湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3342号上诉人（原审原告）：郭虎印，男，1974年5月22日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：刘少熠，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌新世纪物业服务有限公司，统一社会信用代码91420500MA4906U775，住所地宜昌市西陵区西陵一路22号。法定代表人：郑蓉，该公司经理。原审第三人：新世纪广场业主委员会，住所地宜昌市西陵区西陵一路22号新世纪广场小区内。负责人：黄红，系委员会主任。上诉人郭虎印因与被上诉人宜昌新世纪物业服务有限公司（以下简称新世纪物业公司）、原审第三人新世纪广场业主委员会（以下简称新世纪业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初2770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郭虎印的委托诉讼代理人刘少熠，被上诉人新世纪物业公司的法定代表人郑蓉，原审第三人新世纪业委会的负责人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭虎印上诉请求：撤销（2019）鄂0502民初2770号民事判决，依法改判：1、新世纪物业公司向郭虎印支付新世纪广场A座顶层及外墙防水施工费用44075元，空调室内机更换赔偿费用5980元。2、一审、二审诉讼费用由新世纪物业公司承担。事实及理由：新世纪广场漏水问题由来已久，但被上诉人新世纪物业公司至今未积极履行维护、修缮的义务，其与第三人新世纪业委会均没有采取有效措施推进维修事宜，致使上诉人郭虎印家中漆面毁损、空调损坏，上诉人郭虎印提交了维修费用收据和空调保修凭证等证据材料证明损失，一审法院仅认定了维修，未对维修金额、空调损失金额进行认定。物业公司对共用部分负有维护、修缮的义务，屋面、外墙渗漏的应当先行采取应急措施再提出使用专项维修资金的申请。本案中被上诉人新世纪物业公司不履行义务给业主造成损失，对漏水造成的漆面毁损、空调损坏等损失应予赔偿，一审判决称漏水还没有达到危及房屋安全和人身财产安全的程度，新世纪物业公司的处置措施并无不当。从物业公司处置措施的实际效果看，漏水问题由来已久，而其处置至今也仍停留在收到报价清单的阶段，若上诉人郭虎印不自行维修，今后相当长的一段时间内仍将继续渗漏，财产损失将进一步扩大。综上，一审事实不清，适用法律错误，请求依法改判。被上诉人新世纪物业公司辩称，上诉人郭虎印的防水施工费用不应由新世纪物业公司支付。根据物业服务合同，物业管理区域内公用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业公司向业委会呈报，业委会在专项维修费用中列支或向业主分摊筹集支付，出现屋顶漏水问题后，被上诉人新世纪物业公司已组织专业施工单位现场勘查，并向新世纪业委会提交了大楼屋顶防漏维修方案，防水施工专业性强、资金数目大，超出了物业公司垫付的能力。郭虎印所称的损害属于共用部位的维修，维修方案需经业主大会并经三分之二以上业主审议通过。上诉人郭虎印称外墙渗漏造成空调损坏没有事实依据，被上诉人新世纪物业公司之前没有接到任何报告，对事件的发生原因、处理过程均不知情。新世纪物业公司不是新世纪广场的产权所有者，不是造成郭虎印空调损坏的侵权方，履行了合同及法律义务，不应承担防漏维修的经济责任和空调损坏的维修赔偿。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第三人新世纪业委会述称，物业公司做到了向业委会汇报，但上诉人郭虎印擅自维修，公共部分的费用是应当由维修基金来支付，但这栋楼目前已经没有维修基金，业委会正在想办法，用小区其他盈利的部分累计资金。郭虎印向一审法院起诉请求：1、判令新世纪物业公司向郭虎印支付新世纪广场A座顶层及外墙防水施工费用44075元；2、判令新世纪物业公司向郭虎印赔偿空调室内机更换费用5980元。3、新世纪物业公司承担本案受理费。一审法院认定事实：宜昌市西陵一路22号新世纪广场小区依法成了新世纪业委会。2017年2月16日，新世纪业委会向全体业主发布了《宜昌市西陵区新世纪广场管理规约》，第二十七条规定“物业共有部分、共有设施设备的维修、更换、改造符合下述情形之一的，由物业服务企业直接组织实施，费用按规定列支。（一）属规定的急修项目；（二）物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；（三）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；（四）出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形。物业共有部分、共有设施设备的维修、更新、改造符合下列情形之一的，经业主大会、业主委员会同意或相关业主共同同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支。（一）物业保修期限满和非保修范围的维修养护，单项维修费用在1000元以内（包括1000元）的小修养护，费用由物业服务企业承担；（三）物业保修期限满和非保修范围的维修养护，单项维修费用在1000元（人民币）以上的中大修和更新、改造，由物业服务企业提交维修方案，经业主委员会提交业主大会决定，费用按程序从维修基金中列支或由相关业主（全体或部分）共同分担。”