湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初3311号 原告：孟跃，男，1981年10月4日出生，汉族，住桃江县。 原告：胡葵，女，1983年7月26日出生，汉族，住桃江县。系孟跃之妻。 两原告的共同委托诉讼代理人：杨乐华，湖南理定明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：桃江大汉城镇建设有限公司。 住所：桃江县桃花江镇芙蓉路34号。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙静韬，湖南天声律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。 原告孟跃、胡葵与被告桃江大汉城镇建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡葵及其委托诉讼代理人杨乐华、被告桃江大汉城镇建设有限公司的委托诉讼代理人孙静韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：要求被告支付逾期办证违约金11299元，并承担本案诉讼费用。 被告的答辩意见为：被告没有逾期办证。原告的购房款直到2016年11月9日才全部付清，被告只有在原告付清全部购房款后才向原告交付房屋并办理相关权证，故被告于2017年7月28日办证没有逾期，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案涉及的主要内容有以下十六项： 一、桃江县商品房买卖合同签订时间：2013年3月17日； 二、涉案房屋：大汉龙城5栋11403室； 三、房屋产权面积：131m2； 四、房屋已付价款：348980.07元； 五、合同约定房屋交付时间：2014年5月28日前； 六、房屋实际交付使用时间：2015年6月3日； 七、合同约定办理权属证书时间：交付使用后18个月内即2016年12月2日前； 八、实际办理产权证书时间：2017年7月28日； 九、逾期办证的原因：被告违约； 十、依合同约定的计付逾期办证违约金的起始日期：2016年12月2日； 十一、合同约定的计付逾期办证违约金的截止日期：2017年7月28日； 十二、计付逾期办证违约金的天数：238天； 十三、合同约定计付逾期办证违约金的方式：按日支付已付房款的日万分之一； 十四、逾期办证违约金数额：8275元； 十五、合同约定的免责事由：无； 十六、需要说明的其他事项：为实施不动产统一登记，2016年6月6日起至6月26日止，桃江县范围内停止办理各类不动产登记业务，即停止办证时间共21天。 双方当事人对上列第六项、第七项、第十项、第十二项、第十四项外的事实无争议，本院依法予以确认： 本案当事人的争议焦点为：1.如何认定房屋交付时间及被告是否存在违约责任的问题；2、停止办证时间是否应当扣除；3.政府部门对大汉一期用地重新规划的时间是否应当扣除；4.合同约定计付逾期办证违约金的标准日万分之一是否过高。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷,原告采用的是一次性付款方式，合同约定，房屋交付后，如有面积差异，实行差异处理；同时，根据合同约定，被告应当在2014年5月28日交付房屋；被告于2014年5月21日书面通知原告领取《接房结算清单》及《入伙手续书》；之后，原告与之办理了相关房屋交付手续；并就被告迟延交付房屋的问题进行了协商处理，由被告对原告进行了相应补偿；2015年6月3日原告向物业给付房屋装修押金2000元后，领取钥匙开始进行房屋装修，直到2015年12月4日房屋装修完毕后，物业退还了原告交付的押金；2016年11月9日，被告就原告交付的房屋补偿款开出了收据。 关于房屋交付时间问题，根据原告提交了《入伙手续书》和《接房结算清单》，尽管时间不确定，但《接房结算清单》上面有5月28日的记载，并写明补偿金4300元，列抵管理费236元、垃圾清运费、物业管理费2312元后，剩余1359元列抵应付购房款（房屋补偿款）。按照惯例，购房者向出卖方支付购房款后，由物业根据购房者办理手续的情况，向购房者交付钥匙，再由原告进行房屋装修，视为房屋已经交付；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，本案原告已经于2015年6月3日开始对房屋进行装修，已经实际对房屋进行占有；且被告没有证据证实原告非法强行占有该房屋，也没有证据证实原告拖欠购房款并予以了催缴。综合本案的实际情况，据此可以认定，被告已经于2015年6月3日向原告交付了房屋。被告以2016年11月9日开出购房补差款收据的日期作为房屋交付日期证据不足，理由不能成立，本院不予采纳。 关于停止办证时间是否应当扣除的问题。经本院确认，本案办证期限间为2016年12月3日至2017年7月28日，该时段不涵盖停止办证时间，故停止办证时间21天，不在逾期办证违约天数计算范围之内。 关于政府部门对大汉一期用地重新规划的时间是否应当扣除的问题。被告提供的2016年8月12日《会议纪要》（桃城拍联阅〔2016〕01号），第二项是关于“大汉风情街占用大汉龙城一期用地的处理办法”，载明：“风情街用地占用一期用地894.64平方米，造成一期用地（2011年取得的商住用地）和风情街用地（2014年取得的商服用地）都无法进行不动产登记。”该证据证明，上述两宗用地出让后的初始使用权人均为被告；在实际建设过程中，若不发生占用情形，不改变用地性质，则无须对该两宗用地控制指标进行重新调整（重新规划），也不会出现不动产无法进行登记的结果。由此可见，该情况不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，且该事件发生在被告逾期办证之后，其逾期办证的违约责任，不能归责于原告。因此，政府部门对大汉一期用地重新规划所延误的时间，不应从计付逾期办证违约金的天数中扣除。 关于合同约定计付逾期办证违约金的标准日万分之一是否过高的问题。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定；合同没有约定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定（即年利率6％）处理。故逾期办证违约金应按照合同约定计算。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款第一项之规定，判决如下： 一、由被告桃江大汉城镇建设有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告孟跃、胡葵逾期办证违约金8275元； 二、驳回孟跃、胡葵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取41元，由被告桃江大汉城镇建设有限公司负担（该受理费已由原告预交，原告同意由被告于本判决指定的履行期间内直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  宋照林 二〇一九年十二月十三日 法官助理范丹 书记员刘亚飞 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用. 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。