河北省承德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）冀08执异82号案外人：孙光华，男，汉族，1982年7月3日出生。住承德市双桥区。申请执行人：承德鸿通汇坊典当有限公司，住所地承德市开发区冯营子凤凰御苑10-11#楼109-2、209-2。统一社会信用代码：91130802097156780F。法定代表人：李海滨，职务董事长。委托诉讼代理人：孙宁、李学军，河北骥腾律师事务所律师。被执行人：承德嘉裕房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区迎宾路21号嘉和广场写字楼B塔6层。统一社会信用代码：91130802794161235X。法定代表人：孙宏业，职务董事长。委托诉讼代理人：王德林(该公司员工)，男，满族，1952年9月16出生，住承德市双桥区。本院在执行承德鸿通汇坊典当有限公司申请执行承德嘉裕房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人于2019年12月16日对执行标的（承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4号楼2单元1301室房屋）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月24日举行了听证，案外人、申请执行人的委托诉讼代理人、被执行人的委托诉讼代理人参加了听证，案外人、申请执行人的委托诉讼代理人提交了书面意见。现已审查终结。案外人称,请求贵院对承德市迎宾路嘉和广场小区4号楼2单元1301号房屋解除执行查封，将该房产归还异议人。事实与理由：2016年8月1日，异议人与嘉裕房地产有限公司（下称“该公司”）签订了《购房合同》，购买位于承德市迎宾路嘉和广场的商品房一套，通过一次性现金的形式交付了全部购房款，并已经交付使用入住，但因该公司违约没有给我办理网签，所以至今不能办理房产证。但异议人刚刚得知贵院于2019年11月11日，将该房屋查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。目前，我已经支付全部房款并实际占有，虽然未办理网签登记手续，但我对此没有过错，所以贵院不应当查封我购买的房产。综上所述，异议人是案外人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、第二百三十四条第（二）项规定提出异议，恳请贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，将该房产归还异议人，切实维护异议人的合法权益。案外人向本院提交了如下证据：1、2016年8月1日案外人与承德嘉裕房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份；2、2016年8月1日承德嘉裕房地产开发有限公司与案外人签订的《顶账协议书》，承德嘉裕房地产开发有限公司将其所有的承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4号楼2单元1301室房屋以901200.00元抵顶给案外人。申请执行人辩称：一、被答辩人未取得被执行房屋的所有权，承德嘉裕房地产开发有限公司才是涉案房屋的所有权人。人民法院为执行生效判决和裁定而查封、执行该房产，并不存在任何错误。根据《物权法》相关规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”本案中涉案房屋的所有权自始至终都是登记在嘉裕房地产公司名下，被答辩人虽然与房地产公司签订了房屋买卖合同，但没有依照法律规定进行登记，只是基于合同产生债权效力，没有产生物权变动，房屋的所有权人依然是嘉裕房地产开发公司。嘉裕房地产公司将房屋抵押给承德鸿通汇坊典当有限公司合法有效，且抵押登记对外已经产生了公示的效力和物权效力。根据物权优于债权的原则，被答辩人所享有的债权不能对抗答辩人享有的物权优先权。根据上述法律规定，人民法院查封、执行房产合理合法，不存在任何错误。被答辩人应当依据法律规定另行向嘉裕房地产开发公司要求赔偿。二、案涉房屋答辩人享有抵押权的担保物权优先权，优先于被答辩人的债权，被答辩人的异议申请不符合法律规定，不应得到人民法院的支持。2015年9月15日答辩人与嘉裕房地产开发公司签订房屋抵押合同，并依法登记备案，答辩人成为该房屋的抵押权人。2016年8月1日被答辩人又与嘉裕房地产开发公司签订所谓的《商品房买卖合同》，虽然签了买卖合同，但只是基于合同产生了债权效力，且被答辩人在购买该房产时答辩人已办理了房屋抵押登记，办理抵押登记在先，被答辩人购买房屋在后，抵押登记对外已经产生了公示效力和物权效力。