云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2328民初1026号原告：元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社,住所地元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组。负责人：罗桂林，系该社社长。委托诉讼代理人：安永明，云南楚安律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑子亮，云南楚安律师事务所律师，特别授权代理。被告：姚云元，女，1963年1月25日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住元谋县。委托诉讼代理人：罗云花，云南小葵花律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王有和，云南滇楚律师事务所律师，特别授权代理。原告元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社（以下简称南门三社）与被告姚云元租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南门三社的负责人罗桂林及其委托诉讼代理人安永明、郑子亮，被告姚云元及其委托诉讼代理人罗云花、王有和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南门三社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于1997年1月15日签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令姚云元将停车场从被北至南第二格门面的土地及房屋交还给南门三社；3.由姚云元支付给南门三社租金4800元。事实和理由：1993年6月，原告南门三社新建停车场。为解决停车场建成后无收益的问题，南门三社于1997年1月召开群众会通过，将停车场19格门面按每户分配1格的标准，分给本社17户老户经营。每户以6人为基准，超过6人和不足6人的户，从经济上进行找补。1997年1月15日，原、被告双方签订了一份《房屋转让协议书》，约定南门三社将停车场从北至南第二格门面房转让给被告姚云元永久使用。按分配方案，姚云元应当向南门三社补交4800元租赁费，但姚云元至今未交。被告姚云元辩称，南门三社与姚云元签订的《房屋转让协议书》属于典型的买卖合同，而不是租赁合同。该合同合法有效。姚云元为购买涉案房屋向南门三社支付了13886元，如南门三社坚持收回房屋，应当参照公务员工资增长倍数，以当时物价300倍的标准赔偿姚云元的损失。另外，从双方签订《房屋转让协议》至今，已经超过了20年最长诉讼时效。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告南门三社提交的证据，被告姚云元无异议的，本院予以确认并在卷佐证；姚云元有异议的，本院认定如下：证据材料1《双龙社区南门三社停车场问题审议会议》（党员会）、《双龙社区南门三社停车场问题会议》（代表会）《关于处理南门三社停车场纠纷会议》（户长会）及户长会会议签到册、《证明》复印件，客观真实，能够证明罗桂林系南门三社社长，南门三社此次提起诉讼程序合法的欲证事实，予以采信；证据材料2《云南省土地管理局（批复）》（云土复[1993]建字125号)、《建设工程规划许可证》、元集用（2013）字第0084号《集体土地使用证》复印件，姚云元对其三性均无异议，能够证明位于元谋县西侧的属于南门三社的6187.12平方米的土地，经依法批准用于建设停车场的欲证事实，予以采信；证据材料3《关于元谋县双龙社区南门村停车场矛盾纠纷化解处置方案》《元马镇关于姚云元反映信访事项处理（答复）意见书》《关于处理南门三社停车场矛盾纠纷情况调查报告》、元马镇行责停字[2019]第004号责令停止侵占集体资产通知书复印件，无其他证据相佐证，不能证明南门三社停车场被本集体成员强占、买卖的欲证事实，不予采信；证据材料5南门三社人口登记表，与本案无关联性，不予采信。对被告姚云元提交的证据，原告南门三社无异议的，本院予以确认并在卷佐证；南门三社有异议的，本院认定如下：第一组证据材料3房屋转让协议、证据材料4申请书，无其他证据相佐证，不能证明其欲证事实，不予采信；证据材料5关于办理房屋所有权登记的回复、证据材料6元谋县国土资源局关于何志钦等三人申请事项的答复、证据材料7楚雄州国土局关于何志钦等人信访事项的回复，无其他证据相佐证，不能证明其欲证事实，不予采信；证据材料9元马镇双龙社区南门三社停车场门面办证会议决议、证据材料10会议签到表，能否办理产权证是行政审批行为，不以审批机关以外的其他个人或组织的意志为转移，故该两份证据不能证明其欲证事实，不予采信；证据材料11元谋县人民法院（2014）元民初字第211号民事判决书，无其他证据相佐证，不能证明南门三社社员在受让土地门面后进行再次转让的行为经人民法院确认有效的欲证事实，不予采信。第二组证据材料1南门三社与杨兴美签订的《房屋转让协议》，与本案无关联性，不予采信；证据材料2南门三社与钟文英签订的《房屋转让协议书》、钟文英与王宗明签订的《房屋卖契》、王宗明出具的《收款收据》、钟文英与王开禄签订的《房屋卖契》、王开禄出具的《收款收据》、南门三社与钟文英签订的《门面屋基地转让合同》，与本案无关联性，不予采信；证据材料3南门三社与黄立新签订的《门面屋基地转让合同》、赵桂梅与何志钦签订的《卖房协议》，与本案无关联性，不予采信；证据材料4聂宗英付款的《收据》、仁金荣付款的《收据》，与本案无关联性，不予采信；证据材料5老户认定表，与本案无关联性，不予采信；证据材料6关于请求办理集体土地使用证的报告，与本案无关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告南门三社在包产到户时原有村民17户，现有村民48户，48户均系从17户老户中分家形成。1993年3月17日，南门三社取得涉案土地的建设用地规划许可证，1993年6月在该土地上新建停车场发展集体经济。1997年1月，南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，召开村民会议，决定将停车场7格门面房和12格尚未建房的门面地基按每户分配1格的标准，分给该17户农户使用。分配到门面房的，每格门面房由农户向集体交纳13886元；只有石脚基础的，每格门面地基由农户向集体交纳900元。并按各户人口从经济上进行找补，每户以6人为基准，每不足一人，需向集体交纳2400元；每超出一人，由集体补偿给该户2400元。每户均分到了门面房或门面地基。为此，1997年1月15日，原、被告双方签订了一份《房屋转让协议书》，约定南门三社将南门停车场从北边起第二格门面房转让给被告姚云元永久使用。2014年12月24日，南门三社对涉案土地补办了集体土地使用证，用途为停车场，使用类型为划拨。直至2018年年底，因分户后未分到门面地基的村民有意见，南门三社向姚云元主张收回该房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，原告南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，将本村集体建设用地使用权转让给村民，属于村集体经民主议定程序处置集体事务的行为，不符合租赁合同的法律特征。原、被告双方签订的《房屋转让协议书》是基于被告姚云元的集体经济组织成员身份，且南门三社在起诉前已经取得涉案土地的使用权，故该协议书系双方真实意思表示，合法有效。南门三社主张《房屋转让协议书》无效及主张如法庭最终认定合同有效则要求解除合同、归还土地和房屋的诉讼请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告双方的关系并非租赁合同关系，南门三社要求姚云元支付租金4800元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。姚云元提出其与南门三社签订的《房屋转让协议》属于买卖合同的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  张汝晶审 判 员  陈宗富人民陪审员  李金平二〇一九年十二月十六日书 记 员  起雅梅