山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终4590号 上诉人（原审原告）：青岛招商海德置业发展有限公司，住所地青岛市高新区同顺路8号青岛网谷1号楼107室。 法定代表人：王锐，执行董事。 委托诉讼代理人：张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：焦继存，男，1975年11月26日出生，汉族，户籍所在地青岛市城阳区，现住青岛市高新区。 委托诉讼代理人：高显，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 上诉人青岛招商海德置业发展有限公司（以下简称招商海德公司）因与被上诉人焦继存物权保护纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人招商海德公司的委托诉讼代理人曹敏，被上诉人焦继存的委托诉讼代理人高显到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 招商海德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持招商海德公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由焦继存承担。事实和理由：1.根据招商海德公司在一审中提交的证据1青岛市商品房预售合同及证据3青岛市不动产登记审核表可知，焦继存购买的是招商海德花园通顺路16-3号网点，且焦继存已经办理了涉案网点的不动产权属登记证书。2.根据招商海德公司提交的涉案房屋的施工图纸等证据可知焦继存购买的是网点，而其现占有使用的房屋是居民健身用房。3.物业服务费收款收据并不能证明涉案网点及涉案居民健身用房的权属，物业公司系针对物业公共部分收取服务费，在收费的过程中并不进行现场勘查，其出具的收款收据不能说明涉房居民健身用房的权属。4.经招商海德公司核实，在涉案网点及涉案居民健身用房交付时均为临时用电用水交付，并未开通正式的用水用电手续。房屋交付后，水电主管部门至房屋现场，根据门牌号、水电表号及业主提供的购房资料确定用水用电业主的姓名及其所购房屋的基本信息，并作为后期电子账单发送及收费的依据。因主管部门至现场查看时，涉案居民健身用房上已悬挂16-3的门牌号，所以将涉案居民健身用房登记为16-3户房屋，并据此向焦继存发送电子电费账单及后续收费。 焦继存答辩称，1.招商海德公司没有证据证明焦继存侵占了所谓涉案居民健身用房。从看房、交房、占有使用、交纳水电物业相关费用，焦继存购买并占有使用至今的房屋一直就是高新区××网点，对该事实双方从无异议。2.招商海德公司的上诉理由进一步的反证了焦继存购买使用16-3号网点的事实，暴露了招商海德公司开发的项目实际施工与规划严重不符的问题。3.一审中焦继存提交了现场勘查申请，便于一审法院查清焦继存现占有使用的房屋水电配置、门型与其他商业网点相同的事实，以及招商海德公司主张的所谓16-3网点中无水电配置、门型与其他物业用房一致的事实。但法院三次安排时间现场勘查，招商海德公司均不到场配合，阻挠案件重要事实查清。4.16-3网点的水电表配置是一户一表，交付时已经设定为“16-3”。招商海德公司进行房地产开发，必须依照国家法律法规完成公共统一配套设施才能交付房屋。5.招商海德公司捏造事实起诉焦继存，给焦继存造成了精神损害和经济损失，焦继存保留向其追偿的权利。综上所述，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请依法驳回招商海德公司的上诉请求，维持原判。 招商海德公司向一审法院起诉请求：焦继存立即腾退占用的招商海德公司房屋；焦继存向招商海德公司支付自实际占用之日起至返还之日止的房屋占用费（以同期同地段房屋租金为准）；诉讼费用均由焦继存承担。 一审法院认定的证据及事实： 招商海德公司为证明其主张提交如下证据： 1、青岛市商品房预售合同复印件一份，证明招商海德公司与焦继存双方于2014年12月24日签订了商品房买卖合同，焦继存购买了招商海德公司开发的高新区房屋；2、收楼意见书及承诺书复印件各一份，证明预售合同第二条规定：焦继存购买的16-3号房屋规划用途为商业，该房屋暂测面积为31.66㎡；3、青岛市不动产登记审核表复印件一份，证明预售合同附件二明确标明了焦继存购买的16-3号房屋的位置，招商海德公司于2015年7月31日将16-3号房屋交付焦继存，焦继存也予以接收。