湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初10134号原告：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道建乐村31号。负责人：李仁俊，行长。委托诉讼代理人：张发坤、刘珂，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：湖北神州房地产开发有限公司，住所地武汉市汉口新火车站广场管理办公室办公大楼。法定代表人：黄国珍，董事长。委托诉讼代理人：韩鎏、唐肖，湖北佳元律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司武汉硚口支行（下称中行硚口支行）与被告湖北神州房地产开发有限公司（下称神州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行硚口支行的委托诉讼代理人张发坤、刘珂、被告神州公司的委托诉讼代理人韩鎏、唐肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行硚口支行向本院提出诉讼请求：1.判令神州公司继续履行中行硚口支行、神州公司签订的《购屋合同》，为中行硚口支行办理财神广场《购屋合同》项下的C栋6楼10号房产的不动产权证书;2.判令神州公司立即向中行硚口支行交付《购屋合同》项下的C栋6楼10号房屋；3.判令神州公司赔偿因延迟交付房屋给中行硚口支行造成的损失（自1995年11月1日暂计算至2019年6月6日为：1549752.51元)，请求支付至实际支付之日止；4.本案诉讼费由神州公司承担。事实和理由：1993年5月22日“中国银行宝丰支行”（后于2015年10月27日更名为中国银行武汉京汉大道支行，划归为中行硚口支行管辖）与神州公司签订8份《购屋合同》，约定中行硚口支行以总价3996836元购买由神州公司开发的位于汉口火车站财神广场房产8套，其中一套为：C栋6楼10号、面积97.5平方米、房屋总金额为429000元。合同签订后，中行硚口支行于1993年5月19日依约给神州公司支付了全额房款3996836元（中行硚口支行、神州公司约定，8套房屋一并付款），但神州公司却至今未依约向中行硚口支行交房并为中行硚口支行办理相关权证，神州公司的行为已构成违约。根据《购屋合同》第六条约定：“甲方应于1995年10月31日前将房屋交付使用”，如甲方延期交房，“甲方应从交房日的第二天起至实际交房之日止按照当时武汉市银行贷款利息，以补偿乙方的损失”，因此，神州公司应当赔偿中行硚口支行因延期交房造成的损失。故中行硚口支行提起诉讼，望判如所请。神州公司辩称，中行硚口支行的诉讼请求已过诉讼时效，已经丧失胜诉权。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。中行硚口支行诉请属债权请求权，《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。标的房屋所在楼盘“财神广场”早已具备交房条件，且神州公司对其他购房者已经履行交房、协助办理产权证书的合同义务。而中行硚口支行的不作为导致神州公司无法履行其合同义务，神州公司不构成违约，不应承担任何责任。不同意中行硚口支行诉讼请求，请求法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：有关银行更名《批复》《购屋合同》《购屋临时证明单》3张、有关《专题会议纪要》、有关《联合报告》、武汉市台办的《会议纪要》有关楚天都市报《公告》、有关《房产证》《商品房权属证书》《消防验收意见书》、有关催交《明细表》《估价报告书》《委托拍卖意向合同》、有关《照片》《提示函》《工作联系函》及用印审批单、有关《情况说明》，原、被告陈述等，本院组织有关当事人进行了质证，有关证据在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江汉区汉口新火车站九号方块地段金磊商厦（财神广场）6-10层房屋产权属神州公司所有。1993年5月22日，中行硚口支行（原中行宝丰支行）与神州公司签订《购屋合同》，该合同约定，中行硚口支行向神州公司购买财神广场楼宇内的C栋六楼××号房屋（面积97.5平方米），售价总金额429000元，签订合同当日交定金2500元、签约金128700元，自合同签订当日三十天内付清全部房款余额297800元。未按合同付款，合同自动失效。