广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22428号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄稚翔（HUANG,CHIH-HSIANG），男，1981年11月28日出生，台湾居民，住台湾省彰化县溪湖镇中山里大溪路一段499号1楼。现住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琰民，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋宝香，女，1971年10月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。上诉人黄稚翔因与被上诉人宋宝香租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄稚翔上诉请求：1.撤销南沙区人民法院（2019）粤0115民初922号民事判决第一项、第三项，依法改判驳回宋宝香的诉讼请求，宋宝香返还黄稚翔2018年11月的租金56066.7元；赔偿黄稚翔商铺设计费220000元、装饰装修费29912元、杂项支出8494元（包括购买地砖4494元、支付给物业的装修押金2000元、购买果糖机定金2000元），或依法将本案发回重审。2.案件一、二审诉讼费由宋宝香承担。事实和理由：一、一审法院无管辖权，本案应当依法发回重审。本案属于不动产专属管辖，管辖法院应当为天河区人民法院，一审法院无管辖权，一审程序严重违法，本案应当依法发回重审。二、宋宝香刻意隐瞒商铺即将拆迁的事实，存在缔约过失的责任，对此造成黄稚翔的损失应予以赔偿。黄稚翔与宋宝香签订合同之前，2018年7月已确定华师站附属工程建设用地红线图，此时宋宝香出租的商铺已确定将被征收。2018年10月9日之前，广州市轨道交通十一号线（天河区段）华师站国有土地上房屋征收工作已经开始了前期入户调查，广州市天河区土地开发中心做了大量的宣传工作，政府网站亦有通知，并在2018年10月9日公布了前期入户调查结果并张贴于涉案商铺附近，即《关于公布广州市轨道交通十一号线（天河区段）华师站国有土地上房屋征收工作前期入户调查结果的通告》，天河区土地开发中心已接到该小区不少业主电话咨询希望能尽快出台房屋征收补偿方案，也有业主为配合房屋征收工作，已主动提前停止了房屋出租相关事宜。对于以上情况，宋宝香对黄稚翔故意隐瞒房屋即将拆迁的事实，并将进场费从60万元降至30万元，诱骗黄稚翔与其签订合同并收取了黄稚翔的保证金、租金及进场费，黄稚翔作为台湾人，根本不了解租赁物存将被征收的情况，直至进场装修后，才发现以上前期入户调查结果的通告。黄稚翔与宋宝香于2018年10月29日签订《经营场地租赁合同》，并支付150000元作为2019年4月30日续签三年（2019年至2022年）合同的进场费，约定若双方于2019年4月30日续约三年（2019年至2022年）合同，黄稚翔将支付剩余的进场费15万元给宋宝香，合计叁拾万元正。并约定从2019年4月30日到2022年4月30日止，每月租金为58000元。从以上约定可以看出，黄稚翔是以长期经营为目的而签订以上合同，而非如一审法院所认为黄稚翔仅租6个月。因此，该铺位的征收将直接影响黄稚翔以后的经营及合同的履行，宋宝香隐瞒商铺拆迁的事实并承诺可续租三年的行为系明显的缔约过失，宋宝香应当承担缔约过失责任赔偿黄稚翔全部损失。三、宋宝香同意黄稚翔进行商铺装修。因商铺装修所支付的费用，宋宝香应当赔偿。一审法院在未查明案件事实的前提下即认定黄稚翔装修商铺未经宋宝香同意且租赁期限只有短短六个月，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定判定黄稚翔自行承担损失。而事实上，合同签订后，黄稚翔明确告知宋宝香：因商铺需要重新装修，希望宋宝香督促前一租户尽快清场，宋宝香也多次回应会协助进行清场。并因延误交房，退回了2018年11月1日的一天租金。此行为已明确表明，宋宝香同意黄稚翔进行商铺装修。一审法院系因认定事实错误才判决宋宝香无需承担装修损失。