广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17819号上诉人（原审原告、反诉被告）：范李玲，女，1987年10月7日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。委托诉讼代理人：庄金琼（范李玲母亲），女，1965年11月24日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。委托诉讼代理人：陈桂群，广东众群律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗玉莲，女，1972年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黄学辉，广东省广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。上诉人范李玲因与被上诉人罗玉莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。范李玲上诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项、第六项；2.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判范李玲无需向罗玉莲支付占有使用费125000元、电费23017元以及水费4524元；3.一二审受理费由罗玉莲承担。二审庭询中，范李玲变更上诉请求为：1.维持一审判决第一项、第六项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项。事实与理由：一、罗玉莲提起的反诉不应在本案中一并审理。罗玉莲在法庭辩论结束后才提出反诉，违反法律规定。其次罗玉莲要求返还代付的租房押金、水电费的行为与本诉的法律事实和法律关系不同，两者不具有牵连性，应另案起诉。二、范李玲不应承担2018年10月1日至2019年2月28日的租金、水电费。2018年10月7日，罗玉莲告知范李玲要解除租赁合同并要求范李玲搬走，范李玲搬离后没有再返回房屋，即没有实际占用涉案房屋，也没有向租户收取租金，且根据《租赁合同》第七条“甲乙方在终止本合同时，必须由甲方、乙方以及第三方客人确认好收租时段，做好转移工作。”罗玉莲未提前告知解除合同、未给予合理时间搬迁和租户协商、交接，罗玉莲对此应承担主要责任及承担相应的损失。三、2018年10月26日凌晨1时许范李玲在罗玉莲威胁下离开涉案房屋，但是范李玲在10月25日退还了已到期的次承租人的押金，10月26日之后的可能有一部分没有退还，因此不同意返还罗玉莲垫付的租金、押金。四、钟某是涉案房屋的产权人，也是实际经营人，而庄金琼是实际管理人，本案当时应当追加钟某与庄金琼作为原被告。五、范李玲承租涉案房屋后进行了简单的装修并置办了应有的家电，这部分的损失应当通过鉴定确认。罗玉莲辩称，不同意范李玲的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。对范李玲要求变更原审判决第四项的上诉请求的行为不提出意见，但是范李玲应当支付占用费以及退还罗玉莲垫付的费用。一、一审法院通知开庭时间是2019年3月1日，罗玉莲提交反诉状及证据的时间是2019年2月25日，第一次庭审中一审法院将本案转化为普通程序审理并重新确定开庭时间为2019年5月15日，罗玉莲的反诉符合法律规定。且罗玉莲提出的反诉请求是基于相牵连的不同法律关系而产生的目的对抗的不同诉讼请求，为同一法律事实，符合反诉的条件。二、合同期满前几天罗玉莲口头通知不再续租，2018年10月7日范李玲在未与罗玉莲交接并清空场地、退还押金的情况下离开，导致2018年10月26日整栋房屋欠费停电，分租户报警并要求退租、退押金等，罗玉莲则代缴了水电费并代为退还押金7900元。三、2018年9月30日涉案合同期满，2018年10月7日范李玲离开，罗玉莲提前通知要求范李玲离开涉案场地符合法律规定，并没有威胁范李玲。四、范李玲离开场地后未与罗玉莲办理交接，罗玉莲多次催促，一审法院也要求范李玲回来清场，但范李玲仍未到场，2019年2月范李玲委托一名自称是废品收购站的人员到场搬走了一间房间的物品。2015年5月一审法官主持交接，范李玲仍未到场，最终在法院主持下清空了55间房间的物品，剩下66间房屋的物品因未交钥匙和退还租户押金无法清理。五、按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，合同到期以后的装修应当属房东所有。