宁波市镇海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0211执异59号 案外人：王军民，男，1966年1月21日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行，统一社会信用代码91330211844341446K，住所地浙江省宁波市镇海苗圃路28号。 主要负责人:吴继伟，该行行长。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 被执行人：宁波市华庄贸易有限公司，组织机构代码55110904-5，住所地浙江省宁波市海曙区和义路168号（5-1）A。 法定代表人：柯真尔，该公司总经理。 被执行人：柯真尔，男，1961年9月21日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被执行人：章红君，女，1962年5月31日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 被执行人：孙旭军，男，1960年4月26日出生，汉族，住浙江省岱山县。 被执行人：冯晓燕，女，1958年11月24日出生，汉族，住浙江省岱山县。 被执行人：庄惠君，女，1954年10月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 被执行人：张弼君，男，1954年3月28日出生，汉族，浙江省宁波市江东区。 在本院执行中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行（以下简称工商行镇海支行）与宁波市华庄贸易有限公司（以下简称华庄公司）、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君金融借款合同纠纷一案中，案外人王军民对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月28日举行了听证。案外人王军民、申请执行人工商行镇海支行的委托代理人郑勇到庭参加了听证。华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君经本院合法传唤未参加听证，本院依法缺席听证，现已审查终结。 案外人王军民称，其对法院强制执行其租赁的位于宁波市奉化市溪口镇中兴东路708号春秋名都A幢商场-2-1、春秋名都A幢商场02号房地产的行为持有异议，遂向本院提出异议请求：请求法院中止宁波市中级人民法院(2017)浙02民终945号民事判决关于位于对宁波市奉化市溪口镇中兴东路708号春秋名都A幢商场-2-1、春秋名都A幢商场02号房地产的执行。事实和理由如下： 案外人王军民是涉案房屋的实际经营使用人，且已经支付了租赁费用。第一，2012年9月28日，案外人与华庄公司之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定华庄公司将坐落于宁波市奉化区溪口镇春秋名都商业广场（当时因尚未领取产权证暂取名为华庄购物商业广场）所有一楼、二楼商业用房出租给案外人，租期自2012年9月28日至2033年9月27日止。双方还约定了押金、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，案外人王军民根据约定支付给华庄公司押金30万元、前十年租金300万元，后十年租金600万元。在本合同签订前，原先三江购物有意向租赁该商场，后因华庄贸易向三江购物借款支付商场房款问题协商不成，未能签订租赁合同，案外人无奈自己另行招商，因个人名义招商困难，案外人于2013年2月6日又与华庄公司签订了《补充合同》约定商场以华庄公司名义对外招商和签订合同、合同取得收益应及时交付乙方。因无人承租，2013年2月28日华庄公司与金维云签订《春秋名都商场合作经营协议》，共同经营商场。华庄公司法定代表人出走后，案外人、华庄公司、金维云为防止纠纷，诉至宁波市奉化区人民法院对房屋租赁收益权进行确认。经调解，宁波市奉化区人民法院确认了涉案房屋租赁收益权由案外人王军民享有。综上所述，案外人王军民与华庄公司签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。故请求法院中止对该房产的强制执行。 申请执行人工商行镇海支行答辩称，案外人提出的异议事项不成立，应予驳回。事实和理由如下：第一，案外人提供的租赁合同，实际并未履行，租金是否付清无法确认，案外人提供的证据不能证明案外人支付租金。第二，租赁合同签订时并房屋所有权证并未取得，不能出租，租赁协议约定的租赁期限为2012年9月28日至2033年9月27日，超过法定租赁期限20年的规定。第三，案外人与华庄公司之间的租赁合同，抵押权人毫不知情，并未同意抵押物的出租。抵押时房产证刚作出，被执行人华庄公司并未说明存在出租事宜，案外人王军民并不是房屋产权人，也不是实际占用人，不能对抗抵押权人。