太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初1380号原告：乔如愿，男，1968年3月16日出生，汉族，个体工商户，住太原市，身份证号:×××委托代理人：张宇婷，山西华闻律师事务所律师。被告：贾仲瑞，男，1958年7月24日出生，汉族，太原市村民，住太原市。被告：李玉萍，女，1967年10月29日出生，汉族，太原市村民，住太原市。二被告共同委托代理人:王宽，山西知达律师事务所律师。原告乔如愿与被告贾仲瑞、李玉萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔如愿及其委托代理人张宇婷、被告贾仲瑞、李玉萍的共同委托代理人王宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔如愿向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告返还原告租金人民币10万元；2、请求人民法院判令二被告返还因合同不能继续履行造成的装修损失391569元，过渡费234941.4元，搬迁费19578.45元，共计损失646088.85元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻，2011年11月原告与二被告就其夫妻共有的位于太原市尖草坪区新城村南街48号四层毛坯房一栋达成承租合意，并于2011年11月5日原告与被告贾仲瑞签订了《租赁楼房合同书》一份，约定租赁期限为十年，即自2011年11月15日起至2021年11月15日止。租金为第一年23万，第二年为28万，第三年为30万元。同日，双方又签订一份关于租房补充协议，约定原告租房期间如遇拆迁征用，被告应补偿原告经济损失。两份合同均有双方当事人签字捺印确认生效，原告支付第一年租金后，开始对房屋进行装修，开办今世缘旅馆，营业范围为汽车装潢美容，住宿及洗浴服务等。装修一年后今世缘旅馆开始营业，此后几年原告一直正常经营，也一直依约向二被告支付租金。原告最后一次在2017年1月9日依约将2016年11月5日-2017年11月5日租金25万元（欠5万元）一次性付给被告，但2017年5月收到通知，承租房屋将被拆迁。后二被告委托其子贾志杰与原告就租金退还签订协议，同意退还租金10万元。由于那段时间原告爱人因病住院，到后来不幸离世，原告因处理家事无暇顾及旅馆相关事宜。再未对原告进行退还房屋及进行相应的补偿下，房屋被拆迁。待原告从丧妻的痛苦中挣扎出来，与被告二人协商相关事宜，多次协商无果。综上所述，由于拆迁的原因导致租赁合同不能继续履行，原告通过使用房屋获得收益以及经营成本的目的不能实现，原告理应要求被告对原告剩余租赁期限内附合的装饰装修残值进行赔偿，或从“拆迁补偿款”中获得补偿。被告作为租赁房屋及房屋内生活用品或者生产设施的实际使用人，涉及到搬迁、安置问题，因此原告因该获得相应的搬迁、安置补偿款。原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，且在租赁期间遇到征地拆迁，合同无法继续履行，原告理因得到相应的补偿。为了维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，望法院判如所请。被告贾仲瑞辩称，一、我已经退还给原告租赁费10万元。在2017年6月30日，我的儿子贾志杰用李玉萍的农业银行卡分两次现支98000元、2000元已经交付了原告。二、原告所主张的装饰装修补偿费与双方所签订的《租赁楼房合同书》约定不符，无依据。在双方签订的《租赁楼房合同书》第五条已经明确约定：“期满后，在同等条件下，优先由乙方租赁，如不再租赁，所有甲乙双方投资的不动产完好无损的无偿归甲方所有”，原告所已形成的附合装饰装修物，属于无法拆除的不动产，按合同约定装饰装修物所有权在合同解除时已经归属于我，与原告无关，而能够移动的动产，在拆迁前，原告已经拆除搬走。因此就不存在补偿装饰装修物的基础，原告所主张的装饰装修补偿费无依据。三、原告主张的搬迁费、临时安置费与原告无关，主张无依据。享有获取搬迁费、临时安置费的主体、对象是新星社区居民委员会的居民，而非承租者，原告乔如愿不是权利的享有者，更无权主张。被告李玉萍辩称，一、被告李玉萍诉讼主体不适格，应驳回对我的诉讼。我并未在《租赁楼房合同书》上签字，非合同上的当事人，把我列入被告诉讼主体不适格。二、我虽与被告贾仲瑞系夫妻关系，但原告并没有证据能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，应驳回诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，原告并没有任何证据能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年11月5日，被告贾仲瑞（甲方）与原告乔如愿（乙方）签订《租赁楼房合同书》一份，主要内容为：甲方位于太原市尖草坪区新城村南街48号（新城村南门口东侧，新城南大街北侧）有居民住宅楼一座，现状一至三层楼和自来水，水、电按国家标准收费。三相四线电源。另有楼西侧存煤小房、锅炉房、100m?的地下室和门前场地提供给乙方经营管理使用。五层水房一间;租赁楼房期限为10年，自2011年11月15日至2021年11月15日止。第一年租金23万元，第二年28万元，第三年开始每年租金30万元；乙方租赁期间，不得擅自转让和随意拆除本楼结构，或经甲方同意后再进行;期满后，在同等条件下，优先由乙方租赁，如不再租赁，所有甲乙双方投资的不动产完好无损的无偿归甲方所有。