安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5568号原告：许贵娟,女,1986年3月1日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。原告:束传富,男,1982年8月5日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。两原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：夏姣姣，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告许贵娟、束传富诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许贵娟、束传富的委托诉讼代理人金平、夏姣姣，被告金诚公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房的违约金5401.77元（以房屋总价款562684元为基数,按照日万分之二计算,从2017年7月1日至2017年8月17日共计48天);2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金24420.49元(以房屋总价款562684元为基数,按照日万分之一计算，自2018年6月26日起至2019年9月3日共计434天,暂计算至起诉之日为24420.49元),后期以562684元为基数按照日万分之一从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止;以上两项暂合计：29822.26元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月22日,原告许贵娟、束传富与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于舒城县城关镇金仕佳缘7幢2001室,房屋总价款为564799元。后因房屋存在面积差,总价款变更为562684元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”,然被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件,双方也约定了逾期交房的违约责任。另按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款规定:“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金,并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。为维护自身合法权益,特提起诉讼,望贵院判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单。证明目的:证明原告及被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》及《面积差补充协议》、收据。证明目的:1.原告购买被告开发的金仕佳缘7幢2001室房屋，房屋总价款为562684元,原告已按约定支付全部房价；2、被告应于2017年6月30日前交房,但被告于2017年8月17日交房，逾期交房的，应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；3、被告应于2018年6月26日前办理涉案房屋产权证,逾期办理的，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金至实际办理房屋产权证时止。被告金诚公司辩称：原告购买7号楼盘，在2019年3月5日就办理了备案登记手续，2017年8月16日，原、被告办理了房屋交付手续，所以被告虽有逾期交房的事实，但原告主张违约金无法律依据。被告为证明主张提供了以下证据：1、房款结算单。证明被告2017年8月16日办理了交房手续。2、7栋工程竣工验收报告、7栋竣工验收备案表。证明7号楼在2019年3月5日已完成了登记备案手续，符合交房条件。经质证，原告对被告所举证据的证据1真实性无异议，认为其恰好证明被告存在逾期交房情形，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。对于证据2真实性无异议，但该证据不能阻却被告存在逾期交房及办证的情形。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认定。经审理本院查明的事实为：2016年1月22日,原告许贵娟和束传富与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于舒城县城关镇金仕佳缘7幢2001室,房屋总价款为564799元。2016年1月20日，原告向被告支付首房款174799元，2016年1月30日支付380000元，余款10000元，于2016年2月5日前支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定:“出卖人（即被告）应当在2017年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。第十二条约定了逾期交房违约金由出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二标准计算。另按照《商品房买卖合同》第二十条第二款规定：“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”,并约定由被告办理涉案房屋的产权证。2017年8月9日，原、被告签订《面积差补充协议》，确定房款总额为562684元，并于2017年8月16日办理了交房手续，被告2019年3月5日已完成了房屋登记备案手续，符合办证条件。截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。本院认为，因原、被告双方对诉称和辩称的案件事实无异议，本院依法予以认定。本案的争议焦点是：1.原告能否以被告交房时未取得交房证明文件为由，要求被告支付逾期交房违约金;2.原告主张的逾期办证违约金的计算方法。关于焦点1，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告在未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案证明文件》等交付房屋时所应取得的证明文件前，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。本案中，因原告已于2017年8月16日实际接收房屋，并且在原告接收房屋后提起诉讼前，被告已经取得合同约定的交房证明文件，故根据安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条关于“买受人接收房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》的，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，本院对原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持；关于焦点2，根据买卖合同关于“于交付房屋之日起的360日内完成房屋所有权登记”和“如逾期办证，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金”的约定。被告应当向原告支付逾期办证违约金，但起算时间应为实际交付房屋之次日起的第360日即2018年8月12日；为明确违约金的具体数额，暂计算至本案庭审辩论终结之日即2019年11月8日,共计454天；此后至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，建议由原、被告另行协商解决或者由原告另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告许贵娟和束传富支付逾期办证违约金25545.85元（以房款总额562684元为基数自2018年8月12起按日万分之一计算违约金至2019年11月8日止）；二、驳回原告许贵娟和束传富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取273元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担173元，原告许贵娟和束传富负担100元。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月六日书记员  方 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。