江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏民终578号 上诉人（原审原告、案外人）：张学燕，女，汉族，1976年10月24日生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：华夏银行股份有限公司南京汉中路支行，住所地江苏省南京市鼓楼区汉中路180号。 负责人：张雁北，该支行行长。 委托诉讼代理人：高云，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：无锡市万高置业有限公司，住所地江苏省无锡市永乐路29号。 法定代表人：杭良槿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杭爱平，该公司员工。 上诉人张学燕因与被上诉人华夏银行股份有限公司南京汉中路支行（以下简称华夏银行汉中支行）、原审第三人无锡市万高置业有限公司（以下简称无锡万高公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院）（2018）苏01民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人张学燕上诉请求：撤销南京中院（2018）苏01民初2061号民事判决，依法改判不得执行无锡市梁溪区永通公寓2-1804、2-2004、2-2204、2-2604室房屋（以下简称涉案房屋）；被上诉人华夏银行汉中支行承担本案的一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院没有论证适用理由而直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，适用法律错误。本案符合该规定第二十八条规定的情形，上诉人对涉案房屋享有排除执行的权利。在涉案房屋被查封之前，上诉人已与无锡万高公司签订涉案房屋的房屋预售合同、买卖合同，支付全额房款并且已实际合法占有涉案房屋（领取涉案房屋的钥匙、对涉案房屋进行装修并对外出租，及时足额缴纳物业管理费、燃气费等）。同时，上诉人亦要求抵押权人国民信托有限公司出具相关书面证明确认同意出售，上诉人已尽到注意义务，亦已积极履行完毕作为房屋买受人的各项义务，对涉案房屋未办理房产过户登记手续并无过错。一审判决认定事实不清，适用法律错误。本院二审过程中，上诉人增加上诉请求，请求依法确认涉案房屋的所有权归其所有。 被上诉人华夏银行汉中支行辩称：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张学燕对未办理过户登记存在过错。涉案房屋上存在抵押权未造成办理产权变更登记的阻碍，张学燕怠于办理不动产产权变更登记，导致涉案房屋被查封，应自行承担不利后果。涉案房屋所有权归无锡万高公司，应用于本案执行。 原审第三人无锡万高公司述称：国民信托有限公司与该公司于2014年2月27日签订编号为NT托字14-001-01-003号《抵押合同》，约定用该公司名下永通公寓未售住宅165套房产等财产为江苏奕淳集团有限公司（以下简称奕淳集团）的借款提供担保并办理抵押，国民信托有限公司同意该公司出售抵押房屋，该公司将房款打至共管账户后由国民信托有限公司配合办理抵押注销手续。2015年6月16日，国民信托有限公司同意该公司将涉案房屋以及永通公寓1-2301、2-1504等共计6套房屋出售给张学燕，该公司与张学燕签订了《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》，张学燕于2015年6月23日支付购房款合计4300030元。根据该公司与张学燕就涉案房屋逐一签订的《商品房买卖合同》约定，在2016年12月31日之前向张学燕交付房屋，在2017年6月30日之前取得商品房所有权证书。其后，该公司分批就已销售回款房屋向国民信托有限公司提出书面解押申请，国民信托有限公司确认在共管账户上收到对应的房款后，分批予以配合办理解押手续。其中永通公寓1-2301、2-1504两套房屋已经在国民信托有限公司的配合办理解押手续后办理了初始登记。2015年10月2日，由于另案（无锡中院（2015）锡执字第00525号）查封导致共管账户及该公司、奕淳集团、无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称无锡奕淳房地产）的多个银行账户均被冻结，该公司及奕淳集团无法将房款支付给国民信托有限公司，导致多套已销售回款房屋的解押手续无法办理，也导致国民信托有限公司就金融借款起诉至法院要求还款并申请强制执行（执行案号为（2016）苏0213执96号）。