湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初17464号原告：向林娥，女，1967年3月15日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：吕汉洲，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李世纲，湖北扶轮律师事务所律师。被告：武汉新时代寰宇置业有限公司，住所地武汉东湖开发区珞喻路以北，鲁磨路以西融众国际写字楼21层2102室。法定代表人：陈超宇，执行董事。委托诉讼代理人：梅帆、胡康人，北京金台（武汉）律师事务所律师。原告向林娥与被告武汉新时代寰宇置业有限公司（以下简称新时代寰宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕汉洲、李世纲，被告的委托诉讼代理人梅帆、胡康人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向林娥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年10月15日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金220,155元（按44,031元/月从2019年4月1日暂计算至2019年8月31日，应计算至实际清偿之日止）；3、判令被告向原告支付拖欠的物业费41,150.7元（按每月每平方米18元×面积457.23平方米，从2019年4月1日暂计算至2019年8月31日，并应最终计算至实际清偿之日止）；4、判令被告向原告支付违约金105,674.4元（44,031元/月×12个月×20%）；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年10月15日，被告与原告签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将其拥有合法有效产权的位于武汉市武昌区中北路汉街总部国际B座13层01-02房屋出租给被告使用，被告每季度向原告支付租金、物业管理费。合同签订后，原告依照租赁合同约定已向被告交付了该合同项下的房屋，但被告自2019年1月8日向原告支付了2019年一季度的租金及物业费后，就再没有支付过任何租金及物业费。被告曾经口头提过退租，但是原告没有同意，原告就此多次与被告交涉，被告却无理由拒不履行合同，被告的行为已构成根本违约，已严重侵害原告合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告新时代寰宇公司辩称，一、原、被告于2016年10月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月31日提前解除。被告作为置业公司，主营业务是租赁房屋后转租，赚取租金差价，《房屋租赁合同》及《授权委托书》均表明原告明知被告租房目的；2019年3月因房屋租赁市场萧条，被告业务难以为继，与原告多次协商减租、退租事宜，被告已明确表示要求提前解除合同；2019年3月19日被告完成腾退，不再占有该房屋，并按原告出租要求帮原告寻找新的租户；2019年4月初被告将标的房屋钥匙交于原告，原告接收钥匙、2019年5月对外招租、安排租户看房的行为均表明双方《房屋租赁合同》已提前解除；二、被告在《房屋租赁合同》有效期内不存在欠缴房租及物业费的行为。被告于2016年10月15日签订《房屋租赁合同》之后每期均按时交纳房租及物业费，于2019年1月将2019年第一季度房租及物业费交纳完毕，2019年3月末，原被告签订的《房屋租赁合同》已提前解除，不再负有交纳房租及物业费的义务；三、原告要求被告承担违约责任赔付不符合法律规定。即便被告2019年4月1日违约单方解除合同，原告应按照《房屋租赁合同》第七条要求被告承担违约责任；被告于2019年第一季度已向原告明示解除合同，显然双方已无继续履行《房屋租赁合同》的可能，被告及时腾退房屋、交还钥匙、协助原告寻找新租户的行为，证明被告积极采取了补救措施，因原告房租定价远高于市场行情导致房屋未能成功重新出租；原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定了定金与违约金，根据法律规定即便被告违约提前解除合同，原告应在定金和违约金中择一索赔，原告已扣除定金，现在要求损害赔偿及支付违约金的行为属于重复索赔。据此，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2016年10月15日，向林娥（出租方、甲方）与新时代寰宇公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于武汉市武昌区中北路汉街总部国际B座13层01-02号房，房屋结构为钢混，建筑面积457.23平方米；该房屋仅作办公使用，乙方不得擅自改变房屋的使用性质；房屋租赁期自2017年1月1日起至2022年12月31日止，共60个月，免租期自2016年10月20日起至2016年12月31日止；房屋租金按季度结算，乙方于签订本合同当日支付部分首款41,150元，剩余款项123,452元，乙方需在2016年12月20日前将款项通过银行转账方式转入甲方指定账户，以后各期租金交付时间为前一个租金结算到期日前10天支付；租赁期间国家规定由房屋所有人纳税的相关税费由乙方自行承担，具体甲方净得租金如下：第一个租约年每月租金为41,150元，即123,452元/季，493,808元/年、第二个租约年每月租金为41,150元，即123,452元/季，493,808元/年、第三个租约年每月租金为44,031元，即132,093元/季，528,374元/年、第四个租约年每月租金为47,113元，即141,339元/季，565,361元/年、第五个租约年每月租金为50,414元，即151,242元/季，604,968元/年；乙方在签署本合同时同意向甲方支付该房屋租赁定金41,150元，以保证乙方退租时结清所欠租金及其他费用。