福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终8991号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈祖根，男，1973年6月27日出生，汉族，住福建省将乐县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨榕珍，女，1981年12月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王接，福建八闽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈体强，男，1971年4月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈体兴，男，1973年4月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 原审第三人：陈体祥，男，1969年11月6日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：李伟，福建群韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。 上诉人陈祖根、杨榕珍因与被上诉人陈体强、陈体兴、原审第三人陈体祥房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈祖根、杨榕珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈祖根、杨榕珍的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实有悖生活常理，又与其认定的证据证实的事实相互矛盾。民法上的附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合程度但非经拆毁不能达到原来的状态。而本案陈祖根、杨榕珍提供的证据足以证实陈祖根、杨榕珍从事的是包括瓷砖、地板木、门框、衣柜、厨房用具及家电等家庭装饰装修所需的全部建材商行，在涉案店面开设各种展厅，展厅中的建材产品，特别是地面和墙面的瓷砖和木板，以及吊顶装修均与涉案店面已经混为一体，需破坏才能恢复原状，即这些建材产品已与涉案店面形成附合。这不但有一审判决书予以认定的证据加以证实，更是基本的生活常理。陈祖根、杨榕珍提供的证据相片同样也足以证实如上事实，但一审法院没有认可证据。二、一审判决认定事实错误。陈祖根、杨榕珍提供的经营场所证明、营业执照足以证实陈祖根、杨榕珍有充分的理由相信涉案店面的合法性，因为福州市仓山区市场监督管理局作出的行为是代表国家机关的行为，足以让陈祖根、杨榕珍相信涉案店面是合法的，不然其就不会向陈祖根、杨榕珍颁发营业执照。而陈祖根、杨榕珍提供的证据5恰恰证实了陈祖根、杨榕珍于2018年8月14日才被告知涉案店面系违章建筑物。一审判决确认的陈祖根、杨榕珍提供的证据6亦证实该事实。三、陈祖根、杨榕珍提供的视频光盘足以证实涉案店面是严格按照设计图纸装修的，这也证实了施工合同、店面决算、广告制作费、上板材料费等确实发生过，具有真实性、合法性和关联性，可以作为本案的定案依据，结合陈祖根、杨榕珍提供的证据2、6足以证实陈祖根、杨榕珍在涉案店面投入873,838元进行装修，且因此次拆迁造成这些损失。一审法院将双方签订的租赁合同认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案中陈体强、陈体兴过错明显，且陈祖根、杨榕珍因此所受到的损失已如前所述有充分的证据加以证实，而与涉案店面因被拆迁而获得的补偿款多少无关。一审法院却以陈体强、陈体兴所获的旧房补偿费为111,150元，未体现有装修赔偿款为由来说明陈祖根、杨榕珍的诉请缺乏依据驳回陈祖根、杨榕珍的诉求。 陈体强、陈体兴辩称，一、陈祖根、杨榕珍装修费的主张没有提供足够的证据予以证明，依法应当承担举证不能的责任。陈祖根、杨榕珍在一审所主张的，包括设计费、装修费、样板费以及广告费都仅有一些书面的凭据，其真实性及关联性均无法得到证实。陈祖根、杨榕珍本身就是在经营建材商城，其中有很多包括送货地点不是涉案租赁房屋，与案涉租赁房屋不相关建筑材料的采购单、送货单。二、房屋并没有投入大量的装修，其中有很多可以拆卸、搬走的样板。拆迁部门进行拆迁是在这个物品设备都搬离之后才进行的一种拆除，保护性拆迁后，租赁房屋就剩一个空壳，从调取的证据可以证明这一点。三、涉案租赁房屋被拆迁的时候所签订的安置补偿协议的补偿款只是旧房补偿款，不存在装修补偿的问题。也可印证涉案房屋在拆迁当时陈祖根、杨榕珍并未投入装修。四、一审认定，双方对店面租赁合同的无效均存在过错，陈祖根、杨榕珍对于房屋没有相应的产权权属证明是明知的，对可能会被拆迁也是明知的。双方的合同也明确了可能遭遇拆迁的情形的设定。所以陈祖根、杨榕珍对于租赁合同无效，本身也是存在一定的过错。