湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4789号上诉人（原审原告）：杨杰，男，1979年3月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑莉丽，湖南东方阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：何名，湖南东方阳光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：秦皇岛秦晋通商贸有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区小薄荷寨。法定代表人：王亮，总经理。委托诉讼代理人：顾世恒，河北华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷鹏，湖南融邦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：长沙发家房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路120号4号门面。法定代表人：高爱军，执行董事。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。上诉人杨杰与上诉人秦皇岛秦晋通商贸有限公司（以下简称秦晋通公司）、长沙发家房地产经纪有限公司（以下简称发家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨杰上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判支持杨杰一审全部诉讼请求；二、依法判令秦晋通公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原合同未终止，应按依法解除判决。2018年2月7日签署的《商业房买卖合同》，因其部分条款显失公平，导致该合同不符合日常交易习惯。本案房源系银行抵押期间的房源，房款总额3950万元，但抵押银行金额为5000万元，即剔除银行抵押价值后，其实际房屋价值为零，但合同签署时，杨杰需全款支付价值为零的房源，明显系显失公平。为此，双方一直就合同重要条款在协商变更过程中，而未实际终止，其实际终止（解除）的观点只代表秦晋通公司一方之言，所以杨杰诉请依法解除原合同符合法律规定；二、秦晋通公司多次违约，依法应双倍返还定金，即400万元。1、秦晋通公司未履行2018年2月7日《商业房买卖合同》第一条第2款约定的租赁资料交付义务，系违约之一。依据《商业房买卖合同》第一条第2款约定“乙方按本协议约定第一次付款后甲方将租赁协议复印件及租金收取情况清单交付乙方。”杨杰按约支付首笔款定金20万元后，秦晋通公司即应将全部租赁协议复印件及租金收取情况清单交付乙方，但经杨杰多次要求，秦晋通公司一直未予提交，秦晋通公司拒绝提交全部租赁协议复印件及租金收取情况清单的行为，对杨杰购买秦晋通公司房产引起不安及担心。2、秦晋通公司未取得租赁户放弃优先购买权的书面声明，系违约之二。依据《合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。同时《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。秦晋通公司持有涉案22套房源，其权证是独立的，并非是整体性一个权证号，按照秦晋通公司的表述，均处于租赁关系存续中，涉及的租期，承租人复杂，因而依法确保各承租人的合法优先购买权，是关系到杨杰购买权能否实现的前提条件，但秦晋通公司自《商业房买卖合同》签署后3个月，即2018年5月7日，尚未向杨杰提供任何承租人出具的放弃优先购买权之书面声明。3、秦晋通公司在《商业房买卖合同》履行期间，单方解除协议未履行书面通知义务，违反合同第九条“书面通知方式”约定。《商业房买卖合同》第九条约定，有关协议的履行事宜应以书面方式通知各方。因而本案中，有关合同的履行、解除、终止、补充等事项，均应以书面方式通知对方，但秦晋通公司不按此约定履行通知等义务，为事实违约。4、《商业房买卖合同》第七条1款有关“通知”方式约定无效。