辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9644号上诉人（原审被告、申请执行人）：张志华,男,1989年9月3日生,汉族,住辽宁省沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告、执行案外人）:魏丽丽，女，1986年2月18日生，蒙古族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李昕，男，1984年2月6日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：魏娜，辽宁双护律师事务所律师。上诉人张志华因与被上诉人魏丽丽、原审第三人李昕案外人执行异议之诉一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初7341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志华上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对于认定被上诉人在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的基本事实不清。被上诉人主张其与第三人办理了交接手续当日,将案涉房屋3月份的水电费结清,该事实只是口说无凭。被上诉人又提交2019年5月28日的水电费票据,拟证明案涉房屋交接后3月、4月的水电费由被上诉人交纳。但实际上物业代收水电费时不做业主身份验证,这一情况也通过被上诉人提供的7月2日水电费票据的交款人非被上诉人所印证。所以,5月28日的水电费票据并不能证明被上诉人在3月27日之前合法占有案涉房屋。另外,被上诉人主张其在3月12日办理交接手续之后的一周内更换案涉房屋门锁,却无法提供买锁的单据,一审判决由此认定被上诉人在3月27日之前合法占有案涉房屋的基本事实不清。二、一审判决就非被上诉人自身原因未办理过户登记适用法律错误。根据最高人民法院执行局对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》中“能够归责于买受人的原因”的解读:能够归责于买受人的原因,可以分为三个层面,一是对他人权利障碍的忽略。二是对政策限制的忽略。三是消极不行使登记权利。本案中,被上诉人正属于上述第一个层面,未尽到合理注意义务。被上诉人在与第三人签订买卖合同时既已知晓案涉房屋设定有抵押权,但被上诉人没有履行必要合理的注意义务,在3月6日合同签订后2日支付了60万(案涉房屋价值的75%),却并未要求第三人按照合同约定在合同签订后3日向银行申请解押、办理抵押权注销手续,反而在3月12日再次向第三人支付了20万(案涉房屋价值的25%)。在被上诉人与第三人既不认识,也没有房屋经纪人居间,更没有开设房屋买卖资金监管账户的情况下,轻易的将全款付清,显然不符合常理,所以,被上诉人对于案涉房屋没有办理登记是存在过错的,一审判决却作出相反的理解与适用。魏丽丽辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.被上诉人在一审法院查封之前已合法占有案涉房屋，并提供了充分证据予以证明。2.被上诉人未能办理案涉房屋的权属证书符合“非因买受人自身原因”的法律规定情形。李昕述称，不同意上诉人的上诉请求。第三人与被上诉人在2019年3月6日签订了房屋买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，双方也按照合同约定履行了义务。被上诉人交付房款，第三人交付房屋的相关手续，至于被上诉人什么时间换锁或实际入住，与第三人无关。双方在2019年3月12日已经办理完毕房屋的交接手续，该房屋应归被上诉人所有。第三人在合同的履行过程中确实存在违约行为，第三人因个人原因在收到房款并交接完房屋后，离开大连，没有及时与被上诉人办理房产变更登记的相关手续，第三人有一定的过错。魏丽丽向一审法院起诉请求：判令解除对大连市沙河口区万岁街77D号16-18房屋的诉讼保全查封措施。一审法院认定事实：2019年3月6日,原告与第三人签订《房屋买卖合同》,约定第三人将其所有的位于大连市沙河口区.91平方米的房屋出售给原告,房屋价款为80万元,该房屋设定有抵押权,抵押权人为华夏银行股份有限公司大连分行,抵押金额为24万元,抵押期限自2009年7月30日至2029年7月30日。合同中约定合同签订后10日内将房款80万元支付给第三人,转账至第三人指定银行账户。第三人应于合同签订后3日内向银行申请解押,即提前结清贷款,在贷款结清后5日内办理完毕抵押权注销手续。自抵押权注销后3日内双方向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续。此外,双方还对其他权利、义务作出约定。2019年3月8日,原告通过银行转账向第三人支付了60万元,于2019年3月12日向第三人支付了20万元,合计80万元。