黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9444号上诉人（原审被告）:哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区南马路78号。法定代表人：孙汝正，经理。委托诉讼代理人：赵立岩，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹爱民，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。上诉人（原审原告）：巩守田，男，1962年6月18日出生，汉族，中国农业银行黑龙江省分行营业部松花江支行退休职工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：关善韬，黑龙江圣通律师事务所律师。上诉人哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司（以下简称道外房产经营公司）因与巩守田物权保护纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2019）黑0104民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。道外房产经营公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实和理由：1.巩守田在2011年6月3日并未取得案涉房屋的权属证书，也没有办理相关的变更登记，一审法院以该时间节点作为损失计算起点错误，应当予以纠正。根据一审双方诉辩主张及相关庭审记录，能够证明巩守田系通过拍卖方式取得案涉房产。根据其当庭陈述，巩守田是在2011年12月31日取得案涉房屋产权证书。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。未经登记，不发生法律效力。根据上述法律规定，即便巩守田在2011年6月3日通过合法拍卖程序购买了案涉房产、签订了相关合同，也不能视为其对案涉房产享有所有权，而且巩守田也可以通过违约的方式在承担违约成本后不再履行相关买售合同。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述法律规定可以看出，只有巩守田办理了相关的房屋权属变更登记，才享有对案涉房产的占有、使用、收益和处分的权利。因此，一审法院以2011年6月3日为时间节点判令道外房产经营公司承担相关损害赔偿责任，认定事实不清，适用法律错误，应予调整。2.一审法院计算相关租金损失的方法错误，其忽视了房产朝向、格局等对房产价值的客观影响，致使计算的相关数据不具有客观公正性。经了解，案涉房产虽同属于一个楼层，但其内部格局及朝向并不完全一致。一审法院委托的鉴定机构系根据相关的评估要求及行业标准对哈尔滨市道外区大水晶街179号二层房屋进行的总体评估并出具了司法鉴定意见书，而本案中双方争议的房产并非是全部房产。众所周知，即便是同一楼层，因房产的朝向、格局、采光不同会对房产的价值造成重大影响。一审法院通过房产租金总价除以总面积推断单位平米租金价值的操作方式不具有客观性，更有失专业性，其通过此种方式计算得出的损失数额没有法律依据，应当予以纠正。综上，恳请二审法院支持其上诉请求。巩守田辩称：2011年6月3日巩守田竞拍成功，此时巩守田虽未取得涉案房屋权属证书，但巩守田依据合同而享有合同利益，道外房产经营公司非法占有使用案涉房屋给巩守田造成了损失，应当承担赔偿责任。涉案房屋租金的损失由房屋评估机构出具司法鉴定意见予以确定，应以此为准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。巩守田虽提出上诉，但未在一审法院指定期间内交纳上诉费用。巩守田向一审法院起诉请求：判令道外房产经营公司赔偿巩守田占用房屋期间损失1,489,377元。一审法院认定事实：道外房产经营公司的前身哈尔滨市房产管理局道外房产管理处下属房建二工区经拆迁取得哈尔滨市道外区草市街13栋A-D单元二层1号房产（建筑面积348平方米），哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司出具新房证明予以确认。该房产由哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司在出具新房证明之前办理了所有权人为该公司的房屋所有权证。