海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5443号上诉人（原审原告）：李星光，女，汉族，1979年8月9日出生，现住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王宁，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南我房旅居集团有限公司，住所地：海南省海口市龙昆南路金霖花园别墅B7幢一楼，统一社会信用代码：914600006989042113。法定代表人：林志标，总经理。委托诉讼代理人：马超，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：仇善鹏，男，汉族，1988年8月17日出生，现住海口市，公民身份号码：×××。上诉人李星光因与被上诉人海南我房旅居集团有限公司（以下简称我房公司）、仇善鹏居间合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李星光上诉请求：1.撤销一审判决中的第一、第二项判决；2.改判支持李星光的一审诉讼请求；3.上诉费由我房公司、仇善鹏承担。事实和理由:一、一审认定事实错误，仇善鹏未尽到谨慎、勤勉责任和合理的审查义务，存在重大过错。仇善鹏不具备经纪人资格，违反了《房地产经纪管理办法》第九条规定：“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理”。和《海口市房地产中介服务管理办法》第十二条规定“从事房地产中介服务的咨询人员、经纪人、经纪人协理，应当按照国家和本省有关规定，参加房地产中介服务职业资格考试合格，取得房地产中介服务职业资格证书”。因此导致仇善鹏对交易环节的风险是不太了解的，李星光在这种情况下和房主进行交易，不仅没有防范风险而且还将交易的风险转嫁到李星光头上，导致李星光经济受损，具体事实如下：1、仇善鹏没有依法审查房主褚某提供的房产证真伪。根据已生效的（2017）琼0106刑初860号刑事判决书可知褚某提供给被李星光的案涉房屋所有权证书是伪造的。根据《房地产经纪管理办法》、《海口市房地产中介服务管理办法(https://www.baidu.com/linkurl=qob7d9nXyOx6cSisAi5dKih1JK8jJ-RPD2DJ9Fb2NUW_zghrDfB-0TFjVb8vFLryhM5Waze1zaePjcG-15yw7IGhqSJ_Kos5oXLa1nB2YquWt0VrJ6POMVF3ObJnUqRasNGj-fVY8Wse4NNugcD_ll-P77s1JgyUbo8F8Lx16tz2oMCHrH7A9_NF5C_JBjmB5-MY2bk2TI4YqyJq4lvA9bmrihpuVCQkp2j53lxXDLuvUVppiGV2jp0WrOG2O96UGNMmUJgt3Y8ra5g9qpJ2aUFisxL346BoPoqJaooNa6JDMEmmKikMTpHyLPZCCJ6APBUxXijo-J4KTexS4UOtsf3tRLdnImdQZRh2rjF3YyG&wd=&eqid=0000065d104fbc“”https://www.baidu.com/_blank)》的相关规定，房产中介是可以持房主的委托书到政府行政部门查询房屋相关信息，如果仇善鹏按章到房管部门查询房主的房产证，证明房主的房产证是伪造的，那无论是什么理由，李星光都不可能继续与房主进行交易，正是仇善鹏忽略了这一重要的环节，才导致李星光损失。因此仇善鹏是存在重大过错的。2、仇善鹏未实地查看案涉房屋。从生效的刑事判决书中知道焦某已经装修入住在案涉房屋里四年之久，如果仇善鹏能带李星光实地查看房屋或是仇善鹏自己单独去看房了解房屋实际情况，那么焦某一定会知道褚某要卖房子，因为焦某和褚某之间并不是简单租赁关系，焦某必定会阻止褚某卖房，现焦某还在龙华法院起诉，要求确认案涉房屋的所有权归他。也就是说如果仇善鹏履行了实地看房的义务，李星光同样可以避免经济受损。3、仇善鹏没有履行提醒、告知房屋交易可能存在的风险的义务。据房主褚某在公安机关制作的讯问笔录中也供述他利用李星光等人不知内情、不专业的情况也就是案涉的房屋是限价商品房，无法进行房产买卖公证也无法即时交易，而去做委托处置公证博取李星光信任，这些风险作为专业的仇善鹏都没有提示李星光。