湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12783号上诉人（原审被告）:湖南千江投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路233号富通大厦2502房。法定代表人：王春洁，执行董事。委托诉讼代理人：王雨生，湖南湘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潇，湖南湘一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:饶忠卫，男，1966年10月20日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：高丽群，湖南裕生律师事务所律师。上诉人湖南千江投资有限公司（以下简称千江公司）因与被上诉人饶忠卫房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初12301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。千江公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回饶忠卫的诉讼请求；2、由饶忠卫承担一审及二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误，千江公司不应对逾期交房、逾期办理合同备案与预告登记承担违约责任。根据《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第七条第3款第（11）项约定，出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成建设方、勘察方、设计方、施工方、监理方五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六。涉案房屋至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司不应承担逾期交房违约责任。二、根据《合同补充协议》第七条第3款第（10）项之约定，因第三方湖南司法警官职业学院原因导致千江公司无法如期交付房屋，千江公司有权顺延交付时间或顺延履行相应的合同义务，且无需因此承担违约责任。饶忠卫等团购购房户均系湖南司法警官职业学院教职工员工，按单位团购单价2980元/平方米优惠购房，系由于湖南司法警官职业学院与千江公司在2011年9月5日签订了《关于千江.锦园小区项目土地摘牌工作若干问题的协议》，湖南司法警官职业学院在协议承诺“学院配合公司将一期土地交易的溢价部分，通过水电增容、道路、绿化土石工程等学院建设项目和现金返回，半年内达到50%，一年内全部结清，用于弥补一期开发亏损”。然而在项目建设过程中，因政策变化，湖南司法警官职业学院无法按照原协议向千江公司返还溢价款，使得双方团购房的亏损通过溢价款返还的方式弥补的原协定无法实现，因此导致千江公司该开发项目亏损。2016年1月20日湖南司法警官职业学院作出《关于协助解决千江.锦园小区问题党委扩大会议纪要》,明确：鉴于千江锦园项目一期确实存在亏损的实际情况，在购房合同签订后，学院依法依规全力支持千江锦园解困、减亏。对此承诺，湖南司法警官职业学院一直没有落实切实可行的办法和措施帮助千江公司减亏，在达成《民事调解书》后湖南司法警官职业学院并未采取卓有成效的工作协助做好购房户工作，这明显属于《合同补充协议》第七条第3款第（10）约定情形，因此千江公司无需承担由此导致的违约责任。三、就长沙市中级人民法院（2015）长中民三初字第00501号《民事调解书》而言，饶忠卫如要求按调解书第一条约定时间交房及办理备案登记行使了权利，则相应地应当履行义务按调解书第二条约定调增购房价格。由于饶忠卫拒绝调增价格，支付调整价格房款，千江公司有权行使同时履行抗辩权，停止、顺延交付房屋与办理登记备案而不构成违约。四、合同备案登记需买卖双方共同到主管部门配合办理，任何一方均无法单方办理。饶忠卫一直未配合千江公司办理备案及预告登记手续，也未向千江公司主张办理登记手续，故不存在因千江公司单方责任导致未办理备案及预告登记手续的情形。饶忠卫辩称：一、千江公司主张不承担逾期交房的违约责任，完全是错误的。商品房买卖协议中明确交房日期是2016年12月18日，适用附件的补充协议是霸王条款。二、长沙市中级人民法院的民事调解书明确了交房日期，但千江公司并没有按期交房。三、预售许可证的办理与合同的备案登记，都是通过长沙市中级人民法院的强制执行办理的。四、类似案件有判决先例。饶忠卫向一审法院起诉请求：1、判令千江公司立即按合同约定履行交房义务；2、判令千江公司支付逾期交房违约金，以已支付房款423160元为基数，按万分之一每天的标准支付从2016年12月19日起至实际交房日止，暂计算至2018年9月20日为26860.5元；3、判令千江公司支付逾期办理合同备案与预告登记违约金4210元（自2016年6月8日起至2018年8月3日止）；4、判令千江公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2008年8月21日，为解决教职员工住房困难，案外人湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，双方就合作定向开发长沙市芙蓉区东岸乡新安村约30亩土地建设教职工住宅小区达成协议。2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，双方就湖南司法警官职业学院243户购房户团购“千江锦园小区”项目事宜达成了协议，约定：湖南司法警官职业学院负责做好购房款的收取工作等；千江公司保证按约定的数量、面积向湖南司法警官职业学院提供房源，供其购房户购买，销售价格为2980元／平方米，千江公司确保在2014年10月1日前向湖南司法警官学院的购房户交房，千江公司在取得《商品房预售许可证》后三个月内必须与各购房户签订购房合同。饶忠卫作为湖南司法警官职业学院团购户先后四次交购房款共计423160元。2016年1月31日，饶忠卫与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为坐落于芙蓉区房屋，建筑面积142平方米；单价2980元每平方米，房价423160元；出卖人应当在2016年12月18日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收通过（此处的竣工验收指建设房、勘察方、设计方、施工方、监理方等五方联合验收）；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付已付房款万分之一的违约金；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人有权选择解除合同，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付10元／日的违约金。