新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1537号 上诉人（原审原告）：苏全营，男，1964年5月13日出生，汉族，系奎屯老苏汽车修理部业主，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审被告）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市准噶尔路71号。 法定代表人：张强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜正权，男，该公司员工。 原审第三人：奎屯华亿仓储物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结南街南9号欧亚国际物流中心办公用房22栋101号。 法定代表人：孙琪佳，该公司董事长。 上诉人苏全营因与被上诉人新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和公司）、奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人苏全营、被上诉人通和公司的委托诉讼代理人姜正权到庭参加诉讼。原审第三人华亿公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏全营上诉请求：撤销一审判决，改判人民法院停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，确认其对华亿公司物流综合楼1#一层××号、××号门面及二层××号和××号享有租赁使用权，将该案发回重审。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。涉案《使用权转让协议》系房屋租赁合同，一审法院认定为房屋买卖合同属于事实错误。2．一审判决适用法律错误。其租赁案涉房屋应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定进行处理，一审判决以房屋买卖合同为由驳回其诉讼请求适用法律错误。请求二审法院支持其上诉请求。 通和公司辩称，涉案《使用权转让协议》名为使用权转让，实为房屋买卖协议，因该协议违反了效力性强制性规定，因而无效，一审法院认定事实、适用法律正确。苏全营明知案涉房屋未经竣工验收，也无资质文件，为图便宜，恶意串通华亿公司，强行占有使用房屋，属于恶意案外人，无适用法律的余地，不应受法律保护，请求驳回上诉，维持原判。 华亿公司未到庭，也未提交书面意见。 苏全营向一审法院起诉请求：1．判令停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行；2．判令苏全营对华亿公司综合楼1#一层××、××号门面享有使用权至2060年6月、对二层××号和××号房屋享有使用权至2058年11月；3．本案诉讼费由通和公司、华亿公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月20日，华亿公司（甲方）与苏全营（乙方）签订了一份使用权转让协议，该协议第一条约定甲方将其拥有的三号楼一层××、××房屋的使用权转让给乙方，建筑面积234平方米，房屋单价为4400元，总价款为1,040,000元，乙方于2014年6月14日支付400,000元，于2014年10月20日支付400,000元，于2015年6月20日付清剩余房款240,000元；第二条约定乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的独占有使用权，使用期限至2060年6月13日止；第三条约定本协议约定的房屋达到使用条件后，乙方须按甲方通知办理交付手续……；该协议打印部分下方有孙永军书写的此房款已全部付清……。该协议下方甲方落款处有刘小珍的签字，经办人处有孙永军的签字及捺印，并加盖有华亿公司的印章，乙方处有苏全营的签字及捺印。 2018年11月15日，华亿公司（甲方）与苏全营（乙方）签订了一份房屋转让协议，该协议第一条约定，甲方自愿将坐落于奎屯市团结南街三号华亿仓储物流公司的房屋，建筑面积60平方米，以60,000元的价格出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意买卖此房屋；第三条约定该房无产权证、无法办理过户手续，甲方必须保证乙方合法使用该房40年；第七条约定本合同经双方签字画押后生效；该协议下方孙永军书写有此房为4号楼二层××号、××号二间房，40年使用权2018年11月15日-2058年11月15日止……，该协议下方甲方落款处有刘小珍、孙永军的签字并加盖有华亿公司的印章，乙方处有苏全营的签字及捺印。 2014年6月22日、2015年6月22日，华亿公司分别给苏全营各出具了一份收款收据，载明收到苏全营交付的500,000元和540,000元，该两份收款收据上均加盖有华亿公司的印章。庭审中，苏全营提交了一份华亿公司给其出具的房款收据，载明今收到苏全营付房款60,000元，该收据上加盖有华亿公司的印章。华亿公司亦认可收到上述款项的事实，苏全营及华亿公司均认可涉案协议约定华亿仓储物流公司3号楼即系华亿仓储物流公司综合楼1#。苏全营在华亿仓储物流公司综合楼1#门面房经营奎屯老苏汽车修理部。 