浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初5534号 原告（反诉被告）：浙江晨火商用厨房设备有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道市岭村，现经营地址浙江省乐清市城南街道南山社区（原上米岙村）米华路8号，统一社会信用代码91330382597244509C。 法定代表人：李道友。 委托诉讼代理人：郑丽琴，浙江择法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴童，男，1989年11月2日出生，汉族，住湖北省宜城市，系公司工作人员。 被告：乐清市华凌电子元件厂，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路398号，统一社会信用代码913303821455299769。 法定代表人：徐燎可。 委托诉讼代理人：马青英，浙江乐泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐清市莱美汽车服务有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道宁康西路398号，统一社会信用代码91330382329886679D。 法定代表人：陈金华。 委托诉讼代理人：庄克栋，浙江乔泰律师事务所律师。 原告浙江晨火商用厨房设备有限公司（以下简称“晨火公司”）与被告乐清市华凌电子元件厂（以下简称“华凌厂”）、乐清市莱美汽车服务有限公司（以下简称“莱美公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日予以立案受理。诉讼过程中，原告晨火公司申请对涉案租赁厂房内加盖的构筑物及室内装修的现值进行司法评估。司法评估期间，被告莱美公司针对原告晨火公司提起反诉，本院审查后予以准许。依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告晨火公司起诉称：2018年4月17日，晨火公司、莱美公司签订《厂房出租合同协议书》，约定莱美公司将其从华凌厂承租的位于乐清市的厂房中的1060平方米出租给晨火公司使用，租期五年，自2018年4月17日起至2023年4月17日止，年租金210000元，合同明确晨火公司可以依自己的经营特点进行装修。合同签订后，晨火公司与装修承包方罗伟信签订《装修工程承包书》，约定由罗伟信采取包工包料的形式承包装修晨火公司，装修费用420000元。装修完成后，晨火公司搬迁至租赁厂房内。2019年3月初，晨火公司突然接到华凌厂的通知，要求晨火公司搬离厂房，华凌厂向晨火公司出具一份其与莱美公司私下签订的关于不再继续租赁该厂房的《解除合同》。同时，华凌厂还告知其已将晨火公司使用的厂房出租给案外人。晨火公司表明自己与莱美公司签订的合同期限为五年，现在还没到一年，要求继续租用该厂房，华凌厂不予理睬。此后，华凌厂和案外人经常到晨火公司租用的厂房要求搬离，甚至恐吓要将设备扔出厂房。华凌厂与晨火公司、莱美公司在同一厂区内办公，自晨火公司2018年4月开始装修，华凌厂就已经知道莱美公司转租厂房的事实，且在晨火公司搬迁入场之初还来现场参观，华凌厂当时并没有提出异议，华凌厂在未告知晨火公司的情况下私下与莱美公司解除合同，并将厂房出租给案外人，强制要求晨火公司搬迁，不搬迁就断水断电，严重扰乱了晨火公司的生产经营。华凌厂、莱美公司私下解除合同致使晨火公司无法继续使用厂房，华凌厂明知晨火公司租赁的事实擅自将厂房出租给案外人，损害晨火公司利益，华凌厂、莱美公司共同侵犯晨火公司的合法权益，故诉请判决：1.两被告共同赔偿原告装修及搬迁损失480000元；2.本案诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。2019年9月25日，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告莱美公司签订的《厂房出租合同协议书》；2.两被告共同赔偿原告厂房构筑物及装修残值313449元；3.