江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8557号上诉人（原审原告）：李健飞，女，1970年7月13日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：许华，江苏法德东恒（溧水）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：严小花，女，1981年4月24日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。上诉人李健飞、严小花房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李健飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判严小花承担房屋占有使用费等共计59620.93元，确认租赁合同解除时间为20l8年9月18日；2.本案一、二审诉讼费由严小花承担。事实与理由：一、涉案合同解除时间是2018年9月18日。双方当事人因租赁合同发生纠纷的前提是严小花不按约交纳房租，据合同约定，严小花应在2018年8月1日之前交纳下一年房租，而多次催要后严小花以李健飞不是房主拒交。李健飞系合同相对人，2018年9月7日向严小花发出短信要求其3到5天考虑是否继续承租，否则搬出，因严小花未搬出，故上诉人于2018年9月18日安装卷帘门强行终止合同。依据法律规定，李健飞有权行使法定解除权，而法定解除权是通知到达对方时合同就解除。二、本案应由严小花承担全部责任。此案系租赁合同纠纷，严小花违约在先，导致合同无法继续履行。双方也没有在合同中约定违约损害赔偿责任，且法律也没有规定在有偿合同中损害赔偿划分责任。一审法院判决李健飞承担一半的损失无依据。综上，请求依法改判。严小花辩称：一、李健飞认为合同解除的时间是2018年9月18日其不认可。2018年9月1日，李健飞将北面门的锁芯堵住，导致严小花不能正常营业，李健飞暴力占有并实际控制涉案房屋，严小花于2018年9月1日起就已经丧失了对房屋的控制权，故合同解除时间应当是2018年9月1日。二、严小花不及时缴纳房租并不必然导致房屋租赁合同的解除，双方签订的房屋租赁合同中并未约定不及时缴纳房屋的后果，一审认定部分事实仅仅是房屋租金未缴纳的原因，并不会导致房屋租赁合同解除及房屋空置。李健飞并非没有其他救济途径，暴力收房并非李健飞唯一解决问题的方法，反而激化了矛盾，导致房屋租赁合同的解除，暴力收房使得房屋处于李健飞的实际控制下才是房屋租赁合同解除的唯一原因。严小花上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李健飞一审全部诉讼请求；2.李健飞承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院遗漏重要事实。李健飞在2019年9月1日已经用暴力的方式占有了涉案房屋。第一年房租到期后，李健飞将房屋的锁芯堵住，导致严小花不能进入店中，且在2018年9月18日，李健飞在涉案房屋北门门面上加装卷帘门。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定，双方就第二年租金达成意向确定为78000元无任何依据，双方当事人未就第二年租金达成意向，更未有任何约定。2.一审法院认定，2018年9月21日，严小花破坏卷帘门进入房屋内，双方发生纠纷并报警处理错误。因为当天李健飞恶意的毁坏严小花的装修，严小花报警后在警察的陪同下进入房屋内，且此时严小花正在店内指挥装修，严小花之后再也没有进入过涉案房屋内。三、一审法院在划分房屋空置的过错时遗漏了根本原因。造成房屋空置损失的根本原因是李健飞通过暴力的方式强占房屋，导致严小花自2018年9月1日后就失去了房屋的占有、使用权。综上，请求支持严小花的上诉请求。李健飞辩称：一、其是在2018年9月18日加装的卷帘门，该行为系强行单方解除合同的方式。二、一审法院已经查明，双方发生冲突并到派出所的时候，就租金达成了一致意见，一审时严小花对此是认可的。三、2018年9月21日的录音，证明当时是严小花强行破门进入到涉案房屋中。