浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初18622号 原告（反诉被告）：王建芳，女，1989年10月29日出生，汉族，住湖北省宜城市雷河发展区。 委托诉讼代理人：夏红敏，浙江稠州律师事务所律师。 被告：孙荣福，男，1942年10月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：李君芳，女，1950年8月11日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：孙海强，男，1972年5月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：孙海珍，女，1974年7月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：孙海勇，男，1976年12月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：许晶晶，女，1987年7月21日出生，汉族，住安徽省寿县。 六被告及反诉原告许晶晶的共同委托诉讼代理人：杨瑞，浙江商城天马律师事务所律师。 原告王建芳与被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇、许晶晶房屋租赁合同纠纷一案，原告王建芳于2019年10月23日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，被告许晶晶在举证期届满前提起反诉，本院予以受理。根据反诉原告许晶晶的申请，本院依法冻结原告王建芳的支付宝资金20000元，期限为一年；冻结原告王建芳的微信钱包资金25000元，期限为一年。本案依法适用简易程序，由审判员舒怡独任审判，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王建芳及其委托诉讼代理人夏红敏，六被告及反诉原告许晶晶的共同委托诉讼代理人杨瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建芳诉称，被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇系义乌市登记所有权人，被告许晶晶与被告孙海勇系夫妻关系。2017年7月，原告经被告李君芳口头同意，从第三方转租被告位于义乌市门面房用于经营餐饮服务，第三方租房押金5000元转由原告所有。2018年4月1日，原告与被告许晶晶直接签订房屋租赁合同，继续承租被告店面房。双方合同约定租期2年，年租金8万元，并且特别约定了“如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳”。承租期间，原告向被告许晶晶交付房租。2019年4月份，原告准备续交第二年租金，被告许晶晶以店面马上面临拆迁为由，要求拆迁时再一起结算租金。2019年6月，义乌市稠城街道拆迁办通知原告关门歇业，并接管了原告经营的店面，原告未来得及搬出的设备已经被拆迁办处理。现该店面因拆迁所得的补偿款已经全部支付给了被告，但被告却拒绝按双方约定将因拆迁所得有关补偿款支付给原告，也拒绝与原告协商解决停业补偿相关事宜。原告认为，原告承租被告店面用于经营，为此投入装修费用，租赁期间该店面因拆迁所得的装修补偿款理应由原告享有；且原、被告双方已就该项补偿款的分配有明确约定，被告拒不支付装修补偿款的行为有违诚信原则。另外，一次性搬迁费、停产停业损失补偿费、一次性临时安置费等三项与原告经营有关的综合补偿费，也应由原告全部或部分享有。原告诉请判令：1.确认原、被告双方的租赁合同解除；2.六被告共同向原告支付南门街205号非住宅（商业）部分因拆迁而获得的装修价值补偿款46797.8元（66854元×70%）、一次性搬迁费9385元、停产停业损失补偿费40415.6元（404156元×10%）、一次性临时安置费4849.9元（48499元×10%），共计101448.3元。 庭审中，原告对第二项诉请中的四项费用进行补充说明：根据南门街205号的国有土地上房屋征收评估报告确定涉案房屋装修价值补偿款是66854元、再根据房屋出租合同第五条手写条款的约定70%归原告所有；根据义乌市国有土地上房屋征收补偿协议附件确定一次性搬迁费是9385元、停业停产损失补偿费是404156元、一次性临时安置费是48499元，停业停产损失补偿费以及一次性临时安置费原告认为可以酌情享有10%的份额。 被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇共同辩称，原告起诉该五被告是滥用诉权，该五被告从未与原告签订任何协议及合同，保留追究原告的法律权利。 被告许晶晶辩称，双方已于2019年6月21日解除租赁合同，原告没有权利要求被告支付相应的费用。即使法院认为租赁合同没有在那一日解除，我方认为房屋出租合同中“如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳”这句话是原告私自添加，对许晶晶不产生任何法律效力；根据合同第六条免责条款第二项规定，对于原告的损失许晶晶无须承担任何责任。