广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14052号上诉人（原审原告）：甘楚辉，男，汉族，1991年10月18日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘其祥，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）。住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦办公2107。统一社会信用代码：91440300356438353T。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（委派代表：宋良）。被上诉人（原审被告）：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区深南东路2028号罗湖商务中心1901单元（入驻深圳泛华基金管理服务有限公司）。统一社会信用代码：91440300581585683G。法定代表人：张玉明，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙）。住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路2028号罗湖商务中心1901单元。统一社会信用代码：91440300MA5DE9LK67。执行事务合伙人：深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（委派代表：宋良）。被上诉人（原审被告）：深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙）。住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦办公2107。统一社会信用代码：91440300356439022T。执行事务合伙人：杨介进。上诉四被上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳宁，广东瀛尊律师事务所律师。上诉四被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈宇婷，广东瀛尊律师事务所律师。上诉人甘楚辉因与被上诉人深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉联投资）、深圳晟晷股权投资基金管理有限公司（以下简称晟晷公司）、深圳中置丰宝投资合伙企业（有限合伙）（以下简称中置投资）、深圳联信康亿投资合伙企业（有限合伙）（以下简称联信投资）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。甘楚辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判嘉联投资向甘楚辉支付违约金419822.4元，并由晟晷公司、中置投资、联信投资与嘉联投资共同承担连带清偿责任；二、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资承担。事实和理由：一、中原地产房产中介的宣传推介，甘楚辉看到的样板房，嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资向甘楚辉现场散发的宣传资料以及销售中心现场展示的房间模型等均显示涉案房屋为复式精装，层高4.5米，超实用面积，“买一层享两层”、有窗户天井等事实。但一审法院忽略上述事实，而直接以“无与涉案房屋面积及户型相对应的宣传资料”为由认定嘉联投资未违约，系错误的。根据《中华人民共和国合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资上述宣传资料所作的说明和允诺是具体、确定的，并对房地产买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即使没有写入双方的房地产买卖合同，也应视为要约，亦应视为合同主要内容，如其违约，则应承担相应的违约责任。二、《物业委托经营管理合同》、《物业委托装修协议》都是由嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资提供，并在双方签订房产买卖合同时一同签署，是其有预谋地提供的格式合同，有意排除对方主要权利，免除己方责任，其中交付条款依法应视为无效条款。后二审庭审时，甘楚辉补充上诉事实和理由：一、嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资明知涉案的房产规划设计是平层，并且没有天窗和窗户，仍公然对外宣传为复式精装，有窗户天井，超实用，买一层享两层，且对外销售，并与甘楚辉签订已经事先拟定好的《房地产买卖合同》、《物业装修合同》等格式合同，恶意隐瞒或者规避涉案房屋不是复式精装，无窗户天井等事实，违反了诚实信用的原则。