江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8642号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京蓝燕石化储运实业有限公司，住所地南京市栖霞区太新路81号（蓝燕路1号）。法定代表人：梁金达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁广，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：尹艳芳，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军94625部队，住所地南京市栖霞区燕子矶街道笆斗东里1号。负责人：袁勇，该部队大队长。委托诉讼代理人：徐丽娜，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾俊富，江苏新高的律师事务所律师。上诉人南京蓝燕石化储运实业有限公司（以下简称蓝燕公司）与上诉人中国人民解放军94625部队（以下简称94625部队）租赁合同纠纷一案,均不服南京市栖霞区人民法院（2017）苏0113民初4331号之二民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓝燕公司上诉请求：撤销一审判决，改判94625部队支付蓝燕公司补偿款35800008元或发回重审；一、二审的诉讼费用由94625部队承担。主要事实与理由：一审法院在事实认定及法律适用上均存在严重错误，未能结合整个租赁关系的实际状况予以综合考量，而是片面的依据双方签署的租赁合同作出判决，明显错误，依法应予纠正。一、蓝燕公司在案涉土地上投资建设的办公楼及设施设备不构成恶意添附和建设，客观上有利于94625部队，一审法院认定无需支付任何补偿，给蓝燕公司带来巨大损失，违反了公平原则。1.蓝燕公司不构成恶意添附和建设。蓝燕公司与94625部队自1998年开始建立租赁关系，蓝燕公司承租后为确保油库安全及整个库区的消防系统完善规范、利于实战等，在征得94625部队批准后，在承租后在2000年至2002年期间投资建设了部分办公楼及大量的立式油罐，并在立式油罐上安装内浮顶装置、消防设施等，蓝燕公司投入了巨大的人力、物力和巨额资金。该设施设备并非蓝燕公司擅自添附和建设，不构成恶意添附和建设。承租到期后，94625部队依法应按北京仁达房地产评估有限公司南京分公司及江苏国德资产评估有限公司出具的评估报告价值35800008元补偿蓝燕公司。2.蓝燕公司添附和建设的行为从客观上有利于94625部队。消防设施部分是为了确保整个库区消防系统完善规范利于实战，即便租期届满以后，消防设施仍然可以供94625部队使用，对于94625部队来说仍然有价值。该部分的对应价值，94625部队应予补偿。一审法院仅判决94625部队对土石方工程部分进行补偿，而未能结合案件的整体进行考量，显然过于片面。3.蓝燕公司在案涉土地上建设房屋增添设施设备的行为是基于对94625部队的合理信赖。蓝燕公司之所以花巨资增添房屋、增设设施设备，系基于对双方长期以来的合作关系及94625部队关于该土地使用权的批复，使得蓝燕公司合理信赖该场地可以长期使用。对于其中的25000立方米油罐，94625部队明确批复蓝燕公司享有30年的使用权。故对于剩余使用期间的油罐价值，94625部队亦应予以补偿。案件审理中，虽然本诉判决蓝燕公司要拆除案涉土地上的设施设备，但该拆除行为，在经济上极不合理，未尽到物的利用效力，客观上造成社会资源的浪费，亦给蓝燕公司造成巨大的损失。因此无论是从《中华人民共和国合同法》第二百二十三条还是民法总则规定的公平原则角度，94625部队都应给予蓝燕公司相应的补偿。一审法院未能对双方整个租赁关系的实际情况予以考量，只是片面的依据94625部队陈述的无使用条件、价值及本诉判决拆除搬离，直接认定蓝燕公司主张补偿缺乏合同和法律依据。二、案涉合同第八条第（三）项约定的财产归属问题，应当是在合同期限内建设的建筑物、构筑物等，其权属归94625部队所有。