北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终12088号上诉人（原审被告、反诉原告）：李香，女，1982年8月2日出生，汉族，北京七彩阳光宾馆有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：起跑互联科技（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈永兴，执行董事。委托诉讼代理人：刘鹏，男，公司法律事务部经理。上诉人李香因与被上诉人起跑互联科技（北京）有限公司（以下简称起跑互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李香及其委托诉讼代理人蒋浩，被上诉人起跑互联公司委托诉讼代理人刘鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李香上诉请求：撤销一审判决，改判支持李香一审反诉全部诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，起跑互联公司不享有约定或法定的解除权，不应判决解除《房屋租赁合同》。1.根据合同法第216条的规定和涉案租赁合同第三条第7款的约定，提供办理经营的手续是起跑互联公司的主要义务之一，一审中其明确表示可以提供但拒不提供，属于违约在先。2.根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答之规定，在未存在行政管理限制的情况下，起跑互联公司迟延履行协助我方办理营业执照之合同义务，解除权由我方享有。3.起跑互联公司称我方提供的材料并非以我本人为拟成立公司的法定代表人，因此不给出具地址证明，缺乏合同依据。从合同第三条第8款约定看，合同并未明确必须使用我本人的名义注册公司，起跑互联公司亦未举证证明村委会不同意我使用他人名义注册公司，且从实际情况看，一直是我在履行合同义务和经营，并不影响合同的履行。4.“封门”期间的损失，是起跑互联公司不提供房屋手续造成，我方对此无过错，全部责任应由起跑互联公司承担，封门期间的已付租金应全额退还，亦不应再支付物业费，一审判决仅依据水费断定涉案房屋在此期间为正常使用，缺乏事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误，不应依据合同法第93条判决合同解除。起跑互联公司在我方依合同约定交纳一年多房屋租金的情况下，无合理理由拒不提供用于办理经营的各项手续，违约在先，依据合同法第67条之规定，我方的后履行抗辩权依法成立。三、涉案合同履行不存在法定的阻却事由，应继续履行。起跑互联公司在一审中明确表示可以出具村、乡两级盖章的地址证明，说明合同可以继续履行。起跑互联公司的解约行为对投入大量资金用于经营的承租人不利，违背民法保护和鼓励交易的原则。起跑互联公司辩称，我公司对一审有些不同意，但没有上诉，服从一审判决，不同意李香的上诉请求。李香一直在进行无照经营，我公司于2017年10月16日进行了股权变更，至双方之间第一次诉讼的一审第一次开庭前，我公司才知道李香有办理营业执照的诉求，并立刻安排与其接洽，李香确实提交了办理营业执照的相关文件，但是其提交的文件不符合南苑村委会的要求，村委会不认可，我公司就此与李香进行沟通，要求其完善材料。其后，李香提供了毛芳的申请材料，与李香无任何关系，根据合同第三条第8款之约定，应由李香完成经营手续而非第三方，且我公司不认识毛芳，因此要求李香书面说明其与毛芳的关系但李香并未向我公司提交。因怀疑合同有可能涉及转租，我公司拒绝在相关材料上盖章。李香长期拖欠房屋租金已经达到解除合同条件。关于封门期间损失，我公司不认可。一审中李香提交了两份录音但并未说清楚提交的是什么材料，我公司提交了关于水费的书面证据，可证明封门并未影响李香对涉案房屋的正常使用，可见其一面正常经营一面恶意拖欠房租、怠于办理营业执照。李香已被法院列为失信被执行人，其对涉案合同缺乏履行能力，且李香使用涉案房屋的收益远高于我公司的转租收益，本案合同应当解除。