河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12687号 上诉人（原审原告）：白某强，男，1968年4月22日出生，汉族，副经理，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：王锋，河北双弘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某顺，男，1972年1月10日出生，汉族，个体，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：张忠，北京市通商律师事务所律师。 上诉人白某强因与被上诉人张某顺申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人白某强及其委托诉讼代理人王锋、被上诉人张某顺及其委托诉讼代理人张忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白某强上诉请求：一、请求撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初916号民事判决书。二、改判继续查封被执行人王月民位于河北省三河市燕郊开发区（所有权证号：三河市房权证燕字第××号）。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定，被上诉人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院才能够予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。1、被上诉人没有提供在法院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同，其提供的合同属于后补的，不具有真实性。据上诉人了解，本案被上诉人与王月民之间早就存在借贷关系，该房产原来曾经抵押给被上诉人，但是双方不存在买卖关系。请法院明察。2、新华法院查封的时间是2018年5月31日。即便根据被上诉人提供的《物业交接单》证据及意华社区居委会《居住证明》均显示被上诉人与王月民是2018年6月20日办理的物业交接手续。在新华法院查封之前并没有占有该不动产。况且根据房产交易常识。没有付清房款不会交接房产。被上诉人提供的《存量房买卖合同》第六条也约定：甲方应当在不动产过户当日将该房屋交付给乙方。以上证据均证明在法院查封之前，被上诉人并没有合法占有该不动产。即便在被上诉人与王月民在新华法院查封后取得三河市人民法院（2018）冀1082民初5935号《民事判决书》第三页第一行也认定案涉房产于2018年6月20日完成涉案房屋的交付使用。但是一审法院面对如此明确的证据，却依然认定被上诉人于2018年5月21日占有该房产，有失偏顺，认定错误。3、被上诉人在查封之前并没有支付全部房款也没有按照合同约定支付部分款项。被上诉人将41万元交到三河市人民法院的行为与本案无关。根据最高法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》三、依法防止恶意诉讼。保障民事审判和执行活动有序进行之9、严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。被上诉人在明知案涉房产被石家庄新华区人民法院查封后，故意与被执行人王月民隐瞒事实真相，向三河市法院起诉，取得该院判决书，并以此来对抗新华区人民法院的查封。被上诉人提交的三河法院的判决书是在法院查封之后才进行诉讼并取得的，违反了最高法院执行异议管辖的有关规定，根据上述规定该判决不能作为案外人提出异议的依据，并且该判决也仅仅是就合同效力问题的裁决，涉及不到法院查封房产的物权问题。被上诉人付款行为存疑，存在2018年5月18日大额现金支付60万元，不能提供合理说明和客观依据，存在规避法院查封的行为。4、由于被上诉人没有按照“合同”履行，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。按照被上诉人提供的与王月民的合同，可知合同在法院查封时正在履行中，被上诉人付款行为没有达到房产过户的合同要求，责任在于被上诉人。被上诉人的行为完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条规定的全部条件，理应不能得到支持。一审法院既没有依法查清事实，又没有对被上诉人提供的虚假和违法的证据及时审查和排除，错误地理解和适用了法律，存在重大错误，理应依法撤销，并继续查封案涉房产（所有权证号：三河市房权证燕字第××号）的房产。补充：上诉人通过了解得知，涉案的房产即便按照被上诉人提供的其与王月民签订的《存量房屋买卖合同》时间为2018年4月27日，而此时涉案房产处于被河北省三河市人民法院法院查封状态。根据（2016）冀1082民初6687号裁定书，涉案房产查封期间为2016年11月22日到2019年11月21日。根据《民诉法》第111条第一款第三项及城市房地产管理法第三十八条之规定，被查封房产禁止转让，被上诉人与王月民所签订的《存量房屋买卖合同》无效，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。 