湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1127民初3671号原告：黄梅县国威和田物业服务有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇古塔西路412号。统一社会信用代码：9142112755394436X6。法定代表人：蔡沛，黄梅县国威和田物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：陈汉良，湖北江弘律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。被告：柯珍珠，男，生于1972年12月18日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：黄勋、张文，湖北益惠民律师事务所律师。委托权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。原告黄梅县国威和田物业服务有限公司（下称国威和田物业公司）与被告柯珍珠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国威和田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告柯珍珠支付欠缴的物业管理费6018元，并支付滞纳金；2、由被告柯珍珠承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月，原、被告双方签订《物业管理合同》，被告柯珍珠将国威荣域小区内所属物业委托给原告进行管理服务。按照合同约定，物业管理服务的收费标准为每月1.1元/平方米，被告柯珍珠商品房的建筑面积为134.62平方米，每月应缴物业费148元，逾期缴纳，则按欠缴总额支付3‰的滞纳金。被告柯珍珠违反合同约定，长期拖欠物业费，截至2019年9月30日止拖欠原告物业费6018元整（41个月）。原告经与被告柯珍珠多次协商沟通无果，特此起诉。柯珍珠辩称：1、被答辩人未经书面催交即诉请支付物业费，程序违法，被答辩人的诉讼不具备法定先置条件。2、被答辩人未履职尽责，被答辩人有正当理由拒绝向被答辩人交纳物业管理费。3、因被答辩人失职，未尽到安全注意义务，致使被答辩人的小车受损，被答辩人至今未给一个说法，答辩人有正当理由拒绝向被答辩人交物业费。4、答辩人此前正常交纳物业费，后因被答辩人不履职尽责，致使小区问题成堆，答辩人基于此正当理由才未交物业费。5、有关滞纳金的合同条款，被答辩人有私下涂改的行为，依法应认定为无效，且被答辩人作为一家企业，根据法律规定无权加收滞纳金。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对证据真实性双方均无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年9月23日，原告国威和田物业公司作为乙方，与作为甲方的被告柯珍珠签订《物业管理合同》，被告柯珍珠将位于湖北省黄梅县建陶路国威荣域小区内所属物业委托给原告国威和田物业公司进行管理服务。合同约定：“第二章委托管理的事项……第十条大厦内交通与车辆停放秩序的管理。第十一条维护大厦内的公共秩序。包括安装监控、巡视、门岗执勤等。……”，“第四章物业管理服务和维修费用第十六条……1、本物业管理服务的收费标准，由乙方按物价部门批准的价格负责向业主或物业使用人收取，其标准为：每月1.1元/平方米，以后如有浮动应取得物价部门许可。……3、业主或物业使用人应按时足额缴纳所有费用（含物管、水、电、场地占用等费用），逾期未交的，加收应交费用总额3‰的滞纳金。……”。同时合同还规定：“第五章违约责任第十八条甲方违反本合同中关于自己义务的约定，使乙方未完成规定的管理目标，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的造成乙方的经济损失，甲方应给予经济补偿。……第二十条甲、乙任何一方无正当理由不履行合同的，应向对方支付5000元违约金，由于毁约造成的经济损失超过违约金的其超过部分，不应给予赔偿。”。根据合同约定，被告柯珍珠的建筑面积为134.62平方米，按物业管理服务的收费标准每月1.1元/平方米计算，每月应向原告国威和田物业公司缴纳物业费148元。物业管理合同履行期间，原告国威和田物业公司于2017年1月23日出具的收据载明：“交款单位国威荣域1-906柯珍珠收款方式现金人民币（大写）壹仟元整￥1000。”，至此，被告柯珍珠自2017年1月24日开始没有依照合同的约定交纳物业管理费，截至2019年9月30日止拖欠原告物业费6018元整（41个月）。上述认定事实，有双方当事人当庭陈述及各自所提交证据在卷佐证，事实清楚、证据充分。本院认为：原告国威和田物业公司与被告柯珍珠双方签订的物业管理合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，物业管理合同有效，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，双方签订的物业管理合同对缴纳物业管理费的时间未予明确约定，但被告柯珍珠有按照物业管理合同的约定交纳物业管理费义务。被告柯珍珠接受原告国威和田物业公司物业管理服务达41个月之久未依约交纳物业管理费，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的……按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，同时依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”之规定，在原告国威和田物业公司履行物业管理服务义务后的合理期限内，原告国威和田物业公司有依法依约定主张被告柯珍珠缴纳物业管理费的权利，且双方多次协商沟通未果，故被告柯珍珠构成违约，对其辩驳观点本院依法不予采纳。所谓格式合同，是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。本案物业管理合同符合预先拟定并可重复使用的特征，应属于格式条款的合同；原告国威和田物业公司与被告柯珍珠双方签订的物业管理合同没有违反法律规定，侵害国家、集体或其他人的合法权益，未损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，也未加重权利人的责任，排除权利人的主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律约束力。同时被告柯珍珠庭审中认可合同合法有效，且其对合同的签订有审慎注意义务，对接受原告物业管理服务而不履行缴费义务有承担违约责任的预知，被告柯珍珠表示原告应在合同中对违约责任条款作警示性提醒的辩驳观点，本院亦依法不予采纳。原告国威和田物业公司在违约责任上选择适用加收滞纳金条款，但物业管理合同中的有关加收滞纳金的格式条款对加收起始时间不能准确推定，同时是按日还是按月、年的比率计算约定不明，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”之规定，同时双方未补充协议并争议较大，且原告国威和田物业公司对此证据不足，故对原告国威和田物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。原告国威和田物业公司理应以创造一个舒适、安全、整洁、优美的小区生活环境为己任，依法依约定切实履行好物业管理服务职责，被告柯珍珠以财产损失需合理补偿为由不履行物业管理合同约定的交纳物业管理费的义务，抗辩理由不成立，证据也不充分，即便原告对被告的财产损失有过错，得依法另行提起诉讼，故对被告柯珍珠此抗辩主张本院亦依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由柯珍珠支付黄梅县国威和田物业服务有限公司物业管理费6018元。二、驳回黄梅县国威和田物业服务有限公司其他诉讼请求。上述义务人应履行义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由柯珍珠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  陈志标二〇一九年十二月十九日书记员  邓翘险