湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6294号上诉人（原审原告）：湖南富兴置业发展有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。法定代表人：黄伟。委托代理人：王梓人，该单位工作人员。委托代理人：倪朝沐，该单位工作人员。被上诉人（原审被告）：湖南辣么家餐饮管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动路野坡107号公交公司综合楼一楼。法定代表人：姚晟。上诉人湖南富兴置业发展有限公司（以下简称富兴公司）因与被上诉人湖南辣么家餐饮管理有限公司（以下简称辣么家公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1746号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富兴公司的上诉请求：1、撤销原判决，改判支持富兴公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原一审判决认定事实不清，导致判决中要求上诉人退还履约保证金、被上诉人不承担迟延履行违约金的判决内容错误。1、原一审判决支持的减免租金中未包括装修期优惠的租金；2、原一审判决支持被上诉人承担的违约责任，不足以弥补上诉人的全部损失；3、履约保证金的性质认定错误，不支持履约保证金和迟延履行违约金违背了意思自治原则。被上诉人辣么家公司未提交书面的答辩意见。富兴公司的一审诉讼请求:1、解除富兴公司与辣么家公司签订的《租赁合同》及附属的《商业管理服务合同》；2、辣么家公司已交的履保金不予退还；3、辣么家公司支付拖欠的租金、商管费、物业费26176.33元及迟延履行违约金2539.1元（暂计算至2018年12月26日）；4、辣么家公司支付经营期减免费用32054.92元；5、辣么家公司支付违约金33940.5元；6、辣么家公司将L525号商铺恢复毛坯并办理交还手续；7、辣么家公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：湖南富兴置业发展有限公司（甲方、出租方）与湖南辣么家餐饮管理有限公司（乙方、承租方）于2017年签订《租赁合同》及《商业管理服务合同》，合同约定，甲方将长沙市开福区富兴世界金融中心5层的L525号商铺出租给乙方经营品牌为【辣么蒸】，套内面积为133.1平方米，租赁期限为自计租日起60个月，该商铺的月租金=月租金标准*计租面积，自计租日起前12个月租金为85元/月/平方米。考虑到装修期等因素，甲方给予乙方前12个月租金22627总价款折扣。折扣后第1个租约月至第12个租约月的租金标准为70.83元/月/平方米，即月租金总额为9427.92元，第13个租约月至第24个租约月的租金标准为85元/月/平方米，即月租金总额为11313.5元。除预付租金外，其他租金均按3个自然月作为一个租金交纳周期，乙方应当在上个租金交纳周期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下个租金交纳周期租金。乙方应向甲方支付履约保证金37268元。除首期物业服务费外乙方应当自计租日起向管理公司交纳该商铺的物业服务费，标准为60元/平方米/月，即7986元/月。商业管理服务费自计租日起前12个月为55元/月/平方米，考虑到装修期等因素，甲方给予乙方前12个月商业管理服务费14641总价款折扣。折扣后第1个租约月至第12个租约月的商业管理服务费为45.83元/月/平方米，即月商管服务费总额为6100.42元，第13个租约月至第24个租约月的商业管理服务费为55元/月/平方米，即月商管服务费总额为7320.5元。该商铺交付日暂定为2017年6月30日，自交付日起60日为乙方装修期。违约责任第25.4条约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；25.6条约定，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同；25.14条约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和优惠租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金；25.16条约定，因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月租金的3倍承担合同解除的违约责任。合同还约定，本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，并使该商铺恢复到符合本合同附件《交付标准》中交付的各项标准要求。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，富兴公司于2017年6月30日依约将符合租赁条件的涉案商铺交付给辣么家公司使用，辣么家公司商铺于2017年10月27日开业。富兴公司于2017年11月30日向辣么家公司发《免租确认函》，新增加1个月免租期减免，给予辣么家公司1个月的免租期。辣么家公司实际从2017年10月27日开始交租，且按照合同约定实际足额支付了至2018年10月27日的租金，并按照合同约定的第1个租约月至第12个租约月的标准支付了2018年11月份的租金、商管费及物业费共计23514.34元。2018年12月3日，辣么家公司向富兴公司发提前撤场申请，称因商场人气、客流、入驻餐饮品牌较之前都有所下降，门店每月亏损，为了及时止损，申请提前撤场。后辣么家公司于2018年12月26日搬离涉案商铺。另查明，富兴公司收取了辣么家公司履约保证金37628元。一审法院认为：一、本案系房屋租赁合同纠纷，富兴公司与辣么家公司签订的《租赁合同》及《商业管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。