湖南省桂阳县人民法院民 事 裁 定 书（2018）湘1021民初2504号原告（反诉被告）：李小华，男,1969年8月25日生，汉族，住湖南省桂阳县。被告（反诉原告）：广州市田鑫物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇龙岐村西环路段龙福路口。法定代表人：魏友金。广州市田鑫物业管理有限公司管理人：广东南方福德瑞律师事务所，住所地广州市。负责人：宋志斌。委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）李小华与被告（反诉原告）广州市田鑫物业管理有限公司（以下简称：田鑫物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法进行审理。原告李小华向本院提出诉讼请求:一、依法解除《桂阳县东塔肉菜市场协议书》；二、判令被告立即支付租金26万元，违约金8580元；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》下称《协议书》，约定原告将东塔市场出租给被告25年，从2016年10月30日至2041年10月30日，免租期12个月。前三年从2017年10月30日至2020年10月30日的租金为每年26万元。被告交纳租金保证金26万元一年后自动转为第一年的租金(2017年10月30日至2018年10月29日）。《协议书》第五条租赁费用的支付：“乙方应于每年租赁年的第一个月30日或该日以前向甲方支付当年租金”。第七条违约责任第9款：“在租赁期间，如果乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天应按当年应该缴纳的租金的千分之一支付违约金，如逾期超过30天没有缴纳的，甲方有权终止本协议。”《协议书》签订后，被告交纳的保证金26万元已经转为第一年的租金（2017年10月30日至2018年10月29日），2018年10月30日进入第二年的缴费期，而且被告已收取2017年至2018年经营户的租金，但时至今日，缴费期已经超过33天，被告仍未支付租金。综上所述，被告逾期33天仍未缴纳租金，已构成违约，根据《协议书》第七条第9款的约定，原告有权追究其违约责任并终止本协议。为此，特具状起诉，请依法裁判。被告田鑫物业公司辩称：一、原、被告双方所签订的《桂阳县东塔肉菜市场协议书》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，合同内容违反法律法规的强制性规定的，则合同无效，涉案场地属于农贸市场，属于人口聚集的地方，系公共场所，其经营时必须经过消防验收合格，而涉案场地至今未通过消防验收合格，其违反了消防法及相关规定，则其出租行为无效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案场地至今未取得建设工程规划许可证，双方签订的合同应为无效合同。根据双方所所签的协议书第二条约定，原告具有申请规划、报建、施工等批建手续义务，至今仍未完成，没有将合格的手续交付给被告，且原告称其居住在涉案场地。据被告了解涉案场地现在均无产权，该物业不属于合法物业，因此原、被告所签订的协议书属于无效合同；二、因为原、被告所签订的协议书属于无效合同，故原告没有任何权利向被告要求支付租金及违约金，即使是支付相关场地占用费，被告使用的时间也有限。因此，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告田鑫物业公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告一次性向反诉原告赔偿损失3070746元并从承担自反诉之日起至实际清偿完毕之日止的利息（按年占用资金6%计算)，具体损失以评估（鉴定)为准；2、判令反诉被告一次性向反诉原告双倍返还租赁保证金共计52万元；以上暂合计3590746元；3、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月28日，反诉原告与反诉被告就“桂阳县东塔肉菜市场”升级及租赁事宜签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，约定:1、本出租合同的租赁保证金为26万元，即人民币26万元（大写：贰拾陆万元)；2、甲方（即反诉被告)承诺在本协议生效前，“市场”项目无债权、债务关系、无权利瑕疵等影响该市场的任何不利因素；3、没有乱摆摊位的现象存在。(甲方承诺2017年，市场门口道路改建)；4、甲方必须无条件提供乙方办理营业执照所需要的所有文件，并不得干涉乙方的自主经营；5、乙方负责“市场”设计、施工等全部建设工程，并承担全部的建设资金；6、租赁期间，甲方不得无故解除本协议，如甲方无故解除本协议的，甲方必须双倍赔偿乙方的实际升级改造的资金，并双倍返还乙方的租赁保证金；7、在租赁期间，因甲方提供的市场存在权利瑕疵等造成乙方无法继续经营的，甲方必须双倍赔偿乙方的实际升级改造的资金，并双倍返还杨的租赁保证金；8、如甲方违反本协议约定的其他条款的，应赔偿乙方由此造成的经济损失，和双倍返还乙方的租赁保证金；……等等上述合同签订后，反诉原告即向反诉被告支付了租赁保证金26万元，依约入场设计、施工等并承担了全部的建设费用。在签订上述合同时，反诉被告向反诉原告承诺2017年，市场门口道路改建。双方亦将该内容作出合同的内容予以签订。但，时至今日，反诉被告依然无法完成市场门口道路改建，导致反诉原告难以经营桂阳县东塔肉菜市场。期间，反诉原告亦向其发出函件，要求其尽快完成。但反诉被告却未予以回应，甚至向贵院提起诉讼。同时，反诉被告向反诉原告所交付的现场存在这或那的问题，比如档口不足，市场门口道路改建未完成等等。为维护自身合法权益，反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规规定，特具状至贵院，望判允上列反诉请求。反诉被告李小华辩称：一、反诉被告有营业执照，是合法合规的手续；二、如果合同无效，反诉原告为何要将租金收走。反诉原告称反诉被告承诺了要改造东塔肉菜市场门口道路，但是道路是属于政府工程，反诉被告无权改造；三、桂阳县东塔肉菜市场是桂阳县人民政府及桂阳县发改委下文建立的，之前有70%的出租率，现在是因为反诉原告经营不善出租率下跌。在双方签订的协议书中，明确约定自负盈亏，出租给反诉原告这一年来反诉原告一直就没有管理过市场，还将租金等费用一直收取至2019年5月1日，但是从未实际管理都是政府在接管，反诉原告也未支付管理人员工资，租户都说反诉原告是诈骗。在2016年以前是桂阳县市场服务中心承租了六年，后面反诉原告接手，请求法院按照实际情况公正判决。本院经审查认为，原告李小华在2016年9月28日以其个人名义与被告田鑫物业公司签订了《桂阳县东塔肉菜市场协议书》，将东塔肉菜市场租赁给被告田鑫物业公司经营管理。在被告田鑫物业公司租赁经营桂阳县东塔肉菜市场过程中，原告李小华作为该市场的经营者于2018年11月2日以“桂阳县东塔市场服务部”为字号向工商行政管理部门申请注册了个体工商户。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”因此，在原、被告履行《桂阳县东塔肉菜市场协议书》过程中产生纠纷提起诉讼时，应以注册登记的字号“桂阳县东塔市场服务部”为原告，反诉原告田鑫物业公司提起反诉的被告也应是“桂阳县东塔市场服务部”。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回李小华的起诉；二、驳回广州市田鑫物业管理有限公司的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李柏旺人民陪审员  张 政人民陪审员  王 瑜二〇一九年十二月十八日法官助理曾俊喆书记员邓文附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：(一)不予受理;(二)对管辖权有异议的;(三)驳回起诉;(四)保全和先予执行;(五)准许或者不准许撤诉;(六)中止或者终结诉讼;(七)补正判决书中的笔误;(八)中止或者终结执行;(九)撤销或者不予执行仲裁裁决；(十)不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书;(十一)其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。