天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2491号上诉人（原审被告）：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人：陈友林，副董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张明冬，男，1978年9月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：郭蕊，天津法事邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俊英，女，1979年6月17日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：郭蕊，天津法事邦律师事务所律师。上诉人天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）因与被上诉人张明冬、刘俊英商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初45869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，进行了审理。本案现已审理终结。汉滨公司上诉请求：1.依法撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初49869号民事判决书，改判驳回张明冬、刘俊英关于逾期交房利息及违约金的诉讼请求；2.如不予采信汉滨公司不承担逾期交房违约责任的主张，一审法院判决的违约金及逾期交房利息明显高于张明冬、刘俊英实际损失，应依法调低并与张明冬、刘俊英所享受购房优惠进行冲抵；3.本案一、二审全部诉讼费由张明冬、刘俊英承担。事实和理由：1.张明冬、刘俊英诉讼请求超过法定诉讼时效，应予驳回。一审中张明冬、刘俊英以诉争房屋交付时未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》为由，要求汉滨公司承担逾期交房违约责任，而依据双方所签订的《天津市商品房买卖合同》的约定，张明冬、刘俊英于合同订立时即已知晓房屋具体交付条件，其有权于交付环节核实交房条件是否成就并拒绝接收不符合交付条件的房屋，一审法院认定张明冬、刘俊英不具备知晓房屋是否符合交付条件的可能，与证据不符。仅依据张明冬、刘俊英单方陈述认定本案未超过法定诉讼时效缺乏证据支持。2.双方已就房屋交付事宜达成合意，张明冬、刘俊英无权另行起诉主张逾期交房违约责任。双方订立房屋买卖合同时，张明冬、刘俊英已向汉滨公司递交书面购房优惠申请，明确表示基于已经享受购房优惠政策，故同意不再就汉滨公司未如期办理商品房准许交付使用证等问题主张权利，承诺自入住房屋后，不再以任何形式向汉滨公司提出赔偿和补偿要求。此后汉滨公司按照该申请给予相应优惠，已经实际履行，张明冬、刘俊英无权就准许交付使用证问题主张权利。即便不考虑汉滨公司应否承担逾期交房违约责任，一审法院判决支持张明冬、刘俊英全部诉讼请求也明显超过了张明冬、刘俊英的实际损失且违反约定。张明冬、刘俊英辩称，一审认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，请求驳回汉滨公司的上诉请求。事实和理由：张明冬、刘俊英的诉请未超过本案的诉讼时效，准许交付使用证是颁发给汉滨公司，其是否取得以及何时取得，均由汉滨公司掌握，张明冬、刘俊英无法知晓。汉滨公司不能证实其告知张明冬、刘俊英未能取得准许交付使用证或者张明冬、刘俊英何时知晓该事实，故汉滨公司的上述主张不能被法院采信。汉滨公司逾期交房，应按合同约定支付违约金，承担违约责任。关于汉滨公司所述优惠申请表，该表为双方当事人签订的预约合同，其本质是为了获得将来订立商品房买卖合同的机会而订立，与本案不具有直接的关联性。双方签订的商品房买卖合同，从未就业主享受优惠售房单价后放弃权利作出约定。且该优惠表是汉滨公司一方预先拟定的，与不特定第三人签定，该条款免除了汉滨公司的责任，加重了张明冬、刘俊英的责任，仅以极少优惠款让张明冬、刘俊英放弃权利，汉滨公司就该格式条款未提醒张明冬、刘俊英注意，未向张明冬、刘俊英进行说明，格式条款无效。汉滨公司也未提交证据证实非其自身原因而未如期取得准许交付使用证。汉滨公司所述的优惠为销售策略，主张冲抵没有事实及法律依据。张明冬、刘俊英向一审法院起诉请求：1.判令汉滨公司给付张明冬、刘俊英逾期交房利息及违约金合计87831元；2.本案诉讼费用由汉滨公司负担。一审法院认定事实：2013年10月13日，张明冬、刘俊英与汉滨公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定张明冬、刘俊英以585543元的价格购买汉滨公司开发建设的滨海新区商品房。合同第三条约定，汉滨公司应于2014年10月31日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付张明冬、刘俊英，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第四条约定，张明冬、刘俊英应于2014年5月26日前一次性存入商品房首付款385543元，其余价款办理贷款。第五条约定，汉滨公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房逾期在60日内的，张明冬、刘俊英有权向汉滨公司追究已付款利息，利息自合同约定汉滨公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，张明冬、刘俊英在向汉滨公司追究已付款利息的同时，还有权每日按商品房价款的万分之一的标准向汉滨公司追究违约责任。合同订立后，张明冬、刘俊英向汉滨公司支付了全部购房款，汉滨公司于2014年11月6日向张明冬、刘俊英交付了房屋。