贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8290号上诉人（原审原告）：黄永明，男，汉族，1973年10月5日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所。委托诉讼代理人：高民杰，中豪律师集团（贵阳）律师事务所。被上诉人（原审被告）：李俊，男，1972年10月24日出生，汉族，住贵州省惠水县。被上诉人（原审被告）：李某，男，2008年12月27日出生，汉族，住贵州省惠水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘波，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州乐居家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟4-3、4栋夹层10号。法定代表人：谢欢，系该公司经理。委托诉讼代理人：谢欢，男，1988年4月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人黄永明因与被上诉人李俊、李某、贵州乐居家房地产经纪有限公司（以下简称乐居家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄永明上诉请求：一、请求依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7911号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人李俊、李某承担。事实与理由：一、在合同约定清楚情况下，一审法院在无任何证据支持情况下，以偏概全，错误的理解合同条款，作出错误的认定，理应予以纠正。1、双方签订的《房地产买卖居间合同》，在本合同的第一条第4点中清楚约定，被上诉人李俊、李某应该承担的两方面义务：一是向抵押权人申请结清贷款，二是办理结清注销抵押手续；2、上诉人完全是基于合同对本身约定条款的信任从而签订本合同，一审法院的认定无故改变合同本身的内容，免除被上诉人的责任，排除上诉人相应的权利，一审法院的认定明显错误，且明显不公；3、本案中被上诉人虽然抗辩称本合同的条款并非如书面所写的一样，双方真实约定与合同不同，但是该说法却无证据予以证明；二、一审法院以其主观的错误逻辑，混淆了履约与现实的关系，以一种错误的推导方式，得出一个错误结论；三、一审法院并未综合全案的事实情况，片面的思维，忽略其他案件事实，进而作出的认定，明显有误；四、一审法院适用的法律也存在错误。不应该适用《合同法》第一百二十五条的规定，而对合同的内容重新进行修改。李俊、李某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。贵州乐居家房地产经纪有限公司辩称，案涉房屋与学校无任何关系，房屋买卖系双方真实意愿。黄永明向一审法院起诉请求：1、请求解除原告与三被告于2018年7月2日签订的房地产买卖及居间合约；2、请求判令被告李俊、李某双倍返还原告支付的定金20万元；3、请求被告李俊、李某赔偿原告就因签订该合同向被告贵州乐居家房地产经纪有限公司支付的佣金57190元；4、请求被告李俊、李某自合同解除之日起，就257190元向原告支付相应的资金占用费，以年利率6%为标准，直至本金及资金占用费付清之日止；5、请求判令被告李俊、李某支付原告因该诉讼产生的律师费16000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于云岩区渔安安井未来方舟G1组团18-19栋（19）1单元13层3号房屋原系被告李俊、李某向案外人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司购买而来，预告登记号为Y1490152。被告李俊与被告李某系父子关系。2018年7月2日，原告黄永明作为买方，被告李俊、李某作为卖方，被告乐居家公司作为经纪方就上述房屋签订《房地产买卖及居间合约》，合同主要约定：“第一条交易标的及权属情况4、该物业处于抵押状态，抵押权人为招商银行，余下贷款额约为45万余元（以卖方出具贷款与借据、余额查询等材料为准），卖方承诺于本合约生效之日起3天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。第三条物业交付方式3、买卖双方经协商一致约定在2018年7月30日前交付物业。第四条买卖双方的权利和义务2、如买卖双方任何一方签署合约后，不按合约履行物业出售、支付楼款及办理手续的，于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理相关交易手续等的书面通知后七个工作日内，仍不履行合约义务的，视为违约，本合约自动解除。4、因买方原因包括但不限于：迟延交付房款、迟延交验证件资料，购买意向有所改变等原因导致无法办理房地产转让登记手续或无法办理按揭贷款，或本合同无法履行，视为违约按照下列处理：买方签署合约后，违约不支付购房款及购买物业的，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。