广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3414号上诉人（原审被告）：杨林榆，男，1961年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：邓素玲，广东广悦律师事务所律师。委托代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马江莲，女，1973年2月4日，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州润峰投资有限公司，住所地广州市天河区天寿路沾益直街电务综合楼三楼316A房。法定代表人：林楚杉。上诉人杨林榆因与被上诉人马江莲、广州润峰投资有限公司（下简称润峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杨林榆上诉请求判令：1.撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判杨林榆无需向马江莲支付涉案商铺从2015年10月1日至判决生效之日的房屋使用费；2.本案一、二审诉讼费由马江莲、润峰公司共同承担。事实与理由如下：一、一审判决程序违法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，一审法院认为《商铺买卖合同》条款无效，依法应当先行使释明权，待双方重新确认诉讼请求和答辩意见后，再根据重新确认的诉讼请求和答辩意见进行判决。现一审法院在审理过程中未依法行使释明权，明显违反上述法律规定，既剥夺了马江莲变更诉讼请求的权利，也剥夺了杨林榆就合同效力提出新的抗辩意见的权利，侵害了双方的诉讼权利，依法应予纠正。二、一审判决认定事实错误。其一，一审判决认定《商铺买卖合同》第七条的条款无效，与事实不符。首先，《商铺买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示。从合同条款的表述可知，涉案合同签署时，涉案商铺已委托给润峰公司统一经营。马江莲在购买商铺过程中对上述情况是清楚知悉且无异议的，不存在杨林榆故意隐瞒并和润峰公司恶意串通损害马江莲利益的情形。其次，争议条款符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，属于不动产物权转让公示的范畴，应合法有效。最后，《商铺买卖合同》并未对二次消防验收作任何约定，更谈不上免除杨林榆的责任问题。其二，一审判决认定杨林榆有义务办理二次消防验收手续，与事实不符。一审判决认为涉案商铺未能达到《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定的法定交付条件，但上述条款所规定的消防验收明显是建设单位或者使用单位所应承担的义务。杨林榆既非建设单位，也非使用单位，一审判决将该义务强加给杨林榆于法无据。其三，在2015年9月30日，杨林榆已经不是涉案商铺的所有权人，也不存在使用商铺的情形，合同各方在《商铺买卖合同》第七条明确约定交付双方是润峰公司和马江莲，故一审判决杨林榆承担2015年9月30日后的房屋使用费没有事实依据。三、一审判决适用法律错误。其一，《中华人民共和国消防法》第十五条规定只是管理性规定，而非效力性规定。相反，争议条款的内容符合《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的几种无效情形中的任一种。其二，如前所述，争议条款并没有免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人主要权利的内容，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。其三，由于争议条款是关于物权转移的约定，该条款无效即意味着物权转移无效。既然一审判决认定争议条款无效，则马江莲应当将涉案商铺返还给杨林榆并向杨林榆支付从商铺过户之日起至实际返还商铺之日止的房屋使用费。现一审判决不仅没有判令马江莲将商铺交还给杨林榆，反而判令杨林榆支付所谓的房屋使用费，加重了出卖人的责任。四、涉案商铺已由各业主实际使用、占有、收益，且涉案场地已由广州江楠薪汇商铺信息咨询有限公司对外整体出租以及占有使用，与马江莲主张杨林榆尚未交还涉案商铺的观点不符。被上诉人马江莲二审辩称：同意一审判决，理由如下：一、马江莲是按照杨林榆的要求形式上接收了涉案商铺（即合同约定的视为接收），但马江莲从未对涉案商铺进行占有、使用、收益，杨林榆实际未完成符合法律规定的交付商铺的义务。