江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初1528号原告：胡珂，男，1986年9月16日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：马文峰、马辉，江苏慎平律师事务所律师。被告：蒋云峰，男，1991年5月27日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：王宇斐，江苏麒凯律师事务所律师。原告胡珂诉被告蒋云峰合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托诉讼代理人马文峰，被告委托诉讼代理人王宇斐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡珂向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付设备租金30万元；2、判令被告立即支付房屋租金35万元；三、判令被告承担违约金100万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年12月23日，原告经营的溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所委派其合作人蔡凌云与被告签订一份合作合同，约定该会所将其承租的位于华府天地小区编号A17、18合计4间1-4层房屋经营的健身会所转被告经营，被告承担经营费用并向溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所支付设备租金，溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所退出经营。合同签订后，溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所按约将相应场所、器具设备、工作人员及会员资料移交被告，被告遂开始运营该健身会所。鉴于被告已开始正常运营会所，原告也不准备再经营健身业务，原告遂注销了溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所。2018年6月份，被告在未通知相关人员的情况下，突然撤出了经营场所，将设备和人员全部转移至被告经营的其他健身场所，并将房屋的装修全部予以破坏，原告得知后，委派相关人员与被告多次沟通要求其按约履行义务，至少将应付的租金支付给原告或直接支付给房东，但被告一直未予理会，并于2018年8月23日明确表示不会再于原场所经营健身会所。在溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所与被告签订合同前，该会所与原告委派蔡凌云与房东溧阳市明城房地产开发有限公司签订了租赁合同，承租华府天地小区编号为A17、18合计四间1-4层房屋用于经营健身会所，现因被告的违约行为，导致原告产生了向溧阳市明城房地产开发有限公司承担租金等损失。综上，被告应按合同约定履行自身义务，溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所注销后，应由原告行使权力和承担义务，故原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉请。被告蒋云峰辩称，1、原告诉请是要求被告承担设备租金，该费用的性质与合同约定并不相符，双方签订的系合作合同，而不是租赁合同。2、在履行合同过程中，被告并未违约，且已按合同约定支付60万元。被告认为违约方应该是原告，因为原告注销溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所，使被告陷入无证经营的困境，也使合同失去合作基础。3、关于房屋租金，首先合同中未约定在溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所原址经营，也没有要求被告租赁溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所的住所，并且在合同签订过程中，原告未向被告告知过租赁房屋的相关情况，包括租金及租期等。被告经营半年时间后，就因为原告要求被告承担巨额房租而搬离了原经营场所。另外，根据双方的合作合同，承担违约金的前提是甲、乙双方任何一方提前终止协议，但是双方的合同现仍在履行过程中，因此不适用该条款。本院经审理认定事实如下：溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所系胡珂投资开办的个体工商企业。2017年12月23日，溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所（甲方）与被告蒋云峰（乙方）签订《合作合同》一份，合同约定：1、甲乙双方皆承认对方为自己的战略合作伙伴，并在彼此相关的显著位置标识合作方的旗帜、徽标或文字链接。2、甲方授权合作乙方在公司单位直接经营权，甲方不得参与管理，合同期间所有运营费由乙方承担。3、甲方所有有效会员与私教由乙方承担，会员责任也全部由乙方承担。4、乙方需于2017年12月1日前付给甲方30万元，于2018年12月1日前付给甲方30万元，于2019年12月1日前付给甲方30万元，于2020年12月1日前付给甲方30万元，于2021年12月1日前付给甲方28万元。5、合同期限内蓝鹦鹉健身会所所有资产归甲方所有，以附件1为主。合同履行结束后所有资产归乙方所有，若期间乙方提前支付结束合同总价148万元，资产提前归乙方所有。