天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初4721号原告：张蕾，女，1981年7月12日出生，住天津市河北区。原告：梁秀敏，女，1952年9月2日出生，住天津市河北区。被告：吴春元，女，1969年2月17日出生，户籍地吉林省辽源市龙山区。被告：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：付媛颖，该公司职员。原告张蕾、梁秀敏与被告吴春元、被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张蕾、原告梁秀敏、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人付媛颖到庭参加诉讼。被告吴春元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告张蕾、梁秀敏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除张蕾和吴春元于2018年12月28日签订的合同编号为xx《房产交易合同》；2.请求判令解除张蕾、梁秀敏和吴春元于2019年1月16日签订的协议编号为xx《天津市存量房屋买卖协议》；3.请求判令吴春元返还张蕾定金人民币20000元，返还张蕾、梁秀敏房屋首付款270000元；4.请求判令吴春元支付给二原告违约金人民币126000元；5.请求判令我爱我家公司返还二原告经纪服务费26775元，吴春元承担连带赔偿责任；6.本案全部诉讼费用由被告承担。后二原告撤回要求被告返还房屋首付款270000元的诉讼请求。事实和理由：二原告系母女关系，经我爱我家公司居间介绍，2018年12月28日张蕾（买方）与吴春元（卖方）签订了合同编号为xx《房产交易合同》，约定：张蕾购买吴春元名下的坐落天津市河北区xx房屋，产别为私产，房产成交价为人民币1260000元，定金20000元，按揭贷款。合同规定买方张蕾须在2019年1月21日前凑齐该房屋首付款，买方张蕾和卖方吴春元须在2019年1月28日前亲自到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构，买方张蕾须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。办理手续过程中如因相关机构规定需要预约的，以预约时间为准。买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方的实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失。如因买方或者卖方一方或者双方违约导致合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。2018年12月28日当日吴春元和张蕾又在我爱我家公司签订《补充协议》约定：房屋实际成交价格为1260000元，其中包括定金、装修补偿金、附属设施补偿金等合计700000元，该款项于过户之日由买方一次性支付卖方，经双方一致同意在房管部门签署《天津市存量房屋买卖协议》时以人民币560000元为过户价格。2018年12月28日，张蕾和我爱我家公司签订了合同编号为xx《天津市房地产经纪服务合同》，张蕾和天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司签订了合同编号为xx《代办服务委托协议》，吴春元、张蕾和天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司签订了《委托评估协议》。2018年12月28日，张蕾向吴春元缴纳定金20000元，向我爱我家公司缴纳经纪服务费26775元，向天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司缴纳服务费600元和评估费1000元。2019年1月16日出卖人（甲方）吴春元和买受人（乙方）张蕾、梁秀敏签订了协议编号为xx《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋价款为560000元，甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，乙方首付款220000元，申请银行贷款340000元，乙方应于2019年5月30日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2019年5月30日前办理完毕贷款手续。并且甲乙双方应在2019年5月30日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。2019年1月16日吴春元和张蕾、梁秀敏签订的《存量房交易申报单》载明：到不动产登记机构办理转移登记截止日期为2019年5月30日。