安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖13民终2942号 上诉人（一审被告、反诉原告）：张艳，女，1987年3月18日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王春雷，江苏同凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈俊雄，福建壶兰律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：蔡宇航，男，1995年11月30日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，现住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：李春玲，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：萧县恋家房地产经纪有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇安粮中央花园B2栋101室。 法定代表人：张鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴佩佩，该公司员工。 上诉人张艳因与被上诉人蔡宇航、萧县恋家房地产经纪有限公司（以下简称恋家房产）房屋买卖合同纠纷一案纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张艳上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：之所以导致张艳未能提前还贷的原因是因为蔡宇航不能按合同约定办理房贷审批，在蔡宇航提出付全款的意见，但未实际履行前提下，为避免损失扩大，张艳有权拒绝提前结清房贷。蔡宇航、恋家房产也未及时将蔡宇航邮储银行房贷未批的结果告知张艳，如能提前告知，双方也能及时准备解决方案。关于合同解除后认定张艳存在过错，判决其承担违约金于法无据，认定事实不清。按照合同字面意思，只有在蔡宇航先行办理贷款成功后，由银行将贷款支付给张艳，张艳才予以过户，过户前才需提前还贷办理解押。合同明确约定有先后顺序，解押手续属办理过户手续的附随义务，有证据证明蔡宇航存在丧失履行能力的情形。贸然要求张艳在蔡宇航无法完成按揭贷款审批手续的情况下履行解押手续将给张艳带来不确定性，显示公平。即使张艳存在违约，一审法院判定的违约金过高。 蔡宇航答辩称：双方签订的房屋买卖合同中对张艳结清房屋贷款与蔡宇航贷款审批通过并无时间上的先后顺序。相反，张艳在合同中明确于2019年5月1日前单方面无条件清偿房屋贷款。合同中约定待乙方贷款审核通过，甲乙双方办理过户手续并不是张艳理解的蔡宇航贷款办理成功后，银行将贷款支付给张艳，张艳才予以过户。蔡宇航已经按照合同支付首付款，张艳却未履行自己的义务。 恋家房产答辩称：同蔡宇航的答辩意见。 蔡宇航向一审法院请求：判令张艳继续履行其与蔡宇航于2019年3月28日所签《房屋买卖居间合同》，即协助蔡宇航办理按揭贷款的审核手续并协助蔡宇航办理过户登记及其他手续；2.依法判令张艳向蔡宇航支付违约金人民币159400元。 张艳向一审法院反诉请求：1．要求解除与蔡宇航及恋家房产签订的《房屋买卖居间合同》；2．要求蔡宇航赔偿合同违约金159400元；3.要求蔡宇航赔偿精神损失费、误工费以及其他相关经济损失50000元 一审法院认定事实：2019年3月28日，蔡宇航作为“买受方（乙方）”、张艳作为“出卖方（甲方）”及恋家房产作为“居间方（丙方）”签订《房屋买卖居间合同》，张艳委托恋家房产为其坐落在萧县万基大观天下小区6幢3单元606室住宅提供以下服务：充当订约介绍人，协助、指导订立《存量房买卖合同》，协助办理房地产交易手续，协助办理其他手续；该房产产权人为张艳，建筑面积151平方米；房屋成交价格为人民币797000元，蔡宇航选择办理按揭贷款手续付款方式；蔡宇航应于2019年3月29日前支付首付款（含定金）327000元，贷款金额470000元办理银行按揭手续，待蔡宇航的贷款审核通过，买卖双方办理过户手续及其他手续完成后，剩余尾款由银行机构打入张艳账户，放款时间以银行发放日期为准，贷款不足部分蔡宇航于过户当天补齐；张艳应在2019年5月1日前结清万基大观天下6#606房贷尾款，买卖双方如有违约应退还首付款，并按合同第四条第7小条规定，赔付对方20%违约金。签订合同同日，蔡宇航向张艳支付首付款（含定金）327000元。2019年4月4日，蔡宇航与张艳、恋家公司的工作人员前往徽商银行萧县支行申请办理按揭贷款，后又转入邮政储蓄银行萧县支行办理按揭贷款业务，邮政银行审核过程中发现蔡宇航不符合该行房贷客户转入条件，未办理成功。2019年5月5日，蔡宇航提出全额付清尾款，张艳表示同意。后双方因在办理过户手续和支付剩余房款先后顺序问题上产生分歧，2019年5月7日张艳通过微信向蔡宇航及恋家房产发出要求解除合同通知，蔡宇航未同意。双方协商未果，形成诉讼。 一审法院认为：房屋买卖合同为双务合同，即买卖双方互负履行义务，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，蔡宇航与张艳、恋家房产签订的《房屋买卖居间合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。 关于蔡宇航与张艳签订的《房屋买卖居间合同》能否继续履行的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，蔡宇航在合同签订后，积极支付首付款，并先后前往徽商银行萧县支行、邮政储蓄银行萧县支行办理按揭贷款审核手续。张艳亦应在2019年5月1日前结清涉案房产房贷，但其未能履行自己的义务，该涉案房产现仍处于抵押状态。