海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1930号 上诉人（原审被告）：文昌中南房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市清澜新区高隆湾沿海地段（旅游大道西侧）。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李进君，该公司职员。 委托诉讼代理人：梁宇，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：李东明，女，1950年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李朝荣，男，1946年10月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：易光容，女，1969年4月5日出生，汉族，住重庆市。 上诉人文昌中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人李东明商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1441号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中南公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、一审法院未认定涉案地块属于因政府原因无法办理不动产权证，存在认定事实错误。涉案地块的土地证号为文国用[2012]第W0302342号，涉案房屋为E区房屋，原涉案地块获取时政府并未设定容积率，上诉人根据已批准的清澜控规指标的容积率进行建设。后因如下事实导致涉案地块超容建设：第一，应市政需要修建的高隆湾大道从上诉人用地范围内穿过，影响项目整体布局，导致项目各地块失去平衡，其中因修路刚好占用部分净地面积，其他净地可用面积减少。第二，政府原同意给上诉人解决新加坡地块土地权属，为此上诉人将该地块已纳入修规中，但该问题至今并未给上诉人解决，导致其他净地可用面积减少。第三，“中南森海湾滨海休闲G区酒店”原规划设计面积为1.5万平米，市政府为配套航天发射基地城市匹配需求，鼓励上诉人扩大酒店建设量，最终酒店计容面积增加了2万余平方米，导致其他净地面积及可建设面积减少，从而间接导致涉案地块整体超容。以上因素造成了净地可用面积减少，导致如今涉案地块“被超容”。为此，我司于2014年就积极和市政府协商要求解决超容问题并补缴增容费。但市政府内部迟迟未形成统一意见和最终核算方案，直到2018年12月市政府才同意并通知上诉人增加容积率，补缴地价款,上诉人于2019年1月补缴了增容费。因此，上诉人之所以至今未办理产权证，关键在于政府市政道路修建占用项目土地等原因导致项目规划指标平衡被打破，而市政府又迟迟未给出最新规划指标、是否增容及需要缴纳的增容费数额的确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)第十五条规定“如遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期”。因此，上诉人为被上诉人办理产证时间应当顺延，直至政府因素消除，不构成逾期办证。二、一审认定上诉人办证义务起算日存在错误。上诉人和被上诉人签订的《合同》第十六条规定：“买受人应在房屋交付日前向出卖人缴纳该房产买受人应承担的相关税款，并委托出卖人代缴，若因买受人原因逾期缴纳税款而导致出卖人未按本合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证书的，出卖人不受合同第十五条(关于产权登记的约定)约束。”而涉案房屋的契税是被上诉人自行缴纳的，被上诉人于2016年11月1日才将完税证明交给上诉人。由于契税缴纳是办理不动产权证的必要前提，完税证明是办理不动产权证的必需文件，同时其也是合同约定的关于逾期办证的例外因素。本案中，上诉人的办证时间实际应当从被上诉人向上诉人提交契税完税证明之日起开始起算而非从交付之日起计算。即便不存在政府因素，根据正确的办证起算日及期限(910天)，上诉人最早应于2019年5月1日(至被上诉人向上诉人交齐办证所需资料)才有可能涉及逾期办证。因此，截至被上诉人起诉之日，上诉人均未构成逾期办证。三、被上诉人的利益目前未遭受任何损失，请求法院将违约金比例降低至日万分之零点五。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。被上诉人购买上诉人的房屋后，目前未对被上诉人使用房屋造成任何影响，被上诉人现也已入住且未遭受任何权益损失，上诉人亦未能从中获得任何利益，请求根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，根据公平责任酌定调低违约金标准。 