广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30729号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中伟业企业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区园岭街道园东花园一层71号，统一社会信用代码：914403000769420610。法定代表人：程雪丽。委托诉讼代理人：杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨烁明，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金百合大酒店有限公司，住所地：广东省深圳市南山区西丽镇金融培训中心大厦，统一社会信用代码：9144030077878706XG。法定代表人：全海欣。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽媛，广东鹏乾律师事务所律师。原审被告：深圳市满堂彩服饰有限公司，住所地：广东省深圳市福田区园岭街道红荔路园岭新村1栋1006-5号，统一社会信用代码：914403006837894767。法定代表人：程雪丽。原审被告：程雪丽，女，汉族，1982年7月19日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，上述两原审被告的共同委托诉讼代理人：杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上述两原审被告的共同委托诉讼代理人：杨烁明，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市中伟业企业管理有限公司（以下简称中伟业公司）因与被上诉人深圳市金百合大酒店有限公司（以下简称金百合公司）、原审被告满堂彩服饰有限公司（以下简称满堂彩公司）、程雪丽房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初34488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中伟业公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判中伟业公司无需向金百合公司支付自2018年2月1日至2019年7月23日涉案租赁房屋的占有使用费916872元；二、撤销一审判决第三项，改判中伟业公司无需向金百合公司返还深圳市福田区××新村××102的房产及附属临街建筑四间；三、撤销一审判决第五项，改判金百合公司向中伟业公司双倍返还租赁保证金219060元；四、撤销一审判决第五项，改判金百合公司向中伟业公司返还自2013年12月31日以来多收取的临街建筑四间房屋租金。五、金百合公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，金百合公司并非房屋附属临街建筑四间的权利人，无权向中伟业公司收取房屋占有使用费，金百合公司应向中伟业公司返还自2013年12月31日以来多收取的临街建筑四间房屋占有使用费。2018年6月20日，中国人民银行深圳中心支行出具的《证明》仅记载：深圳市福田区××新村××102房所有权属于中国人民银行深圳中心支行，并将该房屋出租给金百合公司，租赁时间为2013年12月至2018年11月，租赁期间金百合公司对该房屋拥有转租权。但对于另有房屋附属临街建筑四间，中心支行与金百合公司之间并未进行任何约定，金百合公司并非附属建筑的权利人，金百合公司无权就附属建筑向中伟业公司收取房屋占有使用费。中伟业公司与金百合公司签订《房屋租赁合同》时，因考虑到租赁期内附属建筑一并归中伟业公司使用，使用面积合计203平方米，故此，中伟业公司才向金百合公司支付高额租金每月54765元。现因中伟业公司对附属建筑不享有任何权利，中伟业公司不仅无须就多余房屋面积向金百合公司支付房屋占有使用费，金百合公司还应向中伟业公司返还自2013年12月31日起所多支付的房屋租金。二、原审法院认定事实错误，金百合公司于2018年11月之后对涉案房屋不再享有出租权利，金百合公司无权收取中伟业公司2018年12月至2019年7月23日涉案房屋的占有使用费。前述房屋所有人中心支行出具的《证明》载明：金百合公司与中心支行就涉案房屋所签订的租赁合同于2018年11月到期，金百合公司已不是涉案房屋的承租人，无权与中伟业公司就涉案房屋签订租赁合同，收取房屋租赁或房屋占有使用费，原审法院判决中伟业公司向金百合公司支付2018年2月1日至2019年7月23日涉案房屋的占有使用费916872元属于认定事实错误。三、原审法院适用法律错误，金百合公司对涉案房屋于2018年11月之后不再享有权利，对附属建筑自始不享有权利，中伟业公司无需向金百合公司返还涉案房屋及附属建筑。涉案房屋的所有权属于中心支行，金百合公司作为涉案房屋的承租人，应当依据合同约定，于2018年11月合同期满后对涉案房屋不再享有任何权利。四、原审法院认定事实错误，金百合公司所主张的2014年7月至8月期间的占有使用费已过诉讼时效，且中伟业公司与金百合公司之间并未就租赁保证金达成抵扣合意，金百合公司擅自解除《房屋租赁合同》，应向中伟业公司双倍返还租赁保证金。自2014年至2018年7月金百合公司提起本案诉讼，期间没有发生任何诉讼时效中止、中断的情形，金百合公司请求支付2014年7月至8月期间的占有使用费显然已过诉讼时效。