上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9931号上诉人(原审被告、反诉原告)：曹爱勤，女，1954年4月13日生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：纪玉峰，上海市汇业律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨群，女，1976年9月19日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨安，男，2008年9月11日生，汉族，住江西省景德镇市。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨天，男，2005年2月14日生，汉族，住江西省景德镇市。上诉人杨群、杨安、杨天的共同委托诉讼代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张云锋，男，1987年12月28日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吴锦迪，女，1986年7月13日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张瑾萱，女，2014年1月21日生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张钰轩，男，2011年9月16日生，汉族，住上海市嘉定区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：张臻欣，上海安硕律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司上海市嘉定支行，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘玮，行长。委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。上诉人曹爱勤、杨群、杨安、杨天因与被上诉人张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩及原审第三人中国银行股份有限公司上海市嘉定支行(以下简称“中行嘉定支行”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初17249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹爱勤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部一审诉请并支持上诉人的全部一审反诉请求。事实与理由：第一，被上诉人逾期付款事实确凿，且上诉人从未放弃对被上诉人延期付款的行为追究违约责任。第二，被上诉人付款金额不足且有迟延，鉴于上诉人从未放弃追究违约责任的权利，故每期付款应先抵扣违约金后，余款才能够抵扣本金。由此，上诉人至今未付清购房款及违约金。此外，被上诉人在一审中提供的一张付款人为张建国的人民币(以下币种均为人民币)100万元的付款凭条，模糊不清，相应时间段内上诉人银行账号内无该笔进账。第三，一审法院认定的交房日期与事实不符。被上诉人在一审中承认在签订买卖合同后即从上诉人处取得了房屋钥匙。一审法院认定被上诉人自2016年5月始接收房屋并入住，与事实不符。相应地，被上诉人缴纳的10万余元物业费，即使可以抵扣房款，也只有一部分可以抵扣。第四，双方手中持有的网签合同均被手写批注，根本无法用于房屋过户。第五，一审法院在对署名付款人为张建国的100万元付款凭条真实性审核，及未处理被上诉人拼凑、编造合同之行为方面程序不公。第六，一审判决适用法律错误。一审法院认为上诉人未曾就付款迟延提出过异议，便由此推断双方对付款时间有了新的约定，明显错误。本案中，是被上诉人逾期付款违约在先，上诉人有权拒绝过户，上诉人不存在违约行为亦无过错。上诉人杨群、杨安、杨天上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部一审诉请并支持上诉人的全部一审反诉请求。事实与理由：第一，本案双方当事人未签订符合上海房产交易所必需的《上海市房地产买卖合同》。2016年8月30日因被上诉人未能付清购房款，双方对此前网签的合同进行了涂改。而办理房产交易必须签署的打印合同双方未能重新签订，由于未签订有效的合同故办理产权过户的条件未成就。一审法院对该重要事实未予查明。第二，一审法院对实际交房时间认定错误。一审中被上诉人已承认2014年5月即从上诉人处取得了房屋钥匙，而一审法院却认定2016年5月交房，与事实不符。第三，一审法院认定被上诉人已支付的房款金额有误。首先，被上诉人曾口头承诺承担全部未付物业费；即便被上诉人不承认上述口头承诺，上诉人已于2014年5月交房，此后的物业费也应由被上诉人负担，因此一审法院认为被上诉人缴纳的2011年1月至2016年4月期间的物业费10万余元全部可以抵作房款是错误的。其次，被上诉人未在合同约定的期限内完成付款，造成上诉人贷款利息增加的客观损失，因此两个购房合同的应付本金及利息已达到1,658万余元，而非一审认定的1,600万元。再次，上诉人仅收到被上诉人所支付的购房款1,490万元，一审法院认定被上诉人已支付1,590万元缺乏依据。第四，一审法院违约责任认定错误。双方在2016年8月30日最后一次变更合同，变更后上诉人迟延过户不承担违约责任；双方未重新签订有效的网签合同，故根本无法完成过户；被上诉人未付清全款，上诉人有权拒绝过户。基于以上原因，上诉人并未违约，不应当承担违约责任。第五，一审法院未认定被上诉人的违约责任。被上诉人逾期支付购房款，理应承担相应的违约责任。第六，双方对付款期限从未进行变更，一审法院却认为上诉人未提出延期异议故推定双方实际已对部分付款时间的变更予以了认可，属于无理推断。被上诉人张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人不存在逾期付款的情况；上诉人所称的交房日期与事实不符，一审法院的认定是正确的；上诉人所称的拼接合同只是被上诉人提交证据时的一个疏漏，并非恶意。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人中行嘉定支行述称：请法院依法裁判。