湖北省宜昌市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂05民终3193号上诉人（原审被告）：龚龙，男，1973年9月1日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：覃文刚，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌鑫牛市场开发有限公司，住所地宜昌市夷陵区乐天溪镇朱家湾村1组。统一社会信用代码91420506579876924X。法定代表人：冯仕宽，该公司经理。委托诉讼代理人：袁园，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王群，湖北群晖律师事务所律师。特别授权代理。上诉人龚龙因与被上诉人宜昌鑫牛市场开发有限公司（以下简称鑫牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院(2019)鄂0506民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚龙的委托诉讼代理人覃文刚，被上诉人鑫牛公司的委托诉讼代理人袁园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚龙上诉请求：一、撤销一审民事判决，并依法改判或发回重审；二、一审、二审案件诉讼费由被上诉人鑫牛公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审依据“买卖不破租赁原则”，认定“被告辩称原、被告之间无租赁关系及原告不是涉案房屋所有权人的理由不能成立”。这一认定明显错误。本案中，对于一审查明早在2019年2月19日，鑫牛公司已经将涉案房屋出售并过户登记到案外人刘建坤名下这一基本事实，龚龙与鑫牛公司均无异议，因此，自2019年2月19日起，鑫牛公司基于原涉案房屋所享有的占有、使用、收益和处分等权利，依法全部将由案外人刘建坤承继并享有。一审中，龚龙所陈述其与鑫牛公司无租赁关系，正是基于涉案房屋所有权的转移之后（龚龙未否认转移之前双方的租赁关系）。龚龙从未否认过自身具有返还房屋和交付门面占用费的义务，但龚龙履行该义务的行使对象，不应该是鑫牛公司，而是本案现今合法的涉案房屋所有权人刘建坤。2.一审依据“买卖不破租赁原则”认定龚龙应当将涉案房屋交还给鑫牛公司，并向鑫牛公司支付租赁合同到期后的门面占用费，这一认定亦明显错误。一审法院既然认定合同到期之日双方已无租赁关系，且此时鑫牛公司已不是涉案房屋的合法所有权人，龚龙此时已无任何事实根据和法律依据再向鑫牛公司承担任何义务，因此，龚龙此时应当交付房屋的对象不再是鑫牛公司，而应当是案外人刘建坤。同理，即使龚龙应当支付门面占用费，也应当是向案外人刘建坤支付，而不是向鑫牛公司支付。二、龚龙在一审庭审中，当庭明确提出鑫牛公司不是本案适格主体，但一审法院对龚龙这一抗辩理由未予以描述，更未在判决内容中对于龚龙这一抗辩理由是否成立予以释明。三、一审适用法律不当。综上，一审认定事实不清，鑫牛公司非为本案适格主体，且原审适用法律不当，从而造成一审作出侵犯龚龙合法权益的错误判决。敬请二审法院查明事实，依法对本案作出改判或发回重审。鑫牛公司辩称：1.买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。显然龚龙与鑫牛公司之间的租赁期间内鑫牛公司将涉案门面出卖的行为并不会影响到二者之间的租赁关系。但2019年6月1日双方租赁合同到期，龚龙拒不交还门面的行为是对鑫牛公司以及门面所有权人共同的侵权。2.基于龚龙拒不交还门面，龚龙认为现门面所有权已经转移，鑫牛公司无权就门面的使用权再向龚龙主张权利，而就购买该门面的刘建坤夫妇而言，其买卖合同是与鑫牛公司签订，其只能向鑫牛公司要求交付门面，据此2019年10月21日，刘建坤夫妇向鑫牛公司出具委托书一份，委托鑫牛公司的法定代表人冯世宽代其回收门面。3.关于门面占用费的问题，至2019年6月1日，双方租赁合同到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。龚龙无故占用他人门面难道不应该付出相应的代价吗?4.关于主体问题，在一审中已经阐明，《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”据此，合同的生效方式属于双方的意思自治范围，只要不违反法律的强制性规定，都属有效。作为鑫牛公司来说，法定代表人的签字或公司公章具有同等法律效力，并不因缺少法人签字或公司盖章而无效。若龚龙对本案主体资格有异议，应在与鑫牛公司签订租赁合同时就要求加盖公司印章。鑫牛公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回龚龙的上诉请求，维持原判。鑫牛公司向一审法院起诉请求：1.