广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20116号上诉人（原审原告）：黄华森，男，1983年10月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆，男，汉族，1963年11月17日出生，住广西钟山县。委托诉讼代理人：李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：游小玲，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人黄华森与被上诉人王庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄华森上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，并依法改判王庆向黄华森返还购房定金15万元以及支付违约金28万元；2.本案一、二审诉讼费用由王庆承担。事实与理由：原审认为黄华森没有尽快提前还贷构成违约属于认定事实不清。黄华森是以房屋被查封无法过户为由，要求王庆承担违约责任。本案关键并不是因为没有办理提前还款手续导致房屋被查封，而是因为王庆自身原因导致房屋被查封，才无法办理产权登记手续，王庆存在重大违约。原审法院将查封或者无法过户的原因一半归于黄华森，犯了逻辑错误。本案无证据证明尽快还款就一定能在房屋被查封前过户。黄华森的行为与本案无法过户的行为无法律上的逻辑关系，黄华森的行为也不造成任何损害后果。王庆的违约行为是导致合同解除的唯一原因，其应承担全部违约责任。退一步说，黄华森也并没有逾期还款。合同没有明确约定黄华森需要何时履行支付提前还贷的款项，故双方对该问题未约定或约定不明。根据合同第六条第3款约定，王庆未向黄华森发出催告，因此不存在黄华森逾期付款的问题。关于还贷，合同约定由买方承担，但买方应配合办理垫资还款手续，即卖方有配合义务。根据王庆提供的《借款合同》，王庆需要向要向黄华森出借70800元用于垫资过桥费用，但王庆没有出借。因此，在提前还贷手续上，王庆没有履行配合义务。原审未查明该事实，导致在违约责任认定上出现事实认定错误。王庆的房屋被查封，王庆从未告知黄华森，刻意隐瞒该重要事实，违反了合同第一条第2款约定的诚信原则。当黄华森发现房屋被查封时，立即向王庆发函，行使不安抗辩权，但王庆仍拒不改正，黄华森有权依法解除合同并要求王庆承担违约责任。原审判决王庆返还定金147000元有误。王庆已经向黄华森出具《定金收据》表明收到15万元购房定金。合同第三条第3点明确约定，王庆需要向居间方支付3000元作为交楼保证金。黄华森将购房定金15万元向居间方支付后，居间方代黄华森向王庆支付购房定金，其中3000元经三方同意作为交楼保证金，因此居间方向黄华森出具《收据》注明代王庆交付交楼保证金。王庆确认收到15万元购房定金是事实，从王庆从未就定金支付不足问题向黄华森或向居间方主张任何权利或提出任何异议能够推定。因此王庆应向黄华森返还定金15万元。王庆辩称：其认为原审关于合同的有效性认定有误。王庆认为双方签订的房地产买卖合同不是双方的真实意思表示，因为黄华森在没有经过王庆同意的情况下，利用了买卖案涉房屋进行骗贷，最终申请了332万元的银行贷款，该贷款金额已经远远高出了房屋的交易金额280万元。所以根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款、第三款规定，王庆认为该合同应属无效，黄华森的所有请求应该予以驳回。且王庆认为合同无效后，有过错的一方应当赔偿王庆因此受到的损失。但因为缴纳上诉费的过程当中出现了一些误差，导致没有缴纳成功，王庆保留另诉的权利。黄华森向一审法院起诉请求：1.解除黄华森、王庆签订的《房地产买卖合同》；2.王庆向黄华森返还购房定金15万元；3.王庆向黄华森支付违约金28万元；4.一审诉讼费由王庆承担。原审法院认定事实：2018年10月31日，王庆（卖方）与黄华森（买方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖于增城区荔××城大道××城花园××房的所有买卖条件达成一致意见；该物业建筑面积215.86平方米；卖方合法持有《房地产证》（号码：10087526），卖方保证对上述该物业亨有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失；总楼价280万元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；买卖双方同意买方在签订本合同5日内将部分楼款3000元作为交楼保证金交居间方保管；逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更；卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担，但卖方需要配合买方办理垫资还款手续；签订本合同时支付15万元作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件；首期楼价款30万元应在过户当天按同贷书为准多退少补；剩余250万元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方；买方应在2018年11月10日前向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款或贷款金额不足而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为王庆知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内），买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担，因银行按揭产生的相关费用由买方支付，银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方；如该物业需要办理注销抵押登记的，卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记，如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。2018年12月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行出具《个人房屋贷款审批通知书》载明：黄华森借款人，您因购买坐落增城区荔××城大道××城花园××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款。贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予贷款金额332万元……。重要提示：自本通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房相关手续，因本次购房、与售房人所产生的一切纠纷均与贷款人无关，应自行与售房人协商解决。