河北省张北县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0722民初1458号原告：张北县御景天下小区业主委员会，住所地：河北省张北县张北镇御景天下小区院内。负责人：马富（系该业主委员会主任），男，汉族，1963年3月27日出生，现住河北省张北县。委托诉讼代理人：杨明，张北县张北镇法律服务所法律工作者。被告：卢龙县宜居物业有限公司张北分公司，住所地：河北省张北县张北镇御景天下小区物业办公室。负责人：李学超，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明，河北鸿义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，河北环北律师事务所律师。被告：先锋（张家口）房地产开发有限公司，住所地：河北省张北县御景天下商业楼。负责人：田兴民，公司董事长。委托诉讼代理人：杨富，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨小利，河北民剑律师事务所律师。原告张北县御景天下小区业主委员会（以下简称：御景天下业委会）与被告卢龙县宜居物业有限公司张北分公司（以下简称：宜居物业公司）、先锋（张家口）房地产开发有限公司（以下简称：先锋房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告御景天下业委会负责人马富及委托诉讼代理人杨明、被告宜居物业公司的负责人田兴民及委托诉讼代理人张明、张勇、被告先锋房地产公司委托诉讼代理人杨富、杨小利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御景天下业委会向本院提出诉讼请求：1.依法裁判被告终止御景天下小区的物业服务并移交物业财产、水电、账簿等相关材料；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告卢龙县宜居物业有限公司张北分公司的前期物业委托管理合同是和先锋（张家口）房地产开发有限公司签订的，合同期内，因宜居物业公司服务态度恶劣，大部分业主不满意，业主委员会数次要求先锋公司解除对宜居物业的委托，均未给予答复。被告卢龙县宜居物业有限公司张北分公司未与御景天下小区业主委员会签订物业服务管理合同，非法行使物业管理，致使物业管理混乱，高额收取物业费，服务态度蛮横，经常与业主发生口角争执，更不按照《物业管理条例》建立活动室、图书室等设施设备。根据《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。经业主大会投票表决和业主委员会决定终止御景天下小区宜居物业有限公司的物业服务。现原告为了维护合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。宜居物业公司辩称，原告的诉讼主体不适格。应驳回其起诉。2018年8月1日，张北县南山路办事处万兴社区居民委员会向御景天下小区全体业主发布《通知》宣布：根据《物业管理条例》和《张家口物业管理办法》，御景天下小区于2017年10月31日成立的业主委员会不符合推选程序及相关规定，现宣布无效。《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。第十二条第二款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。经查，原告的产生不符合上述法律规定，应当认定为非法组织，无御景天下小区业主的决定和授权，无权代表业主解聘物业服务企业。综上，原告主体不适格，应当驳回其起诉。先锋房地产公司辩称，我公司诉讼主体不适格，不应作为被告。我公司开发御景天下小区，根据《物业管理条例》规定，选定卢龙物业公司作为前期物业服务公司，被告卢龙物业公司具有合法的物业管理资格，有营业执照，根据《物业管理条例》第二十六条规定，我公司履行了合同义务，业主委员会成立后可以与其他物业签订物业服务合同，前期物业合同就会终止。因此我公司不应作为被告，应驳回原告追加我公司为被告的申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：1.张北县张北镇御景天下小区由先锋（张家口）房地产开发有限公司开发建设。2.2015年8月10日，被告先锋房地产公司与被告宜居物业公司签订御景天下物业管理服务合同，合同约定服务期限自2015年9月16日起至2020年9月15日止。对当事人无异议的证据：御景天下物业管理服务合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告围绕诉讼请求依法提交了2017年10月31日张北县房地产管理处、张北县南山路办事处、张北县南山路办事处万兴社区居民委员会业委会成立的证明，被告宜居物业公司经质证对原告所举证据均不认可，认为该业委会的成立不符合规定。被告宜居物业公司提交了：1.2018年8月1日张北县南山路办事处万兴社区居民委员会通知，证明业主委员会不符合推选程序及相关规定，原告经质证对被告宜居物业公司提供的证据不予认可。本院认为，张北县房地产管理处、张北县南山路办事处、张北县南山路办事处万兴社区居民委员会系有关物业主管部门对小区进行规范管理的行为，被告宜居物业公司提供的证据不足以推翻原告所提供的证据，故本院对被告宜居物业公司提供的证据不予采信，对原告提供的证据予以确认。2.原告所提供的2018年7月25日召开业主大会照片及关于御景天下小区业主委员会解除前期物业服务的会议决议、由于其提供的证据不能证明其在会议之前15日就会议内容、时间、地点等通知全体业主，并向有关主管部门报备，会议纪要未明确会议应到人数、实到人数、赞成人数、反对人数等，故对该会议决议的合法性难以确认。3.原告提供的物业服务满意度调查表，被告宜居物业公司经质证对原告提供的证据不予认可。本院认为，原告提供的该证据未达到法定人数，故本院对原告提供的该证据不予支持。本院认为，本案中被告宜居物业公司受建设单位被告先锋房地产公司委托对御景天下小区进行管理及服务，属前期物业合同，对原、被告均具有约束力。原告系经业主选举产生并经主管部门备案的组织，有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，原告成立后虽未与被告签订新的物业服务合同，但其主张终止二被告之间签订的前期物业服务合同，符合合同的相对性原则，主体适格。被告作为物业管理服务单位，为小区内的全体业主提供了物业管理服务，原告认为被告在服务期间，服务不到位、态度恶劣等，请求终止物业服务合同，由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及公共管理权利的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，原告虽陈述组织召开业主大会讨论，但其未提供证据证实在会议召开前15日通知全体业主，会前或会后未告知相关居委会或街道办事处，且决议未载明应到人数等内容，故该会议决议不能代表全体业主意愿，对全体业主不发生效力，且原告主张解除合同所依据的理由缺乏证据佐证，故原告以此终止与被告的物业服务合同缺乏依据，本院难以采纳。当然，被告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。原告作为维护小区居民利益的组织，代表业主利益，应该实事求是依规依据反映业主意愿和要求，维护全体业主的合法权益，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告张北县御景天下小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由张北县御景天下小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省张家口市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张世辰人民陪审员  柳文华人民陪审员  刘海鸿二〇一九年十二月七日书 记 员  王春燕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。