黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1611号原告：陈玉秋，女，1972年9月16日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：高凯燕，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。被告：王国臣，男，1966年4月12日出生，汉族，哈尔滨东方国际贸易公司董事长，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：孙伟杰，黑龙江明悦律师事务所律师。第三人：王华，男，1962年10月3日出生，汉族，黑龙江省远鹏投资担保有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。原告陈玉秋与被告王国臣、第三人王华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉秋的委托诉讼代理人高凯燕，被告王国臣及其委托诉讼代理人孙伟杰到庭参加诉讼。第三人王华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈玉秋向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室房产的强制执行，并解除该房屋查封；2、要求王国臣承担一切诉讼费用。事实和理由：哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）在审理王国臣与王华民间借贷纠纷一案中，作出（2016）黑01民初602号之一民事裁定书，查封王华名下位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室。联机备案号：12HL002700213（起诉状所称），应为联机备案号：12HL002700211建筑面积115.63平方米。陈玉秋对哈中院的执行提出案外人异议，哈中院于2019年9月20日作出（2019）黑01执异227号执行裁定，裁定驳回陈玉秋的异议申请。但是陈玉秋认为涉案房屋即为陈玉秋所有，该房屋是陈玉秋2012年8月9日以156,222元从王华处购买[见房屋买卖合同、黑龙江省安宏房地产开发有限公司（以下简称安宏公司）进户通知单和收款票据]，于2018年11月7日入住，因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证，2019年3月份才可以办理产权证过户，在前往办理手续时方知房屋联机档案被查封不能办理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，陈玉秋对案涉房屋已经支付全部价款、实际占有（开发商的准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋），对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建工程且尚未办理竣工验收，没水、没电、没有暖气,客观上不具备办理产权过户登记的条件（有开发商的情况说明佐证）。即陈玉秋虽未取得案涉房屋的所有权证，并非其自身原因导致，陈玉秋对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。陈玉秋与王华买卖行为是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护，特提起诉讼，请依法支持陈玉秋的诉讼请求。王国臣辩称，一、（2019)黑01执异227号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈玉秋的诉讼诉求。王国臣诉王华民间借贷纠纷一案于2014年9月2日向哈中院提起诉讼，并提出财产保全申请。哈中院于2014年12月19日下达了（2014）哈民三商初字第91号民事裁定书，查封了王华所有的位哈尔滨市××大街××北××房房产，包括联机备案号：12HL002700211，建筑面积115.63平方米的房屋。在诉讼过程中，哈中院又于2017年12月19日作出了(2016)黑01民初602号之一民事裁定书，对原来查封的位哈尔滨市××大街××北××房房产续封三年。本案进入执行程序后，陈玉秋向哈中院提出执行异议，哈中院经过审查，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，认为陈玉秋是在法院查封争议房产后实际占有该房产的；该房产备案在王华名下，陈玉秋虽然与王华签订《房屋买卖合同》，但房屋买卖合同未经联机备案，且陈玉秋仅提供购房款白条收据，未提供充分证据证实其缴纳房款情况，亦未举证证实陈玉秋未办理房产过户登记手续非因自身原因，故陈玉秋请求排除执行，不符合上述法律规定，裁定驳回陈玉秋的异议请求。