甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终832号上诉人（原审被告）：抚州宇通房地产开发有限公司，现住所地甘肃省清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，甘肃鉴远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃鉴远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某1，住甘肃省清水县。委托诉讼代理人：王某2（系王某1之妹），住甘肃省清水县。上诉人抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称抚州宇通公司）因与被上诉人王某1商品房预售合同纠纷争议一案，不服甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初910号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚州宇通公司的委托诉讼代理人李某，被上诉人王某1的委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚州宇通公司上诉请求：1.撤销甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初910号民事判决第二项,依法改判驳回王某1一审时关于支付违约金的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王某1承担。事实和理由：1.一审法院认定“双方签订的商品房买卖合同中第六条付款方式的约定与第七条违约责任的约定属于同一合同不同条款对下剩房款的支付时间约定不同，合同系制式合同条款，由抚州宇通公司出具，其对合同条款约定应承担不利解释。”错误，合同第六条中的付款方式及期限的约定与第七条违约责任的约定并不矛盾，买受人的付款方式及期限应当遵守合同中第六条的约定，第七条买受人逾期付款的违约责任第二款前半部分只是重审了违约责任的情形，该条文应解释为：如买受人未在办理房屋交付手续时付清全部购房款及各项费用，则属于逾期支付，视为买受人违约付款，买受人应按照本条第一款的规定承担违约责任。因此一审法院认定事实错误，是王某1违约付款在先；2.一审法院判决由抚州宇通公司支付王某1违约金错误。王某1至今还有剩余13万购房款未付，抚州宇通公司据此可以延期交付房屋，不存在违约情形。王某1辩称，抚州宇通公司与其签订的商品房预售合同约定的交房日期为2017年6月30日，并约定了出卖人逾期交房的违约责任，抚州宇通公司逾期交房行为属实，应当按照合同约定支付违约金。尾款13万元应在抚州宇通公司交付房屋后付清。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。王某1向一审法院起诉请求：1.抚州宇通公司继续履行与王某1于2016年9月21日签订的商品房买卖合同；2.抚州宇通公司向王某1支付逾期交房违约金104916.37元（以已付房款284712元为基数，按每日万分之五标准计算，自2017年1月1日起暂计算至2019年1月7日，实际应计算至交房之日止）；3.案件受理费由抚州宇通公司承担。一审法院认定事实：2016年7月13日，抚州宇通公司与王某2签订了商品房买卖合同，约定由王某2购买南苑豪庭小区2幢2单元1002号房屋一套，建筑面积为98.15平方米，单价为每平方米4225.28元，总房价为414712元。付款方式为：首付款交至135000元，按揭279712元。逾期付款违约责任为：买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款，如买受人逾期支付，视为买受人付款违约。房屋交付期限为2016年12月31日前，逾期交房违约责任为：买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。2016年7月5日，王某2向抚州宇通公司支付了首付款135000元。2016年9月21日，抚州宇通公司与王某1就南苑豪庭小区2幢2单元1002号房屋重新签订了商品房买卖合同，除将首付款变更为284712元、按揭贷款变更为13万元、房屋交付期限变更为2017年6月31日前外，合同中其他内容均与抚州宇通公司和王某2所签订的商品房买卖合同内容一致。合同签订当日，抚州宇通公司给王某1出具金额分别为135000元和149712元的收据两张，其中金额为135000元的收据收款方式注明为“换票”。王某1未向抚州宇通公司支付剩余房款13万元，抚州宇通公司亦未按照合同约定给王某1履行交房义务。现王某1主张继续履行合同，抚州宇通公司同意。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，王某1与抚州宇通公司签订的商品房买卖合同依法成立且生效，王某1应依约履行付款义务。现王某1主张已交付房款284712元，其未交清下欠房款13万元系涉案房屋至今未竣工验收，达不到交付条件。抚州宇通公司以王某1未交清下欠房款违约在先为由拒绝支付违约金。双方2016年9月21日签订的商品房买卖合同第六条付款方式约定“按揭贷款付至284712元，余款壹拾叁万元整由买受人向银行办理按揭，贷款本息由买受人支付，交房时付清商品房买卖合同补充协议中规定的各种税费”；第七条违约责任约定“买受人在办理房屋交付手续时，应付清全部购房款和应付清商品房买卖合同补充协议中规定的各项费用”。同一合同不同条款对下剩房款的支付时间约定不同，该合同系制式合同，由抚州宇通公司出具，其对合同条款约定应承担不利解释，且抚州宇通公司涉案房屋仍未竣工验收，无法如期交付，故依据双方约定由王某1在抚州宇通公司办理房屋交付手续时交清下欠购房款，对抚州宇通公司以王某1未交清下欠房款违约在先的答辩意见不予采纳。