因千江公司拒绝与湖南司法警官职业学院单位购房户签订商品房买卖合同以及办理商品房预售登记等，湖南司法警官职业学院于2015年3月26日向长沙市中级人民法院提出诉讼，长沙市中级人民法院于2017年1月19日作出民事调解书，内容为：1、千江公司同意于2017年6月30日前向团购该项目商品房的214名购房户交房（部分购房户已退订），但因政府部门规范手续的原因延期，交房时间相应顺延；2、双方由审计确定成本价后，计算亏损金额，在通过其他措施不能减亏的前提下，由湖南司法警官职业学院协助千江公司做购房户工作，确定购房单价适当减轻千江公司的亏损；3、千江公司确保项目后续资金；4、在本协议签订之日起三日内千江公司和全体团购户到房产管理部门开始办理合同备案和预告登记手续，二个月内办结，但因政府审批延期，办结时间相应顺延，同时湖南司法警官职业学院向长沙市中级人民法院申请解除对相应房屋的冻结。备案的合同以购房户肖立与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》为准，其中购房价格的约定不妨碍执行本协议第二条。网签条款与调解书不符合的，以本调解书为准。另，该民事调解书所附附件载明饶忠卫认购“千江?锦园小区”2栋501号房屋，房屋面积141.61平方米。2017年6月2日，双方签订的合同办理了商品房预售合同登记备案，2017年8月3日，饶忠卫购买的千江锦园2栋5012号房屋办理了预售商品房买卖预告登记,编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0191967号。一审法院认为：长沙市中级人民法院作出的（2015）长中民三初字第00501号民事调解书目前系生效裁判文书，该调解书涉及饶忠卫等第三人的权利义务，饶忠卫以办理预告登记等行为表明其接受该调解书相关条款内容的约束。该调解书已确定了交房日期，但涉案房屋在本案庭审辩论终结前仍未通过竣工验收，故交房条件仍未具备，饶忠卫要求千江公司交房的诉讼请求，一审法院不予支持，千江公司应为逾期交房承担违约责任。饶忠卫与千江公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方已经办理了商品房预售合同登记备案。但前述生效调解书已经确认，网签条款与调解书内容不符合的，以调解书确定的内容为准。因此，千江公司逾期交房、逾期办理预告登记等手续的时间以前述调解书确定的时间为准。前述调解书并未约定违约责任条款，可以依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的违约条款计算违约金，本案中以实际交纳的购房款423160元为基准。逾期交房的违约金从2017年7月1日，按日利率万分之一的标准计算至实际交房之日止。逾期办理预告登记的违约金从2017年3月21日起计算至2017年8月3日，每日10元，合计1380元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、千江公司在判决生效之日起五日内向饶忠卫支付逾期交房违约金（以已付房款423160元为基数，按照每日万分之一标准自2017年7月1日起计算至实际交房之日止）；二、千江公司在判决生效之日起五日内向饶忠卫支付逾期办理合同备案与预告登记违约金1380元；如千江公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回饶忠卫的其他诉讼请求。案件受理费577元，减半收取288.5元，由千江公司负担。本院二审期间，千江公司向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对二审提交的证据材料，本院将结合本案一审证据材料及当事人的诉辩意见予以综合考量。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据本案事实和双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：千江公司应否支付饶忠卫逾期交房违约金和逾期办理合同备案、预告登记违约金。对此，本院分析如下：经审查，千江公司与饶忠卫签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，饶忠卫依约支付了全部购房款，千江公司未履行合同所约定的按时交房及其他相关义务，应当承担违约责任。千江公司提出双方在合同补充协议中约定，若出卖人在约定的交房日期前三个月，未能完成五方联合验收，则交房日期顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司至今尚未完成五方联合验收，交房日期应顺延至五方联合验收通过满三个月后的第一个周六，千江公司并未逾期交房的上诉意见，本院经审查认为，从2008年8月21日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订《定向开发建设住宅小区协议书》，到2012年12月15日，湖南司法警官职业学院与千江公司签订了《千江锦园小区项目团购协议》，到2016年1月31日，饶忠卫与千江公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，双方约定应在2016年12月18日前交房，再到本案一审及二审期间，先后经过了10余年时间，千江公司应当积极协调和沟通完成五方验收，其怠于履行相关义务，阻止交房条件成就的，应当视为交房条件已经成就，故一审判决认定千江公司逾期交房，并支付逾期交房违约金，并无不当。湖南司法警官职业学院与千江公司商品房销售合同纠纷一案的民事调解书中确定了千江公司办理合同备案和预告登记的时间，视为各方对涉案项目办理备案登记时间达成了新的协议，一审法院据此进行判处较为妥当，应予维持。千江公司提出饶忠卫未配合办理备案及预告登记手续，因证据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费577元，由湖南千江投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 戴 静二〇一九年十二月十一日书记员 刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。