南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5464号 原告：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91320113339468585N，住所地在南京市栖霞区仙林街道学津路8号高科中心A座。 法定代表人：缪秦，总经理。 委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。 被告：南京小乱酒吧有限公司，统一社会信用代码91320102062632206X，住所地在南京市玄武区长江后街8-1号。 法定代表人：韩在朝，执行董事。 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所律师。 被告：世嘉利集团有限公司，统一社会信用代码91320000665767484X（1/1），住所地在南京市鼓楼区中山北路8号紫峰大厦（副楼）2101室。 法定代表人：韩庆，执行董事。 委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所律师。 原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称仙林湖商业管理分公司）与被告南京小乱酒吧有限公司（以下简称小乱公司）、世嘉利集团有限公司（以下简称世嘉利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙林湖商管分公司的委托诉讼代理人鞠醒柳，被告小乱公司的委托诉讼代理人孙金清、卢艺，被告世嘉利公司的委托诉讼代理人孙金清、卢艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙林湖商管分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告世嘉利公司支付拖欠租金428243.55元；2、请求判令被告世嘉利公司支付至付清拖欠租金之日止的逾期付款违约金（暂计算至2019年6月30日为67792.97元，按年利率4.35%×1.5倍）；3、请求判令被告世嘉利公司支付拖欠的商业管理费12919.3元；4、请求判令被告小乱公司对被告世嘉利公司清偿上述拖欠租金、逾期付款违约金及商业管理费承担连带担保责任；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年5月，原告与被告小乱公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场之1-216、217、218号商铺租赁给被告小乱公司，该房屋使用面积为302平方米，建筑面积440.81平方米，租期自2016年9月8日至2017年7月31日止。租金标准为55115元/月，每3个月缴纳一次，首期租金于2016年5月10日前交纳，此后每3个月到期日的15天前一次性付清下一期租金。被告小乱公司逾期支付租金的，应按欠费金额的每日千分之三支付违约金。订约后，原告按约向被告小乱公司交付了出租商铺。2016年12月，原、被告签订《关于的变更协议》，约定承租人变更为被告世嘉利公司，原合同约定的其他条款不变，被告小乱公司自愿对被告世嘉利公司履行变更后的原合同项下的全部义务承担连带保证责任。自变更承租人以来，被告世嘉利公司未按约全额缴纳租金及商业管理费用。2017年7月31日，原合同期满终止。在原合同履行期间及届满之后，原告多次向两被告催交欠费，但一直无果。原告认为，被告世嘉利公司长期拖欠租金，构成违约。按照原合同约定，原告有权要求被告世嘉利公司支付所欠租金、逾期付款违约金及商业管理费。根据变更协议的约定，被告小乱公司应当对被告世嘉利公司履行原合同义务承担连带保证责任。故原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 被告小乱公司辩称：对欠付租金金额无异议，予以确认。逾期违约金应当按照人民银行同期贷款利息计算，不应按1.5倍计算。对欠商业管理费数额无异议，但小乱公司与南京清风物业管理有限公司之间有独立的物业服务协议书，该费用应当由南京清风物业管理有限公司来主张，而非原告。一直是原告与小乱公司签订的商铺租赁合同，应原告的要求也签订了变更协议，被告世嘉利公司并未承租过案涉商铺，小乱公司不同意承担连带担保责任。 被告世嘉利公司辩称：对原告第1、2、3项诉讼请求的答辩意见与被告小乱公司的答辩意见相同。对于原告诉请小乱公司承担连带担保责任的诉讼请求，变更协议未实际履行，被告世嘉利公司未向原告支付过费用，商铺租赁合同仍是小乱公司在履行，还款承诺书、催款函也都是小乱公司在与原告往来交涉。2017年1月1日后，合同权利义务由世嘉利公司承担和享有，而非全覆盖。 本院经审理，对双方无争议的事实予以确认： 2016年5月10日，原告仙林湖商管分公司（甲方）与被告小乱公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场之1-216、217、218号商铺租赁给乙方用于经营乱世佳人酒吧，房屋使用面积约为302平方米（以此面积计算租金），建筑面积约为440.81平方米（以此面积计算综合物业管理服务费），租期自2016年7月10日至2017年7月31日止，免租期自2016年5月10日至2016年7月9日止。租赁费用包括租金和综合物业管理服务费，甲方已委托南京清风物业管理有限公司提供物业管理服务，乙方于签订本合同同时与南京清风物业管理有限公司签订《文苑广场物业服务协议》，并在本合同期间接受物业服务协议及依法另行订立的其他物业服务合同的约束，承担该协议或合同约定的综合物业管理服务费和使用人所应负担的其他相关义务。乙方应支付的租赁费用中，租金为55115元/月，2016年5月10日至2016年9月30日期间的综合物业管理服务费为9697.82元/月，2016年10月1日至2017年7月31日期间的综合物业管理服务费为11461.06元/月，租赁费用按“先付后用”原则，每3个月一付，首期租金应于2016年5月10日之前支付，此后应在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清，综合物业管理服务费的支付方式按《文苑广场物业服务协议》或其时有效的物业服务合同的相关约定。