辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终5017号上诉人（原审被告）：田学礼，男，1965年8月10日出生，汉族，住海城市。被上诉人（原审原告）：沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区工农街8-90号。法定代表人：赵光彦，总经理。委托诉讼代理人：刘永铭，海城市西柳镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴加思，海城市经济技术开发区法律服务所法律工作者。上诉人田学礼因与被上诉人沈阳必胜荣物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称必胜荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院(2019)辽0381民初6395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田学礼上诉请求：1、撤销一审判决，改判必胜荣物业公司所持物业合同为无效合同，追究黑物业强买强卖和以欺诈手段签订物业服务合同的法律责任。2、赔偿田学礼买的楼梯间小房1500元(房间费1200元+维修费300元)。事实和理由：1、“物业公司与业主委员会签订的物业合同我不清楚”内容与田学礼最后一次在法庭陈述的内容不符，田学礼说的内容是“没有通过业主大会通过并授权，业主委员会与物业公司签订的合同为非法无效合同”，以上内容在记录上有修改并按有手印。2、小区业主入住以来从未召开过业主大会选聘物业服务企业，从未召开过业主大会授权业主委员会代表业主与物业公司签订物业服务合同。业主委员会个别成员擅自与物业公司签订物业服务合同，违反《物业管理条例》第34条、第15条规定，不应受到法律保护。3、要求必胜荣物业公司提供以下合同资料：(1)业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案资料。(2)召开业主大会并通过选聘物业服务企业的程序及相关会议记录。(3)业主大会并授权业主委员会代表广大业主与物业公司签订物业服务合同的程序及相关会议记录。(4)出示业主委员会签订合同前的委员会会议记录。(5)出示在辽宁省海城市当地经营的工商营业执照和税务部门注册资料。(6)外地物业到本地区物业主管部门备案登记及审批资料。(7)当地物价局备案和收取费用审批原件。(8)物业管理合同备案资料。必胜荣物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。必胜荣物业公司向一审法院起诉请求：请求判令田学礼支付物业费3822元及滞纳金，承担诉讼费。一审法院认定事实：田学礼系海城市沈铁雅苑小区居民。必胜荣物业公司于2015年2月17日与田学礼居住小区沈铁雅苑小区开发商沈阳房地产开发有限责任公司签订《沈铁·海城雅苑前期物业服务合同》，合同期限为2015年3月10日至2016年3月9日。2016年12月22日，海城市沈铁雅苑小区业主委员会与必胜荣物业公司签订《物业管理委托服务合同》，合同期限为2016年12月22日至2018年12月21日，物业服务费按每平方米每月0.8元计费。田学礼接受物业服务后，欠缴必胜荣物业公司物业服务费，必胜荣物业公司向田学礼下发缴费通知后，田学礼仍未交纳，故必胜荣物业公司诉至法院，请求判令田学礼支付必胜荣物业公司物业费及滞纳金，并承担诉讼费。另查，田学礼于2013年2月办理入住并交纳一年物业费，其房屋建筑面积为85.31平方米。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。必胜荣物业公司与海城市沈铁雅苑小区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》对该小区全体业主均具有约束力。该案中，必胜荣物业公司按照合同提供物业服务，田学礼接受了必胜荣物业公司提供的物业服务，即应交纳物业服务费，田学礼未按约定交纳物业服务费显系无理，故该院对于必胜荣物业公司主张田学礼交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。关于田学礼拖欠必胜荣物业公司物业费的计算时间及数额问题。虽田学礼主张的时间为2014年4月17日至2018年12月30日，但根据必胜荣物业公司向该院提供的两份物业合同证明，必胜荣物业公司向田学礼提供物业服务的时间实际为2015年3月10日至2018年12月21日，合计45个月，故田学礼实际拖欠必胜荣物业公司的物业费应为3071.16元(0.8元/月/平方米×85.31平方米×45个月)。关于田学礼主张退还其1200元买楼梯间款后才交纳物业费一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，田学礼的上述主张不符合法律规定，该院不予支持。关于必胜荣物业公司要求田学礼给付滞纳金一节。因必胜荣物业公司的上述主张证据不足，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、田学礼于判决生效后10日内给付必胜荣物业公司物业服务费3071.16元；二、驳回必胜荣物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由田学礼承担20元，由必胜荣物业公司承担5元。上述款项必胜荣物业公司已垫付，田学礼在履行判决还款义务时加付20元给付必胜荣物业公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，必胜荣物业公司提交的证据有：年度考核审核表一份、物业服务企业备案通知一份、海城市物业办公室表彰物业服务企业文件一份。欲以证明必胜荣物业公司具有资质，经过海城市物业办公室备案登记，收取物业费合法。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，田学礼认为，物业合同、营业执照都不是真实的，物业委员会的签字人员都不认识，没有召开物业委员会，没有手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，必胜荣物业公司提供的《前期物业服务合同》及《物业管理委托服务合同》均合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》及《物业管理委托服务合同》对业主田学礼具有约束力。必胜荣物业公司为海城市沈铁雅苑小区全体业主提供了物业服务，向田学礼收取物业费，具有事实和法律依据。故对一审判决由田学礼给付尚欠的物业费3071.16元，本院予以支持。关于田学礼上诉称未召开业主大会，业主委员会与物业公司签订的合同无效，要求物业公司提交相应合同资料一节。一审中，田学礼对于必胜荣物业公司提供的营业执照、《前期物业服务合同》、《物业管理委托服务合同》、通知等证据及证明的事项均无意见，仅以必胜荣物业公司不能将其购买楼梯间1200元退还为由不同意给付物业费。二审中，田学礼对于物业公司提交上述证据及物业服务的资质提出异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条第一款“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力”规定，对田学礼提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中田学礼拒绝交纳物业费的理由为必胜荣物业公司未退还其购买楼梯间的1200元，必胜荣物业公司否认收到了该笔费用，无论此费用是否为必胜荣物业公司收取，均不能成为田学礼拒交物业费的正当理由，田学礼可就该笔费用另行提起诉讼。故对田学礼提出的此项上诉理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，田学礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田学礼负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一九年十二月十六日书记员  王 娇