河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终6244号上诉人（原审原告）:乔忠，男，1966年2月13日出生，汉族，住安阳市。上诉人（原审原告）：张丽，女，1969年11月13日出生，汉族，住安阳市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刁德飞、裴志方，河南安昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭安平，男，1968年2月13日出生，汉族，住安阳市。被上诉人（原审被告）：郭鹏，男，1994年8月13日出生，汉族，住安阳市。原审第三人：张惠萍，女，1970年3月22日出生，汉族，住安阳市。二被上诉人及原审第三人共同委托诉讼代理人：陈金龙、徐少伟（实习），大沧海律师事务所律师。上诉人乔忠、张丽因与被上诉人郭安平、郭鹏、原审第三人张惠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔忠、张丽上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.乔忠、张丽与张惠萍签订的房屋买卖合同是作为民间借贷的担保。张丽与张惠萍之间存在长期、多次的借贷关系。张惠萍为保障其债权实现，要求张丽将案涉房产抵押给她，作为民间借贷的担保。如果买卖房屋是乔忠、张丽真实意思表示，那么在同一时间地点与郭安平再签订委托书，委托其出售房屋的行为显然是矛盾的。在该合同在签订后的十年内，乔忠、张丽一直在此房产内居住，张惠萍从未要求过乔忠、张丽向其交付该房产，这显然与日常交易习惯不符。该房屋买卖合同是2009年6月25日签订的，约定的却是2009年6月22日交付房款，显然是矛盾的。该房屋面积113.02平方米，地下室15.01平方米，仅约定价款20万元，显然远远低于市场价值，而且乔忠、张丽也从未收到过该笔20万元的房款。上述事实完全符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为房屋买卖实为民间借贷的一般情形；2.乔忠、张丽与郭安平之间不存在真实的委托代理关系，郭安平代乔忠与郭鹏签订《房屋买卖协议》的行为属于无权代理。即使郭安平有委托权限，委托书中显示的授权代理权限仅限于房产的买卖、过户、领取土地证及土地证过户等相关事宜，但该授权并不包括郭安平有权决定合同细节、房屋的交易价格及交房时间等。郭安平在未经乔忠、张丽同意的情况下以20万元的价格将其出售给其子郭鹏，且直至房屋过户也未通知乔忠、张丽，其行为超越了代理权限，且事后也没有经过乔忠、张丽的追认。根据《合同法》第四十八条规定，该《房屋买卖协议》为无效合同，对上诉人不发生法律效力。而原审法院不顾房屋买卖协议及委托代理中存在的诸多矛盾，仅根据该房屋买卖协议及委托经过公证，就认定不属于无权代理或超过代理权限，认定合同有效，明显与事实不符；3.郭安平代乔忠与郭鹏2013年1月17日签订的房屋买卖协议应当认定无效。案涉房产属于现房，协议约定付款三年后才交付房屋，显然不符合房产交易习惯。协议约定双方履行义务的时间均早于合同签订时间。并且约定的价格远远低于市场价格，也有违公平、等价原则。2013年1月17日签订该房屋买卖协议郭鹏正在上学，没有固定工作和收入，乔忠、张丽也从未收到过其支付的购房款，双方签订协议以来郭安平、郭鹏也从未要求乔忠、张丽腾房。故该房屋买卖协议存在伪造或郭安平与郭鹏恶意串通，损害乔忠、张丽利益的情形，应认定无效。郭安平、郭鹏辩称，涉案房产的买卖系乔忠、张丽与张惠萍、郭安平协商后，进行的以物抵债，根本不存在名为买卖实为抵押的事实，更不存在低价恶意串通的行为，应当驳回乔忠、张丽的诉讼请求。1.关于乔忠、张丽主张名为买卖实为抵押的问题。乔忠、张丽未提供证据证明其陈述情况，本案房屋买卖实际情况是，上诉人夫妇欠郭安平家借款无法偿还，经双方协商以物抵债，将涉案房产出售给了张惠萍。上诉人夫妇作为正常的成年人，且常年经营钢材生意，非常清楚签订《房屋买卖协议》的法律后果，该买卖协议的签订也经过公证机关的有效公证；2.关于办理房屋买卖公证及委托的问题，本案进行公证的原因主要是，当时上诉人急需外出，没有时间办理该房产的过户手续，委托郭安平办理该房产的过户手续，系其真实意思表示，并非属于无权代理。实践生活中委托购买方的人作为受托人，也是二手房交易中的习惯；3.关于长时间未要求上诉人腾房的问题。因乔忠、张丽暂时没有住处，且为了方便往返于生意场地，鉴于双方的朋友关系，一直没有要求其腾房；4.关于房屋买卖协议的效力问题。该协议主体合法，双方当事人均具有缔约能力，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情景，并已就房产买卖达成一致协议，比照市场价格，价格条款也较为合理，故合法有效。乔忠、张丽向一审法院提出诉讼请求：1.依法认定原告乔忠与郭鹏于2013年1月17日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。张惠萍陈述意见，同郭安平、郭鹏答辩意见。一审法院认定事实：原告乔忠与原告张丽系夫妻关系。