《商业房买卖合同》第九条约定，有关协议的履行事宜应以书面方式通知各方，此条在第七条之后，系对本合同有关通知方式的总括性约束，在其未对第七条但书情况下，其涵盖性高于第七条，也是对第七条的修改。第七条1款有关“通知”方式约定违反《合同法》第九十六条的规定。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。通知义务是当事人的责任，因此即使存在约定或者法定解除的情形，相对方也应当首先履行合理的通知义务，并应当同时给予合理的异议期间，可见，为了确保合同解除时双方当事人的知情权的对等性，以便于及时有效地进行结算和清理，从而更好的保障各自的合法权益，法律把解除通知设定为了合同解除的生效要件。即便条件成就，合同不当然解除，享有约定解除权的当事人应当及时通知对方当事人解除合同，在通知到达对方当事人时解除，在法定解除的情况下，更是如此。因此本案第七条1款有关“通知”方式约定，不仅违反合同第九条“书面通知方式”的约定，更违反《合同法》第九十六条之规定，所以属于无效条款。5、秦晋通公司将22套房源再次对陈新出售的行为，为根本性违约。根据本案诉讼过程中，杨杰申请财产保全时，陈新向法院提交的2018年6月23日与秦晋通公司、发家公司签署的《商业房买卖合同》显示，其一，该22套房源已再次向陈新转让，房源位置、套数、面积均一致。其二，陈新认可其为再次转让的受让人。其三，发家公司知情，并再次以经纪人身份参与合同签署。其四，秦晋通公司此前并未向杨杰履行2018年2月7日合同终止通知义务，此行为系根本性违约行为；三、秦晋通公司违约，依法应承担杨杰损失600万元。根据《商业房买卖合同》第七条2款，秦晋通公司违约，应双倍返还杨杰定金并赔偿杨杰其他损失，即除双倍返还定金为400万元外，还应承担杨杰为履行该协议的实际支出，房价上涨等损失共计600万元；四、发家公司应双倍返还佣金，即20万元。根据《商业房买卖合同》第十条，因发家公司的恶意串通行为，其中介义务未完成，并构成违约，因而应双倍返还已付佣金，即20万元。针对杨杰的上诉，秦晋通公司辩称：一、秦晋通公司与杨杰的买卖合同已经终止，按照该合同第七条第一款的约定，杨杰没有履行付款义务的时候已经终止，一审判决认为合同已经依约终止，不存在解除合同的认定是正确的；二、秦晋通公司在合同履行过程中不存在任何违约行为，是杨杰没有支付购房款导致其根本违约。关于租赁资料的交付义务，按照合同第五条第2款的约定是在杨杰支付全部价款后秦晋通公司才有义务将租赁合同的原件及租金收取清单交付给杨杰，由于杨杰没有履行付款义务已经构成根本违约，因此秦晋通公司不构成违约。合同没有约定秦晋通公司应当取得承租人有限购买权的书面说明，同时根据相关司法解释，是否取得优先购买权的书面说明不影响合同效力。根据合同约定，秦晋通公司并没有就终止的情况去通知杨杰的义务，秦晋通公司并未违约，杨杰称适用合同第九条的约定，秦晋通公司认为第七条才是关于合同终止的明确约定，第九条是合同履行的约定，在合同终止事项上应当适用第七条。第七条第1款的约定是合法有效的，这符合双方的真实意思表示，法律没有关于不能就协议终止进行第七条第1款约定的禁止性规定，因此无论从法律规定还是意思自治的角度，第七条第1款的约定都是合法有效的。关于合同单方解除应当通知对方的问题，第七条第1款的并不是合同解除权行使的约定而是关于合同自行终止的约定，根据《合同法》第九十一条第1款的规定，合同第七条第1款就是该条的适用，不适用于合同单方解除应当书面通知的法律规定，所以杨杰是混淆了合同终止与合同解除，秦晋通公司出售房屋的时候，秦晋通公司已经与杨杰合同终止，不存在一房二卖。秦晋通公司是合法处置房屋的行为，与杨杰无关。关于定金，由于杨杰根本违约触发了定金不予退还的约定，同时也违反了合同法的规定，一审判决认定杨杰根本违约及定金不予退还是符合法律规定和事实的，不存在双倍返还定金的问题。在秦晋通公司与杨杰合同履行过程中，秦晋通公司没有任何违约行为，杨杰除了200万元定金，不存在任何所谓的损失，秦晋通公司出卖房屋之后的房屋价款涨跌与杨杰无关。综上，本案是杨杰作为根本违约方，其不但不承担违约责任，反而要求守约方承担相应责任，秦晋通公司认为其上诉并无任何依据，请求二审法院驳回其上诉。针对杨杰的上诉，发家公司辩称：发家公司充分履行了居间方的义务，根据合同约定有权获得10万元服务费，因为杨杰的违约导致发家公司无法获得剩余90万元，造成了发家公司的损失，依法应予赔偿。