江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3662号上诉人（原审原告）：王惠艳，女，1970年12月25日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人:吕海雲，系王惠艳丈夫。上诉人（原审原告）：吕海雲，男，1970年7月21日出生，汉族，住常州市天宁区。上诉人（原审被告）常州龙湖基业发展有限公司，住所地常州市河海东路9号。法定代表人：裴丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，江苏苏正律师事务所律师。上诉人王惠艳、吕海雲与上诉人常州龙湖基业发展有限公司（以下简称龙湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服常州市天宁区人民法院(2018)苏0402民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王惠艳、吕海雲上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的全部诉讼请求。事实与理由：一、我方在一审中先后提交了两份光盘，内有2014年5月至2017年10月期间涉案房屋漏水现场的照片、录音、录像，不存在我方拒绝维修、不配合维修、不同意维修人员进场等事实。实际情况是龙湖公司怠于履行维修义务，所修部位与鉴定机构出具的鉴定结论大相径庭，一审认定的部分事实与实际情况严重不符。二、仅依据一份龙湖公司提交的温馨提示函，一审认为我方不进行配合、存在过错，依据不足。龙湖公司答辩称，我公司既未否认吕海雲、王惠艳对于房屋质量问题的报修行为，也从未拒绝承担合同约定的维修义务，是因为吕海雲、王惠艳不予配合维修，才导致未维修的客观事实。吕海雲、王惠艳的行为既剥夺了我公司维修的权利，也违反合同约定，相应的法律后果应当由吕海雲、王惠艳承担。龙湖公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法重新作出公正判决；本案一审、二审诉讼费用由吕海雲、王惠艳承担。事实与理由：一审基本事实认定不清，且责任认定以及判决结果明显不合理、不公正。本案双方当事人存在商品房买卖合同关系，我公司承担义务、对方享有权利的依据是双方签订的商品房买卖合同。根据合同约定，我公司对除房屋结构之外的其他质量问题，对同一部位的修理次数可以有5次，且即使出卖人应当履行保修义务而不履行，承担的责任也只是在买受人书面催告超过15天仍怠于履行的情况下，承担买受人自行修复的费用。而本案中，合同对于我公司维修的权利有明确约定，合同法对于相对人的协作义务有明确规定，我公司从未拒绝买受人提出的维修要求，是买受人拒绝配合维修。我公司在2014年8月28日、2014年9月19日两次书面发函通知，其拒不配合，导致我公司无法维修。我公司既不否认对方的报修，也未拒绝承担维修义务。无论依法还是依约，都没有要求对质量问题一次性修好的规定。吕海雲、王惠艳拒绝配合维修，应自行承担相应的后果。从本案修复方案鉴定结果可见，涉案的质量维修费用10406.4元，鉴定费用却高达77000元，一审法院还酌定了2000元开挖费，加上3000元评估费，检测评估费用已达到82000元，出现严重的倒挂。这一费用的产生，也是对方导致的损失，应由吕海雲、王惠艳承担。对于一审认定的租金损失，违背了公平原则，没有依据。一审支持了王惠艳、吕海雲24个月的租金，而其提供的材料显示其从2011年3月1日起即开始承租房屋，但王惠艳、吕海雲与我公司签订商品房买卖合同的时间为2011年5月28日，我公司交付房屋的时间为2012年12月31日。难道王惠艳、吕海雲在双方合同签订之前就会预料到会与我公司发生纠纷而提前布局吗？因此王惠艳、吕海雲提交的证据与本案毫无关联，或者根本就是伪证。王惠艳、吕海雲答辩称，不认可龙湖公司所说的是我拒绝其维修造成的损失，我方提供给一审法院的证据详尽地说明了从2014年至2017年期间龙湖公司维修的照片、录音、录像，其中在2017年6月30日，龙湖公司的技术人员亲自在现场处理，显示了他们维修过程，我方作为业主并没有拒绝或不予配合维修，这也是我上诉的主要原因。龙湖公司认为我从2011年在外租房是有预谋的，事实是2011年我与龙湖公司签订了房屋买卖协议，2013年交房，购买房屋时考虑贷款比例等问题，我方就将原先名下的住房卖掉，又贷款买了涉案房屋，在涉案房屋附近租了一套房子（景秀世家3幢乙单元402室）作为临时过渡。