山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7195号上诉人（原审被告）:田少伟，男，1974年8月15日出生，汉族，住蓬莱市。上诉人（原审被告）:于亚杰，女，1971年5月10日出生，汉族，住蓬莱市。被上诉人（原审原告）:上海宝龙物业管理有限公司烟台分公司，住所地蓬莱市登州街道海市路142号，统一社会信用代码：91370684076969360T。负责人：曹登建，总经理。委托诉讼代理人:郭超，山东康桥(烟台)律师事务所律师。上诉人田少伟、于亚杰因与被上诉人上海宝龙物业管理有限公司烟台分公司（以下简称宝龙物业）物业服务合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初2963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。田少伟、于亚杰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉请。2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由:（一）被上诉人诉请事实错误。上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》系被上诉人单方拟定的格式合同，系被上诉人单方的意思表示。2015年12月21日上诉人与烟台宝龙置业发展有限公司签署《商品房买卖合同》，合同约定:烟台宝龙置业有限公司于2016年6月30日前交房，同时，烟台宝龙置业有限公司要求上诉人签署承诺书，承诺已经详细阅读并理解《前期物业管理服务协议》。2016年6月30日，烟台宝龙置业有限公司通知上诉人在被上诉人处办理交房手续时，被上诉人通知上诉人必须签订《前期物业管理服务协议》、缴纳前期物业费及其他相关费用后，才可以办理交房手续。在上述情形下，上诉人于2016年6月30日被迫与被上诉人签订其拟定的格式合同《前期物业管理服务协议》。根据合同法之规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”此规定是对格式条款的内容及拟定者的义务加以规定。本案中，被上诉人并未按照上述法律规定履行其提请注意等义务，并且由上述事实可知，无论是签署时间上还是签署协议的内容上均说明上诉人与被上诉人签署《前期物业管理服务协议》处于弱势地位，该协议仅是被上诉人单方的意思表示，不代表上诉人认可协议的全部内容。（二）被上诉人未按照《前期物业管理服务协议》内容履行其法定义务。（1）卫生打扫没有按照协议规定打扫，有时扫有时不扫，下雪天无人清扫积雪，问其物业答曰门前三包，既然门前三包上诉人不应交费!（2）门市前公共车位无人管理，车辆乱停乱放，致使上诉人作为真正的业主也无处停放自己的商务用车，服务不达标准上诉人不应交物业服务费!（3）账目公开协议规定收取业主物业费应按时公示物业费使用情况，物业公司从来没有公示！物业没有尽到物业责任，业主不应交物业费!（4）延期供水。作为业主接房时，应该达到交房标准，做到路通，电通，水通。然而上诉人自2016年6月30日从物业公司接房一直到2016年9月底才通上自来水，严重影响上诉人的生活，这期间上诉人一直要求物业公司解决用水问题，然而物业公司一直推卸责任让上诉人找地产公司，这样的话上诉人不应交物业费!（5）停水停电。被上诉人于2016年12月12日早上在未通知上诉人单位情况下突然停电至晚上10时多，给上诉人单位造成约6000元经济损失，上诉人与被上诉人多次交涉赔偿问题，至今没有答复及赔偿!上诉人不应交物业费!（三）被上诉人按照每平米每月4元的标准收取物业费无依据。根据《山东省物业服务收费管理办法》之规定，上诉人所属的商业房物业服务费用实行市场调节价，需上诉人与被上诉人协商确定。前已述及，被上诉人提交的《前期物业管理服务协议》系上诉人处于弱势地位，被逼迫签署，该协议对上诉人不具有法律效力。上诉人的门市面向大街，不是在小区以内，没有享受到宝龙小区物业的任何服务。小区内物业费每平方是1.5元，服务的内容包含有电梯费、车辆管理费、园林绿化、安保、路灯照明、拖扫楼梯、擦窗、夜间巡逻，以上服务上诉人的门市都没有享受到。并且上诉人的门市物业费是每平米4元。根据物业管理法第41条规定，什么都没有服务到费用还这么高，所以上诉人不付费。不管哪一个行业都必须遵守规章制度，物业公司也是一样的。对于物业公司所规定的物业费的多少，物业公司必须要获得物价管理部门的各项审批的文件。上诉人咨询过本地的物价部门，宝龙物业门市每平米4元的批文是没有的，所以上诉人拒交物业费。被上诉人宝龙物业答辩称，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同签订后被上诉人为上诉人提供了物业服务，但上诉人未按照约定向被上诉人交纳物业费，违反了合同约定。一审法院判决上诉人向被上诉人交纳物业费，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原告宝龙物业向一审法院起诉请求：1、判决二被告向原告支付物业管理费6573.6元、违约金5449.4元，合计12023元;2、诉讼费用由二被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的《前期物业管理服务协议》两份、物业管理费催款通知书及快递回执复印件一份，被告田少伟提交的蓬预字第151215130013号商品房买卖合同书一份，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告提交关于烟台宝龙置业有限公司落实明码标价告知书及价格公示栏复印件一份。