陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书（2019）陕01民终13385号上诉人（原审被告）：王某，男，1991 年 2 月 16 日出生，汉族，住该组。 委托诉讼代理人：王璐，女，汉族，2000年3月14日出生。系上诉人王某之妹。委托诉讼代理人：任子清，西安市高陵区148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杨某某，女，1974 年 3 月 10 日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：雷某某，女，2007 年 12 月 5 日出生，汉族。法定代理人：杨某某，女，1974 年 3 月 10 日出生，汉族。系被上诉人雷某某之母。被上诉人（原审原告）：周某某，女，1944 年 12 月 7 日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：雷某某1，男，汉族，1944年11月9日出生。上诉人王某与被上诉人杨某某、雷某某、周某某、雷某某1房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某的委托诉讼代理人王璐、任子清，被上诉人杨某某（暨被上诉人雷某某的法定代理人）到庭参加诉讼。被上诉人周某某、雷某某1经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。王某上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回一审原告诉请或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、签订涉案合同时雷小安称涉案房产为其一人所有，可雷小安将房产证从按揭银行拿回后，上诉人和居间公司发现该房产属雷小安和杨某某共同共有。2、雷小安与杨某某之间存在矛盾没有解决，杨某某不配合进行网签，按揭手续等无法办理。涉案承诺书是雷小安逼迫王某签订的，王某在签名处画了一条曲线表明王某不同意。二、一审法院适用程序不当。一审法院未将居间公司列为第三人参与诉讼，导致案件未查清。三、一审法院适用法律错误。上诉人并未违约，违约的是雷小安。承诺书不是上诉人真实意思表示，杨某某不配合导致无法办理面签和过户，上诉人不存在法定和合同约定的违约情形。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。杨某某、雷某某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，请求驳回上诉，维持一审判决。一、一审判决认定事实清楚。雷小安并未欺骗上诉人和居间公司。雷小安在居间公司出售房屋肯定要提供房产证复印件。王某之父王跟焕曾与雷小安一起上班，其与雷小安说好购房后才一起去找居间公司签订的购房合同。如果上诉人不知道此房是雷小安和杨某某共同共有，是上诉人自己了解不够。其次，雷小安并没有逼迫王某在承诺书上签字。因王某已经先行入住涉案房屋，雷小安无奈才去房屋找上诉人说房款的事，后双方达成协议。雷小安是重病之人，不可能胁迫上诉人。即使存在胁迫情形，上诉人可以拒绝签字或报警，也可以申请法院撤销。按揭手续办不下来是上诉人自身原因导致的。雷小安是因患病急需用钱看病才低价出售房屋，因上诉人的原因不能及时办理按揭手续，拿不到房款看病。所以雷小安才与上诉人协商全款过户，上诉人也承诺了。所以未看到全款，杨某某不同意办理网签手续。二、一审法院适用程序适当。一审时，上诉人未申请追加居间公司作为第三人参与诉讼，不是一审法院适用程序不当。三、一审法院适用法律正确。承诺书是雷小安和上诉人双方协商达成的，是真实意思表示。因上诉人的原因迟迟不能办理按揭，且其承诺全款买房后并未履行，所以杨某某不愿办理面签和过户手续。一审开庭时，雷小安已经明确表示不同意按揭买房，要求全款过户。综上，请求驳回上诉，维持原判。周某某、雷某某1未到庭，亦未提交书面辩论意见。杨某某、雷某某、雷某某1、周某某向一审法院起诉请求：1、依法解除雷小安与原审被告2017年10月25日签订的房屋买卖合同；2、判令因原审被告违约该合同约定的3万元定金归原审原告所有并承担原审原告其他经济损失5万元，共计8万元；3、判令原审被告限期搬离高陵区电子王生态家园5-1-301室；4本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定的事实：2017 年 10 月 25 日，雷小安（甲方、卖方）与王某（乙方、买方）及原审第三人陕西美沃房地产有限公司（丙方、中介方）签订了房屋买卖合同。合同具体约定如下：第一条,乙方同意购买甲方拥有的坐落在店子王生态家园 5-1-301 室拥有的房产，建筑面积为 125.5 平方米。第二条，上述房产的交易价格为人民币 430000 元整，乙方支付甲方购房定金 30000 元，在资金监管当日冲减总房款，剩余肆拾万元整存入监管账户。第三条约定了付款时间与办法，甲乙双方同意以按揭方式付款，在西安市高陵区房产管理所签订《西安市存量房交易结算资金监管协议》当日内将首付款壹拾捌万元整乙方交予甲方。第七条约定了违约责任，甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，购房定金归甲方所有，若给甲方造成损失还应承担赔偿责任。若甲方中途违约，应书面通知乙方，且双倍返还乙方定金，若给乙方造成损失还应承担赔偿责任。第十条约定，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定补充协议，补充约定与本合同具有同等的法律效力。合同签订后，2017 年 10 月 27 日王某通过中介方向雷小安支付购房定金 30000 元，2018 年 1 月 3 日向雷小安支付购房款 90000 元，2018 年 3 月 16 日向雷小安支付购房款 60000 元。