常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0482民初923号 原告刘建新，男，1965年1月3日生，住常州市金坛区。 原告王月琴，女，1964年10月21日生，住常州市金坛区。 原告戴志芳，男，1958年1月25日生，住常州市金坛区。 原告陈菊芳，女，1960年3月8日生，住常州市金坛区。 原告袁振威，男，1955年1月22日生，住常州市钟楼区。 原告何普先，女，1953年9月25日生，住常州市钟楼区。 六原告共同委托代理人张明，江苏金天虹律师事务所律师。 六原告共同委托代理人戴锁富，常州市金坛区龙山法律服务所法律工作者。 被告宗网大，男，1959年10月2日生，住常州市金坛区。 委托代理人高建华，江苏剑群律师事务所律师。 原告刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先（以下简称刘建新等六人）诉被告宗网大房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蒋华独任审判，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘建新及刘建新等六人的共同委托代理人张明、戴锁富，被告宗网大及其委托代理人高建华到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年1月9日公开开庭进行了审理，原告刘建新、戴志芳及刘建新等六人的共同委托代理人张明、戴锁富，被告宗网大及其委托代理人高建华到庭参加诉讼。又于2019年12月18日再次公开开庭进行了审理，原告戴志芳及刘建新等六人的共同委托代理人张明、戴锁富，被告宗网大及其委托代理人高建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建新等六人诉称，坐落于的房屋（建筑面积2226.12平方米）系原告刘建新等六人与被告及蒋玉英按份共有。2006年2月14日，刘建新、戴志芳、袁振威与宗网大签订了1份协议，约定：东环一路290-2号房屋内所有设施、设备、装璜和物品等折合人民币3150000元，该折价款由四人按出资比例分配，其中刘建新945000元，宗网大945000元，戴志芳630000元，袁振威630000元，上述设施、设备、装璜和物品归宗网大所有，宗网大支付2205000元现金给刘建新、戴志芳、袁振威按约定分配。2009年5月4日，宗网大（甲方）与刘建新、戴志芳、袁振威（乙方）在法院主持下就债权债务履行及东环一路290-2号房屋和装璜达成协议，约定将甲、乙双方及其配偶共有的新昆仑娱乐休闲中心（东环一路290-2号）房屋及装饰装璜全部折价归并给甲方所有，甲方向乙方支付折价款6500000元，具体支付时间为2009年6月底。因需为办理房地产交易征收税费提供价格依据，2015年10月28日，宗网大委托了江苏金房房地产评估事务有限公司对东环一路290-2号房屋进行了价格评估，支出了评估费16000元。评估报告显示，最终确定上述房屋市场价值（含土地使用权价值）为9127100元，原告所转让的部分占70%，应为6389000元。由于宗网大支付的6500000元折价款中有2104500元为装饰装璜费用折价，真正的房款只有4395500元，可见，东环一路290-2号房屋自2009年5月4日起至2015年10月20日止，已增值1993500元，对于该增值部分产生的税费，应由被告交纳，而不应由原告承担。然而，被告按照6389000元交纳了549454元税费后，将该款连同评估费16000元，在应支付给原告转让款中予以了扣除。根据2009年5月4日的协议，原告仅需承担4395500元房款的税费，为378013元，现因被告迟迟不办理过户手续，导致原告多交纳了171441元税费，同时被告也应按其所占房屋所有权份额承担30%的评估费。现请求判令被告立即支付原告垫付的税款171441元及房屋评估费4800元，合计176241元，诉讼费用由被告承担。 被告宗网大辩称，双方于2006年2月14日签订的协议，已由双方在2009年5月4日签订的协议书所解除，原告不应再依据前一份协议主张权利。