河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4859号上诉人(原审原告)：陈忠和，男，1974年11月25日，地址：潢川县。诉讼代表人：孙志强，男，汉族，1967年5月8日出生，住河南省潢川县。诉讼代表人：郑军，男，汉族，1980年7月3日出生，住河南省潢川县。诉讼代表人：魏建喜，男，1982年4月10日生，住河南省潢川县。被上诉人(原审被告)：河南华英房地产开发有限责任公司。地址：潢川县城关镇跃进东路。统一社会信用代码：91411526731335285G。法定代表人：张建国，该公司董事长。委托代理人：刘俊辉，该公司副经理。委托代理人：王建群，该公司行政经理。上诉人陈忠和因与被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的诉讼代表人孙志强、郑军、魏建喜，被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘俊辉、王建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈忠和上诉意见：请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、被上诉人应当依合同约定协助上诉人办理房屋产权过户登记手续；上诉人与被上诉人签订的合同，属于平等主体之间签订的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定对被上诉人具有合法的约束力，被上诉人应当依约履行。一审诉讼中，被上诉人辩称延迟办证并非被上诉人本身的责任，而是因政府规划调整导致，但被上诉人未提交任何证据证明其陈述。二、房屋买卖合同约定的逾期办证违约金属于格式条款，且属于无效条款。上诉人认为，关于逾期办证违约金条款符合合同法对格式条款的定义，涉案房屋买卖合同中约定的逾期办证违约金条款约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金”，而根据商品房买卖合同司法解释的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可知涉案合同约定的违约金数额远远低于法律规定的数额，该约定属于免除被上诉人自身责任的约定，为无效条款。在涉案房屋交付数年内，仍不为上诉人办理产权转移登记，导致上诉人房屋无法正常交易，无法抵押，更导致学龄儿童入学教育受到影响。三、被上诉人应当退还多收的房款27，547元河南华英房地产开发有限责任公司答辩意见：涉案房地产是潢川县城市建设综合项目，县政府为了尽快给城市居民一个良好的生活环境，允许边拆边建边卖，随着政策的改变和政府部门领导人的更换，导致涉案房屋现在没有将房产证办下来，我方同意按照合同约定的违约金支付，本案合同不存在格式条款，不是我方自制的合同，是经过备案的，上诉人在签订合同之前应该仔细阅读合同，有异议的向我方提出，并且注意条款，我方用加重加黑的方式进行提醒，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告起诉请求：1、请求依法判令被告协助办理产权过户登记；2、请求依法判令被告承担逾期交房违约金35，519元、逾期办证违约金3843元(违约金以已付房款为基数按照银行同期活期存款利率计算至产权证办理之日，暂计至2018年10月14日)，合计39362元；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将诉讼请求第二项逾期办证违约金变更为：要求逾期办证违约金以已付房款为基数按照日万分之三支付至产权证办理之日止，并要求被告退还多收的房款27，547元。一审法院查明，2012年9月4日，原告陈忠和与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发建设的华英黄国新城第C13幢2单元304号房。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期活期存款利率向买受人支付违金。2014年5月19日，被告河南华英房地产开发有限责任公司为原告办理入住手续，将房屋交付给原告,2014年7月10日，被告支付原告逾期交房违约金27547元，原告在领款单上签字确认。同日，原告将逾期交房违约金27547元用于补交房款，被告公司并出具收据一张。原告已付房款，合计351037元。按照合同约定，被告河南华英房地产开发有限责任公司应于商品房交付使用后360个工作日内为原告所购买的房屋办理不动产初始登记备案。由于被告所开发项目华英黄国新城楼栋相关建设手续不完善，不动产初始登记无法办理，造成原告不动产转移登记也没有进行。经原告多次督促，被告也一直未予协助原告办理不动产转移登记手续，原告遂诉至本院。一审法院认为，原告与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原被告双方合同约定“应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，亦即被告河南华英房地产开发有限责任公司应当按照合同约定期限为原告所购买房屋办理不动产初始登记，被告一直拖延未予办理，依法应承担违约责任。