湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂07民终673号上诉人（原审原告）：姬滢滢，女，1979年9月19日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：李昌育（曾用名李慧文），男，1975年8月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人姬滢滢因与被上诉人李昌育房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姬滢滢，被上诉人李昌育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姬滢滢上诉请求：1.撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初643号民事判决，依法予以改判或发回重审；2.李昌育向姬滢滢支付拖欠的房租5,760.00元；3.李昌育向姬滢滢支付停止租房后非法侵占房屋的房租4,200.00元及物业费412.50元，合计4612.50元（房租自2018年7月1日起按现租房市场价格每月700.00元的标准计算至2019年1月1日止）；4.一审诉讼费、二审上诉费由李昌育承担。事实及理由：第一，原审法院认定事实错误。李昌育向姬滢滢应支付的四年房屋租金即为23,040.00元，但李昌育向姬滢滢支付的租金仅有三年的租金共计17,280.00元，剩余一年租金5,760.00元一直未予支付。李昌育认为支付的是现金，但李昌育的描述明显与事实不符。从2014年7月1日租房至2018年7月1日解除租赁合同，姬滢滢与李昌育总共才见了一次面，双方一直都是通过电话沟通房屋租金事宜，租金都是通过支付宝或银行转账收取，李昌育认为是通过现金支付应由其做合理解释，但李昌育一会说是一次性支付的，一会说分两次支付的，并且支付的时间、地点均无法描述，由此可见，剩余一年租金5,760.00元，李昌育根本就未予支付。第二，姬滢滢将李昌育于2018年7月7日支付的2,880.00元租金予以退还，原审法院将其视为姬滢滢主动放弃对之前欠付租金的收取，明显错误。姬滢滢之所以将该笔租金退回，是因为房屋租期届满后，姬滢滢不同意继续租赁房屋，而李昌育拒绝搬离，如果姬滢滢接受该笔租金，可能会使李昌育认为房屋继续租赁，所以将李昌育支付的2,880.00元予以退回，并备注“房子不租了，房租请收回”，但原审法院仅仅依据这就认定是姬滢滢放弃该笔租金的权利。所谓权利的放弃，必须有明确的意思表示，姬滢滢自始至终都没有表示要放弃该笔租金，原审法院仅凭推断就认为是姬滢滢放弃该笔租金的权利，明显错误。第三，租赁合同解除后，原审法院仍然按照之前的租赁合同约定的房租标准计算姬滢滢的租金损失，实属错误。原租赁合同是在2014年6月份签订，至2018年7月1日解除，四年时间，房租已经大幅涨价，原租赁合同解除后，李昌育继续占用姬滢滢房屋的租金损失的计算标准应以2018年房租市场的租金标准计算，但原审法院仍然按照已经解除的房租合同计算租金损失，明显错误。另外，占用姬滢滢房屋期间的物业费应由李昌育承担，原审法院以原租赁合同未约定物业费由李昌育交纳为由，不予支持，非法占用期间的物业费负担不同于合法租赁期间的物业费负担，合法期间的物业费负担应依据租赁合同的约定来判断由谁承担，租赁合同到期后，李昌育非法占用房屋期间的各项损失理应由李昌育承担，包括物业费等其他一切费用。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初643号民事判决，依法予以改判或发回重审。李昌育辩称：李昌育不差欠姬滢滢房租，姬滢滢在李昌育不在场的情况下，私自进入房间换锁导致一些物品可能已经损坏。姬滢滢向一审法院起诉请求：1.判令李昌育支付拖欠的房租5,760.00元；2.判令李昌育支付停止租房后非法霸占房屋的房租从2018年7月1日起按现租房市场价格每月房租700.00元算至2019年1月1日止，共计房租4,200.00元及物业费412.50元，合计4,612.50元；3.本案诉讼费由李昌育承担。一审法院认定的事实：2014年7月1日，姬滢滢与李昌育签订一份《房屋租赁合同》，约定：姬滢滢将其所有的位于鄂州市××花园××单元××室房屋租赁给李昌育居住；租期一年，即自2014年7月1日至2015年7月1日止；租金为每月480.00元，租金支付方式为现金5,760.00元，2014年7月1日前支付6个月租金2,880.00元，2014年9月1日前支付6个月租金2,880.00元。合同还对其他事项进行了约定。李昌育于合同签订后租居姬滢滢房屋，至2018年7月7日前共向姬滢滢支付租金20,160.00元，2018年7月7日李昌育向姬滢滢支付租金2,880.00元被姬滢滢退还。姬滢滢于2018年8月2日以李昌育侵权为由诉至法院，要求判令李昌育搬离姬滢滢的房屋并赔偿姬滢滢各项经济损失5,000.00元，鄂州市华容区人民法院于2018年9月17日作出（2018）鄂0703民初804号民事判决（双方均未上诉），认定双方的租赁合同于2018年7月1日解除，并判令李昌育于判决生效之日起三十日内将租赁房屋退给姬滢滢。一审法院认为，姬滢滢与李昌育于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》依法成立，且在该《房屋租赁合同》约定的期限届满后，双方均以各自的行为表明继续按原合同履行，可认定双方租赁合同关系自2015年7月1日起继续有效。