贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5704号上诉人（原审被告）：刘兰英，女，1970年4月25日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托代理人(特别授权)：葛江，男，1968年6月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。系上诉人刘兰英之姐夫。被上诉人（原审原告）：曾祥林，男，1957年6月12日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托代理人(特别授权)：陈胜华，男，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200010944387。委托代理人：张兰，女，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201711012806。上诉人刘兰英与被上诉人曾祥林房屋买卖合同纠纷一案，贵州省金沙县人民法院曾于2018年9月3日作出(2018)黔0523民初1956号民事判决，曾祥林不服向本院提起上诉，本院经审理后于2018年11月26日作出(2018)黔05民终4032号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回贵州省金沙县人民法院重审。贵州省金沙县人民法院重审后，于2019年9月3日作出（2019）黔0523民初929号民事判决。刘兰英不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院判决：被告刘兰英应继续履行合同，并于本判决生效后三十日内协助原告曾祥林共同办理位于金沙县××民主路××号房屋的产权过户登记手续，协助原告取得该房屋的不动产登记权属证书。案件受理费14340元，由被告刘兰英负担。上诉人刘兰英上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实及理由：一、双方于2014年10月24日签订的《房屋买卖合同》不是产生真实房屋买卖关系的意思，合同本身不真实，是无效合同，原判认定有效侵犯了上诉人的合法权益。1、房屋买卖合同明显违反交易习惯。签订合同时，无相邻界畔关系人在场确认清楚，签字认可。曾祥林提供的在场人，均是与曾祥林有利害关系的人员，没有上诉人一方的亲朋见证。2、买卖关系除四界清楚，无争议外，还必须对房屋的结构面积按登记载明的书写清楚，房屋买卖合同上，房屋的面积为276平方米，而上诉人的土地使用证、建设规划许可证、房产证上面建筑面积为198.29平方米。买卖关系中的面积，应是具体数据，涉案合同中，房屋面积是大约估计的“约为”，更能证明双方并未发生真实的买卖关系。一审判决未查明合同涉及的276平方米的房屋与刘兰英建筑面积为198.29平方米房屋的房屋是否同一房屋，为什么买卖房屋建筑面积不一样。原判未查明什么时间交付房屋，全款支付房款没有，支付的是106万元还130万元？双方约定的付款方式和期限是待定的行为，与买卖关系成立的交易行为不符，是一种不属实行为。3、上诉人坐落在金沙县××号的房屋，其建筑面积198.29平方米，2014年期间价值估算是200多万元，上诉人不可能106万转让！被上诉人提供的房屋买卖合同是假的。4、房屋买卖合同中，没有约定上诉人所欠潘应坤、王瑞、赵乾芬、吴琼的借款本息是多少，由被上诉人代为偿还，代偿还本息清楚后，房屋属于被上诉人，其买卖关系才生效。二、原判决认定被上诉人与潘应坤、吴琼、王瑞、赵乾芬还款行为，对于上诉人属于“代偿”行为是错误的。1、一审庭审中，上诉人陈述清楚，与赵乾芬、潘应坤、吴琼、王瑞借款并还款的事实，借贷关系是否清楚，怎样偿还，与被上诉人无关。如果被上诉人代偿了，则上诉人通过银行还款行为，如何认定？本案涉及的债权人在出庭作证中并没有充分证明上诉人究竟借了几次款，还了多少，欠多少。曾祥林和原审判决怎么清楚，上诉人还欠他们多少款从而由曾祥林进行代偿呢？2、作为代偿，实际是债务转移问题，本案中，曾祥林为一方，赵乾芬、潘应坤、吴琼、王瑞为一方，与刘兰英是如何协商代偿借款的，本息如何计算？