渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初3467号原告（执行案外人）:赵爱利，女，1978年11月24日出生，汉族，住渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：田雄涛，陕西哲智律师事务所律师。被告（申请执行人）：戴蓬，男，1950年1月1日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区。被告（被执行人）：渭南市陶朱房地产开发有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区（雪龙大厦）。法定代表人杨文龙，系该公司执行董事。被告（被执行人）：张文栋，男，1976年5月13日出生，汉族，农民，住陕西省渭南市临渭区。原告赵爱利与被告戴蓬、渭南市陶朱房地产开发有限责任公司（以下简称陶朱公司）、张文栋案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵爱利及其委托诉讼代理人田雄涛、被告戴蓬到庭参加诉讼，原告赵爱利的委托诉讼代理人段晓梅、被告陶朱公司法定代表人杨文龙、被告张文栋经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵爱利向本院提出诉讼请求：1判决确认原告与被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于渭南市XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号归原告所有；2.判决被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司立即协助和配合原告进行渭南市XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号的产权过户登记；3.判决立即停止对原告购买的位于渭南市XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；4.本案的案件受理费用5120元由被告承担。事实与理由：2017年11月29日原告从被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司购买了渭南市XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号两套房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，并且原告支付了全部房款，该两套房屋交付原告实际居住使用至今。2019年3月5日，被告戴蓬作为执行申请人向临渭区人民法院提出申请，要求对原告的财产渭南市XX路XX段XX组XX楼XX、XX号两套房屋强制执行。2019年5月22日，原告依法向贵某某提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求中止对上述财产的执行。2019年6月5日，贵某某作出（2019）陕0502执异58号执行裁定书，裁定书驳回原告的异议。原告认为原告与被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司2017年11月 29日签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制规定，该协议合法有效，被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司应当协助原告办理产权过户登记。原告购买涉案房屋，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条。原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《最高人民法院关于适用的解释》第312条，为此原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告戴蓬辩称，1.2019年6月5日，临渭区法院执行裁定书（2019）陕0502执异58号，合理合法，运用法律正确，被告完全赞成；2.赵爱利以房抵债，借款人张文栋纯属个人行为，不是陶朱房地产有限责任公司借款，借据上也没有陶朱房地产有限责任公司财务专用章；3.张文栋不具备陶朱房地产有限责任公司法人资格，赵爱利所订购房合同是借用陶朱房地产有限责任公司第一项目部业务章，并在法人栏签名张文栋，签订购房合同必须要有公司合同专用章和法人杨文龙的签字，缺一合同不成立。被告陶朱公司未到庭未答辩亦未提交证据。被告张文栋辩称，该案涉及的房屋已出卖给赵爱利，签订了购房合同，进行了房屋移交，也办理了物业费，原告进行了装修并入住，因多方原因被告未能及时给原告办理产权证，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原告已购买的房产是合法产权，请求法院查清事实，及时解除对该房产查封，以避免错误执行给原告造成过大损失。本院经审理认定事实如下：2005年8月30日，渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组（以下简称五里铺一组）与陶朱公司签订了《关于合作开发五里铺村一组综合楼住宅楼项目工程的协议》，约定五里铺一组以其项目宗地作为投资，XX村XX组综合楼、住宅楼”（工程地址：XX路XX段），合作开发项目工程利益分配办法为：划分给五里铺一组商用楼房总计2800平方米，均为XX层XX组投资收益；其余部分的商用住宅楼划分给陶朱公司所有，作为陶朱公司投资收益……。