福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽04民终1791号 上诉人（原审被告）：杨斌，男，汉族，1983年8月3日出生，住福建省清流县。 被上诉人（原审原告）：福建省清流林业有限责任公司，住所地福建省三明市清流县龙津镇长兴中街明辉公寓二楼。统一社会信用代码：91350423705180259N。 法定代表人：马经旺，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄平秀，福建陈彪律师事务所律师。 上诉人杨斌因与被上诉人福建省清流林业有限责任公司(以下简称清流林业公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省清流县人民法院（2019）闽0423民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨斌、被上诉人清流林业公司的委托诉讼代理人黄平秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨斌上诉请求:1.一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由清流林业公司承担。事实和理由：一、2013年与清流林业公司签订租赁合同，并缴纳2014年1月至6月31日1200元租金。2014年7月1日店面物品已全部清空，事后根本没有正常经营和使用过。同时已经将钥匙交付给清流林业公司办公室工作人员。因此，一审判决第二项是错误的。二、依照双方所签订的租赁合同约定逾期3个月未缴纳租金，自动解除合同,杨斌与清流林业公司的租赁合同早已经解除。所以，一审判决第一项是错误的。三、按照相关法律规定，本案超过诉讼时效，一审判决要求杨斌缴纳三年租金不符合法律规定，应当予以改判。诉讼或者仲裁时效是指权利人请求法院或者仲裁机构解决争议，保护其权益而提起诉讼或者申请仲裁的法定期限。法律规定诉讼时效的目的，在于促使当事人尽早行使权利，尽快解决当事人的纠纷。诉讼时效的起算时间，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。按照相关法律规定本案属于特殊诉讼时效，诉讼时效为一年。特殊的争议，如租赁合同中延付或拒付租金的争议，保管合同中寄存物被丢失或损毁的争议的诉讼时效为一年。所以，一审第三项判决是错误的。 清流林业公司辩称，一、关于合同解除的问题。清流林业公司请求解除其与杨斌的租赁关系具有事实与法律依据。杨斌自2014年2月1日起未交租金，根据合同法规定，承租人在合理期限内不支付租金的，出租人可以解除合同。现清流林业公司请求依法解除双方之间的租赁关系。二、关于诉讼时效的问题。1.本案的诉讼时效为三年，在《民法总则》实施前有关延付、拒付租金的诉讼时效是一年，但本案是在《民法总则》实施后租金的到期，应按《民法总则》关于三年诉讼时效的规定。2.本案未超过诉讼时效。根据我国《合同法》的规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期限自最后一期履行期限届满之日起算。本案的租赁期限自2013年8月1日起至2021年7月31日止，次年租金在当年的12月31日前交付清楚。所以，本案最后一期的履行租金期限是2020年12月31日前交清2020年8月1日至2021年7月3日租金，诉讼时效从2020年12月31日开始计算三年的诉讼时效。三、租金的计算。每月租金为200元，并每年租金递增5%，实行一年支付制，签协议当日付清当年租金1000元。杨斌从2013年8月1日起至今只支付1200元租金，之后租金未再支付。自2014年2月1日起至今未付租金总计为15125.16元，杨斌应付租金总额为15125.16元。四、违约金的计算。根据我国《合同法》第174条关于法律对其他有偿合同依照其他有偿合同的规定；没有规定的参照买卖合同的有关规定。《最高院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：买卖合同没有约定违约金或对违约定的计算方式没有约定的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，参照罚息利率标准计算。《中国人民贷款利率有关问题的通知》借款合同载明的贷款利率上加收30%至50%的规定，违约金总额为2446.33元。 清流林业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《店面租赁协议》；2.杨斌向清流林业公司支付尚欠租金15125.16元和违约金2446.33元（从2014年2月1日计算至2019年4月30日止，之后按约定支付租金、店面占用期间使用费至杨斌将店面清退交还清流林业公司止另算）；3.杨斌立即将租用的位于龙津镇河滨路4幢号1间店面交还清流林业公司；4.本案诉讼费用由杨斌承担。 一审法院认定事实：一、2013年8月2日，清流林业公司与杨斌签订《店面租赁协议》，协议主要内容：1.清流林业公司将位于龙津镇河滨路4幢（单面街）店面1间（大门左边第1间，面积约13平方米）出租给杨斌使用；2.租期为2013年8月1日至2021年7月31日止；3.每月租金为200元，每年租金递增5%，实行一年租金一次性支付，逾期三个月未交租金，自动解除合同，清流林业公司收回店铺并向杨斌追缴未缴纳的租金。二、杨斌于2014年5月30日缴纳租金1200元，此后未缴纳租金。三、清流林业公司于2019年6月3日向一审法院提起诉讼，向杨斌主张所欠的租金。