江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终1122号上诉人（原审原告）：吴志勇，男，1992年1月26日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李小刚，江西淦阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心。法定代表人：王晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：温鹏，江西袁河律师事务所律师。上诉人吴志勇因与被上诉人新余市暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意书面进行了审理。本案现已审理终结。吴志勇上诉请求：一、撤销（2019）赣0502民初1302号民事判决，依法改判暨阳公司向吴志勇支付违约金20451元（自2017年11月1日算至2018年12月14日止）；二、本案一、二审诉讼费由暨阳公司承担。事实和理由：一、一审法院认定暨阳公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系暨阳公司违约，事实清楚，依法依约暨阳公司应向吴志勇支付违约金。二、吴志勇受暨阳公司欺诈签订《交房相关费用确认书》，但该份确认书，吴志勇并没有同意不再追究暨阳公司逾期交房违约责任，一审判决编造虚假的“吴志勇向暨阳公司提交自愿交房申请书，并在自愿申请交房协议上签名，同意了暨阳公司不再承担延期交房的违约责任”事实，驳回吴志勇的诉讼请求，该判决有失公允。综上，恳请二审法院查清事实，改判支持吴志勇的上诉请求。暨阳公司辩称，首先，本案房屋是双方在2015年5月22日签订的《房屋买卖合同》，约定交房时间为2017年10月31日。但在2016年3月至2016年12月因新欣北大道进行道路改造工程，实行道路封闭长达9个月，致使唯一进出建筑材料道路受到极大影响，从而导致工程长期处于非正常施工，直接影响工程的顺利完工进度，从而导致逾期交房。这种原因完全属于因政府的原因所致的客观事实，对此情况暨阳公司无力改变也无任何其他措施加以应对。为此，暨阳公司并无任何过错，法院依据公平原则酌情扣除部分时段天数即135天，更能体现法律公平公正。第二，本案所涉房屋虽然是2018年12月14日才取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证，但吴志勇在2018年3月31日在明知该房屋没有取得竣工验收的情况下，主动自愿向暨阳公司申请交房，当日，暨阳公司将该房实际交付吴志勇。故即便要计算预期交房违约金也应当只能从合同约定的交付日第二日计算至2018年3月31日为止。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉，维持一审判决。吴志勇向一审法院起诉请求：1.判令暨阳公司向吴志勇支付逾期交房违约金21354元（暂计算至2018年12月31日止）；2.暨阳公司按合同约定以已付房款每日万分之一计算向吴志勇支付自2019年1月1日起符合交房条件日止期间的违约金；3.本案的诉讼费由暨阳公司承担。一审法院认定事实：一、2015年5月22日，吴志勇与暨阳公司签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：吴志勇购买的房屋是位于新余市新欣北大道388号景江花园52栋1603室商品房，房款总额为501274元，付款方式为按揭。交付期限：暨阳公司（即出卖人）应当在2017年10月31日前交付房屋。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二、暨阳公司于2018年3月31日向吴志勇开具发票，发票载明的价税合计为503389元。三、2016年3月至2016年12月新欣北大道进行道路改造工程，导致位于景江花园东面的新欣大道无法通车，但通往景江花园东西走向的道路仍然可以通行。四、暨阳公司于2017年12月19日通知吴志勇收房，吴志勇当月收到暨阳公司的通知，但案涉房产于2018年12月14日才取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证，吴志勇于2018年3月31日向暨阳公司提交了自愿交房申请书，并在自愿申请交房协议上签名，同意了暨阳公司不再承担延期交房的违约责任。一审法院认为，本案争议焦点为：暨阳公司应否承担逾期交房违约金及违约金金额应如何认定？关于该争议焦点，一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。吴志勇已经按照合同约定履行了付款义务，但暨阳公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系暨阳公司违约，应向吴志勇支付逾期交房违约金，但吴志勇在向暨阳公司提交自愿申请交房协议时，已经明确表示同意暨阳公司不承担延期交房的违约责任，一审法院认为，该行为系吴志勇对其权利的一种放弃，于法无悖，故对于吴志勇要求暨阳公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，吴志勇的诉讼请求不成立，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回吴志勇的全部诉讼请求。案件受理费168元，由吴志勇承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，吴志勇于2018年3月31日签字确认的《交房相关费用确认书》仅涉及面积差价、不动产权登记费、水电费预存等项目，吴志勇未声明放弃其他应有权利。本院查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：吴志勇主张暨阳公司向其支付2017年11月1日至2018年12月14日止的交房违约金20451元是否依法有据，能否得到支持。本院综合评述如下：吴志勇与暨阳公司签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2017月10月31日前，而案涉房产于2018年12月14日才取得竣工验收合格证，吴志勇在未达到合同约定的房屋交付条件时有权拒收房屋。吴志勇虽于2018年3月31日在《交房相关费用确认书》上签字，但该确认书内容仅涉及面积差价、不动产权登记费、水电费预存等项目，并未声明放弃其他应有权利。因此，暨阳公司仍应承担交房之前的逾期交房责任。但是，本案涉案房屋建设过程中，因政府道路改造封路9个月，虽然通往景江花园东西走向的道路仍然可以通行，但对货运等大型车辆通行仍有诸多限制，因此，封路确实会对景江花园施工车辆通行产生一定影响，从而影响整个工程的施工进度，据此，本院认为应酌情扣除4个半月（135天）违约交房天数更为公平。故暨阳公司应当按照双方签订合同的约定条款，依法支付自2017年11月1日至实际交房日2018年3月31日并扣除135天后的相关逾期交房违约金751.91元[501274元×0.01%×（150-135）天]。综上所述，吴志勇的上诉请求部分成立。一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1302号民事判决。二、新余市暨阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内向吴志勇支付逾期交房违约金共计751.91元。三、驳回吴志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，由吴志勇负担162元，新余市暨阳房地产开发有限公司负担6元;二审案件受理费312元，由吴志勇负担302元，新余市暨阳房地产开发有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  甘致易审判员  熊 剑二〇一九年十二月十一日法官助理黄艳君书记员周美娟