新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终184号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆聚百川实业有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区文化路28号。 法定代表人：马士红，该公司总经理。 委托代理人：邵建勇，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队新疆总队保障部（原中国人民武装警察部队新疆总队后勤部），住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新医路99号。 负责人：陈志诚，该保障部部长。 委托诉讼代理人：谢洪安，中国人民武装警察部队新疆总队保障部全面停止有偿服务办公室助理员。 委托诉讼代理人：任鹏飞，中国人民武装警察部队新疆总队保障部全面停止有偿服务办公室助理员。 上诉人新疆聚百川实业有限公司（以下简称聚百川公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队新疆总队保障部（以下简称武警保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四初第139号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聚百川公司的法定代表人马士红及其委托诉讼代理人邵建勇，被上诉人武警保障部的委托诉讼代理人谢洪安、任鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚百川公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判驳回被上诉人武警保障部主张的租金损失的诉讼请求；三、改判武警保障部向聚百川公司支付资产补偿数额由3142864.1元变更为10476213.62元；四、本案一、二审诉讼费及反诉费用全部由武警保障部承担。事实及理由：一、关于本案房屋租赁合同的法律效力问题。本案的租赁合同项下房产至今没有依法办理过竣工验收合格手续，且没有证据证明其出租的房产符合质量合格并能正常使用的标准。法律明确规定未经竣工验收的合格的房产不能交付使用，违反法律及行政法规禁止性条款所签订的合同应当为无效。原审认定涉案租赁合同有效不当，请依法改判。二、关于武警保障部应当承担的补偿标准问题。聚百川公司对涉案的租赁房屋投资2000余万元装修及购置各种设备设施及购置可移动资产，以满足长达26年的租赁经营需要。经原审法院委托新疆中天工程项目管理有限公司（下称中天公司）对聚百川公司在涉案房屋投入的装修工程部分造价进行鉴定，中天公司于2014年3月18日作出中天造价[2014]鉴字第00012号鉴定报告，结论为涉案房屋装修工程造价10993712.1元，该鉴定报告经依法送达双方已具有法律效力，应当作为定案依据。因涉及到涉案房屋装修、添置设备、设备资产需要计算折旧价值（即扣除已使用年限的资产折旧价值）及可移动资产价值需要审计，经原审法院委托新疆宏业有限责任会计师事务所（下称宏业事务所）进行上述资产的审计即司法鉴定，宏业事务所于2017年2月23日作出新宏会鉴字(2017)002号司法鉴定报告，结论为：1、装修费用摊销后净值8838082.88元;2、固定资产（电子设备)折旧净值406830.42元；3、其他设备折旧净值789633.43元；4、低值易耗品摊销后净值441667.5元；以上合计10476213.62元。该审计报告即司法鉴定报告经送达双方已具有法律效力，应当作为定案依据。故聚百川公司应当依法获得上述资产补偿数额总计为10476213.62元，这也是武警保障部应向聚百川公司偿付各类资产补偿的标准和数额。原审却以聚百川公司未依约支付租金为由，仅按评估价值10476213.62元的30%标准即3142864.1元对聚百川公司进行资产补偿，无事实依据。我方是否交纳租金问题与聚百川公司应获得的投资资产的标准和数额即10476213.62元之间在法律上没有关系。三、关于聚百川公司是否应交纳租金的问题。因为武警保障部出租交付的房产因没有进行任何竣工验收而存在严重的质量瑕疵和隐患，从而造成聚百川公司根本无法使用租赁房屋，更无法进行正常的租赁经营，聚百川公司不能通过正常的承租经营获得经营收入。