四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0792民初1990号 原告：唐瑞清，男，汉族，生于1978年4月25日，住绵阳市涪城区。 原告：易蓉，女，汉族，生于1989年8月15日，住绵阳市涪城区。 二原告共同委托诉讼代理人：王劲松，系二原告之姐夫。 被告：绵阳豪盛投资有限公司，住所地绵阳高新区永兴镇兴业南街8号，统一社会信用代码：915107005676160845。 法定代表人：赵勇。 委托诉讼代理人：汪三恩，该公司员工。 委托诉讼代理人：于珑丹，该公司员工。 原告唐瑞清、易蓉与被告绵阳豪盛投资有限公司（以下简称：豪盛公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐瑞清、易蓉及二原告的共同委托诉讼代理人王劲松、被告豪盛公司委托诉讼代理人汪三恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐瑞清、易蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告豪盛公司支付因违反《商品房买卖合同》第十九条初始登记条款违约金（2014年4月1日至2015年11月1日）20656.7元；2.判令被告豪盛公司支付因违反《商品房买卖合同》第十九条转移登记条款违约金（2015年11月1日至2019年10月15日）51356.83元；3.判令被告豪盛公司承担本案的案件受理费等因诉讼支出的相关费用；4.判令被告豪盛公司自判决生效之日起一个月内为原告唐瑞清、易蓉办完房屋产权转移登记手续并交付原告唐瑞清、易蓉。事实理由如下：原告唐瑞清、易蓉于2013年3月11日购买了被告豪盛公司开发的位于绵阳高新区,建筑面积97.45平方米,并签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号:135815）。该房被告豪盛公司已于2013年12月31日交付原告唐瑞清、易蓉。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告豪盛公司应于2014年3月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但被告豪盛公司至2015年11月1日（具体日期以人民法院查明的为准）才取得该楼栋权属证明，按被告豪盛公司与原告唐瑞清、易蓉签订《商品房买卖合同》第十九条第（一）款“（一）初始登记”及其第1项约定：“如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的”，“买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，因此，被告应支付原告违约金共计20656.7元（2014年4月1日至2015年11月1日共580天＊总房款356150元＊万分之一）。又根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）款“（二）转移登记”第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日内取得房屋所有权证书的”，“买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，但原告至今未拿到所购房屋产权证。为此，原告多次向被告索要，但被告均以种种理由和借口拖延，且一直也未如实告知不能取得房屋产权证的真正原因，已严重侵害原告的合法权益。因此，被告应支付原告违约金51463.68元（2015年11月1日至2019年10月15日共1445天＊总房款356150元＊万分之一）。为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，望人民法院支持为盼。 被告豪盛公司辩称：1.关于产权办理延期的问题是因为西城国际项目有两块土地，导致土地无法合宗；2.不能按时办理登记证明的原因是国土局在规划时失误导致规划重复，我们公司理应不承担责任，系国土局规划失误的责任，我们公司不应该承担由国土局规划失误所导致的责任；3.现在高新区也在积极进行处理办证事宜，现已经进行到公示阶段，所以应该马上可以进行办证程序；4.原告的诉讼请求除办证外的部分已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年2月22日，原告唐瑞清、易蓉与被告豪盛公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：135815）以及补充协议，合同主要约定:原告唐瑞清、易蓉购买福星·西城国际7幢1单元4楼1号住宅商品房一套,建筑面积97.45平方米，价款共计356150元。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2013年2月17日原告唐瑞清、易蓉向豪盛公司支付购房款定金20000元；2013年2月22日支付购房款96150元，其余房款240000元由唐瑞清、易蓉向中国工商银行股份有限公司绵阳分行（申请抵押贷款，贷款发放日期为2013年6月21日，贷款金额为人民币240000元，贷款期限120个月，该笔贷款本息已于2019年3月29日由原告唐瑞清、易蓉全部结清。2013年3月5日，原告唐瑞清、易蓉向豪盛公司缴纳了代收住房维修基金7309元。2014年2月1日，原告唐瑞清、易蓉向豪盛公司缴纳了代收契税7123元、及工本费、产权登记费等共计523元。2016年6月21日，被告豪盛公司向原告唐瑞清、易蓉补开了案涉房屋的住房销售发票，发票上载明住宅房面积为97.45平方米，房屋价款为356150元。2015年10月29日，原告所在的福星·西城国际7幢商业住宅楼取得了初始登记。福星·西城国际7幢1单元4楼1号住宅商品房的所有权至今未转移登记至原告唐瑞清、易蓉的名下。 本院认为：被告辩称原告的诉讼请求除办证外的部分已经超过诉讼时效，即本案需要先审查原告主张的逾期办理初始登记违约金是否超过诉讼时效这一抗辩事由。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，因此，出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。如前所述，办理商品房权属证书的权利义务具有了物权的属性，因此，因出卖方的原因而导致的逾期办证的违约行为成为一个持续性的行为。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年11月10日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，此违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即出卖人应于2015年12月9日前向买受人支付逾期办理初始登记违约金。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”的规定，如果原告唐瑞清、易蓉认为被告豪盛公司逾期办理房屋初始登记损害了其合法权益，其应当在合同约定的违约金清偿期限届满的三年内即2018年12月9日前请求出卖人支付违约金。根据原告唐瑞清、易蓉提交的《绵阳市高新区永兴镇西城国际小区业主维权诉求》（2018年5月17日）、《西城国际小区业主联名》，（二原告签名纳印日期为2017年4月16日），因此，原告唐瑞清、易蓉的主张并未超过法律规定的诉讼时效，被告豪盛公司辩称原告主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予认可。 原告唐瑞清、易蓉与被告豪盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告唐瑞清、易蓉已按照合同约定履行了给付购房款等相关费用的义务，被告豪盛公司亦应按照合同约定履行交付商品房实物、办理房屋初始登记、协助办理房屋转移登记的义务。据此，经计算，被告豪盛公司办理初始登记共计逾期580天（从2014年4月1日起计算至二原告主张的截止日期2015年11月1日），故逾期办理初始登记违约金为20656.7元（356150/10000元/天×580天）。被告在原告所购商品房隶属楼栋办理权属初始登记后，并未在《商品房买卖合同》约定的：“买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日”即（2016年5月8日前）为原告办理权属转移登记，原告至今未取得房屋所有权证书，其行为明显已构成违约，原告有权要求其按照合同约定承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》明确约定，逾期办理转移登记违约金的支付时间为原告实际取得权属证书后的30日内，而原告所购商品房至今未能办理权属转移登记，且无证据证明被告存在具备办理转移登记条件而拒不办理的情形，故原告要求被告给付逾期办理转移登记违约金的条件尚不成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，本院不予支持。 关于豪盛公司辩称逾期办证是因行政机关的土地规划所致。但因被告豪盛公司未能举证土地规划纠纷与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性，故该辩解与事实不符，本院不予采信。关于原告唐瑞清、易蓉所提判令被告豪盛公司自判决生效之日起一个月内为原告办完房屋产权转移登记手续并交付原告的诉请。因本案的房屋产权转移登记手续办理时间不确定，结合被告豪盛公司陈述的土地合宗及两证合一等情况，对原告该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告绵阳豪盛投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐瑞清、易蓉违约金20656.7元； 二、驳回原告唐瑞清、易蓉的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取为800元，由原告唐瑞清、易蓉负担400元，被告绵阳豪盛投资有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王晓明 二〇一九年十二月二十四日 书记员  陈 钊