江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2676号上诉人（原审被告）：泰兴市琪瑞服装有限公司，住所地江苏省泰兴市黄桥镇朱何村。法定代表人：戴建波，经理。委托诉讼代理人：蔡新斌，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：泰兴市黄桥镇朱何村村民委员会，住所地江苏省泰兴市黄桥镇塔东路137号。法定代表人：何欣，主任。委托诉讼代理人：孙晏旻，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：戴乔生，男，1952年7月28日生，汉族，住江苏省泰兴市。原审第三人：张兵兵，男，1997年12月6日生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人泰兴市琪瑞服装有限公司（以下简称琪瑞服饰公司）因与被上诉人泰兴市黄桥镇朱何村村民委员会（以下简称朱何村村委会）、原审被告戴乔生、原审第三人张兵兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2018)苏1283民初7718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人琪瑞服饰公司上诉请求：1、撤销（2018）苏1283民初7718号民事判决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审的诉讼费由朱何村村委会负担。事实和理由：1、一审认定的事实不清。琪瑞服饰公司与朱何村村委会签有租房协议，从2007年到2010年4月10日每年7500元，从2010年4月10日到2020年4月10日每年5800元，但在实际给付时2010年度给付了9000元，2011年给付了7500元，2012年给付了7500元，2013年4月7日给付了10000元，2015年5月15日交了20000元，但朱何村村委会记账时却记成2013、2014年度租金，2017年给付了10000元，朱何村村委会记成2015年度租金。朱何村村委会提供的记账凭证账目很乱，每一年记账均记载琪瑞服饰公司缴纳的上一年度的租金。首先琪瑞服饰公司将租金交给朱何村村委会，已由朱何村村委会自己上账登记，如何记载是朱何村村委会自己记载的；其次按照朱何村村委会记载2013年度交了两次租金，最后按琪瑞服饰公司与朱何村村委会的合同约定，应由琪瑞服饰公司先交下一年度的租金再使用，至于多次补交前一年度租金不合理，而一审法院根据结算凭证及证人何某的证言认定从2012年开始双方将租金提高到10000元一年是错误的。首先与双方签订的租赁合同相违背，其次琪瑞服饰公司2012年度给付的金额为7500元，谈何从2012年双方将租金调整为10000元每年，再则朱何村村委会出具的告示却又是称从2013年度双方将租金调整为10000元每年相矛盾，最后证人的效力问题，证人何某是朱何村村委会的村支书，一审法庭用朱何村村委会自己的证言来证明朱何村村委会与琪瑞服饰公司曾经口头协议，明显错误。二、一审适用法律错误。琪瑞服饰公司与朱何村村委会签订的合同中没有约定琪瑞服饰公司不交租金时一方有权单方面解除租约，且琪瑞服饰公司不欠朱何村村委会的租金，朱何村村委会要求解除租约是因为琪瑞服饰公司将部分房租转租的原因，另外根据《合同法》规定，门面房到期要续租或提前解租应当提前三个月通知另一方，主要目的是给另一方找房子的时间，而本案中一审法官却只给了10天时间，明显错误。三、本案讼争房屋涉嫌一房二租，从2010年开始该房屋实际是由戴建波承租，戴乔生并没有使用该房屋。综上，琪瑞服饰公司请求二审法院确认琪瑞服饰公司与朱何村村委会之间按照2010年4月10日双方签订的租赁协议约定的房租采取多退少补的原则予以核减。被上诉人朱何村村委会答辩称，从琪瑞服饰公司提出的诉请可以看出我方在一审时还要求转租房屋之后朱何村村委会获得的房屋租金溢价款，但是因一审法院当时审理前后时间较长，且能够支持朱何村村委会部分诉讼请求，为了节省时间我方才没有上诉。然而琪瑞服饰公司一方面提出上诉，另外一方面又玩弄手段在上诉状不依法加盖公章，导致本案从提出上诉到现在历时近半年。案件拖延至今，一直在造成朱何村村委会的实际损失发生。从程序上可以看出琪瑞服饰公司经常玩弄这种手段。我方认为原审判决正确，请求驳回琪瑞服饰公司的上诉请求，维持原判。原先戴乔生2010年以7500元承租案涉房屋，后来因其提出来给儿子戴建波开设厂房需要，而签订了一份用以工商登记的租赁协议，但是在之后随着时间跨度以及市场行情的波动，只是酌情将租金从7500元调整到1万元，这个才是符合市场规律的。