湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8980号上诉人（原审原告）：林丽华，女，汉族，1962年10月11日出生，住浙江省瑞安市。上诉人（原审被告）：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦6楼。法定代表人：田丰，总经理。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。上诉人林丽华与被上诉人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）商品房预售合同纠纷一案，林丽华、阳光壹佰公司均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2018）湘0104民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林丽华上诉请求：撤销原审判决第一项,改判阳光壹佰公司向林丽华支付租金损失1917239.8元和鉴定费17720元，诉讼费用全部由阳光壹佰公司承担。事实和理由：1、一审法院以超过诉讼时效为由未认定林丽华2014年10月1日至2015年7月2日的租金损失有误。涉案房屋的质量问题和室内存在与公共高压电缆捆绑存在安全隐患的问题一直延续。且对上述质量问题、安全隐患问题，林丽华一直在主张权利。2、一审法院认为林丽华未防止损失扩大而判令林丽华承担30%租金损失的责任有误。涉案房屋存在公共高压电方面的安全隐患，林丽华没有能力去维修及修缮，林丽华已经尽到力所能及的安全谨慎义务。3、租金损失应当至少计算至一审判决结论出来前，即2019年5月6日。2018年11月19日至2019年5月6日期间的租金损失应认定为219007.8元。4、一审法院遗漏17720元鉴定费，该费用应由阳光壹佰公司承担。阳光壹佰公司辩称：1、阳光壹佰公司只需承担修复期间的损失，无需承担自交房起至修复完毕期间的全部损失。2、林丽华并未有充足证据证明房屋质量问题，且质量问题原因并未查明。3、林丽华主张2014年10月1日至2015年7月2日期间的租金损失超过诉讼时效。4、原审法院认定林丽华存在未防止损失扩大而承担赔偿责任，具有充分的事实依据和法律依据。5、林丽华主张将租金损失计算至判决之日即2019年5月6日，计算可得利益损失不合理。6、林丽华申请对涉案房屋的租金损失进行鉴定，依据谁主张、谁负担的原则，鉴定费用应由林丽华自行承担。阳光壹佰公司上诉请求：撤销原判，驳回林丽华的全部诉讼请求或将本案发回重审，判令林丽华承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋并不存在足以影响林丽华人身损害或财产遭受重大损失的房屋质量问题。一审判决认定房屋存在质量问题的证据仅为《改造方案》及现场查看报告，未经过司法鉴定程序确定房屋存在足以影响使用的主体质量问题。一审判决在没有直接证据的情况下认定涉案房屋一直存在房屋漏水的质量问题，与事实不符。房屋漏水可修复，不属于房屋质量问题。2、林丽华反映的问题已超过法定保修期限。3、一审判决林丽华在2015年7月3日至2018年11月19日租金损失的70%由阳光壹佰公司承担，属于认定事实错误。4、湖南湘融资产评估有限公司出具《评估报告》所依据的《资产评估操作规范意见（试行）》已经于2011年10月14日被废止，不能作为评估依据，且《评估报告》的鉴定人未全部出庭作证。5、一审判决将2015年7月3日至2018年11月19日租金损失均作为修复期间造成的其他损失，属于适用法律错误。林丽华辩称：1、阳光壹佰公司交付的涉案房屋存在严重质量问题，且该质量问题不是林丽华能够自行修缮的，林丽华已采取力所能及的适当措施防止损失扩大，林丽华在本案中不属于没有采取适当措施防止损失扩大的情形。2、林丽华因房屋存在的重大质量问题损失惨重。3、阳光壹佰公司的维修整改只停留在表面，没有从根本上解决问题，没有完全履行对房屋的修缮义务。4、林丽华主张的2014年10月1日至2015年7月2日期间的租金损失没的超过诉讼时效。林丽华向一审法院起诉请求：1.判令阳光壹佰公司对林丽华所有的位于阳光壹佰国际新城第2-19幢1层1015号房屋质量问题（包括但不限于漏水问题）进行修缮以达到正常使用条件；2.阳光壹佰公司向林丽华支付因房屋质量问题导致的房屋租金损失2330063.33元及物业费损失28758.6元，合计2358821.93元；3.由阳光壹佰公司承担本案的全部诉讼费用及财产保全费。一审法院认定事实：2011年5月6日，林丽华与阳光壹佰公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7090382761015）及附件四份。合同约定林丽华购买阳光壹佰公司开发的位于长沙市岳麓区南大桥西头北侧阳光壹佰新城（阳光100国际新城）2-19幢1015号房。该房屋为现房，房屋所有权证号为709038276；约定的用途为商业，建筑面积共368.7平方米，房屋总价款为6460093元。