广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2262号 原告：李幼群，女，1965年12月27日出生，壮族，无业，住广西扶绥县。 原告：苏秋美，女，1953年4月8日出生，壮族，农民，住广西扶绥县。 原告：李艳清，女，1979年9月23日出生，壮族，医生，住广西扶绥县。 原告：李艳明，女，1981年7月6日出生，壮族，自由职业，住广西南宁市青秀区。 原告：李艳红，女，1984年7月20日出生，壮族，经商，住广西扶绥县。 原告：李立，男，1987年10月15日出生，壮族，经商，住广西扶绥县。 上述六原告共同委托诉讼代理人：梁超斌，广西扶绥县法律服务中心法律工作者。 被告：吴均业，男，1969年7月8日出生，壮族，个体户，现住广西扶绥县。 原告李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立与被告吴均业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序。2019年12月5日，本案公开开庭进行了审理。六原告的委托诉讼代理人梁超斌，被告吴均业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴均业与李作秀、李幼群的房屋租赁合同；2、吴均业支付2019年5月1日至2019年10月30日房屋租金25200元；3、吴均业支付尚拖欠的水费42元、电费42.78元，合计84.78元；4、吴均业赔偿原告经济损失12600元。以上四项合计37884.78元。事实与理由：2018年4月1日，吴均业与原告的直系亲属李作秀及李幼群签订一份《房屋租赁合同》，合同约定李作秀、李幼群将位于扶绥县新宁镇南密路226至228号房屋的一楼两间铺面租给吴均业作木材经营使用，租赁时间由2018年5月1日起至2023年4月30日止，第一年至第二年每年租金50400元，2020年5月1日起每年租金55200元，租金支付方式：第一年为半年交付一次，即合同签订之日交清半年租金，第二年为每年交付一次，且提前一个月交清租金方可进行经营。但是，吴均业经营一年后没有与原告协商，而是单方提出因有新的场地可租，不再继续经营，并于2019年5月2日贴出招租广告，而且逐步搬走木板，2019年6月13日清走材料及工具时，也没有结清房屋租金以及尚拖欠的4月至6月电费42.78元（4月1日至5月6日41.20元、5月6日至6月5日1.58元）、水费42元（5月22元、6月20元）。原告曾几次追偿未果。吴均业的行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告特提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉求。 吴均业辩称，2019年4月份，原告要求吴均业交纳第二年租金时，吴均业因资金困难向原告提出按半年交一次房租的要求，但原告不同意，一定要吴均业按合同约定一次性交清第二年房租，吴均业因没有能力交清房租而提出解除合同，原告不同意解除合同，吴均业便于2019年5月10日前将涉案房屋钥匙退给李幼群的丈夫李作增，并于2019年5月14日通过微信告知李幼群退租事宜。吴均业已经明确告知退租了，原告就不应该再向吴均业计收铺面租金。至于水电费，吴均业已于2019年5月2日全部搬离涉案房屋，就不可能还有水电费的产生，但鉴于水电费数额不多，可以支付。综上，吴均业已经不欠原告任何房屋租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的《扶绥县自来水厂水费收据》，拟证明吴均业尚欠原告代缴的水费42元。吴均业认为其已于2019年5月初搬离涉案铺面，不应发生水电费。两张收据系5月、6月开具，实际产生用水时间应在4月份和5月份，吴均业在庭审中同意支付该费用，本院予以确认。对原告提交的铺面招租广告，拟证明吴均业违反合同约定，擅自转租涉案铺面的事实。吴均业否认该转租广告系其张贴。因没有其他证据佐证该广告系何人张贴，本院不予采纳。对原告提供扶绥县新宁镇水边村委会出具的《死亡证明》和《关系证明》，拟证明合同一方李作秀因病于2019年3月28日去世，苏秋美、李艳清、李艳明、李艳红、李立系李作秀的近亲属，其诉讼主体适格。吴均业对该组证据不予质证。该组证据真实、合法，本院予以确认，可作定案依据。对吴均业提交的短信信息，拟证明2019年5月14日吴均业发信息给李幼群，告知不再租赁原告铺面的事实。原告对该证据三性没有异议，本院予以确认，可作定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月1日，李作秀、李幼群与吴均业签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：李作秀、李幼群将位于扶绥县新宁镇南密路226至228号房屋的一楼两间铺面租给吴均业作木材经营使用；228号房屋二至五楼李作秀、李幼群居住使用；租赁时间由2018年5月1日起至2023年4月30日止，第一年至第二年每月租金4200元，即每年租金50400元，2020年5月1日起月租金为4600元，每年租金租金55200元；吴均业在租用期间水电费按经营性质计算，由吴均业交给李作秀、李幼群代交供水供电部门；吴均业需交水电费、房屋押金3000元给李作秀、李幼群，合同期满后，李作秀、李幼群在铺面验收合格后退还给吴均业；租金支付方式：第一年为半年交付一次，合同签订之日交清半年租金，第二年为每年交付一次，且提前一个月交清租金方可进行经营，如吴均业逾期十天不交房租或提前退租，李作秀、李幼群有权收回铺面，吴均业所交押金作为违约金不予退回，如李作秀、李幼群违约，则无条件退回房屋租金，并付给吴均业违约金3000元；吴均业不得将铺面转租给第三人等主要内容。合同签订后，李作秀、李幼群依约将案涉铺面交给吴均业经营使用，吴均业亦按约支付了第一年租金。2019年4月份，当原告要求吴均业支付第二年租金时，吴均业以资金困难为由向原告提出提前退租铺面，原告不同意提前解除合同，要求吴均业继续履行合同。吴均业不予理睬原告继续履行的要求随后搬离涉案铺面，并于2019年5月14日通过微信方式向李幼群表明不再继续租赁涉案铺面。