新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1301号 上诉人(原审被告)：塔城海鑫房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城市团结路。 法定代表人：龙显海，该公司经理。 委托诉讼代理人：邱万民，新疆塔原律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：额敏县畜牧兽医站，住所地新疆维吾尔自治区额敏县阿尔夏特路。 法定代表人：哈布勒汗·阿合买提，该站站长。 上诉人塔城海鑫房地产开发有限公司因与被上诉人额敏县畜牧兽医站合同纠纷一案，不服额敏县人民法院（2019）新4221民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人塔城海鑫房地产开发有限公司(以下简称海鑫公司)委托诉讼代理人邱万民、被上诉人额敏县畜牧兽医站的法定代表人哈布勒汗·阿合买提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。一审认定双方当事人未在法定期间行使权利，解除权已消灭，该认定完全歪曲事实及适用法律错误。事实是2012年4月16日被上诉人与三利建筑开发公司签订额敏县畜牧兽医站办公楼建设开发合作开发合同，合同约定被上诉人将原办公楼交由三利公司开发，三利公司将一楼两个门面及二楼作为被上诉人的办公楼，其余作为三利公司所有。合同签订后在2014年6月1日三利公司将与被上诉人签订的合作开发合同转让给上诉人。在2016年上诉人准备开发时额敏县人民政府不同意上诉人与被上诉人合作开发，要求上诉人只能以转让的方式取得被上诉人原办公楼的房屋及土地。上诉人按照政府要求与被上诉人于2016年9月9日重新签订额敏县畜牧兽医站阿尔夏特路产权整体转让合同，上诉人依据合同交纳转让费284.6万元。上诉人与被上诉人由原来的合作开发变更成被上诉人将房屋及土地转让给上诉人，也就是由新的合同撤销原来的合同关系，双方履行新的合同关系，原合同不再履行，双方约定的房屋租赁费的合同同样不再履行。 额敏县畜牧兽医站辩称，2012年被上诉人与三利公司的合作开发协议已经作废，没有履行。2016年上诉人为了开发建设，要求被上诉人从办公楼搬出，并同意支付被上诉人一年的租金，所以签订了《房屋租赁协议》，该合同应当履行。至于上诉人以受让方式取得我站房地产与本案无关，当时政府说的第一年的租金由开发商出，第二年的租金由政府出。现政府也无相关文件明确上诉人不应承担2016年房租。请求驳回上诉，维持原判。 额敏县畜牧兽医站向一审法院起诉请求：被告支付房屋租赁费90000元。 一审法院认定事实：2012年4月16日，额敏县畜牧兽医站（甲方）与新疆三利建筑有限公司额敏分公司（乙方）签订了一份《额敏县畜牧兽医站办公楼建设合作开发合同》。双方在该协议中主要约定：1.甲方提供其站内土地供乙方开发使用；2.乙方将新建楼的一楼合计面积为130平方米的两件门面及二楼合计面积773平方米的房屋作为甲方办公室使用；3.在建设期间，乙方承担甲方租赁办公室费用的50%。2014年6月1日，新疆三利建筑有限公司额敏分公司（甲方）与海鑫公司（乙方）签订了一份《关于额敏县畜牧兽医站办公楼建设合作开发的转让协议》。甲方将其与额敏县畜牧兽医站办公楼建设合作开发合同的权利、义务全部转让给了乙方。2016年7月13日，额敏县畜牧兽医站作为承租人与出租人陈福香签订一份《房屋租赁合同》。双方主要约定：1.租赁期限自2016年7月13日至2017年7月12日；2.房屋租金为每年80000元，在签订合同后一个月内付清，超过一个月未付，租金按每年90000元支付。超过三个月未付，租金按每年100000元支付。2016年7月14日，海鑫公司（甲方）与额敏县畜牧兽医站（乙方）签订一份《房屋租赁协议》。双方约定：“甲方给乙方所租房屋，甲方已付一万元整（10000）订金，剩余款项在2016年8月14日以前付清捌万元整（80000），房屋年租金总共捌万元整（80000）。如果甲方没有在2016年8月14日前交清租房的剩余租金，房屋年租金将在原有捌万元租金的基础上增加壹万元整。如果甲方没有在2017年1月14日前交清租房的剩余租金，房屋年租金将在原有捌万元租金的基础上增加贰万元整。”。另查明，依据额敏县人民政府办公室额政办函[2016]20号《关于处置额敏县畜牧兽医站房地产的批复》，案涉房地产进行挂牌出让。