如果法庭认为原告私加的条款具有法律效力，店面损失应该就是装潢装修费用的损失，原告在前案已经把这条进行了定义，仅仅是装修款项。涉案房屋第一层有四间，原告租赁了其中的两间。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，房屋租赁合同一份，证明原告租赁被告房屋。 证据2，营业执照复印件一份，证明原告在被告房屋经营。 证据3，银行账户交易明细、微信付款记录截图打印件（原件存于原告手机内）各一份，证明原告支付房租。 证据4，义乌市人民法院调查令（回执）复印件、义乌市（孙荣福户）国有土地上房屋征收估价报告（节选）、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议、银行汇款回单各一份，证明原告承租的房屋各项拆迁补偿款已支付给被告。 六被告共同质证：真实性均无异议。证据1的“如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳”这句话是原告私自添加，我方不认可；对证据2、3无异议；证据4与本案没有关联性。 被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇、许晶晶就本诉部分未提供证据。 反诉原告许晶晶反诉称，王建芳承租了许晶晶位于义乌市两间店面，双方签订房屋出租合同一份，约定租期从2018年4月1日至2020年4月1日止，房租每年8万元。因王建芳未支付第二年度的租金，多次催讨仍未支付，许晶晶于2019年6月21日书面通知解除房屋租赁合同。2019年7月，义乌市人民政府因旧城区改建等公共利益需要，对王建芳承租的区块进行了依法征收。2019年7月，王建芳搬离了义乌市店面，但至今未付清房租及水电费。根据合同的约定，许晶晶有权要求王建芳支付一定金额的违约金。为此，反诉原告反诉请求：1.确认双方的租赁合同已解除；2.判令反诉被告支付反诉原告房租2万元、违约金2万元及水电费5000元，合计45000元。 庭审中，反诉原告对第二项诉请中的费用进行补充说明：2019年7月份反诉被告腾空涉案房屋，2019年4月1日到2019年7月份的房屋租金反诉被告尚未支付即2万元；根据房屋出租合同第五条违约责任约定违约金20万元，我方酌情主张2万元；水电费5000元也是酌情的。 反诉被告王建芳辩称，我方认可自2019年4月1日起至2019年6月21日止的房租确实没有交付，但并非反诉被告拒绝交付，而是反诉被告主动要求交付却被反诉原告要求延迟至房屋拆迁时统一结算。本案无论是本诉还是反诉均是因为反诉原告违反诚信，拒不补偿反诉被告因拆迁停业相关补偿而引起，违约责任在反诉原告而非反诉被告，故不存在违约金一说。反诉被告有证据证明已于2019年6月21日交纳了涉案房屋（包括非反诉被告所使用的住宅部分）全部水电费，相关证据稍后提供。 为证明自己的主张，反诉原告向本院提供如下证据： 证据1，交费单据打印件二份，证明许晶晶方所支付的部分水电费。 证据2，解除房屋租赁合同通知书复印件一份（原件已交于反诉被告），证明解除合同及催讨房租、水电费，2019年6月21日解除房屋租赁关系。 反诉被告质证：证据1，真实性无异议，关联性有异议，交费截止期限是2019年7月8日，但是在2019年6月21日之后反诉被告已经被迫停业，不再经营，在此期间所产生的水电费均与反诉被告无关。证据2，通知书收到过的，但反诉被告认为根据双方的租赁合同反诉原告没有单方解除合同的权利，该通知书不产生解除租赁合同的效力。 为支持自己的抗辩，反诉被告向本院提供转账记录打印件二份一页，证明反诉被告已经交付了截止到2019年6月21日的水电费。 反诉原告既未在庭审中发表质证意见，也未在法庭指定的期限内提交书面的质证意见，根据法庭释明的内容，视为反诉原告认可反诉被告的该组证据。 根据当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告（反诉被告）王建芳提供的证据。对《房屋出租合同》的真实性予以确认。关于该合同第五条其后的手写条款“如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳”，被告认为系原告自行添加，但却无法向法庭提供其持有的合同原件予以核对，在被告未能提供其他反驳证据的情况下，本院认定该手写条款系合同双方协商一致的结果；且该条款系双方因拆迁补偿约定的特别条款，当与合同中的其他格式条款发生冲突时，应以该特别条款为准。对营业执照复印件的证明效力予以确认。对银行账户交易明细、微信付款记录的证明效力予以确认，可以证明原告曾于2018年11月6日、2018年11月7日共向被告许晶晶支付租金4万元。对义乌市（孙荣福户）国有土地上房屋征收估价报告（节选）、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议、银行汇款回单的真实性予以确认。其中载明南门街205号（孙荣福户）非住宅（商业）部分装饰装修补偿为66854元；一次性搬迁费为9385元；停产停业损失补偿费为404156元；一次性临时安置费为48499元。对转账记录打印件的证明效力予以确认。 