江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏06行初169号 原告南通市浩洋物资贸易有限公司，住所地海安市。 法定代表人丁邦云，董事长。 委托代理人袁曼曼，北京在明律师事务所律师。 被告海安市人民政府，住所地海安市。 法定代表人于立忠，市长。 出庭负责人丁兴育，副市长。 委托代理人金宏辉，海安市房屋征收管理办公室副主任。 委托代理人吴先泉，海安市司法局工作人员。 原告南通市浩洋物资贸易有限公司（以下简称浩洋公司）不服被告海安市人民政府作出的房屋征收补偿决定，于2019年8月26日向本院提起行政诉讼。本院于同年8月27日立案受理后，向被告海安市人民政府邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭审理了本案,原告浩洋公司的法定代表人丁邦云及委托代理人袁曼曼，被告海安市人民政府的副市长丁兴育，委托代理人金宏辉、吴先泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年12月4日，海安市人民政府作出海政征补字﹝2018﹞14号《海安市人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称14号补偿决定），主要内容为：因公共利益的需要，2016年8月1日，海安市人民政府作出海政房征字〔2016〕4号《海安市人民政府房屋征收决定》（以下简称4号征收决定），对海安市宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目征收红线范围内的房屋及其附属物实施征收。浩洋公司的被征收房屋坐落于海安市××室、××室、××室，在征收范围内，应予征收。被征收房屋所有权证载建筑面积为341.88㎡，国有土地使用权面积为978.4㎡，用途为商业。评估机构对被征收房屋进行了评估并出具分户评估报告。根据评估结果结合本区域补偿安置方案，被征收房屋补偿为：1.被征收房屋价值补偿13082376元，2.搬迁补偿17094元，3.依据纳税计停业损失补偿34188元；4.按房屋价值的3%计停业损失补偿392471元，5.装饰装修及附属物补偿390571元，合计补偿13916700元。征收工作人员与浩洋公司就房屋、装饰装修附属物补偿及补偿安置方式等事项进行了多次协商，双方未能在规定的签约期限内达成房屋征收补偿安置协议。2018年11月22日，海安市住房和城乡建设局(以下简称海安住建局)报请海安市人民政府作出房屋征收补偿决定。 海安市人民政府认为，因公共利益的需要，海安市人民政府作出4号征收决定，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条及相关规定。本项目评估机构选定符合《国有土地上房屋征收评估办法》规定程序。评估机构出具的评估报告符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，评估结果真实、有效。截至目前，本项目内被征收人签约搬迁的比例已达98%。为确保海安县城宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目的依法推进，维护公共利益，现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，作出补偿决定如下： 一、浩洋公司可以选择以下两种补偿安置方式中的一种补偿安置方式：1.实行货币补偿，被征收房屋总补偿为13916700元，由海安市人民政府给付浩洋公司。浩洋公司享有本区域后期开发建设营业用房的优先购买权。具体按本区域补偿安置方案及《致宁海路西侧江海路北侧区域非住宅房屋被征收人的公开信》规定的办法执行；2.实行产权调换，被征收房屋总补偿为13916700元。产权调换房屋由浩洋公司按本区域补偿安置方案及《致宁海路西侧江海路北侧区域非住宅房屋被征收人的公开信》规定的流程，在公布的营业用房安置房源中自主选择，并结算被征收房屋价值与所选产权调换房屋价值间的差价。二、浩洋公司自本决定公告之日起15日内，完成搬迁、交付被征收房屋，并选定补偿安置方式。逾期不选的，按照货币补偿方式对浩洋公司进行补偿。浩洋公司如不服本决定，可自本决定公告之日起六十日内向南通市人民政府申请行政复议或六个月内向南通市人民法院提起行政诉讼。 原告浩洋公司诉称，浩洋公司合法房屋位于海安市××室、××室、××室，因海安市宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目建设需要，浩洋公司的房屋被纳入征收范围。因浩洋公司认为房屋征收部门作出的实施方案不合理且不合法，故未与房屋征收部门签订补偿安置协议。浩洋公司支持国家建设，支持以合法形式进行的土地及房屋征收，但海安市人民政府于2018年12月4日向浩洋公司作出14号补偿决定，要求浩洋公司在补偿决定公告之日起15日内选定补偿安置方式，并交付房屋。