湖北省公安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1022民初983号原告：伍安盛，男，汉族，1992年12月16日出生，住湖北省公安县。法定代理人：伍某，女，汉族，1966年12月30日出生，无业，住湖北省公安县，系原告伍安盛的母亲。委托诉讼代理人：高远铭，男，汉族，1954年7月29日出生，无业，住湖北省公安县，系原告伍安盛的父亲。被告：荆州市杰诚置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇荆江广场。法定代表人：雷祖健，该公司经理。委托诉讼代理人：胡斌，公安县斗湖堤法律服务所法律工作者。原告伍安盛与被告荆州市杰诚置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告伍安盛法定代理人伍某及委托诉讼代理人高远铭、被告荆州市杰诚置业有限公司委托诉讼代理人胡斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月14日，被告所属的公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订了《拆迁还建意向协议》一份。约定被告将原告房屋拆迁后，24个月内将还建房交给原告。还约定还建给原告荆江大道门面房二间（面积72㎡）、面积为138㎡的住房一套并为原告代办房屋产权证、土地证。该协议注明以政府的征收补偿协议签订后生效。被告原法定代表人雷杰签字并予以认可。2014年11月6日，被告与原告签订《承诺》，郑重承诺按原公司协议予以落实。2014年3月，被告在与原告签订的协议还没有生效时，对位于荆江××××号的原告的门面房进行了拆除。2018年3月5日，被告通知原告结算时，原告法定代理人发现没有兑现《拆迁还建意向协议》约定的面积72㎡的两间门面房的事项。原告法定代理人向被告主张权利时，被告拒绝交付门面房。这时，原告法定代理人才得知原告的还建门面房已让案外人沈敦英和宋旭取得。原、被告签订的《拆迁还建意向协议》没有明确两间还建门面房的地址，依据《中华人民共和国合同法》的规定，交付不动产的，在不动产所在地履行。原告的房屋的土地证显示东侧是案外人刘生桂的门面房，西侧是走道。另被告逾期交房接近两年时间，给原告造成了重大损失。现诉请判令一、被告立即原址（公安县××湖堤镇××大道××号）还建给原告门面房二间（面积72㎡）及面积为138㎡的住房一套。向原告支付逾期交付门面房的租金损失13000元并为原告办理不动产权证。二、本案诉讼费用由被告承担。为支持诉请，原告向本院提交了如下证据：1、原告及其法定代理人、委托诉讼代理人身份证复印件各一份、《残疾人证》复印件一份、《低保证》复印件各一份。旨证明原告因精神类疾病被评定为贰级残疾、法定代理人为伍某、伍某属于国家低保对象的事实。2、（2006）公民初字第791号民事调解书复印件一份。旨证明原告法定代理人伍某、委托诉讼代理人高远铭于2006年8月17日在公安县人民法院达成离婚调解协议、伍某获得原告监护权的事实。3、《拆迁还建意向协议》复印件一份。旨证明原、被告于2014年1月14日签订《拆迁还建意向协议》的事实。4、《房屋分层分户平面图》复印件一份、《宗地图》复印件一份。旨证明原告被拆除的房屋坐落在公安县××湖堤镇××大道××号临街面及该房屋东侧紧邻案外人刘生桂的门面房的事实。5、《租房合同》复印件一份。旨证明原告于2013年3月9日将坐落在公安县××湖堤镇××大道××号临街面出租给案外人魏文军、租期两年、每年租金6500元的事实。6、《门面房、住房分配表》复印件一份、《门面房还建示意图》复印件一份。旨证明被告还建给原告的住房与《拆迁还建意向协议》中约定的还建面积一致，但门面房还建没有原告名字的事实。7、《委托书》复印件一份。旨证明原告及其法定代理人于2014年11月3日签订书面委托书委托荆州市杰诚置业有限公司杰诚御江苑项目部与原公安县食品公司街景改造项目部办理征收补偿事宜的事实。8、《房屋征收补偿与安置协议》复印件一份、《原食品公司改造房屋征收补偿安置结算表》复印件一份、《改造项目被征收房屋、附属物入户调查认定表》复印件一份。旨证明拆迁户与公安县城市改造工作领导小组办公室签订的补偿事宜属于合同法规定的无效协议的事实。9、《原食品公司拟旧城改造片区房屋征收与补偿方案征求意见稿意愿调查表》复印件一份。旨证明原告系按照该调查表确定的户型与被告签订的住房还建面积的事实。10、《通知》复印件一份。旨证明被告于2018年3月5日书面通知原告办理还建住房2-705号（面积134.43㎡）的事实。11、案外人刘生桂房屋分层分户平面图复印件一份。旨证明案外人刘生桂门面房西侧长度与原告被拆迁房屋的长度基本吻合的事实。12、《承诺》复印件一份。旨证明被告于2014年11月6日书面承诺按照《拆迁还建意向协议》约定落实的事实。13、《房屋出租合同》复印件一份。旨证明案外人李大林将被告还建的位于公安县××湖堤镇××大道××诚××江××号门面房出租给案外人余正伟、租金每年15000元的事实。