黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1554号上诉人（原审被告）：韩锋香，女，1979年12月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：杨静昕，男，由牡丹江天福利房地产开发有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：韩志，男，1965年12月20日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：李坤，黑龙江优瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：李成斌，该公司总经理。上诉人韩锋香与被上诉人韩志、牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，2017年6月28日，牡丹江市爱民区法院作出（2016）黑1004民初389号民事判决，韩志不服提起上诉。2017年11月8日，本院作出（2017）黑10民终914号民事判决，驳回上诉，维持原判。韩志不服,申请再审，2018年2月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申179号民事裁定，驳回韩志的再审申请。韩志不服向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000332号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗10号民事裁定，指令本院再审。2019年5月13日，本院作出（2019）黑10民再14号民事裁定，撤销本院（2017）黑10民终914号民事判决及牡丹江市爱民区人民法院（2016）黑1004民初389号民事判决，将本案发回牡丹江市爱民区人民法院重审。2019年9月24日，牡丹江市爱民区人民法院作出（2019）黑1004民初817号民事判决，韩锋香不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，韩志及委托诉讼代理人李坤、韩锋香的委托诉讼代理人杨静昕、银邦公司法定代表人李成斌到庭参加询问。本案现已审理终结。韩锋香上诉请求：撤销（2019）黑1004民初817号民事判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院将韩志与银邦公司签订的《认购书》认定为商品房买卖合同错误。《认购书》属于预约合同，不是商品房买卖合同；二、韩锋香已经入住装修，已实际占有案涉房屋，是合法买受人，一审对韩志入住时间早于韩锋香入住时间的认定错误。韩志辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，本案经过省检察院抗诉，发回爱民区法院审理，在一审审理期间，办案人就案件事实做了大量调查核实工作，包括到开发公司、物业公司、公安局、产权登记处，调查结果是韩志无论是缴纳房款、签订合同、入住及缴纳物业费均早于韩锋香。韩锋香在产权登记处的合同备案，不具有确权及对抗第三人的效力，该备案与认购书法律效力相同。银邦公司辩称：韩锋香与银邦公司不是商品房买卖关系，是借款担保关系；韩志与银邦公司是真实买卖，应维持原判。韩志向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认银邦公司与韩锋香于2012年6月13日签订的怡美嘉园13栋011701号商品房买卖合同无效；2.依法判决韩志与银邦公司于2011年5月15日签订的认购书合法有效，银邦公司继续履行协议，协助韩志办理怡美嘉园13栋011701号商品房不动产登记；3.依法确认怡美嘉园13栋011701号商品房归韩志所有；4.二被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。2009年6月21日，韩志向银邦公司交购买怡美嘉园13＃1701室（面积145.56㎡）定金30000元。2011年5月15日，韩志与银邦公司签订认购书，主要内容“乙方（韩志）向甲方（银邦公司）购买怡美嘉园13号楼1单元011701号房，建筑面积约145.97平方米；乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房总金额人民币291940元；甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第五条规定按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书，同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方所交定金不予退还。乙方按指定日期与甲方签署商品房买卖合同，所有条款以双方所签合同为准。此房实际面积以产权测绘部门核准的建筑面积为准，房款实行多退少补。甲、乙双方自签订正式商品房买卖合同(预售)后本认购书自行失效。”银邦公司及其法定代表人李成斌在认购书上盖章，韩志签名。当日，韩志及其妻子张海波以银行转账方式向银邦公司工作人员于淑清账户汇入211940元，以现金方式向于淑清账户汇入50000元，银邦公司为其出具291940元购房款收据。2015年4月23日，韩志办理涉案房屋入户手续（入户通知单原件在牡丹江天和物业管理有限公司第三项目处保管），入户通知单体现当日韩志领取钥匙。韩志交纳2015年4月15日至2016年4月15日涉案房屋物业费等费用2444元，拆改原设计残土清运押金400元。2015年12月20日、2015年12月31日、2016年1月4日、2016年4月1日，韩志因涉案房屋门锁被撬、门框被卸，向牡丹江市公安局110报警。