河南省商水县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1623民初5283号原告：陈桂英，女，回族，1955年7月20日出生。住周口市川汇区。原告：王松鹤，男，汉族，1981年10月5日出生。住周口市川汇区。原告：王梅英，女，汉族，1958年6月15日出生。住周口市川汇区。三原告共同委托代理人：王海涛，常朋辉（实习），河南商振律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南华商置业有限公司，统一社会信用代码：91410100092529680E。法定代表人：高华，该公司经理。住所地：郑州市金水区庙李村125号。被告：高华，男，汉族，1961年5月12日出生，住商水县。原告陈桂英、王松鹤、王梅英诉被告河南华商置业有限公司、高华、赵起(原告已撤回对赵起的起诉)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，适用普通程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告王松鹤及其委托代理人王海涛、常朋辉到庭参加了诉讼，被告河南华商置业有限公司、高华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。期间，三原告于2019年12月18日撤回对被告赵起的起诉，本案现已审理终结。原告陈桂英、王松鹤、王梅英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告2016年1月31日签订的华钰家园协议书为无效协议；2.请求法院依法判令三被告连带退还原告的购房款25.5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月31日，王松鹤和王梅英与被告签订：“华钰家园订购协议书”合同，当日原告支付现金25000元，顶账款230000元，已经全额支付购房价款，房屋位置位于华钰家园五单元五层中西户。后经多次追要该房屋，被告高华出具几份证明，证明2017年5月1日可以入住。后经原告了解，被告在签订合同时并未有预售许可证，截止到起诉之日仍未办理相关许可证件，另了解作为法人的股东，滥用股东权利，故依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、《合同法》第五十二条、《公司法》第二十条、三十五条之规定，诉至贵院，请求判如所请。被告河南华商置业有限公司未答辩。被告高华未答辩。原告陈桂英、王松鹤、王梅英向本院提交如下证据材料：第一组证据：1.华钰家园订购协议书一份；2.收到条两份；3.证明一份。第二组证据：商水县法院（2019）豫1623民调令256号、255号。第三组证据：1.河南华商置业有限公司档案一份；2.河南华商置业有限公司开户行银行流水一份；3.商水县民政局出具的高华与赵起婚姻档案信息一份；4.建设银行股份有限公司商水支行出具的高华、赵起银行流水信息两份；5.河南鸿铭恒科技有限公司工商登记信息一份。被告河南华商置业有限公司未向本院提交证据材料。被告高华未向本院提交证据材料。经审理，对原告所提交的证据本院作综合分析认证如下：第一组证据，系双方真实意思的表示，证明原告王松鹤、王梅英与被告河南华商置业有限公司签订的购房协议金额为255000元，对该组证据的真实性本院予以确认。第二组证据是依据本院出具的律师调查令调取的证据，能够证明河南华商置业有限公司开发建设的华钰家园小区没有办理预售登记，也能够证明三原告购买的不动产没有在商水县不动产登记中心进行登记，本院对该证据效力予以确认。第三组证据中的第1.2.3项证据为书面证据，均盖有出具单位的印章，证据显示2014年2月14日高华向河南华商置业有限公司在中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行的开户行账户上缴纳出资2000000元，2014年2月26日，河南华商置业有限公司的账户向河南鸿铭恒科技有限公司转账2000000元，之后河南华商置业有限公司的账户长期只有几百元的余额，对该3项证据的真实性本院予以确认。对第4项因与本案无关联性，本院不予确认。对该组证据中的第5项，经本院核实与国家企业信用信息公示系统的信息一致，对该组证据的真实性本院予以确认。经庭审调查及原告的陈述，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2016年1月31日，原告王梅英、王松鹤与被告河南华商置业有限公司签订华钰家园订购协议书，原告王梅英、王松鹤购买被告河南华商置业有限公司开发的位于商水县××路东段（公安局斜对面）华钰家园五单元五层中西户商品房一套，双方在协议第二条房价及付款方式上选择了第一款，付顶账23万，再交2.5万元，购房总金额为255000元。