湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5199号原告：肖婷，女，1989年11月14出生，汉族，住邵东县。原告：李锋，男，1989年10月18日出生，汉族，住址同上。二原告的共同委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被告：湖南省泽祥房地产开发有限公司，住所地：邵东县东风路13号。法定代表人：刘江华。委托诉讼代理人：曾仲红，系该公司法律顾问。原告肖婷、李锋与被告湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“泽祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告肖婷、李锋的委托诉讼代理人郑红伟，被告泽祥公司的委托代理人曾仲红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖婷、李锋诉称，原告于2017年9月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于邵东县房屋，房款总金额为201327元，后原告按照合同的约定支付了全部房款。根据合同约定第九条约定，被告应于2018年10月1日前将涉案房屋交付给原告使用，同时合同第十条约定，被告逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，也可以继续履行合同，若合同继续履行，被告应当自合同第九条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。截止起诉之日，被告仍未按约定向原告交付房屋，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的合法权益。故请求法院判令被告继续履行合同约定的交房义务；判令被告以201327元为基数，按照日万分之二向原告支付自2018年10月2日起至实际交付之日止的违约金；（暂计至2019年9月20日为14213.69元）；确认原告无需向被告支付水电立户费用；本案全部诉讼费由被告承担。被告泽祥公司辩称，原告于2019年7月23日从被告手中领取了钥匙，双方完成了交房义务；延期交房是因为雨雪冰冻等恶劣天气、国家、地方政府政策性变化、工程事故、春节期间、高考期间不能动工等，这些原因符合双方合同约定的免责事由，且被告以微信的方式告知了原告，原告也同意在2019年8月底交房，因此不需要支付逾期违约金；原告诉请的违约金万分之二过高；水电立户费在合同中约定由原告支付，被告只是替水电部门代收。被告没有违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年9月6日，原告肖婷、李锋与被告泽祥公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的“华泽东风阁”第1栋1204号商品房，建筑面积70.45平方米，总价201327元。合同第九条对有关商品房的交付条件和期限约定：出卖人应当在2018年10月1日前交付房屋，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因相关法律法规变化所导致的延误；3、国家、地方政府及有关行政管理部门、市政配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的。合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第九条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项）中的比率的违约金。合同附件三约定：水、电、有线、燃气开户费用住户自理，按政府当时收费标准收取。2019年7月23日，原告从被告处领取了房屋钥匙，但原告认为该涉争房屋未达到双方约定的交付条件，应承担逾期交付房屋的违约责任，双方遂酿成纠纷。另查明，参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为人民币3.99元/m2/月。以上事实有原告提供的原告身份证、被告企业信用信息公示报告复印件、《商品房买卖合同》、首付款收据、维修资金收据、契税收据、还贷款流水、还贷款短信、被告提供的营业执照及法定代表人证明及身份证、质监站的证明、天气现象、整改通知书、调解协议书、关于延时交房的公告、关于反映延期交房的情况说明、关于解决东风阁项目有关问题的报告、微信记录、会议纪要及开会光盘、物价局和发改局文件、水电发票、买房人领取房屋钥匙名单、房屋买卖合同、2016年县重点建设项目目标任务表、关于申请华泽东风阁建设高度事宜、关于华泽东风阁项目建筑高度的意见、空军机场净空区内建设项目验收报告、建设工程竣工验收测量面积报告、工程质量竣工验收记录及报告、建筑工程质量保修书、住宅工程质量保证书、竣工验收备案表、江南名珠项目住房租金价值评估鉴定意见书及原被告的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案原告已按约支付购房款，而被告没有严格按合同约定的期限交房，被告应自2018年10月2日起承担延期交房的违约责任，原告于2019年7月23日从被告处领取了钥匙，原告已实际占有了房屋，应视为被告已向原告交付房屋，故原告要求被告向其履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。被告的违约期应为2018年10月2日至2019年7月23日，但上述期间，根据双方合同的约定有45天符合合同中约定的可予以延期的情形，本院依法予以剔除，被告违约天数共计290天-45天=245天。被告辩称的其他可以延期交付房屋的情形应属于被告正常的商业风险，证据不足，本院不予采纳。因此，被告已构成违约，应承担违约责任。虽然合同第十条约定，逾期60日后，按日支付已付房款万分之二的违约金，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照邵阳天勤资产评估事务所对涉案商品房所在地段的住房租金价值评估鉴定为人民币3.99元/m2/月，由于合同中所约定的违约金是该租金的4倍多，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失的规定。本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照邵阳天勤资产评估事务所作出的江南明珠项目住房租金价值评估鉴定意见书，本院酌情确定本案商品房日租金为9.37元（3.99元/m2/月×70.45㎡÷30天），被告逾期交房所要承担的违约金为：9.37元／天×（290天-45天）×（1＋30%）倍＝2984.35元。原告请求无需向被告支付水电立户费用，因该费用系双方在合同中明确约定由原告支付，被告仅代收，且代收标准符合相关定价规定，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告湖南省泽祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付给原告肖婷、李锋逾期交房的违约金人民币2984.35元；二、驳回原告肖婷、李锋的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，减半收取77.5元，由被告湖南省泽祥房地产开发有限公司承担50元，由原告肖婷、李锋承担27.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。（此页无正文）审 判 员  羊健辉二〇一九年十二月二十四日法官助理刘红梅代理书记员  李喜云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。