2017年6月15日，通和公司与华亿公司建设工程合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理，双方达成和解，伊犁州分院作出（2017）新40民初93号民事调解书，调解协议如下：一、华亿公司支付通和公司工程款1,540.94812万元，并赔偿利息损失120万元，本息合计1,660.94812万元，该款由华亿公司分别于2017年7月30日前向通和公司支付650万元、于2017年8月30日之前支付330万元、于2017年9月30日之前支付330万元、于2017年10月30日之前支付剩余款项350.94812万元；二、案件受理费127,942元，减半收取63,971元，由通和公司、华亿公司各负担31,985.5元；三、双方就本起建设工程施工合同再无其他争议。该调解书生效后，华亿公司未按协议内容履行付款义务，通和公司于2017年11月6日向伊犁州分院申请强制执行，该院于2017年11月8日作出（2017）新40执73号执行裁定书，裁定：（2017）新40民初93号调解书由新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院执行，该院于2018年1月4日立案执行。 一审法院2018年11月23日在华亿公司综合楼1#、2#张贴公告，公告载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和公司申请执行华亿公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院将依法拍卖已查封的被执行人华亿公司名下位于奎屯市××街两宗土地使用权及地上所有房屋……。 一审法院在执行上述案件中，苏全营对执行标的华亿公司综合楼1#楼一层××号、××号房屋、二层××号和××号房屋提出书面异议，一审法院作出了（2019）新4003执异32号执行裁定书，以涉案房产系被执行人华亿公司建设的工程，因被执行人不履行到期债务，一审法院将被执行人名下的财产进行查封、冻结、符合法律规定，裁定驳回了苏全营的异议请求。苏全营不服，于2019年3月14日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。 2015年4月1日，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第××号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿公司，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。庭审中，苏全营与通和公司均认可该许可证载明的用地即为华亿公司综合楼1#、2#楼所在地。 一审法院认为，关于苏全营与华亿公司签订的“使用权转让协议”及“房屋转让协议”的法律性质的问题。苏全营主张其与华亿公司签订的“使用权转让协议”及“房屋转让协议”法律性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有20年的合法使用权。通和公司辩称涉案转让协议的法律性质实为房屋买卖合同。根据查明的事实，2015年6月20日，华亿公司与苏全营签订的“使用权转让协议”中，双方约定的房屋转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在付款方式中亦载明有支付房款，并约定苏全营付清总价款后，对该房屋享有排他的独占使用权期限至2060年等内容。结合涉案工程用地的性质，可见该转让协议定性为房屋买卖合同更为符合客观事实。2018年11月15日，华亿公司与苏全营签订的“房屋转让协议”，从协议名称及协议约定内容，均可以证实该协议性质系房屋买卖合同而非房屋租赁合同。因此，苏全营陈述涉案转让协议的法律性质系租赁合同的理由不能成立。通和公司辩称涉案转让协议系房屋买卖合同的意见，一审法院予以采纳。华亿公司辩称涉案转让协议系房屋租赁合同的意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于涉案转让协议是否有效，苏全营能否以此协议阻止一审法院对涉案房屋强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，华亿公司未经原出让方和市（县）人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，将建设用地规划许可为仓储用地的华亿仓储物流公司综合楼1#、2#的房屋出售给苏全营，与苏全营签订了两份房屋买卖合同之后，又未办理改变案涉土地用途的手续，其与苏全营所签订的两份协议违反了上述法律中的强制性规定，应属无效，苏全营对涉案房屋不享有所有权，其无权阻止一审法院对涉案房屋的强制执行。综上，苏全营请求停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因涉案协议的性质并非房屋租赁合同，故苏全营以涉案协议请求确认其对涉案房屋享有使用权的诉请，不能成立，一审法院不予支持。通和公司辩称意见合理的部分，一审法院予以采纳。告华亿公司辩称其公司愿意继续涉案协议，因涉案协议系无效合同，故对其辩解意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回苏全营的诉讼请求。案件受理费100元（苏全营已预交），由苏全营负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院另查明，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于2015年9月22日作出（2015）奎垦民保字第30号民事裁定书，查封刘小珍、孙永军、华亿公司位于奎屯市××街（土地证号：奎国用××第××号）及南附3号（土地证号：奎国用××第××号）两宗土地（以下简称为案涉两宗土地）。次日，该院向奎屯市国土资源局送达（2015）奎垦执保字第119号协助执行通知书，协助执行：1．