广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终13937号上诉人（原审被告）：梁锦荣，男，1951年3月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：梁国雄，广东易春秋律师事务所律师。委托代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴伟强，男，1957年5月31日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：吴子琳，男，1986年3月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：吴非比，广东博浩律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。上诉人梁锦荣因与被上诉人吴伟强、吴子琳、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁锦荣上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回吴伟强、吴子琳的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由吴伟强、吴子琳承担。事实和理由如下：一、本案应属于行政诉讼的受案范围，吴伟强、吴子琳的起诉应依法驳回。其一，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号)以及《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)有明确规定，商品房预售应当持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。可见，从国家法律到行政法规，再到部门规章，均对商品房买卖合同的预售登记备案手续有明确规定。而接受办理商品房预售合同登记备案的房地产管理部门和土地管理部门是国家行政机关，其作出的预售登记备案行为属于行政行为。根据上述法律、法规的规定，原广州市房地产交易所(现广州市国土资源和规划委员会内设的广州市不动产交易中心)已于2004年7月12日对梁锦荣和国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》作出了预售登记备案(即鉴证)的行政行为。2017年，广州市国土资源和规划委员会(下简称市国规委)依据法院判决，撤销了吴伟强、吴子琳所持有的涉案房屋的房地产权证。2018年1月5日，市国规委在给原审法院的复函中明确指出，涉案房屋至今仍以梁锦荣的名义办理预售合同备案。吴伟强、吴子琳如认为上述行政行为错误且与其有利害关系的，应当选择申请行政复议或者提起行政诉讼进行维权，而不应当提起民事诉讼。其二，“是否予以注销梁锦荣预售登记”的问题应当通过行政诉讼处理。本案中，市国规委函复原审法院关于注销梁锦荣涉案房屋的预售登记及为吴伟强、吴子琳办理房地产权证问题时，提出的处理建议是“若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持人民法院生效的法律文书及协助执行通知书《收件回执》等资料申请办理不动产权证书等”。市国规委所指的“人民法院生效法律文书”应当是行政判决书，而原审法院根据该建议径直作出原审第一项民事判决，是对市国规委处理建议的错误理解；二、梁锦荣在本案中的诉讼地位依法为有独立请求权第三人而非被告。吴伟强、吴子琳以商品房销售合同纠纷的案由提起本案诉讼，主张其与国龙公司之间是商品房买卖合同法律关系，但合同具有相对性，梁锦荣并非该合同的相对人，不可能与国龙公司成为共同被告。另外，根据市国规委向原审法院出具的复函，吴伟强、吴子琳与国龙公司之间争议的诉讼标的物（即涉案房屋）至今仍预售登记在梁锦荣的名下，实际应为梁锦荣所有。因此，梁锦荣在本案中的诉讼地位依法应当为有独立请求权的第三人，而非被告；三、原审法院认定事实错误，吴伟强、吴子琳与国龙公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。其一，（2009）越法刑初字第769号刑事判决书（下简称769号刑事判决书）已查明国龙公司与吴伟强、吴子琳之间存在的是合同诈骗关系，即国龙公司并无出售涉案房屋的真实意思表示，而是为了骗取吴伟强、吴子琳的钱财。在合同履行过程中，国龙公司明知已将涉案房屋卖给梁锦荣，并已办理了合同预售登记备案，根本不可能向吴伟强、吴子琳履行购房合同的交付义务，故该购房合同不是合法有效的合同。769号刑事判决书已经明确吴伟强、吴子琳作为该刑事案件的被害人，其经济损失将通过追缴国龙公司违法所得发还。现吴伟强、吴子琳提起本案民事诉讼，诉请法院判令国龙公司为其办理产权登记，明显违背了769号刑事判决书的精神。其二，769号刑事判决书所查明的民事部分事实并非如吴伟强、吴子琳在诉状中所称之事实。首先，796号刑事判决书查明，梁锦荣在协助公安机关办案时，向公安机关提供的是穗房合字××号《商品房买卖合同》，说明梁锦荣已真实地与国龙公司签订了房屋买卖合同，并经广州市房地产交易中心办理了房屋预售登记，存在房屋买卖合同关系而非借贷关系，这一事实在市国规委向原审法院出具的复函中也得到证实。其次，796号刑事判决书所列的证据15借款协议不能确定梁锦荣与国龙公司之间存在借款关系，梁锦荣也从未向公安机关陈述过是借贷关系。