青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民终184号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李善合，男，1987年8月27日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：青海泰阳融资担保有限公司，住所地青海省西宁经济技术开发区昆仑东路23号。 法定代表人：周丽花，执行董事。 委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区小桥大街22号。 法定代表人：王九生，董事长。 原审第三人（被执行人）：王九生，男，1957年3月8日出生，汉族，住西宁市城北区。 原审第三人（被执行人）：王海英，女，1963年10月23日出生，汉族，住西宁市城北区。 原审第三人（被执行人）：王宁，女，1984年10月20日出生，汉族，住西宁市城北区。 共同委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。 上诉人李善合因与被上诉人青海泰阳融资担保有限公司（以下简称泰阳公司）及原审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）、王九生、王海英、王宁案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初197号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人李善合、被上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人黄小伟、杨鹏程，原审第三人九海公司、王九生、王海英、王宁的共同委托诉讼代理人严玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 上诉人上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审期间所有诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。1.消费者的优先权应当予以优先保护。上诉人所购房屋为2014年1月15日取得商品房预售许可证，准予预售的、合法有效的房屋，上诉人支付合理对价后拥有该房屋所有权，上诉人的用益物权、处分权和收益权不容侵犯。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条，上诉人仅是未在合理期限内缴纳剩余房款就被驳回诉讼请求，有违利益平衡原则。2.一审法院未尽到合理催告、明示利害关系、明法析理的义务。上诉人系一普通员工，经济来源单一，经济仅够温饱，可支配收入受限。一审法院审理案件时，对于剩余购房款的支付问题仅询问了上诉人能否支付，并未将有关利益关系向上诉人释明，也没有给上诉人合理的筹措期限。3.一审判决有违法律基本原则，导致上诉人无家可归，既达不到法律效果，也没有社会效果。法院判决驳回上诉人的请求，一旦执行，上诉人一家老小将全部无家可归，让上诉人人身健康处于危险之中，损害上诉人合法的自由和权利。 被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。 李善合向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法撤销西宁中院作出的（2019)青01执异32号执行裁定书。2.中止对位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼2单元房屋登记号为2113室房屋的强制执行。 一审法院认定事实：泰阳公司与九海公司、王九生、王海英、王宁追偿权纠纷一案，西宁中院于2015年12月24日作出（2015）宁民二初字第374号民事判决，判令：一、九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金人民币26361779.62元；支付因泰阳公司承担担保责任的违约金2461519.44元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的未支付代偿款的违约金393564元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至本判决确定的还款之日止）；承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元；二审及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付。二、泰阳公司对九海公司所有的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼建筑面积共计6823.43平方米的在建工程（38套商品房住宅和两层商铺）在九海公司应承担的上述款项及承担的诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权。三、王九生、王海英、王宁对上述不足清偿的部分承担连带保证责任。王九生、王海英、王宁承担连带保证责任后，有权向九海公司追偿。四、驳回泰阳公司的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均不服提起上诉，青海高级人民法院于2016年6月22日作出（2016）青民终79号民事判决，维持西宁中院（2015）宁民二初字第374号民事判决第二、四项；变更一、三项为：九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金25889173.87元；支付泰阳公司承担担保责任的违约金2411997.07元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的代偿款的违约金376687元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至全部款项偿还之日止）；承担诉前保全担保费74400元、一审律师代理费393771元；二审律师代理费196886元及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付；王九生、王海英、王宁对九海公司应向泰阳公司支付的全部款项承担连带保证责任。判决生效后，由于九海公司、王九生、王海英、王宁未履行法律文书所确定的义务，泰阳公司向西宁中院申请强制执行。