湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7333号上诉人（原审被告）：长沙市雨花区佳都房屋信息咨询服务部，经营场所湖南省长沙市雨花区车站南路471号书香名邸3栋117。经营者：孙勇，男，1986年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：孙勇，男，1986年10月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：谢霞，女，1985年1月1日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘振衡，北京大成（长沙）律师事务所律师。原审被告：邹金平，女，1987年12月5日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。上诉人长沙市雨花区佳都房屋信息咨询服务部（以下简称佳都服务部）、孙勇因与被上诉人谢霞、原审被告邹金平、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）居间合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳都服务部、孙勇的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人谢霞的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人谢霞承担。事实和理由：一、被上诉人谢霞在签约时已明知涉案房屋有抵押，因此，上诉人不存在隐瞒涉案房屋已有抵押的情形；余启仁向长沙市望城区公证处提交的伪造的《不动产登记情况表》，在公证机构受理且同意出具《公证书》的前提下，被上诉人谢霞基于对公证机构的信赖，才向余启仁支付了购房款，因此，上诉人亦不存在恶意隐瞒涉案房屋被依法查封的情形；此外，被上诉人谢霞在原审被告邹金平联系后，指派其丈夫与邹金平一同前往中国对外经济贸易信托有限公司，查看了涉案房屋的《房屋所有权》和《不动产登记证明》原件，因此，上诉人已尽到审慎义务。故一审认为诉争房产在《房屋买卖合同》签订前已经存在两处权利限制，上诉人作为专业的房地产中介公司，对诉争房产的产权情况未作必要、谨慎的风险审查，而是直接将余启仁提供的不动产登记情况报告给谢霞，谢霞基于信赖佳都服务部的居间服务而履行了支付购房款的义务，属于事实认定错误。二、根据《补充协议》约定，被上诉人谢霞先支付购房款给余启仁，余启仁办理委托公证，由此可知，余启仁办理委托公证是促成被上诉人谢霞支付购房款的主要条件。邹金平并非看到余启仁提交的《不动产情况登记表》后才通知谢霞支付购房款，而是在公证机关已经受理余启仁委托公证申请，且公证机关同意出具《公证书》的前提下，基于对公证机关的信赖，才通知谢霞支付购房款。根据被上诉人谢霞要求邹金平出具的《承诺书》可知，其承诺的内容也为拿到公证书的时间和公证书是否真实有效。目前，长沙市望城公证处出具的（2018）湘长望证内字第10778号《公证书》并未被撤销，仍然有效；由于余启仁以伪造的《不动产情况登记表》办理委托公证，而望城公证处未能发现该登记表存在虚假情形，根据《公证法》第十八、第十九条的规定，公证员应某较高的法律素质，对常识性问题应较容易判断，并应予以核实，但望城公证处没有尽到应当注意的义务，出具了涉案房产的委托《公证书》，该《公证书》正是谢霞与余启仁签订《补充协议》所约定的付款条件，被上诉人写下基于对公证机关的信赖，才将购房款支付给余启仁。公证机构及其公证员未依法尽到审查、核实义务，依照规定，应由公证机关承担赔偿责任造成了谢霞的购房款损失，对此佳都服务部理应承担相应赔偿责任。三、上诉人已明确告知被上诉人谢霞，因涉案房屋产权未满3年，不符合长沙市房屋限购政策，不能办理产权过户手续，但谢霞执意购买涉案房屋，故《房屋买卖合同》及《补充协议》仅有谢霞与余启仁签字，上诉人未签字盖章；2018年3月31日，谢霞先向余启仁支付购房款后，再向邹金平支付的居间服务费。上诉人不存在故意隐瞒事实的情形，且上诉人与被上诉人之间并未约定由上诉人承担补充赔偿责任，被上诉人谢霞作为购房人，在明知涉案房屋不符合长沙市房屋限购政策，未尽到一定的注意义务，按照风险负担原则，谢霞应承担与其过错相适用的责任。