湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2771号上诉人（原审被告）：黄卫，男，1979年7月2日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：株洲武华置业有限责任公司，住所地：湖南省株洲市天元区群丰镇政府政务服务中心6楼。法定代表人：陈刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨青，湖南中兴律师事务所律师。上诉人黄卫因与被上诉人株洲武华置业有限责任公司（以下简称武华置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄卫上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判黄卫不承担所欠租金；三、由武华置业公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：合同签订时，武华置业公司知道黄卫租赁商铺用于“猛哥私房菜”快餐业经营。因餐馆未配套设立内置烟道，武华置业公司无法协商解决，应当承担过错责任。由于该公司一直对黄卫反映的烟道问题未能提出解决方案，导致其餐馆一直无法恢复营业，其不应当承担停业后的租金和律师费。一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，请求二审法院予以纠正。武华置业公司辩称：一、双方签订的《租赁合同》合法有效。黄卫未按约定足额支付租金，已构成严重违约。按照《租赁合同》的约定，武华置业公司有权解除合同。二、武华置业公司按现状出租商铺，黄卫在承租前已经实地查看并了解商铺现状。《租赁合同》约定，黄卫因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由黄卫自行办理相关手续，并承担相关费用和责任。故黄卫经营餐饮未设立专用烟道，与其公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。武华置业公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2017年9月30日签订的武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺《租赁合同》；二、被告黄卫向原告支付自2018年8月13日至2018年11月12日的商铺租金52288元，并以52288元为基数按千分之五每日的标准自2018年7月30日起向原告支付逾期交租违约金直至实际付清之日止；三、被告黄卫自2018年11月13日起按《租赁合同》约定的标准向原告支付商铺租金直至租赁合同解除之日，并按《租赁合同》的约定向原告支付违约金；四、被告黄卫自《租赁合同》解除之日起七日内将株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺腾空按现状返还给原告，逾期按2750元/天的标准向原告支付占用费至实际腾房之日；五、被告黄卫支付原告因主张权利产生的律师费3000元；六、本案诉讼费用由被告黄卫承担。一审法院认定事实：原告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区：-103；2Ｆ:103、104、105号商铺的所有权人。2017年9月30日，原告武华置业公司（甲方即出租方）与被告黄卫（乙方即承租方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区：-103；2Ｆ:103号、104号、105号商铺；租赁面积为388.14平方米；2.乙方将租赁房屋统一以猛哥私房菜品牌、快餐业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.房屋租金计算标准：2017年10月28日至2018年10月27日，月租金17429元，优惠说明：1Ｆ免租6个月、2Ｆ免租6个月；2018年10月28日至2019年10月27日，月租金17429元，优惠说明：1Ｆ免租6个月、2Ｆ免租6个月；2019年10月28日至2020年10月27日，月租金18472元，2Ｆ免租3个月；……5.本合同签订之日起5日内，乙方需支付52288元作为履约保证金，由甲方无息保存；6.若本合同租赁期限内乙方存在违约情形的，则履约保证金不予退还，甲方另享有向乙方主张应缴租金、相关费用及违约金之权利，因甲方主张相关权利而产生之费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；7.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年9月30日之前交纳第一期的租金，第一期租金为52288元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；8.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用；返还约定：本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；10.除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……11、乙方逾期（包括不足额支付租金的情形）支付租金20日以内（含20日），每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，达到20日以上的甲方有权解除本合同，履约保证金不予退还，若甲方未书面通知乙方解除本合同的，则乙方仍应以每逾期一日按应付季度租金的千分之五支付逾期交租违约金，直至乙方正常交付租金时止。若乙方未按约返还房屋或造成甲方无法如期收回租赁房屋的，乙方应按2750元／天向甲方支付逾期占用费。此外，双方还对合同其他内容进行了约定。上述合同签订后，被告黄卫向原告缴纳了履约保证金52288元。2017年11月13日，原告将案涉商铺交付给被告黄卫，被告黄卫在《确认交付表》上签字确认。2017年11月13日至2018年5月12日期间为免租期，此后，被告黄卫仅支付了2018年5月13日至2018年8月12日期间的租金52288元；自2018年8月13日起至2018年11月12日期间，被告黄卫欠付原告支付租金52288元。2018年11月13日至2019年6月12日期间为免租期（原告自愿多给被告黄卫免租期一个月），自2019年6月13日起至2019年10月12日，被告黄卫欠付原告租金69717元。综上，截至2019年10月12日，被告黄卫尚欠原告租金共计122005元。经原告向被告黄卫多次催讨，被告黄卫仍未支付，遂酿成本案纠纷。另查明：一、2018年12月20日，株洲市环境保护局天元分局对被告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”进行执法检查。监察结论：该菜馆已安装一台高排油烟净化器，但油烟管只安装到2楼顶楼，低于旁边住宅楼。责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。二、《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款。”被告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”停业整顿后，被告黄卫将停业整顿及油烟管道事宜反馈给原告，要求原告解决油烟管道问题。三、因烟道问题，原告同意多给被告黄卫一个月的免租期，本案庭审中，双方对此予以确认。再查明：原告为维护自身的合法权益，特就本案的诉讼事宜委托予湖南中兴律师事务所，双方为此签订《委托代理合同》一份，双方约定本案律师代理费为3000元并由湖南中兴律师事务所出具了相应金额的律师代理费发票。