安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初7547号原告：秦家才，男，1984年5月10日出生，汉族，住安徽省太和县。原告：孙艳，女，1984年6月8日出生，汉族，住安徽省太和县。上列二原告共同委托诉讼代理人：孟献九，安徽公德律师事务所律师。被告：关亮，男，1986年9月14日出生，汉族，住安徽省太和县。被告：董瑞，男，1968年10月15日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：李雪地，安徽慧民律师事务所律师。原告秦家才、孙艳与被告关亮、董瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦家才、孙艳及其共同委托诉讼代理人孟献九、被告关亮在第一次开庭时到庭参加诉讼，被告董瑞未到庭参加诉讼，原告秦家才、孙艳及其共同委托诉讼代理人孟献九、被告董瑞的委托诉讼代理人李雪地在第二次开庭时到庭参加诉讼，被告关亮未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦家才、孙艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告购房款248000元及违约金55000元（自2018年9月11日按照月息2分计算至起诉之日，以后要求计算至还清为止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：二原告为夫妻关系。2017年1月18日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告房屋一套，价值360000元。后被告无法交付房屋，双方又重新签订一份房屋买卖合同。2018年9月11日双方签订买卖合同约定，原告购买被告位于坟台镇南街新村房屋一套，面积260平方米，价格248000元，并约定当日房款结清交付房屋；如逾期交付房屋，按照每天购房款的60%计算违约金。由于存在先前签订的房屋买卖合同，原告分别于2017年1月18日、2017年3月1日、2018年3月25日、2018年9月1日及2018年9月11日，将购房款全部交付完毕，并在购房合同上注明房款两清。被告接受原告购房款后无法交付给原告，致使合同目的不能实现，被告构成根本违约。现为保障原告合法权益，特向贵院起诉，望依法支持原告的诉讼请求。关亮辩称：原告买我的房子给了我240000元，然后这个房子经过孙刚、郑华进从中调解，我愿意重新建起来之后还会给原告两间房屋。当时原告不同意，要求退钱，当时没钱，原告把我的车开走了，车辆大概值300000多点。后孙刚、郑华进又把车给我开回来了，我当时给郑华进打了一张欠条。当时孙刚、郑华进说，他们从张振功那借了200000元，说这200000元交给两原告了，但他俩并没有把我给两原告打的条子要回来。期间大概一年时间，两原告没有向我要过钱。后来郑华进被抓起来了，两原告才说并没有见到这200000元。董瑞辩称：一、原、被告在2017年1月18日签订的房屋买卖合同中，甲方处董锐的名字与本案中原告所起诉的董瑞不能证明是同一人。另据董瑞向关亮了解的情况，2017年1月18日签订的合同并未实际生效，因本案原告并未支付合同中约定的360000元价款。故该合同与董瑞不具有关联性，董瑞不应承担因该合同承担的法律义务。二、依原告诉状陈述，原告实际购买关亮的房屋为原告提供的第二份合同所指向的房屋（时间为2018年9月11日），该份合同并无董瑞签字，依据合同相对性原则，董瑞不应承担相应的法律义务。三、原告提供的四份收条中，2017年1月18日的收条显示名字是董锐，且该份收条的收款人前已注明此款实际是由关亮收取。2018年3月25日的收条，系董瑞为案外人王小球（董瑞三女婿）收取的门窗费用，因关亮所出售的房屋门窗系王小球所安装。四、原告主张董瑞承担还款责任，应提出具体的法律事实并举证证明董瑞与关亮存在合伙或其他应当承担共同还款责任的法律关系，否则原告该主张无事实和法律依据。五、原告方提供的2018年10月13日借条内容显示，关亮已与本案原告约定将案涉购房款转化为借款并约定了利息，本案法律关系已由买卖合同变成转化性借贷合同，依据合同相对性原则，董瑞对该款不需承担还款责任。六、本案原告主张返还购房款，应先举证证明案涉合同存在法定解除的条件，或者存在合同无效条件，才能够要求返还。综上，请求依法驳回原告对董瑞的诉讼请求。经审理查明：两原告系夫妻关系。2017年1月18日，关亮、董锐与秦家才签订《房屋买卖合同》，约定将位于太和县坟台镇南街新村1幢由南第一套房屋卖给秦家才，房价360000元，首付70000元，剩余290000元在2017年12月1日付清，该房屋在2017年12月1日交付给秦家才。签订该合同当天，关亮、董锐出具收条一张，载明收到秦家才房款60000元。2017年3月1日，关亮出具收条一张，载明收到秦家才现金60000元。后因被告未能交付合同约定的房屋，2018年2月28日，甲方关亮、董瑞与乙方秦家才在见证人董某、韩某的见证下签订《购房协议书》，约定甲方将位于太和县坟台镇南街新村商住房4幢由北第19、20间转让给乙方，价格260000元，付款方式是一次性付清，2018年2月28日付给130000元，下余18000元。合同签订后，房屋仍未能交付，董瑞在2018年3月25日接收购房款40000元、关亮在2018年9月11日接收购房款50000元后，关亮与孙艳签订《房屋买卖协议》，约定关亮将位于太和县坟台镇南街新村4幢由南数第11、12间卖给孙艳，房款248000元，于2018年9月11日付清，关亮在孙艳支付全款248000元后将房屋交付给孙艳。关亮在该合同处注明：房款两清、互无纠纷。2018年10月13日，关亮向秦家才出具借条一张，载明：“借条本人秦家才于2018年10月13日向出借人关亮借款260000元，借款期限壹月，2018年11月13日归还本息。借款人：关亮身份证号：日期：2018年10月13日如逾期按2分利计算关亮”。之后，被告未能按约履行义务，原告诉至本院，请求判令被告偿还购房款248000元及违约金、利息，并由被告承担诉讼费、保全费。以上事实，有秦家才、孙艳提供的两原告身份证、结婚证复印件、被告身份证复印件、2017年1月18日房屋买卖合同复印件一份、2018年2月28日购房协议书一份、2018年9月11日房屋买卖协议一份、收条四份、银行取款记录两张、房屋照片一份、2018年10月13日被告出具的条子一份，开庭笔录等相关证据在卷予以证实。本院认为，合法债务应当偿还。双方多次签订购房合同，均未能按约履行，后关亮于2018年10月13日向秦家才出具借条一张，应视为双方已经同意将之前的购房款转化为借款，双方该约定因不违反法律规定，是双方真实意思表示，应为有效。借条中约定本金是260000元，原告交付240000元，剩余20000元是违约金，因不超过年利率24%，本院予以支持。因原告仅主张248000元，该主张不违反法律规定，本院予以准许。该借条双方当事人分别是秦家才和关亮，与本案其他当事人无关。因此，原告要求被告董瑞承担共同还款责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十八条规定，判决如下：一、被告关亮于本判决生效之日起十五日内偿还原告秦家才本金248000元及利息（利息自2018年11月14日起按本金248000元、年利率24%计算至本息还清时为止）；二、驳回原告秦家才、孙艳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5846元，减半收取2923元，由被告关亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马治国二〇一九年十二月九日书记员  阮永慧附与本案有关的法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。