吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1838号 上诉人（原审被告）：松原市垠坤房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：周玉芹，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：长岭县嘉诚房地产开发有限公司乾安分公司，住所地吉林省乾安县。 负责人：苏大伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 原审原告：李长林，男，1964年11月22日出生，汉族，无业，住吉林省乾安县。 委托诉讼代理人：刘惠娥，女，1965年3月20日出生，汉族，无业，住吉林省乾安县。 原审被告：长岭县嘉诚房地产开发有限公司，住所地吉林省长岭县。 法定代表人：石银玲，该公司经理 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 上诉人松原市垠坤房地产开发有限公司（以下简称垠坤公司）因与被上诉人长岭县嘉诚房地产开发有限公司乾安分公司（以下简称嘉诚乾安分公司）、原审原告李长林、原审被告长岭县嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人垠坤公司的法定代表人周玉芹、被上诉人嘉诚乾安分公司的委托诉讼代理人张利锋、原审原告李长林及其委托诉讼代理人刘惠娥、原审被告嘉诚公司的委托诉讼代理人张利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 垠坤公司上诉请求：撤销乾安县人民法院(2019）吉0723民初1096号民事判决第一项，改判嘉诚乾安分公司承担返还一审李长林入住费用25,017元（包含一年的物业费)。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2016年3月23日，李长林与垠坤公司签订《房屋拆迁补偿协议》和《补充协议》，垠坤公司承诺,回迁后入住费全免，超平不找差价，办理回迁房的产权证及相关其他证件，所有费用由垠坤公司承担。后来，垠坤公司在开发此建设项目时与嘉诚公司合伙经营开发，嘉诚乾安分公司是缴税机构，是诚美尚院项目部下设的一个机构，嘉诚乾安分公司收错了李长林的入住费，理应全部退还其所收的入住费25,017元。一审法院没有认定上述事实，就直接判决垠坤公司承担给付李长林入住费25,017元（包含一年的物业费)，是不公平的。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销乾安县人民法院（2019）吉0723民初1096号民事判决第一项，改判嘉诚乾安分公司承担返还李长林入住费用25,017元(包含一年的物业费)，保护垠坤公司的合法权益。 嘉诚乾安分公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应依法予以维持。二、2016年4月29日前，垠坤公司拟开发建设本案涉及的地块，垠坤公司与李长林达成《房屋拆迁征收补偿协议书》。2016年4月29日，鑫宇公司与垠坤公司签订《房地产合作开发协议》，约定双方合作开发诚美尚院小区。2017年5月8日，鑫宇公司、垠坤公司和嘉诚公司签订补充协议，嘉诚公司作为合作方正式参与该项目，该地块以嘉诚公司资质及名义进行开发建设，但嘉诚公司不参与具体经营事务，由垠坤公司和鑫宇公司共同组成项目部进行开发建设。2018年4月4日，嘉诚公司作为项目开发主体为李长林回迁房屋时，因李长林多次找人与嘉诚公司协商，要求嘉诚公司回迁位置好的房屋与面积大的车库，嘉诚公司提出李长林承担相关差价与所有费用，李长林同意。故双方商议口头约定后，嘉诚公司将回迁房屋位置与车库超出面积按规定补差价的事项记载在原拆迁补偿协议上。同时李长林在回迁房屋确定位置及补交单据上签字确认。正是因为嘉诚公司与李长林之间在确定回迁房屋时存在口头协议，故李长林依据该口头协议将一切费用交纳给嘉诚公司。三、本案中，鑫宇公司、垠坤公司和嘉诚公司之间并非是合伙法律关系，而是合资、合作开发房地产的法律关系。四、本案中，垠坤公司在合作之前单独对李长林作出的承诺，此部分承诺垠坤公司在三方合作时，并未向嘉诚公司作出任何披露，此部分事实在松原市中级人民法院审理的合作开发房地产纠纷案件中，各方多次举证过程中，垠坤公司并未作出任何说明。以上事实足以说明，垠坤公司并未在合作过程中将其合作前所作出的单方承诺向合作方进行披露。五、李长林与嘉诚公司就相关费用的缴纳单独达成了协议，且已履行完毕。