2009年5月4协议书转让的不仅有房屋，还包括装饰装璜，原告自行将房屋和装饰装璜分别计算，与事实不符，也于法相悖。房屋未及时过户的原因是原告拒绝缴纳其应当承担的税金，且不履行并屡次要求推翻2009年5月4日协议书，责任在原告，被告不存在过错，增加的税费不应由被告承担。目前被告已经履行了2009年5月4日约定的全部义务，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2005年10月19日，宗网大领取了金坛市新昆仑娱乐休闲中心（以下简称休闲中心）个体工商户营业执照，经营淋浴、歌舞娱乐和住宿服务。坐落于金坛市（现为常州市金坛区，下同）东环一路290-2号房屋为宗网大、蒋玉英、刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先共有，其中：刘建新15%、王月琴15%、戴志芳10%、陈菊芳10%、袁振威10%、何普先10%、宗网大15%、蒋玉英15%。2006年2月14日，刘建新、戴志芳、袁振威（甲方）和宗网大（乙方）签订了1份协议，协议主要约定：“为明确双方的权利、义务，现就双方四人共同购置休闲中心经营场所现有的房屋并合伙共同经营休闲中心的有关事宜在平等、自愿协商一致的基础上达成如下协议：一、甲、乙双方四人及其配偶共八人共同出资购置了休闲中心现有的房屋，四人及配偶共八人按份享有上述房屋所有权，四人继续维持这一按份共有关系。二、自本协议签订之日起，甲、乙双方四人合伙经营休闲中心的合伙关系予以终止；双方协商一致同意放弃清算，合伙期间的债权债务由甲、乙双方按出资比例享有和承担。三、休闲中心所有设施、设备、装璜和物品等折合人民币3150000元，该折价款由四人按出资比例分配，其中刘建新945000元、宗网大945000元、戴志芳630000元、袁振威630000元。休闲中心的所有设施、设备、装璜和物品等归宗网大所有，宗网大支付2205000元现金，经刘建新、戴志芳、袁振威按约定分配。四、自2006年2月5日至2011年2月4日止，休闲中心的现有房屋（含双方已购买的刘云、韩文广的房屋）由乙方无偿使用从事经营活动。在乙方无偿使用期间内，对支付给甲方上述第三条的折价款，由乙方平均每年支付给刘建新人民币189000元、戴志芳人民币126000元、袁振威人民币126000元，上述款项在每年的6月30日、12月30日各支付各自总金额的50%。如乙方未按约付款，在征得甲方三位各自股东同意后，乙方须按拖欠数额天数支付月利息0.8%给甲方，否则按违约处理。五、在乙方经营期内，乙方享有经营自主权，盈亏由乙方承担……十、乙方在经营期内，必须以宗网大在休闲中心所有资产向甲方三人作付款保证。但因王月琴、何普先、陈菊芳（和甲方系夫妻关系），蒋玉英（和乙方系夫妻关系）是休闲中心房屋所有人，甲方应保证王月琴、何普先、陈菊芳遵守本协议，同时以甲方三人折价款担保；乙方应保证蒋玉英遵守本协议，同时以乙方折价款担保。十一、甲、乙双方都须遵守本协议，如有违约，违约方向对方支付违约金人民币60000元……”等具体事项。2006年6月30日，宗网大在休闲中心按约支付给刘建新折价款94500元、戴志芳和袁振威各63000元。后宗网大未按约定期限付款，刘建新、戴志芳、袁振威分别于2007年5月8日、2008年4月22日诉至法院要求宗网大给付折价款及违约金。本院经审理分别作出（2007）坛民一初字第1038号、（2008）坛民一初字第1540号民事判决，两次均判令宗网大给付刘建新折价款94500元、戴志芳折价款63000元、袁振威折价款63000元。同时，宗网大应给付刘建新、戴志芳、袁振威违约金人民币60000元。因宗网大未按判决履行义务，刘建新、戴志芳、袁振威向本院申请执行。2009年5月4日，宗网大作为甲方，刘建新、戴志芳、袁振威作为乙方，双方就债权债务履行及休闲中心的房产归并及装饰装璜达成协议，约定：一、甲、乙双方及其配偶共有的休闲中心房屋及装饰装璜全部折价归并给甲方所有，甲方向乙方支付折价款陆佰伍拾万元整，具体支付时间为2009年6月底前。