广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终26147号上诉人（原审被告）：程伟，男，汉族，1989年11月23日出生，住所地：四川省犍为县玉津镇机场村9组79号。委托诉讼代理人：徐林林，北京大成（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡乐安，男，汉族，1979年6月19日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人程伟因与被上诉人蔡乐安房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初19886号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程伟上诉请求：1.撤销（2019）粤0303民初19886号民事判决；2.判令驳回蔡乐安起诉；3.判令蔡乐安承担本案（一审、二审）全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院错误认定蔡乐安为涉案房屋租赁关系中的出租人，应当予以纠正。一审判决关于“蔡乐安为涉案租赁合同的相对方，系本案适格原告”的认定与事实不符。蔡X水于2019年6月22日出具给蔡乐安的《委托书》中载明的委托事项为“诉讼、租金收取等”，并不包括签署《房屋租赁合同书》。即使蔡X水对蔡乐安与程伟签署《房屋租赁合同书》进行追认，那么蔡乐安也仅仅是蔡X水的受托人，不能成为《房屋租赁合同书》的合同相对方，《房屋租赁合同书》的权利义务仍应有蔡X水享有或承担。尽管《房屋租赁合同书》由蔡乐安签署，但是签署栏明确为“甲方（代理）、乙方”，这说明蔡乐安签署合同的法律地位为甲方的代理人，而非真正的甲方，合同的甲方仍为蔡X水。此外，根据蔡乐安提供的《房屋租赁许可证》，坐落于罗湖区××××楼（其中包括涉案租赁房屋）的出租人明确记载为蔡X水，而非蔡乐安。同时，根据程伟一审提供的《房屋租赁合同》及《房屋租赁凭证》，出租人（甲方）为蔡X水，合同签字栏中亦有蔡X水的签字。深圳市罗湖区房屋租赁管理所出具的备案证明中，出租人亦为蔡X水，而非蔡乐安。二、一审法院错误认定蔡乐安已提前通知解除租赁合同，应当予以纠正。如前所述，蔡乐安并非涉案租赁合同的相对方，不属于出租人，无权发出解除合同的通知。因此，涉案租赁合同并未解除，双方应当切实履行。此外，根据蔡乐安提供的《房屋租赁合同书》第四条之约定，在租赁期间，如甲方需要提前收回房屋，必须提前壹个月以书面形式通知乙方，同时应双倍返还履行保证金。即使程伟与蔡X水之间的房屋租赁关系转为不定期租赁，蔡X水也应当依约提前壹个月书面通知程伟，并双倍返还履约保证金。蔡乐安辩称：一、程伟主张蔡乐安主体不适格，不是涉案租赁合同的出租人，没有事实和法律依据。一审法院根据合同的相对性以及租赁合同的实际履行情况认定蔡乐安是出租人，符合法律规定。具体理由如下：1.虽然涉案房屋产权人为蔡乐安的父亲蔡X水，但蔡乐安的父亲蔡X水因年老体迈，将涉案房屋交由蔡乐安出租、管理，这一事实房屋产权人蔡X水也当庭出具了委托书，以及在庭后应一审法官的要求到法庭当面就涉案房屋的出租、管理事宜做了笔录予以确认。因此，蔡乐安对涉案房屋有以自己的名义签署租赁合同和出租、管理的权利，所以根据合同的相对性原则，蔡乐安符合租赁合同的出租方的主体资格。2.程伟所提交的租赁合同及租赁备案凭证并不能推翻蔡乐安是涉案主体的事实。首先，程伟提交的租赁合同仅是涉案104号房，该房屋仅是程伟所承租的四套房屋之一，并且该租赁合同期限是在程伟与蔡乐安签订租赁合同之前，目的是为了办理营业执照。对比两份合同可以看出，备案的合同的租金以及履约保证金均与双方实际履行的合同不一致，双方是按程伟与蔡乐安之间签订的合同实际履行的，因此程伟不能以前一份合同，并且不是实际履行的合同、且期限已到期的合同推翻双方实际履行的合同，进而认为蔡乐安不是本案的适格主体。二、程伟与蔡乐安在签订的租赁合同期限届满之后，也就是2016年合同届满后，并未再另行签订书面的租赁合同，双方是以不定期租赁延续合同。根据《合同法》的相关规定，蔡乐安已经在合理期限通知程伟搬离，从发出通知搬离最后期限届满后，解除的效力就已生效。因此程伟辩称蔡乐安无权解除合同，也未收到解除通知与事实不符。三、程伟引用租赁合同第四条约定，认为蔡乐安应当承担退回双方履约保证金的违约责任，没有法律依据。无论是基于合同无效，还是基于不定期租赁关系，蔡乐安依法通知解除的情形均不存在蔡乐安违约的法律后果。租赁合同第四条约定的前提是在合同期限内，蔡乐安违约解除合同才需要承担违约责任，蔡乐安基于合同无效或者不定期租赁随时解除合同均不产生合同第四条所约定的违约后果。蔡乐安向一审法院起诉请求：一、请求确认房屋租赁关系于2019年5月30日解除。二、请求判令本案程伟立即搬离房屋。三、请求判令程伟支付拖欠的租金10400元，拖欠租金期限为2019年5月1日至2019年5月31日。四、请求判令程伟赔偿蔡乐安损失每月20800元，自2019年5月31日开始计至程伟搬离涉案房屋之日止（至2019年6月30日为20800元）。