四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初2957号 原告（反诉被告）：骆胜林，男，1958年6月18日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：涂刚，四川刚顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许梅，四川刚顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：唐蓉，女，1962年2月25日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈红年，男，1967年4月6日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：肖小波，四川红彤律师事务所律师。 原告骆胜林与被告唐蓉确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，由审判员廖万军适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理，庭审中被告唐蓉向原告骆胜林提起反诉，本院于2019年9月23日、2019年10月28日、2019年10月30日公开开庭进行了合并审理。原告骆胜林及其委托诉讼代理人涂刚，被告唐蓉的委托诉讼代理人陈红年、肖小波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骆胜林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年3月6日签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》；2.判令被告返还原告的房屋土地使用证；3.判令被告赔偿原告房屋价值款20000元；4.判令被告承担违约金60000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2011年3月6日签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》无效，放弃第4项诉讼请求，增加诉讼请求为：判令被告按照每年5000元标准赔偿原告2011年3月至被告履行完毕赔偿房屋价款义务时止的房屋租赁费损失。事实和理由：被告在营山县从事房地产开发。被告为扩大开发面积，与原告于2011年3月6日签订了《营山县房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定：被告用不低于30平方米的门市和不低于120平方米的住房与原告位于老林镇野鹤村1组150平方米的房屋进行调换；协议签订当日，原告要将原房屋的证件交由被告，被告负责为原告办理新房屋产权证、土地使用证等相关房屋证件。协议签订后，原告履行了协议约定的全部义务。被告将原告的房屋拆除后，长达八年之久不进行修建，导致原告一家至今没有房屋居住。被告唐蓉不具备拆迁资格，其与原告签订的合同应当无效。由于被告的过错，致使原告房屋被拆除，多年无房居住，应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求作出前列请求之判决。 被告唐蓉辩称，被告是经老林镇人民政府同意修建农贸市场，不是搞房地产开发。被告没有收到原告房屋的土地使用证。由于原告违反协议约定，阻止被告拆除其房屋，导致项目无法推进，违约方在原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告唐蓉向本院提出反诉请求：1.判令解除原、被告于2011年3月6日签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》；2.判令原告赔偿因违约给被告造成的实际损失86840元；3.判令原告承担违约金60000元。事实及理由：原、被告于2011年3月6日签订了《营山县房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定：原告于协议签订后十日内将位于老林镇野鹤村一组150平方米的房屋内的财产及人员腾空交由被告进行拆除，如一方违约，违约方赔偿守约方违约金60000元。协议签订后，被告修建了60米长的堡坎并平整了路面，开始对原告的房屋进行拆除，却遭到了原告的干涉，导致只拆了40平方米的偏房，致使整个工程停工至今。被告受老林镇人民政府的委托签订房屋产权调换协议，该合同合法有效。原告的行为致使被告目的无法实现，已经构成根本性违约，应当承担违约责任，并赔偿被告的损失。为此，被告特提起反诉。 原告骆胜林对被告唐蓉的反诉答辩称，被告无法拆除原告的房屋的原因不在原告，故原告不应承担违约责任，也不应赔偿被告修建堡坎和平整路面的损失，请法院驳回被告要求赔偿损失并承担违约责任的反诉请求。 原告骆胜林围绕诉讼请求及答辩意见提交了原告身份证复印件，被告户籍信息，《营山县房屋拆迁产权调换协议书》，对朱某国、骆某、代某良、骆某炳、骆某1、黄某荣、骆某荣的调查笔录，骆某全的证明，骆某炳、骆某荣与被告签订的《房屋拆迁意向协议书》，《房屋拆迁还建协议》，《乡村建设规划许可证审批表》，证明，土地使用证复印件，照片等证据，并申请了证人骆某1、李某、骆某2出庭作证。被告唐蓉围绕答辩意及反诉请求提交了被告身份证复印件，《营山县房屋拆迁产权调换协议书》，《委托安置补偿合同》，《征收土地补偿协议》、老林农贸市场改造平面布置图，房产测绘分层平面图，郭某的证明，责令停止违法行为通知书及送达回执，现场照片，定额发票汇总付款凭证，老林农贸市场零工工资发放凭证等证据，并申请了证人郭某、王某出庭作证。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，证人出庭接受了原、被告双方的询问。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告唐蓉于2009年11月购买了老林镇原农贸市场用地。原告的房屋与该地毗邻。2010年1月3日，被告（甲方）与老林镇野鹤村一组村民骆某炳、骆某荣等（乙方）签订《房屋拆迁意向协议书》。2010年7月30日，被告（乙方）与老林镇野鹤村一组（甲方）签订《征收土地补偿协议书》，该协议书载明：“根据市场发展需要，扩大经济开发，乙方需占用位于老林镇野鹤村一组土地共1488平方米……经双方充分协商，乙方对所占土地予以补偿，议价每亩补偿5万元……补偿费用需一次性付清后，乙方才能施工”老林镇野鹤村村民委员会、老林镇野鹤村第一农业合作社在该协议书上盖章，老林镇野鹤村一组部分村民在该协议书上签名并捺印。