辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民再55号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺市经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：付兴涛，男，1989年8月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：丛培礼，男，汉族，1955年3月15日出生，住抚顺市经济开发区。再审申请人抚顺乐活房地产开发有限公司（以下简称乐活公司）因与被申请人付兴涛商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）辽04民终1146号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年7月23日作出（2019）辽民申3143号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。乐活公司的委托诉讼代理人马淑玲，付兴涛的委托诉讼代理人丛培礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐活公司的再审请求：1、依法撤销一、二审判决，改判乐活公司不承担2017年3月24日之后给付产权证的违约金责任；2、一、二审及再审案件受理费部分由付兴涛承担。主要事实及理由：一审、二审均认定产权证的登记时间为2017年7月28日，说明产权证办理完毕和下发的截止时间应为登记之日，至于登记日之后，取回产权证未能及时下发，是因为有统计工作要做，并不应承担合同中约定的违约责任后，重复承担合同的违约责任。原一审、二审法院认定登记之日后至产权证发放到当事人手中的时间也是合同违约行为，属于认定事实错误。请求法院支持乐活公司的再审请求。付兴涛答辩称，本案不应该改判，理由是双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定，因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房产证的，出卖人应承担已付房款日万分之0.5的违约金。该条款规定的是付兴涛实际取得房产证方为乐活公司义务的终结，而不是房产登记之日为乐活公司义务的终结。换而言之，只要乐活公司没有把房产证交到付兴涛手中就应当按合同约定承担违约责任。我小区办理房产证有两种方式，一种是全款房，业主接到开发商通知后，业主本人前往房产局取得房产证；第二种是按揭贷款房，在交付首付款同时开发商收取了业主办理房产证所需一切费用，并办理了办理房产证的委托手续，由开发商代业主办理房产证，付兴涛属于第二种情形。事实上，双方已经形成了委托与被委托的关系。乐活公司办理完房产证后理应及时交到付兴涛手中，但乐活公司却将房产证交到第三方乐活物业公司，二公司恶意串通，扣押业主房产证，逼迫付兴涛用延迟办理房产证违约金抵顶以后的物业费，否则不交付房产证，直至抵顶至2026年。以上理由充分说明无论按合同约定还是按委托法定，乐活公司都应当将违约金赔付至被申请人取得房产证之日，而不是房产登记之日。付兴涛认为原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应当维持原判。付兴涛向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令乐活公司立即交付房屋产权证；2、乐活公司支付延迟办理房屋产权证的违约金从2015年4月13日起至实际给付之日止按总房款的日万分之0.5计算；3、本案诉讼费由乐活公司承担。一审法院认定事实：2013年7月13日，付兴涛、乐活公司双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：付兴涛以303373元的价格购买乐活公司开发的位于抚顺经济开发区的房屋，乐活公司在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由乐活公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由乐活公司继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。付兴涛于2013年9月9日付清总房款303373元。乐活公司于2014年7月19日将该房屋交付付兴涛使用。现乐活公司以付兴涛欠物业公司的物业费为由一直未将办理的房屋权属证书交付给付兴涛。一审法院判决如下：一、乐活公司于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于开发区XX路XXX号房屋的产权证交付给付兴涛；二、乐活公司于本判决发生法律效力之日起十日内向付兴涛给付延迟办理房屋权属证书的违约金。（自2015年4月20日起至本判决确定的履行之日止，以303373元为基数，按照日万分之0.5的标准进行计算）。案件受理费218元，减半收取109元，由乐活公司承担，随上述款一并给付付兴涛。乐活公司的上诉请求：1、改判乐活公司支付延期办理产权证违约金截止至2017年3月26日；2、请求二审法院进行调解，违约金可充抵物业费；3、案件受理费由付兴涛负担。二审中，当事人没有提交新证据，二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乐活公司负担。再审期间，乐活公司提交了案外人曹昕晔一案的二审判决书和再审裁定书，证明迟延交房违约金不应计算至实际给付之日止。付兴涛对该份证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，但是认为裁判结果不公平。付兴涛提交了涉案房屋的所有权证书，证明房屋的产权登记时间为2017年3月24日。乐活公司对该份证据的真实性无异议。本院对以上两组证据的真实性予以采纳。再审查明，涉案房屋的产权登记时间为2017年3月24日。乐活公司于二审判决作出后，已经按照本院作出的（2018）辽04民终1451号判决履行了给付房产证和违约金的义务。再审另查明，案外人曹昕晔因乐活公司延期办理房产证问题诉至法院，本院作出（2018）辽04民终485号判决，判决延迟办理房产证权属证书违约金的计算截止日期为房屋产权证办理完毕之日。曹昕晔不服该判决，以迟延办理房产证权属证书的违约金应计算至判决之日为由，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民申3785号民事裁定书，裁定驳回曹昕晔的再审申请。本院对一审、二审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点应为：延迟办理房屋权属证书违约金的计算截止日期。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续办理，超过90日仍无法办理的，出卖人承担已付房款的日万分之0.5的违约金。”合同签订后，乐活公司并未按照上述约定期限履行义务，故付兴涛请求给付迟延办理房屋权属证书违约金的请求应予以支持。关于违约金计算的起止时间，因涉案房屋已经于2017年3月24日完成产权登记，即办理完毕房屋权属证书，故乐活公司应支付的违约金的起算点，即自2015年4月20日开始计算，至2017年3月24日房屋权属证书办理完毕之日止。付兴涛主张的乐活公司延迟交付房屋权属证书期间的违约金不属乐活公司逾期办理房产证的违约行为，属另一法律关系，不应按照合同约定给付2017年3月24日之后的违约金。综上，乐活公司的再审申请成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销抚顺市中级人民法院作出的（2018）辽04民终1146号民事判决和抚顺市望花区人民法院作出的（2018）辽0404民初860号民事判决；二、抚顺乐活房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内将坐落于开发区XX路XXX号房屋的产权证交付给付兴涛（已给付）；三、抚顺乐活房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内给付付兴涛的迟延办理房屋权属证书的违约金，违约金应以303373元为基数，自2015年4月20日起至2017年3月24日止，按照日万分之0.5的标准计算；四、驳回付兴涛的其他诉讼请求。五、驳回抚顺乐活房地产开发有限公司的其他再审请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费109元，由抚顺乐活房地产开发有限公司承担；二审案件受理费50元，由付兴涛承担。本判决为终审判决。审判长 刘 岩审判员 李 艳审判员 李依桐二〇一九年十二月十一日书记员 李耀南