也不能阻止法院依法处置涉案房产。 案外人王军民向本院提供了如下证据： 1.《房屋租赁合同》及《补充合同》（复印件）各一份，欲证明在其于2019年9月28日与华庄公司签订租赁合同，承租涉案房屋的事实。 2.汇款证明（复印件）一份，欲证明案外人付清了930万元的租金（含押金30万元）。案外人在2014年8月18日和2014年11月20日，各支付柯真尔300万元，另外的330万元租金，是抵掉柯真尔向案外人所借款项330万元。 3.银行交易单一份，拟证明案外人支付租金900万元。 4.《春秋名都商场合作经营协议》及《补充协议》（复印件）各一份，欲证明案外人租赁后实际经营人是金维云。 5.（2015）甬奉民三初字第314号民事调解书（复印件）一份，欲证明金维云承租的租金直接支付给案外人王军民。 6.宁波市奉化区人民法院调解笔录（复印件）一份，欲证明金维云与华庄公司签订的协议是案外人起草签订的。 7.鄞州法院公告（复印件）两份，欲证明鄞州法院审查后认为租赁关系成立后来没有执行的事实。 8.中信银行宁波分行和华庄公司签订的抵押房屋出租协议书（复印件）一份，欲证明中信银行同意案外人租赁。 9.金维云与案外人王军民的收益结算材料一份，欲证明金维云将租金直接结算后交给案外人的事实，每月大概7000-10000元左右。 申请执行人工商行镇海支行未向本院提供任何证据。 被执行人华庄公司、柯真尔、章红君、孙旭军、冯晓燕、庄惠君、张弼君未参加听证，视为放弃答辩和质证权利，应承担相应的法律后果。 当事人围绕异议请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方有异议的部分，本院将在说理部分进行综合论证。 经听证，根据本院确认的证据及当事人的听证陈述，本院认定事实如下： 2012年9月28日，案外人与华庄公司之间签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定华庄公司将其建造的坐落于宁波市奉化区溪口镇春秋名都华庄购物广场（一楼约2180平方米、二楼约2860平方米，具体以产权证和双方现场确定址界为准）出租给案外人王军民，房屋用途为商业，租赁期限自2012年9月28日起至2033年9月27日止，其中第一年为招商、装修的免租期。押金、租金及付款方式：合同押金人民币30万元，该房屋租金前十年共计人民币300万元（该款王军民已于2012年9月28日前已打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账号共计叁佰叁拾万元整，其中包括原借款全部作为租金、押金），后十年租金为人民币600万元，该款于2014年11月30日前打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账户。租赁期间，华庄公司不得以任何理由任意调整租金。华庄公司在本合同签订之日起交付房屋。华庄公司保证出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，均在出租该房屋前理清，出租后如有上述未清事项，由此给王军民造成经济损失的，由华庄公司负责赔偿。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳租金总额的20%作为违约金。2013年3月6日，华庄公司与王军民签订《补充合同》一份，约定：1.因招商困难及对产权所有人的信任，今后客户愿意进场经营要求以华庄公司名义签订租赁合同或合作经营合同的，华庄公司应当予以配合。华庄公司签订的合同所有权利义务由王军民承担；2.华庄公司名义对外签订合同时，必须由王军民定稿后且王军民在场时才能签订，否则对王军民造成的损失由华庄公司承担，华庄公司因合同取得收益应及时交付给王军民。2013年2月28日，华庄公司与金维云签订《春秋名都商场合作经营协议》一份。双方约定：华庄公司将位于宁波溪口镇黄婆桥自有购买（春秋名都商场）一层、二层商场面积约5000㎡，华庄公司同意将二楼部分房屋约2450平方和一楼部分房屋约400平方（自动扶梯口以南约1、5米、扶梯以东约3米），实际面积以该房屋平面图红线为准，华庄公司与金维云共同经营超市。由华庄公司提供超市经营的房屋及辅助设施，金维云负责该房屋内经营所需的装修投资。由金维云注册成立公司，有一方独立经营管理。华庄公司按超市全额经营收入的4%分成（其中油、米，蔬菜、鱼肉类、蛋类等生鲜按3%分成）。超市经营产生的费用由金维云承担。第一次分成在开业后次月15日分配，以后按每月的15日分配1次。本合作期限为十年，自开业之日起计算。 另查明，华庄公司于2012年11月9日办理出关于宁波市奉化区溪口镇春秋名都华庄购物广场的房权奉化市字第10-23474、10-23475、10-23476、10-23477号产权证书。