江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终6666号上诉人（原审原告）：张小龙，男，1977年1月31日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：冯珊珊，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢正清，男，1939年7月29日生，汉族，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：詹邢波，男，1977年3月11日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：邢涛，男，1978年12月20日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街**。法定代表人：杨福强。上诉人张小龙因与被上诉人邢正清、詹邢波、邢涛，原审第三人南京光华房地产开发公司(以下简称光华公司)房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明案件事实后依法改判由原审第三人光华公司协助三被上诉人邢正清、詹邢波、邢涛办理位于南京市秦淮区房屋的初始登记，再由邢正清、詹邢波、邢涛共同将该房屋过户登记至张小龙名下。本案一审、二审诉讼费用由邢正清、詹邢波、邢涛承担。主要事实与理由：一、一审判决中“关于付款情况，原告陈述20万元，10万元从原告名下工商银行转入詹如明账户，另外10万元系现金，连同原告卡上的10万元一并转入詹如明账户”错误。由于20万元购房款的支付距今已12年，上诉人对于20万元的支付方式记忆细节产生模糊。但在一审期间，经上诉人查询本人及母亲银行交易流水后确认，20万元均为现金支付，其中9万元为上诉人母亲张燕在付款当日（2007年7月30日）通过存折支取的现金，94000元为上诉人在付款当日（2007年7月30日）通过存折支取的现金，16000元为上诉人携带的现金。付款当日，上诉人及母亲张燕与詹如明、邢正清约在詹如明家附近的中国工商银行南京玄武支行营业室（南京市的银行柜台办理付款。上诉人母亲张燕在该行柜台支取了9万元现金后，上诉人将携带的11万元现金一并交给该行工作人员，要求存入詹如明的银行账户，第一次存入时上诉人发现银行出具的回执单存入的银行并非詹如明本人账户，立即要求詹如明提供本人银行卡并重新存入詹如明账户，随后詹如明才向银行工作人员提供本人名下的银行卡。最终，20万元购房款存入詹如明的银行账户，且詹如明当日出具了20万元的现金收条。二、一审判决中，法院认为“原告提供的证据不足以证明其已实际支付购房款20万元，且原告关于20万元如何支付前后陈述也不一致……”错误。1.上诉人在一审期间提交的证据己足以证明上诉人实际支付20万元购房款。(1)通过2013年的录音记录可知，邢正清对于上诉人已支付20万元购房款的事实并无质疑。而邢正清、詹邢波、邢涛不愿意办理过户的原因是因为目前涉案房屋的价值与12年前相比己经大幅增长，要求上诉人按照目前房价补齐房屋价值差价。被上诉人在明知上诉人己经支付了20万元购房款的情况下，不按合同约定办理过户，而要求增加房价的行为严重违反了《房屋转让协议》。(2)詹如明于2007年7月30日（付款当日）出具的收条载明：“今收到人民币贰拾万元整。”该收条己证明了上诉人支付20万元购房款的事实。2.关于上诉人对于20万元的支付方式前后陈述不一致的问题。由于购房款支付距今己12年，上诉人对于支付方式的细节出现记忆偏差符合常理。三、一审法院在上诉人及其代理人无法调取詹如明在中国工商银行的交易流水情况下，经上诉人申请后仍未调取，导致案件事实无法查明。为了进一步查明案件事实，在一审审理期间，上诉人申请了《调查令》查询詹如明在中国工商银行的交易流水，但由于工商银行江苏省分行及玄武支行明确表示不接受诉讼阶段律师持《调查令》调查取证，必须有法官亲自调取。但一审法院并未调取詹如明在中国工商银行的交易流水，最终上诉人无法获得詹如明工商银行交易流水。一审法院剥夺了上诉人的诉讼权利，损害了上诉人的合法权益，同时也导致案件事实无法查明。邢涛辩称，不同意上诉人要求房屋过户的意见，没有看到上诉人提供的付款证明，所以不同意上诉人的意见。詹邢波辩称，同意邢涛的意见，上诉人没有付款证明，一审中我方提出要看到上诉人的付款证明，但上诉人一直未提供付款证明。因此，上诉人所陈述的所谓交易并不成立，不同意上诉人要求过户的请求。邢正清辩称，不同意房屋过户，因为上诉人并没有付款，詹如明已经去世，协议都终止了。光华公司未作陈述。张小龙向一审法院起诉请求：1.判令邢正清、詹邢波、邢涛及第三人光华公司协助张小龙将南京市秦淮区房屋过户登记至张小龙名下；2.邢正清、詹邢波、邢涛承担本案诉讼费。一审法院查明事实：涉案房屋系詹如明城市房屋拆迁取得，张小龙持有詹如明签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》原件。2006年8月16日，詹如明与光华公司签订《银龙花园经济适用房销售协议》，约定经申请光华公司同意将涉案房屋以每平方米2100元的价格出售给詹如明，该合同上显示2012年12月20日因遗失补办。