琪瑞服饰公司一直是在拖延支付租金。原审被告戴乔生、原审第三人张兵兵均未到庭陈述。朱何村村委会向一审法院起诉请求：1、判令琪瑞服饰公司、戴乔生支付2016年至房屋腾空之日止按照每年1万元标准占用房屋租金（暂算至2018年前三季度为27500元）；2、判令琪瑞服饰公司、戴乔生返还2014年转租房屋后从第三人张兵兵处获得的房屋租金溢价款41000元；3、判令琪瑞服饰公司、戴乔生及第三人张兵兵共同腾空并返还所租赁朱何村塔东路137号房屋；4、本案诉讼费用由琪瑞服饰公司、戴乔生承担。一审诉讼中，朱何村村委会将第1项诉讼请求中的数额变更为3万元，将第2项诉讼请求中的数额变更为57666.65元。事实和理由：朱何村村委会于2007年4月30日与戴乔生签订租房协议，约定将位于公路边的塔东路137号三间门面房租赁给其使用，约定年租金7500元，租赁期满戴乔生可优先连续使用，房价随行就市。后租赁期间戴乔生提出配合其户办厂申请营业执照需要，要求朱何村村委会配合与琪瑞服饰公司签订相应租赁合同，但是实际还是按原租房协议缴纳相应租金。琪瑞服饰公司、戴乔生一直租赁朱何村村委会房屋，从2012年开始房屋租金变更为每年1万元。然而琪瑞服饰公司、戴乔生最终只在付清2015年房租后再未履行付款义务，至今未向朱何村村委会缴纳2016年后的相应租金。朱何村村委会还了解到琪瑞服饰公司、戴乔生在未获得朱何村村委会同意的情况下将所租赁的三间房屋中的两间转租给第三人使用，2014年到2017年从第三人处按照每年1.8万元标准收取相应租金，2018年开始按照1.9万元标准收取相应租金。琪瑞服饰公司、戴乔生之行为已经严重侵害朱何村村委会利益，朱何村村委会诉至法院，请求解除双方当事人之间房屋租赁协议，并返还相应房屋。琪瑞服饰公司、戴乔生一审中共同辩称，戴乔生租赁房屋是事实，但是自租赁合同签订之日起一直到目前，双方都是按照三间房每年租金7500元履行合同的，目前戴乔生只欠2018年的租金。至于转租问题，琪瑞服饰公司、戴乔生是与第三人合伙经营的，不存在朱何村村委会所说的收取租金，更不存在朱何村村委会所说的租金溢价。即使存在转租情况，朱何村村委会在协议中也没有明确不得转租，而且朱何村村委会在四、五年前就已经知晓转租情况，应当是予以认可的。琪瑞服饰公司、戴乔生要求继续履行房屋租赁合同。琪瑞服饰公司确实如朱何村村委会诉状所称是因申请营业执照需要而与朱何村村委会签订房屋租赁合同的，事实上，是戴乔生与朱何村村委会签订房屋租赁合同并履行相关义务。原审第三人张兵兵一审中未提出述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依法认定如下:2007年4月30日，朱何村村委会（甲方）与戴乔生（乙方）签订租赁协议一份，约定“经双方协商，乙方租赁甲方公路边的门面房生产经营，具体事宜如下：1、乙方租用甲方门面房叁间，年租金每间叁仟元。（根据实情同意每年收取人民币柒仟伍佰元整）。2、乙方所有经营费用与甲方无关。3、本协议暂订壹年，如能在合同期内遵守甲方协议，租赁期满乙方可优先连续使用，房价随行就市。4、乙方不得变动、改造甲方的基础设施，确需动用的须经甲方同意，甲方现有的门窗必须保持原样并能确保使用。5、乙方不能按时缴纳房租，甲方有权强制执行。6、甲、乙双方如因特殊情况不使用，须提前壹个月通知对方，否则须承担一定的责任。”嗣后，双方按约履行。2010年，戴乔生提出其子戴建波开办服装公司领取营业执照需落实经营场所，请求朱何村村委会就上述房屋重新签订租赁合同。2010年4月10日，朱何村村委会与琪瑞服饰公司签订房屋租赁合同一份，约定“经甲乙双方友好协商，就乙方租赁甲方部分闲置房屋一事达成协议如下：一、乙方向甲方租赁位于泰兴市的部分闲置房屋，用于生产销售。二、租赁期限:租期十年，自2010年4月10日起至2020年4月10日止。三、租金：房屋租金按照年租金人民币伍仟捌佰元整，签协议时付清第一年房租，以后每年在4月10日前付清下一年租金。四、乙方的所有经济行为必须做到守法经营，加强安全管理，并承担因此引起的一切责任。五、乙方在租赁期间所有的水、电费用自理。六、本协议未尽事项，双方协议解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。七、本协议未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。八、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，交主管部门两份。”该合同签订后，被告琪瑞服饰公司实际使用租赁房屋进行生产经营，并参照租赁协议约定的租金标准缴纳租金。