安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1330号 上诉人（原审被告）：程玉萍，女，1978年9月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李海云，安徽龙兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段红兵，男，1963年8月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：袁力学，安徽安方律师事务所律师。 上诉人程玉萍因与被上诉人段红兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程玉萍及其委托诉讼代理人李海云，被上诉人段红兵及其委托诉讼代理人袁力学，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程玉萍上诉请求：1.撤销一审判决第一项并维持第二项,改判驳回段红兵诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由段红兵负担。事实和理由：一、段红兵既不是涉案商铺的所有权人，也不是承租人，其无权向程玉萍转租该房屋，亦无权向程玉萍收取租金。从段红兵提交的证据看，2014年前，段红兵与徐贵军共同租赁淮北市第二中学的门面房，淮北市第二中学于2014年4月3日向段红兵和徐贵军就相山北路43-1、43-2号门面房作出说明，告知二人该门面房将移交国资委，2014年的租赁合同不再续签，因其已交纳2014年全年房租，故在移交国资委之前由段红兵与徐贵军使用。2017年12月29日，段红兵与徐贵军共同与淮北市第二中学签订商铺续租合同，但该合同没有约定是何处门面房，且租期为2018年1月至6月。关于两张票据，一张增值税发票系向徐贵军开具，另一张是安徽省政府非税收入一般缴纳书，没有写明交款人及缴款项目，无法得出段红兵交纳2018年7月至12月的43-2号商铺租金的结论。故段红兵未提供证据证明其在2016年6月30日承租了43-2号商铺,段红兵不是涉案商铺的承租人,其对涉案商铺没有占用、使用、收益的权利,故段红兵收取程玉萍的房屋租金没有法律依据。并且,即便段红兵与徐贵军于2018年1月租赁了43-2号商铺,其租期于2018年6月30日到期,之后未再租赁该商铺,亦未向淮北市第二中学交纳租金,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。段红兵无权向程玉萍主张2018年7月1日之后的房屋租金。同时,关于程玉萍已支付的租金,程玉萍保留起诉其返还不当得利的权利。另外,程玉萍于2018年8月底即搬出涉案商铺,并将商铺钥匙给付段红兵,一审法院判决程玉萍支付2018年7月1日至2019年3月31日租金,没有事实依据。租赁合同第七条约定,租赁期内,如发生重大政策性变动及非人力所为的一切需要终止协议的行为,此协议应予解除,甲方退还乙方剩余房租和租金。2018年7月1日,淮北市第二中学在商铺外贴出通知,告知所有的租赁合同到期,要求所有商户搬离,并同时停止供水。因程玉萍经营护理美容,没有水是无法对客人进行面部护理的,涉案商铺已不具备使用条件,程玉萍无法再继续经营,程玉萍当即与段红兵联系,告知其停水情况,要求解除合同、搬出店铺,提出段红兵赔偿装修损失等并退还押金,段红兵不同意退还押金。2018年8月底,程玉萍搬出43-2号商铺,并将钥匙交还给段红兵,程玉萍未再使用涉案商铺。二、段红兵与程玉萍签订租赁合同系欺诈行为,其诉讼请求不应得到支持。双方于2016年6月30日签订租赁合同,将43-2号商铺出租给程玉萍,租期为3年，程玉萍基于对段红兵的信任，花费5万元加盟费取得美容产品的代理权,又对商铺进行了装修,招聘了员工、购置美容设备，共计支出近20余万元。但在2016年6月30日时，段红兵与产权人淮北市第二中学并没有租赁合同关系，其未从淮北市第二中学租得43-2号商铺，且其仅是在2018年1月至6月期间从淮北市第二中学租赁到涉案商铺，因此段红兵在签订合同时存在隐瞒事实真相的欺诈行为，与程玉萍签订的租赁合同为可撤销合同。程玉萍主张撤销，同时对于给程玉萍带来的直接损失，段红兵应承担相应的违约责任。三、从段红兵提交的证据中能够看出,所有与淮北市红兵与徐贵军共同签订,租金由徐贵军支付,段红兵无权单方进行转租，因此段红兵的原告主体不适格，一审法院应驳回其起诉。综上,一审法院判决支持段红兵的诉讼请求,系认定事实不清,适用法律错误。 段红兵辩称，一审判决正确，依法应维持原判。理由：1.段红兵与淮北市第二中学就案涉43-2号商铺签订有租赁合同，淮北市第二中学同意段红兵转租该商铺，因此段红兵与程玉萍之间签订的租赁合同合法有效。2.段红兵已提供充分证据证明程玉萍是在2019年4月13日搬离涉案商铺，一审对该事实也已认定。3.双方签订的租赁合同第七条约定，租赁期内，如发生重大政策性变动及非人力所为的一切需终止协议的行为，此协议应予解除，甲方退还乙方剩余房租和押金，不承担其他责任。 