广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17866号上诉人（原审被告）：林伟英，男，1972年9月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：许洋，系广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁学军，系广东本华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林中正，男，1987年7月8日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。上诉人林伟英因与被上诉人林中正租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林伟英的委托诉讼代理人许洋，被上诉人林中正的委托诉讼代理人涂吉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟英上诉请求：1.驳回林中正的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林中正承担。事实与理由：一、林伟英与林中正签订的租赁合同合法有效。案涉场地所属地块是经政府相关部门批准的经济发展留用地，因各方面的客观原因，一直未能办妥建设用地手续，林伟英在接手承租案涉场地后，从未对场地进行改动，一直可以正常使用、出租，政府相关部门在林中正承租之前也从未对案涉场地提出过任何整改要求，案涉场地在林中正承租之前完全符合政府的管理规范，导致案涉场地不能继续使用是林中正的违法搭建行为造成的，并非因为合同无效。二、林中正自2018年11月份起就未向林伟英交付租金，林中正是2018年12月底才搬离案涉场地的，保证金刚好冲抵2个月的租金，林伟英无需退还。同时，鉴于租赁合同无法继续履行的责任在林中正，林中正所主张的搬运费应由林中正自行承担。三、林伟英在双方协商时已明确告知林中正不得擅自改变场地建筑结构，并在租赁合同第五条第2项第4点以及第六条第4项对此予以明确，无论合同是否有效，林中正均不得违法搭建，特别是林中正在2018年10月18日收到广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发出的《告知书》，被责令在2018年10月23日前自行清理拆除其违法搭建的混合结构建筑物的情况下，依然无视政府的警告以及林伟英的反对，一意孤行，继续违法搭建。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人承担，因此，退一万步说，即使租赁合同无效，林中正因违法搭建所支出的费用也应自行承担，一审判决适用法律严重错误。四、一审判决对林中正提交的真实不明、明显夸大和虚构的证据不加审查，照单全收，并以此认定为林中正的损失，完全不负责任。1、林中正早在2018年12月4日即就本案的事由在一审法院提起诉讼【案号：（2019）粤0103民初252号】，后林中正申请撤诉被口头裁定予以准许，林中正在该案其中一个诉讼请求是要求林伟英赔偿其搬运费132680元。但在本案一审庭审时，林伟英与林中正均一致确认林中正是在2018年12月25日才搬离案涉场地的，也就是说，林中正在未开始搬迁时的2018年12月4日就已经精准预见了搬迁费的数额，由此可以看出林中正对本案证据的夸大和虚构程度。2、林中正对所谓的参与建筑装修的4家施工方的大部分工程装修款都是在2018年11月26日或27日集中支付的，结合其第一次起诉的时间是2018年12月4日，其付款时间明显不正常，其与他人串通虚构证据的目的暴露无遗。3、林中正诉称的所有建设以及装修的建筑物均不复存在，且林中正也不能提供具体的施工方案以及图纸，对建筑物的造价进行评估也已不可能实现了，根本没有任何客观证据可以证明林中正的损失数额，林中正提交的所谓证据只是其一面之词，不具有关联性，属无效证据，林中正应承担举证不能的责任。4、关于《施工合同》的疑问。（1）无法确定该合同的真实性，也无法确定施工人戚x民是否存在，因此，这个所谓的施工合同只能视为证人证言，因戚x民未出庭作证，该合同不应采信；（2）合同签订的时间是2018年7月5日，施工的地点是案涉场地隔壁另案被告陈土林的8号场地，林中正就承租8号场地事宜与陈土林签订租赁合同的时间是2018年7月16日，场地还没落实就决定施工，明显不符合常理。