我岳父跟着我生活，他的房子也在2011年前卖掉了，由于我租的房太小，无法容纳他居住，他就临时到南京小女儿家住了三年（2014年左右回来），本来计划我家房屋装修好了就能和我们一起住了，但房屋因漏水问题不能装修，我只能在景秀世家6幢丁单元801室另外租了一套房子。我家的地下室可直通院子，也可直接将车子开出去。2014年我就请了设计公司设计装修，但因为地下室漏水，导致我无法将地下室作为厨房、起居室使用，整个布局包括水电都没法做。我催龙湖公司维修的同时，自家的装修也耽搁下来，一审中，法院同意由我自己维修，开发公司负责赔偿。我家从2019年2月自行维修了三个月，到6月份确认不漏水后开始正式装修。现在水电工程已经结束，木工完成了70%，瓦工完成了20%，预计在2020年5月全部装修结束。王惠艳、吕海雲向一审法院起诉请求：1.判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付依据司法鉴定修复方案确定的预算费用10406.40元；2.判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付鉴定费77000元、评估费3000元，配合鉴定开挖修复费用20000元；3.判令龙湖公司向王惠艳、吕海雲支付自房屋交付之日（2013年1月1日）起至房屋维修完毕之日止因不能居住导致的按同地段同面积房屋计算的租金损失；（截止至2018年12月31日暂计算为60万元，具体计算为10万元/年）；4.判令龙湖公司承担王惠艳、吕海雲因处理房屋漏水事宜产生的误工费、差旅费15万元；5.本案诉讼费由龙湖公司承担。一审法院查明：2011年5月28日，王惠艳、龙湖公司签订一份商品房买卖合同，合同约定王惠艳购买龙湖公司开发位于常州市天宁区龙湖郦城83幢104号（施工编号）房屋。房屋质量和维修责任约定（一）房屋质量标准和质量问题处理，出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，符合国家和地方的建筑节能强制性标准，房屋装修质量国家强制性标准。1.该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款总价5%支付违约金；2.除房屋主体结构以外的其他质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人按房款总价5%支付违约金。（二）保修责任。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。出卖人应当履行保修义务而不履行，经买受人书面催告超过15天出卖人仍息于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费。买受人购买的商品房为非住宅商品房的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容：没有约定的，参照住宅商品房的保修贵任执行。该合同还对其他事项进行了约定。2012年12月31日，龙湖公司将房屋交付王惠艳。同时，龙湖公司还向王惠艳交付住宅质量保证书，住宅质量保证书载明交付使用时间2012年12月31日，承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。王惠艳、吕海雲系夫妻，2013年9月18日，王惠艳、吕海雲取得常州市龙湖郦城11幢104室（即施工编号83幢104号）房屋的所有权证。王惠艳、吕海雲陈述发现房屋地下室部位出现渗漏水，王惠艳、吕海雲通过物业向龙湖公司报修，并要求龙湖公司提供合理的修复方案，经论证后再进行修复，龙湖公司不予理会。故委托律师向龙湖公司发出律师函。2014年8月28日，龙湖公司向王惠艳发出温馨提示函，内容：“鉴于您购买的龙湖郦城项目11-104房屋存在负一层卫生间渗水的问题，我司为保证业主的利益，积极地联系施工单位进行查看维修，经多次与您就维修事宜进行沟通，并将处理方案告知于您，由于未得到您的允许，施工单位未能进场，导致维修工作无法正常进行。鉴于此，我司现对该问题的处理意见书面告知如下：1.龙湖郦城11-104号房屋，您于2013年6月8日办理收房手续，对您日前户内地下室渗漏水情况，我司十分重视，依照法律、法规及合同的约定，我司将认真履行维保责任。2.针对您户地下室渗漏水情况，我司安排施工单位现场查看，积极与相关专业单位联系制定处理方案，并及时反馈给您。