北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终11688号上诉人（原审被告）：北京鸿天泽房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路1号1幢102室。法定代表人：王建国，董事长。委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏聪，北京市安理律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：徐胤，男，1985年12月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：汤树荣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈阳，男，1979年3月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁薇娜（陈阳之妻），1980年9月25日出生，汉族，历峰（北京）商贸有限公司销售顾问，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王保根，北京市华洋律师事务所律师。上诉人北京鸿天泽房地产开发有限公司（以下简称鸿天泽公司）、徐胤因与被上诉人陈阳确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初75185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿天泽公司之委托诉讼代理人张大军、夏聪，上诉人徐胤之委托诉讼代理人汤树荣，被上诉人陈阳及其委托诉讼代理人丁薇娜、王保根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐胤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈阳的诉讼请求；2.案件受理费由陈阳承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清。从本案庭审的情况来看,双方争议的焦点在于陈阳是否明知以及徐胤是否与鸿天泽公司存在恶意串通的问题,但一审判决对此未进行认定。一审法院在未对《变更购房人申请表》和《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》中陈阳及其委托诉讼代理人丁薇娜的签字及手印进行鉴定的情况下,不能得出“现有证据无法证明陈阳同意将回迁安置住房的购房人变更为徐胤的事实”的结论。徐胤通过中间人与陈阳的代理人陈某置换房屋并与鸿天泽公司签订购房合同,对陈阳授权委托书是否真实并不知情,也不存在与鸿天泽公司恶意串通的问题,而且按照陈阳的代理人陈某的要求和鸿天泽公司的约定，支付了相应的补偿款和购房款,徐胤作为善意第三人的合法权益应该受到保护。二、一审判决适用法律错误。由于一审判决认定基本事实不清,适用《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十八条明显错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中,虽然一审法院未对《变更购房人申请表》和《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》中陈阳及其委托诉讼代理人丁薇娜的签字及手印进行鉴定,但根据陈阳的代理人陈某的证人证言,如未征得陈阳的同意收取徐胤支付的巨额补偿款,则陈某涉嫌诈骗罪的刑事责任应当移送公安机关处理。鸿天泽公司辩称：同意徐胤的上诉请求。涉案合同应属有效。无代理权并不必然导致合同无效。本案中，不存在鸿天泽公司与徐胤恶意串通的情况，一审中也没有相应证据证明。而陈某与陈阳系兄弟关系，证言可信度较低。鸿天泽公司认为陈阳一方恶意串通的可能性更大。陈阳辩称：同意一审判决，不同意徐胤的上诉请求。一、依据《中华人民共和国合同法》五十二条规定，恶意串通损害第三人权益应当确定合同无效。根据本案查明的事实，徐胤将购房款交给了案外人，案外人以徐胤的名义仅向鸿天泽公司交纳20万元购房款。如果案外人不认识徐胤，又不认识鸿天泽公司，徐胤为何能将款项交给案外人。如果案外人跟鸿天泽公司没有关系，鸿天泽公司为何以低于市场价很多倍的价格卖给徐胤。案外人导致了徐胤和鸿天泽的恶意串通，损害了他人的权利。二、1.《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》上载徐胤与陈阳是表兄弟关系系伪造。2.购房审批表上明确陈阳夫妻关系无力购房，但未做调查。3.一审法官询问双方是否申请对2014年7月24日授权委托书进行鉴定，因鸿天泽公司无法提供授权委托书的原件，未能鉴定，鸿天泽公司丢失如此重要的材料，还言之凿凿是陈阳对陈某的授权缺乏依据。4.陈阳对鸿天泽公司在拆迁过程中伪造的这一系列材料一无所知，因为房子面临拆迁，陈阳在外租房居住，将材料放在陈阳母亲处，不存在授权的情况，直到去看自己的房子时才知情，陈阳和陈某还爆发了激烈的冲突。5.鸿天泽公司拆迁负责人为一审代理人李某，陈某出庭作证称其通过中间人认识了李某，也就是说李某和中间人之间相识。因此，鸿天泽公司的拆迁人员，在未向原承租人陈阳进行核实的情况下，就与徐胤签订合同，属于无权处分、恶意侵权。鸿天泽公司上诉请求：1.请求法院发回重审或撤销一审判决，依法改判；2.