贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1320号上诉人（原审被告）：贵州交勘生态园林有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云峰大道97号金泰大厦11楼。法定代表人：王玉华。委托诉讼代理人：李晓辉，贵州惟胜道律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：胡昂，贵州惟胜道律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐晓，女，1986年10月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。被上诉人（原审原告）：冉某，男，2005年9月14日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县，系徐晓之子。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张洪智，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李顺江，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：徐应峰，男，1983年8月26日出生，汉族，住贵州省开阳县。原审第三人：安顺海烨旅游地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区七眼桥镇两所村内。法定代表人：张毅强。上诉人贵州交勘生态园林有限责任公司（以下简称“交勘公司”）因与被上诉人徐晓、冉某、原审被告徐应峰、原审第三人安顺海烨旅游地产开发有限公司（以下简称“海烨公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。交勘公司上诉请求：1．撤销原判，改判或者发回重审；2．本案上诉费由徐晓、冉某承担。事实和理由：1．一审事实认定错误，具体表现在：（1）本案没有证据证明冉某、徐晓和徐应峰之间协商买卖合同以及签订合同事宜前后是向我司汇报，并进行指示的；（2）我司没有授权徐应峰与徐晓、冉某签订《房屋买卖协议》。2．一审适用法律错误，一审认定我司应对《房屋买卖协议》产生的权利义务与徐应峰共同承担没有法律依据：（1）我司没有在合同上签字或者盖章，并非案涉合同主体；（2）我司出具的授权委托书，没有任何委托徐应峰作为代理人签订合同的意思表示，也没有表达任何对《房屋买卖协议》承担责任的意思表示；徐晓、冉某对于其交易对象为徐应峰个人的事实是清楚明确的。综上所诉，请二审法院支持我司上诉请求。徐晓、冉某二审辩称：通过一审法院庭审调查及相关证据相互印证，答辩人认为一审法院就本案的审理认定，事实清楚，证据充分，判决内容适用法律正确，应当予以维持。理由如下：1．本案中，徐晓、冉某与徐应峰签订的《房屋买卖协议》合法有效，是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行义务，至于徐应峰与交勘公司的法律关系，并不能对抗徐晓、冉某；2．根据一审证据可知，徐晓、冉某履行该协议时，交勘公司是知晓并同意该协议的，为此交勘公司才出具委托书给答辩人，由此可见交勘公司作为受益人，其已经追认购房协议，故由此产生的权利义务应当由徐应峰、交勘公司共同承担；3．由于徐应峰、交勘公司的原因，导致合同不能继续履行，而徐晓、冉某已经基于协议支付购房款，故徐晓、冉某要求返还购房款有理有据，导致合同目的不能实现的过错责任在于徐应峰、交勘公司，因此一并要求徐应峰、交勘公司承担违约责任并无不当。徐晓、冉某向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除徐晓、冉某与徐应峰、交勘公司之间的房屋买卖合同关系。2．判令徐应峰、交勘公司连带返还徐晓、冉某购房款80万元及违约金483600元，共计1283600元；并支付该款项利息（利息以1283600元为基数按年利率6%从起诉之日计算至该款项全部付清之日止）。3．本案诉讼费、保全费由徐应峰、交勘公司承担。一审判决认定的事实：坐落于贵州省安顺市××标段××号别墅由海烨公司开发。2018年5月10日，徐晓、冉某（合同乙方）与徐应峰（合同甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：“协议第一条基本情况1.1甲方自愿将以下房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况：该房屋座落于安顺苗岭屯堡内，房号为安顺苗岭屯堡一期三标段27栋1跃2-1号别墅建筑面积为299.8平方米；套内建筑面积（以房开签订的合同为主）平方米；房屋为海烨公司折抵给甲方用于抵扣工程款的不动产；房产证未办理。