湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终747号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗敬凤，女，1955年10月19日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：刘安喜，随州市曾都区曾都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶凤英，女，1955年9月5日出生，汉族，住随州市。被上诉人（原审被告、反诉原告熊家中的继承人）：熊威，男，1979年9月28日出生，汉族，住随州市，系叶凤英长子。被上诉人（原审被告、反诉原告熊家中的继承人）：熊宝，男，1984年10月4日出生，汉族，住随州市曾都区，系叶凤英次子。委托诉讼代理人：熊威，男，1979年9月28日出生，汉族，住随州市，系叶凤英长子。被上诉人（原审第三人）：熊家义，1958年2月6日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人罗敬凤因与被上诉人叶凤英、熊威、熊宝、熊家义房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。因原审被告、反诉原告熊家中于2019年6月15日死亡，本案在诉讼过程中，依法通知熊家中的继承人熊威、熊宝参加诉讼，确定熊威、熊宝为本案的被上诉人。上诉人罗敬凤的委托诉讼代理人刘安喜，被上诉人叶凤英、熊威、熊家义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗敬凤上诉请求：撤销一审判决第二项，改判熊家中、叶凤英、熊家义返还罗敬凤的房屋，不向熊家中、叶凤英、熊家义支付房屋升值部分返还时价值的50％款项，不承担改建房屋支付公共用墙费用即款3500元，不返还购房款20000元，扩建部分由熊家中、叶凤英、熊家义自行拆除恢复原状。一、二审案件受理费、反诉费由熊家中、叶凤英、熊家义负担。事实和理由：1、一审判决未查明事实。一审判决未查明熊家义与罗敬凤签订房屋买卖合同书的事实。罗敬凤2004年期间因丈夫去世丧葬时不幸受伤，在北京治疗，不在随州市，根本没办法与熊家义签订合同书。一审判决未查明合同书的真实性。罗敬凤的房产证面积只有56平方米，土地使用证面积只有200.69平方米，全部加起来也没有熊家义陈述的290平方米，购房价2万万元，合同签订日期也不是2005年，熊家义承认合同是他个人所写，数字由他填写，该合同书的全部内容不真实。一审判决未查明合同书中熊家义付款2万元的真实性。熊家义没有提交给付2万元的事实和罗敬凤收款的证据，付款2万元不是事实。罗敬凤的房屋除了56平方米合法房屋外，其余全部属熊家中搭建的违法建筑，其目的不是居住，而是企图通过拆迁发财。罗敬凤作为产权人和土地使用权人根本不同意。熊家中违法建筑合法性不足，理应报请城管部门依法强拆，而不能支持其升值部分。2、原审判决认定事实错误。原审判决认定罗敬凤存在过错属认定事实错误，认定罗敬凤应向熊家中、叶凤英、熊家义承担违法建筑房屋升值部分价值50%的责任，属认定事实错误。3、原审判决结论部分错误。违法建筑是客观存在的事实，理应依法拆除，原审判决结果错误。4、原审判决案件受理费的承担分配错误。罗敬凤不应承担本案案件受理费和反诉费。叶凤英、熊威、熊宝、熊家义辩称，罗敬凤早在2005年就将涉案房屋卖给答辩人，答辩人当初买房屋是为了帮助罗敬凤，出资比当时市场价高出很多，在本案中不存在过错，不应承担50%的过错责任，原审判决明显有利于罗敬凤。罗敬凤的上诉无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗敬凤向一审法院起诉请求：判决熊家中、叶凤英立即返还诉争房屋及宅基地。本案重审过程中，罗敬凤变更诉讼请求为：1、熊家义与罗敬凤签订的房屋买卖合同无效；2、判决熊家中、叶凤英立即返还罗敬凤的房屋及宅基地。熊家中、叶凤英向一审法院反诉请求：请求罗敬凤支付房屋整修、扩建增值费50万元。一审法院认定事实：1990年1月10日，罗敬凤取得随房字第××号《随州市城镇私有房屋所有权证》，载明：自建住宅56㎡。1997年9月3日，取得随州集建（97）字第13167号《集体土地建设用地使用证》，载明为7.66米宽，26.2米长，面积为200.69㎡。2005年10月17日，罗敬凤与熊家义签订《合同书》，经甲乙双方共同协商，甲方罗敬凤将文峰十队自己的住房两厅、两室共计290平方米出售给乙方熊家义，乙方付清现金2万元，甲方将土地使用证和房产证并同房屋交给乙方，归乙方所有，空口无凭，立字为据，此合同一式二份，双方各执一份。甲方罗敬凤签名，乙方熊家义签名。罗敬凤将房屋及房屋产权证原件一并交给熊家义。2013年11月13日，罗敬凤出具“借条”，内容为：“原罗敬凤出售给熊家义房屋房产证一本，由于罗敬凤现和生产队有经济纠纷现暂借回，叁个月内归还。”实际至今未归还。