四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1381民初5510号 原告：岳小棚，男，1964年1月13日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：岳茂杰，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 被告：赵国兵，男，1974年7月4日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：李正隆，阆中市柏垭正大法律服务所法律工作者。 原告岳小棚与被告赵国兵房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金18.5万元；2.判令被告支付原告违约金10.8万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于阆中市东方广场7栋3楼302号和301号约40平方米房屋，租期三年，从2016年5月30日至2019年5月30日止，在进行装修时交清第一年租金18万元，第二年、第三年租金提前15天交清次年租金，若不交清，原告有权收房清场。同时约定，违约方向守约方按照合同租期、租金之和的20%支付违约金。 合同签订后，被告支付了第一年租金18万元，从2017年6月1日至2018年9月30日交了4万元租金，下差18.5万元被告未支付。被告违约，应支付违约金10.8万元。 被告辩称，被告不同意支付原告任何费用，请法庭驳回原告诉讼请求。被告2016年5月30日承租原告位于东方广场房屋，租期3年属实，合同签订后，被告按约定支付了第一年房屋，即18万元，由于被告在经营中装修花了几十万及经营餐饮不景气，在第二年被告向原告口头申请解除合同，原告让被告继续做，租金从18万元降到12万元，被告从2017年6月1日到2017年9月底还是亏损，被告找到原告要求解除合同，支付了第二年的租金7万元，对餐具及装修任何东西都没有拿，被告就去甘肃考察去了。原、被告解除租赁合同符合合同法第93条的规定，本案是协商解除，被告经营原告房屋一年四个月，支付租金25.3万元，3000元是定金，合同早已解除，被告也不存在违约，请法庭驳回原告诉讼请求。2017年6月1日到2017年9月底支付7万元，已经超额支出原告租赁期间的租金，超支3万元应返还，还有3000元定金也应返还，同时还应返还餐具。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年5月4日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于阆中市东方广场7栋3楼302号和301号约40平方米房屋，租期三年，从2016年5月30日至2019年5月30日止，每年租金18万元，三年租金不变，在进行装修时交清第一年租金18万元，第二年、第三年租金提前15天交清次年租金，若不交清，原告有权收房清场。同时约定，违约方向守约方按照合同租期租金之和的20%支付违约金。 合同签订后，被告装修了名称为“初客牛排”店从事餐饮业，并按照约定支付给了原告第一年的租金和保证金，即2016年4月23日支付给原告租金5万元，2016年5月26日支付给原告租金13万元和保证金3000元，合计18.3万元。由于被告经营亏损，被告与原告协商解除合同，原告让被告继续经营，2017年6月24日被告支付给原告租金7万元，下余5万元未支付，原告给被告出具1张《收条》载明“今收到房租费柒万元正，小写（70000元）注2017年每年租金120000元，大写壹拾贰元正，下欠伍万元正50000.00元2017年6月24日”。被告称经协商原告同意把每年的租金从18万元降至12万元，原告辩解“那是按季度的，收条是我打的是事实，不能口头改变合同，按合同减去我收到的”。由于经营严重亏损，被告称2017年9月30日双方协商解除租赁合同并关门停止营业。同年10月被告到兰州务工，被告姐姐去给原告交付钥匙，发现门锁已经更换。原告辩解2017年关门的具体时间不清楚，其没有更换门锁，租赁合同是在物业备案了的，解除合同要通知物业，是2018年9月24日解除租赁合同的，并通过短信发给了被告《房屋租赁合同解除通知》（以下简称“解除合同通知”）。被告辩解虽然2018年9月24日原告发解除合同通知，但实际是2017年9月30日解除的。该解除合同通知载明2017年10月被告停止营业。 