该合同第五条约定，买受人所购该房屋室内层高为6.3米。第六条约定：出卖人应当在2011年12月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十六条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或在合理期限内拖延整改的，买受人可以自行或委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助整修，整修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。第十八条约定：买受人的房屋按规划用途作商铺使用，买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同签订后，林丽华依约向阳光壹佰公司支付了全部购房款。2011年7月21日，林丽华所购房屋取得房屋所有权证。2013年11月11日，林丽华以阳光壹佰公司逾期交房为由诉至一审法院，一审法院作出（2013）岳民初字第04029号民事判决书，要求阳光壹佰公司向林丽华支付逾期交房违约金86565元。后双方均上诉至长沙市中级人民法院，该院于2014年9月15日作出（2014）长中民三终字第02137号民事判决，维持原判。2014年10月1日，林丽华办理了涉案房屋的交房手续。阳光壹佰公司对此亦予以认可。2015年12月13日，林丽华购买了涉案房屋的用电量，并对涉案房屋搭建了隔层，将涉案房屋隔成上下两层。林丽华在庭审中认可对下层进行了装修并使用了两个月。2017年7月3日，在质监站的协调下，林丽华、阳光壹佰公司就涉案房屋的电缆、给排水管、室内伸缩缝等问题召开了协调会议并达成协议。2017年7月11日，阳光壹佰公司就涉案2-19栋1015号（林丽华商铺）出具改造方案，并于2017年8月2日完成整改方案的竣工。2017年12月18日，林丽华向阳光壹佰物业发展有限公司支付了自2014年10月1日至2017年12月31日的物业服务费28758.6元。2018年1月30日，林丽华向阳光壹佰公司提出：涉案2-19栋1015号门面一直漏水没修，物业管家也一直向上级领导反映情况，但至今没整改，导致门面墙壁变形。要求阳光壹佰公司在三个月内整改。阳光壹佰公司工作人员当天予以了签收。2018年5月25日，林丽华向一审法院提出申请，要求对涉案自2014年10月1日至今的租金损失进行鉴定。2018年10月26日，经林丽华、阳光壹佰公司双方的委托代理人现场查看报告一致确认：截至2018年9月17日，阳光100置业公司已对现场漏水处完成维修，一层东北角墙面空鼓情况暂未处理。2018年11月8日，阳光壹佰公司向一审法院提出申请，要求对涉案房屋的质量问题的原因及林丽华对涉案房屋装修、使用行为与上述质量问题的因果关系进行鉴定。2019年1月11日，一审法院根据林丽华申请委托湖南湘融资产评估有限公司就涉案房屋自2014年10月1日至2018年11月19日之间的租金损失进行评估，该鉴定机构出具湘融评字【2018】第0085号报告书，认定涉案房屋租金损失价值为1698232元。2019年3月20日，一审法院根据阳光壹佰公司的申请委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对涉案房屋林丽华装修行为、使用行为与其所主张的质量问题之间的因果关系鉴定，因阳光壹佰公司未能提供相应的鉴定材料导致该鉴定程序无法继续进行，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司终止了该次鉴定工作。另查明，1.2008年4月25日，涉案2-19栋1015号门面所在楼栋经长沙市公安消防支队的消防验收合格。2.2008年7月31日，涉案2-19栋1015号门面所在楼栋办理了建设工程竣工验收备案手续。3.林丽华在质证笔录中认可：阳光壹佰公司已将涉案房屋的电缆捆绑问题、漏水问题整改维修好了。一审法院认为，林丽华与公司阳光壹佰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。虽然涉案房屋经有关部门验收合格，但根据双方在买卖合同中第十六条“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或在合理期限内拖延整改的，买受人可以自行或委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助整修，整修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算”的约定，阳光壹佰公司应当根据合同约定履行自交付房屋之日起的保修责任。根据现有的证据和查明的事实，涉案房屋的电缆等问题已由阳光壹佰公司在2017年8月整改后维修好，涉案房屋的漏水问题经双方确认于2018年9月17日完成了维修，且林丽华在庭审质证中对此亦予以认可。