河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初32125号原告王圆圆，女，汉族，1985年1月17日出生，住河南省杞县。被告蔡青丽，女，汉族，1971年7月20日出生，住郑州市。被告河南索家房地产经纪有限公司，住所地郑州市高新技术产业开发区电厂路29号5号楼附7号。法定代表人孙倩倩，执行董事兼总经理。委托代理人朱磊，河南豫和律师事务所律师。原告王圆圆诉被告蔡青丽、河南索家房地产经纪有限公司（以下简称索家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王圆圆，被告蔡青丽、索家公司委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王圆圆诉称,原告与被告蔡青丽经被告索家公司于2019年7月21日签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100003978560），约定被告蔡青丽应当在2019年8月31日前办理完毕注销抵押登记手续，在2019年8月2日，被告索家公司告知其被告蔡青丽无法按合同上规定流程按时解押，随即发给原告《变更协议书》及《买卖双方自行办理按揭贷款声明》，都是免除被告索家公司责任和义务的条款，原告未同意签字，当时就向二被告声明：因银行贷款利率一直上浮变动，并且孩子上学着急落户口，如被告蔡青丽不能履行合同上的约定，在2019年8月31日前解押注销完毕，马上安排解除合同事项，切勿耽误原告的买房时机。但二被告随即告诉原告，称被告蔡青丽能解决合同约定的按时解押注销问题，直至2019年8月31日，被告蔡青丽未能按时解押注销，期间原告一直在找被告索家公司督促被告蔡青丽按时办理房产解押手续，被告索家公司告诉再等一周，随后又说9月中旬，随后又说9月底一定解押，从9月1日后原告明确表示被告蔡青丽已经违约，请被告索家公司安排解除合同事宜，被告索家公司始终不愿意协商解除合同的事宜。2019年10月9日，原告把解除二手房买卖合同通知书以书面形式通知到被告蔡青丽及被告索家公司至今，二被告仍置之不理。原告认为，由于被告蔡青丽未能按照约定时间解押，并且超过了合同约定期限的15日。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、解除原告、被告蔡青丽及被告索家公司于2019年7月21日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100003978560）；2、被告蔡青丽支付原告房屋总成交价20%的违约金272000元；3、被告蔡青丽赔偿原告支付的评估费4080元损失及其他损失；4、被告索家公司返还原告支付的中介费24480元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元并赔偿损失30000元；5、判决被告蔡青丽承担本案诉讼费及其他相关费用。被告蔡青丽辩称，1、2019年8月2日原告与被告索家公司约定的解押时间，其并不知悉；2、解押时间延迟责任不在自己，深圳前海大道金融服务有限公司延误向银行交款，以致解押滞后；3、本人真心卖房，不存在故意违约；4、原告交的只是50000元定金，不是首付购房款；5、银行利率上浮是政策原因，责任不在自己。被告索家公司辩称，一、答辩人已履行了《居间服务合同》约定的义务，促成了原告王圆圆与被告蔡青丽签订了《郑州市存量房买卖合同》；二、原告王圆圆要求答辩人承担法律责任没有任何事实与法律依据，答辩人对本案不应承担任何责任。综上，原告王圆圆起诉答辩人没有事实与法律依据。因此，答辩人请求法院裁判，驳回原告王圆圆对答辩人的诉讼请求。经审理查明：原告王圆圆与被告蔡青丽、被告索家公司于2019年7月21日签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：100003978560）一份，包括《交易资金监/托管提示函》、《交易方留存信息表》、《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。其中《交易方留存信息表》显示房屋出卖人被告蔡青丽，房屋出卖人（签章）处显示“蔡青丽”字样及捺印，房屋买受人原告王圆圆，房屋买受人（签章）处显示“王圆圆”字样及捺印。《郑州市存量房买卖合同》显示：被告蔡青丽（出卖人甲方）与原告王圆圆（买受人乙方）双方约定原告以136万的价格购买被告蔡青丽所有的位于郑州高新技术开发区电厂路××楼××单元××号房屋（房屋所有权证号0248479，土地使用权证号5175630001），付款方式采取贷款方式房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。定金5万元，乙方于签合同当日以自行支付的方式向甲方支付5万元；乙方于过户当日将第一笔首付款29万元以自行支付的方式支付甲方；乙方向银行申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为100万元。违约责任，甲方与乙方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方有权要求甲方双倍返还定金或甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；乙方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效、购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，拒绝购买该房屋的，逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金等。《居间服务合同》显示：甲方（出卖方）被告蔡青丽，乙方（买受方）原告王圆圆，丙方（居间方）被告索家公司，居间服务内容及标准，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为24480元，乙方承担24480元。