文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3253号上诉人（原审被告）：镇江香江汇投资管理有限公司,住所地镇江市京口区学府路188号香江世纪名城21幢103室。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋潇，女，1982年1月27日出生，汉族，住镇江市丹徒区香格里拉。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦劲，江苏恒强律师事务所律师。上诉人镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）因与被上诉人蒋潇房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初4002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香江汇公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审判决解除合同依据不足，香江汇公司并非恶意逾期付款，而是近期经济状况较差，其正积极通过诉讼途径追缴租金收益。涉案房屋已经被出租，如本合同被解除，不利于商铺的整体收益和社会效益的最大化。2.一审判决认定的违约金有误，蒋潇不去香江汇公司处填写付款申请表，导致香江汇公司没有向蒋潇支付委托收益，故香江汇公司不应承担违约金。被上诉人蒋潇答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蒋潇向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的关于镇江市香江世纪名城商业街4幢115号房屋（以下简称115号房）的委托租赁合同；2.香江汇公司支付蒋潇违约金2750元及截止于2018年9月30日的租金137500元，此后的房屋使用费按合同约定租金标准给付至房屋返还之日。一审法院认定事实：2017年3月7日，本案双方签订《管理合同》一份，合同约定，蒋潇将115号房（建筑面积为107.67平方米）委托香江汇公司经营管理，包括但不限于与第三方签署租赁合同等。委托管理期限为三年，始于商户正式进场装修之日，届时以香江汇公司向蒋潇发放的《商户进场确认书》为准。该合同“委托管理收益”部分约定：蒋潇在委托管理期前三年内享受一定金额的商业街整体经营分红；并以“委托管理期”和“税后委托收益（元）”为项目制作了表格，其中“第一年”对应“55000.00”、“第二年”对应“110000.00”、“第三年”对应”110000.00”，委托管理收益每半年支付一次，提前一个月支付。合同“违约责任”部分约定：香江汇公司延迟交付租金的，按银行同期活期存款利率标准计算违约金；若香江汇公司逾期六个月未付当年租金，蒋潇有权解除合同，香江汇公司除支付当期租金外另按当年租金的5%向蒋潇支付违约金。合同签订后，香江汇公司未支付蒋潇租金。2018年1月30日，香江汇公司向蒋潇出具《商户正式进场确认书》，明确2017年6月24日为租金起算日。另查明，蒋潇就其所有的另两套商铺还与香江汇公司签署了两份《管理合同》，合同内容与本案合同雷同，两份合同中委托管理收益表格中的“委托管理期”所表述的时间均为具体年月。本案审理中，就涉案合同第一年的委托管理期限，蒋潇认为自2017年6月24日至2017年12月31日，香江汇公司认为自2017年6月24日至2018年6月23日。一审法院认为：本案中，双方所签订的合同名为委托经营管理合同，就合同的内容而言系蒋潇向香江汇公司提供房屋，由香江汇公司对外出租，蒋潇为此取得收益，在合同中的委托管理收益和违约责任内容中均提及“租金”。另外，香江汇公司在出租房屋时均是以其名义向实际承租人主张权利。为此可以认定双方之间签订的合同实为房屋租赁合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案合同中约定了香江汇公司如逾期六个月未付当年租金，蒋潇有权提出解除合同。结合香江汇公司向蒋潇出具的《商户正式进场确认书》，可以明确租金的起算日为2017年6月24日，因涉案合同中已明确租金为每半年提前一个月支付一次，截止蒋潇起诉之日，香江汇公司未支付租金的行为明显已逾期六个月，现蒋潇提出解除合同，符合合同约定条件，一审法院予以支持，具体解除时间一审法院确定为本案一审立案之日，即2018年10月25日。