北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15033号上诉人(原审被告)：姜岩玲，女，1975年8月18日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任景华，北京市兰台律师事务所律师。上诉人(原审被告)：马东生，男，1971年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：梁彦楚，男，1982年7月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：唐利君，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪燕秋，北京市安理律师事务所律师。上诉人姜岩玲、马东生因与被上诉人梁彦楚房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初49343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜岩玲、马东生上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判驳回梁彦楚要求姜岩玲、马东生支付房款利息、违约金和房屋差价损失的诉讼请求，同意返还梁彦楚购房款220万元，改判梁彦楚支付姜岩玲、马东生违约金104万元。事实和理由：一审严重违反法定诉讼程序，没有给姜岩玲、马东生及其诉讼代理人送达开庭传票及开庭通知，违法缺席审理，在姜岩玲、马东生说明情况并提供相关证据，申请重新开庭，而且承办法官斯晓荷调走，应当变更合议庭组成人员，重新开庭审理的情况下，一审法院没有变更合议庭组成人员，驳回姜岩玲、马东生重新开庭的申请，且拒绝姜岩玲、马东生提交答辩意见的要求，径行做出突袭性裁判的判决，滥用裁判权，剥夺了姜岩玲、马东生质证、辩论的权利及提起反诉的权利。一审判决认定事实错误，判决违反法律规定。姜岩玲、马东生不仅没有违约，而且积极履约，梁彦楚伙同中介欺骗姜岩玲、马东生，签订案涉房屋买卖合同，屡次根本违约，致使姜岩玲、马东生不能实现卖房目的，梁彦楚依法应当承担支付姜岩玲、马东生违约金的违约责任，请求二审法院查明事实，支持姜岩玲、马东生的上诉请求。梁彦楚辩称，同意一审判决，不同意姜岩玲、马东生的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，请求二审依法予以维持，尽快做出二审裁决。梁彦楚向一审法院起诉请求：1．判决解除梁彦楚与马东生、姜岩玲之间的房屋买卖合同关系；2．马东生、姜岩玲返还梁彦楚已支付的购房款220万元，并支付利息（以220万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年12月2日至马东生、姜岩玲实际返还220万元之日止）；3．马东生、姜岩玲支付违约金104万元；4．马东生、姜岩玲赔偿房屋差价损失4258607元；5．马东生、姜岩玲赔偿梁彦楚已交纳的过户税费253130.37元；6．马东生、姜岩玲赔偿梁彦楚已交纳的居间服务费42000元；7．马东生、姜岩玲赔偿梁彦楚在办理银行贷款时交纳的房屋评估费5300元。一审法院认定事实：马东生、姜岩玲原系夫妻关系，于2015年11月20日登记离婚。涉案房屋原登记在马东生名下，于2014年11月14日转移登记至姜岩玲名下，于2015年11月13日又转移登记回马东生名下。2015年11月4日，梁彦楚作为买受人与姜岩玲作为出卖人在满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿公司）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定，姜岩玲以520万元的价格将涉案房屋出售给梁彦楚；梁彦楚应于签订本合同当日支付定金50万元，梁彦楚拟贷款300万元。同日，姜岩玲、梁彦楚与满懿公司签署了《居间服务合同》，约定居间服务费为42000元。同日，姜岩玲作为甲方、梁彦楚作为乙方与满懿公司作为丙方签署了《补充协议》，约定：乙方于2015年11月5日向甲方支付定金50万元；甲乙双方确认并同意房屋无抵押，甲方无需办理还款解押事宜；甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内）配合评估公司对房屋进行评估；甲、乙双方应于房屋网签合同生效15日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于房屋网签合同生效5个工作日内将除贷款外的第一笔购房款人民币170万元自行支付给甲方；甲、乙双方同意，双方应以建委预约的过户时间为准，共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准；如房屋登记机构要求甲方或乙方必须本人到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求亲自到场办理。此外，《补充协议》第四条还约定：“2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）甲方无处分权或无完全处分权的（包括但不限于甲方出售行为未取得共有权人的同意、甲方代理人未取得授权委托），导致买卖合同无法继续履行或乙方无法取得房屋所有权的……（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索；3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买交易房屋的；（3）逾期履行本补充协议约定义务超过十五日的。乙方应在上述根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金”。合同签订后，梁彦楚向马东生、姜岩玲支付了定金及首付款共计220万元，向满懿公司支付了居间服务费42000元。