山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11762号上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军平，男，1954年10月20日出生，汉族，山东省通讯服务公司退休职工，住济南市。被上诉人（原审原告）：左鲁鸣，女，1957年6月17日出生，汉族，山东省通讯服务公司退休职工，住济南市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）因与李军平、左鲁鸣商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地西河置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或判决驳回李军平、左鲁鸣的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由李军平、左鲁鸣承担。事实和理由：一、一审判决认为未按约定时间交付房屋系绿地西河置业公司原因，属于事实认定不清。绿地西河置业公司未按照合同约定的交付期限内交付给李军平、左鲁鸣，是基于涉案项目中市政道路建设和教育用地未拆迁等客观原因。包括李军平、左鲁鸣在内的广大业主均知悉，涉案房屋所在的绿地新都会项目存在诸多影响房地产项目开发的问题，其中市政道路建设用地及教育用地未能拆迁是影响涉案项目进行综合验收最为关键的问题，而这些问题导致了房屋未能通过综合验收。一审法院认为绿地西河置业公司逾期交房的原因在于绿地西河置业公司自身，显失公平。二、在李军平、左鲁鸣已经收取房屋并装修入住的情况下，一审判决有悖于客观事实，显失公平。（一）案涉房屋已于2019年6月17日被接收并已正常装修入住，在现已收房的情况下，并未给李军平、左鲁鸣造成实质性的损失，一审过程中李军平、左鲁鸣也未提交任何能够证明其受到损失的证据材料，一审法院判令绿地西河置业公司承担违约责任没有事实依据。李军平、左鲁鸣已于2019年6月17日收房，此后李军平、左鲁鸣已实现了按合同约定时间收房的同等权益，并未受到任何损失。因此，若追究绿地西河置业公司逾期交房的违约责任，应仅限于李军平、左鲁鸣收房之日，至于收房之后，绿地西河置业公司不应当承担任何责任。一审法院判决绿地西河置业公司在赔偿李军平、左鲁鸣自2018年4月1日至2019年6月1日的逾期违约金之外，还应赔偿李军平、左鲁鸣自2019年6月2日至一审判决生效日的逾期交房违约金，既无事实依据，又无法律依据。一审法院认定涉案房屋交付之后，绿地西河置业公司仍按日万分之一承担违约责任是错误的，涉案房屋交付之后，李军平、左鲁鸣实际享有房屋使用权益，绿地西河置业公司在一审中已经充分举证，涉案房屋已经达到居住使用条件，不影响李军平、左鲁鸣的居住使用。即使认定绿地西河置业公司违约，李军平、左鲁鸣所受损失低于一审判决中认定的违约责任，申请二审法院适当调低违约金。李军平、左鲁鸣辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回绿地西河置业公司的上诉请求，维持原判。李军平、左鲁鸣向一审法院起诉请求：1.绿地西河置业公司赔偿李军平、左鲁鸣逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；2.绿地西河置业公司赔偿李军平、左鲁鸣逾期交房违约金（自2019年6月2日起至判决生效之日止）;3.绿地西河置业公司赔偿李军平、左鲁鸣逾期交房违约金（自本判决之效的次日起至绿地西河置业公司取得《分期综合验收备案证明》之日止）；4.案件诉讼费用、保全费等费用均由绿地西河置业公司承担。一审法院认定事实：2015年10月27日，李军平、左鲁鸣作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C1地块3号楼1单元2904室；建筑面积139.92平方米；房屋价款为1326479元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，李军平、左鲁鸣与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2015年10月30日，李军平、左鲁鸣作为买受人与绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定李军平、左鲁鸣购买绿地西河置业公司开发的位于二环南路北侧、英雄山路西侧绿地新都会广场C1地块3号楼1单元-2层216室储藏室一间；建筑面积18.03平方米；房屋价款为65269元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，李军平、左鲁鸣交购买储藏室的款项65269元。李军平、左鲁鸣按合同约定支付了购房款1326479元。绿地西河置业公司至庭审结束时尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，涉案房屋于2019年6月17交付。绿地西河置业公司已按合同约定向李军平、左鲁鸣进行了赔付对于2018年3月31日之前的逾期交房违约金。绿地西河置业公司称涉案项目是因高压线未落地、教育用地未拆迁完毕、周边市政配套道路未修建等外在因素导致涉案项目综合验收备案迟缓，不能按时将涉案房屋交付给李军平、左鲁鸣，符合《商品房买卖合同》补充协议第三条第7项之约定。涉案房屋已经经过五方竣工验收合格，水、电、暖、燃气等基础配套设施均已竣工验收完毕，完全达到了法定居住使用的条件和市政综合验收条件，李军平、左鲁鸣可正常居住使用。李军平、左鲁鸣对绿地西河置业公司的上述陈述不予认可，称绿地西河置业公司的证据不能证实绿地西河置业公司已达到了合同约定的交房条件。另查明，绿地西河置业公司于2017年8月14日通过了所在项目西河片区C-1地块2#、3#、6#住宅楼建设工程消防验收备案；于2017年7月5日取得所在项目西河片区C-1地块3号楼通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收；2018年5月31日，绿地西河置业公司取得济南市城乡水务局出具的编号为济水验【2018】048号建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表，载明：由绿地集团济南西河置业有限公司开发建设的绿地西河片区C-1：2#、3#、6#号楼……经审核，基本符合水务配套设施综合验收备案条件。再查明，李军平、左鲁鸣与绿地西河置业公司签订涉案商品房买卖合同前，绿地西河置业公司已于2014年10月22日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2014526号《商品房预售许可证》。一审法院认为，李军平、左鲁鸣与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且李军平、左鲁鸣对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。绿地西河置业公司于2019年6月17日前未按约交付房屋，应承担相应的逾期交房的责任。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房认交付商品房所应达到的法定条件。由于绿地西河置业公司至今未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件。故涉案房屋虽已交付，但绿地西河置业公司仍应承担逾期交房的违约责任。李军平、左鲁鸣关于计算逾期交房违约金的计算方式依法有据，一审法院予以支持。李军平、左鲁鸣自愿撤回诉讼请求第三项,是在法律允许的范围内对自己民事权利所作的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决：一、绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李军平、左鲁鸣逾期交房违约金59427.64元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；二、绿地集团济南西河置业有限公司于交房之日支付给李军平、左鲁鸣剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至判决生效之日止，以1326479元为基数，按每日万分之一计。案件受理费1290元，由绿地集团济南西河置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》，未达到合同约定的交付条件，一审判决绿地西河置业公司承担逾期交房违约金符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。绿地西河置业公司上诉主张涉案房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》系因高压线未落地、教育用地未拆迁等非其自身原因造成，故其无需承担逾期交房违约责任，该主张于法无据，本院不予采信。案涉房屋李军平、左鲁鸣虽已接收并已正常装修入住，仅是实现了占有、使用功能，影响了李军平、左鲁鸣收益和处分功能，绿地西河置业公司主张李军平、左鲁鸣并未受到任何损失的意见不能成立。综上，绿地西河置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十八日书记员  朱 茜