陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0928民初1632号 原告：陈子苗，女，1985年3月1日出生，汉族，居民，住旬阳县，公民身份号码：61242XXXX503014006。 委托诉讼代理人：孙远明，陕西护正律师事务所律师。 被告：旬阳县鼎咸房地产开发有限公司。住所地旬阳县楼。统一社会信用代码91610928567121495A。 法定代表人：聂升虎，公司经理。公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXX0919。 委托诉讼代理人，雷黎明，公司法律顾问。 原告陈子苗与被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司（以下称“鼎咸房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈子苗的委托诉讼代理人孙远明，被告鼎咸房地产公司的委托诉讼代理人雷黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈子苗向本院提出诉讼请求：请求法院判令1、被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司支付原告迟延交付房屋的违约金【以已缴购房款374250.00元为基数计算，2015年12月31日至2017年10月10日违约金为23952.00元（每日万分之一）；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为12350.00元（每日万分之三）；2018年2月1日至法院判决之日的违约金按月利率8.46‰计算】;2、被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条的约定向原告提供商品房验收合格的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书及签署房屋交接单。事实与理由:2014年1月23日，原被告签订编号为YJSC044的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于旬阳县XX镇XX社区编号为地字第2012-172号地块上“御景尚城”商品房，房屋编号为第1座2单元23层122305号房，建筑面积139.23㎡，单价2688.00元/㎡，总金额374250.00元；原告交款方式为按揭贷款，即2014年1月7日前支付30%房款114250.00元，剩余房款260000.00元在银行办理按揭；房屋的交付期限为2015年12月31日，即被告应当于2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过30日，应按照合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告如约向被告交付了房款，但被告未按约定在2015年12月31日向原告交付房屋。2017年10月10日，XX城XX户XX城XX房合同补充协议，约定“业主经过协商集体同意2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容；2015年12月31日至2017年10月10日的违约金为已交款每日万分之一，2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已交款每日万分之三；2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期”。后被告再次违约。2018年11月5日，原告及其他购房户开始接收房屋，但被告不能按照商品房买卖合同第八条、第十一条约定向原告出具商品房验收证明文件、签署房屋交接单、住宅质量保证书、住宅使用说明书。因被告的违约行为处于持续状态，故依法起诉。 被告鼎咸房地产公司辩称，1、原被告签订的房屋买卖合同，是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，是有效的公平合同，合同约定的违约金是被告承担违约责任的依据。2、2017年10月10日，被告与原告代表签订的XX城XX房合同的补充协议，是原告等为了提高违约金标准，纠结四五十业主将被告法定代表人围困在办公室，使其失去行动自由，在软暴力的压制下，被迫无奈时签订的协议，该协议不是被告的真实意思表示，协议内容违背公平、自愿、诚实信用原则，不能作为认定本案违约金计算的依据。3、原告陈子苗没有按照2014年1月7日原被告签订的补充协议所约定的时间交纳房款，其违约在先，无权要求被告公司承担违约责任。4、被告在该工程建设施工中，遇到法定的延缓工期的情形，工期应予顺延。一是国家信贷资金压缩限制的调控政策，导致被告建设资金出现了严重不足；二是御景尚城属滑坡治理的应急抢险工程，旬阳县土管局设计预算1100万元，因地质状况复杂施工成本增加至2600万元，资金至今不到位是造成工期拖延的重要原因；三是施工过程中，遇到了滑坡二次治理，影响施工工期停工达6个月（从2013年8月至2014年2月）；四是因高温和阴雨天气无法施工停工60天；五是部分买受人不按约定偿还按揭贷款，影响被告公司的征信，致使银行暂停按揭贷款业务；综上，被告公司不能按照原告的诉请承担违约责任，恳请法庭依法公正判决。 经审理查明，2014年1月7日，原告陈子苗与被告鼎咸房地产公司签订编号为YJSC044号《商品房买卖合同》，合同约定“原告陈子苗购买被告鼎咸房地产公司以土地出让方式取得并建设的【土地使用权证编号为旬国用（2013）第015号，建设工程规划许可证编号为建字第2013-40号，施工许可证编号为（2013）59号，房屋预售许可证为（2014）第10号】位于旬阳县XX镇XX社区XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积139.23㎡，单价2688元∕㎡，总价款374250.00元。付款方式和期限为按揭贷款，买受人于2014年1月7日交清30%首付款114250.00元，剩余部分房款260000.00元在银行办理按揭。买受人逾期付款的违约责任为逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同……。房屋的交付期限为出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，遇不可抗力、城市停水停电、气候原因不能正常施工交房顺延。出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。房屋交接的约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书……”。