湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0191民初2812号原告：泰合物业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市硚口区武胜路泰合广场3楼308室。法定代表人：于庆元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪，该公司员工。被告：汪健，男，1977年4月24日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉阳区，现住武汉经济技术开发区，原告泰合物业管理（武汉）有限公司（以下简称泰合物业）诉被告汪健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理，被告汪健对小额诉讼程序提出异议，本院经审查对被告汪健所提异议当庭予以驳回并于2019年9月12日公开开庭审理了本案。原告泰合物业的委托诉讼代理人王文峰、被告汪健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰合物业向本院提出诉讼请求，并当庭确认如下，请求判令：1、被告汪健立即支付原告泰合物业自2015年10月1日至2019年6月30日物业服务费人民币4,910.96元（145.51×0.75×45），滞纳金人民币1,719.89元（详见滞纳金明细表），共计人民币6,630.85元；2、本案全部诉讼费用由被告汪健承担。事实与理由：被告汪健系泰合百花公园30-3-202室业主，物业建筑面积145.51平方米。根据原告泰合物业与泰合百花公园小区业委会签订的《武汉市物业服务合同》和《泰合百花公园小区物业服务合同》，原告泰合物业积极履行物业管理义务，为小区居民提供相应物业服务。但被告汪健自2015年10月1日起至2019年6月30日无故拖欠原告泰合物业物业服务费人民币4,910.96元，滞纳金人民币1,719.89元。原告泰合物业多次催收，被告汪健均不予交纳，原告泰合物业为维护自身的合法权益特起诉来院，请求判如所请。被告汪健辩称：对于本人物业面积、欠费时间、业主身份均没有异议；但答辩人认为自己不交纳物业服务费系有正当理由，理由如下：1、原告泰合物业与泰合百花公园小区业委会签订的《武汉市物业服务合同》和《泰合百花公园小区物业服务合同》未经过业主大会，属于非法签订，剥夺了法律赋予小区业主包括答辩人在内的合法权益；2、小区内公共设施毁损严重、供水系统未予维护，安保设施缺失，摄像头、围墙、栅栏损坏；3、小区绿化及环境恶劣，垃圾乱堆乱放、楼道清洁人员没有按时清洁楼道；4、小区内车辆乱停乱放并堵住消防通道，发生火灾时消防栓内没水；5、答辩人房屋外墙漏水，内墙脱皮，导致家中儿童房常年潮湿，家中小孩居住后患病，经医生告知，病因是房屋外墙渗水导致屋内潮湿，该漏水情况已向原告物业公司多次反映，均以申请公共维修资金困难为由而多年来不予解决，故意拖延至维修期过。综上，原告泰合物业未尽到物业管理公司的职责，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，被告汪健系武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园第30幢3单元2层202号房的业主，《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：THBHGY2-2004）载明被告汪健所有的物业面积145.29平方米。泰合百花公园小区业主委员会（以下简称泰合业委会）作为甲方与原告泰合物业作为乙方于2015年3月31日签订《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定由原告泰合物业为泰合百花公园小区提供物业服务，其中第三条约定乙方应当提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备（监控、门禁等）的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集处理等；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，提供相关录像资料，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容等；第五条约定物业服务期限以叁年为限，自2014年11月1日起至2017年10月31日止等；第七条约定物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，其中多层住宅：0.75元/平方米/月；第二十条第一款约定业主若无故逾期未交纳物业服务费及其它相关费用的，应当按照逾期之日起按每日应交费用的万分之五承担滞纳金。后泰合业委会作为甲方与原告泰合物业作为乙方于2018年10月28日签订《物业服务合同》约定由原告泰合物业为泰合百花公园小区提供物业服务，物业服务期限自2018年11月1日起至2021年10月30日止，其他内容与2015年3月31日签订的《物业服务合同》基本一致。被告汪健自2015年10月1日起没有向原告泰合物业交纳物业服务费。另查明，被告汪健提交6组照片拟证实原告泰和物业存在小区内公共设施毁损严重、供水系统未予维护，安保设施缺失，摄像头、围墙、栅栏损坏、小区绿化及环境恶劣，垃圾乱堆乱放、楼道清洁人员清洁楼道不及时、小区内车辆乱停乱放并堵住消防通道、发生火灾时消防栓内没水、答辩人房屋外墙漏水，内墙脱皮等现象；提交门诊病历拟证实家中小孩生病系外墙渗水所致；提交网页截图等证据拟证实原告泰合物业多次被业主投诉。原、被告均同意在本院主持下进行调解并申请扣除调解期限，但双方未能达成调解协议。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告泰合物业与泰合业委会分别于2015年3月31日和2018年10月28日签订的《物业服务合同》对小区全体业主均有约束力，原、被告双方均应依法、依约履行各自的义务。本案中被告汪健接受原告泰合物业提供的物业服务，有义务按照约定按期交纳物业服务费用。因原告泰合物业主张的物业面积与其向本院提供的《商品房买卖合同》不符，本院以有证据证实的面积予以确认，因此原告泰和物业请求被告汪健支付自2015年10月1日起至2019年6月30日期间物业服务费本金本院支持人民币4,903.54元（145.29×0.75×45）。被告汪健提出的辩称中关于外墙渗水的问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。在外墙保修期内，由承担房屋外墙保修责任的主体承担保修义务；保修期满后由公共维修资金负责外墙保修。被告汪健未能纳入到外墙保修资金的保修范围，不足以认定为原告泰和物业未尽约定的物业管理服务义务，该部分抗辩理由本院不予支持；被告汪健提供的病历和墙面渗水照片等证据不足以证实就医行为及后果与原告泰和物业的行为有因果关联；被告汪健提供的微信群聊的截图及《证明》等证据不足以证实其关于《物业服务合同》无效或对其没有约束力，被告汪健关于减免其交纳物业服务费本金的抗辩理由均不能成立。但通过图片内容并结合同小区其他业主提供的证据，显示原告泰合物业提供的物业服务存在瑕疵，为促进业主与原告泰合物业的和谐共处，促进原告泰合物业提升物业服务水平，本院酌情免除被告汪健承担物业服务费滞纳金的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《建设工程质量管理条例》第四十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条、第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告汪健自本判决生效之日起十日内支付原告泰合物业管理（武汉）有限公司自2015年10月1日起至2019年6月30日的物业服务费人民币4,903.54元。二、驳回原告泰合物业管理（武汉）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告汪健负担，此款原告泰合物业管理（武汉）有限公司已垫付，被告汪健随以上判决第一项款一并给付原告泰合物业管理（武汉）有限公司。本判决为终审判决。审判员  赵焱二〇一九年十二月二十日法官助理程娜书记员王丽方