中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21400号上诉人（原审原告）：刘桂珍（LIUGUIZHEN），女，1926年10月4日出生，美国国籍，住。委托诉讼代理人：莫亮光，男，汉族，1958年6月22日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区，系刘桂珍的儿子。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：莫穗光，男，1952年7月8日出生，香港特别行政区居民，A），住香港特别行政区九龙将军澳健明邨明宙楼2203室。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖建堂，男，1972年11月19日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市海珠区。上诉人刘桂珍因与被上诉人莫穗光、肖建堂所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初37327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘桂珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认莫穗光与肖建堂签订的买卖广州市越秀区××路××号之一××房的合同无效；3.确认刘桂珍为广州市越秀区××路××号之一××房的业权人（即办理所有权登记至刘桂珍名下手续）；4.本案诉讼费用由莫穗光、肖建堂承担。事实和理由：案涉房屋由刘桂珍的儿子莫亮光长期居住，刘桂珍并没有出售该房屋的意思表示。刘桂珍此前被莫穗光蒙骗，签订了授权委托书，之后得知被莫穗光欺骗后，刘桂珍马上办理了“声明书”废除此前作出的委托书，并声明案涉房屋可由三个子女自住，也可出租，这表明刘桂珍确实没有出售案涉房屋的意图。刘桂珍生活稳定安逸，也不存在必须出售房屋的经济需要，其心愿是继续维持房屋原状，让子女居住，自己和子女回国探亲暂住在该处房产。莫亮光一家五口长期居住在此，莫穗光明知上述情况，仍故意误导刘桂珍签订授权委托书出售案涉房屋，明显违背刘桂珍的意愿。案涉房屋实际市场价值超过600万元，肖建堂与莫穗光达成的成交价为330万元，暗地里支付348万元，显然两人之间存在不正当交易，成交价330万元远低于市场价值。肖建堂在购房时明知案涉房屋内有住户无法交付，在取得房产证后又强行勒令莫亮光搬出案涉房屋，实际是以过分低价获得案涉房屋的全部权益，明显不是善意购买人。莫穗光明知案涉房屋是由莫亮光居住，如刘桂珍确实要出售案涉房屋，为何不先与莫亮光协商，让莫亮光搬出，这样案涉房屋能卖出较高价格，莫亮光也能获益。如今，刘桂珍既不能按自己意愿让莫亮光居住案涉房屋，该房屋又以330万元被出售，直接损失超过270万元。该事实说明，莫穗光与肖建堂故意串通压低房屋售价牟利，严重损害了刘桂珍的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，莫穗光与肖建堂签订的案涉房屋买卖合同应认定为无效。请求二审查明事实后予以改判，以维护刘桂珍的合法权益。刘桂珍在二审过程中补充称，本案涉及违法犯罪问题，请求将本案移送公安机关进行调查处理。莫穗光辩称：首先，刘桂珍称其没有出售房屋的意图，出售案涉房屋违背其意愿与事实不符。从莫穗光与刘桂珍于2017年9月21日的通话录音可知，双方曾就案涉房屋的出售事宜进行协商，刘桂珍对房屋的出售、价款及款项分配等事宜均知情并认可。其次，刘桂珍关于莫穗光与肖建堂存在恶意串通致合同无效的主张没有事实和法律依据。因案涉房屋被莫亮光等人占有使用，出售房屋时存在交付不能的瑕疵，肖建堂通过中介机构购买该房屋时莫穗光已向其如实告知该瑕疵，双方就价款及交付等事宜达成合意，肖建堂依约支付了购房款并同意自担风险，因此不构成合同法规定的恶意串通，也不影响交易合法性。最后，刘桂珍从2017年开始即授权莫穗光办理案涉房屋的出售事宜，相关授权委托书办理了公证认证手续，莫穗光根据其授权出售房屋对刘桂珍有约束力。案涉房屋买卖合同合法有效，不存在法定的无效事由，刘桂珍应履行合同项下义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。肖建堂辩称：首先，刘桂珍与莫穗光是母子关系，本案实际是其因其家庭内部矛盾及房款分配不均而引起的，与肖建堂无关。其次，一审判决查明刘桂珍曾反复多次向莫穗光委托授权后出具声明书，又再次授权。肖建堂根据莫穗光提供的刘桂珍于2018年2月7日的授权书已完成房屋交易的相关手续，刘桂珍现又提出被欺骗，因此不承认交易事宜，显属无理。最后，刘桂珍称案涉房屋市场价值超过600万元没有依据。肖建堂提供的契税发票可证明该房屋的交易单价为21254.19元/平方米，总价为3142857.24元。肖建堂通过中介机构完成房产交易后，已全额支付了房款并缴纳了契税，已取得了房产证，理应享有案涉房屋的权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。刘桂珍向一审法院起诉请求：1.确认莫穗光与肖建堂交易刘桂珍坐落于广州市越秀区××路××号之一××房的买卖合同无效；2.确认刘桂珍是上述地址房屋的业权人（即办理所有权登记至刘桂珍名下）。一审法院认定事实：广州市越秀区××路××号之一××房（建筑面积147.8655平方米，用途为居住用房）原登记所有权人为刘桂珍。2003年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向刘桂珍核发了粤房地证字第××号《房地产权证》。