辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1218号上诉人（一审原告）：颜纯烱，男，1952年7月14日生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大连海景酒店有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区港湾街2号。法定代表人：刘金泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙楠，辽宁锴亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆峰，辽宁恒生（大连）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：大连深业大厦有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区港湾街2号。法定代表人：张玉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙楠，辽宁锴亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆峰，辽宁恒生（大连）律师事务所律师。上诉人颜纯烱与被上诉人大连海景酒店有限公司（以下简称海景酒店）、大连深业大厦有限公司（以下简称深业大厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2017）辽02民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人颜纯烱委托诉讼代理人王朔，被上诉人海景酒店、深业大厦共同委托诉讼代理人孙楠、王庆峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜纯烱上诉请求：1、撤销一审判决，支持颜纯烱的全部诉讼请求；2、海景酒店和深业大厦承担诉讼费。事实与理由如下：一、本案的背景情况。颜纯烱向深业大厦购买房产，并支付了全部房款。在办理房产证之前，深业大厦将上述房产再次出售。双方经协商，将上述房产置换为案涉房产，海景酒店一直能够持续承租案涉房产，并缴纳租金和附加费等。深业大厦对海景酒店租赁合同项下的义务承担连带保证责任。海景酒店未按照约定支付相关费用，颜纯烱向一审法院起诉海景酒店，法院判决海景酒店支付租金等相关费用。此外，颜纯烱与海景酒店于2010年3月18日签订《协议书》，约定海景酒店购买案涉房产并支付转让款，协议签订后，海景酒店未按照约定支付转让款。2016年8月31日至今，海景酒店一直占用案涉房产，未将案涉房产依原状还给颜纯烱，也没有支付租金等相关费用。二、一审法院未查清事实。海景酒店与深业大厦承诺回购案涉房产，就回购事项签订了《协议书》，《协议书》至今仍未解除，海景酒店据此占有和使用案涉房产。因此双方租赁关系与不定期租赁合同不同，海景酒店多次承诺在各方达成新的协议之前，海景酒店仍向颜纯烱支付租金等相关费用，即使其不续租，也应承担颜纯烱的损失。三、一审法院将海景酒店当场交付房卡的行为作为租赁协议解除的依据是错误的。案涉房产位于海景酒店楼层中间，按照酒店的经营标准进行间隔和装修的，没有办法做其他用途，更无法单独销售或出租。迄今为止，案涉房产并不具备交付条件。综上，请求撤销一审判决，改判支持颜纯烱的全部诉讼请求。海景酒店辩称：一、2007年3月15日颜纯烱与海景酒店关于案涉房产签订了不定期租赁合同，双方至今未签订新的书面租赁合同。二、海景酒店已经向颜纯烱发出了解除租赁合同的通知，并且多次催告颜纯烱尽快接收案涉房产，已尽到必要通知、协助等义务。三、海景酒店经颜纯烱同意，对案涉房产进行了相应的装修，合同解除后，海景酒店不承担恢复原状的义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。深业大厦辩称:同意海景酒店答辩意见。海景酒店与颜纯烱之间的房屋租赁合同已经解除，海景酒店无须支付相关费用，深业大厦不再承担连带保证责任。颜纯烱向一审法院提出诉讼请求：1.