黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑09民终532号上诉人（原审原告）：夏青，女，1970年1月21日出生，汉族，七台河市中医医院医生，住黑龙江省七台河市桃山区。上诉人（原审被告）：七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司，住所地黑龙江省七台河市桃山区桃北街联通五楼。法定代表人：张宝凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘磊，黑龙江宏昌律师事务所律师。上诉人夏青与上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（以下简称北亚公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省七台河市桃山区人民法院(2019)黑0903民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人夏青、上诉人北亚公司委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏青上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人北亚公司给付上诉人商铺租金112,000.00元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人北亚公司承担。事实和理由：一、原审确定案由错误，法律关系定性错误。上诉人与被上诉人之间存在商铺买卖合同和委托合同两种法律关系。上诉人与被上诉人商铺买卖事实存在，上诉人欠被上诉人购买商铺款属于买卖关系，而本案非买卖合同纠纷，上诉人对买卖权利义务关系并没有争议及诉求。上诉人将商铺交由被上诉人托管属于委托关系，被上诉人商场开始营业时委托合同正式履行，商铺租赁产生收益，按照约定被上诉人以上诉人投资款的8%作为商铺租金对上诉人履行给付义务。上诉人依据委托合同约定提起诉讼，要求被上诉人给付商铺租金112,000.00元。被上诉人认可托管约定，且未提起反诉。如被上诉人主张上诉人承担未交全款的责任，应另案主张权利，不应在本案中合并审理。未交清房款是否构成违约与上诉人主张的房屋托管关系是两个法律关系。上诉人与被上诉人已经依据托管约定采取下打租金的方式于2014年开始实际履行约定，但被上诉人未按约定每年给付上诉人投资款的8%作为商铺租金，构成违约。原审法院不应用买卖合同的权利义务关系来阻却上诉人托管合同权利的正常行使。二、原审认定事实不清，双方并未约定只有付清全款才能返现。在原审案件中，上诉人依据托管约定提起诉讼，但被上诉人主张的只有付清全款才能返现的约定并不存在，且被上诉人也没有充分的证据证明当时存在该限制性约定。从被上诉人与其他购买商铺的业主生效法律文书中可以确定，被上诉人采取购商铺返租金的经营模式，没有针对购买业主的限制性约定，也不可能单独针对上诉人实施该限制性条件，这不符合被上诉人的交易习惯。原审法院在上诉人不认可且没有证据证明存在该项限制性约定的情况下，直接支持被上诉人该项主张是错误的。三、上诉人支付主要购买房屋款，未支付尾款是由于被上诉人原因导致的。从被上诉人出具给上诉人的收据中，仍然可以看出“余款待签正式合同前交付”字样。被上诉人始终未与上诉人签订任何书面合同，也未向上诉人催缴，未向上诉人出具正规发票，被上诉人出售的所有商铺也无法办理过户手续，这是导致商铺尾款至今未交的原因。因此，上诉人已经支付主要购买款，尾款是因被上诉人原因导致未支付，并不是上诉人违约，更不能以此扣缴8%的租金作为上诉人承担违约方式。综上所述，被上诉人拒绝支付商铺租金的行为违反了双方托管合同约定，原审法院将两个合同关系混合处理明显错误，严重侵犯了上诉人的合法权益，纵容了被上诉人的违约行为。上诉人依法提起上诉，请求撤销（2019）黑0903民初1347号判决书或依法改判被上诉人给付上诉人商铺租金112,000.00元，维护上诉人的合法权益。北亚公司针对夏青的上诉辩称，被答辩人夏青未取得商铺所有权，所以不存在租赁合同的问题，请求二审法院驳回其起诉。北亚公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人夏青对上诉人北亚公司的诉讼请求或发回原审法院重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人夏青承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。被上诉人在上诉人处购买商铺，总价款386,670.00元，双方约定该商铺由上诉人托管出租，在被上诉人付清全款后，双方签订返租协议才能按照8%返租金。但是，被上诉人仅给付房款30万元，余款86,670.00元至今未付。显然是被上诉人违约，既然是违约，怎么能按银行存款利率支持利息呢？如果按这个逻辑，那被上诉人欠上诉人购房款要不要支付利息呢？二、原审判决适用法律错误。原审判决没有弄清本案的性质，本案是房屋买卖合同纠纷，而不是民间借贷纠纷，可以比照银行利息予以支持。本案中，被上诉人未履行合同约定的义务，尚欠购房款86,670.00元未付，房屋所有权并未发生转移，是被上诉人违约，怎么还会支持违约者的利息。这难道不是适用法律错误吗？综上所述，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。夏青针对北亚公司的上诉辩称，答辩人当初买商铺的时候，被答辩人约定按照8%返利。期间答辩人找被答辩人要发票，被答辩人没有给开发票，所以答辩人没有交尾款。被答辩人方黄玉莲答应按照30万房款的8%给返利。后来去交尾款进不去被答辩人的办公场所，打电话也不接。当初买商铺时没说必须签订托管协议才给8%返利。