若因您或售房人的问题，导致无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，贷款人有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。2019年1月4日，王庆与黄华森签订《借款合同》约定黄华森向王庆借款70800元用于垫资过桥费用，借款期限一个月……。原审另查，《个人贷款提前还款申请审批表》载明：借款人王庆；借款金额255万元；借款起止2016年12月15日至2031年12月15日；申请提前偿还全部剩余贷款本金；贷款余额2334759.95元；申请日期2018年12月14日；审批人意见：客户符合我行相关要求，同意其申请，日期2018年12月15日。原审再查，《产权情况表》载明案涉房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封。原审审理中，黄华森陈述以下事实：已支付定金15万元，其中3000元依合同约定作为交楼保证金交居间方保管；因为后来变更合同为王庆自己承担，故黄华森没有承担王庆提前还贷的金额。王庆陈述以下事实：收到款项147000元；没有变更合同，《房地产买卖合同》已约定变更是要签订补充协议的，而三方没有签订。原审法院认为：黄华森与王庆签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。双方争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。原审法院对此分析如下，黄华森支付15万元后于2018年12月13日取得银行的同贷书，王庆亦于2018年12月14日向银行申请提前还贷，根据《房地产买卖合同》“卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担，但卖方需要配合买方办理垫资还款手续”和“如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效”的约定，黄华森需要代替王庆清偿贷款余额2334759.95元，而黄华森述称合同已变更由王庆清偿该笔贷款余额，但黄华森提供的证据不足以证明其主张的该事实，故原审法院不予采信。根据《房地产买卖合同》“如该物业需要办理注销抵押登记的，卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记，如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。”的约定，截止本案开庭之日即2019年6月5日，黄华森没有尽快代替王庆提前还贷，故原审法院认定黄华森构成违约。而案涉房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封，导致《房地产买卖合同》的继续履行存在障碍，根据《房地产买卖合同》“因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失”的约定，原审法院认定王庆亦构成违约，双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，故原审法院对黄华森主张违约金不予支持。关于黄华森主张解除《房地产买卖合同》的问题，因案涉房屋处于查封状态，阻碍了合同的继续履行，且黄华森亦无法代替王庆提前还贷，原审法院综合本案的证据以及当事人的陈述，对黄华森的该项诉讼请求予以支持。关于黄华森主张王庆返还定金15万元，因王庆仅收到定金147000元，故王庆应向黄华森返还定金147000元，另外3000元由黄华森另行主张，本案不予处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：“一、解除原告黄华森与被告王庆于2018年10月31日签订的《房地产买卖合同》；二、被告王庆于本判决生效之日起十日内向原告黄华森返还定金147000元；三、驳回原告黄华森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15720元，由原告黄华森负担1120元，被告王庆负担14600元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，黄华森提交如下证据：1.情况说明一份，该情况说明是新证据，原审时黄华森已经提供了一份宜家地产出具的证据，黄华森十五万的购房定金当中有3000元是王庆自动转为保证金的，但是王庆现在不承认，因此在判决出来之后，黄华森要求中介公司向法庭出具情况说明。2.王庆的反诉状，拟证明王庆在反诉状中称签订合同后其收取了15万元的购房定金，其中3000元作为保证金交给了中介。王庆认为情况说明与当时买卖的时候的交易过程的情况是不符合的。对反诉状的真实性、合法性、关联性不予确认，对其中的签名确认。因为王庆并没有正式提出反诉，故其在反诉状中的陈述的事实和理由不构成自认。王庆提交如下证据：1.《广州市增城区住房和城乡建设局关于网签情况的回复》，2.《广州市存量房买卖合同》，上述证据拟证明黄华森当时签订网签合同存在欺诈行为；3.黄华森和王庆在中介处签的《广州市存量房买卖合同》，拟证明黄华森签订合同的真实目的是用于骗贷，案涉合同应为无效合同。黄华森发表质证意见如下：证据1、2不属于新证据，该合同双方都有签名的，并不存在王庆所说的有欺诈行为，现在并无相关部门因为此事追究双方相应的法律责任，故该证据不能起到证明合同无效的目的。证据3与证据2是同一房屋的两份网签合同，其并不清楚以哪一份为准，但双方都不是按照网签合同去履行的，一开始签订的房地产买卖合同才是双方真实意思表示，不存在欺诈行为。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对黄华森的上诉，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”双方签订案涉《房地产买卖合同》的目的是过户案涉房屋，而案涉房屋的过户首先应当以涂销抵押登记为前提，在王庆已经申请提前还款的情况下，黄华森未按合同约定替王庆提前还贷，使得案涉房屋的过户手续无法继续办理，故黄华森的违约行为造成合同无法继续履行。案涉房屋于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封，客观上也导致案涉《房地产买卖合同》的继续履行存在障碍，这属于王庆的原因导致合同无法继续履行。因此，黄华森和王庆均构成违约，双方的违约行为均足以导致案涉《房屋产买卖合同》无法履行，故双方应各自承担相应的责任。原审法院判决解除合同及不支持黄华森违约金的诉请，处理妥当，本院对此予以认同。黄华森上诉要求返还定金150000元。对此本院认为，案涉《房地产买卖合同》约定部分楼款3000元作为交楼保证金交居间方保管，且王庆实际也只收到了147000元的定金，故原审法院仅判决返还147000元的处理并无不当，本院予以认同。综上所述，黄华森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5545元，由上诉人黄华森负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十三日书记员 曹筱雨林谷曼