内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)内06民终1846号 上诉人（原审原告）：鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司。 法定代表人：万某。 委托诉讼代理人：郭某，北京市康达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某，北京市康达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：何某。 原审第三人：内蒙古康庄路桥有限责任公司。 法定代表人：康某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘某1，内蒙古良科律师事务所律师。 原审第三人：贺某。 原审第三人：鄂尔多斯市瑞德煤化有限责任公司。 法定代表人刘某2，该公司董事长。 委托诉讼代理人杨某，内蒙古智武律师事务所律师。 委托诉讼代理人梁某，内蒙古智武律师事务所律师。 上诉人鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司（以下简称瑞德房地产公司）与被上诉人何某、原审第三人内蒙古康庄路桥有限责任公司（以下简称康庄路桥公司）、贺某、鄂尔多斯市瑞德煤化有限责任公司（以下简称瑞德煤化公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初6533号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年9月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。瑞德恒基房地产公司的委托诉讼代理人郭某、王某，康庄路桥的委托诉讼代理人刘某1，贺某，瑞德煤化公司的委托诉讼代理人杨某、梁某到庭参加了诉讼。被上诉人何某经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞德房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判何某向瑞德房地产公司支付购房款16974479元,利息4888720.7元（以欠付房款16974479元为基准，从2012年12月30日起至2017年6月14日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）及欠付房款16974479元为基准，从2017年6月15日起至全部欠付房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息;依法判决何某承担违约金2761747.73元，（以欠付房款16974479元为基准，从2012年12月30日起至2017年6月14日，按日万分之一计算）及以欠付房款16974479元为基准，从2017年6月15日起至全部房款付清之日止。按日万分之一计算的违约金；包含诉讼费在内的一切实现债权的相关费用。事实与理由：案涉项目是以瑞德房地产公司名义进行建设，瑞德房地产公司是案涉项目的权利享有主体义务承担主体；瑞德房地产公司与第三人之间的合作开发关系与本案没有任何关联，一审法院仅需就瑞德房地产公司与何某之间的房屋买卖合同的履行进行实体审理即可；一审法院未对何某本人确认与瑞德房地产公司之间房屋买卖及未付款事实所做的公证书进行认定，属认定事实不清；案涉项目的建设主体为瑞德房地产公司，康庄路桥公司不具有处分案涉房产的权利，瑞德房地产公司是催要购房款的唯一主体。康庄路桥公司主张所谓其获得分配房源赠与贺某后抵账的行为违背法律强制性规定。何某已通过公证的形式确认了与瑞德房地产公司之间的房屋买卖合同关系及欠款的事实、证据充分，一审法院判决驳回瑞德房地产公司的请求没有任何事实和法律依据。 何某未到庭，亦未提交书面答辩意见。 康庄路桥公司答辩称，原一审代理手续合法；本案不属于买卖关系，不存在支付房款，案涉房屋为合作开发后分配又抵顶的法律关系，且诉讼时效已过。 贺某的答辩意见与康庄路桥公司的意见一致。 瑞德煤化公司答辩称,认可瑞德房地产公司的上诉请求及事实和理由。会议纪要没有明确分配案涉房屋，案涉房屋属于合作各方共同共有，不认可康庄路桥公司的处置房屋的行为。 