辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9740号上诉人（原审被告）：李雨霏，女，1971年6月24日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区，现住大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。上诉人李雨霏因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李雨霏、亿达物业公司的委托诉讼代理人李洪双、董飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雨霏上诉请求：1、撤销（2019）辽0203民初2866号民事判决，改判驳回被上诉人的全部民事诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案事实不清，上诉人不同意支付物业费以及违约金。1、上诉人已经缴纳了2015年至2017年3月份期间的物业费。2、上诉人不缴纳2007年7月1日至2015年2月份的物业费，是因为，被上诉人没有尽到管理义务。2007年7月份，上诉人的邻居未经过物业、以及整栋楼业主的同意，擅自将自住房，变更为经营性用房，出租给公司。公司的日常经营给上诉人的生活带来很大的困扰，不仅噪音干扰，破坏楼层的门禁，上诉人的母亲患有严重心脏病，造成上诉人母亲多次住院治疗。被上诉人对此情况是知情的，但是，被上诉人对此一直置之不理，该情况一直持续到2015年的2月份。3、上诉人向被上诉人缴纳过2017年4月份至2019年3月份的物业费，但是，被上诉人一直拒收。二、本案适用法律错误。2007年7月1日至2015年2月份的物业费，已经过了诉讼时效，法院不应支持被上诉人的诉讼请求。综上，原判认定事实错误、适用法律错误，上诉人请求二审法院依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。亿达物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，被上诉人已经按照物业服务合同履行了物业服务义务，上诉人应当按照合同约定，支付物业费。上诉人在一审期间没有提出诉讼时效的抗辩理由，在二审期间提出法院不应支持。亿达物业公司向一审法院起诉请求，被告支付拖欠的2007年7月1日至2015年12月31日及2017年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费38,465.18元，并自2007年7月11日起支付逾期缴费违约金7693元(按照物业费欠费总额38,465.18元的20%计算)。一审法院认定事实：自2008年8月27日起，原告接受大连市西岗区亿达新世界B座业主委员会委托，为“亿达新世界B区”提供物业服务，先后签订了《亿达新世界B区物业服务合同》、《亿达新世界B座物业服务合同》，其中《亿达新世界B区物业服务合同》约定，物业管理服务期限自2008年8月27日起至2010年12月31日。合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，本合同自动延续三年。物业服务费用住宅标准为1.5元/平/月，物业服务费用按季度交纳，业主于每个季度首月10日之前向原告交纳当季物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。《亿达新世界B座物业服务合同》约定，物业服务期限为五年，自2014年6月17日起至2019年6月16日。物业服务费标准为2014年6月17日-2014年12月31日为1.5元/平/月，2015年1月1日之后为2.2元/平/月。物业服务费用按季度交纳，业主于每个季度首月10日之前向原告交纳当季物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为滞纳金。但2015年度原告实际执行的标准为2.0元/平/月，2016年之后执行的标准为2.2元/平/月。被告李雨霏于2006年取得大连市西岗区亿达新世界B区3-2-5-2号房屋所有权并入住，该房屋建筑面积为181.61平方米，被告自2007年7月1日起开始拖欠物业服务费。2007年7月1日至2014年12月31日共90个月，物业服务费为24517.35元(1.5元/平/月×90个月×181.61平方米)；2015年1月1日至2015年12月31日共12个月，物业服务费为4358.64元(2元/平/月×12个月×181.61平方米)；2017年4月1日至2019年3月31日共24个月，物业服务费为9589元(2.2元/平/月×24个月×181.61平方米取整)，以上合计38,465元取整。一审法院认为，原告与大连市西岗区亿达新世界B座业主委员会签订的《亿达新世界B区物业服务合同》、《亿达新世界B座物业服务合同》对业主具有约束力，原、被告间的物业服务关系成立，双方均应履行各自的义务。原告为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主亦应履行交纳物业服务费的义务。被告拖欠2007年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费38,465元未缴纳，属违约。故原告要求被告支付欠缴的物业服务费38,465元的主张合理，本院予以支持。关于逾期缴纳违约金，物业服务合同约定的违约金过高，原告调整按物业服务费欠费总额的20%计算合理，本院予以支持。故被告应给付原告逾期缴纳违约金7693元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李雨霏于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2007年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费38,465元及逾期缴纳违约金7693元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元(原告已预交)，由被告李雨霏负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为：李雨霏能否以其邻居擅自将自住房改变为经营性用房为由拒绝缴纳物业费。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”；第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”。依据上述法律规定，如果李雨霏认为其邻居擅自将自住房改变为经营性用房侵害其权益，其可以请求其邻居排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。李雨霏未举证证明在其邻居擅自将自住房改变为经营性用房过程中，亿达物业公司未尽物业管理义务。故本案李雨霏以其邻居擅自将自住房改变为经营性用房为由拒绝缴纳物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于李雨霏主张亿达物业公司要求其缴纳2007年7月1日至2015年12月31日物业费已超过诉讼时效一节，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案李雨霏在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于亿达物业公司主张李雨霏给付逾期缴纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，李雨霏现仍居住在案涉小区，亿达物业公司仍继续向李雨霏提供服务。从李雨霏庭审陈述看，亿达物业公司向李雨霏提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，亿达物业公司也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，希望双方着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故本院对亿达物业公司要求李雨霏支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、变更大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初2866号民事判决为李雨霏于本判决生效之日起十日内给付亿达物业服务集团有限公司物业服务费38,465元（缴纳期间：2007年7月1日至2015年12月31日；2017年4月1日至2019年3月31日）；二、驳回亿达物业服务集团有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费526元，亿达物业服务集团有限公司负担86元，由李雨霏负担440元；二审案件受理费1052元，由亿达物业服务集团有限公司负担172元，由李雨霏负担880元。本判决为终审判决。审判长  吴义军审判员  郭云峰审判员  王 歆二〇一九年十二月二十三日书记员  牛超群附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。