另外，仇善鹏也没有提示李星光在支付房款的时候应当采用资金托管、按比例支付或其他比较安全的支付方式，从而导致李星光一次性向褚某支付了几乎全部房款；4、李星光一审提供的关于房主褚某离婚协议书的证据再次证明仇善鹏没有查清房屋权属。褚某在与李星光签订房屋买卖协议时，其与妻子的离婚协议约定案涉房产的权属归其妻子所有，褚某无权处置案涉房产。二、在此次房产交易中，李星光不存在过错。一审认为李星光未尽到买受人应尽的注意义务，存在过错错误。李星光是在案涉房屋已经拿到解封裁定以及仇善鹏承诺可以过户的情况下才与房主褚某签订房屋买卖协议。李星光相信像仇善鹏这样的专业人员和专业机构，按照他们的指引去签订合同，李星光作为普通房屋购买人并不存在过错。综述，作为提供房屋买卖中介服务的专业性人员和机构，对交易各环节及风险和交易相关资源都应更为了解，在居间服务中负有更高的注意义务，亦有能力采取更加规范和严谨的履行方式，本案仇善鹏只要能够履行上述的其中一项法定义务而不是更高的注意义务，李星光都不会和褚某签订合同，反倒李星光有理由相信仇善鹏在私下收取房主褚某费用后，疏忽甚至是故意不去履行上述基本的法定义务，并且怂恿李星光签订合同，最终导致李星光受损，仇善鹏是存在重大的过错的。一审法院酌情判决我房公司赔偿10万元偏低，既不能公正的赔偿李星光的损失，也不能遏制如今的房产中介行业乱象，达不到社会效果。希望二审法院查明事实，依法改判。我房公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。我房公司作为居间人对于案外人褚某伪造房产证的恶意诈骗行为，不知情也不能识别，并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人的利益。《合同法》规定规定中介方承担赔偿责任的情形仅限于故意隐瞒或提供虚假情况。中介提供的服务并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意即可。中介对他人的信用没有保证义务，对于案外人褚某的恶意欺诈行为，我房公司并不知情。且我房公司作为居间人已尽到谨慎、勤勉的责任，尽到合理的审查义务，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。1、交易风险与仇善鹏是否具备房地产经纪人资格无因果联系，法律和行政法规没有强制性的规定禁止不具备房地产经纪人资格的人员从事房屋买卖的居间活动，且仇善鹏已依照法律规定与合同约定在自身能力范围内向李星光提供了真实信息。仇善鹏已要求案外人褚某提供产证原件以便与复印件核对，同时随褚某一同到房产交易中心了解房屋的权属状况，并如实告知李星光。2、根据仇善鹏表示，在第一次见面时，李星光就主动与褚某打招呼，并告知其通过和风江岸内的朋友认识褚某。故针对李星光提出的未实地查看案涉房屋，并无证据证明我方是否已履行了带看行为。李星光在购房前就认识褚某，对于李星光之前是否已经实地看房，我方无从知悉。但带看本身并不是履行中介义务的必要条件。这只是李星光的权利。李星光只要提出，我方员工一定会进行带看。故是否带看，并非仇善鹏责任。3、仇善鹏已将该房的查封抵押情况告知李星光，且说明此房为经济适用房，需满五年才能过户，李星光对此已知晓。李星光在了解情况后，仍因案外人褚某曾经担任的公职身份以及其他个人信息选择继续与对方签订合同。此乃李星光为投资该房产而愿意承担的风险。李星光清楚知悉此次购房行为若成功交易将带来的巨大利益，也清楚此房屋存在的风险状况，仍选择继续交易，应当自担风险。二、李星光以该120万元因案外人褚某无力偿还为其经济损失的依据要求我房公司承担连带赔偿责任，于法无据。（2018）琼01刑终364号(https://www.itslaw.com/)刑事裁定书已维持（2017）琼0106刑初860号一审判决，其中判决内容第二项责令被告人褚某向被害人李星光退赔120万元。根据损益相抵原则，李星光不应再向我方主张赔偿以获得双重赔偿。根据《民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”我房公司仅同意就褚某退赔不足部分承担10万元范围内的赔偿责任。