吴伟强、吴子琳提交的证据《协议书》，既无原件，也无法说明来源，该证据不具有真实性和合法性。梁锦荣并未与国龙公司签订过借款协议，该协议中的签名非梁锦荣本人所签。即使梁锦荣与国龙公司曾签署过借款协议，也仅仅是一种意向。在实际履行过程中，因18楼无法办理抵押登记手续，双方最终将借款行为变更为房屋买卖行为。最后，该796号刑事判决书并无明确认定涉案房屋并非梁锦荣所有，也无认定为吴伟强、吴子琳所有。吴伟强、吴子琳单方向公安机关提交的所谓购房合同及收款收据，公安机关并未对房屋买卖的民事部分进行调查与认定。在本案中，梁锦荣已提交了《商品房买卖合同》原件、银行进账单原件，相互印证梁锦荣与国龙公司之间实际上存在房屋买卖关系，且已实际履行，并有《依申请信息公开答复书》进一步证明梁锦荣与国龙公司签订商品房买卖合同并办理了鉴证，且没有任何抵押登记。以上事实足以证明，梁锦荣与国龙公司之间是房屋买卖合同关系，而非吴伟强、吴子琳所称的涉案房屋作为国龙公司向梁锦荣借款的抵押物。其三，吴伟强、吴子琳不能以无原件的《商品房买卖合同》证明其购买了涉案房屋。吴伟强、吴子琳在原审庭审中并未提交该《商品房买卖合同》原件，国龙公司与梁锦荣在质证中对其真实性、合法性与关联系均不予确认。梁锦荣在吴伟强、吴子琳之前购房时与国龙公司所签的是《商品房买卖合同》并依法办理了鉴证登记备案，而吴伟强、吴子琳购房时只签了《商品房买卖合同》且未办理鉴证，却不催促国龙公司为其办理鉴证，明显不符常理。其四，吴伟强、吴子琳以现金形式支付房款，符合769号刑事判决所认定国龙公司合同诈骗的特征。吴伟强、吴子琳为证明其已支付房款，在庭上陈述以现金方式支付房款，并提交了由国龙公司出具的金额为54万多元的楼款收据。按照购房正常的交易习惯，54万多元的巨额房款应当是通过银行转账方式支付。因此，吴伟强、吴子琳无法提供具有证明力的银行转账支付凭证，并承认以现金方式向国龙公司支付巨额购房款，正好符合769号刑事判决书所认定的国龙公司合同诈骗吴伟强、吴子琳钱财的犯罪特征；四、原审认定事实错误，梁锦荣与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，梁锦荣才是真实的购房人。其一，梁锦荣与国龙公司所签的《商品房买卖合同》真实有效，梁锦荣与国龙公司之间存在商品房买卖法律关系。2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订了《商品房买卖合同》，约定国龙公司将广州市天河区天河直街30号华翰大厦第十七层全层以总价人民币175万元出售给梁锦荣，国龙公司应当于2004年12月29日前交付商品房给梁锦荣。梁锦荣提交的《商品房买卖合回》是原件，是梁锦荣与国龙公司之间的真实意思表示，有国龙公司的公章、法定代表人以及梁锦荣的真实签章，并已依法办理了合同预售登记备案。国龙公司对该《商品房买卖合同》的真实性予以确认。虽然国龙公司的破产管理人在庭审中陈述“该《商品房买卖合同》是梁锦荣和国龙公司之间的担保方式”，但其并未提供任何证据证明这一观点。相反，梁锦荣提交的《依申请信息公开答复书》已明确记载涉案房屋无抵押登记，足以推翻国龙公司破产管理人的臆想推测。其二，梁锦荣已向国龙公司一次性支付房款及相关费用，实际履行了房屋买卖合同的主给付义务。2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订了《商品房买卖合同》后，梁锦荣积极履行合同义务，即于2004年7月8日一次性支付了房款及相关费用共计人民币187.5万元。从实践来看，委托他人代为付款是非常普遍而正常的事，且梁锦荣是广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心（下简称休闲健康中心）的大股东。因此，梁锦荣于2004年7月8日通过休闲健康中心在广州市商业银行淘金支行开设的银行账户向国龙公司的同行北京南支行银行账户一次性转账支付全额房款及相关费用，此转账事实有《银行进账单》以及梁锦荣提交的《商品房买卖合同》封面还盖有原广州市房地产交易所盖的印章，证明梁锦荣支付的首期房款已转入合同约定的监控账号。因此，《银行进账单》具有合法性、真实性及与关联性。其三，梁锦荣与国龙公司所签的《商品房买卖合同》已经过原广州市房地产交易所的预售登记(即鉴证)，具有公信力与公示力，其作用在于限制国龙公司滥用处分权，保障梁锦荣将来取得涉案房屋的物权，具有对抗包括吴伟强、吴子琳在内的其他人的效力，2018年1月5日市国规委向原审法院出具的复函也再次明确了涉案房屋于2007年7月12日以梁锦荣的名义办理预售合同备案的事实。原审判决对梁锦荣有正式购房合同原件、付购房款原件、政府房屋管理部门的预售登记备案的购房行为不予认定，相反对吴伟强、吴子琳只有购房合同复印件、付款、收楼等的行为却予以认定，是错误的。其四，梁锦荣曾以书面通知的方式向吴伟强、吴子琳提出其为涉案房屋的合法产权人的权利主张。梁锦荣分别在2008年9月1日和2009年12月29日，向占住华翰大厦第十七层的包括吴伟强、吴子琳在内的住户发出《致华翰大厦十七楼住户的通知书》，告知梁锦荣是涉案房屋的合法产权人，并主动提出解决方案与住户协商解决，证明梁锦荣对吴伟强、吴子琳无理占有使用涉案房屋是持有异议的，并多次积极主张自身合法权利。李国兴、张萍在另案原审庭审中也向法庭提交了上述通知书以及2007年4月24日梁锦荣委托广东中天律师事务所彭文慧律师向华翰大厦第十七层04房住户发出的《律师函》，与之印证，并非原审判决所认定的“梁锦荣未持异议”。被上诉人吴伟强、吴子琳答辩称：其一，本案不属于行政诉讼的受案范围，原审法院受理本案符合法律规定。