丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书(2019)浙1102民初2220号原告：丽水市辉煌大酒店有限公司。住所地：丽水经济开发区（南城新区）绿谷大道208号。统一社会信用代码：91331100775712687T。法定代表人：陈亚英。委托代理人（特别授权）：毛庆京，徐梦影，浙江泽大（丽水）律师事务所律师。被告：蔡徐霞，女，1984年2月13日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：李建成，浙江博翔律师事务所律师。原告丽水市辉煌大酒店有限公司与被告蔡徐霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法由审判员李斌燕独任审判，于同年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛庆京、被告蔡徐霞及其委托代理人李建成到庭参加诉讼。在本案审理过程中，应当以其他案件的审理结果为依据，本院于2019年4月30日裁定中止审理，并于2019年11月18日恢复审理。本案现已审理终结。原告丽水市辉煌大酒店有限公司诉称：2017年11月25日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将丽水市辉煌大酒店的一楼正大门右侧入口第一间门面出租给被告，租赁期限从2017年12月1日至2020年11月30日，年租金为41000元，租期三年，第三年租金在第二年的基础上递增8%，租金一年一付，先付租金后使用，保证金为10000元。合同签订后，原告依约交付了房屋，但从未收到过被告的租金，经多次催讨，被告以各种理由推拖。为此，请求判令：一、原、被告之间的租赁合同终止；二、被告支付逾期租金（暂计算至2019年3月10日为52232元）；三、被告支付违约金10000元；四、原告为本案支付的律师费5000元由被告承担。被告蔡徐霞答辩称：不存在拖欠租金的行为，被告蔡徐霞与原告丽水市辉煌大酒店有限公司签订的租赁合同，租金均已足额支付。第一年度的租金，实际上由前面张云和、玉梅汽车服务有限公司与原告所签订的这个租赁合同已经有多付租金，在签订合同的时候视为已经付清了第一年的租金的起算点，12月1号到2018年的11月底。第二年的租金，2018年8月份，被告已经委托张某对原告方进行了支付41600元，所以说未拖欠租金。且原告从来没有向被告催讨租金。此外，原告要求支付违约金以及要求支付律师费，也没有的依据。经审理，本院查明如下事实：2017年11月25日，原告与被告签订房屋租赁合同，将丽水市辉煌大酒店一楼正大门右侧入口第一间门面（原餐厅冷菜间）出租给被告，房屋总面积约200平方米。并约定：租赁期从2017年12月1日至2020年11月30日，第一、二年租金为41000元，先支付后使用。每年需提前一个月支付下年度租金，第三年以第二年的租金为基础每年递增8%。被告如逾期履行付款义务，原告有权单方解除合同，并由被告按原合同约定的欠款总额支付每日万分七的利息。如果发生争议，甲方为实现债权所产生的一切费用包括但不限于诉讼费、律师费等均由被告承担。租房保证金10000元，租赁期满保证金返还，不计利息，如被告违约，原告有权从租房保证金中扣除。合同期内，双方不得随意终止合同，否则需支付违约金壹万元。合同还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，被告于2018年8月8日通过张某向原告支付了房屋租金41600元（含垃圾清运费500元），其余租金未支付。原告为起诉，支付了律师费5000元。另查明，在原、被告签订租赁合同之前，原告将上述门面出租给丽水市玉梅汽车服务有限公司（张云和，后变更为丽水市幜泰汽车销售有限公司），约定租期从2014年11月20日至2017年11月30日，第一、二年租金为38000元，第三年开始按每年8%递增。保证金10000元。期间张云和分别向原告支付了两笔38000元和一笔41040元。该合同履行完毕后，保证金未清退并延续为本案所涉合同的保证金。此外，丽水市玉梅汽车服务有限公司向原告租赁了另一410平米的店面，租期2015年12月28日至2018年12月28日，租金为每年130000元。该合同尚欠租金115400元未支付。本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、房屋租赁协议、律师费发票，被告提供的2014年11月19日的房屋租赁合同、2018年8月8日的转账记录、证人张某的证言，本院（2019）浙1102民初2526号民事判决书及到庭当事人庭审陈述。被告提供的2015年12月20日每年50000元的房屋租赁合同，已经被2015年12月28日的房屋租赁协议所变更，故对该证据本院不予采信。被告提供的其他付款凭证，与本案无关联，本院不予采信。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，客观真实，合法有效，并受法律保护。合同签订之后，原、被告双方都应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为被告是否尚欠原告到期未付的租金。原告诉称，被告合同签订之后并未支付租金，被告辩称其租金已经全部支付，其中第一年的租金系从原承租户丽水市幜泰汽车销售有限公司多付的租金中扣除的，第二年的租金系通过张某支付了41600元。根据本院（2019）浙1102民初2526号民事判决书认定的事实，被告丽水市幜泰汽车销售有限公司尚欠原告租金未支付，故不存在因多付租金而为被告代付租金的事实。且被告辩称第一年租金系丽水市幜泰汽车销售有限公司为其支付，但该笔款项在上述案件中已经被确定为丽水市幜泰汽车销售有限公司为其自身所支付的租金。故对被告第一年租金已付的辩称意见，本院不予认可。被告辩称2018年8月8日支付的租金41600元（其中500元系垃圾清运费），根据转账记录以及证人张某的当庭陈述，本院予以认可。故截至原告向本院起诉时，被告尚欠有应付租金而未付的情形，原告以此为由要求终止合同，有事实与法律依据，本院予以支持。经本院核算，截至2019年11月30日，被告应付租金为82000元，扣除已经支付的41100元，尚欠租金40900元。被告未依合同约定按时支付租金，系违约，应当按照合同约定承担违约责任，所欠租金可直接从保证金中扣除。原告诉请要求被告支付逾期租金，扣除10000元保证金后，被告还应支付原告2019年11月30日前的租金30900元，之后租金按照每日121.31元/天（41000元×108%÷365天）的标准计算至实际使用之日止。原告诉请要求被告支付违约金10000元，双方的房屋租赁协议仅约定了逾期利息按照未付金额每日万分之七计算，对该利息原告并未主张，而协议约定的10000元违约金系对合同期间双方随意解除合同的限制，不适用于未按期支付租金的情形，故对该诉讼请求，本院不予支持。原告诉请要求被告支付律师费5000元，被告辩称未有违约拒绝支付。本院认为，被告确系未按合同约定及时履行支付租金义务，故应当对此费用予以承担，结合本案实际情况，本院酌情对其中的2000元予以支持，超出部分予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、终止原告丽水市辉煌大酒店有限公司与被告蔡徐霞签订的房屋租赁协议；二、被告蔡徐霞于本判决生效之日起五日内支付原告丽水市辉煌大酒店有限公司房屋租金（2019年11月30日前的租金为30900元，之后租金按照121.31元/天的标准计算至被告实际使用租赁物并返还原告之日止）；三、被告蔡徐霞于本判决生效之日起五日内支付原告丽水市辉煌大酒店有限公司实现债权费用2000元；四、驳回原告丽水市辉煌大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1481元，减半收取740.5元，由原告丽水市辉煌大酒店有限公司负担340.5元，由被告蔡徐霞负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员  李 斌二〇一九年十二月九日代书记员  沈琛琛