宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1715号原告：韩某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：康某，宁夏中宁县人，住宁夏回族自治区中宁县。原告韩某与被告康某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，审理中因被告康某下落不明，本院进行了公告送达，后依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告韩某到庭参加了诉讼，被告康某经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的《房屋转让协议》；2.判令被告向原告返还购房款250000元、并支付资金占用期间的利息90000元（250000元×6%×6年，自2013年5月7日计算至2019年5月7日），之后利息计算至购房款及利息全部付清为止；3.判令被告向原告支付违约金75000元(250000元×30%)；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告于2013年5月7日签订《房屋转让协议》一份，协议约定被告将位于中卫市××区西户房屋转让给原告，合同总价款300000元，于协议签订之日支付250000元，下剩50000元在办理好相关手续后付清。协议签订后，原告依约向被告支付购房款共计250000元，被告向原告出具收条一份，并签名捺印。但截止目前，被告既未向原告交付该房屋，也未向原告退还购房款。原告认为，被告的行为已经严重违约，给原告造成重大经济损失。被告康某经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的证据，被告虽然未到庭质证，本院依法审核认证如下：《房屋转让协议》1份系原被告签字的合同，能够证明被告将其所有应理新社区16#楼1单元7楼西户一套住宅楼向原告出售的事实；收条1份系被告向原告出具的书证，能够证明原告向被告支付购房款数额的事实；以上证据均系原件来源合法，内容客观真实，能够相互印证，对其证明效力予以确认。对原告陈述涉案房屋已由楚雄公司处理给他人的事实，本院依法予以认定。经审理查明，2013年5月7日，被告与原告协商签订《房屋转让协议》一份，协议约定：被告将其享有的××区西户房屋一套，暂定面积为80.61㎡转让出卖给原告；原告给付被告房款300000元；房款分两次付清，于协议签订之日起由原告首付250000元房款，剩余房款50000元待被告的房屋开盘后被告负责办理好房屋购房合同后，原告一次性付清剩余房款；此房屋转让给原告，被告负责协助原告开具购房发票及相关购房手续，并协助办理该房屋有关的其他事务，不得推辞和拒绝，有关其他纠纷和债务与原告无关；违约责任为如有一方违约，赔偿另一方违约金，违约金为总房款的40%等事项。协议签订后，原告按约向被告支付了购房款250000元，同日，被告向原告出具了收条一份。但被告至今既不交付房屋，也不返还购房款。2018年11月，原告发现上述房屋已由楚雄公司处分给其他人居住使用，该房屋已无法向原告交付。原告找到被告协商未果。为此，原告诉至本院。本院认为：被告康某与原告韩某签订《房屋转让协议》约定原告购买被告的位于中卫市××区西户房屋一套，原告预付被告房款250000元的事实，本院予以确认，双方形成房屋买卖预约合同关系。被告收到原告预付房款后未能履行交付房屋义务，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（四）项规定，由于被告的违约行为致使原告不能实现合同目的，依法应予解除合同。原告要求解除双方之间签订的《房屋转让协议》，本院依法予以确认。对原告要求解除原告与被告签订的《房屋转让协议》的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。依据《合同法》第九十七条和《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在合同解除后，对于尚未履行的被告向原告交付房屋，终止履行；对于原告已经履行向被告预付的部分购房款，被告康某应向原告退还房款250000元，并依法应当采取补救措施向原告赔偿损失。对原告要求被告立即向原告返还房款250000元、并支付资金占用期间的利息90000元（250000元×6%×6年，自2013年5月7日计算至2019年5月7日），之后利息计算至购房款及利息全部付清为止的诉讼请求，经核：被告康某应向原告退还房款250000元予以确认；对于资金占用期间的利息，双方合同虽然没有明确约定，但被告没有向原告交付房屋，长期占用原告预付购房款确给原告造成利息损失，依据被告收到原告预付房款250000元，该款项自预付之日的2013年5月7日至2019年5月7日参照相关规定按年利率6%标准计算的利息数额达90000元，因原告现按照合同约定同时主张被告承担违约金总额75000元，可对原告主张违约金数额之外的差额部分利息损失15000元予以确认；故对以上共计265000元的请求，不违反法律规定和合同约定，本院依法予以支持；对其余部分资金占用期间的利息请求，依据不足，本院不予支持。对原告要求被告向原告支付违约金75000元(250000元×30%)的诉讼请求，经核：由于被告的过错行为不能向原告交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任，因双方合同对承担违约责任明确约定了违约金标准，但其违约金标准过高，原告自行调减要求被告按照30%标准给原告承担违约金，按照原告给付被告购房款的数额计算合计75000元应给予赔偿原告相应的利息损失，对该请求有双方合同约定及相应的法律依据，本院予以支持。被告康某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第三款、第一百三十条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩某与被告康某于2013年5月7日签订的《房屋转让协议》；二、被告康某于本判决生效后十日内向原告韩某返还预付房款250000元、支付资金占用期间的利息损失15000元，共计265000元；三、被告康某于本判决生效后十日内向原告韩某支付违约金75000元；四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元，公告费600元，由原告韩某负担1126元，被告康某负担7000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 长 宋建喜人民陪审员 景生河人民陪审员 李有宗 二○一九年十月二十二日书 记 员 曾获钰本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。