湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11292号上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房，统一社会信用代码91430100553034833K。法定代表人：曲晓东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁晖，女，1969年6月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：汤媛，湖南泓锐律师事务所律师。原审被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：季红民，总经理。上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人袁晖、原审被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初8087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：1、请求撤销长沙市开福区人民法院（2018）湘0105民初8087号民事判决第二项；2、驳回袁晖要求万达公司承担租金损失的诉讼请求；3、判令袁晖承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决万达公司向袁晖支付租金损失没有事实依据：1、一审法院认定涉案房屋于2014年1月至2015年2月合计14个月的租金损失没有充分证据。一审仅凭袁晖自行打印、万象美公司员工签字的《关于漏水情况的报告》，不能证明涉案房屋于2014年1月出现渗漏质量问题并报修，同时即便出现报修，根据工程维修行业惯例，袁晖支付维修人员陈文亮最后一笔款项的时间是2014年11月29日，该质量问题也应于2014年11月29日前维修完成。维修好后，袁晖即可入住，因此一审将租金损失计算至2015年2月没有事实依据；2、一审法院认定涉案房屋2015年10月至2016年3月合计5个月的租金损失没有充分证据。袁晖与万象美公司员工罗茜的通话录音资料根本没有提及涉案房屋存在所有水管接着部位全部开挖一事，袁晖提供的照片仅能显示个别地方存在开挖情况，并不能证明全屋所有水管接头部位开挖。同时即使认定存在开挖情况，开挖后若不存在漏水情况，并不会导致全屋停水，不会导致房屋完全不能使用。且根据报告内容，2016年1月前所有的开挖地面已经全部修复，2016年1月底发生漏水后，只是就客厅和餐厅这一局部地区进行开挖，一审法院按全屋不能使用判处2015年10月至2016年3月的租金损失没有事实依据。二、一审法院判决万达公司向袁晖支付租金损失没有法律依据：1、根据万达公司与袁晖签订的《合同补充协议》第五条第5款约定，袁晖收房后发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商应保修范围，并经万达公司复核确认的，万达公司赔偿因此造成的直接经济损失；2、一审法院以中国房价行情价格网上公布的统计数据为准，认定租金损失48元/月/平方米（即12805.44元/月）的标准过高。袁晖辨称：1、一审法院认定袁晖19个月的租金损失事实清楚，证据充分。首先，袁晖购买涉案房屋后，于2013年12月24日办理交房手续，在2014年1月准备入住之际，发现房屋存在严重漏水问题，达不到入住条件，因万达公司怠于履行维修义务，袁晖自行请人维修。直至2015年3月，涉案房屋才基本修复后答辩人才得以入住。2015年10月至2016年3月，又因排查漏水原因，涉案房屋被大面积挖开，长时间处理关闸停水状态。在房屋排查修复的19个月期间，袁晖未能入住涉案房屋，这有相关证据证明，且万象美公司的员工的证明具有较高的证明力；其次，陈文亮的收据，最后一次签字的时间是2015年1月20日，内容为“装修款全部付清”足以证明，在该时间点涉案房屋的维修工作才结束，袁晖与陈文亮对施工费用进行结算。《关于房屋漏水情况的报告》证明2015年10月至2016年2月期间，涉案房屋地面被全部开挖的事实，没有任何关于2016年1月前所有的开挖地面已经全部修复的内容。2、一审法院对袁晖的租金损失认定合理合法。本案是商品房买卖合同纠纷，袁晖与万达公司签订的《合同补充协议》第五条第5款属于格式条款，为无效条款。万象美公司未到庭陈述意见。袁晖向一审法院起诉请求：1、判令万达公司与万象美公司对涉案房屋存在的质量问题进行维修（维修内容明细：房屋多处踢脚线气泡开裂、墙面多处开裂、多处墙角处木饰面破损、客厅和餐厅因漏水变色起斑、卫生间马桶返臭、抽油烟机管道过长导致油烟无法排出），直至恢复原状；2、判令万达公司与万象美公司赔偿袁晖因房屋质量问题造成的经济损失425650元；3、判令万达公司与万象美公司承担一审诉讼费用。诉讼过程中，袁晖申请将第一项、第二项诉讼请求变更为：1、判令万达公司与万象美公司对涉案房屋存在的主卧卫生间漏水问题进行维修，直至恢复原状；2、判令万达公司与万象美公司赔偿袁晖因房屋质量问题造成的经济损失429470元。一审法院认定事实：2012年12月1日，袁晖（乙方、买受人）、长沙开福万达广场投资有限公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.78㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为12874.05元／㎡,总房价3434538元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。万达公司作为建设单位、大连万象美公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向袁晖出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，万达公司承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。