河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再595号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰物业管理有限公司，住所地郑州市未来大道73号。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南天鹰房地产开发有限公司，住所地郑州市纬五路东段66号。法定代表人：闫晓明，该公司总经理。以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：杨茗杰、张国超，河南世纪通律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王星兰，女，汉族，1992年3月15日出生，住北京市海淀区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：崔志芳，女，汉族，1964年8月9日出生，住河南省郑州市金水区。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：燕雪松、杨素亚，河南坦言律师事务所律师。二审上诉人（一审被告）：河南海韵置业集团有限公司，住所地郑州市金水区金水路226号10层1011号。法定代表人：梁坤鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜林威，河南裕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑蕊，该公司员工。再审申请人河南天鹰物业管理有限公司（以下简称天鹰物业）、河南天鹰房地产开发有限公司（以下简称天鹰房产）与被申请人王星兰、崔志芳，二审上诉人河南海韵置业集团有限公司（以下简称海韵公司）侵权责任纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终834号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年8月20日作出（2018）豫民申9511号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人天鹰物业、天鹰房产的共同委托诉讼代理人杨茗杰、张国超，被申请人王星兰、崔志芳的共同委托诉讼代理人燕雪松、杨素亚，二审上诉人海韵公司的委托诉讼代理人杜林威、郑蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鹰物业、天鹰房产申请再审称，请求：1.依法撤销原一、二审判决，改判驳回王星兰、崔志芳的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由王星兰、崔志芳承担。事实与理由：1.案涉房屋并非独立商铺，客观上返还不能，原审判决无法执行。2.由于案涉房屋的非独立性，只能与其他商铺统一出租，多数业主已与天鹰物业、天鹰房产签订了委托协议，同意委托天鹰物业、天鹰房产统一对外出租，如返还案涉房屋将导致全部商铺无法出租，严重损害商场其他业主的合法权益。3.天鹰物业、天鹰房产在案涉房屋管理期间一直支付王星兰、崔志芳房屋租金，原审判决天鹰物业、天鹰房产赔偿王星兰、崔志芳租金损失没有事实依据。王星兰、崔志芳辩称，1.案涉房屋拥有独立产权，并已办理了产权证书，依法可以进行分割。2.天鹰物业、天鹰房产在明知未获得全部租赁房屋的业主授权的情况下，故意将王星兰、崔志芳等人的房屋非法出租给海韵公司使用并实际占有至今，海韵公司未尽审慎审查义务，三公司构成共同侵权，依法应当承担连带责任。海韵公司辩称，1.在海韵公司承租期间，小业主多次闹事，导致海韵公司无法正常经营，故海韵公司于2018年11月7日已将案涉房屋交付天鹰物业、天鹰房产。2.王星兰、崔志芳已就生效判决向法院申请执行，海韵公司为避免信誉受损，已替天鹰物业、天鹰房产履行完毕。3.海韵公司与天鹰物业、天鹰房产已解除租赁合同，目前不存在租赁关系，小业主的房屋交付问题和租赁问题与海韵公司无关。王星兰、崔志芳向一审法院起诉请求：1、请求判令天鹰物业、天鹰房产、海韵公司立即停止侵权行为，返还王星兰、崔志芳位于金水区未来路73号院1幢2层C-2-63号房屋；2、判令天鹰物业、天鹰房产、海韵公司赔偿王星兰、崔志芳经济损失，自2015年12月31日即天鹰物业、天鹰房产、海韵公司共同实施侵权行为之日起至实际搬出案涉房屋之日止的房屋租金（参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，暂计至2017年3月31日为人民币69819.75元，应计至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋之日为止）；3、本案诉讼费、鉴定费由天鹰物业、天鹰房产、海韵公司共同承担。