陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕民终998号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西紫郡长安酒店管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区楼。法定代表人：温向林，该公司总经理。委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温向林，男，1975年4月5日出生，汉族，陕西紫郡长安酒店管理有限公司法定代表人，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁雪峰，男，1967年1月26日出生，汉族，陕西紫郡长安酒店管理有限公司股东，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：董金龙，陕西尧普律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安大方置业发展有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：王方胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文华，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田萌，女，1982年10月23日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人陕西紫郡长安酒店管理有限公司（以下简称紫郡长安酒店）、温向林、袁雪峰因与被上诉人西安大方置业发展有限公司（以下简称大方置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2018）陕01民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰的共同委托诉讼代理人董金龙，被上诉人大方置业公司委托诉讼代理人陈文华、田萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫郡长安酒店上诉请求：1、请求贵院依法判令撤销西安市中级人民法院(2018)陕01民初1055号民事判决书，并依法发回西安市中级人民法院重审或进行改判。2、依法判令本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:上诉人温向林与被上诉人于2012年1月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定:温向林承租被上诉人紫郡长安小区整栋C3号楼及C2、C4号楼的部分房屋用于酒店经营，合同中对作为出租人的被上诉人应当交付的租赁物配套设施、设备、条件及相关义务做了详细的约定。后上诉人设立后，租赁合同中乙方(即温向林)相关的权利义务，根据双方的约定转由上诉人承继。合同签订后，上诉人即按照合同约定支付了履约保证金，但被上诉人因租赁物不具备交付条件的原因，一再拖延交付时间。2012年5月，在被上诉人一再保证尽快达到交付条件的情况下，上诉人进场先行施工，但直至装修完工，被上诉人的相关义务仍未履行完毕。特别是截止本案诉前，被上诉人仍未完成租赁物的消防验收工作，致使上诉人投资近8000余万元的酒店，在长达近6年的时间里无法正常办理相关的酒店经营手续，无法正常的进行经营，在此情况下，上诉人仍先行预交了3000余万元的房租给被上诉人。2018年5月4日，被上诉人突然利用不明身份人员，强行夺取酒店，并驱赶酒店股东及相关人员离场。后双方因房屋租赁合同纠纷一案，诉至法院，经西安市中级人民法院审理后，下发判决，上诉人认为一审法院认定事实全部错误，且适用法律存在不当，现分别阐述上诉理由如下:一、一审法院认定事实不清，且严重错误，应予改判。首先，一审法院对租赁房屋消防问题认定多处错误。第一，《消防法》《消防法实施细则》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房租赁管理办法》《中华人民共和国建筑法》等法律法规对未经消防验收不得使用、不得出租设定了强制性的法律规定，同时对未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。消防验收作为取得房屋验收合格的必备前置条件之一，未取得消防验收等同于整个租赁物验收未完成，验收未完成的房屋出租并交付使用，显然违反的是强制性效力性法律规定，因此一审法院认定该事实错误。第二，2015年10月14日双方《会谈纪要》中李甲谋的答复，只是双方对现场参与人员答复的记录，并不是最终双方形成的意见，质证阶段就该问题上诉人已经说明，且直至庭审结束，被上诉人也未提供出上诉人装修图纸缺失及设计资质的证据。第三，一审法院混淆了本案涉及消防的概念，上诉人提出的消防问题，指的是建筑主体部分的强制性消防验收(也就是建筑中常说的一消)，而李甲谋所称及法院认定的均是指的装饰部分消防验收(也就是常说的二消)，一消未验收就不存在二消验收的可能，所以一审法院故意混淆消防验收的次序及概念。