在张学燕支付房款后，其多次以电话或当面向该公司销售人员了解购买房屋解押进展，该公司于2016年6月1日将涉案房屋与张学燕办理了交付手续。在国民信托有限公司与该公司、奕淳集团执行一案中，该公司向无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）出具了说明，确认涉案房屋已向张学燕交付，归张学燕所有，所以该四套房屋并未进行挂网处置。此后该公司与国民信托有限公司达成执行和解协议，该执行和解协议已履行完毕，国民信托有限公司可在解除查封后配合办理涉案房屋的解押手续。综上，该公司认为涉案房屋归张学燕所有。 本院经审理查明：华夏银行汉中支行与杭河水，刘春香，奕淳集团、江苏奕淳船舶重工有限公司（以下简称江苏奕淳船舶）、南京奕淳船舶制造有限公司（以下简称南京奕淳船舶）、无锡万高公司、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产开发有限公司（以下简称常州奕淳房地产）、镇江万高置业有限公司（以下简称镇江万高公司）金融借款合同纠纷一案，南京中院于2016年7月7日作出（2015）宁商初字第237号民事调解书，确认：一、奕淳集团于2016年7月31日前一次性偿还华夏银行汉中支行借款本金33250万元及利息（截止到2016年5月27日的应付利息为6636838.54元，此后以33250万元为基数，按年利率6.6%计算至实际给付之日止）。二、奕淳集团于2016年7月31日前一次性支付华夏银行汉中支行为实现债权所支付的律师费80万元。三、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高公司、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高公司、杭河水、刘春香对前述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、华夏银行汉中支行有权就第一、二项债权对江苏奕淳船舶出资额2500万元的股权折价或者以拍卖、变卖该股权的价款优先受偿。五、案件受理费1708300元，减半收取854150元，保全费5000元，合计859150元，由奕淳集团、江苏奕淳船舶、南京奕淳船舶、无锡万高公司、无锡奕淳房地产、常州奕淳房地产、镇江万高公司、杭河水、刘春香承担。 因无锡万高公司等未履行生效法律文书确定的义务，华夏银行汉中支行向南京中院申请执行。2016年9月20日，该院发出（2016）苏01执422号协助执行通知书，查封了无锡万高公司名下包括涉案房屋在内的33套房产。2016年9月23日，梁溪法院向南京中院寄送（2016）苏0213执96号财产处置权协调函，称涉案房产因另案申请执行人国民信托有限公司对上述房产享有抵押权，商榷将案涉财产交由梁溪法院处置，南京中院于2016年10月11日向梁溪法院复函称同意将查封的房产交由该院处置，若有剩余款项，依法由南京中院（2016）苏01执422号案件受偿。 另查明，涉案房屋于2014年2月27日设立抵押权，国民依托有限公司是抵押权人。 在执行过程中，张学燕以对涉案房屋享有合法权益为由，提出异议，南京中院于2018年8月2日作出（2018）苏01执异33号执行裁定，驳回张学燕的异议申请。 张学燕一审诉讼请求：1.对涉案房屋停止执行并解除查封；2.确认涉案房屋的所有权归原告所有；3.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告已取得涉案房屋的物权，可排除其他执行。1.原告与第三人就涉案房屋达成了买卖的意思表示，且原告已全额支付房款，已实际入住，并且对于至今未办理过户无过错。2015年6月18日，原告与第三人无锡万高公司签订编号为（2010）预销准字第164号《商品房预售合同》。2015年6月23日，原告按约向第三人无锡万高公司支付全部房款4300030元。2015年6月24日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》。2016年6月1日，第三人无锡万高公司向原告交付涉案房屋，且原告已实际入住。后原告多次敦促第三人办理产权过户手续，但因法院于2016年9月20日查封了涉案房屋，已无法办理产权过户手续。2.