黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终6593号上诉人（一审被告）：哈尔滨中联房地产开发有限公司，住所地黑龙江省巴彦县巴彦镇兴华街。法定代表人：曲延玲，经理。委托诉讼代理人：刘鑫璞，男，1984年1月2日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审原告）：包立新，男，1970年8月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：张新峰，男，1959年6月7日出生，汉族，黑龙江省巴彦县彦盈法律服务所法律工作者，住黑龙江省巴彦县。一审被告：哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区长江路28号鸿翔名苑11栋18层2号。法定代表人：白锐，总经理。上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人包立新、一审被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司（以下简称龙一盛世公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中联公司委托诉讼代理人刘鑫璞，被上诉人包立新及委托诉讼代理人张新峰，一审被告龙一盛世公司法定代表人白锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：撤销一审判决，驳回包立新的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决书超出了包立新诉讼请求。一审中，包立新并未提出确认龙一盛世公司与其签订的两份产权调换安置协议书有效的诉讼请求，一审判决书第一项中判决协议有效，超出了包立新的诉讼请求。一审判决认定事实不清，存在时间点的冲突。一审判决确认2014年5月5日，龙一盛世公司与包立新签订了两份产权调换安置协议，同时确认龙一盛世公司在2014年5月将项目转让给中联公司，没有确定是5月的哪一日。如果转让行为发生在2014年5月1日至5日，龙一盛世公司就无权与包立新签订产权调换安置协议，属于无效合同。三、本案当事人诉讼主体不合格。包立新与中联公司之间并无任何关系，根据合同的相对性，包立新不应是本案的当事人，或者中联公司不应该是一审的被告。四、包立新与龙一盛世公司签订的协议不具有法律效力。该协议书存在手写和书字两种形式，书写部分未加盖公章，也未注明与原协议具有同等的法律效力，且手写部分的内容是包立新诉讼请求的主要依据。另外协议上不是法定代表人签字，中联公司有理由相信该合同非原始合同，不具有法律效力。五、一审法院适用法律错误，一审判决适用《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定。首先，包立新的拆迁房屋对应的拆迁人是龙一盛世公司，而不是中联公司。其次，中联公司是通过土地招、拍、挂依法取得使用权。最后，不存在龙一盛世公司作为拆迁人将补偿置换房屋出卖给第三人的情况，以上三点均说明本案的情况不属于上述司法解释的法律适用情形。包立新答辩称：应驳回中联公司的上诉请求。一、一审判决没有超出诉讼请求。包立新的诉讼请求中联公司履行安置协议约定给付义务，赔偿房产27万元的损失，并与龙一盛世公司互负连带责任。虽然没有直接要求法院确认安置协议有效，但包立新的诉讼请求毫无疑问的包含了这样的一个问题，那就是首先的确认安置协议是否有效，否则一个无效的协议何以能够被法院判令履行互负连带责任。二、作为普通百姓的包立新，无法确认两家公司转让开发项目的时间，作为开发项目接盘的中联公司应该清楚什么时间签订的转让协议，其在一审中未举证证明，以此作为事实不清的证据不当。三、包立新的诉讼主体是否适格。龙一公司负责拆迁后，再转让项目，龙一盛世公司、中联公司均不承担责任不符合常理。中联房地产公司开发建设的楼盘是在包立新房子拆迁的土地上建设的，无论如何约定，中联公司均应承担该项目转让的义务。四、关于协议手写部分的效力问题。在整个拆迁区域的拆迁负责人是刘波，所有的补偿协议都是刘波签字确认的。一审中，包立新已经举示了杨伟民、张跃、薛志新与龙一公司的签订协议，对此类协议均由刘波代表签订，且加盖公章这一事实予以证明。中联公司亦可与龙一盛世公司核实该事实。五、关于中联公司主张一审判决适用法律错误，是对该司法解释的曲解。该解释第七条规定意在确定被拆迁人有优先取得补偿房屋的权利，是对被拆迁人的特殊保护规定。包立新请求中联给付协议约定的安置补偿房屋的诉讼请求理应得到法律支持。龙一盛世公司述称：龙一盛世公司于2012年5月4日成立。经人介绍为巴彦县的拆迁和建设项目出借资质，具体是什么项目，什么时候开发，资金投入等龙一盛世公司均不知道，也没有参与经营和开发，都是叫孙国利的人做的。包立新向一审法院起诉请求：1.中联公司、龙一盛世公司履行《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》中所约定的调换内容：即中联公司、龙一盛世公司将包立新应该得到的两处回迁（商服）房屋立即交付给包立新使用或按照回迁房屋的市场价进行评估后，给付包立新货币作为补偿；2.