第四，一审法院对《消防整改通知书》进行了认定，但却在判决书中未对消防安全合格证及特行许可证取得原因进行阐述，该部分事实认定不清。其次，一审法院对合同解除的认定事实错误。首先，一审中，除孟某某的签字外，被上诉人并没有提交其他有力的证据证明送达解除通知的证据，在庭审中，孟某某出庭的质证，以及上诉人提供的录音证据证明孟某某不仅不能说明接收通知的合理性，也没有证据证明其接收解除通知的合法性，且其证人证言及录音可以明确其身份在其所称的签收通知时，已经实际变更为被上诉人公司的雇佣人员，同时直至现在孟某某身份仍为被上诉人下属的银朵酒店总经理，这一切证据足以说明其签署通知事实的不真实。其次，该通知书中送达的对象有上诉人紫郡酒店及温向林，但直至现在，两上诉人并未亲自收到过解除合同的通知，酒店及温向林也表示未委托任何人签收该通知，且根本就不知道该通知的存在。所以该通知书并不具备解除双方合同的效力。因此一审法院对该部分事实认定错误。再次，一审法院对被上诉人利用断水断电等非法手段，强迫签订《补充协议》的事实认定错误。一审中，上诉人提供了各承租人的证言及证据，证明被上诉人的违法事实，以及强迫签订《补充协议》的基本事实，该部分事实证据充分。最后，一审法院对己经缴纳款项性质认定错误，且不应当支持被上诉人的租金请求。本案双方在《租赁合同》的附件中，非常明确的指明了设备、消防等交付租赁物的必备条件，被上诉人没有在合同约定的时间内交付租赁物，且没有在合同约定的时间内办理消防手续至今，致使上诉人无法办理正常的行业许可，无法正常的经营，不仅构成违约，且构成的是根本性违约，是上诉人合同目的不能实现的根本原因，所以，在被上诉人未正式交付合格的租赁物之前，合同并未实际开始履行，上诉人缴纳的款项只能认定为预交款项，而不应当认定为缴纳租金。因此，就更不存在拖欠被上诉人租金的问题，一审法院判令支持被上诉人租金的请求不能成立。二、一审法院因对事实认定错误的原因，导致适用法律不当，且存在错误。对于被上诉人违反《消防法》《合同法》《建筑法》等强制性效力性法律的规定，将未取得主体验收备案的房屋对外出租使用的合同，自然属于无效合同，一审法院适用法律错误。三、一审法院程序错误。上诉人在一审中就被上诉人的违约，以及因合同无效给上诉人造成的损失，提出了鉴定的申请，一审法院在未经双方质证的情况下，单方告知上诉人不同意鉴定，但没有向上诉人下发不同意鉴定的法律文书，让上诉人无法提出异议或申诉，一审法院剥夺了上诉人法律救济的权利，存在程序上的严重错误。四、上诉人温向林及袁雪峰是公司的股东，是在受胁迫的情况下签订了《补充协议》，该协议并不是当事人的真实意思表示，且从协议的内容可以明确该协议的显失公平，同时根据法律的有关规定假设该协议有效，也超过了连带责任的保证时效期间，一审法院认定温向林、袁雪峰应当承担连带责任的认定错误。综上，一审法院认定事实不清且错误、适用法律错误，应当予以发回重审或改判，望贵院依法查明案件事实，依法支持上诉人上诉请求。大方置业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，涉案租赁房屋是否通过消防验收与房屋租赁合同的效力无关。1、《消防法》规定的消防验收属于对房屋使用条件的规定，而非认定房屋租赁合同效力的效力性强制性规定。《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说，消防条件属于房屋的使用条件，通过整改可以完成，不影响合同的效力，《消防法》中规定的消防验收属于 “管理性强制性规定”,而不是“效力性强制性规定”,结合本案，即使涉案房屋未经消防验收合格，违反的也仅是管理性强制性规定，并不导致房屋租赁合同无效的法律后果。2、房屋租赁合同违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的应认为有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。上述司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。即租赁的房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人应请求解除合同，法定解除权的建立前提为合同有效，上述司法解释立法本意为租赁合同违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的应认为有效。3、最高人民法院以司法解释的形式明确规定了消防验收与房屋租赁合同效力无关，废止了《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》。也就是说，关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题应以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定为准。4、涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证，双方签署的合同合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。结合本案，涉案租赁房屋已取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》及《补充协议》应当认定为有效。