江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1291执异85号异议人(案外人)：孙友鹏，男，1987年3月10日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。申请执行人：姜堰区华宇家具城，住所地江苏省泰州市姜堰区。经营者：殷罗根，男，1963年7月9日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：山东金洲置业有限公司，组织机构代码57661023-1，住所地山东省枣庄市山亭区。法定代表人：陆勇军，总经理。被执行人：范旭阳，女，1978年12月16日生，汉族，住黑龙江省宁安市。被执行人：陆勇军，男，1975年5月26日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：唐林，男，1968年12月24日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：叶春杰，男，1969年10月19日生，汉族，住江苏省兴化市。被执行人：杭松林，男，1971年12月18日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：泰州市路路通置业有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区。法定代表人：唐林。本院在执行姜堰区华宇家具城(以下简称华宇家具城)与山东金洲置业有限公司(以下简称金洲公司)、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人孙友鹏对本院查封、评估、拍卖金洲公司名下的位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场E区沿街107室商铺房产(以下简称107室)提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人孙友鹏提出异议请求：申请法院撤销(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定，中止对金洲公司名下的107室商铺房产的查封，停止对案涉房产的评估、拍卖。事实与理由：法院在执行(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定过程中，保全查封执行的107室商铺房产，因该房产属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议人于2013年8月1日从金洲公司处购买案涉房产，并支付房款共计369062元。后因金洲公司与华宇家具城产生债务纠纷，该房产被华宇家具城保全。异议人孙友鹏向本院提交：合同确认单、收据复印件等。经审查查明，申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年3月11日作出的(2014)泰中民初字第00129号民事判决。依据该判决书：被执行人应连带支付申请执行人借款本金34083045.72元及利息（以34083045.72元为本金，自2014年8月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止，扣除已经支付4100元利息）、律师代理费损失900726.54元、案件受理费、保全费194964元及迟延履行债务期间的利息。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2016年9月13日向江苏省泰州市中级人民法院申请执行，后江苏省泰州市中级人民法院将该案指定江苏省泰州市姜堰区人民法院执行。2016年12月22日，江苏省泰州市中级人民法院作出(2016)苏12执254号之一执行裁定书，又指定该案由本院执行，本院于2017年1月10日立案受理，案号为(2017)苏1291执50号，在执行过程中，华宇家具城于2018年6月27日自愿向本院书面撤回执行申请。本院于2018年6月28日作出(2017)苏1291执50号之三裁定，终结本院(2017)苏1291执50号案件的执行。2018年7月13日，华宇家具城申请恢复执行，本院当日立案受理，案号为(2018)苏1291执恢135号。本院于2018年11月2日以(2018)苏1291执恢135号执行裁定书、协助执行通知书预查封金洲公司开发的位于枣庄市山××区邾××路东侧、××路北侧××商业广场××区××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）共计壹拾壹套房产。查封期限叁年，自2018年11月2日起至2021年11月1日止。查封期间，不得为上述房产办理除所有权人为金洲公司的所有权初始登记外的其他任何不动产登记。同日，查封金洲公司名下坐落于山亭邾国路东侧、府前路南侧、汉诺路北侧不动产证号为“山国用(2013)第034号”的土地壹宗。查封期限三年，自2018年11月2日起至2021年11月1日止。查封期间，停止办理上述土地的变卖、转移、抵押等登记手续。本院于2019年9月4日作出(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定，拍卖金洲公司位于山东省××区××商业广场××区××室（××、××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）、××室（××）××房产。异议人提交收据等复印件显示，加盖尾数“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年5月8日收到郭清现金支付的意向金100000元，并加注“预约人改为孙友鹏”；于2013年7月27日收到孙友鹏现金支付的100000元；于2013年8月1日收到孙友鹏以刷卡及现金支付的169062元；加盖枣庄翔实物业管理有限公司于2018年2月4日收到孙友鹏现金支付的金洲商业广场电费(预收)500元。异议人提交的合同确认单复印件显示，2013年8月1日，孙友鹏与金洲公司签订合同确认单1份，约定孙友鹏购买金洲商业广场E区107室房，面积为141.34平方米，总价738062元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的范畴。因此，本案的争议焦点为案外人孙友鹏对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，执行标的房屋系金洲公司开发的商品房，故应审查案外人是否同时具备以上条件。首先，合同确认单内容过于简易，虽具备商品房买卖合同基本要素，但不符合大宗交易下当事人所应持的审慎态度，难以判断当事人订立合同的意思是否真实，合同确认单的真实性难以确认；其次，异议人并未举证证明其所购商品房系用于且买受人名下无其他用于居住的房屋，故不能确认其符合前述第（二）项条件；最后，异议人提交的交款收据亦存疑，仅是金洲公司开具的收据，无正式销售发票，不符合交易习惯，无法确认案外人已经支付了符合前述第（三）规定数额的价款。案外人孙友鹏不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对孙友鹏提出的异议难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人孙友鹏的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杨 丽人民陪审员  刘葆久人民陪审员  肖桂明二〇一九年十二月六日法官 助理  张士清书 记 员  顾嘉辉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。