中华人民共和国山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书山东省博兴县人民法院民事判决书（2019）鲁1625民初2449号原告：吴爱云，女，1962年3月26日出生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：李相杰、黄钰钰，山东誉实律师事务所律师。被告：章员春，男，1976年3月6日出生，汉族，住江西省抚州市临川区伍塘路87号3栋5楼6号，现住山东省博兴县。委托诉讼代理人：高宝龙、王磊，山东法途律师事务所律师。原告吴爱云与被告章员春案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴爱云委托诉讼代理人李相杰，被告章员春委托诉讼代理人高宝龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴爱云向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得对博房权证博兴县字第××号房屋的执行；2.确认吴爱云享有博房权证博兴县字第××号房屋的所有权。事实与理由：博兴县人民法院在依法执行章员春与李建锋等人案件中，于2019年4月2日作出（2018）鲁1625执1117号执行裁定，对登记在李建锋名下但已卖于吴爱云的位于阳光小区27号楼房产进行评估拍卖，房产证号为20××05号，该房产系吴爱云合法取得并居住使用的个人财产。2019年8月，吴爱云得知涉案房屋要被评估拍卖，作为案外人提出执行异议。在博兴县人民法院查封前，吴爱云已于2013年11月27日与李建锋及其妻子李焕云签订合法有效的《房屋买卖合同》，并于当日按照合同的约定支付房屋的全部价款，随后将该房产交付吴爱云，并在物业管理公司办理了业主变更，由吴爱云所有并居住至今，因购买该房产时存在他项权利等原因，未能办理不动产变更登记。吴爱云提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，享有足以排除强制执行的权益。贵院于2019年8月30日作出（2019）鲁1625执异13号执行裁定书，认为吴爱云对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，异议理由不成立，裁定驳回吴爱云的执行异议。吴爱云现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，请求依法裁决，维护吴爱云的合法权益。章员春辩称，吴爱云的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，依法应予驳回，具体理由如下：一、现有的证据不能证明在法院查封之前，吴爱云与第三人李焕云、李建锋之间就涉案房屋存在真实、有效的房屋买卖合同关系。首先，吴爱云提交的《房屋买卖合同》的真实性无法确定。其次，根据吴爱云提交的证据和陈述，签订《房屋买卖合同》与收到条出具的时间是同一天，房屋买卖合同上有第三人李焕云、李建锋的共同签字，但收到条上只有李焕云一个人的签字，说明吴爱云陈述的《房屋买卖合同》形成时间是虚假的。再次，就吴爱云提交的《房屋买卖合同》内容来看，吴爱云在明知涉案房屋存在他项权利的情况下仍然约定在签订合同当日即支付全部对价、支付全款后180日办理转移登记、支付全款后90日交付房屋、房屋对价支付到出卖人之外的银行账户中等，不符合正常的房屋交易习惯。最后，既然吴爱云陈述与第三人签订《房屋买卖合同》并支付了全款，在第三人未履行合同义务的情况下，至今在长达五年多的时间里并未起诉第三人办理转移登记不符合常理，说明吴爱云与第三人之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。二、现有的证据不能证明吴爱云在人民法院查封之前已经合法占有涉案房产。暂且不论吴爱云提交的物业费缴纳单据和热费收缴通知单的真实性，吴爱云本身提交的热费收缴通知单的最早时间是2017年12月4日，不能证明吴爱云在查封之前就已经合法占有涉案房产。三、吴爱云现有的证据不能证明已经向出卖人支付了全部购房款。虽然吴爱云提交了转款凭证和收到条，但上述转账不符合正常的房屋买卖交易习惯，吴爱云在明知涉案房屋上有他项权利的情况下，正常的交易习惯应当是将购房款支付给他项权利人以消除他项权利等阻却转移登记的事项，但在本案中吴爱云竟然将购房款支付给与涉案房屋没有任何关系的第三人，不能排除吴爱云与第三人之间存在虚假交易的可能性。四、涉案房屋上存在他项权利，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用》一书第424-425页中的权威解读不动产上设定有其他人的抵押权登记不属于非因买受人原因未办理过户登记的情形。本院经审理认定事实如下：章员春与李建锋、王泽芳、李宝正等人股权转让纠纷一案，本院于2017年3月24日作出（2015）博商初字第865号民事判决书，判决李建锋等人支付章员春欠款736.477883万元及利息，李建锋等人不服该判决，上诉于山东省滨州市中级人民法院，2018年4月18日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。本院于2014年4月22日因其他案件查封李建锋、李焕云（系李建锋之妻）共有的位于博兴县（房权证号为20××05），本院于2017年5月8日作出（2015）博商初字第865号民事裁定书，再次查封上述房产并由房屋管理部门协助查封登记。