河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12384号原告:郑州博奥物业管理有限公司,住所地新郑市龙湖镇滨湖路中段路西,统一社会信用代码:91410184053394189E。法定代表人:张珊，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵留喜，系该公司员工。委托诉讼代理人：王守华，系该公司员工。被告:谢凤娟，女，1967年9月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：张洪亮，男，1967年4月3日出生，汉族。原告郑州博奥物业管理有限公司与被告谢凤娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州博奥物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵留喜、王守华，被告谢凤娟的委托诉讼代理人张洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州博奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年5月至2019年5月的物业服务费人民币3925.8元，并按日千分之三支付违约金，付至物业费交清之日止；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购买博奥物业公司所提供服务的福祉住宅小区,房号5-1203，房屋面积为104.41平方,原被告双方于2016年9月5日签订了前期物业服务协议,依协议约定,被告应按购房面积每平方缴纳1.88元物业服务费,于每年首月5日前缴纳,合同期限至第一届业主委员会成立并与新选聘的物业服务企业订立物业服务合同之日止。如有违约应按照预期应缴费费用每日千分之三承担滞纳金。协议签定后,原告完全以约定履行物业服务义务,但被告从2018年5月一直拖欠物业费3925.8元,经多次催要和书面通知催缴,却拒绝缴纳,为此特依法诉于法院,恳请依法判令被告履行协议义务,支持原告诉讼请求。被告谢凤娟辩称：原告系福祉住宅小区开发商郑州皇龙置业有限公司单方指定的物业公司,被告与原告之间签订的《前期物业服务协议》系在被告所购买房产的开发商违规交房时强制业主所签,合同签订时,该小区房产并不具备交房条件,关于物业服务合同的内容和收费标准并未征得被告及其他业主同意。《前期物业服务协议》合同约定的物业服务期限为“自福祉住宅小区交付之日起,至第一届业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。”因房产强制交房时,其所建设小区尚未办理竣工备案手续,在没有《竣工验收备案表》《房屋面积实测表》的情况下,不具备交房条件的情况下,《前期物业服务协议》的合同签订日期不能视为“福祉住宅小区交付之日”,更不能作为物业费计算时间的起始之日。被告及涉诉小区的众多业主多次就该小区的开发商违交、违反小区规划设计非法建设等严重侵害业主权益的情况向信访部门举报、反映，新政市市委副书记在向小区业主的书面答复文件《2016年8月3日新政市信访局关于福住宅小区业主反映问题的答复》中明确表示“无正规招投标、无物价部门备案,要求尽快补办手续,业主先不交物业费,待物业部门按规定审批后再补交。”但至今日,被告及小区其他业主并未见到原告的备案手续。《前期物业服务协议》签订后,原告并未履行合同义务,按照合同约定的要求和标准向包括被告在内的小区业主提供合同约定的物业管理服务。《前期物业服务协议》第四条第4款约定了原告向被告提供服务的主要内容,第五条约定了服务的质量。但原告在合同签订后,一直怠于履行合同义务,致使小区楼房主体公共区域长期存在严重质量安全隐患，共用设施质量不合格且周围环境存在安全隐患，小区绿化面积和质量不达标，环境卫生更是极其脏、乱、差，设置露天垃圾场且拒不清理装修、生活垃圾,垃圾堆到处都是，强电箱未上锁、电工无资质、招聘保安不符合要求等。原告严重违反《前期物业服务协议》的有关约定,严重损害被告及小区业主的合法权益。原告严重违反《前期物业服务协议》第七条的约定,擅自更改临时停车收费标准。损害被告及其他业主的合法权益。原告严重违反《前期物业服务协议》第九条第十一款的约定。该条款规定非经业主委员会同意或业主大会同意不得占用本物业的共用部位、共用设施设施设备或改变其使用功能。福祉住宅小区东部商业用房前临滨湖路规划建设有广场一处，是小区全体业主的休闲娱乐场所，属于小区共用设施，共用部分。