发家公司保留追究其责任的权利。根据合同约定杨杰与秦晋通公司的合同已经终止，发家公司出售秦晋通公司房屋合法有效。秦晋通公司上诉请求：一、驳回杨杰的诉讼请求或发回重审；二、全部案件受理费由杨杰承担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律均有错误。本案中秦晋通公司在合同终止后并无通知义务。首先，秦晋通公司与杨杰签订的《商业房买卖合同》第七条第1款约定“本协议约定的付款时间届满，乙方未按照约定全面履行付款义务的，无需甲方通知乙方本协议即终止。”该条约定是合同双方当事人将杨杰不履行付款义务的违约行为确定为合同终止条件，条件一旦成就合同即终止，杨杰对于自身违约行为以及合同的以上约定是明知的，因此无需秦晋通公司明确向杨杰提出合同终止的意愿，本条约定是对合同终止的特别约定，该合同第九条规定的一般合同履行事项的书面通知义务不适用合同终止的情形，特别约定条款应优于普通条款的适用。《合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”一审判决认为合同终止后的通知义务是强制性义务并无法律依据，完全是主审法官的个人主观理解，民事活动中在法无规定的情况下应尊重合同当事人的意思自治，合同当事人按照合同约定履行合同义务，行使合同权利才是诚实信用原则的最好体现，由于合同约定条款的法律效力高于交易习惯，同时杨杰与秦晋通公司之间没有交易习惯，因此本案中基于合同当事人协商确定的合同终止条件成就后合同的终止，合同当事人之间没有通知义务。另外通过杨杰配偶刘媛与中介机构法人高爱军的聊天记录以及高爱军与秦晋通公司负责人白参的聊天记录可以证实，合同付款期限届满后秦晋通公司已经通过中介机构通知杨杰合同终止，该事实有秦晋通公司提供的微信聊天记录证实，中介机构提供的微信聊天记录进一步证实了以上通知已经告知了杨杰，因此应依法认定秦晋通公司已经明确通知杨杰合同终止；二、一审判决有失公允，片面维护造成合同不能履行的违约方即杨杰的利益，秦晋通公司并未通过不履行通知义务获取利益，杨杰并未因此受到任何损失。杨杰未按照合同约定履行付款义务是造成《商业房买卖合同》不能履行的全部原因，杨杰的行为已经构成根本违约，应承担丧失定金返还请求权并赔偿秦晋通公司其他损失的责任。秦晋通公司即使违反了所谓的合同终止后的附随义务，但并不是造成合同不能继续履行的严重后果的违约人，仅仅属于瑕疵履行的范畴。秦晋通公司并未因不履行所谓合同终止后的通知义务取得任何收益，杨杰也并未因此受到任何损失，杨杰的定金损失是由于其自身违约行为造成合同终止的后果，因此合同终止后杨杰继续履行合同而造成其损失，责任在杨杰自身，不能归责于秦晋通公司，一审判决错误要求秦晋通公司赔偿杨杰的全部定金损失，从事实上支持了杨杰的定金返还请求，杨杰作为违约方却不承担任何责任应当依法纠正。针对秦晋通公司的上诉，杨杰辩称：一、秦晋通公司认为一审认定事实及适用法律均有错误是不存在的，秦晋通公司认为不应适用合同第九条的约定，而杨杰认为是错误的；二、一审判决是偏颇了秦晋通公司的利益，未能支持杨杰主张的双倍返还定金的请求是错误的。针对秦晋通公司的上诉，发家公司并未发表意见。发家公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判发家公司无须返还10万元居间费；二、请求判令杨杰承担本案上诉费用。事实与理由：一、湖南省长沙市天心区人民法院将案件指派到南托法庭审理系管辖错误。发家公司认为虽然南托法庭是湖南省长沙市天心区人民法院的派出法庭，但是南托法庭仅能管辖暮云、南托、先锋街道的案件，其他案件无法在其法庭立案，本案系不动产纠纷适用专属管辖，本案不动产位于天心区，不属于南托法庭的管辖范围，发家公司在一审举证期限中向南托法庭提交了管辖权异议申请书，但是南托法庭没有依法作出裁定；二、一审判决不采信发家公司及秦晋通公司提交的微信证据导致事实认定错误。微信证据属于电子证据的一种形式，经审查真实性是可以被采纳的，本案中，秦晋通公司提交了与仇旭霞、上山下山（杨杰方代表）微信聊天记录，从聊天的内容完全可以看出，仇旭霞等人是代表杨杰沟通要变更《商业房买卖合同》的条款，且更能够直接体现的是仇旭霞通过其微信给发家公司发了一份由杨杰亲笔签字的“关于请求延迟付款期限的函”，该函的真实性、合法性及关联性是可以采纳的。