西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终14088号上诉人（原审原告）：陕西芊晨文化传播有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：王珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢越睿，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冬梅，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安大方置业发展有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：王方胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西大方银领房地产开发有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：王方胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。上诉人陕西芊晨文化传播有限公司（以下简称芊晨文化公司）因与被上诉人西安大方置业发展有限公司（以下简称大方置业公司）、陕西大方银领房地产开发有限公司（以下简称大方银领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。芊晨文化公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判为大方置业公司与大方银领公司支付其（2018）陕0104民初2749号民事判决确定的装修残值损失575015元以及支付其保全费3395元、保险费1840.05元，以上共计580250.05元；2.一、二审诉讼费由大方置业公司与大方银领公司负担。事实和理由：其与大方银领公司于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》第十一条约定：“经双方协商本合同租赁期限届满之日起，若乙方同意继续承租该房屋，则双方按照单位租金45元/月·㎡计算，房屋租赁期限为自2017年8月1日至2026年7月31日止，房屋租金增幅按照自2017年8月1日起每3年递增3%的原则予以计算。”其截止2018年5月还在使用承租房屋，满足上述第十一条约定，故《房屋租赁合同》未到期，涉案房屋内不可移动物品及装修装饰在2026年8月1日才能归属大方银领公司所有。一审对租赁期限的约定并未查清，遗漏重要案件事实。一审法院审理航空四站修理厂与大方置业公司、西安舒客酒店有限公司及芊晨文化公司房屋租赁合同纠纷一案期间，在委托相关部门对涉案房屋的资产价值进行评估时，严格区分了承租商户名称和承租面积，并据此作出了评估意见，而涉案房屋一层部分和整个二层属其承租范围，装修装饰由其完成。虽然涉案租赁合同因双方不可预测原因导致无法继续履行，但由于合同期限尚未届满，装修装饰补偿归大方置业公司所有的条件尚未成就，故涉案房屋的装修补偿应归其所有。大方置业公司辩称，合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有具备合同关系的当事人之间才能互相提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。本案中与芊晨文化公司建立房屋租赁合同关系的系大方银领公司，芊晨文化公司的诉讼主体应为大方银领公司，芊晨文化公司向其主张装修残值损失，突破合同相对性。大方银领公司系独立法人，应对外独立承担民事责任。虽然一审法院作出的(2018)陕0104民初2749号、2749号之一民事判决确认，涉及芊晨文化公司的装修残值补偿支付给其，但此系航空四站修理厂基于其遭受的损失给予的补偿，而芊晨文化公司是否取得装修残值损失应由大方银领公司与芊晨文化公司之间的租赁合同确定，非上述民事判决。结合本案，芊晨文化公司在履行与大方银领公司《房屋租赁合同》过程中，完全利用完毕了已形成附合的装饰装修价值，在合同终止后，对该装饰装修不应当予以补偿。 大方银领公司辩称，其与芊晨文化公司签订的《房屋租赁合同》约定，合同于2017年7月31日到期。2017年7月21日，其向芊晨文化公司发出合同到期通知书，而芊晨文化公司于2017年7月22日确认签收，故芊晨文化公司应在合同到期后交还合同项下的房屋。即便芊晨文化公司未能按时向其归还房屋，那么芊晨文化公司对涉案房屋的占有亦属于无权占有，不能作为要求支付装修残值损失的依据。此外，除赵记肉夹馍和赵亚东泡馍馆外，其他店铺已于合同到期后将房屋交还给其。芊晨文化公司对军发﹝2016﹞58《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、后战﹝2017﹞8号《2017年空军全面停止有偿服务工作安排》文件明知，因此，其与芊晨文化公司均不存在同意将《房屋租赁合同》延长至2026年7月31日的可能。虽然芊晨文化公司称租赁期限尚未到期，但芊晨文化公司对于已将绝大部分承租房屋交还给其的事实不可否认，芊晨文化公司以未交部分房屋主张租赁期限应当适用《房屋租赁合同》特别条款显然错误。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，芊晨文化公司已完全使用了租赁房屋及形成附合的装饰装修物的价值，不存在其给付芊晨文化公司装饰装修残值的可能。