广东省遂溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0823民初828号 原告：陈某1，女，汉族，1988年8月19日出生，住海南省海口市。身份证号码：42112。 原告：黄某1，男，汉族，1991年7月8日出生，住广东省雷州市。身份证号码：440882。 原告：窦某1，男，汉族，1991年8月26日出生住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：窦某2，男，汉族，1989年2月10日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：陈某2，男，汉族，1969年3月29日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：陈某3，男，汉族，1994年7月19日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：邓某1，女，汉族，1970年12月18日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：翁某1，男，汉族，1965年8月12日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：陈某4，女，汉族，1965年11月13日出生，住广东省徐闻县。身份证号码：440825。 原告：林某1，女，汉族，1972年5月10日出生，住广东省深圳市。身份证号码：440825。 以上10原告的共同委托诉讼代理人：邓某2，广东展望律师事务所律师。 被告：广东遂溪农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：9144082369643261XB。住所地：遂溪县遂城镇湛川路3号。 法定代表人：王某1，董事长。 委托诉讼代理人：杨某1，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某2，女，汉族，1986年5月10日出生，遂溪农商银行办事员，住遂溪县。身份证号码：440923. 第三人：湛江市三禾房地产开发有限公司，注册号：440800000042883。住所地：湛江开发区人民大道中18号颐和花园A幢。 法定代表人：黄某2，总经理。 委托诉讼代理人：何某，男，汉族，1958年11月04日出生，广东省徐闻县人，住徐闻县。身份证号码：440825。 原告陈某1、黄某1、窦某1、窦某2、陈某2、陈某3、邓某1、翁某1、陈某4、林某1诉被告广东遂溪农村商业银行股份有限公司、第三人湛江市三禾房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，于2018年10月28日作出了（2017）粤0823民初1654号民事判决书，被告不服上诉，湛江市中级人民法院于2019年2月20日作出（2019）粤08民终83号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0823民初1654号民事判决书并发回重审。本案于2019年5月13日立案，依法由审判员梁伟、王月波、人民陪审员袁励芳组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。陈某1等10原告的共同委托诉讼代理人邓某2、被告的委托诉讼代理人杨某1、杨某2、第三人的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某1等10原告向本院提出请求：1、排除（2017）粤0823执110号案对原告购买位于徐闻县某小区A幢1-5号、B幢6-9号商铺一、二层的强制执行；2、解除（2017）粤0823执689号之一《民事裁定书》和（2018）粤0823执恢59号之十《民事裁定书》对上述房产的续查封；3、确认原告与第三人就涉案房产签订的《商品房买卖合同》有效；4、被告、第三人在解除强制执行后，协助和配合原告办理上述房产过户登记，将房产过户到原告名下；5、判决确认上述房产的所有权归属于原告；6、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月8日遂溪法院作出（2015）湛遂法立保字第50-1号民事裁定书，依法查封了第三人名下位于徐闻县某小区的土地使用权和该小区地下室A、B幢楼房一、二、三层商场、四层架空层、A幢57套房屋、B幢49套房屋的使用权；其中涉案小区地下室、A、B幢楼房一、二层属于原告所有。（2015）湛遂法民一初字第346号判决书生效后进入执行程序。原告向执行法院提出了执行异议，执行法院作出了（2017）粤0823执异14号裁定，驳回了原告异议请求。原告认为遂溪法院查封的上述财产属于原告所有，理由如下：一、徐闻某小区A、B九间商铺是由第三人开发建设，2014年8月6日由徐闻县房管局核发了《广东省徐闻县商品房预售许可证》，原告在预售期间与第三人签订了《房屋买卖合同》，并足额缴清了购房款及其相关的税费。合同签订后原告一次性支付了购房款，第三人将涉案房产交付给原告占有至今，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，被告及第三人应当配合原告办理房屋过户手续。二、原告根据协议的要求把购房款存入了第三人在中国农业银行股份有限公司徐闻县支行（下称徐闻农行）开设的资金监管专户和公司专用账号，徐闻县房管局的《信访事项处理意见》也证明了原告资金存入资金监管户。