之后，发家公司将该函转达给秦晋通公司的白参（微信名）是发家公司与秦晋通公司在庭上直接认可该份证据的真实性、关联性、合法性的，一审判决却不予认定，属于事实认定错误。由于该部分事实认定错误直接导致法院认定秦晋通公司名义书面通知杨杰解除合同这一事实也是错误的；三、一审判决发家公司需要退还10万元居间费的判决既不符合三方合同的约定，也是法律适用错误。本案中，一审判决认定杨杰逾期付款属于违约行为，因为杨杰的违约行为合同无法履行，秦晋通公司依约终止合同，发家公司在诚实履行合同，一审法院却判决诚实履行合同的发家公司赔偿违约方杨杰。本案无论是依据合同还是依据法律发家公司均无须退还10万元居间费。根据三方签订的《商业房买卖合同》的第十条约定，发家公司为秦晋通公司委托的中介方，中介方与各方的法律关系依中介合同另行约定。杨杰完成本合同约定的全部义务后视为丙方完成受托事项；杨杰应当向发家公司支付佣金为100万元，本协议签订当日10万，剩余90万在秦晋通公司委托公证到杨杰名下当日支付完……。合同之所以约定“杨杰完成本合同约定的全部义务后视为丙方完成受托事项”是发家公司有督促杨杰完全履行合同而非承诺杨杰违约发家公司要退还佣金，发家公司在督促过程中不存在过错，是杨杰违约，杨杰违约行为导致发家公司无法得到剩余90万元既得利益，发家公司尚未向其主张权利，发家公司促成双方合同成立后依约收取应得的中介费竟然需要退回。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立，委托人本就应支付全部报酬，《商业房买卖合同》更改为合同签订时支付10万元，委托办理过户后支付90万元，没有违反任何法律强制性规定，其次《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，就算合同不成立委托人都应当支付从事居间活动支出的必要费用。本案中发家公司作为经验丰富的房地产中介机构，在买卖双方交易中提供了优良的居间服务，不存在任何过错，且发家公司经过工作促成双方签订了合同，却因为杨杰的违约行为退还，显失公平。另一审判决发家公司承担责任系当事人地位定性错误，是法律关系认定错误。针对发家公司的上诉，杨杰辩称：关于主体的问题，一审判决是合法的，应当按照定金条款双倍返还。针对发家公司的上诉，秦晋通公司没有意见。杨杰向一审法院起诉请求：一、请求法院判决解除2018年2月7日签署的《商业房买卖合同》；二、请求依法判决秦晋通公司双倍返还定金400万元；三、请求依法判决秦晋通公司赔偿杨杰损失600万元；四、请求依法判决第三人发家公司双倍返还杨杰佣金10万元；五、秦晋通公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2018年2月7日，秦晋通公司作为甲方（卖方）、杨杰作为乙方（买方）、发家公司作为丙方（中介机构），三方签订《商业房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：秦晋通公司向杨杰出售长沙市商业房产一事，双方达成协议；房产位于长沙市天心区，建筑总面积1292.31平方米。房产均价30565.43元／平方米，总价3950万元，定金总额200万元，协议签订后乙方当日向甲方支付部分定金50万元，2018年3月2日前支付剩余定金150万元。合同价款的支付方式，2018年4月2日前，乙方向甲方支付购房价款3800万元，2018年5月4日前。乙方支付剩余全部购房价款（定金折抵乙方第二次应付的对应数额购房价款）。在乙方完成第一次付款后（2018年4月2日前的3800万元），甲方将附件二中11套房产（铺位编号：132，房产证号：71××66；铺位编号：156，房产证号：71××27；铺位编号：157，房产证号：71××16；铺位编号：158，房产证号：71××37；铺位编号：177，房产证号：71××26；铺位编号：178，房产证号：71××59；铺位编号：179，房产证号：71××50；铺位编号：ｌａ08，房产证号：71××60；铺位编号：ｌａ09，房产证号：71××34；铺位编号：141，房产证号：71××89；铺位编号：166，房产证号：71××99。面积总计741.96平方米。）