河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11697号原告（反诉被告）：管玉娜，女，1980年5月20日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人:单义，河南焕延律师事务所律师。委托诉讼代理人:毛家政，河南焕延律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周志露，女，1991年4月3日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人:刘翠翠，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈红权，河南扬善律师事务所律师。第三人：郑州卫通房地产营销策划有限公司，住所地新郑市龙湖镇湖滨路祥和路国瑞铂仕苑。法定代表人：周茹，经理。原告管玉娜与被告周志露、第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司（以下简称卫通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告周志露提出反诉，本院决定合并审理。管玉娜及其委托诉讼代理人单义、周志露及其委托诉讼代理人陈红权、刘翠翠到庭参加了诉讼。第三人卫通公司经本院传票传唤，无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告管玉娜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告及第三人于2019年9月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》及2019年9月29日签订的《补充协议》；2、判令被告赔偿原告违约金71500元；3、判令被告立即腾房并恢复房屋原状；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年9月13日，原被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将位于新郑市龙湖镇祥云路祥龙福邸小区1号楼2单元3层303室出卖给被告，房屋总价款715000元。被告先行支付25万元办理房屋解押，待合同签订后7个工作日内双方共同到银行办理按揭贷款手续。待银行审批通过后具备网签条件时接到第三人通知3个工作日内共同到房管局网签并办理过户手续，并约定被告违反本合同的各项约定，无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金，定金充当违约金一部分。2019年9月29日，原被告在新郑市人民调解委员会的主持下达成协议：原告于2019年9月29日下午将涉案房屋交付被告，被告应于9月30日和原告共同到约定银行办理按揭贷款面签手续。若面签手续不齐，应按照银行要求手续补齐。如乙方不配合违约责任按照原合同履行。同日，原告将房屋交付被告，双方签订补充协议，约定了具体办理按揭手续及资料补齐的时间及后果。被告同时承若如果贷款审批不下来，自愿全款购买房屋。2019年9月30日，原告依约前往银行办理房屋解押手续，并支付了25万元解押款完成了相应义务，但被告因自身原因直到目前仍未完成其义务，也拒绝配合提供相关资料，更不愿全款买房。被告周志露辩称，被告已经按照合同约定交付定金和首付款，原告未有按照约定交付房屋和协助办理银行按揭贷款事宜。原告行使解除权、要求赔偿违约金、腾房并恢复原状，没有事实和法律依据。反诉原告周志露向本院提出诉讼请求：1、请求被反诉人依约履行房屋买卖（居间）合同和补充协议；2、请求依法判令被反诉人履行交房义务；3、判令被反诉人配合反诉人去办理银行贷款、办理房屋过户手续；4、判令被反诉人赔偿违约金71500元；5、判令反诉诉讼费用由被反诉人负担。事实与理由：反诉人和被反诉人、第三人签订房屋买卖合同，被反诉人收到首付款后，既没有交房，也没有办理房屋解押。双方签订补充协议后，被反诉人也未与反诉人一起去银行办理相关手续。被反诉人违约在先，反诉人一直积极履行合同。反诉被告管玉娜辩称，被告反诉情况无事实及法律依据，在该起房屋买卖中，原告已经按照协议约定办理了房屋解押手续，履行交房义务，但因被告违约，原告遂在2019年10月14日将涉案房屋密码更改。实际上被告所称原告未将房屋水电交付被告，并不属实，因该水电卡被告可在物业处自行办理，且原告已经此情况告知被告，其根本不影响原告已经交付房屋的事实。应驳回被告反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月13日，管玉娜作为卖方（甲方）、周志露作为买方（乙方）、卫通公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，主要内容为：甲方自愿将坐落于龙湖镇祥云路祥龙福邸小区1号楼2单元3层303号二室二厅房屋出售给乙方，总价款为715000元；乙方自本合同签订时向甲方支付定金2万元，甲乙双方同意该定金在立契（过户）前暂时由丙方代为保管；甲方自合同签订时将押金1万元和房屋产权证交由丙方保管，作为对房产真实性提供担保；甲乙双方同意以按揭贷款方式作为付款方式：甲乙双方签订本合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，乙方申请贷款的比例在立契时向甲方支付首付款，其余房价款由银行放贷之日向甲方支付；定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金；甲乙双方应在本合同签订后7各工作日内，提供真实有效的证件共同到银行办理按揭贷款手续，待银行审批通过后，房屋具备网签条件时，接到丙方通知3个工作日内共同到房管局网签，并办理房产过户相关手续；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起7个工作日内向乙方完整有效的交付本合同项下的房产及其相关配套附属设施，乙方应在接受房产同时进行物业交割验收；若甲方在本合同约定期限，不履行交房义务，乙方将行使房产所有者的权利请求有关部门强制甲方迁出，并有权扣取物业交割保证金。