江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3814号上诉人（原审原告）：欧阳效濂，男，1949年10月29日生，汉族，住兴国县。上诉人（原审被告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地江西省兴国县兴国大道269号。法定代表人：苏穗，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王名菲，江西南芳（兴国）律师事务所实习律师。上诉人欧阳效濂与上诉人赣州华隆房地产开发有限公司(以下简称华隆公司）合同纠纷一案，双方均不服江西省兴国县人民法院作出（2019）赣0732民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳效濂上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判华隆公司将涉案补偿的土地办好不动产证，并承担办证费用，由华隆公司补偿欧阳效濂建车库款12000元。二、一、二审诉讼费由华隆公司承担。事实和理由：1、因为华隆公司2011年11月与欧阳效濂签订协议时，在政策允许办理土地转让，并可以办证的前提下，而故意不向政府相关部门办理登记手续，这种恶意放任的行为及华隆公司答辩书中大量歪曲事实、撒谎、欺骗法庭的险恶用心，均未受到应有的惩处。2、关于《协议书》所涉补偿的土地属全体业主共有，故不符合办理转移登记的条件的说法明显与事实不符，协议签订是在规划公示期间，建设方案尚未确定，这个时候不知道业主在哪里?3、关于欧阳效濂请求华隆公司补偿建车库款1.2万元的问题。欧阳效濂因时隔几年，当年的建车库资料确实难以提供，更没有料到要诉讼。而所谓超过诉讼时效的说法更不能成立，因为协议尚在履行中，为使该问题得到公正、合理的处理，请求对所建车库进行司法鉴定。4、案涉协议的订立即意味着纳入了本建设项目规划的主体，所补偿给欧阳效濂的车库、土地都属合法的。按国家规定，相邻间采光距离是1比1的，只能建二层楼房，同意被告建六层楼房就是侵犯和牺牲欧阳效濂及家人的采光、通风、生命安全及健康权而获得的(每年的10月至第二年3月在严寒的冬天都没有一点太阳)，而华隆公司反而口口声声说侵犯了业主的权益，这是最明显的血口喷人，而华隆公司因此获得了近千万元的利益，只补了2万元给建车库，这88平米山下通道是历史上形成的，通道一直归欧阳效濂使用。如今华隆公司为了逃避法律责任，寻找了多条法律、法规来作为其撕毁协议的理由。一句话，如果说是违反了法律、法规，那都是华隆公司自己的行为。依据《中华人民共和国合同法》第九条规定：首先，批准、登记等不是合同的成立要件，因为合意是合同成立的基础；其次，批准、登记等不是合同的有效要件，判断合同是否有效的依据只能是法律、行政法规对合同无效的明确规定；最后，批准、登记等仅仅是合同的生效要件。上述规定意味着某些批准、登记手续是可以补办的，或者说批准、登记等手续在一定的期限内完成即可。“登记”可区分为两种情况：一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，且规定登记后才生效的。这种登记主要是指担保法等所规定的抵押合同登记和权利质押登记，若不办理登记手续，则合同不生效。另一种是法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的。这种登记主要是指房地产管理法等法律、法规所规定的房地产权属登记等。这种登记不是合同的生效要件，而是一种决定物权变动效力的登记，或者说是一种标志物权变动的公示方式，这种登记决定物权是否发生转移。依据《中华人民共和国民法通则意见》第84条：财产已经交付但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。第85条：财产所有权转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未转移，一方反悔无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行：如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。综上所述，一审判决第二项、第三项存在认定事实不符，适用法律错误。请求二审法院查清事实，予以改判，支持欧阳效濂的上诉请求。上诉人华隆公司辩称：华隆公司与欧阳效濂订立的案涉协议应属无效，违反法律及法规的强制性规定，应当不予支持欧阳效濂提出的上诉请求。上诉人华隆公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回欧阳效濂全部诉讼请求。二、一、二审诉讼费用均由欧阳效濂承担。事实和理由：一审判决认定部分事实有误，适用法律错误，应当依法改判。华隆公司与欧阳效濂订立的案涉协议应属无效，一审判决认定案涉协议约定补偿的土地部分尚未生效、案涉车库部分合法有效应属认定事实有误。双方签订的案涉协议约定土地及车库转让条款违反法律、法规强制性规定，应属无效，据此应当依法改判驳回欧阳效濂全部诉讼请求。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”第十九条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”《江西省城乡规划条例》（2010年3月31日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第三十七条规定：“在城市、镇规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在出让前，依据控制性详细规划提出规划条件。