宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终98号上诉人（原审原告）：刘某1，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某2，住宁夏回族自治区银川市。上诉人刘某1因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2018)宁01民初739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1.依法撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01执异72号裁定书和（2018）宁01民初739号民事判决书，停止对银川市兴庆区尚东帝景花园30-302室的执行措施；2.要求隆湖公司、徐某、王某偿还刘某1房屋定金和购房款10万元及同期利息46625元并判令中信信托公司、隆湖公司、王某、徐某承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.刘某1在隆湖公司尚东帝景花园项目售楼部购买“尚东帝景花园”30-302号公寓，双方约定为精装修房屋（带全部家具、家电）,并签订了《商品房预订单》。刘某1向隆湖公司交纳房屋定金及房款共计10万元，因隆湖公司违约造成无法办理合同备案及银行贷款，责任全部在隆湖公司一方，并非刘某1之错。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，双方所签订的《商品房预订单》可以认定当事人之间视为合法有效的商品房书面买卖合同。2.涉案房屋系刘某1购买的首套住房，其名下无其他房产。3.中信信托公司、隆湖公司及银川市房地产交易中心三方签订了《商品房预收款监管协议书》，但协议三方均未告知该房屋买卖存在的风险，现中信信托公司又以享有抵押优先权申请法院执行拍卖，刘某1认为中信信托公司对抵押事实未及时告知、提醒消费者，存在以强欺弱行为。另外，按照三方协议及《城市商品房预售管理法》相关规定，银川市房地产交易中心及中信信托公司对房屋预售资金负有监管责任，其未能协调解决购房者问题，理应承担相关法律责任。4.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，刘某1应享有涉案房屋的物权期待权。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。被上诉人中信信托公司答辩称:刘某1已有用于居住的房屋，不属于买受人名下无其他用于居住的房屋。刘某1缴纳的购房款未超过该房屋总价款的百分之五十，且刘某1在一审中提交的收款收据没有相应的付款凭证，不能证明已支付相应的价款。在法院查封之前，刘某1未与隆湖公司签订合法有效的书面买卖合同，虽然双方签订《商品房预订单》，但该预订单除购房位置、面积、金额外，对商品房买卖合同应具备的其他主要内容未予载明，不应视为是商品房买卖合同。刘某1未对涉案房屋形成合法占有，30号楼目前尚不具备交付的条件。且该涉案房屋未办理备案登记，刘某1与隆湖公司签署《商品房预定单》时，中信信托公司已合法享有涉案房屋抵押权。故刘某1对涉案房屋不享有物权期待权，其所享有的权利仅为基于买卖关系而形成的与隆湖公司之间的一般债权关系，应另案解决，但该权利不能排除执行，一审判决认定无误。刘某1向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2018）宁01执异72号裁定书，停止对银川市兴庆区尚东帝景花园30-302室的执行措施；2.要求隆湖公司、徐某、王某偿还刘某1房屋定金和购房款10万元及同期利息46625元；3.本案诉讼费由中信信托公司、隆湖公司、王某、徐某承担。一审法院查明，2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，银川中院查封涉案“尚东帝景花园项目”房屋。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川中院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到刘某1提出异议的房屋。一审法院另查明，2011年3月10日，隆湖公司与刘某1签订了尚东帝景30-302室《商品房预定单》，同日隆湖公司向刘某1出具收款收据两张，收到刘某1交来的30-302室定金20000元和房款80000元。2011年1月24日、2012年11月22日，中信信托公司、隆湖公司与银川市房地产交易中心签订《商品房预收款监管协议书》。一审法院还查明，在一审法院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，案外人刘某1对银川中院拍卖行为不服，提出书面异议。银川中院进行审查后作出执行异议裁定书，裁定驳回案外人刘某1的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，刘某1是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及刘某1主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-302房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。本案中，刘某1与隆湖公司签订涉案房屋《商品房预定单》，刘某1提交的收款收据是隆湖公司向刘某1出具，但刘某1并未出示交付款项的凭证，且收款收据显示的交付款未达到房屋总价款的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的要件，对刘某1停止对涉案标的物执行的诉讼请求不予支持。涉案执行异议裁定书经当事人向法院提起案外人执行异议之诉后即不发生法律效力，对刘某1要求撤销该裁定书的诉讼请求不予处理。作为执行依据的法律文书的合法性不在本案审查范围，不予审查。关于刘某1要求隆湖公司、徐某、王某返还定金、购房款及赔偿损失的诉请，因本案系案外人执行异议之诉，该诉请不属于本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决：驳回刘某1诉讼请求。案件受理费100元，由刘某1负担。二审中，当事人各方均未提交新证据，仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点是：刘某1对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，涉案房屋所在土地使用权确于2010年6月21日由隆湖公司抵押给中信信托公司，并办理了抵押登记，涉案房屋所在的30号楼已于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，故一审判决关于中信信托公司对涉案房屋依法享有抵押权的判断并无不当。另经核，刘某1与隆湖公司签订的涉案《商品房预订单》虽然对房屋位置、面积、金额等内容进行了明确，但对商品房买卖合同应具备的其他主要内容未予载明，故该涉案《商品房预订单》依法不应视为刘某1与隆湖公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，刘某1的该上诉主张不能成立，一审对此的判断并无不当。同时，刘某1提交的涉案收款收据没有相应的付款凭证予以印证，其是否已实际支付相应房款本案现有证据不足以证实，且涉案房屋总价款为238343元，除涉案收据载明的定金和房款共计10万元外，刘某1并未依约将下剩的购房款予以支付，涉案收款收据载明的10万元也未超过涉案房屋约定总价款的百分之五十，故刘某1关于其对涉案房屋所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的要件的上诉主张不能成立，刘某1对涉案房屋享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权。据上，一审对刘某1提出的停止对涉案标的物执行的诉讼请求不予支持并无不当。刘某1主张隆湖公司、徐某、王某应向其返还定金和购房款，因本案系案外人执行异议之诉，刘某1的该项诉请不属于本案审查范围。另外，因涉案土地及房屋抵押后，在不动产登记部门进行他项权利登记实质就是一种公示行为，且涉案房屋并无实际的资金进入监管账户，中信信托公司无从进行监管，刘某1认为中信信托公司与隆湖公司、银川市房地产交易中心未尽监管职责，理应承担相关法律责任的上诉理由亦不能成立。综上，刘某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘某1负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月十九日书记员 雷晓声