被上诉人谢霞答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。谢霞向一审法院提出的诉讼请求为：1、佳都服务部、孙勇、邹金平赔偿谢霞购房损失280000元，并判令佳都服务部、孙勇、邹金平以280000元为基数按照中国人民银行同期同类型贷款利率赔偿谢霞的资金损失（从2018年4月1日计算至款项实际返还之日止）；2、佳都服务部、孙勇、邹金平对诉讼请求第一项的所有款项承担连带赔偿责任；3、佳都服务部、孙勇、邹金平承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：孙勇系佳都服务部的经营者，邹金平系佳都服务部的员工。2018年3月15日，谢霞与余启仁在佳都服务部的居间服务下签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定谢霞以总价425000元的价格购买余启仁名下的位于狮子山二片第001栋308房，采取购房定金＋购房首付款＋银行贷款＋交房屋尾款的方式付款，余启仁承诺对该房屋有完全处置权，2019年2月1日之前办理产权过户相关手续；合同签订当日谢霞应支付佳都服务部居间服务费8500元，余启仁应向佳都服务部支付居间服务费4250元。同月27日，谢霞支付定金20000元，余启仁向谢霞出具《定金收条》。2018年3月28日，佳都服务部工作人员陪同余启仁前往长沙市不动产登记中心查询不动产登记情况，但当日余启仁称未带身份证而未查询成功。2018年3月29日，余启仁自行前往长沙市不动产登记中心打印了诉争房屋的《不动产情况登记表》，该表上除登记有中国对外经济贸易信托有限公司对诉争房产享有抵押权外，未显示其他权利限制情况。同日，邹金平陪同余启仁前往望城公证处办理委托公证，邹金平在看到余启仁提交的《不动产情况登记表》后即通知谢霞履行付款义务。2018年3月30日，邹金平向谢霞出具《承诺书》，大致内容为：佳都服务部门店经理邹金平承诺，余启仁出售的诉争房产办理的全权委托公证和注销抵押两份公证书于2018年4月6日前出书，而且真实有效。次日，谢霞向余启仁支付购房首付款280000元，并向佳都服务部支付居间服务费7200元。之后，谢霞在办理后续购房手续时，发现涉案房屋除登记有中国对外经济贸易信托有限公司的抵押权外，还被常德市鼎城区公安局依法查封，期限为：2017年12月25日至2019年12月24日。为此，谢霞于2018年4月16日向一审法院起诉余启仁及新环境公司，请求解除谢霞与余启仁及新环境公司签订的《房屋买卖合同》，并判令余启仁双倍返还谢霞所支付的购房定金。一审法院于2018年5月23日作出（2018）湘0111民初2802号民事判决书，判决：一、解除谢霞与余启仁签订的《房屋买卖合同》；二、余启仁向谢霞双倍返还定金共计40000元；三、余启仁向谢霞返还购房首付款280000元及利息（以280000元为基数按照中国银行同期同类银行贷款利率自2018年4月1日起计算至实际还清之日止）；四、驳回谢霞的其他诉讼请求。上述文书已于2018年6月20日生效。2018年7月9日，佳都服务部将诉争中介费7200元退还给谢霞。之后，谢霞称余启仁个人无力偿还（2018）湘0111民初2802号民事判决书所判决的返还义务，故于2018年7月16日诉至一审法院，望判如所请。在本案审理过程中，谢霞明确诉讼请求第一项与（2018）湘0111民初2802号民事判决书所判决的余启仁应返还的款项系同一笔，系因余启仁对（2018）湘0111民初2802号民事判决书所判决的返还购房款义务无力偿还，考虑到本案佳都服务部、孙勇、邹金平是造成谢霞购房款损失的直接责任人才通过诉讼请求法院判决佳都服务部、孙勇、邹金平对谢霞的购房款损失承担连带赔偿责任，并非就同一损失再次主张权利。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中，虽然佳都服务部未在《房屋买卖合同》及补充协议上加盖公章，但是其履行了居间人的相关义务，并收取了谢霞与余启仁支付的居间费，谢霞与佳都服务部之间成立事实居间关系。