二、甲方将乙方所欠银行贷款（以休闲中心房屋抵押贷款）支付完毕，余款于房屋产权过户给甲方后三个月内还清。三、乙方及其配偶保证协助办理休闲中心房屋的产权变更手续，办理所需税金费用依照相关法律规定由各方承担。产权变更后就该房屋所需其他费用均与乙方无涉。四、双方均要求法院在甲方未支付完乙方款项前对休闲中心房屋及房屋贷款予以监管，以保证乙方享有的权益能得到实现。五、甲、乙双方于2006年2月14日所签协议于本协议生效后予以解除。注：本协议所指休闲中心房屋含甲乙双方已购买的刘云、韩文广的房屋及东环一路290-2号房屋及刘云附房约100m2房屋。六、本协议生效后甲、乙双方就上述房屋所涉执行、诉讼案件全部完结。七、本协议所涉及乙方的配偶权益，乙方保证均能代表，并于2009年5月5日前将相关授权文书递交法院。本协议所涉及蒋玉英的权益，甲方保证能够代表，并于2009年5月5日前递交法院。八、本协议所涉产权过户，包括过户给甲方及甲方指定的人，但若过户给甲方以外的其他人，其他人应向法院作出承诺，以所过户的房屋作为甲方还款的保证。九、本协议所涉韩文广、刘云房屋的过户不影响本协议第二条甲方的付款的履行，就韩文广、刘云房屋的过户乙方予以积极协助，并在过户前甲方将所应付款项留拾万元在法院账户上作为就房屋过户可能产生的应由乙方负担的费用。十、本协议最终解释权由法院享有。本协议双方签字生效。协议签字人为刘建新、戴志芳、袁振威、宗网大。在场人为赵子龙、高建华。协议签订次日，赵子龙与高建华在协议文本第二页对协议第六条进行补注，补注内容全文为：“注：本协议第六条修改为：本协议生效后甲、乙双方就上述房屋所涉执行、诉讼案件待本协议第二条履行完毕后终结”。2009年7月1日宗网大按协议的约定，由其女宗延打款2192094元至宗网大在房屋抵押银行贷款的银行营业部办的储蓄账户上，2009年7月8日宗网大通过银行贷款账户结清归还了含刘建新、戴志芳、袁振威三家庭在内的以休闲中心房屋抵押的银行贷款本息2194367.03元，该款项中刘建新、戴志芳、袁振威份额占70%。2009年10月21日，宗网大出具说明，要求将2009年5月4日协议书中第八条刘建新等六人的份额全部过户给宗延，本院依此作出过户裁定并于次日向房地产管理部门送达了协助执行通知书等。2010年1月18日，宗延交纳了契税。后双方因房屋过户应交税款问题产生争议，经本院协调，税务机关同意先行开具相关单据，待房产过户3个月后，由本院向税务机关交纳税款。2010年11月9日，本院向宗网大发出通知，限令其收到通知之日起3日内至有关部门办理2009年5月4日协议所约定的房地产过户登记手续。2011年2月25日，税务机关开具（代开）了付款方为宗延，收款方为刘建新、戴志芳、袁振威的销售不动产发票，发票载明建筑面积为2226.12平方米，计税金额为5500000元。2011年2月28日，房地产管理部门通知宗延于15个工作日以后领取房产证。2011年3月2日，本院依刘建新、戴志芳、袁振威的请求通知房地产管理部门暂停办理产权变更登记手续。2011年5月9日，刘建新、戴志芳、袁振威申请本院恢复对（2007）坛民一初字第1038号、（2008）坛民一初字第1540号民事判决书的执行。2012年7月31日本院作出（2012）坛执异字第2号民事裁定，恢复（2007）坛民一初字第1038号、（2008）坛民一初字第1540号民事判决书的执行。2013年8月26日，本院作出（2012）坛执异字第0002-1号民事裁定，撤销（2012）坛执异字第2号民事裁定书。 刘建新等六人于2013年3月4日诉至本院，以2009年5月4日协议书未能履行完毕、法院已经裁定恢复民事判决书的执行为由，要求宗网大停止对休闲中心房屋的占有、使用，将房屋移交给刘建新等六人并要求宗网大、蒋玉英赔偿其房屋租金损失665000元。本院经审理作出（2013）坛民初字第550号判决驳回了刘建新等六人的诉讼请求，刘建新等六人不服该判决，向江苏省常州市中级人民法院提起上诉。2014年1月6日，该院作出（2013）常民终字第1336号民事判决，驳回上诉、维持原判，并认为：“刘建新、戴志芳、袁振威与宗网大于2009年5月4日签订的协议是在执行过程中经过双方多次协商达成，是双方自愿对权利义务的调整，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方均应当按照该协议全面履行各自的义务。