同日，光华公司出具收据，载明收到詹如明购房款114030元。2012年12月14日，詹如明向张小龙出具《委托书》，内容为委托张小龙办理涉案房屋有关事宜，该委托书落款处有南京市白下区光华路办事处银龙南苑社区居民委员会公章。张小龙表示仅持有《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，其他协议都不持有原件。邢正清、詹邢波、邢涛亦表示也不知道原件在哪儿，一直由詹如明保管。2007年8月12日，张小龙（乙方）与詹如明（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将涉案房屋以22万元的价格出售给乙方，涉案房屋面积为55平方米；乙方预付的定金为195000元，在双方办理产权过户时转为购房价款，同时将余款25000元一并付清。同日，詹如明向张小龙出具委托书，载明：关于涉案房屋有关事宜，委托张小龙全权办理。后张小龙进入诉争房屋，居住至今。另查明，詹如明于2018年4月19日死亡。邢正清系詹如明丈夫，邢涛、詹邢波系詹如明儿子。关于付款情况，张小龙陈述20万元，10万元从张小龙名下工商银行转让詹如明账户，另外10万元系现金，连同张小龙卡上的10万元一并转让詹如明账户，当时没有要求詹如明打收条，后张小龙又陈述系张小龙母亲工商账户汇出，但经查询张小龙工商银行以及张小龙母亲账户未有上述汇款记录。后张小龙又提供收条，但依然未提供付款凭证。在庭审过程中，张小龙提供录音证明邢正清对于詹如明卖房知晓，且张小龙已支付20万元。经质证，邢正清、詹邢波、邢涛认为录音中邢正清并未答复张小龙已付20万元的事实。一审法院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。关于邢正清、詹邢波、邢涛提出《房屋转让协议》系无效合同的抗辩意见，一审法院认为，涉案房屋系拆迁取得，系拆迁安置房，并非经济适用房，该协议的签订并不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，故对于邢正清、詹邢波、邢涛的该抗辩意见，法院亦不予采信。房屋约定的价款为22万元，张小龙提供的证据不足以证明其已实际支付购房款20万元，且张小龙关于20万元如何支付前后陈述也不一致，故对于张小龙要求第三人光华公司协助邢正清、詹邢波、邢涛办理初始登记，再由邢正清、詹邢波、邢涛将涉案房屋过户登记至张小龙名下的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：驳回张小龙的诉讼请求。二审中，张小龙提交以下证据：1.2018年4月14日谈话录音光盘及文字整理稿，拟证明张小龙已支付了20万元购房款，谈话录音摘要第3页及第5页加黑体字标注的内容可以证明邢正清明知并承认张小龙已支付了20万元购房款的事实。2.个人活期账户明细查询，拟证明2007年7月30日张小龙在中国建设银行南京市扬子支行分理处支取现金94000元，用于当日支付涉案房屋购房款，详见该明细倒数第3行。3.个人业务凭证一张（张燕取款凭证），拟证明2007年7月30日张小龙的母亲张燕在中国工商银行南京玄武支行营业室取款90000元，用于当日支付涉案房屋购房款；该凭证柜员号为04298，办理时间为2007年7月30日11点11分。与詹如明存款在同一柜台办理，且在同一时间段。4.个人业务凭证两张（詹如明存款凭证），拟证明2007年7月30日，詹如明在中国工商银行南京玄武支行营业室分两次存入20万元现金，其中一次存入9万元，一次存入11万元；凭证载明柜员号为04298，办理时间为11点27分和11点40分，与张燕取款在同一柜台办理，且在同一时间段。5.詹如明出具的20万元收条一张，上述证据综合证明张小龙已于2007年7月30日支付了20万元购房款，张小龙与詹如明除了该笔购房款外并无其他经济往来。邢涛质证认为：1.关于录音，涉案房屋是拆迁分得的房屋，应该是属于我父母夫妻共同财产，但当时签订合同的时候我父亲邢正清并不在场，是事后才知道的。我母亲当时是老年痴呆的状态，不知道合同是否合法。2.关于存款、取款的凭证，邢涛并没有参与，所以不太清楚。3.关于收条，内容写的并不是清楚，并没有写清楚是购房款或者是定金，因为双方签订的合同上写的是定金。詹邢波质证认为：1.关于录音，现在无法听取录音的具体内容，也不清楚录音的事情。2.关于存款、取款的相关凭证以及收条，协议书上写的是支付19.5万元，办完手续后支付2.5万元，张小龙现在说已经支付了20万元，要求其解释为什么多支付5000元，因为在当时5000元也是一笔不小的数目。关于张燕取款的9万元，张小龙称和我母亲詹如明的存款是相互对应的，对于该9万元没有异议，但是张小龙取款的9.4万元不能证明包含在詹如明存款的11万元中。希望张小龙能提供取款9.4万元的具体时间。一审中，张小龙向法庭明确表示了并没有收条，还陈述10万元转账和10万元存款，现在张小龙二审中提交的收条并不能证明该20万元是与委托书相关的内容，即并不能证明该20万元就是购房款。邢正清质证认为，张小龙在一审中提供的证据只有一份协议书和詹如明出具的委托书，并没有任何付款的证据；且张小龙在一审中就说了根本没有写收据，现在张小龙又提供了一张收条，故对该收条的真实性有异议；詹如明已经去世了，现在也无法核实，希望法院能核查其真实性。1.