湖南省洪江人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1291民初293号 原告：贺兴利，男，汉族，1975年8月30日出生，住怀化市洪江区。 委托诉讼代理人：朱志奇，湖南嵩云律师事务所律师。 被告：尹桂英，女，汉族，1966年1月7日出生，住怀化市洪江区。 原告贺兴利与被告尹桂英买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告贺兴利及其委托诉讼代理人朱志奇、被告尹桂英均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贺兴利向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还已经支付的购房款15.38万元3.判令被告承担案件受理费。事实与理由：2015年原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定尹桂英自愿将其名下自有房屋，诉争房屋作价15.38万元出售给贺兴利。尹桂英在建设银行的该房屋贷款由贺兴利偿还。协议签订的当天，原告支付人民币15.38万元，被告出具了15.38万元的收条。同日，被告将房屋交付给原告居住后失去踪迹。合同签订及原告支付购房款后，被告没有按合同约定协助原告办理还贷及房屋更名登记，导致原告无法偿还被告在建设银行的该房屋贷款，也无法办理房屋所有权证的更名登记。经查明，被告一直自己在偿还银行贷款，说明被告在签订房屋买卖合同及收取购房款时就不准备履行合同。现诉争房屋已被法院查封，且准备拍卖，原、被告之间的房屋买卖合同已经履行不能，根据合同法的相关规定，请求法院判如所请。（贺兴利的该诉讼请求是2019年10月28日变更的，2019年10月10日起诉时的诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判决被告履行《房屋买卖合同》，协助原告办理偿还贷款及办理房屋更名登记购买；3.案件受理费由被告承担。） 被告尹桂英辩称，被告与原告签订的房屋买卖合同，不是被告的真实意思表示，该合同是在原告的胁迫下签订的，是无效合同。该买卖合同实际上是被告向原告借款，原告为了确保被告还款要被告签订的。2015年10月2日，被告从原告处借款5万元，双方约定月息1角，原告当日通过银行转账给被告4.5万元。被告应原告的要求在借款时将诉争房屋与开发商签订的《商品房买卖合同》复印给原告，并将该房屋的银行贷款合同交付给原告。借款当日，原告的朋友住进诉争房屋，之后原告将钥匙更换，致使被告不能进入房屋，原告占用诉争房屋至今。2015年11月5日，被告通过银行分两次共转账5000元给原告偿还当月借款利息。2015年12月份，原告要求被告将房屋卖给他，并要求被告将合同的落款日期写为2015年10月2日、出具收到15.38万元的收条给原告。因为向元林与原告是一起放贷的，被告想将自己借向元林的10万元也在收条中注明，并写明至2016年还清，但原告阻止不让，被告便将“至2016年”划掉了。被告是被原告胁迫的情况下签订的买卖合同，从双方没有约定房屋总价款，原告根本都不知道诉争房屋每月需要向银行还款的金额，而且诉争房屋连同装修，被告花费近五、六十万元，不可能作价15.38万元卖给原告，再说原告也不能提供其支付房款给被告的转账凭证，这些都说明了原、被告之间签订的买卖合同不是被告的真实意思表示，且诉争房屋的银行贷款一直是被告在偿还。因为被告法律意识淡薄，没有报警。基于被告是向原告借款，也愿意返还借了原告的4.5万元，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见判决书后面所附的附件2），本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据作如下认证分析： 一、对原告证据的认证意见 证据1，符合证据三性原则，被告无异议，本院予以采信；证据2，来源合法，与本案相关联，确认原、被告之间签订了落款日期为2015年10月2日的房屋买卖合同，被告出具了收到15.38万元，落款日期为2015年10月2日的收条；证据3，符合证据三性原则，确认2015年10月2日贺兴利转账给尹桂英4.5万元，但不能证明2015年11月5日贺兴利转账给尹桂英的事实，反证2015年11月5日尹桂英转账给贺兴利5000元的事实。证据4，符合证据三性原则，结合当事人庭审陈述，确认贺兴利持有诉争房屋的商品房买卖合同及贷款合同复印件等书证材料，尹桂英曾为诉争房屋贷款21万元，且现在未住在诉争房屋内的事实。 二、对被告证据的认证意见 证据1，符合证据三性原则，确认2015年10月2日贺兴利转账4.5万元给尹桂英的事实。证据2，符合证据三性原则，确认2015年11月5日尹桂英转账给贺兴利5000元的事实。证据3，与本案不相关联，不予采信。 经审理查明（依据本院确认的证据及当事人陈述）：诉争房屋坐落于怀化市洪江区，建筑面积138.93平方米。2010年9月29日，尹桂英以总价款305507元购买了诉争房屋。之后，尹桂英为诉争房屋向银行按揭贷款21万元，借款期限180个月，需每月等额偿还贷款本息1730.62元（需要偿还的本息共计311511.6元）。2015年10月2日，尹桂英作为甲方与乙方贺兴利签订《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》首部约定：甲方自愿将诉争房屋作价15.38万元出售给乙方，乙方了解该房屋属于建设银行贷款的按揭房屋。