海安市人民政府未与浩洋公司协商一致的情况下强行向浩洋公司作出补偿决定的行为严重侵犯了浩洋公司的合法权益，且14号补偿决定与浩洋公司在案涉房屋经营所得的收益相差甚远，若按照14号补偿决定执行，将对浩洋公司的经营收入造成严重损失。综上，请求法院撤销海安市人民政府作出的14号补偿决定。 原告浩洋公司在举证期限内向本院提交了以下证据材料： 1.浩洋公司的土地使用权证，证明浩洋公司的合法土地使用权； 2.14号补偿决定书； 3.南通经济技术开发区人民法院的行政裁定及谈话笔录； 证据2-3证明浩洋公司未超过起诉期限； 4.公证书、临时建设工程许可证审批表、临时建设工程许可证，证明浩洋公司的土地上全是建筑，不存在海安市人民政府称的地大于房的情形； 5.光盘一张，证明海安市人民政府作出补偿决定时浩洋公司的现状。 被告海安市人民政府辩称，1.浩洋公司的起诉超过起诉期限，2018年12月4日，海安市人民政府将14号补偿决定在房屋征收范围内公告，并于次日送达给浩洋公司法定代表人的丈夫李强，浩洋公司于2019年8月26日提起诉讼，超过6个月的起诉期限；2.2019年5月27日，浩洋公司针对14号补偿决定向南通经济技术开发区人民法院提起行政诉讼后又撤诉，无正当理由再行起诉的，应驳回起诉；3.案涉地块的房屋征收决定，已经法院生效判决所确认，符合法律规定；4.案涉地块房屋征收评估机构选定程序合法，结果真实有效；5.案涉房屋权属、区位、用途、面积认定正确，评估价格合理有据；6.海安市人民政府作出补偿决定的程序合法。请求法院裁定驳回浩洋公司的起诉。 被告海安市人民政府在举证期限内向本院提交了证明行政行为合法的以下证据、依据： 1.4号征收决定、征收决定公告、公告张贴照片、房屋征收补偿安置方案； 2.（2017）苏06行初55号行政判决书； 3.（2017）苏行终1479号行政判决书； 证据1-3证明案涉地块的房屋征收决定符合法律规定； 4.房屋征收评估报名公告； 5.评估机构报名表； 6.房屋征收评估机构选定公告、评估机构协商选定意见表、公告张贴情况照片； 7.评估机构选定公证书； 8.评估机构营业执照、资质证书、估价师证； 9.征收评估机构确定公告及张贴照片； 10.被征收房屋发证记录及平面图、被征收房屋产权证明、出让国有土地使用权批准通知书、土地登记审批表； 11.调查结果（第四批）和分户初评结果（第二十一批）公告及公告张贴照片； 12.房屋征收分户估价报告、评估报告送达回证、房屋征收评估报告异议申请、答复及答复送达回执； 证据4-12证明案涉房屋征收评估程序合法； 13.致估价委托人函； 14.致被征收人的公开信； 15.房屋征收协商笔录3份； 16.关于对浩洋公司作出房屋征收补偿决定的申请； 17.房屋征收补偿时点前的估价报告； 18.14号补偿决定书、送达回执、征收补偿决定公告及公告张贴照片； 证据13-18证明海安市人民政府作出14号补偿决定程序合法，补偿公平合理。 经庭审质证，浩洋公司对海安市人民政府提交的证据1-9真实性、合法性、关联性均无异议，但认为上述证据仅能证明评估程序合法，不能证明评估内容合法，不能达到海安市人民政府的证明目的，对证据10真实性、合法性、关联性均无异议，证据11真实性、合法性不予认可，因为房屋征收部门未对浩洋公司的房屋进行调查和认定，证据12的真实性予以认可，合法性不予认定，该估价报告对浩洋公司的房屋存在漏评，送达程序也严重违法，证据13未对浩洋公司送达，不予认可，证据14公开信不是补偿决定的法定程序，对合法性、关联性不予认可，证据15的真实性、关联性不予认可，房屋征收部门与浩洋公司并未进行充分协商，证据16的真实性、合法性、关联性没有异议，证据17不予认可，证据18真实性没有异议，合法性不予认可，且送达程序违法。海安市人民政府对浩洋公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为不能达到浩洋公司的证明目的。本院对上述证据认证如下：浩洋公司及海安市人民政府提交的证据均具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的根据。 经审理查明，2016年6月6日，海安住建局在对海安市宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造项目工程房屋征收范围内的拟征收房屋进行调查的基础上，作出《关于公布县城宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目房屋征收调查结果（第四批）的公告》，其中浩洋公司的房屋坐落宁海中路22号，合法建筑面积341.88㎡，合法土地使用权面积978.4㎡，土地性质为国有，海安住建局将调查结果公告张贴于征收地块的7个区域。 2016年8月1日，海安市人民政府作出4号征收决定，因公共利益需要，决定对海安市宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目东至宁海路，西至洋港河，南至江海路，北至曙光中路征收红线，征收区域红线范围内的房屋及其附属物实施征收。案外人王玉莲不服4号征收决定，向本院提起行政诉讼，本院于2017年7月27日作出（2017）苏06行初55号行政判决，驳回王玉莲的诉讼请求。