直至2018年7月1日租赁合同解除，李昌育应依合同约定支付姬滢滢房屋租金为23,040.00元（5,760.00元/年×4年），李昌育已按合同约定支付姬滢滢租金23,040.00元，姬滢滢将李昌育于2018年7月7日支付的2,880.00元租金当日予以退还，视为姬滢滢主动放弃对该笔租金的收取，故姬滢滢请求判令李昌育支付拖欠的房租5,760.00元，依法不予支持；因李昌育在鄂州市华容区人民法院作出（2018）鄂0703民初804号民事判决（生效判决）后，并未履行判决所确定的义务，未在规定期间内将租赁房屋退给姬滢滢，仍应按原合同约定的租金标准支付姬滢滢相应的租金损失，数额应为2,400.00元（按每月480元自2018年7月1日算至2019年1月1日止）；姬滢滢要求李昌育支付物业费412.50元，因合同并未约定物业费由李昌育交纳，故姬滢滢的该项诉请无事实及法律依据，依法不予支持；李昌育辩称姬滢滢诉请的第一项无事实依据，其并不拖欠姬滢滢房租；姬滢滢诉请第二项也没有事实和法律依据，认为物业费不是由其缴纳，而是姬滢滢自行缴纳的意见，依法予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李昌育支付姬滢滢房屋租金损失2,400.00元（按每月480.00元自2018年7月1日算至2019年1月1日止）。上述款项，于判决生效之日起三日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。二、驳回姬滢滢的其他诉讼请求。本案受理费30.00元，由姬滢滢负担23.00元，由李昌育负担7.00元。二审期间，姬滢滢为支持其上诉主张，向法院提交了微信聊天记录截图一份。用以证明姬滢滢通知李昌育核对租金转账记录，并要求李昌育付清房租。李昌育为反驳姬滢滢的诉讼主张，向法院提交了以下证据：证据一：异常户口注销（删除）证明。用以证明李慧文的户口已被注销，其真实姓名为李昌育，公民身份证号码为：。证据二：微信聊天记录截图一组。用以证明李昌育不差欠姬滢滢的房租以及姬滢滢私自换锁的事实。经庭审质证，李昌育对姬滢滢提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；姬滢滢对李昌育提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为无法达到其证明目的。对上述当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认为，李昌育提交的微信聊天记录截图不足以证明李昌育不差欠房屋租金的事实，本院不予采纳。经审理查明，原审认定的事实除认定“李昌育已按合同约定支付姬滢滢租金23,040.00元，姬滢滢将李昌育于2018年7月7日支付的2,880.00元租金当日予以退还，视为姬滢滢主动放弃对该笔租金的收取”有误外，其他认定的事实均属实，本院予以确认。另查明，2019年9月23日，鄂州市公安局西山派出所出具《异常户口注销（删除）证明》，证明其原辖区居民李慧文，男，身份证号码：，户籍地址为湖北省鄂州市鄂城区武昌大道西240号的户口属异常户口，已于2019年9月23日按照规定予以注销/删除。其真实户口为：姓名李昌育，公民身份证号码：，户籍地址为武汉市洪山区郭李87号。本院认为，姬滢滢在庭审中认可收到李昌育支付的租金金额为20,160.00元，对于姬滢滢自认部分的事实，本院予以确认。根据姬滢滢的上诉及李昌育的答辩意见，本案争议的主要焦点为李昌育是否差欠姬滢滢2015年1月1日至2015年6月30日期间的房屋租金2,880.00元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。李昌育作为负有履行支付租金义务的合同方，对于是否足额支付租金负有举证责任。从李昌育提交的与姬滢滢之间的微信聊天记录内容来看，该内容并不能证实李昌育已交清房屋租金的事实。李昌育辩称其已经以现金的方式支付了争议部分的租金，没有索要收据，所以不能向法庭提供收据。李昌育是完全行为能力人，对自己以现金形式交付租金而不索要收据行为所造成的法律后果应有认知，在其不能提供充足有效证据证明已经付清房屋租金的情况下，应承担举证不能的法律后果。关于姬滢滢将李昌育于2018年7月7日支付的2,880.00元租金当日予以退还能否视为姬滢滢主动放弃对欠付租金的收取的问题。根据双方的交易习惯以及姬滢滢退款时备注“房子不租了，房租请收回”的行为来看，姬滢滢系基于解除双方之间租赁关系的意思表示，拒绝接受2018年7月1日之后的房屋租金。原审法院将该退款行为视为姬滢滢主动放弃对之前欠付租金的收取，无事实及法律依据。故姬滢滢上诉关于“李昌育差欠其租金2880.00元的事实”，本院予以采信。其要求李昌育支付下欠的房屋租金2,880.00元的上诉理由成立，本院予以支持。因李昌育在租赁关系解除后，未履行腾退义务，原审法院按原合同约定的租金标准计算房屋租金损失，并无不当,但租金损失计算错误,本院予以纠正。因双方当事人并未约定物业费由李昌育交纳，姬滢滢亦未举证证明物业管理费的收费标准，故对姬滢滢要求李昌育向其支付占用期间的物业费412.50元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，姬滢滢的上诉请求，本院予以部分支持；一审判决认定事实及租金损失计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初643号民事判决。二、李昌育于本判决生效之日起三日内向姬滢滢支付下欠的房屋租金2,880.00元，并向姬滢滢支付因占用房屋造成的租金损失2,880.00元（按每月480.00元的标准，自2018年7月1日计算至2019年1月1日止）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回姬滢滢的其他诉讼请求。本案一审案件受理费30.00元，由姬滢滢负担15.00元，由李昌育负担15.00元；二审案件受理费60.00元，由姬滢滢负担30.00元，由李昌育负担30.00元。本判决为终审判决。审判长  湛少鹏审判员  吴德军审判员  陈 萍二〇一九年十二月十日法官助理李思书记员尹瑞