湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初5214号原告：阳新县温馨物业管理有限公司，住所地：阳新县兴国镇张家垴居民委员会八斗垅小区114号。法定代表人：程良明，总经理。被告：阮建，男，1988年2月13日出生，汉族，住阳新县。被告：鲁雪，女，1991年9月19日出生，汉族，住址同上。系被告阮建的妻子。原告阳新县温馨物业管理有限公司诉被告阮建、鲁雪服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理，依法由审判员成传军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳新县温馨物业管理有限公司法定代表人程良明、被告阮建到庭参加了诉讼，被告鲁雪经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳新县温馨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1，请求依法判令二被告支付物业管理费1,558元，并承担违约日至偿还日3‰的滞纳金；2，本案诉讼费用以及执行费用由二被告承担。事实和理由：2011年1月8日，原告受湖北华川房地产开发有限公司委托，对其开发的观南上域小区进行前期物业管理，并取得物价部门的收费许可。二被告的交房时间为2014年8月31日前。按照相关规定与被告签订了承诺书，约定交房的次日产生物业费。二被告于2018年8月31日前的物业费已经交纳，自2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业费1,558元，二被告以种种理由拒交。原告以催缴通知书等方式告知二被告，要求二被告按照约定支付物业服务费，二被告至今未支付。被告阮建、鲁雪辩称，被告与原告之间不存在合同关系；观南上域业主委员会不是通过绝大多数业主选举产生的，不能代表大多数人利益；业主委员会与原告签订的合同，因未经一半以上的业主同意，因此无效；原、被告之间存在强买强卖关系。原告提供质价不符的服务，被告有权拒绝支付服务费；原告收取的物业费属于非法利润，与实际支出存在巨大差异。请求驳回原告对二被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月30日，阳新县观南上域小区业主委员会依法成立，并报阳新县房地产管理局备案。2018年1月30日，阳新县观南上域小区业主委员会成立。2018年3月9日，原告与阳新县观南上域小区业主委员会签订了一份《观南上域小区物业服务合同》。双方约定：原告为阳新县观南上域小区的业主提供物业服务，服务期限为一年即2018年3月10日至2019年3月9日止，服务内容为公共绿化的养护和管理等，服务标准为每天清运一次垃圾等二级服务标准，物业服务费的收费标准为每月每平方米1元等，业主支付物业服务费应提前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费，按照每日承担未支付的物业服务费总额的5‰的滞纳金等违约责任等。2019年4月15日，原告与阳新县观南上域小区业主委员会签订了一份《观南上域小区物业服务合同》。双方约定：原告为阳新县观南上域小区的业主提供物业服务，服务期限为一年即2018年3月10日至2019年3月9日止，服务内容为公共绿化的养护和管理等，服务标准为每天清运一次垃圾等二级服务标准，物业服务费的收费标准为每月每平方米1元等，业主支付物业服务费应提前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费，按照每日承担未支付的物业服务费总额的3‰的滞纳金等违约责任等。合同签订后，原告按照约定履行了相关物业服务的义务。二被告系居住在阳新县观南××小区××单元××室的业主，该房的面积为108.19平方米。二被告向原告支付了2018年9月1日前的物业服务费，但未按照约定向原告支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费1,558元。原告多次催讨，二被告至今未支付。另查明，被告阮建与被告鲁雪系夫妻关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，因阳新县观南上域小区业主委员会于2018年1月30日依法成立，因此该业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业即原告签订的合同是双方的真实意思表示，因此合法有效。原告按照合同约定履行了物业服务的义务，被告未按照约定支付物业服务费，属于违约行为，应当承担支付物业服务费的违约责任。因此，对原告要求被告支付物业服务费1,558元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解原、被告之间不存在合同关系的辩解理由，不符合法律规定，也不符合本案的事实，因此，本院不予支持。被告辩解业主委员会与原告之间签订的合同无效的辩解理由，不符合事实，故本院不予支持。被告辩解原、被告之间存在强买强卖关系；原告提供质价不符的服务，被告有权拒绝支付服务费；原告收取的物业费属于非法利润，与实际支出存在巨大差异的辩解理由。因无证据证实，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，当事人约定的“业主支付物业服务费应提前支付物业服务费，逾期不支付物业服务费，按照每日承担未支付的物业服务费总额的3‰的滞纳金等违约责任”中的“滞纳金”，从其约定的本意来看，应该属于违约金的性质。而该约定的违约金数额明显超过造成损失的百分之三十。因此对原告主张要求被告按照约定支付“滞纳金”的诉讼请求，本院对不符合法律规定的部分不予支持。故，本院酌情按照年利率24%的利率计算原告的实际损失。综上所述，因原告要求二被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求二被告承担违约损失的诉讼请求，部分符合法律规定，本院依法对符合法律规定的部分予以支持。被告鲁雪未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告阮建、鲁雪于本判决生效后十日内向原告阳新县温馨物业管理有限公司支付物业服务费1,558元。二、被告阮建、鲁雪于本判决生效后十日内向原告阳新县温馨物业管理有限公司支付违约损失（以所欠物业服务费1,558元为基数，按照年利率24%的标准计算，自2018年9月1日起计算至本判决生效之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告阮建、鲁雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人在递交上诉状的同时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  成传军二〇一九年十二月十二日书记员  徐 新