起跑互联公司向一审法院起诉请求：1.解除起跑互联公司与李香签订的《房屋租赁合同》；2.腾退租赁场地；3.支付2018年4月1日至同年11月30日的房屋租金60万元；4.支付2018年度物业费51168.18元；5.赔偿自2018年12月1日始至实际腾退房屋日止的租金损失（按90万/365日×实际占用天数计算）；6.支付2019年1月1日始至实际腾退房屋日止的物业费（3.5元/日×1218.29平方米×实际占用天数）。李香在一审中提出反诉请求：1.继续履行合同，在限定时间内提供房屋的产权证明（村、乡出具证明均可）、消防备案手续（建设工程消防备案验收证明、建设工程消防设计备案受理凭证）；2.返还2017年11月20日至2018年3月31日封门期间已交纳的房租323013元。一审法院认定事实：2016年12月25日，起跑互联公司（甲方）与李香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市丰台区南苑槐房西路316号院A-1号楼2层部分区域（即涉案房屋）出租给乙方，建筑面积1218.29平米；租期7年，自2016年12月25日起至2023年9月7日止；甲方向乙方收取涉案房屋的租金、物业费等；第一、二年度租金90万元，第三、四年度按上一年度租金×（1+7%），第五、六年度按上一年度租金×（1+7%）；租金按季支付，每逾期一日，按央行同期贷款利率支付滞纳金；甲方向乙方提供房屋各种手续，用于乙方办理经营手续，乙方完成经营手续后，按照本合同版本重新签署租赁协议；乙方在该房从事经营的企业，必须有合法部门的审批手续；乙方租赁房屋用途为酒店或公寓；合同签订后，甲方同意给付乙方5个月免租期，用于乙方手续办理；乙方逾期交费，需按迟延天数，欠费数额的日千分之五支付违约金，超过一个月，甲方有权解除合同。合同签订后，起跑互联公司交付了房屋，李香以此作为公寓对外出租经营。2018年2月11日，双方签订《补充协议》，约定：截至2018年1月1日，乙方应付甲方物业费51168.2元，甲方同意免除；乙方同意自2018年1月1日起按照租赁面积足额缴纳物业费，标准为3.5元/平米×月；乙方应随同每季度租金交付时间一同支付。之后，起跑互联公司交付了涉案房屋，李香以此作为公寓用房对外租赁。2017年11月20日，起跑互联公司以安全防范及李香无照经营为由在涉案房屋大门加贴封条。之后，李香称在得到起跑互联公司同意后自行开启大门继续经营，时间为2018年4月30日；起跑互联公司认为李香在封门不久就自行启封，并非是4月底。2018年1月1日起至今，李香未交物业费；2018年4月1日起至今，李香未交纳房租。2019年2月14日，起跑互联公司发出交费通知，要求李香于收到通知之日起七日内交纳各项费用。李香收到后，亦未给付。2019年2月14日，李香因未履行法院生效判决，法院对其发出限制消费令，其中有限制李香租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公。一审庭审中，起跑互联公司主张就“封门”损失双方签订《补充协议》，免除物业费作为补偿。李香认为是物业管理不到位，双方签订了《补充协议》，与“封门”无关。起跑互联公司提交交费通知单，证明封门期间，对方一直在经营，交费单显示自2017年11月-2019年1月，涉案房屋的用水量每月大致相同。李香认可真实性，不认可证明目的，提交照片佐证大门封至4月底，其中二张照片显示涉案大门上下贴有封条、中间有门锁，时间分别为2017年11月22日、2018年3月3日，另一张照片大门仅有门锁、没有封条，时间为2018年4月15日。起跑互联公司不认可。另，各方均否认门锁为己方所为。一审庭审中，李香提供二份录音证据，其一为姜巍录音，时间2017年10月9日；其二为于温娟录音，时间为2018年9月19日，以上证明向起跑互联公司申报营业执照。起跑互联公司认可姜巍系该公司原任法人代表、于温娟为公司经理，但不认可证明目的。摘抄录音内容：“林（林谷勇）：那个营业执照盖章怎么样了，马上到期了。姜：我问苏杭，不在他手里？