一审法院认定事实：崔志芳、王星兰提交的郑房权证（字第1401027843-1）显示：房屋所有人为崔志芳，属于共同共有，房屋坐落于金水区未来大道73号院9、10、11号楼2层C-2-63号。附记：与王星兰共有。王星兰提交的房权证房屋信息与崔志芳相同，附记为与崔志芳共有。2005年8月30日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码001××××5739），客户名称崔志芳、王星兰，项目1-C-2-63，面积23.87m2，房款金额190483元。2013年12月2日有天鹰房产盖章的河南省不动产统一发票（发票号码002××××7009，自开）显示：付款方名称崔志芳，收款方名称天鹰房产，不动产项目名称锦江国际花园，项目为C-2-63。2004年11月29日王星兰、崔志芳（甲方）与天鹰房产（乙方）签订的委托经营协议约定：甲方委托乙方经营的资产物业为二层C-2-63号铺位，面积23.87m2。由乙方对商铺进行统一管理经营，包括对外招商出租，收取租金等。委托经营期限为十年，自2005年1月1日至2014年12月31日止。委托经营期满，本协议自动解除，甲方商铺由业主委员会统一管理。2015年12月31日天鹰房产（出租方）、天鹰物业（物业服务方）、海韵公司（承租方）签订租赁协议书约定：出租标的物位于郑州市金水区未来路73号锦江国际花园9、10、11号楼的商业部分地上三层的房屋，共569套房屋，总面积16380.38平米。租赁期限为15年，自2016年1月1日届满对应的2030年12月31日止，第一年即2016年租金为1965645.06元，即每年每平方米120元；第二年即2017年租金为5896936.80元，即每年每平方米360元。在出租给海韵公司569套房屋，总面积16380.38平米的房屋中，天鹰物业对其中466套、面积13312.65平米享有所有权，剩余103套、面积3067.73平米的房屋所有权归个人业主，其中包括王星兰、崔志芳所有的23.87m2房屋。2015年12月31日天鹰物业与天鹰房产签订协议书约定：天鹰物业委托天鹰房产将个人业主所有的103套房屋出租给海韵公司，天鹰物业承诺该103套房屋已经个人业主委托出租，同时天鹰物业有权委托天鹰房产对该103套房产出租。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋登记在王星兰、崔志芳的名下，王星兰、崔志芳拥有该房屋的所有权。王星兰、崔志芳与天鹰房产签订委托协议将案涉房屋委托天鹰房产经营至2014年12月31日，委托协议到期后，天鹰房产应将案涉房屋返还王星兰、崔志芳，但案涉房屋在协议到期后处于空置状态。2015年12月31日，天鹰房产作为出租方、天鹰物业作为物业服务方将案涉房屋在内的整体商铺出租给海韵公司，天鹰房产在委托经营协议到期后已无权处分案涉房屋，天鹰房产和天鹰物业在未经王星兰、崔志芳同意将案涉房屋出租的行为已经构成侵权，应当承担侵权责任。海韵公司在承租案涉房屋时未对案涉房屋的来源合理审查，未尽到审慎义务，海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任。因此王星兰、崔志芳要求天鹰房地产公司、天鹰物业公司、海韵公司立即停止侵权行为，返还王星兰、崔志芳位于金水区未来路73号院1幢2层C-2-63号房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于天鹰物业、天鹰房产、海韵公司的侵权行为对王星兰、崔志芳造成的损失，王星兰、崔志芳主张参照郑州市房屋租赁市场指导价格，以实际评估价格为准，自2015年12月31日暂计至2017年3月31日，直至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋止，但王星兰、崔志芳并没提供证据证明以往房屋出租租金数额，亦未申请对案涉房屋租金进行评估，因此法院按照天鹰房产、天鹰物业统一对外出租的实际价格计算王星兰、崔志芳的经济损失。根据天鹰物业、天鹰房产、海韵公司签订的租赁协议，案涉房屋所在整体商铺2016年实际租金为120元每平方米，2017年实际租金为360元每平方米，案涉房屋总面积为23.87平方米，因此截止到2017年3月31日，天鹰物业、天鹰房产、海韵公司应赔偿王星兰、崔志芳租金损失5012.7元（120元×23.87m2＋360元×23.87m2÷12月×3月）。2017年3月31日之后直至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋之日应按2017年的租金标准即360元每平方米计算。