湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2827民初2341号原告：卢鹏，住来凤县，原告：李金兰，系卢鹏之妻。被告：湖北喳西泰旅游开发投资有限公司，住所：来凤县翔凤镇喳西泰水城。法定代表人：陈志刚。委托诉讼代理人：谭正标，湖北夷水律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄星汉，湖北夷水律师事务所实习律师。原告卢鹏、李金兰与被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司（以下简称喳西泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法由审判员袁志平适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告卢鹏、李金兰，被告委托诉讼代理人谭正标、黄星汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢鹏、李金兰向本院提起诉讼请求：1.依法判决被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司全面履行与原告卢鹏、李金兰签订的编号为ESZ201405847和ESZ201406725《商品房买卖合同》（预售）约定交付房屋和办理房屋权属证书之义务；2.判令被告湖北喳西泰旅游投资开发有限公司向原告支付违约金397568.41元（其中逾期交房违约金385315.34元，逾期办证违约金12253.07元）；3.本案律师费、诉讼费、执行费等一切合理支出由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司承担。在庭审中，原告要求被告给原告明确的办证时间，如果不能在短期内办证，要求解除合同，退还房款并赔偿损失。事实与理由：2014年8月1日，原告卢鹏和李金兰与被告喳西泰公司签订《商品房买卖合同》（编号ESZ201406725），约定被告喳西泰公司将其位于来凤县喳西泰水城餐饮街2幢一层106号商铺出售给原告，总价款683598元，原告于2014年6月24日支付首付款353598元。2014年8月6日，原告卢鹏与李金兰与被告喳西泰公司签订《商品房买卖合同》（编号ESZ201405847），约定被告喳西泰公司将其位于来凤县喳西泰水城餐饮街3幢2层208号商铺出售给原告，总价款756295元。原告于2014年6月25日支付首付款396295元。两份合同均约定了交房日期、交房条件和违约责任。出卖人应在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条的证明文件（建设工程竣工验收备案证明文件；测绘报告）。逾期交付责任由出卖人承担。违约责任处理方式：延期交付使用，出卖人按国家规定承担相应责任。出卖人未按照约定的时间交房，逾期在60日内，自2015年12月30日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日，自2015年12月30日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买手人支付全部价款万分之二的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的，双方同意“买受人在商品房交付满一年后30日内未提出退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人一次性支付违约金，合同继续履行。”合同签订后，原告依约向被告支付首付款749893元，并按期向银行打入购房余款，截止起诉之日共累计付款1225307元。被告未按照约定履行交付商品房和办理产权证的义务，为维护原告的合法权益，故向人民法院起诉，请求判如所请。被告喳西泰公司辩称，一、针对原告的第1项诉讼请求中办理房屋权属证书及第2项第2小项诉讼请求承担办理房屋权属证书违约金12253.07元，根据合同约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当承担。截止目前没有办理房屋权属证书是因为喳西泰第一期当中的养生街还未完工，还未达到规划验收标准，但案涉房屋五证是齐全的，一旦达到办理房屋权属证书条件后，被告会积极将办理房屋权属证书需要由被告提供的资料提供给不动产登记部门，以保证原告的合法权益。二、关于交付房屋及逾期交房违约责任问题。针对原告该项诉讼请求，没有事实和法律依据，被告无需承担，因为该房屋已交付给原告。理由如下：原、被告双方在商品房买卖合同中虽然约定了交房时间为2015年12月30日，但并不需要在这一时间将案涉房屋实际交付给原告，因为双方在签订商品房买卖合同时约定了以下几项内容：第一，案涉房屋租赁给来凤喳西泰水城运营管理有限公司统一经营管理三年（2015年7月1日至2018年6月30日），而该三年的租金是按照被告售房宣传单上承诺的实行先售后租三年，从总价款中直接扣减18%作为该三年的租金，也就是被告销售房屋时给予的82折优惠。第二，原告在签订商品房买卖合同时即签订了商铺委托经营和管理授权委托书及喳西泰水城餐饮街商铺委托经营和管理合同，根据该合同约定被告已将房屋交付给来凤喳西泰水城运营管理有限公司，并且该公司将商铺出租，该公司在委托管理期间享有该商铺的经营权、管理权、自主转租权和相应收益权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋转移占有，视为房屋的交付使用，因此被告无需在《商品房买卖合同》约定的2015年12月30日将案涉房屋交付给原告，而是在三年返祖经营期满时将房屋交付给原告，时间为2018年12月29日之前。三、根据庭审查明的事实，被告至少在2018年7月22日、2018年11月2日前将案涉房屋已实际交付给原告，且原告已经实际控制和使用案涉房屋。