天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2923号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志强，天津高地律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：胡理通，男，1992年10月2日出生，汉族，住山西省。上诉人天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）因与被上诉人胡理通房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。八方园明公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定将本案发回重审或依法改判驳回胡理通的全部诉讼请求及支持八方园明公司的全部反诉请求；2.依法判令本案一审、二审的全部诉讼费用由胡理通承担。事实和理由：1.八方园明公司不存在逾期交房的行为，交房时间晚于合同约定的时间的原因是发生了不可抗力及根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面以及小区内部景观的重新设计施工。2.八方园明公司已经在合同约定的期限内为胡理通办理完毕房屋权属转移登记手续，无需向胡理通承担任何违约责任。一审法院认定八方园明公司应当办结产权初始登记的时间依据不正确，适用法律错误。胡理通辩称，基本满意一审判决，细节方面认为有问题，但是没有上诉。答辩意见：1.交房时间晚于合同约定时间原因是政府行为及太原重工要求的设计变更是不成立的。2.购房合同中对房屋产权移交准确时间并未约定，八方园明公司辩称已在合同约定时间内完成产权移交不成立。3.未及时办理初始登记属于开发商原因，违约责任界定需重新考虑。4.胡理通已按照合同约定要求及时结清首付款并办理贷款手续，且贷款办理属于三方协作，胡理通不应承担违约责任。胡理通向一审法院起诉请求：1.判令八方园明公司支付胡理通逾期交房利息35414元（从2017年1月1日起到2017年10月27日止，以商品房价款1000524元为基数，按银行同期贷款利率计算）；2.判令八方园明公司支付胡理通逾期交房违约金30016元（从2017年1月1日起到2017年10月27日止，以商品房价款1000524元为基数，每日按商品房价款的0.01%计算）；3.判令八方园明公司协助胡理通办理房屋权属转移登记手续；4.判令八方园明公司支付胡理通逾期办证违约金5003元（从2018年12月20日起到实际办结房屋权属转移登记手续之日止，以商品房价款1000524元为基数，按年利率6%暂计算至2019年1月20日）；5.本案诉讼费用由八方园明公司承担。八方园明公司向一审法院反诉请求：1.判令胡理通支付八方园明公司逾期付款利息1643元（从2016年4月20日起至2016年5月6日止，以800000元为基数，按照银行同期贷款利率计算）；2.判令反诉费由胡理通承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，胡理通（乙方）和八方园明公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，建筑面积135.06平方米，每平方米价格为7408元，房屋总价款1000524元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。乙方应于2016年3月12日前一次性存入资金监管账户商品房首付款200524元，其余价款办理贷款。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。乙方如未按本合同第4条约定的日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。补充协议第三款第5条约定：乙方如采用贷款方式支付房款，则应于合同签署当日，向甲方交付办理合同备案所需的全部材料（包括但不限于个人身份证、身份证复印件、人名方章、首付款收据以及收据复印件等相关证件材料），并配合办理完毕合同备案所需手续，并保证贷款银行能将乙方所贷款项于买卖合同签署后45日内支付甲方。如乙方未在前述规定的时间内办理完毕相关手续，则视同乙方逾期支付房款，乙方需按照合同第六条及本补充协议的相应内容，承担逾期付款的违约责任。第7条约定，乙方逾期付款超过30日的，合同继续履行，乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外乙方还应每日按商品房价款的0.01%向甲方支付违约金。第八条约定甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方；房屋配套及附属设施的涉及施工工作尚未完全完成，且上述工程在施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方。第9条约定在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交房的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理的条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的。上述合同签订后，胡理通于2016年3月5日支付八方园明公司首付款200524元。涉诉《天津市商品房买卖合同》于2016年3月16日在天津市滨海新区规划和国土资源管理局进行备案，抵押收件时间为2016年4月25日，于2016年4月27日完成抵押。胡理通的贷款800000元于2016年5月6日到八方园明公司账户，八方园明公司给胡理通开具了等额的增值税发票。涉诉房屋于2017年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。八方园明公司于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年10月27日将涉诉房屋交付胡理通。胡理通于2019年7月19日登记为涉诉房屋的所有权人。另查明，《美丽天津一号工程[2016]11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4个区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程[2016]27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建治安总[2017]73号文件要求，根据《美丽天津一号工程[2017]9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日要求全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1.根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2.根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数为86天。一审法院认为，胡理通和八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：1.八方园明公司是否应承担逾期交房的违约责任；2.八方园明公司是否存在逾期办理房屋权属转移登记行为及逾期交房、办证违约金的标准是否应当予以调整；3.胡理通是否应承担逾期付款的违约责任。关于争议焦点1，八方园明公司的实际交房时间晚于合同约定的交房时间。《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，胡理通不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司所举的三份美丽天津一号工程文件和两份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，八方园明公司应当免责。