湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民初270号原告：岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店，住所地湖南省岳阳楼区南湖商业广场汇金国际KTV大门左侧门面。经营者：李长明，男，1970年1月28日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：彭小军，湖南金球律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。被告：岳阳市顺发房地产开发有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区求索东路8号南湖商业广场606室。法定代表人：王辉。诉讼代表人：岳阳市顺发房地产开发有限公司清算组。负责人：张凡。委托诉讼代理人：徐罡，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。被告：周欢，男，1981年6月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市。原告岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店（以下简称多喜来蛋糕店）与被告岳阳市顺发房地产开发有限公司（以下简称顺发公司）、周欢房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告多喜来蛋糕店的委托诉讼代理人李华、被告顺发公司的委托诉讼代理人徐罡及被告周欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多喜来蛋糕店向本院提出诉讼请求：1.解除多喜来蛋糕店与顺发公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》；2.顺发公司将300000元租赁押金退还给多喜来蛋糕店；3.顺发公司将多收取的租金75548元（2019年5月30日至2019年8月20日期间租金，计83天，每天910元租金）退还给多喜来蛋糕店。4.由顺发公司承担本案诉讼费用。2019年9月23日，多喜来蛋糕店申请追加周欢为被告，并增加诉讼请求：判决周欢对顺发公司应退给多喜来蛋糕店的300000元租赁押金及多收取的租金75548元承担连带责任。事实和理由：2017年8月17日，多喜来蛋糕店与顺发公司签订《房屋租赁合同》，约定：顺发公司将其坐落于岳阳市岳阳楼区求索东路8-1顺发大厦1楼106号、面积148.72平方米的房屋出租给多喜来蛋糕店用于蛋糕店经营；租期自2017年5月21日至2020年5月20日止；第一年租金316000元，第二年及第三年租金从2018年5月21日起在第一年基础上上浮6%，年租金为334960元；多喜来蛋糕店向顺发公司交付300000元租赁押金，不计息，不抵付租金，合同执行完毕并结清所有款项后由顺发公司退还给多喜来蛋糕店。多喜来蛋糕店、顺发公司还就其他事宜在租赁合同中进行了约定。上述房屋租赁合同签订后，顺发公司将涉案出租房屋交付给多喜来蛋糕店使用，多喜来蛋糕店则依约向顺发公司交付了300000元租赁押金并支付了到期应付租金及其他应承担的费用，其中最后一期（2019年5月21日至2019年8月20日期间）交纳租金为83740元。2019年5月28日至29日，案外人余志彬通过淘宝网网络司法拍卖平台竞得了涉案出租房屋，顺发公司据此无权继续履行涉案租赁合同。为此，多喜来蛋糕店与顺发公司协商300000元租赁押金及多付租金75548元（2019年5月30日至2019年8月20日期间租金）的退还事宜，但至今未果。根据顺发公司的委托，上述租赁押金、租金均汇入周欢银行账户，故周欢应对顺发公司应退还给申请人的300000元租赁押金、多收取的租金75548元承担连带责任。顺发公司辩称，一、如租赁合同系顺发公司签订，顺发公司同意解除合同。二、押金、租金去向不明，不确定是否确实支付给了顺发公司，故顺发公司不同意退还。三、因顺发公司股东等向法院提出要调整清算组成员，故目前为止本清算组尚未实质接管顺发公司。且法定代表人王辉、监事周欢等人提出案涉商铺属于其个人财产，故实际权利归属尚待清算来确定。四、关于诉讼请求四，应由多喜来蛋糕店承担。周欢辩称，一、关于本案的程序问题，法院受理顺发公司强制清算案件后，清算组负责人及清算组组成至今未确定，清算组都明确要提出新的人选，由谁代表顺发公司应诉至今未解决。二、根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案租赁合同已经约定法院强制执行，多喜来蛋糕店不得追究顺发公司责任。三、案涉的106号门面是法院拍卖的，拍卖公告明确说明“拍卖标的物被租赁，租赁期限2017年5月21日至2020年5月20日止，第二、三年租金为334960元，每月20日支付下个月的租金。本次拍卖系带租赁拍卖。拍卖成交后，租赁问题由买受人自行协商解决。”所以本案合同继续有效，租赁问题应当由买受人办理产权过户手续后再行与周欢协商解决。四、多喜来蛋糕店的装修是与汇金KTV协商完成的，目前使用的范围和106号门面的不动产登记正常范围不一致。五、多喜来蛋糕店坚持要退押金、解除合同，应按照合同规定办理，多喜来蛋糕店提前通知并支付三个月租金并赔偿违约损失后，将房屋恢复原状后交给周欢。