湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11716号上诉人（原审原告）：黄卫华，男，1978年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：湖南省大鸿投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雨花路**裕华名苑****，统一社会信用代码914301007580177389。法定代表人：李向阳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。上诉人黄卫华与被上诉人湖南省大鸿投资置业有限公司（以下简称大鸿投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄卫华上诉请求：1、请求撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1725号民事判决第四项，改判大鸿投资公司承担合同违约的全部责任；2、请求判决大鸿投资公司限期拆除违建及整改工程质量存在的严重不合格问题，消除裕华名苑小区几百户居民的居住安全隐患、消防安全隐患。申请组织有交部门人员、专家进行现场调查，揭露大鸿投资公司在裕华名苑工程中存在的严重的质量问题，督促整改以消除安全隐患，并追究大鸿投资公司的违建违法责任；3、请求判决大鸿投资公司逾期交房，承担逾期交房的违约责任向黄卫华支付违约金，且大鸿投资公司交付的房屋工程质量至今存在严重的不合格，应制止大鸿投资公司继续违约；4、一审长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1725号判决第二项：判决被上诉人将上诉人房屋的“入户门更换为符合合同约定的防盗门”表述为“入户门更换为符合合同约定的乙级防火，乙级防盗门，门锁B+级”；5、请求判决大鸿投资公司办理房屋产权登记违约，应承担全部违约责任；不应当归责于长沙市人民政府。此案已有相同案例（2017）湘0111民初197号已有判决，经二审并执行结案；6、请求判决大鸿投资公司履行“团体购买商品住房协议第五条中六”向黄卫华支付资金占用费；7、请求由于大鸿投资公司将在建的黄卫华已经交付了投资建房、购房总价款的属于黄卫华权益的房屋到银行抵押贷款，造成无法及时备案，导致违约，不能按时收房，期间产生的物业费由大鸿投资公司承担，并承担所造成的损失。8、本案一、二审诉讼费用由黄卫华负担。事实和理由：1、关于大鸿投资公司交付的房屋裕华名苑项目工程质量问题及违建问题主要表现在：入户门不合格，应达到防火防盗要求；小区没有双电源供电；负二层钢筋混凝土底板严重渗漏水；大鸿投资公司违建将本小区1栋、2栋住宅屋顶女儿墙加高到2.6米（设计只有1.5米高），及在1栋屋前面加砌了多道约2.6米高的隔墙，造成屋顶平台上空气质量差，严重影响居民正常使用；2、关于大鸿投资公司违约逾期交房：合同约定交房日期为2014年12月31日，但裕华名苑工程竣工验收日期是2015年12月30日，实际上大鸿投资公司已违约。另大鸿投资公司发放入户门钥匙的日期为2015年7月3日，此时工程未竣工验收；3、关于大鸿投资公司逾期办理房屋备案登记、产权登记：大鸿投资公司因逾期备案及办证，应承担违约的全部责任，而不能归责于长沙市政府部门；4、大鸿投资公司无权将在建的、黄卫华交付了的投资建房、购房总价款的属于黄卫华权益的房屋到银行抵押贷款，是明显的侵权行为；5、大鸿投资公司占用黄卫华资金，应按“团购协议”向黄卫华支付资金占用费；6、大鸿投资公司将在建的黄卫华已经交付了投资建房、购房总价款的属于黄卫华权益的房屋到银行抵押贷款，造成无法及时备案，导致违约，不能按时收房，期间产生的物业费由大鸿投资公司承担。大鸿投资公司辩称，大鸿投资公司已按照规划设计开发建设涉案房屋，交付的房屋符合规划设计要求及《长沙市商品房买卖合同》，且经相关部门竣工验收，不存在消防隐患等问题，上诉人的要求没有事实和法律依据；黄卫华没有收房，不存在物业费赔偿；大鸿投资公司没有违约及侵权行为；上诉人的第4、5项上诉请求没有事实和法律依据。黄卫华向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判决大鸿投资公司继续履行双方于2014年6月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》(合同编号:201304381704)；2、请求法院判决大鸿投资公司向黄卫华支付因入户门达不到合同约定标准给黄卫华造成的直接经济损失4000元，并将该项目裕华名苑入户门(盼盼防火门)更换为符合合同约定标准及国家有关标准的入户门(乙级防火乙级防盗门，门锁B+级)；3、请求法院判决大鸿投资公司商品房交付违约。按逾期交房日数，大鸿投资公司向黄卫华按日支付已交付房款万分之零点六的违约金：475590×0.6/10000×1442=41148元；4、请求判决大鸿投资公司办理房屋产权登记违约，大鸿投资公司向黄卫华支付已付房款2‰的违约金：475590×2‰=951元；5、由于大鸿投资公司将黄卫华所属物业进行抵押贷款，故造成无法备案，导致违约事实，由于违约造成业主没有收房入住，请求人民法院按有关法律规定免除期间的物业费；6、请求人民法院判决大鸿投资公司承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：黄卫华所购房屋为团购房屋。2012年1月13日，黄卫华所在的团购领导小组湖南化工医药设计院院工会与大鸿投资公司签订了《团体购买商品房住房协议》，协议对房屋价款的支付方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。