陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终14066号上诉人（原审被告）：陕西洪业商务发展咨询有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：李菊敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭玖菊，陕西宣齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛海娥，陕西宣齐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西京润科工贸有限责任公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：王焱，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王琳琳，女，1984年4月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住山西省阳高县，现住西安市北二段东段139号西安市中级人民法院家属院A座1004室。上诉人陕西洪业商务发展咨询有限公司（以下简称洪业公司）因与被上诉人陕西京润科工贸有限责任公司（以下简称京润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。洪业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其支付京润公司房屋租赁费1118698.21元；2.撤销一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由京润公司负担。事实和理由：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；……。”根据双方租赁合同约定，租赁费按季度支付，因此其向京润公司支付的100万元应当按照租赁费的到期顺序，先行抵扣2018年第一季度、第二季度的租赁费，即上述100万元应为2018年1月至9月的租赁费，一审认定该款系2018年10月1日之后的租赁费，无事实和法律依据。对于因西安地铁四号线大差市站附属工程需要围挡导致不能使用的租赁面积104平方米，经其核实，三个季度应核减租赁费为21365.76元，而一审核减租赁费为21359.52元计算错误。《华辰大厦租赁经营合同》第6.2条约定，“乙方保证按时支付租赁金及各项费用，若有拖欠租赁金及各项应缴费用，则按工商银行贷款同期利率并罚取滞纳金。”可以看出，该条内容为滞纳金的约定，京润公司无权向其罚取滞纳金，应为无效条款。双方未就迟延支付租赁费约定违约条款，一审判决其向京润公司支付延迟付款违约金，没有依据。京润公司辩称，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”从该条规定可以看出，抵充顺序的基本规则是有约定的从约定，洪业公司引用该法条时隐去了但书内容。双方于2008年8月21日所签《华辰大厦租赁经营合同的补充协议》约定，“本着先付款后使用原则，分四次、每次支付下一季度玖拾伍万元，时间分别为上年12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前。”洪业公司交纳100万元时间为2019年4月17日，洪业公司称该款应为2018年1月至9月的租赁费，与合同约定不符。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”洪业公司转账100万元时未就该款对应的租赁费期间作出说明，且在无证据证明100万元系2018年1月至9月租赁费情况下，应当按照合同约定予以认定。另外，洪业公司支付其100万元时已拖欠其逾期付款利息125881元，应当优先冲抵，剩余部分才是支付的租赁费。根据双方于2017年4月25日所签《华辰大厦租赁经营合同的补充协议》约定，租赁费由之前的每年380万元调整为338万元，调整基于两点，一是扣减地铁施工征收面积104平方米，即租赁面积由原来的12339.93平方米变为12235.93平方米，二是每月每平方米租赁费由原来的25.6元调至23元。一审在确定2018年前三个季度租赁费为2140063元的基础上，又减掉2018年前三个季度减少面积104平方米的租赁费21359.52元，属于重复扣减。《华辰大厦租赁经营合同》第6.2条虽然表述为滞纳金，但该条内容属于违约责任条款的一部分，真实意思是对逾期支付租赁费违约责任的承担。双方基于地铁施工重新达成了协议，其已按新的约定履行，洪业公司亦应按约定支付租赁费。截至目前，洪业公司逾期支付租赁费已一年九个月，应承担违约责任。一审认定事实基本清楚，适用法律基本正确，请求驳回洪业公司的上诉请求。京润公司向一审法院起诉请求：1.洪业公司向京润公司支付华辰大厦2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金共计2140063元；2.洪业公司向京润公司支付违约金共计59890元（暂计算至2018年11月29日）及至实际支付之日止的违约金（按银行同期贷款利率4.35%计算；关于违约金，京润公司认为洪业公司违反了双方于2005年3月1日所签《华辰大厦租赁经营合同》第6.2条约定）；3.