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告多喜来蛋糕店提交的证据1、（2019）湘06强清1号决定书；证据2、《房屋租赁合同书》；证据4、（2017）湘06执520号之七《执行裁定书》，符合证据三性，予以采信。证据3、付款委托书、押金收款收据、汇款凭证复印件、租金收款收据、汇款凭证复印件，顺发公司、周欢均认可其真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告顺发公司提供的证据5、（2017）湘06执520号之七《执行裁定书》的送达回证，多喜来蛋糕店、周欢均认可其真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告周欢提交的证据6、《南湖商业广场项目承包协议书》复印件、《岳阳市顺发房地产开发有限公司股东内部协议》、《岳阳市顺发房地产开发有限公司南湖商业广场项目合伙承包人共同声明》、《南湖商业广场项目合伙承包人致岳阳市顺发房地产开发有限公司的函》、《授权书》，系顺发公司股东内部约定、南湖商业广场项目合伙承包人的约定等内容，与本案缺乏关联性，不予采信。证据7、《门面租赁合同》复印件，真实性无法确认，且租赁期限系2013年7月1日至2017年5月20日，与本案不具有关联性，不予采信。证据8、岳阳市南湖商业广场一层平面图、顺发大厦的面积测绘报告书、多喜来蛋糕店的照片复印件，不能达到证明多喜来蛋糕店多占面积的目的。证据9、（2019）湘06强清1号决定书、告知合议庭组成人员通知书，多喜来蛋糕店、顺发公司均认可其真实性，合法有效，予以采信。其中决定书多喜来蛋糕店已提交。证据10、反映问题材料、《关于顺发公司股东王辉异议的回复》、《关于顺发公司强制清算协调会提出问题的答复意见》、《对于杨河池的相关回复意见》，不能达到证明清算组不能代表顺发公司进行诉讼的目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年8月17日，顺发公司（以下简称甲方）与多喜来蛋糕店（以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定：一、甲方出租房屋（以下简称“租赁物”）为：坐落于岳阳市岳阳楼区求索东路8-1顺发大厦（原“南湖商业广场”）1楼106号（除汇金KTV大门、通道），面积148.72平方米（106号房产权面积，未减汇金KTV大门、通道，乙方实际租赁的面积以目前实际使用的为准）。二、房屋租赁期间为3年，自2017年5月21日起至2020年5月20日止（2017年5月21日至2017年8月20日的租金，乙方直接向汇金KTV支付，与汇金KTV结算。）租金及支付。三、第一年租金总计为人民币￥316000元（大写：叁拾壹万陆仟元整），租金按季度支付，乙方应提前一个月向甲方支付下个季度的租金人民币￥79000元（大写：柒万玖仟元整），首次付租日2017年8月20日，付款1个季度；第二次付租日2017年10月20日，第三次付租日2018年1月20日，后续依次类推。第二年及第三年的租金从2018年5月21日起在第一年的基础上上浮6%，年租金为￥334960元（大写：叁拾叁万壹仟捌佰元整）。四、押金和其他费用1.甲、乙方双方约定，甲方交付租赁物时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金人民币万元￥300000元整（大写：叁拾万元整）。押金开收据，不计息，不抵付租金，合同执行完毕后，结清所有款项后剩余部分由甲方退还给乙方。2.甲方收取的房屋租赁押金，在租赁期间届满时，除用以抵充本合同约定由乙方承担的款项外，剩余部分无息归还乙方。五、合同解除条件、违约责任……甲、乙双方同意，在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的。2、2018年8月17日，顺发公司向多喜来蛋糕店出具付款委托书：“贵店与我公司2018年8月17日签订的《房屋租赁合同》，现委任贵店将租金、押金付到以下账户：开户行：中国建设银行股份有限公司南环路分理处户名：周欢账户：62×××97如按此账户付款后所引起的一切经济纠纷，与贵公司无任何关系，由此产生的一切法律责任，由我公司承担”。3、2017年8月21日，多喜来蛋糕店通过余志彬账户向周欢62×××97的账户转账300000元，附言：多喜来蛋糕店房租押金。同日，顺发公司出具收据：“今收到多喜来蛋糕店交来押金款项人民币（大写）叁拾万元”。4、2019年4月24日，多喜来蛋糕店通过余志彬账户向周欢62×××97的账户转账83740元。同日，顺发公司出具收据：“今收到多喜来蛋糕店交来2019.5.21-8.20号房租款项人民币（大写）捌万叁仟柒佰肆拾元”。5、本院于2019年5月10日作出的（2019）湘06强清1号决定书：“2019年4月26日，经网络公开抽签选定岳阳晟大管理咨询有限公司组成清算组。指定如下人员组成清算组：张凡、胡有志、徐罡、张红、任美阳、游婷婷、侯瑜。其中清算组组长张凡为负责人”。6、本院于2019年6月10日作出的（2017）湘06执520号之七执行裁定书：“一、被执行人顺发公司所有的、位于岳阳楼区三眼桥办事处白杨坡社区求索东路8-1号、房屋产权证号为湘（2017）岳阳市不动产第0011115号的106号房产的所有权及相应的其他权利归买受人余志彬（身份证号码4224241977××××××××）所有。［财产权自裁定书送达买受人余志彬时起转移］。