河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6888号上诉人（原审原告）：李月，男，1991年10月11日出生，汉族，户籍住址保定市蠡县，现住址保定市莲池区。委托诉讼代理人：李永安，河北平川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：保定市洪恩房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区阳光北大街776号。统一社会信用代码91130602785732972R。法定代表人：刘敬恩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚全友，该公司部门经理。委托诉讼代理人：王小娜，河北言复律师事务所律师。上诉人李月因与保定市洪恩房地产开发有限公司（以下简称洪恩公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李月上诉请求：1.请求上级人民法院依法撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2242号民事判决书的第二项，改判为：被上诉人给付上诉人李月逾期交付房屋的违约金50660元（违约金应以521730元为基数，按照日万分之一标准计算，自2017年1月1日起至2019年8月29日止，日历天数971天）；2.上诉费和其它上诉费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院违约金以上诉人缴纳的购房首付款161730元为基数计算被上诉人承担违约金的数额是错误的，应当以上诉人缴纳的全部购房款521730元（首付款161730元+按揭360000元）为基数计算被上诉人承担违约金的数额。二、一审法院将被上诉人延迟交房的时间扣减460天也是错误的。被上诉人以保定市政府以防治空气污染的通知停工不属于不可抗力要件，依法不应免除被上诉人延期交房的责任。洪恩公司答辩称，一、一审法院以李月缴纳首付款161730元为基数计算洪恩公司承担违约金正确，因在双方签订的商品房买卖合同第九条第一款第一项明确约定，是按照李月与该合同签订日2016年6月28日之前已经交付到洪恩公司的首付款计算违约金；二、双方于2016年的6月30日就该房屋到银行签订了贷款合同，该合同中洪恩公司承担了连带担保责任，包括并不限于合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证并就该房屋，洪恩公司已向李月贷款的银行缴纳了保证金，综上两点，一审法院认定以首付款为基数计算违约金合法合理；三、对迟延交房的时间扣除天数应以739天为准。在一审庭审过程中洪恩公司已向法庭提交了评估文件12份，安监局安监二组负责人在对外公示的群内通知洪恩公司要求停工146天。因政府相关部门共计要求停工16次每次复工需由工人和设备进场，需要一周的时间来复工，故应当在扣除合理复工期112天，共计应当扣除停工天数739天。洪恩公司上诉请求：1.撤销原审（2019）冀0602民初2242号民事判决书并依法改判或发回重审；2.将原审第二项判决内容改判为：上诉人给付被上诉人逾期交房违约金（违约金以161730元为基数，自2017年1月1日起至2019年6月30日止，并按照上述起算日期计算的总日数扣减739日，按照日万分之一标准计算）；3.依法改判本案一审诉讼费用由被上诉人承担90%以上，二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定政府通知停工属于不可抗力无误，因该方式造成的停工日数应在计算逾期交房违约金时应当作相应扣减，但本案仅政府通知停工的天数就为627日，再计算16次复工所需112日共需扣减逾期日期应为739日，由政府原因导致的逾期交房由上诉人承担责任本已经有违公平，而一审法院仅按460日扣除计算逾期交房违约金的天数的认定更属于事实不清认定错误，应当依法改判；二、原一审法院计算逾期交房违约金的截止时间应为2019年6月30日，原判决认定计算逾期交房违约金截至判决生效时止属认定事实错误，应当依法纠正；三、原一审诉讼费承担计算错误，应当依法纠正。李月答辩称，我方也要求撤销一审第一项判决，关于第二项的逾期违约金本金计算基数，我方和对方持有相反意见，我方认为应按照交付的全款作为基数，因为按揭贷款我方已向银行支付了利息，根据双方合同的第九条规定，对方抗辩不应支持。对方提出的739天都不属于不可抗力时间，其中政府通知的这些也不属于不可抗力因素，合同中也没有约定政府因防治污染造成的停工属于不可抗力因素，而且微信通知证据不足。且16次复工，每次复工要求一周时间，应属于意料中的时间，不应扣除。关于诉讼费，我们缴纳的诉讼费是按房屋总价款计算交的，计算正确。李月向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即将验收合格的洪恩鑫泰花园小区B座2单元2505号房交付给原告；2.依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金47530元；3.