湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初204号 原告：中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行，营业场所武汉经济技术开发区创业路50号。 负责人：程猛，该支行行长。 委托诉讼代理人：罗惠均，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：严柏华，男，该支行员工。 被告：冯新国，男，1971年2月14日出生，汉族，住湖北省浠水县。 被告：彭旺容，女，1971年11月15日出生，汉族，住湖北省浠水县。 被告：金太阳（湖北）房地产开发有限公司，住所地武汉经济技术开发区28R地块金色港湾怡湖居9号。 法定代表人：姚培林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭也，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘劲松，湖北得伟君尚律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行（以下简称农业银行）与被告冯新国、被告彭旺容、被告金太阳（湖北）房地产开发有限公司（以下简称金太阳公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。在诉讼过程中，原告农业银行向本院申请财产保全并提交担保书担保，本院依法裁定冻结被告冯新国、被告彭旺容银行账户存款333,298.88元或查封、扣押其等价值的财产。同时，原告农业银行向本院申请追加金太阳公司为本案被告本院予以准许。本案于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人严柏华，被告金太阳公司委托诉讼代理人彭也到庭参加诉讼，被告冯新国、被告彭旺容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行当庭变更诉讼请求为：1.请求判令被告冯新国、被告彭旺容立即向原告农业银行偿还截止2016年8月5日的贷款本金307,719.32元以及至实际还清之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以合同约定为准）；2.依法确认原告农业银行对被告冯新国、被告彭旺容贷款所购房产享有抵押权和优先受偿权；3.被告金太阳公司对被告冯新国、被告彭旺容在原告农业银行处贷款承担连带保证责任；4.本案的诉讼费、保全费由被告冯新国、被告彭旺容、被告金太阳公司承担。 事实及理由：被告冯新国、被告彭旺容因购买房屋资金不足向原告农业银行申请贷款。双方于2009年12月31日签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），约定以贷款所购房屋做抵押，由原告农业银行向其提供贷款35万元，期限30年。合同签订后，原告农业银行将贷款划入约定账户。截止今日上述被告已经连续逾期3次以上，拖欠贷款本金和利息共计333,298.88元。经多次催告，各被告一直没有履行还款义务。原告农业银行根据相关法律规定，向法院提起诉讼，望依法判决。 被告金太阳公司辩称，1.关于诉请中的本金、利息、罚息、复利需要原告农业银行说明计算方法；2.答辩人已经按时向被告冯新国、被告彭旺容交房，并将办理的相关房屋办证手续已经提交给被告冯新国和被告彭旺容，但被答辩人未督促被告冯新国和被告彭旺容办理他项权证登记，答辩人没有过错，而被答辩人存有过错，因此让答辩人承担责任有失公允；3.根据合同第十条的约定，我方的担保责任是借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。本案所涉贷款房产已办理期房抵押登记，而期房抵押证明也是属于抵押证明的一种，据此答辩人的保证责任已经届满；4.《借款合同》中保证条款为格式条款免除了原告农业银行的义务，加重了答辩人责任；5.即使答辩人应承担保证责任，也只对物的担保以外债权承担保证责任。综上，请求法院驳回原告农业银行针对答辩人的诉请。 被告冯新国、被告彭旺容未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人有异议的证据，本院认定如下： 对原告农业银行提供的证据一《个人居民身份证》和《户口本》为复印件，来源于被告冯新国、被告彭旺容，证据的形式、来源合法，与本案有法律意义上的关联，对该证据本院予以确认；证据二中国农业银行个人信贷业务申请表、证据三中国农业银行个人借款凭证，证据四《个人购房担保借款合同》、《划款扣划授权书》，前述证据均为证据原件，证据的形式、来源合法，与本案有法律意义上的关联，对前述证据本院予以确认。证据六贷款还款明细，来源于原告农业银行计算机结算系统，证据的形式、来源合法，与本案有法律意义上的关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年11月26日，被告彭旺容出具声明书，声明书中载明，兹因被告冯新国向原告农业银行申请借款事宜，本人同意其借款和财产抵押行为，若借款人不能按期归还借款本息及相关费用时，同意贷款人处置抵押物，并保证对其借款本息、罚息及相关费用承担连带责任。