四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初3770号 原告：内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会，住所地：内江市东兴区东兴大道902号。 负责人：杨丽君，系该委员会主任。 委托诉讼代理人：熊瑞楷，系该委员会委员。 委托诉讼代理人：王云长，系四川汉安律师事务所律师。 被告：门磊，男，1987年10月6日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：阳超（特别授权），系内江市市中区玉溪法律服务所法律工作者。 原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会（简称“卢浮春天第二届业委会”）与被告门磊租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢浮春天第二届业委会的负责人杨丽君及其委托诉讼代理人熊瑞楷、王云长，被告门磊的委托诉讼代理人阳超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢浮春天第二届业委会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方于2016年8月16日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告补交2016年9月1日到2019年9月1日的期间的租金28，800元（800元/月×36个月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：内江市东兴区卢浮春天小区业主委员会（第一届）（简称“卢浮春天第一届业委会”）于2016年8月16日与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁卢浮春天第一届业委会管理的小区业委会办公室底楼及室外闲置的150平方米场地作为老年活动中心，不得挪作它用。考虑到该老年活动中心用来给老年人服务，带有公益性质，故约定租金100元/年。几年来，被告均未向原告支付租金，并且改变业委会办公室用途，以经营茶楼麻将盈利为目的。2019年7月8日，卢浮春天第一届业委会届满，原告依法成立。基于被告的违约行为，经小区三分之二的业主签字同意，要求解除与被告签订的《租赁合同》，被告应按照市场价格向原告支付拖欠的租金28，800元（800元/月×36个月）。为维护自己的合法权益，原告特诉来院提出上述请求。 被告门磊辩称，原告提供的《租赁合同》复印件不是真实的《租赁合同》复印件，不能作为定案的依据；被告尚未到交纳租金的时间，不存在恶意拖欠租金的行为；被告严格按照《租赁合同》约定的内容履行，不存在擅自改变房屋用途的行为；原告主体不适格，不应主张卢浮春天第一届业委会与被告签订的《租赁合同》；被告不应参照市场价格支付租金，且欠租金已经三年，已过诉讼时效。综上所述，原告的请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 为证明自己的主张，原告卢浮春天第二届业委会提供了如下证据： 1、《租赁合同》复印件、证明、业主委员会备案证明、原告卢浮春天第二届业委会主任杨丽君身份信息及情况说明，拟证明卢浮春天第一届业委会于2016年8月16日与被告签订了《租赁合同》，并报内江市东兴区人民政府东兴街道办事处凤凰社区居民委员会（简称“凤凰社区居委会”）备案，《租赁合同》复印件与原件的内容一致，本案原告成立合法有据； 2、卢浮春天第一届业委会会议记录，拟证明卢浮春天第一届业委会开了会，签订《租赁合同》的原因及其他情况； 3、卢浮春天第一届业委会移交的收据、移交清单（复印件），拟证明被告从签订合同之日起就没有交过租金，卢浮春天第一届业委会于2019年7月14日向原告进行交接； 4、卢浮春天小区业主要求收回小区老年活动中心的集体签名，拟证明原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，系三分之二以上业主等要求的； 5、证人证言及其身份信息，拟证明卢浮春天第一届业委会与被告签订《租赁合同》的相关情况； 6、2019年10月17日照片3张，拟证明被告改变老年活动中心租赁办公室的用途； 为证明自己的主张，被告门磊提供了如下证据： 2019年10月10日照片4张，拟证明租赁的老年活动中心用于棋牌室没有违反合同的约定。 结合当事人陈述，本院对于原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性、合法性、关联性予以采信，作为定案的依据；对于原告提供的证据6的真实性、合法性、关联性予以采信，但对其证明目的不予采信。对于被告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以采信，作为定案的依据。 经审理查明：卢浮春天第一届业委会于2016年7月8日依法成立，期间为三年，业委会主任为彭圆。为切实加强小区精神文化建设工作，进一步向小区业主提供文化娱乐活动场地，以便小区业主之间沟通交流、娱乐活动，应小区广大业主尽快建设老年活动中心的迫切要求，经凤凰社区居委会监督，卢浮春天第一届业委会面向全小区业主对业委会办公室底楼（约65平方米）及底楼室外约150平方米的闲置地招租，按照法律相关程序，由被告竞得，经双方友好协商，卢浮春天第一届业委会（在该合同中简称“甲方”）于2016年8月16日与被告（在该合同中简称“乙方”）签订《租赁合同》，约定：1、该合同一式两份，甲乙双方各持有一份。2、在乙方承包期间，乙方承担甲方卢浮春天第一届业委会办公室日常用水、用电、通讯、饮水费用以及办公场地卫生打扫。