广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24191号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市恒安房地产开发有限公司。住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，系该公司员工。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭亚标，男，1983年12月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：程武娟，女，1987年2月5日出生，身份证住址广州市越秀区，上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人彭亚标、程武娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒安公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案中对于支付房款的义务与办理不动产权证的义务，是有先后顺序的。被上诉人应支付购房款的义务在先，上诉人协助办理不动产权证的义务在后。在被上诉人至今拒绝支付剩余购房款的情况下，上诉人不具有配合办理不动产权证的义务。尽管双方约定以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，但是作为购房人，要求上诉人配合办理不动产权证的前提条件之一是购房人必须支付完购房款，无论购房人采取何种方式支付。在没有支付完购房款的情况下，一审判决上诉人配合办理不动产权证，不但事实认定错误，适用法律也存在错误。二、上诉人在被上诉人决绝履行支付房款主要义务的情况下，发函给被上诉人要求履行基本的支付房款义务，在合理期间被上诉人仍拒绝履行债务的情况下，上诉人依法行使解除权，符合法律规定。一审判决认定上诉人行使解除权超过法定期限已消灭为由，未支持上诉人的反诉请求，属适用法律错误。三、涉案房屋尚未办理房屋首次登记，不具备办理业主房屋产权登记的法定条件，但一审法院仍在履行和执行不能的情况下，判决要求恒安公司协助办理不动产权证，明显不当，依法应予纠正。彭亚标、程武娟辩称：不同意恒安公司的上诉请求。当时约定是银行按揭贷款支付剩余房款，因上诉人的原因导致无法办理网签及预告登记，致使无法办理银行按揭贷款，责任应由上诉人承担。本楼盘同等条件的房屋有些已经办理不动产权证，在办理不动产权证上无任何障碍，二审法院审结（2019）粤01民终4659号案被上诉人就已经办妥了不动产权证。彭亚标、程武娟向原审法院起诉请求：1、判令恒安公司在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助彭亚标、程武娟办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋704号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由恒安公司承担。恒安公司向原审法院提出反诉请求：1、判令解除恒安公司与彭亚标、程武娟于2009年8月9日签订的购买广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园（自编A1-A5栋）A2栋704房《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》【编号0001277】；2、判令彭亚标、程武娟自解除认购书之日起腾空搬离上述云山锦绣家园（自编A1-A5栋）A2-704房，并将房屋交还给恒安公司；3、判令彭亚标、程武娟支付房屋使用费336788.82元（按照广州市公布的同时期同地段租金指导价为标准，从被反诉人收楼之日的2009年8月15日起，计至实际搬离交还房屋之日，暂计至2018年12月31日）；4、判令彭亚标、程武娟应支付的房屋使用费从其已支付恒安公司的房款中扣除；5、由彭亚标、程武娟承担所有诉讼费用。原审法院认定的事实：2009年8月9日，彭亚标、程武娟（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》，约定乙方认购云山锦绣家园自编A2栋704号房，建筑面积81.77平方米，优惠后总房价为708540元。乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计12032元。乙方应于签署认购书之日起交付定金50000元（在首期房款中抵扣），于签署认购书之日起10日内即2009年8月10日前付清首期房款218540元（总房价30%），余下房款申请银行贷款。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2009年9月1日前交付乙方使用。本案审理过程中，彭亚标、程武娟未提供证据证明上述认购书签订后，双方有签订《商品房买卖合同》。恒安公司陆续收到购房款349540元、税费12032元并向彭亚标、程武娟出具了收据，《收楼手续单》证实彭亚标、程武娟于2008年8月15日收楼。2018年11月30日，恒安公司向彭亚标、程武娟邮寄《关于尽快支付剩余房款通知书》，称：由于该项目情况特殊，属于历史项目，因政府地价调整等原因无法办理网签及预告登记等手续，致使无法办理银行按揭贷款，并且阁下早已经收楼入住。根据此情况及《认购书》的相关约定，关于剩余房款的支付事宜，我公司特通如下：1、在收到本函之日起5个工作日内向我公司一次性支付剩余房款359000元。2、如未能按上述日期付清所欠款项的，则视同同意退房，并同意解除所有订购协议。3、如未能按上述日期付清所欠款，我司将在付款到期之日起10日内向阁下发出确认退房的书面文件。