江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2604号 上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区，统一社会信用代码：91XXX100593L。 负责人：张保国。 委托诉讼代理人：王涛，江西久保律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李国庆，男，1979年10月1日出生，汉族，住江西省上饶县。 上诉人第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人李国庆物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判李国庆在一审判决基础上增加向物业公司支付空调费23440.44元（其中红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼1009室2015年6月至2018年7月期间的中央空调费18562.01元、1010室2013年10月至2018年7月期间的中央空调费4878.44元）；2、本案一审、二审诉讼费用由李国庆负担。事实与理由：一、一审法院将物业服务费、公共耗能费、中央空调费单独分割计算，与本案客观事实不符。物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。本案中，根据双方签订的《XX广场前期物业服务协议》，物业管理服务费、写字楼公共耗能费、中央空调费共同构成本案的物业服务费用，上述三块费用本质上是一个整体，缺一不可，紧密相连，不存在将费用分割计算的说法。物业公司之所以在协议中将费用分化为三大块，完全是为了更好向业主解释物业费的构成，而不代表将上述物业费分割独立计算。二、一审判决以未进场进而空置为由，判令李国庆无需支付1009室及1010室的中央空调费，属认定事实及适用法律错误。李国庆早已进场并使用房屋，应当缴纳1009及1010室房屋的中央空调费。1、关于中央空调费，本案所涉物业系一栋48层的办公大楼，每间房屋没有独立空调，整栋大楼配备三套物业公司管理的大型共用中央空调机组。李国庆进场后，无论业主是否正在使用房屋或者闲置房屋，物业公司都需要安排专业人员24小时对中央空调系统进行维护，并根据政府规定的办公时间或业主需求为整栋大楼的业主提供中央空调供冷、供暖服务，每天都要产生费用，这也是XX广场写字楼作为五A甲级写字楼的原因之一。2、根据双方协议，中央空调费自进场后就应当缴纳。案涉的1009室房屋李国庆在收房时就已经进场。李国庆在一审庭审答辩中明确自认其在2014年就已经将1007、1008、1009室三套房屋出租给XXX学校，也足以印证李国庆早已使用上述房屋。关于1010室房屋，李国庆于2013年9月5日收房，次日，李国庆通过其独资公司南昌XX实业有限公司（李国庆100%持股并担任法定代表人）向物业公司提交《用户办公申请》，并同意开始使用及缴纳中央空调费用。另外，一审法院错误认定李国庆对1009及1010室未进场，将闲置的房屋定性为空置为由，进而认定李国庆无需缴纳中央空调费，与客观事实及物业公司所提供的服务不符。 李国庆辩称：1、物业服务协议中对中央空调费和物业费等进行了分项，其没有用过中央空调，不应承担中央空调费。2、对计算费用的起始期限有异议。3、对一审法院支持的公共能耗费不予认可。 物业公司向一审法院起诉请求：1、判决李国庆向物业公司支付物业服务费133062.31元（XX广场写字楼1009室拖欠2015年6月至2018年8月39个月的物业服务费，1010室拖欠2013年10月至2018年8月59个月的物业费，物业费收费标准为13元/月/平方米)，违约金自起诉之日起按日千分之三计算至款项付清之日止，暂计算30天的违约金金额为11975.61元，共计145037.92元;2、因本案诉讼发生的所有费用均由李国庆负担。 一审法院认定事实：物业公司为南昌市红谷滩新区XX广场提供物业服务。李国庆系红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼1009室（建筑面积212.38平方米）、1010室（建筑面积36.57平方米）业主，上述两套房屋系李国庆于2012年11月12日与南昌XX置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买，并已于2013年7月9日登记到李国庆名下，房屋登记用途均为商业、金融、信息。物业公司作为甲方与李国庆作为乙方签订《前期物业服务协议》1份，约定：1.前期物业管理是指南昌联发置业有限公司与物业公司签订《XX广场前期物业管理服务委托合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2.根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成协议。3.物业服务费标准：物业服务费按合同建筑面积每平方米8元/月收取（不含公共能耗费用），写字楼公共能耗费按合同建筑面积每平方米2.7元/月收取，写字楼室内中央空调费按合同建筑面积每平方米2.3元/月收取。4.物业服务费缴纳费用时间为自房屋交付之日开始计收，每月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来5日前预先缴纳该结算周期的物业服务费。5.