及其对应土地使用权证原件交付乙方，乙方收到权证原件即视为完成对应房产的交付，交付后甲方根据乙方要求出具经公证的委托乙方出售已交付房产的授权委托书并配合乙方将房产过户给乙方或乙方指定的第三方。甲方收到乙方第一次付款后根据乙方要求配合办理本合同约定房产的再次析产过户，但除附件二中约定房产的权证外，甲方不向乙方给付其他房产的权证原件，经甲方审核同意后，甲方可配合乙方在相关文件上签章。乙方付清全部价款后，甲方将剩余全部房产11套及对应土地使用权证原件交付乙方，乙方收到权证原件即视为甲方完成对应房产的交付，交付后甲方根据乙方要求出具经公证的委托乙方出售已交付房产的授权委托书并配合将房产过户给乙方或者乙方指定的第三方。甲方完成第一次交付后，应于当日配合乙方向设定抵押权的贷款银行提出清偿全部贷款并解除附件一所列全部房产（22套房产，总计1292.31平方米）抵押权申请，甲方应尽最大善意在收到款项后在最短的时间内解除全部房产的抵押权，但具体事项需协调贷款银行处理。甲方同意配合乙方将房产直接过户给乙方的销售对象，乙方必须按照本协议的约定时间完成付款，乙方不得以甲方尚未配合完成全部房产过户手续而拒绝按本合同约定履行全部付款义务。甲方向乙方出售房产的价格而不包含相关税、费，甲方出售房产所涉及税、费（含公证费用）均由乙方全部承担。但规定由乙方承担的税、费，乙方代甲方缴纳后所取得的缴款凭证原件归甲方所有，乙方应在缴费后立即付给甲方。协议签订后至2018年12月30日，甲方配合乙方办理房产及土地权证的过户手续，乙方应当每十户房产通知甲方协助过户一次，甲方工作人员在协助乙方办理过户所发生的差旅费、食宿费均由乙方承担。甲方配合乙方办理过户前，乙方应向甲方移送拟过户房产的交易合同原件一份。全部合同交易价款总额至多不得超过4050万元，超过3950万元的部分造成甲方多缴税费的部分由乙方承担。协议约定的付款时间届满，乙方未按照约定全面履行付款义务的，无需甲方通知乙方本协议即终止，乙方已支付的定金归甲方所有，乙方已支付定金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的其他损失。甲方未按照合同约定全面履行义务的，应双倍返还乙方定金并赔偿乙方其他损失。协议签订后，有关定金条款即时生效，本协议其他条款在甲方收到乙方所付全部定金之时生效乙方未全额支付定金前，甲方就本合同房产取得与第三方交易机会的，甲方应向乙方、丙方通过ＥＭＳ邮寄发出提前支付定金通知，自通知发出之日起三日内甲方未收到乙方全额支付定金的，本协议终止。本协议所载当事人地址变更的，地址变更的当事人应书面通知其他协议当事人，否则视为地址未变更，有关协议的履行事宜应以书面方式通知各方。丙方为甲方、乙方委托的中介方，中介方与各方的法律关系依中介合同另行约定。乙方完成本合同约定的全部义务后视为丙方完成受托事项。乙方应向丙方支付佣金为100万元，本协议签订当日支付10万，剩余90万在甲方委托公证到乙方名下当日支付完。该款付账到高爱军长沙银行华信支行开立的银行卡账号。房产均属于出租状态，乙方按照约定第一次付款后甲方将全部租赁协议复印件及租金收取情况清单交付乙方。房产由深圳市印力物业服务有限公司长沙分公司提供物业服务，相关物业费支付标准等由乙方向承租人和物业公司直接结算或交接，甲方给予必要配合。《补充协议》将《商业房买卖合同》第二条变更为：房产均价39154.7元／平方米，总价5060万元，定金总额200万元，定金的交付方式，协议签订后乙方当日向甲方祝福部分定金50万元，2018年3月2日前支付剩余定金150万元。合同价款支付方式，2018年4月2日前，乙方向甲方支付购房价款3800万元，2018年5月4日前，乙方支付剩余全部购房价款（定金折抵乙方第二次应付的对应数额购房价款）。购房款（含定金）中的3950万元，乙方支付至秦晋通公司账户，支付完该价款后，剩余款项共1110万元，支付至王亮名下账户。补充协议未作变更的仍按照原合同履行。合同签署后，杨杰在2018年2月7日分10笔，每笔5万元付款至秦晋通公司建设银行账户，2018年3月1日，付款150万元至秦晋通公司建设银行账户。后因变更合同履行双方未能达成一致意见，2018年4月2日杨杰未支付购房款项。2018年6月23日，秦晋通公司与陈新签订《商业房买卖合同》，将涉案房屋出售给陈新。一审法院认为：一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商业房买卖合同》系各方真实意思表示，符合法律规定，各方均应依约履行。