河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6162号上诉人（原审原告）：柴岱含，女，1989年12月25日出生，汉族，住洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）：郑忠强，男，1987年5月4日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司。住所地河南省洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。上诉人柴岱含、郑忠强因与被上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柴岱含、郑忠强，被上诉人尚锦置业的委托诉讼代理人畅陶杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柴岱含、郑忠强上诉请求：1.撤销一审判决中的第二项，并依法改判支持柴岱含、郑忠强的诉讼请求；2.判令本案的一审、二审费用由尚锦置业承担。事实与理由：尚锦置业未按约定办理首次登记，其应当承担其未协助柴岱含、郑忠强办理产权登记的违约责任并向柴岱含、郑忠强支付违约金。截至目前，尚锦置业未向洛阳市国土局不动产登记中心申请办理该小区的不动产登记，尚锦置业消极履行其向有关部门办理相关手续的义务，应当对此承担违约责任。同时，一审法院查明2016年6月3日尚锦置业向柴岱含、郑忠强交付房屋。依照合同约定应当自2017年6月4日向柴岱含、郑忠强支付逾期办证的违约金。尚锦置业所述政策调整以及规划变更、供电接入等原因导致审批出现暂停和顺延的抗辩理由不成立，不应当采信。尚锦置业应当预测到办证过程中会遇到的问题及风险。本案中，尚锦置业面临的“规划变更”及“正式电”问题均非法律规定以及合同约定的违约责任免责事由，一审法院以该两项问题免除尚锦置业部分违约责任缺乏事实和法律依据。依据双方签订的《商品房预售合同》第十四条，尚锦置业在与柴岱含、郑忠强签订合同时即明确知道其使用的为临时用水用电。另，案涉的《商品房预售合同》为尚锦置业提供的格式合同，就该合同中免除其义务的条款，其应当向柴岱含、郑忠强作出解释说明，在本案中，没有进行解释说明的，对涉及单方免除尚锦置业义务的条款应当作出不利于尚锦置业的解释。尚锦置业辩称，造成尚锦置业不能按期提交办证资料报备的原因在于两个方面。其一是涉案区域规划进行了变更，其二是涉案区域通过控制性详细规划的报批手续后被认定为“供电红色限报区”，河南国网无法接受尚锦置业的供电申请，进而无法接入正式电。这两方面原因均系尚锦置业无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。一审法院据此对违约金起算时间点进行调整，该判决合情合理合法。6#、7#系一期房屋，其正式电的接入时间为2017年8月29日，取得大证的时间为2019年8月27日。参考6#、7#，从正式电的接入至取得大证实际耗时23个月。涉案房屋系23#，属于二期房屋，其正式电的接入时间为2018年9月5日，一审法院判决自正式电的接通后给尚锦置业预留10个月期限办理相应手续，该判项合理，应予以维持。3、《商品房预售合同》中预判交房后360日内尚锦置业能将办理权属登记需由尚锦置业提供的资料报产权登记机关备案的前提是，涉案区域能接入正式电。涉案区域通过控制性详细规划的报批手续即代表涉案区域电力供应设施能够满足项目的正常需要，尚锦置业于2014年即向河南国网申请接入正式电，河南国网告知尚锦置业涉案区域无法接入正式电，属于尚锦置业无法预判、无法控制、自身无法克服的突发事件。且何时能接入正式电，亦属于尚锦置业无法预料、无法控制的事件。在尚锦置业积极努力下，23#已取得消防验收合格意见书，尚锦置业在积极推进涉案房屋的办证进程。综上，尚锦置业认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。柴岱含、郑忠强向一审法院起诉请求：1.判决尚锦置业为柴岱含、郑忠强购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢1单元3303号房屋办理不动产首次登记。2.判令尚锦置业协助柴岱含、郑忠强办理涧西区珠江路升龙城B区第23幢1单元3303号房屋的不动产权属证书。3.判令尚锦置业向柴岱含、郑忠强支付延期办理产权登记的违约金29901元(自2017年5月30日按照已付购房款的日万分之0.5计算，暂计算至2019年5月29日，计算至实际办理房地产权属证书之日)。4.判令本案的诉讼费等相关费用由尚锦置业承担。一审法院认定事实：2014年5月15日，柴岱含、郑忠强与尚锦置业签订《商品房预售合同》一份，约定柴岱含、郑忠强向尚锦置业购买升龙城B区23幢3303号房屋一套，总价款为819190元，交付期限为2016年5月30日前，交付条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，柴岱含、郑忠强与尚锦置业签订附件四《商品房买卖合同》补充协议一份，该补充协议第十二条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定的期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年5月30日，涉案房屋经勘察、设计、建设、施工、监理五大责任主体联合验收合格。2016年6月3日，柴岱含、郑忠强从尚锦置业处接收房屋。至今，尚锦置业未能如约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案审理过程中，尚锦置业称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦置业在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。