广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22825号上诉人（原审被告）：广州市罡华投资有限公司，住所广州市白云区远景路39号114号商铺。法定代表人：郑蕾，总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州景阳商业管理有限公司，住所广州市越秀区龟岗大马路6号331铺。法定代表人：刘影，执行董事。委托诉讼代理人：朱涛，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：何肖洁，广东金轮律师事务所律师。上诉人广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司）因与被上诉人广州景阳商业管理有限公司（以下简称景阳公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23345号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。罡华公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判驳回景阳公司要求支付违约金的诉讼请求；三、本案诉讼费由景阳公司承担。事实与理由：原审法院关于违约金的判项认定事实不清，适用法律错误，本案不应当适用违约金判决。根据双方签订的合同第五条第一项约定，双方并没有明确约定出现提前终止合同的情况时，必须适用违约金的情况，而是约定根据实际损失进行赔偿。景阳公司在承租期间未实际装修，又未正式进行经营，且景阳公司一早已知道无法继续使用场地并已同意不再使用场地，景阳公司不存在任何实际损失，根据上述约定，罡华公司不应当支付损失赔偿或违约金。景阳公司辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。景阳公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令罡华公司向景阳公司返还保证金510900元、租金90450元、违约金480900元，合计1082250元；3、判令罡华公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于广州市白云区远景路xxx房的房产权属人为罡华公司。罡华公司于2015年8月3日取得上述房屋房产证，房地产权证号为：粤房地权证字第××号。建筑面积为2290.21平方米，层数为10层。2019年2月15日，罡华公司（甲方）与景阳公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁地点及面积乙方愿意承租由甲方提供的位于广州市白云区远景路xxx商铺（以下简称涉案商铺）作为商业用途使用。建筑面积2290平方米。乙方经营范围为教育培训。二、租赁期限与费用1、租赁期限为120个月（2019年2月20日起至2029年2月19日），免租期为（2019年2月20日起至2019年6月19日止）。2、租金（含税费）：105元/㎡，即240450元/月，自第二年起每年在上一年基础上递增5%。免租期：2019年2月20日至2019年6月19日，免租期无需缴纳租金。第一年2019年6月20日至2020年6月19日，租金为240450元/月。6、自本合同签订之日起10个工作日内，乙方向甲方支付：（1）经营保证金：肆拾捌万零玖佰元（480900元）；（2）预付首月租金：贰拾肆万零肆佰伍拾元（240450元）;(3)水电保证金：叁万元（30000元）。四、乙方的权利义务2、乙方签订租赁合同后，双方于2019年2月20日按现状进行场地交接，乙方应对场地的基本状况进行验收。如甲方未能按照合同约定将租赁房产交付给乙方，则应向乙方支付延期交房违约金，同时免租期、开业时间及起租日相应顺延。8、在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面终止本合同，甲方应以终止合同当天为最后计费日并退还乙方已缴未发生的所有费用、保证金，并按第五条第1点承担违约责任。（1）超过30天无法交付场地。五、违约责任1、租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方需双倍返还乙方保证金、返还已支付未使用期间的租金，并赔偿相当于当期二个月租金额度的违约金或赔偿乙方包括但不限于装修损失、设计费用、定制家具损失、搬迁损失、租金差额损失、劳务费等（按实际损失中选取其中较为符合实际要求的赔偿方案）等。2019年2月18日，罡华公司向景阳公司出具NO3902469《收款收据》，称收到涉案商铺押金480900元；出具NO3902470《收款收据》，称收到涉案商铺预付首月租金240450元（2019年6月20日至2019年7月19日）；出具NO3902471《收款收据》，称收到涉案商铺水电保证金30000元，共计751350元。2019年5月7日，罡华公司向景阳公司发出《知悉函》，称贵司来函我司已知悉，由于我司内部股东问题，导致与贵司签订的美景苑物业租赁协议一直不能如期执行，由此导致贵司正常的资金运转及相关工作的开展受到影响，我司深表歉意。本着诚信经营友好协商原则，我司经多方努力，决定于2019年5月17日前退还贵司751350元，恳请贵司谅解为荷。庭审中，景阳公司确认已收到罡华公司返还的保证金510900元及租金90450元。景阳公司向一审法院提出财产保全申请，要求对罡华公司名下价值1082250元的财产采取保全，并提供保单保函作为担保。一审法院于2019年6月24日作出民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押罡华公司名下价值1082250元的财产。一审法院认为，景阳公司、罡华公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应严格遵照履行。因罡华公司未按照合同约定的时间将涉案商铺交给景阳公司，其行为已经构成根本性违约，现景阳公司单方要求解除其与罡华公司签订的《商铺租赁合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除的时间为罡华公司收到起诉状之日即2019年7月2日。鉴于罡华公司现已退还景阳公司支付的保证金510900元、租金90450元，共计751350元，罡华公司又主张景阳公司退还保证金510900元、租金90450元无事实与法律的依据，一审法院不予支持。关于景阳公司主张罡华公司向其按照合同约定以两个月租金即480900元支付违约金的诉请，因罡华公司已通过抗辩形式请求法院对违约金数额予以调整，一审法院予以支持。涉案商铺应于2019年2月20日交付景阳公司使用，但罡华公司一直未按合同约定按时交付，且罡华公司于同年5月7日向景阳公司发函告知因其内部股东问题导致租赁合同无法继续履行，罡华公司对租赁合同的解除应承担违约责任。景阳公司庭审中称其承租涉案商铺经营培训机构，并对外进行招租，并未对涉案商铺进行装修，也无法提供具体损失的数额。一审法院综合考虑合同的实际履行情况、双方过错程度及罡华公司称双方曾达成赔偿134000元损失的和解方案，一审法院酌情将违约金调整为15万元为宜。对于景阳公司主张超出的部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之的规定，作出如下判决：一、广州景阳商业管理有限公司与广州市罡华投资有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月2日解除；二、自一审判决生效之日起三日内，广州市罡华投资有限公司向广州景阳商业管理有限公司支付违约金15万元；三、驳回广州景阳商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7270元，由广州景阳商业管理有限公司负担6262.38元，由广州市罡华投资有限公司负担1007.62元并于一审判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。一审案件的财产保全费用5000元，由广州景阳商业管理有限公司负担4307元，由广州市罡华投资有限公司负担693元并于一审判决生效之日起三日内向广州景阳商业管理有限公司支付。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于罡华公司应否支付违约金。双方签订合同第五条约定“租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方需双倍返还乙方保证金、返还已支付未使用期间的租金，并赔偿相当于当期二个月租金额度的违约金或赔偿乙方包括但不限于装修损失、设计费用、定制家具损失、搬迁损失、租金差额损失、劳务费等（按实际损失中选取其中较为符合实际要求的赔偿方案）”，从以上约定双倍返还保证金、赔偿二个月的租金或实际损失等内容明显可知，罡华公司在违约的情形下应承担支付违约金的民事责任，而并非仅在有损失的情形下才承担民事责任。一审根据本案的实际情况将违约金调整为15万元公平合理，应予以维持，罡华公司的上诉意见理据不足，不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。罡华公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人广州市罡华投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月三十日书记员 王日平郭丽淳