河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫01民终25136号上诉人（原审原告）：吴素英，女，汉族，1960年4月4日出生，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：代全喜，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李战明，男，汉族，1974年2月1日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：王继芬，女，汉族，1973年7月10日出生，住郑州市金水区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王永南、宋家欣（实习），河南鑫苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑建明，男，汉族，1970年4月11日出生，住河南省温县。被上诉人（原审被告）：吴久青，女，汉族，1971年9月7日出生，住河南省温县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王叶子，河南扬善律师事务所律师。上诉人吴素英因与被上诉人李战明、王继芬、郑建明、吴久青确认合同无效纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25167号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。吴素英上诉请求：依法撤销原审民事裁定，依法指令审理；本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：根据民诉法规定，人民法院受理公民法人和其他组织以及它们相互之间因财产和人身关系提起的民事诉讼，属于适用本法规定。该条规定了人民法院受理民事诉讼范围。在本案中上诉人通过淘宝司法拍卖平台看到温县人民法院拍卖王继芬所有的涉案房屋，然后通过司法拍卖，然后去温县法院经核实，温县法院告知上诉人所拍卖房屋上有租赁，但是法院无法对租赁合同的实质性的审查，只能进行形式审查。至于该合同是否真实以及该租赁关系是否真实履行，法院无法做到进一步实质审查。如果是上诉人竞拍成功之后，可以通过民事诉讼来进行，于是上诉人通过后期的竞拍拍到了涉案房屋。但是上诉人派人去接收房屋时，被上诉人吴久青和郑建明未在涉案房屋内实际入住。因此根据该租赁合同上约定的房屋的时间，房租的时间以及房屋交付方式、房屋租金，认为双方之间的合同涉嫌欺诈，已经严重损害了上诉人的利益。所以提起了一审诉讼。上诉人认为上诉人起诉的理由以及包括这起诉事实，包括涉案的房屋也在金水，并且其中一个被告人在继续居住，因此属于受诉法院管辖范围。上诉人认为一审法院作出裁定是错误的，请求支持上诉请求。上诉人李战明、王继芬辩称：第一涉案的租赁法律关系成立在先，上诉人竞拍在后，该合同与上诉人并无法律上的利害关系，一审以主体不适格驳回上诉人的起诉并无不当。根据民诉法第119条的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民。本案中，上诉人以房屋租赁法律关系的成立损害其利益为由主张该法律关系因双方恶意串通而无效，则需证明涉案的租赁合同在订立时与其存在直接的利害关系。然而本案的房屋租赁合同签订时间是2014年5月1日。上诉人通过拍卖的方式取得该房产的时间是2019年1月初，诉争的法律关系成立在先，当时上诉人还没有取得涉案房屋的所有权。上诉人在一审中也没有提供任何证据证明诉争法律关系在成立时对其权益造成了损害，故一审以主体不适格驳回上诉人的诉请并无不当。第二，上诉人在竞拍前明确知晓该房屋存在出租的情况，并多次到温县法院及房屋实地查看了解，在此情况下仍决定竞拍，其不能入住的法律后果应该由其自行承担。最后退一步讲，如果本案的诉争合同被确认无效，那么基于该合同而做出的一系列法律行为均应该被撤销。上诉人基于此而拍卖并办理过户的房产也应该恢复登记到原始状态。郑建明、吴久青辩称：一审法院认定事实清楚且正确，裁判正确，依法应当予以维持。上诉人并非是本案适格主体，一审法院裁定正确。首先上诉人既不是涉案房产拍卖依据的执行案件的申请人，也不是涉案租赁合同当事人，而是通过司法拍卖拍得涉案房产，不管是在一审诉讼当中还是上诉状中，上诉人均认可其在拍卖涉案房产前已知晓涉案房产负担有长期租赁的事实，上诉人在明知上述情形的前提下，仍愿意拍卖涉案房产，其引用是实际行动表明了自愿承担涉案房屋租赁的后果。其次，涉案房产在温县人民法院执行拍卖前，法院进行房产价格评估时，评估机构的评估参考文件中已包含有涉案租赁合同，涉案房产的最终评估价格远低于市场价，而在法院进行司法拍卖时，也因负担有涉案租赁合同。涉案房产在流拍了一次后，被上诉人以底价拍得，上诉人在享受了涉案房产负担涉案租赁合同的低价后又主张涉案租赁合同无效，显然恶意，并非是法律上的善意第三人。本案涉案租赁合同依法成立并生效且已实际履行，不存在任何无效的情形。首先房屋租赁合同在2014年5月1日签订后，答辩人便依约支付了足额的房屋租金，并实际对涉案房屋进行装修占有使用，办理有门禁卡，缴纳了物业费、水电费、燃气费等。温县人民法院评估报告中所附的涉案房产内部拍摄的照片可明确看到涉案房产中明显是有人居住的，均可证明涉案房屋租赁合同一直实际履行，至今已实际履行长达五年之久，不存在上诉人所述的未实际履行。其次，房屋租赁合同签订时间是2014年5月1日，原告起诉时间是2014年5月8日，答辩人何以能够未卜先知。因此房屋租赁合同成立且生效，并已实际履行，不存在合同无效的情形。上诉人也并非是本案的适格原告，一审法院认定事实正确，依法应当予以维持。吴素英向一审法院起诉请求：1、确认被告李战明、王继芬与被告郑建明、吴久青于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费由四被告承担。