黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1582号上诉人（原审被告，反诉原告）：郝静波，女，1954年3月2日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：陈喜政，宁安市东京城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告，反诉原告）：杨奎新，男，1954年1月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宁安市。委托诉讼代理人：陈喜政，宁安市东京城法律服务所法律服务工作者。上诉人（原审被告，反诉原告）：郝珊珊，女，1982年8月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宁安市。上诉人（原审被告，反诉原告）：宋子峰，男，1982年7月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宁安市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：宁安市金泓房地产开发有限公司（吸收合并宁安市金洪房地产开发有限公司），住所地黑龙江省牡丹江市宁安市宁安镇东兴二组团5号楼。法定代表人：刘双阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈儒国，黑龙江博豪律师事务所律师。上诉人郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰因与被上诉人宁安市金泓房地产开发有限公司（以下简称金泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝静波、杨奎新及共同委托诉讼代理人陈喜政、上诉人宋子峰，被上诉人金泓公司的委托诉讼代理人陈儒国到庭参加诉讼。上诉人郝珊珊经法庭依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰上诉请求：1.撤销（2019）黑1084民初240号民事判决，发回重审或改判支持上诉人一审反诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.全部上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在缔约过错，上诉人享有不安抗辩权。被上诉人合同中约定的预售许可证证号虚假，致使上诉人在履行合同时误以为没有预售许可证，上诉人是在诉讼中才知道被上诉人有合法销售手续，郝静波、杨奎新暂停支付购房款不属于违约。二、房屋面积误差过大，上诉人的法定解除权应当被保护。涉案主合同中房屋购买面积约定为452.38平方米，实测面积为515.66平方米，误差比例超过3%，多达63.28平方米，被上诉人构成违约。涉案合同第二条内容是针对房屋整体状况概括性约定并非针对房屋面积，合同除违约条款外大部分为通用条款，属于格式合同，一审判决作了对提供格式条款一方有力的解释违法。在此次交易中上诉人属于消费者，其知情权被侵犯，应得到保护。三、一审法院判决的巨额款项名为租金实为违约金，明显超过必要限度，且上诉人不存在违约行为。双方合同约定租赁费用每月7万元，年租金84万元明显过高，上诉人同时租赁被上诉人另两处相邻房屋年租金仅为20万元。四、一审法院判决支持被上诉人解除合同的请求缺乏实体依据，违反法律规定。双方约定拖欠房款达到3个月，被上诉人就可以解除合同，被上诉人在合同解除权发生之日起一年内没有依法催告、诉讼，其解除权已经消灭。五、郝珊珊和宋子峰不应承担保证责任。一审法院既然判决解除主合同，根据担保物权的从属性原则，郝珊珊和宋子峰的保证责任也随之消灭。被上诉人在签订合同时使用虚假预售许可证，增加了郝珊珊和宋子峰保证责任的风险。金泓公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，已经查明合同中的预售许可证证号存在笔误，且被上诉人销售时五证俱全，在履行合同过程中上诉人从未提出过被上诉人存在缔约过错，上诉人停止支付房款属于违约，被上诉人可以按照约定解除合同。二、上诉人知晓房屋实际面积与约定有误差，签订合同时涉案房屋是现房，且合同中约定“其房屋以现场实际状况为准”，房屋面积增加对上诉人使用房屋未造成损害，上诉人不享有法定解除权。三、上诉人主张一审判决租金实际为违约金，明显超过必要限度的主张于法无据。合同明确约定未足额按期支付房款上诉人有权解除买卖合同转为租赁合同，考虑多种因素，租金每月7万元符合客观事实，上诉人在合同履行过程中从未提出异议。四、一审判决支持被上诉人的诉讼请求符合法律规定。五、一审判决解除房屋买卖合同，而非确认合同无效。按合同约定转为租赁合同，郝珊珊和宋子峰作为担保人同样承担保证责任。金泓公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求解除宁安市金洪房地产开发有限公司与郝静波、杨奎新签订的商品房买卖合同，并返还已交付的房屋；2.要求郝静波、杨奎新支付房屋租赁费用47万元（2018年7月份至2019年1月份的租金，每月7万元）、违约金20万元，合计67万元；3.要求郝珊珊、宋子峰对上述欠款及违约金承担连带给付责任；4.由郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰承担本案的诉讼费用。郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰提出反诉请求：1.要求解除与宁安市金洪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.要求宁安市金洪房地产开发有限公司返还购房款345万元并赔偿装修、设备设施损失（待鉴定后明确该项诉请）；3.反诉费、测绘费用600元由宁安市金洪房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2014年5月29日，宁安市金洪房地产开发有限公司与郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人预购商品房为现房。预售商品批准机关为宁安市建设局，预售许可证号为宁房预售第（X）号。买受人购买的商品房（其房屋以现场实际状况为准），坐落于宁安市宁安镇XXXX城X期XXXXXXXX号门市房，建筑面积452.38平方米，用途为商服，层高6米。单价每平方米14036.87元，总价款635万元。买受人在签订合同时应支付购房定金10万元，并可进场装修。买受人于2014年7月15日前交付购房款70万元，买受人逾期不能交付购房款，所交定金10万元不予退还，出卖人有权解除房屋买卖合同，收回房屋使用权，装修费用由买受人自行承担损失。余款555万元，由买受人自2014年9月1日起，每三个月给付25万元，即2014年12月1日前交付购房款25万元；2015年3月1日前交付购房款25万元；2015年6月1日前交付购房款25万元；2015年9月1日前交付购房款25万元；2015年12月1日前交付购房款25万元；2016年3月1日前交付购房款25万元；2016年6月1日前交付购房款25万元；2016年9月1日前交付购房款25万元；2016年12月1日前交付购房款25万元；2017年3月1日前交付购房款25万元；2017年6月1日前交付购房款25万元；2017年9月1日前交付购房款25万元；2017年12月1日前交付购房款25万元；2018年3月1日前交付购房款25万元；2018年6月1日前交付购房款25万元；2018年9月1日前交付购房款25万元；2018年12月1日前交付购房款25万元；2019年3月1日前交付购房款25万元；2019年6月1日前交付购房款25万元；2019年9月1日前交付购房款25万元；2019年12月1日前交付购房款25万元；2020年5月1日前交付购房款30万元。买受人在交付全部房款前不具有该房屋的产权，该房屋的产权归出卖人所有，买受人只享有该房屋的占有、使用权。买受人按购房合同约定于2020年5月1日前付清全部购房款后，出卖人为买受人出具正式商品房合同及正规购房发票。买受人如未按合同约定的时间交纳剩余购房款，逾期付款超过一个月，按逾期金额月利率1%计算利息，逾期付款超过二个月，其逾期付款金额按月利率3%计算，逾期付款超过三个月，出卖人有权解除购房合同，并有权收回房屋的占有、使用权。买受人对在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除日的房屋租赁费，双方约定房屋按每月租赁费7万元计算，对其违约造成的延误出卖人出卖房屋时机损失和经济损失另行承担违约金20万元。买受人对房屋的装修费及损失由其自行承担。郝静波、杨奎新在买受人处签字，郝珊珊、宋子峰在担保人处签字。郝静波、杨奎新于2014年5月29日支付10万元；2014年7月4日支付7万元；2014年12月3日支付10万元；2015年1月19日支付房款10万元；2015年3月11日支付10万元；2015年5月28日支付14万元；2015年8月5日支付15万元；2015年9月1日支付41万元；2016年1月9日支付25万；2016年3月28日支付15万；2016年5月31日支付10万；2016年8月8日支付20万；2016年8月30日支付5万元；2016年11月23日支付20万元；2017年3月18日支付15万元；2017年8月8日支付10万元；2017年10月29日支付30万元；2018年8月20日支付15万元，共支付房款18笔，合计345万元。2019年5月20日，经宁安市金诺房产测绘有限公司实际测量，案涉房屋测绘面积为515.66平方米，郝静波、杨奎新支付测量费600元。一审法院认为，商品房买卖合同系房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中宁安市金洪房地产开发有限公司与郝静波、杨奎新签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实的意思表示，该合同依法成立。现郝静波、杨奎新未按合同约定支付购买款，已超三次逾期且未足额交纳房款，故宁安市金洪房地产开发有限公司要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。又因双方当事人在合同中已约定合同解除时，房屋的损失按买受人在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除之日的房屋租赁费，即房屋租赁费每月7万元，故宁安市金洪房地产开发有限公司要求郝静波、杨奎新按每月7万元给付租赁费损失予以支持。