福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8394号 上诉人（原审被告）：福州永昌盛物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区长福路139号王庄荷园小区5#楼1层。 法定代表人：翁英华，总经理。 委托诉讼代理人：陈能武，福建大中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州晋安区荷园幼儿园，住所地福建省福州市晋安区王庄荷园小区10#楼。 法定代表人：王春怡，园长。 委托诉讼代理人：黄静，福建君立律师事务所律师。 上诉人福州永昌盛物业管理有限公司(以下简称永昌盛物业公司)因与被上诉人福州晋安区荷园幼儿园(以下简称荷园幼儿园)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永昌盛物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回荷园幼儿园的全部诉请或发回重审。事实与理由：一、荷园幼儿园实际上是与福州市晋安区王庄荷园业主委员会（以下简称荷园业委会）协商洽谈具体租金及租期并签订《幼儿园租赁合同》。永昌盛物业公司系以荷园业委会代理人身份与荷园幼儿园签订《幼儿园租赁合同》的，讼争合同项下的权利义务实际应由荷园业委会承担。永昌盛物业公司不是本案适格当事人。一审认定永昌盛物业公司是讼争合同的当事人错误。二、荷园幼儿园是为了不让原出租人收回场地，要求荷园业委会提起业主共有权诉讼。荷园幼儿园向荷园业委会支付租金用于支付诉讼案件需要支费用及为荷园幼儿园的提供安保服务所需开支以及其他费用。为了方便支付相关费用以及开具发票的需求，由永昌盛物业公司作为代理人签订合同，并由永昌盛公司代为收取租金、代开发票、代为支付相关费用。故荷园业委会与荷园幼儿园所达成的《幼儿园租赁合同》实质是一种合作关系，一审法院将本案讼争合同简单定性为租赁合同以及将本案诉讼标的简单认定租赁合同关系属认定事实及适用法律错误。三、根据合同约定，讼争《幼儿园租赁合同》提前终止，合同双方当事人权利义务已经履行完毕，荷园业委会已依约就案涉租赁物提起诉讼并委托永昌盛公司代为支付了律师代理、一、二审案件受理费，并在2015年8月1日至2017年1月31日为荷园幼儿园提供安保服务，荷园幼儿园亦在2015年8月1日至2017年1月31日期间实际使用了租赁物，合同目的已经实现，荷园业委会有权收取合同约定的对价，荷园幼儿园无权要求退还其已支付的款项。 荷园幼儿园辩称，一、永昌盛物业公司未提交证据证明其与荷园业委会之间系授权委托关系，荷园业委会从未授权其代为收取荷园幼儿园所交纳的租金。永昌盛物业公司与荷园幼儿园之间签订的《幼儿园租赁合同》无论从形式还是内容上，双方合同签订人及履行权利义务人均指向永昌盛物业公司和荷园幼儿园。因此，本案双方均为适格当事人。二、永昌盛物业公司未提交证据证明其将租金用于永昌盛物业公司所谓的各项费用。荷园幼儿园每个月除了向永昌盛物业公司支付25000元租金外，还另外支付物业费4061元，永昌盛物业公司一并开具了租金发票和物业费发票。永昌盛物业公司所谓的租金用途没有事实和法律依据。三、荷园幼儿园原本以为永昌盛物业公司有收取租金的权利，却没想到在2017年2月8日，荷园幼儿园又向原荷园幼儿园使用权人支付了18个月租金172800元。永昌盛物业公司在没有任何权利出租或转租荷园幼儿园的情况下收取了高额的租金，致使荷园幼儿园重复交纳租金，损害荷园幼儿园合法权益，应当将租金全额退还。除去172800元的租金以借条形式返还给荷园幼儿园外，剩余的277200元租金应当立即支付给荷园幼儿园。四、一审法院所认定的事实和所判决的结果，荷园幼儿园无任何异议，表示支持。综上所述，请求依法驳回永昌盛物业公司的上诉请求。 荷园幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令永昌盛物业公司退还租金277200元给荷园幼儿园；2.本案的全部诉讼费用由永昌盛物业公司承担。 一审法院认定事实：2015年7月31日，永昌盛物业公司作为甲方、荷园幼儿园作为乙方，双方签订了《幼儿园租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于福州市晋安区，面积共1014㎡；因乙方未能与荷园业委会就租期、租金达成一致意见，乙方同意租赁期限为10年（自2015年8月1日起算）、每月租金为25000元；出租人收到款项后，应提供给承租人正式发票。合同第十一条“合同终止特别条款”还约定“自甲乙双方签字盖章后并待甲方（荷园业委会）在涉案幼儿园维权诉求获得司法机关支持的司法文书生效之日，本合同即告终止。如甲方（荷园业委会）在涉案幼儿园维权诉讼中诉求未获得司法裁判支持（以走完所有法律程序为准）的，本合同也即告终止”。合同订立后，荷园幼儿园依合同约定按月向永昌盛物业公司支付租金，自2015年8月1日起至2017年2月1日止，荷园幼儿园共向永昌盛物业公司支付租金450000元（25000元／月×18月），永昌盛物业公司亦按月出具发票给荷园幼儿园。 另查，王庄荷园小区10＃楼一、二层幼儿园未办理房屋所有权登记手续。