广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20132号上诉人（原审被告）：广州家威房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放北路899号308室自编之九。法定代表人：熊文辉，董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢毅，男，1994年7月11日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：朱颖，广东富荣律师事务所律师。上诉人广州家威房地产有限公司(以下简称家威公司)与被上诉人谢毅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家威公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回谢毅的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由谢毅承担。事实与理由：原审判决以家威公司“未如实披露案涉房屋所在楼栋的实际规划信息，星光老人之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不符，家威公司对此有过错”为由，认定家威公司应当承担违约责任，属适用法律错误。根据合同法第107条规定，本案中，尽管星光老人之家的实际位置确实与合同所附平面图不符，但根据双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第一条第2款约定：“该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划设计最终以政府有关部门的批复文件为准。”而本案星光老年之家的建设位置完全符合规划部门的最终规划(2017年2月9日花都区花城街道办事处出具的《关于王敏敏等信访事项的处理意见》及《建设工程规划验收合格证》可兹证明)。因此，在星光老年之家的建设位置问题上，家威公司不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形，故不应因此而承担任何违约责任。家威公司在《广州市商品房买卖合同(预售)》附上《修建性详细规划总平面图》，系相关政府部门制定的格式合同文本统一要求。而家威公司所附图纸确系由规划部门批复的图纸，并无弄虚作假。因此，在附图一事上，不能认定家威公司未如实披露案涉房屋所在楼栋的实际规划信息。如果以家威公司未全面披露案涉房屋所在楼栋的实际规划信息，特别是关于星光老人之家的位置信息为由，认定家威公司存在过错的话，这种过错责任与违约责任之间也分属两种性质不同的法律责任，不能混为一谈。不能以此为由认定家威公司构成违约。本案案情与徐国筠案存在明显不同，谢毅购房时的内心真意并非以首层大堂架空为标准，两案不能作相同处理。在徐国筠一案中，徐国筠就星光老年之家位置问题从一开始就提出抗议并—直拒绝收楼，并于2017年3月就此向家威公司提起诉讼，直至2018年7月15日才办理收楼手续。而在本案中，谢毅之父虽亦于2017年1月10日与徐国筠等人一起就此事提出异议，但在此之前，谢毅早已于2016年12月31日完成了房屋验收并办理了收楼手续，而验收期间其已明知首层大堂并非全部架空，却并未就此向家威公司提出异议。从谢毅于2017年1月10日提出异议至2019年6月起诉之时，在长达两年多时间内，谢毅也从未就此事向再提出任何异议。根据以上事实，足以推定谢毅购房时的内心真意并非以首层大堂入口架空为标准，其向家威公司索赔的真实原因，更大可能是因于事后得知沙盘和合同附图显示首层大堂入口架空，认为其中有机可乘，故而提出索赔，其主张显然违反诚实信用原则，不应获得法律支持。由于两案基本事实不同，故本案不能按徐国筠案做相同处理。谢毅的诉请违反禁止反言原则。谢毅在明知首层大堂并非全部架空的情况下，在对房屋验收时却并未就此提出任何异议，并在验收后实际接收了房屋。在这种情况下，其于事后又就首层大堂问题向家威公司提出异议，属于通过言语或行为做出与其之前所表述的事实或主张的权利不一致的表示，构成对禁止反言原则的违反。而在此后长达两年多的时间内，谢毅也从未就此向家威公司主张权利，由此足以引致家威公司之正当信任，以为谢毅不再对此存在异议。而今时隔两年多以后，谢毅又以此为由向家威公司索赔，亦属对禁止反言原则的再次违反。谢毅辩称：家威公司未如实披露案涉房屋所在楼栋的实际规划信息，原审法院已经查明了家威公司违法的事实，家威公司应承担相应的违约责任。谢毅认为原审法院的判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。谢毅向一审法院起诉请求：1.家威公司向谢毅赔偿损失50000元;2.家威公司承担本案一审部诉讼费用。原审法院认定事实：家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2015年4月9日，谢毅（买方、乙方）与家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编2-2栋1403房，该商品房建筑面积共94.31平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16337.19元，总房价1277405元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为案涉小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示案涉2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。合同附件七为本合同补充协议，其第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、户型册、楼盘模型、区域模型、光盘、三维动画、水牌等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第五条约定：甲方逾期交房，应自合同第十三条约定的交房日起的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。合同签订后，谢毅依约向家威公司支付了全部购房款。2015年12月18日，案涉房屋所在楼宇取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。家威公司另提交案涉房屋所在楼宇的建设工程规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、人防工程专项竣工验收备案意见书、环保验收审批意见函、燃气竣工报告、自来水永久使用报装证明书、供用电方案协议、邮政超深度投递服务协议书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、临时管理规约，拟证明案涉房屋已具备交付条件。谢毅对上述证据的真实性、合法性无异议的，但认为不能证明家威公司交付的房屋与买卖合同约定一致。原审另查明，谢毅购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍案涉楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与案涉小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。2016年12月26日，家威公司向谢毅寄发收楼通知书。谢毅于2016年12月31日办理了收楼手续。