天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7532号上诉人（原审被告）：天津市子墨唐宋府海鲜酒楼，住所地天津市南开区红旗南路245号院前五层。投资人：钟加彬，总经理。委托诉讼代理人：赵丽隐，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，天津君辉律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：钟加彬，男，1973年3月17日出生，汉族，天津市子墨唐宋府海鲜酒楼总经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：赵丽隐，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹辉，天津君辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津一水千荷康体服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路245号院内。法定代表人：李悦，执行董事。委托诉讼代理人；李琳，天津元宪律师事务所律师。原审第三人：天津市服研技术有限公司，住所地天津市南开区红旗南路245号（科技园）。法定代表人：闫路，总经理。委托诉讼代理人：刘肖楠，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人天津市子墨唐宋府海鲜酒楼（以下简称子墨唐宋府）、钟加彬因与被上诉人天津一水千荷康体服务有限公司，原审第三人天津市服研技术有限公司租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初4038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。子墨唐宋府、钟加彬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审将本案双方争议的《合作经营合同书》的性质认定为房屋租赁合同，系对本案基础事实认定错误，双方实为合作经营合同关系，被上诉人提供毛坯房，上诉人进行设施设备的投入。2.被上诉人对涉案房屋并无转租权，不具有本案适格主体资格。3.上诉人对房屋700多万元的施工、配套设施费用、水电暖气费用被上诉人均未负担，一审法院亦未予审理是错误的。一审未依据《合同法》第六十条的规定审理，属适用法律错误，且未案结事了，给双方造成讼累。天津一水千荷康体服务有限公司辩称，双方系房屋租赁合同关系，不应仅凭合同标题认定双方的法律关系。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市服研技术有限公司述称，本案审理的是上诉人与被上诉人之间的合同关系，与第三人没有任何法律上的利害关系。对于一审判决我公司表示尊重，但不发表其他意见。天津一水千荷康体服务有限公司向一审法院起诉请求：1.二被告给付原告2016年11月1日至2018年12月31日止的房屋租金5394060元；2.二被告支付原告自2016年12月31日至实际给付之日的拖欠上述租金的逾期付款利息（按照人民银行同期贷款利率，以上述拖欠房屋租金为基数）；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、原告为证明第三人明确知晓原告将诉争房屋转租给被告子墨唐宋府使用，向一审法院提交《投资计划》复印件。该计划内容为：天津市服装研究所房屋坐落地址为南开区红旗南路245号，天津市一水千荷康体服务公司作为承租方，与天津市食韵唐宋府美食城合作经营，现注册具有独立法人资格的天津市子墨唐宋府海鲜酒楼，预计投资一千万元进行店内改造，用于经营餐饮行业，营业面积达5800平方米，属于大中型餐饮企业，目前正在装修筹备期间，以合理的布局、舒适的环境、优质的服务给新老客户带来良好的印象，子墨唐宋府海鲜酒楼投资人经过多方参考，极力将本店打造成为高档次豪华型餐厅。以下空白。出租方：天津市服装研究所。承租方：天津一水千荷康体服务有限公司。合作经营方：天津市食韵唐宋府美食城。二〇一二年六月十八日。该投资计划加盖天津市服装研究所、天津一水千荷康体服务有限公司、天津市食韵唐宋府美食城印章。二被告对该证据真实性、关联性、合法性均无异议，但不认可证明目的，二被告表示，该计划主文显示，原告与被告子墨唐宋府是合作经营关系，用于餐饮行业，营业面积5800平米，而该确认内容与原告和出租人签订的房屋租赁合同书约定的不一致，用途不同，面积不同，合同性质也不同，原告与出租人对于房屋租赁合同书对上述几方面内容也并未作出变更的新约定，故该计划是各方对原告与唐宋府合同关系是属于合作经营性质的确认。