河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4509号上诉人（原审原告）:驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司。住所地：驻马店市驿城区南海路南段。法定代表人：陈立，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志杰，河南济世雨事务所律师。上诉人（原审被告）：余焕然，男，1977年9月30日出生，汉族，住河南省汝南县。上诉人驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司（以下简称蓝宝石工贸公司）因与上诉人余焕然房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蓝宝石工贸公司法定代表人陈立及其委托诉讼代理人王志杰，上诉人余焕然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝宝石工贸公司上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4793号民事判决，改判被上诉人拖欠租金22000元；2、一、二诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定拖欠房屋租金计算到2018年11月份错误。1、双方纠纷的原因是租赁房屋到期后，其多次联系被上诉人续签合同或者腾房，被上诉人以各种借口拒绝续签合同又不给面见，且在拖欠租金期间多次用零星搬出小型电器升降盘和电线方式逃避欠款，导致其先锁门后又将房门焊住；2、其锁门和焊门及将被上诉人物品搬出另行看管的行为，是维护其合法权益的行为，且其搬出的被上诉人的物品仅占五分之一，尚有五分之四的物品在租赁的房屋内。一审判决认定拖欠租金的时间为2018年11月份错误，当前已给其造成八个月的损失；二、一审法院违背公平原则，应依法改判纠正。1、一审判决认定双方的租赁合同为有效合同，应追究被上诉人的违约赔偿责任。一审法院没有考虑被上诉人的违约行为，赔偿其损失，仅判决租金11999.99元，应为22000元；2、一审判决诉讼费的负担不公平。余焕然辩称，其从2018年3月至11月份，九个月共计18000元，其已支付过并由陈立出具的收条，但陈立将房门锁住至今将近一年，其在仓库中存放由四五市万元台的吊蓝，给其造成损失。请求驳回蓝宝石工贸公司上诉。余焕然上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初4793号民事判决；2、改判驳回蓝宝石工贸公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定2018年3月1日之后的年租金为40000元错误。一审法院认定的陈立于2017年12月16日出具的收条上的注明部分是蓝宝石工贸公司后来添加的，根本没有约定资金40000元，因为其添加的收条的最后注明部分特别说明，“原留底条抄写”，与本条不一致就是添加的；2、其已足额交纳了证据，并未拖欠租金。其于2018年3月1日后向对方交纳租金18000元，按照年之间24000元，其已经就能到2018年11月份，其有陈立的录音可以证明陈立在2018年6月14日还认可年租金24000元；3、蓝宝石工贸公司没有提供证证据证明年租金40000元。双方没有租赁合同，又没有其认可的书面协议，一审法院认定年之间40000元没有依据。蓝宝石工贸公司辩称，一、余焕然上诉称一审法院认定2018年3月1日之后的年租金为40000元错误。其给余焕然在2017年12月16日出具证据收条一式两份，在该收条上即为双方续租半年期限的依据（从2017年8月31日起至2018年2月底止）,在该收条中已经明确规定续签合同事项的约定，若没有按时续签，应按出租方厂区院内同型大厂房12米×60米的租赁价格40000元执行，余焕然在本条上签字认可，因此按双方约定，承租方影响出租房交纳超占其有一年单位房屋租金40000元；二、余焕然上诉称其已足额交纳了租金，并不拖欠租金不能成立。一审中，播放的录音内容，是余焕然单方要求年租金按24000元交纳，蓝宝石工贸公司不同意，双方争吵与争论中结束，该录音完全能够证明“2018年3月1日之后的年之间为40000元；三、余焕然上诉称一审法院认定年租金40000元没有根据不能成立。双方在2017年12月16日出具的房租收条上明确约定，“按双方2016年8月31日签订的房屋租赁合同时效续签，前合同仍有效”这句话文字规定，是按双方前合同的效力合同而确认的续签方式。请求驳回上诉。蓝宝石工贸公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付所欠交的房屋租金40000元，且按中国人民银行规定的商业银行，同期贷款利率计算的利息3600元，合计人民币43600元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月31日，被告与原告签订房屋租赁合同书，合同约定被告租赁原告位于驻马店市南海路南段厂区北部大型瓦屋面厂房1栋，按全年租赁价格23000元。租赁期自2016年8月31日起至2017年8月31日终止。合同第七条约定，本合同期满时，若承租方需要继续租用厂区房屋，应提前两个月向出租方提出续租事宜，经协商同意后，双方可重新签订租赁合同后继续执行。原告法定代表人陈立于2017年12月16日，出具收条一份，载明：暂收租房户余焕然厂房租金（两次收取）（壹万贰千元整），租房期限半年，从2017年8月31日至2018年2月31日止。按双方2016年8月31日签订的房屋租赁合同时效续签，前合同仍有效力（上次给余焕然出具的收条陆千元作废）。该收条同时注明：本条为收款方存根，其内容与交款人条子的款额相同，因交款人已违约，应在3日内与出租方签订2018年度的续签合同，若没有按时续签合同，应按出租方厂区院内同类型大厂房的全年租赁价格肆万元执行。收款人为陈立。被告余焕然在该收条上签写“认可”并签名，该收条加盖有原告公司印章。2018年2月31日，合同到期后，原被告双方未续签房屋租赁合同，被告余焕然亦未缴纳租金，被告余焕然租赁该厂房时的部分设备仍存放于该仓库。