北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民再220号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：李廷荣，男，住北京市通州区。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：苏东方，女，住北京市通州区。委托诉讼代理人：闫锴，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：康圣基，北京市隆安律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：崔彬，男，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘全伟，北京源西律师事务所律师。再审申请人李廷荣因与被申请人苏东方、崔彬房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2017）京03民终11145号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月28日作出（2018）京民申159号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李廷荣、被申请人苏东方的委托诉讼代理人闫锴、被申请人崔彬的委托诉讼代理人刘全伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李廷荣申请再审称，请求：(一)撤销一、二审判决，发回重审或改判支持李廷荣的诉讼请求，撤销李廷荣与苏东方签订的《北京存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。（二）将北京市通州区玉桥南里25号楼332号房屋（以下简称332号房屋）的权属恢复至李廷荣名下。理由：原审判决依据的《房地产评估报告》鉴定程序违法，鉴定结论明显依据不足。李廷荣对委托崔彬售房的事项并不知悉，崔彬出售332号房屋前后均未通知过李廷荣。崔彬代理李廷荣与苏东方签署的《房屋买卖合同》中许多重要条款均为空白，不符合正常合同形式，先过户后付款的做法不符合交易程序。332号房屋出售后李廷荣未收到任何款项。苏东方购房前未到现场看房,332号房屋交易价格明显低于市场价，违背常理，严重损害李廷荣的利益，显失公平。苏东方辩称，李廷荣申请再审的理由与事实不符。李廷荣主张委托崔彬售房不知情，但是李廷荣就职于北京市通州区住房和城乡建设委员会，具备完全民事行为能力，能够独立承担行为后果，相对于其他职业而言，在存量房屋买卖领域也具有更加专业的风险认知和辨别能力。李廷荣通过公证委托他人出售房产后又反悔，就本案纠纷反复起诉后又撤诉，属于浪费司法资源。李廷荣主张332号房屋出售价格过低，缺乏事实依据。一审法院依照规定确定了专业评估机构，通知了各方当事人到场参与了评估，评估程序合法。崔彬辩称，同意和认可苏东方的答辩意见。李廷荣主张332号房屋出售价格过低的理由不能成立。原审法院是依照李廷荣的申请委托评估机构进行的评估，评估程序合法，评估结论真实有效。请求驳回李廷荣的再审申请。李廷荣向一审法院起诉请求：1、判令撤销李廷荣与苏东方于2016年8月24日签订的《房屋买卖合同》；2、判令苏东方将332号房屋的权属恢复至李廷荣名下；3、本案诉讼费用由苏东方承担。一审法院认定，李廷荣和田培香系夫妻关系，332号房屋于2013年9月13日登记在李廷荣名下。2015年9月1日，李廷荣、田培香作为委托人给崔彬出具了《委托书》，委托内容：“……在李廷荣名下有一套房产，332号房屋。现我们要将上述房产出售，因我们工作繁忙，不便亲自办理有关售房事宜，特委托崔彬全权替我们办理如下事项：1、代为到房屋管理部门查询该房屋档案，核实房屋是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记等信息；代为到房屋管理部门调取原购房合同、原契税票等相关资料；代理到贷款银行办理提前偿还贷款手续。2、代理到贷款银行办理提前偿还贷款手续；代理到房地产所属房屋土地管理部门办理解除该房产抵押登记手续；解除抵押登记后，办理注销该房屋的抵押登记手续。3、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代我办理此房的买卖交易手续（包括但不限于进行网签、解除网签手续）、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、代理进行物业交割、验收手续；协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，确定交易价格及到银行办理提款手续，办理该房屋退回保险费用，代收房款及其他全部费用等相关手续等。受托人崔彬在授权范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自2015年11月1日起至2016年9月1日止。”上述《委托书》在北京市方正公证处（以下简称方正公证处）进行公证。2016年8月23日，崔彬代理李廷荣与买受人苏东方签订《房屋买卖合同》，约定苏东方购买李廷荣所有的332号房屋，建筑面积共78．45平方米，房屋成交价格为220万元。此外，合同还约定了其他内容。2016年8月24日，崔彬代理李廷荣与苏东方签订《房屋买卖合同》，即网签合同，约定苏东方购买李廷荣所有的332号房屋，建筑面积共78．45平方米，房屋成交价格为1015000元。2016年8月25日，苏东方向崔彬分别转账汇款100万元、80万元、20万元。另查，2016年12月6日，李廷荣、田培香起诉崔彬、苏东方房屋买卖合同纠纷一案，后李廷荣申请撤诉，法院于2017年1月9日作出（2016）京0112民初46016号民事裁定书，准许李廷荣、田培香撤诉。