北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16444号上诉人（原审被告）：李玥，女，1992年9月8日出生。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁之艾，女，1999年8月18日出生。委托诉讼代理人：张雯倩，北京市京豪律师事务所律师。原审被告：李军，男，1963年7月8日出生。原审被告：北京福进万家房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。法定代表人：王志玲，经理。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。原审第三人：邵文悦，女，1968年6月20日出生。委托诉讼代理人：张雯倩，北京市京豪律师事务所律师。上诉人李玥因与被上诉人梁之艾、原审被告北京福进万家房地产经纪有限公司（下称福进万家公司）、李军以及原审第三人邵文悦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院(2019)京0118民初9235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玥上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回梁之艾关于要求李玥退还10万元及支付利息的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.10万元系履约定金，非订约定金；2.双方买卖交易不能继续履行的主要原因在梁之艾一方；3.合同签署后双方就买房以全款购房亦达成一致意见；4.买卖的本质是邵文悦借梁之艾之名买房。二、一审法院适用法律错误。梁之艾、邵文悦辩称：同意一审判决，不同意李玥的上诉请求和事实理由，请求法院依法维持一审判决。福进万家公司述称，一审判决因为判决结果和中介公司没有直接关系，故福进万家公司对于判决本身未提起上诉，但是中介公司认为，一审法院本院认为部分论理以及认定是不正确的。李军同意李玥的上诉请求。梁之艾向一审法院起诉请求：1.判令解除我与李玥签订的北京市存量房屋买卖合同；2.判令解除我与李玥、福进万家公司签订的补充协议、居间服务合同，买卖定金协议；3.判令李玥、李军返还我交纳的购房首付款10万元及利息（利息自2018年10月31日至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由李玥、李军、福进万家公司承担。一审法院认定事实：2018年10月31日，李玥的父亲李军、梁之艾的母亲邵文悦在福进万家公司居间服务下，分别代理李玥（出卖人）与梁之艾（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：梁之艾购买李玥所有的房屋一套，房屋坐落在北京市密云区密溪路x号院十区36-1至2层全部房屋，建筑面积364.53平方米，房屋总价款为人民币747万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为253万元。买受人向出卖人支付定金10万元。关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款。并由贷款机构按其规定，将该部分房款直接支付给出卖人。买受人拟贷款金额为440万元。如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额。二者相差金额，双方当事人同意，按照下列的方式，合同解除，双方当事人互不承担违约责任。出卖人应当自合同解除之日起15日内退还买受人全部已付款。双方并就房屋权属及具体状况的承诺、房屋交付、违约责任、税费、不动产登记等事项进行了约定。签约当日，李玥与梁之艾均未在场，但在双方磋商的过程中，李玥通过视频连线的方式与邵文悦进行了有关事宜的沟通。邵文悦未提供梁之艾的授权委托书，但出具了代理人关于代理权的承诺书。内容为：本人邵文悦受梁之艾的合法委托，代其购买坐落于北京市密云县密西路x号院十区36-1至2层全部之房产（房产证号：京房权证密字第XXXX号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理购买上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后10个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订补充协议，约定交易房屋价款及家具、家电装饰、装修、私家花园和配套设施设备作价总计为1000万元。定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于签约当日向甲方支付定金人民币10万元。首付款：（1）乙方于网签当日（不迟于2018年11月15日）将第一笔首付款297万元。自行支付的方式支付给甲方；（2）乙方于过户之前，将第二笔首付款253万元自行支付的方式支付甲方。申请购房贷款：甲、乙双方应于2019年2月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。三方并就缴税、不动产转移登记、税费承担、违约责任等事项进行了约定。