另查明，升龙城B区一期供电变压器投入运营时间为2017年8月29日、升龙城B区二期供电变压器投入运营时间为2018年9月5日。涉案的23号楼为升龙城B区二期房屋。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，柴岱含、郑忠强与尚锦置业签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，否则应承担相应违约责任。根据《商品房预售合同》约定，尚锦置业应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。涉案房屋于2016年6月3日交付柴岱含、郑忠强使用，但至今尚锦置业未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，尚锦置业已构成违约，对尚锦置业自身原因造成的办证延误，尚锦置业应承担违约责任。柴岱含、郑忠强诉求尚锦置业按已付房价款日万分之0.5支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。关于尚锦置业称由于政策调整及规划变更、供电接入等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦置业在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，尚锦置业备案，有政策调整及规划变更的因素，也有其他的因素，尚锦置业应当承担一定的违约责任，涉案房屋为二期房屋，于2018年9月5日正常供电，尚锦置业办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上需要一定的时间，且办理时间并非尚锦置业所能控制，《商品房预售合同》中亦明确尚锦置业对非自身原因造成的办证延误不承担违约责任。综合全案情况，一审法院酌定在2018年9月5日正常供电后给予尚锦置业10个月左右办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间，即从2019年7月6日起按已付房价款日万分之0.5计算逾期提交办证资料违约金。综上，违约金以总房款819190元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记完成之日止。关于柴岱含、郑忠强诉求尚锦置业为其购买的位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢1单元3303号房屋办理不动产首次登记诉求，因升龙城B区23号楼办理权属登记需由尚锦置业提供的资料尚锦置业尚未准备完善，柴岱含、郑忠强该项诉求不具有执行性，一审法院不予支持。关于柴岱含、郑忠强主张尚锦置业协助柴岱含、郑忠强办理洛阳市涧西区升龙城B区23幢1单元3303号房屋的不动产权属证书的诉求,根据法律规定,尚锦置业应在升龙城B区23幢不动产首次登记办理完毕后，协助柴岱含、郑忠强办理涉案房屋不动产权属证书。因此，柴岱含、郑忠强的该项诉求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尚锦置业在洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内，协助柴岱含、郑忠强办理位于涧西区珠江路升龙城B区第23幢1单元3303号房屋不动产权属证书；二、尚锦置业于本判决生效后十五日内向柴岱含、郑忠强支付违约金，该违约金以819190元为基数，按照日万分之0.5的标准自2019年7月6日起计算至尚锦置业将洛阳市涧西区升龙城B区23幢的不动产首次登记办理完毕之日止；如果尚锦置业未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回柴岱含、郑忠强的其他诉讼请求。案件受理费548元，由尚锦置业负担。二审期间，尚锦公司向本院提交了以证据：1.洛监消验字（2019）083号建设工程消防验收意见书一份，拟证明涉案的23号楼于2019年9月27日通过消防验收，尚锦公司在积极推进办证。2.涉案小区的6幢、7幢楼的不动产权登记证书各一份，拟证明参考6幢、7幢楼，在正式电接入后至2019年8月27日，实际耗时23个月取得不动产权登记证书，一审判决酌定10个月公平合理。柴岱含、郑忠强质证认为，尚锦公司提交的证据，不能免除其办证的义务，亦不能扣除违约时间。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，尚锦公司与柴岱含、郑忠强签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向柴岱含、郑忠强支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年6月3日向柴岱含、郑忠强交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，柴岱含、郑忠强未能取得房地产权属证书。本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2018年9月5日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，一审法院综合全案情况，酌定在2018年9月5日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2019年7月6日起计算违约金并无不妥，本院予以维持。柴岱含、郑忠强上诉称尚锦公司应当按合同约定支付逾期办证违约金，不符合客观实际，本院不予支持。综上所述，柴岱含、郑忠强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由柴岱含、郑忠强负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  李丹杰审判员  范振洋二〇一九年十二月十六日书记员  李圆圆