河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终8146号上诉人（原审被告）：张小霞，女，汉族，1975年11月26日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：邹丁伟，河南青剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨若雨（曾用名杨雨），男，汉族，1963年10月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。上诉人张小霞因与被上诉人杨若雨房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1391民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回杨若雨的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由杨若雨承担。事实和理由：1.杨若雨诉讼主体不适格。杨若雨提交的房产证登记地址为南阳市张衡路北侧1幢1单元101、202室，本案租赁房屋为南阳市××北段××庄商业银行家属院，两者地址明显不一致，不能证明租赁房产属于张城与廉玉香两人所有。即便张城与廉玉香是本案利害关系人也应以自己名义提起诉讼。2.双方租赁合同2019年5月30日到期，到期后杨若雨未书面通知解除合同，双方均以行为继续履行了原合同，变为不定期租赁合同。按租房交易习惯，租金一年一交，一年一租期，租房应于2020年5月底到期。如果杨若雨执意解除合同，应按照原租赁协议的原则，提前6个月通知张小霞，给予其合理的搬迁准备时间。3.杨若雨应补偿张小霞装修费用。4.房租按年租金6.25万元计算偏高，周边房屋租赁价格在每年3-6万元不等。在本案审理期间，杨若雨恶意停水停电，严重影响租赁房屋正常使用，给张小霞造成巨大损失，理应予以赔偿或在租金上予以折抵。杨若雨辩称，请求维持一审判决。房子是杨若雨表弟的房子，但是杨若雨一审提交了证据证明其有原告主体资格。房子的租金是双方自愿商定的，杨若雨是出租方，现租赁合同已到期，张小霞应当腾房。杨若雨向一审法院起诉请求：1.杨若雨、张小霞之间的《租房合同》已经解除；2.张小霞立即搬出租赁房屋并赔偿无理占用杨若雨房屋期间的损失（比照现行市场租赁费并且支付占用期间的水电费等），每年租金10万元计，至张小霞搬出之日。一审法院认定事实：2016年6月1日，杨若雨与张小霞签订《租房合同》，杨若雨为甲方(出租方),张小霞为乙方(承租方)。合同约定：甲方将位于南阳市××北段××庄商业银行家属楼下门面房两层租赁予乙方使用,年租金5.5万元，乙方向甲方交保证金5000元，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月30日止，乙方每年必须在房租到期前两个月交清下一年的租金；乙方在租期内的所有室内装修及门面招牌的费用，由乙方承担；合同第6条内容为：“租期内，乙方如有其它情况想终止合同，必须提前六个月通知甲方。合同到期前，乙方如若续租，须提前三个月通知甲方续签合同，房屋租金按现时的市场价调整”；第9条内容为：“如合同到期后，乙方不再经营，乙方不能破坏租期内所装修的如门套、窗套、天棚、墙壁、门头招牌及地砖。在不拖欠水电、物业费的情况下，甲方退还乙方伍仟元保证金及身份证复印件。如有破坏，甲方不再退保证金”。合同签订后,杨若雨依约将房屋交付给张小霞使用,张小霞向杨若雨支付租金至2019年5月30日。合同到期前，杨若雨、张小霞就续租进行协商，因双方对续租后的租金数额未达成一致，合同到期后，杨若雨明确表示不再续租并要求张小霞搬离房屋，张小霞拒不搬离也未支付任何费用，继续使用房屋至今，进而引起诉讼。另查明，涉案租赁房屋一、二层分别有房产证，房产证显示位置分别是南阳高新区张衡路北侧1幢1单元101室、202室，即指本案《租赁合同》中约定的南阳市××北段××庄商业银行家属楼下门面房两层。房产证显示房屋所有人为张城，共有人为廉玉香，二人系夫妻关系。张城与杨若雨系表兄弟关系。因张城与廉玉香常年在外地不方便，特将该房屋所有事务交由杨若雨处理，包括房屋对外出租、收取租金、主张权利等。张城与廉玉香对本案诉讼知情，二人表示：本案的诉讼权利由杨若雨行使，张城与廉玉香不再就此事主张权利。一审法院认为，杨若雨、张小霞自愿签订租房合同，意思表示真实,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,系合法有效的合同，应受法律保护，双方均应按租房合同中约定的内容恪守履行。一、关于杨若雨的主体资格问题，房屋所有权人张城与廉玉香明确表示，本案所涉房屋的对外出租、收取租金及本案的诉讼权利由杨若雨行使，所有权人不再重复主张权利。事实上所涉房屋租赁的合同签订、房租的收取等相关事务也一直由杨若雨与张小霞处理，故杨若雨作为本案原告主体资格适格，对张小霞提出的杨若雨主体资格不适格的辩解理由，一审法院不予采纳。