广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初2234号 原告：赖妮，女，1986年8月9日出生，汉族，居民，住广西容县。 委托诉讼代理人：刘敏，广西铭鑫律师事务所律师。 被告：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司。住所地：广西容县容州镇火车站站前大道。 法定代表人：禤传标。 被告：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司。住所地：广西北流市新兴苑1栋2单元1301号（玉容路辅道旁） 法定代表人：李洁萍。 两被告共同委托诉讼代理人：胡永坚，广西峤山绣水律师事务所律师。 原告赖妮与被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司（以下简称惠民容县分公司）、广西北流市惠民房地产开发有限责任公司（以下简称惠民公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘敏，被告惠民容县分公司、惠民公司的委托诉讼代理人胡永坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖妮向本院提出的诉讼请求：判决被告惠民容县分公司、惠民公司共同向原告支付2017年10月1日至2019年7月3日的逾期交房违约金人民币33520.58元，2019年7月4日至容州新城项目（7栋）取得建筑工程竣工验收备案证明文件之日止的违约金以购房款525401元为基数，按日万分之一计算；2、判决被告惠民容县分公司、惠民公司共同向原告支付逾期办理权属登记违约金人民币52.54元。事实与理由：2016年12月8日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告向被告惠民容县分公司购买位于容县容州新城第7栋20层03号商品房，售价为525401元。按《商品房买卖合同》第9条、第11条的约定，被告惠民容县分公司应在2017年9月30日前，将符合约定交房条件的商品房交给原告。合同签订后，原告依约定付清全部的购房款，但被告惠民容县分公司所建房屋至约定的交房之日尚未取得建筑工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。原告认为被告惠民容县分公司的行为已构成违约：1、被告惠民容县分公司与原告签订的《商品房买卖合同》第9条约定商品房交付条件是：（1）商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件（指竣工验收备案表）；（2）商品房已取得房屋测绘报告；（3）商品房经出卖人自验竣工验收合同；（4）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证》。2、根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施峻工验收备案管理办法》第4条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中要求等相关法律、法规规定，建筑工程峻工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。由此可知，被告交给原告的商品房必须经建设、设计、施工、勘察、监理、规划、公安消防、环保、人防、工程质量监督等相关部门验收合格并经容县住房和城乡建设局备案登记后出具备案证明文件（指峻工验收备案表）才能满足法定和合同约定的交房条件。二、按《商品房买卖合同》第11条的约定被告惠民容县分公司交付商品房时，应出示满足第9条约定的证明文件，但2019年7月3日惠民容县分公司将商品房交给原告时并未出示相关证明文件，至此距离约定交房日2017年9月30日，已经逾期638天。按《商品房买卖合同》第12条的约定，被告惠民容县分公司应向原告支付逾期交房违约金33520.58元（计至2019年7月3日）、2019年7月4日至容州新城项目（7井楼）取得建筑工程峻工验收备案证明文件之日止的违约金以购房款525401元为基数，按日万分之一计算。三、因被告惠民容县分公司的商品房未通过验收合格的原因，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，按原告与被告惠民容县分公司所订《商品房买卖合同》第20条“……出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”的约定，被告应向原告支付逾期办理权属登记违约金人民币52.54元（525401×0.0001=52.54元）。四、由于被告惠民容县分公司没有独立的法律人格，注册资本为0万元，不能独立承担责任，因此被告惠民容县分公司、惠民公司应共同承担向原告支付逾期交房违约金和逾期办理权属登记违约金的责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告惠民容县分公司、惠民公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应驳回原告对两被告的诉讼请求。被告惠民容县分公司在2017年8月18日在容州新城小区公开张贴交房公告，从这个时候起已经是通知原告收房，不存在逾期交房的情况，只是原告逾期收房。 本院经审理认定事实如下：被告惠民容县分公司是“容州新城”住宅小区的建设开发商，被告惠民容县分公司是惠民公司设立的分公司。2016年12月8日，原告与被告惠民容县分公司签订《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定由原告购买被告开发位于容县容州新城第7栋20层03号商品房，售价为525401元。被告应在2017年9月30日前向原告交付房屋。商品房的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房经出卖人自检验竣工验收合格、该商品房还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方还约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的……，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约向被告付清了全部购房款，2017年7月31日，勘察、设计、施工、监理、建设五个部门已经验收合格。2017年8月18日，被告惠民容县分公司发出交房公告，因被告惠民容县分公司不出示案涉商品房的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件，原告因此拒绝接收商品房。2018年10月15日，容县住房和城乡建设局签订备案意见,出具竣工验收备案表。 另查明，原告在2019年7月3日接收该房屋，截止庭审结束时，原告尚未取得该商品房的房屋所有权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按约定向被告付清了房屋价款，涉案房屋已于2017年7月31日经有关部门验收合格，被告已于2017年8月18日向原告发出交房通知，原告以被告未能出示该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等文件为由，拒绝接收该商品房。关于被告是否存在逾期交房问题，因为容县住房和城乡建设局在2018年10月15日签订备案意见,出具竣工验收备案表，此时才视为符合交房条件，因此被告存在违约行为。对于违约交房违约金计算期限的问题，由于在取得竣工验收备案表之前，被告已通知原告收房，故违约金应计算至被告取得竣工验收备案证明文件之日，即从2017年10月1日起至2018年10月15日止共379天。根据涉案合同的约定，违约金计算为525401元×379天×0.01%=19912.70元。对于逾期办证违约金的问题，应以双方约定的方法即按房价款的0.01%计算得52.54元。被告惠民容县分公司不具有法人资格，其民事责任由惠民公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金19912.70元给原告赖妮； 二、被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司支付逾期办证违约金52.54元给原告赖妮； 三、驳回原告赖妮的其他诉讼请求。 本案减半收取受理费320元，由被告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司负担。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 梁秀年 二〇一九年十二月十二日 法官助理 黄宇翔 书 记 员 朱 敏