贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8960号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁建华，男，1958年9月1日出生，汉族，住贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：梁岚，女，1989年6月8日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人梁建华、梁岚商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，且其后双方又签订《对账结算协议》，协议也约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，而在本合同关系中，相关违约（金）事宜、相关违约等经济责任就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，对其具有约束力，一审判决仍然判令上诉人支付逾期交房违约金以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人梁建华、梁岚答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。梁建华、梁岚向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告普安公司支付逾期交房违约金21099元（以购房款291828元为基数，按照每日万分之一，从2017年6月18日计算至2019年6月10日，共计723天）；2.判令被告普安公司从2016年7月1日起支付逾期交付房权证违约金，直至被告普安公司将房权证交付时止，以购房款291828元为基数，按每日万分之一，从2016年7月1日暂计算至2019年6月20日，共902天，共26323元；3.判令被告普安公司返还开户费3475元；4.诉讼费由被告普安公司承担。一审法院认定事实：2015年1月23日，原告梁建华、梁岚与被告普安公司签订《商品房买卖合同》，主要内容为:原告梁建华、梁岚购买被告普安公司开发的位于贵阳市××××号白金壹号第C2栋1单元24层5号房屋，房号为（C2）1-24-5；总价款291828元;出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人;约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2017年6月18日，原告梁建华、梁岚向被告普安公司出具《提前接房申请》，内容为，本人于2015年1月23日购买了贵司开发建设的“云康新城”（白金壹号）C2栋1单元24层5号房屋，签署了合同编号为BJ2-041的商品房买卖合同，并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵公司申请提前交房装修入住手续。本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前（装修及入住过程中）所有的安全责任事故（含装修施工人员）由我（申请人）自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜，因为提前装修，自实际接房之日涉及的相关违约事宜，从我（申请人）接收到钥匙之日起终止，本人（申请人）无任何异议，按照前期物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆不私自改变外立面，不擅自改变原结构等。此后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，内容为：一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计11178元(交房截止时间2017年6月18日；二、乙方确认，甲方根据购房合同约定收取乙方所购房屋结构板改造费用共计566元；三、甲、乙双方同意第一项、第二项费用相互抵销后，甲方应支付乙方费用共计10612元；四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。被告普安公司未按合同约定交付房屋和办理产权转移登记，已构成违约，故应依照合同约定承担违约责任。关于逾期交房违约金。根据被告普安公司所举证据，原告梁建华、梁岚因急需用房于2017年6月18日向被告普安公司申请提前收房，被告普安公司已根据原告梁建华、梁岚的申请在该时间将案涉房屋实际交付原告梁建华、梁岚，故在该时间之后原告梁建华、梁岚再主张逾期交房违约金，于法无据，不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。根据合同约定，被告普安公司承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告梁建华、梁岚。但被告普安公司至今未将上述办证资料交付原告梁建华、梁岚，故被告普安公司应按照合同约定承担违约金。违约金以已付购房款291828元为基数按每日万分之一自2017年1月1日计算至起诉之日的2019年6月20日为元26264.52元（291828元×0.0001×900天）。2019年6月21日以后的违约金按该约定计算至交付办理商品房转移登记文书之时。关于原告梁建华、梁岚主张的退还开户费3475元的问题。双方签订的合同第七条明确约定商品房的总价包含燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第二十九条明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准。因此被告普安公司的收取开户费用无合法依据，应当退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告梁建华、梁岚逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金26264.52元，2019年6月21日之后的违约金按合同约定支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还原告梁建华、梁岚开户费3475元；三、驳回原告梁建华、梁岚的其他诉讼请求。案件受理费1072元，减半收取536元，由原告梁建华、梁岚负担236元，被告普安县房地产开发有限责任公司负担300元。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出双方在《对账结算协议》中已经明确约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，自此，被上诉人已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定双方在《对账结算协议》中未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误之上诉理由，经查，双方《对账结算协议》系对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