2018年11月15日本院立案执行，案号为（2018）鲁1625执1117号，本院于2019年4月2日作出执行裁定书，对上述查封的位于阳光小区27号楼房产进行评估拍卖。2019年8月，吴爱云作为案外人提出执行异议，本院于2019年8月30日作出（2018）鲁1625执异13号执行裁定书，裁定驳回吴爱云的执行异议。另，吴爱云提交《房屋买卖合同》一份，系李焕云、李建锋与吴爱云于2013年11月27日签订，约定将坐落在博兴县阳光小区27号楼的联体别墅107室（建筑面积301.99㎡，车库面积71㎡），以300万元的价格出卖给吴爱云。合同第三条记载“乙方在签订本合同时，向甲方指定的中国农业银行开具的账户一次性付款（开户人：刘德芹，付款账号：62×××15）”。吴爱云提交李焕云手写的收到条一张，记载“今收到房款叁佰万元整￥300.0000元”，时间为2013年11月27日。吴爱云提交中国农业银行交易流水清单一份及银行回单三张，系其向刘德芹分三笔转账，每笔100万元的转账凭证。吴爱云提交自2015年10月7日至2019年4月24日期间的物业费、水电费收款收据一宗，以及2017年、2018年的热费收缴通知单。本院认为，本案的争议焦点有二：一是吴爱云对案涉房产是否享有所有权；二是吴爱云对于案涉房产是否具有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，我国对基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效主义，只有依法进行了登记，才能发生物权效力，不登记则不能发生不动产物权变动的效力。因此本案中，无论吴爱云与第三人李建锋、李焕云是否在案涉房产被查封前存在真实的房屋买卖合同关系，案涉房屋的产权因吴爱云与第三人并未完成不动产变更登记而并未发生物权变动的效力，涉案房屋仍属于第三人即李建锋、李焕云共同所有。关于焦点二，吴爱云主张根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房产具有排除执行的民事权益。该条内容为：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院根据查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：1.关于在法院查封案涉房产之前，吴爱云与李建锋是否签订合法有效的房屋买卖合同。经核对，吴爱云提交的买卖合同中刘德芹账户存在错误，若依据合同付款是不可实现的。庭审中曾询问吴爱云是否发现合同存在错误，但吴爱云称合同无错误，且双方先签订合同后依据合同上刘德芹的账户付款。另，合同约定的房产价款为300万元，但根据章员春提交的滨州市统计局2014年年鉴材料中的统计数据，滨州市2013年的别墅市场销售价格大约在每平方米5000元左右，而且在时隔6年之后，房价迅速上涨，我院在执行过程中对案涉房产进行委托评估，在2019年5月22日的价值时点，该房产评估价值为299.18万元，故合同约定的300万元价款明显高于该房产2013年市场价值。据此，不能证实在法院查封案涉房产之前，吴爱云与李建锋已签订真实合法有效的房屋买卖合同。2.关于在法院查封案涉房产之前，吴爱云是否已合法占有该不动产。吴爱云提交的物业费、水电费等收据最早自2015年起，无法证实在法院查封案涉房产之前已在案涉房屋居住的事实。吴爱云提交韩峰、谭胜利证言两份，同时韩峰出庭作证，证实吴爱云在2014年1月入住案涉房产。本院认为，在无其他证据相互佐证的情形下，仅依据证人证言无法确认吴爱云实际占有案涉房产的时间，以及是否为合法占有。3.关于吴爱云是否已支付购房款。吴爱云与李建锋签订的房屋买卖合同中指定向刘德芹账户付款，但合同中刘德芹账户存在错误，吴爱云却能成功转账，并且吴爱云在向非合同相对方的第三人转账时未载明款项用途，无法证实该款项系购房款。在本院调取的刘德芹的账户交易明细中，并无刘德芹将该300万元转交李焕云、李建锋的记录，也不能证实该300万元系购房款。4.关于案涉房产未办理过户登记，是否买受人吴爱云自身原因所致。案涉房产最早的查封日期是2014年4月22日，案涉房产抵押登记的注销日期为2014年1月16日，这期间有3个多月的时间，足够办理过户登记手续。吴爱云提交李建锋出具的说明一份，陈述吴爱云曾多次提出办理过户，但因李建锋个人公司等事务多，经常出差，且房屋已交付居住，所以未办理过户登记。吴爱云在庭审中陈述因李建锋本人及其所任法定代表人的公司涉诉较多，基于资金的安全而将购房款转入刘德芹账户，吴爱云在明知李建锋涉诉较多，财产处于不安全状态下，更应当在支付房款后积极催促李建锋解除房产抵押，及时办理过户登记。且根据房屋买卖合同约定的违约条款，李建锋在吴爱云付款后一百八十日内，没有配合吴爱云办理房产过户手续，已经构成违约，需支付吴爱云五十万元的违约金，但吴爱云对此并未提出解除合同或赔偿要求。综上，吴爱云存在怠于行使权利的行为，案涉房产未办理过户登记，系买受人吴爱云自身原因所致。综上所述，吴爱云并未取得房屋所有权，对案涉房产不具有排除强制执行的民事权益，吴爱云要求确认对案涉房产拥有所有权并停止执行的诉讼请求，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回吴爱云的诉讼请求。案件受理费30800元，由吴爱云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  舒志喜人民陪审员  刘 燕人民陪审员  付素珍二〇一九年十二月二十三日法官助理卞孟欣书记员李明燕