海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2355号上诉人（原审被告）：林选良，男，1982年8月20日出生，汉族，海南省儋州人，现住海南省儋州市。上诉人（原审被告）：苏晓莲，女，1988年1月29日出生，壮族，广西壮族自治区南宁市人，现住海南省儋州市。被上诉人（原审原告）：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市。法定代表人：唐玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建兴，国浩律师（海南）事务所律师。上诉人林选良、苏晓莲因与被上诉人海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林选良、苏晓莲的上诉请求：1.撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初2716号民事判决，改判驳回安居乐公司的诉讼请求；2.请求依法改判2014年以后物业费按每平方米0.8元计算；3.安居乐公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：因安居乐公司管理不善，双方发生多次矛盾，事实上双方已经完全按照0.8元计算物业费，而不是1.2元计算。根据一审提供的相关收据，可以看出因安居乐公司管理不善将物业费降至每平方米0.8元，故2014年以后物业费应按照每平方米0.8元计算。另，一审审理期间，上诉人提出反诉，一审法院没有做出处理，程序违法。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人安居乐公司答辩称：一、2012年海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订《物业委托管理合同》，委托安居乐公司为儋州隆华新村小区三期提供前期物业管理。双方约定，三期5号、6号楼物业服务费1.2元/平方米，鉴于该合同对上诉人有约束力，因此，被上诉人按1.2元/平方米的标准收费有合同依据。二、小区的大部分业主均是按上述收费标准向安居乐公司支付物业服务费，本案中，即使在某一时间段，双方进行和解，在让步的情况下对上诉人在某个时间段按0.8元/平方米标准收取，但并不意味着其他所有时间段对其只能按照这个标准收费。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，恳请二审法院驳回林选良、苏晓莲的上诉请求。安居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令林选良、苏晓莲向安居乐公司支付自2014年7月1日至2014年12月31日，以及2015年9月1日起至2017年9月20日期间的物业服务费3026.49元；2.判令林选良、苏晓莲向安居乐公司支付自2014年8月1日起至2017年9月20日期间的公摊水电费（含二次供水用电）共计74.7元；3.判令林选良、苏晓莲向安居乐公司支付自2014年8月1日起至2017年9月20日期间的水费272.1元、电费427.7元，合计为699.8元；4.判令林选良、苏晓莲向安居乐公司支付自2017年8月1日起至2017年9月20日期间的电梯费30元；5.判令林选良、苏晓莲承担本案案件受理费等诉讼费用。一审法院认定事实，儋州市隆华新村是海南椰岛（集团）股份有限公司开发建设的小区。2013年12月10日,苏晓莲与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》，约定苏晓莲购买该公司预售的位于儋州市隆华新村商品房第6-902号房，房产建筑面积82.24平方米。合同同时约定，前期物业服务费用、价格等项目，约定物业管理费:别墅按建筑面积1.6元/平方米每月收取，1、2、3号楼住宅按建筑面积1.0元/平方米每月收取，商铺按1.6元/平方米每月收取，5、6号楼按建筑面积1.2元/平方米每月收取。2012年海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订《物业委托管理合同》，由安居乐公司对林选良、苏晓莲所在小区进行前期物业管理，包括代收代付水电费（包括分摊部分），管理期限从2013年12月1日至2021年11月1日。林选良、苏晓莲自2014年7月1日至2014年12月31日，以及2015年9月1日起至2017年9月20日期间未向安居乐公司缴纳物业服务费3026.49元，自2014年8月1日起至2014年12月31日，以及2017年8月1日起至2017年9月20日期间未向安居乐公司缴纳公摊水电费（含二次供水用电）74.7元、水费272.10元、电费427.70元，自2017年8月1日起至2017年9月20日期间未向安居乐公司支付电梯费30元。2017年9月25日，安居乐公司书面向林选良、苏晓莲催缴相关的物业管理费、水电费、公摊水电费(含二次供水用电）以及电梯费，林选良、苏晓莲仍未向安居乐公司缴纳欠缴的费用。2017年9月20日，安居乐公司撤出该小区。