甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3496号上诉人（原审被告）：祁慧敏，女，1974年8月28日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：高付华，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：杜俊辰，该房管所所长。委托诉讼代理人：许勤，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵睿，甘肃中天律师事务所律师。上诉人祁慧敏因与被上诉人兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所（以下简称张掖路房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁慧敏上诉请求：请求依法撤销（2019）甘0102民初11609号民事判决，将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院不予追加案涉房屋实际使用人作为共同被告参加诉讼，程序不当。案涉房屋的租赁与使用人均为城关区永昌路金至尊足浴店的经营者何勇，祁慧敏只是作为经营者何勇的朋友，帮助其签订了《房屋租赁协议书》，并未参与经营与使用。为便于查明案件事实，祁慧敏于2019年1月3日向一审法院提交了追加被告申请书，申请法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条和第七十三条规定，追加城关区永昌路金至尊足浴店作为共同被告参加诉讼。一审法院对该申请事实亦予认可，但认为“经本院询问原告，原告明确表示不同意追加该足浴店为本案共同被告，故不予准许”。是否准许应根据案件需要依职权或依申请追加，而不能以当事人是否同意为依据。故一审法院不予准许的认定有误，程序不当。二、一审法院判决祁慧敏腾退房屋，显失公平。城关区永昌路金至尊足浴店的经营者何勇在得到张掖路房管所原股长梁文佳“至少可以使用三年”的口头承诺后才对案涉房屋进行装修改造。且在张掖路房管所收取2018年1月-7月的房租后，祁慧敏对案涉房屋又进行了重新装修改造，共计投入装修费用70万余元（其中装修费用50万余元、家具费用20万余元）。如果现在腾退房屋，势必会给祁慧敏造成严重损失，祁慧敏的合法权益同样应受保护。张掖路房管所辩称，一、一审判决程序正当。祁慧敏系案涉房屋租赁合同的相对人，系本案适格被告，其申请追加的案涉房屋实际使用人并非合同主体，亦不属于《民事诉讼法》第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》规定的必要共同诉讼人。二、一审判决适用法律准确。案涉合同约定租期为一年，租期届满后张掖路房管所根据房管部门的文件明确告知祁慧敏不再续租。装修投入系祁慧敏己方经营决策，其无权以此抗辩拒绝履行案涉合法有效的房屋租赁协议。祁慧敏拒绝腾退房屋、持续占有使用的行为已构成根本违约，理应承担相应的法律责任。综上所述，祁慧敏的上诉请求与案件事实明显不符，且缺乏证据支持、于法无据。请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法驳回祁慧敏的上诉，维持一审判决。张掖路房管所向一审法院起诉请求：1、判令祁慧敏腾退、返还其占用的位于兰州市城关区建筑面积为316.36平方米的房屋；2、判令祁慧敏支付房屋占有使用费20040元（暂计算自2018年8月1日至2018年11月30日，此后支付至房屋实际返还之日）；3、本案诉讼费用由祁慧敏承担。一审法院认定事实：兰州市城关区建筑面积为316.36平方米的涉案房屋系张掖路房管所（原兰州市房地产经营公司张掖路房管所）管理的国有直管公房。2012年，张掖路房管所将上述房屋出租给祁慧敏作为商业经营使用，租期1年，合同约定承租方需装修或者增设附属设施及设备的，应事先征得出租方的同意，费用由承租方承担，租赁期满后承租方增设附属设施和设备由承租方自行拆除。租赁期满后双方继续签订租期为1年的租赁合同，以此类推，期间，祁慧敏因经营状况需要投资若干对上述房屋进行了装修并实际用于经营城关区永昌路金至尊足浴店。2017年2月22日，张掖路房管所与祁慧敏继续签订《房屋租赁协议书（Ⅱ类）》一份，双方约定张掖路房管所将涉案房屋出租给祁慧敏使用，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，该房屋仅作为商业使用，月租金为5010元，年租金60120元，合同亦约定承租方需装修或者增设附属设施及设备的，应事先征得出租方的同意，费用由承租方承担，租赁期满后承租方增设附属设施和设备由承租方自行拆除，期间，祁慧敏按月向张掖路房管所缴纳租金。兰州市住房保障和房产管理局2017年12月15日发出的兰房字【2017】403号《兰州市住房保障和房产管理局关于转发市委领导有关消防安全批示的通知》、兰州市公有房屋管理中心2017年12月28日发出的兰公房字【2017】140号《兰州市公有房屋管理中心关于加强国有直管公房地下室（地下人防工程）管理的通知》均规定：从2018年1月1日起，国有直管公房地下室（地下人防工程）不再进行出租。对租赁协议已到期的，应尽快与承租人解除租赁关系，办理停租手续，对租赁协议尚未到期的，要求强化消防安全措施，办理消防安全手续，并提前向承租人送达通知书，待租赁协议到期后办理停租手续。张掖路房管所根据文件规定，在双方合同到期后向祁慧敏表示不再续租房屋，并于2018年1月9日向祁慧敏送达《兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所关于清退地下室（人防工程）承租的通知》，告知祁慧敏上述文件内容并要求祁慧敏腾退房屋，祁慧敏收到该通知后承诺春节过后找到合适的地方尽快搬离。后因祁慧敏未及时搬离，张掖路房管所又于2018年6月11日向祁慧敏送达律师函，函告祁慧敏及时腾退房屋并支付房屋占有使用费，祁慧敏于2018年6月13日签收该律师函之后亦未及时腾退，后张掖路房管所多次催促，祁慧敏缴纳了2018年1月至7月的房屋占有使用费，但至今未腾退房屋，双方遂酿成纠纷。