山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3982号 上诉人（原审原告）：林晓春，女，1972年8月24日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：任飞翔，山东翼齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勇，山东翼齐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博华茂房地产开发有限公司,住所地淄博市张店区新村西路42号铂金商务大厦1015室。 法定代表人：刘必华，董事长。 委托诉讼代理人：刘健，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿国扬，山东建仑律师事务所律师。 上诉人林晓春因与被上诉人淄博华茂房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初8574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林晓春的委托诉讼代理人任飞翔、陈勇，被上诉人淄博华茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘健、耿国扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林晓春上诉请求：1.撤销原审判决，判令被上诉人支付逾期办证违约金211560元；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对上诉人与被上诉人签订的结算确认单进行了错误认定。1.结算确认单只是双方对于房产证办证面积小于合同约定的面积而对业主所作多交房款退款的约定，并非对双方之间所有纠纷作出的约定。结算单中最后一句“上述退款金额经买卖双方确认，业主签字并收到退款后，双方互不追究任何责任”系承接上面面积确认所进行的约定，与合同的其他内容无关。一审法院以此认定双方互不追究所有责任，系错误的扩大意思解释，与事实不符，于法无据。2.确认单并非上诉人真实意思表示。上诉人签署该确认单系出于被上诉人的胁迫，并非自身真实意思表示。上诉人购买被上诉人处房屋后，被上诉人迟迟不为上诉人办理不动产权证书。迫于无奈，多位业主进行了上访，也被电视台报道。最终，经过业主多方努力，被上诉人才为上诉人办理了权属证书，但登记的房屋面积却比合同约定少了十个平方左右。业主购买时是按照合同约定面积进行交费，登记面积少了许多，直接导致业主在后期出卖房屋时价格大打折扣。被上诉人在拿到产权登记证后，并未立即下发给业主，也并未立即按合同约定进行退款，而是以此为要挟，要求业主签署该确认单。确认单只有一份，详细内容并没有向包括上诉人在内的业主进行确认和说明，只是表示不签字就不发放证书。上诉人为取得产权证而签下该确认单，其并非上诉人的真实意思表示，应是无效的。3.确认单的内容属格式条款，理应无效。根据合同法及相关司法解释，提供格式条款的一方，对于免除或者限制自己责任的格式条款，应采取足以引起对方注意的方式提请对方注意，并依照对方要求作出说明。但被上诉人并未向上诉人进行过解释和提示。退一步讲，即使确认单中的格式条款有效，对该条款的理解产生争议的，也应按照通常理解予以解释。依照通常解释，格式条款有两种以上含义的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院很明显对该确认单进行了错误的解释，是站在有利于格式条款提供一方的解释。综上，一审违反事实和法律作出错误判决，使上诉人合法民事权益得不到法律保护，请求二审维护当事人合法权益。 淄博华茂房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，确认单当中明确记载涉及封闭阳台、面积差和办证费三项事宜，因此，显然确认单中所表达的互不追究责任包含了上诉人要求被上诉人承担逾期办证的责任在内，且案涉房屋面积差之所以出现，是因为被上诉人主动免除了上诉人应当缴纳的另一半面积的封闭阳台房款。因此，在此基础上，双方达成了互不追究任何责任的意思表示，该意思表示不存在任何胁迫、欺诈的情形，是各上诉人的真实意思表示，且确认单系各上诉人单方出具，对于每份确认单中所记载的每项均为手写，更不存在格式合同的情形，因此，请求依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 林晓春向一审法院起诉请求:1.被告支付原告违约金211560元；2.诉讼、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2014年5月19日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于张店区的华茂观邸（后更名为金色家园）9#、10#幢1单元011501号房，该商品房阳台是封闭式。同时约定出卖人应当在2016年8月31日之前（商品房交付使用后365工作日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%×超期天数向买受人支付违约金。若因买受人未按本合同约定支付购房款或逾期付款违约金等，出卖人除可依照本合同第七条的约定要求买受人承担违约责任外，出卖人有权拒绝交房，还可相应顺延本合同约定的办证义务，且不构成出卖人的逾期交房违约或逾期办证违约。合同签订后，原告按约交付房款。2017年5月4日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权证书。2017年6月26日，原告签署华茂观邸业主款项结算确认单：“华茂观邸9号楼1501号房，户名林晓春，预售面积143.85㎡，实测面积136.28㎡，应收封闭阳台费用6032元，应退房款45257元，应退办证费2814.20元，实际退款合计36410.80元。