广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2358号 上诉人（原审原告）：林华宁，男，1977年11月15日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：凌琳，广西纳百川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赖军，男，1988年6月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：许家用，男，1973年1月4日出生，汉族，住广西玉林市。 上诉人林华宁因与被上诉人赖军、许家用申请执行人异议之诉纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林华宁上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初686号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案受理费全部由两被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“赖军享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益，能够阻却申请执行人林华宁的执行申请”系认定事实错误。一、赖军不享有对诉争商铺的民事权益，赖军与许家用签订的《买卖房屋协议书》系恶意串通，损害上诉人的利益，依法应认定该合同无效。1、该协议书签订的时间是2016年7月14日，原告起诉许家用是2016年7月16日，两个时间相差太近，不排除许家用为了转移财产故意捏造虚假合同的可能。2、合同中关于付款的约定不符合交易习惯，一般来说，购房的定金不会超过20%，可是协议书中约定的定金却高达120万元。3、对于2016年10月8日转给许家用的40万元，是在许家用未办理房屋过户登记手续的情况下支付的，作为正常的买受人，难道在还没有过户的情况下，就贸然将全部房款支付给出卖人吗？4、转帐用途中备注是“货款”，并不是购房款，一审法院认为银行汇款凭证中汇款用途的书写存在随意性，是与常理不符的。对于上百万的房屋买卖交易，普通人都会十分谨慎，购房款三个字并不生僻，如果汇款人在汇款时明知是用于购房的，又何必写成“货款”，带来不必要的麻烦呢？综上几点，上诉人认为许家用与赖军的房屋买卖交易中存在着太多不符合常理的问题，一审法院不应该就此认定许家用与赖军的房屋买卖合同有效。二、即便赖军与许家用签订的《房屋买卖合同》合法有效，赖军对诉争房屋享有的权利也不足以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人必须在法院查封之前合法占有该不动产，并且已支付全部价款。而本案中，法院查封讼争的不动产是在2016年8月16日，按执行裁定书中认定的事实，被告赖军在2016年10月8日才交清全部房款，晚于法院查封的时间，不应认定赖军享有排除执行的民事权益。三、一审法院认定2016年7月14日起占有使用涉案房屋，系认定事实不清。赖军仅提供钥匙作为证据，不能证明其已实际占有使用涉案房屋，应当综合其他证据综合认定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉的合法权益，特提起上诉。 赖军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉。 许家用未作答辩。 林华宁向一审法院起诉请求：1、确认被告赖军与许家用于2016年7月14日签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》无效；2、撤销玉林市玉州区人民法院作出的（2018）桂0902执异7号《执行裁定书》，回复对玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号）的执行。 一审法院认定的事实：被告赖军与被告许家用于2016年7月14日签订《买卖房屋（商业用途）协议书》，约定许家用以1650000元将其名下的位于玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号）转卖给赖军，并约定：签订本协议之日，乙方（即赖军）向甲方（即许家用）交付定金1200000元，甲方收到定金起三个月内与乙方办理好转户有关手续。转好户后二天内乙方一次性支付余下450000元给甲方。双方签订协议当日赖军根据协议的约定，由其父亲赖广明通过银行转款1200000元给许家用，许家用收到款项后于当日立写了收条给赖军收执，收条内容为：“今收到赖军购房定金1200000元正（壹佰贰拾万元正）”。赖军支付上述款项后，许家用将涉案房屋的钥匙及房产证交与赖军，此后涉案房屋一直由赖军占有、使用。2016年10月8日，许家用以资金周转困难为由，与赖军口头协商，将上述房屋的转让价格由1650000元变更为1600000元，条件是要求赖军在当日付清余下的400000元房款。双方达成协议后，赖军当日又由其父亲赖广明通过银行转款400000元给许家用。2016年12月21日，赖军交清的涉案房屋产权变更所需的契税。