广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初536号 原告：张立，男，1970年7月11日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：唐伟政，广西捷鑫律师事务所律师。 被告：何锋，男，1975年11月3日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 被告：韦晓娜，女，1982年12月12日出生，住广西河池市金城江区。 第三人：田如禾，女，1965年7月1日出生，苗族，户籍地：广西河池市金城江区，现住南宁市。 第三人：孙锦树，男，1971年2月20日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 原告张立与被告何锋、韦晓娜、第三人田如禾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法追加孙锦树为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张立及其委托诉讼代理人唐伟政，被告何锋，第三人田如禾、孙锦树到庭参加诉讼，被告韦晓娜经本院依法公告送达开庭传票，期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告何锋于2015年9月6日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令第三人（田如禾）无条件协助直接将房屋产权变更登记在原告名下（房屋价格550000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人田如禾将其所有位于河池市金城江区江北东路405号（中级法院宿舍区5号楼）2-802号房出售给被告，于2012年5月6日签订《房屋买卖合同》，双方均按合同约定履行了付款和交房手续，但当时没有办理产权过户。被告向原告借款本金30万元，到期后无力偿还，被告用其向第三人田如禾购买的其所有位于河池市金城江区江北东路405号（中级法院宿舍区5号）2-802号房，折价55万元转售给原告，双方于2015年9月6日签订《房屋买卖合同》，原告补其差价25万元，被告于2018年4月将上述房屋交付原告使用。2017年10月25日，第三人田如禾取得上述房屋权属证：桂（2017）河池市不动产权第××号，原告得知后多次找第三人田如禾将不动产权证过户到原告名下，第三人田如禾均以各种理由拒不协助办理过户手续。原告认为，第三人田如禾将房屋出售给被告，双方已履行了付款和交房手续。被告又将房屋转售给原告，原、被告之间的付款和交房手续也已履行完毕，且原告为上述房屋实际占有人，现第三人田如禾已取得上述房屋产权证书，根据合同约定，第三人田如禾应当无条件协助原告办理产权过户手续，第三人田如禾拒不协助办理过户手续是错误的。为此，原告向法院提起诉讼。 原告为证明其主张向法庭提供证据如下：1.房屋买卖合同（田如禾与何锋、韦晓娜）复印件，证明第三人将诉争房屋出售给两被告；2.离婚协议书（何锋与韦晓娜）、房屋买卖合同（何锋与张立）复印件，证明两被告离婚后对诉争的房屋进行了处分，被告何锋取得诉争房屋的所有权；被告何锋将诉争房屋出售给原告；3.银行转款凭证（中国工商银行两张、中国银行两张）复印件，证明原告已向被告支付了房款；4.桂（2017）河池市不动产权第××号房产证复印件，证明诉争房屋已依法取得产权证书，具备过户条件。 被告何锋辩称，同意原告诉请，《房屋买卖合同》有效，将房屋产权变更登记在原告名下。 被告何锋为其辩解向法庭提供证据如下：1.房屋买卖合同（田如禾与何锋、韦晓娜）复印件，证明买卖合同是真实有效的；2.