辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9913号上诉人（原审原告）：史文骏，男，1994年4月30日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：薛超、侯丹妮，辽宁壹品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连中信海港投资有限公司，住所地大连市中山区五五路32-1号1单元15层1、2号。法定代表人：张智超，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄楠、田洪菱，辽宁本道律师事务所律师。上诉人史文骏因与被上诉人大连中信海港投资有限公司（以下简称中信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。史文骏上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉请或发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判或发回重审。被上诉人未按照合同约定交付案涉房屋，应承担逾期交房违约责任，理由如下：一、案涉房屋在交房之日2015年9月30日时未经消防验收合格并不具备法定交付条件。根据《中华人民共和国消防法》有关规定，建设工程分为先消防验收后投入使用和先投入使用后消防抽查两种消防验收管理方式。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”。《建筑设计防火规范GB50016-2014》第5.1.1条：“一类高层住宅建筑标准：建筑高度大于54米的住宅建筑”。根据《商品房买卖合同》第三条，案涉房屋所在的建筑为地上33层，地下0层，层高三米。故案涉房屋所在的建筑高度约为100米，高度远远大于54米，应属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的先消防验收后投入使用的特殊建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，特殊建设工程依法应当进行消防验收，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。该规定是从特殊建设工程的火灾危险性大、疏散和扑救难度大等因素考虑，为保护人身、财产安全，维护公共安全所作的效力性强制性规定。消防验收合格是本案商品房建设工程的法定交付条件，本案商品房建设工程在2015年12月23日才经消防验收合格，因此，案涉房屋在交付日2015年9月30日未经消防验收，不符合法定交付条件，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。二、被上诉人未通知上诉人收房，并且上诉人多次主动到被上诉人处要求收房，与多位相关人员沟通，由于被上诉人的原因并未成功接收案涉房屋，因此被上诉人应当承担逾期交房的违约责任。由于上诉人在国外上学，案涉房屋为上诉人母亲马晓鸣以上诉人名义购买，合同补充协议第十九条明确约定了联系人和地址，目的就是为了能收到包括交房通知在内的重要通知，但至今也没有收到任何被上诉人的交房通知。马晓鸣曾多次到售楼处找到相关人员要求收房，也电话联系客服人员要求收房，最后客服说休假让回去等消息，后来才知道当时正值大连中海地产有限公司（以下简称“中海地产”）收购中信地产，业务交接混乱，人员变动频繁。2016年6月初，时任中海地产董事兼总经理的付熙嵬代表中海地产与部分业主见面，其中包括许多没有收房的业主，付总告知业主有问题会等收购结束后由中海地产统一解决。2016年6月底，中海地产售后的负责人曲冬梅经理召集业主见面，就需要解决的问题进行沟通，告知业主会汇总后汇报公司统一解决，业主将房子出现的情况与曲经理进行了沟通，马晓鸣也将尚未收到房子的情况告知曲经理，后与曲经理通过打电话和发短信的方式就解决方案进行协商，协商过程中告知相关业务由董雅茹负责，马晓鸣又联系了董雅茹仍未解决，后再联系时得知董雅茹已经离职。上诉人找到的相关人员要不就是不予理会，要不就是答应解决最后调离岗位或离职，最后都不了了之，上诉人全款购买的房子至今也没有见到和收到案涉房屋，实属无奈。综上所述，被上诉人未按照法律规定和合同约定交付案涉房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应发回重审或查清事实后予以改判，支持上诉人的诉讼请求。中信公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。史文骏向一审法院起诉请求：判决被告支付从2015年10月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金，暂计至2019年2月16日为125,223.69元。一审法院认定事实：2013年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告销售的位于大连市中山区的商品房。建筑面积54.25平方米，房屋单价为每平方米18,690.45元，总价款为1,013,957元；合同第八条，交付期限：出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条，出卖人逾期交房的违约责任出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。《合同补充协议》第八条关于交接的补充约定：1、买受人同意，出卖人有权在《合同》规定的交付期限前交付房屋，买受人应按出卖人通知的时间自行至出卖人售楼处或其指定的地点领取房屋钥匙，否则视为买受人逾期领取房屋钥匙；如出卖人未通知买受人提前交付房屋的，买受人应在《合同》规定的交付期限届满之日自行至出卖人售楼处或指定地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。十九条关于通知的约定：买受人确认以下地址或电子邮箱为其通信地址，如发生变更，买受人应于变更之日起三天内，书面通知出卖人，否则视为未变更。根据《合同》和本协议发出的所有书面通知，以特款专递发送的，国内邮件，在寄出三日内视为送达，国外邮件，在寄出十五日后视为送达。查，原告于2013年7月15日交纳了1,013,957元购房款及2,534.8元交易手续费。另查，2015年9月30日，案涉项目施工单位中国建筑一局(集团)有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量符合要求，分项、分部(子分部)工程质量验收合格；2015年9月30日，案涉项目勘查单位辽宁水文地质工程地质勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；2015年9月30日，设计单位大连城市设计研究院有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合要求，地基与基础符合设计要求，主体结构符合设计要求，使用功能符合设计要求；监理单位大连泛华工程建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。再查，2018年3月8日、9月28日，被告分别按照合同约定的原告邮寄地址向原告邮寄发出《催交房通知书》。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。原告主张被告逾期交房，因原、被告双方签订的合同及补充协议已经对涉案房屋的交房时间、地点及交付方式进行了明确约定，双方均应依照约定行使各自的权利，履行各自的义务。现原告未提供证据证明原告于合同约定的交付日期即2015年9月30日履行了要求被告交付房屋的义务，故原告以未收到被告交房通知而主张被告逾期交房，既不符合合同约定也不符合法律规定，对其诉请被告支付从2015年10月1日至实际交付之日止的逾期交房违约金125,223.69元，没有事实亦无法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回原告史文骏的诉讼请求；案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告史文骏负担。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为：综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房违约金。案涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备“经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。即双方当事人约定的交房条件为“经建设单位组织建筑工程验收合格并符合合同约定”，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关单位是工程竣工验收的实施者;而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经建设单位组织建筑工程验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。消防验收合格为通过综合验收的条件之一。双方当事人未约定交付房屋条件为综合验收合格。故对上诉人提出的“案涉房屋于2015年12月23日才消防验收合格，在合同约定交房期限（2015年9月30日）前不具备交房条件”的上诉主张，本院不予支持。且案涉补充协议约定，如出卖人未通知买受人提前交付房屋的，买受人应在《合同》规定的交付期限届满之日自行至出卖人售楼处或指定地点领取房屋钥匙，出卖人不再另行书面通知。上诉人母亲在其亲笔书写的“诉求”中自述“当年年底去国外，次年（也就是16年）2月底回来，想起此房到收房日期，于是去中信海港城售楼处询问，……”即系上诉人自身原因在合同约定交房日期2015年9月30日未去收房。至于上诉人主张“上诉人多次主动到被上诉人处要求收房，与多位相关人员沟通，由于被上诉人的原因并未成功接收案涉房屋，因此被上诉人应当承担逾期交房的违约责任”一节，本院认为，被上诉人主张依据补充协议的约定，“买受人逾期领取钥匙，每逾期一天，买受人应当向出卖人支付赔偿金200元，并承担物业服务费、采暖费等费用以及与该房屋有关的风险责任。买受人在实际接收房屋前，应当将包括上述费用、违约金、赔偿金等全部费用交清，否则，出卖人有权拒绝发放钥匙。”上诉人未提交证据证明系因被上诉人原因导致上诉人至今未能收房。故对上诉人上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元（史文骏预交），由史文骏负担。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年十二月二十日书记员  杜玉洁