江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1254号上诉人（原审原告）：江宵开，男，1992年9月24日出生，汉族，住江西省贵溪市，委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：张阳初，男，1950年8月17日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区，上诉人江宵开因与被上诉人张阳初租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初4234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。江宵开上诉请求：撤销原判，改判张阳初返还江宵开停产停业补助费15,410元、简易搭建费12,285元、压水井补助980元、搬迁费266元、装修费4,466元、空调300元等各项费用共计33,707元；上诉费用由张阳初承担。事实和理由：一、原判以租赁合同中约定“房屋以后如需政府拆迁或认为不可抗拒因素，造成店面不能经营的，张阳初不承担任何损失”为由驳回上诉人的诉请，适用法律错误。案涉《临川区上顿渡城区棚户区改造国有土地上经营性房屋征收补偿协议书》载明，经营性房屋市场评估单价23,000元/平方米，计1,541,000元，征收补助154,100元，停产停业补助46,230元，搬迁费800元，自来水管线迁移补助费500元，电表迁移补助费400元，有线电视600元，宽带100元，空调900元，装修13,400元等，由此可见征收办对征收补偿项目列的非常明确。本案中，张阳初的店面已经出租给上诉人，其本人没有实际经营该店面，为此，补偿协议书中针对该店面的经营性补偿应当补偿给实际经营者即上诉人。原判仅依据房屋租赁合同的约定判决上诉人无权取得经营性补偿，适用法律错误，因为上诉人应得的补偿并不是张阳初所给付的，而是征收办给付的，张阳初取得征收办补偿的经营性损失属于不当得利，该补偿对象应当是上诉人。二、原判未查明该店面的装修、转让等情况，导致错判。一审开庭时，上诉人提供了装修照片、营业执照等证据，证明上诉人为实际经营者，店面是从他人手上转让过来的，支付了转让费；上诉人在经营期间对店面进行了装修，并且店面是在租赁合同期内被征收的，政府的征收导致上诉人租赁的店面无法进行经营，无法取得经营性收入，前期投入的装修费用和转让费也必然会产生损失。一审法院在开庭时没有查明该事实，偏向张阳初，作出对上诉人不利的判决。三、原判要求上诉人提起行政诉讼，完全是为了推卸责任。上诉人对征收办的补偿标准并没有异议，也配合政府部门进行了搬迁，并且征收办也告知上诉人，上诉人的经营性损失已经补偿给张阳初，上诉人应当找张阳初给付经营性损失补偿，如张阳初不同意补偿，叫上诉人通过法院诉讼主张权利。可是，原判居然叫上诉人去打行政诉讼，完全是推卸责任，难为上诉人。张阳初辩称，1.停产停业补助费，合同约定，因政策需拆迁，我方不承担责任。合同期满后，未续租也未收租金。2.租客未搭建，是我方十五六年前搭建。3.租客未打压水井，是我方十年前打的。4.租客未装修，之后政府装门与我方无关。5.租客未装空调。6.搬迁费，政府拆迁，合同到期搬迁。搬迁费800元，政府是补给我方的。请求驳回上诉，维持原判。江宵开向一审法院起诉请求：判令张阳初给付江宵开因房屋征收补偿所得的停产停业补助费15,410元、简易搭建费12,285元、压水井补助980元、搬迁费266元、装修费4,466元、空调300元等各项费用共计33,707元；本案诉讼费用由张阳初承担。一审法院认定事实：张阳初系龙津路46号店面所有权人。2016年江宵开开始承租张阳初所有抚州市临川区上顿渡镇龙津路46号靠北店面，租赁合同是一年一年签订，涉案合同为2017年8月20日双方签订租赁合同，合同中江宵开为乙方，张阳初为甲方。合同内容为，双方允许协商，乙方愿意租赁甲方龙津南路46号，租期叁年（即从2017年9月10日到2018年9月10日），租金2,400元整，一年共计28,800元整，乙方进店前一次性付给甲方。1.甲方在租赁内，不得损坏房屋结构，如有需要一定要甲方同意方可施工。2.合同期满，如乙方续租，需提前一个月通知甲方，在同意条件下，乙方有优先租赁权，续租店租随行就市。3.乙方在租店期间必须遵纪守法，房租税、店面工商税务、卫生水电等费用由乙方自负，乙方在租赁期可以转让，但需通知甲方。4.乙方在租店期内与任何人发生纠纷所造成的后果，由乙方自负，与甲方无关。5.房屋以后如需拆迁或人为不可抗拒因素，造成店面不能经营，甲方不承担任何损失，但没有到期的店租甲方应退还给乙方。本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效，未尽事宜，双方协商解决。双方作为甲乙双方在合同上签字。