根据《物权法》和《担保法》相关规定，被答辩人所享有的债权不能对抗答辩人享有的物权优先权，被答辩人应当依据法律规定另行向嘉裕房地产开发公司主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”的规定，被答辩人所提出的执行异议申请不应得到人民法院的支持。三、被答辩人没有充足的证据证明已购买涉案房产，无法证实买卖房产的真实性；而且没有办理登记手续，出卖人嘉裕房地产开发公司和买受人均存在严重过错，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除对该房屋的执行。首先、被答辩人提供的《房屋买卖合同》系无效协议，不能作为对抗答辩人的依据。嘉裕房地产公司在2015年9月15日将上述房屋抵押给答辩人，2016年8月1日又与被答辩人签订所谓的买卖合同，购买位于迎宾路嘉和广场4号楼2单元1301号房屋，在签订合同当日，双方又签订《顶账协议书》，明显违反法律规定，是在恶意串通逃避债务，损害答辩人利益，且未向房屋管理部门登记备案。嘉裕房地产公司在没有通知答辩人并得到答辩人同意的情形下，是无权出售该房产的。被答辩人仅提供《商品房买卖合同》，并没有买卖房屋的付款凭证、银行转账记录等交易凭证，无法核实其交易的真伪，无法证实房屋为答辩人实际购买。其次、嘉裕房地产公司把涉案房屋抵押给答辩人，抵押权依法设立后，又与被答辩人签订《商品房买卖合同》后，其涉嫌合同诈骗；被答辩人在签订合同时，未查询房屋是否存在抵押等情况，没有尽到普通人的注意义务，没有依法依约要求嘉裕房地产公司办理房屋登记手续，存在明显过错。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的4个条件。第一、被答辩人与嘉裕房地产公司签订的房屋买卖协议是无效的，不符合第二十八规定的第一种情形；第二、答辩人占用该不动产没有合法手续，不符合第二十八规定的第二种情形；第三、被答辩人不能证实他实际购买过涉案房屋，支出过购买该房屋的房款，不符合第二十八规定的第三种情形；第四、未办理产权登记手续被答辩人存在严重过错，不符合第二十八规定的第四种情形，故被答辩人的异议请求不能得到法院的支持。综上所述，被答辩人的异议申请没有事实根据，没有法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的异议申请。本院查明，2016年8月1日案外人与承德嘉裕房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，2016年8月1日承德嘉裕房地产开发有限公司与案外人签订《顶账协议书》，承德嘉裕房地产开发有限公司将其所有的承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4号楼2单元1301室房屋以901200.00元抵顶给案外人。另查明，上述房屋已于2015年9月16日在承德市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押权人为承德鸿通汇坊典当有限公司。本院依据承德仲裁委员会承仲调字（2019）第40号调解书于2019年9月27日作出的（2019）冀08执391号执行裁定书、协助执行通知书【主文：一、查封被执行人承德嘉裕房地产开发有限公司名下位于承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场6#楼1-2503（房屋所有权证号201505525）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场3#1-2702，2-2801（房屋所有权证号：201510631）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场办公、商业A1001，A1002，A1003，A1004，A1008（房屋所有权证号：201503685）；承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4#楼2-1301,2-1602,2-1603（房屋所有权证号：201505520）；二、查封期限三年。自2019年10月11日起至2023年10月10日】为此案外人提出上述异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，因承德市双桥区桥东飞机场嘉和广场4号楼2单元1301室房屋已于2015年9月16日在承德市自然资源和规划局办理了不动产抵押登记，抵押权人为承德鸿通汇坊典当有限公司，所以申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权。综上，案外人对登记在被执行人承德嘉裕房地产开发有限公司名下的上述商品房提出的排除执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘军生审判员  廉立伟审判员  李国臣二〇一九年十二月二十七日法官助理胡国超书记员倪滨