另，关于投资计划显示合作经营方为天津市食韵唐宋府美食城而非被告子墨唐宋府一节，被告钟加彬解释为，其个人曾投资食韵唐宋府，现该公司已经注销，虽投资计划是以食韵唐宋府名义签订的，但系为被告子墨唐宋府经营为目的，当时子墨唐宋府尚未起照，故以食韵唐宋府名义签订。第三人对该证据真实性无异议，但证明目的不认可，表示，该投资计划中服研所地位明确为出租方，服研所仅与原告存在房屋租赁合同关系，对于原告与唐宋府酒楼之间的法律关系或合作关系不了解，该证据不应作为服研所对双方关系的认可或确认，关于服研所作为出租房加盖公章的原因，因该证据形成时间较长，仅能推测当时应承租人原告的请求配合办理相关手续而盖章，具体原因不详。一审法院认为，因二被告及第三人对该证据真实性无异议，故一审法院对真实性予以采信；2、原告为证明其与被告子墨唐宋府虽签订了《合作经营合同》，但实际为房屋租赁关系，向一审法院提交转账交易凭条、报销凭单复印件。原告表示，该交易凭条是被告子墨唐宋府的财务戴江伟转账给原告公司的实际控制人李海滨，转账用途载明的是房租费，唐宋府报销凭单也写明收取原告2012年房租，该凭条上有钟加彬本人签字，可见双方真实意思表示是原告将房屋出租给被告子墨唐宋府使用，子墨唐宋府向原告支付的费用性质是房租。二被告对该证据真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，表示由于钟加彬和戴江伟个人学识问题，没有对合同约定的合作费用进行准确表述，而是用口头上的租金进行表述，但确定本案合同关系还应以合同具体约定和双方对合同条款的履行来进行认定。第三人对该证据不发表意见，表示并非原告与被告子墨唐宋府合同关系的当事人。一审法院认为，因二被告对该证据真实性无异议，故一审法院对真实性予以采信；3、第三人为证明其名称变更情况，向一审法院提交企业名称自主申报变更告知书、登记审核表复印件。第三人表示，天津市服装研究所名称变更为本案第三人天津市服研技术有限公司。原告及二被告对该证据均无异议。一审法院认为，因原告及二被告对该证据无异议，故一审法院对该证据予以采信；4、二被告为证明原告与服研所建立房屋租赁合同关系，原告承租诉争房屋1400平方米使用权，且原告无权对外转租，向一审法院提交《房屋租赁合同书》。该合同书载明，出租方为服研所，承租方为本案原告，签订日期2010年11月30日，约定服研所将坐落于天津市南开区红旗南路245号面积1400平方米院内面向红旗南路2层楼的房屋租与原告使用，租期自2010年12月1日至2018年12月31日。合同第9.3条约定，原告不得将所租赁的房屋转租、转让、转借或改变用途，否则一经发现，服研所立即终止合同。该合同落款处出租方加盖服研所印章，承租方加盖本案原告印章，法定代表人签字处有李悦、李海滨个人签字。原告对于该证据真实性、合法性、关联性均认可，但证明目的不认可，表示根据三方签订的投资协议内容已经对该租赁合同的关键条款进行了变更，如租赁面积以及原告是否有权将房屋转租他人使用。第三人对该证据真实性无异议，表示被告在证明目的中陈述合同约定的内容是正确的，但能否据此来认定原、被告之间的合同关系第三人不发表意见。一审法院认为，因原告及第三人对该证据真实性均无异议，故一审法院对真实性予以采信；5、二被告为证明与原告系合作经营合同关系，向一审法院提交《合作经营合同书》。该合同载明，合作甲方为李悦、李海滨，单位名称即本案原告，合作乙方为被告子墨唐宋府，合作负责人为被告钟加彬，合同约定：原告将租用的服研所位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业使用；被告在合作期间自主合法经营，经营内容原告不予干涉，被告保证经营期间不违反国家法律、法规和天津市有关规定；被告每年给付原告合作费用2520000元，合同期内不再产生其他费用；合作期限自2012年1月31日至2018年12月31日，到期后按原合同顺延，双方协商合作费用不超过原费用20%……；2011年10月18日至2012年1月31日为被告免费用装修期。2012年1月31日至2013年1月31日，被告每三个月给付原告630000元，每年分四次付费。2013年1月31日起至2018年12月31日，被告每4个月给付原告840000元，每年分三次付费。以后以此方式顺延；原告保证在与被告合作期间房屋整体无质量问题，凡因房屋漏雨、坍塌等质量问题产生的一切后果由原告负责。