江西省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣执复148号 复议申请人（保全申请人）：安徽省经工建设集团有限公司，住所地：安徽省合肥市包河区宁国南路3号。统一社会信用代码：91340000148953991G。 法定代表人：邵长俊，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：阮飞，安徽安泰达律师事务所律师。 委托代理人：张剑雄，安徽安泰达律师事务所律师。 被申请人（异议人）：江西乐泽市场建设管理有限公司。住所地：江西省樟树市仁和大道西侧B-675号。统一社会信用代码：91360982MA37MP285B。 法定代表人：张贤安，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：邹江平，江西新青年律师事务所律师。 委托代理人：熊俊莹，江西新青年律师事务所律师。 复议申请人安徽省经工建设集团有限公司因不服江西省宜春市中级人民法院（以下简称宜春中院）作出的（2019）赣09执异19号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 安徽省经工建设集团有限公司（以下简称经工公司）诉江西乐泽市场建设管理有限公司（以下简称乐泽公司）建设工程施工合同纠纷一案中，经工公司于2019年7月19日申请财产保全，宜春中院于2019年7月29日作出（2019）赣09民初183号民事裁定，冻结被申请人乐泽公司银行存款103681837.98元或查封、扣押其相当价值的财产。上述裁定生效后，经保全申请人经工公司申请，宜春中院于2019年8月5日立案执行，执行案号为（2019）赣09执保99号。 宜春中院查明，该案执行中，1、冻结被申请人乐泽公司在樟树顺银村镇股份有限公司营业部账户80×××27，冻结额度为60000000元，实际控制金额1403.06元。冻结期限自2019年8月15日至2020年8月14日。2、查封乐泽公司名下849套房屋所有权（实际查封871套），查封期限为3年，自2019年8月15日至2022年8月14日。具体查封房号为：1-1栋：1001、1002、1003、2001、2002、2003；1-2栋：1008、1013、1014、1028、1029、1033、1045、1049、1064；1-6栋：1015、1016、1017、1025、1027、1036、1047、1048、1064、2015、2016、2017、2025、2027、2036、2047、2048、2064；1-7栋：1001、1008、1010、1012-1016、1022、1026、1042、1048-1052、2001、2008、2010、2012-2016、2022、2026、2042、2048-2052；1-8栋：1004、1010、1024、1025、1034、1035、1040、1043、1051、1052、2004、2010、2024、2025、2034、2035、2040、2043、2051、2052；S1-2栋：1004-1008、1015、1017-1022、1044-1048、1057、1063-1068、1080、1081、2004-2008、2015、2017-2022、2044-2048、2057、2063-2068、2080、2081、3001；S1-3栋：1006、1009、1011、1012、1014-1016、1021-1023、1025、1026、1029、1033-1049、1052、1056、1057、1080-1083、1089、1099-1103、1114、2006、2009、2011、2012、2014-2016、2021-2023、2025、2026、2029、2033-2049、2052、2056、2057、2080-2083、2089、2099-2103、2114、3001、3002；S1-1栋：1016-1025、1028、1037、1038、1043、1044、1058-1061、1073、1080、1081、2016-2025、2028、2037、2038、2043、2044、2058-2061、2073、2080、2081；1-4栋：1015-1018、2024、1025、1044；S1-4栋：1043-1047、1058-1061、1072、1075-1081、1093、1095-1097、2049-2052、2063、2066-2070、2082、2084-2086；1-3栋：1001、1004、1011、1017、1049、1050、2001、2004、2011、2017、2049、2050；1-5栋：1011、1024-1026、1029、2011、2024-2026、2029；S2-2栋：1001-1097；S2-3栋：1001-1036；S2-5栋：1001-1018；S2-6栋：1001-1035；2-3栋：1001-1064；2-6栋1001-1072；2-7栋：1001-1072；2-8栋：1001-1072、2001-2072。 