但本案中建设的设施设备均系在本合同签署之前形成的，一审法院认定自承租以来所形成的建筑物、构筑物、设施设备均归94625部队所有，属于认定错误。案涉合同的履行期限为2012年7月1日至2015年6月30日，而蓝燕公司在案涉土地上投资建设的建筑物、构筑物、设施设备等，均系在案涉合同签订之前形成，不应受案涉合同权利归属条款的约束。如认定上述建筑物、构筑物的权属归94625部队，那本诉判决就不应判决蓝燕公司予以拆除。可见，一审法院在法律适用上存在明显错误。94625部队辩称：一、双方之间租赁合同关系到期终止，返还租赁物是承租人的法定义务，蓝燕公司无权要求补偿。二、蓝燕公司主张折价补偿的依据不成立，94625部队当初之所以将场地及油罐设施出租给蓝燕公司使用，正是因为超过部队正常所需。对于部队收回的原出租给蓝燕公司的油罐和配套设施，部队都已在制定方案做报废拆除处理，不可能接收、使用蓝燕公司建造的资产。蓝燕公司主张折价补偿的法律依据也不成立。三、对于蓝燕公司主张的损失和公平问题，在合同到期后，蓝燕公司依法腾空交付租赁物，才符合法律公平精神，也正是基于此，法院才作出了蓝燕公司腾退的相关判决，判决生效后，蓝燕公司不仅拒绝履行，反而要求部队予以巨额补偿，是对法律规定公平原则的违背。94625部队上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蓝燕公司的诉讼请求;本案一、二审诉讼费用由蓝燕公司承担。主要事实和理由：一、一审法院判决由94625部队对蓝燕公司就土方挖运工程进行补偿没有事实依据和法律依据。1.一审法院认定错误。一审法院认定蓝燕公司于承租期间在承租场地上投资的土方挖运工程，既不在案涉合同第八条第（三）项约定的财产范围内，也不在本诉一审判决书判决蓝燕公司拆除搬离的财产范围内，此认定不符合逻辑。只要是租赁期间形成的都应属于案涉合同第八条第（三）项的范围。另，腾退租赁物是承租人的法定义务，土方挖运工程并未形成实物资产，自然无法列入拆除、搬离范围。2.土方挖运工程是蓝燕公司为自身经营需要而实施，为了其自身的生产经营，为了自身能赚取经济利益而为，94625部队从未要求蓝燕公司实施土方挖运工程，也从未承诺支付土方挖运工程费用。土方挖运工程费用作为经营成本应当在租赁期内得到分摊，对此，蓝燕公司在挖土方时就应当预见到，实际也己经预见到，所有蓝燕公司申请建造的资产均列明费用自筹。蓝燕公司在长期的生产经营过程中获得了巨大的经济效益，无权要求94625部队补偿，再将投资成本转嫁给94625部队。3.一审判决94625部队进行补偿没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方间租赁合同系到期终止，根据上述法律规定，并结合双方案涉合同第八条第（三）项的约定，蓝燕公司无权要求94625部队就土方挖运工程费用进行补偿，一审判决没有法律依据。二、一审法院判决按照现行市场评估价全价补偿更是有违常理。法院认为土方挖运工程于94625部队有益，而该等结果（或效果）并非蓝燕公司所直接追求的，其初衷仍是自身经营。暂且不说蓝燕公司在长期的租赁期间因此己经获利，也不谈94625部队从未要求蓝燕公司实施土方挖运工程或承诺支付土方挖运工程费用，即使法院认为94625部队应当给予蓝燕公司补偿，那也应是针对蓝燕公司的实际支出进行适当补偿。根据现有材料所示，土方挖运工程的实施时间为1999年，距今己近20年，评估公司按照现在的人工成本和机械台班费对土方挖运工程进行评估，与蓝燕公司20年前的实际支出相比，其差距可能十倍不止。一审法院未考量蓝燕公司的实际费用支出，直接采用评估报告数据，并且要求94625部队全额补偿，有违常理，于法不公。另对于蓝燕公司反诉请求补偿范围，经过94625部队现场勘验发现以下建筑物在建筑外装修风格、屋面防水隔热工艺上与同期94625部队投资建设的房屋一致，并结合室内设备生产日期综合判定，该建筑物实际应为94625部队投资建设。建筑物主要包括：（1)新泵房，（2)发电机房和配电房，（3)金恒宇配电房，（4)301号罐配电房，（5)维修班小仓库等。蓝燕公司辩称，一审判决94625部队就土方挖运工程补偿给蓝燕公司正确，94625部队的上诉请求没有法律依据。