湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1570号上诉人（原审被告，反诉原告）：李刚，男，1985年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈燕，女，1984年7月7日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告，反诉被告）长沙市永倡物业管理有限公司，住所地：长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园7栋2楼。法定代表人:颜汉羽。委托诉讼代理人：李命，系公司员工。委托诉讼代理人：钟艳华，系公司员工。上诉人李刚、陈燕因与被上诉人长沙市永倡物业管理有限公司（以下简称永倡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初6188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李刚、陈燕的上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判上诉人按照60%的标准支付拖欠物业费，即支付5983元；3、依法改判被上诉人对上诉人财产损失承担60%的赔偿责任，即6120元；4、依法改判被上诉人对外墙渗水承担维修责任；5、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未认定被上诉人对上诉人家中被盗损失存在放任的重大故意和过失，须承担过错赔偿责任，属于明显事实错误，严重损害了上诉人的合法权益。二、一审判决未对上诉人的损失进行任何形式的查明，属于基本事实不清。三、一审判决认定三年前的物业管理费未过诉讼时效，属于事实、法律错误。四、被上诉人提供物业管理服务存在重大瑕疵，且一直侵犯上诉人作为业主的合法权利，物业管理费应该根据真实服务水平收取，一审判决物业管理费高于实际服务水平，欠公允。五、一审判决被上诉人不承担外墙渗水的维修责任，属于事实、法律错误。被上诉人永倡物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。永倡物业公司的一审诉讼请求：1、李刚、陈燕给付永倡物业公司2014年2月1日至2018年6月30日物业费9964元及滞纳金25452元，合计35416元；2、由李刚、陈燕承担本案的全部诉讼费用。李刚、陈燕的一审反诉请求：1、判令永倡物业公司赔偿李刚、陈燕因其故意或重大过失导致李刚、陈燕被盗财产损失共计10200元；2、判令永倡物业公司按照人民银行同期贷款利率标准向李刚、陈燕支付自2013年12月3日起至判决付清之日止的迟延履行滞纳金（暂计算至2018年9月8日为3060元）；3、判令永倡物业公司立即履行为李刚、陈燕维修外墙渗水的维修责任；4、判令永倡物业公司退还李刚、陈燕自2012年12月至2013年11月房屋空置时期多缴的物业费；5、判令永倡物业公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：1、李刚、陈燕系长沙县星沙大道198号蓝山郡小区C栋801号房屋的业主，房屋建筑面积为117.6㎡，该房屋已于2013年2月27日交付，业主随即办理装修手续，并于2013年11月入住。2、2011年8月，永倡物业公司与湖南鸿俊房地产开发有限公司（以下简称鸿俊公司）签订了一份《前期物业管理服务合同》。合同约定，鸿俊公司（甲方）选聘永倡物业公司（乙方）为蓝山郡小区提供前期物业服务，本合同期限自2012年12月1日起至业主委员会成立之日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。另，合同针对服务内容与质量、物业经营与管理、物业使用与维护以及其他事项等条款进行了相关约定。3、2012年3月4日，永倡物业公司与李刚、陈燕签订了一份《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》。协议约定，永倡物业公司（甲方）为李刚、陈燕（乙方）所购涉案房屋提供前期物业服务；物业服务费由李刚、陈燕按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.6元/㎡/月（高层住宅），按季度预收交纳；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间，交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。另，合同针对双方权利义务、物业管理服务内容及质量、其他有偿服务费用等条款进行了相关约定。协议签订后，永倡物业公司一直向李刚、陈燕提供物业服务至今。4、李刚、陈燕拖欠永倡物业公司自2014年2月1日至2018年6月30日止，共计53个月的物业服务费9972.48元（117.6㎡×53月×1.6元/㎡/月）。5、永倡物业公司于2014年6月19日、2014年7月11日、2015年10月28日、2016年7月15日、2017年8月15日多次上门张贴催缴通知书进行催缴，李刚、陈燕未予答复。6、蓝山郡小区存在车辆乱停、门禁系统未正常启用等问题，说明永倡物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。7、2013年12月3日，李刚、陈燕所居住的蓝山郡C栋801室发生盗窃事件，李刚、陈燕报警但案件一直未侦破。