陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕04民终2456号 上诉人（原审原告）：长安银行股份有限公司西安灞桥区支行。住所地：西安市XX城东交通枢纽（中泰广场）西侧一、二层。统一社会信用代码：91610111091669905D。 负责人：杨军，该支行行长。 委托诉讼代理人：门萍，北京大成（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乾县家友超市。住所地：陕西省咸阳市乾县南大街。统一社会信用代码：91610424684787333T。 法定代表人：杜建新，该超市总经理。 委托诉讼代理人：梁卫江，男，1983年10月1日出生，汉族，系该超市员工，住山西省介休市，公民身份号码：14240XXXX310013610。 被上诉人（原审第三人）习悦兆，男，1955年11月11日出生，汉族，住陕西省乾县，公民身份号码：61042XXXX511110033。 上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行因与被上诉人乾县家友超市、习悦兆排除妨害纠纷一案,不服陕西省乾县人民法院（2019）陕0424民初590号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行上诉请求：1、撤销陕西省乾县人民法院（2019）陕0424民初590号民事判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司的租赁合同签订于抵押登记之前错误，家友超市与习悦兆之间的房屋租赁关系不能对抗上诉人与习悦兆之间的抵押合同。 被上诉人乾县家友超市、习悦兆辩称，一审判处正确，应驳回上诉，维持原判。 长安银行股份有限公司西安灞桥区支行向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离乾县XX镇XX大街XX号乾州商城一层；2、判令被告支付房屋占用费（具体费用以鉴定为准）；3、判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2006年7月8日，咸阳家友购物广场有限公司与习悦兆签订的租赁合同，合同约定：“甲方（习悦兆）将乾县XX大街XX号（原乾州商城）产权属于自己的部分房屋及第三方委托经营的房屋租赁给乙方（咸阳家友购物广场有限公司）进行商业性经营。第三条……租赁房屋为该大楼1-3层（除一层金店和东南角103.68平方米、二楼103.68平方米外）和四层约200平方米的库房，共计建筑面积约为6200平方米。第四条租赁期限：自2006年10月1日至2014年9月30日止，共八年。（合同签订之日至2006年9月30日为乙方免费装修、筹建期）第五条租金及交纳期限和方式：……。”陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）与乾县家友超市签订的租赁合同，合同约定：“甲方（习悦兆）将乾县XX大街XX号（原乾州商城）产权属于自己的部分房屋及第三方委托经营的房屋租赁给乙方（咸阳家友购物广场有限公司）进行商业性经营。第三条……租赁房屋为该大楼1-3层（除一层金店和东南角103.68平方米、二楼103.68平方米外）和四层约200平方米的库房，共计建筑面积约为6200平方米。第四条租赁期限：自2014年11月1日至2020年10月30日止，共六年。第五条租金和保证金及交纳期限和方式：1、年租金：前三年每年租金90万元，后三年每年租金100万元，每年交纳一次，每次均提前一个月交纳，至合同期满。2、保证金为人民币600万。本合同签订时，交保证金200万元，2014年10月31日前再交保证金400万元。3、租金和保证金交纳方式：现金结算。……。”2013年10月29日至2013年11月29日乾县家友超市分四次向陕西兆兴房地产开发有限公司交保证金200万元。2015年5月7日，陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）与乾县家友超市签订补充协议，约定：“1、原租房保证金变为300万元。2、租金在原基础上增加30万元（由租期算起，前3年每年为120万元，后3年每年为130万元）。3、补充协议签订后，乙方须将所欠费用（保证金10万元，租金30万元，共计40万元）一次性交清。……”。陕西兆兴房地产开发有限公司法定代表人为习悦兆。另查明，2014年4月30日，习悦兆与原告长安银行西安灞桥区支行签订抵押合同，将习悦兆所有的位于乾县XX镇南大街1584.28平方米房产抵押于原告，并于2014年4月30日在乾县房地产管理所办理了抵押登记，该抵押房产为乾县XX大街XX号（原乾州商城）一层西部。2017年12月1日，西安市中级人民法院作出（2015）西中执字第00093-4号执行裁定书，裁定：一、将被执行人习悦兆名下位于乾县XX镇南大街的房产（房屋所有权证号为：乾房权证城关字第004860号）作价22903200元，交付申请执行人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行抵偿债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行时转移。二、申请执行人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行可持本裁定到登记机关办理相关产权过户登记手续。2019年3月11日，原告长安银行西安灞桥区支行以排除妨害为由将乾县家友超市列为被告，习悦兆为第三人起诉本院。 