河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初4081号原告（执行案外人）：柴雪芹，女，1978年12月25日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：李忠杰，河南扶正律师事务所律师。被告（申请执行人）：王凤娥，女，1963年12月20日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：周诺，河南聚图律师事务所律师。第三人（被执行人）：齐玉环，女，1967年10月15日生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：靳新生（系齐玉环丈夫），男，1968年2月20日生，汉族，住扶沟县。第三人（被执行人）：靳新生，男，1968年2月20日生，汉族，住扶沟县大李庄乡大张行政村靳庄村49号。身份号码41272119680220583X。原告柴雪芹与被告王凤娥及第三人齐玉环、靳新生执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柴雪芹委托诉讼代理人李忠杰和被告王凤娥委托诉讼代理人周诺及第三人齐玉环委托诉讼代理人靳新生、第三人靳新生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柴雪芹向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对齐玉环名下位于扶沟县农牧场汴岗公路西侧陆桥新村住宅一处（产权证号00××74号、建筑面积110.31平方米）的强制执行，并解除查封措施；2、案件受理费由王凤娥、齐玉环、靳新生共同负担。事实和理由：2019年4月28日柴雪芹从齐玉环处购买位于扶沟县农牧场汴岗公路西侧陆桥新村住宅一处，产权证号00××74号，建筑面积110.31平方米，双方签订了书面房屋买卖合同，合同约定房屋购置价200500元，购房款于2019年4月23日通过银行转账交付给齐玉环，购房后不久柴雪芹即入住至今。2019年7月19日贵院依王凤娥的申请查封了齐玉环名下位于扶沟县农牧场汴岗公路西侧陆桥新村住宅一处，产权证号00××74号，建筑面积110.31平方米，柴雪芹向贵院提出执行异议申请被驳回；根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，因柴雪芹购买的房屋已归柴雪芹所有，故贵院查封错误，现依法提起诉讼，恳请贵院支持柴雪芹的诉讼请求。王凤娥辩称，本案涉异议之物系不动产，不动产买卖必须要进行登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。其次根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；故，贵院查封案涉房屋不存在错误，应驳回柴雪芹的诉讼请求。案涉房屋有权属证明，柴雪芹没有办理所有权变更，明显存在过错，不能排除贵院强制执行。综上，双方签订的房屋买卖协议仅半页，且与其他三个相关案件所提供的房屋买卖协议属同一格式、内容及段落结构都一模一样，有理由相信本案柴雪芹与齐玉环、靳新生为规避强制执行而恶意串通虚假诉讼，故，请求贵院查清事实，驳回其诉讼请求。齐玉环辩称，承认柴雪芹的全部诉讼请求。靳新生的答辩意见同齐玉环的答辩意见一致。柴雪芹围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同书一份；证明2019年4月21日齐玉环将其所有的位于扶沟县××桥新村房地产一处以200500元的价格出卖给柴雪芹，房产证号为00××74号，房屋建筑面积为110.31平方米，地号为2-（34）-157，用地面积为159.6平方米。2、郑州市市区农村信用合作联社转账凭证一份；证明2019年4月23日柴雪芹以银行转账方式向齐玉环支付房屋价款200500元。3、收到条一份；证明齐玉环收到房款200500元之后，2019年4月23日给柴雪芹出具收到条一份。4、陆桥村民委员会证明一份；证明柴雪芹购买齐玉环房地产后，2019年7月21日与家人一起入住至今。5、本院（2019）豫1621执946-1号执行裁定书一份；6、本院（2019）豫1621执51号执行裁定书一份；5-6证明本院查封错误，驳回案外人柴雪芹异议请求错误。7、房产证原件一份；8、国有土地使用证原件一份；7-8证明房屋买卖协议签订生效后，齐玉环将案涉房屋的产权证、国有土地使用证交给柴雪芹。9、证人魏某出庭陈述的证词；证明齐玉环、靳新生将案涉宅基及房屋出售给柴雪芹时魏某作为村委会干部在场，柴雪芹于2019年7月份入住该案涉房屋。10、证人李某出庭陈述的证词；证明从2019年7月左右柴雪芹开始入住购买齐玉环、靳新生的案涉房屋。王凤娥对柴雪芹提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性有异议，无法确定签订时间；证据2无法证明该款系购房款；证据3无法确定该收到条书写日期；对证据4的异议是魏某未到庭，不能证明其内容真实；对证据5、6、9、10均无异议；对证据7-8达不到柴雪芹的证明目的，反而证明案涉房屋归齐玉环所有。齐玉环、靳新生对柴雪芹提交的证据发表如下质证意见：对证据1-10均无异议。王凤娥、齐玉环、靳新生均未向本院提交证据。本院为查明案情，依职权调取如下证据：扶沟县人民政府扶政（2018）26号文件即扶沟县人民政府关于不动产登记中若干问题的处理意见和扶沟县不动产登记中心出具的情况说明一份。