2019年1月16日，张蕾、梁秀敏存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户房款220000元，为了尽快办理贷款审批手续，2019年2月15日，张蕾、梁秀敏又存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户房款50000元,2019年3月4日张蕾、梁秀敏的贷款审批已办理完毕，并可以办理不动产转移登记手续。经我爱我家公司居间方约定：买卖双方于2019年3月19日周二上午十一点之前去河北区房管局办理不动产转移登记（过户）手续。借此，张蕾、梁秀敏已经按约履行了合同义务，并于2019年3月19日周二上午十一点前到达河北区房管局办理过户手续，但是吴春元却违反合同约定，拒绝到河北区房管局办理房屋过户手续。经张蕾、梁秀敏、我爱我家公司多次催告后，吴春元仍不履行，并称该房屋不卖了，为此给张蕾、梁秀敏造成了经济损失，故呈诉。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告吴春元未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告我爱我家公司辩称，不同意原告的诉讼请求，根据《房产交易合同》第四条4.2约定，如因买卖双方的违约行为导致合同不能履行的，已付的中介服务费不予退还。本案合同不能履行是因为是被告吴春元违约造成的，我方不存在违约。在合同不能履行的时候，我方一直在积极促成原、被告双方能继续履行合同，但是双方没有谈成，故责任不在我方。原告张蕾、梁秀敏为支持其主张提供如下证据：证据一、合同编号为xx《天津市房地产经纪服务合同》，证明2018年12月28日，张蕾委托我爱我家公司提供房产购买的经纪服务；证据二、《经纪服务费确认书》及天津增值税电子普通发票，证明张蕾向我爱我家公司支付经纪服务费26775元；证据三、合同编号为xx《房产交易合同》，证明张蕾和吴春元之间的权利、义务；证据四、《补充协议》，证明张蕾和吴春元补充约定房屋实际成交价格为1260000元，双方一致同意在房管部门签署《天津市存量房屋买卖协议》时以560000元为过户价格；证据五、定金收据，证明张蕾支付吴春元定金20000元；证据六、合同编号为xx《天津市房地产经纪服务合同》，证明张蕾委托天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司提供房地产经纪服务的内容为代办贷款手续，张蕾支付服务费600元；证据七、合同编号为xx《代办服务委托协议》及天津增值税电子普通发票；证据八、《委托评估协议》及《收款收据》（编号xx)，证明吴春元、张蕾共同委托天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司寻找评估公司，出具评估报告，张蕾支付评估费1000元；证据九、协议编号为xx《天津市存量房屋买卖协议》，证明2019年1月16日，张蕾、梁秀敏与吴春元到房管部门签订协议及协议约定的双方的权利、义务；证据十、2019年1月16日《存量房交易申报单》，证明到不动产登记机构办理转移登记截止日期为2019年5月30日；证据十一、《天津市存量房屋交易监管资金收款凭证》，证明张蕾、梁秀敏存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户房款220000元。2019年2月15日，又存入50000元；证据十二、银行贷款手续（与中国农业银行的借款合同），证明2019年3月4日，张蕾、梁秀敏办理完毕贷款手续，二人已按约履行了合同义务；证据十三、2019年3月13日我爱我家公司工作人员和吴春元对话的微信截屏，证明2019年3月13日我爱我家公司告知吴春元于2019年3月19日到房管部门办理房屋过户手续；证据十四、市区不动产登记事务中心（河北区）排队号码页，证明吴春元在2019年3月19日未到房管部门办理房屋过户手续；证据十五、2019年4月16日吴春元给张蕾发的短信的截屏及2019年4月17日双方在我爱我家公司谈话录音光盘，证明2019年4月16日吴春元短信通知张蕾于2019年4月17日到我爱我家公司办理解除合同手续，并称该房产不再出售，并于2019年4月17日晚18点左右双方在我爱我家公司沟通此事，吴春元违约提出不再出售此房；证据十六、市区不动产登记事务中心（河北区）排队号码页，证明因吴春元提出解除合同，二原告和我爱我家公司于2019年4月22日到房管部门等吴春元办理解约手续，但吴春元提出无理条件拒绝办理。经质证，被告我爱我家公司对二原告提交的证据均无异议。被告我爱我家公司为支持其主张提供如下证据：证据一、公司工作人员与吴春元沟通的微信截屏打印件；证据二、公司与吴春元签订的经纪服务合同。经质证，原告张蕾、梁秀敏对被告我爱我家公司提交的证据均无异议。本院经审理认定事实如下：梁秀敏与张蕾系母女关系。坐落天津市河北区xx房屋权利人为吴春元。