陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）陕01执异1172号案外人：严瑞，女，汉族，1972年10月7日出生，住西安市新城区后宰门四号院三号楼15号，公民身份号码：610102197210070327.委托代理人：贾弘一，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。申请执行人：西安利君建筑安装工程有限公司，住所地：西安市未央区利君V时代九层。法定代表人：郑伟，该公司董事长。委托代理人：李鹏，陕西仁和万国律师事务所律师。被执行人：西安万汇实业有限公司，住所地：西安市雁塔区小寨东路67号门面房。法定代表人：王海军，该公司总经理。西安利君建筑安装工程有限公司（以下简称西安利君建筑安装公司）与西安万汇实业有限公司（以下简称西安万汇实业公司）建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院于2016年8月20日作出的（2016）陕民终486号民事调解书已经发生法律效力，因义务人西安万汇实业公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人西安利君建筑安装公司于2016年10月26日向本院申请执行，本院于同日立案受理。本案在执行过程中，案外人严瑞以法院查封的位于陕西省西安市周至县楼观古镇上善区5巷11号73-10101、66-10102（若水3-10）房屋的查封为其所有为由向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。本院依法组成合议庭进行了公开听证审查，申请执行人西安利君建筑安装公司的委托代理人李鹏，案外人严瑞的委托代理人贾弘一到庭参加了听证，被执行人西安万汇实业公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审查完结。案外人严瑞称，法院在执行（2016）陕01执1172号之三执行裁定书过程中，查封了案外人名下在西安市××至县“楼××古镇”小区××（××）、××（××）两套网签备案住宅。因该财产属于案外人名下个人财产，与西安万汇实业公司所有的债权债务无关，根据法律规定不得作为执行标的物，现提出执行异议，请求停止对案外人名下房屋的执行。理由为：其于2011年10月28日在西安万汇实业公司购买了周至县楼观古镇上善区5巷11号73-10101号、若水区66-10102号两套商品房并支付全部的购房款，当时西安万汇实业公司派人和案外人本人在周至房管局办理房屋备案登记，进行了相关确认。2017年8月19日，法院在案外人不知情的情况下，突然对案外人名下的上善区5-11（73-10101）、若水区3-10（66-10102）两套住宅进行了查封，对此案外人深感意外，请求法院解除查封、保护我合法权益，归还案外人合法财产。申请执行人西安利君建筑安装公司当庭称无答辩意见。被执行人西安万汇实业公司未出庭亦未答辩。经查,西安利君建筑安装公司与西安万汇实业公司建设工程施工合同纠纷执行一案，在执行中，本院于2017年5月3日作出（2016）陕01执1472号之三执行裁定书，裁定：对登记在被执行人西安万汇实业公司名下位于西安市周至县楼观古镇上善区18套房产（预售证号为：2010005号；房号分别为：1-10102、73-10101、75-10101、90-10301、89-20102、89-20103、59-10401、59-10301、59-10302、59-10402、59-20301、59-20201、59-20101、59-20302、59-20202、59-20102、90-30401、66-10102）予以查封；查封期限为三年。并于2017年5月3日向周至县房管所发出了（2016）陕01执1472号之二协助执行通知书，要求其协助本院对上述财产进行查封。同日在涉案查封的财产所在地张贴了（2016）陕01执1472号之一查封公告。为支持其异议请求，案外人严瑞向本院提交了以下证据。1、《商品房买卖合同》12份。其中2011年10月28日，西安万汇实业公司作为出卖人与严瑞作为买受人分别签订《商品房买卖合同》（合同登记号分别为3327、3329）、其中《商品房买卖合同》（合同登记号3327)约定：案外人严瑞购买西安万汇实业公司位于西安市××至县楼观××房、面积201.36平方米、单价每平方米2241元、总金额为肆拾伍万壹仟贰佰肆拾柒元整；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计人民币451247元整。