中伟业公司向原审法院提起反诉请求金百合公司双倍返还中伟业公司租赁保证金，足以得见，中伟业公司并未与金百合公司就租赁保证金用于抵扣2014年7月至8月期间的占有使用费达成合意，原审法院认定双方费用已抵扣属于认定事实错误。金百合公司擅自解除《房屋租赁合同》存在过错，金百合公司应向中伟业公司双倍返还租赁保证金219060元。金百合公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回中伟业公司的全部上诉请求。一、金百合公司系附属临街建筑四间房屋的权利人，有权向中伟业公司收取房屋占有使用费，无需返还自2013年12月31日以来收取的任何房屋占有使用费。二、金百合公司于2018年11月之后仍承担向中国人民银行深圳中心支行交付房屋占有使用费的义务，故金百合公司仍享有向中伟业公司收取房屋占有使用费的权利，直至金百合公司向中伟业公司返还涉案房屋之日。三、金百合公司承担向中国人民银行深圳中心支行返还涉案房屋的义务，中伟业公司仍需向金百合公司返还涉案房屋及附属建筑。四、2014年7月至8月期间的房屋占有使用费与租赁保证金抵销，金百合公司无需返还中伟业公司租赁保证金。金百合公司向一审法院起诉请求：一、确认金百合公司与中伟业公司2013年12月31日签订的《租赁合同》中有房屋所有权证部分的合同有效，无房屋所有权证部分的合同无效；二、确认金百合公司与中伟业公司2013年12月31日签订的《租赁合同》中有房屋所有权证部分的合同于2018年6月30日解除；三、中伟业公司立即向金百合公司返还福田区园岭新村18栋102房及附属临街建筑四间；四、中伟业公司向金百合公司支付2018年2月1日至2019年4月15日租金及房屋占有使用费794092.5元（应计算至实际返还涉案房屋之日），逾期利息20154.9元（按中国人民银行同期贷款利息暂计算至2019年4月15日，应计算至实际返还涉案房屋之日）；五、中伟业公司向金百合公司支付逾期返还福田区园岭新村18栋102房赔偿金109530元；六、满堂彩公司、程雪丽对前述第五项请求承担连带责任；七、本案诉讼费由中伟业公司、满堂彩公司、程雪丽承担。中伟业公司反诉请求：一、确认中伟业公司与金百合公司之间就89.9平方米物业的租赁合同形成了不定期的租赁合同，该租赁合同合法有效；二、金百合公司将自2014年1月1日以来主合同的租金发票开具给中伟业公司；三、金百合公司双倍返还租赁保证金219060元；四、金百合公司赔偿中伟业公司基于合同信赖所导致的各项损失200万元；五、本案全部诉讼费用由金百合公司承担；六、请求确认原主合同中附页的全部约定为无效，金百合公司无权要求将临街建筑四间113.1平方米的物业返还给金百合公司，且该113.1平方米物业金百合公司所收取的租金应当返还给中伟业公司。一审法院认定事实：2013年12月31日，金百合公司与中伟业公司签订《房屋租赁合同》。该合同载明，金百合公司将位于深圳市福田区××新村××102的房屋出租给中伟业公司使用，租赁房屋建筑面积共计89.9平方米，租赁房屋权利人为中国人民银行深圳经济特区分行；月租金总额为54765元；中伟业公司应于2013年12月31日前交付首期租金54765元，并应于每月10日前向金百合公司交付租金，金百合公司收取租金时，应向中伟业公司开具税务发票；中伟业公司租用租赁房屋的期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租赁房屋用途为商业；交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明；金百合公司交付租赁房屋时，可向中伟业公司收取2个月租金数额的租赁保证金109530元；金百合公司收取租赁保证金，应向中伟业公司开具收据。金百合公司向中伟业公司返还租赁保证金的条件为租赁期满，结清所有的租金及物业费用；如租赁期未满，未结清所有的租金及物业费用的，金百合公司可不予返还保证金；租赁期间，金百合公司负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；租赁期间，中伟业公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；出现下列情形之一时，金百合公司可就因此造成的损失向中伟业公司请求损害赔偿：1、中伟业公司拖欠租金达30天（1个月）以上；2、中伟业公司擅自将租赁房屋转租第三人的；除追究中伟业公司损害赔偿责任或违约责任外，金百合公司有权依据上述情形向中伟业公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，金百合公司有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，中伟业公司应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由中伟业公司承担的各项费用并办理有关移交手续。中伟业公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，金百合公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向中伟业公司收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，中伟业公司需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前2个月向金百合公司提出续租要求；金百合公司与中伟业公司双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；本合同约定的各项条款，金百合公司与中伟业公司均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任；双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；本合同自签订之时起生效。