王玉莲不服提起上诉，江苏省高级人民法院于2018年11月21日作出（2017）苏行终1479号行政判决，驳回上诉，维持原判。 2016年7月28日，海安住建局作出《海安县国有土地上房屋征收评估报名公告》，对包括宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程在内的部分项目通知评估机构报名，江苏金土地房地产评估测绘有限公司、江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司、南通建达房地产土地评估有限公司、南通大成土地房地产评估有限公司、博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）等9家公司报名申请参加宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程南北两个标段的征收评估工作。2016年8月1日，海安住建局作出《房屋征收评估机构选定公告》，将评估机构的报名情况、选定评估机构的时间及地点向被征收人公布，并将评估机构选定公告张贴于征收地块的8个区域。2016年8月8日，海安市房屋征收管理办公室（以下简称海安房征办）在海安市宁海中路52号组织评估机构协商选定会，共回收评估机构协商选定意见表296张，因被征收人选择同一评估机构的意见表未达到被征收总户数的50%以上，视为未能通过协商选定评估机构，经抽签，博文公司中标。2016年8月9日，江苏省海安市公证处作出（2016）通海证民内字第326号公证书，对海安房征办选定评估机构的过程予以公证。2016年8月10日，海安住建局作出《房屋征收评估机构确定公告》，告知被征收人，案涉项目北段标段采取抽签方式确定博文公司为房屋征收评估机构，并将评估机构确定公告张贴于征收地块的8个区域。 2017年2月15日，海安住建局作出《关于公布县城宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目分户初步评估结果（第二十一批）的公告》，其中对浩洋公司的初步评估结果为，房屋性质私有，房屋用途商业，合法建筑面积为113.95㎡、189.92㎡、22.34㎡、15.67㎡，合法土地面积978.5㎡，补偿金额合计13472948元，并将调查结果公告张贴于征收地块的4个区域。 2017年2月18日，博文公司针对浩洋公司作出博文评2016征非字第036号房屋征收分户评估报告，该评估报告的评估时点为2016年8月1日，选用评估方法为比较法，评估总价为13082376元。同时该评估报告附说明（一）（二），确定搬迁费17094元，依据纳税情况停业损失补偿34188元，按房屋价值的3%停业损失补偿392471元，装饰装修及附属物157481元。2月21日，海安房征办将评估报告向浩洋公司法定代表人丁邦云的丈夫李强送达，2月28日，浩洋公司向海安县重点工程指挥部、博文公司提交《关于要求对浩洋公司（宁海市场）拆迁重新评估的报告》，提出四点异议，要求重新评估。博文公司于2017年3月6日作出《关于宁海中路22号浩洋公司（宁海市场）户所提问题的答复》，告知浩洋公司，经复核，对被征收房屋价值的评估结果不作更改，博文公司于3月10日将该答复向浩洋公司送达。 2017年2月24日、2018年9月30日、10月18日，房屋征收部门的工作组与丁邦云、李强就浩洋公司的征收补偿问题进行协商，未达成一致意见。 2018年11月22日，海安住建局向海安市人民政府提交《关于对被征收人浩洋公司作出房屋征收补偿决定的申请书》。2018年11月28日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司向海安住建局发送《致估价委托人函》，主要内容为：根据委托方相关资料，估价对象为海安市海安镇宁海中路沿街底层商铺，房屋建筑面积为中等规模，分摊相应土地使用权面积，用途为商业，通过测算，最终确定估价对象在价值时点2018年11月20日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为单价30033元/平方米。2018年12月4日，海安市人民政府作出14号补偿决定，并于同日作出《海安市人民政府房屋征收补偿决定公告》，将14号补偿决定于宁海路西侧、江海路北侧区域指挥部公示栏、宁海农贸市场治安办公室门口予以张贴，海安市人民政府于12月5日将14号补偿决定向李强送达。 2019年5月31日，浩洋公司向南通经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求撤销14号补偿决定，在诉讼过程中，南通经济技术开发区人民法院于8月26日向浩洋公司释明，要求浩洋公司撤诉后向本院起诉，浩洋公司同意后，南通经济技术开发区人民法院同日作出（2019）苏0691行初691号行政裁定，准许浩洋公司撤回起诉，浩洋公司于8月26日向本院提起诉讼。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是，1.