江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初10993号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市芳桥街道孝侯路，统一社会信用代码91320282061876700K。法定代表人：桂立业。委托诉讼代理人：许芬，该公司物业中心管家。委托诉讼代理人：李艳，江苏大浔律师事务所律师。被告：吴忠，男，1968年10月4日生，汉族，住宜兴市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宜兴分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告吴忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人许芬、李艳，被告吴忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费暂计算至2019年9月物业服务费共计6261.87元；2、请求判令被告以当月所欠物业费为基数，按照千分之三标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计算至2019年9月11日的违约金1786.72元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：吴忠于2017年2月11日购买宜兴碧桂园富山春居44幢87号别墅，属于其公司管理的物业服务区域范围，并与其公司签订了《宜兴碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，吴忠应于每月10日前向其公司支付物业服务费773.07元，逾期支付的从逾期之日起每月按应付物业费的3‰向其公司支付违约金。吴忠于2019年1月开始拖欠其公司物业服务费。被告吴忠辩称，物业费其不会欠，但是其希望对方统一物业费收费标准。同时鉴于其房屋实际情况，其房屋的屋顶被错误维修，希望物业公司给予答复。小区里的车位乱停乱放，车辆经常被碰撞，有次其女儿的车子早上上班被碰撞了，被堵在小区里，当时准备从南门出去，但是原告方迟迟不开南门，后来报警了才开，但其女儿还是迟到了。原告开始声称其公司是五星级的管理，但是现实不符合，后来其听保安说已经不是五星级标准了，其认为现在物业公司达不到五星级的服务，收费不应当按照以前的标准收费。晚上进去停车进不去，还经常出车祸，还有很多收垃圾的人进去叫喊收垃圾，还有偷电缆的，违建的等问题，其认为物业费的收费标准要重新定。碧桂园物业公司提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业服务协议、资质证书、物价局备案回复表、收楼通知书、入住登记表等证据，吴忠质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：碧桂园物业公司为宜兴碧桂园物业服务提供单位。吴忠为该小区富山春居44幢87号房屋业主。双方签订有《宜兴碧桂园前期物业服务协议》，该协议第四条约定：吴忠交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米3元计收，该物业的房屋建筑面积为257.69平方米，按上述计算方式、标准，吴忠应按773.07元/月向碧桂园物业公司交纳物业服务费；第六条约定：吴忠应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费。若该物业的实际交付日期早于商品房买卖合同约定日期的，则吴忠应从实际交付之日起全额交纳物业服务费，吴忠于每月10日前缴纳当月物业费；第十六条约定：物业服务费按约定由吴忠交纳，若吴忠与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，吴忠负连带责任。吴忠或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金；情节严重的，碧桂园物业公司可依法向人民法院起诉。审理中，碧桂园物业公司向本院提供宜兴市物价局备案回复表，载明宜兴市物价局同意“宜兴碧桂园”前期物业公共服务收费标准，普通低层住宅为3元/月/㎡。同时，碧桂园物业公司向本院提供收楼通知书、入住登记表，载明该商品房实际收楼时间为2017年2月23日。审理中，碧桂园物业公司称吴忠2019年1月至9月未缴纳物业费，其中1月至3月是按7折计算的费用541.15元/月，2019年4月至9月为全额费用773.07元/月，共计6261.87元。吴忠对结欠的物业费金额无异议。审理中，吴忠提及现小区存在如下问题：1、对小区住宅商用及物业装饰装修的管理存在严重失职，小区出入口一别墅开办了月子会所；2、对小区违章搭建的管理存在失职，小区内存在多处违建；3、对小区安全管理存在缺失，外来人员、车辆均可以随意进出小区；4、物业服务质量不达标，存在多处应急灯脱落，消防玻璃破损情况。对上述问题，碧桂园物业公司表示：对违建问题，其公司对小区涉嫌违建也进行了张贴整改告知，取得了部分业主的承诺书，个别业主的违建认定也由城管部门发布通知书，其公司尽到了义务；小区的门禁并没有随便进出的问题，原告代理人进去小区都要相应的卡，对外来车辆保安都需要询问；对收费标准，该标准是由双方签订的协议共同协商确定，同时该标准报宜兴市物价局备案；对被告提供的照片，应急灯脱落，消防玻璃破损，原告已经进行更换；对被告提供的碧桂园存在问题将被告屋顶打通的事实，该事实是由碧桂园开发商进行操作维修，出现的错误应由被告主动维权与开发商进行协商，或提起诉讼，而不应将该错误转由原告承担，希望被告主动维护自己的权益；对车辆停放问题，有些业主会乱停放的现象，其公司保安会及时进行劝阻，其公司尽到了最大管理义务，原告对小区业主的车辆在没有办理停车位的情况下，也应业主的要求停放在小区的道路两侧，并进行拉线，道路表示等管理，也在一定程度上解决社会上的停车难问题，出现的碰擦车辆，其公司也会第一时间进行处理，进行相关的报警，对于停车难问题，原告作为物业企业，已经尽到了最大的管理义务。本院认为：碧桂园物业公司为宜兴碧桂园小区物业服务提供单位，为该小区提供物业服务，物业公司以及小区业主均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。吴忠在物业公司提供物业服务后应当按约缴纳物业服务费。而对于吴忠提及各项问题，结合双方的陈述，能够确认小区存在多处违建、部分车辆乱停放、吴忠屋顶被错误打通等情况，故碧桂园物业公司未能按照合同约定适格履行己方义务，应当承担一定的违约责任。鉴于吴忠提出的物业管理不到位的程度及问题，以及吴忠与碧桂园物业公司曾达成过部分期间物业费按七折计算的协议，对于碧桂园物业公司本次主张的物业费，本院确定2019年4月至9月吴忠按照80%的比例进行给付。据此，吴忠应支付碧桂园物业公司物业费5334元。且鉴于双方均存在违约情形，故对于碧桂园物业公司主张的逾期付款违约金不予支持。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。本案中碧桂园物业公司对业主所反映的问题不能一昧推卸责任，而应从切实解决业主的实际问题创造小区整体居住环境作为服务的宗旨，做到多渠道沟通、多方位协调，提升服务能力。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，共同打造自己美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、吴忠于本判决发生法律效力之日起10日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宜兴分公司物业服务费5334元。二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由吴忠负担17元，碧桂园物业公司负担8元。吴忠应负担的部分已由碧桂园物业公司负担，吴忠于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给碧桂园物业公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时应向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴旻昊二〇一九年十二月五日书记员  王嘉宁