广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复951号 复议申请人（利害关系人）：广州市森和投资有限公司，住所地：广州市天河区黄村北路26号C区二楼。 法定代表人：刘思危，执行董事。 委托诉讼代理人：邱健，该公司法务经理。 申请执行人：徐闻美顺房地产开发有限公司。 法定代表人：张尚歧。 原申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（原中国长城资产管理公司广州办事处），住所地：广州市越秀区东风东路828－936号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。 负责人：陈明，总经理。 被执行人：徐闻君悦酒店管理有限公司（原徐闻县海安旅游渡假中心有限公司），住所地：广东省徐闻县海安开发区徐海大道杏磊段。 法定代表人：高志清，经理。 被执行人：广州市中油金源石油销售有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河北路233中信广场5201B－03。 法定代表人：伦伟斌，经理。 被执行人：湛江市阳海汽车销售服务有限公司，住所地：广东省湛江市赤坎区人民大道北48号。 法定代表人：许海平，董事长。 被执行人：伦伟斌，男，1957年1月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：梁溢湄，女，1956年5月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 被执行人：陈冬诚，男，1972年11月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 被执行人：郭洁儿，女，1971年10月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 广州市森和投资有限公司不服湛江市中级人民法院（2019）粤08执异7号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司）与被执行人徐闻君悦酒店管理有限公司（以下简称君悦公司）、广州市中油金源石油销售有限公司（以下简称中油公司）、湛江市阳海汽车销售服务有限公司（以下简称阳海公司）、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿金融借款纠纷一案[案号：（2018）粤08执318号]中，作出（2018）粤08执318号执行裁定，裁定拍卖君悦公司所有的土地使用权、房产，并发出拍卖通知书和拍卖公告。广州市森和投资有限公司（以下简称森和公司）向该院提出书面异议。 异议人森和公司请求：依法撤回拍卖公告，中止对君悦公司名下位于徐闻县海安开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖、执行程序，依法保护森和公司的优先购买权。其主要理由为：1.森和公司与君悦公司存在租赁关系，应当享有优先购买权。首先，根据广州（2017）穗仲案字第0324号裁决书，已确认森和公司与君悦公司所签署的《房屋、场地租赁合同》合法有效，根据《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定，森和公司享有涉案资产的优先购买权，但湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）在发布君悦公司名下位于徐闻县海安开发区杏磊港东侧的土地使用权及房产所有权的拍卖公告时不提及森和公司租赁事项及享有优先购买权的事宜，侵犯了森和公司的合法权益。2.湛江中院本次拍卖、执行程序违法，应予中止执行。森和公司不服湛江中院作出（2019）粤08执异7号执行裁定书，依法向广东省高级人民法院提出执行复议，广东省高级人民法院于2019年10月8日作出（2019）粤执复459号执行裁定书，裁定：撤销湛江中院（2019）粤08执异7号执行裁定；本案由湛江中院重新审查。在湛江中院尚未重新审查出具新的裁定结果的情况下于2019年11月8日对涉案资产进行挂网拍卖，违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定。 湛江中院经审查查明，2012年2月28日，君悦公司与中行湛江分行签订了编号为GDY476300120120013号的《最高额抵押合同》，并办理了相应的抵押权登记手续。抵押合同约定君悦公司以其所有的位于徐××县××开发区××三宗土地[证号分别为：徐国用（2004）第0151号、徐国用（2004）第0178号、徐国用（2005）第0720号]及杏磊湾东侧房产（证号分别为：粤房地证字第C5814539号、粤房地证字第C5814540号）[以下简称杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产]向中行湛江分行提供抵押担保。抵押担保的范围为中油公司与中行湛江分行自2012年1月11日至2015年1月11日之间连续签订的借款、贸易融资、保函、资金业务及其他授信业务合同及其修订或补充，其中约定其属于本合同项下之主合同；担保的最高债权额为本金余额最高限额2.3亿元；抵押担保的范围为主债权及利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等。合同第六条“抵押物的占有和保管”中约定未经抵押权人书面同意，抵押人不得全部和部分转让、出租、出借、以实物形式出资、改造、改建或以其他任何方式全部或部分处分抵押物，经抵押权人书面同意的，处分抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存。 