广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂14执异302号 案外人：梁华军，男，1984年8月27日出生，壮族，住所地龙州县。 申请执行人（原告、保全申请人）：冼德芳，1959年3月9日出生，汉族，住所地广东省吴川市黄坡镇新村17号。 被执行人（被告、被申请人）：龙州县海通投资有限公司（下称海通公司），住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇独山路人事小区43号。统一社会信用代码：914514235667918091。 法定代表人：陈志锋，该公司董事长。 委托代理人：黎杰华，该公司职员。 本院在执行冼德芳与龙州县海通投资有限公司（下称海通公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人梁华军对本院作出的（2017）桂14执保2号之三号执行裁定，查封被执行人海通公司所有的坐落于龙州县龙州镇城东新区龙海路1号“兴龙花园”小区C标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房不服，认为所查封的房产中有其已购买的“兴龙花园”小区C标工程10栋2单元102号房产一套，并于2019年11月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人梁华军称，本人于2014年10月28日与海通公司签订商品房买卖合同，购买海通公司投资开发的龙州县“兴龙花园”小区C标工程10栋2单元102号商品房一套，依照合同约定本人于2014年10月28日前已付清全部商品房价款128916元及相关费用，因申请执行人冼德芳与被执行人海通公司发生纠纷，使被执行人海通公司违约，至今完未成交房使用。本人认为，本人购买的项目商品房是龙州县人民政府为解决干部职工住房困难而主导开发的项目商品房，已履行合同约定的义务，结清了该商品房所有房款及其他费用，已完全拥有该商品房的所有权，海通公司的纠纷与本人毫无任何关系。法院根据申请执行人申请进行财产保全，查封包含案外人已全额付清房款的商品房在内的房产，违反了有关法律的规定，请求解除对“兴龙花园”小区C标工程10栋2单元102号房产的查封。 申请执行人冼德芳称：本案财产保全查封所涉工程并未符合法律规定的预售条件，案外人与海通公司签订《商品房买卖合同》是事实，但不合法，该合同并不是其取得商品房所有权的法律文书和凭证，所查封的“兴龙花园”小区C标工程在建房产实为海通公司所有，这在已发生法律效力的崇左市中级人民法院（2017）桂14执异6号执行裁定书和广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂执复53号执行裁定书中已有所明确。案外人虽然在当地房产部门办理了备案登记，但这也不是物权登记，同时，根据已查明的事实，案外人到目前并没有实际占有该被查封房产，除了该房产以外，其还有其他用于居住的房产。案外人不是本案被查封的财产的所有权人或权利人，其提出异议请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。 海通公司称：本公司取得合法手续，开发建设坐落于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程，申请保全人在实际施工部分尚未通过验收合格的情况下，公司向其支付款项已达到其总产值的98.12%，已远远超过了合同约定的应付款数额，同时所查封标的财物的价值严重超过了申请执行人申请保全的标的价值。法院查封对象错误，本案所涉及的龙州兴龙花园小区是龙州县政府为解决当地广大干部职工住房困难问题而起的安居工程，由政府组织并通过龙州城投公司向我公司团购商品房，我公司实属代建性质，绝大部分购房的干部职工已签订购房合同、备案并交清房款，申请人与被执行人纠纷应与购房户无关，法院不应该查封已属于案外人的房产。申请人滥用诉权，起诉我公司拖欠工程款，产生纠纷，使公司开发的商品房没有如期交付给买受人。现只有少数未交完款的业主，是因法院保全查封无法办理按揭贷款而未能付清房款。案外人提出异议请求情况属实，不能因我公司与申请人纠纷影响无过错的第三人合法权益，请法院解除对案外人房产的查封。 本院查明，海通公司在龙州县××城东新区××号投资开发建设“兴龙花园”小区商品住宅楼，并于2014年4月17日取得商品房产预售许可证对外销售。2014年10月28日海通公司与案外人签订《商品房买卖合同》，将在建位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程10栋2单元102号房产以128916元价格出售给案外人，双方约定商品房交付时间为2015年8月31日，案外人于2014年10月28日交清全部购房款及相关费用。海通公司与工程实际施工人冼德芳因工程款问题产生纠纷，“兴龙花园”小区C标工程施工一度停工，致使海通公司没有能按照双方合同约定的交付时间将购买的商品房交给案外人。 另查明，位于龙州县××城东新区××号“兴龙花园”小区是龙州县人民政府为了解决当地干部职工住房困难，而主导开发的公务员小区。为了落实好该项目工程建设，龙州县委、县政府等四家班子多次组织相关单位及部门进行研究部署，形成党政联席会议纪要，并于2011年2月起组织当地干部职工以团购的形式购买“兴龙花园”项目商品房，由海通公司投资开发建设。该项目商品房是享受地方政府政策性补贴的住房，只有当地干部职工才能购买。在工程建设过程中，因开发商海通公司和建设方湖北三建、冼德芳产生纠纷，致使工程停工，交房期限一再拖延，引起购房干部职工强烈不满，后经当地政府出面协调，海通公司与湖北三建解除施工合同，但施工场地迟迟未能移交，重新组织施工无法进行。2016年10月14日海通公司向本院提起行为保全诉讼，本院作出裁定并强制清场后，“兴龙花园”小区C标工程得以重新组织继续施工建设，整个项目工程于2017年6月完工。2016年9月1日“兴龙花园”小区C标工程实际施工人冼德芳以海通公司拖欠工程款为由将海通公司诉至本院，并提供担保，申请财产保全请求，本院于2017年3月20日作出（2017）桂14执保2号之三号执行裁定书，对被执行人海通公司所有的坐落于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房予以查封，所查封的“兴龙花园”小区C标工程涉及当地干部职工团购商品房共432户。 本院认为，申请执行人冼德芳与被执行人海通公司建设工程施工合同纠纷一案，在审理过程中，本院根据申请执行人冼德芳的财产保全申请和提供担保，查封登记在被执行人海通公司名下位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋在建商品房产，符合法律规定。龙州县人民政府主导开发的“兴龙花园”小区C标工程，目的是为了解决当地干部职工住房困难而起建的安居工程，该项目商品房是享受当地地方政府政策性补贴的住房，政策指向及购买房产主体比较明确，对象特定，所有购房者都需要进行资格审查。据此，本案中，在法院查封以前，案外人与开发商海通公司已经签订《商品房买卖合同》并交清全部购房款，可以视为对该房产的实际占有或合法占有，且至今未办理过户登记，非因案外人自身的原因、过错造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人提出异议申请，请求解除对“兴龙花园”小区C标工程10栋2单元102号房产的查封理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（六）项的规定裁定如下： 解除对案外人梁华军位于龙州县龙州镇城东新区龙海路1号“兴龙花园”小区C标工程10栋2单元102号房产的查封。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 韦简浩 审 判 员 黄 飞 审 判 员 罗延文 二〇一九年十二月二日 法官助理 何 娟 书 记 员 李映霞