因此，黄稚翔为商铺装修支付了商铺设计费220000元、装饰装修费29912元、杂项支出8494元（包括购买地砖4494元、支付给物业的装修押金2000元、购买果糖机定金2000元），以上共计258406元均应由宋宝香赔偿。四、案件租赁合同已于2018年11月7日解除，且双方就退款事宜已达成一致。2018年11月7日，由于涉案商铺面临征收，双方约定的三年期的合同将无法履行，黄稚翔为避免损失的扩大，通过微信向宋宝香书面提出解除合同，并要求宋宝香退还150000元进场费与押二付一租金172066.7元。宋宝香同意解除合同并于当日退还进场费150000元，剩余172066.7元因超出手机转账限额确定于2018年11月8日返还。因此，自宋宝香2018年11月7日表示同意解除合同之日起，该合同已经解除，宋宝香也应当依照返还黄稚翔剩余的172066.7元。五、黄稚翔并未占用宋宝香商铺，黄稚翔无需支付商铺租金。一审法院判决黄稚翔支付至2019年3月19日的租金无事实与法律依据。因合同于2018年11月7日已解除，黄稚翔并未进驻商铺。就返还商铺钥匙一事，黄稚翔积极与宋宝香沟通，宋宝香指定黄稚翔将钥匙交给案外人吴小姐，黄稚翔多次找到吴小姐，但吴小姐仅出现一次以恢复原状为理由拒绝接收钥匙便无法联系，宋宝香本人也无理由的拒绝接收钥匙。退一万步讲，即便计算租金，该商铺在2019年2月3日作出征收决定后的当月，已被施工队使用隔离栏隔离，根本无法使用。因此，黄稚翔已积极履行归还钥匙义务，宋宝香在知悉并同意黄稚翔装修的情况下，无正当理由拒绝接收钥匙，且黄稚翔并未占用商铺黄稚翔不承担该商铺租金。综上所述，一审法院在认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院支持黄稚翔的前述上诉请求。宋宝香辩称，一、一审法院管辖本案正确，一审法院是根据中院关于涉港澳台集中管辖的相关规定受理本案的，上诉人作为原告，一审时按照该规定选择一审法院起诉，表明其认可以一审法院的管辖权，上诉人无权在二审中再提出管辖异议。二、我方不存在缔约过失责任。我方本人未在标的房屋经营，对当地拆迁情况不了解，并无故意隐瞒事实、误导上诉人的行为。上诉人在一审中诉称于2018年11月6日才发现拆迁入户调查公告，从上诉人提交的证据可以看出，上诉人一方在2018年10月24日即已看到该公告，上诉人对此情节的陈述前后矛盾，违反诚信诉讼原则。上诉人进行商业投资，本身负有谨慎注意的义务，应当对承租房屋情况了解清楚。2018年10月24日，其已了解拆迁入户调查公告的内容，11月6日又以此为由提出解除合同，并制造一大堆设计、装修的费用单据，要求我方赔偿，我方对上诉人签订履行合同的动机高度怀疑。三、上诉人认为我方同意其进行商铺装修，与事实不符，上诉人提交的证据只能证明我方积极履行合同，向上诉人交付商铺，并不能证实其向我方提出进行商铺装修的要求，也不能表明我方同意上诉人进行装修。四、上诉人认为双方合同已于2018年11月7日解除，与事实不符。2018年11月7日，双方的协商过程在微信记录中已经显示得非常清楚，就协商解除合同的条件，我方提出了将商铺恢复原状后交付，而上诉人没有同意，因此双方就解除合同事宜没有能够达成一致。五、上诉人称其未占用我方商铺，与事实不符。本案事实和证据已经足以证实我方于2018年11月2日将涉案商铺交付给上诉人，上诉人也在该商铺内进行了装修，使商铺的地面、墙壁以及部分结构与原状发生了改变，上诉人已经实际占有和使用标的商铺。在本案诉讼中，我方受业主的要求，提出与上诉人一方和解，想及时收回商铺，移交拆迁，但上诉人并未同意，因此上诉人应当承担其占用商铺期间的租金。综上所述，我方请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄稚翔向一审法院起诉请求：1.宋宝香向黄稚翔退还商铺的保证金和一个月租金共计174000元；2.宋宝香向黄稚翔支付商铺的设计费220000元、装饰装修费29912元、杂项支出8494元（包括购买地砖4494元、支付给物业的装修押金2000元、购买果糖机定金2000元）；3.诉讼费由宋宝香承担。宋宝香向一审法院提出反诉请求：1.黄稚翔向宋宝香支付2018年12月1日至2019年2月28日的租金174000元（按每月58000元计算）及逾期支付该款项的违约金（违约金以每月租金58000元为基数，按每日1%的标准，从当月5日计至实际清偿之日止）；2.