吴伟强、吴子琳是诉请梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋的预售登记，而本案预售登记是依行政规定作出，不产生物权效力，吴伟强、吴子琳要求梁锦荣、国龙公司注销预售登记并协助办证属于民事诉讼的范围。其二，由于涉案房屋预售登记在梁锦荣名下，涉及梁锦荣的权益，且注销预售登记需要国龙公司和梁锦荣共同完成，因此将梁锦荣列为被告符合法律规定。其三，根据769号刑事判决所查明的事实，梁锦荣购房是假，借贷是真，其并未办理抵押备案登记，而吴伟强、吴子琳在该刑事案件中的地位是购房者，且办理过房产证，可以证明吴伟强、吴子琳的购房是真实的。其四，梁锦荣的预售登记不是基于真实的房屋买卖关系，没有相应的购房对价支付凭证，其预售登记不能对抗吴伟强、吴子琳的房屋买卖行为。涉案房屋由吴伟强、吴子琳购买并收楼入住十多年，期间梁锦荣未收楼也未向国龙公司主张过权利，可见其购房是假。因此，原审判决正确，应予维持。国龙公司二审述称：同意原审判决，请求驳回梁锦荣的上诉请求。吴伟强、吴子琳于2018年4月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋所作的预售登记；2、国龙公司立即为吴伟强、吴子琳办理案涉房屋的产权证；3、本案诉讼费由梁锦荣、国龙公司承担。原审法院经审理查明：国龙公司是位于广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦的开发商，已取得上述楼盘的商品房预售许可证（编号为穗房预字第××号）。吴伟强、吴子琳提供作为出卖人的国龙公司与作为买受人的吴伟强、吴子琳签订的编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》（下简称《合同1》，吴伟强、吴子琳未能出示原件，并解释称国龙公司在其签章之后告知其称由国龙公司签章及鉴证后再将原件交付给吴伟强、吴子琳，但国龙公司最终没有交付《合同1》原件），约定：买受人所购的商品房为华翰大厦17层[自然层17]05号房；该商品房的用途为住宅；建筑面积共116.5339平方米，其中套内建筑面积95.8639平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.67平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5689元，总金额545379元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账户上……监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18；买受人按一次性付款方式按期付款：签订商品房买卖合同时一次性支付全部楼款545379元；出卖人应当在2005年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等条款。《合同1》未显示签订时间。国龙公司、梁锦荣均以吴伟强、吴子琳无法出示原件为由对《合同1》的真实性、合法性、关联性不予确认。吴伟强、吴子琳为了证明其支付案涉房屋的房款、税费等款项的情况，提供了国龙公司于2004年8月19日出具的收到“华翰大厦1705吴子琳交来税费”9103元的《收据》（编号为0225949）和收到“华翰大厦1705吴子琳入伙费用（煤气管道初装费3500元、物业维修基金4661元）8161元的《收据》（编号为0225950）及于2004年9月9日出具的收到“吴子琳交来华翰大厦1705楼款”545379元的《收据》（编号为0076030，“经手人”一栏显示“红”的手写内容）。国龙公司对上述证据的真实性均予以确认。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。关于案涉房屋的交付问题，吴伟强、吴子琳提供了如下证据：1.国龙公司于2004年8月19日作出的致“华翰大厦1705单元业主”吴子琳的《收楼通知书》（载明：办理收楼手续时需交纳以下款项：发展商收取应缴税费9103元、煤气管道初装费3500元/户、物业维修基金4661元；物业管理中心预收三个月物业管理费、水电费周转基金400元/户等内容）。2.作为甲方的国龙公司与作为乙方的吴子琳于2004年8月19日签订的《关于房产交收的协议书》（约定：因华翰大厦项目建设工程已经全部完工，并于2001年12月10日通过了广州军区空军工程质量监督站的工程质量验收，其他验收工作也正在进行中，已经基本具备交楼条件；应乙方的要求，双方同意提前于2004年8月19日办理该单元的交收手续等条款）。3.广州市泰兴物业管理有限公司于2004年8月19日分别出具的收到“华翰大厦1705单元”预收三个月管理费和水电周转金的《收款收据》（共2张）。4.“华翰大厦物业管理处”在2012年8月6日至2017年10月期间出具的收到“华翰1705房”的水电费、物业管理费、垃圾费等费用的《收款收据》多张。国龙公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，并称广州市泰兴物业管理有限公司是华翰大厦原来的物业服务企业。梁锦荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。2011年1月31日，原广州市国土资源和房屋管理局向吴伟强、吴子琳分别核发案涉房屋的权属证书（编号分别为粤房地权证穗字第××号、第××号。