依法判令被告退还原告超交的房款21260元；4.本案的诉讼费和其他费用均由被告负担。诉讼过程中，原告针对诉讼请求第2项增加违约金3130元。一审法院认定事实：2015年9月16日，原告李月与被告洪恩公司签订认购协议书，双方约定原告李月作为乙方（买受人）向被告洪恩公司作为甲方（出卖人）购买坐落于北侧，洪恩鑫泰园小区B号楼2单元2505室。认购协议书约定：该商品房认购约定建筑面积共93.5平米，房屋销售单价为5580元/平方米，房屋总房款521730元整；付款方式为乙方于2015年9月16日前交纳首付款（含定金）161730元，其他剩余房款360000元用银行按揭贷款支付；交房日期甲方应当在2016年12月30日起将符合本合同约定的房屋向乙方交付使用，如遇不可抗力因素，导致本合同不能按期全部履行，甲方和乙方均不负违约责任；逾期交房违约责任甲方如出现逾期交房，由甲方向乙方按日支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。该认购协议书后附洪恩鑫泰园交房标准，对22项交房标准进行了明确。原、被告均在认购协议书和交房标准签名捺印。2016年6月28日，原、被告签订合同编号为GF20160360013号商品房买卖合同，该合同买卖双方及商品房坐落与2015年9月16日双方签订的认购协议书一致。商品房买卖合同约定：该商品房建筑面积89.69平方米；出卖人与买受人按建设面积计算房价款，该商品房单价为每平方米5817.04元，总金额521730元；双方自行约定实际面积以政府产权登记机关实测面积为准，价款多退少补；买受人首付款161730元，剩余房款360000元转为银行按揭贷款，以贷款方式支付；交付期限出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年6月28日，原、被告签订补充协议，约定：经甲乙双方协商一致，就双方于2016年6月28日商品房买卖合同（合同编号为GF20160360013号）补充更正如下；该售出商品房规划面积93.50平方米，备案登记面积为89.69平方米，该售出商品房实际面积以政府产权登记机关实测面积为准，价款多退少补，多退少补时单价按原购房时的单价5580元/平方米计算。另查明，原、被告签订认购协议书后，原告交纳购房首付款161730元。原告于2016年6月30日在兴业银行股份有限公司保定分行办理了个人购房抵押借款合同，由被告洪恩公司作为保证人，以银行按揭贷款方式支付了剩余购房款360000元。再查明，洪恩鑫泰园小区系被告洪恩公司开发的商品房小区，该项目于2016年6月7日取得商品房预售许可证。被告洪恩公司自述，现该项目已经具备认购协议书及商品房买卖合同约定的交付条件，被告洪恩公司已向多名业主交付房屋，被告曾联系原告向其交房，但原告至今没有接收房屋。被告洪恩公司自述，自2015年8月至2019年4月间由于政府相关部门治理空气质量等原因，致涉案房屋建设施工期间停工共计627天，该政策原因导致的停工建设不可预见、不可避免，属于不可抗力。洪恩公司提交了项目建设期间保定市大气污染防治暨建筑施工扬尘治理领导小组办公室等部门颁发的《关于启动保定市住建系统重污染大气I级预警应急响应的通知》等十二个通知，依据上述通知停工460天；另根据安监局相关部门微信通知停工146天。一审法院认为，原告李月与被告洪恩公司签订的认购协议书及交房标准、商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，在签订商品房买卖合同时被告洪恩公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，上述协议、合同不违反法律禁止性规定，具备法律效力，原、被告商品房买卖合同关系成立，一审法院予以认定。上述认购协议、商品房买卖合同及补充协议具备关联性、连续性，其中约定内容不一致的，应以后签署的合同、协议条款或特别约定为准，原、被告均应按上述协议、合同的约定享有合同权利，履行合同义务。本案中，原、被告约定交房日期为2016年12月31日前，约定交房标准为将具备该商品房验收合格并符合本合同约定（即认购协议书所附交房标准）的商品房交付买受人使用，截至原告起诉之日，被告尚未向原告交房，属违约，应承担相应违约责任。原告诉请被告交付房屋，一审法院予以支持。关于逾期交房的违约责任，商品房买卖合同约定：“出卖人逾期交房的违约责任逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”依据上述约定，被告应自2016年12月31日的第二日即2017年1月1日起按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。具体到本案，原告直接向被告交纳购房首付款161730元，余款320000元以银行按揭贷款方式交纳，原告虽承担偿还银行按揭贷款的义务，但原告并未实际支出按揭款项，被告逾期交房对原告承担的违约金应以原告实际交纳的首付款161730元为标准计算。再依据一审法院查明事实，被告在实际建设施工中，因行政部门原因导致工程建设延期，被告提交的证据可以证明其中停工460天有政府相关部门的通知，应依据其影响程度减轻被告逾期交房的违约责任；此外被告抗辩依据相关部门的微信通知停工146天，缺乏证明力，一审法院不予采信。