新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3604号上诉人（原审原告）：赵静，女，1963年3月16日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：朱延军，新疆梦维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹振峰，男，1978年7月14日出生，汉族，新疆华源医药有限公司经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人赵静因与被上诉人曹振峰房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2019)新0103民初4511号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人赵静的委托诉讼代理人朱延军到庭参加诉讼，被上诉人曹振峰经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵静上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法支持我的全部诉讼请求。事实及理由：1.一审判决认定曹振峰不存在过错是错误的，本案的租赁合同不能继续履行是因为曹振峰违约造成的。曹振峰在充分了解涉案房屋各方面情况后于2016年4月17日与我签订正式的租赁合同，并于2016年4月18日支付租金20万元，我将库房交付给曹振峰。按照合同的约定，我对库房周边的设施进行改造，但在约定的改造期限未满的情况下，曹振峰提出不租赁涉案库房的要求，属于单方违约；2.我基于合同的约定对库房进行改造，应当保护我的信赖利益。鉴于双方签订的合同期限是十年，我按照曹振峰的要求花费158,000元定制购买锅炉。按照合同约定对库房进行改造花费200,000元，由于曹振峰的单方违约，对我的信赖利益和前期投入造成了极大损失；3.双方合同没有约定需要取得建设工程规划许可证，况且是否取得建设规划许可证与本案合同的履行无关，不会导致合同无法继续履行。曹振峰对于库房没有取得建设规划许可证是知情的，即使认定合同无效，曹振峰也存在过错。请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。曹振峰未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩。赵静向一审法院起诉请求：1.判令曹振峰赔偿锅炉损失158,000元；2.判令曹振峰赔偿库房电路改造、地面硬化、搭建食堂、锅炉房、卫生间等改造损失200,000元。一审法院查明，2016年4月17日，赵静与曹振峰签订库房出租合同，约定曹振峰承租赵静位于乌鲁木齐市5500平方米的钢结构库房，库房装修期为2016年4月17日至6月30日（免收租赁费），租赁期限2016年4月17日至2026年4月16日，年租金前五年30万元，后五年35万元，订立合同后三日内，支付库房租赁订金200000元，待赵静将库房按照曹振峰的使用要求交付时支付剩余年租金，之后年度租金由曹振峰于年租金到期的前一个月内交付赵静，房屋交付之前，赵静需在60天内完成食堂、锅炉房、煤房、卫生间、渗坑及库内暖气设施搭建、库房上水、电路的改造，修缮库内破损部分。库房租赁期间，赵静需积极协助曹振峰办理经营所需的一切手续。合同签订后，曹振峰交纳了订金200000元。2017年9月，曹振峰诉至法院，认为赵静未按约定完成设施改造，其无法实现租赁使用目的，故要求解除租赁合同、返还租金200000元、赔偿利息损失11000元（2016年6月20日至2017年5月20日）和交通费500元，赵静在该案中提出反诉要求要求曹振峰支付2016年7月1日至2017年10月31日的使用费200000元，一审法院针对赵静、曹振峰的房屋租赁合同纠纷作出（2017）新0103民初8376号民事判决书，认为涉案库房在法庭辩论终结前也未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的库房出租合同无效，对于曹振峰要求解除租赁合同的诉讼请求法院不予支持，关于曹振峰要求赵静退还200000元，赵静称在收到款项当日就将钥匙交付曹振峰，曹振峰次日就派人打扫卫生，但赵静未就其主张提供相应的证据，且根据合同内容，赵静需在60日内完成对库房的相应改造，而不是交钥匙后就能使用，故赵静应退还其收取的200000元，曹振峰也无需再向赵静支付后续的使用费，故对赵静的反诉请求不予支持。