河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0824民初215号 原告：吴芙蓉，女，1977年11月24日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：李华（系原告吴芙蓉之夫），男，1977年3月2日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：仇强，泰和泰（北京）律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务，经理。 委托诉讼代理人：王玥，系被告公司职员 委托诉讼代理人：姜凯，系被告公司职员。 原告吴芙蓉与被告承德米拉房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告吴芙蓉及其委托诉讼代理人李华、仇强，被告委托诉讼代理人王玥到庭参加诉讼，被告法定代表人未到庭参加诉讼。因原告吴芙蓉向本院提出鉴定申请，本案中止审理，并于2018年4月4日转为普通程序。因对原告的鉴定事项无具有相应鉴定资质的鉴定机构、原告亦无法提供具有相应鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，原告于2019年12月10日撤回鉴定申请，本案恢复审理。本院于2019年12月10日第二次公开开庭进行了审理，原告吴芙蓉的委托诉讼代理人仇强，被告承德米拉房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜凯到庭参加诉讼，原告吴芙蓉及其委托诉讼代理人李华、被告承德米拉房地产开发有限公司法定代表人李辉未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴芙蓉向本院提出诉讼请求：1、承德米拉房地产开发有限公司向吴关蓉支付违约金135.80万元，并按银行同期利率支付相应利息，自违约之日起算，暂计算至2017年12月31日；2、本案诉讼费由承德米拉房地产开发有限公司承担。事实和理由：2016年4月19日，原告吴芙蓉与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称米拉公司）签订《商品房买卖合同》，购买由被告米拉公司开发的位于河北省承德市滦平县金山岭长城河谷林泉谷项目（以下简称长城河谷项目）16幢02号别墅一幢，因该幢别墅东依山光，南邻湖景，集视野开阔、采光充分、景观雅致等诸加分因素于一身，是长城河谷项目地理位置最好，也是单位价最高的一幢别墅。双方签订合同后，原告积极履行了买受人相关义务，并于2017年8月办理收房。但2017年9月被告在未与包括原告在内的相邻业主沟通的情况下，擅自在原告别墅东侧与小山之间开工建设所谓林泉谷项目二期（下称长城河谷项目二期工程），此举违反了双方签订《商品房买卖合同》的约定，构成严重违约。而且被告是在没有取得政府相关部门立项、规划的情况下先期施工，涉嫌严重违法。被告的行为破坏了包括原告在内相邻业主的居住环境，损害了包括原告在内相邻业主的合法权益。一、被告违反《商品房买卖合同》重要条款。构成严重违约。（一）被告违反《合同补充协议》第七条第1款“‘金山岭长城河谷’内的物业服务用房及公共配套设施为全体业主所有”，以及《商品房头卖合同》第十八条“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。原告于2017年8月1日收房入住时，所购别墅东侧10米外为绿化草坪和拓展基地的相关器械，原告有理由确信该区域是合同约定的与所购别墅“有关联的公共部分和设施”，是“全体业主所有”的公共配套设施。但是2017年9月被告在未与包括原告在内相邻业主沟通的情况下，擅自在上述区域开工建设长城河谷项目二期工程，被告此举根本上改变了与原告所购别墅有关联的公共部位和设施的使用性质，擅自处分了业主财产，严重违反了合同约定，损害了原告合法权益。（二）被告违反《合同补充协议》第八条第2款“若买受人购买的该商品房与出卖人的仍未开发的发展用地相邻，买受人在签订合同之前已充分知道相邻的发展用地在日后的发展建设、施工过程中可能产生影响买受人生活、居住的噪音等问题，买受人保证不因此而追究出卖人的任何责任”。1、原告2016年4月购房时，无论是长城河谷项目网站，还是项目售楼处宣传图册、楼宇沙盘、鸟瞰图，这些要约材料都标明紧邻原告所购别墅东侧为绿化草坪和拓展基地，而且楼盘销售人员在推介过程中也多次向原告确认该幢别墅东侧为绿化草坪和拓展基地；2、原告2017年8月1日收房入住时，该别墅东侧确为绿化草坪和拓展基地及相关器械，与前述情况基本一致。