此外，上诉人既然认为涉案房屋因未通过消防验收导致房屋租赁合同无效，那么其应当返还房屋或者主张解除合同，但是上诉人既未主张解除合同，又未向答辩人归还涉案房屋，而是实际占有、使用租赁房屋，上诉人应当按约支付租赁费用及占用费。二、上诉人对涉案房屋占有、使用，不存在租赁房屋无法使用的情形，此外，消防验收手续未合格系上诉人紫郡长安酒店所致，而非答辩人原因。（1）涉案房屋未能消防验收合格系上诉人紫郡长安酒店原因所致。大方置业公司与紫郡长安酒店于2015年10月14日召开会议形成《会议纪要》显示：紫郡长安酒店消防手续是因紫郡长安酒店自身装修图纸缺失及装修设计公司资质等原因未能顺利办理，明确大方置业公司无责任。同时，紫郡长安酒店陈述酒店来的客人都开越野等大车，由此可以看出上诉人处于营业状态。此外，《西安市公安局建设工程消防设计审核意见书》【西公消审字（2017）第0198号】明确载明：装修设计图与原建筑施工图不符导致该工程消防装修设计不合格。而《西安市公安局建设工程消防设计审核意见书》【西公消审字（2018）第0031号】载明：该工程消防设计合格，此次审核的内部装修工程消防设计如需变更，应重新报我支队审核。由此可知，消防验收未通过系上诉人紫郡长安酒店装修设计图纸存在问题。（2）上诉人与答辩人约定办理消防验收手续的义务人为上诉人紫郡长安酒店。从西安市XX队XX酒店多次发文可知，答辩人与上诉人紫郡长安酒店约定消防验收义务人为紫郡长安酒店，且紫郡长安酒店对租赁房屋实际经营。另根据西安市公安消防支队2018年12月10日出具的《建设工程消防验收意见书》【西公消验字（2018）第0206号】可知，综合评定该工程消防复验合格。由此可知，如非答辩人与上诉人紫郡长安酒店约定消防验收义务人为紫郡长安酒店，那么西安市公安消防支队发文单位即应为西安大方置业发展有限公司，而非紫郡长安酒店。同时，会议纪要中双方也已明确紫郡长安酒店应加快办理消防验收。因此，办理涉案消防手续的义务人为上诉人紫郡长安酒店，而非答辩人。（3）补充协议明确答辩人提供的房屋若有瑕疵已全部补偿完毕。2014年3月26日《补充协议》第五条约定：“……双方同意，在前期合同履行过程中紫郡长安酒店公司若有损失，大方置业公司均已全部补偿完毕，大方置业公司提供的房屋若有瑕疵已全部补偿完毕再无争议。双方均认可出租房屋以本协议签订时租赁物的现状标准交付（包括手续、工程施工情况等），紫郡长安酒店公司已经接收再无任何异议”。由此可知，答辩人已对房屋瑕疵补偿完毕再无争议。再者，双方当事人并未约定以消防验收合格为租金交付条件，上诉人以涉案房屋未经消防验收为由抗辩其应承担的租金支付义务没有合同依据，亦有违诚实信用原则。三、《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》及《补充协议》已经生效判决认定有效，上诉人应按照上述合同约定承担违约责任。1、《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》及《补充协议》合法有效；西安市中级人民法院（2018）陕01民初1608号民事判决书本院认为显示：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，享有相应权利”。陕西省高级人民法院（2019）陕民终204号民事判决书驳回上诉，维持原判。上述生效判决建立的前提为《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》及《补充协议》有效，承担违约责任应以合同有效为前提。另外，答辩人已完成了出租人的根本义务即房屋交付义务，上述事实已经生效判决确认。2、上诉人紫郡长安酒店未按合同约定支付租金构成根本违约，应当按照补充协议约定承担违约责任，上诉人如有损失也应自行承担。2018年1月15日答辩人与陕西紫郡长安酒店管理有限公司、温向林、袁雪峰签订补充协议，补充协议3.1条约定“双方确认，双方在上述房屋租赁合同中，答辩人的义务已全部完成，上诉人紫郡长安酒店无任何异议”。也就是说，双方已认可答辩人已履行完毕《房屋租赁合同》及补充协议项下全部义务，上诉人紫郡长安酒店主张大方置业未办理消防手续与上述事实约定相违背，经陕西省高级人民法院生效民事判决书确认，上诉人与答辩人签订的《补充协议》合法有效，并非显示公平，不符合撤销的法定事由，各方应当按照合同约定履行义务，因此，上诉人紫郡长安酒店未按合同约定支付租金构成根本违约，应当按照补充协议约定承担违约责任，答辩人无须对上诉人紫郡长安酒店进行赔偿。3、温向林、袁雪峰应当按照《补充协议》约定对紫郡长安酒店的所有应付债务承担连带责任。温向林、袁雪峰按照《补充协议》约定对紫郡长安酒店的所有应付债务承担连带责任符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第32条、34条的规定，保证期间尚未届满。四、一审判决未违反法定程序。1、解除租赁合同通知书已经有效送达。2014年7月17日紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰向大方置业项目部出具委托孟某某到贵单位办理相关事宜的委托书。