甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）甘07执异52号 案外人：刘吉梅，女，1961年11月18日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 申请执行人：管晓莉，女，1968年11月8日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 被执行人：甘肃华大房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省张掖市甘州区新墩镇花儿村，统一社会信用代码91620702686079744E。 法定代表人：雷朝辉，该公司总经理。 被执行人：雷朝辉，男，1976年9月1日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 被执行人：梁晓琴，女，1973年11月3日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人管晓莉与被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案中，案外人刘吉梅于2019年11月26日对本院查封的华大公司名下坐落于张掖市甘州区龙首路丰泽园A区12号楼9层2-902室（以下简称案涉房屋）提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人刘吉梅称，2012年5月20日，华大公司与刘吉梅签订了《商品房买卖合同》，约定华大公司将案涉房屋出售给刘吉梅。华大公司给刘吉梅开具了房款收据和发票，并将案涉房屋交付给刘吉梅。自2012年至今，刘吉梅一直在案涉房屋居住。案涉房屋属于刘吉梅所有，不属于华大公司的财产，故请求依法解除对案涉房屋的查封。 管晓莉称，案涉房屋登记在华大公司名下，属于华大公司的财产，法院应该执行。案涉房屋与丰泽园A区12号楼2单元901室、1单元1001室和1002室共4套房屋，都是余挺、何静以水泥从华大公司抵顶的。余挺、何静在此之前已就1单元1001室和1002室两套房屋提出过执行异议和执行异议之诉，最终甘肃省高级人民法院的生效判决驳回了余挺、何静的诉讼请求。案涉房屋与该两套房屋的情形一致，案外人的异议不能成立。 华大公司称，案涉房屋与丰泽园A区12号住宅楼2单元901室、1单元1001室和1002室共4套房屋是华大公司一次性抵顶给余挺、何静夫妇的。之后，余挺、何静又将案涉房屋出卖给了案外人刘吉梅，华大公司与案外人刘吉梅签订了买卖合同，并开具了房款收据和正式销售发票。案涉房屋一直由案外人刘吉梅实际居住，属于案外人刘吉梅所有。 本院查明，本院在执行申请执行人管晓丽与被执行人华大公司、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案中，于2018年8月13日作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，裁定：查封被执行人华大公司名下价值1900000元的财产。同日，本院向张掖市不动产登记事务中心送达协助执行通知书，要求查封被执行人华大公司名下位于张掖市××龙××区××、××、××住宅楼下××商铺××37间，丰泽园A区12号楼商品房40套，查封期限为三年，自2018年8月13日起至2021年8月12日止，张掖市不动产登记事务中心于当日办理查封登记。案涉房屋与丰泽园A区12号住宅楼2单元901室、1单元1001室、1002室共4套商品房在查封的40套商品房之列。 另查明，案涉房屋所在的丰泽园A区住宅小区由华大公司开发。2012年，余挺、何静夫妇与华大公司协商以水泥抵顶了案涉房屋与丰泽园A区12号住宅楼2单元901室、1单元1001室、1002室共4套商品房后，又将案涉房屋转让给了刘吉梅，华大公司与刘吉梅签订了《商品房买卖合同》，并给刘吉梅开具了房款、维修基金、地下室及天然气安装费的收款收据。自2012年至今，案涉房屋一直由刘吉梅居住，物业费、水、电、暖等相关费用由刘吉梅交纳。2016年4月23日，华大公司给刘吉梅开具了商品房销售发票。期间，刘吉梅多次向华大公司提出办理产权登记的请求，但因案涉房屋所在小区办理产权登记资料不全等问题，至2018年5月方才将案涉房屋初始登记在华大公司名下，2018年8月便被本院查封。本案在审查过程中，刘吉梅还提交了其向何静支付购房款的银行转款明细。同时，经本院向张掖市不动产登记事务中心查询，刘吉梅名下无不动产登记信息。 还查明，2019年1月8日，案外人余挺、何静分别以本院查封的丰泽园A区12号住宅楼1单元1001室、1002室系其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。本院于2019年1月30日作出（2019）甘07执异1号、2号执行裁定书，驳回了余挺、何静的异议请求。余挺、何静对执行裁定不服，向本院提起执行异议之诉，本院作出（2019）甘07民初10号、11号民事判决，判决不得执行余挺、何静主张权利的甘州区丰泽园A区12号住宅楼1单元1001室和1002室。管晓莉对该判决不服提起上诉，甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民终601、604号民事判决，撤销了一审判决，驳回余挺、何静的诉讼请求。 本院认为，发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人的责任财产采取相应的执行措施。但是，对于执行标的不属于被执行人所有或者案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应当停止对该财产的执行。本案中，案涉房屋初始登记在华大公司名下，但案外人基于实体权利对案涉房屋提出排除执行的异议，故本案争议的焦点问题为案外人刘吉梅对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。分析如下：第一，案涉房屋最初由余挺、何静从华大公司抵顶，但随即余挺、何静又将案涉房屋转让给刘吉梅。华大公司与刘吉梅签订了书面的《商品房买卖合同》，华大公司也给刘吉梅开具了案涉房屋房款的相关收据和销售发票，可以证明华大公司和余挺、何静均认可案涉房屋由刘吉梅买受，商品房买卖合同的双方当事人已变更为华大公司和刘吉梅，该合同合法有效。第二，刘吉梅购买案涉房屋的目的是用于居住，自案涉房屋交付之日起至今一直由刘吉梅实际居住，刘吉梅已合法占有案涉房屋，而且刘吉梅名下再无其他用于居住的房屋。第三，华大公司已给刘吉梅开具了案涉房屋房款的相关收据和销售发票，可以认定刘吉梅已支付了华大公司相应的房屋价款。至于刘吉梅与余挺、何静之间应属另一层法律关系。第四，从时间节点上来看，刘吉梅买受和占有案涉房屋早于本案债务的形成时间，刘吉梅取得案涉房屋时属于善意，并不存在与华大公司或余挺、何静恶意串通、逃避债务之情形。第五，刘吉梅多次向华大公司提出过办理产权登记的请求，但因华大公司资料不全的原因未能及时办理，案涉房屋未办理产权登记手续非因刘吉梅自身原因所致。 综上所述，案涉房屋虽然登记在被执行人华大公司的名下，但案外人刘吉梅对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市甘州区龙首路丰泽园A区12号楼9层2-902室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审判长  刘曙光 审判员  张正权 审判员  齐 焕 二〇一九年十二月九日 书记员  杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。