湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2992号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪志权，男，1971年12月26日出生，汉族，住宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：胡阳，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉第三人)：黄岗，男，1970年3月7日出生，汉族，住宜昌市西陵区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌凯旋宾馆有限公司，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道133号，统一社会信用代码9142050007318420X4。法定代表人：黄岗，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、反诉第三人)：周治碧，女，1971年1月2日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：龙江，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上述三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上诉人洪志权因与被上诉人黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司（以下简称凯旋宾馆）、周治碧房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪志权的委托诉讼代理人胡阳，被上诉人黄岗及其与凯旋宾馆、周治碧的共同委托诉讼代理人龙江、陈则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪志权上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。即：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年4月8日解除；2、判令被告黄岗立即腾退返还原告洪志权所有的位于宜昌市沿××大道××号××楼的房屋；3、判令被告支付尚欠的房屋租金311万元（暂计算至2019年4月30日），并实际支付至被告腾退房屋之日止。二、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。宜昌市伍家岗区人民政府2017年11月13日作出的宜伍征决字（2017)10号《房屋征收决定书》，明确了先补偿、后搬迁的原则，《物权法》第28条是非法律行为导致物权变动的规定，但该条文并无房屋所有权自征收公告之日发生变更的规范意旨；上诉人洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心签订《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》的时间是2019年2月13日，因被上诉人黄岗拒绝腾退案涉房屋，导致上诉人洪志权部分拆迁补偿款至今未补偿到位，在拆迁补偿款没有全部支付完毕之前，根据先补偿、后搬迁的原则，上诉人洪志权对案涉房屋至少应享有占有、使用、收益的权利，因被上诉人黄岗至今仍占有并使用案涉房屋，故上诉人洪志权有权向其收取2017年11月14日至腾退之日止的房屋租金。一审法院认为《房屋征收决定书》作出之日，上诉人洪志权就丧失了对案涉房屋的所有权，不再对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利，完全没有考虑上诉人洪志权是否已经签了拆迁补偿协议，是否已经足额获得了补偿，是对法律的错误理解和适用。二、一审法院认定事实错误。被上诉人周治碧已将其租赁的房屋租给了被上诉人黄岗，上诉人洪志权对此并未提出异议，也接受了被上诉人黄岗缴纳的房屋租金，被上诉人黄岗与周治碧之间已经形成了转租关系，故被上诉人黄岗应当就三份租赁合同所约定的租金向上诉人洪志权履行给付义务。在上诉之后，被上诉人已经完成了房屋的腾退工作，因此，洪志权撤回第二项请求，即判令被告黄岗立即腾退返还原告洪志权所有的位于宜昌市沿××大道××号××楼的房屋。但鉴于实际腾退房屋的时间是2019年10月10日，因此，本案房屋的租金或者房屋占用费应当计算至2019年10月10日，具体金额为3931935元（2019年4月30日之前欠付的租金是311万元；2019年5月1日至2019年10月10日欠支付的租金金额是821935元）。黄岗、凯旋宾馆、周治碧一并答辩：一、本案三份租赁合同签订时间分别为2012年12月3日、2012年12月25日、2013年2月17日。凯旋宾馆成立时间是2013年7月11日，黄岗为显名股东暨法定代表人，周治碧作为隐名股东投资入股，以上三份合同的签订时间正是凯旋宾馆的筹备期，待凯旋宾馆成立后黄岗、周治碧承租的房屋即投入到宾馆的运营之中。凯旋宾馆为房屋的实际使用人，也是实际承租人。黄岗一直是以凯旋宾馆法定代表人的身份缴纳三份合同的租金，租金的实际支付主体并非黄岗个人，更不存在转租一说。一审判决将黄岗、周治碧与凯旋宾馆列为共同支付租金的主体一方面处于合同相对性考虑，另一方面也在一定程度上保障了洪志权的利益。因此，一审判决中对租赁主体的认定事实清楚，有理有据。二、一审法院适用法律正确。洪志权是基于其对案涉房屋享有所有权而将房屋出租给凯旋宾馆使用。2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字（2017）10号房屋征收决定并予以公告，依照我国《物权法》第二十八条规定：“因人民政府的征收决定导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自人民政府的征收决定生效时发生效力。”