烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0612民初3514号原告：康洁，女，1982年6月29日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：徐晓，山东霖鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，山东霖鑫律师事务所律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街74号。统一社会信用代码:913706027710098392。法定代表人：朱芳英，执行董事。第三人：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街245号。统一社会信用代码：913706004937598666。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：申福文，男，系中国农业银行股份有限公司烟台分行员工，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。原告康洁与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称农行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康洁委托诉讼代理人徐晓、赵燕，第三人农行烟台分行委托诉讼代理人原国顺到庭参加诉讼，被告一路顺置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，但向本院提交了书面答辩状。本案现已审理终结。原告康洁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，被告继续履行合同，协助原告办理位于牟平区杰座小区13号楼2单元10层1002号房屋的产权登记手续；2.第三人办理上述房产的在建工程抵押解除手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区杰座小区13号楼2单元10层1002号房屋。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务，且已实际居住多年。现因被告及第三人原因，无法办理产权登记手续。被告一路顺置业公司在书面答辩状中辩称，被告与康洁签订的商品房买卖合同属实，康洁已经支付全部房款，涉案房屋已交付使用多年，被告同意协助原告办理产权登记手续。第三人农行烟台分行述称，依据《担保法》第四十一条、第四十九条第一款，《物权法》第一百零六条、第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款，《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第二款、第四十四条第二款，《合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】第四十七条、第六十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》【法释〔2009〕5号】第十四条规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。2007年4月10日，农行烟台分行与被告签订借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记。2012年12月13日，烟台市中级人民法院作出案号为（2012）烟商初字第183号《民事调解书》，对双方的权利义务进行了确认，农行烟台分行在对被告抵押的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。本案中，第三人与被告签订的抵押合同自登记之日起生效，因抵押物经过登记，抵押权依法能够对抗受让人。被告未通知第三人或者未告知原告的，转让行为无效，故原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效。原告无权起诉农行烟台分行，因原告与第三人之间不存在任何合同关系，原告对第三人不享有任何权利，第三人也对原告不承担任何义务，第三人没有侵害原告的任何民事权益。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2010年3月签订烟房预许字2007第010-577号《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于牟平区杰座小区13号楼2单元10层1002号房屋，房屋总价款为342336元。2010年9月，原告将110000元购房款通过银行转帐到时任被告法定代表人常勇帐户，常勇将此笔款项存入被告账户；当天，原告将另外110000元存入被告指定的案外人烟台九州农业生产资料有限公司帐户，被告将此笔款项出借给烟台九州农业生产资料有限公司，该公司给被告出具收到借款110000元的收据。上述两笔款项共计220000元，被告于2010年9月10日给原告出具收到涉案购房款220000元的收据。2010年11月22日原告接受被告指令将剩余购房款122336元打入被告公司工作人员高红军帐户，当天高红军将上述款项存入被告帐户，2010年11月22日被告给原告出具收到购房款122336元的收据。上述购房款共计342336元。涉案房屋于2010年11月底由被告交付给原告，原告装修居住至今，但未办理产权登记。2012年12月13日烟台市中级人民法院作出（2012）烟商初字第183号民事调解书，其中经审理查明部分内容为，2007年4月10日，农行烟台分行与一路顺置业公司签订借款合同，合同约定：一路顺置业公司向农行烟台分行借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%。同日，农行烟台分行与一路顺置业公司签订抵押合同，由一路顺置业公司以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额人民币四千万元范围内提供抵押保证。农行烟台分行与一路顺置业公司在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记。该案调解书协议内容为，一路顺置业公司于2013年9月30日之前偿还农行烟台分行借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；农行烟台分行对一路顺置业公司抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。本案第三人认为其与被告签订的抵押合同自抵押登记之日起生效，被告以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，并办理了抵押物登记，人民法院应当认定抵押有效，因抵押物已经登记，抵押权依法能够对抗任何人，第三人有权行使抵押权。第三人同时主张被告未通知第三人擅自与原告签订商品房买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，涉案商品房买卖合同和转让行为是无效的。另查明，烟台市牟平区住房和城乡建设局于2007年4月依法为案涉杰座小区1－11，13，15－19号楼办理了商品房预售许可证，证号为：烟房预许字2007第010号。上述范围杰座小区部分业主已经办理房屋产权登记手续。对此第三人解释称，被告一路顺置业公司在借款期限内，根据房屋销售情况向第三人缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经第三人审查同意后，第三人出具解除部分抵押登记的手续，所以出现部分业主办理产权登记手续的情形。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、被告出具的收取购房款收据、（2018）鲁0612执异139号执行裁定书、烟台市牟平区住房和城乡建设局出具的关于办理牟平区杰座小区商品房预售许可的情况说明、杰座小区商品房预售许可证、烟台市牟平区不动产登记信息查询单，第三人提交的（2012）烟商初字第183号民事调解书、（2014）烟执字第70号执行裁定书、牟房在抵2007第003号在建工程抵押登记证明、第三人出具的回复函、本院的调查材料等证据及当事人的庭审陈述在案佐证，足以认定。本院认为，被告一路顺置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃庭审陈述及质证的权利。原告将部分购房款通过银行转帐到时任被告法定代表人常勇和被告单位工作人员高红军帐户，常勇和高红军将收到的款项存入被告账户，且被告给原告出具收取购房款收据，常勇和高红军系职务行为；原告将其余部分购房款按被告指令转入案外人银行帐户，后被告给原告出具收款收据。上述事实结合原、被告签订的《商品房买卖合同》、被告一路顺置业公司给原告出具收到涉案房屋购房款共计342336元收款收据，可以认定原告已向一路顺置业公司支付全部购房款。依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，被告为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权。本案中，被告一路顺置业公司已经取得涉案房屋的预售许可证，原告作为涉案房屋的买受人与被告签订书面购房合同，且已经履行了支付全部购房款的合同义务，被告已将房屋交付原告占有使用，故原、被告签订的购房合同合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故原告购得涉案房屋的相应权益优先于第三人的在建工程抵押权。在原告已交付全部购房款后，且没有证据证明原告存在过错，其享有的合同权利应依法受到保护。故原告要求被告与第三人协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，本院予以支持。被告没有按照买卖合同约定于规定期限内办理房屋产权登记手续，原告要求被告协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告康洁与被告烟台市一路顺置业有限责任公司于2010年3月签订烟房预许字2007第010-577号《商品房买卖合同》有效；二、被告烟台市一路顺置业有限责任公司和第三人中国农业银行股份有限公司烟台分行于本判决生效之日起十五日内协助原告康洁办理位于烟台市牟平区杰座小区13号楼2单元10层1002号房产的在建工程抵押解除手续；三、在本判决第二项抵押登记解除手续办妥之日起十日内，被告烟台市一路顺置业有限责任公司协助原告康洁办理位于烟台市牟平区杰座小区13号楼2单元10层1002号房屋的产权登记手续。案件受理费100元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 杨 波二〇一九年十二月十六日书记员 宋春露