广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22059号上诉人（原审被告）：陈海鹏，男，1966年12月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邓博、廖江华，均系广东和颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗继红，女，1966年9月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐卫勇，系广东锐锋律师事务所律师。上诉人陈海鹏因与被上诉人罗继红房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初30889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈海鹏上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、本案诉讼费由罗继红承担。事实和理由：一、一审法院以案涉场地未恢复原状及移交为由判决陈海鹏支付2019年6月7日以后的场地占用费显属错判。首先，陈海鹏已在2019年6月6日以短信的方式正式通知罗继红解除案涉租赁合同，并通知罗继红应于2019年6月30日前共同协商案涉租赁场地恢复原状及相应交接手续。因案涉场地四至范围与其他物业相连，办理恢复原状及交接需要与其他产权人共同协商处理，但罗继红一直拖延致使案涉场地至今未能移交。其次，一审法院已对案涉场地进行现场勘查，在明知陈海鹏对案涉场地相邻物业有合法使用权的情况下仍然武断判决陈海鹏应支付2019年6月7日以后的场地费。陈海鹏在2019年6月7日后使用的是其享有使用权的其他物业。二、一审未判决以陈海鹏已缴租赁押金冲抵欠付租金错误。陈海鹏与罗继红签订的《南国嘉居F栋一楼商铺出租合同》已于2019年6月6日提前终止解除，为便于解决双方之间的纠纷，陈海鹏在一审中主张以租赁押金冲抵欠付租金，但一审法院未采纳，法律适用有误，不利于解决双方纠纷。三、一审判决逾期交租违约金错误。首先，陈海鹏并无恶意拖欠租金，而是通知罗继红尽快结算租金，罗继红出于获取违约金利益的考量一直拒不商谈解决，故陈海鹏无需支付违约金；其次，本案没有证据证明罗继红因陈海鹏欠付租金遭受损失，根据相关法律规定，罗继红仅能主张陈海鹏按同期银行逾期贷款利率支付违约金，而不是日万分之五。被上诉人罗继红辩称：1.陈海鹏拖延交付场地的过错不在罗继红。一审开庭后，经办法官为及时止损，组织双方在约定时间交付场地，但陈海鹏予以拒绝，故其应向罗继红支付占用费。2.押金返还条件尚不具备，故陈海鹏主张以押金冲抵租金没有依据。3.违约金条款是双方真实意思表示，并未过高。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。罗继红向一审法院起诉请求：1、陈海鹏按《房地产权证》记载的面积、形状将房屋交还罗继红；2、陈海鹏支付租金27073元（按每月6446元的标准，从2019年2月1日起计至2019年6月6日）及逾期交租的违约金（以27073元为本金，按照每日万分之五的标准，从2019年7月31日起计至清偿之日止）；三、陈海鹏支付占用费（按每月6446元的标准，从2019年6月7日起计至交还房屋之日止）；4、本案诉讼费由陈海鹏承担。一审法院认定事实：一、房产情况：广州市天河区瑞华路xxx街xx号（以下简称“案涉房屋”），《房地产权证》编号为粤房地权证穗字第××号。二、约定的租赁期限：2014年6月15日至2022年6月14日。三、约定的租金金额：2018年6月15日至2019年6月14日月租金为7750元，陈海鹏、罗继红确认合同履行过程中月租金实际按6446元计收。四、约定的租金支付时间及逾期交租的违约责任：陈海鹏应在每月5日前支付当月全部租金；未能依约缴交租金的，每逾期一天，按应付费用的万分之五支付滞纳金，逾期超过六十天，罗继红可以解除合同。五、约定的租赁押金金额及租赁押金退还条件：陈海鹏应向罗继红缴交二个月租金的租赁押金；本合同解除后，陈海鹏应在十日内将案涉房屋清空并退出场地，将案涉房屋交还罗继红，同时一并结清租金、水电费、管理费和其他费用，罗继红在陈海鹏结清所有费用后五日内将所有收取的租赁押金金额无息退还陈海鹏。六、其他需要说明的事项：1、陈海鹏确认截至2019年6月6日拖欠罗继红租金27073元的事实，但主张以租赁押金抵扣；罗继红认为租赁押金在陈海鹏未交还案涉房屋及结清租金、物业费、水电费之前不具备退还或抵扣的条件。2、陈海鹏确认收到了罗继红因陈海鹏拖欠租金而发出的解除合同通知；罗继红、陈海鹏对双方租赁合同已于2019年6月6日解除均无异议。3、陈海鹏确认案涉房屋尚未交还罗继红，但未能交还的责任在于罗继红，陈海鹏承租案涉房屋后进行了改造，故陈海鹏要求罗继红2019年6月30日与其商讨终止合同、恢复原状、结算未交租金等事宜，但罗继红未予理会；罗继红确认接到了陈海鹏的前述通知，但陈海鹏至今未将案涉房屋恢复原状交还罗继红，仍实际占用案涉房屋，陈海鹏应支付占用费。