三方有无协商一致，是口头协议还是书面协议？都没有，原判这些事实均未查明，就认定房屋买卖合同有效、借款协议、收条、欠条等证据有效，是胡乱判案。3、房屋买卖合同未直接约定，由买方用买房款直接支付给债权人。如果买卖合同中约定，卖方所欠几个债权人本息是多少？由买方负责代为清偿。有此约定，还必须三方签字生效，上诉人的债务关系才能消除。本案中，赵乾芬的欠款已起诉，吴琼的借款在2014年5月22日（房屋买卖关系发生之前）已付清，潘应坤的也打款50多万元，王瑞的也是曾祥林偿还，这些事实的前提条件是什么？本案中，借贷双方未通过结算，也未与曾祥林协商代偿的事实。曾祥林提供的证据，只是用来迎合买卖合同的金额，用来隐瞒案情。本案不存在曾祥林给上诉人代偿借款的依据和事实。被上诉人曾祥林二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人未提供新的证据。经审理，二审查明事实与一审相同。二审本案争议焦点：《房屋买卖合同》是否有效？一审认定被上诉人曾祥林代上诉人偿还债务是否正确？本院认为，关于焦点一，上诉人刘兰英、被上诉人曾祥林作为完全民事行为能力人，双方于2014年10月24日签订了《房屋买卖合同》，该合同交易标的物为刘兰英位于金沙县××号的房屋，并约定房屋建筑面积为276平方米，交易价款为106万元，签订合同之日全额支付房款，上诉人刘兰英有义务协助被上诉人曾祥林办理过户手续。根据合同约定，合同自双方签字时生效。签订房屋买卖合同时是否有相邻界畔关系人签字确认，合同约定的面积是否与房产证面积不符，并不影响该合同的效力。根据在案证据，房屋买卖合同签订的同日，刘兰英出具收款单，明确收到潘长生、曾祥林购房款106万元，刘兰英一审庭审中称不知道潘长生与曾祥林的关系，但该收款单载明是购房款，一审认定当日付清房款106万元并无不当。上诉人刘兰英认为一审未查明付款情况的上诉理由不成立。房屋买卖合同未约定交付时间，亦不影响合同的效力，且房屋已在合同签订后交付被上诉人曾祥林装修使用，上诉人认为未约定交付，说明合同未生效的上诉理由无事实和法律依据。上诉人以协商好的价款出售房屋，现又以自己不可能以低于市场估价很多的106万出售房屋，自己欠有债务，这种行为损害债权人利益，债权人可主张撤销权而主张合同是假的上诉理由不成立。房屋买卖合同约定，合同自签字时生效，上诉人刘兰英提出的合同无效的上诉理由，均不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，其认为《房屋买卖合同》无效的上诉理由均不成立。关于焦点二，上诉人刘兰英于2013年12月22日向赵乾芬、潘应坤、吴琼、王瑞借款本金130万元，约定于2014年10月22日还款，按月息3%支付利息的事实，有上诉人刘兰英于2013年12月22日与该四人签订的《借款协议》和其于同日出具的收条可以证明。赵乾芬、吴琼、潘应坤出具的收条，可证明被上诉人曾祥林代上诉人刘兰英的还款事实。其中，被上诉人曾祥林代上诉人刘兰英偿还吴琼的50万元借款是在房屋买卖合同形成前，但不影响认定被上诉人曾祥林为刘兰英偿还借款，从而消灭了刘兰英所负债务事实的认定，一审认定曾祥林代为偿还并无不当。刘兰英作为个人向赵乾芬、吴琼、潘应坤借款，又作为金沙县顺通汽车城贸易有限公司的法定代表人以公司名义向赵乾芬借款。借款关系中，债务人的主体不一样。根据查明事实，金沙县顺通汽车城贸易有限公司向潘应坤偿还过51万元借款，支付过7万元货款，这说明金沙县顺通汽车城贸易有限公司与潘应坤还具有其他法律关系。上诉人刘兰英认为金沙县顺通汽车城贸易有限公司向潘应坤偿还借款，应是自己已偿还潘应坤的借款，无事实依据。上诉人刘兰英主张一审认定事实不清的上诉理由不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。上诉人刘兰英的上诉请求不成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人刘兰英负担。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月三日书记员 秦宇彤