因阳光壹佰公司对涉案房屋的质量问题现已整改维修到位，对林丽华要求阳光壹佰公司对涉案房屋进行整改修缮达到正常使用的诉请，一审法院不予以支持。同时，阳光壹佰公司在林丽华反映涉案房屋质量问题后亦对存在的问题进行了整改或维修，对阳光壹佰公司提出的涉案房屋经验收合格不存在电缆线、漏水等质量问题的答辩意见，一审法院不予支持。诚然，林丽华若在此以后发现涉案房屋还有质量问题，不影响其依据商品房买卖合同及《质量保证书》要求阳光壹佰公司履行相应的保修责任。对林丽华主张因涉案房屋质量问题造成租金损失的诉请，虽然涉案房屋经有关部门验收合格，但根据现有的2017年7月11日涉案2-19栋1015号房屋的改造方案以及2018年10月26日的现场查看报告等证据来看，涉案房屋确实存在电缆捆绑、漏水等质量问题，根据“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定及“在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或在合理期限内拖延整改的，买受人可以自行或委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担，房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失”的约定，阳光壹佰公司应当赔偿林丽华因房屋质量问题造成的损失。现经鉴定机构出具的《报告书》：林丽华因房屋不能使用导致自2014年10月1日至2018年11月19日之间的租金损失为1698232元。根据林丽华提供的2017年7月3日的协调会议记录证据表明，双方在当天就涉案房屋质量问题的整改达成了协议。虽然林丽华诉称其多次向阳光壹佰公司要求对房屋质量问题进行整改，但林丽华没有提供其他证据予以证实其在2017年7月3日之前向阳光壹佰公司主张过权利，因此，根据鉴定报告书的租金价格计算涉案房屋在该期间2014年10月1日至2015年7月2日期间的租金损失为232493.13元（309708元÷365天/年×274天），对阳光壹佰公司提出的林丽华主张的2014年10月1日至2015年7月2日期间的该部分租金损失已经超出诉讼时效的抗辩意见，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。林丽华在发现涉案房屋质量问题后应自行采取措施防止损失扩大但其未采取任何措施防止损失的扩大，可以适当减轻阳光壹佰公司应承担的责任，考虑到本案林丽华在对涉案房屋进行隔断后实际使用了两个月以及阳光壹佰公司在诉讼过程中履行了维修整改义务等事实，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定阳光壹佰公司对林丽华因涉案房屋质量问题不能使用的租金损失承担70%的责任即1026017.21元【（1698232元-232493.13元）×70%】。同时，对阳光壹佰公司提出只承担2017年7月-8月以及2018年1月-4月的整改维修期间4个月租金损失的抗辩意见，一审法院不予支持。另，林丽华诉请的物业服务费28758.6元与本案不是同一法律关系，故对林丽华要求阳光壹佰公司承担物业服务费28758.6元的诉请，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审判决如下：一、阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于判决生效之日起十日内向林丽华一次性支付租金损失1026017.21元；二、驳回林丽华的其他诉讼请求。如果本案阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25671元，由阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担（林丽华已预付，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司需在支付上述款项时一并支付）。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明，林丽华在一审诉讼期间提交的鉴定申请书中请求由阳光壹佰公司承担全部鉴定费用。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议焦点为涉案房屋是否存在质量问题及存在房屋质量问题的责任方是否在阳光壹佰公司。阳光壹佰公司上诉提出涉案房屋并不存在足以影响林丽华人身损害或财产遭受重大损失的房屋质量问题。一审判决认定房屋存在质量问题的证据仅为《改造方案》及现场查看报告，未经过司法鉴定程序确定房屋存在足以影响使用的主体质量问题。一审判决在没有直接证据的情况下认定涉案房屋一直存在房屋漏水的质量问题，与事实不符。房屋漏水可修复，不属于房屋质量问题。经审查，原审判决认定涉案房屋存在质量问题的证据有质监站协调会议记录、房屋整改前现场图片、房屋质量整改方案等，上述证据相互印证，足以认定；阳光壹佰公司主张涉案房屋不存在房屋质量问题，应对该主张负举证责任，但阳光壹佰公司未提交充分的证据予以证明且未在一审举证期限内就房屋是否存在足以影响使用的主体质量问题提出鉴定申请，应承担举证不能的法律后果。