山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9626号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东建设技术咨询服务公司，住所地济南市。法定代表人：马瑜，总经理。委托诉讼代理人：范雷，山东北方永丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范露瑛，女，1954年9月9日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：刘明（系范露瑛之夫），住济南市。上诉人山东建设技术咨询服务公司（以下简称建设技术公司）因与被上诉人范露瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初7062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建设技术公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第4项、5项判决，依法改判；2.范露瑛承担一、二审诉讼费、鉴定费。事实与理由：一、一审法院判决建设技术公司赔偿范露瑛经济损失1756696.71元，错误；以范露瑛“不是无故占用”为由，不予支持建设技术公司主张的房屋占用费527000元，错误。1.一案不能两判；一审法院作出的本案判决，违反了《民诉法》既判力原则，即同一事实做出两份相抵触判决书。（1）在一审审理过程中建设技术公司提交了三份相关判决，济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号、济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1018号、济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号，三份判决书所涉及的房屋是坐落于同一楼座的相同房屋，均判决合同无效，腾房返还，但并未判决建设技术公司承担什么赔偿期待利益责任。但本案一审法院不顾以往已生效判决文书，判决建设技术公司向范露瑛承担赔偿期待利益责任。一审判决书明显是与同一生效裁判内容及判决主文相抵触的新的判决书。（2）“济南市市中区人民法院（2011）市民初字第1425号”的生效并早已执行完毕的判决书，所涉案房屋坐落的同一楼座的其他房屋，一审法院按发生的支付购房款比例支持了建设技术公司的房屋使用费的请求。但在本案审理中，范露瑛占用涉案房屋期间（1999年至2019年）建设技术公司是有损失的，一审法院已委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司评估涉案房屋1999年2月1日至2019年1月1日房屋占用费为527000元，但一审法院以范露瑛“不是无故占用”为由不予支持，致使范露瑛免费使用房屋20年，明显偏袒范露瑛。按此逻辑，只要不是非法占用的房屋就可以免费白用。2.违反合同无效、返还财产的审判原则，判决错误。（1）合同无效，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的。这里的“损失”应以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。返还财产请求权的性质为恢复原状，即恢复缔约前情状。一审法院已认定该案《房产转让合同》无效，建设技术公司与范露瑛双方应按《合同法》规定承担缔约过失责任，缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不能等同于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益。合同无效与有效的法律后果一般不能相同。合同无效，就不能按有效合同计算损失，判建设技术公司承担缔约过失责任。在缔约过失情形下，损失应在范露瑛实际损失的范围之内（即支付的10万元的损失）。因此，一审法院所判决建设技术公司承担范露瑛的1756696.71元损失，并非是范露瑛10万元购房款的际产生损失（利息）。显然，一审法院把房屋返还判成房屋回购。（2）一审法院在损失计算上，采用了极不公平的双重标准计算方法，错误。