同时，被告彭旺容出具承诺书，承诺书中载明，兹因被告冯新国向原告农业银行申请借款人民币叁拾伍万元用于购买位于武汉经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）8栋1单元2层1号房产，本人同意作为所购房的连带还款人，负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，并在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押。 2009年12月31日，原告（贷款人）农业银行、被告（借款人、抵押人）冯新国、被告（抵押人）彭旺容、被告（保证人）金太阳公司签订了《借款合同》（合同编号为42105200900025190）。《借款合同》第十条约定，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；本合同项下借款人既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费、等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该贷款用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等；本合同项下借款既有借款人提供的抵押担保的又有其他担保人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，其他担保人承诺仍然按照本合同约定承担担保责任。第十二条约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮一定比例计收罚息，具体比例见特别条款，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利、应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。第十四条约定，本合同如涉及二人以上共同借款的，共同借款人对本合同项下的全部债务承担连带清偿责任。若借款人违约，贷款人有权要求任一借款人承担全部债务，并可依法行使抵押权或/和要求保证人履行保证责任。同时在合同的特别条款第一条约定，借款金额350,000元；借款用途为购买房产，房产位于武汉经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）8栋1单元2层1号，借款人购房合同编号为经081503070；借款期限自2009年12月31日起至2039年12月30日，共计360个月；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94000%的基础上下浮30%，执行年利率4.15800%，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的按照前述标准进行利率调整。第三条约定，借款人应在贷款人处开立结算账户，卡号62×××17；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入保证人的账户（户名：金太阳公司），户行：中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行，账号17×××40。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收托借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险。第四条约定，还款方式为分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共360期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法。第十条约定，本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押的担保方式，抵押人同意以所购房产设定抵押，上述抵押物暂作价500,645元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起60日内办妥房地产权利证书；阶段性保证担保保证人为金太阳公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止为借款人的债务承担连带保证责任。第十二条约定，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮30%计收罚息等内容。 2010年1月4日，被告冯新国在武汉经济技术开发区房产局办理期房抵押（武房期经字第××号），武汉市期房抵押证明记载：“期房种类：预购商品房；期房座落：武汉经济技术开发区26R2地块金太阳·米兰小镇（西区）8栋1单元201号；抵押人冯新国；抵押权人：农业银行；权利价值人民币35万元；评估价值：人民币50.0645万元；设定日期：2010年1月4日；约定期限：2009年12月31日至2039年12月30日；商品房预售许可证号：武开管预售（2007）351号；预购（售）合同编号：081503070；售房单位：金太阳公司”。 2010年1月5日，原告农业银行出具个人借款凭证，记载：“借款日期：2010年1月5日；到期日期：2040年1月4日；收款人账号：17×××40；扣款账号：62×××17；金额：350,000元；还款方式：等额本息还款；还款周期1月；还款日5日；执行利率4.15800%；逾期利率：5.40540%”。 