山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终217号   上诉人（原审被告、申请执行人）：河南源泰建筑有限公司。   住所地：林州市兴林路3号204室。   法定代表人：马某，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：薛某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告、案外人）：张某1，女，1975年4月4日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：王某1，山西民力律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司。住所地：山西省高平市康乐街82号4楼。   法定代表人：张某2，该公司经理。   原审第三人（被执行人）：泽州房地产公司。住所地：山西省晋城市岭杰小区。   法定代表人：王某2，该公司董事长。   上诉人河南源泰建筑有限公司（以下简称河南源泰公司）因与被上诉人张某1、原审第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称高平弘基公司）、泽州县房地产综合开发总公司（以下简称泽州房地产公司）执行异议之诉一案不服晋城市中级人民法院（2018）晋05民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南源泰公司的委托诉讼代理人薛某、牛某，被上诉人张某1及其委托诉讼代理人王某1到庭参加诉讼。第三人高平弘基公司、第三人泽州房地产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人河南源泰公司的上诉请求：1、撤销山西省晋城市中级人民法院作出的（2018）晋05民初233号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人张某1的诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人张某1负担。上诉理由：一、原审判决认定张某1对涉案房屋进行了实际占有属于事实认定错误，被上诉人不可能占有涉案房屋，即使暂时管理过，也不是合法占有。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件、建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原中华人民共和国建设部《关于发布国家建筑工程施工质量验收统一标准的通知》（建标[2001]157号）第6.0.7规定：单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。以上的法律、规章规定，均说明建筑工程竣工后必须验收合格并报建设行政主管部门备案，否则不得投入使用。本案中上诉人承建的岭杰小区23号楼虽于2012年10月12日经上诉人、泽州房地产公司以及泽州房地产公司委托的监理、设计、勘查五方单位自行验收合格，但2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站又向泽州房地产公司、上诉人下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，且直到2014年12月4日泽州房地产公司也未通知泽州质监站对岭杰小区23号楼竣工复验实施监督，说明岭杰小区23号楼的质量并不合格，未经复验，也未向建设行政管理部门备案，并不具备投入使用的条件。故而，上诉人仍然是涉案房产的合法占有人，泽州房地产公司和高平弘基公司不可能占有涉案房屋，更不可能向被上诉人交付房屋。上述事实是已经生效判决泽州县人民法院（2014）泽民初字第1198、1199号民事判决书及（2015）泽民初字第819、820、821号民事判决书认定的事实。因此，被上诉人不可能占有涉案房屋。即使被上诉人曾经暂时管理过涉案房屋，《最高人法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求案外人需在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，而被上诉人张某1基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。二、原审判决认定张某1对涉案房屋未进行过户登记不具有过错属于事实认定错误。被上诉人与本案第三人泽州房地产公司于2011年6月3日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人有要求第三人协助办理房产证的权利，否则可以追究其违约责任。但自签订合同至今，被上诉人从未要求第三人办理房过产证，也从未追究过第三人的违约责任，因此，张某1对涉案房屋未进行过户登记具有过错。三、原审判决认定张某1已经支付了涉案房屋的全部价款属于事实认定错误。被上诉人张某1与第三人泽州房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为4395440元,高平弘基公司为其出具的收款收据也是4395440元，但其提供的转账凭证显示其转账数额为4460000元，与合同及收款收据数额不符。且其他异议人购买商铺的价格为200万元左右，与张某1购买价格差异较大。一审判决就此认定张某1已经支付了全部价款，明显属于事实认定错误。综上，原审判决认定事实错误，致使判决结果有失公允。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，望撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。   被上诉人张某1辩称，1.