本院对柴雪芹、魏某的调查笔录各一份；柴雪芹、王凤娥、齐玉环、靳新生对本院依职权调取的证据发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。经审查，本院认为，柴雪芹提交的证据5、6、9、10，王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议；本院依职权调取的证据1、2，柴雪芹、王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议；均符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院均予以认定。对当事人争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对柴雪芹提交的证据1、2、3证明力的认定《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”柴雪芹与齐玉环签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律规定，该证据1与证据2、3之间相互佐证、形成证据链条，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对该房屋买卖协议的效力予以认定，对该证据1、2、3的证明力，本院予以认定。2、对柴雪芹提交的证据4证明力的认定该证据4与证据9、10之间相互佐证、形成证据链条，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。3、对柴雪芹提交的证据7、8证明力的认定该证据7、8与证据1、2、3、4、9、10及柴雪芹、王凤娥、齐玉环、靳新生均无异议的本院依职权调取的证据2之间相互佐证、形成证据链条，符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月21日柴雪芹与齐玉环签订房屋买卖合同一份，主要内容为：“一、此房屋土地坐落于扶沟县××桥新村，产权证号00××74号，建筑面积110.31平方米，地号2-（34）-157，用地面积为159.6平方米；二、房屋土地价为贰拾万零伍佰元（200500元），合同签订后三日内交款；三、办理房产证手续所需费用由柴雪芹承担，齐玉环积极配合柴雪芹办理房产证，并提供身份证等相关手续。”柴雪芹于2019年4月23日将房款200500元以银行转账方式交付齐玉环，齐玉环于当日向柴雪芹出具收到条一份。2019年4月26日齐玉环将案涉房屋的钥匙、电卡、水卡、天然气卡、国有土地使用证、房屋所有权证交付柴雪芹。本院在执行王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷一案中，于2019年7月19日作出（2019）豫1621执946-1号执行裁定，查封齐玉环名下位于扶沟县农牧场汴岗公路西侧陆桥新村住宅一处，产权证号00××74号，建筑面积110.31平方米。柴雪芹作为案外人不服上述查封裁定，于2019年10月16日向本院提出执行异议，本院于2019年10月25日作出（2019）豫1621执异51号执行裁定，裁定驳回案外人柴雪芹的异议请求。本院认为，本案争议的焦点为：柴雪芹作为王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷案的案外人，向本院提出执行异议之诉是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述司法解释旨在保护物权期待权、保护交易安全。本案中，柴雪芹与齐玉环签订的房屋买卖协议已在本院证据和事实认定时作出分析认定为有效协议，且该买卖协议签订于2019年4月21日发生在本院查封2019年7月19日前；故，本院认定柴雪芹在本院查封案涉房产之前已与齐玉环签订合法有效的书面买卖合同。齐玉环于2019年4月26日将案涉房屋的钥匙、电卡、水卡、天然气卡、国有土地使用证、房屋所有权证交付柴雪芹，本院认定在本院查封案涉房屋之前柴雪芹已合法占有该房产。柴雪芹已按房屋买卖协议约定的价款将200500元房款全部支付齐玉环。本院依职权调取的扶沟县人民政府扶政（2018）26号文件即扶沟县人民政府关于不动产登记中若干问题的处理意见和扶沟县不动产登记中心出具的情况说明载明扶沟县不动产登记中心从2019年11月份开始办理划拨国有建设用地使用权的转移登记业务，亦即柴雪芹未办理过户登记有合理的客观理由而非自身原因所造成。柴雪芹提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。王凤娥辩称柴雪芹提出的执行异议不符合上述法律规定的理由，无事实和法律规定，本院不予采信。综上所述，在王凤娥与齐玉环、靳新生民间借贷纠纷案中，柴雪芹作为买受人提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行齐玉环名下位于扶沟县农牧场汴岗公路西侧陆桥新村住宅一处（产权证00××74号号、建筑面积110.31平方米）；本院（2019）豫1621执946-1号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费4307元，由齐玉环、靳新生负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状及副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  邹鹏举审 判 员  周新红人民陪审员  王文娟二〇一九年十二月三十一日法官助理许小兰书记员李丹丹