河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初17050号原告贾绍敏，女，1966年10月23日出生，汉族，住郑州市。委托代理人刘洋，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告河南省辉腾投资有限公司，住所地郑州市金水区渠西路3号。法定代表人陈振，执行董事。委托代理人刘阳，河南鼎德律师事务所律师。委托代理人付崇阳，河南鼎德律师事务所律师。被告孙中奇，男，1972年10月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被告杜建立，男，1972年10月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。原告贾绍敏诉被告河南省辉腾投资有限公司（以下简称辉腾公司）、孙中奇、杜建立房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘洋，被告辉腾公司委托代理人付崇阳、刘阳到庭参加诉讼。被告孙中奇、杜建立经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月17日，原告与被告辉腾公司签订蓝天星湾二期合同，约定被告辉腾公司将项目地块上5号楼1单元19A东户出售给原告，房屋坐落于郑州市××、××交叉口向东300米，房屋总价款1255769元，双方约定原告应当于签订合同时交付总房款的50%即627885元，被告辉腾公司应当于2017年5月31日交付该房屋。合同签订后，原告依约支付了房款627885元，但被告辉腾公司一直未交付房屋。自2016年1月17日至今，原告及家人一直租房居住等待被告交房，但被告一拖再拖，至今未交房。根据合作开发协议及相关证据显示，涉案项目的开发、销售、管理系被告辉腾公司与河南润坤置业有限公司（以下简称润坤公司）合作实施，现润坤公司已经注销，该公司股东杜建立、孙中奇应当承担责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告辉腾公司签订的蓝天星湾二期合同无效；2、被告返还原告已付房款627885元及利息95769.9元（自2016年1月17日起按同期银行贷款利率暂计算至2019年3月19日）；3、被告赔偿原告损失72.5931万元。被告辉腾公司辩称，1.原告与被告辉腾公司签订的蓝天星港二期合同符合合同生效的要件，应认定为有效；2.因国家全军房地产政策变动原因，致使工程推进缓慢此为不可抗力，被告不承担赔偿责任；3.如合同解除，应按照蓝天星港二期合同的约定履行，被告辉腾公司按已付房款的2%支付原告违约金；4.原告单方面委托第三方作出的房地产评估报告不应作为本案认定被告承担赔偿责任的依据；5.涉案项目审批已取得重大进展，不日有望恢复施工。经审理查明：2016年1月17日，原告与被告辉腾公司签订蓝天星港二期合同（合同编号：5-1-19A-东户），载明地块坐落于郑州市××、××交叉口东300米，使用年限从房屋竣工验收合格起40年，使用期限届满，根据辉腾公司与部队签订的协议，在同等条件下辉腾公司具有优先使用权，同样原告具有优先使用权；该房屋所在楼栋的主体建筑结构为框剪；该房屋为项目中的5号楼1单元19A层东户，建筑面积146.36平方米；每平方米8580元，总价款1255769元；原告采取分期付款，签订合同时支付总价款的50%，共计627885元，项目主体封顶后三日内，原告向辉腾公司交付总价款的50%，共计627884元；辉腾公司应当在2017年5月31日前向原告交付该房屋；原告全权委托辉腾公司办理该房屋的使用证明和在部队的登记备案工作，在房屋交付使用之日起180日内办理完毕。同日，被告辉腾公司出具的收据载明，收到原告蓝天星港二期5-1-19A-东房款627885元。2014年2月28日，润坤公司与被告辉腾公司签订合作开发协议，项目合作方式：1.润坤公司以四十年的土地租赁经营权为投入，辉腾公司投入项目开发所需全部资金，独立负责房屋的设计、规划、销售、施工、提供水电气暖配套设施、物业管理等环节的各项工作，负责办理相关手续并承担发生的全部费用及税收，润坤公司予以协助；2.双方合作开发建设的房屋及相关附属设施归部队所有，双方共同努力，实现对房屋拥有四十年的使用权、经营管理权和收益权，租赁期满后或者合同解除时，所建房屋及相关附属设施须无偿交给部队。物业分配及履约保证金、前期补偿款等相关费用：由辉腾公司对该地块进行住宅类建筑物规划、设计，地上建筑面积力争达到七万平方米，按照实际所建住宅和商业房屋面积，双方各占50%面积进行分配。资金共管与物业销售：1.项目销售收入需要实现双方共管账户。每月由辉腾公司项目财务人员出具共管账户资金现金结算清单，分别报双方负责人；2.该共管资金用于项目开发运营费用和管理费用支付，向辉腾公司返还前期辉腾公司向润坤公司支付的费用；3.