天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初4124号原告：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘嘉贝，该公司员工。委托诉讼代理人：王嘉琛，该公司员工。被告：天津印象江南企业管理有限公司，住所地天津市河东区津塘路156号金地紫乐广场一层151-152。法定代表人：刘宝昆。委托诉讼代理人：刘金鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：殷亮亮，天津秦天律师事务所律师。原告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地天津公司）诉被告天津印象江南企业管理有限公司（以下简称印象江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后本案依法转为普通程序，公开开庭进行审理。原告金地天津公司的委托诉讼代理人王嘉琛、刘嘉贝，被告印象江南公司的委托诉讼代理人刘金鹏、殷亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地天津公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年4月1日至2017年5月31日的租金140120元；2.请求判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年3月31日的983645元租金；3.请求判令被告承担全部诉讼费用。后增加诉请：1.请求判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年2月28日的租金641771元；2.请求依法判令被告赔偿因逾期缴纳租金所产生的利息损失，以每期欠缴租金为基数，自每期租金应付之日至实际缴纳之日，按照人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2019年5月6日为94732.8元）。事实与理由：被告天津印象江南企业管理有限公司，曾用名天津印象江南足底按摩有限公司、天津印象江南资产管理有限公司，公司成立于2014年12月23日，原告与蔡正黎（印象江南公司的发起人）以印象江南公司名义于2014年12月1日就坐落于天津市河东区致。约定在涉案商铺内经营“印象江南”，房屋计租面积921.34平方米。租赁期限为2014年12月16日至2023年6月15日，共8年6个月。同时合同第5.1条中约定“本合同项下的租金支付方式为：以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假口延迟至节假口后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金”。2015年7月1日原、被告双方签订租赁合同补充协议约定“1.甲乙双方原租赁合同3.1租赁期限：“计租时间自2014年12月16日至2023年6月15日。”变更为“计租时间自2015年7月1日至2023年12月31日。2.甲乙双方原租赁合同3.2装修期：“甲方向乙方交付商铺日2014年12月16日开始至2015年6月15日为装修期”变更为“甲方向乙方交付商铺日2015年7月1日开始至2015年12月31日为装修期”3.由于甲乙双方原租赁合同5.1变更为：2015年7月1日-2015年12月31日，每月租金为1000元;2016年1月1日-2016年12月31日，每月租金为69560元；2017年1月1日2017年12月31日，每月租金为70060元；2018年1月1日-2018年12月31日，每月租金为75665元；2019年1月1日-2019年12月31日，每月租金为75665元；2020年1月1日-2020年12月31日，每月租金为81830元；2021年1月1日-2021年12月31日，每月租金为81830元；2022年1月1日-2022年12月31日，每月租金为88276元；2023年1月1日-2023年12月31日，每月租金为88276元”。现被告欠缴原告2017年4月1日-2017年5月31日的租金140120元，2018年3月1日至2019年3月31日的租金983645元，总计1123765元，截至起诉之日，仍未缴纳上述租金。综上，被告已构成违约，符合合同解除条件，违约金符合双方约定，故起诉。印象江南公司辩称，同意给付2017年4月1日至2017年5月31日的租金，不同意其他诉讼请求。1.