浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0523民初4171号 原告（反诉被告）：严百贵，男，1959年5月29日出生，汉族，住安吉县。 原告（反诉被告）：毛爱萍，女，1966年8月2日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：徐关华，男，安吉县灵峰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张绪霞，女，1954年2月14日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：李国祥，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶江，浙江浦源律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下均称原告）严百贵、毛爱萍与被告（反诉原告，以下均称被告）张绪霞合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序进行审理。第一次庭审，原告严百贵及其委托诉讼代理人徐关华，被告张绪霞及其委托诉讼代理人李国祥到庭参加诉讼；第二次庭审，原告严百贵及其委托诉讼代理人徐关华，被告张绪霞及其委托诉讼代理人李国祥、陶江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产买卖合同》和《关于房屋转让的协议》无效，返还原告使用坐落于原递铺镇祥友社区宅基地和所有的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告经批准建造土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号、坐落于原递铺镇祥溪社区、集体土地建房使用面积110平方米、建筑面积239.37平方米的房屋一幢，于2002年4月26日与被告签订了《房地产买卖合同》，当时对土地使用权发生争议。2003年12月2日经公证签订了《关于房屋转让的协议》，被告以购房支付购房款的变相行为办理了公证，无偿占用原告宅基地使用权。房屋是不动产，与宅基地不可分割，原、被告虽然签订房屋转让协议，但被告是城镇居民，占用原告宅基地致原告丧失了宅基地使用权，被告又未给予任何补偿。故原告认为与被告签订二份协议占用原告宅基地违反法律强制性规定，应认定无效，被告应返还原告房屋和宅基地。 被告答辩称，原、被告签订合同时具有民事权利能力和民事行为能力，且系双方真实意思表示，合同已履行完毕将近20年，合同经过公证，故合法有效；原告未按合同约定办理土地出让手续，因原告急需用钱，双方签订了附期限办证的公证，因原告违约无法将土地变更为行政划拨而协商办理公证；双方将土地使用权一并作价在房产中，而非被告无偿占有原告的土地；随着城市改造房屋价值升值，原告因利益驱动而起诉，其行为违背诚实信用原则。故请求驳回原告诉请。 被告反诉向本院提出诉讼请求：1.二原告返还被告购房款16万元；2.二原告共同赔偿被告涉案房屋土地及附属建筑装饰等物同城同地段征迁补偿标准损失389.2125万元；3.二原告共同支付被告公证费0.04万元、鉴定费0.239万元。事实与理由：二原告系夫妻。2002年初，原告将自己位于递铺镇祥友社区的涉案房屋［安房权证递铺字第××号，建筑面积239.37平方米；安吉集用（2004）第432号，使用权占地面积110平方米]在安吉新希望中介服务所挂牌出售，被告知悉后购买该房屋。2002年4月26日，被告与原告签订《房地产买卖合同》，涉案房屋以16万元的价款出售给被告。原告承诺在2002年5月10日前办理划拨土地使用权及房屋所有权证交付给被告。到期后，原告未办理交付给被告。2003年12月2日，被告与原告签订《关于房屋转让的协议》，约定涉案土地长期无偿归被告使用，可以办理过户手续时，原告协助被告办理过户手续，并将该协议在安吉县公证处进行了公证。被告在签订合同、协议后，分别于2002年4月26日支付2万元定金、5月9日支付7万元、6月18日支付1万元、2003年12月3日支付5.8万元、2008年2月4日支付0.2万元，合计付清16万元购房款。原告也将涉案房屋的土地和房产证交付被告。被告一直居住使用涉案房屋已18年。期间，被告投入了大量的资金，对房屋土地进行了装修、改建、增建、常年维修保养等管理，并在院内进行植树绿化等庭院装饰。然原告不讲诚实信用，在城市房地产价值升值几十倍的状况下，提起诉讼否定公证处公证并已履行18年之久的《房地产买卖合同》、《关于房屋的转让协议》，会给被告造成严重的财产损失和生活不便。原告将涉案房屋在中介机构挂牌出售，《房地产买卖合同》、《关于房屋的转让协议》是双方真实意思表示，又实际交付履行完毕，涉案房屋的区段已规划城市征用发展范围，符合办理征用出让条件，被告不协助办理缴纳出让金等过户义务，责任在原告。