湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1816号上诉人（原审被告）：梁燕，女，汉族，1968年7月1日生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王宏，湖南高天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:湖南青竹湖置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。法定代表人：毕礼刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。原审被告：邹博，女，汉族，1995年7月28日生，住长沙市雨花区。上诉人梁燕因与被上诉人湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）、原审被告邹博房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初7176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁燕的上诉请求：1、撤销一审判决，依法判决上诉人与被上诉人按照签订的《长沙市商品房买卖合同》履行合同；2、依法判决诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人从2013年11月4日起共计5次向被上诉人支付合同约定的购房首付款136.2175万元，由此可知，双方于2013年11月份签订了《商品房买卖合同》，且上诉人按照合同约定支付了购房首付款；同时，上诉人还按该合同约定支付了相关费用，并交付了全部资料，但被上诉人收到上诉人房款和资料后并未按照约定向银行办理按揭。本案一审中，被上诉人只提交了其诱骗上诉人一方补签的2016年4月13日的合同，而刻意隐瞒了2013年11月份签订合同的客观事实，将不能与其办理银行按揭的责任恶意推向上诉人一方，因此，被上诉人未依照合同为上诉人一方向银行申请按揭贷款是造成上诉人一方违约的根本原因，被上诉人的过错责任不应由上诉人一方承担。此外，一审法院的错误判决会造成诉累且会带来不良的社会后果，促长不良社会风气及损害伤损合法权益。被上诉人青竹湖公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。青竹湖公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令青竹湖公司与梁燕、邹博签订的《长沙市商品房买卖合同》于2017年11年17日解除；二、梁燕、邹博协助青竹湖公司办理撤销网签等解除合同的相关手续；三、梁燕、邹博支付违约金310000元；四、确认青竹湖公司以其应返还给梁燕、邹博的购房款抵销梁燕、邹博应支付给青竹湖公司的违约金后返还剩余款项1052175元；五、本案诉讼费用（包括保全保险费用）由梁燕、邹博承担。一审法院经审理查明：2016年4月13日，青竹湖公司与梁燕、邹博签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：梁燕、邹博购买的商品房为水映加州花园项目中的第C2-41幢102号房；该房屋建筑面积338.82㎡，每平方米13169.75元，总房价4462175元；首付款（含定金）1362175元于签订本合同之日支付，剩余房款3100000采用银行贷款方式支付；梁燕、邹博应在接到青竹湖公司通知之日起5个工作日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给青竹湖公司，在接到青竹湖公司或贷款人通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，梁燕、邹博逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因梁燕、邹博原因导致其未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，青竹湖公司同意梁燕、邹博以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任，逾期，青竹湖公司有权解除合同，合同解除后青竹湖公司将已付款退还给梁燕、邹博；因青竹湖公司的原因导致梁燕、邹博未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，梁燕、邹博在5日内有权解除本合同，合同解除后5日内青竹湖公司应当退还已付款及利息；因非归责于双方的原因，导致梁燕、邹博未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，梁燕、邹博应在5日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后5日内，青竹湖公司应将已付款及利息退还给梁燕、邹博；梁燕、邹博如未按合同规定的时间付款，逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，梁燕、邹博按日向青竹湖公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日，青竹湖公司有权解除合同，青竹湖公司解除合同的，梁燕、邹博按累计应付款的10%向青竹湖公司支付违约金，梁燕、邹博愿意继续履行合同的，经青竹湖公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，梁燕、邹博按日向青竹湖公司支付逾期应付款万分之一的违约金；青竹湖公司应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付梁燕、邹博使用。合同签订后，因梁燕、邹博未将按揭贷款部分房款3100000元支付给青竹湖公司，亦未以一次性付款方式将该部分房款支付给青竹湖公司，青竹湖公司向梁燕、邹博催收未果，故诉至一审法院。另查明，梁燕于2013年11月至2014年9月期间已支付购房首付款共计1362175元。庭审中，青竹湖公司向一审法院陈述，梁燕认购涉案房屋的时间是2013年10月5日，2014年12月15日双方首次签订商品房买卖合同，约定总房款为4462175元，首付款1362175元，余款3100000元通过银行按揭贷款支付。因梁燕征信问题，银行按揭贷款审批未获通过，剩余房款梁燕一直未付。