被告应支付原告逾期办证违约金数额，以已付房款为基数按合同约定从交房日后360个工作日起至不动产初始登记之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算。原告在诉讼过程中变更诉讼请求，要求逾期办证违约金以已付房款为基数按照日万分之三支付至产权证办理之日止，不符合原被告双方合同约定的违约金支付方式，没有法律依据，被告也不予认可，故对该项诉讼请求超出原被告双方合同约定的部分本院不予支持。关于原告要求被告协助办理产权过户登记的诉讼请求，鉴于目前被告所开发项目华英黄国新城楼栋的不动产初始登记未能办理，不符合办理不动产转移登记的条件，故对该诉讼请求本院不予支持。但是，不影响被告积极履行合同的义务，待条件具备时，原被告双方可自行办理相关手续或另行通过诉讼解决。原告要求被告支付逾期交房违约金，鉴于上述违约金被告已经支付给原告，故对该项诉讼请求不予支持。原告要求被告退还多收房款27547元，因原被告双方在合同中约定“以房管部门产权登记面积为准，按合同约定单价，据实结算，多退少补”，因本案中原告购买房屋尚未办理产权登记，房屋面积不明，是否多收房款不能确定，因此原告要求退还多收房款的诉讼请求不能成立，原被告双方可以在不动产登记后根据登记面积进行结算或通过诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、限被告河南华英房地产开发有限责任公司自2014年5月19日房屋交付后第360个工作日即2015年10月23日起至原告所购买房屋办理不动产初始登记之日止支付原告逾期办证违约金，金额以原告缴纳购房款351，037元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。本判决生效之前的逾期办证违约金，于本判决生效之日起30日内付清；本判决生效之后的逾期办证违约金，按上述标准，被告每二年支付一次至办理不动产初始登记之日止；二、驳回原告陈忠和的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取450元，由被告河南华英房地产开发有限责任公司负担。二审另查明，上诉人向法庭提交了华英公司在售房的时候向业主发放的广告宣传，上面宣传的很清楚，包括面积和规划，但是交房后所有的格局和规划与宣传的不一样，也违反了政府的规划。华英公司认为，住房面积据实计算，景观按照规划设计。此外，陈忠和应付购房款323，490元，实际支付351，037元，差额为27，547元。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间订立的合同，是其双方的真实意思表示，自成立之日起生效，双方均应恪守履行。上诉人上诉称被上诉人应当依照合同约定协助上诉人办理房屋产权过户登记的理由。经查，办理房屋产权证件应在双方当事人的共同配合、协助下进行，并报潢川县人民政府相关行政职能部门审批，根据法庭调查查明，因历史原因，目前尚不具备办理产权证件的条件，当具备相应条件时，河南华英房地产开发有限责任公司应当予以协助。上诉人上诉称本案应当增加违约金的上诉请求。经查，当事人双方签订合同时经过了磋商，上诉人应当明知合同约定权利、义务的含义，其上诉称应当增加违约金的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人陈忠和上诉称应当退还其27，547元购房款的理由。经查，双方合同约定“据实结算”，目前，涉案房屋没有办理产权证，尚没有行政机关的测绘报告及测绘图，河南华英房地产开发有限责任公司向法庭提供的其自行委托其他机关出具的测绘报告，不能证实涉案房产的真实面积，河南华英房地产开发有限责任公司应当退还陈忠和27，547元购房款。综上所述，原审判决认定部分事实清楚，适用法律正确,审判程序合法。上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2807号民事判决第一项，即，限被告河南华英房地产开发有限责任公司自2014年5月19日房屋交付后第360个工作日即2015年10月23日起至原告所购买房屋办理不动产初始登记之日止支付原告逾期办证违约金，金额以原告缴纳购房款351，037元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。本判决生效之前的逾期办证违约金，于本判决生效之日起30日内付清；本判决生效之后的逾期办证违约金，按上述标准，被告每二年支付一次至办理不动产初始登记之日止；二、变更河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2807号民事判决第二项为：河南华英房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内退还陈忠和人民币27，547元。三、驳回上诉人陈忠和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼费500元，由被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  徐 宏审判员  吴 斌二〇一九年十二月十三日书记员  任有为