范李玲没有取回物品的损失应自行承担，范李玲要求罗玉莲赔偿损失没有任何依据。六、一审中范李玲没有提出对房屋进行鉴定的申请，在二审提出不属于二审审查范围。范李玲于2019年1月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罗玉莲赔偿范李玲经济损失210000元；2.诉讼费用由罗玉莲承担。一审诉讼中，范李玲变更诉讼请求为：1.罗玉莲返还范李玲押金80000元；2.罗玉莲赔偿范李玲经济损失130000元；3.罗玉莲协助配合开门，由范李玲将所有包括电视机、空调、风扇、麻将机等所购置的家具、电器取回；4.诉讼费由罗玉莲承担。罗玉莲反诉请求：1.范李玲支付自2018年10月1日至2019年2月28日共5个月的房屋占用费125000元给罗玉莲；2.范李玲返还罗玉莲垫付的电费23017元、水费4524元以及垫付的客户押金8530元；3.反诉费用由范李玲负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区××镇××路10号10号，原登记权属人是钟某，建筑面积为328.71平方米。钟某与罗玉莲系夫妻关系。涉案房屋权属于2019年4月登记至案外人陈某名下。涉案房屋共十层，罗玉莲表示报建及登记的面积仅328.71平方米，二层以上均属于未报建、未登记状态。2014年2月24日，罗玉莲（出租方、甲方）与范李玲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋的二至十楼以及停车房出租给乙方经营使用。租赁期为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日止。第三条租金、押金及付款方式：1.租金：2013年10月1日至2014年9月30日租金300000元，2014年10月1日至2015年9月30日租金300000元；2015年10月1日至2016年9月30日租金300000元。自2016年10月1日起按市场收费标准收租，租金分年付款，一年租金一次性付清，如有拖欠交租，按每日3%收取滞纳金。2.每年乙方应提前一个月交房租，到期仍不交房租的，甲方有权收回房子，押金不退。3.签订本租赁合同时，乙方须向甲方缴交80000元作为履约保证金和财务押金。合同期满后，如乙方无违约或无拖欠各项应缴费用，如各项税费、水电费、市场管理费、卫生费、有限电视维护费、电话费及乙方在经营中产生的费用等，甲方须如数退回押金给乙方。八、合同期满，在同等条件下，乙方有优先租赁的权利。租赁期满后，如乙方不续租的，应缴清负责的一切费用，并提前三个月通知甲方，经双方移交验收无误，甲方须如数退还押金给乙方。合同签订后，范李玲向罗玉莲支付了押金80000元，罗玉莲将涉案租赁物交付范李玲使用，范李玲将房屋分租给其他小租户使用。范李玲向罗玉莲支付租金至合同期满即2018年9月30日。合同期满后双方没有续签合同。范李玲表示罗玉莲于2018年10月7日告知其不再与其续租，要求其搬走，其搬走个人物品后未再回过租赁场地。罗玉莲表示其在合同期满前几天已告知范李玲清理物品及与租户办理交接，但范李玲至今未将租赁物腾空交还给其。罗玉莲表示其于2019年4月将涉案房屋转让给案外人陈某，但场地暂未交付给陈某。关于水电费，双方均确认水电费是由范李玲直接向自来水公司和供电部门缴纳。范李玲认为其支付至2018年9月30日止，罗玉莲认为范李玲支付水电费至2018年7月31日，之后的费用由罗玉莲垫付。为此，罗玉莲提交其向供电局交纳2018年8月1日至2018年10月1日的电费及滞纳金9809.8元，以及2018年12月电费6890.11元、2019年2月的电费6317.55元的收据予以证明。关于水费，罗玉莲提交其向自来水厂交纳抄表日期自2018年10月1日至2019年2月1日的水费、污水费及滞纳金共计4524.29元的发票予以证明。关于租客押金退还的问题，经一审法院多次询问，范李玲表示其退还了部分租客的押金，但无提交证据证明。罗玉莲表示因部分租户期满退租，要求其退还押金，其已依据租户出示的押金合同或押金收据代为退还了押金共计8530元，对此，罗玉莲提交押金收据或合同的原件、租户复印件予以证明，经核算金额合计7900元。一审诉讼中，范李玲申请证人吴某出庭作证，证人当庭陈述：我是611房的租客，与范李玲有租赁关系，租期至2019年3月底，范李玲还拖欠我押金800元未退还。2018年11月19日，我发现我房间的门打不开就报了警，罗玉莲未经我同意换了锁并非法侵入我住宅，将范李玲放在我处的涉案80000元押金条、租赁合同拿走了。