南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终81号 上诉人（原审原告、反诉被告）：区慧玲，女，1974年9月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：李祖科，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚泓良，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯志雄，男，1968年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。 委托诉讼代理人：杨昭焕，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人区慧玲因与被上诉人冯志雄房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人区慧玲的委托诉讼代理人李祖科、姚泓良，被上诉人冯志雄的委托诉讼代理人杨昭焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 区慧玲上诉请求：1．改判冯志雄向区慧玲支付房屋占有使用费120546.75元；2．改判冯志雄承担资金占用费损失97708.54元（以拖欠房屋占有使用费为基数，按照年利率24%标准，暂算至2017年12月31日，之后计算至付清全部房屋占有使用费之日止）的60%，暂计为58625.12元；3．改判冯志雄承担律师代理费损失5000元的60%，即3000元；4．维持一审判决第三项；5．本案一、二审诉讼费用由冯志雄承担。 事实和理由：一、一审判决认定冯志雄按约定租金的80%支付房屋占有使用费属于适用法律错误，且认定不公。1．虽然案涉《租赁合同》无效，但区慧玲仍有权按照合同约定的租金标准获得房屋占有使用费，各方的过错因素仅作为损失分担的依据，不能据此调低房屋占有使用费标准，一审法院擅自调低违背有关司法解释的明确规定。2．冯志雄在南宁市云龙阁大酒楼于2013年12月办理营业执照及进行装修消防验收时就已经知道案涉房屋存在规划报建问题，但酒店一直正常经营，从未间断，因此案涉房屋规划、消防问题并不是影响经营的根本原因，根本原因是冯志雄经营酒楼出现了亏损，其不愿意向区慧玲支付租金。本案是由于冯志雄拖欠“租金”引发的，冯志雄对本案纠纷的产生有重大过错。3．区慧玲多次应冯志雄的要求给予免租及减租的优惠，若再判应收“租金”标准降低，对区慧玲来说极不公平。 一审判决不予支持区慧玲主张的资金占用费、律师代理费损失属于认定事实错误、适用法律错误。1．本案纠纷由冯志雄拖欠“租金”引发，冯志雄为了推卸责任才强调案涉房屋未取得建设工程规划许可证。2．损失应该根据双方过错情况进行分担，一审法院认为区慧玲是主要过错，并非全部过错，却又完全不支持区慧玲主张的损失，在逻辑上有错误，适用法律也有误。3．在理解《中华人民共和国合同法》第五十八条时，不仅要考虑合同无效造成的原因，更要考虑各方损失造成的原因。案涉房屋未经建设工程规划许可与本案的发生并无直接联系，且冯志雄在承租案涉房屋后不久便已经知道此问题，却选择继续经营，故冯志雄对案件发生有重大过错、对双方损失的扩大有重大过错，其理应承担主要责任，分担大部分损失。4．区慧玲是转租房屋给冯志雄，其并不知晓案涉房屋没有规划报建，即使其应对未认真审查房屋报建情况承担责任，也是次要的过错责任。综上所述，冯志雄对区慧玲的损失至少要承担60%的责任。 三、在区慧玲同意利用案涉房屋装饰装修物的情况下，一审法院未对案涉房屋装饰装修物做任何折价，全额支持冯志雄酒楼投资损失，而对区慧玲主张的资金占用费、律师代理费损失完全不予理会，厚此薄彼，有失公平。 综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请二审法院依法改判，支持区慧玲的上诉请求。 冯志雄辩称：1．区慧玲将没有获得规划审批和消防验收的房屋租赁给冯志雄经营酒楼项目，以欺诈和故意隐瞒的手段诱使冯志雄签订合同，给其造成了巨大的经济损失，一审法院依法判令区慧玲赔偿，并无不当。2．区慧玲主张冯志雄承担损失的60%没有事实和法律依据。3．