浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初10947号 原告：金华市永翔物业管理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东方前城1幢1-119室，统一社会信用代码：9133070256699805X5。 法定代表人：陈有富，总经理。 委托诉讼代理人：胡煊，浙江泽鉴律师事务所律师。 被告：李斌，男，1968年10月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：孙晓林，浙江腾智律师事务所律师。 被告：钟艺玙，女，1981年11月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告金华市永翔物业管理有限公司（以下简称永翔物业）与被告李斌、钟艺玙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告李斌及其委托诉讼代理人、被告钟艺玙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永翔物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月1日至2019年9月30日的物业费5758元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系金华市婺城区东市北街东方前城68幢103室的业主。原告为该业主提供物业管理服务，物业管理费收费标准为2014年5月1日至今，建筑面积按照每月每平方米1.05元，车库公摊每月15元。截至2019年9月30日，被告尚欠原告物业费5758元。 被告李斌、钟艺玙辩称，第一，本案原、被告不存在物业服务法律关系，与被告发生物业服务关系的是珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司（以下简称凯宏物业），一个小区内只有一个物业公司，故原告不具有诉讼主体资格，应当驳回原告诉讼请求。本案中原告虽提供了其与开发商签订的《前期物业服务合同》，但该证据明显与本案其他证据矛盾。根据被告提交的证据可知，业主是与凯宏物业签订合同。而原告自己提交的《关于东方前城住宅小区物业服务收费标准的批复》（以下简称批复）也显示，凯宏物业才是涉案小区的物业服务公司。第二，东方前城物业服务公司所提供的物业服务明显没有达到约定标准，已构成根本违约；且消防管理维护服务不符合国家强制性标准《住宅物业消防安全管理》，依法应当认定无效。2018年1月1日实施的《中华人民共和国标准化法》第二十五条规定，不符合强制性标准的产品、服务，不得生产、销售、进口或者提供。第三十六条规定，生产、销售、进口产品或提供服务不符合强制性标准，或者企业生产的产品、提供的服务不符合其公开标准的技术要求的，依法承担民事责任。第三，东方前城物业服务公司收费标准的评级错误，原告所主张的物业费数额没有事实和法律依据。根据批复，东方前城的物业服务企业（凯宏物业）收费等级为3级，但这是针对凯宏物业的标准，与原告无关。其次，根据原告提供的《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》的规定，等级评定标准中的“小区配套”为基本条件，由考核组认定，3项以上（含）以上不符合的不得评定为该等级，小区物业收费未达到上述标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告永翔物业围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.不动产权属查询结果单，证明被告系涉案房屋业主； 2.前期物业服务委托合同、临时过渡协议、金华市物价局批复文件，证明物业管理费收费标准； 3.物业费催收邮寄单，证明原告已催缴物业费的事实； 4.小区图片、介绍信、情况说明、招标报告、增值税发票、收款收据、消防设施情况说明、员工奖惩单、消防改造报价书、消防改造预算报价，共同证明小区消防通道警示牌、温馨提示已到位，消防器材购买支出，按时更换并维修，由于消防系统老化一直致力于申请维修基金，为小区提供更好的服务； 5.建设局表彰文件、照片，证明原告管理的小区2015年至2017年均获得物业管理示范小区，业主反映良好送锦旗表示感谢； 6.2016年1月、2月保安巡查登记表，2018年-2019年刷卡记录表，证明小区安保正常，工作人员正在工作的事实； 被告李斌、钟艺玙质证认为，对证据1三性均无异议；对证据2前期物业服务合同三性均有异议，对批复真实性无异议，反而证明原告没有诉讼主体资格（对临时过渡协议逾期未发表质证意见）；对证据3催收函三性均有异议，原告无权收取物业费，且催缴通知没有回执，无法证明有效送达给被告；对证据4除增值税发票以外均有异议，照片形成时间不明，照片只能证明有这些设施设备，不能从照片中反映是否能够使用，是否有履行合同义务；对证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议。2016年度婺城区物业管理示范小区有东方前城小区，但原告跟小区无关联，2015年度婺城区物业服务永翔物业获得三等奖，不能证明物业按照约定履行合同义务。 被告李斌、钟艺玙向本院提交了以下证据： 1.火灾事故简易调查认定书、光盘资料（含图片、视频），共同证明东方前城物业企业没有按照约定履行义务，构成根本违约； 2.东方前城小区业主群讨论被盗事件，微信聊天，证明物业没有履行合同，构成根本违约； 3.房屋转让协议、凯宏物业跟东方前城小区业主签的管理收费合同，共同证明原、被告无物业服务合同关系； 4.新狮派出所询问笔录，证明物业服务企业没有尽到服务义务，导致业主财产损失。 原告永翔物业质证认为，对证据1真实性有异议，没有出具机关的相关印章，对于光盘新闻资料等材料并没有时间地点，真实性有异议，新闻报道小区年久失修，刚好证明了小区缺少资金，其提交的图片不能证明原告在回避。根据相关图片、工作记录已经证明原告履行物业服务业务。