一审法院认为，一、因涉案房屋已于2013年2月27日交付李刚、陈燕，且二人已于2013年11月入住，故其辩称未接受开发商的交付、前期物业管理服务协议效力待定，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。二、李刚、陈燕称其从2014年开始在上海工作，未收到永倡物业公司的催缴通知书，永倡物业公司主张三年之前的物业费已超过诉讼时效。因李刚、陈燕未提供证据证明其一直在上海工作，且永倡物业公司已举证证明对欠缴的物业管理费进行过多次催收，故一审法院对李刚、陈燕的该项答辩意见不予认可。三、依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。永倡物业公司与鸿俊公司于2011年8月签订的《前期物业管理服务合同》，以及永倡物业公司与李刚、陈燕于2013年1月2日签订的《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。永倡物业公司作为物业服务管理企业应依约全面履行提供物业服务和管理义务，李刚、陈燕作为业主应履行足额交纳物业服务费的合同义务。李刚、陈燕拖欠自2014年2月1日至2018年6月30日止，共计53个月的物业服务费9972.48元，永倡物业公司主张9964元，系自由处分其民事权利，并未违反法律规定，一审法院依法予以认可。另，依据一审法院审理查明以及认定的上述案件事实，永倡物业公司在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，其应对瑕疵服务承担相应责任，故一审法院酌情认定李刚、陈燕按照约定标准的80%向永倡物业公司支付拖欠的物业服务费，计为7971.2元。对于永倡物业公司主张李刚、陈燕支付违约金35416元之诉求，一审法院不予支持。四、李刚、陈燕因家中失窃主张由永倡物业公司赔偿其财产损失10200元及利息，但其未提供发票等证据证明其失窃财物价值，故一审法院对其该项反诉请求不予支持。五、外墙渗水问题属于房屋质量问题，不属于永倡物业公司的维修范围，李刚、陈燕可另行向开发商主张权利。六、李刚、陈燕称自2012年12月至2013年11月房屋处于空置状态，与事实不符。李刚、陈燕于2013年2月27日办理了房屋交接手续，随即办理了装修手续，并于2013年11月入住，房屋并未处于空置状态，且其未提供证据证明其缴纳了该时间段的物业费，故其请求永倡物业公司退还其多缴的物业费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、限李刚、陈燕于本判决书生效之日起十日内支付永倡物业公司物业服务费7971.2元；二、驳回永倡物业公司的其他诉讼请求；三、驳回李刚、陈燕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费686元，减半收取343元，由永倡物业公司承担243元，李刚、陈燕承担100元。反诉受理费27.5元，由李刚、陈燕负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，永倡物业公司与鸿俊公司签订的《前期物业管理服务合同》，以及永倡物业公司与李刚、陈燕签订的《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》均合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，虽然永倡物业公司在物业管理服务的过程中存在瑕疵，但该公司已履行了主要的物业服务和管理义务，因此，一审法院酌情认定李刚、陈燕按照约定标准的80%向永倡物业公司支付拖欠的物业服务费，并无不当。因李刚、陈燕交纳的物业服务费系基于《前期物业管理服务合同》、《“蓝山郡”前期物业管理服务协议》所产生，具有整体性和关联性，永倡物业公司亦基于整体债权债务关系持续为李刚、陈燕提供物业服务，因此，永倡物业公司主张物业费的时效应从上述合同最后履行期限届满之日起算；同时永倡物业公司亦已举证证明对欠缴的物业管理费进行过多次催收，故一审法院对李刚、陈燕的时效抗辩意见未采纳，并无不当。李刚、陈燕家中失窃属实；虽然其对主张的财物价值未提供充分证据予以证明，但根据报案情况等综合分析，其主张财物损失的情况具有一定的可信度，此外，永倡物业公司对其是否履行了安保、门禁等义务并未提供充分证据予以证明，因此，综合本案案情，酌情由永倡物业公司赔偿李刚、陈燕2000元为宜。李刚、陈燕主张的外墙渗水并非永倡物业公司的维修范围，而系房屋质量问题，李刚、陈燕可另行向开发商主张权利。综上所述，李刚、陈燕的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初6188号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初6188号民事判决第三项；三、限长沙市永倡物业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿李刚、陈燕2000元；四、驳回李刚、陈燕的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费370.5元，二审案件受理费713.5元，共计1084元，由上诉人李刚、陈燕负担786元，被上诉人长沙市永倡物业管理有限公司负担298元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月二日书记员 肖佳敏