河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1523民初2286号原告新县金盛物业管理有限责任公司,住所地新县艾洼将军南路锦绣花城。法定代表人郑逢文，该公司经理。委托诉讼代理人潘萌萌，信阳市新县红城法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。被告吴春阳，男，汉族，1989年2月9日出生，住新县。原告新县金盛物业管理有限责任公司与被告吴春阳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新县金盛物业管理有限责任公司（以下简称“金盛物业公司”）的委托诉讼代理人潘萌萌，被告吴春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛物业公司向本院提出诉讼请求：要求人民法院判决被告支付拖欠的物业管理费（2016年8月30日至2019年12月31日）共计3842元。事实与理由:被告吴春阳在新县锦绣花城小区购买了A7-3-302室房屋。2016年11月11日，新县金盛物业公司与新县锦绣花城业主委员会签订了五年的物业服务合同，现被告吴春阳未按照合同约定向原告缴纳物业管理费，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明被告在锦绣花城小区购房并居住生活的事实；2、物业管理合同，证明被告曾经与原告签订了物业管理合同，自愿接受物业管理服务，并交纳了前期的物业管理费用；3、新县法院生效的（2019）豫1523民初359号民事判决书，证明2016年11月11日锦绣花城小区成立业主委员会，江从祯为主任，李先志为副主任，并于11月16日在在新县房屋管理中心备案，是依法成立的；4、物业服务合同，证明锦绣花城业主委员会主任江从祯代表业主与新县金盛物业公司签订了为期5年的物业服务合同，约定了物业服务内容和物业管理费收费标准，同时证明了锦绣花城业主委员会与金盛物业公司签订的物业管理服务合同依法有效，对所有业主具有约束力；5、2016年度12月河南省住房和城乡建设厅授予新县锦绣花城“河南省物业服务居住物业示范项目2016-2018”及2016年3月信阳市房产管理中心授予新县锦绣花城小区“信阳市物业管理优秀住宅小区”牌匾照片各一张,证明原告公司物业管理服务好。被告吴春阳质证认为，证据1、2是事实；对证据3、4不认可，业主委员会如何成立，主任、副主任如何选举我不知情，成立应由半数以上业主参加选举，是否达到要求存疑，且成员之间是否存在利害关系，是否相互避嫌不知道，主任、副主任资格没有公开，是否有任职资格不清楚；江从祯代表不了我们业主，签订合同也没有事先走访业主，和业主商量，收费是否合理存疑，我不认可；证据5两张照片显示是2016年授予的，当时所有设施都是较新的，所以上级检查从这块来说还是可以的，另外当时甘经理在，服务还是可以的，现在服务根本不行。被告吴春阳辩称：我欠物业管理费是事实，我从来没说不交物业费，现在没交是有原因的：1、房子质量有问题，房屋渗水，厨房烟道跑烟；2、门禁监控可视对讲钱也交了但是不起作用；3、北门开放存在欺骗性关闭问题，强制设卡关电梯问题，并且服务管理不到位；4、合同标准不统一，造成业主不知以何种标准缴纳物业费。被告吴春阳提交其他业主和新县金盛物业管理有限公司签订的物业服务合同复印件，显示服务期限为2017年7月29日至2022年7月29日，收费标准为800元每年，证明小区内部物业收费标准不一；提交照片17页，证明房屋质量存在问题，内墙渗水；提交其他材料5页，证明物业管理和服务存在问题。原告金盛物业公司质证对合同复印件不予认可，另外认为不是和被告签订的，该证据和本案没有关联性。房屋内部照片拍摄时间和地点不明确，无法证明被告的主张，该照片也不能区分损害的原因，到底是房屋的质量问题或者物业维修不善的问题，又或者是业主自身原因造成的，被告需要有相应资质的鉴定机构出具鉴定报告，根据鉴定报告结果，如果属于物业公司服务管理范围之内，物业公司愿意承担相应的义务；其他照片和材料认为和本案无关。经审理查明：被告吴春阳于2014年6月30日购买了位于新县将军南路锦绣花城A7-3-302室电梯房屋一套，建筑面积为137.66平方米，2015年8月30日被告与原告永昌物业管理有限公司（金盛公司前称）签订了锦绣花城物业管理合同，合同期限为一年，即自2015年8月30日至2016年8月30日，合同约定每年物业管理服务费用为600元。2016年11月11日，锦绣花城小区成立业主委员会，江从祯为业主委员会主任，李先志为副主任，并于2016年11月16日在新县房产管理中心备案。2016年11月11日，江从祯作为业主委员会的代表与被告签订物业服务合同，合同期限自2016年11月11日至2021年11月10日，合同约定：步梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.9元；电梯住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.0元。此外，合同对管理服务事项、期限、双方的权利义务及维修等相关事项均作了相关约定。被告认可其与原告签订的为期一年的物业管理合同，且前期的物业管理费已付。现原告起诉要求自2016年8月30日至2017年8月30日按每年800元；2017年8月30日至2018年8月30日按每年1000元；2018年8月30日至2018年12月31日按每年1000元的标准计算到天应支付334元；2019年1月1日至2019年12月31日按每平米1元计算应支付1708元，以上共计3842元。经本院核查，2019年1月1日至2019年12月31日按每平米1元计算应为1652元，2016年6月23日至2019年12月31日合计应为3786元，原告诉状中计算数额有误，本院予以纠正。被告以其只与原告签订为期一年的物业管理合同，并没有与原告续签物业服务合同，不认可业主代表与原告签订的物业服务合同，同时认为不交物业费有房屋质量问题，房屋渗水，厨房烟道跑烟等原因。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、物业服务合同、物业管理合同、（2019）豫1523民初359号民事判决书、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，并受法律保护。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会有权代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，江从祯作为新县锦绣花城小区业主委员会的代表与原告签订物业服务合同，应视为所有业主的真实意思表示，对所有业主及原告均具有约束力。因此，被告应按物业管理合同和物业服务合同的约定履行交付物业费用的合同义务。庭审中，原告自愿承诺物业费按低于物业服务合同约定的标准收取，本院对此予以确认和认可。故原告要求被告支付自2016年8月30日到2019年12月31日期间的物业费共计应为3786元，原告据此要求被告支付相应费用系原告对自身权利的处分，未损害他人权益，本院予以支持。被告对业主委员会与原告签订的物业服务合同不认可，认为物业费上涨没有依据，对其不具有约束力的答辩意见，本院认为法律依据不充分，不予支持。被告主张房屋质量有问题导致内墙渗水严重，物业管理和服务有问题等，故其不同意缴纳物业费，因被告未提起反诉，本案对此不予处理，被告可另案主张权利。本案经本院主持调解，未能达成一致意见。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告吴春阳于本判决生效后十日内支付原告新县金盛物业管理有限责任公司(自2016年8月30日至2019年12月31日的)物业费3786元；二、驳回原告新县金盛物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告吴春阳负担。本判决为终审判决。审判员 徐 虎二〇一九年十二月二十五日书记员 徐新华