湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11496号上诉人（原审原告）：刘宗炜，男，汉族，1997年3月27日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。被上诉人（原审被告）：卢春平，男，汉族，1968年2月10日出生，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：陈春发，武汉市武昌区正平法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：杨振江，男，汉族，1950年6月28日出生，住武汉市武昌区。上诉人刘宗炜因与被上诉人卢春平、杨振江房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初9455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘宗炜上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判支持刘宗炜的诉讼请求，案件一审、二审诉讼费用由卢春平、杨振江承担。事实与理由：一、一审判决认定刘宗炜提交证据五系复印件而非原件，对该证据不予采信，但该材料是政府机关的公示文件，无法取得原件。二、一审认定刘宗炜与卢春平之间属买卖关系，未存在转让经营权问题。刘宗炜在与卢春平、杨振江商议时明确提出要以办理营业执照及相关手续为前提条件，卢春平、杨振江也给予确认。如果营业执照及相关手续不能依法确认案涉房屋经营权，案涉房屋不能具备经营用途，那办理营业执照将没有意义。三、刘宗炜已经在2019年8月14日腾空案涉房屋归还给杨振江，且三方对该事实已经确认，杨振江也已于2019年9月将案涉房屋转租给他人用于卖菜，故刘宗炜与杨振江之间的房屋租赁合同应该撤销。四、刘宗炜可以提供3月28日和卢春平第一次见面及到房管所不能办理营业执照的全部录音，证明案涉房屋不能办理营业执照。卢春平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求驳回上诉，维持原判。卢春平与刘宗炜之间是财物转让关系。刘宗炜称相关部门不予办证，是找借口。第一次确实没有办证成功，卢春平没有协助办证的义务，且卢春平在此经营餐饮十多年，一直是合法经营，得到相关部门的支持。是刘宗炜经营了八九天后觉得生意不好经营不下去不想做了，有相关聊天记录。卢春平与刘宗炜对店内物品及未到期的房屋租金转让时，卢春平没有承诺、也没有义务要为刘宗炜办理相关餐饮经营手续。在一审协调下，卢春平与杨振江一起为刘宗炜办理了营业执照，后刘宗炜又出尔反尔。双方转让约定合法有效。刘宗炜已经将转让所得的物品及房屋进行了使用。杨振江辩称：刘宗炜针对杨振江的上诉只是撤销租赁合同，因为双方合同约定的一共是1.6万元，是从5月1日开始到8月份这1.6万元都没有了，到9月份已经等了刘宗炜一个月了刘宗炜却未再交租，刘宗炜的租赁期间已经到了，租金不应退还。刘宗炜在没有经过杨振江的同意录音是侵犯了杨振江的权益，该证据不足以采信。杨振江后面的租户把营业执照办下来了，不存在案涉房屋不能办营业执照的理由。刘宗炜向一审法院起诉请求：一、判令卢春平立即返还刘宗炜转让押金和租金67200元。二、确认刘宗炜与杨振江签订的《门面租赁协议》无效。三、判令杨振江立即返还刘宗炜租房押金和租房款共计16000元。四、判令卢春平赔偿刘宗炜经济损失9000元。2019年8月14日，刘宗炜当庭请求变更第二项诉讼请求为解除与杨振江签订的门面租赁协议。一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区长湖北村38号房屋系由杨振江承租的公租房，出租人为武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所。首义路派出所于2019年4月3日出具《同地址证明》，载明“兹证明地址：长湖北村38号与地址：武汉市武昌区首义新村161-1号（武昌区首义路48号首义小区61栋101号）同一地址。”卢春平自2008年起承租杨振江坐落于武汉市武昌区首义新村161-1号房屋，经营小型餐馆。2013年5月24日，卢春平以上述房屋为经营场所注册成立了武汉市武昌区孝云小吃店，经营有效期至2016年3月24日。