虽然涉案房屋存在抵押登记，但抵押权人国民信托有限公司在原告与第三人签订买卖合同时同意转让抵押财产。 华夏银行汉中支行辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋至今仍登记在第三人无锡万高公司名下，法院对案涉房屋采取的查封措施是合法有效的。截止2016年9月20日，就是华夏银行汉中支行查封涉案房屋时，原告仍未办理案涉房屋的所有权转移登记手续。根据物权法的相关规定，涉案房屋仍然属于第三人无锡万高公司所有。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，原告在起诉状中所记载的地址位于北京市朝阳区，而涉案房屋登记于江苏省无锡市，原告一次性在第三人无锡万高公司处购买了4套商品房，显然不符合上述规定。 无锡万高公司提交书面意见称，该公司于2014年2月27日与国民信托有限公司签订编号为NT托字14-001-01-003的抵押合同，将我司开发的“永通公寓”合计13932.82平方米的住宅抵押给了国民信托有限公司，为债务人奕淳集团提供了抵押担保，并办理了抵押登记。上述抵押合同中包含了涉案房屋，抵押权人为国民信托有限公司。2015年6月18日，张学燕与我司签订商品房预售合同，预购总面积为614.29平方米的6套永通公寓房产（包含本案涉及的4套房产），张学燕按合同支付了购房款4300030元。2016年5月31日，张学燕向我司交纳了涉案房产的大修理基金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人无异议的证据，一审法院认定事实如下：2015年6月18日，无锡万高公司（甲方）与张学燕（乙方）签订《商品房预售合同》，主要内容：甲方同意乙方预购永通公馆（永通公寓）商品总建面积614.29平米，乙方预购的商品房每平方米单价7000元，房屋总价4300030元。2015年6月23日，张学燕向无锡万高公司汇款4300030元。2015年6月24日，张学燕与无锡万高公司就涉案的永通公寓4套房产签订《商品房买卖合同》。2016年5月31日，无锡万高公司向张学燕开具了涉案房产的维修基金收据。根据张学燕提交的涉案房产的4份《无锡市房屋初始登记》及《住房信息查询证明》，张学燕在无锡市并无房产。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.根据张学燕提交的国民信托有限公司于2015年6月16日出具的《同意出售函》，可以证明国民信托有限公司同意无锡万高公司将包括涉案的4套房屋在内的6套房屋出售给张学燕。2.根据张学燕提交的《永通公寓业主情况登记表》、《签约页》，可以证明张学燕于2016年6月1日办理了涉案房产的入住手续。3.根据张学燕提交的涉案房产2套房屋（1804室、2204室）的《房屋租赁合同》及涉案4套房产的物业服务收款收据，可以证明其已在使用涉案房产。 另经一审法院询问，张学燕就其与涉案房产一并购买的无锡市梁溪区永通公寓1-2301室、2-1504室房屋的后续情况作书面答复如下：无锡市梁溪区永通公寓1-2301室由无锡万高公司于2015年9月1日直接向王红兰交付，现房屋产权人为王红兰。无锡市梁溪区永通公寓2-1504室，由无锡万高公司于2016年5月直接向张学燕朋友的指定人员交付。 以上事实，有（2018）苏01执异33号执行裁定书、《同意出售函》、《商品房预售合同》、银行转账凭证、《商品房买卖合同》、《永通公寓业主情况登记表》、《签约页》、《房屋租赁合同》、《无锡市房屋初始登记》及《住房信息查询证明》等证据在卷佐证。 一审法院归纳本案的争议焦点为：张学燕对涉案房产主张的物权能否排除对涉案房产的强制执行。 一审法院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，因被执行人无锡万高公司未履行该院已生效民事调解书确定的义务，该院依法强制执行其名下涉案房产，符合法律规定。现案外人张学燕对涉案房产主张权利以排除执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 本案结合查明事实可以认定，张学燕在法院查封涉案房屋之前，已就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，已支付了合同约定的总价款，且其名下在无锡市无其他用于居住的房屋。但是，张学燕仅提交证据证明其将涉案房产出租，并未举证证明其一次性购买包括涉案房产在内的6套房产系用于居住，故其应承担相应的后果。 