广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19289号上诉人（原审原告）：陈强，男，1966年3月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：宋剑，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凯，广东广悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州普联房地产开发有限公司，住所地广州市从化区温泉镇悦泉路亿城一街145号。法定代表人：安广平，公司总经理。委托诉讼代理人：黄永泉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘子纬，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李霞，女，1965年8月30日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林甘叶，广东颜伊泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市亿城置业有限公司，住所地广州市从化区温泉镇悦泉路亿城一街145号。法定代表人：安广平。被上诉人（原审被告）：安广平，男，1970年4月15日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：方永利，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国源，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：俞振良，男，1964年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林甘叶，广东颜伊泰律师事务所实习律师。原审第三人：俞燕婉，女，1992年4月23日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人陈强因与被上诉人广州普联房地产开发有限公司（以下简称普联地产公司）、李霞、广州市亿城置业有限公司（以下简称亿城公司）、安广平、原审第三人俞振良、俞燕婉合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈强上诉请求：撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初708号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、普联公司和李霞系基于应给付的交易对价而出具《支付承诺书》，其承诺内容构成等价交易的合同给付义务。根据本案一审庭审查明事实，普联公司和李霞均确认《支付承诺书》中给付陈强与俞振良的两套别墅就是亿城公司和安广平收购涉案地块应支付收购对价中的两套别墅。现亿城公司和安广平以控股普联公司的方式完成对涉案地块的收购，其通过普联公司给付两套别墅属于等价交易的合同给付义务。基于陈强提供居间服务促成交易的事实，普联公司、李霞与安广平及其代表亿城公司作为交易双方共同承诺将其中一套别墅作为居间费用的对价给付陈强，亦属于基于等价交易的合同给付义务。陈强作为相对方，当然有权因此主张各方履行给付别墅的合同义务。二、普联公司和李霞在具备交付别墅条件的情况下，拒不履行合法有效的《支付承诺书》，侬法己构成违约，原审判决适用法律错误。1.生效判决认定陈强有权依据《支付承诺书》向普联公司主张权利。广州市中级人民法院（2016）粤01民终4927号生效民事判决依法认定：“陈强在涉案地块交易中起到居间作用，各方当事人均无异议……陈强有权依据《支付承诺书》向普联公司主张权利。”由此可见《支付承诺书》合法有效，陈强有权依据《支付承诺书》取得相应的居间收益。《支付承诺书》明确约定将涉案从化项目开发的两套别墅分别过户给陈强和俞振良，承诺人普联公司和李霞应当依约履行。2.普联公司具备交付别墅条件后，仍拒不履行《支付承诺书》。根据4927号判决陈述，之所以在4927号案中不能交付别墅，是综合考虑：①普联公司两年内未开发出别墅；②各方当事人对别墅房号的选定和超面积补差款方面无法达成一致意见；所作出的，但从未免除普联公司的履约义务，也从未认定普联公司在履约过程中不存在违约行为，且上述不能交付别墅的理由显然不能归咎于陈强。4927号案判决生效后，普联公司与李霞、俞振良即签署了2016年《协议书》并过户一套别墅至俞振良女儿名下，足以证明普联公司已具备交付别墅的条件，其仍不履行《支付承诺书》的行为已构成违约。