如出现以上质量问题，原告应及时帮被告修缮，如因原告未能及时修缮及造成影响被告经营损失的，按实际由原告负担；被告人为造成合作使用房屋损坏的，由被告承担全部责任；因原告是提供毛坯房与被告合作，故双方合同终止时，凡被告投入的所有设备、设施均归被告所有。该合同落款处签订日期为空白，甲方负责人处加盖原告印章，乙方负责人处加盖被告子墨唐宋府印章。原告对该证据真实性无异议，但对证明目的不认可，表示该合同的性质属于房屋租赁合同。第三人对该证据真实性无法确认，表示该合同约定原告已将诉争房屋由1400平米改造成为5800平米，相关费用按租赁合同约定应由原告承担。一审法院认为，因该合同相对方被告子墨唐宋府对该证据真实性无异议，故一审法院对真实性予以采信。关于涉诉房屋权属问题：原告表示，该房屋整体权利人均为第三人；二被告表示，1400平米即有产权的原来的2层权利人是第三人，另外加盖的3层并无产权人；第三人表示，整体权利人均为第三人。庭审中，第三人表示，与原告签订租赁合同时涉诉房屋共有2层，后原告改造增加了3层，关于改造费用按合同约定应由原告承担。当法庭询问原告加盖3层房屋是否取得相关手续时，原告认可系其自行加盖，表示并无手续。当法庭询问第三人是否知悉原被告签订的合作经营合同时，第三人表示原告曾向其提及要做餐饮合作，但具体时间不详。庭审中，法庭询问原告是否就被告欠付租金问题向被告子墨唐宋府进行催要时，原告表示原告法定代表人之父李海滨曾在2017年、2018年向被告子墨唐宋府投资人钟加彬进行电话催告，并无书面催要。被告钟加彬表示原告要钱一向找被告子墨唐宋府的财务索要，并未找过钟加彬个人催要。庭审中，被告子墨唐宋府认为其自行垫付的应由原告支付的费用如下：2012年10月至2018年7月的水费511345.75元，2013年2月至2018年7月的电费4348120.07元，2013年1月至2018年7月的燃气费1256168元，2013-2014年的采暖费150000元，2014-2015年度采暖费130000元，2015-2016年度采暖费130000元，2016-2017年度采暖费173605.2元，以上总计6699239.02元。被告表示，该数额足以覆盖原告诉请的被告子墨唐宋府欠付的费用。原告表示上述费用实际是否发生不清楚，具体数额亦未核实。一审法院认为，本案争议焦点如下：其一、关于原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》性质问题：庭审中，原告认为该合同名为合作经营关系实为房屋租赁关系，被告子墨唐宋府认为该合同系合作经营关系。一审法院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》约定：原告将租用的服研所位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业使用；被告在合作期间自主合法经营，经营内容原告不予干涉，被告保证经营期间不违反国家法律、法规和天津市有关规定；被告每年给付原告合作费用2520000元，合同期内不再产生其他费用；合作期限自2012年1月31日至2018年12月31日，到期后按原合同顺延，双方协商合作费用不超过原费用20%……；2011年10月18日至2012年1月31日为被告免费用装修期。2012年1月31日至2013年1月31日，被告每三个月给付原告630000元，每年分四次付费。2013年1月31日起至2018年12月31日，被告每4个月给付原告840000元，每年分三次付费。以后以此方式顺延；原告保证在与被告合作期间房屋整体无质量问题，凡因房屋漏雨、坍塌等质量问题产生的一切后果由原告负责。如出现以上质量问题，原告应及时帮被告修缮，如因原告未能及时修缮及造成影响被告经营损失的，按实际由原告负担；被告人为造成合作使用房屋损坏的，由被告承担全部责任；因原告是提供毛坯房与被告合作，故双方合同终止时，凡被告投入的所有设备、设施均归被告所有……从上述约定内容可见，该合同并不符合共同经营、共享收益、共担风险的合作经营合同性质，其实质符合租赁合同的基本特征，所谓合作费用的实质为房屋租金，故应依照房屋租赁合同处理。至于二被告主张双方系合作经营合同关系，未提供充分证据予以佐证，故一审法院不予支持。其二、关于原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》效力问题：该合同约定，原告将租用的服研所所有的位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业。