综上所述，张学燕对涉案房屋主张的权利不符合规定的全部要件，故其诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回张学燕的诉讼请求，案件受理费29580元，由张学燕负担。 本院二审过程中，各方当事人对一审判决已经认定的事实均无异议，对一审开庭、质证过程中发表过的意见均保留。对于一审法院已经认定的事实，本院予以确认。 二审审理中，上诉人提交涉案房屋商品房预售许可证、涉案房屋通过交付使用竣工验收通知等证据，用以证明涉案房屋符合可售条件；提交家电采购记录、涉案房屋自来水缴费卡、自来水缴费记录、电费缴费记录、涉案房屋的燃气缴费卡、燃气缴费记录、北京—无锡机票、房屋租金收取凭证等证据，用以证明上诉人收房后对涉案房屋进行了装修，用于自住或出租。因各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，而一审判决已经认定上诉人与无锡万高公司于该院查封前已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款，且在该院查封前已经交付房屋并实际占有使用，因此，本案二审中对上述事实不再重复进行认定，上诉人在二审中提交的新证据与本案二审重点审查的事实无关，本院不予认定。 本院另查明，2018年1月4日，本院作出（2017）苏民终1750号民事判决认定：2014年2月27日，国民信托有限公司与奕淳集团签订《信托贷款合同》，约定：国民信托有限公司拟发行设立“奕淳集团集合资金信托计划”，并以该信托计划所募集的资金用于向奕淳集团提供信托贷款，贷款总额为不超过19130万元。信托贷款账户/资金监管账户为奕淳集团在农行永乐支行开立银行结算账户，账号为10×××09，贷款利率为年利率15%，该账户专用于存放国民信托有限公司向奕淳集团发放的信托贷款资金和借款人拟向国民信托有限公司归还的贷款本息，且该账户同时作为资金监管账户，按照约定受到农行永乐支行和国民信托有限公司的监管进行资金使用，该信托贷款账户/资金监管账户在贷款期限内不得注销；合同项下贷款担保方式之一为无锡万高公司以其名下无锡永通公寓165套未售商品房提供抵押担保，奕淳集团有义务按照抵押合同约定交纳抵押物解押保证金的。 同日，国民信托有限公司与无锡万高公司签订《抵押合同》，约定：万高公司用无锡永通公寓未售住宅165套房产等财产为上述借款提供担保；转让抵押物或其上附着权利所得价款（抵押物销售保证金按照解押销售面积*5741元/平方米计算），必须作为《信托贷款合同》项下信托贷款本息及其他费用的保证金直接划入本案所涉账户，销售保证金只能用于偿还主合同项下本金及其他费用。 2014年2月28日，国民信托有限公司、奕淳集团与农行永乐支行的上级银行中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称太湖农行）签订《账户监管协议》，约定：奕淳集团同意国民信托有限公司将本案所涉信托贷款发放至本案所涉账户，并按照合同约定对账户内资金进行监管；监管账户预留印鉴为国民信托有限公司的财务专用章和收取经办人及复核人的签字或人名章，上述印章由国民信托有限公司保管；监管账户为非通兑账户，不得开设电话银行。如需开设网上银行，需国民信托有限公司的书面同意。监管账户开通网上银行功能的，奕淳集团在开户银行持有经办Ukey，国民信托有限公司持有管理Ukey及复合Ukey；账户内的信托资金用于奕淳集团下属企业南京武家嘴船舶制造有限公司（以下简称武家嘴公司）的原材料采购，未经国民信托有限公司同意，不得挪作他用；本监管账户同时为信托项下的保证金收取账户，为保证金的收取账户，国民信托有限公司对本案所涉账户进行监管；在《抵押合同》项下的抵押物解押前，无锡万高公司需向该账户交付解押保证金，国民信托有限公司方同意解除抵押，抵押物销售保证金按照解押销售面积*5741元/平方米收取。 该判决同时查明，2015年10月27日，无锡中院至农行永乐支行冻结了奕淳集团名下上述账号为10×××09的银行账户，限额为5000万元。 本案二审争议焦点为：一审判决适用法律是否正确，张学燕对涉案房屋是否享有排除执行的民事权益，张学燕请求确认涉案房屋所有权归其所有是否有事实和法律依据。 本院认为：第一，金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，对其诉讼请求或抗辩主张应予以支持。