湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4349号上诉人（原审原告）：罗金良，女，1990年2月14日出生。委托诉讼代理人：黄仙，湖南星河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司财务部经理。委托诉讼代理人：颜晓华，湖南华竞律师事务所律师。上诉人罗金良与上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗金良上诉请求，1.依法维持一审判决第一项、第二项；2.依法撤销一审判决第三项，改判为逾期交房违约金计算至裕湘置业公司具备房屋交付使用条件止；3.本案诉讼费用由裕湘置业公司负担。事实和理由：1.涉案房屋交付条件应以法律规定条件为依据，而一审法院以郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日出具的《监督单位的质量评估》作为已具备验收合格的依据，属认定事实和适用法律错误。涉案房屋必须经过消防验收合格才具备交付使用条件。2.罗金良与裕湘置业公司虽然于2019年8月17日办理了交房手续，但是不构成有效交付，双方办理交房手续时，涉案房屋不具备交付条件。因此，一审法院认定逾期交房的截止日为双方办理交房手续之日错误。裕湘置业公司辩称，罗金良违反双方签订的涉案合同约定，未按规定交纳物业专项维修资金，裕湘置业公司有权拒绝向罗金良交房。涉案房屋于2019年8月2日已具备交房条件。请求二审法院驳回罗金良的上诉请求。裕湘置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判裕湘置业公司只需向罗金良支付逾期交房违约金1584元（按逾期计算）；2.本案一、二审诉讼费由罗金良负担。事实和理由：1.一审法院认定罗金良于2017年2月28日交纳物业专项维修资金5145元错误，实际上罗金良于2019年7月10日才向裕湘置业公司交纳物业专项维修资金，之前是裕湘置业公司代缴的。因此，根据《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》及双方合同约定，裕湘置业公司有权于2019年7月10日前拒绝向罗金良交房，且不承担违约责任。2.郴州市北湖区人民法院已生效判决[（2019）湘1002民初4701号]已认定涉案房屋竣工验收符合交房条件时间为2019年8月2日。而一审法院以郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评估》的时间2019年9月12日作为具备交房条件的时间，明显错误。罗金良辩称，裕湘置业公司虽然垫付了物业专项维修资金，但与本案系不同的法律关系，不能因此抗辩交房，直至目前为止，裕湘置业公司尚未达到法定的交房条件。请求二审法院驳回裕湘置业公司的上诉请求，支持罗金良的上诉请求。罗金良向一审法院起诉请求：1.判令裕湘置业公司继续履行合同；2.判令裕湘置业公司支付违约金49080元（违约金按日利率0.05%计算至商品房符合交付条件之日止，暂自2018年6月30日计至2019年8月13日）；3.本案诉讼费用由裕湘置业公司负担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1.2017年2月8日，罗金良为买受人，裕湘置业公司为出卖人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160120910），约定由罗金良购买裕湘置业公司开发的位于郴州市xx房，建筑面积为55.33平方米，总房款为240000元，付款方式为银行按揭付款，应于本合同签订之日向裕湘置业公司交付首期房款（含定金）计50000元，余款190000元向银行申请贷款。合同中还约定：第六条、罗金良逾期付款的违约责任，罗金良如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗金良按日向裕湘置业公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，裕湘置业公司有权解除合同。裕湘置业公司解除合同的，罗金良按购房款总额的10%向裕湘置业公司支付违约金。裕湘置业公司愿意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，罗金良按日向裕湘置业公司支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金后，合同继续履行。本条款中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第九条、交付期限及条件：裕湘置业公司应当在2018年6月30日前，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付罗金良使用：……1、该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。……第十条、房屋交接及违约处理方式，商品房达到交付使用条件后，裕湘置业公司应书面通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通知等方式）罗金良办理交付手续。罗金良应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与裕湘置业公司办理交接手续。裕湘置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付罗金良使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日，罗金良有权解除合同。罗金良解除合同的，裕湘置业公司应当自罗金良解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按罗金良累计已付款的10%向罗金良支付违约金。罗金良要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，裕湘置业公司按日向罗金良支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”。合同签订之日，罗金良向裕湘置业公司交付首期房款50000元，并于2017年2月28日交纳物业专项维修资金5145元。2.2017年2月27日，罗金良为借款人、裕湘置业公司为保证人与中国光大银行股份有限公司郴州分行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，贷款金额为190000元，该贷款已作购房款支付裕湘置业公司。3.裕湘置业公司于2019年7月6日向业主发出了收房短信通知，同时公示对裕湘小区1栋部分复式楼业主装饰装修的补贴方案。裕湘小区1#栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，罗金良以案涉房屋未达到交付条件为由而拒绝收房。2019年8月2日，建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对涉案工程进行竣工验收，验收组统一对裕湘小区1#栋竣工验收，出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认。2019年8月17日，裕湘置业公司与罗金良办理了交房手续。2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》为“工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕”。