辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7974号上诉人（原审原告）：刘艳，女，1964年4月23日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王欢，辽宁诚进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩玲荣，女，1976年2月10日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：康波，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连房博览地产信息咨询有限公司，住所地大连市沙河区红旗东路18号1层2号。法定代表人：邱霞，该公司经理。上诉人刘艳因与被上诉人韩玲荣、原审第三人大连房博览地产信息咨询有限公司(以下简称“房博览公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘艳上诉请求：撤销一审判决，判决二被上诉人给付上诉人购房款5万元以及逾期付款利息（自2018年7月27日起至实际付清款项日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。主要事实和理由：一、本案无争议事实。案涉房屋交易价格是186万元，定金5万元属于房款，二被上诉人未给付。案涉房屋已办理了产权过户。上诉人于2018年7月23日书面通知被上诉人进行房屋钥匙交接，二被上诉人已在一审时回答收到该通知。二、上诉人履行完毕买卖合同义务，被上诉人应当将定金5万元支付给上诉人。一审法院既没有适用定金罚则，又驳回原告诉请是错误的。上诉人已按合同约定履行了产权过户手续，且在过户后多次通知二被上诉人交接房屋钥匙，此期间已腾空房屋。但被上诉人因车位问题不接收房屋。案涉车位是赠与，该车位是人防工程，所有业主均是从物业租用车位，才有进入地下停车场资格。上诉人在小区居住时办理了租用车位的手续，因案涉房屋出售后，该停车位对上诉人无意义，所以才赠送给被上诉人的，但这个停车位不是固定的，只是一个资格。三、一审法院以谁主张谁举证原则以上诉人举证不能，驳回上诉人诉请错误。如前所述，案涉房屋已办理了过户手续，上诉人基于买卖合同和产权过户登记要求给付剩余房款是有法律依据的。韩玲荣辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由如下：一、该5万元的定金按照合同约定由中介公司代为保管，在交接房屋完毕时进行交付，因上诉人与被上诉人在合同履行过程中发生纠纷，所以中介公司依据合同约定保管该定金。该定金归属被上诉人在另案中主张适用定金罚则。二、针对房屋交接的问题，首先，交付房屋是作为出卖人的上诉人应尽的合同义务，其次，按照在房产部门登记备案的买卖合同的约定，上诉人应当在2018年5月11日交付房屋，按照在中介公司签订的三方合同的约定，应当在办理过户完毕当日交付房屋，办理过户是5月14日，也就是说不管按照哪一份房屋买卖合同的约定，上诉人均应当在2018年5月份就向被上诉人交付房屋，这一点上诉人至今没有履行，这是明显的违约行为。三、上诉人通过微信口头等方式明确表述交付房屋时不交付车位，这也是明显违约行为，上诉人发出通知也是在2018年7月23日，距离合同交付的期限已经迟延了2个多月，7月28日发出的通知不能就此免除其在5月份就应当交付房屋的合同义务，这个行为恰恰可以说明上诉人已经违约两个月了。四、关于车位的问题，被上诉人认为就车位的问题双方不是单独的赠与关系，就车位的问题双方之间的基础法律关系和前提就是案涉房屋买卖关系，上诉人将车位折抵一部分的款项计入总房款之内，车位作为房屋的附属设施服务于房屋产权人。在案涉合同中没有使用买卖的字样，使用的是赠送的字样，实际上双方的实质是买卖关系，而并非赠与关系。案涉房屋至今为止都没有交付给被上诉人，上诉人在案涉房屋内居住，缴纳水电费的凭证一直截止到2019年3月份，这种拒绝交付房屋的行为使被上诉人的合法权益受到损害。房博览公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，没有车位的价款是178万元，有车位才是186万元。刘艳向一审法院起诉请求：二被告给付5万元定金以及逾期付款利息（自2018年7月27日起至实际付清款项日止按中国人民银行同期贷款利率计算。）一审法院认定事实：2018年3月28日，原告刘艳与被告韩玲荣通过被告房博览公司居间介绍，就买卖房屋事宜达成合意并签订了《房地产买卖合同》一份。该合同主要约定为，由被告韩玲荣(买方)出资购买原告刘艳(卖方)名下的位于大连市甘井子区的房屋一处，该房屋建筑面积133.17平方米，总价款1,860,000元；其中定金50,000元，买方应于合同签订当日支付30,000元，另20,000元于合同签订后3日内补齐，买卖双方均同意由被告房博览公司代卖方无息保管该笔定金；卖方需在手续办理完毕两个工作日内且买方支付全部房款当日负责将房屋以签约现状交付给买方使用；卖方自愿将涉案房屋内的固定装修、衣柜、办公桌以及其所使用的地下车位赠送给买方；合同还就其他条款进行了约定。合同签订后，被告韩玲荣如约给付50,000元定金，该定金由被告房博览公司代管。2018年5月11日，原、被告到房屋管理部门办理网签手续，交纳相关税费。2018年5月14日，涉案房屋的所有权变更登记到被告韩玲荣本人名下【权证号：辽(2018)大连市内四区不动产权第00138212号】。