江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏1291执异86号异议人(案外人)：赵怀平，男，1985年5月11日生，汉族，住山东省枣庄市山亭区。申请执行人：姜堰区华宇家具城，住所地江苏省泰州市姜堰区。经营者：殷罗根，男，1963年7月9日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：山东金洲置业有限公司，组织机构代码57661023-1，住所地山东省枣庄市山亭区。法定代表人：陆勇军，总经理。被执行人：范旭阳，女，1978年12月16日生，汉族，住黑龙江省宁安市。被执行人：陆勇军，男，1975年5月26日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：唐林，男，1968年12月24日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：叶春杰，男，1969年10月19日生，汉族，住江苏省兴化市。被执行人：杭松林，男，1971年12月18日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被执行人：泰州市路路通置业有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区。法定代表人：唐林。本院在执行姜堰区华宇家具城(以下简称华宇家具城)与山东金洲置业有限公司(以下简称金洲公司)、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人赵怀平对本院查封、评估、拍卖金洲公司名下的位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场A区沿街227室商铺房产(以下简称227室)提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人赵怀平提出异议请求：申请法院撤销(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定，中止对金洲公司名下的227室商铺房产的查封，停止对案涉房产的评估、拍卖。事实与理由：法院在执行(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定过程中，保全查封执行的227室商铺房产，因该房产属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议人于2015年1月22日从金洲公司处购买案涉房产，并支付房款共计580000元。后因金洲公司与华宇家具城产生债务纠纷，该房产被华宇家具城保全。异议人赵怀平向本院提交：合同确认单、收据复印件等。本院在执行姜堰区华宇家具城(以下简称华宇家具城)与山东金洲置业有限公司(以下简称金洲公司)、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人赵怀平对本院查封、评估、拍卖金洲公司名下的位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场A区沿街227室商铺房产(以下简称227室)提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人赵怀平提出异议请求：申请法院撤销(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定，中止对金洲公司名下的227室商铺房产的查封，停止对案涉房产的评估、拍卖。事实与理由：法院在执行(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定过程中，保全查封执行的227室商铺房产，因该房产属于异议人所有，继续执行该财产可能会侵害异议人的合法权益。异议人于2015年1月22日从金洲公司处购买案涉房产，并支付房款共计580000元。后因金洲公司与华宇家具城产生债务纠纷，该房产被华宇家具城保全。异议人赵怀平向本院提交：合同确认单、收据复印件、银行承兑汇票等。经审查查明，申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷，向江苏省泰州市中级人民法院申请诉前保全。江苏省泰州市中级人民法院(2014)泰中诉保字第00069号民事裁定，并于2014年11月4日发布公告：查封金洲公司名下的座落于山东省枣庄市山亭区金洲商业广场的79处房产，其中包括A区227室房产。2016年10月27日，泰州市姜堰区人民法院作出(2016)苏1204执2485号执行裁定，(续)查封以上79处房产并交付执行。申请执行人华宇家具城与被执行人金洲公司、范旭阳、陆勇军、唐林、叶春杰、杭松林、泰州市路路通置业有限公司民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年3月11日作出的(2014)泰中民初字第00129号民事判决。依据该判决书：被执行人应连带支付申请执行人借款本金34083045.72元及利息（以34083045.72元为本金，自2014年8月7日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止，扣除已经支付4100元利息）、律师代理费损失900726.54元、案件受理费、保全费194964元及迟延履行债务期间的利息。