2011年3月26日，原告骆胜林（乙方）与被告唐蓉（甲方）签订《营山县房屋拆迁产权调换协议书》，双方约定:“一、乙方被拆迁住宅房屋位于老林镇野鹤村一组，住房面积150平方米，甲乙双方进行调换……三、过渡安置由乙方找房屋，房屋期限为两年……四、乙方在本协议签订后十日内将房屋内的财产及人员搬空交甲方进行拆除……六、乙方原有证件，自签订合同之日起交给甲方。七、本协议签订后，甲乙双方必须履行本协议的全部事项。如违约，违约方赔偿守约方违约金6万元（陆万元）。”原、被告在该协议上签名并捺印，营山县人民政府于2011年4月26日在该协议书上签注“同意甲乙双方自行达成的协议，望按协议履行。”并加盖公章。2012年，被告组织人员拆除了原告的部分房屋。 另查明，老林镇人民政府计划征收老林镇野鹤村一社26.2亩土地用于新建农贸市场、商业住宅以及置换因修建街道占用原告购买的土地。2011年10月，老林镇人民政府公示了《四川佳韵房地产开发有限责任公司老林农贸市场改造平面布置图》，原告骆胜林的房屋不在其范围内。因老林镇人民政府无法完成土地的开发整理，便委托四川佳韵房地产开发有限责任公司垫支所征收土地的土地补偿费、人员安置补助费、青苗、房屋及附着物拆迁安置补偿费并对征收土地进行场地平整，双方于2012年4月8日签订《委托安置、补偿合同》，被告唐蓉作为四川佳韵房地产开发有限责任公司的委托代表人在该合同上签字，四川佳韵房地产开发有限责任公司加盖了公司印章。 还查明，2019年10月30日，原告骆胜林向本院申请对案涉房屋价值进行评估，本院依法委托了四川恒大国源房地产土地评估咨询有限公司对其进行评估，但原告未缴纳鉴定费用。2019年12月11日，该鉴定中心以原告未缴纳鉴定费为由，退回了鉴定材料。 庭审中，原告称其与被告签订《营山县房屋拆迁产权调换协议书》前，没有看见政府张贴的征地公告，也没有召开土地征收听证会，原告房屋所在的宅基地未被国家征收。被告称其与老林镇野鹤村一社签订的《征收土地补偿协议书》、与原告签订《营山县房屋拆迁产权调换协议书》、与老林镇野鹤村一组村民骆康炳、骆胜荣签订《房屋拆迁意向协议书》均受老林镇人民政府委托，且相关协议均为意向性协议，待双方达成一致意见后，再由老林镇人民政府与原告等村民签订正式的土地征收及房屋拆迁协议。被告承认原告的房屋未在《四川佳韵房地产开发有限责任公司老林农贸市场改造平面布置图》占地范围内，其与原告进行房屋产权调换并拆除原告的房屋，是为了方便老林农贸市场改造施工。 本院认为，本案的争议焦点：一是原、被告签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》的效力问题，二是相关责任的承担问题。 一、关于原、被告签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》的效力问题。原、被告虽然签订的系房屋拆迁产权调换协议，没有约定房屋所占土地权属问题，但综合本案证据及原、被告当庭陈述，原告签订该协议的目的是要拆除被告的房屋，利用该房屋所占的土地，故该协议应当包含对该宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是……或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”的规定，被告因建设需要使用该土地，必须先将该地的性质变更为国有土地。被告没有提供原告宅基地已经依法批准征收的相关证据，应当承担举证不能的后果。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条“国家征收土地，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”的规定，负责实施土地征收的主体为县级以上人民政府。老林镇人民政府不是实施土地征收的主体，且老林镇人民政府委托四川佳韵房地产开发有限责任公司的事项是垫支老林农贸市场改造所征收土地的土地补偿费、人员安置补助费、青苗、房屋及附着物拆迁安置补偿费并对征收土地进行场地平整，原告的宅基地未在老林农贸市场改造征地范围之内。故被告关于其是受老林镇人民政府的委托与原告签订拆迁协议的意见，本院不予支持。原、被告签订的拆迁产权调换协议约定了房屋调换的面积好位置、腾房和交房的时间与要求、违约责任等具体事项，且在被告拆除原告的房屋前，相关部门没有与原告再签订类似协议，故被告关于其与原告签订拆迁协议系意向性协议的辩论意见，本院不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告之间签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》无效。 二、关于责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”被告依据原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议的约定主张违约金，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告明知自己的宅基地没有被政府依法征收，与被告签订房屋拆迁产权调换协议并将房屋交由被告拆除，存在过错。被告明知原告宅基地没有被政府依法征收，自己不具备拆迁资格，仍与原告签订房屋拆迁产权调换协议，亦有过错。故原、被告应当承担各自的损失。原告根据原、被告之间签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》关于“乙方原有证件，自签订合同之日起交给甲方”的约定主张被告返还土地使用权证，因该约定只证实双方达成了合意，原告没有证据证明已经履行了交付义务，故原告要求被告返还土地使用证的请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告骆胜林与被告唐蓉于2011年3月6日签订的《营山县房屋拆迁产权调换协议书》无效； 二、驳回原告骆胜林的其他诉讼请求； 三、驳回被告唐蓉的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费50元，由原告骆胜林负担。反诉案件受理费100元，由被告唐蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 廖万军 二〇一九年十二月二十日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军