黄稚翔向宋宝香支付2019年3月1日至2019年3月19日止的占有使用费53322.58元（按每月87000元计算）；3.黄稚翔交付的保证金116000元归宋宝香所有；4.案件全部诉讼费由黄稚翔承担。一审法院认定事实：2018年10月29日，宋宝香（为甲方、出租方）与黄稚翔（为乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，约定甲方将广州市天河区五山路106号首层自编4、5号商铺租赁给乙方作经营场地使用，租赁期限自2018年11月1日到2019年4月30日止，每月租金为58000元。管理费每月按原出租方管理处实际收取铺位管理费收取，水电费按铺内各分表实际使用度数收费收取，乙方应在每月4号前将当月租金、管理费及其它费用交给甲方。乙方向甲方缴纳贰个月租金共计116000元作为合同保证金。在租赁期满或双方协商解除合同之日起三十天内。乙方所有费用结清，承租铺位按要求清理完毕后，甲方将合同保证金无息退还给乙方。乙方未能将承租铺位按要求交回给甲方，甲方有权将相关赔偿从合同保证金中扣除，不足部分有权向乙方追讨。承租方无故或违约中途退场，合同保证金无偿归出租方所有。甲方应按本合同约定将经营场地按时交付乙方使用，并按约定收取租金及各项费用。租赁期内，乙方如拖欠租金10天以上，甲方可提前收回场地，甲方保留向乙方追讨所欠租金及其它费用的权利。乙方逾期交付租金、管理费及其它费用，每逾期一日、由甲方按所欠金额的1%向乙方收取滞纳金。若乙方无故停业和拖欠租金、管理费及其它费用超过10天，此拖欠行为将视为乙方违约，甲方有权收回该经营场地另行出租，并没收保证金，由此造成的损失均由乙方负责。并保留向承租方追讨所欠租金、管理费及其它费用的权利。租赁期内，除了本合同另有约定外，任何一方未征得另一方同意而单方面解除合同，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按合同保证金总额100%收取违约金。租赁期满双方未续订合同，或租赁期间解除合同的，乙方应于租赁期满之日起或合同解除之日起当日内交出铺位，乙方逾期不交出承租铺位的，甲方有权在乙方占用期间按本合同月租金额的150%向乙方收取补偿费，并期限乙方迁出。乙方交出铺位后，铺位里的装修和未搬走、拆除的财物均归甲方所有。租赁期满或解除本合同时，双方应共同检查交接铺位和设备，一切嵌装在建筑结构或墙体内的设备、装修乙方不得拆走，甲方不予补偿。如发现有损坏，则在乙方的保证金中扣除，不足部分由承租方负责赔偿。乙方将会于2018年11月1日签约时，支付150000元整，作为2019年4月30日续签三年（2019年至2022年）合同的进场费。若甲乙方于2019年4月30日，签下续约三年（2019年至2022年）合同，乙方将支付剩余的进场费十五万元给甲方，合计人民币叁拾万元正。（如续签三年合同成功进场合计收取人民币叁拾万元整）。3．若2019年4月30日甲方无法和乙方签订续约三年(2019年至2022年)合同，甲方将收取的人民币十五万元进场费退还于乙方。乙方于2018年11月1日签约后，将享有2019年4月30日续约时的优先签约权。甲乙双方同意上述铺位从2019年4月30日到2022年4月30日止，每月租金为58000元。合同签订后，黄稚翔于2018年10月31日向宋宝香支付保证金116000元、11月份租金58000元、进场费150000元后，没有再向宋宝香支付其他款项。宋宝香于2018年10月31日向黄稚翔返还2018年11月1日的租金1933.3元，并于2018年11月2日将涉案商铺交付给黄稚翔使用。黄雅翔接收商铺后，为进行装修拆除了部分地板、墙面瓷砖和部分设施。2018年11月7日，黄雅翔以涉案商铺被征收为由向宋宝香提出退还保证金、租金和进场费。同日，宋宝香将预收的进场费150000元退还给黄稚翔。2018年11月8日，黄雅翔要交还商铺钥匙，宋宝香提出以恢复房屋原状作为收回房屋的条件，双方就解除合同问题未能达成一致意见。2019年2月3日，广州市天河区人民政府发出穗天府征房〔2019〕1号《广州市天河区人民政府关于征收广州市轨道交通十一号线华师站国有土地上房屋的决定》，公告的内容为：决定征收涉案房屋，涉案房屋国有土地使用权同时收回。