还查明，被告停止经营后，添置的设施设备、餐具等留在案涉租赁房屋内，2018年10月1日原告将案涉房屋租赁给案外人车国斌，并将被告添置的设施设备、餐具等作为自己的财产移交给车国斌从事餐饮业，现车国斌也停止营业。 庭审中，被告称另案主张原告返还添置的设施设备、餐具等物品。 本院认为，根据诉辩双方的意见和本院查明的事实，本案争议焦点为：1.租赁合同解除时间是否为2017年9月30日？2.第二年租金是否降至12万元？3.被告是否应支付原告违约金10.8万元？4.被告是否应给付原告租金18.5万元？原告是否返还被告支付的租金3万元和保证金3000元？ 关于租赁合同解除时间问题。首先，原告在庭审中称不知道被告2017年停止经营的时间，否认2017年9月30日解除了租赁合同。但在其给被告发出的解除合同通知却明确载明2017年10月被告停止营业。证明原告知道被告停止经营的具体时间而故意隐瞒，有掩饰双方已经解除合同之嫌。其次，口头约定与书面约定具有同样的法律效力。原告给被告出具的《收条》明确载明2017年每年租金12万元，但原告在庭审中却否认把租金从每年18万元降至12万元的事实，其辩解“那是按季度的，收条是我打的是事实，不能口头改变合同，按合同减去我收到的”的理由明显不成立，本院不予采信，其公然向法庭撒谎，反而证明了双方有口头约定解除租赁合同的事实。第三，原告是在2018年10月1日将案涉房屋出租之前的几天（2018年9月24日）才向被告发出解除合同通知，其目的是欲证明解除租赁合同的时间是2018年9月24日，被告应缴纳租金至2018年9月24日。原告发出解除租赁合同之前未向原告催收过租金，不符合常理。第四，近年来，位于阆中市东方广场二楼以上的（含案涉租赁房屋）的商铺出租困难，原告不太可能在解除合同后几天就出租了房屋，证明原告提前较长时间就发出了租赁信息的，而不是在2018年9月24日解除租赁合同之后才发出租房屋信息的，从而证明双方解除租赁合同时间不是2018年9月24日。综上，原告不能仅凭2018年9月24日向被告发出的解除租赁合同通知，就证明是2018年9月24日解除租赁合同的，虽然被告在2017年10月起就停止经营是事实，但被告提供的证据也不能证明是2017年9月30日解除租赁合同的。故本院认定双方解除合同时间为第二年度租赁期满之日，即2018年5月30日。 关于第二年租金是否降至12万元的问题。虽然原告否认第二年租金从18万元降至12万元，但根据原告给被告出具的《收条》载明的“今收到房租费柒万元正，小写（70000元）注2017年每年租金120000元，大写壹拾贰元正，下欠伍万元正50000.00元2017年6月24日”内容来看，原告明确表示2017年每年租金是12万元。足以证明第二年租金从18万元降至12万元的事实，故本院认定第二年度租金为12万元。 关于被告是否应支付原告违约金10.8万元的问题。根据原告给被告出具的《收条》载明的内容，原告应该是同意被告欠租金5万元。同时，原告利用被告的装修和设施设备、餐具等出租给他人，获得了一定的利益。因此，被告不构成违约。原告请求被告支付违约金10.8万元，本院不予支持。 关于被告是否应给付原告租金18.5万元和原告是否返还被告租金3万元和保证金3000元的问题。原、被告约定第二年租金为12万元，而被告只给付了7万元，下欠5万元，被告应给付原告，故被告主张原告返还3万元无事实和法律依据，本院不予支持。解除合同后，被告支付的保证金3000元，原告应予以退还。因此，原告请求被告给付租金18.5万元，以及被告请求原告返还租金3万元，本院不予支持。 综上所述，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人提供的证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告另案向原告主张返还添置的设施设备、餐具等物品，符合法律法规，本院支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵国兵于本判决生效后二十内支付原告岳小棚租金50,000元； 二、原告岳小棚于本判决生效后二十内返还被告赵国兵保证金3000元； 三、驳回原告岳小棚的其他诉讼请求。 上述判决第一项、第二项品迭后，被告赵国兵应给付原告岳小棚租金47,000元。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2848元，原告负担2360元，被告负担488元（被告负担的部分原告已经垫付，由被告直接给付原告）。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何清卫 二〇一九年十二月十日 书记员  严红艳