山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2641号上诉人（原审被告）：滨州市星昊房地产开发有限公司，住所地：山东省无棣县星昊苑沿街楼。法定代表人：周大清，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘炳芹，山东正鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵荣昌，男，1988年9月16日出生，汉族，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：梁建玲，山东法之名律师事务所律师。上诉人滨州市星昊房地产开发有限公司（以下简称星昊公司）因与被上诉人赵荣昌商品房预售合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2019）鲁1623民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星昊公司上诉请求：1.撤销无棣县人民法院（2019）鲁1623民初4号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实及理由：一、涉案的《商品房买卖合同》中约定的价格并非上诉人的真实意思表示，该价格显失公平，不具有真实性和合法性。2014年11月，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》时，因上诉人受高利贷等因素影响，资金出现严重困难，上诉人借此胁迫被上诉人签订了合同，该合同中房价并非上诉人的真实意思表示。涉案《商品房买卖合同》签订于2014年11月17日，根据上诉人一审中提供的上诉人同期同小区同类房屋的其他《商品房买卖合同》，证实了当时与其同幢的位于4层的楼房价格为每方米3294.7元，因涉案的楼房为电梯房，被上诉人购买楼房位于5层，其价格还应高于4层的价格，而涉案《商品房买卖合同》中约定的价格却仅为每平方米2178.4元，该价格不但远远低于市场价格，还不足成本价。上诉人作为房地产开发企业，其经营目的系为了开发建设涉案的楼房获利，不可能低于成本价出售给上诉人涉案的房产。因此，涉案《商品房买卖合同》中约定的价格并非上诉人的真实意思表示，且显失公平，该合同不具有真实性和合法性，一审法院不能依此认定双方的权利义务。二、双方签订的《商品房买卖合同》损害了上诉人其他债权人的利益，应为无效。上诉人因开发建设涉案房产，欠付工程承包方的工程款及建材商的材料款等款项，如果上诉人以低于成本价出售房产，其根本无力偿还工程款、材料款等相关款项，势必损害其他债权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益…”因此，涉案的《商品房买卖合同》依法应认定为无效。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金，没有事实及法律依据。本案中系因被上诉人购房价格远远低于市场价及成本价，且其拒不补足差价才导致房屋暂未交付，上诉人并不存在违约情形，被上诉人主张违约金，应不予支持。综上所述，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》不具有真实性和合法性，且损害了第三人利益，依法应为无效；被上诉人无权诉求交付房屋并支付违约金。请求二审法院依法查清事实，撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。赵荣昌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分。上诉人称涉案《商品房买卖合同》约定的价格不是上诉人的真实意思表示，该价格显失公平，不具有真实性和合法性，双方签订的《商品房买卖合同》损害了上诉人其他债权人的利益纯属上诉人无稽之谈。上诉人作为星昊苑小区的房地产开发商，2014年上诉人在无棣县的大街小巷大肆宣传其开发的星昊苑一期房产项目，被上诉人看到上诉人售楼处的宣传单页后，去的上诉人的售楼处，听售楼员讲解了该小区的楼房情况后，才决定购买涉案房屋。当时的购房价格是售楼处的对外出售价格，双方签订的《商品房买卖合同》也是上诉人制作的格式合同，根本不存在上诉人上诉状中所说的“不是上诉人真实意思表示、价格显失公平、损害其他债权人利益”等情况。上诉人购买涉案房的时间是2014年11月17日，合同约定的交房日期是2015年7月30日，从2015年下半年开始，全国的房地产市场处于非常活跃的状态，无棣县也不例外，疯狂的房价爆发性增长，上诉人在巨大的利益面前，欲毁约将交房日期一拖再拖，并向被上诉人提出无理要求，“要求被上诉人按照房屋暴涨后的楼房价格补交差价，否则不交付房屋，并扬言就算是被上诉人打赢了官司，也不可能将购买的房屋交付给被上诉人，更不可能给上诉人的房屋通水通电”。上诉人的无视国家法律、无视合同关系中双方应当信守的诚信原则，企图利用自己所处的优势地位，损害被上诉人的利益。二、一审审判决适用法律正确，但一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的数额不具有可执行性，请求二审法院依法确定上诉人应支付给被上诉人逾期交房违约金的具体数额，使人民法院的生效判决具有可执行性。一审法院认定上诉人违反上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，应当承担逾期交房的违约责任，并判决上诉人于本判决生效后十日内支付被上诉人逾期交房的违约金（自2015年7月31日其至实际交房之日止，按与涉案房屋同地段同类房屋月租金标准上浮30%计算）。但一审法院的该项判决不具有可执行性，涉案房屋同地段同类房屋月租金标准没有统一的租金标准，致使人民法院的生效判决无法执行，请求二审法院按照查明的事实和上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的违约金条款，明确上诉人应支付给被上诉人的逾期交房的违约金数额，使人民法院的生效判决具有可执行性。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。赵荣昌向一审法院起诉请求：1.依法判令星昊公司立即向赵荣昌交付其购买的坐落于星昊苑小区1号楼4单元501室房屋；2.判令星昊公司支付赵荣昌逾期交房违约金250000元；3.本案诉讼费由星昊公司承担。