江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初2723号原告（案外人）：谢丽君，女，汉族，1987年9月26日生，户籍地：于都县，经常居住地：，委托代理人：陈铭，江西雩山律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（申请执行人）：谢北方，男，汉族1963年8月10日生，户籍地：于都县贡江镇长龙路7号龙馨花园7单元501室，第三人（被执行人）：谢人亮，男，汉族，1965年5月6日生，住于都县，第三人（被执行人）：邹月兰，女，汉族，1968年9月16日生，住于都县，原告谢丽君与被告谢北方、第三人谢人亮、邹月兰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告谢丽君及其委托代理人陈铭、被告谢北方到庭参加诉讼，第三人谢人亮、邹月兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽君向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与第三人谢人亮于2014年4月8日签订的《卖房协议》合法有效。二、确认被告申请执行的坐落于于都县××××国道旁房屋（用途：综合，产权证号：00××94）的所有权归原告所有，并停止对上述财产的执行。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月17日，于都县人民法院作出（2018）赣0731执138号《公告》，对原告所有的坐落于于都县××××国道旁的房屋（产权证号：00××94）查封和拍卖。并要求原告在6月20日前搬离。原告对此不服，认为该房屋属于原告所有，法院查封、拍卖错误，并依法提出执行异议，于都县人民法院经审查作出（2019）赣0731执异11号《执行裁定书》，驳回了原告的异议。原告不服特提起执行异议之诉。理由如下：一、争议房产当初由被告谢人亮（系被执行人）购买，后由于种种原由，被告谢人亮决定转让房产。2014年4月8日，原告与被告谢人亮共同签订《买房协议》，约定：谢人亮将上述房产出卖给原告，合同对价格、付款方式等作了详细约定，且双方签订合同时有黄麟乡盐潭村书记李国荣、乡土管所副所长赖鹏作为在场人签字。合同签订后，原告按合同约定，将所有款项付清，同时该房屋也由原告使用至今。由于该房屋至今未办理土地使用证，造成房屋产权证至今未变更。从以上事实完全可以认定，该房屋实际所有人为原告，原告也属于善意取得该房屋的第三人。二、第三人与被告的债务发生于2016年，而原告与第三人房屋买卖早发生在2014年，而且买卖、交易早已完成。三、虽然原告与第三人是亲属关系，但并没有任何法律规定亲属之间不能发生买卖关系，如要证明合同系假冒伪造，应当由被告证明。综上，于都县人民法院（2019）赣0731执异11号《执行裁定书》裁定驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定及《民事诉讼法》的规定起诉法院请求法院依法公正判决。被告谢北方辩称，2016年谢人亮在黄麟323国道旁的店铺商量向我借款30万元，愿意用此商铺作为抵押物，当时原告谢丽君也在场，原告所说的第三人在2014年就把房屋卖给了原告不符事实，当时第三人已经确认该房屋是他个人的，（原告也在场没有其他异议）用作抵押给我借款30万元，若早在2014年把房屋卖给原告的话，那原告与第三人就构成诈骗。当时借款后双方签订了借款协议，原件已交于法院保存了，房屋的产权证也交给我了，借款后第三人未把借款归还于我，我就起诉了他，判决生效后我申请执行，现在原告起诉系假的。第三人谢人亮、邹月兰未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件；2.卖房协议复印件；3.（2017）赣0731民初1485号民事判决书复印件；4.公告、执行裁定书复印件。被告谢北方质证认为，对证据1原告的身份证复印件真实性无异议，对于与本案的关联性有异议；对证据2三性均有异议，明显是假的，不能证明房屋已卖给原告了；对证据3判决书、证据4公告和执行裁定书三性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告谢丽君与本案关联性问题，原告作为案外人，可对执行裁定提出异议，与本案具有关联性；2.卖房协议的真实性、合法性及关联性问题，由于第三人未到庭质证，无其他证据佐证，对证据的真实性不予认定。被告谢北方向本院提交于房权证（发）字第××号房产证原件一本（核对原件后，复印件保留，原件庭审判决后退回当事人）和借款协议复印件，原告质证认为，房屋产权证登记的内容是真实的，房产证是否真实有待确认。原告这边也有一本房产证并提交法庭（核对原件后，复印件保留，原件庭审判决后退回当事人），两本之中有一本是假证，被告提交的证据，不能作到担保，借条上的用于房屋抵押，根据相关法律规定，未办理抵押登记是无效的，借款当中房屋用于担保是无效的，借款协议上的约定，我方无异议。本院认定如下：被告提交的房产证与原告提交的房产证真假未经房产部门及经专门部门鉴定真伪无法确认，对于被告提交的借款协议复印件，已在（2017）赣0731民初1485号民事判决书中作为证据采信，不再作出认定。经审理查明，原告谢丽君系第三人谢人亮、邹月兰夫妇之女。第三人谢人亮于2003年7月28日购买了坐落于于都县××××国道旁的房屋，建筑面积138.97平方米，所在房屋总层数4层中的1-2层，产权证号为：于房权证（发）字第××号，房屋所有权人：谢人亮。2016年5月12日，第三人谢人亮、邹月兰向被告谢北方借款300000元，双方签订《借款协议》，该借款协议中约定：“一、甲方为支持乙方开办公司做事业，甲方向银行贷款借给乙方300000元一年。