原审判决错误理解了4927号判决的意思，并以此认为普联公司不存在违约行为有误，应予以纠正。退一步说，即便普联公司在承诺的两年内未能交付别墅，如其答辩所称也应给付陈强《支付承诺书》约定的170万元补偿款。事实上普联公司在到期后从未给付任何补偿，反而在陈强主张权利时，以俞振良向陈强支付的居间费混淆其未支付补偿款的事实，明显属于恶意违约。为此陈强在一审中补充提交俞振良的转账记录予以反驳，但原审未组织各方当事人质证并遗漏查明该重要事实。3.普联公司和李霞、俞振良未经陈强同意，私下将《支付承诺书》约定的两套别墅变更为一套别墅。明显属于恶意串通，瓜分陈强利益的行为。《支付承诺书》中约定两套别墅应分别交付给陈强、俞振良。根据2016年《协议书》第一条、第二条、第八条的约定，普联公司和李霞、俞振良是私下协商并将《支付承诺书》约定的两套别墅变更为一套别墅，并过户登记至俞燕婉名下，且超出400平方米面积部分还无需补差价，不仅与《支付承诺书》的约定不符，其私下变更行为更是直接损害了陈强依据《支付承诺书》享有的合法权益。原审判决认为别墅过户给俞燕婉是亿城公司与俞振良对双方之间的权利义务关系的处分，但李霞和俞振良如何有权代表陈强同意变更两套别墅为一套别墅？该处分行为是建立在无效变更行为的基础上，普联公司和李霞作为《支付承诺书》的承诺人和2016年《协议书》的签约主体，应当对其私下变更《支付承诺书》的行为承担违约损害赔偿责任。三、结合普联公司和李霞的非法获利情况以及陈强的客观损失结果，违约赔偿金额应当以陈强起诉时同地段房屋评估价格为准符合公平原则。在2014年7月涉案别墅竣工验收后，普联公司长期不交付别墅，根本原因是从化区房价在2009年后大幅上涨，远超出亿城公司和安广平收购涉案地块时的预期价值。才试图通过普联公司以违约方式逃避交付别墅。现在，亿城公司和安广平通过普联公司不仅从涉案地块交易中已获取远超出其预期的巨额投资收益，还串通李霞、俞振良占有陈强应享有的别墅以获取非法收益。其行为有违诚信，恶意明显。如上所述，导致陈强无法取得400平方米别墅权属，居间报酬的期待收益完全落空，正是因为普联公司和李霞恶意违反《支付承诺书》约定义务的违约行为，其亦当然应当承担相应的违约损害赔偿责任。结合普联公司和李霞的客观非法获利情况，赔偿金额应当以陈强起诉时同地段房屋评估价格为准。为此陈强在一审中多次提交相应的房屋单价评估申请书，原审判决以普联公司和李霞不存在违约行为拒绝评估的理由不成立。四、亿城公司和安广平应当对普联公司和李霞的违约责任承担连带责任。安广平在《支付承诺书》中“担保人”一栏以亿城公司和股东名义签字，并非其辩称的“见证人”且普联公司实际由亿城公司和安广平控制，亿城公司和安广平应依约承担相应的连带责任。综上所述，原审判决驳回陈强的诉讼请求，适用法律不当，遗漏查明重要事实。请求贵院依法予以纠正。陈强另于庭后补充如下意见：一、《支付承诺书》内容不存在理解歧义。1.2016年12月5日签署的《协议书》内容，可以清晰反映普联公司、安广平及李霞、俞振良对《支付承诺书》内容的真实意思表示。2.（2016）粤01民终4927号案生效判决没有否定陈强依据《支付承诺书》要求交付别墅的权利。二、普联公司、安广平及李霞、俞振良私分陈强400㎡别墅的非法获利情况。1.亿城公司及安广平减少了其收购支出，非法获利296.87㎡别墅面积。2.李霞、俞振良因私分陈强别墅而非法获利103.13㎡别墅面积。3.陈强因其居间价值获取相取的相应收益是买卖双方均认可的，符合公平及等价有偿原则。三、陈强的客观损失，应当由恶意违约方承担赔偿责任。时隔7年拒绝给付别墅，是因为普联公司的原因而导致。别墅价值与170万元的差距，只是由于客观的市场价格因素导致的自然增值，并没有因此额外增加亿城公司、安广平应支付的收购对价。如果仅是给付陈强所谓的170万元违约金，客观上亦根本无法弥补陈强无法获得别墅的实际损失。普联地产公司辩称：一、陈强错误理解了《支付承诺书》的责任主体，《支付承诺书》的责任主体是李霞与俞振良，并非普联公司，陈强无权要求普联公司承担任何责任。《支付承诺书》是李霞和俞振良基于广州市亿城置业有限公司（以下简称“亿城公司”）与原普联公司签订的《协议书》能够获得预期的两套别墅而对陈强所作出附生效条件的居间服务费的承诺，该承诺作出的主体实际上是李霞和俞振良；另外，《协议书》也明确约定，普联公司转让股权之时不存在任何债务的，亦与普联公司需向陈强交付别墅的《支付承诺书》无法对应，因此，《支付承诺书》的作出主体实际上是俞振良和李霞，并非是普联公司。至于普联公司为何在支付承诺书盖章，纯属是基于李霞当时掌控普联公司的公章，其目的为了促使更换股东后的普联公司能够依照《协议书》内容向俞振良和李霞履行交付两套别墅，最终普联公司亦已经按照《协议书》向俞振良和李霞交付了两套别墅。故此，普联公司并非是《支付承诺书》的履约主体。