2000年5月22日，福州市人民政府对农工商公司建设“王庄荷园新区”商品房用地的申请作了批复，同意划拨晋安区，规划群众东路南、长福路东，国有城镇工矿用地22126㎡，其中1446㎡作为城市规划道路用地，余下20680㎡的国有土地使用权出让给农工商公司，该项目规划建筑总面积为45203㎡（其中商店5960㎡、住宅38035㎡，幼托及居委会1208平方米）。王庄荷园新区建成后，农工商公司于2004年11月29日与陈章峰、余丽签订《住宅小区配套建筑物收益转让权合同》，将福州市晋安区小区配套建筑物面积1015.4㎡的收益权以80万元转让给永昌盛物业公司陈章峰、余丽，转让期限与该幢房屋的住宅年限相同。 2015年8月11日，荷园业委会起诉农工商公司、陈章峰、余丽占有物返还纠纷一案，请求：1.确认农工商公司与陈章峰、余丽签订《住宅小区配套建筑物收益权转让权合同》无效；2.农工商公司、陈章峰、余丽将福州市晋安区王庄荷园小区配套幼儿园（王庄荷园10#楼一层、二层，共计面积1015.4㎡）返还福州市晋安区王庄荷园小区全体业主。福州市晋安区人民法院经审理，于2016年5月24日作出(2015)晋民初字第3514号民事判决，驳回荷园业委会的诉讼请求。荷园业委会不服判决，提起上诉。福州市中级人民法院于2016年10月24日作出(2016)闽01民终3572号民事判决，驳回上诉，维持原判。 该判决生效后，荷园幼儿园法定代表人王春怡与讼争房屋的使用权人陈章峰在福州市公安局象园派出所民警的主持下，就荷园幼儿园的租赁事宜于2017年2月8日达成了现场治安调解协议书，协议约定：王春怡拖欠陈章峰18个月租金计172800元，于2017年2月10日12点前支付完毕。协议订立后，荷园幼儿园向陈章峰支付了荷园幼儿园自2015年8月1日至2017年2月1日止共18个月的房屋租金172800元。之后，荷园幼儿园确认永昌盛物业公司已退还其172800元租金，余款277200元未退还，荷园幼儿园遂提起本案诉讼。 一审法院认为，永昌盛物业公司主张其系受荷园业委会的委托作为荷园业委会的代理人与荷园幼儿园签订租赁合同，其并非本案适格永昌盛物业公司，对此一审认为，永昌盛物业公司并未提供证据证明荷园业委会授权其与荷园幼儿园签订租赁合同，虽然合同条款中载有“乙方未能与荷园业委会就租期、租金达成一致意见”等内容，但合同的双方当事人系本案的原永昌盛物业公司，荷园业委会并非合同当事人，永昌盛物业公司收取了合同约定的租金后也未将租金支付给荷园业委会，故荷园幼儿园起诉请求返还合同项下的租金，永昌盛物业公司应为适格永昌盛物业公司。 根据生效判决的认定，永昌盛物业公司及荷园业委会并非案涉租赁物所有人或使用人，均无权出租案涉租赁物，亦无权收取案涉租赁物的租金。永昌盛物业公司主张其收取租金后已用作荷园业委会起诉农工商公司、陈章峰、余丽占有物返还纠纷一案所支出的诉讼费用，但永昌盛物业公司提供的证据不足以证明其与荷园幼儿园约定因前述案件产生的律师费、诉讼费等费用从讼争租金中开支，故永昌盛物业公司不予返还租金的主张，依据不足。 综上所述，永昌盛物业公司无权出租讼争租赁物，租赁合同订立后又未经权利人事后追认，并且荷园幼儿园已向权利人支付了合同履行期间的租金，故荷园幼儿园请求永昌盛物业公司返还合同履行期间已支付的租金277200元，一审予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：福州永昌盛物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内返还福州晋安区荷园幼儿园租金277200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5458元，减半收取计2729元，由福州永昌盛物业管理有限公司负担。 本院二审期间，永昌盛公司向本院递交王春怡出具的《承诺及声明书》，用以证明王春怡（包括荷园幼儿园在内）与翁英华及永昌盛物业公司除《股权转让解除协议书》与《解除劳动关系协议书》项下约定的债权债务外，无其他争议及纠纷，王春怡（包括荷园幼儿园在内）无权再向翁英华及永昌盛物业公司主张任何权利。本院经审查认为，永昌盛物业公司无正当理由逾期提交证据，且该证据仅未提及荷园幼儿园及本案讼争合同及款项，与本案不具关联性亦不足以证明待证事实，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，永昌盛物业公司作为讼争合同签订及履行的相对方，系本案适格被告，其主张系荷园业委会的代理人但未能提交证据证明，对该上诉主张不予采信。永昌盛物业公司并非本案讼争租赁物的所有权人或合法使用权人，无权出租讼争租赁物并收取租金，荷园业委会亦非讼争租赁物的权利人，其亦无权对讼争租赁物处分，故永昌盛物业公司主张讼争合同实际为荷园幼儿园与荷园业委会之间的合作关系，永昌盛物业公司收取的租金已经用于讼争租赁物的相关诉讼故不需返还的主张无事实和法律依据，不予支持。现荷园幼儿园已向权利人支付了合同履行期间的租金，故其主张永昌盛物业公司应予返还合同履行期间收取的租金合理合法，永昌盛物业公司应予返还。 综上所述，永昌盛物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5458元，由福州永昌盛物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  李 杰 二〇一九年十二月二日 法官助理蔡娟 书记员林舒