2018年2月2日大方置业向紫郡长安酒店、温向林发出解除租赁合同书，该通知书由上诉人总经理孟某某、财务总监李学文签收，孟某某、李学文具备签收解除租赁合同通知书的法定资格，且陕西省高级人民法院（2019）陕民终204号民事判决书已确认大方置业公司于2018年2月2日书面通知紫郡长安酒店公司解除合同的事实。2、一审法院不予准许鉴定申请符合法律规定。2019年5月21日上诉人紫郡长安酒店向一审法院申请司法鉴定时一审法庭辩论已终结，已超过《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条规定的提出鉴定申请的时限。此外， 2019年6月3日紫郡长安委托代理人向一审法院提交情况说明显示：紫郡长安酒店暂时撤回装修部分的鉴定申请。另，从本案实体上来讲，亦无鉴定必要，一审法院程序正确。综上：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，《房屋租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》及《补充协议》的签订是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于《合同法》第五十二条第五项规定的无效之情形，应当认定上述合同有效。同时，紫郡长安酒店未按照上述合同约定履行支付租金的义务构成根本违约，答辩人有权按照合同约定行使单方解除权并要求上诉人按照合同约定履行义务。请法院查明事实，驳回上诉人不合理的上诉请求，维持一审判决，以维护答辩人的合法权益。大方置业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认大方置业公司与紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议》已于2018年2月2日解除；2、判令紫郡长安酒店向大方置业公司支付拖欠的2017年3月1日至2018年2月2日期间的房屋租金9683333元，并按照每月875000元的标准支付2018年2月3日至2018年5月2日仍实际占有使用房屋期间的房屋占用费2625000元；3、判令温向林、袁雪峰对紫郡长安酒店的上述支付租金、占用费义务承担连带责任；4、本案诉讼费由紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰共同承担。紫郡长安酒店向一审法院反诉请求:1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令大方置业公司赔偿紫郡长安酒店的各项损失800万元（该数额为暂定数额，具体损失数额以司法鉴定申请事项的鉴定结果为准）；3、本案诉讼费用由大方置业公司承担。一审法院认定事实：2012年1月18日，大方置业公司作为出租方（甲方）与温向林作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条 物业地址：西安市朱雀大街南端。第二条 承租房屋情况 乙方承租房屋为甲方所有的紫郡长安住宅小区C3号楼整体C2号楼一、二层局部及C4号楼一、二、三层局部，具体承租范围详见附件一。承租房屋建筑面积共计约为21000㎡。乙方对甲方所拥有的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。第三条 租赁期限及交付日期 该房屋租赁期限共计贰拾年；自2013年3月1日起至2033年2月28日止；双方约定于2012年3月1日前甲方将房屋交付乙方。第四条 装修期：自房屋交付之日起12个月，装修期内免房租，装修期间如因甲方原因造成乙方停工或误工，装修期间从障碍产生之日起自然顺延。装修期间甲方应当为乙方提供各种便利条件。如乙方提前开业，则从实际开业之日顺延一个月后起算房屋租金。第五条 租金及支付方式：1、双方议定的上述房屋采用总价包干的方式计算房屋租金，本合同期限前三年按照年房屋租赁费用总额为1200万元；自第四年开始租金上浮，上浮标准按租赁费用总额每三年递增5%。水电费用按表依据商业用水、用电费用标准计算由乙方据实交纳。2、房屋租赁费用按照每半年支付一次，每次房屋租赁费用支付由乙方在每个租赁期限到期日提前一个月内一次性交付甲方，房屋租赁押金为贰个月的房屋租金。本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋押金贰佰万元整。房屋交付之日起3日内乙方向甲方支付第一年度的前6个月房屋租金。酒店建成并开业后3日内，乙方向甲方支付第一年度的剩余房屋租金（乙方先前交付的房屋押金冲抵第一年度的房屋租金）。第六条 租赁用途：乙方承诺该物业用于酒店经营及酒店相关项目经营。……第七条 房屋交付标准：详见附件二；第八条 双方权利义务…… 2、甲方义务（1）甲方保证出租给乙方的房屋和设施设备权属清楚，未设定他项权利。（2）甲方确保出租给乙方的房屋和设施设备（附件三）符合相关设计标准及施工规范，并能够满足乙方的正常使用。（房屋和设施设备应提供相关行业验收资料及检测实验证明文件）。（3）甲方负责向乙方提供房屋和设施设备的相关竣工图纸（附件四），并负责协调乙方的装修单位与甲方的施工单位的相关工作衔接。（4）甲方协助乙方办理酒店经营所需的各种相关手续，提供相关资料及签章手续，相关费用由乙方承担。……4、乙方义务（1）乙方应按时向甲方支付房屋租金，否则每逾期一日，由甲方按年租金金额的千分之五向乙方加收违约金。