陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终8524号 上诉人（原审被告）:陕西智逸实业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人:田军亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗滨，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈三明，男，汉族，1967年6月3日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨梦曦，北京大成（西安）律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：张煦，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）因与被上诉人陈三明商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4603号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智逸公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈三明的全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由陈三明承担。事实和理由：一、智逸公司无需承担逾期交房违约责任。陈三明至今未交存房屋专项维修资金，根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条约定，智逸公司作为出卖人有权顺延交房时间而无需承担违约责任；二、退一步讲即便智逸公司要承担逾期交房违约责任，一审判决在确定逾期期间时也存在不当之处，望二审法院予以纠正；三、依法理，在合同已约定违约金，当事人却以违约金低于或过分高于违约造成的损失为由要求法院予以调整的情况下，法院不应轻易对违约金进行调整，除非提出调整的一方能够就合同约定的违约金低于或过分高于违约造成的损失这一事实提供充分的证据。而在本案中，陈三明所举证据的真实性无法验证且明显不够充分，因此，陈三明应承担举证不能的后果，法院不应对合同约定的违约金予以调整或另判租金损失；四、根据合同法第一百一十三条、一百一十四条、合同法司法解释（二）第二十八条及商品房买卖合同司法解释第十六条规定，衡量合同约定的违约金低或过高的标准是违约造成的损失，包括已经实际发生的损失及合同履行后必然获得的利益，而合同履行后可能获得的收益则并不包括在内。由于涉案房屋如期交付后的租金只是合同履行后可能获得的收益而不是必然获得的收益，更不是已实际发生的损失，因此，其不能作为衡量合同约定的违约金高低的标准。一审法院将涉案房屋如期交付后可能获得的租金当做衡量合同约定的违约金高低的标准，明显是把合同履行后可能获得的利益混同于违约造成的损失及合同履行后必然获得的利益，表明一审法院对上述法律及司法解释条文的理解与适用存在显而易见的错误。陈三明辩称，一、智逸公司关于陈三明未交付房屋专项维修资金，有权顺延交房时间且无需承担违约责任的观点没有事实和法律依据。在合同约定的交房之日，涉案房屋不具备交付条件。根据合同附件十二第三条1-4约定“买受人在办理该商品房的交接手续前，应付清房屋专项维修资金。”此期间，智逸公司从未通知陈三明办理交房，未给出任何需交付维修资金的信号；二、智逸公司主张通过EMS发出收房通知后不再承担逾期违约责任的说法不成立。且涉案房屋未能按合同约定时间交付与智逸公司所述政府行为或天气因素无直接因果关系；三、一审庭审中查明智逸公司未取得《竣工验收备案表》、未完成消防验收、未取得《房屋测绘报告》，逾期交房违约责任应计算至实际达到交付条件之日为止；四、关于违约金以及租金损失的计算问题，一审法院已经将各方因素考虑其中，有理有据。且出售的商品房属于商业用房，写字楼不同于住房，作为投资性房产其价值不在于居住，而在于出租或自营以获取经济回报，而合同中约定的违约金标准过低，仅是租金损失的一半，根本无法弥补陈三明实际损失。请求驳回上诉，维持原判。陈三明向一审法院起诉请求：依法判令智逸公司因逾期交房而向陈三明支付违约金63891元（暂计自2016年8月31日至起诉日，每日按已交付房款万分之1计算），全部违约金计至实际达到交房条件之日止；判令智逸公司支付超出“逾期交房违约金”部分租赁损失94707元（暂计自2016年8月31日至2018年3月12日，每月60元／平；18个月租金158598元扣除第一项违约金63891元），全部租金损失计至实际达到交房条件之日止；本案诉讼费由智逸公司承担。一审法院认定事实：2015年，陈三明与智逸公司签订商品房买卖合同，合同约定，陈三明购买智逸公司所开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，用途为办公，建筑面积146.85平方米，总价款1145000元。合同签订后，陈三明履行了合同义务，智逸公司则应按照约定的期限、约定的交付条件交付房屋，如存在不能交付或者交付条件不具备时，约定如下合同内容。关于交付期限合同第八条约定如下：出卖人应当在2016年8月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任合同第九条约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。另查明：2018年3月15日，本案涉及的商品房所在物业发布温馨提示，该温馨提示向各位业主提示，“因本楼宇通道施工，通行存在安全隐患，请您从负一、负二层通行，给您造成不便，敬请谅解。”同时，陈三明向法庭提交照片显示：本案XX房XX路路面处于围挡状态，路面正在进行施工，无法通行。