八方园明公司抗辩小区内部景观设计变更导致逾期交房，八方园明公司所举证据不足以证明其主张，且根据合同约定小区景观的变更也不属于设计变更，不支持该抗辩主张。八方园明公司逾期交房天数为300天，扣除上述因政策停工的86天后，八方园明公司逾期交房214天。八方园明公司逾期交房，应当按照约定给付胡理通逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，故利息数额为1000524×4.35%×214÷360=25872元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的0.1?计算，胡理通主张该违约金标准过低，要求调高违约金计算标准，但其未提供证据证明其实际损失，对胡理通的该主张，不予支持，故违约金数额为1000524×0.1?×214=2141元。关于争议焦点2，涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定八方园明公司应当在何时办理完初始产权登记，八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理完房产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟迟不能办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，不予支持。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条、第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，一审法院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给胡理通办结房屋权属转移登记。胡理通取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系胡理通本人的原因，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，给付胡理通逾期办证违约金。关于逾期办结房屋权属转移登记的违约金计算标准，胡理通称合同约定的违约金计算标准过低，要求调整违约金计算标准，鉴于胡理通未举证证明逾期办结房屋权属转移登记给其造成了实际损失，胡理通的该主张，不予支持。根据合同约定的标准计算，八方园明公司应当给付胡理通违约金即1000524×0.0001=100元。关于争议焦点3，《补充协议》第五条虽然约定“乙方如采用贷款方式支付房款，则应于合同签署当日，向甲方交付办理合同备案所需的全部材料，（包括但不限于个人身份证、身份证复印件、人名方章、首付款收据以及收据复印件等相关证件材料），并配合办理完毕合同备案所需手续，并保证贷款银行能将乙方所贷款项于买卖合同签署后45日内支付甲方。如乙方未在前述规定的时间内办理完毕相关手续，则视同乙方逾期支付房款。”但八方园明公司未举证证明胡理通存在迟延交付个人材料、配合办理备案和贷款的情形，根据《天津市商品房买卖合同》的签订时间、备案时间、抵押进件时间和胡理通签订贷款合同的时间，一审法院认为胡理通不存在逾期付款的违约行为，八方园明公司主张胡理通承担逾期付款的违约责任，不予支持。胡理通已取得涉诉房屋的不动产权证书，其再主张八方园明公司协助其办结房屋权属转移登记手续，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于判决生效后十日内给付胡理通逾期交房利息和违约金合计28013元；二、天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于判决生效后十日内给付胡理通逾期办结房屋权属转移登记违约金100元；三、驳回胡理通的其他诉讼请求；四、驳回天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1560元，由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担780元，由原告胡理通负担780元；本案反诉受理费50元，由天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：1.八方园明公司是否承担逾期交房违约责任；2.八方园明公司是否承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任；3.胡理通是否承担逾期付款违约责任。本院分析如下：争议焦点1：本案八方园明公司交房时间晚于合同约定的时间，涉案房屋已经逾期交付。八方园明公司上诉主张的不可抗力系指政府部门发布的停工措施的通知，并在一审期间提交了相关政府部门下发的停工文件，因双方《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，胡理通不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，现一审法院据证认定停工天数并在逾期交房违约天数中予以扣除，符合双方约定，应予维持。但八方园明公司提供的证据，不足以充分证明其主张的停工天数，一审法院认定的停工天数合理，本院予以认可。八方园明公司另主张其根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面以及小区内部景观的重新设计施工导致停工。根据双方《补充协议》第8条约定：“合同第十条关于商品房设计变更补充如下内容：（1）在不影响乙方所购房屋质量的前提下，甲方对原设计方案做出细部调整，可以不通知乙方，乙方对此没有任何异议。（2）如甲方调整方案将导致房屋的结构型式、户型、朝向变化或严重影响房屋质量或使用功能的，甲方应当在变更方案确定之日起10内书面通知乙方。”二审期间，八方园明公司自认就重新设计施工行为未通知胡理通，未与胡理通重新协商约定。对此本院认为，八方园明公司一方面主张重新设计施工已经达到需要延长工期并免除其逾期交房违约责任的程度，但又主张就该重新设计施工情况不需要通知胡理通并与其重新协商，明显与合同约定的目的相悖。并且太原重工并非本案合同当事人，八方园明公司不得以其与太原重工之间关系，对抗合同相对方胡理通主张违约责任的权利。综上，一审法院判决的逾期交房利息和违约金符合法律规定，应予维持。争议焦点2：双方《天津市商品房买卖合同》约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，但未明确约定八方园明公司应当在何时办理完初始产权登记。涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，一审根据相关规定，认定八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后90天的合理期限内办理完房产权初始登记，并依据该事实和合同约定判决八方园明公司支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，处理妥当，本院予以维持。争议焦点3：由于办理房屋贷款手续贷款银行需要进行审核，审核周期长短具体情况各异，贷款人无法控制，现八方园明公司未举证证明胡理通存在迟延交付个人材料、配合办理备案和贷款的情形，根据《天津市商品房买卖合同》的签订时间、备案时间、抵押进件时间和胡理通签订贷款合同的时间，一审法院认为胡理通不存在逾期付款的违约行为，本院予以认可，故八方园明公司主张胡理通承担逾期付款违约责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1602元，由上诉人天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 何日升二〇一九年十二月十九日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……