湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3288号上诉人（原审被告）:罗勇，男，1982年11月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）:岳阳志诚房地产顾问有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区金鹗中路圣鑫城财智公馆022栋3103号。法定代表人：赵红霞，公司董事长。原审被告:刘铎，男，1966年01月02日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审被告:黄发贤，男，1978年10月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。原审被告:鲁建军，男，1973年10月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原审被告:罗艺文，男，1982年10月6日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人罗勇因与被上诉人岳阳志诚房地产顾问有限公司（以下简称“志诚公司”）以及原审被告刘铎、黄发贤、鲁建军、罗艺文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初3048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。罗勇上诉请求撤销一审判决，依法改判：1、志诚公司继续履行其与刘铎签订的《保利?洞庭东岸商铺租赁合同书》；2、黄发贤、鲁建军、罗艺文、罗勇无需支付2018年3月16日至今的房屋占用费22369.9元；3、黄发贤、鲁建军、罗艺文、罗勇交纳的押金3万元仍归四人所有；4、由志诚公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、刘铎将涉案房屋转租给黄发贤、鲁建军、罗艺文、罗勇（以下简称罗勇等四人），后罗勇等四人又转租给廖岳波，两次转租均获得了志诚公司的同意，且2017年1月1日至2017年11月10日止的租金，均系志诚公司向廖岳波直接收取，本案应当发回重审、追加廖岳波为被告；2、在廖岳波失联后，罗勇多次与志诚公司协商处理KTV设备清偿租金、或重新订立租赁合同继续经营，但志诚公司强行于2018年3月15日锁闭租赁房屋，该行为应视为已强行收回租赁物，不应还要继续交纳房屋占用费；3、租赁合同无法履行的过错在廖岳波，与罗勇等四人无关，罗勇等四人交纳的押金理应返还。志诚公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。刘铎、黄发贤、鲁建军、罗艺文均未发表意见。志诚公司向一审法院起诉请求：1、确认长沙市保利物业管理有限公司岳阳分公司与刘铎于2011年12月30日，2012年2月23日签订的《保利?洞庭东岸商铺租赁合同书》于2018年3月15日解除；2、判令刘铎、黄发贤、鲁建军、罗艺文、罗勇交还承租的房屋，并按合同约定的租金标准支付自2017年11月1日至实际返还房屋之日的租金；3．判今志诚公司无需返还押金30000元；4、判令刘铎、罗勇等四人按当期应付总金额的3‰支付违约金；5、判令刘铎、罗勇等四人承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月30日刘铎（乙方）与保利公司（甲方）签订《商铺租赁合同书》，承租该公司托管的位于保利?洞庭东岸20幢二层201、202商铺。2012年2月23日，刘铎（乙方）又与保利公司（甲方）签订第二份《商铺租赁合同书》，承租该公司托管的位于保利?洞庭东岸20幢二层203号商铺。前述商铺面积共计820．18平方米。合同约定，租期自2012年4月30日至2020年3月31日；2016年3月31日至2019年3月31日，案涉201、202门面租金为C档，即10650元/月；2015年4月30日至2018年4月29日，案涉203门面租金为B档，即4602元/月；2018年4月30日至2020年3月30日，案涉203门面租金为C档，即6041元/月；每年2月30日前预付3月31日至次年3月31日的租金或4月30日至次年4月29日的租金。约定租赁期间乙方未按时向甲方交纳租金、物业管理费或水电费等的，每逾期1天，甲方按当期应缴总金额的3‰收取乙方违均金；逾期超过30日的甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方已交定金、押金及租金。还约定合同期内未经甲方书面同意并办理相关手续，乙方不得私自转让、转租、抵租该商铺，否则，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并有权不退还乙方定金、押金及租金。2016年1月28日，刘铎交纳押金3万元。2015年赵红霞购入案涉门面，并登记在志诚公司。2015年12月1日，志诚公司向刘铎告知房屋所有人变更的情况，原租赁合同的甲方权益全部转移给志诚公司，合同继续履行。2016年初刘铎将门面转让给黄发贤经营岳阳楼区天色会KTV娱乐会所，罗勇、鲁建军、罗艺文同为股东。押金3万元也转为由罗勇等人实际交纳。2016年以后的租金收据显示：2016年1月3日黄发贤交纳保利西街20栋201、202、203号门面2016年1月1日至2016年3月3日租金37770元；3月2日，志诚公司收到天色会KTV2016年4月1日至6月31日租金37770元；4月10日到补交的2016年4月1日至6月30日租金7986元；7月4日收到2016年7月1日至9月30日租金为45756元；鲁建军于2016年11月14日交纳2016年10月1日至12月31日租金45756元。