浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初2477号 原告（反诉被告）：李镇，男，1976年9月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：洪雪燕，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翥，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢根宝，男，1962年2月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被告（反诉原告）：德清县雷甸镇雷杭五金厂，住所地德清县雷甸镇塘北村。 经营者：谢根宝。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人:周金毛，德清县永安法律服务所法律工作者。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人:蔡青，德清县永安法律服务所法律工作者。 原告李镇与被告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂（以下简称雷杭五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。2019年7月4日，被告谢根宝、雷杭五金厂向本院提起反诉，经审查，本院依法合并审理。2019年9月5日和10月22日，两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）李镇（第一次到庭）及委托诉讼代理人洪雪燕、被告（反诉原告）谢根宝、雷杭五金厂的经营者谢根宝、以及共同的委托诉讼代理人周金毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年8月8日至裁判之日止，为双方庭外和解期间。 李镇向本院提出本诉诉讼请求：1、双方签订的《厂房租赁合同》依法解除；2、谢根宝和雷杭五金厂支付违约金40000元，并赔偿各项损失合计466924元（清单附后）；3、谢根宝和雷杭五金厂承担李镇聘请律师的费用8000元；4、谢根宝和雷杭五金厂返还保证金1万元，房租34191.80元，并支付该款自2018年10月22日起至款清之日止按年利率6%计算的利息。 事实与理由：2017年1月8日，双方签订《厂房租赁合同》，约定李镇承租谢根宝和雷杭五金厂位于约1023平方米的厂房。租期三年，至2020年1月7日止。然而，2018年10月21日，谢根宝和雷杭五金厂通知李镇解除《厂房租赁合同》，当日，谢根宝和雷杭五金厂实施断电、断水等违约行为，致使李镇不得不停产停业。严重影响了李镇的生产经营，给李镇造成了严重的经济损失。因谢根宝和雷杭五金厂违约，单方面无正当理由解除双方签订的《厂房租赁合同》，导致李镇不得不另行租赁厂房，新厂房的租金上涨，也造成了李镇相关损失。该损失协商未果，故诉至法院。 谢根宝和雷杭五金厂本诉辩称：1、双方部分诉讼主体均不适格，李镇擅自添加租赁合同的租赁面积。2、李镇未按照租赁合同的约定内容在租赁期限内从事违法经营，未在合理的期限内依法办理工商营业执照、未依法设立消防安全设施、未依法缴纳国家税金，构成根本违约。谢根宝依照合同约定单方解除合同符合法律规定。3、李镇主张要求谢根宝支付违约金、赔偿损失等各项费用，均没有事实和法律依据。为此，要求法院驳回李镇的全部本诉诉请。 反诉原告谢根宝和雷杭五金厂向本院提出反诉诉讼请求：1、李镇立即支付厂房租金款226000元。庭审时，变更为92499.69元（其中：扣除保证金后租金为52499.69元、赔偿3个月租金为40000元）。2、李镇支付逾期利息90248.60元。庭审时，变更为49297.40元。3、李镇修复已被损坏的厂房结构（庭审时先撤回，以后视情况再决定是否另行主张）。4、李镇支付2018年8-10月份电费11359.53元，并返还电费银行存折（存折款约2000元）。5、李镇支付消防费3500元（庭审时增加）。 反诉事实与理由：2017年1月8日，双方签订《厂房租赁合同》，谢根宝、雷杭五金厂将位于的厂房租赁给李镇，租赁期限为三年，第一年租金15万元、第二年租金16万元、第三年为17万元，均不含税，租金为半年支付一次，提前一个月支付，逾期支付则按每天1%计息。从2017年1月8日至今，李镇仅支付租金130000元，尚欠租金92499.69元，逾期支付利息49297.40元。另，李镇在装修时，严重破坏厂房墙壁、水电设施、门等。为此，提起反诉。 李镇反诉辩称，没有拖欠租金，虽然因资金周转没有及时支付租金，但谢根宝对延期支付租金没有提出异议，这说明已经默认，所以李镇不存在违约。水电费都是李镇自行支付的。