湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2660号原告：杨振东，男，汉族，1991年7月18日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：易革连，女，汉族，1967年9月12日出生，系杨振东之母。委托诉讼代理人：周天翊，湖北齐安律师事务所律师。被告：湖北棕盛瑞丰房地产有限公司，住所地为黄冈市黄州区。法定代表人：王华伟，总经理。委托诉讼代理人：谭根元，系该公司员工。原告杨振东与被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司（以下简称瑞丰公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨振东的委托诉讼代理人易革连、周天翊，被告瑞丰公司的委托诉讼代理人谭根元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告房屋买卖合同关系成立；2、判令被告履行合同义务，协助办理9号楼1单元1706号房屋所有权过户手续；3.判令由被告承担本案所产生的一切诉讼费用。事实与理由：2015年11月3日，原告杨振东欲在被告瑞丰公司开发建设的瑞丰.世家购买两套房屋，被告瑞丰公司拟定《宏达集团“房务办公室”购房书》，双方确定预购房屋为9号楼1单元17层1701、1706号房，单价为2980元/㎡，总价分别为204338.6元、205322元，由杨振东签字确认。当日，原告向被告瑞丰公司交付购房款共计180661元（其中64339元为1701号房屋首付款、116322元为1706号房屋购房款）。2016年1月7日，原告将1706号房屋的尾款89000元一次性支付给被告瑞丰公司，此时1706号房屋已全款付清并交付原告使用。但被告公司迟迟不与原告签订购房合同，事后也未通知原告办理房屋过户手续。被告瑞丰公司辩称，被告未与原告签订《房屋买卖合同》，何谈房屋买卖关系成立及履行合同义务。根据合同的相对性，被告不是本案的适格被告。该购房书没有被告瑞丰公司签字及盖章认可，只是载明了“宏达集团‘房贴办公室’瑞丰.世家购房书”，《购房合同书》是与洪建国所签；瑞丰公司只收到原告89000元，并非是收到180661元及116322元。综上所述，原告起诉事实不清，证据不足，被告瑞丰公司不是本案适格被告，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。原告为支持其主张，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、原被告的身份基本信息。拟证明原、被告的主体适格。证据二、宏达集团“房贴办公室”《瑞丰.世家》购房书、物业服务合同、交房确认书。拟证明原告与被告签订了合法有效的合同，已支付全部价款并实际占有。因被告一直拖延，导致未办理过户登记手续。证据三、收据一组。拟证明被告出具的收款凭证，原告接受交付后每年交纳物业费的凭证。原告已按合同约定全额缴付房款，并实际占有标的房屋。证据四、浠水县法院出具的裁定书、解除查封裁定书。拟证明根据裁定书内容证实原告在人民法院查封之前已与被告签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。证据五、赛洛天然气出具的票据、物业费票据、电力费发票。拟证明该标的物已实际占有、使用。证据六、听证笔录及送达回证。拟证明被告在黄州区人民法院听证时就该案件全部事实均已认可，对标的物的坐落、单价、总价、面积及交付使用情况均无异议；送达回证拟证明浠水县人民法院解除标的房屋的文书已经生效。被告瑞丰公司对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一无异议，对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，没有出卖方签字和盖章，没有被告签字认可，该份购房合同与本案无关；对物业服务合同的真实性有异议，该合同不是瑞丰公司所为，盖了章子也没有日期，没有人签字；交房确认书是黄冈市宏达物业服务有限公司所签，物业也是黄冈市宏达物业服务有限公司，不是被告瑞丰公司所为。对证据三收款凭证，只能证实89000元是汇到瑞丰公司，瑞丰公司只承认收到89000元。对证据四的证明目的有异议，不能证明原、被告之间买卖合同成立。对证据五黄冈市宏达物业服务有限公司的收款凭证和水电费只能证明交了水电费，不能证明原被告之间存在合同关系。对证据六听证笔录及送达回证的真实性均无异议，但对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性，违反了民事诉讼法的规定，在本案中不适用；龙友军在上次案件中是一般代理，而且上次代理主要是为了解封，所以他承认对方诉讼请求的东西不能在本案中作为证据使用。经审查，本院认为，原告提交的证据真实、有效，予以采信。被告瑞丰公司为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据：证据一、购房合同书。拟证明合同的起因是与宏达公司洪建国订购的。证据二、黄冈市自然资源和规划局信访事项处理意见书。