广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16586号上诉人（原审被告）：卿桂贞，女，1980年4月24日出生，汉族，住广州市xx区。委托诉讼代理人：刘其晖，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市xx区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经联社），住所地广州市xx区茶滘街葵蓬。法定代表人：郭玉莲，该社社长。委托诉讼代理人：钟旭杰、钟钦才，广东红棉律师事务所律师。上诉人卿桂贞因与被上诉人葵蓬经联社物权保护纠纷一案，不服广州市xx区人民法院（2019）粤0103民初3212号民事判决书物权保护纠纷一案，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人卿桂贞及其委托诉讼代理人刘其晖，被上诉人葵蓬经联社的委托诉讼代理人钟钦才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卿桂贞上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判卿桂贞无需腾空并迁出广州市荔湾区xx路5号、7号C1-9至C1-10厂房，并无需将厂房退回给葵蓬经联社；3、改判确认卿桂贞已经支付广州市xx区xx路5号、7号C1-9至C1-10厂房自2018年12月1日起至2019年11月30日止的场地使用费，无需再向葵蓬经联社支付此期间的场地使用费；4、改判确认从2019年12月1日起，卿桂贞于每月最后一日向葵蓬经联社按月支付广州市荔湾区xx路5号、7号C1-9至C1-10厂房当月的场地使用费；5、改判葵蓬经联社承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、卿桂贞签订的《商铺租赁合同》合法有效，也一直在合法履行合同义务，不存在非法占有的事实，葵蓬经联社对于合法租赁期间的占有人在合法占有期间不能请求返还原物，租赁期间产生的纠纷应属于合同纠纷，一审判决以物权保护纠纷进行审判是错误的。二、葵蓬经联社与广东粤联企业管理有限公司（高国河）针对租赁物经营管理权进行调解，该调解书不具有排除卿桂贞行使《商铺租赁合同》权利的法律效力。三、卿桂贞愿意按与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订的《商铺租赁合同》约定的条件，配合将出租方广东粤联企业管理有限公司（高国河）变更为葵蓬经联社，葵蓬经联社应承接广东粤联企业管理有限公司（高国河）的全部权利义务。葵蓬经联社辩称：葵蓬经联社提起本案案由是物权保护纠纷而非租赁合同纠纷。一审法院已根据生效法律文书强制执行收回涉案物业，卿桂贞不搬离才引起本案纠纷。一审判决认定事实清楚和适用法律正确，请求维持原判。2019年4月15日，葵蓬经联社向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.卿桂贞立即迁出位于xx路5号、7号C1-9至C1-10厂房，将该厂房全部腾空退回给葵蓬经联社；2.卿桂贞向葵蓬经联社一次性清缴2018年12月1日至2019年3月31日的场地占用使用费共人民币83076元（参照原租赁合同2018年月租金20769元）；3.从2019年4月至搬迁清离完成期间，卿桂贞每月也应参照月租20769元向葵蓬经联社交纳场地占用使用费；4.本案诉讼费用由卿桂贞承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区xxxx路5号是登记在葵蓬经联社名下的厂房，该厂房于1986年5月建成，用地面积11853.56平方米，建基面积5102.73平方米，总建筑面积14405.79平方米。卿桂贞使用的C1-9至C1-10厂房，位于前述厂房内。2014年6月25日，葵蓬经联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经联社将xxxx路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用。高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经联社与广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与葵蓬经联社和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经联社与粤联公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于粤联公司、高国河拖欠葵蓬经联社租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日葵蓬经联社与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日葵蓬经联社与粤联公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回xx路5号、7号场地经营管理权。2018年4月13日，粤联公司（甲方、出租方）与卿桂贞（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方把广州市荔湾区xx路5号西区C1-9；C1-10号铺位出租给乙方使用。租赁单元建筑面积为483平方米，套内建筑面积为338.1平方米。本合同项下租赁期限从2018年4月13日起至2028年4月12日。起租时间2018年6月15日。2018年4月13日起至2018年6月14日为装修期。如2018年4月30日仍未收铺进场装修，不享受装修期免租优惠。