陈玉秋对（2019）黑01执异227号执行裁定书不服，又于2019年10月11日向哈中院提起案外人执行异议之诉。在本次诉讼中，陈玉秋提供的证据与其提起执行异议时基本相同，仍然没有改变（2019）黑01执异227号执行裁定书认定的陈玉秋是在法院查封争议房产五年之后才实际占有该房产，该房产至今仍登记备案在王华名下，陈玉秋没有合法有效的购房合同，其仅能提供购房款白条收据，而白条收据是办理不了房产证的，亦未有证据能够证实其未办理房产过户登记手续非因自身原因的事实。特别需要指出，陈玉秋在本次诉讼中提出的有关安宏公司盖章的四份证据，均违反哈尔滨市房产住宅局哈房发(2005）号《哈尔滨市房产住宅局关于实施商品房买卖合同网上联机备案管理的通知》的有关规定和哈尔滨市房产住宅局2005年4月25日下发的《通告》的有关规定，是严重的违法行为，因此该四份证据无任何合法性和有效性。本案事实有许多不合乎常理的情况，有着明显的被执行人王华为阻碍执行，与陈玉秋恶意串通的特征。联机备案合同是确定购房人的唯一合法有效文件，王国臣在2014年12月9日提出财产保全申请，哈中院2014年12月19日在市房产部门查封联机备案号12HL002700211，建筑面积115.63平方米的房屋系在王华名下，哈中院2017年12月19日续封该房产，仍登记在王华名下。因此，哈中院的查封无任何问题，完全符合法律规定。综上，（2019)黑01执异227号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈玉秋是在法院查封五年后实际占有该房产；该房产登记备案在王华名下，陈玉秋与王华虽签订《房屋买卖合同》，但房屋买卖合同未经联机备案；陈玉秋仅提供购房款白条收据，未提供充足证据证明其缴纳房款情况，亦未举证证实未办理房产过户登记手续非因自身原因。故陈玉秋请求排除执行，不符合上述法律规定，因此，陈玉秋不能阻却执行，请求驳回陈玉秋的诉讼请求。王华在一审庭审中未出庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈玉秋提交以下证据：证据A1.哈尔滨市商品房买卖合同、房屋买卖合同、黑龙江省单位往来资金结算票据、收款收据各一份。拟证明：查封的案涉房屋是2012年8月9日以156,222元现金,从王华处购买，陈玉秋已经支付了全部房款，陈玉秋是该房屋合法所有权人。证据A2.进户通知单一份。拟证明：2012年8月9日购买案涉房屋，2013年3月5日办理了进户入住手续，陈玉秋已经实际占有案涉房屋。证据A3.利民物业收费凭据二份。拟证明：陈玉秋向利民物业缴纳了物业费，是案涉房屋的所有权人，已经实际占有案涉房屋。证据A4.情况说明一份。拟证明：2011年安宏公司抵债给王华9套房屋，2012年8月9日王华将其中的一套位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室（联机备案号：12HL002700211建筑面积115.63平方米）卖给陈玉秋，买卖双方是在安宏公司签订的房屋买卖合同，该公司2013年2月28日给陈玉秋出具了进户通知，其于2018年11月7日入住，因该公司未竣工手续不完善,没水没电没暖气，无法办理产权证，陈玉秋对案涉房屋未办理过户手续没有过错。证据A5.民事裁定书、执行裁定书一份。拟证明：哈中院于2017年12月19日查封了陈玉秋的案涉房屋，未向陈玉秋送达，陈玉秋一直不知情，2019年3月陈玉秋得知可以办理产权证后，在去办理时方知联机备案被查封无法办理，陈玉秋于2019年5月28日向哈中院提出了案外人执行异议申请，2019年9月20日哈中院驳回了陈玉秋的执行异议申请。王国臣针对陈玉秋提交的证据质证意见为：对证据A1，真实性有异议，这是一份违规合同，2005年哈尔滨市下发文件实行网签合同，陈玉秋提供的合同在买受人处将王华划掉，填写陈玉秋，然后安宏公司盖章。该合同作为一份证据，盖章的安宏公司应该出庭作证，不能确定公章是否是安宏公司盖的，证人不出庭该合同不能作为证据使用。这份合同仅仅改一个名字，下面身份证还是王华的没有改，不合乎常理。资金往来收据是无效支出，对真实性有异议，该收据缴款人王华，后涂改为陈玉秋，涂改后应该是无效的。安宏公司是将该房屋抵账给王华，并没有从陈玉秋处收任何钱，因此其涂改票据本身就不是事实，安宏公司在没有收到陈玉秋购房款情况下，在涂改票据上盖章本身就是违法行为，所以无效。对证据A2，对真实性有异议，联机备案合同买受人是王华，在根本不具备进户条件时，安宏公司却给陈玉秋开进户通知单，陈玉秋主张是2013年收到进户通知单，2018年入户，这种情况下安宏公司开进户通知单是不可能的。进户通知单属于无效证据，因为联机备案合同买受人是王华，陈玉秋无任何购房合法手续，因此安宏公司不应该给陈玉秋开进户通知单。