湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终3441号上诉人（原审原告）：刘朝明，男，1981年10月14日出生，汉族，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：雷青青，湖南人和人（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区Ｃ2-Ｂ3）。法定代表人：周方军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：周方军，男，1965年10月2日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何芳斌，男，1967年10月26日出生，汉族，该公司员工，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。被上诉人（原审被告）：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：杨德刊，男，1944年1月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：王建军，男，1969年11月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：蒋丽云，女，1959年1月20日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：屈双龙，男，1974年6月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：曾广度，男，1954年6月19日出生，汉族，住湖南省东安县。上诉人刘朝明因与被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称“和壹房地产公司”）、周方军、杨俊荣、杨德刊、王建军、蒋丽云、屈双龙商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘朝明上诉请求：1、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3219号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审认定事实错误，上诉人的购房款已经全部支付给被上诉人，且双方的《商品房买卖合同》并未解除。上诉人按照被上诉人和壹房地产公司在公告上的通知支付了购房款，且和壹房地产公司没有证据证实双方的买卖合同已经解除；2被上诉人周方军、杨俊荣与被上诉人屈双龙恶意串通，双方签订的合同应属无效合同，屈双龙对涉案房屋不构成善意取得，双方约定的房屋价款明显低于市场价格，同时，涉案房屋的不动产权过户是被上诉人周方军接到上诉人起诉状之后，恶意转移涉案房屋所有权的。被上诉人屈双龙没有提供证据证实其支付了购房款，仅仅是口头上的以房抵债。和壹房地产公司、周方军辩称，1、上诉人上诉要求周方军，杨俊荣，杨德刊履行合同，但个人非合同相对方，并且作为股东只是履行公司手续，是职务行为，应将针对被上诉人周方军，杨俊荣，杨德刊等个人的诉请予以驳回；2、被上诉人多次与上诉方电话沟通，并在有关报社发布交房公告，上诉方一直没有履行收房义务，也没有交付房款，根据合同约定超过30天，出卖方有权解除合同。所以上诉方已经构成违约，不存在被上诉方履行交付房屋的合同义务；3、上诉人没有履行收房义务，到上诉方向法院起诉已经过了四年，超过了诉讼时效的保护期限，其追究和壹公司违约及要求和壹公司交房应当不受法律保护；4、上诉人要求撤销本案一审判决没有事实法律依据，一审法院程序合法事实清楚证据充分，应依法予以维持。杨俊荣辩称，同意和壹房地产公司及周方军答辩意见。蒋丽云、王建军辩称，1、答辩人与杨俊荣、周方军、屈双龙、屈双龙有“三方协议”，该协议证明涉案房屋若“一房二卖”行为，与答辩人无关；2、和壹房地产公司出售涉案房屋与答辩人无关，答辩人不是涉案房屋买卖合同的相对方，答辩人与和壹房地产公司不存在任何关系，也不清楚上诉人与和壹房地产公司之间存在涉案房屋的买卖关系；3、答辩人与屈双龙、屈双龙签订《商品房买卖合同》及《不动产入场交易合同》是根据涉案房源的土地受让者杨俊荣、周方军两个有实际卖房权人的意思签订的。屈双龙辩称，答辩人是善意合法取得房屋产权，请求驳回上诉维持原判。