家威公司认为星光老人之家于2014年3月初开工，2015年10月23日左右完工，在签订案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，星光老人之家接近完工阶段，谢毅是经过实地看房后才签订的合同，因此，谢毅在签订合同之前就已知星光老人之家的具体位置。谢毅表示其并不清楚星光老人之家的开工和完工时间，其在签订合同时查看过现场，但现场没有建设星光老人之家，也没有围蔽施工，是架空状态。2017年1月10日，60多名业主代表向家威公司发出《抗议书》，抗议家威公司未经2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害楼上全体业主的利益，要求家威公司立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。谢毅父亲谢新龙代表谢毅在《抗议书》上签名。根据已生效的（2018）粤01民终5702号民事判决书查明的事实，2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，内容为：您向我局反映“家和逸品苑”2-2栋住宅消防通道不通畅问题的信访材料已收悉，我局进行了调查处理，现答复如下：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、小区内星光老人之家由我街根据上级规定的程序接收，我街于2016年4月和家和逸品苑小区开发商家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由我街管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形……。原审再查明，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案中，原审法院组织双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场与谢毅起诉状描述基本一致，案涉2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。在（2018）粤01民终5702号案中，家威公司确认案涉楼盘的规划许可在该案《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前已经最终审定，且规划部门最终审核的规划与合同所附《修建性详细规划总平面图》并不完全一致。原审法院认为：谢毅与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点为：一、家威公司是否应承担违约责任；二、谢毅要求家威公司赔偿50000元损失的主张是否成立。关于争议焦点一，家威公司系案涉房屋所在家和逸品苑项目的开发商，其在对外销售房屋时负有保证交付的房屋符合合同约定以及全面、如实披示与房屋有关的信息等义务。根据案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》所附《修建性详细规划总平面图》的显示，案涉房屋所在2-2栋的首层入户大堂南面为全架空开放状态，星光老年之家在首层大堂北面，而家威公司实际建成的星光老年之家位于2-2栋首层大堂南面，与合同所附《修建性详细规划总平面图》的规划不一致。家威公司确认案涉楼盘的规划许可在案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》签订之前已经最终审定，且规划部门最终审核的规划与合同所附《修建性详细规划总平面图》并不完全一致，对此，家威公司理应在合同签订前如实、全面地向购房者予以披示，以确保购房者能全面、正确了解所购房屋及所在楼栋的建设情况。家威公司并无证据证明其在案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》签订前已将规划部门最终审核的规划向购房者予以公示并提示购房者充分注意合同所附《修建性详细规划总平面图》与规划部门最终审核的规划不一致之处，其主张谢毅签约前已知悉星光老年之家所在位置与《修建性详细规划总平面图》不一致，依据不足，原审法院不予采信。家威公司未如实披示案涉房屋所在楼栋的实际规划信息，星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不符，家威公司对此有过错，理应承担相应的违约责任。至于谢毅于2016年12月31日收楼的事实，并不能证明其已放弃要求家威公司对此承担责任，且之后谢毅在《抗议书》上签名亦证明其对此存在异议。关于争议焦点二，本案中，并无证据证明家威公司交付的案涉房屋与合同约定不符，而是位于案涉房屋所在楼栋首层大堂的星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致，所涉争议部分并不涉及谢毅专有的建筑面积部分，故家威公司要求以星光老人之家的建筑面积占2-2栋建筑物整体面积再结合案涉房屋的面积和单价计算赔偿金依据不足。根据家威公司的违约及过错程度，结合谢毅购买时的单价（16337.19元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向谢毅赔偿25627元（16337.19元/平方米×120平方米÷153户×2）。对谢毅主张超出25627元部分的主张，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告谢毅赔偿25627元；二、驳回原告谢毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告谢毅负担256元，被告广州家威房地产有限公司负担269元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：家威公司应否承担违约责任。家威公司为销售案涉房屋，发布售楼广告、楼盘模型和区域模型等资料在先，目的是吸引谢毅等购房者选购房屋，而谢毅作为消费者其对案涉房屋的了解相当程度上受到上述售楼广告、楼盘模型和区域模型等影响，其中大堂空间及星光老年之家的实际位置也是谢毅选择购买案涉房屋的理由之一。基于诚信交易的要求，家威公司也应当保证其所交付的房屋与其事先发布的售楼广告、楼盘模型和区域模型所显示的信息一致，以保障谢毅作为消费者的信赖利益。家威公司在其后与谢毅签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中约定售楼广告、楼盘模型和区域模型等资料上反映的信息不作为交付房屋的标准，合同附件二的案涉小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图有显示案涉2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态，因此合同附件二与附件七的内容存在矛盾。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”上述合同附件二与附件七均为家威公司提供的格式条款，在星光老人之家的实际位置基于附件二和附件七会得出两种解释的情况下，应作出对格式条款的提供者即家威公司不利的解释，故星光老人之间的实际位置与合同附件二所约定位置不符，家威公司构成违约，原审法院结合谢毅购买时的单价、星光老年之家的面积及2-2栋的总户数，酌情确定家威公司赔偿25627元，处理并无不当，本院予以认同。综上所述，家威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由上诉人广州家威房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十一日书记员 曹筱雨林谷曼