对证据A3，该收据系物业开具的三联收据，当时2018年11月12日王国臣与王华的民间借贷纠纷案件在黑龙江省高级人民法院二审，该房屋系2014年查封，陈玉秋按照这个收据2018年11月7日入住没有任何合法手续。其是在法院查封5年后入住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，不符合能够排除执行的情形，不能起到其作用和目的。对证据A4，真实性有异议，陈玉秋和王华之间的行为与安宏公司没有任何关系，安宏公司出具证明不合乎常理，不真实。该证据只能证明2012年8月9日王华将房屋卖给陈玉秋，证明陈玉秋和安宏公司之间没有合同。在陈玉秋和安宏公司没有任何手续的情况下，安宏公司给陈玉秋开具进户通知，无事实根据和法律依据，没有可信度和证明力。对证据A5，对真实性、合法性、有效性无异议。陈玉秋在诉状中说这两份证据证明2017年12月19日查封了王华的房屋，而这两份证据均写明哈中院于2014年12月19日查封了涉案房屋，2017年12月19日是续封。王国臣认为法院不应该也无法给陈玉秋送达。王国臣提交以下证据：证据B1.（2014）哈民三商初字第91号民事裁定。拟证明：哈中院于2014年12月19日查封了王华所有的位于哈尔滨市××大街××北××房产，包括联机备案号12HL002700211的房屋。证据B2.（2016）黑01民初602号之一民事裁定书。拟证明：2017年12月19日，哈中院对原来查封的王华名下位于哈尔滨市××大街××北××房产续封三年。证据B3.哈房发（2015）12号《哈尔滨市房产住宅局关于实施商品房屋买卖合同网上联机备案管理的通知》。拟证明：哈尔滨市从2005年5月1日起签订合同购买的房屋，买受人必须凭已在网上联机备案的房屋买卖合同办理房屋产权登记手续，并对如何签订网上联机备案合同作出具体规定。证据B4.哈尔滨市房产住宅局《通告》。拟证明：哈尔滨市房产住宅局就2005年5月1日起实施商品房买卖合同网上联机备案管理制度，向各开发公司、商品房买卖双方提出具体要求。陈玉秋对王国臣提交的证据质证意见为：对证据B1，真实性没有异议，确实是哈中院2014年12月19日查封，此时房屋已经卖给陈玉秋，陈玉秋是在2012年购买的，已经实际占有，交付全部房款，并且2013年已经得到进户通知。证明2013年已经实际占有涉案房屋。对证据B2，真实性没有异议，王华已经卖给了陈玉秋。对证据B3，真实性没有异议，证明问题有异议，因为房屋是属于平改坡，和其他房屋不同，当时确实办理联机备案，牡丹江法院查封了，后来又去过，当时联机备案办理不了，手续不齐全，需要办理产权证时一起办理，陈玉秋已经实际交付房款并且实际占有房屋。对证据B4，和本案没有关联性。王华一审中未出庭，对陈玉秋、王国臣提交的证据未发表质证意见。本院对双方当事人提交的证据认证意见：对双方当事人对对方提交的真实性没有异议的证据，本院对证据的真实性予以确认。对陈玉秋提交的证据A1，由于该证据存在涂改，且购房合同购房人与其身份证号不相符，对该证据真实性不予采信；对证据A2、A3、A4，虽然王国臣对真实性有异议，但未提交相反证据，本院对该证据真实性予以采信，对其证明问题结合本案其他证据予以认证；对王国臣提交的证据B4，该证据系行政部门出台的规章制度，虽然陈玉秋认为该证据与本案无关联性，但该证据体现内容对本案有参考作用，本院对该证据予以采信。本院审理查明：2011年11月22日，安宏公司与王华签订商品房买卖合同（合同编号：12HL002700211、起诉状中称联机备案号为联机备案号：12HL002700213）,后将购房人王华涂改为陈玉秋，并将合同上王华的身份证号码涂掉，将购房人地址一栏涂改为哈尔滨市呼兰区利民，将联系电话涂改，安宏公司在涂改处加盖了公章。该商品房买卖合同的尾页买受人处由陈玉秋签名并捺印。同日，安宏公司给陈玉秋出具黑龙江省单位往来资金结算票据一份，金额为156,222元，交款单位（交款人）一栏处由王华涂改为陈玉秋，并加盖安宏公司财务专用章及公章。2012年8月9日，王华与陈玉秋签订房屋买卖合同。双方在合同中约定，王华将位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室的涉案房屋，以156,222元价格卖给陈玉秋，还约定了其他事宜。同日，王华给陈玉秋出具一份收据，收到陈玉秋156,222元，收款事由一栏空白。2013年2月28日，安宏公司给陈玉秋出具进户通知单，通知陈玉秋2013年3月5日办理进户手续。2018年11月7日，陈玉秋向利民物业公司缴纳了2018年8月至2020年8月的物业管理费。2019年9月26日，安宏公司出具情况说明一份，该说明主要内容为，案涉房屋系该公司抵债给王华，2012年8月9日，王华将案涉房屋卖给陈玉秋。该公司2013年给陈玉秋出具进户通知，陈玉秋2018年11月7日实际入住。2014年9月2日，本院受理了王国臣诉王华、黑龙江省远鹏投资担保有限公司民间借贷纠纷一案。