2012年起双方经协商，将租金标准调整为每年10000元，戴乔生、戴建波按此标准支付租金至2015年度，此后租金未缴纳。2014年以后，戴建波将上述房屋中西边的一间交给戴乔生做建筑材料仓库，东边的两间转租给第三人张兵兵经营铝合金卷帘门并收取租金。朱何村村委会知悉该情况后，并未提出异议。朱何村村委会多次催要租金未果，遂于2018年7月30日在案涉房屋门前张贴通告，其内容为“戴乔生、戴建波两同志：由于你户租赁我村的办公楼三间门面房，根据双方约定自2013年至今收取租金为每年壹万元整，而你户于2016年到目前为止经多次催缴没有给付房租，并且私自将房屋转租给永信卷帘门经营，因为你以上行为未能履行合同，现通知你们十日内结清房租欠款，交付所租房屋。经两委会讨论，如逾期不履行，村将采取强制措施。”由于琪瑞服饰公司、戴乔生未及时结清租金，朱何村村委会遂于2018年8月29日诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案朱何村村委会对案涉房屋享有合法的所有权，其与戴乔生、琪瑞服饰公司分别签订的租赁协议、房屋租赁合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。由于琪瑞服饰公司、戴乔生经催告后仍未及时支付房租，朱何村村委会有权依法主张解除合同，但必须给予承租人合理的准备期间。现本案朱何村村委会已书面通知琪瑞服饰公司返还房屋、结清租金，其实际系要求解除合同，合同自通知到达对方时解除。在本案朱何村村委会已行使合同解除权的情况下，由于合同的解除，作为承租人的琪瑞服饰公司、戴乔生丧失租赁权，转租合同也就因其赖以存在的基础不复存在而不得不终止，作为承租人和实际使用人的琪瑞服饰公司、戴乔生、第三人应当将承租房屋返还朱何村村委会。一审法院根据本案实际给予琪瑞服饰公司、戴乔生及第三人十天的合理准备期间。2007年4月30日租赁协议到期后，朱何村村委会与琪瑞服饰公司重新签订的房屋租赁合同中约定的年租金标准为5800元，但是结合朱何村村委会提交的江苏省农村合作经济组织结算凭证和证人何某的证言等证据，可以认定自2012年起双方已经将每年租金标准调整至10000元，由于琪瑞服饰公司、戴乔生的行为形成混同，且其已支付租金至2015年度，故琪瑞服饰公司、戴乔生应按10000元/年的标准支付自2016年4月10日起至实际迁出之日止的租金。至于朱何村村委会提出要求琪瑞服饰公司、戴乔生返还2014年转租房屋后从第三人处获得的房屋租金溢价款问题，一审法院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。诉讼中，朱何村村委会的证人何某出庭作证反映该村委会就在租赁房屋的二楼办公，朱何村村委会对于琪瑞服饰公司、戴乔生将租赁房屋转租给第三人张兵兵的情况是清楚，考虑到双方的特殊关系，朱何村村委会并未提出异议。转租是承租人将其依据与出租人的合同所取得的占有、使用、收益权转由次承租人行使，自己收取租金的行为，在朱何村村委会明知琪瑞服饰公司、戴乔生已将租赁房屋转租的情况下，转租合同中的权利义务内容并不突破租赁合同约定的范围，琪瑞服饰公司、戴乔生向第三人收取租金的行为并未损害朱何村村委会的利益，因此一审法院对朱何村村委会该项依法不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，规定，判决：一、戴乔生、泰兴市琪瑞服装有限公司及第三人张兵兵于本判决生效后十日内从各自使用的位于泰兴市房屋内迁出，并将各自使用房屋返还泰兴市村民委员会；二、戴乔生、泰兴市琪瑞服装有限公司于本判决生效后十日内给付泰兴市村民委员会租金（按10000元/年的标准，自2016年4月10日起计算至实际迁出之日止）；三、驳回泰兴市村民委员会的其他诉讼请求。如果泰兴市琪瑞服装有限公司、戴乔生未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1512元，由戴乔生、泰兴市琪瑞服装有限公司负担（此款泰兴市村民委员会已经垫付，戴乔生、泰兴市琪瑞服装有限公司于本判决生效后十日内给付朱何村村委会）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，上诉人琪瑞服饰公司对一审法院判决书中“戴乔生、戴建波按此标准支付租金至2015年度，此后租金未缴纳”有异议，认为己方按照双方约定的5800元/年已经缴纳到2017年度的租金、目前已经不欠房屋租金，对一审判决中查明的其他事实没有异议。被上诉人朱何村村委会对一审判决查明的事实没有异议。原审被告戴乔生、原审第三人张兵兵对一审判决查明的事实未提出异议。本院就各方当事人对一审判决中均无异议的事实予以确认。