湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3317号上诉人（原审被告）：朱江，男，汉族，1977年7月17日出生，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张俊，湖北三峡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌市西陵区金安奥园业主委员会，住所地宜昌市东正街金安奥园小区。负责人：胡月成，该业委会主任。委托诉讼代理人：朱发刚，湖北民基律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌金安奥园物业管理有限公司，住所地宜昌市环城北路87号。统一社会信用代码9142050069800650XA。法定代表人：王志江，该公司经理。委托诉讼代理人：向方会，该公司员工。上诉人朱江因与被上诉人宜昌市西陵区金安奥园业主委员会（以下简称金安奥园业委会）、宜昌金安奥园物业管理有限公司（以下简称金安奥园物业公司）排除妨害纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱江上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金安奥园业委会要求朱江返还位于金安奥园副门左右两侧面积停车场的诉讼请求，改判朱江按照实际占有的面积与原承租面积的比例支付租金。2.由金安奥园业委会、金安奥园物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体如下：1.朱江于2016年2月19日与金安奥园物业公司签订了《金安奥园小区地面停车场租赁合同》，该租赁合同合法有效。租赁期限从2016年3月1日至2021年2月28日。签订合同时，金安奥园业委会尚未依法成立，金安奥园物业公司是小区开发商宜昌金安实业发展有限责任公司依法选聘的前期物业服务企业，物业公司对该停车场享有管理权，物业公司出租，朱江承租并管理该停车场，没有违反任何法律规定，不具有违法性，不存在侵权事实。金安奥园业委会要求朱江返还承租场地没有事实依据。金安奥园业委会成立后相当长的一段时间内对该租赁合同的履行并未提出异议。前期物业公司依法代表全体业主与朱江签订的《租赁合同》，不管业委会成立前还是成立后对全体业主都具有约束力，当然对业委会也具有约束力，金安奥园业委会也应当继续履行完毕，故租赁合同应当继续履行。原审判决朱江返还承租场地认定事实不清，适用法律错误。2.2018年11月以后，朱江实际承租管理的场地己大大缩小，不足原来的二分之一，金安奥园业委会在一审中也明确诉请返还的面积即为朱江目前实际承租的面积。一审判决朱江对现己不再管理的面积也承担支付租金的义务，属于认定事实不清，有失公平。综上，恳请二审法院依法判决。金安奥园业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。基于物业公司退出物业管理并向朱江发函以后，朱江就无权占有金安奥园全体业主的公共场地，朱江应当返还占用的公共场地，并赔偿全体业主可得利益损失。金安奥园物业公司答辩称：金安奥园物业公司退出小区管理之后就已经登报进行公示，朱江与金安奥园物业公司签订的合同在当时就已经失效。金安奥园业委会向一审法院起诉请求：1.判令朱江、金安奥园物业公司立即交还东正街社区金安奥园小区属于业主共有的停车位（金安奥园的副门左右两侧面积，左侧包含租赁经营店铺四合院右侧墙壁向环城北路垂直右弧线区域，右侧至爱丁堡铁栅门，测算约为2500平方米），并按每月6000元的标准赔偿业主停车费损失从2017年8月开始算至朱江、金安奥园物业公司交还之日止；2.由朱江、金安奥园物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月6日，宜昌市西陵区物业管理办公室向东正街社区金安奥园小区业委会出具《通知》，金安奥园业委会成立并已备案。2016年2月19日，金安奥园物业公司（甲方）与朱江（乙方）签订《金安奥园小区地面停车场租赁合同》约定，1.甲方同意将金安奥园小区地面停车场（含小区临街面及小区入口外面）租赁给乙方。甲方同意乙方承租五年，从2016年3月1日起至2021年2月18日止。2.乙方每月向甲方缴纳4800元的场地租赁费，并在本合同签订后向甲方缴纳7000元的履约保证金，该保证金在租赁合同期满后，双方如无争议，甲方无息全额退还该保证金。甲方同意乙方承租前三年每月租金不递增，后两年每年租金按5%的比例递增，即5040元。3.停车场的硬件设施均由乙方负责。优先确保本小区业主的停车，业主停车费参考价为150元起每月。朱江向金安奥园物业公司支付停车场租金至2018年11月，后未再缴纳租金。金安奥园物业公司于2018年11月退出金安奥园小区。2019年3月6日，金安奥园物业公司在三峡晚报上刊登对朱江的《通知》：我公司与你签订的停车场承包合同，因我公司已终止金安奥园小区的物业服务，故我公司已丧失停车场的发包权。我们双方所签合同便已失效，请你与金安奥园业委会重新签订承包合同。朱江未与金安奥园业委会签订承包合同，并一直在经营金安奥园小区地面停车场（含小区临街面及小区入口外面）。