江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8362号上诉人(原审被告)：南京金荣置业有限公司，住所地南京市六合区横梁街道山东路宇扬三号商铺110号。法定代表人：吴德金，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯晓松，江苏同帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柏芳，女，1977年3月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜雨，江苏恒冠律师事务所实习律师。原审第三人：谢谋海，男，1968年1月18日出生，汉族，住南京市六合区。上诉人南京金荣置业有限公司（以下简称金荣置业公司）因与被上诉人柏芳，原审第三人谢谋海房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金荣置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回对上诉人一审全部诉请。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人已经向上诉人交付了案涉435000元属于认定事实错误。1、收据不足以证明被上诉人已经交付了案涉款项。该收据所载数额较大，但记载为现金并不符合常理常情。一审庭审中尽管上诉人一再要求被上诉人本人到庭，接受法庭询问，但被上诉人本人无理由拒绝到庭，应当承担不利的法律后果。另外，被上诉人作为银行工作人员，却让代理人陈述没有相关的银行取款记录，被上诉人明显说谎。2、《认购意向书》及收据是房屋交付凭证而非收到款项凭证。一审中，上诉人申请第三人谢谋海到庭，并提交了上诉人与第三人所签署的中介服务抵房协议和相关函件。虽然中介抵房协议没有原件，但结合相关函件可以确有此事，另第三人谢谋海经法庭合法传唤拒绝到庭视为放弃质证权利，应当认可该中介抵房协议的真实性。该协议中所记载的房屋就是本案中所涉房屋。上诉人既然已经将案涉房屋抵付给第三人，就不可能再销售给被上诉人，且被上诉人与第三人非常熟悉。所以，案涉房屋是上诉人抵付给第三人，并按第三人的指示出具了《认购意向书》和收据，故该两份材料只能作为被上诉人向上诉人提请交房的凭证，而非实际收到款项的凭证。二、原审判决适用法律错误。首先，依据相关的法律规定，合同无效自始无效，何来合同相对性。其次，合同无效的法律后果是互负返还义务，恢复合同未签订前的状态。上诉人并没有收取被上诉人的购房款，返还什么呢？柏芳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，收据完全能够证明上诉人已经实际收到了涉案的款项，而且上诉人在涉案项目的销售过程中，所有的购房者都是收取的现金，由于时间的长久，所以被上诉人无法找到当时的取款记录。上诉人声称收据是交付凭证，显然与收据呈现的内容是相违背的。谢谋海未到庭，未答辩。柏芳向一审法院起诉请求：1、确认柏芳、金荣置业公司于2011年3月27日签订的《认购意向书》无效，金荣置业公司返还柏芳支付的购房款435000元，并自2011年3月27日至实际返还之日按年利率8%承担损失；2、诉讼费由金荣置业公司承担。一审法院认定事实：2011年3月25日，金荣置业公司以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部的名义与柏芳签订《认购意向书》三份，由柏芳认购南京六合区灵岩山林场建设的《复建房》1栋2号汽车库（面积19.97㎡）、1栋1号门面房（面积41.68㎡）、1栋201室房屋（面积78.29㎡），认购价格分别为45000元、190000元、200000元。当月27日，金荣置业公司向柏芳出具收据三份，言明收到柏芳1栋2号车库预收款45000元、1栋1号门面房100000元、1栋201室房屋200000元，收据上加盖有“南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部”字样印章，案外人沈银华（原系金荣置业公司员工）在经办人处签字。另查明，2012年12月7日，南京市六合区人民政府专题会议纪要第24期载有，由协调领导小组组织协调南京市六合区灵岩山林场发展有限公司（以下简称灵岩山公司）多建职工复建房回收工作，并将回收的多建复建房作为保障性住房。2018年8月3日，灵岩山公司向江苏苏兴建设工程有限公司出具《关于立即停止灵岩山林场职工复建房及服务用房销售及宣传行为的函》，主要内容为，受国家保障性住房安置政策变化和调整影响，我场已于2011年8月11日发专函告之贵司，该项目在未有妥善解决方案前，严禁对外销售。