广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27942号上诉人（原审被告）：志愿墙（深圳）科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道笋岗东路3002号万通大厦2103，统一社会信用代码：9144030XXXXXXX06。法定代表人：吴泽丹。被上诉人（原审原告）：深圳嘉佰佳贸易有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道荣德时代广场A座808，统一社会信用代码：9144XXXXXX5EQF7A8M。法定代表人：许斌，总经理。上诉人志愿墙（深圳）科技有限公司（以下简称志愿墙公司）因与被上诉人深圳嘉佰佳贸易有限公司（以下简称嘉佰佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。志愿墙公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回嘉佰佳公司的诉讼请求或发回重审；2、案件受理费由嘉佰佳公司承担。事实和理由：一、嘉佰佳公司违约在先。嘉佰佳公司在租赁期间强制将房屋密码改换，导致志愿墙公司无法正常使用涉租房屋，构成先行违约，志愿墙公司不应当支付租金。二、嘉佰佳公司违约在先，无权没收押金（保证金），保证金应当用于抵付租金。三、嘉佰佳公司解除合同违反合同约定时闻、程序，解除合同无效。四、嘉佰佳公司违约改密码，影响使用，已经造成志愿墙公司经济损失，嘉佰佳公司应当予以赔偿。五、涉案房屋安装有监控，嘉佰佳公司应当向法庭提交监控记录，以证明其改密码的事实。嘉佰佳公司未作答辩。嘉佰佳公司向一审法院起诉请求：一、解除嘉佰佳公司与志愿墙公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议；二、志愿墙公司向嘉佰佳公司支付2019年2月1日至2019年3月31日止的租金(占用费)38856.24元及因拖欠租金产生的滞纳金，按欠付租金总金额的5‰标准自约定的交付租金日起计算至款项付清之日止，暂计算至2019年4月15日为14668.23元；三、志愿墙公司向嘉佰佳公司支付2018年11月1日至2019年2月28日空调流量费2729.27元；四、志愿墙公司向嘉佰佳公司支付2019年1月应付的物业专项维修基金40.89元、空调维修基金392.5元、3月份水电费54.24元及因拖欠前述费用产生的滞纳金，按前述欠费总金额的5‰标准在约定的交付租金日起计算至款项付清之日止，暂计至2019年4月15日为219.4元；五、本案诉讼费用由志愿墙公司承担。法院认定事实：2018年8月22日嘉佰佳公司、志愿墙公司签订《房屋租赁合同》，约定“将位于深圳市龙岗区横岗街道荣德时代广场Ａ座写字楼17-Ｃ单位出租给志愿墙公司使用，志愿墙公司应于每月5日前向嘉佰佳公司交付租金，租赁期间，志愿墙公司负责按时支付基于房屋租赁产生的税费、水电费、卫生费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用”，合同的第十八条约定“志愿墙公司拖欠租金达十天以上，嘉佰佳公司有权不予退还租赁保证金。向志愿墙公司提出变更合同条款或解除合同”。同日，双方签订了《租赁条件确认书》，确认租赁期限为2018年9月1日至2021年8月31日，出租面积163.54平方米（含公摊面积），起始月的租金为19428.12元，之后逐年8%递增，2018年9月1日至9月10日为十天免租期，次日起为计租日；租赁保证金的金额为44972.5元。嘉佰佳公司、志愿墙公司又与运营管理方（深圳市盈科天润企业管理有限公司）签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定“嘉佰佳公司向志愿墙公司交付该租赁房屋之日起至租赁期结束，志愿墙公司需承担运营管理费，其中包括但不限于运营管理方代缴的物业管理费、空调费、水电费等除租金外的其他因租赁产生的费用。志愿墙公司应于每月5日前预缴当月物业管理费，并于每月5日前缴付上月的除物业管理费以外的其它应缴费用”。协议第11条违约责任约定“如志愿墙公司拖欠租金和任何一项费用，从约定的交付租金日起按每日欠付租金和费用总金额的5‰向志愿墙公司收取滞纳金，如志愿墙公司欠付租金或水费、电费、物业管理费等任何一项应付费用达到十天时，嘉佰佳公司及运营管理方有权停水、停电、锁门，志愿墙公司欠付租金达到10日或欠付水费、电费、物业管理费达到10日的都视为志愿墙公司属于严重违约，嘉佰佳公司有权解除租赁合同及本协议，并没收租赁保证金及追究志愿墙公司其他违约责任。”该补充协议的附件二中明确了每月运营管理收费明细标准，其中：物业管理费按12.8元／平米、物业专项维修资金0.25元／平米、空调流量费按照实际使用流量计费（换算成电费按每小时每千瓦1.35元）、空调维修基金按照每平米2.4元、电费按照每小时每千瓦1.26元、水费按照每立平米3.77元、污水处理费按用水量的90%每立方米1.2元、垃圾处理费按污水量计每立方米0.27元。2018年8月31日志愿墙公司向嘉佰佳公司缴纳保证金44972.5元。志志愿墙公司确认2019年2月起的租金未依约支付，但辩称3月11日之后已无法使用，之后的租金不应计算，嘉佰佳公司确认2019年4月1日才收回房屋，有当日放行条佐证。2019年3月5日打印的《物业管理收费通知单》显示，涉案房屋上月的水费34.43元、电费100.8元，当月的管理费2093.31元，另欠缴1个月，当月物业专项维修资金40.89元，另欠缴2个月，空调维修基金392.5元，另欠缴2个月。