《房屋交易保障服务合同》显示：房屋交易代办服务指，丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，提供服务内容如下，1、协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料，2、临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件，3、向甲、乙双方介绍资金监管政策，4、协助甲、乙双方办理资金监管手续，5、协助甲、乙双方办理房屋评估手续，6、协助甲、乙双方办理贷款申请手续，7、协助甲、乙双方办理权属转移登记手续，8、协助甲、乙双方领取《不动产权证书》或其他产权证书，9、向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询，10、协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续，11、督促甲、乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件；丙方的收费标准为，固定费用，贷款服务费2000元，乙方承担2000元，过户服务费2000元，乙方承担2000元等。原告于2019年7月21日签订合同的当天向被告蔡青丽支付了50000元定金，并向被告索家公司支付了过户服务费2000元、贷款服务费2000元、居间代理费24480元。原告提交的收据显示：2019年7月29日，王圆圆向河南丰源房地产评估咨询公司支付了4080元评估费。2019年10月9日,原告王圆圆将解除二手房买卖合同通知书以书面形式通知至被告蔡青丽、被告索家公司，涉案房屋于2019年10月15日解押完毕。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实，有原告王圆圆提交的《房屋买卖业务签订文件合订本》、收据、微信截屏、银行回单、录音，被告蔡青丽提交的交易账单截图，被告索家公司提供的《交易保业务咨询服务合同》、不动产登记资料查询结果证明及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原与二被告签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。原告王圆圆与被告蔡青丽签订的《郑州市存量房买卖合同》中，明确约定了被告蔡青丽的按时解押的义务，并对逾期解押的违约责任作出了明确规定，该合同第十条第二项规定：甲方逾期履行本合同约定义务的超过15日的，甲方构成违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方同时有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价的20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。被告蔡青丽未在2019年8月31日对涉案房屋进行解押，直至到2019年10月9日收到原告王圆圆解除合同的微信通知时，还未将房屋房屋的抵押解除，依据合同已构成了根本违约，且原告已作出有效的书面解除通知，符合《郑州市存量房买卖合同》约定的解除条件，《郑州市存量房买卖合同》作为《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100003978560）的主要合同，该合同的解除导致整个合同的终止，故对原告诉求解除《房屋买卖业务签订文件合订本》，本院予以支持。对原告请求的违约金，本院认为违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，综合考虑全案情况、和原告可能存在的损失等因素，本院酌定被告蔡青丽支付原告王圆圆100000元违约金。对于原告王圆圆诉请被告蔡青丽赔偿其评估费4080元及其他损失，原告诉称的其他费用，包括交通费、误工费，证据不足，不予支持，本院支持的违约金足以弥补其评估费损失，故评估费不再支持。原告诉求被告索家公司返还其支付的中介费24480元，贷款服务费2000元、过户服务费2000元，根据原告王圆圆与被告蔡青丽、被告索家公司签订的《居间服务合同》约定了原告王圆圆与被告蔡青丽签订《郑州市存量房买卖合同》时，被告居间行为完成，而在实际的交易中，房屋买卖双方需在不动产交易中心网签过《存量房买卖合同》，才能视为买卖双方交易过户，被告居间服务义务履行完毕，并且当事人签订的《房屋交易保障服务合同》中的服务内容，被告索家公司并没有完成提供全部的居间服务，但被告索家公司在整个居间活动中付出了劳动，部分履行了合同，根据公平原则，本院酌定索家公司返还原告王圆圆上述中介费用15000元。对于原告王圆圆要求被告索家公司赔偿损失30000元，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王圆圆与被告蔡青丽、被告河南索家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100003978560）；二、被告蔡青丽于本判决生效后十日内向原告王圆圆支付违约金100000元；三、被告河南索家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告王圆圆返还中介费用15000元；四、驳回原告王圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6278元，减半收取3139元，由原告王圆圆负担2060元，由被告蔡青丽负担938元，由河南索家房地产经纪有限公司负担141元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二十五日书记员  秦 亚