广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16689号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州上九超市有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：李毅文，职务：总经理。委托诉讼代理人：张乘进，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市惠致贸易有限公司，住所地：广州市南沙区。法定代表人：陈亚梅。委托诉讼代理人：林旭东，广东江盈律师事务所律师。原审被告：李毅文，男，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张乘进，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州上九超市有限公司（以下简称上九公司）因与被上诉人广州市惠致贸易有限公司（以下简称惠致公司）、原审被告李毅文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上九公司及原审被告李毅文的共同代理人张乘进、被上诉人惠致公司代理人林旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上九公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，并驳回惠致公司全部诉讼请求；2.变更一审判决第三项为惠致公司自本判决生效之日起15日内支付2019年2月22日起至同年6月30日止的租金371000元给上九公司；3.判令惠致公司承担本案一审及二审全部受理费。事实和理由：一、一审判决认定《承包合同》无效错误。2018年6月13日，李毅文就承租上九市场B区中荔湾区杨巷路良巷14号场地，与出租人广州市荔湾蔬菜食品有限公司（以下简称蔬菜公司）签订《场地租赁合同》。该合同第五条第4项约定，“承租人（李毅文）不得将房屋转租或转借他人，如违反，租赁合同在转租之日起解除”。上述条款仅赋予蔬菜公司解约权，并非合同无效。事实上蔬菜公司并未就此主张解约。即便李毅文将租赁场地转租给惠致公司，无论依上述约定还是依《合同法》第二百二十四条规定，上九公司与惠致公司就转租场地所签的《承包合同》均为有效。二、一审判决上九公司退还押金错误。《承包合同》第五条约定，惠致公司须在合同签订后支付租赁押金7万元、水电押金1万元、一个月租金7万元，合计15万元。同时，自2019年1月21日免租期满后，每月1日支付一次当月租金。如惠致公司无故拖欠上九公司承包费（租金）累计达30天，视为惠致公司违约，上九公司将不退还押金。惠致公司自称所交7万元为押金。鉴于惠致公司自签约至今尚未支付任何承包费（租金），至本案诉争时远超过30日，上九公司依约有权没收押金，无须退还。三、《承包合同》履行期间，无任何出租人就涉案场地主张提前解约或收回场地，惠致公司应足额支付承包（租赁）期间的全部租金。一审判决认定上九公司应腾空交还上九市场B区，并认定惠致公司在2019年2月18日起不能继续履行《承包合同》错误。上九公司承租的上九市场分A区和B区（自编），其中A区为上九路32号（首层）。B区包括荔湾区杨巷路良巷14号、杨巷路良巷20号和上九路19街18号，出租人分别为广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）、蔬菜公司、广州金箭办公用品制造厂和周同方。A区由上九公司自行经营，B区转租给惠致公司经营。2019年2月18日，广州市荔湾区土地房屋管理所致蔬菜公司的解约通知，以及2019年3月4日蔬菜公司致李毅文的解约通知，所涉场地均仅限于上九路32号（首层），即上九市场A区，并不涉及惠致公司承包（租赁）的上九市场B区中的场地。直至2019年6月10日，蔬菜公司发出的退场《通知》中，才首次提及要求于2019年6月30日前腾空交还惠致公司承包（租赁）的上九市场B区部分场地，且该时间与《承包合同》约定的合同终止日期相符，不存在提前解约及妨碍惠致公司经营的问题。