2012年6月13日，银邦公司与韩锋香签订商品房买卖合同并备案（合同备案编号201206131155C7830159），合同主要内容“买受人韩锋香购买怡美嘉园第13幢1单元011701号房，建筑面积145.97平方米；商品房单价人民币每平方米2000元，总金额贰拾玖万壹仟玖佰肆拾元整；买受人按下列第1种方式一次性付款，签订合同之日一次性付清房款291940元；出卖人应当在2012年10月30日前，将具备第1种（经验收合格）条件商品房交付买受人使用；双方约定不办理预告登记。”银邦公司及其法定代表人李成斌在合同上盖章，韩锋香签名捺印。当日，韩锋香以银行转账方式向银邦公司工作人员于淑清的账户汇入100万元，银邦公司给出具291940元购房款收据。韩锋香称当天与银邦公司签订3份商品房买卖合同，购买涉案房屋和13幢011702号房（建筑面积124.34平方米、价款417782元）及13幢012204号房（建筑面积145.97平方米、价款437910元）3套商品房，韩锋香给银邦公司转账100万元，支付现金147632元。银邦公司称涉案房屋是出售给韩志，银邦公司向韩锋香借款100万元，用涉案房屋等5套房屋作担保，给韩锋香开具了商品房买卖合同和收据，并未收取现金。2015年12月20日，银邦公司为韩锋香办理涉案房屋入户手续，韩锋香更换门锁和防盗门进户装修，交纳涉案房屋拆改原设计残土清运押金4299元、2016年3月1日至2017年3月1日物业费等费用3074元。2016年4月13日，韩锋香取走入户通知单（牡丹江天和物业管理有限公司第三项目处留存入户通知单复印件）。涉案房屋由韩锋香装修后占有至今。2011年9月22日，银邦公司取得怡美嘉园小区13#14#15#16#共四幢商品房预售许可证。2018年9月11日，涉案房屋产权登记在银邦公司名下，可以办理产权证。2014年3月11日，韩锋香向爱民区法院起诉银邦公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解，双方当事人达成如下协议：一、韩锋香与银邦公司于2012年6月13日签订的三份商品房买卖合同（合同备案编号分别为201206131155C7830159、20120613622898830179、20120613C145B0830139）有效；二、案件受理费15307元，减半收取7653.50元，由韩锋香负担。2014年4月16日，爱民区法院作出（2014）爱民初字第169号民事调解书并送达双方当事人。2016年4月8日，爱民区法院作出（2016）黑1004民监字1号民事裁定，再审（2014）爱民初字第169号案件。2016年12月20日，爱民区法院作出（2016）黑1004民再初3号民事判决，该判决论述“原审被告提供的证据证明不了双方是借贷关系，否定不了原审原告提供证据所证明的问题，故原审被告提出双方是借贷关系的辩解没有充分证据支持，不予采信。原审原、被告签订的商品房买卖合同，经房产部门备案登记，原审原告交付了全部购房款并交纳了入户的相关费用，且原审被告为其开具了入户通知，应当认定商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，也未损害国家集体及第三人的合法权益，应当认定原审原、被告之间所签订的商品房买卖合同有效。”判决：维持（2014）爱民初字第169号民事调解书。银邦公司不服提起上诉。2017年2月17日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终232号民事裁定，按上诉人银邦公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2016年4月8日，爱民区法院立案受理本案。2016年11月30日，因本案须以（2016）黑1004民再初3号案件审理结果为依据，该案尚未审结，中止诉讼。2017年2月22日，中止诉讼原因消除，恢复诉讼。2017年6月28日，爱民区法院作出（2016）黑1004民初389号民事判决，判决：一、韩志与银邦公司于2011年5月5日签订的《认购书》有效；二、驳回韩志的其他诉讼请求。韩志不服提起上诉。2017年11月8日，牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10民终914号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。韩志不服申请再审，2018年2月22日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民申179号民事裁定，该裁定论述“虽然韩锋香办完进户手续后，对案涉房屋进行了装修，但在此期间韩志与韩锋香因案涉房屋多次发生纠纷，并多次向牡丹江市公安局110报警，韩志办理进户手续早于韩锋香，且韩锋香装修期间韩志多次向牡丹江市公安局主张权利，故原判决认定韩锋香已实际占有案涉房屋该事实认定错误。另，韩锋香与银邦公司签订《商品房买卖合同》时虽经房产部门备案，并非预告登记，在房屋购买人均主张履行房屋买卖合同的前提下，并不产生优先效力。……韩锋香与银邦公司于2012年6月13日签订的《商品房买卖合同》业经牡丹江市爱民区人民法院民事调解书和再审判决予以确认，该商品房买卖合同有效，现韩志在上述再审判决确认调解书有效的情况下，在本案中请求确认韩锋香与银邦公司签订的《商品房买卖合同》无效，该诉讼请求本院无法支持。”裁定：驳回韩志的再审申请。韩志不服向检察机关申诉，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2018]23000000332号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗10号民事裁定，指令牡丹江市中级人民法院再审本案。2019年5月13日，牡丹江市中级人民法院作出（2019）黑10民再14号民事裁定，撤销该院（2017）黑10民终914号民事判决及本院（2016）黑1004民初389号民事判决，本案发回爱民区法院重审。一审法院认为，关于韩志与银邦公司签订的认购书是否合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。