现李长林基于垠坤公司向其作出的承诺主张权利，依据合同相对性的原则，应由垠坤公司自行承担。能否由合伙方承担，应另案主张权利。 李长林述称，垠坤公司与李长林签订的协议约定入住费免，还有超面积不收费，都有证据。一个是超面积费，一个是入住费，一共应该是6万多，李长林和垠坤公司签的协议约定这些费用都不应该李长林交。李长林起诉三家公司，但是垠坤公司签订协议，嘉诚公司收的钱，只要有人给李长林钱就行。 嘉诚公司答辩意见与嘉诚乾安分公司意见一致。 一审法院认定事实：2016年3月23日，李长林与松原市垠坤房地产开发有限公司乾安分公司（以下简称垠坤乾安分公司）签订了房屋拆迁补偿协议书，该协议书中约定1层回迁80平方米，4层80平方米，如少1平甲方找乙方1万元，超出平数甲方不收费。车库1个不少于22平方米，多层住宅在前一栋。同日垠坤乾安分公司（甲方）出具的收据中写明：甲方承担回迁第一年不交物业费、入住费全免。2016年4月29日，松原市鑫宇建设工程有限公司（以下简称鑫宇公司）、垠坤公司、嘉诚公司签订房地产开发补充协议，项目名称为：诚美尚院，约定使用嘉诚公司（丙方）资质办理项目相关开发手续。后期李长林与嘉诚公司之间在《房屋拆迁征收补偿协议书》中明确了两套住宅、两个车库的具体位置：1.住宅：诚美尚院2号楼4单元401室（面积80.63平方米）、诚美尚院2号楼4单元301室（面积80.63平方米）；2.车库：2#楼南侧西数第4门车库（面积80.11平方米）、4#楼南侧第5门车库（面积26.29平方米）。同时注明车库多于合同面积按市场价找差价。后诚美尚院回迁表中对于李长林的合同面积和回迁面积注明，并注明超出合同面积按市场价格找差价。李长林在回迁表上签字、捺印。2018年4月4日，诚美尚院入住通知书中写明对于回迁房屋、车库的入住费用:1.4#楼南侧第5门车库入住费用34,375元（包含补面积款32,175元）;2.2#楼南侧西数第4门车库入住费用7,636元（包含补面积款825元）；3.2#楼4单元401室入住费用10,415元（包含补面积款2,412元）；4.2#楼4单元301室入住费用10,415元（包含补面积款2,412元）。2018年4月9日，李长林缴纳了入住费用62,841元（包含一年物业费及补面积款），其中补面积款总计37,824元。 一审法院认为，1.对于李长林请求的办理房屋产权证的诉请，垠坤公司同意办理过户，但是现在工程质量保证金还未交，无法办理过户。嘉诚公司、嘉诚乾安分公司称诉争房屋现不具备办理过户条件，故对李长林的该项诉讼请求，不予保护。2.对于李长林请求给付办理房屋产权证所需各项费用的诉请，现诉争房屋尚未办理过户手续，李长林主张的费用尚未实际发生，故对李长林的该项诉讼请求，不予保护。3.对于李长林请求返还入住费用和补交超出面积费用的诉请。其一，李长林请求补交超出面积费用的诉请，2016年3月23日，李长林与垠坤公司签订《房屋拆迁征收补偿协议书》，该协议书中备注部分写明：超出平数甲方不收费；2016年4月29日，鑫宇公司与垠坤公司签订《房地产合作开发协议》，2017年5月8日，鑫宇公司与垠坤公司、嘉诚公司签订房地产开发补充协议，使用嘉诚公司资质办理乾安诚美尚院商品住宅楼开发建设手续，后嘉诚公司在2016年3月23日签订的房屋拆迁安置补偿协议书中确定的回迁位置,同时注明车库多于合同面积按市场价找差价。后诚美尚院制作回迁表，诉争车库面积为22平方米，回迁面积为26.26平方米，回迁表下方注明：最终以房产测绘面积为准，超出合同面积按市场价格找差价。李长林在诚美尚院回迁表上签字、捺印，同时交付了面积差价款，应视为其对变更内容的认可。故对于其返还超出面积款的诉请，不予支持。其二，李长林请求返还物业费及入住费的诉请，垠坤公司在2016年3月为李长林出具的收据中承诺回迁第一年物业费及入住费全免，系垠坤公司的真实意思表示。同时在垠坤公司后续签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发补充协议》中对于此项并无约定，故垠坤公司应当按照约定承担此笔费用。本案中，依照入住通知书载明的入住费用，李长林回迁房屋总计缴纳入住费用62,841元（包含一年物业费及补面积款），其中需扣除补面积差价款计37,824元（32,175元+825元+2,412元+2,412元），入住费用计为25,017元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条规定，判决：一、垠坤公司于本判决生效之日起立即给付李长林入住费用（包含一年物业费）25,017元。二、驳回李长林的其他诉讼请求。