安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5569号原告：陈世鹏,男,1991年11月02日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。原告:方芳,女,1990年06月02日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。两原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：夏姣姣，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告陈世鹏、方芳诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世鹏、方芳的委托诉讼代理人金平、夏姣姣，被告金诚公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金76733.17元(以房屋总价款570083元为基数,按照日万分之二计算,自2017年10月31日起至2019年9月3日共计673天),后期以570083元为基数按照日万分之二从2019年9月4日计算至实际交房时止;2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金31796.57元以房屋总价款570083元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2018年10月26日起至2019年9月3日共计312天),后期以570083元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止;以上两项暂合计为111079.96元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月20日,原告陈世鹏、方芳与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘5幢1402室,房屋总价款为570083元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。原告按照合同约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”,然被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件,《商品房买卖合同》第十二条也约定了逾期交房的违约责任。另按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款规定:“因出卖人原因,买受人未能在该商品交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”，并约定由被告办理涉案房屋的产权证。因双方关于逾期办理房屋产权证违约金约定不明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。为维护自身合法权益,特提起诉讼,望贵院判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单。证明目的:证明原告及被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》、收据发票。证明目的:1、原告购买被告开发的金仕佳缘5幢1402室房屋,房屋总价款为57083元,原告已按约定支付全部房价款;2、被告至今未交房,应从逾期之日按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金至交房时止;3、被告应于2018年10月26日前办理涉案房屋产权证、逾期办理的,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之X的违约金至实际办理房屋产权证时止。被告金诚公司辩称：原告购买的5幢楼，在2019年3月5日已办理了登记备案手续，所以若计算逾期交房违约金应截止到2019年3月5日，在2019年9月19日被告向原告发出了交房通知书，但原告仍然未能办理交房手续，故被告不存在违约。由于原告至今没有办理交房手续，故办理产权证的时间还未形成，且逾期办理房屋产权证的违约金，合同约定为X，日常生活中，X代表叉，表示为0的意思，为约定不明或虽约定违约金但无违约金的计算方式，所以请求驳回原告诉讼请求。被告为证明主张提供了以下证据：1、快递单。证明2019年9月19日被告向原告发出交房通知。2、商品房买卖合同，证明原、被告未约定逾期办证违约金。3、5栋工程竣工验收报告、5栋竣工验收备案表。证明5号楼在2019年3月5日已完成了登记备案手续，符合交房条件。经质证，原告对被告所举证据的证据1真实性无异议，认为其恰好证明被告存在逾期交房情形，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。对于证据2真实性无异议，但合同约定第20条第二款双方约定为X，并不是主张为O，应当参照最高院相关司法解释第18条规定。对证据3真实性无异议，即使涉案房屋在3月5日已符合交房条件，但被告并没有交房，而是在2019年9月19日才通知原告交房，逾期交房违约金应截止到2019年9月19日。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对原告提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认定；经本院查询确认，2019年9月19日被告向原告寄送的1118794695424快递单，同月21日已由原告本人签收，对被告提供的该份快递的真实性，依法予以认定。经审理本院查明的事实为：2016年9月20日,原告陈世鹏、方芳与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘5幢1402室,房屋总价款为570083元。2016年9月22日，原告向被告支付首房款150083元，余款420000元向银行申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定:“出卖人（即被告）应当在2017年10月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。第十二条约定了出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。另按照《商品房买卖合同》第二十条第二款规定：“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”,并约定由被告办理涉案房屋的产权证，被告2019年3月5日已完成了房屋登记备案手续，符合办证条件。截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。2019年9月21日，原告收到被告邮寄送达的交房通知书，到庭审之日，原告尚未接收该商品房。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是：1.原告能否以被告交房时未取得交房证明文件为由，要求被告支付逾期交房违约金;2.原告主张的逾期办证违约金的计算方法。关于焦点1，涉案房屋已经于2019年3月5日经验收合格，符合交房条件，原告于2019年9月21日收到被告寄送的交房通知书，原告应当及时接收房屋。根据原、被告订立的房屋买卖合同关于逾期交付违约责任的约定：交房时间为2017年10月30日前，逾期交付的，出卖人（即被告）按日向买受人（即原告）支付全部房款总价万分之二的违约金。因被告逾期交房，被告应当承担逾期交房违约责任。鉴于被告已于2019年3月5日完成了登记备案手续，符合交房条件，并于2019年9月19日向原告邮寄送达了交房通知书，但原告在2019年9月21日收到后，未能及时与被告办理交房手续，故此期间不应视作违约期间。依照合同约定，逾期交房违约金为总购房款的日万分之二，逾期交房违约金可自合同约定的交房之日的次日起计算至原告收到交房通知书之日的次日，即计算违约金的截止日期为2019年9月22日,共计692天。关于焦点2，因合同约定被告应于交付房屋之日起的360日内完成房屋所有权登记，因原告收到被告的交房通知书日期为2019年9月21日，截止本案辩论终结之日，还未满360日，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉请期限未届满，依法不予支持。综上，对原告诉讼请求，合法正当部分，予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告陈世鹏和方芳支付逾期交房违约金78899.48元（以房屋总价款570083元为基数自2017年10月31日起按照日万分之二计算至2019年9月22日止）；二、驳回原告陈世鹏和方芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1261元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担800元，原告陈世鹏和方芳负担461元。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月六日书记员  方 芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十条民事法律行为可以附期限，…附期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。