山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11229号上诉人（原审原告）：赵云洁，女，1988年5月15日出生，汉族，住淄博市。上诉人（原审原告）：程戈，男，1987年10月24日出生，汉族，住淄博市。被上诉人（原审被告）：章丘中铁诺德置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友翠，山东鲁明律师事务所律师。上诉人赵云洁、程戈因与被上诉人章丘中铁诺德置业有限公司（以下简称诺德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵云洁、程戈上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法撤销赵云洁、程戈与诺德置业公司之间的房屋买卖合同，返还购房款340364元人民币，并按年息6%支付资金占用期间的利息；2.本案诉讼费、申请费、中介费等维权费用由诺德置业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，评判立场明显倾向于诺德置业公司，致使判决结果对赵云洁、程戈极为不公平，为维护上诉的合法权益，赵云洁、程戈依法上诉。1.诺德置业公司虚假承诺拟建清照中学，签订购房合同日期为18年10月27日，后19年3月1号经12345政府回访人员电话通知确认早在18年7月清照中学已经停工，签订合同前诺德置业公司依然宣称拟建清照中学，而赵云洁、程戈提起诉讼日期为3月21号，此期间没有清照中学再建公告，故原起诉理由成立。至于后来清照中学是否再次动工是在开庭之后，而一审判决为清照中学一直在建不存在停建的问题。足可以看出一审法院明显忽略了政府18年7月份让停工的事实和赵云洁、程戈申诉日期在学校明确停建之后。2.第二次开庭是赵云洁、程戈补充证据通话录音、微信聊天记录原件，证实购房前赵云洁、程戈已经将在淄博用公积金买过房的情况明确告知诺德置业公司，且赵云洁、程戈多次打印过征信记录，均由诺德置业公司核实，确认无误后承诺办理公积金一套房组合贷从而签订合同，之后指挥赵云洁、程戈在银行、总行、诺德置业公司办公地之间多次异地往返，浪费了时间、金钱和精力但却不能办理后，将责任推给赵云洁、程戈，而且网签还更名过一次，作为专业房产置业顾问多次出现失误。5月31号二次开庭审判记录里诺德置业公司律师在赵云洁、程戈出示录音、手机微信聊天记录当庭经法官确认后并无提出其他异议。而一审法院判决通话录音与聊天记录无法核实，且赵云洁故意隐瞒曾用公积金贷款的事实。一审法院此条判决完全与开庭实际情况背离，完全与事情的真实性背离，颠倒黑白的判决无法让人接受。3.一审法院判决，赵云洁、程戈与诺德置业公司双方合同第十七条约定双方在交易过程中口头表达的意向和信息等均不构成合同内容，也不作为合同附件，双方不受其约束，故通话录音及微信聊天记录不能作为本案有效证据予以采信。该条内容与其判决书出示的《商品房买卖司法解释》第三条互相矛盾。出卖人对外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，买受人可以解除合同。出卖人为提高所开发的商品房的品位，通常会在其的广告宣传中加入一些虚假的内容以吸引买受人，如小区内的绿地面积、健身娱乐设施、幼儿园、学校及交通上的便利等等。因现在的商品房大多是预售的方式，在未全部竣工前，买受人根本无法真正看到所购商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，只能从出卖人的宣传资料上作书面的了解，也正是看到这些宣传资料的诱人宣传才决定下单购买的。但在买受人接房后，往往会发现所购商品房的周围环境并非出卖人所宣传的那样，心中有一种强烈的被欺骗感。为促使出卖人诚实守信，《商品房买卖司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”很明显，诺德置业公司宣传周边拟建清照中学和承诺办理公积金一套房组合贷对本次购房合同订立有重大影响，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。4.赵云洁、程戈与诺德置业公司房屋买卖合同中约定，出卖人在销售广告、宣传资料、标书、模型、沙盘、样板间、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息等均不构成合同内容，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。该条约定与《商品房买卖司法解释》违背而且对买受人一方有失公平。《民法总则》第一百五十一条，民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。而且作为专业的房产置业顾问，在赵云洁、程戈将淄博用公积金买过房的历史告知且多次核实赵云洁、程戈征信报告后依然虚假承诺公积金一套房组合贷导致合同订立。