江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8786号上诉人（原审被告）：潘白云,女,1967年5月12日生,汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审被告）：吴昊,女,1989年1月22日生,汉族，住南京市雨花台区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙青春，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈彪,男,1961年5月25日生,汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。上诉人潘白云、吴昊因与被上诉人陈彪房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘白云、吴昊上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为涉案房屋系上诉人吴昊继承取得，而非基于与建通公司的房屋买卖合同关系取得，这一认定与事实不符。2、一审法院认为吴小龙与被上诉人陈彪进行了有效的买卖法律行为，这一认定有误。陈彪并未与吴小龙签订合法有效的房屋买卖合同，《城市房地产土地管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订有效的书面转让合同。陈彪并未与吴小龙或者两上诉人签订合法有效的房屋买卖合同，仅有吴小龙出具的《情况说明》以及承诺书，其上内容只能证明吴小龙向单位申请将其购房资格转让给被上诉人，经单位审核后认为被上诉人不具有购房资格，不予同意，并不能证明被上诉人与吴小龙之间存在买卖房屋的行为。吴小龙有偿申购的公有住房，并未取得房屋所有权证，没有出售的资格，故其买卖房屋的行为无效。吴小龙并未与陈彪达成买卖房屋的合意。二、上诉人吴昊、潘白云不仅不知道吴小龙售房行为，也未在知悉该行为后作出任何追认或同意的意思表示，属无效合同。陈彪辩称：一、案涉房屋系上诉人吴昊继承其父亲吴小龙所得，并非其购买所得。吴小龙申请向建通公司购买案涉房屋后，再转卖给被上诉人陈彪。一审法院向建通公司调查核实本案事实时，建通公司明确表明，案涉房屋是吴小龙购买，与吴昊无关，房款之前已经付过了，吴昊没有付过款。办证时因吴小龙去世了，只能办理到他的继承人名下。建通公司为将案涉房屋过户到继承人吴昊名下，才与吴昊签订南京市公有住房买卖契约，系以买卖形式过户，并没有房款支付及房屋交付行为，该契约只是办理产权登记的程序性文件。二、被上诉人陈彪与吴小龙之间的房屋买卖行为合法有效，吴小龙向建通公司购买了案涉房屋，然后将案涉房屋出卖给被上诉人，这是双方的真实意思表示。被上诉人支付了全部购房款279852元，并将该款以吴小龙名义支付给建通公司，后吴小龙将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人装修入住至今，被上诉人履行了房屋买卖中的付款义务，双方之间的房屋买卖行为合法有效。吴小龙出具的情况说明、承诺书可以证明双方之间的房屋买卖关系。上诉人潘白云在吴小龙在世时，即知晓案涉房屋由被上诉人占有，但并没有提出异议，且接受被上诉人感谢费，并在案涉房屋内吃过饭，生效判决亦认为吴小龙与被上诉人就房屋买卖达成合意，并已实际履行，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。陈彪向一审法院起诉请求：1.潘白云、吴昊协助陈彪办理南京市雨花台辅机路181号建绿新苑8幢4单元407室房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费由潘白云、吴昊负担。一审法院认定事实：吴小龙与潘白云系夫妻关系，吴小龙与吴昊系父女关系。案涉房改房原产权单位为建通公司，陈彪与吴小龙原系该公司同一部门同事，其后吴小龙与陈彪协商约定以吴小龙名义购买案涉房屋再出售给陈彪。2014年11月6日陈彪以吴小龙名义向建通公司支付了购房款279852元，2014年11月17日吴小龙与建通公司签订建绿新苑剩余房源有偿安置协议书，并且将案涉房屋交付陈彪使用，陈彪对案涉房屋一直使用至今。2015年4月5日吴小龙向建通公司出具《情况说明》、《承诺书》，声称因其无条件购房，将案涉房屋让给陈彪购买，所有资金及费用由陈彪负责，要求将购房主改为陈彪，并表明该房此后与吴小龙无关。上述事实亦经南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2648号民事判决书、南京市中级人民法院（2018）苏01民终9613号民事判决书所确认。一审庭审后，一审法院向建通公司调查核实，案涉房屋为吴小龙享受建通公司政策申购的房屋，与吴昊政策享受的安置房屋无关，因吴小龙去世，建通公司按照政策将房屋权属登记至其继承人吴昊名下。一审法院认为，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。经过审理本案的争议焦点主要集中在以下两个方面：（一）案涉房屋是否系潘白云、吴昊继承其父吴小龙所取得；（二）吴小龙与陈彪是否就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。