贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9501号上诉人（原审被告）：范聪星，男，1976年1月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州兆基房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪大道北段560号。法定代表人：周俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：常晓东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨涛，男，该公司员工。上诉人范聪星因与被上诉人贵州兆基房地产开发有限公司（以下简称兆基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范聪星上诉请求：一、撤销一审判决，依法做到查清事实，审核双方争议的锁门时间是否为合同终止时间，或将本案发回重审。二、应将上诉人的合同履约保证金34251元在判决内予以抵扣。三、被上诉人在没有任何协商通知的情况下已将上诉人的门面强行拆除，房内价值20万元的物资及60万元左右的装修损失应作合理的解释。四、涉诉一、二审费用由双方分担，上诉人对2019年1月16日至2019年4月8日期间2个月22天的(88天)费用(7227元/月×12月/年÷365天/年×88天)=20908.8元不予认可。事实和理由：一审认定事实错误。1、上诉人由于无力再继续经营铺面，于2018年11月30日向被上诉人书面申请退还门面，解除合同，给20天左右时间处理店面商品，补齐所欠租金，终止合同。但被上诉方10天左右才回复不行，必须先交完所有欠款才能处理。此事就一直拖着，中途也没有任何沟通，直至2019年1月16日在没有任何通知的情况下突然到门面将门锁掉。此时正值年终收款和处理应收款的关健时期，就这样被上诉方强制中止了经营，对我方造成不小的后果。但在一审中被上诉方确说此行为是商场在春节期间为商户安全考虑，对所有商户的统一行为。离春节足足还有整整21天，没有任何一家建材市场会这么早对整个商场关门停业的。这一点可以在商场随便找一家商户核实这一点。一审居然采集了被上诉人的这一说法，明显不合常理和道理的。2、春节过后由于考虑到我的店里有一部分我的合作商免费提供在店里的展示品，如:智能家居、净水器、成品床等属于第三方的财产，于是问管理人员别人能否拿走。两天后回复最少要交纳一个月的租金才可以开门，而且叫我不能说是拿东西而是经营，不能让领导知道。但事实是开门后东西也拿不了，一开门就有保安守在门口周围，管理人员说保安不在时再让他们来拿。这一事实净水器赖强、智能家居李小燕、床熊小英都可以作证，东西根本没拿成。保安守着没法经营，所以一个月时间我也就去门面三四次，直到2019年4月8日，被上诉方起诉让我付租金到2019年4月8日。本人认为被上诉方明显势大压人。因此本人申请二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审对证据的错误认识，及不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。兆基公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，我方是在2019年4月8日正式起诉才锁门的，终止双方的合作，所以我们认为一审认定事实清楚。另，我方认为上诉人的上诉已经过了上诉期限。兆基公司向一审法院起诉请求：一、偿还原告商铺管理费38062元、违约金计算至款项付清为止（暂计算至2019年3月31日为44229元）；二、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月6日，原告兆基公司为甲方，与被告范聪星为乙方订立《家居定制中心商铺使用管理协议书》约定：甲方将贵阳市花溪大道北段560号（新发建材市场内）家居定制中心2F14、15、16号商铺有偿提供给乙方经营整装（埃舍尔）（品种、品牌）专卖；协议期限36个月，自2016年12月31日起至2019年12月31日止；上述商铺所需缴纳的商铺使用管理费为7227元/月，季度应缴费用共计21681元，费用缴付方式为季度缴纳，先缴费后使用；协议履行期内乙方须于已缴费用截止日前20个工作日内，一次性向甲方足额缴清，逾期未缴，甲方将每日加收1%的滞纳金，直至缴清所欠费用；乙方签订本协议时，必须向甲方缴纳履约保证金34251元。双方在协议书中还约定了其他事项。协议书签订后，原告将商铺交付被告使用；被告向原告交纳管理费至2018年9月30日。2019年1月16日，临近春节，原告为做好新发建材市场的消防安全工作，与被告等经营者对商铺进行检查后，在春节期间上锁关门停业,原告给被告等经营者10天免费期。春节过后，原告为被告等经营者开门营业，被告开门营业后，原告要求被告年报《工商营业执照》，被告答复“好的，谢谢”；原告叫被告将其产品照片及价格发送给原告，以便原告制作DM宣传单为被告等经营者宣传促销，被告将其经营产品的名称及活动价发给原告制作宣传单促销；原告有一次见被告经营商铺未开门，遂问其原因，被告答复“我这边有点事情没来。”原告要求被告交清管理费，被告于2019年2月26日补交了2018年10月1-31日1个月的管理费后，至今仍未交清管理费。