广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22009号上诉人（原审被告）：李平，男，1963年2月4日出生，汉族，住所地浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：广州市天球实业有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道路合益街26-30号九楼。法定代表人：黄天候，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟安，广东诚开律师事务所律师。原审第三人：广东三爱心互联网科技信息服务有限公司，住所地广东省广州市白云区三元里大道合益街26-30号606房。法定代表人：李平。上诉人李平因与被上诉人广州市天球实业有限公司（以下简称天球公司）、原审第三人广东三爱心互联网科技信息服务有限公司（以下简称三爱心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李平上诉请求：1撤销一审判决；2.依法裁定广州市白云区人民法院继续审理本案。事实和理由：一审法院认定事实错误。首先，李平与天球公司签订《房屋租赁合同》后，李平已于2019年3月25日向天球公司送达解除租赁合同的通知，合同已于该通知到达天球公司时终止，而非一审认定的案涉合同于2019年7月16日解除。其次，一审法院认定李平支付租金及滞纳金的数额错误。案涉物业的财产并非李平不愿意搬走，而是因天球公司对案涉物业进行停电而无法搬离，天球公司以此谋取更多的租金及滞纳金。天球公司未经任何法定程序扣押李平巨额财物，造成本案不属实的滞纳金数额。最后，天球公司只要出具2019年3月份后案涉物业的电费使用单据，即可知悉李平自此未再占有案涉物业并无法搬离相关财产。综上，恳请二审法院判如所请。天球公司二审辩称，不同意李平的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。天球公司向一审法院起诉请求：1．解除天球公司、李平于2016年11月12日签订的《广州市天球大厦房屋租赁合同》，李平和三爱心公司即时交还广州市白云区三元里大道合益街26-30号天球大厦B幢六层房屋给天球公司；2．李平和三爱心公司清偿2019年2月份前的租金133546.9元，并以此为本金从2019年3月1日起每天按同期贷款利率上浮30%的标准计付滞纳金直至其清缴完租金为止；清偿从2019年3月份到李平和三爱心公司交付房屋为止之前的租金（租金按照每月22800元计算），并以此为本金，从2019年7月1日开始，按照同期贷款利率上浮30%的标准计算滞纳金，直至其清缴完租金为止；3．本案诉讼费由李平承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区三元里大道路合益街26-30号六楼（建筑面积980.60平方米）整体登记在天球公司名下，房屋总层数为9楼，规划用途首层为车库及设备用房，二层以上为商业。2016年11月12日，天球公司（甲方，出租方）与李平（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区三元里大道中合益街26-30号天球大厦B幢六层单元（以下简称案涉物业），建筑面积为600平方米出租给乙方使用，租赁期自2016年11月12日至2018年12月31日止，自2016年12月1日开始计算租金。租赁用途为商业办公用途。乙方每月支付租金为22800元。乙方向甲方支付包干管理费，由甲方另行委托有资质的物业管理公司进行管理，每月物业管理费1.5元/平方米计收。乙方租赁的单元水电费按实际用电（水）量缴纳，公共水电由大厦全楼用户平均分摊，按核定的费用向物业管理处缴交。乙方在签订本合同当日支付第一个月的租金，以后每月15号之前支付当月租金，签订租赁合同当月不足一个月的，按实际天数计算当月的租金。其他费用，在接到物业管理公司的通知之日起五天内缴付，逾期缴付物业管理费的，按日叠加付缴总额2‰的滞纳金。乙方拖欠租金、水电费等费用超过一个月的，甲方通知乙方限期缴交，乙方无正当理由仍不缴付费用，甲方或物业管理公司有权采取停止服务并切断供水、供电等措施。甲方有权追缴租金和相关费用损失。乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金（含水电费、物业管理），如拖欠租金每逾期一天，乙方按月租金的千分之二计付滞纳金；拖欠租金累计逾期超过60天的，则视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回该单元，乙方仍必须交付欠付的租金、滞纳金及一切因使用该物业而产生的应缴费用。违反本合同第31条规定（含拖欠租金累计超过60天），乙方租按原租金的两倍向甲方支付占用单元的违约金，以承担逾期不退该单元的责任。等等。上述合同签订后，天球公司将案涉物业交付李平使用。李平以案涉物业为注册地址登记成立了三爱心公司。案涉物业现由李平和三爱心公司使用。因李平拖欠租金，李平曾就租金支付多次向天球公司出具保证书和承诺书，其中签署于2019年3月7日的《保证书》主要内容为：本人李平租用天球商务大厦六楼作为办公使用，2019年2月份止欠租金共计133546.9元，今与黄总协商之后，决定在3月20日之前先付五万，之后每月必须付清租金。到3月20日未付五万元时，本人李平将内部所有物品作自动放弃由物业收回房屋，本人李平声明自愿放弃离开天球商务大厦。一审法院于2019年7月16日将本案起诉状副本送达给李平。本案于2019年8月27日辩论终结。一审法院认为，天球公司与李平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期于2018年12月31日到期后，李平继续使用案涉物业，天球公司并未提出异议，故双方自2019年1月1日开始构成为不定期租赁合同关系。