重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初10866号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附168、169号，统一社会信用代码91500106663598031N。法定代表人：张成海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王粤娇，女，该公司员工。被告：孙仁树，男，汉族，1971年5月4日出生，住重庆市北碚区。被告：段小玲，女，汉族，1984年10月12日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：孙仁树(段小玲之夫)，住重庆市北碚区。原告上海景瑞物业有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业公司）诉被告孙仁树、段小玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业公司的委托诉讼代理人王粤娇，被告孙仁树（同时作为被告段小玲的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞物业公司诉称：1.被告支付原告物业费4330元，给付物业服务违约金214.3元，公共能耗费120元，共计4664.3元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭明确物业费4330元的计算方式是433元/月*10个月（2019年1月至2019年10月），按照3.5元/㎡计算；物业服务违约金214.3元的计算方式是从2019年1月起至2019年10月止，按照实际每月物业费433元/月*3‰*（1+欠费月数10个月）除以2*欠费月数10个月*30天/月*0.1，因违约金费用计算过高，自愿打一折，故乘于0.1；公共能耗费120元系2018年8月至2019年10月期间的公共能耗费。事实及理由：原告景瑞物业公司系重庆市北碚区XXX小区的物业服务公司，被告是重庆市北碚区XXX街道XX路XXX号XXX小区XX-X-X-X的业主，房屋建筑面积123.72㎡，每月物业服务费433元/月。2016年5月6日，原告与被告签订了XXX前期物业服务协议，在该协议第四条3.1.1条中约定XXX叠加电梯别墅的物业服务收费标准暂定为4.2元/月·㎡(2015年6月10日至2020年6月9日期间按3.5元/月·㎡收取)。在该协议第四条3.1.7条中约定:物业服务费按月缴纳，乙方应当在当月10日之前(或物业管理公司通知时间前)将物业服务费缴清，逾期将日欠费金额的千分之三的标准向甲方支付违约金。被告自2019年1月起至2019年10月未缴纳物业服务费，其中欠缴物业费本金4330元，物业费违约金214.3元，公共能耗费120元，原告催收未果，故起诉来院，要求判如所请。对于被告的辩称意见，原告认为，1.被告提出的漏水是由于开发商设计的楼顶排水方式为散排，雨水通过开发商设计的玻璃棚4家均匀排放，由于被告以及XX栋X-X-X和XX栋X-X-X三家业主将楼顶的玻璃棚围合，造成雨水不能均匀散排引起集中排放，从而形成雨水倒灌。在漏水期间倒灌的雨水流入被告占用公共区域、楼梯通道违规搭建的储物间里，将其堆放在内的药材浸湿，该损失原告不认可；2.对于公共区域的玻璃雨棚，在被告报事之时原告工作人员有现场查看，发现业主在玻璃雨棚上堆放有厚重的花盆，且因前一天的恶劣天气，大风影响花盆处于倾倒状态，玻璃破裂的地方正处于花盆之下，故原告认为玻璃并非自然炸裂，但考虑到维护物业与业主之间的关系，故进行更换，因玻璃定制需要时间，故周期较长，但在合理范围内，并未造成任何损失；3.对于噪音施工的问题，物业有出装修管理规定，午间12:00-14:00禁止噪音施工，且12:00-13:00由安全部工作人员进行噪音巡逻，13:00-14:00由客服部进行噪音巡逻，如有临时性的噪音施工，工作人员会立即进行制止。由于物业服务具有时间持续性无法计量时间的特点，故原告认为不能单凭几张照片就证明物业服务不到位；4.对于被告辩称车位被占，属于临时性问题，物业工作人员一接到业主报事立即联系车主挪车；5.关于公共广告收入，原告有专门建立的账户以及广告合同备查，广告收入在2018年底有公示过。被告孙仁树、段小玲辩称，公共能耗费和物管费交到2018年12月，从2019年1月起没有交。没有交的原因如下：1.房屋漏水给我的药材造成了损失较严重，多次联系原告一直没有解决，被告和原告物管人员联系，要求对损失先赔偿，漏水地方全面恢复之后被告才交物管费；因堆放药材的地方属于公共区域，不属于开发商，公共区域由原告接管，漏水的主要原因并非原告陈述，而是开发商在最早设计时有一定缺陷，玻璃和墙有缝隙，2016年至2018年期间没有漏水现象，2019年5月左右，被告房屋的隔壁邻居XX栋X-X-X在那个位置做了洗衣槽，做了一个1米高挡水玻璃，遇到大雨时水都不能及时排放，加上大风一吹就形成倒灌，发生此事后被告就及时与原告联系，要求原告进行维修，将墙面和玻璃之间的空隙链接起来，原告没有解决，导致暴雨季节将被告在楼梯间临时堆放的药材浸湿，损失了2万元左右。