各方当事人都在前面几次案件庭审中作出了自认，具体证据见答辩人在一审中提交的证据4-9予以证实。二、陈强不是《协议书》的合同主体或权利主体，陈强不得依据该《协议书》来主张合同权利，即普联公司没有义务向陈强支付别墅。从《协议书》内容分析，该两套别墅本来是亿城公司收购普联公司名下土地的对价之一，即由亿城公司向普联公司交付别墅，之后由于采用转让股权方式收购土地，并以普联公司名义继续开发涉案土地，故该两套别墅亦变成由普联公司交付给其股东李霞的股权转让对价，另外李霞与俞振良是夫妻关系，李霞代俞振良持有普联公司的股权。陈强在本次交易中只是一个居间的角色，并不是合同的相对方，不享有任何合同的权利，普联公司没有义务向陈强支付别墅。三、退一步而言，陈强依据《支付承诺书》主张履行给付别墅或别墅的对价款是不符合约定的，在约定生效条件未成就的情况下，陈强的主张既没有合同约定，亦不符合法律规定，普联公司不存在违约行为，也不需要承担任何的违约责任。即使贵院认定陈强有权继续依据《支付承诺书》向普联公司主张权利，陈强的诉讼请求也不符合合同约定，根据《支付承诺书》的约定，自承诺书作出一年半内，需要将协议书所涉从化别墅过户给陈强，如两年之内无法开发别墅或者使陈强获得别墅，则补偿陈强170万元，该约定属于递进关系，不属于并联关系，陈强根本不存在所谓的选择权。结合到涉案地块别墅项目于2014年7月11日才得以竣工验收，早已经超过了《支付承诺书》约定交付别墅的时间期限，故此，应当按照补偿170万元的方案处理，而由于陈强执意要求交付别墅或别墅对价，自始至终未主张过经济补偿，违约责任在于陈强，任何人不能够因为自身的违约行为而获得利益，陈强无权要求普联公司承担违约损害责任。此外，陈强在庭审过程中主张按照起诉时别墅市场价来计算违约损害赔偿，并无合同约定，亦没有法律依据，其主张纯属虚构，也与市场交易不符。四、俞振良和李霞已履行《支付承诺书》的义务，并向陈强支付了中介费，陈强无权再向普联公司主张任何费用。首先，根据目前各方当事人在之前法庭上的陈述，均一致认定，俞振良与李霞是向陈强作出过交付别墅的承诺，李霞也有交付别墅的权利，而实际上李霞也在《支付承诺书》签名，陈强也认定俞振良和李霞属于《支付承诺书》的履约主体。而此前俞振良以及李霞也承认《支付承诺书》是由他们向陈强作出的，虽然，本案中李霞为了逃避责任，不承认《支付承诺书》的签名是其个人行为，但依据禁止反言原则，在没有相反证据证明情况下，应当采信李霞之前在诉讼过程中陈述，故此，俞振良和李霞属于《支付承诺书》的履约主体。其次，结合《支付承诺书》中的别墅建设情况，以及《收据》中的出具时间和内容，完全可以推断出，《收据》就是《支付承诺书》的替代方案，实际上，俞振良和李霞已经按照《支付承诺书》的约定，通过资金补偿的方式向陈强支付了150万元。而且，陈强此前在法庭上称，仅需收取俞振良和李霞200万元中介费，再无其他费用，现在又称，需收取俞振良和李霞200万元加一套别墅作为中介费，可见其信口雌黄，毫无诚信，其陈述应不可采信。最后，陈强主张的居间费明显过高，不符合常理，也违背市场交易惯例，在没有证据佐证下，陈强的主张明显不具有可信性。在本次项目中，涉案地块转让价值为4000万元以及两套别墅（一套价值约为170万元），陈强在其中仅起到居间作用，在符合一定条件下，收取别墅一套（当时估计市值约为170万元）或者170万元现金为居间费，占转让总金额4%，完全符合市场交易的惯例。而陈强却贪心不足，在没有证据佐证的情况下，谎称俞振良以及李霞需要向其支付200万元和一套别墅，即两笔中介费用，该两笔费用合约为370万元，已占交易金额的8.5%，也严重超过中介费用收取标准，与常理完全不符，也因此，在原审中，陈强极力主张为股权转让款，而现在又改变说辞，谎称为另外一笔居间费用，可见其为求利益，毫无诚信。《支付承诺书》已经由俞振良和李霞履行大部分义务，与普联公司无直接关联，普联公司也无需承担相应的责任。五、2016年12月5日《协议书》系亿城公司与俞振良对双方之间的权利义务关系的处分，陈强并非《协议书》的相对方，而且也没有证据能够证实损害了陈强的利益，因此该协议书与陈强无关，原审判决认定的事实也是正确的。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，应当予以维持。李霞、俞振良辩称：我方认为一审判决理由充分，二审应当维持原判。支付承诺书的支付主体为普联公司，李霞的签名是因为当时其是普联公司的法定代表人而签名的。所以李霞不应当承担任何责任。普联公司与李霞不存在违约行为，上诉人无权提出本案诉讼请求。李霞、俞振良、普联公司于2016年12月5日签订的协议书是属于对于自身权利的处分，不存在瓜分上诉人的合法权益。俞振良、李霞获得了别墅，实际上是只获得一套别墅，因为规划原因，所以门牌号码是有两个。