吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终3108号 上诉人（原审被告）：吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：陈德庭，主任。 委托诉讼代理人：刘德彬，男，该单位职员。 委托诉讼代理人：林红波，吉林齐略律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谭会江，男，1984年8月29日生，汉族，农民，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：杨丽美，吉林鸣正律师事务所律师。 上诉人吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）因与被上诉人谭会江买卖合同纠纷一案，不服蛟河市人民法院（2019）吉0281民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人园区管委会的委托诉讼代理人刘德彬、林红波，被上诉人谭会江及其委托诉讼代理人杨丽美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 园区管委会上诉请求：撤销一审判决，驳回谭会江的全部诉请。事实和理由：1.园区管委会与谭会江之间签订的《合同书》中，关于转让土地使用权及办理土地使用证的条款约定是无效的,园区管委会不应因行政机关履职情况而承担违约责任。《合同书》签订时,所转让的土地为集体所有尚未被征收为国有土地，园区管委会并不具有转让该土地的民事权利,也没有出让土地以及办理土地使用证的行政职能，双方当事人将行政职能约定为合同义务，不符合法律规定。双方所签订的合同实质为转让地上建筑物以及园区管委会协助办理并取得土地使用权的内容。故该条款约定以第三方行政机关的职责范围作为园区管委会的违约事实,导致案外行政机关即便按照法定程序履行行政确认进行颁证，也因为没有按照合同约定时间办理完毕登记而承担违约责任。2.一审判决适用法律错误。园区管委会从未取得土地使用权证书,园区管委会与谭会江之间没有发生土地使用权的转让,不能视为合同已实际履行。谭会江对案涉土地的使用权是通过蛟河国土资源局挂牌出让方式竞价取得的,并非基于与园区管委会之间的转让合同。3.《合同书》中关于违约金的计算标准没有明确约定,同时一审法院判决园区管委会承担违约金381181.5元明显过高。谭会江主张自2014年6月16日至2015年9月15日共计381181.5元的违约金，占合同总额的32.81%(双方履行合同总额为1161696元)。即便一审法院确认了管委会存在违约行为，超出实际损失的30%以外的部分，谭会江仍然需要向法院提交超出部分的实际损失的相关凭证。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。 谭会江辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确。1.谭会江与园区管委会签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示,内容并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,园区管委会违反合同约定,应承担违约责任。园区管委会在签订《合同书》时虽未获得争议土地的使用权,但园区管委会为了履行合同,向蛟河市城镇国土资源局缴纳了土地竞买金,使得谭会江2015年9月14日与国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》,故该合同已得到实际履行,应认定双方签订的《合同书》有效。园区管委会违约是因为其未按照合同约定的时间向国土资源局缴纳出让金,延迟了谭会江办理土地证的时间,违反了合同约定。2.《合同书》关于违约金的约定有事实依据,不违反法律规定，而园区管委会与未交全款的创业园业户伟琳石材厂签订的《合同书》中规定迟延交款付款标准经计算为每月每平方米7元，合同权利义务对等，因此,给付谭会江违约金数额符合合同约定和法律规定,且在损失范围之内。3.园区管委会已经按照一审判决履行了给付义务,将违约金如数支付给了谭会江,说明园区管委会已经认可一审判决。 谭会江向一审法院起诉请求：园区管委会立即给付2014年6月16日至2015年9月16日期间的违约金381181.5元（3630.3平方米×7.00元／平方米／月×15个月）。 一审法院认定事实：原吉林蛟河天岗石材产业园区宝江石材厂（以下简称原宝江石材厂）为购买园区管委会的坐落在吉林蛟河涉案厂房及基础设施（小锯区），于2013年9月26日按照园区管委会指定的收款人为蛟河市天岗开发区投资管理有限公司处预交价款986584。园区管委会将上述厂房及基础设施交付给原宝江石材厂。2014年3月26日，园区管委会（甲方）与宝江石材厂（乙方）签订《合同书》，约定：“乙方购买甲方坐落在吉林蛟河涉案地址，厂房建筑面积3700平方米及基础设施（小锯区）。乙方应在本合同签订后，于2014年9月4日前向开发区财政局交付总价款的80％，标准为大锯区350元／㎡，小锯区320元／㎡。剩余20％购买款，乙方协助甲方为乙方办理土地使用证结束后，乙方在三日内一次性支付给甲方。甲方在为乙方办理土地证期间，甲方承担办理土地手续的全部费用，与之有关的其他部门需办理手续所发生的费用由乙方承担。乙方要全面配合甲方工作人员，若因乙方单方面原因未能及时办理完土地证，由此产生的责任由乙方自行承担。在乙方全面配合的情况下，甲方承诺在2014年6月15日前为乙方办理完土地证，若因甲方原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，乙方交款期限顺延一天，并按甲方规定滞纳金标准（甲方对其余未交全款的创业园业户延迟交款提高的交款标准）为乙方减免相应费用。