广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21913号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：刘顺强，该公司董事长。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市肯普生命科技投资有限公司，住所地广州市越秀区东华北路191号108自编一号铺。法定代表人：杨国勇，该公司经理。委托诉讼代理人：吴思泽，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建良，广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）因与被上诉人广州市肯普生命科技投资有限公司（以下简称肯普公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。登峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.肯普公司向登峰公司支付房屋使用费100000元及逾期支付利息，暂合计人民币103106.85元；3.本诉及反诉费用由肯普公司承担。事实和理由：一审法院判决显失公平，应予改判。首先，关于案涉物业是否办理租赁备案的问题。登峰公司出租物业的用途为住宅，并非经营性用房，肯普公司以案涉物业未能办理租赁备案导致不能合法对外经营的理由不成立。案涉物业不论是否办理租赁备案，均不影响肯普公司的居住、使用。登峰公司已按肯普公司的要求，提供了可提供的资料，并用以办理租赁备案的合同上盖章，但肯普公司也未提供证据证明其有向相关部门申请办理租赁备案登记手续。案涉物业因年代久远，以现今的法律法规不能办理相关手续，并非登峰公司的过错，而是政策原因。其次，登峰公司已交付物业给肯普公司，肯普公司应支付租金、房屋使用费。案涉物业从2018年3月起交付给肯普公司，并于2018年11月被收回，即案涉物业已经交付肯普公司使用9个月，肯普公司无任何证据证明其未使用案涉物业，故应认定肯普公司已经实际使用案涉物业。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，即使合同无效，承租人应当支付房屋占有使用费。最后，案涉物业依照省市区文件进行的公开招租，招租时已经告知案涉物业没有取得房产证及相关风险，已经提醒所有竞投人谨慎评估风险。肯普公司对案涉物业现状、产权情况、经营风险均知悉。登峰公司收回物业再进行公开招租会导致登峰公司损失一年有余的租金收益。综上，恳请二审法院判如所请。肯普公司二审辩称，不同意登峰公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。1.本案合同是无效合同，应自始无效，房屋备案及使用功能不影响合同效力；2.登峰公司交付物业给肯普公司存在问题，法律规定案涉房屋无消防验收是不能投入使用的，登峰公司无所谓损失问题。事实上，案涉房屋在登峰公司招租前是空置状态，招标投标时也只有肯普公司一家公司招标投标；3.案涉房屋办理交接手续，但未使用租赁物，因此在其不存在收益的情况下，其仍主张租金不公平。肯普公司向一审法院起诉请求：一、确认肯普公司、登峰公司签订的《租赁合同书》《广州市房屋租赁合同》无效；二、登峰公司返还肯普公司租赁保证金300000元；三、登峰公司赔偿肯普公司的租金损失350000元（自2018年3月起至2018年9月止共七个月的租金，每个月租金50000元）。登峰公司向一审法院提出反诉请求：肯普公司立即向登峰公司支付拖欠的2018年10月1日至11月30日的房屋使用费100000元（按50000元/月计）及逾期利息（按年利率6%计算，自当月1日起计至实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年11月17日，登峰公司发出编号201711第1号《招租公告》。其中内容为：本次物业招标采用现场公开竞价（明标）的方式竞投，凡报名的竞投人均视为接收我司《编号：201711第1号招租公告》及附件1、附件2、附件3的招租条件及以下竞投规则。……附件1，第18号、地址横枝岗56号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室，无产权，原用途住房，面积约965平方米，竞标日期2017年11月30日；注意事项：本物业无产权，为星瓦平房。附件2，备注：1、承租人未经我司书面批准，禁止改变承租物业的规划用途，禁止经营仓库、餐饮（招租清单用途中有特别指定的除外）或易燃、易爆、化学、有毒等未经审批的项目；2、本次招租物业（横枝岗56号后院，南约直街4、6、8号等）因历史原因尚未办理产权、有违章建设、消防未验收，均有可能不能办理经营证照或其他相关手续的，请竞投人慎重评估风险后再缴纳竞投保证金；缴纳竞投保证金后，如竞投人以此为由拒绝参与本次公开招租活动的，作违约处理，按编号：201711第1号招租公告的相关规定处理。3、承租人需自行办理工商、税务、环保、消防报验等经营手续并承担相关风险和费用。中标后如不按中标规定签约，将作违约处理，按《编号201711第1号招租公告》的相关规则没收相应的竞投保证金。承租后不能办理经营证照或其他经营相关手续的，后果自负；不能以此为由拒不缴交租金费用，如有违约情况我司将按合同相关规定进行处理。……5、所有出租物业原状交吉，我司不负责修缮。竞投人请仔细阅读《编号201711第1号招租公告》及有关资料，咨询清楚物业状况及相关租赁情况，再参与竞投活动，参与报名并缴纳相关竞投保证金后的竞投人皆视为清楚了解物业状况，全部接受我司的物业招租条件。