濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初10640号原告：董彩丽，女，1971年8月8日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：孙敬敬、刘振（实习），河南金谋律师事务所律师。被告：皮海虹，女，1983年7月11日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人:宋海刚，河南琮同律师事务所律师。被告：濮阳市豫龙置业有限公司，住所地濮阳市黄河路中段，统一社会信用代码：91410900769492833W。法定代表人：余佳龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘蓉蓉，河南长庚（濮阳）律师事务所律师。被告：吴西伟，男，1974年3月21日出生，汉族，住濮阳市。原告董彩丽与被告皮海虹、濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）、吴西伟执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董彩丽委托诉讼代理人孙敬敬、刘振，被告皮海虹及其委托诉讼代理人宋海刚，被告豫龙置业委托诉讼代理人刘蓉蓉到庭参加了诉讼。被告吴西伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董彩丽提出诉讼请求：1、依法判决准许执行被告濮阳市豫龙置业有限公司所有的位于黄河路与××路交叉路××利财富广场××楼××房产。2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：一、被告皮海虹不享有足以排除强制执行案涉房产的民事权益，要求中止执行案涉房产的异议申请不应得到支持，法院应依法判决准许执行案涉房产。皮海虹与濮阳市豫龙置业有限公司签订的虚假商品房买卖合同，依法不具有法律效力。1、被告皮海虹与被告豫龙置业签订的商品房买卖合同以及被告皮海虹案外人河南三阳装饰工程有限公司（以下简称三阳装饰公司）签订的装修合同均没有负责人签字，不符合交易习惯。2、皮海虹未提交直接、有效的缴纳涉案房款、装修款的证据，不能证明已向濮阳市豫龙置业有限公司履行购房款，涉案购房合同、装修合同并未实际履行。皮海虹对涉案房产的权利不能排除金钱债权的执行。3、濮阳市豫龙置业有限公司在多次庭审中从未提及案涉房产已经出售给被告皮海虹。二、被告皮海虹未向被告豫龙置业实际交付房款，房产所有权人仍为豫龙置业。1、涉案房款为286843元，数额较大。皮海虹提供的银行卡交易明细不显示对方账户及户名，没有银行公章，金额与房款总额及装修数额不一致。2、皮海虹提交的三份收据均是个人签字收款，不能证明是濮阳市豫龙置业有限公司收款。其中122151元收据是濮阳市万德商贸有限公司加盖的公章，与濮阳市豫龙置业有限公司无关。POS机小票字样显示不清，不能起到证明效力。三、在本案案涉房产查封时，被告豫龙置业未向被告皮海虹交付案涉房产，被告皮海虹没有占有、使用案涉房产。即使被告豫龙置业承认案涉房产在查封前已经交付，被告皮海虹仍应提供相应的证据证明其在查封之前占有、使用案涉房产。根据皮海虹提交的万利财富广场二期物业费收取清单，可以证明涉案房产于2018年10月份开始计收物业及能源公摊费，还可以证明皮海虹占有房产的时间晚于涉案房产查封的时间。皮海虹的权利不足以排除董彩丽案件对涉案房产的强制执行。四、被告皮海虹与被告豫龙置业签订的《商品房买卖合同》没有网签、备案，没有办理房屋预告登记，也从未办理房屋过户登记。五、案涉房产为万利财富广场二期001号楼6层0612号房产，登记在被告豫龙置业名下，商品房买卖合同明确载明规划用途为“商业服务”，是写字楼而非住宅。综上，被告皮海虹对案涉房产不享有任何权利，不足以排除执行。被告皮海虹请求中止执行案涉房产，没有事实根据和法律依据，不应得到支持。被告皮海虹辩称，2013年6月26日，被告皮海虹与被告濮阳市豫龙置业有限公司（以下简称豫龙置业）就位于濮阳市××与××路交叉口万利财富广场二期C座第6层612号房签订了商品房买卖合同。2014年2月交清了房款286843元，2014年9月8日交清了装修款58330元。故另根据被告豫龙置业关于整栋统一精装修的要求，被告皮海虹与濮阳市三阳装饰工程有限公司签订了房屋装修合同，并交清了装修款，该公司向被告出具了收据，装修款为58330元。被告皮海虹是万利财富广场二期612号房屋实际所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告已经履行支付按买卖合同约定价款的全部义务。被告皮海虹在法院查封之前就已经实际占有该房屋，至于本案中没有对涉案房屋进行网签、备案及过户的原因不在于被告，被告皮海虹是善意的、无过错的买房人。综上，被告皮海虹在2013年6月26日就按约缴付了部分购房款，被告买卖在先，是善意的、无过错的购房人。涉案房屋不能网签、备案及过户的原因不在于被告皮海虹，但这均不影响被告皮海虹作为涉案房屋的实际所有人，结合本案实际情况，被告皮海虹买卖房屋在先且已占有，人民法院查封在后，被告皮海虹对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告豫龙置业辩称，豫龙置业与被告皮海虹之间的房屋买卖合同是真实客观有效的，豫龙置业在查封之前已经交付房屋，2015年9月份房屋竣工后已经由被告皮海虹实际占有，被告皮海虹享有实际排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告董彩丽与被告吴西伟、豫龙置业有限公司合同纠纷一案，本院作出（2015）华法民初字第7051号民事判决书，豫龙置业不服，提出上诉。