志愿墙公司在2019年3月29日时备注转账支付了2019年2月、3月的水电、维修和物业费合计5188.63元。运营管理方4月1日打印的《收费通知明细单》显示，志愿墙公司欠缴3月的水费25.26元、电费28.98元，另仍拖欠一个月的物业专项维修资金和空调维修基金，此外欠缴空调流量费2729.27元。嘉佰佳公司确认之前从未催收空调流量费，解释该费用是按整栋使用量平摊租赁面积计算。2019年3月15日嘉佰佳公司向志愿墙公司邮寄送达《解除合同通知函》，以志愿墙公司拖欠租金共计38856.24元、物业管理费4186.62元、物业管理费以外的运营管理费1435.4元已严重违约为由自当日起解除涉案的《房屋租赁合同》及补充协议。函件邮寄涉案租赁地并于次日被签收。另查，涉案租赁物权利人为深圳市中爱联实业有限公司，权利人将该房产出租给嘉佰佳公司并办理了租赁登记备案手续，租赁期限自2018年8月9日至2032年7月8日。一审法院认为，《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，亦不违反法律及强制法规的规定，双方应当依约履行各自义务。志愿墙公司2019年1月起未依约支付物业管理费、次月起又拖欠租金，嘉佰佳公司依据双方约定的解除合同条件通知志愿墙公司合同解除，合法有据，志愿墙公司亦在次日签收该函件，且于2019年4月1日搬离涉案房屋，该院确认双方2018年8月22日签订的《深圳市房地产租赁合同书》及补充协议于2019年3月16日解除。至于志愿墙公司辩称嘉佰佳公司2019年3月10日已经换锁并张贴解除合同的通知，并未提交有效证据，该院对志愿墙公司的相关抗辩意见不予采信。合同解除后，志愿墙公司应当返还房屋，嘉佰佳公司主张按租金标准计算志愿墙公司搬离之前的房屋占用费，不违反法律规定，故对嘉佰佳公司诉求志愿墙公司支付租金（解除后为占有使用费）38856.24元（19428.12×2），该院予以支持。2019年1月的物业专项维修基金40.89元、空调维修基金392.5元，共计433.39元，志愿墙公司确实仍未支付，依法应予支付。2019年3月的水电费，金额未超过往期标准，志愿墙公司未就未使用水电的情况进行举证，故对该诉求，该院予以支持。至于空调流量费，补充协议附件有约定“按实际流量计算”，嘉佰佳公司逾期仍未提交实际流量情况，且之前亦未催缴此项，对于志愿墙公司提出的异议该院予以采信，嘉佰佳公司的该项诉求该院不予支持。合同及协议约定了各项费用的支付时间及逾期支付滞纳金的计算标准，现志愿墙公司请求调低，该院认为，鉴于嘉佰佳公司已经没收保证金44972.5元，嘉佰佳公司又未就其他损失提交证据，故该院酌定将滞纳金标准调整为同期银行贷款利率，起算时间认可嘉佰佳公司的主张，即租金、维修基金分别自应付当月的6日起计算，水电费自4月6日起计算。至于志愿墙公司辩称保证金过高，超过2倍租金的部分应予抵扣欠付租金的意见，没有法律依据，该院不予采信。基此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，第九十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认嘉佰佳公司与志愿墙公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及补充协议2019年3月16日已经解除；二、志愿墙公司应于该判决生效之日起五日内支付嘉佰佳公司2019年2月1日至2019年3月31日期间的租金（含占有使用费）38856.24元；三、志愿墙公司应于该判决生效之日起五日内支付嘉佰佳公司2019年1月的物业专项维修基金40.89元、空调维修基金392.5元；四、志愿墙公司应于该判决生效之日起五日内支付嘉佰佳公司2019年3月的水电费54.24元；五、志愿墙公司应于该判决生效之日起五日内支付嘉佰佳公司上述费用逾期支付滞纳金（按银行同期贷款利率标准，其中，以19428.12为基数自2019年2月6日计至款项付清之日止；以19428.12为基数自2019年3月6日计至款项付清之日止；以433.39元为基数自2019年1月6日计至款项付清之日止；以54.24元为基数自2019年4月6日计至款项付清之日止）；六、驳回嘉佰佳公司的其他诉讼请求。本案受理费612.01元、保全费589.58元（嘉佰佳公司预交），嘉佰佳公司负担360.59元，志愿墙公司负担841元，志愿墙公司应于该判决生效之日起五日内向嘉佰佳公司径付。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，嘉佰佳公司与志愿墙公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁条件确认书》、补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。志愿墙公司在一审中称嘉佰佳公司于2019年3月10日更换了涉案房屋的电子门锁，并上诉称嘉佰佳公司违约在先。但志愿墙公司在一审中认可其自2019年2月起拖欠租金，该行为违反了租赁合同的约定，应认定其违约在先。志愿墙公司对于嘉佰佳公司更换涉案房屋的电子门锁的主张也未提交充分证据予以证明，本院对其该主张亦不予支持。一审判令解除租赁合同及补充协议、志愿墙公司支付租金等各项费用并无不当，本院予以维持。综上，志愿墙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1224.06元，由志愿墙（深圳）科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十一日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。