广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4899号 原告：广西东铭物业服务有限公司。住所地：来宾市祥和路358号家和城综合楼二单元401号，统一社会信用代码：914513005718048462。 法定代表人：罗东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁修诚，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林春吉，女，该公司员工。 被告：江剑，男，1981年2月20日出生，壮族，现住来宾市。 原告广西东铭物业服务有限公司（以下简称“东铭物业公司”）与被告江剑物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁修诚、林春吉，被告江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东铭物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业各项费用共计2753.53元（其中2016年7月20日至2018年6月19日物业费1788.1元、2017年7月20日至2018年6月19日电梯维护费330元、违约金635.34元）；2.本案受理费由被告承担。事实及理由：原告是一家经营物业管理的公司，位于来宾市兴宾区小区由原告提供物业管理服务。被告是中南财富大道小区9栋1单元1503号房屋的业主。就该小区的物业管理事宜，原告于2015年11月28日与该项目的开发商来宾市任远房地产开发有限责任公司（以下简称“任远公司”）签订了一份前期《物业服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，且合同均具体约定了管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间，以及逾期缴纳物业费的按逾期一日收取欠费3‰的违约金等事项。其中，被告每月按其房屋的住宅建筑面积以每平方米0.6元向原告计付物业服务费，电梯维护费为30元/月、且原告代缴水电费、公摊费等，缴费时间为每月10日前。原告至今一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2016年7月起即开始拖欠物业管理服务费。经原告催缴，被告仍拒不缴纳。 原告认为，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，却未按约履行缴纳物业管理服务费的义务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”以及《物业管理条例》第七条第（五）项规定，按时交纳物业服务费用是业主法定义务。被告的行为已构成违约并造成原告实际损失的发生，依法应承担责任。为此诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告江剑辩称，1.原告物业费计费时间不准确。双方签订的协议有效期从2016年1月18日至2018年1月17日，协议到期后，双方没有续签协议。期间原告的服务质量很差，小区装修垃圾不清理，电梯维保不到位，无维保记录，连续二年无年检等行为。故计费时间应从2016年7月20日至2018年1月19日，共19个月，而非原告主张的23个月。2.物业费计费不准确。被告自领房至应诉，未入住及使用，按双方协议7.6的约定，空置房物业服务费第一年按半价收取，自第二年起全额收取。故从2016年1月18日至2017年1月17日应按0.3元／㎡·月计费，而原告却按全额从2016年1月20日计费是错误的。3.电梯维护费不应当收取。原告在服务期间，没有正式签约有资质的电梯维保公司进行日常维护保养，且连续二年（2017年及2018年）没有年检。另外电梯厂家有一年的保修期，保修期间由厂家负责免费维护。同时电梯属于公共设施，其日常运行、维护及保养费已含在物业费中。鉴于上述理由，违约金应属于无效收费。故同意给付尚欠的物业费932.9元。 根据双方当事人陈述，以及经审查确认的证据，本院综合认定事实如下：原告为位于来宾市兴宾区小区提供物业管理服务。被告是中南·财富大道小区9栋1单元1503号房业主，房屋建筑面积为129.57㎡。就该小区物业管理事宜，原告（乙方）于2015年11月28日与该项目的开发商任远公司（甲方）签订了前期《物业服务合同》，合同约定由原告作为前期物业管理公司，负责管理本小区的物业工作，服务期限自2015年12月1日起至业主委员会成立止，甲方的物业综合服务费从甲方发布交房通知规定的时间起开始计费。原告的物业服务内容包括：建筑物共用部位、物业共用设施设备、公用设施设备保修期满后的日常维护（巡检）、公共环境卫生的清洁，小区公共秩序维护、协助公安部门维护小区的治安防范，管理与物业相关的项目工程图纸、住户档案、竣工验收材料等。收费标准为：物业费按购房建筑面积住宅0.6元／㎡·月，空置房物业费按面积收取住宅0.6元／㎡·月，自交房之日起第一年内按收费标准半价计收，一年后全额收取，装修垃圾清运费按照物业使用人房屋面积计收3元／㎡，电梯维护费至电梯移交物业公司启用，电梯维保公司维保一年后开始按户收取，每户30元／月，汽油发电费50元／户·年。