同日，被告鼎咸房地产公司（甲方）与原告陈子苗（乙方）签订补充协议，约定房屋首付款30%计114250.00元，原告陈子苗签订房屋买卖合同当日交纳首付款的44%即50000.00元，剩余首付款的56%即64250.00元于2014年5月1日前交纳，如乙方在交纳56%首付款余款时出现违约，甲方将依据《商品房买卖合同》第七条一款追究乙方违约责任。当日，原告陈子苗向被告鼎咸房地产公司交纳房款50000.00元。2014年7月9日，原告陈子苗向被告鼎咸房地产公司交纳房款64250.00元。2015年4月13日，原告陈子苗在安康市XX房XX中心贷款260000.00元向被告鼎咸房地产公司交纳了购房余款。2015年3月24日、2016年12月23日，被告鼎咸房地产公司给原告陈子苗出具了交纳购房款114250.00元、260000.00元的发票。 被告鼎咸房地产公司未按合同约定期限向原告交付房屋，原告陈子苗以及其他购房户集体向被告催促。2017年10月10日，在旬阳县住房和城乡建设局的见证下，购房户代表冯纪伟、朱典杰、曹茂会、程耕明、朱孝吕与被告鼎咸房地产公司签订了《XX城XX房合同补充协议》，协议约定1、业主经过相互协商集体同意2018年1月31日前完成销售合同所含工程内容；2、关于违约赔偿，对等有效。2015年12月31日至2017年10月10日违约金为已缴款日万分之一；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为已缴款日万分之三；2018年1月31日不能按期交房，违约金按月利率8.46‰执行至交房日期……。2018年1月11日，被告鼎咸房地产公司（甲方）与已购房业主代表朱典杰、李伟、程耕明、张喜成（乙方）签订《XX城XX房业主补充协议》，补充协议约定1、1月26日前到款五百万元资金，专款用于御景尚城工程（1月15日已购房业主代表张喜成、朱典杰、李伟、程耕明四人见证企业资金落实情况）；2、正月二十日御景尚城继续施工；3、七月三十日御景尚城达到交房装修；4、若一月二十六日达不到承诺条件，企业自愿用御景尚城商业部分作为业主购房款及其相应违约金退还的保证；5、2017年10月10日签订的补充协议继续有效。2018年10月29日，被告鼎咸房地产公司出具“关于御景尚城交房答复”，内容为“1、御景尚城2018年11月5日交房；2、XX城XX房合同及补充协议约定内容进行，截止日2018年10月31日终止；3、承诺违约金兑现日是2019年12月31日，若不能如期兑现违约金，公司承担延期支付违约金的部分按银行同期贷款利息计算至最终兑付之日；4、外围地面等设施2019年5月31日前完工”。2018年11月5日，被告鼎咸房地产公司通知原告等购房户接收房屋，交接房屋时，未按照合同约定提供商品房验收合格的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书并签署房屋交接单。 上述事实，有原告提交的2014年1月7日原被告签订的商品房买卖合同，原告交纳房款的票据，2017年10月10日、2018年1月11日被告与购房业主代表签订的《XX城XX房合同补充协议》、《XX城XX房业主补充协议》，2018年10月29日被告出具的“关于御景尚城交房答复”及被告提交的2014年1月7日原被告签订的补充协议为证。 上述证据，经当庭举证、质证，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。并与当事人的相关陈述一并作为认定本案事实的证据。 本院认为，被告鼎咸房地产公司与原告陈子苗签订的商品房买卖合同、补充协议及与购房业主代表签订的XX城XX房合同补充协议、XX城XX房业主补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同当事人都应按照合同约定全面履行合同义务。被告鼎咸房地产公司未按合同约定期限向原告交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。XX城XX房户，被告鼎咸房地产公司与购房业主代表签订的XX城XX房合同补充协议、XX城XX房业主补充协议对原告陈子苗同样产生拘束力；原告陈子苗以2017年10月10日、2018年1月11日被告与购房业主代表签订的XX城XX房合同补充协议、XX城XX房业主补充协议要求被告鼎咸房地产公司给付迟延交付房屋违约金及按照商品房买卖合同约定向原告陈子苗提供商品房验收合格的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书的诉请，本院予以支持；但支付违约金的终止时间应以被告鼎咸房地产公司通知购房业主接收房屋即2018年11月5日为宜。因涉案房屋原告陈子苗已经接收，故原告陈子苗要求被告鼎咸房地产公司签署房屋交接单的诉请，本院不予支持。被告鼎咸房地产公司辩称原告陈子苗也违约的辩称意见，本院予以采纳，但被告不得因原告陈子苗违约而免除其向原告陈子苗承担迟延交付房屋的违约责任；被告鼎咸房地产公司辩称2017年10月10日签订的《XX城XX房合同补充协议》是受胁迫所签，既未提供相关证据证明，也被2018年1月11日其与已购房业主代表签订的《XX城XX房业主补充协议》中载明“2017年10月10日签订的补充协议继续有效”的内容所否定；被告鼎咸房地产公司辩称在施工中遇到了法定的延缓工期的不可抗力情形，工期应予顺延，也没有提供有效的证据证明，故被告鼎咸房地产公司以上述理由辩称按照原被告签订房屋买卖合同约定的违约责任给付原告违约金的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、限判决生效后十日内被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司给付原告陈子苗迟延交付房屋的违约金65325.08元【2015年12月31日至2017年10月10日违约金为23952.00元（374250.00元×0.1‰×640日）；2017年10月11日至2018年1月31日违约金为12350.00元（374250.00元×0.3‰×110日）；2018年2月1日至2018年11月5日的违约金为29023.08元（374250.00元×月8.46‰÷30天×275日）】。 二、限判决生效后三个月内被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司向原告陈子苗交付房屋验收合格的证明文件、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 三、驳回原告陈子苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取354.00元，由被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。 审判员  向林波 二〇一九年十二月四日 书记员  王 停 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 1