江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3349号上诉人（原审被告）：周成洲，男，1981年1月24日出生，汉族，住金湖县。委托诉讼代理人：潘向阳，金湖县建设法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：淮安天明包装印刷有限公司，住所地金湖县建设西路391号。法定代表人：薛圣子，该公司总经理。原审被告：许国平，男，1959年3月2日出生，汉族，住金湖县。上诉人周成洲因与被上诉人淮安天明包装印刷有限公司（以下简称天明公司）、原审被告许国平房屋租赁合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2019）苏0831民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周成洲提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人天明公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人天明公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，2017年11月25日被上诉人天明公司与江苏汇冉机械有限公司（以下简称汇冉公司）签订房屋租赁合同时，上诉人周成洲是作为汇冉公司的法定代表人在合同上签字，合同约定租金缴纳到汇冉公司会计海燕的农行卡上，上诉人的行为是职务行为，海燕虽然是上诉人的妻子，但其也是汇冉公司的会计，所收的租金也用于租赁房屋的装修，因此海燕的行为也属职务行为。一审判决上诉人承担给付租金的责任无事实和法律依据，请求二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人天明公司答辩称，一审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。原审第三人许国平未作答辩。天明公司向一审法院提起诉讼，请求：1、请求判决二被告共同返还租金293600元及利息（自起诉之日起按照年息6%计算至实际给付之日）；2、判决二被告共同赔偿原告各项损失20633.03元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月25日，许国平委托周成洲隐瞒事实真相将位于金湖县的钢结构厂房一幢出租给原告，原告给付了两年的租金293600元。后原告发现该物业已被法院查封并拍卖，2018年2月8日法院责令原告搬离，导致原告产生搬家、停业等损失。现为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。周成洲辩称，本人与原告不存在房屋租赁关系，原告陈述的房屋系汇冉公司占有、使用和收益的房屋，本人当时是公司的法定代表人，与原告签订的租赁合同是职务行为；原告的租金实际为292800元，第一年租金是按合同约定的指定账户以及本人收款，均是公司行为；租赁房产以及所有的房地产均是由汇冉公司转让给金湖百祥机械有限公司（以下简称百祥公司），由于该公司未按协议支付转让款，故百祥公司承诺在其付清转让款前，涉案房屋由汇冉公司占有、使用和收益，涉案房屋至今未被拍卖，不在拍卖财产范围内，仍由汇冉公司占有。原告主张的损失与本案无关，其投入的装修不在租赁合同范围内，属于未经原告许可私自占用，未缴纳租金。综上，本人是汇冉公司的法定代表人，与原告签订合同是职务行为，请求驳回原告对本人的起诉。许国平辩称，原告起诉本人系主体资格不适格，本人未委托周成洲将涉案厂房出租给原告，更没有隐瞒相关事实，有证据表明是金湖县金鹏彩钢有限公司（以下简称金鹏公司）委托周成洲将涉案厂房以汇冉公司的名义租赁给原告，故原告起诉本人主体不适格。原告与汇冉公司签订租赁合同，根据合同相对性原则，与本人无关，故原告要求两被告共同赔偿各项损失、返还租金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告对本人的诉讼请求。一审法院认定的事实：2017年11月20日，金鹏公司向周成洲出具授权委托书，委托周成洲将其名下位于金湖县钢结构房地产与天明公司洽谈并签订房地产租赁协议。许国平在该委托书的委托人处签名。2017年11月25日，周成洲以汇冉公司名义（甲方）与天明公司薛圣子（乙方）签订了房地产租赁协议，双方约定：乙方承租甲方的工业用房位于金湖县钢结构厂房一幢，房屋净面积为2640平方米，乙方租赁房屋用于纸箱、纸盒等生产、经营。租赁期限为5年，自2018年1月1日起至2022年1月1日止。