收条复印件，证明房屋买卖交易已经完成了，田如禾出售房屋后，何锋已经交付了水电费至中院财务，且已实际使用该房屋；3.韦晓娜书写《关于与何锋婚姻关系存续期间个人债务的情况说明》，证明在被告何锋和韦晓娜婚姻关系存续期间，韦晓娜在外面的债务跟被告何锋无关，何锋也不知情。 被告韦晓娜未作答辩未到庭参加诉讼亦未提交证据。 第三人田如禾述称，一、第三人田如禾与原告无房屋买卖合同关系，原告要求“判令第三人无条件协助直接将房屋产权变更登记在原告名下”的诉讼请求不合理且无法律依据。原告与被告签订《房屋买卖合同》均未有人告知第三人田如禾，第三人田如禾并不知情。现原告要求田如禾将房屋直接过户给原告无事实依据，更无法律依据。如将房屋直接过户到原告名下，则违背税法有关规定，有可能面临被税务部门质疑避税的风险；房屋于2017年10月25日才取得房产证，如需过户，田如禾也只能按合同约定和有关法律规定，将房屋过户到被告名下，而不是过户到原告名下。二、被告与田如禾在履行《房屋买卖合同》过程中有瑕疵，购房款不明，导致田如禾不敢进行房屋过户。被告与第三人田如禾签订《房屋买卖合同》是事实，但是在履行合同过程中有瑕疵，在未查清事实前，田如禾无法将房屋过户给被告。签订合同后，田如禾之子张中桂的账户陆续收到了第一笔款6万元、第二笔款29万元，被告韦晓娜声称是其转来的购房款，田如禾按被告要求已立即将房屋移交被告使用、管理。几年后，田如禾之子张中桂收到孙锦树发来的律师函和转账凭证，主张是其本人购买房屋，让田如禾及家人退回29万元购房款，并不停骚扰田如禾及家人。以上情况导致田如禾无法分清两笔购房款到底是谁支付，被告未有证据证明其支付购房款，也未有证据证实孙锦树转账的29万元是代替其二人支付购房款。因此，田如禾认为，被告与田如禾签订的《房屋买卖合同》生效，但被告未履行完给付购房款的合同义务，因此，第三人田如禾不敢将房屋过户给被告，请求法院查清案件事实，依法判决。 第三人田如禾为其陈述向法庭提交证据如下：1.律师函复印件、2.转账凭证复印件、3.孙锦树身份证复印件，证据1、2、3共同证明孙锦树汇款29万元给张中桂，现在房子出卖给韦晓娜，田如禾指示韦晓娜打款到张中桂账户，孙锦树是根据韦晓娜的要求转账至张中桂的账户，但是田如禾在事后收到律师函才知道是孙锦树转款；4.房屋买卖合同（田如禾与何锋）复印件、5.房屋买卖合同（田如禾与何锋、韦晓娜）复印件，证据4、5共同证明田如禾跟何锋签了两份合同，第一份合同相对方仅为何锋，后因合同遗失，签订第二份合同。 第三人孙锦树述称，一、原告在诉状中称：“被告何锋、韦晓娜与第三人田如禾签订《房屋买卖合同》后，双方均按合同约定履行了付款和交房手续”与实际不符。2012年5月至2013年间,孙锦树被韦晓娜蒙骗,多次以转账及支付现金方式给其“借款”109万元,其中涉案的29万元韦晓娜称其用于购买张中桂房屋,并指示孙锦树直接将该款转给张中桂,并提供张中桂账号。为此,孙锦树于2012年5月9日给案外人张中桂转款29万元,转款凭证注明是购房款。由此可见,孙锦树的29万元是转给张中桂,而不是付给田如禾。现原告把上述29万元作为两被告支付给田如禾的购房款与事实不符,据此认为两被告已付清购房款是错误的。因被告韦晓娜所“借”孙锦树包括上述29万元在内的109万元未还,孙锦树于2013年11月25日向韦晓娜追讨,发现其已将孙锦树名字列入其手机黑名单。2014年4月25日,孙锦树向法院起诉,要求判决两被告偿还包括上述涉案29万元在内的债务109万元。同年5月7日,法院以“韦晓娜因涉嫌诈骗犯罪已被公安机关立案侦查并进行追逃”为由,裁定暂不予受理孙锦树起诉。孙锦树不服向河池市中级人民法院提出上诉,但被该院驳回。2014年7月31日,孙锦树向河池市公安局金城江分局提出控告,要求追究韦晓娜诈骗罪的刑事责任。同日,该分局立案受理[受理登记表文号为金分(刑)受案字(2014)01943号],现案件还在侦查中。