广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22322号上诉人（原审被告）：周青，男，1981年3月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人：张少勇，广东广语堂律师事务所律师。委托代理人：刘少君，广东广语堂律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘志伟，男，1976年6月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：邹雄辉，男，1976年12月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两被上诉人共同委托代理人：朱旺娣,广东镜标律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托代理人：张志培,广东镜标律师事务所律师。原审被告：肖锋，男，1987年5月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县。原审第三人：广州市增城区永宁街岗丰村下邹经济合作社，住所地:广东省广州市增城区永宁街岗丰村。负责人：邹承志。上诉人周青因与被上诉人刘志伟、邹雄辉、原审被告肖锋、原审第三人广州市增城区永宁街岗丰村下邹经济合作社（下简称下邹合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周青上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项；2、本案上诉费用由刘志伟、邹雄辉共同承担。事实与理由如下：其一，刘志伟、邹雄辉在出租涉案房屋时，明知没有取得报建手续，却隐瞒这一事实，骗取周青签订租赁合同。周青承租房屋后投入大量资金并装修分租获得较高效益，刘志伟、邹雄辉得知情况后，意图将周青及分租人员赶走，自己再重新出租，以获取更高的收益，故恶意提起本案诉讼。其二，2018年初，刘志伟、邹雄辉得到涉案房屋即将被征收的消息，企图通过诉讼(表面合法的方式，其实质是恶意违约)确认租赁合同无效来侵害周青的合法利益(侵占周青的征收补偿款)，以获得非法利益。其三，涉案租赁合同无效，是因刘志伟、邹雄辉恶意隐瞒事实的欺诈行为造成，刘志伟、邹雄辉应承担全部责任。周青在本案中不存在任何过错，不应承担租赁合同无效的责任。其四，刘志伟、邹雄辉的欺诈行为导致周青造成巨大的装修损失和经营损失，刘志伟、邹雄辉应予以赔偿。对于刘志伟、邹雄辉通过出租违章建筑的非法所得，应依照我国《民法通则》第一百三十四条的规定予以收缴并处以罚款和拘留。被上诉人刘志伟、邹雄辉答辩称：其一，周青知悉涉案房屋没有报建手续的事实，故不存在刘志伟、邹雄辉欺瞒的情形。（2018）粤0118民初4993号案原告提交的证据可以证明涉案房屋没有产权证，周青对此已经知悉。其二，关于周青投入的装修资金损失问题，根据《房屋租赁合同》第三条已明确约定2016年1月1日至2017年3月31日的租金用周青装修内外墙及铺设地板、瓷砖等费用予以抵扣，周青对涉案房屋的装修投入并未达到其所声称的金额，且装修已用租金抵扣，故装修款应归属于刘志伟、邹雄辉所有。其三，因周青拖欠刘志伟、邹雄辉的租金，经刘志伟、邹雄辉多次催促后仍未支付，刘志伟、邹雄辉迫于无奈才提起本案诉讼要求收回房屋，并非恶意提起诉讼。原审被告肖锋、原审第三人下邹合作社经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。刘志伟、邹雄辉于2018年3月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘志伟、邹雄辉与周青、肖锋签署的《房屋租赁合同》无效；2、周青、肖锋将位于广州市增城区岗丰村下邹街88号房屋交还给刘志伟、邹雄辉；3、周青、肖锋支付刘志伟、邹雄辉房屋使用费180000元（按照每月3万元计算，2019年4月1日起每年递增5%，现暂从2018年2月起至2018年7月）计至周青、肖锋交还涉案房屋之日止，以及逾期利息2153.33元（逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2月利息从2018年2月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月25日，共165天；3月利息从2018年3月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月25日，共137天；4月利息从2018年4月