海南省海口市秀英区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0105民初982号 原告（反诉被告）：海口美伦食品有限公司，住所地：海口市秀英区*。统一社会信用代码：*。 法定代表人：郑秀芹，总经理。 委托诉讼代理人：张柳青,律师。 被告（反诉原告）：林锋，男，汉族，1969年9月17日出生，公民身份号码：×××，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：甘小翔，海南*律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文连飞，海南*律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）海口美伦食品有限公司（以下简称美伦公司）与被告（反诉原告）林锋商品房预约合同一案，本院于2019年2月13日立案后，林锋在举证期限内提起反诉，本院依法适用普通程序合并审理，并于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑秀芹及其委托诉讼代理人张柳青、被告林锋及其委托诉讼代理人甘小翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）美伦公司向本院提出诉讼请求：1.解除借款协议,立即返还林锋30万元；2.本案全部诉讼费用由林锋承担。事实与理由：2017年3月6日，美伦公司因投资资金需要，与林锋签订《借款协议书》向林锋借款20万元。2017年7月25日，美伦公司再次向林锋借款10万元，即林锋分两次共借给美伦公司30万元。此后，林锋以借款实系预订房屋的款项为由要求美伦公司与其签订《商品房买卖合同》，但其又请求海口市住建局限制美伦公司销售商品房，其以实际行动表明了其并无与美伦公司签订《商品房买卖合同》之诚意，由于林锋的请求，美伦公司商品房预售网络被住建局关闭而无法销售房产，对此美伦公司保留向林锋提起侵权损害赔偿之诉的权利。鉴于此，美伦公司曾公证通知要求林锋提供银行账户及开户行给美伦公司以便美伦公司返还借款，但林锋拒不提供。美伦公司认为，双方之间的借款系双方真实意思表示，合法有效，归还借款也系美伦公司不容置疑的义务，林锋不提供账号等信息用以接收还款将使双方权利义务处于不稳定状态，损害美伦公司的合法权益。同时林锋屡次信访的行为，不利于社会稳定，不利于市场经济的顺利发展，又鉴于涉案《借款协议书》签订地与履行地均为海口市秀英区，因此美伦公司特诉至贵院，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）林锋辩称,一、双方之间形成的是房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院》第十五条的规定，“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”2016年底，美伦公司欲开发位于海口市秀英港农贸市场附近的美伦花园，在不具备商品房预售的条件下，便以起价6800／㎡的价格向项目周边的街坊邻居进行内部认购，其中林锋选定的房子为美伦花园*），暂定面积为125.5㎡，单价为8100元／㎡，总房款为1016550元。双方就美伦花园*）达成初步购买协议。在涉案房屋的预售许可证未批下来的情况下,为了规避政府监管,美伦公司提出以“借款协议书”来确认双方之间的房屋购买合同,林锋支付了美伦花园*）的部分购房款30万元。美伦公司向林锋开具了同等金额的《收据》。根据《最高人民法院》第十五条的规定，林锋和美伦公司实际上真实意思表示并非为借贷合同关系,所谓的借款实为购房款，双方之间不存在借贷法律关系,而是房屋买卖的法律关系。二、林锋与美伦公司之间形成的房屋买卖合同成立且生效。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定,合同条款中，当事人条款和标的条款系合同中不可或缺的主要条款，第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定,依法成立的合同，自成立时生效。2018年7月7日，林锋依约前往美伦公司售楼部签订商品房买卖合同时，美伦公司提出政府实行价格备案，美伦花园房价目前的备案价格为每平方1.1万-1.68万元。同时美伦公司的法定代表人郑秀芹表示因当初承诺的价格（单价为9315元／㎡）比现备案价格低太多，无法达到政府部门的要求，所以没办法签订购房合同。随后林锋向政府部门反映情况，2018年7月23日，海秀街道办组织美伦公司、业主代表以及海口市住建局、秀英区物价局、海口市发改委、海秀西路派出所等部门召开了协调会，经协调确定美伦公司将承诺的价格上调15%将房屋卖给业主，协调方相关人员均进行了签字确认。2018年7月25日，业主向美伦公司送达了《关于签订价格核定的函》，同意以上调15%的价格和美伦公司签署购房合同。美伦公司通知陈雪梅办理购房资格验证，林锋到海口市不动产登记中心开具了无房无备案等证明材料。至此双方已就签订美伦花园*）的购房合同达成了一致，且林锋已经支付部分购房款，美伦公司接受了该部分购房款。根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十六条、第四十四条的规定，双方之间形成了房屋买卖合同，成立且生效。三、美伦公司应按照合同约定继续履行签署房屋买卖合同的义务。