原审判令聚百川公司按租赁合同约定对武警保障部出租交付的存在重大质量瑕疵隐患的房产交纳全额租金标准和数额，是对聚百川公司不公平。综上，原审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人武警保障部答辩称，武警保障部与上诉人聚百川公司前后签订数份《房屋租赁合同》，约定内容清楚，均系双方真实意思表示，不违反法律规定。合同明确约定以现状进行承租，聚百川公司多次作出承诺表示愿意承租房屋，对租赁物情况有充分的了解，在租赁期间内始终未对合同有效性提出任何质疑。本案房屋办理了规划许可审批手续，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人只有就未取得建设规划许可证或未按照规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效之规定，武警保障部与聚百川公司签订的房屋租赁合同应当合法有效。聚百川公司在一审庭审时已变更诉讼请求，要求解除租赁合同，说明其认可合同是有效的。聚百川公司与武警保障部签订的租赁合同明确约定，因承租方的违约导致合同解除的，租赁物上的全部添附物应当归武警保障部所有。一审法院综合考虑实际租赁年限相比合同约定年限过短等因素，要求武警保障部在合理范围内对聚百川公司进行补偿，而非全额赔偿。一审法院采信司法鉴定报告，认定装修残值为10476213.62元，酌情要求武警保障部按评估值的30%进行补偿，已经是充分考虑到平衡聚百川公司利益的诉求，按实际可利用部分进行补偿的判决。聚百川公司诉称其拒付租金是基于不安抗辩权及后履行抗辩权。武警保障部认为其要求于法无据，理应驳回。一审法院认定涉案合同合法有效，涉案房屋已经交付给聚百川公司使用，且聚百川公司在签订合同之初即了解其所租赁房屋的现状，并明示同意按现状租赁。聚百川公司就应当按约定时间及标准给付租金。聚百川公司是后履行方，不享有先履行抗辩权。我方不存在可能影响履行能力的事项，因此聚百川公司也不享有不安抗辩。聚百川公司并无任何理由拒绝履行主合同义务，因此且其拒付租金的理由并不成立，一审法院判决事实清楚，法律适用适当，综上，应当驳回聚百川公司上诉请求。 2012年3月1日，原审原告武警保障部起诉至乌鲁木齐市中级人民法院请求法院判令：一、解除武警保障部与聚百川公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令聚百川公司交付租赁房屋及房屋内添加的所有设施、设备（包括聚百川公司及转租转包第三人投入的所有设施、设备和装修）；三、判令聚百川公司支付房屋租金260万元；四、判令聚百川公司承担违约金300万元；五、判令聚百川公司承担本案的诉讼费用。 原审被告聚百川公司提出反诉，请求法院判令：一、确认聚百川公司与武警保障部签订的房屋租赁合同因武警保障部的违法行为而无效；二、判令武警保障部赔偿聚百川公司全部装修、设施设备及其他损失暂定2000万元，最终赔偿数额应以人民法院委托评估机构出具的评估结论为准；三、判令武警保障部承担本案诉讼费、评估费。 一审法院认定事实：2004年6月24日，武警保障部（甲方）与聚百川公司（乙方）签订一份综合楼租赁协议书，内容为：为尽快签订综合楼租赁合同，经甲、乙双方协商同意，就甲方与新疆聚福德商贸有限公司租赁合同解除后处理善后问题所需费用承担事宜，甲、乙双方达成如下协议：一、乙方自愿承担并支付150万元先期费用给甲方，由甲方用于解决和新疆聚福德商贸有限公司（以下简称聚福德公司）解除原综合楼租赁合同的遗留问题。此先期费用与租金无关，乙方不得以承担了先期费用为由拖延或少交租金。二、在乙方按本协议书约定支付先期费用的前提下，甲方保证优先与乙方签订租赁合同，并在乙方的第一笔先期费用到账十日内同乙方签订综合楼租赁合同并办理移交手续。三、乙方向甲方支付先期费用的具体时间和方式为：150万元先期费用分两次付清。签订本协议书时乙方向甲方支付第一笔费用75万元（已付款10万元）；2004年11月20日之前付清第二笔先期费用75万元。四、在双方综合楼正式租赁合同履行期间，乙方不承担该楼原承租方聚福德公司与第三方因综合楼而产生的债权债务。聚福德公司与第三方之间的经济纠纷与乙方没有任何关系，乙方不承担任何法律责任。五、如乙方未按本协议书约定支付第一笔先期费用，则甲方有权解除本协议并将综合楼另行出租，乙方对此无任何异议。