广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23746号上诉人（原审被告）：潘强，男，1968年11月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：卢丹华，女，1965年10月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，职务执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，该公司员工，通讯地址。上诉人潘强、卢丹华因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢丹华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人潘强、卢丹华上诉请求：1、撤销一审判决,发回重审或者依法改判；2、判令涉案商场的物业管理服务条件不成就、《金利壹号前期物业服务协议》无效；3、判令因违规返租销售的第三人、建设单位广州康创投资有限公司承担涉案商铺所产生的所有不利后果；4、本案一、二审诉讼费由迪佳公司承担。事实和理由：一、迪佳公司以《前期物业服务协议》为由要求潘强、卢丹华支付物业服务费，但从未公布其物业服务费的收支明细及历年来的财务预算和决算报表等财务信息。2015年开始，迪佳公司均以《前期物业服务协议》为由，向法院起诉要求众小业主支付每月每平方米16元的物业服务费，业主们认为物业服务费应由发展商广州康创投资有限公司支付，潘强、卢丹华已按照法院判决向迪佳公司支付了相关物业服务费。潘强、卢丹华已申请高院再审。依据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，涉案商场的《商铺买卖合同》就是以所谓返租方式销售未竣工商铺，返租销售行为本身违法违规。《金利壹号商铺使用权移交确认书》只是所谓返租方式销售未竣工商铺的虚假手续之一，业主们根本没有符合《商铺买卖合同》所约定装修标准的商铺可实际验收。涉案商场系列案销售的广告中有“四楼是世界酒类银行、VIP会所、24小时恒温酒窖”字样，也说明涉案商场并非“有实体间隔的现铺”。直到今天涉案商场也没有竣工。二、根据《物业管理条例》第六条、第二十九条，《广东省物业管理条例》第四十六条、第四十九条，《广州市物业管理条例》第十二条、第七十四条和第七十五条的规定，作为物业服务公司应主动向业主公布与物业服务相关的项目范围及收支明细。迪佳公司应当公布其接收物业时从发展商康创公司收到的移交材料并逐项检查是否满足物业管理的条件。迪佳公司应向业主公开已将《前期物业服务协议》向房管局报备的证据资料。迪佳公司应公布《前期物业服务合同》第四条所载明的各项费用是如何收取和分担的。被上诉人迪佳公司辩称：1、潘强、卢丹华的第二、三项上诉请求不属于二审受理范围，应当不予受理。潘强、卢丹华与迪佳公司之间的物业纠纷合同在2018年已经审理过，法院判决潘强、卢丹华应当支付物业服务费用，该判决已经生效，潘强、卢丹华向省高院申请再审，已经被驳回，裁定书案号为（2019）粤民申10778号。2、从康创公司接收的资料与本案没有关联性，不能作为潘强、卢丹华拒交物业管理费的理由。潘强、卢丹华上诉状第2页第3点，有关业主分摊费用的问题与本案无关联性，迪佳公司在本案中也没有主张。3、潘强、卢丹华的上诉请求没有事实和法律依据，请法院驳回。迪佳公司向一审法院起诉请求：潘强、卢丹华向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4017.27元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院认定事实：2011年11月9日，潘强、卢丹华（买受人）与广州康创投资有限公司（出卖人）（以下简称康创公司）签订了《商铺买卖合同》，其中约定潘强、卢丹华向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层X号铺，商铺合同约定建筑面积10.0944平方米，其中套内建筑面积5.3273平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.7671平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为246677元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年3月24日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、潘强、卢丹华（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积10.0944平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为162元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、铺租等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月24日，潘强、卢丹华（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路132号“金利壹号”4层X号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。据《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区东风西路132号491铺登记在潘强、卢丹华名下，建筑面积10.0944平方米，登记时间为2012年9月11日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉潘强、卢丹华要求潘强、卢丹华支付2015年1月1日至2017年10月30日期间的物业管理费5508元，并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5415号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，故其中判决自该判决发生法律效力之日起十日内，潘强、卢丹华向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按162元计付），逾期支付的，每日按前述所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费止等。