湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8358号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行，营业场所恩施市东风大道571号，统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该行行长。委托诉讼代理人：赵耀、黄艾，均为湖北勇鑫律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告：向军，男，生于1986年5月17日，土家族，湖北省巴东县人，居民身份证登记住址巴东县，被告：柯盼盼，女，生于1990年12月17日，汉族，湖北省鄂州市人，居民身份证登记住址鄂州市梁子湖区，被告：恩施宏城房地产开发有限责任公司，住所地恩施市李家槽路8号，统一社会信用代码914228017379338411。法定代表人：张良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李璐，湖北联信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）诉与被告向军、柯盼盼、恩施宏城房地产开发有限责任公司（以下简称宏城开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告建行恩施分行的委托诉讼代理人黄艾，被告向军，被告宏城开发公司的委托诉讼代理人李璐到庭参加了诉讼。被告柯盼盼经本院以邮寄方式送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出请求：1.判令被告向军、柯盼盼偿还原告住房贷款本金及截至2019年5月20日的利息共计370338.19元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以年利率7.35%支付2019年5月21日起至款项还清之日止的利息；2.判令被告向军、柯盼盼偿还原告快贷本金及截至2019年5月20日的利息共计9480.02元，并按约定以年利率13.5%支付自2019年5月21日起至所有款项还清之日止的利息；3.判令被告宏城开发公司对被告向军、柯盼盼所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；4、确认原告有权就被告向军、柯盼盼提供的抵押物（恩施市水印郦都E幢1402号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年8月，被告向军、柯盼盼向原告申请个人住房贷款，经原告审核后，同意发放该笔贷款。2015年8月，被告向军、柯盼盼与被告宏城开发公司签订了《商品房买卖合同》，当日支付了首付款197236元。之后，被告向军、柯盼盼与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告向军、柯盼盼提供借款本金375000元，借款期限为360个月，借款利率为利率，即基准利率上浮0%，还款方法为等额本息还款法，同时约定了借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。被告向军、柯盼盼以其所购的位于恩施市水印郦都E幢1402号商品房屋作为抵押，并办理了预告登记。被告宏城开发公司作为保证人在该借款合同上盖章确认其保证责任。2015年10月23日，原告按借款合同约定将借款转至合同指定账户，完成了合同约定的义务。2017年10月31日，被告向军通过手机银行自助向原告申请房贷授权的快贷10200元，并在当天全部支用，之后未予偿还。现被告向军、柯盼盼开始出现逾期清偿住房贷款的情况，至今已逾13期。被告向军、柯盼盼的行为侵犯了原告的合法权益，原告有权就被告向军、柯盼盼所提供的抵押物拍卖后所得的拍卖款优先受偿，并要求被告宏城开发公司对被告向军、柯盼盼的全部住房贷款本息承担连带责任。因此，原告依据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告向军辩称，对原告的起诉没有意见。被告柯盼盼没有答辩。被告宏城开发公司辩称，1、被告向军、柯盼盼因购买水印郦都E栋1402号房屋向原告申请按揭款时，被告宏城开发公司曾为被告向军、柯盼盼在《个人住房借款合同》中提担保的情况属实，但合同中对于保证方式约定为抵押加阶段性保证，保证期间为合同生效之日起至抵押登记办妥之时止，目前案涉房屋已具备办理房屋产权证、以及抵押登记的条件，因被告向军、柯盼盼怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，按照附条件民事法律行为的相关规定应视为保证条件已成就，即宏城公司的阶段性保证责任依法解除，不应再承担担保责任。2、原告主张由宏城开发公司对被告向军、柯盼盼的全部贷款本息承担连带清偿责任，与合同约定及法律规定均不相符。