两被告共同承担原告搬迁费用50000元；4.本案诉讼费用、鉴定费用由两被告承担。 被告华凌厂答辩称：1.晨火公司与莱美公司签订的房屋租赁合同无效，华凌厂无需承担赔偿责任。华凌厂与莱美公司签订的房屋租赁合同明确约定不得做其他经营，不得转租。华凌厂的三幢厂房全部出租给各承租人，在住所地已无生产、经营活动。晨火公司与莱美公司签订转租合同之初，华凌厂并不知情，2018年10月中下旬向莱美公司催讨租金时得知转租事宜，已于次月通知原告搬离，该时间符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定。因而，转租合同无效，华凌厂不承担赔偿责任。2.晨火公司在未了解莱美公司是否有权处分的情况下贸然签订租赁协议，其未尽谨慎义务，自身存在过错，应对损失承担部分责任。并且，从其装修效果来看，使用年限并非五年，而是有长期承租打算。3.莱美公司未经华凌厂同意，擅自将厂房转租给晨火公司，应对晨火公司的损失承担赔偿责任。华凌厂与莱美公司之间的租赁期限为2015年4月15日至2020年4月15日，而莱美公司与晨火公司约定的租赁期限为2018年4月17日至2023年4月17日，可知莱美公司明知其剩余的租赁期限不足两年，却与晨火公司签订长达五年的租约，主观恶意明显。转租协议第八条第二款约定，租赁期间因产权证问题影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。4.晨火公司目前已从承租厂房内搬离，从现场来看，除了钢棚以外，其他的都已经不复存在，对于可移动的装饰物，如窗帘、方灯、门、热水器、广告字、发光字、支架等的评估价值应从评估价值总额中予以扣除。5.晨火公司主张的搬迁费用无依据。综上，恳请法院予以采纳。 被告莱美公司答辩兼反诉称：1.晨火公司要求解除厂房租赁合同，没有出现法定的或约定的解除事由。莱美公司与华凌厂解除的是莱美公司实际使用的部分厂房的租赁关系，因《解除合同》表述的过于笼统，特予以说明。2.莱美公司从始至终没有要求晨火公司解除合同，事实上也不存在妨碍晨火公司生产的行为。因此莱美公司不应当承担赔偿损失的责任。3.晨火公司要求赔偿313449元不符合合同约定，合同中明确约定提前解除合同则赔偿三个月租金。合同约定晨火公司仅可以进行装修，不能自行搭建，晨火公司将莱美公司搭建的部分钢棚都计算在损失范围内是不合理的。4.晨火公司主张的搬迁费用不合理，数额过高，没有明确的依据，而且也不应当由莱美公司承担。5.华凌厂完全清楚转租事宜，晨火公司装修期间华凌厂人员经常去现场看，故解除合同的责任应由华凌厂承担。6.晨火公司至今未向莱美公司支付相应的租金，晨火公司与陈金华串通损害莱美公司及其他股东利益，即使晨火公司向陈金华支付了租金也是无效的，晨火公司应当向莱美公司支付租金210000元。综上，恳请驳回晨火公司对莱美公司的诉讼请求，并提出反诉请求：1.判决晨火公司支付莱美公司租金210000元；2.反诉诉讼费由晨火公司负担。 反诉被告晨火公司答辩称：晨火公司法定代表人李道友系通过莱美公司股东黄达的父亲得知莱美公司有厂房对外出租，经黄达父亲介绍与陈金华加了微信，陈金华享有莱美公司18%的股权，是最大的股东，陈金华经手与晨火公司订立租赁合同，之后款项也是应陈金华的要求汇入陈金华指定的银行卡共190000元，另现金支付20000元用于给陈金华发放工人工资。因此，租金210000元已经支付完毕，晨火公司不存在任何与陈金华串通的行为。 本院经审理查明：2015年3月2日，莱美公司向华凌厂承租坐落于乐清市西面一栋三层厂房2180.71平方米，约定租期自2015年4月15日至2020年4月15日止，明确租赁厂房用作汽车维修相关业务，不得做其他经营，不得转租，等等。2018年4月，陈金华代表莱美公司将从华凌厂承租的厂房中的1060平方米转租给晨火公司，双方约定厂房租赁期限自2018年4月17日至2023年4月17日止，年租金210000元；租赁期内乙方（晨火公司）可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方（莱美公司）也不作任何补偿；若甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；若乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金；如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。