广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终25971号上诉人（原审被告、反诉被告）：邱坤荣，男，汉族，1984年9月16日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：张菁，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘继明，男，汉族，1984年12月1日出生，住所地：湖南省常宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王彦玲，女，汉族，1987年6月9日出生，住所地：黑龙江省七台河市新兴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹彪，广东信德盛律师事务所律师。上诉人邱坤荣因与被上诉人刘继明、王彦玲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初12924号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邱坤荣的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者撤销第一、三项判项，驳回刘继明、王彦玲全部诉讼请求，并判决支持邱坤荣的反诉请求，刘继明、王彦玲支付剩余购房款63843.42元；2.本案一、二审诉讼费由刘继明、王彦玲承担。刘继明、王彦玲答辩称，邱坤荣上诉无事实与法律依据，请求二审法院予以驳回。刘继明、王彦玲向一审法院起诉请求：1.邱坤荣向刘继明、王彦玲支付违约金，按合同约定的标准自2015年6月26日起计至2016年11月21日，合计325737.50元；2.邱坤荣承担本案诉讼费。邱坤荣向一审法院反诉请求：1.刘继明、王彦玲支付邱坤荣剩余房款63843.42元；2.本案反诉费由刘继明、王彦玲承担。一审法院认定事实：2015年3月17日，邱坤荣就出售位于深圳市龙岗区布吉龙X园X苑6栋XD房产向案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司（以下简称中诚公司）、何某等出具公证委托书，授权何某可单独以邱坤荣的名义办理以下委托事项：到档案管理等相关部门查询并打印产权资料、复印房地产证、借款等资料，到银行办理提前还款申请手续等，办理涉案房产水、电、煤气物业管理等手续，授权中诚公司等可单独以邱坤荣的名义办理出售涉案房屋的一切相关事宜。2015年4月7日，何某作为邱坤荣的委托代理人与刘继明、王彦玲签订一份《二手房买卖合同》，约定：刘继明、王彦玲向邱坤荣购买位于深圳市龙岗区布吉镇龙X园X苑6栋XD产，转让成交价为1265000元。买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金5万元；买方须于2015年4月20日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余购房款（以银行贷款承诺为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年4月20日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起2日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。该物业现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止。卖方应当于收齐全款两日内将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙。双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年4月7日，王彦玲在中原地产代理（深圳）有限公司通过POS机刷卡支付定金5万元，何某向王彦玲出具了收款收据。2015年4月22日，王彦玲向资金监管专户转入首期款335000元，后王彦玲获得88万元银行贷款。2015年6月15日，涉案房产登记至刘继明名下。刘继明、王彦玲认为邱坤荣未交付涉案房屋已构成违约，遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。一审诉讼中，邱坤荣提起了反诉。另查，邱坤荣认可共收取购房款1201156.58元，其中2015年5月25日收到提前还款款项794384.81元、利息3738.74元，2015年6月16日收到首期款335000元，2015年6月26日收到68033.03元。邱坤荣主张刘继明、王彦玲尚欠购房余款63843.42元，其中定金5万元、提前还款产生的罚息13843.42元。刘继明、王彦玲主张其于2015年5月20日向邱坤荣代理人何某支付提前还款罚息2万元，并提交一张收据为证，该收据内容为：何某收到王彦玲购买龙珠花园明珠苑6栋XD房产担保赎楼费、提前还款罚息2万元。