贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9288号上诉人（原审被告）：何婷婷，女，1990年10月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何跃新，男，1971年5月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵阳千禧苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区普陀路1号。法定代表人：严立，该公司董事。委托诉讼代理人：胡全，男，1964年1月2日出生，土家族，住贵州省开阳县。上诉人何婷婷与被上诉人贵阳千禧苑物业管理有限公司（以下简称：千禧苑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人何婷婷及其委托诉讼代理人何跃新与被上诉人千禧苑物业公司的委托诉讼代理人胡全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何婷婷的上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7810号民事判决，发回重审驳回被上诉人一审诉讼请求或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：千禧苑物业公司在前期物业服务一年期满后，未征求小区全体业主授权同意，继续行使有偿物业服务，该公司在贝地卢加诺小区行使的有偿服务的合法性是不确定的，业主有权拒交物业服务费。且被上诉人在没有物价管理部门各项审批文件原件作为参照的情况下，擅自提供收费标准，且被上诉人在小区公共卫生，设施养护等方面存在瑕疵，业主有权拒交物业费。被上诉人在经营过程中，未经全体业主同意，在小区公共部分电梯间擅自进行商业盈利活动，私自允许盈利性质公司安装多台净水设备，张贴商业广告，违法收费从未向业主公开，据为己有，严重侵害了业主的知情权，根据《贵州省物管新规之规定》业主有权拒交物业费。被上诉人千禧苑物业公司辩称，根据《物业管理条例》第三章第二十六条，千禧苑物业公司在前期物业服务期间继续行使有偿物业服务和合理合法的，根据《物业服务收费管理办法》第六条、第七条，目前大部分收费属于市场调节，根据《物权法》第六章第七十一条至八十三条之规定，物业费的收取不需要物价部门进行审批，收费按照物业公司与小区业主双方合同约定执行。双方签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定收费标准，所以不存在上诉人所称擅自提高收费标准，乱收费的违法行为。且上诉人认为物业公司服务不到位不能构成其不能缴纳物业费的合理理由。物业公司利用物业公用部位、公用设施设备进行经营产生的收益属全体业主所有。千禧苑物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业服务费13,200.61元，产生违约金1,980.9元，未缴纳二次加压水费600.6元，共计15,781.3元。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年10月8日签订了《前期物业管理服务协议》，合同主要约定：1、甲方（何婷）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、甲方依据本协议向乙方（贵阳千禧苑物业管理有限公司）按时足额交纳物业管理服务费用和其他相关费用；3、缴费方式为先交纳后服务的方式，每3月交纳一次，入住时首次交纳12个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前十五日内交纳；4、住宅（缴费标准）按产权面积每月每平方米1.6元；5、非抄表到户物业之水、电损耗未列入物业管理服务费用成本，由使用人共同分摊；二次加压水费按现行电价实际用量加收0.6元/每吨。6、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五交纳违约金；同时，合同中还明确了甲方住宅坐落于39-1-704号，房屋建筑面积为123.14平方米。因被告截止2019年4月用水1001吨，且被告自2013年11月1日起至2019年5月31日期间未支付物业管理服务费及二次加压水费。原告诉来一审法院，提出如前诉请。另查明，原告在庭审中提交催缴通知书照片，拟证明原告向被告追缴物业费的事实，被告称没有收到过该通知书。上述事实，有当事人的陈述及其提交的相关证据予以证实，并经庭审质证、审查，一审法院予以确认。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规禁止性规定，该协议合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行自己的义务，原告为小区提供物业管理服务，被告作为业主，应当按照协议约定支付物业管理服务费。被告自2014年2月1日起至2019年5月31日期间未缴纳物业管理服务费，依照合同约定，该期间的物业管理服务费共计13,221.89元（129.12平方米×64个月×1.6元/平方米/月），该期间的二次加压水费90.60元（151吨×0.6元/每吨），故原告主张物业管理服务费13,221.89元和二次加压水费90.60元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对原告诉请的违约金，因该照片不足以证明该催收函已由被告接收，且被告否认收到过催收函，故原告未能完全履行催告明示义务，对其主张的违约金一审法院不予支持。关于被告提出其不交物业费的理由，因其未向一审法院提交任何证据予以证实，一审法院对被告的辩解意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何婷于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵阳千禧苑物业管理有限公司支付物业管理服务费13,200.61元和二次加压水费600.6元；二、驳回原告贵阳千禧苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由原告贵阳千禧苑物业管理有限公司负担25元，被告何婷负担72元。二审中，上诉人提交照片21张，证明被上诉人到处张贴广告，门口的岗亭无人值守，消防栓无人维修，小区环境卫生脏乱差。被上诉人质证，真实性没有异议，证明目的也没有异议，物业公司在提供物业服务的时候，服务瑕疵及利用公共面积获取收益在答辩状已有说明，服务瑕疵及利用公共面积获取收益都不是成为拒缴物业费的理由。经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：1、双方签订的前期物业合同是否已经终止；2、贵阳千禧苑物业管理有限公司是否有权按照1.6元收取物业服务费；3、贵阳千禧苑物业管理有限公司是否存在服务瑕疵，服务瑕疵是否能成为拒缴物业费的理由；4、贵阳千禧苑物业管理有限公司是否存在利用共有部分对外出租收益的情形，是否可以成为上诉人拒缴物业服务费的理由。首先，上诉人认为双方签订的《前期物业服务协议》已一年期满，后继续行使有偿物业服务，合法性是不确定的，业主有权拒缴物业服务费。本院认为，根据该合同第十四条约定：“本协议自《商品房销（预）售》合同约定之交房之日起，至业委会成立之日止。”，目前小区业委会尚未成立，也未召开业主大会与新的物管公司签订物业管理合同，因此，《前期物业服务协议》并未终止，对于上诉人该主张，本院不予支持。其次，关于千禧苑物业公司是否有权按照1.6元收取物业服务费，双方签订的《前期物业服务协议》明确约定物业费按照每平方1.6元收取，因此，双方应当按合同约定全面履行自己的合同义务。最后，关于千禧苑物业公司服务是否存在瑕疵，服务瑕疵是否能成为拒缴物业费的理由。上诉人主张千禧苑物业公司在小区存在没有对公共设施维修养护、公共卫生、安全保卫方面存在瑕疵等问题，本院认为，上诉人举证证明了被上诉人存在服务瑕疵的问题，但是这些属于被上诉人需改进和完善工作的方面，其并不能因此作为拒交物业服务费的理由，另，如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，相关权利人可请求物业服务企业承担违约责任，向其要求赔偿，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业管理费的抗辩权，亦不能以此作为拒缴物业服务费的理由。对于上诉人主张贵阳千禧苑物业管理有限公司存在利用共有部分对外出租收益的情形，上诉人未举证证明其主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人何婷婷负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二日书记员  李敏