江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0727民初1503号 原告：钟敏，男，1990年1月15日出生，汉族，住龙南县， 原告：赖旺森，男，1972年1月21日出生，汉族，住龙南县， 原告：徐胜连，女，1978年1月6日出生，汉族，住龙南县， 原告：李志柏，男，1986年11月14日出生，汉族，住龙南县， 原告：肖莲娣，女，1987年3月10日出生，汉族，住龙南县， 原告：徐德胜，男，1976年2月27日出生，汉族，住龙南县， 原告：缪金花，女，1977年9月16日出生，汉族，住龙南县， 以上七原告共同委托诉讼代理人：赖虔干，赣州民和法律服务所法律工作者。 被告：游咏东，男，1967年12月2日出生，汉族，住龙南县广场南路水岸新城别墅区， 被告：钟筱秋，女，1969年8月13日出生，汉族，住龙南县广场南路水岸新城别墅区， 以上二被告共同委托诉讼代理人：韩丽娟，江西一泓律师事务所律师。 原告钟敏、赖旺森、徐胜连、李志柏、肖莲娣、徐德胜、缪金花与被告游咏东、钟筱秋共有权纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟敏、李志柏、肖莲娣及七原告的共同委托诉讼代理人赖虔干，被告游咏东、钟筱秋的委托诉讼代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟敏、赖旺森、徐胜连、李志柏、肖莲娣、徐德胜、缪金花向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认龙南县县城红光住宅区10号地块架空层、住宅屋面和庭院属于4户原告共有和共同管理（总值十万元）。2.依法判令被告对原告共有权停止侵害，拆除在架空层和庭院的砖墙、卷闸门，恢复原状。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月，被告取得龙南县县城红光住宅区10号地块210平方米国有土地的住宅用地使用权。龙南县城乡规划建设局批准该宗地建筑5层含架空层，2-5层为住宅（每层就是一套住宅），底层为架空层，建筑占地面积140平方米，庭院70平方米。红光住宅区统一由龙南县建筑设计院设计。2-5层的4套住宅设计的结构、布局等以及面积全部相同。该建筑工程2014年6、7月开工，12月竣工。2015年1月13日，龙南县房地产管理局根据相关手续和测绘报告等材料，以游咏东为房屋所有权人、其妻子××共××权人对××住宅××了××房产证××（龙南县房权证龙私字第××号）。该证载明房屋总层数5层（含架空层），2-5层建筑面积610.75平方米。2015年1月21日，被告将总房产证一分为四，办成4本房产证（即第30137、30××38、30××39、30××40号房产证），4本房产证载明的建筑面积、套内建筑面积、公共分摊（楼梯）全部相同，4本房产证建筑面积之和为610.75平方米，与总房产证建筑面积相同。自2015年9月起至2016年4月，被告将上述4套住宅分别转让给了4户原告，被告从此在红光住宅区10号地块没有了住宅。被告与原告签订的转让协议，均注明转让该层房屋包含架空层。被告为获得更多非法利益，有的协议在计价方式上偷换概念，将架空层偷换为车库进行出售，将原告共有的屋面，非法出售；将原告共有的庭院70平方米面积，非法寄存在一户产权证上，以达到逐步割让，获取非法利益。2017年被告为原告代办了产权证书，第二、三、五层每户的分摊土地使用面积均为35平方米，专有建筑面积均为143.2平方米、分摊面积均为9.49平方米；第四层分摊土地使用面积为35平方米加70平方米的庭院面积等于105平方米，专有面积和分摊面积与第二、三、五层相同。2017年至2019年4月间，被告将架空层和庭院强行控制，在架空层砌墙围护和安装卷闸门，在庭院建筑车库2间，占用土地面积达135.6平方米。原告认为，涉案架空层、屋面和庭院属于原告共有，被告强行控制、擅自转移和转让，侵犯了原告合法权益。五、根据建筑设计规范，架空层和车库是不同的概念，是不同的建筑物。龙南县城乡规划建设局批准红光住宅区10号地块设计和建筑架空层，可没有批准设计和建筑车库。本案架空层层高2.20米，《住宅设计规范》（GB50096-2011）要求如设计架空层作车位使用，则“净高不低于2.20米”显然本案架空层不是作车位使用。《住宅设计规范》（GB50096--2011）把架空层列入“共用部分”。因此，被告与部分原告签订的房屋买卖合同，将“架空层”写为“车库”，是偷换概念，“车库”买卖一说不能成立，被告无权将架空层砌墙围护成间，非法出售，获取非法利益。 原告为支持其主张，提交了下列证据：1、原、被告身份证复印件、原告结婚证复印件。2、合同书、不动产权证。3、龙南县城乡规划建设局文件、建筑设计图。4、测绘报告、原总房产证、4户房产证。5、绘图、照片。 被告游咏东、钟筱秋辩称，一、本案涉及买卖的房屋是原为答辩人所有已建好的国有土地自建房。国有土地自建房买卖与商品房买卖具有本质区别，自建房买卖应适用《合同法》《物权法》《消费者权益保障法》调整。二、根据答辩人与被答辩人签署的《合同书》可见双方买卖的范围除了被答辩人钟敏均为该房屋一楼层，建筑面积为152.69平方米，套内面积为143.2平方米，公摊面积9.49平方米，含车库。而被答辩人钟敏没有购买车库。后签订《房屋买卖补充协议》每户分摊土地使用面积为35平方米，共计4户140平方米土地使用权。剩余70平方米归答辩人所有，并与谬金花约定将答辩人所有的70平方米土地使用权写入其不动产权证内。三、被答辩人对架空层定义理解有误。