广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1250号 原告：余浩浪，男，1973年12月27日生，汉族，广西平乐县人，住桂林市七星区。 被告：陈燕锦，女，1976年1月2日生，汉族，福建省长乐县人，住平乐县。 委托代理人：黄垡鑫，广西诚瑞律师事务所律师。 原告余浩浪诉被告陈燕锦租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日受理后，依法由审判员周顺勇适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理，书记员王丹担任法庭记录。原告余浩浪与被告陈燕锦及其委托代理人黄垡鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余浩浪向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告给付原告2019年9月份门面租金人民币27130元。二、判决被告给付拖欠原告门面租金272240元（2015年8月至2017年4月共21个月，每月5000元租金共105000元。2017年5月至2019年4月共24个月，每月租金5750元共138000元。2019年5月至2019年8月共4个月，每月租金7310元共29240元）。三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年4月13日，原告与被告经协商一致，原告将原承租平乐县绿丰木业经营部位于门面转租给被告承租并签订转租合同。合同约定转租期限为：2015年5月1日至2020年1月31日止。租金：2015年5月1日至2017年4月30日，每月租金人民币25000元。2017年5月1日至2019年4月30日，每月租金人民币25750元。2019年5月1日至2020年1月31日，每月租金27310元。租金给付方式：每月的5日前给付当月租金。合同同时约定被告给付原告押金100000元，押金作为租期最后四个月的租金，不足部分在最后一个月补清等内容。合同履行期的前三个月（即2015年5、6、7月），被告按时给付当月的租金（每月25000元），到了2015年8月，被告说生意不好，要求原告同意暂时每月给付20000元租金，待生意好转后按约定给付租金并补清每月未付清部分，之后至2019年8月份，被告仍然每月只给付原告20000元租金，原告多次与被告协商要求被告按约定付清全部租金，被告都以生意不好为由一直拖欠。2019年9月的租金，按合同约定已经超过十天了，被告至今未给付。为维护原告的合法权益不受侵害，依据法律规定，特提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告陈燕锦辩称：一、原告诉请支付拖欠租金已超过诉讼时效，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，被告自2015年8月起，拒绝按25000元的标准支付门面租金，至今已4年有余，原告现在提起诉讼，已明显超过诉讼时效。二、虽合同约定门面租金为25000元/月，但自2015年8月起，双方实际按20000元/月的租金标准履行至今，被告从未提出过任何异议。原、被告双方签订《转租合同》前，原告向被告出示了一份其与平乐县绿丰木业经营部签订的门面租赁合同，该合同显示门面的租金为17700元，基于原告向被告出示的这份合同，被告才同意以25000元的价格从原告处租下涉案门面。2015年7月中旬，平乐县绿丰木业经营部拟将8间门面剩余18年的使用权整体出租，面向社会招标。被告作为意向者之一参与其中，平乐县绿丰木业经营部向意向者披露了8间门面已经签订的租赁合同状况，被告因此得知原告实际上是以7700元/月的价格从平乐县绿丰木业经营部将门面租下，却以25000元转租给被告。被告因原告虚构的事实对涉案门面的租金产生重大误解，继而与原告签订了一份显示公平的《转租合同》，在与原告交涉后，被告明确表示，自2015年8月起，按20000元支付租金，原告在长达4年的时间也从未提出任何异议。另外，平乐县绿丰木业经营部的8间门面18年的使用权被张全军以1386000元的价格租下，被告与张全军续签《门面租赁合同》，租赁期自2020年2月1日至2025年1月31日，租金仅为24000元/月，且不递增，进一步佐证原告于2015年以25000元的价格转租给被告显示公平。三、原告诉请被告支付2019年9月份门面租金每月事实及法律依据。原告向被告收取了10万元门面押金，根据双方《转租合同》的约定，押金用于抵扣合同最后租赁的房租。而双方的合同于2020年1月31日到期，结合合同的约定，被告向原告缴纳的10万元押金刚好可以抵扣2019年9月1日至2020年1月31日（共5个月）的门面租金。综上所诉，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合本案的全部证据材料及庭审情况，本院对本案的法律事实认定如下： 原、被告原本已相互认识。平乐县临街门面由平乐县绿丰木业经营部集资兴建，该临街门面的使用权共30年（自2002年7月15日至2032年7月14日），产权属于平乐县林业局辖管的国有资产。