湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11305号上诉人（原审原告）：罗宇科，男，1971年10月26日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆，湖南吟正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周春山，男，1967年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邹舒，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审第三人：颜晚连，女，1967年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：黄伟，男，1973年6月30日出生，汉族，住湖南省长沙县。原审第三人：吴端华，女，1974年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人罗宇科因与被上诉人周春山及原审第三人颜晚连、黄伟、吴端华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗宇科上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人受黄伟、吴端华委托与被上诉人签订案涉购房协议，该协议明确约定被上诉人有义务协助办理房屋产权转移相关手续。双方签订案涉协议后，案涉房屋由黄伟、吴端华居住及偿还贷款至今。一审法院以案涉房屋抵押登记未解除，办理权属转移登记存在客观障碍为由判决驳回上诉人诉讼请求错误。上诉人认为，贷款清偿完毕后抵押登记随之解除，不存在履行障碍的问题，且其诉讼请求为在贷款清偿完毕后被上诉人协助办理案涉房屋的不动产权属转移登记手续，上诉人多次提出愿意一次性清偿剩余贷款以便办理不动产权属登记手续，系因周春山及赵晚连不认可房屋已出售的事实，上诉人在诉讼过程中才没有一次性清偿贷款。周春山辩称：1、答辩人已将案涉房屋连同土地使用权抵押给银行并办理了抵押登记，故现无法办理权属登记转移。一审法院以案涉房屋贷款尚未偿还完毕，抵押登记尚未解除，办理权属转移登记存在客观障碍为由判决驳回罗宇科的诉讼请求正确；2、共同共有人赵晚连对案涉《转让协议》载明的房屋转让事由并不知情，协议约定的13万元的交易价格远低于市场价，且协议签订时案涉房屋也不符合上市交易的法定条件，罗宇科要求办理权属转移登记，不符合《中华人民共和国婚姻法》司法解释(三)的相关规定。同时，依据《经济适用住房管理办法》的相关规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。案涉《转让协议》签订时，答辩人购买案涉房屋未满5年，不符合上市交易法定条件。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人颜晚连未到庭陈述，亦未提交书面代理意见。黄伟、吴端华述称：1、案涉房屋自2013年起由黄伟、吴端华装修居住至今，房贷亦由黄伟、吴端华偿还；2、颜晚连对案涉房屋已由周春山出售的事实知情；3、黄伟、吴端华愿意一次性还清贷款。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。罗宇科向一审法院起诉请求：1、判令周春山在房贷清偿完毕后协助罗宇科办理不动产权属转移登记手续；2、由周春山承担本案全部诉讼费用。颜晚连向一审法院起诉请求：1、确认其与周春山系长沙市雨花区新星小区竹星苑7-3栋5单元6层609房屋的共有人；2、确认罗宇科与周春山签订的《转让协议》无效，并予以撤销。黄伟、吴端华向一审法院起诉请求：确认案涉房屋归黄伟、吴端华所有。一审法院认定事实：一、2004年2月10日，周春山（买受人）与长沙市经济适用住房发展有限公司（出卖人）签订《长沙市新星小区经济适用住房买卖合同》，约定周春山购买位于长沙市雨花区房屋（以下简称609号房屋），建筑面积为92.38平方米，总房款为111060元，付款方式为首付34060元，剩余77000元办理银行按揭贷款。2005年8月29日，周春山与中国银行股份有限公司湖南分行长沙市赤岗支行（以下简称中国银行）签订《个人住房／商业用房贷款合同》一份，约定周春山向中国银行贷款77000元用于购买609号房屋，同时以609号房屋作为抵押物为该笔贷款提供担保，贷款期限为240期，还款方式为等额本息，合同还对贷款利率、还款日期等进行了约定。2005年10月27日，周春山与中国银行就609号房屋签订《长沙市房地产抵押合同》一份，约定为确保上述贷款合同的如实履行，周春山将609号房屋连同房屋土地使用权抵押给中国银行，抵押金额（权利价值）为111060元，合同签订后30日内，双方申请办理抵押登记。中国银行出具的《贷款账户详细信息》显示，中国银行于2005年10月31日放款，贷款到期日为2025年10月31日。二、2008年12月24日，罗宇科（乙方）与周春山（甲方）签订《转让协议》一份，约定双方经友好协商，在自愿一致的基础上，甲方将609号房屋转让给乙方，乙方签订合同后支付甲方13万元购房款，甲方交清房屋所有手续及钥匙。