张某顺答辩称，上诉人第一点上诉理由不成立。1、上诉人主张被上诉人没有签订合法有效的买卖合同，不是事实。上诉人主张被上诉人通过中介与王月民签订的合同是后补的主张，上诉人与王月民早就存在借贷关系，主张涉案房产曾抵押给被上诉人，这些全都不是事实。被上诉人和王月民之前从不认识，被上诉人希望购买燕郊的房屋，通过中介才看到了该房屋，然后确定购买该房屋后，第一次签订合同时仍然是没有见到王月民，等到是第一次付款的时候，付首付款的时候张某顺才第一次见到王月民。截至目前一共见过王月民三次，还是关于办理涉案房屋的买卖事宜，所以不知道上诉人主张被上诉人和王月民早就认识，早就存在借贷关系的依据。被上诉人决定购买涉案房屋后，当时中介介绍该房屋有贷款，贷款还没有还清。需要被上诉人先向王月民支付首期房款，才能由王月民用收到的房款去办理银行解除抵押，然后才能办理过户。被上诉人才向王月民支付了首期的房款，由王月民去办理银行的解除抵押，再由中介去办理网签准备过户。所以说上诉人的主张是不成立的。事实上被上诉人通过中介介绍并看了房屋后于2018年的4月27日签订。并在当日通过银行转账的方式支付了定金5万元，第二天又通过银行转账的方式，支付了中介费6万9000余元。到5月7日通过银行转账的方式支付了首付款121万元，这些都是发生在当时。有合同印证，有银行的转账凭证，有付给王月民的首付款，有付给中介的中介费都是和合同相互印证的。这个都是没办法候补。一直到了后来因为办理银行贷款手续出了问题，当时银行说是有过不良记录，当时没有放款。只好是用付全款的方式来购买这个房屋。到了5月18日已经累计付款达到了260万元，主要的房款都已经付清了，余款41万元准备作为过户之后再付。在6月21日办理了正式的物业交接手续，确定了物业费的截止的起点。在房屋办理过户的过程中，发现房屋被法院查封，对于法院查封之前的事实，这个是不可能作出更改的，也不可能去后补。所以这些事实足以证明上诉人的关于这个合同是后补的这个主张是不实的。2.上诉人主张没有付清房款就不会交接房产。上诉人支付了大部分的房款，仅留了一个尾款。付了主要的房款以后，已经实际占有了房屋，所以双方的物业交接的手续只是物业费结算的一个时间点。3.上诉人主张被上诉人没有支付全部房款，主张交付执行的41万元与本案无关这个也不是事实。当时被上诉人支付了房款260万元，因为新华法院的查封，造成了后续的过户无法办理。这查封还不是执行阶段的查封，是财产保全、诉讼保全。被上诉人就和新华法院执行法官进行了沟通，提出了执行异议，把这个理由向执行法官进行了阐述，执行法官要求的，说是你要是想解除查封需要把尾款41万元交付法院执行，这样你的房款就付清了，才有可能去解除查封。被上诉人将尾款41万元当时是准备交给新华法院来执行的，被上诉人在三河法院的诉讼已经结束了，所以说新华法院提出你把尾款交付新华法院，因为那个是一个确定物权的一个诉讼。你交付三河法院，由新华法院来三河法院做一个冻结。张某顺按照两级法院的要求把41万尾款交到了三河法院，交付的时候就和新华法院说清楚了。这个时候把这40万交到了三河法院，由新华法院去三河法院把尾款41万元做了一个冻结。本以为全款付清了，就可以解除查封户了。但是后来的诉讼又打了这么久。被上诉人认为本案不适用《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干规定》第三条第九项，在执行阶段，案外人对法院这些诉讼应当由执行法院来受理，但是本案中张某顺提起房屋买卖合同有效，要求办理过户的诉讼没有发生在执行阶段，当时上诉人和王月民的民事诉讼刚刚提起，还在民事审理阶段，双方的权利义务尚不确定，当时只是一个诉讼阶段的一个财产保全，那个案件并没有进入执行阶段，它只是一个民事审理阶段，而且作为财产保全都是民事法官来做财产保全，所以新华法院在当时还不属于执行法院，它是一个民事审理法院。张某顺在三河法院提起的房屋买卖关系有效，要求办理房屋过户的手续，确认对房产拥有所有权的诉讼，不适用上诉人引用的关于依法制裁规避执行行为的若干意见。上诉人至今对于三河法院的生效判决没有提出异议，法律效力至今仍然是有效的。张玉顺已经取得了涉案房屋的物权，而上诉人对王月民仅仅是债权上的一个纠纷。4.上诉人主张涉案房屋没有过户到被上诉人名下是被上诉人的责任，这个不是事实，上诉人涉嫌从事非金融机构从事放贷业务，而且涉嫌套路贷。上诉人非金融机构，从事放贷业务。被上诉人对涉案房屋取得是物权，所有权应当是高于债权，而且生效判决已经确定应将涉案房屋过户给张某顺，所以在三河法院的判决撤销之前，应当是确定的，房屋应该是过户给张某顺，按照物权法也确认了张某顺对涉案房屋拥有物权。 白某强向一审法院起诉请求：一、请求法院继续查封位于河北省三河市燕郊开发区（所有权证号：三河市房权证燕字第××号）的查封。二、撤销贵院（2019）冀0105执异2号《执行裁定书》。 一审法院认定事实：白某强与王月民、丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产有限公司民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，白某强申请财产保全。