抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初2640号 原告（反诉被告）抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街4号。统一社会信用代码：91210400752798297U。 法定代表人班静，该公司总经理。 委托诉讼代理人张凤军，抚顺市顺城区君赢服务所法律工作者。 被告（反诉原告）李洋，男，1982年12月12日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 原告抚顺金磊物业管理有限公司（下称金磊物业公司）诉被告李洋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤军，被告李洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.请求人民法院判令被告立即支付2010年8月12日至2018年12月31日所欠物业费16915.05元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月25日我公司与被告李洋（男）（系上河郡小区25-2-2201室业主）双方共同签订《前期物业管理服务协议》，我公司在合同履行期间按照协议约定认真做好各项服务工作。 从2010年8月1日至2018年12月31日，被告以各种理由拖欠物业费共计人民币16915.05元。我公司曾多次以各种形式催缴并以书面缴费通知张贴告之，2019年5月25日又以书面催缴方式催缴，被告均置之不理。我们认为不缴纳物业费行为不但违反了合同约定，也是对按期缴纳物业费广大业主共同利益的侵害。为此我公司依据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》相关规定，依法向人民法院提起民事诉讼，判令被告立即支付所欠我公司物业费16915.05元，并承担本案的诉讼费。 被告李洋辩称，1.因物业公司近十年无服务合同，无服务主体资格，无权收费，请求法院判令驳回原告对我的诉讼请求。贵院裁定物业有服务资格且合法的前提下也存在诉讼时效问题，即根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起三年内主张权利（已有贵院第（2018）辽0411民初2646号生效判决为先例）。很明显原告公司在合理合法且手续齐全的前提下，也只能主张起诉最近三年物业费（2017年至2019年物业费）请求法院判令驳回原告主张收取2010年8月至2017年12月间的物业费的请求；2.判令赔偿2010年至2017年本人多次自费维修房屋（顶楼）费用46000元人民币；3.判令退还无故扣押的装修押金1500元人民币；4.按照国家相关法律规定：顶楼住宅整体防水周期最多不得超过五年，也就是说五年内必须全面做一次顶楼防水作业。可是我们园区顶楼防水工程长达十年无人问津，无视国家法律规定。导致顶楼业主常年室内漏水。所以，请求法院判令由于物业公司不作为，导致我家（顶楼）长达十年漏水，室内发霉、生菌、长毛、房屋内常年异味所带来的精神损失费1万元人民币，及因室内环境恶劣所导致多次患病中的一次治疗费1191元人民币；5.请求法院核实物业非法涨价手续是否齐全以及真伪性；6.由于现在的物业公司是2017年3月在全体业主不知情的情况下，非法进入上河郡园区的，所以请求法院让原告提供在此之前物业服务所产生的费用的债权转让证明，并且核实真伪性，否则该物业公司无权收取上一家物业公司经营过程中所发生的物业费；8.由于物业公司长达十年不作为，导致小区环境、档次、安全、房屋贬值等一系列问题的出现，这些事实也侵害到我本人的利益。如此恶劣的环境，我怎么能够承认有物业费的发生。所以请求法院判令物业公司给我个人一定补偿，具体数额望贵院依法依理公平裁决。 反诉原告李洋向本院提出反诉请求，1.无合法服务合同，以及住建局证明文件，无权收取物业费诉讼时效应为三年；2.赔偿2010年至2017年自费维修房屋费用46000元。3.返还无故扣押装修款1500元的情况；4.赔偿患病中的一次治疗费1191元；5、关于非法涨价手续是否齐全以及真伪；6.债权转让证明一事详细说明；7.由于公共部分乱象太多应给予我个人一定补偿。8.反诉费原告负担。事实及理由，同辩称一致。 反诉被告金磊物业公司辩称，被告的损失没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被告李洋的反诉主张。 本院经审理认定事实如下：被告李洋系顺城区上河郡小区业主。2009年入住该小区，房屋位于该小区25号楼2单元2201号，建筑面积129.32平方米。2009年9月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告负责被告所住上河郡小区物业管理工作，原告的服务内容主要包括：房屋共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务质量包括房屋外观完好整洁、标志清晰；设备运行正常及建立完整档案；共用部位、共用设施的维护和管理，环境卫生公共部位保持清洁等，小区绿化及其他相关内容。双方约定按每月每平方米1.20元收取物业管理费用。双方在违约责任部分约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。合同到期后原、被告没有再签订物业服务合同。原告继续为被告所住小区提供物业服务，并按原协议继续收取物业费。 2015年原告通过入户调查方式，经61%业主同意，将物业费收费标准上调为每月每平米1.40元。被告自2010年8月起至今以辩称理由拒交物业费。被告2019年5月25日向被告发出物业费催缴通知。逾期后被告未交纳物业费，原告故来院告诉。 本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、物业费欠费通知、上河郡物业费调价情况明细表、公告、入户调查表，被告提供的《前期物业管理服务协议》、业主联名签字、住建局回复、照片及原、被告双方开庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，本案争议焦点一、原告主体资格问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》到期后，原告继续为被告所住小区提供物业服务，虽未被告续签协议，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系。《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，本案被告未提供证据证明原告已经法定程序被更换，且已撤离该小区不再提供物业服务。虽然本院2019年10月作出（2019）辽0411民初737号判决书，判令原告退出对该小区的物业服务区域，但此判决宣判后，原告在规定的期限内已上诉，案件正在二审审理期间，据此该判决不能作为证据使用。2010年8月至2018年12月系原告服务期间，被告接受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费。被告主张原告不具备主体资格，本院不予支持。 二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已近9年，原告主张2010年8月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为16915.05元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 被告主张原告擅自提高物业费收费标准问题，因已有本院及上级法院二级法院生效判决，认定已经61%业主同意而上涨，而被告未能提供证据推翻该事实，本院不予采信。 三、诉讼时效问题，原告主张2010年8月1日到2018年12月31的物业费，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起三年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，被告9年未缴纳物业费，已违约在先。原告于2019年5月25日已向被告发出交纳物业费通知，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。 四、关于被告的反诉主张，被告房屋渗漏虽庭审中已有照片为证，但原告公司已于2017年对被告所住25#房屋屋顶启动房屋维修基金，并予以大面积维修，其反诉主张2010年至2017年维修费用46000元一节，可视维修事实存在，但无票据佐证，无法支持。至于其他反诉主张，亦无事实及依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下： 一、被告李洋于本判决生效后十日内支付原告抚顺金磊物业管理有限公司2010年8月1日至2018年12月31日期间的物业费16915.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺金磊物业管理有限公司要求被告李洋支付违约金的诉求。 三、驳回被告李洋对原告抚顺金磊物业管理有限公司反诉请求。 本诉案件受理费111元（已减半收取），反诉案件受理费475元，减半收取237.50元，均由被告李洋负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  何红 二〇一九年十二月九日 书记员  刘璐