四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终3435号 上诉人（原审原告）：绵阳五和置业有限公司，住所地：四川省绵阳科创园区。 法定代表人：吴彬，公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹琴，女，1989年12月27日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：龚林，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋蕤伽，四川浩鼎律师事务所律师。 上诉人绵阳五和置业有限公司因与被上诉人曹琴房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。 绵阳五和置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判曹琴按1200元/月的标准向绵阳五和置业有限公司支付从2016年11月1日起至实际退还租赁房屋之日止的租金、所交保证金3000元归属绵阳五和置业有限公司。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.《房屋租赁合同》不是格式合同，合同给予了曹琴充分的选择权，不存在绵阳五和置业有限公司利用优势不合理加重曹琴责任的情形；且绵阳五和置业有限公司也是按照1200元/月的标准向购房人支付租金的，说明该价格本身就是市场价格。2.绵阳五和置业有限公司主张不予退还保证金的请求，符合合同约定。 曹琴未予书面答辩。 绵阳五和置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令曹琴立即腾空所租赁“五和·苹果国际社区”1-1-1214号房屋并退还《家具家电清单及损坏赔偿标准》所列物品且如有损坏按约定价格标准赔偿；2.判令曹琴按约定的1200元/月的标准向绵阳五和置业有限公司支付从2016年11月1日起至实际退还租赁房屋之日止房屋租金；3.判令曹琴向绵阳五和置业有限公司支付欠付租金从起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的资金利息；4.判令曹琴所交保证金人民币3000元归属绵阳五和置业有限公司所有。 一审法院认定事实：2015年8月9日，绵阳五和置业有限公司作为甲方与曹琴作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定鉴于乙方参加甲方的“买房送精装酒店式公寓免费居住权”活动就甲方将免租金房屋出租给乙方事宜达成一致协议：1.甲方将位于绵阳市“五和苹果国际社区”1-1-1214号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年8月1日至2016年10月31日，计15个月；2.乙方同意预交3000元作为保证金，无损坏财产设施和拖欠水电费、物业管理费的情况下，租赁到期，甲方应如数无息归还给乙方押金；3.租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状，并按所附家具、家电清单内容同甲方办理交接，如有损坏情形须照价赔偿；4.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方书面提出，甲方如同意继续租赁，则须另签租赁合同（同等条件下，乙方享有优先租赁的权利，租金为1200元/月）；5.租赁期届满后，无论乙方购买甲方的商品房是否办理接房，乙方均须退还租赁的房屋，否则甲方将不予退回乙方保证金，并有权换锁收回房屋，如因此造成乙方或甲方的各种损失均由乙方承担。 另查明:目前绵阳五和置业有限公司向一审法院起诉因“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动引发的房屋租赁合同纠纷60余件，不论租赁房屋的面积大小，其约定的租金均为1200元/月。 一审法院认为：结合双方当事人的陈述及证据，案件的争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同的性质？2.原告的诉讼请求是否应予支持？关于租赁合同的性质问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，五和·苹果国际社区房屋销售宣传资料中载明的“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动内容不是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不会产生重大影响；同时，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，结合双方在《房屋租赁合同》中第六条的约定，认为《房屋租赁合同》不是《商品房买卖合同》的条款。故被告关于《房屋租赁合同》系《商品房买卖合同》条款的辩解意见及相应证据，不予采信。关于原告诉请“被告立即腾空所租赁的五和·苹果国际社区1-1-1214号房屋并将房屋和《家具家电清单及损坏赔偿标准》所列物品退还给原告，物品如有损坏按约定的价格标准赔偿”的问题。