二、涉案商铺未通过二次消防验收，存在消防验收不合格的重大瑕疵及隐患，杨林榆提供的合同约定出具房地产权证视为交付商铺的条款，免除了其交付商铺需符合法律规定的合同主要义务，应属于无效条款。三、涉案商铺自杨林榆出售给马江莲至今没有实际间隔。一审期间，马江莲曾申请法庭责令杨林榆提供其与润峰公司之间的租赁合同或者合作合同，以及支付租金或者合作费用的实际有履行租赁行为的证据，但杨林榆并未提供相关的证据予以证明。签订商铺买卖合同时，除了马江莲以外，其他几方的公章是事先盖好的，甚至在其他小业主的合同上出售方所盖公章是润峰公司的公章，但实际出售人是杨林榆，因此马江莲有理由相信润峰公司是杨林榆为了推迟商铺交付的时间和转移交付商铺义务而设置的空壳公司。杨林榆与润峰公司之间存在以合法形式掩盖非法目的以及恶意串通损害马江莲利益的行为。被上诉人润峰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。马江莲于2017年10月16日向一审法院起诉请求：1.判令杨林榆、润峰公司向马江莲按合同要求装修标准交付广州市海珠区宝业路骏园东街12号275商铺；2.判令杨林榆、润峰公司向马江莲支付从2015年10月1日起至实际交铺之日止的房屋使用费（按每月7128.97元计算，暂计至2017年9月171095.28元）；3.杨林榆、润峰公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：根据广东省房地产权证［粤房地权证穗字第××号］记载，位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房的权属人为杨林榆，登记时间为2011年9月22日，规划用途为商业，建筑面积2718.33平方米，等。2011年10月17日，广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》（测字：11011130201）载明：建设项目地址为：海珠区宝业路骏园东街#12，201房［分割］，申请人为杨林榆，等。2012年3月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消审［2012］第0033号}《建设工程消防设计审核意见书关于同意广州市潮荟商业城建设工程消防设计的审核意见》，载明：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，以及《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）等国家消防技术标准审核，我局对你单位报送的商场室内装修工程消防设计（广州市泰昌消防工程有限公司设计）进行了审核。该工程位于海珠区宝业路骏园东街12号第二层局部；所在综合楼1座3栋，3栋相连体，地上21层，地下室2层，高71.7米，属一类高层民用建筑。装修部位为第二层局部，装修面积2214平方米，装修后作商场使用。顶棚装修材料为铝质格栅、局部轻钢龙骨石膏板等燃烧性能等级为A级的材料进行装饰，……经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我局申请消防设计审核。未尽事宜，建设、设计、施工单位应按国家消防技术标准执行；该工程竣工后，应向我局申报消防验收，验收合格后方可投入使用。2012年7月25日，广州市公安局海珠区分局向润峰公司出具{穗公海消验［2012］第0102号}《建设工程消防验收意见书关于广州市潮荟商业城建设工程消防验收合格的意见》，载明：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位申报的宝业路骏园东街12号第二层局部（该综合楼共21层，高度71.7米，属一类高层民用建筑，装修部位为首、二层局部，装修面积为：2214平方米，装修后作商场使用）建筑内部装修工程进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准……综合评定该内部装修工程消防验收合格。……三、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。2012年10月9日，杨林榆向广州市房管局海珠区分局提交《申请报告》，内容为：位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房是杨林榆所拥有的物业，现因个人原因，需要分割该房屋原粤房地权证穗字第××号号房地产证分割为广州市海珠区宝业路骏园东街12号2层01、03-361房，共360套（具体分割套间如门××）。该物业已取得建设工程消防设计及竣工验收备案（穗公海消审［2012］第0033号、穗公海消验［2012］第0102号），并已取得房屋面积测量成果报告书（测字：11011130201）。