而且获得别墅还有其他对价，可以查看协议书的其他内容，我方是支付合理对价获得别墅的，不是依据《支付承诺书》而获得的，一审法院没有采纳上诉人诉讼，上诉人提起本案诉讼已经过了诉讼时效。本案已经属于一事不再理的情况，所以上诉人无权提起本案诉讼。希望贵院驳回上诉人上诉，维持原判。亿城公司、安广平辩称：一、亿城公司与安广平均不是《支付承诺书》的给付义务人，无须承担任何责任。广州市中级人民法院于2016年7月28日作出（2016）粤01民终4927号的终审判决，已经明确认定亿城公司及安广平并非《支付承诺书》的给付义务主体。亿城公司在《支付承诺书》上并没有加盖公司公章，而安广平仅仅以亿城公司的股东身份对俞振良、李霞与陈强之间的居间服务交易作见证，并非《支付承诺书》的履约保证人。因此，一审法院对于陈强主张亿城公司与安广平承担连带责任的诉请，亦不予支持。二、陈强为获取不正当利益而恶意提起诉讼，企图歪曲生效判决已认定的事实，其滥用诉讼权利的行为，造成诉讼资源的极大浪费。基于同一项诉讼请求，陈强多次恶意提起诉讼，其要求交付别墅的诉请已经过一审、二审、发回重审后的一审、二审、再审程序。现陈强又基于同一项诉讼请求向法院提起本案诉讼，无疑是滥用诉讼权利，浪费司法资源。另外，一审判决及（2016）粤01民终4927号的终审判决已对以下事实清楚认定：签订《支付承诺书》的各方主体对于是否能开发出别墅并无确定的预期，这也导致承诺书存在补偿170万元的原因。因此，根据《支付承诺书》中的约定，由于两年内未成功开发出别墅，交付别墅的条件无法成就，陈强应选择170万的补偿。然而，在本案庭审当中，陈强首次声称《支付承诺书》中的170万元是逾期交付别墅的违约金，并不是补偿款，其有权同时主张别墅的交付和170万的违约金，与以往的庭审陈述完全不一致。可见，陈强为了攫取不正当利益，经历过多次诉讼后，仍作出前后不一致的陈述，妄图推翻法院已认定的事实，其行为已严重违反诚实信用原则。恳请二审法院依法查明后，驳回其上诉请求。陈强向一审法院起诉请求：1.普联地产公司、李霞向陈强支付违约损害赔偿12800000元（暂按32000元/平方米的均价计算400平方米的房屋价格）；2.亿城公司、安广平对上述违约赔偿承担连带责任；3.本案的诉讼费由普联地产公司、李霞、亿城公司、安广平负担。陈强为证明其主张向一审法院提交以下证据：1.2009年8月11日《协议书》；2.《支付承诺书》；3.（2015）穗从法房重字第××号民事判决书；4.（2016）粤01民终4927号民事判决书；5.2016年12月5日《协议书》；6.两份《广州市商品房买卖合同》、广州市从化区房地产交易受理收据；7.普联地产公司财产保全损害责任纠纷一案起诉状；8.（2017）粤0106民初1412号民事判决书；9.（2018）粤01民终7086号民事判决书；10.俞振良公证证言；11.银行转账记录；12.亿城花园预售证。普联地产公司为证明其主张向一审法院提交以下证据：1.《广州市中级人民法院庭询笔录》（2015年5月8日14时30分）；2.《广东省高级人民法院听证笔录》（2017年6月21日9时15分）；3.（2017）粤民申1960号民事裁定书；4.《欠据》；5.《意见》（俞振良）；6.《意见》（李霞）；7.《广州市中级人民法院庭询笔录》（2015年5月8日14时30分）；8.《民事再审申请书》（陈强）；9.《广东省高级人民法院听证笔录》（2017年6月21日9时15分）。李霞为证明其主张向一审法院提交以下证据：1.借条；2.银行转账凭证；3.法定代表人身份证明书。第三人俞振良为证明其陈述向一审法院提交以下证据：1.借条；2.银行转账凭证；3.法定代表人身份证明书。一审法院查明事实：陈强曾于2013年9月22日以股权转让纠纷的案由在一审法院起诉普联地产公司、亿城公司和安广平，一审法院立案案号为（2013）穗从法房初字第××号，在（2013）穗从法房初字第××号案件的诉讼中陈强提出如下诉请：一、普联地产公司继续履行《协议书》和《支付承诺书》，向陈强交付别墅一栋并办理过户手续。（别墅面积为300-400平方米，结构为独栋别墅，位置为国用【2010】第00039号《国有土地使用证》所指地块内），别墅门牌号为从化市温泉镇悦泉路亿城一街xxx号；二、亿城公司、安广平对第一项承担连带责任；三、安广平承担本案诉讼费用。经一审法院审理后，一审法院作出了（2013）穗从法房初字第××号民事判决书，该判决书判决如下：一、普联地产公司在从化市××路××城××、××房产竣工验收合格后三十天内将上述房产交付给陈强使用；二、普联地产公司在从化市××路××城××、××房产办理竣工验收合格手续后九十天内办理位于从化市××路××城××、××房产的房地产权证给陈强。后普联地产公司、亿城公司、安广平因不服（2013）穗从法房初字第××号民事判决，遂上诉于本院。