四、李健飞的丈夫堵门的事发生在严小花装修期间，严小花并未营业，且时间短。严小花亦未提交证据来证明，是因为李健飞夫妻双方闹矛盾导致没办法交租金。请求驳回严小花的上诉请求。李健飞向一审法院起诉请求：1.要求与严小花解除租赁关系，并要求严小花搬出位于南京市溧水区广成东方名城1幢110号门面及相连的12号车库；2.严小花自2018年9月1日起每月承担损失6500元至严小花搬出之日止，严小花支付卷帘门损失1500元。庭审中李健飞撤回要求严小花搬出涉案房屋的诉讼请求，增加诉讼请求要求严小花支付2018年8月、10月水费115.43元，及2017年10月16日至2019年5月24日按照500元/年标准计算的物业费。一审法院认定事实：2017年8月8日，李健飞作为出租方（甲方）与案外人陈蓓作为承租方（乙方）签订一份房屋租赁协议，约定：一、甲方将广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库租给乙方。二、租期为三年，时间自2017年9月1日起至2020年8月31日止。三、租金双方协商为：第一年租金65000元，第二年和第三年的租金参照相邻地段、相近面积的门面租金随行就市。四、付款方式为：合同签订之日起一次性付清第一年房租；每年房租到期的前一个月支付下一年的房租（以甲方出具收条为准）。五、乙方进住后不得破坏房屋结构和损坏设施。注意安全用电，不得使用超大功率电器。如因乙方使用不当或损坏造成的损失，由乙方负责修理和赔偿。乙方需按月交纳租期内的水、电、物业管理费及相关规费。六、……。七、乙方需付甲方租房保证金6000元整（上期张文才转入3000元整）。租赁期满后房屋结构、设施保持原状，水、电、物业管理费、公摊电费等所有费用结清，余额退还给乙方。八、在合同期内乙方仅有此房的使用权，不得转租、转借他人，如发现有上述情况，甲方有权无条件收回乙方的租房，并不再退还所剩房租费和租房保证金。九、甲方如果在租赁期内出售此房屋，或遇政府拆迁需提前收回门面时，甲方须提前两个月通知乙方，乙方必须无条件服从，合同终止后不得向甲方提出任何补偿要求。十、……。十一、其他约定：甲方现有的理发店装潢乙方如需拆除须征得甲方的同意，乙方自行装潢改造不得低于原装修档次；乙方自行装潢，房屋租约到期后归甲方所有。2017年8月8日，李健飞收取陈蓓2017年9月1日至2018年8月21日房租费65000元、租房保证金3000元，并出具收条。2017年10月，陈蓓将涉案房屋转租给严小花。2017年10月16日，李健飞在该收条上手书了如下内容：本人同意此房由严小花转租，合同遵照本协议执行，陈蓓缴纳的租房保证金转为严小花。李健飞与严小花未再重新订立租赁协议。严小花承租涉案房屋后进场装修后用于经营美容院。2017年12月3日，李健飞的丈夫朱春辉将涉案房屋的门上锁，严小花报警，后李健飞到场将锁砸掉。2017年12月4日，朱春辉报警称门锁被撬，民警出警至涉案房屋后，经民警了解，系朱春辉与李健飞闹离婚，朱春辉因李健飞擅自将共有房产租赁给严小花，对此不满并向李健飞讨要说法，双方发生纠纷。2018年8月1日，李健飞、严小花双方曾就2018年9月1日至2019年8月31日的租金进行过协商，但因双方在沟通过程中就涉案租赁协议是否受到李健飞夫妻关系影响问题及租金数额等发生争议，故未能协商一致。后双方就第二年租金达成意向确定为78000元/年。严小花在涉案房屋内经营至2018年8月底。2018年9月1日，因严小花未支付房租，李健飞在涉案房屋北面门上喷了“此房欠租”，2018年9月18日，李健飞在涉案房屋北面门上加装了卷帘门。2018年9月21日，严小花将涉案房屋南面的卷帘门损坏后进入到涉案房屋内，双方发生纠纷并报警处理。2018年4月25日，李健飞因更换损坏的卷帘门花费1500元。2019年4月24日，双方在一审法院组织下清点了现场物品；严小花于2019年5月24日搬出了涉案房屋，双方进行了房屋交接。一审另查，严小花租赁期间有115.43元水费未缴纳。自2017年10月16日起的物业费未缴纳，涉案房屋物业费标准共计为500元/年。一审法院认为,李健飞、严小花双方就涉案广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库达成的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应遵照合同约定履行。