案件受理费2,730元，由垠坤公司负担425元，由李长林负担2,305元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年3月23日，垠坤乾安分公司与李长林签订《房屋拆迁征收补偿协议书》，约定：李长林同意将私有建筑面积69.6平方米、94.19平方米的住宅房屋交给垠坤乾安分公司拆迁。垠坤乾安分公司将坐落在彼岸云阁小区框架结构住宅楼作为与李长林产权置换。下方备注：一层回迁80平方米、四层80平方米，高层回迁后一栋，九层80平方米，如少一平，甲方找乙方一万元，超出平数，甲方不收费，车库一个，不少于22平方米，多层住宅在前一栋。同日，垠坤乾安分公司为李长林出具收据载明：甲方承担回迁第一年不交物业费、入住费全免。2016年4月29日，鑫宇公司与垠坤公司签订《房地产合作开发协议》，双方约定合作开发彼岸云阁项目。2017年5月8日，鑫宇公司与垠坤公司、嘉诚公司签订《房地产合作开发补充协议》，约定：鑫宇公司、垠坤公司使用嘉诚公司资质办理乾安项目相关开发建设手续；项目名称为诚美·尚院；第3.2条：嘉诚公司不负责项目前期运作、工程发包、房屋销售等工作，不承担办理土地出让、规划审批、施工许可等所有与本项目有关的手续和费用；第4.2条：垠坤公司与鑫宇公司的债权和债务以及项目收益均与嘉诚公司无关，垠坤公司与鑫宇公司不得私自以嘉诚公司的名义从事贷款、租赁、担保及其他可能导致嘉诚公司经济损失、承担法律风险的活动。嘉诚公司在李长林与垠坤乾安分公司于2016年3月23日签订的《房屋拆迁征收补偿协议书》中注明了两套住宅和两个车库的具体位置和面积，并写明车库多于合同面积按市场价找差价，加盖嘉诚公司的公章。李长林在《诚美尚院回迁表》上签字捺印，该表载明合同面积以及回迁面积，并注明了超出合同面积按市场价格找差价。2018年4月9日，嘉诚乾安分公司为李长林出具其缴纳相关费用收据16枚，共计62,841元。 本院认为，垠坤乾安分公司与李长林于2016年3月23日签订《房屋拆迁征收补偿协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，合同双方当事人均应依约行使合同权利、履行合同义务。《房屋拆迁征收补偿协议书》约定：超出平数，甲方不收费。同日，垠坤乾安分公司为李长林出具收据载明：甲方承担回迁第一年不交物业费、入住费全免。该收据亦系双方对房屋拆迁安置补偿合同内容的约定。鑫宇公司、垠坤公司使用嘉诚公司资质办理乾安项目相关开发建设手续，嘉诚公司在李长林与垠坤乾安分公司签订的《房屋拆迁征收补偿协议书》注明了两套住宅和两个车库的具体位置和面积，并写明车库多于合同面积按市场价找差价，加盖嘉诚公司的公章，系嘉诚公司对李长林与垠坤乾安分公司之间房屋拆迁安置补偿合同中权利义务关系的认可，即债的加入。鑫宇公司与垠坤公司、嘉诚公司签订《房地产合作开发补充协议》系其内部之间权利义务关系的约定，对李长林不具有法律约束力。故在垠坤乾安分公司没有脱离原债务关系的情况下，嘉诚公司加入到原债务关系中，与垠坤乾安分公司共同享有合同权利，承担合同义务。关于车库多于合同面积按市场价找差价的约定，系嘉诚公司与李长林对房屋拆迁安置补偿合同的变更，且李长林在《诚美尚院回迁表》上签字捺印，视为其对变更内容的认可，故李长林无权主张返还超出面积费用。对于李长林与垠坤乾安分公司之间房屋拆迁安置补偿合同的其他内容，包括第一年不交物业费、入住费全免的约定，系垠坤乾安分公司、嘉诚公司共同与李长林之间权利义务关系的约定，对垠坤乾安分公司、嘉诚公司与李长林均具有法律约束力。因在二审庭审中，垠坤公司表示同意承担垠坤乾安分公司在本案中的法律责任，且嘉诚乾安分公司实际收取李长林物业费及入住费，故垠坤公司与嘉诚乾安分公司应共同承担返还李长林第一年物业费及入住费的责任，对垠坤公司主张嘉诚乾安分公司单独承担返还李长林第一年物业费及入住费责任的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初1096号民事判决第二项； 二、变更吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初1096号民事判决第一项为：松原市垠坤房地产开发有限公司与长岭县嘉诚房地产开发有限公司乾安分公司于本判决生效之日起立即给付李长林入住费用（包含一年物业费）25,017元。 一审案件受理费2,730元，由松原市垠坤房地产开发有限公司与长岭县嘉诚房地产开发有限公司乾安分公司负担425元，由李长林负担2,305元；二审案件受理费425元，由松原市垠坤房地产开发有限公司与长岭县嘉诚房地产开发有限公司乾安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  魏 巍 审判员  王丽丽 二〇一九年十二月二十三日 书记员  高松松