濮阳市中级人民法院于2016年7月29日作出（2016）豫09民终920号民事判决书，判决被告吴西伟偿还原告董彩丽本金1420万元及利息，于判决生效后十日内付清；被告吴西伟不能清偿上述债务时，被告豫龙置业在1394.1937万元范围内对原告董彩丽承担补充赔偿责任。2016年9月27日，原告董彩丽向本院申请强制执行。本院于2015年11月19日作出（2015）华法民初字第7051号协助执行通知书，将被告豫龙置业名下共41套[包括案涉房产(万利财富广场二期C座第6层612号)在内]予以查封。另查明，2012年9月11日，被告皮海虹与被告豫龙置业就购买上述房屋达成意向，并支付定金20000元。2012年10月10日交纳房款122151元，2013年12月26日交纳房款4692元，2014年5月12日交纳房款140000元，以上共计交纳房款286843元。2014年9月8日交纳装修款28688元，2014年9月8日交纳装修款29642元，以上共计交纳装修款58330元。2013年6月26日，就案涉房屋，被告皮海虹与被告豫龙置业签订了书面商品房买卖合同一份，约定价格为286843元，用途为商业服务，付款方式为分期付款，买受人于签约时付清购房首付款146843元，剩余140000元待出卖人以电话、短信等方式通知后15日内付清；交房期限为2014年12月31日前。2014年9月8日，被告皮海虹与河南三阳装饰工程有限公司签订了一份装修合同，约定装修款为58330元。当日，被告皮海虹向三阳装饰公司交纳装修款28688元，2014年9月8日向三阳装饰公司交纳装修款29642元，共计58330元。三阳装饰工程公司向被告皮海虹出具了收据。2019年7月29日，濮阳市万利财富广场物业向被告皮海虹出具缴纳物业费、公摊费等相关费用的收据一张。又查明，本案房产涉及的工程竣工验收时间为2015年9月1日。本院认为，本案的争议焦点为：1、人民法院查封前皮海虹是否已合法占有涉案房产；2、皮海虹对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。（一）关于人民法院查封之前皮海虹是否已合法占有房产问题。经查：第一，皮海虹与豫龙置业公司签订房屋买卖合同的同时，又与三阳装饰公司签订了装修合同。豫龙公司、三阳公司是相互独立的法人，房屋买卖合同、装修合同也是相互独立的合同，三阳公司在为皮海虹装修房屋，豫龙公司将房屋交付三阳公司装修的时间应视为交付皮海虹的时间。第二，豫龙公司提供的《河南省房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表》上有施工单位、监理公司的印章和意见，能够证明涉案房屋涉及的工程竣工日期为2015年9月1日，结合豫龙公司和皮海虹的陈述等，可以认定涉案房屋设涉及的工程竣工后，豫龙公司即将房屋交付三阳公司进行装修，应认定豫龙公司将房屋交付皮海虹的时间为2015年9月1日。第三，皮海虹合法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院查封涉案房产的时间为2015年11月19日，故皮海虹合法占有的涉案房产在先，法院查封涉案房产在后。（二）关于皮海虹对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：皮海虹购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。“本案中，第一，皮海虹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。皮海虹与豫龙置业公司的商品房买卖合同签订于2013年6月26日，法院查封涉案房屋的时间为2015年11月19日；第二，皮海虹在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。皮海虹依法占有涉案房产的时间为2015年9月1日，法院根据董彩丽的要求查封涉案房产的时间为2015年11月19日。第三，2014年5月12日，皮海虹向豫龙置业交清了全部房款；第四，非因买受人皮海虹自身原因未办理过户登记。涉案房产在皮海虹购买后一直未将产权办理至皮海虹名下，没有证据证明系皮海虹自身原因导致，或皮海虹对此负有过错。豫龙置业公司与皮海虹签订房屋买卖合同后，长期不为皮海虹办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，为吴西伟的巨额债务提供担保，豫龙公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人皮海虹不妥。基于以上分析，应认定皮海虹对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。原告请求继续执行案涉房屋的诉讼请求，应予驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告董彩丽的诉讼请求。本案诉讼费100元，由原告董彩丽负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  鲁亚萍审 判 员  林春江人民陪审员  杜素芳二〇一九年十二月五日书 记 员  朱 宁