一审法院认为，本案的争议焦点：林选良、苏晓莲自2014年7月1日至2014年12月31日，以及2015年9月1日起至2017年9月20日期间的物业服务费3026.49元，自2014年8月1日起至2014年12月31日，以及2017年8月1日起至2017年9月20日期间的公摊水电费（含二次供水用电）74.7元、水费272.10元、电费427.70元，以及自2017年8月1日起至2017年9月20日期间的电梯费30元，应如何负担。林选良、苏晓莲在与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》的同时，约定了前期物业服务费用、价格等项目，2012年海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订《物业委托管理合同》，由安居乐公司对林选良、苏晓莲所在的隆华新村小区进行前期物业管理，管理期限从2013年12月1日至2021年11月1日。上述合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依照协议履行合同义务。安居乐公司已实际对隆华新村小区进行物业管理，林选良、苏晓莲应缴纳相应的物业管理费，而林选良、苏晓莲至今仍未缴纳其欠缴的物业服务费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，安居乐公司诉请林选良、苏晓莲支付自2014年7月1日至2014年12月31日，以及2015年9月1日起至2017年9月20日期间的欠缴的物业服务费按每平方米每月1.2元计算，物业管理费为3026.49元，有事实根据和法律依据，予以支持。安居乐公司对隆华新村小区进行了实际的物业管理，也实际发生了电梯、公共照明、园林绿化等需要花费的费用。依照林选良、苏晓莲与海南椰岛（集团）股份有限公司签订《商品房买卖合同》及海南椰岛（集团）股份有限公司与安居乐公司签订的《物业委托管理合同》的约定，以及《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》的相关规定，安居乐公司要求林选良、苏晓莲支付水费272.10元、电费427.70元、公摊水电费（含二次供水用电）74.7元、电梯费30元有事实根据和法律依据，予以支持。关于林选良、苏晓莲认为安居乐公司服务质量没有达到协议约定要求，故不予缴纳物业服务费问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”，林选良、苏晓莲提供的证据未足以证明安居乐公司的物业服务未达到协议的约定，故其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：林选良于判决生效之日起十五日内向海南安居乐物业服务有限公司支付物业管理费3026.49元、水费272.10元、电费427.70元、公摊水电费（含二次供水用电）74.7元，电梯费30元，共计3830.99元。案件受理费25元（安居乐公司已预交），由林选良，苏晓莲负担。二审审理期间，上诉人提交房屋漏水的视频。本院认证意见为，该证据不属于二审新证据，且房屋漏水与本案的基本事实关联不大，房屋漏水与安居乐公司的物业服务是否存在问题没有因果关系，故本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：林选良、苏晓莲应否承担案涉的物业管理费。安居乐公司已按照《物业委托管理合同》约定依法入驻案涉小区并提供物业管理服务，林选良、苏晓莲是该小区第6-902号房的所有人，应依约支付物业管理费。本案中，安居乐公司按每平方米0.8元收取了案涉房屋2015年1月1日至2015年8月31日的物业管理费，但按《物业委托管理合同》约定，案涉房屋的物业管理费应为每平方米1.2元。从上述事实可以看出，安居乐公司与林选良、苏晓莲就案涉房屋自2015年1月1日至2015年8月31日期间的物业管理费及水费、电费、公摊水电费及电梯费的支付达成了新的合意。虽然双方当事人对2015年1月1日至2015年8月31日期间的物业管理费达成了新的合意，但是无法类推双方当事人已合意对全部的物业管理费均按照0.8元/平方米标准收取，林选良、苏晓莲未能举证证明其与安居乐公司就其他期间的物业管理费达成按照0.8元/平方米标准收取的约定，应承担举证不能的不利后果。综上，林选良、苏晓莲要求按照0.8元/平方米标准收取物业管理费无理，本院不予支持。关于林选良、苏晓莲主张一审法院未对其反诉请求作出处理属于程序违法的问题。在一审卷中，并无林选良、苏晓莲已提起反诉的相关材料，在一审庭审笔录中亦无林选良、苏晓莲提起反诉的记录，故对林选良、苏晓莲程序违法的主张，本院不予支持。且反诉本身为独立的诉，如林选良、苏晓莲认为其对安居乐公司有其他争议的，可以另行起诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。林选良、苏晓莲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由林选良、苏晓莲负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖长荣审 判 员 王天琳审 判 员 叶玉华 二○一九年十二月二十三日法官助理 刘少杰书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）