文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3599号上诉人（原审原告、反诉被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。法定代表人：徐小兵，该公司董事长委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：林海军，男，1981年8月15日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：李正云，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：付杰，江苏汇典律师事务所律师。上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）因与上诉人林海军房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南镇江公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项至第五项，依法改判支持中南镇江公司诉讼请求，判决林海军支付欠付租金27723元及逾期付款违约金45687.5元（暂计算至2019年1月3日，之后按照55.4元每日计算至租金付清之日止）；支付欠付水费177.38元及对应的违约金223.87元（暂计算至2019年1月3日，之后按照0.35元每日计算至水费付清之日止）；支付4号楼120、121、122、123、124号商铺占用费85800元（自2017年11月1日起暂计算至2019年1月3日，之后按照200元每日计算至返还房屋之日止）；支付4号楼125号商铺占用费35650.84元（自2015年11月1日起暂计算至2019年1月3日，之后按照30.76元每日支付至返还商铺之日止）；赔偿中南镇江公司损失461778.07元（自2018年4月29日起暂计算至2019年1月3日，之后按照1854.53元每日计算至返还房屋之日止）。2、本案一二审案件诉讼费用均由林海军承担。理由：一、一审法院认定违约金过高并主动调整为按6%年利率的标准计付属于适用法律错误。（1）中南镇江公司主张的违约金符合法律规定。一审法院认定违约金过高并主动调整，违反了《合同法》第114条和第8条的规定，属于适用法律错误。（2）一审法院认定中南镇江公司怠于行使权利没有依据。（3）中南镇江公司要求林海军按照欠款总额的2‰每日支付违约金有明确的法律和合同依据。二、一审法院认为林海军欠付款项应用履约保证金予以抵扣属于法律适用错误。三、一审法院认定120-124号房屋占用费按照27723元/年标准计算属于法律适用错误。四、一审法院不予认定125号房屋占用费属于法律适用错误。五、一审法院认为中南镇江公司主张的损失未实际发生，应另行主张，属于适用法律错误。林海军答辩称：一审判决结果已经比较高了。对于125号房屋原审判决认定事实清楚，该房屋中南镇江公司没有进行隔断，也从未在租赁期间主张过任何权益，现要求该房屋的占用费没有任何事实和法律依据。请求驳回中南镇江公司的上诉请求。林海军上诉请求：撤销一审判决第六项，支持林海军的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、中南镇江公司违约在先，交付的房屋明显存在质量问题，渗漏水严重，已经造成了林海军很大的经营损失和财产损失，林海军有权要求赔偿损失。二、按照公平原则和合同相对性，对于中南镇江公司因提供存在严重质量问题的租赁物给林海军，造成林海军的财产损失也应当承担赔偿责任。三、林海军的损失早已实际发生，一审法院依法也应当支持林海军的一审诉讼请求。对林海军的上诉，中南镇江公司答辩称：林海军并没有提供任何证据证明损失已经实际发生，且与中南镇江公司存在因果关系。双方签订的房屋租赁合同8.1条、8.4条明确约定即便是房屋存在问题，中南镇江公司也仅仅是负责房屋建筑主体结构和公共设施维修维护，其他房屋问题全部由林海军自行处理。因为案涉房屋租赁合同租赁面积为316平方米，年租金仅仅为27723元，租金标准远低于正常市场行情，因此，双方订立合同对于房屋维修义务的分配以及违约责任承担都是基于该租金标准较低作为考量因素之一的。请求二审法院驳回林海军的上诉。中南镇江公司向一审法院起诉请求：1.判令林海军将镇江中南世纪城4号楼120、121、122、123、124号、125号商铺恢复原装并以清洁状态返还给中南镇江公司；2.判令林海军向中南镇江公司支付租金27723元及违约金45687.5元（截止2019年1月3日，之后按照55.4元每日计算至租金付清之日止）；3.判令林海军向中南镇江公司支付欠付水费177.38元及违约金223.87元（截止2019年1月3日，之后按照0.35元每日计算至水费付清之日止）；4.判令林海军向中南镇江公司支付镇江中南世纪城4号楼120、1212、122、123、124号商铺占用费85800元（自2017年11月1日起暂计算至2019年1月3日，之后按照200元每日计算至返还房屋之日止）；5.判令林海军向中南镇江公司支付镇江中南世纪城4号楼125号商铺占用费35650.84元（自2015年11月1日其暂计算至2019年1月3日，之后按照30.76元每日支付至返还125号商铺之日止）；6.判令林海军赔偿中南镇江公司损失467141元（自2018年4月28日起暂计算至2019年1月3日，之后按照1861.12元每日计算至返还房屋之日止）；7.