江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终2497号上诉人（原审被告）：宜丰县金宇房地产开发有限公司。住所地：江西省宜春市宜丰县城公园路。统一社会信用代码：9136092406346155X2。法定代表人：李远中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李小伟，江西甘雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王琦，男，1965年5月7日出生，汉族，住江西省宜丰县。被上诉人（原审原告）：张小平，女，1963年1月15日出生，汉族，住江西省宜丰县。原审被告：江西银湾物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋3602室。统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：向媛，该公司执行董事。原审被告：江西银湾物业管理有限公司宜丰分公司，住所地：江西省宜春市宜丰县新昌镇沿山大道889号福隆花苑小区附5楼。统一社会信用代码：91360924060778578J。负责人：黄大力。原审被告：宜丰县建辉门店，住所地：宜丰县城东北路流源新农村第四栋一号店面，统一社会信用代码：92360924MA37K4826E。经营者：李建辉，男，1966年11月13日出生，汉族，江西省宜丰县人，住宜丰县。上诉人宜丰县金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇房地产）为与被上诉人王琦、张小平、原审被告江西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业公司）、江西银湾物业管理有限公司宜丰分公司（以下简称银湾物业分公司）、宜丰县建辉门店恢复原状纠纷一案，不服江西省宜丰县人民法院（2019）赣0924民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金宇房地产上诉请求：1、撤销一审判决，驳回王琦、张小平的全部诉讼请求，改判上诉人按照商品房买卖合同约定面积交房并砌墙、安装卷闸门；2、本案一、二审诉讼费用由王琦、张小平承担。事实与理由：1、双方签订的商品房买卖合同第五条关于面积差异处理的前提是：在商品房交付后，产权办理面积与合同约定面积发生差异，按本条第二种方式处理。涉案商铺尚未办理产权证，至今无法确定面积有无误差，不应适用该条款来认定事实和适用法律。房管部门已经对涉案商铺测定面积36.74平方米，该面积是办理产权登记的唯一依据。同时本案的商品房买卖合同、建筑施工图纸、房屋平面图、政府价格审批文件、被上诉人的购房款和物业费票据、办理商品房交接手续等全部证据，均显示涉案商铺面积为36.74平方米，与房管部门测绘面积一致，足以证明本案卖房和产权登记面积没有丝毫误差。上诉人没有任何违约行为。因施工单位错误砌墙而导致多出10平方米，超出购买面积27%，上诉人不可能让被上诉人白白多得10平方米的店面。一审法院明知是多砌墙却还判断多出来的面积砌回去，这是将被上诉人的不当得利合法化。2、上诉人不构成侵权，不存在赔偿损失的问题。被上诉人还未取得不动产权属证书，涉案商铺仍然归上诉人所有。上诉人有权不经被上诉人同意将错误的墙体拆掉重新砌为正确的墙体。只要重新安装好门交给被上诉人就可以。一审法院认定侵权不仅于法无据，而且被上诉人没有任何证据证明自己损失，判决赔偿6000元损失也没有事实与法律依据。综上，请求二审法院依法纠正一审判决。被上诉人王琦、张小平答辩称：1、一审法院认定事实和适用法律正确。上诉人在一审中承认了拆卷闸门和砌墙事实。本案是他们的施工单位的工作失误导致上诉人交付的店铺实际面积大于合同面积，这与我们没有任何关系。上诉人在将店铺交付给我们后，在我们不知情的情况下直接拆除卷帘闸门以及砌墙明显侵害了我们的权益。2、上诉人已将房屋交付给我们，面积出现误差可以要求上诉人补足面积差的价款，而不是擅自拆除已经交付的商铺。