五、赔偿蔡乐安律师费13000元。一审法院认定事实：一、涉案的蔡屋围新七坊XX号房屋现共有八层，权利人为蔡X水。蔡X水为蔡乐安的父亲。二、蔡乐安与程伟于2014年11月1日签订了涉案蔡屋围新七坊XX号XX、XX房的租赁合同，约定租期为二十四个月，自2014年11月1日至2016年10月30日，约定租金为每月9000元，保证金18000元。程伟在合同签订后向蔡乐安交纳了18000元保证金，租金按每月9000元支付。合同约定租赁期限届满后，双方未再另行签订租赁合同，继续由程伟使用涉案XX、XX房，租金改为每月10400元。三、程伟另提交了一份其与蔡X水签订的房屋租赁合同，签订时间为2014年11月1日，租赁房屋为蔡屋围新七坊XX号XX房，约定租期为十二个月，自2014年11月1日至2015年11月1日，约定租金为每月4000元，未约定保证金，该合同办理了房屋租赁合同备案手续。四、程伟未交纳2019年5月1日及之后的房租，涉案XX、XX号房产截至2019年8月8日庭审时仍由程伟占有使用。五、蔡乐安于2019年4月22日在涉案房产处张贴搬迁通知，通知全体租户于2019年5月30日前终止租约且搬迁。蔡乐安于2019年6月21日再次在涉案房产处张贴告知函，通知程伟于2019年6月28日前搬离涉案房产。六、蔡X水于2019年6月22日出具委托书，委托蔡乐安全权处理位于蔡屋围新七坊XX号房屋租赁的全部事宜。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于程伟答辩意见中关于蔡乐安与程伟主体是否适格问题，蔡乐安、程伟双方分别提交的两份租赁合同签订主体不同，从双方租赁合同的租金、保证金交纳等情况来看，蔡乐安、程伟双方实际履行的是蔡乐安与程伟在2014年11月1日签订的房屋租赁合同，蔡乐安亦依照的是该合同向一审法院主张权利。由于涉案蔡屋围新七坊XX号XX、XX房的租赁合同由蔡乐安、程伟双方书面签订，房产权利人蔡X水也认可涉案房产日常由蔡乐安进行管理并向其出具了委托书，因此根据合同相对性原则，蔡乐安、程伟均为适格的诉讼主体。根据蔡乐安提交的（罗农）建第91-74号建筑许可证，涉案的蔡屋围新七坊XX号核准层数为三层，而其现状为八层，存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，涉案房屋租赁合同应为无效合同，程伟应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。即使涉案租赁合同有效，由于双方约定的租赁期限已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，现租赁期限为不定期，出租人可以随时在合理期限前通知承租人解除合同，并在合同解除后要求承租人返还房屋。由于程伟至今仍占用涉案房屋，且已近三个月未向蔡乐安支付相关费用，蔡乐安要求程伟搬离涉案房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求一审法院予以支持；但蔡乐安主张的超出房屋占有使用费之外的损失赔偿请求无合同约定及法律依据，一审法院不予支持；蔡乐安主张的律师费用，亦无合同约定及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条之规定，判决：一、程伟应在判决生效之日起十五日内搬离罗湖区蔡屋围新七坊XX号XX、XX房；二、程伟应在判决生效之日起十五日内向蔡乐安支付房屋占有使用费（以每月10400元的标准，自2019年5月1日计至程伟搬离涉案房屋之日止）；三、驳回蔡乐安的其他诉讼请求。案件受理费478元，蔡乐安负担258元，程伟负担220元。蔡乐安已预交的220元，由一审法院予以退回。程伟应在判决生效之日起十五日内向一审法院缴纳案件受理费220元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，认定涉案房屋租赁合同应为无效合同正确，本院予以确认。本案争议的焦点为蔡乐安作为原告是否适格。蔡乐安、程伟双方分别提交的两份租赁合同签订主体不同，但从双方租赁合同租金的约定、保证金及租金交纳等情况来看，蔡乐安、程伟双方实际履行的是蔡乐安与程伟在2014年11月1日签订的房屋租赁合同，蔡乐安亦依照的是该合同向一审法院主张权利。由于涉案蔡屋围新七坊XX号XX、XX房的租赁合同由蔡乐安、程伟双方书面签订，程伟亦是向蔡乐安交纳保证金及租金，因此蔡乐安应为涉案房屋租赁合同关系中的出租人，程伟为承租人，根据合同相对性原则，蔡乐安作为原告是适格的诉讼主体。故程伟上诉称蔡乐安不是本案适格原告的理由不能成立。因涉案合同已被认定为无效合同，根据合同法关于无效合同处理原则，程伟应当向蔡乐安返还承租房屋并支付占用期间的房屋使用费。一审法院判决结果正确，本院应予维持。综上所述，程伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由程伟负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月十九日书记员 李开宇（兼）