2018年5月24日，本院作出（2018）冀0105民初2004号民事裁定书，裁定：冻结王月民、丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司银行存款1800万元或查封、扣押其同等价值的财产。2018年5月31日，一审法院向三河市国土资源局不动产登记中心发出（2018）冀0105执保338号协助执行通知书，内容为：查封王月民名下位于三河市燕郊开发区。不动产证号为：027424，查封期限为三年，自2018年5月31日起至2021年5月30日止。并于当日送达三河市国土资源局不动产登记中心。2018年8月10日，一审法院作出（2018）冀0105民初2004号民事判决书，内容为：一、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。二、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。三、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币30万元及其利息（利息自2016年11月22日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。四、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币500万元及其利息（利息自2017年11月30日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。五、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币475万元及其利息（利息自2017年11月30日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。六、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币130.5万元及其利息（利息自2017年12月1日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。七、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币24万元及其利息（利息自2017年12月22日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。八、王月民于本判决生效之日起十日内偿还白某强借款本金人民币100万元及其利息（利息自2017年12月17日起至借款清偿之日止按年利率24%计算）。九、丰宁满族自治县比比爱影视文化有限公司、丰宁满族自治县比比爱房地产开发有限公司对上述王月民债务承担连带偿还责任。十、驳回白某强的其它诉讼请求。又查，2018年4月27日，本案张某顺与上述案件被保全人王月民通过三河市夏威夷房产经纪有限公司签订房屋买卖业务交易签约合订本（合同编号：0000163），其中包括居间服务合同、存量房买卖合同、办理按揭贷款和过户告知单、物业交接单，存量房买卖合同约定，张某顺以301万元的价格购买王月民名下位于三河市燕郊开发区，于2018年5月7日前支付首付款200万元，余101万元办理贷款。张某顺于合同签订当日支付定金5万元，于2018年4月28日向三河市夏威夷房产经纪有限公司支付69210元（含过户服务费3000元、贷款服务费3000元、中介服务费48160元、代收评估费15050元），于2018年5月7日转账支付购房首付款121万元，并于2018年5月18日转账支付购房款74万元、现金支付购房款60万元，剩余41万元购房款约定过户时支付。2018年6月20日王月民与张伟（张某顺妻子）签订物业交接单，双方约定于2018年6月20日交付意华田园17-2-102室房屋给乙方使用，物业取暖、水电、燃气无欠款。2018年11月29日三河市迎宾北路街道办事处意华社区居委会出具居住证明，证明张伟自2018年6月20日居住在河北省三河市燕郊经济技术开发区。三河市夏威夷房产经纪有限公司2018年12月10日出具证明一份，称“张某顺与王月民2018年4月27日在我公司的居间下签订《存量房买卖合同》，约定张某顺购买王月民位于三河市燕郊开发区，总房款301万元。至2018年5月18日，张某顺夫妇已累计支付房款260万元。我公司根据张某顺的要求，并经王月民同意，于2018年5月21日，将王月民存放在我公司的房屋钥匙交付张某顺，便于其对房屋进行打扫和安排。特此证明”。再查，本案张某顺于2018年7月10日在河北省三河市人民法院起诉王月民，请求:1、依法确认张某顺、王月民2018年4月27日签订的《存量房买卖合同》有效；2、王月民继续履行存量房屋买卖合同，协助张某顺办理房屋产权变更手续；3、由王月民承担诉讼费用。河北省三河市人民法院于2018年8月3日作出（2018）冀1082民初5935号民事判决，内容为：一、确认张某顺与王月民于2018年4月27日签订的存量房屋买卖合同有效；二、王月民于本判决生效后三日内协助张某顺办理坐落于三河市燕郊开发区房屋（三河市房权证燕字第××号）过户手续，张某顺于房屋过户手续完成后三日向王月民支付购房尾款41万元。三河市人民法院于2018年8月22日签署生效证明书。