杨杰支付定金后，未依约继续履行合同价款的付款义务，系合同不能继续履行的原因所在，应该承担违约责任；杨杰未交付剩余购房款，且双方未就合同变更达成一致意见,根据双方约定，合同已经终止，不存在所谓的解除合同，一审法院对杨杰该项诉讼请求不予支持。二、杨杰要求双倍返还定金的诉讼请求，双方约定的定金是履约定金，杨杰未按照合同约定期限支付剩余房款，已经构成违约，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，因此一审法院对杨杰该项诉讼请求不予支持。三、杨杰要求秦晋通公司赔偿损失的诉讼请求。关于本案中秦晋通公司是否违约，根据合同法的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。尽管双方在合同的第七条约定了合同终止无需通知，但合同终止或者解除后的通知义务是当事人强制性义务，是合同法诚实信用原则的基本要求，且双方在合同第九条明确约定了关于合同履行的重大事项应该书面通知对方。因此，秦晋通公司在杨杰违约后要终止合同应该书面通知杨杰，本案中秦晋通公司在没有通知杨杰的情形下与他人签订了基本相同的房屋买卖合同，违反了合同的附随义务，理应承担相应的责任。此外，违约者不得因为自己的违约行为获利。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中杨杰的损失主要是丧失了自己对要求返还定金的权利，故一审法院对杨杰的损失参照定金数额来确定比较公平合理。至于秦晋通公司所辩称已经通过微信等通知杨杰，因此提交的微信证据不能证实微信中的联系人与杨杰的关系，且证据亦不符合法定的形式，一审法院不予采信。四、杨杰要求发家公司双倍返还佣金的诉讼请求。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中杨杰、秦晋通公司双方和发家公司约定了完成本合同的全部义务后视为发家公司完成受托事项。现杨杰、秦晋通公司之间的合同已经终止，发家公司并未全部完成受托事项，故其所收取的佣金10万元应该予以退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六之规定，遂判决：一、限秦晋通公司于本判决书生效之日起十日内向杨杰赔偿违约损失200万元；二、限发家公司于本判决书生效之日起十日内向杨杰退还佣金10万元；三、驳回杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费82400元，减半收取41200元，由杨杰承担31200元，秦皇岛秦晋通商贸有限公司承担10000元。本院二审期间，杨杰向本院提交如下新的证据：证据1，《商业认购协议书》；证据2，《不动产情况登记表》23张。证据1与证据2拟共同证明：秦晋通公司至2019年6月13日止，争议22套房源约1290平方米其中约1100平方米均已出售完毕，秦晋通公司在其中获取了巨大的房屋插件。针对杨杰提交的新的证据，秦晋通公司发表如下质证意见：杨杰提交的新的证据与本案无关，对真实性无异议。针对杨杰提交的新的证据，发家公司发表如下质证意见：该证据与发家公司无关。秦晋通公司二审向本院提交如下新的证据：（2018）湘长星证民字第12727号《公证书》。拟证明：虽然秦晋通公司依据合同约定和法律规定没有通知的义务，但是杨杰提出延期付款并要求秦晋通公司免除其违约责任，秦晋通公司基于诚实信用的原则作出了不同意的回复，《公证书》所公证的微信聊天记录在一审已经提交了，现在以《公证书》的形式向二审法院提交。针对秦晋通公司提交的新的证据，杨杰发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，对合法性，其之前在一审已经提交了聊天记录，其中显示的微信名称没有关联性。针对秦晋通公司提交的新的证据，发家公司并无异议。发家公司二审向本院提交如下新的证据：《授权委托书》。拟证明：白参是秦晋通公司的代理人，负责秦晋通公司与杨杰的房屋交易，与一身提交的证据相互佐证。针对发家公司提交的新的证据，杨杰发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，该授权委托书的时间是2017年的，也没有有效期，所以与本案无关，白参作为授权方应当签字。