二、经甘楚辉现场查看发现尚有部分客房交付的是精装复式的，即嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资对部分客户（买方）履行了合同约定，而对于甘楚辉没有履行合同约定，其应承担相应的违约责任的。嘉联投资辩称，一、甘楚辉处于真实意思表示与嘉联投资签订《房屋买卖合同》等相关协议，应当视为对合同内容的认可。二、嘉联投资已根据《房地产买卖合同》所约定的交付时间，向甘楚辉交付了符合该合同约定的涉案房产，甘楚辉也接收了涉案房产，并开始享受合同约定的房租收益，因此，甘楚辉无权以涉案房屋格局不符合双方约定而要求赔偿。三、本案案由虽为房屋买卖合同纠纷，但双方的合同目的应将涉案房屋买卖合同与《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》相结合予以认定。晟晷公司、中置投资、联信投资共同辩称，一、晟晷公司、中置投资、联信投资在一审中并非适格被告，在二审中也应当非适格被上诉人。本案案由为房屋买卖合同纠纷，系因甘楚辉与嘉联投资所签的房屋买卖合同产生的纠纷所致。根据合同相对性原则，晟晷公司、中置投资、联信投资并非合同的任何一方，也未实际参与到合同履行中。根据《合伙企业法》第三十八条之规定，先系由合伙企业对外承担所有责任，甘楚辉将晟晷公司、中置投资、联信投资列为被上诉人，并要求其承担连带责任于法无据。甘楚辉向一审法院起诉请求：1、嘉联投资向甘楚辉支付违约金419822.4元；2、晟晷公司、中置投资、联信投资与嘉联投资共同对上述违约金承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费用由晟晷公司、中置投资、联信投资与嘉联投资承担。一审法院认定事实：2017年3月5日，甘楚辉与嘉联投资签订了《房产认购书》，嘉联投资将位于深圳市龙岗区布吉街道湖西路（乐摩都会）第2层261号房产出售给甘楚辉，房产建筑面积为28.17平方米，房产认购总价1399408元，定金100000元，认购方在签订认购书后7天内，应当与出售方签订《房地产买卖合同》，且支付购房首期款609408元……；双方约定：物业按照现状交付，且认购方同意统一委托给出售方指定的深圳市皕宇酒店管理有限公司（即受托方，以下简称皕宇公司）经营管理，认购方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成物业交付，双方不再办理交接手续。2017年3月5日，甘楚辉（买方）与嘉联投资(卖方)签订《房地产买卖合同》,将前述认购书中的房产转让给买方，价款为1399408元，定金100000元，双方约定买方须于2017年3月8日前支付定金之外的首期款609408元，并申请银行抵押贷款；双方约定：物业按照现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的皕宇公司（即受托方）经营管理，买方与受托方签订《委托经营管理合同》之日起视为完成物业交付，双方不再办理交接手续。同日，甘楚辉签署了《交楼确认书》，确认嘉联投资已将房屋交付予甘楚辉，经接收后甘楚辉认为嘉联投资的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，甘楚辉同意接受，甘楚辉收楼后自行处理该物业与嘉联投资无关。此外，甘楚辉还与皕宇公司签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》，约定甘楚辉将涉案房屋委托予皕宇公司经营管理，委托经营管理期限为2017年10月31日至2020年10月30日止，为固定反租年限，经营管理期间皕宇公司按照每季度13994元的标准向甘楚辉支付租金；该协议第八条约定，在本协议有效期内，甘楚辉将物业不可撤销地全权委托皕宇公司经营使用，且不参与、不干涉物业经营管理，皕宇公司权利包括但不限于：……E、物业结构改造及装修权……。甘楚辉还与深圳市邦博天盛装饰有限公司（以下简称邦博公司）签订了《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，约定甘楚辉委托该公司对涉案房屋进行统一装修改造，改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……。2017年12月5日，甘楚辉与嘉联投资签订了《深圳二手房买卖合同》[深（龙）房现买字（2017）第X号]，约定将涉案房产转让给甘楚辉。该合同为双方办理备案登记的网签合同。2017年12月22日，甘楚辉办理了按揭贷款。2017年12月25日，甘楚辉办理了涉案房屋的不动产权证，编号为X号，权利人登记为甘楚辉，权利性质为出让/商品房，用途为二类居住用地，文化娱乐用地/商业；使用期限70年，自2011年3月25日至2081年3月24日。经查，皕宇公司于2018年3月13日、2018年5月11日以及2018年8月10日分别向甘楚辉支付反租款项，每期支付13994.08元，共计41982.24元。本案一审审理过程中，甘楚辉提交了一系列图片，显示涉案房屋的宣传资料，其中有“40—70平方米精装复式三至五房”、“买一层享两层70年超长产权”等措辞。甘楚辉提交与涉案房屋同栋的其他房屋户型图，均有“一层平面图”以及“二层平面图”的图样。另外，甘楚辉称其在签订合同前参观了样板房，样板房均为精装复式房屋，并带有窗户。而经甘楚辉与中介人员的确认，涉案房屋在靠天井处有开窗。