自公告之日起，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。在案件诉讼过程中，黄雅翔为证明涉案商铺被征收，提供了广州市天河区国有土地上房屋征收管理办公室于2018年10月9日出具的《关于公布广州市轨道交通十一号线（天河区段）华师占国有土地上房屋征收工作前期入户调查结果的通告》的照片，证明涉案商铺属于征收前入户调查范围。为查明征收情况，本院发函向天河区人民政府进行调查。广州市天河区司法局以穗天司函[2019]67号《关于提供相关材料的函》、穗天司函[2019]133号《关于广州市天河区五山路106号首层自编4、5号铺征收相关问题的复函》回复称，广州市天河区五山路106号首层自编4、5号铺原权属人为广州理想信息产业有限公司。广州理想信息产业有限公司于2019年3月14日与广州市天河区土地开发中心签订征收补偿协议，于2019年3月19日与广州市天河区土地开发中心签订房屋移交确认书，并移交涉案商铺。广州市天河区土地开发中心已于2019年3月19日前将征收补偿协议中约定的补偿款发放给协议中约定受款单位。现涉案商铺已全部拆卸完成。另外，黄稚翔为证实设计费、装饰装修费、杂项费用支出提供了以下证据：1.《设计委托合约》，合同记载甲方为易旺餐饮管理（广州）有限公司，乙方为台湾吉而好股份有限公司，合约内容为甲方委托乙方设计天河区五山路新店铺的企业CI、VI及首店空间设计项目，设计费用220000元整（未税）。2.设计费收据三张，金额合计为220000元。3.易旺餐饮管理（广州）有限公司（为甲方）与易洪超（为乙方）于2018年11月5日签订的《装饰装修工程合同》，装饰施工地点华师后门店，工程总造价147000元。4.黄馨嬅向易洪超支付299012元的中国民生银行《支付业务回单（付款）》和“经办人”处带有“易洪超”签名字样的收据一张，其中收据载明：“今收到黄总支付店面拆打费、设计费、钢构前期费用29912元。5.乃士（广州）科技有限公司签订的《订购合约书》，合约书约定虹韵岚茶饮店向乃士（广州）科技有限公司订购2台封口机、2台果糖机，价格合计11200元。6.盖有“乃士（广州）科技有限公司财物专用章”字样的印章的收据一张，收据载明：“今收到虹韵岚茶饮店封口机、果糖机定金2000元。”7.出具日期为2018年11月22日的《送货单》，其载明：“收货单位：蓝港国际地址：易旺……合计9200”。8.盖有“佛山市宏朝陶瓷有限公司财物专用章”字样的印章的收据，收据载明：“今收到叶生定陶瓷贷款壹批，货款共肆仟肆佰玖拾肆元正……”。8.手写收据一张，内容为：“今收到五山路108号虹韵岚商铺装修押金贰仟元整，凭此条换回发票。收款人：朱生2018.11.5”。上述证据均不足以证明黄稚翔主张相关费用等实际结算数额，无法证明涉案商铺进行了装修及其装修的价值，亦无法证明进行的设计、装修及购买的封口机、果糖机等物品系用于涉案商铺的经营。黄稚翔未能提供证据证明经宋宝香同意进行装修。一审法院认为：关于合同效力问题，宋宝香将涉案商铺提供给黄稚翔使用，收取租金，双方签订的《经营场地租赁合同》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。虽然在合同签订前政府已经进行征收前的入户调查，并于2019年2月3日发出征收决定的公告，但在实际征收房屋前，不影响合同的履行。黄稚翔曾在政府发出征收决定公告前提出解除合同和交还房屋，由于双方对解除合同的条件未能协商一致，双方合同实际并未解除，黄稚翔仍应按合同履行。对于租金、占有使用费和违约金的诉讼请求，鉴于涉案房屋于2019年3月19日移交给广州市天河区土地开发中心，黄稚翔应向宋宝香支付2018年12月1日至2019年3月19日的租金，未及时支付的应支付相应的违约金。租金的具体数额为209548.39元（按58000元/月×3个月+58000元/月÷31天×19天计算）。对于宋宝香要求支付的违约金，因合同约定的计算标准过高，一审法院酌情确定2018年12月1日至2019年2月28日迟延支付租金的违约金按中国人民银行同期贷款利率标准计算。每月租金违约金数额以58000元为限。对于保证金的诉讼请求，涉案房屋被征收后，合同目的不能实现，宋宝香应退还收取的保证金。