四、按协议约定计算月租金：2014年8月1日至2015年7月31日月租金为210元，2015年8月1日至2016年7月31日月租金为220.5元，2016年8月1日至2017年7月31日月租金为231.53元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金为243.1元，2018年8月1日至2019年7月31日月租金为255.3元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为268.1元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。清流林业公司与杨斌签订《店面租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议中明确约定租金按年度支付，杨斌未按协议约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。清流林业公司要求解除《店面租赁协议》并将承租的店铺返还的请求，有事实和法律依据，予以支持。关于清流林业公司主张按协议约定要求杨斌支付2014年2月起至2019年4月30日租金15125.16元和违约金2446.33元的诉讼请求问题，杨斌认为超过诉讼时效应当驳回诉讼请求。一审法院认为，杨斌从2014年2月份开始至今就没有缴纳租金，清流林业公司没有证据证明有向杨斌催缴过租金，清流林业公司向杨斌主张租金的时间应当以起诉之日即2019年6月3日计算，根据《民法总则》诉讼时效三年的规定，杨斌应当缴纳的租金应从2016年6月3日起计算至2019年7月31日计9200.16元。因《店面租赁协议》中没有违约金的约定，清流林业公司要求杨斌支付违约2446.33元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、福建省清流林业有限责任公司与杨斌于2013年8月2日签订的《店面租赁协议》于判决生效之日解除；二、杨斌于判决生效之日起三日内将清流县龙津镇河滨路4幢1间店铺（大门左边第1间）返还福建省清流林业有限责任公司；三、杨斌于判决生效之日起三日内支付福建省清流林业有限责任公司房屋租金9200.16元；三、驳回福建省清流林业有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费153.1元，减半收取计76.55元，由杨斌负担。 对一审查明的事实，双方当事人没有异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人未提交新证据。 另查明，2013年8月杨斌与清流林业公司签订《店面租赁协议》后，杨斌缴纳店面租金共计1200元。 二审中，双方当事人争议的焦点问题为：一审判决杨斌应支付给清流林业公司房屋租金9200.16元是否正确以及本案是否超过诉讼时效的问题。 本院认为，案涉《店面租赁协议》于2013年8月2日签订，清流林业公司认可杨斌在协议签订之后仅缴纳店面租金6个月共计1200元。由此计算，杨斌仅缴纳自2013年8月至2014年2月期间的租金，此后杨斌未再缴纳过租金。根据《店面租赁协议》第四条关于“每月租金为200元，每年租金递增5%，实行一年租金一次性支付，签协议当日付清当年租金计1000元，次年租金在当年的12月31日前交付清楚。逾期3个月未交租金，自动解除合同，林业公司收回店面，并向杨斌追缴未交租金。”的约定，2013年8月至2014年7月的月租金为200元，在杨斌逾期三个月(即2014年3月至2014年5月)未缴纳租金的情况下，清流林业公司有权提出解除合同，收回店面，并向杨斌追缴未交租金。然在2014年3月杨斌违约后，清流林业公司未及时主张权利，故主张2014年3月至2014年5月的租金已经超过诉讼时效，不予支持。本案杨斌拖欠租金长达五年多时间，清流林业公司未及时予以催讨，也未提出解除合同，其放任损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，2014年6月之后的租金，系清流林业公司未采取适当措施致使损失扩大，故该部分租金损失不得要求杨斌予以支付。一审法院判决杨斌应当缴纳从2016年6月3日起至2019年7月31日的租金共计9200.16元依据不足，应予纠正。案涉店面的租期为2013年8月1日至2021年7月31日止，双方当事人未提前解除合同，在合同履行期限内因杨斌违约，清流林业公司要求解除合同并将案涉店面予以交还，具有事实和法律依据，应予支持。一审对此处理并无不当。 综上所述，杨斌的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定本案基本事实清楚，但对杨斌应支付2016年6月3日至2019年7月31日的租金共计9200.16元的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省清流县人民法院（2019）闽0423民初566号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省清流县人民法院（2019）闽0423民初566号民事判决第三项、第四项； 三、驳回福建省清流林业有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费153.1元，减半收取计76.55元，由福建省清流林业有限责任公司负担38元，由杨斌负担38.55元。二审案件受理费153.1元，由福建省清流林业有限责任公司负担76.55元，由杨斌负担76.55元。 本判决为终审判决。 审判长  修晓贞 审判员  吴振泉 审判员  阙 斌 二〇一九年十二月十二日 书记员  吴珺伊 附：主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -6- -7-