河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7934号上诉人（原审原告、反诉被告）：王守俊，男，1963年6月19日出生，汉族，住盐山县。委托诉讼代理人：蔡志勇，河北沧狮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：盐山亿居房地产经纪有限公司，住所地盐山县银河大街1852号，统一社会信用代码91130925MA08K1F01N。法定代表人：李秀真，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：张爱国，女，1978年4月20日生，汉族，住盐山县。上诉人王守俊因与被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司、被上诉人张爱国房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省盐山县人民法院（2019）冀0925民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守俊上诉请求：1、依法撤销一审法院（2019）冀0925民初1616号民事判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求，即：解除涉案合同并返还16万元购房款（一审判决返还房款70850元，二审应增加89150元）；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人违约，认定事实错误。一审判决认为：“因原告王守俊自已的征信有问题、原告的儿子银行卡透支，导致银行分期贷款未能办理，双方房屋买卖合同无法履行，原告应承担违约责任”，严重背离事实，被上诉人并没有证据证明上诉人存在征信问题，也没有证据证明不能办理贷款的原因。1、一审案卷，没有任何证据证明上诉人征信有问题；一审法院是仅凭二被上诉人的陈述认定的。上诉人的个人征信报告，上网查询也没有问题。涉案合司与上诉人的儿子无关，且上诉人的儿子银行卡透支，属于正常合理的使用银行透支卡，透支没有逾期，征信也没有问题。由此可见，造成银行分期贷款未能办理，买卖合同无法履行的原因，并非上诉人及其儿子的征信问题。2、涉案二份合同，都是由被上诉人公司提供的制式合同。作为专业的房屋中介方，应当熟知本案房屋买卖分期贷款的政策及程序等情况，客户的贷款资质，应当属于中介核实清楚的。本案合同里约定了采取银行贷款分期方式支付房款，具体手续由中介方协助办理，但没有对银行不能批贷情况进行约定。上诉人作为买方，为了能够正常交易，不惜花费中介费，而后又积极交纳定金及购房款16万元，造成合同不能履行，完全系经纪公司不积极提供或不懂中介业务，只为追求中介费所致。二、一审判决上诉人承担被上诉人张爱国违约金71000元不妥。1、一审被告张爱国主张违约金，属于反诉内容，张爱国没有反诉，一审违反了不告不理原则。2、房屋买卖合同双方均未违约。3、即使违约，合同不能履行，盐山县的房价是上涨的，张爱国的房屋没有卖掉，没有损失。71000元违约金过高。三、一审判决上诉人承担经纪公司服务费14200元、评估费3950元不妥。1、经纪公司没有尽职尽责完成中介服务，不应当支付服务费。2、假使需要支付中介费，合同约定各自支付总房款1%，各自应支付7100元，不是14200元。3、评估费没有证据，且被上诉人反诉认可“被反诉人垫付房屋评估费3950元”。综上，一审认定事实错误，程序违法，请二审法院依法判决。被上诉人盐山县亿居房地产经纪有限公司辩称，1、我方没有权利查询上诉人个人征信，上诉人的征信问题是上诉人透支卡透支过高，被上诉人办理业务前询问顾客是否有相关贷款等相关情况，我方多次询问上诉人的征信问题，上诉人及儿子均声称名下没有任何贷款，但在银行审批期间由于上诉人故意隐瞒重大事实，上诉人出现了透支卡17万的透支额度，造成贷款审批延误，本身房屋首付款约16万左右，上诉人透支了17万，造成资产过低，银行要求上诉人只要还清信用卡就可办理贷款审批或者提供相关的资产证明也可以办理，之后我方根据银行要求多次跟上诉人沟通，上诉人称自己手里没有钱归还信用卡拒不配合办理业务，要求我方替他还清信用卡才可办理，并且买方明确和中介方说亲自去房东家说房子不买了，造成买卖合同违约，根据三方签署的居间合同第四条，我方仅对双方资质及征信能力进行形式审查，根据客户的如实陈述我方进行协助办理，我方没有权利查询上诉人个人征信的资质问题，超出了我们的权限，造成上诉人办理贷款延期不是我方的责任。2、因为房屋评估报告为银行审批过程中必须存用，当时银行审批时办理相关材料上诉人同意办理，因上诉人违约，故造成评估费用。被上诉人张爱国未答辩。王守俊向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告间签订的合同；并判决二被告返还原告已支付的购房款16万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过被告盐山亿居房地产经纪有限公司购买被告张爱国所有的位于盐山县乾祥北单元401室楼房一套，房屋价值为710000元。双方约定原告于合同签订之日后一日内向被告支付定金2万元，后又支付购房款14万元，由被告盐山亿居房地产经纪有限公司协助办理银行贷款分期事宜并约定如不能办理，三方均自愿解除合同，不产生任何费用。双方于2019年1月31日签订了房屋买卖合同及居间服务合同，后因被告盐山亿居房地产经纪有限公司无法办理房屋分期贷款事宜，且双方签订的合同标的物不一致，合同无法继续履行，经多次协调未果，原告依法提起诉讼。