该案宣判后赵静不服提起上诉，本院经审理后维持原判。赵静在庭审中向一审法院提交了2016年4月18日其与案外人蒋权伟签订的针对5-10库房改造的零星工程施工合同（该合同涉及施工内容为食堂、锅炉房、煤房、卫生间、院墙等的搭建以及院内地面硬化、库房上水、线路改造，预算价200000元，承包方式为包工包料，施工自2016年4月20日至2016年6月20日）、照片、2016年4月18日其与新疆盛茂绿州锅炉制造有限公司签订的工业品买卖合同（合同涉及购买常压组合锅炉，单价125000元，安装锅炉房所有配件33000元）、向新疆盛茂吕州锅炉制造有限公司支付款项的收据三份（分别是2016年4月18日50000元，4月26日68000元、5月10日40000元，合计158000元）证明其未履行合同做的相关工作，曹振峰对零星工程施工合同不予认可，认为系以个人名义签订，不符合建筑法的相关规定，其对照片不予认可，认为赵静未按照约定在60日内完成改造，导致库房没有实际交付，赵静明知房屋违建，故后果应自行承担。照片体现的是部分改造。对工业品买卖合同及收据的质证意见是合同约定的六项中有三项没有完成，是赵静违约。一审法院认为，经生效判决认定，涉案库房的出租合同因赵静未取得建设工程规划许可证，属无效合同。鉴于依照合同约定，房屋交付之前赵静需要在60日内完成食堂、锅炉房、煤房、卫生间、渗坑及库内暖气设施搭建、库房上水、电路改造、破损部位的修缮，但通过庭审调查，赵静并没有提供证据证实其在约定的时间内完成了以上所有项目的改造和修缮，故合同不能继续履行系赵静原因所致，且涉案合同所涉项目的改造和修缮，在赵静自行使用和对外出租时，系赵静自己受益，故赵静现要求曹振峰承担库房电路改造、路面硬化、搭建食堂、锅炉房、卫生间的改造损失200,000元并无法律依据，一审法院不予支持。针对赵静主张的锅炉损失158,000元，赵静称其购买锅炉系为曹振峰专属定制，且现在乌鲁木齐市已经禁止使用燃煤锅炉，一审法院认为，本案的合同不能继续履行系因赵静原因所致，鉴于赵静庭审认可乌鲁木齐市禁止使用燃煤锅炉系在曹振峰起诉之后，曹振峰在合同的前期履行中并无明显过错，而赵静定制的锅炉商业价值客观存在，赵静可以另行处置该锅炉，故对赵静要求曹振峰赔偿锅炉损失158,000元的诉讼请求，一审法院以依据不足亦不予支持。判决：一、驳回赵静要求曹振峰赔偿锅炉损失158,000元的诉讼请求；二、驳回赵静要求曹振峰赔偿库房电路改造、地面硬化、搭建食堂、锅炉房、卫生间等改造损失200,000元的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，赵静与曹振峰之间因涉案厂房租赁期间的各项损失是否应当赔偿等问题产生争议。本案的争议焦点为：赵静主张曹振峰赔偿各项损失是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，赵静将未取得建设工程规划许可证的房屋，与曹振峰订立的租赁合同应属于无效合同。本案中，赵静称其为涉案租赁房屋配备了的相关附属设施、修建、修缮了相应的道路等，确保合同目的足以实现，曹振峰应向其赔偿该部分配置物品及设施修建产生的损失。本院对此认为，赵静作为涉案厂房的出租人，在租赁标的物不符合法律规定能够出租的情形下，与曹振峰签订无效的租赁合同，其对于合同无效产生的损失应当承担过错责任，同时，赵静主张对涉案租赁标的物附属设施添附及周边环境改扩建等行为，本身系对租赁标的物的价值增值行为，该部分费用不应认定为因合同无效而产生的损失，其主张曹振峰向其赔偿此部分损失不符合法律及司法解释的相应规定。故赵静主张曹振峰向其赔偿各项损失的理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，赵静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,670元，上诉人赵静己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈   琛审判员 冯   宁审判员 高   茜二〇一九年十二月三日书记员 ??赵紫薇