河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再593号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市纬五路东段66号。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰物业管理有限公司，住所地郑州市未来大道73号。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。以上二再审申请人的共同委托诉讼代理人：杨茗杰、张国超，河南世纪通律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王胜利，男，1965年7月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：燕雪松、杨素亚，河南坦言律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住所地郑州市金水区金水路226号10层1011号。法定代表人：梁坤鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜林威，河南裕达律师事务所律师。再审申请人河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）、河南天鹰物业管理有限公司（天鹰物业）因与被申请人王胜利，二审上诉人河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）侵权责任纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终839号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年8月18日作出（2018）豫民申9524号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天鹰房产、天鹰物业的共同委托诉讼代理人张国超，被申请人王胜利的委托诉讼代理人杨素亚、二审上诉人海韵公司的委托诉讼代理人杜林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鹰房产、天鹰物业申请再审称：一、涉案商铺系非独立商铺，空间上无法与其他业主商铺的空间相区分，客观上返还不能，原审判决天鹰房产、天鹰物业返还涉案商铺，导致生效判决无法执行。二、涉案商铺整体出租的经营方式已征得绝大多数业主授权同意，且并未损害业主利益，王胜利主张商铺占用使用费，原审判决天鹰房产、天鹰物业返还涉案商铺严重侵害了绝大多数业主的合法权益，也给维护商铺全体业主利益的物业管理人即天鹰物业造成了巨大的损失。三、天鹰房产、天鹰物业在案涉房屋管理期间一直支付王胜利房屋租金，原审判决天鹰房产、天鹰物业赔偿王胜利租金损失没有事实依据。请求撤销原一、二审判决，驳回王胜利的诉讼请求。王胜利答辩称：2015年12月31日天鹰房产、天鹰物业与海韵公司签订的租赁协议书中附件二即租赁房屋图纸包括房产颁布图，商铺租赁面积附图，结合庭审陈述可以证明海韵公司承租时已知涉案房屋是拥有独立产权，并可以进行分割。天鹰房产、天鹰物业在明知未获得全部业主授权的情况下，故意将王胜利等人的房屋非法出租给海韵公司使用，海韵公司未尽审慎审查义务，三公司构成共同侵权，依法应承担连带责任。天鹰房产销售时未告知房屋不能分割，现在房产实际在单独或分割使用，能够证明涉案房产可以分割，分割后不存在影响其他业主利益的事实。天鹰房产、天鹰物业申请再审的理由不能成立，请求公正判决。海韵公司答辩称：在承租期间业主多次闹事致使海韵公司无法正常使用租赁房屋，导致涉案房屋于2018年11月7日交还给天鹰物业、天鹰房产。本案王胜利就已经生效的法律文书向金水区法院申请执行，因天鹰房产恶意转移资金导致海韵公司为避免信誉受损替天鹰房产、天鹰物业履行完毕。海韵公司与天鹰房产、天鹰物业在郑州市中级人民法院一审诉讼已完结，判决海韵公司胜诉，与天鹰房产、天鹰物业解除租赁合同，现已不存在租赁关系，本案房屋交付问题与海韵公司无关。王胜利向一审法院起诉请求：1、请求判令天鹰房产、天鹰物业、海韵公司立即停止侵权行为，返还王胜利位于金水区未来路73号院1幢一层C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋；2、判令天鹰房产、天鹰物业、海韵公司赔偿王胜利经济损失，自2015年12月31日即天鹰房产、天鹰物业、海韵公司共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2017年3月31日为人民币502524元，应计至被告实际搬出案涉房屋之日为止）；3、本案诉讼费、鉴定费由天鹰房产、天鹰物业、海韵公司共同承担。一审法院认定事实：王胜利提交的三份《商品房买卖合同》分别载明：2004年12月21日王胜利从天鹰房产购得金水区未来路73号1幢1层C-1-42号商品房，用途为商业，建筑面积37.08平米，总金额为548784元，房屋现定名为锦江国际花园。同日，王胜利从天鹰房产购得金水区未来路73号1幢1层C-1-43号商品房，用途为商业，建筑面积38.86平米，总金额为575128元。同日，王胜利从天鹰房产购得金水区未来路73号1幢1层C-1-44号商品房，用途为商业，建筑面积36.86平米，总金额为538156元，房屋现定名为锦江国际花园。王胜利与天鹰房产于2005年签订了委托经营协议，委托期限至2014年12月31日。2005年1月21日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码000××××1717）显示：客户名称王胜利，房产地址为未来路73号，项目为1-C-1-42，面积37.08㎡，房款金额为548784元。