贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6866号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区董公寺和平村。统一社会信用代码：915203030519051411。法定代表人：王文滔，该公司经理。委托诉讼代理人：颜洁，云南天志律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏祖茳，云南天志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市众德安物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心。统一社会信用代码：91520303MA6DL6KY6M。法定代表人：谢昌洪，该公司经理。委托诉讼代理人：何思远，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑家鑫，贵州舸林律师事务所律师。上诉人贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司因与被上诉人遵义市众德安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人在一审的反诉请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院未查明上诉人所在物业与遵义市汇川区汽车流通协会会员物业是否在同一区域，认定双方存在物业服务关系不当。2.遵义市经济技术开发区投资建设有限公司非上诉人物业的建设单位，也不是“汇川区汽博中心”的建设单位，该公司于2015年11月以会议纪要的方式，同意汇川汽博中心的物业由遵义市汇川区汽车流通协会负责，该会议纪要对上诉人不产生法律约束力。3.上诉人在《汇川区汽车博览中心经营管理公约》上盖章的行为并不产生上诉人与遵义市汇川区汽车流通协会委托的物管企业形成物业服务合同效力。4.上诉人与被上诉人之间存在书面合同，也不存在口头约定的前提下，对服务的期限、范围均不明确，一审判决上诉人支付物业服务费用不符合法律规定。5.被上诉人所举证据不足以证明为上诉人提过了维修、养护、管理义务，所收费用应予退还。6.一审未对双方举证、质证意见进行阐述，违反法律规定。7.被上诉人采取堵门等非法方式向上诉人索取费用违法。遵义市众德安物业服务有限公司未针对贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的上诉请求及理由作书面答辩。遵义市众德安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司支付2018年4月1日起至2019年5月31日期间的物业服务费560,693.78元。2.案件受理费由贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令遵义市众德安物业服务有限公司退还已缴纳的物业服务费298113.31元。2.诉讼费用由遵义市众德安物业服务有限公司承担。一审法院认定事实：遵义市汇川区汽车流通协会系2014年12月23日经遵义市汇川区董公寺镇和平村汽车博览中心多数业主决定成立的社团法人。汽车博览中心尚未完全建设完毕，未成立业主大会。2015年11月遵义市经济技术开发区投资建设有限公司通过《关于汇川汽车博览中心物业管理相关事宜的专题会议纪要》，同意汇川汽车博览中心物业管理工作由遵义市汇川区汽车流通协会负责。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司为遵义市汇川区汽车流通协会会长单位。2016年7月6日，包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的成员单位签订了《汇川区汽车博览中心经营管理公约》，对中心内汽车销售、招租，公共区域停车、公共区域管理等做了约定，明确公共区域管理由遵义市汇川区汽车流通协会负责。2016年7月1日，遵义市汇川区汽车流通协会决定聘请遵义市众德安物业服务有限公司为汇川汽车博览中心提供物业服务。物业服务费2016年7月至2017年12月按230元每亩收取，2017年12月开始调整为按380元每亩收取。包括贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司在内的20家汽车销售单位接受遵义市众德安物业服务有限公司的物业服务。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司按约定向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费至2018年3月。2016年7月至2018年3月，遵义汇和汽车销售服务有限公司共向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业服务费共计为298,113.31元。2018年4月3日，遵义市众德安物业服务有限公司出具报告，请求按业主单位每月按800元/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费，经遵义市汇川区汽车流通协会盖章予以确认。同日，遵义市众德安物业服务有限公司向汽车博览中心业主发布公告，载明从2018年4月起业主单位每月按800元/亩，外租户按1.2元/平方米计收物业服务费。后该中心20家业主单位除遵义汇和汽车销售服务有限公司外，均按调整后的服务费标准向遵义市众德安物业服务有限公司交纳服务费（对未入场部分，按400元/亩计收服务费）。遵义汇和汽车销售服务有限公司以费用调整未经其同意为由拒交物业服务费，经相关部门协调未果。2019年4月9日，遵义市众德安物业服务有限公司向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务。同日，遵义汇和汽车销售服务有限公司回函主张双方未签订相应合同，没有委托服务，认为遵义市众德安物业服务有限公司提出因遵义汇和汽车销售服务有限公司拖欠物业费而暂停部分物业服务缺乏法律依据。另查，遵义市众德安物业服务有限公司提交的《遵义市汇川区汽车商贸城总平面图》载明汽车商贸城用地面积为229890.53平方米，建筑占地面积为91956.21平方米。地上建筑面积275868.36平方米。已经建成并经过测量的为27820.57平方米。遵义市众德安物业服务有限公司与贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司提交的2018年3月物业管理费清单载明20家业主单位征地面积共计248.58亩，其中，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司征地面积73.2亩，已经入场36.6亩，未入场36.6亩，向遵义市众德安物业服务有限公司交纳物业费为20,862.00元。2018年4月起，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司外租3200平方米。一审法院认为，同一物业管理区域的业主应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选择业主委员会。业主大会为自治性组织，代表和维护物业管理区域全体业主在物业管理活动中的合法权益。根据《物业管理条例》第十条规定，业主人数较少，或者经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主履行业主大会、业主委员会职责。据此，同一区域物业业主并非必须成立业主大会。本案中，汇川区汽贸城系新成立的商业性小区，相关工程尚在建设过程中，未成立业主委员会，经政府指导成立遵义市汇川区汽车流通协会对该区域物业进行管理系一种自治行为，符合多数业主利益，不违反法律的规定。而贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司作为遵义市汇川区汽车流通协会成员应当遵守协会管理规约。遵义市汇川区汽车流通协会委托遵义市众德安物业服务有限公司进行物业管理，虽然没有与贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司签订书面物业管理合同，但遵义市众德安物业服务有限公司提供了物业管理服务，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司接受了遵义市众德安物业服务有限公司服务并支付相应的费用，双方形成物业服务合同关系。双方产生纠纷系遵义市众德安物业服务有限公司调整物业服务费收费标准引起。遵义市众德安物业服务有限公司调整物业服务费收费标准虽未经贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司同意，但遵义市众德安物业服务有限公司进行调整时进行了公示，该区域其他业主均按遵义市众德安物业服务有限公司调整后的标准缴纳服务费，表明同意了遵义市众德安物业服务有限公司调整服务费收费标准的行为。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业应经过专有部分占建筑面积过半数且占总人数过半业主的同意。遵义市众德安物业服务有限公司未能提供该区域所有经测量的业主的建筑面积，但依据相关建筑平面图结合其他业主缴纳费用等相关证据，该区域同意遵义市众德安物业服务有限公司调整服务费收费标准的业主明显超过所占面积的一半以上。综上所述，遵义市众德安物业服务有限公司与贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司双方形成物业服务合同关系，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司未履行交纳物业服务费的行为构成违约，应承担违约责任。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司征地面积73.2亩，已经入场36.6亩，未入场36.6亩，依照已入场部分800元/亩、未入场部分400元/亩的标准，扣除外租单位付费部分，每月应支付物业服务费40,080.00元。2019年4月9日，遵义市众德安物业服务有限公司向遵义汇和汽车销售服务有限公司发出《关于暂停物业服务的通知》，依据现有证据不能证明遵义市众德安物业服务有限公司此后为贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司提供物业了服务，故物业服务费计算至2019年4月8日，为491,648.00元（40,080.00×12＋40,080.00×8/30）。《物业管理条例》已经于2018年3月1日修订，删除国家对从事物业活动的企业实行资质管理制度的相关规定，《物业服务企业资质管理办法》也于2018年3月8日被住房和城乡建设部废止。物业服务企业是否具有相关资质并不影响物业服务合同的效力，且物业服务企业已经提供的服务事实上无法返还。故贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司请求返还服务费不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司物业服务费共计491,648.00元；二、驳回原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的反诉请求。案件受理费4,700.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）遵义市众德安物业服务有限公司承担700.00元，被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担4,000.00元。反诉费2,890.00元，由被告（反诉原告）贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司承担。本院二审期间，经贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司向本院申请出具律师调查令，向遵义市自然资源局调查遵义市汇川区汽车商贸城建设工程规划许可证，向遵义市汇川区住房和城乡建设局调查遵义市汇川区汽车商贸城物业管理区域划分方案，遵义市自然资源局工作人员刘远诺在调查令回执上注明“无该公司相关规划手续”，遵义市自然资源局未在回执上加盖印章，遵义市汇川区住房和城乡建设局在回执上注明“遵义市汇川区汽车商贸城开发建设单位未向我局提出物业管理区域划分申请，因此我局无该项目的物业管理区域划分方案”，遵义市汇川区住房和城乡建设局在回执上加盖有该局印章。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务关系的问题，汇川区汽贸城系新成立的商业性小区，相关工程尚在建设过程中，未成立业主委员会，经政府指导成立遵义市汇川区汽车流通协会系多数业主单位决定成立的社团法人，遵义市汇川区汽车流通协会与遵义市众德安物业服务有限公司订立的涉案物业管理合同不违反法律规定，对双方当事人均具有法律约束力。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司作为涉案商业区域业主，同时也是遵义市汇川区汽车流通协会的会长单位，应当模范遵守其与其他汽车销售企业共同签订的《汇川区汽车博览中心经营管理公约》，结合贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司陆续向遵义市众德安物业服务有限公司缴纳物业服务费至2018年3月的事实，一审认定双方存在物业服务关系正确，本院予以确认。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司主张双方不存在物业服务关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案商业性汽贸中心是否符合规划部门的规划要求以及是否进行物业管理分区规划，均系行政机关的职权范围，应由相关行政机关依法处理，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司不能据此抗辩涉案物业服务合同无效。且《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》中均未对物业服务管理区域进行划分的要求，《贵州省物业管理条例》系地方性法规，不能作为案件裁判的法律依据，同时《贵州省物业管理条例》第八条系管理性规定，而非效力性规定，不能因涉案区域未进行管理区域划分而否定涉案物业管理合同的效力。遵义市众德安物业服务有限公司系对涉案汇川汽车博览中心的经营商家提供整体物业服务，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司属于该中心的商家之一，且陆续向遵义市众德安物业服务有限公司缴纳物业费用，因涉案物业费用上调，双方才发生争议，足以认定其系遵义市众德安物业服务有限公司的物业服务对象。贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司所持其不在遵义市众德安物业服务有限公司物业服务区域的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15180元，由贵州遵义汇和汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇一九年十二月五日法官助理王薇书记员冯滢