在执行中，西宁中院扣划九海公司银行存款841000元。泰阳公司与九海公司达成执行和解协议，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结本次执行程序。后因各被执行人怠于履行执行和解协议确定的义务，泰阳公司于2018年3月20日申请恢复执行。西宁中院于2018年4月3日作出（2018)青01执恢44号执行裁定，冻结、划拨九海公司、王九生、王海英、王宁名下的银行存款45378213.57元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2018年5月17日、12月24日，先后向乐都区房产管理局作出（2018)青01执恢44号和44号之一协助执行通知书，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层的商铺共计面积2488.56平方米的房产和7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋建筑面积4334.87平方米房屋进行了查封。2018年10月15日，西宁中院作出（2018）青01执恢44号之一执行裁定，拍卖九海公司所有的海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层商铺（房产证号：东房预售证第XXXX号2488.56平方米）。2018年12月17日，发出（2018)青01执恢44号之一公告，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行评估、拍卖、变卖。李善合对其中的2113室以其购买为由提出书面异议。西宁中院作出（2019)青01执异32号执行裁定，驳回案外人李善合的异议请求。 另查明，2014年1月15日，海东市乐都区房地产管理局出具了（乐）房预售证第2014-01号《乐都县商品房预售许可证》，准予九海公司的景都乐苑7号楼住宅商用面向全社会公开预售。李善合认购了九海公司开发的位于青海省乐都县景都乐苑楼盘7号楼2单元2113室房屋，面积为98.09平方米。2014年10月2日李善合向九海公司交纳2000元预订房款，该公司向李善合出具编号“NO2811424”加盖该公司财务专用章的《收据》一份，同年李善合与九海公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS20198339），协议约定九海公司将该房屋出售给李善合，总价款411007元。房款支付方式为：支付首期房价款131007元，余款280000元向贷款机构申请贷款支付。在该合同第四条中九海公司对案涉房屋的抵押情况表述为未抵押。李善合依约于2014年10月3日、10月5日、12月15日，支付首期款11400元、102600元、15000元，三项共计129000元，因案涉房屋已被西宁九海公司抵押给泰阳融资担保公司，因此案涉房屋无法办理按揭贷款手续，李善合未支付其余购房款280007元。2016年2月24日，李善合办理入住手续。2019年4月15日海东市乐都区房产管理局出具《房屋查询证明》称李善合在该局无其他房产登记信息。 再查明，2013年12月11日，九海公司与泰阳公司签订《在建工程抵押合同》及青泰2013字（企）房抵070号抵押清单，将九海公司开发建设的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号1、2层商铺共计面积2488.56平方米及38套商品房住宅共计面积为4334.87平方米的房产，抵押给泰阳公司，抵押期限自2013年12月11日至2014年8月11日。次日，双方在乐都房地产管理局办理了房建伯字第13-1211号他项权证。2018年12月24日，海东市乐都区房地产管理局向西宁中院出具说明“你院于2018在5月17日查封的西宁九海房地产开发有限公司的景都乐苑7号楼1单元1412、1312、1121、1112、1012、912、415；2单元1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1022、1024、921、922、923、924抵押房号在我局实际登记楼盘房号为1单元：1142、1132、1122、1112、1102、1092、1045共7套；2单元：2161、2162、2163、2164、2151、2152、2153、2154、2141、2142、2143、2144、2131、2132、2133、2134、2121、2122、2123、2124、2111、2112、2113、2102、2104、2091、2092、2093、2094共29套，合计36套。”海东市乐都区房地产管理局抵押物清单中包括李善合提出异议的房产。 根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：李善合是否就海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2113室房产享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，本案中，原告李善合作为购买人已依约支付了购房首期款131000元，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，在没有偿还泰阳公司代偿款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给李善合，导致受让人李善合和抵押权人泰阳公司之间的权利冲突。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。符合上述两条规定条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产，李善合的权利能否排除泰阳公司的执行，需要从以下方面考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2014年，李善合与出卖人九海公司签订编号：YS20198339《商品房买卖合同》。案涉房屋办理抵押登记时间为2013年12月12日，本院对案涉房产进行司法查封时间为2018年5月17日。因此，李善合签订合法有效的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前。其次，李善合是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。现查明，李善合已于2016年2月24日入住案涉房产。本案中案涉房产查封时间为2018年5月17日。因此李善合是在查封前占有涉案房产。