上诉人认为答辩人没有占有该房屋的理由是该房屋存在质量问题，但房屋是否存在质量问题，与答辩人实际占有该房屋不存在必然的因果关系，而上诉人没有向法庭提交任何证据来证明其主张。答辩人在一审中向法庭提交了充分的证据证明本案第三人将房屋已经交付给了答辩人。答辩人实际占有了该房屋；2.上诉人认为我方占有房屋不合法其理由也不成立，答辩人通过与本案第三人签订购房合同并在晋城市住建局登记备案，且交付了全部房款，答辩人取得该房屋并占有该房屋完全是合法的；3.关于本案涉案房屋未办理不动产权证书过错方不在答辩人。答辩人曾多次催促本案第三人予以办理不动产权证书，但第三人拖延至今，真正的原因是本案房屋存在质量问题，未经验收合格无法办理不动产权证书，这个责任是在上诉人与第三人，答辩人不存在任何过错；4.答辩人已支付了全部房款，在一审中向法庭提交了转账凭证和第三人出具的购房款收据，足以证实该事实。上诉人没有提交任何证据来反驳我方提交的证据，其仅仅凭口头陈述是难以成立的；5.本案事实清楚，答辩人实际占有了该房屋，这一点上诉人在上诉状中也予以承认。   一审原告张某1向一审法院提出的诉讼请求：1.撤销（2018）晋05执异35号执行裁定书；2.依法判令不得执行原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房），并判令立即解除对原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺的查封等强制措施。3.依法确认原告为晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房）的所有权人；4.本案诉讼费用由被告承担。   一审法院查明：泽州房地产公司与高平弘基公司签订有合作协议，共同开发岭杰小区51.73亩土地的商品房住宅小区，约定共同组建项目开发部，于2006年1月16日确定开发部的名称为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称为“高平弘基公司项目开发部”），在对51.73亩土地的开发、经营活动中，由高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（2013年9月17日更为现名）。该公司经招投标取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程项目。在施工过程中，泽州房地产公司又向该公司增加了附属工程建设任务。2011年10月1日，岭杰小区23号商住楼及附属工程竣工。2012年10月12日，工程验收合格。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改。2014年5月7日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日止，泽州房地产公司未通知质监站对该工程竣工复验实施监督。2013年，河南源泰公司（当时名称为信阳源泰建筑有限公司）以泽州房地产公司、高平弘基公司为被告，向该院提起诉讼。要求法院判决二被告连带偿还所欠原告的工程款16931113.64元，并承担相应同期银行贷款利息。2013年6月17日，该院作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判决：泽州房地产公司与高平弘基公司连带偿还信阳源泰建筑有限公司工程款16931113.64元及利息。该判决为生效判决。后经河南源泰公司申请，进入执行程序。一审法院在执行河南源泰公司与泽州房地产公司、高平弘基公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2014年2月19日作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人高平弘基公司在本市辖区岭杰小区开发修建的23号商住楼13号、14号、15号、16号商铺以及该楼第8单元8101室、8102室、8201室、8202室；未经本院许可不得擅自处分上述财产；查封期间由被执行人高平弘基公司保管。执行案外人张某1于2014年3月6日，向该院提出执行异议。该院于2014年5月9日作出（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定，驳回异议人张某1的异议申请。张某1不服，向山西省高级人民法院申请复议。山西省高级人民法院于2014年7月3日作出（2014）晋执复字第18号执行裁定书，裁定撤销晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定。河南源泰公司向最高人民法院申诉。最高人民法院于2016年9月29日作出（2016）最高法执监292号执行裁定书，裁定撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第18号执行裁定和晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-2号执行裁定，本案由晋城市中级人民法院重新审查处理。2018年10月8日，本院作出（2018）晋05执异35号执行裁定书，裁定驳回张某1的异议申请。张某1不服，向该院提起案外人执行异议之诉。另查明，2011年6月3日，第三人泽州房地产公司作为出卖人、原告张某1作为买受人，签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定，买受人购买的商品房系预售商品房，房号为岭杰小区第23幢16号房，系商业用房性质，总价款为4395440元。付款方式为其他方式。所涉款项汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部，开户行：晋城银行城区支行，账号：×××。