四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川3425民初2189号 原告：包德熙，女，汉族，1942年9月15日出生，四川省会理县人，居民，住会理县。 诉讼委托代理人：李长勇，男，1970年4月20日出生，汉族，四川省会理县人，居民，住会理县，代理权限为特别授权。 原告：李俊林，女，汉族，1968年9月30日出生，四川省会理县人,居民，住会理县。 原告：李佳錡，男，汉族，1994年6月26日出生，四川省会理县人，居民，住会理县。 诉讼委托代理人：李俊林，女，汉族，1968年9月30日出生，四川省会理县人,居民，住会理县，代理权限为特别授权。 被告：会理县物资民爆有限责任公司（以下简称民爆公司），住所地：会理县西环路468号。 负责人：贺显良，系公司董事长。 委托诉讼代理人：邓唯全，四川邓唯全律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告包德熙、李俊林、李佳錡与被告会理县物资民爆有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序由审判员刘波独任审判，公开开庭进行了审理。原告包德熙诉讼委托代理人李长勇、李俊林、李佳錡诉讼委托代理人李俊林和民爆公司委托诉讼代理人邓唯全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包德熙、李俊林、李佳錡向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告在租赁地上的投资评估价2800000元。二十年房屋维护费59160元，合计金额2859160元；2、案件受理费用由被告承担。事实与理由：1996年10月25日，原告李长丹与会理县物资总公同签订了《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》合同租用期自1996年11月1日起至2016年10月31日止，租期20年，该合同于1997年10月20日经四川省会理县公证处进行公证。2001年因公司改制，原会理县物资总公司改制为会理县物资民爆有限责任公司。被告系合法权利人，案涉不动产属被告所有。合同签订后，原告一家入住租驻地。进住开始，水电不通，房屋严重破损，四周山坡皆为荒山不毛之地。可以说能够住人的房屋基本没有生活条件可想而知了。二十年的勤劳付出，当年的不毛之地，如今早已绿树成荫、花香果芳，变化之大，投入金钱之多，维护建设之彻底，可谓天翻地覆。2016年10月31日，合同期届满，原告一家承请专业人士对租住地上的投资进行了细致入微的评估，评估价格贰佰捌拾万元整，房屋维护费用伍万玖仟壹佰陆拾元，合计金额贰佰捌拾伍万玖仟壹佰陆拾元，而后，原告一家多次到民爆公司找法人贺显良商谈赔偿事宜，每一次被告都是推诿、搪塞，既不认同原告的评估结果，自己又不找专业人士进行价格估评，数月之间商量未果。根据我国《合同法》的规定，合同期满，被告当履行合同中第四条约定租用期满原告在租住地固定投入（注：水池、水管、厕所、保坎、平台、三相电、土地开发及投资所种植的各种苗木）应由被告补偿给原告，但被告至今不履行合同义务，已严重损害了原告的合法权益。二十年的时间里，出租方从未对租赁房屋有过任何维护，所有的维护费用皆由原告一家支付，根据《合同法》第二百二十一条规定，出租方未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维护费用由出租人负担，出租人未尽其义务，由承租人代为履行的，由此支出的费用应当由出租人负担，承租人已经垫付的，有权要求出租人偿还或者从租金中扣除，因此，出租方当无条件支付维护费用。综上所述，被告不履行合同的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告根据以上事实，依据我国《民事诉讼法》等法律、法规的相关规定，特向法院提起诉讼，请法院查明事实后，依法予以判决。 被告会理县民爆公司辩称，一、原告的赔偿之诉，既存在超出租赁合同约定的权利义务内容，也与发生法律效力的民事判决书内容相冲突，并且民事诉状内容还存在着部分严重不实。1996年10月25日，会理县民爆公司与李长丹签订了《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》（以下简称“合同”)并于1997年10月20日经过四川省会理县公证处进行公证。该合同约定的内容为：1、租用地点及范围，会理县物资局东山寺老炸药库房，围墙以内，水泥路基堡坎以上为界。2、租用期限自1996年11月1日起至2016年10月31日止，租期20年。3、租金，从96年11月至2001年10月，每年租金3600元，从2001年11月至2016年10月的年租金以3600元为基数，按每年国家物价上涨指标为依据，增加后15年租金。5、本合同自签订之日起生效。如乙方（即被告）违约不租用或不交租用费，乙方在荒山上的投资不得收回，作为违约金付给甲方；合同签订后，位于东山寺老炸药库房由李长丹及被告一家人共同居住、使用。期间，李长丹缴纳了5100元租金。2014年李长丹去世后，李长丹向租用的东山寺老炸药库房由原告人一家人居住、使用。