江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初1325号原告：盱眙县方佳物业管理有限公司，住所地盱眙县盱城街道穆山巷7号。法定代表人：孙洪银，该公司董事长。委托诉讼代理人：王都，该公司法律顾问。被告：盱眙县经济适用房发展中心，住所地盱眙县新湾人家1-3号门面106室。法定代表人：雷新春，该中心主任。委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成林，江苏宗泽律师事务所律师。原告盱眙县方佳物业管理有限公司（以下简称方佳物业公司）与被告盱眙县经济适用房发展中心(以下简称盱眙经济适用房中心)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法由审判员戴永明适用简易程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告方佳物业公司法定代表人孙洪银、委托诉讼代理人王都、被告盱眙经济适用房中心法定代表人雷新春、委托诉讼代理人张成林到庭参加了诉讼。因原、被告对本案事实争议较大，后转为普通程序审理，依法组成合议庭于同年6月24日公开开庭进行了审理，原告方佳物业公司委托诉讼代理人王都、被告盱眙经济适用房中心法定代表人雷新春、委托诉讼代理人郭龙盛、张成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告盱眙经济适用房中心给付新湾人家住宅及商业空置房2014年—2018年的物业服务费1489903元；2、被告支付违约金282376元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月，原告参加了盱眙县政府采购中心组织的盱眙县七个房地产项目前期物业管理公开招标（项目编号XYZCZ-2014-016）。开标后，原告对其中的第六包被告开发的新湾人家房地产项目中标。中标后，原、被告双方根据《物业管理招标文件》的规定，于2014年5月20日签订了《新湾人家前期物业服务合同》，合同约定被告将新湾人家小区79428㎡住宅及商业物业交给原告管理服务，合同期限两年，至2016年5月20日止。服务费用住宅物业0.45元/月/平方米；商业物业1.00元/月/平方米；公共区域水电费200元/户/年。甲方未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，被告将该小区的全部物业交给原告，原告对该小区物业按双方合同约定进行了全面的物业服务。合同到期后，双方重新签订了《新湾人家前期物业服务合同》，双方在合同一的基础上，调整了收费标准，住宅物业0.59元/月/平方米；商业物业1.20元/月/平方米，取消了公共区域水电费。合同期限三年，至2019年5月20日止，其他条款未变。在合同一和合同二的履行期间，被告陆续售出部分住宅和商业物业，尚有大量住宅和商业物业未出售，原告对该部分物业仍按《新湾人家前期物业服务合同》进行前期物业管理服务。根据双方合同约定及《江苏省物业管理条例》的规定，由开发单位全额缴纳，被告应当向原告缴纳所有未出售物业的前期物业服务费用。根据原告统计，新湾人家小区住宅空置物业至2018年12月31日，被告尚欠原告物业服务费用879121元；新湾人家小区商业空置物业至2018年12月31日，被告尚欠原告物业服务费用610782元，合计1489903元。经原告多次索要，亦无果。为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的诉讼请求。被告盱眙经济适用房中心辩称，1、原告方佳物业公司未能按《新湾人家前期物业服务合同》的约定，向新湾人家业主提供符合质量标准的物业服务，应当减免业主和被告缴纳物业服务费的义务。因原告公司提供的物业服务质量差，被小区业主多次投诉，对政府相关部门检查中发现存在的问题未能采取措施进行整改，被通报批评并处罚。2018年3月，新湾人家小区在全县81个物管小区长效管理工作检查中排名倒数第一；2、原告要求被告支付2014年5月20日起至2016年5月20日期间尚未出售房屋物业服务费，没有事实依据。