瑞德房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令何某支付瑞德房地产公司购房款16974479元，利息4888720.7元（以欠付房款16974479元为基准，从2012年12月30日起至2017年6月14日，按中国人民银行同期贷款利率计算）及以欠付房款16974479元为基准，从2017年6月15日起至全部欠付房款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2、判令何某承担违约金2761747.73元（以欠付房款16974479元为基准，从2012年12月30日起至2017年6月14日，按日万分之一计算）及以欠付房款16974479元为基准，从2017年6月15起至全部欠付房款付清之日止，按日万分之一计算的违约金；3、判令本案包含诉讼费在内的一切实现债权的相关费用由何某承担。 一审法院认定的事实：2013年2月20日、2013年3月13日，瑞德房地产公司与何某签订两份《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-0004791、2010-0000245），约定何某购买西山名苑1号楼-7-701以及2号楼-12-1201的房产两套，房屋总价分别为7589122元、9385357元，两份合同均约定2012年3月30日前交房，2012年12月30日前一次性支付房款。合同签订后分别于2013年2月28日、2013年2月20日网签登记，2013年11月4日，案涉房屋交付于何某。何某未向瑞德房地产公司支付购房款。 关于西山名苑小区的建设，2009年6月13日，甲方杭锦旗康庄路桥有限责任公司与乙方鄂尔多斯市瑞德煤化有限责任公司、丙方鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司达成《房地产项目合作投资协议》，主要内容为：一、甲、乙双方共同合作投资对东胜区铁西区的83.41亩土地进行房地产开发；二、房地产开发项目名称：鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司“西山名苑”房地产项目，刘某2为该项目总负责人，康某为总经理，李增润为副总经理；三、房地产开发项目投入资金，按下列比例出资：甲方出资比例占总投入的55%，乙方出资比例占总投入的45%。根据工程进度及所需资金按上述比例投入，投入资金统一交项目财务部。项目部内设机构根据具体情况确定，财务会计由乙方指派，出纳由甲方指派。经营方式：项目部自主经营，独立核算，自负盈亏，按出自比例享有权利、履行义务、分配利润，承担亏损。四、该项目的增资、减资、出资转让等重大事务，由甲乙双方协商确定。五、丙方同意鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司“西山名苑”房地产项目部（以下简称项目部）无偿使用丙方房地产开发资质证、营业证、税务登记证、机构代码证等一切证件。使用期限至本项目开发完毕为止，在项目部使用上述证件期间，其责任和费用由项目部承担，项目部对外签订的所有合同书，均以丙方的名义签订。其责任和费用由项目部承担，丙方不承担任何责任和费用。丙方向项目部提供丙方的银行账户，由项目部单独使用，项目部自行办理银行印件及相关手续。六、丙方不参与项目部的利润分配，不承担亏损，不承担任何责任和费用。七、本协议未尽事项由甲乙双方协商另定补充协议，补充协议的效力与本协议相同。本协议三方签字盖章后生效。协议上甲方处有康某以法定代表人名义的签字和甲方盖章；乙方处有刘某2以法定代表人名义的签字和乙方盖章；丙方处法定代表人未签字也没有丙方盖章。 关于案涉西山名苑小区房屋的分配,2012年11月14日，瑞德集团董事长刘某2、康泰集团董事长康某与李增润、刘埃、贺柱林、贾华明、赵守信召开会议，达成《西山名苑剩余房源分配方案会议纪要》，内容为：一、过去所有认购房全部属于销售；二、酒店部分按实测实际使用面积计算；三、剩余北侧商业1-3层全部属康泰公司所有；四、四层会所及住宅楼下车位属共同资产；五、剩余住宅、司机公寓、地下B1-B2车位、地下B3层储藏室，按股比分配；六、尾欠工程款约1.5亿元需付款时按股比投入，收回按揭贷款先支付瑞德超拿部分；第七、A座写字楼比照B座毛坯楼定开盘价，上浮200元每平米，优惠5%，A座因写字楼改酒店增加或减少施工及设备等，具实相应增加或减少；八、A、B座裙楼所有1-3层商业部分均按20000元每平米打价；九、过去收到两家公司借款全部改为项目股金。第三人康庄公司、贺某主张案涉两套房屋系经房源分配，分配给第三人庄公司后，由贺某抵顶于其债权人何某。