甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终1460号 上诉人（原审原告）：蔡鑫，男，生于1974年3月28日，汉族，初中文化，农民，户籍所在地天祝藏族自治县，现住天祝藏族自治县。 委托诉讼代理人：罗文喜，甘肃华藏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白茂苍，男，生于1962年7月11日，汉族，高中文化，农民，户籍所在地永登县，现住兰州市新区。 委托诉讼代理人：白雪冰，甘肃昶泰律师事务所律师。 上诉人蔡鑫因与被上诉人白茂苍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2019）甘0623民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蔡鑫及其委托诉讼代理人罗文喜、被上诉人白茂苍及其委托诉讼代理人白雪冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蔡鑫上诉请求：撤销原判，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。 白茂苍答辩要求驳回上诉，维持原判。 蔡鑫向一审法院起诉请求1、判令被告向原告支付房屋征收补偿款274626元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年1月1日，蔡鑫与白茂苍签订了售房协议书，约定蔡鑫将其位于××县的房屋以价款51600元出售给白茂苍，双方约定在白茂苍居住期间，如遇国家占用或开发此地付给搬迁费者，占用手续费由蔡鑫负责办理，如占用搬迁费超过51600元，则超过部分由双方各得一半，未超过由白茂苍所得。合同签订后，双方按照合同约定了各自的给付义务，该房屋由白茂苍居住使用。2019年6月25日，该房屋被政府征收，白茂苍与天祝藏族自治县华藏寺镇人民政府签订了（华）字第37号《天祝县2019年棚户区改造项目房屋征收补偿货币化安置协议书》，安置协议书约定，征收实施单位向白茂苍支付被征收房屋补偿款525730元、附属设施补偿款共计25122.7元、土地补偿款0元；同时约定白茂苍于征收通知书送达后10日签订房屋征收协议，并将被征收房屋所有权证、土地使用权证及相关手续完整交付征收实施单位，则给予白茂苍奖励资金50000元；协议签订后，白茂苍于2019年7月5日前解除被征收房屋租赁关系，结清水、电等费用后，迁出并腾空原有房屋，经征收实施单位验收合格的，则一次性奖励22000元，逾期不再奖励；上述各项合计622852.7元。一审法院认为，本案的立案案由为合同纠纷，但经审理，本案系双方履行农村房屋买卖合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》关于：“当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”之规定，本案案由变更为农村房屋买卖合同纠纷。本案系农村宅基地使用权的问题。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。原告蔡鑫自签订宅基地使用权转让协议之时至今，仍非涉案宅基地所在地的村集体经济组织成员，根据《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产或动产，属于本集体成员集体所有”、第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”之规定，本案原告蔡鑫及其家庭成员对其出售的宅基地仅享有使用权，并不享有处分权，但因房地一体、地随房走的客观情形，原告蔡鑫出售本案所涉房屋，必然导致宅基地使用权发生转移；根据现行《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，故本案双方当事人签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方签订的合同确认无效后，应当互负返还义务，有过错的依法承担相应责任。故原告蔡鑫应当依法返还被告白茂苍支付的房价款51600元，被告白茂苍应当依法向原告蔡鑫返还房屋及宅基地，但应该房屋及宅基地已被征收，客观上无法返还，在不考虑双方过错责任的情形下，被告白茂苍应当向原告蔡鑫返还征收房屋补偿款525730元，扣除应当返还的房屋价款51600元，被告白茂苍应当向原告蔡鑫返还补偿款474130元。根据双方在购房协议中对“搬迁费”有明确约定，但根据现行《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”之规定，土地征收后，应当给予的系补偿款并非搬迁费，故双方该约定实际系对土地补偿款的约定；双方签订的购房合同虽为无效合同，但双方对补偿款分配的约定系双方真实意思表示，并非必然无效，本应予以尊重，但合同双方公然违背法律禁止性规定，非法出售农村宅基地，若径直按照双方约定对补偿款作出分配，必然使得违法零成本，无异于变相鼓励当事人突破法律禁止性规定行使民事权利，亦会对社会大众作出错误指引，故双方应当依法按照各自过错承担相应责任。本案原告蔡鑫明知被告白茂苍非本集体经济组织成员，仍非法向其出售依法应当由其占用、使用的宅基地，存在重大过错，应当承担主要过错责任；被告白茂苍明知自己与蔡鑫属不同集体经济组织，仍然违法受让并占用、使用其他集体经济组织宅基地，亦存在过错，应当承担次要过错责任；综合本案事实，酌情认定，原告蔡鑫应当承担70%的过错责任，被告白茂苍应当承担30%的过错责任。故此扣除因返还的房屋价款51600元，原告蔡鑫应得补偿款142239元，剩余331891元归被告白茂苍所有。本案所涉房屋征收货币化安置协议中载明，除房屋补偿款425880元外，征收机关向被告白茂苍支付附属设施补偿款25122.7元、搬迁奖励等补偿费用共计72000元。根据房屋征收货币化安置协议，搬迁奖励等补偿费用系征收机关对白茂苍按时配合签订协议、腾退房屋作出的奖励性补偿，并非固定的房屋补偿款，该费用能够全额给付完全依赖于白茂苍自身的诚信履约行为，原告蔡鑫无权分配该款项。附属设施补偿款所涉设施虽系附属于该房屋，原告主张附属设施均系该房屋原有设施，被告白茂苍虽未提供证据证明其在生活期间对房屋进行了修缮，但结合被告在该房屋实际生活居住已久，对房屋及其附属设施进行必要的修葺在所难免，附属设施未毁损灭失必定赖于被告方的精心维护，且根据公平原则，蔡鑫在该村组仍然享有宅基地并拥有固定住房，该房屋被征收对原告及其家庭成员影响有限，原告亦未能提供证据证实给予补偿的附属设施确系该房屋原有设施，其要求分配该费用的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告蔡鑫要求被告白茂苍给付补偿款的合理部分，于法有据，予以支持；超过部分，没有法律及事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告蔡鑫与被告白茂苍于2010年1月1日签订的售房协议书无效；二、被告白茂苍于本判决生效之后并实际取得补偿款之日起十五日内给付原告蔡鑫房屋补偿款142239元；三、驳回原告蔡鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5419元，减半收取2710元，由原告蔡鑫负担1306元，被告白茂苍负担1404元；保全费1943元，由原告蔡鑫负担972元，被告白茂苍负担971元。 本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蔡鑫出示了厕改费收据1张，以证明其为维修房屋支出费用的事实，经质证，被上诉人对票据的真实性无异议，但认为相关费用系国家进行统一进行厕所改造，该费用系政府出钱，但因收支两条线，厕所改造费用已支付给改建人，农户实际没有出钱。庭审结束后，上诉人委托诉讼代理人向本院出具情况说明：“部分未改建完成的户主将补偿费用向华藏镇镇政府全额返还后，华藏村委会向各户主开具了收据”。据上本院认为上诉人出示的证据的证明目的不能成立。经二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，双方当事人签订的购房合同因违法国家法律规定而确认无效。在购房合同中双方对补偿款的分配约定是基于合同有效情形下而形成，但现涉案合同已确认无效，双方对补偿款分配的约定已无法律效力基础，故原审认定合同条款无效并根据双方实际情况分配比例公平合理，本院予以支持。 综上所述，蔡鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5419元，由上诉人蔡鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 超 审判员 魏君鸿 审判员 杨海昇 二〇一九年十二月十日 书记员 何玉娇