江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6903号上诉人（原审被告）：魏先存，男，1976年2月28日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：王芸，女，1978年10月5日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师（代理以上两上诉人）。被上诉人（原审原告）：孙花英，女，1964年8月28日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：陈国钧，男，1985年11月1日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：昆山市巴城镇天夏城房产中介服务部，住所地江苏省昆山市巴城镇明澄路**，统一社会信用代码320583601630746，系个体工商户。经营者：陈根发，男，1971年4月9日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人魏先存、王芸因与被上诉人孙花英、陈国钧、昆山市巴城镇天夏城房产中介服务部（以下简称天夏服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏先存、王芸上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙花英、陈国钧的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人一审中的录音证据，能够证实双方对交房时间存在延后事实，一审判决事实不清。2、上诉人非恶意违约，不违背诚实信用原则，且合同目的完全能够实现，合同不应该被解除。3、本次合同未能完全按期履行，是受国家银行贷款收紧所致。4、既然一审法院认定双方合同解除时间为2019年1月22日，那上诉人在2018年10月24日委托律师发函，要求继续履行房屋买卖合同、要求被上诉人1、2收取首付款请求应该得到支持。退一步讲，如法院认定被上诉人解除房屋买卖合同有理，确定其解除合同的时间为2019年1月22日，在被上诉人无法举证证明其损失的情况下，无权收取违约金；同时，被上诉人在2019年1月22日前未能履行解除合同的通知义务，致使上诉人无法及时另购房产，该期间的房屋差价损失应该由被上诉人补偿，即涉案房屋从2018年7月18日至2019年1月22日期间的房屋差价补偿给上诉人。孙花英、陈国钧辩称，同意一审原判。天夏服务部未作述辩。孙花英、陈国钧向一审法院起诉请求：1、解除《昆山市房产买卖合同》及《补充协议》。2、魏先存、王芸向孙花英、陈国钧赔偿房屋总价款20%的违约金279000元。3、本案全部诉讼费用由魏先存、王芸承担。一审法院认定事实：朱志元、孙花英系夫妻关系，二人生育一子陈国钧，朱志元的父亲朱阿炳、母亲顾小妹已过世。2011年11月11日，朱志元、孙花英登记取得位于昆山市巴城镇通澄花园20号楼404室房屋和012室车库的所有权。2018年7月18日，在天夏服务部提供中介服务下，朱志元、孙花英与魏先存签订《昆山市房产买卖合同》1份，约定：1、魏先存以1395000元的价格受让上述房屋和车库；2、房款支付时间为合同签订时支付10万元购房定金、2018年8月20日前支付85万元首付款（含10万元定金）、贷款方式支付50万元，尾款45000元于过户当日支付；3、签订合同后，如一方违约，则违约方另赔偿守约方房屋总价的20%；4、甲方或者乙方中途毁约，均应书面通知对方。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，魏先存支付朱志元购房款10万元。2018年8月17日，魏先存支付朱志元购房款20万元。以上合计30万元。剩余首付款55万元，魏先存、王芸无力按约支付，二人向卖方提出延迟履行。经协商，2018年8月17日，朱志元、孙花英、魏先存、王芸达成《补充协议》1份，约定“关于魏先存、王芸购买通澄花园20号楼404室、012室的房屋。因买方首付款推迟至2018年10月15日前支付。由买方2018年8月17日先支付首付款200000元整（贰拾万元整）。剩余首付款550000元整（伍拾伍万元整）于2018年10月15日前必须支付，如超出时间未能支付则卖方朱志元不予退回首付款。另过户日期以中介方预约号为准”。此后，魏先存、王芸依旧未能在2018年10月15日前支付剩余首付款55万元。2018年10月21日，中介组织双方进行协商。