海南省临高县人民法院民事判决书（2018）琼9024民初906号原告：王庆喜，男，汉族，1984年9月6日出生，住址海南省临高县。公民身份号码：×××。原告：符青霞，女，汉族，1987年6月26日出生，住址海南省临高县。公民身份号码：×××。系王庆喜之妻子。上述两原告的共同委托诉讼代理人：符棋锋，海南方圆（儋州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：陈珺杰，海南方圆律师事务所律师。被告：海南临高龙运房地产开发有限公司，住所地海南省临高县临城镇文明东路县委大院公务员小区4栋404房。统一社会信用代码：91469028056397836U。法定代表人：冉春江，该公司执行董事。原告王庆喜、符青霞诉被告海南临高龙运房地产开发有限公司（以下简称临高龙运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王庆喜、符青霞及其委托诉讼代理人符棋锋到庭参加诉讼，被告临高龙运公司经本院传票传唤，没有正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已依法审理审理终结。原告王庆喜、符青霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务；2、判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金（违约金以362150元为基数，按每日万分之七自2018年4月1日起计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月6日与被告签订《临高县商品房买卖合同》，购买被告所开发的的位××县房，购房金额为362150元，并已经按照合同约定完全履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2017年12月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。该《临高县商品房买卖合同》已于2017年8月3日由临高县住房保障与房产管理局办理了备案，并且2017年8月16日临高县国土资源局也向原告颁发了《不动产登记证明》，对该房屋作出预售商品房买卖预告登记以及预售商品房抵押权预告登记。以上事实有海南省第二中级人民法院作出的（2019）琼97民终1352号《民事判决书》予以确认。并且被告于2018年1月19日向原告王庆喜出具《承诺书》，其中第二条载明被告承诺于2018年3月31日前交付房屋，逾期交付则自2018年4月1日起按原告已支付购房款为基数每日支付万分之七的违约金给原告，违约金按月结算，每月底结清。截至起诉日，被告仍未向原告交付该房屋，也未向原告书面说明无法按期交房的原因，并且被告迟延交房既不存在法定、约定的免责事由，违约事实清楚，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。根据《临高县商品房买卖合同》，被告于2018年1月19日向原告王庆喜出具《承诺书》第二条之约定，被告应当立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之七的比例向原告支付逾期交房违约金（违约金以362150元为基数，按每日万分之七自2018年4月1日计算至合法实际交付房屋之日止）。综上所述，被告违约事实清楚，严重侵害了原告的利益。请求人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告临高龙运公司提交书面答辩称：一、关于原告提供的证据。被告对原告提供证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认可。二、关于案诉房屋未办理交付的基本事实。1、被告依约通知了原告办理收房手续。根据《商品房买卖合同》、《承诺书》的约定，被告于2017年12月通知原告收房，原告也到了收房现场；2、被告不能将涉案房屋办理交付给原告的原因是该房被案外人杨某非法占有使用造成的。在被告与原告办理涉案房屋交付时，发现房屋被案外人杨某非法占有使用；3、涉案房屋被杨某非法使用，并非被告的过错。是杨某的原因造成被告不能将涉案房屋交付给原告，被告不应承担责任。故请求依法驳回原告的起诉，或追加杨某为本案被告或第三人，判令其承担相应责任。原告提供如下证据支持其诉讼请求：1、（2018）琼9024民初906号《民事判决书》及（2019）琼97民终1352号《民事判决书》，证明原告是涉案房屋的买受人，并且原、被告双方签订的《临高县商品房买卖合同》已经在房管部门完成网签备案，已经办理了预告登记及抵押登记的事实；2、《临高县商品房买卖合同》，证明原告是涉案房屋买受人的事实；3、《海南增值税普通发票》，证明原告已经履行了支付购房款义务的事实；4、《承诺书》，证明被告承诺于2018年3月31日将涉案房屋交付给原告，否则自2018年4月1日起，以双方在《临高县商品房买卖合同》中约定原告已支付的购房款为基数，按每日万分之七向原告支付逾期交付房屋违约金的事实；5、《海南龙运房地产开发有限公司告全体业主交付通知》，证明被告在2017年12月27日通知包括原告在内的全体业主，涉案工程项目还未完成，不能进行验收，房屋不能按时交付的事实；6、《临高县商品房买卖合同备案表》、《不动产登记证明》（第0001923号、第0001924号），证明涉案房屋已经过有关部门办理网签备案，并且也办理商品房预告登记及抵押登记的事实。被告临高龙运公司没有证据提交。原告提供的上述证据，已经在庭审中出示，被告临高龙运公司未到庭参加诉讼发表质证意见，也未提交书面质证意见。经审查，原告提供的证据客观真实、来源合法、与本案有关联，具有证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，原告符青霞、王庆喜与被告临高龙运公司签订《临高县商品房买卖合同》及其附件，约定：由原告购买被告开发的海南临高呼伦贝尔新村1#商住楼（幢）11（层）1103号房屋，建筑面积72.43平方米，房屋总价款362150元。