湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初6406号原告：恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司，住所地：恩施市施州大道20号，统一社会信用代码：91422800707044453L。法定代表人：李道先，该公司董事长。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：伍昭，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：恩施州怡和国际大酒店管理有限责任公司，住所地：恩施市施州大道34号，统一社会信用代码：914228007809313743。法定代表人：杜斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王虞茗，湖北铄观律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司（以下简称今大公司）与被告恩施州怡和国际大酒店管理有限责任公司（以下简称怡和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日作出（2019）鄂2801民初2109号民事判决，原告今大公司不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）鄂28民终1612号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）鄂2801民初2109号民事判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告今大公司的委托诉讼代理人李坤、伍昭及被告怡和公司的委托诉讼代理人王虞茗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告今大公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还其承租的位于恩施市××州大道××号原今大商业城第二层至十二层的房屋及地下车库。事实和理由：原、被告均系依法成立的公司。2006年1月6日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××州大道××号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下库出租给被告，并约定承租房屋以承租人自营为原则，经出租人书面同意承租可以转租，但不得改变合同约定的用途。2018年9月26日原告得知被告在未经原告同意的情况下与案外人杜斌于2015年10月27日签订了《怡和国际大酒店转让合同》，将该酒店转让给杜斌，违反了原、被告房屋租赁合同的约定，严重损害了原告的利益，故原告依法提出前述诉讼请求。原告今大集团为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一、照片打印件四张，证明2018年9月26日原告发现被告与杜斌签订了《怡和国际大酒店转让合同》；证据二、原、被告于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》复印件，证明原、被告存在合法的房屋租赁合同关系，双方在合同中明确约定了禁止转租及违约责任；证据三、被告怡和公司与杜斌于2015年10月27日签订的《怡和国际大酒店转让合同》复印件，证明被告在未经原告同意的情况下擅自将酒店转让，违反了原、被告房屋租赁合同的约定，原告有权解除与被告的房屋租赁合同关系；证据四、从恩施市市场监督管理局查询的恩施优雅健康管理有限责任公司变更信息表、被告怡和公司与龙文签订的《房屋租赁合同》复印件，恩施市小渡船街道办事处机场路社区居民委员会出具的《证明》复印件、普通发票原件，证明被告在未经原告同意的情况下，私自将其承租的五楼转让给恩施优雅健康管理有限公司经营的事实；被告怡和公司辩称：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2006年1月6日至2024年1月6日。在租赁期间被告按照合同的约定履行义务，不存在合同解除的情形。原告起诉与事实不符，自原、被告签订合同时起至庭审时怡和大酒店一直由被告经营和管理，不存在对外转租的情形。杜斌经被告股东大会决议，变更为被告的法定代表人，承租房屋的主体并未发生变更。被告怡和公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、原、被告于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》复印件、原、被告于2013年2月1日签订的《租赁协议》、被告怡和公司股东会决议原件、租赁费发票、怡和公司中国工商银行网上银行电子回单五份、（2019）鄂28执2号之三执行裁定书复印件、（2019）鄂28执11号协助提取房屋租金通知书复印件，证明原、被告签订的房屋租赁合同约定的租赁期限自2006年1月6日起至2024年1月6日止，被告按照合同约定向原告支付租金，其中自2019年4月起被告应当向原告支付的租金由恩施州中级人民法院提取，被告在租赁期限内并未将房屋的经营、管理权转让给他人，被告公司内部管理人员或者股份比例的变更，不影响被告作为承租房屋主体的认定，该房屋租赁合同不存在法定解除的情况；证据二、被告的工商登记信息，证明杜斌系被告的股东及投资人的事实；证据三、恩施优雅健康管理有限责任公司的营业执照、准予变更通知书复印件，证明该公司变更情况。