该合同下方加盖金百合公司行政部的印章与中伟业公司公章。同日，金百合公司与中伟业公司签订房屋租赁合同《附页》，该附页载明，2、租赁合同登记和工商登记注册由中伟业公司自行办理，金百合公司予以配合；3、租赁物业房产证面积为89.9平方米，另有附属临街建筑四间，约计113.1平方米，租赁期内一并归中伟业公司使用；4、中伟业公司须于2015年11月前通知金百合公司续约；5、2014年1月至2月租金按上期租约约定之51765元每月收取，自2014年3月起租金按54765元每月计。2014年4月2日，金百合公司收到中伟业公司现金交来涉案租赁物押金109530元，并于同日向中伟业公司开具《收款收据》。截至，2014年4月10日，金百合公司收到中伟业公司以现金方式交来涉案租赁物2014年1月至4月的租金（含占有使用费），并向其开具《收款收据》。2014年4月10日，金百合公司出具《租金收取账号确认》，园岭新村18栋102租金每月收取账号户名为李进，开户行为农行大学城支行，账号为尾号7672账户。2014年6月至2015年12月31日期间，中伟业公司向金百合公司工作人员李进名下尾号7672账户转账支付涉案租赁物租金，但2014年7月、8月未向金百合公司支付涉案租赁物月租金。金百合公司主张已由中伟业公司交付的租赁保证金109530元来抵扣2个月的占有使用费，中伟业公司主张该费用已超过诉讼时效，中伟业公司不应再支付。金百合公司与中伟业公司于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》到期后，自2016年1月起至2016年10月间，中伟业公司仍通过程雪丽（其法定代表人）名下尾号1578账户每月向李进名下尾号7672账户转账支付54765元；2016年11月至2017年9月期间，中伟业公司通过程雪丽名下账户向金百合公司名下尾号3515账户每月转账支付54765元。2017年10月至2018年1月间，中伟业公司通过满堂彩公司名下账户每月向金百合公司转账支付54765元。2018年1月间，金百合公司通过现场张贴《公函》及向中伟业公司法定代表人程雪丽邮寄的方式（2018年1月13日本人签收）通知中伟业公司，其承租的深圳市福田区××新村××102房租赁合同已于2015年12月31日到期，至今未与金百合公司签订新的租赁合同。现中伟业公司承租的该套房屋金百合公司将予以收回，不再对外出租，收回日期为2018年6月30日。提前通知中伟业公司做好相关准备工作，准时退回房屋。另查，关于涉案租赁物的组成。涉案租赁物既包括《房屋租赁合同》中位于深圳市福田区××新村××102的房产，建筑面积为89.9平方米，使用年限至2034年10月17日止，登记权利人为中国人民银行深圳经济特区分行；又包括附页中租赁期内一并归金百合公司使用的附属临街建筑四间，约计113.1平方米，金百合公司自认该部分没有取得建设工程规划许可。庭审中，金百合公司自认涉案租赁物中有产权证面积为89.9平方米的部分与临街建筑四间没有明确区分，统一按每月54765元的标准收取租金（含占有使用费）。中伟业公司确认目前涉案租赁物部分由其自用，大部分已转租给几位案外人，重新做了分割与打通，无法区分涉案租赁物有产权部分与无建筑规划许可部分。再查，1998年11月20日根据《国务院批转人民银行省级机构改革实施方案的通知》，撤销深圳经济特区分行，设立中国人民银行深圳市中心支行。2018年6月20日，中国人民银行深圳市中心支行出具《证明》，该证明记载，深圳市福田区××新村××102房所有权属于我行，我行将该房屋出租给本案金百合公司，租赁时间为2013年12月至2018年11月，租赁期间深圳市金百合大酒店有限公司对该房屋拥有转租权。又查，中伟业公司主张其与多位案外人就深圳市福田区××新村××102房及附属临街建筑四间中的部分面积分别签订商铺转租合同，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。又再查，金百合公司与中伟业公司、满堂彩公司、程雪丽均确认中伟业公司支付涉案租赁物的占有使用费至2018年1月31日止。自2018年2月1日起，中伟业公司未再就涉案租赁物向金百合公司支付过任何费用。一审法院认为，本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》及附页是否有效。涉案租赁物中园岭新村18栋102房有房产证，金百合公司自认附页中的附属临街建筑四间约计113.1平方米没有取得建设工程规划许可，庭审中金百合公司与中伟业公司均确认涉案租赁物中有产权与无建筑规划许可的部分其无法区分。金百合公司将涉案租赁物（含无建筑规划许可部分）出租给中伟业公司，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故金百合公司与中伟业公司签订的涉案《房屋租赁合同》及附页应为无效。该院就合同效力向金百合公司予以释明，金百合公司仅部分变更诉讼请求，不影响本案的审理。依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋租赁合同》及附页已被确认为无效，中伟业公司无权继续占有、使用涉案租赁物，故中伟业公司应当向金百合公司返还深圳市福田区××新村××102的房产及附页中约定的附属临街建筑四间。