考虑到该项目公益性质占主要的因素，甲方向乙方收取每年租金100元（大写：壹佰元正），以兹体现甲方卢浮春天第一届业委会对该项目的支持。4、该小区老年活动中心由乙方主持开办，应按照半公益，半收益性质开办，其收费不得高于市场，随时接受甲方监督质询。5、该小区老年活动中心的安全问题由乙方负责。6、该合同自签订之日起，十年内为有效期限。从2016年9月1日起到2026年8月31日止。考虑到乙方投资该小区老年活动中心设施置办资金较多，到期时甲方在同等条件下应优先考虑与乙方续签合同。7、由乙方投资建设、购买的相关设施、物品在合同期满之后，除去墙面装潢物品外的其他设施设备，乙方有权有义务拆除或做其他处置。8、该合同如有补充条款，应由甲乙双方协商补充。甲方加盖公章确认，乙方签字并捺印，并由凤凰社区居委会见证并在该合同上加盖公章确认。卢浮春天第一届业委会期限满后，原告于2019年7月8日依法成立，主任为杨丽君，副主任为冯晋芳，冯晋芳系被告门磊之母。2019年7月14日，卢浮春天第一届业委会向原告卢浮春天第二届业委会移交了工作。 根据小区三分之二以上的业字签字同意，要求解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告应按照市场价格向原告支付拖欠的租金28，800元。本院向被告送达民事起诉状副本的时间为2019年9月24日。 另查明，卢浮春天第一届业委会不慎将2016年8月16日与被告签订的上述《租赁合同》遗失，仅保留复印件。在合同履行过程中，因部分业主认为100元/年租金过少，要求涨价，卢浮春天第一届业委会与被告协商涨价未果，被告自租赁合同开始到2019年4月就一直未交纳租金，但水、电、卫生费等由被告交纳及承担。2019年4月，因小区业主反映大，被告向卢浮春天第一届业委会主任彭圆交纳租金，彭圆担心业主责怪其徇私而未收取。 为维护自己的合法权益，原告特诉来院提出上述请求。 本院认为，本案争议焦点：1、2016年8月16日的《租赁合同》复印件的认定；2、原告卢浮春天第二届业委会主体是否适格；3、原告要求解除2016年8月16日的《租赁合同》是否成立；4、原告主张房屋租金诉讼时效是否已过；5、原告要求被告补交2016年9月1日到2019年9月1日的期间的租金28，800元是否成立。 关于2016年8月16日的《租赁合同》复印件的认定问题。原告提供了2016年8月16日的《租赁合同》复印件，并有凤凰社区居委会证明及证人证言对其进行了确认，且《租赁合同》的主要内容也得到了被告的认可，证据之间能相互印证，2016年8月16日的《租赁合同》复印件的内容与原件内容一致，本院依法予以确认。 关于原告卢浮春天第二届业委会主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”及相关法律之规定，业主委员会系非法人组织，系业主大会的执行机构，具有独立的民事主体资格。在上一届业主委员会期限届满后，依法成立的下一届业主委员会承继上一届业主委员会的权利与义务。故原告卢浮春天第二届业委会主体适格，依法享有作为《租赁合同》一方向被告主张权利的资格。 关于原告要求解除2016年8月16日的《租赁合同》是否成立的问题。《租赁合同》中未约定解除合同的条件，故应适用法定解除。本案《租赁合同》中，未约定租金支付时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，被告在一年期满后未及时向原告支付租金，属于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的情形，构成根本违约，原告要求解除合同的理由成立，本院依法予以支持。原告解除合同的时间应自解除通知到达被告时解除，本院向被告送达民事起诉状副本之日起即2019年9月24日解除。 关于原告主张房屋租金诉讼时效是否已过的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，《租赁合同》中未约定支付租金时间，应当在每届满一年时支付，诉讼时效从每届满一年时起计算，本案适用诉讼时效为三年，故诉讼时效未过。 关于原告要求被告补交自2016年9月1日到2019年9月1日期间的租金28，800元是否成立问题。《租赁合同》中约定的租金为100元/年，且合同中反复说明系有公益性质，且约定水、电、卫生费等由被告承担。该约定是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，应当严格遵守。而原告现要求被告以市场价承担租金于法无据，故对于原告的请求，本院依法按照合同约定支持300元（100元/年×3年），超出部分不予支持。 综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会与被告门磊于2016年8月16日签订的《租赁合同》于2019年9月24日起解除； 二、被告门磊于本判决生效之日起十日内向原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会支付拖欠的租金300元（大写：叁佰圆整）； 三、驳回原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元（已减半收取），由原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会负担210元，被告门磊负担50元。本案受理费260元已由原告内江市东兴区卢浮春天小区第二届业主委员会预交，被告门磊负担的受理费50元在向原告支付上述款项时一并向原告付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员 李 盖 二〇一九年十二月四日 书记员 宋丹丹