湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4825号原告：邓涛，男，1982年2月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新城大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告邓涛与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓涛到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店、张家界山水公司、湖南大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邓涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付欠付租金人民币63588元（截止到2019年8月底）；2、请求判令被告赔偿因违约而产生的年度租金总额69120元的0.03%的违约金人民币7665元（截止到2019年8月）；3、请求判令被告按《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第八条约定，将不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼，酒店副楼共约35000平方米的自有物业作为担保；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年9月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》及《补偿协议》，用于购买被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第5层511号房间，并于签约之时一次性付清全部款项552942元，按协议规定，被告按月给原告支付租金5760元到原告指定的银行账户上。依据湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初3038号民事判决书，至2018年8月31日以前的租金已经判决生效，但被告没有按照生效判决书支付，之后产生的租金从2018年9月1日起另外计算。根据投资经营合同第八条丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼，酒店副楼公约35000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益提供连带担保。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告张家界大成酒店、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭答辩，但提交了一份书面答辩状，书面答辩意见：1、请求依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告二、被告三承担担保责任的诉讼请求。事实与理由：一、支付欠款及违约情况：1、对于《投资收益合同》到期之前的下欠数额，被告张家界大成酒店没有异议，原告与被告签订的《投资收益合同》已到期，原告主张合同到期之后的投资收益及违约金没有事实和法律依据；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属欠付租金，根据情势变更原则应调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、被告酒店经营因张家界政策原因和市政改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张，或者请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。二、被告张家界山水公司、被告湖南大成酒店签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。三、投资收益合同已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：2009年9月25日，原告邓涛与被告张家界山水公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告邓涛向被告张家界山水公司购买其开发的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座5层511号房屋。合同签订的当天，原告邓涛（合同甲方）与被告张家界大成酒店（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第5层511号房，建筑面积为58.77平方米；甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；甲方授权委托乙方按该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定的时间与丙方办理该房屋交接手续，乙方接受该房屋视同甲方从丙方接受该房屋，也视同该房屋从甲方交付乙方；双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》规定的全部房款付清之日起开始计算，同时自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益；甲、乙、丙、丁四方同意在该房屋投资期限内，本合同为不可撤销合同，投资期满，本合同自动失效。投资收益为每月3183元，每月20日前乙方将当月投资收益一次性划拨入甲方指定的银行账户；违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。合同同时约定，丙方、丁方对合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积为46466㎡，土地证号分别为张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保；丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供担保。该《房屋投资经营合同》履行期间，原被告双方未发生争议。因合同到期后被告方未按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》履行，2016年4月1日，原告邓涛（合同甲方）与张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店（合同丙方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定：甲、乙、丙三方就甲方购买乙方的商品房延期回购和延期租赁问题达成如下补充协议：1、甲、乙、丙三方于2009年9月25日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币叁拾捌万贰仟元整（￥：382000元），原购金额升值款为人民币叁万捌仟贰佰元整（￥：38200元），结清总金额为伍拾伍万贰仟玖佰肆拾贰元整（￥：552942元），甲方同意该合同约定的商品房回购期限届满后，乙方延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年4月1日。延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币伍拾伍万贰仟玖佰肆拾贰元整（￥：552942元）回购该商品房；2、甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，丙方在上述延长的回购期限内继续租赁经营，在延长的租赁经营期限内，丙方每月月底向甲方支付当月租金5760元。上述合同签订后，511号房屋一直由张家界大成酒店公司经营酒店业务。张家界大成酒店公司按补充协议合同约定向原告邓涛支付投资收益款至2016年8月。自2016年9月开始，张家界大成酒店公司按每月2304元向原告邓涛支付投资收益，自2017年5月至2018年2月，张家界大成酒店公司未向原告邓涛支付投资收益。自2018年3月开始，张家界大成酒店按每月922元的标准向原告支付投资收益。2018年8月31日前，被告下欠原告的租金已经本院判决确认。2018年9月1日至2019年8月31日止，张家界大成酒店共支付原告邓涛租金5532元，共下欠原告邓涛投资收益63588元。2019年4月1日后，被告张家界大成酒店继续占用、使用原告邓涛张家界大成山水国际大酒店第5层511号房，原告邓涛未提出异议。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、不动产权证、（2018）湘0802民初3038号民事判决书、银行流水等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原告邓涛与被告张家界大成酒店、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》以及原告邓涛与被告张家界大成酒店、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。在投资经营合同和回购合同满期后，双方协商并签订补充协议，对回购期限、租赁期限进行延长，并对回购金额、租金标准进行变更，应视为原合同权利义务除变更内容外继续履行。现双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》以于2019年4月1日到期，到期后，被告张家界大成酒店继续占用、使用原告的房屋，原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方虽未续签合同，但应视为双方同意继续按照原合同约定继续履行，且为不定期租赁合同。被告张家界大成酒店没有按照约定支付租金，属违约行为，依法应当支付下欠的租金并承担违约责任。原告邓涛要求被告张家界大成酒店支付下欠租金63588元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持；对于原告邓涛要求按日支付年度投资收益总额69120元的0.3‰的违约金7665元的请求，其标准符合双方的约定，且不违反法律规定，本院予以支持，但原告邓涛计算的结果有误，应予以纠正，违约金应为7569元（69120×365×0.0003）。被告张家界山水公司在投资经营合同中虽有约定以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押登记的，抵押登记的部门为抵押人所在地的公证部门”的规定，双方虽有合同的约定，但因没有办理抵押登记，不具有优先受偿权。故，对原告邓涛要求被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业作为担保的诉讼请求，本院不予支持。对原告邓涛要求被告湖南大成酒店、张家界山水公司与被告张家界大成酒店共同支付租金及支付违约金的诉讼请求，因被告张家界山水公司在投资经营合同中约定给被告张家界大成酒店提供连带担保责任，原告要求被告张家界山水公司承担连带担保责任的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持；被告湖南大成酒店在投资经营合同期满后，未在补充协议上签字，未给被告张家界大成酒店在延长的租赁期限内产生的债务提供担保，故原告邓涛要求被告湖南大成酒店承担连带担保责任的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，依法不予以支持。对被告辩称的应当降低违约金标准的辩解意见，因没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第四十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告邓涛支付2018年9月1日至2019年8月31日止欠付的租金63588元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告邓涛支付因违约而产生的年度租金总额每日0.3‰的违约金7569元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述一、二项义务承担连带清偿责任；四、驳回原告邓涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元，适用简易程序减半收取791元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇一九年十二月四日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租金期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第四十三条当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押登记，抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押登记的，抵押登记的部门为抵押人所在地的公证部门。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。