14、《房屋征收补偿与安置协议》复印件一份。旨证明案外人刘生桂门面房被被告拆迁后，获得停产停业补偿人民币86832元的事实。15、《宗地图》复印件一份。旨证明案外人宋科林被拆迁房屋与原告被拆迁房屋一致的事实。被告辩称：原告房屋被拆迁还建是公安县人民政府基于对公共利益的需要、由公安县城市改造工作领导小组办公室主导并委托公安县原食品公司街景改造项目部具体实施的行为。对原告房屋征收补偿、安置、还建须严格按照《公安县旧城改造试行办法》进行。原告被拆迁的房屋登记使用性质为住宅，在2014年1月14日公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订的《拆迁还建意向协议》中，原告的父亲高远铭坚持被拆迁的房屋属于门面房，要求按非住宅用房予以补偿和安置，否则不让拆迁。公安县原食品公司街景改造项目部负责人陈恭谦在协议上手写了附加的条件，即以公安县旧城改造拆迁领导小组公示拆迁登记造册中所认定的标准为准，如属于非住宅用房性质，则该协议生效，否则不生效。《拆迁还建意向协议》中高远铭作为代签人没有得到原告授权，没有代理资格。同时，原告及其法定代理人对公安县城市改造工作领导小组办公室与其签订的《房屋征收补偿与安置协议》中确定的被拆迁房为住宅用房性质的事实没有异议且按照住宅用房性质领取了房屋征收补偿款，故《拆迁还建意向协议》不生效。原告领取了房屋征收补偿款后，原告法定代理人得知高远铭是公示的《杨公堤片区门店》拆迁户而原告不是的情况后，心生悔意，在高远铭的鼓惑下，利用被告担心不能按期完成旧城改造工程引发群体事件的害怕心理，威胁再次阻挠被告施工。被告被逼无奈于2014年11月6日书面作出承诺按照《拆迁还建意向协议》约定内容履行。故《拆迁还建意向协议》扰乱了公安县旧城改造公共秩序，损害了其他拆迁户的利益，属于无效合同。应依法驳回原告的全部诉请。为支持答辩理由，被告向本院提交了如下证据：1、《杨公堤片区门店》复印件一份。旨证明案外人刘生桂、宋旭、沈敦英及高远铭被拆迁的房屋均属于门店而原告的被拆迁房屋不属于门店的事实。2、《房屋征收补偿与安置协议》及附件复印件一份、《领条》复印件一份。旨证明公安县城市改造工作领导小组办公室于2014年11月3日与原告签订《房屋征收补偿与安置协议》，双方确认原告被拆迁房屋使用性质为住宅及原告已按照该协议约定领取了全部征收补偿款的事实。3、《委托书》复印件一份。旨证明原告及其法定代理人于2014年11月3日签订书面委托书委托荆州市杰诚置业有限公司杰诚御江苑项目部与原食品公司街景改造项目部办理征收补偿事宜的事实。4、《离婚登记档案信息》复印件一份。旨证明原告法定代理人与原告委托诉讼代理人高远铭已解除婚姻关系的事实。5、《房屋征收补偿与安置协议》及附件复印件二份。旨证明案外人宋旭、沈敦英在本案中被拆迁房屋属于门面房的事实。6、《国有建设用地使用权出让合同》复印件一份、《公安县国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告》复印件一份、《拍卖成交确认书》复印件一份、湖北省非税收入通用票据复印件四份。旨证明原告通过合法途径取得包括原告被拆迁房屋面积在内的国有建设用地使用权的事实。7、《县人民政府关印发公安县旧城改造试行办法的通知》复印件一份。旨证明对原告被拆迁房屋补偿安置标准和方式应按照公安县旧城改造试行办法来实施的事实。8、《公安县发展和改革局关于公安县原食品公司街景改造项目立项的批复》复印件一份。旨证明原告房屋被拆迁系政府主导和实施的行为的事实。经庭审质证，被告对原告第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、14组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；因与本案争议事实无关而对原告第13、15组证据的关联性提出异议。原告对被告全部证据的真实性、合法性、关联性均无异议。上述双方当事人均无异议之证据本院予以采纳。关于原告第13组证据案外人李大林与案外人余正伟签订的《房屋出租合同》，因原告已将2013年3月9日与案外人魏文军签订的《租房合同》作为赔偿租金的计算依据，原告第13组证据《房屋出租合同》与本案争议事实无关。被告异议理由成立。原告第13组证据与本案不具关联性，本院不予采纳。关于原告第15组证据案外人宋科林的《宗地图》，该份证据与本案争议事实无关。被告异议理由成立，本院予以支持。原告第15组证据与本案不具关联性，本院不予采纳。经审理查明：2014年1月14日，原告伍安盛及其法定监护人伍某（乙方）与公安县原食品公司街景改造项目部（甲方）签订了《拆迁还建意向协议》一份。约定“一、甲方将乙方住房面积拆迁后，24个月内将还建房交给乙方，甲方还建给乙方荆江大道门面（8×9M）二间，住房面积138㎡，还建套数为一套，乙方还建安置房位于五层；二、房屋调换面积差在10㎡以内的按照综合成本结算找差，大于10㎡以上（含10㎡）的按市场价结算找差（以房产证面积为准）；三、搬迁、装潢、过渡安置费等其他费用，按《公安县城市改造实施方案》标准补偿；四、此协议以政府征收补偿协议签订后生效，甲方负责两间门面面积不低于柒拾平方米”。