二、被告韦晓娜、何锋2013年12月30日登记离婚，而韦晓娜骗取孙锦树包括涉案29万元在内的109万元则发生在其两人登记离婚前。故被告韦晓娜在离婚协议中把涉案房屋协议给被告何锋,两人都具有逃避法律责任的故意,该离婚协议涉及该内容的条款应属无效。何锋根据该协议将该房出售给原告所签订的《房屋买卖合同》同样也是无效的，两被告与第三人田如禾签订的《房屋买卖合同》和被告何锋与原告张立签订的《房屋买卖合同》,约定转让的房屋不是同一套房屋。孙锦树认为,1.孙锦树转款给张中桂作为购房款,而不是转给第三人田如禾。假如韦晓娜或张中桂将该款作为田如禾房款,违背了孙锦树转款的初衷和双方借款时的约定，是无效的。基于此,上述29万元张中桂应退回给孙锦树。2.包括涉案的29万元在内,被告韦晓娜骗取孙锦树的109万元公安机关已作为诈骗案件立案侦查,人民法院也不受理孙锦树的民事起诉,故上述29万元应作为赃款由公安机关追缴,并退回给孙锦树。3、鉴于本案的上述情况,原告与两被告签订的《房屋买卖合同》应属无效合同,在被告何锋未依法取得该房产权的情况下,原告要求判决第三人田如禾直接将该房过户登记到其名下是错误的。为此,请求法院驳回原告诉讼请求,维护孙锦树合法权益。 第三人孙锦树为其陈述向法庭提交证据如下：1.控告书复印件、2.受案回执复印件、3.报告复印件、4.关于请求尽快追缴赃款的报告复印件、5.借条复印件、6.个人结算业务申请书复印件、7.民事起诉张复印件、8.金城江区法院《民事裁定书》复印件、9.河池市中院《民事裁定书》复印件，证据1-9共同证明本案涉案的29万元系被告韦晓娜诈骗第三人孙锦树所得，该款属赃款；韦晓娜当时称其购买案外人张中桂房屋，叫孙锦树直接转款（29万元）给张中桂；张中桂与两被告并没有房屋买卖关系，故其应将29万元退回给孙锦树；10.婚姻登记记录证明复印件，证明两被告离婚的事实及登记离婚的时间。 经庭审质证，对原告所提交证据，被告何锋质证认为对原告提交的证据，均无异议。第三人田如禾质证认为，对于证据1、2、3表示不清楚，对证据4房产证真实性无异议。第三人孙锦树质证认为，对于原告提交的证据没有异议，但是认为何锋跟韦晓娜在签订房屋买卖合同后才离婚，案涉合同属无效合同，两被告为了逃避法律责任转让房屋。 对被告何锋所提交证据，原告质证认为对证据三性无异议。第三人田如禾质证认为，对证据1无异议，因合同丢失后补充签订合同；对于证据2真实性无异议，是田如禾所写《收条》；对证据3表示知情何锋跟韦晓娜离婚一事。第三人孙锦树质证认为，对于证据1真实性无异议，但是该房的水电费应该是韦晓娜交付的，楼底登记的是韦晓娜名字；对证据2《收条》，认为田如禾收到韦晓娜转来的29万元为孙锦树所转；对证据3不予认可，何锋逃避债务，其知情韦晓娜的债务，《情况说明》是无效的。 对第三人田如禾所提交证据，原告质证认为，对证据1、2、3真实性、合法性无异议，认为恰好证明是孙锦树代韦晓娜转款给田如禾，同时田如禾将涉案房屋交付给韦晓娜使用的事实；对于证据4、5三性无异议。被告何锋质证认为对证据1、2、3不清楚，对证据4、5无异议，当时其跟韦晓娜离婚，因出卖房屋需要，而原合同遗失，故与田如禾重新签订合同。第三人孙锦树质证认为，对于证据1、2、3真实性无异议，是其律师发给田如禾的，也是其转账给张中桂的；对于证据4、5的真实性无异议。 对第三人孙锦树所提交证据，原告质证认为对证据1-5关联性有异议，与本案无关；对于证据6的第8页真实性无异议，但该证据证明孙锦树代韦晓娜支付购房款，属另一法律关系；对于证据7-10认为与本案无关。被告何锋质证认为，不知情，无法判断其真实性，与本案无关。第三人田如禾质证认为，对于证据中的29万元，其不清楚是否是孙锦树代韦晓娜支付的，请求法院依法查明。