如法院认为双方的《房地产买卖合同》、《关于房屋的转让协议》无效，被告无责任，原告应赔偿被告的全部损失，并请考虑涉案房屋系被告唯一居住房屋、无其他房屋可住且年事已高生活不便等因素，请求判决原告先行返还和赔偿被告，待被告安顿好居住生活后，再履行本诉请求。 原告答辩称，原、被告间房屋买卖一直存在着非全面履行和行政法规禁止买卖的行为，房款至2008年才支付完毕，双方的意愿和法律规定致使房屋买卖一直存在争议；涉案房屋一直登记在原告名下，房屋的产权以不动产登记为准，故该房屋仍为原告所有；自2002年开始国务院禁止城镇居民到农村购买房屋，双方协议违反法律禁止性规定，故合同无效；16万元购房款应包括在评估价内一并返还，389万元的评估价值是参照余墩区块货币安置，包括货币安置、奖励、回购房屋，本案房屋返还不能适用该评估价格，应按房屋重置价来评估。原告按照2003年政府重置价和2018年政府重置价进行了评估，可以按照该评估价格全额返还。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.《房地产买卖合同》（复印件），以证明原、被告于2002年4月26日签订房屋买卖合同，签订合同时，原告是祥溪村村民，被告是朱家村居民区12组居民的事实； 2.《关于房屋转让的协议》，以证明土地和房产登记权属属于原告，转让价格为16万元，转让期间宅基地归被告无偿使用，房屋价值应按照重置价进行评估的事实； 3.安吉县不动产登记查询，以证明房屋和土地登记权利人是原告的事实； 4.被告人口信息，以证明被告系安吉县交通局干部，属于城镇居民事实； 5.安政发[2003]33号《安吉县人民政府关于公布2003年安吉县城市房屋拆迁货币补偿基准价和附属物补偿标准的通知》，以证明2003年政府公布的砖混结构砖混一等的重置价格为760元/㎡，高于2002年原、被告交易时价格668元/㎡的事实； 6.安政发[2018]21号《安吉县人民政府关于印发2018年度房屋征收补偿有关标准的通知》，以证明2018年政府公布的砖混结构砖混一等的重置价为1100元/㎡的事实； 7.《房地产评估报告书》，以证明经评估，涉案房屋的重置价值为367762元，装饰及附属物为227681元，共计595443元的事实。 被告为证明其反诉主张，向本院提供如下证据： 8.结婚证，以证明房屋买卖合同订立时，二原告系夫妻关系的事实； 9.《附加协议书》，以证明原、被告就房屋转让的具体事宜包括房屋质量、房屋装潢、付款方式等达成一致的事实； 10.收条，以证明原告收取被告购房款16万元的事实； 11.公证费发票，以证明房屋转让协议经过安吉县公证处合法公证，被告为此支出公证费400元的事实； 12.房产证、土地使用权证，以证明原被告协商房产证、土地使用权证暂登记在原告名下，但证书交付被告，房屋实际所有人为被告的事实； 13.《房地产买卖合同》、《关于房屋转让的协议》，以证明双方签订的合同约定，原告办理房产过户手续，原告在2003年5月10日前办好国有行政划拨的土地使用证交付被告，因原告未履行，双方在公证处签订了房屋转让协议，协议约定土地无偿长期归被告使用，房屋可以办理过户手续时，原告协助被告办理过户手续的事实； 14.鉴定费发票，以证明被告对涉案房屋现有价值进行评估，为此支出评估费2390元的事实； 15.征收补偿结算表，以证明涉案房产按照征迁标准价值为3892125元的事实。 被告质证对证据1、2、3、4的真实性、合法性无异议，但认为证据1第十条约定原告应于2002年5月10日前将土地行政划拨手续办好后交付被告，原告未交付土地出让的所有权证后，被告发现土地为集体土地，故在证据2中约定房屋土地无偿使用至有条件办证时，16万元价款中已包括土地款，土地及房屋证书原告已交付被告；对证据5、6的真实性无异议；对证据7有异议，该报告未附评估公司的鉴定范围无法确定其有无该评估资质，买卖合同应参照市场价值及增值程度，按重置价评估不合理。 原告对证据8-12均无异议，但认为房产证等由被告持有不能证明房屋属于被告所有；对证据13真实性无异议，合法性有异议；对证据14无异议；对证据15有异议，认为应按重置价进行评估。 经审查，原告提供的证据1、2与被告提供的证据13一致，本院予以认定；证据3-6，被告对其真实性均无异议，对其真实性予以认定；证据8-14，原告对其真实性无异议，对其真实性予以认定；证据7、15，证据7系原告单方委托评估，证据15系被告委托浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司进行评估，原告亦同意该公司进行评估，经本院向昌硕街道核实，天启评估公司对昌硕街道范围内的征迁房屋进行评估，故本院对证据7不予认定，对证据15予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 原告严百贵、毛爱萍于1986年登记结婚。2002年4月26日，二原告与被告签订了《房地产买卖合同》以及《附加协议书》。《房地产买卖合同》约定原告将位于原递铺镇祥溪社区的房地产出售给被告，成交价格为16万元，于合同签订之日支付定金2万元，过户所需缴纳的税费由被告全额承担，原告于2002年5月10日前将房屋移交被告，2003年5月10日前房屋所有权证、国有行政划拨的土地使用权证交付被告。