江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终975号 上诉人（原审被告）：陆永辉，男，1965年7月25日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：陈爱峰，江苏祎华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王春霞，女，1990年3月24日生，汉族，住如东县。 被上诉人（原审原告）：汤亚辉，女，1963年4月22日生，汉族，住如东县。 两被上诉人共同委托代理人：俞陈琴，江苏海萌律师事务所律师。 上诉人陆永辉因与被上诉人王春霞、汤亚辉农村房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2017）苏0623民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陆永辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王春霞、汤亚辉的诉讼请求，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的是售房协议，并没有对宅基地进行转让，双方买卖的是房屋，而房屋作为私有财产，汤亚辉是有权处分的，我国法律只是对宅基地使用权禁止转让，汤亚辉出卖房屋的行为视为其对宅基地使用权的放弃，而我国法律对放弃宅基地使用权并没有禁止性规定。我国现在的农村房屋拆迁征用的过程中对地上建筑物和宅基地的评估是分开评估的，在涉及集体土地上房屋买卖后的拆迁征用过程中，地上建筑物的补偿款是给买方，案涉售房协议应为有效。案涉房屋没有合法批建手续，对于不合法的财产不能通过诉讼途径予以处理。陆永辉在原集体经济组织无宅基地房屋。案涉售房协议中的土地流转条款，不违反土地承包法的相关法律规定，且明确为无偿流转，直至政策性调整为止，该协议是当时的村支书所写，说明该土地流转是经过村里同意的，具有合法性。而一审判决也只是认定转让房屋无效，并没有认定土地使用权转让无效，且该土地没有任何政策性调整，故讼争土地不应返还。案涉评估报告不具有合法性，在所有计价表下面没有造价人员和造价工程师的签字，评估价格明显偏低，不具有客观性和公正性，计算方法未明确说明，不应予以采纳。一审判决对陆永辉主张的利息部分未支持并说明理由。陆永辉没有过错，不应承担20%的增值部分损失。陆永辉一家六口居住于案涉房屋，事实上已不能返还。 王春霞、汤亚辉辩称，陆永辉认为买卖的仅仅是房屋，宅基地没有转让的观点不成立，因为房地是一体的，房屋转让宅基地当然也一并转让。案涉房屋有合法的产权证，进一步讲产权证是否合法，也不是民事诉讼审理的范围。陆永辉认为其在原集体经济组织没有宅基地与事实不符，其名下有当地政府颁发产权证的房屋。承包地是无偿借给陆永辉的，承包地仍在汤亚辉名下，故不是流转。陆永辉对评估报告的异议没有依据，评估报告程序合法，内容科学，结论公正，一审法院予以采信并无不当。陆永辉称一审漏判利息，没有依据，一审中陆永辉并没有提出该项请求。陆永辉认为其没有过错与事实和法律不符，案涉房屋不能买卖是法律规定，法律规定是公开的，公民都应当知道并遵守，陆永辉违反法律规定，当然也有过错。陆永辉认为汤亚辉不诚信也与事实不符，房屋买卖合同订立后，陆永辉一直拖欠购房款1万元，不诚信的是陆永辉。陆永辉认为案涉房屋不能返还的观点不成立，其名下有其他房屋可以居住，返还案涉房屋不会导致其无法生活。相反汤亚辉没有其他房屋和承包地，房屋和承包地不返还的话，王春霞、汤亚辉的最基本的生存权将难以保障。本案已经经过一审、二审及发回重审，重审作出的判决是非常慎重的，判决的结果也是合理合法公平公正的，请求驳回上诉，维持原判。 王春霞、汤亚辉向一审法院起诉请求：1.确认汤亚辉与陆永辉于2011年2月9日签订的房屋买卖协议无效；2.陆永辉返还王春霞、汤亚辉坐落于如东县三上三下楼房一幢。汤亚辉返还陆永辉购房款7万元；3.陆永辉返还王春霞、汤亚辉农村承包土地5.03亩及房屋周边的场地（东与丁玉歧交界，南至横路，西至住房墙脚1米，北至厕所北1米）。 