广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3624号上诉人（原审原告）：池振南，男，1942年12月30日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李珂强，广东江盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区北秀实业公司。住所地广东省广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，系副总经理。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。上诉人池振南因与被上诉人广州市越秀区北秀实业公司（以下简称“北秀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人池振南提起上诉称，1.撤销（2017）粤0104民初18240号民事判决；2.改判确认广州市越秀区东风西路142号1507号房产所有权归池振南所有；3.判决北秀公司协助池振南将广州市越秀区东风西路142号1507号不动产房屋登记在池振南名下；4.本案及原审诉讼费由北秀公司承担。事实和理由：1.池振南提供证据可以证明池振南与北秀公司之间对广州市越秀区东风西路142号1507号房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，池振南已支付全部购房款。2.本案涉案房屋属于历史遗留问题，原审判决适用法律错误。对池振南的上诉，被上诉人北秀公司辩称，请法院依法驳回池振南的上诉请求。《购房合同》是由池振南与香港开颜发展有限公司（以下简称“开颜公司”）签订，合同主体为开颜公司，北秀公司并非本案的适格主体，也无法确认《购房合同》真实性及有效性。涉案合同虽然表述开颜公司为指挥部的代理人出售涉案房屋，但并无任何资料显示指挥部委托开颜公司代理售房，因此该合同约定的是开颜公司和池振南的权利义务，涉案合同纠纷应由其双方自行解决。池振南向一审法院起诉请求：1.确认池振南于1984年12月5日与北秀公司的委托人开颜公司签订的购房合同合法有效；2.依法确认位于广州市越秀区东风西路142号1507号房屋不动产权归池振南所有；3.要求北秀公司在具有法定过户条件下，协助池振南办理房屋的过户手续。一审法院认定事实：1984年12月5日，开颜公司（卖方）与池振南（买方）签订《购房协议》，约定：根据广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部（以下简称“指挥部”）与开颜公司在1980年8月15日达成的协议，开颜公司同意开发位于中国广州市越秀区的整片或整幅土地，在其上建9栋16层的高层建筑（包括商铺、办公室及住宅单位，该地产项目被称为“流花中心”），卖方是指挥部合法授权的代理人，可以销售该地产项目的商铺、办公室及住宅单位；买卖双方达成协议，买方按照下文提到的价格把下文详细描述的该地产的办公室或住宅单位出售给买方，买方有独家权利持有、使用、占用、享用该单位；该栋楼已于1984年8月31日完工；购买的房屋位于流花大厦1栋15楼1507号的办公室/住宅单元，购买价格为港币192200元，在本协议签订时或签订之前由买方付给卖方；于本文提到的日期或之前收到港币拾玖万贰仟贰佰元作为上文提到的购买价；等。据广州市不动产登记中心于2018年1月8日出具的《依申请信息公开答复书》显示，查无预售备案地址为东风西路142号1507、1508房的预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）情况。因东风西路142号项目未办理国土证和预售证，无相关产权登记信息，无法核查房屋在建工程抵押情况、查封情况。池振南陈述协议签订后，其已付清房款，且已在1985年实际接收涉讼房屋并使用至今，为此提供了《境外人员临时住宿登记表》《结婚证书》《公证书》、多年的管理费发票、广东有线广播电视台用户证及多年的缴费发票、中国电信及长城宽带多年的缴费发票、《流花大厦（南油大厦）13-16楼管理处暂行条例》《流花大厦（南油大厦）业主（居住）守则》等证据予以证明。另查明：广州市越秀区工商行政管理局留存的企业档案资料显示，被告的前身为广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部（又称广州市越秀区引进外资建设公司），经批复同意更名为“广州市越秀区北秀实业公司”。在本案审理过程中，经一审法院释明，池振南表示若法院审查后认定涉讼购房协议为无效合同，仍坚持本案诉讼请求。一审法院认为：依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；第二十八条规定，本解释自2003年6月1日起施行……《中华人民共和国房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》。鉴于本案中池振南提供的购房协议签订时间为1984年12月5日，根据当时适用的《最高人民法院》第24、25、26条的规定，商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效；商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效；商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。由此可见，在一审期间取得土地使用证、预售许可证明，是商品房预售合同有效的前提条件。结合本案实际情况，根据《依申请信息公开答复书》显示，东风西路142号项目未办理国土证和预售证，无相关产权登记信息，即涉讼楼宇项目未取得土地使用权及预售许可证明，故对池振南要求确认涉讼购房协议合法有效等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院》第24条、第25条、第26条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回池振南的诉讼请求。本案受理费8740元，由池振南负担。本院查明，在二审中，池振南提交如下证据：1.《广州市流花大厦楼房购销认可登记表》（编号2），其中记载：承购人姓名：池振南，香港身份证H462657（7）。房屋地址：东风二路流花大厦第十五层七号单元北向……。