广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22888号上诉人（原审原告）：董庆然，女，汉族，1952年3月16日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：范彬，广东三民律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：梁润颜，女，汉族，1967年8月16日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈峰，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文磊，广东蕴德律师事务所律师。上诉人董庆然因与被上诉人梁润颜物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人董庆然上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判梁润颜向董庆然返还广州市天河区海安路9号1408房；3.由梁润颜承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、董庆然为广州市天河区海安路9号1408房的合法权属人，有权要求梁润颜向其返还涉讼房屋。二、即使董庆然与梁润颜之间构成借名买房，该行为因违反法律强制性规定，应属于无效行为。被上诉人梁润颜二审答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。董庆然于2018年11月12日诉至一审法院，请求判令：1.梁润颜及其同住人立即搬出董庆然所有的位于广州市天河区海安路9号1408房；2.梁润颜承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：董庆然为广州市天河区石牌村村民，领有村民委员会的股员证。据广州市房地产档案馆2018年9月27日的查册单显示，位于广州市天河区海安路x号xxxx房产（以下简称“涉讼房屋”）的权属登记人为董庆然，占有部分为全部，集体土地房产证，所有权来历2010年变更，建筑面积123.67平方米，使用性质为住宅。梁润颜持有涉讼房屋的《集体土地房地产证》原件。梁润颜为支持其抗辩，为此出示：1.董庆然（乙方、买方）与广州市天河区石牌街石牌股份合作经济联社（甲方）、广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（甲方）签订的《石牌经济联社股东（集资）安居房契约》（原件），约定乙方向甲方认购珠江新城安居房凤凰苑14层08号房，乙方所购房屋面积为119平方米、毛坯房，该房屋作为石牌村村民安居住宅（只对符合条件的村民销售，乙方在认购时已对房屋的性质及其产权情况做了充分了解，并愿意购买），认购价款为310590元，甲方须于2004年底前将房屋交付给乙方使用，甲方负责给乙方办理房屋产权证明等；2.广州市天河区石牌街石牌村民委员会出具的收据多张原件：2002年8月12日，董庆然购房按金3000元；2002年12月5日，董庆然购B1408房定金50000元；2003年2月26日，董庆然第一期工程款102295元；2003年11月26日，董庆然第二期工程款93177元；2004年11月22日，董庆然第三期楼款62118元；2010年4月7日，1408房集体房产证补交面积房款12188.70元、办证费810.21元；2004年11月22日，董庆然管道煤气初装费3500元、有线电视初装费300元；3.收款人为董庆然的《收条》，手写内容有：兹收到股份款41200元，共103股。同意将股份及购房名额给梁润颜购买房屋。董庆然对此发表意见，其中：证据1、2无异议，涉讼房屋的所有权为董庆然所有，当时双方约定梁润颜可以使用一段时间；证据3确认“董庆然签名”及“兹收到股份款41200元，共103股”，但“同意将股份及购房名额给梁润颜购买房屋”非其签署，梁润颜表示“同意将股份及购房名额给梁润颜购买房屋”是其书写，非董庆然手写，但双方对借名买房无异议。对于证据3收款41200元，董庆然予以确认收款，表示该款为房屋一部分使用权的对价。关于使用情况，梁润颜表示其于2004年11月22日办理收房，并装修入住使用房屋至今，另出示广州市兆禾物业管理有限公司的《证明》（内容为梁润颜自2004年1月在涉讼房屋居住，物业管理费、维修基金由其账户扣缴）；董庆然表示其未入住房屋，因为双方口头约定在董庆然65岁前，可由梁润颜使用房屋，故此前未作返还主张，房产权属归董庆然所有。梁润颜否认存在该65岁前使用房屋约定。