辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10219号上诉人（原审被告）：大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。注册号210211603637117。经营者：徐萍，女，1965年3月30日生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处（以下简称“盛鑫灯饰经销处”）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称“友谊批发市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。盛鑫灯饰经销处上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求;二、一、二审诉讼费由被上诉人承担；三、准许盛鑫灯饰经销处申请测量租用店面面积。事实和理由：一审判决对上诉人所述事实均未认定有失公允，应予认定。包括：1.2017年2月1日灯饰批发市场发生火灾,导致上诉人的货品全部烧毁，该火灾事故的直接损失属于另一个法律关系应另案处理，上诉人没有异议；但因本次事故灯饰批发市场被消防局给予停业整改，影响上诉人正常销售。2.因火灾事故赔偿未达成共识，导致火灾受损业主多次围堵灯饰批发市场大门，从而市场销售受到巨大影响。3.上诉人经营的是灯具等电器商品,销售时均需用电试验货品的优劣,但被上诉人却人为限制上诉人用电，即限制上诉人购买电量，严重影响上诉人正常销售。4.唐多默从2017年开始对市场租金实行年租金免两个月的政策，因大环境的影响市场更是不景气，许多业户关店倒闭，于是市场工作人员口头传达“交满六个月房租可以享受免除一个半月房租”优惠，该节事实所有业户可以作证；有些交满六个月房租的业户没有被起诉的事实，足以证明业户交满六个月房租则可免除一个半月房租优惠的事实存在。5.一审法院驳回上诉人申请测量面积的请求不公。上诉人并不是案涉柜台的第一个承租人，去市场承租时没有测量面积。2018年8月15日，大商接手后当面测量面积是122平方米，比被上诉人出租的合同面积少了8.5平方米。而被上诉人之前一直按照130.5平方米收取上诉人的房租，大商收回市场后所有业户才知晓90%业户的面积比原来小很多；况且，大商测量的并不是被上诉人所说装修后面积，而是外墙面积，即测量的是套外面积，而不是套内面积。上诉人多年来向被上诉人多交55000元之多，故人民法院应准予上诉人测量面积的申请。上述事实严重影响上诉人正常使用承租房屋,且是被上诉人直接或间接造成。根据相关法律规定，被上诉人应当减收或不收租金。因火灾事故赔偿未达成共识导致火灾受损业户多次围堵灯具市场，造成上诉人巨大经营损失，以及同时因市场消防不合格，由消防部门拆除市场部分棚顶，影响市场正常经营的事实，被上诉人至少应扣减上诉人三个月的租金。友谊批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要理由如下：1.案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证据证明面积存在误差。2.上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。3.上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不应予以支持。关于上诉人提出的免租承诺，被上诉人对于2018年度租金的减免条件为：一次性交纳六个月租金的租户，即对其7、8月份的租金给予减免（因场地在2018年8月15日即归还大商，被上诉人不再享有出租权）。市场中的部分租户于2018年1月一次性交纳了6个月的租金，被上诉人对该部分租户7、8月的租金依据约定给予了减免。对于市场租金减免的政策上诉人十分清楚。2018年度因上诉人并未于2018年1月31日前一次性交纳六个月的租金，因此其不符合减免租金的条件，被上诉人没有给其进行租金减免。关于火灾损失，上诉人并非火灾事故的责任人，也非火灾事故的侵权人，如上诉人主张火灾损失应另案诉讼，与本案无关。上诉人提到的业户围堵市场造成经营损失，并非被上诉人责任，如上诉人主张权利应向导致其财产受损的侵权业户主张。友谊批发市场向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金76342元、物业费490元，合计76832元；2.判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年，原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于186号，经营面积为130.50平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准90元/月/平，支付方式为月付款，租金总额11745元×12月=140940元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，至2018年8月15日。2017年2月1日，大连友谊灯饰批发市场发生火灾，7号库房、27号库房等被烧损（烧毁）。被告在受损失的商户范围之内。火灾发生后，因火灾赔偿及是否应降低租金等问题双方未达成一致意见，被告未按时交纳租金，原告对被告进行了限电。截至2018年8月21日，被告拖欠原告柜台租金76342元（自2018年2月起至2018年8月15日止，共计6.5个月）、物业费490元（自2018年5月起至2018年8月15日止，共计3.5个月）。被告提供了2001年9月26日的摊位押金的收款发票，金额为5000元。原告同意以押金5000元抵扣等额的欠付租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一，关于被告承租的柜台租金如何确定；第二，没有书面合同，被告是否应当支付物业费；第三，火灾及限电问题是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点，被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁关系多年，形成的书面合同中确认的面积为130.50平方米，被告也一直按面积130.50平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积130.50平方米每月支付租金11745元。现被告拖欠原告租金76342元，扣除押金5000元，被告应当向原告支付拖欠的租金71342元。原告主张超出部分，不予支持。