宁夏回族自治区海原县人民法院         民 事 判 决 书（原 本）                         （2019）宁0522民初1557号 原告：田锦，男，回族，生于1983年10月7日，住宁夏回族自治区中卫市海原县。委托诉讼代理人：撒军，海原县海城镇基层法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：余彦海，男，回族，生于1978年4月15日，住宁夏回族自治区中卫市海原县。原告田锦与被告余彦海租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田锦及其委托代理人撒军、被告余彦海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋租赁费220272元。事实与理由:2013年11月15日，我从宁夏鑫祥房地产开发有限公司处承租了三间营业房，后其中两间被田增智购买，我就与田增智于2016年2月1日补签了房屋租赁合同，并约定每年的1月15日缴纳下一年的租金。2017年3月11日，经房主同意，我将上述营业房转租给被告，并约定来年的房屋租赁费由被告支付给我后，我再向房主缴纳。协议签订后，被告仅履行了部分义务，拖欠我转让费和房租费不付，后我起诉到法院，在诉讼中我与被告达成协议，被告同意支付我10万元转让费和2018年2月之前的租金4244元，对2018年2月至2019年2月的房屋租赁费另行解决。后我给房主支付了2018年2月至2019年2月的房屋租赁费220272元，但被告至今未给我支付2018年2月至2019年2月的房屋租赁费，故请求判如所请。被告辩称：原告在诉讼请求中提到的22万元房租费，与我没有关系。我与原告2017年3月11日签订了“餐厅转让协议”，原告将其经营的餐厅以40万元的价格转让给我，我们并没有签订房屋租赁协议，我与原告之间不存在转租的事实，原告与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司和田增智的租赁合同内容我均不知情，原告在诉状中称我承诺支付房租费不属实，至于原告支付给房主房费一事我同样不知情。故原告请求我支付其房屋租赁费缺乏法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，除陈述外提供证据如下：证据一、原告与被告签订的餐厅转让协议一份，拟证明涉案房屋从转让之日起房屋租赁费由被告承担的事实；证据二、海原县人民法院民事调解书两份、调解笔录一份、海原县人民法院执行通知书一份、海原县人民法院被执行人信息一份、现金收入凭证三份、房屋租赁合同两份，拟证明被告拖欠该房屋使用期间房屋租赁费的事实，以及原告被房屋所有权人起诉后支付2018年2月份至2019年2月份房屋租赁费的事实；证据三、海原县人民法院出具的（2018）宁0522民初460号民事调解书一份、调解笔录一份，执行和解协议一份，执行回单2张，拟证明被告拖欠原告房屋租租赁费的事实。被告对证据一的质证意见是：餐厅转让协议是真实的，但是该份协议没有涉及房屋租赁费，所以该组证据不能证明原告主张的事实；对证据二的质证意见是: 原告给鑫祥公司、田增智支付房租费的事情我不知情；对证据三的质证意见是: 民事调解书中所欠田锦10万元餐厅转让费属实，另外，剩余房租费4244元因房屋使用人宁夏九洲客餐饮服务有限公司法人不在，我替公司办理手续，故2018年房费与我没有关系。被告为支持其主张，提供宁夏九洲客餐饮服务有限公司登记备案信息一份，拟证明房屋实际使用人为宁夏九洲客餐饮服务有限公司的事实。原告的质证意见是:该证据没有加盖工商机关公章，属于一份复印件，对其真实性、合法性不予认可，且与本案无关。本院认为，原告提供的餐厅转让协议中，双方虽未对房屋转租进行约定，但该协议第六条约定原告保证被告租用房屋5年，结合证据二、三，可以证明原、被告在转让餐厅的同时，原告按照其与房主租赁的原价将承租房屋转租给被告的事实，故对原告提供的证据的证明效力均予以认定。被告提供的证据，原告的质证意见成立，其证明效力不予认定。根据本院认定的证据，结合当事人陈述，可以认定以下事实：2015年9月22日，原告与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订《商铺租赁合同》一份，约定将该公司所有的位于海原县东城路东侧海盛国际住宅小区1号楼32号商铺租赁给原告，该商铺建筑面积为706平方米。