神州公司应于1995年10月31日前将所购房屋交付使用，如遇下列特殊原因可凭武汉市有关部门的证明文件，据实予以延期：一、国家政策、计划变更；二、人力不可抗拒的自然灾害；三、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；四、其他非神州公司所能控制的事件。如非上述情况而延期交房者，神州公司应从交房日的第二天起至实际交房日止按当时的武汉市银行贷款利息，以补偿中行硚口支行损失。房屋需验收合格后交付使用，中行硚口支行付清全部购房款后，由神州公司负责协助中行硚口支行办理房屋产权证及有关手续，费用按国家规定办理。为了证明诉讼请求成立，中行硚口支行提供了《购屋临时证明单》3份，该证明单分别载明，1993年5月19日、28日，原中行宝丰支行向神州公司分3次支票转款20000元、1200000元、2776836元，计3996836元，并注明交房时凭此证明单。神州公司在证明单上盖章。对上述证据，神州公司认为，上述证据的真实性无异议，证明目的无异议。针对诉讼时效问题，中行硚口支行提交了2013年1月28日武汉市人民政府《专题会议纪要》，该纪要载明，关于办理财神广场购房户土地使用证房屋产权证等问题，会议强调各部门单位要从维护社会稳定的大局出发，坚决贯彻落实市委市政府决定，努力于2003年1月30日前办理财神广场部分购房户“两证”。会议对具体工作进行了部署。还提交了《联合报告》一份，该报告载明，武汉建工富强置业有限公司（下称富强公司）与神州公司一起向武汉市住房保障和房屋管理局报告，财神广场（金磊商厦）是由富强公司与神州公司联合开发的项目，其中已由神州公司向个人和单位销售50000平方米，共1400余户，由于各方面原因财神广场项目于1997年形成烂尾，影响社会稳定。基于维稳的大局，武汉市政府召开了关于办理财神广场“两证”等问题的会议。在富强公司垫资将项目完工交付使用后，由富强公司在市房地局办理初始登记手续，负责代为神州公司开具售房发票，为办理“两证”提供条件，从2003年开始到2010年共办理了1000余户的两证，尚余400余户，但发票用完，造成尚未办理客户确权工作无法进行，鉴于此，由市台办提出初步意见，由神州公司自行到税务部门进行缴纳开具购房发票所需的相关税费，并加盖神州公司发票专用章，不再加盖富强公司发票专用章。将存于富强公司的属于神州公司的房屋权属图全部移交给神州公司，由神州公司审核后直接送交武汉市住房保障和房屋管理局办理。是否可行，请房地局研究后给予回复。还提交了武汉市人民政府台湾事务办公室（下称市台办）《会议纪要》，该纪要载明，2011年4月27日，市台办召集武汉市住房保障和房屋管理局市场处、产权处、登记中心、法规处、江汉区地税局、富强公司、神州公司等部门负责人，就办理财神广场剩余购房户房屋产权证等问题进行了认真研究，纪要如下：神州公司将尚未办证购房户的基本资料造册呈送武汉市住房保障和房屋管理局备案；由于发票用完，由神州公司到江汉区地税局缴纳开具购房发票所需税费并开具发票，加盖神州公司印章，关于财神广场尚余400余户购房合同问题，由神州公司直接与购房户签定，富强公司不再加盖公章，由神州公司向武汉市住房保障和房屋管理局呈报办理。上述证据证明，本案性质是物权不是债权；截止2003年工程未完工，不具备交房条件；截止2011年各方一致认可要继续为尚未办理“两证”的购房户办理手续和证照。本案不适用债权时效，由于神州公司原因，项目未竣工，迟迟不能办理手续，至今有几百户未办理“两证”。对上述证据，神州公司认为，因没有原件，无法核实。但是，对证明目的有异议，专题会议纪要，按文字表述，是政府督促富强公司与神州公司办理房屋产权证，由富强公司开发票等措施，不能达到中行硚口支行的证明目的；对《联合报告》和市台办《会议纪要》，按文字表述，是为了给客户更好的办理产权证等事宜，联合富强公司向相关部门申请的一系列措施，由此可知，中行硚口支行于2011年已经知道是可以办证的，但未作任何意思表示也未收房。庭审中，神州公司提交了2004年12月29日《楚天都市报》的报纸公告，该公告以工作专班名义要求客户办证。证明财神广场在2003年已经具备交房条件，并要求客户前来办理，但中行硚口支行一直不来办理。还提交了10份房产证，证明购房人昌某平等人办理了房屋产权证。