浩洋公司的起诉是否超过起诉期限；2.14号补偿决定是否具有事实根据和法律依据，是否侵害浩洋公司的合法权益，主要包括：一是评估报告能否作为14号补偿决定的依据，二是14号补偿决定对浩洋公司房屋的性质、面积认定是否正确，三是14号补偿决定对浩洋公司的补偿是否公平合理；3.14号补偿决定的作出程序是否合法。 一、关于浩洋公司的起诉是否超过起诉期限的问题。 《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。本案中，浩洋公司于2018年12月5日收到14号补偿决定，于2019年5月31日向南通经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求撤销14号补偿决定，在诉讼过程中，南通经济技术开发区人民法院于8月26日向浩洋公司释明，要求浩洋公司撤诉后向本院起诉，浩洋公司同意后，于当日即向本院提起诉讼。虽然浩洋公司向本院提起诉讼的时间绝对值超过了六个月，但是，首先，14号补偿决定告知浩洋公司向“南通市人民法院提起行政诉讼”，其告知的管辖法院并不明确，其次，本案属于应当由本院管辖的一审案件，南通经济技术开发区人民法院适当的做法是直接将本案移送本院，南通经济技术开发区人民法院向浩洋公司释明，要求其撤诉后重新起诉，虽该做法欠妥，但并没影响浩洋公司选择正确的管辖法院起诉，也没有侵犯双方当事人的程序权利，浩洋公司系基于法院的指引实施诉讼行为，不应承担由此产生的不利后果，最后，判断超过起诉期限是否具备正当理由，应当充分考虑原告是否已经积极行使诉权，从浩洋公司撤诉后当日即起诉的行为来看，不存在怠于行使诉权的情形。综上，浩洋公司收到14号补偿决定后六个月内向南通经济技术开发区人民法院提起诉讼，经释明后向本院提起诉讼，未超过法定的起诉期限。 二、关于14号补偿决定是否具有事实根据和法律依据的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，2016年8月1日，海安市人民政府作出4号征收决定，对海安市宁海路西侧江海路北侧区域旧城改造工程项目征收红线范围内的房屋及其附属物实施征收。因浩洋公司与海安住建局未达成补偿协议，海安住建局遂报请海安市人民政府作出补偿决定，海安市人民政府据此作出14号补偿决定，符合法律、法规规定。 （一）关于评估报告能否作为14号补偿决定的依据的问题。 评估报告是房屋价值认定的核心依据，也是海安市人民政府作出14号补偿决定的主要事实根据。对于评估被告的审查原则，较为合理的选择是将评估程序作为审查的重点，实体事项则作初步审查，即已经完成所有评估救济程序，且所有程序均无明显违法之处，已保障了被征收人合法的程序权利，则可推定评估报告具有效力。但对于评估报告明显存在与事实不符之处且直接影响评估结论的公正性，如评估对象明显遗漏、评估时点明显错误、评估结果明显低于市场价值等情形，则需对评估报告的实体事项进行审查。理由在于，一方面，评估报告具有极强专业性，且其性质主要为证据，司法机关应尊重评估机构的专业判断，另一方面，法律对于被征收人不服评估报告的内容，赋予了一系列救济程序，如果被征收人怠于行使权利或者已经行使了权利，则司法程序中应当认可评估报告的最终结论，否则司法程序中再对评估报告的内容进行全面审查，则前置的救济程序将形同虚设。就本案所涉评估报告而言，主要涉及以下几个方面： 一是评估机构的选定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施若干问题规定》第十条规定，确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案中，海安住建局履行了向社会发布征收评估报名公告、评估机构报名、公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构、组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等一系列程序后，确定博文公司为评估机构，评估机构的选定程序符合法律规定。 二是评估结果的救济程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。本案中，海安房征办向浩洋公司送达评估报告后，浩洋公司对评估结果有异议，博文公司对浩洋公司的异议进行了复核，保障了浩洋公司对评估报告的救济权利。 三是评估报告的送达。《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案中，2017年2月21日，海安房征办将评估报告向浩洋公司法定代表人丁邦云的丈夫李强送达，结合李强与丁邦云的身份关系以及李强多次参与协商的事实，应当视为评估报告进行了有效送达。更何况，评估报告以及14号补偿决定送达李强后，浩洋公司均在法定期限内提出了异议或者起诉，浩洋公司的救济权利并未因此受到损害。 （二）关于14号补偿决定对浩洋公司房屋的性质、面积认定是否正确的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是确定物权归属和内容的根据，该条所谓的物权“内容”就包括房屋的用途等属性。