如果乙方不能按本协议书支付第二笔先期费用，则每逾期一天，乙方应按此笔费用额的千分之一向甲方支付违约金。六、在乙方按本协议书支付先期费用的情况下，如甲方不能按约定的时间交付综合楼现场，则每逾期一天，甲方应按收取乙方前期费用额的千分之一向乙方支付违约金；若甲方将综合楼另行出租给第三方，甲方应全额返还乙方已支付的先期费用，并按银行同期贷款利率的2倍赔偿乙方损失。双方于2004年6月25日将上述综合楼租赁协议书在乌鲁木齐市第二公证处公证，赋予其强制执行的债权文书的效力。2004年7月1日，武警保障部与聚百川公司签订了一份房屋租赁合同。合同约定，武警保障部将拥有所有权的位于乌鲁木齐市××路的综合楼及地下两层租赁给聚百川公司从事经营活动，共计建筑面积24819平方米；租赁期限为26年零6个月，自2004年7月1日至2030年12月31日，共计租金8377万元，租金标准为：2004年10月1日至12月31日租金77万元，2005年1月1日至2010年12月31日每年310万元，2011年1月1日至2020年12月31日每年319万元，2021年1月1日至2030年12月31日每年325万元。租金每年分两次于6月1日和12月1日各上交当年租金的50%，先交租金后用房；合同签订时聚百川公司向武警保障部交付定金50万元人民币，此定金在合同到期的最后半年可转换为最后半年的租金。本合同签订后由聚百川公司自行办理综合楼装修的相关手续，装修内容为：综合楼内的天棚、墙面、地面、柱面、门面、卫生洁具、上下水管线、暖气管线等。合同终止解除时，综合楼内所有设备及装修归武警保障部所有，聚百川公司不得拆除损毁，否则聚百川公司应予以修复或赔偿；聚百川公司自行办理综合楼水、电、暖、燃气的增容和使用手续，相关费用由聚百川公司自行承担，水、电、暖、排污、通风、通讯等费用由聚百川公司承担，并按时向有关部门交纳；聚百川公司不得将租赁现场整体转租或整体转包他人经营。可将租赁场所部分面积转租，但租赁合同必须申报武警保障部备案，转租期限不得超过5年，如需超过征得武警保障部同意后方可实施；聚百川公司不按合同约定的时间支付租金，超过一个月仍不能交纳的，武警保障部有权解除本合同；武警保障部的违约责任：如果武警保障部非因军事需要终止本合同，应当提前三个月通知聚百川公司。武警保障部双倍返还聚百川公司所交定金，对聚百川公司已实施的装修项目，武警保障部按实际折旧后的价值接受不可拆除、移动的设施、设备和装修，并向聚百川公司一次性支付违约金300万元。合同签订后，聚百川公司即对该房屋进行了整体的改建和装修，并投入使用。2005年5月1日，武警保障部向聚百川公司发出了解除合同通知书，内容为：因你公司严重违反和武警保障部所签房屋租赁合同及你公司的承诺，武警保障部根据合同法及房屋租赁合同的约定，决定解除与你公司的合同，特通知如下：一、自本通知送达之日，武警保障部解除与你公司签订的房屋租赁合同；限你公司自合同解除之日起三日内将综合楼及根据房屋租赁合同的约定应无偿归属武警保障部的装修、设施、设备交还武警保障部。二、如你公司未按规定时间交还本通知第一条载明的房屋及装修、设施、设备，将视为对武警保障部的侵权，武警保障部将按照法律规定追究你公司的侵权责任。三、房屋租赁合同解除后，你公司应妥善处理好与第三方之间的租赁及装修等事宜，保证综合楼及楼内的装修、设施、设备等完好无损。你公司与第三方之间的租赁及装修事宜与武警保障部无关，如因收回综合楼而给第三方造成的损失均由你公司承担。四、房屋租赁合同解除后，按照合同约定你公司应付欠武警保障部的租金1442033元及违约金300万元，并在2005年5月5日前一次性支付给武警保障部。2005年6月7日，武警保障部（甲方）与聚百川公司（乙方）签订协议：鉴于乙方不能按2004年7月1日签订的房屋租赁合同支付租金，甲方已于2005年5月1日书面通知乙方解除了双方的合同。乙方同意和甲方解除房屋租赁合同，同意将承租甲方的综合楼的地下二层和裙楼及附属的装修、设备、设施退还给甲方，但表示愿意和甲方协商重新租赁综合楼主楼。乙方同意将欠付甲方的租金和先期费用支付给甲方，甲方同意对乙方给予部分减让。甲、乙方就上述事实经充分协商，达成如下协议：一、甲、乙方签订的房屋租赁合同自2005年5月1日乙方收到甲方解除通知之日起解除。二、乙方于本协议签订之日将承租甲方的综合楼二层地下室和一至五层及附属的所有装修及设备、设施无偿退还移交给甲方，移交时双方另行签订移交协议。