浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5373号 上诉人（原审被告）：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。 法定代表人：黄允松，系执行董事。 委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方劲芳，女，1976年3月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：陈珺伟，男，1976年6月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：楼剑君，浙江嘉图律师事务所律师。 上诉人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）因与被上诉人方劲芳、陈珺伟商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初12267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 现代房地产公司上诉请求：撤销原审判决第一、二项，依法改判。事实和理由：一审法院认定部分事实错误，调整后的违约金仍然过高，请求二审法院予以改判。一、其未能按时交房系与G20召开政府要求暂停施工有关，系政府部门的行政行为导致，依约可予以延期。二、约定的违约金过高，一审法院调整后的违约金高于方劲芳、陈珺伟的实际损失。根据本案的实情，方劲芳、陈珺伟的损失就是银行利息的损失。此前就同类的案件，其已经向原审法院提出申请，要求按照同地段同类房屋的租金标准予以计算。目前因为经济的宏观大环境和房地产的政策调整，现代房地产公司经营十分困难，并且逾期交房涉及到的购房户有数百户业主，与贵院2014年期间审理浙江华越置业有限公司的商品房预售合同纠纷存在一定的可比性。三、现代房地产公司未能按时交付不动产权证书，由于房地产市场大环境的波动，楼市政策变动，造成成本上升，出售价格下降，工程进度受到影响，致办理相关证件的行政手续进度受影响，造成交付不动产权证书延期，请求予以延期。四、约定的逾期交付土地、房屋权属证书违约金过高，高于给方劲芳、陈珺伟造成的实际损失，希望予以调整。现代房地产公司已经交付了房屋，现在房屋已经处于方劲芳、陈珺伟的实际控制之下，其基本没有什么实际损失，两项违约金的总和不超过所造成损失的30%。另外，关于逾期交房的违约金计算截止日期应该是2016年7月14日。理由如下：该楼盘已在2016年7月14日取得竣工交付备案确认书，且现代房地产公司在2016年7月19日在义乌商贸上刊登交房广告，因业主人数过多，书面通知业主交房缺乏可操作性。因此现代房地产公司采用刊登广告及电话通知等形式通知业主交付房屋。方劲芳、陈珺伟在2016年8月5日才办理交房手续，系其自身原因导致拖延，因此2016年7月14日以后逾期交房的责任不应该由现代房地产公司承担。五、一审在一审案件受理费分担上存在不公平。综上，请求二审法院考虑其实际经营状况和方劲芳、陈珺伟的实际损失，根据公平原则，依法支付其上诉请求。 方劲芳、陈珺伟在二审中答辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。1、现代房地产公司认为未能交房的原因是由于政府行为所导致的，这是没有任何依据的，2016年G20峰会在杭州召开，是举国盛世，世界瞩目，其作为房地产开发有限公司对此应当早有所准备，应当有预案对工期进行合理安排，因此其认为迟延交房是由政府原因导致不仅没有事实依据，而且属于政治错误。2、双方在合同约定的违约金逾期交房违约金为日万分之十，逾期办理权属证书违约金为日万分之一，一审法庭根据双方的实际情况已经将逾期交房违约金酌情扣减为日万分之三，已经充分考虑了方劲芳、陈珺伟的实际损失。3、至于现代房地产公司当庭陈述的理由认为逾期交房截止日期应当为2016年7月14日的理由也不能成立。双方在合同中也没有约定可以通过登报公告的方式通知方劲芳、陈珺伟接受房屋，而且在双方签订的商品房买卖合同中明确留有方劲芳、陈珺伟的联系方式，现代房地产公司完全可以通过电话或者短信通知的方式告知方劲芳、陈珺伟可以接受交付的房屋，因此现代房地产公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院认定事实：2014年5月15日，方劲芳、陈珺伟与现代房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：由方劲芳、陈珺伟购买现代房地产公司开发建设的义乌市后宅街道城北商业中心9幢2单元504室商品房一套，房屋总价款1076978元；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；现代房地产公司应在2015年12月31日前交付符合约定的商品房给方劲芳、陈珺伟，逾期超过90日的，应承担自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金；现代房地产公司承诺于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给方劲芳、陈珺伟，不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日后，现代房地产公司应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向方劲芳、陈珺伟支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，方劲芳、陈珺伟一次性向现代房地产公司支付购房款1076978元。2016年8月5日，现代房地产公司向方劲芳、陈珺伟交付了上述合同约定的商品房，但至今未交付房屋权属证书，遂成讼。 一审法院认为，方劲芳、陈珺伟与现代房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同对涉案房屋的交付期限以及房屋权属初始登记证书交付期限均作出明确约定，现代房地产公司未按约定履行义务已构成违约，理应承担违约责任。（一）关于逾期交房违约金的计算。双方约定的违约金计算标准明显过高，考虑到购房款的融资成本、其他潜在损失以及本案的实际案情，一审法院酌定违约金比例为日万分之三。逾期交房违约金的计算时间应自违约之日（即2016年1月1日）起计算至实际交房之日（即2016年8月5日）止。现代房地产公司主张逾期交房违约金的计算截止日期应为其取得竣工交付备案确认书之日（即2016年7月14日），依据不足，不能支持。综上，现代房地产公司应承担的逾期交房违约金为70434.36元（1076978元*3/10000*218天）。（二）关于逾期交付权属证书违约金的计算。按照合同约定，现代房地产公司应自违约之日（即2018年1月1日）起按日支付已交付房款的万分之一（即107.70元/日）为违约金，合法有据，应予支持。现代房地产公司抗辩的相关主张，与法不符，不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付方劲芳、陈珺伟逾期交房违约金70434.36元；二、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付方劲芳、陈珺伟逾期交付房屋权属初始登记证书的违约金（自2018年1月1日起按107.70元/日计算至实际交付权属证书之日止）；三、驳回方劲芳、陈珺伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2839元（已减半收取），由方劲芳、陈珺伟负担1436元，由浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担1403元。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。 本院经审理认定的事实和原审法院认定的事实一致。另查明，2019年12月2日，现代房地产公司向方劲芳、陈珺伟交付不动产权分割登记凭证。 本院认为，关于逾期交房违约金是否应予调整以及调整后标准如何确定的问题。因双方当事人签订的商品房买卖合同将逾期交房违约金约定为日万分之十，也即年息36%，明显偏高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可依法对违约金比例予以调减。考虑到购房款的融资成本、其它潜在损失以及本案的实际案情，原审法院依法对违约金比例调整为日万分之三较为客观、合理。关于交房日期问题。一审根据相关收款收据及当事人自认，确定2016年8月5日为交房日期，依据充分。关于诉讼费问题。一审根据案件具体情况，决定当事人各自负担的诉讼费用数额，未违反法律规定。综上所述，现代房地产公司上诉理由不充分，本院不予采信，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3219元，由上诉人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 楼淑馨 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 张燕燕 二〇一九年十二月三日 代书记员 吴晓雯