因原、被告双方的租赁合同于2016年10月31日到期，双方也未签订续租合同，双方构成不定期租赁关系，原告可随时主张解除合同，故对原告要求被告立即腾退案涉房屋并按清单归还物品的请求予以支持。因原告未提供证据证明清单所列物品有损坏，故对原告要求被告赔偿物品损失的主张不予支持。关于原告诉请“判令被告按约定的1200元/月的标准向原告支付从2016年11月1日起至实际退还租赁房屋之日止的房屋租金”的问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，原告对所有因“买房送精装酒店公寓免费居住权”活动而签订的房屋租赁合同，不论租赁房屋的面积大小，均约定租金为1200元/月，系格式条款，被告亦提出该标准明显过高，结合同时期同地段类似房屋的租赁价格，酌定自2016年11月1日起至实际退还租赁房屋之日止租金按每月600元计算。被告关于免费租赁期尚未结束、不应支付租金的辩解意见及相应证据，不予采信。关于原告诉请“判令被告向原告支付租金27600元从起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的资金利息”的问题。因双方在《房屋租赁合同》期满后未签订续租合同，未明确约定租金给付期限，且原告亦未提交相应证据证明起诉前有催要租金的事实，故原告要求支付利息的诉讼请求，不予支持。关于原告诉请“判令被告所交保证金人民币3000元归原告所有”的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原告未提交相应证据证明在起诉前有要求解除不定期租赁合同、收回案涉租赁房屋的事实，也未举证证明《家具家电清单及损坏赔偿标准》所列物品有损毁的事实，结合《房屋租赁合同》第二条约定，原告的该诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，遂判决：一、被告曹琴于判决生效之日起十日内向原告绵阳五和置业有限公司腾退五和·苹果国际社区1-1-1214号房屋并归还家具家电清单所列物品；二、被告曹琴于判决生效之日起十日内向原告绵阳五和置业有限公司支付自2016年11月1日起至实际退还租赁房屋之日止按600元/月计算的租金；三、驳回原告绵阳五和置业有限公司的其他诉讼请求。 本案二审期间，绵阳五和置业有限公司围绕上诉请求提交了租金结算表、支付凭证，拟证明绵阳五和置业有限公司主张的租金标准符合市场行情。曹琴围绕事实主张提交了（2019）川0703民初2425号民事判决，拟证明绵阳五和置业有限公司交房存在违约，且长达3年，业主对绵阳五和置业有限公司享有到期债权，故即便应当支付租金亦可主张债务抵销。本院认为，租金结算表系绵阳五和置业有限公司单方制作，不具备证据的真实性，不予采信；支付凭证无其他证据佐证，不能证明系绵阳五和置业有限公司向李川支付的租金，不予采信；（2019）川0703民初2425号民事判决与本案房屋租赁合同纠纷缺乏关联性，债务抵销主张本案不予处理。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审查明一致。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，绵阳五和置业有限公司与曹琴签订的《房屋租赁合同》系合法有效合同，双方均应按照约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》明确约定，“免租金”的租赁期限自2015年8月1日至2016年10月31日且免租期限届满后无论曹琴购买绵阳五和置业有限公司的商品房是否办理接房曹琴均须退还租赁房屋，同时现有证据不足以证明双方曾经协商免租期限延长，故曹琴主张“免租房活动”尚未结束以及其继续占有使用案涉租赁房屋绵阳五和置业有限公司不持异议应视为原租赁合同继续有效履行的理由，本院不予采纳。因此，在双方免租期限届满后未签订新的租赁合同情况下，曹琴继续占有、使用案涉房屋的行为属无权占有，绵阳五和置业有限公司可以请求曹琴支付占用费，加之绵阳五和置业有限公司与曹琴亦未就租金按1200元/月计算达成一致意见，一审法院以实际损失为基础、兼顾预期利益酌定按照每月600元所计算之租金实际应属占用费，该占用费计算标准并无不当。其次，绵阳五和置业有限公司、承租人就案涉房屋约定租赁期限届满以后继续占有使用客观情况之性质认识出现偏差，同时本案现无证据证明租赁期限届满后绵阳五和置业有限公司起诉之前曾经进行款项催要、房屋催收，据此于一审法院判令曹琴返还案涉租赁房屋合理期限届满之前绵阳五和置业有限公司主张曹琴签订《房屋租赁合同》之时所预交3000元保证金归其所有缺乏合理性。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，绵阳五和置业有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽性质认定存在瑕疵但实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费356元，由绵阳五和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖玉生 审判员  刘立冬 审判员  李 俊 二〇一九年十二月二十三日 书记员  杨 琪