对上述证据，中行硚口支行认为，对报纸公告的真实性无异议;对房产证，因没有看到原件，由法院认定，但对证明目的不认可；中行硚口支行主张的是物权不是债权，且发公告的不是神州公司而是工作专班，神州公司未履行通知义务；房屋买卖是明知购房人，公告对中行硚口支行不具有约束力，通知是可以送达中行硚口支行的，且合同没有约定可以采取公告形式通知；可以证明案涉房屋不具备交房办证条件，第一部分由富强公司出具发票，第二部分是神州公司负责交房；神州公司未提交公告时竣工验收合格、具备交付条件的证据；10份房产证全部是3、4楼的，神州公司与富强公司有分割协议，本案所涉房屋属神州公司负责的部分。庭审中，神州公司述，有竣工验收的证据，庭后提交。庭审后，神州公司提交了2004年7月5日、2005年4月8日、2006年12月1日等5份楚天都市报报纸，其中有2份是以神州公司名义登载的公告、3份是财神广场业主委员会登载的，其内容分别是办理产权证和租金发放问题。还提交了财神广场7层、8层《武汉市商品房权属证明书》，该证明书载明，富强公司开发经营的财神广场下列房屋，已在武汉市房地局申请房屋权属初始登记，经核准发此权属证明书，房号C8-14、A33，房屋总层数11层，所在层数7、8，建筑面积分别为926.26平方米、109.71平方米，用途办公。证明2003年已经可以交付房屋，可以办证。还提交《工程验收备案证》，该证载明，建设单位富强公司，工程名称金磊商厦（财神广场），地址汉口火车站广场东侧，建筑面积81500平方米，可交付使用，保修按建设部《房屋建筑工程质量保修办法》执行。证明验收合格可以交房。还提交武汉市公安消防支队建筑工程消防验收《意见书》，该意见书载明，财神广场建筑工程消防验收基本合格。证明可以交付房屋。对上述补交证据，中行硚口支行认为，对报纸的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，中行硚口支行主张的是物权变动；对权属证书的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，该证据不能反映诉请房屋已符合办证条件。富强公司所有的部分房屋办证较为顺利，神州公司所有的部分不符合办证条件，多数业主请求未果；对会议纪要真实性无法核实，尊重法院判断，但该证据不能证明神州公司所述情况真实；对工程验收、消防合格证据的真实性无法核实，对证明目的有异议，上面只写了财神广场房屋已竣工验收，但无法证明其符合向业主交房条件。针对神州公司补交证据，中行硚口支行又提交了神州公司向湖北省人民政府台湾事务办公室（下称省台办）《紧急报告》以及省台办“鄂台协函[2019]38号”函件。该报告载明，2019年10月23日，神州公司向省台办反映，1992年神州公司投资富强公司开发的财神广场，由于富强公司设计和加大神州公司投资等原因，至2002年工程仍然没有完工，无法交房给神州公司，且中间停工数年险成烂尾工程，神州公司法定代表人仍然配合政府做大量社会稳定工作。从1997年开始，大批购房户不断集聚，多次到省市上访，封堵机关大门、堵塞道路，严重影响武汉市的社会稳定。省市政府高度重视，1998年组织多部门参加组成维稳专班。市政府对神州公司进行了财务审计得出没有一房二卖、没有抽逃资金的结论，说明不存在欺诈经营。基于神州公司现金支付能力不足的情况，根据社会状况，专班本着“先个人、后单位，在开发最大偿付能力下，债务双方协商解决”的原则，神州公司拿出自有房产用以清偿与购房户的债务，经仲裁委仲裁，为92%的业主办理了“两证”，群体上访得到有效控制。神州公司刚接到法院送达的起诉状，中行宝丰支行（中行硚口支行）要求神州公司办理该行3990000元购买的8套房屋的房产证及延迟交房的损失14800000元。神州公司遵循政府要求以保证购房户基本利益的原则，按照统一标准处理客户问题，对于单位购房只为其办理房产证而没有对延期交房补偿，中行宝丰支行起诉标准高于本金3.8倍，此标准大大高于统一结算方案，如法院支持诉请，会对已办证的1000余户购房户带来冲击，造成全局翻盘。现恳请省台办紧急帮助，协调中行、法院等单位，历史客观的考虑具体情况，既维护业主合理诉求，也考虑连锁反映，防止翻盘发生。省台办随即向湖北省地方金融监管局发函，要求酌情妥善处理。还提交神州公司制作的物业费及滞纳金催缴明细单（2003年至2012年），并注明该明细由神州公司财务部祝某发向中行硚口支行吕某平发送。还提交武汉国佳房地资产评估有限公司《估价报告书》，该报告书载明，2007年8月6日，中行宝丰支行委托上述公司对财神广场A栋7楼33号、C栋6楼8-14号的全部房产进行估价，估价目的为资产处置（3200元/平方米）。还提交2010年3月31日中行宝丰支行与武汉华晨拍卖有限公司的《拍卖意向合同》。还提交2010年7月6日中行宝丰支行用封条封存讼争房屋的照片4张（其中有财神广场字样）。