黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9812号上诉人（原审被告）：哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市双城区奋斗街双粮小区院内。法定代表人：孙长红，总经理。委托诉讼代理人：王晓旋，黑龙江龙洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪学平，男，1963年3月11日出生，汉族，双城堡车务段劳动服务公司退休员工，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：麻清文，黑龙江诚清律师事务所律师。原审被告：卜祥伟，男，1980年5月30日出生，汉族，住哈尔滨市双城区。上诉人哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司与被上诉人倪学平、原审原告卜祥伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初2400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决、改判驳回倪学平的诉讼请求。2.由倪学平承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定倪学平与哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司航天家园项目部及卜祥伟签订的《房屋动迁补偿协议》，卜祥伟个人向倪学平出具的协议有效，且应当由浩宁房地产公司承担协议约定的义务，系认定事实错误。1、一审法院调取的2014年7月31日的委托书，卜祥伟受委托的事项是全权负责航天家园项目部的一切事务，该事务指的是航天家园项目部的内部事务。2014年11月12日的法人授权委托书，委托的内容才是由卜祥伟负责航天家园项目部的开发、债权、债务等事务。《房屋动迁补偿协议》与《协议》的签订期限均是2014年8月6日，卜祥伟当时并没有得到浩宁房地产公司授权签订协议，在哈尔滨市双城区人民法院2018黑0113民初3408号民事判决中已查明并认定，航天家园项目实际开发人系卜祥伟，与浩宁房地产公司系挂靠关系，前述判决已经生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，经生效判决确认的事实无需浩宁房地产公司进一步举证证明。一审法院认定卜祥伟与浩宁房地产公司签订的协议系职务行为，由浩宁房地产公司承担责任系认定事实错误，而且协议上加盖航天家园项目部的印章，项目部并非能独立承担民事责任的主体，因此两份协议不能代表浩宁房地产公司的意思表示，房屋动迁补偿协议系倪学平与卜祥伟针对案涉房屋拆迁行为作出的意思表示，并非浩宁房地产公司与倪学平之间的意思表示，根据合同相对性的原理，只能在倪学平与被告卜祥伟之间产生合同法律关系，因此倪学平要求浩宁房地产公司承担责任的诉讼请求没有事实依据，而且卜祥伟一审庭审时并未出庭，根本无法证实协议书被告卜祥伟的签字是否系其本人签署。2、房屋动迁补偿协议与协议的签订期限均是2014年8月6日，房屋动迁补偿协议约定3日内交付A6-31号门市房，协议却约定10月6日前交付，同一天签署的两份协议不可能对同一事项的约定出现两种结果，两份协议也无法推断出签订的时间前后。鉴于房屋动迁补偿协议已部分履行，因此可以看出协议并非倪学平与卜祥伟的真实意思表示，因此，倪学平无权要求向其支付80万元赔偿款，一审法院仅通过与倪学平有利害关系的证人证言，认定房屋动迁补偿协议是对在征收过程中倪学平的房屋以及院落予以补偿，系认定事实错误。房屋动迁补偿协议中已经明确了仅是对建筑面积共40平方米的两间房屋予以补偿，根本未涉及院落的补偿问题，且倪学平及证人当庭明确表示，院落没有产权证书，没有办法证明倪学平对院落和享有使用权。倪学平40平方米的两间房屋，要求补偿80.03平方米的住宅一处，73.78平方米的门市一处，额外还需要向其支付15万元补偿款，补偿的价值远远高于原有房屋的价值，致使双方的权利与义务明显违反公平等价有偿原则。倪学平获得的利益明显违背法律规定以及交易习惯，显失公平。房屋动迁补偿协议与协议均明确约定了履行期限，起诉时已超过了法定起诉期限，一审法院认定两份协议未约定履行期限系认定事实错误。房屋动迁补偿协议第三条约定了支付15万元现金补偿款，在拆除房屋前7日内交付。拆除房屋的期限是固定的，因此交付补偿款的期限是明确的。交付房屋的期限是签订协议之日起3日内即2014年8月9日以前交付，不存在一审判决中表述的为确定履行期限，因此倪学平于2019年5月8日要求支付补偿款，即交付房屋，均已超过诉讼时效，且倪学平没有提供证据证明出现中止或者中断的情形，倪学平变更的诉讼请求，要求按照协议约定赔偿80万元，协议也明确约定了履行期限为2014年10月6日为交付房屋就赔偿，因此倪学平的请求不应当受到法律的保护。