若甲方单方面未能按照承诺办理完土地证，由此对乙方产生的损失由甲方承担。乙方第一次购买款数额：986524元，于2013年9月26日交付。 另查明，2014年3月10日，园区管委会（甲方）与吉林蛟河天岗石材产业园区伟琳石材厂（乙方，以下简称伟琳石材厂）签订1份《合同书》，其中付款标准和方式中约定：“1．购买总价款分三次付清，乙方应在本合同签订后，于2013年9月4日前向开发区财政局交付乙方厂区购买总价款的30％，其中总价款的10％为定金。此期间标准为大锯区350元／㎡，小锯区320元／㎡予以缴纳，乙方若一次性交款执行此标准；（1）2013年12月31日前再次缴纳购买总价款的30％，此期限缴纳标准为大锯区378元／㎡，小锯区348元／㎡；（2）2014年3月10日前缴纳剩余购买总价款的40％，此期限缴纳标准为大锯区399元／㎡，小锯区369元／㎡。”再查明，蛟河市天岗石材产业园区伍兴石材厂处（以下简称伍兴石材厂）与园区管委会买卖合同纠纷一案，经一审、二审判决：园区管委会于判决生效后十日内向伍兴石材厂给付违约金249，280.50元。园区管委会对二审判决不服，向吉林省高级人民法院提出申诉，吉林省高级人民法院于2018年10月24日作出（2018）吉民申2779号民事裁定书，裁定驳回园区管委会的再审申请。原吉林蛟河天岗石材产业园区宝江石材厂经营者为谭会江，于2016年8月8日登记注销。 一审法院认为，根据谭会江的诉讼请求和园区管委会的答辩意见，归纳本案争议的焦点为：1.原宝江石材厂与园区管委会签订的《合同书》是否有效；2.园区管委会在合同履行过程中是否违约，应否承担违约责任。一、园区管委会与原宝江石材厂签订《合同书》时，确没有获得案涉土地的使用权，但园区管委会为履行和原宝江石材厂的约定，向蛟河市城镇国有土地收购储备中心交纳土地竞买金后，使得原宝江石材厂与蛟河市国土资源局于2015年9月19日签订国有建设用地使用权出让合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，本案中，合同已得到实际履行，应当认定园区管委会与原宝江石材厂签订的《合同书》有效。二、原宝江石材厂已按约定履行交付价款的义务，而园区管委会未按约定的时间为原宝江石材厂办理完土地证的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，园区管委会应当承担违约责任，并按约定支付违约金。关于谭会江请求园区管委会立即给付2014年6月16日至2015年9月16日期间（15个月）的违约金381181.5元（3630.3平方米×7.00元／平方米·月×15个月）的诉讼请求，因双方签订的《合同书》中约定若因园区管委会原因未能如期办理完土地证，每耽误一天，原宝江石材厂交款期限顺延一天，并按园区管委会规定滞纳金标准（园区管委会对其余未交全款的创业园业户延迟交款提高的交款标准）为原宝江石材厂减免相应费用。若园区管委会单方面未能按照承诺办理完土地证，由此对原宝江石材厂产生的损失由甲方承担。而园区管委会与未交全款的创业园业户伟琳石材厂签订的《合同书》中规定迟延交款付款标准经计算每月每平方米增加7元，本案中违约金的计算标准应参照每月每平方米7元计算。因原吉林蛟河天岗石材产业园区宝江石材厂已于2016年8月8日登记注销，其权利义务应由经营者谭会江承担，即该违约金应支付本案原告谭会江。关于园区管委会提出的谭会江诉请已超过诉讼时效，谭会江自2019年仍以原宝江石材厂的名义就该纠纷提起诉讼，因此其诉讼请求未超诉讼时效，故此项辩解，不予采纳。 综上所述，谭会江的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下：园区管委会于本判决生效后十日内给付谭会江违约金381181.5元。案件受理费3509元，由园区管委会负担。 本院二审期间，谭会江向本院提供了吉林银行个人账户明细对账单一份，证明园区管委会已将一审判决的款项支付给谭会江。园区管委会质证称，真实性没有异议，但该份证据并不影响园区管委会上诉权利，同时根据一审认定的事实，谭会江没有向法庭提交相关损失的证据，园区管委会依据合同总额的30%认定已经超出一审认定的违约金，即便二审法院支持违约金也应当审核谭会江实际损失额度的相关证据。本院经审查认为，园区管委会对该份证据无异议，本院对此予以采信。 本院经审理查明，2019年10月18日，园区管委会依据蛟河市人民法院（2019）吉0281民初2238号民事判决确定的给付金额，通过吉林银行吉林东昌支行，向账号为XXXXXXXXXX的谭会江的银行账户汇款384690.50元。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，园区管委会与原宝江石材厂协议约定原宝江石材厂有偿受让厂房、设备及配套设施和用地，故案涉合同书属于买卖合同性质，并非土地使用权出让合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原宝江石材厂已经按照合同约定足额履行了相应价款给付义务，园区管委会未能在承诺的期限内，为原宝江石材厂办理完土地使用证，构成违约，依法应当承担违约责任。园区管委会分别与伟琳石材厂和原宝江石材厂签订的《合同书》系基于同类事实和缘由，就同类标的物转让而签订，一审法院参照园区管委会与伟琳石材厂签订的《合同书》约定的违约金计算标准，判决支持谭会江的该项诉讼请求，并无不当。 综上所述，园区管委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7018元，由吉林蛟河天岗石材产业园区管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月二十三日 书记员  李正阳