一审法院认定事实：1999年12月，王维新（王春霞之父、汤亚辉前夫，已于2003年死亡）以原住房破旧为由申请原地翻建住房，申请书中载明的家庭现有人口有王维新、汤亚辉、王春霞三人，申请建房地点为兵房镇培新村二十一小组。 2005年9月10日，案涉房屋取得《村镇房屋所有权证》（东兵培字第021015号），该证载明的所有权人为王春霞，土地使用证号99字第321号。 2011年2月9日，汤亚辉将案涉房屋出售给陆永辉，双方签订《售房协议》，约定：兹有大豫镇强民村46组汤亚辉现有三上三下楼房一幢经协商出售给本镇东安闸村14组村陆永辉。1、房价共捌万元，当场兑现伍万元，余叁万元待农历年底结清。2、为了便于陆永辉正常生活，住房东与丁玉歧交界、南至横向路、西至住房墙脚一米、北至原厕所北一米，无偿给陆永辉使用。3、待房款全部结清后汤亚辉必须将房屋产权证交给陆永辉，转户费用双方各负责百分之五十。4、为了便于陆永辉生活生产方便，汤亚辉同意将原有承包地全部无偿流转给陆永辉耕作，直至政策性调整为止。5、此协议一式两份，双方各执一份，双方互不反悔。 2011年2月下旬，汤亚辉将案涉房屋交付给陆永辉。夏熟后，汤亚辉将承包地交付给陆永辉。陆永辉给付汤亚辉70000元，剩余10000元，陆永辉于2012年1月22日向汤亚辉出具欠条，内容为：今欠汤亚辉购房款壹万元整（10000元整），待房产过户到陆永辉名下全部付清。后双方前去相关部门办理过户手续，因不符合规定未能办理。 陆永辉购房后对房屋进行了多处装修、添附，如：浇铸水泥场地；拆除、重建厕所；粉刷墙面、铺贴一楼客厅地砖等，添置太阳能热水器、空调、冰箱、家具等，加装防盗窗等。 案件审理过程中，陆永辉提交申请书，内容为：如果合议庭认为房屋买卖合同无效，可能判令返还房屋，我方要求主张汤亚辉返还购房款及房屋的添附、改建、增值以及上述款项的同期银行贷款利息。后一审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋主体及房屋装潢、场心添附部分、改建部分市场价值进行评估。2018年6月25日，评估公司作出中证（南通鉴）估字（2018）第0010号《房地产估价报告》，评估价值明细如下：房屋主体评估值为135600元，房屋装潢评估值为8600元，场心添附部分评估值为8100元，改建部分评估值为7600元。鉴定费1812元，由王春霞、汤亚辉支付。 另查明，1、案涉房屋位于大豫镇强民村，陆永辉户籍地为大豫镇东安闸村。双方均向一审法院提交了两村村民委员会出具的相关证明，具体情况如下：（1）大豫镇强民村村委会出具《证明》，分别为：2016年3月14日《证明》一份，证明陆永辉户口未迁入该村；3月25日《证明》一份，证明大豫镇强民村46组横路北，农户居住规划区内，未规划拆迁；4月7日《证明》一份，证明陆永辉于2011年2月购买汤亚辉房屋，现居住有妻子朱卫娟、儿子陆忠元、儿媳陈培、孙子陆锦轩。（2）大豫镇东安闸村村委会出具《证明》，分别为：2016年3月23日《证明》一份，证明陆永辉在该村有3.77亩承包责任田；3月29日《证明》一份，证明其村陆建平（陆永辉父亲）在上世纪七十年代建五间小平房，其中二间其儿子陆永辉用于婚房。现因年久失修，已成危房。目前房屋为陆建平一人居住，由于当时房屋登记时村组长将房屋产权登记在陆永辉名下，实应为陆建平名下；4月13日《证明》一份，证明陆永辉婚后未建房。 2、1997年，王维新作为承包方（户主）与所在村经济合作社签订了《土地承包合同书》，承包土地面积为5.03亩。后因土地确权，所在村经济合作社与汤亚辉签订《农村土地承包合同》，承包土地的情况如下：地块名称“黄新后”，确权面积0.51亩；地块名称“宅垅”，确权面积2.49亩；地块名称“宅西南角”，确权面积0.74亩；地块名称“沈洪明前东”，确权面积1.96亩；承包土地合计确权面积5.7亩。一审庭审中，王春霞、汤亚辉主张上述承包地块中，“宅垅”地块(东至沟渠、南至沟渠、西至季建华、北至田埂，地块编号××)陆永辉未予返还，其余地块已返还。陆永辉认可其目前实际使用的系“宅垅”地块，用于养殖螃蟹，该批螃蟹将于2019年春节前出售。 3、王维新去世后，汤亚辉再婚嫁至海门市。2016年4月21日，汤亚辉与丈夫办理了离婚登记。 一审法院认为，农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，王春霞、汤亚辉与陆永辉非同一集体经济组织的成员，故双方之间就案涉农村房屋进行转让的行为，违反法律规定，依法应当认定为无效。 