期间，因原告与被告许家用民间借贷纠纷一案，该院于2016年8月16日查封了涉案房屋，赖军因此未能办理房屋产权过户。 另查明，原告林华宁与被告许家用民间借贷纠纷一案，该院于2016年7月19日立案。林华宁于2016年8月15日向申请财产保全，该院于2016年8月16日作出（2016）桂0902民初2188号民事裁定书，裁定对上述涉案房屋进行查封。2016年12月8日，该案经调解，双方达成协议，该院于2016年12月8日出具（2016）桂0902民初2188号民事调解书。因许家用未按调解书履行，原告林华宁为此向该院申请对涉案房屋强制执行，在执行过程中，赖军提出异议，该院于2019年1月17日作出（2018）桂0902执异7号执行裁定书，裁定中止对本案涉案房屋的执行。原告不服裁定，为此向该院提起诉讼。 一审法院认为：1、被告赖军与许家用于2016年7月14日签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，未违反法律和行政法规，依法有效。原告诉称该协议约定的买卖价格明显低于市场交易价格，属于两被告恶意串通损害原告利益的合同。但其未能提交确实的证据证明，该院对其要求确认两被告签订的《买卖房屋（商业用途）协议书》无效的诉讼请求依法不予支持。2、被告赖军对讼争房屋是否享有排除强制执行的民事权利。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。该院认为，被告赖军与被告许家用签订转让协议是在该院查封之前；赖军在2016年7月14日支付购房定金款120万元后，许家用将房屋钥匙及房产证交予了赖军，赖自此一直占有使用该房屋，其在该院查封前已合法占有该不动产。原告提供的证据不证明赖军未占有使用该房屋；3、赖军与许家用签订房屋转让协议后，已按协议约定支付了全部房款160万元。赖军于2016年7月14日由其父亲赖广明通过银行转款120万元给许家用，原告诉称赖广明转给许家用的120万元银行转款凭证中写的用途是货款，从而认为该款项不是购房款。该院认为，赖广明系赖军的父亲，其替赖军向许家用支付房款法律不予禁止，银行汇款凭证中汇款用途的书写存在随意性，不能真实反映汇款的用途，通过本案被告赖军与许家用签订的房屋买卖合同可以看出，该汇款与合同约定的金额、支付时间一致，且许家用亦认可收到赖军的购房款，而赖广明与许家用并无其他经济往来，由此可以认定该汇款系赖广明替赖军向许家用支付的购房款；对赖广明2016年10月8日转给许家用的40万元，该款是2016年10月8日，许家用因资金周转困难，与赖军协商变更房屋价款为160万元并要求赖军当日支付该所余40万元房款，许家用也出具的证明认可收到赖军的160万元购房款。因此，该40万元也应认定为赖军支付给许家用的购房款。综上，赖军共支付160万元给许家用，已全部支付价款；4、原告购买房屋后，积极办理房屋过户手续，缴纳的相关的契税，在办理房屋过户过程中，因该院对涉案房屋进行查封而无法办理，并非其自身原因未办理过户登记。综上，原告对涉案房屋排除强制执行的民事权益，能够阻却申请执行人林华宁的执行申请，原告请求对涉案房屋的恢复强制执行缺乏法律依据，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回原告林华宁的诉讼请求。本案受理费100元，由原告林华宁负担。 二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉的审理，主要是确认案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案涉案的执行标的为登记在被执行人许家用名下的位于玉林市毅德国际商贸城二区15幢25号和26号房屋（房产证分别为：玉房字第××号、玉房字第××号），根据本案查明的事实，赖军与许家用签订转让上述涉案房屋的《买卖房屋（商业用途）协议书》在人民法院查封之前，而且该协议合法有效，签订协议之后，赖军即取得了该房屋的钥匙和房产权证，应视为赖军已合法占有了该房屋，签订协议当日，赖军父亲赖广明代替赖军支付了购房总价165万元中的120万元给许家用，至于该120万元转帐凭证中注明为货款的问题，房屋买卖本身就是一种买卖合同关系，称之为货款并无不可。之后经许家用与赖军双方协商将余下45万元变更为40万元并提前支付，虽然该40万元是在人民法院查封涉案房屋之后支付，但鉴于赖军对法院查封之事并不知情，应属于善意取得，因此，可认定赖军已支付了涉案房屋的全部价款。因涉案房屋已被人民法院查封，导致该房屋无法办理过户登记手续，并非赖军自身原因所造成。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人赖军对本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院应予以支持。上诉人林华宁诉称赖军与许家用签订的《买卖房屋协议书》系恶意串通，但没有事实证据证明，其他上诉主张亦没有法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，林华宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（林华宁已预交），由林华宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年十二月五日 书记员  杨 梓