二、关于租房合同第6条和第9条是否显失公平、杨若雨是否应补偿张小霞装修费的问题，一审法院认为，双方自愿签订租房合同，张小霞作为完全民事行为能力人，对合同的约定内容应有足够的认知和判断能力，且合同双方已自觉履行几年，此时张小霞辩称租房合同显失公平，显然不能成立，该辩解理由一审法院不予采纳；关于杨若雨是否应当补偿张小霞装修费的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，杨若雨、张小霞签订的租赁合同约定租期内的所有室内装修及门面招牌的费用，由承租人张小霞承担，并未对租期届满后装修费补偿进行约定，故张小霞辩称杨若雨应当补偿其装修费用的辩解理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。三、关于同等条件下张小霞的优先承租问题及给予张小霞合理期限的问题。《中华人民共和国民法总则》第五条规定“民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”本案中，双方就续租租金始终未达成一致，所谓的同等条件并未成就，也就不存在张小霞的优先承租权，张小霞在租赁期间届满后仍占用房屋近半年，至今拒不搬离，有违诚实守信的契约精神和法律规定，故对张小霞辩称其有同等条件下的优先承租权、杨若雨未给予其搬离的合理期限的辩解理由，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，租赁期间在2019年5月30日已届满，双方就续租事宜未达成一致，承租人张小霞应及时返还房屋，其继续占用房屋，损害了杨若雨的合法权益，故杨若雨要求张小霞搬离房屋并支付房屋占有使用费、水电费等费用的理由成立,一审法院予以支持。关于租赁期满后的房屋使用费，应参考周边市场价，一审法院对涉案房屋附近相似租赁房屋的租金进行调查询问，年租金在6万元至6.5万元之间，故房屋使用费按每年6.25万元计算较为合理。关于杨若雨请求的水电费等费用，以相关部门出具的票据金额为准。关于杨若雨要求确认双方租房合同已经解除的请求，因租房合同到期后即自动失效，双方又未形成新的合同，故对其该部分请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百三十一条、第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、本判决生效后十日内，张小霞搬离位于南阳市××北段××庄商业银行家属楼下两层租赁房屋。二、本判决生效后十日内，张小霞支付杨若雨自2019年5月31日起至搬离之日止的房屋占有使用费（按年租金6.25万元计算）、水电费等费用（以相关部门出具的票据金额为准）。三、驳回杨若雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取计588元，由张小霞承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案的原告主体资格问题，首先，本案为租赁合同纠纷，合同的出租方为杨若雨，即杨若雨为案涉租赁合同的当事人；其次，一审中杨若雨已举证证实其出租案涉房屋获得了合法的授权，尽管张小霞对此仍有异议，但未提供足以反驳的证据，且多年来，张小霞一直与杨若雨签订租赁合同，向杨若雨缴纳租赁费，期间并未有其他人就案涉房屋向张小霞主张过权利，本院对杨若雨所举证据予以采信，杨若雨作为本案原告主体适格，对张小霞关于原告主体资格问题的上诉理由本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案租赁合同到期后，尽管张小霞仍继续使用租赁物，但因双方对续租的租金问题未能达成一致，杨若雨已明确表示不再续租并要求张小霞搬离房屋，故其不符合上述法律规定的原租赁合同转为不定期租赁的条件，对张小霞主张原租赁合同已转化为不定期租赁合同、应给予张小霞合理搬迁准备时间的上诉理由本院不予支持，对杨若雨请求张小霞搬离房屋的诉请应当予以支持。案涉《租房合同》未对租期届满后装修费补偿问题作出约定，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，对张小霞要求杨若雨补偿其装修费用的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。一审法院在对案涉房屋附近相似条件的房屋租金进行走访调查的基础上，参考周边市场价格认定的租金标准较为适当，本院予以维持。张小霞上诉称杨若雨严重影响租赁房屋的正常使用，给其造成巨大损失，应当进行赔偿或者折抵租金，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。综上所述，张小霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由张小霞负担。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇一九年十二月二十六日法官助理郝一帆书记员周道佳