湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂10民终1701号上诉人（原审原告）：高士力，男，1986年2月19日出生，汉族，住石首市。上诉人（原审原告）：曾诚，女，1985年10月18日出生，汉族，住石首市。两上诉人的委托诉讼代理人：金思成，系湖北尚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石首市百盟科林置业有限公司，住所地为石首市绣林办事处解放大道276号。法定代表人：朱家科，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，湖北楚望律师事务所律师。上诉人高士力、曾诚因与被上诉人石首市百盟科林置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省石首市人民法院(2019)鄂1081民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。两上诉人的委托诉讼代理人金思成与被上诉人的委托诉讼代理人彭属军、陈浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高士力、曾诚的上诉请求：1、依法改判(2019)鄂1081民初683号民事判决书第一项，改判由被上诉人按上诉人已付房款的日万分之四计付逾期交房违约金，即154246元；2、依法撤销(2019)鄂1081民初683号民事判决书第二项，改判支持被上诉人按上诉人已付房款的百分之一计付逾期办证违约金，即13578元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人违约金过高的事实认定不清，相关法律适用不当。一审法院认为涉案房屋虽然在2017年5月1日交付时未满足法定和约定的交付条件，但是该违约交付行为并未对上诉人造成任何实际损失，双方约定的违约金过分高于损失，上诉人认为该认定明显与事实不符，一审法院调低违约金标准明显属于法律适用不当。首先，被上诉人交房时对上诉人隐瞒了房屋未通过消防验收的事实。在上诉人接受房屋后，被上诉人为了通过消防部门的验收，又要求上诉人交回房屋，对房屋设施进行整改，整改期间导致上诉人无法进行装修和出租，因此一审法院认定被上诉人违约交房并没有给上诉人造成任何实际损失属于事实认定错误。其次，一审法院对损失举证责任分配有误，民事诉讼举证的原则是谁主张谁举证，被上诉人是违约方，如果其主张上诉人所受损失远低于违约金，应由被上诉人对该主张进行举证，而被上诉人在一审中未对该主张提交任何证据。最后，一审法院机械适用法律，随意调低违约金数额，被上诉人作为格式合同的提供者，合同违约责任风险是在其可预见范围之内，并且在合同履行过程中被上诉人违反诚实信用原则，恶意逃避逾期交房的违约责任，将公共安全置于巨大风险之中，其主观恶性较大，法律应当予以惩罚而不是保护，另外法定房屋交付条件是通过工程竣工验收备案，但上诉人考虑到现实中可能因为行政机关效率低下，导致备案程序延迟，因此主动将违约金计算时间减至消防验收通过之日而不是工程竣工验收备案之日，这已大大减少了被上诉人应当支付的违约金，一审法院此时再主动调低违约金显然不妥。二、一审法院认为逾期交房违约金与逾期办证违约金不能同时适用，这是对商品房买卖合同条款的错误理解。被上诉人既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期办证的违约行为，应依据合同分别承担相应的违约责任。首先，商品房买卖合同大多属于格式合同，签订合同过程中开发商占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房及办证时间，一般由开发商确定。在此背景下，作为专业的房地产开发企业，在何时交房、交房之后多长时间申请办证等时间的确定上，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算，最终，经双方协商，对交房时间和办证时间等作了具体约定。既然有了明确约定，则开发商逾期履行，就应当分别承担违约责任。其次，同时支付两种逾期违约金符合公平原则。商品房买卖合同中买房人的主要义务就是按期足额支付购房款，而开发商的主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书。合同中不仅约定了开发商的逾期交房、办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了约定，可以说双方之间的权利义务对等。开发商在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同的约定分别承担违约责任。最后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定了逾期交房违约责任的承担方式，第十八条规定了逾期办证承担违约责任的具体情形。对于开发商超过办证日期尚未交房的，司法解释并没有规定例外情形。并且根据第十八条的规定，只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发商理当承担违约责任，而本案所涉合同并没有不能同时计取违约金的约定。石首市百盟科林置业有限公司辩称,一、被上诉人已依约交付房屋，不构成逾期交房，一审判决确实有矛盾之处,但是我们没有上诉，是为了缓解矛盾息诉。根据双方合同约定，是经验收合格后交付房屋，一审判决一方面认为双方约定是合法有效，又认定被上诉人依据约定进行的房屋交付行为不符合法律规定的交付条件，因此是矛盾的。