中联公司、龙一盛世公司按《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》中承诺的补充条款，赔偿包立新不能回迁的经济损失54万元。一审法院认定事实：包立新与韩继波为夫妻关系，享有位于巴彦县××街砖木结构房屋一处，建筑面积76.50平方米。经营“刘亚芹废品收购部”，刘亚芹系包立新的母亲。该房屋登记所有权人韩继波，包立新与韩继波于1992年9月27日登记结婚，2010年6月7日登记离婚，2018年3月29日再次登记结婚。2010年4月，绥棱县鑫秀房地产开发公司在没有取得任何审批手续的情况下，欲在包括案涉房屋在内的多处房产范围内即盛世龙城小区地块建设东兴嘉园小区，之后将项目转给哈尔滨坤达房地产开发公司，该公司在没有取得任何审批手续的情况下私自进行拆迁，后又将项目转给龙一盛世公司。2014年5月，项目再次转让给中联公司。2014年9月9日，中联公司通过土地招、拍、挂依法取得该地块的土地使用权。2014年5月5日，龙一盛世公司与包立新签订了两份《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》约定：一份协议偿还给包立新新建的位于“东直路挨着杨四军北侧第二家，此商服为一楼140.4平方米”，一、二楼共计280.8平方米；另一份协议偿还位于“兴让路西大门西侧第一家，一楼80平方米，二楼80平方米”，一、二楼共计160平方米。同时约定，2015年12月30日前将新建房屋交付乙方使用，如果甲方不按期交付房子（商服）每月按1万元补偿乙方损失，按月给付。协议签订后，中联公司未按照协议履行回迁事宜，现包立新请求判令履行《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》中所约定的调换内容：即中联公司、龙一盛世公司将包立新应该得到的两处回迁（商服）房屋立即交付给包立新使用或按照回迁房屋的市场价进行评估后，给付货币作为补偿，同时请求按《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》中承诺的补充条款，赔偿包立新不能回迁的经济损失54万元。庭审中，中联公司以：第一、包立新主体资格不适格；第二、中联公司主体资格不适格；第三、包立新所持“包立新与龙一盛世公司签订调换安置协议”的主体。包立新未向法庭出示有权签订该协议的证据，故应认定该份协议无效。再有2014年5月5日龙一盛世公司签订调换安置协议中有打字和书写两种形式，书写部分未加盖公章认可，也未注明与原协议具有同等法律效力的字样，不符合相关法律规定。包立新诉讼请求依据协议中的主要条款即手写部分，此条款既未约定时间，亦未注明与本协议具有同等的法律效力。加之此协议中的签名是否是公司的法人不清，是否有授权不清。庭审中包立新未能提出相关有效的证据证实，同时亦未能作出明确陈述，故该书写部分在协议中是无效的条款，不能作为包立新诉讼请求的依据；第四、包立新在起诉状中自认中联公司在建设中已向所有拆迁户通知与中联公司签订调换补偿协议，但中联公司未与包立新签订协议，只是就原协议进行执行或重新签订。包立新未出示相关证据证实以包立新之名所签订的主体适格，故包立新向法庭出示的与龙一盛世公司签订调换安置协议为无效协议的抗辩理由，不同意包立新包立新的诉讼请求。一审法院认为：综合分析各方当事人的诉讼主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：一、包立新、中联公司是否适格主体；二、如何确认包立新与龙一盛世公司签订协议书的效力及履行问题。三、如何确认包立新与龙一盛世公司签订协议书中违约金的合法性。关于包立新、中联公司是否适格主体的问题。包立新与案涉回迁房屋登记所有权人韩继波为夫妻关系，二人2010年6月7日登记离婚，2014年5月5日，龙一盛世公司签订拆迁安置补偿协议时，包立新与韩继波处于离婚状态，二人对财产进行书面协议分割均归韩继波所有，但并未实际对财产进行分割或处置，签订协议时韩继波在场，且韩继波当庭对协议内容认可，据此包立新作为权利人与龙一盛世公司签订拆迁安置补偿协议，不违反法律规定，故包立新诉讼主体地位适格。依据巴彦县住房和城乡建设局巴住建呈（2018）67号文件中调查核实情况记载，案涉盛世龙城小区的开发建设项目是由绥棱县鑫秀房地产开发公司转让给哈尔滨坤达房地产开发公司，哈尔滨坤达房地产开发公司又将项目转让给龙一盛世公司，后再次转让给中联公司，中联公司最终取得该地块的土地使用权。据此，包立新作为回迁户一方主体，与当时开发企业龙一盛世公司签订回迁安置补偿协议，其承继的开发公司中联公司依法应承担继续履行该协议内容的义务，中联公司自认该土地使用权取得时是净地，但无证据佐证其不应当承继转让取得开发建设用地后，无对合同相对方进行回迁安置补偿的义务，因此，中联公司作为应履行合同义务主体并无不当。关于如何确认包立新与龙一盛世公司签订协议书的效力及履行问题。包立新与龙一盛世公司签订的《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》，系其双方真实意思表示，进行的调换安置不违反法律规定，为有效合同。