对证据2，三性均有异议，系被告单方制作，小区被盗由公安机关处理，是被告拒绝缴纳物业费的托词。对证据3，2006年起凯宏物业与开发商签订合同，2014年开始开发商与原告签订物业服务合同，且凯宏物业委托原告收取之前业主拖欠物业费，原告有诉讼主体资格。对证据4，与本案无关，这属于公安职责，原告多次向有关机关反应情况。 本院认证认为，对原告提交的证据1、2、3予以认定，对证据5的真实性予以认定；对证据4中增值税发票真实性予以认定，对永翔物业曾在2017年就小区消防改造工程开展询价工作的事实予以认定，其余证据的证明力在“本院认为”部分予以综合阐明；证据6未载明具体年份，无法确认。对被告提交的证据1中的《火灾事故简易调查认定书》及证据3、4予以认定，对光盘资料的形式真实性予以确认。 本院经审理查明：2014年4月28日，金华市达厦房地产有限公司与永翔物业签订《前期物业服务委托合同》，约定永翔物业承担金华市婺城区东方前城小区的前期物业服务。期限自2014年5月1日起至东方前城小区成立业主委员会，后由业主委员会委托管理。双方还就权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用等其他事项进行了约定。东方前城小区自2006年起原由凯宏物业进行管理服务，经金华市物价局审批，收费标准为多层每月0.5元/㎡，小高层每月1.05元/㎡。2019年11月9日，金华市婺城区东方前城小区业主委员会与永翔物业签订《东方前城小区物业服务临时过渡协议》，约定业主委员会临时委托永翔物业管理小区至新物业进场（至少可服务至2019年12月31日）。该协议附件中载明高层（电梯房）收费为1.05元/月。 李斌与钟艺玙系夫妻，于2012年3月29日登记结婚。2012年12月27日，钟艺玙与金彦签订《房屋转让合同》，购得金华市婺城区东方前城68幢103室【权证号码：00386088、金市国用（2013第103-00856号）】，并于2013年1月9日过户，后装修入住。该房屋建筑面积151.9㎡，附房套内面积19.8㎡。金彦与凯宏物业签订的《前期物业管理收费合同》约定高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.05元，于每年11月30日前缴纳。储物间、车库、车位费用分别为5元/月、15元/月、20元/月。2016年12月23日，被告曾因家中首饰金器等财物被盗向公安报案。此后因小区设施、安防、绿化、卫生等方面问题，自2017年1月1日起李斌、钟艺玙不再缴纳物业费，经催收后仍未交。 另查明，永翔物业获评2015年度婺城区“优秀物业服务企业”，东方前城小区获得2016年度、2017年度婺城区“物业管理示范小区（大厦）”。 再查明，2016年7月22日，金华市公安消防支队婺城区大队出具《火灾事故简易调查认定书》，载明起火单位为金华市婺城区东方前城物业（金华市永翔物业管理有限公司），火灾事故事实：2016年7月21日5时32分，金华市公安消防支队婺城区大队站前中队接指挥中心报警，位于金华市婺城区着火，站前中队出动4辆消防车18名消防官兵进行扑救，火灾过火面积20平方米，烧毁监控室内部分监控设备，无人员伤亡。起火原因不排除电气线路故障引燃周边可燃物所致。 本院认为，一、关于原告诉讼主体资格。被告并非自购房起即一直未缴纳物业费，而是2016年12月家中被盗事件发生后才拒交；另从被告提交的《火灾事故简易调查认定书》中载明的起火单位亦可清楚知道，至少原告于2016年7月21日前已接管涉案小区，而本案所诉的物业费为2017年1月之后。故被告辩称原告无诉讼主体资格与事实不符，不予采信。二、关于物业收费标准及物业服务质量。首先，小区交付以来前物业公司凯宏物业以1.05元/平方（含能耗费）收取高层物业费，现收费标准与前物业公司保持一致，多年来并未增加；其次，小区业主委员会与永翔物业签订的临时过渡协议亦沿袭了之前的收费标准；最后，该收费标准在金华市区范围内已属于较低水平；此外，储物间、车库、车位收费标准亦属合理水平。对于物业服务质量，被告认为原告在消防设施、安防监控、绿化卫生等方面有诸多问题。本院认为，东方前城小区作为一个已交付10多年的老旧小区，出现设施设备运行故障等问题实属正常，在金华市区同类小区中亦不鲜见，上述事项及家中被盗并非拒交物业费的事由。从原告提交的证据及庭审陈述看，对于消防等问题其亦积极与社区、询价机构展开联系并作尝试改善，但该问题并非物业一家所能解决。被告以消防不符合强制性标准为由认为原告提供的物业服务自始无效，缺乏法律依据，不予采纳。经多次现场走访，东方前城小区总体情况尚可；此外，东方前城小区在2016年度、2017年度连续获得婺城区示范小区荣誉，表明小区管理受到政府的认可。诚然，永翔物业在现有小区整体硬件设施条件下的服务质量有欠缺难以避免也客观存在，但考虑现收费标准多年未变化、已处于较低水平，收费尚能与提供的服务相称，同时也应考虑物业费收取不足对服务质量产生影响亦事实存在。本院认为，建设单位、业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当按期缴纳物业费，否则系对已交物业费业主之不公；更甚者，若拒交之风在小区盛行，必将有损于小区全体业主的切身利益。本案中，双方未明确约定缴纳物业费的时间，对于2019年度的物业费（2017年度、2018年度显已到交费时间），鉴于目前已到12月且原缴纳时间为每年11月30日前，故原告要求被告缴纳2019年1至9月的物业费有事实依据，应予支持。另，本案中永翔物业虽未主张2019年10月起的物业费，但为免讼累，本院敦促被告及时予以缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李斌、钟艺玙于本判决生效之日起七日内支付原告金华市永翔物业管理有限公司物业费5758元。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告李斌、钟艺玙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 江献 二〇一九年十二月十九日 代书记员 李金