福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3624号 原告（反诉被告）：石惠伟，男，1978年10月17日，个体工商户，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨金宜，女，1962年7月11日，住福建省三明市梅列区。 原告（反诉被告）石惠伟与被告（反诉原告）杨金宜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）石惠伟的委托诉讼代理人包水英，被告（反诉原告）杨金宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石惠伟向本院提出诉讼请求，请求判令：确认石惠伟与杨金宜于2012年4月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除并由杨金宜承担本案的诉讼费用。事实与理由：石惠伟与杨金宜于2012年4月9日签订《商铺租赁合同》，该合同约定由石惠伟承租杨金宜所有的坐落于三明市梅列区，店面号为1027号，建筑面积43.079㎡，租赁期限自2012年6月1日起至2022年3月31日止。因新华都超市撤场等影响，商场经营户无力维持，中途退租，长期空置。石惠伟一直处于亏损状态，因租金过高与市场行情相悖，石惠伟实无力再支付高额租金，故于2018年12月起向杨金宜多次提出解除租赁合同。石惠伟应杨金宜的要求于2019年2月完成了商铺的恢复原状工作，并于2019年3月1日将商铺交还杨金宜，并将招租广告张贴于商铺门口。石惠伟将商铺恢复原状后，杨金宜迟迟不与石惠伟办理交接手续，故石惠伟诉至法院。 杨金宜辩称：1.答辩人从未同意石惠伟单方解除合同的请求，石惠伟两次邮寄的《联络函》答辩人均未同意，该《联络函》不能发生解除合同的效力；2.石惠伟如坚决要求解除合同，答辩人要求石惠伟支付提前解除合同违约金100,000元，并结清所欠租金及物业费、水电管理费等；同时要求石惠伟恢复商铺原有地下室，原商城规划的通道应重新打开，原商场卫生间应对外开放。 杨金宜向本院提出反诉，请求判令石惠伟：1.石惠伟支付逾期租金74,515元；2.石惠伟支付提前解除合同违约金100,000元；3.石惠伟支付逾期支付租金违约金11,101.85元；4.石惠伟恢复商铺及商铺的地下室原状、修复损坏设施；5.杨金宜有权没收商铺租赁押金。事实和理由：双方2012年4月9日签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，是经协商一致订立的平等合同。双方均应按照《中华人民共和国合同法》的原则全面履行义务，不得擅自变更或者解除合同。石惠伟单方面提出解除合同，不符合双方签订的合同的约定，也不符合合同中双方互不承担责任的情形，不属不可抗力，应视为违约。杨金宜基于下列事实提出如上诉讼请求：1.石惠伟从2019年1月1日起的租金尚未支付，截至2019年9月30日，欠付9个月，共计74,515元（8720×4个月+7927×5个月），因合同尚未解除，租金的截止时间计算至法院裁定后双方无异议交接商铺的时间为准，杨金宜要求石惠伟在交接后10日内结清所欠租金。石惠伟拖欠租金累计达60日的，杨金宜有权要求石惠伟另行支付2倍租金的违约金，杨金宜保留该权利。2.依据双方合同第八条第2点，若杨金宜未违约而石惠伟提前解除合同，视为石惠伟违约，石惠伟应当另行向杨金宜支付违约金100,000元，该款同租金一并支付。3.石惠伟未按时支付租金，按双方合同第三点第11条约定，每逾期一日，石惠伟应当按应付租金总额的1‰支付违约金，2019年1月1日至2019年9月30日，违约金共计11,101.85元，违约金计算截止日以法院裁判确定的双方无异议的商铺交接时间为准。4.依据双方合同第三条第9点，石惠伟向杨金宜支付的租赁押金20,000元，因石惠伟的违约行为，杨金宜有权不予返还。5.依据双方合同第五、六条约定，物业管理费等未结清、商铺地面脏乱、地下室开口未恢复、消防喷淋头有三个未安装、空调控制引线未接出、烟雾感应器未正常工作。 石惠伟辩称，1.石惠伟因双方有争议并诉至法院而暂停支付租金并非无故拖延支付，无需支付违约金，且本案租金应计算至2019年3月1日止，故本案未付租金仅余2个月，共计14,188元；2.本案租金已调整，杨金宜在反诉状中自认租金标准从2016年11月即开始下调833元，故月租金已变更为7,094元；3.本案杨金宜主张的100,000元违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，应予调整；杨金宜的实际损失只是解除合同后再次租赁前的空置费，依据租赁行业习惯基本是以三个月的租金作为补偿，如杨金宜未积极对外出租是损失扩大行为，不应再列入实际损失的计算范围；4.杨金宜重复适用违约金条款，要求没收20,000元押金，不符合法律规定，不应支持,应予抵扣租金或违约金，剩余部分应返还石惠伟；5.