河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1628民初5003号原告（反诉被告）：吴昱甫，女，汉族，1984年3月6日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:史效帅，河南梓晅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊林，河南梓晅律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹿邑县博晨置业有限公司，住所地鹿邑县谷阳办事处大何村，统一社会信用代码91411628077845634K。法定代表人：胡井田，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱一枫，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛赏，河南佐达胜律师事务所律师。原告（反诉被告）吴昱甫诉被告（反诉原告）鹿邑县博晨置业有限公司（以下简称博晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人史效帅、杨俊林、被告（反诉原告）委托诉讼代理人朱一枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令博晨公司支付原告违约金47641.13元（暂时以购房款为447755元，从2016年11月1日计算至2019年10月1日，共计1064日，以后违约金另行计算）；2.本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年8月3日，原告吴昱甫与博晨公司网上签订商品房买卖合同，合同约定吴昱甫购买博晨公司开发的第4幢4单元1层106（6）号商业用房55.20平方米，购房款为447755元，博晨公司收取吴昱甫购房款451000元，2017年10月31日前向买受人交付该商品房，但至吴昱甫起诉之日仍未交付，吴昱甫多次与博晨公司协商无果。被告（反诉原告）辩称：1.根据双方合同及预售合同的补充协议第十条约定，从房屋实际交付时间起三年内吴昱甫将购买的房屋委托给鹿邑宜民物业管理服务有限公司以下简称（物业公司）统一管理经营，现博晨公司按约定在2016年10月31日前将房屋交付给物业公司，博晨公司不存在违约；2.根据补充协议第十条约定在吴昱甫与博晨公司签订商品房买卖合同时博晨公司已将三年房屋租金交付给吴昱甫，吴昱甫实际未遭受任何损失，如吴昱甫否认博晨公司将房屋交付给物业公司经营，吴昱甫应返还167791元。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.依法判决原告（反诉被告）吴昱甫支付被告（反诉原告）博晨公司房租款167791元；2.原告（反诉被告）吴昱甫承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月19日，吴昱甫与博晨公司签订华联城市广场认购协议书，约定购买涉案商铺，总价款699162元。后双方协商，吴昱甫同意交房后返租三年，租金167791元，从购房款中直接扣除，返租后总价为531371元，优惠后价为49万元。双方签订商品房买卖合同，约定房款49万元，交房时间为2016年10月31日前。同时，吴昱甫与博晨公司的下属企业物业公司签订华联城市广场委托租赁协议，合同约定吴昱甫把涉案商铺租赁给物业公司。涉案商铺交给物业公司后，因招商困难，该商铺未经营。现吴昱甫要求博晨公司支付延期交房违约金，吴昱甫应返还博晨公司房租款167791元。原告（反诉被告）辩称：反诉请求没有事实和法律依据，1.本案本诉是房屋买卖合同关系，而博晨公司反诉的要求是被反诉人支付反诉费用这属于房屋租赁关系，两者不属于统一法律关系，博晨公司反诉主体不适格；2.依据商品房管理办法11条、42条的规定，该返租协议不具有合法性；3.该返租协议签订时，物业公司未合法成立，该公司私刻公章，与本案吴昱甫签订不具有合法性的返租协议，且原告吴昱甫与博晨公司签订认购协议时，协议第四条明确约定双方签订正式的买卖合同后，该认购协议失效，其次，双方签订买卖合同第四页第十二条、二十四条明确约定，商品房开发商不得进行售后返租或包租行为。综上，博晨公司的反诉请求不应获得支持。原告吴昱甫提供以下证据：一、原告吴昱甫身份证复印件、被告博晨公司企业信息表各一份，证明1.吴昱甫、博晨公司具有诉讼主体资格；2.物业公司是博晨公司公司的股东；3.博晨公司是物业公司的控股股东。