上述转租协议签订后，晨火公司组织人员进行厂房室内装修及室外钢棚的搭建，随后搬迁至承租厂房内开展生产经营活动。2018年11月5日，华凌厂与莱美公司签订一份《解除合同》，内容为：“莱美公司因自身经营问题，导致不能持续经营，现向华凌厂提出提前解除该房屋原有租赁合同，到2019年2月28日为止，不再继续租赁该厂房，现经双方协商，华凌厂同意根据原有合同条款解除原合同，莱美公司须在2019年2月28日之前交还该厂房给华凌厂，在解除合同生效后，截止到2019年2月28日还有滞留在该厂房的所有物品视为莱美公司自动放弃。”约定的腾退期限届满，华凌厂要求尚在厂房内生产、经营的晨火公司搬离，因此引发纠纷。 本案诉讼过程中，晨火公司申请本院对其在涉案租赁厂房内加盖的构筑物及室内装修的现值进行司法评估。本院依法委托温州安阳资产评估事务所进行司法评估。2019年11月26日，评估机构出具资产评估报告，评估并核准晨火公司加盖的构筑物及室内装修的评估价值为237465元。晨火公司支付评估费4000元。 另查明：1.截至庭审之日，华凌厂确认晨火公司已经搬离涉案厂房。2.华凌厂、莱美公司确认双方之间的租金已结算至2019年5月份。3.晨火公司于2018年3月24日向陈金华汇款50000元、于同年3月30日向陈金华汇款50000元、于同年4月9日向陈金华汇款90000元，均用于支付租金。4.莱美公司确认收到晨火公司支付的10000元钢棚补贴、10000元装修补贴。5.莱美公司成立于2015年3月16日，成立之初的法定代表人为吴文静，于2018年10月23日变更登记法定代表人为陈金华，陈金华持股比例18%，为莱美公司最大股东。 以上事实，有原告营业执照副本、两被告企业信息公示报告、莱美公司企业变更登记详情、莱美公司与晨火公司之间的厂房出租合同协议书、华凌厂与莱美公司之间的房屋租赁合同、华凌厂与莱美公司之间的解除合同、资产评估报告、鉴定费发票、晨火公司广告牌等照片共八张、转账汇款凭证三份，晨火公司法定代表人李道友、工作人员李兴童与莱美公司陈金华的微信聊天记录，并结合庭审笔录以及本院对各方组织的谈话笔录在案佐证，依法予以认定。 本院认为，华凌厂与莱美公司签订的房屋租赁合同，内容真实、合法有效，故莱美公司取得租赁期内对该出租厂房的合法占有、使用及收益的权利。华凌厂未赋予莱美公司转租的权利，莱美公司将该厂房其中部分转租给晨火公司，双方因此订立的转租协议属于效力待定。本案中，晨火公司、莱美公司均主张华凌厂自2018年4月装修时起即知道转租事宜，而华凌厂反驳于2018年10月下旬才得以知悉。根据晨火公司在承租厂房一楼及楼顶设置大型广告牌的情况，结合华凌厂对租赁物进行适当管理、收取水电费等不可避免地进入承租厂房内的实际需要，本院对莱美公司、晨火公司关于自2018年4月装修时起华凌厂便知悉转租事宜的主张予以采信。华凌厂知悉转租事宜后，未在法定的六个月期限内提出异议，故视为其同意转租；但转租期限超过莱美公司剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。因此，晨火公司、莱美公司之间2018年4月17日至2020年4月15日期间的转租行为合法有效，超过该期限的部分为无效。 华凌厂、莱美公司订立的解除合同，从文意上看，未可见莱美公司仅要求解除其实际使用的厂房部分的租赁合同，即保留晨火公司使用的该部分厂房的租赁关系，故莱美公司在未告知晨火公司的情况下擅自与华凌厂解除租赁合同，存在违约行为；而华凌厂在知悉转租事实的情况下，未考虑晨火公司的优先承租权径自将该幢厂房整体出租给案外人，亦存在着一定过错。晨火公司于诉讼过程中不得已搬离承租厂房，其租赁目的已无法实现，晨火公司诉请解除其与莱美公司订立的《厂房出租合同协议书》，符合客观事实且有法可依，本院予以支持。 关于晨火公司的损失。经本院委托温州安阳资产评估事务所进行司法评估，评估晨火公司搭建的构筑物及装修部分的市场价值为237465元，晨火公司支出评估费4000元。