2000年6月22日，因债务纠纷，交通银行哈尔滨分行道里支行将哈尔滨市聚兴贸易公司、哈尔滨市聚兴企业集团公司诉至哈尔滨市中级人民法院，2000年8月6日，哈尔滨市中级人民法院作出（2000）哈经初字第261号民事判决，判决哈尔滨市聚兴贸易公司于判决生效之日起15日内给付交通银行哈尔滨分行道里支行3,650,000元，利息1,674,798元，哈尔滨市聚兴企业集团公司承担连带清偿责任。判决生效后，交通银行哈尔滨分行道里支行申请执行。2004年11月30日，哈尔滨市中级人民法院作出（2001）哈中法执字第165-1号民事裁定，裁定将哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司所有的位于哈尔滨市道外区太古小区13栋楼第二层(建筑面积1,674.30平方米)商业用房中的1,126.66平方米房屋所有权交付交通银行哈尔滨分行道里支行，其余547.64平方米房屋所有权交付交通银行哈尔滨分行亿通支行以抵偿全部债务。2006年8月23日，该房产由道外房产经营公司租赁给刘强。该房产建筑面积348平方米含在巩××田××水晶街××层的房屋内。2007年，道外房产管理处发现哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司将哈尔滨市道外区太古小区13栋楼第二层（建筑面积1,674.30平方米）商业用房办理了所有权人为该公司的所有权证，并以该房产偿还交通银行哈尔滨分行道里支行、交通银行哈尔滨分行亿通支行贷款。道外房产管理处诉至一审法院，请求确认哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司行为违法，给与道外房产管理处经济赔偿。2008年5月21日，一审法院作出（2007）外民一初字第536号民事判决书，认为交通银行哈尔滨分行道里支行、交通银行哈尔滨分行亿通支行经人民法院裁决而取得该房产，属于合法取得，鉴于该房不能返还，就哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司的侵权行为，将哈尔滨市道外区草市街13栋二层1号房产（建筑面积348平方米）评估作价以补偿道外房产经营公司损失。判令哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司于判决生效后三日内给付道外房产管理处1,193,000元。该判决已生效。2011年6月3日，巩守田通过公开拍卖取得交通银行哈尔滨分行道里支行、交通银行哈尔滨分行亿通支行经人民法院裁决取得的坐落于哈尔滨市××太××小区××房产（建筑面积1,674.30平方米）所有权，并办理了房屋所有权证。后哈尔滨市道外区太古小区13栋二层地址变更为哈尔滨市道外区大水晶街179号和187号，巩守田于2012年4月28日将上述房产分别办理了哈房权证外一字第××号（建筑面积751.59平方米）道外区大水晶街179号2层及哈房权证外一字第××号（建筑面积922.71平方米）道外区大水晶街187号2层房屋所有权证。2013年，因刘强承租的道外区草市街13栋二层1号（建筑面积348平方米）含在巩守田经拍卖取得的道外区大水晶街179号2层（建筑面积751.59平方米）内，巩守田将道外房产经营公司及刘强诉至一审法院，请求判令其从道外区大水晶街179号2层商业用房内迁出并赔偿非法占有期间的损失200,000元。一审法院于2014年8月20日作出（2013）外民一初字第55号民事判决，判决：一、待判决发生法律效力后十日内，刘强从坐落于哈尔滨市××水晶街××层的房屋内迁出；二、驳回巩守田的其他诉讼请求。道外房产经营公司及刘强不服该判决，提起上诉。2015年1月15日，哈尔滨市中级人民法院作出（2014）哈民二民终字第1003号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2015年3月15日，巩守田向一审法院申请执行。2016年2月24日，一审法院作出（2015）外执字第415-1号执行裁定，因双方达成执行和解协议，并以实际履行，终结（2013）外民一初字第55号民事判决书的执行。经巩守田申请，一审法院依法委托黑龙江嘉泰房地产估价有限公司对位于哈尔滨市××水晶街××层房屋（建筑面积751.59平方米）自2011年6月3日至2016年2月24日的租金市场价值进行评估鉴定，鉴定意见：道外区大水晶街179号2层房屋自2011年6月3日至2016年2月24日的总租金为1,489,377元。2011年6月3日至2012年4月11日，租金价值为250,558元，2012年4月12日至2013年4月11日，租金价值为303,958元，2013年4月12日至2014年4月11日，租金价值为316,421元，2014年4月12日至2015年4月11日，租金价值为326,546元，2015年4月12日至2016年2月24日，租金价值为291,894元。