杨德刊未予答辩。刘朝明向一审法院起诉请求：1.判令王建军、蒋丽云与屈双龙签订关于西南花园Ｃ2-Ｂ3栋303号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；2.判令七被告将冷水滩区西南花园Ｃ2-Ｂ3栋303号房屋过户至原告名下；3.判令七被告连带承担延期交房的违约金177,626.66元（违约金自约定的交房日2011年8月1日起算，暂算至2019年6月1日，直至被告交房时止）；4.本案诉讼费由七被告承担。一审法院认定事实：2009年10月8日，被告蒋丽云、王建军作为甲方与被告杨俊荣、杨德刊、周方军作为乙方签订《合作开发协议》，合同约定甲方提供其位于冷水滩区西南花园的C2地块供乙方开发销售，协议约定乙方支付甲方3,850,000元税外投资款，尔后的销售收入归乙方所有，后被告杨俊荣、杨德刊、周方军以永州市皇冠房地产开发有限公司名义开发并对外销售商品房。2010年9月28日原告刘朝明作为买受人与出卖人永州市皇冠房地产开发有限公司（以下简称皇冠公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定皇冠公司将其开发的冷水滩区西南花园C2地块B3栋302号房屋出售给原告，房屋总价172,263元，首付款52,263元，余款120,000元向银行借款按揭，并在签署《商品房买卖合同》接到甲方通知后7日内配合办理银行按揭手续。合同还约定买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，并可将此商品房另售他人。原告刘朝明于合同签订当日将首付款52,263元给付皇冠公司。2015年12月皇冠公司以新更名为永州和壹房地产开发有限公司名义，在永州新报登报公告，告知购房户其位于冷水滩区西南花园C2地块B3栋房屋已通过验收，准予交付使用。交房时间为2015年12月10日至2016年1月10日止。原告刘朝明于2016年1月27日将购房款余款120,000元给付给一个名为“永州市和壹投资管理有限公司”，并未实际交付到被告和壹房地产公司手中，被告和壹房地产公司以未收到原告刘朝明尾款为由解除了双方签订的房屋买卖合同。原告交款到名为“永州市和壹投资管理有限公司”后，多次要求永州市和壹房地产开发公司法定代表人周方军、负责人杨俊荣为其办理不动产登记手续及逾期交房违约金，而被告和壹房地产公司以多次要求原告收房原告均拒绝，且原告至今未交尾款违约在先，合同已经解除，房屋已经另售他人为由拒绝，遂酿成本案纠纷。一审另查明，2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际售房人与被告屈双龙签订了《售房合同》并代签了被告蒋丽云、王建军的签名，但事后得到了两被告的追认。合同约定将涉案房屋以总价170,692元出售给被告屈双龙，2019年2月1日被告杨俊荣为给被告屈双龙办理涉案房屋不动产权过户手续，邀被告蒋丽云、王建军到永州市不动产登记中心与被告屈双龙签订了《不动产入场交易合同》将涉案房屋过户登记到了被告屈双龙名下。同时还查明，2016年5月15日被告蒋丽云、王建军作为甲方，被告周方军、杨俊荣作为乙方，西南花园C2—B3a栋购房业主作为丙方签订了《西南花园C2—B3a栋办证三方协议》，协议约定该栋房屋的质量、物业管理、水电和其他安全问题一律由乙方负责，甲方不负任何责任，丙方表示无异议。出现一房多售的现象由周方军、杨俊荣承担所有的经济和法律责任，与蒋丽云、王建军无关。一审法院认为，1.被告王建军、蒋丽云与被告屈双龙签订关于西南花园C2—B3栋303号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》售房合同虽由实际出卖人杨俊荣填好并代被告王建军、蒋丽云签名，但事后得到了两被告的捺印确认，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效；原告刘朝明主张被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双龙系恶意串通签订售房合同，但未提供相应的证据证实被告杨俊荣、蒋丽云、王建军与被告屈双龙恶意串通，签订合同损害国家、集体或者第三人利益，因此双方签订的售房合同及不动产入场交易合同应属于合法有效，故原告刘朝明诉请确认被告王建军、蒋丽云与被告屈双龙签订关于西南花园C2—B3栋303号房屋的《售房合同》以及《不动产入场交易合同》无效，法院不予支持；2.2013年6月6日被告杨俊荣、周方军作为实际出售人已经将涉案房屋出售给被告屈双龙，并于2019年2月18日将涉案房屋产权过户登记在被告屈双龙名下，被告屈双龙已经合法取得了涉案房屋的所有权，故原告诉请要求被告将涉案房屋过户至原告名下已不能实际履行，同时被告王建军、蒋丽云、屈双龙等人并无为原告刘朝明办理过户义务，法院不予支持；3.