大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初3085号 原告：大连中铁诺德物业服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园1号楼3单元101室及102室，统一社会信用代码：91210231570868792P。 法定代表人：孙立强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴洋，男，1984年1月18日出生，该公司职工，住辽宁省长海县。 委托诉讼代理人：李红，女，1996年2月1日出生，汉族，该公司员工，住安徽省淮北市烈山区。 被告：刘刚，男，1983年5月25日出生，汉族，住辽宁省大连。 委托诉讼代理人：姜舒舒（刘刚妻子），1984年10月15日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 原告大连中铁诺德物业服务有限公司与被告刘刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴洋、李红到庭参加诉讼。被告刘刚的委托诉讼代理人姜舒舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告自2016年12月07日至2019年5月30日的物业费7,541元及滞纳金1,891元，合计9,432元。事实和理由：2012年9月10日，原告与大连法马克房地产开发有限公司（以下简称法马克公司）签订《前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），约定由原告对大连中铁诺德滨海花园小区（以下简称中铁小区）提供前期物业服务，物业费收费标准为2.3元/平方米/月，支付方式为首次交房时预付首年度物业费，之后于每季度首月10日前支付本季度物业费。被告系中铁小区业主，2015年12月7日，法马克公司与被告签订《前期物业服务协议》（以下简称《前期协议》），约定法马克公司将《前期协议》中的有关权利义务转让给其委托的原告，并约定了如被告逾期交纳物业费，按日3‰的标准交纳滞纳金，现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，但被告无故拖欠物业费，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告物业服务质量未达到合同约定标准，给被告造成了经济损失及精神损害。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的《赔偿要求》、录音，拟证明被告因为下水管理事件受到的经济损失。原告对此不予认可，认为上述证据无法证明原告因被告未尽服务职责受到的经济损失。本院认为，关于原告是否按约定全面履行职责，并给被告造成了经济损失，本院将结合其他证据依法综合认定。被告提交的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，拟证明原告严重违反合同约定，未全面履行职责。原告对此不予认可，认为原告没有严重违反合同约定，已履行了合同义务和职责。本院认为，关于原告是否按约定全面履行职责，本院将结合其他证据依法综合认定。被告提交的大连民意网站截图、微信群聊天截图2张及业主群聊天截图，拟证明小区多次出现下水管道返水，给多户业主造成严重经济损失。原告对此不予认可，认为上述证据与本案不具有关联性。本院认为，关于原告是否按约定全面履行职责，并给被告造成了经济损失，本院将结合其他证据依法综合认定。被告提交的被告家外墙照片，拟证明原告未按约安装冷凝水管道，给被告造成经济损失。原告对此不予认可，认为安装空调的主体是被告楼上的业主，原告已进行了安装提示，包括后期的沟通协调。本院认为，关于原告是否按约定全面履行职责，并给被告造成了经济损失，本院将结合其他证据依法综合认定。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告刘刚系辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园（中铁小区）7号楼2单元102室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为110.03平方米，房屋用途为住宅。2.上述房屋由法马克公司开发出售。2012年9月19日，原告与法马克公司签订《委托合同》，约定由原告对中铁小区实行物业管理服务，委托期限为自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业费由原告按建筑面积向业主收取，住宅的物业费标准为2.3元/平方米/月。3.2015年12月6日，法马克公司与被告签订《前期协议》，约定被告同意法马克公司将对中铁小区实施前期物业服务的权利义务转让给原告，物业费标准与《委托合同》一致，被告须于每季度首月10日前支付本季度物业费，如逾期交纳，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业服务企业的原告的相关权利及义务。4.被告尚未给付原告自2016年12月07日至2019年5月30日的物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与中铁小区开发商法马克公司签订《委托合同》，被告亦与法马克公司签订《前期协议》，约定由法马克公司委托原告作为中铁小区的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力。原告已为中铁小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2016年12月07日至2019年5月30日的物业费7,541元（2.3元/平方米×110.03平方米×29.8个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告物业服务未达到合同约定的标准，并给被告造成了经济损失和精神损害，故不同意原告的诉讼请求的抗辩意见，原告对此不予认可，认为其已经按约定提供了物业服务，本院认为，原告已为被告提供了物业服务合同项下的服务项目，即使被告认为原告服务存在瑕疵，亦不能否定原告已经为被告提供物业服务的事实及原告收取相应物业费的权利，对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。 关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业费系对于原告物业服务质量存有异议，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告刘刚于本判决生效之日起十日内给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司自2016年12月07日至2019年5月30日的物业费7,541元； 二、驳回原告大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘刚负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇一九年十二月三日 法官助理孙艺 书记员李泳伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。