黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1587号上诉人（原审被告）：牡丹江市长城房地产开发有限公司，住牡丹江是阳明区。法定代表人：孙来福，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永义，黑龙江盛世律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张德义，男，1937年7月9日出生，汉族，住牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人：王铁兵，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者。原审被告：牡丹江市天信木业有限责任公司，住牡丹江市阳明区。法定代表人：郑宾加，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兆顺，系该公司股东，男，1956年12月28日出生，汉族，住牡丹江市阳明区。上诉人牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）因与被上诉人张德义、原审被告牡丹江市天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2017）黑1003民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长城公司的委托诉讼代理人刘玉章、张永义，被上诉人张德义的委托诉讼代理人王铁兵，原审被告天信公司的委托诉讼代理人张兆顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决；2.依法驳回张德义的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决事实认定错误。一审判决认定“阳明家具城对外租赁使用，并由长城公司负责管理”，该认定与事不符。2.天信公司未取得政府办法的房屋拆迁许可证，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，天信公司不具备动迁人资格，其所签订的《房屋动迁协议书》无效。3.长城公司和天信公司未对案涉建筑物确定具体分割方式，长城公司和天信公司放弃对案涉建筑物进行具体分割，选择与案外人浙中公司共有案涉建筑物。4天信公司不具备履行案涉动迁协议中返还房屋的能力。5.一审判决适用法律不当，对案涉无原件的证据材料，一审法院未依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定来确认其证明力。其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条规定，不适用于本案。6.一审判决未明确返还案涉房屋（200平方米的商业用房）的具体位置，无法履行该项判决。其次，案涉建筑物的物权状态为按份共有，尚未依法分割，因此无法返还张德义200平方米的商业用房。张德义辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回长城公司的上诉请求，维持一审判决。天信公司述称：一审判决正确，但忽略天信公司和长城公司共同向一审法院陈述的事实，天信公司已无面积再给付张德义，二是本案一审认定案由错误，因为本案不是拆迁合同关系，而是一种房屋置换的关系，不应该按照拆迁的相关法律认定本案，对于张德义的诉讼请求，天信公司现已无力履行该承诺。一审法院认定事实：2003年7月4日原告张德义与牡丹江天信集团有限责任公司(被告天信公司为其改制后承接单位)签订《动迁协议书》，约定：“牡丹江天信集团有限责任公司为建设中俄木材集散中心建材市场工程，对张德义所有的位于牡丹江市木材总公司厂区东南角，光华街路北的一栋建筑面筋350平方米的平房进行动迁。牡丹江天信集团有限责任公司在新建的建材装饰材料市场一层大厅中门南侧内返还给原告175平方米营业面积，作为原告的动迁补偿，原告分得的营业面积产权归原告，牡丹江天信集团有限责任公司负责办理产权手续”。2008年8月14日原告与被告天信公司签订《补充协议书》约定“为弥补原告原动迁房产延误回迁的经济损失，被告天信公司同意在回迁安置的牡丹江市浙中建材装饰材料市场的原协议安置面积175平方米的基础上，再给原告增加25平方米安置面积，至此，原告在牡丹江市浙中建材装饰材料市场应得的回迁面积为200平方米”。另查明，被告长城公司对开发建设“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场工程具备资质，被告天信公司为该工程提供土地并实施拆迁工作。