湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1026民初1676号 原告：何雪华，女，1969年12月3日出生，汉族，居民，湖南省汝城县人，住汝城县。 委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪金，湖南扬法律师事务所实习律师。 被告：汝城县汇财房产中介有限公司，住所地汝城县卢阳镇滨河西路。 法定代表人：曾秋芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何莲球，该公司置业顾问。 委托诉讼代理人：卢旭，该公司置业顾问。 第三人：范志辉，男，1984年9月5日出生，汉族，农民，湖南省汝城县人，住汝城县。 原告何雪华与被告汝城县汇财房产中介有限公司（以下简称汇财中介公司）、第三人范志辉居间合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法由审判员范家文适用简易程序独任审判，本案在诉讼中依汇财中介公司的申请依法追加范志辉为第三人，公开开庭进行了审理。原告何雪华及其委托诉讼代理人汤安平、何雪金，被告汇财中介公司的委托诉讼代理人何莲球、卢旭，第三人范志辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何雪华向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年7月4日和5日签订的《意向金收据合同》及《房屋买卖定金合同》；2.判令被告返还原告购房定金5万元及购房意向金1万元，共计6万元，并要求合同解除之日起按银行同期存款利率支付利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告得知原告有意向购买房屋，于2019年7月4日指派业务员何莲球与原告沟通后将莲郡花苑1号楼7栋1单元201号房屋一套达成意向协议，原告按协议支付了1万元意向金并签订了委托合同，被告承诺协助原告办理产权证过户。2019年7月5日，原、被告双方签订了《房屋买卖定金合同》，并现金支付了5万元的购房定金给被告，被告承诺于2019年7月12日前联系原告及房屋产权人到被告处签订《房屋买卖合同》。至今日，原告多次要求被告签订房屋买卖合同，均无法得到肯定答复，后得知买卖的房屋并未取得产权证且无法过户，合同的目的无法实现。原告多次与被告协商解除合同并要求退还定金及意向金，均被拒绝。原告认为，被告在原告签订合同时未如实告知买卖房屋产权不明且无法过户的行为构成重大违约，导致合同无法履行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告汇财中介公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事情经过是：2019年7月4日，何莲球联系何雪华到1号楼看房，并介绍了此套房产的详细情况，包括房屋位置、价格及产权问题和交房情况。何雪华看完房后非常喜欢，当即来到汇财房产公司交了一万元意向金，签订意向金收据，并委托汇财房产与房屋业主谈价格，后经公司与业主沟通，业主愿意此房以4280元/平方米成交。原告于2019年7月5日到公司交了5万元定金，并应原告要求签订《房屋买卖定金合同》，公司于当天把定金转账给业主范志辉。根据定金合同原告应于2019年7月12日前与房屋业主签订《房屋买卖合同》，业主陪同原告把此房更好名后支付660865元给业主，原告同意该方案。后连续几天，汇财中介公司员工都积极多次电话催促原告过来签订房屋买卖合同，而原告却以交房时间不确定、单位外出学习、资金不够多种原因违约不想签订正式合同。7月13日下午，原告和业主当面商谈，原告提出和业主签订买卖合同更名成功后待原告付款时须要求业主同时签订借款协议等无理要求，并未按当初承诺的更名成功后付清全款，原告以此理由推脱违约而导致当天无法签订房屋买卖合同。原告于7月24日向公司提出退还意向金和定金共计6万元。根据房屋意向金和定金合同，若原告违约，定金和意向金不得退还。原告陈述称汇财中介公司未如实告知房屋产权不明且无法过户纯属子虚乌有，根据意向金收据第4条，甲方已自行充分了解该房产状况和其它所有情况，自愿购买该房产，并支付购买意向金1万元。据汇财中介公司了解，1号楼已有多宗房产更名成功，且该房产为业主于2016年购买，2017年已进行房产备案登记，产权无异议。综上，原告在交付意向金和定金后，自行违约，导致房屋买卖合同无法订立，无权要求返还意向金和定金，请求驳回原告所有诉求。 第三人范志辉述称，5万元定金是由汇财中介公司转给范志辉的，范志辉没有直接收取原告的定金，如果因为原告的原因导致未能及时签订合同，定金不退。