二、关于反诉原告许晶晶提供的证据。对交费单据打印件本身的真实性予以确认，可以证明涉案房屋2019年7月8日交纳了电费3111.97元及水费315元。对解除房屋租赁合同通知书本身的真实性予以确认，但能否达到反诉原告解除合同的目的，本院将留后作综合评述。而关于涉案房屋的腾退时间，反诉被告称“使用到2019年6月21日”，反诉原告则称“应该是2019年6月21日之后，具体什么时候不清楚”。本院认为，反诉原告称反诉被告实际腾空房屋的时间为2019年6月21日之后，但未提供证据，本院以反诉被告自认的2019年6月21日为其实际腾空房屋的时间。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇系义乌市房产的所有权人。 2018年4月1日，原告（乙方）与被告许晶晶（甲方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将坐落在南门街205号店面出租给乙方使用；租期自2018年4月1日至2020年4月1日止；甲乙双方议定租金每年8万元，每年定期一次性付清；租赁期内，营业税收、电、水、卫生等一切费用由乙方自行交清；租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方赔偿给对方违约金20万元；如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳；房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任；因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。房屋租赁合同还对其他事项进行了约定。房屋租赁合同签订后，原告支付了第一年度即至2019年3月31日止的房屋租金。 因旧城区改建，涉案房屋被政府征收。2019年6月14日，被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订征收补偿协议，约定被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇因涉案房屋被征收获得补偿，其中涉案房屋非住宅（商业）部分装饰装修补偿为66854元、一次性搬迁费为9385元、停产停业损失补偿费为404156元、一次性临时安置费为48499元。 2019年6月21日，被告许晶晶向原告发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明：“……您应当于2019年4月1日前支付第二个租赁年度的租金，但您经我多次催告，仍拒不履行支付租金和近几个月水电费的义务，根据法律规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。因此，我现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋出租合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内（最迟在2019年6月25日12时前）搬出位于义乌市的店面。二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失……”。2019年6月21日，原告腾空涉案房屋。 另查明，2019年6月20日，原告交纳涉案房屋的水费230.2元；2019年6月21日，原告交纳涉案房屋的电费3774.68元。2019年7月8日，被告许晶晶交纳涉案房屋的电费3111.97元及水费315元。 本案审理过程中，原、被告双方均认可原告租赁了涉案房屋第一层四间店面其中的两间。被告方在庭审中称“被告孙海勇授权过被告许晶晶与原告签订房屋出租合同，被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇认可原告与被告许晶晶签订合同的行为，合同的权利义务由被告许晶晶享有、承担。” 本院认为，原告与被告许晶晶签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，双方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。因涉案房屋的所有权人系被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇，且被告孙海勇在庭审中认可曾授权被告许晶晶与原告签订房屋出租合同，被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍亦在庭审中追认原告与被告许晶晶签订合同的行为，故基于该代理行为，涉案合同对被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇发生效力。原告可以向被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇主张合同权利。