区慧玲主张的律师费、资金占用费不应该支持。4．房屋占有使用费不能按原约定的租金标准计算。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，区慧玲的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。 区慧玲向一审法院提起诉讼请求：1．冯志雄向区慧玲支付拖欠的房屋占有使用费120546.75元；2．冯志雄向区慧玲支付资金占用费损失97708.54元（以拖欠房屋占有使用费为基数，按年利率24%计算，暂计至2017年12月31日，之后计算至付清全部房屋占有使用费之日）；3．冯志雄向区慧玲支付为实现债权而支付的律师代理费5000元；4．云龙阁大酒楼对上述冯志雄应向区慧玲支付的款项承担连带责任；5．冯志雄、云龙阁大酒楼承担本案诉讼费用。 冯志雄向一审法院提起反诉请求：1．区慧玲向冯志雄返还保证金33787元；2．区慧玲向冯志雄返还租金141648.89元；3．区慧玲承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年6月6日，区慧玲与冯志雄签订《商铺租赁合同》，约定区慧玲将南宁市仙葫大道西侧333号仙葫政务服务中心即仙葫商业街4个铺面出租给冯志雄经营餐饮使用，租赁期限为9年，从2013年6月7日至2022年6月6日；4个铺面总建筑面积为212.88平方米，第一年度月租金为11262元，第二年度月租金为11825元，第三年度月租金为12416元；冯志雄应交纳履约保证金33787元，在租赁期内，如冯志雄拖欠款项，区慧玲有权从履约保证金中扣除；合同到期或终止时，冯志雄应将商铺交还，如未及时交还商铺，区慧玲有权采取清场措施，冯志雄受到的损失自负，冯志雄还应赔偿区慧玲在拖延期间受到的损失，包括但不限于登报费用、诉讼费、律师代理费等。若拖欠应支付的款项，违约方应承担逾期付款利息，应按拖欠款项总额每天千分之五的比例计算。租赁合同签订后，冯志雄向区慧玲交纳了履约保证金33787元。 2013年5月24日，区慧玲与冯志雄还签订了另一份《商铺租赁合同》，约定区慧玲将仙葫商业街18个铺面出租给冯志雄经营餐饮使用，租赁期限为9年，从2013年6月1日至2022年5月31日，合同还约定了租金标准等内容。 上述仙葫商业街第一、二层商铺互相连通，为毛坯状态，冯志雄承租后进行装修。冯志雄还配置了用于经营酒楼的台凳桌椅、厨房设施、沙发、空调、音响、监控设备等物品。2013年12月19日，冯志雄在南宁市青秀区工商行政管理局注册办理了云龙阁大酒楼个体工商户营业执照，在上述商铺经营餐饮。冯志雄与区慧玲达成补充协议，涉案商铺从2014年11月1日开始收取租金，合同签订之日至2014年10月31日为免租期，并对2014年11月1日至2015年10月31日的租金按折后优惠计算。《消防许可证》是经营餐饮等行业需要办理的证件之一，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此没有能够进行建设工程消防验收，不能办理《消防许可证》，致使云龙阁大酒楼在经营过程中，多次受到相关部门查处，多次收到责令整改的通知。2015年11月25日，南宁市青秀公安消防大队作出《行政处罚决定书》，因云龙阁大酒楼未经消防安全检查，擅自投入经营，被责令停业，并处以罚款3万元。冯志雄交纳了罚款，但并未停止经营云龙阁大酒楼。 2016年2月起，冯志雄退租A1-08号商铺，承租面积减少了50.44平方米（该商铺租金为每月4035元），月租金相应减少，2016年2月1日之后每月租金为7227元。在2013年6月6日签订的租赁合同履行过程中，冯志雄未按期缴纳租金，仅陆续支付租金141648.89元。在多次催缴无效的情况下，区慧玲于2017年9月30日将云龙阁大酒楼大门上锁，强行收回了上述商铺。冯志雄配置的用于经营酒楼的台凳桌椅、厨房设施、沙发、空调、音响、监控设备等物品均留在商铺内。区慧玲收回上述商铺后，另行出租给案外人经营餐饮。 另查明，南宁市仙葫大道西侧333号仙葫政务服务中心即仙葫商业街为南宁仙葫经济开发区管理委员会与广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司（以下简称宝资诚公司）合作开发，区慧玲与宝资诚公司签订《房屋出租合同》及《关于〈房屋出租合同〉的补充协议》，承租仙葫商业街，租期为2012年12月1日至2022年12月25日，并有权转租。