贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终2126号上诉人（原审原告）：丁武顺，男，1976年2月11日生，汉族，住贵州省盘州市，上诉人（原审被告）：尹兴华，男，1975年10月20日生，汉族，住贵州省盘州市，上诉人丁武顺与上诉人尹兴华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省盘州市人民法院（2019）黔0222民初6288号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁武顺上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判尹兴华按照224元／天的标准支付丁武顺自2019年5月1日起至腾空退还租赁房屋之日止的租金;2、本案一、二审诉讼费由尹兴华承担。事实和理由：一、涉案房屋租金应当按照190000元／年的标准计算。丁武顺与尹兴华于2019年6月10日签订的《人民调解协议书》，应当视为双方对涉案房屋租金标准及租赁期限达成新的协议，《人民调解协议书》中已经明确载明第一年（2019年5月1日——2020年4月30日）租金为190000元，故本案中计算尹兴华应付丁武顺租金应按照《人民调解协议书》约定的190000元／年标准计算。二、尹兴华应按照224元／天的标准支付丁武顺自2019年5月1日起至腾空租赁房屋之日止的租金。一审已查明尹兴华与丁武顺原租赁期限已于2019年4月30日结束，后双方因租金和租赁期限发生纠纷在盘州市石桥镇××街居委会人民调解委员会主持下达成新协议。丁武顺共在盛美建材城修建房屋共31间房屋，故按照《人民调解协议书》约定的租金标准，2019年5月1日至2020年4月30日每间房屋租金应为16元／天（190000元／年÷31间÷365天），同时一审查明尹兴华占用丁武顺修建的盛美建材城1-8、1-9、1-10、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-10、2-11、2-12、3-1、3-2其计13间门面及库房l间，因此尹兴华应当按照224元／天（16元／天×14间）的标准支付丁武顺自2019年5月1日起的租金。尹兴华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回丁武顺的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。关于本案诉讼主体的问题。尹兴华与丁武顺从未签订过任何房屋租赁合同，自始至终尹兴华都是与案外人丁某打交道，签订《房屋租赁合同》并向丁某支付房屋租金，尹兴华租赁的房屋是乐民盛美建材城的房屋，盘县乐民盛美建材城的经营者就是丁某，虽然丁某办理的盘县乐民盛美建材城的营业执照被注销，但乐民盛美建材城还是存在的，营业执照证明丁某是盛美建材城的房屋所有人，即便盛美建材城的房屋不是合法建筑物。2019年5月丁武顺才说自己是房屋的主人，并擅自将尹兴华承租的门面租给绍林冲，并收取了绍林冲11.6万元的租金。丁武顺开小轿车堵住进入建材城的唯一的进口不让商户正常营业。对于上述事实，一审法院却偏听偏信丁武顺的说辞，就认定盛美建材城是丁武顺借用丁某的身份证办理的。一审法院认为“证人丁某的证言向被告披露了原告与丁某之间的代理关系，原告因此可以行使丁某对被告的权利。”尹兴华认为，丁某是一名老师，在与尹兴华签订《房屋租赁合同》时从未向尹兴华披露是受丁武顺委托来与尹兴华签订房屋租赁合同，收取租金的，且2015年4月3日签订《房屋租赁合同》后的租金都是交给丁某的。在整个法庭审理过程中，尹兴华从未认可丁武顺与丁某之间的代理关系。二、法律保护的应是合法的财产。一审既然认定“案涉房屋至今未办理建房手续，不是合法建筑物，故与案涉房屋有关的《房屋租赁合同》、《人民调解协议书》为无效合同，房屋租金是否也不合法？既然是不合法的建筑物，一审法院应该依法驳回丁武顺诉讼请求。综上所述，结合全案的事实和证据，一审法院作出的判决是错误的，请求二审法院在查清案情后依法审理该案，驳回丁武顺的诉讼请求。丁武顺辩称，尹兴华与丁某签订的租赁合同于2018年4月30日到期，2019年5月1日之后的租金尹兴华一直没有向我支付。2018年10月份我就向尹兴华通知，时间到了，房子我们自己要用，是尹兴华一直不搬离房屋，2019年5月3号我开车去桥上堵，派出所来调解但没有调解好，后经居委会调解，是因尹兴华没有履行调解协议我才向法院起诉。丁武顺向一审法院起诉请求：1、判决确认原告与被告2019年6月10日签订的《人民调解协议书》于2019年6月30日解除；2、判决被告支付原告自2019年5月1日至2019年6月30日的租金31720元（19万元÷365天×61天）；3、判令被告立即将租赁房屋交还给原告；4、判令被告按520元/天的标准支付原告自2019年7月1日起至返还房屋时的占有使用费；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2011年1月1日，原告与盘县乐民镇乐民村村民委员会签订《乐民镇乐民村黑庆大地闲置建设用地承包合同》，承包了该村闲置地块［四至界限：东至原焦化厂排洪沟（排洪沟南至马威公路，北接吕全富厕所前面山水沟，排洪沟界内有核桃山村吕全富地西南角地面，小磅房东侧有核桃山村田八斤家土地74.2平方米），南至河埂；西至本村杨培达、杨孟仙土地，北至本村彭小贵、杨用强、杨吉安、杨用吉土地，北至本村彭小贵、杨用祥（强）杨吉安、杨用吉、蒋文达土地］，后在该地块上修建了房屋（至今未办理建房手续，现为乐民盛美建材城）。