水电费、公共能耗与空调费用收取约定：水电费自物业交付之日起，室内自用水电按表结算，由乙方自行向甲方或相关单位缴纳；公共区域的能源费用分摊包括公共照明电费，消防、监控和其他弱电设备的电费，设备运行能耗费用，公共区域送、排风能耗费用等，公共区域用水及损耗；中央空调费主要指乙方室内供冷、供暖产生的费用，由乙方进场后每月按收费标准与物业管理费一同缴纳。6.乙方应缴纳空置房屋的物业服务费和公共能耗费用。7.乙方出租物业的，物业服务费仍应由乙方交纳;如乙方与承租人约定由承租人交纳物业服务费，乙方应承担连带缴纳责任。8.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业服务费每天3‰缴纳违约金。李国庆将联发广场写字楼1009室与1007室、1008室一同对外出租，后因租户搬离，物业公司与李国庆就物业费等问题产生纠纷，物业公司于2019年2月27日向一审法院递交诉状提起本案诉讼。案件审理过程中，物业公司陈述称联发广场写字楼1009室在2015年6月至2018年7月期间空置、1010室在2013年10月至2018年7月期间空置。 一审法院认为：李国庆作为南昌市红谷滩新区XX路129号XX广场写字楼1009室、1010室业主，其与物业公司签订的前期物业服务协议合法有效，双方均应按约履行义务。物业公司为XX广场提供了物业服务，李国庆应按协议约定向物业公司交纳相关费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，李国庆对其已缴纳相关费用负有举证义务，因李国庆未提供证据对物业公司的主张予以反驳，一审法院对物业公司主张李国庆未付1009室2015年6月至2018年7月期间及1010室2013年10月至2018年7月期间物业服务费用（包括服务费、写字楼公共能耗费、写字楼室内中央空调费）的事实予以确认。前期物业服务协议明确约定李国庆应缴纳空置房屋的物业服务费（按建筑面积8元/月/平方米收取）和公共能耗费用（按建筑面积2.7元/月/平方米收取），李国庆以1009室、1010室空置为由主张不承担公共能耗费用于法无据，一审法院不予支持，李国庆应向物业公司支付XX广场写字楼1009室2015年6月至2018年7月期间的物业服务费64563.52元（212.38平方米×8元/月/平方米×38个月）和公共能耗费用21790.19元（212.38平方米×2.7元/月/平方米×38个月），应向物业公司支付XX广场写字楼1010室2013年10月至2018年7月期间的物业服务费16968.48元（36.57平方米×8元/月/平方米×58个月）和公共能耗费5726.86元（36.57平方米×2.7元/月/平方米×58个月），上述各项费用合计109049.05元。李国庆未按前期物业服务协议约定的期限缴纳上述费用构成违约，应承担违约责任。物业公司要求李国庆自起诉之日即2019年2月27日起按前期物业服务协议约定的标准支付违约金，因协议约定的违约金标准过高，一审法院予以调整，李国庆应向物业公司支付以上述费用未付金额为基数按中国人民银行短期贷款基准利率的1.3倍为标准自2019年2月27日起计算至上述费用付清之日止的违约金。前期物业服务协议约定中央空调费应自乙方进场后按收费标准缴纳，故李国庆不应承担未进场期间的中央空调费，物业公司自行陈述在其主张的期间内1009室及1010室系空置，一审法院对物业公司诉请中包含的要求李国庆支付两套房屋按2.3元/月/平方米计算的写字楼中央空调费的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决：一、李国庆于本判决生效之日起十日内向物业公司支付拖欠的红谷滩新区XX路129号XX广场写字楼1009室2015年6月至2018年7月期间的物业服务费64563.52元及公共能耗费21790.19元，红谷滩新区XX路129号XX广场写字楼1010室2013年10月至2018年7月期间的物业服务费16968.48元及公共能耗费5726.86元，合计109049.05元；二、李国庆于本判决生效之日起十日内向物业公司支付以上述第一项费用未付金额为基数按中国人民银行短期贷款基准利率的1.3倍为标准自2019年2月27日起计算至上述费用付清之日止的违约金；三、驳回物业公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3140元（已由物业公司预交3200元）减半收取1570元，由物业公司负担330元，李国庆负担1240元，退回物业公司1630元。 二审中，物业公司提供了以下证据：1、用户办公申请及企业信用信息公示报告各1份，欲证明2013年9月6日李国庆通过其独资的南昌XX实业有限公司向物业公司提交用户办公申请，该申请明确表明于2013年9月7日进驻案涉1010室房屋，并自进驻之日起开始使用中央空调并缴纳中央空调费用；2、李国庆与南昌XX置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》1份，第26页中明确表明空置房指的是开发商未售或已售但业主未收房屋，并非业主已收房使用后搬出闲置的房屋；3、江西省地税局机打发票存根联两张，欲证明2015年5月李国庆的租户XXX语言学校退场后，李国庆主动自愿缴纳了闲置房（1007、1008室）的中央空调费。李国庆质证意见为：对证据1无异议，认为1010室是开发商赠送给李国庆用于堆放杂物的，物业公司要求李国庆提供了1份办公申请，该申请系物业公司提供的格式文本，具体内容李国庆没有看，而且1010室李国庆从来没有使用过；对证据2真实性无异议，但此系开发商的格式合同；对证据3的票据不清楚，李国庆没有缴纳过票据中的费用。本院认为，李国庆对物业公司提供的证据1无异议，本院予以认定；李国庆对证据2真实性无异议，本院予以认定；证据3系税务部门统一制作的通用机打发票，本院对其真实性予以认定。 