2014年12月29日，平乐县绿丰木业经营部与原告签订一份出租门面协议书，内容是：。一、门面租期伍年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止。二、门面租金：按每月7700元整计算。2015年4月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，原告将原承租平乐县绿丰木业经营部位于门面转租给被告承租（经营黄金手饰）并签订转租合同。该转租合同内容是：。一、门面转租期。门面转租期为：2015年5月1日至2020年1月31日止。二、门面租金。门面租金如下：2015年5月1日至2017年4月30日按每月贰万伍仟元整（25000元）收取。2018年5月1日至2019年4月30日按每月贰万伍仟柒佰伍拾（25750元）收取。2019年5月1日至2020年1月31日按每月贰万柒仟叁佰壹拾元（27310元）收取。每月租金乙方需在每月5日前交清，租金以现金存入或转帐方式支付给甲方固定帐户，（帐户信息如下：开户行：中国农业银行，开户人：余浩浪，帐号：62×××64），如不按时缴清逾期每日甲方按月租金千分之五向乙方收取滞纳金。三、门面押金。甲方向乙方收取门面押金壹拾万元整，并在合同生效日起一次性交清，押金在本合同租期的最后4个月以押金抵扣房租，如不够抵扣房租，到最后一个月补清。同时，被告向原告交了门面出租押金人民币100000元。转租合同签订后，被告按合同约定以租金25000元/月的标准将2015年5至7月租金汇入原告银行帐户。自从2015年8月起至2019年8月止，被告按租金20000元/月标准将租金如期汇入原告银行帐户。被告向原告履行租金标准的改变，多年来，原告对此没有向相关部门主张过租金拖欠受损害的权利。 以上事实，有原、被告陈述、庭审笔录、出租门面协议书、转租合同、银行交易明细清单、收条等证据证实。 本院认为：原、被告自愿签订的转租合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有损害国家、集体、社会和他人的利益，亦没有违反法律规定，该合同是合法有效的合同。综合双方当事人对案件的纷争，本案争议焦点是：一、门面每月租金标准问题？二、诉讼时效问题？ 针对第一个问题，原告要求被告按转租合同约定的每月租金标准给付拖欠的租金272240元及2019年9月份租金27310元，被告认为双方已实际按20000元/月的租金标准从2015年8月起履行转租合同，已改变了租金履行标准。双方签订转租合同后，双方本应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，被告按合同约定的租金标准给付了2015年7月前三个月的租金与原告。此后，被告至今一直按20000元/月的租金标准如期给付原告。原告诉称被告说生意不好，要求原告同意暂时每月给付20000元租金，待生意好转后按约定给付租金并补清每月未付清部分及原告多次与被告协商要求被告按约定付清全部租金，被告对此予以否认，原告对此未能提供证据佐证。再有，原告对此多年来也没有向相关部门主张过租金受损害的权利。因此，对原告此诉称，本院不予采信。对被告辩称双方已实际按20000元/月的租金标准来履行转租合同，该抗辩理由符合双方多年来在履行该合同过程中的平静实际情况，本院予以采信。 针对第二个问题，原告于2019年9月17日向本院主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”的规定，对被告逾期一年延付或者拒付租金部分已超过诉讼时效。 综上所述，原告要求被告按转租合同约定的每月租金标准给付拖欠的租金272240元，该主张证据不足，理由不充分，本院不予支持。对原告要求被告给付2019年9月份租金27310元的主张，因本院已采信被告辩称双方已实际按20000元/月的租金标准来履行转租合同，且原告向被告收取了10万元门面押金，根据转租合同中对押金处理的约定，该押金正好可以抵扣合同最后履行期限5个月（2019年9月1日至2020年1月31日）的房租。因此，原告该请求证据不足，理由不充分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告余浩浪的诉讼请求。 案件受理费5793元，本案适用简易程序审理减半收取2896元，由原告余浩浪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5793元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 周顺勇 二〇一九年十二月十三日 法官助理 韦家钰 书 记 员 王 丹 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼期间为一年： （1）身体受到伤害要求赔偿的； （2）出售质量不合格的商品未声明的； （3）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第%1条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第%1条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。