2016年7月13日，王某2替王某1以个人名义与抚州宇通公司签订了商品房买卖合同，约定房屋交付时间为2016年12月31日。2016年9月21日，王某1与抚州宇通公司重新签订了商品房买卖合同，该合同将房屋交付期限变更为2017年6月31日前。庭审中，王某1认为房屋交付时间应以2016年12月31日为准。双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，根据后合同优先于前合同原则，前后不一致时应以后签订的合同为准，故双方约定的交房时间确定为2017年6月31日前。抚州宇通公司未按期交房，已构成违约，应承担违约责任。王某1要求抚州宇通公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的违约金，但抚州宇通公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。一审法院认为合同法上的违约金是以填补受害人损失的补偿性功能为主，以惩罚性为辅。本案中王某1未提交证据证明其实际损失，其主要损失以一年计算，按照已交付购房款被占用期间的利息计算为13523.82元（王某1已交付房款284712元×中国人民银行中长期贷款利率4.75%）；按照抚州宇通公司抗辩主张的租金标准计算为7137.47元（6.06元/㎡/月×12个月×98.15平方米）；按双方合同约定，抚州宇通公司每年应当支付的违约金为51959.94元（284712元×5?×365天），约为其实际损失的384%或728%，明显超过了王某1合理实际损失的130%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”故对抚州宇通公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以采纳。但抚州宇通公司延迟交房超过合同约定时间达两年多时间，给王某1造成的损失除了租金以外还包括物价上升导致装修成本的增加，王某1为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等，故违约金按照同地段的房屋租金标准计算不足以弥补王某1的损失。综上，以抚州宇通公司延期交房给王某1造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情确定抚州宇通公司自2017年7月1日起按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向王某1支付延期交房违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王某1与抚州宇通房地产开发有限公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王某1支付违约金自2017年7月1日起以已付房价款284712元的日万分之二点五为标准计算至实际交房之日止。案件受理费2398元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，涉案房屋至今未进行竣工验收。还查明，王某2系王某1之妹，其于2016年7月13日与抚州宇通公司签订的商品房买卖合同系王某1以王瑗的名义购买，之后，王某1以本人名义于2016年9月21日重新与抚州宇通公司签订了商品房买卖合同。本院认为，本案的争议焦点为：王某1未支付剩余购房款13万元的行为是否构成违约；抚州宇通公司是否应给王某1支付延迟交房的违约金。首先，关于王某1未支付剩余购房款的行为是否构成违约的问题，王某1与抚州宇通公司在2016年9月21日签订的商品房买卖合同第六条中约定，即“剩余购房款13万元应由王某1向银行办理按揭，贷款本息由王某1承担支付”，王某1庭审中陈述，其在办理按揭贷款过程中，因考虑抚州宇通公司与王某2、王某1签订的前后两份商品房买卖合同中对于房屋交付期限进行了变更延长，认为抚州宇通公司不诚信，表示想待房屋交付时再付清剩余购房款，并将这一想法告知了抚州宇通公司的法定代表人魏某以及工作人员，抚州宇通公司对此事实予以否认。本院认为，虽然按照合同约定，王某1应通过办理按揭贷款支付剩余购房款，但在王某1未按合同约定支付剩余购房款后，抚州宇通公司虽称公司销售人员一直打电话催促王某1交清剩余购房款，但未举出证据证明曾催要过，应承担举证不能的责任。因此，王某1未按合同约定的方式支付剩余购房款的行为应当是以实际行动表示想要对合同第六条约定的付款方式及期限进行变更，抚州宇通公司如不同意王某1迟延交款，应当及时主张权利，但直至王某1于2019年1月8日起诉要求抚州宇通公司继续履行商品房买卖合同并支付逾期交房违约金时，抚州宇通公司才抗辩王某1违约在先，公司不应承担逾期交房的违约金。由此可见，抚州宇通公司对于王某1变更了付款方式及期限是默认的，王某1未支付剩余购房款的行为不构成违约。虽然双方对于变更后的付款期限未达成一致意见，但根据商品房买卖的交易习惯，王某1最迟应当在涉案房屋办理交付手续时交清剩余购房款。其次，根据庭审查明的事实，抚州宇通公司自认涉案房屋至今未办理竣工验收，不具备法律上的交付条件。也就是说，即使王某1交清了剩余购房款，抚州宇通公司也无法按照合同约定履行法律上的交房义务，其行为已违反合同约定，应当承担违约责任。抚州宇通公司上诉认为因王某1未交清剩余购房款违约在先，故不应承担逾期交房违约责任的理由于法无据。双方约定的交房时间为2017年6月31日，抚州宇通公司至今仍不具备交房条件，一审法院综合迟延交房给王某1造成的损失，酌情确定抚州宇通公司自2017年7月1日起以王某1已付购房款为标准，按日万分之二点五计算迟延交房违约金并无不当。综上所述，抚州宇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2398元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十六日法官助理 周碧彤书 记 员 胡 阳