四、被答辩人在购买房屋时不支付相应对价，现又套用商品房相关概念要求架空层及庭院、住宅层面的共有及共同管理，这对答辩人而言是极其不公平的。因为房屋买卖约定公共分摊面积为9.49平方米，仅为楼道面积分摊，不含其他部分。故而，被答辩人诉请不予支持。综上，请驳回被答辩人所有诉请，亦或双方议价或评估将剩余的部分转让给各被答辩人，毕竟70平方米的土地使用权相应费用及出让金、庭院建设与硬化、底层建设面积，甚至包括住宅屋面都是答辩人付出的，而不在房屋买卖范围之内。 被告为支持其答辩意见，提交了下列证据：1、交易服务费缴费通知。2、照片。3、补充协议。 本院经审理认定事实如下：2014年被告在龙南县××住宅区××号地块[国有土地使用权证：龙国用（2014）第0504号用地面积210㎡]，建造五层楼房（含架空层）一栋，并于2015年1月13日登记办理了房屋产权证书，产权证号：龙南县房权证龙私字第××号，该证载明房屋总层数为5层（含架空层），建筑面积610.75㎡。2015年1月21日，被告将涉案房屋各楼层分开办理了产权证，第二层至五层的产权证号依次为龙南县房权证龙私字第××、30××38、30××39、30××40号，各层建筑面积均为152.69㎡，套内建筑面积143.2㎡，公共分摊9.49㎡。 2015年9月17日，原告钟敏与被告签订了《合同书》，由原告钟敏以59万元的价款向被告购买涉案第三层房屋，并于2017年办理了过户登记手续，办理了新的房产证，产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000282号，产权证载明“共有宗地面积210平方米、分摊土地使用权面积35平方米”。2016年，原告赖旺森与被告游咏东签订了《合同书》，由原告赖旺森、徐胜连夫妻以68万元的价款购买涉案第二层房屋及二层房屋正下面车库一间，并于2017年办理了第二层房屋的过户登记手续，办理了新的房产证，产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000237号，产权证载明“共有宗地面积210平方米、分摊土地使用权面积35平方米”。2016年4月16日，原告李志柏与被告游咏东签订了《合同书》，由原告李志柏、肖莲娣夫妻以71.68万元的价款购买涉案第五层房屋及大院内靠房屋车库一间，还约定“天面露台约145平方米永久使用权归李志柏所有”，并于2017年办理了第五层房屋的过户登记手续，办理了新的房产证，产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000238号，产权证载明“共有宗地面积210平方米、分摊土地使用权面积35平方米”。2016年4月8日，原告缪金花、徐德胜夫妻与被告游咏东签订了《合同书》，由原告缪金花、徐德胜夫妻以67万元的价款购买涉案第四层房屋及后面车库一间，并于2017年办理了第四层房屋的过户登记手续，办理了新的房产证，产权证号：赣（2017）龙南县不动产权第0000239号，产权证载明“共有宗地面积210平方米、分摊土地使用权面积35平方米”。 2017年1月27日，被告游咏东（甲方）与原告缪金花（乙方）签订了一份《补充协议》，协议载明：“甲方根据出让4套房屋合同，进行土地分割，每套分割35㎡，4套共计分割140㎡，分割后剩余70㎡，按合约归甲方拥有，土地证号：龙国用（2014）第0504号（证上面积210㎡），因房产证、土地证要变更为不动产权登记证，所以甲、乙双方充分协商，乙方自愿接受甲方拥有的70㎡土地寄放在乙方从甲方的房屋产权（房权证龙私字第××号）过户后获得的不动产证上，土地分割附土地分割图。”原告缪金花在该协议上补充手写“如发生法律纠纷，甲方承担一切责任”。 另查明，涉案房屋大院内有两间车库因涉嫌违章，已被有关部门拆毁了一部分。涉案房屋一楼架空层已成为全封闭式结构（后面是卷闸门、前面是墙体和卷闸门），其中包括两个车库和一个较大的杂物间。 以上事实，有原、被告提交的各项证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”据此，涉案房屋的屋顶及庭院明显属于公共部分，依法应属于原告共同所有。被告抗辩称“剩余70平方米土地使用权归答辩人所有”，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于架空层的权属问题，本院认为：原告提供的不动产登记权属证书、规划设计图等证据可以证明涉案房屋第一层规划属于架空层，架空层未纳入独立的产权登记范围，本应属于建筑物的附属部分。但本案中，被告在将其建筑的第二层至第五层房屋出卖之前，已对架空层进行了全面改造，使架空层成为一个全封闭式结构，改变了架空层的属性及功能。原告在签订房屋买卖合同时，对此知情，应当视为对房屋现状及买卖范围的一种默认。鉴于原告购买房屋时明知架空层已改造成封闭空间，而未对此提出异议，且房屋买卖合同未对架空层的权属作出约定，因此对原告要求确认架空层归属原告共有并停止侵害、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认龙南县红光住宅区10号地块房屋的庭院、屋顶属原告钟敏、赖旺森、徐胜连、李志柏、肖莲娣、徐德胜、缪金花共同所有。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原、被告各承担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  赖永平 人民陪审员  徐明良 二〇一九年十二月五日 书 记 员  张小华