甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初4985号原告：闫柯睿，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。法定代理人：闫振飞，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：马凡。原告：闫明亮，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：马凡。被告：庆阳鑫宇房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区。法定代表人：强俊章。委托诉讼代理人：杨文娟。被告：王芳，女，汉族，住陕西省咸阳市。原告闫柯睿、闫明亮与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）、被告王芳合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫柯睿、闫明亮及其委托诉讼代理人马凡，被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨文娟，被告王芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告闫柯睿、闫明亮向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告于2018年4月3日以闫柯睿名义与被告庆阳鑫宇房地产开发有限公司签订的天富大厦《商铺认购合同》；2、依法判令被告鑫宇公司返还原告购房款886241元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付占用期的利息损失；3、依法判令被告王芳连带承担返还购房款义务；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告王芳的丈夫王义华于2012年6月16日、2012年10月10日在原告闫明亮处分二次借款90万元。2017年5月份王义华因病去世。王义华去世前给妻子王芳交待了该部分借款情况并安排王芳负责归还借款。2017年7月3日王芳归还了闫明亮10万元。2018年4月3日王芳因无钱提出用王义华生前在被告鑫宇公司处所购买的天富大厦45#、50#、51#商铺折价886241元抵偿欠款本息。同时委托王义华生前好友樊俊武具体协调经办此事。被告鑫宇公司确认后同意该商铺转让给原告，随之被告鑫宇公司与原告闫明亮重新签订了该商铺认购合同。考虑到家庭关系复杂因素，原告闫明亮以孙子闫柯睿名义与被告鑫宇公司具体签订了该商铺认购合同。合同签订时被告鑫宇公司承诺于2018年年底以前在房管局办理网签手续。但到期后被告鑫宇公司以种种理由一再推诿办理网签手续，直到2018年8月5日原告闫明亮去庆阳市房管局查询，才得知该商铺已全部被庆阳市西峰区人民法院于2017年9月1日以（2017）甘1002执保109号、（2019）甘1002执1564号裁定予以查询并进入执行程序。原告购买该商铺的权利已无法实现，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告鑫宇公司辩称，鑫宇公司不同意解除与原告签订的《商铺认购合同》。2018年4月3日，被告鑫宇公司为配合原告与被告王芳达成的债务抵顶协议，与原告签订了《商铺认购合同》，并出具了金额为886241元的收款收据一张。原告与被告鑫宇公司签订合同时，涉案房屋的保全裁定书并未向被告鑫宇公司送达。合同签订后涉案房屋虽处于司法程序的保全状态，但保全并不必然导致该房屋被强制执行，即被告鑫宇公司并不当然丧失涉案房屋的所有权。原告与被告鑫宇公司签订《商铺认购合同》的合同目的有望实现，并不符合合同法中关于合同解除的法定条件。原告要求解除合同的理由不能成立，被告鑫宇公司不同意解除合同。本案看似商品房预售合同纠纷，实质为原告与王义华的继承人王芳之间的债务纠纷，并未发生债务转移的法律后果。在本案中，被告鑫宇公司并未真正收取原告购房款886241元，只是配合原告与被告王芳落实他们双方达成的债务抵顶协议，完善房屋抵顶手续而出具了收款收据。如抵顶协议无法继续履行，将导致该抵顶行为无效，本案法律关系回复到原告与被告王华之间的借贷法律关系。同时被告鑫宇公司与被告王芳之间回复到商品房预售合同关系。因此，原告诉请返还购房款的对象应当为被告王芳，原告主张由被告鑫宇公司返还购房款及支付占用资金期间的利息依法不能成立，支付资金占用期间的利息更是于法无据。