上述违约金应计算至本判决生效之日止。原告诉请被告支付逾期交房违约金超出一审法院认定范围，一审法院不予支持。关于原告诉请被告退还原告超交的房款21260元，原、被告于2016年6月28日签订补充协议约定：“该售出商品房实际面积以政府产权登记机关实测面积为准，价款多退少补。”原、被告均未提交证据证实协议约定的政府产权登记机关实测面积，原告本项诉讼主张尚不具备给付条件，原告可待给付条件成就时另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告保定市洪恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李月交付合同编号为GF20160360013号商品房买卖合同中买受人李月所购商品房；二、被告保定市洪恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李月逾期交付房屋的违约金（违约金以161730元为基数，自2017年1月1日起至本判决生效之日止，并按照上述起止日期计算的总日数扣减460日，按照日万分之一标准计算）；三、驳回原告李月其他诉讼请求。案件受理费9706元，减半收取计4853元，由原告李月负担175元，由被告保定市洪恩房地产开发有限公司负担4678元。本院二审期间，上诉人李月提交了公告照片打印件一份，证明洪恩地产在2019年7月19日发布公告暂停交房。洪恩公司质证称，真实性及关联性不认可，根据李月诉讼时的起诉状第一条，足以说明李月已知晓标的房屋已验收合格要求交付房屋，洪恩公司已经向其余购房者履行了交付义务，并且通知李月办理交房手续，李月未办理。上诉人洪恩公司提交了保定市大气污染防治工作领导小组办公室发放的自2018年11月22日至2019年4月30日保定市启动重污染天气停工通知文件7份，保大气办（2018）19号、保大气办（2018）20号、保大气办（2018）22号、保大气办（2018）26号、保大气办（2019）1号、保大气办（2019）3号、保大气办（2019）9号，停工天数合计85天，以证明因政府原因导致停工天数应在计算违约天数时减去该部分天数。李月质证称，洪恩公司提交的7份证据都是在2016年12月31日应交房日之后发生的，所以说跟本案无关；即使跟本案有关联，其证据应当在一审法院提交证据举证期内提交，此七份证据不属于新证据；此七份证据不属于不可抗力事由，不能免除洪恩公司的责任；洪恩地产提交的因治理环境污染的停工时间不应当作为延期交房的理由，依法应承担延期交房的法律责任。本院认为，李月、洪恩公司在平等自愿基础上订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。本案中，李月依合同约定缴付了购房款，洪恩公司未能按照合同约定的期限向李月交付房屋，违反了双方之间合同第八条交付期限的约定，因此洪恩公司应按照合同第九条约定向李月支付延期交房的违约金。在本案所涉房屋工程施工过程中，由于重要活动保障、大气污染防控等原因，施工单位根据政府及相关部门的指令停止施工的事实客观存在，虽然不属于约定和法定的不可抗力范畴，但确系为了保障大气环境及社会、民众切身利益，属于合理顺延工期的情形，洪恩公司不应承担该期间的违约责任。根据洪恩公司提交的政府相关部门通知文件，一审法院扣减460日，但洪恩公司主张的2015年8月20日至9月4日停工15日，发生于双方订立房屋买卖合同以前，不应予以扣减。洪恩公司二审提交的保定市大气污染防治工作领导小组办公室《关于启动重污染天气Ⅱ级响应措施的通知》（保大气办[2018]19号）等7份文件，可以证实2018年11月至2019年4月，因重污染天气应急响应共停工85日，应予扣减。故总扣减日期应为530日。李月依合同支付购房首付款161730元，余款系以银行按揭贷款方式交纳。李月主张应将按揭贷款作为已支付房款计算违约金，缺乏事实及法律依据。一审法院以李月实际交纳的首付款161730元作为违约金计算基数并无不当。一审法院关于诉讼费的分担，符合诉讼费计算分担的相关规定。综上所述，李月上诉请求不能成立、保定市洪恩房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2242号民事判决第一项、第三项；二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2242号民事判决第二项为：“二、被告保定市洪恩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李月逾期交付房屋的违约金（违约金以161730元为基数，自2017年1月1日起至本判决生效之日止，并按照上述起止日期计算的总日数扣减530日，按照日万分之一标准计算）”；三、驳回上诉人李月的上诉请求，驳回上诉人保定市洪恩房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10773元，由上诉人李月负担1067元，由上诉人保定市洪恩房地产开发有限公司负担9706元。本判决为终审判决。审判长  王冠审判员  龚倩审判员  郑东二〇一九年十二月二十四日法官助理陈思书记员孟瑞超