房屋售价HK$192200元，已交款项HK$192200元，属一次过付款，在香港签订合同日期1984年12月5日，香港承办律师楼：黎锦文李孟华律师事务所。该登记表落款处有池振南的签名、黎锦文李孟华律师事务所的印章、开颜公司及该公司董事长（总经理）的盖章和手写签名。“广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部认可意见栏”记载“同意认可”，并加盖了该单位的印章。“附注”栏记载：（1）此表以中文为准，一式五份，经广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部认可生效；（2）认购人凭表二和越秀区引进外资建设住宅指挥部认许清付购房款项通知书及香港开颜发展有限公司的有效证明到越秀区引进外资建设住宅指挥部换取办理房屋产权证明书；（3）表一交香港开颜发展有限公司存查，表二交承购人，表三交香港承办律师楼存查，表四送广州市房管局备案，表五由广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部存查。池振南提交上述证据拟证明本案涉案房屋承购人为池振南，在香港销售该楼宇的公司为开颜公司，出卖人实际为广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部。2.池振南申请证人李某出庭作证，该证人提交其于1999年购入的广州市越秀区东风西路142号十三楼1305房的房地产权证，拟证明涉案房屋同一栋的其他业主已经在北秀公司的协助下办理了不动产权证，北秀公司不予协助池振南过户的行为侵犯了其合法权益。北秀公司针对池振南提交的上述证据发表如下质证意见：1.对《广州市流花大厦楼房购销认可登记表》（编号2）不发表质证意见，因为已经超过举证期限。2.证人证言跟本案没有关联性。证人所购买房屋是在2010年前后，产权登记时间是在2011年，其签订的购房合同与池振南于1984年签订的合同应该适用不同的法律，因此两者没有可比性。在二审庭询中，池振南主张涉案房屋属于《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办【2010】67号）中明确解决办证的对象和范围，因此涉案房屋应依据上述文件办理过户登记。就涉案房屋是否符合过户条件的问题，本院分别向广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局发出调查函，广州市住房和城乡建设局的复函载明：关于涉案房屋限购政策的问题，涉案《购房协议》签订时间为1984年12月，1984年我市未实行住房限购政策。广州市规划和自然资源局的复函载明：“一、项目基本情况：流花大厦项目的用地单位是广州市越秀区引进外资建设住宅指挥部，已领取（1981）城地批字第170号《国家建设征用土地通知书》和1981年房地晴字418号《同意使用土地通知书》，无办理国土证。该项目经（1981）城建868号《广州市城市规划局建筑许可证》批准兴建。由指挥部、开颜公司、中国南海石油联合服务总公司广州基地公司（后改称南海石油广州服务公司，以下简称“南油公司”）三方合作建设。荔湾区东风西路142号地下至12层、16层已由南油公司和指挥部办理初始登记；13、14、15层整体未办初始登记，陆续按单元以小业主的名义办理产权登记。二、房屋情况：……关键字‘流花大厦1507、1508房’‘东风西路142号1507、1508房’查询，暂无该地址办理预告登记（预售合同备案）、查封、抵押及不动产权登记信息。三、处理建议：（一）……。我市于2010年10月15日起实施房地产限购政策，如你院查明池振南的购房行为发生在我市限购政策实施之前，建议无须审查购买人限购资格。（二）流花大厦项目没有纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，不适用《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办【2010】67号）。若你院向我局送达关于过户的协助执行文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理不动产权证书……”。本院向双方当事人出示了上述两个复函。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，因池振南为香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据一审查明及二审补充查明的事实，涉案《购房协议》为当事人真实意思表示，内容未违反当时法律法规禁止性规定，合法有效。根据广州市规划和自然资源局的复函，虽然涉案东风西路142号13、14、15层整体未办初始登记，且不属于《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办【2010】67号）明确解决办证的对象和范围，但已陆续按单元以小业主的名义办理产权登记，即涉案房屋办理权属证明已不存在障碍。同时，涉案《购房协议》签订于1984年，根据广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局复函内容，1984年我市并未实施房地产限购政策，池振南购房涉案房屋的资格不受房地产限购政策的影响。根据一审法院及本院查明的事实，可以确认池振南已经付清涉案房款并实际接收涉案房屋使用至今，其关于确认涉案房屋所有权归其所有并将房屋所有权属过户登记在其名下的主张应予支持。涉案《购房协议》载明卖方开颜公司为指挥部合法授权的代理人，指挥部亦在“广州市流花大厦楼房购销认可登记表”中签署“同意认可”涉案房屋出售给池振南，鉴于北秀公司的前身为指挥部，因此北秀公司应对池振南办理涉案房屋过户手续提供协助。综上，因本案在二审中出现了新证据，导致本案事实认定发生变化，池振南上诉理由成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18240号民事判决；二、广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起15日内，协助池振南将广州市越秀区东风西路142号1507房权属过户登记至池振南名下；三、驳回池振南的其他诉讼请求。本案一审受理费8740元，二审受理费8740元，均由广州市越秀区北秀实业公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年十二月二十五日书记员  陈蕴琦刘嘉欣