2017 年 10 月 25 日雷小安通过中介方将房屋交付王某居住使用。后双方因按揭贷款未成功办理产生争议，2018 年 8 月 11 日王某向雷小安出具承诺书，注明：我本人王某承诺购买马家湾店子王生态家园 5-1-301 房主雷小安的房子必须在 2018 年 8 月 28 日到房管所进行全款过户。如果违约5-1-301 的房子（店子王生态家园）归雷小安所有。此后，王某未能按照约定承诺及时全款过户，雷小安故诉至原审法院。在本案的审理过程中，雷小安于 2019 年 4 月 11 日因病死亡。 雷小安的第一顺位法定继承人杨某某（其妻）、雷某某（其女）、雷某某1（其父）、周某某（其母）申请参与诉讼，本案继续审理。一审法院认为，雷小安与王某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。2018 年 8 月 11 日，原审被告王某向雷小安出具承诺书一份，承诺必须在 2018 年 8 月 28 日到房管所进行全款过户。如果违约，5-1-301 的房子归雷小安所有。原审被告王某应按承诺时间支付相应房款，现其未按承诺时间支付房款，应视为怠于履行自己的合同义务，应承担相应的不利后果。王某辩称“2018 年 8 月 11 日出具的承诺书属于受胁迫签订”， 但并未提供相应证据予以佐证，故原审法院对该答辩意见依法不予采纳。现原审原告要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求原审被告搬离涉案房屋，符合承诺书的相关约定，原审法院依法予以支持。原审原告要求原审被告承担其他经济损失 5 万元，但并未提供相应证据予以佐证，故原审法院依法不予支持。在本案的审理过程中，就已支付的购房款，原审被告王某未提出反诉，故关于原审被告王某向雷小安支付的 3 万元购房定金及其余房款的相关纠纷，原审被告王某可另案主张。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、雷小安与被告王某 2017 年 10 月 25 日签订的《房屋买卖合同》予以解除； 二、被告王某于本判决生效之日起 30 日内搬离西安市高陵区泾河工业园泾渭中路店子王生态家园 5 幢 1 单元 10301 室； 三、驳回原告杨某某、雷某某、雷某某1、周某某的其他诉讼请求。 案件受理费 2000 元，由原告负担 500 元，由被告负担 1500 元（被告于本判决生效后直付原告 1500 元）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了一组王璐与按揭办理专员的微信聊天记录，证明雷小安起诉之后仍然同意继续履行合同，以按揭方式支付房款。被上诉人杨某某、雷某某经质证对真实性和证明目的不予认可，认为原本其同意按揭付款，但因上诉人多次不办理过户最后不同意按揭付款了。上诉人提交的该组证据，被上诉人对真实性不予认可，该聊天记录的双方身份无法核实，且从内容无法证明雷小安同意按揭付款，本院对该证据依法不予采纳。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案王某是否存在违约，涉案房屋买卖合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据本案已查明的事实，2017年10月25日，雷小安与王某及中介公司签订了房屋买卖合同，约定了王某以按揭方式购买涉案房屋；此后，王某的按揭贷款一直未办理成功；2018年8月11日王某向雷小安出具涉案承诺书，承诺于2018年8月28日对涉案房屋进行全款过户，如果违约，涉案房屋归雷小安所有；此后王某未能依约按时全款过户。涉案的房屋买卖合同和承诺书系王某与雷小安自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。因此，虽王某和雷小安此前签订的房屋买卖合同约定以按揭方式付款，但2018年8月11日王某出具的承诺书已经变更了此前承诺的付款方式，故王某未在2018年8月28日前进行全款过户，违背了承诺书的内容，应当承担违约的不利后果。关于王某已缴纳的房款，因王某并未提出反诉，其可以另案主张。关于涉案房屋的装修问题，王某亦表示另行主张。上诉人王某主张该承诺书系雷小安逼迫其签订，但对此并未提交证据予以证明，因此该主张不能成立，本院依法不予采纳。上诉人王某还主张按揭过户无法办理是因雷小安与杨某某有矛盾、杨某某不配合、雷小安同意按揭付款导致，但从本案一审庭审笔录来看，一审中雷小安还在世时明确表示不同意王某继续采用按揭方式付款，而要求王某按照承诺书约定全款过户，因此上诉人该上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。上诉人还诉称雷小安欺骗王某和居间公司关于房屋权属问题，但庭审中王某认可其购房时即知晓雷小安已婚，且杨某某亦认可该房屋系夫妻共同财产，但因给雷小安治病卖房一事其同意且认可，房产证上亦写明该房屋系杨某某与雷小安共同共有，因此不存在雷小安欺骗王某和居间公司一节。关于上诉人诉称应当追加居间公司的上诉理由，本案为房屋买卖合同纠纷，与居间服务合同关系不属同一法律关系，一审法院未追加居间公司为第三人并未违反法律规定，上诉人该上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上所述，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元（王某已预交），由王某承担。本判决为终审判决。 审 判 长  郝      卫审  判  员   刘      溪审  判  员  雷     雯 二Ｏ一九年十二月十日法官助理 马玺 书 记 员  白     润  1