审理中，原告认可其因被告未交清管理费，于2019年4月8日将商铺上锁，禁止被告使用商铺营业至今，至此，被告欠交管理费时间为158天，欠管理费（7227元/月×12月/年÷365天/年×158天）=37540.80元，免租期10天的管理费为（7227元/月×12月/年÷365天/年×10天）=2376元，两项相抵，被告还应支付原告管理费35164.80元。原告要求被告支付未果，诉至一审法院，提出如前诉请。另查明，中国人民银行在2018年9月10日1年内贷款利率为4.35%/年。上述事实，有当事人陈述、证人证言、《家居定制中心商铺使用管理协议书》、短信及微信聊天记录、收款收据、照片等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告兆基公司、被告范聪星订立的《家居定制中心商铺使用管理协议书》，系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。协议签订后，原告将商铺交付被告使用；但被告向原告交纳管理费至2018年10月30日，之后未再交纳，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任，向原告交清管理费。由于原告于2019年4月8日将商铺上锁，被告至此未得到商铺使用，此后不应交纳管理费。原告要求被告支付2018年11月1日至2019年4月8日期间的管理费35164.80元（10天免租期的管理费2376元已从中扣除），具有事实及法律依据，一审法院予以支持；原告要求被告支付2019年4月9日至今的管理费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。原、被告在该协议书中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，一审法院不予支持，由被告以欠款金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年，从应交时间届满之次日起支付原告违约金至本判决确定的履行期限届满之日止。被告称原告于2019年1月16日将商铺上锁至今，其未得到商铺使用，不应支付管理费，因与其认可的原、被告微信聊天内容相悖，且原告也不认可，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告范聪星于本判决生效后10日内支付原告贵州兆基房地产开发有限公司商铺使用管理费35164.80元及违约金（以14493.60元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年，从2018年9月10日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止；以20671.20元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%/年，从2018年12月10日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告贵州兆基房地产开发有限公司的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1856元，减半收取928元，由原告贵州兆基房地产开发有限公司负担328元，由被告范聪星负担600元。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明，范聪星于2019年10月9日在一审判决送达回证上签字，于2019年10月23日提出上诉。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，兆基公司与范聪星订立的《家居定制中心商铺使用管理协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。协议签订后，兆基公司履行了交付商铺义务，范聪星应按约交纳租金，但范聪星向兆基公司交纳管理费至2018年10月30日后未再交纳，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。范聪星上诉主张兆基公司于2019年1月16日将商铺上锁至今，其未得到商铺使用，不应支付管理费。对此，范聪星并未提交相应证据予以证明，且该主张与微信聊天内容相悖，兆基公司对此也不予认可。故本院对该上诉主张不予采信。范聪星还主张其2019年2月份交纳了一个月的租金后，兆基公司才开门，但范聪星只是为了搬出商铺内的物品，并非是为了继续经营，且2018年11月30日范聪星还书面申请退还商铺，表明其一直不想继续履行。对此，范聪星亦未提交相应证据予以证明兆基公司收到了申请书，兆基公司对此也不予认可，且该上诉理由与微信聊天内容不相符，范聪星应承担举证不能的不利后果。因此，本院对范聪星该项上诉理由亦不予采信。范聪星未按约定支付租金，构成违约，一审判决范聪星承担违约责任并无不当，本院予以维持。范聪星上诉提出的上诉请求，因其在一审并未提出反诉，属于二审新提出的请求，兆基公司对范聪星提出的请求不同意本院一并审理，双方对此也不能达成调解，故范聪星可另诉解决，本院不予审查。至于兆基公司提出的上诉人的上诉已过上诉期限的辩称，因与本院查明的事实不符，故本院对此辩称不予采信。综上所述，范聪星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1856元，由上诉人范聪星负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十二月十八日书记员 王凤霞