本院以（2014）穗中法民五终字第3445号民事裁定书，裁定将（2013）穗从法房初字第××号案件发回一审法院重新审理。一审法院收到本院的重审裁定后，以（2015）穗从法房重字第××号重新立案组成合议庭审理，重审时陈强提出的诉请如下：一、普联地产公司继续履行《协议书》和《支付承诺书》，向陈强交付别墅一栋，并办理过户；别墅面积在300平方米以上，结构为独栋别墅，位置为国用【2010】第00039号《国有土地使用证》所指地块内，别墅门牌号为从化市温泉镇悦泉路亿城一街xxx号，过户费由普联地产公司负担；别墅超过400平方米的，陈强愿意按照协议书约定补差价。二、亿城公司、安广平协助办理房产交付和过户手续。三、普联地产公司、亿城公司、安广平承担本案诉讼费用。2016年1月8日，一审法院作出（2015）穗从法房重字第××号民事判决，该民事判决书判决如下：一、陈强应自本判决发生法律效力之日起15日内支付房屋面积差补偿款1419477.12元给普联地产公司；二、普联地产公司在陈强履行完毕本判决确定的第一项义务后30日内将位于广州市从化区温泉镇悦泉亿城一街xxx号建筑面积为489.92平方米的别墅（商品房产权证明书号：78067、78068）一栋交付给陈强使用，并将产权转移登记至陈强名下，产权转移登记相关税费按政府规定负担；三、驳回陈强的其他诉讼请求。后普联地产公司因不服一审法院（2015）穗从法房重字第××号民事判决，遂上诉于本院。2016年7月28日，本院作出（2016）粤01民终4927号民事判决书，该判决书判决如下：一、维持从化法院（2015）穗从法房重字第××号民事判决第三项；二、撤销从化法院（2015）穗从法房重字第××号民事判决第一项、第二项；三、驳回陈强要求广州普联房地产开发有限公司向其交付别墅一栋（别墅面积在300平方米以上，结构为独栋别墅，位置为国用【2010】第00039号《国有土地使用证》所指地块内，别墅门牌号为从化市温泉镇悦泉路亿城一街xxx号），并办理过户手续；别墅面积超过400平方米的，陈强愿意按照协议约定补差价的诉讼请求。陈强在本院作出（2016）粤01民终4927号民事判决书后，又向广东省高级人民法院对该案提出再审申请。2017年6月23日，广东省高级人民法院以（2017）粤民申1960号民事裁定书裁定驳回陈强对该案的再审申请。又查,本院作出的已生效的（2016）粤01民终4927号民事判决书及一审法院作出的（2015）穗从法房重字第××号民事判决书已查明并确认相关事实如下：2009年3月23日，广州南中国休闲乡都有限公司（转让方）与广州普联投资咨询服务有限公司（受让方）签订《国有土地使用权转让合同》，转让从化市温泉镇桃园乌石村面积为84522平方米土地【土地证号：从国用（2007）第00356号】，转让合同已经从化市土地房产交易所鉴证。俞振良为广州南中国休闲乡都有限公司的签约委托代理人，案外人冉xx为广州普联投资咨询服务有限公司的签约委托代理人。2009年4月13日，广州普联投资咨询服务有限公司召开股东会，并形成股东会决议,决定褚xx将其持有的40%股份以20万元转让给李霞，蔡xx将其持有的20%股份以10万元转让给李霞，免去褚xx公司法定代表人职务，选举李霞为公司法定代表人。同日，广州普联投资咨询服务有限公司申请公司变更登记，法定代表人原为褚xx变更为李霞，股东由冉xx、褚xx、蔡xx，变更为冉xx、李霞。公司注册资本50万元，冉xx持有40%股份，出资额为20万元；李霞持有60%股份，出资额为30万元。2009年9月7日，广州普联投资咨询服务有限公司召开股东会，并形成股东会决议,决定冉xx所持40%股份分别转让给安广平33%（转让金额为16.5万元），转让给李xx4%（转让金额为2万元），转让给黄xx3%（转让金额为1.5万元）,股权转让后，冉xx退出公司。股权转让后，股东出资额及比例为李霞出资30万元，出资比例为60%；安广平出资16.5万元，出资比例为33%；李xx出资2万元，出资比例为4%；黄xx出资1.5万元；出资比例为3%。2009年9月8日，广州普联投资咨询服务有限公司召开股东会，就购买土地以及冉xx转让40%股份事宜形成股东会补充决议。其中明确公司已经购得位于从化市××××土地126.78亩（国有土地使用权证号：从国用2009第00133号），购买土地所需全部资金4000万元，全部由李霞提供，公司原股东褚xx和现任股东冉xx均无任何出资。现任股东李霞、冉xx，新任股东安广平、李xx、黄xx均在股东决议上签名确认。同日，广州普联投资咨询服务有限公司申请公司变更登记，股东由李霞、冉光徳，变更为李霞、安广平、黄xx、李xx。2009年10月14日，广州普联投资咨询服务有限公司申请公司登记变更，注册资本从50万元增资到800万元，公司名称由广州普联投资咨询服务有限公司变更为广州普联房地产开发有限公司（即本案普联地产公司），经营范围原为企业信息咨询服务等，变更为房地产开发及经营等。