2017年6月1日，刘桂珍签署《委托书》，委托莫穗光为其代理人，代为执行和处理以下事项：1.签订出售上述房屋的买卖合同（补办房产证、遗失、登记及领证手续）；2.收取上述房屋的售房款后平均分三份（莫穗光、莫穗明、莫亮光）；3.办理上述房屋的交付手续；4.办理上述房屋所有权转移登记手续，缴纳相关费用等。2017年7月27日，刘桂珍再次签署《委托书》，称其曾委托莫亮光办理本人名下的房产有关事项，其决定撤销莫亮光的一切委托权，重新委托莫穗光为其代理人，全权代表其本人办理如下事项：1.代表其办理上述房屋出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续，并签署有关法律文件，全权决定售房价格及租金并处置租、售房款，补办房产证遗失、登记及领证办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房地产权证手续……4.办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述房屋出租出售及抵押贷款所得款项，缴纳上述房屋的一切税费；5.办理房屋交易中心二手楼买卖网上签约手续、房产档案调档，测绘和晒网……7.收取上述房屋的售房款后，平均分四份（产权人刘桂珍、莫穗光、莫穗明、莫亮光）……此委托书自签字日起至其房屋出售处理完止。2017年11月8日，刘桂珍出具《声明书》，称其是涉案中国广东省广州市××路××号之一××房的所有权人，现在此做如下特别声明：1.本人于此日之前所签署的所有委托书均就此作废；2.对于中国广东省广州市××路××号之一××房，刘桂珍的儿子莫穗光、女儿莫穗明、儿子莫亮光各人可以自住，也可以出租。2018年2月7日，刘桂珍又一次出具《委托书》，称其是广东省广州市越秀区××路××号之一××房的产权人，交换房为莫穗光有份出资兴建；在神志清醒情况下委托莫穗光为合法代理人，代为执行和处理以下事项：1.代表我办理上述房屋出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续，并签署有关的法律文件，全权决定售房价格及租金并处置租、售房款，补办房产证遗失、登记及领证办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房地产权证手续，产权分割（包括产权分割后再出售）……4.办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述房屋出租出售及抵押贷款所得款项，缴纳上述房屋的一切税费；5.办理房屋交易中心二手楼买卖网上签约手续、房产档案调档，测绘和晒网……7.收取上述房屋的售房款后，平均分三份（莫穗光、莫穗明、莫亮光）……此委托书自签字日起至其房屋出售处理完止。上述三份《委托书》及《声明书》均系刘桂珍在美国作出，盖有美国马萨诸塞州州政府的印章和该州州务卿签字，并经中华人民共和国驻纽约总领馆认证。2018年4月16日莫穗光（卖方）与肖建堂（买方）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋为涉案越秀区××路××号之一××房，成交价为348万元。经买卖双方友好协商，买方知晓卖方按现状交楼不交吉。如因产权委托方撤销委托，卖方将定金如数退回买方，双方交易撤销。如卖方有意违约则双倍赔偿定金给予买方合同终止。如因买方不履行本合同则卖方没收定金不予退还，合同终止。买方为一次性付款，签订本合同时支付30万元作为定金，2018年4月17日早上十点前到账再网签；买卖双方应在本合同签订后三天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（已包含定金）148万元，应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款200万元；交易手续需在2018年4月25日前完成等。2018年4月17日，莫穗光持刘桂珍于2018年2月7日签署的《委托书》作为刘桂珍的代理人并以刘桂珍名义（甲方、卖方）与肖建堂（乙方、买方）在房地产交易登记中心签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案广州市越秀区××路××号之一××房出售给乙方，房价款总金额为330万元等。双方于同日申请办理该房屋的所有权转移登记手续。肖建堂于2018年4月17日以银行转账方式向莫穗光支付房款共300万元，并于次日再次以转账方式向莫穗光支付房款48万元。莫穗光承认收到肖建堂支付的房款共计人民币348万元，称该款目前由莫穗光保管，尚未转交刘桂珍或按委托书进行分配。2018年4月19日，广州市国土资源和规划委员会向被告肖建堂核发了粤（2018）广州市不动产权第0021××号不动产权证，登记肖建堂为涉案广州市越秀区××路××号之一××房的所有权人。关于2018年2月7日《委托书》的签署过程，刘桂珍称是其外孙开车送其去办理的，但不记得《委托书》的文本从何处获得。一审法院认为，刘桂珍就涉案房屋买卖等代理事宜于2017年6月至2018年2月期间在我国领域外出具了三份《委托书》及一份《声明书》，上述《委托书》及《声明书》均经所在国公证机关证明，并经我国驻该国使领馆认证，形式合法，均为有效。尽管刘桂珍于2017年11月8日作出《声明书》撤销此前签署的委托书，但并不影响其在《声明书》作出后即2018年2月7日签署的《委托书》的效力。莫穗光持该份《委托书》在代理权范围内以刘桂珍名义与肖建堂签订《存量房买卖合同》，且至莫穗光代刘桂珍与肖建堂办理涉案房屋所有权转移登记时，刘桂珍并未再撤销上述《委托书》，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，莫穗光的代理行为对被代理人也即刘桂珍发生效力。