二被告对该建筑物是合作建设关系，也对建成后的商业用房所有权、分割方式等事项进行约定，同时认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁。2011年1月8日二被告及案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司签订《协议书》，对三方在该装饰材料市场（指申请建设项目“黑龙江省中俄木材集散中心”）中享有的面积、股份等事项进行分配。具体内容为：“一、面积分配：该装饰材料市场总建筑面积21834平方米，整个市场的占有比例，即甲方（系被告长城公司）在装饰材料市场内占有15366平方米，占比70.38%；乙方（系案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司）在装饰材料市场内占有3668平方米，占比16.8%；丙方（系被告天信公司）在装饰材料市场内占有2800平方米，占比12.82%（动迁户）。”，上述协议内容已被生效的法律文书确认有效。涉案的商业用房是指二被告合建的位于牡丹江市阳明区光华街59号的固定建筑物，即指当年审批建设的“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场，又指“浙中装饰材料市场”，现为“阳明家具城”对外租赁使用，并由被告长城公司负责管理。一审法院认为，原告与被告天信公司签订的《动迁协议》与《补充协议书》内容真实，合法有效，虽然被告天信公司在对原告张德义所有的涉案房屋拆除时，不具备拆迁安置的法定职能。但并不必然导致双方所签订的动迁协议无效，如果无效将会造成原告张德义涉案物权被非法消灭的法律后果。况且双方的真实意思表示是将拆除房屋在原址上返还约定的建筑面积的商业用房，双方的利益并未受到损失，故应视为双方形成了房屋拆迁安置的法律关系，属于商业性拆迁行为。基于该协议约定的条款不违反相关法律的强制性规定，被告天信公司应当对拆除房屋行为承担民事责任。因此，本院确定被告天信公司应当承担补偿原告张德义被拆除房屋的法律义务。由于被告天信公司在该建筑物中享有部分物权及对应份额，被告天信公司具备履行与原告张德义签订动迁协议中返还房屋的能力。因此，本院确定被告天信公司在该建筑物中所占有的商业用房面积中，有200平方米商业用房的所有权属于原告张德义。故本院对原告张德义要求被告天信公司给付建筑面积为200平方米指定位置商业用房的诉讼请求予以支持，并负有办理（或出具相关确权手续）权属转移的法律责任。关于被告长城公司如何承担本案法律责任的问题。虽然被告长城公司并未在该动迁协议书及补充协议书上签字认可，但根据二被告之间存在共同合作建设的法律关系，并在双方签订的合作合同中，明确约定该建筑物整体面积中存在各自享有的份额及商业用房面积。被告长城公司作为该建筑物的开发单位，应当承担划分该建筑物的协助义务。鉴于被告天信公司与原告张德义形成的动迁协议书及补充协议书，并未侵害被告长城公司独立享有的物权，被告长城公司与被告天信公司签订合作合同中，也认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁这一事实。因此，本院确定被告长城公司应当在被告天信公司独立享有的商业用房面积内，协助原告张德义办理200平方米商业用房的交接及权属转移义务。同时，被告长城公司有权在该建筑物的整体面积中，予以减除被告天信公司所占面积及对应份额，该物权归原告张德义所有。协助交付商业用房的具体位置，可参照原告张德义与被告天信公司约定的位置，或者依据该协议约定由原、被告根据实际情况协商处理。关于原告张德义主张的给付占有使用经营收入的问题。本院认为，根据原告张德义与被告天信公司签订的动迁协议书约定，因本案系合同纠纷，双方未在协议中约定违约事项，即便是存在占有使用的事实，原告亦未向本院提供有效证据予以支持。但原告张德义可以在取得涉案物权后，依据具体占用物所产生的实际损失，另行行使诉讼权利。故本院对原告要求二被告返还占有使用收入100000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、被告牡丹江市天信木业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将其在原“黑龙江省中俄木材集散中心”（该建筑物坐落于牡丹江市阳明区光华街59号，现为“阳明家具城”）所有的商业用房中，返还给原告张德义建筑面积为200平方米的商业用房，并协助其办理过户或为其出具产权过户相关手续；二、被告牡丹江市长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，在原“黑龙江省中俄木材集散中心”中协助划分并交付给原告张德义建筑面积为200平方米的商业用房，同时，协助原告张德义办理该商业用房的转移过户相关事宜，或为其出具产权相关手续；（具体位置可参照原告与被告牡丹江市天信木业有限责任公司签订的动迁协议书约定的位置，或者依据该协议由双方根据实际情况协商处理，并以产权管理部门测绘确定的建筑面积为准。）