安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖12民终4028号 上诉人（原审被告）：孔令兰，女，1967年6月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上诉人（原审被告）：孔玲利（曾用名孔伶俐），女，1964年5月7日出生，汉族，住江西省景德镇市昌江区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临泉县国有资产运营管理有限公司，住所地临泉县前进路66号三楼，统一社会信用代码91341221MA2RB89Q7W。 法定代表人：李发展，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人孔令兰、孔玲利因与被上诉人临泉县国有资产运营管理有限公司（以下简称临泉国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孔令兰、孔玲利上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回临泉国资公司全部诉讼请求。事实与理由：1、临泉国资公司不是合同主体，无权就涉案《房屋租赁合同书》提起诉讼。涉案合同双方为孔令兰、孔玲利与临泉一中，临泉一中如将合同约定的债权债务转让给临泉国资公司，应经孔令兰、孔玲利同意，但临泉一中从未表示将涉案合同中的出租人变更为临泉国资公司，出租人仍为临泉一中，临泉国资公司无权提起本案诉讼；2、临泉县城市建设投资有限公司（以下简称临泉城投公司）不是合同主体，自身不享有解除涉案合同的权利，临泉国资公司称临泉城投公司将涉案房屋移交给临泉国资公司，临泉国资公司有权解除涉案合同的上诉理由，不能成立；3、其转租涉案商铺后，悬挂营业执照，使用临泉一中内部用电，电费由临泉一中相关人员上门收取，临泉一中对转租知情，且至今未提出异议，临泉国资公司在得到政府授权管理该商铺后即知晓转租事宜，其公司不是合同主体，亦未得到临泉一中授权，无权对转租提出异议，且临泉城投公司已于2012年与涉案商铺部分租户重新签订租赁合同，应知转租事宜；4、临泉国资公司自2017年12月8日接管涉案商铺并进行实地核查，在此后6个月未提出异议，其公司无权再以未经同意转租为由请求解除合同。 临泉国资公司辩称，1、孔令兰、孔玲利称临泉国资公司不是适格主体没有事实依据。孔令兰、孔玲利承认临泉城投公司代表政府行使权利，又认可临泉国资公司对涉案商铺改水、改电行为，实际上已经认可临泉国资公司为该商铺的管理主体，临泉国资公司代表政府行使国有资产管管理权利，根据临泉一中及临泉城投公司移交的门面房资产统计表对涉案商铺进行管理是合法的；2、孔令兰、孔玲利称临泉一中收取电费的行为就是认可转租无法律依据，电费按照户头收取，收取电费的是工人，无义务对涉案商铺租赁情况进行甄别，无权代表临泉一中对转租行为表示是否同意；3、涉案合同约定50年租期违法，临泉国资公司解除合同正确，孔令兰、孔玲利二审期间提出诉讼时效抗辩应不予支持。临泉一中或临泉国资公司可补偿剩余30年租金，涉案商铺租户享有同等条件下的优先拍租权，孔令兰、孔玲利要求继续履行原合同无事实与法律依据。 临泉国资公司向一审法院起诉请求：1、解除原房屋租赁合同；2、全部诉讼费用由孔令兰、孔玲利承担。 一审法院查明事实：1998年10月27日，安徽省临泉第一中学（甲方）与孔令兰、孔伶俐（乙方）签订《临泉一中房屋租赁合同书》，约定临泉一中将位于同阳路北侧一中（现为临泉四中）南门（东）第15间房屋租赁给孔令兰、孔伶俐，租赁期限自1998年12月1日至2048年12月1日，五十年租金90000元，结算期限五十年，现金一次性付清。双方同时约定：一、租房期满后，乙方必须按时交回租房。乙方如继续租用，必须提前与甲方续签新合同，方可继续使用。但续租时不得按50年租金续40年交租。乙方如超期不交回租房，必须向甲方交违约金每天50元。二、乙方在租房期未满时，不得退房，如转让他人，必须通知甲方共同签订转让合同；乙方如单方私自转让，甲方有权收回租房，并且不退剩余租金。三、在合同生效期内，双方均不得以任何理由提高或者降低租金。合同同时对供水供电、房屋维修等内容进行约定。合同签订后，临泉一中将合同约定的房屋交付孔令兰、孔伶俐承租占有使用。2000年6月14日，孔令兰、孔玲利（孔伶俐）与闫振华签订《租房交换协议书》，双方约定“甲方：闫振华乙方：孔令兰、孔伶俐一、经双方商议，又请示房屋所有权单位领导同意，甲方将一中南门东路北门面第十七间同乙方第十五间交换，交换时间从2000年6月14日开始至甲方租房期满为止。