2018年5月26日，原告刘艳收到被告韩玲荣支付的剩余房款1,810,000元。同时查明，被告韩玲荣支付全部的1,860,000元房款后，原告刘艳并没有在2018年5月26日交付涉案房屋、赠送地下车位，而是一直占用涉案房屋使用，直至2019年4月25日才同意并将涉案房屋钥匙交给被告房博览公司保管。一审法院认为，原告刘艳与被告韩玲荣在被告房博览公司的居间介绍下签订的房屋买卖合同，出自当事人的真实意思表示，合同形式及内容均不违反法律和行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法成立。原告刘艳与被告韩玲荣都应当按照上述合同的约定全面、完整地履行各自的法律义务。合同签订后，被告韩玲荣即按照合同约定完整履行了给付全部房款的义务。被告韩玲荣付款后，原告却没有按合同约定及时交付涉案房屋、履行赠送地下车位的承诺，其行为已经构成违约。根据我国民事诉讼法及相关司法解释设立的“谁主张谁举证”原则，原告所举证据不足以证明其事实主张，应承担于己不利的法律后果。现原告仍坚持请求二被告支付购房款及利息，于法相悖，一审法院不予支持。关于被告韩玲荣的抗辩意见于法有据，一审予以采纳。关于被告房博览公司的抗辩理由充分，一审予以考虑。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘艳的诉讼请求。案件受理费1050元(原告预交)，由原告承担。本院二审期间，上诉人刘艳提交了（1）案外人于贵芳（与上诉人系微信好友）微信朋友圈记录，拟证明上诉人曾以188万元出售案涉房屋，未提及包括地下车位；（2）案涉房屋对门邻居李景凤书面证言及上诉人与李景凤的微信语音聊天记录，拟证明被上诉人在一审时提交证据证明上诉人一直在案涉房屋内居住是假的；（3）与相关物业人员的四段视频资料，拟证明被上诉人于2018年6月7日到物业办理了入住手续。被上诉人韩玲荣提交2019年4月26日大连市公用事业联合收费处证明，拟证明上诉人刘艳最后一次交费是在2019年3月份。被上诉人房博览公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人刘艳提交的三组证据均系案外人单方陈述或与上诉人之间对话，本质上属于各案外人的证言，在相应人员未出庭接受质询且无其他证据佐证的情况下，本院无法核实真实性，故本院均不予采信。2、被上诉人韩玲荣提交的证明系单位出具的证明材料，只有单位印章，无负责人或经办人签名或盖章等，本院依法亦不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉房地产买卖合同第二条第（二）项付款方式处约定，定金5万元于买卖双方交接房款时冲抵房款（合同原文如此约定）。第六条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿，方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。本院确认上述事实有房地产买卖合同及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，依据已查明的事实，本案中，案涉房地产买卖合同约定总房款186万元中包括该定金5万元，即该5万元实质上为购房款的一部分，且在第二条明确约定该5万元在交接房款时冲抵房款。鉴于案涉房屋于2018年5月14日过户至韩玲荣名下，韩玲荣于5月26日支付了181万元房款且刘艳已于2019年4月25日将案涉房屋钥匙交给房博览公司。故韩玲荣阻止房博览公司将代为保管5万元房款交付给刘艳，无事实和法律依据。至于刘艳诉请韩玲荣承担该5万元逾期给付利息，本院认为，从现有查明事实来看，刘艳直至2019年4月25日才将案涉房屋钥匙交到中介公司处，已违反合同约定交付房屋时间，故其此项诉请于法无据，本院不予支持。鉴于该5万元实际上由中介公司房博览公司代为无息保管，故房博览公司向刘艳实际给付该笔款项。据此，一审判决未支持刘艳诉请给付剩余房款5万元，有失妥当，本院予以纠正。关于韩玲荣辩称刘艳违反合同约定，应适用定金罚则双倍返还定金，故不应向刘艳给付该5万元一节，本院认为，案涉合同第六条明确约定若卖方（刘艳）未能履行合同条款导致合同终止或无法履行时，需双倍返还定金给买方（韩玲荣）。然而，如前所述，买卖双方已履行了案涉合同项下主要权利义务，包括给付购房款、交付房屋钥匙及办理过户等。即使刘艳存在违约行为，也未导致案涉合同终止或无法履行。相反，韩玲荣已另案诉讼刘艳继续履行交付车位等合同附随义务。因此，韩玲荣以此为由拒绝给付5万元房款，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人刘艳的上诉请求合理部分，本院予以支持，其上诉请求不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初9344号民事判决；二、韩玲荣于本判决发生法律效力之日起十日内给付刘艳剩余房款5万元（由代为保管的大连房博览地产信息咨询有限公司配合给付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘艳的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元及二审案件受理费1050元，合计2100元，由刘艳负担100元，由韩玲荣负担2000元。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月三日书记员  王丽秋