林：东西无所谓，我再打一份，只要盖章就行，现在找谁。姜：找王学竹吧，现在都是学竹负责”。与于温娟录音，林（林谷勇）：1月4号交的房，但那时我已经给过他们一次，过了一个多月还没盖章，我又给了他们老板一次，你们来了之后，我亲手把这个公司注册的地址盖章给了赵经理。于：我第一次碰到你媳妇拿着这东西，当时说的哪不行，我说你赶快弄，弄完之后交给赵经理；我们9号接的，没几天我们公司就集体出去了，等回来时不行了。林：是呀，这个事一直拖，拖到后面就出现了大兴着火、关门，再后来我又给了一份；于：你这公寓从什么时候正式营业的。林：17年5月。于：17年5月，那么长的时间，非要等我们接手。林：我实际上在1月的时候就给了他们的办事人员一份，让他们盖章，拖着一个多月没盖，我给姜巍打电话，又亲手给了他一份，也没盖下来，后来他就转给你们了嘛。一审庭审中，李香提交北京工商登记申请服务平台查询单，显示于2017年5月16日申请企业名称海西京闽（北京）物业管理有限公司，住所丰台区槐房西路316号院1号楼201室。于2018年7月31日核准北京澳邦酒店管理有限公司名称，住所同上；以此佐证企业名称核准后，因对方不提供相关手续，无法办理营业执照。起跑互联公司认为李香一直无照经营，直至2018年9月收到起诉书才提出且以“毛芳”名义办理营业执照，又无法说明两者关系，且一直欠费，已经达到合同解除的条件，故不再给李香出具相关手续。一审庭审中，双方认可涉案房屋位于二层东侧，面积1218.29平米。另经法院释明，李香不要求本案处理装修损失。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。起跑互联公司与李香签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定，甲方向乙方提供房屋各种手续，用于乙方办理经营手续，乙方在该房从事经营的企业，必须有合法部门的审批手续。根据李香提交的录音证据，可以证实李香曾申请提供经营所需的相关资料，起跑互联公司未能及时提供，应属违约。李香作为承租人，明知须有有关部门审批手续方可经营，但其在未取得审批前一直在无照经营，且在收到催款通知后至今未给付相关欠费，亦为违约。现李香欠费已超一个月，故起跑互联公司要求解除租赁关系，具有合同基础，应予准许。合同解除后，李香应腾退涉案房屋并按合同约定的标准补交占用期间欠付的租金和物业费；考虑到合同期间，起跑互联公司于2017年11月20日将涉案房屋大门加贴封条，对房屋正常使用确有影响，故“封门”期间的应付数额应适当减少，“启封”之后的费用按合同约定的标准计付。一审庭审中，对于“封门”时间无争议，法院予以确认。对于“启封”时间，双方各执己见，因封条系起跑互联公司所为，举证责任应由其承担；起跑互联公司未举证，法院以李香自认的4月30日为准。另从交费通知单显示，涉案房屋用水数量在“封门”前后大致相同，由此证实“封门”并未导致房屋无法使用；且起跑互联公司未能及时提供经营所需的相关资料，与李香无照经营、“封门”之间有因果关系。故对“封门”期间未付租金即2018年4月1日-30日的租金，按照双方责任及对房屋使用的影响程度予以确定。关于物业费，双方在“封门”期间签订《补充协议》，明确约定自2018年1月1日起按照租赁面积即3.5元/平米×月足额缴纳，因此物业费不再因“封门”减免。起跑互联公司主张《补充协议》系对“封门”的补偿，李香认为与之无关，对此，双方均未提交确凿证据，故对相关主张不予认可。虽然起跑互联公司未能依约提供办照所需资料，但李香一直在使用涉案房屋，且对“封门”损失，双方均有责任，故对李香要求全部退还“封门”期间已付租金并免除欠付房租、物业费的抗辩主张不予采纳。因涉案合同已经法院确定解除，对李香要求继续履行提供产权证明、消防备案手续的请求不予支持。考虑到“封门”并未导致涉案房屋无法使用，因此对于“封门”期间的已付租金，参照前述标准酌情返还。另需指出，经法院释明，李香未对装修损失主张赔偿，本案不予处理，其可另行起诉，并就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。