2014年11月3日，公安县城市改造工作领导小组办公室（甲方）与原告伍安盛及其法定监护人伍某（乙方）签订了《房屋征收补偿与安置协议》一份。约定“一、乙方被征收房屋坐落在原食品公司，实有房屋面积75.24㎡，产权登记面积为56.95㎡，产权为私有。其中住宅面积75.24㎡；二、乙方自愿选择产权调换方式进行补偿；三、搬迁费、过渡费等合计补偿人民币9679元；四、乙方原有正房面积75.24㎡，按还建政策甲方应还建给乙方住宅房屋面积75.24㎡，还建套数为一套。乙方选择还建住宅房屋户型面积90㎡，超出应还建住宅房屋面积14.76㎡，还建住宅房屋位于杰诚御江苑；五、装饰装修补偿人民币1833元；六、甲方负责为乙方代办房屋产权证、土地使用权证。办证费1000元由乙方承担。新土地使用权证按原有土地使用权证性质登记”。当日，原告伍安盛及其法定监护人伍某在公安县城市建设投资公司领取了房屋征收补偿款人民币9679元。后公安县城市建设投资公司委托公安县嘉华房地产评估有限公司对包含原告被拆迁房屋在内的公安县斗湖堤镇杨公堤片区的门面房进行确认后予以了公示，该公示结果确认了原告委托诉讼代理人高远铭的门面房，但没有确认原告伍安盛的被拆迁房屋为门面房，原告伍安盛及其法定代理人伍某均未表示异议。2014年11月6日，被告荆州市杰诚置业有限公司向原告出具了《承诺》书一份。《承诺》书约定“我公司在荆江大道原食品公司街景改造项目中与住户伍安盛签订有房屋补偿协议。我公司郑重承诺按原公司协议给予落实。否则，我公司承担一切责任”。2015年10月16日，被告荆州市杰诚置业有限公司在公安县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以人民币2320万元价格竞得了包含原告被拆迁房屋在内的位于公安县××湖堤镇××大道××（××）××号地块国有建设用地使用权。原告被征收房屋被拆除后，被告荆州市杰诚置业有限公司利用竞得的P（2015）26号地块国有建设用地使用权，在位于公安县斗湖堤镇荆江大道包含原告被拆迁房屋在内的地址上修建了“杰诚御江苑”住宅楼一栋。2018年3月5日，被告荆州市杰诚置业有限公司向原告送达了《通知》一份，通知原告还建房屋为“杰诚御江苑”住宅楼2单元705号房，面积为134.43㎡，在2018年3月5日前来公司进行还建结算。原告伍安盛及其法定代理人伍某向被告荆州市杰诚置业有限公司主张位于荆江××道××门面房二间，遭到拒绝。双方协商未果。原告遂向本院提起诉讼。另查明：原告委托诉讼代理人高远铭及法定代理人伍某于1992年11月经政府登记结婚后，于1992年12月16日生育原告伍安盛。2006年8月17日，经公安县人民法院调解，高远铭与伍某离婚。原告伍安盛由伍某监护，高远铭与伍某将婚后共同财产位于公安县原食品公司院内的仓库三间（约75㎡）赠与了原告伍安盛。2007年，原告伍安盛为获赠的三间仓库办理了房产证，证号为“公安房权证斗字第××号”，产权性质为住宅。2013年12月25日，荆州市精神卫生中心确诊原告为精神分裂症。2017年5月24日，公安县残疾人联合会为原告办理了残疾证。本院认为：公安县城市改造工作领导小组对包括原告伍安盛在内的城区房屋予以拆迁重建是基于社会公共利益的需要，旨在优化城市布局和完善城市功能。《公安县旧城改造试行办法》规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。原告伍安盛不能提交位于荆江××××号的被拆迁房屋使用性质为非住宅用房的证据，其诉请按照门面房性质进行房屋产权调换有悖于《公安县旧城改造试行办法》的规定，损害了社会公共利益。公安县原食品公司街景改造项目部与原告签订的《拆迁还建意向协议》及被告荆州市杰诚置业有限公司向原告出具的《承诺》书均符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，为无效合同。原告伍安盛诉请被告荆州市杰诚置业有限公司原址（公安县××湖堤镇××大道××号）还建门面房二间（面积72㎡）、向原告支付逾期交付门面房的租金损失13000元并为原告办理不动产权证没有事实及法律依据，本院不予支持。被告荆州市杰诚置业有限公司于2018年3月5日已通知原告还建房屋为“杰诚御江苑”住宅楼2单元705号房，面积为134.43㎡，原告伍安盛诉请被告荆州市杰诚置业有限公司还建给原告面积为138㎡的住房一套亦没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告伍安盛的诉讼请求。案件受理费8759元由原告伍安盛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  张华翔人民陪审员  王家菊人民陪审员  向选齐二〇一九年十二月十日书 记 员  张静雅