审理过程中，赵荣昌将第一项诉讼请求变更为判令星昊公司继续履行合同，向赵荣昌交付其购买的坐落于星昊苑小区1号楼4单元501室房屋；将第二项诉讼请求变更为：星昊公司支付自2015年8月1日至2018年12月30日及2019年1月1日至房屋实际交付之日止的违约金；增加了一项诉讼请求，判令星昊公司协助赵荣昌办理星昊苑小区1号楼4单元501室楼房的不动产登记证书。一审法院认定事实：2014年11月17日，赵荣昌与星昊公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：以单价每平方米（建筑面积）人民币2178.40元、附属物每平方米4173.91元，总价款为400000元的价格，购买星昊公司开发建设的位于无棣县房屋一套，该房屋建筑面积128.53平方米，在商品房经验收合格后，星昊公司应当在2015年7月30日前交付使用。星昊公司逾期交付房屋，逾期不超过60日，自2015年7月31日起至实际交付之日止，星昊公司按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，赵荣昌有权解除合同。赵荣昌若解除合同，星昊公司应当自起解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按赵荣昌累计已付款的1%向赵荣昌支付违约金，赵荣昌要求继续履行合同，合同继续履行，自2015年7月31日至实际交付之日止，星昊公司按日向买受人支付已交付房价款万分之100的违约金。星昊公司于2014年11月26日向赵荣昌开具收据一张，确认收到赵荣昌已支付的购房款共计400000元。另查明，涉案房产均已验收合格，且已在无棣县房产行政管理局办理了预告登记，确认涉案房产预告登记权利人为赵荣昌，经该院查询涉案房产无查封。一审法院认为，赵荣昌与星昊公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律行政法规的禁止性规定，应依法确认为有效合同。赵荣昌已按约定交付全部购房款，且涉案房屋经验收合格已达交付条件，星昊公司应按约将涉案房屋交付于赵荣昌使用。星昊公司辩称其系受赵荣昌胁迫签订涉案合同，未提供证据证实，不予采信。星昊公司称赵荣昌实际交付购房款390000元，经该院释明，星昊公司未在指定期限内提交收款情况说明，且星昊公司为赵荣昌开具的收据中载明其收到赵荣昌购房款400000元，故本院对其仅收到赵荣昌购房款390000元的辩称不予采信。赵荣昌主张的违约金过高，在其未举证证明星昊公司逾期交房给其造成损失的情况下，一审法院自星昊公司逾期交房之日即2015年7月31日按照与涉案房屋同地段同类房屋月租金标准上浮30%支持逾期交房违约金。因星昊公司已经配合赵荣昌完成涉案房屋的预告登记，现已登记在赵荣昌名下，故对赵荣昌协助办理过户手续的主张不再处理。据此，无棣县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，规定，判决：一、滨州市星昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于无棣县房屋交付给赵荣昌使用；二、滨州市星昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付赵荣昌逾期交房违约金（自2015年7月31日起至实际交房之日止，按与涉案房屋同地段同类房屋月租金标准上浮30%计算）；三、驳回赵荣昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元，由滨州市星昊房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人提交无棣县维护稳定工作领导小组文件一份，证实：2016年1月份，因上诉人拖欠农民工工资，涉案的在建房地产项目停工，出现购房户及农民工上访事件。此种情况下，无棣县人民政府成立了派驻星昊苑项目领导小组，因上诉人存在低于成本价出售楼房的情况，且工作组成立后，在监管过程中，重新将尚未完工的工程交由其他承包方施工，需支付工人工资及承包方承包费、材料费等相关费用。如以低于成本价价格销售涉案楼房，势必造成无法支付因建楼正常支出的相关费用。工作组成立后部分以低于成本价出售的楼房，购房户均按至少成本价或高于成本价的协商价格补足差额，现仅有被上诉人一户未按成本价补足其应交房款。根据公平合理的原则，及涉案楼房在建过程中所出现的实际问题，被上诉人应当至少按成本价补交尚欠楼房款，否则应解除涉案的商品房买卖合同。被上诉人质证称，对该证据及所证明内容均有异议，该证据与本案无关，本案是被上诉人与上诉人之间的房屋预售买卖合同纠纷，与无棣县人民政府领导小组无关。作为无棣县人民政府更应当鼓励上诉人遵循契约及诚实信用原则，按照合同约定履行交付房屋的义务及支付逾期交付房屋的违约金相关责任。上诉人没有提供任何证据证实双方签订的商品房买卖合同不是上诉人的真实意思表示，上诉人的违约行为明显是受利益驱动，因商品房价格大肆上涨，上诉人才利用自己处于优势地位的情况下，肆意破坏双方之间的约定，恶意不履行合同义务。本院审查认为，上诉人提交的文件与本案缺乏关联性，对其要证明的问题不予确认。对当事人二审争议的事实，本院综合认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人星昊公司与赵荣昌签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，当事人主体资格具备，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且上诉人也未提供证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，涉案合同应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。合同生效后，双方当事人应按照合同的约定认真履行义务。上诉人主张合同无效的行为既违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，也不利于市场交易的稳定。上诉人未按约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。综合各方面考虑，权衡利弊，一审法院判决支持赵荣昌的诉求并无不当。综上，上诉人星昊公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由上诉人滨州市星昊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年十二月二十三日书记员  仲 钰