二、商品房买卖合同（预售）一份，证明原告吴昱甫与被告博晨公司之间存在商品房买卖合同关系；2.合同十一条约定“出卖人应当在2016年10月31日向买受人交付该商品房。”第九条约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金”从2016年11月1日至2019年10月1日，博晨公司未按照约定条件（包括应当有中空玻璃门窗）向吴昱甫交房。三、博晨公司和鹿邑县地方税务局出具的《销售不动产统一发票》，证明吴昱甫向博晨公司支付了全部购房款451000元。四、《承诺书》一份，证明博晨公司自认涉案的房屋未达到交付的条件。五、博晨公司向原告吴昱甫出具交房通知书，证明博晨公司没有向原告吴昱甫按约定交付房屋的事实。经庭审质证，博晨公司质证意见为：对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，博晨公司与物业公司的股东关系，不影响本案租赁关系的合法有效，物业公司2015年7月5日成立，不存在私刻公章的行为；对证据二真实性无异议，根据合同补充协议第十条能证明原告是自愿将房屋委托给物业公司经营管理，已经收到前三年的租金；对证据三无异议。对证据四真实性有异议，没有盖物业公司或博晨公司的公章，仅代表个人行为，据了解出具承诺书是受到胁迫，不是其真实意思表示，电梯不完善的问题即便真实存在，也不影响交房，博晨公司已按照约定将房屋交付给物业公司经营管理使用；对证据五真实性无异议，该通知书是三年返租期即将期满，博晨公司通知原告办理房屋交接、洽谈，恰能证明博晨公司履行了义务。经审查，本院对以上证据予以确认。被告博晨公司提供以下证据：一、认购协议书一份，证明吴昱甫自愿同意将房屋进行返租，根据双方协商三年返租房款167791元，二、华联城市广场委托租赁协议及委托书各一份，证明吴昱甫自愿与物业公司签订租赁协议，同意委托物业公司办理本案的接房手续，自办理接房手续之日起将房屋交付给物业公司管理，期满后，依现状交房；三、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）》各一份，证明在该两份合同补充协议第十条中，吴昱甫与博晨公司约定自房屋交付起三年内，吴昱甫同意将房屋交付给物业公司管理，三年租金在签订商品房买卖合同时，由博晨公司支付给吴昱甫。四、建设用地规划许可证、产权证、商品房预售许可证、施工许可证、建设工程规划许可证、面积测绘报告、工程竣工验收备案证书、证明各一份，证明涉案工程项目手续齐全。经庭审质证，吴昱甫对证据一真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该协议的认购条款第四条已经明确约定双方签订商品房买卖合同后本协议自动失效；对证据二租赁协议无异议，对合法性、关联性、证明目的有异议：1.该协议的总则第三条明确约定在交房后委托乙方进行管理，但博晨公司一直没有向吴昱甫交房，该协议的租金标准，乙方不再支付甲方任何租金，说明吴昱甫没有收到博晨公司任何租金，且约定的时间是自交接房屋手续之日起至2019年3月31日，博晨公司直到今日未向吴昱甫交付房屋；2.该协议不具有合法性，依据商品房管理办法11条，本商品房买卖合同第二页第十四条，该租赁协议不具备合法性；另博晨公司与物业公司双方系股东关系，博晨公司拥有物业公司95%的股份，博晨公司将房屋交给物业公司，等于交付给自己，属于售后包租行为，该协议无效，这种行为属于合同法中规定的恶意串通，损害他人利益，是以合法行为掩盖非法目的。3.该协议签订时，涉案房屋未竣工，依据房屋买卖合同二十四条，博晨公司不应当以售后包租或返租的行为销售未竣工的商品房；交房与返租是两种法律关系，不能混为一谈，博晨公司不能以商品返租作为拒绝承担交房的违约责任，博晨公司现在仍不具备交房的法律条件及合同约定的交房条件，合同约定的中空窗未装；委托书只能证明博晨公司代为出具发票，与房屋交付没有任何关系；对证据三没有异议，对证明目的有异议，该合同在2015年2月26日已经签订，该合同约定2015年10月31日之前博晨公司应当向吴昱甫交付房屋，该合同能证明原告在诉状中所陈述的事实；预售合同，博晨公司利用其强势地位，强迫原告将2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》改为2016年8月3日《商品房买卖合同（预售）》，已经产生了违约的事实，且该合同也明确约定了博晨公司不得进行售后包租或变相售后包租行为，即使是网签合同，合同签订时间远早于商品房竣工时间，至今博晨公司未能依据合同第九条、第十条的约定向原告交房。