莱美公司主张晨火公司仅可以装修，不能搭建，故晨火公司搭建的钢棚等不应计入损失范围。从陈金华与李道友的微信聊天记录中明显反映出陈金华许可晨火公司搭铁棚的事实，故晨火公司经许可后搭建的钢棚理应计入损失范围。华凌厂、莱美公司认为窗帘、灯具、门、热水器、广告字、发光字、支架、水箱、显示器均可拆除再利用，故不计入损失范围内。本院认为除灯具、热水器、水箱、显示器明显可以重复利用外，窗帘（百叶窗）、门、广告字、发光字、支架为定制产品，与场地大小相匹配的情况下才有重复利用的价值，故本院认定灯具、热水器、水箱、显示器合计价值6702元不计入损失范围内，将其余物品的残值计入损失范围。关于搬迁费用，晨火公司提供的搬迁费用华凌厂、莱美公司持有异议，本院认为晨火公司系经营商用厨房大型设备的企业，厂房内大型设备搬迁势必产生除人工以外的机械、运输等费用，根据晨火公司庭审中陈述的迁往地址，本院酌情确定搬迁费用为10000元。综上，晨火公司的损失金额达237465－6702元＋搬迁费10000元＋鉴定费4000元＝244763元。莱美公司抗辩合同提前解除的违约金即支付三个月租金，明显低于晨火公司造成的损失，故对其辩解本院不予采纳。此外。关于晨火公司支付莱美公司钢棚补贴、室内装修补贴，莱美公司确认收到该两笔补贴20000元，该补贴系晨火公司可使用莱美公司原搭建的钢棚、已装修的室内空间的费用，本院根据晨火公司实际使用的期限，结合上文关于转租合同有效期间的认定意见，酌情确定由莱美公司返还10000元。 关于赔偿责任的认定。晨火公司在与莱美公司协商订立租赁合同时未尽审慎审查义务，签订的租赁期限明显超出了莱美公司剩余租赁期限，故晨火公司自身存在一定过错。华凌厂、莱美公司的过错在前已经分析，不再赘述。根据各方的过错程度，本院认定晨火公司自负10%责任，华凌厂承担30%责任、莱美公司承担60%责任，因而，华凌厂应赔偿晨火公司的损失金额为244763元×30%＝73429元，莱美公司应赔偿晨火公司的损失金额为244763元×60%＋10000元＝156858元。 关于莱美公司反诉主张晨火公司支付租金210000元。在双方订立租赁合同时，陈金华虽非公司法定代表人，但其为最大股东，且之后工商变更登记其为新任法定代笔人，故晨火公司与陈金华订立租赁合同并向陈金华支付租金，符合一般商业惯例。晨火公司向陈金华转账汇款190000元，根据微信聊天记录中陈金华提出“先付租金、贴补可以进场后再给”的聊天内容，结合莱美公司确认钢棚补贴、装修补贴各10000元已经收取的事实，故本院对晨火公司主张剩余租金20000元已通过现金方式交付陈金华的意见予以采信。莱美公司主张陈金华与晨火公司恶意串通损害莱美公司及其他股东权利、晨火公司不应当向陈金华支付租金的依据不足，本院不予采纳。若陈金华收取租金后未将款项交公司财务，系莱美公司内部股东纠纷，不影响本案处理。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除浙江晨火商用厨房设备有限公司与乐清市莱美汽车服务有限公司签订的《厂房出租合同协议书》。 二、乐清市华凌电子元件厂赔偿浙江晨火商用厨房设备有限公司厂房构筑物及装修残值、搬迁费用、鉴定费合计73429元。 三、乐清市莱美汽车服务有限公司赔偿浙江晨火商用厨房设备有限公司厂房构筑物及装修残值、搬迁费用、鉴定费合计156858元。 上述二、三项确定的款项，均限于本判决生效后十五日内交本院民一庭转付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回浙江晨火商用厨房设备有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回乐清市莱美汽车服务有限公司的反诉请求。 本诉受理费6752元减半收取计3376元，由浙江晨火商用厨房设备有限公司负担997元、乐清市华凌电子元件厂负担793元、乐清市莱美汽车服务有限公司负担1586元；反诉受理费4450元减半收取计2225元，由乐清市莱美汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  高文丹 二〇一九年十二月五日 书记员  於丹建