2016年2月24日，梁彦楚向税务机关交纳了涉案房屋因过户产生的税费253130.37元。后，在合同履行过程中，梁彦楚与马东生、姜岩玲发生纠纷，故梁彦楚于2016年4月21日将马东生、姜岩玲诉至一审法院，要求：1.马东生、姜岩玲继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.马东生、姜岩玲配合梁彦楚办理涉案房屋的所有权转移登记手续；3.马东生、姜岩玲移交涉案房屋并办理物业交割手续；4.马东生、姜岩玲支付梁彦楚违约金104万元；5.马东生、姜岩玲支付违约金43.16万元；6.马东生、姜岩玲支付自应当交付涉案房屋之日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费;7.马东生、姜岩玲支付评估费5300元。一审法院于2016年12月29日出具（2016）京0105民初21501号判决，认为“双方主张的违约责任的焦点在于梁彦楚与姜岩玲、马东生未能在2016年3月11日以及在2016年3月18日办理涉诉房屋过户的责任在哪一方。经一审法院审理查明，可以确认满懿公司在北京市朝阳区不动产登记事务中心预约的时间为2016年3月11日。根据现有证据以及一审法院从北京市朝阳区不动产登记事务中心调查得知的情况，可以确认梁彦楚和姜岩玲、马东生在2016年3月11日未能办理房屋过户手续，而在此后北京市朝阳区不动产登记事务中心在梁彦楚持有的预约单上标注了延期一周办理相关手续的内容，之后在2016年3月18日，由于姜岩玲、马东生的原因导致未能办理涉诉房屋的过户手续。就此事实，姜岩玲、马东生主张梁彦楚在2016年3月11日已经构成违约，依据《补充协议》第4条第3款的约定其享有合同的解除权。关于对《补充协议》第4条第3款内容的理解梁彦楚和姜岩玲、马东生以及满懿公司存在不同的理解。《补充协议》第4条第3款约定：‘乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任：（1）提供的证件资料等购房所需的资料（包括但不限于购房资质审核所需资料、授权委托书等）不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。’姜岩玲、马东生主张因在2016年3月11日梁彦楚无法提供有效的身份证件导致不能办理房屋过户手续，责任在梁彦楚，梁彦楚的行为已经构成了根本违约，梁彦楚及满懿公司对姜岩玲、马东生的主张不予认可，并称该条所约定的内容是在因梁彦楚所提供的资料不完整、不真实或无效导致客观上无法办理房屋所有权转移登记手续的，即客观上不能实现合同目的的情况下，才符合该约定。根据全案的证据以及对合同目的等因素的分析与考量，一审法院认为，满懿公司及梁彦楚对该条款的理解更为符合合同约定的本意，即在梁彦楚所提供的资料客观上导致合同不能继续履行或不能实现合同目的时方构成根本违约，出卖人才享有单方解除权。另，退一步讲，即便梁彦楚的行为已经构成了根本违约，姜岩玲、马东生享有单方解除权，按照合同约定，亦应当采取书面的形式通知对方，而姜岩玲、马东生并未采取书面通知的方式行使解除权，而是在2016年3月18日到北京市朝阳区不动产登记事务中心就合同的履行进行协商，并准备办理相关过户事宜。此外，根据查明的情况，可以确认在2016年3月18日姜岩玲、马东生未能配合梁彦楚办理涉诉房屋的过户手续，其行为客观上已经构成了违约。需要指出的是，梁彦楚在2016年3月11日办理涉诉房屋的过户手续时因持有的身份证件不符合相关规定，客观上也存在一定程度的过错，该过错亦导致双方在对合同的理解和履行上产生分歧，以致成讼，梁彦楚亦应承担相应的责任”，故判决梁彦楚于本判决生效后三十日内给付马东生、姜岩玲剩余房款300万元，马东生、姜岩玲于收到上述房款后的第二日协助梁彦楚办理涉案房屋产权过户登记手续，马东生、姜岩玲于房屋产权过户登记手续完成后十日内将涉案房屋交付给梁彦楚。判决后，梁彦楚与马东生、姜岩玲均不服提起上诉，在二审诉讼过程中，涉案房屋于2017年2月13日因案外人依据公证债权文书申请而被一审法院查封，北京市第三中级人民法院于2017年4月21日出具（2017）京03民终4370号裁定，裁定撤销（2016）京0105民初21501号判决，发回重审。在重审过程中，梁彦楚申请对涉案房屋于2017年4月21日的市场价值进行评估。2019年3月16日，经高院摇号确定的北京京城捷信房地产评估有限公司出具《估价报告书》，认定涉案房屋于2017年4月21日的市场价值为9458607元。梁彦楚支出评估费26147元。经查，涉案房屋于2017年2月13日因案外人依据公证债权文书申请而被一审法院查封，至今尚未解除查封。在（2017）京03民终4370号案件的庭审中，马东生述称，上述查封系因其于2016年12月至2017年1月之间向案外人周德智借款七八百万元未还，故周德智向一审法院执行庭申请查封了涉案房屋；马东生又称其出售涉案房屋就是为了向周德智偿还该笔借款。另查，在（2017）京03民终4370号案件的庭审中，马东生、姜岩玲述称，虽然《北京市存量房屋买卖合同》是姜岩玲签订的，但从签合同到缴税都是马东生、姜岩玲一同出现的，所以马东生、姜岩玲认为涉案房屋是马东生、姜岩玲共有的。经询，梁彦楚表示截至本案庭审终结之日，其尚未另购房屋。此外，马东生、姜岩玲曾在本案中提起反诉，要求：1.判决解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2.判决解除双方的网签合同，梁彦楚配合姜岩玲、马东生办理网签的注销手续；3.梁彦楚支付姜岩玲、马东生违约金104万元。后因马东生、姜岩玲经一审法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，对于马东生、姜岩玲所提反诉，一审法院按撤回反诉处理。