二……甲方代表：闫振华乙方代表：孔令兰、孔伶俐临泉一中加盖公章本协议一式四份，甲、乙双方及产权单位、公证处各执一份”。后孔令兰租赁占有交换后的房屋即一中南门东第十七间门面使用至今。 2012年4月23日，临泉城投公司取得房地权证临房字第××号、第××号房地产权证书，涉案房屋登记在临泉城投公司名下。2017年11月15日，中共临泉县十一届县委第33次常委会议研究决定设立临泉国资公司，公司的主要职能是对全县国有资产特别是经营性国有资产进行市场化管理和运营，并形成《十一届县委第33次常委会议纪要》。2017年12月5日，县委常委、常务副县长刘峰主持召开三大国有资产筹建及运营推进会，原则同意临泉城投公司管理的门面房划转临泉国资公司进行管理，并形成《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》。2017年12月5日，临泉县人民政府下发临政秘［2017］246号《关于成立临泉县国有资产运营管理有限公司的通知》，成立临泉国资公司，公司运营范围包括对授权范围内的国有资产经营管理和运营；资产收购及处置；房屋租赁及销售，根据授权代理国有资产收益收缴业务等。2017年12月19日，临泉城投公司出具《国有资产移交说明》，根据以上会议纪要精神，将其管理的国有门面房移交给临泉国资公司运营管理。 2018年10月9日，临泉国资公司向孔令兰、孔伶利发出《终止（解除）合同通知书》，将对所有到期国有门面房在县公共资源交易中心进行统一公开招租，以原房屋租赁合同约定的租赁期限50年因违反法律规定的最长期限20年而无效为由，通知租户房屋租赁2018年12月1日到期，要求租户于到期时把所租房屋腾出；如租户愿意继续租赁，临泉国资公司承诺在同等条件下租户具有优先拍租权，如不愿继续租赁请及时补交房屋占用费并及时腾出。庭审时，孔令兰明确表示在接到通知书时已表明要求按原合同执行，不同意解除合同。 2019年1月25日，临泉国资公司向一审法院起诉，提出孔令兰、孔玲利擅自转租，并在庭审中提供涉案房屋内悬挂的他人营业执照照片，以证明孔令兰、孔玲利私自将涉案房屋转租给案外人赵学红。临泉国资公司要求解除涉案合同，并赔偿其房屋租赁费差价及违约金。 另查明，孔玲利即是租赁合同中的孔伶俐。 一审法院在审理本案时，通过邮寄方式送达相关诉讼材料及开庭传票，因孔玲利已迁往江西景德镇居住，一审法院通过微信再次向其送达相关诉讼材料及开庭传票，并电话告知开庭时间，孔玲利因路途遥远，不愿意回临泉参加庭审，发送微信给本案书记员，称“关于一中店面房一事，全权委托妹妹孔令兰处理”，并通过微信方式发送其身份证件给一审法院。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。由于涉案合同签订于1998年10月27日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案合同履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。根据法不溯及既往的原则，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案合同从1999年12月1日起计算至2019年11月30日止的部分有效，2019年12月1日之后的部分无效。临泉国资公司认为涉案合同从合同签订之日起20年有效，之后部分无效，不予认可。 孔令兰、孔玲利辩称临泉国资公司诉讼主体不适格，并非涉案房产的产权人，并未取得临泉一中的授权或与一中签署诉讼主体权利义务概括转让的协议，也未经孔令兰、孔玲利的同意，会议纪要和通知并未明确将涉案房产的诉权及合同权利交由临泉国资公司行使，政府内部的管理权限变更，不应当干扰到民事合同的正常履行。一审法院认为，涉案房产系国有资产，后登记在临泉城投公司名下，临泉城投公司将包含涉案房屋在内的国有资产移交给临泉国资公司运营管理。临泉国资公司根据临泉县人民政府及临泉城投公司授权，对包含涉案房屋在内的国有资产具有经营管理、房屋租赁及销售等权限，其公司起诉要求解除合同系行使对国有资产的经营管理权能，作为原告的诉讼主体适格。故对于孔令兰、孔玲利上述辩解，不予采信。 临泉国资公司要求解除涉案合同，赔偿临泉国资公司房屋租赁费差价和违约金。孔令兰辩称，即使临泉国资公司诉讼主体适格，涉案合同也不存在法定解除和约定解除情形，应当根据本案合同签订当时有效的经济合同法判断本案房产的租期及效力；临泉国资公司所陈述的非法转租情况没有提供证据证明，不能作为解除合同的理由，该房屋系孔令兰与案外人赵学红合作经营；临泉国资公司认为合同显失公平应当在签署本案租赁合同时一年内行使撤销权，未行使的撤销权消灭；本案是由于原告及政府部门的主观意思要求解除合同，不属于情势变更；针对临泉国资公司提供的终止解除合同通知书孔令兰、孔玲利也曾书面表示不同意；临泉国资公司要求租金差价和违约金没有合同依据及法律依据。