云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1623号原告：张叶双，男，汉族，1952年12月1日出生，云南省昆明市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴云，女，汉族，1957年1月2日出生，云南省昆明市人，住昆明市西山区。系张叶双妻子，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张芝铭，男，汉族，1982年12月29日出生，云南省昆明市人，住昆明市西山区。系张叶双儿子，代理权限为特别授权代理。被告：李顺福，男，汉族，1971年4月18日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：毕玉超，男，汉族，1994年9月1日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告李顺福、毕玉超委托诉讼代理人：毕丽琼，女，汉族，1972年1月1日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。代理权限为特别授权代理。毕丽琼系李顺福妻子，系毕玉超母亲。被告：毕丽琼，女，汉族，1972年1月1日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。被告：嵩明德木房地产经纪有限公司(以下简称"德木公司")。法定代表人：舒海军。住所地：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：李凤平，系云南东建律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南金地嘉业房地产开发有限公司(以下简称"金地公司")。法定代表人：王贵远。住所地：昆明市。委托诉讼代理人：李广胜，系云南滇源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张叶双与被告李顺福、毕丽琼、毕玉超、德木公司、金地公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用普通程序，由审判员李春雷，人民陪审员刘继生、杨蕊组成合议庭，于2019年9月3日、2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告张叶双，被告李顺福、毕玉超的委托诉讼代理人毕丽琼，被告毕丽琼，被告德木公司的委托诉讼代理人，被告金地公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张叶双诉称：2013年5月13日，因原告急需用钱，出售嵩明县嵩阳镇阳先公路旁金地花园二期32-A幢双拼别墅一套，原告经德木公司介绍按近成本价与被告李顺福、毕丽琼签订房屋买卖合同，售房合同价为125万元，被告在支付了63万元后把原告交给被告德木公司的一把装修钥匙拿去,并以看房为由私自搬进房屋入住至今6年多。合同约定被告自产权证手续办清之日一次性付清甲方尾款。被告2018年8月24日办理了房屋产权证，但一直蓄意隐瞒，拒付房屋尾款；另，被告将房屋产权登记于并非买卖双方的毕玉超，系被告李顺福、毕丽琼逃避履行合同的行为。合同约定，被告不按时付款，原告有权收回房屋。被告至今未付尾款，原告有权收回房屋。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、被告李顺福、毕丽琼、毕玉超返还嵩明县嵩阳镇阳先公路旁金地花园二期32-A幢双拼别墅给原告，原告不退还定金及首付款63万元；3、被告李顺福、毕丽琼、毕玉超、德木公司支付2013年5月至判决生效，并实际履行判决之日的房屋租金23.1万元；4、被告李顺福、毕丽琼、毕玉超、德木公司共同承担违约金25万元；5、本案诉讼费由被告李顺福、毕丽琼、毕玉超、德木公司承担。在案件审理过程中，原告申请追加金地公司为被告，并增加诉讼事实和理由：合同约定原告收到购房尾款后向被告交付房屋，但被告德木公司私自将用于看房的钥匙交给被告李顺福、毕丽琼，致二被告私自入住6年多，德木公司未履行监管之责，应承担违约责任；德木公司具有协助双方办理房屋产权证之责，但房产却办于非房屋买卖双方的名下，导致原告收取尾款困难，德木公司也应负责；被告金地公司未按原告与金地公司签订《商品房购销合同》履行90日办理产权证之责，并伙同其他被告，在未与原告解除该合同的前提下，另行与毕玉超签订《商品房购销合同》并更换原始购买票据，并协助将房屋登记于毕玉超名下，导致原告收取尾款困难,被告金地公司应对其行为承担责任。