湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初2836号 原告：林文汇。 委托诉讼代理人：贺云，湖北双燕律师事务所律师。 被告：荆门市芬辉贸易有限公司。 法定代表人：吴运山，董事长。 被告：吴运山。 被告：付小飞。 原告林文汇与被告荆门市芬辉贸易有限公司（以下简称芬辉公司）、吴运山、付小飞执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年11月14日，本案第一次公开开庭进行审理，原告林文汇及其委托诉讼代理人贺云、被告付小飞到庭参加了诉讼，被告芬辉公司、吴运山经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年11月22日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告林文汇及其委托诉讼代理人贺云、被告芬辉公司的法定代表人即本案被告吴运山、被告付小飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林文汇向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）鄂0802执异72号湖北省荆门市东宝区人民法院执行裁定书；2、依法继续执行（2018）鄂0802民初1040号民事判决。原告在第二次庭审中申请将其第一、二项诉请变更为依法继续执行芬辉家园X号楼XXXX号房屋，三被告未对此提出异议，本院予以准许。事实和理由：原告林文汇与被告芬辉公司建设工程施工合同纠纷一案，经原告林文汇申请，荆门市东宝区人民法院作出（2018）鄂0802民初1040号民事裁定，对芬辉公司位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房屋予以查封。该案民事判决生效后，经原告申请，人民法院于2019年6月11日作出（2018）鄂0802执1172号之一执行裁定，将登记在中房集团荆门房地产开发公司（以下简称在中房集团）名下（实际权利人为芬辉公司）的位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房屋予以拍卖。2019年9月26日，原告收到人民法院作出的（2019）鄂0802执异72号执行裁定，该裁定程序违法，适用法律错误，应予撤销。涉案房屋查封在前，被告付小飞装修在后，不能排除生效判决的执行效力，且付小飞取得该房屋未经中房集团准许，亦无正规房屋销售合同，其向法院提交的房屋买卖协议既无原件，也无一一对应的银行交易流水，其买卖合同的真实性无法判断。另，付小飞支付给被告吴运山的款项系借款，并非房屋购房款，二者之间不成立房屋买卖合同关系。 被告芬辉公司、吴运山辩称：人民法院在2018年4月13日对涉案房屋采取保全措施时未对房屋进行调查，付小飞装修入住亦未经得我方同意，请求人民法院依法判决。 被告付小飞辩称：1、一直在外打工，2015年8月14日收到钥匙，去年回荆门装修的时候不知道该房屋已被查封，也没有看见房门上有封条，没有收到任何法律文书；2、吴运山与中房集团签有合伙协议，有权将房屋出售。 各方当事人针对各自的诉辩意见向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证，对原告提交的A1（2018）鄂0802民初1040号民事判决书、（2018）鄂08民终712号民事判决书、（2019）鄂民申1351号民事裁定书各一份、A2（2018）鄂0802民初1040号民事裁定书、（2018）鄂0802执1172号之一执行裁定书各一份、A3（2019）鄂0802执异72号执行裁定书一份、A4承诺书一份（2018年8月19日芬辉公司出具），三被告对其真实性均无异议，本院对其内容予以采信；对被告付小飞提交的证据B1身份证复印件，双方当事人均无异议，本院予以采信；证据B2系芬辉公司与中房集团合作协议的复印件，原告虽对其提出异议，但认可芬辉公司与中房集团合作开发芬辉家园的事实，故该份证据本院予以采信；对证据B3房屋买卖协议复印件、B4收款收据复印件、B5农行荆门七一桥支行转账凭证复印件，原件均经当庭核实，对其真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴运山系芬辉公司的法定代表人。2013年9月18日，芬辉公司与中房集团签订《房地产联合开发协议》，联合开发荆门市东宝区牌楼镇航空路的芬辉家园小区建设工程，双方约定该项目竣工并取得销售房屋许可证后，中房集团负责向芬辉公司提供销售该房屋的专用账户、协助芬辉公司做好售房及办证等相关事宜；该项目的房屋产权和售房收入归芬辉公司所有，芬辉公司向中房集团按销售额的1%支付管理费。后中房集团与湖北劲锋建筑工程有限公司（以下简称劲锋公司）签订建设工程施工合同，将工程发包给劲锋公司施工，其中，林文汇负责芬辉家园建设工程4号楼的门窗安装工程，并于2015年7月17日验收合格。因芬辉公司、劲锋公司未依约支付工程款，林文汇向人民法院提起民事诉讼。本院于2018年5月8日作出（2018）鄂0802民初1040号民事裁定，对登记在中房集团名下（实际权利人为芬辉公司）的位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房屋予以查封，期限三年。2018年6月22日，本院作出（2018）鄂0802民初1040号民事判决，判令芬辉公司支付林文汇工程价款289655元。