宜春中院同时查明，乐泽公司开发的位于樟树市医药物流园西凌路东侧金洲路北侧的“赣中农批”项目系宜春市2019年重点工程。该项目占地270亩，已取得建设用地规划许可，并于2018年6月动工建设。项目分Ⅰ、Ⅱ期工程，以上下两层结构的独立商铺为重点，一层商铺（层高6米）、二层住房（层高4米）分别单独设立房号，每层面积36-38平方米不等，因一、二层为连体贯通，必须捆绑销售，即每户面积涵盖两个房号约70-76平方米左右。该院保全查封的871套房产总计面积32830.61㎡。上述Ⅰ、Ⅱ期工程均取得了《商品房预售许可证》，其中：S1-2、S1-3预售总面积19689.65平方米，共445套；S1-1、S1-4、1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8预售总建筑面积52554.72平方米，共1254套；S2-2、S2-3、S2-4、S2-5、S2-6、2-3、2-5、2-6、2-7、2-8预售总建筑面积40534.63平方米，共1044套。乐泽公司定于2019年9月22日对外开盘销售。 宜春中院另查明，樟树市房产市场销售价格近年来呈小幅上涨趋势，目前，市内商品房销售价格为8000元/㎡左右，商铺销售均价在20000元/㎡以上。“赣中农批”市场位于樟树市赣江以北医药物流园内，距离市区2公里左右，毗邻樟树市知名保险柜企业金釜集团，且为市重点工程项目。樟树市价格监督管理局监制的“赣中农批”1-1#至8#楼商品房销售明码标价楼盘公示一层价格为10300元-10600元，二层价格为7300-7600元；S1-1至S1-4楼一层价格为11120-11360元，二层价格为7450-7600元。乐泽公司已实际内部销售但未备案的房产（一、二层合并销售计价）均价约6000元/㎡，计划开盘销售参考价格为7500元/㎡。 宜春中院认为，采取财产保全的目的，在于保障将来生效裁判的顺利执行，确保债权人权益不受损害。但在保全过程中，也应坚持善良司法原则，兼顾被保全人的合法权益，防止对被保全人造成不必要的损害。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条对查封财产的价额作出限制，明确规定不得明显超标的查封。同时，根据《中共中央、国务院关于营造企业家健康成长环境弘扬优秀企业家精神更好发挥企业家作用的意见》和《最高人民法院关于为改善营商环境提供司法保障的若干意见》精神，对民营企业应依法审慎适用强制措施，最大限度降低对企业正常生产经营活动的不利影响。根据本案查明的事实，本案保全查封的871户商铺面积达32830.61㎡，虽然上述查封商铺未经评估无得出准确的估算价值，但综合考虑樟树市价格监督管理局监制公示价格、实际已销售商铺价格及正式开盘参考价等因素，即使按最低每平方米6000元计算，查封房产的总价值亦达19698366元，超出103681837.98元保全请求金额93301822.02元，存在明显超标的查封情形，依法应予纠正。按照每平方米6000元估算，保全金额103681837.98元只能查封17280.3平方米的房产，超出部分应予解封。据此，宜春中院于2019年9月26日作出（2019）赣09执异19号执行裁定，一、维持对江西乐泽市场建设管理有限公司在樟树顺银村镇股份有限公司营业部80×××27账户的冻结。二、解除对江西乐泽市场建设管理有限公司开发且已签订销售合同但并未备案的172套房产（面积6199.1平方米）的查封，具体房号为：1-1栋：1002、1003、2002、2003；1-2栋：1008、1013、1014、1045、1064；1-6栋：1015、2015、1016、2016、1027、2027、1036、2036、；1-7栋：1001、2001、1008、2008、1012、1013、1014、1016、2012、2013、2014、2016、1026、2026、1042、2042、1048、1051、1052、2048、2051、2052；1-8栋：1004、2004、1024、2024、1040、2040、1051、2051、1052、2052、S1-2栋：1057、2057；S1-3栋：1006、1021、1025、1026、2006、2021、2025、2026、1043、1044、1045、1046、1047、1048、1049、1052、1056、1057、1114、2043、2044、2045、2046、2047、2048、2049、2052、2056、2057、2114；S1-1栋：1022、1023、1024、1025、1037、1038、1044、1073、1080、1081、2022、2023、2024、2025、2037、2038、2044、2073、2080、2081；1-4栋：1015、1016、1017、1018、1024；S1-4栋：1072、1093、1095、1096、1097、2063、2082、2084、2085、2086；1-3栋：1001、1004、1011、1017、1049、2001、2004、2011、2017、2049；1-5栋：1025、1026、1029、2025、2026、2029；2-3栋：1017、1033、1047、1048、1050、1051、1052、1060、1064；2-7栋：1055、1066、1067、1068、1069、1070、1071、1072；S2-2栋：1015、1016、1033、1042、1043、1044、1090、1091、1092、1094、1095、1096、1097；S2-6栋：1004、1005、1006、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017。