三、驳回原告张德义的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，由原告张德义负担1422元，被告牡丹江天信木业有限责任公司负担11378元。二审期间，长城公司围绕上诉请求依法提交了证据：证据一，黑龙江省中俄木材集散中心改扩建工程“招商引资”合建合同书一份。意在证明：长城公司与天信公司是合作合建关系，是长城公司出资金，天信公司出土地，双方共同建设案涉项目，并不是长城公司委托天信公司从事净地整理。张德义质证意见：对该份证据无异议。天信公司质证意见：对该份证据无异议。本院认为，因各方对该份证据无异议，本院对该份证据予以采信。证据二，2011年1月8日协议书及2015年11月8日协议书各一份、（2016）黑1003民初985号民事判决书、（2015）阳民初字第265号民事判决书各一份。意在证明：天信公司在市场中占有2800平方米，经过天信公司出售和抵偿，2015年11月5日的协议场地面积变为1504平方米。经过人民法院的两次判决天信公司在案涉商场中已没有面积，天信公司对案涉商场也无份额。张德义质证意见：对该份证据无异议，但张德义不了解具体的面积情况。天信公司质证意见：对该份证据无异议。本院认为，本院对该组证据的形式要件予以确认，但该组证据中2015年11月8日签订协议书发生于张德义与天信公司签订的动迁协议书（2003年7月4日）及补充协议书（2008年8月14日）之后，且天信公司与长城公司对案涉商场面积的重新划分未经法定程序予以确认，因此本院对长城公司证明的问题不予采信。二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于天信公司与张德义签订的《房屋动迁协议书》及《补充协议书》的效力问题。天信公司与张德义签订的上述协议，约定将张德义合法取得的建筑予以拆除，并在新建成的建材装饰材料市场（现为“阳明家具城”）给予张德义安置面积200平方米，上述协议系天信公司与张德义真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，亦未损害国家、社会公共利益及他人合法权益。虽然长城公司主张天信公司未取得政府颁发的房屋拆迁许可证，天信公司不具备《城市房屋拆迁管理条例》规定的动迁人的合法资格，但其并不必然导致上述协议的无效，天信公司与张德义应当按照上述协议的约定，履行各自的权利、义务。关于一审判决天信公司返还张德义200平方米商业用房是否无法履行问题。首先，长城公司主张案涉建筑物的物权状态为按份共有状态，未经依法分割直接判令返还200平方米商业用房，侵犯了案涉商场其他物权人权利。本案一审判决返还张德义200平方米商业用房是在天信公司独立享有部分，即在天信公司用其在案涉商场中所享有的份额部分返还张德义200平方米商业用房，并未涉及天信公司以外其他物权人所享有的物权部分，因此并未侵犯案涉商场其他物权人权利。其次，关于长城公司主张经天信公司出售和抵偿，天信公司对案涉商场已无面积可供履行。二审中长城公司向本院举示了2015年11月8日的协议书，主张天信公司将其在案涉商场中享有的面积划给长城公司1296平方米，天信公司现在已无面积返还给张德义。本院认为，动迁协议书及补充协议书签订于2015年11月8日的协议书之前，且动迁协议书及补充协议书合法有效，先于2015年11月8日的协议书前产生法律效力，天信公司应当先履行动迁协议书及补充协议书，依法返还张德义200平方米商业用房。最后，长城公司主张一审判决未明确返还房屋的具体位置，无法履行。结合一审中张德义所举示的动迁协议书及补充协议书，天信公司与张德义约定了返还房屋的具体面积及相应位置，虽协议中未对返还房屋位置的四至参数进行明确约定，仅约定为建材装饰材料市场（现为“阳明家具城”）一层大厅，但该约定并不影响一审判决的实际履行，并且一审判决天信公司用其在案涉商场中所享有的份额部分返还张德义200平方米商业用房，未侵犯案涉商场其他物权人权利。故一审判决并无不当，应予维持。综上所述，上诉人牡丹江市长城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人牡丹江市长城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 山审 判 员  于 尧审 判 员  王 欢二〇一九年十二月十二日法官助理  马 驰书 记 员  沙向前