2019年5月7日，张艳通过微信向蔡宇航及恋家房产提出要求解除合同，此后双方未能协商一致，张艳未结清涉案房产贷款，拒绝办理过户手续，其以自己的行为表明不愿履行合同义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定的法定合同解除的情形，合同应予解除。但合同解除后，蔡宇航向张艳支付的首付款327000元应予返还。 关于合同解除后违约金承担的问题。蔡宇航按照合同约定于2019年3月29日向张艳支付首付款327000元，并前往银行办理银行按揭手续，积极履行合同义务，蔡宇航未违反合同约定，张艳单方提出解除合同，且未按照合同约定日期履行结清该房产房贷尾款义务，其过错明显，应承担违约责任，按双方合同约定，违约金应为房价款20%计159400元（797000元×20%）。关于张艳要求蔡宇航赔偿精神损失费、误工费以及其他相关经济损失50000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于张艳提出蔡宇航贷款资质被拒构成根本违约，及蔡宇航提出先过户后付款的要求，其未同意的反诉意见。依据双方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，双方明确蔡宇航选择办理按揭贷款手续付款方式，即蔡宇航首付款履行完成之后，张艳应为涉案房屋办理解押，然后房屋过户给蔡宇航，蔡宇航方能办理银行贷款按揭手续，故将房屋过户到蔡宇航名下应在前，蔡宇航给付剩余房款应在后，该履行顺序明确。但张艳在收到首付款后并未履行结清涉案房产贷款义务，致该房产仍处于抵押状态，张艳以蔡宇航贷款资质被拒为由认为蔡宇航违约的意见明显不能成立，对该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张艳、蔡宇航及萧县恋家房地产经济有限公司于2019年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》。二、张艳于判决生效后十日内返还蔡宇航购房首付款327000元。三、张艳于判决生效后十日内支付蔡宇航违约金159400元。四、驳回蔡宇航的其他诉讼请求。五、驳回张艳的其他反诉请求。案件受理费3488元，减半收取计1744元，反诉案件受理费2221元，减半收取计1111元，合计2855元，由张艳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张艳提供证明一份，证明2019年3月27日向银行提前进行了预约还款，提前还贷准备期一个月，证明张艳是积极促进合同履行。蔡宇航质证认为：真实性无异议，不能证明5月1日前交给了银行。恋家房产质证认为：无异议。蔡宇航提供借款申请两份，银行下款信息，欲证明2019年4月28日在银行办理了贷款，蔡宇航有其全款支付能力和购房的诚意。张艳质证认为：真实性无异议，款项拨付的截图没有银行盖章，与本案没有关联性。恋家房产质证认为：无意见。本院对以上证据的认证意见为：张艳提供证据系原件，真实性予以确认，但不能证明其已依约履行解押义务。蔡宇航提供的证据系复印件，也无证明与本案无关联性，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张艳上诉称其于案涉房屋买卖合同的履行中未违约，相反是蔡宇航存在违约行为。即使张艳存在违约，一审法院认定是违约金过高。审理认为，案涉房屋买卖合同约定了蔡宇航应于2019年3月29日前支付首付款（含定金）327000元，贷款金额470000元办理银行按揭手续，待蔡宇航的贷款审核通过，买卖双方办理过户手续及其他手续完成后，剩余尾款由银行机构打入张艳账户，放款时间以银行发放日期为准，贷款不足部分蔡宇航于过户当天补齐；张艳应在2019年5月1日前结清万基大观天下6#606房贷尾款。合同签订后，蔡宇航支付了首付款，并前往银行办理按揭贷款审核手续，系积极履行合同义务。在贷款审批出现问题后，蔡宇航亦积极协商与张艳协议要求用全款进行购房。同时，也积极向其他银行申请办理贷款事宜。故，蔡宇航于案涉合同履行中不存在违约行为。而张艳却未依合同约定在2019年5月1日前结清涉案房产房贷，涉案房产现仍处于抵押状态。同时，张艳于2019年5月7日向蔡宇航及恋家房产提出要求解除合同，其以自己的行为表明不愿履行合同义务。故，张艳在履行案涉合同中，存在违约行为。关于违约金的问题，虽然双方于合同中约定了违约金的计算标准为房价全款的20%，但蔡宇航仅支付了首付款（含定金）327000元，其损失也仅为一定利息上的损失，张艳也向本院提出违约金过高的上诉意见，本院按照首付款的20%调整为65400元。 综上所述，张艳的上诉意见部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3353号民事判决第一项、第二项、第五项，即：解除张艳、蔡宇航及萧县恋家房地产经济有限公司于2019年3月28日签订的《房屋买卖居间合同》；张艳于判决生效后十日内返还蔡宇航购房首付款327000元；驳回张艳的其他反诉请求。 二、撤销安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3353号民事判决第四项； 三、变更安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3353号民事判决第三项为：张艳于判决生效后十日内支付蔡宇航违约金65400元； 四、驳回蔡宇航的其他诉讼请求。 一审案件受理费2855元，由张艳负担2355元，蔡宇航负担500元；二审案件受理费3488元，由张艳负担3000元，蔡宇航负担488元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  张 奥 审判员  丁 伟 二〇一九年十二月十八日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。