本案诉讼费用由林海军承担。一审中林海军提出反诉请求：1.判令中南镇江公司赔偿其各项损失251600元；2.判令中南镇江公司开具已付27723元的租金发票；3.本案诉讼费用由中南镇江公司承担。一审法院认定事实：2015年7月17日，中南镇江公司与林海军签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，林海军租赁中南镇江公司位于镇江中南世纪城4号楼120-124室的房屋，房屋建筑面积约为316.47平方米；林海军保证该房屋仅作销售/经营棋牌、健身之用途（品牌）；租赁期限2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止；租金总额为55446元，租金支付按照先租后用的原则，合同签订当日支付第一笔租金27723元，第二笔于2016年10月1日支付租金27223元；水、电、燃气等公用事业费及其他经营过程中发生的费用由林海军自行承担；林海军逾期支付租金、物业费及其他费用，每逾期一日，按欠缴总额的2‰向中南镇江公司支付违约金；林海军应当将租金、履约保证金，在本合同约定的时间内支付至中南镇江公司指定账户，（户名：南通中南商业发展有限公司，开户行：中国银行江苏省分行南通分行经济开发区支行中南世纪城支行，账号：47×××31）；合同签订当日，林海军向中南镇江公司支付合同履约保证金13840元；林海军拖欠中南镇江公司任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费或其他费用等，中南镇江公司有权从林海军的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款，若中南镇江公司从上述履约保证金中扣减、抵销任何不以应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用致使林海军支付的履约保证金低于约定标准，林海军须在接到中南镇江公司通知后五日内补足，否则中南镇江公司有权以书面通知终止本合同；中南镇江公司负责该房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护；林海军不得以维护维修为由拒绝或拖延支付、少付租金等费用；约定合同期满或任何原因终止后，林海军应在终止或期满后七日内将租赁房屋恢复原状并以清洁状态返还中南镇江公司，每逾期一日，林海军按最后租赁年度平均日租金的2倍或200元/日两者中较高者向中南镇江公司支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的其他费用；林海军放弃该房屋任何部分的优先购买权；并约定林海军逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，中南镇江公司有权解除合同等违约责任。2015年6月26日，林海军支付中南镇江公司款项41585元（其中履约保证金13840元、第一笔租金27723元、其他款项22元）。2015年7月17日，中南镇江公司将镇江中南世纪城4号楼120-124室房屋交付林海军租赁，自2016年10月1日起林海军未支付中南镇江公司房屋租金。2018年1月20日、2018年8月14日，中南镇江公司分别向林海军发函，要求林海军支付所欠租金、水费及违约金并返还房屋。截止2019年1月3日，林海军欠中南镇江公司租金27723元、水费177.38元。另查明，镇江中南世纪城4号楼120-124室房屋与125室房屋相邻，且120-124室与125室房屋内部之间未隔断，120-124室的配电房在125室房屋内。镇江中南世纪城4号楼120-124室房屋在林海军租赁前中南镇江公司已出售案外人，案外人与中南镇江公司签订委托租赁合同，委托中南镇江公司将上述房屋自行经营或对外租赁。一审审理过程中，林海军申请对租赁的镇江中南世纪城4号楼120-124室房屋装修装饰物、跑步机、电灯、电线、电脑等财物损失，以及经营利益损失进行市场价值评估，一审法院委托镇江明诚评估事务所进行评估，后林海军逾期未缴纳评估费用，评估机构予以退案处理。另中南镇江公司未提交其损失467141元已经实际发生的书面证据。一审法院认为：中南镇江公司与林海军签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反有关强制性、禁止性法律规定，合法有效。合同签订后，中南镇江公司与林海军均应按约履行。房屋租赁期满后，林海军应将租赁的房屋返还中南镇江公司。中南镇江公司要求林海军返还镇江中南世纪城4号楼120-125号商铺的请求，符合双方约定，法院予以支持。中南镇江公司按约履行合同义务后，林海军应按约付款，逾期付款应承担违约责任。林海军未按约给付中南镇江公司房屋租金及水费，且经中南镇江公司催要后仍未履行，中南镇江公司要求林海军给付所欠租金及水费，符合双方约定，法院予以支持。林海军预交中南镇江公司履约保证金13840元，双方约定中南镇江公司有权从林海军的履约保证金中扣除所欠款项，林海军辩称水费已支付的理由，与事实不符，法院不予采纳。林海军欠水费177.38元，上述款项从保证金中扣减，尚余保证金13662.62元。林海军辩称所欠中南镇江公司租金已超过诉讼时效，林海军所欠租金付款时间为2016年10月1日，2018年1月中南镇江公司向林海军发函主张租金，未超过诉讼时效。