湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2192号上诉人（一审被告）：吴文华，女，1964年5月5日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：金道侦，男，1976年9月23日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：肖文娟，湖北文光律师事务所律师。一审第三人：湖北叠磊置业有限公司，住所地阳新县兴国镇综合大道1号景虹苑小区。法定代表人：徐淑芳，总经理。上诉人吴文华因与金道侦、一审第三人湖北叠磊置业有限公司（以下简称叠磊置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。吴文华上诉请求：撤销阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3734号民事判决，驳回金道侦的起诉；一审、二审案件受理费由金道侦负担。事实与理由：第一，叠磊置业公司与金道侦之间不存在债权债务关系，而是郭庆光个人债务。第二，涉案房屋是小产权房，金道侦依法不能取得所有权。第三，阳新县人民法院（2018）鄂0222民初2519号民事判决因叠磊置业公司已提起上诉尚未生效，而不能作为定案依据。第四，2018年6月3日，金道侦将案涉房屋已经卖给明巧志，金道侦与案涉房屋已经没有关联性，不是本案适格的原告。金道侦口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一审第三人叠磊置业公司没有到庭发表述称意见。金道侦向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对其购买的登记在第三人叠磊置业公司名下的位于阳新县××小区××单元××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的保全查封；二、判决确认其于2017年11月10日与第三人叠磊置业公司签订达成的《景虹苑认购协议书》有效，并确认位于阳新县××小区××单元××号房屋归其所有；三、本案诉讼费用由吴文华承担。一审法院认定事实：2014年初，叠磊置业公司的股东、负责人郭庆光因开发阳新县景虹苑小区商住楼工程需资金周转，向金道侦借款500,000元，并承诺以叠磊置业公司资产作担保按月息二分计息。在金道侦向郭庆光支付人民币500,000元后，郭庆光于2014年5月15日向金道侦出具了500,000元借条一张，载明“今借到金道侦现金伍拾万元整（500,000元），借款时间2014年5月15日至2014年12月15日”，条据上加盖“湖北叠磊置业有限公司景虹苑项目部”公章。此款逾期后，郭庆光以景虹苑小区房屋销售不好资金未回笼为由推诿，并表示由房屋抵款。2017年11月10日，郭庆光与金道侦签订两份《景虹苑认购协议书》，将郭庆光开发的景虹苑二单元1404室、1504室分别以250,000元的价格抵偿给金道侦，叠磊置业公司给金道侦开具了景虹苑二单元1404室、1504室购房款收据并交付了房屋钥匙，金道侦已实际占有该两套房屋。2018年6月3日，金道侦与案外人明巧志签订一份《购房协议书》，金道侦将购得的景虹苑二单元1504室作价175,000元的价格转卖给案外人明巧志，案外人明巧志签订合同当日通过其母亲樊年顺账户转账支付了135,000元购房款，另出具了一份40,000元欠条。日后，当案外人明巧志上门准备装修该1504室时，发现1504室门上贴有法院封条已于2018年6月5日被法院查封。案外人明巧志遂与金道侦协商。经协商，在二者签订的《购房协议书》未更改的情况下，金道侦将景虹苑二单元1504室更换为景虹苑二单元1404室出卖给案外人明巧志。案外人明巧志将该1404室已装修入住至今。2018年5月，阳新县人民法院受理吴文华诉叠磊置业公司民间借贷纠纷一案。2018年5月28日，吴文华向该院提出财产保全申请，请求“将叠磊置业公司的银行存款3,525,000元予以冻结或查封、扣押同等价值的财产”。该院当日作出（2018）鄂0222民初1808号民事裁定书，裁定：“将被申请人湖北叠磊置业有限公司的银行存款3,525,000元予以冻结或查封、扣押同等价值的财产”。2018年5月30日，该院作出（2018）鄂0222执保84号协助执行通知书，将“将被申请人叠磊置业公司所有的位于阳新县××单元××室、××室、××室、××室、××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××单元××室、××室及景虹苑后院北面一楼门面房（从西往东西边六米通道起至二单元楼梯间通道止）共六个，面积约320平方米予以查封”,并于2018年6月5日将涉案的景虹苑二单元1504室张贴封条予以查封。金道侦在知晓景虹苑二单元1504号房屋被查封后，遂作为执行案外人于2018年8月7日对阳新县人民法院保全查封的景虹苑二单元1504室房产提出书面异议，请求解除对此财产的保全执行。该院经审查后于2018年8月20日作出（2018）鄂0222执异29号执行裁定书，裁定：“驳回异议”。金道侦作为执行案外人对该执行裁定书不服，遂于2018年9月11日起诉来院，提出上述诉请。一审法院认为：执行案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，金道侦作为执行案外人，其提出关于排除强制执行的主张是否成立，必须判断法院保全查封的涉案房产阳新县兴国镇景虹苑第二单元1504室是否归其所有。