同日，周春山出具《收条》一份，载明收到罗宇科购房款13万元。另查明，颜晚连提交的结婚登记证明显示，其与周春山于1987年3月8日登记结婚。中国银行出具的《贷款账户详细信息》显示，截止罗宇科、周春山签订《转让协议》时，周春山尚欠中国银行贷款本金70215.61元，且已发生逾期还款情形。就罗宇科、周春山双方在签订《转让协议》时即2008年案涉房屋的市场价格问题，罗宇科陈述称涉案房屋所在小区2008年房价约为800元每平方米，周春山陈述称单价约为3000元每平方米。颜晚连述称：由于周春山生意失败向颜晚连亲戚朋友借钱，故其与周春山于2007年分居。因为没钱对案涉房屋装修，故颜晚连未去案涉房屋看过，后周春山称将案涉房屋出租用于还贷，未告知颜晚连出售案涉房屋的事实，直到2018年黄伟、吴端华要求过户时才知道出售的事实。黄伟、吴端华对此陈述称，颜晚连所述内容不属实，颜晚连在周春山出售案涉房屋十余年的时间内对案涉房屋装修、租金收益、房屋银行按揭贷款逾期信息、物业费欠交、涉案房屋的购房合同、抵押合同等事宜从未过问，与常理明显不符。黄伟、吴端华还陈述称：黄伟、吴端华系夫妻关系，二人与罗宇科系亲戚关系。609号房屋实际系黄伟、吴端华委托罗宇科代为购买，罗宇科、周春山就涉案房屋签订《转让协议》后，购房款实际系由黄伟、吴端华支付，且与周春山一起到物业办理了门禁、钥匙等异动手续，此后黄伟、吴端华从2008年12月开始偿还609号房屋按揭贷款，后于2013年对609号房屋装修后入住至今。罗宇科对黄伟、吴端华的上述陈述内容无异议。一审法院认为：一、关于罗宇科与周春山签订的《转让协议》是否无效或者应当撤销的问题。罗宇科与周春山签订的《转让协议》不存在无效或者应当撤销的情形，理由如下：1、关于交易价格。根据查明事实，609号房屋为经济适用房，建筑面积为92.38平方米，周春山在2004年购买时总价为111060元，折合每平方米价格约为1200元，至2008年12月周春山出售609号房屋时，周春山尚欠中国银行按揭贷款7万余元，结合双方约定的转让价款13万元，折合每平方米价格约为2165元，该价格并未明显低于当时的市场价格；2、关于颜晚连是否对周春山出售涉案房屋知情的问题。颜晚连主张涉案房屋系其与周春山的夫妻共同财产，但其陈述称在周春山出售涉案房屋十余年期间其对涉案房屋装修、租金收益、房屋银行按揭贷款逾期信息、物业费欠交情况、购房合同、抵押合同的保存等事宜均不知情，与常理不符，可信度较低，颜晚连对周春山出售涉案房屋知情存在高度可能性；3、涉案房屋在周春山转让后，黄伟、吴端华已经偿还按揭贷款十余年，且已经装修入住多年，颜晚连所举证据不足以证明黄伟、吴端华在交易涉案房屋过程中存在恶意，且黄伟、吴端华已支付合理对价，现颜晚连主张《转让协议》无效，不利于维护交易秩序的稳定，亦有违诚实信用原则。综上，周春山及颜晚连所举证据不足以证明周春山在与罗宇科就涉案房屋签订《转让协议》的过程中存在法定的无效情形或者可撤销情形，故颜晚连主张确认《转让协议》无效并予以撤销，确认609号房屋仍系其与周春山共有的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应不予支持；二、关于罗宇科能否在涉案房屋按揭贷款偿还完毕前主张周春山协助办理转移登记的问题。罗宇科请求周春山在房贷清偿完毕后协助办理权属转移登记手续，经查609号房屋按揭贷款在2008年12月后实际由黄伟、吴端华偿还，且按揭贷款期限自2025年10月期满，至今贷款尚未偿还完毕，609号房屋抵押登记尚未解除，办理权属转移登记存在客观障碍，罗宇科此时提出该项请求存在履行障碍，故对该项请求亦不予支持。罗宇科可在609号房屋贷款清偿完毕、抵押解除后再依法主张；三、关于黄伟、吴端华能否在本案中请求确权的问题。罗宇科与黄伟、吴端华对双方之间系委托借名买房的事实无异议，该法律关系与本案属不同的法律关系，黄伟、吴端华与周春山及颜晚连之间无直接合同关系，不宜在本案中对涉案房屋进行权属确认，故对该项请求依法不予支持，黄伟、吴端华可依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告罗宇科的诉讼请求；二、驳回第三人颜晚连的诉讼请求；三、驳回第三人黄伟、吴端华的诉讼请求。本案受理费80元，由原告罗宇科负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为一审法院判决驳回罗宇科的诉讼请求是否正确。本案中，罗宇科与周春山就办理不动产权属转移登记作了约定，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现案涉房贷未清偿完毕，办理不动产权属转移登记的条件尚未成就，罗宇科关于周春山在房贷清偿完毕后协助其办理不动产权属转移登记手续的诉讼请求系对其享有该权利这一事实的确认，其需在还清贷款后才能主张该权利。一审法院据此驳回罗宇科该项诉讼请求并无不当。综上，罗宇科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗宇科负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月二十五日书记员  曾知畅