李平应当依照双方合同约定于每月15号之前支付当月租金。现李平未能就租金支付的情况进行举证，故一审法院对天球公司主张李平拖欠2019年2月份前的租金133546.9元，以及拖欠自2019年3月至今的租金的事实予以采信。因李平拖欠租金累计逾期超过60天的，根据《房屋租赁合同》的约定，天球公司要求解除双方《房屋租赁合同》符合双方约定。且双方自2019年1月开始形成不定期租赁合同关系，天球公司有权随时要求解除合同。天球公司提起本案诉讼要求解除双方《房屋租赁合同》，一审法院于2019年7月16日向李平送达了本案起诉状副本，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故天球公司要求李平将案涉物业交还给天球公司的诉讼请求一审法院予以支持。因案涉物业现由李平和三爱心公司在使用，故三爱心公司应当协助李平将案涉物业交还给天球公司。天球公司要求李平支付合同解除前的租金的诉讼请求一审法院予以支持，其中2019年2月份前尚未支付的租金为133546.9元。天球公司要求李平按照每月22800元的标准支付2019年3月1日至2019年7月16日的租金一审法院亦予以支持，金额为102967.74元。至于天球公司要求李平支付2019年7月16日以后的租金，由于双方在2019年7月16日以后已不存在租赁合同关系，故天球公司主张的租金实际应当为房屋占用费，天球公司主张李平参照月租金22800元的标准支付房屋占用费合理有据，一审法院予以支持。因李平向天球公司交还案涉物业的时间尚未确定，本案仅支持2019年7月17日至本案庭审辩论终结之日即2019年8月27日的房屋占用费30890.32元（22800元÷31天×15天+22800元÷31天×27天）。2019年8月28日开始的房屋占用费天球公司可待相关费用实际发生后视情况另行主张。双方合同约定李平逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的千分之二计付滞纳金；逾期不退还场地，须按原租金的两倍支付占用的单元的违约金。现天球公司主张以欠付租金和场地占用费为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付滞纳金未超过双方约定违约金标准，一审法院予以支持。天球公司主张2019年2月份前的租金133546.9元从2019年3月1日起计算滞纳金一审法院予以支持；2019年3月1日至2019年7月16日的租金的滞纳金一审法院酌情从2019年7月16日起算。房屋占用费的违约金一审法院酌情从2019年8月27日起算。三爱心公司并非案涉《房屋租赁合同》的合同当事人，天球公司要求三爱心公司就租金、场地占用费及滞纳金承担连带清偿责任依据不足，一审法院不予支持。李平抗辩称因天球公司停电导致其损失等，首先李平并未举证证明案涉物业在2018年底后存在停电的事实，即使案涉物业停电，根据双方《房屋租赁合同》约定，李平拖欠租金超过一个月的，天球公司及物业公司采取停止服务并切断供水、供电等措施并不违反合同约定。因此李平提出的抗辩意见一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年9月20日判决如下：一、天球公司与李平于2016年11月12日签订的《广州市天球大厦房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、在判决生效之日起十日内，三爱心公司协助李平将案涉物业交还给天球公司；三、在判决生效之日起三日内，李平向天球公司支付租金236514.64元并支付滞纳金（滞纳金应分段计算，分别以133546.9元从2019年3月1日起计算；以102967.74元为本金，从2019年7月16日起计算；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，计算至实际清偿之日止）；四、在判决生效之日起三日内李平向天球公司支付房屋占用费30890.32元并支付违约金（违约金以30890.32元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2019年8月27日开始计算至实际清偿之日止）；五、驳回天球公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2655.54元，由李平负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）合同解除时间的认定；（二）合同解除的法律后果处理。关于合同解除时间的认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，因天球公司以提出本案诉讼主张解除案涉合同，因此，一审法院以起诉状副本的送达时间作为通知解除时间，并确认合同于该日解除，符合法律规定，本院予以维持。李平上诉提出解除时间错误缺乏理据，本院不予采信。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，案涉合同解除后，李平应承担交还案涉物业的义务。现在未有证据证明案涉物业已经腾空交还的情况下，一审法院判令李平交还房屋、支付欠付的租金、占用费及违约金，上述处理并无不当，本院予以维持。李平上诉认为是天球公司阻挠其履行交还义务，对此并无充分证据予以证实，本院对此不予采信。综上所述，李平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5311.07元，由李平负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月三十一日书记员  杨希曾龙辉