在居间合同关系中，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，基于房产中介的行业特殊性，房产中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包括如实报告卖房人提供的诉争房产资料以及核实房屋信息的真实性。本案中，诉争房产在《房屋买卖合同》签订前已经存在两处权利限制，佳都服务部作为专业的房地产中介公司，对诉争房产的产权情况未作必要、谨慎的风险审查，而是直接将余启仁提供的不动产登记情况报告给谢霞，谢霞基于信赖佳都服务部的居间服务而履行了支付购房款的义务，造成了谢霞的购房款损失，对此佳都服务部理应承担相应赔偿责任。现一审法院已经（2018）湘0111民初2802号民事判决书判决余启仁向谢霞双倍返还定金40000元及购房首付款280000元及利息（以280000元为基数按照中国银行同期同类银行贷款利率自2018年4月1日起计算至实际还清之日止），该文书已生效，但余启仁存在无力支付上述款项的可能性，故在余启仁无法履行上述判决的情况下，应由佳都服务部向谢霞补充赔偿，佳都服务部在对谢霞进行赔偿后，可另行向余启仁进行追偿。另，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”之规定，孙勇个人经营佳都服务部，应以个人财产对诉争债务承担连带责任。邹金平在本案中提供的居间服务系履行职务行为，谢霞主张邹金平对诉争债务承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佳都服务部、孙勇在余启仁无法履行（2018）湘0111民初2802号《民事判决书》的情况下对谢霞的购房损失[购房款280000元及利息（以280000元为基数按照中国银行同期同类银行贷款利率自2018年4月1日起计算至实际还清之日止）]承担补充赔偿责任；二、驳回谢霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5500元，因适用简易程序减半收取2750元，由佳都服务部、孙勇负担。本院经审理查明：1、2018年3月31日，邹金平向谢霞出具《承诺书》，承诺余启仁出售的涉案房屋的房产证书在正常的流程下收回并办好抵押。2、湖南省长沙市望城公证处于2018年4月3日出具《公证书》载明：“兹证明余启仁于二0一八年三月二十九日在前面的《委托书》上签名、捺右手大拇指印，并表示知悉委托的法律义务和法律后果。余启仁的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，佳都服务部作为房产中介，有义务核实涉案房屋信息的真实性，并向房屋买受人谢霞如实告知。而本案中，涉案房屋在《房屋买卖合同》签订前已被公安机关依法查封，不能正常过户，但佳都服务部却未对其作必要、谨慎的风险审查，且佳都服务部的业务员邹金平在2018年3月31日仍向谢霞出具《承诺书》，承诺余启仁出售的涉案房屋的房产证书在正常的流程下收回并办好抵押，致使谢霞基于对佳都服务部居间服务的信赖而履行了支付购房款的义务，造成了谢霞的购房款损失，因此，一审法院判决佳都服务部、孙勇承担相应赔偿责任，并无不当。此外，望城公证处系对余启仁出具《委托书》的行为是否真实、合法有效进行证明，并不涉及对余启仁提供的《不动产登记情况表》的真实性进行证明；同时，谢霞所受损害并非《公证书》的出具，而是涉案房屋被公安机关依法查封，不能正常过户所致，因此，佳都服务部、孙勇认为公证处应承担责任，以及佳都服务部、孙勇可以《公证书》的出具作为免责事由的上诉理由，没有法律依据；同理，对公证书的相关资料进行调取，亦无必要，故对佳都服务部的该调查取证申请，亦不予准许。虽然《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋因产权登记未满三年尚不能过户，但余启仁、谢霞在《补充协议》中已将过户时间约定至符合长沙市房屋限购政策的规定期限，因此，佳都服务部、孙勇认为谢霞未尽到一定的注意义务，应承担相应责任的上诉理由，亦无事实依据。综上所述，佳都服务部、孙勇的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人长沙市雨花区佳都房屋信息咨询服务部、孙勇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十二月五日书记员 肖佳敏