广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初2980号 原告：广西北流静居物业服务有限公司，住所地：北流市月塘路0111号对面。 法定代表人：何惠群，该公司总经理。 委托代理人：吴此任，男，1955年5月2日出生，汉族，住广西北流市。系广西北流静居物业服务有限公司办公室主任。 被告：林新，男，1967年2月27日出生，住广西陆川县。 原告广西北流静居物业服务有限公司诉被告林新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告广西北流静居物业服务有限公司的委托代理人吴此任，被告林新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西北流静居物业服务有限公司提出变更后诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费等共2592元（从2016年6月起暂计算至2019年9月止，其中：物业管理费2192元，公摊费400元，违约金4044.24元）合计金额为6636.24元给原告；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与陆川金天地房产有限公司金天地签订了《前期物业管理费合同》，合同约定由原告对陆川县华夏铭都小区进行物业管理服务。双方对物业服务收费标准进行了约定：住宅（含杂物房、车库）0.45元/月.平方米；公共用水费、电费按用量按集体分摊承担；业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按日收取滞纳金，以所欠金额的千分之三从当月1号开始对上月计收（合同第十四条）。被告是原告管理服务的陆川县华夏铭都一区6栋1单元201号房业主，住房面积121.82平方米。被告应履行物业服务合同规定的每月缴纳物业管理服务费义务，但自2016年6月起至今，一直没有缴纳。原告方曾多次以多种形式向被告催交，但其未予理睐，严重违约，长期占用了原告的巨额管理经费，严重影响了小区正常的管理工作秩序和资金运用。为此，请求法院依法判决。 被告林新辩称，1、被告从2015年9月至2016年9月在原告公司任经理，辞职后原告还欠被告工资2050.03元没有支付，事后向原告负责人追索，原告均拒绝支付。2、按物业管理委托合同第二章第九条，公共环境卫生，包括公共楼道、通道、走廊、小区道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通更与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；第十一条维护公共秩序、小区安全包括安全监控、巡视、门岗执勤；原告均未按合同约定履行。被告迟延缴纳物业费是因为原告拖欠被告工资所造成的及原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的服务，所以被告有权拒绝履行约定暂时拒绝交纳物业费用，在原告按合同执行解决执行拖欠工资问题及上述问题后，被告再交纳所欠费用，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的，原告广西北流静居物业服务有限公司提供的下列证据1、营业执照；2、何惠群居民身份证；3、前期物业管理委托合同；4、物业管理服务合同补充协议；5、违约计算表；7、催缴单。来源合法、客观真实，并与本案讼争之事实相关联，对本案讼争事实具有证明力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告林新对原告提供的证据6法定代表人及总经理向外借款银行流水单有异议，认为原告每个月收缴上来的物业费完全可以支付员工工资及水电费，没有必要向外借款，不知原告借款是作何用途；原告广西北流静居物业服务有限公司对被告提供的证据1工资情况说明有异议，认为虽然被告在原告公司上班是事实，但原告是否欠被告林新的工资与本案没有关联，被告林新要追索劳动报酬应另案起诉；证据2照片有异议，认为不能说明原告没有按约定履行物业服务，照片不知道在哪里拍摄的，与本案无关联，即便是在华夏铭都小区拍照的，也不足以证明原告管理不到位，没有依约履行义务。本院认为，原告提供的证据6法定代表人及总经理向外借款银行流水单，该证据系原告法定代表人何惠群及总经理徐桂淼的银行账户流水，里面所记载的交易记录与本案物业服务合同纠纷不具关联性，不作认定本案案件事实的依据；被告提供的证据1工资情况说明，该证据系被告林新自行制作，被告林新主张原告欠付其工资与本案物业服务合同纠纷没有关联性，不能作为认定本案案件事实的依据。被告提供的证据2系照片，照片显示有车辆乱停乱放、小区楼道卫生脏乱等情况，原告虽提出照片是否是在华夏铭都小区拍摄无法确认，但其在庭审中亦承认小区公共环境卫生偶尔存在不到位情况，故对其真实性本院予以确认，可以作为认定本案案件事实的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告林新系陆川精通华夏铭都小区一区6栋1单元201号房的业主，原告系陆川精通华夏铭都小区开发商陆川金天地房地产有限公司聘请的前期物业管理公司。2011年1月18日、2012年5月15日，原告与陆川金天地房地产有限公司分别签订了《前期物业管理委托合同》、《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》，约定：“第一条，本合同当事人：1、委托方甲方组织名称：陆川金天地房地产有限公司……2、乙方企业名称：广西北流静居物业服务有限公司……3、根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方先聘乙方对精通.华夏铭都提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。补充协议将第二条变更为，物业基本情况：1、物业类型：商住。名称：精通华夏铭都；座落位置：陆川县通政西路；一区占地面积：16163平方米；建筑面积：43000平方米。第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括：第四条，房屋建筑共同部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条，共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、楼外消防设施设备。第六条，共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场。第七条，公用绿地、花木、建筑水品等的养护和管理。第八条，附属配套建筑和设施的养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条，公共环境卫生、包括公共楼道、通道、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十一条,维护公共秩序、小区安全,包括安全监控、巡视、门岗执勤。