三、乙方承租期间就综合楼二层地下室和一至五层裙楼与第三方发生的所有经营问题，附属装修、设备、设施等遗留问题及债权债务关系，均由乙方承担和解决，与甲方无关。四、乙方应将截至2005年4月30日欠付的房屋租金共计170万元一次性支付给甲方。五、乙方应将根据甲、乙方于2004年6月24日签订的协议书约定应付而欠付的75万元先期费用一次性支付甲方，甲方到法院申请撤销执行书。六、甲方和乙方于2004年7月1日签订房屋租赁合同之前，综合楼所欠乌鲁木齐电力公司的电费和滞纳金共计87万元由乙方承担并支付给电力公司，并应由乙方协调电力公司和甲、乙方三方签订协议予以共同确认。则甲方同意给乙方从应支付的房租中减让50万元。七、甲方在充分考虑乙方已承担150万元先期费用，并且收回的综合楼地下室及裙楼中附属的装修和设施、设备无偿归还甲方所有的实际情况后，同意从乙方应支付房租中给乙方减让115万元。八、上述乙方应支付甲方的房租、先期费用和甲方同意给乙方减让的房租相抵后，乙方实际应支付甲方的款额为80万元，乙方应在本协议签订之日以货币形式支付给甲方36万元整，余款44万元整于6月25日前支付给甲方。九、如电力公司对由乙方承担87万元电费和滞纳金不予确认，则甲方不给予乙方50万元房租减让，乙方应将50万元房租在收到甲方通知后五日内支付给甲方。十、甲方收到乙方根据本协议第二条、第八条约定退还的房租和支付的款项后，同意将综合楼按主楼一层300平方米、六至十七层11700平方米，共计12000平方米的房屋租赁给乙方，并于收到款项后五日内和乙方签订综合楼主楼新的租赁合同。十一、甲方同意在新的租赁合同中给予乙方三个月的免租期，同意新的租赁合同的租赁期限为二十五年零五个月。十二、甲方同意在新的租赁合同中将租金标准及交纳时间、方式约定为：自2005年5月1日至2030年12月31日，共计租金3900万元。2005年5月1日至7月31日为装修期，2005年8月1日至2030年12月31日为正式租赁期。租金标准为：2005的8月1日至12月31日租金50万元；2006年元月1日至2010年12月31日每年130万元，计650万元；2011的元月1日至2020年12月31日每年155万元，计1550万元；2021年元月1日至2030年12月31日每年165万元，计1650万元。2005年8月1日至12月31日租金50万元于当年10月31日前上交总队，以后租金每年分两次于6月1日和12月1日各上交当年租金的50%，先交租金后用房。合同期满时，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。十三、如乙方违反本协议第二条、第八条的约定，不能将第二、八条约定的房屋和款项退还、支付给甲方，则甲方不同意将综合楼主楼重新出租给乙方，不同意给予乙方任何租金减让，并且甲方有权要求乙方立即将综合楼的主楼、裙楼、地下室及全部附属装修、设施、设备无偿退还移交给甲方，乙方除应按本协议第四、五、六约定承担责任外，还应按甲、乙方签订的房屋租赁合同的约定承担合同解除后的全部违约责任。合同履行中，聚百川公司曾向武警保障部交纳定金50万元。2005年6月17日，武警保障部与聚百川公司又签订一份房屋租赁合同，该合同将原租赁合同中的建筑面积及租金进行了变更，建筑面积为12000平方米，其中一楼约200平方米，六至十七楼约为11800平方米。该租金以综合楼主楼整体计租，不以建筑面积计租。2005年8月1日至12月31日租金50万元，2006年1月1日至2010年12月31日每年130万元，2011年1月1日至2020年12月31日每年155万元，2021年1月1日至2030年12月31日每年165万元。租金每年分两次于6月1日和12月1日各上交当年租金的50%。该合同第十六条第二款约定，聚百川公司没有按本合同约定的时间支付定金、租金，超过一个月仍不能交纳的，武警保障部有权解除本合同。第十七条第二款第二项约定，因聚百川公司原因造成合同解除的，聚百川公司所交定金不予退还，如聚百川公司已实施二次装修的，则聚百川公司二次装修的所有内容（包括聚百川公司及转租转包第三人投入的所有设施、设备和装修）均无偿归武警保障部所有，聚百川公司一次性向武警保障部支付违约金300万元，其他条款与前一份租赁合同条款基本一致。2009年5月7日，聚百川公司向武警保障部承诺交清2009年度上半年的租金，但聚百川公司未按承诺书履行。该份租赁合同签订后，聚百川公司将租金交纳至2008年，自2009年起聚百川公司未向武警保障部支付租金。