均载明：案涉房屋的权属人为吴伟强、吴子琳，房屋坐落于广州市天河区天河直街30号之一1705房等内容）。2016年7月13日，原审法院就梁锦荣诉原广州市国土资源和房屋管理局及冯敦如、朱惠莲、任汛滔、吴伟强、吴子琳房屋登记纠纷一案作出（2013）穗天法行初字第107号行政判决书，判决如下：一、确认广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出的《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告违法；二、责令广州市国土资源和规划委员会对梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市天河区天河直街30号华翰大厦第十七层全层，预售契约号：2004038801号）备案登记行为的效力依法重新作出处理。判后，冯敦如等均不服，向广州铁路运输中级法院（下简称铁路中院）提起上诉。铁路中院于2017年1月17日作出（2016）粤71行终1656号行政判决书，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第107号行政判决第二项，即“责令广州市国土资源和规划委员会对梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市天河区天河直街30号华翰大厦第十七层全层，预售契约号：2004038801号）备案登记行为的效力依法重新作出处理”；二、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第107号行政判决第一项，即“确认广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出的《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》违法”；三、驳回梁锦荣的其他诉讼请求。2016年7月13日，就梁锦荣诉市国规委及吴伟强、吴子琳房屋登记纠纷一案作出（2013）穗天法行初字第109号行政判决书，判决如下：撤销广州市国土资源和房屋管理局于2011年1月31日核发的粤房地权证穗字第××号、第××号《房地产权证》。判后，吴伟强、吴子琳均不服，向铁路中院提起上诉。铁路中院于2016年12月21日作出（2016）粤71行终1658号行政判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审过程中，梁锦荣为证明其购买案涉房屋并支付款项提供以下证据：1.作为出卖人的国龙公司与作为买受人的梁锦荣于2004年7月6日签订的编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》（下简称《合同2》，约定：买受人所购的商品房为华翰大厦十七层[自然层17]全层；该商品房的用途为住宅；建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，按套内建筑面积计算……总金额1750000元；买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上……监控银行：广东发展银行广州沙面支行，监控账号：12×××18；买受人按分期付款方式按期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%计350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%计1400000元；出卖人应当在2004年12月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等条款。《合同2》于2004年7月12日经由原广州市房地产交易所办理预售合同登记手续）。2.《银行进帐单》（显示：广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心于2004年7月8日以银行转账方式向国龙公司支付款项1878000元，收款人的开户银行为广州市商业银行北京南支行、帐号为23×××99-18等内容）。梁锦荣解释称其是休闲健康中心的股东，其于2004年7月8日委托该中心向国龙公司付款，1878000元中1750000元是房款，其他费用是办证税费。3.编号为（2017）查询00199号的《依申请信息公开答复书》[载明：一、预售、抵押情况：华翰大厦，预售证号040104，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理；经查数据整合系统，天河直街华翰大厦17层全层单元，预售合同号04038801，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记；经查房屋管理系统，华翰大厦17层全层为01-06单元；华翰大厦1701房以11登记01311874号登记在朱惠莲、冯敦如名下；华翰大厦1704房以11登记01305389号登记在任汛滔名下；华翰大厦1705房以11登记01305390号登记在吴伟强、吴子琳名下；华翰大厦1702、1703、1706房，合同编号2004038801，预购人梁锦荣；上述单元均无抵押登记；二、司法协执情况：经查数据整合系统，暂无华翰大厦17层全层单元的有效查封信息；经查房屋管理系统，华翰大厦17层1701、1704、1705房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，铁路中院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销；根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，华翰大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证；信息核查时间为2017年4月11日等内容]。