第五条经纪方的权利和义务1、基于经纪方就交易为买卖双方提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方同意在本合约签订当日分别向经纪方支付服务费，买方支付居间服务佣金59204元……2、经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金。第六条合约在履行中的变更及处理争议方式4、经纪方已就本合约条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议三方已经理解本合约条款的法律含义和法律后果，各方按照房屋买卖合约关系或居间合约关系承担合同义务。因履行合约发生纠纷的，各方按照相应的合约关系之内容分别主张权利，并向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所用费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第七条送达确认及合约持有1、本合约记载买卖双方的通讯地址或身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址。通讯或身份证地址如有变更，变更一方应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为已经送达，邮寄的凭证即为已成功送达凭证，任何一方不得就此提出异议。第八条成交价及付款方式该物业成交价为2006800元。买方须于签署合约当天向卖方支付定金10万元。第九条补充约定（如本条内容与上述内容有冲突，则以本条内容为准）：经甲乙双方协商，在甲方得到银行通知可以还款时乙方再付款伍拾万元整，在过户前再付贰拾万元整，其余尾款，于过户当时根据过户价进资金监管中心，剩余款项银行转账。甲方在交房时搬走室内客厅沙发、机柜、茶几、餐桌、主卧床、次卧床，另房款总价汉车位价，车位号为负一层33号。”庭审中，三方一致确认该合约签署于2018年7月2日，第九条中的甲方指的是卖方，乙方指的是买方。2018年7月4日，原告通过银行向被告李俊转款10万元作为购房定金。被告李俊出具收条一张。原告分别于2018年7月3日及2018年7月4日向被告乐居家公司支付佣金共计57193元。2018年7月4日，被告李俊向中天城投集团贵阳房地产开发有限公司申请办理涉案房屋面积差退款手续。同日，被告李俊向招商银行股份有限公司贵阳分行申请提前还清贷款本息。2018年7月23日，被告李俊、李某取得案涉房屋不动产权证书。庭审中，被告李俊提交2018年7月19日李俊与黄永明的微信聊天记录，载明：“黄永明：李哥！我们家已经另外买了，户口都上好了，我们实在是急，所以等不到你家房子，你看约个时间，我们去办理退款事宜。李俊：你直接找中介公司吧一切按合同办……”，拟证明2018年7月19日原告已明确表示不履行合同。原告对真实性无异议，但认为聊天记录不完整。其此前一直催促被告将允许还款通知书发给其。签完合同后，每周去中介催促，他们总是塘塞。被告乐居家公司对该聊天记录无异议，并认为招商银行的还款是需要排队的，3天之内完成是不可能的，光是解除抵押，国家政策都是3个工作日内解除完毕。被告李俊还提交被告乐居家公司向原告邮寄的履行合同催告函及顺风快递单，履行合同催告函载明：“黄永明先生：您于2018年7月3日与我司及卖方李俊签订了编号为GYM1871的《房地产买卖及居间合约》，合同约定卖方李俊以2006800元的价格将位于贵阳市未来方舟G1组团19栋1单元13层3号的房屋出售给您，由于上述物业处于抵押状态，合同第九条补充约定您应于卖方李俊收到银行还贷通知时支付购房款伍拾万元给卖方李俊用于清偿所欠银行贷款。上述合同条款是双方的真实意思表示，双方均应信守合同约定之义务。合同签订后，您明确表示不愿继续履行合同，要求卖方李俊退还购房定金拾万元，已明示违约，现卖方李俊已收到银行还贷通知，为维护我方及卖方李俊的合法权益，同时为避免您陷入诉讼纠纷，依法向您函告如下：希望您在收到本函之日起7日内履行合同项下义务，将伍拾万元支付给卖方李俊。逾期未履行，我方及卖方李俊将按照合同约定及相关法律法规，通过诉讼途径要求你方承担法律责任。”，邮寄单显示寄件时间为2018年9月13日，拟证明原告未能依合同履行合同义务，应承担违约责任。原告表示已收到该函，但认为2018年9月才告知原告收到银行可以提前还贷的文件，与合同约定的3天相差甚远。被告乐居家公司对此无异议。庭审中，原告陈述因为当时买房就是给娃娃读书，当时说3天还贷款并解除抵押，拿到结清证明。经多次催促被告无果，后在未来方舟重新买了房。被告李俊陈述合同中约定的3天中介方告诉其是在这3天内向银行申请还款。被告乐居家公司陈述合同第1条第4款中的3天是指3天内配合办理办理，并不是办理完毕。约定3天的原因是因为银行多久能还款是各方都无法左右的，所以我们约定在一个较为紧凑的时间去申请。涉案房屋办理过户的流程是首先要还款才能拿到结清证明，拿到他项权证后才能去解除抵押。光是这个工作时间都不够，所以不可能承诺3天办理完毕。一审法院认为，原告与三被告于2018年7月2日签订的《房地产买卖及居间合约》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效协议。本案的争议焦点在于如何理解上述合同第一条第四款的内容，即如何理解“卖方承诺于本合约生效之日起3天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解由争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，从该条款的自身的含义来看指的是3天内配合申请并办理结清注销抵押手续。