另查明，涉案楼房至今未办理竣工验收手续，该房屋在聚百川公司承租期间办理了消防验收手续。自2003年起，聚百川公司投入资金对其承租的房屋分别与施工单位签订了装修改造合同，进行了土建、暖气、消防等的改造，并购置了电梯等设备。此后，聚百川公司将其承租的楼层分别进行转租，签订了十一份租赁合同。聚百川公司承租的综合楼第十五层在2009年9月29日发生了局部外墙饰面脱落现象，聚百川公司委托新疆建设工程质量安全检测中心对脱落原因进行了鉴定。2009年10月12日，检测中心出具鉴定报告，认为脱落的主要原因是外墙饰面层做法不符合规范要求，已不能安全使用，应进行返工处理。聚百川公司于2008年1月16日、2009年6月18日、2009年11月3日、2009年11月4日、2010年1月13日向武警保障部发出数份函件，要求武警保障部协调解决聚百川公司承租楼层的消防验收问题、负二层地下室的跑水问题、外墙脱落问题以及由其他承租人租赁的二至五层在装修改造中出现的问题。又查明，2009年11月13日，武警保障部起诉聚百川公司要求解除房屋租赁合同，聚百川公司返还房屋及添加的所有设备、设施并支付欠付租金及违约金，聚百川公司在该案中以双方系联建合同关系为由提起反诉要求武警保障部偿付联建投入资金13615990.25元、赔偿损失7336395.23元。一审法院于2010年7月26日作出（2009）乌中民四初字第53号民事判决书，判决解除了聚百川公司与武警保障部签订的房屋租赁合同，聚百川公司支付武警保障部房屋租金130万元、利息50700元，聚百川公司向武警保障部交付租赁房屋及屋内添加的所有设施、设备和装修，并驳回了聚百川公司的反诉请求。该案宣判后，聚百川公司上诉至新疆维吾尔自治区高级人民法院，该院于2010年11月22日作出（2010）新民一终字第137号生效民事判决，维持了原审判决。聚百川公司不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2011年4月29日作出（2011）民申字第225号民事裁定，指令新疆维吾尔自治区高级人民法院再审本案。新疆维吾尔自治区高级人民法院经再审审理，于2011年12月5日作出（2011）新审一民再终字第8号民事裁定，撤销一、二审判决，将本案发回一审法院重审。一审法院于2014年6月30日作出（2012）乌中民四初字第18号民事判决。聚百川公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2014年11月20日作出（2014）新民再终字第29号民事裁定，撤销一审（2012）乌中民四初字第18号民事判决，将本案发回一审法院重审。本案审理期间，依聚百川公司的申请，一审法院委托新疆中天工程项目管理有限公司（以下简称中天公司）对聚百川公司在涉案房屋投入的装修工程部分造价进行鉴定，中天公司于2014年3月18日作出中天造价[2014]鉴字第00012号鉴定报告书，鉴定结论为涉案房屋装修工程造价10993712.1元。该鉴定结论做出后，中天公司就双方当事人提出的异议分别进行了书面答复，鉴定人员就该份鉴定报告亦到庭参加了质证。本案审理期间，因聚百川公司要求对涉案房屋中可移动的添附物品进行价值评估，且本案需对上述装修及物品折旧后的价值进行评估，而中天公司不具备相应的评估资质，聚百川公司主张不再重新摇号，由与中天公司属同一总公司的其他具备相应资质的鉴定部门进行鉴定。一审法院征询了双方当事人的意见，双方当事人一致认可由新疆中天誉华资产评估有限公司（以下简称中天誉华公司）就涉案资产进行价值评估。中天誉华公司评估期间，因聚百川公司不予配合，且未足额交纳鉴定费，中天誉华公司遂于2014年3月31日向一审法院提出退鉴申请。依武警保障部的申请，一审法院从乌鲁木齐市城市规划管理局调取了涉案综合楼于1996年1月25日取得的建设工程规划许可证存档文件。经庭审质证，聚百川公司对此不予认可，称该证颁发后因武警保障部一年内没有投入工程建设已作废，但未能提供相应的反驳证据。经一审法院释明，聚百川公司在庭审中将确认租赁合同无效的诉讼请求变更为解除租赁合同。再查明，依据一审法院（2009）乌中民四初字第53号民事判决及自治区高级人民法院（2010）新民一终字第137号生效民事判决，武警保障部向一审法院申请强制执行，一审法院于2010年12月29日立案执行，2011年1月，涉案房屋由武警保障部收回。