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于判决生效之日起十日内返还王星兰、崔志芳位于金水区未来路73号院1幢2层C-2-63号房屋；二、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王星兰、崔志芳从2015年12月1日起至2017年3月31日止租金损失共计5012.7元，并赔偿王星兰、崔志芳租金损失至河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司实际搬出C-2-63号房屋止（房屋总面积23.87平方米，2017年3月31日之后房屋租金按360元每平方米计算）；二、驳回王星兰、崔志芳的其他诉讼请求。如河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1545元，减半收取773元，由河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司负担。二审期间，王星兰、崔志芳围绕上诉请求依法提交证据，第一组：1、王星兰、崔志芳与天鹰房产签订的《委托经营协议》，拟证明在2005年1月1日至2014年12月31日，王星兰、崔志芳的收益条件。第二组：天鹰房产与业主王现芹签订的《委托经营协议书》；天鹰房产与梁卫东、郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订的《房屋租赁协议》；拟证明天鹰房产与其他租户签订的房屋租金数额每日每平方米3.519元、每日每平方米3.649元。第三组：王星兰、崔志芳代理人委托河南兴方房地产评估有限公司作出的豫郑兴方评字[2018]010023号《房地产评估报告》，拟证明案涉王星兰、崔志芳的房屋经评估房屋租赁价格：2016年一层为4.24元/平方/日，二层为2.72元/平方/日；2017年一层4.45元/平方/日，二层为2.86元/平方/日；2018年租赁价格增长比例为5%。针对王星兰、崔志芳提交的证据，海韵公司质证认为：对于证据一的委托经营协议的真实性及内容无异议，但是委托经营协议第六条明确规定了委托经营期限。届满后，本协议自动解除。商铺由业主委员会进行统一管理，这个条款也就说明了当时这个商铺不具备对外出租的条件，因为这个商铺是一个纵深四十米的通铺，共3层，只有一层才能对外进出，其他的二层无法独立出入，不具备单独对外进行出租的条件，所以才约定了由业主委员会进行管理。证据二的真实性无异议，该组证据与海韵公司无关。第三组证据的评估报告，不能作为本案定案的依据，首先从形式上来说，王星兰、崔志芳自行委托的评估机构，属于当事人陈述的一种，应当结合其他证据进行认定，从内容上来看，该评估报告整个内容没有指出评估的对象的价值是采取何种价格比较来确定的。同时，没有相关部门对价格区间的一个参考价。因此这个评估报告不论从形式上还是说从实质上都不具备作为本案认定事实的依据。针对王星兰、崔志芳提交的证据，天鹰物业、天鹰房产质证认为：第一组证据委托协议是失效的；第二组证据中的租赁合同是真实的，说明天鹰物业、天鹰房产没有侵权。第三组证据证明的目的有异议，目前郑州的租赁价格正在下降。针对王星兰、崔志芳提交的证据，法院经审查认为，由于天鹰物业、天鹰房产、海韵公司均未对王星兰、崔志芳提交证据的真实性提出异议，法院对王星兰、崔志芳提交证据的真实性予以认定。二审法院认定事实，天鹰房产与梁卫东签订有房屋租赁合同，显示梁卫东承租的房屋2015年1月1日至2015年3月31日租赁费标准为105.58元/平米/月。天鹰房产与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅签订有房屋租赁合同，显示郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅承租的房屋2015年4月1日至2015年12月31日租赁费标准为109.47元/平米/月。二审诉讼中，天鹰房产、天鹰物业称其与其他个人业主签订的租赁费平均标准为68元/平米/月，对于天鹰房产和天鹰物业陈述的该事实，王星兰、崔志芳未提出异议。二审法院认定的其他事实同一审。二审法院认为，天鹰房产、天鹰物业在天鹰公司与王星兰、崔志芳签订的《委托经营协议》到期后，未经房屋所有权人王星兰、崔志芳同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了王星兰、崔志芳的合法权益，应当承担相应的赔偿责任。王星兰、崔志芳因被侵权造成了其无法使用、出租涉案房屋，从而减少了相应的收入，因此，可以相应租金确认王星兰、崔志芳的相关损失。