其与芊晨文化公司并未变更合同中关于装饰装修归属的约定，也就是说，在合同终止后，租赁房屋内装修、设施设备等不可移动物品均归其所有。其与芊晨文化公司于2017年9月签署的《协议书》系针对芊晨文化公司未交还其房屋576平方米而订立的不定期租赁合同。退一步讲，即使芊晨文化公司认为《协议书》的签署导致《房屋租赁合同》未到期，那么双方均明知《协议书》因军队政策因素可随时无法履行，故其与芊晨文化公司不存在再签署定期合同的可能，随时可终止《协议书》。因《协议书》对于装饰装修残值的归属未重新约定，故应当适用《房屋租赁合同》第十条“……甲乙双方互不承担责任”的约定，即其无需给付芊晨文化公司装饰装修赔偿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。芊晨文化公司向一审法院起诉请求：1.判令大方银领公司与大方置业公司就装修损失575015元向其承担共同赔偿责任；2.判令大方银领公司向其退还房屋押金20万元；3.本案保险费1840.05元、保全费3396元两项共计5235.05元及诉讼费由大方银领公司与大方置业公司负担。一审法院认定事实：芊晨文化公司承租的涉案房屋位于西安市莲湖区XX路XX号的一栋综合楼的临街商业用房。该综合楼系中国人民解放军空军西安航空四站装备航空四站修理厂（以下简称航空四站修理厂）和大方置业公司于2005年7月22日签订《项目合作协议书》所建。2006年8月，综合楼建成后，大方置业公司将项目交由其全资子公司大方银领公司运营。2013年2月28日，芊晨文化公司作为乙方与甲方大方银领公司签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方自愿将坐落在西安市莲湖区XX街道丰XX路XX号临街商业用房一、二层出租给乙方使用，房屋建筑面积为2830m2，房屋租赁期限自2013年3月1日起至2017年7月31日止。双方议定按建筑面积计算房屋租金，2017年7月31日前按照单位租金32.45元/月/m2计算，水电费依据商业用水、用电费用标准计算由乙方据实缴纳；房屋租赁费用按季度支付，每次房屋租赁费用支付由乙方在每个租赁期限到期前一个月内一次性交付甲方……。本合同期限届满，甲方将收回房屋，乙方无条件搬离，房屋内不可移动物品全部归甲方所有。乙方应保证室内装修、设备设施的完好无损，经甲方验收后退还乙方房屋押金……。经双方协商本合同承租期限届满之日起，若乙方同意继续承租该房屋，则双方按照单位租金45元/月/m2计算，房屋租赁期限自2017年8月1日至2026年7月31日止，房屋租金增幅按照自2017年8月1日起每3年递增3%的原则予以计算。”芊晨文化公司在承租过程中又分别对外转租，其中一层转租给安徽菜馆、赵记肉夹馍、赵亚东泡馍馆、虹桥典当行、骆中林餐厅大厅，二层整体转租给骆中林餐厅。其中骆中林餐厅于2016年3月即关闭撤场。2017年7月21日，大方置业公司向芊晨文化公司发出《通知》记载：“你公司租赁的XX路XX号房屋将于2017年7月30日到期，现因特殊情况我公司不能再将此房屋对外出租，请贵公司尽快前来我公司办理交接手续。”该《通知》由芊晨文化公司工作人员王军于2017年7月22日签收。2017年9月，大方银领公司（甲方）与芊晨文化公司（乙方）签订《协议书》记载：“由于受到出租方（航空四站）因部队调整军产出租政策原因的影响，经甲乙双方友好协商，一致达成以下协议：1.2017年8月31日起，乙方每季度按10万元向甲方支付房屋租金（含物业管理费），并按期予以付清；乙方未出租部分，不再计收房屋租金及物业费；2.此协议书作为原合同的附件，与原合同具有同等法律效力。”此后，芊晨文化公司支付租金至2018年4月。2018年5月，航空四站修理厂根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的文件精神，关停了涉案五层综合楼的全部经营业态。2018年9月，航空四站修理厂收回了涉案五层综合楼。另查明，航空四站修理厂于2018年4月3日将大方置业公司等起诉至一审法院，要求腾房并由大方置业公司支付拖欠的承包经营费。2018年5月30日，一审法院先行作出（2018）陕0104民初2749号民事判决，解除了大方置业公司和航空四站修理厂之间的合作协议，并判令大方置业公司及芊晨文化公司等限期内腾房。该案审理中，大方置业公司提出反诉，要求航空四站修理厂对涉案五层综合楼的建造价值、装修价值进行补偿并赔偿不能继续经营的营业损失。2018年8月21日，一审法院作出(2018)陕0104民初2749号之一民事判决认为，航空四站修理厂向大方置业公司补偿的装饰装修残值为1326300元,其中包含芊晨文化公司的装修残值575015元,遂判决：“一、本判决生效后十日内,被告西安大方置业发展有限公司支付原告中国人民解放军空军西安航空四站装备航空四站修理厂2017年3月1日至2018年3月30日的承包经营费1220625元;二、本判决生效后十日内,反诉被告中国人民解放军空军西安航空四站装备航空四站修理厂补偿反诉原告西安大方置业发展有限公司西安市莲湖区XX路XX号XX层XX楼的房屋价值3346440元、装饰装修残值1326300元，合计4672740元；上述两项相互折抵，中国人民解放军空军西安航空四站装备修理厂应向西安大方置业发展有限公司支付3452115元；三、驳回原告中国人民解放军空军西安航空四站装备航空四站修理厂的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告西安大方置业发展有限公司的其余反诉请求。”