同日，股东会决议显示，李霞出资比例为60%，安广平出资比例为33%，李xx出资比例为4%，黄xx出资比例为3%。2010年3月12日，普联地产公司取得涉案的从化温泉桃园乌石村国有土地所有权证，土地证号为从国用（2010）第00039号。2010年3月31日，普联地产公司取得涉案土地的建设用地规划许可证，证号为从规地证（2010）9号（温泉）。2010年7月21日，普联地产公司召开股东会，并形成股东会决议，公司法定代表人由李霞变更为安广平，同意李霞将10%股份转让给李xx，将10%股份转让给黄xx。2010年7月23日，普联地产公司申请公司登记变更，公司法定代表人由李霞变更为安广平。2010年11月22日，普联地产公司召开股东会，并形成股东会决议，股东由李霞、安广平、黄xx、李xx变更为安广平、黄xx、李xx，其中李xx出资比例变更为34%，黄xx出资比例变更为33%，安广平出资比例变更为33%。同日，普联地产公司申请公司变更登记，股东由李霞、安广平、黄xx、李xx变更为安广平、黄xx、李xx。2010年11月30日，普联地产公司召开股东会，并形成股东会决议，其中明确“原合同另承诺赠予原股东李霞的两套别墅待项目取得工程施工许可证后再进行图纸房号确认。”2015年6月29日，普联地产公司经工商部门批准变更公司工商登记，企业类型由其他有限责任公司变更为有限责任公司（法人独资），股东由亿城公司、上海锦桥股权投资基金管理有限公司变更为亿城公司。亿城公司于2009年6月8日成立，2015年7月7日经工商部门批准，亿城公司变更工商登记，由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东由安广平、黄xx、李xx变更为安广平。又查,本院作出的已生效的（2016）粤01民终4927号民事判决书中驳回陈强依据《协议书》及《支付承诺书》请求交付并过户别墅的诉请问题部分论述如下:“《协议书》并非股权转让协议，陈强亦非该《协议书》的签约主体或权利主体，故陈强不得依据该《协议书》提出其诉讼请求。而《支付承诺书》系原普联公司出具，虽然之后该公司办理了包括公司名称、经营范围、股东等在内的一系列工商变更手续，但原普联公司的相关权利义务仍应由现普联公司承继，故陈强有权依据《支付承诺书》向普联公司主张权利。根据该《支付承诺书》约定，涉案别墅应在承诺书作出之日起一年半内过户给陈强等，并由普联公司负责协商开发商与陈强签订商品房买卖合同，如两年之内无法开发出别墅或未能按约定条件使陈强顺利获得别墅的，则立即按每套别墅5000元/平方米的标准向陈强等再行补偿170万元。根据现查明事实，在该承诺书作出之日起两年内并未开发出别墅，故陈强现在要求普联公司交付涉案别墅并过户，并不符合上述支付承诺书约定；且在对陈强主张的别墅房号的选定和超面积补差款的确定方面，各方当事人亦不能达成一致意见，故陈强的该项诉讼请求不应得到支持。”又查，一审法院（2015）穗从法房重字第××号对于双方争议的诉讼时效问题阐述如下：“在房屋买卖合同纠纷中的交付房屋请求权，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件的，诉讼时效自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定交付条件的，诉讼时效应从房屋具备法定交付条件之日起计算。如果出卖人已经将房屋交付，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。陈强持《支付承诺书》请求普联公司交付别墅，其请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。《支付承诺书》于2009年9月-10月间作出，给付别墅时间为承诺书作出后的一年半内，选择170万元补偿金补偿的，补偿金支付时间则是承诺书作出后的两年内。讼争别墅所在的涉案项目工程于2014年7月11日竣工验收。陈强于2013年9月16日向一审法院提起诉讼，此时别墅尚未具备交付条件，陈强只能请求竣工验收后交付别墅。案件审理过程中，涉案项目已经竣工验收，讼争别墅已经办理了商品房产权证明书，此时，陈强可直接请求交付别墅。因此，因讼争别墅于2014年7月1日才竣工验收，故，陈强在（2015）穗从法房重字第××号中的诉讼请求没有过诉讼时效。”再查,庭审过程中陈强明确其在本案中主张的违约损害赔偿1280万元的“约”为《支付承诺书》，即陈强在本案中提起损害赔偿的基础是普联地产公司、李霞、亿城公司、安广平违反了支付承诺书的约定而应承担违约责任。