浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初1160号 原告（反诉被告）邢哲，男，1976年7月3日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告（反诉被告）庞亚红，女，1979年1月7日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托代理人邢哲，即本案原告邢哲，系原告庞亚红丈夫。 被告（反诉原告）杭州安泽房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区艮山东路****。 法定代表人陈刚，该公司董事长。 委托代理人唐锋、陈洛，浙江浙元律师事务所律师。 原告邢哲、庞亚红诉被告杭州安泽房地产开发有限公司（以下简称安泽公司）合同纠纷一案，于2019年1月30日向本院起诉；反诉原告安泽公司于2019年4月10日向本院提起对邢哲、庞亚红的反诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告邢哲、庞亚红基于认为安泽公司未能在约定的时间取得土地、房屋权属证书并交付于购房户，亦未能在约定的时间取得房屋竣工验收合格和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，要求安泽公司承担相应责任。诉讼请求：1、判令安泽公司立即将土地、房屋初始登记正式交付给邢哲、庞亚红或代办机构，并协助邢哲、庞亚红办理商品房转移登记；2、判令安泽公司支付延迟交付初始土地、房屋登记证书的违约金，自2018年12月29日起以购房款508万元为基数，按照每日万分之二的标准计算至交付证件时止；3、判令安泽公司支付逾期交房违约金，自2018年9月30日起以购房款508万元为基数，按照每日万分之二的标准计算至2019年1月30日；4、本案诉讼费用由安泽公司承担。 被告安泽公司辩称：1、已将初始登记材料交付于邢哲、庞亚红委托的代办机构。2、邢哲、庞亚红于2019年1月24日才支付商品房面积补差款，相应期限应当顺延。3、安泽公司于2019年1月10日取得了初始土地、房屋登记，于2019年2月27日再次通知邢哲等领取办证资料。4、案涉房屋已取得竣工验收资料，环评报告不属于竣工验收资料，按规定应在交付使用后一段时间进行环评。5、2018年9月30日，安泽公司已与代办机构签署交接单，确认交房完成，不存在逾期交房。 反诉原告安泽公司基于认为邢哲、庞亚红逾期支付按揭款及逾期领取权属转移资料为由而提起反诉。反诉请求：1、判令邢哲、庞亚红支付逾期付款违约金1420元；2、判令邢哲、庞亚红支付逾期领取及交付权属转移资料违约金4250元（自2019年2月10日起，按50元/天的标准暂算至2019年5月6日，要求计算至实际领取及交付之日止）；3、本案的反诉费用由两被告承担。在案件审理过程中，安泽公司撤回了上述第一项反诉请求。 反诉被告邢哲、庞亚红辩称：1、按揭款于2016年7月26日支付于安泽公司，未超出约定日期。且存在补签合同情况，落款日期不明，不能确定相应期限。2、根据补充协议约定，权属证书应当由银行领取，邢哲等无权也无义务领取。安泽公司从未通知邢哲等领取证书。在收到本案材料后邢哲与代办机构取得联系，因代办机构要求邢哲倒签2018年9月30日的交接书，邢哲予以拒绝，故未能办理权属证书。综上，邢哲、庞亚红不存在违约行为。 本案经审理查明的事实如下： 标的商品房：杭州市江干区中盛府7幢1801室。 出卖人：安泽公司。 买受人：邢哲、庞亚红。 书面约定：2016年5月27日，双方签订《浙江省商品房买卖合同》；双方另签订补充协议一份，无落款时间。 约定总价：508万元。 付款方式：首付153万元，剩余购房款355万元银行贷款，于签订商品房买卖合同之日起七个工作日内办理完毕相关贷款手续。 逾期付款责任：付款逾期不超过90日，自约定付款日期次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。补充协议约定：因买受人原因导致银行贷款未能在本合同签订之日起60日内或批准并转入出卖人账户的，出卖人有权追究买受人违约责任。 贷款支付时间：2016年7月26日。 面积补差款支付情况：2019年1月24日，邢哲、庞亚红支付补差款8192.89元。 约定交房期限：2018年9月30日。 约定交房条件：建设工程经竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。 