焦继存已于2016年12月15日取得16-3号房屋的房屋权属证书，焦继存已取得16-3号房屋的物权；4、涉案房屋的施工图纸复印件四页，证明涉案社区居民健身用房和焦继存购买的16-3户房屋的位置；5、青岛市公安局河套派出所出具的证明复印件一份，证明焦继存购买的16-3号房屋为商业网点，结合施工图纸可以明确网点具体位置；6、照片5张及录像（U盘），证明结合证据4、证据5可知：焦继存擅自占用与其购买的16-3号房屋相邻的房屋，属于无权占用，应当返还给招商海德公司；7、青岛市公安局高新区分局户政与出入境管理处出具的关于同顺路网点门牌号编号的证明，证明事项同证据5。 焦继存为证明其主张提交如下证据： 1、青岛电视台《生活在线》栏目对涉案房产纠纷的报道视频录像光盘1个，证明涉案房屋系归全体业主共有的物业管理用房，招商海德公司作为建设单位，不是涉案房屋的所有权人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格；2、2016年12月13日青岛市国土资源和房屋管理局向焦继存出具的鲁（2016）青岛市高新区不动产权第0002342号不动产登记证及招商海德公司向焦继存出具的购房款发票各1份，证明焦继存系高新区同顺路16号-3户房屋的所有权人；3、2017年2月16日招商局物业管理有限公司青岛分公司向焦继存出具的2016年11月、2017年1月的水费收款收据1份，证明招商海德公司向焦继存交付的并且焦继存一直使用的高新区同顺路16号-3户系涉案房屋的事实，该水费的交费依据是物业到16-3中抄表，该水表就配置在16-3中，因此物业就认可焦继存使用的房屋系16-3；4、2017年1月5日焦继存与柳春丽签订的《网点租赁合同》1份、涉案房屋装修现状图片3份，焦继存于2015年房屋交付后先将该网点房租给做早餐的，早餐炉包店，证明焦继存已于2017年1月5日将门牌号为××的涉案房屋出租给柳春丽，用于经营21世纪不动产中介公司，租期3年，租金为每年4.8万元。现房屋已进行装修经营。进一步证明招商海德公司向焦继存交付的并且焦继存一直使用的高新区同顺路16号-3户系涉案房屋的事实，对此物业及招商海德公司在2017年5月之前从未提出过异议；5、焦继存购买的招商海德公司16-3号网点房上的门牌一个，证明该房屋当时招商海德公司向焦继存推荐和销售的就是同顺路16-3的事实，该门牌被物业公司擅自取下焦继存闻讯索要回来，招商海德公司已经制作类似于16-3门牌挂在招商海德公司在本案中所主张的16-3号房屋上，焦继存从未将此门牌移至其他房屋，该门牌一直属于焦继存一直使用的房屋在焦继存购买网点房时招商海德公司所主张的16-3号房屋并没有悬挂任何门牌从目前招商海德公司把门牌放到门的铁框上的位置就可以判断与其他网点的门牌初始的悬挂位置完全不同，所以焦继存向法庭陈述的才是事实；6、2016年7月至2018年3月青岛供电公司向电力客户焦继存发送的电子电费账单17份，证明青岛供电公司记录的电费系焦继存所有的位于山东省青岛市城阳区上马街道同顺路海德花园16-3户房屋产生，说明招商海德公司向焦继存交付的房屋一直是焦继存目前使用的涉案房屋的事实。 一审查明，2014年12月24日，招商海德公司（甲方）与焦继存（乙方）签订青岛市商品房预售合同一份，合同第二条约定：“乙方向甲方购买高新区同顺路16号《招商海德花园1-6#、13-14#》-3单元1层1户，政府批准的规划用途为商业。据甲方暂测该房屋建筑面积为31.66平方米，其中套内建筑面积为30.43平方米、公用分摊建筑面积为1.23平方米，……。”2015年7月31日，招商海德公司与焦继存签字办理收楼意见书，同日焦继存签订承诺书。后焦继存使用该房屋至今。2016年12月13日，焦继存办理该房屋的产权证书，证号为鲁（2016）青岛市高新区不动产权第0002342号。证载面积：61747.2㎡（共用土地使用面积）/31.86㎡（房屋建筑面积）。 另查明，2017年2月16日，焦继存缴纳（2016年11月和2017年1月）水费，招商局物业管理有限公司青岛分公司出具的收款收据载明“客户名称：16-3焦继存”。 