如果物管没有推卸责任，这个问题很快能够解决，拖了2个月之后，是被告自己去和隔壁业主说了才自行解决。被告认为是原告推卸责任，没有履行协调和服务的职责给被告造成了损失；2.原告也没有尽到物管的义务，楼顶玻璃自然破碎，叫原告解决，原告拖了2个多月都没有更换，造成了严重的安全隐患，在被告的强烈要求下，原告在2个月之后才解决；3.在2019年上半年，被告午休时有工人在施工，被告和原告联系，原告没有出面制止；4.被告车位经常被其他车辆占用，原告也没有管理；5.小区目前还没有成立业主委员会，原告没有公共广告的费用，收入和开支，要求原告按月公布。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2016年5月6日，景瑞物业公司（甲方）与孙仁树、段小玲（乙方）签订《景瑞XXX前期物业服务协议》，该协议约定甲方同意提供乙方同意接受甲方对景瑞XXX高级住宅小区（电梯叠加别墅、多层花园电梯洋房、电梯小高层、商业用房）提供物业管理、服务，并约定物业服务费用按每户的建筑面积计收，叠加电梯别墅为4.2元/月·㎡（含电梯运行费，不含公摊费）……；业主共用部位、公用设备设施的用水、用电未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日之前（或物业管理公司通知时间前）物业管理费缴清，逾期将日欠费金额3‰的标准向甲方支付违约金；甲方根据本协议内容提供服务，服务期满后，如本小区成立业主委员会，则由本小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘……该协议还约定了双方的权利、义务和责任，争议解决等条款。庭审中，景瑞物业公司与孙仁树、段小玲均认可案涉房屋的物业管理费目前是按3.5元/月·㎡的标准收取。另查明，孙仁树、段小玲系北碚区XXX小区XX幢X单元X-X的业主，案涉房屋的建筑面积为123.72㎡，每月服务管理费为433元（123.72㎡*3.5元/月·㎡，四舍五入取小数点后一位），孙仁树、段小玲从2019年1月起至2019年10月止未缴纳物业服务费用共计4330元。景瑞物业公司起诉前通过上门催收方式向孙仁树、段小玲送达《催交物业服务费通知单》，催告孙仁树、段小玲支付拖欠的物业管理费。庭审中，孙仁树、段小玲提交7张照片，拟证明案涉房屋情况，系原告原因造成的损失，原告没有赔偿。景瑞物业公司对照片的真实性无异议，认可房屋漏水，但漏水并非原告原因造成。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在景瑞物业公司提供物业服务之后，孙仁树、段小玲应当依照《景瑞XXX前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。对于孙仁树、段小玲提出的房屋漏水造成损失的问题，结合景瑞物业公司和孙仁树、段小玲的当庭陈述，本院认为该损失涉及相邻关系或是与开发商的房屋买卖合同纠纷，系另一法律关系，孙仁树、段小玲可以收集证据后依法向侵权人或开发商主张权利，但不能以此为由拒缴物业服务费；对物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商，要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，也不能以此为由拒缴物业服务费。综上，孙仁树、段小玲的抗辩意见不能对抗其已接受了物业服务的事实，因此，对孙仁树、段小玲提出不交纳物管费的辩解意见，本院不予采纳。现景瑞物业公司要求孙仁树、段小玲支付2019年1月至2019年10月的物业服务费4330元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金的计算标准为从逾期起按欠费金额的日3‰支付，该约定计算后的违约金金额高于原告自愿调整后要求的违约金214.3元，系景瑞物业公司对自己权利的处分，本院予以认可。对于景瑞物业公司要求孙仁树、段小玲支付公摊费的请求，因景瑞物业公司未提供证据证明2018年8月起至2019年10月期间每位业主每月应分摊公摊费数额，对其请求孙仁树、段小玲支付此期间的公摊费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告孙仁树、段小玲于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2019年1月至2019年10月的物业服务费4330元；二、由被告孙仁树、段小玲于本判决生效之日起十日内向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金214.3元；三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告孙仁树、段小玲负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘凤华二〇一九年十二月二日法官助理 王 睿书 记 员 张 芸