另查,庭审过程中及庭审后，陈强均向一审法院提出申请请求准许以陈强向广州市天河区人民法院提起诉讼的时间即2018年8月24日为基准日对广州市从化温泉镇悦泉路亿城二街xxx号101房的平均单价进行司法评估。一审法院认为，本案为合同纠纷，本案主要涉及以下五方面的问题：一、诉讼时效问题关于诉讼时效问题，（2015）穗从法房重字第××号案件中双方已经存在争议，（2015）穗从法房重字第××号民事判决书已经就陈强主张交付别墅并过户的诉请做出认定且双方就该问题的认定并未上诉。本案中双方对于诉讼时效存在异议主要是针对陈强提出的诉请中主张的1280万违约损害赔偿产生。在（2015）穗从法房重字第××号案件中，陈强持《支付承诺书》请求普联公司交付别墅，其请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。《支付承诺书》于2009年9月-10月间作出，给付别墅时间为承诺书作出后的一年半内，选择170万元补偿金补偿的，补偿金支付时间则是承诺书作出后的两年内。讼争别墅所在的涉案项目工程于2014年7月11日竣工验收。陈强于2013年9月16日向法院提起（2013）穗从法房初字第××号案件的诉讼，此时别墅尚未具备交付条件，只能请求竣工验收后交付别墅。（2015）穗从法房重字第××号案件审理过程中，涉案项目已经竣工验收，陈强可直接请求交付别墅。因此，陈强诉讼请求交付别墅并过户并没有过诉讼时效。后因（2013）穗从法房初字第××号衍生出的（2015）穗从法房重字第××号、（2014）穗中法民五终字第3445号、（2016）粤01民终4927号及（2017）粤民申1960号案件，在（2016）粤01民终4927号案件中本院才于2016年7月28日明确陈强要求交付别墅并过户的诉请不能得到法院支持后，陈强于2018年8月24日向广州市天河区人民法院提起诉讼，并未超过《中华人民共和国民法通则》规定的三年的诉讼时效。因此，一审法院对普联地产公司、李霞、亿城公司、安广平及第三人辩称的陈强在本案中提起的诉请超过诉讼时效的答辩意见不予采纳。二、陈强在本案中的起诉是否构成重复起诉根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1.后诉与前诉的当事人相同；2.后诉与前诉的诉讼标的相同；3.后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。结合本案的案情，本案中的当事人及陈强的诉请及诉请请求权基础均与（2015）穗从法房重字第××号不同，且即使本案一审法院支持陈强的诉请亦不会产生实质上否定（2016）粤01民终4927号民事判决书裁判结果的情形。因此，陈强在本案中的起诉不构成重复起诉。三、陈强主张的1280万元的违约损害赔偿问题在本院作出的已生效的（2016）粤01民终4927号民事判决书中已经阐明，根据查明事实，在《支付承诺书》作出之日起两年内并未开发出别墅，故陈强要求普联公司交付涉案别墅并过户，不符合支付承诺书约定。从上述陈述可以看出陈强要求交付别墅并过户的诉请之所以未被本院二审支持的理由是《支付承诺书》约定的两年内开发出别墅作为交付别墅并过户的前提条件未成就。从《支付承诺书》的内容可以看出承诺书签订各方对于是否能开发出别墅并无确定的预期，这也是导致承诺书存在补偿170万约定存在的原因。现交付别墅并过户是以承诺书约定的两年内开发出别墅作为前提条件，但并不意味着无论在何时间和情形下普联地产公司只要不交付别墅并过户给陈强即存在违约的情况。根据支付承诺书的约定内容来看，如普联地产公司两年内成功开发出别墅，但拒绝交付并过户给陈强的情况下，普联公司才可能承担违约责任，如未成功开发出别墅陈强应选择170万的补偿。截止本案一审辩论终结前，陈强提交的证据并不足以证明普联地产公司与李霞在履行支付承诺书存在违约之情形。另，亿城公司将别墅交付并过户给俞燕婉是亿城公司与俞振良对双方之间的权利义务关系的处分，该处分行为并不意味着亿城交付并过户别墅给俞燕婉即损害了陈强的权利。因此，一审法院对陈强主张的请求判令普联公司与李霞支付损害赔偿金1280万元的诉请，不予支持。四、陈强申请的房产评估问题陈强向一审法院申请房产评估是基于其认为普联地产公司与李霞存在违约行为，且给陈强造成了其申请评估的房屋的对价的损失，但现一审法院认为普联地产公司与李霞在履行《支付承诺书》上并不存在违约行为，则对于陈强申请评估的房产亦无必要进行评估。因此，一审法院对陈强提交的房产评估申请，不予准许。五、亿城公司及安广平的责任承担问题本案中陈强主张的亿城公司及安广平承担的是对普联地产公司及李霞主张的违约责任承担连带责任。经审查，一审法院对陈强向普联地产公司及李霞的诉请不予支持，则对于陈强向亿城公司及安广平主张的承担连带责任的诉请，一审法院亦不予支持。