段红兵向一审法院起诉请求：1.判令程玉萍支付租金7.5万元；2.判令程玉萍承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年6月30日，甲方（段红兵）与乙方（程玉萍）签订租赁合同一份，合同约定：甲方有营业门面房一间，位于淮北市相山区，房屋年租金10万元，在签订本合同前把合同期限内第一年租金交清，在2017年6月30日前交清第二年租金，在2018年6月30日前交清第三年租金；租赁时间2016年7月1日至2019年6月30日；为保证本协议的履行，乙方需向甲方缴纳协议保证金（即押金1万元）；租赁期内，如发生重大政策性变动及非人力所为的一切需终止协议的行为，此协议应予解除，甲方退还乙方剩余房租和押金等内容。租赁合同签订后，程玉萍向段红兵交纳押金1万元，并支付租金至2018年6月30日。2018年7月1日，淮北市第二中学发出通知：根据市教育局要求，二中老校区门面房出租协议到期后不再出租，另作他用。我校与贵店协议已于2018年6月30日到期。望贵店于2018年7月15日前搬出所租房屋。2019年3月22日，淮北市第二中学向承租人发出告知书：为落实市委巡察整改意见，根据主管部门的要求，请各承租户于2019年4月5日前将房屋清空，钥匙交于淮北市第二中学总务处。逾期未交者，学校将通过法律途径解决。请各承租户予以理解和配合。程玉萍于2019年4月13日向段红兵交还涉案房屋。后段红兵与程玉萍因房屋租金、程玉萍损失等问题经协商未达成一致意见，遂致本纠纷发生。 一审法院另查明：2017年12月29日，淮北市第二中学与段红兵、徐贵军签订《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》将涉案房屋租赁给徐贵军、段红兵承租，租赁期限为半年，自起至2018年6月30日止（半年期），租金为5万元，租金在合同签订当日交清，先付后用；同时约定在租赁期间，段红兵、徐贵军不得以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损出租方利益的行为，否则出租方有权解除合同，收回所租店铺等内容。2018年1月15日，徐贵军向淮北市第二中学交纳2018年1月至6月的租金5万元。段红兵2019年4月8日向淮北市第二中学交纳2018年7月至12月的租金5万元。合同到期后，双方未再续签合同。 一审法院认为，段红兵与程玉萍签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。程玉萍以段红兵转租涉案房屋未取得淮北市第二中学同意为由请求确认涉案租赁合同无效理由不能成立，不予支持。 段红兵提交的2019年4月8日录音记录（微信聊天记录）第2行“大概是在13号之前房子给你”，第6行“要不你这样，我这东西全部搬好了，没有别的东西，就是外边有个牌子”，2019年4月13日录音记录（微信聊天记录）第3行“那个，我今天已经回来了。我把门开开，钥匙给你就行了”。该两段微信聊天记录，能够证明程玉萍是在2019年4月13日才向段红兵交还涉案房屋的事实，程玉萍辩称2018年8月底即将涉案房屋退还段红兵与事实不符，不予采纳。段红兵请求程玉萍支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金，事实清楚，证据充分，予以支持。程玉萍已向段红兵退还涉案房屋，合同也于2019年6月30日到期，段红兵应向程玉萍退还租房押金1万元。程玉萍主张的损失并未提出反诉，与段红兵也调解未成，故程玉萍对损失可另行诉讼。判决：一、程玉萍于判决生效后十五日内向段红兵支付租金7.5万元；二、段红兵于判决生效后十五日内退还程玉萍押金1万元；三、以上第一项与第二项相互折抵后，程玉萍应于判决生效后十五日内向段红兵支付租金6.5万元。案件受理费1675元，因适用简易程序减半收取837.5元，由程玉萍负担。 二审中，程玉萍向本院提交：1.苗坊净颜专业祛痘店照片三张，拟证明程玉萍在涉案商铺经营苗坊净颜专业祛痘店，该店铺系加盟店，程玉萍为经营该店铺，一次性支付三年的加盟费、器材费、产品费约5万元，支出装修费等约15万元。因段红兵的欺诈行为，导致程玉萍损失惨重。2.认购协议书，拟证明2018年7月1日，淮北市第二中学通知收回商铺，且商铺停水无法正常经营，程玉萍只得在永利广场购买一套小公寓，用于继续经营美容院。3.802室照片一张，拟证明程玉萍在2018年8月底搬进永利广场802室经营雅妍美容养生会所，因苗坊净颜专业祛痘店要求必须在沿街店铺进行经营，程玉萍购买的802室不符合要求，不能继续经营该加盟店。段红兵质证认为，对证据1、3真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据2与本案不具有关联性。段红兵向本院提交：1.徐贵军书写证明一份，拟证明段红兵与程玉萍的房屋租赁合同纠纷和徐贵军没有民事法律关系，段红兵租给程玉萍的案涉房屋与徐贵军从淮北市第二中学租赁的房屋相邻。出于方便，缴房租费时，徐贵军代缴了段红兵的房租，票号为11193141号发票，票面金额5万元的房租中包括了段红兵43-2号商铺的同期房租费。