河南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫行终1447号上诉人（一审原告）芦付荣，女，1956年12月22日出生，汉族，住河南省商丘市。委托代理人范家华，北京市振邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告）商丘市梁园区人民政府，住所地商丘市梁园区锦绣路6号。法定代表人张兵，该区政府区长。委托代理人相春玲，该区政府工作人员。委托代理人高龚，河南京港律师事务所律师。上诉人芦付荣因诉商丘市梁园区人民政府（以下简称梁园区政府）房屋征收补偿决定一案，不服商丘市中级人民法院（2019）豫14行初114号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人芦付荣及其委托代理人范家华，被上诉人梁园区政府的委托代理人相春玲、高龚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁园区政府于2018年8月1日作出商梁政征补[2018]74号《商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定》。该决定认定：因梁园区高铁核心区棚改建设需要，征收人于2016年9月5日作出关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定，9月6日发布房屋征收公告，决定对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋及其附属物实施征收。被征收人芦付荣的房屋在征收范围内，房屋用途为住宅，砖混结构，合法面积296.9平方米（其中住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米）。目前，征收决定规定的签约期限已过，被征收芦付荣未能与房屋征收部门达成补偿协议。为维护公共利益，保证梁园区高铁核心区棚改项目的顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）的有关规定，作出如下征收补偿决定：住宅房屋补偿：一、按照《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人芦付荣货币补偿或产权调换。二、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南豫通房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为339552元，一次搬迁费940元，装修补偿23493元，附属物补偿450元，按照《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，给予被征收人按被征收房屋评估价格增加5平方米货币补偿款10840元，五项共计375275元，由房屋征收部门予以支付。三、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在田园社区Ａ5地块7号楼东单元23层东B1户，安置面积133平方米，田园社区Ａ8地块8号楼西单元32层西A1户，安置面积72.32平方米，安置面积共计205.32平方米。因安置面积大于应补偿面积1.71平方米，按照被征收房屋和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价；两次搬迁费1880元，临时安置费28192元，装修补偿23493元，附属物补偿450元，由房屋征收部门予以支付。商业用房补偿：一、如被征收人选择货币补偿，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》的规定和河南豫通房地产评估咨询有限公司对被征收房屋的评估价格，被征收房屋评估价值为478215元，一次搬迁费1122元，装修补偿21042元，附属物补偿450元，四项共计500829元，由房屋征收部门予以支付。二、如被征收人选择产权调换，根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，安置在高铁商城B区3号楼4楼16铺，安置面积88.65平方米，安置房评估价值为433587元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；两次搬迁费2244元，停产停业费43039元，装修补偿21042元，附属物补偿450元，由房屋征收部门予以支付。三、限被征收人自收到本决定之日五日内与梁园区房屋征收部门联系，办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将房屋腾空。芦付荣对此不服，提起行政诉讼，请求撤销该房屋征收补偿决定。商丘市中级人民法院一审查明：梁园区政府于2016年9月6日作出商梁政[2016]27号《商丘市梁园区人民政府关于对梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋进行征收的决定》（以下简称商梁政[2016]27号房屋征收决定），该房屋征收决定经商丘市中级人民法院一审、河南省高级人民法院二审，现已经发生法律效力。2016年9月6日，梁园区政府房屋征收部门公告了《关于梁园区高铁核心区棚改项目区域房屋征收价值评估的通知》，对光复街以西、人民路以东、红旗路以北、青年路以南房屋征收范围内房屋征收价值评估，并确定协商确定和抽签确定评估公司两种选择方式，并于同日在被征收区域内公布。因协商及多数人推选的形式无法确定评估机构，2016年9月12日，房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定芦付荣涉案房屋所处征收范围的评估机构为河南豫通房地产评估咨询有限公司。2018年3月6日，河南豫通房地产评估咨询有限公司出具对芦付荣的房屋征收分户评估报告，认定建筑面积为296.9平方米（住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米），其中商业面积为140.28平方米，评估单价为3409元/平方米，住宅面积为156.62平方米，评估单价为2168元/平方米，房屋在估价时点（2017年7月6日）的市场价值为817767元。梁园区政府房屋征收部门于2018年7月20日向芦付荣送达分户评估结果报告。2018年8月6日，梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定并向芦付荣送达。商丘市中级人民法院一审认为：（一）本案被诉补偿决定的基础，即商梁政[2016]27号房屋征收决定的效力已被法院生效判决确定，具有合法性，梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定具有相应的法定基础事实要件；（二）梁园区政府作出被诉房屋征收补偿决定符合法定程序。