该协议内容不仅包括刘建新、戴志芳、袁振威三人与宗网大纠纷案件的如何执行问题，还包括宗网大代为履行刘建新、戴志芳、袁振威所涉及的银行贷款，以及该案所涉房屋的过户和剩余款项支付等一系列内容，故该协议不仅是一份执行和解协议，还包括物权变动等的新的民事合同。该协议签订后，宗网大之女宗延已按约偿还包括刘建新、戴志芳、袁振威所欠贷款在内的银行贷款2192094元，应视为宗网大已按约履行上述协议。本案所涉房屋的物权应按约变动，此后应由刘建新等六人按约交纳房屋过户税金、办理过户手续后由宗网大再支付剩余款项，现刘建新等六人尚未按约交纳本案所涉房屋过户的税金，房屋至今未过户，宗网大支付剩余款项的条件尚未成就，不能以宗网大未履行付款义务为由否定该案所涉房屋物权已变动的事实，刘建新等六人现主张该案所涉房屋的物权的理由不能成立”。 2014年4月23日，宗网大诉至本院，要求刘建新等六人履行约定，将其名下的金坛市东环一路290-2号房屋所有权过户至宗网大名下。本院经审理后作出（2014）坛民初字第1313号民事判决：刘建新等六人于判决生效后10日内协助宗网大将坐落于金坛市东环一路290-2号房屋享有的所有权（其中刘建新15%、王月琴15%、戴志芳10%、陈菊芳10%、袁振威10%、何普先10%）过户至宗网大名下。刘建新等六人不服该判决，提起上诉，江苏省常州市中级人民法院以（2014）常民终字第1601号民事判决维持了（2014）坛民初字第1313号民事判决。后宗网大向本院申请执行。执行过程中，为房地产交易征收税费提供价格依据，宗网大委托江苏金房房地产评估事务有限公司对东环一路290-2号房地产（建筑面积2226.12平方米，分摊土地使用权面积537.1平方米）进行评估，江苏金房房地产评估事务有限公司最终确定估价对象在2015年10月20日的房地产市场价值（包含土地使用权价值）为9127100元，宗网大为此支付评估费16000元。2015年10月29日，宗网大代刘建新等六人缴纳了营业税等税费549454元（转让价为9127100元×70%=6389000元，营业税为6389000元×0.05=319450元，城市维护建设税319450元×0.07=22361.5元，教育费附加为319450元×0.03=9583.5元，地方教育附加为319450元×0.02=6389元，个人所得税为6389000元×0.03=191670元），税务机关开具（代开）了销售不动产发票，发票载明建筑面积1558.28平方米，计税金额6389000元。2015年11月23日，宗网大向本院出具执行结案通知书，言明：关于宗网大申请执行刘建新等六人房屋买卖合同纠纷一案，经法院执行，宗网大已经领取了房产证和土地证，本案已执行完毕，可以结案。之后，宗网大将上述评估费和税款合计565454元在应支付给刘建新等六人的转让价款中扣除。 上述事实，由当事人陈述、（2012）坛执异字第2号民事裁定书、销售不动产统一发票（代开）、本院（2014）坛民初字第1313号民事判决书、江苏省常州市中级人民法院（2014）常民终字第1601号民事判决书、估价结果报告、税收缴款书、收据等证据在卷佐证。 本院认为，根据已经发生法律效力的本院（2014）坛民初字第1313号民事判决，2009年5月4日的协议书不仅是一份执行和解协议，还包括物权变动等的新的民事合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非不当得利纠纷。2009年5月4日协议书约定：乙方（刘建新、戴志芳、袁振威）及其配偶保证协助办理新昆仑娱乐休闲中心房屋的产权变更手续，办理所需税金费用依照相关法律规定由各方承担，依此约定，宗网大在缴纳了依法应由刘建新等六人承担的税费后，将该款在其应付的房屋转让款中予以扣除，符合协议约定。但，案涉房地产具从备过户条件（宗网大还清贷款）至双方实际过户时，已经有所增值，因增值导致的税费增加，系双方未约定过户时间所导致，属于双方的损失，应由双方根据各自的过错向对方赔偿。