事实上在惠致公司承包（租赁）涉案场地B区后，上九公司不仅积极接洽广州华遗传统文化传播有限公司（以下简称华遗公司）在整个上九市场进行广府文化推介活动的装修等策划，向华遗公司支付装修及活动款，并且通过华遗公司代表人陈建文代收承包（租赁）B区场地有关广府文化活动的利润（扣除活动成本及管理费用），只是活动及经营效果未能如愿，惠致公司在承包（租赁）期间，自行停业，闲置场地。此后惠致公司与上九公司就承包（租赁）场地商议解除合同，惠致公司未向上九公司退还承包（租赁）场地，惠致公司无任何法定或约定事由减免租金。惠致公司二审答辩称其认为《承包合同》无效。上九公司签订《承包合同》将同一场地多次发包，实际使用人是广州一乡一品贸易有限公司（以下简称一乡一品公司）及广州万达生物科技发展有限公司（以下简称万达公司），惠致公司并没有实际使用租赁场地，因此上九公司主张的租金没有事实和法律依据。上九公司收取了惠致公司的押金，在合同无效的情况下应予退还。李毅文二审答辩称其意见与上九公司意见一致。惠致公司于2019年4月11日向一审法院起诉请求：1.请求判令上九公司、李毅文返还惠致公司承包押金70000元及垫付款53340元，共123340元；2.本案诉讼费由上九公司、李毅文承担。上九公司向一审法院反诉请求：1.惠致公司向上九公司支付承包押金80000元及2019年2月22日起至同年6月30日的承包费（每月70000元），共381000元。2.本案惠致公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月16日上九公司（出租方、甲方）与惠致公司（承租方、乙方）签订《承包合同》，约定：甲方同意将上九市场B区所有商铺（附件：“上九商铺B区位置图”）承包给乙方统一租赁，承包区域内的管理由乙方负责，乙方须按照超市模式管理的要求进行经营管理。承包期：为6个月（2018年12月16日到2019年6月30日）。甲方提供上九公司的牌照，有权向乙方收取承包费。乙方有权利对外租赁“承包区域”的商铺，费用由乙方统一收取。乙方有权向第三方收取装修费、管理费、租金等费用，甲方无权干涉。每月承包费为70000元，押金为1个月承包费用，合同签订后收取一个月押金、一个月租金，并收取水电费10000元押金，总额15万元。乙方以现金形式向甲方支付承包费用，承包费用暂定为每月支付一次，时间为每月1号；甲方给与乙方免租期从签约日起至2019年1月21日止。租金、押金、水电费账户：广州上九超市有限公司、李毅文（中国工商银行：3602112609100118832）。合同最后，由惠致公司（代表陈建文）与上九公司（代表李毅文）双方盖章。2018年12月18日上九公司（甲方）与华遗公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方同意将上九市场A、B区所有商铺委托乙方统一组织广府文化活动。“合作区域”内的活动管理、活动内容以及组织、宣传策划由乙方负责。合作期6个月（2018年12月22日起至2019年6月30日止）。合作期内，乙方有权使用“合作区域”的所有区域进行商业及文化推广活动，所有收益由乙方统一收取。乙方“合作区域”内的所有商铺，乙方有权向第三方收取任何合法商业收益，甲方无权干涉。在协议第四条、合作利润分配办法:甲方收款账户：其中备注B区62×××57、陈建文（中国建设银行）。《承包合同》签订后，惠致公司的代表陈建文分别于2018年12月28、29日向李毅文支付7万元（其中2万元现金、5万元通过中国建设银行账户62×××57转账）。2019年2月18日荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向承租人蔬菜公司发出《通知》，解除与该公司就荔湾区上九路0032号首层房屋的租赁关系，要求该公司于2019年3月3日前将该房屋腾空交回给该局。2019年3月4日蔬菜公司向租户李毅文发出《场地收回通知书》，称该公司收到广州市荔湾区土地房屋管理局发出广州市荔湾区上九路0032号首层《解除租赁关系的通知》，根据李毅文与该司签定的《场地租赁合同》第一条：如遇房管部门要求收回该房屋物业，需按规定时间退回，超时而产生的滞纳金由乙方负责。请李毅文于2019年3月15日前自行清理私人物品，将场地交回该司。