另，双方于订立商品房买卖合同前签订了《购房优惠申请表》，第三条约定，汉滨公司因客观原因未能在规定的时间内办理商品房所有权转移登记、商品房准许交付使用证，汉滨公司不承担赔偿责任。再查，汉滨公司于2017年8月10日取得了盛世庭苑12号楼《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。张明冬、刘俊英作为购房者，履行了支付房屋价款的义务，汉滨公司理应按照合同第三条的约定，将竣工经验收合格并取得《天津市新建商品住宅准许交付使用证》的房屋交付张明冬、刘俊英，汉滨公司虽于2014年11月6日交付了案涉商品房，但实际于2017年8月10日取得案涉商品房准许交付使用证，故其交付房屋时存在违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。庭审中，汉滨公司抗辩称，张明冬、刘俊英已于签订商品房买卖合同前通过签订购房优惠申请表的形式放弃了在汉滨公司因客观原因未能在规定的时间内办理商品房准许交付使用证的违约责任，汉滨公司晚于合同约定的交房日期取得商品房准许交付使用证系滨海新区政府改革，相关部门未能及时将相关信息录入系统所致，系双方约定的免除汉滨公司违约责任的客观原因，但经法庭释明，汉滨公司未能提供证据证实其该项抗辩主张，故一审法院对其该项主张，不予支持。对于汉滨公司抗辩称，张明冬、刘俊英按日为标准向汉滨公司主张违约金，故自汉滨公司在未取得准许交付使用证向张明冬、刘俊英交付房屋时起算，张明冬、刘俊英的起诉已过诉讼时效；对此，张明冬、刘俊英称，诉讼时效应从权利人知道或应当知道其权利受损之日起算，而张明冬、刘俊英直至2018年5月才知道汉滨公司交付案涉房屋时未取得准许交付使用证的情况；对此，一审法院意见为，汉滨公司经法庭释明，未能提供证据证实其在交付房屋时将未取得准许交付使用证的情况告知张明冬、刘俊英，亦未能举证证实双方曾就准许交付使用证问题进行过协商，结合汉滨公司实际取得案涉商品房准许交付使用证的时间，一审法院对汉滨公司的时效抗辩主张不予支持。对于汉滨公司抗辩称张明冬、刘俊英同时主张逾期利息及违约金无法律依据的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，汉滨公司应按合同约定，向张明冬、刘俊英给付商品房已付价款利息及相应的违约金。对于张明冬、刘俊英主张的商品房已付款利息及违约金金额，一审法院认定如下：合同约定交房日期为2014年10月31日，故其应自2014年11月1日起向张明冬、刘俊英给付至其取得案涉房屋准许交付使用证之日前一日的已付款利息，以总房款585543元为基数，按银行同期贷款利率4.75%标准计算，金额为78186.25元；此外，汉滨公司还应根据合同第五条的约定，在未按合同约定标准交付房屋第61日起每日按商品房价款万分之一的标准向张明冬、刘俊英给付违约金，金额为55743.69元，上述损失合计133929.94元，张明冬、刘俊英主张87831元金额的请求，符合法律规定，一审法院准予。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天津市汉滨投资集团有限公司于判决生效后十日内给付张明冬、刘俊英已付房款利息及违约金损失共计87831元；二、驳回张明冬、刘俊英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费997元，由天津市汉滨投资集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方的二审争议焦点为：一、张明冬、刘俊英的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、汉滨公司是否存在未按照约定交付房屋的情形；三、汉滨公司主张不承担违约责任是否有依据；四、张明冬、刘俊英主张的利息及违约金是否过高，是否应予酌减。就以上争议，本院分析如下：关于诉讼时效，本案中张明冬、刘俊英提起起诉的诉讼时效起算点应为张明冬、刘俊英知道或者应当知道自己权利受到侵犯之时。按照双方约定，汉滨公司应当向张明冬、刘俊英交付竣工验收合格并取得《天津市新建商品住宅准许交付使用证》的房屋。《天津市新建商品住宅准许交付使用证》由汉滨公司办理并最终取得，张明冬、刘俊英对于该过程并不能参与，汉滨公司未能证实其在交付房屋时，将未取得该证的情况明确告知张明冬、刘俊英，亦不能证明张明冬、刘俊英应当何时知晓该情况，故张明冬、刘俊英本次起诉并未超过诉讼时效。关于依约交房问题，如前所述，双方对于涉案房屋的交付条件约定明确，而汉滨公司交付实体房屋时，该房屋并不符合约定的条件，其交付存在瑕疵。2017年8月10日，汉滨公司取得《天津市新建商品住宅准许交付使用证》，涉案房屋具备完全的交付条件，汉滨公司的违约交付行为方终止。关于是否免责问题，购房优惠申请表上载明，汉滨公司在因客观原因未能在规定的时间内办理商品房准许交付使用证，汉滨公司不承担责任。汉滨公司未能证明存在任何客观原因导致其违约，其主张按照该申请表上的约定免除责任，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金应否酌减问题，汉滨公司违约，应当按照合同约定承担责任，其以该责任超过张明冬、刘俊英的实际损失为由，主张降低违约责任，并未提交证据予以证实，本院对其主张不予采信。张明冬、刘俊英主张的逾期交房利息及违约金，有合法依据，并未超过可予支持范围，一审法院确定支持其请求并无不当。综上所述，汉滨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1995元，由上诉人天津市汉滨投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十二月二十三日法官助理刘德跃书记员林彦鹏附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……