北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14491号上诉人（原审被告）：贾磊，男，1981年7月23日出生，汉族，北京市监狱管理局（戒毒局）天堂河强制隔离戒毒所职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈岩，女，1980年9月3日出生，汉族，开兴义物业公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：贾磊（陈岩之夫），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李继泉，北京市君邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝剑，男，1960年9月13日出生，汉族，北京市女子监狱职工，住北京市大兴区。被上诉人（原审被告）：王翠云，女，1963年2月2日出生，汉族，北京市劳教局戒毒中心干警，住北京市大兴区。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：刘庆茹，北京市昊明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建明，男，1973年5月27日出生，汉族，北京市监狱管理局（戒毒局）天堂河强制隔离戒毒所职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。上诉人贾磊、上诉人陈岩因与被上诉人张建明、被上诉人郝剑、被上诉人王翠云房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾磊、陈岩上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回张建明的全部诉讼请求或发回重审；2．一二审案件受理费由张建明、郝剑、王翠云负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。双方争议的房屋位于北京市大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204房屋（产权证号：京（2019）大不动产权第XXXX号，原房屋地址为首座御园二三期24号楼2单元1204号房屋，以下简称案涉房屋）。一审判决没有对案涉房屋的性质进行了解。该房屋的所有权包含了贾磊在单位工作期间的各种政策以及相关福利。案涉房屋是贾磊与陈岩的夫妻共同财产，一审判决将房屋过户给张建明，直接损害了陈岩的利益。案涉房屋不存在借名买房的事实。2．一审判决适用法律错误。本案是一个案中案，本案应当先审理借名买房事宜，再审理本案。张建明辩称，同意一审判决。贾磊、陈岩上诉没有道理，不应得到支持。一审判决正确，应当维持。案涉房屋具备上市出售条件，是商品房。郝剑、王翠云辩称，同意一审判决。答辩意见同张建明。贾磊向一审法院起诉请求：1．贾磊、陈岩、郝剑、王翠云继续履行和张建明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助张建明将案涉房屋的产权变更登记至张建明名下；2．贾磊、陈岩、郝剑、王翠云向张建明支付违约金（以165万元为基数，按每日万分之五计算，自2019年3月6日计算至贾磊、陈岩、郝剑、王翠云实际履行完毕第一项诉讼请求之日止）；3．案件受理费、保全费由贾磊、陈岩、郝剑、王翠云承担。一审法院认定事实：2013年11月18日，贾磊与北京市民政局住宅合作社签订《购房合同书》，购买案涉房屋，房屋总价款686924元。2016年1月23日，贾磊与郝剑就案涉房屋签订《协议书》，约定，在贾磊名下由郝剑出资购买的首座2.3期原楼号24号2单元1204室（现楼号17号2单元1204室）的相关事宜，由郝剑全权负责办理解决。2016年1月25日，贾磊向郝剑出具《委托书》，委托郝剑全权处理大兴区首座御园二期17号楼2单元1204室房屋相关事宜。2016年2月24日，张建明（买受方）与贾磊（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。约定，贾磊将其位于北京市大兴区首座御园二三期24号楼2单元1204号（新楼号17号楼2单元1204）房屋出售给张建明，房价款140万元；买卖双方一致同意，买受人以自有资金交易（即全款交易）；买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部房屋价款；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后1000个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续；出卖人应当在签订买卖合同7个工作日内将该房屋交付给买受人。同日，张建明（买受方，乙方）与贾磊（出卖人，甲方）与满懿（北京）房地产咨询有限公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》及《补充协议》，《补充协议》约定：乙方于2016年2月23日向甲方支付定金5万元；甲方承诺在2021年2月23日之前取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后5日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方应于2016年3月23日前将第一笔购房款105万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于2016年12月31日前将第二笔购房款20万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于房屋产权人变更为买方时或房屋产权过户时，将第三笔购房款10万元以自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方同意，双方应于甲方取得房产证十日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方交付房屋总价万分之五的逾期违约金。