上诉费用由陈阳、徐胤负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。（一）判断《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》是否有效有两个关键事实。第一，是否有证据证明陈阳曾经将“北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目”回迁安置购房资质转让给徐胤。第二，鸿天泽公司所称的陈阳授权其哥哥陈某全权办理北京市朝阳区×号（以下简称×号房屋）所有相关事项是否真实。这两个事实彼此是独立的，只要查证任何一项，均能证明陈阳将“北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目”回迁安置购房资质转让给徐胤的事实，均可以作为鸿天泽公司与徐胤签订的合同有效的核心证据。（二）证据情况。鸿天泽公司提交了两份关键证据，《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》（2014年7月23日）及《朝阳区甜水园二期房改带危改项目授权委托书》（2014年7月24日）。（三）一审法院未查实《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》是否真实，关键事实认定不清。如果该表中“陈阳、丁薇娜”签字、手印为二人签字或手印，即可以说明陈阳、丁薇娜明知且同意购房资质转让给徐胤，但一审法院听取片面之词，未能核实签字和手印是否属实，以鸿天泽公司未能提供原件为由，认定陈某属于无权代理，进而认定购房合同无效，属于事实认定不清。二、一审程序错误。一审法院不顾及鸿天泽公司无力提供《朝阳区甜水园二期房改带危改项目授权委托书》的现实，简单以该授权委托书的真实性无法确认为由，判令鸿天泽公司与徐胤承担合同无效的不利后果，未启动对《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》中陈阳、丁薇娜的签字、手印鉴定，程序上严重违法，侵害了鸿天泽公司的正当权益。三、一审证据认定错误。一审法院仅依据陈阳的单方陈述，证人陈某的片面之词，未对《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》是否真实进行认定，属于遗漏关键证据，存在严重的证据认定错误。四、陈阳的抗辩不符合常理，陈某的证词可信度较低。拆迁安置对被拆迁对象而言，属于重大资产处置，结合陈阳的实际居住状况和家庭生活，所在片区2013年启动拆迁安置工作，而陈阳居所属于同一社区，其不可能不知情。而且其哥哥陈某与鸿天泽公司、徐胤达成购房资格变更一致并取得徐胤支付的款项三年后才提起诉讼。陈阳辩称：同意一审判决，不同意鸿天泽公司的上诉请求。一、依据《中华人民共和国合同法》五十二条规定，恶意串通损害第三人权益应当确定合同无效。根据本案查明的事实，徐胤将购房款交给了案外人，案外人以徐胤的名义仅向鸿天泽公司交纳20万元购房款。如果案外人不认识徐胤，又不认识鸿天泽公司，徐胤为何能将款项交给案外人。如果案外人跟鸿天泽公司没有关系，鸿天泽公司为何以低于市场价很多倍的价格卖给徐胤。案外人导致了徐胤和鸿天泽的恶意串通，损害了他人的权利。二、1.《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》上载徐胤与陈阳是表兄弟关系系伪造。2.购房审批表上明确陈阳夫妻关系无力购房，但未做调查。3.一审法官询问双方是否申请对2014年7月24日授权委托书进行鉴定，因鸿天泽公司无法提供授权委托书的原件，未能鉴定，鸿天泽公司丢失如此重要的材料，还言之凿凿是陈阳对陈某的授权缺乏依据。4.陈阳对鸿天泽公司在拆迁过程中伪造的这一系列材料一无所知，因为房子面临拆迁，陈阳在外租房居住，将材料放在陈阳母亲处，不存在授权的情况，直到去看自己的房子时才知情，陈阳和陈某还爆发了激烈的冲突。5.鸿天泽公司拆迁负责人为一审代理人李某，陈某出庭作证称其通过中间人认识了李某，也就是说李某和中间人之间相识。因此，鸿天泽公司的拆迁人员，在未向原承租人陈阳进行核实的情况下，就与徐胤签订合同，属于无权处分、恶意侵权。徐胤辩称：同意鸿天泽公司的上诉请求。因鸿天泽公司无法提供授权书的原件进行鉴定，责任不应由徐胤承担。陈阳向一审法院起诉请求：确认鸿天泽公司、徐胤于2014年7月25日签订的《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》无效。一审法院经查：陈阳系×号房屋公有住宅承租人，该房屋面积16.60平方米。2014年7月25日，鸿天泽公司、徐胤签订《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》。双方约定，鸿天泽公司以“房改带危改”的方式负责组织实施朝阳区甜水园二期危旧房改造工作，须拆除徐胤原有×号房屋；根据危旧房改造有关规定，徐胤自愿购买甜水园二期危改项目回迁安置住房3-2号楼B单元1703号一居室，建筑面积为图纸设计面积；待楼房交付使用时，以公安管理部门批准确定楼号、单元号和房号为准；房屋建筑面积以有资质的测绘机构实测建筑面积为准；双方按照《实施细则》计算回迁安置住房购房款226918元；徐胤于2014年7月30日前与鸿天泽公司财务结算完毕；按照住房产权按经济适用房产权管理等。2014年8月1日，徐胤支付鸿天泽公司购房款226918元。陈阳表示，其本人与徐胤并不相识，鸿天泽公司、徐胤约定的被拆除房屋系其承租，故鸿天泽公司、徐胤恶意串通损害其合法权益。