江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣执异29号异议人（案外人）：杨华，女，1990年5月8日生，汉族，户籍所在地安徽省马鞍山市博望区。委托代理人：鄢军强，江西道都律师事务所律师。申请执行人：南昌市第一建筑工程公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃花路**。统一社会信用代码：91360100158377633U。法定代表人：刘扬国，总经理。被执行人：漆忠海，男，汉族，1971年12月5日生，住江西省靖安县。被执行人：上海漆鼎实业发展有限公司。住。住所地：上海市青浦区胜利路**********一社会信用代码：91310118579139043B。法定代表人：陈林旺，总经理。被执行人：上海力凡隆国际贸易有限公司。住所地：上。住所地：上海市宝山区泰和路****楼**用代码：91310113560105038K。法定代表人：张智宏，董事长。被执行人：上海江建置业有限公司。住所地：上海市金山区朱泾。住所地：上海市金山区朱泾镇人民路******101163243982032。法定代表人：漆忠海，董事长。被执行人：上海翼申实业发展有限公司。住所地：上海市金山区朱泾镇人民路1。住所地：上海市金山区朱泾镇人民路******398686427L。法定代表人：诸海波，总经理。被执行人：江西省金属材料有限责任公司。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道**。住所地：江西省南昌市东湖区洪都北大道**5984H。法定代表人：陈新，总经理。被执行人：上海漆臣投资控股集团有限公司（变更为上海新玖城投资控股集团有限公司）。住。住所地：上海市青浦区胜利路********1所地：上海市青浦区胜利路**********51K。法定代表人：张智宏，总经理。被执行人：上海漆臣网络科技有限公司。住所地。住所地：上海市金山区朱泾镇人民路******地：上海市金山区朱泾镇人民路******法定代表人：陈林旺，总经理。被执行人：江西省中仓房地产开发有限公司。住所地：江西省南。住所地：江西省南昌市红谷滩新区联发广场办公写字楼**西省南昌市红谷滩新区联发广场办公写字楼**>法定代表人：张智宏，总经理。被执行人：江西斑马汽车服务有限公司。住所地：江西省南昌市红谷。住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交会处联发广场办公写字楼-滩新区红谷中大道与绿茵路交会处联发广场办公写字楼**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：漆忠胜，总经理。被执行人：江西斑马周边信息服务有限公司。住所地：江西省南昌市青云。住所地：江西省南昌市青云谱区昌南工业园B-07(综合大楼）****省南昌市青云谱区。住所地：江西省南昌市青云谱区昌南工业园B-07LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄宏，总经理。被执行人：江西省金紫薇装饰工程有限公司。住所地：江西省南昌经济技术开。住所地：江西省南昌经济技术开发区榴云路商业街**1080。住所地：江西省南昌经济技术开发区榴云路商业街**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈新，总经理。被执行人：江西海晟置业投资有限公司。住所地：江西省鹰潭市月湖区天。住所地：江西省鹰潭市月湖区天洁大道北侧嘉鹰湖畔居****楼****潭市月湖区天洁大道北侧嘉鹰湖畔居****楼****e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张智宏，董事长。委托代理人：王骏、汪兵胜，江西骏华翼律师事务所律师。本院在执行申请执行人南昌市第一建筑工程公司与被执行人漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、江西海晟置业投资有限公司（下称海晟公司）借款合同纠纷一案中，案外人杨华因不服本院（2018）赣执57号执行裁定拍卖被执行人海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元01XX7、01XX8号商铺提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人杨华称，其于2016年11月5日定购了海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元01XX7、01XX8号商铺。协议签订后，异议人根据协议交纳了超过一半的购房款，因海晟公司的原因未能及时打印发票，后根据协议约定异议人去交纳剩余房款时被告知，因海晟公司原因暂缓交纳剩余房款，待该公司通知再交纳剩余房款，然后办理相关房产备案手续，后因海晟公司原因一直未办理房屋买卖合同备案手续，海晟公司于2019年3月4日向异议人交付了房屋，异议人遂根据规定交纳装修管理费，对该房屋装修入住。请求依法停止对该房产的拍卖程序。本院查明，原告南昌市第一建筑工程公司与被告漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司借款合同纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）赣民初32号民事判决，判令：1、被告漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告南昌市第一建筑工程公司人民币56899000元及利息（2017年4月12日前的利息23981023.78元，2017年4月13日起的利息按本金56899000元、月利率2%计算至本息还清之日止）；2、被告上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司对上述本息承担连带清偿责任；上述被告承担保证责任后，有权向被告漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司追偿；3、被告上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司于该判决生效之日起七日内支付给原告南昌市第一建筑工程公司律师费434730元，诉讼保全保险费91562.26元；4、驳回原告南昌市第一建筑工程公司其他的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。