本次审理中，一审法院委托新疆宏业有限责任会计师事务所对聚百川大厦的装修、添置设施、设备的折旧价值；可移动资产的价值进行审计。2017年2月23日新疆宏业有限责任会计师事务所作出新宏会鉴字（2017）002号司法鉴定报告书，审计结论为：1、装修费用摊销后净值8838082.88元；2、固定资产（电子设备）折旧净值406830.42元；3、其他设备折旧净值789633.43元；4、低值易耗品摊销后净值441667.5元。以上合计10476213.62元。说明：鉴定报告中装修价值按25.5年摊销。武警保障部提出异议，认为国家未对装修工程的折旧摊销年限作出明确规定，按常理，装修工程的正常使用年限一般为5-8年，最长10年，不可能使用25.5年。计算补偿时，还应该考虑实际的成新度，应按预计可以使用的年限摊销较为合理。对部分装修武警保障部认为不应计入鉴定范围。部分低值易耗品的单价过高，采用五五摊销法不合理，应采用一次性摊销法。根据现有资料，武警保障部只认可2368890.75元。又查明，2011年4月19日，新疆维吾尔自治区艺术研究所向武警保障部交纳房租7万元。2011年2月23日国家开发银行股份有限公司新疆分行向武警保障部交纳房租139575元。2011年中国太平洋财产保险股份有限公司新疆分公司向武警保障部交纳房租24万元。武警保障部对收取上述单位房租无异议，但认为法院判决后，武警保障部委将相关房产委托井源物业公司代管，收取房租是在法院判决后，经过法院执行局的同意。上述房租已用于维系井源物业公司日常开支。中天公司于2014年3月18日作出中天造价[2014]鉴字第00012号鉴定报告书，之后武警保障部将涉案房屋对外出租。认定上述事实，有双方签订的租赁合同、交款凭证、聚百川公司承诺书、函、（2009）乌中民四初字第53号民事判决书、（2010）新民一终字第137号民事判决书、（2012）乌中执恢字第56号执行裁定书、（2011）民申字第225号民事裁定书、（2011）新审一民再终字第8号民事裁定书、中天造价[2014]鉴字第00012号鉴定报告书、新宏会鉴字（2017）002号司法鉴定报告书、当事人陈述及庭审笔录等证据附卷为证。 一审法院认为：根据双方当事人再审中的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、合同的效力问题。二、武警保障部主张的违约金问题。三、聚百川公司是否可以主张同时履行抗辩权拒付租金问题。四、武警保障部补偿的标准问题。五、关于武警保障部已收取租金问题。一、合同的效力问题。武警保障部与聚百川公司所签订的数份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。根据双方签订数份合同时间的延续性及合同中关于“租赁物按现状交付”的约定可认定，聚百川公司在签订和履行租赁合同时，对所承租的房屋基本情况应有足够的了解，加之涉案房屋办理了规划许可审批手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定，出租未经过五方竣工验收或者取得竣工验收合格文件的房屋并不产生租赁合同无效的法律后果。结合上述规定及涉案房屋在合同履行期间通过了消防验收的事实，故聚百川公司以涉案房屋无产权证书、未办理消防验收手续主张租赁合同无效缺乏事实及法律依据。原审中经法院释明，聚百川公司在庭审中变更反诉请求为解除租赁合同，因涉案房屋已于2011年1月移交武警保障部，且双方当事人均要求解除租赁合同，法院依法确认双方当事人签订的房屋租赁合同予以解除。同时，依据双方当事人在2005年6月17日所签租赁合同中的约定，聚百川公司逾期交纳租金致使租赁合同解除，聚百川公司在租赁合同履行期间欠付武警保障部租金，理应据实足额给付。经查，涉案房屋于2011年1月通过法院执行程序移交武警保障部，故武警保障部在本案中主张聚百川公司向其支付2009年、2010年的租金260万元合法有据，但应扣除聚百川公司交纳的50万元定金，法院依法予以支持。二、武警保障部主张的违约金问题。聚百川公司欠付租金的行为给武警保障部造成的损失主要是利息损失，对于武警保障部依据租赁合同的约定要求聚百川公司给付违约金300万元，法院认为，首先双方关于违约金的约定过分高于实际损失；其次、武警保障部提供的租赁物在使用期间确实存在一定质量瑕疵，武警保障部在履约过程中亦存有过错，本着过错相抵的原则，法院对武警保障部要求聚百川公司支付违约金300万元不予支持。