一审法院认为，梁彦楚与姜岩玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容真实合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。此外，因马东生、姜岩玲认可涉案房屋为马东生、姜岩玲共有，且在合同履行过程中，马东生、姜岩玲均一同出现，故马东生、姜岩玲均为合同履行主体，均应依约履行合同约定的权利义务。根据庭审查明的情况，可以确认在2016年3月18日马东生、姜岩玲未能配合梁彦楚办理涉案房屋的过户手续，其行为客观上已经构成了违约。此后，在（2016）京0105民初21501号判决书判决马东生、姜岩玲协助梁彦楚办理涉案房屋产权过户登记手续后，在该案的二审诉讼过程中，因马东生、姜岩玲的原因致使涉案房屋被法院查封，从而导致梁彦楚与马东生、姜岩玲之间的房屋买卖合同无法继续履行，马东生、姜岩玲已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故梁彦楚要求马东生、姜岩玲支付违约金104万元的诉请，于法有据，法院予以支持。关于梁彦楚要求解除其与马东生、姜岩玲之间的房屋买卖合同关系，以及要求马东生、姜岩玲返还梁彦楚已支付的购房款220万元，并支付利息的诉请，马东生、姜岩玲表示同意，法院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，梁彦楚与姜岩玲签订房屋买卖合同后，涉案房屋价格迅速上涨，房屋现价值与原买卖合同约定价款之差额，应为梁彦楚享有的合同履行后可获得之利益。现因马东生、姜岩玲的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，故马东生、姜岩玲应向梁彦楚赔偿该可得利益。至于房屋差价损失的具体数额，虽然《估价报告书》认定涉案房屋于2017年4月21日的市场价值为9458607元，较之《北京市存量房屋买卖合同》约定的价款520万元上涨了4258607元，但梁彦楚至今尚未另行购房，且截至本案庭审终结之时，北京房屋交易价格较之2017年有一定程度的回落，基于此，法院将在综合考虑同地区房屋当前市场价格状况、违约金不足以弥补梁彦楚损失的情况下，参照相类似房屋的市场价格，酌情确定房屋差价损失的具体数额。关于梁彦楚要求马东生、姜岩玲赔偿过户税费、居间服务费、房屋评估费的诉请，因法院已判决马东生、姜岩玲向梁彦楚支付违约金104万元，已能填平梁彦楚的上述损失，故对于梁彦楚的上述诉请，法院不予支持。马东生、姜岩玲经法院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响法院依据查明的事实依法作出缺席判决。一审判决：一、梁彦楚与马东生、姜岩玲之间的房屋买卖合同关系于判决生效之日解除；二、马东生、姜岩玲于判决生效后七日内返还梁彦楚购房款220万元，并向梁彦楚支付利息（以220万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自二零一五年十二月二日至马东生、姜岩玲实际返还220万元之日止）；三、马东生、姜岩玲于判决生效后七日内支付梁彦楚违约金104万元；四、马东生、姜岩玲于判决生效后七日内赔偿梁彦楚房屋差价损失290万元；五、驳回梁彦楚的其他诉讼请求。本院二审期间，姜岩玲、马东生提交录音三份，以证明梁彦楚系违约方，梁彦楚对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并主张姜岩玲、马东生提交的证据不符合新证据的相关规定。本院认为，姜岩玲、马东生提交的录音形成时间为2016年，姜岩玲、马东生逾期提交证据无正当理由，且上述证据不能推翻一审法院认定的相关事实，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，姜岩玲与梁彦楚所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议内容履行各自义务。一审法院结合当事人陈述认定姜岩玲、马东生均为合同一方主体，合法有据。本案争议焦点是违约责任的承担主体以及违约责任范围的确定。根据庭审查明的情况，可以确认案涉房屋因姜岩玲、马东生之原因未能配合办理过户并因其二人的原因致使涉案房屋被法院查封，进而导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，姜岩玲、马东生的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故梁彦楚请求解除合同、姜岩玲、马东生返还已支付购房款及相应利息、姜岩玲、马东生给付违约金104万元的诉求，于法有据。对于姜岩玲、马东生上诉称违约责任在于梁彦楚的意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。梁彦楚购买涉案房屋后，价格上涨，房屋现价值与原买卖合同约定价款之差额应为梁彦楚享有的合同履行后可获得的利益，现因姜岩玲、马东生的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，姜岩玲、马东生应赔偿梁彦楚该可得利益。一审法院结合《估价报告书》并综合考虑同时期同地区相类似房屋的市场价格、违约金不足以弥补梁彦楚损失等因素，酌定姜岩玲、马东生赔偿梁彦楚房屋差价损失290万元，并无不当。对于姜岩玲、马东生上诉称违约金高于梁彦楚实际损失、房屋差价损失不应予以支持的意见，本院不予采信；对于姜岩玲、马东生上诉称一审程序违反法律规定的意见，经本院审查，姜岩玲、马东生的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，姜岩玲、马东生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46640元，由姜岩玲、马东生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一九年十二月二日法官助理 楚 静法官助理 樊思迪书 记 员 王秋岩