富兴公司已经按约向辣么家公司交付了租赁物业,租赁期间,辣么家公司于2018年12月26日在未与富兴公司协商一致情形下即停止经营并关闭店铺,辣么家公司该擅自退租之违约行为实际导致《租赁合同》提前解除，且庭审中辣么家公司同意解除合同,故富兴公司要求解除合同,具有合同和法律依据,该院予以支持；二、关于租金、商业管理费、物业费。《租赁合同》约定第13个租约月至第24个租约月的月租金总额为11313.5元，第13个租约月至第24个租约月的月商管服务费总额为7320.5元，物业服务费为7986元/月，因辣么家公司实际从2017年10月27日开始交租，故至2018年11月27日为第13个租约月，现富兴公司主张辣么家公司按上述约定支付2018年12月份的租金、商业管理费、物业费符合约定，该院予以支持，故辣么家公司应向富兴公司支付2018年12月份的租金、商业管理费、物业费26620元（11313.5元+7320.5元+7986元），现富兴公司要求辣么家公司支付26176.33元系对其自身权利的处分，该院予以认可；三、关于经营期减免费用。《租赁合同》约定如辣么家公司原因导致本合同提前终止（包括辣么家公司违约导致甲方解除合同的情形），则辣么家公司应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金，故对于富兴公司要求辣么家公司支付经营期减免费用32054.92元（22627元+9427.92元）的诉请，该院予以支持；四、关于违约金。《盘符合同》约定，因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月租金的3倍承担合同解除的违约责任，因辣么家公司提前退租，富兴公司另寻租户期间将导致产生房屋空置期，故对于富兴公司要求辣么家公司按当月租金的3倍支付违约金的诉请该院予以支持，故辣么家公司应向富兴公司支付违约金33940.5元（11313.5元*3）；五、对于履约保证金及迟延履行违约金,鉴于该院已判令辣么家公司向富兴公司支付违约金,并支付装修期的房租,辣么家公司因违约行为支付的上述违约金足以弥补富兴公司的实际损失,故在此情况下,富兴公司再要求没收辣么家公司已支付的履约保证金37628元并要求辣么家公司支付迟延履行违约金的诉请,该院不予支持；六、关于富兴公司要求辣么家公司将系争场地恢复为毛坯状态,向富兴公司返还。根据《租赁合同》约定,本合同因任何原因而终止后7日内，辣么家公司应当将该商铺交还富兴公司，并使该商铺恢复到符合本合同附件《交付标准》中交付的各项标准要求。本案系辣么家公司违约导致双方合同解除,故富兴公司要求辣么家公司按照合同约定的将系争场地恢复为毛坯状态予以交还,于法有据,该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，遂判决如下：一、解除湖南富兴置业发展有限公司与湖南辣么家餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》及《商业管理服务合同》；二、湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付湖南富兴置业发展有限公司2018年12月份的租金、商业管理费、物业费共计26176.33元；三、湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付湖南富兴置业发展有限公司支付经营期减免费用32054.92元；四、湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付湖南富兴置业发展有限公司支付违约金33940.5元；五、湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将长沙市开福区富兴世界金融中心5层的L525号商铺以毛坯状态向湖南富兴置业发展有限公司予以返还;六、湖南富兴置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向湖南辣么家餐饮管理有限公司返还履约保证金37628元；七、驳回湖南富兴置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2168元，因适用简易程序减半收取1084元，由湖南辣么家餐饮管理有限公司承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、关于减免租金的问题。富兴公司诉讼请求第4项是要求辣么家公司支付经营期减免费用32054.92元。该费用包括合同约定的第一年租金总价优惠22627元及富兴公司通过2017年11月30日发出的《免租确认函》所确认的新增加一个月免租期所减免的9427.92元，原一审判决虽对富兴公司的该项诉讼请求予以了支持，但认为该32054.92元包括了装修期优惠即免收了60天装修期租金是不正确的，本院予以纠正。二、关于违约金金额的问题。富兴公司认为合同约定的违约金33940.5元不足以弥补其损失。经查，60天装修期的租金免交系富兴公司为吸引商户与商户达成一致的优惠条款，不属于租金损失。同时，经营期减免费用因合同约定违约方应予支付，原一审判决已予以了全额支持，不能作为损失再重复计算，且富兴公司未提交证据证明其因辣么家公司提前撤场还有其他实际发生的或必然发生的损失金额超过了违约金数额，故富兴公司的该项上诉请求没有事实依据，本院不予支持。三、关于履约保证金和迟延履行违约金的问题。双方合同中关于履约保证金没收条款及迟延履行违约金的约定均属于违约金条款的约定，在没有证据证明损失远远高于违约金数额的情况下，违约金不能重复计算，故原一审判决按照双方合同约定的违约金条款认定违约金数额并无不当，富兴公司要求重复计算违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原一审判决认定事实略有不当，但判决结果正确，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2168元，由上诉人湖南富兴置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十二月十二日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。