山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁03执异141号 案外人：曲海，男，1977年1月31日出生，汉族，住淄博市张店区。 申请执行人：王爱军,女,1968年4月28日出生,汉族，住淄博市张店区。 被执行人：淄博华宇房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区新村西路161号甲2楼。 本院在执行申请执行人王爱军与被执行人淄博华宇房地产开发有限公司（以下简称为华宇公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人曲海向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月4日进行了听证，现已审查终结。 案外人曲海向本院提出异议，请求撤销本院向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司（以下简称为泰康人寿淄博支公司）下发的（2019）鲁03执711号协助执行通知书。事实与理由：淄博市中级人民法院在执行王爱军与华宇公司房屋买卖合同纠纷一案中，向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司下发协助执行通知书，要求将环齐大厦五、六、七层共三层自2019年5月1日至2020年4月30日的租金1941800.00元即日汇入淄博市中级人民法院账户。泰康人寿淄博支公司所承租的环齐大厦第五层整层的房屋已于2019年3月29日卖给案外人曲海并于当日签订网签备案合同，该房产的租金权益应由曲海享有，不应再向华宇公司支付。故提出上述异议。 申请执行人王爱军辩称，案外人异议无法律依据，应依法驳回。案外人对泰康人寿淄博支公司的租金不具备足以排除强制执行的民事权益，法院作出的协助执行通知书是依据华宇公司与泰康人寿淄博支公司签订的租房合同，依据合同查封租金，与异议人无关。 本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，举证质证情况如下。案外人曲海向本院提交如下证据：1、曲海与被执行人华宇公司于2019年3月29日签订的商品房买卖合同8份，拟证明曲海与华宇公司就涉案房屋签订了书面买卖合同。申请执行人王爱军质证认为合同的真实性有待核查，且该合同只是预售合同，是买卖行为，不能证明案外人取得了物权。2、华宇公司2019年3月28日为曲海开具的增值税发票8份，金额共计5730665.00元。3、银行存款支取凭证8份，记载内容为曲海向华宇公司的银行账户转账8笔，金额共计5730665.00元。证据2、证据3拟共同证明曲海已支付购房的首付款。申请执行人王爱军质证认为，银行转账凭证均未备注为购房款，只能证明与华宇公司有经济往来，不能证明为购房款。4、个人住房借款合同复印件8份、载明银行发放贷款5729000.00元的曲海个人账户余额查询明细。拟证明涉案房屋首付款之外的其余房款，曲海已通过银行贷款方式全部付清并按月归还贷款。申请执行人王爱军质证认为，借款合同只提供了复印件，未提供原件，对真实性不认可。个人账户余额查询明细不是银行流水，真实性不能确认。此外，王爱军主张案外人曲海系华宇公司法定代表人曲新宁哥哥、华宇公司实际控制人曲庆春（曲新宁之父）的侄子，因华宇公司纠纷众多，房产及银行账户被债权人查封，不排除华宇公司借此规避财务风险。对上述三组证据，被执行人华宇公司质证称，对证据真实性均无异议，且对待证事实也没有异议。本院认证：王爱军虽对购房合同的真实性有异议、对其他证据的证明目的有异议，但并未提供相反证据证明，对于购房合同的真实性及待证事实，本院应当结合案外人提交的其他证据材料一并进行审查。曲海提交的其与被执行人华宇公司于2019年1月10日签订的商品房买卖合同8份，载明案外人购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）第五层的八套房屋，房款共计11459665.00元，付款方式为首付加银行贷款。首付款共计5730665.00元于2019年3月27日前支付，其余款项向贷款机构申请贷款。案外人曲海的银行存款支取凭证显示，其于2019年3月29日分8笔分别向华宇公司转账共计5730665.00元，且每笔款项的转账金额与购房合同约定的每套房屋的首付款数额一致。曲海提交的借款合同及个人账户余额查询明细显示剩余房款5729000.00元也已于2019年3月29日通过银行贷款发放。曲海提交的证据互相印证、形成完整的证据链，申请执行人王爱军虽对上述证据真实性及证明目的有异议，怀疑上述购房为虚假购房、规避执行，但未能提供证据证实。故对上述购房合同及付款的真实性本院予以确认，认定案外人曲海与华宇公司签订购房合同后已按时足额支付全部购房款。 被执行人华宇公司向本院提交其与泰康人寿淄博支公司于2019年1月16日签订的房屋租赁合同一份,拟证明华宇公司与泰康人寿淄博支公司签订的房屋租赁合同第五条第1项C条款明确约定，合同期内华宇公司将房产所有权转移给第三方时，本合同对新的房产所有者继续有效并承担本合同内容之权利和义务。该条款是买卖不破租赁条款，华宇公司将房屋出售后，租赁合同继续有效，房屋的租金收益依法由新的买受人取得。申请执行人王爱军、案外人曲海对上述租赁合同的真实性均没有异议。对上述租赁合同的真实性本院予以确认。 