但是2017年9月被告在未与包括原告在内相邻业主沟通的情况下，即在上述区域开工建设长城河谷项目二期工程，可见被告此举是在包括原告在内的相邻业主事前一无所知情况下的单方行为，因此上述合同条款不能构成被告行为的免责条款，反之。被告行为明显有违民法诚信原则，且严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。二、被告未获政府相关部门立项、规划即先期施工涉嫌严重违法。根据《滦平县行政审批局关于长城河谷项目二期核准的批复》（核准文号：滦行审核字［2017］17号），1、该批复内容看不出长城河谷项目二期工程范围涵盖原告别墅东侧绿化用地，被告在施工之前未主动公开涉及业主切身利益相关信息，涉嫌违反《政府信息公开条例》；2、该批复核准日期为2017年10月26日。而被告早在2017年9月即已在原告别墅东侧挖坑施工，换言之，被告在长城河谷项目二期工程尚未获核准的情况下，即采用“先上车后买票”手段规避法律，此举涉嫌违反《城乡规划法》等法规。被告的行为不仅伤害了政府相关部门的公信力，也损害了包括原告在内的相邻业主的合法权益。三、被告行为导致原告主要合同目的落空，构成严重违约。原告购买长城河谷项目16幢02号别墅无疑是为了居住，但原告同样不讳言购买该幢别墅亦是为了享受更好的生活品质，同时也是投资保值的需要，该幢别墅之所以成为长城河谷项目单位价最高的别墅，其定价原则很大程度上取决于该幢别墅东依山光，南邻湖景的优越地理位置，原告出高价购买该幢别墅正是看中这一点，这一点就连长城河谷项目销售经理也不否认，现被告行为永久性破坏了原告别墅东侧的环境，永久性影响了原告别墅容积率，导致原告别墅居住价值、投资价值失受损，鉴于原告主要合同目的落实，根据《合同法》第九十四条，原告有权要求被告赔偿相应的经济损失。 自被告上述违约行为发生之日，原告即本着以和为贵的原则，主动与被告长城河谷项目物业、客户关系部沟通，并多次往返北京与滦平，谋求解决问题的办法，这期间除11月9日被告承德片区项目负责人、客户关系部、销售部代表出面接待一次外，被告一直采取推诿、敷衍的态度，迄今没有拿出任何实质性的、原告可以接受的解决方案。被告单方面追求利益造成原告的损失，被告永久性损害了原告所购房屋东侧的景观。 综上所述，原告请求法院依《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条等的规定，维护原告的合法权益。 米拉公司辩称，原告所购商品房开发报建名称为金山岭长城河谷一期，原告所述商品房东侧地块开发报建名称为金山岭长城河谷项目二期，林泉谷为网签名称。被告开发建设的金山岭长城河谷项目二期工程不在本案诉争的商品房规划建设范围内，不属于原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第1款约定的“金山岭长城河谷内的物业服务用房及公共配套设施”，也不属于《商品房买卖合同》第十八条约定的“该商品房有关联的公共部位和设施”。原告的该项主张不能成立；被告的相关宣传资料从未对金山岭长城河谷项目二期工程开发建设向原告做出过任何承诺，《商品房买卖合同》中也未对原告商品房所在开发规划范围外的设施进行过承诺，原告要求被告支付违约金无任何依据。原告所诉被告开发的长城河谷二期改变其商品房所在长城河谷一期的容积率。容积率是指项目用地规划范围内地上总建筑面积与项目规划总用地面积的比值。因此，只有地长城河谷一期规划范围内新增建筑面积才会影响其容积率，被告兴建长城河谷不会影响其容积率。原告提供的销售录音无法辨别真伪，不能作为证据，同时原告称该录音时间为2017年10月26日，而原被告签订商品房买卖合同的时间为2016年4月19日，从时间是也不能证实是签约时的承诺。原告所述沙盘模型无法确定拍照时间，无法证明原告购买时沙盘模型上已有提示牌，但是根据原告提供的沙盘可佐证原告买房时沙盘上放置免责声明。我方未对原告造成任何损失，不应承担任何责任。 米拉公司对原告起诉所述2016年4月19日原、被告签订商品房买卖合同，原告吴芙蓉购买被告米拉公司开发建设的位于滦平县，合同签订后，原告于2017年8月1日办理收房手续时，因被告在原告所购买的别墅东侧建设长城河谷项目二期工程，原、被告发生争议的事实予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告吴芙蓉向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房买卖合同》一份。