解除鑫牛公司与龚龙签订的《商业门面租赁合同》；2.龚龙立即将门面交还鑫牛公司，从2019年6月1日起按照每天61.4元的标准支付门面占用费至门面移交鑫牛公司之日止；3.龚龙承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月28日，鑫牛公司、龚龙签订《商业门面租赁合同》，约定由鑫牛公司将其位于夷陵区乐天溪镇瓦窑坪村一组乐家广场三号二层2号至3号门面房出租给龚龙用于餐饮经营。合同第三条租赁期限约定：本合同租赁期限为1年，自2018年6月1日至2019年6月1日；合同第四条约定，第一年租金22400元；合同第五条甲方（出租方）的权利与义务中第4项约定：租赁期满，乙方（承租方）未续租的，甲方有权收回房屋，所有可以移运、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后30日内搬离；合同第七条续租约定：租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请。合同还对优先购买权及其他权利义务进行了约定。合同签订后，鑫牛公司向龚龙交付了房屋，龚龙按期交纳了一年的租金。合同到期前二个月，龚龙未书面向鑫牛公司申请续租，鑫牛公司也通过多种方式通知龚龙房屋不再续租，要求龚龙在合同到期后搬出租赁房屋，因龚龙拒不搬出，鑫牛公司于2019年7月29日向一审法院提起诉讼，要求判如所请。一审法院另查明，2019年2月19日，鑫牛公司已将涉案房屋中的一套卖给刘建坤，并已办理产权过户登记手续。一审法院认为，鑫牛公司作为房屋所有权人与龚龙签订房屋租赁合同，合法有效。在租赁期间，虽然鑫牛公司已将房屋卖给他人，根据《合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁原则”，因此，龚龙辩称鑫牛公司、龚龙之间无租赁关系及鑫牛公司不是涉案房屋所有权人的理由不成立，不予采纳。合同到期后鑫牛公司、龚龙没有续签租赁合同，因此双方的租赁关系已自行解除，龚龙应当将房屋返还给鑫牛公司。因龚龙迟延交付房屋，鑫牛公司请求从合同到期之日即从2019年6月1日起至交还房屋之日止按照原合同约定的每天61.4元支付门面占用费理由成立，予以支持。龚龙辩称其享有优先购买权，法庭审理中已释明，可另行主张权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决：一、被告龚龙于判决发生法律效力后十日内将占用原告位于夷陵区乐天溪镇瓦窑坪村一组乐家广场三三号楼××号3号门面交还原告。二、被告龚龙自2019年6月1日起至实际交付上述房屋之日止按每日61.4元向原告支付门面占用费。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告龚龙负担(此费用原告已交纳,由龚龙在履行上述给付义务时一并支付给原告)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求及抗辩理由依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、根据查明的事实，上诉人龚龙与被上诉人鑫牛公司签订的《商业门面租赁合同》的租赁期限为一年，即自2018年6月1日至2019年6月1日止。鑫牛公司在履行租赁合同期间已将所涉租赁门面出售给案外人刘建坤，并已办理产权过户登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，鑫牛公司与龚龙原签订的《商业门面租赁合同》继续有效，但鑫牛公司基于租赁合同的权利义务应随着其对房屋所有权的转移而由房屋受让人刘建坤承继。因此，本案中，鑫牛公司基于其房屋所有权人身份的丧失，其无权再以出租人身份向龚龙主张权利。二、鑫牛公司二审中提交一份房屋所有权人刘建坤、黄代梅出具的《委托书》，拟证明涉案门面所有权发生了转移，但所有权人已经委托鑫牛公司代为其收回门面。本院认为，从该证据内容可以证明两点，一是案外人刘建坤、黄代梅在购买案涉房屋时就知晓鑫牛公司与龚龙之间的租赁合同关系；二是刘建坤、黄代梅系委托鑫牛公司收回门面房，双方为委托关系。为此，本案中，鑫牛公司以自己的名义向龚龙主张权利没有事实和法律依据。综上，上诉人龚龙关于鑫牛公司主体不适格的上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《诉讼费用交纳办法》第八条之规定，裁定如下：一、撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院(2019)鄂0506民初2478号民事判决。二、驳回宜昌鑫牛市场开发有限公司的起诉。被上诉人宜昌鑫牛市场开发有限公司预交的一审案件受理费100元，上诉人龚龙预交的二审案件受理费200元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十二月四日书记员  张 萍