对于该条的具体适用在最高人民法院出版的《中华人民共和国物权法条文释义》一书中专门对政府征收行为导致所有权发生变动的情形作出了解释，其原文为：“人民政府在进行征收时，应作出征收决定，征收决定送达给被征收人时即发生法律效力，被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定送达时转移给国家。”从来没有任何法律规定房屋所有权的变动是以征收补偿协议签订时间为准。这点在宜昌市中级人民法院其他案件的判决中也有体现。案涉房屋征收决定公告时间为2017年11月13日，公告即为送达的一种方式。自公告时起，案涉房屋所有权归宜昌市伍家岗区人民政府所有，洪志权丧失了对案涉房屋所有权的基础，无权再向凯旋宾馆收取租金。被上诉人一审提交了一份腾退协议，该协议是与征收部门达成，具体腾退时间由被上诉人与征收机关进行约定可以变更，与洪志权无关。综上，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回洪志权的上诉，维持原判。洪志权向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年4月8日解除；2、判令被告黄岗立即腾退返还原告洪志权所有的位于宜昌市沿××大道××号的房屋（包括主楼的1至5楼及附楼的1至4楼）；3、判令被告支付尚欠的房屋租金311万元（自2012年12月暂计算至2019年4月30日合计76个月，扣除3个月免租期，共计73个月，租赁三部分房屋租金每月合计13万元，租金总额949万元，实际已经支付638万元，尚欠311万元），并实际支付至被告腾退房屋之日止；4、判令本案诉讼费由被告承担。凯旋宾馆向一审法院反诉请求：要求洪志权向黄岗退还押金20000元，并支付垫付的电费3789元。一审法院认定事实，2012年12月3日，洪志权作为出租方（甲方）与黄岗作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明甲方同意将自有宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）首信外滩宾馆，面积约为5680㎡的店面房屋，租赁给乙方开设宾馆使用，出租房屋合计五层楼，面积共计5680㎡。合同第二条关于租赁期限的约定为：“1、甲方须保证在2012年12月4日将该店面交付乙方使用，因乙方原因导致甲方未按合同约定期限将物业交付乙方的，租赁期限按约定的时间起算，且甲方不承担任何责任。2、房屋租赁期为五年，时间为：2012年12月4日至2017年12月31日。3、房屋租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。”合同第三条关于房屋租金及支付的约定为“1、双方约定该房屋年租金为1200000元，半年租金为600000元。2、经双方协商一致，2012年12月4日至2013年3月31日共计四个月为乙方装修期；房屋租金支付明细，2012年12月4日至2017年12月31日乙方应交的租金按下表规定金额缴纳：第一年（2013年4月1日-2013年12月31日），当年应缴租金900000元，当年季度应缴租金450000元；第二年（2014年1月1日-2014年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第三年（2015年1月1日-2015年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第四年（2016年1月1日-2016年12月31日，当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元；第五年（2017年1月1日-2017年12月31日），当年应缴租金1200000元，当年季度应缴租金600000元。3、租金交纳时间按半年交纳，采用“先交款，后使用”的原则，必须在（1月、6月）前五天前交纳本次半年的租金。因甲方常年在外地，不能正常办理税金的缴纳，乙方应代甲方办理税金缴纳。因此，本房屋租金已扣除税金由乙方代缴，租赁税金由乙方承担。”合同第四条第四项、第五项载明：“本合同期满，如果甲方继续出租，甲方应给予乙方在同等条件下的优先承租权；如不继续出租，乙方附属建筑中的装饰、装潢中的不动产归甲方所有，其他一切动产由乙方自行处理。本合同期满，提前终止或解除合同后15日内，乙方需将其全部财产和自置设备、物品搬出。”合同第五条第一项约定：“由于本房产已位属于政府城市规划红线内，属于待开发期，甲、乙方双方履行合同期时间内，如遇到政府规划拆迁，乙方需无条件同意终止合同。政府给予的企业经营，室内设施、设备、装饰、装修补偿补贴均由甲方组织牵头实施并索回，以政府拆迁认同部分为标准，在五年期内，补偿款每年递减20%由甲方支付给乙方，同时五年期满后，乙方所有装修归甲方所有。”合同同时约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方拖欠房屋租赁费达1个月的……”2012年12月25日，洪志权作为出租方（甲方）与黄岗作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明甲方将自有的位于宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）首信外滩宾馆右侧副楼，面积约1400平方米的店面房屋，租赁给乙方作为开设办公、经营使用，该合同其他约定内容与双方于2012年12月3日签订的《房屋租赁合同》约定一致。