广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21549号上诉人（原审被告）：顾浩巍，男，1963年3月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508，统一社会信用代码：91440101231251085G。法定代表人：周煜，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁飞雁，该司职员。委托诉讼代理人：田倩玲，该司职员。上诉人顾浩巍因与被上诉人广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称方圆服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人顾浩巍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方圆服务公司一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.方圆服务公司对广州市从化x单位的物业（以下简称涉案物业）提供服务应在交付使用后，《认购书协议》约定物业交付使用日期为2017年12月30日，而判决书确定在竣工验收后的次日即2017年12月21日，没有事实依据和法律依据。2.顾浩巍在房屋交付前，同意由合同甲方委托方圆服务公司管理的约定，只是开发商利用自身优势，采用格式合同的方式锁定物业管理业务的手段，并不代表顾浩巍要对尚未交付、甚至尚未完工的物业支付管理费。在法庭查明的事实也充分证明，顾浩巍只有在签署《商品房买卖合同》的同时，同意签订已在销售现场所提供并公示的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》之后，才遵守该合同义务。3.涉案物业的开发商，本应按照《认购书协议》第一条约定，完成标准装修才能交付。可开发商在完成房屋主体框架后，则以“定制的太复杂”、“工人不愿意做”为由，指令顾浩巍代为接手完成房屋的墙体建设、水电建设、室内外装修、园林建设、绿化种植等工程，顾浩巍直至2019年元月下旬才算完成。期间，方圆服务公司并没有提供的任何管理服务；与顾浩巍对接的一直是开发商设立在现场的项目部；一审庭审中，顾浩巍也曾要求方圆服务公司向法庭证明其为顾浩巍具体提供过哪些服务项目的内容，方圆服务公司的回复系“我们是整体管理的，不能提供”。事实上，包括涉案物业在内的畔岛五街的所有房屋，开发商至今尚未完成验收。（二）采信证据错误。1.涉案物业至今没有办理交接，《商品房买卖合同》尚未签署，一审判决中判定顾浩巍要接受方圆服务公司与开发商签订的合同条款制约、并承担义务，是采信证据错误之一。2.作为一审判决依据的《竣工验收备案表》中，并不包含畔岛五街，更没有证据证明包括涉案物业，一审以此认定完成竣工验收，是采信证据错误之二。3.一审作为判决依据的《前期物业服务合同》第十条第6项明确约定“已竣工验收但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，由乙方按本条第1点约定的标准向建设单位收取物业服务费”，一审判决没有采用，是采信证据错误之三。（三）适用法律失当。顾浩巍尚未取得业主的身份，判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，是适用法律失当。被上诉人方圆服务公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意顾浩巍的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方圆服务公司于2019年1月11日向一审法院起诉请求：1.判令顾浩巍支付方圆服务公司物业管理费39950.66元（暂算至2019年1月31日）；2.判令顾浩巍向方圆服务公司支付违约金47294.63元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为47294.63元）；3.判令顾浩巍承担案件的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。一审法院认定事实：2015年8月31日，方圆服务公司与广州从化方圆房地产发展有限公司签订了《前期物业服务协议》，为该物业所属小区(方圆泉溪月岛花园)提供前期物业管理服务，该协议第六条约定：“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（方圆服务公司）向业主或非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量……”。该协议第十条约定：“本物业工程竣工验收交付使用后，乙方（方圆服务公司）按本合同第六条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。……1、别墅[建筑面积]每月每平方米3.5元收取，2、别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取；……”。该协议第十二条约定：“违约1、甲方逾期缴纳物业服务项目费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。方圆服务公司提交的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实，上述小区于2017年12月20日物业工程竣工验收交付使用，从而推断方圆服务公司于2017年12月21日进驻小区进行物业管理。另查明，顾浩巍与广州从化方圆房地产发展有限公司签订《认购书协议》，由顾浩巍向上述开发商认购位于广州市从化x单位的物业，该物业的建筑面积为293.48平方米，该物业的用途为住宅。该物业交付使用日期为2017年12月30日。该《认购书协议》没有签名落款时间，方圆服务公司无法确认具体日期，顾浩巍在庭审自述为2017年1月10日左右。