6、……，该合同还约定：1、甲乙双方合作方式具有排他性，乙方在合作期间不得和其他相同性质的合作伙伴进行合作。2、本协议有效期为5年，自2018年1月1日起-2023年12月31日。3、甲方双方任何一方如提前终止协议，终止协议方需赔偿合作方人民币100万元。上述合同还附有一份《蓝鹦鹉、星峰健身会所合作补充协议》，该补充协议载明双方就蓝鹦鹉健身会所合作合同完成以下设备、器具交接，并列明了健身房二楼、三楼、四楼的设备、器具等内容。溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所（甲方）于2017年12月23日还与溧阳市星峰体育服务有限公司（乙方）签订一份补充合同，该合同约定：1、经甲乙双方商定，甲方转让所有会籍会员及私教会员给乙方，所有会员资料见附件。2、甲方同意在合同履行结束后五日内，一次性支付给乙方11万元，用于乙方合同期内的运营补贴。3、若甲方在合同期内，因甲方任何原因导致合同终止，甲方将全部承担所有会员的损失及法律责任。若乙方在合同期内，因乙方任何原因导致合同终止，乙方将全部承担所有会员的损失及法律责任。上述合同签订后，被告接手上述健身会所的经营，并于2018年5月3日、5月4日分别向原告支付36万元、24万元。2018年1月15日原告办理了溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所工商登记的注销手续。2018年6月，被告撤出上述经营场所，并将所有设备和人员全部转移至其经营的其他健身场所。2018年8月23日，被告蒋云峰出具《说明》一份，该《说明》的主要内容为：本人（星峰健身）原与蓝鹦鹉租赁合同（华府天地位置）的房屋，后续承租人只要不用于健身相关经营，本人包括星峰公司同意后续承租人与相关方签订租赁合同，本人明确上述房屋不再需要使用。该《证明》由蒋云峰签名并加盖了溧阳市星峰体育服务有限公司（该公司系蒋云峰独资开办）的印章。本案中，原告提出被告应承担原溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所租赁溧阳市明城房地产开发有限公司房屋的租金35万元，依据是原、被告双方所签《合作合同》中约定了合同期间所有的运营费由被告承担，该约定中的“运营费”应包括上述相应的房租费用。因为房屋租金是必然包含在经营成本内，这是完全符合常识和逻辑的。如果原告仅仅是为了取得被告应支付的148万元，而自己要承担600多万元的房租，且还承诺合同履行完毕再补给被告11万元，这是不可能的事情。更何况，双方协商此事时，原告明确表示被告应自行承担房租（即每年租金减去刘玲凤支付租金，其他应当由被告向明城公司支付），被告也表示同意。当时明城公司法定代表人也在场，其也明确表示支持原被告签署的协议。关于租赁费的金额，原告提供了溧阳市明城房地产开发有限公司在2015年10月23日与蔡凌云（原告称蔡凌云系受其委托签订合同，本院向蔡凌云调查时。其也认可受委托事实）签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定溧阳市明城房地产开发有限公司将溧阳市华府天地小区编号A17、18号4间1-4层房屋（建筑面积约1925㎡）出租给蔡凌云，租赁期限6年，自2015年11月20日至2021年11月19日，租金标准为：合同签订之日支付第一年租金55万元，2016年10月19日前支付第二年租金55万元、2017年10月19日前支付第三年租金110万元、2018年10月19日前支付第四年租金115万元，……。原告还提供了（2018）苏0481民初6941号民事调解书一份，溧阳市明城房地产开发有限公司于2018年9月5日起诉蔡凌云要求其支付2017年10月19日至2018年10月19日期间拖欠的租金55万元（溧阳市明城房地产开发有限公司诉讼中称蔡凌云在该案起诉前已付当年度租金55万元）及赔偿损失30万元并解除合同。本院于2018年10月25日作出（2018）苏0481民初6941号民事调解书，协议内容为：一、被告蔡凌云在审理期间已支付租金35万元；二、双方同意2015年10月23日签订的华府天地小区编号A17、18号4间1-4层房屋租赁合同于2018年11月19日解除……。另外，原告还提供了一份“证明”，主要内容为：关于胡珂和蒋云峰就健身房的相关情况证明如下：1、当时胡珂、蒋云峰、蔡凌云在证明人办公室协商由蒋云峰在华府天地经营原胡珂经营的健身房时，约定蒋云峰应该承担经营期间的房租，房屋属于经营成本。2、蒋云峰当时明确表示会接收健身房，将其作为蒋云峰经营的星峰健身连锁品牌店之一，当时约定的时间超出了胡珂、蔡凌云与证明人签订的租房时间范围，但证明人同意只要按时交纳房租，证明人会同意其继续使用房屋。该证明落款处有其法定代表人周财庚的名字并加盖了溧阳市明城房地产开发有限公司的印章。对此，被告则表示双方《合作合同》中约定的运营费由被告承担，但运营费不包括房屋租金。首先是合同中未曾约定在蓝鹦鹉健身会所原址经营，也没有要求被告租赁蓝鹦鹉的住所，且在合同签订过程中，原告从未向被告告知过租赁房屋的相关情况（包括租金及租期等）。被告为此并提供了其在溧阳市市场监督管理局存档的2017年蔡凌云与刘玲凤签订的《房屋转租及设备转让合同》，该合同中约定刘玲凤转租蔡凌云位于华府天地小区A17、18一层门面商铺（建筑面积约296㎡，本案中原、被告一致认可1-4楼房屋面积均一致，而被告仅使用2-4楼的房屋。），租赁期限自2017年11月30日至2019年12月30日。第一年租金为5万元（原告对租赁合同的真实性无异议）。被告提出依据蔡凌云与溧阳市明城房地产开发有限公司签订的租赁合同，该合同中约定未经出租方允许，不得转租、分租、出借，且该租赁合同结束期限为2021年11月19日，而原、被告之间《合作合同》结束期限为2023年。