2019年一审法院受理蔬菜公司诉李毅文租赁合同纠纷一案，经一审法院审理于2019年5月23日蔬菜公司与李毅文达成（2019）粤0103民初3576号民事调解书，其中调解第一项：李毅文及共同使用人于2019年6月30日前腾空搬出广州市上九路32号首层场地等。在一审庭审中，惠致公司还提供收款收据、场地承租合同拟证明惠致公司支付给上九公司垫付费用等和上九公司出租给惠致公司的场地是不能转租的事实。上九公司、李毅文对惠致公司提供的收款收据，认为收款收据上的印章不是上九公司，收款人也不是上九公司、李毅文；对场地承租合同上九公司、李毅文认为合同其中面积只是B区的一部分，不妨碍惠致公司履行合同。惠致公司与上九公司当庭确认收款收据上的印章与《承包合同》上的印章不是同一印章。对《合作协议》第四条、合作利润分配办法:甲方收款账户：其中备注B区62×××57、陈建文（中国建设银行），双方均不清楚是谁加注在《合作协议》。惠致公司认为没有实际接收场地使用，上九公司、李毅文认为惠致公司承包的场地于2019年春节后处于空置状态。上九公司、李毅文共同提供现场照片、上九公司、李毅文与出租方的租赁合同及情况说明，拟证明华遗公司只是对场地进行广府文化宣传并没有进行经营，出租给惠致公司的场地是经出租方同意，惠致公司承租的B区位置是荔湾区杨巷路良巷14号。惠致公司认为《合作协议》中约定该合作公司有权收取商业收益，实际使用上九市场的A、B区。对上九公司、李毅文提供承租场地的租赁合同，惠致公司认为没有出租人的身份信息，不能确认合同是否真实。一审法院认为：关于惠致公司与上九公司签订《承包合同》效力问题。双方虽然签订是承包约定，但该约定实为对涉案场地的租赁。由于涉案场地是上九公司分别与包括蔬菜公司等多个出租人签订的租赁合同，根据蔬菜公司租赁合同的约定本案所涉B区部分是不能转租，与其他出租人的租赁合同没有约定上九公司是否可转租。在一审庭审中，上九公司不能提供蔬菜公司同意其转租的证明文件，惠致公司也不能提供其他出租人对其承租的场地提出异议的依据。根据我国《合同法》关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定。故《承包合同》涉及蔬菜公司所出租部分场地应为无效，其他出租人出租的场地有效。对于惠致公司是否有实际使用场地的问题。虽然惠致公司提供的收款收据与《合作协议》的印章不是同一印章，但收款收据可证实惠致公司在承包期内有支付《合作协议》中广府文化活动的装修费用等，从而证实惠致公司有实际使用承租的场地。由于《承包合同》所涉及的场地是属多个出租人出租，场地已经混同使用。2019年2月18日广州市荔湾区土地房屋管理所向蔬菜公司发出《通知》，解除与该公司就荔湾区上九路0032号首层房屋的租赁关系及要求收回出租场地。惠致公司与上九公司签订的《承包合同》，已经在2019年2月18日起不能继续履行。故惠致公司应按实际使用的天数向上九公司支付承包费（70000元∕30天×28天（2019年1月22日-2019年2月18日）给上九公司。上九公司反诉要求惠致公司支付2019年2月18日后的承包费没有合法依据，一审法院对该时段的诉讼请求，不予支持。对于惠致公司支付的7万元是租金或是押金如何认定。根据《承包合同》约定惠致公司应在签订合同后向上九公司交纳押金、租金，且合同约定从签约日起至2019年1月21日为免租期，支付租金期尚未开始。因此，上九公司、李毅文以惠致公司交纳7万元为租金的抗辩和要求惠致公司支付押金的理由不成立。惠致公司所缴纳的7万元应为《承包合同》押金，上九公司应予返还惠致公司。李毅文作为上九公司的法定代表人，以其个人账户收取惠致公司应付上九公司的押金的行为来看，已违反了我国《公司法》第二十一条公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益。违反前款规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任。第一百七十一条关于对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储的规定，构成了对股东权利的违规行使和滥用。反映出上九公司的利益与李毅文的利益不加区分，致使双方资金混同，李毅文的行为与上九公司依法承担有限责任的前提条件不相符。再次，李毅文的上述行为损害上九公司对外偿债能力，也损害了惠致公司依法对上九公司主张和实现债权的利益。