江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏执复103号 复议申请人（保全被申请人）：星月集团有限公司，统一社会信用代码：91330784147474155L，住所地浙江省永康市古山镇柏青中路。 法定代表人：胡济深，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡恒锋，该公司法务部职员。 保全申请人：杨仲雄，男，汉族，1963年2月22日生，居民身份证号码330722196302220018，住江苏省常州市钟楼区通江南路。 委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 复议申请人星月集团有限公司（以下简称星月公司）因不服江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院）（2019）苏04执异8号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 经审查查明，杨仲雄诉星月公司合同纠纷一案，常州中院于2018年10月18日立案受理，案号为（2018）苏04民初484号。2018年11月5日，该院根据杨仲雄的诉讼保全申请及提供的担保，作出（2018）苏04民初484号之一民事裁定书，冻结被申请人星月公司银行存款1.08亿元或查封扣押其相应价值的财产。星月公司对该院查封其房地产的范围，提出书面异议称，杨仲雄起诉我公司的诉讼标的额是1.08亿，而本公司名下1、永康市东城街道黄棠村白水堰自然村66号（浙2017永康不动产权第0017306号）（以下简称306号房地产）；2、永康市东城街道黄棠村白水堰自然村66号2号地块（浙2017永康不动产权第0017307号）（以下间称307号房地产）房产，经评估其市值为6.2128亿。这两处房产上仅有中信银行3.28亿贷款设置了抵押，为此中信银行也作了情况说明，证明至法院查封之日止我公司实际向中信银行的上述贷款情况。根据物权法206条规定，抵押权自抵押物被查封之日起确定，因此，该公司与中信银行之间的债权债务，自法院于2018年11月20日对该两处房产作出查封之日起就已被确定。因该两处房产价值余额部分尚有3亿，足以满足原告的诉讼需求，因此，不需要再查封本公司其余14处房产。因为其他14处房产有多重银行抵押贷款，又实际出租给他人使用，查封会影响我们实际经营。因为我公司是一年一转贷，房产查封对我们影响比较大。 为证明其异议理由，星月公司向常州中院提交房地产评估报告二份。1、永康市华宇房地产评估事务所有限公司于2018年4月23日出具给中信银行股份有限公司永康支行关于永康市东城街道黄棠村白水堰自然村66号（浙2017永康不动产权第0017306号）房地产评估报告书，根据该评估报告，该处房产在评估基准日2018年4月23日其评估价值为46664万元；2、永康市华宇房地产评估事务所有限公司于2018年4月23日出具给中信银行股份有限公司永康支行关于永康市东城街道黄棠村白水堰自然村66号2号地块（浙2017永康不动产权第0017307号）评估报告书，根据该评估报告，该处房产在评估基准日2018年4月23日其评估价值为15464万元。上述两份评估报告书有效期为六个月。 常州中院审查查明，2018年11月20日，该院至浙江省永康市不动产登记中心查封了登记在星月公司名下的位于永康市的下列房地产：1、306号房地产；2、307号房地产；3、永康市永康总部中心金品大厦24楼（dc00021577、永国用2011第2762号）；4、永康市古山镇二期工业功能分区（永国用2006第5122号）；5、永康市古山镇三村（永国用2002第01173号）；6、永康市古山镇三村（永国用2002第01174号）；7、永康市古山镇粮站对面1-3层（gs00001221、永国用2002第01175号）;8、永康市古山镇粮站对面1-3层（gs00001222）;9、永康市古山镇工业区1层（gs00001198、永国用2003字第5246号）；10、永康市古山镇古山工业区1层（gs00001199）；11、永康市古山镇古山工业区1层（gs00001200）；12、永康市古山镇三村弓塘路1-4层（gs00001218、永国用2002字第01177号）；13、永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001219）；14、永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001220、永国用2002字第01176号）；15、永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001223）；16、永康市古山镇三村柏青山地块（永国用2010第5261号）。对上述房地产查封三年，自2018年11月20日起至2021年11月19日止。 