湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初2350号原告:胡隽珍。原告：毛毅。原告：毛煜。委托诉讼代理人：皮四兵，系三原告特别授权代理人。被告：叶志清。被告：黄美霞。委托诉讼代理人：黎凯，系两被告一般授权代理人。原告胡隽珍、毛毅、毛煜与被告叶志清、黄美霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通，公开开庭进行了审理。原告胡隽珍及其委托诉讼代理人皮四兵、被告叶志清及其委托诉讼代理人黎凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡隽珍、毛毅、毛煜的诉讼请求：1、请依法判令两被告立即履行《地皮房屋买卖协议书》，加倍还清原告余款和利息；2、由两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2011年11月30日原告胡隽珍与两被告签订了《地皮房屋买卖协议书》，双方约定总价值为85万元，分四次付清，即：签订协议第一次付10万元。2011年农历12月底付35万元，2012年阳历6月1日前付20万元，余欠购房款20万元在2012年农历12月底付清。2012年元月1日原告将门面交付两被告使用。2012年6月份在第二次付款时，两被告为了一己私利又更改了协议部分内容。在更该协议时，两被告误导原告，以致协议内容显示公平。在两被告没有付清房款的情况下，2012年10月20日原告协助被告办理了土地使用权过户手续。协议签订六年多的时间两被告还欠购房款13万多元（以原告出具给两被告收条为准），两被告已违约在先，原告并没有违约行为存在，早已向两被告提供了办理土地、房屋过户手续资料，所以应另行支付原告的违约金。现在两被告未能办理房屋产权过户手续的责任不是原告的违约行为所造成，并由第三人的行为所影响。现在两被告诉求原告协助办理房屋产权过户手续，两被告必须按合同的约定支付清原告的购房款和未按约履行的违约金，请人民法院依法判准。被告叶志清、黄美霞辩称，1、同意结付清购房款，已付购房款并非原告所述的72万元还欠她13万元，实际上已付给原告共计798850元，下欠51150元，发票为证。2、没有付清后续购房款的原因在于原告先行违约，使我所购房屋不能办过户手续，造成我办理房屋过户手续交纳10多万元的税费损失，正因为原告先行违约的行为，所以原告应按合同约定赔偿我50万元的违约金并赔偿我10多万元的税费损失。经审理查明，2011年11月30日，原告胡隽珍、毛毅、毛煜、案外人毛战为甲方、被告叶志清、黄美霞为乙方签订《地皮房屋买卖协议书》，约定：甲方自愿将坐落在兴贤门街155号临街两层门面房，上至青天，下至土底，一并卖与乙方所有，总价格为捌拾伍万元，付款方式：签订协议之日首付壹拾万元整，余款柒拾伍万元待农历2011年12月底付叁拾伍万元，2012年阳历6月1日前付款贰拾万元整，余欠购房款在2012年农历12月底付清。如乙方未按协议约定给付购房款，甲方有理由要求乙方对逾期款项按年息百分之五计算利息。乙方在2012年6月1日前付款时，甲方必须无条件向乙方提供原土地使用权证、房屋产权证、身份证等过户资料，协助乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户手续。乙方过户时过户手续费由乙方承担，乙方需给付甲方壹万元利息款。如甲方不能为乙方办理土地使用权证、房屋产权证过户提供必要的资料时，甲方必须立即返还所收乙方的全部购房款，并赔偿乙方违约金伍拾万元。2012年10月17日，湖北省通城县公证处出具（2012）鄂通城证字第0683号《公证书》，公证被继承人毛小龙生前与其妻子胡隽珍的夫妻共同财产为：位于湖北省××县××水镇××路××房产，国有土地使用证：隽国用（98）字第010201193号，房屋所有权证：隽房产权证隽水字第××号，由胡隽珍、毛毅、毛煜共同继承。2013年12月25日，本院作出（2013）鄂通城民初字第01736号民事调解书，确认原告胡隽珍、毛毅、毛煜与被告李水明、吴冬梅资源以双方各自办理的土地证以房随地走的原则来确认各自的房屋所有权，即原告胡隽珍、毛毅、毛煜享有一楼的房屋面积为105.1平方米、二楼的房屋面积为117.2平方米（含汤春保加层后的房屋面积），被告李水明、吴冬梅享有一楼的房屋面积为115.8平方米、二楼的房屋面积为144.4平方米。另查明，被告叶志清向原告胡隽珍、毛毅、毛煜支付购房款如下：1、2011年12月5日付10万元；2、2012年元月12日付35万元；3、2012年5月16日付20万元；4、2012年6月21日付10000元；5、2012年9月26日，原告胡隽珍找被告叶志清借钱8000元；6、2012年10月11日付22000元；7、2013年元月5日付10000元；8、2013年2月8日付21000元；9、2013年4月20日付2000元；10、2013年7月27日付5000元；11、原告胡隽珍于2013年2月14日找案外人付爱国借钱，借条载明：“今借到付爱国币：伍万肆仟伍佰元整（从2月14日-8月14号止）超过时，按月息贰分伍厘计息，不能超过二个月”，经案外人付爱国证明，因被告叶志清系口头担保人，且于2014年3月份向付爱国偿还本金54500元、利息16350元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《地皮房屋买卖协议书》系双方真实自由的意思表示一致达成，不违反法律、社会公序良俗，依法成立并成效，双方应按合同履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（三）项规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（三）债务相互抵销”，被告叶志清向案外人付爱国代原告胡隽珍偿还的54500元本金和16350元利息、借给原告胡隽珍的8000元可以抵偿应向原告支付的购房款，加上被告叶志清已付的购房款，被告叶志清一共向原告方支付购房款798850元，仍欠购房款51150元。根据双方协议中对付款方式的约定，原、被告互相存在违约行为，原告未在被告2012年6月1日前提供办证的资料和提供协助，被告未依约在2012年农历12月底付清余款。但是各自违约行为的违约后果协议中已有约定，并不互相影响。被告依约承担付清余款的义务，因为协议未约定先办证再付清余款，被告以原告未协助办证违约在先为由导致自己不付清余款的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当将根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，双方协议约定“如乙方未按协议约定给付购房款，甲方有理由要求乙方对逾期款项按年息百分之五计算利息”，且协议约定2012年农历12月底还清，则逾期之日为2013年正月初一，故对但原告要求两被告叶志清、黄美霞向原告方支付购房款51150元及违约金（以51150元为本金、按年利率5%自逾期之日的次日2013年农历正月初一开始计算）的诉请，本院予以支持，超过部分，不予支持。对原告方要求两被告加倍支付购房款和利息的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告叶志清、黄美霞在本判决生效后十日内向原告胡隽珍、毛毅、毛煜支付购房款51150元及违约金（以51150元为本金、按年利率5%自2013年农历正月初一开始计算至还清日止）。（2019）驳回原告胡隽珍、毛毅、毛煜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告胡隽珍、毛毅、毛煜承担1822元，被告叶志清、黄美霞承担1078元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2900元（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  徐峰凌审 判 员  沈光明人民陪审员  胡雅敏二〇一九年十二月二十日书 记 员  汪 丽附：相关法律、法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。