商铺已经恢复原状，地下室已交付，物管费、水电费等费用均正常结算。综上所述，本案租金计算时间应截至2019年3月1日，违约金过高应予减少、租赁押金应用于抵扣租金，剩余部分应返还，应驳回杨金宜其他不合理的反诉请求。 石惠伟围绕其诉讼请求及反诉答辩，向本院提交了《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、3月联络函、3月联络函复函、4月联络函、4月联络函复函、商铺恢复照片、恢复费用清单及付款收据、1027号商铺银行支付业务回单、1015号商铺租赁合同、1015号商铺减租协议2份、1015商铺银行支付回单等证据为据，杨金宜对《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、3月联络函、3月联络函复函、4月联络函、4月联络函复函、商铺恢复照片、恢复费用清单及付款收据、1027号商铺银行支付业务回单、1015号商铺租赁合同、1015号商铺减租协议2份、1015商铺银行支付回单的真实性、合法性无异议，但认为1015号商铺租赁合同、1015号商铺减租协议2份、1015商铺银行支付回单与本案无关，1015商铺系最角落商铺，与本案商铺自然存在价格差异，不具有可比性；商铺恢复确有在进行，但恢复系石惠伟的义务，其花费多少与杨金宜无关。经审核本院认为，杨金宜对前述证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认，石惠伟提交的1015号商铺的证据可以证实石惠伟因经营困难与出租人协商减租的事实，但与本案无关，故对该证据的关联性不予认可；石惠伟提交的商铺恢复费用清单及付款收据可以证实石惠伟退出经营并将商铺进行恢复原状的事实，故对该证据予以确认，但恢复原状系石惠伟的合同义务，其花费多少应由其自行承担，与杨金宜无关。 杨金宜围绕其辩解意见及反诉请求，向本院提交了《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、3月联络函、3月联络函复函、4月联络函、4月联络函复函、商铺现状照片、石惠伟侵占公共通道照片等证据为据，石惠伟对《商铺租赁合同》、商铺分布平面图、3月联络函、3月联络函复函、4月联络函、4月联络函复函、商铺现状照片、石惠伟侵占公共通道照片的真实性、合法性无异议，本院予以确认。 根据本院审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2012年4月9日，石惠伟与杨金宜签订《商铺租赁合同》，合同主要约定事项如下：1.商铺坐落于三明市梅列区，店面号为1027，建筑面积43.079㎡；2.石惠伟有权将该商铺的全部或一部进行转租、分租、自主经营、联销经营、与他人使用、与他人共同使用以及委托经营管理等方式使用该承租商铺；3.租赁期限自2012年6月1日至2022年3月31日止，石惠伟如承租该房屋进行非法活动损害国家利益及社会公共利益、故意拖欠租金且累计时长达60天经书面催讨无果，杨金宜有权终止合同，收回商铺；4.租金缴纳方式为逐年递增模式，依次为每年5600元、5824元、6057元、6299元、6551元、7206元、7929元、8720元、9592元、10551元，杨金宜不提供租赁费发票；每6个月支付一次，于每期前一个月支付；交纳租金押金20000元，合同解除后无息退还；石惠伟应如期缴纳租金，给予15天宽限期，超过宽限期仍逾期支付的，杨金宜有权收取应付租金金额日1‰的逾期违约金；5.在对方未违约的情形下，一方提前解除合同，应视为违约并应支付对方违约金100000元;合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，杨金宜将商铺交付石惠伟，石惠伟向杨金宜支付押金20000元并缴纳租金至2019年1月1日。2018年12月31日-2019年2月28日，石惠伟退出案涉商铺并开始对案涉商铺恢复原状。 2016年11月，杨金宜与石惠伟协商将原合同租金标准下调833元/月。 2019年3月20日，石惠伟致函杨金宜称：因市场低迷，门店业绩下滑严重，其工作人员曾于2018年12月电联杨金宜协商终止租赁合同，约定2019年3月1日交还商铺；现再次恳请终止双方签订租赁合同，同意石惠伟于2019年2月28日终止合同，商铺恢复工作已完成，2019年3月1日起商铺由杨金宜自行租赁。2019年3月22日，含杨金宜在内的5位业主共同回函石惠伟，确认石惠伟致函于2019年3月21日收到，并称：石惠伟拖欠租金，应结清；合同未到期解除须双方签订终止协议，终止时间以双方签订终止协议时间为准，石惠伟单方提出不予认可；商铺回收须杨金宜等验收合格。 石惠伟2019年4月29日再次致函杨金宜等业主，期其同意于2019年2月28日终止租赁合同；杨金宜等业主于2019年5月6日回复石惠伟，认为商铺收回须验收合格但石惠伟未能达到要求，双方未协商提前解除合同违约金事宜、拖欠租金未缴清等，未能同意2019年2月28日终止合同意见。