附件3竞投特别声明，七、如竞投未办理产权或证照手续不全的物业，竞投人中标后需根据政府主管部门的要求，自行办理经营所需的租赁备案、消防、环保、工商税务等相关手续，并承担相关办理费用及风险。竞投者竞投此类物业前，请慎重评估风险后再决定参与竞投。签约后，承租方不得以任何理由不依时缴纳租金及相关费用。八、竞标人签阅本声明，即表示同意本声明及《编号201711第1号招租公告》的所有条款，签阅后才能办理竞投手续等。2017年11月23日，肯普公司在上述201711第1号《招租公告》附件3竞投特别声明中签名盖章确认“已阅公告”，并特别在其中第七条款中签名确认。同日，肯普公司签署《竞标承诺保证书》，其中承诺对这次招租物业的情况及相关资料已经清楚了解，并依时参加招租会。后肯普公司签署《投标资格确认书》，投标涉讼的“第18号、地址横枝岗56号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室”物业。2017年11月30日，肯普公司、登峰公司双方签署《中标确认书》，确认涉讼物业由肯普公司中标，中标价为50000元。肯普公司先后于2017年11月24日、12月6日向登峰公司支付了保证金合计300000元。经多次协商，肯普公司（为乙方、承租方）与登峰公司（为甲方、出租方）于2018年2月28日签订《租赁合同书》。内容为：一、租赁地点、范围和场地使用性质。1、甲方将位于广州市越秀区横枝岗56号后院101-108房；201-209房；301-310房及后院原值班室，总建筑面积约965平方米，租赁给乙方作住房使用。2、租赁期间，未经甲方同意及政府主管部门批准，乙方不得擅自改变本物业的性质及用途。如有，视作乙方根本违约，按根本违约责任条款处理。二、租赁期限、租金支付和租金递增办法。1、甲方出租本物业给乙方，首年每月租金50000元。2、租期自2018年3月1日至2023年2月28日止，共五年。租金的缴交时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租、后使用，直至租赁期满。3、本合同履约保证金为300000元，本履约保证金不能用作抵偿租金，保证金在租赁期满时，甲乙双方如未续期，且乙方缴清租金及相关费用和办妥交接手续后，由甲方无息退还乙方。4、租金递增办法，租金从第二年起，即2019年3月1日起，每年在上年租金的基础上，逐年递增5%，如此类推直至租赁期满。三、租赁方式及管理，本物业将于2018年3月1日由甲方移交乙方统一管理。四、租赁登记备案手续办理，乙方租赁后需按照政府主管部门的要求，办理租赁登记备案；甲方仅提供现有的资料协助办理，是否办理成功不影响本合同的效力；乙方不得以此为由要求解除合同，乙方如办好相关手续需将资料复印件提供给甲方备案。……九、违约责任。1、甲乙双方均应本着诚实守信原则，切实履行本合同约定的义务。任一方不履行本合同的任一条款的，均视作违反合同约定，需向守约方承担违约责任，包括但不限于租金、滞纳金、诉讼费、律师费等违约经济损失。2、乙方如有本合同约定的根本违约情形，甲方有权即时收回租赁物及停止供电供水、拆锁换锁，单方解除本合同，并没收乙方已缴交的履约保证金，并须赔偿甲方损失（包括但不限于经济损失、律师费、诉讼费等）。3、租赁期内，若甲方违反合同约定单方面提前终止或解除合同的，应双倍退回履约保证金给乙方；若乙方违反合同单方面提前终止或解除合同的，履约保证金无偿归甲方所有，乙方在租赁期间所投资的固定资产、设备设施也无条件归甲方所有，并须赔偿余下租赁期限租金的50%给甲方。……十三、争议的解决，因本物业建筑时间久远且为临建物业，没有办理报建和规划验收等手续，乙方对于物业手续不够完善的情况已经知悉，乙方保证不得以承租物业存在手续瑕疵为由提起诉讼等。2018年3月6日，肯普公司、登峰公司签署《场地移交证明书》，由登峰公司将涉讼物业交付给肯普公司使用。肯普公司先后向登峰公司支付了2018年3月至9月共七个月的租金共350000元。肯普公司并未在登峰公司提供的其已签名盖章的《广州市房屋租赁合同》上签名盖章。2018年8月8日，肯普公司向登峰公司发出《关于再次要求协助办理横枝岗路56号后院房屋租赁登记的报告》，其中内容为：我司曾于2018年4月19日发函要求贵司协助办理横枝岗路56号后院房屋的租赁登记手续，以及提交相关的租赁登记资料（包括：营业执照、土地使用权证、房屋权属证明文件、授权委托书、法定代表人证明书、法定代表人身份证及代理人身份证复印件等证明资料）。但至今贵司都没有向我司提供上述租赁备案的相关资料，导致我司不能合法对外经营上述租赁物，现我司再次恳请贵司协助我司办理上述房屋的租赁备案登记并提交相关的租赁登记资料。登峰公司于同日收到该报告。2018年10月8日，肯普公司向登峰公司发出《再次请求贵司尽快给予解决横枝岗路56号后院房屋租赁备案手续的报告》，其中内容为：根据贵司提交的上述租赁房屋的相关资料，仅是“土地所有权证”而且该土地使用权人又是广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社农民集体，与贵司的主体不相符，贵司也没有出租房屋的合法权属证明及不动产权证书。由于贵司不是上述租赁房屋的合法权利人，根据相关法律规定，贵司不具备出租上述房屋的主体资格。我司从2018年10月1日起暂停支付上述房屋的租金。因为房屋不能租赁备案则严重影响我司合法使用上述房屋，由此引起的损失，我司保留追究法律和经济责任。登峰公司于同月10日收到该报告。