陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终15272号   上诉人（原审原告）：西安领军教育培训中心，住所地西安市碑林区。   法定代表人：吕鹏程，系该培训中心校长。   委托诉讼代理人：肖飒，女，1993年6月26日出生，汉族，西安领军教育培训中心员工，住陕西省三原县。   被上诉人（原审被告）：西安庄臣物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：王伟华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张晨诗，陕西永嘉信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张玲敏，陕西永嘉信律师事务所实习律师。   上诉人西安领军教育培训中心（以下简称领军教育）因与被上诉人西安庄臣物业管理服务有限公司（以下简称庄臣物业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初7548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。领军教育委托诉讼代理人肖飒，庄臣物业委托诉讼代理人张晨诗、张玲敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   领军教育上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判庄臣物业退还多收取的物业费共计30423.9元；2．本案一、二审案件受理费由庄臣物业负担。事实和理由：领军教育与金某某钼业集团有限公司（以下简称金某某）于2018年3月1日签订《房屋租赁合同》，租赁涉案房屋，约定由庄臣物业收取物业管理费，并约定物业管理费按月支付，领军教育亦按时按约向庄臣物业支付相关物业管理费。前述租赁合同因政府新政策原因导致合同目的无法实现而法定解除，作为从属法律关系的物业管理协议亦应随主租赁合同关系消灭。2018年12月15日涉案房屋被长安区教育局查封，领军教育对该查封无法左右，房屋既属被查封处于闲置状态，按照双方签订《钼都长安大厦物业管理服务协议》约定，即使交纳物业费亦应减半，故庄臣物业应退还多收取的30423.9元。   庄臣物业辩称，领军教育所称合同解除原因不符合法律规定，法律规定的不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2015年7月9日西安市长安区教育局已经颁布《关于印发民办非学历文化教育培训中心设置标准的通知》，其中第十八条规定：招生对象以小学生为主的培训机构楼层不得超过三楼，招生对象以中学生为主的培训机构楼层不得超过五楼。领军教育多年从事中小学教育培训，应熟知规定，但领军教育在2018年3月与金某某签订租赁合同，并于2018年5月与庄臣物业签订物业服务管理协议，并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，也不存在因政府新政策原因导致合同法定解除的情况。领军教育所称2018年12月15日房屋处于查封、闲置状态与事实不符，庄臣物业一审提交证据证明截至2019年3月12日，领军教育依然在使用涉案房屋正常经营，9层房屋于2019年5月15日办理了交房手续，8层房屋至今未办理交房手续。西安市中级人民法院（2019）陕01民终12304号判决已认定租赁合同涉及9层部分于2019年5月16日解除。   领军教育向一审法院起诉请求：1．解除其与庄臣物业之间签订的《钼都长安大厦物业服务协议》，且由庄臣物业退还其物业管理费161561.4元（暂自2018年7月27日计算至2019年3月12日）；2．庄臣物业负担本案诉讼费、律师代理费及其他相关费用。   一审法院认定事实如下：2018年3月1日，领军教育与金某某签订《房屋租赁合同》，约定由领军教育承租该公司位于西安市长安区XX路XX大厦主楼8、9层的房屋用于办公、课程培训、教育辅导和教育咨询使用，建筑面积约1614㎡租期自2018年5月10日至2023年5月9日止，共计5年。2018年5月10日，领军教育与庄臣物业及金某某签订《钼都长安大厦物业服务协议》，约定XX庄XX大厦的物业管理工作，领军教育承租期内所产生的物业费以及自用部位发生的能耗费用全部由领军教育自行承担，物业管理费按其所占单元的建筑面积收缴，标准为每月每平方米13元，领军教育的物业管理费应按月交纳，并于每月的10日前预交当月的物业管理费；空置房屋按50%的物业管理费标准每月每平方米6.5元收取，领军教育装修期间的物业管理费按空置房屋标准收取；领军教育自用部位发生的水电费由领军教育自行承担；领军教育的车辆进入大厦停放实行有偿服务，停车费用的收费标准为人民币450元/月·辆。协议签订后，庄臣物业依约向领军教育提供了物业服务，领军教育亦按合同约定向庄臣物业交纳物业管理费至2019年3月31日。2018年12月15日，领军教育在长安区XX路XX大厦主楼8、9层的培训机构被长安区教育局查封，之前一直使用承租房屋进行教育培训。2019年4月1日，领军教育向金某某发出通知函，以其培训中心因政府禁令无法继续使用租赁房屋为由要求解除合同。2019年4月25日，领军教育起诉至一审法院要求解除与庄臣物业签订的物业服务合同，并要求庄臣物业退还2018年12月15日至2019年3月31日的物业管理费73437元。庄臣物业以其答辩意见不同意领军教育的诉讼请求。一审审理中，庄臣物业提供客户水电表记录单、停车费收据、物业费收据、水电费收据及2019年3月17日视频截图证明在2018年7月21日至2019年3月12日期间，领军教育的培训中心仍正常营业，且支付了相应的物业费、停车费，其公司亦按约提供物业服务，领军教育无权要求返还物业费。领军教育对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，提出其培训中心被查封后与庄臣物业协商撤离，庄臣物业不同意，其中心留有工作人员看守相关设备及资料，所以产生水电费。又查明，2019年5月12日，领军教育在庄臣物业处办理了钼都长安大厦主楼9层的撤离手续，庄臣物业同意领军教育撤离，领军教育陆续组织人员搬运承租房屋内的办公物品。因双方各持己见，一审调解无果。   一审法院认为，领军教育与庄臣物业签订的《钼都长安大厦物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之规定，合法有效。本案中，领军教育因其培训中心被查封无法继续经营提出解除合同，并经庄臣物业同意后撤离承租场地，双方合同已经无法继续履行，故领军教育要求解除合同，予以支持。另外，庄臣物业提供的证据可以证明领军教育在2018年12月15日至2019年3月31日正常使用承租房屋，且庄臣物业在此期间依约向领军教育提供了物业服务，故领军教育应按合同约定缴纳物业管理费用，其要求庄臣物业退还该期间物业管理费的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告西安领军教育培训中心与被告西安庄臣物业管理服务有限公司于2018年5月10日签订的《钼都长安大厦物业服务协议》。二、驳回原告西安领军教育培训中心的诉讼请求。案件受理费3531元，西安领军教育培训中心已预交，由西安领军教育培训中心负担3481元，由西安庄臣物业管理服务有限公司负担50元。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《钼都长安大厦物业服务协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，各方均应依约履行自己的义务，庄臣物业提供物业服务，领军教育亦应交纳约定费用。领军教育上诉称，即使收取物业费，涉案房屋亦应按照双方约定空置房屋标准即按照50%收取，但根据本案一审查明事实，领军教育于2018年12月15日至2019年3月31日期间确占用涉案房屋，故本院对其前述所称不予采纳，一审法院对领军教育要求庄臣物业退还物业管理费的主张未予支持，并无不当。综上所述，领军教育上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费561元，由西安领军教育培训中心负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年十二月六日     书记员  程    姣                        1