关于第二个争议焦点，虽《柜台租赁经营合同》并未对物业费进行约定，但被告已按照140元每月的标准向原告支付了2018年4月份之前的物业费，说明双方已就物业费的交纳事项达成一致意见，且由承租方承担物业费用，也符合案涉合同的交易惯例，因此，原告要求被告支付物业费490元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见，一审法院认为，因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据，不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失、无法正常经营的意见，一审法院认为，双方之间形成的系租赁合同关系，交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务，在其长期拖欠租金的情况下，原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为，也不构成被告拒交拖欠租金的理由，故被告的该项辩称意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金71342元、物业费用490元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1720元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担112元，由被告大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处负担1608元，被告负担部分，于判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，上诉人提交刘松与大商股份有限公司大连灯具城签订的《商铺、摊位租赁合同》，拟证明大商股份有限公司测量的上诉人此前经营的摊位，与之前被上诉人与上诉人签订的租赁合同约定的面积差了7.5平方米。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上述《商铺、摊位租赁合同》的真实性无法确认，并认为该合同记载的店铺号与本案双方曾经约定的摊位号不一致，该合同中对面积是否包含公摊面积及测量摊位面积的方式均未作出说明，故不认可上诉人的证明事项。本院认为，《商铺、摊位租赁合同》系刘松与大商股份有限公司大连灯具城签订，合同约定的租赁摊位编号与本案双方签订的《柜台租赁经营合同》约定的摊位编号并不一致，且上述合同亦未对租赁面积的测量方式予以说明，故上诉人以此证明案涉柜台存在所称的7.5平方米的面积差，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人盛鑫灯饰经销处提出被上诉人友谊批发市场租赁给其的柜台实际面积比合同约定面积缩小，一审未准予其测量面积的申请有失公允一节，双方在二审中均认可上诉人并非案涉柜台的首租业户，上诉人还自认2012年3月即已开始承租案涉柜台，并且认可是在实地查看后承租的案涉柜台。由此可知，上诉人在承租时案涉柜台作为一个特定的区域已经存在，上诉人是在对案涉柜台进行实地考察，对柜台的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同；且在上诉人实际使用柜台期间，从未对柜台的面积和租金提出过异议，证明案涉柜台的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其自认使用了多年的柜台进行重新测绘，理由是面积比合同约定少。但上诉人在二审中明确表示其承租案涉店铺时，对合同载明的经营面积并未进行实地测绘，只是查看店铺后即签订租赁合同，对于合同约定的经营面积130.50平方米是按照何种标准测量计算的并不知晓。既然上诉人在考察店铺后与被上诉人签订租赁合同，说明上诉人是在对其查看的店铺面积及针对该店铺的实际现状收取的租金总额接受的情况下与被上诉人形成的租赁关系。现上诉人要求重新测绘，但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，上诉人主张按照套内面积测量，而被上诉人表示其向外出租的面积是按照每个店铺间隔墙中线的位置开始测量且包含对公共区域的公摊，既然双方对租赁面积的计算方式和范围无法达成一致意见，即丧失了测绘的前提条件。另，虽然案涉的租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行可见，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准，此节从上诉人所称的其在租赁案涉店铺时并未实地测量面积及双方亦未约定面积是指套内使用面积还是包含公摊面积亦可得到佐证。基于以上因素，一审法院对上诉人提出的测量柜台面积的申请未予准许正确。上诉人此项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出因火灾事故赔偿未达成共识导致火灾受损业户多次围堵灯具市场，造成上诉人经营损失以及因市场消防不合格，由消防部门拆除市场部分棚顶，影响市场正常经营，至少应扣减上诉人三个月租金一节，本院认为，从查明的事实显示，上诉人所称的火灾发生在2017年2月份，而被上诉人主张的租金是2018年2月至2018年8月15日期间的租金，并不涉及火灾发生时间段；而且，本案现有证据不能证实上诉人所称火灾受损业户围堵灯具市场及消防部门拆除市场部分棚顶导致上诉人未能正常营业，其以此要求扣减三个月租金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人所称市场人员存在“交满六个月房租可以享受免除一个半月房租”优惠一节，本院认为，被上诉人认可存在“年初一次性交满6个月租金即可对7、8月租金进行减免”的免租承诺，但从本案中上诉人欠缴租金的时间段来看，其不符合年初一次性交满6个月租金的情形，故上诉人所述的免租优惠，对其并不适用。关于上诉人主张其在经营期间因被上诉人限电导致其不能正常营业，影响上诉人正常销售一节，本院认为，上诉人承租案涉店铺经营，即应根据合同约定按时足额缴纳租金，现其未能按照合同约定履行，被上诉人作为守约方采取适当的措施督促其履行合同义务，不违反法律规定。并且，被上诉人对上诉人采取的是限电，而非完全停电，并不足以导致上诉人不能经营。况且，上诉人亦可通过足额交齐租金的方式使被上诉人取消对其的用电限制，但上诉人并未采取上述措施恢复其所称的正常经营。可见，被上诉人限电不足以影响上诉人的日常营业，上诉人以此作为其不予支付所欠租金的理由，本院不予支持。综上所述，盛鑫灯饰经销处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1720元，由大连友谊灯饰批发市场盛鑫灯饰经销处负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月二十五日书记员  董 芳