该笔款项可从黄雅翔应付的租金中抵扣。对于黄稚翔要求退还已支付的租金的请求，一审法院不予支持。对于黄雅翔要求赔偿设计费、装饰装修费、杂项支出的请求，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”现黄雅翔所称的装修并未实际实施完成和结算，而押金、果糖机的费用不属于实际损失，其证据不足以证明其损失的具体数额。而且，双方约定的租赁期限只有短短6个月，黄雅翔如在未经宋宝香同意的情况下投入相对较大的费用用以装修，应自行承担由此产生的风险和造成损失。因此，一审法院对黄雅翔以上述讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄稚翔应于判决发生法律效力之日起十日内向宋宝香支付自2018年12月1日起至2019年3月19日止的商铺租金209548.39元及2018年12月1日起至2019年2月28日止拖欠租金的违约金（违约金以每月租金58000元为基数，从当月5日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算；每月租金的违约金数额以58000元为限）；二、宋宝香应于判决发生法律效力之日起十日内向黄稚翔退还商铺保证金116000元（该款从上述判决第一项的租金中抵扣）；三、驳回黄稚翔的其他诉讼请求；四、驳回宋宝香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11382.25元（本诉受理费7786元、反诉受理费3596.25元），由黄稚翔负担7892.27元，宋宝香负担3489.98元。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院二审期间，上诉人提供了华师站附属工程建设用地红线图、微信聊天记录和商铺照片为证，上诉人并明确，微信聊天记录一审已经提供过，但一审提供的很多是语音，二审提供的已经将语音转录为文字。二审期间当庭播放了上述微信聊天记录中的录音内容，被上诉人质证认为，上述证据不属于新证据，对红线图和聊天记录真实性予以确认，对照片真实性不予确认。上诉人提供的微信聊天记录显示，上诉人方在2018年11月2日向被上诉人方发送商铺图片，显示商铺上方有“红豆粥、二楼雅间，空调开放、蒸包、云吞、叉烧饭、白切鸡饭”等字样，上诉人方并称：宋姐，他们店里的东西都没有搬走，你肯定要说一下，因为租金那么高，然后这样子很难弄，很难去拆、装修。被上诉人回复：洪先生，他们说在吃饭，他已经在搬。上诉人称：因为每一天都比较多钱…工人到时候又说因为东西挡在哪里，所以他们施工不了，然后要增加那个差的施工期，那就麻烦。被上诉人回复：他们在搬，因为我刚才问了，我叫那个人过去了，他也去吃饭了，他说等一下就回去了。2018年11月5日下午10:57分，上诉人方向被上诉人发微信称：1.甲方于2018年11月签约前明确告知乙方政府不会将华师站东城小区五山路108号之档口征收，因此乙方才同意与甲方签订合同；2.广州市天河区国有土地房屋征收管理办公室已于2018年10月9日公告对华师站东城小区五山路108号之档口展开入户调查工作至结果；3.若在三年内（2018/11-2021/11），政府征收此档口，甲方需赔偿乙方装修费用，退回转让金30万元，运营费用8万元以及…。2018年11月6日下午2:10分，上诉人方询问：宋姐，您那边沟通好了吗？被上诉人回复：我还没空，沟通完了给你电话。2018年11月7日上午2:58分，上诉人方向被上诉人发送微信：宋姐，我和黄稚翔先生，刚刚又去见了股东，股东决议，退还铺位给宋姐，因2018年10月29日未明确告知我们签约方，该铺于2018年10月9日土地拆迁红头公文，现麻烦退还签约方15万元转让费及2押1租减去一天租金1933.3元为172066.7元，麻烦于2018年11月7日中午12:00前还款，账户姓名：黄馨嬅如下图，否则黄稚翔及其公司即诉讼处理。被上诉人当天上午5:20分回复：洪先生早上好，信息已收，我下了飞机复您！上诉人方当天下午3:23分发微信称：宋姐麻烦下尽早帮忙汇款。被上诉人回复：现在汇。后被上诉人发送汇款15万元的截图并发送语音称：洪先生我的手机上是有限额的，我一天不能转出五十万，但是我已经超出了，所以那个租金跟那个押金我明天才能转呢。