《认购书协议》中第七条约定：“业主委员会成立前，乙方（顾浩巍）同意由甲方（广州从化方圆房地产发展有限公司）委托的物业管理公司统一管理，在签署《商品房买卖合同》的同时，同意签订并遵守甲方已在销售现场所提供并公示的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》”。再查，2017年11月28日，方圆服务公司经工商部门核准“广州方圆物业管理有限公司”变更为“广州方圆现代生活服务股份有限公司”。一审法院认为，方圆服务公司与顾浩巍存在物业管理服务合同关系，本案中的《前期物业服务协议》和《认购书协议》，均是当事人的真实意思表示，符合相关法律法规的规定，为有效合法合同，对双方均具法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。顾浩巍在接受方圆服务公司的物业服务后，应支付物业管理费给方圆服务公司。截至一审辩论终结前，顾浩巍并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。现方圆服务公司要求：一、顾浩巍支付尚欠的物业管理费39950.66元（暂算至2019年1月31日）；二、判令顾浩巍向方圆服务公司支付违约金47294.63元（自应缴物业管理费之日起，直至被申请人实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金，违约金暂计至2018年2月28日为47294.63元）。本案中，上述小区于2017年12月20日物业工程竣工验收交付使用，方圆服务公司于2017年12月20日后对小区进行物业管理，故顾浩巍应从2017年12月21日起按约定向方圆服务公司支付物业管理费。从上述两合同可得知，顾浩巍所购住宅为别墅，面积为293.48平方米，每月每平方米3.5元收取，即每月物业管理费为1027.18元，从欠费日2017年12月至2019年1月计14个月，所欠物业管理费为14380.52元。至于方圆服务公司请求计付别墅花园[建筑面积]每月每平方米0.5元收取物业管理费，因《认购书协议》中没有标明具体面积，该项费用无法认定，本案不予审查，方圆服务公司可另行其他途径解决。方圆服务公司主张顾浩巍向其支付违约金，自应缴物业管理费之日起，直至顾浩巍实际缴清全部费用之日止，按3‰每日为费率计算违约金的问题，依照《前期物业服务协议》第十二条约定“违约1、甲方逾期缴纳物业服务项目费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”。顾浩巍应以每月所欠管理费为本金按照每日千分之三的标准，从2018年1月21日起至实际付清之日止向方圆服务公司支付违约金。从合理公平原则，顾浩巍支付的违约金以每月不超过1027.18元为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月4日作出如下判决：顾浩巍自判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的2017年12月至2019年1月的物业管理费14380.52元给方圆服务公司；二、顾浩巍自判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理费违约金（违约金，从2017年12月起，以当月的物业管理费1027.18元为本金，从当月的21日起，按照每日千分之三的标准计算至付清之日，且当月的物业管理费违约金以本金1027.18元为限）给方圆服务公司；三、驳回方圆服务公司的其他诉讼请求。一审案件受理费990.6元，由方圆服务公司负担687.4元，顾浩巍负担303.2元。经查，方圆服务公司认为其由原名称广州方圆物业管理有限公司变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司的时间是2015年7月22日，并非一审查明的2017年11月28日，除上述内容外，一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，顾浩巍确认在2017年开发商将涉案物业框架完成后由其进行建设、装修，涉案物业由其控制使用。二审中，顾浩巍提供录音光盘及录音整理笔录，拟证明仍未办理收楼手续。方圆服务公司质证确认该证据的真实性，不确认合法性和关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合顾浩巍的上诉请求和理由以及方圆服务公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：顾浩巍抗辩无需向方圆服务公司支付物业管理费及违约金应否支持问题。现评析如下：《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”、《广东省物业管理条例》第四十一第一款规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。”由此可见，物业买受人应否交纳物业管理费的前提条件就是物业是否交付。本案中，顾浩巍已确认在2017年开发商已将涉案物业交付给其控制使用，故在方圆服务公司已为包括涉案物业所在小区提供物业服务的情况下，顾浩巍享受了方圆服务公司提供的物业服务，应向方圆服务公司支付对价。因此，一审法院根据《前期物业服务合同》的约定，判决支持方圆服务公司主张的物业管理费及相应违约金，符合上述合同约定，本院予以维持。顾浩巍认为方圆服务公司并没有提供任何管理服务，但其也未提供涉案物业所在小区是由其他物业单位在提供物业服务，而开发商交付给顾浩巍的涉案物业是否符合他们之间的合同约定，属于顾浩巍与开发商之间的房屋买卖合同法律关系，与本案物业服务纠纷不属同一法律关系，顾浩巍可另循其他合法途径解决，因此，顾浩巍以上述理由抗辩无需向方圆服务公司交纳物业管理费，理据不足，本院不予支持。顾浩巍二审提供的证据不足以支持其诉求，本院不予采纳。综上所述，顾浩巍的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费185元，由上诉人顾浩巍负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月三十日书记员 李志康谢金泽