对于涉案合同第一年租赁期限是截止于2017年12月31日还是2018年6月23日，应当结合合同内容认定。虽然蒋潇提交了与香江汇公司签署的另两份合同，但这两份合同关于“委托管理期”中所表述时间与本案合同中“委托管理期”所表述时间并不一致，不具有可比性，为此，一审法院认可香江汇公司的观点即2018年6月23日为第一年租期的截止时间。经核算，截至2018年10月25日，香江汇公司应付蒋潇租金91968元，此后至房屋返还之日，香江汇公司应参照原合同约定的租金标准支付房屋使用费。由于香江汇公司的违约行为，导致蒋潇解除合同，同时涉案合同中亦明确了违约金的承担比例，因香江汇公司欠付蒋潇的当年租金为55000元，为此，蒋潇向香江汇公司主张违约金2750元，符合当事人约定，一审法院予以支持。合同具有相对性，生效的合同对当事人具有拘束力，蒋潇提出解除合同并主张租金及违约金，均为涉案约定合同内容，而香江汇公司与实际承租人之间的租赁合同与本案合同系两个不同的法律关系，香江汇公司以涉案房屋正在租赁为由，不同意解除合同及不愿承担违约金，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院判决：一、蒋潇与香江汇公司关于镇江市香江世纪名城商业街4幢115号房屋于2017年3月7日所签订的《香江•不夜街委托经营管理合同》于2018年10月25日解除；二、香江汇公司于本判决生效之日起十日内给付蒋潇截止于2018年10月25日的租金91968元，并于2018年10月26日起至房屋返还之日止参照原合同约定的租金标准给付蒋潇房屋使用费；三、香江汇公司于本判决生效之日起十日内给付蒋潇违约金2750元。二审中，当事人未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，蒋潇与香江汇公司签订的《香江·不夜街委托经营管理合同》真实、合法、有效，双方均应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。该合同第五条第1项约定，若香江汇公司逾期六个月未付当年租金，蒋潇有权解除合同，香江汇公司除支付当期租金外另按当年租金的5%向蒋潇支付违约金。同时，双方以“委托管理期”和“税后委托管理收益（元）”为项目制作了表格，并填写了相应期间的对应金额。据此，一审法院认定第一期委托管理的起始时间自2017年6月24日至2018年6月23日，并无不当。香江汇公司应当按照合同约定每半年提前一个月支付一次收益。但合同签订后，香江汇公司未支付蒋潇租金。截止蒋潇起诉之日，其未支付租金的行为明显已逾期六个月，故一审法院据此认定蒋潇享有合同解除权，并无不当。基于上述约定，香江汇公司也应当向蒋潇支付相应的违约金。香江汇公司主张蒋潇不去香江汇公司处填写付款申请表，故其无法付款的理由，不能成立。根据拖欠的收益金额，一审法院认定香江汇公司应当向蒋潇支付违约金2750元，符合事实和合同约定，本院予以支持。香江汇公司与蒋潇之间系委托关系，香江汇公司作为受托人，在蒋潇的授权范围内以自己的名义与承租人签订的租赁协议合法有效，应得以维护和履行。因此，解除香江汇公司与蒋潇之间的委托合同关系，并不必然导致香江汇公司需返还涉案商铺的法律效果。但本院亦无法排除本判决生效后蒋潇与香江汇公司及承租人对涉案商铺权利义务的分配作出其他意思表示的可能，故本院认定香江汇公司应当支付截至2019年12月9日的委托收益（或房屋使用费）215931.5元。2019年12月9日之后的房屋使用费，蒋潇可以根据商铺的具体使用情况另行主张。本院对一审判决主文的部分表述进行适当调整。综上所述，香江汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初4002号民事判决第一项、第三项和诉讼费负担部分；二、变更镇江市京口区人民法院（2018）苏1102民初4002号民事判决第二项为“镇江香江汇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付蒋潇215931.5元（已计算至2019年12月9日）”。二审案件受理费3106元，由上诉人镇江香江汇投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  宋 涛审判员  田 原二〇一九年十二月九日书记员  柳婷婷