石惠伟于2019年7月3日向本院递交诉状，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院收案后组织双方进行诉前调解无果后于2019年9月6日正式立案。 本院认为，石惠伟与杨金宜签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案中，石惠伟以无力支付房租为由要求解除合同，杨金宜同意解除，本院予以确认，但双方对《商铺租赁合同》的解除时间、租金及违约金的支付等有争议，故本院归纳整理争议焦点为：1.《商铺租赁合同》的解除时间；2.杨金宜反诉的各项诉讼请求是否应予支持。 一、《商铺租赁合同》的解除时间。本院认为，石惠伟分别于2019年3月20日、2019年4月29日向杨金宜就案涉合同发出《联络函》终止履行案涉合同，杨金宜也即复函明确表示不同意解除合同，双方并未就合同的解除协商一致，而石惠伟提前解除合同、逾期支付租金，作为违约方无权解除合同，故其发出的《联络函》并不发生解除合同的法律效力。现杨金宜于2019年9月30日反诉要求支付解除合同违约金等，应认定双方就合同解除达成一致意见，故案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2019年9月30日。因石惠伟寄送的联络函未获杨金宜同意，故石惠伟请求确认案涉《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除的诉讼请求，不予支持。 二、杨金宜各项反诉请求是否应予支持的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在未与杨金宜协商一致的前提下，石惠伟单方提前解除合同，系违约，双方的合同关系在2019年9月30日前仍处于存续状态，合同解除前石惠伟仍应按合同约定支付商铺租金，合同解除后，应按合同约定支付相应违约金。 关于尚欠租金的具体数额。庭审中，双方确认石惠伟自2019年1月1日起未再向杨金宜支付租金。依照租赁合同约定及杨金宜答辩状自认，2018年6月1日至2019年5月31日期间石惠伟每月应支付商铺租金为7,927元/月，扣减833元/月，为7,094元/月；2019年6月1日至2020年5月31日期间石惠伟每月应付商铺租金为8,720元，扣减833元/月，为7,887元/月；故2019年1月1日至2019年9月30日，石惠伟应向杨金宜支付的租金为67,018元（7,927元/月×5个月+8,720元/月×4个月），杨金宜诉讼请求超出部分，不予支持。杨金宜要求2019年1月起，每月租金不再扣减833元，但杨金宜提交的租金转账明细每月租金标准为7,094元/月且杨金宜未提出异议，答辩状中自认2016年11月起每月租金扣减833元，基于前述理由，本院认为应按双方已确定并已执行的租金标准执行为宜，故对杨金宜要求2019年1月起按原合同执行租金标准的主张，不予认可。合同解除后，租金应停止计算，因腾空房屋恢复原状会导致租赁房屋空置而产生损失，石惠伟应向杨金宜支付该空置损失，但案涉商铺已基本恢复完成，剩余瑕疵部分的恢复并不影响杨金宜的出租，且合同解除所造成的损失亦在违约金中予以支持，故杨金宜主张租金应给付至双方办理交接手续为止的主张，不予支持。 关于逾期支付租金违约金的具体数额。双方签订的租赁合同中确认，自杨金宜给与的宽限期过后，每逾期一日，石惠伟应当按照应付租金金额的1‰支付违约金。石惠伟主张该违约金过高，应予调整，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”,本案中,石惠伟虽未提供证据证明双方约定的违约金过分高于因其拖延支付租金给杨金宜造成的实际损失由于合同约定的滞纳金计算标准即每日按未付租金的1‰计算过高,本院根据公平原则酌情将违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期商业贷款利率（4.35%）的1.3倍予以支持即年利率5.655%。经核算，截至2019年9月30日止，石惠伟应支付的逾期付款违约金为1,541.6元（计算方式依杨金宜提交的表格，标准为年利率5.655%），杨金宜诉讼请求超出部分，不予支持。杨金宜要求将该违约金计算至双方办理商铺交接手续之日止，不违反法律规定，应予以支持，故2019年9月30日至双方办理商铺交接手续之日止，以67,018元为基数，按年利率5.655%计算违约金。 关于违约金100,000元的问题。案涉租赁合同约定石惠伟提前解除合同应支付违约金100,000元，石惠伟主张该违约金过高，应予调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”,本案中,杨金宜主张提前解除合同造成其预期租金损失及利息损失，虽未能举证证明其实际损失的程度，但租赁合同履行后可获得的利益为预期可得利益，该租金损失可列为杨金宜的实际损失；案涉合同虽因石惠伟自身原因需解除合同，但案涉合同约定的十年合同履行期限已履行七年有余，可见石惠伟并非恶意解除合同；经核算，2019年10月1日起至2022年3月31日止按合同约定应付租金总额为265,444元（7,887元/月×8个月+8,764元/月×12个月+9,718元/月×10个月=265,444元），案涉合同提前解除合同违约金100,000元已超过造成损失的38%，确实过分高于造成的损失。