针对发家公司提交的新的证据，秦晋通公司发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，同时证明白参有权以微信的方式与杨杰沟通合同终止的事项。根据当事人的举证、质证，本院对各方当事人提交的新的证据认定如下：杨杰提交证据1和证据2欲证明秦晋通公司将房屋另售他人赚取巨大差价这一证明目的并非争议焦点，故本院仅对杨杰提交的上述证据的真实性予以确认，但不予采信；对秦晋通公司提交的《公证书》以及发家公司提交的《授权委托书》，本院亦对其真实性予以确认，但因不能证实微信中的联系人与杨杰的关系，故该证据不能达到其直接证明目的，本院不予采信。本案二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：杨杰与秦晋通公司及发家公司签订的《商业房买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。各方均应按约履行合同义务。一、关于杨杰是否存在违约行为的问题。杨杰作为涉案房屋买受人，其合同根本义务系按时足额支付购房款，《商业房买卖合同》及《补充协议》中对杨杰支付购房款的时间、数额均有明确约定，而本案中杨杰向秦晋通公司支付200万元定金后，未依约继续按时履行支付剩余购房款的合同义务，杨杰虽与秦晋通公司就付款问题进行协商，但并未达成对原合同条款进行变更的一致意见，故杨杰未按约支付购房款的行为系导致《商业房买卖合同》及《补充协议》权利义务终止的根本原因，构成违约，应当承担相应的违约责任。杨杰作为给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故一审判决对杨杰要求秦晋通公司双倍返还定金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持；二、关于本案涉案《商业房买卖合同》及《补充协议》是否应当依法判决解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定了除合同解除等情形以外，当事人可以通过约定的方式使合同权利义务终止。本案《商业房买卖合同》第七条第1款约定“本协议约定的付款时间届满，乙方未按照约定全面履行付款义务，无须甲方通知乙方本协议即终止……”，该约定系各方当事人真实意思表示，属于《中华人民共和国合同法》第九十一条规定的当事人约定终止合同权利义务的情形，合法有效。杨杰并未按约定时间支付购房款，《商业房买卖合同》权利义务已经自行终止，无需当事人另行解除合同或法院判决解除合同，杨杰主张《商业房买卖合同》未终止，应当依法判决解除的上诉理由，并无事实及法律依据，一审判决对此不予支持，并无不当，本院予以维持；三、关于秦晋通公司是否存在合同违约行为的问题。1、杨杰主张秦晋通公司未履行《商业房买卖合同》第一条第2款约定的租赁资料交付义务，存在违约。本院认为，《商业房买卖合同》第一条第2款约定“以上房产均属于出租状态，乙方按照本协议约定第一次付款后甲方将全部租赁协议复印件及租金收取情况清单交付乙方”，结合《商业房买卖合同》第二条第3款及第三条第1款之约定，并纵观整个合同内容可知，合同第一条第2款的约定中的“第一次付款”之表述系存在特殊含义，当事人实际将合同付款分为两次“第一次付款”系指2018年4月2日前的3800万元购房款，余款即是“第二次付款”，根据双方约定，定金抵扣杨杰第二次应付的对应数额的购房价款。综上，《商业房买卖合同》第一条第2款约定的秦晋通公司将全部租赁协议复印件及租金收取情况清单交付杨杰的义务应在杨杰“第一次付款”3800万元的情况下履行，而非在杨杰支付定金的情况下履行，本案秦晋通公司履行该合同义务的前提条件尚未成就，不存在违约行为。2、杨杰主张秦晋通公司未取得租赁户放弃优先购买权的书面声明，构成违约。本院认为，杨杰对涉案房屋存在租赁关系的事实是知情的，但当事人签订的《商业房买卖合同》并未约定秦晋通公司应向杨杰提供租赁户放弃优先购买权的书面声明，且秦晋通公司未提供该书面声明不属于导致杨杰产生《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权的情形，故杨杰主张秦晋通公司未能提供租赁户放弃优先购买权的书面声明系违约行为的上诉理由并无事实及法律依据，本院不予支持。