合同期满，如乙方不再续约，并已结清所欠租金及其他费用，甲方应在合同到期后3日内将定金无息退还给乙方；在租赁期间，房屋物业管理费、中央空调使用费、水电费、宽带网络使用费、电话费、有线电视费等一切与乙方经营产生的费用均由乙方承担；租赁期间，双方均不得无故单方面解除合同，任何一方提出解除合同，需提前90日内书面通知双方，经双方协商一致后终止合同。若甲方违约，甲方须承担乙方因装修（房屋折旧后）产生的费用及年度租金20%的违约金，并双倍返还乙方所缴纳的定金数额；若乙方违约，则乙方的装修归甲方所有，乙方应赔偿甲方双倍的定金数额，并承担按照年度租金20%的违约金。被告已于上述合同签订当日向原告支付定金41,150元。上述合同签订后，被告一直按合同约定向原告支付租金及物业费，直至2019年1月8日被告向原告缴纳2019年第一季度租金及物业费后，自2019年4月1日起再未向原告支付任何款项。原被告均确认双方给付租金的时间为每个季度开始的前十天，按季度结算。涉案房屋物业费收费标准为每月每平方米18元。2019年3月19日，被告招商经理李某将涉案房屋照片（照片中房屋处于空置状态）通过微信发至原告微信并称：“房子很干净也很漂亮，也足以证明我们是用心在打理，晚点我让行政把其他业主和我们签的降租的协议也给您一下，作为参考，我们也在给我们自己的租户降租，来一起想办法抵御这市场寒潮”（未见原告回复）；2019年4月18日，被告招商经理李某通过短信与原告丈夫王某沟通称：“王总，这次退租，装修成本和押金对我们来说，就是最大的损失，不是我们不提供方案，是方案很早就和向姐提过，一直被拒绝，我们也很无奈。房子装修得很漂亮，钥匙也给您了，为什么您不能互相体谅下，把房子收回去了，赶紧开始出租呢”（未见原告回复）；2019年5月22日，被告工作人员与原告丈夫王某微信聊天记录显示：王某称“希望先把门锁上，不然内部环境不可控”、被告工作人员回复“我在等电梯，我现在过去看”、王某称“我们在”、被告工作人员回复“好的，马上下来的”；2019年6月2日，被告工作人员与原告丈夫王某微信聊天记录显示：王某称“这几天有信息么？小门锁木有？下午一个朋友要来看一下房子”、被告工作人员回复“有客户看，没有确定要定的，目前我们对您的房子报价95元一平；有意向很明确的我会同您联系的；您朋友下午过去看已经安排了”、王某称“只要小门能开可以，我朋友带他们来看的”。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。从本案证据材料显示的双方相关人员的微信、短信内容看，2018年3月19日开始，被告就以房屋租赁市场萧条业务难以为继为由，多次与原告协商减租及退租事宜，但原告均未同意，但从2019年6月2日的微信聊天内容可以看出，原告已有将涉案房屋另行出租他人的意愿，且主动联系被告要带朋友看房，所以根据现有证据，可以认定原告已在2019年6月2日接受了双方解除房屋租赁合同的事实，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2019年6月2日解除。关于违约责任，被告在双方约定的合同期限未届满时即提出解除合同、且从2019年4月开始未支付租金及物业费的行为属违约行为，应当承担违约责任。双方合同约定“若乙方违约，则乙方的装修归甲方所有，乙方应赔偿甲方双倍的定金数额，并承担按照年度租金20%的违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告主张被告支付违约金105,674.4元（44,031元/月×12个月×20%），符合合同约定及法律规定，但被告已支付的定金41,150元应予以扣减，即被告还应向原告支付违约金64,524.4元（105,674.4元-41,150元）。关于租金及物业费，基于双方签订的房屋租赁合同于2019年6月2日实际解除，故被告应向原告支付2019年4月1日至2019年6月2日期间共计62天的租金及物业费，按照双方合同约定的租金标准，租金计算为90,997元（44,031元/月÷30天×62天）；根据物业费计算标准，物业费计算为17,009元（18元/月/平方米×457.23平方米÷30天×62天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告向林娥与被告武汉新时代寰宇置业有限公司2016年10月15日签订的房屋租赁合同于2019年6月2日解除；二、被告武汉新时代寰宇置业有限公司还应向原告向林娥支付违约金64,524.4元；三、被告武汉新时代寰宇置业有限公司应向原告向林娥支付2019年4月1日至2019年6月2日期间的租金90,997元；四、被告武汉新时代寰宇置业有限公司应向原告向林娥支付2019年4月1日至2019年6月2日期间的物业费17,009元；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。五、驳回原告向林娥的其他诉讼请求。本案案件受理费6,805元减半收取3,402.5元由被告武汉新时代寰宇置业有限公司负担1,875元（此款原告向林娥已预交，由被告武汉新时代寰宇置业有限公司连同上述款项一并给付原告）、其余1,527.5元由原告向林娥自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王葵二〇一九年十二月四日法官助理杨冠乔书记员李文君