广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22320号上诉人（原审被告）：广州绿港房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区花东镇九一村空港大道9号A4栋305。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：林佳清，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李成，男，1964年2月24日出生，汉族，住广东省。被上诉人（原审原告）：梁日萍，女，1962年10月6日出生，汉族，住广东省。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。上诉人广州绿港房地产开发有限公司（以下简称绿港公司）因与被上诉人李成、梁日萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人绿港公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回李成、梁日萍的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、根据处分原则，法院应在当事人诉请范围内进行审理裁判。李成、梁日萍一审起诉要求绿港公司赔偿商铺租金损失，但一审法院按照房款损失判决绿港公司进行赔偿。一审法院未在李成、梁日萍诉请中裁判，依法应予以撤销一审判决第一判项并改判驳回李成、梁日萍的全部诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。一审庭审中，李成、梁日萍明确其诉讼请求为要求绿港公司赔偿商铺租金损失。因此，一审法院应就李成、梁日萍诉请的商铺租金损失是否成立、是否实际存在商铺租金损失、租金损失起止时间如何认定、租金及租金标准如何确定等进行审查。同时，李成、梁日萍应就前述内容进行举证，否则应承担举证不能的法律后果。一审中，绿港公司并未举证证明商铺租金的计算标准、计算方式和租金损失。一审法院也未按李成、梁日萍诉请的租金标准进行审理，而是按商铺每平方米单价乘以投影面积的金额判决绿港公司承担赔偿责任，该计算方式并非租金损失，与李成、梁日萍的诉请不一致。二、李成、梁日萍要求绿港公司赔偿商铺无法装修、无法使用的损失，但李成、梁日萍并未举证证明存在商铺无法装修无法使用的情形，李成、梁日萍的第二项诉请依法予以驳回。事实上排烟管道并未造成商铺无法装修无法使用的后果，也未造成实际使用损失。一审判决绿港公司赔偿损失，事实认定错误，应予撤销。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。李成、梁日萍应举证证明商铺存在无法使用的情形。但一审中，李成、梁日萍并未对此举证。（二）涉案排烟管道水平投影面积仅占房屋面积的2.7%；涉案商铺层高4.5米，排烟管离地面高度3米以上，不可能造成商铺无法装修无法使用的后果，也不足以影响商铺的正常出租。三、退一步而言，即使确实存在损失，一审法院判决的赔偿金额也缺乏依据。（一）一审法院认定排烟管对李成、梁日萍“日后出租的租金价格可能遭受影响”。显然，目前该房屋租金损失尚未产生，对未产生的损失，一审法院不应判决绿港公司进行赔偿。根据一审法院的认定，该损失的实质为租金差额损失。一审法院应当查明涉案商铺是否存在租金差额，且李成、梁日萍对此应当承担举证责任。（二）一审法院判决绿港公司按照29859.33元/平方米（单价）乘以6.292平方米（水平投影面积）的方式计算绿港公司的赔偿金额。这计算方式意味着整个水平投影范围内的空间均无法使用，这并不合理。被上诉人李成、梁日萍二审答辩称：不同意绿港公司的上诉请求，请求二审法院依法予以驳回。一审法院认定排烟管道涉及公共利益，不能拆除。李成、梁日萍对最终判决亦无可奈何，只能接受。排烟管道以及绿港公司对李成、梁日萍权利的侵害都是实际存在的，且是长期的。在无法排除妨害的情况下，一审判决符合事实及法律规定。绿港公司主张不同意进行赔偿并不合理，其上诉理由不成立。本案涉及的排烟管道实际侵害李成、梁日萍的合法权益，且是长期永久性的，还存在安全隐患。李成、梁日萍于2019年6月13日诉至一审法院，请求判令：1.绿港公司排除妨害及消除危险，并将侵占李成、梁日萍房屋的排油烟废气管道拆除，将墙体恢复原状；2.绿港公司赔偿因违法建设排油烟废气管道，导致李成、梁日萍无法进行装修及无法使用的损失，按同期同类同地段商铺租金标准计算损失，从2018年11月26日起计算至实际拆除管道为止，暂计至起诉之日止为276000元（150元/平方米×230平方米×8个月=276000元）；3.绿港公司赔偿李成、梁日萍因主张权利所支付的律师费损失15000元；4.绿港公司承担本案所涉的诉讼费用。一审法院查明事实：绿港公司是位于广州市花都区迎宾大道以南绿地空港国际中心的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2017年7月21日，李成、梁日萍（买方、乙方）与绿港公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买绿地空港国际中心绿港二街1号之一幢101房，用途为商业，层高4.5米，建筑面积共230.98平方米，套内面积222.36平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29859.33元，总房价6639521元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。该合同附件一为房地产平面层图。该平面图未显示排油烟管道的位置。合同附件七为本合同补充协议，第五条约定：原合同第十二条（交房条件）、第十三条（房屋交付）修改为：该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件。第八条对原合同第十三条、第十六条、第十七条的补充、修订：3.若乙方提出的异议属于合同约定的工程质量保修范围的，乙方先行收楼，然后甲方履行保修义务。若乙方提出的异议不属于不符合交房条件的，乙方不得以此为由拒绝验收房屋、拒绝签收钥匙和拒绝接收本商品房。