《附加协议书》约定先付定金2万元，在规定时间内移交房屋付8万元，交付房产证时付2万元，移交土地证时支付余款，且对房屋的质量、面积等进行了约定。 2003年12月2日，原、被告在安吉县公证处签订了《关于房屋转让的协议》，对房屋买卖相关事宜进行补充和明确，约定涉案房屋位于祥友社区，建筑面积为239.37平方米，产权证号为安房权证递铺字第××号，土地使用权面积为110平方米，土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号；房屋转让价16万元，在2003年12月2日前已支付10万元，余款6万元在2003年12月3日支付5.8万元，余下0.2万元待办妥房屋产权过户手续后一次性付清；原告于2002年5月10日将房屋交付被告，被告已验收和居住；根据《房地产买卖合同》第七条规定，截止签订本协议时，原告尚未向被告交付产权证，原告应支付被告滞纳金6464元，经双方协商，同意原告支付被告0.3万元，此后双方不再就此追究责任，该0.3万元由被告在2003年12月3日支付原告房款时扣除；考虑转让房屋占用的是集体土地，目前不能过户，双方同意该土地无偿、长期归被告使用，原告无权主张任何权益，如可以办理过户手续，双方及时办理过户手续，土地权益双方在房屋转让价中已充分考虑；房屋可以办理过户手续时，原告应协助被告办理过户手续，过户产生的税费由被告承担；协议签订后，房产证和土地使用权证原告交付被告收执；协议生效后，在未办理房屋过户手续前，任何一方推翻买卖合同的，承担违约金20万元，并赔偿另一方由此造成的一切损失。被告为此支出公证费400元。 2002年4月26日，被告支付原告定金2万元；2002年5月9日支付7万元；2002年6月18日支付1万元；2003年12月3日支付5.8万元；2008年2月4日，因原告严百贵生意需要，与被告协商提前付清房屋余款0.2万元，且原告严百贵在收条上载明“房屋办理过户手续时一定协助办理”。 审理过程中，涉案房屋经浙江天启房地产土地评估规划咨询有限公司评估，并经安吉县昌硕街道办事处余墩征迁项目指挥部参照2018年余墩区块征迁标准进行核算，房屋价值为3892125元。 本院认为，《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。双方签订的合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。原告主张合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告在购买房屋后对房屋进行了装修，对房屋的添附系附合于出卖人所有的原物上，无法分离，即便分离，分离后添附部分的使用价值极大贬损，故被告将房屋及添附一并返还及给付原告，由原告将房屋及添附部分的价值折价补偿被告。原告主张按其委托评估的房屋重置价595443元予以返还，该价格远低于市场上类似房屋的交易价格，本院不予采纳。案涉房屋的土地系集体土地，无法买卖，无市场价格，故本案中涉案房屋价值参照政府指导价即征迁价格3892125元。扣除原告应返还被告的房屋价款160000元，房屋增值产生的利益为3732125万元，根据双方的居住时间、投入情况、贡献大小等因素进行分配。被告在涉案房屋中居住十余年，对房屋进行装修养护等，而原告在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，有违诚实信用，故原告享有增值利益的20%即746425元，被告享有增值利益的80%即2985700元，原告共计应支付被告3145700元。被告在2003年对《关于房屋转让的协议》进行公证支出的400元由被告自行负担。被告为评估支出的鉴定费2390元，根据原、被告在本案中应承担的责任进行负担。综上，原、被告诉请合理部分，予以支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决如下： 一、原告严百贵、毛爱萍与被告张绪霞签订的《房地产买卖合同》和《关于房屋转证的协议》无效； 二、被告张绪霞在原告严百贵、毛爱萍支付房屋增值利益及鉴定费共计3145700元后三十日内将位于现昌硕街道祥友社区的房屋（产权证号为安房权证递铺字第××号，土地使用权证为安吉集用（2003）字第401-373号）返还原告严百贵、毛爱萍； 三、驳回被告张绪霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由被告张绪霞负担；反诉受理费19620元（已减半），由原告严百贵、毛爱萍负担15845元，被告张绪霞负担3775元；鉴定费2390元，由原告严百贵、毛爱萍负担1930元，被告张绪霞负担460元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  李云兰 人民陪审员  张 群 人民陪审员  卢生宏 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  赵宁吉