山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2596号上诉人（原审被告）：滨州鑫隆房地产开发有限公司，住所地山东省滨州市滨城区渤海七路时间瑄嘉名都小区20号楼114室。法定代表人：刘建华，执行董事。委托诉讼代理人：孙力群，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，山东纵横家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐乐乐，女，1991年2月10日出生，汉族，住山东省滨州市。委托诉讼代理人：牛峰，系徐乐乐丈夫。上诉人滨州鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人徐乐乐商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定由上诉人向被上诉人按照其已交房款425267元为基数，自2017年6月1日起至本判决确定的履行之日止，以年利率7.125%标准支付逾期办证违约金，认定事实错误，不符合合同约定。2016年11月28日，上诉人与被上诉人签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定上诉人将涉案房产于2017年2月28日前交付被上诉人使用，在交付使用后90日内（即2017年5月31日前）将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。该合同系在建设局备案的合同，也是双方达成的新的意思表示，双方应按该合同约定履行。该《商品房买卖合同》约定，如因上诉人原因，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权证书的，被上诉人不退房时，上诉人按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金，而非原审判决认定的违约金数额。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。通过该司法解释的规定，违约金的计算是“可以”参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，而非“应当”参照，原审判决以年利率7.125%标准要求上诉人支付违约金也明显过高。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院查明事实，依法改判。徐乐乐辩称：我方服从一审判决，驳回上诉人的上诉请求。徐乐乐向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理房产权属证书登记手续；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金68808.20元(以425267元为基数，自2017年3月1日起至起诉日2019年5月17日止，以每日0.2‰为标准)；3.判令被告赔偿原告逾期办理房产权属证书违约金60600.50元(以425267元为基数，自2017年6月起至2019年5月17日止，以年利率7.125%为标准)；4.判令被告承担上述两项自起诉日至实际达到交房和办理房产权属证书条件之日的违约金；5.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用。一审法院认定事实：2015年9月16日，被告向原告交付涉案房屋钥匙。2016年11月，原告徐乐乐（买受人）与被告鑫隆公司（出卖人）签订备案商品房买卖合同（编号201611280391），约定，出卖人应在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付原告；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议(二)第四条约定处理。附件四补充协议(二)第四条约定，因买受人或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的出卖人可以免除责任。因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任、权属登记办理时间顺延。未及时办理房屋抵押登记，买受人在接到出卖人办理房屋权属登记的通知后应当尽快办理房屋权属登记，60日内未办理房屋权属登记的，应该按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于原告要求被告立即协助其办理权属登记的诉讼请求。诉讼过程中，原被告均认可，涉案房产未经综合验收，不具备办理权属登记的客观条件。原告可待条件成就后，另行主张。关于逾期交房违约金。从原被告之间商品房买卖合同的实际履行来看，原被告于2015年8月30日对逾期交房事项进行了协商处理。原告于2015年9月16日领取涉案房屋的钥匙。被告向原告实际交付涉案房产。原被告又于2016年11月签订涉案网签备案合同。即本案中，存在房产实际交付在前，备案合同签订在后的情形。原告在已接收房产、且未有证据证实存在无法实现商品房买卖合同目情形存在的情况下，又以后签订的备案合同主张因被告交付的房产不符合合同约定应视为房产未交付，有违诚信原则。原告主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金。房产交付后，被告未在约定期限内协助原告办理权属登记，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房买卖合同没有明确约定。原告主张按年利率7.125%计算逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院予以支持。关于违约金计算节点，原告主张计算至达到办理房产权属证书条件之日止。因尚不能确定涉案房产何时具备办理权属登记的条件，故对尚未发生的违约金本案不予处理，由原告另案主张权利。综上，结合原告的诉讼请求、本院查明的事实以及相关法律规定，逾期办证违约金应以原告已交房款425267元为基数，自2017年6月1日起计算至2019年5月17日止；自原告起诉之日2019年5月28起至本判决确定的履行之日止，均以年利率7.125%为标准计算。截至2019年5月17日违约金为59422.20元。原告主张其保全保险费由被告负担，无事实及法律依据，不予支持。综上，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告滨州鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐乐乐逾期办证违约金（截至2019年5月17日违约金为59422.20元，后续违约金以425267元为基数，自2019年5月28起至本判决确定的履行之日止，以年利率7.125%为标准计算）；二、驳回原告徐乐乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888.18元，减半收取1444.09元，由原告徐乐乐负担780.99元，被告滨州鑫隆房地产开发有限公司负担663.10元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，诉讼双方虽在合同中约定逾期办理房屋产权证书的违约金为已付购房款的0.1%，但上诉人的违约状态自2017年起存续至今，在如此长的期间内，双方约定的违约金远不足以弥补被上诉人的损失。故原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定对违约金作出调整，法律依据充分，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1236.2元，由上诉人滨州鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴金魁审判员  孙兴春审判员  刘 洋二〇一九年十二月十五日书记员  盛 美