还约定，业主和物业使用人如无故欠费（逾期不交费），责任分明视为违约，乙方有权按欠费额每日3‰向业主／物业使用人收取违约金。用户欠费，业主应当承担连带责任，交费时间为每月10号前。 2016年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，协议约定了服务期限、物业管理服务的内容和服务质量、物业服务费收费标准，包括空置房收费标准和物业服务费构成、违约责任等事项。其中约定服务期限自2016年1月18日至2018年1月17日止，乙方的物业服务费应从开发商发出通知交房之日起开始收缴。收费标准为：物业服务费按购房建筑面积住宅0.6元／㎡·月收取，空置房物业服务费第一年按半价收取，自第二年起全额收取。还约定，乙方如延期缴纳，从逾期之日起按应交物业服务费额数的每日3‰交纳滞纳金，对于连续两个月不缴纳物业费、公共水电费，甲方可采取停水停电等措施。协议签订当日，被告向原告交纳了物业服务费446.5元。庭审中，被告向本院提交了案涉房屋的照片，证明案涉房屋至2019年11月14日尚未装修入住，应属于空置房。同时亦提供了小区的图片及部分清单，用于证明原告不作为。 另查明，原告自2016年1月19日进驻该小区，2018年6月19日撤出。2018年6月19日，该小区业主委员会向原告发出《关于东铭物业公司办理中南财富大道小区交接通知函》，函中明确开发商与原告签订的前期物业合同的终止期限为2018年1月18日，同样也明确原告对该小区的服务至2018年6月19日。 本院认为，原告与任远公司签订的前期《物业服务合同》及双方签订的《前期物业服务协议》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”的规定，该《物业服务合同》对该小区全体业主具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。一、原告物业费计费时间问题。原告自2016年1月19日进驻该小区，2018年6月19日撤出，该小区业主委员会向原告发出《关于东铭物业公司办理中南财富大道小区交接通知函》中明确原告对该小区的服务至2018年6月19日。本案中，虽然双方约定的服务期限到2018年1月17日止，但从2018年1月18日至2018年6月19日，原告仍继续为该小区提供物业服务，故被告认为计费时间应从2016年7月20日至2018年1月19日，共19个月的意见，本院不予以采信。二、物业费计费是否准确问题。根据合同约定，物业费按购房建筑面积住宅0.6元／㎡·月，空置房物业费按面积收取住宅0.6元／㎡·月，自交房之日起第一年内按收费标准半价计收，一年后全额收取。本案中，被告的房屋至今未装修入住，应属于空置房，从2016年1月20日至2017年1月19日，应减半收取，物业费为466.5元（129.57×0.3×12个月），被告所交物业费466.5元视为已交纳至2017年1月19日，从2017年1月20日起应全额收取。三、电梯维护费是否应收取问题。根据来宾市住宅小区物业服务收费项目，物业服务收费项目包括住宅物业服务费（含公共照明、绿化用水、电梯用电、二次加压用电等）、电梯维护费、装修垃圾清运费及小区出入（含ＩＣ卡等）工本费。根据上述规定，原告有权收取电梯维护费，对于被告这一抗辩理由，本院不予以支持。由于合同中约定，电梯维护费至电梯移交物业公司启用，电梯维保公司维保一年后开始按户收取，每户30元／月。原告自2016年1月19日进驻该小区，从原告入驻之次日即2016年1月20日至2017年1月19日为一周年，在此期间，业主免交电梯维护费。本案中，原告主张的电梯维护费为2017年7月20日至2018年6月19日的电梯维护费，时间段没有重合，对于原告主张的电梯维护费，本院予以支持。 经计算，2017年1月20日至2018年6月19日（共计17个月）期间的物业服务费为1321.6元（129.57×0.6×17个月）、2017年7月20日至2018年6月19日电梯维护费330元（30×11个月），共计1651.6元。鉴于原告在合同履行过程中存在瑕疵，比如对小区周围的垃圾不及时清理，对公共设施（如电梯）未及时维护等，导致业主对其服务质量不满，对此原告应当承担相应的责任，物业费、电梯维护费应按70﹪收取即1651.6×70﹪＝1156.12元。同时原告方在履行合同过程中存在瑕疵，原告要求被告支付违约金的理由不成立，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告江剑于本判决生效后十日内给付原告广西东铭物业服务有限公司物业费、电梯维护费共计1156.12元； 二、驳回原告广西东铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告广西东铭物业服务有限公司负担15元（已交），被告江剑负担10元（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  莫长求 二〇一九年十二月十六日 书记员  曾德陆 附：引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。