陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终6622号上诉人（原审被告）:李忠孝，男，汉族，住陕西省神木市。委托诉讼代理人：王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:绿地集团浐灞实业有限公司，住所地：西安市浐灞新区。法定代表人:李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人:龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：中信银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区。负责人：胡宝安。上诉人李忠孝因与被上诉人绿地集团浐灞实业有限公司（以下坚称绿地集团）、原审第三人中信银行股份有限公司西安分行商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李忠孝上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回一审判决除第四项外的全部判决内容；2、要求依法改判绿地集团只能以保证人的身份并按照担保法的规定向其行驶追偿权（包括已承担和未承担的代付款）；3、诉讼费由绿地集团承担。事实及理由：一、一审法院判决依据“合同法”规定解除了已经购买了整整八年的商品房买卖合同的判决，致使双方早已履行完毕的权利义务立刻恢复到了八年前的原状，这样的判决直接给李忠孝在法律后果上造成了巨额的经济损失（房屋上涨损失及赔偿452657元违约金的双重损失）。这完全是由于一审法院适用法律错误所致。二、绿地集团在承担保证责任后另行起诉时，不按照担保法规定行使追偿权，却按照合同法规定拿起八年前商品房买卖合同补充协议里约定的“合同解除权”，完全是想通过利用“合法形式（约定的合同解除权）掩盖非法目的（达成到窃取李忠孝房屋上涨利益及高额违约金赔偿利益）”，所以一审法院支持其无理无效的诉求，也是是严重错误适用合同法法律判决的结果。三、一审法院的判决结果并没有实现人民法院公平公正、定分止争的司法宗旨和目的，也没有让李忠孝感受和体会到一丝一毫的最高人民法院所要求当事人在每个具体案件中的公平公正，反之却不仅给本案双方当事人增加了更多的诉讼之累，还让其它法院已经生效的判决内容及司法措施处于不知如何自处的尴尬境地 。绿地集团辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我们是依据双方合同约定的解除权行使合同解除权，有法律依据且符合客观事实。因李忠孝的逾期还贷行为导致绿地集团承担了高额的银行贷款本金及利息，绿地集团有权依据合同约定解除合同并要求李忠孝承担违约责任。绿地集团浐灞实业有限公司向一审法院起诉请求：解除双方签订的商品房买卖合同，总价款9053142元，由李忠孝支付违约金1810628元，判令李忠孝返还房屋并协助绿地集团办理商品房备案注销手续，支付绿地集团代偿款804770.79元，暂计算至2016年12月20日，具体金额以李忠孝还清借款之日绿地集团实际支付的代偿款总额为准。判令李忠孝及第三人配合绿地集团到房屋抵押权预告登记部门办理注销手续，本案全部诉讼费用由李忠孝承担。事实与理由：2010年12月6日。绿地集团与李忠孝签订商品房买卖合同，约定李忠孝购买绿地集团开发的位于西安浐灞新区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款9053142元，约定李忠孝通过按揭方式支付房价款，后李忠孝与第三人签订个人一手住房贷款合同，绿地集团为李忠孝按揭提供连带保证责任。按揭手续完成后，李忠孝应按期足额支付贷款本息，后李忠孝向银行偿还本息，经第三人催收，不能按期偿还本息，第三人从绿地集团账户中扣划了相应金额，截止2016年12月底扣划金额804770.79元。绿地集团在承担保证责任后，多次要求李忠孝清偿垫付的按揭贷款本息，绿地集团于2016年12月29日按照李忠孝提供的地址邮寄了催款函，李忠孝至今未偿还银行按揭贷款本息。李忠孝的上述行为，严重侵害了绿地集团合法权益，依据商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定，买受人未能向贷款银行履行其应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该贷款总额10％的违约金外，并须按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若购买人未按照规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按照总房价款的20％向出卖人支付违约金。绿地集团认为，李忠孝不能按期向银行偿还本息导致绿地集团承担了保证责任，且经绿地集团催告后仍不能清偿绿地集团垫付的按揭款本息的行为违反了商品房买卖合同约定。 李忠孝辩称，绿地集团的诉讼请求不应在一案中解决，追偿权和解除合同不应在一个案子中解决。绿地集团无权行使合同解除权。