逾期15日即视为乙方不履行合同。届时，甲方有权单方面终止本合同，并与乙方协调处理退场事宜。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。……第九条 房屋返还时的状态 合同期满后，如不再续约，甲方有权要求乙方于合同终止日后的30日内将承租的物业返还甲方。除办公设备、库存用品、车辆等物品外，乙方投资的固定资产部分的装修（包括空调管道、消防管道、照明管道、通讯线路、音响视讯线路）、装饰装修等固定不可移动财产，均无偿归甲方所有，乙方不得损坏、拆毁和移除，并保证设施设备现状移交。……第十一条 违约责任……任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……第十八条 本合同中乙方为酒店的股东，酒店经工商部门注册登记设立后，设立后的公司承继本合同中约定的乙方所拥有的全部权利和义务。2014年3月26日，大方置业公司与紫郡长安酒店签订《房屋租赁合同补充协议》，约定按照《房屋租赁合同》第十八条的约定，紫郡长安酒店已经于2012年5月完成工商注册，因此《房屋租赁合同》中温向林的所有权利与义务现全部由紫郡长安酒店予以承继，各方对此表示确认。并就双方在履行《房屋租赁合同》过程中存在的房屋部分项目费用承担、租金标准及租金支付方式等问题进行修改达成协议。房屋租赁期限修改为：该房屋租赁期限共计贰拾年，自紫郡长安酒店试营业之日起开始起算。房屋租金的起算时间也按酒店试营业时间予以起算（具体日期以双方书面签字确认日期为准）。但若2014年2月28日前酒店仍不能开业试经营，该房屋的租赁期限及租金仍然从2014年3月1日开始起算，不因酒店开业经营时间的推后而延迟。第1至3年的年房屋租金标准每年人民币壹仟万元，并以此为基数按原合同约定的递增方式递增。2018年1月5日，大方置业公司与紫郡长安酒店再次达成《补充协议》，约定：双方2012年签订《房屋租赁合同》之后签订《房屋租赁合同补充协议》。2016年8月、2017年1月紫郡长安酒店向陕西三爻实业有限公司借款1800万元和1000万元，该两笔借款由大方置业公司提供担保。根据上述协议履行情况，双方现签订如下补充协议：1、根据上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及借款合同，紫郡长安酒店应支付的租金、借款均未按时履行，具体如下：1.1、2017年租金人民币1050万元至今未付。1.2、迄今为止，紫郡长安酒店未按照上述借款合同归还借款，具体数额根据紫郡长安酒店与陕西三爻实业有限公司核算为准。2、鉴于上述欠款情况，紫郡长安酒店再次承诺按如下约定支付租金和借款本息：2.1、2018年2月1日12:00前，紫郡长安酒店向大方置业公司支付租金500万，同时向陕西三爻实业有限公司归还借款1000万元（利息另计）。2.2、2018年5月1日12:00前向大方置业公司支付租金750万元，同时向陕西三爻实业有限公司归还借款800万元（利息另计）。2.3、2018年8月1日前向支付甲方租金850万元。其他租金支付仍然执行原合同约定。2.4、依据双方签订的租赁合同约定，紫郡长安酒店逾期支付租金应支付的逾期付款违约金，紫郡长安酒店在2018年5月1日前，全面结算向大方置业公司支付。2.5、紫郡长安酒店欠付陕西三爻实业有限公司的其他借款1000万元，紫郡长安酒店应与陕西三爻实业有限公司协商展期一年。3、紫郡长安酒店不能按本协议约定支付租金及借款应承担的责任：3.1、双方确认，在上述房屋租赁合同中，大方置业公司的义务已经全部完成，紫郡长安酒店无任何异议。仅剩紫郡长安酒店支付租金和相关款项的义务未履行，现逾期支付已构成违约。3.2、自本补充协议签订之日起，紫郡长安酒店保证应依据合同约定，按时支付房屋能源等费用（包括但不限于电费、水费、物业费等），若延期支付，紫郡长安酒店同意大方置业公司立即停止供应水、电等能源，造成的所有损失紫郡长安酒店承担。3.3、双方同意，紫郡长安酒店若不能依据本协议第2条约定完成所有支付义务，则双方的上述房屋租赁合同及补充协议等大方置业公司有权立即单方解除，并按如下约定执行：A、出租房屋内现存所有装修、酒店运营设施、设备等全部无偿随房屋转为大方置业公司所有。B、酒店立即交大方置业公司运营，自解除之日起，酒店收取的所有营业款均属于大方置业公司所有，由大方置业公司自行收取。C、紫郡长安酒店的所有应付债务、应承担责任，包括但不限于应支付大方置业公司的租金、归还陕西三爻实业有限公司的借款本息、装修费用等，紫郡长安酒店另行承担，紫郡长安酒店的股东温向林、袁雪峰对该债务承担连带责任；大方置业公司解除合同无偿收回房屋、装修、设备等仅为紫郡长安酒店依据租赁合同应向大方置业公司承担的违约责任。原合同中约定紫郡长安酒店应承担的其他违约责任，紫郡长安酒店仍应根据原合同约定另行承担。该《补充协议》有大方置业公司、紫郡长安酒店盖章及温向林、袁雪峰签名。在合同履行过程中，因紫郡长安酒店未按照上述《补充协议》约定履行义务。大方置业公司于2018年2月2日向紫郡长安酒店及温向林出具的《解除租赁合同通知书》，载明：因双方签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》，紫郡长安酒店多次违约不按期付租。