2012年11月22日，工商行镇海支行与华庄公司签订了《最高额抵押合同》1份，华庄公司以其名下的坐落于浙江省奉化市溪口镇中兴东路708号春秋名都A幢商场2-1[房屋所有权证号为：奉化市字第10-23476号，土地使用权证号为：奉国用（2012）第04582号，房屋他项权证号为：房他证奉化市字第××号]的房地产为华庄公司自2012年11月15日至2015年11月14日期间向工商行镇海支行的借款提供最高额抵押担保，担保的最高余额为人民币2773000元。 2017年7月11日，宁波市中级人民法院作出（2017）浙02民终945号民事判决书，判决华庄公司等返还工商行镇海支行借款本金700000元，支付至2015年7月20日止的利息10097.72元，以及自2015年7月21日起至实际履行日止按合同约定计算的利息、复利、罚息，于本判决生效之日起十日内履行完毕。判决生效后，华庄公司等并未履行，申请执行人于2017年7月20日向本院申请强制执行。 还查明，从案外人提供的银行记录证据看，2014年8月18日、9月26日分别分三次各向华庄公司法定代表人柯真尔汇款300万元。 本院认为，本案的争议焦点是案外人王军民对其租赁的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院分析如下： 第一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。根据建设部于1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有未依法取得房屋所有权证的或不符合安全标准的或不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等情形之一的房屋，不得出租。最高法院[2003]民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》认为，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。涉案房屋在2012年11月9日才办理出关于宁波市奉化区溪口镇春秋名都华庄购物广场的房权奉化市字第10-23474、10-23475、10-23476、10-23477号产权证书。并于2012年11月22日办理抵押登记手续，案外人与抵押人并未告知抵押权人房屋租赁事宜，案外人王军民与华庄公司在未办理出房地产权证之前签订的租赁合同，对抵押权人物约束力，本院对抵押前案外人与华庄公司之间租赁关系的合法性不予认定。 第二，根据房屋租赁合同的约定，租赁合同押金30万元，租金前十年共计300万元整，该款案外人已于2012年9月28日前已打入华庄公司法定代表人柯真尔个人账号共计330万元，其中包括原借款全部作为租金、押金，案外人王军民在庭审中也陈述2012年9月28日之前其借给柯真尔330万元当做租金了。而从案外人王军民庭后提供的银行账户交易明细单看，案外人在2014年8月18日、9月26日、11月20日分三次汇款合计900万元，显然案外人的陈述与事实不符，而且华庄公司与案外人签订的租赁合同，而案外人却与柯真尔约定租金抵销柯真尔个人债务330万元，显然损害华庄公司其他债权人利益。再者，从案外人提供的租金支付交易明细看，案外人汇款给柯真尔是2014年8月18日、9月26日、11月20日，租金未按合同约定向华庄公司履行，从其在2013年3月6日与华庄贸易公司签订的补充合同看，此时尚在招商，案外人王军民并未实际经营，且华庄公司在2013年2月28日又与金维云签订《春秋名都商场合作经营协议》，该房屋是由华庄公司交付给金维云实际占有、使用，并分享收益。并非由案外人王军民实际占有或转租而来，其与华庄公司的内部协议对外不具有法律效力。而且从《春秋名都商场合作经营协议》第六条第6项明确约定，华庄公司出租的房屋已被银行抵押，在合作期间金维云要配合华庄公司办理房屋抵押手续，说明金维云和案外人也知晓案涉房屋被抵押的事实。在抵押权人行使抵押权时，案外人和金维云应当予以配合。 综上所述，案外人与华庄公司在未办理涉案房屋产权证书且在抵押时未告知抵押权人租赁事宜情况下，本院不能认定在抵押登记之前双方签订的租赁合同的合法性、有效性。且案外人存在与华庄公司法定代表人抵债情形，损害华庄其他债权人的利益，其在签订租房协议后，其并未实际占有使用，另由华庄公司与案外人金维云签订合作经营协议，约定收益分成，种种行为显然不符合城镇房屋租赁习惯，案外人虽然提供了租赁协议和租金支付凭证，但案外人对其租房情形违反日常生活经验常识不能作出合理的解释，在柯真尔下落不明的情形下，本院无法核实其租赁的真实性。鉴于案外人述称的租房情形不符合日常生活经验逻辑，且其提供的证据不能充分证明租房协议的真实性和合法性，其依据《租赁合同》主张其享有对涉案房产的租赁权益，无事实和法律依据，其主张的权利不具有合法性，不能排除法院的强制执行，应当予以涤除，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条规定，裁定如下： 驳回案外人王军民的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郑 毅 审 判 员  李 辉 审 判 员  纪培福 二〇一九年十二月十六日 代书记员  高青青