原、被告双方存在租赁法律关系没有异议，但在租赁期间由于地铁施工问题给被告造成了严重的损失，双方于2017年10月26日达成了《补充协议》；2.根据《补充协议》第3条规定，预计的施工期限为2017年10月30日至2018年2月28日，若能在该期限内完工，原告给予9个月的无偿使用该商铺的租金优惠；3.地铁10号线二号桥站的施工在《补充协议》第3条约定的4个月内并没有完工，且截至现在，该工程仍没有竣工。之后签订的《地铁施工补充协议》约定了一个月的免租期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院认定如下：金地天津公司提交的《工程开工令》、《竣工验收证书》，用以证明涉案工程为金地国际广场与天津地铁10号线二号桥站接建工程，实际开工日期为2018年3月31日，竣工日期为2018年11月11日。印象江南公司不认可《工程开工令》的真实性和证明目的，但其未能提供相反证据予以证明，故对于《工程开工令》本院予以采信。印象江南公司主张《竣工验收证书》上无建设单位、设计单位确认，验收不符合规范，且开工时间晚于《补充协议》约定的开工时间，《补充协议》第三条载明“如开工日期延后的，结束日期相应顺延”，即双方于签订《补充协议》之时对于开工时间可能延后存在预期，故对于印象江南公司的该项质证意见本院不予采信，且印象江南公司未能提供相反证据证明《竣工验收证书》所载竣工日期不属实，故对于《竣工验收证书》本院予以采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落于天津市河东区，权利人为金地天津公司，其中151号房屋建筑面积为511.51平方米，152号房屋建筑面积为409.88平方米。2014年12月11日，金地天津公司作为甲方出租方与蔡正黎作为乙方承租方签订《天津金地广场租赁合同》，双方约定：商铺名称为金地广场1-151、152，商铺租赁面积921.34平方米；乙方经营“印象江南”；租赁期限为8年6个月，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满，计租时间自2014年12月16日至2023年6月15日，2014年12月16日开始至2015年6月15日为装修期，在该期限内，乙方交纳租金、物业管理费及水费、电费等其他应缴费用；租金支付方式为以3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；保证金数额为70060元；甲方有权利依照合同规定向乙方收取租金、物业管理费等乙方应缴费用，甲方应按合同约定的条件交付商铺，乙方应按照合同约定如期支付租金等应付费用；乙方拖欠租金或其他应付费用超过30日的，或乙方违反合同约定，经甲方书面通知后30日内，乙方仍未予以纠正的，乙方应按上月固定租金的三倍向甲方支付违约金，同时甲方有权解除合同。此外，上述合同中还对其他事项进行了约定。2014年12月19日，金地天津公司交付涉诉房屋。2015年7月1日，金地天津公司作为甲方与印象江南公司作为乙方签订《〈房屋租赁合同〉之补充协议》，双方约定：金地天津公司与印象江南公司于2014年12月签订《房屋租赁合同》，承租金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151、152商铺经营“印象江南”，由于市政地铁规划，未来10号线将经过金地紫乐广场，占用151商铺部分面积，但由于市政仍没有最终确定方案，为不影响乙方正常装修运营，双方协商达成协议；占用面积111.33平方米，如若占用，甲方将在施工占用前三个月进行书面通知，知会乙方，乙方须在三个月内将甲方占用面积腾空，供甲方使用；由于甲方交付日期向后推迟，故原合同相应条款进行变更，双方原租赁合同租赁期限变更为“计租时间自2015年7月1日至2023年12月31日”，双方原租赁合同装修期变更为“甲方向乙方交付商铺日2015年7月1日开始至2015年12月31日为装修期”；甲乙双方原租赁合同变更为“2015年7月1日-2015年12月31日每月租金为1000元，2016年1月1日-2016年12月31日，每月租金为69560元；2017年1月1日2017年12月31日，每月租金为70060元；2018年1月1日-2018年12月31日，每月金为75665元；2019年1月1日-2019年12月31日，每月租金为75665元；2020年1月1日-2020年12月31日，每月租金为81830元；2021年1月1日-2021年12月31日，每月租金为81830元；2022年1月1日-2022年12月31日，每月租金为88276元；2023年1月1日-2023年12月31日，每月租金为88276元”；甲方占用区域与乙方租赁范围之间的隔墙由甲方负责施工；本补充协议作为房屋租赁合同的有效补充，本补充协议未尽事项，按照房屋租赁合同的约定内容执行，与房屋租赁合同不一致之处，以本协议为准。