被告田少伟质证，对真实性没有异议，但是对于关联性有异议，该份证据是告知书而不是物价局规定的收取物业费的标准。被告田少伟提交发送赔偿通知及降低物业费申请书快递回执单一份、赔偿通知书及降低物业费申请书打印件一份、照片打印件十五张，照片证明原告交付房屋不合格，2016年9月份初，六楼开始掉落水泥块，通知原告进行维修，当时正值中秋节，被告从事烟酒生意，维修搭架严重影响其正常营业，原告不作为，后来被告找蓬建公司要求赔偿，蓬建公司赔偿给被告30000元。原告质证，对于被告提交的发送赔偿通知书及降低物业费申请书快递回执单、赔偿通知书及降低物业费申请书打印件的真实性无异议，被告主张降低物业费、赔偿营业损失没有依据。对被告提交的照片中雪天照片仅能证明雪后商场路况，不能证明原告未提供物业服务或物业服务存在瑕疵，与本案无关，搭建货架照片所证明的影响，被告经营的损失赔偿问题，被告已经与蓬建公司就赔偿事宜协商完毕，蓬建公司已赔偿其损失，与原告无关。根据当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年6月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》两份，协议约定原告对宝龙·国际社区进行物业管理；二被告的物业建筑面积共计88.82（43.86+44.96）平方米；物业费收取标准为商铺按每平方米4.00元／月收取；物业服务费按年交纳；业主或物业使用人应在每年首月5日前履行交纳义务；协议还约定了权利义务及违约责任等内容。一审法院认为，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，均系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。原告在合同签订后对宝龙·国际社区进行了物业管理，二被告作为物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。二被告辩称，原告的物业服务存在瑕疵，但其亦自认已与蓬建公司就维修搭架影响其正常营业的赔偿事宜协商完毕，蓬建公司已赔偿其损失。二被告提交的雪天照片等证据不足以证明原告的物业服务瑕疵系常态化，故对二被告的该辩称不予支持。经核算，2017年7月1日至2018年12月31日，二被告欠交物业管理费共计6395.04（88.82平方米×4元×18月）元。另前期因六楼掉落水泥块搭架维修确实给被告的店铺经营造成影响，虽最终被告的损失已由蓬建公司全部赔偿，但原告作为物业管理服务公司未提交证据证明其就物业共用部位的维修积极协助原告进行解决，被告以此作为抗辩前期未及时缴纳物业管理费的理由并无不当，故对于原告主张的违约金，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，于2019年6月6日作出（2018）鲁0684民初2963号民事判决：一、被告田少伟、于亚杰向原告上海宝龙物业管理有限公司烟台分公司支付物业管理费6395.04元，限于判决生效后7日内付清；二、驳回原告上海宝龙物业管理有限公司烟台分公司对被告田少伟、于亚杰的其他诉讼请求。如果被告田少伟、于亚杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101元，由原告上海宝龙物业管理有限公司烟台分公司负担51元、由被告田少伟、于亚杰负担50元。本院二审中，上诉人提交光盘中的照片14张，证实上诉人门市房门口的车辆管理应当由被上诉人管理，但是上诉人连自己的车都不能停，而且上诉人门市房门口的路灯从来没有亮过。被上诉人质证称，对上述证据的真实性及证明内容均不予认可。上诉人提供的部分照片无法显示拍摄时间以及地点，且地上车位系全体业主共有，被上诉人基于全体业主停车的需求，无法限制并时刻核实停车人员的身份。上诉人提供的证据无法证明被上诉人未尽到合同约定的物业服务义务。本院二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人与被上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议中明确约定商铺物业费为每平米每月4元，上诉人虽主张该协议系被逼迫所签，被上诉人按照该标准收取物业费没有依据，但未提交证据证明，该主张本院不予支持。上诉人还主张被上诉人未按照《前期物业管理服务协议》内容履行法定义务，其不应缴纳物业费，但上诉人提交的照片不足以证实其主张，该主张本院不予支持。一审判决判令上诉人向被上诉人支付物业管理费6395.04元并无不当。综上，上诉人田少伟、于亚杰的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由上诉人田少伟、于亚杰负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  王吉昌审判员  张婷婷二〇一九年十二月四日书记员  李坤颖