所需资料与文附上，现特向贵局申请办理房屋分割手续，恳请贵局协助办理为盼！2012年10月16日，杨林榆向广州市海珠区国土资源和房屋管理局递交分割登记申请。2013年4月13日，马江莲（认购方）与润峰公司（出售方）签订《认购书》，约定认购方自愿认购地址位于广州市海珠区宝业路骏园东街12号二层75号物业，建筑面积6.07平方米，总价564740元，折扣一口价，最终认购价358000元，该物业在2015年10月1日后交付使用；等。2013年4月28日，杨林榆（出卖人）、润峰公司（担保人）与马江莲（买受人）签订《商铺买卖合同》，合同约定：买受人购买的商铺为出卖人享有产权的物业，地址广州市海珠区宝业路骏园东街12号275号铺，建筑面积6.07平方米，（第三条计价方式与价款）该商铺属现房，房价款总金额358000元；（第六条商铺使用权及收益权的约定）1、由于出卖人已将该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给担保人，对于买受人在此期间的使用权和收益权的收益损失，出卖人以“将该商铺房价款总金额作折扣优惠”，以补偿买受人就该商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权的收益，本合同第三条第1款约定的房价款已为折扣优惠后的最终价款；买受人不得以任何理由在2015年9月30日前干涉担保人使用及经营该商铺；买受人在上述期限内若发生产权变更的，应保证担保人仍然有效的使用和经营该商铺；2、该商铺出售后，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，担保人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；买受人同意2015年9月30日前不得以任何理由向担保人索取任何租金及管理费用；……（第七条商铺交付和使用权交接）1、出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人；2、出卖人应于房管部门出具了该商铺权属人为买受人的房产证之日起15天书面通知该商铺担保人，告知该商铺买受人为该商铺新的权属人；3、2015年9月30日前买受人和担保人未能续订合同的，担保人应将该商铺交还给买受人，由担保人负责对商铺进行装修并将该商铺交还买受人，并保证当时的商铺装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外）；……4、买受人未按担保人书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交还买受人，自交还之日起该商铺的一切经济及法律责任概由买受人承担；5、买受人知悉自其成为商铺权属人之日起，出卖人不再对该商铺享有任何权益，因商铺使用、收益、装修等产生的任何纠纷均与出卖人无关；……附件一：装修标准：2015年9月30日交铺装修标准：地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花；等。据2013年9月16日的发票记载：马江莲向杨林榆支付涉案商铺售房款358000元。2013年10月30日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉案房屋的《广东省房地产权证》给马江莲,建筑面积6.07平方米。根据一审法院现场勘验及马江莲与杨林榆均确认以下事实：现涉案商铺所在场地空置，涉案商铺没有间隔，但所在商场地面有钉子作相应的范围表示；现场有安装几十个电表。马江莲表示商铺一共有380多个，所安装的电表不是每个商铺的独立电表，也没有使用，可能是几个商铺用一个电表。一审另查，2018年4月9日，广州市公安消防局向广州市中级人民法院发出穗公消函［2018］45号“广州市公安消防局关于核查海珠区江南苑三期综合楼消防审批信息的复函”中载明：广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房所在的江南苑三期综合楼已于2010年8月16日通过消防验收【穗公消（建验）字［2010］第0466号】。……根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第119号）第二十条“建设、设计、施工单位不得擅自修改经公安机关消防机构审核合格的建设工程消防设计。确需修改的，建设单位应当向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构重新申请消防设计审核”，按照消防验收意见书【穗公消（建验）字［2010］第0466号】中的明确要求“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，来函建筑的消防设计如有修改，建设单位应依法公安机关消防机构重新申请消防设计审核、验收。