黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2932号上诉人（原审被告）：陈德裕，男，1969年XX月XX日出生，汉族，大庆石油管理局建设材料公司有偿解除劳动合同人员，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：蒙秀芝，黑龙江灵泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆油田庆升实业公司，住所地大庆市让胡路区东湖小区东环路东侧。法定代表人：李贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：周磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：付林林，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。上诉人陈德裕因与被上诉人大庆油田庆升实业公司（以下简称庆升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈德裕上诉称：1.撤销（2019）黑0604民初3510号民事判决，发回重审或改判陈德裕于一审判决生效后十日内给付庆升公司截止至2019年5月14日的房屋租金322,329元，并按年租金5万元的标准顺延《房屋租赁合同》至2021年10月5日；庆升公司给付陈德裕垫付的房屋防水维护费人民币合计69,850元；庆升公司给付陈德裕用于铺设采暖管线、地面平整、门面改造、商务设施设备安置等费用计人民币81万元（陈德裕于2019年12月3日撤回该上诉请求）。2.一、二审诉讼费用全部由庆升公司负担。事实及理由：自2001年至今，陈德裕向庆升公司投资约81万元改造出租房屋承包经营，垫付出租房屋16年的防水维护费69,850元的事实存在。由于庆升公司擅自提高房屋租金，怠于出租房屋管理，导致2013年签订的租赁合同无法履行，庆升公司事先存在重大过错。一审法院存在审理程序违法、认定事实不清、责任区分不明、适用法律错误的基本事实。房屋租金应按3万元/年继续交付至今，而不是按照一审法院判决的322,329元支付被上诉人。庆升公司辩称，原审认定事实清楚、证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。庆升公司向一审法院起诉请求：1.请求判令依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》;2.请求判令被告停止占用位于让胡路区××号东侧（××）房屋、××让胡路区××号（××）房屋,将上述房屋交付原告，并承担占用期间的水、电、采暖、燃气、网络费用；3.请求判令被告自2012年1月1日起按照油田公司房屋租赁指导价格支付租金及利息至实际停止占用之日,租金暂计781,748元(暂计算至2019年5月13日),利息按年利率6%计算暂计134,958元,本息合计916,706元;4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2007年12月28日，原告庆升公司（出租人）与被告陈德裕（承租人）签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于让胡路区龙新小区的房屋1栋3间（让胡路区西宾路408-8号东侧(2901)房屋和让胡路区西宾路32巷0-10号(2901)房屋），建筑面积230平方米，出租给被告使用，租赁期限12个月，自2008年1月1日至2008年12月31日，租金为每年3万元，由被告于每年第一个月的第一日交付原告，房屋租金由租赁双方按照房屋所在地市政府或大庆石油管理局规定的房屋租金标准协商议定，没有规定标准的，由双方根据公平合理原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，出租方不得任意抬高或降低租金；出租方有下列情形之一的，出租方可以解除合同，收回房屋，其中包括承租方擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用；承租方拖欠租金累计达10日。租赁合同期满终止时，经出租人同意可酌情延长租赁期限，在延长租赁期限内，出租人仍有终止合同的权利，并按年租金的100%以天数计算延长期限的租金；承租人自行承担房屋租赁期限发生的水、电、采暖费、物业费等，并负责向有关部门交纳；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约交付原告房屋租金3万元。租期届满后，被告继续使用案涉房屋，但双方未续签合同，2009年至2011年期间被告按原合同约定每年交付房屋租金3万元，2012年原告提出上涨租金主张，后被告向原告交纳租金5万元。2013年原告再次要求上涨租金，其主张按照油田房屋租赁指导价租金涨至128,340元，但被告不同意该租金标准，要求按照原合同约定的租金数额执行，对此双方未能协商一致。