2013年8月30日，湖南化工医药设计院院工会与大鸿投资公司又签订了《团体购买商品房住房补充协议》，合同双方一致同意将交房时间变更至2014年12月31日，交房条件变更为完成五方验收。2014年6月23日，黄卫华与大鸿投资公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定黄卫华购买大鸿投资公司开发的位于长沙市雨花区房屋，建设面积95.5平方米；房屋总价款475590元，黄卫华应当于本合同签订之日支付；大鸿投资公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五方验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付黄卫华使用；商品房达到交付条件后，大鸿投资公司应当书面、电话、短信或报纸公告的方式通知黄卫华办理交付手续，黄卫华应在书面、电话、短信或报纸公告的方式通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与大鸿投资公司办理交接手续，双方进行验收交接时，大鸿投资公司应当出示合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，大鸿投资公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在大鸿投资公司发出书面通知之日起30日，黄卫华未到大鸿投资公司处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为大鸿投资公司已履行房屋交付义务，黄卫华对商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任且大鸿投资公司逾期按0.1元／平米／天向黄卫华收取房屋管理费并同时按照政府规定缴纳物业管理费；大鸿投资公司应在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好房屋所有权证和国土使用证，如因大鸿投资公司的责任，致使黄卫华未能在约定的期限内办理上述手续并取得相关权属证书的，逾期未超过30天，黄卫华不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，大鸿投资公司向黄卫华支付已付房款1‰的违约金；逾期超过30天，黄卫华不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，大鸿投资公司向黄卫华支付已付房款2‰的违约金。合同附件与本合同具有同等法律效力，合同附件三为“装饰、设备标准”，其中第4项内容：电梯品牌为上海三菱，第12项的内容：入户门为品牌防盗门，乙级防盗，门锁采用Ｂ＋级，第13项内容：窗户为中空铝合金窗，并约定未注明部分按批准的设计图实施。合同签订后，黄卫华按约支付了购房款，大鸿投资公司也向黄卫华开具了相应发票。2014年12月25日，大鸿投资公司通知黄卫华于2014年12月30日前往大鸿投资公司处办理房屋交接手续。2014年12月29日，大鸿投资公司组织施工方、设计方、监理方、勘察方、建设方等五单位召开验收会议，五单位同意通过验收。大鸿投资公司于2014年12月25日在潇湘晨报刊登《公告》，通知黄卫华在2014年12月30日起可办理房屋交付手续，且还通过在小区张贴公告、邮寄收房通知等形式，催告黄卫华收房，但黄卫华一直未到大鸿投资公司处办理收房手续。黄卫华于2018年1月18日取得不动产权证书。后黄卫华认为大鸿投资公司未按期交付房屋及办理产权登记，所交付房屋也未达到合同标准，因而与大鸿投资公司产生争议，在双方协商无果的情况下，黄卫华向法院提起诉讼。一审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。关于黄卫华第一项诉讼请求。黄卫华、大鸿投资公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，大鸿投资公司应承担继续履行义务，对于黄卫华第一项诉讼请求予以支持。关于黄卫华第二项诉讼请求。《长沙市商品房买卖合同》约定的入户门为乙级防盗门，门锁采用B+级，而涉案房屋实际安装的入户门为防火门，且大鸿投资公司未能举证证明安装的入户门达到合同约定的防盗标准，据此，大鸿投资公司应当将入户门更换为符合合同约定的防盗门。至于黄卫华主张的大鸿投资公司应赔偿经济损失4000元，但未能提供充分证据证明其损失已经实际发生，故不予采信。关于黄卫华第三项诉讼请求。大鸿投资公司于2014年12月25日在潇湘晨报刊登《公告》，通知包括黄卫华在内的购买方前往大鸿投资公司处办理房屋交付手续，还通过在小区张贴公告、邮寄收房通知等形式，催告黄卫华收房。根据合同第十一条的约定，自2015年1月25日起即视为大鸿投资公司已将房屋交付给黄卫华，黄卫华无证据证明是因大鸿投资公司的原因导致延期交房，第三项诉讼请求的诉讼时效应自2015年1月25日起算两年，至黄卫华起诉时间，已过诉讼时效，依法不应予以保护。据此，对于黄卫华第三项诉讼请求不予支持。关于黄卫华第四项诉讼请求。大鸿投资公司应当在合同约定的时间内办理房屋产权登记，案涉房屋不动产权登记时间为2018年1月18日，产权登记时间较合同约定的时间有所逾期。由于2016年政府机构改革及不动产登记变动，长沙市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证。对办证时间造成一定影响，办证逾期不能完全归责于大鸿投资公司。据此，综合考虑大鸿投资公司的过错程度以及给黄卫华造成的实际损失大小，依法酌情认定大鸿投资公司承担逾期违约责任的50%，即由大鸿投资公司向黄卫华支付违约金475.6元（475590元×2‰÷2）。