重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9770号上诉人（原审原告）：重庆铜梁宏福房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号负一层14号，统一社会信用代码91500224736556570M。法定代表人：刘志福，董事长。委托诉讼代理人：谭定阳，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张凤，女，1993年3月14日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。委托诉讼代理人：邓贻钊，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红志，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审第三人）：汪义国，男，1965年11月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：邓贻钊，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：蔡红志，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人重庆铜梁宏福房地产开发有限公司（以下简称“宏福房地产公司”）因与被上诉人张凤、汪义国房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院(2019)渝0151民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏福房地产公司的委托诉讼代理人谭定阳，被上诉人张凤和汪义国的共同委托诉讼代理人邓贻钊、蔡红志到庭参加了询问。本案现已审理终结。宏福房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判张凤或汪义国支付宏福房地产公司购房款251505元；一、二审诉讼费用由张凤、汪义国承担。主要事实和理由：一审法院认定宏福房地产公司以房折抵支付第三人的预付工程款错误；即使《龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款确认书》成立，该协议也是一个附条件的协议，以房折抵支付第三人的预付工程款的条件也不成就；一审法院未审理李方秀与汪义国之间的借贷关系是否成立；汪义国应对购房款承担支付责任。张凤辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。汪义国辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宏福房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令张凤支付购房款251505元，从2017年4月12日起，按月利率2%支付欠款利息至付清欠款之日止；2.本案诉讼费、财产保全费由张凤承担。一审法院认定事实：宏福房地产公司系成立于2001年4月28日的有限责任公司，经营范围为房地产开发销售（叁级）；销售：木材、钢材、五金交电、电器机械、汽车零部件；房屋租赁。2017年2月13日，宏福房地产公司（甲方）和重庆市双全建筑安装有限公司（乙方，以下简称“双全建筑公司”）签订《龙城御景二期合同书》一份，约定：“。一、工程概况1、工程名称：龙城御景×期×号住宅楼。2、工程地点：重庆铜梁巴川镇白龙大道。3、结构形式：钢混结构。4、基础类型：独立柱基或挖孔桩。5、承包面积：承包面积约8500㎡(以区国土房屋管理局测绘所测绘面积为准)。”该合同尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章及委托代理人王理政的签名、股东代表蒋萍的签名，乙方落款处有双全建筑公司加盖的公司印章及汪义国的签名。另查明，汪义国于2016年1月22日向案外人李方秀借款，到期后未按时偿还借款本息。2017年2月27日，汪义国和李方秀签订《说明》一份，约定：“汪义国于2016年1月22日借到李方秀现金860000元整（捌拾陆万元整），现汪义国用承包的龙城御景二期工程工程款抵扣，抵扣龙城御景×期房屋3套，其房号为×-×、×-×、×-×，3套房现金为754548元整（柒拾伍万肆仟伍佰肆拾捌元整），抵扣后剩105452元整（拾万零伍仟肆佰伍拾贰元整），此款在借款人资金能周转的情况下归还。”《说明》尾部的借款人落款处有汪义国的签名捺印，被借款人落款处有李方秀的签名捺印。2017年2月27日，龙城御景二期承包商与龙城御景二期宏福房地产公司达成《龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款确认书》（以下简称“工程款确认书”）一份，载明：“张凤（身份证号码：500×××）于2017年2月27日在铜梁区定购房屋一套并签订了《重庆市商品房买卖合同》，该套房屋为×-×，建筑面积75.8平方米，建面单价3318.00元/平方米，总房款251505元（大写：贰拾伍万壹仟伍佰零伍元整）。该笔款由重庆双全建筑有限公司承包的龙城御景二期项目工程6号楼和10楼的责任人汪义国用6、10号楼的工程款予以抵扣，该套房屋自签订《重庆市商品房买卖合同》时开始计息，月息0.02元/月计算，每月利息5030整（大写：伍仟零叁拾元整），利息到还款之日止，该笔借款结算时如未满整月，利息按整月计算。此款应在全部归还清原抵扣巫传富和张继红的房款以及王翊的借款后，另归还的款项才为此笔款项。”汪义国、王理政分别代表各方在该工程款确认书尾部签名。2017年2月27日，宏福房地产公司（甲方，卖方）与张凤（乙方，买方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：“。第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。《房地产权证》号：20×房地证20×字第××号。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市铜梁区。(四)本商品房建筑面积：75.80平方米，其中，套内建筑面积：65.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：10.28平方米。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为251505元整（大写：贰拾伍万元壹仟伍佰零伍元整），建筑面积单价3318.01元/平方米，套内建筑面积单价3838.60元/平方米。第五款付款方式及期限（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额251505元整（大写：贰拾伍万壹仟伍佰零伍元整）。”