李健飞现要求解除双方之间的租赁协议，严小花在2019年3月5日庭审中表示同意解除合同，一审法院确认双方之间的《房屋租赁协议》于2019年3月5日解除。对于李健飞主张的房屋空置损失，双方租赁合同第一年租期于2018年8月31日届满，虽按照协议约定严小花应当在2018年8月份支付第二年租期的租金，但因双方在租赁协议中对第二年的租金约定为：“参照相邻地段、相近面积的门面租金随行就市”，即双方对租金数额并未进行明确约定，李健飞、严小花双方在2018年8月1日未能就租金数额进行有效沟通并达成一致，之后双方就租金数额达成意向后，严小花未积极履行支付租金的义务存在一定过错；而综合本案实际，李健飞夫妻间的矛盾对本案租赁协议履行确实造成了一定影响，加之李健飞在2018年9月采取喷字、锁门的方式处理双方之间的租赁纠纷，李健飞对双方之间租赁协议未能继续履行亦存在一定过错。综合上述分析，一审法院酌定李健飞在2018年9月1日至2019年5月24日期间的房屋空置损失由李健飞、严小花双方各承担50%的责任，参照李健飞、严小花双方就第二年租金标准达成的78000元/年的意向以及租赁市场行情，一审法院认定上述期间房屋空置损失为57200元（78000元/年÷12个月×8个月+78000元/年÷12个月÷30天×24天），严小花应承担50%即28600元。另外，严小花将涉案房屋南面卷帘门损坏，应当赔偿李健飞因更换卷帘门产生的损失1500元。严小花租赁期间欠付的水费115.43元应当支付给李健飞。严小花正常使用房屋期间即2017年10月16日起至2018年8月31日期间的物业费438.9元（500元/年÷12个月×10个月+500元/年÷12个月÷30天×16天）应当支付给李健飞，2018年9月1日至2019年5月24日期间的物业费366.6元（500元/年÷12个月×8个月+500元/年÷12个月÷30天×24天）由双方各承担50%，即严小花应当支付李健飞183.3元。综上，严小花共应支付李健飞各项费用共计30837.63元。李健飞、严小花双方对严小花缴纳的3000元保证金在本案中一并扣减处理无异议，故严小花应支付李健飞各项费用合计27837.63元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决:一、确认李健飞与严小花就位于南京市溧水区广成东方名城1幢110号门面房及相连的12号车库达成的《房屋租赁协议》于2019年3月5日解除；二、严小花应于判决发生法律效力之日起十日内向李健飞支付各项费用共计27837.63元；三、驳回李健飞的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由李健飞负担118元；由严小花负担532元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按约履行。本案双方当事人在房屋租赁合同履行期间，双方因李健飞丈夫给门上锁、对房租支付数额等原因发生争议，导致双方发生纠纷。李健飞于2019年1月23日向法院起诉请求解除涉案合同，一审法院认为严小花2019年3月5日庭审亦同意解除合同，故认定涉案合同于2019年3月5日解除，并无不当。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案合同履行期间，严小花未积极支付租金，李健飞及其丈夫存在对涉案房屋上锁、喷字等行为，一审法院认为双方在合同履行期间均存在过错，故综合酌定涉案房屋空置损失双方各承担50%的责任，以双方曾协商达成的意向78000元/年租金标准和租赁市场行情，确定涉案房屋空置损失，具有事实依据，客观合理，亦无不当。据上，李健飞、严小花的上诉请求，本院均不予支持。综上，李健飞、严小花的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由上诉人李健飞负担595元，严小花负担495元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月十三日书记员  戴 苗