三、原告购买商铺在前，查封在后。原告并没有过错，是一次善意的合同交易行为，理应取得预期商铺的所有权。四、被告申请法院查封是恶意的行为。根据《城市房地产抵押管理办法（修订版）》第三条规定：在建工程抵押是抵押人为取得在建设工程继续建造资金的贷款而进行的抵押。然而，第三人明知抵押人非为工程续建而融资。仍然为其办理抵押手续，缺乏事实依据，违法了法律规定。五、查封是一次错误的行为。原告购买某小区A、B幢商铺是一次性缴清购房款，原告从占有至今，自已出资组织了大量的人力物力进行了商铺广场的平整，并做好了电表、水管、门窗的安装。因此形成了事实上的占有。综上，为了维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉求。 原告向本院提供的证据有：1、九户商铺明细表；2、第三人成立文件（营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、税务登记证）；3、第三人资质证书、商品房预售许可证；4、民事裁定书；5、1号商铺买卖合同、身份证、银行进账单及其民事判决书；6、2号商铺买卖合同、身份证、银行进账单及其民事判决书；7、3号商铺买卖合同、身份证、银行进账单及其民事判决书；8、4号商铺买卖合同、身份证、收据；9、5号商铺买卖合同、身份证、收据；10、6号商铺买卖合同、身份证、收据及银行进账单；11、7号商铺买卖合同、身份证、收据及银行进账单；12、8号商铺买卖合同、身份证、银行进账单；13、9号商铺买卖合同、身份证、收据；14、信访事项处理意见书（徐房复[2017]11号）；15、小区商品楼项目监理资金拨付申请书；16、执行异议申请书；17、执行裁定书（2017）粤0823执异14号；18、照片；19、《徐闻县商品房预售专用款账户监管协议书》。以上19份证据均证明以下事实：1、原告合法购买涉案房产，系全额支付房款；2、原告在法院查封之前，已经占有和使用涉案房产至今。 被告辩称，原告对涉案房产不享有排除生效判决执行的实体权利，涉案商铺应当继续查封和执行。理由有：一、原告向法院申请查封、执行第三人名下涉案商铺合理合法。1、查封之前原告未合法占有涉案商铺。查封时，工程尚在建造之中，未竣工，原告客观上无法占有商铺。2、（2017）粤0823执异14号《执行裁定书》查明法院干警现场张贴查封裁定时，楼房的保护栏栅、围墙尚未拆除，工程正在建设中，尚未竣工。3、涉案商铺买卖合同及民事判决书，均能证明在查封之前，商铺未交付使用。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”也就是在2015年6月8日查封时，涉案商铺并不符合合同约定的交付条件，事实上也没有交付。（2016）粤0825民初1152号《民事判决书》认定“被告三禾公司在2016年3月20日已将涉案的商品房交付给原告占有使用，现原告也已在该商品房居住使用。”证明2015年6月8日查封时，涉案商铺根本没有交付使用。原告提供的洗车场、小卖部等照片，只能证明是在法院查封商铺之后的使用情况，不能证明查封之前的合法占有情况。二、涉案商铺至今未能办理产权过户登记手续系设定了抵押而非查封。未能过户的原因，系原告无视房产已抵押的事实，存在过错。2014年4月29日，第三人办理了涉案商铺的抵押登记，在没有经过被告同意的前提下转让给原告，自然办不了过户登记，查封只是加强了无法过户登记的原因。《物权法》第191条第2款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。（2015）湛遂法民一初字第346号《民事判决书》已判决被告对涉案商铺具有优先受偿权，足以认定本案的抵押权并未消灭，更未因购买人代为清偿债务而消灭。由此推定，原告认为其购房款进入了所谓的监管帐户，以此来证明涉案房产所负债务已经消灭的说法不成立。3、原告未查明所购房产已经抵押的事实，导致房产不能过户具有过错。购房者负有查明房产登记情况的义务，并在签订合同之后办理合同登记备案，这是其应尽职责。因此，涉案房过未户的原因系原告的过错造成。4、从涉案房屋抵押、被查封到原告提出异议，期间长达两年之久。原告作为买受人未能尽到基本的注意义务，原告至今未能办理房屋过户手续，又有过错。5、原告购买涉案商铺价格明显低于市场同一时间、同一地段的商铺价格。因此，原告并非善意的购房人，其在购买商铺时具有恶意。三、涉案标的物系商铺，非商品房（住宅）。从原告提交的证据《商品房买卖合同》第一条、第三条已明确，因此，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在本案中并不适用，不属该批复的适用范围和调整对象。而且，涉案商铺并非原告的唯一住房，原告主张排除执行，有义务提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，从而证明其生存权、居住权受到侵害，证明其享有足以阻却执行的权利。四、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，而非第二十八、二十九条和《查封、扣押、冻结规定》第十七条。原告并未合法占有涉案商铺，且涉案房屋系商铺，不符合第二十九条第（二）项的情形。五、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通，损害被告合法权益的情形，为无效合同。（一）原告购买商铺的单价明显低于市场同一时间、相同地段的不动产价格，属于“明显不合理的低价”情形。（二）陈某1、窦某1、窦某2所提供的支付凭证，第三人账号流水显示了明显的走账方式，明显属恶意串通，损害被告合法权益的情形。