近期接区国土局六国土资函[2012]94号《关于迅速纠正灵岩山林场职工复建房及服务用房不规范用地行为的函》，反映贵司作相关宣传广告，拟将此处房屋作为商品房对外销售，涉嫌改变批准的土地用途。为切实维护贵公司和我场的共同利益，有效规范不稳定因素和矛盾，现特函告贵司，请切实加强管理，按2011年8月11日函告内容要求，停止任何对外租售、转让或预售职工安置复建房的行为及相关宣传。2013年4月8日，灵岩山公司（下称甲方）与金荣置业公司（下称乙方）签订《房屋回收协议》，载明：“鉴于乙方曾经以南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部名义对外预租售房屋，但根据国家相关法规政策及六合区人民政府要求，乙方对外预租售的房屋需全部收回。”还约定，本协议签订后，乙方应与租购房者逐户协商，说明情况，解除购房相关协议，收回预租售的房屋。乙方在与购房者达成《退房确认函》时，退房解除合同费用不得超过年利率8%。一审法院认为，《认购意向书》中甲方落款、收款收据的盖章单位均为“南京六合东沟建筑公司灵岩山林场项目部”，而金荣置业公司在《房屋回收协议》和庭审中均认可曾以该项目部名义对外预租售房屋，故《认购意向书》的法律后果应当由金荣置业公司承担。现《认购意向书》中所约定的房屋未取得商品房预售许可手续，故柏芳与金荣置业公司签订的三份《认购意向书》均应认定无效，因该《认购意向书》取得的财产应当互相返还，故柏芳要求金荣置业公司返还购房款435000元，具有事实和法律依据，一审法院予以采纳。关于损失，柏芳要求自2011年3月27日起至实际返还之日止计算损失，于法有据，一审法院予以采纳。关于按年利率8%计算损失的主张，因双方对此未作约定，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，柏芳超出部分的请求不予支持。关于金荣置业公司主张案涉房屋已抵给谢谋海，其未收到柏芳所付款项的意见，柏芳提交的《认购意向书》、收款收据上有金荣置业公司盖章确认，收款收据上亦有金荣置业公司员工签字确认，应当认定金荣置业公司对收到款项的事实已予以确认。金荣置业公司提交的吴德金等三人与谢谋海签订的《协议》系复印件，无原件印证，真实性无法确认。即便该《协议》系真实的，也是金荣置业公司一方人员与谢谋海的内部约定，不影响柏芳依据合同相对性要求金荣置业公司返还购房款，故对金荣置业公司该项请求一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、柏芳、南京金荣置业有限公司签订的《认购意向书》无效；二、南京金荣置业有限公司于判决生效后十日内退还柏芳购房款435000元，并支付自2011年3月27日起至实际给付之日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失；三、驳回柏芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10905元，由南京金荣置业有限公司负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，金荣置业公司陈述称：认购协议书是金荣置业公司按照谢谋海的指示与柏芳签订，该合同关系为抵付行为，金荣置业公司与谢谋海没有诉讼。本案二审争议焦点为：金荣置业公司是否应返还柏芳购房款并支付利息。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。金荣置业公司将未取得预售许可的房屋出售，一审法院认定金荣置业公司与柏芳的《认购意向书》无效，符合法律规定。金荣置业公司已经向柏芳出具435000元的收据，该收款收据亦有金荣置业公司的员工沈银华签字，应当认定金荣置业公司对收到款项的事实已予以确认，金荣置业公司上诉主张该收据并非收款证明，本院不予支持。现合同无效，金荣置业公司应返还柏芳已支付的435000元并支付利息。金荣置业公司虽主张其将案涉房屋抵付谢谋海的中介费用，但该抵付行为发生在金荣置业公司与谢谋海之间，与柏芳与金荣置业公司之间的房屋买卖并非同一法律关系，金荣置业公司应另行主张。金荣置业公司的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金荣置业公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10905元，由南京金荣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月五日书记员  戴 苗