2001年，因公司改制，原会理县物资总公司改制为会理县物资民爆有限责任公司。这些事实经法庭核实并且已经判决查明。因此，从签订合同至今近22年，虽然时过境迁，但是己有双方签字认可书面合同文字内容为证，完全是有据可查；这不以人的意志为转移，尤其是在法庭之上。租赁物位于会理县果元乡南郊村东山组库房等不动产为合同的标的物，而在租赁合同中原被告的权利义务关系，不仅有事实公证书为证，而且有书面文字内容加以证实，还何况相互间的权利义务更有已经生效的民事判决书所确认。即使当事人双方存在对合同理解和认识的不同，也不能否定法律规定和定性，生效判决的唯一结果也不容更改。即便诉状和生效判决查明事实存在不同陈述，也当以判决书认定为准。本案中，租赁和实际占用不动产已经长达近22年，从租期届满且时至今日，实际占用承租方仍不自愿付完租金，其行为属于违约，此违约事实毋庸置疑。众所周知，租赁的交易习惯，本身就是先付租金后使用租赁物，这是市场惯例。本案中已有案件事实租不动产时已付5100元租金的事实，恰恰印证了此市场惯例。在租赁合同中，对支付租金约定不明或没有约定的，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，承租方也应当按照租赁期限内，每届满一年时就依法支付一年年租金，最迟也应在租期届满时付清。然而，租期届满后，原告仍然占用不动产的同时，也不给付租金。根据客观存在的行为，并经生效判决确认的事实，承租方租期届满实际占用不动产租赁物的现状，承租方的行为属于违约，违约事实客观存在，赔偿二百八十万余元之诉，既无合同约定依据，也不符合法律规定，理由不能成立。虽然合同上第4点有乙方在租用期内，对荒山，荒坡有管理使用权、经营自主权，但同时也明确乙方在租用期内对甲方的房屋如有改造，须征得甲方同意，方可执行。即使承租方声称的在不动产上存在有投资或投入，但对出租人也是不具有法律的约束力和效力。而诉讼赔偿285916元也全是承租方说法。至于所谓的投资情况也不确定，全是承租人个人行为，还何况答辩人毫不知情，更不能约束答辩人。该事实不能成立。仅有书证《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》写明，如乙方违约不交租用费，乙方在荒山上的投资不得收回，作为违约金付给甲方。基于合同签订后只缴纳了5100元租金，尚未给付拖欠的租金月66900元的事实，按照1996年10月25日签订并于1997年10月20日经过会理县公证处公证的合同内容，若乙方（原告）不交租用费，投资不得收回，作为赔偿金付给甲方（答辩人）。即使存在所谓投资，会理县物资民爆有限责任公司也有权对投资投入不予以赔偿和补偿。此外，应该注意的是，在租赁的不动产范围内，承租方对租赁物的投资，既然是承租方未取得出租人即答辩人同意，在租用期内就对租赁物进行改造投资，或者是擅自投资，这种做法，实际也是属于承租方没有取得出租人同意而实施具体违约行为的表现之一。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，对于对租赁物进行改善或者增设他物的行为，未经出租人同意的，不仅承租方无权主张赔偿，而且出租人即答辩人还可要求赔偿损失。综上所述，赔偿285万余元之诉，存在超出租赁合同约定的权利义务内容，与发生法律效力的民事判决书内容存在冲突，并且租赁和实际占用不动产已经长达近22年，从租期届满且时至今日，实际占用承租方仍不自愿付完租金，违约事实客观存在。要求赔偿的诉讼请求，既无合同约定依据，也不符合法律规定，理由不能成立。请法庭查明事实，依法给予公正判决。 经审理查明，1996年10月25日，原告与李长丹签订《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》，并于1997年10月20日经过四川省会理县公证处进行公证。该合同约定：1、租用地点及范围：会理县物资局东山寺老炸药库房，围墙以内，水泥路基保坎以上为界。2、租用期限：自1996年11月1日起至2016年10月31日止，租期20年。3、租金：从1996年11月至2001年10月，每年租金3600元，从2001年11月至2016年10月的年租金以3600元为基数，按每年国家物价上涨指标为依据，增加后15年租金。4、在乙方租用期内，如甲方出现该库房主权变卖问题，应提前6个月通知乙方。在同等条件下应优先满足乙方购买，租用期满，乙方在该场地的固定投入应由甲方按有关规定，作价补偿给乙方（注：水池、水管、厕所、保坎、平台、三相电、土地开发及乙方投资所种植的各种苗木），乙方在租用期内，对荒山、荒坡有管理使用权、经营自主权。以上各项权利子女有继承权。乙方在租用期内对甲方的房屋如有改造，须征得甲方同意方可执行。租用期内的费税由乙方承担，在租用期内乙方负责租用范围内的各项安全防范工作。5、本合同自签订之日起生效。如乙方违约不租用或不交租用费，乙方在荒山上的投资不得收回，作为违约金付给甲方；如甲方违约未到期不让乙方租用经营，则乙方在租用范围内所有投资，甲方应按市场价作价付给乙方，并再付给乙方投资等额的违约金。合同签订后原告位于东山寺的老炸药库由李长丹及原告一家共同居住、使用。并对房屋自行进行了维修，期间李长丹缴纳了5100元租金。2014年李长丹去世后，李长丹租用的被告的东山寺老炸药库房由三原告居住、使用。