吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终2020号上诉人（原审原告）：吕春生，男，1966年12月29日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。委托代理人：杨淑香，松原市宁江区沿江街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。法定代表人：李树武，该公司经理委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。上诉人吕春生与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吕春生的委托诉讼代理人杨淑香，被上诉人新宇房地产公司的委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕春生上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院(2019）吉0702民初4685号民事判决。2.改判新宇房地产公司给付吕春生逾期办理房权证违约金159,244元。事实与理由:一审法院适用法律错误，吕春生的诉讼请求没有超过诉讼时效。一、吕春生通过多次上访主张权利，诉讼时效中断，直到新宇房地产公司迫于压力，于2015年10月为吕春生出具了办理房屋所有权证承诺书,《中华人民共和国民法通则》第一百三十八条规定:超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。第一百四十条规定:诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。本案就是这种情况,从签订买卖合同起,因吕春生不间断的主张权利，以及新宇房地产公司同意履行，诉讼时效中断，时效重新计算。二、吕春生的请求符合法律规定,应按照合同约定给付吕春生逾期办理房屋所有权证违约金159,244元。请二审法院查清事实，支持吕春生的请求。新宇房地产公司辩称，吕春生的一审诉讼请求已超过了法定的诉讼时效，且不存在中止、中断进行，应依法驳回其诉讼请求。一审判决错误，从2016年7月4日保护到2018年12月21日适用法律错误。本案中，吕春生是以新宇房地产公司2015年12月25日的《承诺书》为前提条件起诉，并把《承诺书》作为主张逾期办证违约金的主要证据，但却不按照法律规定在2015年12月26日知道自己的权益被侵害后三年内向法院主张诉讼权利，明显的是对追讨违约金权利的放弃。结合一审证人翟凤众的出庭证言更加明确，吕春生等除该小区已在时效期内主张权利的42户业主外，所有的业主对自己的诉讼权利进行了放弃。这种放弃注定了吕春生等人的诉讼请求不受法律保护，超过诉讼时效起诉应依法驳回。但一审法院却又违反其论述及法律明确规定，从2016年7月4日保护到2018年12月21日，显然适用法律错误。综上，吕春生的一审诉讼请求已超过了法定诉讼时效，且不存在中止、中断的证据，其请求不受法律保护，请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回吕春生的一审全部诉讼请求。吕春生向一审法院起诉请求：1.要求新宇房地产公司支付逾期办理房屋所有权证违约金159,244元。2.本案诉讼费用由新宇房地产公司承担。一审法院认定事实：2011年1月6日，吕春生与新宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，吕春生购买新宇房地产公司开发建设的富苑小区3幢1-2越4号房住宅一套，总价款349,987元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款＿%赔偿买受人损失。2.买受人人不退房，出卖人按已付房价款的＿%向买受人支付违约金。3.＿”。吕春生入住后因新宇房地产公司迟迟未为吕春生办理房屋权属证书，吕春生购买楼房所在的富苑小区业户到政府上访，在信访部门的协调下，新宇房地产公司出具《承诺书》，承诺在2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主，富苑小区全体业主到时可开具发票办理房产证，新宇房地产公司逾期不办承担一切违约赔偿责任。2009年10月27日新宇房地产公司与松原经济技术开发区管委会签订协议书，由松原经济技术开发区管委会补交3,000平方米土地出让金。吕春生购买的富苑小区房屋所在的建筑物已经办理首次登记手续，2018年12月21日新宇房地产公司通知业主办理房照。认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、商品房买卖合同、发票、承诺书、协议书、证人证言。一审法院认为，吕春生与新宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，且新宇房地产公司给吕春生出具销售不动产发票，足以证明双方形成买卖法律关系，该商品房买卖是双方的真实意思表示，商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。新宇房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物之义务，且应协助转移标的物房屋的所有权于买受人，协助买受人吕春生办理房屋所有权证的义务，这不仅仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。新宇房地产公司辩解系政府的原因导致其逾期办证，但新宇房地产公司没有提供充分证据予以证实，该辩解不予支持。虽然吕春生与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》中双方对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任事项未作出选择，但是新宇房地产公司给富苑小区业主出具承诺书，承诺在2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，故该承诺书是对双方签订的商品房买卖合同办理产权证时间的变更。新宇房地产公司既然给富苑小区业主出具承诺办理富苑小区办理房地产总证的时间，新宇房地产公司就应该按照承诺的时间给富苑小区业主办理房地产总证以便吕春生办理房地产权属证书，新宇房地产公司未按照承诺的时间办理完毕房地产总证，新宇房地产公司应承担违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证处理方式未选择，及新宇房地产公司出具的承诺书记载逾期不办承担一切违约赔偿责任，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。