该判决已发生法律效力，并已履行完毕。本案审理中，芊晨文化公司提交了2013年3月1日大方银领公司向案外人吴某某出具的20万元押金收据。吴某某向一审法院出具的《情况说明》中称，“2013年2月，我承租了西安市XX路XX号临街商业用房的一、二层，在2013年2月28日我将该房屋的设备、装修、临建及所在房屋的租赁权限转让给了卢某某，卢某某向我支付了转让费150万元，我向卢某某转让的租赁权限其中就包括了我向大方银领公司拟支付的20万元的押金，后来卢某某去与大方银领公司重新签订了租赁合同。据我所知，卢某某是用芊晨文化公司的名义签订的。押金收据的原件我已经给了卢某某，现在应该在芊晨文化公司存放。”一审法院认为，芊晨文化公司与大方银领公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同约定，“本合同期限届满，甲方将收回房屋，乙方无条件搬离，房屋内不可移动物品全部归甲方所有。”涉案合同于2017年7月31日到期后，芊晨文化公司承租房屋内不可移动的装饰装修应归大方银领公司所有。芊晨文化公司虽然认为双方重新签订《协议书》后租赁期限并未届满，但该《协议书》仅是对双方后续租金标准的调整，并未涉及装饰装修物的处理，不能以此认定双方改变了原合同中关于不可移动装饰装修物的约定，涉案房屋内装饰装修物的所有权仍归大方置业公司所有。航空四站修理厂根据一审法院（2017）陕0104民初2749号之一民事判决向大方置业公司支付的补偿款575015元，系就涉案房屋装饰装修的补偿，亦应由大方置业公司获得，芊晨文化公司要求大方置业公司和大方银领公司共同赔偿其575015元，不予支持。因涉案房屋属于军产，航空四站修理厂将房屋收回后，芊晨文化公司与大方银领公司后续的租赁合同客观上无法继续履行，应予解除。芊晨公司持有的押金收据与案外人吴某某出具的《情况说明》相互印证，能够证明吴某某将涉案房屋押金的债权债务转让给芊晨文化公司。现双方合同解除，大方银领公司应将押金20万元退还芊晨文化公司。芊晨文化公司主张为财产保全而支出的保险费1840.05元应由大方置业公司和大方银领公司承担，缺乏合同及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第八十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告陕西大方银领房地产开发有限公司退还原告陕西芊晨文化传播有限公司押金200000元；二、驳回原告陕西芊晨文化传播有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11550元、保全费3395元，合计14945元，由陕西芊晨文化传播有限公司负担12945元，由陕西大方银领房地产开发有限公司负担2000元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。芊晨文化公司与大方银领公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋租赁合同》约定，本合同期限届满，大方银领公司将收回房屋，芊晨文化公司无条件搬离，房屋内不可移动物品全部归大方银领公司所有。本案中，芊晨文化公司上诉主张《房屋租赁合同》虽于2017年7月31日到期，但双方于2017年9月签订《协议书》后，截止2018年5月其还在使用承租房屋，因此，《房屋租赁合同》未到期，涉案房屋内不可移动物品及装修装饰在2026年8月1日才能归属大方银领公司所有。大方银领公司对此不予认可，并称《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，芊晨文化公司已完全使用了租赁房屋及形成附合的装饰装修物的价值，不存在其给付芊晨文化公司装饰装修残值的可能等。因从芊晨文化公司与大方银领公司所签《协议书》内容可以看出，双方仅是对后续租金标准的调整，未涉及装饰装修物的处理，故一审认为不能以此认定双方改变了原合同中关于不可移动装饰装修物的约定，并确定涉案房屋内装饰装修物的所有权仍归大方置业公司所有，并无不妥。鉴于航空四站修理厂依据（2017）陕0104民初2749号之一民事判决向大方置业公司支付的补偿款575015元，系就涉案房屋装饰装修的补偿，故一审对芊晨文化公司要求大方置业公司和大方银领公司共同赔偿其上述款项的诉讼请求不予支持，事实清楚，并无不当。航空四站修理厂已将涉案房屋收回，芊晨文化公司与大方银领公司之间后续的租赁合同关系客观上已无法继续履行，故应当予以解除。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，芊晨公司持有的押金收据及案外人吴某某出具的《情况说明》相互印证，能够证明吴某某将涉案房屋押金的债权债务转让给芊晨文化公司，故对芊晨文化公司要求大方银领公司退还押金20万元的诉讼请求，依法应予支持。芊晨文化公司要求大方置业公司和大方银领公司承担其为财产保全而支出的保险费1840.05元，缺乏合同依据及法律依据，不予支持。综上所述，芊晨文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9603元，由陕西芊晨文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ一九年十二月十六日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