还提交2011年12月6日《提示函》及《印章使用审批单》，该提示函载明，银行内部部门间对讼争房屋拍卖处置的情况进行督促。还提交2015年6月9日，中行宝丰支行向神州公司的《工作联系函》，该函件载明，由于属历史遗留问题，讼争房屋未办理“两证”，现资产整合规范化，根据文件要求着手办理“两证”，请神州公司配合。还书面陈述，2016年至2017年间，因修建金家墩地下通道，征收了财神广场部分土地，神州公司获得6900000元补偿款，中行硚口支行多次到江汉区房管局、常青街办事处反映业主委员会违规分配补偿款的事实。上述证据证明，中行硚口支行对讼争房屋进行评估、拍卖、封存处理，已实际占有房屋，享有房屋的物权，向神州公司主张了权利。对上述证据，神州公司认为，举证期已过中行硚口支行才提交证据，证据没有原件，是单方制作。催缴明细单只有数字，没有任何文字记载，无法判断与本案关系；对评估报告，出具的时间是2007年8月13日，但中行硚口支行并未实际占有房屋；拍卖合同仅仅是合同，并没有进行拍卖；对照片（中行硚口支行当庭提交照片原件），不知道中行硚口支行要证明什么；封条不知道是谁贴的，也无法证明贴在哪个门上。对提示函、联系函、审批单的真实性无法判断，未收到联系函，审批单是内部材料；《情况说明》只是当事人陈述，不是证据。神州公司对照片原件没有提供相反证据反驳。上述证据经质证认证后，本院依法予以采信。本院认为，中行硚口支行与神州公司之间属房屋买卖合同纠纷。1993年5月22日，中行硚口支行与神州公司签订《购屋合同》属实，该合同是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定，中行硚口支行向神州公司购买财神广场C栋六楼××号房（面积97.5平方米），价格429000元。从本案查明的事实看出，1993年5月19日、5月28日，中行硚口支行向神州公司支付了购房款（8套计3996836元），履行了合同义务。武汉市人民政府会议纪要、市台办会议纪要、神州公司向省台办的紧急报告均显示，财神广场房屋发售后，发生了影响社会稳定的较大事件。根据合同约定，该事件属：其他非甲方所能控制的事件。根据有关部门的文件证明，可据实予以延期。神州公司应按其向政府有关部门的承诺“先个人、后单位”解决纠纷。神州公司补交报纸公告、工程验收、产权登记等证据后，中行硚口支行在质证后提交了新证据，其中照片原件可以证明在2010年7月6日，中行硚口支行用封条封门的行为证明其主张过权利。法律规定，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间，权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权的属于延长的特殊情况。本案中的非双方能控制的事件应属客观障碍。因此，中行硚口支行请求判决神州公司继续履行合同、协助办理合同项下C栋六楼10号房屋不动产权证书的诉讼请求符合事实和法律规定，该请求本院依法予以支持。交付房屋，属物上请求权，不属本案审理范畴，本案不予审理。中行硚口支行的其他诉讼请求与事实和法律不符，本院不予支持。神州公司的抗辩与事实和法律相悖，抗辩不成立。综上所述，中行硚口支行与神州公司之间的纠纷属房屋买卖合同纠纷。中行硚口支行的部分诉讼请求符合事实和法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百六十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北神州房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告中国银行股份有限公司武汉硚口支行办理武汉市江汉区汉口新火车站九号方块地段金磊商厦（财神广场）C栋六楼十号房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续；二、驳回原告中国银行股份有限公司武汉硚口支行的其他诉讼请求。案件受理费22609元，由原告中行硚口支行负担11000元，被告神州公司负担11609元（此款原告中行硚口支行已预付，被告神州公司应付部分本判决生效后支付原告中行硚口支行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  朱少柏人民陪审员  王德桥人民陪审员  魏 国二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨 潇