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订居间服务合同，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下，就坐落于北京市密云区密溪路x号院十区36-1至2层全部房屋，于2018年10月31日签订了买卖定金协议书。乙方应向丙方支付的居间代理费为20万元，并应于本合同签订当日向丙方支付。当日，李军代理李玥（甲方、出卖人）与邵文悦代理的梁之艾（乙方、买受人）以及福进万家公司（丙方、居间方）签订买卖定金协议书，协议书第一条对交易房屋情况进行了概述、第二条明确了房屋价款和税费负担；第三条明确约定了定金金额及支付方式，约定乙方应于本协议签署时，向甲方支付购房定金10万元，甲方收取定金后，应向乙方出具收据。并约定甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取定金不予返还。第四条签署买卖合同的约定，未指定签署该协议后签署房屋买卖合同的具体期限。当日，邵文悦向李军微信转账10万元。李军代李玥出具定金收据，内容为：本人李玥今收到梁之艾购买位于北京市密云区密溪路x号院十区36-1至2层全部房屋的购房定金10万元。2018年11月3日，2018年12月13日，邵文悦两次代理梁之艾通过福进万家公司办理了购房资格核验手续。2018年12月，邵文悦在筹措贷款的过程中，向华夏银行北京分行进行了咨询。该银行的工作人员杨斌出庭作证，陈述如下：申请人邵文悦于2018年12月中旬左右，因邵文悦之女梁之艾欲购买密云房产，特来我行咨询房屋按揭贷款业务。申请货款金额预计440万元。经了解情况后，申请贷款人为学生，不符合2017年四部委下发相关文件精神“对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得房贷。对于已成年、未就业且没有固定收入的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”因此，未对邵文悦之女梁之艾申请贷款做出受理工作。后邵文悦提出申请440万消费贷款。根据京银发（2014）95号文中之第四条“合理确定个人消费贷款的金额和期限，原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内的个人综合消费贷款。对于家庭成员分别申请个人综合消费贷款的，应审慎控制贷款额度和期限”中规定，消费贷原则上发放金额不超过100万元。未能达到申请人额度要求，故邵文悦未继续在我行申请贷款。2018年12月8日，邵文悦通过微信告知福进万家公司的员工王姣姣其想要将房款支付方式变更为全款购房，后邵文悦与王姣姣就如何筹备房款问题进行了协商，邵文悦称通过消费贷等其他贷款方式筹集房款全款。2019年1月25日，邵文悦通过微信告知王姣姣，称资金不到位，没有能力购买房屋。2019年3月18日，李玥、李军向梁之艾及其代理人邵文悦发出解除通知，内容为：2018年10月31日贵方与我方签订的北京市存量房屋买卖合同(合同编号:2018080)及补充协议等。协议签署后，贵方表示由于资金不能到位，不再购买前述合同所涉房屋，基于以上原因，我方现正式通知解除您于2018年10月31日贵方与我方签订的北京市存量房屋买卖合同(合同编号:2018080)及其相关附件。因您单方拒绝购买该房屋，您支付的10万元定金根据合同约定不予退还。我方保留追究您违约责任的权利。梁之艾认可收到解除通知，邮件签收时间为2019年3月31日。在本案审理过程中，梁之艾的代理人明确表示，虽然梁之艾在邵文悦代理其购房时不知道该事实，但事后知道了，对邵文悦的代理行为表示追认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的主体是谁；二、争议的10万元首付款是否应予返还。关于争议焦点一：在本案审理过程中，梁之艾明确表示对邵文悦的代理行为表示追认，故法院确认梁之艾系房屋买卖合同的买受人，依法享有买受人的权利、承担买受人的义务。出卖人李玥亦认可自己是房屋买卖合同的出卖人，且在邵文悦与李玥的代理人李军磋商签约的当天，李玥以视频的方式与邵文悦沟通了房屋买卖合同履行的相关事宜，故法院确认李玥为涉案房屋买卖合同的出卖人，对梁之艾有关李军无权代理的意见，法院不予采纳。李玥认可李军签署《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《买卖定金协议书》以及收取定金均系基于其授权，故李玥应当承受该房屋买卖合同出卖人的权利义务，相应代理行为的法律后果均由李玥承受。梁之艾要求李军返还购房款支付利息，无依据，法院不予支持。李玥与梁之艾签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《买卖定金协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但是，在合同履行过程中，因梁之艾无法支付购房款，李玥于2019年3月18日通知梁之艾解除合同，该行为符合法律规定，梁之艾认可解除通知到达的时间为2019年3月31日，故法院认定房屋买卖合同解除的时间为解除通知到达之日即2019年3月31日。《补充协议》系对房屋买卖合同内容的补充约定，房屋买卖协议解除，补充协议一并解除。