租赁期间为2013年11月15日至2019年2月1日。第一年租金为232128元，第二年为220272元，第三年、第四年、第五年租金都是142251元。合同约定在租赁期内商铺所有权发生变动的，合同的权利义务及于新所有权人。2016年2月1日，因宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司将原告承租的部分商铺转让给了田增智，原告即与田增智补签了《房屋租赁合同一份》，该合同约定租期为三年，第一年的租赁面积为250.07平方米，租金为78021元，第二年和第三年的租赁面积为520.05平方米，租金均为164751元，且禁止承租人擅自转租。2017年3月11日，原、被告签订《餐厅转让协议》一份，约定将原告经营的四季阳光火锅店转让给被告，转让价格为40万元，协议签订之日支付30万元，于2017年10月30日支付10万元，并约定原告保证被告租用房屋5年，如被告租用房屋不足5年，原告承担因此造成的经济损失。2018年1月31日，原告以租赁合同纠纷将被告起诉到本院，请求被告支付其餐厅转让费10万元，房屋租赁费224516元，2018年4月9日双方达成协议，约定被告于2018年6月30日支付原告餐厅转让费10万元及拖欠2107年的房租费4244元，2018年的房租费原告可另案起诉。2018年3月22日，宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司以租赁合同纠纷将田锦起诉到本院，请求田锦支付其房屋租赁费232451元，2018年7月17日，双方达成协议，约定田锦于2018年7月20日前支付10万元，7月31日前支付5万元，8月31日前支付5万元，如逾期则承担5万元违约金。2018年5月24日，田增智以租赁合同纠纷将田锦起诉到本院，请求田锦支付其房租费164751元，2018年8月27日，双方达成协议，约定田锦于2018年10月30日前支付田增智房租费164751元。另查明，余彦海未与宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司和田增智签订过房屋租赁合同。本院认为，本案争议的焦点是原、被告在签订餐厅转让协议时是否就涉案房屋的转租达成协议。根据交易习惯，被告在购买原告经营的餐厅时，必然就餐厅占用的房屋与转让方或房屋所有权人达成协议，现被告未曾与房屋所有权人签订过房屋租赁合同，而在双方签订的餐厅转让协议中，双方约定由原告保证被告租用涉案房屋5年，否则承担因此造成的经济损失，因此，可以确定双方就涉案房屋的转租达成了口头协议，只是未在协议中明确约定。原告的转租行为虽未得到房屋所有权人的书面同意，但在事后房屋所有权人继续通过原告收取房屋租赁费，应视为房屋所有权人对原告的转租行为的追认，故原告与被告之间就涉案房屋的转租合同合法有效。被告辩称其是代宁夏九洲客餐饮服务有限公司与原告签订的合同，餐厅实际经营人为宁夏九洲客餐饮服务有限公司，根据其提供的证据显示，该公司成立于2017年4月24日，显然是在双方签订餐厅转让协议后成立的，而且被告也未提供任何代他人签订合同的证据，故对被告的主张不予采信。对于转租的价格，因双方未书面约定，依交易习惯，应当适用房屋所有权人与原告的约定，根据原告与原房屋所有权人宁夏鑫祥房地产开发有限公司海原分公司签订的商铺租赁合同，该合同约定涉案房屋第三、四、五年的租赁费均为142251元，而本案原告主张的是2018年2月至2019年2月涉案房屋的租赁费，即合同中约定的第五年的租赁费，故原、被告就涉案房屋的转租价格应当为142251元。至于原告与后来房屋所有权人田增智的约定，因该约定明显增加了本案被告的义务，其效力应当不及于本案被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：余彦海于本判决生效之日起10日内支付田锦房屋租赁费142251元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4604元，减半收取2302元，田锦负担815元，余彦海负担1487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中卫市中级人民法院。  审 判 员  马春明  二○一九年六月二十一日 书 记 员 卢旭鹏