福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初3648号 原告：福建省连江华庆房地产开发有限公司，住所地：福建省连江县“华庆花园”壹期办公楼。 法定代表人：黄朝武，总经理。 委托诉讼代理人：杨清、雷杜坚，福建瑞权律师事务所执业律师。 被告：黄增友，男，1984年11月1日出生，汉族，住福建省连江县。 原告福建省连江华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆房地产公司）与被告黄增友商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华庆房地产公司的委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼，被告黄增友经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华庆房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认华庆房地产公司与黄增友之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》2019年5月23日解除；2.黄增友返还位于连江县屋及相关购房票据，并协助办理注销房屋相关登记手续及解除与中国建设银行股份有限公司连江支行的按揭贷款手续；3.华庆房地产公司没收黄增友所支付的购房定金50000元；4.黄增友按照购房总价款793074元的20%标准向华庆房地产公司支付违约金158614.8元；5.黄增友向华庆房地产公司偿还代垫给中国建设银行股份有限公司连江支行的贷款本息共计111350.29元及利息（利息分别以华庆房地产公司单笔代垫款项为基数，按照日万分之五的标准，从中国建设银行股份有限公司连江支行扣划单笔款项之日起计算至款项还清之日止，具体金额以中国建设银行股份有限公司连江支行划扣为准）；6.确认华庆房地产公司有权在黄增友已付购房款中直接扣减前述第3、4、5项诉讼请求的款项；7.黄增友负担本案诉讼费、保全费、公告费。诉讼中，变更诉讼请求为：1.依法判令确认华庆房地产公司与黄增友之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》2019年5月23日解除，并协助办理注销房屋相关登记手续；2.黄增友按照购房总价款793074元的20%标准向华庆房地产公司支付违约金158614.8元；3.黄增友向华庆房地产公司偿还代垫给中国建设银行股份有限公司连江支行的贷款本息共计111350.29元及利息（利息分别以华庆房地产公司单笔代垫款项为基数，按照日万分之五的标准，从中国建设银行股份有限公司连江支行扣划单笔款项之日起计算至款项还清之日止，具体金额以中国建设银行股份有限公司连江支行划扣为准）。事实和理由：2009年3月9日，华庆房地产公司与黄增友签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：0011154），由黄增友向华庆房地产公司购买位于连江县屋，购房总价为793074元，其中购房首付款为243074元（含购房定金50000元），剩余购房款550000元以银行按揭付款方式付款。2009年5月15日，华庆房地产公司与黄增友及中国建设银行股份有限公司连江支行签订《个人住房借款合同》，约定黄增友向中国建设银行股份有限公司连江支行贷款550000元用于支付购房款，华庆房地产公司为黄增友贷款提供连带担保责任，担保期限至黄增友所购买的房屋抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。上述合同签订后，黄增友依约向华庆房地产公司支付了全部购房款，但黄增友在之后偿还银行按揭贷款过程中于2016年6月至2019年3月，已多次未能正常按月偿还贷款，鉴于华庆房地产公司系黄增友贷款的保证人，中国建设银行股份有限公司连江支行便要求华庆房地产公司承担保证责任，直接从华庆房地产公司账户扣划贷款本息，共计111350.29元。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，黄增友累计6个月不交按揭款项，也不到华庆房地产公司归还款项并支付相应利息的，华庆房地产公司有权解除合同。黄增友已累计6个月未交按揭款项且也未向华庆房地产公司归还其代付给银行的按揭款项，华庆房地产公司特根据约定向黄增友发送解约函，要求解除《商品房买卖合同》及相应附件和补充协议，并要求偿还华庆房地产公司代付款项，但未果。综上所述，华庆房地产公司与黄增友签订的《商品房买卖合同》及相应附件和补充协议合法有效，对双方具有约束力，黄增友未按约定支付按揭贷款导致华庆房地产公司被银行扣划贷款且未偿付，已构成违约，应当承担相应的违约责任，为此起诉。 黄增友未作答辩。 华庆房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据即商品房买卖合同及补充协议、个人住房借款合同、购房款付款凭证、发票、催告函、解除合同通知书及EMS快递回单、网络查询单、中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书、特种转账借方及贷方凭证、单位客户专用回单，因黄增友未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年3月9日，华庆房地产公司与黄增友签订了一份合同编号为0011154的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：黄增友向华庆房地产公司购买位于连江县，该商品房建筑面积150.70平方米，合同总价款为793074元。合同第六条付款方式及期限约定：“…买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭贷款：买受人应于签订本合同时向出卖人支付人民币伍万元整（ＲＭＢ：50000元）作为履行本合同的定金，定金无息充抵首期购房款。并于本合同签订三日内即2008年10月29日前向出卖人支付首期购房款计（人民币）贰拾肆万叁仟零柒拾肆元整（ＲＭＢ：243074元），余额（人民币）伍拾伍万元整（ＲＭＢ：550000元），办理银行按揭贷款付清款项。若乙方未按规定时间付首付款，则按《合同》第七条第壹项条款处理；银行按揭约定详见附件六”。同时，《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条双方协商一致，就本《商品房买卖合同》（以下简称本合同）第六条关于公积金贷款、银行按揭贷款付款方式补充约定如下：“….