被告王芳辩称，被告王芳的丈夫王义华于2017年5月去世，去世前告诉被告王芳还欠原告闫明亮账务90万元。因为被告王芳无钱归还原告借款，就用在鑫宇公司购买4处商铺的其中三套给原告顶账，具体事务是由我丈夫王义华公司的会计樊俊武经办。当时我们将购房款的条据退还给鑫宇公司，由鑫宇公司重新给闫明亮出具收款条据并签订合同，被告王芳不承担任何责任。原告闫柯睿、闫明亮围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、借款条2张、中国工商银行个人业务凭证填单2张、中国农业银行转账回单1张，证明原告闫明亮通过银行转账分别于2012年6月16日、18日、2012年10月10日给王义华转款90万元，王义华给原告出具借款条2张，条据原件一直在原告处保存，原告并没有放弃向被告王芳追索还款责任；二、说明书1份，证明王芳于2018年4月3日将与原告的债务以商铺抵债形式转让给被告鑫宇公司的经过，该过程具体事务系王芳委托樊俊武进行办理，说明书的原件存放于被告鑫宇公司处；三、《天富大厦商铺认购合同》及收款收据各1份，证明经原、被告协商后被告鑫宇公司同意该将涉案债务转移至其名下，并与原告签订了认购合同，该合同是闫明亮以自己的孙子闫柯睿签订，认购的三套商铺折价是884620元；商铺认购合同签订时按照口头约定，约定年底前进行网签，且按照房地产开发条例网签期限是1个月，被告鑫宇公司没有按约定给原告网签涉案商铺，且涉案商铺已被庆阳市西峰区人民法院执行局查封；四、证人樊俊武的证言，证明原、被告经协商后将王义华对原告的债务转移至被告鑫宇公司，被告鑫宇公司与原告签订《天富大厦商铺认购合同》确定了用鑫宇公司开发的天富大厦三层45#、50#和51#商铺抵顶原告的债务886241元，其受王义华之妻王芳委托办理债权债务概括转移手续。被告鑫宇公司未提交证据。被告王芳围绕抗辩依法提交了如下证据：收款收据1张，证明鑫宇公司于2012年6月18日给王芳出具收款收据一张，载明收到现金100万元的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，经质证，对方当事人对证据的真实性均无异议。本院经审查，原告提交的证据有书证和证人证言，被告王芳提交的证据系书证，证据均客观真实，且与本案事实相关联，证据之间能够相互印证，作为认定本案事实的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和相关证据，本院认定事实如下：被告鑫宇公司是2010年1月27日成立的以房地产开发与销售为经营范围的有限责任公司，法定代表人是强俊章。原告闫明亮是原告闫柯睿的祖父。被告王芳与王义华系夫妻关系。2012年6月16日，王义华给原告闫明亮出具“借款条”一张，内容为：“今借咸阳市二院闫明亮同志人民币捌拾万元整（800000元），利息月息贰分，借款期限暂定壹年，到期本息一次付清；借款人，王义华。”同日，原告闫明亮通过张环在中国工商银行的账户向王义华转款50万元；2012年6月18日，原告闫明亮通过中国农业银行向王义华转款30万元。2012年6月18日，被告鑫宇公司给被告王芳出具制式收款收据一张，内容为：“今收到王芳交来借款人民币（详见借款合同）壹佰万元整（100万元）。”收据上加盖了被告鑫宇公司财物专用印章。2012年10月10日，王义华给原告闫明亮出具“借款条”一张，内容为：“借咸阳市二院闫明亮人民币壹拾万元整（100000元），利息2%，期限壹年，到期本息一次付清；王义华。”同日，原告闫明亮通过中国工商银行向王义华转款10万元。王义华向闫明亮的借款在约定期满后均未归还。王义华于2017年5月去世。经原、被告协商后，将王义华对原告的债务转移由被告鑫宇公司用商铺抵顶归还，被告王芳委托樊俊武办理转让事宜。2018年4月3日，樊俊武给被告鑫宇公司出具“说明书”一份，内容为：“因房主王芳同志将天富大厦商铺认购合同（编号45#、50#、51#、52#）及收款收据全部丢失，本人因欠闫明亮借款，现将本商铺的45#、50#、51#三个商铺转让给闫明亮，闫明亮同志同意将三个商铺登记在孙子闫柯睿名下，烦请公司给予办理为盼。”