后来责令罗玉莲给了我新的钥匙，我至今仍租住在涉案租赁屋。我的房间内有床、热水器、电视机、床垫、办公桌、有的房间有空调和洗衣机。范李玲认为证人证言可证实涉案租赁物已由罗玉莲实际控制管理，且罗玉莲未提前告知及给予合理搬迁的时间，未依约履行后合同义务，构成违约。罗玉莲表示其并不认识该证人，证人与范李玲具有利害关系，证人不可能知道其他房间内物品的情况，明显是范李玲与证人有交流沟通才如此陈述；其不存在赶证人走的事实，钥匙全部由范李玲持有，其不可能破坏房屋强行开锁；根据合同相对性，其不可能参与到范李玲与租户的关系当中。一审诉讼中，一审法院依法组织双方办理场地交接手续，第一次庭审时，罗玉莲表示同意范李玲随时取回物品、搬离场地，范李玲代理人表示需庭后征询范李玲本人意见。第二次庭审时，范李玲表示因双方在诉讼阶段，罗玉莲不配合，故暂未搬离。罗玉莲表示其曾发短信给范李玲要求确定交接时间，但范李玲一直未到场；至2019年2月有一个收废品的人自称是范李玲的代理人来搬物品，仅搬了一个房间的物品，其他未搬走。一审法院再次向双方释明不交接场地的风险后，范李玲要求法院主持交接。一审法院定于2019年5月16日下午组织双方进行场地交接。租赁物二至十层共计121个房间，共有66间房门上锁无法进入或有租户居住，其他房间内物品双方同意由范李玲于2019年5月18日搬离。范李玲表示2019年5月16日当天，有一位自称房东的人与其联系称愿意以3000元价格折价取得无人承租的房间内的物品，经其同意后，房间内的物品已抵扣给了新房东。对于剩余66间房屋内的物品，范李玲要求罗玉莲配合打开房门由其取回物品，并向其赔偿使用费130000元。罗玉莲认为其从未接管过场地，其不持有房门钥匙，不可能打开门锁，范李玲可自行向租客取回，与其无关。双方均表示未向租户收取过2018年10月1日之后的租金。一审诉讼中，一审法院依法行使释明权，若双方签订的《租赁合同》部分为无效合同，双方是否变更诉讼请求。双方当事人均表示无需变更诉讼请求。一审法院认为：因涉案租赁物超出建筑面积328.71平方米的部分未办理合法报建手续，故范李玲与罗玉莲签订的《租赁合同》部分有效，部分无效。合同无效，但租赁物由范李玲占有使用，罗玉莲要求范李玲按照约定的租金标准支付占有期间的占有使用费合法有据。关于场地交还的情况，双方未办理场地交接手续，范李玲认为涉案场地已由罗玉莲于2018年10月收回，但无提交证据证明，罗玉莲对此不予认可，故对范李玲的该项意见一审法院不予采信。因无证据显示涉案房屋交已由罗玉莲收回和控制，亦无证据证明罗玉莲有向租户收取租金，范李玲要求罗玉莲协助配合开门取回房屋内物品以及罗玉莲赔偿其房屋内物品使用的费用130000元依据不足，一审法院不予支持。范李玲要求罗玉莲向其返还押金80000元，罗玉莲同意返还，故对范李玲的该项诉请一审法院予以支持。因双方未办理场地交接手续，罗玉莲要求范李玲按照约定的租金标准向其支付2018年10月1日至2019年2月28日的占有使用费125000元合理合法，一审法院予以支持。关于罗玉莲主张的电费23017元、水费4524元，罗玉莲已提交向供水供电部门缴纳水电费的凭证予以证明，因无相反证据予以反驳，对该证据一审法院予以采纳。因涉案房屋办理交接手续之前所产生的水电费应由范李玲承担，罗玉莲要求范李玲将其代缴的电费23017元、水费4524元返还给其合理合法，一审法院予以支持。关于罗玉莲主张其代为垫付的租户的押金8530元，范李玲认为其已退还了部分租户的押金，但无提交证据证明，故对其陈述一审法院不予采纳。租户的押金由范李玲收取，租赁期满后应由范李玲与租户进行结算，因范李玲未及时与租户办理交接，罗玉莲要求范李玲向其返还其代为向租户退还的押金金额合法有据，根据罗玉莲提交的押金单据等显示，其退还给租户的押金金额合计7900元，故其主张范李玲返还代为垫付押金7900元一审法院予以支持，超出金额部分，不予支持。对于反诉部分范李玲经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年7月5日作出如下判决：一、罗玉莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向范李玲返还押金80000元；二、范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲支付自2018年10月1日起至2019年2月28日止的占有使用费125000元；三、范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲返还电费23017元、水费4524元；四、范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲返还罗玉莲代为垫付的租户押金7900元；五、驳回范李玲的其他诉讼请求；六、驳回罗玉莲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元，由范李玲负担2754.55元，罗玉莲负担1695.45元；反诉案件受理费1761元，由范李玲负担6.87元，罗玉莲负担1754.13元。