湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2197号上诉人（原审被告）：谢增辉，男，汉族，1971年11月19日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯，湖南君子莲律师事务所实习律师。上诉人谢增辉因与被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称宏大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初2332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。谢增辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、2014年1月1日，被上诉人宏大物业公司与湘潭市园丁花园小区业主委员会签订了《园丁花园小区物业服务委托合同》，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。一审法院判决上诉人支付物业费至2017年12月31日的行为没有事实基础和相关法律依据。2、根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2016年初，湘潭市启动老旧小区改造工程，上诉人的小区也在改造范围之内，改造时被上诉人的物业服务已经名存实亡，被上诉人没有提供物业服务合同约定的物业服务；同时双方签订的《园丁花园小区物业服务委托合同》自2016年12月31日到期，双方权利义务即终止，任何一方不得擅自变更合同内容，单方延长合同期限，除非双方协商一致同意。被上诉人没有提供任何证据证明湘潭市园丁花园小区业主委员会或业主个人与其续签了物业服务合同，其要求支付合同终止后物业费的请求没有依据。3、一审法院认定2016年、2017年度被上诉人为园丁花园小区提供了物业管理服务有误。首先，如前所述，2016年初上诉人所住园丁花园小区进行老旧小区改造工程，被上诉人在此期间并未提供约定服务。其次，根据《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。双方当事人的物业服务合同在2016年12月31日已经终止，2017年度上诉人与被上诉人之间连物业服务合同都不存在，何谈物业管理服务？4、《园丁花园小区物业服务委托合同》是双方当事人真实的意思表示，也是双方主张权利义务的依据，双方都应严格履行合同内容，合同外的权利主张没有事实和法律依据。被上诉人宏大物业公司辩称，1、上诉人称与被上诉人宏大物业公司不存在物业管理服务合同，无法律关系。被上诉人认为：上诉人的上诉理由没有根据，违背事实。被上诉人与该小区业主委员会于2016年6月1日签订了2017年度的《物业服务委托合同》。该份合同是双方真实意思表示，合法有效。被上诉人因故在一审开庭前没有找到该份合同的原件，故没有向法庭提交该份证据。且该小区业主委员会于2017年12月25日发出的“关于退出物业公司管理的通知”也证明被上诉人一直为该小区提供物业服务直至2017年12月31日退场。被上诉人为该小区提供物业服务是有合同依据且得到了大部分业主的认可。2、上诉人称因湘潭市启动老旧小区改造工程，被上诉人没有提供物业服务，被上诉人认为这是不属实的。依据《中央财政城镇保障性安居共工程专项资金管理办法》第六条第二款：老旧小区改造，主要用于小区内水电路气等配套基础设施和公共服务建设改造，小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，支持有条件的加装电梯改造。老旧小区改造只是对小区内公共设施等硬件设施进行改造，并不会为小区提供长期、具体的物业服务。被上诉人还是一如既往地按照合同约定为小区提供日常管理、维护和服务。（包括社区管理、供排水、供电、消防、污水处理，以及各栋楼楼道，小区道路及整个小区环境卫生、公共秩序、保安、绿化等），保障小区业主的正常生活秩序。综上，被上诉人认为，上诉人的上诉请求及理由违背事实，违反了法律规定，不应支持。一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宏大物业公司向一审法院起诉请求判令：1.被告向原告支付自2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业管理费3098元；2.被告向原告支付滞纳金3098元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告谢增辉购买了昭潭乡园丁花园218号6号楼1单元6楼12号房屋一套，建筑面积为172.15平方米。2014年1月1日，原告宏大物业公司与湘潭市园丁花园小区业主委员会签订了《园丁花园小区物业服务委托合同》，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止（原告宏大物业公司实际在园丁花园小区提供物业服务至2017年12月31日）。合同中约定，物业管理服务费住宅按每月每平方米0.6元收取，签订合同后从每季度的第2个月10-20日开始向业主收取当季的物业管理服务费。业主逾期不缴纳物业管理服务费和其他合法费用的，乙方（即宏大物业公司）有权进行张榜公告，直至提起法律诉讼，依法追缴，并收取每日千分之三的滞纳金。直至原告宏大物业公司于2017年12月31日退出该小区时，被告仍未交纳2015年7月1日起之后的物业管理服务费3098元，遂成诉讼。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。1、关于原、被告双方之间是否存在物业服务合同关系的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，园丁花园小区业主委员会与原告宏大物业公司签订的《园丁花园小区物业服务委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效。