合同中添加的部分书写内容，通过哈尔滨松北区公证处《公证书》、巴彦县住房和城乡建设局《情况说明》及杨伟民、张悦、薛志新等人与龙一盛世公司签订《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》，可以证实与包立新签订合同的一方人员刘波符合代表龙一盛世公司完成合同签订义务的主体资格，且龙一盛世公司对该合同加盖了公章，因此，确认该合同真实有效。中联公司抗辩无法认定系龙一盛世公司所为的主张，未有相应反驳证据佐证，其主张不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权的调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。依据该法律规定，包立新要求中联公司按照拆迁补偿安置协议内容履行并无不当，庭审中，中联公司未明确表示协议内容中的回迁安置房屋已出卖等情况发生，视为该回迁房屋存在及未处置，中联公司应承担履行协议内容交付房屋的义务。关于如何确认包立新与龙一盛世公司签订协议书中违约金的合法性问题。包立新与龙一盛世公司签订协议书中约定不按期交付房屋则每日补偿1万元损失，应为双方对不按期履行合同内容的违约条款规定。根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院或仲裁机构对违约金的调整，必须要依据当事人的申请，而不能主动出击、自行调整。本案中，当事人对于违约金的高低问题均未有明确表示，亦未请求法院对此予以调整，故视为双方约定违约金成立，予以支持。判决：一、龙一盛世公司于2014年5月5日与包立新签订的两份《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》有效；二、中联公司将判决主文第一项中位于巴彦县巴彦镇盛世龙城小区东直路挨着杨四军北侧第二家一、二楼共计280.8平方米、兴让路西大门西侧第一家一二楼共计160平方米房屋交付给包立新所有；三、中联公司赔偿包立新逾期交付房屋违约金540,000元（按两处房屋每处每月10,000元计算至2018年3月，实际违约金计算至履行日止）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，二审诉讼中，包立新、中联公司均确认案涉安置协议中约定的回迁房屋，已被中联公司已经安置给其它回迁户。本院认为，案涉盛世龙城小区建设项目为棚户区改造项目，中联公司系通过转让方式自龙一盛世公司取得该项目的事实已经政府相关部门予以确认，故中联公司在受让该建设项目时，应当知道项目中存在被拆迁户，以及应对被拆迁户予以补偿或安置的事实存在。且中联公司在本案诉讼中，亦自认知道该小区的建设与包立新的补偿有关系，同时中联公司亦为与包立新相同情况的被拆迁户进行了补偿安置的事实亦存在。因此一审判决确认中联公司应承继案涉协议的权利义务正确。中联公司主张包立新应与中联公司重新签订拆迁补偿安置合同，属当事人意思自治范畴，不能以司法权强制当事人缔约，现双方当事人对重新签订合同未能达成一致意见，故中联公司不能以此为由拒绝履行案涉协议。根据前述，中联公司在取得案涉项目时，应一并取得案涉补偿协议的权利和义务，故其主张案涉协议中手写部分内容不真实的举证责任，应由中联公司承担。其在本案诉讼中未提供证据予以证明，故其该项上诉主张依据不足，一审判决对案涉安置协议效力的认定正确，且对合同效力的认定属于人民法院主动审查范畴，故本院对此予以确认，但在当事人未提出此项诉讼请求的情况下，一审判决对此以判决主文形式予以处理不当，本院予以调整。因双方当事人在本案诉讼中均认可案涉安置协议中约定的回迁房屋已经有他人占有，包立新在本案中的诉讼请求亦是交付安置房屋或给付安置房屋价值的货币补偿，一审判决对此未予处理不当，本院予以调整。综上所述，中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1128号民事判决第三项；二、撤销黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1128号民事判决第一项；三、变更黑龙江省巴彦县人民法院（2018）黑0126民初1128号民事判决第二项，为上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将一审被告哈尔滨龙一盛世房地产开发有限公司于2014年5月5日与被上诉人包立新签订的两份《巴彦县盛世龙城小区棚户区改造产权调换安置协议书》中位于巴彦县巴彦镇盛世龙城小区东直路挨着杨四军北侧第二家一、二楼共计280.8平方米、兴让路西大门西侧第一家一、二楼共计160平方米房屋交付给被上诉人包立新所有；或按本判决确定的给付期间同地段、同类商品房市场销售价格折价由上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司给付相应价款。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，由上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5350元，由上诉人哈尔滨中联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十二月二日法官助理白恩奇书记员周小倩