故根据《补充协议》第3.3条之规定，现大方置业公司通知紫郡长安酒店，解除双方2012年1月18日签订的《房屋租赁合同》、2014年3月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》、2018年1月15日的《补充协议》。大方置业公司收回所有租赁房屋，全面接管紫郡长安酒店现存所有装修、酒店运营设施、设备，并确认该资产归大方置业公司所有。解除上述合同不影响大方置业公司按照合同约定继续追究紫郡长安酒店应付义务和违约责任，以及担保人的担保责任。时任紫郡长安酒店总经理孟某某于2018年2月2日在该《解除租赁合同通知书》上签名。大方置业公司于2018年5月4日自行收回房屋，于2018年5月5日另行出租。另查明，2015年10月14日，大方置业公司与紫郡长安酒店召开会议形成《会议纪要》。载明：“根据该会议主题，讨论如下：消防问题：在会议中大方置业李甲谋明确答复：紫郡长安酒店消防手续是因紫郡长安酒店自身装修图纸缺失及装修设计公司资质等原因未能顺利办理，并非大方置业的责任，并在会议过程中请来办理消防相关手续的负责人至会场现场明确。就此问题，明确大方置业无责任，需紫郡长安酒店立即提供二次装修设计单位的资质等资料，加快办理消防验收。”大方置业公司及其法定代表人、紫郡长安酒店及其法定代表人均在该《会议纪要》上签章。2017年3月20日西安市公安局XX大队XX酒店出具《整改通知书》载明紫郡长安酒店要求整改的问题1、未取得消防安全合格证及特种行业许可；2、要求停业整改，尽快完善相关手续，待手续齐全后再开门营业。本案审理中，经询问，大方置业公司称紫郡长安酒店在合同履行过程中已缴纳2014年3月1日至2017年2月28日三年房屋租金2750万元，并称按照双方《房屋租赁合同补充协议》约定，2014年3月至2017年2月28日紫郡长安酒店应向其交纳租金3000万元，其实际未收取的租金250万元系对紫郡长安酒店的补偿。紫郡长安酒店认可其已缴纳租金为2750万元，但认为该笔租金为其预交租金。另在本案审理期间，紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰另案起诉大方置业公司称因大方置业公司利用恶劣胁迫手段，强行要求紫郡长安酒店及股东签署《补充协议》，侵犯紫郡长安酒店及股东的合法权益，请求依法判令撤销紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰与大方置业公司签订的《补充协议》中与《房屋租赁合同》及租金有关的全部条款（即除《补充协议》2.5条、3.4条外的其他条款，标的额1050万元）。该案经审理，一审法院作出（2018）陕01民初1608号判决:驳回紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰的诉讼请求。紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰上诉至本院，经审理，本院作出（2019）陕民终204号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》《解除租赁合同通知书》《会议纪要》《责令改正通知书》、民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，大方置业公司与温向林就涉案房屋签订《房屋租赁合同》后，大方置业公司与紫郡长安酒店又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定《房屋租赁合同》中温向林的所有权利与义务全部由紫郡长安酒店予以承继，故应由紫郡长安酒店作为租赁合同的主体继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》中的相关权利、义务。上述《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及之后大方置业公司与紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰签订的《补充协议》，均系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。紫郡长安酒店虽反诉主张涉案房屋截止本案诉前仍未完成租赁物的消防验收工作，双方签订的《房屋租赁合同》无效，但因租赁物是否通过消防验收并非法律、行政法规明确规定的影响租赁合同效力的事由，故对紫郡长安酒店主张确认《房屋租赁合同》无效的请求，不予支持。且紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰另案起诉大方置业公司请求撤销《补充协议》中与《房屋租赁合同》及租金有关的全部条款，该案经生效判决驳回紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰的诉讼请求，故双方当事人均应按照上述合同约定全面履行各自义务。对于紫郡长安酒店辩称《补充协议》是在大方置业公司采用数日断水断电等非法手段的情况下，强迫温向林与袁雪峰在未取得股东会同意的情况下，私自与大方置业公司签订，该协议不具备法律效力，一审法院不予采信。本案中，大方置业公司已依约将涉案租赁房屋交付紫郡长安酒店，紫郡长安酒店应按照约定履行交付租金的义务。因紫郡长安酒店未按双方2018年1月5日签订《补充协议》约定履行相应义务，构成违约。