被告郭安平与第三人张惠萍系夫妻关系，被告郭鹏系被告郭安平与第三人张惠萍之子。原告张丽与第三人张惠萍原系同事，同住一个小区，关系较好。因做生意需要周转资金，原告张丽经常向被告张惠萍借款，为此双方长期存在借贷关系。因原来一笔借款到期未偿还，原告乔忠、张丽作为甲方（卖方）与第三人张惠萍作为乙方（买方）于2009年6月25日签订了房屋买卖协议，主要内容为：一、甲方自愿将座落在龙安区太行小区街道办事处文明大道文明园小区1号楼中单元3层东户房屋（房屋所有权证号：安阳市房权证龙安区字第私1830001929号建筑面积：113.02平方米）(以下简称案涉房屋)出售给乙方；二、甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币（大写）贰拾万元整；三、付款方式：乙方于2009年6月22日将房屋总价款贰拾万元整一次性付给甲方；四、甲方于2012年6月26日前将房屋腾清交给乙方。同日，安阳市殷都区公证处对该协议进行了公证，并作出（2009）安殷证民字第326号公证书。同日，原告乔忠、张丽作为委托人与被告郭安平作为受托人签订委托书，该委托书主要内容为：委托事项为委托人乔忠、张丽系夫妻关系，两人共有一套房产，位于安阳市××区××小区街道办事处××大道文明××小区××楼中单元××东户，建筑面积113.02平方米，房产证号：安阳市房权证龙安区字第私1830001929号。由于委托人工作较忙不方便办理上述房屋的有关事宜，现全权委托郭安平为委托人的代理人，全权代理委托人办理有关上述房产的买卖、房产过户、领取土地证及土地证过户等有关事宜；委托期限为从2009年6月25日至上述事项办完为止；受托人在委托权限内所签署的法律文件和实施的法律行为，委托人均承认并承担一切法律责任，受托人有权转委托。同日，该委托书由安阳市殷都区公证处进行公证，并作出（2009）安殷证民字第327号公证书。2013年1月17日，经第三人张惠萍同意，被告郭安平代理原告乔忠作为甲方与被告郭鹏在安阳市房产交易大厅签订了房屋买卖协议，约定将甲方名下案涉房屋卖给乙方；双方议定该房屋成交价格为人民币贰拾万元，乙方于2009年6月25日付清房款，甲方于2012年6月25日交付房屋。协议签订后，第三人张惠萍代被告郭鹏于当日领取新的房屋权属证书，房权证号为：安阳市房权证龙安区字第私00087844号。原告乔忠、张丽认为被告郭安平超越代理权限，与被告郭鹏恶意串通签订的房屋买卖协议，严重损害了其利益，故诉至法院，要求：1.依法认定原告乔忠与被告郭鹏于2013年1月17日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。另查明：2009年12月26日，第三人张惠萍通过银行转账收到原告张丽还款3900元；2010年11月28日，第三人张惠萍收到原告张丽还款100000元。2011年3月2日，原告张丽向第三人张惠萍借款90000元；2012年1月7日，原告张丽向第三人张惠萍借款300000元，并分别向第三人张惠萍出具了借据。再查明：被告郭鹏的证人崔某出庭证言：其在2016年曾找到原告乔忠看案涉房屋并让其腾房。原告乔忠对该节证人证言内容予以认可。一审法院认为，本案争议焦点为：2013年1月17日原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议的效力问题。原告诉称主张该协议无效的主要事实理由为：一、两原告与第三人张惠萍、被告郭安平分别签订的房屋买卖协议和委托书并不是双方的真实意思表示，原告并没有委托被告郭安平代其出售房屋的意思。案涉房屋并未实际交付，第三人也未要求两原告腾房，两原告一直居住至今，且没有为第三人办理房屋产权变更登记，仅将案涉房屋作为债权的担保。因此，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，双方之间名为买卖合同关系实为民间借贷关系。二、两原告与被告郭安平之间不存在真实的委托代理关系，2013年1月17日的房屋买卖协议并非原告乔忠本人所签，也未经其事后追认，被告郭安平的行为超越了代理权限。被告郭安平利用上述委托书将原告房产出售给被告郭鹏的行为属于无权代理。故根据合同法第四十八条规定，原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议应认定为无效合同，对原告不发生法律效力。三、被告郭安平与第三人张惠萍系夫妻关系，被告郭安平与其儿子被告郭鹏签订房屋买卖协议，将案涉房屋产权转移至被告郭鹏名下，属于恶意串通，严重侵害了原告利益。故根据合同法第五十二条规定，应当认定该房屋买卖协议无效。对此，法院认为，首先，根据本案查明的事实，两原告与第三人及被告签订的房屋买卖协议和委托书均经过公证，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。两原告诉称主张非其真实意思表示，且委托书显示的授权内容并不包括被告郭安平有权决定合同细节、房屋的交易价格及交房时间等，显然与事实不符，也未提供任何相反证据予以证明，且其对于授权内容的理解，不符合一般人的通常理解，故法院对其主张依法不予支持。