贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7121号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱子玉，女，1967年7月1日出生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：赵松，贵州梓熤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：迟学江，男，1950年5月15日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：聂贤彬，男，1960年3月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人朱子玉因与被上诉人迟学江房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人朱子玉的委托诉讼代理人赵松，被上诉人迟学江及其委托诉讼代理人聂贤彬到庭参加诉讼，现已审理终结。朱子玉上诉请求：1．撤销原判，改判支持上诉人一审反诉诉请；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决在认定事实部分认定上诉人要求支付逾期付款违约金于约无据，属于事实认定不清，一审判令驳回上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金的请求属于适用法律错误，根据合同约定，房屋过户在2018年10月31日前，交房款在房屋过户之日，故双方约定的69万元的付款时间应在2018年10月31日前，根据一审提交的聊天记录和收款收据，可以证明被上诉人逾期48天后才支付69万元房款，应按《房屋买卖居间合同》第九条第三款约定的违约金每日按房屋出售总价3‰计算逾期付款违约金，一审未支持是适用法律错误；2、一审认定上诉人未交房的理由是被上诉人未支付5万元的购房款，但我方的理由是被上诉人未支付逾期付款违约金及购房尾款；3、一审判决上诉人在判决生效后10日内将涉案房屋交付给被上诉人存在瑕疵，目前未达到双方约定的交房条件，逾期付款违约金及购房尾款未支付；4、中介盖章的补充协议是三方合同，仅有中介和被上诉人签字，无上诉人的签字，采信度低，且中介公司工作人员称补充协议是不了解合同履行情况的工作人员起草，属笔误，不能证明被上诉人无违约事实。迟学江辩称，1、上诉人要求被上诉人支付违约金不符合合同的相关约定，我方完全按照《房屋买卖居间合同》、补充协议及监管协议向上诉人支付购房款，不属于违反《房屋买卖居间合同》第九条第三款的约定，故不需支付违约金；2、上诉人依据《房屋买卖居间合同》第三条的相关内容进行主观推断不成立，据我方到有关部门调查，上诉人直到2018年10月30日下午才完成抵押注销手续，且没有证据证明是被上诉人的过错导致未办产权过户登记手续，也没有合同约定被上诉人应在2018年10月31日前支付69万元给上诉人；3、上诉人未在规定的时间内交房是违约行为，我方没有支付尾款是因上诉人拒不交房，我方在2018年12月25日已取得房屋的不动产权证书，法律上已属迟学江所有，朱子玉不交房不合法不道德，合同也未约定支付违约金后才可以交房；4、上诉人认为中介公司的证明采信度低是由于工作人员不了解情况与客观事实不符，该证明盖有中介公司的公章，证明力较强，且该证明是中介公司的直接负责人周小波出具。迟学江向一审法院起诉请求：1、被告依《房屋买卖居间合同》约定，将贵阳市南明区车水路76号中国铁建·国际城H2组团3号楼1单元24层5号房屋交付原告；2、被告赔偿原告经济损失到被告交房时为止（被告迟延交房，每月损失按该房屋可出租所得5,000元/月计算租金到被告交房时止）；3、本案诉讼费、律师费和其他费用由被告承担。朱子玉向一审法院反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期付款赔偿金236,160元（以164万元为基数，按每日千分之三，按逾期48天计算）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实，2018年8月31日，被告（反诉原告）朱子玉作为甲方（卖方），与原告（反诉被告）迟学江作为乙方（买方）、好房多公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖居间合同》约定甲方将其本市南明区房屋以1,640,000元出售给乙方；乙方在合同签订之日交纳购房定金100,000元，同时甲方将房屋现有房产手续移交给丙方，由丙方准备交易过户中所需资料；甲、乙双方应在合同签订后10日内向丙方交齐所需相关资料，同时双方约定于同年10月31日前办理该房的产权过户登记手续；房款支付方式，第一期房款（含定金）900,000元，乙方于2018年10月31日前向甲方直接支付800,000元进入资金监管账户，非监管部分资金690,000元办理过户当日直接支付给甲方，第二期房款（余款）50,000元，在乙方取得不动产权证书和房屋移交当日，乙方直接支付给甲方；甲方同意于收完所有房款10内将房屋正式交付给乙方；因乙方原因不能按期付清甲方房款，按时签订按揭合同或因甲方原因不能按期向乙方交付房屋及办理产权过户时，每逾期一日，由逾期方向守约方赔偿房屋出售金额的3‰的赔偿金。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，乙方于同日、同年9月3日分别支付甲方定金各50,000元，共10万元。同年9月18日，甲、乙、丙三方签订《补充协议》约定乙方800,000元购房款进入丙方账户，由丙方全程监管、监督、并全程操作，待甲方贷款银行通知可还款的情况下，由丙方专职财务到场划款办理提前还款。协议签订后，乙方当天支付了丙方800,000元，丙方出具《收款收据》给乙方。