甲方出租给乙方使用的房地产在租赁期内的年租金为人民币壹拾肆万陆仟捌佰元整；租金一律打到甲方指定的农行卡号上（持卡人：海燕，卡号62×××72），付款方式为：乙方于2017年11月25日支付定金人民币5万元，第一年剩余租金96800元于2017年12月30日前付清（按甲方实际交房日）；第二年租金（2019年租金）乙方于2018年6月1日前一次性付清，以后每年租金（2020年-2022年）于每年1月1日前一次性付给甲方。同时双方在合同中约定，租赁期内由于甲方多种原因要求乙方提前搬迁的，甲方应加倍退还剩余租金，并承担乙方因搬迁产生的实际费用及室内水、电设施装潢等相关经济损失。租赁期内甲方免费提供乙方4间面积约为120平方米门窗设施齐全的办公用房作为乙方办公场所使用。因生产、经营及办公场所需要，若租赁方确需对租赁房进行必要的装修或改造的，必须是在征得甲方同意并不影响整体房屋安全的前提下方可实施。租赁期限届满时，双方就装潢所产生的相关费用协商处理。协议签订后，天明公司分别于2017年12月28日、2017年11月24日、2017年12月1日向周成洲妻子海燕转账46000元、50000元、50000元，合计146000元。天明公司从2018年1月1日起开始使用该租赁房屋，其向周成洲支付租金146800元，周成洲于2018年4月30日向天明公司出具收条，载明：今收到淮安天明包装印刷有限公司厂房租金人民币拾肆万陆仟捌佰元（注：该款冲减2017年11月25日签订的房地产租赁协议中的第二年租金2019年1月1日至12月31日）。由于百祥公司欠他人债务，已进入法院执行程序，经一审法院委托，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司淮安分公司于2016年12月8日出具了包括本案厂房在内的百祥公司位于金湖县的房地产评估报告。该报告将本案厂房列为3号厂房，评估价为220.68万元，经一审法院对上述房地产评估报告所列明的厂房及土地使用权在淘宝网司法拍卖网络平台上进行拍卖，在2018年1月6日组织的拍卖过程中，由江苏新达林家居科技有限公司以2176万元竞得，取得该拍卖财产的所有权。天明公司于2018年2月8日收到一审法院搬出本案厂房通知后搬出该厂房。该厂房至今未办理产权登记手续。涉案厂房的土建、水电、装饰、室内地坪、钢结构由百祥公司于2015年4月12日发包给金鹏公司施工，由于百祥公司一直未能支付工程款，金鹏公司于2015年8月左右在已完成除内粉刷、门窗、地坪、水电外的工程的情况下停工。2017年5月4日，金鹏公司向一审法院提起诉讼，要求与百祥公司解除合同并支付所欠工程款，同时要求确认其对该工程享有建筑价款优先权。2017年6月29日，金鹏公司向一审法院以与百祥公司达成和解协议为由申请撤回起诉。2017年11月20日，金鹏公司向周成洲出具授权委托书一份，委托周成洲将涉案厂房出租给天明公司。2017年11月25日，周成洲以汇冉公司名义与天明公司签订房地产租赁协议，将该厂房出租给天明公司，租赁期限从2018年1月1日起至2022年1月1日止。为满足天明公司生产经营需要，在此期间金鹏公司将停工时未完成的工程量完成，并于2018年1月1日将该厂房交由天明公司承租使用。2018年1月3日，金鹏公司将涉案工程款债权转让给周成洲。周成洲于2018年6月5日向一审法院提起诉讼，要求百祥公司支付工程款，并确认对该建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。一审法院审理后判决百祥公司支付周成洲工程款160.65万元；驳回周成洲的其他诉讼请求。前述事实已经一审法院于2018年11月30日作出的（2018）苏0831民初1808号民事判决书确认，该判决书已发生法律效力。汇冉公司曾在2014年10月22日与百祥公司签订《资产转让协议》，将其位于江苏金湖开发区的全部现有有形资产转让给百祥公司。2019年7月15日，汇冉公司出具证明，载明：2017年11月25日，汇冉公司法人代表周成洲与淮安天明包装签订租房协议，是代表汇冉公司所签，当时租金汇入公司临时会计海燕银行卡，主要用于还汇冉机械所欠债务，另有一部分用于当时制作房屋的门窗等。此合同签订及收到的租金全部用于公司，与周成洲个人没有任何关系。天明公司在承租位于金湖县厂房期间，对出租方免费提供的办公用房进行装修并使用。案件审理过程中，天明公司申请对其租赁物装修工程费用进行鉴定，江苏省先河工程咨询有限公司于2019年4月8日出具苏先河（2019）咨鉴003号工程造价的鉴定意见书，鉴定意见为装修费用造价为20633.03元。一审法院从公安机关调取了许国平、周成洲、王建忠等人的询问笔录。许国平在询问笔录中陈述：我在金鹏公司担任总经理，法人是妻子费书清。