4、一审法院先后于2019年9月10日、9月16日组织各方到案涉房屋进行现场查看，现场可见案涉房屋已被陈海鹏间隔成办公场所，无法确定案涉房屋的具体位置，案涉房屋至今仍由陈海鹏出租给案外人使用，且案外人表示其不愿意作为第三人参与本案诉讼。5、陈海鹏主张逾期交租的违约金按每日万分之五计算过高，应调整为中国人民银行同期同类贷款利率。一审法院认为：陈海鹏确认截至2019年6月6日共拖欠罗继红租金27073元，现罗继红要求陈海鹏清偿上述租金，有其事实及法律依据，一审法院予以支持。根据罗继红、陈海鹏约定，陈海鹏应在每月5日前支付当月租金，未能依约缴交租金的，每逾期一天按应付费用的万分之五支付滞纳金；现罗继红要求陈海鹏以27073元为本金，按照每日万分之五的标准自2019年7月31起支付违约金，属罗继红自行处分权，并无不妥，一审法院予以照准；陈海鹏主张违约金按每日万分之五的标准计算过高，依据不足，一审法院不予采纳；但基于公平原则，上述违约金以不超过本金为限。另陈海鹏主张以租赁押金抵扣租金，基于案涉房屋至今未交还罗继红的事实，而罗继红、陈海鹏明确约定租赁押金退还的前提条件是陈海鹏已将案涉房屋交还罗继红，并已结清了案涉房屋的租金、水电费、管理费和其他费用，故在相关条件未成就的情况下，一审法院对陈海鹏的该项主张不予采纳。关于陈海鹏是否应向罗继红支付2019年6月7日以后的占用费的问题，虽陈海鹏辩称其有与罗继红沟通案涉房屋的交还问题，但基于案涉房屋系陈海鹏承租后进行改造，故在罗继红、陈海鹏租赁合同解除后，陈海鹏当然负有按案涉房屋《房地产权证》附图载明的面积、形状交还案涉房屋给罗继红的义务；结合现场查看情况，陈海鹏仍将案涉房屋出租给案外人使用，且案涉房屋至今未恢复原状，罗继红拒绝接收案涉房屋有理，陈海鹏亦应向罗继红支付占用费；罗继红现主张占用费按6446元/月计算，并无不妥，故一审法院判令陈海鹏应按6446元/月的标准向罗继红支付占用费，从2019年6月7日起计至陈海鹏将案涉房屋交还罗继红之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款的规定，判决：一、陈海鹏于本判决发生法律效力之日起15日内，依据编号粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载的面积、形状将广州市天河区瑞华路xxx街xx号房屋重新间隔后将该房屋交还给罗继红使用；二、陈海鹏于本判决发生法律效力之日起15日内，向罗继红支付上述房屋截至2019年6月6日的租金27073元及逾期交租的违约金（以27073元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2019年7月31日起计至清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；三、陈海鹏于本判决发生法律效力之日起15日内，向罗继红支付上述房屋自2019年6月7日起至房屋实际交还之日止的占用费（占用费按每月6446元计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费980元，由陈海鹏负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，双方均无提交新证据。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对双方当事人的上诉请求和理由，本院认定如下：第一，关于合同解除后占用费的支付问题。陈海鹏上诉认为罗继红不与其协商交还场地而致案涉场地未能移交，且合同解除后其未使用罗继红的场地。对此，一审法院已到现场勘查，确认陈海鹏仍然在使用案涉场地，况且，陈海鹏自认案涉场地系以七个房屋重新间隔为一个办公场地使用，无法确认各自四至范围，现又能清楚主张在使用其中两个，明显矛盾。故对于陈海鹏的上诉理由，本院不予采信。陈海鹏承租时，案涉场地并无间隔，现在双方均同意按一审判决第一项交还，可按照该方式处理，至于房屋四至范围的确定问题，可由双方在具体交还过程中进行协商。故此，陈海鹏以未交还场地过错不在其为由拒绝承担占有场地期间应支付占有使用费的义务不能成立，本院不予支持。第二，关于陈海鹏交纳的保证金能否抵扣租金的问题。因双方租赁合同中并无约定罗继红可以没收陈海鹏交纳的保证金，当返还保证金条件成就时，罗继红应返还陈海鹏保证金。鉴于目前陈海鹏尚未交还房屋和清结租金，合同约定的返还保证金条件尚未具备，陈海鹏主张以保证金抵扣租金理由不成立，本院不予支持。第三，关于逾期交租违约金是否过高的问题。案涉合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应如实履行。陈海鹏未按照约定足额支付租金，已构成违约，理应按照合同约定承担支付逾期交租违约金的违约责任。陈海鹏未能确切证实双方约定的按每月租金日万分之五支付违约金的标准过高，本院对其主张不予支持。综上所述，陈海鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由陈海鹏负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十五日书记员 王 敏彭诗敏