辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2794号上诉人（原审原告）：栾贵呈，男，1959年9月24日出生，汉族，北票市总工会职员，住北票市。委托诉讼代理人：栾桂凤，女，1950年4月24日出生，汉族，退休职工，住北票市。委托诉讼代理人：栾桂艳，女，1964年8月30日出生，汉族，退休职工，住北票市。被上诉人（原审被告）：北票市联兴房地产开发有限公司，住所地北票台吉管理区兴台社区。法定代表人：胥世田，总经理。委托诉讼代理人：王海洲，男，1965年7月15日出生，汉族，北票市联兴房地产开发有限公司职员，住北票市。原审第三人：郝云志，男，1970年8月30日出生，汉族，无职业，住北票市。原审第三人：蒋亚军，男，1964年9月21日出生，汉族，无职业，住北票市。原审第三人：韩会祥，男，1969年1月2日出生，汉族，无职业，住北票市。上诉人栾贵呈因与被上诉人北票市联兴房地产开发有限公司（以下简称“北票联兴公司”）原审第三人郝云志、蒋亚军、韩会祥房屋买卖合同纠纷一案，不服北票市人民法院（2019）辽1381民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。栾贵呈上诉请求：请求二审法院撤销原判，确认被上诉人联兴公司为偿债主体，并返还收取上诉人的全部购房贷款及利息及违约赔偿金等。涉诉一、二审费用，全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决规避事实，上诉人栾贵呈与被上诉人联兴公司，于2018年1月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》，并盖有联兴公司公章与法人胥世田的名章。因购房合同约定的房屋，已被项目二处所谓第三人郝云志非法卖于他人，并已装修入住。卖方无法按合同交房，故上诉人要求，解除联兴公司与栾贵呈签订的《商品房买卖合同（预售）》，返还全部购房贷款。1、联兴公司是合法的民事责任主体。项目二处无合法资质，联兴公司同意借资挂靠。上诉人住房贷款25万元打入联兴公司账户后，扣留了12500挂靠管理费。2、联兴公司向法庭提供的他们双方签订的借资挂靠协议，就是以挂靠为由，掩盖事实真相，推脱还款责任。3、判令联兴公司只返还12500元的挂靠管理费，其余的237500元，郝云志不承担返款义务，由上诉人自己承担。二、一审判决确认郝云志等为本案第三人，是适用法律不当。郝云志于本案无独立请求权，而且判决结果对他的利益也无任何影响或损害。三、一审判决认定原审原告、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“不是双方当事人的真实意思表示，是无效合同”，是错误的判决。四、一审判决中“原告与被告签定的《商品房买卖合同（预售）》是无效合同，被告基于该合同取得的部分银行贷款12500元便无依据，其应返还”。与事实不符，为联兴公司推卸还款责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。北票联兴公司答辩称，我公司针对此案不承担任何责任。1、根据挂靠协议的要求，我公司从没有参与项目二处的任何经营活动，也没有收到过任何人的购房款，并且所有购买人的收款收据及各种票据加盖的全部都是项目二处的公章。2、项目二处有自己的独立法人代表资格和主要负责人，有公章及法人名章。3、有独立的税务登记号和房产部门的独立销售平台，具有自主经营及销售的资格，与我公司没有任何关系。4、针对上诉人所提的挂靠协议日期一事，我可以说明一下，原挂靠协议因保管不善丢失，签订日期2012年，现有协议确实是后补协议，但它也是一个有效的协议。5、250000元中12500元一事，此款我公司没有留一分钱，中国农业银行北票支行汇入我公司实际数额是237500元，我们一分不剩的汇入了项目二处的账号，是农业银行直接从250000元贷款中按5%扣除的贷款保证金12500元，与我公司没有任何关系，故此我公司不承担任何责任。6、上诉人与第三人郝云志是合伙人关系，骗取银行贷款，恶意诉讼。综上，这是上诉人与项目二处之间的个人行为，本案的一切经济责任和法律责任与我公司无关。原审第三人郝云志未出庭亦未答辩。原审第三人蒋亚军未出庭亦未答辩。原审第三人韩会祥未出庭亦未答辩。栾贵呈向一审法院起诉请求：一、解除我与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、要求被告退还我购房款250,000元及利息，利息服从法院判决。事实和理由：2018年1月29日，我通过和第三人郝云志协商与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定房屋为金湾花园A幢2单元6层02061号，我没有进去过该房屋，因为当时不着急用。我当时是贷款买房，我把首付交给了第三人郝云志并在中国农业银行股份有限公司北票市支行(以下简称“农行北票支行”)贷住房贷款250,000元，2018年2月26日，农行北票支行将贷款转入被告账户中。2018年8月份，农行北票支行催我将贷款本息还清时我才得知被告违反合同条款将我购买的房屋又卖给了张洁，且张洁已入住。2018年8月29日，我将全部贷款本息偿还完毕，合计258，855.93元。被告一房二卖，其应退还我房款，故诉至法院。一审法院认定事实：2018年1月29日，原告栾贵呈经与第三人郝云志协商和被告北票联兴房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定了商品房基本情况：金湾花园A幢2单元6层02061号，预测建筑面积122.85平方米，也约定了商品房单价：3,500元。合同尾部买受人处有原告栾贵呈签名及手印，出卖人处有被告北票联兴房地产公司和胥世田印章。2018年2月12日，原告栾贵呈、农行北票支行、被告北票联兴房地产公司三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定内容包括：一、借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告北票联兴房地产公司账户。二、原告栾贵呈为抵押人，被告北票联兴房地产公司为阶段性保证人。合同尾部借款人及抵押人后有原告栾贵呈签名及手印，贷款人后有农行北票支行印章，保证人后有被告北票联兴房地产公司和胥世田印章。