甲乙双方同意于本合同租赁期内，按以下方式计算租金，租金：第一年20769元/月，第二年21807元/月，第三年22898元/月，第四年24043元/月，第五年26447元/月，第六年29092元/月，第七年32001元/月，第八年35201元/月，第九年38721元/月，第十年42594元/月；管理费：第一年0元/月，第二年0元/月，第三年1449元/月，第四年1449元/月，第五年1521元/月，第六年1673元/月，第七年1840元/月，第八年2024元/月，第九年2227元/月，第十年2450元/月。本项租金按月支付，在公历每月第5日前乙方向甲方支付；电费按1.5元/度，按政府商业用电标准收费，另加10%线损；水费按5.7元/吨，如政府用水收费标准调整，商场收费调整作相应调整；公共用电分摊费，公共用电费（包括公共照明、消防监控中心、电梯等公共设施电费）按建筑面积分摊；水电费在发收费单后，7天内向甲方支付，甲方开具水电费收据。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币67307元〔相当于第一个租约年的3个月租金及水电周转（￥5000元）〕作为履约保证金，合同终止后10个工作日，如乙方无拖欠甲方任何应付未付款项并且付清水费、电费等一切费用时，履约保证金余额（如有）无息退还。双方特别确认，乙方进场开始该租赁单元的装饰装修工程，对未经甲方批准的施工行为，甲方仍有权要求乙方停止施工并将该租赁单元恢复至施工前状态，由此造成损失由乙方承担。甲方保证确认拥有该租赁单元出租权。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。本合同自双方签署之日起生效。等等。《商铺租赁合同》签订后，卿桂贞向粤联公司支付67307元租赁保证金，同时向葵蓬经联社支付了部分水电费。2018年6月28日，卿桂贞与广州市荔湾区俊宁装饰材料部签订《广州市装修工程合同书》，约定卿桂贞将广州市荔湾区xx路5号G-9、G-10商铺装修工程发包给广州市xx区俊宁装饰材料部，总工程款767400元（不含税票）。2018年9月15日，广州市xx区俊宁装饰材料部向卿桂贞出具收据，载明收到卿桂贞商铺装修工程款767400元。2018年11月22日，一审法院向xx路5号、7号场地实际经营者发出执行告知书，载明：申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被执行人粤联公司、高国河租赁合同纠纷一案，于2018年11月22日依法强制执行，将广州市荔湾区xx路5号、7号场地经营管理权交还申请执行人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；从即日起，被执行人粤联公司、高国河不可再在广州市xx区xx路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与申请执行广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社协商解决。一审法院对xx路5号、7号场地发出执行告知书后，葵蓬经联社制定了该场地的处理方案，内容包括：2018年11月22日起场内各租户须与葵蓬经联社签订新租赁合同及从2018年11月22日起向葵蓬经联社缴纳相关租费；葵蓬经联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户，将相关凭证交到葵蓬经联社，葵蓬经联社将另行开会通知处理办法，等等。2018年12月17日，葵蓬经联社召集xx路5号、7号租户开会，提出有关该场地的处理方案。卿桂贞到会并签名。2019年4月28日，一审法院在涉案场地张贴通知，要求涉案场地实际承租人及使用人进行权利登记，但并无任何其他主体向一审法院主张相关权利。一审中，卿桂贞为证明其已经支付案涉铺位租金至2019年5月31日，提交了粤联公司于2018年11月5日向卿桂贞出具的收据。该收据显示粤联公司收取卿桂贞2018年12月1日至2019年5月31日租金109660元。葵蓬经联社对该收据的真实性、合法性予以确认，但其认为卿桂贞将租金缴纳给粤联公司后，葵蓬经联社并没有义务继续承接卿桂贞与粤联公司的合同，因此卿桂贞所提交的证据与本案没有关联性。一审庭审中，就场地使用费标准问题。卿桂贞认为2018年12月1日至2019年5月31日的租金已经向粤联公司付清，如果上述期间产生场地的占用费，应当与已经支付的租金标准一致，也就是合同租金打八八折，因为卿桂贞是预付租金，所以当时粤联公司给卿桂贞的租金打八八折；2019年6月1日以后的场地占用费可以与合同约定的租金标准一致。另，卿桂贞称其承租涉案厂房后投入巨额装修费用，为正常经营购买了大量设备，腾退将产生大量员工遣散问题。一审中，卿桂贞以粤联公司、高国河对（2018）粤0103执4875号案提出执行异议，该执行异议结果对本案结果有直接影响为由，申请中止本案审理。一审法院认为，葵蓬经联社是广州市xx区xx路5号厂房的所有权人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书予以调解解决，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经联社之间的租赁关系而将场地内的C1-9、C1-10厂房出租给卿桂贞，在葵蓬经联社收回场地经营管理权，即粤联公司与葵蓬经联社的租赁关系已经终止的情况下，卿桂贞不能以其与粤联公司之间的《商铺租赁合同》约定及履行情况对抗葵蓬经联社对案涉场地所享有的权利，其与广东粤联企业关联有限公司之间的租赁关系，卿桂贞可另循途径向《商铺租赁合同》出租方主张权利。卿桂贞关于葵蓬经联社取得xx路5号、7号场地经营管理权后应继续承担《商铺租赁合同》中粤联公司的全部权利义务的抗辩意见，缺乏依据，不予采信。葵蓬经联社要求卿桂贞腾退厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求，予以支持。基于卿桂贞的经营实际，应给予卿桂贞合理的腾退期限，酌定卿桂贞腾退期限为90日。关于占用费起算时间点的问题。由于一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经联社该日期收回场地经营权，自此卿桂贞使用涉案C1-9、C1-10厂房不再具有合同依据。