江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4167号上诉人（原审原告）：王幼君，男，1965年7月24日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：郁放华，江苏金乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王锡军，男，1971年1月15日生，汉族，住宜兴市。上诉人王幼君因与被上诉人王锡军确认合同有效纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王幼君上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律不当。“拼房协议”是双方自愿订立的真实意思表示。其中的条件具备、原房产权归还其是双方对房屋产权的自主处置，并不违反法律规定，也没有损害任何方的利益。有关产权的回归条款实际上是一种附条件的民事法律行为；是附条件生效的合同条款。因此，本案应适用合同法第四条、第四十四条、第四十五条的规定。二、一审判决认定事实错误。双方的“拼房协议”不是按份共有物的产权归并，涉案房屋事实上就归其个人所有。“拼房”无论从字面意思理解还是实际情况分析，都不是所有权归并，本协议中确定的所谓价格，无法达到所有权转移的程度，即便在兄弟之间。协议中归还所有权及退还房款的条款，更是类似赎回典物的意思。因此，将“拼房”认定为使用权的出让更符合实际情况。“拼房协议”中有条件归还房屋产权条款并不是对王锡军处分权的限制，而恰是王锡军自由处分权的体现。三、一审法院依申请调查取证违背法定程序，不属于民事诉讼法司法解释第九十四条规定的需要请求人民法院调查的情形，被调查人不是知情者，他们所做的证言不足以采信，故意未通知其代理人质证。而对其提出要求调查王锡军与宜兴市龙湖置业签订购房合同的申请、涉案房屋王锡军不再居住、已出租十几年的事实不作调查，对其显失公正。被上诉人王锡军辩称，本案事实清楚，其相信法律。王幼君向一审法院起诉请求：1.确认1995年6月5日的拼房协议有效；2.王锡军按约归还座落于交汇处的房屋，并协助其办理过户手续。一审法院经审理查明：王幼君、王锡军系亲兄弟。1995年6月5日，二人签订“拼房协议”,载明内容如下：“王幼君哥拼房给弟王锡军：一、原老屋四间其中两间平房两间楼房联平台脚屋，原分关幼君北屋、锡军南屋，现将北屋拼给弟锡军使用，地址：东浦渚公路、南锡军屋、西扬听大厂房、北至罗国民屋。二、拼房北屋之后，平房、楼房、平台、脚屋，包括所有房屋建筑结构之后门窗及屋内所有设施，双方定价7288元。三、幼君屋内物品暂放老屋内待幼君新房落成后搬走，但所有物品归纳一起不能变动。付款待幼君开始建房时付清，后产权归锡军。如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君。幼君将如数退还7288元给锡军。以上协议双方签字生效。代笔徐某，中人：王敖金、钱林泽，兄弟签字：王锡军、王旭杰。”王旭杰系王幼君的儿子，王幼君对王旭杰签字的行为予以追认。另查明，王幼君、王锡军的父母育有两子一女。位于交汇处的房屋系王幼君、王锡军父母建造。1988年王幼君、王锡军分家，但仍共同居住在该房屋内，此时妹妹已经出嫁。王幼君居住在北屋，王锡军住在南屋。1993年王幼君在生产队公场另建造房屋两间，并于1995年搬出涉案房屋。1996年王锡军申请所有权登记，涉案房屋被登记在王锡军名下。近年来，涉案房屋附近进行改造，修筑道路，该房屋也被王锡军改造为临街店面。2018年王幼君对宜兴市国土资源局（宜兴市不动产登记局）的登记行为提起行政诉讼，后法院以超过行政诉讼二十年最长起诉期限而予以驳回。该案经二审维持后已发生法律效力。2018年1月9日，王锡军起诉王幼君要求排除妨碍[(2019)苏0282民初1055号]，后该案撤诉。以上事实，由王幼君提供的协议、判决书、裁定书及庭审笔录在卷佐证。一审中，王幼君、王锡军针对“拼房协议”的真实意思产生争议。王幼君主张，该份协议的真实意思是因王锡军结婚将其所有的北屋暂借给王锡军使用，而并非房屋买卖协议；协议上约定的7288元其也没有收到；根据“拼房协议”的第三条，锡军另搬迁，该房屋应归还给其，王锡军目前有出卖房产的意思表示，故应返还涉案房屋。