3、杨杰主张秦晋通公司在《商业房买卖合同》履行期间，单方解除协议未履行书面通知义务，违反合同第九条“书面通知方式”的约定，构成违约的问题。本院认为，根据约定，本案《商业房买卖合同》及《补充协议》系因杨杰违约行为自行终止，而非秦晋通公司单方解除，合同第七条第1款约定“本协议约定的付款时间届满，乙方未按照约定全面履行付款义务，无须甲方通知乙方本协议即终止……”，合同第九条虽又约定“有关协议履行事宜应以书面方式通知各方”，但支付购房款系重大合同义务，合同第七条第1款的约定并非合同履行事宜，而是对合同终止事宜进行的特别约定，在杨杰未能按约支付购房款导致合同权利义务终止的情况下，应当适用合同第七条第1款的约定处理，秦晋通公司不通知杨杰合同权利义务终止，并未构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该义务系法定义务，属后合同义务，并非合同根本义务，秦晋通公司虽未在合同终止后履行该义务，但不能认为其构成根本违约，本案杨杰主张其所受损失（包括但不限于定金不能返还）并非因秦晋通公司不履行该后合同义务所致，而是因其自身根本违约行为导致合同终止所致，因此一审判决在杨杰并未提供充足证据证明其因秦晋通公司未履行后合同义务而导致具体损失的情况下，判决秦晋通公司赔偿杨杰违约金200万元，处理不当，显失公平，应予纠正，本院综合全案案情确定秦晋通公司对其未能履行合同终止后的通知义务，应向杨杰赔偿损失20万元。4、杨杰主张秦晋通公司将22套房屋出售给陈新的行为系根本违约。本院认为，杨杰因未能按时支付购房款导致涉案合同终止，秦晋通公司作为房屋所有权人，有权对涉案房屋另行处分，杨杰的该项上诉理由并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，杨杰主张秦晋通公司应向其赔偿损失600万元，本院仅酌情支持20万元，超出部分，不予支持；四、关于发家公司是否应向退还佣金及数额的问题。杨杰要求发家公司双倍返还佣金的诉讼请求。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中杨杰、秦晋通公司双方和发家公司约定了完成本合同的全部义务后视为发家公司完成受托事项，应以该约定作为杨杰向发家公司支付报酬的依据，现因杨杰的违约行为，导致《商业房买卖合同》及《补充协议》终止，发家公司并未全部完成受托事项，故其所收取的佣金10万元应该予以退还。杨杰并未提供充分证据证明发家公司存在恶意串通行为，故其要求双倍返还定金的上诉请求，本院不予支持。发家公司要求不予退还杨杰10万元定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人杨杰与上诉人长沙发家房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人秦皇岛秦晋通商贸有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4805号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4805号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4805号民事判决第一项为“限秦皇岛秦晋通商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内向杨杰赔偿损失20万元”；四、驳回杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费82400元，减半收取41200元，财产保全费5000元，共计46200元，由杨杰承担45000元，由秦皇岛秦晋通商贸有限公司承担800元，由长沙发家房地产经纪有限公司承担400元；本案二审案件受理费82400元，由上诉人杨杰负担80000元，由上诉人秦皇岛秦晋通商贸有限公司承担1600元，由上诉人长沙发家房地产经纪有限公司承担800元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十二月六日法官助理冷子剑书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。