黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8210号上诉人(原审被告)：刘会珍，女，1972年9月4日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：王冰洁，女，1976年10月16日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。被上诉人(原审原告)：韩晓春，男，1963年4月8日出生，汉族，黑龙江省巴彦县第二百货商店物业管理处负责人，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：刘艳芬（系韩晓春妻子），住黑龙江省巴彦县。上诉人刘会珍因与被上诉人韩晓春物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2019）黑0126民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘会珍上诉请求：1.依法对（2019）黑0126民初1848号民事判决改判或者将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由韩晓春承担。事实和理由：1.韩晓春不具备物业服务资质，无权收取物业费；2.物业合同期限为7年，现已到期，双方未重新签订物业管理合同，不应交纳物业费；3.2015年，商店一层由经营百货变成了药店，给刘会珍造成了利益损失，从2015年9月开始，刘会珍对柜台停止使用，不再经营，故不应继续支付物业费；4.韩晓春无任何物价主管部门的行政审批收费标准，一审法院按照刘会珍经营时的物业费为标准判决给付韩晓春物业费，没有事实和法律依据。韩晓春辩称，同意原审判决。韩晓春向一审法院起诉请求：判令刘会珍给付拖欠的2017年9月30日至2019年9月30日二个年度物业费2280元及滞纳金655元。一审法院认定事实：刘会珍系巴彦县第二百货商店二层的业主，拥有53号针织柜台（面积3平方米）。巴彦县第二百货商店早在2004年11月将物业委托给韩晓春管理。2010年4月5日，巴彦县第二百货商店与韩晓春另行签订了物业管理协议，约定由韩晓春对巴彦县第二百货商店的物业进行管理，期限自2014年12月1日至2019年11月30日。韩晓春在经营过程中，负责巴彦县第二百货商店的物业管理及设备维修。2008年韩晓春又单独与刘会珍签订物业管理合同。现刘会珍拖欠2017年9月30日至2018年9月30日、2018年9月30日至2019年9月30日二个年度的物业管理费未予交纳。韩晓春诉至法院，刘会珍对二年未交纳物业费的事实未持异议。但认为不该向韩晓春交纳，物业收费标准应按照物价局核准的收费标准，不能自己随意提高收费标准，其他业主同意的收费标准，不能代表每个人都同意。一审法院认为，刘会珍系巴彦县第二百货商店二层柜台的所有权人，韩晓春负责巴彦县第二百货商店的物业管理，双方形成物业管理合同关系。刘会珍接受了物业管理服务后，其是否经营不能作为拒缴物业费的理由。且2008年双方签订的物业管理合同，双方对权利义务有明确的约定。刘会珍曾在2013年按每平方米360元的标准向韩晓春缴纳了物业费，应视为其认可收费标准。作为柜台所有人，刘会珍一直在接受物业管理服务，故应继续按该标准交纳物业费。关于韩晓春要求按每平方米380元的标准收取的意见，一审法院认为，庭审时韩晓春仅提供其本公司开具的另外几名业主按此标准交费的收据及该另外几名业主证实近几年存在收费标准提供的书面证言，证人无正当理由未出庭作证，其书面证言依法不应予以采信，且韩晓春又不能提供其对收费标准予以公示的相关证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于每平方米360元涨价至每平方米380元的请求，证据不足，依法不应予以支持；关于韩晓春要求刘会珍按照日千分之一支付滞纳金的请求，一审法院认为，滞纳金属于行政范畴，具有惩罚性和强制性，应该发生在国家行使公共权力的过程中。物业与业主之间属于平等民事主体，合同约定的滞纳金本质上应认定为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，刘会珍未依及时缴纳物业费，已构成违约，但韩晓春要求刘会珍按照日千分之一支付逾期付款滞纳金的请求过高，予以调整。可酌定由刘会珍按人民银行同期贷款基准利率6%（2年物业费，各年按2年期、1年期，以上合计3年期计算），对韩晓春造成的利息损失予以补偿，作为韩晓春的违约损害赔偿为宜。刘会珍应给付韩晓春利息194元（1080×6%×3年）；综上所述，韩晓春的诉讼请求部分成立，对成立的部分予以支持。刘会珍的抗辩主张不成立，不予采纳。判决：一、刘会珍于本判决生效之日起向韩晓春交纳2017年9月30日至2018年9月30日、2018年9月30日至2019年9月30日共二个年度的物业费2160元及违约金194元（后续逾期给付违约赔偿数额仍以3160元为基数，按年率6%，自2019年6月27日始计算至实际给付之日止）；二、驳回韩晓春的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，巴彦县第二百货商店物业管理处的企业性质为个体经营，其在工商管理局登记的经营范围包括物业管理、设施维修。韩晓春系巴彦县第二百货商店物业管理处的经营者，因此，韩晓春具备提供物业服务的资格。在与接受物业服务者签订物业合同并提供物业服务后，接受者应当按照双方合同的约定向韩晓春交纳物业服务费用。刘会珍与韩晓春于2008年签订的物业管理合同期满后，刘会珍与韩晓春虽未签订新的物业服务合同，但刘会珍已实际接受了韩晓春提供的物业服务，一审法院按元收费标准（每平方米360元），判决刘会珍给付拖欠的物业费，并无不当。双方未就拖欠服务费的滞纳金作出明确约定，韩晓春在诉讼中亦未提交证据证明其收取滞纳金的依据及标准，一审法院将韩晓春主张的“滞纳金”认定为“违约金”，并依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，无事实根据，本院予以纠正。刘会珍作为巴彦县第二百货商店二层53号针织柜台的所有人，其是否进行经营不能作为拒交物业费的理由，至于刘会珍主张的韩晓春妨碍其经营应当赔偿损失的问题，因与本案非同一法律关系，对其该项上诉请求，本院不予审理。综上所述，刘会珍的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省巴彦县人民法院将（2019）黑0126民初1848号民事判决第二项；二、变更黑龙江省巴彦县人民法院将（2019）黑0126民初1848号民事判决第一项为：刘会珍于本判决生效之日起五日内向韩晓春交纳物业管理费2160元（2017年9月30日至2018年9月30日、2018年9月30日至2019年9月30日共二个年度，360元/平方米/年×3平方米×2年）；一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘会珍负担18元，韩晓春负担7元；二审案件受理费25元，由刘会珍负担。本判决为终审判决。审判长  杨凤云审判员  辛吉雁审判员  马立娜（）二〇一九年十二月十一日法官助理仇长科书记员李迪