大方置业公司于2018年2月2日向紫郡长安酒店送达《解除租赁合同通知书》，行使单方解除权，符合双方《补充协议》第3.3条约定，且大方置业公司送达的《解除租赁合同通知书》由时任紫郡长安酒店总经理孟某某签收，故大方置业公司诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议》于2018年2月2日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。紫郡长安酒店虽主张其时任总经理存在与大方置业公司恶意串通的可能，但紫郡长安酒店并未就其该主张提供充分有效证据予以证明，故一审法院对紫郡长安酒店该主张不予采信。大方置业公司主张紫郡长安酒店支付合同解除前紫郡长安酒店欠付2017年3月1日至2018年2月2日租金9683333元及按照每月875000元的标准支付2018年2月3日至2018年5月2日房屋占有使费2625000元，符合本案实际情况，与法不悖，一审法院亦予以支持。因大方置业公司与紫郡长安酒店签订的《补充协议》约定紫郡长安酒店所有应付债务、应承担责任，包括但不限于应支付大方置业公司的租金、归还陕西三爻实业有限公司的借款本息、装修费用等，紫郡长安酒店的股东温向林、袁雪峰对该债务承担连带责任，温向林、袁雪峰亦在该《补充协议》上签名，故大方置业公司主张温向林、袁雪峰对紫郡长安酒店上述应承担的租金及占用费支付义务承担连带责任，符合约定，一审法院予以支持。紫郡长安酒店主张因大方置业公司向其交付的房屋未经过消防验收，故其已交纳租金为预交，但大方置业公司与紫郡长安酒店签订的《补充协议》明确载明双方在上述房屋租赁合同中，大方置业公司的义务已经全部完成，紫郡长安酒店无任何异议。且根据2015年10月14日，大方置业公司与紫郡长安酒店召开会议形成《会议纪要》记载内容，亦可明确紫郡长安酒店消防手续是因紫郡长安酒店自身装修图纸缺失及装修设计公司资质等原因未能顺利办理，并非大方置业公司责任，故对紫郡长安酒店的上述主张一审法院不予支持。就被告紫郡长安酒店主张大方置业公司赔偿占有租赁物，对其造成营业损失、投资损失等800万元一项，因双方签订的《补充协议》约定大方置业公司单方解除合同后，出租房屋内现存所有装修、酒店运营设施、设备等全部无偿随房屋转为大方置业公司所有，酒店立即交大方置业公司运营，自解除之日起，酒店收取的所有营业款均属于大方置业公司所有，由大方置业公司自行收取。且紫郡长安酒店并未提交充分有效证据证明大方置业公司在履行合同中存在违约行为，故紫郡长安酒店上述主张与双方约定不符，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、确认原告西安大方置业发展有限公司与被告温向林签订的《房屋租赁合同》、原告西安大方置业发展有限公司与被告陕西紫郡长安酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》及《补充协议》于2018年2月2日解除；二、被告陕西紫郡长安酒店管理有限公司向原告西安大方置业发展有限公司支付2017年3月1日至2018年2月2日房屋租金9683333元及2018年2月3日至2018年5月2日房屋占用费2625000元；三、被告温向林、袁雪峰对被告陕西紫郡长安酒店管理有限公司的上述支付租金、房屋占用费义务承担连带责任；四、驳回反诉原告陕西紫郡长安酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95650元（西安大方置业发展有限公司已预交），案件反诉费33900元（陕西紫郡长安酒店管理有限公司已预交），均由陕西紫郡长安酒店管理有限公司负担。执行本判决时，陕西紫郡长安酒店管理有限公司将其应负担的95650元案件受理费一并支付西安大方置业发展有限公司。本院二审期间，被上诉人大方置业公司提交建设工程规划许可证，证明：被上诉人已经取得建设工程规划许可证，符合法律规定的合同有效的要件。上诉人紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰质证认为，该规划许可证是建设前期取得，最终能否验收合格是未定的，不能证明最终交付的标的物是合法的，是经过验收的，是能够对外出租的。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原审认定合同有效并予以解除有无事实及法律依据；二、原判判定上诉人支付租金及房屋占用费是否有事实及法律依据；三、上诉人温向林、袁雪峰承担连带责任有无事实及法律依据；四、一审法院不予准许上诉人的鉴定申请程序是否违法。一、原审认定合同有效并予以解除有无事实及法律依据。（一）关于案涉《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《补充协议》是否有效的问题。首先，2012年元月18日双方签订的《房屋租赁合同》附件二房屋交付标准载明：乙方二次装修必须严格按照消防规范和标准予以实施等。2014年3月26日《房屋租赁合同补充协议》第五条载明“双方均认可出租房屋以本协议签订时租赁物的现状标准交付（包括手续、工程施工情况等。）乙方已经接受再无任何异议。”其次，2010年12月30日陕西省公安厅消防局针对大方置业公司出具的陕公消审[2010]第490号《建设工程消防设计审核意见书》载明：案涉C2、C3、C4号楼消防设计合格。