故该上诉理由不成立，本院不予采纳。林丽华上诉提出一审法院以超过诉讼时效为由未认定林丽华2014年10月1日至2015年7月2日的租金损失有误。涉案房屋的质量问题和室内存在与公共高压电缆捆绑存在安全隐患的问题一直延续。且对上述质量问题、安全隐患问题，林丽华一直在主张权利。经审查，林丽华未提交充分的证据证明其于2017年7月3日之前向阳光壹佰公司主张过权利，一审法院认定2014年10月1日至2015年7月2日期间该部分租金损失已超出诉讼时效并无不当，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。林丽华上诉提出一审法院认为林丽华未防止损失扩大而判令林丽华承担30%租金损失的责任有误。涉案房屋存在公共高压电方面的安全隐患，林丽华没有能力去维修及修缮，林丽华已经尽到力所能及的安全谨慎义务。阳光壹佰公司上诉提出一审判决林丽华在2015年7月3日至2018年11月19日租金损失的70%由阳光壹佰公司承担，属于认定事实错误。经审查，涉案房屋因质量问题造成买受人林丽华租金损失，阳光壹佰公司作为出卖人应承担赔偿责任。林丽华在发现涉案房屋存在质量问题经要求阳光壹佰公司整改但未得到解决的情况下，应采取措施防止损失扩大。原审判决考虑到林丽华没有采取适当措施防止损失扩大，结合阳光壹佰公司在诉讼过程中履行了维修整改义务等事实，酌定阳光壹佰公司对林丽华因涉案房屋质量问题不能使用的租金损失承担70%的责任并无不当。故林丽华和阳光壹佰公司提出的上述上诉理由均不成立，本院不予采纳。林丽华上诉提出租金损失应当至少计算至一审判决结论出来前，即2019年5月6日。2018年11月19日至2019年5月6日期间的租金损失应认定为219007.8元，阳光壹佰公司应向林丽华支付租金损失1917239.8元。阳光壹佰公司上诉提出一审判决将2015年7月3日至2018年11月19日租金损失均作为修复期间造成的其他损失，属于适用法律错误。经审查，2018年10月26日，林丽华与阳光壹佰公司双方的委托代理人一致确认：截至2018年9月17日，阳光100置业公司已对现场漏水处完成维修，一层东北角墙面空鼓情况暂未处理。林丽华于2018年5月25日提交鉴定申请要求对涉案房屋自“2014年10月1日至今之间租金损失”进行鉴定，一审法院于2018年11月19日向湖南湘融资产评估有限公司提交委托书，委托该公司对“涉案房屋在2014年10月1日至今之间的租金损失进行鉴定”。湖南湘融资产评估有限公司评估租金损失价值期间为2014年10月1日至2018年11月19日，一审法院考虑到2014年10月1日至2015年7月2日期间该部分租金损失已超出诉讼时效，故认定林丽华租金损失的期间为2015年7月3日至2018年11月19日并无不当。故林丽华及阳光壹佰公司的提出上述上诉理由均不成立，本院不予采纳。林丽华上诉提出一审法院遗漏17720元鉴定费，该费用应由阳光壹佰公司承担。经审查，林丽华在一审诉讼期间支付的鉴定费17720元应由阳光壹佰公司承担。故该上诉理由成立，本院予以采纳。阳光壹佰公司上诉提出林丽华反映的问题已超过法定保修期限。经审查，《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，屋面防水工程最低保修期限为5年。涉案房屋于2014年10月1日交付，林丽华提出房屋漏水的问题未超过保修期限，故该上诉理由不成立，本院不予采纳。阳光壹佰公司上诉提出湖南湘融资产评估有限公司出具《评估报告》所依据的《资产评估操作规范意见（试行）》已经于2011年10月14日被废止，不能作为评估依据，且《评估报告》的鉴定人未全部出庭作证。经审查，出具该评估报告的资产评估师苏明于2019年4月19日已出庭。关于《资产评估报告书》引用了已被废止的《资产评估操作规范意见（试行）》的情况，湖南湘融资产评估有限公司在二审诉讼期间发函表示：“在湘融评字[2018]第0085号资产评估报告书中，依据的法律法规中《资产评估操作规范意见（试行）》是笔误，该条法规已废止，评估中未适用该依据。”故本院对阳光壹佰公司提出《资产评估操作规范意见（试行）》不能作为评估依据的意见予以采纳，但考虑到湖南湘融资产评估有限公司对上述资产评估报告书已作出说明，本院认可该证据的合法性。综上所述，林丽华、阳光壹佰公司的其他上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14034元，由上诉人林丽华负担6512元，由阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担7522元。鉴定费17720元，由阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月二十四日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。