除非共管账户资金不足支付到期项目工程和其他开支，辉腾公司无需注入共管账户资金。如出现共管账户资金不足，由乙方负责在五日内补足……7.属于润坤公司应得且委托辉腾公司进行销售的面积，销售合同是辉腾公司签约主体，销售款项根据润坤公司要求从共管账户直接支付到润坤公司指定的账户。辉腾公司向润坤公司支付款项的约定：1.双方的面积分配，根据施工图设计，除物业用房，地上按照面积进行分配（包括商业和住宅），地下按照车位图数量进行分配，分配标准各占50%。润坤公司应分得的面积中临熊耳河路的二号楼（见附图）约1.71万平方米（详细面积以施工图为准）和润坤公司应分得的商业面积由润坤公司自行对外销售外，其他润坤公司应分得的房屋面积和部分车位由辉腾公司进行对外销售；2.辉腾公司向润坤公司支付款项计算标准，润坤公司分的住宅部分按照7500元/平方米（税后），车位按照16万元/个（税后）的标准由辉腾公司向润坤公司（润坤公司应分得商业部分润坤公司暂时不销售）进行结算。协调配合：在项目中，双方应互相配合，重大事项要相互沟通。润坤公司指派俞建飞为全权负责人，辉腾公司指派罗锋为全权负责人，负责双方之间的协调、沟通、配合、款项支付审批及来往函件签收工作。润坤公司的股东为被告孙中奇、杜建立。2019年3月6日，郑东新区税务局出具的税企清（2019）178870号清税证明载明，润坤公司所有税务事项均已结清。2019年7月12日，郑州市市场监督管理局出具的准予注销登记通知书载明，润坤公司提交的注销登记申请，经审查，申请资料齐全，符合法定形式，决定准予注销登记。以上案件事实由蓝天星港二期合同、收据、合作开发协议书、注销登记通知书、清税证明及庭审笔录予以证明。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告辉腾公司签订蓝天星港二期合同，因被告辉腾公司至开庭之日尚未取得商品房预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故上述涉案合同应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告辉腾公司因该合同取得的购房款627885元，应当予以返还。关于原告诉请的利息损失，因涉案房屋买卖合同已被确认为无效合同，故被告辉腾公司应支付原告自2016年1月17日起资金占用期间的利息损失。关于原告诉请损失72.5931万元，因涉案房屋目前无备案手续，并未建成，无房产证且无法交易，本院无法确定其价值，原告提交的评估报告不能反映其客观实际价值，本院不予采信。且原告在签订合同时已知涉案项目土地性质系军用土地，应当预料将来可能存在的购房风险，但仍然与被告交易，放任风险的发生，自身存在一定的过失，综上，对原告的损失，本院不予支持。关于被告孙中奇、杜建立责任承担问题。涉案项目系被告辉腾公司与润坤公司合作开发，合同约定由润坤公司出地，被告辉腾公司负责出资金及其他事务，原告虽未与润坤公司签订合同，但润坤公司是涉案项目的联合开发方，被告辉腾公司与润坤公司的共同利益并未分割，双方建立的有共管账户，财务情况和款项需润坤公司核对和审批，润坤公司已经享有了原告的购房款利益。且双方合同约定都指派了各方的负责人，说明润坤公司参与对涉案项目的共同开发，后期将按约共享利益。综上，润坤公司应承担辉腾公司上述债务的连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条规定，有公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限公司责任公司的股东以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，应依法予以支持。因润坤公司未对公司债务清算即办理了注销登记，股东孙中奇、杜建立应当对公司债务承担清偿责任。被告孙中奇、杜建立经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告贾绍敏与被告河南省辉腾投资有限公司于2016年1月17日签订的《蓝天港湾二期合同》无效；被告河南省辉腾投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾绍敏购房款627885元及利息（利息起止日期自2016年1月17日起至实际支付之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告孙中奇、杜建立对本判决第二项承担清偿责任；四、驳回原告贾绍敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17846元，由原告贾绍敏负担6809元，被告河南省辉腾投资有限公司、孙中奇、杜建立负担11037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡向楠人民陪审员  张志刚人民陪审员  朱学艺二〇一九年十二月二十一日书 记 员  王 聪