2018年11月8日上午，上诉人方发微信：那我现在去找人把钥匙拿过去，看那个吴小姐在哪里，或者我直接拿到店里。被上诉人回复：你们把钥匙还给吴小姐，吴小姐收到钥匙后会联系我，我马上安排退款。上诉人方：她不拿钥匙。被上诉人：她交给房子给你们是怎样的，现在就应该是怎样的，钥匙她才会收呀。上诉人方：宋姐，这不是我们的造成的啊，这是因为他们没有转达给你这边要拆迁的信息造成的这个合同，这问题，所以才导致现在这个局面，然后做了这么多东西，包括这些钢材全部都要再付钱给装修队，还有差这些地方的工钱还有材料，然后还有就是后续我们要跟那些厂商对接的，这些费用也都是我们这边要承担啊。被上诉人发送一张聊天记录截图并问：怎样收钥匙？上诉人方回复：这是之前和他当中进行的一个装修前面的事情，现在就是因为出现了问题，你们之前没有告知说这边会拆迁，现在到这样子，这些拆东西也都挺花钱去弄的，我们这边也要花很多钱的。如果他招了新的品牌，他们一样也要做这个事情啊，对吧。上诉人方后面多次催问：钥匙要放哪里、吴小姐走了、宋姐怎么还没汇款等等。被上诉人于2018年11月8日下午3:30分发送微信称：房子恢复原样，吴小姐收钥匙，我马上退款。上诉人方回复：宋姐，那就是不能照昨天说的退款，要诉讼了。被上诉人：不是说不退款，要收了钥匙我马上退款，钥匙没收到，怎样退。上诉人方：问题你们一直说复原，那都是合同进行的工作，黄先生这边一样也有工程费、材料费、设计费、团队运作、前期投入等等啊，吴小姐又不收钥匙，我已经又等了快4个小时了。被上诉人：你可以跟吴小姐算算你们的损失。上诉人方：跟她说，她都听不进的，只主张自己的。被上诉人：款我一定退，前提是吴小姐必须收到铺位钥匙，你们房子恢复原样了，她一定会拿。上诉人方：那黄先生他们的损失也是啊。2019年1月7日，黄稚翔提起本案诉讼。本院认为，因上诉人黄稚翔为台湾居民，故本案为涉台租赁合同纠纷，依照有关规定，应参照涉外案件进行审理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条和《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条规定，案涉租赁合同未约定应适用的法律，由于案涉租赁物在大陆，故根据上述法律规定，应适用大陆法律作为解决本案争议的准据法。双方当事人因履行《经营场地租赁合同》（下简称《租赁合同》）发生纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，本案应由不动产所在地法院进行管辖，同时，因本案上诉人黄稚翔为台湾居民，故本案应参照涉外案件进行审理。根据《最高人民法院关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》《最高人民法院关于加强涉外商事案件诉讼管辖工作的通知》《最高人民法院关于明确第一审涉外民商事案件级别管辖标准以及归口办理有关问题的通知》的规定，最高人民法院授权广东省高级人民法院根据实际需要指定辖区内基层人民法院管辖本区内的第一审涉外（含涉港澳台）商事案件，而根据广东省高级人民法院关于对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖的请示的复函，广州市南沙区人民法院集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内的第一审涉外涉港澳台民商事纠纷，本案不动产所在地在广州市天河区，因此，一审法院对本案具有管辖权。上诉人向一审法院提起诉讼，又在二审过程中认为一审法院对本案并无管辖权，不能成立，对该上诉理由，本院不予采纳。宋宝香作为出租人，与黄稚翔作为承租人签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容并未违反相关法律法规的强制性规定，现亦无证据表明该合同存在法定无效情形，故该合同对双方当事人均有约束力，各方应按约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据该规定，出租人交付给承租人的租赁物应保证承租人对该租赁物的使用权和收益权。