上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10736号上诉人(原审原告)：余时荣，女，1975年1月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：丁文佳，上海启晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：樊夏云，女，1946年6月15日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：曹旭，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人余时荣因与被上诉人樊夏云合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余时荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持余时荣的一审诉讼请求。事实和理由：余时荣向樊夏云购买上海市静安区芷江西路XXX弄XXX号XXX甲室的公房(以下简称“系争房屋”)目的系用以经营，对此双方均是明知的，且房屋价格明显高于普通居住用房的市场交易价格，一审法院否认双方转让的标的系经营性用房的承租权，违背客观事实。一审法院推定余时荣对系争房屋居住用房的性质是明知的，没有相关证据且违背客观事实。双方对于余时荣购买的系经营性用房是确认的，终止《烟草证、营业执照租赁合同书》系余时荣在不知购买房屋性质为居住用房的情况下签订的。在余时荣不清楚系争房屋真实性质，存在重大误解，且樊夏云隐瞒房屋为居住用房的情况下，双方签订的解除《烟草证、营业执照租赁合同书》不应确认有效。余时荣作为非专业人士，对于《公有住房承租权转让合同》、《租用公房凭证》中记载的专业性条文并没有明确的认知，也无法通过租金标准判断房屋性质，应结合合同签订、房屋实际使用、双方行为综合判断双方交易的房屋性质。樊夏云隐瞒系争房屋变更为居住用房的事实，存在明显过错。余时荣目的系购买商铺，因房屋性质变更现无法进行经营，产生房屋价值、租金的损失，对此，樊夏云应承担赔偿责任。樊夏云辩称，不同意余时荣的上诉请求。仅从房屋转让价格无法得出交易标的为商业用房的唯一结论，樊夏云持有相关的营业执照、房屋具备改变为经营性用房的条件等因素，也是系争房屋价格高于普通公有居住用房的因素。双方签订的公有住房承租权转让合同的名称、内容，以及余时荣取得的公房凭证，均载明了房屋的性质为居住用房。双方之间就系争房屋签订的是公有住房承租权转让合同，房屋改为居住用房系为完成交易，否则就不符合法律规定和合同约定。余时荣在取得系争房屋承租权后，未申请将系争房屋性质改为经营性用房，系余时荣自己的选择。余时荣与樊夏云签订的解除《烟草证、营业执照租赁合同书》，已经写明了双方“责任两清”。请求驳回上诉，维持原判。余时荣向一审法院起诉请求：请求樊夏云赔偿损失人民币(以下币种均为人民币)1,014,585元。一审法院认定事实：系争房屋承租人原为樊夏云。2003年7月9日，甲方樊夏云与乙方余时荣签订一份《上海市公有住房承租权转让合同》，双方根据《上海市公有住房差价交换试行办法》等有关规定，甲方将承租的上述房屋承租权转让给乙方。在签订本合同前，甲方向乙方出示了该公有住房租用公房凭证，乙方对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。双方协商同意，该公有住房转让的成交价为349,000元。该合同附件一为系争房屋的公房租用凭证复印件，注明户名为樊夏云，独用102甲，面积为20.3平方米，发证时间为1993年10月25日。2011年10月9日，双方再行签订《烟草证、营业执照租赁合同书》，约定，租赁用途为用于店铺正常经营和烟草经营，租赁期限20年，年租金5,000元。租赁期间，出租人不得随便转移证件或者提高租金。出租人负责营业执照、烟草证正常使用。一切证照验照、税收的费用均由承租人负责。2015年10月13日，双方签订一份协议，载明双方解除《烟草证、营业执照租赁合同书》，余时荣并收到樊夏云退还的押金，余时荣并归还营业执照、烟草专卖零售许可证等材料给樊夏云。双方注明大家两清。同年10月21日，工商行政部门发出通知，准予樊夏云注销上海市闸北区兴旺杂货店的工商登记。一审法院另查明，1997年1月31日，樊夏云经核准取得个体工商户的《营业执照》，名称为上海市闸北区兴旺杂货店，组成形式为个人经营。2003年7月4日，樊夏云向上海宝通物业管理有限公司递交申请，表示因芷江西路XXX弄XXX号XXX甲室的房屋出售，要求恢复居住用房租金，停止营业。一审审理过程中，余时荣表示，承租权转让后就一直借用樊夏云的烟草证和营业执照，直到2011年10月9日才签订了租赁合同。根据双方的租赁合同，两证应当用到2031年10月9日，事实上余时荣用到2018年6、7月就无法使用了，因此诉请中的损失从2018年10月算到2031年10月，总计13年。在2019年2月18日，双方一起去物业公司调取关于房屋变更的手续，物业公司出示了一份证明，载明樊夏云在2003年7月4日作出了申请，表示房屋要出售因此要变更为居住用房。