四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初5722号 原告（申请执行人）：泸州市茂华电器有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区汇金路银盘山社9号，统一社会信用代码91510504682355633Y。 法定代表人：商孟华。 被告（案外人）：段志辉，女，1972年9月8日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告（案外人）：陈代红，男，1964年1月19日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 二被告共同的委托诉讼代理人：黄家红，四川丰宜（成都）律师事务所律师，执业证号15115199911801940。 二被告共同的委托诉讼代理人：梁开春，四川丰宜律师事务所律师，执业证号15115201410713263。 被告（被执行人）：宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部，住所地四川省宜宾市翠屏区西城慈善路98号附418号，注册号511502600388714。 经营者：崔得龙。 原告泸州市茂华电器有限公司（以下简称茂华电器）与被告段志辉、陈代红、宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部（以下简称顺元电器）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂华电器法定代表人商孟华，被告段志辉、陈代红共同的委托诉讼代理人黄家红、梁开春到庭参加诉讼，被告顺元电器经本院依法送达应诉通知书、举证通知书、传票等相关法律文书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告茂华电器向本院提出诉讼请求：1.请求继续执行（2018）川1502执18号执行裁定对登记于崔得龙、郭琳娜名下的位于宜宾翠屏区房屋［产权证号：川（2017）宜宾市不动产权第××号］的查封;2.确定崔得龙、郭琳娜与陈代红、段志辉签订的买卖合同无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：顺元电器的经营者崔得龙在2014年4月11日起至2015年2月15日内欠原告货款145482元，从2015年2月15日到2016年10月28日贵院受理案件期间，原告一直在向其催收欠款。贵院在2016年12月5日查封顺元电器位于宜宾市翠屏区房屋信息显示不清晰。直至贵院作出的（2016）川1502民初6317号判决书于2017年7月17日生效后，被告顺元电器也未履行生效判决确定的义务。而顺元电器与陈代红、段志辉在此期间签订的合同，应视为不合法合同，且案涉房屋不动产登记是××年12月22日，故双方的公证书并不能说明买卖权属。因此，请求人民法院判如所请。 被告段志辉、陈代红辩称：一、我们与郭琳娜、崔得龙签订的买卖合同有效。案涉房屋系郭琳娜、崔得龙于2013年3月4日通过与宜宾正和房地产投资集团有限公司购买所得。我们于2016年1月2日通过宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司与崔得龙、郭琳娜签订《房地产买卖经纪合同》，约定以75万元总价（含代为支付的银行按揭款部分）购买崔得龙、郭琳娜的案涉房屋。二、我们是在法院查封之前已经合法占有并使用案涉房屋。《房地产买卖经纪合同》签订后，我们向崔得龙、郭琳娜支付了2万元定金，于2016年1月7日支付了3万元，于2016年3月10日支付了265400元，共计315400元。崔得龙、郭琳娜于2016年3月11日向我们交付了房屋。此后，我们一家人搬进案涉房屋居住并按月归还银行贷款。三、我们已经支付案涉房屋全部价款。《房地产买卖经纪合同》中约定案涉购买房屋总价75万元，原告除前述第二项支付的款项外，我们又陆续向建设银行支付了471835.75元购房贷款，具体情况如下：①在2016年2月起至2017年5月7日期间按月以现金存款的方式转款到郭琳娜、崔得龙银行卡房屋按揭款65140.47元，其中32350元有转款依据，另外29203.15元以资金交易查询以及陈代红与郭琳娜的短信内容核实其真实性；②2017年5月8日，我们委托刘琳用自己的卡代为支付了该房屋最后一笔贷款406695.28元。综上，我们总共支付了782235.75元。四、案涉房屋未能办理变更登记并非我们的原因。案涉房屋因银行贷款尚未归还且房屋的不动产权证书尚未办理，我们无法将房屋更名在自己名下。并且，崔得龙、郭琳娜也多次向我们保证不用担心过户问题。我们归还银行按揭贷款后，崔得龙、郭琳娜在北京不配合我们办理过户手续，导致案涉房屋至今未登记在我们名下。我们一直交纳案涉房屋的银行按揭款及物业管理费并合法占有至今。五、我们从未与崔得龙、郭琳娜恶意串通影响原告利益，我方是通过房屋中介认识崔得龙、郭琳娜，更不存在帮他们逃避债务，原告所述毫无事实和法律依据。综上，我们享有足以排除强制执行的权益，法院不应查封案涉房屋，望法院驳回原告全部诉求。 