湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初6781号 原告：怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司，住所地湖南省怀化市经开区（湖南省怀化广告创意产业园B区6栋2楼），统一社会信用代码：91431200MA4LP47800。 法定代表人：蒋可，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨斌然，男，1970年12月8日出生，汉族，系怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司员工，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：杨梅，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 被告：谢涛源，男，1991年8月14日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：向昌职，湖南鹤洲律师事务所律师。 原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司（以下简称武陵山公司）诉被告谢涛源租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武陵山公司的委托诉讼代理人杨斌然、杨梅，被告谢涛源及其委托诉讼代理人向昌职到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武陵山公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年5月12日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》；2、判令被告将承租的门面恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至被告返还门面之日止拖欠的租金本金82479元及利息1839.02元（租金及利息暂计算至2019年11月15日）；4、判令被告向原告支付违约金31255.20元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月12日原、被告双方签订了商铺租赁合同，租赁物位于武陵山现代商贸城A1区3层A1－3110、3111、3112、3113、3114、3133、3134、3135、3136、3137，面积共578.80平方米，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日，租金按15元每平方米计算，月租金为8682元。租金缴纳方式为三个月一付，计租金为26046元（预付三个月标准租金），每次租金缴纳时间为预付租金到期前一个月内缴纳下三个月租金。第九条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，……3、拖欠房屋租金累计30日以上。…乙方如果违约需支付甲方商铺年租金的百分之三十作为违约金并赔偿给甲方造成的损失”。原告根据合同约定将涉案门面交付给被告使用，被告未按约定缴纳自2019年2月1日起的租金，经原告多次催讨，至今未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告谢涛源辩称：1、答辩人同原告签订了租赁合同是实，但原告违约在先，原告利用其强势地位，无故拖延交付物业达半年之久，并不是如原告的诉状所陈述，具体情况为:答辩人与原告2017年5月12日签订了《武陵山现代商贸商铺租赁合同》，约定租期3年，自2017年10月1日至2020年9月30日，免租期为2017年10月1日至2018年10月30日。合同签订后2017年6月开始，答辩人开始装修，8月底装修完毕，然而到2017年国庆节时，原告的武陵山现代商贸城并没有如期开业，直到2018年4月22日才开业，为此答辩人及其他同期入驻的商户多次找到原告协商该事宜，原告答应答辩人的合同租赁免租期可以按照实际开业日期相应的顺延，但原告拒绝将免租期的事宜写进合同，仅是口头承诺，说大家都是一样的，而且合同是经过公司备案的，内容不能更改，出于原告的强势地位，加上答辩人已经投资了10多万元装修入驻，而且还预付了三个月的租金及两个月租金标准的保证金的情况下，答辩人也只好妥协，这也是为什么答辩人签订合同落款的时间是2018年7月3日的原因了，为什么合同有两个签订时间的原因，因为中途换了合同，重新补签了。2、2019年7月，答辩人应当预付2019年7月至10月的租金时，原告拒不承认因延迟开业的免租期顺延而直接拒收答辩人及其他部分商户2019年7月至10月的租金。所以，不是答辩人违约，而是原告故意造成答辩人违约状态，与答辩人毫无关系。3、由于原告的招商宣传力度不够，到2019年第二、三季度的时候，武陵山商贸城冷冷清清，答辩人的商品一个月也没有几单生意，因答辩人主营是开始工厂，以批发走量为主，所以租赁的原告商铺鉴于现实情况也只好做临时仓储及货品展示，为节约开支，只安排一个营销人员值班，答辩人的工厂偶尔人手不够的时候还把该营销人员临时调回工厂，租赁的商铺就只好临时锁门，正是在这种情况下，原告以拖欠租金为由，于2019年10中旬将答辩人租赁的商铺上锁，导致答辩人无法经营，构成了根本违约。4、由于原告的强势地位，加上合同都是原告拟定并提供的，且从合同的内容来看关于答辩人的权利义务，实际上只有义务，没有约定权利，而原告方则基本只约定了权利没有约定义务；违约责任也只约定了答辩人违约情况下如何承担违约责任，如果原告方违约该如何承担违约责任。现在从合同的履行情况来看，原告不能如期开业，该如何承担违约责任?而整个合同都没有约定原告违约该如何承担违约责任，很明显，这是原告精心设计的霸王合同，应当认定为格式合同，根据合同法第39、40、41条的规定，格式合同及条款发生争议时，应按照通常理解予以解释，并应当做出不利于提供格式条款一方的解释。