本院二审期间，范李玲提交以下证据材料：证据一、录音光盘及笔录，内容为：“男：说这些真的没用。女：钟老板，你10月7号才通知我们不给我们做，现在又要让我们迁出去，这样如果我走法律程序我肯定要告你们赔偿我们的。男：可以，哎，我们打官司一年不知道要打多少遍。”拟证明罗玉莲强行解除合同、威胁范李玲。证据二、微信聊天记录截图，拟证明罗玉莲以暴力相威胁把范李玲赶走。证据三、收据，其上显示2018年11月1日收到511房21天租金、水、电等费用共290元，经手人为“王”，拟证明罗玉莲2018年11月1日收取租金、水电的事实。范李玲称，收据中的“王”是罗玉莲委托的助理，上述证据之所以没有在一审提交，原因是当时手机出了点问题，来不及提交。证据四、手写的押金退还情况，拟证明范李玲未退还押金3190元，已退还押金13350元。证据五、微信转账截图，拟证明罗玉莲聘请王某某为工作人员在2018年11月开始向小租户收取租金。罗玉莲质证称：证据一、二、三都不是新证据，不应采纳：证据一记载内容并没有威胁的意思；证据二的微信记录聊天也没有威胁的语气和语言，称“警察局有人”是我方要报警的意思，称“小弟是世界散打冠军”是向范李玲炫耀的方式；对证据三收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，“经手人王”是没有名字的，罗玉莲终止合同后没有收取过房客的任何租金。对证据四的真实性、合法性、关联性不予确认，该份材料是范李玲自行制作的，没有租户的签名确认，也没有收取押金单。证据五与本案无关，罗玉莲也不认识转款人。二审中，罗玉莲于2019年10月11日提交一份《住房出租房押金清单》，拟证明其代为退还了押金7400元，2019年11月27日再次提交一份《住房出租房押金清单》，拟证明其代为退还的押金是7200元。范李玲质证称：有押金单、客户身份信息及签名的押金退还情况予以确认，对没有身份信息、签名和联系方式的不予确认。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，范李玲的母亲庄金琼陈述，“我们是10月26日凌晨不到两点就离开涉案房屋……10月份我一共收了4000多不到5000元的租金”。二审中，罗玉莲陈述，“我方了解到上诉人是在2018年10月7日离场了，2018年10月26日小租户就吵起来了，还到派出所报案了，就是因为上诉人没有交租没有交水电费导致水电都停了，停水电后小租户以为我方是发包人、管理人，就要求我方退租金和押金，我方退还押金和租金是上门找了每一户来退的……退还押金的时间是从2018年1月到2019年3月份的都有退。”另查明，一审中罗玉莲提交的《广东增值税电子普通发票》显示，花都区××镇××路10号10号2018年10月电费（计费时段：20180801-20181001）、违约金合计9809.8元，备注栏中有“截止2018-10-2616:58:10，本次实收：9809.8元”字样；《广州供电局有限公司》缴纳电费收费凭据显示2018年12月交费6890.11元、2019年2月交费6317.55元。《水费管理》单据显示，××路52号（芙）抄表日期为2018年10月1日的水费总金额245.68元、抄表日期为2018年10月2日的水费总金额1014.31元、抄表日期为2018年11月1日的水费总金额1211.42元，该单据下方有“登记错误，××路52号即是××路10号”的手写字迹，手写字迹的首尾处均加盖有广州市花都芙蓉自来水有限公司公章。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。一审法院认定涉案房屋因超出建筑面积328.71平方米的部分未办理合法报建手续，以致涉案租赁合同部分有效、部分无效，认定正确。根据双方当事人的诉辩意见，本院二审需要审查的问题是：一、范李玲应否向罗玉莲支付房屋占有使用费；二、范李玲应否向罗玉莲支付水电费；三、范李玲应否向罗玉莲支付代为退还的押金；四、一审法院接纳罗玉莲的反诉是否合法。一、关于房屋占有使用费。在合同部分无效且有效部分租赁期限已届满的情况下，罗玉莲有权要求范李玲交还房屋。