北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16772号上诉人(原审被告)：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：蒋晓宇，董事长。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：段成利，男，1961年10月23日出生。委托诉讼代理人：马玉凤（段成利之妻），1962年10月6日出生。上诉人北京正华永顺房地产开发有限公司因与被上诉人段成利商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初3483号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回段成利的一审诉讼请求；诉讼费用由段成利负担。事实和理由：一、2017年6月1日至2018年7月18日期间，因段成利个人原因未收房，其并无证据证明涉诉房屋存在漏水情况，且依据合同第十五条规定，一审法院判决我公司赔偿段成利2017年6月1日至2019年9月18日的经济损失，属于事实不清。二、一审对赔偿标准认定不清，属审判瑕疵。段成利提出的每平方米4元的标准系其估算，我公司出于息诉角度同意按照该标准赔偿，但仅限于2018年7月至9月的损失。此外，基于公平正义，案涉房屋位于北京市五环与六环之间，租赁价值远低于每平方米4元。三、据现有证据显示，自2018年9月段成利办理入住以来，其已实际占有、使用涉诉房屋。在此期间，发生过漏水情况后我公司已第一时间修复，涉诉房屋的房屋价值业已得到体现，故一审法院判决该段时间存在损失属于事实不清、主观臆断。段成利辩称，同意一审判决，不同意房地产公司的上诉意见。段成利向一审法院起诉请求：1．判令房地产公司立即将涉案房屋水管网线修好，将房屋按照约定条件交付给段成利；2．判令房地产公司赔偿段成利损失77700元（自2017年5月31日起计算至实际交房日止按照每天每平米4元标准计算），取暖费1283元；后段成利增加诉讼请求要求房地产公司按照每天每平米4元的标准赔偿损失至2019年9月18日，另增加要求赔偿物业费2200元；3．诉讼费由房地产公司承担。一审法院认定事实：房地产公司系顺义区满庭芳嘉园项目的开发商。2016年12月28日，段成利作为买受人、房地产公司作为出卖人就上述项目中涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，房屋预测建筑面积为34．89平方米，总房款608496元。合同第十条约定出卖人应在2017年5月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表条件；同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》以及《商品房工程质量分户验收表》。合同第十七条保修责任约定：出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。保修期限起始日约定为《商品房质量保证书》、《临时业主公约》所指保修期的起始日期指该商品房交付日期。2017年5月15日，房地产公司向段成利发出《入住通知书》，告知于2017年5月30日交房，要求段成利到指定地点收房。段成利收房时发现涉诉房屋漏水，四个墙角和墙边均有水，段成利当日拒绝收房。2018年7月11日，段成利第二次去收房，发现房屋内还是有水。双方同意以2018年7月18日作为交房日，双方在当天签订《结算协议》，约定涉诉房屋的实测建筑面积为35．29平方米，段成利当日还交纳了2018-2019年度的供暖费1411．6元。虽然确定了交房日，但因房屋内有水和粪便，段成利要求房地产公司解决上述问题，未果，直到提起本案诉讼。一审庭审中，段成利提交：1．2018年7月18日收房时拍摄的照片，显示室内墙面有渗水。2．2019年7-9月拍摄的维修楼上卫生间漏水的视频和照片，在上述期间房屋房顶一直漏水，经房地产公司多次维修也没有修好。一审法院认为，当事人就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。现房地产公司已完成给付房款的合同义务，则房地产公司作为开发商应向段成利交付符合质量要求的房屋，保证房屋能够满足正常使用的条件。根据双方陈述及在案证据可以认定，房地产公司在2017年5月第一次通知交房时，涉诉房屋即存在漏水、渗水问题，段成利以此拒绝收房具有正当合理性；后双方经过协商，确定以2017年7月18日作为收房日，该合意系双方真实意思，一审法院予以确认。但段成利收房后，涉诉房屋漏水、渗水问题仍然没有解决，房地产公司作为开发商负有保修的义务，应积极采取措施为段成利修复房屋漏水问题，但房地产公司在段成利多次交涉、催促下仍然长时间未能修复房屋，房地产公司怠于履行合同义务，由此给段成利造成的经济损失，房地产公司应予赔偿。就段成利的损失数额，段成利要求自2017年5月31日起算至2019年9月18日止，按照每天每平米4元的标准主张损失。首先，双方合同约定的交房日期为2017年5月31日前，因房屋存在漏水导致段成利无法按期收房，由此不能按时使用房屋导致的损失房地产公司应予赔偿，故一审法院确认损失的起始时间以2017年6月1日为准。段成利后来虽然接收了房屋，但因房屋漏水、渗水，房地产公司一直未予修复，直到本案最后一次庭审时仍未修复，段成利无法正常使用房屋，要求房地产公司将房屋漏水部位修复，具有合理依据，一审法院予以支持，由此给段成利造成的损失房地产公司亦应进行赔偿。房地产公司认可段成利主张的损失赔偿标准，一审法院不持异议，核算房地产公司应赔偿段成利的损失数额为118574元。段成利交纳了供暖费，但因房屋漏水并未实际使用房屋，该项费用构成段成利直接的经济损失，房地产公司应予赔偿，根据段成利提交的供暖费发票，段成利要求房地产公司赔偿供暖费1283元，一审法院予以支持。段成利要求房地产公司赔偿物业费，段成利未举证证明已实际支出物业费2200元，对其该项诉讼请求一审法院暂不予支持。因段成利认可房地产公司已交付房屋，其要求房地产公司交付房屋的诉讼请求一审法院不再予以支持。综上，判决：一、北京正华永顺房地产开发有限公司于判决生效后二十日内将段成利购买的涉案房屋的漏水、渗水问题修复，使该房屋满足正常使用的条件；二、北京正华永顺房地产开发有限公司于判决生效后七日内赔偿段成利经济损失合计十一万九千八百五十七元；三、驳回段成利其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百七十一元，由北京正华永顺房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为：当事人就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违悖公序良俗，应属合法有效，双方均应依约履行。据本案查明的事实，房地产公司向段成利交付的涉诉房屋存在漏水的情况，房地产公司应对此承担相应的赔偿责任。结合双方当事人的诉辩称主张，本案二审的争议焦点为房地产公司应赔偿的损失的计算期间及计算标准应如何确定。关于损失的计算期间。首先，对于损失期间的起始日期，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》约定，房地产公司应在2017年5月31日前向段成利交付涉诉房屋。因房屋存在漏水的情况，导致段成利无法按期收房，由此不能按时使用房屋导致的损失房地产公司应予赔偿。据此，一审法院认定损失的起始时间以2017年6月1日为准，并无不当。其次，对于损失计算的截止日期，段成利后来虽然接收了房屋，但因房屋漏水、渗水，房地产公司一直未予修复，直到本案一审最后一次庭审时仍未修复，故在此期间给段成利造成的损失房地产公司均应进行赔偿。房地产公司上诉主张2017年6月1日至2018年7月18日期间系段成利个人原因未收房，以及自2018年9月后段成利已实际占有、使用涉诉房屋，均不能成为房地产公司不予赔偿漏水所造成之损失的正当抗辩事由。对房地产公司的上述上诉意见，本院不予采纳。关于损失的计算标准。段成利一审中提出损失赔偿的计算标准，房地产公司对此予以认可。故一审法院按照该标准核算损失数额，并无不当。房地产公司主张该标准仅适用于2018年7月至9月，而不应适用于计算损失的其余期间，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，北京正华永顺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京正华永顺房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月十二日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌书 记 员  卢园园-8--1-