厂房破坏损失应该由厂房出租方自行承担，双方没有协商过厂房破损修复的事宜及钥匙交付的事宜。3500元消防费是谢根宝垫付的，已经支付给谢根宝了。 李镇在举证期限内向本院提交了如下证据： ⑴2017年1月8日《厂房租赁合同》1份，拟证明：2017年1月8日双方签订厂房租赁合同的事实。 ⑵2018年9月19日《解除〈厂房租赁合同〉的函告》1份，拟证明：谢根宝单方面解除厂房租赁合同的事实。 ⑶2017年3月20日增值税发票1份金额25000元，2018年11月1日《厂房租赁合同》1份，增值税发票1份（复印件）金额8000元。拟证明：因谢根宝违约解除合同，导致李镇重新租赁厂房，并因房租上涨而导致在原租赁期限内的损失；李镇为谢根宝厂房支出定制电动单梁起重机费用25000元的事实；李镇为维护权益支出的律师费8000元的事实。 ⑷雷杭五金厂的用电申请确认单、变更用电申请表、用电情况清单共5页，拟证明：谢根宝于2018年10月22日注销用电账户，恶意断电的事实。 ⑸2017年8月7日德清县市场监督管理局的《责令整改通知书》和2018年9月7日《名称使用承诺书》共2页，拟证明：李镇一直在办理公司的工商登记手续，然因案涉房屋已登记雷杭五金厂，谢根宝拒不配合办理工商登记手续。 ⑹汇款凭证5份计款163500元、支付宝转账记录1份计款15000元、汇款单（复印件）1份计款60000元，拟证明：李镇已支付房屋租金的事实。 ⑺产值情况（打印件）12页，拟证明：李镇在租用房屋时经营情况，进而证明因谢根宝单方解除合同给李镇造成损失的情况。 ⑻银行流水4页、支付宝缴费回单打印件若干页，拟证明：2017年1月至2018年10月李镇已支付承租期间电费的事实。 ⑼网页打印件1份，拟证明：李镇进行公司设立工商登记并提交市场监督管理局的事实。 谢根宝、雷杭五金厂在举证期限内向本院提交了如下证据： ⑴2017年1月8日《厂房租赁合同》1份，拟证明：该合同主体为本案原、被告双方，没有第三人的事实。同时没有约定出租房的面积，约定租房时间。 ⑵2017年6月6日德清县公安消防大队的《责令限期改正通知书》1份及银行客户回单1份、罚没款专用票据1份计款3500元，拟证明：李镇在租赁期间，未依法履行消防设施义务，受到消防大队行政罚款3500元，该罚款金额谢根宝已缴纳的事实。 ⑶电费电子发票7份，拟证明：李镇在经营期间，拒不缴纳电费，谢根宝帮其垫付电费11359.53元的事实。 ⑷2017年6月7日和2017年7月30日通知函原件2份，拟证明：李镇未按照合同约定的时间履行支付租金义务的事实。 ⑸2017年3月1日《厂房租赁协议》和营业执照（均为复印件）各1份，拟证明：2017年3月1日李镇未经谢根宝同意擅自将部分厂房转租给他人使用的事实。 ⑹2019年8月证明2份，拟证明：李镇承租厂房后，未按约定支付租金双方对此发生纠纷，后经德清县雷甸镇司法所调解，李镇同意支付谢根宝尚欠的租金及滞纳金。 ⑺2018年10、11月厂区监控截屏照片3页，拟证明：李镇在停电后并没有停止生产经营活动，可能是李镇擅自拉电线从事生产活动。 ⑻照片8张，拟证明：李镇未按合同约定修复厂房的事实。 ⑼监控（实物证据U盘）1份，拟证明：李镇从事经营活动到2018年12月13日。 ⑽监控设备（数据线、主机、充电器、鼠标、说明书）1份，用于证明证据⑼的原始数据（监控图像）都在监控设备里面的事实。（注：庭后播放监控，双方确认李镇于2018年11月27日最后搬完） 李镇提交的9组证据和谢根宝、雷杭五金厂提交的10组证据，经双方当庭相互质证，并结合双方的庭审陈述，本院经审核认为，李镇提交的证据⑵、⑷、⑸、⑹、⑼，均符合有效证据的条件，本院予以认定；谢根宝、雷杭五金厂提交的证据⑴、⑵、⑶、⑸、⑺、⑻、⑼、⑽，均符合有效证据的条件，本院予以认定。但李镇提交的证据⑴中的“马瑞娟”和“1054”平方米系李镇擅自添加，有违证据规则，而证据⑴合同的其他内容经双方质证确认系原始签订，真实有效，本院予以认定。双方提交的其余证据，由于在证据三性中存在欠缺，且无其他证据予以佐证，不符合有效证据的条件，不予认定。 本院经审理，认定事实如下： 谢根宝家住杭州市余杭区。2009年2月6日，谢根宝以个体工商户经营者的身份，向德清县工商部门注册登记了“德清县雷甸雷洋润滑油经营部”，经营场所：德清县雷甸镇塘北村。2012年5月22日，字号变更为“德清县雷洋服装厂”。2017年1月3日，字号变更为“德清县雷甸镇雷杭五金厂”，谢根宝仍为该个体工商户经营者。 2017年1月8日，李镇与谢根宝签订《厂房租赁合同》1份，合同约定：“一、1.甲方（指谢根宝）出租给乙方（指李镇）的厂房坐落在德清县雷甸镇塘北村。二、1.厂房租赁自2017年元月8日至2020年元月7日止，租赁期3年。三、1.该厂房租金第一年为15万元、第二年为16万元、第三年为17万元，合同的净租金与租金相关税费由乙方承担。2.