合同签订后，袁晖依约向万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月24日袁晖办理了收房手续。收房后，袁晖发现房屋几处出现漏水、渗水，墙纸因渗水回潮发霉长虫，客厅餐厅木饰面、踢脚线霉烂长虫，卫生间马桶返臭、公共卫生间漏水、顶部大理石脱落、保姆间洗衣机水管漏水等，遂通过物业公司报修。因修复不及时，袁晖委托案外人陈文亮，自行对涉案房屋漏水、渗水等质量问题进行排查和维修，并对漏水、渗水造成的装修损坏进行了修复。2015年3月，袁晖入住涉案房屋。2015年10月，涉案房屋再次出现客厅公共卫生间洗手台顶部大理石因漏水掉落、次卧天花板吊灯处烟感器部位漏水、主卫淋浴间、浴缸部位上方天花板渗水、餐厅客厅天花板多处漏水并脱落、飘窗外墙漏水、壁挂炉因漏水故障损坏等问题，并导致楼下504房屋相同位置也出现漏水。袁晖再次报修，深圳总装饰股份有限公司工作人员现场察看后，认为袁晖前期曾自行维修，拒绝保修。后袁晖再次委托案外人陈文亮进行排查，发现系新发生渗漏，与原维修点无关，深圳总装饰股份有限公司同意对房屋进行漏水排查。2015年10月至2016年3月，万达公司派维修人员将客厅、餐厅、厨房大理石地面，主卧走道及衣帽间、次卧卧室及衣帽间地板全部挖开，因未找到漏水点，决定废除上述区域水管重新布管，并将地面修复。2016年1月底，涉案房屋再次发生漏水，维修人员将客厅与餐厅过道再次挖开，对下方水管进行更换，并挖开整个次卧淋浴室地面进行排查，发现一节水管中间处破损，并对该处水管进行更换。因施工队提供的大理石存在严重色差，又时近年关，袁晖自行购买大理石并请人进行了安装修复。此期间，挖开部位一直裸露在外，涉案房屋长期处于关闸停水状态。又查明，涉案房屋存在的卫生间马桶返臭、多处墙角处木饰面破损、踢脚线起泡开裂，墙面多处开裂、北面飘窗渗漏、次卧衣帽间漏水等问题均已修复，现涉案房屋仍存在主卧卫生间漏水问题。诉讼中，袁晖提供了案外人陈文亮开具的收据及《证明》，《证明》载明：2014年以来，受万达公馆业主袁晖委托，对其房屋出现的多处质量问题进行维修，支付费用共计80000元整，明细如下：1、整屋墙纸因回潮渗水发霉长虫全部拆除人工费、维修费、重新修补墙面粉刷墙漆（含材料）12000元整；2、客厅、餐厅木饰面、踢脚线霉烂长虫拆除、重新安装、油漆（含材料）和共计21000元整；3、公共卫生间马桶返臭、漏水，地砖拆除查找漏水点，顶部大理石脱落重新安装费用共计10000元；4、保姆间因墙壁渗水、发霉、起泡、卫生间马桶返臭，进行了漏水点的排查，全面拆除改造费用共计37000元整。上述施工及材料费用合计80000元。另花费建材垃圾清运及卫生费1800元。经法庭调查，2014年5月，袁晖对房屋漏水及其他质量问题进行了排查和维修，涉案房屋精装修交付标准为墙纸，现袁晖已全部重新涂刷墙漆。诉讼中，一审法院依职权调取了涉案房屋的电量电费明细。明细账单显示2014年平均每月电表电量353.75度，2015年平均每月电表电量582.83度。一审法院认为，袁晖与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。该案的争议焦点：一、万达公司是否应承担继续维修义务；二、袁晖的损失范围。三、责任主体。关于焦点一，袁晖诉请要求万达公司继续维修主卧卫生间顶部漏水问题。根据双方签订的《住宅质量保证书》，“屋面防水、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、卫生洁具等保修期限为2年。”《住宅质量保证书》载明质保起算时间为2013年11月26日。即涉案房屋渗漏保修期截止时间为2018年11月26日。袁晖提供的万象美物业维修登记表、楼栋管家李桔、徐袁签字的房屋漏水情况报告、张兆立的书面证言等内容显示，袁晖诉请的质量问题均在保修年限内进行了报修，但万达公司一直未彻底修复，故仍应承担继续维修义务。另，袁晖在诉讼中已撤回对涉案房屋内踢脚线气泡开裂、墙面开裂、墙角处木饰面破损、客厅和餐厅因漏水变色起斑、卫生间马桶返臭、抽油烟机管道过长导致油烟排除不畅、北面飘窗外墙漏水、次卧衣帽间漏水等问题进行维修的诉讼请求，系其对民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，予以准许；关于焦点二，万达公司辩称《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，万达公司无需承担赔偿责任。一审法院认为，合同补充协议之文本由万达公司提供，合同条款及内容均由万达公司方拟定，此条款实为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对袁晖主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，对万达公司的答辩意见，不予采信。结合庭审查明的事实，袁晖方的损失核定如下：1、维修费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因万象美公司股权结构变动导致多次交接，2015年以前的报修记录已遗失，但袁晖另行提供楼栋管家李桔、徐袁签字的房屋漏水情况报告、张兆立的证言等，证明自2014年1月，袁晖房屋已出现渗漏等质量问题并报修，万达公司未及时修复。故万达公司拖延维修，袁晖有权自行维修，以避免损失进一步扩大，产生的维修费及修复期间造成的其他损失应由万达公司承担。袁晖对其维修费用提供了收据、发货单予以佐证，万达公司辩称该收据、发货单均不是正规发票，无法对真实性作出判断。但现有证据表明，袁晖自行委托进行维修属实，家装维修施工发生现金交易亦不违背常理，故对维修的合理费用予以支持。袁晖主张拆除地砖查找漏水点，对因渗漏造成的墙纸发霉长虫的木饰面、踢脚线、墙面等重新进行装修，对卫生间马桶返臭进行排查等共花费8万元，综合考虑房屋面积、排除渗漏及修复的范围等具体情况，酌情认定施工费、材料费和垃圾清理费共计6万元。对于袁晖要求万达公司承担更换大理石费用的诉求，据楼栋管家及多名物业人员证实，万达公司提供的大理石存在严重色差，故大理石采购、加工、安装费用3578元（628元+2010元+440元+500元）予以支持。