熊家义在取得房屋后，将房屋交付给自己的哥哥熊家中、嫂子叶凤英居住。2005年11月18日，熊家中与邻居吕代芳签订《合同书》，熊家中向吕代芳支付3500元，使用公共用墙，在原房屋后面建两间两层，对房屋整修后入住至今。一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，严禁向非集体经济组织成员转让。本案诉争的房屋建设用地为宅基地，罗敬凤取得宅基地与特定的身份有关，第三人熊家义不是诉争房屋所在地的集体经济组织成员，双方签订房屋买卖《合同书》违反相关规定，该合同应认定为无效合同。因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案的房屋买卖行为，罗敬凤与第三人熊家义都存在过错。熊家中、叶凤英没有合法取得该房屋的所有权，对房屋进行改造扩建，存在过错责任。熊家中、叶凤英返还房屋时，罗敬凤应向熊家中、叶凤英及熊家义承担房屋升值即现有价值50％的责任。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，判决：一、罗敬凤与第三人熊家义于2005年10月17日签订《合同书》无效；二、熊家中、叶凤英、第三人熊家义返还罗敬凤的房屋时，由罗敬凤向熊家中、叶凤英、第三人熊家义支付房屋升值部分返还时价值的50％款项，并承担改建房屋支付公共用墙费用即款3500元，返还购房款20000元，扩建部分按评估价值支付。案件受理费500元，反诉费500元，共计1000元，由罗敬凤与熊家中、叶凤英各承担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：罗敬凤向本院提交下列证据：照片三张，证明目的：被上诉人违法搭建，违建部分不属于法律保护范围，应当恢复原状。叶凤英、熊威、熊宝、熊家义质证认为，当地小区都存在扩建房屋的现象，属于正常情况。对当事人有异议的上述证据，本院认为，该证据的证明目的涉及本案的实体处理，在本院认为部分予以评述。本院经审理查明，罗敬凤在本院对其所作的询问笔录中陈述“04年我的丈夫去世，我也摔伤，大脑受伤。我在家休养时熊家义拿了一张纸说罗敬凤欠他2万元，让我签字，我当时大脑不清醒就签了。……熊家义说我欠他2万元，让我把房产证抵押给他，怕我没有偿还能力。”还查明，本院二审期间委托随州大信房地产评估咨询有限公司对案涉的位于随州市××区××办事处××社区××组的房屋、装修及附属物价值进行了评估，随州大信房地产评估咨询有限公司于2019年12月13日作出随大信房估字[2019]第1184号房地产估价报告，估价结果为：（1）原买卖房地产的现值：有房产证房屋建造面积56㎡，房地产总价17.32万元；前院门口两间附属房及走道建筑面积30.24㎡，房地产收益价值4.62万元。（2）前院改扩建及后院两间两层加建房屋：前院改扩建的成本价值5937元，后院建筑面积168.48㎡新建的两间两层房屋：房地产现值19.24万元；建筑物重置成新总价9.77万元。（3）装修及附属物价值：装修价值45598元、附属物价值7437元。随大信房估字[2019]第1184号房地产估价报告还载明：考虑到前院附属房及后院土地证内的加建房屋具备一定的使用功能，可出租获取收益，故采用收益法评估房地产的收益价值；对于后院土地证外的无证加建房，仅采用成本法评估其建筑物重置成本价。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、罗敬凤与熊家义之间的房屋买卖合同关系是否真实存在？二、本案当事人的过错责任和经济损失应当如何认定？关于争议焦点一，罗敬凤与熊家义于2005年10月17日签订的《合同书》，约定罗敬凤将文峰十队的房屋出售给熊家义。罗敬凤上诉称《合同书》上“罗敬凤”的签字不是她本人所签，该合同书的全部内容不真实。本院认为，根据罗敬凤本人的陈述和随州市曾都区东城办事处文峰塔居民委员会出具的证明，罗敬凤于2005年将房屋交付给熊家义的哥哥熊家中一家居住，熊家中、叶凤英自2005年至今一直在本案诉争的房屋内居住，但罗敬凤直至2017年才向法院起诉要求熊家中、叶凤英、熊家义返还房屋，罗敬凤在长达十二年的时间未向熊家中、叶凤英、熊家义主张权利，其长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显与常理不符。其次，罗敬凤于2013年11月13日向熊家中、叶凤英、熊家义出具借条，该借条上明确载明“罗敬凤出售给熊家义房屋房产证”，且罗敬凤亦承诺暂借房产证并将按期归还，即罗敬凤在该借条上已自认其出售房屋给熊家义并将房产证交付给熊家义的事实。再次，根据本院对罗敬凤所作的询问笔录的陈述，罗敬凤称熊家义说其欠他2万元，故其将房产证抵押给熊家义，即罗敬凤并未否定其与熊家义存在2万元债务未偿还的事实，故能够认定罗敬凤与熊家义于2005年10月17日签订《合同书》上约定的2万元购房款即为熊家义所称的罗敬凤将本案诉争的房屋抵偿罗敬凤差欠熊家义的2万元借款。以上事实相互印证，能够证明罗敬凤于2005年将本案诉争房屋出售给熊家义的事实。