湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5421号上诉人（原审被告）：曾蒂，女，1983年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：蔡巍，湖南激扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊晖，女，1968年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审第三人）：刘毅平，男，1962年8月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟保贵，湖南博言律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖南中环地产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号中天广场24050房。法定代表人：秦帅辉。上诉人曾蒂因与被上诉人熊晖、刘毅平、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾蒂上诉请求：1、请求撤销（2017）湘0102民初3828号民事判决，请求被上诉人熊晖继续履行其与上诉人曾蒂在2016年12月29日所签订的《房地产买卖居间合同》，在上诉人曾蒂支付合同约定的全部购房款后将该房屋过户至曾蒂名下并交付；2、请求支付因被上诉人熊晖违约给上诉人造成的损失150000元；3、由被上诉人熊晖承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、曾蒂与熊晖签订了《房地产买卖居间合同》，约定购买涉案房产，总价1590000元。合同签订后，曾蒂告知刘毅平可以一次性付款，后者也同意办理过户手续，但约定期间届满后，曾蒂多次要求办理房屋过户手续，因房价上涨，熊晖一直未办理过户手续，要求加价购买，否则解除合同。一审法院对该部分事实审查不清，对曾蒂已按约履行义务，对方不履行合同的原因审查不明。2、一审认定合同已无法继续履行所指意思不清晰且错误。曾蒂不存在《合同法》第九十四条所规定的合同违约情形，房屋购买过程中亦未出现合同法定解除的其他情形，被上诉人不能抗辩解除合同。一审仅以熊晖单方违约为由认定合同确已无法履行错误，且一审法院判决书中亦未判决双方解除合同，而是判决熊晖向曾蒂支付违约金错误。所判违约金并没有按照合同约定，而是酌情认定房价的10%，无法律依据。3、合同签订时长沙关于房屋限购的政策并没有实施，曾蒂有权买房并受法律保护。被上诉人无证据证实曾蒂在限购政策后购买了房屋，其抗辩主张不应得到支持。合同中约定的政策原因导致合同无法继续履行并非指本案中所出现的情形，一审不能草率作出解除购房合同的判决。熊晖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。结合本案实际履行情况以及当事人意思表示，本案合同确实无法继续履行。1、涉案房产系熊晖与刘毅平夫妻共同财产，买卖合同未经刘毅平签字同意，刘毅平坚决不同意出卖涉案房产，买卖合同无法继续履行。2、根据限购政策，曾蒂自始至今并未提供有关材料，不能证明其享有第二套商品房购房资格。3、涉案房产处于抵押状态，并无从解除，涉案房产无继续履行可能。4、刘毅平不认可买卖合同的内容并拒绝签字的情形下，曾蒂未尽到合理的注意义务，自身存在重大过错。刘毅平辩称：刘毅平与熊晖现在身体状况都不好，现在儿子结婚急需用房，该涉案房屋是家庭唯一住房，合同无法继续履行，请求法院维持原判。曾蒂向一审法院起诉请求：1、熊晖继续履行与曾蒂于2016年12月29日所签订的《房地产买卖居间合同》，在曾蒂支付合同约定的全部购房款后将涉案房屋过户并交付至曾蒂名下；2、熊晖向曾蒂支付违约金318000元；3、熊晖承担居间服务费15900元。一审法院认定事实如下：熊晖与曾蒂以及居间方、中环公司于2016年12月29日签订《房地产买卖居间合同》，约定：1、曾蒂购买熊晖名下位于岳麓区恒大华府15栋203号房，总价1590000元；2、曾蒂以银行按揭贷款方式支付购房款，具体金额以银行审批为准，双方需于熊晖注销登记且曾蒂的银行贷款审批通过后三日内办理过户手续，熊晖于收到全款时将房屋交接给曾蒂；3、合同签署后即表明买卖居间合同成立，居间成功，曾蒂应向居间方支付信息咨询服务费、居间服务费15900元，若买卖双方任何一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用；4、买卖双方任何一方未在约定期限内履行合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，守约方有权要求违约方支付等于该房屋成交价格百分之二十的违约金；5、若因政策原因或不可抗力导致合同无法履行，本合同四方可协商解除合同，互不追责，所收定金予以退还，已产生的费用各自承担。熊晖与曾蒂在合同补充约定交房时间为2017年11月1日前，因产权抵押，由熊晖自行赎楼。合同签订后，熊晖及其丈夫刘毅平在曾蒂支付购房款前，表示拒按合同约定履行义务，并单方提高房屋价格，要求曾蒂加价购房。双方经多次协商未果，遂酿成纠纷。另查明，恒大华府15栋203号房（权证号码：71××37）现抵押在湖南星沙农村商业银行股份有限公司名下。一审法院认为，曾蒂与熊晖签订的《房地产买卖居间合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行合同义务。本案中，曾蒂经该院释明坚持要求继续履行合同，但熊晖已明确表明不再继续履行合同义务即单方解约，熊晖的行为已构成违约，应当承担违约责任。结合本案实际履行情况、房屋权属状况及当事人的意思表示，现合同确已无法继续履行，故该院对曾蒂要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。熊晖称曾蒂无购房资格是合同无法继续履行的原因，因此亦应承担违约责任的辩称理由，缺乏事实依据，该院对此不予采纳。合同约定守约方有权要求违约方支付等于该房屋成交价格百分之二十的违约金，熊晖应当向曾蒂支付违约金，但考虑到曾蒂未实际支付房屋对价，合同约定的违约金经核算为318000元明显高于实际损失，鉴于存在房屋上涨等因素，确给曾蒂造成了一定的损失，该院酌情对违约金进行调整，确定熊晖按购房总价的10%向曾蒂支付违约金159000元。曾蒂未提交证据证实其已支付居间服务费，因此曾蒂要求熊晖支付居间服务费15900元的诉讼请求，缺乏事实依据，该院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十八条，第一百一十四条的规定，判决：一、熊晖向曾蒂支付违约金159000元，此款限在判决生效之日起十日内付清；二、驳回曾蒂的其他诉讼请求。一审案件受理费22115元，保全申请费5000元，共计27115元，由熊晖负担10800元，曾蒂负担16315元。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均没有向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为涉案《房地产买卖居间合同》是否继续履行及违约金应如何认定。上诉人认为，曾蒂在合同履行过程中并无违约行为，而熊晖的单方违约行为并不导致合同解除，故要求继续履行合同并要求对方承担违约责任。本院经审查认为，首先，根据当地现行购房政策，曾蒂目前尚无购房资格，符合合同约定的“因政策原因导致合同无法继续履行”；其次，熊晖在曾蒂支付购房款之前明确表示拒按合同约定履行义务，并单方提高房屋价格，要求曾蒂加价购房，否则不再履行合同义务，并且告知曾蒂。综合本案实际履行情况、房屋权属状况及当事人的意思表示，涉案合同确已无法继续履行，故一审认定合同确已无法继续履行并驳回曾蒂要求继续履行合同的诉讼请求并无不当。本案合同不能履行的原因在于熊晖单方违约，熊晖在合同签订后单方要求加价并拒绝履行合同，导致曾蒂后来因购房政策变化尚无购房资格，则熊晖应当承担相应的违约责任，一审综合考虑曾蒂未实际支付房屋对价，合同约定的违约金明显高于实际损失，鉴于存在房屋上涨等因素，酌情对违约金进行调整并确定熊晖按购房总价的10%向曾蒂支付违约金159000元亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人曾蒂的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22115元，由上诉人曾蒂负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十三日书记员  黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……