上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10089号上诉人(原审被告)：王迎冬，男，1974年12月13日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杜兴，上海鑫钧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈坚，男，1981年10月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陆静伟，上海律宏律师事务所律师。上诉人王迎冬因与被上诉人陈坚确认合同无效纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王迎冬的上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回陈坚在一审中的诉讼请求。事实和理由：陈坚与王迎冬签订房屋买卖合同时，明确知晓王迎冬出售的上海市嘉定工业区雨化村三组2155平方米厂房是违章建筑，双方签订的厂房买卖合同实质上是建筑材料和构筑物的转让。由于厂房已拆除，无法恢复原状，故即便合同无效，也不应处理相应的后果。陈坚在签订转让合同三年之后，因动迁利益低于预期而起诉，有违诚信原则。被上诉人陈坚答辩称，王迎冬恶意将没有产证的厂房高价卖给陈坚，双方之间的买卖合同应当是无效的。一审法院判决正确，请求二审予以维持。陈坚向法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的厂房买卖合同无效；2、王迎冬返还陈坚购房款350万元及利息(利息自2016年10月21日起算至实际付款之日，以350万元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率计算)。一审法院认定事实：2011年11月30日，王迎冬与上海嘉定工业区雨化村民委员会(以下简称“雨化村委会”)签订《土地临时租赁合同》，约定由王迎冬向雨化村委会租赁4.7亩土地，租期为5年，从2011年11月30日至2016年11月29日。签约后，王迎冬在其承租的上述土地上建造了部分房屋，并将所建房屋租赁给上海嘉达玻搪材料厂(以下简称“嘉达厂”)使用。2016年8月4日，王迎冬(卖方)与陈坚(买方)签订《厂房买卖合同》，约定由卖方将其所有的位于上海市嘉定工业区雨化村三组的5867平方米的土地使用权和2155平方米厂房(以下简称“系争厂房”)转让给买方，买方购买转让标的用于生产经营(包括关联公司的生产经营)。转让标的成交价为350万元。双方所签合同附属设施设备清单上注明除土地及厂房主体部分外，买卖合同范围内应当交付给买方的主要设施设备还包括门窗、绿化植物、运动场地设施、所有用电设施、所有给排水设施、中央空调及所有空调设备、员工宿舍内的全部家私等。2016年10月20日，王迎冬出具收条写明其已收取陈坚收购厂房款350万元。陈坚购买系争厂房后，将厂房继续用于嘉达厂的生产经营(陈坚已故之父为嘉达厂的法定代表人)，期间陈坚又陆续搭建建筑物面积共计1480.11平方米。2016年11月30日，陈坚作为嘉达厂的签约代表与雨化村委会签订《土地租赁合同》，约定由嘉达厂向雨化村委会租赁4.7亩土地，年租金共计32,430元，租期为3年，从2016年11月30日至2019年11月29日。2018年10月30日，雨化村委会向陈坚和嘉达厂发出《拆违告知书》，内容主要为：根据嘉定工业区2018年无违建居村(街镇)创建工作的要求，结合工业区相关会议精神，现责令你(单位)配合拆违工作，即日起停止生产。并于2018年11月12日前自行搬离。如拒不配合我村将于2018年11月13日启动强拆程序。届时将对你(单位)采取停水停电等措施，并且不再给予任何拆违奖励。所造成的损失全部由你(单位)自行承担。2018年12月5日，雨化村委会(甲方)与嘉达厂(乙方)签订《嘉定工业区拆违和环境综合整治工作奖励协议》，内容主要为：乙方无证房屋坐落在村部西侧，无证建筑面积合计3635.11平方米，土地使用关系为租赁。乙方房屋已经上海博乐房地产估价有限公司评估，双方对评估结果无异议。甲方对乙方的无证房屋整治奖励人民币金额为2,627,058.25元。其中奖励项目如下,1、无证房屋奖励为1,160,175.25元，2、附属设施奖励为697,635元，3、其他奖励为769,248元。协议签订后，上述厂房(无证建筑面积合计3635.11平方米)于2019年3月被拆除。雨化村委会已于2019年4月3日向嘉达厂支付奖励款130万元。2019年4月，陈坚提起诉讼。一审审理中，嘉达厂向法院提供情况说明称，陈坚与王迎冬于2016年8月4日签订《厂房买卖合同》系陈坚个人行为，陈坚购买厂房后自用并新建了部分厂房。嘉达厂于2016年11月30日与雨化村委会签订《土地租赁合同》是为了配合陈坚购买厂房事宜，该土地租赁行为系陈坚个人行为。嘉达厂于2018年12月5日与雨化村委会签订《嘉定工业区拆违和环境综合整治工作奖励协议》是为了配合陈坚与雨化村委会办理动迁安置协议，但是实际动迁利益分配归陈坚个人所有。