湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2189号上诉人暨被上诉人（一审原告）：朱传漠，男，1971年3月8日出生，汉族，住黄石市黄石港区。上诉人暨被上诉人（一审被告）：黄石奥山置业有限公司，住所地黄石市黄金山工业新区金山大道9号。法定代表人：王壮，公司负责人。委托代理人：赵小美、李霏，湖北天明律师事务所律师。上诉人暨被上诉人朱传漠因与上诉人暨被上诉人黄石奥山置业有限公司（以下简称奥山置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成了合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。朱传漠上诉请求：改判大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5860号民事判决增加违约金5058.96元；一、二审案件受理费由奥山置业公司负担。事实与理由：一审认定违约金起算时间为2014年2月21日，是错误的，实际应为2013年12月21日，至判决之日共计2056日，按照每日75.4712元计算，一共应为155168元，一审少判违约金5058.96元。奥山置业公司上诉请求：撤销大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5860号民事判决，将本案发回重审或者驳回朱传漠的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由朱传漠负担。事实与理由：第一，朱传漠对诉争房屋进行装修并对外招租，实际上已经构成对诉争房屋的占有使用，交付房屋已既成事实，其不构成违约；第二，朱传漠未补缴诉争房屋面积差，一审遗漏查明朱传漠未交清购房款的事实，其有权依约不予交房，且不构成违约。朱传漠向一审法院起诉请求：判令奥山置业公司履行合同约定的交房义务；判决奥山置业公司以每日75.4712元的标准计算支付其从2013年12月20日起至奥山置业公司完全履行合同之日止的违约金15.15万元；本案的诉讼费用由奥山置业公司承担。一审法院认定事实：2012年9月6日，朱传漠与奥山置业公司签订“HS12006844、HS12006846”《商品房买卖合同》两份。其中，HS12006844《商品房买卖合同》约定，由朱传漠购买奥山置业公司开发的奥山星城2号楼304号房屋，房屋价款187725元，付款方式：分期付款，由买受人于2012年9月5日前支付首付款人民币96692元，其余款项申请房贷支付；HS12006846《商品房买卖合同》约定，朱传漠购买奥山星城2号楼305号房屋，房屋价款189631元，付款方式：分期付款，由买受人于2012年9月5日前支付首付款人民币96692元，其余款项申请房贷支付。上述合同约定，奥山置业公司应在2013年12月20日前向朱传漠交付商品房，如出卖人逾期交房超过六十日，则从第二天开始至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，朱传漠按约交纳了首付款及办理了房贷按揭手续。但奥山置业公司至今未向朱传漠交付房屋。期间，朱传漠因在奥山星城同时购买了其它房屋，欲一同装修，以减轻房屋装修成本，于2014年6月向涉争房屋所在地的物业管理公司借用房屋的钥匙对房屋进行了装修，完成后并将房屋钥匙交还给物业公司。同时向物业公司承诺：若日后产生房屋产权纠纷，所花费的装修费用，全部由本人承担，与物业公司无关。其后，朱传漠并未占有及使用上述房屋；奥山置业公司亦未向朱传漠交付房屋，故朱传漠向法院提起诉讼。一审法院认为：2012年9月6日奥山置业公司与朱传漠签订的“HS12006844、HS12006846”《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的有关规定，合法有效，当事人应按约履行权利及义务。朱传漠履行了合同义务后，奥山置业公司亦应按合同履行交付房屋的义务；现奥山置业公司未交付房屋应按合同约定从交付房屋六十日后的第二天（2014年2月21日）起至判决之日（2019年8月5日）止，依房款总额377356元（187725元＋189631元）的日万分之二计算支付朱传漠的违约金150109.83元。奥山置业公司辩称朱传漠实际占有涉争的房屋，与事实相悖，该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、黄石奥山置业有限公司应在本判决生效之日起五日内向朱传漠交付奥山星城2号楼304、305号房屋，并支付朱传漠违约金150109.83元；二、驳回朱传漠的其余诉讼请求。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：关于朱传漠的上诉请求。朱传漠与奥山置业公司就案涉304、305号房屋签订的两份《商品房买卖合同》均明确约定奥山置业公司应当在2013年12月20日前按照规定的条件向朱传漠交房，双方也认可诉争房屋在2013年12月20日前具备交房条件，但奥山置业公司没有正当理由拒绝向朱传漠交房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。尽管奥山置业公司认为朱传漠购买的301、302、303号房屋尚未付清购房款，其有权拒绝交付案涉304、305号房屋，但因301、302、303号房屋是否交清购房款与本案不是同一法律关系，且奥山置业公司已经就此另行提起了诉讼，故对其抗辩意见不予支持。同时，朱传漠与奥山置业公司签订的《商品房买卖合同》还约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”等，从上述约定可以看出，违约金的计算起点是2013年12月21日，一审法院从2014年2月21日起算确有不当，但朱传漠在一审诉讼请求中明确违约金的数额为151500元，是其对自己实体权利的处分。故本院对朱传漠的该项上诉请求和理由，部分予以支持。关于奥山置业公司的上诉理由。在朱传漠按照双方签订的《商品房买卖合同》约定履行了支付相应的购房款等义务后，奥山置业公司应当按照合同约定交付诉争房屋。房屋的交付，在商品房买卖中是一个重要的环节，一般都有一定的程序，奥山置业公司的交房程序是：房屋交付通知-身份验证及填写领取相关资料-缴纳款项-领取钥匙-查验房屋-交付房屋。奥山置业公司认为其已交付诉争房屋，但没有提供证据证明其与朱传漠之间完成了交房程序，朱传漠为了防止损失的扩大同其它已交付的房屋一起装修，并不能说明房屋已经交付，故奥山置业公司提出朱传漠已将诉争的304、305号房屋进行了装修、并公开对外招租，充分证明了其已将诉争房屋交付给了朱传漠，一审判决认定其没有交付房屋是违约行为属于认定事实不清的上诉理由不能成立，本院不予支持。奥山置业公司认为诉争房屋的实际面积均超出合同约定面积0．14㎡的部分，朱传漠要补款，符合合同约定，但该部分的补款，要在诉争房屋交付时双方确认后进行，诉争房屋还没有进入交房程序，补款一事也就无从谈起，故奥山置业公司提出诉争房屋实测面积多于合同约定面积0．14㎡、在朱传漠没有补齐超面积购房款时、其不交房不违约、一审判决其违约属于遗漏了此事实的认定的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果有瑕疵，本院予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5860号民事判决主文第二项；二、变更大冶市人民法院（2018）鄂0281民初5860号民事判决主文第一项为：黄石奥山置业有限公司应在本判决生效之日起五日内向朱传漠交付奥山星城2号楼304、305号房屋，并支付朱传漠违约金151500元（违约金以377356元为基数，按照日万分之二的标准从2013年12月21日计算至本判决生效之日止）。三、驳回黄石奥山置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决处理；二审案件受理费3330元，由黄石奥山置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月十七日书记员  田 梦