在为范露瑛计算损失时，依据山东方正土地房地产评估有限公司出具的房地产评估报告的市场全价2824683元计算损失。范露瑛只支付了一半的购房款10万元，应当按一半的房屋价格计算损失（即2824683÷2=1412319元），才符合数学逻辑。而另一半房屋应属于建设技术公司，一审法院却按银行利息计算范露瑛的损失（115116.27元），以此为由就按房屋全部价格计算损失判令建设技术公司承担。显然，在承担损失计算方法上，一审法院采用了双重计算标准，把房屋返还建设技术公司判成建设技术公司花钱赎回。（3）一审法院按虚假的假设前提条件评估房屋价值认定损失，错误。首先，一审法院审理认定了购房合同无效、相互返还财产，依法就根本不应涉及房屋价值。另，涉案房屋占用的土地为划拨土地，又没有如何建房手续（土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等），纯属自建可使用房屋。而一审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司对涉案房屋评估（在一审法院的指使下）结论是“有房产证情况下，..........”的结果毫无根据，是虚假伪命题报告，因此，鉴定机构所作出的报告不能作为定案依据。二、一审法院按3:7的过错比例认定建设技术公司承担7成的损失比例，错误。1.一审法院认定建设技术公司为房地产开发企业，错误。建设技术公司在一审中所提交的建设技术公司与二七新村街道办事处1998年6月18日签订《联建合同书》约定，由二七新村街道办事处出地并办理手续，建设技术公司仅出资施工。1999年6月8日二七新村街道办事处（甲方）与建设技术公司（乙方）签订的《补充协议》约定：“甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，.....甲方同意将该商品楼全部转售给乙方。原合同中收取的50万元地价不变。乙方负责以后的其余手续办理。”，但二七新村街道办事处并未将涉案楼房变更为商品楼。上述事实说明，涉案楼房的开发者为二七新村街道办事处。并且范露瑛在签订合同时，时任二七办事处纪委书记，是领导班子的主要成员，对涉案房屋情况是十分清楚的，并参与了涉案房屋处理的全部决策过程。所以范露瑛应承担主要过错。2.1999年1月6日建设技术公司与范露瑛签订《房产转让合同》中的第2条也明确了，范露瑛对所要转让的涉案房屋做了充分了解。综上所述，一审法院在经过长时间反反复复多次开庭审理，认定了合同无效的事实。从案件的一审整个审理过程可明显看出，一审法院为了偏袒范露瑛，采用了利用公权力、假设事实、双重标准计算损失、扩大审判等手段帮助范露瑛，故意枉法裁判，做出了错误的奇葩判决。即：范露瑛花了10万元，其收益是：免费使用建设技术公司的新房屋20年、获得返还10万元和1756696.71元的损失补偿；而建设技术公司只收到10万元，其收益是：在20年后要花1856696.71元赎回一套被使用了20年的自建旧房屋。范露瑛辩称，1.建设技术公司隐瞒事实，涉嫌欺诈，理应驳回其诉讼请求；2.建设技术公司承担所有诉讼、鉴定费用。事实和理由：一、范露瑛取得涉案房产的过程和原因：1.1998年初，二七新村街道办事处为改善职工住房条件和解决部分职工房改不达标问题，准备利用办事处资金、土地等资源，分别与两家公司合作，以办事处不到50人的在编名额为目标，分别在两处位置，计划建设60余套自有房产。2.办事处主要领导选择建设技术公司作为合作人，注资100万元用于涉案房产建设。并根据主要领导介绍的两处在建房产的数量、价格等情况，经过办事处全体人员的讨论，经80%人员通过签字后，于1998年12月1日出台生效了有法律效力的《关于自有商品房货币化分配的实施意见》。3.在《实施意见》中，明确定义了梁庄四街5号楼办事处有自有商品现房8套。4.按照《实施意见》，范露瑛在全办人员监督下，经过打分等程序，经领导审核批准后，向办事处领取合同文本，与指定的建设技术公司于1999年1月6日签订《购房合同》。其中，建设技术公司在《购房合同》中承诺：于2000年12月30日将上述房地产证正式交付范露瑛。5.在范露瑛于1999年1月6日签订《购房合同》后，建设技术公司又于1999年6月8日秘密签订《补充协议》，改变了涉案房产为办事处财产的属性，又将办事处8套房产变为3套房产(后又变成2套)。