合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间的售房协议被确认无效，售房协议中涉及的房屋、土地仍然存在，陆永辉作为买受人，在房屋买卖合同被确认无效后，应向王春霞、汤亚辉返还其买受的房屋、周边场地及承包地，且在该房屋上所进行的添附，包括装修、添附、改建部分，鉴于房屋的不可分割性亦应一并返还给王春霞、汤亚辉，由王春霞、汤亚辉支付相应的对价；王春霞、汤亚辉作为出卖人应当返还陆永辉支付的房屋价款70000元。双方双向返还后，因距双方买卖房屋已经间隔多年，房屋的价值亦存在着增值，该增值部分因买卖合同被确认无效后转归出卖人王春霞、汤亚辉享有。对买受人陆永辉而言，该增值部分系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，考虑在房屋买卖过程中陆永辉自身亦存在一定过错，故确定王春霞、汤亚辉对该损失承担主要责任，陆永辉承担次要责任。结合本案的实际情况，房屋增值部分为房屋主体的评估价值扣除原价款。依据中证房地产评估造价集团有限公司出具的评估报告，确定房屋增值部分损失为55600元（135600元-80000元），该部分损失的80%即人民币44480元由王春霞、汤亚辉负责赔偿。综上，陆永辉按照现状返还房屋后，王春霞、汤亚辉应向陆永辉返还房屋转让款70000元、房屋装潢部分价值8600元、场心添附部分价值8100元、改建部分价值7600元，并赔偿陆永辉经济损失44480元，合计138780元。至于陆永辉对评估报告提出异议，因未能提供证据予以证明，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、确认汤亚辉与陆永辉于2011年2月9日签订的《售房协议》无效。二、王春霞、汤亚辉返还陆永辉房屋转让款70000元，给付房屋装潢部分价值8600元、场心添附部分价值8100元、改建部分价值7600元，并赔偿经济损失44480元，合计138780元。三、陆永辉将村镇房屋所有权证（东兵培字第021015号）登记在王春霞名下、坐落于如东县三上三下楼房一幢及周边场地按照现状腾退、移交给王春霞、汤亚辉。四、陆永辉将地块名称为“宅垅”的土地(东至沟渠、南至沟渠、西至季建华、北至田埂，地块编号××)返还王春霞、汤亚辉。上述二至四项，于判决生效后一百八十日内履行。案件受理费1710元，鉴定费1812元，合计3522元，由王春霞、汤亚辉负担2818元，陆永辉负担704元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，陆永辉与王春霞、汤亚辉并非同一村集体经济组织成员，有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及中共中央、国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属社会公共利益的范畴。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。案涉房屋系经过审批后建设，且已取得《村镇房屋所有权证》，陆永辉上诉所称案涉房屋属性不合法的理由不能成立。陆永辉在其户籍所在集体经济组织是否拥有宅基地房屋与本案处理无必然关联。案涉售房协议中的土地亦属本村集体组织成员才能享有的承包地，应随房屋一并返还。案涉评估报告系经一审法院委托有资质的专业评估机构作出，程序合法，陆永辉虽对评估结果有异议，但未能提供充分证据推翻该结论，对评估报告应予采纳。陆永辉明知自己非案涉房屋所在村集体经济组织成员而购买案涉房屋，存在一定过错，一审确定由其承担20%增值部分损失并无不当。陆永辉主张返还房屋添附、改建、增值部分款项的利息无法律依据。案涉房屋依法应当返还，陆永辉及家人的居住问题可由其向其所在村集体经济组织主张或另行解决。 综上，陆永辉的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1710元，由上诉人陆永辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇一九年十二月十九日 书记员 李 熹