一、2010年10月8日南京长城资产公司评估报告明确包括土方挖运工程在内的资产，是属于蓝燕公司的资产，该评估报告系双方共同委托，应作为确定双方资产的依据。二、包括土方挖运工程在内的资产，系在涉案租赁合同签署之前即建设完毕，不属于涉案租赁合同的第八条第（三）项约定的权属归94625部队的资产。且不在本诉生效判决的拆除搬离范围内。三、涉案土方挖运工程客观上扩大了涉案场地的面积，对94625部队带来经济利益，租赁合同解除后，其权利已实际归94625部队所享有，94625部队理应给予折价补偿。四、一审判决按照资产评估报告所确定的价格予以补偿，具有法律依据，且不违反常理。蓝燕公司向一审法院提出反诉请求：1.判令94625部队补偿蓝燕公司因租赁合同终止而产生的在案涉承租场地上投资建设的房屋、构筑物、土方挖运及添附的设施设备的折价款计人民币35800008元（司法评估结果）；2.诉讼费由94625部队承担。就94625部队主张蓝燕公司的诉讼请求，法院于2018年6月29日作出（2017）苏0113民初4331号之一民事判决书（以下简称本诉一审判决书），双方当事人不服提起上诉，南京市中级人民法院于2018年8月27日作出二审判决，维持一审判决，并确认一审查明的事实。本诉一审判决书查明：2013年12月5日蓝燕公司、94625部队双方签订军队房地产租赁合同，约定租赁期限截止至2015年6月30日。该租赁期限届满后，94625部队分别于2015年8月28日、2015年9月25日、2015年11月27日向蓝燕公司发出3份函，表示根据上级规定和要求不再续签租赁合同，请蓝燕公司尽快对接协商终止合同事宜。案涉合同第八条第（三）项约定：乙方（指蓝燕公司，下同）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定实施，在不影响安全前提下确需的，必须征得甲方（指94625部队，下同）书面同意，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租场地上新建或添建各种建筑物、构筑物，确需的由甲方书面同意后实施，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时必须完好地无偿移交给甲方。案涉合同第九条第（五）项约定，租赁期满，合同解除。本诉一审判决书认定：案涉合同已经生效，对合同双方均有约束力；在案涉合同约定的租赁期限届满后，双方之间的租赁合同已经终止，双方没有形成不定期租赁关系；对于94625部队主张蓝燕公司拆除、搬离案涉场地上所有由蓝燕公司自建的建筑物、构筑物和设施设备的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，且94625部队明确表示由蓝燕公司投资建设的建筑物、构筑物和油罐等设施设备对其无使用条件及价值，不同意利用，并坚持要求蓝燕公司拆除、搬离，故法院对94625部队主张的此请求予以支持。本诉一审判决书判决蓝燕公司将位于南京市栖霞区太新路81号其承租场地上所有由其出资自建的建筑物、构筑物和设施设备予以拆除、搬离（以在卷的94625部队提交的《拆除资产清单》所载内容为准，结合所附《《部队资产清单》，不包含产权登记在蓝燕公司名下的房屋）。94625部队提交的《拆除资产清单》的内容，审理中已经双方一致确认，为蓝燕公司在承租期间投资建设形成的财产，包括以下各项：蓝燕公司自建的房屋及建筑物（含产权目前登记在蓝燕公司名下的部分）、构筑物、油罐、管线、配电设施、消防设施设备、机械设备，不包括土方挖运工程。本诉审理中，蓝燕公司基于其反诉主张，申请对其在承租期间投资建设形成的财产（不包含已取得产权登记的房屋）的市场价值进行评估，法院依法委托了北京仁达房地产评估有限公司南京分公司（以下简称仁达公司））和江苏国德资产评估有限公司（以下简称国德公司），分别对其中的房屋（建筑物）、构筑物和油罐、管线、配电设施、油库设备、消防设施、土方挖运工程等资产进行评估，仁达公司出具了房地产估价结果报告（以下简称房地产评估报告），国德公司出具了资产评估报告，蓝燕公司分别向两评估机构支付了评估费4万元和13万元。