规划条件应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分。”第三十八条第一款规定：“规划条件的内容应当包括：地块的用地面积、用地性质。建筑退界、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、日照要求、停车泊位、主要出入口、控制点标高、各类规划控制线、必要的公共设施和市政基础设施及建设时序要求、地下空间开发利用等规划要求。”第四十二条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更用地性质、容积率等规划条件。”根据以上法律、法规规定，在国有土地使用权的一级流转中，以出让方式获得国有土地使用权进行房地产开发建设的，在签订国有土地使用权出让合同时，该国有建设用地使用权的规划条件即已确定，建设单位应当按照规划条件进行建设，不得擅自变更规划条件。根据兴国县城乡规划建设局的审批，“金福花园”三期C区的用地面积为21818.24平方米，容积率为2.38.尽管协议约定土地面积仅有88平方米，但该约定仍然是实质上对“金福花园”三期C区的规划条件进行了变更。根据前述法律、法规的规定，双方就该88平方米土地、车库转让及办理权属证书的约定应属无效，而非一审判决所认定的该部分内容并未生效。其次，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据前述法律及司法解程的规定，建筑区划内的土地除已有特定用途的外，均由小区业主共同共有。建设单位或者其他任何人擅自占用、处分业主共有部分的行为，可被依法确认为无效行为。案涉协议书指向的土地及车库占用的土地，都应当属于全体业主共同共有。案涉协议书约定将土地及车库转让给被上诉人的行为显然未经得业主同意，损害业主合法权益，应属无效，应当依法驳回欧阳效濂要求继续履行协议并办理权属证书的诉请。上诉人欧阳效濂辩称：根据双方签订协议之前的法律规定，在2007年华隆公司购买土地使用之时就确定了该土地可以转让、赠送等有关的法律依据，而由于对方没有及时按照协议约定去办理产权证，到2015以后法律上有新的规定，与强制性规定没有冲突，是对方没有按照合同约定及时办理造成的后果。一审原告欧阳效濂向一审法院起诉请求：1.判令被告全面履行原告、被告2011年11月3日所签订的“协议书”；2.判决被告10天内将原告车库的房产证、土地证及补偿的土地办好不动产证，办证费用全部由被告承担；3.判决被告补偿原告建车库款1.2万元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月3日，被告赣州华隆房地产开发有限公司（甲方）与原告欧阳效濂（乙方）签订《协议书》，内容如下：“因甲方在乙方房屋后山上开发建六层楼房，距离只有10.7米，而对乙方居住的房屋采光、通风方面造成较大影响。现双方经协商一致，达成如下协议：1、甲方表示歉意，同意在地面居住环境给乙方一定补偿。现甲方为乙方新建砖混结构车库壹间，……2、乙方现住房距山脚3米多（含乙方0.8米）还包有排水沟位置。甲方同意将此空间扩大至4.8米，长度东以双方界址围墙内皮向西伸长22米，计88平方米供乙方使用（见附图）并办好权属证。3、上述两项工程在本协议签订后，在甲方先做好基础时立即安排施工，乙方可对施工质量监督，一个月内完工后交付乙方。建造所需工料等费用由甲方负责。待甲方主体工程完工验收后，甲方负责将乙方车库的房产证及土地使用证与金福花园三期C区业主同时办好，所有办证费用概由甲方承担，如政策不允许则以本协议为准，所有权归乙方。4、乙方同意放弃对甲方建房方案的异议权……”。案涉《协议书》签订后，被告赣州华隆房地产开发有限公司未就土地用途变更等登记事项向相关行政主管部门申请办理变更登记审批等手续。案涉车库用地在被告赣州华隆房地产开发有限公司金福花园三期C区土地使用权范围内，建设主体为被告赣州华隆房地产开发有限公司。2012年1月9日，被告赣州华隆房地产开发有限公司原法定代表人钟建文与原告欧阳效濂达成口头协议：“以2万元包干改为车库由欧阳效濂自建”；同日，被告赣州华隆房地产开发有限公司将2万元交付原告欧阳效濂；原告欧阳效濂出具的《收条》载明“……付给本人建筑车库所需工资、材料款贰万元正。该款项以大包干形式一次支付使用（除需缴纳税费）……”。车库于2013年以前已建成。庭审中，原告欧阳效濂明确表示第一条诉讼请求：要求被告赣州华隆房地产开发有限公司全面履行的具体内容已经在第二条诉讼请求明确。案涉车库已通过了主管行政部门的建筑工程竣工验收。2019年7月15日，兴国县人民法院向兴国县自然资源局发出《关于原告欧阳效濂与被告赣州华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案涉诉标的物是否符合办证规定的函》；兴国县自然资源局2019年7月18日函复内容：“1.《协议书》所涉车库如果是赣州华隆房地产开发有限公司合法开发的，在符合不动产首次登记条件材料齐全的前提下，应经赣州华隆房地产开发有限公司申请首次登记至其名下，再由原告、被告（买卖方）凭赣州市商品房买卖合同、完税凭证等登记申请相关必要材料，双方到登记机构现场申请可以办理不动产转移登记。2.《协议书》所涉补偿的土地系赣州华隆房地产开发有限公司（房地产开发企业）名下国有建设用地使用权，应符合《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规规定范围经批准方可进行转让。