江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9088号上诉人（原审被告）：南京下关军臣服装厂，住所地南京市鼓楼区兴安路8号。投资人：梁志强，该厂厂长。委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区商务法律服务所。被上诉人（原审原告）：王克强，男，1957年12月3日生，汉族，现住南京市鼓楼区。上诉人南京下关军臣服装厂（以下简称军臣服装厂）因与被上诉人王克强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。军臣服装厂上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋在2016年双方未签订租赁合同前就已纳入征收范围。因房屋要征收，被上诉人和上诉人协商，由上诉人实际占有使用签订租赁合同，以便获取更多拆迁利益，由双方共享征收补偿利益。案涉房屋所有人为王克强和陈积春，签订案涉租赁合同和起诉的只有王克强，一审法院判决遗漏应当参加诉讼的当事人陈积春。被上诉人明知用于出租的房屋系未取得建设工程规划许可证的临时建筑，并超期未拆除属于违法建筑物，而与上诉人签订租赁合同，被上诉人也有过错，应当承担相应违约责任。2018年11月15日，王克强把上诉人承租的房屋断电，第二天将电接通了，继续生产。2019年1月15日，王克强第二次给上诉人断电一天半，导致上诉人停工一天半。2019年1月25日，王克强再次断电，直到此案上诉也没有通电，王克强派人看着不让生产，导致上诉人损失扩大，王克强应该赔偿上诉人损失。一审判决上诉人支付被上诉人房屋使用费10万元没有事实和法律依据。综上，请求二审改判。王克强辩称，租赁协议系其与上诉人负责人梁志强签订，签订过程有录像和字据，皆表明上诉人同意给付房租。被上诉人从未隐瞒案涉房屋要拆迁的事实，上诉人称拆迁房屋不允许租赁和上诉人向被上诉人租赁房屋的事实相违背。上诉人租赁案涉房屋以后总是推脱支付租金。2019年2月底到3月份，被上诉人仍使用案涉房屋且不支付租金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。王克强向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方当事人之间的房租租赁协议，军臣服装厂立即迁出案涉租赁房屋；2、军臣服装厂支付拖欠的租金（自2017年12月1日起算至实际搬出之日，按年租金8万元计算），并按合同约定支付滞纳金105000元；3、军臣服装厂支付拖欠的水电费8000元。一审法院认定事实：厂房及办公楼原为南京金铃铛食品有限公司股东向南京金大农工商总公司租赁的土地上建造。2009年6月30日，孙家华、卞文干、刘湘萍、闵玉兰、王宇作为转让方甲方，王克强、陈积春作为受让方乙方，签订《转让合同》，约定甲方将约2800平方米厂房及办公楼所有权转让给乙方，转让总价450万元，并约定了支付方式等。2017年3月1日，王克强作为甲方，军臣服装厂作为乙方，签订《租赁协议》，约定：甲方提供南京市下关区2号厂房二楼给乙方使用，水电装表按用量计算费用；租赁期限自2017年3月1日至2020年2月29日；租赁费用每年8万元，每三个月一付，押金6000元，租赁协议到期后乙方无根本性违约行为，甲方无息退还，甲乙双方如违约，违约金6000元（所有税款乙方支付）；乙方应先付后用，如不能按期缴纳费用，每迟交一天，按应交租赁费用的千分之五支付滞纳金，超过三个月时间，甲方有权解除协议，追回欠款并要求赔偿经济损失；租赁期内，如遇国家建设征用，该租赁物整体转让或拆迁时，双方自行协商补偿事宜，乙方已交租赁费用未到期部分，甲方按月退给乙方。合同签订后，军臣服装厂使用案涉房屋，并缴纳租金至2017年11月底，此后未再支付租金。一审庭审中，双方确认截至法庭辩论终结之日电费为7950元。2018年11月15日，王克强将军臣服装厂承租房屋电闸拉下，次日军臣服装厂自行推上。军臣服装厂称2019年3月份发现没有电，王克强称其后面没有再次断电。一审法院另查明，2018年9月3日，南京金大农工商总公司向王克强、陈积春承租户发出书面通知，称你方承租我公司地块的部分土地已经被纳入政府征收范围，我方已经于2018年4月16日通知你方征收通知函，请你方于2018年9月30日前腾空房屋，完成搬迁工作。