湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2024号上诉人（原审被告）：王家乐，男，1985年9月17日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南金园物业发展有限公司，住所地湘潭市高新区芙蓉中路3号。法定代表人：周水清。委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南鑫昊成律师事务所律师。上诉人王家乐因与被上诉人湖南金园物业发展有限公司（以下简称“金园物业公司”）无因管理纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王家乐上诉请求：1.撤销原判，查清事实后依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：裕华小区没有成立业主委员会，签字的6名业主非业主委员会成员，其签订合同的行为并不能代表小区所有业主，对上诉人没有法律效力。即便依被上诉人所述委托合同签字的6名人员是单位有关领导，可代为签订合同，单位领导也不能为员工代为签订生活服务合同。一审法院以此合同为依据，计算管理费用的标准，认定事实不清。根据民法总则关于无因管理的规定，必要费用的支付应参照同类物业服务市场的收费标准，而一审法院直接参照合同约定90%标准计算费用，明显高于同类物业服务费用标准。被上诉人金园物业公司辩称：一、合同虽然无效，但被上诉人确实为小区提供了物业服务，构成无因管理。该小区原有物业费为1.6元/平方米，被上诉人按1.2元/平方米收取物业费，已经远远低于物价局核定的费用标准。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。金园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业服务费7752元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：王家乐系湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼3单元1003001号房业主，该房屋建筑面积为159.44平方米。2015年12月3日，裕华苑小区前期物业服务公司因故撤离。次日，张艳君、胡志国等六名小区业主在无业主委员会的情况下，以裕华苑小区业主委员会（甲方）的名义与金园物业（乙方）签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，约定由金园物业提供该小区的物业服务，委托管理期限自2015年12月4日至2018年12月3日止。物业管理服务费实行“包干制”，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳：1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；2.管理服务费标准的调整，按（1）、（2）、（3）调整，（1）当入住率低于50%以下时，乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取……（4）二次加压供水加价6%，并加上二次加压供水电费据实摊派至用户，由物业公司代收；（按物价局批文五楼以上按3.54元/立方米为准，包含五楼）。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）行政、办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；（9）物业服务企业的利润等。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.地下车位：每月20元/个；2.乙方收取车位使用、维护费属于乙方场地维护和秩序维护而收取的费用，乙方不承担车辆的保管、保险责任。……乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损均由乙方享有或承担。业主已购买但未装修或已经装修但未入住而空置的物业所产生的物业服务费用，由业主按标准全额向乙方缴纳。合同还对其他权利义务作了约定。2015年12月4日，金园物业进驻裕华苑小区提供服务，2019年1月4日，金园物业撤离该小区。另查明，湘潭市九华经开区九华大道30号裕华苑住宅楼3单元1003001号房已于2015年办理不动产权属证明，产权人为王家乐，裕华苑小区开发商已向王家乐交付该房屋钥匙，但王家乐至今未入住。原告认为该房屋自2015年12月4日至2019年1月3日期间的物业服务费为7752元[物业管理服务费7079元+水费7元+车位费666元(车位费20元/月×37月，实际主张666元）]，经原告多次向被告催要该笔物业费未果，遂诉至法院。一审法院认为：一、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”本案中，金园物业自2015年12月4日起为裕华苑小区提供物业服务系基于《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，该合同虽以业主委员会的名义签订，但该小区至今未成立业主委员会，除签订该合同的六名业主外，裕华苑小区其他业主与金园物业之间未能建立有效的物业服务合同关系，故金园物业对裕华苑小区进行的管理和服务，并非基于法定的或者约定的义务。但金园物业进驻裕华苑小区提供服务，系因原物业公司撤离时无业主委员会的情况下，张艳君、胡志国等六名小区业主以业主委员会的名义与金园物业签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，金园物业对裕华苑小区提供管理和服务在一定程度上起到了避免小区业主的利益受到损失的作用，且金园物业在进行管理和服务时确实支出了相关费用。王家乐作为裕华苑小区业主，在金园物业进驻该小区前已领取房屋钥匙，办理房屋不动产权属证书，取得房屋所有权，故王家乐作为受益人，应当向金园物业偿付必要费用。考虑到物业服务企业与业主约定收费标准并收取相应的物业费用，目的即支付物业管理区域的相关花费和支出，结合金园物业提供的服务方式、水平、质量以及王家乐并未实际入住、服务期间物业服务市场的收费等情况，法院酌情认定王家乐应当偿付的费用参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定收取的物业费、水费、车位费标准的90%予以计算，即王家乐应当向金园物业偿付物业服务费6977元[（管理服务费159.44平米×1.2元/平米/月×37月+水费7元+原告实际主张的车位费666元）×90%]。二、对于金园物业诉请的利息，因金园物业与王家乐之间未能建立有效的物业服务合同关系，且双方就是否应当支付相关费用问题一直存在争议，应支付费用的数额也并未确定，故金园物业的该项诉请缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、限被告王家乐在本判决生效后十日内一次性向原告湖南金园物业发展有限公司偿付物业服务费6977元；二、驳回原告湖南金园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由被告王家乐负担。二审期间，上诉人未提交新的证据，被上诉人围绕上诉请求提交了湘潭市物价局价格备案单（2014）18号文件，证实物价部门核定裕华苑小区的物业服务收费标准为1.6元/平方米。上诉人未予质证。本院认证认为：湘潭市物价局价格备案单（2014）18号文件系湘潭市物价局作出，对该文件的真实性、合法性、关联性予以认定。本院经审理查明，湘潭市物价局为裕华苑小区前期物业服务企业湘潭市德安居物业管理有限公司核定的物业费收费标准为1.6元/平方米。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题如下：一、金园物业公司对裕华苑小区的物业服务是否构成无因管理。本案中，裕华苑小区的前期物业服务企业撤离后，张艳君、胡志国等六名小区业主以业主委员会的名义与金园物业公司签订《裕华苑小区物业管理服务委托合同》，委托金园物业公司为小区提供物业服务，虽然金园物业公司并非裕华苑小区业主大会选聘，但在该公司进驻小区为小区提供了物业服务。王家乐作为小区业主，不认可与金园物业公司之间存在物业服务合同关系，亦未交纳金园物业公司提供服务期间的物业费，金园物业公司与王家乐之间产生的费用偿付纠纷属于无因管理纠纷，金园物业公司要求王家乐偿付相应的费用于法有据。二、关于费用计算标准。由于金园物业公司未直接与王家乐签订物业服务合同，王家乐也不认可与金园物业公司之间存在物业服务合同关系，但是王家乐实际上享受了金园物业公司提供的物业管理服务，王家乐作为受益人，应当向管理人金园物业公司偿付该公司支出的必要费用。由于双方均未举证证明金园物业公司提供物业服务的必要成本，本院认为，本案的费用计算标准应以金园物业公司正常提供服务时的收费标准作为参照。本案中，金园物业公司与张艳君、胡志国等业主协商确定的物业费标准低于物价部门核定的该小区前期物业服务企业的收费标准，且小区的大部分业主也按照该收费标准实际交纳了物业费。一审综合考量王家乐未实际入住等因素，参照《裕华苑小区物业管理服务委托合同》约定的费用标准酌定王家乐应当偿付的费用并无不当。综上，王家乐的上诉不能成立。一审判决认定事实清楚，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由王家乐负担。本判决为终审判决。审判长  韩小平审判员  周 粤审判员  周 尧二〇一九年十二月十日书记员  刘 欣