常州中院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条规定，“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全”。第一百零二条规定，“保全限于请求的范围或者与本案有关的财物”。本案中，根据保全申请人杨仲雄提交的证据，可以证明本院查封的星月公司所有的房地产，均设定了银行抵押权，且抵押权益数额较大，该权益较本案债权均具有优先受偿权。另鉴于本案查封的房地产系厂房性质，如果执行中进行拍卖还将有可能价值进一步折损，故该院查封的异议人星月公司的房产，并没有明显超过本案诉讼标的，不构成超标的查封。为了保障本案的审理和执行，对星月公司提出除对306号房地产及××号房地产予以查封外，对其余公司所有的房地产应予以解除查封的异议请求，该院不予支持。据此裁定驳回星月公司的异议请求。 星月公司向本院申请复议，请求撤销常州中院（2019）苏04执异8号执行裁定，解除常州中院在执行（2018）苏04民初484号之一民事裁定中超标的查封部分。理由与异议所提理由一致。 在本院审查期间，2019年1月21日，常州中院作出（2018）苏04民初484号之二民事裁定，将该案移送至浙江省金华市中级人民法院（以下简称金华中院）。同年3月25日，本院作出终审裁定维持上述裁定。该案移送金华中院审理后，金华中院于2019年11月8日作出（2019）浙07民初308号民事裁定，裁定驳回原告杨仲雄的起诉。现杨仲雄不服该裁定并上诉至浙江省高级人民法院。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院网络拍卖若干问题的规定》第十条规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。根据以上规定，结合本案中查封财产为国有工业用地使用权及地上建筑，在人民法院处置查封财产时，可以采用参照市价的方式。国有银行对上述财产办理抵押手续时的评估价可以作为市价予以参考。人民法院查封保全的财产价值，只要参照市价基础上计算七折后，剩余价值达到保全裁定要求的财产价值即可满足查封的要求。本案中，已被常州中院查封的306、307号房地产经评估其市值为6.2128亿。至常州中院查封之时，仅有中信银行3.28亿贷款设置了抵押。根据以上情况，案涉两处房产价值以7折计算为4.34896亿元，扣除已抵押担保的3.28亿元，所剩余价值达到约1.06896亿元，基本达到常州中院（2018）苏04民初484号之一裁定保全的金额。二、本案中，除306、307号房地产之外，其余被保全的十四处房地产均设有银行抵押权，且上述房地产的抵押贷款已届清偿期。如果继续对上述十四处房地产进行查封，是必导致星月公司无法获得贷款用于企业生产的流动资金。结合本案中，金华中院已于2019年11月8日裁定驳回原告杨仲雄起诉的事实，星月公司请求解除对其它十四处房地产的查封以利用于企业正常生效经营，有事实与法律依据，本院予以支持。三、上述十四处房地产为星月公司所有，在星月公司完成新一轮抵押贷款之后，浙江省高级人民法院如裁定本案继续审理，杨仲雄仍可申请继续对上述房地产予以保全查封。 综上，星月公司集团复议请求，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（五）项规定，裁定如下： 一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2019）苏04执异8号执行裁定； 二、解除杨仲雄诉星月集团有限公司合同纠纷一案中，对1.永康市永康总部中心金品大厦24楼（dc00021577、永国用2011第2762号）；2.永康市古山镇二期工业功能分区（永国用2006第5122号）；3.永康市古山镇三村（永国用2002第01173号）；4.永康市古山镇三村（永国用2002第01174号）；5.永康市古山镇粮站对面1-3层（gs00001221、永国用2002第01175号）;6.永康市古山镇粮站对面1-3层（gs00001222）;7.永康市古山镇工业区1层（gs00001198、永国用2003字第5246号）；8.永康市古山镇古山工业区1层（gs00001199）；9.永康市古山镇古山工业区1层（gs00001200）；10.永康市古山镇三村弓塘路1-4层（gs00001218、永国用2002字第01177号）；11.永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001219）；12.永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001220、永国用2002字第01176号）；13.永康市古山镇三村弓塘路1层（gs00001223）；14.永康市古山镇三村柏青山地块（永国用2010第5261号）房地产的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长 李 晶 审判员 赵建华 审判员 苏 峰 二〇一九年十二月二十四日 书记员 王莹莹