出卖人应当于2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但对于因国家政策原因造成工程延误或因出现国内技术原因不能解决的技术问题致使工程延误的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了违约责任等条款。2011年6月8日，张某1向合同约定的高平弘基公司项目部账号转账4460000元。当日，高平弘基公司向张某1出具收款收据，内容为：“今收到张某1人民币4395440元，系付23号楼16号商铺”。2011年6月20日、2012年7月1日，张某1向泽州县锐华物业管理有限公司分别交纳2011年6月3日至2012年6月3日及2012年6月3日至2013年6月3日的物业费各4208.40元，2012年7月1日，还向物业公司预交水费电费200元，泽州县锐华物业管理有限公司分别出具了收据。   一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉岭杰小区23号楼系泽州房地产公司、高平弘基公司合作开发，工程于2011年10月1日竣工，且于2012年10月12日验收合格，该楼虽未进行物权登记，但根据前述物权法的规定，应当认定在案涉23号楼事实上建造完成之日，泽州房地产公司、高平弘基公司就取得了对该楼的物权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案所涉房屋并未登记于张某1名下，不应当认定张某1对案涉房屋享有所有权。原告张某1与被告泽州房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。合同生效后，张某1按照合同约定，于2011年6月8日以银行转账的形式一次性向出卖人指定的单位账号交纳了购房款，收款单位高平弘基公司项目开发部于同一天出具收款收据，符合一般购房习惯，且证据相互之间在时间上可以相互印证，足以证明原告张某1全额支付房款的真实性。原告张某1于2011年6月20日向物业公司交纳了一年的物业费，且于2012年7月1日再次交纳新一年度的物业费，足以证明张某1对案涉房屋进行了持续占有和管理，符合一般购房人占有房屋后正常管领状态。虽然张某1未能提供其2013年以后的物业费交费凭证，但结合2013年河南源泰公司与第三人之间发生纠纷，河南源泰公司对案涉房屋进行封堵的事实，应当确认张某1是因他人间的纠纷导致其中断了对案涉房屋的实际占有，对于案涉房屋未进行过户登记不具有过错。综上所述，原告张某1虽未取得对案涉房屋的所有权，但其已经实际支付了案涉房屋的全部价款，对案涉房屋进行了实际占有，且其对于房屋的未进行过户登记不具有过错，故原告张某1享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决：一、不得执行晋城市岭杰小区第23号商住楼16号商铺（第23幢16号房）；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。案件受理费41964元，由原告张某1、被告河南源泰建筑有限公司各负担20982元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人河南源泰公司提供一份新证据：《泽州县锐华物业管理有限公司基本信息》，证明泽州房地产公司为大股东。泽州县锐华物业管理有限公司给张某1出具的两年的物业费、水电费是间接证据。张某1质证意见：对该证据真实性无异议，但与本案不具有关联性。被上诉人张某1提供下列新证据：证据1.2019年4月12日晋城市心品物业管理有限公司出具证明一份。证明：该物业公司对岭杰小区16号至23号楼提供物业服务管理，且住户已基本入住，入住率约75%左右。证据2.2011年10月28日、2012年10月23日、2013年10月31日、2014年6月11日、2015年8月18日、2016年3月25日、2017年6月11日、2018年10月18日、2019年4月13日物业费收据各一支，2019年4月13日刷卡向现物业公司（晋城市心品物业管理有限公司）缴费单一支。证明：历年来对岭杰小区16号至23号楼提供物业服务管理的物业公司更替顺序。证据3.23号楼2单元住户2012年7月16日、2012年11月6日物业费收据各一支。证明：23号楼早在2011年就投入使用且有业主入住。证据4.23号楼9号房（商铺）商品房买卖合同一份（金额4236392元）、购房借款/担保合同一份（借款金额2116392元，抵押物评估价值4236392元）。证明：有其他业主以类似的价格购买了商铺。证据5.U盘两个，提供2019年4月14日用手机录制的视频四段（白天场景和夜间场景各两段）。证明：岭杰小区23号楼已投入使用且有多数业主入住。   上诉人河南源泰公司质证意见：被上诉人提供的新证据全部围绕住宅楼进行质证，而本案涉案标的为商铺，不具有证明目的。证据1.真实性和合法性不予认可。真实性属于单方出具，从形式上不合法，内容也仅仅证明入住率75%。住宅与商铺不一致；证据2.被上诉人缴纳的两套房屋，分别是16-1-501、21-4-1801室。物业缴费单据，物业缴费不是证明占有的直接证据，如果要产生应当搭配其他证据证明。收款收据是由开发商关联的物业公司出具，因为收款收据不能证明被上诉人对商铺的占有或持续占有，与本案没有关联性；证据3.就住宅进行的物业费缴纳。我们承认住宅交付了，商铺没有交付；证据4.首先该份证据的真实性存疑，因为我们不是该合同的当事人。但该份证据能够证明的还是补充部分，实际面积要比产权面积大。杨斌事实上在2014年的时候也就他的房屋提出过异议但被驳回了。恰恰证明是没有合法占有的。本案所涉的房屋买卖合同真实性存疑；证据5.真实性不予认可，也没有关联性。   本院对上述证据的认证意见：上诉人河南源泰公司提供《泽州县锐华物业管理有限公司基本信息》真实，但不能证明其证明目的，不予采信。被上诉人提供的五份证据总的证明目的是证明案涉商铺所在23号楼的大部分房屋业主均已入住，23号楼已投入使用。上诉人对此事实认可，但认为入住的都是住宅，而本案案涉房屋是商铺，商铺未入住。