关于《买卖定金协议书》，从《买卖定金协议书》约定的内容来看，双方约定的定金性质为订约定金，该协议虽然未明确指定签署买卖合同的具体期限，但在履行过程中，签署定金协议的当天双方就签署了房屋买卖合同，故该买卖定金协议书已经履行完毕。因此，对梁之艾要求解除《买卖定金协议书》的请求，法院不予支持。关于争议焦点二，梁之艾要求的购房首付款能否返还。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议已经解除，出卖人再占有买受人支付的购房款无依据，故出卖方应当返还买受人已付购房款。关于李玥所主张的因本案合同系因梁之艾的违约行为而解除，依据买卖定金协议不同意返还梁之艾已付10万元款项，法院认为，如上所述，本案中双方约定的定金为订约定金，并非履约定金，定金协议自双方签订房屋买卖合同时因双方履行完毕而终止，故梁之艾没有违反买卖定金协议的行为，不应承受定金罚则，因此，对李玥的该项抗辩意见，法院不予采纳。依照双方在《补充协议》中的约定，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。故在双方签署房屋买卖合同之后，梁之艾支付的定金已经转化为首付款，故对梁之艾要求返还以定金形式支付的首付款10万元的请求，法院予以支持。关于利息，根据双方在涉案房屋买卖合同中的约定，在出现贷款金额不足时，合同解除，出卖人应当在合同解除之日起15日内退还买受人全部已付款，李玥未按该约定退还梁之艾已付款，梁之艾要求李玥支付资金占用期间的利息，符合法律规定，法院予以支持。关于梁之艾要求解除其与李玥以及福进万家公司签订居间服务合同，因居间服务合同纠纷与本案不属同一法律关系，且该争议已在另案审理中，故对该请求本案不予处理。据此，一审法院于2019年10月判决：一、确认梁之艾与李玥于二〇一八年十月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于二〇一九年三月三十一日解除；二、李玥于判决生效之日起七日内退还梁之艾房屋首付款十万元，并支付利息（利息以十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年四月十六日起至实际支付之日止）；三、驳回梁之艾的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万零九百元（梁之艾已预交），由梁之艾负担三万九千七百五十元（已交纳）；由李玥负担一千一百五十元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审争议焦点主要在于涉案定金10万元应否退还，解决该问题的关键在于查清双方签约时的真实意思表示。经查，双方所签房屋买卖合同中关于贷款作如下约定：如贷款机构批准贷款金额少于买受人申请的贷款金额的情形，双方约定合同解除，互不承担违约责任，出卖人应当在合同解除之日15日内退还买受人全部已付款。该条款约定内容明显有别于一般的房屋买卖合同，是双方在贷款可能出现困难的情况下为促成交易而专门协商所作之特殊约定，体现了双方对出现此后果的明确意思表示，即互不承担违约责任，出卖人退还所有已付款。现梁之艾在贷款过程中出现障碍，无法继续履行合同，要求李玥按照合同约定退还已付10万元，符合双方达成合同时的真实意思表示，应予支持。关于李玥之售房代理人李军认为该约定系格式条款，并未就此提交相应证据予以证明，应认定其对该条款所产生的法律后果系明知并认可。关于李军提出本案属于梁之艾无法批贷的情形，而并非批贷数额不符，不应适用上述条款约定的主张，经查双方合同约定，对于贷款机构不批准买受人贷款申请的情形，仅约定为买受人可继续向其他贷款机构申请，如仍未获得批准，双方另行协商解决。该约定并未对最终无法批贷的责任进行明确。此外，从签订房屋买卖合同到贷款出现问题仅一个月时间，此后双方多次协商未果解除合同，从造成损失的程度、双方签订合同之初的本意以及整个协商过程来看，难以认定应当由梁之艾承担相应违约责任，李玥以此为由主张不应退还10万元，于法无据，本院不予支持。关于10万元应否适用定金罚则不予退还的问题。根据双方所签定金协议书中关于定金10万元的约定来看，该款项主要是双方为保证在约定期限内签署房屋买卖合同而支付，如一方违约不签订正式买卖合同，则按照定金罚则处理。而在该定金协议签订当日双方即签订了房屋买卖合同，从定金协议书的履行情况来看，买受人梁之艾并未违反相关约定，李玥要求按照定金罚则不予退还10万元，缺乏事实及法律依据。虽然双方在此后签订的房屋买卖合同、补充协议中亦出现关于定金数额的约定，但均未明确定金性质，且结合前述双方对贷款问题互不担责的约定，均难以认定应当适用定金罚则不予退还梁之艾相应款项。综合上述合同内容以及后续双方实际履行的情况，原审法院认定梁之艾支付的定金在解除合同的情况下应予返还，符合双方订立合同时的真实意思表示。关于利息，合同解除之时，李玥继续持有该款项已无合同依据，应按照约定及时退还梁之艾，原审法院判令李玥支付资金占用期间的利息，较为合理，本院予以维持。综上所述，李玥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李玥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十二月四日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