江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10380号上诉人（原审被告）：王正明，男，1969年8月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林启桂，男，1969年12月10日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人王正明因与被上诉人林启桂房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正明的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回被上诉人林启桂的诉讼请求。事实和理由：原审法院在被上诉人林启桂仅提供《仓储协议》复印件的情况下，就认定其直接与苏州市粮食批发市场服务有限公司签订协议继续租赁涉案房屋，显然过于武断。另外商铺编号并非是仓储编号，原审法院认定被上诉人林启桂从苏州市粮食批发市场服务有限公司租赁的即为涉案房屋。即使我方未与苏州市粮食批发市场服务有限公司续签租赁合同，被上诉人林启桂也应当先向我方交还房屋。周世松、杨孟、袁海勤在一审庭审中撤诉，原审法院未给予双方举证质证的期间，程序不合法。林启桂辩称:服从一审判决。林启桂向一审法院起诉请求：判令原审被告退回其交付的2018年12月16日至2019年9月6日的租金85247元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：王正明等人承租苏州市粮食批发交易市场服务有限公司的房屋并签订有仓储协议。其中约定王正明等人租赁苏州市粮食批发市场服务有限公司位于6号仓库的房屋，王正明承租的面积为361.52平方米，期限至2018年12月15日止。审理中，王正明确认其在该协议到期后未再与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司续签。2016年9月7日，林启桂（乙方）与王正明（甲方）签订租房协议，主要内容为：乙方向甲方承租于6号仓库西房屋面积631.52平方米，用于存放粮油；租赁期限为1年，自2016年9月7日至2017年9月6日；租金采取一年一付，先付后租，即于签订之日支付年费用104117.76元。另，该协议右上角还写有周止中90.38平方米、林启桂（3-17）90.38平方米、杨孟90.38平方米、（2-68）袁海勤90.38平方米。后，双方连续续租两次，最新一期租金117132元于2018年9月7日支付（租金期间为2018年9月7日至2019年9月6日）。审理中，林启桂称，协议右上角的内容是王正明写的，是为了租赁的方便写的；但协议是以其的名义与王正明签订的，租金收条也是出具给其一人的，由其一人主张权利。周世松、杨孟、袁海勤在撤回起诉时亦明确返还的租金全部由林启桂一人领取。王正明则认为是林启桂、周世松、杨孟、袁海勤四人向其租赁的房屋，也即林启桂也只是承租其中的90.38平方米，故林启桂要求退还全部361.52平方米租金不成立。同时，林启桂与王正明一致确认案涉房屋在2018年12月16日至2019年9月6日的租金计85041元。以上事实，有林启桂提供的租房协议、收条、收据、仓储协议以及原审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，林启桂为证明其主张还提供了如下证据：1.林启桂、杨孟、袁海勤等人与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订的仓储协议，记载林启桂、杨孟、袁海勤等人承租苏州市粮食批发交易市场服务有限公司的6号仓库房屋，期限为2018年12月16日至2019年12月15日，其中林启桂（3-17）、杨孟（2-16）、袁海勤（2-68）面积均为90.38平方米。林启桂称，苏州市粮食批发交易市场服务有限公司因周世松在市场内没有经营场所而不同意租赁。故与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订协议的人中没有周世松。2.苏州市粮食批发交易市场服务有限公司出具的收据及转账记录，其中收据记载收到1-23、2-16、2-68、3-17在2018年12月16日至2019年12月15日的租金95440元。经质证，王正明对证据1的真实性无法确认，对证据2的真实性认可，但表示林启桂至今未向其退回房屋。原审法院认为：首先，承租人将房屋转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，王正明与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订的协议约定的期限至2018年12月15日止，而王正明亦明确期满后未续签；林启桂与王正明续签并交付租金至2019年9月6日。由此可见，王正明转租案涉房屋的期限超出了王正明的剩余租期，故超出部分即2018年12月16日至2019年9月6日的租赁约定无效。其次，根据林启桂提供的与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订的仓储协议及苏州市粮食批发交易市场服务有限公司出具的收据，可认定林启桂等人已于与王正明的租赁协议到期后直接与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订了协议，继续承租案涉房屋。至于王正明的抗辩。因林启桂与王正明签订的租赁协议中记载的租赁面积及编号与林启桂等人与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订的仓储协议中的面积与编号一致，故原审法院对王正明有关林启桂向其租赁的房屋与自行向苏州市粮食批发交易市场服务有限公司租赁的房屋是否为同一房屋存疑的抗辩不予采信。另，王正明与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司的协议已于2018年12月15日到期且未续签；且林启桂等人已与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司重新签订协议，由林启桂等人直接向苏州市粮食批发交易市场服务有限公司租赁房屋，故原审法院对王正明有关林启桂应先向其返还房屋的抗辩不予采信。又，因与王正明签订租赁协议并交付租金的都是林启桂，且周世松、杨孟、袁海勤也在撤回起诉时明确表示返还的租金全部由林启桂领取，故原审法院对王正明有关林启桂向其主张361.52平方米的租金返还不成立的抗辩亦不予采信。综上所述，林启桂要求王正明返还租金，合法有据，应予以支持；金额应为双方一致确认的金额计85041元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：王正明于本判决生效之日起十日内返还林启桂租金人民币85041元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1932元，由王正明负担，于本判决生效之日起十日内直接给付，林启桂预交的诉讼费用，原审法院不再退还。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人王正明与苏州市粮食批发交易市场服务有限公司签订的仓储协议于2018年12月15日到期，之后双方未能续签合同，故上诉人王正明在2018年12月15日之后即无权对外转租涉案的房屋。被上诉人林启桂虽然向上诉人王正明交纳了2018年9月7日至2019年9月6日期间的租金117132元，但是其自2018年12月16日开始直接向苏州市粮食批发交易市场服务有限公司租赁涉案的房屋并交纳相应的租金，故上诉人王正明继续占有2018年12月16日至2019年9月6日期间的租金85041元并无法律依据，被上诉人林启桂诉请其返还合法有据，依法应当得到支持。涉案房屋的面积和市场编号均相同，能够确定是相同的租赁标的物。周世松、杨孟、袁海勤在一审中自愿申请撤回起诉，原审法院予以准许，并对林启桂和王正明之间的争议继续开庭审理，程序上并无不当。王正明的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1932元，由上诉人王正明负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月二十三日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。