吴伟强、吴子琳对上述证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但《合同2》并非真实的买卖合同。证据2显示休闲健康中心向国龙公司付款，付款人不是梁锦荣，而且付款金额是1878000元，《合同2》约定的房款是1750000元，无法证明该款项的性质是购房款。对证据3的真实性无异议，仅能证明预售登记在梁锦荣名下。国龙公司发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但无法确定其与梁锦荣之间是否存在真实的房屋买卖意思表示。对证据2的真实性无异议，但无法证明款项的用途，而且仅是进帐单，无法体现该笔款项是否已进入国龙公司的账户，因为即便有转账，也可能出现转账不成功的可能性。《合同2》约定的监控账号是广东发展银行广州沙面支行，进帐单显示的收款银行是广州市商业银行北京南支行，证据1、2相矛盾。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议。原审庭审中，吴伟强、吴子琳称案涉房屋在2004年收楼后一直由其居住使用至今。另，广州市越秀区人民法院作出的769号刑事判决书中查明在2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区天河直街30号的华翰大厦第十七、十八层和负一层至第六层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第十七层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第二至第六层的预购人登记为李某所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡德胜、李国兴、黄良环、吴伟强等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元。直至案发为止，国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡德胜等15位购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1.购房人胡德胜、李国兴、蒋春林、黄良环、吴伟强、陈燕鸣、任汛滔、朱惠莲、胡文峰、胡海荣等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡德胜等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣或李家励等人名下。……9.证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈向其和李家励等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李家励名下。借款后，陈中兴没有还款。10.证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李家励名下，李家励的购房收据由其经手出具，但实际上李家励并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李某没有实际付款，只是有前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11.证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李家励、梁锦荣名下。陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈中兴仅收到李某的借款1350万元。12.证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15.借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16.证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈中兴签订购买华翰大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18.证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买华翰大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20.广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售华翰大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人；……”。769号刑事判决书的附表4列明华翰大厦部分房屋的购房情况，其中载明案涉房屋的购房人为吴伟强、吴子琳、已支付案涉房屋的房款545379元。