6.在2001年10月10日，建设技术公司以要办理房产证为由，向范露瑛送交催要10万元购房余款的通知书。范露瑛按照《实施意见》第三款、第3条规定，经办事处领导批准后卖掉了原有房改房。但之后接到办事处领导通知，交纳余款需听从单位统一安排。而建设技术公司在此以后，没有向范露瑛再次催要余款。7.范露瑛选择涉案房产的原因：第一、涉案房产完全由办事处投资、主导、操作了整个工作。办事处出钱、出地、出人、出力，施工队伍也是办事处安排，这在办事处是公认的事实。作为单位的职工，相信组织，信任领导是没有过错的，特别是办事处在《实施意见》中确定了该房产为办事处自有房产，这是范露瑛选择该房产的一个重要先决条件。第二、涉案房产含有房改福利性质，这在《实施意见》第二款、第三款中明确注明。范露瑛当时在办事处分得的宿舍为74平米，按规定达不到90平米的房改标准。因此，范露瑛希望享受完整房改福利政策，并通过置换原有房产，来改善居住条件是范露瑛选择涉案房产的重要原因。二、范露瑛就有关情况向纪委反映后的调查结果：在2017年3月，建设技术公司向人民法院提起法律诉讼后，范露瑛立即向有关人员了解情况，并就有关问题分别在在2017年5、6月间，向济南市纪委、市中区纪委进行了反映。经市中区纪委调查，于2017年7月28日，由市中区纪委监察室栾主任、信访室吴主任向范露瑛反馈了调查情况：1.区纪委已经在办事处看到了投资100万的账目。2.确认该房产含有房改福利性质(原房改房不够标准)。3.范露瑛反映的8套变3套，又变2套的情况属实。4.关于土地问题，纪委专门到国土资源部门进行了解，办事处该划拨土地有效期30年，明确说明国有土地不得私下买卖，谁办理，谁就是违纪违规。5.二七街道办事处与开发商签订的《联建合同》、《补充协议》及国有土地买卖等情况，没有党委会记录，除主要领导外，其他党委成员都不知情。6.区纪委认为，其中确实存在违纪违规问题。但主要责任人已去世，在死无对证的情况下，无法进行处理。根据纪委调查情况可以看出，建设技术公司利用与办事处主要领导的关系，使用办事处的土地、资金等进行的合作，以谋取不正当的利益。为使利益最大化，又通过签订《补充协议》，改变了涉案房产的性质，以获取更多的房产。但害怕阴谋暴露，刻意向办事处党委成员和范露瑛掩盖这一实情，直到2017年3月，二七办事处原主要领导病危去世期间，建设技术公司认为可以推卸自己责任时，才把问题公开暴光。并以范露瑛签订的购房合同无效为由，向人民法院提起返还房产的诉讼请求。三、对建设技术公司在上诉状中指控问题的答辩：1.建设技术公司在上诉状中指出：范露瑛购买涉案房产签订的购房合同无效，应参照过去人民法院审理过的，其向社会销售的，同一个楼座的，相同房屋案件判决结果进行审判。范露瑛认为：上述所举案例的当事人，是从社会自行购买的商品房，而与本人购买涉案房产有着根本不同：一是，范露瑛在获得该房产的过程中从未与建设技术公司见过面或进行过联系。从购房合同的签订，预付款的缴纳，到领取钥匙，都由办事处代为办理。最有力的证据是与两家公司、同一个法人马瑜，签了两次购房合同，但因为是办事处代办，废除的一式四份合同原件办事处并没有收回，范露瑛至今仍然保存。二是，范露瑛是根据办事处《实施意见》，经过相应程序，经办事处领导审核、批准和指定，而与建设技术公司签订购房合同的。就是办事处的人员，不经同意，也没有购买涉案房产的资格。三是，《实施意见》注明了办事处有8套自有房产，确认了这8套房产是办事处财产的属性。四是，《实施意见》确定了涉案房产有房改福利性质，并且办事处另一处房产的有关人员已经按规定得到落实。五是，涉案房产完全由办事处出资、出地进行建设。且土地所有人现在仍为办事处，出资100万的来往帐目，办事处作为证据，现在仍然保存。因此，作为办事处为改善职工住房条件，利用办事处资源进行建设，实行货币化的，有部分房改福利的自有房产，与建设技术公司所指出的案例，有本质的区别。2.建设技术公司在上诉状中指出：范露瑛免费使用房屋20年。范露瑛认为：第一，范露瑛只知道办事处《实施意见》确定的涉案房产为办事处所有，其它的完全不知情。因此，范露瑛只听从办事处安排。第二，在范露瑛签订《购房合同》后，建设技术公司又马上秘密签订《补充协议》，改变了涉案房产的性质，且故意向范露瑛隐瞒，直到法院审理此案时，范露瑛才知情。如果没有什么不可告人的目的，建设技术公司作为购房合同签订的甲方，理应履行告知的法律责任。