拟证明瑞丰.世家小区项目土地因在银行办理抵押贷款，无法办理过户手续，所以原告的诉讼请求不能得到支持。证据三、土地登记信息查询结果。拟证明瑞丰公司有三宗土地已办理抵押登记。原告对被告瑞丰公司提交的上述证据进行了质证：对证据一的真实性、关联性及证明目的均有异议，该合同的主体与被告身份不符，原告也从未向代理人出示过该份合同书，对合同的真实性有异议，即使从该合同的内容里也只能看出购房意愿以及购房需求，不能达到原告的证明目的。对证据二有异议，土地抵押权应该有他项权证予以佐证，而不能以信访事项处理意见书来证明。对证据三的真实性、关联性无异议，但是并不影响瑞丰公司备案。经审查，本院认为，证据一系复印件，不符合证据的要件形式，且与本案无关联，不予采信。对证据二、三的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞丰公司以出让方式取得位于黄冈市××号地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，并定名“瑞丰.世家”。后该项目经黄冈市房地产管理局批准后取得商品预售许可，许可证号为：鄂黄房预字（201）号。2015年11月3日，杨振东购买瑞丰.世家9号楼1单元17层1701号和1706号房屋，并签订宏达集团“房贴办公室”《瑞丰.世家》购房书一份，约定1701号房屋面积68.57㎡,1706号房屋面积68.9㎡，单价2980元，1701号房屋总价204338.6元，1706号房屋总价205322元。购房书签订当日，杨振东交纳购房首付款180661元，其中1701号房屋首付款64339元，1706号房屋首付款116322元，瑞丰公司瑞丰世家项目部向其出具收据两张：NO.1260446金额180000元，NO.1260447金额661元。2016年1月7日，杨振东补交1706号房屋购房款89000元，瑞丰公司瑞丰世家项目部向其出具收据一张，NO.9523114。2018年6月5日，黄冈市宏达物业服务有限公司出具收款凭证二份，一份单据号为0002191金额为3497元，付款内容为：3年物业费、装修垃圾费、工本费、装修电梯费；另一份单据号为0002192金额为1050元，付款内容：装修保证金、出入证押金。杨振东已装修入住瑞丰世家9幢1单元1706号房屋。另查明，余永高与胡丰、吕浩、瑞丰公司借款合同纠纷一案，本院作出（2017）鄂1102民特38号民事裁定书，余永高向本院申请强制执行，执行过程中，本院于2017年11月13日作出（2017）鄂1102执970号之一执行裁定，对瑞丰公司所有的位于黄冈市××世家小区××单元××房产予以查封，查封期限为三年。2018年9月9日，湖北省黄冈市中级人民法院作出（2018）鄂11执他87号执行裁定，内容为：本院（2017）鄂1102民特38号民事裁定书由浠水县人民法院执行。2019年3月26日，杨振东向浠水县人民法院提出执行异议，浠水县人民法院认为异议请求成立，予以支持。2019年3月29日，浠水县人民法院作出（2019）鄂1125执异12号执行裁定书，裁定：中止对黄冈市××世家小区××单元××房产的执行。2019年4月28日，浠水县人民法院作出（2018）鄂1125执1300号之三执行裁定书，裁定解除对瑞丰公司位于黄冈市××世家小区××单元××房产的查封。经查询，瑞丰公司有三宗土地（黄冈市新港二路、黄冈市新港大道、黄冈市开发区文峰路南侧）已办理抵押登记，土地使用权证号分别为：黄冈（2012）000903929号、（2010）000903901号、（2011）000903989号，他项权证13099号。本院认为，宏达集团“房贴办公室”《瑞丰.世家》购房书虽然被告瑞丰公司没有签字盖章，但该购房书约定了房屋的位置、单价、首付款、总价等购房合同的必要内容，而且，原告杨振东按照购房书的要求，在签订购房书当日已向瑞丰公司瑞丰世家项目部交纳首付款116322元，2016年1月7日又向瑞丰公司瑞丰世家项目部补交购房款89000元，至此，杨振东已按照购房书约定的1706号房屋总价205322元全部支付完毕，瑞丰公司瑞丰世家项目部收取了全部购房款205322元并向原告出具了收据。可见，原告杨振东与被告瑞丰公司已经达成买卖房屋的合意，这是双方当事人真实意思表示，原、被告之间房屋买卖合同关系成立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…”因瑞丰世家小区项目土地在银行办理抵押贷款，至今没有解除抵押，依照上述规定，本案案涉房屋属于限制交易的情形，因此，对原告请求判令被告协助办理9号楼1单元1706号房屋所有权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、原告杨振东与被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司房屋买卖合同关系成立。二、驳回原告杨振东的其他诉讼请求。案件受理费4379元，由原告杨振东负担2000元，由被告湖北棕盛瑞丰房地产有限公司负担2379元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  谢国文人民陪审员  董凤琴二〇一九年十二月二十日书 记 员  汪贝妮