该虚假表示、欺诈等行为导致签订的合同是意思表示不真实的合同，为可撤销合同。5.可撤销合同是民法中可变更和可撤销的民事行为的一种，可撤销合同的效力取决于当事人的意志，它是一种相对无效的合同。《民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。可撤销合同是撤销权一方当事人有权自主决定对其合同法定期限内是否向人民法院或者仲裁机构申请合同的撤销，撤销权的行使时间为一年。赵云洁、程戈与诺德置业公司的购房合同签约日期为18年10月27日，还在一年之内，赵云洁、程戈具有撤销合同的权力。诺德置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诺德置业公司不存在隐瞒和欺骗等违约行为，请求驳回赵云洁、程戈的上诉，维持原判。赵云洁、程戈向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除赵云洁、程戈与诺德置业公司签订的房屋买卖合同，返还购房款340364元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息；2.承担违约责任赔偿损失；3.本案诉讼费、申请费、保全保险费、律师费、中介费等维权费用由诺德置业公司承担。一审法院认定事实：1.赵云洁、程戈系夫妻关系，户口所在地济南市。2.2018年9月5日，诺德置业公司取得中国中铁·诺德名府北区3#楼商品房预售许可证，批准预售面积为28129.92平方米。2018年9月13日，诺德置业公司（甲方）与程戈（乙方）签订中国中铁·诺德名府认购协议书，约定：程戈认购诺德置业公司在章丘区世纪大道“中国中铁·诺德名府”高层3号楼1单元2404号（3-1-2404）房产，建筑面积约为110.84平方米，定金15万元；付款方式为乙方于2018年9月16日前支付不低于30%的首付款（含定金）等。2018年10月27日，诺德置业公司（出卖人）与赵云洁、程戈（买受人）就上述认购协议书所确定的房产签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为1120364元，出卖人应当于2021年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人等。合同第六条付款方式及期限约定：（1）买受人于本合同签订时已支付房屋首付款340364元，剩余房款78万元通过住房按揭贷款方式支付并应在本合同签署之日三日内向出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料等。（2）在签署本合同前，买受人应按政府相关政策进行家庭成员住房情况查询并委托银行办理贷款信用额度审查。买受人对其本人是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款银行进行充分的了解和沟通。如主合同签订后，因买受人自身原因（包括但不限于买受人提交的申请贷款资料不齐全、不符合银行发放申请贷款的条件、贷款额度未通过银行审批、不满足国家调控政策申请购买房屋的要求）或贷款政策的变化等任何非出卖人原因导致金融机构未批准买受人的贷款申请或实际批准的贷款金额少于买受人申请金额的，买受人应在银行及/或公积金批复的5日内，按批准贷款与申请贷款的差额一次性补足房款，否则视为逾期付款。合同第十七条第5项约定：出卖人在销售广告、宣传资料、标书、模型、沙盘、样板间、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，均不构成合同内容，也不作为合同附件，双方不受其约束，也不作为出卖人向买受人交付的买受人所购商品房及商品房所在楼宇现状的依据，有关该商品房的内容与所交付商品房不一致者，以实际交付为准。买受人确认在签订《商品房买卖合同》前已熟知本项目的相关情况，对出卖人在相关广告及其他表述与买受人认知情况不一致的地方，以本合同签订内容为准等。3.2018年7月4日、7月28日、9月16日，赵云洁、程戈分三次向诺德置业公司交付购房定金及首付款共计340364元。诺德置业公司向赵云洁、程戈开具售房款发票。4.赵云洁系淄博市临淄区人民医院职工。赵云洁、程戈原在淄博市采用公积金贷款方式购置房产，后将该房产出售还清贷款。现赵云洁、程戈在山东省淄博市及济南市均无其他房产。2018年12月6日，淄博市住房公积金管理中心临淄管理部出具“异地贷款职工住房公积金缴存使用证明”以及“公积金职工流水账”，显示赵云洁曾使用公积金贷款且贷款已还清。2019年1月10日，赵云洁、程戈向中国农业银行申请公积金30万元及商业贷款48万元的组合贷款，该申请未获批准。