郝静波、杨奎新自2014年5月29日至2018年8月20日共支付给原告房款345万元，自2014年5月29至2019年1月29日，租赁费共计392万元（7万元×56个月），扣除已经支付的345万元，尚欠47万元（计算至2019年1月29日）。因双方当事人对解除合同造成的损失已经约定月租赁费7万元，故宁安市金洪房地产开发有限公司要求郝静波、杨奎新再行给付违约金20万元及利息的诉讼请求不予支持。郝静波、杨奎新辩称，双方在合同中约定按每月7万元收取房屋租赁费，租金应是违约金的约定，又约定了违约金20万元及迟延违约金（利息），两种违约金合并，已明显超出必要的限度，应当调整到合理的比例中。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人约定了合同解除后按每月7万元收取租赁费的标准，郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰认为该标准过高，经法庭释明，郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰要求参照其与宁安市金洪房地产开发有限公司其他两个房屋的租赁费的比例调整，其不申请司法鉴定。一审法院认为，郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰要求按参照其他两个房屋租赁费的标准按比例调整，因房屋租赁费会受到房屋的面积、位置、装修等多种因素的影响，故对郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰的辩解一审法院不予采纳。关于郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰的反诉请求。一审法院认为，案涉房屋的实际测量面积虽已超过3%，但因双方在合同中已约定“其房屋以现场实际状况为准”，因该约定系当事人意思自治，且房屋面积的增加对郝静波、杨奎新使用该房屋并未造成损失，故对郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰的反诉，一审法院不予支持。关于郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰辩称，宁安市金洪房地产开发有限公司伪造“宁房预售（X）号”商品房预售许可证明的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。一审法院认为，宁安市金洪房地产开发有限公司已于庭审中提交了合法的商品房预售许可证明，故对其主张，一审法院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，郝珊珊、宋子峰在担保人处签字，没有约定担保方式，故宁安市金洪房地产开发有限公司要求郝珊珊、宋子峰承担连带给付责任的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十四条、第十六条规定，判决：一、解除宁安市金洪房地产开发有限公司与郝静波、杨奎新签订的房屋买卖合同；郝静波、杨奎新于本判决发生法律效力之日起将坐落于宁安市宁安镇XXXX城X期XXXXXXXX号门市房返还给宁安市金洪房地产开发有限公司；郝静波、杨奎新按月租赁费7万元给付宁安市金洪房地产开发有限公司造成的损失47万元（计算至2019年1月29日）；二、郝珊珊、宋子峰对上述款项承担连带保证责任；保证人在承担保证责任后，可依法向债务人郝静波、杨奎新追偿；三、驳回宁安市金洪房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由宁安市金洪房地产开发有限公司负担2150元，由郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰负担8350元；反诉费17200元由郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人郝静波、杨奎新提交证据一，被上诉人的工商档案一份和公示信息一份。证明问题：宁安市金洪房地产开发有限公司于2019年6月11日在《黑龙江日报》公示注销信息，于2019年8月16日向宁安市工商局申请注销登记，在申请注销登记表上明确记载债权债务已经清理完毕，不存在债权。法定代表人付德君在申请上签字确认。被上诉人主体已经依法消亡，已失去诉权。该公司公章已经没有法律效力。在公司申请注销过程中和注销后，被上诉人没有向人民法院提供注销的信息和证明，也没有变更诉讼主体。企业注销在前，法院判决在后，法院判决不发生法律效力，送达宣判都不发生法律效力。上诉人宋子峰对该证据无异议。上诉人郝珊珊未到庭质证。金泓公司质证称，对该证据形式要件没有异议，对上诉人所要证明的问题有异议。2019年1月14日被上诉人立案时，宁安市金洪房地产开发有限公司存在，2019年10月11日宁安市金洪房地产开发有限公司因吸收合并变更为金泓公司，被上诉人有新成立公司的营业执照、准予注销登记通知书、清税证明，能证明金泓公司承继了原宁安市金洪房地产开发有限公司的债权债务，原公司是依法注销，新公司是依法成立。一审判决制作时间是2019年9月23日，因此，一审法院在法律程序上、实体上均符合法律规定。本院认为，被上诉人对该证据形式要件无异议，本院予以确认，对于上诉人所要证明的问题，本院将结合其他证据予以综合认定。