山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异175号异议人（案外人）青岛风机厂有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人葛林，董事长。委托代理人韩琦，山东海师律师事务所律师。委托代理人刘暖，山东海师律师事务所律师。申请执行人郭密亮，男，汉族，住青岛市。申请执行人钟玉萍，女，汉族，住青岛市。以上两申请执行人之共同委托代理人孙洪艳，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。被执行人青岛万通房地产集团有限公司，住所地胶州市。法定代表人杜云桥，董事长。被执行人张宪青，男，汉族，青岛万通房地产集团有限公司总经理，住青岛市。被执行人林少平，女，汉族，青岛丰汇投资担保有限公司职工，住青岛市。被执行人青岛丰汇投资担保有限公司，住所地青岛市法定代表人杜云桥，董事长。本院在执行申请执行人郭密亮、钟玉萍与被执行人青岛万通房地产集团有限公司、张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，异议人青岛风机厂有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人青岛风机厂有限公司之委托代理人刘暖、申请执行人郭密亮及郭密亮、钟玉萍之共同委托代理人孙洪艳到庭参加听证，被执行人青岛万通房地产集团有限公司、张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司经本院依法传唤未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人青岛风机厂有限公司称，2012年9月20日，异议人与青岛万通房地产集团有限公司（以下简称“万通公司”）签订三份商品房预售合同，万通公司将其位于胶州市XXX号三处网点出售给异议人。异议人向万通公司支付了全部购房款6534180元后，万通公司于2012年9月25日和2012年9月26日分别向异议人开具了三处网点的购房款发票。2012年12月4日，异议人向税务机关缴纳了该三处网点的契税，并取得税务机关完税凭证。完税后，异议人至胶州市房地产交易中心办理房产权证，但被告知该项目上尚有在建工程抵押，撤押后才能办理房地产权证，因此异议人暂未取得前述房产的产权证书。后异议人至物业公司办理了房屋交付手续，前述房产一直由异议人管理与使用。异议人认为，虽然我国不动产实行的系登记生效主义，但《物权法》对此作出了例外规定。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”异议人认为，根据该规定，契税缴纳的前提系发生土地、房屋的所有权转移，作为不动产权利的承受人才是契税的纳税人，虽然该房产尚未在胶州市房产交易中心办理过户登记，但异议人已缴纳契税的行为，足以证明该房产所有权已发生转移，应当适用《物权法》前述条款中的除外情形，异议人对该房产已享有所有权。综上所述，法院的执行行为，损害了与案件无关的第三人即异议人的利益，请求法院立即停止对胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区26号楼4、5、6号网点的执行，并解除其查封。申请执行人郭密亮提交书面答辩状一份。申请执行人钟玉萍答辩内容同郭密亮提交的答辩状。被执行人青岛万通房产产集团有限公司、张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人、申请执行人就部分证据进行了质证并就部分事实交换了意见，本院对相关事实进行了调查：异议人青岛风机厂有限公司提交以下证据：1、《青岛市商品房预售合同》及购房发票各三份，证明：2012年9月20日，青岛万通房地产集团有限公司（以下简称“万通公司”）与异议人签订三份《青岛市商品房预售合同》并办理了网签，万通公司向异议人出售位于胶州市XXX三处网点，异议人向万通公司支付了全部购房款6534180元后，万通公司于2012年9月25日和2012年9月26日分别向异议人开具了上述三处网点的购房款发票。2、胶州市地方税务完税证明单3份、税收通知缴款书6份，证明：2012年12月4日，异议人向税务机关缴纳了胶州市九龙镇XXX号三处网点的契税及印花税，并取得了税务机关开具的完税证明单。3、《万通花苑业主管理规约/前期物业服务协议》、《房屋装修协议》各3份、项目竣工综合验收备案证1份、收费收据3份、租赁合同3份，证明：2014年6月24日，异议人作为万通花苑小区26号楼的4、5、6号三处网点的业主即所有人与胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区的物业公司，即青岛康源物业管理有限公司，签订了《万通花苑业主管理规约/前期物业服务协议》及《房屋装修协议》，并于2014年7月11日向物业公司缴纳了装修押金，对花苑小区26号楼的4、5、6号三处网点进行了装修。异议人与张晓军签订《租赁合同》约定于2015年1月1日开始将26号楼5号网点出租给张晓军使用，合同到期后，双方又于2017年1月1日再次与张晓军签订《租赁合同》约定异议人于2017年1月1日开始将26号楼5号、6号网点出租给张晓军使用，合同到期后，双方又于2019年1月1日第三次签订《租赁合同》约定异议人于2019年1月1日开始将26号楼5号、6号网点出租给张晓军使用至2020年12月31日。涉案XXX号三处网点实际由异议人占有使用。4、（2014）青执异字第66号执行裁定书复印件一份，证明：青岛市中级人民法院在2014年执行韩绪胜与青岛万通房地产集团有限公司、张宪青等民间借贷纠纷一案（执行案号：2014青执字第237号）过程中，青岛风机厂有限公司向青岛市中级人民法院提出异议申请，要求中止对胶州市XXX号网点的执行，青岛市中级人民法院依法组成合议庭进行了审理，并作出（2014）青执异字第66号执行裁定书，认定青岛风机厂有限公司在中院2013年11月25日查封万通花苑小区26号楼4、5、6号网点之前，已经向被执行人青岛万通房地产集团有限公司支付了全部房款并实际占有，未办理房产过户登记的责任不在青岛风机厂有限公司一方，因此青岛市中级人民法院裁定中止对胶州市XXX号网点的执行。