如果进行了告知，就不会有剥夺范露瑛知情权、选择权情况的发生，就不会给范露瑛造成财产的损失，更没有免费使用房屋20年之说。3.建设技术公司在上诉状中指出：无效合同的处理以恢复原状为原则。恢复原点为正确。范露瑛认为：在当时工资水平较低的情况下，范露瑛希望拿出自己的全部积蓄，通过置换原有房改房，并按国家房改政策，补足原来不够的标准，来改善自己的住房条件。在缴纳10万元预付款和花费5万元装修费用后，接到建设技术公司为办理房产证，催要10万元购房余款的通知，而毫不犹豫卖掉了原有房产。现在，涉案房产是范露瑛赖以生存的唯一房产，如果因购房合同无效而失去，将面临无家可归的悲惨局面。因此，同时恢复范露瑛的原状，才能体现法律的公平和公正。(已向法庭提供催款通知，卖房记录，范露瑛丈夫单位出据的无分房证明)4.建设技术公司在上诉状中指出：涉案房产无房产证，赔偿数额错误，把房屋返还判成了房屋回购，是强盗逻辑等。范露瑛认为：第一，关于涉案房产办理办房产证问题，如果真正落实了办事处《实施意见》所作的规定，肯定可以办理房产证。正是建设技术公司与办事处主要领导私下改变用途，把内部自建变成了商业开发，把办事处8套房产变成2套而造成。如果是为了改善职工居住条件，又有房改福利，且落实了办事处《实施意见》，按省、市相关规定，即便是到现在，房产证也能办理。第二，建设技术公司于1999年6月8日签订《补充协议》后，办事处另一处在建房产在2000年4月才签订购房合同。并因房屋总量超过办事处实际人数，办事处把分配范围扩大到居委会主任。此时，如果建设技术公司将涉案房产性质改变的事实向范露瑛进行了告知，范露瑛完全有机会进行二次选择，并获得有房产证的办事处另一处房屋。因此，造成涉案房产房产证不能办理，是建设技术公司为获得更大的利益，违规操作而造成。并且向范露瑛故意隐瞒涉案房产性质改变的行为，给范露瑛造成了重大财产损失，其责任自然由建设技术公司来承担。(已向法庭提供办事处向市中区纪委汇报材料，其附件中有办事处另一处房产签订购房合同时间)5.建设技术公司在上诉状中指出：涉案房屋的土地为划拨土地，又没有任何建房手续(土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等)，纯属自建可使用的房屋。范露瑛认为：在建设技术公司自述且承认上述事实的情况下，却欺骗购房人与其签订《购房合同》，并承诺为购房人按期办理房产证，这就更加证明了其行为是故意欺诈。6.建设技术公司在上诉状中指出：二七办事处出地并办理手续，建设技术公司仅出资施工……范露瑛认为：在房地产开发过程中，土地、资金是两大关键。建设技术公司只字不提在《联建合同》中注明的，办事处垫付100万的事实。在当时，100万甚至可以建设两座涉案的楼房，现在办事处仍保存100万的来往帐目。因此，在证据和事实面前，建设技术公司在本案中扮演一个什么角色，不是其自说自话所能改变的。7.建设技术公司对范露瑛的指控，由市中区纪委进行答复。综上所述，在本案中正是建设技术公司为谋取个人利益，违反国家相关规定，故意隐瞒改变涉案房产性质的行为，使范露瑛本应享有的完整房改福利不仅没有得到，已经得到的又失去。现在又因购房合同无效，而面临着失去自己唯一可以安身的住房，成为一个无家可归之人。范露瑛已就有关问题分别向中共济南市纪委、市中区纪委进行了反映，纪委已经进行了调查。因此，请求济南市中级人民法院向中共济南市中区纪委调档查证，以根据纪委的调查，进一步还原事实真相，使案件能得到公平公正的判决。建设技术公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于1999年1月6日签订的《房产转让合同》无效；2.判令范露瑛将涉案房屋返还给建设技术公司；3.本案诉讼费用由范露瑛负担。一审诉讼过程中，建设技术公司增加一项诉讼请求为：判令范露瑛支付建设技术公司房屋占有使用费527000元、物业费35850元、车位费47800元、鉴定费3000元。范露瑛向一审法院起诉请求：1.判令建设技术公司赔偿范露瑛经济损失2824683元；2.判令建设技术公司返还范露瑛购房款10万元；3.本案反诉费、鉴定费由建设技术公司负担。一审法院认定事实：1998年6月18日，建设技术公司与二七新村街道办事处签订《联建合同书》一份，约定二七新村街道办事处立项开发“二七社区服务中心”。功能为商业楼，建筑面积1500平方米，占地面积300平方米，投资约250万元人民币。