张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩向一审法院起诉请求：1、判令曹爱勤、杨群、杨安、杨天涤除位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋上的抵押并协助张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩将该房屋过户至张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩名下；2、判令曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担逾期办理产权过户的违约金(以850万元为基数，按照万分之三/日的标准自2016年9月1日计算至实际过户之日)。曹爱勤、杨群、杨安、杨天向一审法院提起反诉请求：1、判令张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付尚余房款379,417.61元；2、判令张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付逾期付款违约金171,686.47元；3、判令张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付违约金60万元；4、判令张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩付清房款及违约金后，曹爱勤、杨群、杨安、杨天再协助张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩办理过户手续。一审法院认定事实：曹爱勤、杨群、杨安、杨天系位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号、XXX号两套房屋的权利人，杨群、杨安、杨天委托曹爱勤办理出售上述两套房屋的相关事宜。张云锋系王金珍之子，与吴锦迪系夫妻关系并育有2子女即张瑾萱、张钰轩。2014年4月29日，王金珍与曹爱勤分别签订了2份《上海市房地产买卖合同》，约定：由王金珍购买上述两套房屋，上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋(以下简称“197号房屋”)价款为750万元、上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋(以下简称“198号房屋”)价款为850万元；198号房屋价款支付时间：2014年5月1日前支付100万元定金(待支付尾款时抵作房价款)，2014年7月30日前支付250万元，2014年12月30日前支付150万元，2015年6月30日前支付150万元，2016年3月15日前支付200万元；交房验收：2016年3月30日前；双方约定于2016年1月20日签订正式的《上海市房地产买卖合同》并于2016年2月10日前申请办理过户手续。上述2份合同签订后，王金珍开始支付房款，自2014年4月30日至2016年8月17日期间共计支付了两套房屋的房款计1,590万元。2016年5月，两套房屋均由王金珍接收后入住至今。2016年8月30日，双方经居间签订了两套房屋的正式《上海市房地产买卖合同》，其中198号房屋的《上海市房地产买卖合同》中约定：由张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩向曹爱勤、杨群、杨安、杨天购买198号房屋，房屋建筑面积为291.7平方米；房价款850万元：2014年5月1日前支付100万元定金(待支付尾款时抵作房价款)，2014年7月30日前支付150万元，2014年12月30日前支付150万元，2015年6月30日前支付250万元，2016年3月15日前支付200万元；双方约定在2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续；曹爱勤、杨群、杨安、杨天同意向银行申请提前还房贷并自行还款；合同另约定：张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩逾期付款的，应按逾期未付款的日万分之五计算违约金；曹爱勤、杨群、杨安、杨天逾期未交付房屋的(包括办理权利转移和事务转移)，应按张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩已付款的日万分之五计算违约金。合同签订后，因双方未能办理房屋的过户手续，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩诉至一审法院。一审法院另查明：1、王金珍于2016年7月、8月分别缴纳了197号、198号房屋2011年1月至2016年4月期间的物业管理费合计107,494.4元。2、197号、198号房屋于2010年5月26日办理了预购商品房抵押登记，抵押人为曹爱勤、杨群、杨安、杨天，抵押权人为中行嘉定支行，抵押债权数额为790万元。3、一审审理中，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩同意代为清偿198号房屋上的抵押债权，并要求在代为清偿后以代为清偿金额向曹爱勤、杨群、杨安、杨天追偿；中行嘉定支行则表示在抵押债权受偿后可注销房屋上设置的抵押权登记。一审法院认为：一、关于房款的支付。1、房款金额：曹爱勤、杨群、杨安、杨天出售的197号、198号两套房合计价款为1,600万元，王金珍共计支付的房款为1,590万元(含代张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付的198号房屋房款)，另10万元王金珍认为以其垫付的2套房2011年1月至2016年4月期间的物业费相抵，而曹爱勤、杨群、杨安、杨天则认为其未居住使用过房屋且王金珍自愿承担物业费，故不应承担物业费。一审法院认为,王金珍接受2套房屋(2016年5月)之前的物业费应由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，故2011年1月至2016年4月期间的物业费应由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，现王金珍垫付了该物业费用并主张冲抵代张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付的房款，应属合理，予以采信，据此，一审法院确认197号房屋(价款750万元)及198号房屋(价款850万元)合计价款1,600万元已支付完毕。2、付款时间。虽然部分房款的支付存在迟延，但在2014年4月30日至2016年8月17日长达2年多的付款期间内，曹爱勤、杨群、杨安、杨天从未对付款迟延提出过异议，双方实际已对部分付款时间的变更予以了认可，故对曹爱勤、杨群、杨安、杨天所称付款存在逾期之说不予采信。二、关于房屋过户。