本案中，双方当事人均确认案涉商铺在双方签订《经营场地租赁合同》（下简称《租赁合同》）之前，已经有相关部门发布房屋征收工作前期入户调查结果，案涉商铺处于被征收地段，且在该合同约定的租赁期限届满前，商铺已经于2019年3月19日移交给广州市天河区土地开发中心。可见，案涉商铺在签订合同之时已经处于将被征收的状态。而从上诉人和被上诉人在本案中签订的内容来看，上诉人承租该商铺用来经营销售食品、饮料，租赁期限虽然只有6个月，但从该合同约定的续约三年进场费以及上诉人支付进场费的情况来看，上诉人的目的是长期租赁经营该商铺。案涉商铺所在地段被征收，势必影响上诉人承租该商铺实现上述合同目的。从双方当事人的微信聊天记录可以看出，上诉人在2018年11月2日进场，在2018年11月5日即向被上诉人发送微信告知，因被上诉人明确告知政府不会将案涉档口征收，上诉人才同意签订合同，相关部门已经在2018年10月9日公告入户调查结果，并要求被上诉人保证三年内涉案档口不会被征收。2018年11月7日，上诉人再次发送微信称要退还商铺并要求被上诉人退还已收取上诉人的各项款项。被上诉人收到上述微信内容均未明确表示反对，反而表示同意退款，并于当天退还15万元保证金，同时表示因手机汇款限额问题，租金和押金第二天才能退还。第二天则因为上诉人已经打拆涉案商铺，双方就是否恢复原状问题不能达成一致，导致上诉人未能向被上诉人交还涉案商铺，被上诉人亦未退还剩余款项。从双方当事人上述交涉过程可以看出，上诉人和被上诉人双方就因涉案商铺面临被征收问题而解除合同已经达成一致意见，因此，涉案《租赁合同》已经于2018年11月7日解除。至于合同解除后，被上诉人拒不接收涉案房屋是否合理、上诉人是否应继续支付房屋占用费，本院认为，本案中，从双方当事人的聊天记录来看，上诉人于2018年11月2日进场，至2018年11月7日明确主张解除合同期间，对涉案房屋进行打拆装修，是被上诉人明知且默许的，被上诉人称上诉人未经其允许进行装修，与聊天记录的内容相悖，本院不予采纳。被上诉人作为出租人，在签订《租赁合同》将案涉商铺出租之前，应将租赁物面临将被征收的情况如实告知承租人，本案并无证据显示上诉人履行该告知义务，而上诉人作为承租人，在承租涉案商铺时势必对周围环境进行相关调查了解，对有关部门贴出的征收入户调查公告亦有注意义务。因此，双方当事人对解除案涉《租赁合同》均有一定过错，应各自负担因解除合同带来的相应损失。被上诉人要求上诉人恢复原状才接收涉案房屋，依据不足，上诉人在2018年11月8日交房而被上诉人拒不收房，未交房的责任不在上诉人，被上诉人现要求上诉人支付该日之后的租金或房屋占用费，没有依据，本院不予支持。同时，上诉人在本案中主张被上诉人向其支付的商铺设计费、装饰装修费、杂项支出等费用，根据上诉人在2018年11月7日和8日的微信内容，上诉人在解除合同当时明确知晓已经发生了工程费、材料费、设计费、团队运作、前期投入等费用，但上诉人在通知被上诉人解除合同的微信中并未提及要求被上诉人负担上述费用，且上诉人即使存在上述费用支出，亦是其自己未对涉案商铺状况进行谨慎审查义务导致，其主张被上诉人向其支付上述费用，不能成立，对上诉人该项请求，本院予以驳回。综上，被上诉人应向上诉人退还商铺保证金116000元和2018年11月8日之后的剩余租金42533元，对于上诉人其他诉讼请求和被上诉人全部反诉请求，本院均予以驳回。黄稚翔的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初922号民事判决第二项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初922号民事判决第一、三、四项；三、宋宝香应于本判决生效之日起十日内向黄稚翔退还租金42533元；四、驳回黄稚翔其他诉讼请求；五、驳回宋宝香全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11382.25元，由黄稚翔负担4932元，宋宝香负担6450.25元。二审案件受理费9040元，由上诉人黄稚翔负担4692元，被上诉人宋宝香负担4348元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李志明审判员  罗 毅二〇一九年十二月二十六日书记员  李思泳李蕴妍