虽然该房产登记在第三人叠磊置业公司名下，但2017年11月10日第三人叠磊置业公司（经办人郭庆光）与金道侦签订了《景虹苑认购协议书》，按合同约定叠磊置业公司将开发的景虹苑二单元1504室以250,000元的价格抵偿给金道侦，开具了购房款收据,并交付了房屋钥匙，金道侦已实际占有该套房产。法院已发生法律效力的（2018）鄂0222民初2519号民事判决书也确认了上述事实。据此，可以认定金道侦系景虹苑第二单元1504室房产的权利人，其享有排除执行的权利。故对金道侦诉求的关于排除对景虹苑第二单元1504号房屋的保全查封及强制执行的诉讼请求，予以支持。金道侦与第三人叠磊置业公司（经办人郭庆光）签订的《景虹苑认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方已依合同约定各自履行了付款和交房的合同义务，故对金道侦请求确认景虹苑第二单元1504室房产归其所有的诉讼请求，予以支持。第三人叠磊置业公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、不得执行对登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下的位于阳新县××单元××号房屋，并解除对该房产的保全查封；二、确认对登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下的位于阳新县兴国镇景虹苑第二单元1504室房产归金道侦所有。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：在案外人执行异议之诉中，涉及金钱债权的，凡是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条规定情形的，均可达到阻却执行相关不动产的法律效果。本案中，能否达到阻却执行案涉的景虹苑第二单元1504号房屋的法律效果，则要看本案事实是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，2017年11月10日，叠磊置业公司（经办人郭庆光）与金道侦签订了《景虹苑认购协议书》，按合同约定叠磊置业公司将开发的景虹苑二单元1504室以250,000元的价格抵偿给金道侦，开具了购房款收据,并交付了房屋钥匙，金道侦已实际占有该房屋。关于吴文华上诉提出的叠磊置业公司与金道侦之间不存在债权债务关系的上诉理由。因阳新县人民法院（2018）鄂0222民初2519号民事判决书已经确认叠磊置业公司对郭庆光与金道侦之间的500000元借款承担偿还责任，并且该判决已被黄石市中级人民法院（2019）鄂02民终620号生效民事判决所维持，现吴文华在没有证据推翻阳新县人民法院（2018）鄂0222民初2519号民事判决的情况下，本院对吴文华的该项上诉理由不予支持。同时，2018年6月3日，金道侦与案外人明巧志签订了一份《购房协议书》，金道侦将案涉的景虹苑二单元1504室作价175,000元转卖给案外人明巧志，案外人明巧志签订合同当日通过其母亲樊年顺账户转账支付了购房款135,000元，另出具了一份40,000元的欠条。这进一步证实了在人民法院查封之前，金道侦已经实际占有了案涉的景虹苑二单元1504室，否则，其根本无权将该房屋转让给明巧志。另外，尽管案涉的景虹苑二单元1504室没有过户登记到金道侦名下，但因该房屋属于小产权房，目前不具备办理过户登记的条件，不属于金道侦自身原因所导致。很显然，金道侦对案涉的景虹苑二单元1504室提出的排除执行的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院支持金道侦的该项诉讼请求是正确的，本院应予维持。2017年11月10日，叠磊置业公司（经办人郭庆光）与金道侦签订《景虹苑认购协议书》，将叠磊置业公司开发的景虹苑二单元1504室以250,000元的价格抵偿给金道侦，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但因案涉的景虹苑二单元1504号房屋属于小产权房，目前不具备办理过户登记的条件，在案涉的景虹苑二单元1504号房屋尚未转移登记到金道侦名下之前，人民法院只能确认双方签订的《景虹苑认购协议书》有效，而不能直接判决案涉的景虹苑二单元1504号房屋归金道侦所有。故吴文华提出的金道侦尚不能对案涉的景虹苑二单元1504号房屋取得所有权的上诉理由成立，本院予以支持。关于金道侦是否是本案适格的原告的问题。金道侦能否将案涉的景虹苑二单元1504号房屋转让给明巧志的前提，就是金道侦对该房屋享有权利，否则，金道侦根本无权转让。更何况，因案涉的景虹苑二单元1504号房屋后被人民法院查封，金道侦实际转让给明巧志的房屋为案涉的景虹苑二单元1404号房屋。故吴文华提出的金道侦不是本案适格原告的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但裁判结果存在部分不当，本院依法予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：第一、维持阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3734号民事判决主文第一项；第二、变更阳新县人民法院（2018）鄂0222民初3734号民事判决主文第二项为：确认金道侦于2017年11月10日与湖北叠磊置业有限公司签订的《景虹苑认购协议书》有效；第三、驳回金道侦的其他诉讼请求和吴文华的其他上诉请求。一审案件受理费100元，由金道侦负担40元，由吴文华负担60元；二审案件受理费100元，由吴文华负担60元，由金道侦负担40元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月十七日书记员  田 梦