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定是为了解决司法实践中大量存在的借贷合同关系和买卖合同关系容易发生混合的情形，尤其是以签订房屋买卖合同为借款提供担保。因此，适用该条规定时应当首先甄别当事人签订买卖合同是否具有担保的意思，只有确定签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保的，该条规定才有适用的余地。本案中，原告虽然主张双方之间名为买卖合同关系实为民间借贷关系，但并未提交任何证据证明双方签订该房屋买卖协议的目的是为其向第三人借款提供担保，不符合该条规定适用的情形，故法院对原告该主张依法不予支持。最后，被告郭安平根据原告乔忠、张丽经过公证的委托授权，与被告郭鹏签订房屋买卖协议，并非超越代理权限或者无权代理，其代理行为依法对原告发生法律效力，由此产生的相应法律后果应由原告承担，并不能因为被告郭鹏系其儿子，就认为双方存在恶意串通，侵害原告利益。实际上，原告也未提交相应证据证明两被告之间存在恶意串通和损害了原告利益，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故法院对原告要求认定房屋买卖协议无效的主张依法不予支持。两被告及第三人关于房屋买卖协议有效的主张成立，法院依法予以支持。综上所述，原告乔忠与被告郭鹏签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告主张房屋买卖协议无效，无事实和法律根据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回乔忠、张丽的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由乔忠、张丽共同负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔忠、张丽提交张丽与张惠萍2011年至2015年借款还款银行转账明细，共计达40笔，用于证明双方之间存在民间借贷关系，2009年签订的协议名为房屋买卖，实为借款担保。郭安平、郭鹏、张惠萍的质证意见为：因乔忠、张丽提交的银行转账是自行打印的，无银行盖章或证明，真实性无法核实。张丽与张惠萍之间借贷往来与本案无关，从时间上看，本案买卖房屋时间是2009年，与借款往来时间不符，且转账手续的收款人并非郭安平、郭鹏或张惠萍。本院认为乔忠、张丽提交的银行转账明细与认定本案基本事实无关，故不予采信。本院出示乔忠、张丽从安阳市殷都区公证处调取的公证申请表、公证处谈话笔录及送达公证书回证各两份，组织各方当事人质证，乔忠、张丽的质证意见为：公证书不具有真实性，前天去调取时公证员不让看原件。对公证书上的签字认可，对其内容不认可。郭安平、郭鹏、张惠萍的质证意见为：对证据真实性、合法性无异议。委托代理合同公证谈话笔录中对委托事项及期限、原因均进行了询问，该公证手续还包括申请表、送达回证，符合办理公证事项的程序和要求。房屋买卖协议的公证谈话笔录上面附有对方签名及手印，恰恰能证明双方当事人房屋买卖意思表示的真实性，并非对方所述的为抵押担保。笔录中询问了交易价款为20万元，并非对方认为的郭安平与郭鹏恶意串通低价转让案涉房屋。该公证也符合公证程序及要求。本院认为上述公证手续上加盖有安阳市殷都区公证处公章，且手续内容与一审中张丽提交的两份公证书内容相互印证，可以作为认定本案事实的依据。二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为,经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外。2009年6月25日乔忠、张丽与郭安平签订的委托合同已经安阳市殷都区公证处公证，系双方真实意思表示，合法有效。乔忠、张丽主张与郭安平之间不存在真实的委托代理关系，但未提供充分证据推翻公证证明，本院不予采信。根据该委托合同，乔忠、张丽委托郭安平为代理人，全权代理其办理案涉房产的买卖、房产过户、领取土地证及土地证过户等有关事宜，委托期限为从2009年6月25日至上述事项办完为止。2013年1月17日，郭安平代理乔忠就案涉房屋与郭鹏签订房屋买卖协议，并办理了房产过户，郭安平代为实施的上述事项均在其受托权限内，对上诉人发生法律效力，由此产生的相应法律后果应由上诉人承担。乔忠、张丽主张未授权郭安平决定房屋买卖合同细节、房屋的交易价格及交房时间等，因乔忠、张丽全权委托郭安平出售房屋，关于房屋买卖的合同细节、交易价格及交房时间均包含在委托范围内，无需另行委托，该主张本院不予采信。郭安平代理乔忠与郭鹏签订的房屋买卖协议系当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当认定合法有效。乔忠、张丽关于该房屋买卖协议无效的主张均不能成立，本院不予支持。综上，上诉人乔忠、张丽的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人乔忠、张丽共同负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇一九年十二月二十六日书记员  聂书全