2018年12月28日，经我爱我家公司居间介绍，张蕾（买方）与吴春元（卖方）签订合同编号为xx《房产交易合同》，约定：张蕾购买吴春元名下的坐落天津市河北区xx房屋，产别为私产，建筑面积47.3平方米，房产成交价为人民币1260000元。买方应在合同签订之日，向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款1240000元，以银行贷款方式支付。合同约定买方须在2019年1月21日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2019年1月28日前到房管局签署《天津市存量房屋买卖协议》，递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。买方须在2019年1月31日前办理贷款申请手续。在银行审批贷款手续完毕七日内，买卖双方须赴房管局申请办理产权变更登记及抵押登记手续。办理手续过程中如因相关机构规定需要预约的，以预约时间为准。合同第四条违约责任、免责及合同解除中的4.1款约定：买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方的实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失。如因买方或者卖方一方或者双方违约导致合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。合同第八条其他中8.2款约定：本合同未尽事宜，由买卖双方协商并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。2018年12月28日当日，吴春元和张蕾又签订《补充协议》一份，约定：房屋实际成交价格为1260000元。《房产交易合同》中的房屋实际成交价格包含买方需向卖方支付的定金、装修补偿金、附属设施补偿金700000元，该款项于过户之日由买方一次性支付卖方，交付后双方再办理过户手续，且无需资金监管。鉴于上述情况，双方一致同意在房管局部门签署《天津市存量房屋买卖协议》时以人民币560000元为过户价格。2018年12月28日，张蕾和我爱我家公司签订了合同编号为xx《天津市房地产经纪服务合同》，张蕾和天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司签订了合同编号为xx《代办服务委托协议》，吴春元、张蕾和天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司签订了《委托评估协议》。2018年12月28日，张蕾支付吴春元定金20000元，支付我爱我家公司经纪服务费26775元，支付天津市伟嘉安捷商务信息咨询有限公司服务费600元和评估费1000元。2019年1月16日，出卖人（甲方）吴春元和买受人（乙方）张蕾、梁秀敏签订协议编号为xx《天津市存量房屋买卖协议》，约定房屋坐落河北区，房屋价款为560000元。甲乙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。乙方首付款220000元，申请银行贷款340000元。乙方应于2019年5月30日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入上述账户，乙方应于2019年5月30日前办理完毕贷款手续。协议第六条约定：甲乙双方应在2019年5月30日前，到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。如因一方原因造成另一方未能及时办理不动产转移登记造成损失的，应依法承担违约责任。2019年1月16日，吴春元和张蕾、梁秀敏签订《存量房交易申报单》载明：房屋成交价格为560000元。到不动产登记机构办理转移登记截止日期为2019年5月30日。2019年1月16日，张蕾、梁秀敏存入天津市房地产交易资金监管中心在中国农业银行股份有限公司天津海河支行设立的专用账户房款220000元，根据张蕾陈述，为了尽快办理贷款审批手续，2019年2月15日，张蕾、梁秀敏又存入天津市房地产交易资金监管中心在中国农业银行股份有限公司天津海河支行设立的专用账户房款50000元。2019年2月24日，借款人张蕾与贷款人中国农业银行股份有限公司天津河北支行签订《个人购房抵押担保借款合同》，约定贷款金额290000元。根据张蕾、梁秀敏和我爱我家公司表示，2019年3月4日张蕾、梁秀敏的贷款审批已办理完毕，并可以办理不动产转移登记手续。2019年3月13日，我爱我家公司增产道店工作人员小李以微信方式通知吴春元买方贷款已于2019年3月4日审批完毕，并于2019年3月19日周二上午十一点前到河北区交口）办理过户手续。吴春元于2019年3月18日以微信方式回复工作人员，表示家中有事无法确认准确过户时间。张蕾、梁秀敏于2019年3月4日到河北区房管局准备办理不动产转移登记手续，吴春元未到。之后经我爱我家公司工作人员小李多次与吴春元微信沟通过户事宜均未果。