李东明辩称，一、上诉人所述“涉案地块属于政府原因无法办理不动产权证”是一面之词，我们并没有看到政府有关方面的说法。中南公司一直在与政府有关部门扯皮，压根就没有打算履行合同中有关办理产权证的违约条款。二、关于办证义务起算日，上诉人列举合同第十六条：“若因买受人原因逾期缴纳税款而导致出卖人未按本合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证书的，出卖人不受合同第十五条（关于产权登登记的约定）约束。”如果是因为买受人原因导致未按期办证，则卖受人无责。但时至今日，中南公司仍然没有为买受人办理权属证，未按期办证的原因不是买受人逾期缴税，而恰恰是出卖人自己。三、关于被上诉人的利益目前未遭受任何损失问题。被上诉人自2015年12月收房至今已经快四年，因迟迟拿不到权属证书，业主多人多次去询问开发商，也得不到答案。再有将违约金比例降低至日万分之零点五更是无理，如果可以随意按自己意愿修改合同条款，合同当事人的权利还有什么保护可言。请求二审法院作出公正判决。 李东明向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿原告违约金50650元；2.判决被告赔偿原告在诉讼期间因诉讼发生的交通费。 一审法院认定事实：原告李东明于2014年12月17日与被告中南公司签订《合同》，购买被告开发的位于文昌市××区房，合同总价款531276元，合同约定的建筑面积为63.23平方米。《合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。逾期30日以上的，买受人有权单方解除合同。1.如买受人未在双方约定时间收房的，则相应顺延办理房产证等证书的时间。2.如遇不可抗力或政府原因，出卖人可据实予以延期。第十六条关于税款缴纳的约定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，双方同意按照以下第3种方式缴纳税款：3.买受人应在房屋交付之日前向出卖人缴纳该房产应承担的相关税款，并委托出卖人代缴，若因买受人原因逾期交纳税款而导致出卖人未按本合同第十五条约定期限办理房屋权属证书和土地使用权证的，出卖人不受本合同第十五条约束。《合同》签订后，因房屋面积差异，涉案房屋房款发票上载明的的面积为63.19平方米，原告已依约向被告支付购房款530940元。被告于2015年12月12日向原告交付涉案房屋，原告于同日向被告物业管理服务费、装修垃圾清运费等费用。原告于2016年11月1日缴付涉案房屋契税，被告于同日收回原告提交的房地产过户税收证明书原件、税收完税证明复印件等材料。截至诉前，被告未取得涉案整体项目的不动产权属证书，尚未为原告办理涉案房屋的不动产证书。 另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应承担逾期办证的违约责任；二、原告诉请的因诉讼发生的交通费是否有法律依据。 一、关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约交付房款，被告应依约履行办证义务。被告有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。由于文昌市从2016年9月26日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，但重新整理资料应当有期限，结合涉案《合同》第十五条约定“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证。因此，该180日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，涉案房屋的实际交付时间为2015年12月12日，被告为原告办理不动产权证的时间因应自房屋交付之日起910日（730日+180日）内即2018年6月9日前为原告办理涉案房屋不动产权属证书。被告辩称因政府原因致使涉案土地容积率的补缴问题未能解决从而导致的延期办证，但被告未提交相应证据予以证实系因政府原因导致涉案项目建设超出规划的容积率及因政府原因导致增容费延期缴付。被告辩称，原告未依《合同》第十六条的约定于房屋交付日前缴纳房屋税款，应自原告2016年11月1日缴纳契税款之日起算办证期间。被告未提交其已通知原告缴付相应税款而被告拒绝或者延期缴付及因上述税款未缴付导致逾期办证的证据。故，对被告的上述辩解，均不予采纳。截至诉前，被告未能为原告办理涉案房屋的不动产权证书，被告应自2018年6月10日起承担逾期办证的违约责任。 二、关于原告诉请的因诉讼发生的交通费是否有法律依据的问题。被告未依《合同》约定履行办证义务，应依法承担相应的违约责任。