一审法院认为，本案中原告长安银行西安灞桥区支行系在强制执行过程中根据人民法院执行裁定书取得涉案房产。关于乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）签订的租赁合同问题，本案涉案房产于2006年7月8日由习悦兆出租给咸阳家友购物广场有限公司，租赁期限自2006年10月1日至2014年9月30日止，后陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）与乾县家友超市签订的租赁合同，租赁期限自2014年11月1日至2020年10月30日止，并约定“保证金为人民币600万。本合同签订时，交保证金200万元，2014年10月31日前再交保证金400万元。”2013年10月29日至2013年11月29日乾县家友超市分四次向陕西兆兴房地产开发有限公司交保证金200万元。虽然乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司签订的租赁合同未显示签订具体日期，但依据合同约定的缴纳保证金的内容和2013年10月29日至2013年11月29日乾县家友超市分四次向陕西兆兴房地产开发有限公司交保证金200万元的事实，故乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司签订的租赁合同真实有效。2015年5月7日，陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）与乾县家友超市签订补充协议，约定租金在原基础上增加30万元（由租期算起，前3年每年为120万元，后3年每年为130万元），2014年4月30日，习悦兆与原告长安银行西安灞桥区支行签订抵押合同，将习悦兆所有的涉案房产抵押于原告，2017年12月1日，西安市中级人民法院作出（2015）西中执字第00093-4号执行裁定书，将第三人习悦兆名下位于乾县XX镇南大街的房产（房屋所有权证号为：乾房权证城关字第004860号）作价22903200元，交付给原告长安银行股份有限公司西安灞桥区支行抵偿债务，涉案房产的所有权自裁定送达原告长安银行股份有限公司西安灞桥区支行时转移，因乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）签订的租赁合同中涉及的涉案房产在原告长安银行西安灞桥区支行与习悦兆签订的抵押合同之前，且乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）签订的租赁合同的期限未届满，故原告长安银行股份有限公司西安灞桥区支行应该继续履行原房屋租赁合同，直至合同期限届满，对原告要求被告乾县家友超市搬离涉案房产（房屋所有权证号为：乾房权证城关字第004860号）的诉请，本院不予支持。关于被告支付房屋占用费，虽然法院裁定将本案涉案房产过户给原告长安银行西安灞桥区支行，但西安市中级人民法院作（2015）西中执字第00093-4号执行裁定书送达对象局限于长安银行西安灞桥区支行、习悦兆及相关行政管理部门，尚不具备完全的公示效力，在乾县家友超市得到相应通知前该转让对其不发生法律效力，本案中长安银行西安灞桥区支行未向本院提交证据证明其向乾县家友超市进行了有效通知，且被告不认可原告向其通知该涉案房产已属于原告所有，另外原告截止庭审结束均未向本院书面申请对涉案房屋占用费的鉴定，故原告要求被告支付房屋占用费无具体诉讼标的，本院不予支持。遂依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告长安银行股份有限公司西安灞桥区支行的诉讼请求。本案诉讼费100元，减半收取计50元,由原告长安银行股份有限公司西安灞桥区支行负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，一审查明事实符合案件实际，且双方对一审查明事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。关于上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行提出一审认定乾县家友超市与陕西兆兴房地产开发有限公司的租赁合同签订于抵押登记之前错误，家友超市与习悦兆之间的房屋租赁关系不能对抗上诉人与习悦兆之间的抵押合同的上诉理由，经查，陕西兆兴房地产开发有限公司（习悦兆）与乾县家友超市签订的租赁合同虽未注明签订日期，但合同中明确约定合同签订时交保证金200万元，而乾县家友超市于2013年10月29日至2013年11月29日分四次足额缴纳了保证金，该合同签订日期应为首次缴纳保证金之前，习悦兆与长安银行股份有限公司西安灞桥区支行签订抵押合同将习悦兆所有的涉案房产抵押于长安银行股份有限公司西安灞桥区支行的日期为2014年4月30日，故一审认定该租赁合同签订时间先于抵押合同签订时间及以该租赁合同的租赁期限未满为由驳回上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行诉请并无不当，该上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人长安银行股份有限公司西安灞桥区支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘煜阳 审判员  王 亮 审判员  李为纲 二〇一九年十二月六日 书记员  段 希 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；