针对陈三明主张的租金损失，其提交了高新大都荟6号楼1单元13层11301号房屋，建筑面积为67.26平方米，月租金收益4000元；7号楼1单元16层11604号房屋，建筑面积为91.92平方米，月租金收益为5055元；6号楼1单元13层11303号房屋，建筑面积为122.82平方米，月租金收益7369元，上述房屋每平方租金收益分别为：59.5元、55元、60元。陈三明据此认为，办公用房用于投资，获取的回报收益与约定违约金相差五倍，故智逸公司逾期交付房屋约定的违约金过低，无法弥补陈三明实际损失，要求智逸公司赔偿租金损失。最后查明，涉案房屋于2017年9月4日经陈三明、智逸公司双方签字后交付使用收。一审法院认为，陈三明与智逸公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律约束力。该合同签订后，陈三明依约履行了付款义务，智逸公司理应按照合同约定的期限、条件交付合格房屋，同时，智逸公司履行上述义务应在本案诉讼中提交充分证据证明其履行了上述义务免责，但智逸公司并未提交相关证据证明其交付的房屋符合合同约定，交付房屋的条件未成就，故智逸公司已经构成违约，陈三明按照合同约定要求智逸公司支付逾期交付房屋违约金，有合同依据，其请求所依据的事实存在，且符合法律规定，予以支持。本案涉及的房屋约定于2016年8月31日交付，陈三明亦于2017年9月4日验收涉案房屋,故智逸公司应支付自2016年9月1日起（以总房款1145000元为基数，参照每日万分之一的违约金计算标准，逾期天数为379天）至2017年9月4日期间违约金43395.5元。关于2017年9月4日陈三明收房后的违约金，陈三明有异议可待智逸公司取得商品房房屋测绘报告及该商品房经勘查、设计、施工、建设、监理共同验收合格达到交房条件后另行主张。关于陈三明主张的租金损失问题，经查，双方约定的违约金过低，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，双方约定的违约金低于造成的实际损失的，当事人可以请求增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本案约定逾期交付房屋日产生的违约金为114.5元，作为商业办公用房，日租金损失为114.5元，月租金为3435元，折合该房屋面积146.85平方米，每平方米租金仅为23.39元，根据合同约定的违约金与陈三明提供的高新大都荟其他楼宇面积月租金相比，约定的违约金明显低于造成的损失，陈三明要求增加符合上述规定。考虑到陈三明购买的房屋主要用于商用办公获取租金收益，出租收益也存在不能连续出租的市场风险，一审法院根据陈三明举证证明的其他商用楼宇收益情况，并结合一审法院已经支持由智逸公司支付陈三明违约金43395.5元之实际，综合考量后酌定每平方米租金损失为45元，因违约金核算后每平方米已向陈三明支付23.39元，故每平米的租金损失应为21.61元，因陈三明已于2017年9月4日收房，由此得出2016年9月1日至2017年9月4日期间的租金损失为38398.48元（146.85平方米×21.61元×12个月3天=38398.48元）。关于陈三明要求支付收房之后的租金损失，因涉案房屋虽未达到合同约定的交付条件，但房屋已经实际交付陈三明，亦在陈三明自控范围之内，其可自用亦可出租用于收益，现陈三明主张要求智逸公司支付其收房后房屋租金损失的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。综上，一审法院遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈三明逾期交房违约金43395.5元。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈三明逾期交房租金损失38398.48元。三、驳回原告陈三明其余诉讼请求。如果智逸公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3472元，由被告承担。因原告已预交，被告应于本判决书生效后十日内一并支付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，陈三明与智逸公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，陈三明依约履行了交付房款义务，智逸公司亦应按照合同约定的期限交付符合合同约定条件的房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，智逸公司未提供充分证据证明其交付的房屋符合合同约定及其具有履行上述义务的免责事由，应承担不利后果，智逸公司构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金的问题。一审法院根据合同约定的交付时间及陈三明验收涉案房屋的时间，认定逾期交房违约金以总房款为基数参照每日万分之一为标准并结合逾期天数共计43395.5元，同时认定对于收房之后的违约金，陈三明可另行主张权利，裁量符合合同约定亦兼顾了公平原则，于法有据。关于租金损失的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”一审期间，陈三明提供了涉案房屋所在地的同类型同用途的办公用房月租金收益明细，结合涉案商品房所在物业发布的提示及陈三明提供的照片等证据，可以认定合同约定的违约金低于造成的损失，一审法院考虑陈三明购买房屋用于商用搬动获取租金收益，并兼顾出租收益存在不能连续出租的市场风险及已支持的违约金，对于约定时间至实际收房时间的租金损失酌定支持38398.48元，裁量符合上述法律规定，应予以维持。综上，智逸公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3472元（陕西智逸实业有限公司已预交），由陕西智逸实业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年十二月九日 法 官 助 理 王学堂书 记 员  孙  妍  1