判决：一、解除起跑互联科技（北京）有限公司与李香签订的《房屋租赁合同》；二、李香于判决生效之日起十日内将其租用的位于丰台区南苑槐房西路316号院A-1号楼2层部分区域全部腾退给起跑互联科技（北京）有限公司；三、李香于判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司2018年4月1日至同年11月30日的房屋租金58万元；四、李香于判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司支付2018年度物业费51168.18元；五、李香于判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司房屋使用费（自2018年12月1日始至实际腾退之日止，按年租金90万计算）；六、李香于判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司物业费（自2019年1月1日始至实际腾退房屋之日止，按4266.15元/月计算）；七、起跑互联科技（北京）有限公司于判决生效之日起十日内退还李香2017年11月20日至2018年3月31日期间的租金8万元；八、驳回起跑互联科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；九、驳回李香其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李香提交2018年10月26日林谷勇与起跑互联公司霍经理的现场对话录音两段及文字稿，以证明李香向起跑互联公司提交过申请办理营业执照所需材料并且要求其出具注册地址证明，但起跑互联公司拒收材料。起跑互联公司认可该组证据真实性，认为其属于偷录，且形成时间早于本案一审时间但李香在一审中并未提交，故不应予以采纳。另，起跑互联公司认为对该组证据中不利于李香的表述应予采纳，由李香承担不利的法律后果，即李香长期不办理营业执照以逃避政府监管，其违约行为已构成根本违约而达到了合同解除条件，起跑互联公司当时就决定解除涉案租赁合同，因此拒收关于毛芳的证明材料，且李香在起跑互联公司拒收材料的情况下可通过EMS邮寄的方式再次向起跑互联公司提交，李香并未穷尽送达手段。李香主张林谷勇在录音中关于没有执照从而无法处罚的表述另有原因，涉案房屋的三楼也是起跑互联公司出租给李香且办理了营业执照，房东带着消防部门到二楼检查；涉案二楼房屋未办理营业执照，是起跑互联公司迟迟不配合出具地址证明所致，起跑互联公司收到李香提交的申请材料后并未提出异议，直至双方之间的前案诉讼中才提出；关于起跑互联公司提出李香未将毛芳相关证明材料通过EMS邮寄送达的问题，起跑互联公司霍经理要求李香将相关材料交给律师，但在前案诉讼的庭审过程中起跑互联公司的律师拒收。李香提交《调查取证申请书》，申请法院查询调取起跑互联公司与李香之间房屋租赁合同纠纷前案诉讼的庭审录音录像，以证明李香在庭审过程中向起跑互联公司提交过李香与毛芳关系证明和办理公司营业执照申请材料。起跑互联公司认为其解除权已经形成，其要解除合同，李香提交上述材料没有意义，且依据合同约定其只能配合李香办理营业执照而非第三人。李香主张，前案诉讼中起跑互联公司未提出解除合同的诉讼请求，仅要求李香提交与毛芳的关系证明，且收到材料后长期未提出异议直至该案庭审时拒收李香提交的材料。李香提交2019年9月26日林谷勇与苏杭的电话录音和微信聊天记录，以证明林谷勇曾在前案诉讼之前及起跑互联公司股东变更前向起跑互联公司提交了办理营业执照的材料并要求起跑互联公司提供地址证明。起跑互联公司认为其不认识苏杭，对该组证据真实性无法确认，且该组证据未明确显示李香提交的是什么材料。李香主张起跑互联公司股权变更后应对股权转让前的公司债权债务概括承受，即使其不知道材料内容也应认可公司接收材料的行为，李香提交的材料是北京市丰台区南苑槐房西路316号院A-1号楼三层的经营场所房屋权属证明，需要起跑互联公司盖章以及村、乡两级的盖章。起跑互联公司认为，盖章主体是村、乡两级政府而非起跑互联公司。