中国人民银行最后一次公布短期贷款基准利率为年4.35%，吕春生主张新宇房地产公司按年利率6%计算利息支付违约金符合法律规定，予以支持。本案中，新宇房地产公司未在约定期限内为吕春生办理房屋所有权转移登记手续，已构成违约，吕春生主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效，新宇房地产公司迟延办理产权手续备案登记是持续违约行为。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效为三年。新宇房地产公司承诺于2015年12月25日前办理总证，吕春生应自2015年12月26日起知道自己的权利被侵害，吕春生于2019年7月4日向法院提出诉讼请求，2016年7月4日之前逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。新宇房地产公司通知吕春生办理产权证的时间为2018年12月21日，所以2018年12月21日之后吕春生可以自行办理产权转移登记，故新宇房地产公司应支付给吕春生自2016年7月4日起至2018年12月21日止，以349,987元为基数，按年利率6%逾期办证违约金即900天的违约金51,778.89元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十八条之规定，判决：新宇房地产公司于本判决生效后立即给付吕春生逾期办证违约金51,778.89元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,484元，由吕春生与新宇房地产公司各负担1,742元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法递交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，吕春生与新宇房地产公司于2011年1月6日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应依约行使合同权利、履行合同义务。本案争议焦点为：1.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点如何认定，即吕春生主张案涉房屋逾期办证违约责任是否发生诉讼时效中断。2.新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期如何认定。关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点。吕春生与新宇房地产公司在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。新宇房地产公司将案涉房屋交付给吕春生后，未按照合同约定期限将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。经富苑小区业主上访反映，新宇房地产公司于2015年10月21日具《承诺书》，承诺于2015年12月25日办完富苑小区房地产总证，完税发票交给业主。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（二）义务人同意履行义务……”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《承诺书》系新宇房地产公司同意履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的意思表示，故2013年10月21日至2015年10月21日期间的逾期办证违约金发生诉讼时效中断，2013年10月21日起的逾期办证违约金的诉讼时效自2015年10月21日重新计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”吕春生于2019年7月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2013年10月21日至2016年7月4日期间的逾期办证违约金因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护。故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的起算点为2016年7月4日。关于吕春生主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断。二审中，吕春生提交松原市信访局于2019年10月24日出具的《证明》，证实盖凤娥等人在2013年1月至2019年10月期间，多次到松原市信访局反映富苑小区开发企业违反合同约定，未为业主办理房屋产权登记等相关问题。该《证明》虽载明部分业主曾多次到松原市信访局主张权利，但并未明确该部分业主包括吕春生。吕春生未能提供证据证实其曾向有关部门或新宇房地产公司主张权利，故对其主张逾期办证违约金因不间断主张权利而发生诉讼时效中断，本院不予支持。关于新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期。吕春生与新宇房地产公司对2018年12月21日起案涉房屋能够办理房屋产权登记，均无异议，即新宇房地产公司于2018年12月21日已履行协助房屋买受人办理房屋产权登记的义务，故新宇房地产公司应承担给付案涉房屋逾期办证违约金责任的截止日期为2018年12月21日。关于新宇房地产公司提出吕春生的诉讼请求超过诉讼时效，应予驳回的请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”新宇房地产公司在法定上诉期内对一审判决未提出上诉，故对其要求撤销一审判决，驳回吕春生诉讼请求，本院不予审查。综上所述，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要关于审理房地产纠纷案件精神与原则，一审法院判决新宇房地产公司以购房款349,987元为基数，自2016年7月4日起至2018年12月21日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息并无不当。吕春生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,484元，由吕春生负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年十二月二十六日书记员  邹仕尧