被告顺元电器未进行答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年3月4日，案外人宜宾正和房地产投资集团有限公司（出卖人，以下简称正和地产公司）委托销售代理机构与郭琳娜、崔得龙（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｂ-8-2405）,约定：出卖人将位于翠屏区商品房售卖给买受人，出卖人于2014年5月31日前向买受人交付该商品房。 2016年1月2日，卖方崔得龙、郭琳娜与买方陈代红及经纪方宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司（以下简称安乐窝公司）签订《房地产买卖经纪合同》（合同编号：8880350），约定：一、1.买卖双方在经纪方的帮助下交易位于宜宾市中坝正和金帝庄园Ｂ区的房地产，该房产建筑面积122.76平方米；2、卖方名下的房地产权证尚在办理中，卖方与房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》编号为：Ｂ-8-2405。二、房款及支付方式：买卖双方约定上述房地产转让价格为人民币柒拾伍万伍仟元整（￥755000.00）……买卖双方约定按下列方式付款：1.定金：人民币伍万元整（￥50000.00），此定金在结算中抵扣房款。其支付时间如下：买方在签署本合同时向卖方支付第一部分定金贰万元整；买方应在本合同签署之日5日内向卖方补足定金叁万元整。2.剩余部分房款（不含定金）为柒拾万零伍仟元整（￥705000.00）,买方应在2016年1月30日前一次性支付给卖方（含银行按揭款）。四、房屋交接买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（除了履约保证金外）3天内或……，双方约定房款中随房附带的设施设备一并移交。合同尾页载明：“兹收到陈代红按本合同约定交来定金￥20000.00（大写贰万元整）卖方签收：崔得龙2016年1月2日”。2016年1月7日，黄ＸＸ手写一份收条载明：“今安乐窝房产收到陈代红购金帝庄园8栋24层5号房屋定金30000.00元（叁万元整），托管于本公司，由本公司交由房屋产权人崔得龙。收款人：黄ＸＸ（代）2016年1月7日”，欠条上有黄ＸＸ（字迹潦草，无法识别签名）的签名捺印并附有电话号码。2016年2月11日，安乐窝公司向陈代红出具11325元收款收据（ＮＯ：8880852），载明陈代红交纳的信息服务费。 2016年3月11日，郭琳娜、崔得龙委托案外人刘勇为其二人的代理人并签订委托书，委托刘勇代为偿还案涉房屋的按揭贷款或提前一次性还款、办理抵押注销手续及领取房屋相关证书、代为签署房屋买卖合同、收取售房款及办理房屋交接事宜或者协助买方办理房屋按揭等事宜、协助买方办理案涉房屋过户相关手续等事宜。同日，二人与刘勇将该份委托书在四川省宜宾市忠信公证处进行公证［公证书号：（2015）宜市忠证字第XXX号］。同日，陈代红通过银行（账号：62×××97）向郭琳娜（账号：62×××77）转款265000元；崔得龙出具的收款收据载明：“本人崔得龙身份证号……是宜宾市翠屏区金帝庄园（以下简称该物业）的产权人，兹收到陈代红购买该物业的房款：人民币（大写）贰拾陆万伍仟肆佰元（小写￥）265400。以此为据！收款人：崔得龙2016年3月11日”。本院就公证事宜于2019年11月27日对案外人刘勇依法进行询问并制作《询问笔录》，刘勇陈述：我与刘琳是亲兄妹，陈代红是我亲舅舅，段志辉是我亲舅妈；陈代红、段志辉在2016年购买案涉房屋时，当时金帝庄园整个小区的房产证都没办理下来，并且卖家在卖了房屋以后就离开宜宾，所以才办理公证，我们是在今年办理房屋过户的时候才知晓房屋被查封了。 2016年6月9日，陈代红分两次向崔得龙建设银行账户（账号：62×××46）现金存款100元、4000元；2016年6月29日，陈代红再次向崔得龙建设银行账户现金存款4000元。后陈代宏分别于2016年8月31日、2016年10月1日、2016年10月31日、2016年11月30日、2016年12月31日、2017年2月27日、2017年3月30日、2017年5月1日通过银行（账号：62×××97）向崔得龙（账号：62×××46）分别转款4100元、4100元、4100元、4100元、3900元、4000元、4050元、3000元。 2017年5月8日，案外人徐洪芳通过四川省农村信用社的账户（账号：59×××96）向案外人刘琳的账户（账号：62×××14）转款413536.64元；同日，刘琳通过建设银行（账号：62×××14）向郭琳娜贷款账号归还贷款406695.28元（交易流水号：2XXXXX8），陈代红陈述该笔还款系刘琳代其支付的房屋按揭款。同日，中国建设银行股份有限公司宜宾分行出具《个人贷款结清证明》，证明郭琳娜在该行的个人贷款总额50万元已于2017年5月8日结清。刘琳于2019年8月26日向本院提交一份书面情况说明，说明其受其舅舅陈代红、舅妈段志辉委托到建行宜宾分行用自己的建行借记卡（账号：62×××42）代为支付案涉房屋最后一笔贷款406695.28元，并领取了郭琳娜的《中国建设银行个人贷款结清证明》。本院于2019年11月27日依法就406695.28元还款对刘琳进行询问并制作《询问笔录》，刘琳陈述：该笔款项是我外婆徐洪芳下江北发电厂房屋的拆迁款，是我外婆转到我建行卡上用于给我舅舅陈代红归还案涉房屋的按揭款，转账时我和我外婆一起去的。 原告茂华电器于2016年因买卖合同纠纷将被告顺元电器起诉至本院。本院受理后，茂华电器向法院申请财产保全，本院于2016年11月23日作出（2016）川1502民初6317号民事裁定书，裁定查封崔得龙所有的宜宾市翠屏区建筑面积122.79平方米房屋中价值23万元的部分。