山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初1640号原告：李业红，男，1953年10月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。被告：史玉波，男，1976年9月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：史同芬，男，1947年6月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：史玉涛，男，1979年6月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上述三被告共同委托诉讼代理人：厉明，日照东港中基法律服务所法律工作者。原告李业红与被告史同芬、史玉涛、史玉波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李业红委托诉讼代理人王公刚、被告史玉涛、史玉波及其委托诉讼代理人厉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李业红向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与吕京荣之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告的被继承人吕京荣于1995年协商，由吕京荣（已去世）购买原告位于日照市东港区的房屋，交易价格20000元。因该房系“小产权房”，交易时吕京荣并非奎山街道集体成员，且产权至今登记在原告名下，物权并未发生变动。上述房产买卖行为违反强制性规定，应为无效合同。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告史同芬、史玉涛、史玉波辩称，吕京荣、史玉波系日照市东港区奎山街道刘家寨集体经济组织成员，涉案房屋系吕京荣代替其长子史玉波购买，购房合同由吕京荣签订，涉案房屋过户费、过户手续、印契登记以及拆迁协议的签订均由史玉波登记办理。涉案房屋的购房合同买卖双方已履行完毕，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.1995年7月25日，日照市房地产管理处向李业洪颁发了山东省城市私房所有权证（证号为日房字第××号），载明李业洪在日照市东港区奎山街道办事处有自建房屋一处。2.1995年11月3日，吕京荣与李业洪签订《房屋买卖合同书》一份，约定李业洪房屋一处即正房五间、南平房四间、厕所、自来水共计作价20000卖给本村吕京荣。双方商定，买方应交村集体房场费1500元，契税全部由卖方负担。吕京荣（吕为志代办）在买方处签字，李业洪在卖方处签字。1996年2月2号，原告出具证明一份，证明收到房款20050元。3.2019年8月13日，日照市东港区民委员会出具家庭关系证明一份，“兹证明史玉涛，身份证号码3711021979××××××××家庭成员有：其父亲史同芬，身份证号码3709191947××××××××；其母亲吕京荣（已去世），；其哥哥史玉波，身份证号码3711021976××××××××；其祖母亲及外祖父母均已去世。特此证明！”。同日，日照市东港区民委员会出具证明一份，“兹证明李业红（本村村民）已将自有的房屋出卖给吕京荣（已去世）。特此证明！”。2019年10月23日，日照市不动产登记中心查询结果证明，李业洪在日照市东港区奎山街道办事处刘家寨有产权证号为刘家寨0062、刘家寨0117房产。2019年12月7日，日照市东港区民委员会出具证明一份，内容为：“山东有泰律师事务所：兹证明我村村民李业红，身份证号：3728021953××××××××出卖给吕京荣的房屋是其名下在我村的唯一宅基地。特此证明。”。4.2000年12月13日，日照市人民政府向史玉波颁发山东省日照市人民政府房屋印契一份（证号为日字第0295905），载明买房人史玉波，卖房人李业洪，正厢房九间，座落日照市奎山乡，买价1000，应征税率3%，应纳税款30元，契纸工本费2.50元，经补契与史玉波名下使用。业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证。5.吕京荣、史玉波现户籍所在地均在日照市东港区。2003年12月11日，日照市东港区民委员会出具证明一份，“兹证明史玉波房场费已向村交齐，特此证明。”。6.“李业洪”与本案李业红为同一人。7.2013年11月26日，日照市东港区民委员会与史玉波签订《旧村改造拆迁安置协议（第三期）》，史玉波可在第三期拆迁区域内的房屋置换90平米左右的安置楼1套，70平米左右的安置楼1套。该拆迁协议基于本案涉案房屋的拆除而签订。本院认为，本案买卖合同标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅地基使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。。”，由此可知，对于农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的行为一般应当认定无效，但对于本集体经济组织成员内的房屋出售是允许的。对于本案原告与吕京荣签订的房屋买卖合同是否有效应从以下几个方面来看：（一）房屋买卖合同。依据原告与吕京荣签订的《房屋买卖合同书》载明的内容“卖给本村吕京荣。。”可知，签订房屋买卖合同时，吕京荣应取得了日照市东港区集体经济组织成员资格，现有户籍证明亦对上述事实予以证实；（二）房屋实际占有情况。吕京荣与原告签订涉案房屋买卖合同后，该房屋实际由被告史玉波一直占有使用，且被告史玉波现户籍所在地在日照市东港区；（三）涉案房屋买卖合同实际履行情况。涉案房屋买卖签订后，原告收到了房款，被告史玉波作为吕京荣的子女向日照市东港区村民委员会缴纳了涉案房屋的房场费，且在2000年12月13日获得了山东省日照市人民政府房屋印契，缴纳了涉案房屋契税，可以推定原告与吕京荣的房屋买卖协议获得了日照市东港区奎山街道刘家寨村民委员会以及日照市人民政府的认可。另，日照市东港区民委员会就涉案房屋与史玉波签订了涉案房屋的拆迁安置协议，亦视为对原告与吕京荣签订的涉案房屋买卖合同的认可及对房屋实际占用人为史玉波事实的认可。综上所述，在综合案件当时的情况及从有利于维护诚实信用原则、现有房屋占有关系角度考虑，应当确认原告与吕京荣签订的房屋买卖合同有效。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告李业红的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告李业红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇一九年十二月十日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的本质的原属于农民集体所有的土地。第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。