上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10282号上诉人(原审被告、反诉原告)：卫忠，男，1971年10月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑飞云，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柯柯，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：叶琳琳，女，1973年2月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑飞云，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柯柯，北京炜衡(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：卫嘉豪，男，2008年6月24日出生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：卫忠(卫嘉豪之父)，男，1971年10月30日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑飞云，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张柯柯，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐瑞鸣，男，1957年5月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：管蕴菁，女，1956年9月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐露，女，1990年9月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。上诉人卫忠、叶琳琳、卫嘉豪因与被上诉人徐瑞鸣、管蕴菁、徐露房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。卫忠(暨卫嘉豪的法定代理人)、叶琳琳及其与卫嘉豪的共同委托诉讼代理人郑飞云、徐瑞鸣及其与管蕴菁、徐露的共同委托诉讼代理人俞涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。卫忠、叶琳琳、卫嘉豪上诉请求：撤销一审判决，改判：一、徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪之间就上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋买卖合同》及补偿协议于2018年10月16日解除；二、卫忠、叶琳琳、卫嘉豪向徐瑞鸣、管蕴菁、徐露支付违约金人民币(以下币种均为人民币)10万元(从卫忠、叶琳琳、卫嘉豪已付款中扣除)；三、驳回徐瑞鸣、管蕴菁、徐露其余诉讼请求。事实和理由：一、一审法院事实查明不清。1.徐瑞鸣、管蕴菁、徐露对于卫忠、叶琳琳、卫嘉豪需要出售自有房屋后再支付购房款一事知情；2.卫忠、叶琳琳、卫嘉豪未能及时出售房屋原因在于中介，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪甚至将自有房屋的出售价格从850万元降至700万元，仍未成交。由此可见卫忠、叶琳琳、卫嘉豪并非恶意违约；3.双方于2018年10月就已商谈合同解除及赔偿事宜，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露于2018年10月16日收到卫忠、叶琳琳、卫嘉豪发送的解约通知书，故徐瑞鸣、管蕴菁、徐露所受损失应以系争房屋在2018年10月时的市场价值为基础予以认定。二、一审法院法律适用错误。一审法院没有根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》中有关违约金过高应予调整的法律规定，对守约方实际损失与违约金之间的比例、合同总金额与未履行部分之间的比例、违约方过错的程度、已经部分履行是否减少相应的违约金、合同守约方的合同预期收益、违约方的实际经济承担能力等因素综合考量，而是机械地适用买卖合同中违约金条款，显属不当。综上，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪请求二审法院支持其上诉请求。徐瑞鸣、管蕴菁、徐露辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐瑞鸣、管蕴菁、徐露向一审法院起诉请求：一、解除其与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪之间签订的《上海市房屋买卖合同》及补偿协议；二、卫忠、叶琳琳、卫嘉豪支付赔偿金30,500元(已扣除卫忠、叶琳琳、卫嘉豪支付的100,000元)；三、卫忠、叶琳琳、卫嘉豪支付违约金1,840,000元。一审法院认定事实：2018年2月25日，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议和补偿协议，约定卫忠、叶琳琳向徐瑞鸣、管蕴菁、徐露购买系争房屋。次日，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪签订了《上海市房地产买卖合同》，由卫忠、叶琳琳、卫嘉豪向徐瑞鸣、管蕴菁、徐露购买上述房屋。约定转让价款8,200,000元，合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定，1.乙方于签约当日，支付甲方房款100,000元。2.乙方于2018年10月25日之前，支付甲方房款1,500,000元。3.乙方于2018年11月25日之前，支付甲方房款400,000元。4.乙方于2019年1月15日之前，支付甲方房款2,900,000元。5.乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款3,200,000元。6.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款100,000元。徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳签订的补偿协议约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,000,000元。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。2018年2月26日，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪支付给徐瑞鸣、管蕴菁、徐露1,000,000元(注：此处系笔误，应为100,000元)。现卫忠、叶琳琳、卫嘉豪认为自己的房屋未能出售而无法购买徐瑞鸣、管蕴菁、徐露房屋，双方诉讼来院。一审法院认为，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议和补偿协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据合同约定，并没有显示合同的履行需以卫忠、叶琳琳、卫嘉豪出售自己的房屋完成为前提。卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提供的证据均无法证明在签约时有关于此内容的书面或口头约定。且根据卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提供的证据二，双方签订《上海市房地产买卖合同》时，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪尚未签订“VIP房”委托协议书。卫忠、叶琳琳、卫嘉豪未能提供证据支持辩称意见，同时要求徐瑞鸣、管蕴菁、徐露举证证明消极事实，显属无理。故卫忠、叶琳琳、卫嘉豪未按约定的期限履行付款义务，应按合同约定承担违约责任。根据目前房地产市场的价格波动并参考了法律关于定金数额的规定，赔偿金和违约金合计确定为1,840,000元。关于卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提出为查清案件基础事实，要求追加上海太平洋房屋服务有限公司为第三人，根据法律对第三人的相关规定，没有为查清案件事实可以追加第三人的法律规定，故对该要求不予采纳。根据卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提供的证据，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪与上海太平洋房屋服务有限公司系居间合同关系，如果卫忠、叶琳琳、卫嘉豪认为上海太平洋房屋服务有限公司未尽合同义务，可另案主张。关于反诉，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪认为解除时间是2018年8月29日，因徐瑞鸣、管蕴菁、徐露并没有违约，法院不予支持，合同约定徐瑞鸣、管蕴菁、徐露可从卫忠、叶琳琳、卫嘉豪已付款中扣除违约款项，故对卫忠、叶琳琳、卫嘉豪要求徐瑞鸣、管蕴菁、徐露返还购房款的诉讼请求亦不予支持。一审法院作出判决：一、徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪签订的关于上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋买卖合同》及补充协议、补偿协议于判决生效之日予以解除；二、卫忠、叶琳琳、卫嘉豪应在判决生效后一个月内支付徐瑞鸣、管蕴菁、徐露赔偿金、违约金1,740,000元(卫忠、叶琳琳、卫嘉豪已付款1,000,00元已扣除)；三、驳回卫忠、叶琳琳、卫嘉豪全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提供系争房屋于2018年10月在链家网站的挂牌信息，出售价格为899万元。以证明双方已于2018年10月就已商谈合同解除事宜，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪并未受到实际损失。徐瑞鸣、管蕴菁、徐露对真实性没有异议，但表示并非其主动挂牌出售，而是中介以为双方已解约，故将该房屋挂牌。徐瑞鸣、管蕴菁、徐露提供安居客网站上系争房屋所在小区类似房源的挂牌价格，以证明系争房屋目前市场价格较之本案系争合同价已有大幅下降，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露所受损失并不过分高于合同约定的违约金。卫忠、叶琳琳、卫嘉豪对真实性没有异议，但认为该网站的挂牌价格与真实、客观的市场价格存有偏差。法院当庭征询双方调解意愿，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪提出赔偿30万元，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露则表示同意赔偿金额下调至164万元。因双方差距过大，调解未成。法庭审理结束后，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露向本院递交书面意见，其自愿在一审判决赔偿金额的基础上，放弃34万元。二审另查，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪于2019年1月15日签收一审法院送达的诉状副本。本院认为，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪对其违约事实不存异议，本案争议焦点为一审判决确定的违约金额是否适当。卫忠、叶琳琳、卫嘉豪自述其自有房屋的出售价格从850万元降至700万元仍未成交。由此可见，在合同签订后至发生争议期间，本市包括系争房屋在内的房地产价格下降的趋势较为明显。若双方正常履约，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露将房屋顺利出售本可获得920万元购房款。现因卫忠、叶琳琳、卫嘉豪违约，导致徐瑞鸣、管蕴菁、徐露未能及时将房屋转让，也丧失了将系争房屋另行出售的交易机会。一审法院根据目前房地产市场的价格波动，确定赔偿金和违约金合计为1,840,000元，本院认为，符合合同约定及法律规定。需要指出的是，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪上诉所强调的对方知晓置换房屋及其非恶意违约等因素，并不构成违约金下调之法定事由。在评判违约金额是否适当时，应着重考虑守约方所受损失，再以此为基础对履约过程中的其他因素加以考量。二审期间，徐瑞鸣、管蕴菁、徐露自愿在一审判决金额的基础上放弃34万元。本院经审查认为，此系其自身权利的合法行使，于法不悖；同时，调整后的赔偿结果亦更加合情合理，故本院予以准许。最后，双方之间买卖协议的解除时间应以一审法院将徐瑞鸣、管蕴菁、徐露的起诉状副本送达卫忠、叶琳琳、卫嘉豪之日为准，一审法院以判决生效之日作为合同解除日期有所不当，但此不影响赔偿金额、违约金等具体的认定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4805号民事判决第三项；二、变更上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4805号民事判决第一项为：徐瑞鸣、管蕴菁、徐露与卫忠、叶琳琳、卫嘉豪签订的关于上海市瞿溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋买卖合同》及补充协议、补偿协议于2019年1月15日解除；二、变更上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初4805号民事判决第二项为：卫忠、叶琳琳、卫嘉豪应在本判决生效后一个月内支付徐瑞鸣、管蕴菁、徐露赔偿金、违约金人民币1,400,000元(卫忠、叶琳琳、卫嘉豪已付款1,00,000元已扣除)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,817.25元，由徐瑞鸣、管蕴菁、徐露负担人民币137.25元，卫忠、叶琳琳、卫嘉豪负担人民币10,680元；反诉案件受理费人民币1,150元，由卫忠、叶琳琳、卫嘉豪负担；二审案件受理费人民币19,560元，由卫忠、叶琳琳、卫嘉豪共同负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 徐 江二〇一九年十二月六日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……