业主退款账号……上述退款金额经买卖双方结算确认，业主确认签字并收到退款后，双方互不追究任何责任。”原告已收到了上述款项。现原告以被告逾期办证为由诉至法院，要求判如所请；被告认为逾期办证并不是由于被告的责任造成的，且被告收取了原告封闭阳台一半面积的房款，被告在面积上给予了原告优惠，基于此原因原告签署了结算确认单，双方承诺互不追究包括逾期办证责任在内的任何责任，现原告的起诉无事实依据且不符合双方约定。 一审法院认为，2017年5月4日被告为原告办理了涉案房产的不动产权证书，被告存在逾期办理涉案房屋房地产权属证书的事实，但被告为原告办理完毕产权证书后，原告与被告就涉案房屋款项进行了结算且原告出具了“收到退款后，双方互不追究任何责任”的结算单，该结算单系原告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已经将退款支付给了原告，现原告提起诉讼，要求被告赔偿逾期办理房屋权属证书违约金，违反双方的约定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告林晓春的诉讼请求。案件受理费4473元，减半收取2236.50元，申请费1605元，由原告林晓春负担。 本院二审期间，上诉人提交淄博华茂观邸生活区9号楼及10号楼部分业主签名出具的情况说明一份。证明涉案确认单所签署的背景以及该确认单所约定的事项。被上诉人经质证对证据的真实性无法确认，不能确认是华茂观邸生活区9号及10号楼业主出具，且签名与情况说明本身不在一页上，即使业主签名属实，但仅有14名业主，其中还包含了在一审过程中起诉的业主，而华茂观邸生活区9号楼及10号楼共有业主200余人，显然也不能证明上诉人所出具的情况说明与事实相符，本身该证据也不具备证人证言的形式要件的要求，不具有证明效力。上诉人申请郑厂、胡立安作为证人出庭作证，证明确认单签署的真实背景为房产证办理以后，牵扯房产证的下发以及业主多交纳的房款和多交的办证费用退还问题，被上诉人以此退款为要挟，在并未与业主进行任何协商的情况下，强迫业主签署了该确认单，且该确认单并未就违约办证的违约金问题进行过协商及确认，格式也由被上诉人统一提供。结算单所包含的事项为封闭阳台的费用、房款面积差退还的费用以及需退还的多余办证费用，只有这三项内容并没有体现和约定，因逾期办证被上诉人应承担的违约责任，基于合同约定应承担的违约责任，并不包括在确认单的内容当中。上诉人对证人证言真实性及证明内容均无异议，被上诉人对证人证言真实性有异议，两名证人不仅与本案的处理结果存在利害关系，并且两名证人与本案的上诉人委托代理人也存在委托代理关系，并且两名证人所委托的事项，同样也是主张逾期办证违约金，仅仅是因为合同约定内容的不同，会导致违约金数额的计算不同而已。但是，本案的审理结果显然会影响到两名证人的委托事项的处理结果，因此，两名证人本身就与本案具有利害关系，其证人证言不具有证明效力。针对上诉人提供的证据，本院认定如下：上诉人提供的情况说明，不能核实证据中签字人的身份及签字的真实性，对该证据真实性本院不予采信。郑厂、胡立安作为证人出庭作证，但两位证人均另案向本案被上诉人以延期办证违约金为由提起诉讼，两名证人与本案存在利害关系。且两名证人仅能证明其本人出具确认单的情况，对他人的确认单如何出具，证人无法证明。综上，两名证人证言的证明效力，本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：被上诉人应否向上诉人支付逾期办证违约金211560元。根据一审查明和当事人确认无异的事实，本案被上诉人确实存在逾期办理案涉房屋房产证的事实，现在上诉人要求被上诉人按照房屋买卖合同约定的标准支付逾期办证违约金，被上诉人提出双方已通过签订结算单的方式就逾期办证责任作出处理，上诉人不予认可。因此，对于上诉人所诉责任能否成立，关键在于对双方结算单应如何理解。对此，从结算单的出具时间上看，被上诉人为上诉人办理房产证的时间是2017年5月4日，案涉结算单的形成时间是2017年6月26日，即被上诉人逾期办理房产证期间届满后。从结算单的内容上看，虽“双方互不追究任何责任”系承接前文中因房屋设计面积与实测面积有差距被上诉人向上诉人退回部分款项后的处理而来，但基于此时被上诉人已办理完毕案涉房产证，上诉人向被上诉人主张逾期办证违约金的金额业已确定，但双方并未在此时作出处理计算，反而明确约定“双方互不追究任何责任”（结算单所包含的事项为：封闭阳台费用、房款面积差、办证费三项内容），“互不追究任何责任”的范围通常理解显然应当包含涉及封闭阳台、面积差和办证三项的事宜，在此情况下，上诉人以提起本案诉讼的方式向被上诉人主张权利（逾期办证违约金），显然与前述约定不相符，其应对此作出合理解释或另行提供证据证明该约定与逾期办证事宜的处理无关。故此，原审法院对案涉结算单的认定、解释并无不当，上诉人要求被上诉人承担所诉违约金支付责任缺乏依据。上诉人上诉主张所持前述结算单的约定系被胁迫、不是上诉人真实意思表示的主张，没有证据证明，不予支持。上诉人上诉主张确认单系格式条款应无效或作出对提供格式条款一方不利解释的理由，对此，案涉确认单虽然存在格式上的一致性，但系特定的商品房买卖合同相对方就特定房产买卖对相关费用数额的共同确认，且确认单中明确：双方互不追究任何责任，由此可见，确认单并非免除被上诉人责任、加重上诉人责任的格式条款，故上诉人主张该确认单系格式条款且无效的上诉理由不成立。 综上所述，上诉人林晓春的上诉请求及理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4473元，由上诉人林晓春负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  刘 宁 审判员  杨继生 二〇一九年十二月二十五日 书记员  白杉杉