北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16766号上诉人（原审被告）：刘莹，女，1985年8月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈道华，男，1957年4月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：张党伟，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马燕，女，1970年8月2日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁帅，北京市翱翔律师事务所律师。上诉人刘莹因与被上诉人马燕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初19388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘莹上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并将刘莹支付的违约金数额减少至200万元；2.判令将刘莹承担的违约金200万元冲减马燕应当返还1100万元的购房款，判令马燕返还刘莹已经支付的900万元的购房款；3.一、二审诉讼费用由马燕承担。事实及理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误，判决刘莹支付400万元的违约金明显过高，应当依法予以减少。其一，由于发生了订立合同时不可预见的重大变化而无法继续履行合同，刘莹不具有违约的主观故意；其二，马燕未经刘莹同意，强行进入涉案房屋、更换门锁并长期居住，具有明显违约在先的主观故意；其三，刘莹向马燕支付违约金的计算基础为刘莹给马燕造成的实际损失，并非仅为双方任意约定；其四，马燕主张其子因无法履行另行签订的房屋买卖合同的违约责任及其他实际损失与本案无直接关系，刘莹不应承担该部分责任；其五，刘莹积极退房并愿意承担违约责任，未给马燕造成巨额实际损失，按照合同法及司法解释关于违约金计算标准的规定，刘莹应当按照房屋成交总价款20%支付违约金。二、在刘莹承担的违约金200万元冲减马燕应当返还1100万元的购房款的情况下，马燕应当按照约定返还刘莹已经支付的900万元购房款。马燕辩称，同意一审判决，不同意刘莹的上诉请求及理由。因刘莹未能如期付给马燕第二笔购房款，马燕自己的购房合同会产生约300万元的违约金，马燕不同意酌减违约金；其次因房屋降价和马燕的房屋被查封，房屋出售会受到影响；刑事查封、周转房屋搬家损失、中介费、地暖损坏等都已产生损失。马燕向一审法院起诉请求：1.判决刘莹向马燕支付购房款1000万元；2.判决刘莹向马燕支付违约金420万元；3.本案产生诉讼费用、保全费、评估费等均由刘莹承担。一审案件审理过程中，马燕变更诉讼请求：1.判决马燕与刘莹于2018年10月9日签署《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》解除；2.判令刘莹将位于北京市顺义区××房屋过户回马燕；3.判令刘莹向马燕支付违约金420万元；4、本案所产生诉讼费用、保全费、评估费等均由刘莹承担。一审法院认定事实：2018年10月9日，在北京墅生活房地产经纪有限公司居间下，马燕与刘莹签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由刘莹购买马燕所有的坐落于顺义区××04房屋，房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计2100万元；刘莹于2018年12月30日前支付给马燕1100万元，尾款995万元，于2019年5月1日前支付；刘莹逾期支付购房款，超过十五日的，构成根本违约，以相当于该房屋总价款20%向马燕支付违约金，刘莹向马燕已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；总房款中扣除50000元作为房产户籍迁出押金，马燕于户口迁走当日，刘莹需将押金50000元整支付给马燕。双方还约定，因2018年11月30日前刘莹不能筹齐全款，为了配合马燕提前腾出购房资质，在2018年11月30日前双方现办理缴税和过户手续，过户当天，刘莹同意把房子抵押给马燕作为剩余未付房款的担保。双方于2019年11月1日签署了《主债权及不动产抵押合同》，并办理了不动产抵押登记。上述合同签订后，刘莹依约支付给马燕1100万元，马燕协助将涉诉房屋过户至刘莹名下，但剩余刘莹尾款至今未付。刘莹同意解除合同，已经把涉诉房屋腾退给马燕。2019年3月18日，鸡西市公安局直属分局将涉诉房屋查封，至该院2019年10月24日查询时仍未解封。一审庭审过程中，马燕提交其儿子许博珩与北京泰禾锦绣置业有限公司签订的《北京市商品房预售合同》、《关于附件四付款方式的补充协议》及收据，以证明其用涉诉房屋的售房款购买××02号房屋，房屋总价款为16069622元，已经支付600余万元，支付中介费40万元，现刘莹无法继续履行合同，马燕无能力购买该房屋，如果未按时支付房款，需承担违约责任，以此证明刘莹违约给其造成的损失，并称还有涉诉房屋降价损失，以及因刘莹原因涉诉房屋被刑事查封，解除合同后不能及时过户的等损失，以证明涉诉合同约定的违约金并不高。上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录、《主债权及不动产抵押合同》、《北京市商品房预售合同》、户口本、收据等等在案佐证。一审法院认为，马燕与刘莹签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照上述合同约定履行各自的义务，刘莹逾期付款构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。马燕主张解除合同，刘莹于庭审中答辩同意解除合同，该院确认涉诉合同于庭审当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就马燕主张的违约金数额，刘莹认为过高，要求予以调整。对于违约金具体数额，该院以实际损失为基础，兼顾合同约定的违约责任、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定。双方依据诚实信用原则，自行解决已支付房款的返还问题。对于马燕要求刘莹将涉诉房屋过户至马燕名下的诉讼请求，因涉诉合同已经解除，对马燕的该项诉讼请求该院予以支持，但涉诉房屋存在刑事查封，目前并不具备过户条件，待涉诉房屋具备过户条件后，由刘莹协助马燕将涉诉房屋过户给马燕。综上，一审法院判决：一、确认二〇一八年十月九日马燕与刘莹签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于二〇一九年十月十六日解除；二、刘莹于判决生效后七日内支付马燕违约金四百万元；三、待涉诉房屋具备过户条件后十日内，刘莹协助马燕将涉诉房屋过户至马燕名下；四、驳回马燕的其他诉讼请求。一审案件受理费20200元，由刘莹负担（于判决生效之日起七日之内交至一审法院）。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，马燕与刘莹签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照上述合同约定履行各自的义务，现刘莹逾期支付房款已构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。现马燕要求解除合同，刘莹亦表示无力购买，同意解除，故一审法院确认双方合同于一审庭审当日解除，本院不持异议。根据法律及合同约定，违约方刘莹应当向马燕支付违约金。有关违约金的具体数额，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同约定的违约责任、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定为400万元并无不当，本院不予调整。有关房款返还问题，考虑到本案房屋存在刑事查封，目前亦不具备过户条件，故本案暂不处理房款返还问题，双方可另行解决。刘莹上诉请求依据的事实与理由不成立，本院不予支持。综上，刘莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由刘莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙妍审 判 员  薛妍审 判 员  杨路二〇一九年十二月十二日法官助理  吴琳