合同约定，被告逾期支付购房款，被告应承担总房款20%的违约金，本案被告李顺福、毕丽琼存在违约行为，应承担相应违约金。本案五被告均有损害原告利益的行为，均应承担违约责任。综上原告变更诉讼请求为：“1、判令被告李顺福、毕丽琼、毕玉超向原告支付拖欠的购房款62万元；2、判令被告李顺福、毕丽琼、毕玉超共同承担非法入住造成原告的房屋租金损失19.5万元；3、判令被告李顺福、毕丽琼、毕玉超逾期支付购房款自房产证办理之日起至款项付清之日止按月利率2%的标准计算的利息；4、判令五被告共同承担房款总价20%的违约金25万元；5、判令五被告承担诉讼费、财产保全费。”被告毕丽琼辩称：签订买房合同的时候，原告和中介公司承诺三个月把房产证办理给我，但是三个月之后并没有办理房产证，而是2018年我方才拿到房产证，是原告违约在先。另外，当时是我方与原告、德木公司达成一致意见后，我家才去装修并入住的。被告德木公司辩称：原告与被告李顺福、毕丽琼存在房屋买卖关系属实。原告委托我方出售房屋也属实。我方将该房屋的信息挂上网后，被告李顺福、毕丽琼就看中了这套房屋，我方提供居间服务，经他们双方协商后，同意以125万元的价格出售，两被告向原告支付了63万元款项后，尾款62万元一直未付，合同约定尾款于房产证办理后一次性支付。本案房产采用更名的方式销售，我方作为中介公司，带着原告与两被告去被告金地公司办理了解除合同的手续，还去房管部门办理了产权登记。但是后来金地公司与被告毕玉超签订购房合同并登记备案情况，我方不知情。我方在提供中介服务的过程中没有向当事人隐瞒交易的瑕疵，而且到目前为止，我方未收取到中介费。逾期付款系被告李顺福、毕丽琼、毕玉超引起的，由此造成的违约责任，应由其承担。我方在房屋买卖中起到一个介绍的作用，对被告毕玉超与被告金地公司签订合同的过程我方无法控制，故本案的相关损失和违约责任不应由我方承担。原告并未将房屋的使用支配权交给我方，实际上被告李顺福、毕丽琼、毕玉超一直在使用该房屋，大概持续了三四年的时间，没有听过原告对此有什么异议，本案中房屋的交付与我方无关，是原告与被告李顺福、毕丽琼、毕玉超之间的关系。综上，请求法庭依法驳回原告对我方的全部诉讼请求。被告金地公司辩称：原告的请求违背事实和法律的依据。自原告买房到向被告卖房并登记于毕玉超名下，并没有任何问题，我方在买卖当中只是配合当事人办理相关手续，不应该承担任何责任。原告把和我方签订的合同交到了中介公司，签订了新的购销合同，所以原告说自己没有解除合同，我们是不认可的。原告说没有办理产权证，我们认为原告已经将房屋卖给他人，不存在再办理产权证，原告的主张不应该得到法律的支持。房屋在2010年的时候已经卖给原告，2013年的时候又卖给了被告李顺福、毕丽琼、毕玉超。他们的房屋装修，与金地公司没有任何关系。关于产权证，我们需要说明，第一，产权证的办理是国家对民事交易过程当中的交易机构进行确认的行为，这个是行政行为，什么时候登记怎么登记是国家的事情，这不是合同双方当事人用合同约定的方式来处理的问题。第二，地产公司和毕玉超所签订的合同当中约定的是关于产权登记，是在90日内办理产权登记手续，办理产权登记需要满足一定的条件，本案当中存在违规加层情况，违规加层的部分至今仍未办理产权证。所以我们认为在本案当中关于办证的问题，是明显偏离本案审理的核心问题，不应当作为原告或者被告抗辩付款不付款或者要求地产公司承担责任的理由。综上，要求依法驳回原告要求被告承担赔偿责任的诉讼请求。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告张叶双与案外人吴云系夫妻关系，被告李顺福、毕丽琼系夫妻关系，被告毕玉超系被告李顺福、毕丽琼之子。2010年，原告张叶双与案外人吴云向被告金地公司购买嵩阳镇阳先公路旁金地花园二期32－A幢别墅，并与农行嵩明支行签订个人住房（商业用房）借款合同以按揭形式支付该房购房款。原告购买房房时，交纳了该房相关税费，但该房未取得产权证。2013年5月9日，原告经被告德木公司提供中介服务出售该房，被告德木公司收到原告张叶双交付涉案房产钥匙一把，交付钥匙时双方口头约定用于购房客户看房。2013年5月13日，原告张叶双与被告李顺福、毕丽琼经德木公司提供中介服务达成《房地产转让合同》，合同由原告与被告毕丽琼、德木公司签订。合同约定：甲方（张叶双）将嵩阳镇阳先公路旁金地花园二期32－A幢别墅房屋及土地（建筑面积197.89平方米）以125万元出售给乙方（李顺福）；约定甲乙双方在办理更名手续之日把所需要过户材料交到中介方（德木公司），在办理过户过程中所产生的各种费用及税收全部由乙方承担。