广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22372号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市金睦企业管理服务有限责任公司。住所地：广东省广州市越秀区环市西路194号综合楼、西楼、后座。法定代表人：王伟广，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓忠开，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏剑峰，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴大妹，女，1980年12月21日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳媚，广东诺臣律师事务所实习人员。上诉人广州市金睦企业管理服务有限责任公司（以下简称“金睦公司”）因与被上诉人吴大妹房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金睦公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法作出如下改判：1.吴大妹应向金睦公司支付2018年11月至2019年1月期间的租金24000元（每月按8000元计算）；2.金睦公司无需向吴大妹退还押金24000元；3.吴大妹应向金睦公司支付2017年12月至2018年12月期间的公摊水电费5900.05元。二、本案一审及二审诉讼费用由吴大妹承担。事实与理由：一、吴大妹应按月租金标准向金睦公司支付2018年11月至2019年1月期间的租金，且金睦公司无需返还押金。一审法院作出吴大妹于2018年12月7日搬离涉案商铺且涉案《租赁合同》已于2018年12月7日解除的错误认定。而且，一审法院还将合同履行期间涉案商场存在手扶梯停运、消防通道被封、漏水、部分商铺曾被断电、上锁的过错归责于金睦公司，认为涉案商场不具备出租条件，直接作出了金睦公司与吴大妹过错比为2:1的认定，并以此作出金睦公司应退还押金、吴大妹只需向金睦公司支付2018年11月1日至2018年12月7日期间租金的1/3的缺乏事实和法律依据的错误判决。首先，吴大妹提交的证据并不能证明其在2018年12月7日搬离涉案商铺。且金睦公司未与吴大妹协商解除合同，也没有办理相关交接手续，吴大妹擅自搬离涉案商铺的行为不等同于合同已经解除。其次，涉案商场共有三台直梯，正门有上下扶手电梯各一台，该5台电梯一直正常运行。另在一侧门1楼上2楼和2楼上3楼处各一台上下手扶电梯，合计4台电梯。该4台电梯因旧电梯业主广州市广骏旅游汽车企业集团有限公司不配合办理注销手续，无法办理验收手续，分别于2018年8月22日及2018年9月12日被广州市越秀区质量技术监督局查封，出现过停运情况。但上述情况并没有影响租户的正常经营，正门5台正常运行的电梯完全可以满足租户及商场客户的需求。第三，不存在消防通道被封的情形。判决中所称的“消防通道”实际上是涉案商场的连廊，该连廊因业主不配合办理报建手续，于2018年12月3日被城管拆除。西楼的租户已全部协商转去其他商铺继续经营，没有出现停止租赁及停止经营的情况。第四，业主提供给金睦公司的涉案商场房屋因楼龄年久，暴雨天虽然偶有漏水情况，但金睦公司都会及时抢修，保障涉案商场的正常运营。第五，因存在租户对商场设备破坏的情形，金睦公司需不定期进行线路检修、维修情况，故存在几次短暂断电情况情有可原。最后，吴大妹提交的证据均无法证实上锁行为是金睦公司所为。上述事实，足以证实：涉案商场完全具备租赁条件，金睦公司不存在过错。相反，吴大妹一直使用商铺却拖欠租金，已违反了《租赁合同》第四条关于“每次租金应于每月1日前付清”及第七条“吴大妹如拖欠租金超过三天，金睦公司有权将此租约终止，且收回该物业，并追缴欠租，吴大妹如在承租期内迁出，不得要求追回租金及押金”的约定，构成违约。因此，根据合同约定并基于公平原则，金睦公司无需退还押金，且吴大妹应向金睦公司支付2018年11月至2019年1月期间商铺的租金24000元（每月按8000元计算租金）。二、吴大妹应向金睦公司支付涉案商场的公摊水电费。一审法院作出了《租赁合同》没有约定吴大妹需支付公摊水电费的错误事实认定。