协议中约定的赔偿金额80万元明显过高，一审法院判决赔偿倪学平80万元违约赔偿金明显不当。航天家园A6-31号门市面积为73.78平方米，按照市场的交易价格，即每平方米2000到3000元的标准，房屋的市面价值远远小于协议当中约定的80万元的金额，80万元赔偿款的性质系违约金，一审法院判决要求支付80万元明显属于违约金过高，且倪学平被拆迁的房屋只有40平方米，已得到了一套房屋补偿。第四，倪学平在一审法院审理的第一次开庭庭审过程中答辩结束，突然提出要求延期审理，在不符合法律规定可以延期审理的情形下，一审法院中止审理系程序错误。本案在一审审理过程中程序严重违法。审理过程中，卜祥伟正在哈尔滨市双城区看守所进行羁押，一审法院在未合法传唤卜祥伟的情况下，违法缺席判决。第六，本案属于由房屋征收补偿协议而产生的纠纷，应当属于行政诉讼受案范围，不应当作为民事案件进行审理，且根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第25条第二款的规定征收，实施单位售房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告。浩宁房地产公司受双城区人民政府委托是案涉房屋的征收实施单位，倪学平应当将征收房屋部门及双城区人民政府作为行政诉讼的被告。综上，一审法院认定卜祥伟与倪学平签订的协议系履行职务行为，应当由浩宁房地产公司承担责任。对于房屋补偿的范围，对于协议约定的履行期限的认定均存在错误，且审理过程中存在程序违法，适用法律错误，为维护浩宁房地产公司的合法权益，请求法院依法查明事实，予以改判或者发回原审法院重新审理。倪学平辩称，2019黑0113民初2400号民事判决书认定事实清楚，裁定证据有效，程序合法，适用法律正确。浩宁房地产公司上诉状当中提到判决书有五处认定的错误，实际上本案当中最大的错误就是浩宁房地产公司把倪学平的房屋拆迁，土地占用而不给付补偿。浩宁房地产公司称其于2014年7月31日授权委托给卜祥伟全权负责航天家园项目部的一切事务之后内设了航天家园的项目部，同时启用了公章，负责人卜祥伟这个事实已经清楚明了的证明浩宁房地产公司在取得航天家园开发建设的项目之后内设了航天家园的项目部，并且委托了项目部负责人，同时提供了公章，至于后期在2014年11月12日再次给卜祥伟的委托，那么浩宁房地产公司以此认为卜祥伟是挂靠，全部事务由卜祥伟负责，倪学平认为是错误的。一审法院调取的本开发项目在建设部门的备案，在发改委的批文当中的备案，因为这个项目就是浩宁房地产公司开发建设的。那么浩宁房地产公司委托谁跟这个建设没关系，至于这个人跟对外的签的合同，刚才浩宁房地产公司在上诉状当中提到了有些东西没有授权，那么没有授权。这个项目是不是在卜祥伟在的时候运作过程当中动迁了好多户的房屋土地。那么作为浩宁房地产公司怎么不管不问，应该管应该问卜祥伟在房屋拆迁之后的补偿款从哪里出。所以说浩宁房地产公司上诉状称的第一个问题是无理狡辩。因为后期刚才审判长也联系不卜祥伟，一审倪学平要求卜祥伟出庭的，卜祥伟不出庭，好多事卜祥伟是清楚的。倪学平交的调查是浩宁房地产公司后期就把卜祥伟辞退了，导致其没有相应职权。所以说浩宁房地产公司现在把卜祥伟辞退之后，浩宁房地产公司自己本身造成了被动迁人倪学平不得不拿起法律武器来起诉浩宁公司。第二关于两协议的约定问题，那么这两个协议一个是房屋动迁补偿协议，一个是协议。房屋动迁补偿协议的时间是2014年8月6日签订，主要内容是动迁补偿的约定，产权调换是于2-3-401，面积80.0这是开发建设部的，应该给付，A6-31门市房，面积73.78，这也是开发商应当给付被动迁户，虽然协议里没有标明，但是事实是浩宁房地产公司与倪学平被动迁的房屋43余平方米一审判决已经进行了论述，按照相关法律的规定，那是必须给予补偿的。那么虽然在协议当中没有约定，没有体现，但是事实是存在的。所以说这份协议主要就是动迁和动迁补偿，那么下一个协议就是由于卜祥伟在第一个协议应该履行的门市房没有履行，先期抵押给地税局抵押税款，后期卜祥伟把问题处理明白后，把房子抽回来了。抽完之后要拍卖给了第3人，也就是第一个协议的门市房让卜祥伟给卖了，约定八十万的赔偿金原因是这门市房无法交付给倪学平，第三方购买了该门市，所以约定了赔偿八十万违约金，这八十万违约金是放弃了门市房的一个数额，并不是即给门房又给八十万赔偿金，一审判决也这么判的，所以倪学平觉得浩宁房地产公司把两个协议约定内容混同来提出协议签订的效力问题，尤其提到了是不是卜祥伟意思表示，那么法庭应当传唤卜祥伟。