二七新村街道办事处负责提供建设用地300平方米（双方认定为50万元人民币），办理立项等全部手续，协调有关部门工作；建设技术公司负责全部投资并组织设计施工。二七新村街道办事处将50万元无形资产（土地）变为50万元现额，房产归建设技术公司。1998年12月1日，二七新村街道办事处下发《关于自有商品房货币化分配的实施意见》，内容为：“一、自有商品房房源及初定价格：2.梁庄四街和山东建筑技术咨询服务公司联合开发商品现房8套，建筑面积120平方米左右，预定平均价格20万元。二、自有商品房货币化分配原则：鉴于二七办事处现有机关干部住房面积绝大部分已经基本达标，并全部参加了济南市第一次房改，享受了优惠政策，故此次住房分配除个别不达标者外，全部实行商品房货币化分配政策。1.先内后外原则。2.层次照顾原则：职级分、工龄分、担任现职务分。3.职务照顾原则：办事处在册副处级以上干部优先安排在梁庄四街商品房。4.福利分房占有面积平衡原则：由于二七办事处历史福利分房占有面积存在一定差别，在第一次房改中自己或亲属均享有了优惠政策，故这次商品房货币化分配住房中，特作如下规定：①机关干部在二七办事处历次分房中所占面积超过本人标准面积，正科以下超20%，副处以上超30%，现居住宅在5层以上，购买商品货币房可按总分数在4层以下购买。6.商品货币房转卖原则：此次商品货币住宅带有一定的单位福利性质，要求机关干部不能随买随卖，牟取暴利。为此，凡购买此次商品住宅者，五年之内不能转卖，办事处在此期限内不予办理房屋过户手续。三、操作办法：2.梁庄四街商品房，副处级以上干部认购。经审核同意和山东建设咨询有限公司签订合同，按照合同要求交款。3.二七办事处机关干部要求转卖第一次房改房，需将现住宅商品货币化，然后按照先内后外的原则出售，若办事处在册机关干部购买，且已足额享受过房改政策，双方可参照评估价格协商交易。若购买者在第一次房改中未足额享受应得面积，可补齐差额，差额面积差价由办事处付给出售者。购买新房差额面积，按房改政策补齐。”1999年1月6日，建设技术公司（甲方）与范露瑛（乙方）签订《房产转让合同》一份，约定：“一、双方自愿将坐落于市中区梁庄四街二层东单元的房产（建筑面积149.17平方米）转让给乙方，乙方已对所转让的房地产作了充分了解。二、转让价格贰拾万元。付款方式：合同签订后5日内付款壹拾万元，1999年12月30日付款伍万元，余款于2000年12月30日付清。三、双方同意于2000年12月30日由甲方将上述房地产证正式交付乙方。四、甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。”1999年1月5日，范露瑛向建设技术公司支付购房款10万元。建设技术公司于次日将涉案房屋交付范露瑛占有使用至今。1999年6月8日，二七新村街道办事处（甲方）与建设技术公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，建筑中甲方垫付的壹佰万元资金，乙方已于1998年12月底付给了甲方。二、甲方以该商品住宅楼为房源向办事处机关副处级以上干部展示出售，认购者共计三人。三、甲方同意将该商品楼全部转售给乙方。原合同中收取的50万元地价款不变。乙方负责以后的其余手续办理（含房产证）。四、乙方同意欠甲方的50万元地价款分两次付清，1999年12月底前付款20万元；2000年12月底前付款30万元。”后建设技术公司分别于2000年3月、2002年12月将上述款项支付给二七新村街道办事处。涉案房屋土地使用者为二七新村街道办事处，使用权类型为划拨。建设技术公司曾于2017年3月24日向一审法院起诉范露瑛，要求确认双方签订的《房产转让合同》无效并由范露瑛返还涉案房屋。一审法院于2017年8月21日作出（2017）鲁0103民初2830号民事裁定，以范露瑛系根据实施意见的分配原则选定、购买涉案房屋，实施意见明确载明具有一定单位福利性质，该案系涉及单位内部分房占房所产生的纠纷，又属于历史遗留问题，不属于人民法院受理民事诉讼范围，裁定驳回了建设技术公司的起诉。该公司不服提起上诉。济南市中级人民法院经审理认为，涉案房产于1998年6月18日由二七新村街道办事处与建设技术公司联合建设，但双方又于1999年6月8日以《补充协议》的方式改变了涉案房产的性质，即二七新村街道办事处已将联建商品楼全额转售给建设技术公司，建设技术公司以该商品楼为房源向办事处副处级以上干部出售。