2019年4月1日，吴春元以微信方式告知我爱我家公司工作人员小李合同无效，定金退还买方。2019年4月4日，小李以微信方式告知吴春元，买方同意到房管局重新签订《天津市存量房屋买卖协议》，要求吴春元于2019年4月8日前与工作人员联系。2019年4月5日，双方再次沟通，2019年4月8日，吴春元以微信方式告知小李合同无效，没必要履行。原告向本院提交录音光盘一张，证明2019年4月17日吴春元以合同有毛病、无效为由，表示房子不卖了。现二原告来院起诉，请求判如所请。被告我爱我家公司表示合同不能履行是被告吴春元违约造成的，我爱我家公司不存在违约，故不同意原告的诉讼请求。本院认为，原告张蕾与被告吴春元在被告我爱我家公司居间下就涉诉房屋签订的合同编号为xx《房产交易合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方成立房屋买卖合同关系。在履行《房产交易合同》过程中，双方又签订了《补充协议》和《天津市存量房屋买卖协议》，该协议中关于房屋价款的约定不是双方真实意思表示，且存在规避税收损害国家利益的情形，故该协议中关于房屋价款的约定无效，但协议中其他条款不违反法律强制性规定，仍然有效。除房屋价款之外，对于《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》作出不同约定的内容，以及《房产交易合同》未作约定而《天津市存量房屋买卖协议》作出约定的内容，应根据两份合同签订的时间顺序，视为合同内容发生变更，按照《天津市存量房屋买卖协议》约定履行。对于《房产交易合同》有约定，而《天津市存量房屋买卖协议》未作约定的内容，则仍应按照《房产交易合同》履行。关于房款支付，因《房产交易合同》与《天津市存量房屋买卖协议》对房屋总价款作出不同约定，故二原告除已经支付被告吴春元的2万元定金、存入房地产交易资金监管中心的27万元首付款及拟申请贷款29万元外，还需向被告吴春元支付68万元房款。该68万元客观上无法存入资金监管账户。但根据原告张蕾与被告吴春元签订的《补充协议》中关于700000元于过户之日由买方一次性支付卖方，交付后双方再办理过户手续的约定，可以认定二原告在支付首付款环节不存在违约。现二原告已按照《房产交易合同》约定履行了支付定金、交存首付款、办理银行贷款的相关义务，有权要求被告吴春元依照合同约定协助办理房屋所有权转移登记手续。被告吴春元经我爱我家公司多次联系通知后，一直未按合同约定到房管部门办理所有权转移登记手续并明确向二原告作出“房子不卖了”的意思表示的行为违反了合同约定，存在过错，应当承担违约责任。现二原告要求解除原告张蕾和被告吴春元于2018年12月28日签订的合同编号为xx《房产交易合同》以及解除原告张蕾、梁秀敏和吴春元于2019年1月16日签订的协议编号为35236-000233《天津市存量房屋买卖协议》的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项的规定，本院予以支持。关于原告张蕾与被告吴春元签订的《补充协议》系基于《房产交易合同》产生，《房产交易合同》解除，该《补充协议》亦应予以解除。关于原告张蕾要求被告吴春元返还定金人民币20000元的主张，于法有据，本院予以支持。关于二原告要求被告吴春元给付违约金126000元的主张，符合《房产交易合同》第四条第4.1款的约定，本院亦予以支持。关于原告张蕾要求二被告返还经纪服务费26775元的主张，被告我爱我家公司已促成《房产交易合同》和《天津市存量房屋买卖协议》的成立，且对两份合同不能履行没有过错，故根据法律规定及《房产交易合同》第四条4.2款约定，对原告要求被告我爱我家公司退还经纪服务费的主张，本院不予支持。对于被告吴春元是否应当承担赔偿该费用的责任，根据上述合同条款约定，被告吴春元作为违约方，应当将原告张蕾支付的经纪服务费作为其损失予以赔偿。被告吴春元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张蕾与被告吴春元于2018年12月28日签订的合同编号为xx《房产交易合同》；二、解除原告张蕾、梁秀敏与被告吴春元于2019年1月16日签订的协议编号为xx《天津市存量房屋买卖协议》；三、本判决生效后十五日内，被告吴春元返还原告张蕾定金人民币20000元；四、本判决生效后十五日内，被告吴春元赔偿原告张蕾、梁秀敏违约金126000元及经纪服务费26775元，以上共计人民币152775元；五、驳回原告张蕾、梁秀敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3755.5元，公告费560元，由被告吴春元负担，该款于本判决生效后十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高治审 判 员  王盛人民陪审员  任义二〇一九年十二月三日书 记 员  张晶附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。