2015年的时候，我公司与百祥公司签订了内一处钢结构厂房，工程造价170万元，外加附属工程30万元左右，在承建该厂房过程中，该工程一直处于建建停停的状态，一直到今年1月份才完工，期间工程款是我公司垫付的，土建款是汇冉公司周成洲支付的，百祥公司一分钱未付，我之后将该厂房的债权全部转让给周成洲，由周成洲对外出租厂房，今年我听说厂房租给天明公司了。天明公司付了两年租金给周成洲，周成洲将上述租金用于厂房装修及土建工程款支付。厂房产权名义上是百祥公司的，但百祥公司至今一分钱未付，该房产应是我公司的，之后我将债权转让给周成洲对外出租。汇冉公司法人是周成洲，周成洲有权对外出租厂房，是我转让给周成洲对外出租。周成洲在询问笔录中陈述：我是2015年起开始担任汇冉公司的法定代表人，实际负责人是我姑父王建忠。2017年11月份的时候，我经尧帝酒业的朱总介绍认识了天明公司老板薛圣子，他想租赁我公司位于厂房，该厂房当时是汇冉公司委托金鹏公司建设，厂房刚建好还没有装修，薛圣子看了下厂房很满意，就与我公司签订了厂房租赁协议，租金是14.68万元/年，薛圣子交了两年29.36万元的租赁费，其中大部分被我用于该厂房门窗、水电等装修，还有部分用于支付土建的工程款。该厂房位于汇冉公司的厂区内，这个厂房是2016年前后建设的，是汇冉公司委托金鹏公司建筑的钢结构厂房。该厂房还未取得两证，但是产权属于百祥公司。汇冉公司与百祥公司实际是同一家企业，都是我姑父实际控制的。这个厂房是我们自己花钱建设的，法院应该优先赔偿给我们，我目前以个人名义起诉百祥公司，要求法院将这个220.68万元支付给我本人。王建忠在该询问笔录中陈述：2017年12月份的时候，天明公司的薛圣子通过尧帝酒业的朱总介绍，想租我公司里未建好的一幢厂房，该厂房位于院内，门窗还未全部安装好，薛圣子看后很满意，就与我侄儿周成洲签订了租赁协议，并付了两年租金29.36万元，这些租金我们大部分用于该厂房的门窗、水电等装修。案件审理中，天明公司明确表示不要求汇冉公司和金鹏公司承担责任。一审法院认为：关于周成洲是否应承担责任问题。天明公司承租涉案厂房的依据为2017年11月25日的《房地产租赁协议》，该协议的签订主体中，周成洲在甲方签字处签名，并加盖汇冉公司公章，薛圣子在乙方签字处签字并加盖天明公司公章。现天明公司认为该协议虽加盖了汇冉公司的公章，但实际履行主体为周成洲；而周成洲认为其系汇冉公司的法定代表人，履行的是职务行为，租赁协议的履行主体为汇冉公司。对于周成洲是否应承担责任的认定，应综合从以下方面考虑：首先，从协议本身看，该租赁协议约定租金是打到周成洲妻子海燕的农行卡上；从协议的履行来看，租赁协议签订后，天明公司将租金支付给周成洲及其妻子海燕，而非汇入汇冉公司账户；从周成洲个人与涉案厂房的关系上看，涉案厂房由金鹏公司承建，金鹏公司将对该厂房的工程款债权全部转让给周成洲个人，且周成洲陈述其将收取天明公司的租金用于涉案厂房土建及装修工程款的支付，由此可见，天明公司支付的租金由周成洲收取。汇冉公司虽认可周成洲收取天明公司的租金全部用于公司，与周成洲个人无关，但考虑到汇冉公司目前有巨额债务尚未清偿，其自愿代周成洲承担义务的行为会侵害承租人天明公司的利益。根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，公司的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。周成洲作为汇冉公司的法定代表人以汇冉公司的名义对外出租涉案房屋损害了承租人天明公司的利益，其理应与汇冉公司承担连带责任，现因天明公司明确表示不要求汇冉公司承担责任，故应认定周成洲承担返还租金的责任。关于许国平在本案中是否需要承担责任问题，主要考虑许国平在出具授权委托书给周成洲时履行的是否为职务行为。涉案厂房系金鹏公司承建，对百祥公司享有该工程款的债权的是金鹏公司。根据许国平在公安机关的陈述，因百祥公司未按约定支付工程款，金鹏公司才将工程款债权转让给周成洲，并委托周成洲对外出租厂房。由此可见，许国平处分的是金鹏公司的权益，而非个人权益。此外，根据（2018）苏0831民初1808号民事判决书认定的事实：2017年11月20日，金鹏公司向周成洲出具授权委托书一份，委托周成洲将涉案厂房出租给天明公司。结合金鹏公司将其对涉案厂房的工程款债权全部转让给周成洲的事实，应认定许国平向周成洲出具授权委托书的行为系履行职务行为，代表的是金鹏公司。关于天明公司主张的应返还租金的数额及利息问题。根据租赁协议的约定，涉案厂房年租金为146800元，天明公司在庭审中提供证据证明其向周成洲支付146800元，向周成洲妻子海燕支付146000元，此外天明公司认为其垫付水管材料费800元，合计293600元。周成洲在庭审中认可其收到租金292800元，但其于2018年8月14日在公安机关陈述收到天明公司租金293600元，故一审法院认定天明公司向周成洲支付的租金为293600元。因天明公司实际使用涉案厂房的时间为2018年1月1日至2018年2月8日，合计39天，参照租赁协议的约定，其应支付的使用费为15685元（146800元/年÷365天×39天）。