广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21912号上诉人（原审原告）：黄第珍，女，汉族，住广州市荔湾区。上诉人（原审原告）：黄弟豪，男，回族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄第珍，黄弟豪的姐姐。被上诉人（原审被告）：广州金星仪器厂（已破产），工商登记地址广州市荔湾区光复中路360号，现管理人的联系地址广州市越秀区解放北路970号四楼。诉讼代表人:广州金星仪器厂管理人。负责人：黄燕娴。委托诉讼代理人：陈俊，广州金星仪器厂管理人工作人员。上诉人黄第珍、黄弟豪因与被上诉人广州金星仪器厂确认合同无效纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄第珍、黄弟豪上诉请求：确认广州金星仪器厂对广州市荔湾区带河路XXX3号房屋的出售交易行为无效；将我们居住的公有住房使用权买断为所有权。事实和理由：（一）广州市荔湾区带河路XXX3号房屋（以下简称案涉房屋）为公有住房。案涉房屋属于广州试验仪器厂分配给黄第珍、黄弟豪的职工福利房，黄第珍、黄弟豪有入住的合法证明及《广州市公有住宅房屋租赁合约》予以证明，故黄第珍、黄弟豪对案涉房屋享有使用权。公有住房的使用权是一项具有财产价值的财产权及高度物化的特殊债权，公有住房名义上是公有，但其绝大部分价值应属于承租人享有。公有住房的租赁合同区别于一般的房屋租赁合同，它具有永续行、支配性、可转让性等特征。广州金星仪器厂将黄第珍、黄弟豪居住的公有住房拍卖，违反了法律的相关规定。（二）案涉房屋不属于广州金星仪器厂的破产财产。案涉房屋属于广州试验仪器厂、广州机床电器厂、广州金星仪器厂三个单位共有的财产，依据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，各共有人对共有物都有管理的权利与义务，故在案涉房屋未按法律规定进行分割、转让前，其不属于破产财产。（三）黄第珍、黄弟豪对案涉房屋享有优先购买权。依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条、《城市公有房屋管理规定》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定可知，黄第珍、黄弟豪对案涉房屋享有优先购买权。黄第珍、黄弟豪收到广州金星仪器厂管理人送达关于《XXX3号房屋拍卖通知》和《拍卖公告》时有对其中关于案涉房屋“被占用”的说法提出异议，并告知其案涉房屋不属于破产财产，要求其撤拍，同时，黄第珍、黄弟豪向相关部门反映该情况并投诉。黄第珍、黄弟豪作为无过错方，现作为黄第珍、黄弟豪的唯一住房的案涉房屋被强行拍卖，黄第珍、黄弟豪要求将案涉房屋的使用权买断为所有权。根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第六条可知，广州金星仪器厂的破产管理人未尽到查明拍卖财产即案涉房屋现状的义务，则其应当承担相应的赔偿责任。综上，恳请二审法院判如所请。广州金星仪器厂二审辩称，不同意黄第珍、黄弟豪的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。黄第珍、黄弟豪向一审法院起诉请求：一、确认案涉房屋的出售交易行为无效；二、XXX3号二楼按政策规定由黄第珍、黄弟豪以每平方米6300元的价格购买。一审法院认定事实：黄第珍、黄弟豪是广州试验仪器厂的职工。案涉房屋（砖木结构二层）属于广州金星仪器厂名下的物业。1993年广州金星仪器厂同意广州试验仪器厂安排其职工即黄第珍、黄弟豪入住XXX3号二楼后房房屋。之后黄第珍、黄弟豪与广州金星仪器厂签订了租赁合同，向广州金星仪器厂缴纳租金（租用面积为30平方米）。该房屋的其他部位由广州试验仪器厂的两户职工居住。广州金星仪器厂的职工吴炳光则居住在广州试验仪器厂提供的房屋。因XXX3号房屋属于砖木结构，且没有独立厨厕，不符合房改的条件，故黄第珍、黄弟豪无法按照房改政策购买该房屋。2000年12月29日广州金星仪器厂因经营管理不善，严重资不抵债，被广州市中级人民法院裁定宣告破产。2018年11月1日广州金星仪器厂破产管理人到XXX3号房屋张贴《XXX三号房屋拍卖通知》和《拍卖公告》，主要内容为：破产管理人根据《广州金星仪器厂债权人会议决议》依法拍卖XXX3号房屋，现将《拍卖公告》一并函告你方，欢迎你方参与网络竞拍。如你方主张其他相关权利（包括但不限于优先购买权），请于收到该通知后按《拍卖公告》要求及时书面方式提交管理人。拍卖时间为2018年11月29日上午10时至2018年11月30日上午10时。