第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权的核心问题。根据已查明案件事实，案涉房屋价款411007元。李善合已支付首期房价款131000元，余款280007元因无法办理按揭贷款手续未支付。经本院合理催告，李善合明确表示因经济困难无法支付剩余房款280007元。交付比例为31.9%。其抗辩未交纳剩余购房款系九海公司违反购房合同约定未协助办理银行贷款所导致。对此，其可按照合同约定向合同相对人九海公司主张合同的违约责任，但不能据此对抗泰阳公司享有的抵押物优先受偿权。李善合支付的房屋价款未超过合同约定总价款的百分之五十，在本院释明后未按照人民法院的要求交付剩余购房款。李善合的诉讼请求不符合《执行异议和复议规定》第二十八条无过错买受人的物权期待权、第二十九条消费者物权期待权的保护条件，不享有阻却强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回李善合的诉讼请求。案件受理费100元，由李善合负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 泰阳公司主张，涉案房屋的查封时间为2016年2月1日。并提交的（2015）宁民二初字第374-1号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证等证据。被上诉人和原审第三人对证据的三性予以认可，但认为查封后泰阳公司与原审第三人达成执行和解，允许九海公司对外出售查封房产，并终结了案件的执行，故应以2018年5月的查封为准。为此，本院调取了西宁中院执行卷中的（2016）青01执208号之一执行裁定和海东市房产管理局的情况说明。 本院认为，泰阳公司提交的证据能够证明，2016年2月1日，西宁中院对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼房号为101、102、103、201、202号的商铺和7号楼1、2单元房号为1412、1312、1121、1112、1012、912、415、1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1021、1022、1023、1024、921、922、923、924共计38套房屋进行了查封。2016年12月28日，因泰阳公司与九海公司达成执行和解协，泰阳公司允许九海公司将抵押房产逐套对外出售并办理按揭贷款手续，九海公司必须将购房款及按揭贷款支付给泰阳公司，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结了本次执行程序。2018年5月17日，西宁中院进行的查封，系和解协议未能实际履行，恢复执行后的查封时间。海东市房产管理局的情况说明，进一步证实两次查封之间无解封信息。根据法律规定，终结本次执行程序的裁定，不影响查封的效力。故泰阳公司的主张成立，应认定2016年2月1日为法院司法查封时间。 对一审法院查明的其他事实部分双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：李善合对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 未办理过户的房屋买受人提起执行异议之诉案件中，买受人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，虽然申请执行人享有担保物权，但如法律、司法解释有规定，仍应当予以审查，并非一律不予支持。该规定第二十八条、第二十九条是对金钱债权执行中，无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以的特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。对购买房地产开发企业名下商品房的买受人，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其一，买受人即对普通金钱债权享有足以排除强制执行的民事权益。在具体适用时，应根据查明的案件实事、申请执行人享有的债权性质以及案外人提出的主张等综合判断，确定符合条件的规定加以适用，不宜同时适用。根据生效判决，申请执行人泰阳公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，为避免动摇抵押权优先性的基本原则，此种情形下，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，即仅保护商品房消费者的生存权。故应对买受人所购房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件予以审查，判断能否排除强制执行。 从法律规定看，在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同和价款支付问题是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，李善合于2014年10月2日与九海公司签订了认购协议并交付了2000元定金。其后，李善合交清首付款131000元，并签订《商品房买卖合同》，双方约定以按揭贷款方式支付后续房款。一审中，李善合未按法院要求支付房款，二审审理期间，经本院释明，李善合表示只能交纳部分房款或者通过按揭方式支付剩余房款，现因该房屋上存在抵押权和法院查封，不可能办理按揭贷款。故直至二审判决时，李善合仅支付了的房屋约定总价款的31.9%，未超过合同约定总价款的百分之五十，即使李善合所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，也不符合法律规定的排除强制执行的条件，与泰阳公司申请执行该房屋的价值相比，并不足以排除强制执行。 关于李善合已支付的房款问题，李善合可以按照法律规定直接向九海公司另案主张权利。关于现居住房屋不能排除强制执行的后续问题，可以在执行程序中通过拍卖优先取得或者以其他方式加以解决。 综上，李善合的上诉请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李善合负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈玉静 审 判 员 边红丽 审 判 员 刘尚英 二〇一九年十二月四日 法官助理 赵 瑾 书 记 员 冶 明 附：本案适用相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；