四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉0303民初1931号 原告：方颖利，男，汉族，1963年3月19日生，住四平市铁西区。 委托代理人：方向卓，吉林龙乾律师事务所律师。 被告：林洪生，男，汉族，1959年9月15日生，住四平市铁东区。 委托代理人：林源（林洪生之子）汉族，1982年2月23日生，住四平市铁东区。 被告：霍凤清，男，汉族，1969年3月31日生，住四平市铁东区。 原告方颖利诉被告林洪生、霍凤清申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月9日受理，于2019年11月20日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告方颖利及其委托代理人方向卓、被告林洪生的委托代理人林源到庭参加诉讼，被告霍凤清经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 方颖利诉称：2018年12月28日，贵院作出（2018）吉0303民初2070号民事判决书，判决霍凤清、霍兴原于判决发生法律效力之日起3日内，一次性偿还方颖利借款人民币10万元及利息。在执行过程中，贵院于2019年8月1日裁定查封霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室车库所有权登记。林洪生对执行标的提出执行异议,贵院于2019年8月30日作出(2019）吉0303执异47号执行裁定书，中止对霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米住宅的执行。该执行裁定书，认定事实错误，具体理由如下:一、林洪生无证据证明其已经缴纳全部购房款根据民事诉讼法的规定，当事人对其诉讼主张应当承担举证责任，否则承担不利的法律后果。根据上述规定，在贵院审理林洪生执行异议时,应当由林洪生对其已向霍凤清支付全部购房款承担举证责任,但林洪生未能提供任何证据证明其已经支付全部款项,同时在该执行裁定书查明的事实部分中,也未就林洪生已经支付全部购房款有过任何论述,但却在本院认为部分直接认定林洪生交纳全部购房款，前后矛盾。二、霍凤清并无将案涉车库过户给林洪生的意思表示根据吉林省四平市英城公证处出具的(2014）吉四证民字第6132号《公证书》所附《委托书》，该《委托书》中霍凤清仅委托林洪生办理案涉车库过户手续,但并未委托林洪生将案涉车库过户给谁,也就是说霍凤清并未明确将案涉车库过户给林洪生，林洪生不能因为持有该《公证书》而当然享有排他的物权。三、林洪生未能办理过户登记是由于其自身原因造成的,关于何种情形为“自身原因导致未能过户”，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中并无具体的规定，但吉林省高级人民法院在《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一)》中对其进行了详细的解释。（一)林洪生与霍凤清签订《房屋买卖合同》时，案涉车库存在抵押登记，林洪生与霍凤清在未征得银行同意的情况下，无权处分案涉车库，被告林洪生对他人权利障碍予以忽略，未履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人的抵押权而无法登记,林洪生未能取得案涉车库所有权登记，是由于其自身原因导致的。（二)林洪生取得吉林省四平市英城公证处出具的（2014）吉四证民字第6132号《公证书》的时间是2014年12月19日，距离原告查封案涉车库的时间近四年,但林洪生却在长达近四年的时间里进行办理车库所有权登记，消极行不行使登记的权利，林洪生未能取得案涉车库所有权登记，是由于其自身原因导致的。综上,林洪生所提起的案外人异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形,不能阻却原告对案涉车库的执行，应当判令原告可以执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室。诉讼请求：请求准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米的车库。 林洪生辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求;2、本案诉讼费用由原告承担。3、终止对此处房产产权查封。原告所诉铁东区幸福家园小区6号楼-1层140号车库与霍兴原没有产权关系。针对林洪生购买霍凤清和吴宪红位于铁东区幸福家园小区6号楼4单元508室及6号楼-1层140号车库不是全款购买的质疑解答林洪生与霍凤清及吴宪红于2014年10月15日签订的房屋买卖合同,房屋及车库以总价56万元整卖与林洪生,林洪生一次性现金支付全部房款,当时霍凤清及吴宪红说做生意急用现金并在买卖合同中标注是现金付清。买卖合同签订及支付现金时,车长洪和付伟作为见证人并在买卖合同中签字见证,二人可以出庭证明林洪生是现金支付的全部房款。针对霍凤清并无将案涉房屋过户给林洪生的质疑解答林洪生与霍凤清吴宪红签订房屋买卖合同时,霍凤清与吴宪红说房产证在银行抵押,暂时不能办理房屋过户手续,等银行贷款还清后，可以办理产权过户交易时,霍凤清和吴宪红协助林洪生办理房屋过户手续。为了证明此房产已经出售给林洪生，霍凤清和吴宪红在2014年12月19日，去四平市英城公证处开具了委托公证书,委托林洪生可以全权办理此二处房产产权问题,此公证书是双方买卖合同及办理房屋产权的延续证明。