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，巩守田通过公开拍卖取得坐落于哈尔滨市××太××小区××房产（建筑面积1,674.30平方米），并将上述房产分别办理了哈房权证外一字第××号(建筑面积751.59平方米)道外区大水晶街179号2层及哈房权证外一字第××号(建筑面积922.71平方米)道外区大水晶街187号2层房屋所有权证。巩守田作为所有权人，对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。道外房产经营公司在一审法院作出的（2007）外民一初字第536号民事判决书生效后，已就哈尔滨市聚兴城市建设综合开发公司的侵权行为获得补偿，道外房产经营公司对道外区草市街13栋二层1号（建筑面积348平方米）房屋不再享有的占有、使用、收益和处分的权利，其继续占用并出租给刘强承租使用的行为，侵害了巩守田占有、使用、收益的权利，造成巩守田损失，故巩守田诉请道外房产经营公司赔偿其占用房屋期间损失，一审法院予以支持。关于赔偿的具体金额。本案中，巩守田2011年6月3日通过拍卖取得房产，取得之时，含在巩守田经拍卖取得的道外区大水晶街179号2层（建筑面积751.59平方米）内的道外区草市街13栋二层1号（建筑面积348平方米）已由道外房产经营公司出租给刘强使用，直至2016年2月24日双方达成执行和解后刘强迁出，因在此期间内道外房产经营公司占有并出租给刘强使用的侵权行为，致使巩守田不能行使占有、使用、收益的权利而造成损失，故道外房产经营公司应赔偿此期间内对巩守田造成的损失。巩守田诉请道外房产经营公司赔偿占用房屋期间损失1,489,377元，系根据黑嘉泰[2018]房估司鉴字第10号《司法鉴定意见书》的鉴定意见，鉴定意见为道外区大水晶街179号2层房产自2011年6月3日至2016年2月24日的总租金价值为1,489,377元，其鉴定对象为道外区大水晶街179号2层，建筑面积为751.59平方米。但道外房产经营公司实际占用并出租给刘强的道外区草市街13栋二层1号（建筑面积348平方米）仅是道外区大水晶街179号2层（建筑面积751.59平方米）的一部分，其余部分道外房产经营公司并未占用，故道外房产经营公司只对其占用的部分予以赔偿，根据黑嘉泰[2018]房估司鉴字第10号《司法鉴定意见书》，经计算，2011年6月3日至2016年2月24日，道外房产经营公司占用的道外区草市街13栋二层1号（建筑面积348平方米）的房屋总租金价值为（250,558÷751.59×348）+（303,958÷751.59×348）+（316,421÷751.59×348）+（326,546÷751.59×348）+（291,894÷751.59×348）=689,614.2元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、道外房产经营公司于本决发生法律效力后15日内赔偿巩守田占用房屋期间损失689,614.2元；二、驳回巩守田的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为：巩守田虽提出上诉，但其未在一审法院指定期间内交纳上诉费用，亦未提交减、免、缓交上诉费用申请，故本院依法对其上诉请求不予审理。关于道外房产经营公司上诉请求是否成立的问题。1.案涉房产权利归属经人民法院生效裁判文书予以确定，在此后的2011年6月3日巩守田通过公开拍卖取得案涉房产，此时其即享有对房屋的占有、使用和收益的权利。因自2011年6月3日起至2016年2月24日止，该房屋由道外房产经营公司出租给案外人刘强使用，导致巩守田对该房屋的占有、使用和收益的权利无法行使，给巩守田造成损失，道外房产经营公司理应予以赔偿。道外房产经营公司主张赔偿损失的起算点应为巩守田取得案涉房屋产权证时、而不应是巩守田拍卖取得案涉房屋时，无事实和法律依据，本院不予支持。2.关于损失数额确定问题。对此，一审根据巩守田的申请，依法委托鉴定机构予以鉴定，并根据鉴定意见确定了具体损失数额。道外房产经营公司虽然对鉴定意见持有异议，但并未举示足以反驳的证据予以证明，对此应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，道外房产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,204元，由上诉人哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年十二月三日书记员  周小倩