…，三、300000元本金分别于2017年4月15日前归还150000元，2017年5月15日前归还150000元。四、乙方如未能履行归还利息和本金，乙方将黄麟圩上（乡政府门口，323国道边商铺面积共138.97㎡）抵押给甲方，逾期甲方有权处理（出售、使用）。如售款归还本息有结余为乙方所有。五、乙方商铺房产证暂由甲方保管，本息定期归还后，还回乙方。…”到期后，第三人谢人亮、邹月兰未归还借款，被告谢北方向本院起诉，本院2017年10月9日作出（2017）赣0731民初1485号民事判决书。该判决书判决第三人谢人亮、邹月兰于判决生效后60日内偿还被告谢北方借款本金200000元，并按月利率1%计息自2017年3月14日起至还清借款之日止，利随本清。判决生效后，被告谢北方向本院申请执行，执行立案后，本院2019年6月17日发出（2018）赣0731执138号公告，公告中本院依据2019年5月8日作出的执行裁定拍卖被执行人谢人亮所有的位于于都县××××国道旁房屋（用途：综合，产权证号：00××94号），责令被执行人在2019年6月20日前迁出房屋。到期仍不迁出的，本院将依法强制执行。原告谢丽君于2019年6月20日向本院提出执行异议，要求撤销（2018）赣0731执138号执行裁定书，并解除对该房屋的查封、拍卖。本院2019年6月26日作出（2019）赣0731执异11号执行裁定书，该裁定认为被执行人谢人亮与异议人谢丽君系父女关系，存在利害关系，谢丽君提交的与被执行人谢人亮签订的《卖房协议》和被执行人谢人亮与申请执行人谢北方签订的《借款协议》中关于该案所涉房屋的约定存在矛盾，且异议人谢丽君无充分证据证实已向被执行人谢人亮完成支付购房款。异议人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议得到支持需符合的情形，异议人谢丽君的异议不成立，作出驳回异议人谢丽君的异议。原告谢丽君于2019年7月16日向本院提出执行异议之诉，请求：一、依法确认原告与第三人谢人亮于2014年4月8日签订的《卖房协议》合法有效。二、确认被告申请执行的坐落于于都县××××国道旁房屋（用途：综合，产权证号：00××94）的所有权归原告所有，并停止对上述财产的执行。另查明，原告提交的《卖房协议》载明，甲方：谢人亮，乙方：谢丽君，1.原谢人亮乡政府门口二层138.97平方米房屋，以15万元转卖给谢丽君居住卖衣服，转让时间：2014年4月8日。2.此屋没有国家土地转让证，土管所、房产局都问过，过不了户，特写卖房协议书证明，为了以后儿孙没有争议，以下有证明人签字，此据事实。甲方谢人亮签字按手印，乙方谢丽君签字按手印，证明人：邹红兵、赖鹏。本村书记：李国荣均签字按手印。又查明，案涉房屋不动产登记信息查询结果：权利人为谢人亮，权利证号：00××94号，登记面积为138.97平方米，登记时间为2010年5月1日，房屋无抵押，房屋已查封，2018年5月29日，申请人为谢北方，查封单位为于都县人民法院，查封文书为（2018）赣0731执138号之一民事裁定书；2018年12月12日，申请人为中山市明骏纺织品有限公司，轮候查封单位为广东省中山市中级人民法院，查封文书为（2018）粤20执保59号民事裁定书。本院认为，第三人谢人亮与邹月兰系夫妻关系，原告谢丽君系其共同生育的女儿。原告谢丽君称与第三人谢人亮于2014年4月8日签订了《卖房协议》，已支付了房款，房产证已交付原告手中，对案涉房屋享有所有权。原告未提交房屋款项支付的相关证据，第三人谢人亮、邹月兰未到庭质证，该协议的真实性及房屋款项支付完成行为，无充分证据证实，本院不予采信。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉不动产登记在第三人谢人亮名下，原告谢丽君提供证据中未能证实非因其自身原因未办理过户登记。被告谢北方与第三人谢人亮、邹月兰签订的《借款协议》中的房屋抵押约定，因不符合法律规定的应办理抵押登记而未办理，抵押无效。在本院作出的（2017）赣0731民初1485号民事判决书中未做认定。被告谢北方与第三人谢人亮、邹月兰之间的民间借贷系一般的金钱债权关系，本院在执行被执行人谢人亮、邹月兰执行案中，对本案中第三人谢人亮的坐落于于都县××××国道旁房屋（用途：综合，产权证号：00××94）采取查封、拍卖措施，原告谢丽君提出执行异议，本院驳回其执行异议后，向本院提出执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”，原告谢丽君与第三人谢人亮、邹月兰之间存在利害关系，原告无充分证据证实其符合上述法律规定的情形，因此，原告未取得案涉房屋的所有权，不具有排除本院对案涉房屋采取查封、拍卖措施的民事权益。综上所述，原告谢丽君请求确认卖房协议合法有效和确认案涉房屋所有权归其所有以及停止执行对案涉房屋的执行的诉讼请求，无充分事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：一、驳回原告谢丽君请求确认其与第三人谢人亮于2014年4月8日签订的《卖房协议》合法有效的诉讼请求；二、驳回原告谢丽君请求确认登记在被执行人谢人亮名下的坐落于于都县黄麟乡黄麟圩323国道旁案涉房屋（用途：综合，产权证号：00××94）归原告谢丽君所有的诉讼请求；三、驳回原告谢丽君请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢丽君负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  严继东人民陪审员  刘丽萍人民陪审员  林云霞二〇一九年十二月三日代理书记员  刘观林