涉案房屋未取得建设工程规划许可证。 再查明，云龙阁大酒楼于2013年12月19日经南宁市青秀区工商行政管理局核准注册成立，经营者为冯志雄，经营场所为涉案商铺，经济性质为个体工商户。云龙阁大酒楼已于2019年6月11日注销工商登记。2017年11月21日，区慧玲与北京大成（南宁）律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所处理区慧玲与冯志雄的租赁合同纠纷。区慧玲向该律师事务所支付本案律师费5000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”区慧玲出租给冯志雄的房屋未取得建设工程规划许可证，区慧玲与冯志雄分别于2013年5月24日、2013年6月6日签订的《商铺租赁合同》属无效合同。 无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 关于房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”冯志雄占有使用租赁房屋应当向区慧玲支付房屋占有使用费。 涉案房屋未取得建设工程规划许可证，导致涉案商铺不能办理消防许可证，云龙阁大酒楼经营受到影响，多次受到相关部门查处，多次收到责令整改的通知。2015年11月25日，南宁市青秀公安消防大队作出《行政处罚决定书》，因云龙阁大酒楼未经消防安全检查，擅自投入经营，被责令停业，并处以罚款3万元。根据本案情况，完全参照双方当事人约定的租金标准确定承租人应支付的房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院参照双方当事人约定的租金标准、根据造成合同无效的过错责任、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，确定房屋占有使用费的标准。根据双方当事人约定，从2014年11月1日开始计收租金，2014年11月1日至2016年1月31日每月租金为11262元；在租赁合同履行过程中，从2016年2月1日起冯志雄退租A1-08号商铺，2016年2月1日至2017年9月30日每月租金为7227元。区慧玲作为出租方，理应将合法租赁物交付承租人使用、收益，却将未取得建设工程规划许可证的房屋用于出租，对合同无效承担主要过错责任；冯志雄作为承租方，对租赁物的合法性未尽到谨慎审查义务，对合同无效也存在一定过错，但过错程度相对较轻。综上所述，一审法院酌情确定每月房屋占有使用费标准为双方约定的租金标准的80%，即2014年11月1日至2016年1月31日每月租金为9009.60元（计算方式：11262元×80%）；退租A1-08号商铺后，2016年2月1日至2017年9月30日每月租金为5781.60元（计算方式：7227元×80%）。2014年11月1日至2017年9月30日冯志雄应支付的房屋占有使用费为250776元（计算方式：9009.60元×15个月+5781.60×20个月）。因冯志雄已支付房屋占有使用费141648.89元，尚欠109127.11元，抵扣冯志雄已交纳履约保证金33787元，冯志雄还应向区慧玲交纳房屋占有使用费75340.11元。区慧玲要求冯志雄支付房屋占有使用费120546.75元，一审法院支持75340.11元，超出部分不予支持。 本案纠纷是由于区慧玲将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给冯志雄而引起，区慧玲对合同无效承担主要过错责任，区慧玲向冯志雄主张资金占用费损失97708.54元，律师代理费5000元，没有法律依据，一审法院不予支持。 因云龙阁大酒楼性质为个体工商户，已于2019年6月11日注销登记，权利义务应由其经营者冯志雄承担。经释明，区慧玲坚持不变更其对云龙阁大酒楼的诉讼请求。区慧玲诉请云龙阁大酒楼对冯志雄应向区慧玲支付的款项承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于区慧玲是否应当返还冯志雄租金、履约保证金的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同获取的租金、履约保证金等费用，因合同无效应当返还。