直到2016年3月，因梁燕未付清房款，其小孩无法入读湘一外国语学校，为解决小孩就读该校的问题，梁燕表示愿意将尾款一次性付清，此时虽银行政策比较宽松，但梁燕需将首付款比例提高至四成，梁燕承诺在2016年4月补齐首付款，故双方于2016年4月13日重新签订《长沙市商品房买卖合同》，并增加邹博为共同购房人，以便银行贷款审批通过，该合同已办理网签手续，第一份合同已经作废。此后，梁燕、邹博一直未补齐首付款，故银行按揭贷款未获通过。而梁燕称当时是青竹湖公司没有为其办理银行按揭贷款手续，所以才签订2016年4月13日的《长沙市商品房买卖合同》。一审法院认为，一、青竹湖公司与梁燕、邹博于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，从青竹湖公司与梁燕、邹博双方的陈述来看，该合同实质是对之前签订的商品房买卖合同的变更，双方均应依据该合同履行相关义务。青竹湖公司作为出卖人，其合同目的在于及时收取合同所约定的购房款。本案合同约定首付款为1362175元，余款3100000元通过银行按揭贷款方式支付。梁燕、邹博虽然已按合同约定支付青竹湖公司首付款1362175元，但此时办理银行按揭贷款手续需增加首付款比例，而梁燕、邹博一直未补齐相应首付款，导致银行按揭贷款未通过。对此，一审法院认为，梁燕、邹博作为购房人，向青竹湖公司按约支付房款系其主要合同义务，在银行按揭贷款政策发生上述变化时，梁燕、邹博应及时补足首付款以便按程序办理银行按揭贷款手续，或者一次性向青竹湖公司支付剩余房款，但梁燕、邹博一直未履行上述义务，导致青竹湖公司收取房款的目的无法实现，根据合同约定，青竹湖公司可以解除合同，故一审法院对青竹湖公司要求解除与梁燕、邹博于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉求予以支持。关于该合同解除时间，宜认定为本判决生效之日。合同解除后，梁燕、邹博应协助青竹湖公司办理撤销网签等解除合同的相关手续。对于梁燕、邹博辩称在首次签订商品房买卖合同后，已按约将按揭所需资料交给青竹湖公司，但因青竹湖公司一直没有去办理按揭贷款手续，故未获得银行按揭贷款，到2016年签订合同时，梁燕、邹博已无力承担需补足的首付款，故责任不在梁燕、邹博。但梁燕、邹博未提交相关证据证明，青竹湖公司对此亦不予认可，故一审法院对梁燕、邹博的上述辩解意见不予采纳。二、如前所述，梁燕、邹博的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，梁燕、邹博应当按累计应付款的10%向青竹湖公司支付违约金，青竹湖公司以此要求梁燕、邹博支付违约金310000元。从梁燕、邹博的违约责任以及青竹湖公司的损失情况来看，该违约金数额过高，一审法院酌情调整为200000元。关于青竹湖公司要求确认以其应返还的购房款抵销违约金的诉求，虽然合同解除后，青竹湖公司应返还梁燕、邹博购房款，但本案购房款与违约金属于性质不同的款项，梁燕、邹博亦未表示同意抵销，故一审法院对青竹湖公司的该项诉求不予支持。另外，青竹湖公司还要求梁燕、邹博支付诉讼保全保险费，因梁燕、邹博已承担相应的违约责任，一审法院不再支持。三、邹博无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证和不质证的法律后果。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除青竹湖公司与梁燕、邹博于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、梁燕、邹博于本判决生效之日起十日内协助青竹湖公司办理撤销网签等解除合同的相关手续；三、梁燕、邹博于本判决生效之日起十日内支付青竹湖公司违约金200000元；四、驳回青竹湖公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费17060元，财产保全费2170元，合计19230元，梁燕、邹博承担3820元，青竹湖公司自行承担15410元；公告费560元，由梁燕、邹博承担。本院经审理查明，二审中，青竹湖公司陈述：1、大概是2016年5、6月份，青竹湖公司通知梁燕贷款没有通过，因为首付款要增加至四成；2、在2016年4月13日签订合同后，邹博委托青竹湖公司向银行办理按揭贷款，青竹湖公司在为她办理按揭的时候，银行要求按揭贷款首付为四成，而梁燕一方首付款只支付至三成，同时又没有能力补齐首付款至四成，因此，银行贷款办不下来。本案中，双方在一审中均认可，在2016年前，双方曾就涉案房屋签订过商品房买卖合同。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：青竹湖公司与梁燕、邹博于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，无法定无效情形，其合法有效，且该合同实质是对之前签订的商品房买卖合同的变更，故一审认为双方均应依据该合同履行相关义务，并无不当。梁燕上诉认为2016年4月13日的《长沙市商品房买卖合同》系青竹湖公司诱骗梁燕签订，却未对此提供充分证据予以证明。现因办理银行按揭贷款手续需增加首付款比例，而梁燕、邹博一直未补齐相应首付款，亦不同意一次性支付剩余房款，致使青竹湖公司收取房款的目的无法实现，故一审法院对青竹湖公司要求解除2016年4月13日《长沙市商品房买卖合同》的诉求予以支持，并无不当。但在2016年4月13日的商品房买卖合同中，双方约定首付款为1362175元（约三成），而根据双方陈述，合同签订时，双方对银行要求将首付款增至四成均无从知晓，同时，合同中对银行要求增加首付款比例应如何处理，并无约定，因此，梁燕、邹博未同意增加首付款比例或一次性支付剩余房款，并不构成违约，导致梁燕、邹博未能获得贷款应属于“非归责于双方的原因”，故一审判决梁燕、邹博承担违约责任不当，应予纠正。综上所述，梁燕的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初7176号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初7176号民事判决第三项；三、驳回湖南青竹湖置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费17060元，财产保全费2170元，二审案件受理费17060元，合计36290元，由梁燕、邹博负担14516元，湖南青竹湖置业有限公司负担21774元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月九日书记员 肖佳敏