江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4021号上诉人（原审原告）：徐某，男，1975年11月25日出生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：李强，江苏盈喆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港同兴房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区经济开发区。法定代表人：王怀峥，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：王怀峥，男，1965年6月7日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被上诉人（原审被告）：谷某，女，1981年9月9日出生，汉族，住连云港市赣榆区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：姚建成，江苏港人律师事务所律师。上诉人徐某因与被上诉人连云港同兴房地产开发有限公司（以下简称同兴公司）、王怀峥、谷某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐某上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决明显错误，应当予以纠正。一、一审法院认为：“合同解除后，合同的权利义务即行终止，补充协议作为租赁合同的从合同，在主合同终止后亦同时终止。因此，租赁合同解除后原告己无权再将租赁房产转租他人，更无转租权可供放弃。”上述认定明显错误，不能成立。1、2015年5月份签订的《补充协议》虽然名称上称为补充协议，但该协议是单独存在的针对补偿进行特别约定的协议，所以即便双方协商解除租赁合同，也不影响补充协议的效力及存在。2、上诉人与被上诉人签订的《补充协议》是上诉人预得利益的有偿转让，涉案房屋的转让权不仅包括对房屋转租的权利，还包括对房内设施装修及无形资产的转让，由此产生的转让除了租赁费用会获得较高的额外价值，上诉人在签订补充协议时，放弃了该部分的收益，相反被上诉人在签订补充协议后，有可能在双方解除租赁关系后另行将房屋出租会获得除房屋租金外额外的收益，所以补偿协议是对上诉人让利行为的补偿。3、根据《合同法》第九十八条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。一审法院认为租赁合同终止后，补充协议同时终止，不能成立。二、本案双方解除租赁合同的行为，应认定为上诉人从行为上放弃了房屋的转租权，根据《补充协议》的第三条约定，上诉人从陈进出转让房屋支付了转让费17万元整，是被上诉人认可和同意的，如果上诉人对房屋进行转让是可以将原来支付的转让费赚回来的，转让费17万元也就属于上诉人的可得利益；如果上诉人不转租房屋，对于转让时支付的转让费亦因用于房屋的全部装修，由被上诉人对上诉人的损失进行经济补偿。三、关于“举轻明重”的论证原则在本案中的适用。本案中，双方通过签订《补充协议》的方式约定，如果上诉人承诺放弃对本房屋转让权，被上诉人要对上诉人进行经济补偿。而上诉人同意解除租赁合同，包括并不限于放弃了转租权等权利，因此，既然承诺放弃转让权就应当得到经济补偿，那么上诉人同意解除租赁合同的行为更应当获得约定的经济补偿。四、被上诉人在答辩中也并未提及权利义务全部终止。所以对于转让费补偿是存在的，被上诉人只是称不当得利不应该给而已。一审法院作出的判决明显偏袒被上诉人一方。被上诉人同兴公司、王怀峥、谷某答辩称：一、一审判决认定事实清楚：1、一审判决并未否认补充协议的效力，只是认定补充协议为租赁合同从合同，在主合同权利义务关系终止的情况下，作为从合同约定了权利义务关系也随之终止。2、补充协议约定的17万元补偿，并不是双方“结算和清算”条款，是附条件的条款。并不适用合同法98条规定，只有上诉人有权利可放弃，上诉人才有可能获取补偿。本案中上诉人在合同租赁期内，无第三人再要求租赁该房屋，上诉人“转让权”放弃的情形并未出现，在2019年4月21日主动要求解除租赁合同后，租赁合同都已经不存在，更无转让权可供放弃。二、根据补充协议的约定，被上诉人应支付上诉人17万元经济补偿金的情形并未出现：1、在2019年4月21日主动要求解除租赁合同后，租赁合同都已经不存在，更无转让权可供放弃。2、上诉人支付给陈进的17万元费用，是用于支付空调水电、货架及装潢等费用，其使用价值仅限于上诉人租赁期内即2011年4月18日至2020年4月18日，截止至2019年4月21日，双方解除租赁合同时，上诉人已经使用八年，17万元的价值基本被利用完毕。