涉案《租赁合同》第十条约定：在承租期内吴大妹应负责一切商务费用及相关税局费用、水电费用，在承租期内的一切业务和债权事务与金睦公司无关。上述约定的一切水电费包括商铺内的水电费及公摊水电费。吴大妹于2017年12月开始使用涉案商铺，吴大妹在使用涉案商场商铺期间确实产生了大量公摊水电费用，而金睦公司为了涉案商场的正常经营一直为租户垫付。因此，吴大妹应向金睦公司支付使用商铺期间的公摊水电费，即2017年12月至2018年12月期间的公摊水电费共5900.05元。吴大妹二审答辩称：我方租赁合同目的无法实现，依法有权解除合同。一审法院认定金睦公司提供的租赁场地不符合租赁条件，已构成根本违约，认定事实正确，证据充分。金睦公司认为其不存在过错，无需退还押金，且要求我方支付全额租金和我方搬离后仍计算的租金，明显缺乏事实和法律依据，理应驳回金睦公司的上诉主张。关于公摊水电费，一审法院以租赁合同没有约定我方需支付公摊水电，且在租赁期间，双方当事人没有实际收支过公摊水电为由驳回金睦公司的请求，事实、法律依据充分，应予以支持。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。金睦公司的上诉理由不能成立，请求二审法院判决驳回金睦公司的上诉请求。2019年1月29日，金睦公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1、吴大妹向金睦公司支付2018年11月至2019年1月期间租金共24000元；2、吴大妹向金睦公司支付2018年11月至2018年12月期间的公摊水电费575.55元；3、吴大妹向金睦公司支付逾期支付租金、公摊水电费利息（利息以24575.55元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从起诉之日起计至付清之日止）。吴大妹向一审法院提出反诉请求：1、金睦公司向吴大妹支付押金24000元、装修损失8200元，以及逾期付款的利息（利息以上述两项费用为基数，按中国人民银行发布的计收逾期还贷利率标准计算，从2019年4月28日计至付清之日止）。2、金睦公司赔偿吴大妹从2018年11月30日起六个月的租金差额损失（每月按500元计算）。一审法院经审理查明：2017年8月1日，广骏公司（甲方）与王朝阳（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市环市××号后座建筑面积3880.76平方米出租给乙方使用，租期6年，从2017年8月7日至2023年8月6日，首年每月租金830000元；乙方若将该房屋分租，乙方每新签订一期分租合同，须提供该分租合同的范本给甲方备案等。2017年10月13日，广骏公司（甲方）、王朝阳（乙方）、金睦公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方确认，在租赁期间，丙方是乙方在该租赁房屋成立的经营实体，乙方为丙方的控股股东及法定代表人；自本补充协议签订之日起，《房屋租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方作为租赁房屋的承租方完全承接《房屋租赁合同》及相关附件的内容，履行承租方的合同义务至租赁合同期满等。2018年10月16日，金睦物业管理处（甲方）与吴大妹（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将越秀区金睦国际毛织城2楼215档口，出租给乙方作商铺使用，出租期限为2018年11月1日至2022年2月28日，每月租金8000元，押金24000元，租金每1个月收一次，一次缴交一个月租金，每次租金应于每月5日前付清，租金每年递增8%；甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与该物业有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责理顺，与乙方无关，乙方不得以任何借口不交租金、管理费及税收；乙方如拖欠租金超过三天，则甲方有权将此租约终止，且收回该物业，并追收欠租，乙方如在承租期内迁出，不得要求追回租金及押金；在承租期内，乙方应负责一切商务费用及相关税局费用、水电费用，在承租期内的一切业务和债权事务与甲方无关等。合同签订以后，吴大妹向金睦公司支付押金24000元。