林海军欠中南镇江公司租金27723元，扣减剩余保证金13662.62元及其他款项22元，林海军应给付中南镇江公司租金14038.38元。中南镇江公司主张每逾期一日按照欠缴总额的2‰支付违约金，因林海军自2016年10月1日起即不按时交纳租金，中南镇江公司2018年1月才发函主张权利，林海军违约，中南镇江公司应当采取措施防止损失扩大，中南镇江公司怠于行使相关权利，未采取措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，该违约金过分高于造成的损失，林海军辩称违约金明显偏高请求扣减的理由，法院予以采纳。综合考虑中南镇江公司实际损失、林海军违约状况，中南镇江公司主张的违约金偏高，法院酌定违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算，截止2019年1月3日，林海军应给付中南镇江公司违约金1927.94元。中南镇江公司要求林海军支付镇江中南世纪城4号楼120-124号商铺占用费85800元（自2017年11月1日起计算至2019年1月3日，之后按200元每日计算至返还房屋之日止），该占用费计算标准偏高，综合考虑中南镇江公司实际损失、林海军违约状况，法院酌定占用费标准按27723元/年计算（自2017年11月1日起至返还房屋之日止）。中南镇江公司要求林海军支付镇江中南世纪城4号楼125号商铺占用费35650.84元，因镇江中南世纪城4号楼120-124室与125室房屋内部之间未隔断，且120-124室的配电房在125室房屋内，林海军系合理使用125室商铺，中南镇江公司该请求依据不足，法院不予支持。中南镇江公司要求林海军赔偿损失467141元，该损失未实际发生，中南镇江公司待该损失实际发生后，另行主张。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，林海军要求中南镇江公司赔偿损失251600元，其应对损失251600元负有举证责任。案件审理过程中，林海军未缴纳评估费用，评估机构予以退案处理，该请求依据不足，法院不予支持。林海军要求中南镇江公司开具已付27723元的租金发票，该诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院判决：一、林海军于判决发生法律效力之日起三十日内将镇江中南世纪城4号楼120、121、122、123、124、125号房屋返还中南镇江公司；二、林海军于判决发生法律效力之日起十日内给付中南镇江公司租金14038.38元；三、林海军于判决发生法律效力之日起十日内给付中南镇江公司违约金1927.94元（截止2019年1月3日），逾期违约金（以14038.38元为基数，自2019年1月4日起至实际给付之日止，按年利率6%标准计算）；四、林海军于判决发生法律效力之日起十日内给付中南镇江公司镇江中南世纪城4号楼120-124号房屋占用费32344元（自2017年11月1日起至2019年1月1日），逾期占用费（自2019年1月2日起至实际返还房屋之日止，按27723元/年标准计算）；五、驳回中南镇江公司要求林海军支付镇江中南世纪城4号楼125号房屋占用费35650.84元的诉讼请求。六、驳回林海军的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未举证新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，一、关于中南镇江公司主张林海军按合同约定承担违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定逾期支付租金等费用的违约金为按欠费总额每日2‰计算，折算为年利率超过70%，明显过分畸高。一审法院依据上述规定，结合案件事实，将该违约金调整为按年利率6%计算，符合事实和法律规定。二、履约保证金就是用来抵扣林海军欠付的租金等费用的，一审法院将林海军交纳的履约保证金用以冲抵林海军所欠付的水费、租金等费用，符合事实和法律规定。三、对于120-124号房屋租赁期满后的占用费，结合房屋的实际使用状况，一审法院依照合同约定的租赁期间的租金标准，确定租赁期满后占用费，符合实际，并无不当。四、对于镇江中南世纪城4号楼125号商铺的占用费，因镇江中南世纪城4号楼125室与林海军承租的120-124室房屋内部之间未隔断，且120-124室的配电房在125室房屋内，林海军使用125室商铺，中南镇江公司未提不同意见，也未要求林海军支付租金，现要求林海军支付该房屋的占用费，本院不予支持。五、关于中南镇江公司要求林海军赔偿损失467141元，因该损失未实际发生，一审告知中南镇江公司待该损失实际发生后另行主张，并无错误。六、关于林海军要求中南镇江公司赔偿损失251600元的问题。在一审审理过程中，林海军申请财产损失评估后，因未缴纳评估费用，评估机构予以退案处理。而林海军又未能提供充分有效的证据证明其损失数额，以及损失与中南镇江公司之间的因果关系。因此，一审法院对其该反诉请求未支持，符合法律规定。综上所述，中南镇江公司与林海军的上诉理由均不能成立，上诉请求，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12629元，由中南镇江房产开发有限公司负担10092元，林海军负担2537元。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇一九年十二月十八日书记员 李紫薇