首付租金为前半年租赁费，由乙方于合同签订当日支付给甲方，第一年租金剩余部分最晚于合同签订日起5个月内付清；第二年起乙方租金需提前1个月支付，租金半年一付，逾期乙方需交给甲方滞纳金（按每天1%算）。四、租赁期间，该厂房的水电费及损耗维护费均由乙方承担。五、3.乙方承诺守法经营，其所从事的经营活动符合经核准的营业范围，符合消防安全、环保达标、排放达标。如乙方违法经营，其产生的一切责任均由乙方承担，甲方概不负责。八、3.租赁期间，乙方须遵守法律，自学维护治安管理秩序，遵守消防安全条例。十、1.租赁期间，甲乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动，如甲方发现乙方存在非法活动，有权终止租赁协议，并且不承担违约责任。十二、1.租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方3个月租金。甲方：谢根宝。乙方：李镇。”合同文本签订时，无“马瑞娟”和“1054”平方米。之后，谢根宝将合同约定的出租厂房交付给李镇从事经营活动。 2017年6月6日，德清县公安消防大队作出德公消限字（2017）第0087号《责令限期整改通知书》1份，该通知书写明：“雷杭五金厂：我大队于2017年6月2日对你单位进行消防监督检查，发现存在2项消防安全违法行为。责令你单位于2017年6月9日前改正和6月16日前改正。”2017年7月4日，德清县公安消防大队对雷杭五金厂予以行政处罚3500元，谢根宝缴纳了该罚款。 2017年8月7日，德清县市场监督管理局作出德市监责改字[2017]雷34号《责令整改通知书》1份，该通知书写明：“李镇：经查，你存在未经工商行政管理部门核准登记注册，无合法、有效营业执照，擅自在，从事配电箱组装经营活动，上述行为违反了《无照经营查处取缔办法》第二条的有关规定。依据《中华人民共和国行政处罚法》和《无照经营查处取缔办法》‘责令停止相关经营活动’之规定，现责令你对以上问题立即改正。” 2018年9月7日，李镇和案外人马瑞娟（系李镇的妻子）向湖州市场监督管理局提交《名称使用承诺书》1份，拟注册成立“浙江湖州夯为工业自动化设备有限公司”。后因该名称预审保留期已过，系统自动失效，而被驳回了该企业名称的申报。 2018年9月19日，谢根宝向李镇发出《解除〈厂房租赁合同〉函告》1份，函告写明：“以我方房产证无法办理、贵方长期未办理全部合法生产经营手续等原由，给我方带来了重大安全隐患和经济损失风险。为减少损失，我方根据双方签订的《厂房租赁合同》第十款第一点和第十二款第一点向贵方单方提出解除《厂房租赁合同》。请贵方在本函告签收后的1个月内清理贵方所有财产。” 2018年10月22日，谢根宝委托他人向德清县供电有限公司提出申请，注销户名为“德清县雷洋服装厂”和“德清县雷甸镇雷杭五金厂”2个用电账户。2018年10月26日，谢根宝向供电公司代缴了2个用电账户2018年10月的电费，发票4份。2019年7月5日，谢根宝向供电公司代缴了2个用电账户2018年8、9月的电费，发票4份。8份发票共计电费11359.53元。 2018年11月27日，厂房监控显示，李镇将自己的设备（除型号LD-12.1M的电动单梁起重机1台外）全部搬离本案所涉租赁厂房。 2017年1月8日至2018年11月27日，该期间为李镇实际租赁期间。按合同计算，第一年租金为150000元，第二年实际租赁期间的租金应为142222元，二项合计李镇应付租金为292222元。 租赁期间，李镇向谢根宝支付租赁保证金10000元和租金278500元，9次合计288500元。具体如下： 1.2017年1月2日，马瑞娟汇款谢根宝保证金10000元。 2.2017年1月16日，马瑞娟汇款40000元。 3.2017年7月13日，马瑞娟汇款谢根宝15000元。 4.2017年8月1日，马瑞娟汇款谢根宝18500元。 5.2017年8月5日，马瑞娟汇款谢根宝30000元。 6.2017年8月7日，马瑞娟汇款谢根宝15000元。 7.2017年12月7日，马瑞娟汇款谢根宝80000元。 8.2018年6月8日，马瑞娟汇款谢根宝20000元。 9.2018年6月8日，汇款谢根宝60000元。 经计算，目前，李镇尚欠谢根宝租金3722元，谢根宝垫付电费11359.53元，谢根宝代缴消防罚款3500元。因谢根宝通知李镇解除合同，李镇在2018年11月27日腾空租赁厂房后，双方就租赁期间的遗留问题协商未果，李镇诉至本院，谢根宝也提出反诉，故双方纠纷成讼。 本院认为，谢根宝与李镇签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同有效，应予保护。结合庭审中所查明的本案事实，本案的主要争议有二：双方有没有违法、违约行为？双方合同的解除是否符合法律规定？二是双方的责任承担？ 争议一、双方有没有违法、违约行为？