湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3098号上诉人（原审被告）：向凯国，男，汉族，1968年4月24日出生，住湖北省松滋市。被上诉人（原审原告）：赵虎，男，汉族，1976年9月13日出生，住湖北省宜昌市西陵区。上诉人向凯国因与被上诉人赵虎房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人向凯国，被上诉人赵虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向凯国上诉请求：驳回赵虎在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、赵虎从出租方宜昌市易中物流有限责任公司（以下简称易中公司）承租易陶馆D栋000129号和000130号商铺，并将D栋000130号商铺转租次承租人向凯国从事经营的合同涉嫌欺诈行为。因为赵虎的原始合同承租日期为2016年1月28号至2019年1月27日止，但却与我签订期限为2019年9月19日止，未实际取得租赁期限而超期租赁属欺诈行为。并且本合同中双方权利与义务极不对等，明显违反公平等价友善原则，显失公平，属无效合同。2、关于租金问题。事实是赵虎与易中公司签的合同通过法院审理确定装修施工日期为正式交房日期，即2016年10月29号开始计租，那么赵虎给我起租时间也就应该为2016年10月8号，因为给我开具的装修合同日期为2016年10月8号，双方约定有两个月装修期，故我的房租计算日期应为2016年12月8日起开始计租，根据我已交租金数目可以推算出已交至2019年3月8日。3、关于欠租一事须说明的是，我在年初已提出申请，后期不再租赁并于2019年4月18号把门面钥匙交给赵虎，且他已接收并拿出自己的锁锁住了大门，我于5月18号再次将钥匙交于赵虎并说明，房子你用你租随便你，阁楼和门头未拆，如果以后有人租房用得上，给点装修补偿费，如果用不上那就拆了卖废品。4、关于占用。我于2019年5月18日以后，从未开门营业，因为我已回松滋老家。至于他说的存放货物更是无稽之谈，我从未放货在里面。5、关于违约。我在2018年底就说过明年可能不租了，已提前打过招呼，不租了算违约吗，难道还强租吗？6、如他所说我交租至2019年2月19号，那么到2019年5月19号已三月未交，而合同法规定，三月未交租他有权解除合同并且他已行使了自己的权利。赵虎辩称，一、房租合同真实有效。1、我与市场签的合同给向凯国夫妻看过，并且向凯国夫妻对我有口头说明，无论市场对我租金起止时间从什么时候计算，向凯国夫妻都以我们签订的分租合同起止时间计算。2、在合同签订后，按合同约定的时间交纳了第一季度租金，向凯国夫妻持续经营，从2018年就开始以生意不好为由多次说要转让店铺，实际上还是在正常经营，并没有对合同内容提出异议。二、关于商铺租金问题。既然认可理应及时按照合同约定交纳租金，就不能为所欲为的任意推翻合同，违背合约。三、关于欠租。向凯国曾经口头上从2018年初就开始以生意不好为由多次说要转让店铺，但是实际上一直都在营业。2019年4月18日上午，向凯国放一把钥匙只是让我们帮忙开门让有意向转让店铺的客户看一下他租的店铺内部结构，2019年4月18日下午，在向凯国回到店铺以后，钥匙就归还向凯国了。3、我至今都没有正式收到向凯国的书面退租文件，房租也未按时缴纳，门面至今也没有恢复原貌及腾退。4、门头及阁楼是向凯国为了经营而搭建，不但不拆除还以狡辩的形式强行占用商铺。四、严重违约。向凯国在我多次催缴租金，甚至依次发出租金催缴函、解除合同通知函后，还是没有来缴纳应缴租金，更没有来办理解除合同的手续，不腾退商铺及恢复原貌。不论经营与否，事实上一直占用着商铺，应该承担合同约定的商铺租金及所造成的违约金和滞纳金。5、由于向凯国一直不腾退商铺及恢复原貌，我曾经联系了几个商户来租，均因商铺未清除完毕，担心向凯国日后来找麻烦（向凯国一直以来都是说他搭建的阁楼谁用了谁就要出钱），谁也不敢来租。6、强行霸占商铺，强行迫使我买卖他的装饰所用残值。另外，在市场没有给我装修期的情况下，他依然享用了2个月装修期（免费）。