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。补充协议将第十四条第2点变更为：住宅、空置房屋的管理服务费：按住宅及车库建筑面积每月每平方米0.45元向物业使用人收取。由乙方按建筑面积每月每平方米按当时入住业主所交物业服务费用同等价收取。营业性商铺按使用面积每月0.60元每平方米收取。3、业主和物业使用人逾期交纳物业费的，按以下方法处理：从逾期之日起按日收取滞纳金，以所欠金额的千分之三征收。当月1号开始时对上月拖欠费用的业主计征滞纳金。服务内容与质量:第十九条,在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:1、物业共用部位的养护和管理（明细详见附件）;2、物业共用设施设备的运行、养护和管理（明细详见附件）；3、物业共用部位和相关场的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。服务费用:第二十二条,物业服务费用主要用于以下开支:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润。物业服务费用和维修费用:第二十五条,物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按物价部六引收费标准收取。2、业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第二十六条，共用维修费用及专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，按户合理分摊计收。第二十七条经补充协议改为：房屋共用部位、共用设备、设施的维修、养护、大中修、更新费用按户分摊计收。单元专用管道、楼宙对讲的维修、养护、大中修、更新费用（含化粪池抽渣）按单元使用受益户分摊计收。合同协议签订后，被告已交纳了至2016年5月止的物业服务费及其他费用，但自2019年6月1日起，被告未再向原告交纳物业服务费用及其他费用。原告经追索未果，遂向本院提起诉讼。 另查明，华夏铭都小区除部分业主存在欠交物业服务费等各项费用外，大部分业主均已依约交纳。被告林新在华夏铭都小区的住宅面积为121.82平方米，按照《前期物业管理委托合同》、《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》的约定，计至2019年9月30日止，被告林新共拖欠原告物业服务费2192元、公摊费400元，合计共2592元。 还查明，经玉林市住房和城乡规划建设委员会核准，原告的物业服务企业资质为三级。 本院认为，原告与陆川金天地房地产有限公司分别签订了《前期物业管理委托合同》、《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方应自觉履行合同约定的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告系陆川县华夏铭都一区6栋1单元201号房业主，原告与陆川金天地房地产有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《陆川精通华夏铭都物业管理服务合同补充协议》对被告林新具有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告林新以原告欠付其工资及原告对小区卫生没有打扫干净、小区车辆随意停放等为由拒绝缴纳物业费，是否属于法律法规规定的正当理由，本院认为对正当理由的理解可分为两个层次：（1）违法或违约损害业主利益的，构成抗辩的正当理由，即物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由；（2）在不存在违法或者明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价；本条规定的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。结合本案，原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，比如小区环境卫生偶尔存在脏乱的情形，但被告提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题，同时该不尽如人意之处仅是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约，被告仅以此拒交物业管理费，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。同时被告林新主张原告欠付其工资，属劳动合同纠纷，系另一法律关系，与本案没有关联性，亦不构成其拒交物业费的正当理由，应另案处理。本案中，原告已依约履行了对小区物业的管理义务，被告应依约缴纳物业费及其他应交的各项费用。被告林新在经原告催收后，至今仍拖欠2016年6月起2019年9月的物业费、公摊费共计2592元，已属违约，原告请求被告林新支付2016年6月起2019年9月物业费、公摊费共计2592元，有理合法，本院依法应予支持。原告请求被告林新自2016年6月1日起至2019年9月30日止按日3‰支付滞纳金4044.24元，经本院审查，在《前期物业管理委托合同》第二十五条第2款中约定：“业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金”，但双方在合同中约定的违约金过高，且鉴于原告在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区；同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本院对违约金予以调整，酌定为应付未付物业管理费总额的25%，即648元。对原告请求被告支付滞纳金4044.24元，超出648元部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告林新支付2016年1月起至2019年9月物业服务费、公摊费共计2592元给原告广西北流静居物业服务有限公司； 二、被告林新支付迟延付款的违约金648元给原告广西北流静居物业服务有限公司。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的金钱义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决发生法律效力之日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告广西北流静居物业服务有限公司已预交），由被告林新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  范思熠 二〇一九年十二月十二日 书记员  苏志林