河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7297号上诉人（原审被告）：张军，男，1971年10月8日生，汉族，职工，户籍所在地方城县，现住。上诉人（原审被告）：许书娟，女，1972年9月8日生，汉族，职工，户籍所在地方城县，现住。被上诉人（原审原告）：方城县仁和物业管理有限公司，住所地方城县城关镇交通街。法定代表人：郑雪梅，任经理职务。委托代理人：王金磊，河南仁裕律师事务所律师。上诉人张军、许书娟因与被上诉人方城县仁和物业管理有限公司（以下简称仁和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1322民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张军、许书娟上诉请求：1、撤销一审判决，驳回仁和物业公司的请求。2、判令张军、许书娟不承担违约费用及其他费用。3、本案一、二审诉讼费由仁和物业公司承担。事实和理由：一、物业管理条例规定，成立业主委员会必须有小区业主提议，街道办事处和村、开发公司参加并且监督，且必须要有小区住户超过三分之二的户数参加选举才是合法的，仁和新世纪小区住户达一千多户，当时选举委员会时只有一二百人参加选举，选举的业主委员会不合法。因此，本案中的业主委员会与物业公司签订的合同系无效合同，对双方不产生法律效力。二、基于合同的无效性，一审法院判决由张军、许书娟承担物业费用和其他费用不合法。未经业主提议三分之二以上的业主未召开业主大会，仁和物业公司擅自增加附属设施，用业主的公用部位向业主收费，违反了《物权法》和《物业管理条例》第二章第二十七条规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒交或者在催交的合理期限内，未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费用的，人民法院予以支持。”仁和物业公司从来没有给张军和许书娟发过物业催交通知书，且物业费本来包括垃圾清运费和公用照明费，仁和物业公司违约额外收取垃圾清运费和公用照明费。仁和物业公司辩称，张军、许书娟提到的物业合同无效理由不成立，仁和物业公司向一审法院提交的四份生效判决书均确定物业合同有效；二、张军、许书娟上诉称未催收物业费理由不成立，一审提交了电话催交通知、律师函催交通知；三、仁和物业公司不存在超范围收费，均是按照合同收费，有四份生效判决为证。请求驳回上诉，维持原判。仁和物业公司向一审法院起诉请求：依法判令张军、许书娟共同向仁和物业公司支付2015年9月1日至2018年12月31日物业服务费、公摊电费、代收生活垃圾处理费及滞纳金（算至2018年12月31日）共计10,160元。一审法院认定事实：许书娟、张军系仁和新世纪小区15号楼3单元601号业主、物业使用人，房屋建筑面积为141平方米。双方于2011年7月27日签订了仁和新世纪前期物业管理服务协议，约定物业收费标准为每平方0.8元，对共用设施设备运行费用按实际发生的成本测量均摊。张军、许书娟交纳物业管理费至2015年9月1日。2015年11月方城县仁和新世纪业主委员会在方城县房地产管理局物业管理办公室备案。2015年11月9日，仁和物业公司与仁和新世纪业主委员会签订了物业管理服务合同，约定电梯房住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.95元向物业管理公司交纳，物业管理费中未计入的共用设备设施的运行、能耗费用，按业主实际用量及建筑面积共同分摊，物业管理费每年交纳一次，也可以半年交、季交，每次交纳费用时间为应交费用周期前10日，并约定业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之一交纳滞纳金。后仁和物业公司就物业服务费和公摊电费高层住宅楼每户每月10元、垃圾处理费每户每年60元等收费项目及价格进行了公示。因张军、许书娟经书面催交后仍未交纳2015年9月1日至2018年12月31日的物业服务费、公摊电费、代收生活垃圾处理费及滞纳金，现起诉请求法院支持其诉讼请求。一审法院认为，仁和物业公司与方城县仁和新世纪业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。仁和物业公司已履行了合同约定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护等义务，张军、许书娟作为小区业主已享受了相关物业服务，应履行按时交纳物业费用的义务。仁和物业公司主张张军、许书娟支付2015年9月1日至2018年9月1日期间的物业费4,822.2元（141平方米×0.95元×36个月）、公摊电费共计40个月，每月10元，共计400元、代收生活垃圾处理费欠费共计40个月，每月5元计费，共计200元，以上合计5,422.2元，一审法院予以支持。因仁和物业公司与仁和新世纪业主委员会签订的物业管理服务合同约定“物业管理费每年交纳一次，也可以半年交、季交，每次交纳费用时间为应交费用周期前10日”，系约定不明，故被告逾期交纳物业费的滞纳金应按其年度期满次日开始计算，具体为：2015年9月1日至2016年8月31日期间的物业费1,607元，欠费852天（自2016年9月1日至2018年12月31日），共计1,369.16元（1,607元×0.001×852天）。2016年9月1日至2017年8月31日期间的物业费1,607元，欠费487天（自2017年9月1日至2018年12月31日），共计1,257.65元（1,607元×0.001×487天）。2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业费1,607元，欠费122天（自2018年9月1日至2018年12月31日），共计196.05元（1,607元×0.001×122天）。上述三项滞纳金共计2,822.86元。2018年9月1日至2018年12月31日期间的物业费536元，因合同约定业主可以每年交纳一次，该部分费用可待年度期满后仁和物业公司另行主张。张军辩称小区业主委员会成立不合法等事宜不属于本案审理范围，对其辩解意见一审法院不予采纳。张军、许书娟辩称仁和物业公司无权征收的物业服务费和滞纳金，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，故张军、许书娟的辩解理由无法律依据，一审法院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十四条、四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张军、许书娟于本判决生效之日起十日内向支原告仁和物业公司支付物业管理费4,822.2元、公摊电费400元、生活垃圾处理费200元、滞纳金2,822.86元，共计8,245.06元。二、驳回仁和物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，减半收取27元，由仁和物业公司负担7元，张军、许书娟负担20元。本院二审期间，张军、许书娟提交证据小区调查登记表，拟证实小区成立业主委员会不合法，大部分住户不知道。仁和物业公司质证称，该证据在其他案件中已提交过，法院均不予采纳，业主委员会问题与本案无关。合议庭评议认为，该证据与本案诉争无关，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，仁和物业公司提供了物业管理服务，张军、许书娟作为小区业主已享受了相关物业服务，应履行按时交纳物业费用的义务。张军、许书娟关于业主委员会成立不合法、业主委员会与仁和物业公司签订的合同系无效合同的上诉理由，与本案不属同一法律关系，张军、许书娟可另行主张。张军、许书娟上诉称从未收到仁和物业公司催收物业通知书，经核查，仁和物业公司向张军邮寄过物业费催交的律师函，在邮政EMS备注上显示“物业费催交律师函”，同时改退批条上显示退回原因为“拒收”，且张军、许书娟接受了仁和物业公司提供的物业管理服务，本应及时、主动交纳物业费用，仁和物业公司诉请张军、许书娟交纳的是2015年9月1日至2018年12月31日期间的物业费用，张军、许书娟对于交纳该期间的物业费等费用应是明知的，故对该上诉理由本院不予采信。张军、许书娟上诉称仁和物业公司超范围收取费用，但未提供证据予以支持，本院亦不予采信。综上所述，张军、许书娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54元，由张军、许书娟负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  王 生审判员  李君彦二〇一九年十二月十八日法官助理李凤如书记员秦光武