双方合同的解除是否符合法律规定？ 根据《中华人民共和国合同》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”结合本案实际，双方《厂房租赁合同》约定了“乙方承诺守法经营，其所从事的经营活动符合经核准的营业范围，符合消防安全，遵守消防安全条例等。如乙方违法经营，其产生的一切责任均由乙方承担”。但李镇在实际经营中并未按合同约定进行合法经营，2017年1月合同签订后，并未马上积极登记注册合法的工商登记，长期无证经营。2017年8月7日，被市场监督行政处罚责令整改和责令停止相关经营活动。直至2018年9月7日，李镇才向市场监督管理局提交《名称使用承诺书》，拟登记注册成立“浙江湖州夯为工业自动化设备有限公司”。后又因该名称预审保留期已过，系统自动失效，而被驳回了该企业名称的申报，至租赁实际结束，也未登记注册成立相关公司。同时，2017年6月6日，李镇在实际经营中又产生了2项消防安全违法行为，被消防部门责令限期整改，并予以行政处罚3500元。 由于李镇在实际经营中既存在严重违反有关行政法规的违法行为，也违反了双方合同约定的“双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动，如甲方发现乙方存在非法活动，有权终止租赁协议，并且不承担违约责任”的违约行为。2018年9月19日，谢根宝向李镇发出解除合同的函告，并给予李镇1个月的合理清理期限，不仅符合双方合同约定，也符合法律规定。根据《中华人民共和国合同》的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”因此，谢根宝的单方解除行为理由正当，依法成立。谢根宝的解除函告在2018年9月22日到达李镇之时起，双方签订的《厂房租赁合同》依法实际解除。李镇在本案中的本诉诉请《厂房租赁合同》依法解除，已无法律意义和实际意义，本院无须予以支持。 争议二：双方的责任承担？ 根据《中华人民共和国合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同虽然解除了，但双方的权利义务仍当履行或承担。租赁期间，扣除租赁保证金后，李镇实际尚欠租金3722元，李镇应当及时付清。谢根宝垫付的电费11359.53元和代缴的消防罚款3500元，李镇应当及时偿还。 根据合同“租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方3个月租金”的约定，经审查，该约定并不违反法律强制性规定，故李镇应当依照合同约定赔偿谢根宝和雷杭五金厂3个月租金40000元。 综上所述，由于李镇在实际经营中的违法行为和违约行为，致使合同解除，李镇依法应当承担本案的民事责任，故本诉原告李镇的全部本诉诉讼请求，理由不当，于法无据，不予支持。反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂反诉诉请反诉被告李镇支付尚欠的租金和赔偿3个月租金，及支付垫付的电费和代缴的消防罚款，理由正当，予以支持；但反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂反诉诉请租金过高部分和支付逾期利息，理由不当，于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告李镇的全部本诉诉讼请求。 二、反诉被告李镇支付反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂租金3722元，限判决生效后10日内履行。 三、反诉被告李镇赔偿反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂租金40000元，限判决生效后10日内履行。 四、反诉被告李镇支付反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂消防行政罚款代缴款3500元，限判决生效后10日内履行。 五、反诉被告李镇支付反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂电费代缴款11359.53元，限判决生效后10日内履行。 六、驳回反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费9391元减半收取4695.50元，由本诉原告李镇负担。本案反诉受理费3433元减半收取1716.50元，由反诉原告谢根宝、德清县雷甸镇雷杭五金厂负担1074.50元，反诉被告李镇负担642元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  姚俭 二〇一九年十二月六日 法官助理施青 书记员  章萍