2018年2月26日，农行北票支行按《个人购房担保借款合同》约定将贷款250,000元打入被告北票联兴房地产公司账户。次日，被告北票联兴房地产公司给付第三人郝云志237，500元，扣留了12,500元。2018年8月23日，栾贵呈在北票市公安局经侦大队的询问笔录中陈述：我、我媳妇、我儿子没进去过金湾花园A幢2单元6层601室房屋，我没有该房屋钥匙，我不着急，所以没进去看。我买房的首付180,000元是郝云志给我垫付的，郝云志转给我180,000元，我又取出来交给郝云志的，原因为可能郝云志需要走手续。我没有还郝云志，我也没给郝云志打借条，郝云志也没给我要借条，郝云志说我不用交首付，也没催要过，我不知道郝云志帮我垫付不用我还的原因。我买房交付了250,000元，是农行北票支行的贷款，没交过物业费、装修保证金、住宅专项维修基金、水电费。另认定事实如下：第三人郝云志、韩会祥、蒋亚军挂靠被告北票联兴房地产公司开发金湾花园项目。2018年，案外人张洁在北票市房产管理处将金湾花园A幢2单元601室进行了预告登记。截止2018年8月末，原告栾贵呈将农行北票支行贷款250,000元的本息还请。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》系原告与被告之间签订的合同，被告是法人，其经手人为第三人郝云志，其陈述签订合同的目的不是为了卖房，而是为了其可得到农行北票支行的贷款进而偿还他人利息。原告作为“买受人”，其陈述签合同的目的是买房，但其陈述的“买房过程”不符合正常的买房程序及要求，具体表现为：①其买房，但其及其家人未进去看过准备要买的“房子”。②其买房时未交付物业费、装修保证金、住宅专项维修基金等费用。再结合其关于房屋首付款的陈述足以认定其当时应知道签订合同的目的不是买房，因此，本院认为第三人的陈述具有高度可信性，应认定为本案事实。综上，应认定原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》不是双方当事人的真实意思表示，是无效合同。原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》，因该合同无效，该请求，本院不予支持。《商品房买卖合同（预售）》无效，被告基于该合同取得的部分银行贷款12,500元便无依据，其应返还，被告陈述其扣留款项系将来转给农行北票支行的费用，因原告已偿还清农行贷款本息，故被告将12,500元给付原告比较适宜。原告要求被告退还购房款250,000元及利息无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北票市联兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告栾贵呈人民币12,500元；二、驳回原告栾贵呈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费5,050元，由原告栾贵呈负担4,797元，被告北票市联兴房地产开发有限公司负担253元。二审中，被上诉人北票联兴公司提交银行保证金续存回单，证明12500元是银行扣的保证金。上诉人栾贵呈质证称农行给其出证证明了25万元全额汇入了被上诉人账户，没有扣保证金。本院经审查对上述证据予以采信，具体理由见本院认为部分。本院认为：依法成立的合同，受法律的保护。第三人郝云志所在的北票市联兴房地产开发公司项目二处挂靠在被上诉人北票联兴公司开发金湾花园项目期间，将金湾花园A幢2单元601室卖给了上诉人栾贵呈，并代表被上诉人北票联兴公司与其签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。合同约定购房款共计429，975元，首付款179，975元已由第三人郝云志代上诉人栾贵呈垫付，剩余250，000元上诉人通过中国农业银行北票支行贷款，于2018年2月26日直接汇入了被上诉人北票联兴公司账户。北票联兴公司扣除贷款保证金12500元后于2018年2月27日将237，500元付给了第三人郝云志。上诉人栾贵呈已经履行了付款义务，被上诉人应按照合同约定交付房屋，现被上诉人将涉案房屋卖给了案外人张洁，张洁已经入住并办理了预告登记，被上诉人属违约，其违约行为致使上诉人不能实现合同目的，无法取得房屋，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除，因被上诉人北票联兴公司收到上诉人栾贵呈购房款后将237，500付给了第三人郝云志，郝云志应付返还责任，北票联兴公司属被挂靠单位应承担连带责任。因上诉人已还清中国农业银行北票支行贷款本息，故被上诉人应将12,500元返还给上诉人。上诉人要求解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。因上诉人在购买房屋的过程中，没有尽到合理审查义务，也存在过错，要求赔偿违约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、维持北票市人民法院（2019）辽1381民初1275号民事判决第一项；二、撤销北票市人民法院（2019）辽1381民初1275号民事判决第二项；三、解除上诉人栾贵呈与被上诉人北票市联兴房地产开发公司于2018年1月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；四、于本判决生效的十日之内，第三人郝云志返还上诉人栾贵呈购房款237，500元并支付利息（利息起止日期自2018年8月29日起至款付清之日，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、于本判决生效的十日之内，第三人郝云志给付上诉人栾贵呈偿还的银行贷款利息8，855.93元；六、被上诉人北票市联兴房地产开发公司在第四项、第五项范围内承担连带责任；七、驳回上诉人栾贵呈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，由郝云志和北票市联兴房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  刘永志审判员  王海娇二〇一九年十二月十日书记员  杨丽南