山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4399号上诉人（原审被告）：孟飞，男，1984年1月21日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑赛赛，男，1992年9月30日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：刘金霞，山东恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王飞,男，1989年5月28日出生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：刘钦华,山东京杭律师事务所律师。上诉人孟飞、郑赛赛因与被上诉人王飞租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院(2019)鲁0405民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟飞上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回王飞的诉讼请求。事实与理由：一审判认定事实不清，部分事实认定错误。(一)认定事实错误之一：一审认定王飞对案涉房屋有出租权错误。王飞对案涉房屋没有出租权，王飞与孟飞签订的《饭店转租合同》无效。理由如下：1.庭审中，王飞所举的《购房协议》为虚假。根据常识，房屋出卖的主体只能是开发商，最起码应是个企业单位，而该《购房协议》的出卖人为“枣庄市电子电器商贸城职工公寓”，且所盖的章根本就没有编码。另外，王飞也未提供相应的购房发票进行印证。2.王飞与孟飞签订的《饭店转租合同》可以证实，该饭店系王飞从别人手中转让或承租来的，否则怎么会有“转租”一说。如果房子和饭店是王飞的，王飞与孟飞签订的《饭店转租合同》，只能是饭店“出租”合同而不是“转租”合同。3.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。“转租”与“转让”无论是字典还是现实生活中人们都不会将其混为一谈，案涉合同对于未经同意“转让”作了约定，并未对擅自“转租”作出约定，因此本案中即使承租方对该饭店进行了转租也不违反双方的合同约定。4.王飞与孟飞虽然签订了《饭店转租合同》，但该合同签订后，实际履行的双方主体均作了实质性的变更，该合同归于无效。郑赛赛已经举证支付宝转账记录，证实郑赛赛将经营饭店的押金及每月租金交付给了案外人王晓芳。一开始王飞的代理人极力否认该转账与其没有关系，后经法庭询问又承认王晓芳是王飞的姐姐。足以证实，王飞故意隐瞒真相，合同的履行主体已经变更为了郑赛赛和王晓芳。王飞所举的录音资料中，也有王晓芳亲自询问郑赛赛，认可饭店系王晓芳的事实。(二)认定事实错误之二：一审判决认定孟飞构成违约错误。假使本案王飞与孟飞签订的《饭店转租合同》成立，郑赛赛转租饭店，孟飞也不构成违约。庭审中王飞所提供的证人汤某出庭作证，证实汤某和郑赛赛签订《饭店转租合同》时，并没有见过孟飞，也从未和孟飞商量过。因此，可证实该饭店的承租人为郑赛赛，出租该饭店与孟飞无关，孟飞不应承担违约责任。(三)认定事实错误之三：一审认定《饭店转租合同》第五条“不得擅自转让，违约方赔偿对方一年租金”为禁止“转租”和违约金条款错误。该条的约定非常明确系不得“转让”而非“转租”，“赔偿一年租金”并不是违约金条款，而是赔偿损失条款且约定过高。首先，王飞与孟飞签订的《饭店转租合同》中第五条明确约定承租方不允许“转让”饭店，而不是“转租”。众所周知，转让的前提是出让方有所有权，而转租仅有经营权。王飞不允许孟飞转让系因王飞没有饭店的所有权，所以如果转租后的承租方转让了饭店，势必会导致所有人的追偿。王飞庭审举证，不足以证实该房屋系其本人购买，其和孟飞签订的《饭店转租合同》可直接推断该饭店系其租赁而来。其次，该条约定系约定的损失赔偿条款，该条的赔偿应以实际损失发生为前提。王飞庭审中未提供任何证据证明损失实际发生，且庭审中自认系其阻止承租的继续，不再出租给郑赛赛。因此，违约方在王飞，其不应再向承租人主张损失赔偿。(四)认定事实错误之四：一审认定郑赛赛与案外人王晓芳间债权债务与本案不是同一法律关系，不予合并审理错误。一审庭审中，郑赛赛已经举证支付宝转账记录，证实郑赛赛将经营饭店的押金及每月租金交付给了案外人王晓芳。一开始王飞的代理人极力否认该转账与其没有关系，后经法庭询问又承认王晓芳是王飞的姐姐。王飞所举的录音资料中，也有王晓芳亲自询问郑赛赛，认可饭店系王晓芳的事实。庭审中，孟飞的代理人也询问王飞的代理人，房屋租赁期间的押金和每月的房租如何支付的，对方没有给予明确答复。王飞故意隐瞒真相，合同的履行主体已经变更为郑赛赛和王晓芳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，王飞对押金及每月租金的收取负有举证义务，以证实自2018年10月24日至2019年7月期间，王飞与孟飞是如何履行双方签订的《饭店转租合同》的事实。郑赛赛辩称，孟飞的上诉与本案的事实一致，同意孟飞的上诉请求、事实和理由。郑赛赛上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审或改判驳回王飞的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由王飞承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.