那么这两个协议都有公章，都有卜祥伟本人签字，并由本人亲自按指纹，从协议的表面看，应该是卜祥伟本人的意思表示，如果认为不是，那么浩宁房地产公司应该拿出证据，浩宁房地产公司在一审没提证据，只是作为抗辩理由，那么二审仍然提这个问题，那么浩宁房地产公司应该拿出证据，不举证，则证明不了上诉主张。第三个问题，关于协议当中，就是一个四十多平方米的房子，给了一套住宅，还给十五万赔偿金动迁费，是在动迁过程当中，他们互相协商，这四五百平方米的土地面积。另外他们的动迁过程当中，各动迁户都互相监督是公开透明的，所以说两个协议的签订和动迁的时候再用了征收了倪学平的500平方米，是真实可信的，而且浩宁房地产公司主张的证人与倪学平有利害关系是错误的，倪学平与证人只是老邻居关系。关于诉讼时效问题，作为动迁户，卜祥伟已给付一套住宅了，剩余的签了协议，并不存在不主张权利的情况。至于说找没找浩宁公司这确实没找，是因为公司一直不出现，打官司的时候才出现。浩宁房地产公司说挂靠问题，但并未举出证据，如果挂靠成立的话，也不应该是浩宁房地产公司备案的，应该卜祥伟备案。倪学平向一审法院起诉请求：1、判令浩宁房地产公司、卜祥伟给付倪学平动迁款150,000.00元及利息85,500.00元；2、判令浩宁房地产公司、卜祥伟因违约赔偿倪学平人民币800,000.00元，并追加违约产生的利息；3、判令浩宁房地产公司、卜祥伟承担本案的连带责任；4、判令浩宁房地产公司、卜祥伟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月27日浩宁公司经双城市发展改革局批准取得航天家园项目开发建设权，并授权卜祥伟处理该项目的开发、债权、债务、建设、管理及其他的一切事宜，且卜祥伟无权转换代理权。2014年8月6日卜祥伟以浩宁公司名义与倪学平签订房屋动迁补偿协议，协议上加盖“哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司航天家园项目部”公章，协议约定以航天家园A12-3-401,面积80.03住房、A6-31号，面积73.78门市以及现金150,000.00元作为补偿，同日又协议约定若浩宁公司不能在2014年10月6日将上述门市开到倪学平名下，将赔偿原告800,000.00元。一审法院认为，首先，关于卜祥伟以航天家园项目部名义与倪学平签订的《补偿协议》主体问题。结合本院调取的两份法人授权委托书以及庭审中所举的两份协议，浩宁公司授权卜祥伟处理航天家园项目的开发、债权、债务、建设、管理及其他的一切事宜，且卜祥伟当时在浩宁公司的职务是航天家园项目部经理，故卜祥伟与倪学平签订的协议应视为职务行为，浩宁公司亦未举示证据证实卜祥伟是挂靠浩宁公司，故应对卜祥伟的职务行为承担相关的民事责任。庭审中，浩宁房地产公司未举示证据证明航天家园项目部是独立承担民事责任的主体，故应视为航天家园项目部是浩宁房地产公司的内设部门，其行为所产生的民事责任应由浩宁房地产公司承担。故浩宁房地产公司主张以上两份协议不应由其承担责任不成立，本院不予支持。其次，倪学平与浩宁房地产公司于2014年8月6日签订的两份协议的效力问题。显失公平是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿的原则。本案中浩宁房地产公司为开发建设航天家园项目与倪学平签订的两份协议，对倪学平补偿，其主张补偿内容远远超过倪学平被拆迁房屋的价值，属显失公平。《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（[2012]行他字第16号）国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有的国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时房地产市场价格，一并予以征收补偿。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时自愿交易的全额??????”。庭审中，通过证人证言可以证明浩宁房地产公司与倪学平签订《补偿协议》中，是对在征收过程中倪学平的房屋以及院落予以补偿，浩宁房地产公司并未举示证据证明，两份协议签订时存在一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，故浩宁房地产公司主张两份协议属显失公平不成立，本院不予支持，《补偿协议》、《回迁协议》合法有效。再次，关于诉讼时效问题。倪学平与浩宁房地产公司于2014年8月6日签订了两份协议均未确定履行期限，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条、第六十二条不能确定履行期限的，应视为无履行期限。