一审法院认定事实：原告通过被告盐山亿居房地产经纪有限公司购买被告张爱国所有的位于盐山县乾祥北单元401室楼房一套，房屋价值为710000元。双方约定原告于合同签订之日后一日内向被告支付定金2万元，后又支付购房款14万元，其中2万元定金与购房款11万元共计13万元交给被告张爱国，剩余3万元在被告盐山亿居房地产经纪有限公司处。双方于2019年1月31日签订了房屋买卖合同及居间服务合同房屋买卖合同。房屋买卖合同第六条规定第1款规定本次房屋交易应缴纳的税费由乙方（王守俊）承担，房屋买卖合同第八条规定第1款规定：甲乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付房款总价的10%作为违约金；第3款规定甲方应当自合同解除之日三日内。在乙方全部已付款中扣除前述违约金后，向乙方退还剩余房款。居间服务合同第五条第2款规定：甲乙双方应向丙方支付本合同约定的全部居间费用。一审法院认为，原被告签订了房屋买卖合同及居间服务合同，系双方当事人真实意思表示，原被告双方均应依约履行合同义务。因本案原告王守俊自己的征信有问题、原告的儿子银行卡透支，导致银行分期贷款未能办理，双方签订的房屋买卖合同无法履行，因此原告应承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十二条之规定，判决：一、被告张爱国扣除违约金71000元，退还原告王守俊房款59000元；二、被告盐山亿居房地产经纪有限公司（反诉原告）扣除居间服务费14200元、房屋评估费3950元，退还原告王守俊房款11850元；三、驳回原告王守俊的其他诉讼请求。执行期限：自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，被告张爱国承担1450元，被告盐山亿居房地产经纪有限公司承担300元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，上诉人王守俊与被上诉人张爱国在《房屋买卖合同》中约定：甲乙双方采取银行贷款分期的方式，具体手续由中介方协助办理。上诉人王守俊（乙方）与被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司（丙方）、被上诉人张爱国（甲方）签订的《居间服务合同》中关于涉案房屋表述为“乾祥北2单元201室”，居间费约定为甲乙双方各自向丙方支付总房价款的百分之一。其他事实与一审法院查明的事实上一致。本院认为，上诉人王守俊与被上诉人张爱国在本案《房屋买卖合同》中明确约定，房屋买卖双方采取银行贷款分期的方式并由中介公司协助办理。虽然已签订《房屋买卖合同》且王守俊已支付定金及部分购房款，但因银行贷款无法办理，合同没有继续履行的可能，故，该《房屋买卖合同》应当解除。关于银行贷款无法办理的原因，上诉人与被上诉人各执一词。上诉人认为被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司承诺能办理贷款，后来办理不能系被上诉人不积极作为的原因，但其提供的录音等证据内容并不具体明确，不能证实其主张。被上诉人亦未提交有效证据证明无法办理贷款的原因系因为上诉人的过错或违约所致。故，应当认定，本案各方当事人对本案房屋无法办理银行贷款，均无过错。原审认定上诉人自己征信有问题，上诉人的儿子银行卡透支导致银行分期付款贷款未能办理，但并无充分证据能够证实这一事实，原审以此为由认定上诉人违约，属于认定事实错误。依照合同法有关合同解除的相关规定，被上诉人张爱国并未提交证据证明其因房屋买卖合同的解除而遭受损失，且其未提出反诉，故其应向上诉人王守俊返还所收购房款130000元；被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司未完成中介服务，也应当返还所收上诉人款项。关于被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司反诉主张中介费及房屋评估费。本院认为，被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司从事的是房屋买卖居间业务，属于特殊行业的居间或中介行为，其应当信守诚信、勤勉谨慎的为房屋买卖双方提供居间服务，不能夸大其词或随便许诺，其中介费的收取应当以当事人完成房屋买卖、实现合同目的为前提，不能仅以双方已签订房屋买卖合同为由主张收取中介费。本案房屋买卖合同因无法办理贷款而致合同无法继续履行，房屋买卖双方合同目的均未能实现，故其反诉要求上诉人给付中介费的主张，本院不予支持。房屋评估费及承担方式，虽然各方当事人在《房屋买卖合同》及《居间合同》并未明确约定，但该款项属于办理贷款事宜所实际支出的费用，由房屋购买及银行贷款办理者即上诉人王守俊承担，较为公平合理。综上所述，原审判决认定错误，应予纠正。王守俊的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省盐山县人民法院（2019）冀0925民初1616号民事判决；二、被上诉人张爱国返还上诉人王守俊购房款130000元；三、被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司在扣除评估费3950元后，返还上诉人王守俊购房款26050元；四、驳回上诉人王守俊其他诉讼请求；五、驳回被上诉人盐山亿居房地产经纪有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，二审案件受理费2030元，均由上诉人王守俊负担。本判决为终审判决。审判长  张兆阳审判员  刘晓莉审判员  毕文娟二〇一九年十二月六日书记员  苗园园