2017年6月14日，乙方新世纪物业公司与甲方新世纪业委会签订《宜昌市新世纪广场物业服务合同》一份，约定由新世纪物业公司为新世纪广场高层商住小区（宜昌市西陵一路22号）提供物业服务。《宜昌市新世纪广场物业服务合同》第十六条约定“本物业管理范围内共用部位、共用设施设备的维修、更换、改造费用，由乙方向甲方呈报维修工作报告，甲方依法在本物业管理区域专项维修资金中列支或向业主分摊筹集支付给乙方。乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作”。2018年4月4日，郭虎印取得宜昌市西陵一路22号26层房屋一套（物业公司登记的房屋编号A2606）的所有权。2019年5月20日，新世纪物业公司收到郭虎印反映的A2606房屋外墙漏水需要维修的情况反映，遂联系施工单位进行了现场勘查，制定了施工方案，预算资金约20万元（含A、B座），并以书面形式上报新世纪业委会，建议召开业主大会商议维修方案及资金渠道。2019年5月29日，新世纪业委会书面回复“楼顶维修事宜筹划已久，一直苦于无维修资金。业委会正在积极筹划利用停车场收益用于楼顶维修，请多方咨询施工企业，拿出最优方案提请业主大会通过并实施”。2019年6月4日，郭虎印与湖北鼎图建设发展有限公司签订《新世纪小区防水施工合同》一份，约定由湖北鼎图建设发展有限公司实施新世纪小区上人屋面渗漏维修工程。郭虎印随后进行了渗漏维修，维修位置为A座楼顶天台等业主共有部分。上述事实，有不动产权证书、物业费发票、《新世纪小区防水施工合同》、外墙照片、顶楼维修后照片、物业服务合同、维修方案、报告、管理规约及双方当事人陈述等证据附卷佐证。一审法院认为，郭虎印系新世纪广场小区的业主，其在行使业主权利时应符合法律、法规及管理规约的规定。第三人新世纪广场业主委员会在2017年向业主发布了《宜昌市西陵区新世纪广场管理规约》（以下简称管理规约），该管理规约对全体业主具有约束力。管理规约对共用部分的维修费用列支及流程已有明确规定，郭虎印应当遵守。新世纪物业公司依据其与第三人新世纪业委会签订的《宜昌市新世纪广场物业服务合同》为小区业主提供物业服务，在收到郭虎印关于共有部分漏水需要维修的情况反映后，新世纪物业公司依据《宜昌市新世纪广场物业服务合同》的规定的流程书面汇报、制定方案，其处置措施符合约定，并无不当。郭虎印还提出其外墙漏水符合《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定的：“物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的；……”的情形，而不适用《宜昌市新世纪广场物业服务合同》中规定的通常情况。因郭虎印未提交证据证实房屋外墙漏水达到了危及房屋安全和人身财产安全的紧急程度，故其述称应适用该条款，缺乏事实依据，不予采纳。因郭虎印实施的维修不属于《宜昌市新世纪广场物业服务合同》约定由新世纪物业公司应承担的维修范围亦不属于《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定的应急措施范围，故郭虎印关于新世纪物业公司不履行维修义务应承担维修费的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭虎印的全部诉讼请求。本案受理费1052元（郭虎印已预交526元），由郭虎印负担。郭虎印还应于本判决送达后十日内向补交诉讼费526元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：新世纪物业公司是否应当赔偿郭虎印已经支出的防水维修费用损失和空调维修损失。关于新世纪物业公司是否应当赔偿郭虎印已经支出的防水维修费用损失和空调维修损失。新世纪小区已建成十余年，房屋老旧，2017年开始就已经有业主反映楼顶漏水、墙面渗水问题，但因小区缺乏维修基金，故一直未动工修缮。2018年4月，郭虎印成为小区业主，2018年5月郭虎印反映楼上漏水，后物业公司协调，2019年5月20日郭虎印以书面形式向新世纪物业公司反映A2606房屋外墙漏水需要维修的问题，物业公司遂联系施工单位进行了现场勘查，制定了施工方案，初步预算了维修资金约20万元（含A、B座），并以书面形式上报新世纪业委会，2019年5月29日，新世纪业委会书面回复，“楼顶维修事宜筹划已久，一直苦于无维修资金。业委会正在积极筹划利用停车场收益用于楼顶维修，请多方咨询施工企业，拿出最优方案提请业主大会通过并实施”。而郭虎印却于2019年6月4日自行与湖北鼎图建设发展有限公司签订合同，对A座楼顶天台、屋面等业主共有部分渗漏问题实施了维修。郭虎印作为业主，应当遵守《新世纪广场管理规约》及《物业服务合同》的约定，依合同来看，新世纪物业公司已经尽到了基本义务、履行了基本职责。不能把小区客观存在的障碍归责于物业公司的违约，至于郭虎印支出的防水施工费用和空调维修费用可积极与新世纪业委会协商，妥善解决有关补偿的问题。综上所述，郭虎印的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由郭虎印负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇一九年十二月十九日法官助理尹新军书记员熊芳园