在合同期限内，被告没有将空置房交给原告管理，合同也未约定被告应当向原告缴纳空置房的物业费；3、原告未能按照双方签订的第一份《新湾人家前期物业服务合同》中第六条、第十二条的约定，公示小区公共区域水电费分摊、停车收费收益分配情况；4、原告没有尽职管理服务物业小区，对于小区内公共设施造成的损坏，以及空置房设施损坏、被盗、被非法占用所造成的损失，应当承担维修或赔偿责任；5、原告要求被告承担违约金过高，应当按同期中国人民银行贷款利率标准确定违约金；6、原告主张的物业服务费金额不具有真实性，原告诉称的被告欠缴的物业费，是原告单方计算的，并未与被告进行对账或者经被告确认，是不真实的。要求与原告进行核对后再确定是否应当承担给付物业费的责任；7、原告所提出的诉讼请求，部分请求已超过诉讼生效。依据第一份合同第六条约定，原告向业主收取物业费是按月计算收取，对应原告提出的要求支付三年前的物业服务费的请求，不应得到支持或驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：盱眙经济适用房中心在盱眙县开发建设新湾人家小区。方佳物业公司系经营物业管理，卫生保洁服务，房屋维修，房屋租赁，市场管理的公司。2014年5月，盱眙经济适用房中心通过盱眙县招投标管理中心对其开发建设的新湾人家小区前期物业服务进行招标，方佳物业公司中标。2014年5月20日，盱眙经济适用房中心（甲方）与方佳物业公司（乙方）就新湾人家小区前期物业服务签订一份《新湾人家前期物业服务合同》。甲方将新湾人家小区在业主委员会成立并与物业服务公司签订物业服务合同前该小区的物业管理服务交由乙方方佳物业公司管理服务。双方对物业基本情况、前期物业承接验收、物业的使用维护、物业服务内容及质量要求、物业费收取标准等双方权利义务均进行了约定。其中物业服务费收取标准：多层住宅0.45元/月/平方米；商业物业1.00元/月/平方米；公共区域水电费200元/户/年，乙方代收代付，按季公示；垃圾外运费8元/月/户；机动车位租赁费100元/月；非机动车位租赁费20元/月。业主按照入住通知书约定的房屋交付时间，作为缴纳物业费的起始时间。因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，由物业使用人提前向物业公司提出书面申请，期间的物业费应不低于合同约定标准的70%。违约责任条款约定，乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应降低物业服务收费标准，甲方、业主有权更换物业服务单位；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限自2014年5月20日起至2016年5月20日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议，甲方应在合同期满前选聘新的物业服务公司。合同签订后，盱眙经济适用房中心陆续向业主交付部分房屋，方佳物业公司后进入新湾小区进行物业管理服务，收取业主物业费。但此时因新湾人家小区尚有部分房屋未竣工验收交付业主，且双方合同对该部分房屋是否由盱眙经济适用房中心支付物业费、如何支付没有明确约定，双方一直存在争议，没有结算。2016年5月，因新湾人家小区没有成立业主大会，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司续签一份《新湾人家前期物业服务合同》。期限自2016年5月20日起至2019年5月20日止。物业服务费收费标准调整为：多层住宅0.59元/月/平方米；商业物业1.20元/月/平方米；垃圾处理费8元/月/户；机动车位维护费60元/辆/月；另约定甲方已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（空置房），其物业服务费用按《江苏省物业管理条例》等有关规定，由开发单位即甲方全额缴纳。该合同签订后,方佳物业公司继续为新湾人家小区进行物业管理服务。因新湾人家小区房屋一直在不断的交付过程中，加之盱眙经济适用房中心负责人变动，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司就该小区未出售及未交付的房屋物业费一直未结算。2018年下半年，方佳物业公司向盱眙经济适用房中心主张要求结算支付物业费，因双方存在争议，未结算也未支付。方佳物业公司于2019年3月5日向本院提起诉讼。本案在审理中，经方佳物业公司与盱眙经济适用房中心就案涉新湾小区2015-2018年交付业主之前的空置房物业费进行核对计算，双方存在较大差异。因双方提供的每栋楼交房通知书不全，本院依据该小区完工、竣工日期，每栋楼的实际交付情况，方佳物业公司实际进入该小区进行物业管理服务的时间，核对计算2015-2018年案涉新湾小区交付业主之前的空置房物业费合计为1167469元。