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性有异议，对证明目的有异议，认为被告与杜斌签订《怡和大酒店转让合同》名为转让，实质上是被告依据股东会决议为了便于办理工商变更登记，并非将该酒店的经营权和管理权转让给他人；对证据二、三的真实性无异议；对证据四的真实性无异议，但认为不能证明被告具有转租房屋的行为，且被告与龙文签订房屋租赁合同时，龙文系恩施优雅健康管理有限责任公司的法定代表人，其在2017年10月已经退出该公司。原告对被告提交的证据一中的《房屋租赁合同》无异议，对《租赁协议》的关联性有异议，对《股东会决议》的证明目的有异议，被告实质上是转让酒店的经营权。对租费发票、网上银行电子回单无异议，对执行裁定书、协助执行通知书的关联性有异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为杜斌虽为被告的股东，但不能据此否定被告将房屋转租给杜斌的事实；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据二、三的真实性无异议，本院对该二组证据的真实性予以确认；原告提交的证据一系对证据三的拍照后的照片打印件，对于照片显示的拍照时间是否作为原告发现被告与杜斌签订该合同时间的事实认定与本案需要查明的事实无关，故不予采信；原告提交的证据四结合被告庭审中“怡和酒店的五楼在名称上以恩施优雅健康管理有限公司的名义经营足疗项目”的陈述，能够证明被告承租原告的房屋用于经营酒店，其中将五楼B区转租并对外以恩施优雅健康管理有限公司的名义经营足疗服务项目的事实，予以采信；被告提交的证据一、二，原告未对证据的真实性提出异议，故对该二组证据的真实性予以确认，其中原被告于2013年2月1日签订的《租赁协议》，能够证明原被告约定将租赁期限延长三年，并将一楼作为出租整体出租给被告用于经营酒店，被告不得转租用于经营酒店无关的业务，属于原、被告房屋租赁合同的内容，与本案具有关联性，予以采信。《股东会决议》属于被告内部股权变动情况，与本案处理无关，不予采信。租费发票、网上银行电子回单能够证明2018年10月6日至2019年3月6日均系被告向原告支付房屋租费的事实，予以采信。该组证据中的其他证据与本案待证事实无关，不予采信；被告提交的证据二能够证明被告现在的法定代表人为杜斌及其为被告股东的事实，予以采信；被告提交的证据三真实、合法，且与待证事实相关，予以采信。结合原、被告的陈述及审查确认的上述证据，本院认定事实如下：原告今大公司（甲方）与被告怡和公司（乙方）于2006年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于恩施市××州大道××号原今大商业城的第二层至十二层房屋及地下车库出租给乙方用于经营门店、餐饮、休闲、娱乐、住宿为一体的宾馆，租赁期限为十五年，即自2006年6月1日至2021年1月6日年度为40万元，第二年至第八年的每一年度按照乙方当年度营业额的7%交纳租金，另每年度增加10万元。；承租房屋以乙方自营为原则，经甲方书面同意乙方可以转租，但不得改变本合同约定的租房用途。2013年原告今大公司（甲方）与被告怡和公司（乙方）又签订《补充协议》，约定将前述租赁期限再延长三年，将该承租房屋所在的一楼一并同步出租给乙方，作为乙方经营的怡和国际酒店的整体，不得划块转租从事与酒店无关的业务。被告承租房屋后，挂牌“恩施怡和国际大酒店”对外经营。2015年10月27日被告（甲2015年10月27日被告（甲方）与杜斌（乙方）签订《怡和国际大酒店转让合同》，约定甲方将怡和大酒店的经营权转让给乙方；转让之前发生的人员工资、社会保险等由甲方负责，遗留的一切债权债务由甲方承担；转让总价款为800万元。后杜斌成为被告怡和公司的股东，并变更为被告的法定代表人，此后“怡和国际大酒店”的经营管理权仍属被告，对外以被告的名义参与经营活动至今，向原告支付租金的的主体亦为被告。2017年6月13日被告怡和公司（甲方）与龙文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将怡和国际大酒店五楼B区的房屋出租给乙方作为健康管理中心办公室使用，租赁房屋面积为890平方米，租赁期限为五年，自2017年6月13日至2022年6月13日；签订合同时乙方一次性给甲方当年租金10万元并交纳押金2万元，自第二年度开始，需提前30日支付下一年度租金等。2017年6月29日恩施优雅健康管理有限责任公司注册成立，住所地登记为恩施市施州大道34号怡和酒店5楼，法定代表人为龙文。此后恩施优雅健康管理有限公司在被告承租的原告房屋的五楼经营足疗服务。原告的员工于2019年3月14日在被告承租的五楼接受足疗服务时，向其开具发票显示经营该足疗服务的主体为恩施优雅健康管理有限责任公司。据此原告认为被告存在将房屋转租给杜斌、恩施优雅健康管理有限责任公司的行为，构成违约，故诉至本院并提出了前述诉求。本院认为，本案争议焦点为：（一）原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》及2013年2月1日签订的《租赁协议》的效力认定；（二）被告怡和公司与杜斌于2015年10月27日签订的《怡和国际大酒店转让合同》，是否构成房屋转租，是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权；（三）被告怡和公司于2017年6月13日与龙文签订房屋租金合同，约定将被告经营的怡和大酒店的五楼B区出租给龙文，并由龙文注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外以该公司的名义经营足疗服务，被告的该行为是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权，以及原告请求被告立即向原告返还其承租的位于恩施市××州大道××号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下库有无事实及法律依据。