同年12月21日，甲、乙双方与贵阳置业担保有限公司签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》约定乙方应于本协议签订之日起1个工作日内将房款690,000元存入专用账户，并将存款凭证及时交给丙方确认；甲方配合乙方完成交易房产的过户登记，乙方取得过户的不动产登记证交丙方备案，丙方见过户后的《不动产权证书》的次日起三个工作日将乙方按照本协议存入的交易资金一次性划转给甲方。协议签订后，迟学江当天向贵阳置业担保有限公司交纳了监管资金690,000元，贵阳置业担保有限公司出具《收据》给迟学江。同月25日，迟学江在贵阳市国土资源局取得《不动产权证书》，该房已变更登记在迟学江名下。其后，迟学江要求朱子玉交房，朱子玉认为双方在《房屋买卖居间合同》约定先收齐全部购房款后，才移交房屋，迟学江尚有50,000元购房款未付清，其才未交房；且迟学江在2018年12月21日支付69万元购房款时已逾期，双方在合同中约定的支付时间是2018年10月31日前。双方为此发生争议，迟学江诉来一审法院，提出如前诉请；诉讼中，朱子玉向一审法院提起反诉，提出如前反诉请求。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告（反诉被告）迟学江、被告（反诉原告）朱子玉订立的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》系双方真实意思表示，内容合法，各方应当按约履行各自义务。双方订立《房屋买卖居间合同》后，又订立了《补充协议》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》对首期房款800,000元、后期房款690,000元的支付重新作了约定，双方对房款的支付应按《补充协议》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》履行，迟学江按协议约定履行了义务。但由于双方在《房屋买卖居间合同》中约定的“…第二期房款（余款）50,000元，在乙方取得不动产权证书和房屋移交当日，乙方直接支付给甲方；甲方同意于收完所有房款10内将房屋正式交付给乙方。”内容自相矛盾，双方各执一词，均主张先履行抗辩权，从而发生纠纷。由于该合同内容自相矛盾，双方在本案中均不构成违约，不承担违约责任。迟学江要求朱子玉赔偿逾期交房损失、朱子玉要求迟学江支付逾期付款违约金，均于约无据，一审法院依法不予支持。由双方继续履行《房屋买卖居间合同》，完成房屋买卖交易。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）朱子玉于本判决生效后10日内将贵阳市南明区车水路76号中国铁建·国际城H2组团3号楼1单元24层5号房屋交付原告（反诉被告）迟学江；二、驳回原告（反诉被告）迟学江其余诉请及被告（反诉原告）朱子玉的反诉请求。案件受理费60元，减半收取30元由原告（反诉被告）迟学江负担；反诉费2,852元由被告（反诉原告）朱子玉负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本案事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》、《收款收据》、《收据》、《收条》、《不动产权证书》、《短信记录》、《邮单》、《告知函》等证据在卷佐证，并经庭审核实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方当事人为买卖房屋签订的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》均系双方真实意思表示，内容亦未违反法律规定，均系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人朱子玉主张按照《房屋买卖居间合同》的约定迟学江支付690,000元已逾期48天，未付逾期付款违约金，也未支付尾款50,000元，因此不交房。从本案事实来看，双方当事人在2018年8月31日签订的《房屋买卖居间合同》约定“乙方于2018年10月31日前向甲方直接支付800,000元进入资金监管账户，非监管部分资金690,000元办理过户当日直接支付给甲方”，而在2018年9月18日，双方签订的《补充协议》约定800,000元购房款进入好房多公司账户，迟学江亦按照《补充协议》的约定实际履行该笔付款义务。2018年12月21日，双方当事人通过签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》约定乙方应于本协议签订之日起1个工作日内将房款690,000元存入专用账户，迟学江亦按照《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》的约定实际履行该笔付款义务。故双方当事人已通过签订《补充协议》及《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》变更了原《房屋买卖居间合同》约定的付款时间，现上诉人朱子玉主张按照原《房屋买卖居间合同》的约定计算迟学江支付690,000元的逾期时间及违约责任，本院对此不予支持。关于50,000元购房尾款，双方当事人既约定“在乙方取得不动产权证书和房屋移交当日，乙方直接支付给甲方”，又约定“甲方同意于收完所有房款10内将房屋正式交付给乙方”，关于履行期限的约定存在相互矛盾，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行……”本院认为，双方应在交付房屋的同时付清购房尾款50,000元，这是双方继续履行合同的题中应有之意，因上诉人朱子玉在一审中并未对此提出反诉，一审法院判决主文中并未将购房尾款50,000元的支付时间予以纳入亦无不当，且迟学江二审中亦认可在交付房屋的当天支付。综上所述，上诉人朱子玉的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,912元，由上诉人朱子玉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十九日书记员 王 飘