若您对方案仍有疑义，我司可安排专业工作人员与您现场沟通，为保障您的权益，请您确定具体处理时间，以便后续工作顺利推进。特别温馨提醒您：如您不能及时配合维修，因而造成的任何扩大损失，均须由您自行承担。我司始终坚持按照商品房买卖合同和住宅质量保证书的相关约定，积极履行维修义务，诚挚地希望您能给予理解和配合。”2014年9月19日，龙湖公司又向王惠艳发出回复函，内容：“针对您提出的关于房屋售后维修的问题以及委托律师致发的函件，现向您回复如下：1.在您向物业公司提出报修要求后，物业已安排维修单位进行了维修，维修后经一段时间的观察，显示报修问题未再出现。2.因您考虑拟进场装修，再次提出对原维修点修复结果予以巩固和确认，物业再次按您的要求进行了配合。3.在此过程中，因您对维修方式提出质疑，并要求先提供盖章的维修方案，否则不同意维修人员进场。因维修人员无法入场查验，故我司只能根据您反映的情况给出初步维修方案，并两次致函希望您对所提出的要求能配合物业安排维修工作，遗憾的是您均未能给予理解和配合。4.对您提出的要求，我司再次诚恳地希望您能及时配合准许维修人员进场准确查验您所反映的问题及原因，并在此基础上按您的要求给出符合现场实际情况的维修方案。否则，您要求的方案既无法有效地作出，也无法对您反映的问题进行查验和维修，由此影响您的利益或造成失扩大，其责任亦需由您承担。5.鉴于此前我司两次致函要求您予以配合，但均未得到您的理解和配合，您委托律师提出索赔要求显然是不能成立的，我司恕难接受。6.龙湖公司历来重视并尊重业主的诉求及利益，但也恳请业主能理性处理相关问题，双方能心平气和地进行友好沟通，以期及时妥善处理问题，维护业主的利益，而不宜采取拒交物业费之类的办法，这是对包括业主自身在内的全体业主利益的损害，因此，我们再次希望您能就以上问题及时、友善地与我们进行沟通，并给予配合，并避免产生不必要的矛盾和冲突。”王惠艳、吕海雲还陈述向常州市建筑质量监测站投诉，常州市建筑质量监测站召集龙湖公司、设计单位，建筑单位，监理单位共同开会，常州市建筑质量监测站要求龙湖公司提供维修方案，且在现场进行初步鉴定，发现确实存在问题。之后一年多龙湖公司一直未提供维修方案，只是在2017年1月龙湖公司无锡办事处张俊将一份维修方案发到吕海雲的邮箱，同时与吕海雲商量如何维修。王惠艳、吕海雲是不同意这份维修方案，龙湖公司2017年整个一年都未维修。王惠艳、吕海雲提供2017年6月30日现场维修照片、录音材料、录像材料，证明龙湖公司自房屋交付后第一次出现漏水，其一直宣称给王惠艳、吕海雲修复房屋，但维修多年仍未将房屋修复好。龙湖公司认为其承担的义务是合同约定及质量保证书所规定范围之内在保修期间的维修义务，除此之外没有其他额外的义务。对王惠艳、吕海雲提供的上述照片及录音材料、录像材料的真实性、关联性无法确认，对证明目的不予认可。这些材料从中能反映龙湖公司多次表明为王惠艳、吕海雲进行维修的态度，王惠艳、吕海雲一直拒绝配合维修的态度，王惠艳、吕海雲拒绝履行配合维修的相关义务，由此产生的后果应由王惠艳、吕海雲自行承担。2018年1月12日，王惠艳、吕海雲以龙湖公司交付的房屋存在地下室多处部位出现渗漏水为由，向一审法院提起诉讼。一审另查明，在本案审理中，王惠艳、吕海雲提出对房屋地下室是否漏水、漏水原因及修复方案的鉴定申请。经常州市建筑科学研究院股份有限公司鉴定，该公司于2018年10月13日作出司法鉴定意见书，司法鉴定意见书渗漏水原因分析载明：“经雨后观察，龙湖郦城11—104幢5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙墙根处存在明显渗水现象；现场对该房东、西两侧排水沟进行蓄水试验后发现，该房5-C轴两侧1m范围内地下室外墙墙根与底板交接部位存在渗水现象；墙根渗水部混凝土表面局部存在麻面、气孔。根据上述情况分析，龙湖郦城11—104幢地下室外墙渗漏水是由于外墙墙根处混凝土局部不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实部位渗入室内所致。”司法鉴定意见书检测鉴定意见及修复方案载明：“6.1地下室外墙墙根渗漏水。龙湖郦城11—104幢地下室5-8-F轴、8-F-G轴、5-C轴等外墙墙根处存在明显渗漏水现象，经分析，是由于外墙根部局部混凝土不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实的部位渗入室内所引起的。根据上述鉴定结果，修复方案如下：1.