第三条房价款与付款方式：3.1……房屋总价款为2418000元。……3.2.3乙方支付房款必须汇入甲方指定账户内（除伍拾万元订金），否则甲方均不予认可，其后果由乙方自行承担。账户名称：贵州交勘生态园林有限责任公司……。第四条违约责任……4.2在办理房屋手续时，如因甲方原因导致的乙方未能办理房产证，甲方负主要责任并对乙方作出房款总价20%的赔偿。并且在15工作日内将乙方已付房款全额退还给乙方。”协议签订后，徐晓、冉某分别于2018年5月10日交付订金50万元给徐应峰，2018年6月6日汇款30万元到交勘公司的银行账户。上述款项均由徐应峰出具相应收条给徐晓、冉某。同时查明：交勘公司系海烨公司开发的“苗岭屯堡古镇一期三标段”工程项目的建设方；徐应峰系交勘公司在该工程的内部承包人；徐应峰在施工过程中曾向交勘公司借款用于支付民工工资。徐应峰与徐晓、冉某签订《房屋买卖协议》前后，均向交勘公司的有关人员作过汇报、请示。交勘公司于2018年5月18日出具一份内容为“授权委托书本人吴辉系贵州交勘生态园林有限责任公司的法定代表人，现委托安顺海烨旅游地产开发有限公司为我方代理人。代表我公司办理苗岭屯堡古镇一期三标段27栋1跃2-1号楼产权转移至冉某（身份证号：）名下。”的授权委托书给徐晓、冉某。2019年3月11日，海烨公司出具一份内容为：“冉某安顺苗岭屯堡一期三标段27栋1跃2-1为海烨公司所开发的物业，与交勘公司及徐应峰无任何折抵权属关系。”的《告知书》给徐晓、冉某。一审法院认为：徐应峰与徐晓、冉某签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，双方应依约履行。徐应峰作为交勘公司的内部承包人，其与交勘公司双方对各自权利义务的约定，不能产生对抗第三人的效力。从各方提交的证据可以认定，本案中徐应峰与徐晓、冉某签订《房屋买卖协议》前是向交勘公司的有关人员进行汇报并得到同意的，为此交勘公司还出具有授权委托书给徐晓、冉某，且徐晓、冉某亦支付有部分购房款给交勘公司；徐应峰与徐晓、冉某签订的《房屋买卖协议》是得到交勘公司授权，因此而产生的权利义务应由双方共同承担。现因徐应峰、交勘公司的原因导致上述《房屋买卖协议》已不能履行，故徐晓、冉某要求解除徐应峰与徐晓、冉某签订的《房屋买卖协议》，并由徐应峰、交勘公司退还已支付的购房款有理，予以支持。对于徐晓、冉某要求徐应峰、交勘公司按合同约定以购房总款的20%支付违约金的诉讼请求，因徐晓、冉某实际支付给徐应峰、交勘公司的购房款为80万元，从公平合理的角度考虑，故本院认为按已付款的20%计算违约金较为适宜。对于徐晓、冉某要求支付利息的诉讼请求，因双方未进行约定，故对此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：1．解除徐晓、冉某与徐应峰于2018年5月10日签订的《房屋买卖协议》；2．由徐应峰、贵州交勘生态园林有限责任公司在本判决生效后十日内退还徐晓、冉某购房款人民币800000元；3．由徐应峰、贵州交勘生态园林有限责任公司在本判决生效后十日内支付徐晓、冉某违约金人民币160000元；4．驳回徐晓、冉某的其他诉讼请求。案件受理费16402元，减半收取8201元，由徐晓、冉某承担1501元，徐应峰、贵州交勘生态园林有限责任公司承担6700元（此款徐晓、冉某已预交，徐应峰、交勘公司承担的部分由其在本判决生效后十日内直接支付给徐晓、冉某，徐晓、冉某不再向一审法院退取）。二审中各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：交勘公司是否应当承担返还购房款、支付违约金之责任。本院认为：《房屋买卖协议》虽是徐应峰与徐晓、冉某签订的，但案涉房屋是以房抵偿工程款获得的，海烨公司是建设方，交勘公司是承建方，故以房抵债只能发生于海烨公司与交勘公司之间，换言之交勘公司应是以房抵债后房屋的承受主体，徐应峰在未经交勘公司同意的情况下，不可能将案涉房屋卖与徐晓、冉某。《房屋买卖协议》中约定的收款账户为交勘公司的银行账户及2018年5月18日交勘公司向徐晓、冉某出具的授权委托书可以印证这一点。现徐应峰、交勘公司均收取了徐晓、冉某的购房款，只是因为海烨公司不认可案涉房屋抵偿给了交勘公司，才导致徐晓、冉某的合同目的无法实现，故交勘公司应当承担本案返还购房款，支付违约金之责任。综上所述，贵州交勘生态园林有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16402元，由贵州交勘生态园林有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨    虹审判员 宋    颂审判员 黄  光  美二〇一九年十二月十九日书记员 刘仕元（代）