广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17849号上诉人（原审被告）：林潭奕，男，1952年6月7日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：翁林霞，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广州市越秀区。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陆智君，该办公室职员。委托诉讼代理人：陈诗钰，该办公室职员。上诉人林潭奕因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称城市更新办公室）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林潭奕上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判林潭奕无须向城市更新办公室支付逾期交房违约金；3.一、二审诉讼费用由城市更新办公室承担。事实及理由如下：一、林潭奕依照合同约定按时足额缴纳了租金，且城市更新办公室也收取了租金并开具了对应的发票，实质上城市更新办公室是同意林潭奕继续租赁涉案房屋，故林潭奕并不构成违约，无须支付逾期交房违约金。林潭奕自2013年开始租赁涉案房屋，2014年6月合同到期后仍继续向城市更新办公室租赁涉案房屋，城市更新办公室也无异议，双方实际上形成了不定期租赁合同关系，城市更新办公室一直以来均表示只要林潭奕按时足额缴纳租金，就同意继续将涉案房屋租给林潭奕，林潭奕也因此投入了大量资金对涉案房屋进行装修。即便是提起本案诉讼后，城市更新办公室仍表示同意将涉案房屋租给林潭奕，故林潭奕并不构成违约，无须支付逾期交房违约金。二、即便林潭奕构成违约需要支付违约金，但林潭奕已足额缴纳了租金的情况下，参考2018年广州市房屋租金参考价格，xx路路段商业用房为每平方米195元，城市更新办公室并无其他实际损失，故一审法院未对违约金标准进行调整，以租金100%的标准判决林潭奕支付违约金，显失公平。根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价格》，xx路路段商业用房租金参考价为每月每平方米195元，而涉案商铺的建筑面积为39.79平方米，涉案商铺位于负一层，租金参考价为首层的60%，故按照参考价涉案商铺的租金仅为每月4655.43元。在林潭奕按时足额缴纳租金的情况下，该租金标准已明显超出涉案商铺所在地段的租金参考价格，城市更新办公室的损失已经获得填补，故一审法院认定的违约金标准明显过高，应对违约金的标准进行调整。被上诉人城市更新办公室二审辩称：一审判决合理合法，适用法律正确，根据一审判决，林潭奕需向城市更新办公室交还房屋，因为城市更新办公室已经多次向林潭奕送达法律文书，林潭奕均不予回应，所以城市更新办公室提起本案诉讼。自城市更新办公室提起本案诉讼至今已经快半年了，而且林潭奕在收到起诉状时并没有第一时间交还房屋给城市更新办公室，而是一直占用，甚至一审判决作出后也没有履行一审判决的内容。至于违约金标准的问题，双方签订的合同是双方的真实意思表示，应当根据合同来履约，不应参考租金参考价。城市更新办公室于2019年4月18日向一审法院起诉请求：一、林潭奕立即向城市更新办公室腾空交还广州市荔湾区xx路xx号商铺；二、林潭奕向城市更新办公室支付从起诉状送达之日起至其实际交还房屋之日止的逾期交房违约金，违约金依据租赁合同条款第21条，违约金按占用费的100%收取，占用费是按照租金标准计算，为每月11550元。三、林潭奕承担本案所有诉讼费用。经一审法院审理查明：城市更新办公室前身为广州市危房改造建设管理所。广州市荔湾区xx路xx号商铺系由城市更新办公室管业。2013年6月25日城市更新办公室与林潭奕双方签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：林潭奕向城市更新办公室承租诉争物业用于商业用途，租赁期限从2013.7.1起至2014.6.30止，月租金额为人民币11550元。（第二十一条）租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方（城市更新办公室与林潭奕）未续订合同而甲方（城市更新办公室）要求收回房屋，乙方（林潭奕）拒不交出承租房屋的，甲方（城市更新办公室）除要求乙方（林潭奕）限期迁出和补交占用期的房屋占用费外（房屋占用费比照租金收取），并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方（林潭奕）违约金。上述合同签订后，城市更新办公室将房屋交给林潭奕使用，林潭奕向城市更新办公室缴纳租金。租赁合同到期后，双方没有续签合同，但林潭奕一直按原租金标准向城市更新办公室缴纳使用费。城市更新办公室曾于2018年4月、8月向林潭奕发函，并要求林潭奕清退诉争物业。林潭奕一直使用诉争物业至今。城市更新办公室于2019年4月18日到一审法院起诉要求林潭奕搬迁及支付违约金，一审法院于2019年4月23日向林潭奕送达起诉状副本。一审法院认为：城市更新办公室与林潭奕签订的合同是双方真实意思表示，没有违反强制性规定，合法有效。合同期满后，双方没有续签合同，形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城市更新办公室已在2019年4月到一审法院起诉要求林潭奕搬迁，故林潭奕应在合理的期间内搬迁。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，应按合同约定的租金标准11550元/月支付。林潭奕主张违约金过高，没有提供相应的证据证明，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，林潭奕（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区xx路xx号商铺给广州市城市更新项目建设管理办公室；二、自本判决发生法律效力之日起十天内，林潭奕向广州市城市更新项目建设管理办公室支付逾期交房违约金（自2019年4月23日起计至实际交回房屋之日止，按11550元/月标准）。本案诉讼费333元由林潭奕负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，林潭奕提交一份收房回执，拟证明涉案商铺在2019年7月31日已经交还给城市更新办公室。城市更新办公室确认该事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：根据一审查明事实可知，双方签订的租赁合同在2014年6月30日期限届满后，林潭奕继续使用租赁的商铺，而城市更新办公室对林潭奕继续租赁商铺并未提出异议，也定时按原约定的租金金额主动扣划租金并出具发票，双方成立不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。城市更新办公室已在于2019年4月23日起诉要求林潭奕腾空交房，林潭奕应在合理期限内搬迁。鉴于二审中林潭奕向本院提交了一份城市更新办公室开具的收房回执，载明城市更新办公室已于2019年7月31日收到关于荔湾区xx路xx号铺房的收房收据，且城市更新办公室对此予以确认，故本院认定林潭奕已交还涉案房屋。因林潭奕在2019年4月23日至2019年7月31日期间未履行归还房屋义务，已构成违约，故应按房屋占用费的标准支付自2019年4月23日起至2019年7月31日止的违约金。因双方已在原合同中约定了拒不交出承租房屋的违约金，在合同履行期内，林潭奕并未提出撤销或调整该违约金标准的主张，且二审期间，林潭奕并未提交证据证明该违约金标准过高，故一审判处林潭奕依双方原合同约定标准向城市更新办公室支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，鉴于林潭奕在一审后自行交还涉案房屋，故本院对逾期交房违约金的截止时间予以变更，但对本案一、二审案件受理费不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3410号民事判决第一项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3410号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十天内，林潭奕向广州市城市更新项目建设管理办公室支付逾期交房违约金（自2019年4月23日起计至2019年7月31日止，按11550元/月标准）。一审案件受理费333元、二审案件受理费666元，均由林潭奕负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