被告于2019年1月,自行将该共用广场设施改建成停车场,并且对外经营使用，致使小区业主丧失共用场所,且往来车辆出入给小区业主尤其是儿童、老人造成严重人身安全隐患。原告违反了合同约定,损害小区业主及被告的合法权益，原告利用其对小区各项设施的控制权在管理小区期间存在多方面威胁、刁难业主的行为,给被告和业主的日常生活带来极大不便和困扰。2018年9月份至12月,原告采取限制业主交纳水费、电费的恶劣手段控制影响业主生活。原告强制业主每次只能交纳水费10元,电费10元,以此来达到强迫业主交纳物业费的目的。综上所述,原告不仅未向被告提供合同约定的物业管理服务,更利用其对小区的物业控制权利,擅自改变业主共有共用场地和设施,并采用黑社会控水控电的手段影响被告和业主的日常生活;构成对《前期物业合同》的根本违约,被告有权依法行使同时履行抗辩权和不安抗辩权,拒绝向原告交纳物业管理费。请人民法院依法查明事实真相,驳回原告对被告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州博奥物业管理有限公司（甲方）与谢凤娟（乙方）于2016年9月5日签订《前期物业服务协议》，双方在合同中对于双方的权利义务等内容进行了约定，其中对物业基本情况的陈述为：乙方所购物业为福祉住宅小区5－1203，建筑面积为104.41㎡，物业类型为住宅；关于物业管理服务费用合同约定，收费标准为：住宅1.88元/月/㎡，谢凤娟自认其于2016年入住该小区，2018年5月之后的物业费未有交纳。庭审中，本院查明，郑州博奥物业管理有限公司在向业主提供服务过程中，服务质量存在瑕疵，在谢凤娟向法庭提交的照片、视频资料中显示，小区内存在垃圾未及时清理、绿地维护不到位、小区、停车场管理不规范及公共设施未及时修理等现象。谢凤娟因此认为郑州博奥物业管理有限公司物业服务不符合约定，拒绝向郑州博奥物业管理有限公司交纳物业服务费，虽经郑州博奥物业管理有限公司催交，亦未向其履行交纳服务费的义务。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、郑州博奥物业管理有限公司服务小区的照片及本案的庭审笔录等相关证据可以证实。本院认为：郑州博奥物业管理有限公司与谢凤娟于2016年9月5日签订《前期物业服务协议》，并为谢凤娟所居住的小区提供物业服务，上述合同系合同双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。谢凤娟在郑州博奥物业管理有限公司服务的小区居住，接受了郑州博奥物业管理有限公司的提供的物业服务，就应当按照双方的合同约定向郑州博奥物业管理有限公司交纳物业服务费，谢凤娟虽然对郑州博奥物业管理有限公司提供的服务不满，其应当通过合理的方式向郑州博奥物业管理有限公司提出，而不能采用不交纳物业费用方式，因此郑州博奥物业管理有限公司请求谢凤娟支付其拖欠的自2018年5月至2019年5月的物业费，本院予以支持，根据原告郑州博奥物业管理有限公司的主张及《前期物业服务协议》的约定，谢凤娟交纳2018年5月至2019年5月物业费应为2551.78元（104.41㎡×1.88元×13个月）。郑州博奥物业管理有限公司请求谢凤娟支付违约金，因郑州博奥物业管理有限公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致谢凤娟与物业公司长期存在矛盾，因此郑州博奥物业管理有限公司在履行合同过程中也存在有不当之处。郑州博奥物业管理有限公司作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的生活环境，而其要求谢凤娟支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于郑州博奥物业管理有限公司请求谢凤娟支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，郑州博奥物业管理有限公司请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告谢凤娟应于本判决生效后十日内支付原告郑州博奥物业管理有限公司2018年5月起至2019年5月的物业费2551.78元。二、驳回原告郑州博奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州博奥物业管理有限公司负担10元，被告谢凤娟负担15元。本判决为终审判决。审判员  孙旭东二〇一九年十二月九日书记员  李 怡