润峰公司股东为陈有汉、江健生、林楚杉。一审诉讼中，马江莲确认第1项诉讼请求装修标准为，地面：高级抛光砖；供电：独立电表；间隔：轻钢龙骨硅钙板；门面：豪华卷闸；天花：格栅天花。杨林榆表示其没有违约行为，不应当承担违约责任，按照合同约定，润峰公司负有将符合合同附件一约定的装修标准的商铺交付给马江莲的义务，而不是由其交付商铺。马江莲为证明其主张，还提交了“醒目仔儿童反斗城的宣传单张”作为证据。杨林榆表示，对该证据的真实性无法确认，广告宣传仅仅是营销的手段，广告内容并非合同的内容，不存在马江莲所称的虚假宣传问题。杨林榆为证明其主张，还提交了其向广州市房管局海珠区分局申请分割广州市海珠区宝业路骏园东路12号201房的《申请报告》，穗公海消审［2012］第0033号《建设工程消防设计审核意见书》、穗公海消验［2012］第0102号《建设工程消防验收意见书》，广州市中级人民法院《调查函》及广州市公安消防局《复函》，广州市房地产档案馆关于“广州市海珠区宝业路骏园东路12号201”的档案资料，广州市中级人民法院（2018）粤01民终8509号的《民事判决书》，拟证明广州市海珠区宝业路骏园东路12号二层的房产已办妥消防验收、建筑规划、房地产面积测量、分户、施工等一系列法定手续，向业主转让的商铺符合消防验收合格条件。马江莲表示，杨林榆提供的民事判决书，上诉人撤回部分上诉的请求，与本案马江莲的主张不一致，不能作为本案参考的案例；涉案商铺杨林榆从头到尾没有进行间隔施工，仅有工程消防设计，不认可涉案房屋已通过二次消防验收。一审法院认为：马江莲与杨林榆通过签订《商铺买卖合同》就涉案商铺建立买卖关系，杨林榆作为房屋出卖人，有义务将符合法定条件的商铺交付给马江莲。虽然合同约定房管部门出具了权属人为马江莲的房地产权证当日，视为杨林榆已将该商铺交付给马江莲，如2015年9月30日原租赁合同期满前马江莲和润峰公司未能续订合同的，润峰公司应将该商铺交还给马江莲。但由于涉案商铺位于商场内，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。马江莲、杨林榆双方签订《商铺买卖合同》时，杨林榆已将涉案商铺在2015年9月30日前的使用权及经营权出租给润峰公司，马江莲与杨林榆确认签合同至今商铺没有间隔，根据广州市公安局海珠区分局的审核意见，本案商场及商铺在室内装修等后应重新审核，未通过消防验收合格，不能投入使用。为此，润峰公司交还的商铺应经消防部门二次验收。另外，按照商业惯例和生活常识来分析，马江莲购买涉案商铺应当具有两个目的：一是取得产权和预期保值增值；二是用于经营。从合同的履行情况看，涉案商铺已经办理产权过户手续，马江莲取得商铺的产权，第一个合同目的基本实现。但是，涉案商铺是从原广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房商场中分割出来的360个商铺中的其中一个，因此，马江莲即使接收了涉案商铺，其部分合同目的亦不能实现。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商铺买卖合同》样本是由杨林榆提供，合同中关于“出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款实际上免除了杨林榆交还的商铺需进行二次消防验收的责任，显然损害了广大购房人的权益，故一审法院认定该条款无效，该条款对马江莲没有约束力。由于没有证据证明涉案商铺在租赁合同期满后通过消防验收，何时通过消防验收时间也不确定，故涉案商铺尚未达到交付条件，马江莲要求杨林榆、润峰公司按合同要求装修标准交付涉案商铺，暂条件未成就，故一审法院对马江莲该诉请不予支持。待条件成就时，马江莲可另循其他途径解决。关于马江莲主张杨林榆、润峰公司未交付涉案商铺导致其损失的计付标准问题。《商铺买卖合同》约定，2015年9月30日前马江莲和润峰公司未能续订合同的，润峰公司应将该商铺交还给马江莲。杨林榆、润峰公司未交付商铺给马江莲，继续占用商铺给马江莲造成的损失应给予赔偿。因《商铺买卖合同》并未对杨林榆、润峰公司逾期交还商铺承担何种违约责任作出约定，而马江莲的损失实质是涉案商铺的占有使用费损失，故可参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价作为计付标准，且以马江莲主张的每月金额为限。马江莲主张以涉案商铺未交付前的使用权及经营权收益折算损失，依据不足，应不予支持。