《最高人民法院关于诉讼时效的若干规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依《合同法》第六十条、六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽展期届满之日起计算。本案在审理过程中，倪学平与浩宁公司均未向本院提供有关证据，上述协议的诉讼时效尚未起算，故浩宁公司主张原告起诉已经超过诉讼时效本院不予支持。最后，关于倪学平主张利息问题，倪学平与浩宁房地产公司之间签订的两份协议中均未明确具体履行期限，倪学平主张被告未履行《补偿协议》而产生的违约利息850,000.00元，因《补偿协议》中未约定具体履行期限，倪学平也无证据证明其向浩宁房地产公司主张权利的具体时间，故视为其起诉时为向浩宁房地产公司主张违约利息权利，利息应自此时起算，倪学平主张850,000.00元利息本院不予支持。综上，2014年8月6日两份协议合法有效，具有法律约束力。倪学平已将自有的房屋及院落交与浩宁房地产公司，而浩宁房地产公司未履行协议属违约行为。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、浩宁公司支付倪学平违约赔偿金800,000.00元；二、哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司支付倪学平房屋拆迁补偿款150,000.00元，并以150,000.00元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止，按银行同期同类贷款利率支付利息；三、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，浩宁房地产公司提交两份书面证据，证据一：2018黑0113民初3408号民事判决书，拟证明经双城市人民法院审理生效的判决书已经审理查明了航天家园项目的实际开发人是卜祥伟，与浩宁房地产公司是挂靠关系。证据二：哈双公刑侦一拘通字（2019）230号拘留通知书，拟证明一审庭审的过程当中，卜祥伟由于涉嫌诈骗罪正在被哈尔滨市双城区看守所羁押，所以卜祥伟没有经过合法传唤一审，在卜祥伟未出庭的情况下审理并下判决，属于程序违法。倪学平质证意见为，首先对证据一真实性提出质疑，因为是在网上搜出来文件，是复印件，不认可其效力。既没有公章也没有法院方面认定，第二个，对浩宁房地产公司所要证明的问题，倪学平有质疑。因为，人民法院判决有可能根据其案件的具体情况具体判决，但是就本案讲，浩宁房地产公司是在建设局发改局规划局都有备案的，不是浩宁房地产公司的项目为什么浩宁房地产公司备案。浩宁房地产公司想摆脱跟卜祥伟的关系来不承担责任，是不可以的。至于法庭是否合法传唤，应该看法庭当中卷宗材料的传唤传票记载，要认为它程序和违法，应当拿出相关证据。本院认证意见为，该证据与本案不具有关联性，不予采信。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，关于卜祥伟以航天家园项目部名义与倪学平签订的主体问题。因浩宁房地产公司授权卜祥伟处理航天家园项目的开发、债权、债务、建设、管理及其他的一切事宜，且卜祥伟时任航天家园项目部经理，故卜祥伟与倪学平签订《补偿协议》的行为应视为职务行为，另根据现有证据无法证明浩宁房地产公司与卜祥伟之间存在挂靠关系，故浩宁房地产公司应对卜祥伟的职务行为承担相关的民事责任。其次浩宁房地产公司与倪学平签订的《补偿协议》是对在征收过程中倪学平的房屋以及院落予以补偿，现有证据无法表明两份协议签订时存在一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验的情况，因此浩宁房地产公司主张两份协议属显失公平不成立，《补偿协议》、《回迁协议》合法有效。关于诉讼时效问题。倪学平与浩宁房地产公司于2014年8月6日签订了两份协议均未确定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条、第六十二条，不能确定履行期限的应视为无履行期限。又因《最高人民法院关于诉讼时效的若干规定》第六条规定未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽展期届满之日起计算。本案审理过程中因浩宁房地产公司与倪学平均未能证明上述合同存在履行期限，因此上述协议的诉讼时效尚未起算，故浩宁公司关于倪学平起诉已经超过诉讼时效的主张本院不予支持。综上所述，哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14120元，由哈尔滨市浩宁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月十八日书记员  周小倩