甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1205号上诉人（原审原告）：李辉，女，1970年10月9日出生，汉族，现住白银市白银区。上诉人（原审原告）：李强，男，1972年1月9日出生，汉族，现住西安市。上诉人（原审原告）：李刚，男，1974年5月10日出生，汉族，现住白银市白银区。三上诉人共同委托诉讼代理人：包润琴，白银正平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鸿梅，女，1943年2月21日出生，汉族，住白银市白银区。现住西安市。被上诉人（原审被告）：靳靖生，男，1945年7月21日出生，汉族，住靖远县。委托诉讼代理人：魏广林，甘肃润山律师事务所律师。上诉人李辉、李强、李刚因与被上诉人张鸿梅、靳靖生确认合同无效纠纷一案，不服靖远县人民法院（2019）甘0421民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李辉、李强、李刚的委托诉讼代理人包润琴，被上诉人张鸿梅，被上诉人靳靖生及其委托诉讼代理人魏广林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李辉、李强、李刚上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案诉讼费用及其它相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人张鸿梅只占有共有财产份额不足三分之二，其处分共有财产未得到其他共有人或占三分之二以上共有人的同意，侵犯了其他共有人的权益，应予以撤销。本案涉案房屋系被上诉人张鸿梅与其已经去世的丈夫李发春的夫妻共同财产，该住宅土地使用权、房屋产权均登记在李发春名下。张鸿梅、李发春夫妇育有一女二子，即本案上诉人李辉、李强、李刚，2014年9月李发春去世后，根据法律规定涉案房屋归三上诉人和张鸿梅共同共有，其中张鸿梅占5/8的份额，三上诉人各占1/8份额。2016年8月29日，二被诉人签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定张鸿梅将涉案房屋出售给靳靖生。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因此，张鸿梅对涉案房屋没有合法的处分权，靳靖生在明知张鸿梅无权处分的情况下，签订买卖合同，显然是无效合同，应当依法予以撤销；二、被上诉人靳靖生在明知各上诉人不知情的情况下与张鸿梅签订房屋买卖合同，属于恶意串通损害上诉人的利益，应该依法予以撤销。二被上诉人签订的《房屋买卖合同》第六条约定：甲方的子女和亲属要私会（撕毁）合同，罚款卖房款的50%。该约定表明靳靖生是在明知上诉人不知情的情况下与张鸿梅签订的合同，为了规避法律而设立的恶意条款，且张鸿梅也明确表明其出售房屋未告知三上诉人。靳靖生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李辉、李强、李刚向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告于2016年8月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张鸿梅为三原告的母亲，三原告的父亲李发春生前和被告张鸿梅在位于靖远县乌兰镇头道水巷xx号共同拥有住宅一座（土地证：靖地号x-xxx，国用xxxx字第xxxx号；房屋产权证：靖建房字xxxx号），有砖木结构房屋15间，建筑面积263平方米，住宅院落登记在三原告父亲李发春名下。2006年李发春和张鸿梅随同三原告一起搬去白银居住，位于头道水巷的住宅托亲戚看管。2014年9月，三原告的父亲李发春去世。2016年8月被告张鸿梅回了一趟老家，其后告知原告李辉其将老家的房屋出租给了别人。近三年原告清明节回家都会去头道水巷的住宅转一圈，住宅内原告以前的旧物都很完整的保留着。2019年4月原告李辉在家帮被告张鸿梅整理衣物时发现本案所涉《房屋买卖合同》，经询问，才得知被告张鸿梅在2016年8月29日瞒着三原告将靖远的老宅卖给了被告靳靖生。位于靖远县乌兰镇头道水巷的住宅为三原告父母的共同财产，在父亲去世后，三原告有权依法继承以上住宅属于自己的继承份额，此住宅应该由三原告和被告张鸿梅共同所有，被告张鸿梅在没有征得三原告同意的情况下，私自低价出售共有物，严重侵犯了三原告的利益。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。一审法院认定事实：被告张鸿梅与其丈夫李发春在靖远县乌兰镇头道水巷28号拥有住宅一处，该住宅土地使用权、房屋产权均登记在李发春名下。张鸿梅、李发春夫妇育有一女二子，即本案原告李辉、李强、李刚。2014年9月，原告父亲李发春过世。2016年8月29日，原告母亲张鸿梅与被告靳靖生签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定张鸿梅将坐落于靖远县乌兰镇头道水巷28号住宅一座（房屋15间及大门和大门前的道路，建筑面积263平方米）出售给靳靖生，房屋售价215000元。