湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10661号上诉人（原审被告）：武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道与四新大道交汇处西南角武汉银河汇商业综合体******。法定代表人：王涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张亚奇，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉世纪金方医药有限公司，住所地武汉，住所地武汉市汉阳区康达街**第**第**第**门面>法定代表人：王卫红，该公司副总经理。委托诉讼代理人：乔仁强，湖北金卫律师事务所律师。上诉人武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司（以下简称拜斯达公司）与被上诉人武汉世纪金方医药有限公司（以下简称世纪金方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。拜斯达公司上诉请求：1、撤销一审判决一、二、三、四、五、六项，改判上诉人不需向被上诉人承担责任；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，错误认定上诉人违约；2、即使上诉人违约，在被上诉人已经没收了上诉人保证金的基础上，一审法院认定的违约金也非常高昂，远远超出被上诉人的损失，也超出了上诉人的承受能力，请求二审法院调低；3、即使认定上诉人违约，一审法院各项计算结果均有错误，认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决。世纪金方公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。世纪金方公司向一审法院提起诉讼请求:1、请求确认世纪金方公司、拜斯达公司双方《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除；2、判令拜斯达公司支付2019年4月1日至2019年6月13日期间的租赁房屋租金共计65,185.09元；3、判令拜斯达公司以65,185.09元为本金，按同期银行贷款利率支付给世纪金方公司从2019年6月14日起至上述租金全部付清之日止的租金利息；4、判令拜斯达公司由于提前解约赔偿世纪金方公司损失325,925.46元；5、判令拜斯达公司赔偿损害世纪金方公司茶水间装修与设施的损失20,000元；6、判令拜斯达公司支付所租赁房屋至2019年6月12日止的物业费5,961.3元、水电费154.8元，两者费用共计6,116.1元；7、判决拜斯达公司于2019年6月13日前拆除并腾空所租赁房屋的装修和设施，如2019年6月13日前未能拆除并腾空，拜斯达公司支付自2019年6月14日起至实际拆除并腾空房内装修和设施之日止的占房租金以及该期间的物业费用（占房租金计算标准为原合同约定的2019年6月至实际拆除并腾空之日止的租金标准、物业费标准为6.2元/平米，面积为406.27平方米）；8、本案诉讼费用由拜斯达公司承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区龙阳大道**顶琇广场******（建筑面积406.27平方米）办公用房的房屋所有权人为高慕璇，高慕璇委托其母王卫红出租该房屋，王卫红系世纪金方公司的法定代表人。2015年8月20日，世纪金方公司（甲方）与拜斯达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市汉阳区顶琇广场1栋9层4室房屋租赁给乙方，面积为406.27平方米；经甲方同意乙方所租赁房屋作为办公使用；租赁自2015年10月1日起至2020年9月31日止；首年租金按每平方米55元/月，每月合计人民币22,345元，每半年支付一次，合计人民币134,070元，首半年在合同签订之日付清；每个租赁半年度届满的前一个月支付下一个半年的全部租金；下一年的租金价格将按每年递增5%幅度自动调整；除本合同约定的房屋租金外，乙方在租赁使用过程中发生的其他费用，包括但不限于水电费、物业管理费、通讯费、网络费等由乙方承担并自行向物业公司或电信公司缴纳，迟缴不缴导致的一切后果由乙方承担；乙方同意向甲方缴纳人民币22,345元作为如实如期履行合同的保证金；乙方应按确定的租金标准向甲方按时缴纳租金及其他应缴纳的费用；乙方逾期缴纳租金的，甲方每天按应付租金的千分之一向乙方收取逾期违约金，逾期超过30日的甲方有权终止房屋租赁合同，重新发租；本合同生效后任何一方不得随意变更或解除，如确需要变更或解除合同，须提前半年向对方提出，并经双方协商一致，达成书面协议；合同履行期间，如因不可抗因素（地震、战争）（地震同无法履行时，经甲、乙双方协商后，可以变更或解除合同。因国家及上级主管部门政策原因无法履行合同时，终止本合同的履行，甲方不给予补偿；乙方在租赁合同期满之日前30天未提出续租的，视为合同终止。乙方向甲方交清全部应付费用，在乙方向甲方交还租赁物后的三十个工作日应按照相关程序退还合同保证金；因乙方申请拆除甲方原有完好装修，重新按建筑装饰材料展厅装修，甲方原则同意，但约定乙方租期不得短于5年，期间不得提前退租，租赁期未满或提前退租的合同保证金不退，乙方并需赔偿甲方一年租金以补偿甲方损失。