判令海景酒店向颜纯烱支付从2016年9月1日起至2017年10月31日止的房屋租金2327578元及附加费814652.6元；2.判令海景酒店支付从2016年9月1日起至2017年10月31日止的逾期付款滞纳金，暂计至起诉之日为67802.42元；3.判令深业大厦对海景酒店拖欠颜纯烱的全部租金、附加费及滞纳金承担连带清偿责任。一审法院认定如下事实：2004年6月7日，颜纯烱与深业大厦签订楼层置换协议，约定：鉴于双方已于1999年5月6日签订了商品房销售合同，颜纯烱购得深业大厦销售的大连市中山区港湾街2号大连深业大厦19楼A-L号及21楼D、E、F、G、H、I号商品房，颜纯烱已委托深业大厦将上述商品房出租，由深业大厦代收租金，深业大厦因销售策略调整，拟将19楼A-L号商品房置换成22层；颜纯烱同意将原购买的19层商品房置换到已装修好的22层。双方还约定了其他权利义务。2005年1月24日，颜纯烱与海景酒店、深业大厦签订楼层置换补充协议，约定：海景酒店作为颜纯烱所购房屋的承租人，同意在房屋置换后继续承租颜纯烱所购买的全部房屋；深业大厦确认对海景酒店拖欠颜纯烱的上述租金款项及以后产生的租金款承担保证责任。三方还约定了其他权利义务。2007年3月15日，(出租人)颜纯烱与(承租人)海景酒店、(保证人)深业大厦签订协议书，约定：颜纯烱将其拥有的案涉二处房产出租给海景酒店用于酒店经营使用；租赁期限从2007年3月15日至2009年8月31日；租金按1元/平方米/天计算（该金额不包括物业费）；深业大厦自愿对海景酒店如约支付租金及本协议项下权利义务承担保证责任。三方还约定了其他权利义务。2007年11月16日，(出租人)颜纯烱、(承租人)海景酒店、(保证人)深业大厦签订补充协议，约定：海景酒店另行向颜纯烱支付0.35元/平方米/天作为附加费用；深业大厦自愿作为海景酒店保证人承担保证责任，保证责任的范围包括租金、附加费用、滞纳金及与主协议、补充协议有关的一切费用。三方还约定了其他权利义务。2010年3月18日，颜纯烱与海景酒店签订协议书，约定：海景酒店同意向颜纯烱购买案涉两处房产；……双方同意在上述交易如约完成的前提下，海景酒店拖欠颜纯烱租金（从2009年9月1日至2010年3月18日按原合同计算的租金），颜纯烱同意予以免收。海景酒店至今未向颜纯烱支付购房款。一审法院于2012年11月23日作出（2012）大民二初字第44号民事判决书（现已生效），判决海景酒店向颜纯烱支付2009年9月1日至2011年12月31日期间的租金、附加费，逾期付款利息。该判决认定“双方协议约定的租期至2009年8月31日届满之后，未再续签租赁协议，但海景酒店仍然占有并使用案涉房屋，颜纯烱未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方于2007年3月15日签订的协议书以及2007年11月16日签订的补充协议仍然有效，但双方之间关于案涉房屋的租赁期限为不定期。”一审法院于2014年3月25日作出（2013）大民二初字第110号民事判决书（现已生效），判决海景酒店向颜纯烱支付2012年1月1日至2013年11月30日期间的租金、附加费，逾期付款违约金。该判决亦认定双方之间关于案涉房屋的租赁期限为不定期。2016年6月30日，海景酒店致函颜纯烱，内容为：截止本函件发出之日，涉及您的房产已停止一切经营活动，并腾空，恢复至承租前状态；根据酒店的实际经营能力及市场现状，酒店经过慎重考虑，决定不再续租。……为避免造成不必要的损失，烦请您或您的授权代理人尽早来大连，接收租赁房屋；如您或您的授权代理人接到本函后三十日内仍未办理接收事宜，酒店将根据法律规定，向公证机关提存房屋钥匙，由此产生的一切后果均由您自行承担。2016年11月21日，海景酒店致函颜纯烱，内容为：我酒店已于2016年7月12日以特快专递方式向您送交通知函(以下简称“第一次通知”)，明确告知您，酒店不再继续承租您所有的座落于大连市中山区两处房屋，并且已将租赁房屋腾空，双方之间的租赁关系已告解除。考虑到您尚未明确租赁房屋退租后的使用方式，故租赁房屋尚保留租赁时的装修现状(房屋现状详见“第一次通知”后附的房屋照片)，是否恢复至租赁前的状态视酒店与您的协商结果再行确定。“第一次通知”中要求您在接到函件后三十日内亲自或授权他人处理租赁房屋的接收事宜，但截止本函件发出之日，既未见到您或您的授权人来连接洽收房事宜，亦未收到任何关于接收租赁房屋的消息或表态。