虽然法律关系不同，为避免累诉本案对此一并处理，李毅文应承担连带清偿责任。对于惠致公司主张要求上九公司、李毅文返还垫付款53340元的问题。惠致公司虽然提供收款收据拟证实垫付广府文化活动的装修费用53340元，但上述收款收据的印章双方均确认与上九公司所在《承包合同》、《合作协议》使用的印章不是同一印章。惠致公司的证据不能证实装修费用53340元为上九公司、李毅文所收取，惠致公司的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国公司法》第二十一条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年7月8日作出判决：一、被告广州上九超市有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内退还押金70000元给原告广州市惠致贸易有限公司。二、被告李毅文对第一项判决内容承担连带清偿责任。三、原告广州市惠致贸易有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金65333元给被告广州上九超市有限公司。四、驳回原告广州市惠致贸易有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告广州上九超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1383元，由被告广州上九超市有限公司负担785元，被告李毅文承担连带清偿责任，原告广州市惠致贸易有限公司负担598元。反诉费3508元，由原告广州市惠致贸易有限公司负担602元，被告广州上九超市有限公司负担2906元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，对上九市场A、B区的具体部位，上九公司向本院作出下述解释：涉案场地有四个门牌号，××区，A区上九路32号是比较大的独立区域，有两个门，一个是面对上九路32号的大门（即北门，且对外只有这一个门），另一个是后面的室内暗门。B区对外有三个门，所以有三个门牌号，××，杨巷路良巷20号，上九路19街18号，这三个门牌号均对应同一个区域，里面是相通的。上九路19街18号是西门，杨巷路良巷14号，杨巷路良巷20号均是南门。B区与A区之间有一个暗门（即上述A区后面的暗门），所以A区与B区是可以完全分开独立的。二审期间，惠致公司向本院提交：证据一、李毅文与朱振宏签订的合同书。证据二、上九公司与万达公司签订的合作协议。证据三、上九公司与一乡一品公司签订的合作协议。三份证据共同证明涉案场地由上九公司与多个合同相对方签订合同，涉案场地并非惠致公司在使用。上九公司与李毅文质证意见为：三份证据均不属于新证据，惠致公司二审提交过了举证期限。对证据一，因没有与当事人核实，不能确认合同的真实性。从合同记载的内容看，涉及到的场地包括上九市场A、B区，但内容只是一个招商合同，是李毅文委托朱振宏进行招商，并非承包或出租。招商合同在2018年10月29日签订，是在惠致公司与上九公司签订《承包合同》之前，所以这份合同仅是委托招商合同，无论从时间的承继关系来说，还是合同内容来说与上九公司与惠致公司之间签订的《承包合同》没有任何冲突，也没有妨碍惠致公司履行合同。从正常来说，惠致公司不可能有上述合同原件，所以上九公司对惠致公司出示合同原件的合法性质疑。对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，合同的甲方是上九公司，加盖公章的是上九公司的合同专用章，上九公司并没有该公章。上九公司的代表人并不是朱振宏，从证据显示来看，其与李毅文、上九公司是相对方，而在合同中朱振宏又作为上九公司的代理人，显然也不符合常理。从合同的签约主体来看，并不能够代表上九公司。从合同内容来看，仅是一个招商合同，合同期限仅有15天，从签约2018年11月1日至2018年11月15日。整个合同期限都发生在惠致公司签订《承包合同》之前，其不妨碍惠致公司履行《承包合同》。对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可，签约主体不是上九公司，上面盖的是上九公司的合同专用章，上九公司并没有该公章。