2017年10月26日，金地天津公司作为甲方与印象江南公司作为乙方签订《补充协议》，双方约定：金地天津公司与印象江南公司于2014年12月签订《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方名下金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151、152商铺经营“印象江南”，现由于市政地铁规划，未来10号线将经过金地紫乐广场，鉴于地铁10号线的部分建造工程将会对该商铺的经营造成影响，为适当的补偿因接驳工程给乙方经营造成的损失，甲乙双方经友好协商，达成协议；1.地铁10号线二号桥站与甲方金地广场地下一层商业接驳工程的建设是本补充协议订立的前提条件，地铁建设工程造成乙方在该商铺的经营活动受到影响，同时，甲方确认地铁建设单位按照附图1中表示的范围进行施工且设置围挡，甲方保证，施工期间乙方能够在该商铺正常开业经营，顾客能够通过绕行或其他方式随时进出乙方的该商铺；3.甲方确认，该工程自2017年10月30日起，预计结束之日为2018年2月28日，共计4个月，如开工日期延后的，结束日期相应顺延；4.如若该工程按期或提前结束，甲方将给予乙方9个月无偿使用该商铺的租金优惠，作为乙方在此四个月施工期的经营支持，此优惠具体开始时间2017年6月1日起算，乙方确认该租金优惠为因四个月工期的地铁施工对乙方造成影响的全部补偿，乙方不得再就该四个月工期的施工事宜提出其他赔偿主张；6.如若该工程未在4个月完工，则每延期一日，甲方将给予三日无偿使用该商铺的租金优惠作为给予乙方的补充经营支持，直至该工程结束，即若该工程延期10日结束，甲方将给予乙方30日无偿使用该商铺的租金优惠，以此类推，本条款涉及的该商铺租金优惠起始时间紧接本协议第四条租金优惠结束时间；7.甲方承诺保证，自该工程开始之日起至该工程实际结束之日止，乙方可以在该商铺正常开业经营，若因该工程施工未按附件一图纸约定预留通道导致乙方无法开业经营或导致顾客无法随时随意进出该商铺等停业情形的，则上述情况每发生一日，甲方将给予十日无偿使用该商铺的租金优惠，作为给予乙方的经济损失补偿，即若上述情况发生10日，甲方将给予乙方100日无偿使用该商铺的租金优惠，以此类推，本条款涉及的该商铺租金优惠起始时间紧接本协议第六条租金优惠结束时间；10.甲乙双方确认，该工程完工之日起十五个工作日内，甲乙双方应就实际工期、外部因素造成停工以及甲方给予乙方的经营支持、补充经营支持以及经营损失补偿折算的乙方无偿使用该商铺的具体期限和起止日期等形成书面文件，并经双方盖章确认，若届时甲方不与乙方进行书面确认或者拖延书面确认日期，则视为甲方拒绝通过租金优惠的方式给予乙方经营支持、补充经营支持和经营损失补偿，届时，甲方须通过货币补偿的形式，无条件一次性给予乙方五十万元的经济赔偿，同时，乙方亦有权按照五十万元的经济赔偿额度折抵应付甲方的租金，直至全部折抵完。《补充协议》后附图纸中对搭建围挡位置作出标注。2018年6月8日，金地天津公司作为甲方与印象江南公司作为乙方签订《地铁施工补充协议》，双方约定：甲乙双方曾就地铁接驳施工及围挡设置对乙方经营造成影响之事宜于2017年10月26日签订《补充协议》，现由于围护结构施工导致围挡比原协议约定施工范围外扩，甲乙双方经友好协商，对未尽事宜签署补充协议；双方约定施工时间为三天，施工时间不得超过72小时，施工期限以设置围挡的时间起算，以将围挡恢复至原状的时间为止，为此，双方应就现围挡具体位置在附图中予以表明并现场拍照留存；施工期间对乙方经营造成的影响，甲方应给予乙方相当于金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151-152商铺一个月无偿使用该商铺的租金优惠补偿，如果施工期限超过三天（72小时）的，则上述情况每发生1日，甲方将给予10日无偿使用该商铺的租金优惠对乙方进行补偿，具体为施工时间超出在一天内（24小时内），甲方应增加给予乙方相当于金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151-152商铺10天无偿使用该商铺的租金优惠补偿（共计40天租金的补偿），施工时间超出在二天内（48小时内），甲方应增加给予乙方相当于金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151-152商铺20天无偿使用该商铺的租金优惠补偿（共计50天租金的补偿），以此类推。