又查明，庭审中，焦继存提交的掌上电力APP电费交费提醒显示，“电力客户焦继存，用电地址山东省青岛市城阳区上马街道同顺路海德花园16-3”。 一审法院认为，我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 本案中，招商海德公司与焦继存于2014年12月24日签订的商品房预售合同及于2015年7月31日签字办理的收楼意见书，系双方的真实意思表示。焦继存自看房、选房、签订预售合同及接受房屋，均是焦继存现在占用并对外出租的房屋，且焦继存接受该房屋后，于2016年办理产权证书。焦继存没有招商海德公司所述对涉案房屋存在侵权的行为。现招商海德公司以焦继存无正当理由占用涉案房屋，要求焦继存腾退占用的招商海德公司的房屋并支付自实际占用之日起至返还之日止的房屋占用费之请求，与事实不符，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回青岛招商海德置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费7482元，由青岛招商海德置业发展有限公司负担。 二审中，本院于2019年7月29日组织双方当事人到涉案两处房屋进行了勘验，焦继存现占有使用的房屋由其对外出租，用于房屋中介经营，面积约为25㎡。另一处房屋现闲置，无上下水管道，面积约为31㎡。双方均认可合同附件及房屋产权证上标注的房屋为现闲置房屋，双方合同约定的房屋暂测面积为31.66㎡，产权证载明房屋建筑面积为31.86㎡。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，招商海德公司与焦继存于2014年12月24日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。在焦继存支付房款后，依约交付房屋系招商海德公司的主要合同义务。2015年7月31日，招商海德公司将焦继存现占有使用的房屋向其交付，2016年12月13日，焦继存取得涉案房屋的产权证书，产权证书载明房屋建筑面积为31.86㎡。根据双方提交的证据及现场勘验情况，可确认焦继存现占有使用的房屋面积约为25平方米，该面积与其所签合同约定的房屋面积及产权证载明的房屋面积明显不符，且合同附件及产权证所标注的焦继存购买房屋的位置均显示为涉案闲置房屋，故本院确认招商海德公司实际交付的房屋与合同约定不符。根据我国《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……。”据此，焦继存现取得物权的房屋应系涉案闲置房屋，其对现占有使用房屋并未取得物权。众所周知，房屋等不动产系特定物，而非种类物，占有使用均需在依法取得物权的前提下行使，故在招商海德公司已提起诉讼的情形下，焦继存对其现占有使用房屋不予腾让于法无据，一审法院对招商海德公司的该请求不予支持，判决错误，本院依法予以纠正，焦继存应将其现占有使用房屋腾让给招商海德公司。因焦继存现占有使用的房屋系由招商海德公司向其交付，而非焦继存自行占有使用，故招商海德公司要求焦继存支付房屋占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。从涉案房屋的交付过程看，招商海德公司具有过错，故如焦继存认为在涉案房屋腾让过程中给其造成了损失，其可依法另案向招商海德公司主张。如焦继存认为现闲置房屋内的设施不符合合同约定，其可一并向招商海德公司主张。 综上，上诉人招商海德公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决错误，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初5637号民事判决； 二、被上诉人焦继存于本判决生效之日起60日内将其现占有使用的位于青岛市高新区招商海德花园（面积约25平方米）的房屋腾让给上诉人青岛招商海德置业发展有限公司； 三、驳回上诉人青岛招商海德置业发展有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费7482元，二审案件受理费7482元，均由上诉人青岛招商海德置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月四日 书记员  李珊珊 书记员  王庆光