根据《中华人民共和国合同法》第6条和第8条的规定,在房屋买卖合同成立后，对林锋和美伦公司均具有法律约束力，双方均应按照约定签署房屋买卖合同。但美伦公司以各种理由拒绝与林锋签署已经备案的商品房买卖合同。为了保护林锋的权利，林锋于2018年10月29日向海口市住建局提出了《关于限制美伦花园项目部分房源销售的请求》。综上所述，林锋已经按照合同约定履行义务，支付了部分购房款，美伦公司已接受该购房款。双方之间的房屋买卖法律关系已成立，且系双方真实的意思表示。但美伦公司在房地产市场销售环境回暖，房价上涨后，拒绝与林锋签署房屋买卖合同及网签备案手续，违背诚实信用原则，严重损害了林锋的合法权益。同时林锋在合同履行中不存在任何过错，恳请人民法院依法查明事实，驳回美伦公司的诉讼请求。 林锋提出的反诉诉讼请求：1.确认林锋和美伦公司之间形成的房屋买卖合同成立且生效；2.美伦公司继续履行房屋买卖合同，并协助林锋办理房屋备案登记手续；3.本案的反诉费、保全费用、保全保险费由美伦公司承担。事实及理由：2016年底，美伦公司欲开发位于海口市秀英港农贸市场附近的美伦花园，但因缺少项目启动资金，在不具备商品房预售的条件下，便以起价6800／㎡的价格向项目周边的街坊邻居进行内部认购，其中林锋选定的房子为美伦花园*），暂定面积约为125.5㎡，单价为8100元／㎡，总房款为1016550元。在双方就美伦花园*）达成初步购买协议的前提下，美伦公司提出因美伦花园项目规划相关手续尚未完善，商品房预售许可证未批下来，不具备签署《商品房买卖合同》的条件。为了规避政府监管，2017年3月6日美伦公司提出以“借款协议书”来确认双方之间的房屋购买合同，约定林锋为美伦花园*）的购买方，支付房款金额为美伦花园*）的一部分购房款为20万元,2017年7月25日，林锋通过工商银行将首付款10万元汇进美伦公司账户,总共支付了30万元的购房首付款。美伦公司均为林锋开具了同等金额的《收据》。根据《最高人民法院》第十五条的规定，林锋和美伦公司实际上真实意思表示并非为借贷合同关系，所谓的借款实为购房款，双方之间不存在借贷法律关系，而是房屋买卖的法律关系。 2018年7月7日，林锋按照当时的约定前往美伦公司售楼部与美伦公司签订经备案的商品房买卖合同时，美伦公司提出政府实行价格备案，美伦花园房价每平方最低为1.1万元，最高为1.68万元，美伦公司的法定代表人郑秀芹表示其并非不愿意按照承诺将房屋卖给林锋，只是因为当初承诺的价格比现在政府部门的备案价格低太多，无法达到政府部门的要求，所以没办法签署备案的购房合同。随后林锋向政府部门反映情况，2018年7月23日，海秀街道办组织美伦公司、业主代表以及海口市住建局、秀英区物价局、海口市发改委、海秀西路派出所等部门召开了协调会，经协调确定了双方争议的价格方案，即美伦公司将承诺的价格上调15%后与林锋签署备案购房合同，协调方相关人员均进行了签字确认。林锋同意美伦公司提出的价格方案，2018年7月25日，林锋向美伦公司送达了《关于签订价格核定的函》，同意以上调15%的价格和美伦公司签署备案的购房合同。鉴于双方已就签订美伦花园*）的购房合同达成了一致，且林锋已经支付部分购房款，美伦公司接受了林锋支付的购房款。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条的规定，双方之间形成了房屋买卖合同，成立且生效。综上所述，林锋已经按照双方的购房协议实际履行了合同并支付了款项的义务，美伦公司也接受了该购房款，因此双方之间形成了房屋买卖合同，成立且生效。且涉案房屋目前已被海口市住建局关闭备案系统，存在继续履行的条件。林锋为了维护自己的权益，依据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法支持林锋的反诉请求。 美伦公司就反诉请求辩称，一、美伦公司与林锋之间不存在房屋买卖合同关系，林锋请求美伦公司继续履行合同并协助其办理房屋备案登记手续没有任何事实和法律依据。2017年3月6日，美伦公司因投资资金需要，与林锋签订《借款协议书》向林锋借款200000元。2017年7月25日，林锋再次向美伦公司提供了100000元。即美伦公司总共借得款项30万元，该等款项是需要美伦公司进行偿还的，并非所谓的购房款，即美伦公司与林锋之间就该等款项所建立的是借款合同关系，非房屋买卖合同关系。且当时美伦公司尚未取得商品房预售许可证，林锋也未做购房资格审查，美伦公司是不可以也不会卖房给林锋的。根据《商品房销售管理办法》的规定，房屋买卖合同关系的建立是需要房地产开发企业和买受人之间具有书面的商品房买卖合同，且这个书面的合同必须包括商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺等等必须具备的条款。美伦公司与林锋之间既不存在该等书面合同，更不存关于房屋买卖诸多必备实质性条款的约定，因此，双方不存在商品房买卖合同关系，林锋请求美伦公司继续履行合同并协助其办理房屋备案登记手续没有任何事实和法律依据。二、因林锋违约，美伦公司与林锋之间的房屋买卖预约合同关系已解除。美伦公司向林锋借款时，曾承诺愿意卖房给林锋作为回报，因此双方除了借款关系外，确实存在口头的预约关系，而这于借款是基于不同事实而产生的两个法律关系，林锋如有疑义本应另行起诉而非提起反诉，但既然法院已受理，美伦公司就给予回应。美伦公司取得商品房预售许可证之后，双方因房屋价格问题不能达成合意，市政府有关部门也组织了协调会，会上，有关部门对前述款项也定性为“借款”而非“购房款”。