罗敬凤在二审时申请对该《合同书》上“罗敬凤”的签字进行笔迹鉴定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”之规定，因本案的房屋买卖合同在事实上已成立并履行，罗敬凤申请鉴定的事项不影响本案待证事实的认定，故本院对罗敬凤的鉴定申请不予准许。罗敬凤上诉称罗敬凤与熊家义于2005年10月17日签订的《合同书》的全部内容不真实的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉房屋的土地性质为宅基地，因宅基地使用权属于农民集体，其取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，宅基地使用权的转让受到严格的限制，不允许自由转让。我国房屋转让实行“房地一体”的原则，宅基地上的房屋买卖必然导致宅基地使用权的转让，故宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。因熊家义属城镇户口，不属于本集体经济组织成员，故罗敬凤与熊家义之间的房屋买卖合同关系，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，罗敬凤与熊家义之间签订的房屋买卖合同无效，双方当事人基于无效买卖合同所取得的房产和价款应当予以互相返还。案涉房屋在出售后由叶凤英一家居住，故叶凤英、熊威、熊宝应腾退房屋予以返还。熊家义购买房屋的购房款20000元，罗敬凤应予以返还。熊家义购买房屋的时间为2005年，距今已十四年时间，周边土地和房地产的市场价格大幅度上升，房屋买卖合同无效对双方当事人均造成较大影响，罗敬凤因房屋升值等原因获取一定经济利益，叶凤英、熊威、熊宝因房屋现值和原购房价款之间的差异造成经济损失且面临重新购置房屋的不利后果。双方对房屋买卖合同无效的法律后果均存在过错，但考虑到罗敬凤在房屋买卖十多年后出于自身利益的考虑，又以房屋买卖合同无效为由要求返还房屋，其行为违反了诚实信用原则，罗敬凤应当承担较大的过错责任。故罗敬凤应对叶凤英、熊威、熊宝因合同无效造成的损失承担主要赔偿责任。叶凤英、熊威、熊宝的经济损失包括以下几方面：（1）房屋升值部分的损失。随大信房估字[2019]第1184号房地产估价报告评估原买卖房地产的现值为219400元（173200元+46200元），故上述房屋升值部分的价值为199400元，由罗敬凤承担50%的赔偿责任，即99700元。（2）装修及附属物损失。熊家中、叶凤英在入住房屋后对房屋进行了翻新装修，随大信房估字[2019]第1184号房地产估价报告评估上述损失已扣减折旧价值，罗敬凤应当赔偿上述装修及附属物损失，共计53035元。（3）改扩建房屋的损失。熊家中、叶凤英在入住房屋后在后院新建建筑面积168.48㎡的两间两层房屋，虽然上述添附、扩建行为未取得相关的准建手续，但上述改扩建房屋系熊家中、叶凤英基于对房屋买卖合同的信赖利益而建造，并为此支出了大量成本，且建造后亦实际自用居住。随州大信房地产评估咨询有限公司作出的评估报告考虑到前院附属房及后院土地证内的加建房屋具备一定的使用功能，可获取收益，采用收益法评估房地产的收益价值，对于后院土地证外的无证加建房，采用成本法评估其建筑物重置成本价，故从公平原则和保护信赖利益原则出发，罗敬凤应对后院建筑面积168.48㎡新建两间两层房屋的房地产现值192400元予以赔偿。熊家中、叶凤英为改建房屋支付的公共用墙费用3500元，有熊家中、叶凤英在一审时提交的其与邻居吕代芳签订的合同书和吕代芳出具的收条予以佐证，亦属于叶凤英、熊威、熊宝因合同无效造成的损失，罗敬凤应予赔偿。上述各项经济损失共计348635元，由罗敬凤承担赔偿责任。综上，罗敬凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院未对房屋、装修及附属物价值进行评估，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初518号民事判决第一项；二、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初518号民事判决第二项；三、罗敬凤于判决生效之日起十日内返还叶凤英、熊威、熊宝、熊家义购房款20000元，赔偿叶凤英、熊威、熊宝经济损失348635元；四、罗敬凤支付完毕上述款项时，叶凤英、熊威、熊宝、熊家义向罗敬凤返还位于随州市曾都区东城办事处文峰塔社区十组的房屋及附属物（含后院新建的两间两层房屋）；五、驳回罗敬凤的其他诉讼请求；六、驳回叶凤英、熊威、熊宝的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，反诉费500元，共计1000元，由罗敬凤负担500元，叶凤英、熊威、熊宝负担500元；二审案件受理费387.5元，由罗敬凤负担。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 袁 涛审判员 吕丹丹二〇一九年十二月二十六日书记员 郭金洋