河南省遂平县人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫1728行再2号再审原告：孙全伟，男，1977年出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：郭宏芳，女，河南伦宸律师事务所律师。再审被告：西平县房地产交易所。地址：河南省西平县北大街回中对面。法定代表人：黄海涛，该所所长。再审被告：西平县住房和城乡建设局。地址：河南省西平县凤鸣路北段。法定代表人：姬凤群，男，该局局长。以上二被告委托诉讼代理人：蒋书玲，西平县房地产交易所副所长。再审第三人：驻马店市广缘房地产开发有限公司（以下简称广缘公司），地址：河南省西平县迎宾大道西段北侧。法定代表人：陈玉柱，男，该公司总经理。再审第三人：李顺起，男，1955年出生，汉族，住河南省西平县。再审原告孙全伟不服再审被告西平县房地产交易所、西平县住房和城乡建设局房屋买卖合同网签备案登记一案，本院于2019年3月5日作出（2018）豫1728行初76号行政判决书，已发生法律效力，经本院院长提交审判委员会讨论认为，原审判决错误，本院于2019年10月25日作出（2019）豫1728行监2号行政裁定书，中止原案执行，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭审理了本案。再审原告孙全伟委托诉讼代理人郭宏芳，再审被告西平县房地产交易所、西平县住房和城乡建设局委托诉讼代理人蒋书玲，第三人李顺起到庭参加诉讼，第三人广缘公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2016年6月1日，广缘公司与李顺起签订一份商品房买卖合同（合同编号YS0002279）。合同写明买受人李顺起购买出卖人广缘公司开发的位于西平县xxxxx中心1号楼1-12号房。同日，广缘公司与李顺起签订一份商品房买卖合同（合同编号YS0002278）。合同写明买受人李顺起购买出卖人广缘公司xxxxx中心1号楼1-13号房。广缘公司和李顺起向西平县房地产交易所申请为双方签订的两份商品房买卖合同办理网签备案，西平县房地产交易所审核了广缘公司提供的公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及商品房预售许可证等相关材料和李顺起的身份证明，认为符合办理网签备案的条件，于2016年6月6日办理了编号为YS0002278及编号为YS0002279号商品房买卖合同的网上签约备案。2017年，孙全伟与广缘公司因房屋拆迁安置补偿发生纠纷，孙全伟作为原告对被告广缘公司提起民事诉讼，请求依法确认其与广缘公司于2015年5月16日签订的拆迁补偿安置协议书中其享有的优先取得补偿安置房屋的权利。西平县人民法院审理后于2017年12月21日作出（2017）豫1721民初1962号民事判决书，判决原告孙全伟对广缘公司开发的位于xxxxx中心2号楼第16层1612号房、1号楼第一层（1-12至1-15号房、1-17至1-20号房、1-24至1-25号房）、1号楼第二层（2-13至2-20号房、2-97至2-103号房）享有优先取得权。该民事判决书生效后，孙全伟委托代理人郭宏芳于2018年6月22日向西平县房地产交易所寄送了撤销网签申请书、西平县人民法院（2017）豫1721民初1962号民事判决书等书面材料，申请书称根据生效的（2017）豫1721民初1962号民事判决书内容，孙全伟已经取得xxxxx中心2号楼第16层1612号房、1号楼第一层（1-12至1-15号房、1-17至1-20号房、1-24至1-25号房）、1号楼第二层（2-13至2-20号房、2-97至2-103号房）的优先取得权，但因西平县房地产交易所已将上述房屋全部网签到别人名下，致使孙全伟的优先取得权严重受阻，要求撤销上述房屋的网签备案。西平县房地产交易所对孙全伟的申请未予回复，孙全伟于2018年11月1日提起行政诉讼。原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。依据上述规定，被告西平县住房和城乡建设局应为西平县商品房预售合同登记备案工作的行政主管部门，其负责本辖区内商品房预售合同的登记备案工作，对商品房预售合同的登记备案工作具有行政管理职责。西平县房地产交易所是西平县住房和城乡建设局举办的事业单位，西平县住房和城乡建设局将该登记备案工作委托给西平县房地产交易所具体负责实施，不违反法律规定，故西平县房地产交易所有权对辖区内商品房预售合同进行备案登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款“行政机关委托的组织所做的行政行为，委托的行政机关是被告”的规定，西平县住房和城乡建设局作为委托的行政机关是本案适格的被告，应对商品房预售合同备案登记行为产生的法律后果承担责任，西平县房地产交易所作为被委托的组织不具备本案被告主体资格，不应对本案商品房预售合同登记备案行为承担法律责任。商品房买卖合同的登记备案，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施，是指取得商品房预售许可资格的商品房预售人，在与承购人签订《商品房买卖合同》后，按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案的制度。