2017年1月23日，李廷荣起诉苏东方房屋买卖合同纠纷一案，在该案的审理过程中，经北京市高级人民法院摇号，法院委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司（以下简称宝孚评估事务所）对332号房屋在2016年8月24日的市场价值进行评估，宝孚评估事务所采用市场比较法和收益法进行评估，于2017年4月14日作出《房地产估价报告》：332号房屋在上述时间点的评估价值为305．68万元。后李廷荣申请撤诉，法院于2017年5月3日作出（2017）京0112民初2374号民事裁定书，准予李廷荣撤诉。北京市通州区人民法院作出（2017）京0102民初13658号民事判决：驳回李廷荣的全部诉讼请求。李廷荣不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销李廷荣与苏东方签订的《房屋买卖合同》，将332号房屋的权属恢复至李廷荣名下，或发回重审。诉讼费由苏东方承担。苏东方、崔彬同意一审判决。二审期间，李廷荣申请证人张某出庭作证，张某陈述：张某的公司在2013年年底被一家担保公司以虚假诉讼进行了查封，因此瘫痪，无法兑现与李廷荣的借贷关系，李廷荣用房本在工商银行为张某进行了抵押贷款。张某的公司账户被冻结后无法正常还贷，只能通过另外找到一家担保公司来补上银行的缺口，为了解决此事，经赵云飞介绍找到了广信公司，合同上收款人直接写的赵云飞。签合同的当时做了借款公证，强制执行公证，他们说为了方便，要办理授权委托书，我们都同意了，我们认可借款的委托书的存在，但是卖房的公证书我们是不知情的，李廷荣不知道卖房委托的存在，他是不可能委托崔彬的。针对证人张某的陈述，苏东方认为李廷荣与张某存在长期的合作关系，李廷荣在合作中也收取相关利益，张某所述借款情况和苏东方与李廷荣的买卖合同没有关系，没有关联性，不认可证人的证明目的。崔彬同意苏东方的意见，认为证人的陈述与本案没有关联性，且不应作为二审新证据。二审法院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，根据查明事实显示，李廷荣为崔彬出具经过公证的《委托书》，委托崔彬将涉诉房产出售，故崔彬有权代替李廷荣出售房产并签订相应《房屋买卖合同》。且房屋成交价格并不属于畸低，买受人苏东方已按照约定支付相应价款，故上述情况具备所有买卖房屋构成要件。现李廷荣以显失公平为由诉请要求撤销合同，法院实难支持。就李廷荣提出的《房地产估价报告》存在鉴定程序违法、鉴定结论明显依据不足的情形，因鉴定机关系经北京市高级人民法院摇号选定，系专业房地产估价机构，且李廷荣亦未就其主张鉴定程序违法提出相应证据，故法院对李廷荣此主张亦不予采信。李廷荣于二审期间提供的证人张某的证言，并不能证明买卖合同存在可撤销情形，故法院对其证人证言不予采信。北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终11145号民事判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，本院调取了方正公证处（2015）京方正内民证字第65905号、65906号、65907号公证档案卷宗，以及2015年9月1日监控视频光盘。方正公证处公证员姜南向本院出具了《情况说明》。以上证据显示：2015年9月1日，李廷荣、田培香到方正公证处办理《委托书》签名属实公证。办理公证过程中，李廷荣、田培香提交了身份证、户口簿、结婚证、房屋所有权证等，填写了公证申请表。公证询问笔录记载，公证员姜南向李廷荣、田培香解读了《委托书》的内容，还特别提示：委托书生效后，受托人可以凭借此项公证转让其房屋。李廷荣、田培香表示委托崔彬出售332号房屋以及办理公证的行为系完全自愿，无他人欺诈或胁迫；已确认委托书内容，同意办理公证。李廷荣、田培香逐一阅读了《委托书》及全部公证文件并签名确认。李廷荣、田培香当日还办理了332号房屋抵押解除委托公证，赋予《借款合同》强制执行效力公证。再审期间，崔彬提交了其本人名下，尾号为7302的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》。该证据显示，2016年8月25日，有三笔款项通过手机银行从对方户名为“苏*方”的同一账号转入上述账户，金额分别为20万元、100万元、80万元。崔彬提交以上证据欲证明收到苏东方交来购房款200万元。经质证，李廷荣不认可上述新证据，否认曾经委托崔彬出售332号房屋。苏东方认可本院调取的方正公证处公证档案及监控视频，认可其已向崔彬付款200万元，称剩余20万元按照合同约定于房屋交付后给付，故尚未支付。李廷荣、苏东方未提交新的证据。本院再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为李廷荣与苏东方之间的房屋买卖合同是否符合法律规定的撤销情形。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。本案中，李廷荣主张对于委托崔彬售房公证事项不知情，但是根据本院调取的公证档案和监控视频显示，李廷荣自愿向崔彬出具《委托书》并办理签名属实公证，委托崔彬出售332号房屋。公证员还向其特别揭示了相关风险，故李廷荣对于332号房屋可能被出售给他人应当有所预见，不存在重大误解，也不违背其真实意思。李廷荣作为完全民事行为能力人，委托他人以自己名义实施民事行为，依法应对受托人的行为承担法律后果，鉴于原审法院已经依照相关程序委托专业房地产估价机构对332号房屋出售时的市场价格进行过评估，332号房屋的转让价格与评估结论相比不存在明显过低、显失公平的情形。李廷荣主张《房地产估价报告》鉴定程序违法、鉴定结论依据不足的理由，缺乏证据支持，本院再审不予采信。综上，李廷荣的再审理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持北京市第三中级人民法院（2017）京03民终11145号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  任 颂审 判 员  张 峰审 判 员  张 然二〇一九年十二月二十六日法官助理  程 潇书 记 员  徐博丽