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，出租人张掖路房管所与承租人祁慧敏就涉案国有直管公房于2017年2月22日续签的租赁合同约定的租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日，该合同约定的租赁期限届满后，张掖路房管所根据房管部门文件精神，明确告知祁慧敏不再续签租赁合同，要求祁慧敏及时腾退房屋，其要求于法有据，亦不违反合同约定，但祁慧敏拒绝腾退房屋、占有使用房屋至今，其行为已构成根本性违约，并给张掖路房管所造成了一定的经济损失，应承担相应的民事责任，故该院对张掖路房管所要求祁慧敏腾交房屋的诉讼请求予以支持。关于张掖路房管所要求祁慧敏支付房屋占有使用费至实际腾退之日的诉讼请求，经审查，张掖路房管所主张的该费用的标准与合同约定的租金标准一致，同时，祁慧敏的行为确给张掖路房管所造成了房屋占有使用费之经济损失，其诉求并无不当，亦符合本案实际情况，该院予以支持，但根据本案祁慧敏实际长期租赁涉案房屋用于商业经营使用之实际情况，张掖路房管所应在租赁期满不再续租时给予祁慧敏合理的房屋腾退期，故该院酌定祁慧敏免于支付2个月的房屋占有使用费。关于祁慧敏认为张掖路房管所就涉案房屋不再续租导致承租人对涉案房屋的装修投资无法收回的辩称，因承租人实际租赁使用涉案房屋长达6年，且双方签订的租赁合同约定租赁期满后承租方增设的附属设施和设备由承租方自行拆除，同时，祁慧敏就其该项诉求在本案中未提起反诉，故对祁慧敏的该项辩称本案不予处理。关于祁慧敏认为涉案房屋实际由城关区永昌路金至尊足浴店使用，要求追加该足浴店为本案共同被告的请求，经审查，该足浴店为个体工商户性质，经营者为何勇，经询问张掖路房管所，张掖路房管所明确表示不同意追加该足浴店为本案共同被告，同时，根据合同的相对性，涉案房屋租赁合同由祁慧敏签订，在合同履行过程中由张掖路房管所向祁慧敏交付了房屋并由祁慧敏向张掖路房管所交纳租金及接洽相关事宜，故对祁慧敏的该项请求，该院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：祁慧敏于判决生效后两个月内向兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所腾交位于兰州市城关区建筑面积为316.36平方米的房屋，并按照月租金5010元的标准支付自2018年9月1日至该房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取151元，由祁慧敏承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的案件事实和在卷证据，涉案《房屋租赁协议书》由祁慧敏与张掖路房管所签订，租赁合同主体明确。合同签订后并未进行过承租主体的变更。合同履行期间，房屋租金亦由祁慧敏向张掖路房管所交纳，合同到期终止后相关事项的处理也是由祁慧敏出面具体办理，祁慧敏收到张掖路房管所清退承租场地通知及律师函后，也未对其承租人身份提出过异议。因此，根据合同相对性，案涉租赁合同关系的主体明确，利用祁慧敏承租的场地开展经营活动的足浴店并非租赁合同相对方，也不是本案必须共同进行诉讼的当事人，张掖路房管所以祁慧敏为被告提起本案诉讼，诉讼主体适格。祁慧敏依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条和第七十三条规定，申请追加城关区永昌路金至尊足浴店为本案共同被告参加诉讼，系对法律规定的错误理解和适用。一审法院对祁慧敏申请追加城关区永昌路金至尊足浴店为共同被告参加诉讼的申请不予准许，审判程序并无不当，不具有严重违反法定程序应当发回重审的法定情形。综上，祁慧敏上诉提出一审法院不予追加涉案房屋实际使用人为共同被告参加诉讼，程序不当的上诉理由不能成立。祁慧敏与张掖路房管所签订的租赁合同已经到期，张掖路房管所也不同意继续租赁，双方租赁关系在合同到期后已经终止。因腾交房屋问题，张掖路房管所亦先后向祁慧敏送达、发送了清退租赁场地通知和律师函。祁慧敏明知合同到期出租方不再继续租赁且发出清退通知和律师函要求腾退房屋的情况下，仍然投入资金进行装修，现又以腾退房屋给其造成装修损失显示公平为由提起上诉，有悖诚实信用原则，其上诉提出房管所工作人员给其作出口头承诺及房管所收取其2018年1-7月租金的事实并不能成为给其造成装修投入损失不应腾退房屋的正当理由，对装修投入损失应由其自行承担。祁慧敏上诉认为一审判决其腾退案涉房屋显失公平的上诉理由明显不能成立，本院不予采信。一审判决其腾交房屋并按照租赁合同约定的租金标准支付实际腾退房屋期间的房屋占有使用费正确。经查明，祁慧敏已将房屋占有使用费交至2018年7月，一审法院考虑给与其合理的腾房期限，并以此酌定免除2个月的房屋占有使用费裁量权适用适当，但在判决主文中对支付时间的表述有误，二审予以纠正。综上所述，祁慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文对支付房屋占有使用费的起算时间表述有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初11609号民事判决主文为：祁慧敏于判决生效后两个月内向兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所腾交位于兰州市城关区建筑面积为316.36平方米的房屋，并按照原租赁合同月租金5010元的标准，向兰州市公有房屋管理中心张掖路房管所支付自2018年10月1日起至该房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取151元，由祁慧敏负担。二审案件受理费302元，由上诉人祁慧敏自行负担。本判决为终审判决。审判长  张海军审判员  刘宝成审判员  杨 清二〇一九年十二月十一日书记员  李世俊