一审法院认为，王迎冬与陈坚于2016年8月4日签订的《厂房买卖合同》约定由王迎冬将系争厂房出售给陈坚，该合同虽系买卖双方真实意思表示，但由于系争厂房的建造未履行相关的审批手续，且已被相关政府部门认定为违法建筑并已经拆除，故双方签署的《厂房买卖合同》依法应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故王迎冬应将收取陈坚的350万元返还给陈坚，陈坚则应将《厂房买卖合同》相对应的买卖标的物返还给王迎冬。鉴于系争厂房已经被拆除，陈坚应将相应拆违补偿款支付给王迎冬。诉讼中，陈坚表示拆违协议涉及无证建筑面积3,635.11平方米合计拆违补偿款为2,627,058.25元，而王迎冬出售给陈坚的系争厂房建筑面积仅为2155平方米，两者之间的差额1480.11平方米系陈坚所建，故拆违奖励中第一项无证房屋奖励应由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享，但拆违奖励中第二项附属设施奖励和第三项其他奖励均应归陈坚所有；王迎冬则表示同意拆违奖励中第一项由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享，但第二项附属设施在双方签署买卖协议时已经存在，属于厂房必备的基础设施，相应的拆违奖励应归王迎冬所有，另王迎冬表示认可拆违奖励中第三项其他奖励所涉及的具体内容包括二次装潢和不可恢复使用设备等均为陈坚所有。法院认为，陈坚和王迎冬关于拆违奖励中第一项无证房屋奖励应由两人按照各自所建建筑物面积的比例分享的意见于法不悖，予以认同；拆违奖励中第二项所涉及的附属设施通常在系争厂房初始建造时即已同步建造完成，在陈坚未能举证证明该部分附属设施是在其购买厂房后所建的情况下，法院确认该部分附属设施相应的附属设施奖励697,635元归王迎冬所有；拆违奖励中第三项其他奖励所涉及的二次装潢等王迎冬认可归陈坚所有，相应的奖励款769,248元亦应归陈坚所有。综合上述情况，拆违补偿款2,627,058.25元中应归王迎冬所有的金额为1,385,420.97元，陈坚应将该款项支付给王迎冬。另考虑到《厂房买卖合同》相对应的买卖标的物所包括的中央空调及所有空调设备、员工宿舍内的全部家私等未在拆违评估报告中体现，陈坚也未将该部分买卖标的物返还给王迎冬，故酌情将陈坚应支付给王迎冬的款项由1,385,420.97元调整为150万元。系争厂房的使用收益在合同被认定无效后本应由陈坚返还给王迎冬，但事实上已无法履行，王迎冬要求将系争厂房的使用收益按照周边同类房屋每年50万元的租金标准计算尚属合理，且该租金标准已被陈坚认可，对此予以确认。经核算，同时考虑拆违后期陈坚对系争房屋的使用会受到一定影响等因素，酌情确定自双方签署《厂房买卖合同》至系争房屋于2019年3月被拆除，陈坚就系争房屋的使用收益为130万元。王迎冬于2016年10月20日收取陈坚收购厂房款350万元后所取得该笔款项的利息属于孳息，陈坚有权要求王迎冬随购房款一并返还，鉴于陈坚于2019年4月3日已经取得拆违奖励款130万元及后续奖励款陈坚何时可以取得尚不能够明确，法院视本案实际情况酌情确定由王迎冬返还陈坚购房款利息40万元。至于陈坚要求王迎冬返还双方签署《厂房买卖合同》之前一年陈坚已经支付但尚未使用部分时间的租金之主张，法院认为，通常陈坚、王迎冬双方在签署《厂房买卖合同》之时，会对陈坚(嘉达厂)和王迎冬之间的租金进行结算，以确认是陈坚(嘉达厂)还需要向王迎冬支付租金抑或是王迎冬还需退还陈坚(嘉达厂)已付但尚未使用部分的租金。本案中未见陈坚(嘉达厂)要求返还多付部分租金的相关证据，也未见陈坚在签署《厂房买卖合同》时要求从购房款中抵扣其所谓多付的租金，足见陈坚(嘉达厂)当时也认为其已经支付的租金同其应付租金相当或者虽有出入但不再主张。故对陈坚的该项请求不予支持。综上，王迎冬应返还陈坚购房款350万元及利息40万元，扣除陈坚应支付给王迎冬的150万元和陈坚就系争房屋的使用收益130万元后，王迎冬还应支付陈坚110万元。据此，判决如下：一、王迎冬与陈坚于2016年8月4日签订的《厂房买卖合同》无效；二、王迎冬应于判决生效之日起十日内支付陈坚110万元；三、陈坚的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提供新的证据。本院认为，根据查明的事实，王迎冬向陈坚出售的系争厂房无合法建造手续，故一审法院认定双方之间的厂房买卖合同无效，符合法律规定，本院予以维持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于系争厂房已被拆除，无法恢复原状，故一审判决将系争厂房拆除后的补偿款按照各自所建建设面积的比例分享，并对合同无效后的购房款、租金、利息等均进行了核算后判决王迎冬返还陈坚110万元，尚属合理，本院予以维持。综上，王迎冬的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,800元，由上诉人王迎冬负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇一九年十二月十二日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……