但是，依据公平诚信原则，承租人冯志雄应当返还根据无效合同所取得的财产既包括有形的财产即房屋，也包括其实际占有房屋期间在事实上所获得的利益。由于冯志雄基于占有房屋所获得的利益并非有形财产，无法实现返还，而只能以折价方式进行补偿。支付房屋占有使用费正是这种折价补偿的方式的体现。根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人冯志雄要求返还的租金141648.89元，实际上是其在占有使用该房屋期间的房屋占有使用费。冯志雄主张区慧玲返还已支付的房屋占有使用费，于法无据，不予支持。租赁合同约定，在租赁期内，如冯志雄拖欠款项，区慧玲有权从履约保证金中扣除。区慧玲已将冯志雄交纳的履约保证金用于抵扣其拖欠的房屋占用费，冯志雄主张区慧玲返还履约保证金33787元，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：1．冯志雄向区慧玲支付房屋占有使用费75340.11元；2．驳回区慧玲的其他诉讼请求；3．驳回冯志雄的反诉请求。本诉案件受理费4648元，由区慧玲负担3097元，冯志雄负担1551元；反诉案件受理费1904元，由冯志雄负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 区慧玲对一审判决第7页倒数第三行至第8页第三行的内容有异议，认为查明的事实有遗漏，云龙阁大酒楼受到消防部门的查处不仅是因为不能办理消防许可证，更主要是酒楼在经营过程中存在其他消防违法行为，比如遮挡消防栓、未设置灭火器、灭火器材不达标等等。其受到3万元处罚的原因并非是未办理消防许可，而是其开业时未进行消防检查。本院认为，从历次处罚通知书的内容来看，未办理消防许可证和在酒楼经营过程中存在消防违法行为都是导致云龙阁大酒楼受到查处的原因。但是，云龙阁大酒楼被消防部门处以3万元罚款的原因是其未依法在开业前申请消防安全检查，属于其自身的违法行为，与案涉房屋未办理消防许可证没有直接关联性。区慧玲的上述异议成立，本院予以支持。冯志雄对一审判决认定区慧玲有转租权有异议，认为案涉合同没有得到仙葫区管委会和宝资诚公司的背书，因此区慧玲没有转租权。经审查，一审判决认为区慧玲与宝资诚公司签订的《房屋出租合同》第二条约定区慧玲可将案涉房屋分租，区慧玲据此享有转租权，其在将案涉房屋租赁给冯志雄时无需另行征得仙葫区管委会和宝资诚公司的同意。冯志雄的异议不成立，本院不予支持。 二审另查明：宝资诚公司作为案涉房屋的建设单位，已在2014年7月29日取得南宁市公安消防支队核发的《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2014年10月10日南宁市仙葫经济开发区管理委员会住房和城乡建设局与南宁市公安局仙葫派出所对云龙阁大酒楼进行了消防检查，分别出具了《事故隐患整改通知书》《责令改正通知书》。《事故隐患整改通知书》载明整改原因是未配置灭火器及未取得消防许可证，《责令改正通知书》载明整改原因是未组织防火检查、遮挡灭火栓、灭火器及疏散指示标志未保持完好有效。2015年3月12日、2015年11月16日南宁市青秀公安消防大队对云龙阁大酒楼进行消防检查，先后作出《责令立即改正通知书》《责令限期改正通知书》。《责令立即改正通知书》载明整改原因为疏散指示标志设置在1.1米以上，室内消防栓内无水；《责令限期改正通知书》载明整改原因为一层消防控制箱存在故障，未经消防安全检查擅自投入营业。2015年11月25日南宁市青秀公安消防大队作出《行政处罚决定书》，对云龙阁大酒楼作出责令停业、罚款3万元的行政处罚，处罚原因为未经消防安全检查擅自投入营业。 还查明：涉案房屋2014年11月1日至2015年10月31日优惠期间的月租金从11262元降为9804.72元。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，归纳本案的争议焦点为：1．本案所涉商铺无建设工程规划许可证是否导致该商铺无法正常经营使用？2、一审判决的房屋占有使用费的计算标准是否准确？3、区慧玲主张的资金占用费、律师代理费是否应当支持？ 