后双方签订《地铁施工工期确认单》，双方约定：双方就地铁结建工程围护结构施工阶段于2018年6月8日签署施工补偿协议，协议约定施工期限为三天，施工时间不得超过72小时，经甲乙双方共同商讨，约定施工三天日期为2018年6月11日至2018年6月13日，目前施工已在2018年6月13日16点30分完成并将围挡恢复至原状，经甲乙双方共同确认，围挡结构施工和围挡恢复原状确定在2018年6月8日签署施工补偿协议中约定三日（72小时）期限内完成，未超出三日（72小时），基于围护结构施工及围挡恢复原状在甲乙双方约定的三日内（72小时）已完成，甲方应给予乙方相当于金地紫乐广场2号楼1/2/3门地上一层151-152商铺一个月无偿使用该商铺的租金优惠补偿。2018年3月31日，金地国际广场与天津地铁10号线二号桥站接建工程开工，天津国际工程建设监理公司作为项目监理机构出具《工程开工令》。2018年11月11日，金地国际广场与天津地铁10号线二号桥站接建工程竣工，天津国际工程建设监理公司作为监理单位、中铁一局集团天津建设工程有限公司作为施工单位出具《竣工验收证书》。后，金地天津公司向印象江南公司发送《关于天津金地国际广场地铁结建工程完工说明》，载明：“我司投资建设的天津金地国际广场地铁结建工程于2018年12月31日完工，……如有异议请收到本说明文件5个工作日内向我司书面提出……”。2018年1月13日，印象江南公司向金地天津公司邮寄《关于〈关于天津金地国际广场地铁结建工程完工说明〉的回函》，载明：“我司于2019年1月6日收悉贵司发来的《关于天津金地国际广场地铁结建工程完工说明》，……存在异议，具体如下：1、目前，虽然施工围挡后移约9米，但地铁建设工程仍在施工且施工围挡并未拆除，施工及施工围挡的设立对我司在该商铺的经营仍然造成着严重影响。2、……但说明中仅就完工时间要求我司确认，并未提及或涉及我司无偿使用该商铺的具体期限和起止日期等其他问题”。2019年2月26日，金地天津公司向印象江南公司邮寄《关于印象江南的租金催款函》，载明：“请贵公司于收到本函之日起七日内将2017年4月-5月租金140120元人民币款项打致我公司账户”。该邮件印象江南公司于2019年2月27日签收。另，2019年9月4日、2019年11月26日，本院工作人员与双方当事人共同至本案涉诉房屋进行现场勘验，现涉诉房屋房门外前方有围挡存在，较《补充协议》附图中围挡位置向远处移动，《补充协议》附图中北侧与房屋墙体相连的围挡不存在。2019年11月26日勘验过程中，中铁一局集团有限公司天津地铁10号线11标项目工作人员郭浩至现场，郭浩表示案涉围挡位置曾多次变动，最初在绿化带附近搭建，后为了涉诉房屋门口施工，将围挡向涉诉房屋门口推进，又于2018年12月将围挡后退至现在位置，接建项目是地铁10号线二号桥站建设的一部分，但出资方为金地天津公司。本案争议焦点为：1.诉争房屋门外现存围挡是否为本案诉争围挡，金地天津公司是否应对该围挡向印象江南公司承担相应民事责任；2.金地天津公司应给予印象江南公司免租期或补偿的方式及时间。第一，关于诉争房屋门外现存围挡是否为本案诉争围挡，金地天津公司是否应因该围挡的设置向印象江南公司承担相应民事责任。金地天津公司主张案涉工程地铁10号线二号桥站与金地广场地下一层商业接驳工程，该工程已于2018年12月31日结束，双方约定的围挡已经拆除；印象江南公司主张涉诉房屋门口的围挡向后移动了一段距离，但围挡仍然存在，仍然对其经营存在影响。首先，双方于《补充协议》中约定“地铁10号线二号桥站与甲方金地广场地下一层商业接驳工程的建设是本补充协议订立的前提条件，为适当补偿因接驳工程给乙方经营造成的损失，双方达成协议”，上述约定中载明案涉工程为地铁10号线二号桥站与甲方金地广场地下一层商业接驳工程，约定中涉及的“围挡”亦应是为地铁10号线二号桥站与甲方金地广场地下一层商业接驳工程而搭建的围挡。其次，双方于《补充协议》附图中对围挡位置作出约定，现约定位置处已无围挡存在，诉争房屋门外现存围挡与约定围挡位置不同，印象江南公司未能提供证据证明现存围挡系金地天津公司搭建。第三，印象江南公司对于现存围挡对其造成影响未能提供证据予以证明。故，本院认定双方约定围挡已不存在，金地天津公司不应因现存围挡的设置向印象江南公司承担相应民事责任。第二，关于金地天津公司应给予印象江南公司免租期或补偿的方式及时间。金地天津公司主张依据《补充协议》第十条之约定，金地天津公司可通过货币补偿的形式给付印象江南公司五十万元经济补偿，印象江南公司有权按照五十万元额度折抵应付租金。印象江南公司对此不予认可，主张围挡影响仍然存在，应依据《补充协议》第六条之约定，每延期一日给予三日无偿使用期。