范李玲作为承租人，依法应承担清理与次承租人的租赁关系并办理房屋交接手续的义务，但其在撤场时未履行上述义务，导致涉案场地管控发生争议，范李玲对此存在过错。依据罗玉莲所述，2018年10月26日因涉案房屋停水停电导致次承租人报警、罗玉莲代缴了电费并代为上门退还部分次承租人的押金，可以认定罗玉莲已于2018年10月26日知晓范李玲已退出涉案房屋，故双方当事人理应及时办理房屋交接手续。罗玉莲作为出租人，明知范李玲已经撤场，但未及时采取措施全面收回房屋进行管控，亦具有过错，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。范李玲称其被罗玉莲威胁撤场，但是其提交的证据不足以证明罗玉莲的行为构成暴力威胁，且其提交的微信转账记录亦无法证明罗玉莲或其聘请了工作人员在2018年11月起向次承租人收取了租金，上述证据亦不属于二审新证据，故本院均不予采信。基于本案事实并结合双方的过错程度，根据公平原则，本院酌情判令范李玲向罗玉莲支付2018年10月至11月的占有使用费50000元，超出部分，不予支持。二、关于水电费。如前所述，本院认定2018年10月至11月为范李玲占有使用期间，则该段期间的水电费范李玲理应承担，2018年12月及之后的水电费无需承担。根据电费缴纳情况可知，2018年12月电费6890.11元为2018年11月、12月电费之和，故本院酌情认定2018年11月电费为3445.06元。综上，范李玲需向罗玉莲支付电费13254.86元、水费2471.41元。三、关于罗玉莲代为退还的押金。范李玲主张其已经退还部分次承租人的押金，但未提交相应证据予以佐证。罗玉莲二审中自认退还押金7200元，有一审提交的押金收据或合同原件、次承租人身份证复印件等为证，范李玲应当予以支付。范李玲虽表示对没有身份信息、签名和联系方式的押金退还情况不予确认，但其未提交相应证据反驳，故本院对范李玲的主张不予支持。一审法院确认罗玉莲所退押金为7900元有误，本院予以纠正。四、关于反诉是否合法的问题。一审庭审笔录记载“被告（罗玉莲）于第一次庭审前一天提起反诉，因原告（范李玲）委托诉讼代理人表示其没有取得反诉被告（范李玲）的授权，无权代理反诉，故第一次庭审仅开庭审理了本诉部分。庭后，本院依法向范李玲送达反诉状及证据材料，范李玲让本院寄给其代理人许卫权，之后许卫权再次表示其没有取得范李玲的授权，范李玲向本院邮寄一份没有签名的反诉答辩状，本院再次邮寄反诉状材料及本诉反诉开庭传票给范李玲所留地址确认书地址及寄送反诉答辩状地址，显示已经签收。”该庭审笔录上有范李玲一审本诉委托诉讼代理人许卫权、罗玉莲委托诉讼代理人黄学辉的签名。本院认为，一审法院接纳罗玉莲的反诉符合法律规定，程序并无不当。综上所述，范李玲的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审法院部分处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决第五项、第六项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决第二项为：范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲支付自2018年10月1日起至2019年11月30日止的占有使用费50000元；四、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决第三项为：范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲支付电费13254.86元、水费2471.41元；五、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初811号民事判决第四项为：范李玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向罗玉莲支付罗玉莲代为退还的租户押金7200元；六、驳回范李玲的其他诉讼请求；七、驳回罗玉莲的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4450元，由范李玲负担2754.55元，罗玉莲负担1695.45元；反诉案件受理费1761元，由范李玲负担794元，罗玉莲负担967元。二审案件受理费3350.82元，由范李玲负担1827.82元，罗玉莲负担1523元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月十日法官助理马婷婷书记员郭蔚琳