2010年1月5日，被告冯新国出具划款扣款授权书，记载：“委托方（甲方）：冯新国，受委托方（乙方）：农业银行，甲方委托乙方将所申请获准并已办妥约定担保手续的个人住房贷款按照合同约定方式，以甲方购房款的名义直接拨入金太阳公司在乙方开立的存款账户内（账号：17×××40）；甲方应于每月5日前在活期储蓄（卡）存款账户（账号为62×××17）内存入足够金额，并遵守账户管理的有关规定。甲方委托乙方于每月5日从上述甲方存款账户中扣收个人住房贷款本息的当月偿还额和逾期贷款本息；首次还款期为贷款按照本授权书第一条划拨后次月的5日。甲方确认并声明此授权书是无条件的和不可撤销的”等内容。 随后，原告农业银行履行了发放贷款的义务。被告冯新国、被告彭旺容自2011年11月5日起未按约定还款，截止2016年8月5日被告冯新国、被告彭旺容尚欠原告农业银行贷款本金307,719.32元。现原告农业银行诉至本院，请求依诉予判。 另查明，被告冯新国与被告彭旺容系夫妻。 本案经合议庭评议如下： 被告冯新国、被告彭旺容是否应承担偿还借款本息的法律责任 本院认为，原、被告签订的《借款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效。《借款合同》第十二条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。现原告农业银行已按照合同约定发放了贷款，但被告冯新国、被告彭旺容未按照合同约定偿还借款本息，被告冯新国、被告彭旺容应当承担相应违约责任，原告农业银行有权依约要求被告冯新国、被告彭旺容立即偿还借款本息。原告农业银行要求被告冯新国、被告彭旺容偿还截止2016年8月5日贷款本金307,719.32元，并从2016年8月6日起至贷款清偿之日止按合同约定标准计算利息、罚息、复利的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、原告农业银行要求对抵押物享有抵押权和优先受偿权的诉请 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依照前述法律规定，本案中，原、被告之间办理的期房抵押登记为预告登记，是为权利人将来实现物权的一种排他性的制度安排，并非正式抵押登记，预告抵押登记权人仅享有请求办理抵押权正式登记的权利，并不享有现实的抵押权。据此，原告农业银行不能就期房抵押标的物享有优先受偿权，对于原告农业银行的该项诉讼请求，本院不予支持。 三、原告农业银行要求被告金太阳公司对上述债务承担连带保证责任的诉请 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案《借款合同》中约定，被告金太阳公司提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止为借款人的债务承担连带保证责任。依照前述约定被告金太阳公司与原告农业银行约定的是履行阶段性担保。当抵押物办理抵押登记后，则免除被告金太阳公司的保证责任的条件并未成就。现原告农业银行与被告冯新国办理的《武汉市期房抵押证明》系抵押预告登记，未办理正式抵押登记。被告冯新国、被告彭旺容所负债务在被告金太阳公司担保债务的范围内。由于被告冯新国、被告彭旺容未依约偿还借款本息，被告金太阳公司应对被告冯新国、被告彭旺容所负债务向原告农业银行承担连带责任。 对于被告金太阳公司提出原告农业银行对未办理抵押登记手续存有过错、在物保范围外承担责任以及《借款合同》中格式条款加重被告金太阳公司义务，免除原告农业银行责任的主张，本院认为，首先《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告金太阳公司在本案诉讼中并未提供证据证明已向被告冯新国、被告彭旺容交付办理房屋产权证书的相关资料以及原告农业银行对涉案房产未办理正式抵押登记存有过错的行为，被告金太阳公司自行承担不利的法律后果。其次，由于本案中原告农业银行与被告冯新国、被告彭旺容之间并未就涉案房产办理正式有效的抵押登记，并不存有物的抵押担保，原告农业银行可依照约定或法律规定直接要求被告金太阳公司承担相应的担保责任。最后，《借款合同》中原、被告之间虽然通过格式条款对被告金太阳公司提供阶段性担保进行了约定，为附条件解除保证的条款，该条款并未免除原告农业银行应承担办理抵押的相关义务，亦未加重被告金太阳公司责任，应系当事人充分协商一致的结果，也不存在条款无效的情形。综上，被告金太阳公司的前述主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告冯新国、被告彭旺容于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行偿还截止2016年8月5日贷款本金307,719.32元，并自2016年8月6日起至贷款清偿之日止的利息、罚息、复利按照合同约定计算； 二、被告金太阳（湖北）房地产开发有限公司对本判决第一项被告冯新国、被告彭旺容所负债务向原告中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司武汉开发区支行其他诉请请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,916元，保全费2,186元，公告费260元，共计8,362元，由被告冯新国、被告彭旺容、被告金太阳（湖北）房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  管 理 人民陪审员  田世建 人民陪审员  周红云 二〇一九年十二月十六日 法官助理崔展图 书记员石君