山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9970号上诉人（原审原告）：张劲，男，1992年8月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨博，山东千舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：金白水，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中铁文化传媒集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：张天舒，总经理。委托诉讼代理人：米广森，男，该公司职工。上诉人张劲因与被上诉人山东中铁文化传媒集团有限公司（以下简称中铁传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张劲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审的全部诉讼费用由中铁传媒公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，违反法定程序，适用法律错误，导致判决错误。一、一审法院认定张劲未对交房期限及经济损失的约定举证，属认定事实错误。张劲提交的《房屋租赁合同》、《协议书》系合法有效合同。根据该合同第三条约定：涉案房屋租赁期为12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；合同第十条约定：租赁期满，乙方（中铁传媒公司）如期交还房屋。由以上约定可知，中铁传媒公司的交房期限应为租赁期间届满之日即2017年12月31日，一审法院认定张劲未举证对交房期限进行约定系认定事实错误。根据《房屋租赁合同》第十条约定：乙方如改变房屋内部结构及设置等方案均须事先征得甲方（张劲）书面同意后方可施工，如未经同意擅自改动，一切责任和经济损失都有乙方承担。根据《协议书》中铁传媒公司违反合同约定，未经张劲同意，擅自变更房屋内部结构及设置，将主卧卫生间变更为衣帽间，中铁传媒公司的违约行为导致其不能按照合同约定如期交还涉案房屋。根据《房屋租赁合同》第十二条约定：乙方交还甲方房屋不得影响房屋的正常使用。张劲就中铁传媒公司违约事宜提出异议，中铁传媒公司同意将房屋恢复原状，中铁传媒公司在2018年2月27日将房屋恢复原状后交还张劲。中铁传媒公司擅自违约致使涉案房屋晚于约定日期两个月后交付，导致张劲无法将涉案房屋正常出租，造成两个月的租金损失，根据《房屋租赁合同》第四条及第十条约定中铁传媒公司应承担赔偿责任。一审法院认定张劲未提供证据证实损失数额系认定事实错误。二、一审法院适用法律错误，进而导致判决错误。中铁传媒公司擅自变更涉案房屋内部结构及设置，违反了合同约定，导致延期交付房屋给张劲造成经济损失。根据法律规定，应当承担违约赔偿责任。中铁传媒公司辩称，中铁传媒公司于2017年12月23日向张劲提出交还房屋，但未如期交还，主要是因张劲不合理的要求所致。主卧只是功能使用并不影响防水和结构的改造，在张劲提出恢复功能后，中铁传媒公司进行了恢复，并作出了防水处理和闭水实验。但张劲要求签订质量保证书，并且未按合同约定提出异议，利用恢复洗手间拖延了2个月的交接，故意拖延交接时间谋取利益。因此双方商定维修期间，不作为租赁时间，不能认定中铁传媒公司延期交房，不存在逾期，中铁传媒公司不承担损失和违约金。张劲向一审法院起诉请求：1.判令中铁传媒公司向张劲支付违约金30000元；2.判令中铁传媒公司赔偿张劲经济损失15000元；3.判令中铁传媒公司向张劲支付应缴物业费456.5元、水费474.6元，共计931.1元；4.本案诉讼费用由中铁传媒公司承担。一审法院认定事实：2016年12月9日，张劲（甲方）与山东中铁旅游广告集团有限公司（乙方，现为中铁传媒公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于历下区历山名郡18号楼2单元501室。租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁房屋仅作为居住使用。租赁期满，乙方如要求续租，必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方。房屋租金为7500元/月。房屋押金为7500元，在办妥退租所有事宜后，房主退还给租客，如房屋设施损坏，水电，物业拖欠，在押金中抵扣，不足部分乙方另付。由乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、物业管理费等。乙方如改变房屋内部结构及设施等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，如未经同意擅自改动，一切责任和经济损失都由乙方承担。租赁期满，乙方如期交还房屋。逾期不还按租金两倍支付违约金，并承担因逾期不还给甲方造成的损失。《房屋租赁合同》签订后，中铁传媒公司向张劲交纳了房屋押金7500元，张劲将涉案房屋交付给中铁传媒公司使用。张劲称中铁传媒公司于2017年12月6日通知其不再续租，未在合同约定的期限内确定是否续租，押金不应退还。合同到期后，双方对涉案房屋进行了交接，并签署了交接清单，显示燃气表数为160.86，电表数为12240.98，水表数为506，但该交接清单未载明交接时间。