海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1987号原告：海南之澜物业有限责任公司，住所地临高县委大院3号大楼101房，统一社会信用代码：91469028594934205K。法定代表人：吴若珠，该公司总经理。被告：苏娜，女，1984年9月4日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：唐记省，系苏娜丈夫。原告海南之澜物业有限责任公司（以下简称之澜物业公司）与被告苏娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年12月4日，2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告之澜物业公司的法定代表人吴若珠，被告苏娜的委托诉讼代理人唐记省均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之澜物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费4182.48元，2016年5月1日至2019年9月30日电梯维护费820元，2016年9月1日至2019年9月30日的公摊电费652.5元，以上合计5654.98元并承担逾期利息255.97元(按中国人民银行同期同类贷款利率为基准利率，以2018年12月31日物业欠费3136.86元为计算本金，计算至法院指定支付之日止，暂计算至2019年9月30日)；2、判令由被告承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：因被告购得坐落于临高教育小区6-204房，该房产建筑面积为116.18平米。原告是小区业主委员会选聘的物业服务企业，从2014年2月18日开始为小区提供物业服务。小区业主委员会与原告签署《物业管理委托合同》(以下简称合同)第四章第二十条约定：受业主委员会委托，由原告向业主或物业使用人收取物业管理费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，各项收费价格标准己经双方协商一致：物业服务收费标准为住宅高层1.0元/㎡·月、住宅底层0.6元/㎡·月，公共用水、用电费以实际发生额按户均摊。2019年2月17日物业服务合同期限届满后续签《物业管理委托合同》。原告按照合同约定提供了物业管理服务，但被告从2016年10月至今未缴纳物业管理费，被告未缴纳和支付的物业管理费及其他公摊费用共计5913.45元。原告多次催缴，并寄发催告律师函，被告均推脱并拒绝支付。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益现依法提起民事诉讼，请求判准原告诉请。被告苏娜辩称：物业费1.0元/㎡·月没有异议；电费公摊要求原告要提交证据证明具体费用多少钱，如何分摊；电梯维护费物业合同上没有写，电梯维护费多少钱一个月合同也没有说；对合同的异议是：事后缴纳物业费要交滞纳金，但是我们的电梯按键面板已经坏了很多年，物业没有进行维修还要让我交电梯维护费；小区内的绿化、垃圾物业公司没有人进行整理、打扫；物业签订的合同和续签的合同都没有通知我们业主参加，物业公司服务是否合格也没有让业主评价打分。原告之澜物业公司向本院提交如下证据：1、物业管理委托合同2份，证明原告与被告物业服务合同关系，原告提供物业管理服务，物业全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；2、关于产权人备案登记的证明，证明被告主体身份，是房屋备案产权人；3、邮寄给被告《律师函》的快递信件复印件，证明原告向被告主张支付拖欠的物业管理费；4、《律师函》复印件，证明原告已催告被告缴纳物业管理费；5、收款单记账联复印件，证明原告与被告存在物业管理关系；6、预售备案登记表，证明被告主体身份是房屋产权人及房屋面积；7、收款单记账联复印件两份；证明被告说的电梯维护费和公摊电费被告前期有缴纳；8、海南富邦公司临高教育小区电梯维修保养合同4份（2016年2月1日至2019年12月31日）、电梯维保养护费发票（2016年5月1日-2019年9月30日），证明从2016年5月1日-2016年9月30日电梯维护费，被告需要支付2016年5月1日-2016年9月30日电梯维护费共820元；9、公摊电费中的二次供水抽水机电费发票（2016年9月-2019年9月30日）、公共用电抄表分摊数据4份（2016年1月-2019年9月30日），证明公摊电费包含二次供水用电、电梯用电、楼道灯用电、园区路灯用电被告应支付2016年9月1日-2019年9月30日公摊电费用共计652.5元。经庭审质证，被告苏娜质证称对原告提交的证据1真实性无异议，合同是业主委员会签订的，怎么签订的合同我们不清楚；对证据2-6无异议；对证据7认为之前是缴纳了部分电梯维护费，但我装修好后电梯还是坏的，在缴纳物业费的时候，已经与经理沟通过不缴纳电梯维保费。对证据8被告苏娜认为两份物业合同里面没有写电梯维保部分，所以该部分不应该缴纳，就算实际有电梯维保合同，维保费用每户均摊，但我那层电梯一直是坏的，不应该缴纳。我的电梯一直是坏的，不应该按1元钱一个月的标准收取物业费。对证据9公摊电费652.5元怎么计算出来的，不能说明。我那层电梯是坏的，电梯用电部分我不应该交钱。本院经审查认为，原告之澜物业公司提供的上述证据内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。至于本案被告苏娜是否应缴纳电梯维保费820元及公摊电费652.5元，本院将在本院认为部分予以陈述。被告苏娜向本院提交如下证据：1、物业服务合同2份，证明原告签订合同的时候，业主不知情，续签业主也不知情。2、照片23张，证明物业公司没有进行具体的园林绿化养护，垃圾没有进行清理、消防设备没有进行维护。3、教育小区6-204欠费费用及周期利息明细表，证明电梯维护费820元是怎么来的没有说明，被告的电梯面板坏了，为什么收取被告的费用，公摊电费652.5元明细是怎么来的，原告应当进行说明。4、收据，证明2016年5月1日-2016年9月30日被告缴纳物业费，当时物业经理告知我因为电梯面板坏了可以不缴纳电梯维保费，所以我当时只缴纳物业费，现在原告又起诉我缴纳。