原告王梅英、陈桂英拥有对杨新奇的债权，被告河南华商置业有限公司在出售华钰家园五单元五层中西户商品房时确认将杨新奇对王梅英、陈桂英的债务顶了购房款230000元，原告交付的购房款255000元中王松鹤交款25000元，王梅英、陈桂英顶账230000元。协议签订后，被告河南华商置业有限公司未按约定交付房屋，2017年3月14日高华将出售给原告的房屋进行了调整，并出具了一份证明“王梅英、陈桂英南西户2楼100平，5.1认领入住高华2017.3.14”，证明出具后，调整后的房屋也未交付。另查明：被告高华系河南华商置业有限公司的法定代表人和股东，被告高华未按照公司章程修正案第3条缴纳股东认缴出资款750万元，只在2014年2月14日向河南华商置业有限公司在建设银行的公司账户上缴纳出资200万元，该200万元于2014年2月26日转到了河南鸿铭恒科技有限公司的账下。同时查明：河南华商置业有限公司开发的“华钰家园”未办理房屋预售许可证。本院认为：2016年1月31日，原告王松鹤、王梅英与被告河南华商置业有限公司签订了华裕家园定购协议书，依据该协议书第一条第1款之规定，乙方一次性付款，付款金额为付顶账23万元，再交2.5万元，同日被告高华在协议书上标注顶账230000元，交余款25000元，待杨新齐交接入账此协议生效，高华在协议上标注的“待杨新齐交接入账此协议生效”可视为付条件的条款，结合2016年1月31日高华出具的收到王松鹤25000元的收据，2016年8月19号高华再次出具的收到王松鹤、王梅英255000元的收据，可以认定2016年1月31日高华标注的附条件的条款中的条件已经成就，原告王松鹤、王梅英与河南华商置业有限公司签订的购房协议上涉及的金额为255000元。依据本院庭审查明的案件事实，河南华商置业有限公司开发的“华钰家园”在未办理房屋预售许可证的前提下出售涉案房屋，已经违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，并且在原告起诉之前河南华商置业有限公司仍未取得华钰家园的商品房预售许可证明，可以认定河南华商置业有限公司与原告王松鹤、王梅英签订的“华裕家园订购协议书”无效，对原告诉请判令原被告之间签订的华钰家园协议书为无效协议的请求本院予以支持。原告购买涉案房屋的价款为255000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，在原被告签订的商品房协议书无效的情况下，原告的购房款被告应予返还。被告高华系被告河南华商置业有限公司的法定代表人，其向原告出具的涉及到本案商品房买卖的收据等书面手续均应视为代表公司出具的，视为职务行为，被告河南华商置业有限公司应承担返还255000元购房款的责任。高华作为法定代表人及主要股东在2014年2月14日向公司账户缴纳股东出资200万元完成当日验资后，于2014年2月26日一次性将出资的200万元转到了河南鸿铭恒科技有限公司的账下，之后该公司账户上长期只有几百元，在2017年3月4日之后更是一直处于欠费补收的状态，且被告高华并未按照公司章程及时补缴认购股金的行为，造成公司资本显著不足，该股东以上行为及情形符合滥用法人独立地位和股东有限责任，其行为严重损害了公司债权人的利益，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，被告高华应对被告河南华商置业有限公司返还该笔255000元的债务承担连带责任。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第三条、第二十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王梅英、王松鹤与被告河南华商置业有限公司于2016年1月31日签订的“华钰家园订购协议书”为无效协议；二、被告河南华商置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王松鹤购房款25000元；三、被告河南华商置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告陈桂英、王梅英购房款230000元；四、被告高华对本判决第二项、第三项承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由被告河南华商置业有限公司、高华连带负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 于 强审判员 张桂梅审判员 訾连国二〇一九年十二月二十日书记员 胡世聪