更荒唐的是在签订施工合同的当天，施工方还不知道施工场地在哪里，就已经知道总工程量是440293.5元，且施工方还准确预测了林中正将在3个月后的2018年10月8日将与林伟英签订租赁合同承租案涉场地，并将总工程量的1/3分配给该场地；（3）根据合同内《工程结算单》，布架（新）1640.9条，单价95元，新布架没有拆装费，旧布架一项，共8万元，拆装费3.8万元，旧布架没有具体数量和每条单价，企图蒙混过关，但《工程结算单》的其他分项也看得出其荒谬之处，新布架1640.9条，对应的通道管网是254.4㎡，而旧布架对应的通道管网只有144㎡，按此比例估算，旧布架约800条，折算单价为100元，再加上旧布架还需拆装费3.8万元，每条的拆装费约48元，旧布架合计单价为148元，比新布架贵一半，遗憾的是，这样的证据竟被采信了；（4）林中正于2019年7月18日提交的2份共4万元的银行流水，并说明是转账给施工人戚x民，该银行流水既没有收款人名字，也没有收款账号，其中1份银行流水的转账时间还是合同签订前的2018年6月29日，一审判决将其认定为林中正支付给戚x民的工程款明显不当。同时，施工合同明确约定施工方的收款账户是杨x的账户，其与戚x民是何关系，是否存在业务关系？二人之间的资金往来到底是案涉场地的工程款还是他们之间的其他业务往来款？为何戚x民可以直接收款，还要通过杨x的账户收款？这些疑点均说明施工合同不真实；（5）组装布架的材料是可以重复利用的，而林中正在搬迁时主动丢弃这些材料，损失只能自行承担。五、一审判决对林伟英提交的关于林中正在隔壁8号场地违法进行硬化以及搬迁后主动丢弃布架材料的证据只字不提，明显是先入为主的思维，导致一审判决采信林中正提交的真实不明、明显夸大和虚构的证据。综上，请求二审法院予以改判。林中正二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意林伟英的上诉请求。林伟英上诉状的事实和理由均不成立，2018年10月18日之后的费用，合同是必须要履行，所有材料已经进场，不能因为政府拆迁而不继续履行。2019年4月23日，林中正向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判决确认林中正、林伟英双方签订的《场地、仓库租赁合同》无效；2、判决林伟英退还合同保证金27600元；3、判决林伟英赔偿林中正装修损失共计185080元（仓库改造费：21000元；施工费：164080元）；4、判决林伟英赔偿林中正搬运费27465元;5、判决林伟英承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年10月8日，出租方（甲方）林伟英与承租方（乙方）林中正签订《场地、仓库租赁合同》，约定：甲方将位于龙溪南围工业区A区A街6号现时状况场地租赁给乙方作经营场地使用。面积660平方米，空地分摊面积100平方米，租赁期共10年，自2018年10月1日至2028年12月31日止,每月场地面积租金13800元。租金从2019年10月开始递增等等；签约时乙方须交两个月按共27600元给甲方作为合同保证金。租金每月为一期计收一次，乙方应将租金于当月5日前交给甲方；在乙方租赁期满后，甲方负责对经营场地进行检查验修。验修合格，如乙方交清各项费用，即将按金如数退回（不计息），如乙方未交清，可将按金抵扣所有欠款项，如按金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追收；场地内的设施不得随意改动，如需改动或重新装修，须征得甲方的同意后才可施工，场地内设施及门窗等如有损坏，应自行维修；租赁期满或合同终止后，所有建筑实体及装修，水电管线等设施，即无偿归属甲方所有，未征得甲方同意，乙方不得拆走，如有拆走或损数，应负责赔偿；等等。林中正已向林伟英支付了保证金27600元，林伟英则向林中正交付了案涉场地。之后，林中正在案涉场地进行了装修，场地主要用作放置布匹的仓库使用。林中正向林伟英交租至2018年10月31日。2018年10月18日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发出《告知书》，告知场地当事人你在海龙××××路变电房北侧地块涉嫌违法占地搭建混合结构建筑物。现告知你，请按照相关的规定，在2018年10月23日前自行清理拆除，若你方未及时整改，我街报请区执法部门强制整改，由此产生的相关法律责任由你方负责承担。