2005年1月21日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码000××××1716）显示：客户名称王胜利，房产地址为未来路73号，项目为1-C-1-43，面积38.86㎡，房款金额为575128元。2005年2月28日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码000××××2612）显示：客户名称王胜利，房产地址为未来路73号，项目为1-C-1-44，面积36.86㎡，房款金额为538156元。王胜利的三房屋共112.8㎡。2015年12月31日天鹰房产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）、海韵公司（承租方）签订租赁协议书约定：出租标的物位于郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，共569套房屋，总面积16380.38平米。租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年即2016年租金为1965645.06元，即每年每平方米120元；第二年即2017年租金为5896936.80元，即每年每平方米360元。在出租给海韵公司569套房屋，总面积16380.38平米的房屋中，天鹰物业对其中466套、面积13312.65平米享有所有权，剩余103套、面积3067.73平米的房屋所有权归个人业主，其中包括王胜利所有的112.8m2房屋。2015年12月31日天鹰物业与天鹰房产签订协议书约定：天鹰物业委托天鹰房产将个人业主所有的103套房屋出租给海韵公司，天鹰物业承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时天鹰物业有权委托天鹰房产对该103套房产出租。一审法院认为，王胜利提交《商品房买卖合同》及不动产发票及与天鹰房产签订委托经营协议足以证明王胜利是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。王胜利与天鹰房产签订委托协议将案涉房屋委托天鹰房产经营至2014年12月31日，委托协议到期后，天鹰房产应将案涉房屋返还王胜利，但案涉房屋在协议到期后处于空置状态。2015年12月31日，天鹰房产作为出租方、天鹰物业作为物业服务方将案涉房屋在内的整体商铺出租给海韵公司，天鹰房产在委托经营协议到期后已无权处分案涉房屋，天鹰房产和天鹰物业在未经王胜利同意将案涉房屋出租的行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。海韵公司在承租案涉房屋时未对案涉房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任。因此王胜利要求天鹰房产、天鹰物业、海韵公司立即停止侵权行为，返还王胜利位于金水区未来路73号院1幢一层C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于天鹰房产、天鹰物业、海韵公司的侵权行为对王胜利造成的损失，王胜利主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，自2015年12月31日暂计至2017年3月31日，直至天鹰房产、天鹰物业、海韵公司实际搬出案涉房屋止，但王胜利并没提供证据证明以往房屋出租租金数额，亦未申请对案涉房屋租金进行评估，因此该院按照天鹰房产、天鹰物业统一对外出租的实际价格计算王胜利的经济损失。根据天鹰房产、天鹰物业、海韵公司签订的租赁协议，案涉房屋所在整体商铺2016年实际租金为120元每平方米，2017年实际租金为360元每平方米，案涉房屋总面积为112.8平方米，因此截止到2017年3月31日，天鹰房产、天鹰物业、海韵公司应赔偿王胜利租金损失23688元（120元×112.8㎡＋360元×112.8㎡÷12月×3月）。2017年3月31日之后直至天鹰房产、天鹰物业、海韵公司实际搬出案涉房屋之日应按2017年的租金标准即360元每平方米计算。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还原告位于金水区未来路73号院1幢一层C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋；二、被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告从2015年12月1日起至2017年3月31日止租金损失共计23688元，并赔偿原告租金损失至三被告实际搬出C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋止（房屋总面积112.8平方米，2017年3月31日之后房屋租金按360元每平方米计算）；二、驳回原告王胜利的其他诉讼请求。案件受理费8826元，减半收取4413元，由被告河南天鹰物业管理有限公司、被告河南天鹰房地产开发有限公司、被告河南海韵置业集团有限公司负担。本院二审经审理查明，天鹰房产与梁卫东签订有房屋租赁合同，显示梁卫东承租的房屋2015年1月1日至2015年3月31日租赁费标准为105.58元／平米／月。天鹰房产与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订有房屋租赁合同，显示郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅承租的房屋2015年4月1日至2015年12月31日租赁费标准为109.47元／平米／月。二审诉讼中，天鹰房产、天鹰物业称其与其他个人业主签订的租赁费平均标准为68元／平米／月，对于天鹰房产和天鹰物业陈述的该事实，王胜利未提出异议。