该法第十七条又规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，故不动产权属证书的记载可以作为确定房屋用途的根据。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。房屋征收补偿实践中，房屋权属证书一般对房屋性质有明确记载，而有的房屋由于情况复杂，年代久远或者建房审批程序瑕疵，可能导致房屋性质、用途不明确，此种情况下对于市、县人民政府组织相关职能机关对房屋的性质、用途作出的确认，除非明显违背法律、法规的，法院一般应予以认可。 本案中，根据浩洋公司的不动产权属证明可见，浩洋公司共有三处房屋，建筑面积分别为303.87㎡、22.34㎡、15.67㎡，共计341.88㎡，浩洋公司的土地登记审批表、出让国有土地使用权批准通知书载明，浩洋公司拥有土地使用权的土地面积为978.4㎡，14号补偿决定确认浩洋公司被征收房屋所有权证载建筑面积为341.88㎡，国有土地使用权面积为978.4㎡，用途为商业，具有事实根据。从浩洋公司提供的临时建设工程许可证审批表、临时建设工程许可证可见，原海安市建设局同意浩洋公司临时建设大棚一幢，建筑面积125㎡，临时使用期限为2008年12月6日至2009年12月5日，即使海安市人民政府作出补偿决定时，上述大棚仍在，但早已超过了使用期限，14号补偿决定未将浩洋公司主张的其他建筑物作为合法建筑予以认定并无不当。 （三）14号补偿决定对浩洋公司的补偿是否公平合理的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。本案中，14号补偿决定提供了货币补偿及产权调换两种方式，用于产权调换的房屋为瑞海集团开发楼盘的空余商业房源，与被征收房屋合法建筑面积等面积部分，按所选购营业用房所在地段原补偿基准价计算，超过部分按照一定比例上浮，上述安置方式保障了浩洋公司的选择权，不损害浩洋公司的合法权益。 三、关于14号补偿决定的作出程序是否合法的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。上述规定的本意是，征收决定公告之日是征收行为对外发生法律效力的时间起点，以此时点来确定被征收房屋的价值，一方面尊重了征收决定的法律效力，另一方面也是考虑到，评估结果不仅是协商确定补偿的依据，同时也是协商不能时作出征收补偿决定的依据，为了确保补偿的公平和公正，必须确定一个统一的执行标准。在征收决定的具体实施中，只要评估机构是在征收决定公告之日起的合理时间内作出评估结论，市、县人民政府是在合理的时间内作出征收补偿决定，被征收人的合法权益就不会因为市场波动而受到不利影响。反之，如果不作区分地机械执行上述规定，以至于评估结论及据此作出的征收补偿决定过于迟延时，就可能有损被征收人的补偿利益，此时再以征收决定公告之日作为评估时点就失去了合理性。 本案中，评估报告确定的补偿价格时点为2016年8月1日，系以征收决定公告之日作为评估时点，虽然14号补偿决定作出的时间是2018年12月4日，二者相差一年以上，但是，能否以征收决定公告之日作为评估时点的判断要点在于被征收人是否获得了公平的补偿，而不能简单地根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定的“估价报告应用有效期从估价报告出具之日计，不得超过一年”的规定得出结论。评估报告确定的浩洋公司的几处房屋评估价分别为113.95㎡，评估单价33351.64元/平方米；189.92㎡，评估单价29763.48元/平方米；22.34㎡，评估单价33350.30元/㎡；15.67㎡，评估单价31762.20元/平方米，而根据江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司于2018年11月28日向海安住建局出具的函来看，2018年11月20日这一时点海安市海安镇宁海中路沿街底层商铺的单价为30033元/平方米，低于浩洋公司房屋的评估单价。因此，在房地产市场价格变动的情况下，浩洋公司的补偿安置权益并未受到不利影响，案涉评估报告以征收决定公告作为评估时点符合法律规定，14号补偿决定对此予以采信并无不当。 综上，被告海安市人民政府作出的14号补偿决定认定事实清楚、适用法律、法规正确，程序合法。对原告浩洋公司的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下: 驳回原告南通市浩洋物资贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告南通市浩洋物资贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户银行：中国农业银行南京分行山西路支行，账号：10×××75）。 审判长 郭   德   萍 审判员 仇秀珍审判员张祺炜 二〇一九年十二月六日 书记员 王       引 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告诉讼请求。