在君悦公司与中行湛江分行签订编号为GDY476300120120013号的《最高额抵押合同》前，君悦公司为确定杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产抵押贷款额度提供参考依据，委托广东万诚房地产土地评估有限公司评估上述财产价值。2011年10月28日，广东万诚房地产土地评估有限公司对杏磊湾三宗土地价值作出粤万诚估字[2011]第DD10010号土地估价报告，估价基准日为2011年10月26日，报告的第三点第2“土地权利状况”中载明“根据委托方提供资料证明，委估宗地土地使用权来源合法，权属清晰，无纠纷。截至估价基准日，该宗地未设定抵押权、租赁权、担保权、地役权等他项权利”。同日，广东万诚房地产土地评估有限公司对杏磊湾东侧房产价值作出粤万诚估字[2011]第FD11002号房地产抵押估价报告，估价时点为2011年10月26日，报告的第三点第（五）“估价对象权益状况”中载明“根据委托方提供的相关资料，估价对象权属来源合法，权属清晰，至估价时点，估价对象尚未设立租赁权等他项权利。估价对象未设立法定优先受偿权”。 2013年10月23日，中行湛江分行因催收未果，遂以金融借款纠纷为由将君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿诉至湛江中院。该院于2014年7月30日作出（2013）湛中法民三初字第11号民事判决，判决：一、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行借款本金41804675.45元及利息（从2013年5月21日至2013年6月13日，以5000万元为本金按年利率6.44％计息，减去已还的利息102861.11元；从2013年6月14日至判决确定之日止，以41804675.45元为本金按年利率9.66%计息）；二、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行银行承兑汇票借款本金4998万元及利息（从2013年7月24日起至判决确定之日止，以4998万元为本金按年利率18%计息）;三、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行国内商业发票贴现融资借款本金129864000元及利息（从2013年3月19日至2013年10月2日，以129864000元为本金按年利率5.88%计息；2013年10月3日起至判决确定之日以129864000元为本金，按年利率8.82％计息）；四、限中油公司于判决发生法律效力之日起十日内偿付中行湛江分行为实现债权向广东省徐闻县人民法院申请实现担保物权的诉讼费5000元、财产保全费5000元及本次诉讼的律师代理费5万元；如果中油公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、中行湛江分行有权以粤房地他项权证徐闻TX字第0500002736、0500002737号房屋他项权证登记的房屋及徐他项（2012）第062号土地他项权证登记的土地折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二、三、四项确定的债权范围内优先受偿；六、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿对中油公司在本判决第一、二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任；七、君悦公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿承担责任后有权向中油公司追偿。案件受理费1203245.73元，财产保全费5000元由中油公司、君悦公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿共同负担。其后，君悦公司不服向广东省高级人民法院（以下简称广东高院）提起上诉。广东高院于2016年10月31日作出（2015）粤高法民二终字第969号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 （2015）粤高法民二终字第969号民事判决于2017年2月3日发生法律效力后，中行湛江分行于2018年8月10日向湛江中院申请执行，该院同日以（2018）粤08执318号立案执行，在执行（2018）粤08执318号案期间，2018年10月8日，中行湛江分行、长城公司共同向湛江中院申请变更长城公司为（2018）粤08执318号案的申请执行人。该院于2018年11月12日作出（2018）粤08执318号之一执行裁定，裁定变更长城公司为（2018）粤08执318号案申请执行人。阳海公司不服该裁定向广东高院申请复议，广东高院于2019年2月1日作出（2019）粤执复2号执行裁定，驳回阳海公司的复议申请，维持（2018）粤08执318号之一执行裁定。 2018年10月17日，湛江中院作出（2018）粤08执318号执行裁定，裁定拍卖杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产。因杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产为遂溪县人民法院执行的申请执行人莫诚伍与被执行人君悦公司、湛江市赤坎仁明贸易有限公司、许海波民间借贷纠纷一案[原执行案号为（2013）湛遂法执字第300号，恢复执行后案号为（2018）粤0823执恢162号]首先查封。而（2018）粤08执318号案申请执行人对杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产享有顺位在先的担保物权，故湛江中院根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定，经商请遂溪县人民法院，由遂溪县人民法院将杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送湛江中院执行。 杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送执行后，湛江中院委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司对杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权进行了评估。2019年3月14日，湛江中院作出拍卖公告，确定于2019年4月20日10时至2019年4月21日10时止（延时除外）在阿里巴巴司法拍卖网络平台上公开拍卖杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权；同日，该院作出上述标的物的拍卖须知。2019年3月15日，该院作出（2018）粤08执318号拍卖通知书，通知长城公司、君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿，对杏磊湾三宗土地使用权及宗地中建设而未获得产权证的建筑物、杏磊湾东侧房产所有权及土地使用权采取网络司法拍卖方式在淘宝网进行网拍；同日，该院作出（2018）粤08执318号网拍时间告知书，将网拍时间告知长城公司、君悦公司、中油公司、阳海公司、伦伟斌、梁溢湄、陈冬诚、郭洁儿。 湛江中院又查明，2010年2月至11月间，森和公司与君悦公司在中信银行广州分行、招商银行广州分行林和路支行、中国农业银行湛江徐闻海安支行等银行资金转账标注为“往来”。2019年4月23日，徐闻县房屋租赁管理所出具查询证明，证明君悦公司与森和公司于2010年1月20日签订的《房屋、场地租赁合同》在该所无租赁备案记录。 湛江中院另查明，遂溪县人民法院执行的申请执行人莫诚伍与被执行人君悦公司、湛江市赤坎仁明贸易有限公司、许海波民间借贷纠纷一案[原执行案号为（2013）湛遂法执字第300号，恢复执行后案号为（2018）粤0823执恢162号]于2013年9月3日立案执行。在该案执行期间，中国广州仲裁委员会于2017年5月5日根据森和公司与君悦公司于2010年1月20日签订的《房屋、场地租赁合同》中的仲裁条款，受理森和公司关于租赁合同纠纷的仲裁申请。同年10月30日，该仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第3024号裁决书，确认森和公司与君悦公司签订的《房屋、场地租赁合同》有效。遂溪县人民法院在将杏磊湾三宗土地及杏磊湾东侧房产移送湛江中院执行前，曾于2018年11月27日发布上述财产的拍卖公告并在公告中披露森和公司的租赁事项。 湛江中院再查明，2019年1月11日，莫诚伍以君悦公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由，向徐闻县人民法院申请对君悦公司破产重整。2019年3月21日，徐闻县人民法院作出（2019）粤0825破申1号民事裁定，不予受理莫诚伍的破产重整申请。莫诚伍不服该裁定，向湛江中院提起上诉。该院于2019年4月16日作出（2019）粤08破终1号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2019年4月3日，森和公司提出异议，认为：一、森和公司与君悦公司存在租赁关系，应当享有优先购买权。二、君悦公司正处于司法重整阶段，湛江中院须中止对涉案资产的拍卖程序。湛江中院经审查于2019年6月6日作出（2019）粤08执异7号执行裁定，裁定驳回森和公司的异议申请。森和公司不服提出复议，广东省高级人民法院于同年10月8日作出（2019）粤执复459号执行裁定：撤销（2019）粤08执异7号执行裁定；本案由湛江中院重新审查。2019年11月5日湛江中院经重新审查后，作出（2019）粤08执异20号执行裁定，裁定：驳回案外人森和公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向该院提起诉讼。 另外，湛江中院于2019年7月2日作出（2018）粤08执318号之二执行裁定，裁定变更徐闻美顺房地产开发有限公司为本案申请执行人。2019年10月26日申请执行人徐闻美房地产开发有限公司向湛江中院提供充分、有效的担保，请求该院发布拍卖公告，恢复执行。2019年11月6日湛江中院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上刊登竞买公告，将于2019年12月16日10时至2019年12月17日10时止整体拍卖被执行人君悦公司（原徐闻县海安旅游渡假中心有限公司）如下财产（不包括动产部分）：（1）徐闻县海安开发区杏磊港东侧（产权证号：粤房地证字第C5814539号）2557.31平方米建筑物；（2）徐闻县海安开发区杏磊港东侧（产权证号：粤房地证字第C5814540号）12255.80平方米建筑物；（3）徐闻县海安开发区杏磊港东侧（产权证号：徐国用（2004）第0151号）59922平方米土地使用权；（4）徐闻县海安开发区杏磊港东侧（产权证号：徐国用（2004）第0178号）52843平方米土地使用权；（5）徐闻县海安开发区杏磊港沙场（产权证号：徐国用（2005）第0720号）4430.7平方米土地使用权；（6）1373.89平方米无产权的建筑物。（详见评估报告）。 湛江中院认为，关于森和公司认为其与君悦公司对涉案财产存在租赁关系，其公司应享有优先购买权，该院的拍卖公告未赋予其公司优先购买权，侵犯其公司合法权益，要求撤回拍卖公告。该请求目的实质是以涉案资产存在租赁关系为由阻却法院对该财产的拍卖。对于森和公司提出的上述异议请求，该院于2019年11月5日作出的（2019）粤08执异20号执行裁定已作出审查处理，并确认森和公司与君悦公司不存在租赁关系，森和公司不享有涉案标的物的优先购买权，并裁定驳回森和公司的异议请求，同时告知其如对该裁定不服的救济途径。