一审认定如下事实：2014年10月31日，河南省温县人民法院出具（2014）温民二初字第00080号判决书一份，判令：一、被告王化民、牛伟莉于本判决生效后十日内归还原告张庆借款本金2028591元，并支付相应利息（利息从2013年8月14日起按月利率1.87％，计至判决确定的还款之日止）；二、被告李战明、王继芬对判决第一项确定的被告王化民、牛伟莉债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张庆的其他诉讼请求。2015年7月6日，河南省温县人民法院出具（2015）温民执字第148号执行裁定书一份，裁定查封被执行人王继芬位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房产（房屋编号：1206549），查封期限为三年。2018年5月8日，河南省温县人民法院出具（2015）温民执字第148号执行裁定书一份，载明：本院在执行申请人张庆与被执行人王化民、牛伟莉、王继芬、李战明民间借贷纠纷一案中，被执行人均未履行生效法律文书确定的义务，本院查封了被执行人王继芬所有的房产。裁定如下：拍卖被执行人王继芬位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房产。2018年7月24日，河南省温县人民法院发出（2015）温民执字第148号公告一份，载明：望对上述房产权属有争议的单位或个人，以及与上述房产权属有关的其他权利人，在公告后十日内向河南省温县人民法院提供证据。被告郑建明向河南省温县人民法院提交其于2018年7月13日书写的情况说明一份，说明其已租赁涉案房屋，房租已一次性付清，并向河南省温县人民法院提交《房屋租赁合同》一份，合同载明的租赁时间自2014年5月2日至2034年5月1日，年租金为10000元，总计20万元。温县人民法院委托河南昭源土地与房地产评估有限公司对涉案房产市场价值进行评估，评估对象权益状况中说明了《房屋租赁合同》的相关情况，河南昭源土地与房地产评估有限公司于2018年9月5日出具豫郑昭源评字（2018）090213A号评估报告一份，估价结果：估价对象在价值时点的房地产市场价值为3295632元。涉案房产由河南省温县人民法院在淘宝网司法拍卖平台上进行拍卖，起拍价为2966069元，2018年10月10日的网页下方竞买公告显示：房屋所有权人为被告王继芬，由《房屋租赁合同》得知出租方为被告王继芬，承租方为被告郑建明、吴久青，租赁期限为2014年5月2日至2034年5月1日止。该次拍卖于2018年10月12日流拍。2019年1月10日，河南省温县人民法院在阿里拍卖平台上再次对涉案房屋进行拍卖，并公示了《房屋租赁合同》。2019年3月5日，河南省温县人民法院出具了《拍卖确认书》一份，载明买受人吴素英于2019年1月27日在温县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上以最高价公开竞价成交，竞得涉案房产，成交价为2372860元。温县人民法院在拍卖人处盖章，原告吴素英在买受人处签字捺印。同日，河南省温县人民法院出具了（2018）豫0825执恢542号执行裁定书，裁定如下：一、郑州市××区××院××楼××单元××号房产（房产证号：12××72）的所有权及相应的其他权利归买受人吴素英所有，财产权自本裁定送达买受人吴素英时起转移；二、买受人吴素英可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2019年3月28日，原告吴素英在郑州市国土资源局办理了产权登记并领取了涉案房产的不动产权证书。原告吴素英认为四被告签订的《房屋租赁合同》的租金价格远低于市场价格，明显为逃避债务执行，该行为损害原告吴素英的合法权益，故主张《房屋租赁合同》无效。审理过程中，原告吴素英申请对租赁合同形成时间进行鉴定，因四被告未能提供合同原件，鉴定未果。后原告吴素英再次申请对租金价格进行鉴定，受本院委托，河南诚联资产评估有限公司于2019年9月26日出具资产评估报告，评估结论为涉案房屋在2014年5月2日至2034年5月1日租金价格为937400元。庭审中，原告吴素英称，在网上看到拍卖公告上有租赁合同并去温县人民法院核实过。一审法院认为：起诉必须符合法律规定的条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。河南省温县人民法院的评估报告中有《房屋租赁合同》的相关情况，该租赁合同在执行拍卖过程中进行了公示，原告吴素英亦通过执行过程中的司法拍卖取得涉案房屋的所有权。原告吴素英诉请《房屋租赁合同》无效，本院无管辖权，应驳回原告吴素英的起诉。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告吴素英的起诉。案件受理费2150元，退还原告吴素英。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，起诉必须符合法律规定的条件，属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，温县人民法院在案涉房产拍卖前已发布公告，要求对案涉房产有关的其他权利人向法院提供证据，郑建明向温县人民法院提交了《房屋租赁合同》、《情况说明》。案涉房产的评估报告中显示评估对象权益状况中说明了《房屋租赁合同》的相关情况。温县人民法院在司法拍卖网页中已公示：房屋所有权人为王继芬，由《房屋租赁合同》得知出租方为被告王继芬，承租方为被告郑建明、吴久青，租赁期限为2014年5月2日至2034年5月1日止。2019年1月27日，吴素英在温县人民法院的淘宝网拍卖平台上以最高价公开竞价成交，竞得案涉房产，现吴素英诉请案涉房产租赁合同无效，实质是对温县人民法院在司法拍卖中公示的内容提出的异议，其应向相应法院主张解决。综上，吴素英的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 袁斌审判员董忠智审判员邵晓斐二〇一九年十二月二十七日书记员 米            彦