河北省威县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0533执异30号 案外人：中航鑫源（天津）建筑工程有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇宝业馨苑10号楼501，统一社会信用代码：91120116300451110Y。 法定代表人：梁春玉，公司总经理。 委托诉讼代理人：李凤江，公司员工。 申请执行人：李新良，男，1959年7月6日出生，汉族，群众，初中文化，农民，住威县。 委托诉讼代理人：李向要，系李新良之子。 被执行人：河北荣华房地产开发有限公司，住所地威县洺州镇皇神庙村，统一社会信用代码：91130533098718271P。 法定代表人：高卫栋，公司总经理。 委托诉讼代理人：张成军，公司员工。 在本院执行李新良与河北荣华房地产开发有限公司（以下简称荣华公司）买卖合同纠纷一案中，案外人中航鑫源（天津）建筑工程有限公司（以下简称中航鑫源公司）于2019年10月29日对执行荣华公司的冀南商贸港第42号楼5、6、9、10号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年12月4日举行了听证，案外人中航鑫源公司的委托诉讼代理人李凤江，申请执行人李新良及委托诉讼代理人李向要、被执行人荣华公司的委托诉讼代理人张成军参加了听证。现已审查终结。 案外人中航鑫源公司向本院提出异议请求：一、解除（2019）冀0533执200号裁定书对河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼6、9、10号商铺的查封。事实与理由：贵院因李新良与荣华公司买卖合同纠纷一案，出具了（2019）冀0533执200号裁定书，查封了荣华公司的冀南商贸港第42号楼6、9、10号商铺。案外人现对该查封行为提出异议。2019年5月9日，案外人与荣华公司签订了《房屋抵款施工合同书》，后又于2019年6月28日签订了《补充合同》，约定由案外人承包荣华公司的冀南商贸港一期未完成的工程，工程总价款为1000万元，荣华公司以冀南国际商贸港住宅16套以及包括第42号楼6、9、10号商铺在内的6套商铺抵偿工程款。综上，贵院查封的冀南商贸港第42号楼6、9、10号商铺应为案外人所有，根据《民事诉讼法》第227条之规定，案外人请求贵院裁定中止对该标的的执行，解除对该标的的查封。二、终止（2019）冀0533执200号之五裁定对河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼5号商铺的拍卖。事实与理由：贵院因李新良与荣华公司买卖合同纠纷一案，出具了（2019）冀0533执200号之五裁定书，裁定对冀南商贸港第42号楼5号商铺进行拍卖，案外人现对该拍卖行为提出异议。2019年5月9日，案外人与荣华公司签订了《房屋抵款施工合同书》，后又于2019年6月28日签订了《补充合同》，约定由案外人承包荣华公司的冀南商贸港一期未完成的工程，工程总价款为1000万元，荣华公司以冀南国际商贸港住宅16套以及包括第42号楼5号商铺在内的6套商铺抵偿工程款。综上，贵院拍卖的冀南商贸港第42号楼5号商铺应为案外人所有，根据《民事诉讼法》第227条之规定，申请人请求贵院裁定终止对该标的的拍卖。 申请执行人李新良称，李新良在2016年11月15日荣华公司所打欠条中享有优先受偿权，李新良曾在2018年11月10日保全过冀南商贸港第42号楼6、7、8、9、10号商铺，第34号楼5、6、7、8号商铺，曾经出过裁定书，后因冀南商贸港项目无任何手续且荣华公司不配合，查封执行困难，所以同法官结合于2018年12月18日变更了查封申请，申请执行人与荣华公司一案申请执行人在2019年3月11日提交了执行申请书，而中航鑫源公司的异议是2019年5月9日签订的房屋抵款施工合同书、2019年6月28日签订的补充合同，日期在申请执行人之后，荣华地产公司在2018年11月10日已经知道申请执行人保全了冀南商贸港第42号楼6、7、8、9、10号商铺，第34号楼5、6、7、8号商铺，故意将财产转移，且荣华公司与中航公司房屋抵款施工合同书是否真实不知道，款项结算也不清楚。案外人提交的《房屋抵款施工合同书》、《补充合同》是2019年5月份和6月份签订的，合同是否超额不知道。2018年11月已经保全过荣华公司42号楼商铺，2018年12月18日因荣华公司不配合撤销保全房产，变更为保全银行账户。因荣华公司拒不履行（2018）冀0533民初2276号判决书，申请执行人于2019年3月11日提交了强制执行申请书。 被执行人荣华公司称，我公司与案外人中航鑫源公司签订了合同。抵账的商品房没有取得房屋预售证明，房屋预售证正在办理中。 本院查明，在本院执行李新良与河北荣华房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，本院于2019年5月20日作出（2019）冀0533执200号执行裁定书，查封被执行人河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼6、7、8、9、10号商铺；第34号楼5、6、7、8号商铺。本院于2019年9月6日作出（2019）冀0533执200号之四执行裁定书，查封被执行人河北荣华房地产开发有限公司开发的冀南商贸港第42号楼5、11、12、13、14号商铺。本院于2019年9月9日作出（2019）冀0533执200号之五执行裁定书，拍卖被执行人河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼5、11、12、13、14号商铺。案外人中航鑫源公司于2019年10月29日对（2019）冀0533执200号执行裁定书、（2019）冀0533执200号之五执行裁定书向本院提出书面异议，要求解除对河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼6、9、10号商铺的查封；终止对河北荣华房地产开发有限公司的冀南商贸港第42号楼5号商铺的拍卖。 2019年5月9日，中航鑫源公司与荣华公司签订《房屋抵款施工合同书》，约定由中航鑫源公司承包荣华公司的冀南国际商贸港一期未完成的工程，工程款共计约1000万元，荣华公司以冀南国际商贸港小区住宅16套，抵算价格每平米3000元，商业门面5套（第42号楼1、2、6、9、10号商铺），抵算价格每平米5000元，房屋折抵工程款约1000万元。协议签订后，乙方（中航鑫源公司）即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）。后双方于2019年6月28日签订《补充合同》，约定增加工程内容，增加的工程造价约153万元，荣华公司以冀南国际商贸港第42号楼5号商铺（每平方米5000元）抵算增加的工程款。 另查明，荣华公司的冀南国际商贸港第42号楼5、6、9、10号商铺至今尚未办理房屋预售许可证明。 以上事实有（2019）冀0533执200号执行裁定书、（2019）冀0533执200号之四执行裁定书、（2019）冀0533执200号之五执行裁定书、《房屋抵款施工合同书》、《补充合同》、调查笔录、听证笔录在案予以证实，本院予以确认。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，荣华公司的冀南国际商贸港第42号楼5、6、9、10号商铺至今未取得商品房预售许可证明，因此荣华公司与中航鑫源公司签订的《房屋抵款施工合同书》、《补充合同》中关于以房抵款的约定无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人中航鑫源公司与荣华公司在法院查封之前尚未签订合法有效的书面买卖合同，故中航鑫源公司请求解封、终止拍卖涉案房屋的异议申请，不符合排除执行的法定情形，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人中航鑫源（天津）建筑工程有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                            审判员                                             陈英军                               人民陪审员                                             郭英敏                               人民陪审员                                             刘 格                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       二〇一九年十二月十八日                                                                                                         法官助理                                             尚敬帅                               书记员                                             于晓囡