辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终2241号上诉人（原审原告）：代成海，男，1956年2月1日出生，汉族，住鞍山市千山区。被上诉人（原审被告）：金萍，女，1956年6月5日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨刚，男，1953年8月17日出生，汉族，住。被上诉人（原审被告）李亚君，女，1957年10月4日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：李海涛，男，1951年11月26日出生，汉族，住鞍山市立山区。原审被告：周艳娇，女，1957年11月11日出生，汉族，住鞍山市千山区。原审被告：代弋，男，1981年1月10日出生，汉族，住。原审被告：王建国，男，1955年7月4日出生，汉族，住鞍山市铁东区。原审被告：杨忠，男，1956年1月19日出生，汉族，住鞍山市铁东区。上诉人代成海因与被上诉人金萍、李亚君、李海涛及原审被告周艳娇、代弋、王建国、杨忠房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2016）辽0311民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人代成海，被上诉人金萍及其委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。被上诉人李亚君、李海涛及原审被告周艳姣、代弋、王建国、杨忠经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代成海上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项；2.被上诉人承担本案的一切费用。事实和理由：一审法院认定事实与适用法律错误，不同意给付金萍房屋增值补偿款及添附部分价值款。金萍辩称，服从原审判决。代成海向一审法院起诉请求：请求法院依法确认诉争房屋买卖无效并将房屋返还原告。一审法院认定事实：原告与被告周艳娇原系夫妻关系，2010年10月19日离婚。被告代弋系代成海和周艳娇的婚生子。原告代成海与被告周艳娇在鞍山市千山区间，建筑面积为57平方米。2005年5月15日原告代成海因刑事犯罪被判处有期徒刑3年，2007年11月提前释放。2005年8月2日被告周艳娇、代弋与被告李海涛签订“卖房契约书”，契约内容为：“现有房屋于千山区境内，代成海所有房屋及院舍，由于搬迁决定卖给李海涛名下永远为业，双方经过协商，作价人民币陆万元整，笔下交清，分文不欠。”2009年4月29日被告李亚君、李海涛将从被告周艳娇、代弋处购买的代成海的房屋连同其它二处房屋和土地卖给被告金萍，并签订了卖房契约书，契约内容为：“现有座落在千山区境内李海涛、李亚君购代成海、李士华、孙大华三处有照私房，现卖与金萍，以房屋使用证为准。”原房主李亚君在村里买一块地，与村里有协议，非耕地200余平方米，一并卖于金萍，双方协商作价人民币叁拾万元。”另查，被告金萍购买原告代成海、被告周艳娇共有房屋后进行了修缮、增加建筑物和投资。审理中被告金萍经该院释明，同意并申请对诉争院落内房屋及其他地上附着物的现值进行评估。该院依法委托辽宁东润资产评估事务所对诉争院落内房屋及其他地上附着物的现值进行评估，评估结论为在2018年5月30日房屋建筑物资产评估价值为126,630元，构筑物资产的评估价值为70,870元，果树资产的评估价值为5500元，合计203,000元。再查，本案所有的当事人均为城镇人口。各被告之间购买房屋和土地后均未办理房屋所有权变更登记和土地更名过户手续。又查，被告王建国、杨忠与诉争房屋的买卖行为无关。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权或变相取得。本案的诉争房屋坐落在鞍山市千山区，被告周艳娇与被告李海涛及被告李亚君、李海涛与被告金萍间签订的房屋买卖协议书中买卖的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告李亚君、李海涛、金萍并非是鞍山市千山区的村民。且诉争房屋的院落《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记在被告李亚君、李海涛、金萍的名下。依照《国务院关于深化严格土地管理的决定》国发(2004)28号中第(十)项即“禁止城镇居民在农村购置宅基地”及国土资源部为切实落实国务院《决定》，发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》并规定：严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此被告周艳娇、代弋与被告李海涛之间及被告李亚君、李海涛与被告金萍之间的房屋买卖行为属于法律禁止的范围，且被告周艳娇将原告代成海与其共有的房屋出卖给被告李海涛并未征得原告代成海的同意。被告周艳娇、代弋与被告李海涛之间及被告李亚君、李海涛与被告金萍之间签订的房屋买卖契约(诉争房屋部分)应认定为无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效，根据合同的相对性原则，本案诉争房屋最终买受人金萍应将所购置的本案诉争房屋返还给本案的被告房屋出卖人周艳娇和共有人原告代成海。出卖人周艳娇应将房屋价款返还给最终买受人金萍。但最终买受人金萍在购买房屋后自行出资对房屋和院落进行了新建和装修，考虑到买受人金萍对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别和分离，分离后添附部分的使用价值会极大贬损，因此最终买受人金萍将原物及添附一并返还及给付出卖人周艳娇和共有人代成海，由出卖人周艳娇和共有人代成海将原房及添附部分的价值补偿给买受人金萍。据此判决：一、被告周艳娇、代弋与被告李海涛之间及被告李亚君、李海涛与被告金萍之间签订的房屋买卖契约(诉争房屋部分)无效。