广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂06执异16号 案外人：吴秀玉，女，汉族，1965年2月11日出生，住所地广西滕县。 委托代理人：蒋宏斌，男，1967年11月4日出生，住防城港市港口区。 申请执行人：南宁市金商企业管理服务有限公司，住所地南宁市北湖北路23号秀湖花园6栋2单元607号房。 法定代表人：严飞凤，该公司总经理。 委托代理人：周海燕，广西桂成律师事务所律师。 委托代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 被执行人：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区渔洲坪建政路6号红林海岸小区A8号三楼。 法定代表人：余非平，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人南宁市金商企业管理服务有限公司(简称金商公司)与被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司(以下简称汉港公司)借款合同纠纷一案中，案外人吴秀玉向本院提出异议申请，对本院作出的（2018）06执恢12号之一和（2018）06执恢12号之二执行裁定提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴秀玉称，防城港中院(2018)桂06执恢12号之一执行裁定查封红林海岸小区C2-1-1号房产错误。坐落于防城港市港口区渔洲城××海岸小区××房是吴秀玉于2009年12月06日从汉港公司购买，建筑面积230.77平方米，每平方米3500元，总价为807695元。备案证明编号200910206。 该房子首付22%支付了177695元，抵押贷款630000元，贷 款期限25年，于2018年6月4日结清全部贷款本息。2016年7月14日还缴了契税。综上，红林海岸小区C2-1-1号房为吴秀玉所有，请求停止对红林海岸小区C2-1-1号房的查封、拍卖，中止执行。 金商公司称，一、吴秀玉对执行标的享有的是债权,而不是物权,没有足以排除强制执行的权利,异议不成立。吴秀玉与汉港公司签订的房屋买卖合同未经生效法律文书确认合法有效,吴秀玉没有汉港公司出具的不动产销售发票,无证据据明汉港公司已收到吴秀玉的房屋款项,不能证实其已付清涉案房款。假设吴秀玉与汉港公司签订的合同真实，吴秀玉依据合同取得的仅是债权。2014年6月11日,汉港公司已将涉案房产在房屋管理部门办理了产权的登记手续至其名下并已取得了房屋产权证书,产权证书登记的权利人即为汉港公司。根据“物权大于债权”的原则,债权不能对抗物权。二、吴秀玉在查封之前没有合法占有涉案房产,也未付清全部价款,不享有足以排除执行的民事权益。涉案房产至今为止未交付，吴秀玉没有占有涉案房产。依据吴秀玉提供的合同约定，涉案房产土地规划用途为商贸用地,而非用于居住。吴秀玉至今未向汉港公司主张其权利有违常理，证明本案不是真实的房屋买卖合同。我们有理由怀疑汉港公司与吴秀玉串通制造虚假证据提起本案的虚假诉讼。三、汉港公司为执行标的的权利人。汉港公司为登记在册的涉案房产权利人。防城港中院作出(2016)桂06执16号之二执行裁定,裁定查封了汉港公司所有的包括涉案房产在内的26宗房产,证实涉案房产登记在汉港公司名下。2019年5月21日,港口区不动产登记中心出具给防城港中院的《不动产登记资料查询结果证明》也证实涉案房产登记的权利人为汉港公司。综上所述,防城港中院查封、拍卖涉案房产合法有据,吴秀玉所提异议不成立,请求驳回吴秀玉的异议。 本院查明，2009年12月6日，吴秀玉与汉港公司签订一份商品房买卖合同，约定：汉港公司为出卖人，吴秀玉为买受人，汉港公司以出让方式取得位于港口××渔洲城龙凤路的土地使用权，土地使用权证号为国用（2008）第A-024、025、026、027、028、029、030号等，商品房预售许可证号为：防房预售字200918号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C2-1-1号房。商品房为住宅，属砖混结构，建筑面积230.77平方米，每平方米3500元，共计807695元。买受人按银行按揭付款。2009年11月30日，吴秀玉向汉港公司支付首付款177695元。吴秀玉与中国工商银行股份有限公司防城港分行签订一份编号为A：房屋购字防港分行2009年(10310)《个人购房借款担保合同》，合同约定：吴秀玉为借款人，中国工商银行股份有限公司防城港分行为贷款人，汉港公司为保证人，贷款人同意向借款人发放贷款，金额为630000元，贷款用途用于购买坐落在防城港市港口区渔洲坪××海岸小区Ｃ2-1-1房屋，建筑面积230.27平方米，贷款期限25年，合同还约定其他事项。中国工商银行股份有限公司防城港分行按约定发放贷款。2009年12月28日，该商品房买卖合同在房屋管理部门进行了备案登记。2016年7月14日，吴秀玉向税务部门缴纳购房契税。2018年6月4日，防城港市港口区不动产登记中心向工商行防城港分行和吴玉秀出具一份《预告抵押权登记注销办结通知书》，内容：你向我局申办的预购商品房抵押权注销登记业务，我局已于2018年6月4日办结并注销。2019年9月3日，中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行向吴秀玉出具一份《个人贷款结清证明》，证明吴秀玉以位于港口区渔洲城××海岸小区××房抵押的贷款630000元已于2018年5月3日还清。 2016年3月23日，广西嘉良中心与汉港公司、防城港市东岳房地产开发有限公司、李晶莹达成调解协议，本院作出(2015)防市民二初字第4号民事调解书。本院根据已发生法律效力民事调解书，向汉港公司发出执行通知书，责令汉港公司履行生效法律文书确定的义务，但汉港公司未履行。2016年7月5日，本院作出(2016)桂06执16号之二执行裁定：一、查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋(证号为：C201430087－C201430112)；二、查封期限为三年。2017年3月14日，广西嘉良中心与金商公司签订《债权转让协议》，将本院（2015）防市民二初字第4号民事调解书项下的全部权利义务转让给金商公司。2017年8月9日，本院作出（2016）桂06执16号之七执行裁定，变更金商公司为本案的申请执行人。2019年7月8日，本院作出(2018)桂06执恢12号之一执行裁定：续行查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋(证号为：C201430087－C201430112)；二、查封期限为三年。2019年11月18日，本院作出(2018)桂06执恢12号之二执行裁定：拍卖被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区渔洲城××海岸小区××套房屋［房号为11－1－1（原房号A1－1－1）、32－1－1（原房号C2－1－1）、111－2－2（原房号A11－2－2）、19－1－6（原房号A9－1－6）、18－1－2（原房号A8－1－2）、36－1－4（原房号C6－1－4）］。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，吴秀玉与汉港公司签订的购房合同在本院查封该房之前已签订，其本人在被执行房屋地无其他居住房屋，且已支付完全部购房价款，吴秀玉对执行标的享有足以排除强制执行的权益，因此，吴秀玉请求中止执行的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 中止对案外人吴秀玉向被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司购买的位于防城港市港口区渔洲城龙凤路红林海岸小区的房屋32－1－1（原房号C2－1－1）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  郭传亿 审判员  凌旭芳 审判员  田 海 二〇一九年十二月十一日 书记员  冯镜光