三、聚百川公司是否可以主张后履行抗辩权拒付租金问题。本案中，武警保障部已将涉案房屋交付聚百川公司使用，武警保障部提供的租赁物在使用期间确实存在一定质量瑕疵，但根据双方签订数份合同时间的延续性及合同中关于“租赁物按现状交付”的约定可认定，聚百川公司在签订和履行租赁合同时，对所承租的房屋基本情况应有足够的了解，并且该质量瑕疵对聚百川公司合同目的的实现只有部分影响，聚百川公司应当按照约定时间、标准支付租金，聚百川公司关于其可拒付租金的理由不能成立，法院不予支持。四、武警保障部补偿的标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。依据双方当事人在2005年6月17日所签租赁合同中的约定，聚百川公司逾期交纳租金致使租赁合同解除，聚百川公司需将租赁房屋及房屋内添加的所有设施、设备（包括聚百川公司及转租第三人投入的所有设施、设备和装修）移交武警保障部。本案中，聚百川公司、武警保障部虽约定按租赁房产现状承租，由聚百川公司自行负责水、电等设施的建设、维修及保养等义务。但武警保障部作为出租人，仍依法负有对租赁物的瑕疵担保责任，应确保租赁物不危及承租人的安全或者健康，保证租赁物符合合同约定的用途。本案合同履行期间，聚百川公司数次向武警保障部发函，要求解决负二层地下室跑水等问题。2009年9月29日发生了局部外墙脱落现象，砸伤了三辆汽车，武警保障部一直未予维修，这些情况客观上影响了聚百川公司及次承租人的正常经营。考虑到聚百川公司虽未依约支付租金构成违约，但聚百川公司对涉案房屋投入大量资金进行设施、设备的添附及装修，且租赁合同实际履行时间相较于双方在合同中约定的履行年限而言较短，法院认为武警保障部理应在可利用价值范围内，就聚百川公司对涉案房屋的添附物予以适当补偿。故法院在此次审理期间，依聚百川公司的申请委托相关鉴定机构进行了资产评估,评估确认装修等折旧价值合计10476213.62元。武警保障部对该司法鉴定书提出异议，法院认为该司法鉴定委托程序合法、鉴定依据充分、鉴定结论客观公正，法院予以采信。基于合同解除的原因（主要是聚百川公司未依约支付租金构成违约），合同履行期限长短等情况，法院认为酌情由武警保障部按评估价值的30%进行补偿为宜。法院对聚百川公司请求武警保障部按照评估价值赔偿其经济损失的反诉请求合理部分予以支持。五、关于武警保障部已收取租金问题。武警保障部对2011年收取三家房租事实无异议，但是表示是经过法院执行局同意收取的，并且2011年1月双方对涉案房屋交接后，直到2014年才进行的资产评估，收取的房租用于维护涉案房屋。考虑到双方的损失，法院综合考虑上述武警保障部收取的租金不再折抵房租。经一审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二项之规定，判决：一、解除原告武警保障部与被告聚百川公司签订的《房屋租赁合同》；二、聚百川公司支付武警保障部房屋租金210万元（自2009年1月1日至2010年12月31日止，260万元-50万元）；三、聚百川公司向武警保障部交付租赁房屋及房屋内添加的所有设施、设备（包括聚百川公司及转租第三人投入的所有设施、设备和装修）；四、驳回武警保障部要求聚百川公司支付违约金300万元的诉讼请求；五、武警保障部补偿聚百川公司3142864.1（10476213.62×30%）元。六、驳回聚百川公司的其他反诉请求。以上武警保障部应向聚百川公司给付款项合计1042864.1元，限于本判决生效后一个月内一次性付清。本案本诉请求标的560万元，给付金额210万元，占请求标的的37.5%。应收本诉案件受理费51000元，财产保全费5000元，合计56000元（武警保障部已预交），由武警保障部负担62.5%即35000元，由聚百川公司负担37.5%即21000元。反诉案件请求标的2000万元，给付金额3142864.1元，占请求标的的15.71%。受理费73280.96元、鉴定费12万元，合计193280.96（聚百川公司已预交），由新疆聚百川实业有限公司负担162916.52元，由武警保障部负担30364.44元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，一、关于上诉人聚百川公司与被上诉人武警保障部签订的房屋租赁合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。