一审判决以天鹰房产、天鹰物业与海韵公司之间的租赁协议中显示的租金标准确定涉案房屋2016年实际租金标准为120元/平米/年（即10元/平米/月），2017年实际租金标准为360元/平米/年（即30元/平米/月），以上标准与天鹰房产和梁卫东之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准105.58元/平米/月以及天鹰房产与郑州市金水区托斯卡纳意大利餐厅之间签订的房屋租赁协议中显示的租金标准109.47元/平米/月存在巨大差异。且与天鹰房产、天鹰物业在二审过程中述称的其与其他个人业主签订的租赁费平均标准68元/平米/月亦存在巨大差异,因此，一审认定王星兰、崔志芳的损失计算标准按照10元/平米/月计算错误。综合本案各方对于租赁费标准的举证情况，同时考虑相关房屋坐落位置、面积不同对租赁费标准产生的影响，法院酌定王星兰、崔志芳因侵权而造成损失的计算标准为68元/平米/每月，即每月1623.16元（68元/平米/每月×23.87平米）。诉讼中，各方均未提供充分有效的证据证明涉案房屋租金标准存在明显变动的事实。综合以上，法院认定，自2015年12月31日至2017年3月31日期间，天鹰物业、天鹰房产、海韵公司应赔偿王星兰、崔志芳的损失金额为24347.40元（1623.16元/月×15个月），2017年3月31日之后直至天鹰物业、天鹰房产、海韵公司实际搬出案涉房屋之日的损失数额应按1623.16元/月标准计算。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时负有核实房屋所有权权属的义务，但海韵公司并未对案涉房屋的来源进行合理审查，未尽到审慎义务，因此，一审法院认定海韵公司与天鹰房产、天鹰物业构成共同侵权，应与天鹰房产、天鹰物业承担共同侵权责任并无不当。综上所述，海韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；王星兰、崔志芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20853号民事判决；二、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司立即停止侵权行为，并于判决生效之日起十日内返还王星兰、崔志芳位于金水区未来路73号院1幢2层C-2-63号房屋；三、河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王星兰、崔志芳从2015年12月31日起至2017年3月31日止租金损失共计24347.40元，并赔偿王星兰、崔志芳租金损失至河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司实际搬出C-2-63号房屋止（房屋总面积23.87平方米，2017年3月31日之后按1623.16元/月计算）；四、驳回王星兰、崔志芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1545元，减半收取773元，由河南天鹰物业管理有限公司、河南天鹰房地产开发有限公司、河南海韵置业集团有限公司负担。二审案件受理费1545元，由河南海韵置业集团有限公司负担。本院再审经审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为：王星兰、崔志芳提交《商品房买卖合同》及不动产发票及与天鹰房产签订《委托经营协议》足以证明王星兰、崔志芳是案涉房屋的所有人，拥有案涉房屋的所有权。在天鹰房产与王星兰、崔志芳签订的《委托经营协议》到期后，天鹰物业、天鹰房产未经房屋所有权人王星兰、崔志芳同意，擅自将涉案房屋出租，侵犯了王星兰、崔志芳的合法权益，天鹰物业、天鹰房产应当承担其侵权行为所造成的损失。海韵公司作为承租人，其在签订房屋租赁合同时对案涉房屋的来源未尽到审慎审查义务，原判决海韵公司与天鹰物业、天鹰房产构成共同侵权，应与天鹰物业、天鹰房产承担共同侵权责任并无不当。二审判决认定侵权给王星兰、崔志芳造成损失的计算标准，合理适当。物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。王星兰、崔志芳系涉案商铺房屋所有权人，对该不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天鹰物业、天鹰房产再审称涉案商铺空间上无法分割，客观上返还不能的理由，于法无据。其他业主的利益同样应当保护，但不应当成为天鹰物业、天鹰房产侵权的理由。综上所述，天鹰物业、天鹰房产的再审理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终834号民事判决。本判决为终审判决。审判长  楚绍京审判员  冯 进审判员  芦 祎二〇一九年十二月四日书记员  钟 煜