交房流程：出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人初始约定的证明文件，签署房屋交接单。买受人未于出卖人交房通知规定的交房截止日前付清应付款（含面积补差款），出卖人有权拒绝买受人办理商品房验收交接手续。 逾期交付责任：逾期不超过90日，自约定日期次日起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之二的标准支付违约金，合同继续履行。 委托收房约定：邢哲、庞亚红（甲方）曾与浙江保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司、乙方）签订《中盛府委托装修管理协议（二）》一份，约定，甲方委托乙方对其购买的中盛府7幢1801室房屋进行装修管理；商品房在达到《商品房买卖合同》约定的“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”条件时，甲方委托由乙方先行按毛坯方式接收房屋并代表甲方与商品房出卖人办理房屋交接手续。 实际交房情况：案涉工程于2018年8月24日竣工验收合格，于2018年8月27日完成竣工验收备案。2018年9月20日，保利物业公司向安泽公司发出《关于我司代办中盛府项目业主房屋交接手续的函》，表示将于2018年9月25日-9月30日前往接受并办理（中盛府）房屋交接手续。 初始产权登记约定：出卖人承诺于2018年12月29日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。当提供按揭贷款的银行有要求将产权证直接交由其保管的，安泽公司可直接将产权证交给银行，买受人不得有异议。买受人须办理面积补差手续而未办理的，房屋产权过户的时间顺延。 逾期办证责任：约定日期起90日内，按已付房价款的万分之一按日承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之二的违约金。 实际初始登记情况：2019年1月10日，包含案涉房屋在内的745套商品房办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记记载于不动产登记簿，未再另行颁发不动产权证书，登记权利人为安泽公司。 通知办理产权转移情况：2018年12月，安泽公司曾向邢哲、庞亚红寄送邮件，面单记载内容为办证通知。安泽公司陈述通知内容为要求业主于2018年12月29日集中到指定地点办证。2019年2月27日，安泽公司向邢哲、庞亚红寄送邮件一份，面单记载内容为办证通知（催告）。安泽公司陈述内容为零星办证通知，要求业主于2019年3月9日至3月10日至指定地点办证。邢哲、庞亚红认可收到邮件，但否认收件内容为安泽公司陈述内容。 2018年11月18日，安泽公司向招商银行天城路支行发出函件，表示因中盛府项目部分业主在该行办理房屋按揭手续，该部分业主所购房屋即将具备办理不动产证条件，故要求告知指定不动产证代办机构等事宜。招商银行天城路支行出具回复函，表示自2018年11月27日起指定杭州绿杨房地产代理有限公司进行不动产证和契证代办业务。 2019年1月12日，杭州绿杨房地产代理有限公司出具回执，表示：于1月10日收到关于领取中盛府项目大产证的通知。 以上事实有邢哲、庞亚红提供的商品房买卖合同、发票、收据、竣工验收备案表，安泽公司提供的邮寄面单、收据、买卖合同、不动产登记单、函件，及双方当事人的陈述为证。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 一、出卖人是否存在逾期交房问题。 邢哲、庞亚红主张安泽公司未能在2018年9月30日前取得“法律、行政法规规定的由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”等，安泽公司则认为环保文件根据当时政策无需取得。本院认为，双方约定的交房时间为2018年9月30日，此前案涉项目已取得了竣工验收备案登记，并未因缺少相关资料而导致竣工验收备案登记不通过，故邢哲、庞亚红主张安泽公司未能按期取得有关法律、行政法规规定的文件的意见，缺乏事实依据，本院不予确认。且邢哲、庞亚红已委托案外人保利物业公司代为办理收房手续，而保利物业公司也与安泽公司完成了收房事宜，故并无证据证明安泽公司存在逾期交房行为，对邢哲、庞亚红主张的逾期交房违约金不予支持。 二、出卖人是否存在逾期办理及交付初始登记证书问题。 双方合同约定，安泽公司应当在于2018年12月29日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。