鸿天泽公司提供2014年7月23日《变更购房人申请表》记载，被拆迁人为陈阳，变更理由为“无能力购房”，变更人为徐胤、谢斌华（另案处理），与被拆迁人的关系为“表兄弟”，被拆迁人声明处有“陈阳”签字及捺印。鸿天泽公司提供2014年7月23日《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》记载，申请人为承租人陈阳，变更理由为“无能力购房”，变更人为“表兄弟”徐胤、谢斌华（另案处理），申请人处有“陈阳”签字及捺印。鸿天泽公司提供2014年7月24日《朝阳区甜水园二期房改带危改项目授权委托书》记载，“陈阳”委托陈某全权办理×号房屋所有相关事项。落款处有“陈阳”及陈某签字及捺印。证人陈某到庭表示，其自母亲处取得陈阳《北京市公有住宅租赁合同》，向鸿天泽公司询问拆迁安置房屋及款项时，工作人员李某告知安置房屋只能有二居室，还要“补钱”，不划算，说“把房子收了”给160万元；证人作为陈阳的哥哥在上述文件中签署“陈阳”姓名并捺印，均未征得陈阳同意；证人从案外人处收到上述款项等。陈阳表示其未对他人进行授权，并申请就2014年7月24日《朝阳区甜水园二期房改带危改项目授权委托书》中“陈阳”签名的真实性进行鉴定。因鸿天泽公司未提供该书证原件，鉴定程序无法启动。陈阳表示鸿天泽公司应对此承担举证不能的责任。一审法院认为：无处分权的人处分他人财产，须经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同方有效。行为人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，陈阳系×号房屋承租人，该房屋为鸿天泽公司以“房改带危改”组织实施“朝阳区甜水园二期危旧房改造”范围内。现有证据无法证明陈阳同意将回迁安置住房的购房人变更为徐胤的事实，而鸿天泽公司、徐胤就拆除×号房屋签订《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》，并约定徐胤获得购买回迁安置住房资格，使陈阳丧失获得回迁安置房屋的购买权利，侵害了陈阳的合法权益，该合同当属无效。鸿天泽公司因该合同取得的财产应当予以返还。徐胤就其主张的其他交付款项可依法另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京鸿天泽房地产开发有限公司与徐胤于二〇一四年七月二十五日签订的《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》无效；二、北京鸿天泽房地产开发有限公司于判决书生效后七日内退还徐胤购房款226918元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经查，在本院审理的（2019）京03民终11686号案件中，鸿天泽公司向本院提交鉴定申请书，申请对《朝阳区甜水园二期房改带危改项目居民变更申请审批表》上陈阳、丁薇娜签字及手印是否为陈阳、丁薇娜本人签字及手印进行鉴定。经各方共同协商选择由法大法庭科学技术鉴定研究所对上述事项进行鉴定。2019年11月5日，法大法庭科学技术鉴定研究所向本院出具补充鉴定材料告知书，本院依照鉴定材料通知书的相关事项，要求陈阳、丁薇娜补充相关材料，并组织各方进行质证。但因样本不充分或不具备比对条件，2019年11月28日，法大法庭科学技术鉴定研究所以不符合受理条件为由终止本次鉴定，并出具终止鉴定告知书。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为，无处分权的人处分他人财产，须经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同方有效。行为人恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。首先，陈阳系×号房屋承租人，该房屋为鸿天泽公司以“房改带危改”组织实施“朝阳区甜水园二期危旧房改造”范围内，因此有关×号房屋的签订拆迁合同、取得或转让安置房等权利应由陈阳享有并行使。诉讼中，鸿天泽公司虽主张与陈阳本人核实过陈某享有代理权限事宜，但对此未能提供充分证据予以证明，亦无证据证明存在鸿天泽公司有理由相信陈某有代理权的情形，因此陈某处分有关×号房屋拆迁权益的行为系无权代理，对陈阳不发生相应的法律效力。其次，鸿天泽公司作为拆迁单位，对于被拆迁房屋权利主体情况以及相关权利是否进行转让，具有谨慎的审查义务，而徐胤作为受让回迁安置房购买资格的一方，因回迁安置房具有较强的身份属性，与购买一般的商品房相比，应尽更高的注意义务，但本案中，现有证据无法证明鸿天泽公司和徐胤对于陈某代理权的有效性以及陈阳是否同意变更购房人资格等事项进行过核实确认，因此本院认定鸿天泽公司、徐胤主观上均存在过错。综上，鸿天泽公司、徐胤未经陈阳同意，就拆除×号房屋签订《北京市朝阳区甜水园二期房改带危改项目回迁安置购房合同》，并约定徐胤获得购买回迁安置住房资格，使陈阳丧失获得回迁安置房屋的购买权利，侵害了陈阳的合法权益，该合同应属无效。鸿天泽公司、徐胤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9408元，由北京鸿天泽房地产开发有限公司负担4704元（已交纳），由徐胤负担4704元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 江 惠审 判 员 闫 慧二〇一九年十二月十六日法官助理 卢圆圆法官助理 卢恺晨书 记 员 刘 欣书 记 员 高 明书 记 员 陈 猛