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人于2016年9月13日向江苏省泰州市中级人民法院申请执行，后江苏省泰州市中级人民法院将该案指定江苏省泰州市姜堰区人民法院执行。2016年12月22日，江苏省泰州市中级人民法院作出(2016)苏12执254号之一执行裁定书，又指定该案由本院执行，本院于2017年1月10日立案受理，案号为(2017)苏1291执50号，本院于2017年9月18日查封包括227室等79套房产，查封期限均三年，自2017年9月18日至2020年9月17日止。在执行过程中，华宇家具城于2018年6月27日自愿向本院书面撤回执行申请。本院于2018年6月28日作出(2017)苏1291执50号之三裁定，终结本院(2017)苏1291执50号案件的执行。2018年7月13日，华宇家具城申请恢复执行，本院当日立案受理，案号为(2018)苏1291执恢135号。本院于2018年11月2日以(2018)苏1291执恢135号执行裁定书、协助执行通知书查封金洲公司名下坐落于山亭邾国路东侧、府前路南侧、汉诺路北侧不动产证号为“山国用(2013)第034号”的土地壹宗。查封期限三年，自2018年11月2日起至2021年11月1日止。查封期间，停止办理上述土地的变卖、转移、抵押等登记手续。本院于2019年9月4日作出(2018)苏1291执恢135号之三执行裁定，拍卖金洲公司位于山东省枣庄市山亭区的金洲商业广场二区217室（原A217、218）、二区226室（原A227）、二区220室（原A221）、二区221室（原A222）、一区309室（原F309）、四区213室（原B214）、三区107室（原E107）、一区102室（原F102）、一区125室（原F127）、一区225室（原F226）、一区226室（原F227）11套房产。异议人提交收据、银行承兑汇票等复印件显示，加盖尾数“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年3月29日收到赵怀平通过银行转账支付的意向金100000元；加盖尾数“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2013年7月28日收到赵怀平通过刷卡支付的139965元；加盖尾数“2200”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2014年6月29日收到赵怀平以现金和承兑汇票（票号为27627850）支付的F区227室购房款240035元；加盖尾数“4155”金洲公司财务专用章的收据载明该公司于2015年1月22日收到赵怀平以现金支付的A区227室首付款100000元。另有票号为31300051/27627850的承兑汇票一张，票面金额为2万元，未见任何与案涉当事人相关的记载。异议人提交的合同确认单复印件显示，2015年1月22日，赵怀平与金洲公司签订合同确认单1份，约定赵怀平购买金洲商业广场A区227室房，面积为123.99平方米，总价60万元；首付款为58万元，按揭贷款2万元(备注：F区227更换为A区227，原合同作废，原已款48万元，本次补缴10万元，余款2万元交房前支付)。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的范畴。因此，本案的争议焦点为案外人赵怀平对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，执行标的房屋系金洲公司开发的商品房，故应审查案外人是否同时具备以上条件。首先，合同确认单内容过于简易，虽具备商品房买卖合同基本要素，但不符合大宗交易下当事人所应持的审慎态度，难以判断当事人订立合同的意思是否真实；根据合同确认单，案外人系以不在79套被查封房产之列的F区227室房屋换购的案涉房屋，但其未提供前次购房的书面合同，且从购房人角度而言，对选购、换购房屋的状况未予关注致承受当前巨大的风险，与常理不符；即使存在书面合同，因换购前后标的房屋不同，亦不能视为案涉房屋购买于查封之前。因此，合同确认单的真实性难以确认，确认单的形成时间亦在法院查封之后。其次，异议人并未举证证明其所购商品房系用于且买受人名下无其他用于居住的房屋，故不能确认其符合前述第（二）项条件；最后，异议人主张于2013年给付239965元，于2014年给付240035元，但其未能提交给付价款前认购房屋的书面合同、给付款项数额的计算方式以及往来明细，在首次付款后未对房屋上的权利给付合理关注即再次付款，故上述大额给付不符合日常生活常理，无法判断给付是否发生以及具体的给付原因。另外，金洲公司收款后仅向案外人开具收据，无正式销售发票，且开具的收据上所盖印章号不一致，不符合交易习惯。综上，无法确认案外人已经支付了符合前述第（三）规定数额的价款。案外人赵怀平不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对赵怀平提出的异议难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人赵怀平的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 杨 丽人民陪审员 顾 欣人民陪审员 王 赟二〇一九年十二月六日法官 助理 张士清书 记 员 顾嘉辉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。