而实际上，安泽公司于2019年1月10日才办理完成案涉项目的初始登记，故安泽公司逾期办理初始登记证书的违约事实成立。 根据双方约定，安泽公司不仅应当负责办理初始登记证书，还应当将初始登记证书交给买受人用于办理房屋转移登记。安泽公司提交了向案外人杭州绿杨房地产代理有限公司移交办理权属转移登记材料的有关证据，邢哲、庞亚红有异议。本院认为，本案所涉房屋系由邢哲、庞亚红通过贷款支付了部分购房款，根据各方约定，因银行办理按揭贷款抵押手续所需，有关房屋的不动产登记应当由房屋出卖人通知贷款银行办理，在本案中即为招商银行天城路支行。而招商银行天城路支行向安泽公司指定了由杭州绿杨房地产代理有限公司负责办理有关房屋的不动产登记手续，故安泽公司向杭州绿杨房地产代理有限公司交付办理房屋转移登记手续材料的行为应当视为履行了向买受人交付有关登记证书的义务。即本院确认安泽公司于2019年1月10日完成了交付初始登记证书的义务，邢哲与庞亚红也于同日履行了领取初始登记证书的义务。对于邢哲、庞亚红关于主张安泽公司交付初始登记证书及协助办理转移登记的诉讼请求，本院不予支持。对于邢哲、庞亚红关于主张安泽公司支付逾期办理及延迟交付初始登记证书违约金的诉讼请求，本院对2018年12月30日至2019年1月9日之间按已付房价款的万分之一按日计算的违约金予以支持。对安泽公司关于主张邢哲、庞亚红承担逾期领取办证资料义务的违约金的反诉请求，本院不予支持。 虽然邢哲、庞亚红对安泽公司提交的与贷款银行及代办机构之间的往来函件有异议，但其异议内容均不能否认贷款银行确认委托杭州绿杨房地产代理有限公司办理不动产登记的事实，也不能否认杭州绿杨房地产代理有限公司确认在2019年1月10日收到初始登记资料的事实，故对邢哲、庞亚红该项意见不予采纳。且邢哲、庞亚红在对反诉发表答辩意见时亦表示，根据补充协议约定，权属证书应当由贷款银行领取，邢哲与庞亚红无权也无义务领取。若邢哲、庞亚红认为有关机构在履行委托事项时存在违约或侵权行为，可以另行主张权利。 关于安泽公司两次邮寄所谓“办证通知”的问题，本院认为，安泽公司第一次邮寄的办证通知，通知业主于2018年12月29日办理有关手续，但该时案涉项目尚未完成初始登记，客观上并无可能办理转移登记，故安泽公司该次通知不能起到合同约定的向买受人交付办证资料义务的效果。2019年2月27日邮寄的办证通知，因其时间发生在上述本院确认的履行交付不动产登记资料之后，故本院不再予以判断。 关于安泽公司主张买受人未交付房屋面积补差款前可顺延交付办证资料一项，本院认为，邢哲、庞亚红的确于2019年1月24日才支付了案涉房屋面积补差款8192.89元，但安泽公司提供的证据并不足以证明在此前通知了买受人缴纳面积补差款而买受人在合理期限内怠于履行付款义务的事实；安泽公司认为买受人委托浙江保利物业管理有限公司办理房屋交接手续包含了接受关于面积补差款缴纳通知的内容，但缺乏具体的约定依据，故对安泽公司该项意见本院不予采纳。 关于安泽公司主张邢哲等并无实际损失产生一项，本院认为，双方协议约定了安泽公司逾期办理及交付初始登记证书的违约责任，该项违约金既有补偿性质，亦有惩罚性质，在安泽公司未提供证据证明约定的违约责任过分高于买受人的实际损失的情况下，仍应按上述约定违约金的计算方式计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州安泽房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）邢哲、庞亚红逾期办理及交付不动产初始登记证书违约金人民币5588元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告邢哲、庞亚红的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告杭州安泽房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币550元，由原告邢哲、庞亚红承担人民币525元，由被告杭州安泽房地产开发有限公司负担人民币25元。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币25元，由反诉原告杭州安泽房地产开发有限公司承担。被告杭州安泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 长  陈叶影 审 判 员  张妍妍 人民陪审员  陶宇玉 二〇一九年十二月十二日 代书 记员  肖忆敏