贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔04民终1600号上诉人（原审原告）：马丽娟，女，1968年12月7日生，汉族，贵州省安顺市人，贵航集团退休职工，住安顺市开发区。被上诉人（原审被告）：安顺翠麓房地产开发有限责任公司。住所地为贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612号。法定代表人：彭东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈徽，男，汉族，1985年2月20日生，住贵州省安顺市西秀区，系安顺翠麓房地产开发有限责任公司员工。代理权限为特别授权。上诉人马丽娟因与被上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2019)黔0402民初1441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马丽娟上诉请求：1.被上诉人继续履行房屋产权过户登记。2.被上诉人承担违约金8500.81元。3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院程序违法。上诉人一审于2019年3月19日起诉，一审适用简易程序审理却至2019年9月17日才下判，违反简易程序三个月内审结的规定。一审将上诉人诉请的违约金截止日期从2018年8月31日延长至2019年3月16日，超出当事人诉请。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的违约行为一直持续至今，违约事实不可分割，不属一审法院认定的继续性债权，一审以超过诉讼时效为由仅以上诉人起诉之日往前倒推三年计算违约金错误。被上诉人并非因不可抗力不能履行办理房屋过户登记手续，一审以不能办理房屋过户登记为由，对继续履行房屋过户登记手续不予支持错误。3.一审判决仅以本地经济水平、物价、收入的具体情况来酌情调低违约金，缺乏合理依据。4.一审判决将违约金调低违反公平与诚实守信原则。一审表述调低违约金的理由说理过于简单，有失审慎与权威。本案被上诉人违约已近五年，上诉人面对房屋价格飙升带来严重困扰，提起诉讼后判决结果与邻居获得赔偿截然不同，夜不能寐。请求二审公正判决。被上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司二审中未作答辩。原审原告马丽娟向一审法院起诉请求：1.判令被告将原告购买的位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)1栋17层8号商品房房屋不动产证交付给原告。2.判令被告按己付购房款总额238921元为基数，按日万分之零点三支付原告从2014年9月1日起至2018年8月31日,逾期天数1186天逾期办证违约金8500.81元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋不动产证之日。3.判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2012年8月签订商品房买卖合同,合同编号为CLYG1-1-17-8。原告所购商品房位于安顺市开发区西××碧水路(翠麓阳光小区)1栋17层8号,房屋建筑面积69平方米，房屋总价238921元。原告按双方签订合同约定履行支付购房款和其他义务，但由于被告的原因，至今未为原告办理房屋不动产证。综上所述,被告逾期办证构成违约,侵害了原告的合法权益,现原告向法院提出如上诉讼请求。原审被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司一审中答辩称：1.我方正在办理现房备案。2.违约金应该根据合同约定计算。3.部分违约金超过诉讼时效。4.违约金约定过高。一审法院认定事实：2012年8月,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市开发区××“××阳光”小区××号房屋，所购商品房建筑面积69㎡，该商品房按套（单元）计算，总价款为238921元。买受人于合同签订之日交付首期房款71921元，余款167000元以银行按揭支付。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”，该条第三款约定“转移登记（一）出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后,出卖人未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照银行同期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。(3)退房按第一项处理,不退房按第二项处理”。双方还就逾期付款责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行约定。原告于签订合同当日向被告支付了购房款71921元、维修金4485元、四通费5600元、产权代办费727元。购房余款于2013年4月2日通过中国建设银行按揭付清。后被告在2014年9月10日向原告交付所购房屋。因原告所购的该套房屋一直未能办理不动产权证书，原告遂诉至本院，提出上述请求。同时查明，被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记，还不能办理房屋不动产权登记。一审法院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，也不违背公序良俗，本院予以确认。现被告翠麓公司承认原告已全部支付完购房款及被告开发的“翠麓阳光”项目现在尚不具备办理不动产权证书的违约事实，故对上述事实本院予以确认。本案争议焦点一、原告诉求被告为原告办理所购房屋的不动产权证书的诉请是否能够支持。因“翠麓阳光”项目的房屋，目前达不到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。本案的争议焦点二、逾期办证违约金的计算标准问题。被告已经认可存在逾期办证的违约行为，但认为有部分违约金已过了诉讼时效。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人负责在商品房使用之日起90日内申请初始登记；出卖人在取得初始登记后180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料;被告在2014年9月10日向原告实际交付所购的房屋，故被告提交申请办理转移登记资料的时间应在2014年9月10日后的270日内完成。现被告逾期申请办理转移登记的时间已经超过了180日，故应该按照第二十二条第三款第（二）项第2.（2）条处理：“买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交房价款万分之0.3的违约金”。因被告提出部分违约金已过诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过三年的本院不予保护。原告起诉的时间为2019年3月19日，故以2019年3月19日倒推三年为2016年3月16日，应自该日起以原告已交付房价款的日万分之0.3计算。原告要求支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止的诉讼请求，因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故本院暂计至原告起诉之日，之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。本案争议焦点三、关于违约金是否过高的问题。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为被告支付给原告从2016年3月19日起至2019年3月19日期间的逾期办证违约金2900元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起五日内支付原告马丽娟从2016年3月19日起至2019年3月19日止的逾期办证违约金人民币2900元。二、驳回原告马丽娟的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担（此款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。二审期间，各方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为：上诉人马丽娟以被上诉人安顺翠麓房地产开发有限责任公司违反双方所签订的《商品房买卖合同》，逾期未交付房屋产权证为由诉至法院要求安顺翠麓房地产开发有限责任公司承担违约责任并交付房屋不动产权证。一审宣判后，马丽娟不服提出上诉。针对马丽娟“一审法院程序违法”的上诉理由。一审判决于2019年6月17日作出，并未违反简易程序三个月审理期限的规定。马丽娟一审时诉请违约金要求判令支付至实际交付房屋不动产证之日，一审计算截止时间至马丽娟一审起诉时止并未超出其诉请。马丽娟该条上诉理由不能成立。针对马丽娟“一审判决认定事实不清，适用法律错误”的上诉理由。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。一审以马丽娟首次向房开商主张权利的时间向前倒推三年，根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，支持马丽娟2016年3月19日之后的诉讼请求，对诉讼时效的认定符合法律规定及客观实际。另外因“翠麓阳光”项目房屋目前达不到办理不动产权证书条件，一审法院告知马丽娟待房屋具备办证条件后另行主张权利并无不当。马丽娟该条上诉理由不能成立。针对马丽娟“一审调低违约金说理不充分”的上诉理由。诉讼中，马丽娟请求判决安顺翠麓房地产开发有限责任公司按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金，安顺翠麓房地产开发有限责任公司答辩请求予以调低。一审综合双方的诉辩理由，根据诉讼时效对违约金计算起止时间予以调整后，结合安顺翠麓房地产开发有限责任公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决安顺翠麓房地产开发有限责任公司向马丽娟支付逾期办证违约金2900元并无不当。马丽娟该条上诉理由不能成立。综上，上诉人马丽娟的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人马丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  刘 熹审判员  辜贤莉二〇一九年十二月十九日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。