约定购房款三次付清，2013年5月13日付定金33万元，2013年5月18日付首付30万元，在乙方收到产权证手续办清之日一次性付清尾款62万元；约定甲方于收到乙方尾款之日将该房屋交付给乙方使用；约定乙方不按时付款，应承担总房款20%的违约金；约定德木公司的职责为负责办理过户、贷款、办理房产证、土地使用证手续及负责监督协调甲乙双方履行该合同，约定德木公司中介服务费25000元由乙方收到新房产证时一次付清。合同签订后，原告向被告德木公司交付了办理房产证材料。被告李顺福依约向原告交付两期购房款合计63万元。原告解除了与被告金地公司的购房合同并清偿了按揭贷款。2013年6月26日，被告毕玉超与被告金地公司签订《商品房购销合同》及补充合同，约定由被告毕玉超向被告金地公司购买案涉房产，后对该合同进行登记备案。该合同签订后，被告李顺福、毕丽琼自德木公司取得房产钥匙，并开始对涉案房产进行装修，并在装修完成后入住至今。庭审中，原告及德木公司表示对《商品房购销合同》及补充合同由毕玉超签订不知情，原告表示对被告李顺福、毕丽琼对涉案房产进行装修不知情。2018年8月24日，被告金地公司协助被告毕玉超办理了不动产产权证。2019年8月9日，原告及被告德木公司通过房管部门查档查明，被告毕玉超2018年8月24日已办理该房屋产权证。自2013年5月出售房产后，原告不间断向被告李顺福催讨购房尾款，但被告均以产权证未取得为由不予以支付至今。另，被告李顺福、毕丽琼至今未向被告德木公司支付中介费25000元。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的时间支付价款。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中被告李顺福、毕丽琼向原告购买房产，并登记在被告毕玉超名下，被告毕玉超虽不是合同的当事人，但是该合同的受益人，双方在转让合同中已经约定在收到产权证手续办清之日一次付清尾款62万元，但三被告作为购房人及受益人，至今未付尾款，故对原告要求被告李顺福、毕丽琼、毕玉超支付购房尾款62万元的主张，本院予以支持。被告李顺福、毕丽琼、毕玉超的行为已构成违约，应当承担违约责任。首先，被告李顺福、毕丽琼在未经原告同意，未按约付清购房尾款的前提下，即私自对涉案房产进行装修并入住至今长达六年多；其次，被告李顺福、毕丽琼在2018年8月24日取得房屋产权后，在原告的多次催讨下，隐瞒该事实，不按约向原告履行尾款支付义务至今；第三，被告李顺福、毕丽琼、毕玉超在未征得原告同意，未通知德木公司的情况下，私自将以李顺福、毕丽琼名义购买的房产登记于毕玉超名下。上述行为均有违合同约定，并导致原告长期不能使用房产、尾款长期被被告占用等损失，故对原告诉请支付租金19.5万元、违约金25万元及支付自2018年8月24日起至全部尾款付清之日止的利息，本院认为，本案被告李顺福、毕丽琼、毕玉超存在多项违约情形，根据双方约定，逾期付款即应承担购房款20%的违约金25万元，根据该约定及本案事实，本院支持由被告李顺福、毕丽琼、毕玉超向原告支付违约金25万元及以未付房款62万元为本金自原告起诉之日起至全部款项还清之日止按年利率6%计算的利息。被告德木公司虽在本案中未按约定履行看房钥匙监管和尾款追讨的职责，但鉴于支付尾款及私自装修的主体并非被告德木公司，被告德木公司也未收到涉案房产中介服务费，故对原告诉请被告德木公司承担违约责任，本院不予以支持。被告金地公司并非本案房产交易合同的相对方及中介方，在本案中无证据证实其行为损害原告利益，故对原告主张被告金地公司承担违约责任，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告李顺福、毕丽琼、毕玉超于本判决生效后十五日内共同支付原告张叶双购房尾款620000元、违约金250000元，合计870000元；二、由被告李顺福、毕丽琼、毕玉超于本判决生效后十五日内共同支付原告张叶双以620000元为本金自2019年7月8日起至还清全部款项之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回原告张叶双的其他诉讼请求。案件诉讼费4630元，由被告李顺福、毕丽琼、毕玉超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审 判 长  李春雷人民陪审员  刘继生人民陪审员  杨 蕊二〇一九年十二月五日书 记 员  钱艾娜