2018年12月2日，三河市人民法院执行庭向本案张某顺出具收取执行案件款凭证，内容为：今收到被执行人张某顺给付与申请执行人王月民房屋买卖纠纷一案的执行款人民币肆拾壹万元（小写410000）（2018）冀1082民初5935号判决书款项。2018年12月4日，本院向三河市人民法院发出（2018）冀0105民初2004号协助执行通知书，内容为：冻结王月民在你院（2018）冀1082民初5935号民事判决书中购房款410000元，未经我院允许不得向其发放。并于当日送达三河市人民法院。上述事实有房屋买卖业务交易签约合订本、转帐凭证、银行流水、收条、证明、（2018）冀1082民初5935号民事判决书、（2019）冀0105执异2号执行裁定书、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案张某顺于2018年4月27日与被执行人王月民签订《房屋买卖合同》，该买卖合同已经生效判决书确认合法有效。在合同履行过程中，双方实际变更了付款方式，有张某顺提供的转帐凭证及王月民收条为证，至2018年5月18日，张某顺夫妇累计支付购房款260万元，余款41万元已交付给三河市人民法院。2018年5月31日新华区人民法院对涉案房产进行了查封，王月民无法为张某顺办理过户登记。关于被查封不动产实际占有时间的认定，根据三河市夏威夷房产经纪有限公司出具的《证明》，可以证明该房产在2018年5月21日后已由张某顺实际占有。白某强称“张某顺提供的买卖合同属于后补的，不具有真实性，张某顺与王月民之间早就存在借贷关系，该房产原来曾经抵押给张某顺，但是双方不存在买卖关系”未提供相应证据，不予采信。综上，新华区人民法院作出的（2019）冀0105执异2号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，应依法予以维持。白某强请求法院继续查封位于河北省三河市燕郊开发区（所有权证号：三河市房权证燕字第××号）；撤销新华法院（2019）冀0105执异2号《执行裁定书》的主张不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三之规定，判决如下：驳回白某强的诉讼请求。案件受理费80元，由白某强负担。 本院二审期间查明，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，被上诉人张某顺于2018年4月27日通过三河市夏威夷房产经纪有限公司同王月民签订的涉案房屋买卖合同，系双方真实意思表示的事实，由张某顺向王月民支付的定金、购房首付款、后期购房款以及向三河市夏威夷房产经纪有限公司支付过户服务费、贷款服务费、中介服务费、代收评估费以及王月民向张某顺交付涉案房屋等相关证据证实；先于原审法院（2018）冀0105民初2004号民事判决作出并生效的河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5935号民事判决，也已对张某顺与王月民就案涉房屋买卖合同的效力作出了认定。原判据此认定张某顺在原审法院2018年5月31日查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，妥当。上诉人关于被上诉人与王月民之间先前存在借贷关系、涉案房产原曾抵押给被上诉人、双方不存在买卖关系及涉案房屋买卖合同系张某顺与王月民于涉案房屋经法院查封之后补签、不具有真实性之主张，证据不足，原审法院不予采信，并无不妥。三河市夏威夷房产经纪有限公司出具的证明证实涉案房屋钥匙是通过该经纪公司于2018年5月21交付给张某顺的，这与河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初5935号已生效的民事判决认定的“完成”涉案房屋交付使用的日期并不矛盾。原审法院以张某顺已支付大部分房款260万元及支付全部中介费后从中介处取得涉案房屋钥匙的日期为其合法占有该不动产的日期，符合常理。故，原审法院认定被上诉人张某顺在人民法院2018年5月31日查封之前已合法占有该不动产，亦无不妥。被上诉人就涉案房屋提交的付款凭证、生效判决及原审法院对剩余41万元购房款予以查扣的法律文书证实，被上诉人张某顺符合最高院关于已支付全部房款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的相关规定。对于涉案房屋未办理过户手续问题，双方均不否认涉案房屋现仍被原审法院裁定查封的事实，故，原判认定被上诉人张某顺系非因其自身原因未办理涉案房屋过户登记，妥当。据此，被上诉人张某顺作为买受人对登记在被执行人王月民名下的不动产提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形且其权利能够排除执行，原审法院据此对上诉人的诉讼请求不予支持，并无不妥。综上所述，上诉人白某强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人白某强承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建国 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇一九年十二月三日 法官助理梁阔 书记员李然 ——