2018年7月25日，广州市公安局越秀区分局向金睦公司出具穗公越消竣复字[2018]第0003号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，写明工程位于环市××号综合楼洗衣房、后座楼，装修部位为综合楼洗衣房首层至五层、后座楼首至六层、装修面积为7808.9平方米，装修后作办公使用……综合评定该工程竣工验收消防备案检查复查合格等。2018年9月25日,广州市城市管理综合执法局越秀区分局向金睦公司发出穗综越强催字[2018]2000003号《催告书》，写明本执法机关已于2018年3月22日作出《违法建设行政处理决定书》要求金睦公司在2018年4月6日前自行拆除环市××号后座与环市××号西楼间违法建设，因金睦公司未在规定期限内履行上述义务，现要求金睦公司在2018年10月7日前自行拆除该违法建设等。一审庭审中，金睦公司确认金睦物业管理处是金睦公司实际管理涉案商场的下设管理机构，金睦公司对金睦物业管理处的行为予以认可。金睦公司提交2017年11月至2018年12月租户欠缴公摊水电费统计表，载明吴大妹拖欠公摊水电费共575.55元；以及环市××号综合楼西楼从2018年1月至12月电费及水费、污水处理费付款凭证。金睦公司陈述公摊水电费计算方法为：每月水电总费用-（每月水电总费用/商场总面积）×商场所有档口内总面积=公共区域分摊水电总费用，公共区域分摊水电总费用/出租档口使用的总面积×每租户档口内面积=每租户应缴纳的公共分摊水电费。吴大妹对上述证据不予确认。吴大妹提交如下证据：1、广骏公司与流花宾馆在2018年10月12日作出的温馨提示，写明业主发现有自称金睦企管处的组织擅自免费出租涉案场地，提请留意法律风险。2、金睦公司在2018年12月4日、12月15日、12月24日强行拉闸断电，商场手扶梯停运、金睦公司办公室无人办公大门紧锁、租户商铺大门被锁、雨天商场漏水、消防通道被封、金睦公司员工讨薪、警察到现场带走金睦公司工作人员等情况的照片及视频若干。3、金睦企业管理处在2019年1月23日出具的关于征收管理费、公摊水电费的通知，写明金睦公司从2019年1月1日起对各租户征收管理费、公摊水电费等。4、金睦公司在2018年3月16日向319铺商户发出的整改通知书，写明该铺在2018年3月16日10:15未按规定营业，要求在2018年3月17日10时前作出整改并处罚金50元等。5、2018年12月7日拍摄涉案商铺已搬空的视频。6、金睦国际二楼215档装修工程款8200元的收据。7、吴大妹在2018年10月16日向王卫新转账9000元的转账记录，备注为租金。金睦公司认为证据1与本案无关；对证据2不予确认，不能证明是金睦公司对涉案商铺上锁、断电，金睦公司员工时常需要外出巡视，不可能时刻都在办公室，手扶梯停运是业主不配合办理旧扶梯注销手续所致，并非金睦公司过错所致，涉案商场已有一定使用年限，出现漏水情况后金睦公司已经第一时间完成维修补漏工作，消防通道被封、被拆是因业主不配合报建所致，视频中讨薪的人员并非金睦公司员工，且与本案无关，金睦公司不认可警察抓人的合法性，该事件目前尚无定论，与本案无关等；对证据3没有异议；对证据4不予认可，金睦公司没有向吴大妹发出整改通知书，且金睦公司没有向该商铺进行罚款，不能证明吴大妹的实际营业状态及搬迁时间；对证据5不予确认，吴大妹擅自迁出，没有与金睦公司办理交接手续，合同并未解除，涉案商铺已于2019年6月出租给他人；对证据6不予确认，吴大妹擅自搬离涉案商铺，已经将商铺内的值钱物品拆走，且吴大妹实际使用了装修后的商铺，不存在装修损失。对证据7真实性、合法性没有异议，关联性不予确认，在2018年11月前，吴大妹承租260档口，租金每月7500元，押金22500元，后经双方协商一致，吴大妹于2018年11月承租涉案商铺，租金每月8000元，押金24000元，该9000元转账是吴大妹向金睦公司支付的260档口2018年10月租金以及补足涉案商铺押金差额1500元。一审法院认为：金睦公司下设的金睦物业管理处与吴大妹签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，金睦物业管理处的行为已经金睦公司确认，该合同对金睦公司及吴大妹具有约束力，王朝阳并非合同当事人，吴大妹申请追加王朝阳参加诉讼一并承责，不予接纳。合同履行期间，涉案商场存在手扶梯停运、消防通道被封、漏水等情形，部分商铺曾被断电、上锁，足以证明金睦公司提供的涉案商场不符合租赁条件，已构成违约。