二、被告周艳娇于判决书发生法律效力后返还给被告金萍房屋价款60,000元。三、原告代成海、被告周艳娇于判决书发生法律效力后共同给付被告金萍房屋增值补偿款及添附部分价值款143,000元。四、被告金萍于判决书发生法律效力后将位于鞍山市千山区间及院落、添附部分构筑物、果树腾退给原告代成海、被告周艳娇。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元由被告金萍承担。案件受理费50元，公告费560元，鉴定费2000元由原告代成海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，辽宁东润资产评估事务所出具的辽东润评报字（2018）第025号《资产评估报告》中《固定资产—房屋建筑物评估明细表》记载：一、3间房屋90年代建成，评估价90,600元；二、门前采光棚2013年建成，评估价10,330元；三、耳房2013年建成，评估价6970元；四、厕所2017年建成，评估价370元；五、简易棚2017年建成，评估价2400元；六、狗舍2017年建成，评估价4850元；七、耳房2017年建成，评估价11,110元；总计126,630元。《固定资产—构筑物评估明细表》记载：一、水泥地面2016建成，评估价6020元；二、彩砖地面2016年建成，评估价8730元；三、块石地面2016年建成，评估价1870元；四、狗笼2017年建成，评估价2570元；五、大门及门垛2015年建成，评估价3980元；六、鸽子笼2014年建成，评估价4000元；七、笨井2013年建成，评估价2000元；八、围墙2013年建成，评估价19,300元；九、景观石2016年建成，评估价22,400元；总计70,870元。果树资产评估价5500元。另查，景观石位于涉案房屋院外。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条等相关法律规定，宅基地依法属于集体所有，其使用权只能分配给本村村民，宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，也不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。按照房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋亦不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。本案中，诉争房屋坐落于鞍山市千山区，诉争房屋的买受人李亚君、李海涛、金萍并非该村集体经济组织成员，无权取得诉争房屋所占用的宅基地使用权，故原审法院认定周艳娇、代弋与李海涛之间及李亚君、李海涛与金萍之间的房屋买卖契约（诉争房屋部分）无效并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定，原审判决周艳娇返还金萍房屋价款60,000元以及金萍将位于鞍山市千山区间及院落、添附部分构筑物（狗笼、鸽子笼、三块景观石除外）、果树腾退给代成海、周艳娇正确,本院予以维持。关于上诉人提出不同意给付金萍房屋增值补偿款及添附部分价值款一节，本院认为，2009年4月，诉争房屋的最终买受人金萍入住该房屋后，对该房屋进行了装饰装修，增设了建筑物和构筑物，对于不可拆除的装饰装修物及增设的建筑物、构筑物应当同房屋一并返还，由代成海、周艳娇折价补偿；对于可拆除的装饰装修物、构筑物且拆除后不会损害其价值的，应当由金萍自行拆除、恢复原状。案涉的狗笼为铁制，鸽子笼为铁网材质，拆除后可重新安装，并不影响其使用价值；三块景观石，位于涉案房屋院外，可拆除移走。依据辽宁东润资产评估事务所对诉争院落内房屋及其他地上附着物的评估，代成海、周艳娇应当支付房屋增值补偿款及后增设的建筑物折价款为66,630元（房屋建筑物评估价126,630元-购房款60,000元）；构筑物资产折价款为41,900元（构筑物评估价70,870元-狗笼评估价2570元-鸽子笼评估价4000-景观石评估价22,400元）；故代成海、周艳娇应向金萍支付资产折价款合计114,030元（房屋建筑物折价款为66,630元+构筑物资产折价款为41,900元+果树资产折价款为5500元）。原审判决代成海、周艳娇给付金萍房屋增值补偿款及添附部分价款143,000元不当，本院予以纠正。综上所述，代成海的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市千山区人民法院（2016）辽0311民初1461号民事判决第一项、第二项；二、变更鞍山市千山区人民法院（2016）辽0311民初1461号民事判决第三项为：代成海、周艳娇于本判决书发生法律效力后共同给付金萍房屋增值补偿款及添附部分资产折价款114,030元；三、变更鞍山市千山区人民法院（2016）辽0311民初1461号民事判决第四项为：金萍于本判决书发生法律效力十五日内将位于鞍山市千山区间及院落、添附部分构筑物（不包括狗笼、鸽子笼、三块景观石）、果树腾退给代成海、周艳娇（资产清单详见辽东润评报字（2018）第025号资产评估报告）；四、金萍于本判决书发生法律效力十五日内将位于鞍山市千山区房屋院落内的狗笼、景观石自行拆除、运走；五、驳回代成海的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由上诉人代成海负担50元，由被上诉人金萍负担50元；鉴定费2000元，由上诉人代成海负担1000元，被上诉人金萍负担1000元；公告费1120元，由上诉人代成海负担560元，被上诉人金萍负担560元。二审案件受理费3160元，由代成海负担2608元，由金萍负担552元；公告费260元，由代成海负担130元，由金萍负担130元。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇一九年十二月三日法官助理张瑞虹书记员姜珊