（二）银行按揭贷款：…8、买受人同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起拾个自然日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之三计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按日万分之五支付违约金，买受人累计六个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，同时买受人须按政府规定交纳所有有关税费，并支付给出卖人合同总价款百分之二十的违约金，出卖人在扣除违约金及造成的损失和解除合同所需的相关费用（包括代收但不限于已向有关部门缴付的税费、合同注销费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款，出卖人有权将该商品房另售他人”。黄增友于2008年11月10日在合同签订前向华庆房地产公司支付了购房首付款243074元（含购房定金50000元）；合同签订后，于2009年5月15日与中国建设银行股份有限公司连江支行签订了《个人住房借款合同》，合同约定中国建设银行股份有限公司连江支行向黄增友提供按揭贷款550000元，并由华庆房地产公司承担阶段性担保责任。2011年10月17日，中国建设银行股份有限公司连江支行将黄增友550000元个人按揭贷款转入华庆房地产公司账户用于支付剩余购房款。在贷款合同期限内，黄增友自2016年6月起没有按约偿还银行月供房款，中国建设银行股份有限公司连江支行先后于2016年6月24日、9月27日、12月23日、2017年3月24日、6月27日、9月27日、12月27日、2018年3月23日、6月25日、9月26日、12月26日、2019年3月25日扣划了华庆房地产公司12笔款项，分别是5900.74元、6556.70元、9881.22元、9885.18元、9889.04元、9893.87元、9892.92元、9891.02元、9887.60元、9890.97元、9891.47元、9889.56元，用于归还黄增友逾期按揭贷款本息，截至2019年3月25日，华庆房地产公司总计代黄增友偿还中国建设银行股份有限公司连江支行按揭贷款本息111350.29元。2019年5月14日，华庆房地产公司通过ＥＭＳ特快专递向黄增友发出告知函，要求黄增友在其发出通知后偿还其公司代为垫付的按揭贷款本息，但黄增友至今未偿还。2019年5月20日，华庆房地产公司通过ＥＭＳ特快专递向黄增友发出解除合同通知书，通知“1、你方逾期归还银行按揭贷款超过六个月，属于严重违约之行为，我司特依双方协议约定通知你解除《商品房买卖合同》，要求你方退还位于华庆花园Ｂ区，并支违约金…”。嗣后，华庆房地产公司即诉至本院。合同签订后至今，华庆房地产公司尚未将位于连江县交付给黄增友。诉讼中，本院通知中国建设银行股份有限公司连江支行可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄增友与华庆房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，黄增友自2016年6月份起未按期偿还银行贷款，导致华庆房地产公司承担保证责任，截止2019年3月25日止已逾期33个月，华庆房地产公司已代黄增友偿还按揭贷款111350.29元。华庆房地产公司经书面发函催告，黄增友仍未向华庆房地产公司偿还代垫款项，其行为已构成违约。华庆房地产公司请求解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求协助办理讼争商品房预告登记注销手续，判令黄增友支付违约金及归还代为偿还按揭贷款本息及利息,符合双方合同约定，可予以支持；合同解除后，华庆房地产公司亦应向黄增友返还其已支付的购房款，本院予以一并处理。诉讼中，本院通知中国建设银行股份有限公司连江支行可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼，本院不作审理。黄增友经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。 综上所述，华庆房地产公司诉求,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建省连江华庆房地产开发有限公司与黄增友签订的合同编号为0011154的《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》于2019年5月23日解除，黄增友应在本判决生效之日起10日内协助福建省连江华庆房地产开发有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：0011154）备案及预告登记注销手续； 二、黄增友应在本判决生效之日起10日内按购房总价款793074元的20%支付福建省连江华庆房地产开发有限公司违约金158614.80元； 三、黄增友应在本判决生效之日起10日内偿还福建省连江华庆房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款111350.29元及利息（利息分别以华庆房地产公司单笔代垫款项为基数，按照日万分之五的标准计算，其中代为支付的银行按揭款5900.74元、6556.70元、9881.22元、9885.18元、9889.04元、9893.87元、9892.92元、9891.02元、9887.60元、9890.97元、9891.47元、9889.56元的计息时间分别自2016年6月24日、9月27日、12月23日、2017年3月24日、6月27日、9月27日、12月27日、2018年3月23日、6月25日、9月26日、12月26日、2019年3月25日起均至款项还清之日止）； 四、福建省连江华庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内返还黄增友购房款793074元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 案件受理费11731元，由福建省连江华庆房地产开发有限公司负担1050元，由黄增友负担10681元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈崇忠 人民陪审员  陈伯雄 人民陪审员  林 嵩 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈 勍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条、合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。