内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1317号上诉人（原审第三人）：张淑华，1965年10月28日出生，蒙古族，个体，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：刘清林，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:魏兴利，男，1957年10月5日出生，汉族，退休工人，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：赵莹，内蒙古锦盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:内蒙古金沙房地产开发有限责任公司。法定代表人：莎汝拉，董事长。被上诉人（原审被告）:内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司。法定代表人：逯兵，经理。委托诉讼代理人：高凤艳，1960年9月7日出生，汉族，该公司会计，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古湖格金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:乌兰浩特市众益房地产开发有限公司。法定代表人：冯栋辰，董事长。委托诉讼代理人：刘兴伟，男，1981年11月17日出生，蒙古族，该公司法律顾问，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人张淑华因与被上诉人魏兴利、内蒙古金沙房地产开发有限责任公司(以下简称金沙公司）、内蒙古金沙房地产开发有限责任公司乌兰浩特分公司（以下简称金沙公司乌兰浩特分公司）、乌兰浩特市众益房地产开发有限责任公司（以下简称众益公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2017）内2201民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张淑华上诉请求：1.撤销一审判决，改判乌兰浩特市欧洲风情四期11号商业一层35号门市由张淑华所有；2.一二审诉讼费用由魏兴利、金沙公司、金沙公司乌兰浩特分公司、众益公司承担。事实和理由：欧洲风情四期开始是卞某(卞某和其他人合伙,但合伙人推举卞某负责)以金沙公司乌兰浩特分公司名义开发建设的。2012年7月2日因缺少资金，便向张淑华借款,当时口头约定月利率2%，半年清偿。张淑华要求卞某于2012年6月29日出具收据，网签了买卖合同，并于2012年7月9日办理了预告登记。但卞某未能依约还款，便于2015年4月19日结清了本息，于次日用包括涉案房屋在内的19套房屋抵顶了全部借款本息，张淑华已经合法取得了物权。张淑华用涉案房屋在内蒙古银行股份有限公司兴安盟普惠支行进行抵押贷款，因张淑华未能依约还款，被法院强制执行拍卖给王国钰。期间魏兴利提出执行异议被法院驳回,魏兴利又提起执行异议之诉，也被法院驳回。魏兴利又以回迁安置协议为由再次提起诉讼，一审法院支持了魏兴利的诉请。本案的当事人魏兴利并非真正的回迁户,真正的回迁户是李某，是李某和众益公司签订的回迁安置协议,是李某把未到手的回迁房出卖给了魏兴利，这从回迁安置补偿协议上就能看出来，魏兴利是为了偷税漏税直接在回迁协议上更的名。张淑华取得房屋所有权是合法的,是经过结算以后卞某用来抵债的。而本案是因卞某以金沙公司乌兰浩特市分公司开发建设欧洲风情四期形成的纠纷，金沙公司乌兰浩特市分公司没有法人资格,开发建设的楼盘虽在金沙公司乌兰浩特市分公司名下,但实际所有权人为卞某，所有手续都盖有金沙公司乌兰浩特市分公司的公章和负责人的名章，后卞某退出，金沙公司乌兰浩特市分公司不认可，对卞某的行为全盘否定，扰乱正常的经济秩序。金沙公司和金沙公司乌兰浩特市分公司收取众益公司的钱，承认该房是众益公司购买的，应由众益公司和金沙公司乌兰浩特市分公司交涉。魏兴利并非回迁户，即使是也应和众益公司去交涉，而不是和金沙公司乌兰浩特市分公司交涉。综上，认为一审判决没有查明本案客观事实，作出的判决侵害了张淑华的合法权益,请求二审法院依法裁判。魏兴利辩称，不同意张淑华的上诉请求。1.2004年魏兴利从李某处购得乌兰浩特市和平街261-1-11段21幢1号房屋，2012年该房屋被众益公司拆迁，众益公司与魏兴利签订《房屋产权调换协议书》，约定众益公司将涉案房屋调换给魏兴利，因此魏兴利对涉案房屋享有物权，一审法院判令魏兴利享有房屋所有权正确。