故周成洲应向天明公司返还的租金为277915元（293600元-15685元）。关于天明公司主张从起诉之日起按年利率6%计算租金利息的诉讼请求，因租赁协议中未对该事项作出约定，周成洲在返还租金时，应从天明公司起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算利息为宜。关于天明公司主张的损失20633.03元，根据租赁协议的约定，周成洲将涉案厂房出租给天明公司，同时免费提供了4间办公用房给其使用，天明公司装修的是该4间办公用房。租赁协议中明确约定，租赁方确需对租赁房进行必要的装修或改造的，必须是征得出租房同意并不影响整体房屋安全的前提下方可实施，天明公司装修的不是其租赁的厂房，且其装修办公用房时，在本案中也未提供证据证明征得周成洲同意，故对天明公司该诉讼请求不予支持。综上，一审法院认定周成洲应向天明公司返还租金277915元，并从起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息。根据《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告周成洲于本判决发生法律效力之日起十日内返还淮安天明包装印刷有限公司租金277915元及利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）。二、驳回原告淮安天明包装印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6013元，保全费3270元，鉴定费5000元，合计14283元，由原告淮安天明包装印刷有限公司负担5695元，被告周成洲负担8588元。二审中，各方当事人均未向本院提供任何新证据。二审中，上诉人陈述：涉案用于出租的钢结构房地产原来属于汇冉公司，在本案房屋出租之前，汇冉公司已经将其与其他5栋厂房一并转让给百祥公司。但是出卖之前，汇冉公司与金鹏公司签订了建造钢结构厂房合同，金鹏公司也实际进行了施工，当时还没有完工，不符合交付条件，汇冉公司也没有将工程款付给金鹏公司。金鹏公司主张如果汇冉公司要使用其厂方必须要经得他同意。后来金鹏公司出具了委托书给周成洲，委托周成洲就其所建的彩钢结构厂房的使用权进行出租。后周成洲就以汇冉公司法定代表人的身份与天明公司签订了租赁合同，所涉租金均用于该钢结构厂房的后期建设，后来因为百祥公司涉及其他经济纠纷，整体产权被债权人申请执行，所以导致租赁合同无法进行。但实际上当时法院在查封的时候也告知承租户租赁合同可以继续履行，但是天明公司也没有申报，导致合同没有履行，产生损失。汇冉公司所欠金鹏公司的工程款后由周成洲垫付。被上诉人天明公司在认可一审判决查明事实的基础上补充陈述如下：涉案租赁合同签订前，周成洲和许国平是合同洽谈人，天明公司一直认为房子是他们俩人的，他们签字就行，租金的收款人是周成洲，据周成洲陈述，相关租金用于涉案房屋的工程款项。但是涉案房屋产权人应当是百祥机械，而非汇冉公司，涉案房屋拍卖后，法院清场，被上诉人才得知被骗。向金湖县公安机关报案，许国平、汇冉公司的实际控制人王建忠和上诉人在金湖县公安局均陈述认可涉案租金由周成洲在金湖法院的百祥公司的分配债权中予以返还，需要说明的是，分配的债权就是涉案厂房建设工程的工程款。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：上诉人周成洲在涉案租赁合同履行过程中所实施的行为的法律责任是否应由汇冉公司承担。本院认为：根据法律规定，行为人实施民事法律行为时应具有相应的民事行为能力，意思表示要真实，且不违反法律或者社会公共利益。本案中，虽然上诉人周成洲在2017年11月25日被上诉人天明公司与汇冉公司签订房屋租赁合同时其具有汇冉公司法定代表人的身份，其妻子海燕同时也是汇冉公司的会计，但从生效判决已认定的事实、上诉人周成洲和原审被告许国平陈述的事实来看，涉案租赁合同所涉被出租的厂房的权属和对该厂房享有他项物权的均与汇冉公司无关，汇冉公司在租赁厂房一事中只起到中介的作用，实际履行主体是上诉人周成洲和被上诉人天明公司。且事后上诉人不是以汇冉公司法定代表人的身份，而是以权利人的身份对该厂房行使了权利，故其也应以厂房权利人的身份对天明公司承担相应的义务。一审判决对此事实所作认定，说理详细，论证充分，本院不再赘述，亦予以确认。综上所述，上诉人周成洲的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4618元，由上诉人周成洲承担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一九年十二月六日书记员  费婉燕