查封华亿公司名下案涉两宗土地使用权，查封期间停止办理上述两宗土地的过户、买卖、抵押、出租等手续；2．查封期限三年（2015年9月23日-2018年9月22日）。2019年7月9日，新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院于2019年7月8日向奎-独开发区不动产登记分局送达（2018）新4003执28号协助执行通知书，协助：1．请贵单位协助我院查封华、扣押华亿公司名下案涉两宗土地及地上所有房屋和附属物。2．查封期限三年（2019年7月9日-2021年7月8日）。案涉两宗土地批准用途为仓储用地，使用年限60年，自2012年7月27日起至2062年7月26日。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉《使用权转让协议》、《房屋转让协议》的性质和效力认定；二、苏全营对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除强制执行。 关于争议焦点一。1．关于案涉《使用权转让协议》性质及效力问题。首先，从“使用权转让协议”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，符合租赁合同的构成要件。其次，从案涉《使用权转让协议》中“使用权转让给乙方”、“使用期限至2060年6月13日止”、“乙方转让房屋时必须向开发公司办理变更、登记手续”等表述可见，协议的内容也符合租赁合同的构成要件。再次，一审中苏全营与华亿公司均认可签订的《使用权转让协议》系房屋租赁合同。综上，应认定苏全营与华亿公司签订的两份《使用权转让协议》实质为房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，除租赁期限超过20年的部分无效外其余内容不违反法律规定，合法有效，本院确认苏全营对华亿公司综合楼1#一层××、××号享有20年的租赁使用权，即租赁使用权至2035年6月19日止。一审法院认定上述《使用权转让协议》系房屋买卖合同有误，本院予以纠正。2．关于案涉《房屋转让协议》性质和效力。该协议内容已经具备房屋买卖合同的主要内容，结合双方在《房屋转让协议》中对房屋转让价款的约定是以房屋面积和单价为基础计算所得，且双方在合同中明确约定案涉房屋无房产证、无法办理过户手续等内容，可以认定苏全营与华亿公司在签订《房屋转让协议》时的真实意思表示是取得该房屋的所有权。苏全营主张案涉《房屋转让协议》系租赁合同关系的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于《房屋转让协议》效力问题，本院认为，双方签订《房屋转让协议》应认定为无效，理由如下：1．双方签订《房屋转让协议》时，案涉房屋所在用地为出让取得的仓储用地，华亿公司在未经相关土地行政部门批准的情况下将出让取得的仓储用地上的建筑物作为房屋出售，属擅自改变土地用途，明显违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为应认定为无效。2．华亿公司将已竣工的房屋通过订立合同的方式作为商品面向社会销售，从中获取利益，符合商品房买卖合同的特征。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发经营必须具备房地产开发企业资质，华亿公司未取得房地产开发企业资质，不具备销售主体资格，即不具有相应的民事行为能力，合同亦应认定无效。 关于争议焦点二。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物具有法律依据，且执行法院的执行行为对租赁物所有权变动，并不影响租赁合同的效力，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，承租人要求阻止移交占有被执行不动产的诉讼请求应予以支持。而庭审中，苏全营承认其使用案涉房屋未受到任何限制，一审法院在执行过程中亦未要求其移交占有的上述房屋，故苏全营上诉请求停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行不符合上述法律的规定。苏全营与华亿公司签订的《房屋转让协议》无效，且签订时间在法院查封之后，故其对《房屋转让协议》项下所涉的华亿公司综合楼1#二层××号、××号二间房屋就不享有所有权，也不享有合法的使用权，即不享有排除执行的权利。综上，苏全营要求停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行并确认其对华亿公司综合楼1#二层××号、××号享有使用权至2058年11月的上诉请求不成立。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，华亿公司作为本案中的被执行人，对苏全营提起的执行异议之诉并无异议，依据上述规定，可以列其为第三人，一审判决将苏全营列为被告不当，本院予以纠正。苏全营将华亿公司作为原审被告没有法律依据，本院将其列为原审第三人。 综上，苏全营的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初406号民事判决； 二、确认苏全营对奎屯华亿仓储物流有限公司综合楼1#一层××号、××号享有20年的租赁使用权（即租赁使用权自2015年6月20日至2035年6月19日止）； 三、驳回苏全营的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人苏全营负担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 平 审判员 芦海龙 审判员 张瑀歆 二〇一九年十二月二十四日 书记员 李婉雨