关于马江莲主张其损失应判至杨林榆、润峰公司实际交付商铺之日止的问题，因目前涉案商铺尚未交付，且马江莲也确认该商铺不符合装修交付标准，故涉案商铺何时能够交付无法确定，房屋使用费宜暂计至本案判决生效之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月2日作出如下判决：一、杨林榆、广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向马江莲支付涉案商铺从2015年10月1日起至本案判决生效之日止的房屋使用费（按建筑面积6.07平方米，参照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计付，每月以马江莲主张的7128.97元为限）；二、驳回马江莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4207.8元，由杨林榆、广州润峰投资有限公司共同负担。经二审审理，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：广州市房地产租赁管理所公布的涉案商铺同地段同类型商业用房在2015年至2016年期间的首层租金参考价为150元/月·平方米。依据广州市房地产租赁管理所有关租金参考价的适用说明，二层商业用房租金可按照首层商业用房租金的65%计算，租金计算面积采用建筑面积。二审中，杨林榆向本院提交如下证据：1.工商登记档案及清单；2.公证书；3.广州江楠薪汇商铺信息咨询有限公司《企业信用信息公司报告》，该报告显示广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司成立于2016年6月6日，证据1-3拟共同证明涉案场地已由各业主提供公司注册使用，且经现场勘察，全部商铺已被实际使用并在对外经营当中，且由广州江楠薪汇商铺信息咨询有限公司为场地出租方，整体对外出租。4.《公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查合格证》及其公告，拟证明2012年8月10日，广州市海珠区消防分局对宝业路骏园东街12号第二层营业前进行消防安全检查，检查通过该商铺可投入使用、经营，并在广东省消防网上公示检查结果为合格。5.（2018）粤0105民初16907、16908号案及（2018）粤0105民初16840号案的开庭笔录，拟证明各业主确认已实际占有使用涉案商铺，并已部分获益。6.《委托商铺租赁管理合同》，拟证明根据各业主另案提交的委托租赁合同显示，涉案商铺在2016年开始就由广州市江楠薪汇商铺信息咨询有限公司统一规划管理并对外招租。马江莲对此质证认为：确认证据1、2有原件，对其形式上的真实性予以认可，但不认可其证明内容。证据1中的汇总表中并不包含马江莲的商铺，而且相关的工商登记档案并无显示马江莲的商铺，故对证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可。证据2、3同样不能证明杨林榆的主张。对证据4的真实性不予确认，该证据显示了其中一次的消防验收，但没有说明是哪一次的验收。根据一审查明的事实可知，消防局已经告知凡是有装修、改建、扩建等，都需重新申请消防设计审核。杨林榆若要对涉案商铺进行间隔并交付给马江莲，就必须重新进行消防验收，因此该证据不能证明杨林榆已经履行了消防验收的手续，且证据2恰好证明直至目前为止涉案商铺仍然没有间隔。对证据5的真实性及所涉内容均不予认可，个案的陈述不能等同于其他案件。对证据6的真实性、合法性及关联性均不予确认，马江莲不清楚委托商铺租赁的情况。二审中，马江莲向本院提交一份《授权委托书》及马江莲与广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司的工作人员吕娜之间的微信聊天记录，拟证明其与广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司所签订的合同已无效。其中，《授权委托书》显示：马江莲于2017年4月15日出具授权书，受托人为广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司，委托事项为代为谈判、处理上述产权商铺及相关设施的日常管理、租赁事项及合适买家通知谈判义务，授权期限与第三方租赁合同期限一致。杨林榆对此质证认为：对于《授权委托书》，杨林榆确认马江莲名下房屋早已与其他业主一同委托广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司经营管理，并签署相应的授权书。马江莲已行使产权人的权利，将房屋委托他人出租、管理。对于微信记录的真实性、合法性予以确认，但对于关联性不予确认。