用以证明原、被告签订了购房合同，合同真实有效，被告擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质且被告在事先隐瞒了相邻的发展用地在日后的发展建设事实。 证据二：原告收房入住时照片一组。证明原告于2017年8月1日收房入住时，别墅东侧10米外为绿化草坪和拓展基地的相关器械。 证据三：被告项目网站及项目售楼处宣传图册、楼宇沙盘、鸟瞰图等宣传资料一组。用以证明原告基于对被告销售机构、人员宣传、承诺的信赖，购买了涉案房屋。根据材料的性质，足以构成要约。 证据四：原告签订购房合同时照片一组。证明原告2016年4月19日签订购房合同时，别墅东侧的草坪、拓展基地与销售宣传、承诺一致。 证据五：被告擅自施工的照片和视频一组。被告擅自施工行为永久性破坏了原告别墅东侧的坏境。 证据六：原告与被告售楼人员通话录音。用以证明被告在没有通知、没有与业主沟通的情况下擅自施工。 证据七：被告持续施工照片一组。用以证明被告行为导致原告别墅居住价值、投资价值受损。 证据八：原告与被告工作人员微信记录。用以证明原告积极与被告沟通，寻求解决方案，被告则推诿、敷衍，逃避责任。 证据九：原告与被告区域负责人会商录音，用以证明被告一直采取推诿、敷衍态度，迄今没有解决问题。 证据十：2019年8月拍摄的照片，用以证明被告施工行为已对原告造成损失形成既定事实。 对原告提供的证据，被告米拉公司质证认为：对证据一的合法性认可，关联性及证明目的不认可，被告不存在违约行为。原、被告在签订合同时，被告尚未取得长城河谷项目二期工程用地，被告确实不知未来的建设情况，所以被告不存在隐瞒事实的情况。对证据二的真实性认可，对证据三中的网站截图的真实性不认可，该截图不是被告的网站，对沙盘的真实性认可，对原告的举证目的不认可，沙盘上已经注明仅供参考、以合同为准。鸟瞰图仅为一期工程规划，不涉及到一期工程之外的工程，不能成为要约。对证据四的真实性认可，该照片可以看到别墅东侧有围栏，说明是两个项目。对证据五的真实性、合法性认可，但不能以此认为被告永久性破坏了环境；对证据六的真实性不予认可，该录音无法确定是原告和被告的工作人员的通话；对证据七的真实性认可，不认可被告的证明目的；证据八不能证明原告的证明目的；证据九的真实性不认可，不能确定录音是否经过加工，其次该录音所表述的内容与本案争议焦点无关，对其关联性、合法性不认可。 为证明自己的观点，被告米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《商品房合同》，用以证明被告完成了合同约定的义务，不存在违约行为； 证据二：签约特别提示一份，用以证明被告在签约前已对购房人提示被告禁止工作人员对客户进行超合同约定的承诺，如果存在承诺，该承诺未在合同中体现的，应及时向公司反映； 证据三：沙盘照片，用以证明沙盘上已经注明沙盘仅供参考，最终以合同为准，被告未作出虚假宣传。 证据四：长城河谷一期项目总平面规划及竖向设计图，用以证明原告所买的商品房不包括原告所诉争的东边的绿地，该地不属于原告起诉所述的的合同中约定的“物业服务用房及公共配套设施为全体业主所有”的业主的财产。 证据五：房屋坐位图及销售价格图，用以证明原告所诉原告购买的房屋是价钱及单价最高是错误的； 证据六：国有建设用地使用权证，用以证明被告自2017年9月26日被告取得二期工程土地，和一期工程的土地无关。 对被告提供的证据，原告吴芙蓉质证认为：对证据一的真实性认可，证明观点不认可，被告已违反合同的约定；对证据二的真实性认可，对被告的观点不予认可；对证据三的真实性不予认可，该照片没有拍照时间，沙盘上的提示原告在买房过程中并没有；对证据四的真实性认可，对于证明目的不认可。原告在购房过程中完全不知道该平面图，不知道所购房屋在一期工程红线边上。原告在购房中只知道长城河谷只有一期工程，根本不知道以后还会有别的工程，只知道所购买的房屋在最东南方向，多次向销售人员询问，也被告知东边不会有别的工程。证据五不是原件，不予质证。对证据六的真实性认可，证明目的不认可,被告在拿到国有建设用地使用权证之前就已经进行了施工。 本院于2017年1月17日组织双方当事人对案涉房屋周边情况进行了现场勘察，勘察结果：自原告别墅至花园围栏之间距离为5.4米，自花园围栏至广告墙之间距离为3.9米，广告墙至新盖房地基之间距离为3米，自地基至墙体之间距离为1.2米，勘察测量方向为自西向东。 