综合上述当事人举证、质证和本院认证的情况、案件执行情况，本院查明以下事实：王爱军与华宇公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日作出（2018）鲁03民终1200号民事判决书，判决如下：一、确认原告王爱军与被告华宇公司2014年9月2日签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议有效；二、2014年9月2日原被告签订的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房定购协议，由原告王爱军与被告华宇公司继续履行；三、被告华宇公司于本判决生效后十日内解除其与山东张店农村商业银行股份有限公司2014年12月15日办理的鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房房屋抵押登记；四、被告华宇公司于本判决生效后十日内为原告王爱军办理鸿泰嘉园11号楼沿街商铺1-4层商品房的网签备案和预告登记；五、被告华宇公司以3000万元为基数，自2016年3月2日起至本判决生效之日，按照年利率24%向原告王爱军支付违约金，上述违约金于本判决生效后十日内付清。本判决生效后的违约金，以3000万元为基数，按照年利率24%继续向原告王爱军支付，直至房屋交付之日止；六、华宇公司于本判决生效后十日内返还王爱军鉴定费2万元。上述判决生效后，王爱军向一审法院淄博市张店区人民法院申请执行，后本院于2019年6月6日裁定该案提级本院执行，本院执行案号（2019）鲁03执711号。在本案执行中，本院于2019年8月5日向泰康人寿淄博支公司送达（2019）鲁03执711号协助执行通知书，要求停止向华宇公司支付2019至2024年租金9709000.00元，将2019年5月1日至2020年4月30日的租金1941800.00元即日汇入本院账户。 另查明，案外人曲海与被执行人华宇公司于2019年3月29日签订的商品房买卖合同八份，约定由案外人购买鸿泰嘉园三期11号商业楼（即环齐大厦）第五层的八套房屋，价款共计11459665.00元，案外人已通过银行转账支付首付款和贷款方式付清全部价款。此外，上述购房合同约定被执行人华宇公司于2019年7月1日前交房，并于2020年7月1日前为案外人曲海办理产权登记手续。 再查明，被执行人华宇公司与泰康人寿淄博支公司于2019年1月16日签订房屋租赁合同，将淄博市新村西路鸿泰嘉园三期11号商业楼A501-A504、C501-C504、A601-A604、C601-C604、A701、A702、C701、C702房屋（其中，A501-A504、C501-C504房屋即案外人主张权利的第五层房屋）出租给泰康人寿公司淄博支公司，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，2019年1月16日至2019年4月30日为装修免租期，年租金1941800.00元，在租赁期限开始一个月内缴纳全年房租，后期年租金在次年租期开始日前的一个月预交下一年度房租（缴纳房租的最终起算日期以乙方实际确认华宇公司开具的增值税专用发票合规的时间为准）。 上述事实，有民事判决书、协助执行通知书、购房合同、银行转账凭证、证人证言、租赁合同、当事人陈述等在卷为证。 本院认为，本案争议的焦点问题，一是案外人曲海对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利，二是案外人曲海对涉案房屋的权利是否及于租金，能否排除本案执行。关于第一个焦点问题，曲海对涉案租金主张权利是基于其已经购买涉案房屋的主张，故本案首先应当对曲海对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，曲海在本院对涉案租金采取执行措施前，已于2019年3月29日与华宇公司签订书面房屋买卖合同，并按合同约定支付全部价款，因双方在买卖合同中约定办理过户登记的时间为2020年7月1日前，因办证期限未届至，案外人曲海对未办理涉案房屋的过户登记手续并无过错。关于案外人是否已合法占有涉案房屋，因华宇公司已于2019年1月16日与泰康人寿淄博支公司签订租赁合同并由该公司占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故该租赁合同对承租人和曲海均具有法律约束力，因承租人对涉案房屋占有使用，应当视为曲海对涉案房屋法律意义上的合法占有。故案外人曲海对涉案房屋享有排除本案执行的实体权利。关于第二个焦点问题，即案外人曲海对涉案房屋排除执行的权利是否及于租金，能否排除本案执行。根据上述《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，涉案房屋的租赁合同虽为华宇公司与承租人签订，但曲海买受房屋后受该租赁合同约束，负有继续履行租赁合同出租房屋的义务，租金也应归曲海所有，而非华宇公司所有，故本案也就无法继续执行该租金。但是，需要注意的是，因案外人曲海与华宇公司在房屋买卖合同中约定涉案房屋于2019年7月1日前交付，曲海对涉案房屋享有的租金也只能自2019年7月2日起计算。对本院查封的2019年5月1日至2019年7月1日的租金，曲海的权利不能排除执行。 综上，案外人曲海对本案涉案房屋2019年7月2日之后的租金享有阻却执行的权利，本院应当中止对该部分租金的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止本院对位于淄博市张店区新村路南、世纪路西的鸿泰嘉园三期11号商业楼第五层房屋在2019年7月2日之后租金的执行； 二、撤销本院于2019年8月5日向泰康人寿保险有限责任公司山东淄博中心支公司发出的（2019）鲁03执711号协助执行通知书中，关于停止向淄博华宇房地产开发有限公司支付鸿泰嘉园三期11号商业楼第五层房屋在2019年7月2日后的租金并将上述租金即日汇入山东省淄博市中级人民法院账户的协助执行内容。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 陶志民 审 判 员 张洪胜 审 判 员 卫雁冰 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张 艳 书 记 员 于舒颖