2017年12月29日，涉案商铺取得了竣工验收备案表。合同签订后，李成、梁日萍依约向绿港公司支付购房款。2018年11月26日，绿港公司将涉案房屋交付李成、梁日萍使用。收楼当天，李成发现涉案房屋的东北角位置架设了一条排油烟废气管道，认为该管道侵害了其空间、破坏了墙体，并存在盗、火、噪音、油污等安全隐患，因此向绿港公司提出书面异议，要求绿港公司拆除该排烟管道，并将墙体恢复原状。绿港公司称该排油烟管道是101-106房的公共排烟管道，是按照规划设计图纸建造的，涉案房屋已经通过竣工验收合格，并不会产生李成、梁日萍所担心的情况。为此，提交了竣工验收备案表、首层平面图予以证明。首层平面图显示公共排油烟管道在室内，其中101房在东北角位置、102-106房在北面墙位置。李成、梁日萍认为该图纸与现场不符，涉案商铺北面墙有一个排油烟口，但是在图纸中并没有体现。对此，绿港公司称系因为报建图对细节进行了调整，规划部门也同意该调整，并最终通过了竣工验收。另查明，李成、梁日萍购房时，绿港公司未提供图纸及样板房供参考,未告知李成、梁日萍室内存在排油烟管道这一情况。诉讼中，一审法院组织双方进行现场勘察，勘察结果为：在涉案房屋的东北角位置有一条拐角形状的排油烟管道，该管道宽1.2米，其中东面墙的管道位置距地3.12米，北面墙的管道位置距地2.72米，管道占地投影面中长2.86米、宽2.2米。整个商铺楼高4.31米。在商铺北面墙中间位置有一个排油烟口。绿港公司称涉案商铺具备餐饮功能，东北角的排油烟管道是专供106商铺，由于东北角位置的排油烟管道不能同时满足两个商铺，所以才在北面墙位置增加了一个排烟口，如果东北角位置的排烟管做两个接口可以同时满足101、106商铺的排油烟负荷。一审法院院认为：本案争议的焦点为：一、涉案商铺东北角位置的排烟管能否拆除？二、涉案排烟管是否给李成、梁日萍造成了经济损失，假如存在经济损失，该损失应该如何计算？关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”其应有之意为被排除的妨害需具有不法性，倘若物权人负有容忍义务，则无排除妨害请求权。由于涉案商铺已经通过竣工验收备案，说明东北角的排烟管道符合建筑规划设计要求，是合法建造的，又由于这一管道是106商铺的排油烟管道，涉及公共利益，因此李成、梁日萍对此负有容忍义务，故无权要求排除妨害、消除危险，对其该主张一审法院不予支持。关于争议焦点二，上述物权法第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”虽然涉案排油烟管道是合法建造的，但该管道是专为106商铺设计，根据现场勘察的结果，涉案商铺层高4.3米，涉案管道设置于距地面3米高左右，将导致管道上方的空间位置无法使用，对李成、梁日萍的专有建筑部分造成了侵害。另外，李成、梁日萍在购买涉案房屋时，绿港公司亦未将这一可能影响购房者选购房屋的重要因素告知李成、梁日萍，这一因素对于购房者是否选购房屋以及房屋价款的确定具有重要影响，对于日后出租的租金价格也可能遭受影响。因此绿港公司将106商铺的排油烟管道通过李成、梁日萍所有的房屋，给李成、梁日萍造成了损失，绿港公司应对其侵害行为承担赔偿责任。考虑双方之间的合同仍继续履行，一审法院结合李成、梁日萍购买时的单价（29859.33元/平方米）、涉排烟管道投影矩形面积（2.86米*2.2米=6.292平方米），酌情确定绿港公司向李成、梁日萍赔偿187874.90元（29859.33元/平方米×6.292平方米），对超出187874.90元部分的主张，一审法院不予支持。关于律师费，由于并非诉讼产生的必然损失，故李成、梁日萍要求绿港公司支付该费用没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月9日判决如下：一、被告广州绿港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告李成、梁日萍赔偿187874.90元；二、驳回原告李成、梁日萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2720元，由原告李成、梁日萍负担868元，被告广州绿港房地产开发有限公司负担1852元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定涉案商铺内东北角位置的排烟管不能拆除，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对绿港公司的上诉主张，认定如下：一、因本案系李成、梁日萍与绿港公司之间基于商品房预售合同中，绿港公司未能依约交付符合合同约定的商铺而产生的纠纷，故本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审认定不妥，本院予以纠正。二、关于涉案排烟管是否给李成、梁日萍造成经济损失以及损失如何认定的问题。虽然按绿港公司陈述涉案排烟管道符合建筑规划设计要求已经规划验收，且涉及公共利益无法拆除。但该排烟管道是专为106商铺设计的，且占用空间较大，导致管道上方的空间位置无法使用，严重影响李成、梁日萍对专有建筑部分的使用。同时，在李成、梁日萍购买涉案商铺时，绿港公司也未将这一影响购买者选购意向及房屋价款的重要因素告知李成、梁日萍。因此绿港公司将106商铺的排油烟管道通过李成、梁日萍所有的商铺，违反合同约定，给李成、梁日萍造成实际损害，理应承担赔偿责任。虽李成、梁日萍基于主张拆除管道而请求租金损失，但因管道无法拆除，一审法院为减少当事人的诉累，判决绿港公司应对商铺贬损价值进行赔偿，并无不妥。至于赔偿金额，基于管道对商铺的使用便利、价值损害等产生持续、深远的影响，虽一审法院按面积单价酌情认定赔偿标准不妥，但一审法院行使自由裁量权认定的赔偿款187874.90元，结果上亦属公平合理，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人绿港公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4058元，由上诉人广州绿港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇一九年十二月二十八日书记员  纪惠敏