租赁房屋被拆除，遭受损失最大的是陈体强、陈体兴一方，陈祖根、杨榕珍实际占有房屋到9月份强拆的时候。租赁合同无效，按照相关司法解释，出租人主张房屋占用期间的占有使用费，应得到相应的支持。在2018年7月31日签订拆迁安置协议之前，都是属于协商拆迁的过程，应该是以2018年7月31日签订拆迁安置协议这一天确认把房屋交付给拆迁部门，这个也是陈体强、陈体兴将租赁房屋交还政府的时间节点。一审不支持该期间房屋占用费显失公平。 陈体祥述称，与陈体强、陈体兴答辩意见一致。 陈祖根、杨榕珍向一审法院起诉请求：1．依法撤销陈祖根、杨榕珍与陈体强、陈体兴于2018年1月1日签订的《店面租赁合同》；2．判决陈体强、陈体兴赔偿陈祖根、杨榕珍因此遭受的损失共计873,838元（其中设计费20,000元、装修费456,014元、样板费358,839元、广告牌费38,985元）；3．陈体强、陈体兴承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，经一审法院释明，陈祖根、杨榕珍撤回第一项诉讼请求。 陈体强、陈体兴向一审法院提起反诉请求：1．判令陈祖根、杨榕珍向陈体强、陈体兴支付拖欠的2018年4-8月份租金60,000元；2．陈祖根、杨榕珍承担反诉诉讼费用。诉讼过程中，经一审法院释明，陈体强、陈体兴变更第一项诉讼请求为：1．判令陈祖根、杨榕珍向陈体强、陈体兴支付拖欠的2018年4-8月份占有使用费60,000元。 一审法院认定事实：2018年1月1日，陈祖根、杨榕珍（乙方、承租方）与陈体强、陈体兴（甲方、出租方）签订《店面租赁合同》，约定经双方协商甲方同意将位于仓山区门店出租给乙方经营使用；租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月30日止；其中前三年每月租金为12000元，后两年每月租金为13200元，每月租金到期三天内交清，一月一交；乙方签订协议时，先向甲方支付押金12000元，乙方在租赁期间若无出现合同约定的违约情况，甲方应于合同期届满后5天内，将店面押金全额无息返还给乙方；若在租期内，政府需要拆迁，一年内拆迁的装修赔偿款归乙方所有，第二年内拆迁装修赔偿款甲乙双方各一半，第三年拆迁装修赔偿款归甲方所有，双方应停止合同，乙方自动搬迁，无条件搬出店面，不得向甲方提出任何要求。合同签订后，陈体强、陈体兴依约将房屋交付给陈祖根、杨榕珍使用，陈祖根、杨榕珍亦向陈体强、陈体兴支付了押金12000元及2018年1月28日至2018年4月30日的房屋占有使用费37600元。 另查明，陈体强通过微信方式告知陈祖根、杨榕珍涉讼租赁店面将于2018年5月15日遇政府拆迁，此后店面与其无关。2018年7月31日，福州市仓山区住房保障和房产管理局作为甲方（征收部门）与第三人陈体祥作为乙方（被征收人）及福州市仓山区建设房屋征收有限公司作为丙方（征收实施单位）签订《房屋征收补偿安置协议书》（ＮＯ：ＧＤＪＴ5＃2-000006），三方约定甲方委托丙方征收乙方坐落于仓山区属私产的房屋；乙方被拆除房屋主体屋式砖混结构一等、被拆除总建筑面积370.50㎡，包括无产权面积370.50㎡；乙方同意选择货币补偿方式进行补偿安置，甲方应在本协议生效且乙方完成搬迁封房后支付给乙方一次性货币补偿款111150.00元（具体详见计算单）等。上述涉讼租赁店面的《征收补偿费和购房计算单》记载旧房补偿费111150.00元。2018年9月19日，涉讼租赁店面被政府实施保护性拆除。另，第三人陈体祥系陈体强、陈体兴胞兄。 庭审中，陈祖根、杨榕珍与陈体强、陈体兴共同确认押金12,000元已于2018年9月17日退还至陈祖根、杨榕珍；陈体强、陈体兴亦确认涉讼租赁店面至被拆除之日均未取得建设工程规划许可证及产权登记证书。 一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，陈体强、陈体兴庭审确认涉讼租赁店面至拆除之日均未取得建设工程规划许可证，故其就出租该店面与陈祖根、杨榕珍所订立的租赁合同应属无效。陈祖根、杨榕珍诉请要求陈体强、陈体兴赔偿装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，对于装饰装修物的处理，应当区分是否已形成附合，但陈祖根、杨榕珍并未提供有效证据证明其装修的部分均已形成附合，且未提供有效发票证实该笔费用的实际发生，而仅凭装修装饰施工合同、设计图纸、店面决算单、广告制作费等收据及明细记载的价格来证实装饰装修物的现值，显然与客观事实不符；其次，根据《店面租赁合同》约定，若在租期内政府需要拆迁，一年内拆迁的装修赔偿款归陈祖根、杨榕珍所有。本案涉讼租赁店面在租期一年内遇政府拆迁，依据拆迁协议，陈体强、陈体兴所获得的旧房补偿费为111,150.00元，未体现有装修赔偿款。且陈祖根、杨榕珍亦未提供证据证明案涉租赁店面确有拆迁装修赔偿款，并已纳入政府征收补偿范围之内，由陈体强、陈体兴实际得利。故陈祖根、杨榕珍的诉请缺乏依据，应承担举证不能的不利后果，一审法院对陈祖根、杨榕珍的诉请不予支持。 