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告韦晓娜经本院依法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，但内容真实、来源合法且与本案具有关联性的证据，本院亦予确认；对与本案不具有关联性的证据，本院不予确认。 综合全案证据及当事人的陈述，本院认定法律事实如下：被告何锋、韦晓娜原系夫妻关系。2012年5月期间，第三人田如禾经与被告何锋协商一致，约定将其位于河池市中级人民法院住宅区第3栋2单元住宅8楼801号房转让给被告何锋，双方签订了《房屋买卖合同》。因合同遗失，双方协商补充签订合同。后第三人田如禾作为甲方，被告何锋、韦晓娜作为乙方，双方签订一份落款时间为2012年5月2日的《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方将其所有的坐落在河池市中级人民法院住宅区第3栋2单元住宅8楼801号房转让给乙方，售价35万元，房屋价款自双方签订合同三日内一次性付清，到款后出具收据，并将房屋的全部钥匙交付乙方，甲方单位为甲方统一办理好该房屋的房屋产权证、土地使用证后一个月内，甲方将该两证交给乙方，并协助乙方办理该房屋的过户手续，因过户所产生的各种税、费均由乙方自行承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。田如禾及何锋、韦晓娜均在合同上签字确认。合同签订后，被告韦晓娜按照田如禾的指示，将购房款汇入田如禾之子张中桂的银行账户中，其中29万元由第三人孙锦树（代韦晓娜）于2012年5月9日汇入张中桂银行账户中。2012年5月11日，田如禾将案涉房屋交付两被告，并于同年5月26日向两被告出具《收条》，确认收到两被告交来购买案涉房屋购房款共35万元。 2013年12月30日，被告何锋、韦晓娜签订《离婚协议书》并办理离婚手续，二人在《离婚协议书》中约定坐落在河池市中级人民法院住宅区第3栋2单元住宅8楼802号住房一套的产权及此房内的家用电器及家具归男方（被告何锋）所有。 2015年9月6日，被告何锋作为甲方，原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，主要内容为：韦晓娜于2013年10月13日向张立借款人民币30万元，并用其向田如禾所购买的坐落在河池市中级人民法院住宅区2区第3栋2单元住宅8楼802号住宅一套作抵押担保。借款期满后，韦晓娜未还款。因何锋与韦晓娜原系夫妻关系，张立向一审法院提起诉讼，请求法院判决何锋、韦晓娜共同偿还张立借款本金30万元，并支付利息1万元及承担案件受理费。在诉讼期间，双方同意庭外调解。双方经协商一致，达成协议：一、乙方同意购买甲方（其向田如禾所购买，双方未办理房屋产权过户手续）所有位于河池市中级人民法院住宅2区第3栋2单元8楼802号房屋；二、甲、乙双方协商同意上述房产的交易单价为人民币55万元；乙方张立同意将原借给韦晓娜人民币30万元借款作为购房款，本合同签订后，乙方将分两期付清上述购房款给甲方，房款由乙方转给甲方指定的代理人胡涛（银行卡号：工商银行621262114002410352），协议签订后，乙方一星期内将第一期款20万元转入甲方代理人账号，待甲方协助乙方办理其与田如禾签订相关协议后，再将余款5万元转入甲方代理人账户……合同还对双方其他权利义务进行约定。合同签订后，原告分别于2015年9月6日转账20万元、于2016年11月2日转账5万元至上述胡涛的银行账户中。被告何锋大约于合同签订一年半后将案涉房屋交付原告使用。 2017年10月25日，相关主管部门颁发案涉房屋不动产权证，坐落于河池市金城江区江北东路405号（中级法院宿舍区5号楼）2-802号房，不动产权证号为桂（2017）河池市不动产权第××号，登记的权利人为第三人田如禾，共有情况为单独所有。