上诉人紫郡长安酒店一审提交的关于消防问题《责令立即改正通知书》针对的对象均系紫郡长安酒店，上述整改通知书未确认案涉房产在交付租赁前整体消防检验不合格。第三，大方置业公司一审提供的西安市公安消防支队出具的西公消审字（2017）第0198号（以下简称198号审核意见）、（2018）第0031号（以下简称31号审核意见）《建设工程消防设计审核意见书》针对的对象均是上诉人紫郡长安酒店。其中198号审核意见载明该工程消防设计不合格，主要问题是：装修设计图与原建筑施工图不符。31号审核意见是工程消防设计合格，并指出数项执行措施，包括此次装修图的随意改动或破坏建筑原有消防设施。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不完备的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。该条规定租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修报批手续由紫郡长安酒店自行负责。紫郡长安酒店接受，并装修租赁房产的行为说明其认可租赁物的实际状况，其如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。因此，关于租赁场地因存在消防手续问题应认定《租赁合同》无效的理由不能成立。涉案合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。且紫郡长安酒店、温向林、袁雪峰另案起诉大方置业公司请求撤销《补充协议》中与《房屋租赁合同》及租金有关的全部条款，生效法律文书已驳回其诉讼请求，故其主张被上诉人大方置业公司利用断水断电等非法手段强迫其签订《补充协议》的主张本院不予支持。（二）一审法院解除涉案合同是否正确的问题。涉案《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《补充协议》均对租金数额、租金交付时间及未及时交纳租金应承担的责任作了约定。上诉人紫郡长安酒店未按照双方2018年1月5日签订《补充协议》约定履行相应的义务，构成违约。大方置业公司于2018年2月2日向紫郡长安酒店送达《解除租赁合同通知书》单方解除合同，符合双方《补充协议》第3.3条约定。紫郡长安酒店抗辩称除孟某某签字外，再无其他证据证明向其送达了解除通知。经查，一审庭审中时任紫郡长安酒店总经理孟某某出庭作证，证明2018年2月2日大方置业公司向紫郡长安酒店送达解除合同通知书时，其和财务总监李学飞在通知书上签字。签字是在温向林的同意之下签收的。紫郡长安酒店否认该事实并未提供充分有效的证据予以证明，故原审法院根据双方对合同解除权的约定及《解除租赁合同通知书》确定2018年2月2日案涉合同解除符合法律规定。二、原判判定上诉人支付租金及房屋占用费是否有事实及法律依据。从本案查明的事实看，双方对已经支付款项2750万元的数额均无异议。被上诉人一审自认按照合同约定应当支付租金3000万元，250万元基于补充协议约定给予上诉人的补偿。案涉《补充协议》明确约定“双方确认，双方在上述房屋租赁合同中，甲方（大方置业公司）的义务已经全部完成，乙方（紫郡长安酒店）无任何异议。仅剩乙方支付租金和相关款项的义务未履行，现逾期支付已经构成违约。”据此，上诉人关于被上诉人没有在合同约定的时间内交付租赁物，没有办理消防手续，构成根本性违约，其缴纳的款项为预交款项，不应当认为是缴纳的租金的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院根据查明的案件事实及合同法的相关规定支持2018年2月3日至2018年5月2日的房屋占有使用费，符合本案实际情况，并无不当。三、上诉人温向林、袁雪峰承担连带责任有无事实及法律依据。案涉《补充协议》第3.3条约定“乙方（紫郡长安酒店）的所有应付债务、应承担责任，包括但不限于应支付甲方的租金、归还陕西三爻实业有限公司的借款本金、装修费用等，乙方另行承担，乙方的股东温向林、袁雪峰对该债务承担连带责任。”温向林、袁雪峰在该协议上签名，故原审判决温向林、袁雪峰对上诉人应承担的租金及房屋占用费承担连带责任符合双方约定。四、一审法院不予准许上诉人的鉴定申请程序是否违法。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百二十一条“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，一审庭审结束后，上诉人提交鉴定申请，一审法院基于双方《补充协议》对租赁房屋内现存设施、设备如何处置均有明确约定，故认定其申请鉴定并不影响案件事实的认定，继而不予准许，并不违反法律规定。综上，上诉人陕西紫郡长安酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129550元，由上诉人陕西紫郡长安酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判 长   胡晓晖              审  判  员   张奋霆审  判  员   赵艳华           二〇一九年十一月二十七日  书 记 员    赵杨璇            1