因当时案涉房屋并无房产档案，无法调取房屋信息进行查封，无法通过预售房系统查封，故保全措施未实施到位。2017年7月17日，本院作出（2016）川1502民初6317号民事判决书，判决：顺元电器于判决生效之日起10日内向茂华电器支付货款145482元；并以尚欠货款为基数，从2015年4月1日起按月利率2%支付违约金至货款本金付清之日止。由于顺元电器未履行生效判决确定义务，茂华电器申请强制执行，本院于2018年7月2日作出（2018）川1502执18号民事裁定书，载明：宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部是个体工商户，经营者崔得龙应以个人财产为宜宾市翠屏区顺元家用电器经营部的债务承担责任。故该裁定查封了顺元电器经营者崔得龙名下位于翠屏区［产权证号：川（2017）宜宾市不动产权第××号］房屋一套。本院在执行该案过程中，陈代红、段志辉对执行标的（即该案涉房屋）向本院提出书面异议，本院审查认为，陈代红在法院查封案涉房屋之前已与崔得龙、郭琳娜就案涉房屋签订了《房地产买卖经纪合同》，已付清了合理价款并合法占有案涉房屋，且案涉房屋未办理过户登记不应归责于陈代红、段志辉，故二人对案涉房屋享有的权利能够排除本案执行，故本院于2019年9月5日作出（2019）川1502执异109号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告茂华电器不服该裁定，酿至本案诉讼。 2019年11月25日，安乐窝公司职工刘刚宏向本院提交一份情况说明，证明宜宾市国土资源局于2017年12月22日向崔得龙、郭琳娜颁发了川（2017）宜宾市不动产权第××号不动产权证，而安乐窝公司在协助办理案涉房屋过户手续时，因翠屏区西城街道门牌号××年前后进行了大范围调整，需要崔得龙、郭琳娜至相关部门开具证明，以证实不动产权证书确定的房屋与商品房买卖合同确认系同一套房屋，但安乐窝公司一直无法联系上崔得龙，致使房屋迟迟未能办理过户登记手续。该份证明上加盖有安乐窝公司的公章以及公司经办人刘刚宏的签名捺印。 另，陈代红、段志辉为证明其二人已占有使用案涉房屋，向本院提交了该房屋所涉：宜宾华润燃气有限公司预存天然气费缴费票据7张、宜宾市二次供水服务有限公司二次居民供水的缴费票据7张、宜宾市清源水务集团有限公司水费缴费票据8张、四川省有线广播电视网络股份有限公司宜宾分公司预存电视费缴费发票8张、国网四川省电力公司宜宾供电公司电费缴费发票3张、宜宾经典物业服务有限公司收款收据3张；以上缴费票据出具时间均在2016年4月至2019年10月期间。 另查明，段志辉与陈代红系夫妻关系；刘勇与刘琳系兄妹关系，二人系陈代红的外甥、外甥女；徐洪芳系陈代红之母，系刘勇、刘琳二人的外祖母；崔得龙与郭琳娜系夫妻关系。 本院认为：本案的争议焦点为陈代红、段志辉是否享有足以排除强制执行的民事权益。 陈代红与崔得龙、郭琳娜于2016年1月2日签订的《房地产买卖经纪合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，陈代红、段志辉之后按约支付全部购房款并完清银行贷款，该购房价格并未明显低于市场价格，且崔得龙、郭琳娜在2016年3月将案涉房屋交付陈代红、段志辉使用至今，双方均按照合同约定履行义务，故该份合同合法有效，本院予以确认。现原告茂华电器以被告顺元电器未按生效判决履行义务，其经营者崔得龙在双方诉讼及执行期间为了逃避债务而与陈代红、段志辉签订《房地产买卖经纪合同》为由主张该份合同无效，既无事实依据也不符合法律规定，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”之规定，陈代红、段志辉二人在法院查封之前已经与崔得龙、郭琳娜签订合法有效的《房地产买卖经纪合同》并已合法占有案涉房屋，陈代红、段志辉所举银行流水以及银行就案涉房屋出具的个人贷款结清证明足以证明二人已经支付全部购房款。虽然案涉房屋至今未办房屋过户手续登记在陈代红、段志辉名下，系因双方办理过户时需要崔得龙、郭琳娜至相关部门证明房屋门牌号，房屋中介安乐窝公司也证明其××年协助办理过户过程中多次联系崔得龙请求办理过户，但至今无法联系上二人，并非陈代红、段志辉自身原因导致房屋未办理过户登记。故陈代红、段志辉所举证据符合上述法律规定，该二人就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综合前述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就……该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，现原告茂华电器诉请根据（2019）川1502执18号执行裁定书继续执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下： 驳回原告泸州市茂华电器有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告泸州市茂华电器有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审 判 长 刘 琳 人民陪审员 彭 林 人民陪审员 黄德君 二〇一九年十二月十一日 法官 助理 徐娇娇 书 记 员 岳冬熠