北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11318号上诉人（原审原告）：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，经理。委托诉讼代理人：刘泮泮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明杰，男，1967年12月2日出生，住北京市昌平区。上诉人中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人王明杰物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初18175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判王明杰支付中瑞公司2013年11月26日到2017年6月16日的物业费8889.75元。事实和理由：1.X小区业主委员会没有中瑞公司的委托授权也没有收费的合同依据，王明杰向其支付费用和押金不能抵缴物业费。没有法律规定要求物业公司承接小区物业应当与小区业主或者业委会结算交接承接物业之前的物业费，X小区业主委员会进行过换届，内部管理混乱，以其盖章收据要求中瑞公司承担物业费，是把我方利益确定给第三人。2.先案判决已经对本小区业委会开具收据收取费用这一行为进行了法律性质认定。3.王明杰提交的物业费收据，押金收据均发生在中瑞公司入驻小区之前，真实性不应认定。王明杰辩称，同意一审判决，不同意中瑞公司的请求和理由。王明杰已经交纳了抵销部分的物业费，业委会内部管理与本案无关，中瑞公司提交的已有判决具有个案性，收据来源合法有效。中瑞公司向一审法院起诉请求：1.王明杰支付给中瑞公司2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费11853元，并支付利息损失（自2017年6月17日开始至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由王明杰承担。一审法院认定事实：王明杰系北京市昌平区北X小区7号的业主，房屋建筑面积150.05平方米。2013年11月15日，北京市昌平区X小区业主委员会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（乙方）签订了《X物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区X小区提供物业服务。当日，双方还签订了一份《X物业服务合同补充合同》，后双方又于2013年11月18日签订了一份《补充协议》。北京鑫龙嘉美物业管理有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局西城分局核准，名称变更为中瑞公司。中瑞公司向法院提交了（2017）京01民终7765号民事判决书，证明在其与案外人因物业服务合同纠纷一案中，法院判决书中认定《X物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了X小区，在事实上为X小区的业主提供了物业服务。2017年7月14日，北京市昌平区X小区业主委员会（甲方）与中瑞公司（乙方）签订了《X小区物业管理交接协议》，中瑞公司不再承担X小区的物业管理服务，交接协议中约定截至于2017年6月16日之前的物业费归中瑞公司收取。中瑞公司以王明杰未交纳2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费为由诉至法院，主张王明杰按照1.85元每月每建筑平方米的标准支付拖欠的物业费用及相应的利息损失。王明杰对中瑞公司主张的物业费计算标准没有异议，但称其已经将物业费交纳至2014年9月30日，并向法院提交物业费收据一张，该收据载明王明杰已于2013年9月30日交纳了2013年1月1日至2014年9月30日期间的物业费用5829元。王明杰另向法院提交了一张施工押金收据，证明其向物业公司交纳了暖气改造施工押金6000元，改造完成后物业公司要求将该笔押金转为物业费用，他本人表示同意并在施工押金收据背面按照物业公司的要求写明：本人同意将施工押金转成物业费，时间为2014年10月-2016年7月，王明杰2013.12.26。上述两张收据的收款单位加盖的公章均为北京市昌平区X小区业主委员会，载明的内容与王明杰的陈述一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，中瑞公司与X小区业主委员会签订的《X物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了X小区，在事实上为X小区的业主提供了物业服务，王明杰作为X小区业主享受了中瑞公司提供的物业服务，故中瑞公司与王明杰之间已成立了事实上的物业服务合同关系，王明杰应当向中瑞公司支付相应的物业服务费用。中瑞公司主张王明杰支付物业服务费的诉讼请求理由正当，法院予以支持。本案的争议焦点为王明杰应当支付的物业费的具体数额。首先，王明杰认可中瑞公司主张的物业费计算标准，法院对此不持异议。其次，关于王明杰欠付物业费用的期间，法院认定应为2016年8月1日至2017年6月16日，理由如下：第一，王明杰已经交纳了2013年1月1日至2014年9月30日期间的物业费用；第二，关于王明杰交纳的施工押金其本人同意折抵为物业费用，折抵时间为2014年10月至2016年7月；第三，中瑞公司系从X小区业主委员会手中承接X小区的物业服务，中瑞公司在承接该小区物业服务时应当对小区业主交纳物业费用等情况与X小区业主委员会进行交接和结算，王明杰在中瑞公司承接该小区物业服务前已将上述物业费、押金交予X小区业主委员会，故对王明杰所交纳的2013年1月1日至2016年7月31日期间的物业费，中瑞公司应与X小区业主委员会进行结算，无权再向王明杰主张该期间的物业费用。最后，因中瑞公司在履行合同过程中存在不足，法院根据中瑞公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定中瑞公司应当收取的物业费数额。关于中瑞公司主张的利息损失，没有相应依据，法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、王明杰于判决生效后七日内向中瑞物业管理有限公司支付2016年8月1日至2017年6月16日期间的物业费2193元；二、驳回中瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为一审判决认定的证据真实有效，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查，二审中，王明杰认可其欠缴2013年11月26日至2017年6月16日物业费数额为11853元，但认为其已经将2014年9月30日前的物业费交给了业委会，而且缴纳了6000元的暖气改造押金，应当抵扣物业费。本院认为，本案的争议焦点是王明杰交纳给X小区业主委员会的费用是否能在本案中折抵物业费。本案中，中瑞公司进驻了X小区，虽然《X物业服务合同》并未生效，但其在事实上为X小区的业主提供了物业服务，与王明杰之间已建立了事实上的物业服务合同关系，故根据事实上的物业服务合同关系以及合同的相对性，王明杰应向中瑞公司交纳物业费，其向X小区业主委员会交纳物业费的行为不能视为其履行了物业费交纳义务，中瑞公司有权基于事实上的物业服务合同关系向王明杰收取物业费。一审法院将王明杰交纳给X小区业主委员会的物业费在本案中予以抵销突破了合同的相对性，于法无据，本院予以纠正。因双方对欠缴物业费数额11853元没有异议，且物业公司同意一审法院考虑物业服务情况酌情处理物业费计算方法，故本院认定王明杰应当给付中瑞公司物业费8889.75元。综上所述，中瑞公司之上诉请求，本院予以支持。一审法院判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初18175号民事判决；二、王明杰于本判决生效后七日内向中瑞物业管理有限公司支付2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费8889.75元；三、驳回中瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48元，由中瑞物业管理有限公司负担12元（已交纳），由王明杰负担36元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由王明杰负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵小军审 判 员 郭 勇审 判 员 唐述梁二〇一九年十二月十六日法官助理 任可娜书 记 员 张梦晓