对于5-C轴两侧1m范围内地下室外墙墙根处渗水，应凿除外墙内侧表面渗水区域的粉刷层至结构层，剔除混凝土中的酥松及杂质，在外墙根部渗水部位均匀布孔（垂直深度大于墙厚的1/3，孔距不小于500mm），采用聚氨酯灌浆材料注浆；并在渗水部位及其周边200mm范围内涂布水泥基渗透结晶型防水涂料，用聚合物水泥防水砂浆分层抹平。2.对于5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙墙根处渗水，应凿除外墙内侧表面渗水区域的粉刷层至结构层，剔除混凝土中的酥松及杂质，在渗水部位及其周边200mm范围内涂布水泥基渗透结晶型防水涂料，用聚合物水泥防水砂浆分层抹平；并沿5-8-F轴、8-F-G轴地下室外墙在墙体外侧开挖地坪、覆土至地下室底板，按原设计要求重做墙体外侧防水；再按原状进行恢复。6.2地下车库卷帘门处进水。经大雨后观察，有雨水打到龙湖郦城11—104幢地下车库卷帘门后，从卷帘门门口底部进入室内。修复方案：将地下车库卷帘门门口挡水坡采用细石混凝土向卷帘门内侧加宽200mm，并重新向外找坡，使卷帘门上掉落的雨水可以向室外排出。”王惠艳夫妇支出检测鉴定费77000元。常州市建筑科学研究院股份有限公司在检测鉴定方案中明确检测鉴定费中不包括地坪开挖、回填土清理等费用，若需由常州市建筑科学研究院股份有限公司负责开挖，清理费用按20000元计。一审中王惠艳、吕海雲表示没有支付给常州市建筑科学研究院股份有限公司开挖、清理等费用，是自行请人开挖的，故主张鉴定开挖修复费用20000元。对常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定意见及修复方案，王惠艳、吕海雲与龙湖公司均无异议。为了避免双方矛盾，妥善化解争议，龙湖公司同意王惠艳、吕海雲自行按照鉴定机构确定的维修方案维修，维修费用龙湖公司承担。为确定修复方案的施工费用，王惠艳、吕海雲提出评估申请，经江苏春为项目管理有限公司鉴定，该公司于2019年3月14日作出工程造价司法鉴定报告书，工程造价司法鉴定报告书鉴定意见：天宁区龙湖郦城11幢104室地下室渗水工程鉴定造价为10406.40元。王惠艳、吕海雲支出评估费3000元。对江苏春为项目管理有限公司的司法鉴定报告书鉴定意见，王惠艳、吕海雲与龙湖公司均无异议。一审再查明，2011年2月21日，吕海雲、董浩一签订一份常州租房合同，合同约定吕海雲租赁董浩一在常州市天宁区景秀世家3幢乙单元402室房屋，租赁期限自2011年3月1日至2014年2月28日，租金1300元/月。上述租赁合同到期后，王惠艳夫妇继续租赁该房屋到2019年2月28日。2015年6月，吕海雲、董浩一签订一份常州租房合同，合同约定吕海雲租赁董浩一在常州市天宁区景秀世家6幢丁单元801室房屋，租赁期限自2015年6月1日起，租金1300元/月。王惠艳、吕海雲表示继续租赁该房屋到2019年5月31日。王惠艳、吕海雲提供以上两份租房合同，证明其提出的第三项诉讼请求的事实。龙湖公司认为，王惠艳、吕海雲与他人是否确实发生了租赁关系，还是因为其他目的而制造了相关的凭证无法确认。对其提供该证据的关联性、证明目的都不认可，比如其中一份合同落款时间是2011年2月21日，而王惠艳、吕海雲购买房屋交付的时间是2012年12月31日，这些材料与证明其自身损失是无关的。王惠艳、吕海雲购买的房屋建筑面积是323.58㎡，通过鉴定修复的仅是地下室局部部位的渗漏，修复费用仅10406.40元，其称房屋无法居住使用是不合理的。一审法院认为，王惠艳、龙湖公司签订商品房买卖合同，由王惠艳购买龙湖公司开发的常州市天宁区龙湖郦城11幢104室房屋。王惠艳系该合同的买受人，龙湖公司系该合同的出卖人。龙湖公司应按照商品房买卖合同的约定、住宅质量保证书中承诺的内容承担责任。王惠艳、吕海雲反映龙湖公司交付的天宁区龙湖郦城11幢104室房屋地下室存在外墙墙根渗漏水现象，因龙湖公司未将外墙墙根渗漏水现象彻底修复。常州市建筑科学研究院股份有限公司作出司法鉴定意见，证明地下室外墙墙根渗漏水是由于外墙根部局部混凝土不密实、抗渗能力较差，地下水位上涨后，有水从外墙混凝土不密实的部位渗入室内所致。王惠艳、吕海雲系夫妻，王惠艳、吕海雲向龙湖公司提起诉讼，主张相关权利是符合法律规定。王惠艳、吕海雲的诉讼不超过法定时效，龙湖公司以超过法定时效抗辩其保修责任，是不符合法律规定。因龙湖公司向王惠艳交付的房屋存在质量问题，龙湖公司同意王惠艳、吕海雲自行按照鉴定机关确定的维修方案维修，维修费用龙湖公司承担。