朱振宏不是上九公司的员工或代理人，无权代表上九公司签订任何协议。协议所涉的场地是上九路32号即上九市场A区，与惠致公司承包经营的B区属不同的区域，对惠致公司履行《承包合同》不构成妨碍。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上九公司的上诉请求与惠致公司的答辩意见以及李毅文的陈述意见，分析如下：从上九公司与惠致公司签订的《承包合同》约定来看，惠致公司承包租赁的是上九市场B区；该合同第七条第2点约定“若惠致公司在上九公司没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为惠致公司违约，上九公司押金将不再退还”；该合同后附有惠致公司承包租赁B区的平面图。对上九市场A、B区的具体部位，上九公司二审向本院作出的解释与其提交的照片相符，而惠致公司确认《承包合同》附图是其租赁位置，但无法说明具体的门牌号，故本院对上九公司所述予以合理采信。从荔湾住建局委托广州市荔湾区土地管理所向承租人蔬菜公司发出《通知》来看，该司要求解除及收回的是上九路0032号首层房屋，该门牌号对应即是上九市场A区，与惠致公司承租上九市场B区并非同一区域，且A区与B区可独立区分，故涉案“上九市场”依该通知被要求收回的部位并不涉及惠致公司承租部位，为此，一审以上九公司不能提供蔬菜公司同意其转租的证明文件，惠致公司亦不能提供其他出租人对其承租的场地提出异议的依据，认定《承包合同》涉及蔬菜公司所出租部分场地无效，其他出租的场地有效不当，本院予以纠正。上九公司与惠致公司《承包合同》中约定租赁上九市场B区应为有效。一审当事人提交的收款收据可证实惠致公司在承包期内有支付《合作协议》中广府文化活动的装修费用等，从而证实惠致公司有实际使用承租的场地，对惠致公司抗辩上九公司未交付场地的主张，本院不予采信，且惠致公司支付广府文化活动的装修费用亦可印证华遗公司并非重复承租惠致公司租赁场地，只是对涉案场地进行文化推广活动，故对惠致公司主张上九公司重复租赁涉案场地的主张，本院亦不予采纳。至于惠致公司二审提交的证据亦不足以证明上九公司将涉案场地重复出租，本院不予采信。根据一审查明的事实可知，惠致公司向上九公司支付了7万元，现对该7万元，惠致公司主张是其向上九公司支付的押金。因除前述7万元外，本案惠致公司未向上九公司支付其余合同期内的承包费，应承担相应的违约责任，为此，对惠致公司诉求上九公司、李毅文返还惠致公司承包押金7万元，本院不予支持。至于惠致公司诉求上九公司、李毅文返还的53340元，因该款项并非因承包涉案场地产生的费用，而是相关场地推广活动产生的装饰装修费用，惠致公司承包的场地亦享受了相应的文化推广服务，故惠致公司要求上九公司返还该款项缺乏依据，本院不予支持。根据《承包合同》约定，上九公司给予惠致公司的免租期从签约日起至2019年1月21日止。上九公司一审确认惠致公司承包的场地于2019年春节后处于空置状态，即可认定惠致公司于2019年2月11日后未实际使用涉案场地。上九公司既知道惠致公司2019年春节后未再实际使用涉案场地，应及时采取止损措施。根据公平原则，本院酌情认定惠致公司应支付一个月的承包费用7万元给上九公司为宜，对上九公司其余请求的金额，本院均予以驳回。综上所述，上九公司上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3157号民事判决第一、二、四、五项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3157号民事判决第三项为：广州市惠致贸易有限公司自本判决送达之日起十五日内支付70000元租金给广州上九超市有限公司；三、驳回广州市惠致贸易有限公司全部诉讼请求；四、驳回广州上九超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1383元，由广州市惠致贸易有限公司负担；反诉受理费3508元，由广州市惠致贸易有限公司负担1550元，由广州上九超市有限公司负担1958元；二审案件受理费6935元，由广州市惠致贸易有限公司负担1550元，由广州上九超市有限公司负担5385元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十七日书记员  颜旭怀徐毅敏