2004年6月24日，武警保障部与聚百川公司签订一份综合租赁协议书；后于2004年7月1日签订了房屋租赁合同。2005年5月1日，武警保障部以聚百川公司未按时交纳房屋租金为由，书面通知聚百川公司解除房屋租赁合同。经双方协商，于2005年6月7日签订房屋租赁协议，对租赁房屋合同内容进行变更；在2005年6月17日，双方又签订了房屋租赁合同，在原租赁合同的基础上再次对租赁房屋面积及相关内容进行变更。在此期间双方多次达成房屋租赁合同及协议，其性质均为房屋租赁合同性质，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，故合法有效。依法成立并已生效的合同对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案租赁合同并无违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定的情形，且在原审中，聚百川公司变更反诉请求为解除租赁合同，故双方均已实际认可房屋租赁合同的效力，现双方当事人均要求解除租赁合同，一审依法确认双方当事人签订的房屋租赁合同予以解除并无不当。现聚百川公司上诉请求确认房屋租赁合同无效，已经超出原审诉讼请求，无事实根据及法律依据，本院不予支持。 二、关于聚百川公司主张其有权拒付房屋租金是否成立的问题。2005年6月17日，双方在原租赁合同的基础上再次对租赁房屋面积及相关内容进行变更，又签订了房屋租赁合同，聚百川公司应当依据约定履行交纳租金的合同义务。后因聚百川公司逾期交纳租金，武警保障部主张解除租赁合同，并要求聚百川公司交纳房屋租赁期间欠付的房屋租金，聚百川公司理应按约定足额给付。本案中，聚百川公司已经将租金交纳至2008年，自2009年起未交纳租金，涉案房屋于2011年1月通过法院执行程序移交武警保障部，故武警保障部在本案中主张聚百川公司向其支付2009年、2010年的租金260万元合法有据，但应扣除聚百川公司交纳的50万元定金，一审依法予以支持，并无不当。武警保障部经法院执行局同意，于2011年收取三家租金，用于涉案房屋维护，直到2014年才进行资产评估，一审法院考虑双方实际损失，故该部分租金不再进行折抵。涉案房屋在合同履行期内已实际交付聚百川公司，该房屋是否办理完备的手续并未对租赁合同的履行产生影响，武警保障部已经履行了合同义务，故聚百川公司以先履行抗辩权和不安抗辩权为由主张拒付租金的理由不能成立，本院不予支持。 三、关于聚百川公司主张补偿的标准问题。武警保障部与聚百川公司签订的房屋租赁合同约定，聚百川公司逾期交纳租金致使租赁合同解除，聚百川公司需将租赁房屋及房屋内添加的所有设施、设备（包括聚百川公司及转租第三人投入的所有设施、设备和装修）移交武警保障部。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。一审考虑到聚百川公司、武警保障部虽约定按租赁房产现状承租，由聚百川公司自行负责水、电等设施的建设、维修及保养等义务。武警保障部作为出租人，仍依法负有对租赁物的瑕疵担保责任，应确保租赁物不危及承租人的安全或者健康，保证租赁物符合合同约定的用途。本案租赁合同实际履行期间，聚百川公司数次向武警保障部发函，要求解决负二层地下室跑水等问题。2009年9月29日发生了局部外墙脱落现象，砸伤了三辆汽车，武警保障部一直未予维修，客观上影响了聚百川公司及次承租人的正常经营。但聚百川公司实际对涉案房屋投入大量资金进行设施、设备的添附及装修，且租赁合同实际履行时间相较于双方在合同中约定的履行年限而言较短，一审判令武警保障部在可利用价值范围内，就聚百川公司对涉案房屋的添附物予以适当补偿。故酌定按评估确认装修等折旧价值合计10476213.62元的30%进行补偿，并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。聚百川公司的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费、财产保全费等按原判决执行。二审案件受理费86733.45元（聚百川公司已预交），由聚百川公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 伊     利 审判员 祁  万  杰 审判员 古丽努尔买买提 二〇一九年十二月十二日 书记员 洪     深