现原告以案涉房屋已取得产权证且具备办理产权过户手续，但第三人田如禾未协助办理过户手续为由向本院提起诉讼，引发本案纠纷。 庭审过程中，孙锦树陈述称韦晓娜因购房需要于2012年5月7日向其借款，并向其出具内容为“今借到：孙锦树（人民币叁拾万元整300000.00）,2012年5月7日购房款项，立此为证”的《借条》一份，故其按照韦晓娜的要求于2012年5月9日将购房款29万元汇入张中桂银行账户中。 另查明，孙锦树曾向本院起诉韦晓娜、何锋，要求偿还借款109万元（含案涉根据韦晓娜指示转入张中桂账户的29万元），后本院经审查认为韦晓娜因涉嫌诈骗犯罪已被公安机关立案侦查并进行追逃，故裁定暂不予受理。 本院认为，原告与被告何锋于2015年9月6日签订的《房屋买卖合同》及被告何锋、韦晓娜与第三人田如禾签订的《房屋买卖合同》均系合同双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同。故原告请求确认与被告何锋于2015年9月6日签订的《房屋买卖合同》有效，予以支持。 对原告请求第三人田如禾协助将案涉房屋产权变更登记至其名下的主张是否应予支持的问题。本院认为，被告何锋、韦晓娜与第三人田如禾签订《房屋买卖合同》后，被告何锋、韦晓娜已按合同约定将购房款35万元足额支付给第三人田如禾，其二人已取得该合同债权，第三人田如禾负有将房屋交付及变更产权登记的义务。现田如禾已完成交付房屋的义务，但尚负有协助办理产权变更登记的义务。因被告何锋、韦晓娜已协议离婚并办理离婚手续，同时约定案涉房屋归属被告何锋，被告何锋对该合同债权享有处分的权利。被告何锋与原告张立签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋转让予原告，原告已按约定将购房款55万元支付完毕，应认为被告何锋将其合同之债全部转移给原告享有，原告可据此请求何锋、田如禾协助办理讼争房屋产权变更登记，被告何锋、第三人田如禾应共同协助原告办理案涉房屋产权变更登记手续。对原告该项诉讼主张，本院予以支持。对于办理讼争房屋产权变更登记手续过程所涉及的相应税费，由国家税收部门按政策规定收取。对于第三人孙锦树述称其代韦晓娜于2012年5月9日转账给田如禾之子张中桂的29万元，现韦晓娜为逃避债务而转让房屋的行为应无效的主张，因第三人孙锦树在庭审过程中亦陈述系代韦晓娜支付购房款，且韦晓娜已向其出具《借条》，如孙锦树债权真实，也仅系其与被告韦晓娜之间的债权债务关系。据此，对第三人孙锦树主张案涉合同无效的主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告张立与被告何锋于2015年9月6日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、由被告何锋、第三人田如禾共同协助原告张立到相关行政主管部门将位于河池市金城江区江北东路405号（中级法院宿舍区5号楼）2-802号房【不动产权证号：桂（2017）河池市不动产权第××号】变更登记至原告张立名下（房屋产权变更登记过程中应当缴纳的相应税费，由国家税务部门按政策规定收取）。 案件受理费9300元（原告已预交），由原告张立负担3100元，由被告何锋负担3100元，由第三人田如禾负担3100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费9300元，汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王立群 审 判 员  韦丽丽 人民陪审员  兰荣标 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  韦忠宝 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-2252170