2015年8月31日，双方签订《补充协议》，约定：经乙方申请，甲方同意减免2015年9月的房租（9月1日至9月30日），给其一个月装修时间（但9月的物业费以及水电费由乙方自行支付，如双方合约终止，其水、电、物业费等相关费用需自行结清）；乙方承诺装修期间不损坏茶水间的装修及设施，如有损坏需照价赔偿或还原；因甲方公司注册地在双方合同约定的地址中，如甲方遇下述但不限于工商、税务、药监、卫生、质监等相关核查，乙方需配合甲方工作，绝不损坏甲方利益，若因乙方原因给甲方造成的损害，乙方应全额赔偿；补充协议与原租赁协议有冲突的，以补充协议为准。协议签订后，世纪金方公司将诉争房屋交付给拜斯达公司，拜斯达公司将该房屋装修后用于装饰装修材料的展厅，拜斯达公司的租金交至2019年3月31日止。2019年6月11日，拜斯达公司向世纪金方公司发出《解除合同确认函》，要求解除世纪金方公司、拜斯达公司签订的租赁合同，世纪金方公司于2019年6月13日收到该函。目前，诉争房屋的钥匙仍在拜斯达公司处，尚欠物业费人民币5,961.3元、电费人民币154.8元。一审法院认为，世纪金方公司、拜斯达公司于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》及2015年8月31日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应全面履行。合同签订后，世纪金方公司将诉争房屋交付给拜斯达公司，拜斯达公司亦应按照合同约定履行按期支付房屋租金的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》第8条的特别约定：“双方约定租期不得短于5年，期间不得提前退租，租赁期未满或提前退租的合同保证金不退，乙方并需赔偿甲方一年租金以补偿甲方损失”之约定，拜斯达公司要求提前解约的行为，应属违约。拜斯达公司于2019年6月11日向世纪金方公司发出《解除合同确认函》，要求解除双方签订的租赁合同，世纪金方公司于2019年6月13日收到该函，故世纪金方公司要求确认世纪金方公司、拜斯达公司双方《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除，并要求拜斯达公司支付2019年4月1日至2019年6月13日期间租金及损失、拖欠的物业费人民币5,961.3元、水电费人民币154.8元的诉讼请求，一审法院均予以支持。2019年4月1日至2019年6月13日租金应为人民币63,805元（25,867元/月÷30天×74天）。根据双方的特别约定，拜斯达公司需赔偿世纪金方公司一年的租金作为补偿，即人民币310,404元(25,867元/月×12月)。拜斯达公司应将所腾空的租赁房屋返还给世纪金方公司，并支付2019年6月14日起至实际返还之日止的房屋占有使用费及物业费，房屋占有使用费按照人民币862元/天的标准计算，物业费按2,519元/月的标准计算。世纪金方公司要求拜斯达公司支付从2019年6月14日起拖欠租金利息的诉讼请求，因一审法院已按照世纪金方公司、拜斯达公司签订合同的约定判决拜斯达公司赔偿了世纪金方公司的损失，故一审法院对世纪金方公司的该项诉讼请求不予支持。世纪金方公司要求拜斯达公司赔偿茶水间装修与设施损失人民币20,000元的证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、世纪金方公司与拜斯达公司于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除；二、拜斯达公司于本判决生效之日起十日内向世纪金方公司从2019年4月1日至2019年6月13日的房屋租金人民币63,805元、物业费人民币5,961.3元、水电费人民币154.8元；三、拜斯达公司于本判决生效之日起十日内赔偿世纪金方公司损失人民币310,404元；四、拜斯达公司于本判决生效之日起十日内将武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋9层4室（建筑面积406.27平方米）房屋腾空并返还给世纪金方公司；五、拜斯达公司于本判决生效之日起十日内向世纪金方公司支付从2019年6月14日起至实际返还武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋9层4室（建筑面积406.27平方米）房屋之日止的房屋占用费，按人民币862元/天的标准计算；六、拜斯达公司于本判决生效之日起十日内向世纪金方公司支付从2019年6月14日起至实际返还武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋9层4室（建筑面积406.27平方米）房屋之日止的物业费，按人民币2,519元/月的标准计算；七、驳回世纪金方公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用人民币3,421元，减半收取为人民币1,710.5元，由拜斯达公司承担（此款世纪金方公司已交纳，拜斯达公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给世纪金方公司）。