樊夏云擅自改变房屋性质直接导致余时荣无法办理营业执照，从而发生了损失。本案的请求权基础是源于承租权转让合同所引发侵权的财产损害赔偿，余时荣认为樊夏云在订立合同的时候隐瞒了房屋已经变更为居住用房性质的事实。因为当时购买时候，系争房屋所在的一楼都是沿街商铺，都是经营使用的。尽管双方在公有房屋承租权转让合同中没有明确房屋的性质，但事实上双方对转让标的是经营性用房是明知也达成一致的。而且，承租权转让价是349,000元，这个价款就是根据非居住用房来计算的；如果余时荣在当时出售房屋的时候就明知是非经营用房的话，双方不会在2019年再去物业公司查系争房屋的变更过程；根据上海市公有住房管理细则，房屋的性质可以按照非居住来转让的，性质可以不体现在合同中；2015年双方终止了租赁合同后，余时荣还是将房屋出租给案外人经营服装的，也没有营业执照。期间正常经营，但到了2018年6月18日，工商部门查处并要求关店。当时租给案外人的租金是162,000元/年，余时荣也依法纳税，直到2015年执照注销之前。一审审理中，樊夏云表示，当时转让时候所有手续都是樊夏云的丈夫办理的，通过中介操作的，至于转让价也是中介公司告知的，樊夏云不很清楚。因为樊夏云的丈夫已经死亡，很多具体交易细节樊夏云无法告知，仅在有关材料中签字确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于余时荣主张的损害赔偿是否具有事实和法律依据，其表示樊夏云擅自在签约之前变更了房屋性质，并隐瞒了余时荣，余时荣在误以为房屋仍为经营性用房的情况下与樊夏云签订了承租权转让合同，据此要求樊夏云承担赔偿责任。樊夏云对此不予认可，表示双方转让的就是公有居住用房，余时荣对此是明知的，仅仅因为需要借用樊夏云的烟草及营业执照等，双方又后续签订了租赁合同。根据双方所签订合同，明确为《公有住房承租权转让合同》，并且嗣后余时荣所取得的《租用公房凭证》上也明确房屋性质是居住用房，并不是商业用房。余时荣主张双方之间转让的标的系经营性用房的承租权，缺乏事实依据，难以采信。同时，根据2003年7月4日樊夏云向上海宝通物业管理有限公司递交的申请，其中明确因房屋出售，要求恢复居住用房租金，停止营业。由此可推定，在余时荣经变更登记为系争房屋承租权人至今，其均按照居住用房的标准缴纳租金，并长达十几年，其表示不知道房屋性质，显然有违常理。再次，余时荣主张双方的交易对价系以经营性用房为计算标准。一审法院认为，双方约定的交易单价的确高于普通居住用房的市场交易价格，但结合双方嗣后签订的《烟草证、营业执照租赁合同书》，亦可以推论出樊夏云所持有的相关营业证照的情节对于余时荣受让该房屋承租权的价格产生较大程度的影响。故仅从转让价无法得出交易标的为商业用房的唯一结论。最后，在本案双方当事人自愿达成一致终止《烟草证、营业执照租赁合同书》的履行后，樊夏云也实际注销了营业证照的登记，在合同中双方也明确“大家两清”。上述意思表明双方相关权利、义务终止，并互不负担责任。现余时荣再以未能履行完毕《烟草证、营业执照租赁合同书》为由，并据此要求赔偿，违背了双方真实合意，无法采纳。综上所述，余时荣本案中的主张缺乏事实和法律依据，不予准许。判决：余时荣要求樊夏云赔偿损失人民币1,014,585元的诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，余时荣申请案外人周飞作为证人出庭作证，周飞陈述，其是余时荣的朋友，从事律师工作，经余时荣的邀请，出于帮助性质，与余时荣、樊夏云一起于2019年2月18日到上海宝通物业管理有限公司了解情况。宝通物业公司当时向樊夏云出具了一张加盖有宝通物业公司业务专用章的要求将系争房屋恢复居住用房租金、停止营业的申请。当时，樊夏云很惊讶，表示上面的字不是其所写的，签名也不是她本人签字。对于证人陈述，樊夏云表示，证人自述系余时荣朋友，证明力较低。关于将系争房屋恢复居住用房、停止营业的申请，因交易时间已经过去将近20年，具体细节樊夏云记不清楚了。樊夏云看到申请时，只是表示一种疑惑，并非一种确凿的表述。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。余时荣与樊夏云就系争房屋签订的合同明确为《上海市公有住房承租权转让合同》，之后余时荣取得的《租用公房凭证》亦明确房屋性质为公有居住用房。余时荣主张双方之间转让标的为经营性用房承租权、樊夏云擅自改变了房屋性质，但无充分证据予以证明，余时荣以此为由要求樊夏云赔偿其损失，无事实与法律依据，对其主张本院难以采纳。相关理由一审亦已作充分阐述，本院予以认同。余时荣的上诉请求，依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,930元，由上诉人余时荣负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十二月十八日书记员  董晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……