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。金百合公司与中伟业公司均确认中伟业公司自2018年2月1日起未再支付涉案租赁物的占有使用费，截至本案法庭辩论终结前（即2019年7月23日本案最后一次庭审），中伟业公司尚未搬离涉案租赁物。故中伟业公司应参照《房屋租赁合同》约定54765元/月的租金标准向金百合公司支付自2018年2月1日至2019年7月23日涉案租赁物的占有使用费916872元[（54765元/月×16个月）+（54765元/月÷31天×23）=916872元]。因房屋租赁合同及附页已被确认无效，对于金百合公司要求中伟业公司向其支付涉案租赁物占有使用费逾期利息的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。因部分涉案租赁物金百合公司自认没有取得建设工程规划许可，《房屋租赁合同》及附页已被确认为无效，故对于金百合公司要求中伟业公司依据《房屋租赁合同》及附页约定支付逾期付款赔偿金及逾期返还涉案租赁物赔偿金的诉讼请求，该院不予支持。关于租赁保证金。2014年7月至8月期间，中伟业公司未支付涉案租赁物的占有使用费。金百合公司主张已由中伟业公司交付的租赁保证金抵扣2个月的占有使用费。庭审中金百合公司与中伟业公司、满堂彩公司、程雪丽均确认中伟业公司支付涉案租赁物的占有使用费至2018年1月31日。金百合公司也未向中伟业公司催缴过2014年7月至8月期间的占有使用费，故对于金百合公司陈述其与中伟业公司已就租赁保证金达成抵扣合意的主张，该院予以采信。双方签订的房屋租赁合同到期后中伟业公司未搬离，也未与金百合公司签订书面的租赁合同。金百合公司提前5个月通知中伟业公司，并给予其合理的搬离期限，对于中伟业公司要求金百合公司向其双倍返还租赁保证金的反诉请求，该院不予支持。程雪丽虽同为中伟业公司、满堂彩公司的法定代表人，亦曾代中伟业公司向金百合公司支付涉案租赁物的部分占有使用费，但目前金百合公司并未对其主张的程雪丽、中伟业公司、满堂彩公司之间存在财产混同提交证据加以证明，中伟业公司、满堂彩公司、程雪丽之间财产是否存在混同亦不属于本案审理的范围。故对于金百合公司要求满堂彩公司、程雪丽对中伟业公司需向金百合公司支付费用承担连带赔偿责任的诉讼请求，该院不予支持。中伟业公司自认其已承租涉案租赁物多年，亦知晓附页中约定一并归交予其使用的附属临街建筑四间超过房屋租赁合同约定的园岭新村18栋102房产面积。中伟业公司未提交证据证明其向金百合公司要求开具发票而金百合公司未开具，应承担举证不能的法律后果。故对于中伟业公司要求金百合公司向其开具自2014年1月1日以来主合同租赁发票的反诉请求，该院不予支持。关于中伟业公司要求金百合公司赔偿其基于合同信赖所导致各项损失200万元的反诉请求。因房屋租赁合同约定中伟业公司承租涉案租赁物的期限至2015年12月31日止，中伟业公司在双方约定的租赁合同期限到期后，仍然将涉案租赁物于2017年1月1日对外转租，其应当自行承担因此造成的损失。故对于中伟业公司要求金百合公司赔偿其基于合同信赖所导致的各项损失200万元的反诉请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、金百合公司与中伟业公司于2013年12月31日签订的以深圳市福田区××新村××102的房产及另有附属临街建筑四间为租赁标的物《房屋租赁合同》及附页无效；二、中伟业公司于该判决生效之日起十日内向金百合公司支付自2018年2月1日至2019年7月23日涉案租赁物的占有使用费916872元；三、中伟业公司于该判决生效之日起三十日内向金百合公司返还深圳市福田区××新村××102的房产及附属临街建筑四间；四、驳回金百合公司的其他诉讼请求；五、驳回中伟业公司的其他反诉请求。本诉案件受理费14430.5元（已由金百合公司预交），由金百合公司负担2065.8元，中伟业公司负担12364.7元。反诉案件受理费14905元（已由中伟业公司预交），由中伟业公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，中伟业公司与金百合公司于2013年12月31日签订《房屋租赁合同》及附页，约定金百合公司将园岭新村18栋102房及附属临街建筑四间出租给中伟业公司，因附属临街建筑四间没有建设工程规划许可证，且与102房无法区分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案《房屋租赁合同》及附页应当认定无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该规定，虽然租赁合同无效，中伟业公司仍应当支付占有使用费。根据双方的约定，园岭新村18栋102房及附属临街建筑四间系由金百合公司交付给中伟业公司使用，根据合同相对性原则，即使金百合公司没有转租权，中伟业公司仍应将占有使用费支付给金百合公司，并将涉案房产返还给金百合公司。中伟业公司上诉要求金百合公司双倍返还租赁保证金，该请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，中伟业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15023.39元，由深圳市中伟业企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月二十三日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。