一审庭审中，邱坤荣主张其于2015年6月29日搬离涉案房产，但因找不到刘继明、王彦玲，故未向刘继明、王彦玲交付涉案房产钥匙，邱坤荣提交了物品放行条为证。刘继明、王彦玲称其于2015年6月底去涉案房产查看过，确实没有人居住。一审审理过程中，经一审法院向涉案花园物业管理处查询，管理处称刘继明于2016年7月6日办理了委托银行代收费协议，从该月起物业管理费和水电费等费用从刘继明账户扣划，涉案房产目前未拖欠物业管理费和水电费。一审法院认为，案外人何某以邱坤荣名义与刘继明、王彦玲签订《二手房买卖合同》，虽然超出了其代理权限，但刘继明、王彦玲已按照合同约定履行了支付购房款的义务，邱坤荣已收到购房款且办理了房产过户手续并搬离了涉案房屋，应视为邱坤荣已对上述无权代理行为进行了追认，合同责任应由邱坤荣承担。涉案《二手房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。邱坤荣主张刘继明、王彦玲尚欠购房余款63843.42元，但涉案房产转让价款为1265000元，刘继明、王彦玲已支付定金5万元、首期款335000元及银行贷款88万元，并向何某支付了担保赎楼费、提前还款罚息2万元，已按照合同约定支付了全部购房款，不存在违约，邱坤荣的上述主张没有事实依据，一审法院不予支持。房屋的交接是卖方将涉案房屋交付给买方、买方予以接收的双方行为。刘继明、王彦玲与邱坤荣均是通过中介机构进行涉案房屋的买卖，但双方均未向中介机构请求披露对方联系方式，也从未向中介机构请求协助催促对方履行义务。双方未就房屋交接问题进行任何沟通，致使涉案房屋空置，双方均存在过错。邱坤荣于2015年6月29日搬离涉案房屋后，未向刘继明、王彦玲履行通知义务，未与刘继明、王彦玲共同验收房屋、办理交接手续，亦未向刘继明、王彦玲交付钥匙，直至2016年7月6日才配合刘继明、王彦玲办理水、电费及物业等过户手续，对涉案房屋未及时交付存在主要过错。刘继明、王彦玲在2015年6月底已得知邱坤荣搬离涉案房屋，但未采取积极措施进行收楼，对由此造成的损失存在次要过错。考虑到2016年7月6日涉案房屋水电账户更名手续完成以后，刘继明、王彦玲可自行向管理处办理收楼手续，逾期交楼违约金应自该日终止计算。综上，根据本案具体情况，逾期交楼违约金计算标准可酌情调整为总房款1265000元的日万分之三，计付期间为2015年6月29日至2016年7月6日，金额合计141933元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决：一、邱坤荣于判决生效之日起三日内支付刘继明、王彦玲逾期交楼违约金141933元；二、驳回刘继明、王彦玲的其他诉讼请求；三、驳回邱坤荣的全部反诉请求。一审案件本诉受理费6186.06元，刘继明、王彦玲负担3490.62元，邱坤荣负担2695.44元；反诉受理费698元，由邱坤荣自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案外人何某以邱坤荣名义与刘继明、王彦玲签订《二手房买卖合同》虽超出其代理权限，但邱坤荣已依约配合办理房产过户手续并搬离涉案房屋，应视为邱坤荣对何某代理行为的追认，该合同在邱坤荣与刘继明、王彦玲双方之间发生拘束力。根据邱坤荣上诉请求，二审争议的焦点在于：一、刘继明、王彦玲是否已付清房款；二、邱坤荣是否应承担逾期交房违约责任。关于焦点一。邱坤荣主张刘继明、王彦玲尚欠购房余款63843.42元，但根据查明事实，涉案房产转让价款为1265000元，刘继明、王彦玲已支付定金5万元、首期款335000元及银行贷款88万元，并向何某支付了担保赎楼费、提前还款罚息2万元，已依约付清房款，邱坤荣的上述主张与事实不符，本院不予采纳。关于焦点二，邱坤荣是否应承担逾期交房违约责任。合同约定邱坤荣应在收到全款后两日内办理房产交接手续，刘继明、邱坤荣已于2015年6月26日付清全款，故邱坤荣应在2015年6月28日前将涉案房产交付刘继明、王彦玲并办理交接手续。从双方所提交的短信记录看，居间方及刘继明先后均向邱坤荣主张过交付房屋，但邱坤荣始终坚持刘继明、王彦玲可自行收房，其无需到场，而拒绝到场交接，由此导致本案纠纷。对此本院认为，合同已明确约定买卖双方应共同对物业及附属设备、装饰装修等具体情况进行验收，记录水、电气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，始完成交付。客观上，房产交接并办理相关变更手续亦当然需要双方到场。邱坤荣仅以搬离为由主张完成交付义务，于法于理无据，本院不予采纳。刘继明在2015年9月16日即以诉讼方式明确提出无法自行收房要求交接，在此情形下邱坤荣仍坚持不予配合，导致交付时间进一步迟延，损失扩大。一审法院根据双方履行合同的实际情况、过错程度，将违约金标准调低至日万分之三，邱坤荣要求再行调低，事实依据不足，本院不予支持。如邱坤荣认为中介公司在居间或代理行为中存在损害其利益的行为，可另循法律途径解决。综上所述，邱坤荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3393.44元，由邱坤荣负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。