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。为确定被征收房屋的市场价值，梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构。因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南豫通房地产评估咨询有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质。河南豫通房地产评估咨询有限公司在作出评估报告之前，评估人员进行了现场勘查，并对房屋状况进行了准确描述，依据能使估价对象保持现状持续使用最为有利估价方式，依法作出了房地产估价报告。因此，梁园区政府选定评估机构和评估过程符合法律规定。因被征收人与梁园区政府的房屋征收部门不能在规定期限内达成补偿安置协议，梁园区政府依据征收补偿安置方案确定的补偿方式，以芦付荣房屋征收分户评估报告确定的被征收房屋价值为基础，作出被诉房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内进行了公告。因此，被诉房屋征收补偿决定符合法定程序，芦付荣所称梁园区政府选定评估机构及作出补偿决定违反法定程序的理由不能成立；（三）被诉房屋征收补偿决定货币补偿公平，补偿安置合理。河南豫通房地产评估咨询有限公司出具对芦付荣的房屋征收分户评估报告，依据比较法，认真分析所掌握的资料与影响估价对象价值的因素，得出房屋的市场价值。梁园区政府对芦付荣的货币补偿公平。芦付荣房屋合法面积296.9平方米（其中住宅156.62平方米，土地级差46.99平方米。商业140.28平方米），根据《梁园区高铁核心区棚改项目国有土地上房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则，住宅房屋安置在田园社区，应补偿面积203.61方米，安置面积共计205.32平方米；商业用房补偿安置在高铁商城B区3号楼4楼16铺，安置面积为88.65平方米，安置房评估价值为433587元。按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，结算产权调换房屋差价款；芦付荣选择房屋安置后，按照被征收住宅和用于产权调换房屋的评估价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和产权调换房屋价值的差价并无不当。被告梁园区政府提供的住宅房屋置换方式考虑了不同地段土地级差因素，并增加补偿安置面积，商业用房安置房亦进行价值评估，并按被征收房屋和新建安置房屋类似房地产市场评估价格与被征收人进行等值产权调换，故房屋安置体现了公平补偿原则。芦付荣所称被诉房屋征收补偿决定补偿过低、认定事实错误的理由不能成立。综上所述，梁园区政府作出的被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法，货币补偿公平，房屋安置合理。芦付荣所提诉讼理由不能成立，其诉讼请求依法不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回芦付荣的诉讼请求。芦付荣不服一审判决，向本院上诉称：（一）涉案评估机构是房屋征收部门单方面选定的，其作出的估价报告存在诸多问题，货币补偿数额缺乏法定要件，不能作为被诉房屋征收补偿决定的合法依据；（二）涉案评估人员没有入户实地查勘，也没有作出查勤记录，涉案房屋没有进行初步评估，也没有将初步评估结果进行公示，属程序违法，一审法院认定事实错误；（三）被上诉人没有将涉案房屋调查登记的情况在征收范围内公布，没有将涉案房屋补偿情况在征收范围内公布，没有公告涉案补偿决定书，未经协商和报请就作出了涉案补偿决定，程序违法；（四）涉案补偿决定书没有提供补偿货币数额的专用账户，没有提供安置房屋的房源证明，没有确定房屋价值，装修费和附属物补偿款没有事实依据，没有提供就近地段或改建地段的安置房供上诉人选择，补偿单价也严重脱离市场价，该补偿决定实体违法；（五）涉案房屋有证面积为274.59平米，实际面积为306平米，但补偿决定认定面积为296.9平米，有约十平米没有认定，被诉补偿决定明显不公。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人梁园区政府答辩称：（一）本案涉案征收决定和补偿方案均合法有效，是答辩人做出涉案房屋征收补偿决定的合法性依据，也是对涉案房屋进行委托评估的基准日期；（二）房屋征收部门在公证处的现场公证下随机抽签选定了评估机构，且评估机构具有相应的房地产评估资质，答辩人已经给与上诉人自行协商选定评估公司的权利，该过程符合法定程序；（三）本案涉案房屋征收补偿决定事实清楚，没有损害上诉人的合法权益，且涉案房屋在征收区域安置房已经建设完成，置换房屋随时可以兑现，涉案征收补偿决定合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明：2016年9月12日，梁园区政府的房屋征收部门在商丘市梁园区公证处的现场公证下，通过抽签随机选定涉案房屋所处征收范围的评估机构为河南豫通房地产评估咨询有限公司。梁园区政府提交的分户评估报告的送达回证显示送达方式是电话送达，备注栏显示“拒签（电话告知有录音），”但上诉人否认收到该报告，电话送达也不是法定送达方式，录音也未经一审庭审质证，故不能认定梁园区政府已经向上诉人送达了分户评估报告。本院其他查明事实与商丘市中级人民法院一审查明事实一致。本院认为：（一）关于涉案房屋评估机构选择的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”梁园区政府作出本案被诉征收决定之后，依据对被征收区域内房屋调查结果及已经公布的房屋征收补偿方案与被征收人进行协商。梁园区政府公告要求被征收人协商选定房地产价格评估机构，因为被征收人在协商选择评估机构的期限内没有选定评估机构，梁园区政府在公证机关的公证下通过抽签方式随机选定河南豫通房地产评估咨询有限公司，该评估机构具有相应的房地产评估资质，梁园区政府选定评估机构的程序符合法律规定；（二）关于本案被诉房屋征收补偿决定是否合法的问题。河南豫通房地产评估咨询有限公司出具对芦付荣的房屋征收分户评估报告，但该报告中入户实地勘察无当事人签字，分户报告送达的证据不足，不能认定该报告已经送达，梁园区政府据此作出的房屋征收补偿决定失去了事实基础，依法应予撤销，并应当依法重新对芦付荣作出房屋征收补偿决定。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销商丘市中级人民法院（2019）豫14行初114号行政判决；二、撤销商丘市梁园区人民政府于2018年8月1日作出的商梁政征补[2018]74号商丘市梁园区人民政府房屋征收补偿决定；三、责令商丘市梁园区人民政府三个月内对芦付荣重新作出房屋征收补偿决定。二审案件受理费50元，由被上诉人商丘市梁园区人民政府承担。本判决为终审判决。审判长  李继红审判员  原永杰审判员  王盛楠二〇一九年十二月十二日法官助理王宁书记员陈瑞丹