2018年4月30日，杨振江（甲方房东）与卢春平（乙方租房）续签了《门面租赁协议》，约定：乙方承租甲方首义新村161-1#的41平方米门面房及2间小房做餐饮生意；租期从2018年5月12日起至2020年5月11日为止，两年期限；租房按要求交付每季度12000元，押金4000元。上述合同履行期间，卢春平与刘宗炜协商一致，由刘宗炜承租首义新村161-1号房屋经营小型餐馆。刘宗炜向卢春平支付的租金、押金和物品转让费共计67200元，卢春平于2019年4月3日向刘宗炜出具收据，载明“今收到刘宗炜转让押金和租金一起共计67200元”。卢春平于2019年4月4日向刘宗炜交付租赁房屋。2019年4月1日，杨振江（甲方房东）与刘宗炜（乙方租房）签订了《门面租赁协议》，约定：乙方承租甲方首义新村161-1#的41平方米门面房及2间小房做餐饮生意；租期从2019年5月1日起至2021年4月30日为止，两年期限；租房按要求交付每季度12000元，押金4000元；乙方若停租须提前两个月通知甲方。合同签订后，刘宗炜向杨振江支付了5-8月租房款12000元及押金4000元，杨振江向其出具了收据。此后，刘宗炜继续使用案涉房屋。2019年4月23日，刘宗炜向一审法院提起诉讼，称案涉房屋无法办理营业执照及卫生许可证，请求卢春平退还转让押金及租金67200元并赔偿经济损失9000元。2019年5月12日，卢春平制作门店转让清单，载明案涉房屋内相关物品、42天房屋租金、送餐资源等各项费用经刘宗炜与卢春平协商后共计转让费67200元。一审法院于2019年5月27日组织各方当事人进行调解，刘宗炜的一审委托诉讼代理人余晓玫称如果案涉房屋可以办理营业执照，刘宗炜愿意继续租赁案涉房屋。经一审法院协调，刘宗炜、杨振江提供了办理营业执照所需的证件及材料，由卢春平出面办理了名称为武汉市武昌区刘炜家常菜馆、经营者为刘宗炜、住所地为武汉市武昌区长湖北村138号的营业执照及武昌区食品经营监督管理备案凭证。一审法院认为，杨振江与卢春平订立的《门面租赁协议》履行期间，卢春平不再承租案涉房屋，并由杨振江与刘宗炜另行订立《门面租赁协议》，杨振江与卢春平的房屋租赁合同关系已由双方协商解除。卢春平与刘宗炜虽未订立书面合同，但刘宗炜向卢春平支付租金、押金和物品转让费共计67200元，卢春平将其租赁房屋内相关物品、剩余租金等作价转让给刘宗炜，双方成立买卖合同关系。刘宗炜与杨振江签订《门面租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。上述合同均系双方当事人真实意思的表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效。因刘宗炜与卢春平买卖合同在标的上涉及租赁房屋内的物品及租赁房屋剩余租金，在订立合同的目的上涉及房屋租赁合同的履行，该买卖合同关系同刘宗炜与杨振江的房屋租赁合同关系在合同相对方及合同履行上均相互关联，故为减少当事人诉累，本案对刘宗炜与卢春平买卖合同予以一并处理。关于卢春平与刘宗炜订立的买卖合同。刘宗炜依约支付了合同款项，卢春平依约交付了合同标的，双方均履行了合同义务，不存在违约情形。刘宗炜请求判令卢春平返还租金和押金共计67200元，既不符合合同约定，亦无法律依据，不予支持。刘宗炜称卢春平隐瞒了房屋不能办理营业执照的事实，骗取其信任，但卢春平向一审法院提交了以刘宗炜名义办理的营业执照，故一审法院对刘宗炜主张的上述事实不予采信。刘宗炜还请求卢春平赔偿其经济损失9000元，但卢春平不存在违约情形，刘宗炜主张经济赔偿于法无据，一审法院不予支持。关于刘宗炜与杨振江订立的房屋租赁合同。刘宗炜依约支付了租金，杨振江依约交付了租赁房屋。杨振江交付的房屋符合合同约定，不存在违约情形，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，故刘宗炜不享有合同解除权。刘宗炜请求判令解除合同并由杨振江返还已支付的押金及租房款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。杨振江在第二次庭审中称其反诉要求刘宗炜支付2019年8月1日以后的房屋租金，但未提出明确的反诉请求或事实理由，亦未就其主张提交相关证据。故对杨振江提出的反诉不予合并审理，杨振江可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十二条的规定，一审判决：驳回刘宗炜的诉讼请求。