上诉人请人几次三番拆除卷闸门和砌墙已经对我们的合法财产造成侵害。原审被告未提交答辩意见。王琦、张小平向一审法院起诉请求：1、判令金宇房地产、银湾物业公司、银湾物业分公司、宜丰县建辉门店立即停止侵害并限期将店铺恢复原状（1、拆除未经王琦、张小平同意所砌的与204号商铺之间的墙；2、将王琦、张小平商铺与204号商铺之间的隔墙重新砌好恢复到2019年3月11日交房时状态；3、将拆除的卷闸门重新装好并确保能正常使用）。2、判令金宇房地产、银湾物业公司、银湾物业分公司、宜丰县建辉门店赔偿王琦、张小平损失2万元；3、本案的案件受理费由金宇房地产、银湾物业公司、银湾物业分公司、宜丰县建辉门店承担。一审法院审理查明：金宇房地产将东湖宜景-东苑4栋203号商铺出售给王琦、张小平后，发现该商铺与相邻商铺之间原来所砌的隔离墙位置错了，导致203号商铺宽度多了80公分，面积增加了十个平方米。金宇房地产在没有与王琦、张小平协商下，安排银湾物业分公司请来宜丰县建辉门店的工人，将203号商铺的卷闸门拆下后，拆除原隔离墙，重新按照设计图纸位置砌隔离墙。王琦、张小平发现后予以制止，不同意变更隔离墙位置，只同意适当补购房款，双方多次协商不同，王琦、张小平诉至一审法院。一审法院审理认为：王琦、张小平与金宇房地产《商品房买卖合同》合法有效，双方在签合同前对合同的标的物203号商铺的结构、四至范围均没有争议，金宇房地产已将203号商铺交付给王琦、张小平使用，王琦、张小平已经取得该物业的产权。金宇房地产事后发现商铺隔离墙位置与图纸不相符后，不告知王琦、张小平，更不与王琦、张小平协商，请人私自拆开房门、另砌隔离墙，侵害了王琦、张小平的财产所有权。金宇房地产应停止侵权，恢复原状并赔偿王琦、张小平的损失。至于金宇房地产所出售的商铺实际面积与合同面积不符，金宇房地产应按照相关法律的规定，另行主张合法权利。银湾物业分公司、宜丰县建辉门店在本案中的行为属于金宇房地产的安排，其民事责任应由金宇房地产承担。王琦、张小平为解决纠纷，耗费了人力和物力，但所主张的2万元损失，没有证据证明，应予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、金宇房地产在判决生效之日起五日内对东湖宜景-东苑4栋203号商铺恢复原状，具体有1、拆除2019年3月11日以后所砌的与204号商铺之间的隔离墙；2、将203号商铺与204号商铺之间的隔墙重新砌好恢复到2019年3月11日交房时状态；3、重新装好203号商铺卷闸门；二、金宇房地产在判决生效之日赔偿王琦、张小平损失6000元；三、驳回王琦、张小平其他诉讼请求。案件受理费300元由金宇房地产负担。二审期间，双方均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中王琦、张小平已经付清购房价款，金宇房地产已经将203号商铺交付给王琦、张小平，双方的房屋买卖合同本已履行完毕。后金宇房地产在发现所交付的商铺实际面积多于合同面积时，并未与王琦、张小平协商解决方案，而是擅自将已经交付的203商铺重新进行拆建。这一行为使王琦、张小平一直以来所认定的商铺空间范围发生变动。合同标的物的变更显然影响他们购买203号商铺的意思表示。根据合同的诚实信用原则，金宇房地产在发现面积有误时，应当告知王琦、张小平，并进一步协商合同是继续履行还是变更履行还是撤销合同。但金宇房地产擅自拆建的行为，显然损害了王琦、张小平的合同利益。现王琦、张小平要求金宇房地产所交付的标的物恢复原状，比合同面积多出的面积也愿意补足价款，故其诉请并无不当。金宇房地产可在恢复原状之后另行向他们主张权利。王琦、张小平提出的2万元损失过高，一审判决酌定6000元并无不当。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由宜丰县金宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 琳审判员 周 晟审判员 杨 柳二〇一九年十二月二十日书记员 张晓倩