（一）关于原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》及2013年2月1日签订的《租赁协议》的效力认定问题。本案系房屋租赁合同纠纷，原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的房屋租赁合同及2013年2月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应严格按照合同的约定及时、全面、诚信地履行。原、被告双方在合同中约定“承租房屋以乙方自营为原则，经甲方书面同意乙方可以转租，但不得改变本合同约定的租房用途”，可见，被告作为房屋承租人只有在征得出租人即被告书面同意的情况下才能对房屋进行转租，否则构成违约。（二）关于被告怡和公司与杜斌与2015年10月27日签订的《怡和国际大酒店转让合同》，是否构成房屋转租，是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权的问题。房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租的房屋全部或者部分交付他人使用并获得租金的再出租的行为。房屋转租和酒店经营权转让是两个民事法律行为，既相互联系又相互区别。当事人实施的酒店经营权整体转让是指包括经工商行政许可的经营权及酒店内相关物品的转让权以及承租房屋的转租行为。实现酒店经营权转让的过程中，实际上包含了对酒店租赁物的处分行为，该处分行为就是转租。被告怡和公司于2015年10月27日与杜斌签订《怡和国际大酒店转让合同》，该合同约定转让的标的物为怡和国际大酒店的经营权，转让款为800万元。单从被告与杜斌签订的协议来看，被告是将酒店经营权整体转让给杜斌，为此双方应当办理相关转让手续，被告将不再作为该酒店经营的主体对外实施民事活动。但从被告与杜斌实际履行合同的情况看，杜斌受让的是被告股东的股权，与酒店经营权转让属于完全不同性质的民事法律行为，所产生的法律后果是公司内部股东身份的变动或者股权的变更，对公司的外部法律关系不产生影响。因此，被告与杜斌签订的酒店经营权转让实质上属于股权转让，在其变更为被告的法定代表人及股东之后，对被告履行房屋租赁合同的义务并无影响，该行为不构成对租赁物转租，故原告主张被告的行为构成转租无事实和法律依据，据此主张合同解除亦无事实和法律依据。（三）关于被告怡和公司于2017年6月13日与龙文签订房屋租金合同，约定将被告经营的怡和大酒店的五楼B区出租给龙文，并由龙文注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外以该公司的名义经营足疗服务，被告的该行为是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权，以及原告请求被告立即向原告返还其承租的位于恩施市××大道××号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下库有无事实及法律依据的问题。从被告怡和公司于2017年6月13日赁标的物、租赁期限、租金等均进行了明确的确定，且龙文签订该租赁合同之后注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外经营，被告实施的该行为明显属于房屋转租行为，被告辩称借用该公司名义进行经营的理由不成立。但结合原、被告签订的房屋租赁合同整体来看，租赁物包括地下车库及第一层至十二层房屋，被告转租的房屋仅限于五楼Ｂ区，被告未经原告同意转租的行为明显违反了双方合同的约定，构成违约，但该转租行为是否构成根本性违约才是原告是否享有合同解除权的前提。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的”，从原告主张解除合同的理由来看，系依据该条第四项的规定。所谓致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务．将剥夺另一方当事人根据合同有权取得的利益。本案中原告签订该房屋租赁合同的目的，是为了在约定的租赁期限内获得稳定的租金收益，被告部分转租房屋的行为对整个房屋租赁合同权利义务的履行并无实质性影响，不影响原告签订合同目的的实现，且被告在履行合同过程中，一直以自己的名义向原告支付租金，在原告未提出被告因租金支付构成违约的情况下，对原告实现合同权利并无实质性的影响。故，被告承租原告的租赁物为地下库及第一至十二层整体房屋，其转租的房屋仅为该第五层的Ｂ区，该转租行为对整个房屋租赁合同的履行并不产生实质性的影响，不影响原告签订该房屋租赁合同目的的实现，原告据此行使合同解除权无事实和法律依据，主张返还被告承租的位于恩施市××大道××号原今大商业城恩施市××大道××号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下库亦无事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄绍阶审 判 员  陈雪峰人民陪审员  王清国二〇一九年十二月二十三日书 记 员  田秀芳