湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4781号原告：陈漱霞，女，1951年12月11日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：王莹（系原告陈漱霞女儿），女，住长沙市天心区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所实习律师。原告陈漱霞与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈漱霞的委托诉讼代理人王莹与被告张家界大成公司、张家界山水公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈漱霞向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告张家界大成公司支付原告租金及房屋装修改造折旧款197904元（自2015年9月1日至2019年9月30日止）、违约金6612.04元，两项共计204516.04元；2.判令两被告承担诉讼费；3.判令被告张家界山水公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与被告于2013年9月1日签订《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》），购买该酒店山水座第21层2106房。并付清购房款248650元，装修款348110元，共计596760元。《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》约定，原告将该房屋交被告张家界大成公司统一经营管理。租赁期限最短时间不少于三年，最长不超过五年。租赁期限内被告张家界大成公司第一年、第二年应向原告支付年租金37297.5元、装修改造折旧款52216.5元，第三至第五年，被告张家界大成公司应向原告支付年租金24865元、装修改造折旧款34811元。自合同生效之日起，每满一周年当月的最后一个工作日内，被告张家界大成公司将当年租金收益一次性划拨入原告指定的银行账户。被告张家界山水公司以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成公司向原告支付租赁收益提供连带担保。被告张家界山水公司第一、二年依约支付，自2015年9月1日起未按期足额向原告支付租金收益和装修改造折旧款，下欠原告197904元。合同还给定了违约金。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求被告张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况：被告对于委托装修合同到期之前下欠的委托装修改造折旧款及租金没有异议，但对于委托装修改造合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。2015年9月1日至2019年9月30日，被告已向原告共计支付105449元，请求法院在实际应付租金中予以扣减。二、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。三、被告张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。四、租赁合同及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年9月1日，陈漱霞与张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，陈漱霞向张家界山水公司购买湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第21层2106号房，总价款为248650元。合同签订当天，陈漱霞向张家界山水公司交纳2106号房屋的购房款248650元。2.2013年9月1日，陈漱霞（甲方）与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订《房屋委托装修合同》一份。该合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第21层2106号房，建筑面积为49.73平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一管理经营；甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计348110元；双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托装修改造期限于甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托装修改造折旧款标准及返还方式，委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还给甲方，即每年52216.5元。第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还给甲方，即每年34811元，乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时返还甲方委托装修改造折旧款时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的委托装修改造折旧款按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，陈漱霞向张家界大成公司交纳2106号房的装修改造款348110元。3.2013年9月1日，陈漱霞与张家界大成公司（乙方）、张家界山水公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将张家界大成山水国际大酒店第21层2106号房交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲乙双方协调同意该物业的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金标准，第一年、第二年乙方支付给甲方的年租金标准为37297.5元。第三年至第五年乙方支付给甲方的年租金标准为24865元，乙方按年向甲方支付租金，自合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）转让该物业，乙方须接受转让；租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续，该房屋转让手续办妥之日乙方须一次性将转让款支付给甲方；上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，在该物业委托期限内，如乙方不能按时向甲方支付租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。4.张家界大成公司向陈漱霞支付租金及返还装修改造折旧款款情况如下，签订合同之日至2015年8月31日已全部支付，2015年9月1日至2016年8月31日支付了50%，即29838元；2016年9月1日至2017年8月31日未支付，2018年1月支付了3000元，2018年3月1日至2018年8月31日，张家界大成公司按购房款和装修款总额的2%支付了6个月，共计5970元，2018年9月1日至2019年9月30日，张家界大成公司按购房款和装修款总额的2%支付了7个月，共计6965元。至2019年9月30日止，欠付租金及装修改造折旧款共计197904元（59676元×4＋59676元÷12×1-45773元）。5.2019年8月，陈漱霞就2106号房屋权属转移登记向本院提起诉讼，2019年9月，本院作出（2019）湘0802民初3773号民事判决书，判决张家界山水公司协助陈漱霞办理2106号房屋的不动产权证书。6.合同到期后，原、被告双方未另行签订相关合同，第21层2106号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据、银行客户回单、被告提交的明细表等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告陈漱霞与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》，原告陈漱霞与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成公司在合同履行过程中，从2015年9月开始未按合同约定向原告陈漱霞支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》到期后，双方虽未另行签订合同，但房屋仍由张家界大成公司使用，依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原告陈漱霞要求被告张家界大成公司支付下欠租金及装修改造折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，被告张家界大成公司应向原告陈漱霞分别支付违约金2473.8元、1154.44元。对于原告陈漱霞请求按《房屋租赁合同》第六条约定，由被告张家界大成公司按房屋原始总价值千分之五支付逾期回购房屋的违约金2983.8元的诉讼请求，因原告陈漱霞未提交相关证据证实在合同期满三年书面请求被告张家界大成公司回购房屋，故原告陈漱霞请求被告张家界大成公司支付房屋原始总价值千分之五的违约金的诉讼请求理由不充分，本院不予支持。从原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告陈漱霞购买房屋是以收取投资收益及至一定年限后由被告回购房屋为目的。原告陈漱霞与被告张家界大成公司、张家界山水公司在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满三年后，原告陈漱霞有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成公司，被告张家界大成公司必须接受。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。原、被告双方签订的《房屋委托装修合同》期满后，因被告张家界大成公司未按合同约定履行回购义务，致使原告陈漱霞未收回投资成本，被告辩称《房屋委托装修合同》到期后不应继续支付装修改造折旧款，不符合双方的合同目的，且《房屋委托装修合同》到期后，张家界大成公司仍在按委托装修金额的2%向原告陈漱霞支付装修改造折旧款，故被告张家界大成公司的该辩称观点理由不成立，本院不予采纳。《房屋委托装修合同》和《房屋租赁合同》均约定被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼约33000平方米的自有物业作担保物，分别为被告张家界大成公司返还装修改造折旧款和支付租金提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告陈漱霞不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告陈漱霞有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告陈漱霞支付截至2019年9月30日下欠的租金和装修改造折旧款共计197904元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告陈漱霞支付租金及装修改造折旧款违约金共计3628.24元；三、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的义务承担连带清偿责任；四、驳回原告陈漱霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4368元，减半收取2184元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇一九年十二月八日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。