2019年3月12日,原告与第三人办理了交接手续,第三人把房屋钥匙、房产证交给原告,并将该房屋3月份的水电费结清。庭审中,原告提交了2019年5月和7月的水电费票据,拟证明房屋交接后3月、4月、5月、6月的水电费均由原告交纳。2019年3月27日,一审法院根据申请人张志华的申请作出(2019)辽0204民初2755号民事裁定书,保全了被申请人李昕名下的案涉房屋。2019年4月24日,一审法院根据申请人魏丽丽的申请作出(2019)辽0204民初3223号之一号民事裁定书,保全了被申请人李昕名下的案涉房屋。2019年7月30日,因魏丽丽对张志华保全李昕案涉房屋提出异议,要求撤销(2019)辽0204民初2755号民事裁定,解除对案涉房屋的查封,一审法院审查后作出(2019)辽0204执异150号执行裁定书,驳回了魏丽丽的异议请求。2019年8月22日,大连市公证处作出(2019)辽大市证民字第19743号公证书,对李昕委托范广宇办理案涉房屋还贷、解押等手续的委托行为进行公证。庭审中,被告称根据出入境记录,第三人于2019年3月15日出国,于2019年8月22日返回大连。一审法院认为:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。以上法律规定是对一般买受人物权期待权保护的相关法律规定,对一般买受人物权期待权的保护应当依照以上法律规定予以确认和执行。对此,最高人民法院执行局曾对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》解读认为:第二十八条对一般买受人物权期待权保护的要件和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相比有所区别:第一,受让人与被执行人签订有合法有效的书面转让合同。要求必须有书面合同,是基于城市房地产管理法第四十一条“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时,也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。第二,在价款交付上,和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条要求全部交付价款不同,买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的,也纳入保护范围。主要是实践中不动产买卖合同多是分期付款,案外人虽仅支付部分款项,但系按照合同约定的进度支付,如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行,不影响债权受偿,自然没有拒绝保护的道理。第三,查封前占有不动产。买受人物权期待权之所以要保护,就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示,尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。同时,要求在查封前已经占有不动产,也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。第四,没有登记的原因,主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍,否则,则应判断为其有过错。从以上解读可以看出,对买受人物权期待权的保护要符合签订书面合同、交付全款或支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、实际占有房屋和买受人无主观过错四个法律要件。本案中,原告与被告（笔误，应为第三人）签订了书面房屋买卖合同,合同中对付款方式、房屋交付、房屋抵押权注销和违约责任均作出了约定。在原告交付全款后,双方办理了房屋交接手续,第三人将房屋产权证和钥匙等交给原告,并结清了之前的水电费,原告实际占有了案涉房屋,房屋交接后的水电费已由原告交付。双方房屋买卖合同中约定:第三人应于合同签订后3日内向银行申请解押,即提前结清贷款,在贷款结清后5日内办理完毕抵押权注销手续。自抵押权注销后3日内双方向房屋权属登记部门申请办理网签、房屋权属转移登记等手续。因第三人怠于向银行申请解押、提前结清贷款,导致原告无法办理房屋产权过户手续,对此,原告不存在主观上的过错。根据被告陈述,第三人自2019年3月15日出国至2019年8月22日返回大连。被告（笔误，应为第三人）返回后,到大连市公证处公证,委托他人代其办理案涉房屋的解押手续,亦可证明房屋未及时办理解押和过户的过错在于第三人,而不在于原告。综上,原告对案涉房屋享有物权期待权符合法律规定的签订书面合同、交付全款、实际占有房屋和无主观过错四个法律要件,原告的权利依法应当得到保护。对于被告提出的“原告明知案涉房屋上有华夏银行的抵押登记,且该抵押权的存在可能导致无法办理过户手续的风险,依然向第三人购买案涉房屋,房屋最终未办理过户登记,原告自身也有责任,并不符合‘非因买受人自身原因未办理过户登记’的情形,原告是有责任的”抗辩意见,首先,案涉房屋是否设有抵押权并不影响房屋买卖合同的成立。