该制度设立的目的，是通过行政管理手段，保护商品房交易安全，最大限度保障商品房买卖合同目的的实现，具有公示效力，非经法定程序，不得变更或撤销。登记备案虽然只是确立权利关系的一种预备行为或者行政行为的一种辅助手段，不是一种正式的登记行为，但是对申请人、其他利害关系人产生直接的利益关联，且不属于行政诉讼法第十二条排除在受理范围之外的情形。故商品房预售合同的登记备案是一个可诉的具体行政行为，原告的起诉属于行政诉讼受案范围。本案西平县房地产交易所对广缘公司与李顺起之间签订的两份商品房买卖合同进行网上签约备案是为了维护房地产市场秩序，规范商品房销售的一种行政管理行为，西平县住房和城乡建设局作为其行政主管部门，负有对本案商品房买卖合同予以网上签约备案、变更、解除等行政管理职责。本案广缘公司与李顺起所签订的两份商品房买卖合同中所涉及的xxxxx中心1号楼第一层1-12号房、1-13号房已被西平县人民法院（2017）豫1721民初1962号民事判决书判决确认由孙全伟对上述房屋享有优先取得权。广缘公司与李顺起之间就上述两套商品房的买卖行为，不能对抗已经生效的裁判文书的法律效力。故上述两套商品房的买卖合同网签备案已失去了其存在的基础和管理的意义，如不予撤销也将妨碍原告孙全伟对上述房屋优先取得权的行使，原告孙全伟请求撤销上述两套商品房的网签备案本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定,原审判决：撤销被告西平县住房和城乡建设局为第三人驻马店市广缘房地产开发有限公司与第三人李顺起办理的xxxxx中心1号楼第一层1-12号、1-13号两套商品房的网上签约备案登记。驳回原告孙全伟对被告西平县房地产交易所的诉讼请求。本案受理费50元由被告西平县住房和城乡建设局负担。经再审查明，2016年6月1日，广缘公司与李顺起签订一份商品房买卖合同（合同编号YS0002279）。合同写明买受人李顺起购买出卖人广缘公司开发的位于西平县xxxxx中心1号楼1-12号房。同日，广缘公司与李顺起签订一份商品房买卖合同（合同编号YS0002278）。合同写明买受人李顺起购买出卖人广缘公司xxxxx中心1号楼1-13号房。广缘公司和李顺起向西平县房地产交易所申请为双方签订的两份商品房买卖合同办理网签备案，西平县房地产交易所审核了广缘公司提供的公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书及商品房预售许可证等相关材料和李顺起的身份证明，认为符合办理网签备案的条件，于2016年6月6日办理了编号为YS0002278及编号为YS0002279号商品房买卖合同的网上签约备案。2017年，孙全伟与广缘公司因房屋拆迁安置补偿发生纠纷，孙全伟作为原告对被告广缘公司提起民事诉讼，请求依法确认其与广缘公司于2015年5月16日签订的拆迁补偿安置协议书中其享有的优先取得补偿安置房屋的权利。西平县人民法院审理后于2017年12月21日作出（2017）豫1721民初1962号民事判决书，判决原告孙全伟对广缘公司开发的位于xxxxx中心2号楼第16层1612号房、1号楼第一层（1-12至1-15号房、1-17至1-20号房、1-24至1-25号房）、1号楼第二层（2-13至2-20号房、2-97至2-103号房）享有优先取得权。该民事判决书生效后，孙全伟委托代理人郭宏芳于2018年6月22日向西平县房地产交易所寄送了撤销网签申请书、西平县人民法院（2017）豫1721民初1962号民事判决书等书面材料，申请书称根据生效的（2017）豫1721民初1962号民事判决书内容，孙全伟已经取得xxxxx中心2号楼第16层1612号房、1号楼第一层（1-12至1-15号房、1-17至1-20号房、1-24至1-25号房）、1号楼第二层（2-13至2-20号房、2-97至2-103号房）的优先取得权，但因西平县房地产交易所已将上述房屋全部网签到别人名下，致使孙全伟的优先取得权严重受阻，要求撤销上述房屋的网签备案。西平县房地产交易所对孙全伟的申请未予回复，孙全伟于2018年11月1日向本院提起行政诉讼。再审认为，西平县住房和城乡建设局就存量房买卖提供网上签约，并将有关信息进行公示的行为，是其为规范存量房交易市场，保障交易安全提供的一项服务措施，并非依职权作出的行政行为，亦未对被上诉人孙全伟设定任何权利、义务。网上签约行为的主体是存量房交易的双方当事人，该行为实质上是买卖双方签订合同的行为。西平县住房和城乡建设局提供的网上签约服务以及将有关签约信息在网上予以公示的行为，不产生任何物权设立或变动的效力，该行为对孙全伟的权利义务不产生实际影响。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项的规定，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定的，已经立案的，应当裁定驳回起诉。原审进行实体审理并作出判决，属适用法律错误，予以改正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项、第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）豫1728行初76号行政判决；二、驳回再审原告孙全伟的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵学广人民陪审员  袁 璐人民陪审员  席俊丽二〇一九年十二月十八日书 记 员  任中扬