重庆市第五中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝05民终7810号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶宇峰，男，汉族，1994年11月11日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：唐海宾，重庆钧睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋佳川，重庆钧睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园，住所地荣昌区昌州街道昌龙大道218号28栋，统一社会信用代码52500153358700175G。法定代表人：樊荣，园长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆爱唯物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道民安街187号附1号，统一社会信用代码9150022658019412X5。法定代表人：费晓卫。上诉人叶宇峰与被上诉人重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园（以下简称莱茵幼儿园）、重庆爱唯物业管理有限公司（以下简称爱唯物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶宇峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持叶宇峰的反诉请求。本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》应当解除。莱茵幼儿园并未支付2018年9月1日之前的几年的租金，其构成根本违约，应解除合同。2、莱茵幼儿园还应向叶宇峰支付租金50万元。合同约定的“实际增长学费（不包含膳食费）比例”应理解为幼儿园每年所有学生的学费总额（不含膳食费）增长比例。由于莱茵幼儿园推迟一年开园，致使叶宇峰提高租金的时间推迟，而莱茵幼儿园租金收取增长了7倍，但叶宇峰的租金不增长，对叶宇峰也不公平。且叶宇峰收取的租金标准明显低于周边同等房屋租金价格。莱茵幼儿园辩称，因叶宇峰委托爱唯物业代其收取租金。莱茵幼儿园已经根据租赁合同约定标准向爱唯物业支付了从受让时间开始至2018年8月31日的租金。若叶宇峰主张其并未收到爱唯物业向其支付的租金，不能认定莱茵幼儿园未支付租金。假设叶宇峰认为该部分租金未实际收取，则也并未向莱茵幼儿园进行过任何的催收，更没有因为欠付租金而要求解除租赁合同。同时，叶宇峰收取了2018年度和2019年度的租金，其并未提出任何异议，因此可以认定双方并不存在欠付租金的情况。并且叶宇峰解除租赁合同的权利已经丧失。莱茵幼儿园每位学生的学费标准是根据教委批复的标准收取，并未任何变更。且莱茵幼儿园与叶宇峰签订租赁合同的时间为2013年，符合当时的市场标准，且叶宇峰作为成年人可以对市场变化具有一定的认知和判断能力，其商业风险应自己承担。而莱茵幼儿园的办学规模的上限是有限的，为420人。叶宇峰以学费总额的增长比例调整租金不符合商业惯例。莱茵幼儿园向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签署的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；2、判令被告向原告赔偿损失1元；3、本案诉讼费由被告承担。叶宇峰向一审法院起诉请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；2、判决反诉被告向反诉原告支付未缴租金50万元；3、判决案件诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年1月18日，甲方重庆兴义德置业有限公司（以下简称“兴义德公司”）与乙方敏通（中国）教育集团有限公司（以下简称“敏通公司”）签署《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》,约定甲方将位于重庆市荣昌县昌州街道昌龙大道218号寰宇世家小区28号楼（即幼儿园），以及28号楼围墙内之场地租赁给乙方使用。租赁期限为20年，自2013年9月1日至2033年8月31日止，其中免租期1年，自2013年9月1日至2014年8月31日，免租期间乙方免付租金。租金标准为人民币10元/平方米/月，第三年（2015.9.1-2016.8.31）起，每年租金收取比例以当年实际增长学费（不包含膳食费）比例为标准递增，凡有租金调整的，均按照以上比例幅度计算。乙方可按其经营和办公需要对承租的物业进行装饰装修，如装修需改变所租物业主体结构的，需于装修前告知甲方，获得甲方同意后方可施工。