工程竣工后，坐落于渭南市临渭区XX路XX段XX组综合楼房屋所有权均登记在五里铺一组名下。2007年4月21日，陶朱公司与陶朱公司第一项目部及负责人张文栋签订《委托书》，约定：陶朱公司委托陶朱公司第一项目部及XX栋XX村XX组综合楼建设工作；XX村XX组XX楼XX房、收款、交税等由陶朱公司第一项目部及张文栋全权办理。2017年11月29日，原告赵爱利与被告陶朱公司签订《商品房买卖合同》，原告从被告陶朱公司购买了渭南市XX路XX段XX组XX楼XX层XX号、XX号两套房屋，陶朱公司第一项目部向原告开具了原告一次性交纳购房款254640元的收款收据，当日原告对上述房产进行收房验收。审理中，五里铺一组对原告赵爱利与陶朱公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》表示认可。被告张文栋自认因多方原因其至今未能给原告办理房屋所有权转移登记手续。另查明，戴蓬与张文栋、陶朱公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月23日作出的（2019）陕0502民初310号民事调解书已发生法律效力。后因张文栋、陶朱公司未按上述生效法律文书履行所确定的义务，戴蓬向本院申请执行，本院于2019年3月1日作出（2019）陕0502执418号执行裁定书，查封、扣押或冻结、划拨被执行人张文栋、渭南市陶朱房地产开发有限责任公司价值5000000元的财产或存款，并分别于2019年3月21日、3月22日向渭南市房地产交易管理所、渭南市不动产登记中心送达协助执行通知书，协助事项为“协助查封被执行人渭南市陶朱房地产开发有限责任公司登记在杜桥办五里铺一组名下位于XX路XX段XX组XX楼XX楼的房产”。后原告赵爱利向本院提出书面执行异议。本院审查后，于2019年6月5日作出（2019）陕0502执异58号执行裁定书，裁定驳回赵爱利的异议请求。原告认为此裁定错误,向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有商品房买卖合同、委托书、执行裁定书、购房款收款收据、中国农业银行交易明细、业主收房验收表、合作开发协议、不动产登记中心档案等证据与原、被告在审理期间的陈述能够相互印证，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。本案中五里铺一组综合楼虽系五里铺一组与陶朱公司合作开发，但工程竣工后，五里铺一组综合楼所有权完全登记在五里铺一组名下，被告陶朱公司并未依法取得案涉房产的所有权；原告赵爱利与被告陶朱公司于2017年11月29日签订《商品房买卖合同》，五里铺一组作为房屋所有权人，对上述《商品房买卖合同》表示认可，故该《商品房买卖合同》合法有效。原告赵爱利于2017年11月29日已对上述房产进行收房验收，虽非因原告原因至今未办理过户登记，但依据现有证据可以认定原告对于诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告赵爱利请求确认《商品房买卖合同》合法有效及停止对涉案房产的执行行为，依法予以支持。对于原告要求确认诉争房屋归原告所有的诉讼主张,本院认为,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见,依据前述法律规定,不动产所有权的取得,除了法律另有规定的情形外,只有在不动产登记簿上记载之后,方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案中, 诉争房屋所有权属尚未转移,赵爱利和陶朱公司签订《商品房买卖合同》，其之间是房屋买卖合同关系，形成的是债权债务关系，并非物权确认关系，赵爱利作为受让人仅能请求陶朱公司履行相应合同义务，享有基于债权的物权请求变动权，而不能直接依据买卖合同请求确认涉诉房屋的物权归属，故原告主张诉争房屋归原告所有的诉讼请求,本院不予支持。赵爱利和陶朱公司签订的《商品房买卖合同》对涉诉房屋的产权登记进行了约定，故陶朱公司应履行合同约定的义务，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告戴蓬辩称原告与陶朱公司签订的购房合同系无效合同，但其提供的证据不足以支持其抗辩意见，故对其抗辩意见依法不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告赵爱利与被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内将办理位于渭南市临渭区XX路XX段XX组XX楼XX层XX号、XX号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；三、停止在戴篷与张文栋、渭南市陶朱房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案中对位于渭南市临渭区XX路XX段XX组XX楼XX层XX号、XX号房屋的执行；四、驳回原告赵爱利的其他诉讼请求。案件受理费5120元，由原告赵爱利负担1280元，被告戴蓬负担1280元，被告渭南市陶朱房地产开发有限责任公司负担1280元，被告张文栋负担1280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。本院（2019）陕0502执异58号执行裁定书于本判决生效时自动失效。  审  判  长        康亚娜 人民陪审员        张小利 人民陪审员        贾  渭  二O一九年十二月十一日        书  记  员        杨  洁  1