夏青向一审法院起诉请求：1.北亚公司给付夏青商铺房租费112,000.00元；2.北亚公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月28日，夏青与北亚公司双方达成商铺买卖协议，约定夏青以386,670.00元的价格购买北亚公司开发的位于东北亚商场男装047号商铺。夏青购买后该商铺由北亚公司负责出租，且北亚公司每年返还夏青商铺购买款的8%，但夏青至今只给付北亚公司300,000.00元。一审法院认为，夏青仅给付北亚公司部分购买款，因未按约定履行其义务，故无权主张返款权利，其要求北亚公司按照其交付300,000.00元的8%返还租金，于法无据，不予支持。但鉴于夏青2013年便实际交付300,000.00元，酌情按照中国人民银行存款基准利率予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条之规定，判决：一、北亚公司给付夏青49,500.00元（300,000.00元×2.75%×6年），于判决生效后立即履行；二、驳回夏青其他诉讼请求。案件受理费1,037.50元，减半收取518.75元，由北亚公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，夏青与北亚公司对双方于2013年6月28日达成商铺买卖合同，约定夏青以386,670.00元的价格购买北亚公司开发的位于东北亚商场男装047号商铺，该商铺由北亚公司负责出租，每年返还夏青商铺购买款的8%租金的事实无异议，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约定履行各自的合同义务。从合同约定的内容看，夏青以386,670.00元的价格购买北亚公司开发的商铺，属于买卖合同法律关系。北亚公司承诺夏青购买的商铺由其负责出租，每年返还夏青商铺购买款8%的租金，该项承诺不属于买卖合同关系中北亚公司应履行的义务，属于对买卖合同中标的物的占有、使用、管理方面的约定，夏青同意由北亚公司负责出租，并按商铺购买款的8%收取租金，双方形成商铺委托经营管理合同法律关系。即夏青与北亚公司之间形成商铺买卖合同和商铺委托经营管理合同两种法律关系。在商铺委托经营管理合同中，夏青购买的商铺由北亚公司统一经营管理，北亚公司具有独立的使用权，在商铺具备使用条件时，双方的委托经营管理合同即可以实际履行，由北亚公司占有、使用案涉商铺并向夏青履行给付租金的义务。而商铺买卖合同的履行情况，决定商铺委托经营管理合同能否履行。本案中，商铺买卖合同达成后，北亚公司收取夏青购买款300,000.00元，并约定余款86,670.00元待签订正式合同前交付。2014年11月11日，北亚公司将开发的案涉商铺整体出租，说明此时北亚公司出售的商铺已经完工，北亚公司应在完工后合理的期限内通知夏青交清余款并签订正式商铺买卖合同，如夏青未按北亚公司的通知履行交清余款义务，北亚公司可通过诉讼等方式要求夏青给付余款，直至要求解除双方的商铺买卖合同，但北亚公司未履行通知义务，亦未通过诉讼等方式行使自己的权利，其怠于履行自己的权利，导致双方未签订书面的商铺买卖合同及商铺委托经营管理合同。按商铺委托经营管理合同的约定，夏青购买的商铺委托北亚公司经营管理，北亚公司从2014年11月11日开始营业起，将案涉商铺整体出租收取租金，行使案涉商铺的管理权、使用权、收益权。北亚公司既要求继续履行双方签订的商铺买卖合同，又不与夏青签订正式的商铺买卖合同，并以此为由，拒绝向夏青履行按购买商铺款的8%给付租金的义务，违反了诚实信用原则。同时，北亚公司既占用夏青交付的300,000.00元购买商铺款，又占有夏青购买的商铺，对外出租获取租金，违反合同法规定的公平原则。北亚公司的行为导致买卖双方利益严重失衡，夏青根据商铺委托经营管理合同的约定要求北亚公司按已付商铺款的8%给付商铺租金，符合法律规定，应予支持。一审法院未支持夏青的该项请求，适用法律不当，本院予以纠正。依据商铺买卖合同的约定，夏青应向北亚公司支付尚欠的商铺款86,670.00元，但北亚公司在本案中未主张权利，其可另行主张权利。夏青依据商铺委托经营管理合同的约定，要求北亚公司按已付商铺款300,000.00元为基数，按约定的8%支付租金，支付2014年11月11日整体对外出租起至2019年7月11日止，共4年零8个月的租金112,000.00元，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。一审按照中国人民银行存款基准利率判决北亚公司给付夏青利息损失，无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，上诉人夏青的上诉请求符合法律规定，应予支持；上诉人北亚公司的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销黑龙江省七台河市桃山区人民法院(2019)黑0903民初1347号民事判决；七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司于本判决生效后立即给付夏青商铺租金112,000.00元（自2014年11月11日起至2019年7月11日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费夏青预交518.75元，二审案件受理费夏青预交1,037.50元，七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司预交1,037.50元，均由七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  董树全审判员  孙国军审判员  汤文光二〇一九年十二月九日书记员  孔繁雪