黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9632号上诉人（原审原告）：武庚杰，女，1942年2月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王海燕，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨友娟，女，1969年8月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王君国，男，1968年8月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。（与杨友娟系夫妻关系）原审第三人：哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号19层9号法定代表人：华显卓，董事长委托诉讼代理人：张庆荣，男，1966年2月9日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市南岗区。上诉人武庚杰因与被上诉人杨友娟、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称世纪振达公司）房屋买卖居间服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。武庚杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持武庚杰的诉讼请求。一、一审判决认定事实错误。案涉合同补充条款规定“买方将人民币二十万元一周内交付居间方代收转付先解贷，乙方同意交易时清贷以外的房款按交易所要求资金监管……”，此处可以确认，双方明确约定的是将购房款20万元由居间方代收，其余房款应当按照资金监管方式进行监管。而杨友娟却于2018年12月15日就将购房尾款356600元（包括居间费）全部转入了居间方。从转款时间上来看，杨友娟违反了合同约定，将本来应该资金监管的356600元交付给居间方的行为，不应对武庚杰发生法律效力，属于杨友娟与居间方的约定。二、在一审庭审中，杨友娟自述是在2018年12月末才得知不能资金监管的，后来双方又于2019年1月2日签订了补充协议，但协议只约定了“在买方出房产证当日，居间方配合清算附属费用及卖方户口迁出，卖方一次性领取余下房款并交接房屋给买方。”在不能资金监管的情况下，卖方想取得剩余房款，只能从买方处领取，但卖方并没有在补充协议中约定由居间方代收。而双方在签订补充协议之前，杨友娟已将购房尾款交付给了居间方，杨友娟已违约。一审法院认定，“杨友娟在得知无法办理资金监管，即补充条款无法履行后，在居间方的要求下将剩余购房款交付居间方，符合合同约定和交易习惯”明显与事实不符。三、买方未经卖方同意，将购房尾款交付给居间方，而居间方擅自挪用该款项，卖方除收取15万元购房款外，没有收到其他款项。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的法律规定，因买方将购房尾款交付给居间方，没有交付给卖方，导致卖方出售房屋收取房款的目的无法实现，卖方要求解除合同符合法律规定。杨友娟辩称：请求驳回武庚杰的上诉请求，杨友娟依约履行合同义务不存在任何违约行为。《房屋买卖居间服务合同》第六条第1款第3项约定，乙方将除定金以外的全额房款或购房首付款及丙方所收取的全部费用务必在2018年12月30日之前交于丙方暂存管理，丙方在收到该款项后三个工作日内启动代办程序。因此，买方分别于12月18日和12月25日向居间方进行付款的行为，是在积极履行合同的约定义务，余款的交付符合约定及交易习惯。杨友娟在得知因武庚杰的原因无法办理资金监管及补充条款无法履行后，按照三方约定将剩余房款交付居间方，且合同约定交付全额房款后才能启动贷款程序，武庚杰已经配合杨友娟将房屋手续过户完毕。世纪振达公司辩称：同意一审判决。武庚杰向一审法院起诉请求：1.解除武庚杰与杨友娟签订的《房屋买卖居间合同》;2.杨友娟将位于哈尔滨市道外区红旗小区38栋2单元6层1号的房产变更回武庚杰名下。一审法院认定事实：2018年12月13日，武庚杰（甲方）与杨友娟（乙方）、世纪振达公司（丙方）签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：武庚杰将坐落于道外区××××）红旗小区38栋2单元6层1号房屋（建筑面积74.43平方米）卖与杨友娟，房屋成交价为560000元，更名过户费由乙方承担；合同第六条：房款代收转付方式及丙方收取费用如下：1.