2012年12月20日，甲方杭锦旗康庄路桥有限责任公司与贺某签订《协议》一份，内容为甲方自愿将案涉房屋两套交于乙方处置，所得收益与甲方无关。案涉两份合同签订后，2013年6月19日贺某向何某出具收到案涉两套房款13764000元收据一份。 鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司的股东为刘某2；鄂尔多斯市瑞德煤化有限责任公司的法定代表人为刘某2，股东为刘某2、刘改香；杭锦旗康庄路桥有限责任公司在2009年8月13日更名为内蒙古康庄路桥有限责任公司，法定代表人为康某。 一审法院认为，本案存在两种法律关系，分别为第三人康庄路桥与第三人瑞德煤化公司之间的合作开发房地产法律关系及瑞德房地产公司与何某之间的房屋买卖合同法律关系。首先，合作开发房地产法律关系中，合作双方约定无偿使用瑞德房地产公司的资质办理涉案项目的手续及销售，瑞德房地产公司不享有利润分配权，也不承担责任。在庭审中瑞德房地产公司主张其对案涉项目进行了投资，但对此未提交证据，康庄路桥公司不认可，瑞德房地产公司对外承担债务及其注册资本均不足以证实其实际出资，故一审法院认定瑞德房地产公司在案涉项目中未出资，不享有利润分配权利，在房地产开发及销售过程中，瑞德房地产对外代表康庄路桥与瑞德煤化公司。关于案涉两套房屋，何某在原审庭审中的主张与第三人康庄公司、贺某一致，认为康庄路桥公司与瑞德煤化公司将房源分配给康庄路桥公司后，康庄路桥公司交由贺某处分，贺某抵顶其对何某的债务，虽然房源分配会议纪要对西山名苑小区房屋分配并未明确分配给康庄路桥，但康庄路桥作为合作方及建设方对小区房屋具有处分的权利，且与何某签订的商品房买卖合同中第三人瑞德房地产公司已签字盖章，瑞德房地产公司与瑞德煤化公司作为关联企业，瑞德煤化公司对处分房产一事是应当知情的，房屋早于2013年交付，其并未提异议，贺某根据康庄公司的指示处分房屋是有效的，没有证据证实何某取得房屋存在欺诈或恶意串通，不存在合同法无效的情形。其次，关于房屋买卖合同法律关系，虽然双方签订了商品房买卖合同，但双方不存在商品房买卖合同的合意，依据合作协议，瑞德房地产公司不参与分配利润，也不承担责任，其行为均是合作双方主体的意思表示，合同签订的日期均为2013年，而合同约定交房及付款日期均为2012年，且约定了一次性付款，在何某未交付任何房款的情况将房屋交付于其不符合交易习惯及常理，没有证据证实瑞德房地产公司主张的与何某协商后期付款的事实存在，而在商品房买卖合同签订后，第三人贺某向何某出具收款收据可证实贺某处分房屋的事实，故房屋买卖合同并非相对方真实意思表示。最后，瑞德房地产公司主张其作为西山名苑小区的销售主体，对外以公司名义承担了责任，合作开发协议中关于债权债务的约定系内部约定，不得对抗第三人，但三方协议明确约定了瑞德房地产公司不承担责任，康庄路桥与瑞德煤化公司约定了按投资比例享有利润、承担责任，故瑞德房地产公司对外承担责任后有权向实际权利义务主体主张，而不得对合作主体共有的房屋主张房款。综上，一审法院对瑞德房地产公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：驳回鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于瑞德房地产公司出示《公证书》系由何某出具的说明，该说明与何某原一审时委托诉讼代理人陈述相违背，何某经本院两次传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对该组证据不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。 另查明，本案原一审[（2017内0602民初3691号]时，何某的委托代理人于2017年11月8日下午向东胜区人民法院提交《西山名苑剩余房源分配方案会议纪要》《商品房买卖合同》、贺某出具的收据等证据拟证实康庄路桥公司有权处分涉案房产，瑞德房地产公司与其签订了房管部门备案的《商品房买卖合同》，贺某向其出具收据收到涉案房屋房款1376400元，瑞德房地产公司对抵顶事实进行确认等事实。在本案被发回重审时，东胜区法院在审理【（2018）内0602民初6533号】民事案件时，何某经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。