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十五条“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理”规定，森和公司本案中再以同样的事实和理由对执行法院同一拍卖行为提出异议，属重复异议。因此，对于森和公司的该项异议申请不再重复审查。 关于森和公司提及在案外人异议审查期间，该院应否中止对涉案资产执行拍卖程序问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十六条“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分；案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行”之规定，森和公司虽然在本案执行期间提出案外人执行异议，但由于本案申请执行人徐闻美房地产开发有限公司已向执行法院提供充分、有效的担保，请求执行法院发布拍卖公告，继续执行。执行法院据此在阿里巴巴司法拍卖网络平台上刊登竞买公告，继续推进涉案资产的拍卖，符合上述司法解释的规定。湛江中院遂于2019年11月15日作出（2019）粤08执异21号执行裁定，裁定驳回森和公司的异议。 森和公司向本院申请复议，请求撤销（2019）粤08执异21号执行裁定；依法确认复议申请人与君悦公司存在租赁关系，并享有优先购买权。其主要理由为：1.复议申请人与君悦公司存在租赁关系，双方签订的《房屋、场地租赁合同》已经广州仲裁委员会裁决合法有效。《房屋、场地租赁合同》签订后，复议申请人已向君悦公司缴纳了履约保证金人民币3000万元和租金3300万元。君悦公司也开具了相应的收据，证明收到复议申请人缴纳的租金3300万元。复议申请人已实际占有并使用涉案场地并经营了九年时间，经营期间投入不下3000万元对涉案场地进行升级改造及翻新。更何况广州仲裁委员会已作出生效裁决，确认涉案《房屋、场地租赁合同》合法有效。遂溪法院也依法确认复议申请人与君悦公司之间的租赁关系合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第五款和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第75条第四款之规定，复议申请人与君悦公司所签订的《房屋、场地租赁合同》合法有效的事实无需举证。因此原审法院对复议申请人与君悦公司之间存在租赁关系不予确认是错误的，应依法纠正。2.广州仲裁委员会作出的仲裁裁决与法院判决一样，都是化解矛盾的有效措施。仲裁委员会的调解书裁决书与人民法院生效调解书判决书一样具有法律效力。一方不履行时，另一方可以申请强制执行。3.申请执行人徐闻美顺房地产开发有限公司所提供的担保程序存在瑕疵。湛江中院依据该担保对涉案场地进行拍卖，存在程序错误。据拍卖公告内容摘要，湛江中院同意徐闻美顺公司采用担保的方式拍卖案涉财产没有法律依据，且该担保事项湛江中院未组织召开听证也未送达过执行担保裁定给各被执行人及复议申请人。森和公司至今不知道为谁为徐闻美顺公司担保？担保范围是什么？担保额度是多少？优先购买权是法律赋予承租人的权利，没有法律规定允许对优先购买权可以进行担保。湛江中院的做法，存在严重的程序违法。 本院对湛江中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是湛江中院异议裁定是否合法有据。 复议申请人所提请求确认其与君悦公司签订的《房屋、场地租赁合同》合法有效、其享有有效购买权的请求，根据查明的事实，湛江中院根据本院（2019）粤执复459号执行裁定，经重新审查，作出（2019）粤08执异20号执行裁定。该异议裁定系依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，对案外人异议所做的裁定，复议申请人不服，应提起案外人异议的诉讼，通过诉讼程序解决争议。对此湛江中院（2019）粤08执异20号执行裁定已经对森和公司指明了司法救济途径。森和公司现就这一问题依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，另行提起执行异议、复议程序，显然属于重复异议。因此，湛江中院异议裁定对森和公司的该项异议请求不再重复审查的处理结果正确，应予维持。案外人森和公司的相关请求应按湛江中院异议裁定指引，另寻法律途径解决。 关于森和公司所提中止对案涉财产执行的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十五条第一款规定，“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。申请执行人请求人民法院继续执行并提供相应担保的，人民法院可以准许。”因此，湛江中院继续对案涉财产采取拍卖措施有法律依据。至于复议申请人所述没有召开听证程序的理由，并未有法律规定予以支持。如将来的诉讼或其他法律程序证明湛江中院的执行措施有误，给案外人带来损失，复议申请人亦可主张担保人承担相应的赔偿责任。故，复议申请人主张中止执行程序的理由据理不足，本院不予支持。 综上所述，湛江中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。复议申请人所提请求及理由据理不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回广州市森和投资有限公司的复议申请，维持湛江市中级人民法院（2019）粤08执异21号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十二月二十五日 书记员  潘 兴