原告主张被告支付2017年12月12日起至2019年4月2日的违约金，原告主张的违约金起始时间有误，应自2018年6月10日起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定，本案《合同》第十五条明确约定被告违约时向原告支付违约金的数额，并未约定被告应向原告同时支付因实现债权而支出的交通费，原告也未提交交通费损失的证据，该违约金系因被告违约对原告的赔偿，原告在主张违约金的基础上又要求被告支付交通费，于法无据，不予支持。 涉案合同对被告逾期办证的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。被告辩称违约金的计算标准过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24％为限。”的规定，原告主张按每天万分之二的标准计算违约金未超过年利率24％，违约金数额也未超过合同总价款的30％，且涉案约定的违约金分段予以计算，被告未提交证据证明已超过损失的30％。故，对被告辩称违约金过高应予以调整的辩解，不予采信。被告应向原告支付自2018年6月10日起至2019年4月2日止的违约金31537.84元（530940元×0.0002×297天）。原告超出上述数额的逾期办证违约金主张，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告文昌中南房地产开发有限公司应向原告李东明支付逾期办证违约金31537.84元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清；二、驳回原告李东明的其他诉讼请求。如果被告文昌中南房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533.13元（该款项原告已预缴），由原告李东明负担201.17元，由被告文昌中南房地产开发有限公司负担331.96元。 二审中，上诉人中南公司向本院提交以下证据：第一组：1.文土环资函〔2014〕449号《文昌市国土环境资源局关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始登记出让指标有关问题的复函》；2.文府函〔2018〕1570号《文昌市人民政府关于同意协议收回国有土地使用权价格的批复》；证明案涉地块原出让时未设定容积率，上诉人按照原清澜区控规指标的容积率建设并未超容，后因其他非上诉人原因导致项目被增容。第二组：1.文昌中南房地产〔2014〕第001号《中南公司关于总体开发量问题的请示》；2.文昌中南房地产〔2014〕第009号《关于中南公司重新进行修规调整的申请》；3.文昌中南房地产〔2014〕第003号《关于文昌中南森海湾项目增容问题的请示》；4.文府函〔2016〕943号《文昌市人民政府关于中南森海湾酒店项目容积率调整的批复》；证明上诉人从2014年就开始积极就道路建设占用地块面积调整、新加坡土地及建设G区酒店导致整个增容问题和案涉地块超容向市政府申请容积率调整和解决增容问题，上诉人不存在过错。第三组：1.文规建函〔2016〕729号《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函》；2.文府函〔2016〕944号《文昌市人民政府关于同意修正H－33－1、H－45地块规划指标等内容的批复》；3.文土资函〔2016〕1057号《文昌市国土资源局关于重新核定中南森海湾项目改变土地用途及增加容积率有关问题的函》；证明政府于2016年就调整了项目指标，但2016年12月底，市政府对之前刚确定的规划指标进行重新核定，导致增容问题迟迟得不到解决，导致无法为被上诉人办理产权证。第四组：文府函〔2018〕1569号《文昌市人民政府关于同意确定改变土地用途及增加容积率补缴地价款的批复》；证明文昌市政府直至2018年12月才批复我司补缴增容费，因政府原因导致颁证延期。第五组：《业主房产证资料收取证明书领用登记表》；证明被上诉人实际向上诉人提交完税证明等相关办证资料的时间。第六组：文规建函〔2016〕730号《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目土地变性及增容费补缴手续的函》；证明2016年才确定增容的事实，但并未确定补缴的价款。第七组：《海南省非税收入一般缴款书》（14张）；证明上诉人在2018年12月收到政府确定的增容价款后，积极补缴了应交的费用。 被上诉人对上诉人二审中提交的上述证据的真实性无异议。本院经审查，确认上诉人的上述证据可以采信作为认定案件事实的依据。 被上诉人二审向本院提交以下证据：1.中南集团海南城市公司业主接待会议纪要；2.有关情况摘要；3.走访文昌市规划局纪实；4.文土环资函〔2014〕449号《文昌市国土环境资源局关于征询“中南森海湾”项目12宗土地初始登记出让指标有关问题的复函》；5.