芬辉公司对该判决不服，向荆门市中级人民法院提起上诉，荆门市中级人民法院于2018年9月17日作出（2018）鄂08民终712号民事判决，驳回上诉，维持原判。后芬辉公司向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年5月6日作出（2019）鄂民申1351号民事裁定，驳回芬辉公司的再审申请。因芬辉公司未依照生效判决履行付款义务，林文汇向本院申请执行，本院于2019年6月11日作出（2018）鄂0802执1172号之一执行裁定，对登记在中房集团名下（实际权利人为芬辉公司）的位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房产予以拍卖。后付小飞对上述执行标的物及执行行为提出书面异议，本院于2019年9月26日作出（2019）鄂0802执异72号执行裁定，中止对登记在中房集团名下（实际权利人为芬辉公司）的位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房屋的执行。2019年10月10日，林文汇向本院提起执行异议之诉，本院予以受理。 另查明，2015年1月，吴运山向付小飞借款，付小飞分别于1月2日、1月13日、1月19日向吴运山中国农业银行账户转款3万元、19万元、10万元，合计32万元。后吴运山、芬辉公司未还款，芬辉公司与付小飞于2015年8月14日签订房屋买卖协议一份，约定付小飞自愿购买中房集团开发的牌楼芬辉家园项目X号楼XXXX号商品房，商品房总价款为33万元，付小飞于2015年8月14日向芬辉公司支付定金33万元。同日，芬辉公司向付小飞出具金额为33万元的收据一份。2018年9月，付小飞自外地回到荆门后开始对房屋装修入住。 还查明，2016年8月19日，吴运山、芬辉公司出具承诺书一份，载明：芬辉公司在2016年8月19日之前签订的所有与他方协议，中房集团不承担任何责任。2016年8月19日之后芬辉公司与他方签订的芬辉家园销售协议由中房集团签订正式房屋销售合同（纸质）。与芬辉公司没有签订销售合同的，中房集团不予受理，中房集团不承担房屋销售后的维修责任。 本院认为，本案争议焦点为付小飞对诉争执行的房屋是否享有足以排除执行的权利。基于芬辉公司与中房集团签订的《房地产联合开发协议》，芬辉公司与中房集团合作开发芬辉家园项目，虽然涉案房屋登记在中房集团名下，但其产权和售房收入均归芬辉公司所有，本案应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，付小飞与芬辉公司于2015年8月14日签订房屋买卖协议一份，根据《房地产联合开发协议》的内容，付小飞应将购房款支付至中房集团提供的销售房屋专用账户，现三被告均未提交购房款支付记录，应承担举证不能的法律后果。虽然付小飞提供了芬辉公司出具的收据，但该收据系芬辉公司单方出具，不足以证明付小飞依约支付了购房款，因房屋买卖合同属双务合同，买房人应依约支付房款，卖房人应依约交付房屋并协助办理过户手续等，故在本案买房人付小飞依约支付购房款之前，该房屋买卖合同不生效。其次，吴运山与付小飞辩称双方系将吴运山于2015年1月的借款32万元转化为房款，则其签订房屋买卖协议的目的在于消灭付小飞对吴运山的债权而非单纯的房屋买卖，其实质为以物抵债协议。因以物抵债协议只是债务人履行的变通方式，不必然引起权属的变动，付小飞依据该房屋买卖协议对吴运山、芬辉公司享有的依然是债权请求权而非物权，不具有优先于一般金钱债权的法律效力。再者，本院于2018年5月8日作出（2018）鄂0802民初1040号民事裁定，对涉案房屋予以查封，期限三年，付小飞系于2018年9月自外地回来后才开始装修入住，显然查封在前，装修入住在后。付小飞抗辩吴运山于2015年即将钥匙交付，但结合双方之间以房抵债的意思表示，交付钥匙的行为不产生转移物权的法律效果。另，付小飞辩称其于2017年曾在中房集团对涉案房屋进行过登记，但既未提交相关证据，且该登记行为的效力不足以证明其已合法占有涉案房屋或对其享有物权期待权，而吴运山、芬辉公司在庭审中并不认可付小飞装修入住该房屋系经其同意，故对付小飞关于在查封前已合法占有涉案房屋的抗辩，本院不予采信。最后，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因付小飞在本案中既未提交证据证明其签订房屋买卖协议时双方达成了房屋买卖合意，亦未举证证明其已支付购房款或已在房屋查封前合法占有该房屋，应承担举证不能的法律后果。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前三个情形，付小飞对诉争执行的房屋不享有足以排除执行的权利，原告变更诉请后关于继续执行荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼XXXX号房屋的主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 准许执行位于荆门市东宝区牌楼镇航空路芬辉家园X号楼的XXXX号房屋。 案件受理费2700元，由被告芬辉公司、吴运山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  杨 涛 人民陪审员  刘洪涛 人民陪审员  杨 俊 二〇一九年十二月二十三日 法官助理古立萍 书记员王敏