山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11248号上诉人（原审被告）：山东泉世界集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：张宵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林海，山东天俊律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：东营银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。主要负责人：韩念华，行长。委托诉讼代理人：孙成杰，男，该银行客户经理。委托诉讼代理人：钟贝贝，山东天俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓卉，女，1968年10月22日出生，汉族，居民，住济南市平阴县。被上诉人（原审原告）：翟恒锐，男，1993年6月12日出生，汉族，居民，住济南市平阴县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张其杰，山东云翠律师事务所律师。上诉人山东泉世界集团有限公司（以下简称泉世界公司）、东营银行股份有限公司济南分行（以下简称东营银行济南分行）因与被上诉人王晓卉、翟恒锐商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泉世界公司上诉请求：不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6676号民事判决书第四、第五、第六及第七判项，违约金和利息不应一并支持，请求二者选一。要么按合同约定支付违约金，要么支持王晓卉、翟恒锐的银行同期贷款利息。事实和理由：一审中，泉世界公司同意解除与王晓卉、翟恒锐以及东营银行济南分行之间签订的《商品房买卖合同》、《活力城车位使用权转让协议》以及解除《个人购房借款/担保合同》，并返还王晓卉、翟恒锐支付的购房款本金及银行贷款利息。但是，造成逾期交房的原因是多方面的，包括因政府临时下达的停工通知等不可抗力原因造成的工期迟延等。泉世界公司逾期交房期间，一直按照《商品房买卖合同》约定向王晓卉、翟恒锐支付逾期交房违约金，一审中泉世界公司亦同意向王晓卉、翟恒锐支付已付房款及车位款的贷款利息。泉世界公司认为，在非因自身原因造成逾期交房且正常履行支付逾期交房违约金的情况下，判决泉世界公司承担解除合同违约金属于不当。判决第四项中，王晓卉、翟恒锐缴纳首付款按银行同期贷款利率进行计算，无合同约定也无法律依据。一审判决中对于王晓卉、翟恒锐已付房屋首付款及车位款的利息损失及已经偿还银行利息部分不应得到支持，因双方已经约定解除合同的违约金，利息损失与违约金不能并存。东营银行济南分行辩称，该上诉请求与我方无关。王晓卉、翟恒锐辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回泉世界公司的上诉请求，维持原判。对泉世界的上诉理由，认为逾期交房非自身原因，而不应支持解除后的违约金问题，王晓卉、翟恒锐认为该上诉请求不符合《中华人民共和国合同法》第21条的规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条及第25条第2款的相关规定，因此应当不予支持。东营银行济南分行上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决第八项、第十项，依法改判由王晓卉、翟恒锐偿还东营银行济南分行借款本金874877.78元及相应利息、罚息（计算至2019年11月20日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日）、并由泉世界公司对上述债务承担连带清偿责任；2.诉讼费由王晓卉、翟恒锐以及泉世界公司承担。事实和理由：东营银行济南分行与王晓卉、翟恒锐签订的个人购房借款/担保合同第30.1条规定，借款发放后，借款人与售房者就所购房屋质量、权属或其他事宜发生任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。该条款是签署合同三方真实意思表示，理应约束三方。本案借款合同借贷双方是东营银行济南分行与王晓卉、翟恒锐，借款合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》规定，应当由王晓卉、翟恒锐返还借款本息。一审判决仅判令泉世界公司偿还王晓卉、翟恒锐尚欠本金及利息显属错误。就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款来说，并没有明文表示免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应是借款合同的借款人。根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。一审判决将偿还义务仅判给泉世界公司，改变了其在个人购房借款/担保合同中担保人的地位，免除了借款人的还款义务，其中法律本义来说是未经债权人同意，私自转移了债务。根据《中华人民共和国合同法》第84条规定债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。该案件中东营银行济南分行没有任何违约行为，且东营银行济南分行从未同意王晓卉、翟恒锐与泉世界公司之间债务转移，一审法院判决侵犯了东营银行济南分行的合法权益。王晓卉、翟恒锐辩称，对于东营银行济南分行认为依据其签订的借款担保合同30条1的规定不用返还借款及利息的问题，王晓卉、翟恒锐认为该上诉请求不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定和第25条第2款的规定，对于东营银行济南分行的第二、三个理由，均与上述的司法解释不相符。请求驳回上诉，维持原判。