其次，竣工验收备案或通过消防验收并不是商品房买卖合同约定的交付条件，也不是法律规定的交付要件。理由一，自2000年1月建设工程质量管理条例实施以来，建设工程竣工验收就已经由行政许可变为了五方验收。理由二，竣工验收备案仅仅只是管理性规定，不属于约定的交付要件，不影响合同的效力，不属于法定交付要件。理由三，消防法规定的消防验收合格方可投入使用，仅仅只是管理性规定，不是效力性规定。在今年3月19日中央办公厅印发的关于深化消防执法改革意见中也对此予以明确，一是取消了一般建设工程消防验收备案，二是明确了在公众聚集的场所投入使用前只需要告知承诺管理，只需开发商作出其符合消防安全的承诺后即可投入使用和营业，所以不需要消防验收合格。因此，被上诉人根据格式文本列出的选项选择了其中的一个选项，作为被上诉人根据有效的约定来履约交付房屋，所以我们认为一审有矛盾。二、被上诉人交付商铺后，上诉人即如期装饰装修并投入了使用，不是如上诉状中说又要求收回房屋，被上诉人交付房屋后一直由各个业主占有使用，所以一审判决认定没有造成其实际损失是有事实依据的，类比其他商铺租金的收益也仅仅只是在30至50元，每平米没有超过100元，根据损益相当原则和相关规定，超过30%的是过分高于损失，我们认为维持一审判决是符合相关法律规定的。三、正因为一审判决认定了被上诉人构成了逾期交房，逾期交房的依据是2018年2月9日通过的消防验收，以这个时间为基准日来认定被上诉人办证没有造成延期，一审判决认定是有事实基础的。高士力、曾诚向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付延期产权登记违约金13578元（按已付总房款1%支付违约金）；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金154246元（按照已付总房款的日万分之4支付违约金，从2017年5月1日计算至2018年2月9日）；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月15日，买受人曾诚、高士力与出卖人百盟公司签订了编号为201606150028《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人以出让方式取得位于石首市××大道南侧编号为421081002005GB10011地块第K幢1层109铺，该商品房的用途为商业，钢筋混凝土属结构，层高4.5米，建筑层数地上5层。第四条“计价方式与价款”为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21015.32元，总金额分别为1357800元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方同时签订附件五《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、《商品房买卖合同》第八条变更为：1、出卖人在买受人将全部购房款（含按揭贷款部分）支付完毕后，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的商品房交付买受人；如遇不可抗力等原因，出卖人可据实延期。合同及补充协议签订后,原告按约支付了涉案的购房款。2017年4月18日，石首市城市广场南区商业中心主体结构质量验收合格。2017年4月29日，原告签收了涉案的房屋并对房屋进行了装修营业至今。2018年2月9日，荆州市公安消防支队作出荆公消验字（2018）第0051号《建设工程消防验收意见书》，综合评定百盟公司报送的湖北石首城市广场新建项目竣工消防验收申请土建部分消防验收合格。2018年10月30日涉案房屋办理了产权登记。另查明，涉案房屋系被告百盟公司开发的石首市城市广场的商业门店，该城市广场位于石首市建设路北侧，东方大道南侧，总建筑面积86770.45平方米，涉案房屋所在南区商业中心，总建筑面积为15438平方米。一审法院认为，二原告与百盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，二原告与百盟公司均应按照合同约定履行合同义务。上述合同签订后，二原告已按照合同约定履行了支付房款的合同义务，百盟公司理应按合同约定及符合法律强制性规定的条件交付涉案房屋并办理产权登记。本案争议的焦点是：一、百盟公司是否构成逾期交房和逾期办理产权证。二、双方约定的违约金是否过高。关于争议焦点一，百盟公司是否构成逾期交房和逾期办理产权证。首先应确认涉案房屋是否具备交付条件。双方合同中约定的交房条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，由百盟公司将经验收合格的商品房交付给原告使用。2017年4月18日，涉案房屋经多方验收合格，符合质量标准。但本案涉案房屋还应具备安全生产条件，即还需分析“国家和地方人民政府”是否对该类型建筑有法定的强制性规定。原告认为涉案房屋系依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防部门验收或者验收不合格的，禁止投入使用。百盟公司认为，双方约定的交付条件是只要竣工验收合格即可交付使用，至于《中华人民共和国消防法》及部门法，所约定的是要求在投入使用营业前，没有说是商品房交付使用，交付后不一定使用。对此本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十三条规定:“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。”