双方约定的具体条款为：1.甲方自愿将诉争房屋作价15.38万元出售给乙方，甲方在建设银行的该房屋贷款由乙方负责偿还；2.甲方房屋内的固定装修不得拆除，家电及相关个人用品自行带走，甲方不收取装修费用；3.甲方作价15.38万元出售给乙方，合同签订后相关该房的产权、物业费用由乙方自行承担；4.甲方自愿将本人名下自有房屋出售给乙方，所有因该房屋引发的法律及其他经济纠纷由甲方负责，请相关部门给乙方办理相关手续，本人认同无异。合同签订当日，尹桂英将与开发商签订的诉争房屋《商品房买卖合同》复印件，与贷款银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》复印件交付给了贺兴利。合同签订当日，贺兴利通过银行转账4.5万元给尹桂英，尹桂英将诉争房屋交付给贺兴利；尹桂英出具收到贺兴利15.38万元的收条，收条中写有“至2016年”字样，该字样上被划有一横线并被捺手印，收条的尾部用括号标注有“作为购房款”五个字。2015年11月5日，尹桂英通过银行转账给贺兴利5000元。 另查明：尹桂英将诉争房屋交付给贺兴利后，不再交纳物业费、水电费，诉争房屋由贺兴利占有至今；贺兴利与尹桂英签订《房屋买卖合同》后，没有向银行偿还过诉争房屋的贷款，亦不知道每月需要偿还贷款的确定数额；因尹桂英欠他人的到期债务未履行，诉争房屋已被本院依法查封。 本院认为,设定抵押的房屋法律不禁止买卖。本案原告主张被告未协助其办理还贷及房屋产权变更登记手续，导致房屋无法进行过户到原告名下，要求解除该房屋买卖合同。经查，原、被在房屋买卖合同中明确约定，被告所欠房屋贷款由原告负责偿还，合同签订后原告未主动履行合同约定的还贷义务，从而消除抵押权以办理过户登记手续，贷款仍由被告偿还，现原告以被告违约为由要求解除合同理由不充分，不符合法定解除条件，故对原告的诉讼请求不予支持。被告称房屋买卖合同不是其真实意思表示，是名为买卖合同实为民间借贷，系无效合同的抗辩理由未提供充分证据证实，本案中本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告贺兴利的诉讼请求。 案件受理费人民币3376元，减半收取计1688元，由原告贺兴利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员     刘 叶 群 二〇一九年十二月十七日 法官助理  夏 丽 琴 书 记 员   沈 欣 附件：1、适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 2、本案的证据及质证意见 （1）原告提交的证据：证据1（原、被告身份证明各1份），拟证明原、被告的身份信息。证据2（《房屋买卖合同》、《收条》各1份），拟证明原、被告签订了房屋买卖合同，而且按照合同约定原告支付了被告15.38万元购房款的事实，被告在签订合同后收到了原告的15.38万元购房款。证据3（中国建设银行个人活期账户交易明细3份），拟证明在2015年10月2日原告建设银行账号向尹桂英转账4.5万元，2015年11月5日原告分两次每次转账2500元，共转账5000元给尹桂英的事实。证据4（《商品房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》、《个人贷款支付凭证》、《过期催款通知书》复印件各1份），拟证明尹桂英购买了X的房屋，价款为305507元，按揭贷款为21万元，后建设银行放款了21万元给金牛地产公司，并且房屋抵押给了建设银行，《过期催款通知书》2019年3月22日贴在X号房屋门上，证明房屋买卖合同签订后，被告将房屋已经交付给了原告。 被告的质证意见：证据1无异议。证据2，买卖房屋不是被告的真实意思表示，合同也不是2015年10月2日签订的，是这一天被告向原告借款5万元，原告只转账给被告4.5万元，买卖合同是12月份签订的。证据3，不是原告转账给被告5000元，而是被告向原告转账5000元用于偿还向原告借款5万元的月利息。证据4，2015年10月2日借款时，原告要求被告复印《商品房屋买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《特别签订条款》给其才借钱给被告，因被告急用钱就复印给原告了；《个人贷款支付凭证》被告不知原告从哪里得来，房子没有交付给原告，是原告说要将房子给他住，他借款给被告才放心，被告什么时候还了原告的钱，原告就搬出去，后来原告将钥匙换了，还逼被告签订卖房合同。 （2）被告提交的证据：证据1（中国建设银行股份有限公司洪江区支行的账户历史明细清单1份），拟证明贺兴利在2015年10月2日给被告转账4.5万元借给被告，其他时间没有给被告转过钱的事实。证据2（中国建设银行股份有限公司洪江区支行的账户历史明细清单1份），拟证明被告于2015年11月5日分两次分别转款2500元，共转给贺兴利5000元。证据3（中国农业银行银行卡交易明细清单1份、收条2份，借条1份），拟证明2015年11月22日向某某借给被告10万元，向某某当天转账给被告4万元，另外现金支付了5万元，被告已经偿还了向某某10万元。 原告的质证意见：证据1，对三性没异议，对证明目的有异议，不能用银行里除了4.5万元没有其他钱进账，来证明没有收到其他房款的事实。证据2，真实性、合法性没异议，但是关联性有异议，刚才也调查了，是贺兴利给尹桂英5000元现金偿还银行月供，但是尹桂英没有还，所以把这笔钱又还给了贺兴利。证据3，与本案没有关联性。