二、双方当事人有争议的事实。案涉房屋是否具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，“裕湘小区1#栋”属于经验收合格房屋。由于郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，“裕湘小区1#栋”从即日起即具备了交房条件。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。罗金良与裕湘置业公司于2017年2月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，逾期交房超过90日，罗金良要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，裕湘置业公司按日向罗金良支付已交付房价款万分之五的违约金。裕湘置业公司应于2018年6月30日交房，其逾期交房时间从合同约定最后交房期限的次日即2018年7月1日起计算至双方办理交房手续实际交房时，即2019年8月17日止，共计逾期412天。现罗金良要求继续履行合同，符合双方约定，予以支持。按照双方合同约定，裕湘置业公司应当按已交付房价款万分之五向罗金良支付逾期交房违约金，逾期412天的违约金为49440元（240000元×0.0005×412天）。对罗金良就实际交房后所主张的逾期违约金，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市裕湘投资置业有限公司继续履行与原告罗金良于2017年2月8日签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付给原告罗金良逾期交房违约金49440元；三、驳回原告罗金良的其他诉讼请求。如湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取554元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定罗金良于2017年2月28日交纳物业专项维修资金5145元不当，应当认定为罗金良没有按要求交纳物业专项维修资金5145元，后因网签合同需要，裕湘置业公司于2017年2月28日代罗金良交存物业专项维修资金，但罗金良于2019年7月10日才将物业专项维修资金交给裕湘置业公司。本院另查明，涉案合同第九条第二款第二项约定，罗金良逾期付款除按合同第六条处理外，裕湘置业公司有权顺延交楼时间直至罗金良按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案商品房是否具备交付条件以及涉案商品房交付时间应如何确定；二、裕湘置业公司是否构成违约以及罗金良未按约交纳物业专项维修资金是否可以免除裕湘置业公司承担逾期交房的违约责任。关于焦点一。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的方可交付使用。”本案中，罗金良与裕湘置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对涉案房屋交付期限及条件约定：“裕湘置业公司应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”涉案房屋竣工后，裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对涉案建设工程进行竣工验收，验收人员签名确认，并于2019年8月2日出具了《裕湘小区1#栋工程竣工验收报告》，2019年9月12日，郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》，至此，涉案房屋既符合上述法律规定的交房条件，又符合双方合同约定的交房条件。罗金良称涉案房屋需经消防验收才能交付使用，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。罗金良与裕湘置业公司虽然于2019年8月17日办理了交房手续，但质监部门于2019年9月12日才出具《监督单位的质量评价》，故一审判决认定裕湘置业公司于2019年9月12日具备交房条件并无不当。关于焦点二。双方合同约定裕湘置业公司应在2018年6月30日前将经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给罗金良使用。双方合同第九条第二款第二项还约定，罗金良逾期付款除按合同第六条处理外，裕湘置业公司有权顺延交楼时间直至罗金良按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止。《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》第九条第一款规定，实行预售的商品房，购房者应当在办理商业房预售合同备案前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；截至房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业，开发建设单位应当在申请竣工验收前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。本案中，罗金良未按要求交纳物业专项维修资金，因网签合同需要，裕湘置业公司于2017年2月28日代罗金良交存了物业专项维修资金，但罗金良于2019年7月10日才将物业专项维修资金交给裕湘置业公司。由此可见罗金良存在未按约定交纳物业专项维修资金的情形，根据双方合同约定，裕湘置业公司有权顺延交房时间至罗金良交纳物业专项维修资金的时间即2019年7月10日。如前所述，涉案房屋于2019年9月12日才符合双方合同约定交房条件，自2019年7月11日起计算至2019年9月12日止裕湘置业公司逾期交房64天，按罗金良已付购房款240000元的日万分之五计算违约金为7680元（64天×240000元×0.0005）。一审判决认定裕湘置业公司逾期交房412天，违约金为49440元不当，本院应予纠正。综上所述，罗金良的上诉请求不能成立，应予驳回；裕湘置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4488号民事判决第一项；二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4488号民事判决第三项；三、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4488号民事判决第二项为上诉人湖南裕湘投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人罗金良逾期交房违约金7680元；四、驳回上诉人罗金良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，由上诉人罗金良负担467元，上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担87元。上诉人罗金良预交的二审案件受理费996元，由上诉人罗金良负担；上诉人湖南裕湘投资置业有限公司预交的二审案件受理费996元，由上诉人罗金良负担840元，上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担156元。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月二十日法官助理 肖露华书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。