合同签订后，被告靳靖生向张鸿梅给付房款215000元，被告张鸿梅将该出售房屋的土地证（靖地号x-xxx，国用xxxx字第xxxx号）房产证（靖建房字xxxx号）及其房门钥匙交付给被告靳靖生。被告靳靖生在居住使用所购房屋期间，被告张鸿梅的大部分物品仍存放在院内西耳房内。2019年6月12日，原告李辉、李强、李刚以被告张鸿梅在没有征得三原告同意的情况下，私自低价出售共有物，严重侵犯了其财产权益为由，向本院提起诉讼。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案被告张鸿梅、靳靖生签订《房屋买卖合同》，张鸿梅将自己和丈夫共建的老宅以215000元出售给靳靖生，是在平等、自愿、有偿的原则下进行的，原告以被告张鸿梅私自低价出售共有物侵害其财产权益为由，请求确认二被告所签《房屋买卖合同》无效，但未提供有效证据证明二被告所签合同具有合同法规定的法定无效情形，对此，原告应承担举证不能的不利后果。故原告请求确认被告张鸿梅、靳靖生所签《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”依据上述法律规定，如原告认为其财产权益受到侵害，就其损失可另案向被告张鸿梅主张。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回原告李辉、李强、李刚的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告李辉、李强、李刚共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是：1.张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》的效力如何；2.靳靖生是否构成善意取得；3.上诉人是否具备诉讼主体资格及本案是否超过诉讼时效。一、张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》的效力如何。张鸿梅与其丈夫李发春在靖远县乌兰镇拥有住宅一处，2014年9月李发春过世，无证据证明涉案房屋已经进行了遗产分割，故现涉案房屋属于各权利人（张鸿梅、李辉、李强、李刚）共同共有的状态，2016年8月29日张鸿梅单独与靳靖生签订《房屋买卖合同》，约定张鸿梅将上述住宅出售给靳靖生，作为共同共有人的各上诉人均未在该买卖合同上签字。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据上述事实和法律，张鸿梅未经其他任何共同共有人同意，其他共同共有人事后亦未追认，张鸿梅在订立合同后也未取得处分权，因此张鸿梅单独与靳靖生签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，合同无效后双方应当互相返还，在《房屋买卖合同》签订的过程中，被上诉人张鸿梅的过错明显，被上诉人靳靖生亦存在过错（靳靖生不属于善意取得），根据房屋买卖合同中约定的有关解决争议方法的条款即甲方的子女和亲属要撕毁合同罚款卖房款的50%即107500元，故靳靖生应向张鸿梅、李辉、李强、李刚返还住宅及相关手续，张鸿梅应向靳靖生返还房款215000元、给付靳靖生违约金86000元（107500元x80%=86000元）。二、靳靖生是否构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据上述法律规定，受让人靳靖生同时满足上述三个条件才能认定为善意取得：首先，涉案房屋仅登记在已经去世的李发春名下，且《房屋买卖合同》第六条约定：甲方的子女和亲属要撕毁合同，罚款卖房款的50%。故靳靖生在缺少权利外观（张鸿梅不是登记名义人），亦清楚李发春和张鸿梅有子女的情况下，与张鸿梅签订合同明显不属于善意；其次，涉案房屋截止目前没有进行过户登记，且在张鸿梅没有处分权的情况下该房屋实际上也无法进行过户登记。综上，受让人靳靖生不符合善意取得的构成要件。三、上诉人是否具备诉讼主体资格及本案是否超过诉讼时效。2014年9月李发春过世，无证据证明涉案房屋已经进行了遗产分割，现涉案房屋属于各权利人共同共有的状态，故上诉人作为共同共有人具备诉讼主体资格。另，本案涉及物权纠纷，不适用诉讼时效的规定，即便适用诉讼时效，本案也未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效（合同签订之日为2016年8月29日）。综上所述，李辉、李强、李刚的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销靖远县人民法院（2019）甘0421民初2403号民事判决；二、张鸿梅与靳靖生签订的《房屋买卖合同》无效；三、靳靖生于本判决生效后三十日内向张鸿梅、李辉、李强、李刚返还位于靖远县西关头道水巷28号住宅及附随土地证、房产证等相关手续；四、张鸿梅于本判决生效后三十日内返还靳靖生房款215000元，给付靳靖生违约金86000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由张鸿梅负担。本判决为终审判决。审判长  苏军霞审判员  张军忠审判员  魏晓忠二〇一九年十二月十八日书记员  田殿琪