因此建设技术公司与购房人之间签订的《房产转让合同》系平等民事主体之间的民事行为，二七新村街道办事处作出的《关于自有商品房货币化分配的实施意见》中将本案涉案房产确定为带有一定单位福利性质，并基于该实施意见与建设技术公司签订《联建合同书》，如果二七新村街道办事处内部人员因为购房资格问题引起的分房、占房纠纷，属于单位内部纠纷，与建设技术公司无关。在范露瑛于1999年1月6日向建设技术公司认购涉案房屋后，二七新村街道办事处又与建设技术公司签订了《补充协议》，此时二七新村街道办事处内部关于认购或分配房产的方案已经落实完毕，其并非房屋买卖合同的当事人，范露瑛购买涉案房产并支付部分房款后，其与出卖方建设技术公司因房屋买卖合同引起的纠纷即已属于平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的受理范围。济南市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁01民终8319号民事裁定，指定一审法院继续审理，后建设技术公司撤回了起诉。案件审理过程中，经一审法院委托，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市房屋1999年2月1日至2019年1月1日房屋占有使用费为527000元；山东方正土地房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》，结论为：济南市房屋在有房产证情况下2019年1月28日的价值为2824683元，在出让土地其他手续齐全暂未办理房产证的情况下2019年1月28日价值为2542155元。建设技术公司为此支出鉴定费3000元，范露瑛支出鉴定费37500元。根据双方签订的《房产转让合同》约定，范露瑛应于1999年12月30日付款5万元，余款于2000年12月30日付清。经查询，5万元自1999年12月30日至2019年1月28日中国人民银行同类同期贷款利率为59136.51元；5万元自2000年12月30日至2019年1月28日中国人民银行同类同期贷款利率为55979.76元，共计115116.27元。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”本案中，涉案房屋占用的土地类型为划拨，双方签订房屋转让合同前，未报有批准权的人民政府审批，至诉讼过程中亦未提交相关审批手续，因此，双方签订的《房产转让合同》为无效合同。合同无效后，当事人因该行为取得的财产，应当予以返还。即：范露瑛将涉案房屋腾空交还给建设技术公司，建设技术公司将购房款10万元返还范露瑛。双方系房屋买卖合同关系，不是范露瑛无故占用建设技术公司建设的房屋，建设技术公司要求范露瑛支付房屋占有使用费、物业费、车位费，没有事实及法律依据，不予支持。范露瑛所述本案不属于人民法院受理民事案件范围的辩解理由，已经济南市中级人民法院生效法律文书作出认定，一审法院不予采纳。建设技术公司作为涉案房地产开发企业，在转让建设的房地产时，未取得有批准权的人民政府有关土地使用权审批手续，对导致合同无效负有主要责任。范露瑛虽然起初系参与二七新村街道办事处自有商品房货币化分配，但在具体签订转让合同时，亦未对涉案房屋土地使用权审批和建设手续作必要了解，对导致合同无效负有一定责任。鉴于范露瑛尚有10万元购房款未实际支付，依据双方当事人的过错程度、涉案房屋有房产证情况下的增值因素，以及信赖利益损失不应超过合同有效时可得利益范围的处理原则，一审法院酌情认定按照3:7的比例由范露瑛与建设技术公司分担因该房屋增值而造成的经济损失，即建设技术公司赔偿范露瑛损失1756696.71元。对范露瑛要求的超出部分，不予支持，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条的规定，判决：一、山东建设技术咨询服务公司与范露瑛于1999年1月6日签订的《房产转让合同》为无效合同；二、范露瑛于判决生效之日起三十日内将位于济南市房屋腾空返还给山东建设技术咨询服务公司；三、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内返还范露瑛购房款10万元；四、山东建设技术咨询服务公司于判决生效之日起三十日内赔偿范露瑛经济损失1756696.71元；五、驳回山东建设技术咨询服务公司的其他诉讼请求；六、驳回范露瑛的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由山东建设技术咨询服务公司负担5000元，范露瑛负担7800元；案件反诉费11400元，由范露瑛负担3400元，山东建设技术咨询服务公司负担8000元；鉴定费40500元，由山东建设技术咨询服务公司负担。