上诉人无权以支付陈进17万元转让费为由向被上诉人主张17万元，上诉人要求补偿17万元的理由不成立。3、上诉人不存在可得利益。可得利益是建立在将来必然有利益的基础之上即本案中有第三人在租赁期内要求承租该房屋的情形出现，但实际情况是本案在租赁期内无第三人再行向上诉人要求租赁该房屋的情形出现。因此，上诉人所称的可得利益的情形并未出现。三、一审判决适用法律正确，一审判决认定17万元的补偿金是附条件的合同，本案情形是所附条件并未出现。综上请求二审法院依法驳回上诉。徐某向一审法院起诉，请求判令：1.同兴公司、王怀峥、谷某共同补偿徐某170000元；2.本案的诉讼费用由同兴公司、王怀峥、谷某承担。一审法院查明事实：位于连云港市赣榆区物资大楼楼下门面房系同兴公司所有。王怀峥、谷某均系同兴公司的股东，王怀峥担任公司法定代表人，谷某担任公司监事。2011年3月20日，案外人陈进（甲方）、谷某（乙方）、徐某（丙方）三方共同签订转租协议一份，协议内容如下：一、甲方将乙方店面转让给丙方，转让费用为170000元，现欲交定金20000元；二、转让期间限2011年3月20日至2013年4月18日；三、甲方、丙方转让成交后，由甲方与乙方续签协议，租期为2013年至2020年，租金甲方与丙方协商，以协议为准；四、甲方转让店内除经营商品外，室内所有物品（含空调、水、电、货架等）全部给丙方；五、3月20日至2010年4月30日为甲方清仓处理期。2011年4月18日，谷某代表同兴公司（甲方）与徐某（乙方）重新签订房屋租赁合同，合同约定甲方将自己开发的位于赣榆县物资大楼楼下门面房约950平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2011年4月18日起至2020年4月18日止，租赁九年。第一年至第二年租金为120000元，第三年至第六年每年租金为200000元，第七至第九年租金在原有基础上每年递增15000元；承租期满乙方在同等条件下可优先续签租赁合同。租赁期间乙方如果因特殊原因需要转租此房，应征得甲方同意。合同还对其他内容作了约定。2015年5月份，谷某、王怀峥（甲方）与徐某（乙方）签订《补充协议》一份，协议内容如下：一、甲方自愿将房屋青口镇后宫路84号物资电子大厦楼底门面房交给第三方王磊作银行抵押贷款使用；二、如果乙方承诺自动放弃本房屋的优先承租权和优先购买权，且借款人王磊到期未能及时按期偿还银行借款本息或因借款人涉到影响到乙方正常使用该房屋，则甲方要保证对乙方经济补偿金额为肆拾万元整（即乙方2年租金）。三、如果乙方承诺放弃对本房屋转让权，甲方要对乙方进行经济补偿壹拾柒万元整（乙方对本房屋有转让权。即：甲乙双方签订原协议时，乙方经甲方同意，从陈进那里用壹拾柒万整把房屋转让过来用于房屋的全部装修）。如第三方王磊本次借款按期还款设定的抵押解除后，则乙方继续享有优先承租和购买权。（甲方除此之外设定的抵押仍需征得乙方同意）。四、甲方对房屋拥有所有权，所以本房屋所产生的各类税费与乙方无关。五、本协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。2015年5月29日，徐某向江苏赣榆农村商业银行出具《承诺书》一份，内容如下：本人徐某于2011年4月18日与谷某签订租赁合同，承租位于青口镇后宫路84号县物资电子大楼底层门市的房屋，房产证号：连房权证青字第××号，土地证号：赣国用（2015）第618号，主要从事婴幼儿用品销售。现本人已知晓王磊于2015年4月20日向江苏赣榆农村商业银行申请贷款，并以上述承租房作为抵押，现本人郑重承诺如下：一、如借款人到期未能偿还贷款本息，本人承诺放弃承租优先权和购买权，由此产生的损失与江苏赣榆农村商业银行无关。二、本人承诺按租赁合同中规定的方式支付租金，提前支付租金的行为无效；并承诺在借款期间内未经贷款人同意，不将租赁物转租他人。本人对上述承诺内容予以认同，如违反上述承诺，给贷款人造成损失的，本人自愿承担相应的民事赔偿责任。以上承诺不可以任何理由撤销。同兴公司认可抵押贷款尚未还清，贷款的期限为二年，到期后还清本息，然后再贷出来。徐某认可承诺书第二条后半段关于未经贷款人同意，不将租赁物转租他人的内容与补充协议第三条其承诺放弃对房屋的转让权没有关联性。2019年4月，徐某与谷某协商解除了租赁合同，谷某向其出具书面协议一份，载明：“经双方友好协商，双方解除合同（2011.4.18-2020.4.18），房屋钥匙已交给房主。”徐某称其是以协商解除租赁合同的方式向同兴公司承诺放弃对房屋的转让权。同兴公司对此不予认可。同兴公司、王怀峥、谷某辩称补充协议系徐某乘同兴公司因经营需要要从银行贷款，而银行提出需要房屋租赁人同意之机，提出17万经济补偿，其的行为系乘人之危，但对其辩解未提供相应的证据证明。