2019年7月8日中介公司约范志辉、何雪华在被告公司面谈时已经说明，房子是2016年与力拓公司购买的，当时出具了合同原件、收据和发票，但原告一直追问范志辉政府何时交房，当时的答复是听说政府及力拓公司准备在2019年9月至10月间交第一期，该案涉房子是属于第二期的，估计在2019年年底交房，具体交房时间要以政府和力拓公司交房时间为准，范志辉无法保证何时交房，只能尽量配合办理过户手续。2019年7月13日，原告再次要求中介约范志辉到中介公司面谈时，提出的问题还是交房的期限，范志辉的答复与原来的一致，从未保证过交房时间。原告当时有提出要求在2020年4月份之前交房就付清买房全款，但如果2020年4月份之前不能交房则要求范志辉按原告付款的时间支付2％月息给她，范志辉当时没同意。原告曾经找人协商过退钱的问题，范志辉当时答复是退一部分，现法院判决全额退回给中介的话，范志辉就会退，但不会退给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 （一）何雪华为支持其主张向本院提交的证据有：意向金收据、收款收条、《房屋买卖定金合同》、存折交易清单。 （二）汇财中介公司为支持其答辩意见向本院提交的证据有:《房地产出售委托协议》、商品房买卖合同及发票、收据、银行交易明细、手机通话清单及通知、收定金收据、现场录音光碟。 （三）范志辉为支持其主张提交的证据有：购房合同备案证明、交款收据及发票、价格确认书。 根据各方当事人的质证意见，经审核，本院认证如下: 何雪华提交的意向金收据、收条、《房屋买卖定金合同》、存折交易清单，汇财中介公司提交的《房地产出售委托协议》、商品房买卖合同及发票、收据、银行交易明细、收定金收据、现场录音光碟，以及范志辉提交的购房合同备案证明、交款收据及发票、价格确认书均符合证据的客观性、合法性、关联性特征，能够反映和证明与本案相关联的部分事实，予以认定。手机通话清单仅是电话呼入呼出的时间记录，不能证明内容等与本案相关联，对其关联性不予认定。2019年7月8日通知系汇财中介公司出具，无对方当事人何雪华一方的送达证明，不能证明该通知为当时出具，故对其客观性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月4日，何雪华作为甲方与乙方汇财中介公司签订意向金收据，约定：何雪华意向购买汝城县1号楼7栋1单元201房，委托期限自2019年7月4日至2019年7月11日，委托意向总价680600元，甲方向乙方支付购房意向金1万元，甲方须在2019年7月26日之前与卖方签订房屋买卖合同；如在委托期内乙方未能将价格谈到甲方意向总价，委托期满后乙方全额退还甲方意向金（不计息）；如果交易成功，甲方需向乙方支付房地产成交总价1.5％的服务费，于签定买卖合同当日付清等内容。当日，何雪华向汇财中介公司支付了意向金1万元。次日（2019年7月5日），汇财中介公司员工何莲球与何雪华签订《房屋买卖定金合同》，该合同约定：第一条预订房屋房屋座落地汝城县莲郡花苑7栋1单元201号；第二条预订该房屋总价710865元；第四条预订期限乙方应于2019年7月12日前到甲方指定营业场所与房屋产权人签署房屋买卖合同，签合同当日甲方、乙方服务费按房屋成交总额的1.5％支付；第五条定金条款乙方同意向甲方支付定金5万元，其中定金由中介保管，作为履行本协议规定的承诺担保，在乙方与房屋产权人签署房屋买卖合同后，该定金转为乙方购房款的一部分；在本协议预订签署合同期限内，乙方拒绝按照预定房屋总价与房屋产权人签署房屋买卖合同的，甲方有权没收乙方交付的全部定金（包括给中介保管的），甲方自愿把给中介保管的定金转归中介所有……等内容。双方在该定金合同上签名时把甲乙方位置签错了，何雪华在甲方（卖方）处签名，何莲球在乙方（买方）处签名。合同签订当日，何雪华现金支付了5万元定金给汇财中介公司，汇财中介公司于次日将该定金5万元转账支付给范志辉。2019年7月13日，汇财中介公司联系何雪华和范志辉一起到汇财中介公司商谈签订正式房屋买卖合同事宜，因双方对交房期限时间不确定等情况存在争议导致双方未签订买卖合同。之后，何雪华多次找汇财中介公司协商退还意向金和定金，双方协商无果，何雪华遂诉至本院。 另查明，案涉汝城县莲郡花苑7栋1单元201号房屋系范志辉于2017年1月9日与湖南力拓投资有限公司签订《商品房买卖合同》购买，于同年1月25日在汝城县房产局办理合同登记备案。2019年6月30日，范志辉与汇财中介公司签订《房地产出售委托协议》，委托汇财中介公司销售案涉房屋，并对委托时间、金额、权利义务等进行了约定。 