王飞提交的《饭店转租合同》中，郑赛赛并没有在合同中签字，根据合同相对性，郑赛赛不是合同当事人，孟飞与王飞签订的《饭店转租合同》对郑赛赛不具有约束力。2.原审中郑赛赛提交的微信转账记录能够充分证明郑赛赛与案外人王晓芳存在租赁关系，并向王晓芳支付租房押金和租金的事实，而郑赛赛租赁的房屋就是该案中的房屋，因此，进一步证实郑赛赛与王飞不存在租赁关系，而是与王晓芳存在租赁关系。3.原审法院以录音证据认定孟飞与郑赛赛是合伙关系认定事实错误。原审民事起诉状中王飞没有任何关于孟飞与郑赛赛系合伙关系的陈述，王飞提交的电话录音没有提交原始载体，不能证明录音的真实性和完整性，并且录音的内容也不能证明孟飞与郑赛赛系合伙关系，故原审法院仅凭录音证据认定合伙关系显然不符合证据规则要求，并且该认定与事实不符。二、原审判决认定事实不清、证据不足。原审庭审中法庭只对违约金的事实进行法庭调查，而对于违约金的基础关系，即租赁关系以及押金的支付、租金的支付均没有调查的情况下，认定郑赛赛、孟飞与王飞的租赁关系成立显然证据不足，事实不清。三、原审中郑赛赛当庭明确提出了违约金过高，不符合法律规定的抗辩，但原审法院对此抗辩只字未提，更没有采信，故原审判决明显适用法律错误、判决错误。孟飞辩称，同意郑赛赛的上诉请求、事实和理由。王飞对孟飞的上诉、郑赛赛的上诉综合答辩称，孟飞、郑赛赛的上诉请求、事实和理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.孟飞、郑赛赛与王飞签订的案涉合同已明确约定违约后果，此约定符合合同当事人心理预期，具有期待可能性，其故意违反约定有违诚信，不符合公平原则。2.即使孟飞、郑赛赛将其合同债务向案外人王晓芳及第三人履行，也不能改变租赁合同当事人的地位。王飞依据案涉合同向孟飞、郑赛赛主张权利，具有请求权基础。王飞向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告间租赁合同；2.判令被告给付违约金12万元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.王飞是否有权出租案涉房屋。王飞提供的《购房协议》记载的位置与其同孟飞签订的《饭店转租合同》、郑赛赛与汤某签订的《饭店转租合同》相吻合，面积完全一致，应认定其有权出租案涉房屋，为适格原告。2.孟飞、郑赛赛之间的关系。录音系原被告正常通话时王飞录制，不是非法取得，内容与其他证据能相互印证，虽形式有瑕疵，并不影响效力。从而认定两被告系合伙关系，均为适格被告。3.违约问题。2018年10月24日的《饭店转租合同》第五条约定不得擅自转让，违约方赔偿对方一年租金。孟飞、郑赛赛认为非禁止转租和约定违约金条款。一审法院认为，按通常理解，承租方不得擅自转让系禁止转租。赔偿一年租金的约定，系约定因违约赔偿额的计算方法，系违约金约定条款。被告将案涉房屋未征得出租人同意的情况下转租给第三方，应认定违约。一审法院认为，原被告之间租赁合同依法成立，效力该院予以确认。被告擅自转租，已构成违约，王飞有权解除合同，并要求被告支付违约金。查明的事实与二被告的辩解不符，其答辩意见不予采信。郑赛赛与案外人王晓芳间债权债务关系与本案不是同一法律关系，不予合并审理。一审法院依据合同法第九十四条、第一百零七条规定，判决：一、解除原被告间的租赁合同。二、孟飞、郑赛赛在该判决生效之日起十日内给付王飞违约金12万元。一审案件受理费2700元减半收取1350元，由孟飞、郑赛赛负担；王飞已垫付，待被告履行义务时一并给付王飞。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，王飞认可指定其姐姐王晓芳代收涉案押金及租金。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，孟飞作为完全民事行为能力人，其在案涉租赁合同上签字，应认定其是合同当事人。合同法第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，孟飞关于合同签订后，实际履行的双方主体均作了实质性变更的主张，并没有得到合同另一方当事人王飞的认可，对其主张本院不予采信。一审法院依据录音资料、郑赛赛交纳案涉租金及押金的证据，综合认定孟飞与郑赛赛系合伙关系、均为合同主体、适格被告并无不当，本院对此予以确认。案涉租赁合同系当事人真实意思的表示，不存在无效的法定情形，应认定为有效合同。合同法第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，本案中，当事人对案涉合同第五条约定“擅自转让”的理解有歧义，本院结合案涉合同条款及合同目的，将“擅自转让”理解为“擅自转租”。合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，本案中，孟飞、郑赛赛违反合同约定，未经王飞同意擅自对案涉房屋进行转租，应按照合同约定承担赔偿王飞一年租金12万元的责任。郑赛赛认为约定的违约金过高，请求予以减少，对其主张应承担举证责任。郑赛赛主张按照一个月的租金1万元予以调整没有事实依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，孟飞、郑赛赛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人孟飞、郑赛赛负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇一九年十二月二十七日书记员  高 天