王晓卉、翟恒锐向一审法院起诉请求：1、依法判令解除王晓卉、翟恒锐与泉世界公司签订的商品房买卖合同、地下室买卖合同及车位使用权转让协议；2、依法判令解除王晓卉、翟恒锐与东营银行济南分行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、依法判令泉世界公司返还王晓卉、翟恒锐已付购房款576684元、车位转让款10万元，并赔偿王晓卉、翟恒锐因此造成的经济损失（以中国人民银行同期贷款利率为基准，自2017年8月26日起至实际支付之日止的利息）；4、依法判令泉世界公司向王晓卉、翟恒锐支付自2018年1月1日起至判决生效之日止王晓卉、翟恒锐已向东营银行济南分行支付的贷款本息；5、依法判令泉世界公司向东营银行济南分行支付自判决生效之日起王晓卉、翟恒锐尚未向东营银行济南分行偿还的贷款本息；6、依法判令泉世界公司向王晓卉、翟恒锐支付因泉世界公司违约而解除合同的违约金57560.52元；7、本案的律师费、保全费及诉讼费用由泉世界公司承担。东营银行济南分行向一审法院提出独立诉讼请求：判令王晓卉、翟恒锐偿还东营银行济南分行借款本金879590.68元及相应利息、罚息（计算至2019年9月20日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿日）；2、判令泉世界公司对上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由王晓卉、翟恒锐、泉世界公司承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，王晓卉、翟恒锐与泉世界公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201724347554]，约定王晓卉、翟恒锐购买泉世界公司开发的位于烈士山北路东段路北、胶济铁路以南，建筑面积为132.25平方米的商品房一套，单价为12500元/平方米，房屋总价款为1653125元。该合同第六条约定付款方式及期限，王晓卉、翟恒锐应于合同签订之日向泉世界公司交清首付款496125元，剩余1157000元办理银行按揭；第八条约定，泉世界公司应当在2018年12月31日前交付涉案房屋；第九条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金。同日，王晓卉、翟恒锐与泉世界公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201724349790]，约定王晓卉、翟恒锐购买泉世界公司开发的储藏室，总价款为265559元。第六条约定合同签订之日交付首付款80559元，剩余185000元办理银行按揭。关于储藏室的交付期限及逾期交付的违约责任，与上述第八条、第九条相同。2018年1月1日，王晓卉、翟恒锐与东营银行济南分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王晓卉、翟恒锐向东营银行济南分行借款1342000元，借款期限自2018年1月1日起至2038年1月1日止，每期还款日指定为每月20号，借款用途用于购买泉世界壹品2-4-801号房产，泉世界公司为上述借款提供连带保证责任。2017年8月25日，王晓卉、翟恒锐向泉世界公司交付涉案商品房首付款496125元、储藏室首付款80559元。2018年1月24日，王晓卉、翟恒锐将从东营银行济南分行贷款的1342000元交付泉世界公司。2017年7月30日，王晓卉、翟恒锐与泉世界公司签订《活力城车位使用权转让协议》，约定王晓卉、翟恒锐购买泉世界公司建设的活力城项目地下1层1213号车位的使用权，车位总价款10万元。转让协议签订后，王晓卉、翟恒锐向泉世界公司支付了10万元车位款。2018年1月1日至2019年9月20日，王晓卉、翟恒锐按照其与东营银行济南分行签订的《个人购房借款/担保合同》，于每月20日共向东营银行济南分行偿还贷款本息166759.92元。另外，王晓卉、翟恒锐于2019年2月1日向东营银行济南分行偿还贷款25万元、于2019年2月12日偿还贷款10万元、于2019年4月4日偿还贷款6万元。上述王晓卉、翟恒锐共向东营银行济南分行偿还贷款本息576759.92元。截至2019年9月20日，王晓卉、翟恒锐尚欠东营银行济南分行贷款本金879590.68元。泉世界公司当庭陈述同意解除其与王晓卉、翟恒锐签订的关于商品房、储藏室、车位的买卖合同。因泉世界公司迟延交房，泉世界公司于2019年5月31日、6月28日、7月31日三次共向王晓卉、翟恒锐支付延期交房违约金11569元。一审法院认为，王晓卉、翟恒锐与泉世界公司之间签订的关于商品房、储藏室的《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201724347554、201724349790]、《活力城车位使用权转让协议》，以及王晓卉、翟恒锐与泉世界公司和东营银行济南分行签订的《个人购房借款/担保合同》，均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依据合同约定履行相应义务。本案中，因泉世界公司逾期交房已超过180日，构成违约，王晓卉、翟恒锐要求自起诉之日解除其与泉世界公司之间的商品房、储藏室、车位买卖合同，符合合同约定的解除条件，且泉世界公司当庭同意解除合同，故，对王晓卉、翟恒锐要求解除其与泉世界公司之间买卖合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于王晓卉、翟恒锐与泉世界公司及东营银行济南分行签订的《个人购房借款/担保合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因本案王晓卉、翟恒锐与泉世界公司之间的商品房买卖合同应予解除，致使王晓卉、翟恒锐与东营银行济南分行之间的购房借款担保合同目的无法实现，故，王晓卉、翟恒锐请求解除其与东营银行济南分行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合上述司法解释的规定，一审法院依法予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，泉世界公司应当向王晓卉、翟恒锐返还已收受的购房款本金及利息。