房地产评估报告确定房屋（建筑物）和构筑物的评估总价为5491038元，资产评估报告确定被评估资产的净值合计为303089700元，其中土方挖运工程为“二区挖运山体土方”和“三区挖运山体土方”，净值为6097040元，评估基准日均为评估机构现场勘验日。应94625部队申请，法院依法通知两评估机构的评估人员出庭作证。经质证，蓝燕公司表示，两评估机构具有鉴定资格，鉴定人员符合规范，对该两份评估报告的真实性、合法性、关联性均没有异议。94625部队表示，对于该两份评估报告的真实性没有异议，对其关联性不予认可，生效判决对这些资产已经作出了拆除的裁判；另，国德公司出具的评估报告中，管道类资产的评估原值奇高于2010年的评估报告，大部分资产如配电设施类、机器设备类消防设施类的成新率过高；其它意见同辩称意见。本诉一审判决书生效后，94625部队向法院申请强制执行，执行中94625部队仍坚持蓝燕公司履行生效判决所确定的拆除搬离义务，经法院执行局协调，双方重新确定了蓝燕公司履行拆除搬离义务的期限。至本判决作出前，双方就蓝燕公司所主张的补偿事宜仍未能达成调解协议。一审法院认为，本诉一审判决书认定案涉合同已经生效，对合同当事人具有约束力，在案涉合同约定的租赁期限届满后，双方之间的租赁合同已经终止。根据案涉合同第八条第（三）项约定，蓝燕公司对经94625部队同意在承租场地上投资建设形成的建筑物、构筑物及装修、固定实施等，在租赁期满后或解除合同时，其权属归94625部队所有，该约定对合同双方具有约束力。本诉一审判决书已判决蓝燕公司将其投资建设形成的资产予以拆除并搬离，且94625部队坚持这些建筑物、构筑物和油罐等设施设备对其无使用条件及价值，坚决要求蓝燕公司继续履行拆除搬离义务，并不愿给予蓝燕公司补偿。因此，对于本诉一审判决书判决蓝燕公司拆除搬离的财产，蓝燕公司主张94625部队给予补偿缺乏合同依据和法律依据。但蓝燕公司于承租期间在承租场地上投资的土方挖运工程，既不在案涉合同第八条第（三）项约定的财产范围内，也不在本诉一审判决书判决蓝燕公司拆除搬离的财产范围内，该土方挖运工程所产生的价值在蓝燕公司返还租赁物后已实际归94625部队享有，94625部队应当给予蓝燕公司相应的折价补偿，根据本案中司法评估结果法院确定该补偿款数额为6097040元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，一审法院作出判决：一、中国人民解放军94625部队于判决生效之日起十日内支付南京蓝燕石化储运实业有限公司补偿款6097040元；二、驳回南京蓝燕石化储运实业有限公司主张的其它诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。94625部队与蓝燕公司签订的军队房地产租赁合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己义务。案涉租赁合同履行期间已届满，本诉一审判决书已判决蓝燕公司将其投资建设形成的资产予以拆除并搬离，结合案涉合同第八条第（三）项的约定，对于蓝燕公司应拆除搬离的财产，其要求94625部队给予补偿缺乏合同依据和法律依据。对蓝燕公司于承租期间在承租场地上投资的土方挖运工程，一审法院依据司法评估结果，认定94625部队应给予蓝燕公司补偿款6097040元，既考虑到该土方挖运工程所产生的价值的特殊性及该价值在蓝燕公司返还租赁物后实际归94625部队享有，又结合蓝燕公司与94625部队整个租赁关系的实际状况予以综合考量，该项认定具有事实基础，且不违反公平原则，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，蓝燕公司与94625部队的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110400元，由南京蓝燕石化储运实业有限公司（负担91598元，中国人民解放军94625部队负担18802元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月十六日书记员  郭旭冬