2016年9月9日，原、被告双方在新疆产权交易所签订一份产权交易合同。原告作为转让方以284.6万元的价格将案涉房地产转让给了被告（受让方）。后被告将284.6万元通过中国农业银行转支给了新疆产权交易所有限责任公司。被告基于受让取得涉案房地产的产权。至此，被告基于受让从新疆三利建筑有限公司额敏分公司取得的与原告间的《额敏县畜牧兽医站办公楼建设合作开发合同》法律关系，因被告基于转让取得案涉房地产的产权发生了实质性变更。但此后，原被告双方均未就双方先前《房屋租赁协议》是否继续履行作出处分。被告除已付的10000元订金外，再未支付剩余房屋租金。一审法院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，自被告通过受让的形式取得案涉房地产的产权时起，原、被告双方先前的《额敏县畜牧兽医站办公楼建设合作开发合同》的客观情况已经发生了重大变化，合同当事人自解除权发生之日起一年内应当行驶权利就双方间的《房屋租赁协议》的存续及履行问题作出处分。双方均未在法定期间行使权利，解除权已消灭。因此，原、被告双方的《房屋租赁协议》合法有效，合同期限已届满，被告应当继续履行给付义务。所以，原告要求被告支付房屋租赁费90000元（100000元-已付10000元）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。被告的辩解无法律依据，不予采纳。判决：被告塔城海鑫房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内给付原告额敏县畜牧兽医站房屋租赁费90000元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。上诉人提供了额敏县环保局(2014)51号文件、额敏县发改委(2014)213号文件、额敏县人民政府(2016)18号文件和(2016)20号文件，证明双方由原来的合作开发变更为上诉人受让取得，原合同均不再履行。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为与本案无关。认证：对证据的真实性予以认定，但证据内容不能证明上诉人的观点，故对证据的证明力本院不予认定。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：双方于2016年7月14日签订的《房屋租赁协议》应否履行。 上诉人海鑫公司与被上诉人额敏县畜牧兽医站基于额敏县畜牧兽医站阿尔夏特路房产的开发建设项目于2016年7月14日签订《房屋租赁协议》，但协议内容并非双方当事人之间产生房屋租赁合同关系，而是约定由上诉人承担被上诉人因租赁办公用房产生的租赁费，故一审对本案案由确定为房屋租赁合同纠纷不当，应为合同纠纷。双方在协议中约定了付款方式、付款期限和违约责任，该协议为双方当事人的自愿意思表示，合法有效，双方应按合同履行义务。 《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵销；(四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”现上诉人海鑫公司以其与被上诉人于2016年9月9日签订额敏县畜牧兽医站阿尔夏特路房产转让合同为由抗辩双方签订的《房屋租赁协议》的履行，应承担该《房屋租赁协议》终止履行的证明责任。上诉人提供额敏县人民政府及相关部门的文件，证明双方当事人由合作开发关系变为房产转让关系，故《房屋租赁协议》不再履行。对此，本院认为，《房屋租赁协议》的签订是为了便于上诉人开发建设，协议未约定履行或解除条件。而双方的房地产转让合同中亦未就该协议是否解除或终止履行作出约定。从双方签订的两份合同的内容上看，合同标的物不同，亦不存在债务相互抵销或债权债务同归于一人等情形，故应认定《房屋租赁协议》不存在终止履行的法定情形，上诉人海鑫公司仍应履行该协议约定的付款义务。 综上所述，海鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人塔城海鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 范 淑 桂 审判员 马 桂 兰 审判员 巴  图 二〇一九年十二月四日 书记员 阿丽娜尔