黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1066号 原告：吴士彬，男，1956年3月25日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 原告：王立花，男，1957年9月1日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇中心街。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告吴士彬、王立花与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心（下称绥阳房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告吴士彬及吴士彬和王立花的委托诉讼代理人郎聪、张凯到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊、薛久宏到庭参加了诉讼；第二次和第三次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪，被告的委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴士彬、王立花向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助原告办理案涉房屋的产权登记；2.要求被告承担逾期交房违约金54750元；3.诉讼费由被告承担。二原告系夫妻关系。2006年10月10日，二原告与被告签订商品房购销合同。原告购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼5单元503室住宅。合同中约定，2006年12月20日前交付使用，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元。合同签订后，被告逾期交房1095天，被告应给付原告违约金54750元。楼房交付原告后，被告未协助原告办理产权登记。 被告辩称：交房的时间是2009年的年初，违约金金额过高，应当参照拆迁安置补偿金额计算。反诉部分，按照被告的账目来看原告尚欠购房款39312元，原告应当补交房款并承担相应的违约金，违约利息自2009年1月1日开始计算至今。 反诉被告辩称：反诉请求不应支持。房款违约金部分不应由原告支付，因双方没有约定最后还款期限，被告没有为原告办理产权登记手续，过错在于被告，所以原告不应承担责任。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原告要求被告给付违约金是否应当支持？二、反诉原告要求反诉被告给付尚欠房款的逾期利息是否应当支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、商品房购销合同一份。证明：2006年10月10日，原、被告签订商品房购销合同，原告购买被告开发的位于东宁市绥阳镇正阳街集资12号楼5单元503室，建筑面积为72.24平方米，价格为每平方米950元。约定被告交付房屋期限为2006年12月20日前，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告违约金50元。被告逾期三年交付房屋，共计1095天，合计违约金为54750元。现原告要求被告协助办理了房屋产权证照。 被告质证称：形式要件没有异议，被告认为双方违约金的约定本身就是没有依据的，2006年10月10日时候签订的合同，2006年12月20日交付房屋本身就很荒唐。 证据二、收据3份。证明：原告向被告交付购房款50000元。当时陈福生是房地产管理处的主任，也是房产物业公司的经理，原告与房产物业公司没有其他经济往来，房款交给了陈福生。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告（反诉原告）向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金是高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理中心。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资12号楼。 2006年10月10日，原告与被告签订1份商品房购销合同。原告购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼5单元503室住宅，约定面积72.24平方米，每平方米950元。合同第3条收款方式，自开工前预收订金2万元，主体完工按余额60%，完工验收后交付使用一次交清所购全部楼房款及办理产权证照费用手续。第5条甲方自2006年开工，2006年12月20日前交付使用，如逾期不能交付使用，赔偿违约金每日50元。2009年5月1日被告向原告交付房屋。案涉房屋实测面积72.96平方米，房号为12号楼5单元501室。原告于2005年8月24日预交购房款20000元；于2009年8月21日向被告单位交房款10000元；同日，被告以东宁县绥阳镇福联物业有限公司的名义为原告出具交房款20000元的收据，该收据中收款事由写明：“12号楼5单元503室，房款已结清”。收据中盖有东宁县绥阳镇福联物业有限公司的印章，收据右下角写有“陈”字。东宁县绥阳镇福联物业有限公司是被告单位出资开办的公司。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，原告交付了部分购房款，被告向原告交付了房屋，现案涉楼房符合办理产权登记的条件，应视为原、被告双方签订的商品房买卖合同有效。原、被告应按合同的约定履行各自的义务。 原告关于被告协助办理案涉房屋的产权登记的请求，被告无异议，本院予以确认。 2009年8月21日原告向被告单位交房款10000元；同日，被告以东宁县绥阳镇福联物业有限公司的名义为原告出具交房款20000元的收据，该收据中收款事由写明：“12号楼5单元503室，房款已结清”。收据中盖有东宁县绥阳镇福联物业有限公司的印章，收据右下角写有“陈”字。东宁县绥阳镇福联物业有限公司是被告单位出资开办的公司，陈福生是该公司的经理，其以东宁县绥阳镇福联物业有限公司财务的名义为原告出据收据，原告有理由相信其收款行为的正当性，对盖有“东宁县绥阳镇福联物业有限公司财务专用章”的收据的交房款20000元，本院予以确认。关于收据中写明“房款已结清”的问题。原告解释称因被告逾期交付房屋2年多，当时是与陈福生协商以逾期交房的违约金抵顶房款，陈福生认可用已产生的违约金抵顶拖欠的房款，因此在收据中写明“房款已结清”，结合原、被告之间的商品房购销合同中关于逾期交房违约金的约定，本院认为，原告的主张具有合理性，客观真实，能够认定双方在结算房款时达成了以已经产生的违约金抵顶尚欠房款的合意，该约定不违反法律规定，本院予以确认。原告关于以违约金抵顶尚欠房款的主张，本院予以支持。 原告在诉讼中再次要求被告给付违约金54750元，因双方在2009年已达成用违约金抵顶尚欠房款的约定，原告再次主张违约金，本院不予支持。同理，反诉原告要求反诉被告给付尚欠房款19312元及逾期利息的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心协助原告吴士彬、王立花办理案涉房屋的产权登记； 二、驳回原告吴士彬、王立花的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1168元，减半收取584元，由原告吴士彬、王立花承担559元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担25元；反诉案件受理费391元，由反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月九日 书记员  穆 霖