刘桂珍称该《委托书》系“代办处”误导其签订，但对此未能提交证据予以证明，一审法院不予采信。目前，刘桂珍未能举证证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，肖建堂也已经取得涉案房屋权属证书，故刘桂珍诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：驳回刘桂珍的诉讼请求。一审案件受理费33200元，由刘桂珍负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。刘桂珍在二审中提交了下列证据材料：1.遗嘱公证书，拟证明刘桂珍出具遗嘱对案涉房屋进行分配；2.委托公证书，拟证明刘桂珍委托莫亮光管理房屋；3.书信一，拟证明莫穗光提出对房屋进行间隔及委托出租要求；4.书信二，拟证明莫穗光提出对房屋进行间隔及要求刘桂珍向莫亮光进行说明；5.户口本，拟证明案涉房屋内的户籍人员居住状况；6.原房产证，拟证明案涉房屋的原房产证存放在莫亮光处；7.遗失声明，拟证明莫穗光借故登载遗失声明，有不法企图；8.医疗诊断书，拟证明刘桂珍的身体状况，易被莫穗光蒙蔽欺骗；9.房间布置图，拟证明案涉房屋的间隔现状；10.有关房屋价值的网页截图，拟证明案涉房屋所处地段的房屋市场价格情况；11.原买卖合同，拟证明莫穗光曾依据案涉前两份授权委托书对案涉房屋进行买卖交易，买家发现有问题后取消了交易，此交易败露后，刘桂珍已经撤销委托。莫穗光质证称，对证据1、2的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，与本案无关，该遗嘱是刘桂珍在1998年所立，立遗嘱人可在生前变更遗嘱并处分自己的财产，且已被2017年和2018年的授权委托书予以撤销；对证据3、4的真实性、合法性和关联性不确认，第一封信落款时间是2018年2月7日，但刘桂珍在当天作出了公证授权，而且该书信的内容不明确，不能证明刘桂珍不具有出售房屋的意图及莫穗光欺骗刘桂珍。第二封信与本案无关，且与刘桂珍欲证明的内容相矛盾；对证据5、6的真实性、合法性予以确认，关联性不确认；对证据7的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，刘桂珍在2017年6月1日为出售房屋而出具授权，并要求莫穗光办理案涉房屋房产证的挂失手续后领取新房产证以出售房屋；对证据8的真实性、合法性和关联性不确认，该证据形成于外国，未办理公证认证手续，而且该病历的日期为2018年5月24日，无法反映刘桂珍在出具授权委托书时的精神状况；对证据9-11的真实性、合法性和关联性不予确认，与本案无关。肖建堂质证称，除对证据6的真实性、合法性、关联性不确认外，对其余证据的质证意见与莫穗光的上述质证意见一致。莫穗光、肖建堂二审中没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，刘桂珍为美国国籍，本案为涉外民商事纠纷。刘桂珍要求确认莫穗光与肖建堂对案涉房屋签订的买卖合同无效，并确认其为该房屋的所有权人，故本案实际为因不动产所致的纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，讼争各方之间的争议应适用中华人民共和国法律作为准据法。经查明，刘桂珍在2018年2月7日向莫穗光出具的经公证认证的《委托书》载明，其是案涉房屋的产权人，其在神志清醒情况下委托莫穗光为合法代理人，代理其办理对案涉房屋出售、出租等手续，并签署有关法律文件，全权决定售房价格及租金并处置租、售房款，补办房产证遗失及办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记等手续。授权期限自签字日起至房屋出售处理完止，等。此后莫穗光以刘桂珍代理人身份与肖建堂分别在2018年4月16日、17日签订有关买卖案涉房屋的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》，肖建堂按合同约定支付了购房款，案涉房屋已登记过户至肖建堂名下。因刘桂珍在本案中提供的证据材料不足以证明其在2018年2月7日向莫穗光出具的《委托书》并非其真实意思表示或其因被误导而出具，其应承担举证不能的法律后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，莫穗光在上述《委托书》的授权范围内实施的民事法律行为对刘桂珍发生法律效力，故刘桂珍应受上述房屋买卖合同的约束。刘桂珍提交的证据材料也不足以证明莫穗光与肖建堂恶意串通签订上述房屋买卖合同而损害其利益，其以此为由要求确认该房屋买卖合同无效，事实和法律依据不足，一审不予支持正确，本院依法予以维持。肖建堂已依法取得案涉房屋的产权证书，刘桂珍要求确认其为该房屋的所有权人，于法无据，本院不予支持。本案为一般民事纠纷，现有证据材料不足以证实莫穗光以刘桂珍代理人名义与肖建堂实施的房屋买卖行为涉嫌存在违法犯罪问题，也无证据显示公安机关已对此进行立案侦查，刘桂珍要求将本案移送公安机关处理，亦无理据，本院不予采纳。综上所述，刘桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币33200元，由刘桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十二月三日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