对证据四真实性均有异议，博晨公司提供的证据全部是复印件，无法与原件核实，依据相关法律规定，应不予认可；另外，若按照博晨公司的说法，房屋已经竣工，经过综合验收，博晨公司应当在综合验收合格后为吴昱甫办理房产证，也就是期房转现房的手续；期房转现房后，业主和博晨公司都能享受巨大利益，例如：博晨公司可以向贷款的银行收回在银行的的贷款保证金，业主取得房产证后，可以抵押贷款，可以交易房屋，也为出租房屋减少可能出现的纠纷；博晨公司未办理期房转现房的手续也说明博晨公司不具有交房的法定条件和《商品房买卖合同》约定的交房条件。经审查，本院对涉案华联城市广场项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证原件在鹿邑县房管所保存这一事实予以认定，对证据一、二、三的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月19日，吴昱甫与博晨公司签订华联城市广场认购协议书，约定：吴昱甫认购房源4号楼1层106（6）号房，双方签订商品房买卖合同后，本协议自动失效。2016年1月5日，吴昱甫与博晨公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为163。合同约定：吴昱甫购买博晨公司开发的华联城市广场第4幢1层6号房，建筑面积55.6平方米，总金额451000元，2016年1月5日一次性付清。2016年4月28日吴昱甫支付博晨公司购房款451000元。2016年8月3日，吴昱甫与博晨公司签订合同编号为GF-2014-0171-8025000013《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：吴昱甫购涉案商铺，房屋总价款为447755元，吴昱甫应在2016年1月5日前支付全部价款，博晨公司应当在2016年10月31日前交付该商铺，逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，博晨公司按日计算向吴昱甫支付全部房价款万分之一的违约金；该商铺达到交付条件后，博晨公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将涉案房屋查验的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证明材料的通知书送达吴昱甫。2019年6月26日，博晨公司向吴昱甫发出交房通知书，通知定于2019年6月24日至2019年7月10日交房。本院认为，吴昱甫与博晨公司签订的认购协议，后因双方签订《商品房买卖合同》而失效。吴昱甫与博晨公司2016年8月3日签订《商品房买卖合同（预售）》，是对双方2016年1月5日签订《商品房买卖合同》进行了修改，并进行了备案登记。该合同是双方真实意思表示，并不违背法律法规的规定，合法有效，双方应按合同的约定履行其义务。合同签订后，吴昱甫已按合同约定交付购房款，被告不按约定期限履行交付义务应负违约责任。吴昱甫要求博晨公司按照约定支付违约金，应予支持。博晨公司违约期限应由约定交付时间的次日即2016年11月1日计算至博晨公司向吴昱甫发出交房通知书之日即2019年6月26日，共计966天，违约金为43253.13元（吴昱甫请求按购房款447755元计算）。物业公司与吴昱甫约定代为办理涉案房屋的接房手续，但双方就委托接房事项未告知博晨公司，且博晨公司控股的物业公司法定代表人童仁义自认“达不到交房条件”，2019年6月26日，博晨公司出具的交房通知，充分证明吴昱甫与物业公司之间不存在真实的委托租赁协议，故博晨公司反诉请求吴昱甫返还租金167791元无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下:一、被告（反诉原告）鹿邑县博晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴昱甫违约金43253.13元。二、驳回原告（反诉被告）吴昱甫其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）鹿邑县博晨置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495.51元，反诉费1827.91元，合计诉讼费2323.42元，原告吴昱甫负担45.64元，被告鹿邑县博晨置业有限公司负担2277.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  宋绍坤二〇一九年十二月二十九日书记员  皇鹏坤