2015年9月9日，叶宇峰取得涉案房屋的所有权证，房屋建筑面积为2555.71㎡。2016年9月12日，兴义德公司、敏通公司、莱茵幼儿园及叶宇峰等四方签署《关于的变更协议》，约定将涉案物业租赁合同的甲方由兴义德公司变更为叶宇峰，乙方由敏通公司变更为莱茵幼儿园，原租赁合同、补充协议其他条款内容不变，对叶宇峰及莱茵幼儿园具有约束力。叶宇峰及莱茵幼儿园因租赁合同中关于租赁费用的增加标准及装修等发生争议，遂引起本案纠纷。审理中，莱茵幼儿园为证明叶宇峰向其发出书面解除通知，向一审法院举示《解除合同告知函》一份，叶宇峰方当庭予以了否认，莱茵幼儿园也无证据证明该告知函的来源情况，该告知函的真实性存疑，一审法院依法不予采信。莱茵幼儿园为证明其付款情况，向一审法院举示指定收款委托书复印件一份以及转账凭证，因指定收款委托书系复印件，且叶宇峰方未予认可，一审法院对该证据不予采信；转账凭证证明了莱茵幼儿园于2018年8月23日向叶宇峰支付租金307080元，叶宇峰方予以认可，一审法院予以确认。莱茵幼儿园为证明其损失，向一审法院举示第三人爱唯物业发出的《违章整改通知》及《停电通知》，因叶宇峰方对该组证据均不予认可，且该组证据并不能证明莱茵幼儿园实际产生的损失，一审法院对该组证据不予采信。叶宇峰方主张租赁合同中约定的租赁费调整所依据的“实际增长学费（不含膳食费）比例”是指莱茵幼儿园每年所有学生的学费总额（不含膳食费）增长比例，并向一审法院举示了重庆市荣昌区教育委员会出具的《关于莱茵幼儿园学生人数及收费情况的说明》，拟证明莱茵幼儿园没有按照约定标准支付租金，违反了合同约定。该说明载明了莱茵幼儿园每学年的学生人数增加情况，其中学生2015-2016学年度34人、2016-2017学年度96人、2017-2018学年度155人、2018-2019学年度226人。并载明了莱茵幼儿园的保教费收费标准为1500元/月、伙食费为300元/月。叶宇峰方陈述其主张的未缴租金50万元是指莱茵幼儿园未按约定增加租金的部分。庭审中，因幼儿园举示了2018年租金支付凭证，叶宇峰方随即以莱茵幼儿园未举示缴纳2017年前租金的证据为由，故莱茵幼儿园拖欠2017年前的租金，并以此增加其解除合同的理由。一审庭审中，莱茵幼儿园及叶宇峰方均认可以下事实：1、幼儿园开园时间为2015年9月1日，莱茵幼儿园于2016年9月12日承接租赁合同的权利义务并继续开办幼儿园；2、幼儿园经营至今的每人每月的学费没有变化过；3、租赁合同约定租金计算面积为房屋建筑面积。一审法院认为，本案系因房屋租赁合同双方就合同的履行及理解发生争议以致的诉讼，一审法院双方争议分别评议如下：一、对于租金增长标准的理解。根据租赁合同的约定，第三年（2015.9.1-2016.8.31）起，每年租金收取比例以当年实际增长学费（不包含膳食费）比例为标准递增，凡有租金调整的，均按照以上比例幅度计算。叶宇峰方主张合同约定的“实际增长学费（不包含膳食费）比例”为幼儿园每年所有学生的学费总额（不含膳食费）增长比例。一审法院认为，按照文义理解及习惯，在没有限定词的情况下，学费应为一个教育单位对单个学生所收取的费用。若叶宇峰方认为学费应为所有学生的学费总额，那么应当在合同中予以明确。现根据合同全文，并无该明确的约定内容，也不能综合得出相应的意思表示。另，租赁合同约定的租金调整是从第三年开始，幼儿园每年的学生人数都在增加，若按叶宇峰方的理解，从租赁期限的第三年开始就应当每年增加租金。但叶宇峰及莱茵幼儿园在2016年9月12日继受租赁合同的权利义务时，已经是租赁合同履行的第四年，叶宇峰方并未对租赁合同的具体约定进行更改，也无证据证明其就该条提出异议，也未就租金问题提出异议，足以表明租赁合同及变更协议形成时并无叶宇峰在本次诉讼中关于租金增长标准的主张的意思表示。同时，在幼儿园开园初期收生人数过少，若按照招生人数增加租金，将会导致租金成倍增长。从开园至今，幼儿园人数已经增长近7倍，若按照叶宇峰对合同租金增长的理由，租金将增长至7倍，故按照人数计算学费增长也不符合市场交易习惯，有违公平互利的交易原则。综上，叶宇峰关于租金增长标准的主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。另，本案无学费增长的情况，一审法院对叶宇峰方主张的增加部分租金也一并不予支持。二、对于合同是否解除。首先，对于《解除合同告知函》。因该告知函的真实性存疑，一审法院未予采信，故莱茵幼儿园要求确认叶宇峰于2019年6月18日解除双方签订的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》的行为无效的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。其次，对于叶宇峰关于合同解除的主张。叶宇峰提起反诉时以莱茵幼儿园未按约定缴纳增加部分租金及私自改变装修结构等为理由主张解除合同。一审法院已对叶宇峰前一主张进行了评述，此处不再赘述。对于叶宇峰关于莱茵幼儿园私自改变装修结构的主张，叶宇峰方并未举示相应证据予以证明，一审法院不予支持。