其中，泉世界公司应向王晓卉、翟恒锐返还已收受的本金为676684元；关于泉世界公司应向王晓卉、翟恒锐返还的利息，其中576684元（商品房、储藏室）的利息，自2017年8月26日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为基准计算；其中10万元（车位款）的利息，因王晓卉、翟恒锐与泉世界公司当庭达成一致意见，自2017年8月26日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率为基准计算。另外，自2018年1月1日至2019年9月20日，王晓卉、翟恒锐共向东营银行济南分行偿还贷款本息576759.92元，王晓卉、翟恒锐要求泉世界公司予以返还。一审法院认为，该款项属于王晓卉、翟恒锐因购房实际支付的贷款本金及利息，贷款本金已由泉世界公司实际收取，实际支付的贷款利息因解除房屋买卖合同系泉世界公司违约造成，泉世界公司应当向王晓卉、翟恒锐支付。故，对王晓卉、翟恒锐要求泉世界公司支付已向东营银行济南分行支付的贷款本息的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于王晓卉、翟恒锐尚欠东营银行济南分行的贷款本金，根据东营银行济南分行提交的证据，截至2019年9月20日，王晓卉、翟恒锐尚有879590.68元贷款本金未向东营银行济南分行偿还。一审法院认为，根据上述司法解释的规定，王晓卉、翟恒锐尚未偿还的贷款本金及利息，由泉世界公司直接向东营银行济南分行支付。关于王晓卉、翟恒锐要求泉世界公司承担57560.52元违约金的诉讼请求，一审法院认为，王晓卉、翟恒锐的请求符合双方《商品房买卖合同》第九条的约定，因泉世界公司已经向王晓卉、翟恒锐支付了延期交房违约金11569元，该款予以扣除后，泉世界公司还应向王晓卉、翟恒锐支付违约金45991.52元。关于王晓卉、翟恒锐要求泉世界公司承担律师费的诉讼请求，因王晓卉、翟恒锐当庭同意泉世界公司的抗辩请求，一审法院不予支持。关于东营银行济南分行在本案中的独立诉讼请求，因不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、解除王晓卉、翟恒锐与山东泉世界置业有限公司之间的《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201724347554]、《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201724349790]；二、解除王晓卉与山东泉世界置业有限公司之间的《活力城车位使用权转让协议》；三、解除王晓卉、山东泉世界置业有限公司与东营银行股份有限公司济南分行之间的《个人购房借款/担保合同》；四、山东泉世界置业有限公司于判决生效之日起十日内向王晓卉、翟恒锐返还购房款576684元及利息（以576684元本金为基数，自2017年8月26日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；五、山东泉世界置业有限公司于判决生效之日起十日内向王晓卉返还车位款100000元及利息（以100000元本金为基数，自2017年8月26日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；六、山东泉世界置业有限公司于判决生效之日起十日内向王晓卉、翟恒锐支付已偿还东营银行股份有限公司济南分行的贷款本息576759.92元；七、山东泉世界置业有限公司于判决生效之日起十日内向王晓卉、翟恒锐支付违约金45991.52元；八、山东泉世界置业有限公司于判决生效之日起十日内向东营银行股份有限公司济南分行偿还王晓卉、翟恒锐尚欠的贷款本金879590.68元及利息（以879590.68元为基数，自2019年9月21日起至实际付清之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算）；九、驳回王晓卉、翟恒锐的其他诉讼请求；十、驳回东营银行股份有限公司济南分行的诉讼请求。案件受理费11881元已减半收取，由泉世界公司负担5571元，东营银行济南分行负担6310元；保全费4520元，由泉世界公司负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，泉世界公司主张逾期交房系由包括因政府临时下达的停工通知等不可抗力原因造成工期迟延，因泉世界公司未提交证据证实其主张，本院对泉世界公司该主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。泉世界公司虽然按照《商品房买卖合同》约定向王晓卉、翟恒锐支付逾期交房违约金，但王晓卉、翟恒锐在维护权益期间，仍存在其他损失，故一审法院判决泉世界公司承担解除合同违约金并无不当。在王晓卉、翟恒锐缴纳房屋首付款后，泉世界公司占用了王晓卉、翟恒锐资金，在合同解除后，一审法院判决按银行同期贷款利率计算王晓卉、翟恒锐已付房屋首付款及车位款的利息损失并不违反法律规定。东营银行济南分行请求改判由王晓卉、翟恒锐偿还东营银行济南分行借款本金874877.78元及相应利息、罚息并由泉世界公司对上述债务承担连带清偿责任不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，对其上诉请求不予支持。综上，泉世界公司、东营银行济南分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47524元，由山东泉世界集团有限公司负担23762元，由东营银行股份有限公司济南分行负担23762元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十七日书记员  朱 茜