《补充协议》第十条的约定系在金地天津公司怠于履行确认义务时其应向印象江南公司承担的违约责任，而非对印象江南公司权利的限制，亦非对《补充协议》第三条、第六条等条款的替代，故金地天津公司主张其只需要基于该款约定承担50万元的违约责任，不需要再按照《补充协议》其他条款承担相应的补偿责任的主张本院不予支持。依据《补充协议》第三条、第四条之约定，金地天津公司应给予印象江南公司自2017年6月1日起9个月无偿使用涉诉房屋的租金优惠，即自2017年6月1日起至2018年2月28日止应为免租期限。依据《地铁施工补充协议》约定金地天津公司应给予印象江南公司一个月无偿使用涉诉房屋的租金优惠，即自2018年3月1日起至2018年3月31日止应为免租期限。依据《补充协议》第六条之约定，接驳工程于2018年3月31日开工，如未在四个月内即2018年7月31日结束，则应按每延期一日给予三日的无偿使用涉诉房屋租金优惠。虽金地天津公司提供证据证明涉诉接驳工程于2018年11月11日完工，但本案双方系对围挡给印象江南公司造成损失缔结相关补偿协议，综合本案中双方函件往来内容，本院认定金地天津公司书面函件中自认的2018年12月31日作为完工时间。金地天津公司共计延期153天（2018年8月1日起至2018年12月31日止），则金地天津公司应给予印象江南公司自2018年4月1日起459天的免租期限。本院认为，金地天津公司与印象江南公司签订《天津金地广场租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方形成房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照约定遵循诚实信用原则履行自己的义务。关于金地天津公司主张印象江南公司向其支付2017年4月1日至2017年5月31日的房屋租金。印象江南公司同意向金地天津公司给付上述期间的房屋租金，本院对此予以照准。关于金地天津公司主张印象江南公司向其支付2017年6月1日至2018年2月28日及2018年3月1日至2019年3月31日的房屋租金。金地天津公司上述主张中涉及的期间尚在免租期内，则对于金地天津公司的上述主张本院不予支持。关于金地天津公司主张印象江南公司向其支付因逾期缴纳租金所产生的利息损失（按照人民银行同期贷款利率为标准计算）。依据《天津金地广场租赁合同》第五条、《〈房屋租赁合同〉之补充协议》第二条之约定，印象江南公司应于2017年3月20日前向金地天津公司给付下一缴租期的房屋租金，现印象江南公司未依约按期给付租金，系属违约，应承担相应民事责任。双方于《天津金地广场租赁合同》约定“如乙方拖欠租金超过30日的，乙方应按上月固定租金的三倍向甲方支付违约金”，合同约定的违约金为固定数额，现金地天津公司主张的逾期利息损失低于上述约定违约金210180元（2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金70060元）时，金地天津公司对其自身权利有权自行处分，本院予以照准，超过上述约定违约金210180元时，超过部分不再支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、天津印象江南企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向金地（集团）天津投资发展有限公司给付2017年4月1日至2017年5月31日的房屋租金140120元；二、天津印象江南企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向金地（集团）天津投资发展有限公司给付逾期付款利息损失（以140120元为基数，自2017年3月20日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；以140120元为基数，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；超过210180元的部分不再给付）；三、驳回金地（集团）天津投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21542元，由金地（集团）天津投资发展有限公司负担19640元，由天津印象江南企业管理有限公司负担1902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨桂军审 判 员  周 畅人民陪审员  王 力二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴 希本案引用的法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。