二审查明：李国庆与南昌XX置业有限公司就案涉房屋签订的《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》部分约定，空置房指开发商未售或已售但业主未收房屋。2013年9月6日，李国庆为法定代表人的南昌XX实业有限公司向物业公司提交用户办公申请，表明于2013年9月7日进驻案涉1010室房屋。根据李国庆一审陈述可知，2014年李国庆将案涉1009室房屋出租用于办学。 一审判决查明事实，物业公司、李国庆均无异议，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为李国庆是否应向物业公司支付案涉1009室房屋2015年6月至2018年7月期间、1010室2013年10月至2018年7月期间的中央空调费。首先，李国庆作为乙方与物业公司作为甲方签订的《前期物业服务协议》第四条约定中央空调费由乙方进场后每月按收费标准与物业管理费一同缴纳。对于案涉1010室房屋，2013年9月6日，李国庆为法定代表人的南昌XX实业有限公司向物业公司提交用户办公申请，该申请明确表明于2013年9月7日进驻案涉1010室房屋，并自进驻之日起开始使用中央空调并缴纳中央空调费用，且一审中李国庆称其2014年已将案涉1009室房屋出租用于办学校，据此可认定案涉1010室房屋在2013年10月前已进场使用，1009室房屋在2015年6月前已进场使用。其次，李国庆与南昌XX置业有限公司就案涉房屋签订的《南昌市商品房买卖合同》附件五关于空置房指开发商未售或已售但业主未收房屋的约定，案涉1009室房屋在2015年6月至2018年7月期间、1010室房屋在2013年10月至2018年7月期间未使用亦不属双方约定的空置房的范围。因此，李国庆进场后的上述空置期亦应按2.3元/平方米支付案涉房屋公共部位的中央空调费。综上，一审判决认定案涉1009室在2015年6月至2018年7月期间、1010室在2013年10月至2018年7月期间属空置房屋，根据李国庆与南昌XX置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于李国庆应缴纳空置房屋的物业服务费和公共能耗费用的约定，进而对物业公司要求支付案涉1009室、1010室房屋在上述期间的中央空调费的请求不予支持，欠妥当，应予纠正，本院认定李国庆应支付案涉1009室、1010室房屋在上述期间的中央空调费23440.45元[其中案涉1009室2015年6月至2018年7月期间的中央空调费18562.01元（212.38平方米×2.3元/月/平方米×38个月）、1010室2013年10月至2018年7月期间的中央空调费4878.44元（36.57平方米×2.3元/月/平方米×58个月）]。现物业公司二审主张中央空调费23440.44元非23440.45元，及物业公司在一审中提起该中央空调费违约金的请求而在二审中未提起该请求，均系物业公司的权利自由处分，本院予以尊重。至于违约金，一审判决调整为按银行贷款利率1.3倍自2019年2月27日起至费用付清之日止计算，并无不当，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布市场报价利率，故本案中，参照上述规定,本院认为自2019年2月27日起至2019年8月20日前的违约金按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日之后至费用付清之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4504号民事判决第一项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4504号民事判决第三项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初4504号民事判决第二项为李国庆于本判决生效之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司以一审判决第一项费用未付金额为基数支付违约金，其中自2019年2月27日起至2019年8月20日前按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算，自2019年8月20日之后至费用付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 四、李国庆于本判决生效之日起十日内向第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司支付拖欠的红谷滩新区XX路129号XX广场写字楼1009室2015年6月至2018年7月期间、1010室2013年10月至2018年7月期间的中央空调费23440.44元； 五、驳回第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费3140元[已由第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司预交3200元]减半收取1570元，二审案件受理费2481元[已由第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司预交]，合计4051元，由李国庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 邓 晖 审 判 员 郑 馨 二〇一九年十二月十二日 法官助理 郭 婷 书 记 员 黄 媚