六、不动产所有权应以登记生效，未经登记，不发生效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，原告与第三人签订商品房买卖合同行为仅为债，房屋所有权未经变更登记，不发生物权变动的效力，原告主张涉案商铺的所有权是毫无依据的。七、本案合并审理程序违法，应当进行分案审理。本案各当事人情况不一样，不是必要共同诉讼，应当进行分案审理。 原告所提供的证据不足以证明其享有排除执行的实体权利，请求驳回原告所有诉讼请求。 被告向本院提供如下证据：1、抵押担保合同，证明第三人为贷款向被告提供抵押担保；2、抵押备案证明，证明被告对涉案商铺享有抵押优先受偿权；3、查封公告、照片，证明查封前商铺未交付，原告未实际占有商铺，原告是在查封期间非法占有商铺；4、民事判决书，证明被告的权利已经法院生效民事判决确认；5、徐闻县商品房预售专用款账户监管协议书，证明被告没有违反协议约定，严格根据房管局的批准划付资金；6、执行裁定书，证明法院已驳回原告的执行异议请求。裁定中确认了查封时工程尚在建设中，查封前原告未能实际占有商铺；7、公证书，证明原告购买的房屋是商铺，性质是用于经营的；8、陈某1、窦某1、窦某2三原告转款至第三人一般账户的流水明细，证明三原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。 第三人辩称，被告向法院申请查封、执行涉案房产依法无据。原告与第三人签订《商品房买卖合同》合法有效。原告与第三人已经依约履行了合同的义务，原告一次性支付了购房款，涉案房产也交付给了原告使用，原告合法权益应受法律保护。在法院查封涉案财产前，原告已经占有和使用涉案房产。虽然《商品房买卖合同》约定交房日期为2016年3月30日前，在购房时第三人允许原告在商品楼基础建设基本完成后，进行现场交付，原告也分别开始对商铺进行装修、实际占有经营使用。原告与第三人从签订到履行《商品房买卖合同》过程中没有过错。原告购买时按市场价格支付了价款，不存在购买商铺价格显然低于市场价格的情况。本案涉案房产是商住两用房产，一楼为商铺，二楼为住宅，被告认为涉案房产是商铺而非住宅、不适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是对事实认识错误，也是对法律认识错误。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 第三人没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行证据交换和质证，各方的质证意见如下： 被告对原告提供的对证据1有异议，是原告单方制作，不具有证明力；对证据2无异议；对证据3无异议，但是预售许可证取得的时间是2014年8月6日，并注明有抵押，原告在购买涉案房产时应当已经知道涉案房产有抵押，对房产不能过户的原因存在过错；对证据4无异议；对证据5－14、16、17的真实性、合法性无异议，但不能证明其主张的事实；对证据15的真实性、合法性无异议，该证据与本案无关联性。 第三人对原告提交的证据无异议。 原告对被告提交的证据1、2的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，第三人不具有放贷级别，被告擅自放贷属于违法的；对证据3有异议，法院张贴查封照片的位置是在电梯口，本案涉案的楼盘是没有张贴查封公告；对证据4的真实性、合法性无异议，但该证据与本案无关联；对证据5无异议；对证据6的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，该证据所指向的标的物已经卖给原告，原告有权提出排除执行异议之诉；对证据7有异议，该证据是被告单方申请，没有第三人以及原告参与。公证书的内容也没有显示涉案房屋里面是商铺还是住人，反而显示原告一直占有和使用涉案房屋；对证据8的真实性无异议，但证明事实有异议，陈某1、窦某1、窦某2的购房款汇入第三人的账户是合法合理的，第三人将购房款取出系第三人和其他人或者被告恶意串通。 第三人对被告提交证据的质证意见是由法院依法认定。 对各方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明，2014年4月29日，第三人以位于徐闻县某小区地下室、A、B幢作抵押向被告抵押贷款，并办理了抵押备案登记。由于第三人没有偿还欠款，被告向本院申请财产保全，请求查封第三人位于徐闻县某小区的土地使用权和A、B幢一、二层16间商铺、三层全部商铺、四层架空层及A幢57套房屋、B幢49套房屋，并冻结了第三人名下在银行存款等财产。本院于2015年6月8日作出（2015）湛遂法立保字第50-1号《民事裁定书》，裁定以人民币3041万元为限查封冻结了以上财产。2016年8月11日，本院依法作出（2015）湛遂法民一初字第346号《民事判决书》，判决第三人偿还所欠被告借款本金3210万元及利息并确认了被告对涉案房产享有优先受偿权。被告依据生效的上述民事判决书向本院申请了强制执行。2018年6月6日，本院作出（2018）粤0823执恢59号之十《执行裁定书》续查封了本案涉案房产。原告以涉案房产已由其购买，属于其合法财产为由，向本院提出执行异议，本院经审查，依法作出（2017）粤0823执异14号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议。 2015年6月2日，陈某1、窦某1、窦某2分别与第三人签订《商品房买卖合同》。