魏先存提出继续履行合同并同意给予一定的补偿，朱志元未同意，双方未能协商一致。2018年10月24日，魏先存委托上海正源（昆山）律师事务所律师向朱志元、孙花英发送《律师函》，催告朱志元、孙花英尽快收取剩余首付款55万元，朱志元、孙花英签收了该《律师函》，但未同意收取房款。合同至此未能继续履行，朱志元、孙花英未将30万元购房款退还。2019年1月2日，朱志元、孙花英诉至本院，主张解除合同。2019年1月22日，魏先存、王芸签收民事起诉状。2019年1月17日，朱志元因病过世。陈国钧作为朱志元的法定继承人参与本案诉讼。一审庭审中，魏先存称朱志元曾经口头同意剩余首付款付款时间以贷款取得时间为准。该陈述未得到陈国钧、孙花英或天夏服务部的确认，也无证据予以证实。关于违约损失，陈国钧自述其出售房屋是为了再次购房，因对方延迟付款导致无法购买房屋，房屋现已涨价。魏先存、王芸自述，延迟付款并未给对方造成任何损失，不应支持违约金。一审法院认为，朱志元、孙花英和魏先存、王芸签订的《昆山市房产买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，应当作为判定双方权利义务的依据。朱志元现已过世，上述合同和协议中的权利义务应由其法定继承人陈国钧、孙花英继承。关于魏先存、王芸是否构成违约及合同解除问题。魏先存辩称朱志元曾口头同意首付款以贷款取得时间为准，该说法未得到陈国钧、孙花英、天夏服务部的确认，也没有证据予以证实，对此抗辩意见，不予采信，首付款的支付时间应以《补充协议》约定的2018年10月15日为准。原定首付款付款时间系2018年8月20日，在朱志元、孙花英同意将首付款时间推迟至2018年10月15日后，魏先存、王芸再次未能按照约定时间付款，有违诚信，也超出了守约方的适当容忍限度，魏先存、王芸已然构成违约。《补充协议》中约定如超过时间则不予退回首付款，蕴含了合同不再继续履行的意思表示，魏先存、王芸未按约付款，朱志元、孙花英有权据此解除合同。行使合同解除权解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同中约定毁约一方需以书面方式通知对方。朱志元、孙花英诉请解除《昆山市房产买卖合同》、《补充协议》，载明该意思表示的民事起诉状于2019年1月22日经魏先存、王芸签收，签收时间应为合同解除之日。关于违约责任的承担问题。导致合同解除的责任在于魏先存、王芸，二人应当承担违约责任。虽然房屋市场目前处于上涨态势，因房屋买卖合同已解除，涉案房屋和车库依旧属于陈国钧、孙花英所有，房屋的溢价款部分不应视为陈国钧、孙花英的预期利益，但因魏先存、王芸存在延期支付首付款的情形并因此导致合同解除，有悖于契约精神，在陈国钧、孙花英未证明其实际损失的前提下，本院根据合同的履约情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，认为《昆山市房产买卖合同》及《补充协议》中约定的违约责任过高，一审法院酌情一并认定魏先存、王芸承担违约金10万元。因30万元首付款尚未退还，抵扣魏先存、王芸应当承担的违约金10万元，陈国钧、孙花英应当返还魏先存、王芸剩余购房款20万元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认朱志元、孙花英与魏先存、王芸签订的《昆山市房产买卖合同》、《补充协议》于2019年1月22日解除。二、陈国钧、孙花英被于判决生效之日起十日内返还魏先存、王芸剩余购房款20万元。案件受理费17355元，由魏先存、王芸负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《昆山市房产买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。魏先存、王芸未能在合同约定的2018年8月20日支付首付款，在双方约定推迟至2018年10月15日之后，魏先存、王芸仍未能如期支付购房款，陈国钧、孙花英有权解除合同，魏先存、王芸构成违约应当承担相应的违约责任。魏先存、王芸认为双方另行约定交房时间延后的主张，缺乏充分依据，本院不予采信。一审法院结合本案具体情况，认定的违约金数额适当，本院予以维持。综上所述，魏先存、王芸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17355元，由魏先存、王芸负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月十三日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。