赵虎向一审法院起诉请求：1、解除赵虎与向凯国于2016年9月19日签订的《商铺租赁合同》；2、向凯国腾退其承租赵虎的商铺；3、向凯国向赵虎支付拖欠的商铺租金25600元（截止到2019年6月18日），并自2019年2月19日起至2019年6月18日止以25600元为基数，按日万分之六的标准向赵虎支付违约金；4、向凯国向赵虎支付房屋占用费，计算标准：自2019年6月19日起至向凯国腾退房屋之日止，按每月租金三倍（即19200元）的标准支付房屋占用费；5、诉讼费由向凯国承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，赵虎（出租方、甲方）与向凯国（承租方、乙方）签订《易陶馆商铺租赁合同》约定，甲方将易陶馆D栋000130号商铺（116.37平方米）出租给乙方，租赁期限为三年，自2016年9月19日至2019年9月19日，租金为每月6400元，第一年租金交半年用一年，即2016年11月19日前一次性支付三个月后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2017年5月19日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第二年租金交半年用一年，即2017年11月19日前一次性支付三个月后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2018年5月19日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第三年租金按季度支付，每季度的第一月5号前付清当季租金；乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，甲方有权采取停水停电措施，逾期90天，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还，并有权要求乙方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳的费用；合同解除或终止后，乙方应当及时腾退商铺并交还甲方，乙方迟延腾退的，应当按合同约定租金标准的三倍支付房屋占用费。合同签订后，向凯国向赵虎交纳履约保证金6000元及垃圾清运费550元。赵虎向向凯国交付了出租商铺。2019年1月17日，向凯国向赵虎交纳了截止2018年11月18日的租金57600元。2019年4月29日交纳了2018年11月19至2019年2月18日的租金。之后未再向赵虎交纳租金。2016年4月18日，赵虎与易中公司签订为期三年的《易陶馆商铺租赁合同》，由赵虎承租易陶馆D栋000129号、000130号的商铺。出租人易中公司于2017年11月3日将承租人赵虎、江黎丽诉至法院，提出了解除合同、给付租金等诉讼请求。该案历经一审、二审及重审后，生效判决认定，出租人易中公司向承租人赵虎、江黎丽交房时间为2016年10月29日，双方之间的合同于2019年10月29日到期；生效判决认定了赵虎与易中公司之间《易陶馆商铺租赁合同》的效力。一审法院认为，关于双方合同的效力问题。承租人赵虎从出租人易中公司承租易陶馆D栋000129号、000130号商铺后，将D栋000130号商铺转租给次承租人向凯国从事经营，经生效判决认定，该租赁合同的租赁期限自2016年10月29日至2019年10月29日。赵虎与向凯国所签订的《易陶馆商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方约定的租赁期限未超出承租人赵虎的承租期限，且出租人易中公司并未对赵虎将部分商铺转租给向凯国的行为提出异议，应依法确认该合同的效力。关于赵虎所提解除合同的请求，因双方就合同的解除已经形成合意，应对该请求予以支持。合同解除后，向凯国应向赵虎腾退商铺、支付租金及商铺占用费。向凯国的租金已交至2019年2月18日，故向凯国应自2019年2月19日到商铺腾退之日止，按月6400元的租金标准向赵虎支付租金或商铺占用费。关于向凯国所提不应承担2019年4月18日之后的租金或商铺占用费的抗辩意见，经查，向凯国为了转租事宜，于2019年4月18日将商铺钥匙放于赵虎处，赵虎在收到向凯国钥匙后将商铺加锁，之后又于当天将钥匙还给了向凯国。向凯国因未能转租出去继续租赁经营，自称于2019年5月18日至今商铺一直处于关门停业状态。向凯国在做了终止合同的意思表示后，并没有立即向赵虎腾退商铺，向凯国虽然关门停业，但商铺仍然一直由其在占用、使用，故其拒付租金的理由不能成立。关于赵虎所提违约金请求，向凯国迟延交付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。现赵虎主张自2019年2月18日至2019年6月18日期间的违约金，并且主动将违约金的标准予以调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，应予以支持，向凯国的租金已交至2019年2月18日，按照双方约定，自2019年2月19日至2019年5月18日的租金19200元，向凯国应于2019年3月5日前缴纳，自2019年5月19日至2019年6月18日的租金6400元，向凯国应于2019年6月5日前缴纳，违约金经计算为1259.52元｛（19200元×0.6‰×105天）＋（6400元×0.6‰×13天）｝。