二审另查明：一审法院于2019年1月18日公开开庭审理本案时，戴乔生本人出庭参加诉讼，张臻作为戴乔生与琪瑞服饰公司共同委托的特别授权代理人亦出庭参加了诉讼，在“被告答辩”时该特别授权代理人答辩意见为“戴乔生租赁房屋是事实……两被告要求继续履行房屋租赁合同……”该次庭审中，戴乔生本人还陈述“……是事实上，从2013年开始村负责人就知道我们已经将其中的两间房屋转租给其他人经营，他们并未提出反对意见……”朱何村在一审中所提交的证据中部分凭证记载金额等具体内容为：2010年2月10日（注：凭证载明为“收款时间”，本段下同）的《记账凭证》显示“办公楼门面租金（09年度）玖仟元正”，2011年5月4日的《记账凭证》显示“2010年度办公楼门面租金柒仟伍佰元正”，2012年4月5日的《记账凭证》显示为“办公楼门面租金2011年度）柒仟伍佰元正”，2013年4月7日《记账凭证》显示为“门面房租金2013年度10000.00壹万元正”，2015年2月15日《记账凭证》显示为“戴乔生缴2013-2014门面租金20000.00贰万元正”，2017年3月8日《记账凭证》显示为“办公楼下租金壹万元正（2015年）”。二审查明的事实，有双方当事人当庭陈述等为证。二审中，琪瑞服饰公司对于收款时间为2013年4月5日的《记账凭证》与2015年2月5日的《记账凭证》提出异议，认为两份证据系重复计算2013年度的租金；朱何村村委会则认为不存在重复计算而是2013年4月5日《记账凭证》记载的2012年度的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，2007年4月30日朱何村村委会（甲方）与戴乔生（乙方）签订《租房协议》一份，2010年4月10日朱何村村委会与琪瑞服饰公司签订《房屋租赁合同》一份，上述协议均系朱何村村委会与戴乔生、琪瑞服饰有限公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述协议均合法有效。合同双方当事人均应按照上述协议约定的内容履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是租赁人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，2007年4月30日朱何村村委会与戴乔生约定将位于该村公路边的3间门面房租赁给戴乔生，戴乔生应当按照《租房协议》的约定支付相应租金。2010年4月10日朱何村村委会又与琪瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》一份，虽然该协议无戴乔生签名，但根据戴乔生一审中答辩意见“戴乔生租赁房屋是事实”、“两被告要求继续履行房屋租赁合同”以及“我们已经将其中的两间房屋转租给其他人经营”陈述内容，又因戴乔生并未就一审判决提起上诉，本院足以认定戴乔生亦为2010年4月10日朱何村村委会与琪瑞服饰有限公司所签订的《房屋租赁合同》当事人之一，即戴乔生为该房屋租赁合同的承租人之一。关于琪瑞服饰公司称其已经全部缴纳至2017年年底的租金的问题。双方虽在2010年4月10日的《房屋租赁合同》约定“房屋租金按照年租金人民币伍仟捌佰元整”等内容，但根据朱何村村委会提交落款时间为2010年2月10日至2017年3月8日的几份《记账凭证》显示所载明的内容，结合证人证言，本院认为双方口头约定自2012年起（含）每年度案涉房屋的租金变更为10000元可能性较大。对于上述凭证中记载了2次2013年度租金的问题，因上述凭证中无2012年度租金，再结合每份凭证中所记载内容均为上一年度或以前年度租金的内容，故本院根据双方现有证据认定其中记载了2013年度租金的凭证中有10000元为2012年度的房屋租金，而非两次计算2013年度租金。琪瑞服饰公司虽提出异议，但仅以自己无收款票据为由未提交相反证据，故本院对琪瑞公司的主张不予采信。据此，琪瑞服饰公司在本案中有权要求承租人补足缴纳自2016年起、按照每年10000元的标准支付至实际搬离之日的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因琪瑞故事公司等逾期交付租金，经朱何村村委会催要后仍未支付相应租金，故朱何村村委会有权要求己方与琪瑞村村委会、戴乔生解除合同并要求戴乔生等人搬离涉案房屋。综上所述，上诉人泰兴市琪瑞服饰有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1513元，由上诉人泰兴市琪瑞服饰有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 吴 玫审判员 丁万志二〇一九年十二月四日书记员 袁高亮