贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7621号上诉人（原审被告）：余承芳，女，1955年11月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：郑雪，女，1989年6月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人:柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，贵州创文律师事务所律师。上诉人余承芳与被上诉人郑雪房某纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2019年7月10日作出（2019）黔0102民初7614号民事判决后，余承芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余承芳上诉请求撤销原判第二项、第三项，并依法改判。理由是，原判认定事实不清，上诉人未将房屋交给被上诉人是因为被上诉人没有付清房屋尾款。由于案涉房屋没有办到产权证，上诉人多次与被上诉人的爱人一起去房开公司要求办理房屋手续，主观上是希望交易成功的。故上诉人不存在违约行为，原审适用法律不当。被上诉人郑雪答辩称，《房某》明确约定了答辩人支付首付款后，上诉人应当交付房屋，其至今不交付房屋构成违约，请求维持原判。原审原告郑雪的诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房某》；2、被告返还原告购房款80000元，并支付资金占用费（从2018年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清房款之日止）；3、被告双倍返还原告定金400000元；4、本案诉讼费用由被告承担。原审经审理查明：2012年10月16日，被告余承芳以按揭贷款方式买得贵阳宏益房地产开发有限公司开发建设的贵阳市南明区花果园S1区10栋2单元29层3号房屋。2013年1月7日，被告在贵阳市住房和城乡建设局取得《房屋预告登记证明》，被告为该房的预告登记权利人。2018年4月20日，被告作为甲方，与原告郑雪为乙方，戚宇为见证人签订《房某》约定:甲方将其上述房屋以677022元出售给乙方；乙方在签约当日支付甲方定金200000元，甲、乙双方办理完毕房屋权属转移后定金自动转为购房款，乙方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房，将双倍返还乙方定金，若乙方不按本合同约定购买该房，乙方支付的定金不退；乙方办理住房按揭贷款，首付款金额（含定金）280000元，于该房产权转移登记之日支付甲方；乙方拟贷款390000元，乙方如因自身原因未获得银行住房贷款或公积金住房贷款的，本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担；该房已经抵押，甲方尚欠按揭贷款约121000元，甲方应于2018年5月15日前办理提前还款及注销抵押手续；甲方应在该房不欠任何费用情况下，于同年6月30日前将该房屋交付给乙方；甲方逾期交房的，逾期在30日内，自交付期限届满或条件成就之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算支付乙方总房款万分之五每日的违约金，并于该房屋实际交付之日向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向乙方支付违约金。原、被告双方在合同中还约定了其他事项。合同签订当天及次日，原告通过其和丈夫刘颖的银行账户支付被告定金200000元，被告收到后，出具《收条》给原告。同年5月10日，原告按被告要求通过其丈夫刘颖的银行账户向被告之子杨智元的银行账户转账支付购房款30000元。同年6月6日，原告按被告要求再次通过其丈夫刘颖的银行账户向被告之子杨智元的银行账户转账支付购房款50000元。至此，原告已支付被告房款（含定金）280000元。原告按约履行了付款义务，被告却未按约交付房屋。原告要求被告交付房屋，并将该房产权变更登记到其名下，遭到被告拒绝。诉讼中，原告申请诉讼保全，并向中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司交纳保险费2032元，由该分公司为其提供保全担保。一审法院作出裁定，对被告的财产进行了保全。审理中，被告认可已收到原告280000元；杨智元是其儿子。经向原告释明，其定金、资金占用费请求重复，其依法只能择一主张，原告选择主张双倍返还定金，放弃资金占用费请求。原、被告一致要求解除《房某》。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原告郑雪、被告余承芳签订的《房某》系双方真实意思表示，双方应按约全面履行各自义务。合同签订后，原告支付被告定金200000元作为其支付购房款的担保，又支付被告购房款80000元，已经按约履行了义务；但被告未按约在2018年5月15日前办理该房提前还款、注销抵押手续，在同年6月30日前将房屋交付原告，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据双方在《房某》中约定“甲方（被告）逾期交房超过60日后，乙方（原告）有权退房乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向乙方支付违约金”的约定，原告有权要求解除《房某》，要求被告退还已付款，并按总房款的20%支付违约金。被告在庭审中表示同意解除《房某》。原、被告订立的《房某》依法应予解除，被告依法应当返还原告已付款。关于定金问题，原、被告买卖房屋的总价为677022元，双方虽在《房某》中约定定金为200000元，但该约定数额过高，有悖《中华人民共和国担保法》“定金数额不得超过主合同标的额的20%”的规定，本案定金应为677022元×20%=135404.40元，超出部分200000元-135404.40元=64595.6元应计入房款，不适用定金罚则。被告由于违约，依法应双倍返还原告定金为135404.40元×2=270808.80元。据此，被告应双倍返还原告定金270808.80元，返还原告购房款80000元+（200000元-135404.40元）=144595.60元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决：一、解除原告郑雪、被告余承芳于2018年4月20日订立的《房某》；二、被告余承芳于本判决生效后10日内返还原告郑雪购房款144595.60元；三、被告余承芳于本判决生效后10日内双倍返还原告郑雪定金270808.80元；四、驳回原告郑雪的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8752元，减半收取4376元、保全费3905元、保险费2032元，合计10313元，由原告郑雪负担713元，由被告余承芳负担9600元。二审中，双方均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有当事人陈述、《房某》、《不动产登记受理通知书》、《房屋预告登记证明》、银行转账凭证、《收条》、《结婚证》、身份证复印件、微信记录等证据及贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4500号民事调解书在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。本案中，余承芳与郑雪在《房某》中明确约定了各自的权利义务，在郑雪付清首付款之后，余承芳应当在2018年5月15日前办理该房屋的提前还款、注销抵押手续，并在6月30日前将房屋交付给郑雪。但是，余承芳在收到郑雪的首付款280000元后，不仅没有到银行偿还其欠款以及注销银行抵押登记，而且在双方约定的交付房屋2018年6月30日界至时拒绝交付房屋，余承芳的行为构成违约。按照双方合同约定，郑雪的购房尾款选择银行按揭，而郑雪进行银行按揭贷款的前提是余承芳先偿清其在银行的贷款，然后与郑雪办理房屋的转移登记手续，最后由郑雪办理按揭贷款将尾款支付给余承芳。余承芳辩称拒绝交付房屋是因为郑雪未将房屋尾款付清的理由不符合双方合同的约定，余承芳无权单方改变合同约定的购房款支付方式，故该辩解不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现郑雪要求解除双方的《房某》并要求判令余承芳返还购房款、承担双倍返还定金的义务符合法律规定。原审依据《中华人民共和国担保法》的规定确定以总房款的20％作为郑雪已经交付的定金并以该标准作为余承芳双倍返还的基数正确，余承芳上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8752元，由上诉人余承芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二０一九年十二月三日书记员 唐正艳