向凯国提出向赵虎交纳的履约保证金6000元、垃圾清运费550元，共计6550元，应予以抵扣，赵虎亦表示同意，应予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除赵虎与向凯国于2016年9月19日签订的《易陶馆商铺租赁合同》。二、向凯国于本判决生效后十日内向赵虎腾退位其所租赁的位于易陶馆D栋000130号的商铺。三、向凯国自2019年2月19日起至商铺腾退之日止，按月6400元的租金标准向赵虎支付租金（占用费）。四、向凯国支付赵虎迟延给付租金的违约金1259.52元。向凯国向赵虎交纳的履约保证金6000元、垃圾清运费550元，共计6550元，可以抵扣上列应付款项。五、驳回赵虎的其他诉讼请求。一审案件受理费460元，由向凯国负担，于履行上述给付义务时一并直接给付赵虎。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，赵虎、江黎丽与易中公司之间于2016年4月18日签订的《易陶馆商铺租赁合同》的合同效力经湖北省宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初2416号民事判决认定，且该判决认定易中公司向赵虎、江黎丽交付案涉房屋的时间为2016年10月29日，赵虎、江黎丽进场装修时间亦为2016年10月29日，应以此时间作为租金起算点，该判决现已生效。赵虎与向凯国于2016年9月19日签订的《易陶馆商铺租赁合同》，其中约定了交房时间为2019年9月19日，第一次租金交纳时间为2016年11月19日前。同时查明，因易中公司与赵虎、江黎丽之间的《易陶馆商铺租赁合同》于2019年10月29日到期，在与向凯国沟通未果的情况下，赵虎、江黎丽于2019年10月29日将案涉房屋收回交予易中公司。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、赵虎与向凯国于2016年9月19日签订的《易陶馆商铺租赁合同》是否有效；二、案涉房屋的租金起算时间；三、案涉房屋的租金及占用费截止时间。一、赵虎、江黎丽与易中公司之间于2016年4月18日签订的《易陶馆商铺租赁合同》的合同效力已经人民法院生效判决确认；而赵虎与向凯国于2016年9月19日签订的《易陶馆商铺租赁合同》，由于向凯国未提供证据证明有欺诈、胁迫等影响合同效力的行为，且该合同租赁期未超出前述合同的租赁期限，易中公司亦未对赵虎的转租行为提出异议，因此应认定该合同系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方当事人均应遵照合同约定履行双方权利义务。二、向凯国上诉称，因“给向凯国开具的装修合同日期为2016年10月8日”，因此本案赵虎向其交房的时间应也为该日，但由于向凯国对此未提交相应证据予以证明，且与双方合同约定不符，本院对其该主张不予采纳。至于因前述生效判决认定的易中公司向赵虎、江黎丽交付案涉房屋时间为2016年10月29日，是否会影响本案交付房屋时间认定的问题。根据审查，前述生效判决认定赵虎、江黎丽进场装修时间是2016年10月29日，租金起算点亦为2016年10月29日（未给予2个月装修期）。但本案中，赵虎于2016年9月19日向向凯国交付案涉房屋后，还给予了向凯国2个月的装修免租期，即从2016年11月19日才开始计算租金，这显然在赵虎、江黎丽向易中公司计付租金的起算点之后，由此一审认定的案涉房屋交付时间符合本案实际情况，亦属恰当。三、向凯国上诉称其腾退案涉房屋的时间应为2019年5月19日，但根据赵虎在一审中提供的视频资料，2019年5月19日之后，向凯国仍断续在案涉房屋中有经营活动。并且，即使在此后向凯国未营业，即使其确曾告知赵虎可另找人承租，但由于其未提供证据足以证明从2019年5月19日起，已向赵虎明示放弃案涉房屋内存放的物品及装饰装修残值，或者已经清空腾退案涉房屋，所以亦应认定向凯国在2019年5月19日之后依然占用案涉房屋；因此直至2019年10月29日赵虎、江黎丽向易中公司交予房屋止，向凯国都应向赵虎支付案涉房屋的租金及占用费。另外，由于赵虎、江黎丽于2019年10月29日将案涉房屋收回交予易中公司，系在一审判决作出后、二审中新发生的事实，因此本院对一审判决不作调整，双方当事人可以在执行中解决，按照“向凯国自2019年2月19日至2019年10月29日止，按照按每月6400元的标准向赵虎支付房屋租金及占用费”执行。综上所述，向凯国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由向凯国负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十二月十日书记员 余 丹