本院对双方共同认可的23号楼大部分住宅房屋已入住的事实予以认可。   上诉人河南源泰公司对一审判决查明事实部分“2012年10月12日，工程验收合格”表述有异议，认为是内部验收，应当写明是什么部门验收。对“2011年6月8日，张某1向合同约定的高平弘基公司项目部账号转账4460000元。”表述有异议，认为张某1确实向高平弘基公司项目部账号转账4460000元，但不是合同约定的价款。对一审判决查明的其余无异议。被上诉人张某1对一审判决查明事实部分无异议。本院对一审判决查明事实，当事人无异议部分予以确认。经庭审查明，2012年10月12日施工单位河南源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五方单位对23号楼进行验收，并签署单位工程质量竣工验收合格记录。关于“2011年6月8日，张某1向合同约定的高平弘基公司项目部账号转账4460000元。”这句话表达的意思是张某1向高平弘基公司项目部转账4460000元，是合同约定的收款单位，并未表达该款是合同约定的价款，故一审判决该句话表述正确，予以确认。   本院认为，本案争议焦点：案外人张某1是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋系商铺，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四项要件。（一）张某1在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，2014年2月19日晋城市中级人民法院作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，查封案涉房屋。2011年6月3日，张某1与泽州房地产公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。该《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且进行了备案登记，能够认定张某1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。河南源泰公司对合同中的面积提出质疑，但该瑕疵不足以否定该《商品房买卖合同》的合法有效性。（二）张某1在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。人民法院判断买受人是否占有不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及其共同居住人是否缴纳了水、电、气、暖及物业等费用；人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价。本案中，张某1于2011年6月20日、2012年7月1日连续两年向物业公司交纳了物业费。2012年7月1日向物业公司预交了水费、电费并领取了电卡。张某1称，2013年以后因河南源泰公司与第三人泽州房地产公司之间发生纠纷，河南源泰公司对案涉房屋进行封堵后，未再交纳物业费。上述事实证明，张某1在人民法院查封之前，出卖人泽州房地产公司已将案涉房屋交付张某1，张某1已合法占有案涉房屋。河南源泰公司提供的泽州县锐华物业管理有限公司的基本信息，证明泽州房地产公司是泽州县锐华物业管理有限公司的控股股东，该事实不能推断出张某1提供的上述占有证据是不真实的。河南源泰公司称，案涉房屋所在的23号楼质量不合格，未经复验，也未向建设行政管理部门备案，不具备投入使用的条件。但河南源泰公司认可，2012年10月12日施工单位河南源泰公司、泽州房地产公司以及监理、设计、勘查五方单位对23号楼进行验收，并签署单位工程质量竣工验收合格记录；认可23号楼商铺以上的住宅房屋大部分均已入住。《中华人民共和国建筑法》及原中华人民共和国建设部《关于发布国家建筑工程施工质量验收统一标准的通知》的规定是约束建设单位和施工单位的，要求建筑工程竣工后必须验收合格并报建设行政主管部门备案，否则不得投入使用。泽州质监站认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求建设单位和施工单位进行整改，过错不在张某1，故张某1系合法占有案涉房屋。（三）原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。审理查明，2011年6月8日，张某1向合同约定的高平弘基公司项目部账号转账4460000元，合同约定的案涉房屋价款为4395440元。张某1称，多出来的钱是为办理房产证，多退少补。河南源泰公司对此不认可，但其未提供反驳证据。本院认定该笔转账款为案涉房款。（四）是否非因原告自身原因未办理过户登记。2013年1月6日泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改，2014年5月7日泽州质监站又向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验。2014年2月19日晋城市中级人民法院作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，查封案涉房屋。故张某1对于案涉房屋未进行过户登记不具有过错，非因张某1自身原因未办理过户登记。综上，张某1的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其主张的民事权益足以排除强制执行。   综上所述，上诉人河南源泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费41964元，由上诉人河南源泰建筑有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 宋丽蓉   审判员 段晓斌   审判员 李学明     二○一九年六月三日   书记员 李晨颖