符青霞、王庆喜按分期付款方式支付购房款，即符青霞、王庆喜在签约之日支付不低于总房款的30%，即112150元；余款250000元，由符青霞、王庆喜申请银行按揭贷款的方式支付。由被告于2017年12月30日前，将涉案房屋交付原告使用。临高县住房保障与房产管理局于2017年8月3日对原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》办理了备案；2017年8月16日，临高县国土资源局分别向原告颁发琼（2017）临高县不动产证明第0001923号、第0001924号《不动产登记证明》，对座落于××座西侧海南临高呼伦贝尔新村1#商住楼（幢）11（层）1103号房屋分别作出预售商品房买卖预告登记以及预售商品房抵押权预告登记。2018年4月8日，原告向被告支付购房款362150元。2016年9月19日，被告与案外人杜某签订《协议》，约定由被告用海南临高“呼伦贝尔新村”楼盘32户住宅（包括涉案的房屋）抵顶被告拨付刘文有、杜某工程款7511684.5元。之后刘文有、杜某将涉案的房屋以价款250000元出售给案外人杨某，并由被告与杨某于2017年1月22日签订《商品房认购书》；2017年3月29日，杨某将购房款250000元支付给杜某。此后，杨某向本院提起诉讼，请求判令被告临高龙运公司履行不动产权属过户义务，将涉案房屋过户到杨某名下。本院以被告与杨某签订的《商品房认购书》尚未成立、海没有发生法律效力；而原告与被告签订的《临高县商品房买卖合同》具有法律效力为由，于2018年12月11日作出（2018）琼9024民初906号民事判决：驳回杨某的诉讼请求。杨某不服该民事判决，提起上诉，海南省第二中级人民法院于2019年7月30日作出（2019）琼97民终1352号民事判决：驳回胜诉，维持原判。另查明：2017年12月27日，被告发出《海南龙运房地产开发有限公司告全体业主交房通知》，其内容为：“尊贵的学府广场全体业主，大家好：关于“核准名-呼伦贝尔新村”项目，我公司特就有关房屋交付等事宜声明如下：1、本项目主体工程施工已经完工，但尚有小部分的收尾工程在施工中。施工单位逾期完成施工项目，造成该项目暂时无法进行竣工验收，并导致我公司不能按约定时间向各位业主交付房屋，我公司深表歉意；2、关于工程项目施工还未完成及验收情况，我公司正积极协调，将房屋尽快交付各位业主；3、关于房屋交付情况，我公司承诺如下：我公司保证能将房屋交付给已签订合法有效合同的购房业主。根据目前的工作进展情况，预计交付时间为2018年3月30日前。届时请各位业主按交房通知到现场办理入住手续。业主在接到交房通知后才过来收房，以免发生不必要的损失。我公司将按合同约定及实际延期交房日期支付违约金。再次向全体业主表示歉意，并感谢全体业主对我公司工作的支持合理解。4、本项目分批交房，请各位业主收到交房通知书后方可到项目部办理交房。交房材料：交房通知书，商品房买卖合同，户口簿，身份证等材料”。2018年1月19日，被告向原告王庆喜出具一份《承诺书》，承诺在2018年3月31日前将涉案房屋交付原告使用，逾期交付，自2018年4月1日起以原告已经支付的购房价款为基数，按每日万分之七支付违约金，违约金按月结算，月底结清。以上事实，有原告提供的证据以及原告在庭审中的陈述，资以认定。本院认为：原告与被告于2017年6月6日签订的《临高县商品房买卖合同》及其附件，已经本院（2018）琼9024民初906号民事判决确认具有法律效力，该合同对原、被告双方具有法律约束力。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务。2018年4月8日，原告向被告支付购房款362150元，已履行其义务；被告没有在约定的期限将涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。【但由于被告与案外人杨某之间对涉案房屋产生纠纷，致使杨某提起诉讼，案件经一、二审人民法院进行审理从而造成被告未能向原告交付房屋。】依照《最高人民法院》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”之规定，被告于2018年1月19日承诺在2018年3月31日前将涉案房屋交付原告使用，逾期交付，自2018年4月1日起以原告已经支付的购房价款为基数，按每日万分之七支付违约金，双方对违约金的约定折算年利率为25.2%，明显偏高，违反法律的规定，应按照年利率24%计算违约金，超过部分的利息请求应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海南临高龙运房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将涉案的海南临高呼伦贝尔新村1#商住楼（幢）11（层）1103号房屋交付给原告王庆喜、符青霞；二、被告海南临高龙运房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告王庆喜、符青霞因预期交房而产生的违约金（违约金计算方法：以362150元为基数，自2018年4月1日起至涉案房屋实际交付之日止按年利率24%计算）；三、驳回原告王庆喜、符青霞的诉讼请求。案件受理费6732元，由被告海南临高龙运房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 林 珩人民陪审员 陈雪钊 审  判  长  林      珩  人民陪审员  陈  雪  钊  人民陪审员  王  海  燕    二〇一九年十二月十六日 [盖章     书  记  员 王  小  粽 附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。