2.一审中承办人已在庭外询问李某，并形成书面询问笔录，李某本人认可被拆迁房屋已出售给魏兴利；张淑华未能提供证据证明卞某与涉案房屋有关联，其与本案无关。金沙公司乌兰浩特分公司辩称，本案与金沙公司乌兰浩特市分公司无关，一审判决中金沙公司乌兰浩特市分公司的答辩意见不是我公司的意见，其与众益公司无挂靠关系，对此不知情，对张淑华的上诉请求不发表意见。众益公司辩称，不同意张淑华的上诉请求，同意一审判决。魏兴利是基于与其异地回迁取得涉案房屋，其已履行了相应的义务，其与魏兴利签订的回迁协议是经乌兰浩特市征收局备案的，协议签订后魏兴利也实际取得涉案房屋并办理入住手续，张淑华基于债权担保办理的登记，并非真实的房屋买卖合同关系，且张淑华办理预告登记的时间也是在其与魏兴利签订回迁协议以后，因此请求法院维持一审判决。魏兴利向一审法院起诉请求：1.要求确认魏兴利与金沙公司、金沙公司乌兰浩特分公司、众益公司签订的拆迁安置补偿协议有效，并优先取得位××路市所有权；2.要求金沙公司、金沙公司乌兰浩特分公司、众益公司及张淑华协助魏兴利办理欧洲风情四期洮河南路24号蒙元文化城11号楼35号门市房产证。一审法院认定事实：案外人李某将位于乌兰浩特市和平街261-1-11段21幢1号（产权证号为，砖木结构，用途为工业，建筑面积为161.39平方米）的房屋出售给魏兴利，但未办理过户登记手续，后众益公司因开发名都商业广场项目所需，与魏兴利达成《房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定众益公司提供位于欧洲风情四期××楼（77.38平方米，以下简称35号门市）、商业一层36号（87.92平方米）门市，总建筑面积为165.30平方米（现房）作为乙方的回迁安置房屋，约定魏兴利在2012年3月23日前将被拆迁房屋腾空，交给众益公司。魏兴利及案外人李某在被拆迁人处签字。乌兰浩特市房屋征收局出具《关于房屋拆迁产权调换的说明》，证明众益公司因开发建设名都商业广场项目，与魏兴利签订《房屋拆迁产权调换协议书》，回迁调换房屋为欧洲风情四期11号楼商业一层35号房（面积77.38平方米）。合同签订后，金沙公司乌兰浩特分公司将35号门市交付给魏兴利。案涉35号门市系由金沙公司开发，由众益公司购买该门市作为魏兴利回迁安置房屋。2012年7月，因他人向张淑华等人借款，以包括诉争房屋在内的多套房屋作为债务担保，与张淑华签订多份购房合同，并办理了预告登记手续。后，张淑华以办理预告登记手续，将魏兴利已对外出租的35号门市收回并对外出租，后张淑华及其丈夫周东福以该诉争房屋为抵押物向内蒙古银行股份有限公司兴安盟普惠支行借款320000元。2016年8月23日，因张淑华及周东福未能按照约定还款，内蒙古银行股份有限公司兴安盟普惠支行诉至乌兰浩特市人民法院，经法院主持调解，下发（2016）内2201民初3277号民事调解书，在调解书确定的给付日期内，张淑华及周东福未能及时履行义务，该案进入执行程序，执行案号为（2017）内2201执51号。魏兴利无法取得诉争房屋，诉至法院。诉讼过程中，乌兰浩特市人民法院（2017）内2201执51号执行一案执行时，作出（2017）内2201执51号执行裁定书，对案涉35号商业门市予以拍卖，魏兴利提出执行异议，乌兰浩特市人民法院作出（2017）内2201执异8号执行裁定书，驳回魏兴利的异议。魏兴利向乌兰浩特市人民法院提出案外人执行异议之诉（（2017）内2201民初5874号）。此后，乌兰浩特市人民法院对35号门市继续拍卖，2017年9月13日，买受人王国钰拍得该房产，乌兰浩特市人民法院向各方当事人送达了成交确认书，并将该房屋交付给买受人，后该房因争议未能办理权属证书，买受人王国钰到乌兰浩特市人民法院要求退回该房屋，乌兰浩特市人民法院予以准许。并作出（2018）内2201执异80号执行裁定书，撤销（2017）内2201执51号执行裁定书中对35号门市的拍卖。张淑华及周东福不服该裁定，向兴安盟中级人民法院提起复议，经兴安盟中级人民法院审理后作出（2019）内22执复7号执行裁定书，驳回张淑华及周东福的复议申请。另查明，魏兴利提起的（2017）内2201民初5874号执行异议之诉，经乌兰浩特市人民法院审理后，依法裁定驳回起诉。一审法院认为，本案争议焦点为魏兴利能否根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”之规定享有35号门市优先权，根据该条款规定，拆迁补偿安置协议的双方当事人为拆迁人与被拆迁人，案外人李某对魏兴利从其处购买被拆迁房屋，未办理过户登记手续，以及在房屋被拆迁时，魏兴利作为补偿安置房屋所有人的事实不持异议，双方的房屋买卖行为并未损害第三人利益，也未违反相关法律强制性及效力性规定，应认定双方房屋买卖行为成立且生效，双方已履行主要义务，因此，魏兴利具有被拆迁人身份，其在房屋被拆迁时，享有被拆迁人的利益。