2019年11月7日，原告起诉到扶绥县人民法院，要求解除李作秀、李幼群与吴均业签订的《房屋租赁合同》，由吴均业支付原告自2019年5月1日至2019年10月30日房屋租金25200元，支付尚欠水费42元、电费42.78元及赔偿原告经济损失12600元而成讼。 另查明，李作秀因病于2019年3月28日去世，苏秋美系李作秀的妻子，李作秀与苏秋美共育有李艳清、李艳明、李艳红、李立四个子女。 本院认为，依法成立的合同受到法律保护，各方当事人应当全面履行合同义务。李作秀、李幼群与吴均业于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。双方均应按照约定自觉履行各自的义务。李作秀、李幼群与吴均业签订合同约定租赁期间共为五年，在履行合同一年后，吴均业却单方提出解除合同，原告不予同意，要求其继续履行合同，但吴均业随即搬离所租铺面且不再支付租金，吴均业未按照合同约定履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。 一、关于原告诉请解除吴均业与李作秀、李幼群签订的房屋租赁合同的问题。因吴均业未能在合同约定期限内向原告支付租金，且迟延支付租金已超过合同约定时间，根据涉案合同约定：如吴均业逾期十天不交房租或提前退租，李作秀、李幼群有权收回铺面。为此，原告解除合同的条件已成就。原告要求解除吴均业与李作秀、李幼群签订的租赁合同，理由成立，本院予以支持。至于合同解除时间，吴均业承租涉案铺面一年后因未能按照合同约定支付第二年租金而搬离所租房屋，但其主张搬离时间为2019年5月2日，却未能提供证据予以证明；原告主张吴均业系2019年6月13日才全部搬离所有材料和工具，亦未能提供证据予以证明。综合本案具体情况，应以原告收回出租房屋之日为合同解除时间更符合客观事实，原告作为守约方拥有相应的合同解除权，原告自认张吴均业已2019年6月13日搬离涉案房屋。因此，李作秀、李幼群与吴均业于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除。 二、关于吴均业应否支付原告自2019年5月1日至2019年10月30日房屋租金25200元的问题。原告认为，吴均业因不可归责于原告的自身原因提前解约，在没有与原告达成协商一致的情况下擅自搬离所租赁的铺面，其应当继续履行支付解除合同之前房屋租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，吴均业于2019年4月份向原告提出解除合同的要求，且随后实际搬离涉案铺面，虽然原告不同意提前解除合同，但吴均业在事实上已经不再继续履行涉案租赁合同，已构成实际性根本性违约，原告作为守约方负有减少损失扩大的义务，应及时依法追究吴均业的违约责任，同时应当采取适当措施防止损失的扩大，及时进行装修自用或另租给他人使用。综合本案实际，吴均业的违约行为给原告造成一定的租金损失，应给予原告另寻租户或作自用准备的合理时间为3个月更为符合本案客观事实，为此，本院认定吴均业应支付原告3个月的租金损失，即按合同约定的第二年月租金4200计算为12600元（4200元×3个月），超过部分，本院不予支持。 三、关于吴均业是否应支付原告水费42元、电费42.78元的问题。李作秀、李幼群与吴均业签订的《房屋租赁合同》约定：吴均业在租用期间，水电费按经营性质计收，由吴均业交给李作秀、李幼群代交。虽然原告仅能提供两份《扶绥县自来水厂水费收据》证实代为吴均业缴交水费42元，但吴均业当庭同意支付原告主张的水电费共计84.78元，本院予以确认。 四、关于吴均业应否赔偿原告经济损失12600元的问题。原告认为，由于吴均业违约行为导致合同无法继续履行，解除合同后，涉案铺面将会出现空置期，由此吴均业应支付原告自解除合同之后的三个月铺面空置期的租金损失。李作秀、李幼群与吴均业签订的《房屋租赁合同》约定：如吴均业逾期十天不交房租或提前退租，李作秀、李幼群有权收回铺面，吴均业所交押金作为违约金不予退回，如李作秀、李幼群违约，则无条件退回房屋租金，并付给吴均业违约金3000元。双方当事人已经就违约方违约后果进行了约定，单方解除合同的违约金标准已在合同中明确约定。吴均业提前退租行为已构成违约，应承担违约责任，双方约定违约责任为之前交给原告的押金3000元作为违约金不予退回。违约金的性质应以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在弥补违约行为给守约方造成的损失。本案中，原告没有诉请将押金作为违约金予以确认，经本院明释后，原告仍表示吴均业在签订合同时支付的押金3000元已作为违约金不予退回，不作本案的诉讼请求，吴均业对此亦不作明确表态，故本院对合同涉及的押金不予处理。而吴均业违约行为导致铺面合理空置期间的租金损失，本院已在上述第二个焦点问题中予以确认，原告再另行主张解除合同后3个月铺面空置租金损失于法无据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、李作秀、李幼群与吴均业签订的《房屋租赁合同》于2019年6月13日解除； 二、吴均业应在本判决书生效之日起十日内支付李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立房屋租金12600元； 三、吴均业应在本判决书生效之日起十日内支付尚欠李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立代缴水电费84.78元； 四、驳回李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被告财产所在地的同级人民法院申请执行。 案件受理费374元（李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立已经预交），由李幼群、苏秋美、李艳明、李艳清、李艳红、李立负担249元，吴均业负担125元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  李崇辉 二〇一九年十二月十二日 书记员  凌海玲 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。