2018年11月15日，广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处发出《告知书》，告知场地当事人你在龙溪南围变电房侧地块涉嫌违法占地搭建大棚并硬底化地面。现告知你，请按照相关的规定，在2018年11月19日前自行整改，逾期不整改，将在2018年11月20日由区执法部门强制拆除。2018年12月25日，林中正搬离案涉场地，林中正、林伟英双方没有办理交接手续。现案涉场地已被拆除，硬底化地面已被铲除，案涉场地只留下钢结构棚架（无顶棚），场地处于空置状态。另据（2019）粤0103民初3513号案查明，南围工业园以北的土地（含案涉场地）原由龙溪十二社出租给林桂根作种养使用，面积39.42亩，使用期从2009年1月1日至2028年12月31日。2017年8月15日，上述土地承租人变更为林伟英。另房管部门于2010年6月2日向广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社作出《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》，表示：按照征收留用地“征一补一”原则，同意按征收你社原经济发展留用地10638平方米的100%的比例核定留用地指标为10638平方米等等。诉讼期间，林中正为证明其装修损失向一审法院提供了证据3、施工合同、补充协议、工程结算单及付款凭证（工程结算单中前6项的费用是8号仓库的，后3项的费用是6号仓库的），证明双方是林中正与戚x民，实际是搭建仓库的堆放布料的不锈钢货架，支付的款项为164080元。按照合同约定，支付到戚x民和杨x的银行账户，有银行对账单、电子回单、付款凭证。证据4、仓库改造施工协议书及付款凭证（6号、8号仓库均有施工，按两个仓库的面积比例折算，6号仓库是8号仓库的1/3，所以8号仓库价款大约21000元），证明双方是林中正与黄x洲，金额为21000元，有银行转账记录、银行回单。证据5、广东老牌xx搬家有限公司合同书、广东老牌xx搬家有限公司营业执照、付款凭证、收款收据，证明林中正与广东老牌xx搬家有限公司签订合同，约定由广东老牌xx搬家有限公司将涉案场地堆放的货物搬运到番禺新租的场地，装卸费为每匹布5元，预计金额为132680元，但是在搬运过程中，广东老牌xx搬家有限公司不负责任，林中正与其中止了合同，支付了搬运费27465元，20000元预付款也包含其中。林中正提供证据6、广州市荔湾区综合行政执法局国土资源行政处罚决定书（荔综国土处字[2016]第3号），证明涉案场地土地用途为一般农用地，而非工业用地，林伟英擅自水泥硬化并搭建钢结构大棚被荔湾区行政执法局进行行政处罚，行政处罚作出时间为2016年3月16日。林伟英故意隐瞒涉案场地的用途及对行政处罚的客观情况，向林中正作出虚假陈述导致林中正作出错误判断签订场地租赁合同，因此林伟英对林中正的损失负有全部的责任。林伟英质证认为：对证据3真实性不予确认，该证据属证人证言，证人应当出庭作证，否则证据不予确认。该合同的签订时间是2018年7月5日，租赁合同是7月16日签订的，还没承租就签订该合同，不符合常理。戚x民的款项约定支付给杨x，该转账是否是林中正与杨x之间的其他账户往来。林中正与合同相对人串通，恶意损害林伟英的行为。本合同是在8号场地施工的，与6号场地无关。从清单可以看出本案大部分林中正的损失都是故意夸大，都是虚构的；对证据4真实性不予确认。理由与证据3一致；对证据5的真实性不予确认。合同约定款项支付到李学志的银行账户，李学志不是广东老牌xx搬家有限公司的法定代表人，无法确认其身份，不符合常理。对证据6的真实性没有意见，行政处罚决定书所指的场地不是涉案场地，是涉案场地斜对面的场地。且处罚是在2015年4月份，当时也已经处理完毕，场地也没有进行硬化。林伟英正是经历了这件处罚后，出租方与承租方明确约定不得擅自对涉案场地进行硬化，不得私自搭建违建。所以涉案场地一直没有硬化，至于涉案场地硬化是林中正自行施工造成的。另林伟英向一审法院交了林伟英与林耀灿的《场地、仓库租赁合同》、林伟英与何正新的《场地、仓库租赁合同》，证明涉案场地是林伟英从案外人手中承租取得，涉案场地在林中正搭建违建前一直可以正常出租、使用。林中正对该两份合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。另林中正于2018年7月16日向陈土林承租了龙溪南围工业区A区A街8号场地，面积1172平方米，该场地与案涉场地相邻，场地用作放置布匹的仓库使用。林中正就8号场地的赔偿问题已另案起诉陈土林，案号为（2019）粤0103民初3513号。