山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4582号上诉人（原审被告）：汪孟建，男，1977年5月20日出生，汉族，嘉祥县城祥建安项目经理，户籍地嘉祥县，现住嘉祥县。委托诉讼代理人（特别授权）：付杰，嘉祥护航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王贤友，男，1963年5月30日出生，汉族，教师，住嘉祥县。委托诉讼代理人（特别授权）：韩道峰，嘉祥祥和法律服务所法律工作者。上诉人汪孟建因与被上诉人王贤友定金合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2019）鲁0829民初2787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汪孟建委托诉讼代理人付杰、被上诉人王贤友及委托诉讼代理人韩道峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪孟建上诉请求：1、依法撤销原审民事判决书，改判上诉人返还2万元，或发回重审。2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人已经让公司将被上诉人的所有债务清偿，上诉人与被上诉人之间的债权债务关系都已经消灭了，至少也达成了一致意见。但被上诉人在收到所有工程款后，为了得到双倍定金，持本欠据将上诉人诉至法院。定金合同需建立在有效的合同基础上，合同是否有效、效力是否待定、是否有不可抗力因素、过错责任程度等，法院均未审查。如不查清主合同约定，谈何定金罚则。补充上诉意见：上诉人并未享有涉案房屋的所有权或者出售的权利，且又无房屋所有权人的追认，因此合同无效，无效合同仅承担缔约过失责任，不应当适用于定金罚则的违约情形。王贤友答辩称：上诉人对涉案楼房有处分的权利，被上诉人向上诉人缴纳购房定金2万元，上诉人收到定金后向被上诉人出具了收到条，上诉人与被上诉人的定金合同成立并已生效。法律关系上讲，淄博大顺公司系嘉祥大顺花园的投资商，该工程由山东诚祥建安总承包，上诉人系该花园2号楼、23号楼的承包人，上诉人与山东诚祥建安系工程承包关系，上诉人与被上诉人之间形成的是定金合同关系，双方不能混淆。上诉人收取定金后房价就开始呈直线上涨，上诉人不愿意再履行该房屋买卖合同，不再收取被上诉人的首付购房款，上诉人在定金合同中过错明显，综上，一审判决认定事实清楚适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由，依法不能成立，请求二审法院判决驳回其上诉，维持原判。王贤友向一审法院起诉请求：依法判令被告双倍返还收取原告的购房定金款4万元整。一审法院认定事实：被告汪孟建承接了原嘉祥县大顺花园2号楼和23号楼建设工程项目，后因发包人淄博大顺置业有限公司资金链断裂，整个大顺花园项目停工，同时淄博大顺置业有限公司欠被告汪孟建工程款未有付清。2016年5月23日，大顺花园项目部与被告汪孟建签订了大顺花园工程抵款协议书。协议书载明：“汪孟建施工的大顺花园三期23号楼工程，根据工程实际情况，将下列楼房来抵顶工程款，先以下列楼房签订购房协议。”房源明细部分载明：“房号：15-3-202；面积：125.58平方米；单价：3320元；房子总价：416925.60元；储藏室编号：2-41；面积：9.01平方米；单价：2800元；储藏室总价：25228元。合计房款：442153.60元。”大顺花园嘉祥分公司经理杜成林、大顺置业有限公司代表何爱国及被告汪孟建分别在该协议书上签字。2016年6月26日，被告汪孟建向原告出具收到条一张，载明：“收到条今收到大顺花园15号楼3单元202室的购房款定金贰万元整。收到人：23号楼项目经理：汪孟建。2016年6月26日”。后因大顺置业有限公司中止了该项目的施工，并由立国集团有限公司通过司法拍卖程序取得该项目。因被告无法履约向原告交付房屋，原告要求被告双倍返还购房定金，双方协商未果，原告诉来本院。一审法院认为,定金是债权之担保，依法成立的定金合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，原告为购买被告的抵账楼房，向其支付购房定金2万元，被告收到该定金并向原告出具收到条一份。该收到条足以证明原被告双方定金合同的成立并已经生效，双方当事人理应受该定金合同的约束。原被告在履行合同过程中，因没有及时与原大顺置业有限公司签订正式的购房合同，没有交纳相应的房款，没有办理网签备案等手续，以致在司法拍卖过程中，将该房屋仍作为大顺置业有限公司的资产进行拍卖处置，并造成被告已经无法按照与原告的协议向其提供该套房屋。对于该协议无法履行的原因，被告称主要是原告未及时交纳首付款，才没有及时签订合同。原告对此不予认可，被告未提交证据证明其已经通知原告交纳首付款，故被告应当对不能交房的后果负责。因此，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称，其与原告之间存在工程承包关系，原告承包了被告的2号楼的内外墙皮施工，被告因欠原告工程款才将抵账得来的涉案房屋转卖给原告，被告虽然接收了原告定金2万元，但因原告未交首付款，才造成房屋被立国集团收回。原告对其抗辩理由不予认可，被告亦未提供充分有效的证据，对该辩解意见，本院不予采纳。经本院调解，双方未达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：被告汪孟建于本判决生效之日起五日内返还原告王贤友现金40000元。逾期，权利人应在两年内向本院申请执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告汪孟建负担。本院二审期间，上诉人汪孟建向本院提交了工作证影印件一份，工程款支付申请书、工程款支付证书复印件各一份，证明：上诉人系山东诚祥建安集团有限公司的项目经理，并非大顺花园开发商职工，不对涉案的房屋享有处分权，未向被上诉人王贤友交付房屋的责任不能归责于上诉人汪孟建。经审查，本院认为，被上诉人王贤友对上述证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。本院认为，上诉人汪孟建是否为大顺花园开发商职工与本案的定金合同纠纷并无关系，对该证据的证明效力，本院不予认定。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人汪孟建于2016年6月26日向被上诉人王贤友出具《收到条》，约定被上诉人王贤友交付“购房款定金”20000元，因此上诉人汪孟建与被上诉人王贤友形成有效的定金合同关系，双方均应当依照定金合同的约定履行各自的义务。现涉案房屋已作为案外人大顺置业有限公司的资产被拍卖，上诉人汪孟建已无法完成交付涉案房屋的义务，违背了合同约定，应当适用双倍返还定金的定金罚责，向被上诉人王贤友支付定金款40000元。上诉人汪孟建主张由于被上诉人王贤友迟延交付购房款导致涉案房屋无法交付，其未提供证明，本院对该主张不予采信。上诉人汪孟建辩称其不是涉案房屋的合法所有人，不能向被上诉人王贤友转让房屋，从而双方签订的定金合同无效，该辩解无法律依据，本院不予支持。上诉人汪孟建主张已经偿还完毕欠被上诉人王贤友的欠款，但未提供证据证明，本院不予采信。综上，被上诉人王贤友与上诉人汪孟建形成有效的定金合同关系，被上诉人王贤友要求上诉人汪孟建双倍返还定金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300，由上诉人汪孟建负担。本判决为终审判决。审判长  王永红审判员  李延存审判员  张 涵二〇一九年十二月十三日书记员  闫 伟