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月25日，共106天；5月利息从2018年2月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月25日，共76天；6月利息从2018年6月11日计至实际清偿之日止，暂时至2018年7月25日，共45天；7月利息从2018年7月11日计至实际清偿之日止，暂计至2018年7月25日，共15天），以上合计182153.33元；4、周青、肖锋赔偿刘志伟、邹雄辉损失80000元（以周青向刘志伟、邹雄辉交纳的押金予以抵扣）；5、周青、肖锋承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2014年12月31日，下邹合作社与刘志伟签订《租地合同》，将位于下邹合作社的土地（空地土名：李仔园）出租给刘志伟。2017年5月23日，刘志伟、邹雄辉（出租方，甲方）与肖锋、周青（承租方，乙方需要肖峰签名的原因是：需要取消以前2015年8月15日签订的合同）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条房屋基本情况甲方房屋坐落于广州市增城区永宁街岗丰村下邹街88号；建筑面积2000平方米；该房屋的土地使用权以出租方式取得；……第二条房屋用途该房屋用途为鑫匠装饰建材有限公司除双方另有约定外，乙方可以任改变小于一层房屋用途。第三条租赁期限租赁期限自2016年1月1日至2030年12月31日止……租赁期限为15年，合同定为2015年8月15日至2015年12月30日为装修日期，不收取租金，租金从2016年1月1日开始计算，后面每年的租金如下：（不含税金）（1）2016年1月1日至2017年3月31日的租金是乙方给甲方装修内、外墙及铺设地板瓷砖等费用的抵消期（抵消的费用：附后页的《岗丰门面装修项目表》）。（2）2017年4月1日至2019年3月31日按30000元/月收取租金（共2年）。（3）2019年4月1日至2020年3月31日按31500元/月收取租金（共1年）……第五条付款方式房屋的基本装修费用附后页的《岗丰门面装修项目表》抵房租到2017年3月31日。乙方应于交房租之日向甲方支付押金八万元整，租金按月缴纳，由乙方于每个月10日前交付给甲方。第六条交付房屋期限甲方于2015年8月15日将房屋交付给乙方。……第十条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付……1、水、电费……”。合同后附装修项目清单。2018年7月20日，永宁供电所出具《广州供电局有限公司欠费停电通知书》，载明因广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，因欠缴5481.93元电费，将于2018年7月23日停止供电。2018年7月31日的供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号，缴纳2018年5月1日至2018年7月1日电费5481.93元，电费违约金87.71元。2018年9月19日供电发票载明广州市增城永宁街岗丰村下邹街88号。缴纳2019年7月1日至2018年9月1日的电费1303.89元。2018年3月19日，刘志伟、邹雄辉提起本案诉讼。原审另查明：周青承租涉案房屋后，将上述房屋分租给其他人，现涉案房屋的次承租人饶朝慧、卢翠芳等已向原审法院提起诉讼。原审诉讼中，刘志伟、邹雄辉与周青共同确认：周青已交付80000元押金；涉案商铺的占用费交纳至2018年1月份。刘志伟、邹雄辉称：涉案房屋未取得报批报建规划手续，至原审庭审之日，也未补办上述手续。周青作如下陈述：1、周青承租涉案房屋后进行了装修。装修完毕后，周青将上述房屋进行了分租。涉案商铺的占用费，并非周青不予交纳，而是刘志伟、邹雄辉拒绝收取；2、涉案房屋现未返还给刘志伟、邹雄辉。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，现刘志伟、邹雄辉确认租赁合同所涉的房屋未履行规划报建手续，至庭审辩论结束，也未能补办上手续。且刘志伟、邹雄辉、周青亦未提供上述房屋相应产权或履行规划报建手续的证据，故认定刘志伟、邹雄辉与周青签订的《房屋租赁合同》无效。上述合同无效的后果，刘志伟、邹雄辉与周青均应予以承担。至于肖锋是否应当承担责任的问题，根据《房屋租赁合同》记载内容可知，肖锋已不再是合同签字方，也不是涉案房屋实际占有使用人，故肖锋不应承担相应的责任。现刘志伟、邹雄辉认为上述《房屋租赁合同》无效，故依据法律规定，要求周青将涉案房屋返还。