王惠艳、吕海雲与龙湖公司对常州市建筑科学研究院股份有限公司的检测鉴定意见及修复方案、江苏春为项目管理有限公司的司法鉴定报告书鉴定意见均无异议。因此，龙湖公司应向王惠艳、吕海雲支付依据司法鉴定修复方案确定的房屋修复费用10406.40元以及检测鉴定费77000元、评估费3000元。虽然王惠艳、吕海雲未支付常州市建筑科学研究院股份有限公司开挖，清理费用20000元，但是常州市建筑科学研究院股份有限公司在对龙湖郦城11幢104室房屋地下室鉴定时，作出的检测鉴定方案中也明确需要进行开挖、清理，常州市建筑科学研究院股份有限公司司法鉴定意见书中也反映开挖情况，王惠艳、吕海雲表示是自行请人开挖的，因王惠艳、吕海雲未提供相应的依据，法院酌情认定开挖、清理费用2000元，由龙湖公司承担。龙湖公司作为出卖人应按照商品房买卖合同中房屋质量和维修责任的约定、住宅质量保证书中承诺的内容履行责任，王惠艳、吕海雲也应该提供方便，进行配合，从而使龙湖公司能够履行责任。从王惠艳、吕海雲和龙湖公司各自提供相同的温馨提示函、回复函中可以证明，王惠艳、吕海雲通过物业向龙湖公司报修，并要求龙湖公司提供合理的修复方案，并经论证后再进行修复。龙湖公司认为王惠艳、吕海雲不进行配合，不同意维修人员进场，因而维修人无法入场查验、进行维修。这是导致龙湖郦城11幢104室房屋地下室存在外墙墙根渗漏水未得到及时修复的原因。由此王惠艳、吕海雲与龙湖公司各自应承担相应的责任。由于龙湖公司向王惠艳、吕海雲交付房屋地下室存在外墙墙根渗漏水，客观影响王惠艳、吕海雲正常居住使用龙湖郦城11幢104室房屋。王惠艳、吕海雲通过与董浩一签订常州租房合同，租赁董浩一在常州市天宁区景秀世家3幢乙单元402室房屋，造成王惠艳、吕海雲额外支出租金损失。结合本案房屋地下室存在外墙墙根渗漏水的事实，以及王惠艳、吕海雲与龙湖公司各自应承担相应的责任，参照王惠艳、吕海雲租金损失标准，一审法院酌情认定龙湖公司承担王惠艳、吕海雲租金损失31200元。王惠艳、吕海雲要求龙湖公司承担其因处理房屋漏水事宜产生的误工费、差旅费150000元。因王惠艳、吕海雲未提供相应的依据，按照证据规则的规定，应有王惠艳、吕海雲承担举证不能的责任，王惠艳、吕海雲该诉讼请求无事实和法律依据。综上，龙湖公司辩称合理部分，一审法院予以采纳，不合理部分，法院不予以采纳。王惠艳、吕海雲的诉讼请求合理部分，法院予以支持。据此，一审法院作出如下判决：一、常州龙湖基业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给王惠艳、吕海雲支付房屋修复费用10406.40元、检测鉴定费77000元、评估费3000元、开挖清理费用2000元；二、常州龙湖基业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给王惠艳、吕海雲租金损失31200元；三、驳回王惠艳、吕海雲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12800元，由王惠艳、吕海雲负担11042元，常州龙湖基业发展有限公司负担1758元。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决结果并无不当，二审应予维持。理由及依据如下：二审认为，一审法院根据龙湖公司提交的其向王惠艳、吕海雲发送的温馨提示函，认定王惠艳、吕海雲存在拒绝维修的行为，依据不足，二审予以纠正。涉案房屋于2012年12月31日交付，但直至诉讼，涉案房屋地下室的漏水问题尚未解决。龙湖公司作为具有维修义务的主体，理应承担相应的责任；但王惠艳、吕海雲作为房屋的所有权人,在龙湖公司不能及时找出漏水原因、有效实施维修措施时，亦负有减少损失的责任，故王惠艳、吕海雲在本案中亦存在一定的过错。关于龙湖公司对于租金损失的异议，王惠艳、吕海雲在二审中做了阐述，二审认为该解释有说服力，故予以采信，龙湖公司的该上诉主张不能成立。一审法院综合考虑本案的起因、双方当事人的过错程度等因素，判令龙湖公司承担房屋修复费用10406.40元、检测鉴定费77000元、评估费3000元、开挖清理费2000元、租金损失31200元，符合情理，且与法不悖，并无不当。综上，王惠艳、吕海雲以及龙湖公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由王惠艳、吕海雲与龙湖公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇一九年十二月九日书记员  朱羲玲