由于被告向军、柯盼盼已将其购买的商品房向原告提供作为抵押物并办理了预告登记，按照《担保法》第二十八条规定“同一债权即有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，而且原告已经同时请求就案涉抵押房屋享有优先受偿权，故原告的请求相互矛盾，宏城公司不应对案涉全部借款承担连带清偿责任。3、原告起诉的金额属于其单方计算，未与被告向军、柯盼盼确认一致，其计算方式也未与被告向军、柯盼盼对账确认。综上，案涉房屋已具备办理房屋产权证及抵押登记的条件，宏城公司的阶段性保证责任应当依法解除。经审理查明，原告建行恩施分行系于2005年1月24日在恩施州工商行政管理局登记成立的股份有限公司分公司类型企业非法人，登记经营范围有人民币贷款业务。被告宏城开发公司系是2002年4月29日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有房地产开发。被告向军与柯盼盼是夫妻关系，该双方于2015年5月20日登记结婚。位于恩施市××大道××号的水印郦都是被告宏城开发公司开发的商业房地产项目。2015年8月19日，被告向军、柯盼盼作为买受人与作为出卖人的宏城开发公司签订《房品房买卖合同》一份，约定被告向军、柯盼盼购买被告宏城开发公司所开发前述项目第E幢1单元14层1402号房屋一套，该房建筑面积135.3平方米、单价3968.72元/平方米、总价536968元由被告向军、柯盼盼签订合同时支付首付款161968元，余款375000元办理银行按揭抵押贷款。2015年8月26日，被告宏城开发公司为被告向军、柯盼盼开具了首付款161968元的购房款发票。2015年9月10日，被告向军、柯盼盼作为共同借款人和抵押人，与作为贷款人的原告、作为保证人的被告宏城开发公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告向军、柯盼盼以其所购被告宏城开发公司开发的前述项目E-1402号房屋作为抵押向原告贷款人民币375000元，借款期限360个月，自2015年8月24日至2045年8月24日；贷款利率为月利率，即在基准利率水平上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；逾期还款的罚息利率为执行利率水平上浮50%；贷款发放方式为贷款人受托支付方式划入指定账户，还款方法为等额本息还款法委托扣款，首期还款额为2047.60元；借款人不按约定按时足额偿还本息的构成违约，贷款人可以宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，借款人如连续三期拖欠或拖欠期数超过六期，贷款人可以直接处理抵押物，用于抵扣借款本息，实现抵押权，如涉及法律程序，所有法律费用和相关费用均由借款人承担；担保人的保证为连带责任保证，担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起到抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围含借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用；对于保证人在合同项下的全部应付款项，贷款人有权从担保人在中国建设银行系统开立的任一账户中扣收且无须提前通知担保人。合同签订后，双方为合同约定抵押事项于2015年10月19日在恩施市房地产管理局办理了预告登记。2015年10月23日原告将贷款375000元划入合同所指定的被告宏城开发公司账户。被告向军、柯盼盼借款后，未按约定如期向原告还款，自2018年5月开始出现逾期，其逾期未还款由原告自被告宏城开发公司的保证金账户中扣收，截止2019年5月20日，被告向军、柯盼盼下欠原告住房贷款本金358355.43元、利息11635.09元、罚息347.67元，以上共计370338.19元。2017年10月31日，被告向军通过手机银行自助向原告申请房贷授权的快贷10200元，所签《中国建设银行“快e贷”借款合同》载明借款时间为一年，借期内年利率9%，逾期罚息利率为贷款利率水平上浮50%，违约责任与前述房贷借款合同的违约责任相同，被告向军申请成功后于当日全部支用，截止2019年5月20日，被告龚军下欠原告快贷贷款本金7800元、利息930.75元、罚息749.35元，以上共计9480.02元。因此后被告向军、柯盼盼经催收仍未支付贷款本息，现原告具状诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百零五条规定“借款人应当按照约定的期限支付利息”，第二百零六条规定“借款人应当按照约定的期限返还借款”，第二百零七条规定“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”。被告向军、柯盼盼向原告房贷借款的事实，原告举证有该被告向其提供的身份证复印件、商品房买合同及发票、借款合同及支付凭证、预告登记证及被告承诺书、账户明细等证据予以证明，并陈述了借款的缘由和形成过程，应认定被告向军、柯盼盼向原告房贷借款的事实成立，与原告之间在房贷借款上的债权债务关系明确。