诉讼费由洪业公司负担。一审法院认定事实：2005年3月1日，京润公司与洪业公司签订《华辰大厦租赁经营合同》，约定由京润公司将其有出租权的位于西安市XX路XX号XX大厦（面积为12339.93平方米）出租给洪业公司，期限为2005年3月1日至2015年6月30日共计十年。双方对租赁事宜进行了约定，其中第6.2条约定：“乙方保证按时支付租赁金及各项费用，若有拖欠租赁金及各项应缴费用，则按工商银行贷款同期利率并罚取滞纳金。”签约后，洪业公司即接收房屋，此后对上述房屋进行经营、出租、管理，一直实际在使用中。2008年8月21日，京润公司与洪业公司签订《华辰大厦租赁经营合同的补充协议》，双方同意延期至2018年12月31日，双方约定：“从2009年1月1日起，乙方（洪业公司）每年向甲方（京润公司）交纳租金人民币叁佰捌拾万元（小写：380万元），10年共计叁仟捌佰万元（小写：3800万元）。具体交付方式为：本着先付款后使用原则，分四次、每次支付下一季度玖拾伍万元（小写：95万元），时间分别为上年12月25日前、3月25日前、6月25日前、9月25日前。在租赁期间，无论乙方自营还是对外转租，甲方都不提供装修免租期。”2017年，西安地铁六号线ＴＪＳＧ-18标段项目经理部关于西安地铁四号线大差市XX大厦出入口（位于和平路东侧，XX巷XX巷之间）施工，需要占用华辰大厦部分面积，2017年4月30日，施工单位入场进行施工准备工作。2017年4月25日，双方又签订《华辰大厦租赁经营合同的补充协议》（为补充协议二），对租期及租金进行了约定：“一、延长租赁期限，即租赁合同租期延续至2025年12月31日；二、甲方同意免收地铁围挡施工期间的租金，即六个月。为便于计算，2017年第一、二季度仍按原租赁合同约定的租金标准，第三、四季度租金免交；三、基于地铁施工多年来给乙方经营造成的影响，加之周边商圈的萧条，双方同意自2018年起租金在原有标准上进行调整，具体为：2018年1月1日-2021年12月31日，租金全年按338万元缴纳，计每季度84.5万元；2022年1月1日-2025年12月31日，租金全年按360万元缴纳，计每季度90万元……八、本补充协议未涉及事项，以甲方与乙方签订的《华辰大厦租赁经营合同》（2005年3月1日）和关于《华辰大厦租赁经营合同》的补充协议（2008年8月21日签订）约定的为准，就相同事项约定不一致时，以本协议为准。本补充协议及附件与已经签订的两份租赁合同具有同等的法律效力。”洪业公司在实际使用上述房屋过程中，从2018年1月1日起未交纳房屋租赁费，之前均已经交清。关于租赁费详情：按每年338万元，每季度845000元。本次京润公司主张共三个季度，一、二、三季度各845000元，共计2535000元，但经双方协商一致，按2017年4月30日约定，京润公司给予洪业公司核减394937元费用；故第一季度租赁费用为450063元，三个季度合计为2140063元。洪业公司所租房屋中用以经营怡康医药超市部分面积为450平方米，其中104平方米因被西安地铁四号线大差市站附属工程需要围挡致不能使用，应将该部分面积租赁费予以核减，具体为：2018年1月1日至2018年9月30日期间上述面积租赁费为21359.52元。故2018年1月1日至2018年9月30日期间总租赁费用为2140063元，减去上述21359.52元，为2118703.48元。洪业公司未清偿拖欠的费用及延期付款违约金，京润公司诉至法院，主张自己的权利。本案审理中，洪业公司于2019年4月17日支付给京润公司费用100万元，京润公司认可收到该100万元，但不认可该100万元是洪业公司支付的2018年1月至9月的租金，应是2018年10月1日之后的房屋租赁费，或者应该先扣减违约金；洪业公司认为该100万元为2018年1月1日之后的房屋租赁费，并非违约金。一审审理中，洪业公司要求追加中煤航测遥感集团有限公司为第三人。京润公司递交中国煤炭地质总局航测遥感局向一审法院出具的情况说明，内容为中国煤炭地质总局航测遥感局为涉案房产所有权人，从2005年起授权京润公司负责对外出租，并有权以其名义直接签署协议并收取租金。中煤航测遥感集团有限公司向一审法院出具情况说明，内容为华辰大厦对外出租经营权归属京润公司所有，其对此无异议。因事实明确，故未追加中国煤炭地质总局航测遥感局及中煤航测遥感集团有限公司为本案第三人。洪业公司曾提出反诉，后于2019年7月23日撤回反诉，一审法院已予以准许，详见( 2019)陕0103民初1716号民事裁定。一审法院认为，京润公司与洪业公司间达成的房屋租赁合同合法有效，京润公司将房屋交付洪业公司使用，已履行了合同义务，洪业公司应支付租赁费用，其拒不支付，违反双方约定。未付租赁费洪业公司应交纳，时间为2018年1月1日至2018年9月30日，具体金额为2118703.48元。洪业公司于2019年4月17日支付京润公司费用100万元，京润公司予以认可，因此时违约金数额未确定，故该100万元应认定为2018年10月1日之后的租赁费。