一审法院认为：赵云洁、程戈符合当地政策购房条件，其与诺德置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”围绕合同双方争议的主要事实，本案需要解决的焦点在于：一是，诺德置业公司在涉案《商品房买卖合同》的签订、履行过程中，是否存在虚假承诺构成违约违约行为；二是，赵云洁、程戈请求的合理性。关于焦点一，诺德置业公司行为的认定。首先，是否存在虚假宣传。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，诺德置业公司在涉案房产的销售过程中存在宣传小区附近规划建设“章丘清照中学”的情形，并对诉争楼盘项目与“章丘清照中学”地理位置进行了展示。一方面，购房合同中没有关于配套建设“章丘清照中学”的约定，而开发商对于诉争房产项目的相关设施所作的说明，并非对其商品房开发规划范围内的事项所作的说明，且双方在购房合同中明确约定了出卖人在销售广告、宣传资料、标书、模型、沙盘、样板间、示范单位以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，均不构成合同内容，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。诺德置业公司在《商品房买卖合同》中对上述影响赵云洁、程戈相关权益的条款进行了特别提示，故诺德置业公司对“章丘清照中学”的宣传不属于要约，不属于双方合同内容。另一方面，诉争的章丘清照中学的建设属于当地政府的规划建设项目，在涉案工程未竣工验收、诉争房屋未具备交付条件（2021年5月31日交付）的情况下，亦不能确认章丘清照中学停建的事实，且诺德置业公司在诉讼过程中认可章丘清照中学处于在建状态。故，赵云洁、程戈以章丘清照中学停建为由主张诺德置业公司为订立合同虚假宣传，构成违约，证据不足，一审法院依法不予支持。其次，关于公积金贷款的承诺。《商品房买卖司法解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，赵云洁、程戈主张诺德置业公司明知其不符合办理公积金、商业组合贷款的条件，仍承诺能够为其办理公积金及商业组合贷款。一方面，赵云洁、程戈作为房屋买受人，其对己方名下的房产状况、公积金的使用情况是明知的，而济南地区公积金贷款的相关政策条件亦是公开透明的。因此，赵云洁、程戈对己方是否符合公积金贷款条件是可以通过向相关部门咨询或在公积金官网查询得以知悉，其应对己方的贷款能力负有审慎审查义务。另一方面，根据双方合同所约定的付款方式，买受人应对自己的贷款能力进行充分了解，且在因买受人或非出卖人原因导致贷款不能审批的，“买受人应在银行及/或公积金批复的5日内，按批准贷款与申请贷款的差额一次性补足房款，否则视为逾期付款。”合同中并未明确约定诺德置业公司负有为买受人办理公积金、商业组合贷款的合同义务。根据合同约定，即使贷款不成，买受人在收到诺德置业公司的通知后，仍然具有支付剩余房款的义务，商品房买卖合同可以继续履行，当事人并没有解除合同的法定权利。同时，如上所述，合同第十七条亦明确载明双方在交易过程中口头表达的意向和信息等不构成合同内容。故，赵云洁、程戈以诺德置业公司承诺为其办理公积金组合贷为由，主张诺德置业公司构成违约，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。关于焦点二，赵云洁、程戈之请求。根据《合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”如上所述，诺德置业公司在涉案商品房买卖合同履行过程中并无违约行为，不能构成合同约定或法定的解除条件，且涉案商品房买卖合同并不存在法律或事实上不能实际履行的情形。赵云洁、程戈以诺德置业公司虚假宣传和承诺构成违约导致合同目的不能实现为由，要求解除合同、返还购房款、赔偿损失并承担相关涉诉费用，证据不足，理由不当，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依据上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告赵云洁、程戈的诉讼请求。案件受理费6406元，由赵云洁、程戈共同负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，诺德置业公司不存在违约行为，赵云洁、程戈起诉要求解除与诺德置业公司签订的《商品房买卖合同》，不符合法定解除条件，一审判决驳回赵云洁、程戈的诉讼请求并无不当。二审中赵云洁、程戈提出的上诉请求与一审诉讼请求不一致，变更为要求撤销赵云洁、程戈与诺德置业公司之间的《商品房买卖合同》，因赵云洁、程戈二审变更诉讼请求，本院对变更后的诉讼请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6406元，由上诉人赵云洁、程戈负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月二十四日书记员 孙 雪