浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10412号 原告：李樟新，男，1956年5月31日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：虞鹏翔，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托诉讼代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告李樟新与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2019年9月20日向本院提起诉讼。原告诉请判令：一、原、被告于2015年7月16日签订的两份《浙江省商品房买卖合同》合法、有效；二、被告立即交付东阳市白云街道江南紫荆庄园J区F18A号、F18B号房屋，并向原告支付逾期交房的违约金1612086元（以704万元为基数，自2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年9月20日，此后计算至实际履行之日止）；三、被告向原告支付逾期交付不动产权属初始登记证的违约金696256元（以704万元为基数，自2017年1月1日起按每日万分之一计算至2019年9月20日，此后计算至实际履行之日止）；四、被告立即协助原告办理将位于东阳市白云街道江南紫荆庄园J区F18A、F18B号的房屋登记至原告名下的不动产权属转移登记手续；五、被告赔偿原告的损失（损失以704万元为基数，自被告交付不动产权属初始登记证之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至原告取得房屋权属登记证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月21日、2019年12月31日两次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告李樟新的委托诉讼代理人虞鹏翔两次均到庭参加诉讼，被告东阳市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人楼璐萍第一次开庭到庭参加诉讼。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2015年7月16日签订了两份商品房买卖合同（合同编号分别为：2015预291296、2015预291298）。 二、房屋地点：东阳市（以下简称涉案房屋）。 三、合同约定房屋面积分别为：187.82平方米、558.81平方米。 四、合同约定房屋总价款分别为：80万元、624万元。 五、合同约定的商品房交付期限均为：2015年12月31日。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式均为：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记为:出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准均为：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：原告于2015年7月16日向被告支付了购房款共计704万元，被告出具了两份对应价款的收款收据。被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案表，于2017年9月4日取得涉案商品房的不动产初始登记证书。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，应确认合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，涉案房屋必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。被告于2016年4月6日才取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案表，载明了已取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，该日才符合交房条件。被告直到开庭之日仍未交付房屋于原告，故被告应承担房屋的逾期交房违约金，且违约金应计算至2019年11月21日止为宜。被告于2017年9月4日取得涉案房屋权属初始登记证后直到第一次开庭之日仍未交付原告，故逾期交付权属证书违约金应从违约之日开始计算至实际交付权属证书之日即2019年11月21日止。因合同约定的交房违约金过高，原告自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应分别从逾期行为结束的日期起算，故原告主张违约金的诉请并未超过诉讼时效，被告的抗辩意见，本院不予支持。 关于被告是否应当协助原告办理涉案商品房权属转移登记手续及赔偿损失的问题。涉案合同约定买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续。现原告要求被告协助办理，本院予以支持。若因被告原因未在合理期限内协助办理，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，本院对合理部分的损失的诉请，予以支持。 综上，原告的诉讼请求，大部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告李樟新与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告李樟新逾期交付涉案商品房违约金1601218.67元（已计算至2019年8月19日，此后以7040000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2019年11月21日止）。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告李樟新逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金696256元（已计算至2019年9月20日，此后以7040000元为基数，按每日万分之一计算至2019年11月21日止）。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告李樟新办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未协助办理，则应向原告李樟新赔偿损失（以7040000元为基数从2019年11月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告李樟新的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25267元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吕丹萍 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郑晓俏 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。