同日，被告鑫宇公司（甲方）与原告闫明亮以闫柯睿（乙方）名义签订《天富大厦商铺认购合同》一份，合同约定主要内容为：“第二条认购商铺的基本情况，认购商铺名称为天富大厦，位置在三层45#、50#、51#号，面积49.37平方米，价款为单价17951元，总价886241元；第三条付款方式，一次性付款，本合同签订当日乙方一次性交付认购价款，总价款为人民币886241元；第四条交房约定，本合同约定自甲乙双方签订合同之日起两年后甲方给乙方办理所有相关手续；第五条其他约定，2、本合同自签订之日起730天内在出卖人商铺取得房管局批准的产权分割批复文件后，出卖人负责给买受人办理产权登记手续，买受人须提供办理产权登记手续的相关资料；3、出卖人未能在两年内与买受人办理产权登记，出卖人应当在本合同自签订之日起两年期满15个工作日内，全额退还买受人实交商铺价款，同时出卖人承担买受人实交商铺款的预期经济损失共计每年百分之五，两年共计百分之十；4、出卖人不能及时退还买受人所交商铺预订款，买受人有权按实交商铺预订款每日万分之三收取滞纳金，直至出卖人付清为止；6、合同有效期内，甲、乙双方任何一方要求撤销本合同，违约方需按合同实交商铺预定金的百分之十作为违约金赔付对方；第六条争议解决方式，履行本协议过程中如发生争议，合同双方协商解决；协商如未能达成一致，协议双方一致同意将争议事项提交商铺所在地的人民法院诉讼解决。”2018年6月28日，被告鑫宇公司给原告闫明亮出具收款收据，载明收到闫柯睿交来3-45#、3-50#、3-51#商铺抵顶款886241元。2017年8月30日，庆阳市西峰区人民法院作出（2017）甘1002执保109号执行裁定书，对涉案45#、50#商铺予以查封。该执行裁定书于2017年10月31日送达被告鑫宇公司。原告闫明亮在签订商铺认购合同后，得知涉案部分商铺在签订合同前已经被庆阳市西峰区人民法院查封，遂向被告鑫宇公司要求解除认购合同，退付所抵顶商铺款。被告鑫宇公司不同意原告闫明亮的意见。二原告于2019年8月16日诉至法院。本院认为:本案争议的焦点是原告闫柯睿、闫明亮要求解除与被告鑫宇公司签订的商铺认购合同的诉讼请求是否成立？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”二原告与被告鑫宇公司于2018年4月3日签订的《天富大厦商铺认购合同》，合同约定了“交房时间”及违约责任等内容，意思表示真实，内容合法，系有效合同，原、被告均应按约定履行各自的义务。二原告以被告鑫宇公司在签订合同时存在欺诈及涉案商铺被人民法院查封致使合同目的不能实现为由要求解除合同。审理查明，被告鑫宇公司在2017年10月31日收到法院的保全裁定，得知涉案部分商铺被法院查封，却以自己并不知情在2018年4月3日继续与二原告签订认购合同，原告主张被告鑫宇公司在签订合同时存在欺诈的事实应予支持。但存在欺诈时可以主张撤销权或变更权，不是解除合同的法定条件，故原告以被告鑫宇公司存在欺诈要求解除合同的诉讼请求不予支持。合同目的不能实现是以当事人一方迟延履行合同或违约行为为条件，根据双方签订合同“第四条交房约定，本合同约定自甲乙双方签订合同之日起两年后甲方给乙方办理所有相关手续”，现双方约定的交房期限未到，不能确定是否存在迟延履行合同。原告主张双方在签订认购合同时口头约定年底前进行网签，被告鑫宇公司未按约定进行网签构成违约，被告鑫宇公司予以否认。原告申请证人樊俊武出庭作证证实口头约定的内容，但樊俊武当庭证实签订认购合同时没有约定具体网签时间，因此原告主张被告鑫宇公司未按约定网签构成违约亦无事实依据，对原告主张的该事实不予支持。现原告未能举证证明被告鑫宇公司存在违约行为，因此原告闫柯睿、闫明亮以合同目的不能实现为由要求解除合同的诉讼请求不符合双方合同的约定和法律规定，故不予支持。合同法规定债务人可以将自己承担的债务全部或部分转让给第三人，债务转移需经债权人同意。债务人王义华的妻子王芳于2018年4月3日将向原告的债务全部转移给被告鑫宇公司，由被告鑫宇公司与给原告签订商铺认购合同，说明原告已经同意债务转移，该债务转移合法有效，对各方当事人均具有约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，这是合同履行所应遵循的基本原则，也是人民法院处理合同履行纠纷时所应秉承的基本理念。被告鑫宇公司在签订商铺认购合同并出具收款收据后即转化为债务人身份。债务转移合同生效后，原债务人不再承担法律责任，故对原告主张被告王芳承担还款责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告闫柯睿、闫明亮的诉讼请求。案件受理费12662元，由原告闫柯睿、闫明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 苗海蓉 二〇一九年十二月六日书记员 冯 毅本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。