本证据结合证据3证明，异议人作为涉案XXX号三处网点的买受人，在房屋买卖后就实际占有使用上述三处网点。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人郭密亮、钟玉萍表示：对证据一真实性无法确认，对于发票不能证明异议人已经支付全款，异议人应该提交打款凭证。对证据二的真实性无异议，但对证明事项有异议，契税发票只能证明异议人已经缴税，并不能证明房屋所有权发生转移。对证据三真实性无法确认，对证明事项也无法确认。对证据四真实性无异议，但对证明内容有异议，对青岛中院认定的事实不认可，房屋所有权由万通房地产公司享有，申请执行人享有抵押权，异议人不能排除申请执行人执行，青岛中院作出裁定的案子是首封权利人，并非抵押权人，所以所考虑的内容不同。（二）申请执行人提交房屋他项权证一份、抵押物清单复印件一份，证明：申请执行人于2009年11月5日对涉案房屋设立抵押权。经质证，异议人表示：对真实性无异议，但对抵押期限有异议，申请执行人抵押期间是2009年11月5日至2011年11月5日，异议人购买涉案房屋时抵押期已过。（三）对于未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：因为涉案房屋上存在在建工程抵押，所以没有办理过户。根据异议人、申请执行人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下：原告郭密亮、钟玉萍诉被告青岛万通房地产集团有限公司、张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告郭密亮、钟玉萍申请财产保全，青岛市市北区人民法院于2014年6月19日查封青岛万通房地产开发有限公司名下位于胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区26号楼3-6号网点。2015年9月2日，青岛市市北区人民法院作出（2014）北民初字第3236号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告青岛万通房地产集团有限公司欠原告郭密亮、钟玉萍借款本金人民币731.70万元及利息（自2014年9月1日起至实际还款日止，以本金731.70万元为基数，按月息2%计算），于2015年11月30日前偿还；二、被告青岛万通房地产集团有限公司位于胶州市万通花苑26号楼、27号楼、40号楼、43号楼（以实际抵押登记的房产为准）房屋对上述债务承担抵押担保责任。原告郭密亮对抵押财产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先抵偿上述债务；三、被告张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司对上述款项承担连带还款责任；四、本案诉讼费70918元，减半收取35459元，保全费5000元，由被告青岛万通房地产集团有限公司负担。原告已预交，被告青岛万通房地产集团有限公司于2015年11月30日前支付原告。被告张宪青、林少平、青岛丰汇投资担保有限公司承担连带责任。”后，被告未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2016）鲁0203执90号。2019年1月3日，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执协1号执行裁定书，裁定如下：青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第3236号民事调解书指定由胶州市人民法院执行。案号为（2019）鲁0281执576号。2009年11月5日，郭密亮对青岛万通房地产开发有限公司名下胶州市XXX号楼共20套住宅、10套网点设立抵押，包含26号楼4、5、6号网点。2012年9月20日，青岛风机厂有限公司与青岛万通房地产开发有限公司签订三份《青岛市商品房预售合同》，购买胶州市XXX号网点。青岛万通房地产集团有限公司向青岛风机厂有限公司出具了三处网点的销售不动产统一发票。2012年12月4日，青岛风机厂有限公司对万通花苑小区26号楼4、5、6号网点缴纳契税。本院认为，本案争议的焦点是异议人对涉案房屋享有的权利能否对抗申请执行人的抵押权、排除执行。根据异议人提交的证据可以看出，2012年9月20日，异议人与被执行人青岛万通房地产集团有限公司签订三份商品房预售合同，购买涉案房屋。而本案中对涉案房屋的查封是在2014年6月19日，即异议人在法院查封涉案房屋之前，已经向被执行人支付了全部购房款并实际占有，对未办理房产过户登记无过错。对此，青岛市中级人民法院在（2014）青执异字第66号执行裁定书中亦予以确认。但申请执行人对涉案房屋于2009年11月5日办理抵押登记，（2014）北民初字第3236号民事调解书亦载明“被告青岛万通房地产集团有限公司位于胶州市XXX号楼（以实际抵押登记的房产为准）房屋对上述债务承担抵押担保责任。原告郭密亮对抵押财产享有优先受偿权，有权对抵押的财产经协商折价或以拍卖、变卖抵押物取得的价款优先抵偿上述债务”，申请执行人抵押在前，异议人房屋买卖在后。对于异议人“购买涉案房屋时，抵押期已过”的质证意见，本院认为，抵押权作为担保物权，其消灭只能由法律规定，当事人无权自行设立和改变，办理抵押登记时填写的抵押期限，不能作为免除担保责任的依据，本案申请执行人仍对涉案房屋享有抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人郭密亮的抵押权依法设立在先，此后抵押财产发生转让，异议人作为抵押财产的受让人，主张排除对抵押财产的强制执行，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人青岛风机厂有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  李松光二〇一九年十二月二十四日书记员  邱晓晓