合同还对其他事项进行了约定。原告乔如愿与被告贾仲瑞在该合同上签字按印。同日，被告贾仲瑞（甲方）与原告乔如愿（乙方）还签订了《关于租房补充协议》，主要内容为：甲方自备井，不收取任何费用，由乙方使用管理，如果井在使用中出现不能使用，甲方不承担井的任何问题，甲方不承担任何经济责任。上述协议签订后，被告贾仲瑞将租赁物交付原告使用。原告按照合同约定缴纳了2011年11月15日至2016年11月15日止的租金，2016年11月15日至2017年11月15日的租金只支付了25万元。2017年5月9日，太原市尖草坪区重点工程建设指挥部下发了《关于新店街范围内涉及拆迁的通告》，涉案住宅楼属于拆迁范围内而被拆迁。2017年6月26日，被告贾仲瑞与太原市尖草坪区新城街办新星社区居民委员会签订了《新店街新星社区宅基地民房拆迁补偿安置协议》，确认被告贾仲瑞获得拆迁货币补偿款2529893元（其中装潢补偿费522092元、过度费313255.2元、搬迁费26104.6元）、安置楼房2396.14平方米。拆迁货币补偿款2529893元已全部由被告贾仲瑞领取。2017年6月27日，就租金退还事宜，贾志杰（被告贾仲瑞之子）与原告签订了《协议》一份，载明“因国家建设修路拆迁征用，我家土地房屋导致不能营业。2016年11月15日-2017年5月15日止。2017年房租30万，实付25万元，经营半年，退还半年房租10万元整。经甲乙双方商议2017年6月27日甲乙双方费用两清。”被告主张已将应退还的10万元租金支付原告，原告主张并未收到该10万元。被告提供了户主为李玉萍的中国农业银行账户于2017年6月30日分两次共支取10万元的业务凭证，但未能提供原告出具的收据或银行转款凭证。另查明，被告贾仲瑞与被告李玉萍系夫妻关系。被告贾仲瑞所有的位于尖草坪区新城村南街48号居民住宅楼一座，共四层，一至三层面积均等，四层的面积小于三层面积，在四层楼顶中部建有一间水房，房屋面积共计2610.46平方米。原告租赁了其中的一至三层，用于经营太原市尖草坪区今世缘旅馆，经营范围为汽车装潢、汽车美容服务、住宿、洗浴服务等。四层为被告贾仲瑞、李玉萍夫妻生活居住。还查明，庭审中，原告主张涉案楼房一至三层在出租前从里到外都是毛坯，是原告进行全部装修，包括所有房间的刮家、门窗、壁纸、卫生间、外装修、一层到三层的钢架结构。并提供了2011年至2012年间装修房屋时购买装潢材料的收据、工程款收据、收条、记账凭证等大量证据证实其对今世缘旅馆装修的事实。被告主张在向原告出租前就铺了地砖、刮了墙、每一间的卫生间洗浴池、门窗都是被告按照宾馆的标准安装的，管道上下水也是被告安装的，原告只安装了淋浴头、空调、消防管道及二层进行了三四间的隔断，还装修了浴室、大厅、蒸房的顶子。再查明，在涉案住宅楼拆迁过程中，原告领取了设备搬迁费29685元。本院认为，原告乔如愿与被告贾仲瑞签订的《租赁楼房合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。房屋因国家政策被拆迁，房屋所有权人及房屋承租人应根据其对房屋的实际投入及权利设置而获得相应的拆迁利益。关于租赁物的装修情况，原告提供了2011年至2012年间装修房屋时购买装潢材料的收据、工程款收据、收条、记账凭证等大量证据，结合实践中的租赁习惯，通常是承租人根据其经营所需对租赁物进行装修，出租人在未确定租赁对象及租赁用途之前，一般无法进行针对性的装修。据此原告对其租赁的三层楼房进行过装修的事实本院予以认可。根据《新店街宅基地民房拆迁货币补偿明细表》可知装修费补偿款为522092元、过渡费补偿款为313255.2元、搬迁费补偿款为26104.6元。关于装修费，双方在《租赁楼房合同书》中约定租赁期限自2011年11月15日至2021年11月15日止，涉案楼房于2017年5月被拆迁，原告已实际使用租赁物66个月，依据双方签订的《租赁楼房合同书》中第六条的约定“期满后，在同等条件下，优先由乙方租赁，如不再租赁，所有甲乙双方投资的不动产完好无损的无偿归甲方所有”，故原告应获得剩余租期的装修补偿费用，被告应支付原告装修费176206.05元（522092元×3/4×54/120）。其中搬迁费是对拆迁前居住在被拆迁建筑物内的人员的补偿，故原告理应分得相应部分的搬迁费19578.45元；过渡费是对涉案楼房所有人的补偿，应全部属于被告。以上被告应当支付原告的款项共计195784.5元。关于100000元租金，因被告未能提供原告出具的收据或银行转款凭证证明其已将100000元支付原告，故对被告已经退还租金的主张本院不予支持。关于是否属于夫妻共同债务，涉案租赁物的租金及拆迁后获得的款项均为被告夫妻的婚后共同财产，故因上述款项发生的纠纷，也理应由被告夫妻共同负担。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告贾仲瑞于本判决生效后十五日内返还原告乔如愿租金100000元。二、被告贾仲瑞于本判决生效后十五日内支付原告乔如愿装修费176206.05元、搬迁费19578.45元，共计195784.5元。三、被告李玉萍对上述第一、二项确定的付款义务承担共同还款责任。四、驳回原告乔如愿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11261元，由原告乔如愿负担6796元，由被告贾仲瑞、被告李玉萍共同负担4465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 荣俏娣人民陪审员 张贵云人民陪审员 程玉叶 二〇一九年十二月十一日书 记 员 刘小燕