林洪生属于无过错的第三人，此两处房产自2014年一直在中国银行抵押，直到2019年7月12日还清银行贷款27.3万元，银行才对此两处房产解封。（在2018年8月27日，因张金尧与霍风清民间借贷也查封此两处房产产权，林洪生通过申诉,铁东法院于2018年8月27日出具执行裁定(2018）吉0303执异57号。解除了对此两处房产产权查封。）在2019年7月从银行拿回房本并在房产局解除产权查封,林洪生办理车库产权相关资料等待房屋产权办理审批过程中，铁东法院在2019年8月1日再次查封产权。办理房屋过户的契税林洪生都已交过，因原告申请查封,房产局将我方提供的房产过户资料退回。自2014年底林洪生一直积极与霍凤清、吴宪红沟通与并积极办理房产过户手续，期间霍凤清、吴宪红在2014年底将此两处房产的银行贷款还清，在林洪生不知情的情况下二次将此两套房产产权抵押中国银行。林洪生一直被霍凤清、吴宪红欺骗并以各种理由退拖延期,不属于林洪生主观意愿不办理房屋产权过户手续。因此林洪生是属于无过错的第三方。林洪生与霍凤清和吴宪红完成房屋买卖交易后,林洪生与其子林源一直居住使用至今，期间所缴纳的取暖费，水费、电费、物业费、天然气和有线电视等费用可以证明。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户手续的,如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。林洪生与霍凤清吴宪红签在2014年10月15日签订房屋买卖合同全款现金购买铁东区幸福家园小区6号楼4单元508室及6号楼-1层140号车库,双方有合法的买卖合同并在合同中明确支付方式并签字按手印，还有见证人。自买卖合同签订后，林洪生一直与其子林源居住使用此两处房产。因霍凤清吴宪红推脱房本在银行抵押暂时不能办理房产产权交易，林洪生在其期间对于房屋产权申诉,林洪生在此期间没有过错。原告查封此处房产产权在2019年以后，此房屋产权在2014年10月15日以后房产与霍凤清已没有关系。铁东法院出具的2018年8月27日（2018）吉0303执异57号，2019年7月23日（2019年）吉0303执异35号，2019年7月23日（2019年)吉0303执异36号,2019年8月31日（2019年)吉0303执异47号四份执行裁定。经铁东法院执行局调查、取证，已经明确此两处房产与霍凤清吴宪红没有关系,并解除对此两处房产产权查封。 被告霍凤清未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2018年12月28日，本院作出（2018）吉0303民初2070号民事判决书，判决霍凤清、霍兴原于判决发生法律效力之日起3日内，一次性偿还方颖利借款人民币10万元及利息。在执行过程中，本院于2019年8月1日裁定查封人霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室车库所有权登记。林洪生对执行标的提出执行异议,本院于2019年8月30日作出(2019）吉0303执异47号执行裁定书，中止对霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米车库的执行。2014年10月15日，霍凤清、吴宪红与林洪生签订房屋买卖合同，将房屋面积为90.92平方米和车库面积为31.76平方米卖给林洪生所有，售价56万元，林洪生于签订合同之时即将现金交付于霍凤清。2014年12月19日，因涉案房屋处于抵押贷款中，霍凤清、吴宪红与林洪生在四平市英城公证处办理了委托，委托事项为委托林洪生办理房屋及车库的过户更名手续，委托期限为2014年12月19日至上述事项办完为止。2014年12月22日，霍凤清又将该涉案房屋及车库以林泉名义贷款抵押。2019年7月12日该房屋抵押注销，2019年7月29日，林洪生交纳了过户契税，8月1日本院执行局将该房屋及车库查封。林洪生在2014年10月购买该房屋及车库后，即入住占有、使用至今，有取暖费、物业费、水电费票据为证。 认定上述事实的证据有（2019）吉0303执异47号民事裁定书、四平市不动产登记中心出具房屋登记信息及情况说明、房屋买卖合同、公证书、证人证言等。 根据原告方颖利的诉讼请求和被告林洪生的答辩意见，归纳本案的争议焦点是原告方颖利的诉讼请求是否应予支持。当事人对本案的争议焦点无异议和补充。 本院认为：2014年10月15日，霍凤清、吴宪红与林洪生签订房屋买卖合同，真实有效、双方系买卖关系，而非以物抵债关系。2014年12月19日，霍凤清、吴宪红与林洪生在四平市英城公证处办理了委托，委托事项为委托林洪生办理房屋及车库的过户更名手续，林洪生没能办理过户手续，非林洪生的个人原因，而是该房屋一直被霍凤清抵押贷款过程中，在2019年7月29日林洪生办理完贷款手续取回房屋产权登记证，在办理过户手续过程中。（已将契税缴纳完毕，）本涉案争议房屋被本院执行局于2019年8月1日查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记”。该房屋及车库的所有权应为林洪生所有，方颖利主张准许执行登记在霍凤清名下坐落于四平市铁东区解放街解放委幸福家园小区6号楼-1层140室，建筑面积31.76平方米的车库的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告方颖利的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告方颖利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  刘 岩 审 判 员  王丽娟 人民陪审员  刘国华 二〇一九年十二月十日 书 记 员  孟祥昊