黄第珍、黄弟豪看到该通知和公告后，不同意将房屋网上拍卖，向破产管理人提出了异议，黄第珍、黄弟豪要求按照以每平方米6300元的价格购买。广州金星仪器厂破产管理人不同意，认为房屋的处理应按照债权人会议所定的方案即网上拍卖处理。后该房屋经网上拍卖，由伍颖仪竞得XXX3号整栋房屋（建筑面积99.04平方米），并于2019年7月取得产权证。一审法院认为，XXX3号二楼后房房屋虽然是由广州试验仪器厂分配给黄第珍、黄弟豪使用，具有一定的福利性质，但黄第珍、黄弟豪入住后，由黄第珍与广州金星仪器厂签订了租赁合同，因此黄第珍、黄弟豪与广州金星仪器厂之间的关系本质上属于租赁合同关系。由于该房屋不符合房改的条件，黄第珍、黄弟豪与广州金星仪器厂不曾签订房屋买卖合同，故该房屋不属于黄第珍、黄弟豪的房改房。对于讼争房屋是否属于破产财产、广州金星仪器厂将讼争房屋出售是否符合法律规定问题，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（一）项规定、第（六）项规定：下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。该条款（一）项所指的是债务人（广州金星仪器厂）占有使用的他人财产，案件的情形是他人（黄第珍、黄弟豪）占有使用了债务人的财产，不属于第（一）款所指的情形。第（六）项所指的是买卖关系中所交付的房产，但案件的情形黄第珍、黄弟豪、广州金星仪器厂之间是租赁关系，并非买卖关系，不属于第（六）款所指的情形。财政部《关于国有企业试行破产有关财务问题的暂行规定》第六条第（二）项规定：企业下列财产应区别情况处理：（二）公益福利性设施。企业的职工住房、学校、托幼园、医院等福利性设施，原则上不计入破产财产；但无需续办并能整体出让的，可计入破产财产。案件XXX3号房屋本身是一套房屋，现广州金星仪器厂并非单独将二楼后房出售，而是将其整体出售，因此，广州金星仪器厂整体出售房屋符合第（二）项的规定。因此，黄第珍、黄弟豪主张该房屋不属于破产财产缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。对于广州金星仪器厂是否有损害黄第珍、黄弟豪的优先购买权问题，广州金星仪器厂在2018年11月2日已向黄第珍、黄弟豪送达《XXX三号房屋拍卖通知》和《拍卖公告》，因此黄第珍、黄弟豪对广州金星仪器厂将于2019年11月29日至30日网上出售该房屋是知悉的。广州金星仪器厂已经履行了相应的告知义务，故没有损害黄第珍、黄弟豪的优先购买权。且在之后的拍卖中，黄第珍、黄弟豪并没有报名参与竞买，也不同意以竞买人的同等价格购买房屋，因此，是黄第珍、黄弟豪没有履行优先购买权导致房屋被他人购买，责任不在广州金星仪器厂。综上，黄第珍、黄弟豪的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年9月2日判决如下：驳回黄第珍、黄弟豪的诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄第珍、黄弟豪负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议交易行为的效力认定。首先，对于黄第珍、黄弟豪主张权利的性质审查。根据案件查明事实，黄第珍、黄弟豪与广州金星仪器厂签订的是《公有住宅房屋租赁合约》，因此，一审法院认定双方之间是租赁合同关系而并非买卖合同关系正确，本院予以确认。黄第珍、黄弟豪上诉提出其对于案涉房屋享有所有权，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，广州金星仪器厂出售行为是否有效的审查。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条规定：“破产财产由下列财产构成：（一）债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产；（二）债务人在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产；（三）应当由债务人行使的其他财产权利。”根据以上规定，案涉房屋属于破产财产范围，一审法院据此认定广州金星仪器厂有权处置争议房屋正确，本院予以确认。黄第珍、黄弟豪上诉提出争议的出售行为无效，缺乏法律依据，本院不予采信。至于是否损害黄第珍、黄弟豪优先购买权的问题，一审法院论述详尽且并无不当，本院不再赘述。综上所述，黄第珍、黄弟豪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由黄第珍、黄弟豪负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十八日书记员  杨希曾龙辉