2013年2月17日，吴业灿代表洪志权作为出租方（甲方）与周治碧（作为承租方即乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲方同意将自有的宜昌市沿××大道××号（现改为沿江大道133号二楼）店铺，面积约为800㎡的店面房屋，租赁给乙方开设酒楼使用。”合同第二条关于租赁期限的约定为：“1、甲方须保证在2013年2月17日将该店面交付乙方使用，装修期间免一个月的房租费，从2013年4月1日起收取房租费。2、房屋租赁时间为：2013年4月1日至2015年12月31日。3、在该房屋不拆迁的情况下，合同一年一签，生效实施，租金不调整。4、房屋租赁期限届满，本合同自动终止。乙方如需继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，重新签订房屋租赁合同。”合同第三条约定：“1、双方约定该房屋合同年租金为108000元。2、租金按月交纳，每月房屋租金为9000元，采用“先交款，后使用”的原则，在每月15日以前交纳下月的房屋租金，因甲方常年在外地，不能正常办理税金的缴纳，乙方应代甲方办理税金缴纳。因此，本房屋租金已扣除税金由乙方代缴，租赁税金由乙方承担。3、乙方须交纳房屋租赁押金20000元，甲乙双方如实履行，合同完毕后可以退还。”合同第四条第四、五项约定：“本合同期满，如果甲方继续出租，甲方应给与乙方在同等条件下的优先承租权；如不继续出租，乙方附属建筑中的装饰、装潢中的不动产归甲方所有，其他一切动产由乙方自行处理。本合同期满，提前终止或解除租约后15日内，乙方需将其全部财产和自制设备、物品搬出。”合同第五条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同：1、乙方拖欠房屋租赁费达一个月的……”合同第九条约定：“如遇政府房屋拆迁，乙方必须无条件服从及终止合同，同时如果有国家补助由甲方转付，第一年补偿乙方装修款的90%，第二年补偿乙方装修款的60%，第三年补偿乙方装修款的35%。”上述合同签订后，被告周治碧向案外人吴业灿交纳押金20000元。2019年2月12日，洪志权向黄岗发出《应收账款对账函》一份，载明自2017年5月至2019年2月，黄岗仅交纳租金10000元，尚欠285000元租金未支付。2019年2月13日，洪志权向黄岗发出《解除合同通知》一份，载明：“一、解除委托人与你签订的《房屋租赁合同》。二、立即收回委托人所有的位于宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）房屋。三、请你方于收到本通知15日内清空租赁房屋内的所有物品，腾退房屋，并将房屋交还委托人。四、请你方3日内与本人商议办理合同解除、租金交付相关手续。”2019年4月9日，洪志权的委托诉讼代理人向黄岗发出《湖北今天（宜昌）律师事务所律师函》一份，载明：“一、解除委托人与你签订的《房屋租赁合同》。二、立即收回委托人所有的位于宜昌市沿××大道××号（现××为××大道××）房屋。”一审法院另查明，2009年10月23日，宜昌市西陵区人民法院作出（2009）西执字第606-1号《执行裁定书》一份，裁定将登记在被执行人林国良、詹美英（曾用名占美英）名下的本案所涉房屋过户至申请执行人洪志权名下。2019年10月23日，宜昌市西陵区人民法院依据上述《执行裁定书》向宜昌市房地产管理局作出了《协助执行通知书》。一审法院同时查明，2017年11月13日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》，征收了包括案涉房屋在内的九码头棚户区改造项目范围内全部房屋，征收实施时间为本决定公告之日起。同日，宜昌市伍家岗区人民政府向社会发布《房屋征收决定公告》，对宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》的内容进行了公示。2019年2月13日，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心与洪志权签订《伍家岗区九码头棚户区改造项目房屋征收补偿协议》一份，载明伍家岗区人民政府作出[2017]10号《房屋征收决定书》对洪志权位于沿江大道148-2号的房屋进行征收，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心向洪志权支付各项补偿费用及奖励合计123420211元。2019年7月31日，宜昌市伍家岗区住房保障服务中心（甲方）与凯旋宾馆、黄岗、周治碧（乙方）签订《腾退房屋协议》一份，载明甲乙双方就本案所涉房屋达成腾退房屋协议。乙方于2019年8月1日向宜昌市伍家岗区人民法院提交诉状及财产保全申请，待法院作出财产保全裁定并送达协助执行后，乙方按照甲方指令立即腾退承租的全部房屋，并交付给甲方。一审法院最后查明，黄岗、凯旋宾馆累计向洪志权支付租金合计6380000元。一审法院认为，本案系洪志权主张黄岗、凯旋宾馆、周治碧未缴纳租金引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是洪志权能否解除本案所涉房屋租赁合同？自2017年11月13日房屋被征收之日起，洪志权是否对本案所涉房屋享有出租权？二是租金应如何计算？三是押金及电费是否应当扣减？四是本案洪志权的诉讼请求是否已超过诉讼时效？一、《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》，决定征收本案所涉房屋，该决定书同时载明征收实施时间为本决定公告之日起。当日，宜昌市伍家岗区人民政府发布了《房屋征收决定公告》，对宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》的内容进行了公示。因此，自2017年11月13日起，本案所涉房屋的所有权人即为宜昌市伍家岗区人民政府，洪志权与黄岗、凯旋宾馆、周治碧之间的房屋租赁合同关系亦于当日终止。洪志权自2017年11月13日起不再是本案所涉房屋的所有权人，其无权再行使房屋出租权和合同解除权。