瑞德房地产公司在该案件审理中向东胜区人民法院提交公证书一份，内容如下：我何某，分别于2012年2月13日，2013年2月22日向瑞德房地产公司购买了位于鄂尔多斯市鄂托克街南、越山路东、景致路西、广场北街1号楼7单元701号和2号楼12单元1201号两套房产，房款我本人至今未向鄂尔多斯市瑞德房地产公司账户交付。本院在审理本案时【（2019）内06民终1846号】案件时两次通知何某到庭参加诉讼，何某无正当理由未到庭参加第一次开庭，第二次通知何某到庭参加诉讼时，何某明确回答不能按时到庭。瑞德房地产公司在该案审理中向本院提交公证书一份，内容如下：（2017）内0602民初3691号案件中，刘某1（内蒙古良科律师事务律师）是由康庄路桥公司指派，并代表康庄路桥公司利益参加诉讼，发表的代理意见我本人不认可。我本人没有与内蒙古良科律师事务律师签订委托代理合同，也未支付律师费。说明人：何某，2019年11月7日。 本院认为，本案的争议焦点如下： 第一、瑞德房地产公司的诉讼主体资格问题。涉案小区系康庄路桥公司、瑞德煤化公司、瑞德房地产公司合作开发项目，但涉案房屋系商品房，该商品房项目以瑞德房地产公司名义进行建设，须以瑞德房地产公司名义对外签订合同，如果房屋买受人未交付购房款，瑞德房地产公司有权以其名义向买受人主张权利。涉案房屋系康庄公司以瑞德房地产公司名义处分给贺某，贺某抵顶给何某，如买房人未付清购房款，瑞德房地产公司有权提起诉讼索要购房款。原审判决以瑞德房地产公司不享有利润分配权、也不承担责任为由驳回其诉讼请求属于适用错误。 第二、何某是否付清购房款问题。何某在原一审时委托代理人出庭明确表示已经通过抵顶的形式交清购房款，瑞德房地产公司为其办理网签合同是对抵顶行为的确认，并且向法庭出示了贺某出示的收取购房款收据。结合《商品房买卖合同》关于购房款一次性付清的约定，贺某的当庭陈述，贺某出具的收据、瑞德房地产公司为何某办理网签合同并将房屋交付各何某等事实可以证实何某已经以抵顶的形式将上述两套房屋的购房款交付于贺某，瑞德房地产公司以签订《商品房买卖合同》和交付房屋的形式对何某以抵顶的方式支付购房款进行了确认。瑞德房地产公司关于何某未付清购房款的主张与事实和证据不符。如瑞德房地产公司认为康庄房地产公司和贺某无权处分涉案房产，或未将房款交付到公司账户，系合作开发主体之间的争议，应通过《房地产项目合作投资协议》和《西山名苑剩余房源分配方案会议纪要》和合作主体之间的履约情况，依法主张权利。 第三、关于瑞德房地产公司在一审程序和二审程序出示的两份公证书问题，两份公证书不能推翻何某以抵顶的方式交付购房款、贺某向何某出具购房款收据的事实，也不能推翻何某签署授权委托书委托刘某1律师参与诉讼的事实。另两份公证书均为何某出具，且两份公证书的内容与何某在第一次一审程序的答辩意见和举证意见相互矛盾，但何某在一审程序【（2018）内0602民初6533号】和二审程序经合法传唤拒不到庭，也未提供的新的答辩意见，应根据何某在原一审程序中的答辩和举证意见认定相关事实。值得强调的是，本院二审时两次通知何某到庭参加诉讼，何某无正当理由未到庭参加第一次诉讼，第二次通知何某到庭参加诉讼时明确告知其是必须到庭参加诉讼的当事人，何某明确表示不能按时到庭参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。何某作为必须到庭参加诉讼的当事人经人民法院两次传唤拒不到庭参加诉讼，但却为瑞德房地产公司提供与其出庭时不一致的证词，不但干扰正常诉讼程序，而且有违反诚实信用的诉讼原则。 综上，原审判决虽然适用法律错误，但判决结果正确，应予维持。上诉人瑞德房地产公司的上诉人请求不能成立，予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项,《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费164925元，由上诉人鄂尔多斯市瑞德恒基房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王学军 审判员  倪志强 审判员  牛 强 二〇一九年十二月四日 书记员  王 帅 相关法条链接 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理: (一)原判决、定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者査清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。