二审中，建设技术公司提交如下新证据：证据一、孙宏伟案件中关于合同效力及损失处理的有关民事判决。济南市市中区人民法院（2010）市民初字第466号；济南市中级人民法院（2010）济民一终字第1018号；3.济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号。系为了证明：1.生效判决书认定涉案房产所占土地使用权类型为划拨，《房产转让合同》无效；2.范露瑛主张房屋经济损失生效判决书未支持；3.范露瑛1999年12月30日已知涉案房屋无法办理房产证，既未主张合同无效，又在涉案房屋居住至今，现以诉讼期间房价作为计算损失的参照欠妥，因此，一审法院采纳按有证及2019年1月16日涉案房屋价值错误，该认定与本案事实严重不符。证据二、孙宏伟案件中关于房屋占用费的有关判决。济南市市中区人民法院（2011）市民初字第1425号《民事判决书》原件1份，系为了证明建设技术公司诉求的房屋占用费应予以支持。范露瑛质证称:上述案件与本案有本质的不同。1.范露瑛和建设技术公司从未见过面，签订的购房合同也是由单位代办的，预付款也是由街道办事处会计代收的。范露瑛买这个房子是通过街道办事处买的，不是直接从开发商买的，所以和上述案件本质的不同在这里。2.另外这个房子里面还有范露瑛的房改福利，原来的房改房70多平，达不到应享受90平方的标准。所以这个房子本身就是有单位福利性质的。3.范露瑛只见的实施意见，是街道办事处的文件，这个房子都是街道办事处的，不是建设技术公司的，这个买卖合同实际上是和街道办事处签订的。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋由建设技术公司建设出售，在房屋出售前，按照法律及建设技术公司和二七新村街道办事处的约定，建设技术公司应当办理有关土地和建设规划手续。建设技术公司没办理有关土地和建设规划手续，是导致合同无效的主要因素，建设技术公司对此应当承担主要责任。一审判决酌情认定建设技术公司承担70%的责任系一审法院自由裁量权的行使，并无明显不妥之处，本院予以确认。涉案房屋买卖合同被确认无效，范露瑛将涉案房屋返还建设技术公司，范露瑛的购房目的无法实现。因房价上涨明显，涉案房屋1999年的房价现已无法重置与涉案房产同地段同面积的房产，必然给范露瑛造成巨大损失，该损失数额即为因房价上涨所造成的重置房屋的差价。一审法院判决建设技术公司按照房屋现有评估价值与原房价的差额作为基础，考虑其他有关因素，综合计算范露瑛的损失正确，本院予以确认。虽然涉案房屋未办理有关土地及建设规划手续，但作为购房者的范露瑛的购房目的系为了购买完整土地及建设规划手续的房屋，因此，一审法院委托的鉴定机构按照同地段完整土地及建设规划手续的房屋评估有关房屋价值，一审法院据此认定有关损失并无不当。建设技术公司已在1999年1月收取了范露瑛的购房款10万元，并占用了该购房款，因此取得了该购房款的有关投资收益。同时，范露瑛尚未支付的10万元购房款，一审法院在确定合同无效的责任时已经充分考虑，作为认定责任比例的一个因素。因此，一审判决不支持建设技术公司房屋占用费的诉讼请求并无不当。最终生效的济南市中级人民法院（2012）济民再字第25号民事判决未支持孙宏伟的损失，系因孙宏伟在该案诉讼中未提交有关损失的证据导致，并非因孙宏伟主张的损失不符合法律规定，因此，一审法院在本案中组织司法鉴定取得有关证据后支持范露瑛关于赔偿损失的反诉请求并无不当，与孙宏伟案件并无矛盾之处。综上所述，建设技术公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24200元，由上诉人山东建设技术咨询服务公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇一九年十二月二十三日书记员 孙 雪