租赁时间从2017年9月10日至2018年9月10日，租金每月2,400元，年租金28,800元，当时江宵开称其母生病，张阳初出于照顾少拿200元/月，只收取了江宵开26,400元租金，江宵开在进店前一次性付清了租金。合同到期后因要拆迁故未再签订合同。江宵开因听说要拆迁在2018年农历正月开始不在店里经营。江宵开称其于2018年6、7月把承租店面还给了张阳初。张阳初称，2018年8月江宵开才把东西搬走。2018年4、5月份，临川区房屋征收与补偿办公室找到张阳初告知其涉案店面要拆迁。2018年6月后临川区房屋征收与补偿办公室告知江宵开涉案店面要拆迁。2018年6月21日临川区房屋征收与补偿办公室与张阳初就涉案店面签订《临川区上顿渡城区棚户区国有土地征收补偿协议书》与《临川区上顿渡城区棚户区改造国有土地上经营性房屋征收补偿协议书》，在《临川区上顿渡城区棚户区改造国有土地上经营性房屋征收补偿协议书》第二条中写明了房屋征收补偿、奖励及其他补助：房屋市场评估价值1,541,000元，征收补助154,100元，停产停业补助46,230元，搬迁费800元，在征收公告公布之日起，60天内签定协议并搬迁完毕的，按市场评估价20%奖励308,200元，自来水管线迁移补助费500元，电表迁移补助费400元，有线电视600元，电话迁移补助费128元，宽带100元，空调900元，其他装修13,400元，总计2,066,358元。同日张阳初收取了上述补偿费。涉案店面于2018年10月份左右拆除。江宵开便向张阳初要求补偿其相关费用，张阳初不同意，江宵开遂诉至一审法院。江宵开称其租店时花了38,000元转租费，转让店面所有装修、简易搭建等。张阳初称转让与其无关。一审法院认为，双方于2017年签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律与法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应按合同约定履行。合同中第5条明确约定“房屋以后如需拆迁或人为不可抗拒因素，造成店面不能经营，甲方不承担任何损失”，是双方对因政府拆迁对承租方造成损失的具体约定，明确约定对因政府拆迁造成江宵开损失，张阳初不承担责任。现江宵开因涉案店面拆迁而要求张阳初支付其因房屋征收补偿所得的相关费用，因张阳初所得征收补偿费用系政府对被征收房屋所有权人的合法补偿，在承租人与所有权人未有约定补偿情况下，江宵开无权要求张阳初支付。如江宵开对政府补偿行为不满，可依法提起行政诉讼。至于江宵开所称转租费，并非张阳初收取，与张阳初无关。故对江宵开的诉请依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回江宵开的诉讼请求。本案诉讼费322元，由江宵开承担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实没有异议。因此，本院对一审查明的事实予以确认。但是，江宵开认为一审遗漏查明以下事实：涉案店面内有搭建的厨房、压水井和装修，这些虽然不是江宵开装的，但是是上一任租客装好的，转租过来的时候江宵开支付了相应的费用，因为装修属于附属物，不属于房租里面的。张阳初对该补充事实主张不予认可。由于江宵开就其补充主张的事实没有提交充分证据予以证实，故本院对此不予采信。张阳初不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：张阳初应否给付江宵开停产停业补助费、简易搭建费、压水井补助、搬迁费、装修费、空调等各项费用。本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第十七条规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”由此可见，因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、装修费等征收补偿费用的补偿对象应当为房屋所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用应当归属于房屋所有权人。除非所有权人与承租人另有约定，可以从约定。本案中，双方在租店协议第5条约定，“房屋以后如需政府拆迁或人为不可抗拒因素，造成店面不能经营，甲方不承担乙方任何损失，但没到期的店租甲方应退还给乙方”，该约定明确了拆迁补偿的相关事宜，对合同当事人具有法律约束力，故江宵开无权向张阳初主张损失补偿。江宵开上诉主张涉案店面的经营性补偿应当补偿给实际经营者，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，江宵开的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由江宵开负担。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  彭 珺审判员  范 宣二〇一九年十二月二十日法官助理周超书记员余文渊