张劲称双方在对房屋交接时，发现中铁传媒公司将主卧卫生间改造为衣帽间。2018年2月27日，张劲（甲方）与中铁传媒公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方在租赁甲方房屋期间，将甲方主卧卫生间改为衣帽间使用。租赁合同到期后，乙方恢复了甲方主卧卫生间使用功能，对地面做了防水处理，并进行了48小时闭水实验，未发现渗水问题。甲方对处理结果存有异议，为此双方达成如下协议：1.主卧卫生间在结构和使用属性不变的情况下，按照国务院令（第279号）建筑工程质量管理条例规定五年内如发现地面渗水，确因乙方问题，乙方应负责维修；2.主卧卫生间结构和使用属性发生了变化，今后如发现地面渗水，乙方不承担任何责任；4.协议书生效之日起，五年内客厅卫生间如有地面渗水，确因乙方原因，乙方负责维修。张劲主张该《协议书》可以证明房屋交接时间为2018年2月27日，中铁公司辩称涉案房屋实际在2017年年底进行了交接，双方已经商定整修期间不算延期，对涉案房屋的装修并没有改变房屋的结构，并且张劲已经对卫生间防水处理结果进行了确认。为主张中铁传媒公司欠付的电费和物业费，张劲提交涉案房屋所在的山东将军春天物业管理有限公司历山路分公司于2018年4月19日出具的物业费发票一张，主张中铁传媒公司应按1.6元/平方米/月标准，支付修复涉案房屋期间的两个月物业费。另提交水费明细一份，显示2016年11月10日至2018年3月11日水费共计470.4元。中铁传媒公司对水费无异议。一审法院认为，《房屋租赁合同》、《协议书》均是双方当事人的真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的禁止性规定，因此均为合法有效合同，当事人应当按照协议约定全面履行合同义务。本案中，虽然中铁传媒公司在使用涉案房屋时将主卧卫生间进行了改造装修，但中铁传媒公司已经将该房间恢复原状，双方也就防水处理结果签订了《协议书》进行确认。根据《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期满，逾期交房应支付两倍租金违约金。张劲虽主张因中铁传媒公司恢复改造的房屋导致逾期交房，但未举证证明双方对租赁期满后的交房期限进行过约定。因此对于张劲要求中铁传媒公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，一审法院不予支持。对于张劲主张的经济损失，根据原、中铁传媒公司双方签订的租赁合同约定，房屋设施损坏，水电，物业拖欠，在押金中抵扣，不足部分另付。因其未提交相关证据对实际损失数额予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该项诉讼请求，证据不足，一审法院亦不予支持。关于水费与物业费，张劲在2016年11月10日至2018年3月11日，中铁传媒公司使用涉案房屋期间，共支出水费470.4元，对于该证据中铁传媒公司无异议。因中铁传媒公司对涉案房屋进行修复，导致张劲在合同到期后多支出两个月物业费456.5元，故对于张劲支出的上述水费、物业费，中铁传媒公司应当承担。中铁传媒公司支付张劲房屋押金7500元，对此双方无异议。根据《房屋租赁合同》约定，中铁传媒公司的合同义务为“在需要续租的情况下，需要提前一个月通知”，因此张劲辩称的“中铁传媒公司不再续租，但未提前一个月告知”不能作为不退还押金的事由。上述水费与物业费根据合同约定足以用中铁传媒公司支付的房屋押金中予以抵扣。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、中铁传媒公司于判决生效之日起十日内支付张劲物业费456.5元、水费470.4元（在中铁传媒公司支付给张劲的7500元房屋押金中抵扣）；二、驳回张劲的其他诉讼请求。案件受理费950元，由张劲负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，张劲与中铁传媒公司签订的房屋租赁合同及协议书均系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行义务。租赁合同约定,租赁期满，如中铁传媒公司逾期返还房屋应承担违约责任;还约定，房屋交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议，应当当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方提出……。中铁传媒公司称其于2017年12月23日向张劲提出不再续租的意见，张劲未予否认。依据上述约定，首先，张劲无证据证明其在约定的时间内向中铁传媒公司提出了房屋装修异议。其次，双方达成的协议中，未明确说明中铁传媒公司系擅自将卫生间改为衣帽间。再次，对中铁传媒公司将租赁房屋恢复原状期间是否属于逾期交房，双方未予约定。因此，双方虽然实际于2018年2月27日交接房屋，但张劲不能证明因中铁传媒公司的原因造成逾期交房，张劲要求中铁传媒公司承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，对张劲的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人张劲负担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月二十五日书记员  李姗姗