甘楚辉称，其房屋装修完毕后发现涉案房屋为平层且无窗。为此，甘楚辉向深圳市规划国土委去电咨询，2018年6月19日，该局回复甘楚辉：“1至3楼规划功能为商业用途，报建图纸显示均为平层，开发单位未对1至3楼进行装修报备”。同时，甘楚辉向深圳市龙岗区住房和建设局去电咨询，该局回复称“建设单位进行精装修从未在该局进行施工许可申报，无法查询开发商对该房屋的装修报备图纸情况。”再查，2018年6月21日，深圳市规划和国土资产委员会龙岗管理局出具的查档资料（规划图及房屋建筑面积分户位置图）显示，涉案房屋为平层，且四周无天井规划，亦无窗户规划。本案一审审理中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘察，房屋现场确实由皕宇酒店对外经营，涉案房屋位于酒店的C261号房间，为平层房屋，因进行了吊顶装修，房屋内地面至吊顶距离为3米，而酒店楼梯间可见，楼层层高已达4.5米。该房屋没有窗户，房屋四周也没有天井。现场勘察时，甘楚辉向一审法院提交了一份设计图纸，图纸左下角有“宇一设计机构”的字样，其中，对应涉案房屋位置的设计有天井、窗户以及室内楼梯的图像。另查，甘楚辉称，其是通过中介人员和嘉联投资的宣传资料以及去参观的样板房显示涉案房屋系复式精装修，而当时涉案房屋交付时是毛坯房，由于没有经验，现场人员也没有提示去查验房屋，所以未去查验，故主张嘉联投资支付违约金。嘉联投资主张甘楚辉已享受租房收益，且根据房屋买卖合同第6条规定主张已完成交付，不应承担责任。晟晷公司、中置投资、联信投资认为自己并非合同相对方，根据相关法律规定不应承担连带责任。一审法院认为，甘楚辉为了购买涉案房屋，与嘉联投资签订了《房地产买卖合同》；同时，甘楚辉与皕宇公司签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》、与邦博公司签订《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》，上述合同均为双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。本案中，首先，房屋买卖合同中并无有关房屋是否为复式、是否存在窗户及天井规划设计的内容。而甘楚辉提交的相关宣传资料，也无与涉案房屋面积及户型相对应的宣传资料，而中介人员的微信回复亦不能直接证明嘉联投资有相关的承诺。其次，根据国土部门的档案资料，涉案房屋规划为平层，且并无天井和窗户的规划设计。而甘楚辉、嘉联投资双方在合同中约定的交付标准是按现状交付，甘楚辉在《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》中约定皕宇公司有“物业结构改造及装修权”、在《LOMO乐摩都会物业委托装修协议》与邦博公司约定“改造方式包括但不限于：户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等（具体装修改造范围及方案详见附图）……”的内容，可见，无论是房屋的经营管理方还是装修施工方均有权对房屋的装修进行调整。而根据现场可见，房屋高度已达4.5米，为用于酒店经营，对房屋天花吊顶，吊顶后地面至吊顶高度为3米，且房屋未开窗，该形式的装修符合酒店统一装修的用途，亦不违反上述合同的约定。综上，甘楚辉的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回甘楚辉的全部诉讼请求。本案受理费7597元，由甘楚辉负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，涉案员工邓X在2016年12月至2018年4月期间由深圳市盛川经营管理有限公司为其缴纳社保，其后由深圳市聚众金投资运营管理有限公司为其缴纳社会保险。本院认为，本案二审的争议焦点为嘉联投资是否构成违约。本院认为，甘楚辉与嘉联投资签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。本案中，甘楚辉上诉主张中介公司向其现场散发的宣传资料以及销售中心现场展示的房间模型等均显示涉案房屋为复式精装、有窗户天井等事实，但其未能提供证据证明其购买的房屋系宣传单中展示的房屋，其应当承担举证不能的不利后果。此外，甘楚辉上诉主张邓X系卖方高层，且其提供了微信截屏以证明邓X明确说明涉案房屋本身是复式，但根据本院调取的社保记录，邓X于2016年12月至2018年4月期间是深圳市盛川经营管理有限公司的员工，其后是深圳市聚众金投资运营管理有限公司的员工，并非嘉联投资、晟晷公司、中置投资、联信投资的员工，故邓X所作出的说明无法代表嘉联投资给予了相关承诺。综上，甘楚辉无法提供充分证据证明嘉联投资违反其双方签订的《房地产买卖合同》，甘楚辉应当承担举证不能的不利后果，嘉联投资并未构成违约行为。综上，甘楚辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7597元，由甘楚辉负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月五日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。