本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告吴芙蓉与被告承德米拉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：00014436），购买由被告米拉公司开发的位于河北省承德市滦平县，房屋总价款2472976.00元。2017年8月1日，原告办理收房手续时，发现被告在原告所购买的别墅东侧建设长城河谷项目二期工程，原告认为被告在未与包括原告在内的相邻业主沟通的情况下，擅自在原告别墅东侧与小山之间开工建设长城河谷项目二期工程，违反合同约定，损害了包括原告在内的相邻业主的合法权益，永久性损害了原告所购房屋东侧的景观，于2018年1月10日向本院起诉。 经本院现场勘察：自原告别墅至花园围栏之间距离为5.4米，自花园围栏至至长城河谷项目二期工程新建房屋地基之间距离为6.9米，自地基至墙体之间距离为1.2米。 本院认为，原告吴芙蓉与被告米拉公司于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告认为被告在原告所购买的商品房东侧建设长城河谷二期工程的行为，违反了合同约定，损害了原告购买的房屋东侧的景观，向本院提供了被告米拉公司制作的沙盘等商品房销售宣传资料及原告看房时拍摄的照片证实原告所购买的金山岭长城河谷林泉谷项目16幢02号别墅东侧没有建设工程项目，别墅东侧视野开阔，采光良好。且被告在销售原告楼房时将该地建设为绿地并建有休闲设施，现被告米拉公司在原告所购房的别墅东侧建设长城河谷二期工程，影响了原告购买房屋的视野及其东侧的景观。被告的宣传资料等行为对原告在选择购买该商品房时产生重大影响，原、被告签订的商品房买卖合同虽约定：“买受人只拥有所购买商品房的权属证书记载的土地的使用权，除该商品房的权属登记证书所记载的土地之外的金山岭长城河谷内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉”。但被告所建的长城河谷项目二期工程确对原告所购买房屋视野造成障碍、景观形成影响。原告所购买的房屋系别墅，对景观视野的要求不同于普通商品房。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。应认定被告米拉公司构成违约，应当承担违约责任。原告起诉要求被告米拉公司支付违约金135.80万元，并按银行同期利率支付相应利息，未向法庭提供证据证明被告米拉公司的违约行为给其造成的经济损失数额。其因视野为弥补原告的上述损失，本院酌定被告赔偿原告经济损失120000.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定，判决如下： 一、被告承德米拉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴芙蓉经济损失120000.00元； 二、驳回原告吴芙蓉的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17022.00，由被告承德米拉房地产开发有限公司负担2300.00元，原告吴芙蓉负担14722.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  鲍青春 人民陪审员  王思文 二〇一九年十二月十日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关法律条款： 1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿经济损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条对负有举证责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关现实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关现实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 二、当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。上诉当事人应向承德市中级人民法院预交二审上诉费，二审上诉费与一审诉讼费相同。如不能按期预交上诉费，将按自动撤回上诉处理。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。