三、解除对江西乐泽市场建设管理有限公司开发的下列237套房产（面积8592.62平方米）的查封，具体房号为：1-4栋：1025、1044号2套；S2-2栋：1053-1089号36套；2-8栋：1001-1072和2001-2072号144套；2-3栋：1001-1063号（除1017、1033、1047、1048、1050、1051、1052、1060外，该8套房产在本裁定第二项中已解除）55套。四、维持（2019）赣09执保99号执行裁定书中对江西乐泽市场建设管理有限公司名下除本裁定二、三项中予以解封房产外的其他房产（共462套,面积18038.89平方米，估算价值108233340元）的查封。 复议申请人经工公司请求撤销宜春中院作出的（2019）赣09执异19号执行裁定书。其理由：1.申请人不存在超标的查封，宜春中院的保全查封符合法律规定。一是宜春中院冻结被申请人银行账户实际控制金额仅为1403.06元；二是宜春中院保全查封的849套房产，每套面积35㎡左右，按照市场价4000元/㎡计算，查封房产实质约11886万元，即使按照宜春中院查明的房产面积32830.61㎡计算，查封房产市值约为13132.244万元，不存在明显超标的查封。2.被申请人在执行异议中提及的签订预售合同但未备案的172套涉案房产不能解封，案外人仅享有相应债权，无权对抗人民法院的查封。3.宜春中院在执行异裁定书中认定事实错误、援引政府部门的指导性意见适用错误，全部解除对涉案“赣中农批”一期房产的解封，严重损害申请人的合法权益。 被申请人乐泽公司向本院提交书面答辩状称：经工公司仅凭估算认为被查封的房产价值为4000元/㎡，进而认定未超标的查封明显与事实不符，且没有证据予以支持。宜春中院作出的（2019）赣09执异19号执行裁定书事实清楚、证据充分，应予以维持。 本院被申请人乐泽公司提供的“赣中农批”项目一期销售表和商品房买卖合同均记载房产单价为4200元/㎡左右。 本院对宜春中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是宜春中院在实施保全行为过程中是否存在明显超标的查封。宜春中院（2019）赣09民初183号民事裁定，确定了财产保全金额为103681837.98元。依据樟树市价格监督管理局监制的“赣中农批”1-1#至8#楼商品房单价一层价10300-11360元/㎡，二层价7300-7600元/㎡和项目一期销售表、商品房买卖合同房产已单价4200元/㎡左右，宜春中院综合考虑樟树市价格监督管理局监制公示价格、实际已销售商铺价格及正式开盘参考价等因素，对保全查封的871户商铺面积达32830.61㎡，按单价6000元/㎡元计算，查封房产价值近2亿元与保全金额相差悬殊，显然属于超标的查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物的规定和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施的规定以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第》第二十一条第一款，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结的规定，宜春中院对被申请人乐泽公司的部分房产解除查封符合上述法律规定。现该院查封被申请人乐泽公司的房产共计462套,面积18038.89㎡，按6000元/㎡计算，价值为108233340元与保全裁定确定的金额103681837.98元相当。 综上，复议申请人经工公司关于宜春中院不存在超标的额保全的复议理由与事实不符，本院不予支持。宜春中院（2019）赣09执异19号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回安徽省经工建设集团有限公司的复议申请，维持江西省宜春市中级人民法院（2019）赣09执异19号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 邹中华 审 判 员 龙 崎 审 判 员 汤志勇 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 李成晓 代书记员 朱 沛