鉴于答辩人没有违约情况的发生，根据合同的约定答辩人无须给原告支付违约金；原告应支付给答辩人的违约金也应按照合同第九条第3款的标准支付。答辩人酌情确定违约金及损失共计为3万元。鉴于原告违约在先，答辩人也无重大过错，答辩人不应支付违约金，原告也无权没收答辩人的履约保证金，答辩人认为在抵扣完履约保证金后，答辩人的免租期为13个月，刚好抵扣完，双方不再有相互给付义务。综上，原告没有按照合同约定开业，构成违约在先，后又拒收答辩人主动给付的租金，意图造成答辩人违约，随后又将答辩人租赁的商铺上锁，致使答辩人无法经营，构成根本违约，并给答辩人造成了巨大经济损失，请法庭依法查明事实，并驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年7月12日，原告武陵山公司（甲方）与被告谢涛源（乙方）签订了《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将怀化市河西武陵山现代商贸城A1区三层A1－3110、3111、3112、3113、3114、3133、3134、3135、3136、3137号铺位租给乙方经营使用，建筑面积578.80平方米，经营范围为家具；租赁期限为3年，从2017年10月1日至2020年9月30日止，其中2017年10月12日至2018年10月30日为免租期，合同期满后，在同等条件下乙方可优先续租；租金按建筑面积15元每平方米计算，月租金为8682元；租金缴纳方式为三个月一付，计租金为26046元（预付三个月标准租金），每次租金缴纳时间为预付租金到期前一个月内缴纳下三个月租金，逾期按每月20‰计付违约金；乙方向甲方交纳租赁商铺履约保证金17364元（该商铺2个月标准租金），履约保证金用以保障乙方全面履行合同义务，合同期满不计利息如数退还，如果乙方违反本合同约定造成甲方经济损失的，甲方有权没收履约保证金作为违约金；乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，乙方需要支付年租金30%作为违约金。 另查明，2017年5月12日，被告交纳给原告三个月的租金26046元及履约保证金17364元，原告将案涉门面交付给被告进行装修。2018年4月22日，武陵山现代商贸城正式开业，被告认为原告未能如期在2017年10月1日开业，要求原告将免租期12个月从2018年4月起算，顺延至2019年4月。2019年7月，原告向被告预交2019年7月至2019年10月期间的租金，遭到被告的拒绝，被告并于2019年10月中旬将原告租赁的商铺上锁。 上述事实，经公开开庭审理，本院予以确认，有《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》、怀化武陵山国际商贸物流城有限公司出具的证明、武陵山现代商贸城交款确认单（租赁）、装修安全责任书、外来施工单位双向安全责任书等证据证实，并有庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告将案涉商铺交付给被告使用后，被告却未依约向原告支付租金，仅支付了三个月的租金，属于违约行为。双方在合同中约定2017年10月1日至2018年10月30日为免租期，被告支付的三个月租金视为已将租金支付到2019年1月31日，2019年2月1日至今的租金，被告未予支付。根据合同约定，拖欠租金累计30日以上，原告可终止合同，现原告要求解除合同，并要求被告支付合同解除前所欠租金，对该诉求，本院予以支持。原告要求被告将承租门面恢复原状并返还，因本案不是侵权纠纷，且双方在合同中并未对承租门面返还现状进行约定，依据交易习惯，被告可就现有门面状态进行返还。因原告于2019年10月将被告所租赁商铺上锁，导致被告未能租赁使用，故被告还需支付原告租金73797元（8682元/月×8.5个月），原告要求被告支付2019年2月1日至返还门面之日止拖欠的租金的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告要求被告支付违约金31255.20元的诉讼请求，因原、被告双方签订的租赁合同中第六条约定如被告违约，原告有权没收被告所交履约保证金17364元作为违约金，第九条约定被告违约需支付原告商铺年租金的30%作为违约金。鉴于双方对违约金的重复约定，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定原告没收被告所交履约保证金17364元作为违约金。因原告已要求被告支付违约金，故对原告要求被告支付利息损失的诉求，本院不予支持。被告辩称应从2018年4月22日开始计算1年的免租期，因双方签订的租赁合同仅约定2017年10月1日至2018年10月30日为免租期，并未约定从开业时开始计算免租期，故本院对被告的此项抗辩主张，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司与被告谢涛源于2018年7月3日签订的《武陵山现代商贸城商铺租赁合同》； 二、被告谢涛源于本判决生效后10日内返还承租原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的门面； 三、被告谢涛源于本判决生效后10日内支付给原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司租金73797元； 四、被告谢涛源所交履约保证金17364元作为违约金不予退还； 五、驳回原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2611元，减半收取1305.50元，由原告怀化武陵山现代商贸城经营管理有限公司负担300元，由被告谢涛源负担1005.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  沈 青 二〇一九年十二月十八日 代理书记员  杨小妹 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。