但根据原告宏大物业公司提供的证据，能证实原告宏大物业公司在2014年1月1日起至2017年12月31日止期间为园丁花园小区提供了相应的物业管理服务，《园丁花园小区物业服务委托合同》对被告具有约束力。2、关于物业管理服务费定价问题。根据《园丁花园小区物业服务委托合同》中约定的内容，原告宏大物业公司与园丁花园小区业主委员会已就物业管理服务费明确约定为每月每平方米0.6元，且《园丁花园小区物业服务委托合同》对被告具有约束力，故原告宏大物业公司要求按每月每平方米0.6元收取物业管理服务费具有事实依据。但因原告在2017年度未与湘潭市园丁花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，但实际提供了物业服务工作，故该年度的物业管理服务费应折价按照70%标准收取。综上所述，一审法院对原告宏大物业公司的部分诉讼请求予以支持，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、被告谢增辉在本判决生效之日起五日内一次性支付原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业管理服务费2700元；二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担10元，由被告谢增辉负担15元。二审中，上诉人谢增辉未提交新证据。被上诉人宏大物业公司提交了一份于2016年6月1日签订的《物业服务委托合同》，拟证明被上诉人与湘潭市园丁花园住宅小区业主委员会签订了2017年度物业服务委托合同。上诉人谢增辉质证称对该份证据有异议，因为该合同仅有业委会的盖章，没有业委会相关人员的签名，且该份合同的管理期限与之前的物业服务合同的期限存在重合之处，存在矛盾。本院认证意见如下：被上诉人宏大物业公司已提交合同原件予以核对，合同上加盖了业委会的公章，在加盖了公章的情况下要求业委会相关人员签名无依据，且合同内容亦与本案有关，故对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院二审经审理查明，2017年12月25日，湘潭市园丁花园住宅小区业主委员会出具给被上诉人宏大物业公司的《关于退出物业公司管理的通知》中记载的主要内容如下：“你公司进驻园丁花园小区的物业管理服务以来，对本小区的安全保卫、卫生清洁以及绿化维护等方面做了大量工作……根据2017年12月10日、17日两次业主代表大会研究决定，从2018年1月1日起，本小区物业管理实行自治。并选举产生了新一届业主自治管理委员会。请你公司在2017年12月31日24时撤离退出，从2018年1月1日零时起实行自治。2017年12月31日以前的有关未处理到位的问题，包括业主所欠的物业费等，由上一届业主委员会负责协助处理……”二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据2017年12月25日湘潭市园丁花园住宅小区业主委员会出具给被上诉人宏大物业公司的《关于退出物业公司管理的通知》中的相关内容可知，被上诉人宏大物业公司进驻园丁花园小区的物业管理服务以来，对该小区的安全保卫、卫生清洁以及绿化维护等方面做了大量工作，宏大物业公司退出该小区的时间为2017年12月31日，从2018年1月1日起，该小区物业管理实行自治，并选举产生了新一届业主自治管理委员会。在此之前的有关未处理到位的问题，包括业主所欠的物业费等，由上一届业主委员会负责协助处理。因此，结合被上诉人宏大物业公司已提交的在案证据及上述通知中的相关内容，能够认定被上诉人宏大物业公司进驻园丁花园小区后提供物业管理服务到2017年12月31日止，且其已实际提供了安全保卫、卫生清洁以及绿化维护等方面的物业管理服务。被上诉人宏大物业公司在一审中未能提交2017年度的《物业服务委托合同》，但其在二审中提交的《物业服务委托合同》的委托管理期限至2017年12月31日止，这与上述《关于退出物业公司管理的通知》中记载的被上诉人宏大物业公司退出小区的时间为2017年12月31日的内容，互相印证，形成了证据链，故被上诉人宏大物业公司提出的要求上诉人谢增辉支付自2015年6月1日起至2017年12月31日止的物业管理费的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。一审法院判决谢增辉向宏大物业公司支付物业管理费至2017年12月31日止并无不当，但其“以宏大物业公司在2017年度未与湘潭市园丁花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，但实际提供了物业服务工作，故该年度的物业管理服务费应折价按照70%标准予以认定”，没有相应依据，鉴于宏大物业公司对此并未提出上诉，根据第三百二十三条规定，本院二审对该问题不予处理。因此，上诉人谢增辉以物业服务合同已于2016年12月31日到期，一审法院判决其向被上诉人宏大物业公司支付物业费至2017年12月31日止，并认定被上诉人提供了2016、2017年度的物业管理服务错误为由，请求二审法院改判驳回被上诉人宏大物业公司的诉讼请求的上诉请求，与本案审理查明的事实不符，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，谢增辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢增辉负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  陈立兵审判员  戴 伟审判员  周智湘二〇一九年十二月十八日法官助理李淇耀书记员李丹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；