（一）案涉房屋是否系潘白云、吴昊继承其父吴小龙所得。陈彪诉称，案涉房屋因吴小龙拒绝办理过户登记，其去世后涉案房屋已经其女吴昊继承并登记在吴昊名下。潘白云、吴昊辩称，潘白云、吴昊与产权人建通公司达成了案涉房屋的买卖契约，其取得案涉房屋的所有权并不来源于继承其父亲吴小龙。本案受理后，潘白云、吴昊另案起诉陈彪要求判令案涉房屋的买卖行为无效及要求陈彪返还房屋，一审法院（2018）苏0114民初2648号民事一审判决书判决驳回后，案件经潘白云、吴昊上诉，南京市中级人民法院作出生效的（2018）苏01民终9613号二审判决书，判决驳回上诉、维持原判。（2018）苏0114民初2648号民事一审判决书中查明：吴小龙与潘白云系夫妻关系，吴小龙与吴昊系父女关系，潘白云、吴昊系吴小龙的第一顺位合法继承人，2017年9月6日吴小龙去世后，潘白云代表吴昊与建通公司于2017年11月15日签订公有住房买卖契约，约定经案涉房屋承租人同住成年人协商一致，同意由吴昊购买案涉房屋。（2018）苏01民终9613号案件中，南京市中级人民法院亦认为：案涉房屋系吴小龙生前与潘白云婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，因办理产权证时，吴小龙已去世，经其继承人协商一致，案涉房屋登记于吴昊名下，系吴昊继承取得。已经发生法律效力的裁判文书查明的事实，一审法院依法予以认定，一审法院结合庭后向建通公司调查核实的事实，认为案涉房屋登记于吴昊名下，系吴昊继承取得，因而潘白云、吴昊的辩解意见缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。（二）吴小龙与陈彪是否就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。陈彪诉称，吴小龙将案涉房屋让给陈彪购买，陈彪已支付了购房款并实际居住至今，双方就案涉房屋实施了有效的房屋买卖法律行为。潘白云、吴昊辩称，陈彪与潘白云、吴昊的父亲吴小龙生前没有达成案涉房屋买卖的合意。（2018）苏01民终9613号案件中，南京市中级人民法院认为：吴小龙生前与陈彪就案涉房屋虽未达成书面的买卖合同，但结合陈彪以吴小龙的名义向建通公司支付购房款和吴小龙向建通公司出具《情况说明》、《承诺书》中声称案涉房屋让给陈彪购买的内容，以及陈彪实际一直居住于案涉房屋的事实，可以认定双方已就案涉房屋买卖达成合意，且不违反法律及行政法规的强制性规定，买卖法律行为合法有效。已经发生法律效力的南京市中级人民法院（2018）苏01民终9613号裁判文书，对本案相关事实和证据作了认定，一审法院结合已查明的案件事实认为潘白云、吴昊的辩解意见缺乏事实和法律依据，因而依法不予采纳。行为人吴小龙、陈彪就案涉房屋实施了有效的买卖法律行为，双方应受其约束，吴小龙的继承人吴昊继受取得案涉房屋，也应依照法律规定继受吴小龙与陈彪的房屋买卖约定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、吴昊于本判决生效之日起三十日内协助陈彪办理南京市雨花台区辅机路181号8幢4单元407室房屋变更登记手续，变更登记至陈彪名下；二、驳回陈彪的其他诉讼请求。案件受理费80元（陈彪已预交），由吴昊负担。一审法院查明的事实属实,本院予以确认。二审审理中，上诉人提交吴小龙的妹妹吴仪代笔书写的吴小龙口述一份，载明：“我因高烧不退…以后讲话恐怕比较有困难，我将部分事情交代一下，房子的事我早与陈彪谈过，就按照65万给他算了，当时建绿新苑已涨到80万元，已经便宜15万了，已给了购房款27.9万，但后面的尾款37万一直没有给我…”。上诉人称该口述笔录由吴仪保存，当时因为吴小龙去世后，吴仪与其家庭来往变少了，不知道本案的事情，故没有在一审中出示该证据。陈彪对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据也不是新证据，只能算是证人证言，证人未出庭作证且与上诉人具有亲属关系，不具有可信度。退一万步说，即使吴小龙生前与被上诉人谈过加价，也只能说明吴小龙违背诚实信用原则，没有得到被上诉人认可。被上诉人认为该证据可能是上诉人事后伪造的证据。以上事实，有吴小龙口述笔录及本院谈话笔录在案证实。本院认为，本院生效的（2018）苏01民终9613号民事判决认定，因办理产权证时，吴小龙已经去世，经其继承人协商一致，案涉房屋产权证始登记于吴昊名下，该房屋系吴昊继承取得，吴小龙生前虽未与陈彪达成书面房屋买卖合同，但结合陈彪以吴小龙名义支付了购房款、吴小龙的承诺书及情况说明，可以认定吴小龙与陈彪就房屋买卖达成合意并实际履行，合同合法有效。本案中，吴昊应当协助陈彪将涉案房屋过户登记至陈彪名下。潘白云主张其对陈彪转让房屋不知情，生效判决对其该项主张也不予采信。潘白云、吴昊二审中提交吴仪代笔书写的吴小龙口述的证明力不能推翻生效民事判决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人潘白云、吴昊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇一九年十二月十七日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