经庭审质证，原告之澜物业公司质证称对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，说明第一份合同是2014年签订的，是业委会选举成功后在房屋管理中心备案后选聘我司为小区提供物业服务；第二份续签合同也是合法签订的。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，每月物业公司2次对小区绿化杂草进行修剪，照片的时间是2019年11月27日拍的，刚好2019年11月22日-25日，我物业公司对小区绿化杂草进行全面修剪，说明我司是有按合同约定每月对小区清洁绿化尽心养护的。对证据3的真实性无异议，或许如被告所说暂不缴纳2016年5月1日至2016年8月30日电梯维护费，待电梯修复后缴纳。电梯公司报价公示后，征询该楼层20户业主未达到法定超过半业主同意未进行维修。本院经审查认为，对被告苏娜提供上述证据的真实性、关联性予以采信，是否有证明力，本院将在本院认为部分予以陈述。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告苏娜是临高县教育小区6栋204的业主。2014年2月18日，临高县教育小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定临高县教育小区业主委员会委托临高文澜物业服务有限公司对临高县教育小区进行物业管理；委托管理期限为5年，自2014年2月18日起至2019年2月17日止；2019年4月26日，临高县教育小区业主委员会又与海南之澜物业有限责任公司续签《教育小区物业服务合同》。约定临高县教育小区业主委员会委托海南之澜物业有限责任公司对临高县教育小区进行物业管理；委托管理期限为3年，自2019年2月18日起至2022年2月17日止；临高文澜物业服务有限公司受业委会委托向业主或物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，委托管理事项其中有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括楼内消防设施设备、电梯等。收费价格标准为：住宅高层每月1元/㎡，住宅低层每月0.6元/㎡，公共部分用水、用电费以实际发生额按户均摊。二次供水用电按小区总户数分摊。电梯用电费、楼道灯用电及园区路灯按楼栋层数住户分摊。之后，临高文澜物业服务有限公司将其所管理的临高县教育小区的电梯维修保养外包给海南富邦电梯有限公司，双方签订《电梯维修保养合同》，合同约定保养电梯数量为11台，价格为350元/台/月，保养期限从2016年2月1日至2017年1月31日止，临高文澜物业服务有限公司以3个自然月为结算周期每季末支付维保费11550元。上述《电梯维护保养合同》到期后，临高文澜物业服务有限公司与海南富邦电梯有限公司续签了合同，保养期限分别是从2017年2月1日至2018年1月31日、2018年1月1日至2018年12月31日。2019年，原告之澜物业公司与海南富邦电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》，合同约定保养电梯数量为11台，价格为400元/台/月，保养期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，原告以3个自然月为结算周期每季末支付维保费13200元。原告进驻涉案小区提供物业管理服务至今，被告苏娜已交纳了2014年10月至2016年4月的电梯维保费、电梯运行公摊电费、公用部分公摊电费、二次供水公摊电费；2016年5月至2016年9月的物业管理费，及电梯运行公摊电费、公用部分公摊电费、二次供水公摊电费。自2016年10月起未交纳物业管理费、自2016年9月起未交纳公摊电费、自2016年5月起未交纳电梯维护费。2019年8月24日，原告通过EMS邮政特快专递向被告发出物业费催交律师函，被告至今仍未交纳上述费用。另查明：2018年6月15日，经海南省临高县工商行政管理局核准，临高文澜物业服务有限公司变更企业名称为海南之澜物业有限责任公司。本院认为:临高县教育小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，临高县教育小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，对被告具有约束力。原告依约为被告提供了物业服务，而被告作为该小区业主，在接受物业服务的同时，应按约定足额交纳物业服务费用，被告自2016年10月起未交纳物业管理费、自2016年9月起未交纳公摊电费。原告诉请被告支付自2016年10月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业管理费4182.48元，及自2016年9月1日至2019年9月30日拖欠的公摊电费共652.5元，本院予以支持。被告提出该楼层电梯面板坏而不交纳物业管理费的理由不充足，本院不予采纳。交纳电梯维护费是让电梯能正常运转供业主使用，但被告楼层电梯面板出现故障状态至今仍未能使用，故原告请求被告苏娜交纳2016年5月至2019年9月的电梯养护费820元，本院不予支持。原告请求被告支付逾期利息255.97元，因在上述《物业管理委托合同》中双方对交纳物业费的具体时间及逾期交纳的违约责任未作约定，原告的上述请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：一、被告苏娜自本判决生效之日起十日内支付原告海南之澜物业有限责任公司自2016年10月1日至2019年9月30日的物业管理费4182.48元、2016年9月1日至2019年9月30日的公摊电费652.5元、上述费用共计4834.98元；二、驳回原告海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告苏娜未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告海南之澜物业有限责任公司负担5元，由被告苏娜负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 陈方玲 二〇一九年十二月十二日书记员 陈小莎附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。