基于以上原因，被告不需承担逾期交房的违约责任和相应的诉讼费用。四、针对原告的第三项诉讼请求中的律师费，因原告没有聘请律师，所以没有产生该项费用。综上，被告已经按照约定交付房屋，无需承担逾期交房违约责任，请求法院驳回原告围绕逾期交房及其相应违约责任的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。对于双方均没有争议的证据即原告的身份证复印件、户籍登记卡、喳西泰公司企业登记信息、个人贷款支付凭证一张；喳西泰公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、喳西泰水城餐饮街3-208号商铺租赁合同一份，本院予以确认，并在卷佐证。对于原告提交的证据证据二，《商品房买卖合同》2份以及证据四，喳西泰水城餐饮街商铺委托经营与管理合同两份，被告提交的证据二，2-106号商铺：喳西泰水城餐饮街商铺认购合同、商品房买卖合同及喳西泰水城付款确认单、喳西泰水城餐饮街商铺委托经营和管理合同、商铺委托经营和管理授权委托书各一份；证据五，3-208号商铺：喳西泰水城餐饮街商铺认购合同、商品房买卖合同及喳西泰水城付款确认单、喳西泰水城餐饮街商铺委托经营和管理合同、商铺委托经营和管理授权委托书各一份，双方当事人对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，以上证据能够证明原、被告双方签订了2-106号商铺、3-208号商铺两份商品房买卖合同，并且原告将案涉两个商铺委托给来凤喳西泰水城运营管理有限公司经营和管理的事实。虽然商铺委托经营和管理合同中第三条中约定，免费委托给来凤喳西泰水城运营管理有限公司进行三年的市场培育和统一商业运营管理，结合原告提交的两份付款确认单中总价款×0.82和宣传单中“实行先售后租三年，三年租金从总购房款中直接扣减18%”可知，三年的租金是用来抵扣购房款，原告主张的无偿租赁给来凤县喳西泰水城运营管理有限公司不符合常理，本院不予采信。对于被告提交的证据三，2-106号商铺：喳西泰水城装修备案登记表、喳西泰水城商铺租赁合同2份和证据四，2-106号商铺：物业费收据能够证明来凤县喳西泰水城运营管理有限公司将2-106号商铺租赁给吴文刚，吴文刚于2015年6月1日进行了装修备案登记，并且原告于2018年11月2日交纳了2-106号商铺2019年上半年的物业费975元的事实。对于被告提交的证据七，3-208号商铺：房屋租赁合同上有原告卢鹏的签字，原告并未否定该签名的真实性，本院予以采信。证据八，销售宣传单，该销售宣传单能够与商铺委托经营和管理合同、付款确认单上总价款×0.82的事实相印证，本院予以采信。本院经审理查明的事实如下：2014年6月22日，原告卢鹏与被告喳西泰公司签订了喳西泰水城餐饮街3-208号商铺和2-106号商铺认购合同书。3-208号商铺建筑面积139.09平方米，折前总价款1006669元，折后总价款780833元。2-106号商铺建筑面积54.19平方米，折前总价款902942元，折后总价款697478元。两份认购合同均约定在签订认购合同时，买受人需交纳购房定金21000元。2016年8月1日（有涂改痕迹），原告卢鹏和李金兰与被告喳西泰公司签订《商品房买卖合同》（编号ESZ201406725），约定被告喳西泰公司将其位于来凤县喳西泰水城餐饮街2幢一层106号商铺出售给原告，总价款683598元，原告于2014年6月24日支付首付款353598元。2014年8月6日（有涂改痕迹），原告卢鹏与李金兰与被告喳西泰公司签订《商品房买卖合同》（编号ESZ201405847），约定被告喳西泰公司将其位于来凤县喳西泰水城餐饮街3幢2层208号商铺出售给原告，总价款756295元。原告于2014年6月25日支付首付款396295元。两份商品房买卖合同第十一条均约定，出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照年利率6%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十九条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付之日后一年内取得房屋权属证书的，出卖人在商品房交付一年后的30日内提出书面退房要求，出卖人自收到买受人的书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还，并按已付房款的1%一次性支付违约金；买受人在商品房交付满一年后30日内未提出退房的，出卖人按已付房款的1%向出卖人一次性支付违约金，合同继续履行。2014年7月23日，原告卢鹏、李金兰（甲方）与来凤喳西泰水城运营管理有限公司（乙方）签订了喳西泰水城餐饮街3-208号商铺和2-106号商铺《商铺委托经营和管理合同》，并出具了商铺委托经营和管理授权委托书。两份《商铺委托经营和管理合同》第三条，关于市场培育期和市场协议期，1.甲乙双方共同进行市场培育，市场培育期为三年。市场培育期间，甲方将该商铺免费委托给乙方进行市场培育和统一商业运营管理。4.商铺委托经营管理分为三年市场培育期和长期市场协议期。市场培育期自2015年7月1日至2018年6月30日止。在市场培育期内乙方享有该商铺的经营权、管理权、自主转租权和相应收益权。2014年8月28日，来凤喳西泰水城运营管理有限公司与吴文刚等人签订了《喳西泰水城餐饮街商铺租赁合同》，将喳西泰水城餐饮街2-106号商铺租赁给吴文刚，租期为2015年12月30日至2018年12月29日。吴文刚于2015年6月1日开始进行装修备案登记。原告李金兰于2018年11月2日交纳了餐饮街2-106号商铺2019年上半年的物业费975元。2015年4月5日，来凤喳西泰水城运营管理有限公司与杨行全签订了《喳西泰水城餐饮街商铺租赁合同》，将喳西泰水城餐饮街3-208号商铺租赁给杨行全，租期为2015年12月30日至2018年12月29日。