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下：原告与被告黄卫签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。被告黄卫自案涉商铺交付之日起应按上述《租赁合同》的约定向原告支付租金，但被告黄卫自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，经原告向被告黄卫催收后，仍未支付所欠租金。根据《租赁合同》第10.3的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，被告黄卫已累计延迟支付租金20日以上，原告享有合同解除权，有权主张解除《租赁合同》。故此，对原告要求解除与被告黄卫于2017年9月30日就武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告黄卫自2018年8月13日开始未按合同约定及时向原告支付租金，截至2019年10月12日，被告黄卫尚欠原告租金共计122005元，系民事违约行为，应当承担相应的民事责任。故此，被告黄卫应当向原告支付租金122005元。关于原告要求被告黄卫按《租赁合同》的约定按每日千分之五的标准支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，本案中，被告黄卫未按约定支付租金致使原告遭受的实际损失主要为资金占用损失，故结合原告的实际损失及公平原则，酌情认定为7585.3元（即52288元×9%×439天/365天+52288元×9%×135天/365天+17429元×9%×43天/365天）（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金122005元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）。上述租赁合同解除后，被告黄卫应将房屋清场腾空并向原告返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺，逾期应按《租赁合同》的约定即2750元/天的标准向原告支付逾期占用费。因被告黄卫的违约行为，致使原告为维护其合法权益委托湖南中兴律师事务所代理诉讼事宜而支出律师费3000元，双方对此在《租赁合同》中已明确约定由被告黄卫承担，故对原告要求被告黄卫支付律师费3000元的诉讼请求，予以支持。关于被告黄卫在本案庭审中提出原告未提供内置烟道，在未解决油烟管道问题之前其不支付租金的辩解意见。一审法院认为，原、被告双方分别作为案涉商铺的出租人和承租人均知晓或应当知晓案涉商铺位于商住区且经营餐饮服务项目，其产生的油烟、废气应当符合相关法律规定、达到排放标准。原告作为案涉商铺的出租人在将该商铺出租给原告时，应当知晓被告黄卫租赁该商铺经营餐饮服务项目，故其亦应当考虑该商铺的配套设施是否符合环保要求。如被告黄卫有相关证据足以证实因原告的行为致使其实际遭受损失，被告黄卫可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、解除原告株洲武华置业有限责任公司与被告黄卫于2017年9月30日就株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺签订的《租赁合同》；二、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付租金122005元（计算至2019年10月12日）；三、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付违约金7585.3元（暂计算至2019年10月12日，之后的违约金以欠付租金122005元为基数按年利率9%的标准计算至欠付租金实际清偿之日止）；四、限被告黄卫于本判决生效后二十日内腾空并向原告株洲武华置业有限责任公司返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺，逾期按2750元/天的标准向原告株洲武华置业有限责任公司支付逾期占用费；五、限被告黄卫于本判决生效后十日内向原告株洲武华置业有限责任公司支付律师费3000元；六、驳回原告株洲武华置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4349元，减半收取2174.5元，由原告株洲武华置业有限责任公司负担756元，被告黄卫负担1418.5元。二审中，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、本案违约责任应当如何划分；二、武华置业公司的损失如何承担。现逐一分析如下：一、违约责任的划分。《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“……违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款……”本案中，双方当事人均明知黄卫租赁商铺经营餐饮业，且商铺并无配套专用烟道，双方仍然自愿签订《出租合同》。双方当事人的主观过错虽不至于影响《出租合同》的效力，但在环保部门加强执法的背景下，因双方对设立专用烟道的整改难度缺乏认识，直接影响合同的继续履行。在专用烟道设立无法进行整改的情况下，双方均未及时通知对方解除合同，造成损失的不断扩大。黄卫作为“猛哥私房菜”的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任。武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助黄卫完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任。根据上述违约的实际，本院酌定由黄卫承担70%的责任，武华置业公司承担30%的责任。二、武华置业公司的损失认定及承担。1.租金损失的承担。按照合同约定，承租人逾期支付租金，出租人即可解除合同。武华置业公司并未及时通知解除合同，其租金损失应当计算至一审判决时截止。之后的房屋占用费作为扩大的损失，不宜继续计算。截止2019年10月12日，黄卫所欠租金122005元，根据双方违约责任比例，由武华置业公司自负36601.50元，黄卫承担85403.50元，扣减履约保证金52288元，黄卫应付武华置业公司33115.50元。2.租金逾期付款违约金及律师费。因双方均违反合同，武华置业公司请求支付租金逾期付款违约金、律师费，本院不予支持。综上所述，黄卫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2278号民事判决第一项；二、撤销湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2278号民事判决第二、三、五、六项；三、黄卫于本判决生效后十日内向株洲武华置业有限责任公司支付租金损失33115.50元；四、变更湖南株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2277号民事判决第四项为：限黄卫于本判决生效后二十日内腾空并向株洲武华置业有限责任公司返还株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F:103、104、105商铺；五、驳回株洲武华置业有限责任公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2174.50元（株洲武华置业有限责任公司预交），由株洲武华置业有限责任公司负担；二审案件受理费4349元（黄卫预交），由黄卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十二月二十四日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江