故杨金宜主张解除合同违约金为100,000元过高，本院予以酌情调整。基于此，本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则、诚实信用原则及减损原则，酌定以案涉合同2019年10月1日起至2022年3月31日止按合同履行后杨金宜可获得的租金总额为实际损失，并以此为基数，对租赁合同约定的违约金未超过实际损失百分之二十六的部分予以保护。由上，石惠伟应向杨金宜支付的解除合同违约金为69,015元（265,444元×26%=69,015元）。杨金宜诉讼请求超出部分，不予支持。 关于租赁押金20,000元的问题。案涉租赁合同第三条第9点约定租赁期满合同终止时，双方确认无任何违约行为及未尽事项后，20,000元应无息返还石惠伟。现杨金宜主张石惠伟存在逾期支付租金及提前解除合同的违约行为要求没收该20,000元押金，而石惠伟认为该20,000元押金应抵扣租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回……”，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，租赁押金属定金性质，与本案违约金不能同时适用，双方签订的租赁合同未约定如石惠伟有违约行为即可没收押金，且石惠伟因逾期支付租金及提前解除合同所应承当的违约责任在相应的违约条款中已经予以确认，如再以石惠伟违约要求没收该押金，系重复负担行为。故杨金宜要求没收该租赁押金的主张不予支持，该租赁押金可用于折抵未付的租金或其他违约金。 关于腾退商铺恢复原状及结清相关费用的问题。本院认为，合同解除后，负有腾房义务的当事人应按合同约定腾退房屋并结清水、电等费用。本案中，案涉租赁合同约定，石惠伟返还商铺时应将商铺恢复装修前原状，合同解除前的物业管理费、水电费、维修费等由石惠伟负担，故杨金宜要求石惠伟结清物业管理费等费用的诉请，应予以支持，石惠伟应将2019年9月30日前的物业管理费、水电费、维修费等费用结清。至于恢复商铺装修前原状的问题，本院认为，签订《商铺租赁合同》当时，双方未办理交接手续，凭借双方的在案证据无法查实商铺在交付石惠伟使用时的原状。但承租人对租赁物及室内原有设施应尽善良维护义务，商铺室内各类控制开关等各类开关及各类管道应正常工作且不影响出租人再次出租，故杨金宜要求石惠伟将商铺的空调引线接出、消防喷淋头和烟雾感应器应正常工作，并无不妥，应予支持；石惠伟不同意将地下室开口系基于安全考虑，但不否认商铺原下连地下室并有开口的事实，故石惠伟应予恢复，恢复费用由石惠伟负担。杨金宜主张的石惠伟应将其侵占的商场原规划通道打开、商城卫生间划归公众所用，系相邻关系纠纷，与本案无关联，不在本案租赁合同纠纷审查范围，杨金宜可另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、石惠伟与杨金宜2012年4月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月30日起解除； 二、石惠伟应于本判决生效之日起十五日内按要求腾退商铺、办理交接手续（地下室开口恢复、空调引线接出、安装正常工作的消防喷淋头和烟雾感应器，所需费用由石惠伟负担）； 三、石惠伟应于本判决生效之日起十五日内结清欠付的2019年9月30日前的商铺物业管理费、水电费等费用； 四、石惠伟应于本判决生效之日起十五日内向杨金宜支付租金67,018元； 五、石惠伟应于本判决生效之日起十五日内向杨金宜支付逾期缴纳租金违约金1,541.6元及后续违约金（2019年9月30日起至双方办理商铺交接手续之日止，以67,018元为基数，按年利率5.655%计算）； 六、石惠伟应于本判决生效之日起十五日内向杨金宜支付解除合同违约金69,015元； 七、上述石惠伟应付款总额应扣除石惠伟已支付的房租押金20,000元； 八、驳回石惠伟确认案涉《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除的诉讼请求； 九、驳回杨金宜的其他反诉请求。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5,237元，因适用简易程序减半收取2,619元,由石惠伟负担2,619元；反诉案件受理费4,012元，减半缴纳2,006元，由石惠伟负担617元，杨金宜负担1,389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  巫金秀 二〇一九年十二月三日 书记员  罗舜华 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。