本院认为，一、关于本案所涉商铺无建设工程规划许可证是否导致该商铺无法正常经营使用的问题，从本案查明的事实可知，南宁市仙葫经济开发区管理委员会住房城乡建设局、南宁市公安局仙葫派出所以及消防部门在对云龙阁大酒楼的多次消防检查中指出存在的消防安全隐患，大多为云龙阁大酒楼自身存在的消防设施设备不到位、设置不符合要求等问题，而并非是涉案商铺无建设工程规划许可证所导致，并且在接到消防部门发出的整改通知书、处罚决定书后，云龙阁大酒楼也并未停止经营，因此区慧玲关于云龙阁大酒楼经营不善、进而拖欠租金，并非涉案商铺没有建设工程规划许可证所导致的上诉主张，本院予以支持。 二、一审判决的房屋占有使用费的计算标准是否准确的问题，一审判决参照双方当事人约定的租金标准、根据造成合同无效的过错责任、承租方对房屋的利用程度等方面，综合衡量，酌情确定每月房屋占有使用费标准为双方约定的租金标准的80%，即2014年11月1日至2016年1月31日每月9009.6元（计算方式：11262元×80%）；退租A1-08号商铺后，2016年2月1日至2017年9月30日每月5781.6元（计算方式：7227元×80%）。本院认为，房屋占有使用费是承租人在租赁合同无效的情况下给予出租人的折价补偿，一般情况下应当参照租赁合同约定的租金标准来支付。为了充分尊重双方当事人的意愿及平衡双方利益，本院认为本案租金的调整除了一审判决考虑的情况以外，还应考量以下两方面的因素，一是租赁合同约定11262元为第一年度月租金，此后月租金逐年递增；二是由于涉案房屋消防备案申报延误，双方合意将免租期从2013年9月1日延长至2014年11月1日，并增设优惠期（2014年11月1日至2015年10月31日），期间租金优惠至月9804.72元。本院由此将房屋占有使用费酌情调整为：2014年11月1日至2015年10月31日期间的房屋占有使用费计算标准以双方达成的优惠期租金为准，即每月9804.72元；2015年11月1日至2016年1月31日期间的房屋占有使用费计算标准以租赁合同约定的第一年度月租金为准，不再逐年递增，即每月11262元；由于A1-08号商铺于2016年2月1日起退租，2016年2月1日至2017年9月30日期间的房屋占有使用费计算标准以7227元为准。据此，2014年11月1日至2017年9月30日冯志雄应支付的房屋占有使用费为295982.6元（计算方式：9804.72元×12个月+11262元×3个月+7227×20个月），减去冯志雄已支付房屋占有使用费141648.89元，尚欠154333.75元，抵扣冯志雄已交纳履约保证金33787元，冯志雄还应向区慧玲交纳房屋占有使用费120546.75元。 二、关于区慧玲主张的资金占用费、律师代理费是否应当支持的问题，本院认为，虽然区慧玲是因为冯志雄未按时支付房屋占有使用费而提起本案诉讼，但其将没有办理建设工程规划许可证的房屋租赁给冯志雄的行为本身存在过错，亦导致本案租赁合同为无效合同，因此，一审法院不支持区慧玲要求冯志雄支付资金占用费、律师代理费的诉讼请求合理合法，本院予以维持。 综上所述，区慧玲的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决遗漏查明部分事实，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 维持南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初158号民事判决第三项； 撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初158号民事判决第一项、第二项； 冯志雄向区慧玲支付房屋占用使用费120546.75元； 驳回区慧玲的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4648元（区慧玲已预交），由区慧玲负担3097元，冯志雄负担1551元；反诉案件受理费1904元由冯志雄负担。 二审案件受理费2437元（区慧玲已预交），由区慧玲负担1405元，冯志雄负担1032元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  王 薇 书 记 员  符贵芳