第三人俞燕婉经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》>第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，作出如下判决：驳回陈强的全部诉讼请求。一审受理费98600元，由陈强负担。二审期间，陈强提交证据一份：（2019）粤01民终190号民事判决书，拟证明：关于居间费用中200万元的现金，因俞振良拒付剩余50万元，陈强不得已向法院起诉，二审改判支持了上诉人的诉讼请求，但俞振良至今仍未支付款项，目前正在强制执行中。普联地产公司对该证据发表如下意见：对于证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但是对于证明内容以及目的不确认，200万元的居间费用是《支付承诺书》的补充以及替代方案。亿城公司、安广平对该证据发表如下意见：对于证据真实性、合法性认可、关联性不予认可，上诉人可以主张居间费用，但是上诉人无权向亿城公司、普联地产公司、安广平主张任何违约损害责任。李霞、俞振良对该证据发表如下意见：对于证据真实性、合法性没有异议、但是我方已经提出再审申请。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对陈强的上诉意见，分析认定如下：陈强在本案诉称其提供中介成功促成被上诉人安广平、亿城公司收购被上诉人俞振良、李霞控制的从化区温泉镇桃园乌石村126.78亩的土地，上述收购以被上诉人普联地产公司作为交易平台完成交易。三方并据此达成《支付承诺书》，约定由被上诉人向上诉人陈强过户一套面积300-400平方米的别墅作为中介费用，后因被上诉人普联地产公司与俞振良、李霞于2016年12月5日将上述别墅过户至第三人俞燕婉名下，造成陈强无法获得上述别墅，从而诉请被上诉人赔偿损失12800000元（暂按32000元/平方米的均价计算400平方米的房屋价格）。从陈强的诉请来看，其请求的依据系《支付承诺书》中关于过户一套别墅内容。2015年陈强在另案中亦基于上述《支付承诺书》，以股权转让对价为由起诉并请求普联地产公司、亿城公和安广平继续履行《协议书》和向陈强交付别墅一栋，并办理过户手续。该案本院以（2016）粤01民终4927号审理认为陈强与普联地产公司、亿城公和安广平系居间关系，陈强有权根据《支付承诺书》主张其权利，但认为“根据《支付承诺书》约定，如两年之内无法开发出别墅或未能按约定条件使陈强顺利获得别墅的，则立即按每套别墅5000元/平方米的标准向陈强等再行补偿170万元，又根据查明事实，在该承诺书作出之日起两年内并未开发出别墅，故陈强现要求普联公司交付涉案别墅并过户，并不符合上述支付承诺约定……”，遂驳回陈强的诉讼请求。陈强因不服上述判决，向广东省高级人民法院申请再审，理由是：陈强认为（2016）粤01民终4927号判决错误解释《支付承诺书》的内容，强制剥夺其别墅选择权，即在普联公司两年内未向陈强如约交付别墅的，陈强有权选择要求普联公司继续履行交付别墅合同义务或选择现金补偿170万元。广东省高级人民法院于2017年6月23日作出（2017）粤民申1960号裁定，认为“承诺书作出之日起两年内并未开发出别墅，故二审判决认为陈强要求普联公司交付涉案别墅并过户，不符合上述约定，判决驳回陈强的诉讼请求，并无不当”，遂驳回陈强申诉。从上述诉讼经过可知，陈强在本案的诉讼标的与前案（2016）粤01民终4927号审理的诉讼标的和诉讼请求是一致的，均基于居间法律关系，请求根据《支付承诺书》的约定交付别墅或按别墅的价格赔偿损失，上诉人诉请的赔偿损失实际上是指《支付承诺书》中别墅的对价，与前案诉请的交付别墅属于同一标的物，本案又以标的物已过户给他人无法完成交付为由，请求赔偿损失。但由于陈强在本案诉讼的主体与前案诉讼的主体并不完全相同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，本案并不属于重复诉讼。根据生效判决、裁定查明的事实及认定，因《支付承诺书》作出之日起两年内并未开发出别墅，《支付承诺书》约定交付别墅的条件未成就，故陈强无权请求合同相对方交付别墅，仅能根据承诺书约定选择170万元的补偿。陈强在本案以普联地产公司、李霞未能交付别墅赔偿损失的诉请与双方约定不符合，亦与生效判决的认定相矛盾，不应支持。同理，陈强主张其他被上诉人承担连带责任亦不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人陈强的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98600元，由上诉人陈强负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十八日书记员 王日平郭丽淳