其次,房屋买卖合同成立后,未及时办理解押和过户的过错在于第三人,而不在于原告,原告对第三人未及时办理解押和过户的风险无法作出预先判断。第三,最高人民法院对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应符合的法定情形并未作出相关司法解释,不能以案涉房屋设有抵押权就认定买受人存在风险责任和过错,该认定没有法律依据。根据最高人民法院执行局的解读,“非因买受人自身原因未办理过户登记”的含义是:没有办理登记的原因,主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍。本案原告即属于此种情形。综上,原告的诉讼请求具有事实和法律依据,符合相关法律规定,应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,一审法院判决:解除一审法院(2019)辽0204民初2755号民事裁定对大连市沙河口区万岁街77D号16-18房屋的保全查封措施。案件受理费11800元(原告已预付),由被告负担,于本判决生效之日起十日内给付原告。本院二审期间，上诉人张志华提供了多张照片，欲证明其一审提交的视频是在案涉房屋内拍摄的，2019年3月末被上诉人并未在案涉房屋内居住。上诉人还提交了其朋友出具的证明，欲证实2019年3月末至4月中旬，上诉人与其朋友一起到案涉房屋去过，被上诉人当时没有占用案涉房屋。本院组织当事人对证据进行了质证。被上诉人对上诉人提交的照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片的拍摄时间不明，来源不明，不能证明上诉人的主张；对上诉人提交的证明，被上诉人认为是复印件，且出具人是上诉人的朋友，与上诉人存在利害关系，出具的证明内容不客观。原审第三人认为上述证据与其无关。本院认为，上诉人提交的照片没有拍摄时间，且即使真实亦无法证明上诉人的主张；上诉人提交的证明书系其朋友出具，与上诉人存在利害关系，且不符合证人作证的程序要件，故对上诉人提交的证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据加以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人提出一审对被上诉人在法院查封之前合法占有案涉房屋的事实未予查清一节，从被上诉人提供的证据显示，2019年3月12日，在被上诉人付清全部房款的情况下，其与原审第三人签署了“房屋、房产证、钥匙交接单”，确认第三人李昕将案涉房屋的产权证、房屋钥匙一套交付被上诉人魏丽丽，且已将房屋内家具搬空，水、电费结清。而案涉房屋被诉讼保全的时间是2019年3月27日，故一审认定被上诉人合法占有案涉房屋的时间在房屋被查封之前，并无不妥。至于上诉人提出水电费是物业代收，不能作为业主身份的验证一节，从被上诉人提交的收据显示，交款人栏签署的是魏丽丽，且票据原件由被上诉人持有，该收据的交费时间与上述“房屋、房产证、钥匙交接单”相互佐证，进一步证明被上诉人魏丽丽接收案涉房屋的事实，故对上诉人的主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人未提交买锁的单据，不能证明其更换了案涉房屋的门锁，故认为被上诉人在2019年3月27日前未合法占有案涉房屋一节，本院认为，如前文分析，被上诉人与原审第三人于2019年3月12日办理了房屋交接手续，此事实已符合法律规定的实际交付，无论是否更换门锁，均不影响此前发生的交付行为的成立，故对上诉人此项主张亦不予支持。关于上诉人提出被上诉人在与原审第三人签订房屋买卖合同时，已知案涉房屋设有抵押权，故被上诉人对案涉房屋没有办理变更登记存在过错一节，本院认为，虽然被上诉人在与原审第三人签订案涉房屋的买卖合同时，案涉房屋上存在抵押，但我国法律并未禁止抵押物的转让，且从双方合同约定显示，原审第三人负有收取房款后解押的义务，现由于原审第三人的违约造成案涉房屋未及时还清贷款、解除抵押，第三人李昕对此予以认可，故案涉房屋未及时办理还款撤押手续，未将产权变更登记在被上诉人名下，过错完全在于第三人李昕，被上诉人已按约定履行了其应承担的义务，一审认定案涉房屋非因被上诉人的原因未办理过户登记正确，对上诉人此项主张同样不予支持。关于上诉人提出被上诉人与原审第三人之间未按照该双方间房屋买卖合同的约定履行，故被上诉人与原审第三人间的房屋买卖不真实一节，本院认为，虽然被上诉人与原审第三人间关于房屋的交付及办理解押手续未完全按照房屋买卖合同约定的时间履行，但被上诉人交付房款属实，且原审第三人已实际交付房屋，即使双方在履行过程中存在未完全按照合同约定时间履行的情形，亦不能据此否认双方间房屋买卖合同关系的成立，故对上诉人此项主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由张志华负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月十七日书记员  王 亮