原告要求七被告连带承担逾期交房违约金177,626.66元，因本案中被告王建军、蒋丽云、屈双龙、杨俊荣、周方军、杨德刊并非合同的相对方，根据合同的相对性原则，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘朝明的诉讼请求。案件受理费4,153元，减半收取2,076.50元，由原告刘朝明负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，被上诉人屈双龙在2019年4月30日的开庭笔录中陈述：借钱给杨俊荣，杨俊荣以房抵债；但被上诉人屈双龙在一、二审期间均未向本院提交其与杨俊荣在达成售房合同前存在与涉案房款等价值的170,692元的债权债务关系的相关证据。被上诉人屈双龙在2019年8月9日的开庭笔录中陈述：“2016年借了222,642元，2018年3月10日以房抵债。”本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人蒋丽云、王建军与被上诉人屈双龙之间订立的《售房合同》、《不动产入场交易合同》是否构成恶意串通，损害上诉人刘朝明利益的合同；二、本案所涉《售房合同》、《不动产入场交易合同》被认定无效后的法律后果如何。关于焦点一：被上诉人周方军作为和壹房地产公司的法定代表人明知涉案房屋已经出售给上诉人刘朝明，仍将房屋出售给被上诉人屈双龙；被上诉人屈双龙未提供相关证据证实其向和壹房地产公司支付了购房款，被上诉人屈双龙主张以借款抵付涉案的购房款，但未提供充分证据证实，因此，被上诉人屈双龙并未提供相应的证据证实其对涉案房屋支付了合理对价；被上诉人和壹房地产公司亦未出具收取购房款的相关收据给被上诉人屈双龙，明显不合常理。在一审诉讼过程中，被上诉人将房屋不动产权证过户到屈双龙名下，明显存在恶意串通行为。故涉案的《售房合同》、《不动产入场交易合同》构成恶意串通，损害了上诉人刘朝明的利益关于焦点二：本案所涉《售房合同》被认定无效后的法律后果如何。2010年9月28日，上诉人刘朝明与永州市皇冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应属合法、有效的合同，上诉人刘朝明已按合同约定支付了相应的首付款，另购房款尾款12万元系上诉人刘朝明按和壹房地产公司法定代表人周方军的指定，支付至永州市和壹投资管理有限公司账户，且被上诉人和壹房地产公司与永州市和壹投资管理有限公司法定代表人均为周方军，因此，刘朝明的购房款已经付清，已经履行了相应的义务。上诉人刘朝明可依据《商品房买卖合同》向被上诉人和壹房地产公司主张办理过户手续，因和壹房地产公司的法定代表人周方军及股东杨俊荣与被上诉人屈双龙恶意串通，已将房屋过户至屈双龙名下，屈双龙应当负有协助办理过户登记的义务。上诉人刘朝明主张的延期交房违约金，因上诉人刘朝明未提供相关证据证实和壹房地产公司逾期交房所造成的损失。故对刘朝明主张的违约金不予支持。综上所述，上诉人刘朝明的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3219号民事判决；二、被上诉人王建军、蒋丽云与被上诉人屈双龙签订关于西南花园Ｃ2-Ｂ3栋303号房屋的《售房合同》与《不动产入场交易合同》无效；三、被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、周方军及屈双龙将位于永州市冷水滩区西南花园Ｃ2-Ｂ3栋303号房屋过户至上诉人刘朝明名下；四、驳回上诉人刘朝明的其他诉讼请求。一审案件受理费4153元，减半收取2076.50元，由上诉人刘朝明负担；二审案件受理费4153元，由被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司、周方军、杨俊荣、杨德刊、屈双龙负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月二十三日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。