王锡军认为，“拼房协议”在农村的习俗中就是房产买卖协议；且该协议第三条也明确了“产权归锡军”；对于“锡军另搬迁”这句话，其不清楚为何会写，应理解为如果其要出卖房子，王幼君有优先权的意思；房款其于1996年3月左右付清，是付给其大嫂的。王幼君申请到庭的证人徐某到庭作证称：其是村里的会计，也是“拼房协议”的代笔人；其不清楚王幼君、王锡军之间是买卖还是使用的关系，他们怎么说，其就怎么写；对于房款是否付清其也不清楚；但之后房子一直由王锡军使用直至王锡军买了新房子；目前该房屋已经对外出租；王锡军已将房子全部翻建了；兄弟之间买卖房屋一般写买卖协议。在（2019）苏0282民初1055号民事案件中，徐某亦作为证人出庭作证，针对“拼房”的意思，其称拼房就是产权归并给一方了。在该案中，钱林泽作为证人出庭称，因兄弟之间买卖房屋不光彩，所以叫“拼房”，协议根据他们双方意思写好了，其作为中间人签字的；7000多卖房款有无支付不清楚；对于协议中“锡军另搬迁”这句话什么意思也不清楚；之后王锡军翻建过房屋。法院依申请向王顺金进行调查，其称：王幼君、王锡军系其外甥。1995年二人签订拼房协议时其不在场，但其知道事情经过，因为当时王幼君需要另有宅基地，所以把房屋并给王锡军了；“并”就是卖的意思。法院依申请向王海军进行调查，其称：其与王幼君、王锡军系表亲；其不清楚二人之间签订拼房协议的事情，但知道他们之间卖房的事情；当时哥哥需要宅基地，弟弟结婚，就进行的买卖；在农村，兄弟间的房屋买卖就写拼房协议；王锡军的房屋已经翻建过三回了，其是做土建的，所以翻建的时候其在场；翻建时王幼君也去看过，也没提出这个房子是他的之类的话。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉“拼房协议”的性质如何认定？二、案涉协议效力如何认定？关于争议焦点一，王幼君认为，“拼房协议”的性质是房屋借用协议；王锡军认为，该协议的性质是房屋买卖协议。法院认为，该协议的性质是共有人对共有财产的归并行为。理由如下：1.《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中双方对“拼房协议”的真实意思存在争议，应适用合同解释的相关原则，结合案件事实，去探究双方当事人的真实意思；2.涉案协议并非房屋借用协议。首先，就文义解释看，尽管合同第一条有“将北屋拼给弟锡军使用”的词句，但从第二条“所有房屋及设施”定价条款以及第三条“付清后产权归锡军”来看，双方签订合同的目的并非是使用权的让渡，而是旨在所有权的转移。其次，王幼君、王锡军共同的亲戚王顺金、王海军均作证称，王幼君因需另有宅基地，而王锡军需结婚，故双方之间签订了房屋买卖合同，这一说法符合本案相关事实，也符合农村一般实践做法，可信度较高；关于“拼房协议”的含义，证人均证实在宜兴地区农村中，兄弟之间的房屋买卖一般称之为“拼房”。上述证言均能证明兄弟二人之间并非房产借用关系；第三，在签订该协议后，王锡军对房屋进行了多次翻建并领取了房产证，王幼君始终未向王锡军主张过房屋所有权或房款，直至涉案房屋变成临街店铺，王幼君始对房屋所有权提出异议。若双方之间系借用关系，这一做法有违常理；3.从严格意义上说，涉案协议亦并非房屋买卖协议，而是共有人之间约定将共有物归并至一人名下的共有物归并协议。首先，在协议签订前，王锡军、王幼君通过继承方式继受取得涉案房屋的所有权，且双方进行了分家，按份共有涉案房屋。后双方签订协议，约定将涉案房屋的所有权归并给王锡军，王锡军支付对价。这是共有人对共有财产共同做出的安排，不违反法律规定，应属有效。综上，无论是从合同文义解释、农村习俗还是诚实信用原则，双方当事人的真实意思均应理解为将房屋所有权归并给一方的意思表示。后王锡军又将涉案房屋产权登记在自己名下，至此，王锡军确定的取得了涉案房屋的房屋所有权。关于争议焦点二，法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。本案中，“拼房协议”系双方当事人真实意思的表示。其主要条款不违反法律规定，应属有效。