被上诉人金泓公司提交证据一，金泓公司营业执照复印件一份，国家税务总局宁安市税务局出具的清税证明复印件一份、宁安市市场监督管理局出具的准予注销登记通知书一份。证明问题：原宁安市金洪房地产开发有限公司将原宁安市金泓房地产开发有限公司吸收合并为金泓公司。金泓公司承继了原宁安市金洪房地产开发有限公司的所有债权债务。新公司具有本案的诉讼主体资格。上诉人郝静波、杨奎新质证称，对该证据形式要件无异议，证明问题有异议。该组证据不能证明被上诉人想要证明的问题。一审法院判决前，被上诉人没有向一审法院言明或提供注销登记的信息，存在虚假诉讼问题，导致裁判主体悬空。如果及时告知一审法院，一审法院可以变更诉讼主体。注销登记表上写明没有债权。根据上诉方了解的工商信息，新成立的公司没有这笔债权。上诉人宋子峰对该证据没有异议。上诉人郝珊珊未到庭质证。本院认为，各方当事人对该组证据的形式要件无异议，且该证据可以证实被上诉人想要证明的问题，本院予以确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致，二审另查明，2019年8月22日，宁安市金洪房地产开发有限公司注销。2019年10月11日，宁安市金洪房地产开发有限公司和宁安市金泓房地产开发有限公司吸收合并为宁安市金泓房地产开发有限公司。本院对一审法院认定的证据予以确认，并据以作为二审定案依据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。金泓公司作为合并后的法人，已依法承受宁安市金洪房地产开发有限公司关于涉案合同的权利义务，因此金泓公司是本案合法的诉讼主体。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中第六条，明确约定买受人逾期付款的违约责任。现郝静波、杨奎新在接收涉案房屋后，未按合同约定支付购房款，已超三次逾期且未足额交纳房款。被上诉人可以依照约定解除合同。且合同双方对解除权的行使期限并无约定，上诉人也未催告被上诉人行使解除权，因此，一审法院支持被上诉人解除合同的诉讼请求，并无不当。关于上诉人主张被上诉人存在缔约过错，上诉人享有不安抗辩权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方存在经营状况严重恶化；转移财产、抽逃出资，以逃避债务；丧失商业信誉；有丧失或者有可能丧失履行债务能力的其他情形，才可以中止履行，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。上诉人在一审、二审期间均未举示充分证据证实被上诉人存在以上几种情形，亦未提供证据证实已将中止履行的情况及时通知被上诉人，而被上诉人在一审庭审中，已提交了合法的商品房预售许可证明，故对上诉人此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张涉案房屋面积误差大，上诉人享有法定解除权的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定，买受人购买的商品房房屋以现场实际状况为准，因该约定系当事人意思自治，且房屋面积的增加未对上诉人造成损失，故对上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决其承担的租金明显超过必要限度的问题。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且上诉人已按照合同约定履行了支付部分购房款的义务，说明其知晓并认可合同的内容，该合同第六条写明：“……逾期付款超过三个月，出卖人有权解除购房合同，并有权收回该房屋的占有权、使用权。买受人在签订合同后支付的购房款作为签订合同之日起至合同解除日的房屋租赁费用，双方约定房屋按每月租赁费柒万元（70000.00元）计算……”上诉人认为租金超过必要限度，但经一审法院释明，上诉人不申请进行司法鉴定，而是要求参照其租赁被上诉人其他两个房屋的租赁费的比例调整。本院认为，涉案房屋是被上诉人以出卖为目的交付于上诉人，交付时属于新房，且房屋租赁费会受到面积、位置、装修等多种因素的影响，因此，对于上诉人的此项主张，本院不予支持。关于上诉人主张郝珊珊、宋子峰不应承担担保责任的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》的解除并不影响合同当事人承担相应的民事责任，担保人对债务人应承担的民事责任，仍应承担担保责任。因郝珊珊、宋子峰在担保人处签字，没有约定担保方式，依照《依照中华人民共和国担保法》第十九条规定，一审法院判决郝珊珊、宋子峰承担连带保证责任并无不当。综上所述，郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由上诉人郝静波、杨奎新、郝珊珊、宋子峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洋审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇一九年十二月四日法官助理  孙 驰书 记 员  伊金萍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《依照中华人民共和国担保法》第十九条规定当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；