本院二审查明的其他案件事实同一审。本院二审认为，天鹰房产、天鹰物业在天鹰房产与王胜利签订的《委托经营协议》到期后，未经房屋所有权人王胜利同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了王胜利的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。王胜利因被侵权造成了其无法使用、出租涉案房屋，从而减少了相应的收入，因此，可以相应租金确认王胜利的相关损失。一审判决以天鹰房产、天鹰物业与海韵公司之间的租赁协议中显示的租金标准确定涉案房屋2016年实际租金标准为120元／平米／年（即10元／平米／月），2017年实际租金标准为360元／平米／年（即30元／平米／月），以上标准与天鹰房产和梁卫东之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准105.58元／平米／月以及天鹰房产与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准109.47元／平米／月存在巨大差异。且与天鹰房产、天鹰物业在二审过程中述称的其与其他个人业主签订的租赁费平均标准68元／平米／月亦存在巨大差异，因此，一审认定王胜利的损失计算标准按照10元／平米／月计算错误。综合本案各方对于租赁费标准的举证情况，同时考虑相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，本院酌定王胜利因侵权而造成损失的计算标准为78元／平米／每月，即每月8798.40元（78元／平米／每月×112.8平米）。诉讼中，各方均未提供充分有效的证据证明涉案房屋租金标准存在明显变动的事实。综合以上，本院认定，自2015年12月31日至2017年3月31日期间，天鹰物业、天鹰房产、海韵公司应赔偿王胜利的损失金额为131976.0元（8798.40元／月×15个月），2017年3月31日之后直至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋之日的损失数额应按8798.40元／月标准计算。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时负有核实房屋所有权权属的义务，但海韵公司并未对案涉房屋的来源进行合理审查，未尽到审慎义务，因此，一审法院认定海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任并无不当。综上所述，海韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王胜利的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20854号民事判决；二、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于本判决生效之日起十日内返还王胜利位于金水区未来路73号院1幢1层C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋；三、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王胜利从2015年12月31日起至2017年3月31日止租金损失共计131976.0元，并赔偿王胜利租金损失至河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司实际搬出C-1-42号、C-1-43号、C-1-44号三处房屋止（房屋总面积112.8平方米，2017年3月31日之后按8798.40元／月计算）；四、驳回王胜利的其他诉讼请求。一审案件受理费8826元，减半收取4413元，由河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司负担。二审案件受理费8825元，由河南海韵置业集团有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为：王胜利提交《商品房买卖合同》及不动产发票及与天鹰房产签订委托经营协议足以证明王胜利是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。在天鹰房产公司与王胜利签订的《委托经营协议》到期后，天鹰房产、天鹰物业未经房屋所有权人王胜利同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了王胜利的合法权益，天鹰房产、天鹰物业应当承担其侵权行为所造成的损失。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时对案涉房屋的来源未尽到审慎审查义务，原判决海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任并无不当。二审判决认定侵权给王胜利造成损失的计算标准，合理适当。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。王胜利系涉案商铺房屋所有权人，对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天鹰房产、天鹰物业再审称涉案商铺空间上无法分割，客观上返还不能的理由，于法无据。其他业主的利益同样应当保护，但不应当成为天鹰房产、天鹰物业侵权的理由。综上所述，天鹰房产、天鹰物业申请再审的理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终839号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年十二月五日书记员  徐丹丹