但其中的第三条中：“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”的约定因违反物权法定原则而无效。理由如下：物权法第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。即当事人不得自行创设物权，也不能作出违反物权法关于物权内容的强制性规定的约定。本案中，协议第三条的约定在法律层面应解读为：如锡军不再使用或需处分涉案房屋，则房屋应回复到协议签订前的状态。如前所述，本案中双方当事人签订合同的目的是为了将房屋所有权归并给王锡军，王锡军一旦取得涉案房屋的所有权，即取得了完整的占有、使用、收益、处分的权利。而协议第三条的约定意图限制王锡军对涉案房屋的处分权，从而使王锡军的所有权不完整，该条款的约定违反了物权内容法定的强制性规定，应属无效，故王幼君依据该条要求王锡军返还房屋，法院不予支持。但该条款的无效不影响合同其他条款的效力，协议的其他条款仍有效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条之规定，判决：一、1995年6月5日的“拼房协议”有效，但其中第三条“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”的内容无效；二、驳回王幼君的其他诉讼请求。一审诉讼费7710元（已减半收取），由王幼君负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，座落于交汇处的房屋原系王幼君、王锡军父母建造，后虽有翻建，但1988年王幼君、王锡军分家，明确由王幼君居住在北屋，王锡军住在南屋，双方对涉案房屋形成事实上的按份共有。双方于1995年签订的“拼房协议”，约定将北屋拼给弟锡军使用，而从协议第二条、第三条的内容可以看出，王幼军将其所有的房屋让渡给王锡军，王锡军支付对价7288元。王幼君、王锡军共同的亲戚王顺金、王海军所作证言证实在宜兴地区农村中，兄弟之间的房屋买卖一般称之为“拼房”，结合王锡军在签订协议后占有房屋并进行了多次翻建，王幼君却从未向王锡军提出过异议的事实，可以认定“拼房协议”是双方对房屋共有权的归并，且不违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，王锡军由此取得了涉案房屋的所有权。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，在合同条件成就时生效。房屋归并在法律上是一种买卖行为，双方在“拼房协议”第三条中约定“如锡军另搬迁，原幼君房屋要归还幼君，幼君将如数退还7288元给锡军”，从文义理解，如王锡军不再使用或需处分涉案房屋，则房屋的所有权人应回复到协议签订前的王幼军名下。虽然该约定限制了王锡军对涉案房屋的处分权，但同样是双方的真实意思表示，并未创设物权，并不违反法律法规的强制性规定，不存在无效的情形。该条款的内容实质上是设定了对双方房屋买卖履行完毕后所附的房屋回购条件，该条件成就时，王幼军可主张回购原房屋。王幼君依据该条款要求王锡军返还房屋，应对条件“锡军另搬迁”已成就承担举证责任，由于王幼君提供的证据尚不足以证明条件已经成就，故对王幼君要求回购房屋的上诉主张，本院不予支持。此外，因双方对拼房协议的性质存在争议，一审法院为查明案件事实，依照王锡军的申请向证人进行调查，且调查笔录经过了双方质证，符合人民法院调查收集证据的相关法律规定。王幼军提出一审违反法定程序的上诉主张，本院不予采信。综上所述，上诉人王幼军的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审认定“拼房协议”第三条的部分内容无效不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院（2019）苏0282民初4370号民事判决；二、王幼军和王锡军于1995年6月5日签订的“拼房协议”有效；三、驳回王幼君的其他诉讼请求。一审案件受理费7710元（已减半收取），由王幼君负担。二审案件受理费15420元，由上诉人王幼军负担，本院准予免交。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月二十三日书记员  翁 强