关于借名买房的事实，梁润颜申请证人董某、龙某、梁某出庭作证，其中董某证言有：董庆然是我亲姐姐，梁润颜是我妻子的妹妹。梁润颜住在涉讼房屋，因为梁润颜借我姐姐董庆然的名义购买了涉讼房屋，所以梁润颜一直住在那里。大约在2002年，梁润颜离婚后带着两个孩子，希望买一套房产给自己和两个孩子住，当时石牌村刚建凤凰苑，梁润颜独自一人带两个孩子不容易，如果住凤凰苑，亲戚间也方便照应。当时凤凰苑是要按照认购者手中的三骏公司股份数量来决定购房资格的，我姐姐董庆然知道后，主动说她想向梁润颜转让手中的三骏公司股份和购房资格。梁润颜向董庆然购买了其三骏公司的103股，但这些股份不足购买1408房这种户型，所以又向石牌村其他村民购买了三骏公司的股份，筹够了购买1408房所需的股份。按当时的政策，凤凰苑只能由石牌村的成员购买，所以只能和董庆然约定借用董庆然的名义购买1408房，待条件允许时再过户给梁润颜或梁润颜的亲属。因为是借名买房，1408的收楼手续、交费都是梁润颜负担，收楼后一直由梁润颜使用等。家族中的人员均知道借名买房。证人龙某的证言有：董庆然是梁润颜的姐夫的姐姐，我与董庆然不是很熟悉，与梁润颜是熟悉的朋友关系，我是石牌村的村民。梁润颜向三骏公司购买涉讼房屋还差4股股票，梁润颜就向我购买了4股股票用于购买涉讼房屋，梁润颜想购买115平方米的房屋，后来知道115平方米的房屋只有一个卫生间，生活会不方便，所以就向我购买了4股用于购买涉讼房屋。我曾听梁润颜说过向董庆然购买了大部分的股份，其余的小额股份才向我及其他人购买。当时政策必须是村民才能购房，村民之间互相购买股份用于购房，1股1平方米，梁润颜非村民，不能以其名义买房，只能挂靠村民的名义买房。证人梁某的证言有：我与梁润颜是亲姐妹关系，我是石牌村村民。我知道梁润颜出资购买了涉讼房屋，梁润颜向我购买了12股，至于梁润颜其余的股份向谁购买，我不知道。我听梁润颜说过，涉讼房屋是梁润颜向董庆然借名购买的，购房款也是梁润颜支付的。石牌村很多都是这样的，股票不够就向其他村民购买，1股购买1平方米房屋，筹足了就可以购买房屋了。我也有购房，我也是不够股票，我也向其他村民购买了股票用于购房。按照村的政策，有股份证才能购房，梁润颜没有股份证，所以要向其他村民购买股票才能购房。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。董庆然为涉讼房屋的权属登记人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其可依法行使物权排他权利，有权提起相关的物权保护诉讼。现从查明的事实，梁润颜持有涉讼房屋的权属证书原件、《石牌经济联社股东（集资）安居房契约》原件及村委员的出售房屋收据原件，实际居住使用涉讼房屋15年多，董庆然收取41200元对价，其长期未向梁润颜对涉讼房屋的使用提出异议，从查明的事实及证人证言可见，梁润颜因其非本村村民，向董庆然支付款项及向其他村民支付款项，收集村民股份证明后，以董庆然名义向村集体购买涉讼房屋并长期居住至今，即当事人存在借名买房事实。董庆然主张梁润颜借用房屋可居住使用至董庆然65岁缺乏事实依据，有违生活常理，不予采纳。当事人存在借名买房事实，现该关系未经解除或宣告无效，梁润颜基于借名买房关系使用涉讼房屋并未违背当事人意思自治原则，梁润颜使用房屋具有合理依据，而非强行侵占使用房屋。董庆然以物权保护提起本次诉讼缺乏处理基础，有违诚信，不予采纳。至于当事人借名买房关系，由当事人另循途径处理，本案不作调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年10月18日判决如下：驳回董庆然的诉讼请求。一审案件受理费100元，由董庆然负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对董庆然的上诉主张，认定如下：董庆然基于其为涉案房屋权属登记人提起本案物权保护纠纷，诉请梁润颜及同住人员搬出涉案房屋，结合双方诉辩意见及一审法院查明的事实，足以证实涉案房屋系梁润颜借用董庆然的名义购买的房屋，在借名关系未经解除或被宣告无效之前，梁润颜占有使用涉案房屋具有合理依据。一审法院据此驳回董庆然的诉请并无不妥。因本案系物权保护纠纷，一审法院指引双方当事人对于借名买房等法律关系另循途径处理，合法有据。董庆然上诉主张其与梁润颜之间的借名买房关系无效，本院二审不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人董庆然的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人董庆然负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇一九年十二月三十日书记员  纪惠敏