本院认为，根据当事人诉争的法律关系的性质本案系居间合同纠纷，双方签订的《意向金收据》内容具备居间合同的性质，系双方的真实意思表示，合法有效，缔约双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。双方争议的焦点有三个：一是汇财中介公司员工何莲球与何雪华签订《房屋买卖定金合同》的效力问题；二是如定金合同有效是否应予解除和返还意向金和定金，即何雪华主张的第一项、第二项诉讼请求是否支持问题；三是第三人范志辉在本案中是否承担退还定金的责任问题。 关于争议焦点一。经查，何莲球系汇财中介公司置业顾问，代表公司于2019年7月5日与何雪华签订《房屋买卖定金合同》。何莲球作为房产中介公司置业顾问具备较高的房产中介专业知识，系提交该房屋定金格式合同的一方，却在签订合同时将甲乙方即买方、卖方搞错，签名位置弄反，且合同部分内容违反合同法有关代理权和居间合同的有关规定，将尚未竣工验收未取得相关权属证书甚至不能确定交房期限的房产向何雪华提供报告订立合同等居间服务，并且部分内容超出范志辉与汇财中介公司签订的委托协议约定的委托权限。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒体服务，委托人支付报酬的合同。本院认为，汇财中介公司违反合同法所规定的中介公司权限、义务，并超越代理权与何雪华签订的《房屋买卖定金合同》为无效合同。 关于争议焦点二。如前所述，双方签订的《房屋买卖定金合同》为无效合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还。汇财中介公司的该抗辩意见于法无据，本院不予采纳。故，汇财中介公司所收取的5万元定金应当返还给何雪华。关于汇财中介公司所收取的意向金1万元是否予以退还的问题，汇财中介公司辩称是何雪华反悔致双方未签订房屋买卖合同，该意向金应作为中介服务费。经查，双方签订的《意向金收据》约定：“如在委托期内乙方未能将价格谈到甲方意向总价，委托期满后乙方全额退还甲方意向金（不计息）；如果交易成功，甲方需向乙方支付房地产成交总价1.5％的服务费，于签定买卖合同当日付清”。显然，汇财中介公司作为居间人并未促成合同成立。而何雪华作为购买人在案涉房屋明知不能明确交房期限及过户存在障碍等因素下不与业主即第三人范志辉签订房屋买卖合同是正当的、合理的。即便签订了合同，也因交房期限等因素或者其他行为不能实现合同目的。因此，汇财中介公司不得要求何雪华支付报酬或者说中介服务费，原收取的意向金不得作为服务费，而应予以退还给何雪华。但考虑到汇财中介公司确因从事居间活动支出了一定的必要费用，本院结合汇财中介公司居间服务的过程比例酌情确定完成50％左右，参照双方约定的服务费的计算方法，为减少当事人诉累可由何雪华在本案中承担该必要费用计5104元（680600元×1.5％×50％），即由汇财中介公司返还意向金4896元给何雪华。现何雪华主张解除双方于2019年7月4日签订的《意向金收据合同》，经查，双方约定的委托期限和签买卖合同期限均已届满，已无必要在判项中再予以判决解除。另，何雪华主张按银行同期存款利率支付利息，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三。第三人范志辉系向开发商湖南力拓投资有限公司购买案涉房屋的购买人，经本院释明，何雪华不要求第三人范志辉承担责任系其民事权利的处分。经查，范志辉收取定金5万元系汇财中介公司直接转账支付的，何雪华与范志辉之间无合同关系，根据合同的相对性原则应由汇财中介公司直接返还定金给何雪华，故第三人范志辉在本案中不承担责任。致于汇财中介公司与范志辉之间就该定金的退还问题由其另行主张权利，另寻途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由汝城县汇财房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还何雪华购房定金50000元及购房意向金4896元，合计54896元； 二、驳回何雪华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1300元减半收取计650元，由何雪华负担64元，由汝城县汇财房产中介有限公司负担586元（限在本判决发生法律效力之日七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  范家文 二〇一九年十二月六日 书记员  陈章赟 书记员  邹华艳 附：户名：汝城县人民法院 开户行：中国建设银行股份有限公司汝城支行 帐号：43×××53－0005 附：判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。