一审法院认为：依据房管部门作出的《关于核定农村集体经济发展留用地指标的函》，只能证明同意给予广州市荔湾区海龙街龙溪股份合作经济联合社经济发展留用地指标10638平方米。林伟英没有证据证明案涉场地所属地块经相关行政主管部门核定为经济发展留用地。林伟英也没有向一审法院提供使用案涉场地的原始依据，林伟英提供与他人签订的《场地、仓库租赁合同》不足以证明案涉场地可用于非农用地或仓库使用。从另案（2019）粤0103民初3513号查明得知南围工业园以北的土地（含案涉场地）原由龙溪十二社出租给林桂根作种养使用，该土地应为农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第十二条、第四十四条、第六十三条的规定，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；未经法定程序，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉《场地、仓库租赁合同》项下的土地为集体所有的农用地，林伟英将案涉场地出租给林中正作非农业用途，且在案涉场地涉嫌违法占地搭建大棚并硬底化地面，故涉案《场地、仓库租赁合同》为无效合同。因涉案《场地、仓库租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，故林中正要求林伟英退回履约保证金27600的诉讼请求，一审法院予以支持。因涉案《场地、仓库租赁合同》无效，根据公平合理原则并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，林中正应参照合同约定的租金标准向林伟英支付实际占用场地的使用费。因林中正实际已于2018年12月25日搬离场地，应扣减林中正搬迁前的场地使用费(2018年11月1日至2018年12月25日，参照租金13800元/月计)后，履约保证金余款2671元予以退回。林中正在签订案涉《场地、仓库租赁合同》时，对案涉场地的土地性质、产权情况未尽到基本的审慎义务，对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，林中正的损失应由林中正、林伟英各承担50%。林中正提交的相关装修合同及支付凭证符合合同约定用途的装修范围内，装修费数额一审法院予以认可，林伟英应向林中正赔偿装修损失185080元的50%即92540元。相应的搬运费27465元亦属搬迁正常的支出，一审法院予以认可，林伟英应向林中正赔偿搬运费损失27465元的50%即13732.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款、第六十三条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，一审法院于2019年7月19日作出如下判决：一、确认林中正与林伟英于2018年7月16日签订的《场地、仓库租赁合同》无效。二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，林伟英向林中正退还履约保证金余款2671元。三、在本判决发生法律效力之日起三十日内，林伟英向林中正赔偿装修损失92540元。四、在本判决发生法律效力之日起三十日内，林伟英向林中正赔偿搬运费损失13732.5元。五、驳回林中正的其它诉讼请求。如果林伟英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2451元，由林中正负担1225元，林伟英负担1226元（此案件受理费已由林中正预交，一审法院不作退回，由林伟英迳付给林中正）。二审中，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经审查,林中正所提供的《施工合同》显示签订日期为2018年7月5日，施工地点8号仓库。《施工合同》所附《工程结算清单》显示：布架每条单价为95元，1640.9条布架为155885.5元，通道网面积为254.4平方米、81408元，旧货架为80000元，旧货架上通道网为144平方米、46080元，旧货架拆装费用为38000元，等。林中正提供的《仓库改造施工协议书》显示签订日期为2018年9月10日；工程名称为（仓库空调、线路、灯具、风机、风扇、电箱等）改造；施工地点为6号、8号仓库；工程价款为63000元；合同后手写备注“2018年11月10日期施工安时安质竣工已完成，经甲方验收合格，安协议合同约定已支付清款项”。