陈某1购买A幢1号商铺，合同总金额为2602128元；窦某1购买A幢2号商铺，合同总金额为1209790元；窦某2购买A幢3号商铺，合同总金额为1268082元。陈某1、窦某1、窦某2三份合同均约定将购房款存入第三人开设在徐闻农行的专用账户。2015年4月28日，陈某2、邓某1共同购买涉案小区A幢4号商铺，合同总金额为1767300元；陈某2、陈某3共同购买A幢5号商铺，合同总金额为1756203元；陈某2、邓某1共同购买A幢9号商铺，合同总金额为1775383元。以上购房款已存入第三人开设在徐闻农行的资金监管专用账户。2015年4月1日，黄某1购买B幢6号商铺，合同总金额为1268082元。于2015年4月1日和2015年4月9日将购房款800000元、200000元共1000000元存入第三人在徐闻农行开设的资金监管专用账户，余款268082元尚未支付。2015年4月14日，翁某1、陈某4共同购买B幢7号商铺，合同总金额为1206258元，于2015年4月14日将购房款1206258元存入第三人在徐闻农行开设的资金监管专用账户。2015年4月15日，林某1购买B幢8号商铺，合同总金额为2572182元，于2015年4月14日将购房款2572182元存入第三人在中国农业银行徐闻县支行开设的资金监管专用账户。 陈某1、窦某1、窦某2向徐闻县人民法院提起民事诉讼，徐闻县人民法院作出了（2016）粤0825民初1152号、1077号和1079号民事判决书中，查明涉案房屋的交付时间是2016年3月20日，判决确认陈某1、窦某1、窦某2与第三人之间的商品房买卖合同及补充协议合法有效；而陈某2、邓某1、陈某3、翁某1、陈某4提供的合同补充协议与第三人约定涉案房屋的交付时间是2015年12月30日。另查，第三人在庭审中确认涉案房屋至今尚未竣工验收，原告与第三人没有书面的验收交接手续。 另查，根据徐闻县房产管理局作为甲方、徐闻农行作为乙方、被告作为丙方、第三人作为丁方于2014年9月29日签订徐闻县商品房销售专用款帐户监管协议第二条第2款约定第三人在徐闻农行开立的项目监控账户（户名为第三人，账号：），作为监管和办理涉案小区A、B幢项目按揭贷款的专用存款帐户，由徐闻农行发放的贷款必须直接划入上述资金账户内，访账户实行封闭管理、监控使用，并无条件接受徐闻县房产管理局、徐闻农行和被告的监管。 再查，2018年12月26日，根据中国银行业监督管理委员会广东监管局粤银保监复[2018]58号《关于广东遂溪农村商业银行股份有限公司开业的批复》，2018年12月28日，湛江市工商行政管理局作出粤湛核变通内字[2018]第1800302590《核准迁入登记通知书》，“遂溪县农村信用合作联社”变更为“广东遂溪农村商业银行股份有限公司”，遂溪县农村信用合作联社的债权债务由广东遂溪农村商业银行股份有限公司承接。 本院认为，本案属案外人执行异议之诉。本案的争议焦点：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》下称《规定》第二十八条和第二十九条都赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是一般条款与特别条款的关系，适用于不同的情形。第三人作为房地产开发企业，属被执行人，涉案房屋仍登记在其名下并且已办理了抵押登记手续，本院已依法予以查封。原告与第三人签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，买卖合同第三条第一款明确原告所购买的涉案房屋为商铺，第二款也载明涉案房屋的用途为商业，涉案房屋显然不符合《规定》第二十九条第（二）项规定的情形。原告的请求是否符合《规定》第二十八条的规定？《商品房买卖合同》约定了房屋交付期限和交付条件，其中第八条第1款、第2款分别约定了商品房需经验收、综合验收及分期综合验收合格才能交付使用，第十一条约定符合验收条件后第三人需书面通知原告办理交接手续并签订房屋交接清单。但原告和第三人未能提供涉案房屋已竣工且经验收合格的相关证据，也未能提供交接清单，第三人在庭审中也确认了涉案房屋至今尚未峻工验收的事实，只是现场交付原告使用，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，故涉案房屋尚未具备交付条件，也不符合《规定》第二十八条第（二）项的规定。原告对涉案房屋主张排除执行不符合《规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有占有该不动产”的规定，对原告诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项、第二十九条第（二）项、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、第九十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告陈某1、窦某1、窦某2、陈某2、陈某3、邓某1、黄某1、翁某1、陈某4、林某1的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈某1、窦某1、窦某2、陈某2、陈某3、邓某1、黄某1、翁某1、陈某4、林某1共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  梁 伟 审 判 员  王月波 人民陪审员  袁励芳 二二〇一九年十二月五日 书记员何晓娴 附相关法律和司法解释规定： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。