仇善鹏辩称，2016年11月份，公司通过网络平台获取到业主褚某出售涉案屋信息，录入到公司后台，业务员符永存（已离职）通过公司后台接到客户李星光，了解到李星光欲购买和风江岸大户型的房子，并向其推荐该房屋；在向李星光介绍时，得知李星光已经熟知该房屋，并和其他人看过该房屋，已经知道该房屋的价格、平米数、产权抵押查封的情况及该房子里面有住户，不需要再次看房。2016年12月初，业务员符永存约李星光及业主褚某在我房公司面谈，在见面过程中，李星光主动和褚某打招呼，并告知自己通过和风江岸里面的朋友认识褚某，知道褚某的房子是有人住和抵押查封状态的。李星光问褚某为什么房子被查封和抵押，褚某回答称与其他房屋中介卖低价格产生民事纠纷，导致该房子被法院查封状态。李星光询问褚某是否有能力解决查封状态，褚某回答可以自行解决。李星光又询问褚某为什么房子有人住，褚某称房屋是出租状态并出示了租金的收据，并向李星光承诺交易完毕后住客会自动搬离。2016年12月17日，三方进行了碰面，褚某提供了法院的解封通知书称房子正在解封中，同时褚某要求李星光首付款为100万元，李星光同意并以170万元的价格购买该房屋，双方签订房屋买卖协议。房屋买卖协议是由李星光提供，并自行修改的，未经我房公司法务看过。李星光向一审法院起诉请求：1.判决我房公司赔偿李星光损失120万；2.判决我房公司、仇善鹏承担连带清偿责任；3.诉讼费由仇善鹏、我房公司承担。一审法院认定事实：2016年11月，李星光在网上寻找房源信息，后海南我房地产顾问有限公司美祥路店联系了李星光，向其推荐了褚某名下的位于海口市××区房以及车位。仇善鹏作为实际经办人约李星光及褚某去门店谈房屋购买事宜。褚某向李星光出示了房产证、发票、购房契税的原件，但发票不全。仇善鹏去房管局进行了产权信息查询，了解该房产属于已查封已抵押状态。后房东褚某告知被美兰区法院查封，承诺该房正在办理解封当中。仇善鹏与褚某前往法院了解之后并出示给李星光法院的解封裁定书，仇善鹏向李星光表示只要有该房子的房产证等原件在手，其他的问题不必顾虑，房主正在办理解封事宜，过户应没有问题。且房东褚某告知李星光和仇善鹏说该房有人承租，房屋承租期至2017年6月，并承诺由其负责清退房屋给李星光，因此仇善鹏和李星光也未去现场查看房屋现状。李星光自身对二手房买卖不太了解基于对仇善鹏所在专业房产公司的信任，为了解除房屋的查封状态，李星光于2016年12月17日与房东褚某签订《房屋买卖协议》，于2016年12月30日签订《房屋买卖合同补充协议书》，将案涉房屋总价从原先170万调整为160万，购房首付款(包括定金在内)也从100万调整为120万。仇善鹏作为美祥路店的代表在《房屋买卖合同补充协议书》签名摁手印。签订上述协议后，李星光分三次向房东褚某支付房屋首付款120万，房东褚某出具了收条。另外，李星光与仇善鹏约定，如果过户成功，李星光应该按成交金额的1.5%向美祥路店支付居间费。2017年5月23日，因褚某一房多卖涉案房屋并提供假房产证，涉嫌合同诈骗，被批捕，2018年6月11日海口市龙华区人民法院判决褚某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年五个月，并处罚金十万元，责令退赔被害人即李星光120万元。判决后，褚某不服，上诉至海口市中级人民法院。2018年10月25日，海口市中级人民法院驳回上诉，维持原判。李星光截至本案起诉之日止，尚未收到褚某的退赔款。李星光认为我房公司和仇善鹏存在过错，遂诉至法院要求我房公司和仇善鹏承担连带赔偿责任。另查，海南我房地产顾问有限公司美祥路店已于2018年11月28日注销。美祥路店收到房东褚某交付的居间服务费为20000元。一审法院认为：关于李星光与我房公司及仇善鹏之间是否形成居间服务法律关系的问题。仇善鹏作为我房公司分公司美祥路门店的负责人其履行的是职务行为，从其与李星光的微信记录可以认定在其履行了涉案房屋的居间服务后若过户成功，公司应收取李星光过户标的1.5%的费用，故李星光虽与我房公司及仇善鹏之间未签订书面居间合同，但从仇善鹏所履行的行为看李星光与我房公司已形成事实上的居间服务法律关系。关于在居间服务过程中仇善鹏是否存在过错，我房公司与仇善鹏是否应承担连带赔偿的责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”。居间人应尽到谨慎、勤勉的责任，尽到合理的审查义务，不能故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。