盱眙经济适用房中心提供的盱眙县物业管理所的整改通知书、物管小区长效管理检查情况通报、得分表以及该小区的现场照片，均能反映方佳物业公司在对新湾人家小区提供物业服务过程中，存在管理服务不到位问题。本院认为，盱眙经济适用房中心与方佳物业公司签订的两份《新湾人家前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应按合同约定履行。本案方佳物业公司主张的物业费属于小区前期未交付给业主的空置房物业费，尽管盱眙经济适用房中心与方佳物业公司签订的第一份《新湾人家前期物业服务合同》中对该部分物业的物业费的支付没有约定，但国务院《物业管理条例》规定，已竣工但未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。故方佳物业公司要求盱眙经济适用房中心支付新湾人家小区前期已竣工未售出或者尚未交给物业买受人的空置房物业费，本院予以支持。盱眙经济适用房中心辩称，方佳物业公司主张的三年前物业费超过了诉讼时效。对此，本院认为，方佳物业公司按合同约定于2014年5月20日开始进入新湾小区进行物业管理服务，按物业管理行业收费习惯，盱眙经济适用房中心应当按月或按年支付前期物业费，但盱眙经济适用房中心一直未履行支付义务。审理中方佳物业公司认为其一直在向盱眙经济适用房中心主张空置房的物业费，而盱眙经济适用房中心明确陈述方佳物业公司于2018年下半年向其主张前期物业费，此时，未超过诉讼时效，且引起诉讼时效中断。现本案方佳物业公司于2019年3月5日向本院起诉主张2015-2018年空置房的物业费，未超过三年的诉讼时效，故对盱眙经济适用房中心辩称部分请求超过诉讼时效，本院不予支持。关于盱眙经济适用房中心应支付方佳物业公司前期物业费的数额，方佳物业公司对新湾人家小区进行了物业管理服务，盱眙经济适用房中心应当按照合同约定及法律法规的规定履行支付前期空置房物业费的义务。但方佳物业公司在对新湾人家小区进行物业管理服务过程中，由于其投入的人力、物力不足，加之管理服务未完全到位，导致该小区环境卫生、绿化养护、管理秩序存在问题，在全县物管小区长效管理考评中得分较低，被盱眙县物业管理所通报、处罚。按照合同约定及国务院《物业管理条例》的规定，根据双方提供的现有证据核对计算，案涉新湾人家小区前期空置房的物业费合计为1167469元，本院按照提供服务与收取费用相对应的公平原则，酌情确定方佳物业公司主张的2015-2018年空置房物业费按70%计算，即817228元（1167469元×70%）。另方佳物业公司要求盱眙经济适用房中心支付违约金282376元，盱眙经济适用房中心辩称，违约金计算标准过高，要求调整按中国人民银行同期贷款利率计算。因双方在履行《新湾人家前期物业服务合同》中均有违约行为，且方佳物业公司也未与盱眙经济适用房中心核对结算空置房的物业费，现其要求按合同约定计算违约金，本院不予支持。但盱眙经济适用房中心至今分文未支付物业费，不仅对方佳物业公司履行新湾小区物业管理服务造成影响，也给方佳物业公司造成一定损失。本院酌情确定自原告起诉之日起，以被告应付物业费数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至2019年8月20日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告盱眙县经济适用房发展中心于判决生效后十日内给付原告盱眙县方佳物业管理有限公司2015-2018年度物业费817228元及利息（利息自2019年3月5日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月20日，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、驳回原告盱眙县方佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20751元，由原告盱眙县方佳物业管理有限公司负担10000元，由被告盱眙县经济适用房发展中心负担10751元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  戴永明人民陪审员  巴正惠人民陪审员  薛 琴二〇一九年十二月二日书 记 员  戚书香附：相关法律法规及司法解释《物业管理条例》第四十二条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。