广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初4519号原告：佛山市联强物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：李永忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋开国，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王耀良，广东豪盛律师事务所律师。被告：何雪玲，女，1971年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市联强物业投资管理有限公司与被告何雪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋开国，被告何雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2014年3月至2019年8月拖欠的物业管理费4268.22元及暂计至2019年8月28日的逾期付款违约金21593.64元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是佛山市高明区明城镇鸿晟豪庭花x园x座xx号铺的业主，原告是鸿晟豪庭花园的物业服务企业。被告无故拖欠原告2014年3月至2019年8月物业管理费4268.22元及暂计至2019年8月28日的逾期付款违约金21593.64元。经原告多次催讨，被告拒不支付，遂提起本次诉讼。被告何雪玲辩称：一、答辩人认为原告向答辩人收取物业管理费从2014年3月至2019年8月是不合理、不合法，诉讼主体不清；二、联强物业管理公司受鸿晟开发商的委托，从2017年6月15日接管鸿晟小区的服务工作。小区住宅有403户，商铺有56间，而联强物业管理公司对鸿晟小区的管理极不负责，特别是对小区外围的56间商铺完全不作为；三、2018年8月10日，佛山市住房与城乡建设管理局对联强物业进行通报批评，该公司的服务质量已受到政府部门点名批评；四、自2019年11月27日开庭以来，物管开始在小区外围商铺换灯，打扫地面，维修损坏路面，建立巡逻制度，这些都是做给法官看的，都是表面功夫。本院经审理认定事实如下：被告是佛山市高明区明城镇鸿晟豪庭x座xx号铺的业主，建筑面积为43.11平方米。被告于2013年9月办理了收楼手续。鸿晟豪庭的建设单位佛山市鸿晟房地产发展有限公司与佛山市顺德区乐从供销集团振豪物业管理有限公司（以下简称:振豪公司）签订了《鸿晟豪庭花园（前期）物业服务协议书》一份，约定由振豪公司给鸿晟豪庭花园提供物业服务，住宅部分按1元／月／平方米，商业铺位按1.50元／月／平方米。被告的商铺建筑面积为43.11平方米，每月需交纳的物业费为64.665元。合同签订后，振豪公司依约提供物业服务。2017年4月15日，振豪公司向佛山市鸿晟房地产发展有限公司发布退场告知函：根据双方签署的鸿晟豪庭小区《前期物业管理委托合同》的内容，签约管理服务时限已经到期。经我司综合考虑后决定不再续期，现郑重向贵司正式函告：我司拟于2017年7月1日正式撤离该项目，终止对该项目的物业管理服务。现烦请贵司重新选定新的物业管理公司并安排新选聘的物业与我司对接；凡2017年6月30日以后该小区内的一切均与本公司无关。我司现郑重承诺，凡装修押金未退，物业管理费已交至2017年6月30日以后的，均由本公司与新入场物业公司进行交接，不会造成任何失误。凡欠交2017年6月30日以前物管费和水电公摊费的单位，请贵司配合继续向新入场物业公司缴交，同时我司保留法律追缴权。2017年6月15日，佛山市鸿晟房地产开发有限公司与原告签订《鸿晟豪庭（前期）物业管理委托合同补充协议》，约定原告接手振豪公司退出后的物业管理工作。2017年7月1日，振豪公司正式退出物业管理，由原告开始提供物业管理服务。2018年9月1日，原告与鸿晟豪庭小区第一届业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定的合同管理期限为2018年9月1日至2023年7月1日。约定的物业管理费的标准为：住宅按建筑面积每月每平方为1元，非住宅房屋（商业）按建筑面积每月每平方米1.5元收取。合同还对双方其他的权利义务做出规定。经查，被告从2017年7月至2019年8月欠缴的物业费为1681.29元。另查，原告在清洁卫生、路灯照明、共用设施维护等方面存在一定的瑕疵。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《鸿晟豪庭花园（前期）物业服务协议书》、《鸿晟豪庭（前期）物业管理委托合同补充协议》是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，《物业管理委托合同》是鸿晟豪庭业主委员会与原告签订的物业服务合同，不论被告是否在上述合同上签字，均对被告产生法律约束力。关于被告是否有正当理由拒绝支付物业服务费及违约金的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主经书面催交无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告提供证据证明其确实提供了物业服务，故其有权要求被告支付相应的物业费。被告认为自己是商铺，不是小区内的住户，没有享受到原告提供的物业服务，并以此为由拒绝支付物业费。然而，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即物业服务企业提供的服务具有公共性和整体性，商铺也是属于整个小区的一部分，如果商铺业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。故此，本院根据公平合理原则，认定被告的抗辩理由不足以拒绝支付物业服务费，需向原告支付2017年7月至2019年8月的物业服务费1681.29元（64.665元/月×26个月），但原告确实在清洁卫生、路灯照明、共用设施维护等方面存在一定的瑕疵，故对原告主张的违约金不予支持。至于2017年7月1日之前被告欠缴的物业费，因振豪公司并没有把追缴权让渡给原告，故应由振豪公司向被告主张，原告无权代替振豪公司主张。关于业主提出的物业服务瑕疵问题。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。同时，物业服务企业也应该积极听取业主、业主委员会反馈的问题，努力提高服务质量和服务水平，满足物业管理服务需求，共建和谐小区。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何雪玲应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市联强物业投资管理有限公司支付2017年7月至2019年8月的物业管理费1681.29元；二、驳回原告佛山市联强物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223元（原告已经预交），由被告何雪玲负担14元，由原告佛山市联强物业投资管理有限公司负担209元。被告何雪玲在履行前述判决义务时一并支付14元给原告佛山市联强物业投资管理有限公司，本院不另行收退。本判决为终审判决。审判员  黄佩佩二〇一九年十二月十三日书记员  余 杰