结合被告乐居家公司的陈述办理提前还贷流程及合同第九条补充约定内容“在甲方得到银行通知可以还款时乙方再付款伍拾万元整”来看，一般而言，在办理提前归还银行贷款过程中，每家银行的时间是不一样的。若该条是3天还贷款并解除抵押，拿到结清证明的意思，则第九条的付款时间应该是一个确定的时间，而非第九条中约定的“得到银行通知再付款”的意思表述。故第一条第四款中约定的“卖方承诺于本合约生效之日起3天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续”，应该指的是被告李俊、李某在签订合同之日起3天内向招商银行申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续，即合同签订3天内被告李俊、李某应向银行申请还款。而非原告所述的3天还贷款并解除抵押，拿到结清证明。关于原告的第一项诉请，被告李俊、李某主张本案系原告违约，被告乐居家公司已向原告送达了履行合同催告函，原告未履行合同义务，合同已解除的意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方……”之规定，本案中被告乐居家公司已按照三方所签订的合同第四条第二款的约定向原告发送《履行合同催告函》，原告在收到通知后七个工作日内仍未履行，原告违约，合同解除的条件已成就，但三被告均未行使合同解除权，向原告主张解除合同，并通知原告，现被告李俊、李某主张合同已解除的意见，一审法院不予采纳。鉴于原告在履行合同的过程中另行购房，后经被告乐居家公司催告亦未履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”之规定，原告主张解除三方签订的上述合同，于法有据，一审法院予以支持。关于原告的第二项、第三项、第四项、第五项诉请，因本案系原告违约，根据三方合同约定，被告李俊、李某有权没收原告已付定金10万元，原告应承担居间服务费，原告因此本案所产生的律师费应由其本人承担。因上述费用均应由原告自行承担，则原告主张资金占用费的诉请，无事实及法律依据。综上，对原告的第二项、第三项、第四项及第五项诉请，一审法院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条及第一百二十五条之规定，判决，一、解除原告黄永明与被告李俊、被告李某、被告贵州乐居家房地产经纪有限公司于2018年7月2日签订的《房地产买卖及居间合约》；二、驳回原告黄永明的其余诉讼请求。案件受理费人民币5156元，减半收取2578元，由原告黄永明负担（该款原告已预交）。二审期间，黄永明提交如下新证据：第一组：1、上诉人黄永明公司的司机陆正武证人证言、贵州铭原鑫地产经纪有限公司经理梁某证人证言。拟证明上诉人黄永明购买中天未来方舟的房屋目的是小孩上学，并在两次买房子的时候明确告知卖房人。被上诉人李俊、李某对证人证言不认可。被上诉人乐居家公司对证人证言三性有异议；第二组证据：1、上诉人与贵州铭原鑫地产经纪有限公司、案外人赵邦丞签订的《房屋买卖合同》、佣金确认书、收款收据两张、房产证。拟证明上诉人已经购买未来方舟房屋，购买房屋时间紧迫，资金充足，并且购房是可以短时间内办理成功的。被上诉人李俊、李某对于该组证据的真实性和合法性无异议，对其关联性有异议。但认为上诉人在与其签订合同以后又与其他人签订合同存在了违约行为。被上诉人乐居家公司对该组证据不予认可，认为该合同即约定房屋涉及抵押、解押时间以银行通知为准，合同5.1条又承诺过户时间，其时间相互矛盾；第三组证据：户口登记本。拟证明买房就是为了过户。被上诉人李俊、李某对该组证据的真实性认可，关联性不认可，据了解中天学校是私立中学，不需要户籍落户才能入学。被上诉人乐居家公司对该组证据真实性认可，关联性不认可。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人主张其购买房屋的目的是为了孩子读书，需在极短的时间内落户到案涉小区，被上诉人存在怠于履行相应的约定义务的问题，首先，双方签订的《房地产买卖及居间合约》并无上述内容；其次，《房地产买卖及居间合约》约定，“卖方承诺于本合约生效之日起3天内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。”，“配合”的约定系指卖方需在3日内配合向银行申请办理结清贷款等相关手续。而且从生活常理推断，被上诉人提交相关手续后，银行何时办理完毕结清贷款的手续并非卖方能够掌控和主导，上诉人主张三日内须完成银行的结清证明明显不合生活常识。上诉人将被上诉人不可能完成的义务强加于被上诉人于约不符。且合同于7月2日签订后，被上诉人也是在合同约定的三日之内即7月4日向银行申请提前还清贷款本息，并于7月23日取得案涉房屋不动产证书，亦能充分证明被上诉人系按合同在积极履行义务。上诉人主张被上诉人违约的主张不成立。此外，关于上诉人提出请求法院调取上诉人与被上诉人李俊、李某及乐居家公司员工微信聊天记录，以及去相关部门调取就读贵阳中天中学需落户至案涉小区的文件的申请，与本案审理无联性，对其申请不予同意。综上所述，上诉人黄永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5156元，由黄永明负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月十二日书记员  蒲美君