2016年2月23日，郝剑（甲方，出卖人）与张建明（乙方，买受方）签订《补充协议（二）》，约定，甲方为本房屋的实际出资购买人，甲乙双方一致同意，本合同的房屋成交价为165万元；原买卖合同的成交价140万元的相关付款时间按原来合同约定执行；高出25万元双方一致同意于2016年12月31日之前，乙方支付甲方；乙方一共支付完成150万元时，甲方在支付完成7个工作日内将委托书原件、协议书原件、购房合同、收据、发票等相关材料原件交付乙方。合同签订后，张建明已向郝剑支付全部购房款165万元，案涉房屋已由张建明占有使用至今。另查，贾磊与陈岩于2011年6月9日登记结婚。陈岩称其对于出售案涉房屋不知情且不同意。郝剑与王翠云于1985年4月25日登记结婚，并于2017年5月25日协议离婚。王翠云称其对于出售案涉房屋知情且同意。一审中，贾磊认可案涉房屋是由郝剑出资并借用其名额购买所得，购买后一直由郝剑占有使用，2019年初取得案涉房屋的所有权证书。张建明提交北京市购房资格核验表，证明其家庭具有北京市购房资格。一审法院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，案涉房屋虽系以贾磊名义购买，但所有款项系由郝剑出资支付，且房屋自购买后一直由郝剑占有使用，故郝剑应为案涉房屋的实际权利人。郝剑将案涉房屋出售给张建明，并由贾磊出面与张建明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。张建明已按照合同约定支付全部购房款，已经履行了作为买受人的付款义务，而郝剑作为房屋的实际出卖人、贾磊作为房屋的产权登记人不配合张建明办理相关购房手续，违反了合同约定，属于违约行为，应承担本案违约责任。因此，张建明要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。张建明要求贾磊、郝剑支付逾期履约违约金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过张建明的实际经济损失，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，法院对违约金数额酌情调整为3000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院于2019年10月判决：一、于判决生效后十日内，贾磊、陈岩、郝剑、王翠云协助张建明到房地产行政主管部门办理贾磊名下位于北京市大兴区科苑路30号院17号楼12层2单元1204号房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户登记至张建明名下；二、于判决生效后十日内，贾磊、郝剑共同给付张建明违约金3000元；三、驳回张建明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾磊、陈岩提交了银行流水及户口簿，用以证明陈岩的母亲在购买案涉房屋时有出资。郝剑、王翠云、张建明均不认可该证据的证明目的，认为既不属于新证据亦与本案无关。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，案涉房屋的所有权人虽然登记为贾磊，但郝剑称其与贾磊是借名买房的关系。现有证据表明，贾磊在购买案涉房屋时，所有购房款系由郝剑支付，且房屋实际交付使用后一直由郝剑占有使用，故一审法院认定借名买房的事实存在，确认郝剑为案涉房屋的实际权利人，并无不当，本院予以维持。诉讼中，各方均认可，张建明在购买案涉房屋时是先与郝剑进行的协商，因案涉房屋登记的所有权人为贾磊，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是由贾磊与张建明签订的，购房款也是张建明直接向郝剑支付的，并未支付给贾磊。由此可见，张建明系案涉房屋登记的权利人，郝剑系案涉房屋的实际权利人。现张建明依据合同约定，要求贾磊、郝剑履行合同义务，将案涉房屋过户至张建明名下的请求，依据充分，本院予以支持。一审法院鉴于贾磊取得案涉房屋所有权时已与陈岩结婚，故判决陈岩与贾磊共同履行合同义务，并无不当，本院予以维持。关于贾磊称其是在受胁迫的情况下签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主张，因其未提供证据，故本院不予采信。关于陈岩称贾磊出售案涉房屋的行为侵害了其权益的主张，因与本案不属于同一法律关系，故双方可通过其他途径另行主张。关于张建明主张的违约金，因贾磊、郝剑未依据合同约定的期限为张建明办理房屋过户手续，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度等因素酌情确认违约金数额为3000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，贾磊、陈岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10670元，由贾磊、陈岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十二月十日书记员 张 璐