对2015年10月实际入住后发生的更换地暖面板、空调清洗、保洁、油烟机和马桶维修、开厨房检修口、屋顶开裂维修、内机风扇维修等费用，袁晖未提供证据证明万达公司拖延维修使其有自行维修的必要性，也未能举证证明维修费用系房屋质量问题所致。故对该部分费用，不予支持。2、影响居住损失。从庭审查明的事实及当事人的诉辩情况来看，涉案房屋的漏水、渗水等质量问题客观上削减了房屋的使用价值，影响到袁晖的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住的时间段的租金，予以支持。袁晖2013年12月收房，房屋维修后实际入住时间为2015年2月，以上事实有多名万象美物业公司工作人员证明，且电费明细账显示，自2015年3月起，每月用电费大幅增长，与袁晖的诉请时间一致，故对2014年1月至2015年2月合计14个月期间因房屋渗漏等质量问题影响实际入住的主张予以采纳；2015年10月至2016年3月，袁晖提交了徐袁、李桔、陈文亮签署属实的《关于房屋漏水情况的报告》、与罗茜通话录音资料、张兆立的证言及相关照片等，证明涉案房屋于2015年10月-2016年2月客厅、餐厅、主卧、次卧及各卫生间等全屋所有水管接头部位全部挖开，并长时间处于裸露和停水状态，上述证据相互印证，予以采信，故对袁晖关于2015年10月-2016年2月5个月期间因房屋质量影响居住的主张亦予以支持。上述时间合计为19个月。关于租金标准，因袁晖、万达公司双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积266.78平方米，根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定袁晖的租金损失确定为243303.36元（266.78平方米×48元×19月）。3、物业费损失。袁晖作为业主在收房后应缴纳房屋物业管理费，物业管理费不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请不予支持。综上，袁晖的各项经济损失合计306881.36元（60000元+243303.36元+3578元）。三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系袁晖与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向袁晖就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对袁晖要求万象美公司承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决：一、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对袁晖所有的位于长沙市开福区房屋主卧卫生间漏水问题进行维修；二、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿袁晖各项经济损失306881.36元；三、驳回袁晖的其他诉讼请求。一审案件受理费7685元，因适用简易程序减半收取3842.5元，由袁晖承担1000元，长沙开福万达广场投资有限公司承担2842.5元。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实和一审审理认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系《房屋买卖合同》纠纷，双方签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。对于不按合同约定全面履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案双方争议的焦点：一是对涉案房屋维修期间的租金损失是否应计入赔偿；二、原判租金按48元/月/㎡计算损失是否适当。关于焦点一，根据庭审查明的事实，本案涉案房屋在房屋保修期内，故万达公司应当对袁晖因漏水造成的损失承担赔偿责任。虽然《合同补充协议》第五条第五项约定，收房后的产生的房屋质量问题，万达公司只赔偿造成的直接经济损失，但由于此条款为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对袁晖主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款。袁晖于2013年12月24日办理收房手续后，于2014年1月至2015年2月和2015年10月至2016年2月期间因房屋漏水进行过维修及大面积开挖，客观上造成袁晖不能正常入住的事实，影响了袁晖对涉案房屋的有效利用，同时相关的证人证言、与罗茜的录音资料、现场照片、电费明细账等证据亦证明袁晖在房屋维修期间并没有入住涉案房屋。故对于该期间的合理租金损失，万达公司应予以赔偿。关于焦点二，根据各自提交的本院已生效判决对李晖及段非与万达公司房屋买卖合同中有关租金的参考案例（李晖房屋租金15000元/月、段非房屋租金8000元/月），由于段非与袁晖不在同一栋，而袁晖与李晖的房屋处于同一栋不同单元，故本院可参考李晖房屋租金的损失来判断原判对袁晖房屋租金损失是否适当。根据袁晖的房屋面积266.78㎡可知，其每月的租金按48元/月计算为12805.4元/月，明显比李晖的租金价格要低，故原判根据中国房价行情价格网上公布的统计数据结合涉案房屋的性质，确定房屋租金均价为48元/月，并无不当。万达公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，长沙开福万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5903.22元，由上诉人长沙开福万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月四日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；