贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13522号 原告：赵汝贤，女，汉族，1975年4月20日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦，系被告公司员工。 原告赵汝贤与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下简称“振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵汝贤，被告振华房开公司的委托诉讼代理人薛锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵汝贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告因逾期办理商品房转移登记且未将转移登记的有关文书交付给买受人而向原告支付违约金（暂计至2019年9月30日，全部违约金计付至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2014年8月12日与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司签订合同，购买被告所开发的位于毕节市××学院路××都市港湾楼盘××房，购房金额为415752.00元(买受人已通过贷款将房款全部付清)，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八章第二十二条规定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时合同第八章第二十二条规定，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理，1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向原告支付已付房价款的0.01%的违约金;2.约定日期起180日后，买受人有权退房。买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款0.01%的违约。截至起诉日，原告仍未收到被告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告认为，被告未按期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八章第二十二条之约定，判令被告立即履行合同规定的房屋登记义务，按日向原告支付已付房价款0.01%的违约金，支付违约金41575.20元(暂计至2019年9月30日，全部违约金计付至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止）。 被告振华房开公司辩称，1.根据《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的不承担民事责任，法律另有规定除外。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，法律另有规定除外。原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，因不可抗力因素不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。2.在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致，被告之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致，其属于不可抗力因素，被告不应当由此产生的违约责任。3.在消防验收过程中，由于部分业主将消防送风口挡住，也导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间。4.2014年11月24日，国务院发布不动产登记条件，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋土地统一登记不动产权证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方约定的转移登记证书不再执行。5.关于闭路电视费以及电开户费，被告仅为原告代收代缴，并为原告办理入户。 本院经审理查明，2014年8月12日，原告赵汝贤作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位毕节市××“都市港湾”××单元××房房，房号为5-20-01，房屋建筑面积127.219平方米；房屋总价款为415,752.00元；买受人以银行按揭方式付款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告赵汝贤按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，关于原告主张的逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的问题。合同约定被告应于2016年12月31日前履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，现履行期限已届至，被告尚未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。同时，因原、被告在合同中约定委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，违约金的计算以原告已付购房款415,752.00元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 被告关于迟延办理转移登记系政策性原因及其他原因的抗辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵汝贤支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金[违约金以原告已付购房款415,752.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书(应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书)到办证部门并通知原告之日止]； 二、驳回原告赵汝贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币420元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月十日 书记员  李治樱