所以，被告认为不应承担房租，双方之间也不存在房屋转租协议。事实上，原告的健身器材、设备价值仅160650元，被告另需承担溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所原预售会员卡及私教等债务共计902153元，故《合作合同》中约定被告应支付的148万元并不只是健身设备的转让款，而是双方在考虑了实际债权债务负担、权衡利益之后协商的合作价款，被告按照合同约定支付该价款即可。另外，原告将其承租的4层房屋其中的一楼转租给刘玲凤，一年的房租为5万元，按照市场行情和一般常识，一楼门面房的租赁费远高于非门面房的2-4楼，即使要求被告支付租金，也要不高于每层5万元的标准计算2-4楼的房租。并且被告只承担半年。对于原告提供的“溧阳市明城房地产开发有限公司出具的证明”，被告质证后认为，对该证据的真实性和关联性均不予认可，证明的内容不属实，理由为：1、证人应当就自己知道的与案件有关的情况向司法机关作出陈述，并证明原、被告协商过程是该公司谁听到和看到的。2、原、被告之间的协商结果以最终签订的合同为依据，明城公司不是当事人，无法证明其参与了协商，更无法证明合同是以某一次协商为依据的。3、按照证明的内容，应当由被告与明城公司重新签订租赁协议，没有必要再由原告插手。4、明城公司股东胡锡坤系原告胡珂的父亲，其出具虚假证明，应当追究责任。庭审中，被告认为其已支付60万元系双方《合作合同》中约定的2018年12月1日前应支付2笔30万元，共计60万元款项。为此，原告当庭将原诉讼请求的第一、二项（即一、判令被告支付设备租金30万元；二、判令被告支付房屋租金35万元）合并为：判令被告支付应付款（包括设备租金和房屋租金）65万元（设备租金60万元+房租65万元=125万元-原告已付的60万元），其中设备租金是2018年12月1日前应付的60万元，房屋租金支付到2018年11月19日，房租的计算方法为：（2018）苏0481民初6941号调解书确认的该案审理期间支付的35万元及诉讼前已支付的该年度房租30万元。关于原告要求被告承担100万元违约金的主张，原告认为按照双方的《合作合同》约定，被告应在华府天地经营并承担包括租金在内的运营费用，而被告在没有得到原告同意的情况下，擅自搬离并没有履行支付房屋租金的义务。即使按照被告的说法双方是合作经营，其在没有得到原告同意的情况下，擅自搬离并没有支付房屋租金本身也是违约行为，且该行为客观上已经造成了原告的损失。而被告则认为，双方《合作合同》并没有约定必须在案涉房屋处经营，根据合同约定，原告不得参与管理，被告决定在何处经营是依据合同授予的经营权，没有违约。该合同授权被告在公司单位的直接经营权，也意味着蓝鹦鹉这家公司的主体是《合作合同》履行的必要载体，原告注销蓝鹦鹉的营业执照，使合同无法继续。另外，被告还提出案涉的健身设备、器材虽然搬走了，但被告同意继续按照《合作合同》履行，包括双方协商时被告同意支付合同的后续费用。原告对被告陈述协商时曾表示愿意继续支付《合作合同》中约定的148万元费用的事实予以认可。本院认为，原溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所与被告蒋云峰之间签订的《合作合同》不违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方产生约束力。溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所注销后，相应的权利、义务由原告胡珂享有和承担。本案的主要争议为：一、被告是否应支付房租。二、被告是否违约并应承担100万元违约金。关于争议焦点一、实质是运营费用中是否包含房租？本院认为，按照原告提供的其与溧阳市明城房地产开发有限公司之间的租赁合同，房租是远远超过双方约定合同价款（148万元）的一笔巨额费用，在通常情况下，合同能否最终达成一致，双方应首先对合同中最主要的权利、义务进行协商，特别是原告租赁案涉房屋后，又将一楼房屋转租他人，该一楼的房屋的租金与其余的2-4楼房屋租金比例存在不同异常的差异，如果要求被告承担2-4楼房屋的租金，双方应该对房租标准以及支付时间、方式等进行协商，但双方在合作合同中未作任何约定。因此，原告应对其提出的运营费包含房租的主张承担举证责任，包括其对案涉房屋租赁情况的提示及租赁费用支付的时间、支付对象等情况的说明等，否则要承担举证不能的后果。本案中，原告虽提供了溧阳市明城房地产开发有限公司的证明，但原告与该公司股东存在利害关系，该公司也没有具体有关人员出庭作证。事实上，该公司在起诉蔡凌云房屋租赁合同纠纷一案中，其和蔡凌云均未提出案涉房屋和蒋云峰有关，也未提出追加蒋云峰为该案第三人。故上述“证明”的证明力不足，本院不予采纳。另外，根据双方合作合同的性质，也不能推定出“运营费用”必然包含房屋租金。所以原告要求被告承担房租（65万元）的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二、原告认为被告未按约定承担房租并擅自搬离原经营场所构成违约，应承担100万元违约金。根据双方的《合作合同》，承担该违约金的前提应为提前终止协议。本案中，原、被告双方均未提出终止《合作合同》的履行，且原告注销溧阳市溧城蓝鹦鹉健身会所在先，认定被告违约证据不充分。故原告的该诉讼请求也缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费19650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起7日内须向该院预交上诉案件受理费19650元。审 判 长  周俊华人民陪审员  蔡贞保人民陪审员  赵 震二〇一九年十二月十三日法官 助理  潘 婷书 记 员  杨诗雯