《商品房买卖合同》（合同登记号3329)约定：案外人严瑞购买西安万汇实业公司位于西安市××至县楼观××房、面积193.03平方米、单价每平方米2241元、总金额为肆拾叁万贰仟伍佰捌拾元整；买受人于2011年10月28日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计人民币432580元整。合同还对其他事项进行了约定。2、收据12张。其中时间为2011年10月29日，编号为4001862、交款人为严瑞、交款金额为451247元整，收款事由为若水区3巷10#；时间为2011年10月29日，编号为4001863、交款人为严瑞、交款金额为432580元整，收款事由为上善区5巷11#。3、转账凭证一份。2011年10月31日，由严瑞向西安万汇实业公司支付款项2685000元。4、《前期物业服务协议》及《临时管理规约》各12份。西安好管家物业服务有限责任公司作为甲方、严瑞作为乙方于2014年12月10日签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》，5、《情况说明》一份。2017年8月23日，周至县房地产管理所向本院出具《情况说明》一份。称：“严瑞（610102197210070327）在2011年购买西安万汇实业公司“楼观古镇”项目上善区5巷11号（73-10101）、若水区3巷10号（66-10102）房屋，于2011年10月28日在我所进行了《商品房买卖合同》备案登记。因我所在2011年对《商品房买卖合同》备案登记时，应用的是楼盘表和商品房合同登记号编码册，都是手工进行《商品房买卖合同》备案。我所在对严瑞购买的房屋进行《商品房买卖合同》备案时在合同登记号编码册上做了记录，在楼盘表中未有标注清楚。2016年我单位在给你院提供“楼观古镇”项目房间号时，因我工作人员失误把《商品房买卖合同》已经备案在严瑞名下的房间号上善区5巷11号（73-10101）、若水区3巷10号（66-10102）提供你院。现请求你院撤销对上述两套房屋的查封。”经本院向案外人严瑞核实涉案房屋付款情况，案外人严瑞称：2011年10月28日，西安万汇实业公司向其借款300万元，双方约定由西安万汇实业公司向其出售其开发的楼观古镇的12套房屋作为担保，其将300万元支付给西安万汇实业公司后，当天签订了12套的商品房买卖合同并在周至县房地产管理所备案登记。房屋建成后，西安万汇实业公司没有偿还能力，认可双方之间的商品房买卖合同确定的内容，并于2014年12月底将12套商品房交付给其本人。该12套房屋全部由其占有使用。同时也同西安万汇实业公司前期的物业公司签订了前期物业服务协议，其作为楼观古镇12套房屋的业主，按照服务协议履行义务享有权利。上述事实有听证笔录、执行裁定书、商品房买卖合同、收款收据、转账凭证、前期物业服务协议、临时管理规约、情况说明、谈话笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，案外人严瑞虽以其与被执行人西安万汇实业公司签订了《商品房买卖合同》，并在房地产管理部门办理合同备案登记，其后被执行人西安万汇实业公司将包括涉案查封的2套房产在内的12套房屋交付给其占有、使用，同时案外人严瑞也与其前期的物业公司签订了前期物业服务协议等事实及证据主张对涉案查封的房产排除执行，但由于该《商品房买卖合同》在签订之初系对案外人严瑞向被执行人西安万汇实业公司出借300万元民间借贷行为的担保。借款到期后，借款人西安万汇实业公司无力按时还款，遂将包括涉案查封的2套房产在内的12套房屋交付案外人，继续履行双方签订的《商品房买卖合同》以抵偿债务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。据此，本案中，因案外人严瑞主张的权利基础法律关系系在借贷关系中，案外人严瑞与被执行人西安万汇实业公司通过继续履行《商品房买卖合同》而形成的以房抵债行为；且涉案查封的房产现仍登记在被执行人西安万汇实业公司名下，故案外人严瑞该项排除执行的异议理由依法不能成立，本院依法不予支持。案外人严瑞如主张涉案查封房产的实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人严瑞的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  王庆九审判员  王 炜审判员  李 唯二〇一九年十二月十二日书记员  张韵浛