陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终15275号上诉人（原审原告）：赵刚，男，1981年12月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：西安丰泽居餐饮管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：贾佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。原审被告：西安摩码宏合企业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：周贺，该公司总裁。委托诉讼代理人：魏峰，陕西存实律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文涛，陕西存实律师事务所实习律师。上诉人赵刚因与被上诉人西安丰泽居餐饮管理有限公司（以下简称丰泽居公司）、原审被告西安摩码宏合企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院作出的（2019）陕0104民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，开庭进行了审理。上诉人赵刚、被上诉人丰泽居公司委托诉讼代理人高峰及原审被告委托诉讼代理人魏峰、王文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵刚上诉请求：1．维持一审判决第二项；2．改判一审判决第一项为赵刚与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》于2019年4月1日予以解除；改判一审判决第三项为丰泽居公司赔偿赵刚损失51562元；3．一、二审诉讼费用由丰泽居公司负担。事实与理由：原审法院认定事实有误。1．2018年12月18日，摩码公司向摩尔美食城经营者发出告知函，强制停业整改，自此至赵刚起诉之日，丰泽居公司要求赵刚等待开业通知，并未通知解除合同。赵刚得知丰泽居公司于2019年3月25日向法院提起诉讼后，认为与丰泽居公司签订的租赁合同目的无法实现，故起诉要求解除合同并赔偿损失。合同解除时间应为赵刚提交起诉状之日即2019年4月1日。2．关于损失，其中加盟费29800元，赵刚与丰泽居公司租赁合同期限一年，现因摩码公司关闭美食城致合同目的无法实现，加之赵刚已不从事该行业，故加盟费应由丰泽居公司负担；营业损失部分，赵刚与丰泽居公司解除合同时间应为2019年4月1日，因此赵刚营业损失应酌情计算三个月即2018年12月18日至2019年3月18日，按照每天234元，共计21060元，另，赵刚提交流水显示2018年12月8日、9日、11日未营业，该期间营业损失合计702元，丰泽居公司对此未持异议。丰泽居公司辩称，其不同意赵刚的上诉请求。其起诉摩码公司并未要求解除租赁合同，合同至今未解除，赵刚起诉之日仅为向法院提出请求之日，而非合同解除之日，一审法院经审查确定合同解除时间；赵刚所述经营损失并无依据，商业经营存有风险，天然气费赵刚可向天然气公司办理退款，丰泽居公司为妥善处理问题，认可一审判决支付金额；案涉房屋并未发生火灾，一审对此认定事实错误，本案系租赁合同纠纷，双方之间不存在管理关系。摩码公司述称，本案系租赁合同纠纷，赵刚基于其与丰泽居公司之间租赁合同要求丰泽居公司承担加盟费、营业损失，合理合法，摩码公司并非合同当事人，不承担合同义务。摩码公司与丰泽居公司租赁合同于2019年1月8日解除，赵刚与丰泽居公司之间租赁合同解除时间由法院依法审查确定。赵刚向一审法院提出诉讼请求：1．依法判令解除赵刚与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》；2．依法判决丰泽居公司退还赵刚押金40000元及未返款营业额5022.5元；3．判令丰泽居公司与摩码公司连带赔偿赵刚损失60554.8元；4．本案诉讼费由丰泽居公司、摩码公司负担。一审法院认定事实：2018年4月24日赵刚与丰泽居公司签订《美食城租赁合同》，约定赵刚承租丰泽居公司位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX楼XX城XX座档口、租用面积约为12平方米、租期自2018年6月20日至2019年6月19日12个月，押金40000元。合同签订当日，赵刚依约向丰泽居公司支付押金人民币40000元。赵刚承租档口后经营香锅冒菜。2018年12月7日晚，涉案档口发生火灾，2018年12月8日至10日，摩码公司要求丰泽居公司限期整改。2018年12月18日，摩码公司向摩尔美食城经营者发出告知函，对摩尔美食城强制停业整改，请丰泽居公司及时完成整改。