湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4784号原告：王莹。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告王莹与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莹到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店支付拖欠原告的租金款234464元（自2016.3.29-2019.9.28止），并支付合同约定的逾期违约金1551.6元，两项合计236015.6元。2、判令由被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店承担全部诉讼费用。3、判令被告山水置业公司、湖南大成酒店对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与两被告于2012年3月29日签订《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》《补充合同》购买的该酒店山水座第14层1430#房。并付清购房款517200元。《投资经营合同》第三条：该房屋投资期限最短时间不少于2年，最长不超过3年。第八条：被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及后期回购款提供连带担保。第九条：被告湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店的经营收益为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及后期回购款提供连带担保。根据《房屋投资经营合同》第四条约定：年回报率15%即77580元。在本合同投资期内，被告张家界大成酒店按年向原告支付。2015年三年期限到期，原告多次提出由被告山水置业公司回购该房屋，被告山水置业公司以暂时资金紧张为由拖延。自2016.3.29-2019.9.28应付原告27153元，实付原告37066元，欠原告234464元。违约金计算：1、根据原告与三被告签订的《房屋投资经营合同》第十条第三款约定：本合同投资期内，如逾期三个月或逾期累计超过6个月被告未向原告支付收益投资，除应付原告的投资收益外，被告山水置业公司应向原告支付房屋总价的0.3%作为违约金。被告张家界大成酒店应付违约金1551.6元。被告张家界大成酒店、山水置业公司、湖南大成酒店辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告山水置业公司承担担保责任。事实与理由：一、支付情况及违约金情况：2015年3月29日至2019年9月28日，被告已向原告王莹支付117646元，请求法院在实际应付租金中予以扣减；二、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三，被告2签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2012年3月29日，原告王莹购买了张家界山水置业公司开发的张家界大成山水国际大酒店14层1430号房屋，并于同日与被告张家界大成酒店（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》各一份，《房屋投资经营合同》约定：甲方投资的物业位于XXX市XX区房屋；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每年77580元，在甲方投资届满后第一个星期，乙方将上年度投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金；逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.3%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。2015年3月29日，原告王莹（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、张家界大成酒店（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，甲乙丙三方于2012年3月29日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额517200元，结清金额为517200元。甲方同意延期回购的截止日期为2017年3月29日。在延长期内，丙方每满一年当月月底向甲方支付当年租金77580元。合同签订后，14层1430号房屋一直由被告张家界大成酒店经营酒店业务。被告张家界大成酒店按合同约定的租金数额向原告王莹支付投资收益款至2016年3月。支付租金情况：2015年3月31日支付77580元，2016年3月30日支付77580元，2017年3月29日支付25860元，2018年3月28日至2019年9月28日共支付租金14206元（含2018年1月支付的3000元）。从2017年3月29日至至2019年9月30日已支付租金为40066元；2017年3月29日至2019年9月30日应支付租金为271530元【（77580元×3）＋（77580÷12×6）】；从2017年3月29日至2019年9月30日，被告张家界大成酒店所欠租金为231464元（271530－40066元）。原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定：“逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.3%作为违约金”。被告张家界大成酒店从2017年3月29日起已逾期3个月未按照约定向原告支付投资收益，应按照房屋约定价格的0.3%支付违约金，故王莹的违约金为1551.6元（517200元×0.3%）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、银行流水、购房款收据等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。本案原告王莹与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同。合同约定的租赁期限到期后，原告与三被告没有续签合同，该房屋仍然由被告张家界大成酒店经营管理，且被告张家界大成酒店仍在支付部分租金，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为，属违约行为，依法应当承担支付租金及违约金等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告所欠付租金为231464元，本案违约金实际为1551.6元，没有超过损失的30%，应予认定。关于原告诉请被告山水置业公司、湖南大成酒店承担连带担保责任的问题。被告山水置业公司、湖南大成酒店在本案承担保证责任的合同依据是于2012年3月29日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，该合同约定的期限于2015年3月28日届满。合同约定的租赁期限到期后，原告与被告张家界大成酒店、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，延期回购截止日期为2017年3月29日。原告与三被告没有续签《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，被告山水置业公司、湖南大成酒店承担连带保证责任的保证范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金的支付为限。上述担保范围内的租金被告张家界大成酒店已经全额支付，且原告没有提交相关证据证明在合同届满后向被告山水置业公司、湖南大成酒店主张相关权利，也没有重新签订相关合同。原告诉请被告山水置业公司、湖南大成酒店对合同约定的担保范围外的租金和违约金的支付承担担保责任，没有事实及法律依据，故本院对原告要求被告山水置业公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店欠付的租金和违约金承担共同清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告王莹支付自2017年3月29日至2019年9月30日止的租金231464元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告王莹支付违约金1551.6元；三、驳回原告王莹的其他诉讼请求；本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费4840元，适用简易程序减半收取2420元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇一九年十二月九日法官助理孙秀婷书记员贺玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。