鉴于该开发小区已按原审批建设用地、建设工程规划许可验收建成，按照《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，《协议书》所涉补偿的土地属全体业主共有，故不符合办理转移登记的条件，不能办理《函》中所提相关证件。”一审法院在收到兴国县自然资源局《关于原告欧阳效濂与被告赣州华隆房地产开发有限公司合同纠纷一案涉诉标的物是否符合办证规定的回函》后，就《协议书》所涉补偿的土地因不符合办理转移登记的条件征求原告欧阳效濂的意见；2019年7月23日，原告欧阳效濂提出：要求被告赣州华隆房地产开发有限公司赔偿损失924,000元；2019年7月26日，原告欧阳效濂书面向一审法院提出不变更诉讼请求，要求按原诉讼请求处理。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。被告赣州华隆房地产开发有限公司与原告欧阳效濂签订《协议书》后，并未报兴国县人民政府土地管理部门、城市规划行政主管部门批准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定，《协议书》涉补偿的土地部分尚未生效，故原告欧阳效濂要求将补偿的土地办好不动产证的诉讼请求，一审法院不予采纳。案涉车库已通过了主管行政部门的建筑工程竣工验收，兴国县自然资源局函复在符合相关条件的前提下可以办理不动产转移登记，故原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司10天内将原告欧阳效濂车库的不动产登记手续办好及承担办证费用的请求，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。原告欧阳效濂主张2012年钟建文以原告欧阳效濂对建筑工程质量比较专业为由，要求以2万元包干改为车库由原告欧阳效濂自建；2012年1月9日，原告欧阳效濂出具的《收条》也载明“该款项以大包干形式一次支付使用”；现原告欧阳效濂以被告赣州华隆房地产开发有限公司施工延误近一年时间才提供施工条件，原告欧阳效濂建造车库花费3.2万多元，未提供证据，对原告欧阳效濂主张的该事实，一审法院不予认定；即使被告赣州华隆房地产开发有限公司施工延误近一年时间才提供施工条件，原告欧阳效濂认为造价会增加，应另行与被告赣州华隆房地产开发有限公司协商，现原告欧阳效濂未提供被告赣州华隆房地产开发有限公司同意增加造价之证据；原告欧阳效濂认可车库于2013年以前已建成；被告赣州华隆房地产开发有限公司提出的原告欧阳效濂要求增加造价的主张超过了诉讼时效，一审法院予以采纳；故原告欧阳效濂请求被告赣州华隆房地产开发有限公司补偿建车库款1.2万元的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司将案涉车库（具体位置详见案涉《协议书》附图）的不动产权利人向不动产登记主管部门申请登记为原告欧阳效濂，办证费用由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担；办理不动产登记按规定应由原告欧阳效濂提供协助时，由原告欧阳效濂提供协助；二、驳回原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司10天内将案涉补偿的土地办好不动产登记，办证费用全部由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担的诉讼请求；三、驳回原告欧阳效濂要求被告赣州华隆房地产开发有限公司补偿建车库款12,000元的诉讼请求。本案所涉执行内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取50元，原告欧阳效濂已预交，由被告赣州华隆房地产开发有限公司承担25元，其余由原告欧阳效濂承担。本院二审期间，上诉人欧阳效濂向本院提交双方签订协议之前现场照片三张，欲证明88平方米原始位置状况。上诉人华隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，上述照片与本案的处理不具有关联，本院对其关联性不予认定。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人欧阳效濂要求上诉人华隆公司补偿其建车库款12000元，因上诉人欧阳效濂在一、二审诉讼期间均未提供证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果，且该要求超过了诉讼时效，本院对其上述要求不予支持。根据兴国县自然资源局的《回函》可以确认，案涉的补偿土地不符合办理转移登记的条件，一审判决依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条的规定作出处理并无不当。上诉人华隆公司要求驳回上诉人欧阳效濂的全部诉讼请求，不符合上述规定，本院不予支持。综上所述，上诉人欧阳效濂与上诉人华隆公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人欧阳效濂负担100元，上诉人赣州华隆房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月十三日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