2019年1月8日，摩码公司向丰泽居公司发出《解除函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，就此事本案丰泽居于2019年3月25日以房屋租赁合同纠纷为由诉至法院，该案尚未审理终结。另查，涉诉档口所在摩尔美食城房屋系丰泽居公司从摩码公司处承租。一审法院认为，合法的租赁关系应依法予以保护。赵刚与丰泽居公司签订的《美食城租赁合同》系双方真实意思表示，但因丰泽居公司与摩码公司之间存在纠纷，涉案档口于2018年12月18日被关闭，导致合同无法继续履行，现赵刚诉至一审法院要求与丰泽居公司解除合同并退还押金40000元及未返款营业额5022.5元，丰泽居公司对此诉请亦认可，一审法院予以支持，双方租赁合同应于2018年12月18日予以解除，丰泽居公司应退还赵刚押金40000元及未返款营业额5022.5元。赵刚主张的损失60554.8元，其中5000元为赵刚2017年5月17日交纳加盟意向金，24800元为赵刚2018年4月22日交纳的品牌使用费，赵刚主张为其损失无法律依据，不予支持；其中9684元为设备花费，为可移动、可继续使用财产，赵刚在美食城不能正常经营的情况发生后应及时止损，自行将店内可移动且不影响使用的财产搬离、另行择地经营，故对赵刚主张设备及餐具9684元损失，不予支持。关于赵刚主张的营业损失，XX居XX城管理者对承租人引起火灾致使他人损失应承担未尽到管理义务的赔偿责任，停业期间自起火次日即2018年12月8日始，赵刚提交的交易流水显示2018年12月8日、12月9日、12月10日三天未营业，故营业损失应计算3日，以该店面2018年10月至12月返还营业额平均值计算234元每日，为702元。因赵刚与摩码公司之间无合同关系，故赵刚主张摩码公司承担连带赔偿责任，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十一条之规定，判决：一、原告赵刚与被告西安丰泽居餐饮管理有限公司签订的《美食城租赁合同》于2018年12月18日予以解除；二、本判决生效后三日内，被告西安丰泽居餐饮管理有限公司退还原告赵刚押金40000元及未返款营业额5022.5元；三、本判决生效后三日内，被告西安丰泽居餐饮管理有限公司赔偿原告赵刚损失702元；四、驳回原告赵刚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2411元，由赵刚负担1367元，由西安丰泽居餐饮管理有限公司负担1044元。二审审理中，丰泽居公司对一审查明2018年12月7日晚涉案档口发生火灾有异议，经核本案中各方确未提交佐证前述事实之有效证据，一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，赵刚与丰泽居公司建立租赁合同法律关系，丰泽居公司应按照约定提供符合经营条件的营业场所，2018年12月18日，XX城XX城强制停业整改，致使赵刚无法正常营业，丰泽居公司作为出租人未能履行其适租义务已属违约，赵刚要求解除租赁合同，退还押金及未返款营业额，一审法院予以支持，并无不当，本案查明案涉档口自2018年12月18日无法使用，故一审判决确认案涉租赁合同于该日解除，符合本案审查情况。至于赵刚主张加盟费损失29800元，结合其一审提交加盟费票据显示的时间、地点，无法证实该费用与履行案涉租赁合同之间存有关联，故本院对其该主张不予采纳；赵刚主张营业损失21060元，现并无有效证据证实该21060元系案涉租赁合同履行的确定收益，但结合本案认定丰泽居公司违约的实际情况，在一审法院判决702元的基础上，本院酌情丰泽居公司再给予赵刚7020元的经济补偿。综上所述，一审判决第一项、第二项应予维持，第四项应予撤销，第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4472号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4472号民事判决第四项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4472号民事判决第三项为：本判决生效后三日内，西安丰泽居餐饮管理有限公司给付赵刚经济补偿7722元；四、驳回赵刚其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2411元，由赵刚负担1207元，由西安丰泽居餐饮管理有限公司负担1204元；二审案件受理费1065元，由赵刚负担918元，由西安丰泽居餐饮管理有限公司负担147元。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  秦  燕  燕审  判  员  师      婷 二Ｏ一九年十二月二十日 书  记  员    杨  雪  薇     1