后被告自2013年至今在未交纳租金的情况下继续实际占有、使用案涉房屋，并将房屋转租他人。现原告诉至法院，以被告拖欠租金、擅自转租为由，要求解除合同，收回房屋，请求被告按油田房屋指导价标准交纳拖欠的租金及利息，并承担占用房屋期间的水电、采暖、燃气等费用。庭审中，被告辩称其未交纳租金的原因在于原告擅自上涨租金，对此是原告违约；另外，被告主张其租赁房屋后对房屋进行维修、装修共计投入了81万元，被告主张该费用应由原告赔偿，并提交了反诉状，后在庭审中被告表示在本案中暂不提起反诉。一审法院认为，根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在租期届满后未再续签合同，但被告实际占用房屋至今，原告对此未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故现原告诉请解除租赁合同关系，于法有据，一审法院应予准许。合同解除后，被告作为承租人应将房屋返还原告。关于原告诉请被告承担水、电、采暖、燃气等费用问题，因被告主张其占用房屋期间不拖欠上述费用，而原告也未能提交被告拖欠相关费用的任何证据，故一审法院对原告的该项诉请，不予支持。因被告作为承租人自2013年至今未交纳租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故一审法院对原告要求被告交纳相应租金并支付逾期利息的诉请，予以支持；关于租金数额问题，合同约定”房屋租金由租赁双方按照房屋所在地市政府或大庆石油管理局规定的房屋租金标准协商议定，没有规定标准的，由双方根据公平合理原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，出租方不得任意抬高或降低租金”。现原告在双方对租金数额未能协商一致的情况下，单方要求按照油田租赁指导价确定租金数额，与合同约定不符，一审法院不予采信。案涉租赁合同到期后，原、被告之间的房屋租赁关系继续有效，故现租金数额按照被告2012年交付的5万元标准予以认定，自2013年至原告主张的2019年5月13日被告拖欠的租金为322,329元，一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告大庆油田庆升实业公司与被告陈德裕之间的房屋租赁合同关系；二、被告陈德裕于本判决生效后60日内将位于让胡路区××号东侧（××）房屋及××号（××）房屋返还原告大庆油田庆升实业公司；三、被告陈德裕于本判决生效后十日内给付原告大庆油田庆升实业公司截止2019年5月13日的房屋租金322,329元并按年租金5万元标准支付自2019年5月14日至实际返还房屋之日止的租金及相应逾期利息（以实际拖欠租金金额为基数，按照年利率6%，自2019年6月17日起计算至实际给付之日止）；四、驳回原告大庆油田庆升实业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈德裕提交收据4张（经与原件核对无异，提交复印件）、影印照片8张。欲证明：在陈德裕承租房屋期间，房屋漏水所产生的维修费用共计69,850元，在与庆升公司反映后没有人理会。庆升公司质证称，对证据的真实性及证明的问题均有异议。一、该4张收据均是新开具的，票据上显示“补”字，能够看出这些票据均是在2019年开具的，故无法证明陈德裕在2012、2013及2016年等时间段对房屋进行修补，另外庆升公司对该票据的真实性也不予认可。关于影印照片8张，该照片中无法看出拍摄时间及拍摄的是哪处房屋，更无法体现出房屋漏雨的情况，故庆升公司对此证据亦不予认可。本院对该组证据需结合其他证据予以认定。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。1.关于陈德裕主张房屋租赁合同履行至2021年10月5日的问题。陈德裕与庆升公司签订的书面房屋租赁合同到期后，双方并未再签订书面租赁合同，根据法律规定，当事人对租赁期限六个月以上未采用书面形式的，视为不定期租赁，庆升公司现主张解除与陈德裕之间的租赁关系，符合法律规定，本院对陈德裕主张房屋租赁合同履行至2021年10月5日，不予支持。2.关于租金数额问题。陈德裕与庆升公司在2012年双方约定租金为5万元，并已实际履行，关于此后欠付的租金，陈德裕主张按2012年以前约定的租金3万元计算，无事实及法律依据，本院不予支持。3.关于陈德裕主张庆升公司给付其垫付的房屋防水维护费及铺设采暖管线、地面平整、门面改造、商务设施设备安置等费用，陈德裕在一审中对此并未提出反诉，其于2019年12月3日撤回该上诉请求，其对此可另行诉讼主张。综上所述，上诉人陈德裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,583元，由上诉人陈德裕负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇一九年十二月四日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；