2018年10月31日，原告卢鹏与张玲华签订了《房屋租赁协议》，将喳西泰水城餐饮街3-208号商铺租赁给张玲华，租期为2018年7月22日至2021年7月22日，租金每年2万元。原告卢鹏、李金兰认为被告喳西泰公司未按照房屋买卖合同的约定向原告交付房屋和办理产权登记，于2019年10月21日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号ESZ201406725）和《商品房买卖合同》（编号ESZ201405847）是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案争议焦点为（一）被告是否按照约定将喳西泰水城餐饮街2-106号商铺和3-208号商铺交付给了原告。（二）原告能否解除两份案涉商品房买卖合同。关于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”且本案两份商品房买卖合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。商品房的交付既要符合合同约定的交付标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告在代理词和庭审中主张，未办理房屋权属证书的原因系喳西泰一期当中的养生街还未完工，未达到规划验收的标准，故被告交付的两份商品房不符合法定和合同约定的交付条件，不能视为被告已经完成了案涉商品房的交付。关于焦点二，本院认为，案涉房屋买卖合同第12.1（2）条约定，出卖人逾期交付商品房超过60日后，买受人有权解除合同。根据商品房买卖合同该条约定，买受人自出卖人逾期交房60日起享有合同解除权，但对于解除权的行使期限没有加以规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，经守约方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，没有履行催告程序，合同解除权应当为在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，两份商品房买卖合同均约定出卖人交付商品房的期限为2015年12月30日，买受人行使解除权的起始时间为2016年2月29日，买受人行使解除权的期限为一年即2017年2月28日之前，现原告卢鹏、李金兰要求解除商品房买卖合同超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权的行使期间，该解除权予以消灭。关于原告卢鹏、李金兰要求被告喳西泰公司履行交付案涉商品房和办理房屋权属证书的义务。本院认为，买卖合同是出卖人是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告卢鹏、李金兰按照合同约定履行了付款义务，被告应当按照合同约定履行交付案涉商品房和协助原告办理权属证书的义务。对于交付商品房的义务，因原告通过与来凤喳西泰水城运营管理有限公司签订了《喳西泰水城餐饮街商铺委托运营与管理合同》取得了案涉商品房的间接占用，且目前原告李金兰已经交纳了餐饮街2-106号商铺的物业费和将餐饮街3-208号商铺出租给张玲华，故被告喳西泰公司已经履行了商品房的现实交付义务。但因案涉商品房尚未验收合格，无法办理房屋权属证书，故被告应当符合办理房屋权属登记的条件下协助原告办理房屋权属证书。关于原告卢鹏、李金兰要求被告喳西泰公司支付违约金397568.41元（其中逾期交房违约金385315.34元，逾期办证违约金12253.07元）的诉讼请求。本院认为，关于逾期交房的违约金问题，因原告与来凤喳西泰水城运营管理有限公司签订了《喳西泰水城餐饮街商铺委托运营与管理合同》取得了案涉商品房的间接占用，被告已经完成了案涉房屋的现实交付，虽然该合同第三条中约定，免费委托给来凤喳西泰水城运营管理有限公司进行三年的市场培育和统一商业运营管理，但结合原告提交的两份付款确认单中总价款×0.82和宣传单中“实行先售后租三年，三年租金从总购房款中直接扣减18%”可知，三年的租金是用来抵扣购房款，原告主张的无偿租赁给来凤县喳西泰水城运营管理有限公司不符合常理。虽然被告无法提供建设工程验收合同的证明文件和测绘报告，但原告已经对案涉房屋取得了收益（抵扣18%的购房款），该收益足以弥补其损失，故对于原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求部分，本院不予支持。对于逾期办证的违约金12253.07元，被告方予以承认，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告卢鹏要求被告喳西泰公司承担律师费等费用问题，因原告未提供证据证明该费用的发生，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司继续履行与原告卢鹏、李金兰签订的《商品房买卖合同》（编号ESZ201406725）和《商品房买卖合同》（编号ESZ201405847），并在符合办理房屋权属证书的条件下，立即协助原告卢鹏、李金兰办理房屋权属证书。二、被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司于本判决生效后十日内向原告卢鹏、李金兰支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计12253.07元。三、驳回原告卢鹏、李金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7264元，减半收取3632元，由原告卢鹏、李金兰负担3579元，由被告湖北喳西泰旅游开发投资有限公司负担53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  袁志平二〇一九年十二月十日法官助理姚宜均书记员（兼）  姚宜均