2014年12月19日，本院作出（2014）哈民三商初字第91号民事裁定书，查封了王华名下的12套房产，包括本案案涉房屋。2017年12月19日，对王华名下12套房产续查封，查封期限三年。2018年5月30日，本院作出（2016）黑01民初602号民事判决，判决王华给付王国臣借款本金2314万元及利息，该判决已生效。该案执行过程中，陈玉秋向本院提出执行异议，2019年9月20日，本院作出（2019）黑01执异227号执行裁定书，驳回了陈玉秋的异议，陈玉秋提起本案执行异议之诉。本院认为，结合各方当事人的诉讼及答辩意见，本案的争议焦点是：陈玉秋对讼争房屋是否享有能够排除强制执行的权利。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，结合本案查明的事实，现从以下四点进行分析。关于双方是否签订了合法有效的书面买卖合同。案涉房屋系安宏公司开发建设并抵债给王华，且在房产管理机关办理了联机备案手续。2012年8月9日，王华与陈玉秋签订房屋买卖合同，该合同仅约定了房屋坐落及价格。2011年11月22日，安宏公司与陈玉秋签订了一份示范文本的商品房买卖合同（合同编号：12HL002700211），该合同存在买受人的基本信息涂改，买受人与其身份证号不相符的问题。安宏公司对以上情况出具了一份说明，王华与陈玉秋、陈玉秋与安宏公司签订合同时间存在“倒签”，虽然该合同存在以上不规范之处，但本院认定王华与陈玉秋之间存在房屋买卖关系。关于在人民法院查封之前陈玉秋是否已合法占有该不动产。按陈玉秋出示的证据表明，2013年安宏公司给其出具了进户通知，2018年11月7日入住。案涉房屋2014年被哈中院查封，陈玉秋并未提交证据证明其在安宏公司给其出具进户通知至法院对房屋查封期间实际占有、控制该房屋。陈玉秋提交的物业费收据是2018年的缴费票据，其没有证据证明法院查封案涉房屋前对案涉房屋合法占有。关于陈玉秋是否支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。陈玉秋为证明其已全部缴纳了购房款，提交了两份证据。一份证据为安宏公司于2011年11月22日给其出具的黑龙江省单位往来资金结算票据，但该票据缴款单位一栏中存在涂改现象，虽然安宏公司在涂改处盖有公章，但安宏公司并未出庭对涂改的原因进行说明。另一份证据为王华给陈玉秋开具的收据，在收款事由一栏中空白，虽然收款数额与房屋价款一致，但双方的这种收款方式不符合交易习惯。陈玉秋在法庭陈述其用现金的方式缴纳的购房款，但其并未提交相应取款凭证证明其主张，故本院无法认定陈玉秋已支付了案涉房屋的全部价款。关于未办理过户登记是否因陈玉秋自身原因造成。陈玉秋主张其于2018年11月7日入住，因开发商未竣工手续不完善,没水没电无法办理产权证，直至2019年3月份才可以办理产权证过户，在前往办理手续时方知房屋联机档案被查封不能办理。按照陈玉秋的主张，其与王华最早于2011年11月22日签订商品房购房合同，该合同第二条、第二十四条明确约定，本商品房为预售房屋；商品房为预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向哈尔滨市房产住宅局申请登记备案。哈尔滨市早在2005年5月1日起就已经出台了房屋买卖的规定，签订合同购买的房屋，买受人必须凭已在网上联机备案的房屋买卖合同办理房屋权属登记手续，并对如何签订网上联机备案合同作具体规定。在王华与陈玉秋签订房屋买卖协议至本院查封案涉房屋期间，陈玉秋并未提交证据证实其向出卖人督促向哈尔滨市房产住宅局申请变更登记备案。其主张因开发商未竣工、手续不完善、没水没电无法办理产权证系其主观推论，并未提交证据证实。故，本院认定陈玉秋未办理过户登记是其自身原因造成。根据本案已查明的事实,陈玉秋与王华在本院查封之前已经签订《房屋买卖合同》；但其没有证据证明其对案涉房屋进行了实际管理和控制；无法认定陈玉秋已支付了案涉房屋的全部价款；陈玉秋未办理过户登记是因其自身原因造成。故无法确认原告陈玉秋就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,对于其提出的停止执行、解除查封的诉讼请求不予支持。综上所述，陈玉秋要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区××广场小区××楼××单元××室房产的强制执行，并解除该房屋查封的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告陈玉秋的诉讼请求。案件受理费3,424.44元，由原告陈玉秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判员  李庆军审判员  金 玲审判员  齐 跃（）二〇一九年十二月二十四日书记员  赵春莹