原审法院认为：根据已生效的769号刑事判决书，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括案涉房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，案涉房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订买卖案涉房屋的《合同2》并已办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记，对外不产生对抗效力。769号刑事判决书已认定案涉房屋的购房人为吴伟强、吴子琳且其已付房款为545379元。本案中，吴伟强、吴子琳对其购买案涉房屋提供了《合同1》（复印件）、付清《合同1》约定的全部购房款的《收据》、《收楼通知书》、《关于房产交收的协议书》等证据。吴伟强、吴子琳称案涉房屋在收楼后一直由其使用，国龙公司、梁锦荣对吴伟强、吴子琳的上述陈述实际上均没有异议。吴伟强、吴子琳作为案涉房屋的真实买受人的合法权益应受法律保护。吴伟强、吴子琳提供的《合同1》虽为复印件，但吴伟强、吴子琳已对未能出示证据原件作出解释，国龙公司对上述证据虽不予确认，但确认其已向吴伟强、吴子琳收取案涉房屋的购房款545379元且未能提供反驳证据证明上述证据的内容不真实，原审法院根据本案查明的事实采信《合同1》的真实性。在吴伟强、吴子琳已付清案涉房屋的全部购房款且已收楼居住使用多年的情况下，认定国龙公司、梁锦荣应注销案涉房屋的预购登记，国龙公司应协助吴伟强、吴子琳办理案涉房屋的不动产权证。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年4月29日作出判决如下：一、广州市国龙房地产开发有限公司、梁锦荣于本判决发生法律效力之日起3日内，注销广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦第17层05号房（现地址为广州市天河区天河直街30号之一1705房）的预购登记。二、广州市国龙房地产开发有限公司于上述预购登记注销手续办妥之日，协助吴伟强、吴子琳到广州市房地产管理部门办理上址房屋的不动产权证。本案受理费9250元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，本案纠纷是否可作为民事案件受理；其二，梁锦荣是否应与国龙公司共同办理涉案房屋的预购登记注销手续。关于本案纠纷是否可作为民事案件受理的问题。吴伟强、吴子琳以梁锦荣与国龙公司就涉案房屋办理的预购登记并非物权登记，且其与国龙公司签订的《合同1》合法有效应实际履行为由，提起本案诉讼，诉请国龙公司与梁锦荣共同办理涉案房屋的预购登记注销手续之后协助将涉案房屋的所有权转移登记至吴伟强、吴子琳名下，即吴伟强、吴子琳提起本案诉讼的理由是认为梁锦荣就涉案房屋取得的预购登记不能对抗吴伟强、吴子琳基于买卖关系对涉案房屋享有的合同权利，故吴伟强、吴子琳并非基于对房管部门作出具体行政行为提出异议而提出本案诉请，本案不属于行政诉讼的受案范围，原审法院将本案纠纷作为民事案件受理正确。同理，由于吴伟强、吴子琳在本案提出的其中一项诉请是要求梁锦荣与国龙公司共同办理涉案房屋的预购登记注销手续，即本案审理涉及到梁锦荣应否承担相应义务的认定，故原审法院将梁锦荣列为本案被告，符合相关法律法规的规定。综上，梁锦荣上诉认为本案应属行政诉讼受案范围及不应将其列为本案被告，理由不成立，本院不予采纳。关于梁锦荣是否应与国龙公司共同办理涉案房屋的预购登记注销手续的问题。一方面，依据769号生效刑事判决书查明的事实，结合吴伟强、吴子琳提交的交纳税费、煤气管道初装费等费用缴纳凭证及《收楼通知书》、物业水电费缴费凭证等证据，可认定吴伟强、吴子琳向国龙公司购买涉案房屋并实际占有使用多年的事实。据此，原审认定吴伟强、吴子琳与国龙公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，吴伟强、吴子琳系涉案房屋的真实买受人具有事实根据，本院予以确认。另一方面，前述生效刑事判决书已认定梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，同时，国龙公司与梁锦荣就涉案房屋等签订了买卖合同并办理了鉴证登记，并约定国龙公司逾期一个月未还款的，则房屋买卖合同生效，梁锦荣有权处置涉案房屋等。据此，涉案房屋预购登记在梁锦荣名下系基于其与国龙公司之间借款合同关系而非房屋买卖合同关系，故该预购登记不能对抗基于真实买卖合同关系而实际占有涉案房屋的吴伟强、吴子琳。综上，吴伟强、吴子琳诉请梁锦荣与国龙公司共同办理涉案房屋的预购登记注销手续，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持，梁锦荣上诉认为吴伟强、吴子琳与国龙公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，否认其与国龙公司之间存在借款合同关系等均与上述生效判决认定不符，其据此主张驳回吴伟强、吴子琳的诉请，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人梁锦荣的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9250元，由上诉人梁锦荣负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十三日书记员  王文杰唐颖琪