如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。商铺租赁合同还对经营管理、商品管理、餐饮业态管理等双方权利义务进行了约定。 同日，南京清风物业管理有限公司（甲方）与小乱公司（乙方）签订《文苑广场物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定：甲方对文苑广场1-216、217、218号商铺提供物业管理服务，该协议第二条对收费标准约定：1、综合物业管理服务费35元/平方米.月，其中包含物业管理服务费14元/平方米.月、公告能耗费14元/平方米.月、商业管理费（代收）7元/平方米.月。2、装修管理服务费3.5元/平方米。乙方应在房屋交付之日向甲方一次性交纳6个月的综合物业管理服务费，此后按每6个月作为缴费周期交纳，乙方应在下一个缴费周期开始前一个月履行交纳义务。 上述合同签订后，仙林湖商管分公司、小乱公司对商铺交付日期进行了变更，双方签订《租赁合同补充协议》约定：租赁期限调整为自2016年9月8日至2017年7月31日止，免租期自2016年7月8日起至2016年9月7日止，2016年9月8日至2017年7月31日期间的租金为55115元/月，2016年7月8日至2016年9月30日期间的综合物业管理服务费为9697.82元/月，2016年10月1日至2017年7月31日期间的综合物业管理服务费为11461.06元/月，除上述变更以外，原商铺租赁合同约定的其他条款不变。 2016年6月22日，小乱公司向仙林湖商管分公司支付履约保证金12万元。2016年6月25日，仙林湖商管分公司将相关商铺交付给小乱公司使用。 2016年12月31日，仙林湖商管分公司（甲方）与小乱公司（乙方）、世嘉利公司（丙方）三方签订《关于的变更协议>（以下简称变更协议），约定：经三方友好协商，变更甲乙双方签订的商铺租赁合同，将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，且丙方自愿概括承继乙方在原租赁合同项下尚未履行的全部权利义务，甲方仍作为租赁合同的出租方，其他条款不变。2、乙方自愿对丙方履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至丙方在原租赁合同中的义务全部履行完毕之日止。签订变更协议同时，小乱公司向仙林湖商管分公司出具担保函，承诺对世嘉利公司履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至世嘉利公司的合同义务全部履行完毕之日止。 2017年7月11日，仙林湖商管分公司向小乱公司催告支付欠款，小乱公司书面请求延期至2017年12月逐年分期支付。仙林湖商管分公司认为分期过长，要求世嘉利公司、小乱公司在2017年12月31日前付清欠款。同年7月24日，小乱公司回函申请将欠款延期至2017年12月底前一次性支付。直至2019年3月，小乱公司、世嘉利公司仍未履行付款义务，仙林湖商管分公司发函催要无果，遂向本院提起诉讼。 本院认为：原告仙林湖商管分公司与小乱公司于2016年5月10日签订的商铺租赁合同合法有效。履行过程中，租赁双方与世嘉利公司三方签订变更协议，约定将承租人主体变更为世嘉利公司，且小乱公司对世嘉利公司的合同义务承担连带保证责任，是当事人协商一致的结果，合法有效，各方应严格履行各自的合同义务。小乱公司将商铺租赁合同的权利义务概括转让给世嘉利公司后，商铺仍由小乱公司继续使用，该行为不影响合同权利义务转让的法律效力。小乱公司是租赁房屋的实际使用人，亦是世嘉利公司的连带保证人，在世嘉利公司未履行支付租赁费用义务的情形下，仙林湖商管分公司向小乱公司催要欠款正当合理，不能据此否定世嘉利公司应承担承租人责任的权利义务关系。因此，世嘉利公司辩称其不承担承租人义务没有法律依据，本院不予采纳。小乱公司在案涉的租赁期限内对世嘉利公司的合同义务承担连带保证责任，仙林湖商管分公司在保证期间内向小乱公司主张了权利，小乱公司依法应对世嘉利公司所欠款项承担连带清偿责任。对于仙林湖商管分公司主张的租金数额，小乱公司、世嘉利公司不持异议，本院予以确认。对于欠付租金的违约金，小乱公司与仙林湖商管分公司于2017年7月一致将欠付款项履行期限延期至2017年12月31日，故违约金起算时间应相应的延期至2018年1月1日。商铺租赁合同约定的逾期付款违约金每日千分之三过高，仙林湖商管分公司诉请按年利率6.525%计算，低于双方约定，本院予以支持。对于商业管理费，本院认为，商铺租赁合同明确约定小乱公司的经营事宜应服从仙林湖商管分公司的统一管理，仙林湖商管分公司是租赁房屋的商业管理方。南京清风物业管理有限公司系物业管理服务单位，物业服务协议中也载明南京清风物业管理有限公司系代收商业管理费，因此，仙林湖商管分公司作为实际提供商业管理服务的主体，有权主张商业管理费。小乱公司、世嘉利公司关于商业管理费应由南京清风物业管理有限公司主张的辩解理由不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条之规定，判决如下： 一、被告世嘉利集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司租金428243.55元，并支付违约金（以428243.55元为本金基数，按年利率6.525%计算，自2018年1月1日起至款项付清时止）； 二、被告世嘉利集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司商业管理费12919.3元； 三、被告南京小乱酒吧有限公司对本判决第一、二项所确定的被告世嘉利集团有限公司的付款义务承担连带清偿责任。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8890元，减半收取4445元，由被告世嘉利集团有限公司、南京小乱酒吧有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××67），逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  虞爱娟 二〇一九年十二月二日 书记员  夏侯晞