庭审中，关于涉诉房屋原有2层即1400平米权属属于第三人所有，各方均无异议，故一审法院认定，该合同就该部分房屋进行的约定合法有效；关于涉诉房屋由原告加盖的3层部分，因该加盖部分并无产权证，且至法庭辩论终结前原告仍未提交证据证明该部分加盖的建筑已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，按照房屋租赁合同有关司法解释，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》就该部分的约定无效。其三、关于原告第一项诉请要求被告给付2016年11月1日至2018年12月31日止的房屋租金5394060元事宜：因被告子墨唐宋府当庭认可未支付原告诉请期间的费用数额，故原告要求被告子墨唐宋府给付拖欠的诉请期间租金5394060元的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。至于被告子墨唐宋府提出其支付的各项费用应由原告负担一节，原告对此持不同意见，该部分问题双方可另行解决，本案不予涉及。其四、关于原告诉请的拖欠租金的逾期付款利息一节：一审法院认为，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》虽未约定逾期付款利息，然被告子墨唐宋府确实存在未及时、足额向原告支付租金之行为，其逾期付款导致原告遭受利息损失实属客观事实，依据公平原则，被告应以各时段拖欠之租金为基数支付逾期付款利息，具体如下：以354060元为基数支付自2017年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2019年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。其五、原告诉请要求被告钟加彬对本案诉请承担连带责任问题：因被告钟加彬对此认可，故一审法院予以照准。综上所述，原告部分诉讼请求符合法律和事实依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告天津一水千荷康体服务有限公司与被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼签订的《合作经营合同书》就原告天津一水千荷康体服务有限公司自行加盖的第3-5层部分无效；二、判决生效后三十日内，被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼支付原告天津一水千荷康体服务有限公司2016年11月1日至2018年12月31日的房屋租金（使用费）5394060元；三、被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼以354060元为基数支付自2017年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2019年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；四、被告钟加彬对上述第二、三项判决承担连带给付责任。案件受理费46026元，保全费5000元，由被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼承担，被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼承担部分于判决生效后三十日内交付一审法院，被告钟加彬对此承担连带给付责任。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同关系还是合作经营合同关系。虽双方签订的合同名为《合作经营合同书》，但被上诉人提供房屋供上诉人使用，并不参与上诉人收益、经营，上诉人投入的设备、设施均归上诉人所有，上诉人每季度给付被上诉人固定费用，上述事实符合房屋租赁合同的特点，双方之间成立房屋租赁合同关系。上诉人主张双方为合作经营合同关系，但并不符合共享收益、共担风险的合作经营关系特征，对其主张的法律关系，本院不予支持。现上诉人欠付被上诉人租金，依据合同约定理应予以给付，并应给付逾期给付租金所产生的利息。一审法院据此判决，并无不当，本院予以维持。综上所述，天津市子墨唐宋府海鲜酒楼、钟加彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49558元，由天津市子墨唐宋府海鲜酒楼、钟加彬负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇一九年十二月二十三日法官助理刘振铭书记员张志英附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……