北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15620号上诉人（原审被告）：于瑞波，男，1967年6月11日，汉族。被上诉人（原审原告）：北京星霓物业管理中心，住所地北京市朝阳区劲松南路。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：杨贻娣，女，北京星霓物业管理中心职员。上诉人于瑞波因与被上诉人北京星霓物业管理中心（以下简称星霓物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于瑞波上诉请求：撤销一审判决，改判驳回星霓物业的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.小区内无业主委员会,于瑞波有权质疑星霓物业是否能代表本楼全体业主来管理劲松南路×号楼的物业工作。2.星霓物业未将物业账目进行公示。星霓物业出租公共地下室、在小区出租(出售)广告位的收入及收入使用情况,均未进行公示。3.劲松南路3号楼的房屋厨房及卫生间烟道,长期未得到维护。4.楼道及小区内卫生状况极差,苍蝇等蚊虫过多以及楼道内异味,导致于瑞波两房间常年无法开窗。5.如按照一审判决执行,于瑞波在从未使用过电梯的情况下,如缴纳电梯使用费,于瑞波有权要求一层业主对电梯的使用频率同高楼层业主一致。6.一审判决未对于瑞波提出的问题,责令星霓物业进行整改,只要求于瑞波支付物业费,于瑞波利益没有得到保障。星霓物业辩称：同意一审判决，不同意于瑞波的上诉请求和理由。星霓物业向一审法院起诉请求：判令于瑞波支付星霓物业2004年3月1日至2016年12月31日期间的物业费20990.99元。一审法院认定事实：于瑞波系北京市朝阳区劲松南路×号楼×号房屋(以下简称×号房屋)业主,该房屋建筑面积为95.12平方米。2004年2月19日,星霓物业(作为乙方)、于瑞波(作为甲方)签订《物业管理委托合同》,约定:甲方同意将自有产权房住宅楼委托给乙方进行物业管理。第一条物业的基本情况一、物业类型:住宅二、坐落位置:劲松南路×号楼×三、建筑面积:95.12平方米;共计1套。第二条委托管理事项一、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、门厅等。二、公共设施、设备的维修、养护、运行的管理,包括:共有的上下水、落水管、垃圾道、烟筒、共有照明、天线、高压水泵、楼内的消防设施设备、电梯等。三、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括:道路、室内外水管道、化粪池、沟渠、池井、停车场。四、公用绿地、花木等的养护和管理。五、公共环境卫生,包括公共场所、房屋公有部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运。六、交通与车辆停放秩序的管理,维护公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤等。第三条物业管理费与服务质量本合同中的物业管理费标准、服务内容、服务标准均与京价(房)字[1997]第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称暂行办法)办理。以后的收费标准按国家规定的变动而作相应调整。一、物业管理费费用:按2.4元/平方米*年计算,建筑面积95.12平方米,共计228.29元/年。二、绿化费费用:按0.55元/平方米*年,建筑面积95.12平方米,共37计52.32元/年。三、化粪池清掏费费用:按0.30元/平方米*年,建筑面积95.12平方米,共计28.54元/年。四、小修费费用:按2.36元/平方米*年计算,建筑面积95.12平方米,共计224.48元/年。五、中修费费用:按3.32元/平方米*年计算,建筑面积95.12平方米,共计315.80元/年。七、小区公共设施费费用:按1.00元/平方米*年计算,建筑面积95.12平方米,共计95.12元/年。八、电梯费费用:依据京价(房)字[199615京274号文件执行,经计算电梯费6.30元/平方米*年/户,建筑面积95.12平方米,共计599.26元/年。九、高压泵及消防泵费费用:依据京价(房)字[1996]第274号文件执行,经计算高压水泵费1.96元/平方米*年,建筑面积95.12平方米,计186.44元/年。十、电梯检验费费用:依据京价房字1996]第170号、第196号文件执行。电梯检验费0.07元/平方米*年,建筑面积95.12平方米,共计6.66元/年。十一、生活垃圾清运费:30元/户*年,共1户,合计30元。根据有关文件,乙方向甲方收取以下费用:1、按照服务业税目5.5%税率计算,征收营业税,合计97.18元。十二、各项应该由住房个人交纳的费用,由乙方直接向住户收取,可在办理入住手续与住户签订合同,服务内容、服务标准、收费标准均按《暂行办法》执行。