山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4220号 上诉人（原审被告）：淄博百盛房地产开发有限公司。住所地：山东省淄博市张店区中心路北高速公路南（安琪尔电动车厂区内）。 诉讼代表人：淄博百盛房地产开发有限公司管理人。 主要负责人：刘超军，组长。 委托诉讼代理人：蔡健，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛辉，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：房玉强，男，1959年7月8日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人淄博百盛房地产开发有限公司因与被上诉人房玉强普通破产债权确认纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 淄博百盛房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并未履行完毕，被上诉人并未支付房屋首付款，且至今仍有17个月的房屋贷款未结算，按照法律规定，双方之间的合同早已解除，被上诉人应当返还房屋。 房玉强未做答辩。 房玉强向一审法院起诉请求：1.依法确认张桓路4号百盛沿街营业房A2段4-3号（面积177.60平方米+面积63平方米并附带阁楼）并非破产财产；2.判令被告履行《商品房买卖合同》义务，协助原告办理位于淄博市张店区的不动产登记证书；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2003年3月1日，原告房玉强与被告淄博百盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的百盛沿街房C256号房（带阁楼），建筑面积为177.6平方米，该商品房总金额为839472元，付款方式为十年期按揭贷款580000元、首期付款259472元。合同第八条约定，出卖人应当在2003年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人负责在房屋交付后180天内协助买受人办理房地产权属证书，办证费用由买受人承担。2003年5月8日，被告为原告出具购房首付款收据一份，金额为259472元。2003年5月26日，原告因购房向淄博市商业银行共青团支行借款580000元，被告淄博百盛房地产开发有限公司为原告的借款提供连带责任保证。被告认可其收到了银行发放的580000元款项。2004年1月16日，被告将百盛沿街房C256号房交付给原告。庭审中，被告提供了证明复印件一份，证明人为张志旺、秦利国、曹可欣、宁现美，该证明载明：“2003年4月，由于明清街沿街房开发和百盛花园的待开发以及世纪大酒店的装修，致使整个淄博百盛集团公司资金极度紧张，为此集团公司决定以全部中层正职以上干部的个人名义，购买沿街房办理银行贷款，款项由集团公司使用，并于2003年5月付诸实施（具体可查阅百盛房地产公司账目）。2004年10月份资金状况逐步好转，但仍然面临沿街商业房和住宅楼的销售压力，为了解决这一问题，集团公司决定，自愿选择，把当时以个人名义按揭购买的沿街房真正卖给其本人，目的是为了促销。共有五人（盛英、林树杉、盛杰、秦利国、房玉强）确认了购房。2004年10月13日集团公司召开了会议，会议确定，凡购房者自2004年11月起自行缴纳银行按揭，所缺前期按揭（17个月）由个人补交，考虑到我们定价偏高，决定免除原来公司代缴的首付30%”。原告对该证据的真实性无异议，并认可百盛沿街房C256号房的首付款259472元以及17个月的银行按揭贷款系由被告代缴，但主张根据该证明，被告因当时定价过高已同意免除原告首付款。被告不认可其免除了为原告代缴的首付款。2006年4月12日，原告与被告淄博百盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的百盛沿街房补C256号房，建筑面积为63平方米，该商品房单价为每平方米4500元，总金额为283500元，付款方式为签订合同时付首付款100000元、2006年12月31日前付清余款。合同第八条约定，出卖人应当在2006年4月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定，该房屋不办理产权证书。被告对原告提供的该房产的付款情况即收据和往被告处查账记录表无异议。2006年4月5日，被告将百盛沿街房补C256号房交付给原告。2017年10月17日，淄博市中级人民法院裁定受理山东博泰建设集团有限公司申请淄博百盛房地产开发有限公司破产清算一案。 一审法院认为，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订百盛沿街房C256号房的《商品房买卖合同》后，被告为原告出具了金额为259472元的首付款收据，而且被告也认可其收到了原告因购房向银行所贷款项580000元，结合上述房产已于2004年1月16日交付给原告使用的事实，可以认定百盛沿街房C256号房的购房款原告已全部付清。对于被告为原告垫付的首付款259472元以及17个月的银行贷款，被告可另行向原告主张，但不能以此抗辩原告未付清全部购房款。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，本案中，原告已经支付了百盛沿街房C256号房的全部款项，原告的合同义务已经履行完毕，故涉案《商品房买卖合同》不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，对此淄博百盛房地产开发有限公司管理人无权解除。关于百盛沿街房C256号房和补C256号房是否属于破产财产，法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告所购上述房产虽然已经交付，但并未办理房屋所有权转移登记，而且根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条之规定:“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”，本案中原告所购房产并不符合上述规定情形,不应排除在债务人财产之外。综上，张店区张桓路4号百盛沿街营业房A2段4-3号C256号房和补C256号房应属于被告淄博百盛房地产开发有限公司的破产财产。虽然百盛沿街房C256号房系被告淄博百盛房地产开发有限公司的破产财产，但原告已经支付了全部价款且房产已经实际交付，原告对于上述房屋的债权具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故被告应当在破产程序中优先履行《商品房买卖合同》约定的协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。综上，被告应协助原告办理位于张店区.6平方米带阁楼）房产的不动产权登记手续。对于百盛沿街房补C256号房（面积63平方米），由于原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定该房屋不办理产权证书，且原告未能举证推翻被告关于该房产无法办理产权证书的主张，故原告要求被告协助办理百盛沿街房补C256号房的不动产权登记证书，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定，判决：一、被告淄博百盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告房玉强办理位于张店区.6平方米带阁楼）房产的不动产权登记手续；二、驳回原告房玉强其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告淄博百盛房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为涉案合同是否属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所规定的管理人有权决定解除或继续履行的合同情形。针对涉案房产的两份合同分别签订于2003年及2006年，被上诉人已经支付全部房款，上诉人也已于2004年1月16日将涉案房屋交付被上诉人，由此可见双方的合同不属于法定的双方均未履行完毕的情形，不能适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条。上诉人虽主张首付款及17个月的银行贷款均由其垫付，但该笔借款系以被上诉人的名义向银行贷款，若存在垫付的情形，属于双方之间的债权债务，与本案所涉争议并非同一法律关系，双方可另行处理。因此，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持，上诉人应依约协助被上诉人办理涉案房产的产权登记手续。 综上所述，淄博百盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博百盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  翟雪利 审判员  郭 鹏 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王 婧