2018年5月17日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询000073号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋704房，预售证号000073，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。信息核查时间为2018年5月25日。原审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函原审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，原审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，原审法院曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函原审法院，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。彭亚标、程武娟提交广州市不动产登记中心于2019年5月18日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据彭亚标、程武娟的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月18日止，彭亚标、程武娟具备本市住房限购区域内住房购买资格。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2009年9月1日签订的《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，该认购书签订之后，彭亚标、程武娟已经按照约定支付了首付款和税费等综合费用，恒安公司也已将涉案房屋交付给彭亚标、程武娟使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。彭亚标、程武娟支付了首付款后又支付了部分房款共计349540元，恒安公司未协助彭亚标、程武娟办理涉案房屋按揭贷款，也未为彭亚标、程武娟办理网签及预告登记，故其主张彭亚标、程武娟支付剩余购房款时，彭亚标、程武娟拒绝支付剩余购房款属于行使不安抗辩权，合情合理，恒安公司反诉主张解除双方签订《云山锦绣家园（自编A1-A5栋）楼宇认购书》以及要求彭亚标、程武娟腾空搬离涉案房屋、房屋使用费的诉讼请求，原审法院不予支持。现经核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》、复函以及广州市国土资源和规划委员会向原审法院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍，且彭亚标、程武娟愿意一次支付剩余房款，故彭亚标、程武娟要求恒安公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。判决：一、本判决生效之日起三十日内，彭亚标、程武娟向恒安公司一次性支付剩余购房款359000元，恒安公司于收到剩余售房款三十日内按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助彭亚标、程武娟办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋704房的不动产权证；二、驳回恒安公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元，由恒安公司负担并于本判决生效之日起三日内向原审法院缴纳。反诉受理费3175.9元，由恒安公司负担。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院另查明，本院生效的（2018）粤01民终20098号、（2018）粤01民终20680号、（2019）粤01民终3530号、(2019)粤01民终3531号、（2019）粤01民终4695号民事判决均判决恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。原审判决认定案涉认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方当事人对此未有异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：（一）案涉商品房买卖合同应否解除；（二）恒安公司应否协助彭亚标、程武娟办理不动产权证。对此评析如下：关于案涉商品房买卖合同应否解除。本案中，双方约定剩余购房款通过银行按揭方式支付给恒安公司，因恒安公司未能交齐案涉房屋土地出让金，导致案涉楼盘办证手续被暂停，无法办理网签及预告登记，致使无法办理银行按揭贷款，责任在于恒安公司，对此彭亚标、程武娟并无过错。恒安公司在2018年11月30日发出通知要求彭亚标、程武娟按规定时间支付剩余房款，否则解除所有订购协议属于其单方的意思表示，未经彭亚标、程武娟同意，对彭亚标、程武娟不产生约束力，故恒安公司关于双方签订的《颐和上院楼宇认购书》已经解除、其不具有协助办证义务的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。原审判决彭亚标、程武娟先支付剩余购房款，恒安公司在收到剩余购房款后协助办证合情合理合法，本院予以维持。关于恒安公司应否协助彭亚标、程武娟办理不动产权证。恒安公司以涉案项目尚未办理首次登记而抗辩不同意协助彭亚标、程武娟办理不动产权证的问题，根据本案查明事实，涉案房屋目前不存在办证障碍，一审法院判令恒安公司在收到剩余购房款后协助彭亚标、程武娟办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。至于恒安公司要求彭亚标、程武娟补交土地出让金的主张，因缺乏合同依据，且恒安公司在本案中亦无提出该反诉请求，故本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月二十五日法官助理林秋萍书记员何敏婷