为尽快完成租赁房屋的交接，明确租赁房屋退租后的法律责任，我酒店再次以书面形式通知于您，请您审慎考虑、限期给予书面回复：一、我酒店在“第一次通知”的基础上，再次催告您在接到本函件后十五日内，亲自或委派专人来连，接收租赁房屋，并对租赁房屋的装修现状进行确认；如您在接到本次通知后，仍拒绝接收租赁房屋，我酒店将向大连市公证处提存租赁房屋的全部房屋钥匙；按照相关法律规定，自房屋钥匙提存之日起，租赁房屋产生的一切费用、风险、责任均由您自行承担；二、因您接到“第一次通知”后，至今不予接收租赁房屋，故您拒绝接收租赁房屋期间，租赁房屋产生的一切费用、风险、责任亦由您自行承担；三、我酒店已一再以各种方式明确表示不再承租，并实际腾空租赁房屋，故自酒店退租之日起，租赁房屋产生的物业管理费将由您个人按照《大连深业大厦物业产权人公约》的约定，自行向深业大厦的物业管理单位，即大连佳怡物业管理有限公司缴纳。颜纯烱于2016年11月21日复函海景酒店，内容为：我曾在2016年7月18日就贵司2016年6月30日向我发出的关于不再继续承租的通知函作出回复，回函中已经明确，我不同意贵司在通知函中所述不再继续承租的行为。现就贵司2016年11月21日发出的催告函内容，我再次回复如下：……我与贵司、深业大厦于2005年1月24日签订的楼层置换补充协议、于2007年签订的协议书和补充协议，以及2010年3月18日签订的协议书是合法有效的，各方均应严格履行。贵司未按2010年3月18日签订的协议书约定支付转让款，且该协议书也没有解除，依然有效。贵司仍应根据2005年1月24日签订的楼层置换协议补充协议继续承租上述两处房产，并参照2007年双方签订的协议书和补充协议的约定继续支付租金和附加费，直至贵司依约完成房屋回购并付清转让款。此外，由于贵司仍拖欠2013年12月1日起至2016年8月31日止的房屋租金及附加费，我已向大连市中级人民法院提起诉讼，法院已受理案件，现案件在审理中。我再次正式回复贵司：我不同意在催告函中所述催告尽快接收租赁房屋的行为。关于上述两处房屋的处置问题，由于2010年3月18日签订的协议书仍未解除，且拖欠租金和附加费的民事诉讼案件及执行案件仍未完结。所以，我认为需待上述民事诉讼案件及执行案件结案后，由贵司与我协商确定是否继续履行房屋回购协议后，再行对两处房产进行处置。一审法院于2016年12月23日作出（2016）辽02民初424号民事调解书，本案三方当事人自愿达成如下协议：海景酒店向颜纯烱支付2013年12月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2016年8月31日期间的房屋租金及附加费，逾期付款违约金等；深业大厦确认对海景酒店拖欠颜纯烱的租金、附加费及逾期付款违约金承担连带保证责任。在（2016）辽02民初424号案件审理期间的2016年12月12日庭审中，海景酒店当庭向颜纯烱提出解除案涉租赁协议，要求颜纯烱接收房屋，并提交了30张房卡。颜纯烱则表示“其不同意现在解除合同和接收房屋，因为除了双方在房屋置换时有明确约定之外，海景酒店对房屋的装修是按酒店的使用来进行间隔的，该间隔与房管局档案记录的间隔是不同的，颜纯烱收回房屋既无法按房管局的间隔重新分割和使用，也无法做其他用途，如果海景酒店要交回房屋的话，首先应当是有一个统一协商的解决方案，将房屋恢复原状才具备交还房屋的条件。”一审庭审过程中（即2018年6月19日），海景酒店向法庭提交了房卡，欲当庭向颜纯烱交还案涉房屋。三方当事人当庭核对了房卡，并确认房卡上贴的房号为2107-2113、2115-2117、2201-2203、2205-2213、2215-2222。但颜纯烱拒绝接收房屋，主张“案涉房屋位于海景酒店的楼层中间，海景酒店也是按照酒店的经营标准进行的间隔和装修，而并非按照原房管局测绘的房屋间隔来进行分割，故颜纯烱收回房屋无法按照房管局间隔重新分割使用，也没有办法做其他的用途，更无法单独销售，因此颜纯烱提出要求海景酒店将房屋恢复原状，交还清水房，颜纯烱在恢复原状后经验收无误可以马上接收房屋，但到目前为止海景酒店所控制的案涉房屋并不具备交付的条件，因此颜纯烱不同意在现有的情况下接收房屋钥匙。