本案李星光是在仇善鹏的介绍下欲购买涉案房屋，在介绍购买过程中仇善鹏听房主说了该房屋在承租状态，李星光购买后房主保证清退房屋，因此未与李星光一同前往涉案房屋查看房屋现状，其次知道房屋是查封状态，认为可以解封并向李星光承诺只要有房产证的原件在就能保证过户，致使李星光与涉案房主之间签订房屋买卖合同。但作为居间人对于案外人褚某伪造房产证的恶意诈骗行为，其并不知情也不能识别，其并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人的利益，海口市龙华区人民法院（2017）琼0106刑初860号刑事判决书判决内容第二项已责令案外人即被告人褚某向被害人李星光退赔120万元。李星光以该120万元因案外人褚某无力偿还为其经济损失的依据要求我房公司和仇善鹏承担连带赔偿责任，一审法院不予采纳。李星光自身未尽到买受人应尽的注意义务，存在过错。但由于仇善鹏未尽到居间人的勤勉、谨慎和注意义务，盲目承诺，致使李星光签订合同也存在一定的过错，仇善鹏应在其过错范围内承担责任，因仇善鹏履行的是代表我房公司的职务行为，故我房公司应承担对外责任。一审法院酌情判定我房公司赔偿李星光损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第58条之规定，一审判决：一、限我房公司于本判决生效后三十日内支付李星光100000元；二、驳回李星光对仇善鹏的诉讼请求；三、驳回李星光对我房公司的其他诉讼请求。本案案件受理费7800元，由李星光承担3900元，由我房公司承担3900元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，李星光是在褚某出示涉案房屋的解封裁定书后，才与褚某签订《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同补充协议书》。另查，根据已发生法律效力的（2017）琼0106刑初860号刑事判决、（2018）琼01刑终364号刑事裁定，一审法院在执行被执行人褚某责令退赔一案（执行案号为（2019）琼0106执346号）中，案外人焦某对涉案房产查封提出书面异议。请求：（一）终止对位于海口市美祥横路海南广场北侧和风江岸小区第10幢2单元2606房及负一层1306车库的执行；（二）解除对上述房产的查封。一审法院于2019年7月11日作出（2019）琼0106执异128号执行裁定书，驳回案外人焦某的异议请求。焦某不服上述裁定，向本院申请复议，本院于2019年11月25日作出（2019）琼01执复75号执行裁定书，驳回复议申请人焦某的复议申请，维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106执异128号异议裁定。现（2019）琼0106执346号执行案件尚未执结。此外，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是我房公司、仇善鹏对李星光的120万元购房款损失是否应承担连带赔偿责任。根据已经生效的（2017）琼0106刑初860号刑事判决书，其中判决内容第二项是责令被告人褚某向被害人李星光退赔120万元。由于该刑事判决所涉及民事部分的执行案件尚未审结，李星光从褚某处能取得的赔偿款数额尚不能确定。一审法院在李星光未能提供相应的法律文书证明自己已经实际损失120万元购房款的情况下，就通过对双方过错责任的划分，判决我房公司赔偿李星光100000元，缺乏相应的事实与法律依据，但我房公司未提起上诉，且在二审中同意就褚某退赔不足部分承担100000元的赔偿责任，应予照准。综上所述，李星光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果虽有不当，但我房公司并未上诉，本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由上诉人李星光负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 泽审 判 员 符玉梅审 判 员 李玉民 二〇一九年十二月十六日法官助理 覃 文书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；