关于反诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，陈体强、陈体兴在房屋未取得建设规划许可证及产权证的情况下，将房屋出租给陈祖根、杨榕珍，对合同无效存在过错，陈祖根、杨榕珍作为承租人，未尽审慎审查租赁物合法性义务，亦存在过错。因双方庭审确认陈祖根、杨榕珍已支付陈体强、陈体兴2018年1月28日起至2018年4月30日止的涉讼店面占有使用费，且陈体强、陈体兴亦通过微信方式向陈祖根、杨榕珍明确表示案涉店面将被拆迁，2018年5月15日之后店面与其无关。故一审法院综合考虑陈祖根、杨榕珍与陈体强、陈体兴之间的过错程度及店面装修的实际因素，酌定陈祖根、杨榕珍无须再承担房屋占有使用费较为公平、合理。故陈体强、陈体兴的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回陈祖根、杨榕珍的诉讼请求；二、驳回陈体强、陈体兴的诉讼请求。本诉案件受理费12,538元，由陈祖根、杨榕珍负担。反诉案件受理费650元，由陈体强、陈体兴负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，案涉租赁店面至拆除之日仍未取得建设工程规划许可证，案涉店面所订立的租赁合同属无效合同。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院分析“陈体强、陈体兴在房屋未取得建设规划许可证及产权证的情况下，将房屋出租给陈祖根、杨榕珍，对合同无效存在过错，陈祖根、杨榕珍作为承租人，未尽审慎审查租赁物合法性义务，亦存在过错”是正确的，但是，一审法院未对双方当事人承担合同无效过错程度进行区分，未对责任比例进行认定，存在不当。案涉合同无效的主要原因系案涉店面为违章建筑，陈体强、陈体兴将违章建筑出租，应当对案涉合同无效承担主要过错，陈祖根、杨榕珍作为承租人未尽审慎审查义务，仅应对案涉合同无效承担次要过错。 对于陈祖根、杨榕珍是否存在损失问题，经审查案涉店面的装修现状照片及录像，陈祖根、杨榕珍上诉提出“地面和墙面的瓷砖和木板，以及吊顶装修均与涉案店面已混为一体，这些建材产品已与涉案店面形成附合”，符合事实，一审法院未予认定，认定事实不清。陈祖根、杨榕珍因店面拆除造成损失数额认定问题，陈祖根、杨榕珍仅凭装修装饰施工合同、设计图纸、店面决算单、广告制作费等收据及明细记载的价格来证实装饰装修物的现值及损失，举证不足，不予采纳。一审查明“《店面租赁合同》约定，若在租期内政府需要拆迁，一年内拆迁的装修赔偿款归陈祖根、杨榕珍所有。涉讼租赁店面在租期一年内遇政府拆迁，依据拆迁协议，陈体强、陈体兴所获得的旧房补偿费为111,150.00元，未体现有装修赔偿款”无误，但，双方对拆迁可能获得的装修赔偿款分配约定系以合同有效为前提，因案涉合同无效，双方就装修赔偿款的分配约定以及陈体强、陈体兴所获得的旧房补偿费是否包括装修赔偿款，均不能作为本案认定双方损失及责任承担的依据。 关于陈体强、陈体兴反诉请求店面占有使用费问题。陈体强通过微信方式告知陈祖根、杨榕珍涉讼租赁店面将于2018年5月15日遇政府拆迁，此后店面与其无关；2018年7月31日案涉店面签订了拆迁安置协议；陈祖根、杨榕珍支付店面租金到2018年4月，确实存在使用案涉店面获利问题。但，案涉店面遇征迁面临拆除，店面租赁商业价值以及陈祖根、杨榕珍签订店面租赁合同的目的已不能实现，陈体强、陈体兴一审要求按照有效合同约定租金标准支付占有使用费，不符合公平原则。 案涉合同无效导致陈祖根、杨榕珍装修损失事实存在，陈祖根、杨榕珍主张陈体强、陈体兴承担相应的赔偿责任，有法律依据，结合上述分析的双方过错程度，综合陈祖根、杨榕珍实际存在店面装修损失、陈祖根、杨榕珍2018年5月后实际占用店面获利等全部因素，本院酌情认定陈体强、陈体兴应共同向陈祖根、杨榕珍支付损失赔偿款80,000元。 综上所述，陈祖根、杨榕珍的部分上诉主张，符合本案事实和相关法律规定，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律部分有误，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初569号民事判决； 二、陈体强、陈体兴应于本判决生效之日起十日内向陈祖根、杨榕珍支付赔偿金80,000元； 三、驳回陈祖根、杨榕珍一审其他诉讼请求以及二审其他上诉请求； 四、驳回陈体强、陈体兴一审反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费12,538元，由陈体强、陈体兴负担1,148元，由陈祖根、杨榕珍承担11,390元，一审反诉案件受理费650元，由陈体强、陈体兴负担；二审案件受理费12,538元，由陈体强、陈体兴负担1,148元，由陈祖根、杨榕珍承担11,390元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  李 杰 审判员  张 敏 二〇一九年十二月十二日 法官助理蔡娟 书记员王惠