林中正提供的民生银行支付业务回单显示付款日期为2018年11月26日，金额为63000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于涉案的《场地、仓库租赁合同》的效力问题。首先，林伟英与林中正所签订《场地、仓库租赁合同》中约定的出租标的龙溪南围工业区A街6号场地，已被广州市荔湾区人民政府海龙街道办事处认定为涉嫌违法占地搭建混合结构建筑物，林伟英也自认涉案场地一直未能办妥建设用地手续，故一审判决认定《场地、仓库租赁合同》属于无效合同，合法有据，本院予以维持。对于《场地、仓库租赁合同》无效，因林伟英未能提供合法出租物，具有过错。林中正作为承租人，在签订租赁合同时对涉案场地的土地性质、产权情况未尽到审慎的审查义务，对合同无效同样存在过错。合同无效，林伟英应返还保证金给林中正，林中正亦应参照合同约定支付2018年11月1日至2018年12月25日的场地占用费。一审法院以应退还保证金抵扣应付占用费（参照租金13800元/月的标准）后，判决林伟英返还保证金余款2671元，处理正确，本院予以维持。关于林中正本案主张损失的处理。林中正主张的损失包括：货架施工费164080元、仓库改造费21000元、搬运费27465元，为证明上述损失的存在，林中正提供了施工、布匹搬运等相关合同、结算单据、银行转账记录、收据等为证。对于这些证据，一审法院全部予以采纳。林伟英上诉认为上述证据存在真伪不明、明显夸大和虚构的问题，不应据此认定林中正的损失。本院对该部分证据审核后对林中正主张的损失评析如下：关于货架搭建施工费164080元。林中正所提供的《施工合同》显示的施工地点8号仓库并非涉案租赁合同的租赁物6号仓库，且根据《工程结算单》上所记载的货架与通道网对应数量、单价进行折算，旧货架的工程单价高于新货架的工程单价，不符合常理。再者，货架属于可拆卸回收的设施，即便涉案场地被政府部门强制拆除，但货架部分林中正可以自行拆除收回，如林中正未及时收回货架所产生的损失，属于其对自身财产保管处理范畴，相应损失亦应由其自行承担。为此，林伟英主张货架损失应由林中正自行承担的意见，可予采纳，但货架搭建施工费中关于搭建费用及拆装费用仍应认定为合同无效所生损失。关于仓库改造费21000元。林中正于2018年10月8日向林伟英承租6号仓库场地，但在签订时间为2018年9月10日的《仓库改造施工协议书》中已将6号仓库纳入施工范围，《仓库改造施工协议书》上手写备注2018年11月10日竣工验收，已付清款项，但林中正提供的银行付款凭证显示的付款时间却为2018年11月26日。林中正提供的该组证据存有矛盾，不合常理，林伟英对该项损失所提上诉异议，并非无理。关于搬运费27465元。由于林中正承租涉案场地后在仓库中存放布匹，在涉案场地被强制拆迁后，现场仅剩余钢架大棚结构，场地环境已不适宜继续存放布匹，林伟英称承租人不需搬离，仍可继续使用涉案场地的主张不能成立。林中正为搬运布匹产生相应费用，亦属于合同无效所导致的损失，应由过错方来承担。基于以上分析，本院认为承租人林中正在承租涉案场地后对该场地进行改造、装修，因租赁场地已被政府部门强制拆除，林中正的损失确实存在，但由于现场已不复存在，无法对实际损失进行评估，而林中正所提供证明相关损失的部分证据存有矛盾、有违常理的情况，一审法院未对林中正提供证据进行具体甄别，全部予以认定，处理不当，本院对此予以纠正。结合本案案情及双方当事人对合同无效的过错程度，本院酌情确定林伟英向林中正赔偿损失60000元。一审判决关于搬运费损失赔偿13732.5元的处理，予以维持。综上所述，林伟英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3516民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3516民事判决第五项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3516号民事判决第三项为：在本判决发生法律效力之日起三十日内，林伟英向林中正赔偿损失60000元；四、驳回林中正的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2451元，由林伟英负担858元，由林中正负担1593元。二审案件受理费2452元，由林伟英负担858元，由林中正负担1594元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇一九年十二月二十六日书记员  张 旭周凡舒