北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11297号上诉人（原审被告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李迪希，男，1989年9月19日出生，汉族，北京清华同衡规划设计研究院有限公司项目经理，住北京市门头沟区。上诉人北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）因与被上诉人李迪希商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天台山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李迪希的诉讼请求，一、二审案件受理费由李迪希负担。事实和理由：一、案涉房屋逾期交付的原因在于李迪希，天台山公司不应承担逾期交房的违约责任；二、李迪希主张的逾期交房违约金标准过高。李迪希要求天台山公司根据房屋总价6483822元按照日万分之一的标准支付违约金，每日金额为648元，远高于该房屋市场租金，且房屋逾期交付的原因为李迪希对房屋进行改造，故应结合李迪希的实际损失、合同履行情况及当事人过错等因素减低违约金。李迪希辩称，不同意天台山公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李迪希向一审法院起诉，请求：天台山公司给付李迪希2017年1月1日至2019年10月10日期间的逾期交房违约金656160.6元，计算方式为以全部已付款6483822元为基数，每天万分之一的标准。一审法院认定事实：2014年5月31日，天台山公司（出卖人）与李迪希（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1605963）（以下简称预售合同），约定李迪希购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A9）门头沟新城城子地区天台山居住项目3层302号房屋，即现302号房屋。房屋预测建筑面积198.84平方米，其中套内建筑面积166.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.88平方米，单价每平方米38834.58元，房屋总价6483822元。预售合同第十二条交付条件第一款规定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第二款规定该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。预售合同第十四条逾期交房责任第一款第二项规定，逾期超过90日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一[该比率应当不小于第（1）项中的比率]的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2014年6月2日和2015年7月18日，李迪希分两次向天台山公司共交纳购房款6483822元，天台山公司向李迪希出具发票。李迪希于2018年3月24日办理了302号房屋的入住手续，现房屋由李迪希居住使用。天台山公司于2019年5月9日取得诉争商品房面积实测技术报告书。本案审理过程中，李迪希提交承诺书复印件一份，该复印件有李迪希签名，其表示该承诺书系其办理入住手续时所签，原件在天台山公司处，天台山公司予以否认，称该承诺书只有李迪希单方签名，对该证据不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。合同第十二条第一款规定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。天台山公司未能按期交付房屋，于2018年3月24日将房屋交付李迪希，故其应承担2017年1月1日至2018年3月24日期间的逾期交房违约金。李迪希主张2018年3月24日以后的逾期交付房屋违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。天台山公司主张违约金计算标准过高，申请法院降低违约金，但其未能提交证据证实，该院对其该项辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.天台山公司于判决生效之日起7日内支付李迪希2017年1月1日至2018年3月24日期间的逾期交房违约金290475元；2.驳回李迪希其他诉讼请求。本院二审诉讼期间补充认定如下事实：天台山公司主张，李迪希出具委托书委托建设单位对房屋进行了改造，阳台变为了半封闭，增加了面积，所以不能通过验收，因该改造行为由李迪希委托的，故其应自行承担不能及时交房的责任。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，李迪希与天台山公司签订的预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规范，合法有效。关于天台山公司主张，案涉房屋未能按时交付，系因李迪希委托施工单位进行阳台等改造致使房屋实际面增加而无法取得实测面积报告，故天台山公司不应承担违约责任一节。本院认为，天台山公司虽提交记载有李迪希签字的委托书，但该委托书受托人处内容空白，委托书中亦无受托方签章，该委托书于李迪希购买房屋时与预售合同一并签订，仅以该委托书不足以认定诉争房屋的阳台封闭和结构洞口封闭工程系依据李迪希的委托进行，同时，天台山公司作为诉争房屋的出卖人，理应知悉上述工程完成后房屋实际面积与规划面积不一致而可能无法取得实测面积报告的后果，现天台山公司未提供证据证明已向买受人告知上述情况，其以买受人出具委托书为由主张免除违约责任于法无据。综上，天台山公司虽主张诉争房屋因李迪希的原因导致未能及时取得面积实测报告，但对此并未提供确实充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的不利后果，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。经查，天台山公司未依约交付房屋，应就此承担违约责任。关于天台山公司要求降低违约金标准和数额一节，本院认为，本案预售合同已就违约金标准做出明确约定，天台山公司虽主张该标准过高，但并未提供证据予以证明，其主张于法无据，本院不予支持。一审法院判令天台山公司按照约定标准支付逾期交付房屋期间违约金并无不当。综上所述，天台山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5658元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 硕审判员 梁志雄审判员 董 伟二〇一九年十二月十九日书记员 王培霖