关于录音，邢正清不清楚，也不记得了。2.关于上诉人提交的存款、存款相关凭证，现在没有办法认可，是不是真实的希望法院核查。经审理查明，玄民初字第943号离婚证载明，詹如明与邢正清离婚，发证日期为1995年1月20日，加盖南京市民政局婚姻登记专用章，还记载离婚协议内容：子詹邢波及次子邢涛均同母亲生活；座落在南京市房屋由詹如明与子詹邢波及次子邢涛居住，房租由詹如明交纳，无财产纠纷。还查明，南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表记载“申购人：詹如明，配偶姓名：离异，原住房地址：建邺区东铁管营巷37号，拆迁时间：2004.9，房屋性质：公房，”该申请表加盖南京市住房制度改革办公室档案查询专用章。涉案房屋（地（地址为秦淮区高桥门********詹如明因东铁管营巷37号房屋拆迁取得。又查明，2007年7月30日张小龙在建设银行尾号1350账户支取现金94000元；同日11时11分，张小龙的母亲张燕工商银行网点号0159取款90000元，取款凭证记载柜员号为04298；2007年7月30日，詹如明分别于11时27分及11时40分在工商银行网点号0159存入其尾号7354账户90000元、110000元，存款凭证记载柜员号为04298。詹如明2007年7月30日向张小龙出具收条一张，载明“今收到人民币贰拾万元整此据詹如明2007.7.30”。再查明，张小龙二审中提交书面承诺函，其自愿承担案涉房屋过户登记到其名下而产生的各项税费，包括契税、房屋维修基金、政府收益金、过户费等。二审中，对于张小龙主张的已付款20万元及签订在2007年8月12日的房屋转让协议中“乙方预付的定金为195000元，在双方办理产权过户时转为购房价款，同时将余款25000元一并付清”，张小龙陈述：对方说因为房屋是挂在中介的，他们向中介支付了5000元的中介费，对方要求该5000元中介费由我承担，认可5000元是付的中介费，如果履行房屋过户，我方会按照协议约定再支付25000元。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。上述事实有《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《银龙花园经济适用房销售协议》、《委托书》、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《房屋转让协议》、离婚证复印件、申请表、个人活期明细查询、个人业务凭证（取款、存款）、收条及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，张小龙为证明其已经按照《房屋转让协议》的约定履行付款义务，提供了通话录音、收条、个人活期明细查询并申请法院向银行调取了个人业务凭证（取款、存款）。本院认为，案涉房屋系拆迁取得，为拆迁安置房，故《房屋转让协议》合法有效。张小龙主张其已按约定向詹如明支付了20万元款项，具有高度盖然性，本院予以认定。主要理由如下：1.案涉《房屋转让协议》签订于2007年，张小龙随后接收并入住案涉房屋多年，至2012年时，就办理涉案房屋相关事宜，詹如明再次向张小龙出具委托书，表明詹如明多年来对于房屋的实际使用及《房屋转让协议》的履行状况并无异议。2.发生于2007年7月30日的款项交付事实，现有证据能够反映张小龙及其母亲张燕的取款时间与詹如明的存款时间为同一日，而张燕取款与詹如明存款还发生在同一银行网点同一前后紧密相连的时间内，且柜员号亦相同。3.张小龙提交的收条原件落款时间亦为2007年7月30日，数额及时间与前述凭证能够相互印证，被上诉人辩称该收条未注明款项用途，但该时间点詹如明与张小龙存在其他经济往来的依据不足，故该收条与本案的关联性应当予以认定。关于张小龙已支付的20万元中的5000元，张小龙自认系其承担的中介费，故该5000元不属于购房款，张小龙已按约定支付195000元购房款，尚有尾款25000元未付。根据现有证据，詹如明签订拆迁协议前已与邢正清离婚，申购人詹如明婚姻状态显示离异，故被上诉人辩称案涉房屋为詹如明与邢正清夫妻共同财产，没有事实依据，本院不予采信。依法成立的合同受法律保护，当事人均应按合同的约定全面履行各自的义务。张小龙已按约定履行义务，故其要求将案涉房屋（地址为秦淮区高（地址为秦淮区高桥门********诉讼请求成立，本院予以支持。该房屋过户至张小龙名下所产生的相关税费，均由张小龙承担。综上所述，张小龙的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初10993号民事判决；二、詹邢波、邢涛、南京光华房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助将南京市秦淮区房屋过户至张小龙名下；三、张小龙于本判决生效之日起十五日内向詹邢波、邢涛支付购房款尾款25000元；四、驳回张小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，保全费5000元，二审案件受理费80元，均由詹邢波、邢涛负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月四日书记员  汪海燕