2019年3月8日，南京市鼓楼区综合行政执法局在张贴公告，主要内容为：经查明，金大农工商总公司、王克强、陈积春、南京金铃铛食品有限公司四位当事人在大院内进行的未取得建设工程规划许可证进行建设、未按照批准内容进行临时建设、临时建筑物超过期限未拆除的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》，2016年3月15日，本机关依法送达了《限期拆除决定书》，当事人在规定期间内未自行拆除上述违法建筑物，2016年10月10日，本机关依法送达了《履行行政决定催告书》，当事人在规定期限内仍未拆除。2016年10月24日，本机关在违法建设现场张贴公告，督促当事人限期自行拆除上述违法建筑物，当事人仍未拆除。现依据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，本机关再次公告督促当事人于公告之日起三日内自行拆除上述违法建筑物，逾期不拆，本机关将依法实施强制拆除。一审法院还查明，王克强在一审诉讼期间未能提交案涉房屋权属证书、建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设手续。一审法院再查明，经一审法院对陈积春谈话，陈积春同意王克强本次起诉。一审案件审理中，经一审法院组织谈话，王克强同意租金部分主张至2019年2月28日，水电费以双方当庭确认的7950元为准，后续交接时如产生水电费再另行处理。一审法院认为：案涉房屋没有建设规划许可证，在出租前已被鼓楼区综合行政执法局确认为违法建筑，并下达了《限期拆除决定书》，故王克强与军臣服装厂签订的《租赁协议》无效。虽然《租赁协议》无效，但军臣服装厂实际租赁使用案涉房屋，应当参照租赁协议约定的租金标准支付使用费。自2017年12月1日至2019年2月28日，租金共计10万元，该款军臣服装厂应当支付。至于军臣服装厂辩称2018年11月15日被原告王克强实施断电，但并未就此举证证明，且军臣服装厂自称第二天将电闸自行推上去，故即便存在该断电情形，也未实际影响军臣服装厂对房屋的使用，况且其拖欠房屋使用费在先。至于王克强主张的滞纳金105000元，因《租赁协议》系无效合同，且案涉房屋在出租前已经被责令拆除，故对该滞纳金一审法院不予支持。军臣服装厂应立即清空房屋内物品，将房屋交还王克强，以便及时处理。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、南京下关军臣服装厂于判决生效之日起十五日内支付王克强房屋使用费100000元；二、南京下关军臣服装厂于判决生效之日起十五日内清空南京市鼓楼区2号厂房二楼使用房屋返还给王克强；三、驳回王克强其他诉讼请求。一审案件诉讼费4705元，减半收取2352.5元，由王克强负担1352.5元，由南京下关军臣服装厂负担1000元。二审中，被上诉人提交内容为“欠房租于2019年元月11日前付肆万元，如不付由房东处置，后果自负”，落款时间为2019年3月4日，落款人为“梁志强”的承诺一份，证明上诉人总是推脱支付租金。上诉人经质证认为，以上承诺虽为梁志强书写，但系被上诉人使用暴力手段强迫其写的，且该证据不属于二审中的新证据。本院经审查认为，上诉人自认该承诺系其书写，对该证据的真实性本院予以认可。上诉人虽称系被上诉人胁迫其书写但并未提供证据加以证实，本院依法不予采信。对一审查明事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋未取得建设工程规划许可，且在出租前已被鼓楼区综合行政执法局确认为违法建筑，并下达了《限期拆除决定书》，故双方当事人签订的《租赁协议》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。军臣服装厂自2017年12月1日至2019年2月28日期间一直占有使用涉案房屋，其应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故一审判令军臣服装厂向王克强支付2017年12月1日至2019年2月28日期间的房屋使用费共计10万元，于法有据，本院依法予以维持。军臣服装厂上诉称，案涉房屋所有人为王克强和陈积春，一审判决遗漏陈积春属程序不合法。对此，本院认为，一审法院已询问陈积春，陈积春称其同意王克强起诉，表明其对王克强向军臣服装厂主张权利的行为予以认可，一审法院未再追加陈积春为本案当事人，程序并无不当。军臣服装厂称王克强三次拉电闸以及王克强隐瞒案涉房屋系违法建筑的情况仍与其签订合同，均给上诉人造成了损失，应承担相应的责任。对此，上诉人并未提起反诉，本案不予理涉。综上所述，军臣服装厂的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人南京下关军臣服装厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  许云苏审 判 员  刘 凡二〇一九年十二月二十四日法官助理  高 峥书 记 员  陈晓君