在本案审理过程中，本院于2017年6月21日作出（2017）赣民初32号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司价值80880023元的财产。同年6月28日，本院作出并向鹰潭市房产信息中心送达（2017）赣民初32-2号协助执行通知书，查封被告海晟公司名下英伦名郡1号楼、6号楼、7号楼、3号楼商铺等86处房产，其中包括本院首先查封的3号楼5栋1单元01XXX1、01X7、0XXX8、01XX12号商铺。查封期限为三年，自2017年7月4日至2020年7月3日止。本案民事判决生效后，因上述被告未能自动履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请本院于2018年10月22日立案执行，案号为（2018）赣执57号。在本案执行过程中，本院于2018年11月8日作出（2018）赣执57号执行裁定：1、冻结、扣划被执行人漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司在金融机构的存款10234.495604万元。2、如上述冻结、扣划的款项数额不足以偿还本案债务，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人漆忠海、上海漆鼎实业发展有限公司、上海力凡隆国际贸易有限公司、上海江建置业有限公司、上海翼申实业发展有限公司、江西省金属材料有限责任公司、上海漆臣投资控股集团有限公司、上海漆臣网络科技有限公司、江西斑马汽车服务有限公司、江西省中仓房地产开发有限公司、江西斑马周边信息服务有限公司、江西省金紫薇装饰工程有限公司、海晟公司价值相等的其他财产。2019年10月29日，本院发布张贴拍卖公告，公开拍卖被执行人海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元01XX11、XX017、0XXX8、01XXX2号商铺，并注明享有优先购买权的竞买人及对拍卖标的异议者应当提交的材料和救济途径。另查明，杨华于2016年11月16日与海晟公司签订了鹰潭“英伦名郡”商铺订购协议，分别以78.724万元、69.2777万元的价格购买D区46号（102.84平方米）、47号（90.5平方米）商铺，并于该协议签订之日各支付定金12万元，该商铺即为被执行人海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元0XX17、0XX18号商铺。2017年10月16日，海晟公司与杨华签订补充协议，约定原购房合同继续履行，甲方海晟公司保障在2018年4月30日前向乙方完成房屋交付；付款方式及节点：第一次补贴金在2017年10月15日前支付至乙方杨华账号，以后在结合《工程施工进度表》正常施工按每季度末支付到乙方银行账号。如不能正常施工，甲方须在每个月5号前支付乙方补贴金，甲方在2018年4月30日前不能如期交房，其后拖延的时间，甲方双倍补偿乙方房屋租金补贴金，直到甲方交房为止，并承担相应法律责任。杨华于2016年11月5日至2019年8月28日期间先后通过银行转账及现金支付方式向海晟公司共计支付购房款131.2775万元。同时杨华向本院提交了商品房买卖合同复印件、购房款收据、发票、装修管理费收款收据以及海晟公司出具的楼宇交接书、已交房和入住书面证明等证据予以证实，目前该房屋由其商住两用且无其他用于居住的房屋。再查明，海晟公司成立于2011年1月28日，营业期限为2011年1月28日至2031年1月27日。该公司经营范围：房地产开发，商品房销售、出租，对商业、住宿、餐饮、娱乐业的投资与管理（凭资质证书经营，国家法律、法规有专项规定的除外）。本院认为，本案的争议焦点是案外人对其所购买的房产异议能否排除对本案该执行标的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，海晟公司系房地产开发企业，案外人杨华均已于2016年11月16日与海晟公司签订合法有效的书面买卖合同，分别购买登记在被执行人海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元01XX7、0XX18号商品房，该买卖合同签订的时间早于本院（2017）赣民初32-2号协助执行通知书执行查封的时间，并均已按照合同约定向出卖人海晟公司支付超过合同总价款百分之五十以上的大部分购房款。另外，案外人杨华已向本院提交了所购商品房的商品房买卖合同复印件、购房款收据、发票、装修管理费收款收据以及海晟公司出具的楼宇交接书、已交房和入住书面证明等证据，可以证明案外人杨华已入住该商品房，其购买该商品房系用于商住两用且无其他用于居住的房屋。因此，从执行程序形式审查来看，本院所查封的登记在被执行人海晟公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元01XX7、010XX号商品房基本符合物权期待权的法定保护条件，案外人杨华对上述不动产享有足以排除强制执行的权益，依法应当解除查封停止拍卖。综上，案外人杨华的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：一、解除本院（2017）赣民初32-2号协助执行通知书中对被执行人江西海晟置业投资有限公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元0XX17、0XXX8号商品房的查封；二、中止本院（2017）赣民初32-2号协助执行通知书中对被执行人江西海晟置业投资有限公司名下位于江西省鹰潭市月湖区岩东路9号英伦名郡5栋1单元010XX、01XXX号商品房的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 邹中华审 判 员 龙 崎审 判 员 汤志勇二〇一九年十二月十六日法官助理龙广华代书记员 尹 伟