关于黄卫华第五项诉讼请求。在涉案房屋产权办理至黄卫华名下前，所有权仍属大鸿投资公司所有，大鸿投资公司有权就未过户的房屋产权办理抵押贷款，且涉案房屋物业管理费系由物业管理公司收取，大鸿投资公司无权免除该费用。对于黄卫华要求大鸿投资公司免除物业管理费的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、湖南省大鸿投资置业有限公司继续履行与黄卫华于2014年6月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号:201304381704）；二、湖南省大鸿投资置业有限公司于本判决生效之日起15日内将黄卫华购买的位于长沙市雨花区房屋的入户门更换为符合合同约定的防盗门；三、湖南省大鸿投资置业有限公司于本判决生效之日起15日内向黄卫华支付逾期办证违约金475.6元；四、驳回黄卫华的其他诉讼请求。一审案件受理费952元，因适用简易程序减半收取476元，由湖南省大鸿投资置业有限公司负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案湖南化工医药设计院院工会（团购领导小组）代表购房人与大鸿投资公司签订的《团体购买商品住房协议》及相关附件以及黄卫华与大鸿投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，均不违反法律法规的强制性规定，各方当事人均应遵照执行。本案双方当事人争议焦点：一是入户门是否达到合同约定标准；二是大鸿投资公司是否要承担逾期交房及办证的全部违约责任；三是大鸿投资公司是否要支付黄卫华已交购房定金、投资建房款、购房总价款的资金占用费用；四是大鸿投资公司将黄卫华交纳投资建房款购买的房屋擅自在银行抵押贷款，造成无法及时备案及违约，不能按时收房，期间产生的物业费要不要赔偿；五是大鸿投资公司将小区1栋、2栋住宅屋顶女儿墙加高到约2.6米高及在1栋屋面加砌了多道约2.6米高的隔墙是否存在违建及大鸿投资公司是否存在违约不提供双向供电；六是涉案工程是否存在地下车库漏水等质量问题。关于焦点一，关于更换防火防盗门的问题，一审判决对此已作出处理，本院予以确认。关于焦点二，关于逾期交房，根据团购领导小组与大鸿投资公司签订的《团体购买商品住房补充协议》第二条“甲乙双方一致同意将交房时间变更为2014年12月31日，交房条件变更为完成五方（施工方、设计方、监理方、勘察方、建设方）验收”的约定，本案《裕华工程进度验收单》显示五方于2014年12月29日进行了验收，且对定于2014年12月30日的交房时间进行公告，故大鸿投资公司在本案中无逾期交房的情形，进而不应承担逾期交房的违约责任。关于逾期办证，根据双方于2014年6月23日签订的《商品房买卖合同》第十八条“出卖人承诺在2015年12月31日前办理好该项目的综合验收，并在综合验收后的365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记，并办理好买受人的房屋所有权证和国土使用证”规定，案涉房屋不动产权登记时间为2018年1月18日，产权登记时间较合同约定的时间有所逾期，大鸿投资公司应承担逾期办证的违约责任。但由于办证期间长沙市人民政府发布了《关于实施不动产统一登记的通告》，规定从2016年9月9日起，停止办理和发放国有土地使用权证。该制度的实施客观上对办证时间滞后造成一定影响，黄卫华上诉要求大鸿投资公司承担全部违约责任，于法于理有违公平。原判综合考虑大鸿投资公司的过错程度以及给黄卫华造成的实际损失大小，依法酌情认定大鸿投资公司承担逾期违约责任的50%，并无不当。黄卫华要求大鸿投资公司承担违约办证的全部责任的上诉请求，本院不予支持。关于焦点三，黄卫华已交购房定金、投资建房款、购房总价款的资金是按照团购房的约定，根据工程进度交纳的购房款，其实质是对预订团购房屋进展情况的合理对价支付。本案中大鸿投资公司并不存在违反约定提前要求黄卫华支付上述团购房款的情形，故不应支付资金占用费。黄卫华的上诉请求，本院不予支持。关于焦点四，在涉案房屋产权办理至黄卫华名下前，所有权仍属大鸿投资公司所有，大鸿投资公司有权就未过户的房屋产权办理抵押贷款；涉案房屋达到交付条件后，大鸿投资公司对包括黄卫华在内的所有购房人发出了交房公告，《裕华名苑服务中心》也多次进行催告，但黄卫华无故不按时收房，系其自身原因造成，对于延期收房期间的物业费应由黄卫华承担。黄卫华请求免除物业管理费的上诉请求，无事实依据，亦不符合双方合同约定，本院不予支持。关于焦点五，关于违建，根据大鸿投资公司所提供的建筑施工设计图纸及《建设工程竣工验收备案表》可知，裕华名苑1栋、2栋住宅屋顶女儿墙、排烟气道、排水通气管等均按照工程设计来施工，并经过监理单位及其他单位竣工验收，现有证据未能证明大鸿投资公司存在违建情形；关于违约，由于黄卫华在一审中未就双向供电提出起诉请求，二审中提出该项请求，属新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，黄卫华可另行起诉。黄卫华关于违建违约的上诉请求，本院不予支持。关于焦点六，关于车库漏水属新的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，黄卫华可另行起诉。综上，黄卫华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费952元，由上诉人黄卫华负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月四日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；