本案中，一审法院仅对案外人张学燕的主张是否符合上述规定第二十九条进行审查，未适用上述规定第二十八条予以审查即径以其不符合消费者的身份为由驳回诉讼请求，属适用法律错误，本院依法予以纠正。 第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审判决已经认定上诉人张学燕与第三人无锡万高公司于南京中院查封前已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款，且在该院查封前已经交付房屋并实际占有使用，各方当事人对一审判决认定的上述事实均无异议，本院亦予以确认。 本院二审主要围绕上诉人张学燕是否非因自身原因未办理过户登记进行审查。本案中，根据国民信托有限公司与奕淳集团签订的《信托贷款合同》、无锡万高公司与国民信托有限公司签订的《抵押合同》、以及国民信托有限公司、奕淳集团与农行永乐支行的上级银行中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行（以下简称太湖农行）签订的《账户监管协议》等合同约定，无锡万高公司以其名下无锡永通公寓165套未售商品房提供抵押担保，转让抵押物或其上附着权利所得价款（抵押物销售保证金按照解押销售面积*5741元/平方米计算），必须作为《信托贷款合同》项下信托贷款本息及其他费用的保证金直接划入监管账户，抵押物销售保证金按照解押销售面积*5741元/平方米收取，收取保证金后国民信托有限公司方同意解除抵押。因此，虽然抵押权人国民信托有限公司同意无锡万高公司对外出售涉案房屋，但需对购房款打入监管账户进行监管，只有交足一定比例保证金后方办理解押手续，其后购房人才能够办理过户登记。张学燕于2015年6月23日向无锡万高公司支付了全部购房款，但因监管账户于2015年10月27日被无锡中院在另案中冻结，导致无锡万高公司及奕淳集团无法将房款支付给国民信托有限公司，多套已销售回款房屋的解押手续无法办理，进而导致张学燕无法办理过户登记手续。此外，因无锡万高公司批量销售多套房屋需逐一办理保证金监管核算手续，张学燕于2015年6月23日支付的购房款未能在监管账户于2015年10月27日被冻结之前核算完毕并办理解押手续，亦属合理。因此，上诉人张学燕对未办理过户登记并无过错。结合本案全部事实，上诉人张学燕的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对涉案房屋享有排除执行的民事权益。 第三，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，张学燕一并提出确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院依法一并予以审理。依照《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，涉案房屋尚未办理产权变更登记手续，且因另案纠纷，涉案房屋上所设抵押权亦未办理解押手续。张学燕对涉案房屋所享有的实体权益虽能排除本案申请执行人的强制执行，但未达到确认所有权的法定条件。对于张学燕主张确认涉案房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。张学燕可待涉案房屋解除查封和办理解押手续后另行主张。 综上，上诉人张学燕的上诉请求部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2018）苏01民初2061号民事判决； 二、不得执行华夏银行股份有限公司南京汉中路支行与杭河水，刘春香，江苏奕淳集团有限公司、江苏奕淳船舶重工有限公司、南京奕淳船舶制造有限公司、无锡市万高置业有限公司、无锡奕淳房地产开发有限公司、常州奕淳房地产开发有限公司、镇江万高置业有限公司金融借款合同纠纷一案查封的位于无锡市梁溪区永通公寓2-1804、2-2004、2-2204、2-2604室房屋。 三、驳回张学燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费29580元、二审案件受理费29580元，均分别由被上诉人华夏银行股份有限公司南京汉中路支行负担29500元，由上诉人张学燕负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  唐志容 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇一九年十二月四日 书记员  杨 浩