庭审中，一审法院要求金安奥园业委会明确其诉讼请求，金安奥园业委会明确本次诉讼的停车场范围为金安奥园的副门左右两侧面积，左侧包含租赁经营店铺四合院右侧墙壁向环城北路垂直右弧线区域，右侧至爱丁堡铁栅门，测算约为2500平方米。庭审时，金安奥园业委会将规划图纸向金安奥园物业公司进行了展示。金安奥园物业公司认为金安奥园业委会诉请中部分停车场面积属于社会公共用地及开发商用地，其未提交证据。金安奥园业委会也未提交证据证明其成立后何时向金安奥园物业公司主张要求收回停车场。一审法院认为：1.本案是业主委员会行使其权利要求收回业主公有部分的停车场的案件，该业主委员会经过了西陵区物业管理办公室备案，是合法起诉主体，且于2017年8月6日已成立。其有权对小区内属于业主公有部分的资源进行有效管理，故金安奥园业委会诉请要求实际经营者朱江返还位于金安奥园的副门左右两侧面积，左侧包含租赁经营店铺四合院右侧墙壁向环城北路垂直右弧线区域，右侧至爱丁堡铁栅门的停车场的请求，应当予以支持。金安奥园物业公司已退出该小区且未实际经营停车场，无法交付停车场，故对金安奥园业委会要求物业公司交付停车场的请求，不予支持。2.关于金安奥园物业公司辩称的金安奥园业委会诉称的范围中有社会公共用地及开发商用地的，其未提交证据证实，不予采纳。3.业委会未提交证据证明业委会于何时向金安奥园物业公司主张了收回停车场的诉求，金安奥园物业公司已于2018年11月退出金安奥园小区，朱江虽将2018年11月之前的停车场租赁费交付给了金安奥园物业公司，但其退出前应办理了相关交接手续，现无法查明金安奥园物业公司在退出前的交接情况及账目核对情况，故对该部分租金损失应在核对小区支出账目后一并核算，业委会可在对账目核算后一并另行起诉金安奥园物业公司，故对该部分暂不予支持。4.2018年11月之后，朱江仍在金安奥园小区经营停车场，未缴纳场地租赁费，金安奥园业委会诉请的月租赁费标准未有证据支持，依照金安奥园物业公司与朱江签订的《金安奥园小区地面停车场租赁合同》的约定核算租金，即2018年12月至2019年3月，租金按照每月4800元的标准，2019年4月至朱江实际清退之日止，按照每月5040元的标准支付租金。截止2019年5月（起诉之日），朱江尚欠业委会租金24480元，并应按照每月5040元的标准支付租金至实际清退之日止。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十五条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十四条之规定，判决：一、朱江返还金安奥园业委会位于金安奥园的副门左右两侧面积，左侧包含租赁经营店铺四合院右侧墙壁向环城北路垂直右弧线区域，右侧至爱丁堡铁栅门的停车场。二、朱江支付金安奥园业委会截至2019年5月的租金24480元，并从2019年6月开始按照每月5040元的标准支付停车场租金至实际返还之日止。三、驳回金安奥园业委会的其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取1150元，由朱江负担206元，由金安奥园业委会负担944元。金安奥园业委会负担部分在履行上述判项时一并支付给金安奥园业委会。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，在本案中，金安奥园小区的建设单位与金安奥园物业公司签订了前期物业服务合同，并委托金安奥园物业公司管理小区地面停车场，金安奥园物业公司将小区地面停车场出租给朱江，并与朱江签订了《金安奥园小区地面停车场租赁合同》，该合同合法有效。因金安奥园业委会成立后，重新选聘了物业服务公司，金安奥园物业公司于2018年11月退出金安奥园小区，其与金安奥园小区建设单位签订的前期物业服务合同终止，其丧失了对金安奥园小区地面停车场的管理权，此时，金安奥园物业公司与朱江签订的《金安奥园小区地面停车场租赁合同》因金安奥园物业公司丧失出租权而事实上履行不能，该租赁合同符合法定解除的条件，金安奥园物业公司于2019年3月5日登报通知的行为，应当视为其向朱江主张解除合同。因《金安奥园小区地面停车场租赁合同》已经解除，朱江继续经营金安奥园小区地面停车场没有合同依据，故一审判决朱江向金安奥园业委会返还其实际经营的停车场，具有法律依据，应予支持。对于金安奥园业委会主张的由朱江按每月6000元标准向业主赔偿损失的问题，金安奥园业委会认为朱江占用并实际收费的车位有40个，朱江则陈述其实际经营的车位大概30个，依朱江所述，每个车位按每月150元的收费标准，业主的损失每月至少为4500元，一审判决朱江赔偿业主2018年12月至2019年5月的租金损失为24480元，平均每月为4080元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，朱江的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，实体处理得当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元（朱江已预交），由朱江负担。本判决为终审判决。审判长  闫玲玲审判员  张 灿审判员  胡建华二〇一九年十二月十二日书记员  郑宇灿