双方约定于2016年8月30日前向房地产交易中心申请办理过户手续，由于197号、198号两套房存在中行嘉定支行的抵押债权，在清偿抵押债权、撤销抵押权登记之前双方无法办理房屋过户手续，而根据合同约定，清偿抵押债权的义务由曹爱勤、杨群、杨安、杨天承担，但曹爱勤、杨群、杨安、杨天至今未能履行上述义务，导致无法办理房屋过户手续，其行为构成违约。综上，一审法院认为，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩与曹爱勤、杨群、杨安、杨天间关于198号房屋的买卖合同关系合法有效，双方均应按约履行。在实际履行中，王金珍代张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付了房价款，但曹爱勤、杨群、杨安、杨天虽交付了房屋，但却未能按约清偿抵押债权、办理房屋过户的相关手续，显属违约，应承担逾期过户的违约责任。虽然合同约定于2016年8月30日前办理房屋过户手续，但考虑到撤销抵押权登记需要一定的合理期间，现一审法院酌情确定该期间为3个月，故曹爱勤、杨群、杨安、杨天应在2016年12月1日前清偿抵押债权并撤销抵押权登记，现因曹爱勤、杨群、杨安、杨天至今未能履行上述义务，故其理应履行清偿抵押债权、协助办理撤销抵押权等义务并承担自2016年12月1日起至判决生效之日止的逾期过户违约金，本案中张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩主张以850万元为基数，按照万分之三/日的标准计算逾期过户违约金在合同约定范围之内且尚属合理，予以支持。一审审理中，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩同意代为清偿抵押债权并主张追偿权，与法无悖，一审法院予以支持，而曹爱勤、杨群、杨安、杨天的反诉诉请无事实及法律依据，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于判决生效之日起十日内向中行嘉定支行清偿位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋之上的贷款剩余本金及利息(以实际还款之日的剩余本金及利息数额为准)，如逾期，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩可代为清偿上述债务，曹爱勤、杨群、杨安、杨天应在代为清偿后十日内将上述代偿款支付给张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩；二、曹爱勤、杨群、杨安、杨天及中行嘉定支行应于上述贷款清偿之日起十日内注销位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋之上中行嘉定支行的抵押权登记；三、曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋上的抵押权登记注销后十日内协助张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩办理该房屋产权过户至张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩名下的登记手续；四、曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于判决生效之日起十日内偿付张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩违约金(以850万元为基数，按照万分之三/日的标准自2016年12月1日起计算至判决生效之日止)；五、曹爱勤、杨群、杨安、杨天的反诉请求不予支持。本院经审理查明，王金珍一方自2014年4月30日至2016年8月31日期间共计支付了两套房屋的房款计1,590万元。王金珍自双方于2014年4月29日签订房屋买卖合同后即自曹爱勤一方处取得两套房屋的钥匙，后于2016年5月装修入住至今。一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。本院另查明：曹爱勤、杨群、杨天、杨安(甲方)与张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩(乙方)于2016年8月30日就198号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》第六条约定，甲、乙双方确认，在甲方归还银行房贷，乙方付清房款，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款第一条第2项约定，当主合同条款与补充条款不一致时，应以补充条款约定的内容为准；第一条第4项约定，双方约定在2016年8月30日前在居间方安排下一起向嘉定区房地产交易中心申请办理房地产权利转让过户手续；第二条第1项约定，甲方承诺甲方物业无债务关系及关联债务和权属争议，甲方同意不可撤销地向银行申请提前还款并提交规定的材料，甲方贷款采取由甲方自行还款方式；第十条第2项约定，在甲方未完成除权利转移以外其他约定事项前乙方有权延后支付最后一笔房款，直至甲方完成所有约定事项。王金珍一方转账支付(含代张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付)两套房屋购房款的具体时间是：2014年4月30日支付200万元、2014年7月15日支付300万元、2014年8月14日支付100万元、2014年12月16日支付200万元、2015年1月31日支付100万元、2015年5月19日支付100万元、2015年7月3日支付100万元、2015年7月8日支付100万元、2015年7月21日支付100万元、2016年8月17日支付10万元、2016年8月31日支付280万元。王金珍已缴纳197号房屋自2011年1月至2016年4月的物业费计53,356.8元；198号房屋自2011年1月至2016年4月的物业费计54,137.6元。二审中，王金珍表示其在支付两套房屋每期的购房款时均是优先支付197号房屋的购房款。本院认为：第一，关于购房款支付，王金珍已实际支付两套房屋的购房款共计1,590万元。另余10万元房款，王金珍主张其已垫付两套房屋自2011年1月至2016年4月期间的物业费计107,494.4元，由于该期间的物业管理费应由上诉人承担，故该物业费已冲抵房款。但根据查明的事实，王金珍自2014年4月29日签订房屋买卖合同后即取得两套房屋的钥匙，自此王金珍取得两套房屋的控制权，故此后即自2014年5月起的物业管理费应由王金珍一方承担。王金珍称其收到房屋钥匙后又将钥匙归还给了上诉人，但未提供相应证据予以证明，故本院难以采信。