该微信记录只是马江莲与广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司的相关管理人员关于是否由马江莲直接与承租人签署合同的对话，虽然有提及马江莲要求退回已收租金的内容，但并不能否认马江莲对房屋实际控制、管理、使用的事实。本院再查明，本院已生效的（2019）粤01民终11584号案中查明：前述《开庭笔录》显示：在原审法院就（2018）粤0105民初16907号房屋买卖合同纠纷一案于2019年5月7日开庭审理过程中，广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司作为该案第三人陈述：因涉案场地十分混乱，没有人管理，故由商铺小业主于2016年6月6日成立该公司，从2016年7月1日开始对场地内商铺进行统一管理和招租；场地内大部分业主都有签署授权委托书委托该公司进行统一管理和招租，收到的租金按照购房发票载明的金额按比例在业主间进行分配。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，杨林榆是否应承担办理涉案商铺消防验收手续的义务；其二，杨林榆与润峰公司赔偿损失的计算截止日应如何确定。关于杨林榆是否应承担办理涉案商铺消防验收手续的义务的问题。杨林榆与马江莲之间就涉案商铺成立买卖合同关系，杨林榆作为出卖人，依法同时负有交付涉案商铺及将涉案商铺的所有权转移至马江莲名下的义务，相应地，请求杨林榆交付房屋及协助办理过户手续属于马江莲作为买受人的主要权利。杨林榆与马江莲在《商铺买卖合同》中约定，杨林榆将涉案商铺的所有权过户至马江莲名下当天，就视为杨林榆已将涉案商铺交付给马江莲，实质上系免除了杨林榆的法定交付义务，排除了马江莲的主要合同权利，故该约定应无效。综上，一审判决认定《商铺买卖合同》中有关“出卖人和买受人同意出卖人向房管部门申请办理该商铺的交易过户手续，房管部门出具了权属人为买受人的房地产权证当日，视为出卖人已经该商铺交付给买受人”的条款无效，并据此认定杨林榆应与润峰公司应共同承担在2015年9月30日前将符合约定和法定交付条件的涉案商铺交付给马江莲的义务并无不当，本院予以确认。而依据已查明的事实，涉案商铺至2015年9月30日的现状是没有间隔，不具备独立使用的条件，且无证据证实杨林榆在将广州市海珠区宝业路骏园东街12号201房分割成包括涉案商铺在内的360套套间后有重新申请消防设计审核及办理消防验收手续。据此，马江莲以杨林榆未履行交付义务导致其遭受租金损失为由，诉请杨林榆与润峰公司赔偿损失，合法有据，一审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于杨林榆与润峰公司赔偿损失的计算截止日应如何确定的问题。如前所述，至《商铺买卖合同》约定的交付期限时止，涉案商铺仍不具备交付条件。虽然如此，但马江莲在二审中提交的《授权委托书》证实马江莲在2017年4月15日已出具授权委托书授权广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司对涉案商铺进行统一经营管理，由此可证实马江莲在此之前事实上已自行收回涉案商铺。据此，杨林榆与润峰公司应赔偿马江莲未能交付涉案商铺的租金损失宜计至2017年4月15日止，故一审判决杨林榆应付租金损失至本案判决生效之日止有失妥当，应予纠正。马江莲在签订《授权委托书》后，又微信和广州江楠薪汇商品信息咨询有限公司的工作人员联系主张《授权委托书》无效该情节，并不能推翻马江莲已收回涉案商铺该事实。依此，参照广州房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋的租金参考价计算，杨林榆与润峰公司应付马江莲2015年10月1日至2017年4月15日期间的租金损失应为10929元（150元/月·平方米×65%×6.07平方米×18个月零14天）。综上所述，杨林榆的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9410号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初9410号民事判决第一项为：杨林榆、广州润峰投资有限公司在本判决生效之日起三日内共同向马江莲支付2015年10月1日至2017年4月15日期间的租金损失10929元；三、驳回马江莲的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各4207.8元，由马江莲各负担3938.8元，杨林榆与广州润峰投资有限公司各共同负担269元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