之后，原告蓝宝石工贸公司以被告余焕然拖欠房屋为由于2018年11月将该仓库的大门加锁并焊死。2019年3月16日，张翔出具证明一份，载明：我叫张翔，是生产加工布艺沙发的个体户，在驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司院内，租用大厂房（12米×60米）一栋。与余焕然为邻，两户租用的均为同类型大厂房。我2018年全年（12个月）的租赁价格为肆万元整（附件：房屋租赁合同一份。本人身份证复印件一份）。特此证明，证明人：张翔，落款日期为2019年3月16日。另查明，被告余焕然于2018年12月19日书写起诉书起诉原告要求赔偿损失返还财产。诉讼中，原告自认其将被告财产转移出仓库时间为余焕然诉状前十天。诉讼中，被告提交原告法定代表人陈立于2017年12月16日出具收条复印件一份，载明：暂收租房户余焕然厂房租金（两次收取）（壹万贰千元整），租房期限半年，从2017年8月31日至2018年2月31日止。……（上次给余焕然出具的收条陆千元作废）。并注明：原留底条抄写。该收条复印件上同时复印有“清欠账目”，载明：“2018年2月31日到期，3月、4月、6月、6月、7月、8月、9月、10月、11月共计9个月，说明：1、全年40000元÷12个月＝3333.33元，2、每月租金3333.33元×9个月＝29999.99元，3、29999.99元-18000元＝11999.99元”，原告质证称该复印件的内容与原告留底内容一致，并称18000元收到了，但是该款是被告对前面未交完租金补的差价。上述事实，有当事人陈述、收条一张、证明一份、房屋租赁合同书两份等证据经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告蓝宝石工贸公司将其位于驻马店市南海路南段厂区北部大型瓦屋面厂房1栋厂房出租给被告余焕然，双方形成租赁合同关系，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应为有效合同，依据合同约定，租赁期限为2016年8月31日起至2017年8月31日止。合同到期后，未签订新的租赁合同，但被告仍向原告支付租金，原告亦收取了部分租金，双方形成不定期租赁合同关系，但根据原告出具被告签字认可的收条中的约定，自2018年3月1日起应按照收条中所载明的年租金40000元计算向原告支付租赁期间的租金。原告要求判令被告余焕然向其支付所欠交的房屋租金符合法律规定，予以支持，因被告未足额交付租金，原告先予于2018年11月将租赁房屋锁门，后于2018年12月初将被告的物品从租赁仓库中搬出，故被告占用原告房屋的时间应计算至2018年11月，且根据原告给被告出具的清欠账目经计算，被告应当支付给原告拖欠的占用费11999.99元，原告主张按照1年期限支付租金，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。原告主张利息起止时间为2018年2月底到2019年的3月16日，利率按照9厘6计算，因被告实际占用原告房屋至2018年12月9日止，故被告应向原告支付全部租金的时间为2018年12月9日，被告未按期支付，应自逾期之日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率向原告支付利息，原告主张利息至2019年3月16日，不违反法律规定，予以支持；但原告请求超出部分，缺乏法律依据，不予支持。被告辩称原告仓库即将拆迁不应提高房租，于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、限被告余焕然于判决生效后十日内向原告驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司支付房屋租金11999.99元及利息（自2018年12月10日以占用期间的使用费11999.99元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月16日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，原告驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司负担765元，被告余焕然负担125元。二审中，当事人未提交新的证据。本院认定如下：2018年2月为28天。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，当事人因房屋租赁合同发生纠纷，双方均认可租赁期自2016年8月31日起至2017年8月31日止，合同到期后，双方没有续签合同，视为不定期租赁。本案争议的焦点为涉案租金如何确认。根据查明的事实，双方签订的租赁合同到期后，蓝宝石工贸公司的法定代表人陈立于2017年12月16日出具收条一份载明：2018年2月31日到期，3月、4月、6月、6月、7月、8月、9月、10月、11月共计9个月，说明：1、全年40000元÷12个月＝3333.33元，2、每月租金3333.33元×9个月＝29999.99元，3、29999.99元-18000元＝11999.99元”，又，双方因租金发生纠纷，蓝宝石工贸公司于2018年11月将租赁房屋锁门，后于2018年12月初将余焕然的物品从租赁仓库中搬出，租赁合同的目的已无法实现，故一审法院认定余焕然占用房屋的时间应计算至2018年11月，并无不当。按依据陈立于2017年12月16日出具收条显示：合同到期后，若没有按时续签合同，应按出租方厂区院内同类型大厂房的全年租赁价格肆万元执行。余焕然在该收条上签写“认可”并签名，一审法院认定合同到期后的年租金40000元，符合双方的约定。蓝宝石工贸公司上诉称应按12个月支付租金22000元和余焕然上诉称一审法院认定年租金40000元缺乏根据的上诉请求均缺乏证据，理由均不足，二审不予采纳。综上所述，蓝宝石工贸公司和余焕然的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，驻马店市蓝宝石工贸实业有限公司负担350元，余焕然负担890元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十二月十七日书记员  王贞懿