十六、本年物业管理费合计:1864.09元,人民币(大写)壹仟捌佰陆拾肆元零玖分。星霓物业提交了高层房屋委托代管收费明细表,证明2007年1月1日起物业收费标准产生了变化,物业费按照1.35元/月.平米收取,×号房屋每年应交纳物业费总计1570.94元。经询,星霓物业称物业费收费标准变化后未与于瑞波重新签订物业服务合同。星霓物业未提交与小区同类房屋业主签订的物业服务合同。于瑞波称其于1998年购买×号房屋,小区物业确实由星霓物业一直提供,2004年3月1日之前的物业费其单位已交纳,之后单位有无交纳不清楚,因在交费的时候星霓物业向于瑞波收取电梯费,双方产生争议于瑞波就没有交费,其不清楚现物业费收费标准。星霓物业提交了顺丰速运快递单,证明其曾向于瑞波催缴过费用,对此于瑞波称是否收到快递单已经不记得了。星霓物业还提交了照片,证明其提供物业服务符合标准,于瑞波认可照片的真实性,但对其证明目的不认可,称星霓物业提供的照片不全。于瑞波提交了管理费单据两张,证明之前物业一直向其收取保安费、公用电费及保洁费等。星霓物业称不清楚是否单独收过保安费、保洁费,公用电费一直在按每户每年30元收取,两张纸条现其无法核实。于瑞波还提交了照片一组,证明小区存在的各项问题,物业公司提供服务不到位。星霓物业认可部分照片的真实性,对部分照片称不能证明系本案小区。一审法院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中,针对于瑞波使用的房屋,星霓物业、于瑞波签订了《物业管理委托合同》,该合同系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效,各方均应如约履行,星霓物业应依约提供物业服务,针对合同中约定的各项物业服务费用,于瑞波应当依约足额交纳。星霓物业称2007年1月1日变更物业费收费标准,但双方未签订物业服务合同,因星霓物业继续为×号房屋提供物业服务,于瑞波亦应当交纳该期间物业服务费。星霓物业主张此期间物业费为每月每平方米1.35元,不高于《物业管理委托合同》计算收取的费用,一审法院不持异议,一审法院以此标准计算物业费。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的规定,只有在物业公司存在未履行合同主要义务时,即物业公司出现根本性违约的情况下,业主拒交、减免物业费的要求才有可能得到法院的支持。根据本案现有证据,尚不足以证明星霓物业在提供物业服务过程中存在重大瑕疵,不构成业主拒交或减免物业费的事由。需要说明的是,物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过合法途径主张权利,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定,判决如下:一、于瑞波于判决生效后七日内支付北京星霓物业管理中心2004年3月1日至2016年12月31日期间的物业费20691.03元;二、驳回北京星霓物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，于瑞波提交录像光盘一份、照片四张，证明小区卫生不合格，有广告、地下室出租等问题，物业服务不到位。星霓物业对下水管道照片真实性不认可，其他三张照片真实性认可，对录像内容真实性认可，对证明目的均不认可。本院将结合案情对上述证据综合予以认定。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，星霓物业、于瑞波签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效,各方均应如约履行。于瑞波称2007年1月1日变更物业费收费标准后，双方未签订物业服务合同,但因星霓物业继续为×号房屋提供物业服务,于瑞波实际接受了该服务，应当交纳2007年之后的物业费。于瑞波上诉主张星霓物业提供的物业服务不到位，不同意交纳物业费。对此，本院认为，于瑞波主张的物业服务问题，星霓物业应当予以改进，但于瑞波的现有证据并不足以证明星霓物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且于瑞波所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。综合上述情况，于瑞波所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。综上，于瑞波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由于瑞波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 龚勇超审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月十一日法官助理 俞 洁书 记 员 朱芮萱