每延期一日，扣去物业交割保证金的10%；交房时物业费、水电费、燃气费由甲方结清至交房之日（手写部分）；乙方若违反本合同的各项约定，则无权要求返还定金及赔偿房屋成交价10%违约金；甲方若违反本合同的各项约定，应返还乙方的定金并赔偿房屋成交价10%违约金和合同约定的丙方佣金；（以下内容为手写部分）甲方需解押时，乙方向甲方支付首付款，首付充当解押款，首付款以银行审批为准（乙方首付25万元）；甲方过户时承担差额税，乙方承担契税；甲方收到首付款当天向乙方交房；甲乙双方约定于2020年2月26日以后过户，如至约定时间，甲乙双方有一方违约，不配合过户，按单方违约处理；甲方如违约，赔付乙方十万元违约金，乙方首付款如数退还。2019年9月16日，周志露向管玉娜交款25万元，管玉娜出具《购房定金（首付款）收条》一份，内容为：今收到周志露购买祥龙福邸1号楼2单元303房屋，购房定金（首付款）25万元，剩余房款465000元整由买方贷款银行打入买方指定账户（如卖方收到此款项后违约，该款项和居间合同约定之定金具有同等法律效力）特别约定：（手写部分）1、首付款以银行转账流水为准；首付款给甲方转过之后，之前中介给乙方写的收据作废；同日之前甲方把屋内东西搬完向乙方交房。合同履行过程中，双方发生纠纷。2019年9月29日，周志露和管玉娜在新郑市人民调解委员会××法庭人民调解室达成《人民调解协议书》一份，主要内容为：一、管玉娜定于2019年9月29日下午将涉案房屋交付周志露；二、周志露定于2019年9月30日下午与管玉娜共同到约定银行办理按揭贷款面签手续；如面签时手续不齐，双方均应按照银行要求时间补齐；四、如一方不配合，违约责任仍按原合同约定履行。同日，管玉娜作为甲方、周志露作为乙方签订《补充协议》一份，约定：双方交房后，甲乙双方一同到银行办理按揭相关手续，时间定于9月30日下午一点，双方资料不全，需在3个工作日之内补齐，如未补齐方，按违约处理（以原合同为准）；双方后续所有手续甲乙双方必须积极配合办理，如有一方在中介通知3个工作日内不配合办理的按照违约处理（以原合同为准）。如果贷款审批不下来，乙方愿意全款购买此房屋。2019年9月29日下午，管玉娜告诉周志露房屋门锁密码，2019年10月14日，管玉娜将房屋密码更改。管玉娜至今没有完成对房屋抵押的解押。管玉娜称未有成功审批贷款是因周志露征信问题，周志露称系协调贷款的公司收费过高。以上事实有当事人陈述、合同、补充协议、收条等证据在案为证。本院认为：管玉娜、周志露、卫通公司于2019年9月13日签订《房屋买卖（居间）合同》和管玉娜、周志露于2019年9月29日签订《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，属于有效合同，各方均应诚信履行。合同中约定的履行顺序为:周志露向管玉娜交付首付款--管玉娜向周志露交付房屋--管玉娜将房屋解押后，周志露和管玉娜相互配合办理按揭贷款（如审批不下来由周志露全款购买涉案房屋）--管玉娜得到银行贷款--2020年2月26日后办理房屋过户手续并按约定分担税费。本院认为，周志露向管玉娜交付首付款25万元后，管玉娜至今未有将涉案房屋上设置的抵押权解除，亦未有将房屋实际交付周志露。合法有效的合同应当依照交易习惯的顺位履行，管玉娜辩称其已经失去对周志露的信任所以才有上述行为的理由，本院不予支持。管玉娜诉请解除合同并要求周志露赔偿违约损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。管玉娜未有将房屋实际交付给周志露，故其诉请要求周志露腾房并恢复房屋原状的诉讼请求，本院不予支持。法律规定是为了规范交易行为，鼓励交易的合法履行。周志露反诉要求管玉娜继续履行合同的诉讼请求，符合法律的相关规定，本院予以支持，管玉娜应当按照约定先行向周志露交付房屋并配合办理银行按揭手续。双方在协议书中约定了共同办理银行贷款的相关事宜，但因约定不够明确，缺乏实际可操作性，根据双方当事人的意见，应当确定银行及相应的办理时间。贷款银行的选定由周志露确定为宜，管玉娜应当予以配合。为了防止双方再次发生争议，建议双方通过适当且能保存相应证据的方式履行按揭贷款的办理事宜。按照双方于2019年9月29日签订的补充协议约定，由周志露选定银行后，实际有效通知管玉娜协助，管玉娜应当予以协助。如因非资料不全等客观原因，致使按揭贷款无法办理的，则由周志露在合理期限内支付全款剩余购房款给管玉娜。关于周志露反诉的违约金问题，本院认为，合同合法有效，双方均应以促成交易的完成作为履行合同的目的。本案纠纷中，由于买卖双方沟通不畅，致使发生争议，双方均没有足够的证据证明对方违约，故对其该部分反诉请求，本院不予支持。因双方约定的房屋过户期日尚未到期，无法确定过户的具体时间节点，故反诉原告周志露的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、原告（反诉被告）管玉娜、被告（反诉原告）周志露（第三人郑州卫通房地产营销策划有限公司）于2019年9月13日签订《房屋买卖（居间）合同》和2019年9月29日签订《补充协议》系有效合同，应当继续履行；二、反诉被告管玉娜应于本判决生效后三日内将合同约定的房屋交付给反诉原告周志露；三、反诉被告管玉娜应于本判决生效后三日内协助反诉原告周志露到反诉原告周志露确定的金融机构办理银行按揭贷款手续；四、驳回原告管玉娜和反诉原告周志露的其他诉讼请求。本诉案件受理费1588元，减半收取794元，反诉案件受理费794元，减半收取397元，共计1191元，由原告（反诉被告）管玉娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  陈河淼二〇一九年十二月二十日书记员  李 培