另一方面，吴大妹没有提供证据证明其依约支付2018年11月、12月的租金；且根据吴大妹提交的证据，涉案商铺在2018年12月7日搬空，吴大妹没有与金睦公司办理正式的退场手续，同样违反了租赁合同约定，上述租赁合同已于吴大妹搬离涉案房屋之日解除，至于合同解除的归责问题，根据租赁双方合同履行情况及过错程度，基于公平原则，一审法院确定金睦公司、吴大妹之间过错比为2:1，吴大妹应按照该比例向金睦公司支付从2018年11月1日至12月7日期间租金的1/3，合同解除后，金睦公司应将押金退还给吴大妹。金睦公司、吴大妹要求对方支付租金、押金的利息，租赁合同没有约定利息，均不予支持。金睦公司诉请要求吴大妹支付公摊水电费，租赁合同没有约定吴大妹需支付公摊水电费，且在租赁期间，金睦公司、吴大妹双方没有实际收支过公摊水电费，故金睦公司的本项诉请没有依据，不予支持。吴大妹反诉要求金睦公司赔偿装修损失，因其没有就此申请评估，也没有提供正式合法的装修合同、发票等证据，其本项反诉请求缺乏事实依据，不予支持。吴大妹反诉要求金睦公司支付另行承租房屋租金与本案租金的差额，但吴大妹没有提供其另行承租房屋的租赁合同，且吴大妹办理涉案商铺后另行承租房屋的租金，是吴大妹与他人协商一致的结果，与金睦公司无关，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条规定，于2019年7月29日作出判决如下：一、吴大妹在本判决发生法律效力之日起10日内，向金睦公司支付从2018年11月1日至2018年12月7日期间的租金（每月按8000元的1/3计算）；二、金睦公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向吴大妹退还押金24000元；三、驳回金睦公司的其他诉讼请求；四、驳回吴大妹的其他反诉请求。一审案件受理费414元,反诉费365元，由金睦公司负担564元，吴大妹分别负担215元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，吴大妹提交如下证据材料：2019年6月27日由金睦公司出具给唐信文的两张发票以及2018年4月5日收据。拟证明金睦公司收取的租金实际包含管理费，金睦公司负有保障商场经营秩序的义务。由于金睦公司管理不善导致商场秩序混乱，严重影响次承租户的经营，人流量达不到预期，次承租户不断搬迁损失惨重，次承租户的租赁权益无法保障，合同目的无法实现。金睦公司质证称：对证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能证明其所要证明的目的，管理费并不包括产生的公摊水电费，吴大妹对涉案商铺的租赁现状是清晰明白的。吴大妹自愿在短时间内离场，违反合同期四年以上的约定。上述证据也无法证明人流量达不到预期，不断搬迁问题，也与事实不符。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。关于涉案合同解除的问题。根据一审查明的事实，合同履行期间，涉案商场存在手扶梯停运、消防通道被封、漏水等情形，部分商铺曾被断电、上锁，足以证明涉案商场不符合租赁条件，金睦公司违反出租人必须保证租赁物在租赁期间是符合约定用途的相关法律规定，已构成违约；金睦公司因欠交租金被案涉商铺的所有权人广骏公司起诉确认合同解除，金睦公司对案涉商铺亦面临着无权使用的法律责任，综合以上情形，吴大妹自行撤离以实际行为解除合同亦可视为有效的解除合同的通知形式，一审判令合同于吴大妹搬离之日解除符合法律规定，本院予以维持。因金睦公司提供的场地不适租，吴大妹亦未按时交租，导致合同解除，一审判令吴大妹仅支付1/3的租金及金睦公应退还押金，并无不当，予以维持。关于金睦公司请求水电分摊费部分，虽然合同约定小租户承担一切水电费等，但在实际履行过程中，金睦公司并未收取水电分摊费，而且在2019年1月发出“《关于征收管理费、公摊水电费用的通知》中明确表示，从2019年1月1日起水、电费公摊费亦将由各租户承担”的通知内容来看，原合同并未约定水电分摊费，金睦公司现请求水电分摊费不予支持。综上所述，金睦公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564元，由上诉人广州市金睦企业管理服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年十二月二十三日书记员  曾美玲