在商品房买卖合同中一般表现为买方支付房款而卖方收受购房款的行为，当事人的履行和接受履行，体现了当事人双方意思表示的一致性，本案韩志与银邦公司签订的认购书对房屋位置、价款、面积、支付方式等主要内容有明确约定，且买方韩志已经实际支付了购房款，卖方银邦公司亦已为其开具购房款收据。双方签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故2011年5月5日韩志与银邦公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同且合法有效。关于银邦公司是否应继续履行认购书，协助韩志办理不动产登记的问题。首先，韩志与银邦公司签订的认购书合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现涉案房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行、协助办理产权证。其次，韩志虽主张韩锋香与银邦公司是借贷关系，买卖合同应无效，但经本院（2016）黑1004民再初3号生效判决确认双方商品房买卖合同有效，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照到下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持”，按照“一房数卖”合同履行的处理原则“既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人权属要求应得到支持”，本案韩志、韩锋香均未办理预告登记，虽韩锋香装修后占有涉案房屋，但根据从物业公司调取的入户通知单体现，韩志于2015年4月23日办理入户并领取钥匙，而韩锋香是2015年12月20日办理入户，并没有领取钥匙的记录，庭审中韩锋香自认更换门锁、防盗门，结合韩志的报警记录，即韩志合法入户时间早于韩锋香，韩志是先行合法占有涉案房屋的买受人，故银邦公司应继续履行与韩志签订的认购书，协助韩志办理涉案房屋的产权登记。因此，本院对韩志此项诉讼请求予以支持。关于韩志诉请确认韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同无效的问题。经释明，韩志以韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同虚假，是名为买卖实为借贷而主张买卖合同无效，与（2016）黑1004民再初3号案件银邦公司主张合同无效的理由相同，因（2016）黑1004民再初3号民事判决对银邦公司与韩锋香是借贷关系未予采信，认定韩锋香与银邦公司签订的商品房买卖合同有效，该判决系生效裁判文书，韩志在本案再以相同理由主张韩锋香商品房买卖合同无效，由于本案受该生效判决的羁束，故对韩志此项诉讼请求不予支持。关于韩志诉请确认涉案房屋归韩志所有的问题。确认物权以存在物权归属争议为前提，买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。本案涉案房屋系银邦公司开发建设，现产权登记在银邦公司的名下，物权没有争议，虽韩志主张依法购买，但因买卖合同尚未履行完结，尚未办理不动产产权登记，韩志对涉案房屋不享有物权，因此对涉案房屋不予确权，对韩志此项诉讼请求不予支持。综上所述，对韩志请求确认其与银邦公司签订的认购书合法有效；银邦公司继续履行协议，协助韩志办理涉案房屋产权登记的诉讼请求予以支持。对韩志其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，一审判决：一、韩志与银邦公司于2011年5月5日签订的认购书（购买怡美嘉园13号楼1单元011701号商品房）合法有效；二、银邦公司在判决生效后十日内继续履行2011年5月5日与韩志签订的认购书，协助韩志办理上述第一项商品房的产权登记；三、驳回韩志的其他诉讼请求。案件受理费5679元，财产保全费2710元，由银邦公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院组织当事人进行了询问。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：韩锋香在询问中称，一审认定韩志实际占有该房屋的事实是错误的，事实上该房屋始终由韩锋香占有。本院认为，银邦公司向韩志交付房屋的时间是2015年4月23日，向韩锋香交付房屋的时间是2015年12月20日，向韩锋香交付房屋当日，韩锋香撬门入户并占有房屋至今，一审对此事实认定清楚。根据当事人的举证、质证、法庭调查，本院对一审认定的事实予以确认。本案的争议焦点是：一、韩志与银邦公司签订的认购书性质；二、韩志、韩锋香占有案涉房屋时间的认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，韩志与银邦公司签订的认购书对房屋的位置、房间号、面积、价款、付款方式已经作出约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且韩志已经支付全部购房款，该协议书应认定为商品房买卖合同，合同有效。关于韩志、韩锋香占有房屋的时间，韩志提交的入户通知单、物业收据等载明时间为2015年4月23日，韩锋香提交的入户通知单时间是2015年12月20日，一审法院办案人员已到物业公司核实了入户时间的真实性，同时结合2015年12月20韩志报警记录，可以认定韩志入户时间在前，先占房屋，银邦公司应履行认购书，协助韩志办理产权登记。韩锋香在二审询问时称2014年12月即开始装修案涉房屋，但未提交证据证明，本院对该主张不予支持。综上所述，韩锋香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5679元，由上诉人韩锋香负担。本判决为终审判决。审 判 长 李冬梅审 判 员 杨大奎审 判 员 刘 洋二〇一九年十二月九日法官助理 赵浩然书 记 员 孙 源附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。