金沙公司及金沙公司乌兰浩特分公司是否为本案的拆迁人，从《房屋拆迁产权调换协议书》的双方及内容来看，魏兴利与众益公司为该份协议书的双方当事人，众益公司为拆迁人，因此，金沙公司及金沙公司乌兰浩特分公司并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款所规定的拆迁人。金沙公司乌兰浩特分公司对众益公司购买其开发的35号门市房用于对被拆迁人魏兴利予以安置补偿的事实清楚，不否认该事实，且收取了众益公司交付的购房款，亦将35号门市实际交付给魏兴利，众益公司与金沙公司及金沙公司乌兰浩特分公司之间系房屋买卖法律关系。但魏兴利作为被拆迁人对35号门市享有被拆迁人利益，该利益系原被拆迁房屋物权的变换，即魏兴利对该房屋享有的权利性质为物权，张淑华办理预告登记及签订的房屋买卖合同，系为债权提供担保而形成，其基础法律关系为债权，因此，根据物权优于债权的原理，魏兴利享有优先取得35号门市的权利，故，对魏兴利第一项诉讼请求予以支持。关于魏兴利要求金沙公司、金沙公司乌兰浩特分公司、众益公司及张淑华协助其办理35号门市房权属证书，因35号门市现预告登记在张淑华名下，该项诉请涉及案外人权属登记机关对预告登记证书的否定性裁处，与本案非为相同法律关系，因此，魏兴利第二项诉讼请求存在阻却事由，不予支持。综上，经乌兰浩特市人民法院审委会讨论后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、魏兴利与众益公司签订的《房屋拆迁产权调换协议书》有效，位于乌兰浩特市××楼市由魏兴利所有；二、驳回魏兴利其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张淑华提交民事起诉状、诉讼费收据复印件各一份，用以证明本案应中止审理。经魏兴利质证认为无法确定民事起诉状与诉讼费收据是同一案件，即使张淑华确实提起确认合同无效案件，该诉讼也属于法律规定重复诉讼，乌兰浩特市人民法院受理该案件只进行形式审查，不能以该案已受理为由中止本案审理。经金沙公司乌兰浩特分公司质证认为，与其公司无关。经众益公司质证认为与魏兴利的质证意见一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：张淑华要求诉争的欧洲风情四期××楼房归其所有是否成立。本案系魏兴利要求确认安置补偿协议有效及优先取得诉争房屋所有权的案件，在本案审理过程中张淑华并未提起反诉要求确认诉争房屋归其所有。经查，在乌兰浩特市人民法院（2015）乌民初字第2046号民事案件中，张淑华自述案外人卞某用包括诉争房屋在内的19套房屋作为抵押物向其借款，并签订买卖合同，办理的预告登记；后因卞某未还清借款另行出具说明将作为抵押的19套房屋抵债分配给张淑华等人,可认定张淑华系基于债权转化取得房屋的相关物权。另通过已查明的事实及原被拆迁房屋产权人李某的陈述，能够认定李某与魏兴利之间系房屋买卖合同关系，双方对此均无异议，据此魏兴利成为房屋所有权人，再就原被拆迁房屋产权无其他争议及纠纷的情况下，魏兴利能够依据其与李某之间买卖合同关系取得原被拆迁房屋的相关物权；结合其与众益公司签订的《房屋产权调换协议书》及乌兰浩特市房屋征收局出具的《关于房屋拆迁产权调换的说明》，能够证明房屋征收管理部门知晓并认可魏兴利系原被拆迁房屋房主的事实，且李某对此亦未提出异议，故应认定魏兴利系原被拆迁房屋的物权权利人，其是基于物权经拆迁产权调换取得诉争房屋。金沙公司乌兰浩特市分公司在一审时认可收到房款并自述在2012年5月18日将涉案房屋交付魏兴利使用，上述时间均早于张淑华签订网签合同及办理预告登记的时间。物权优于债权是处理民事权利冲突的一般原则,在拆迁补偿安置中,被拆迁人以其房屋所有权置换拆迁安置房的所有权,因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权,应给予优先保护，故不能认定张淑华基于债权取得的诉争房屋归其所有。综上所述，张淑华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张淑华负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇一九年十二月十日书记员 邱 越