一审法院认为，本案合同效力问题已经在上文中阐述，不再赘述。涉案合同约定，承租方转让房屋须通知出租方共同签订转让合同，单方私自转让，出租方有权收回房屋。孔令兰、孔玲利未经出租方同意将涉案房屋转让给案外人赵学红经营，违反合同约定，临泉国资公司有权解除合同。孔令兰在庭审中辩称其与赵学红系合作经营，不是转租，且即便是转租，营业执照于2009年5月就悬挂在涉案房屋中，解除权行使期限应从2009年5月起的六个月起而非本案原告取得管理权之日起。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，出租人行使解除权期限起算点为“知道或应当知道承租人转租”之日，临泉国资公司在起诉状中陈述孔令兰、孔玲利擅自转租，赵学红营业执照登记日期2016年7月21日并不能证明出租人从该日起就知道孔令兰、孔玲利擅自转租房屋，孔令兰、孔玲利亦无证据证明临泉国资公司在起诉前知道房屋已经转租，故临泉国资公司行使解除权的期限并不违反法律规定。临泉国资公司在2019年6月3日、2019年7月12日庭审法庭辩论阶段均明确表明因孔令兰、孔玲利擅自转租，要求转租合同无效并解除涉案合同，因第一次庭审孔玲利未被列为被告，故一审法院确定2019年7月12日为涉案合同解除之日，即涉案合同于2019年7月12日解除。因涉案合同有效租赁期限至2019年11月30日，孔令兰、孔玲利无需赔偿临泉国资公司租赁费差价及违约金，故对于临泉国资公司要求租赁费差价及违约金的诉讼请求，不予支持。孔令兰辩称其与赵学红系合作经营的，其仅提供一张合作协议的复印件，并无其他证据相佐证，对该辩解意见不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、1998年1月8日临泉县第一中学和孔令兰、孔伶俐（孔玲利）签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月12日解除；二、驳回临泉县国有资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40元，由孔令兰、孔玲利负担。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。 本院查明：临泉城投公司接手涉案商铺的管理后，于2018年1月对涉案商铺的经营情况进行了实地核实，并对涉案商铺的转租情况明确了解。临泉国资公司于2018年10月9日向孔令兰、孔玲利发出《终止（解除）合同告知书》，载明涉案商铺的租赁合同因租赁期限为50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，要求解除涉案商铺租赁合同及孔令兰、孔玲利于2018年12月1日将该商铺腾出。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。孔令兰、孔玲利与临泉一中于1998年10月27日签订了涉案商铺租赁合同，合同签订后，孔令兰、孔玲利依约支付了全部租金并接收使用该房屋。本院在本系列其他案件中已经认定，临泉一中知晓涉案商铺转租情况但至今未提出异议。涉案商铺登记在临泉城投公司名下后，临泉城投公司亦未对转租事宜表示反对。2017年12月8日，临泉国资公司接手涉案商铺的经营管理，二审中，临泉国资公司明确表示其公司于2018年1月对涉案商铺进行了实地核察，且知晓该商铺的转租情况，但并未在六个月之内表示异议。临泉国资公司于2019年1月25日以孔令兰、孔玲利未经其公司同意擅自转租为由起诉请求解除合同，已超出前述六个月的除斥期间，故其公司请求解除涉案商铺租赁合同的权利已经消灭，一审判决解除该合同确属不妥。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第一百七十五条的规定，裁定如下： 一、撤销安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1167号民事判决； 二、驳回临泉县国有资产运营管理有限公司的起诉。 一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，合计120元，由临泉县国有资产运营管理有限公司负担。 本裁定为终审裁定。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月四日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。