二审中，上诉人拜斯达公司提交两组新证据，1、《通知书》一份，快递寄送证明一份，拟证明拜斯达公司再次重申已于2019年4月1日前将承租房屋腾退并交还给世纪金方公司，再次告知承租房屋密码；2、《顶琇广场A座904拆除完毕证明一份》，拟证明一审判决后，拜斯达公司仍然在积极努力的化解纠纷，已得到世纪金方公司确认。经质证，世纪金方公司对证据1真实性认可，但证明目的不认可，对证据2予以认可，且认为恰恰能证明房屋腾退时间是2019年10月22日。本院认为，本院对证据1的真实性予以确认，因该证据不能证明拜斯达公司已向世纪金方公司交还房屋，故本院对证据1不予采信。本院对证据2予以采信。二审经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，2019年10月22日，拜斯达公司拆除项目负责人卢开斌与世纪金方公司法定代表人王卫红签订《顶琇广场A座904拆除完毕证明》一份，确认诉争房屋于2019年10月22日已拆除完毕，经王卫红验收为合格毛胚状态。本院认为，世纪金方公司、拜斯达公司于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》及2015年8月31日签订的《补充协议》合法有效。拜斯达公司提前解除合同，应当按照合同约定承担相应的违约责任。因双方约定租期不得短于5年，期间不得提前退租，未履行的租赁期限内的租金收益应视为出租方的损失，故合同中“提前退租的合同保证金不退，乙方并需赔偿甲方一年租金以补偿甲方损失”的约定，并不过分高于世纪金方公司的损失，故本院对拜斯达公司要求调低违约金计算标准的上诉请求不予支持。双方当事人在合同中约定“首年租金按每平方米55元/月，每月合计人民币22,345元，每半年支付一次，合计人民币134,070元，首半年在合同签订之日付清；每个租赁半年度届满的前一个月支付下一个半年的全部租金；下一年的租金价格将按每年递增5%幅度自动调整。”故一审法院按2019年递增后的租金标准计算违约金，符合合同约定。因拜斯达公司在二审中向本院提交了双方于2019年10月22日将承租房屋拆除至毛胚状态并经世纪金方公司验收合格的《顶琇广场A座904拆除完毕证明》一份，故本院确认拜斯达公司于2019年10月22日将武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋9层4室（建筑面积406.27平方米）房屋腾空并返还给世纪金方公司，故本院对一审判决主文中的具体腾退时间予以明确。另一审判决第二项文字表述存在瑕疵，本院予以一并更正。综上所述，上诉人拜斯达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。因本案出现新证据，本院对一审判决予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决第一、三、七项，即：武汉世纪金方医药有限公司与武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司于2015年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除；武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿武汉世纪金方医药有限公司损失人民币310,404元；驳回武汉世纪金方医药有限公司的其他诉讼请求；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决第四项，即：武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内将武汉市汉阳区龙阳大道36号顶琇广场1栋9层4室（建筑面积406.27平方米）房屋腾空并返还给武汉世纪金方医药有限公司；三、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决第二项为：武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉世纪金方医药有限公司支付从2019年4月1日至2019年6月13日的房屋租金人民币63,805元、物业费人民币5,961.3元、水电费人民币154.8元；四、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决第五项为：武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉世纪金方医药有限公司支付从2019年6月14日起至2019年10月22日止的房屋占用费，按人民币862元/天的标准计算；五、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2833号民事判决第六项为：拜斯达公司于本判决生效之日起十日内向武汉世纪金方医药有限公司支付从2019年6月14日起至2019年10月22日止的物业费，按人民币2,519元/月的标准计算；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理费3,421元，由武汉市拜斯达装饰设计工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇一九年十二月三日法官助理刘卫书记员陈亮希