中信银行已经起诉李忠孝，偿还全部银行贷款，碑林法院的判决已经生效，要求偿还全部按揭房贷款。绿地集团行使解除权，可能导致重复付款。物权法规定，预告登记后未经权利人同意不得处理不动产。绿地集团诉讼请求第五项说明了房屋预告登记后，已经赋予房屋物权效力，未经李忠孝同意不得行使该权利。况且，李忠孝欠案外人王某某的钱，该房屋也被案外债权人申请法院查封，该房屋目前正在拍卖中。神木法院的强制执行已经阻却了绿地集团相关权利的行使，故绿地集团物权解除合同。退一步讲，法院解除合同，法院应当判令绿地集团返还李忠孝首付款及合同解除前李忠孝交纳的所有月供款，碑林法院判令李忠孝承担的购房款应当由绿地集团承担，绿地集团主张的诉讼费、违约金及利息均不能成立。第三人中信银行股份有限公司西安分行经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面陈述意见及证据材料。一审法院认定如下事实：，2010年12月6日，双方签订商品房买卖合同，该合同约定，李忠孝购买绿地集团开发的位于西安浐灞新区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，合同总价款9053142元，付款方式为首付加按揭。同时，李忠孝与第三人签订个人一手住房贷款合同，绿地集团为李忠孝按揭提供连带保证责任。上述购房按揭贷款手续办理完毕后，李忠孝按照贷款合同约定开始向第三人按期足额支付月供款项，但在合同履行过程中，李忠孝未能按期向第三人偿还月供款，经第三人催收，仍未能按期偿还本息。因李忠孝按揭购房与第三人签订个人一手住房贷款合同，绿地集团为李忠孝按揭贷款提供阶段性连带保证，故第三人从绿地集团账户中扣划了相应金额，截止2016年12月底扣划金额804770.79元。绿地集团为李忠孝垫付的上述款项，李忠孝至今未向绿地集团偿还。2016年12月29日，绿地集团按照李忠孝提供的地址邮寄了催款函，李忠孝至今未偿还银行按揭贷款本息。另查明，2012年12月，李忠孝与第三人签订个人一手房贷款合同后，第三人向李忠孝发放了按揭放款643万元，但李忠孝自2014年10月15日起连续逾期还款至今，为此，第三人将李忠孝及绿地集团诉至西安市碑林区人民法院，经审理作出如下判决：1、解除李忠孝与第三人的个人一手房贷款合同，2、李忠孝偿还第三人截止2016年6月24日的贷款本金5103184.22元，利息140280元，以及实际付款日止中国人民银行同贷款利率计算的债务利息，3、绿地集团对上述债务承担连带责任；二、案外债权人王某某将本案李忠孝诉至神木市人民法院，经法院主持调解，李忠孝与王某某达成调解，由李忠孝偿还王某某借款385万元以及利息，王某某在诉讼期间，申请神木市法院财产保全，神木市法院将本案争议房屋保全，即对房屋作出预查封裁定。现绿地集团诉至法院，要求按照其与李忠孝签订的合同约定，即依据商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定，买受人未能向贷款银行履行其应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证人承担了担保责任的（包括银行从出卖人保证金账户上直接扣划买受人逾期的月供款等），买受人应在接到出卖人通知之日起十日内除全额返还出卖人代付款及该贷款总额10％的违约金外，并须按银行同期贷款利率向出卖人支付代付款的赔偿利息。若购买人未按照规定时间支付上述款项，出卖人有权选择解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当承担出卖人为此付出的全部费用（包括但不限于债权及利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、销售费等），并应按照总房价款的20％向出卖人支付违约金。根据上述已经查明的事实，李忠孝未按照约定偿还银行贷款，绿地集团基于保证责任，其账户中款项被银行代扣804770.79元（截止2016年12月20日）属实，李忠孝也未按照商品房买卖合同补充协议附件六第2.3.4项中约定履行其相应义务。一审法院认为，绿地集团与李忠孝签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律上的约束力，双方应依约履行，否则构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。”本案李忠孝作为买受人，购买绿地集团开发的商品房，并申请银行按揭贷款，绿地集团为李忠孝按揭购房提供阶段性连带责任保证，因李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，第三人据此从绿地集团保证金账户扣除相应逾期款额，绿地集团亦根据合同约定的地址给李忠孝发出催款函，履行了通知义务，绿地集团依据合同履行相关义务后合同解除条件成就，可行使合同解除权，现绿地集团要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及偿还代付款，有合同依据，本院依法予以支持。关于绿地集团请求李忠孝应按照房价款20％承担违约金的诉讼请求，因该约定系双方签订合同前绿地集团预先起草的格式化条款，且约定的违约金标准明显过高，有悖违约金弥补损失的原则，综合考量后，本院酌情按照房价款的百分之五计算违约金，由李忠孝予以支付为妥。