同时，葵蓬经联社亦已在2018年12月17日召集场地租户，就场地处理方案进行了明确。故葵蓬经联社本案请求卿桂贞支付自2018年12月1日起的场地使用费，依据充分，予以支持。关于场地使用费标准问题。原卿桂贞双方均同意以卿桂贞与粤联公司签订的《商铺租赁合同》第一年租金作为参照。卿桂贞以其向粤联公司实际支付的租金作为依据主张至2019年5月31日场地使用费标准，理由并不充分。结合双方当事人的意见，涉案场地使用费以《商铺租赁合同》第一年月租金作为标准，并无不妥，予以确认。对于卿桂贞提出的中止本案审理申请，经审查该申请理由并不符合法律规定，不予接纳。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月10日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告卿桂贞腾空并迁出广州市荔湾区xx路5号、7号C1-9至C1-10厂房，将厂房退回给原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卿桂贞向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社一次性支付自2018年12月1日起的场地使用费；此后至腾退xx路5号、7号C1-9、C1-10厂房前，被告卿桂贞于每月最后一日前向原告广州市xx区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付当月的场地使用费（场地使用费均以每月20769元计）。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由被告卿桂贞负担。二审中，上诉人卿桂贞提交了以下证据：1、荔湾区经济联社厂房租赁合同、商铺租赁合同、两份住所（经营场所）场地使用证明，拟证明被上诉人葵蓬经联社与粤联公司之间存在合法场地租赁关系，上诉人卿桂贞与粤联公司之间存在合法场地分租关系，被上诉人葵蓬经联社出具住所场地使用证明作为备案，其对分租知情。2、履约保证金收据、缴纳租金及水费电费收据与转账凭证，拟证明上诉人卿桂贞一直按时履行租赁合同并按原租赁合同条件已缴纳租金至2019年11月。被上诉人葵蓬经联社质证认为：一审法院已根据生效民事调解书强制执行收回涉案场地，被上诉人葵蓬经联社与粤联公司的合同已终止，粤联公司丧失了出租人资格；粤联公司将涉案场地转租给上诉人卿桂贞，被上诉人葵蓬经联社曾出具场地使用证明配合办理营业执照，但不能作为被上诉人葵蓬经联社与上诉人卿桂贞之间有合同关系；确认收到上诉人卿桂贞于2019年6月12日汇给被上诉人葵蓬经联社的115140.96元，因上诉人卿桂贞的确使用涉案场地，但不确认该款项是上诉人卿桂贞履行租赁合同的关联性。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审判决已就对被上诉人葵蓬经联社要求上诉人卿桂贞腾退涉案厂房并支付相应场地占用费的诉讼请求予以支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。但一审判决第一项对涉案场地地址的表述有误，本院予以纠正。关于占用费起算时间点的问题，虽然一审法院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了被上诉人葵蓬经联社于该日收回场地经营权，但上诉人卿桂贞在此之前与粤联公司签订租赁合同并已一次性向该公司支付了至2019年5月31日止的租金（被上诉人葵蓬经联社确认该事实），本案并无确实、充分的证据证明上诉人卿桂贞事前知晓粤联公司与被上诉人葵蓬经联社之间的租赁纠纷，上诉人卿桂贞并不存在过错。故上诉人卿桂贞无需再向被上诉人葵蓬经联社支付2019年5月31日前的占用费。关于场地使用费的标准问题。被上诉人葵蓬经联社在本案中诉请上诉人卿桂贞参照上诉人卿桂贞与粤联公司签订的《商铺租赁合同》约定的第一年租金计付，而上诉人卿桂贞表示愿按其向粤联公司实际支付的租金（上述第一年租金的八八折）计付。上诉人卿桂贞主张的计付标准比被上诉人葵蓬经联社与粤联公司签订的租赁合同约定的租金标准要高，从公平合理原则考虑，本院认定上诉人卿桂贞支付使用费的标准为18276.72元（20769元/月×0.88）。至于上诉人卿桂贞在二审中提交的证据证明其已缴纳的2019年6月-11月的占用费115140.96元，可予从中扣除。综上，上诉人卿桂贞的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3212号民事判决书第一项为：自本判决发生法律效力之日起九十日内，上诉人卿桂贞腾空并迁出广州市xx区xx路5号西区C1-9、C1-10厂房，将厂房退回给被上诉人广州市xx区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社；二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3212号民事判决书第二项为：上诉人卿桂贞于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付场地占用费（按照18276.72元/月的标准，自2019年6月1日起计算至厂房交还之日止，从中扣除上诉人卿桂贞已缴纳的2019年6月-11月的占用费115140.96元）；三、驳回被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费938元，由上诉人卿桂贞负担838元、被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担100元；二审案件受理费1876元，由上诉人卿桂贞负担1257元、被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担619元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月九日书记员  彭文悦书记员  区敏儿