对于洪志权要求确认解除本案所涉房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。洪志权现已非本案所涉房屋所有权人，凯旋宾馆、黄岗、周治碧亦与本案所涉房屋实际所有权人宜昌市伍家岗区人民政府就房屋腾退事宜达成协议，因此，洪志权亦无权要求凯旋宾馆、黄岗、周治碧向其腾退房屋，对于洪志权要求腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。二、前已叙及，因宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》并进行了公告，洪志权自2017年11月13日起不再是本案所涉房屋的所有权人，因此，洪志权仅有权收取2017年11月13日以前的租金，依据三份《房屋租赁合同》的约定，截止2017年11月13日以前，共产生租金7202000元（900000元+1200000元×3+100000元×10.4个月+189000元+252000元×3+21000元×10.4个月+81000元+108000元×3+9000元×10.4个月），被告已支付6380000元，其还应支付822000元。黄岗、洪志权签订的两份《房屋租赁合同》所约定的年租金（1452000元）与周治碧、吴业灿（洪志权委托代理人）签订的《房屋租赁合同》所约定的年租金（108000元）的比例为9.3:0.7，故对于尚欠的租金822000元，应由黄岗负担764460元，由周治碧负担57540元。凯旋宾馆作为目前的实际承租人，其明确表示愿意参加诉讼并承担相应责任，系属于债的加入，故凯旋宾馆应当对上述所欠租金承担共同责任。三、对于凯旋宾馆所提出的反诉请求。因黄岗、周治碧与洪志权之间的房屋租赁合同关系已经终止，凯旋宾馆有权要求洪志权退还20000元押金，洪志权对此亦不持异议，法院对于凯旋宾馆要求洪志权退还押金20000元的诉讼请求予以支持。对于凯旋宾馆要求洪志权向其支付代缴水电费3789元的反诉请求，因凯旋宾馆所提供的证据系首信典当行缴款收据，与本案缺乏关联性，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。四、对于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”自2017年11月13日起至起诉之日，尚未超过三年，故本案并未超过诉讼时效，对于黄岗、凯旋宾馆、周治碧所提出的诉讼时效抗辩，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告洪志权支付租金764460元；二、被告周治碧、宜昌凯旋宾馆有限公司于本判决书生效之日起十日内原告洪志权支付租金57540元；三、反诉被告洪志权于本判决书生效之日起十日内向反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司返还押金20000元；四、驳回原告洪志权的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费15840元（已减半收取），由被告黄岗、宜昌凯旋宾馆有限公司、周治碧负担4186.51元，由原告洪志权负担11653.49元，反诉受理费197元，由反诉被告洪志权负担165.48元，由反诉原告宜昌凯旋宾馆有限公司负担31.52元。本院二审期间，洪志权举证宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出的宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》一份，本院认为该证据一审已经举证质证，不属于二审新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年10月10日，凯旋宾馆将案涉房屋腾退给宜昌市伍家岗区住房保障服务中心。本院认为，鉴于凯旋宾馆已于2019年10月10日将案涉房屋腾退给宜昌市伍家岗区住房保障服务中心，洪志权二审当庭撤回“判令黄岗立即腾退返还洪志权所有的位于宜昌市沿××大道××号××楼的房屋”的上诉请求，本院予以准许。则本案二审争议的焦点为：1、洪志权能否解除本案所涉房屋租赁合同；2、2017年11月13日至2019年10月10日期间，洪志权对本案所涉房屋是否享有出租收益的权益。一、宜昌市伍家岗区人民政府于2017年11月13日作出宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》，决定征收本案所涉房屋，该决定书同时载明征收实施时间为本决定公告之日起。当日，宜昌市伍家岗区人民政府发布了《房屋征收决定公告》，对宜伍征决字[2017]10号《房屋征收决定书》的内容进行了公示。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，自2017年11月13日起本案所涉房屋的所有权人即为宜昌市伍家岗区人民政府，洪志权与黄岗、凯旋宾馆、周治碧之间的房屋租赁合同关系亦于当日终止，故洪志权上诉请求法院确认双方房屋租赁合同关系于2019年4月8日解除，本院不予支持。二、洪志权自2017年11月13日起不再是本案所涉房屋的所有权人，其无权再行使房屋出租权，且2019年2月13日洪志权与宜昌市伍家岗区住房保障服务中心达成的征收补偿协议中，包含停产停业损失补偿费2654292元，因此洪志权主张2017年11月13日至2019年10月10日期间的租金，本院不予支持。综上所述，上诉人洪志权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25104元，由上诉人洪志权负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十二月六日书记员 余 丹