该判决经二审维持，现已生效。迪佳公司为证明其已书面通知潘强、卢丹华上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为潘强、卢丹华，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据被告称没有收到，均不予认可。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与潘强、卢丹华在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，现潘强、卢丹华未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，予以支持。潘强、卢丹华签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现潘强、卢丹华以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，潘强、卢丹华应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。潘强、卢丹华没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故对迪佳公司要求潘强、卢丹华支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，潘强、卢丹华向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积10.0944平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回迪佳公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由迪佳公司负担25元，由潘强、卢丹华负担25元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，《金利壹号前期物业服务协议》第十二条约定：“在签订本协议前，甲方已将协议样本送市房产管理局（物业管理行政主管部门）备案。”潘强、卢丹华在一审诉讼中提交了越房公开[2019]22号《政府信息公开申请答复书》，内容显示迪佳公司办理《金利壹号前期物业服务协议》备案信息不存在，康创公司自行选择委托迪佳公司作为金利壹号管理单位的报备资料不存在，拟证实迪佳公司没有在物业主管部门备案，未取得对涉案商场物业的管理权。经质证，迪佳公司对上述证据的真实性、合法性确认，但认为与本案无关。潘强、卢丹华因不服本院（2019）粤01民终1619号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，主张涉案商铺不是“现铺”销售，至今未竣工验收，迪佳公司进行物业服务的条件不成就。2019年10月25日，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申10778号民事裁定书，驳回潘强、卢丹华的再审申请。二审诉讼中，潘强向本院提供了以下证据：1、水电费、污水处理费发票，拟证实2017年7月12日前，商场的水费均由康创公司向广东宏德科技物业有限公司缴交的，迪佳公司对涉案商场无管理权，也没有开展实质性的管理工作；2、广州市房地产测绘院的测绘报告，拟证实迪佳公司的管理服务条件不成就，一审对“现铺”的认定错误。经质证，迪佳公司认为证据1与本案无关，不能证明迪佳公司没有提供物业管理服务；对证据2的真实性、合法性确认，关联性不确认，仅反映康创公司在商铺销售时根据政府部门要求进行了测绘工作，无法证实商铺不是现铺交付给业主。本院认为：生效判决书已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费。2014年12月31日后，潘强、卢丹华未与康创公司达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，根据潘强、卢丹华与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》及潘强、卢丹华与康创公司、迪佳公司签订的《商铺使用权移交确认书》约定，2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费应由潘强、卢丹华向迪佳公司支付。潘强、卢丹华上诉主张返租期满后迪佳公司未提供管理服务，但其提交的水电费、污水处理费发票时间为2017年7月12日，并非本案所涉物业管理费的缴费期间2017年11月1日至2019年1月31，无法证实迪佳公司在上述期间未向案涉商铺提供物业管理服务。潘强、卢丹华上诉主张《金利壹号前期物业服务协议》未进行备案，且提交了越房公开[2019]22号政府信息公开申请答复书予以证实，但《金利壹号前期物业服务协议》未约定以备案作为合同生效的要件，在迪佳公司已实际为案涉商铺提供物业管理服务的情况下，未备案不构成对迪佳公司有权收取物业管理费的有效抗辩。虽《物业管理条例》第六条规定业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，但在无证据证实物业管理公司违反法律规定或合同约定的情况下，不构成业主拒付物业管理费的理由。虽《物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交有关资料，但潘强、卢丹华上诉主张迪佳公司应对收到康创公司移交的资料逐项检查、验收并公布不符合上述规定内容。案涉商铺为商业用途，潘强、卢丹华上诉主张迪佳公司未经过招投标的法定程序取得物业管理主体资格缺乏法律依据。综上，本院对潘强、卢丹华的上述上诉主张不予采纳。由于潘强、卢丹华未提交足以推翻生效判决认定事实的证据，故其有关涉案商场的物业管理服务条件不成就、《金利壹号前期物业服务协议》无效的主张本院不予采纳。至于潘强、卢丹华与康创公司之间关于经营使用权届满后交还商铺的问题不属于本案物业管理合同纠纷审查的范围，潘强、卢丹华可另寻法律途径解决。因此，一审法院在认定事实的基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人的上诉请求，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由潘强、卢丹华负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十三日书记员  沙宇航