2.淮北市第二中学与段红兵签订的《房屋交接协议》，拟证明淮北市第二中学西门相山北路43-1号至43-5号五间房屋于2019年9月交房。2019年1月至9月欠房租费于二审判决后三日交付，段红兵一直负担房屋租赁费到2019年9月份。程玉萍质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，徐贵军没有出庭接受质询，即便是徐贵军代为缴纳，发票上应书写段红兵名字才符合财务制度及日常生活情理，并且该证明系打印，并非徐贵军本人书写的，不能说明是徐贵军本人真实意思表示。证据2与本案不具有关联性，不能证明段红兵系该二审案件当事人。本院认证意见：对程玉萍提交三份证据的真实性予以认定，因其未在本案就合同履行产生损失提起反诉，故对其证明目的不予认定。对段红兵提交的证据1不予采信，证据2予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.双方签订的案涉房屋租赁合同效力应如何认定；2.程玉萍应否支付段红兵欠付的房屋租金，如应支付则数额如何确定；3.段红兵的一审原告主体是否适格。 关于双方签订的案涉房屋租赁合同效力应如何认定问题。针对程玉萍上诉主张，段红兵既不是涉案商铺的所有权人，也不是承租人，其无权向程玉萍转租该房屋，亦无权向程玉萍收取租金。根据已查明的事实，程玉萍与段红兵于2016年6月30日就案涉房屋签订了为期三年的房屋租赁合同。租赁合同签订后，段红兵将案涉房屋交由程玉萍经营使用，程玉萍按照合同约定向段红兵支付了房屋租金。结合当事人陈述、段红兵提交《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》、房租收据等证据可以证明案涉房屋系由段红兵与徐贵军从淮北市第二中学承租后转租给程玉萍。故程玉萍的该项上诉理由不能成立。针对程玉萍上诉主张，段红兵在签订案涉合同时存在隐瞒事实真相的欺诈行为，该合同为可撤销合同，因其未能提供充分证据予以证明，其该项上诉主张不能成立。针对程玉萍上诉主张，即便段红兵与徐贵军于2018年1月租赁了案涉房屋,其租期于2018年6月30日到期,之后未再租赁该商铺,亦未向淮北市第二中学交纳租金,段红兵无权向程玉萍主张2018年7月1日之后的房屋租金。根据已查明的事实，淮北市第二中学与段红兵、徐贵军于2017年12月29日就案涉房屋签订了为期半年的《淮北二中老校区商铺租赁续租合同》。合同签订后，徐贵军2018年1月15日向淮北市第二中学交纳2018年1月至6月的租金5万元。段红兵2019年4月8日向淮北市第二中学交纳2018年7月至12月的租金5万元。也即是说，双方虽然签订了半年租期的书面租赁合同，但租赁期间届满后，双方又继续履行了租赁合同直至2018年12月。故程玉萍的该项上诉理由亦不能成立。段红兵与程玉萍签订房屋租赁合同，是基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，并无不当。 关于程玉萍应否支付段红兵欠付的房屋租金问题。因双方签订的房屋租赁合同合法有效，段红兵有权按照合同约定向程玉萍主张其使用案涉房屋期间的租金。段红兵在一审提交的证据可以证明程玉萍租金支付至2018年6月30日，并于2019年4月13日向段红兵交还涉案房屋。程玉萍对交还房屋的时间不予认可并上诉主张，其在2018年8月底即搬出涉案房屋。因其并未提供充分的反驳证据，对其该项上诉主张，不予支持。一审法院判决程玉萍向段红兵支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金7.5万元，并无不当。关于程玉萍上诉主张的损失。因本案审理的本诉是段红兵基于租赁合同向程玉萍主张房屋租金，程玉萍如在本案主张因合同履行产生的经济损失，其应当通过提起反诉的方式进行主张。一审法院在程玉萍未提起反诉的情况下，告知其另诉解决，亦无不当。 关于段红兵的一审原告主体是否适格问题。程玉萍上诉主张，从段红兵提交的证据能够看出,所有与淮北市红兵与徐贵军共同签订,租金由徐贵军支付,段红兵无权单方进行转租，因此段红兵的原告主体不适格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，民事诉讼原告的主体资格要件是，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，案涉房屋租赁合同系由段红兵与程玉萍签订，其作为合同相对人依据合同约定向程玉萍主张房屋租金，符合民事诉讼法关于原告主体资格的起诉条件，程玉萍的该项上诉主张不能成立。 综上所述，程玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1675元，由程玉萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  柏 莉 审判员  周梦漪 二〇一九年十二月十七日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。