京润公司主张的延期付款违约金，符合合同约定，应予以支持，以未交纳款项为基数，按年息4.35%为标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决：一、被告陕西洪业商务发展咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西京润科工贸有限责任公司房屋租赁费2118703.48元（为2018年1月1日至2018年9月30日期间的）；二、被告陕西洪业商务发展咨询有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告陕西京润科工贸有限责任公司房屋租赁费所产生的延期付款违约金59249.06元（从2017年12月26日至2018年11月29日期间）；被告陕西洪业商务发展咨询有限公司于本判决生效后十日内支付拖欠原告陕西京润科工贸有限责任公司房屋租赁费所产生的延期付款违约金，以2118703.48元为基数，以年息4.35%为计息标准，从2018年11月30日起至实际付清之日止（详见判决书后所附算账详单）；三、驳回原告陕西京润科工贸有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费24440元，陕西京润科工贸有限责任公司已预交，由陕西京润科工贸有限责任公司自行负担200元，由陕西洪业商务发展咨询有限公司负担24240元，于本判决生效后十日内与上述款项一并给付陕西京润科工贸有限责任公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，京润公司于2018年12月提起本案诉讼。本院认为，京润公司与洪业公司签订的《华辰大厦租赁经营合同》《华辰大厦租赁经营合同的补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，洪业公司即接收涉案房屋并进行经营、出租、管理和使用，故京润公司已履行了出租人的义务。洪业公司已就截至2017年12月31日之前的租赁费予以清结，但自2018年1月1日起，洪业公司开始拖欠租赁费。本案中，京润公司主张洪业公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的租赁费2140063元。经核算，此间租赁费确为2140063元，但洪业公司承租面积中有104平方米被地铁施工围挡不能使用，一审对该部分面积核减费用21359.52元，并无不妥，故洪业公司应向京润公司支付上述期间租赁费2118703.48元（2140063元-21359.52元）。对于洪业公司于2019年4月17日支付京润公司费用100万元的性质问题，因截至京润公司提起本案诉讼，洪业公司已拖欠京润公司租赁费近一年时间，且该100万元系一审审理期间洪业公司向京润公司转账支付，故该付款应理解为洪业公司支付京润公司之前拖欠的租赁费更加符合常理。据此，洪业公司关于其支付的100万元系2018年1月至9月期间的租赁费的上诉意见，理由成立，本院予以采纳。至此，本案洪业公司应支付京润公司租赁费为1118703.48元（2140063元-21359.52元-100万元）。《华辰大厦租赁经营合同》约定的“乙方保证按时支付租赁金及各项费用，若有拖欠租赁金及各项应缴费用，则按工商银行贷款同期利率并罚取滞纳金”，实为对违约责任作出的约定。洪业公司拖欠租赁费的行为违反上述约定，京润公司要求洪业公司支付延期付款违约金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。关于违约金的计算方式，综合本案实际情况，酌定洪业公司支付京润公司以欠付租赁费1118703.48元为基数，以年息4.35%为计息标准，自2018年1月1日起至实际付清之日止利息的违约金。 综上所述，洪业公司的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1716号民事判决第三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1716号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陕西洪业商务发展咨询有限公司支付陕西京润科工贸有限责任公司房屋租赁费1118703.48元（2018年1月1日至2018年9月30日期间）； 三、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初1716号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，陕西洪业商务发展咨询有限公司支付陕西京润科工贸有限责任公司以欠付租赁费1118703.48元为基数，以年息4.35%为计息标准，自2018年1月1日起至实际付清之日止利息的违约金；四、驳回陕西京润科工贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24440元，陕西京润科工贸有限责任公司已预交，由陕西京润科工贸有限责任公司负担1万元，由陕西洪业商务发展咨询有限公司负担14440元；二审案件受理费14955元，陕西洪业商务发展咨询有限公司已预交，由陕西洪业商务发展咨询有限公司负担 4955元，由陕西京润科工贸有限责任公司负担1万元。本判决为终审判决。审 判 长   姜亦君审  判  员   赵羽嘉                          审 判 员   林  瀚二Ｏ一九年十二月五日法官助理 高喜平书 记 员  张小赛