。本案中，百盟公司投资建设的石首市城市广场总建筑面积超过8万平方米（涉案房屋所在南区商业中心，总建筑面积为1.5万多平方米），为人员密集场所，属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”。现百盟公司未能出具2017年5月1日前荆州市公安消防支队为其石首市城市广场验收合格的证据，其所提供验收的材料也不能证明涉案消防工程在当时已达到验收合格，因此百盟公司于2017年4月29日向原告交付的房屋不符合“国家和地方人民政府”规定的法定交付条件。百盟公司有关“禁止投入使用”不等同于不能交付等的相关辩论意见有悖诚实信用原则，本院不予采纳。涉案房屋在约定的交付期限时不符合“国家和地方人民政府”的规定和约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告关于涉案房屋于2018年2月9日通过消防验收才具备交付条件的意见予以采纳。关于逾期办理产权证问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”自2018年2月9日涉案房屋符合法定交付条件时起至2018年10月30日办理涉案房屋的初始登记时止，并未超过360天，故被告百盟公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约金。关于争议焦点二，双方约定的违约金是否过高。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金。对该违约金的计算标准，被告认为该约定过高，且实际并未给原告造成任何经济损失。本院认为，涉案的房屋原告于2017年4月29日签收后即投入了实际装修和营业中，被告未在约定期限内取得《建设工程消防验收意见书》对原告并未造成任何实际损失且原告亦未提交因土建部分未经消防验收致使其遭受停业等损失的相关证据，故对被告辩称的违约金过高的相关意见本院予以采纳，本院结合被告的过错和房屋未经过消防验收的安全性考虑，酌情将违约金调至按日按买受人已支付房价款万分之一的标准计算。涉案房屋于2018年2月9日经消防验收合格，双方约定的交房期限为2017年5月1日，延期交付283天，被告延期交房应向原告支付的违约金为38425.74元（1357800元×0.0001×283天）。综上所述，被告百盟公司虽向原告交付了房屋，但涉案房屋在约定的交付期限时不符合法定和约定的交付条件，已构成违约。对原告要求被告百盟公司向其支付逾期交房违约金154246元的诉讼请求，本院在38425.74元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告石首市百盟科林置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高士力、曾诚支付逾期交房违约金38425.74元。二、驳回原告高士力、曾诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1829元（已减半收取），保全费384元，由被告石首市百盟科林置业有限公司负担764元，原告高士力、曾诚负担1449元。二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应按合同约定支付逾期交房、是否应按合同约定支付逾期办证违约金。确定被上诉人是否构成逾期交房、逾期办证违约，首先要确定涉案房屋的交付时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”一般情况下，出卖人将房屋转移给买受人占有使用即为法律意义上的交付。本案中，双方在《商品房买卖合同》第八条中约定：“出卖人应当在2017-5-1前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理……”双方在合同中约定了明确的交付时间和交付时间逾期的违约责任，上诉人在合同约定的交房期限内办理了房屋签收手续并占有房屋，未拒收房屋，应视为双方完成了交付使用的行为。交付符合条件的房屋与交付行为是不同的概念，涉案房屋的交付时间应为上诉人签收房屋的时间，故被上诉人不应承担逾期交房的违约责任。至于合同中约定依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格的房屋交付买受人使用，涉案房屋在交付时未通过消防验收，系被上诉人交付的房屋不符合法律规定的交付条件，并非合同中被上诉人应承担的逾期交房违约责任。对于逾期办证违约金，双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”，涉案房屋于2018年10月30日办理了产权登记，自2017年4月29日上诉人签收房屋之日起至2018年10月30日已超过合同约定的360日期限，被上诉人应承担逾期办证的违约责任，被上诉人应支付上诉人的违约金为已付房价款的1％，即1357800元×1％=13578元。虽上诉人高士力、曾诚的上诉理由部分成立，但该逾期办证违约金数额低于一审认定的逾期交房违约金数额，因被上诉人未提起上诉，系对其自身民事权利和诉讼权利的处分，一审判决结果应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2888元，由上诉人高士力、曾诚负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇一九年十二月四日书记员  程 瀛