一审法院认为，案涉房产系同兴公司所有，王怀峥系公司法定代表人，谷某系公司监事，因此，二人代表同兴公司对外出租房屋或处理与出租房产有关事宜应为履行职务行为，后果应由同兴公司承担。徐某与同兴公司签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，应为合法有效。同兴公司、王怀峥、谷某虽辩称补充协议系徐某乘人之危所签订，但对其辩解未提供相应的证据证明，一审法院依法不予以采信。《补充协议》约定徐某对租赁房产享有“转让权”，此处的转让权应为转租权，即徐某在租赁期限内可以将租赁物转租他人。从《补充协议》的约定来看，协议第二条、第三条系附生效条件的条款，即只有约定的条件成就时，该条款才发生效力。徐某只有在向同兴公司承诺放弃对房屋转租权时，才有权按照协议约定向同兴公司主张170000元的经济补偿。徐某认可其向江苏赣榆农村商业银行出具的承诺书中关于借款期间未经贷款人同意，不将租赁物转租他人的承诺并非是对补充协议中放弃转租权的承诺，其是以与同兴公司拟协商解除租赁合同的方式放弃了对房屋的转租权。对此，双方签订的解除协议中并无明确说明，同兴公司对此亦不予认可。合同解除后，合同的权利义务即行终止，补充协议作为租赁合同的从合同，在主合同终止后亦同时终止。因此，租赁合同解除后徐某已无权再将租赁房产转租他人，更无转租权可供放弃。谷某向徐某出具的解除协议对经济补偿问题亦未作约定，因此，徐某要求同兴公司对其进行经济补偿的请求因无事实和法律依据，依法不能成立。综上所述，徐某的诉讼请求依法不能成立，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第二百二十四条之规定，判决：驳回徐某的诉讼请求。案件受理费3700元，减半收取1850元，由徐某负担。二审诉讼期间，上诉人徐某、被上诉人同兴公司、王怀峥、谷某均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：被上诉人是否应当补偿上诉人17万元？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，均应合法有效。被上诉人虽然辩称《补充协议》系上诉人乘人之危签订的，但未提供相应的证据予以证明，对此辩解，本院不予采信。虽然上诉人与被上诉人已经于2019年4月解除了《租赁合同》，但上诉人一审提供的其与王怀峥的聊天记录显示，上诉人在解除合同之前就被上诉人应向上诉人支付17万元经济补偿事宜与被上诉人进行协商，并表示如果协商不成将进行诉讼主张，由此可以看出上诉人并未放弃向被上诉人主张17万元补偿款的权利。现在上诉人与被上诉人已经解除合同，上诉人以自己的行为表示放弃对涉案房屋的“转让权”，依据《补充协议》的约定，被上诉人应支付上诉人经济补偿17万元。因此，被上诉人关于《租赁合同》已经解除，无转让权可供放弃的辩解不能成立，本院依法不予采信。另外，《补充协议》第三条明确约定“甲乙双方签订原协议时，乙方经甲方同意，从陈进那里用壹拾柒万整把房屋转让过来用于房屋的全部装修”，被上诉人正是基于上诉人支付17万元转让费的事实才在《补充协议》中承诺若上诉人放弃转让权，要对上诉人进行经济补偿，现在即便依据被上诉人的陈述，上诉人已经将除监控以外的全部装修及空调等物品已经全部交付于被上诉人，且上诉人也没有将涉案房屋转租给第三人，被上诉人理应支付上诉人经济补偿17万元。因王怀峥、谷某对外出租及处理与出租房屋有关事宜的行为属于履行职务的行为，后果应由同兴公司承担，因此上诉人关于王怀峥、谷某应共同向其补偿17万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，徐某的上诉请求及理由部分能够成立，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初4511号民事判决；二、被上诉人连云港同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人徐某经济补偿17万元。三、驳回上诉人徐某对被上诉人王怀峥、谷某的诉讼请求。如果连云港同兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，减半收取1850元，二审案件受理费3700元均由连云港同兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇一九年十二月九日法官助理  蒋 寻书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。