本案案件受理费减半收取852.50元，由刘宗炜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘宗炜提交了如下证据：从2019年3月28日至2019年5月17日期间的十二份录音及文字记录，拟证明从2019年3月28日至2019年4月16日刘宗炜一直确定无法办证，不是不想经营，是找相关部门确定案涉房屋无法办证，在4月16日第二次办证无法办成才关门停业去起诉的。经质证，卢春平认为刘宗炜录音没有经过卢春平的同意，事实是刘宗炜不主动办执照，卢春平没有责任和义务帮刘宗炜办营业执照，之后营业执照办下来刘宗炜又不去做，刘宗炜的证据不能达到其证明目的。杨振江认为刘宗炜的录音没有经过杨振江的同意，是不道德的，杨振江的权益被侵犯了，杨振江保留追究刘宗炜的责任。卢春平提交了如下证据：证据一，刘宗炜在2019年4月9日下午5点和卢春平的微信聊天记录，其称住不下去了，要求卢春平帮忙联系有没有人接手，证明刘宗炜接手后是自己感觉生意不好，做不下去。证据二，杨振江再次出租的租户办的营业执照，案涉房屋隔壁租户的营业执照，证明案涉房屋是能够办理营业执照的。经质证，刘宗炜认为证据一是在4月6日刘宗炜和卢春平、杨振江打过电话，两人确定过房屋无法办理营业执照后，刘宗炜才要求退租；证据二中的租户是蔬菜零售，案涉房屋是餐饮营业执照办不下来，其他的营业执照是可能能办下来的。隔壁租户办的是160号的营业执照，本案办理的是161号房屋营业执照，房子连在一起但不是同一地址，不能证明案涉房屋能够办理营业执照。杨振江同意卢春平提交的证据。本院认为，刘宗炜、卢春平提交的证据，各方当事人均未提出异议，本院予以采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，刘宗炜于2019年8月15日将案涉房屋内主要物品搬走，并将案涉房屋移交给杨振江。对于遗留少量物品，刘宗炜表示杨振江可自行处理。杨振江之后将案涉房屋租赁给他人。本院认为，杨振江与卢春平签订的《门面租赁协议》履行期间，卢春平不再承租案涉房屋，经杨振江同意，卢春平将其租赁房屋内相关物品、剩余租金等作价转让给刘宗炜，并由杨振江与刘宗炜另行订立《门面租赁协议》。刘宗炜与卢春平之间法律关系，涉及到两部分的转让内容，既包括对杨振江与卢春平签订的《门面租赁协议》所涉权利义务的概括转让，也包括对租赁房屋内相关物品等原属于卢春平所有的财产的转让。根据本案查明的事实，涉案租赁房屋在刘宗炜办理营业执照时曾经存在一定障碍，但之后卢春平为刘宗炜实际办理了营业执照，说明涉案房屋可以办理营业执照，本案并非合同履行不能的情形。刘宗炜以卢春平隐瞒房屋不能办理营业执照的事实，导致合同无法履行为由，请求判令卢春平返还租金和押金共计67200元及赔偿损失9000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘宗炜于2019年8月15日将案涉房屋内主要物品搬走，并将案涉房屋移交给杨振江，而杨振江接收房屋并另行发租，应视为其同意解除合同，对于刘宗炜要求解除刘宗炜与杨振江签订的门面租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。考虑到刘宗炜实际占用房屋至2019年8月15日，对刘宗炜要求杨振江返还已支付的租房款12000元的诉讼请求，本院不予支持，对刘宗炜要求杨振江返还租房押金4000元的诉讼请求，因杨振江未举证证明刘宗炜欠缴水电费，亦未就刘宗炜是否违约及承担违约责任提出明确的请求，故本院对刘宗炜的该项诉讼请求予以支持，杨振江可另行主张权利。对于2019年8月1日以后的租金，因杨振江一审中未提出明确的反诉请求或事实理由，一审对此不予合并审理后，杨振江亦未上诉，故本院对此亦不予处理，杨振江亦可另行主张权利。综上所述，刘宗炜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初9455号民事判决；二、解除刘宗炜与杨振江签订的《门面租赁协议》；三、杨振江于本判决生效之日起十日内返还刘宗炜租房押金4000元；四、驳回刘宗炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取852.50元，由刘宗炜负担815.50元，由杨振江负担37元。二审案件受理费1705元，由刘宗炜负担1631元，由杨振江负担74元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月二十日法官助理杜文书记员杜文