但综合考量，涉案房屋现因周青的分租行为而存在实际占用人，且实际占用人已就其装修等损失提起诉讼。在周青与实际占用人之间的权利义务未经审理认定，且刘志伟、邹雄辉、周青与实际占用人之间也未就各自权利义务进行清结的情况下，为保障实际占用人的权利，涉案房屋目前不宜由周青直接返还给刘志伟、邹雄辉。故刘志伟、邹雄辉可待各方权利义务清结或具备返还条件之时，再行解决。至于刘志伟、邹雄辉起诉要求周青支付占用费问题，虽然上述《房屋租赁合同》无效，但周青作为《房屋租赁合同》的签约方，仍需按照《房屋租赁合同》约定支付相应占用费，经庭审确认，周青交纳涉案商铺的占用费至2018年1月份，故从2018年2月份，仍需参照合同约定的金额支付。刘志伟、邹雄辉起诉请求计算至2018年7月份，共计6个月占用费，合计180000元，于法有据，予以支持。因涉案房屋目前不宜返还，故涉案房屋之后的占用费，刘志伟、邹雄辉可另行主张。至于刘志伟、邹雄辉要求周青支付拖欠占用费的利息问题，周青拖欠上述占用费，对刘志伟、邹雄辉权利产生损害，故刘志伟、邹雄辉主张占用费的利息，予以支持。每月占用费的利息，应从当月11日开始，以每月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推。至于刘志伟、邹雄辉要求周青赔偿损失80000元的请求能否支持的问题。刘志伟、邹雄辉明确损失为占用涉案房屋期间产生的电费、拖欠占用费的利息、周青拖欠工人工资等。现刘志伟、邹雄辉举证证明其代交电费，参照《房屋租赁合同》的约定，电费周青应予以支付，即6873.53元，至于电费是否由占用使用者产生，周青可待向刘志伟、邹雄辉支付完毕后，另行向实际使用人主张。至于刘志伟、邹雄辉主张的其他损失，并未提供证据予以证明，故对此不予支持。至于刘志伟、邹雄辉主张上述费用应从周青交纳的押金中予以抵扣，该要求周青并未同意。故对刘志伟、邹雄辉要求在押金中抵扣电费的请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年11月23日判决如下：一、刘志伟、邹雄辉与周青之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的2018年2月至2018年7月的占用费180000元及利息（每月占用费的利息，应从当月11日开始，以当月占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。即2018年2月的占用费利息，应从2018年2月11日开始，以2月份占用费为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。以此类推）给刘志伟、邹雄辉；三、周青于本判决发生法律效力之日起十日内，支付拖欠的电费6873.53元给刘志伟、邹雄辉；四、驳回刘志伟、邹雄辉的其他诉讼请求。案件受理费57662元，由刘志伟、邹雄辉负担28831元，由周青负担28831元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均未向本院提交新证据。二审庭询中，周青与刘志伟、邹雄辉均确认涉案房屋未办理交接手续。本院认为：本案二审的争议焦点是周青是否应向刘志伟、邹雄辉支付2018年2月至2018年7月期间的房屋占用费及相应利息。对此，分析如下：因涉案房屋未办理规划报建手续，故周青与刘志伟、邹雄辉签订的《房屋租赁合同》无效。合同虽然无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，周青应就其实际占有使用涉案房屋的行为支付相应的占用费。刘志伟、邹雄辉与周青均确认涉案房屋占用费交纳至2018年1月，且至今未办理房屋交接手续，故刘志伟、邹雄辉诉请周青支付2018年2月至2018年7月期间的占用费及相应利息符合法律规定，原审法院对此予以支持并无不当，应予维持。周青上诉认为刘志伟、邹雄辉故意隐瞒涉案房屋的报建情况与周青签订合同，并基于侵占其征收利益的目的恶意提起本案诉讼，对此，本院认为，周青作为承租人，在签订涉案租赁合同时应对租赁物的权属状况负有审慎的审查注意义务，其未履行该项注意义务，故对导致合同无效亦存在一定过错，且如前所述，周青实际占有使用了涉案房屋但未支付占有期间的使用费，刘志伟、邹雄辉提起本案诉讼要求周青支付占用费合法有据，故本院对周青的该项上诉理由不予采纳。至于周青上诉提及的经营和装修损失，因其在本案原审中未就此提起反诉，故本院对此不作审查认定。综上所述，上诉人周青的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1420元，由上诉人周青负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