据此，就197号房屋王金珍为上诉人垫付的物业费金额为33,348元，就198号房屋王金珍为上诉人垫付的物业费金额为33,836元，共计67,184元。王金珍主张以其代付的物业费冲抵代张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩支付的购房款，符合常理，本院予以采纳。上诉人称王金珍曾承诺承担全部物业费的说法，缺乏相应依据，本院无法采信。故就两套房屋的总购房款而言，王金珍一方尚余32,816元未付。因王金珍表示其在支付每期购房款时均是优先支付197号房屋的购房款，故该剩余32,816元购房款应计入198号房屋的未付款。故张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩应支付剩余房款32,816元。第二，关于上诉人主张的逾期付款问题，根据查明的事实，王金珍一方在支付2015年6月30日这一期的房款时存在付款迟延。根据合同约定王金珍一方应于2015年6月30日前支付两套房屋的购房款各250万元，而王金珍一方的实际支付情况为2015年1月31日100万元、2015年5月19日100万元、2015年7月3日100万元、2015年7月8日100万元、2015年7月21日100万元。根据王金珍的陈述，其在支付每期购房款时均是优先支付197号房屋的购房款，故就2015年6月30日这一期房款而言，198号房屋存在250万元的购房款支付迟延，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩应当依约承担相应的逾期付款责任。至于最后一期购房款的支付迟延，由于双方明确约定在上诉人未完成除权利转移以外其他约定事项前张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩有权延后支付最后一笔房款，直至上诉人完成所有约定事项，而上诉人至今未完成涤除房屋抵押的合同义务，故张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩有权延后支付最后一期房款。上诉人要求张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩另行支付违约金60万元的诉请，缺乏依据，本院无法支持。第三，关于房屋过户问题，根据双方房屋买卖合同及补充条款的约定，双方应于2016年8月30日前办理房地产权利转让过户手续。由于上诉人至今未涤除两套房屋上存在的抵押权导致无法办理过户手续，上诉人应当承担逾期过户的违约责任。上诉人称因张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩未付清房款、未支付逾期付款违约金，故上诉人有权拒绝过户，但首先，即使张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩存在未付房款，在上诉人完成涤除抵押的义务前，张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩亦有权延付相应房款；其次，在张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩反复要求上诉人履行过户义务的过程中，上诉人从未曾提出是因房款及逾期付款违约金未付清而拒绝过户，因此，上诉人的该项主张，不能成立。上诉人所称合同文本存在涂改且尚未重新签订故过户条件不成就、双方最新的合同文本约定上诉人不承担逾期过户违约责任等意见，均缺乏依据，本院无法采纳。一审法院考虑到涤除抵押尚需要一定的合理期间，故酌情确定上诉人应于2016年12月1日前清偿抵押债权并撤销抵押权登记，进而完成过户手续，较为合理，本院予以认同。即上诉人应承担自2016年12月1日至判决生效之日止的逾期过户违约金。关于该违约金计算标准，上诉人认为张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩主张的违约金过高，应予调低。本院综合考虑双方合同约定、守约方的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情确定198号房屋的逾期过户违约金以850万元为基数，按照万分之一/日的标准进行计算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初17249号民事判决第一、二、三项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初17249号民事判决第四项为：曹爱勤、杨群、杨安、杨天应于本判决生效之日起十日内偿付张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩违约金(以人民币850万元为基数，按照万分之一/日的标准自2016年12月1日起计算至本判决生效之日止)；三、撤销上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初17249号民事判决第五项；四、张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩应于位于上海市嘉定区茹水路XXX弄XXX号房屋上的抵押权登记注销后十日内支付曹爱勤、杨群、杨安、杨天剩余房款人民币32,816元；五、张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩应于本判决生效之日起十日内支付曹爱勤、杨群、杨安、杨天逾期付款违约金人民币15,250元；六、对曹爱勤、杨群、杨安、杨天的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费3,495元，财产保全费5,000元，共计8,495元，由张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩负担1,000元，由曹爱勤、杨群、杨安、杨天负担7,495元；一审反诉案件受理费7,580元，由张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩负担500元，由曹爱勤、杨群、杨安、杨天负担7,080元；二审案件受理费14,570元，由曹爱勤负担7,035元，由杨群、杨安、杨天负担7,035元，由张云锋、吴锦迪、张瑾萱、张钰轩负担500元。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 彭 辰二〇一九年十二月十三日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。