四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3653号 原告：四川博通物业管理有限责任公司。住所地：四川省都江堰市 。 法定代表人：陈国庆，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨寅中（员工），男，1977年4月25日出生，汉族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：王静，四川金迪律师事务所律师。 被告：贾正国，男，1947年2月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：贾建（父子关系），男，1978年4月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告四川博通物业管理有限责任公司（以下简称博通公司）与被告贾正国物业服务合同纠纷一案，本院依法委托人民调解员任昌贵进行诉前调解未果。本案于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告博通公司的委托诉讼代理人杨寅中、王静，被告贾正国及委托诉讼代理人贾建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博通公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决贾正国立即支付2015年7月31日至2019年3月31日所欠的物业费5391元（物业服务费5166元，垃圾清运费225元）并支付该款资金利息直至该款给付时止；2、要求贾正国支付违约金4800元；3、诉讼费由贾正国承担。事实与理由：贾正国系都江堰市上游小区25-2-2-5号房屋的所有权人，博通公司系该小区物业管理公司，从2015年7月31日至2019年3月31日，贾正国已拖欠博通公司物业服务费和垃圾清运费共计5391元，经博通公司多次催收，贾正国均予以拒绝。博通公司遂诉至法院，请求判如所请。 贾正国抗辩称，博通公司收取的物业费和他的服务不符，具体表现为消防通道长期占用不清理，电梯停了几年，最近才开通，单元门坏了也不维修，外来人员来访从不登记等问题。博通公司违约在先，贾正国不应支付违约金。 双方当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：1、原、被告身份信息；2、物业服务合同；3、接房档案；4、小区工作日常；5、代收垃圾清运费文件、已缴纳垃圾清运费票据。上述证据经贾正国质证，贾正国对证据无异议。本院对博通公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联系予以确认，并在案佐证。 根据到庭当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、贾正国系位于都江堰市住宅房屋的所有权人，房屋建筑面积为120.83平方米。博通公司系该小区的物业服务公司。 二、2010年11月26日，都江堰市土地储备中心（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《上游小区前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对“上游小区”提供物业管理服务事宜。合同与本案有关的主要约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用。1）多层住宅：0.5元/月·m²；2）电梯：0.95元/月·m²；3）商业（含停车场）：1.5元/月·m²。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修的费用，建筑物及其附属设施维修的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。物业服务费用按半年交纳，业主应在物业交付之日预付半年物管费，以后为物管费到期前的一个月内预付下一个半年度物管费，业主应按此方式履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日其每日按应交物业管理服务费总和的3‰向甲方交纳滞纳金。合同为期壹年，自2010年11月26日起至2011年11月25日止。该《前期物业服务合同》于2011年1月14日在都江堰市房产管理局备案。2012年3月都江堰市土地储备中心（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《上游小区前期物业服务补充合同》，将合同期限延续自业主委员会选聘出新的物业公司之日止，除合同期限补充外，其他条款均以《上游小区前期物业服务合同》条款为准。 三、2014年7月2日，贾建代贾正国与博通公司（乙方）签订《“上游小区”前期物业管理服务协议》，与本案有关的主要约定与《前期物业服务合同》内容一致。 四、2016年博通公司向本院提起诉讼，要求贾正国支付2015年7月至2015年12月的物业费及垃圾清运费，本院作出（2016）川0181民初2052号判决，判决就案涉房屋，贾正国向博通公司支付物业2015年7月至12月的物业费及垃圾清运费合计719元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案的争议焦点就在于业主是否应向物业公司全额交纳物业服务费以及违约金。 关于博通物业公司要求贾正国支付拖欠的物业服务费、垃圾清运费及资金利息的诉讼请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”，本案中，博通物业公司与都江堰市土地储备中心签订的《上游小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应为有效，对作为业主的贾正国而言具有当然的约束力。博通物业公司依约向贾正国提供物业服务，贾正国应当支付相应的物业服务费。对于物业瑕疵而言，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定可知，业主认为物业瑕疵的可以要求物业公司承担相应的违约责任，而非拒交物业服务费，本案中贾正国提出了服务存在瑕疵的问题，但未提起反诉，对于博通公司的违约责任，贾正国可以另案主张。博通公司主张贾正国从2015年7月起未交物业费，根据本院查明的事实，2015年7月至12月的物业费已经本院裁判。贾正国从2016年1月1日起欠缴物业费，计算至2019年3月31日应为：0.95元/㎡/月×120.83㎡×39月=4476.75元，对于博通物业主张的物业费，本院予以部分支持。对代收代缴垃圾清运费其中195元（5元/月×39月），符合法律规定，本院予以支持。对博通物业公司要求贾正国支付欠交费的利息的诉讼请求，双方并无该约定，故本院对该请求不予支持。 关于博通物业公司主张的逾期未交物业费的违约金问题。本院认为，作为物业公司的博通物业公司本身亦存在违约的行为，故本院对博通物业公司的该项请求不予支持。 据此，依照《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告贾正国于本判决生效之日起十日内向原告四川博通物业管理有限责任公司给付物业服务费4476.75元； 二、被告贾正国于本判决生效之日起十日内向原告四川博通物业管理有限责任公司给付垃圾清运费195元； 三、驳回原告四川博通物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费54元，减半收取27元，原告四川博通物业管理有限责任公司负担2元，被告贾正国负担25元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 何 加 敏 二〇一九年十二月五日 书记员 刘胡会子