2018年11月30日，肯普公司向登峰公司发出《关于要求解除横枝岗路56号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院值班室的的函》，称上述房屋属于违章建筑、权属不清晰、没经消防验收、无法办理房屋租赁登记备案，登峰公司不具备出租房屋的主体资格，致使肯普公司无法合法使用该房屋，现要求解除《租赁合同书》，并决定当日将上述房屋退回登峰公司，同时要求登峰公司返还保证金300000元，以及返还租金损失350000元。登峰公司于同日收到该函。双方并于同日办理了场地移交手续，签署《场地移交证明书》，其中内容为：现由于肯普公司自行撤场，登峰公司从物业安全考虑，将本物业接收。一审案件诉讼中，肯普公司表示其主张合同无效的依据是租赁的物业无产权证，属于违章建筑，且竣工时没有经过消防验收。登峰公司称：没有任何部门对涉讼物业作出违章建筑的认定。没有消防验收属实，当时竣工时也不需要这些手续，且涉讼物业是平房，没有通过消防验收不是合同无效的理由。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。案件中，就出租给肯普公司的涉讼房屋，登峰公司招租时自己表明“因历史原因尚未办理产权、有违章建筑、消防未验收”，现登峰公司也无提供证据证实涉讼房屋是其取得建设工程规划许可证建设的。根据上述规定，肯普公司、登峰公司双方于2018年2月28日签订的《租赁合同书》为无效合同。关于合同无效的法律后果，合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。因此，肯普公司诉请登峰公司返还基于上述《租赁合同书》而收取肯普公司的租赁保证金300000元、租金350000元，合法合理，一审法院予以支持。虽然登峰公司已将涉讼房屋交付肯普公司，但肯普公司并未将房屋投入使用，也未从中获益，故登峰公司反诉要求肯普公司继续支付2018年10月1日至11月30日期间的房屋使用费及利息，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2019年10月11日判决如下：一、确认肯普公司与登峰公司于2018年2月28日签订的关于租赁广州市越秀区横枝岗56号后院101-108房、201-209房、301-310房及后院原值班室的《租赁合同书》无效；二、自判决发生法律效力之日起十日内，登峰公司向肯普公司返还保证金300000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，登峰公司向肯普公司返还租金350000元；四、驳回登峰公司的反诉请求。一审案件本诉受理费10300元、反诉费1181.07元，由登峰公司负担。登峰公司与肯普公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉场地的交付时间为2018年3月6日，场地交还时间为2018年11月30日。2.2018年11月30日的《场地移交证明书》中显示实际发生600多吨水费。登峰公司表示：同意一审判决第一、二项，仅针对第三、四项进行上诉。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉场地占用期间的费用承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此可知，因租赁合同属于继续性合同，出租人给付的是房屋的使用，对于此使用，返还财产的规则无法予以适用，则应当采取折价补偿的方法予以补偿，承租人所得利益是其对于房屋的使用，对于该利益无法返还，则应当返还相当于租金的价金。本案中，双方当事人共同确认场地交付时间为2018年3月6日，场地交还时间为2018年11月30日，且从场地交还的证据中显示实际发生600多吨水费，因此，2018年3月6日至2018年11月30日期间，因案涉场地由肯普公司实际控制、占用，故登峰公司主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，应予以支持。一审法院判决第三项欠妥，本院予以撤销。肯普公司应向登峰公司支付2018年10月1日至11月30日的房屋占有使用费100000元，至于利息主张因缺乏依据，本院不予采信。综上所述，登峰公司上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院判决第三项欠妥，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区区人民法院（2019）粤0104民初12796号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市越秀区区人民法院（2019）粤0104民初12796号民事判决第三、四项；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市肯普生命科技投资有限公司向广州市登峰实业集团有限公司支付房屋占有使用费100000元；四、驳回广州市肯普生命科技投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市登峰实业集团有限公司的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费10300元，由广州市肯普生命科技投资有限公司负担5546元，由广州市登峰实业集团有限公司负担4754元；一审案件反诉受理费1186，由广州市登峰实业集团有限公司负担41元，由广州市肯普生命科技投资有限公司负担1145元。二审案件受理费8096元，由广州市登峰实业集团有限公司负担56元，由广州市肯普生命科技投资有限公司负担8040元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十九日书记员  杨希曾龙辉