另，叶宇峰在诉讼中因幼儿园举示2018年支付租金的凭证，遂以莱茵幼儿园未缴纳2017年之前的租金作为增加其解除合同的依据。一审法院认为，叶宇峰在继受本案租赁合同时年满22周岁，其作为完全民事行为能力人，有行使合同权利、履行合同义务的能力，其应当知晓其租金收取情况。租金缴纳作为莱茵幼儿园在租赁合同中的主要义务，叶宇峰方在提起反诉时并未提出该具有合同解除事由的主张，却在对方当事人举示某年支付租金的凭证时突然提出其他年份未支付租金，其理由并不充分，一审法院依法对叶宇峰该项主张不予支持。综上，叶宇峰并未举证证明莱茵幼儿园在履行租赁合同过程中存在法定或约定解除合同的事由，且莱茵幼儿园也并不同意解除合同，故一审法院对于叶宇峰解除租赁合同的主张依法不予支持，并认为叶宇峰应当继续履行其与莱茵幼儿园的租赁合同。三、对于莱茵幼儿园主张的损失。莱茵幼儿园主张叶宇峰有向幼儿园学生家长派发有关其停业的传单，以及委托爱唯物业对其进行停电、停水等行为，并造成相应损失。一审法院认为，莱茵幼儿园并未举证证明停电、停水的具体情况以及叶宇峰有派发传单的行为，也无损失的依据，故其主张缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。遂判决：“一、本诉被告叶宇峰与本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园继续履行于2013年1月18日订立的《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》；二、驳回本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告叶宇峰的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取计2953元（本诉原告已预付），由本诉原告重庆市荣昌区昌州街道莱茵幼儿园负担2000元，本诉被告叶宇峰负担953元；反诉案件受理费4400元（反诉原告已预付），由反诉原告叶宇峰负担”。二审期间，经法官勘查现场，寰宇世家小区28号楼位于寰宇世家小区大门的右侧，房屋前面有一院坝，由围墙围成一个独立的区域，与寰宇世家小区隔开，通过自有的出入口进出，建筑面积为2555.71平方米，系寰宇世家小区的配套幼儿园。《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》签订后，承租人对寰宇世家小区28号楼进行了装饰装修，现已作为幼儿园投入使用，并开始了招生教学。双方对案涉房屋周边的幼儿园租金行情进行了介绍。二审查明其它的事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，叶宇峰上诉认为莱茵幼儿园还应向其支付租金50万元，其理由为合同约定的“实际增长学费比例”应理解为“幼儿园每年所有学生的学费总额增长比例”。而莱茵幼儿园却认为“实际增长学费比例”应理解为“一个教育单位对单个学生所收取的费用的增长比例”。因此，莱茵幼儿园是否还应向叶宇峰支付50万元的租金，其关键是如何理解双方在《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》中约定“实际增长学费比例”。现叶宇峰与莱茵幼儿园对《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》中房屋租金计算方式的约定各执一词，系就合同价款约定不明的情况。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，叶宇峰与莱茵幼儿园没有就房屋租金计算方式达成补充协议，且对于《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》3.1条中的“学费”，不管是以叶宇峰所认为的“所有学生的学费总额”理解，还是以莱茵幼儿园所认为的“一个教育单位对单个学生所收取的费用”理解，均具有一定的合理性。根据合同有关条款或者交易习惯均无法确定《荣昌“寰宇世家”物业租赁合同》3.1条中的“学费”的具体含义。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”因此，本院认为，根据该规定，结合二审法院现场勘查的新情况，人民法院是否应支持叶宇峰要求莱茵幼儿园再向其支付50万元租金的诉请，需查明当地房屋租赁的市场价格。综上，本院依据二审勘查的新情况，决定将本案发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初3948号民事判决；二、本案发回重庆市荣昌区人民法院重审。上诉人叶宇峰预交的二审案件受理费6306元予以退回。审 判 长 胡智勇审 判 员 苏致礼审 判 员 陈 华二〇一九年十二月二十三日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