而关于出租方的权利，被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇明确同意由被告许晶晶享有，系该五人对自身权利的处置，本院不予干涉。 根据原、被告诉请的理由及答辩理由，本案的争议焦点主要有以下几点： 一、关于被告许晶晶2019年6月21日发《解除房屋租赁合同通知书》是否导致涉案合同解除的问题。 《解除房屋租赁合同通知书》中载明的解除理由是原告未在2019年4月1日前支付第二年度的租金及近几个月的水电费。然根据涉案租赁合同，支付租金的期限仅表述为“每年定期一次性付清”，属于法律规定的对支付期限约定不明确的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“……依照本法第六十一条的规定仍不能明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付……”，故第二年度（即2019年4月1日至2020年4月1日）的租金原告在2020年4月1日前支付即可。而关于水电费，被告许晶晶也未能举证证明原告存在拖欠水电费的情形。故被告许晶晶解除涉案租赁合同的理由不能成立，其于2019年6月21日发《解除房屋租赁合同通知书》的行为并未导致本案合同解除。但庭审中，原、被告双方均确认合同解除的时间为2019年6月21日，本院认定涉案合同因当事人协商一致解除，解除时间为2019年6月21日。 二、关于原告诉请各项补偿款应否予以支持的问题。 本院认为，本案虽涉及房屋征收，但基础法律关系仍为租赁合同法律关系。关于装修补偿，涉案合同约定的租期为2018年4月1日至2020年4月1日，因拆迁需要涉案餐饮服务项目于2019年6月份已停止营业，为此原告遭受较大的损失，且根据合同约定“如遇拆迁赔偿，政府赔偿店面30%给予房东许晶晶，70%给予王建芳”，故原告可主张70%的装修补偿款。因原告仅租赁了涉案房屋第一层四间店面其中的两间，故原告可主张的装修补偿款为23398.9元（66854元×70%÷2）。关于停产停业损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，原告因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但从查明的事实看，原告对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营等投入等综合因素及原告酌情主张的比例，本院酌情确定第一层四间店面其中两间的停产停业损失为20207.8元（40415.6元÷2），该损失由被征收人补偿给原告。关于一次性搬迁费及临时安置费，该两笔费用系基于其他补偿项目应由被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇享有这一前提，而且即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，原告也面临搬迁、另选他址的事实，故原告诉请要求被告支付该两笔费用依据不足。 三、关于被告许晶晶反诉租金、违约金及水电费的问题。 如前所述，涉案合同的解除时间为2019年6月21日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告应支付被告许晶晶2019年4月1日至2019年6月21日共82日的房屋租金，即8万元÷365日×82日=17972.6元。被告许晶晶未有证据证明原告存在违约情形，故其要求原告支付违约金2万元没有事实依据，本院不予支持。关于水电费，原告于2019年6月21日腾空涉案房屋，而被告许晶晶提交的水电费交纳凭证显示的是2019年7月份的水电费，该水电费被告许晶晶亦无权要求原告支付。 综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。反诉原告反诉请求中合法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王建芳与被告许晶晶于2018年4月1日签订的《房屋出租合同》于2019年6月21日解除。 二、被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇于本判决生效后十日内补偿原告王建芳装修补偿款人民币23398.9元、停业停产损失人民币20207.8元，共计人民币43606.7元。 三、反诉被告王建芳于本判决生效后十日内支付反诉原告许晶晶房屋租金人民币17972.6元。 四、驳回原告王建芳的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告许晶晶的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1164元，由原告王建芳负担664元，由被告孙荣福、李君芳、孙海强、孙海珍、孙海勇负担500元。反诉案件受理费463元，由反诉原告许晶晶负担278元，由反诉被告王建芳负担185元。反诉案件保全费470元，由反诉原告许晶晶负担282元，由反诉被告王建芳负担188元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇一九年十二月十三日 书记员 金倩倩