关于法院对李香的限制消费令，二审中李香表示尚未解除。经本院向当事人询问，涉案封门系将涉案房屋所在的二层与一层之间的通道封堵，涉案房屋所在楼宇三层系李香经营的酒店，装有通往三层的电梯，从三层可以走下来到位于二层的涉案房屋，但李香主张三层酒店不允许随便进出，进电梯必须登记、有卡才能使用。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案中，起跑互联公司承认在双方之间的前案诉讼中，2018年9月其知道李香有办理营业执照的诉求，并主张因李香拖欠租金，起跑互联公司已经享有合同的解除权，即便在前案诉讼中李香提供其与毛芳关系证明等资料，起跑互联公司亦是拒收，其不再同意协助李香办理经营手续。李香则主张因起跑互联公司未协助其办理经营手续，违约在先，李香未按合同约定支付租金系行使后履行抗辩权。根据查明的事实，在前案诉讼中，起跑互联公司曾增加诉讼请求，包括解除合同，而对于双方之间前案诉讼，法院并未作出实体处理，随后，起跑互联公司又提起本案诉讼。考虑到2018年9月双方因涉案纠纷已进入诉讼程序，且双方争议尚待法院处理，而从2018年4月1日起李香未再交纳房租，故本案首先争议焦点在于，2018年9月之前，起跑互联公司是否存在违反合同约定的向李香提供房屋手续、用于李香办理经营手续的义务，李香据此主张的后履行抗辩权是否成立，以及起跑互联公司是否享有合同解除权。对此，本院分析如下：首先，虽然李香提交本案二审期间2019年9月26日林谷勇与苏杭的电话录音和微信聊天记录，以证明林谷勇曾在前案诉讼之前及起跑互联公司股东变更前向起跑互联公司提交了办理营业执照的材料并要求起跑互联公司提供地址证明，但是，起跑互联公司表示无法确认该证据真实性，主张证据未明确显示李香提交的是什么材料，且诉讼中苏杭未出庭作证，本院难以认定苏杭录音及微信聊天记录的真实性，且即便上述证据真实，在通话录音中，苏杭亦表示，已经过了两年了，（资料）到底交给谁了，其说不清楚、不记得了，故根据上述证据并结合2017年10月9日林谷勇与姜巍录音以及李香出示的北京工商登记申请服务平台查询结果打印件，并不足以证明起跑互联公司拒绝向李香提供房屋手续用于李香办理经营手续，李香以此为由主张行使后履行抗辩权，依据不足，本院不予支持；其次，截至2018年9月之前，虽然2017年11月20日涉案房屋曾被起跑互联公司加贴封条，且按照李香的主张封条至2018年4月30日启封，但是，一方面，从交费通知单显示，涉案房屋用水数量在“封门”前后大致相同，在李香未就此提供反驳证据的情况下，可以认定“封门”并未导致房屋无法使用；另一方面，起跑互联公司加贴封条的原因包括李香无照经营，而李香确实是在尚未取得证照的情况下进行经营，李香对此亦存在过错，故应当认定涉案房屋一直由李香实际使用，而李香欠付2018年4月1日之后的房屋租金，构成违约，且欠付租金时间远远超出1个月，符合双方合同约定的解除条件，起跑互联公司有权解除合同，一审判决解除合同，处理结果并无不当，本院对于李香要求起跑互联公司继续履行合同、提供房屋手续的上诉请求不予支持。关于李香要求起跑互联公司全额退还封门期间的房屋租金一节，李香在此期间仍在使用房屋，一审判决其承担封门期间的部分房屋租金，并未超出合理范围，李香该项上诉请求，依据并不充分，本院不予支持。关于李香不同意支付物业费一节，双方签订的《补充协议》约定乙方同意自2018年1月1日起按照租赁面积足额缴纳物业费，且该协议签订日期系2018年2月11日，位于李香主张的封门期间，该约定对于李香具有法律约束力，李香上诉要求免除封门期间的物业费，依据不足，一审判决对于物业费的处理，并无不当，本院予以维持。关于腾退房屋及李香还应负担的其他费用，李香就此提出的上诉意见，依据不足，本院对于一审就此处理结果予以维持。综上，李香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6145元，由李香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月十八日法官助理 江 潇书 记 员 房依彤