合同尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章，乙方落款处有张凤的签名捺印。2017年3月1日，宏福房地产公司（甲方）与张凤（乙方）签订《重庆铜梁宏福房地产开发有限公司合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，约定：“……第二条：乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时应交清一次性付款、按揭购房的所有付款，甲方按现行标准向乙方代收契税和物业管理专项基金，按办件当时相关规定缴纳后，多退少补。否则，甲方中止与乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，由甲方对乙方认购房屋另行处置，且乙方无权要求甲方返还定金……”《补充协议》尾部甲方落款处有宏福房地产公司加盖的公司印章，乙方落款处有张凤的签名捺印。同日，张凤填写了不动产登记申请表，申请对铜梁区房屋进行房屋所有权的转移登记，并向宏福房地产公司交纳了11421元契税、印花税、大修基金等款项，宏福房地产公司向张凤出具收款收据和重庆增值税普通发票各一张，重庆市铜梁区地方税务局于2017年4月6日开具税收完税证明，登记后的房屋产权证号为渝（201×）铜梁区不动产权第×××号。2017年9月13日，汪义国向宏福房地产公司提交《申请》一份，载明：“。要么清账退出，要么继续做劳务，规避钢材涨价风险，你司直接将我司已做的工程部分的钢材、商品混凝土、基础挖孔桩、小型辅料、临工等直接支付完清。为此，我司承包责任人汪义国申请做劳务大承包。”汪义国在该申请尾部签名。2017年10月20日，龙城御景二期项目部（甲方）和双全建筑公司承包责任人汪义国（乙方）签订《龙城御景二期6号楼、10号楼及部分车库总承包人汪义国退场结算书》（以下简称“退场结算书”）一份，约定：“。经甲乙双方2017年10月20日最后磋商确定，汪义国总垫资783844元（大写：柒拾捌万叁仟捌佰肆拾肆元整），甲乙双方确定无误。具体见乙方提供的附件，附件中全部款项由汪义国支付清楚。甲乙双方认定的783844元作为汪义国收取吴开伦等50万保证金的归还款和冲抵兰洪英在龙城御景一期抵扣的白龙大道179号门面的部分房款（具体另清账）。附件共18份（25页），签字认可有效。”退场结算书尾部甲方落款处有王理政的签名捺印，乙方落款处有汪义国的签名捺印。庭审中，宏福房地产公司和张凤均确认张凤系李方秀的子女。本案审理过程中，宏福房地产公司向一审法院提出财产保全申请，并支付了保全费1770元。一审法院认为，宏福房地产公司与张凤签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵守。张凤向宏福房地产公司购买商品房理应支付购房款，张凤辩称购房款虽未直接用现金给付宏福房地产公司，但该款系宏福房地产公司用“以房抵债”的形式抵偿汪义国作为工程预付款，汪义国又将该房抵偿给李方秀，用于归还其所欠借款，李方秀指定其女张凤作为房屋实际买受人，张凤无需再支付购房款。审理中宏福房地产公司认为，汪义国未实际承包修建龙城御景二期工程，无工程款可抵扣，张凤仍应支付购房款。故本案争议的焦点为，宏福房地产公司“以房抵债”是否成立。从双方举示的证据看，汪义国系龙城御景二期工程的实际施工人，宏福房地产公司与汪义国达成用龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款协议，双方签订了“工程款确认书”，约定宏福房地产公司用龙城御景一期房屋3套，其房号为×-×、×-×、×-×，3套房折价为754548元，抵偿给汪义国作为二期建设工程款，同时约定，在二期工程结算扣抵前，该款由汪义国向宏福房地产公司支付利息。由于汪义国又欠李方秀借款86万元未归还，汪义国又将宏福房地产公司抵偿给他的三套房屋又抵偿给李方秀，作为归还李方秀的借款，汪义国向李方秀出具了“说明”，该“说明”约定，汪义国借到李方秀现金860000元，用承包的龙城御景二期工程工程款抵扣的龙城御景一期房屋3套（其房号为×-×、×-××-×），3套房折价为754548元，用于归还其借款，扣除后剩余105452元，在汪义国资金能周转的情况下归还。李方秀在“说明”上签字认可。经审查，“工程确认书”和“说明”的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且汪义国、李方秀、宏福房地产公司均按“工程确认书”和“说明”的内容履行了相应的义务，在张凤未另行支付房款的情况下，宏福房地产公司已为张凤办理了房屋产权证书。由此可见，张凤的购房款确属宏福房地产公司用该房屋抵偿了汪义国的二期工程款（预付），汪义国又用该房屋抵偿了其所欠李方秀的借款，其以房抵债行为成立，可认定张凤已经支付了购房款。现宏福房地产公司以汪义国未实际承包修建龙城御景二期工程，无工程款可抵扣为由，要求张凤再支付购房款，于法无据，故宏福房地产公司现请求张凤支付购房款251505元及从2017年4月12日起按月利率2%支付欠款利息至付清欠款之日止，一审法院不予支持。至于汪义国与宏福房地产公司之间的关系，一审法院在此不作评判，可另案处理。一审法院判决：“驳回重庆铜梁宏福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5073元，减半收取2536.5元，保全费1770元，合计4306.5元，由重庆铜梁宏福房地产开发有限公司负担。”二审中，各方均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，结合案件审理情况，各方当事人争议的上诉焦点为宏福房地产公司“以房抵债”是否成立。现评析如下：首先，汪义国与宏福房地产公司达成了以房抵债协议。宏福房地产公司与汪义国在《龙城御景一期房源抵扣支付龙城御景二期工程款确认书》中约定，宏福房地产公司用龙城御景一期三套房屋（房号分别为×-×、×-×、×-×）折价共计754548元，抵偿给汪义国作为二期建设工程款。其次，汪义国以向李方秀出具《说明》的方式，将前述三套房屋抵偿给李方秀用于归还借款，并对抵扣后的剩余欠款如何归还问题亦作出约定，且得到李方秀的签字认可。再次，宏福房地产公司已以实际履约行为认可了该“以房抵债”约定，即该公司与张凤签订了《重庆市商品房买卖合同》，收取了张凤支付的契税、印花税、大修基金等款项，并在张凤未再另行支付购房款的情况下，为其办理了房屋产权证书。一审法院据此认定宏福房地产公司“以房抵债”成立，进而认定张凤已经支付购房款并无不当，本院予以维持。其余认定同一审，本院不再赘评。综上所述，宏福房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5073元，由重庆铜梁宏福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 赵文建审 判 员 刘家秀二〇一九年十二月十三日法官助理 刘 莉书 记 员 陈 宇