此外，海景酒店提交的房卡是需要经过酒店的中央控制系统和录入系统重新读写之后才可以开启房门，这样的房卡不能代表完成了房屋的交接，同时这些房卡也说明目前案涉房屋还是在海景酒店的实际控制之中。”一审法院认为，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。三方当事人未协议选择合同适用的法律。本案为房屋租赁合同纠纷，承租人海景酒店履行使用房屋、支付租金的义务最能体现房屋租赁合同的特征，故应适用海景酒店住所地法律，即中华人民共和国大陆地区法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。故本案由一审法院管辖。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2007年3月15日，颜纯烱与海景酒店、深业大厦签订协议书，约定颜纯烱将其拥有的案涉二处房产出租给海景酒店用于酒店经营使用，租赁期限从2007年3月15日至2009年8月31日。租期届满后，海景酒店继续使用案涉房屋，颜纯烱未提出异议，2007年3月15日协议书继续有效，但租赁期限为不定期。且已生效的（2012）大民二初字第44号民事判决书、（2013）大民二初字第110号民事判决书均已认定颜纯烱与海景酒店之间关于案涉房屋的租赁期限为不定期。不定期租赁的，海景酒店可以随时解除合同。2016年6月30日，海景酒店致函颜纯烱，表示不再续租，要求颜纯烱尽快办理房屋交接。2016年11月21日，海景酒店致函颜纯烱，再次表示海景酒店不再承租，并已实际腾空租赁房屋，要求颜纯烱接收房屋。在（2016）辽02民初424号案件审理期间的2016年12月12日庭审中，海景酒店当庭向颜纯烱提出解除案涉租赁协议，要求颜纯烱接收房屋，并提交了30张房卡。本案庭审过程中（即2018年6月19日），海景酒店向法庭提交了房卡，欲当庭向颜纯烱交还案涉房屋。三方当事人当庭核对了房卡，并确认房卡上贴的房号为2107-2113、2115-2117、2201-2203、2205-2213、2215-2222。合同自通知到达对方时解除。海景酒店已多次向颜纯烱发出解除租赁协议通知，且已两次将房屋钥匙带至法院欲交还给颜纯烱。但颜纯烱至今拒绝接收案涉房屋。案涉租赁协议已经解除，颜纯烱拒绝接收案涉房屋无事实及法律依据，颜纯烱拒绝接收房屋造成的扩大损失应由颜纯烱自行承担。故对颜纯烱要求海景酒店支付2016年9月1日至2017年10月31日期间房屋租金、附加费，2016年9月1日至2017年10月31日期间逾期付款滞纳金的诉请，一审法院不予支持。因海景酒店不应承担支付租金、附加费、滞纳金的义务，故对颜纯烱要求深业大厦对海景酒店拖欠颜纯烱的全部租金、附加费及滞纳金承担连带清偿责任的诉请，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款第一项,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：驳回颜纯烱的诉讼请求。案件受理费32480.26元，由颜纯烱负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，颜纯烱与海景酒店、深业大厦于2007年3月15日签订的协议书系各方真实的意思表示,应依法认定有效。协议注明的租赁期限为2007年3月15日至2009年8月31日。2009年8月31日后,在没有另行签订租赁合同的情况下,海景酒店继续租赁涉诉房屋,颜纯烱没有提出异议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》的相关规定,认定双方对于租赁合同履行期限约定不明,形成不定期租赁合同关系并无不当。海景酒店已向颜纯烱发出解除租赁协议的通知，明确表示不再继续租赁，并且不再实际使用和控制案涉房屋,故颜纯烱要求海景酒店继续支付租金并承担相应违约责任没有法律依据。因海景酒店不需承担支付租金等义务，深业大厦无需承担连带清偿责任。综上,颜纯烱的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32480.26元，由上诉人颜纯烱负担。本判决为终审判决。审判长 赵 伟审判员 刘善超审判员 张岩松二〇一九年十二月十日法官助理冯万平书记员王佳