对于房价，市政府有关部门提出按照原承诺价格上调15%，双方同意，但应由美伦公司先还借款，后与林锋签订正式商品房买卖合同。此后，美伦公司便着手与各借款人办理还款及房屋买卖手续，但包括林锋在内的另外14 位借款人，不知何故，不但继续对美伦公司产生不良影响的负面信息，还披麻戴孝到美伦公司处示威，还于2018年10月29日请求海口市住建局限制美伦花园项目部分房源的销售，导致住建局于2018年11月12日关闭了美伦公司全部房源的销售通道。美伦公司根本无法理解林锋的这种行为，美伦公司完全有理由相信林锋并非真诚要购房，其已违反双方要进一步签订买卖合同的约定，加之美伦公司售楼资格已被限制，客观上也无法卖房给林锋，鉴于此，美伦公司只好在2018年11月14日通过公证通知林锋，要求其提供银行账号及开户行以便美伦公司还款，并明确向其告知，美伦公司将不再与其签订正式商品房买卖合同。故美伦公司与林锋之间的预约关系也于彼时解除，美伦公司没有义务再协助林锋办理任何房屋买卖相关的工作和手续。综上，就前述30万元款项美伦公司与林锋之间系借款合同关系，双方不存在商品房买卖合同关系，因林锋违约，双方之间另外存在的房屋买卖预约合同关系也已解除，请求法院驳回林锋的反诉。 经审理查明：位于海口市××区的美伦花园系由美伦公司开发建设。2017年3月6日，美伦公司与林锋签订《借款协议书》，该协议书载明甲方为美伦公司，乙方为美伦花园*林锋，双方约定因美伦公司投资资金需要，向林锋借款20万元，若林锋需收回借款，美伦公司可在林锋提出之日起150天后还款，最迟不能超过3天还款。2017年7月25日，美伦公司又向林锋借款10万元。美伦公司均向林锋提供收据，确认收到上述两笔款项。美伦公司总共向林锋借款30万元。2018年7月23日，海口市秀英区海秀街道办及海口市住建局等相关部门召开美伦花园群众上访协调会，美伦公司表示愿意在当初承诺的价格上调15%与购房人签订商品房买卖合同。2018年10月29日，美伦花园维权业主向海口市住建局致函《关于限制美伦花园项目部分房源销售的请求》，由于美伦公司迟延不签订正式商品房买卖合同，请求该局将维权业主的房源限制销售，防止美伦公司将房屋另卖他人。 另查明，林锋户籍登记在海口市××区*,名下无海口市产权登记记录及住房备案记录。 上述事实有：《2份借款协议书》、《收据》、《关于限制美伦花园项目部分房源销售的请求》、《美伦花园群众上访协调会会议记录》、《银行转账记录》、《户口簿》、《情况说明》、《海南省住房合同备案证明（居民家庭）》、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足资认定。 本院认为:一、关于本案系民间借贷纠纷还是商品房预约合同纠纷的问题。依本案查明的事实及双方提交的证据，根据双方签订的《借款协议书》，林锋在该协议上备注为美伦花园*代表，且双方未约定利息，也未明确具体的还款期限，再结合后续双方商谈关于美伦花园房价的相关证据可知，林锋向美伦公司缴纳的30万元，应为预购美伦花园房产的房款。本案应为商品房预约合同纠纷。二、根据《最高人民法院》第十五条的规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”本院于2019年5月17日向美伦公司释明，林锋向其支付的款项为房屋预购款，美伦公司在释明后并未变更诉讼请求。因此，美伦公司请求解除借款协议及将30万元返还给林锋的诉讼请求，本院不予支持。三、关于双方之间存在预约购房的行为是否具有正式商品房买卖合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、定购、 预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电等配套和公共设施的支付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，双方签订的《借款协议书》及其他相关证据只能指向所购房屋的房号、价格、面积，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具有可操作性，双方无法仅凭《借款协议书》完成商品房买卖行为，故美伦公司、林锋之间的商品房买卖合同不能成立。双方如要继续履行商品房买卖行为，必须签订正式的商品房买卖合同，因此，林锋请求其与美伦公司之间形成的房屋买卖合同成立且生效并要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院》第十五条、《最高人民法院》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）海口美伦食品有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）林锋的反诉诉讼请求。 案件本诉受理费5900元，由原告（反诉被告）海口美伦食品有限公司负担，反诉受理费5400元、保全费5000元及保全保险费1050元，由被告（反诉原告）林锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长  陈成军 审判员  黎 雪 审判员  胡 彬 二〇一九年十二月四日 书记员  韩欢欢 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律 若干问题的规定》 第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。