被告向军向原告快贷借款的事实，原告举证有快贷合同、服务协议及网络查询截图、对账单等证据予以证明，并陈述了借款的缘由和形成过程，应认定被告向军向原告快贷借款的事实成立，与原告之间在快贷借款上的债权债务关系明确。法律规定借款人应当按照约定的期限返还借款和支付利息，因此对原告要求被告向军、柯盼盼共同偿还房贷借款、被告向军偿还快贷借款的主张，本院予以支持，对原告要求被告柯盼盼对快贷借款承担共同偿还责任的主张，本院不予支持。关于房贷借款的本金数额，本案合同签订后，原告向被告指定账户拨付借款375000元，此后被告向军、柯盼盼未按约如期向原告还款，并自2018年5月开始出现逾期，现原告以借款合同中的加速到期条款主张截止2019年5月20日下欠的贷款本金本金358355.43元，该主张符合双方约定和法律规定，且收款中包含对保证金账户中的扣款并不影响原告在此时间截止点上对下欠本金数额的主张，同时被告宏城开发公司对原告宣布案涉贷款提前到期及提起诉讼未提出异议，因此应认定在该时间点上房贷借款下余本金数额为358355.43元。关于本案快贷借款的本金数额，被告向军提交合同、申请成功后于当日全部支用，此后未按约如期向原告还款，现原告以合同中的加速到期条款主张截止2019年5月20日该被告下欠的贷款本金7800元，该主张符合双方约定和法律规定，因此应认定在该时间点上快贷借款下余本金数额为7800元。关于原告请求的支付利息问题，房贷借款合同签订时确定的利率为5.15‰，快贷借款合同签订后的利率为9%，合同约定逾期罚息标准均为贷款利率上浮50%，原告现主张房贷借款至2019年5月20日欠付利息11635.09元、罚息347.67元同时要求自此日后按7.35%计算利息，主张快贷借款至2019年5月20日欠付利息930.75元、罚息749.27元同时要求自此日后按13.5%计算利息均具有双方的合同约定依据，且不违反法律规定，因此对原告上述两项计息主张，本院予以支持，利息的计付自利息已付至的次日即2019年5月21日起计至本息全部清偿之日止。《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定“连带责任保证的债务人在主合同规定债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条规定“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。被告宏城开发公司在《借款合同》中作为保证人签字，自愿为本案房贷借款向原告提供连带责任保证，约定保证期间为合同保证条款生效之日起到抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，案涉借款现未超过保证期限，因此对原告要求被告承担保证责任的相关诉讼请求，本院予以支持。被告宏城开发公司实际履行担保责任清偿债务后，有权向被告向军、柯盼盼追偿。关于原告诉称的优先受偿问题，抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于因期房买卖中债权行为成立和不动产的转移登记之间因房屋建造等原因存在较长的时间间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，现本案不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持，同时对被告宏城开发公司的相关辩解本院不予采纳。被告向军、柯盼盼对现仍下欠原告的房贷借款本息，被告向军对现仍下欠原告的快贷借款本息，均应及时向原告作一次性支付。被告柯盼盼经本院合法传唤后不到庭参加诉讼，应视为其放弃和处分自有的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向军、柯盼盼于本判决生效后五日内一次性共同偿还原告中国建设银行股份有限公司恩施分行截止2019年5月20日的购房贷款本金358355.43元、利息11635.09元、罚息347.67元，以上共计人民币370338.19元，并自2019年5月21日起以下欠借款本金358355.43为基数按年利率7.35%计付利息至借款本息全部清偿之日止。二、被告恩施宏城房地产开发有限责任公司对被告向军、柯盼盼的上述房贷借款偿还责任承担连带保证责任，该公司实际履行担保责任清偿债务后，有权向被告向军、柯盼盼追偿。三、被告向军于本判决生效后五日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司恩施分行截止2019年5月20日的快贷贷款本金7800元、利息930.75元、罚息749.27元，以上共计人民币9480.02元，并自2019年5月21日起以下欠快贷本金7800为基数按年利率13.5%计付利息至借款本息全部清偿之日止。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费6998元，减半交纳3499元，由被告向军、柯盼盼负担，由被告恩施宏城房地产开发有限责任公司连带缴纳。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇一九年十二月二十七日书记员  苏 蜀