2017年5月4日，志诚公司收到保利西街20栋201、202、203号2017年1月1日至3月31日租金45756元。2016年12月20日，罗勇等人将天色会KTV整体租赁给廖岳波经营，期限为两年。2017年、2018年志诚公司多次在天色会面前张贴催缴租金的函，并于2018年3月15日张贴解除房屋租赁合同的函，要求交纳拖欠的租金和解除租赁合同。案涉房屋租金已付至2017年11月10日，此后刘铎、罗勇等四人即未再向志诚公司交纳过租金，天色会KTV也停业至今。一审法院认为:刘铎分别于2011年12月30日和2012年2月23日与保利公司签订了两份《商铺租赁合同书》，后因房屋所有权发生变动，志诚房产承继保利公司在两份合同中享有的权利义务，合同主体发生变更，合同有效并继续履行。2015年刘铎将房屋转给黄发贤，实际上退出了租赁合同，这从志诚公司直接向黄发贤、天色会KTV收取租金，而非刘铎先向罗勇等人收取租金后再向志诚公司缴纳的情况，有所体现。罗勇等四人作为天色会KTV的经营者，自2016年1月起，取代刘铎成为《商铺租赁合同书》的乙方即实际承租人，而非次承租人，志诚房产为出租人即甲方，《商铺租赁合同书》直接约束其双方。罗勇等人将天色会KTV交由他人承包经营的行为并非房屋转租行为，不改变案涉租赁合同的主体和效力。罗勇等四人自2017年11月11日起拖欠房租至2018年3月15日，逾期已超过30日，志诚公司有权依约单方解除合同，并有权不退还定金、押金及租金。2018年3月15日，志诚公司发出解除合同通知，故志诚公司与罗勇等四人之间的两份《商铺租赁合同书》于2018年3月15日解除。罗勇等四人应依法返还志诚公司案涉房屋。保利公司与刘铎之间签订的原《商铺租赁合同书》因房屋买卖及“转租”等行为导致合同甲乙双方主体陆续发生变更，并非到2018年3月15日才解除，故志诚公司请求确认刘铎与保利公司确定的两份商铺租赁合同于2018年3月15日解除与事实不符，一审法院不予确认。关于志诚公司其他诉讼请求，罗勇等四人应支付欠付志诚公司的2017年11月11日至合同解除之日（2018年3月15日）的租金63468元[（10650元/月+4602元/月）×（4个月+5/31个月）]。关于逾期交纳租金的违约金，若按约定的利率3‰/日计算至判决之日，违约金数额（3‰/日×365天）远远超出租金损失的30%，违约金过高，一审法院依法酌情调整至按照欠付租金的30%计算，即19040.40元。2018年3月16日合同解除后，罗勇等四人应比照约定的租金标准支付房屋占用期间的费用，但不再比照前述标准计算违约金。2018年3月16日至2018年4月29日的占用费为22369.60元[（10650元/月+4602元/月）×（1个月+14/30个月）]；2018年4月30日至2019年3月31日前的房屋占用费按16691元/月（10650元/月+6041元/月）的标准支付；2019年3月31日后仍未返还房屋的，此后的房屋占用费按19355元/月（13314元/月+6041元/月）的标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军自判决发生法律效力之日起十日内返还志诚公司案涉保利西街20栋201、202、203号房屋；二、黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军支付志诚公司2017年11月11日至2018年3月15日的房屋租金63468元和违约金19040.40元；2018年3月16日至2018年4月29日的房屋占用费22369.60元；2018年4月30日至2019年3月31日前的房屋占用费按16691元/月（10650元/月+6041元/月）的标准支付；2019年3月31日后仍未返还房屋的，此后的房屋占用费按19355元/月的标准支付；三、志诚公司无需退还黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军交纳的押金30000元；四、驳回志诚公司其他诉讼请求。一审案件受理费2591元，由黄发贤、罗勇、罗艺文、鲁建军负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与原审一致。本院认为，罗勇的上诉主张均不成立：1、罗勇自述，志诚公司明知且同意刘铎将案涉房屋转让给罗勇等四人，依其自述则志诚公司与刘铎之间的租赁关系已解除。罗勇关于判令志诚公司继续履行其与刘铎签订的租赁合同的上诉主张，没有事实依据。2、罗勇又自述，志诚公司明知罗勇等四人将案涉房屋转租给了廖岳波，自2016年12月20之后理应由廖岳波承担租赁义务。既然已将案涉房屋转租给了廖岳波，（当廖岳波失联后）罗勇又凭何权利与志诚公司协商处理租赁房屋内KTV设备。事实上，罗勇自行提交的与廖岳波签订的《租赁经营协议》上载明，廖岳波向罗勇交纳保证金5万元后进场经营，每月再向罗勇交纳“承包金2.5万元”；这显然不是转租赁而是承包经营关系，罗勇等四人仍是天色会KTV娱乐会所法律意义上的经营者。据此，一审认定罗勇等四人系现承租人正确，二审予以确认。3、罗勇等四人已根本违约，志诚公司根据租赁合同的约定有权不退还押金并主张违约责任。罗勇无需承担房屋占用费、志诚公司应当退还押金的上诉主张，二审不予采纳。综上所述，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人罗勇负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一九年十二月十二日书记员 龚 婕