文规建函〔2016〕729号《文昌市住房和城乡规划建设局关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函》；6.E区业主群回复；7.文建信访复字〔2018〕114号《文昌市住房和城乡建设局关于业主王俐俐反映中南森海湾E9、E10号楼未经竣工验收等问题的答复意见书》；8.《文昌市建设工程质量安全监督站工程质量安全隐患问题告知书》。 上诉人质证意见：1.对证据1的真实性、合法性无异议，但不认可关联性，因该会议纪要中明确的是对C区和F区业主的接待，而李东明是E区；2.对证据2的真实性、合法性无异议，但不认可证明目的，因该份证据只是汇报项目进展，并未作出承诺。3.对证据3不予认可，因是被上诉人单方制作。4.对证据4的真实性、合法性无异议，不认可证明目的。5.对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可证明目的。6.对证据6的真实性不予认可，因是被上诉人单方制作。7.对证据7的关联性不予认可，因该证据不是针对案涉房屋所在的E5号楼。8.对证据8的真实性不予认可，因无原件核对。 本院经审查，对证据1、证据2、证据4、证据5、证据7的关联性不予确认；对证据3、证据6、证据8的真实性不予确认。 二审审理查明，2014年1月21日，中南公司书面向文昌市政府递交《关于总体开发量问题的请示》，就其公司用地范围内的开发建设用地被修建的市政道路占用问题，要求文昌市政府调整规划技术指标，并作出补偿。2015年7月21日，中南公司书面向文昌市政府递交《关于文昌中南森海湾项目增容问题的请示》，就清澜片区控规调整、占用其土地修建市政道路、新加坡烂尾楼等原因影响问题，要求文昌市政府确定其开发总量及要求增容，以保障后期项目的开发。2016年11月14日，文昌市住房和城乡规划建设局向中南公司作出《关于尽快办理“中南森海湾”项目改变土地用途及缴交增容费手续的函》（文规建函[2016]729号），确定了中南公司各项目地块的用地面积及容积率，并要求中南公司尽快到文昌市市国土局办理改变土地用途及缴交增容费手续。该函核定的用地面积和容积率包含了本案所涉地块。2018年12月29日，文昌市人民政府以《关于同意确定改变土地用途及增加容积率补交地价款的复函》（文府函[2018]1569号），批复文昌市国土资源局，同意确定了中南公司各项目地块的用途和容积率，其中本案所涉地块用途改变为城镇住宅用地，容积率由1.737增至1.847，需补缴地价款216.1823万元。2019年1月，中南公司按照文昌市政府的要求补缴了增容费，并办理了土地变性手续。 除此之外，二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审需解决的争议问题为：中南公司逾期办证的行为能否认定为政府原因所致，是否应予免责？ 双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因政府原因，出卖人可据实予以延期。根据查明的事实，中南公司于2015年12月12日向买受人李东明交付合同约定的房屋，根据合同约定的期限，中南公司应于2017年12月12日之前为李东明办好房屋权属证书。但因国家于2015年开始实行“两证合一”的不动产登记新政，即将原分开办理的房屋权属证书和土地使用权证书统一办理“不动产权证”。故依照合同约定，中南公司最迟应于2018年6月9日前为李东明办好“不动产权证”。本案中，中南公司以政府原因导致迟延办证、应据实顺延为由提出抗辩。根据中南公司提交的证据，可以证明办理不动产权登记所需要确定的项目规划指标和容积率，确实因政府原因，一直没有确定，且中南公司确实也一直与政府及政府相关管理部门积极沟通协调，直至2018年12月底，政府及其相关部门才最终确定了项目容积率及应补缴的增容费，应当认定是政府原因导致了迟延办证，中南公司以此为由提出免责的抗辩理由，有充分的事实和合同依据，中南公司提出的抗辩理由成立，应予采纳。扣除政府原因耽误的办证期限因素，中南公司不存在迟延办证的事实，买受人李东明请求中南公司支付逾期办证违约金，事实依据不足，其诉讼请求应予驳回。中南公司的上诉主张和请求有理，应予支持。一审判决中南公司承担逾期办证的违约责任不妥，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海南省文昌市人民法院（2019）琼9005民初1441号民事判决； 二、驳回被上诉人李东明的诉讼请求。 一审案件受理费533.13元及二审案件受理费1066.26元，均由被上诉人李东明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇一九年十二月二十日 法官助理 周忠胜 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。