房屋维修费由谁支付双方未在合同中进行约定。在诉讼过程中原告方申请对会理县民爆公司东山寺炸药库房固定投入的建筑物、构筑物及生物资产进行评估，2019年11月28日四川中联资产评估有限公司评估结论为：经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得出评估基准日2019年3月19日的评估结论如下：资产评估总价值为人民币711900元，其中房屋52400元、构筑物15000元，生产性生物资产644500元。鉴定费70000元已由原告方垫付。 另查明，2001年，因公司改制，原会理县物资总公司改制为会理县物资民爆有限责任公司。 又查明，2018年7月27日四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2018）川34民终994号作出民事判决，维持四川省会理县人民法院（2017）川3425民初1781号民事判决第二项、第三项，即二、由被告李俊林、李佳錡、包德熙共同给付原告会理县物资民爆有限责任公司从1996年11月1日至2016年10月31日的尚欠租金66900元（判决生效后三个月内付清）、三、由被告李俊林、李佳錡、包德熙从2016年11月1日起按每月租金300元给付原告租金至租赁物归还之日止。（此租金按年给付，即每年10月31日给付一次；如归还租赁物时不满一年，则应当在租赁物归还之日支付）；撤销四川省会理县人民法院（2017）川3425民初1781号民事判决第一项，即驳回原告会理县物资民爆有限责任公司要求被告李俊林、李佳錡、包德熙归还位于会理县的租赁库房等不动产的诉讼请求；由李俊林、李佳錡、包德熙在收到本判决后三个月内归还会理县物资民爆有限责任公司租赁的库房及不动产。 上述事实，有双方当事人陈述、中华人民共和国四川省会理县公证书1份、四川中联资产评估有限公司评估报告书1份、鉴定费发票、四川省凉山彝族自治州中级人民法院（2018）川34民终994号民事判决书等在案为凭，并经质证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，被告与原告亲属李长丹签订的租赁合同合法有效，双方均应按此合同履行义务。现租赁期间届满，合同不再履行，李长丹已去世，其亲属原告方有权要求在租赁物上的固定投入得到合理的补偿。按照双方签订合同的约定，租赁期限已于2016年10月31日届满，租赁合同第四条约定租用期满，乙方在该场地的固定投入应由甲方按有关规定，作价补偿给乙方（注：水池、水管、厕所、堡坎、平台、三相电、土地开发及乙方投资所种植的各种苗木）。自1996年11月1日起，本案所涉合同已经履行了若干年。合同不再履行后，按照合同约定会理民爆公司应将原告方对会理县民爆公司东山寺炸药库房投入的建筑物、构筑物及生物资产的固定资产投资进行补偿。原告方对会理县民爆公司东山寺炸药库房进行了固定资产投入，按合同中约定原告方在该场地的固定投入应由会理县民爆公司作价补偿给原告方，会理县民爆公司在收回增加添附物时应给予原告方合理的补偿。应当以四川中联资产评估有限公司评估结论为准，故该鉴定结论中的数据可作为给予补偿的依据，应予支持。被告称投入未经同意不知情，不予以赔偿的抗辩主张，没有事实依据，不能成立，不予支持。关于在租赁期间原告方是否存在违约，另案生效判决已查明，原告方无违约行为。房屋维修费双方未在合同中未约定，根据有关法律规定，应由出租人支付，维修费结合本案实际，酌情予以考虑，每年600元为宜计12000元。综上所述，本院为保护合法的租赁关系，保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百二十三条第一款、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下： 一、由被告会理县物资民爆有限责任公司于本判决生效后1月内支付原告李俊林、李佳錡、包德熙在会理县民爆公司东山寺炸药库房投入的建筑物、构筑物及生物资产的固定投资补偿款711900元、房屋维修费12000元，合计723900元； 二、驳回原告李俊林、李佳錡、包德熙的其他诉讼请求。 案件受理费29674元，减半收取计14837元，鉴定费70000元，合计84837元。由原告负担9890元，被告负担74947元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 刘 波 二〇一九年十二月十五日 书记员 党枫云 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。” 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。” 《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。” 《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理的期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维护费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”