刘建新等六人主张宗网大为拖延支付折价款而故意不及时办理过户手续，责任在宗网大，且宗网大是房屋过户的受益人，增加的税费应由宗网大承担；宗网大则认为系刘建新等六人拒绝缴纳税费，且向法院提出要求推翻协议书，责任在刘建新等六人，增加的税费应由刘建新等六人承担。对于上述争议，刘建新等六人未能举证证明宗网大存在故意不及时办理过户手续的行为，宗网大也未能举证证明刘建新等六人存在拒绝缴纳税费的行为。事实上，宗网大在协议签订后3个月内即还清了含刘建新、戴志芳、袁振威三家庭在内的以休闲中心房屋抵押的银行贷款本息，并及时指定了接受过户的对象，积极履行了约定的义务，但在法院通知房地产管理部门暂停过户后，宗网大未能及时以包括提起诉讼在内的方式等来主张权利，也未利用尚有余款需向刘建新等六人支付的条件代为履行缴纳税费的义务，怠于行使自己的权利，对于税费的增加，宗网大存在一定的过错。同时，2011年刘建新、戴志芳、袁振威请求本院通知房地产管理部门暂停办理产权变更登记手续时，及2013年刘建新等六人向本院提起（2013）坛民初字第550号案件的诉讼时，2009年5月4日协议书的性质并未确定，刘建新、戴志芳、袁振威提起上述请求或诉讼是基于对2009年5月4日协议书性质的认识错误，并非故意不履行协议书，但刘建新等六人作为案涉房地产的转让方，在（2013）坛民初字第550号民事判决发生法律效力后，非但没有主动缴纳自己应承担的税费，积极履行协议书约定的缴纳税款的法定义务，而是直到本院执行（2014）坛民初字第1313号民事判决过程中，才由宗网大先行缴纳了相关税费后，再在宗网大应付的款项中扣除了刘建新等六人应承担的税费，故对于税费的增加，刘建新等六人也存在一定的过错。根据2011年2月25日由税务机关代开的销售不动产发票，建筑面积2226.12平方米的计税金额为5500000元，刘建新等六人依法应缴纳的营业税等税费为331100元（转让面积占东环一路290-2号房屋面积的70%，需计税的转让价为5500000元×70%=3850000元，营业税为3850000元×0.05=192500元，城市维护建设税192500元×0.07=13475元，教育费附加为192500元×0.03=5775元，地方教育附加为192500元×0.02=3850元，个人所得税为3850000元×0.03=115500元），现刘建新等六人实际缴纳了549454元，较之原应缴税费所增加的218354元，属于刘建新等六人的损失，对于该损失，双方均有过错，刘建新等六人和宗网大应各半承担109177元，即宗网大应向刘建新等六人赔偿109177元。刘建新等六人主张装饰装璜费用不应计入转让价款，缺乏法律依据，本院不予支持。宗网大辩称，其对于税费增加没有过错，该辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。至于过户涉及的评估费用16000元，因双方未作约定，也无法律规定，本应由刘建新等六人与宗网大各半承担，刘建新等六人主张按照所有权份额由宗网大承担30%，理由虽不正确，但鉴于主张的金额未超出宗网大应承担的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告宗网大于本判决生效之日起十日内向原告刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先赔偿损失109177元、返还垫付款4800元，合计人民币113977元。 二、驳回原告刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先的其余诉讼请求。 本案案件受理费人民币3826元，由原告刘建新、王月琴、戴志芳、陈菊芳、袁振威、何普先负担1913元，被告宗网大负担1913元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费。 审 判 长  蒋 华 人民陪审员  唐惠娟 人民陪审员  王 华 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  庄海燕