交付房款(3)购房余款，乙方将除定金以外的全额房款或者购房首付款及丙方所收取的全部费用务必在2018年12月30日之前交于丙方暂存管理，丙方在收到该款项后三个工作日内启动代办程序（前提在甲乙双方全力配合下）；2.甲方收取房款(1)属于全额现金交易的情况，丙方从房款中预留尾款贰万元整，此款作为甲方清费交房保证金……；第九条补充条款:(6)乙方将人民币贰拾万元一周内交付居间方代收转付先解贷，乙方同意交易时清贷以外的房款按交易所要求资金监管，在交接房屋时，甲方到居间方领取尾款。2018年12月18日，世纪振达公司为杨友娟出具收据一份，载明杨友娟交纳购房定金56000元、买卖代理费5600元、产权更名代办费1000元、购房款147400元，共计210000元。同年12月25日，杨友娟向世纪振达公司交纳购房款356600元，世纪振达公司为其出具专用收据。杨友娟共支付购房款560000元、买卖代理费5600元、产权更名代办费1000元。世纪振达公司向武庚杰返购房款150000元用于解贷，因合同约定解压代办费500元由武庚杰负担，世纪振达公司为武庚杰出具解压代办费收据一份，故武庚杰实际收到房款149500元。剩余购房款410000元，世纪振达公司尚未向武庚杰返还。世纪振达公司称，因不能办理资金监管，三方口头约定将购房款留在居间方，根据该约定，三方又签订了补充协议。2019年1月2日，三方签订《关于XS-181213031号合同补充协议》，内容如下：1.由于甲方办理房产证时使用的是军官证，在本次交易时使用身份证与房产档案信息不符。甲方同居间方核实房产部门，可以正常更名过户，但无法办理资金监管。2.出乙方名下房产证当日，居间方配合清算附属费用及甲方户口迁出，甲方一次性领取余下尾款并交接房屋给乙方。2018年1月8日，杨友娟取得涉案房屋的不动产权证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。武庚杰与杨友娟通过世纪振达公司签订的房屋买卖居间服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同约定履行自己的义务。虽然合同约定杨友娟将200000元交付居间方，剩余房款办理资金监管，但在合同履行过程中，由于武庚杰的原因无法办理资金监管。根据合同第六条约定：“1.交付房款(3)购房余款，乙方将除定金以外的全额房款或者购房首付款及丙方所收取的全部费用务必在2018年12月30日之前交于丙方暂存管理，丙方在收到该款项后三个工作日内启动代办程序”，本次房屋交易属于全额现金交易的情况，故杨友娟应将全额房款在2018年12月30日之前交付。杨友娟在得知无法办理资金监管，即补充条款无法履行后，在居间方的要求下将剩余购房款交付居间方，符合合同约定和交易习惯。此外，合同约定交付全额房款后才能启动代办程序，武庚杰已配合杨友娟办理完毕房屋过户手续，杨友娟已履行给付全部购房款的义务，故武庚杰要求解除房屋买卖居间合同及将涉案房产变更回原告名下的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八条规定，判决：驳回武庚杰的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未举示新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于案涉合同是否应予解除的问题。案涉合同第六条第1款第3项约定，乙方将除定金以外的全额房款或购房首付款及丙方所收取的全部费用务必在2018年12月30日前交于丙方暂存管理。该约定显示，杨友娟应将款项通过居间方给付武庚杰，且时间“2018年12月30日”系手写，能进一步说明系各方特别约定下的真实意思表示。案涉合同补充条款第6项及补充协议第2条虽约定了尾款资金监管、房屋更名交接等问题，但并不足以否定前述尾款应由杨友娟给付居间方的约定。且案涉合同补充条款第6条约定，“在交接房屋时甲方到居间方领取尾款”，由此可以看出，杨友娟依然是通过居间方来受领尾款，并未体现出杨友娟可越过居间方将款项直接给付武庚杰的意思表示。因此，在没有明确约定尾款应由杨友娟直接给付武庚杰，或杨友娟不能将尾款给付居间方的情况下，不能否定案涉合同第六条第1款第3项约定的履行方式。杨友娟按照合同约定将相应款项给付世纪振达公司有合同依据，不属于根本违约。因武庚杰自身原因导致尾款未办理资金监管，以及后续又产生的合同履行风险，不应由杨友娟承担。现杨友娟已履行其合同义务，房屋也已办理更名，武庚杰要求解除案涉合同依据不足，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武庚杰负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月三十日书记员  周小倩