二、买受人余志彬可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书已于2019年6月10日送达给余志彬，截至2019年10月25日均已送达给双方当事人，该裁定书已发生法律效力。庭审中，顺发公司陈述其同意解除与多喜来蛋糕店于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》；周欢陈述，如顺发公司在本案中应向多喜来蛋糕店退还押金和租金，其自愿与顺发公司共同支付应退还的押金和租金。本院认为，双方当事人争议的焦点是：一、《房屋租赁合同书》应否解除。二、顺发公司应否退还多喜来蛋糕店30万元租赁押金以及租金75548元。三、周欢应否对顺发公司退还租赁押金、租金承担连带责任。关于焦点一，顺发公司与多喜来蛋糕店签订《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，双方均应按约履行合同义务。顺发公司与多喜来蛋糕店在该合同中约定，在租赁期内，因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的，合同终止。因本院作出的已生效的（2017）湘06执520号之七执行裁定书，裁定涉案出租房屋的所有权及相应的其他权利归买受人余志彬所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，顺发公司自该裁定生效时不再享有涉案房屋的所有权，且于2019年6月10起已不再享有该房屋的财产权，涉案合同已无法继续履行，双方按约定终止合同的条件于2019年6月10日成就，故多喜来蛋糕店关于解除其与顺发公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”1.关于押金款项问题。顺发公司已于2017年8月21日出具收据确认收到多喜来蛋糕店交来押金款项300000元，故根据涉案合同约定，在顺发公司未举证证明多喜来蛋糕店根据合同约定另有款项未支付的情况下，应由顺发公司退还给多喜来蛋糕店。多喜来蛋糕店关于顺发公司应退还300000元押金的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。顺发公司称押金去向不明，其无需返还的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2.关于租金问题。2019年4月24日，顺发公司出具收据确认已收到多喜来蛋糕店交来2019年5月21日至2019年8月20日房租款83740元。因顺发公司自2019年6月10日起对涉案租赁物已不再享有相关财产权益，故其对多喜来蛋糕店支付的2019年6月10日至2019年8月20日期间的租金已无权占有，构成不当得利，应予返还。顺发公司应向多喜来蛋糕店返还租金65520元（910元/天*72天）。顺发公司称租金去向不明，其无需返还租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点三，《房屋租赁合同书》系顺发公司与多喜来蛋糕店签订，周欢并非合同相对方。多喜来蛋糕店按顺发公司的要求将押金和租金汇入其指定的周欢账户，是其向顺发公司履行合同义务，并非其与周欢个人之间的往来。故多喜来蛋糕店以款项汇入周欢账户为由要求周欢对上述款项承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据。鉴于周欢自愿与顺发公司共同承担向多喜来蛋糕店退还押金和返还租金的责任，故对多喜来蛋糕店关于周欢对上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。周欢所称多喜来蛋糕店要求退押金、解除合同应按合同约定提前通知并支付三个月租金并赔偿违约损失后，将房屋恢复原状后交给周欢，因周欢并非涉案合同的相对方，该抗辩理由与合同中关于因公司清算、被税务、法院强制执行，导致合同无法继续履行的，合同终止，双方互不承担责任的约定相悖，本院不予采纳。至于周欢称顺发公司清算组未明确，由谁代表顺发公司不明确的问题，顺发公司的清算组系由法院依法指定，当然有权代表顺发公司参与诉讼，周欢该抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决如下：一、确认岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店与岳阳市顺发房地产开发有限公司于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月10日起解除；二、岳阳市顺发房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店退还押金300000元并返还租金65520元；三、周欢对岳阳市顺发房地产开发有限公司应向岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店支付的上述款项承担连带清偿责任；四、驳回岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6932元，由岳阳楼区南湖广场多喜来蛋糕店负担185元，岳阳市顺发房地产开发有限公司负担6747元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  胡伏军审判员  徐 艳审判员  黄 昭二〇一九年十二月十六日书记员  陈 思附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。