2011年7月11日，丁某注册了盘县乐民盛美建材城（个体工商户，已注销）。2015年4月3日，丁某与被告签订《房屋租赁合同》约定被告向丁某租赁位于乐民盛美建材城2栋3、4、5、10、11号门面及连带仓库，每年租金23,600元，租金每年一付，租期三年，三年内租金不变，三年后根据实际情况按逐年百分之十递增。2018年4月30日租期届满后，被告与丁某继续履行《房屋租赁合同》并另租了其他房屋，被告支付了2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金35,000元。2019年6月10日，经盘州市石桥镇××街人民调解委员会调解，原告与被告签订《人民调解协议书》约定由被告续租原告房屋，租期为8年（自2019年5月1日至2027年5月1日），第一年租金19万元（协议签订10天内付），之后租金每年11万元等。《人民调解协议书》签订至今，被告仍然使用《人民调解协议书》签订之前承租的房屋，未向原告支付租金19万元。2019年原告曾驾驶小轿车堵过双方产生争议的建材城入口。另查明，盘县乐民盛美建材城（个体工商户）是原告借用丁某身份证件注册。《房屋租赁合同》是原告借用丁某名义与被告签订，被告支付的房租均由原告收取。《人民调解协议书》约定的租赁物为原告承包地块内的所有房屋和房屋后面约500平方米土地（土地租期5年）。现被告占有使用的房屋为原告2011年1月1日从盘县乐民镇乐民村委会承包黑庆大地闲置地块修建房屋中的1-8、1-9、1-10、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-10、2-11、2-12、3-1、3-2号门面房和2-4、2-5门面房后面的库房。一审法院认为，案涉房屋至今未办理建房手续，不是合法建筑物，故与案涉房屋有关的《房屋租赁合同》、《人民调解协议书》为无效合同。被告应腾空退还房屋给原告并参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费（租金）。结合本案实际，被告应按年租金35,000元的标准向原告支付房屋占有使用费（自2019年5月1日付至实际迁出并交付房屋之日止）。双方当事人的主张与法院认定不一致的部分于法无据，不予支持和采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、第四十三条、第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告尹兴华于判决生效之日起十日内将占有使用的位于贵州省盘州市石桥镇乐民小城镇乐民盛美建材城内1-8、1-9、1-10、2-3、2-4、2-5、2-6、2-7、2-10、2-11、2-12、3-1、3-2号门面房和2-4、2-5号门面房后面的库房腾空退还给原告丁武顺；二、被告尹兴华于判决生效之日起十日内按每年35000元的标准向原告丁武顺支付租金（房屋占有使用费），自2019年5月1日付至本条确定的履行期间内被告尹兴华实际退还原告丁武顺房屋之日止；三、驳回原告丁武顺的其他诉讼请求。案件受理费291元，由原告丁武顺负担158元，由被告尹兴华负担133元。二审中,双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年6月10日双方当事人签订的《人民调解协议书》约定第一年租金19万元中，包含建材城整体租金11万元，另外8万元是尹兴华自愿承担丁武顺因违约向案外人支付的违约金。对于建材城的其他租户使用的房屋，丁武顺自认其与租户之间达成协议，租户搬离房屋并按原租金标准向其支付租金。本案二审的争议焦点是：1、丁武顺是否是本案适格原告；2、尹兴华应否向丁武顺返还房屋并支付租金（占有使用费）；3、丁武顺主张的租金（占有使用费）应当如何确定。本院认为，关于丁武顺是否是适格原告的问题。丁武顺是依据其与尹兴华签订的《人民调解协议书》主张权利而提起本案诉讼，故其是适格原告。虽然尹兴华曾就其租赁的房屋与证人丁某签订租赁合同，但丁某已经出庭证实其是受丁武顺委托而与尹兴华签订租赁合同，且根据丁武顺与尹兴华签订的《人民调解协议》及结合双方当事人陈述，可以认定丁武顺有权向尹兴华主张归还租赁物及支付租金（占有使用费）。因尹兴华对其使用租赁物已无合法依据，故一审判决尹兴华交还租赁物并无不当。自2019年5月1日起至尹兴华搬离租赁物期间，因尹兴华实际使用租赁物，故一审判决其支付租金（占有使用费）并无不当。关于租金（占有使用费）的计算标准，虽然《人民调解协议书》约定第一年租金为19万元，但因该19万元的构成是违约金8万元和建材城的整体租金11万元，而丁武顺于2019年5月1日后实际使用的租赁物并未增加，故应当参照原来的租金标准计算，一审按照年租金35000元的标准计算租金（占有使用费）并无不当。综上所述，丁武顺与尹兴华的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元，由丁武顺负担582元、尹兴华负担582元。本判决为终审判决。审判长 徐 芳审判员 周元军审判员 蒙彩虹二〇一九年十二月四日法官助理王海霞书记员张永