山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11218号 上诉人（原审原告）：杨景娟，女，1979年8月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有兰，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛银盛泰荣泰不动产有限公司，住所地青岛市黄岛区富春江路115号办公205B室。 法定代表人：王建春，总经理。 委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金珊，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人杨景娟因与被上诉人青岛银盛泰荣泰不动产有限公司（以下简称银盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初9278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年12月17日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人杨景娟的委托诉讼代理人王学英，被上诉人银盛泰公司的委托诉讼代理人刘伟娜、金珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨景娟上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判银盛泰公司返还房屋装修差价款；2、一、二审诉讼费用由银盛泰公司承担。事实与理由：1、原判决认定事实错误。双方签订的商品房合同中明确约定，该房屋的装修价值是另外单算的，且开发商在政府公示网上也明确公示了其对外的价格为装修每平方米6000元，因此，装修的价值不包含在商品房价值当中。关于商品房的买卖及房屋的装修的可得利润空间，政府有明确的指导价格，而本案银盛泰公司装修价值明显高于政府指导价格，该价格违背了市场规律。银盛泰公司所称的利润空间，杨景娟在签订合同时并不知情。杨景娟认可每平方米6000元的装修费，但不认可银盛泰公司交付的装修值这个价格。2、原判决法律适用错误。双方签订《青岛市商品房预售合同》的补充协议第一条第五款为无效条款，买受人承诺放弃诉权这一法定权利是无效的。3、原判决违反法定程序，影响正确判决结果。杨景娟申请鉴定，原审法院未委托鉴定，属于违反法定程序。 银盛泰公司辩称：一、预售合同为双方的真实意思表示，合同所有条款合法有效，合同已经明确约定，房屋价格未拆分为毛坯价和装修价，杨景娟也已承诺就房屋价格不主张权利，杨景娟应按照合同的约定履行。二、涉案房屋装修符合合同约定，银盛泰公司不应返还装修款差价。1、涉案房屋装饰、装修的标准符合商品房预售合同、附件及补充协议约定，银盛泰公司不存在违约行为。双方就涉案房屋装饰、装修的标准在双方签订的商品房预售合同、附件及补充协议中有明确约定。银盛泰公司严格按照约定采购材料设备进行装修装饰，主要材料以及设备品牌均与合同约定相符合。2、银盛泰公司向杨景娟交付的商品房装饰材料以及设备均为合格产品，符合室内装饰、装修产品的使用标准及合同约定标准，且不存在重复计价情形。银盛泰公司已按约定向杨景娟交付合格房屋，即使存在瑕疵，银盛泰公司也仅仅在质保期约定内承担保修责任，而无需返还装修款差价。3、双方签订的商品房预售合同、附件及补充协议中明确约定双方交易的含装修综合单价是包含了涉案房屋及相关比例的土地使用权的总单价，属于涉案房屋买卖总房价款的组成部分，该价款系市场交易价，杨景娟以工程造价与交易价之间存在差价为由，要求银盛泰公司返还该差价，既没有合同依据，亦没有法律依据。三、杨景娟的鉴定请求不应得到法律支持。1、双方签订的合同约定的装修价款属于涉案商品房买卖总房价款的组成部分，约定的交易价格是市场价，而非工程造价。商品房造价与商品房市场交易价必然存在差异。双方为商品房买卖合同关系，系按合同约定的商品房市场价格进行交易，而不是按工程造价进行交易。2、双方在合同及补充协议中对房屋及装修价格进行的约定，应视为系双方在综合考虑各项市场因素后，而形成的交易价格。商品的交易价格是商品的持有者和购买者在商品交易市场中买卖时拟供的商品成交价格，其形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价。3、作为商品的精装修房屋是一个房屋与精装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，但房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂来看。综上所述，双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款为有效条款；涉案房屋装修符合合同约定，银盛泰公司不应返还装修款差价；杨景娟的鉴定请求不应得到法律支持。 杨景娟向一审法院起诉请求：1、判令银盛泰公司赔偿杨景娟房屋精装修差价款人民币10000元（具体金额待装修造价评估鉴定后另行追加）；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费等各项费用由银盛泰公司承担。诉讼过程中，杨景娟增加诉讼请求：请求确认杨景娟与银盛泰公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款为无效条款。 一审法院认定事实：2017年7月4日，杨景娟与银盛泰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定杨景娟购买银盛泰公司开发的位于青岛市开发区“银盛泰·香江学府”内7栋2单元15层xxx户房产一套，该房屋建筑面积为98.41㎡，每平方米建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为13841元，该房屋不含装修总价款为1362092.81元，含房屋全装修总价款为1894687.73元。合同附件三对涉案房屋的建筑结构、装修及设备标准进行了约定，其中对房屋地面、墙面、顶棚、门、窗、玄关柜、衣柜、橱柜系统、卫浴系统、强弱电、灯具、居家防盗、取暖、燃气热水器的品牌档次等装修标准进行了约定，其余未约定部分均以实际交付为准。双方达成的《银盛泰·香江学府＜商品房预（销）售合同＞补充协议》第一条第五款对双方签订的《青岛市商品房预售合同》第三条变更补充约定：买受人购买该房屋价格含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币19253元（大写：壹万玖仟贰佰伍拾叁元整），根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总价款（包含房屋装修价格）为人民币1894687.73元（大写：壹佰捌拾玖万肆仟陆佰捌拾柒元柒角叁分）；买受人完全知悉且理解，上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。该项目在青岛西海岸新区住房和城乡建设局备案的装修价格为6000元/㎡。合同签订后，杨景娟依照合同约定履行完付款义务，涉案房屋已交付。 一审法院认为，本案争议的焦点一是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价；二是涉案《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款是否无效。一审法院评判如下：1、关于涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及银盛泰公司是否应当退还精装修差价的问题。本案系商品房预售合同纠纷，当事人就涉案商品房的买卖签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。杨景娟以“涉案房屋装修质量劣，价值达不到6000元/㎡”为由申请对房屋装修造价进行评估鉴定，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。杨景娟没有提供充分证据证明银盛泰公司交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，杨景娟主张返还装修差价款的诉讼请求，一审法院不予支持。2、当事人签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款是否为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，从该条款约定的内容来看，该条款主要是对房屋价款的确认，不存在合同法规定的无效情形，因此杨景娟认为双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款为无效条款的主张不能成立，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回杨景娟的诉讼请求。案件受理费50元（杨景娟已预交），减半收取25元，由杨景娟负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。该补充协议第一条第五款明确载明买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价，并且承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现上诉人主张涉案房屋装修价值另外单算，依据不足，其要求被上诉人返还装修差价款，不符合合同约定。上诉人上诉主张该补充协议第一条第五款剥夺其诉权，为无效条款，依据不足，本院不予采纳。行政部门虽对涉案房屋的装修标准和装修价值有登记备案，但该登记备案行为与双方当事人之间的约定无关，且上诉人认可登记备案价格在双方签订合同之前就已存在，在此情况下，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同及补充协议，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，由此导致的法律后果应由上诉人承担。更何况，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，上诉人要求对交付的房屋装修价值进行评估，对本案不具有参考意义，且依据双方补充协议的约定，本案也无需对房屋装修价值进行评估。故，上诉人主张装修差价的请求，本院不予支持。 综上，上诉人杨景娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨景娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  齐 新 二〇一九年十二月十九日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员国莹莹