截止2016年12月20日，绿地集团已为李忠孝代偿按揭款804770.79元，该款项在本案合同解除后，李忠孝应当给付绿地集团，并且由李忠孝支付2016年12月20日之后李忠孝应付而未付，第三人实际从绿地集团处扣除的款项（以第三人扣除的款项依据为准）。鉴于本案商品房买卖合同已经解除，合同解除后一方可以请求违约方采取补救措施或者赔偿损失，因本案商品房买卖合同在有权机关办理了备案登记及预购商品房抵押预告登记手续，合同解除后，作为李忠孝应当依据合同约定协助绿地集团办理该商品房买卖合同的备案登记注销手续。至于预购商品房抵押预告登记手续，依据有关规定及合同约定，第三人及李忠孝应当配合绿地集团办理预购商品房抵押预告登记注销手续，本院亦予以支持。关于李忠孝辩称其因涉及其他债务纠纷，已经被案外债权人申请保全预查封本案争议房屋的意见，因其辩称意见无法律依据，本院不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除绿地集团浐灞实业有限公司与被告李忠孝于2010年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y10132041）。二、被告李忠孝应于本判决生效后十日内协助原告绿地集团浐灞实业有限公司办理合同登记号为：Y10132041《商品房买卖合同》登记备案注销手续。三、被告李忠孝、第三人中信银行股份有限公司西安分行于本判决生效后十日内协助原告绿地集团浐灞实业有限公司办理预购商品房抵押预告登记注销手续。四、被告李忠孝应于本判决生效后十日内向原告绿地集团浐灞实业有限公司支付2016年12月前的代偿款804770.79元，2016年12月之后如产生代偿款，则被告李忠孝应向原告绿地集团浐灞实业有限公司支付实际垫付的款项（以银行扣款凭证为准）。五、被告李忠孝应于本判决生效后十日内支付原告绿地集团浐灞实业有限公司违约金452657元。六、驳回原告绿地集团浐灞实业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费75172元，由被告承担。因原告已垫付受理费，故被告应于本判决书生效后十日内将其承担的受理费直接给付原告。  经审理查明，二审中，李忠孝提供新证据，证明其将与贷款银行的贷款本金5103184.22元支付到碑林法院执行庭，李忠孝与中信银行的贷款合同除利息以外已经履行完毕，双方贷款合同已经解除。其余原审法院查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同应否解除。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。绿地集团为李忠孝按揭购房提供阶段性连带责任保证，因李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，第三人中信银行据此从绿地集团保证金账户扣除相应逾期款额，现绿地集团要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还房屋、办理注销手续及偿还代付款。李忠孝逾期偿还贷款致使绿地集团承担连带责任保证，其账户款项被银行代扣804770.79元（截止2016年12月20日），构成违约。鉴于李忠孝欠房屋按揭贷款银行的贷款已全部偿还完毕，双方的贷款合同也已经解除，绿地集团不须再承担担保责任，案涉房屋已经装修完毕并实际入住，双方合同义务已基本履行完毕。考虑到李忠孝的违约程度，为了维护交易安全与稳定，衡平双方当事人利益，案涉合同不宜解除。鉴于李忠孝在对商品房买卖合同及银行按揭贷款的权利义务已履行完毕，绿地集团要求按约定支付违约金依据不足，不予支持。但李忠孝应支付绿地集团2016年12月前的代偿款 804770.79元并承担自2017年1月至实际支付之日止的银行同期贷款利息。综上，原判第六项应予维持，原判第一、二、三、五项应予撤销，原判第四项应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11684号民事判决第六项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11684号民事判决第一、二、三、五项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初11684号民事判决第四项为：李忠孝应于本判决生效后十日内向绿地集团浐灞实业有限公司支付2016年12月前的代偿款804770.79元及该款自2017年1月至实际支付之日止的利息。2016年12月之后如产生代偿款，则李忠孝应向绿地集团浐灞实业有限公司支付实际垫付的款项（以银行扣款凭证为准）。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费75172元，由李忠孝承担45172元，由绿地集团浐灞实业有限公司承担30000元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  孙  妍      1