陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终3135号 上诉人（原审被告）：李博宁，女，1980年出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：马戎，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廉高波，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊记社，男，1969年出生，汉族，陕西熙钰建筑工程有限公司职员，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：王凯，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。原审被告：陕西瑞麟置业有限公司,住所地:西安市碑林区。法定代表人：孙瑞麟，该公司董事长。上诉人李博宁因与被上诉人樊记社、原审被告陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民撤5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李博宁上诉请求：1、撤销一审判决，驳回樊记社诉讼请求；2、一、二审诉讼费由樊记社承担。事实和理由：一、碑林法院4105号判决认定事实清楚，适用法律正确。在该案审理过程中，承办法官专程到临潼区房屋管理部门了解涉案房屋的具体情况，2016年10月12日查阅得知，涉案房屋仅登记在李博宁一人名下，同日，承办法官到涉案房屋现场了解情况，得到相关工作人员答复称涉案房屋没有被任何第三人占有，现场也没有装修痕迹，房屋为空置状态。结合李博宁提供的证据，依法作出（2016）陕0113民初4105号民事判决。二、一审判决认定事实错误，本案不属于一房二卖情形，樊记社占有标的的房产系非法占有，不是善意第三人。首先，在李博宁签署《商品房买卖合同》前，李博宁与瑞麟公司到西安市临潼区房管所查阅得知，标的房屋在出售给李博宁之前未进行登记，遂与瑞麟公司在2013年7月22日签署《商品房买卖合同》并同日办理了登记手续。李博宁不知晓也不可能知晓瑞麟公司在2013年5月20日将标的房屋出售给樊记社。预售合同的登记备案是将物权公示手段运用于债法上的请求权，使买受人对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力，从而具有保全买受人请求预售人交付商品房的债权实现的作用。通过登记备案，买受人对预购商品房的请求权已具有一定的排他效力，就已经向社会公示了涉案房屋已出售的事实，并具备公信力。公示的法律效果在于“一经公示，即为社会公众所知”，公信的法律效果在于“社会公众可以信赖公示的内容，并据此开展交易活动”。其次，李博宁在2013年7月22日受让标的房屋并登记后，樊记社4年来一直没有就标的房屋向李博宁提出过权利主张，李博宁诉瑞麟公司期间，樊记社也没有提出过任何权利主张，承办法官到房管局及现场，也没有发现标的房屋与樊记社之间存在关联关系。2017年8月，樊记社突然提出房屋归其所有，拿出所谓的商品房买卖合同，不属于一房二卖的情形。樊记社就标的房屋多年来未做登记，未提出权利主张，不排除虚构合同及相关交房手续，提起虚假诉讼的合理怀疑。第三、即便樊记社与瑞麟公司签署的《商品房买卖合同》属实，但李博宁与瑞麟公司签订的《商品房买卖合同》是唯一在西安市临潼区房屋管理部门办理备案登记，经登记的合同具有公示效力，可以对抗未登记的其他第三人签署的《商品房买卖合同》，樊记社如果真实签署了《商品房买卖合同》，但没有办理预售合同网签登记，交付房屋也怠于到房管部门办理过户登记，也未有向李博宁主张物权权利，不符合常理。庭审中提交的办理交房手续（时间上涂改痕迹明显）的时间在2015年3月3日，在李博宁与瑞麟公司网签登记之后，且根据2015年3月瑞麟公司还没有将房屋向业主办理交房手续，瑞麟公司和樊记社明知李博宁网签登记事实，仍旧私下办理交房手续，与瑞麟公司存在明显的恶意串通，李博宁有权主张确认瑞麟公司与樊记社订立的商品房买卖合同无效，交房行为无效。樊记社辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李博宁主张认定事实错误无任何依据。1、瑞麟公司先后与樊记社、李博宁签订《商品房买卖合同》确系一房二卖情形，原（2016）陕0103民初4105号民事判决遗漏重要第三人即樊记社，损害其合法权益。2、涉案房屋至今未办理权属登记，而原审判决将房屋买卖合同纠纷的债权纠纷与房屋所有权的确权纠纷并案处理并直接作出所有权的确权认定明显错误。二、李博宁主张樊记社系非法占有涉案房屋无任何事实与法律依据。1、李博宁对预售合同进行登记备案行为仅属于存档备查行为，不具有行政确认效力，对当事人的权利义务不产生实际影响。西安市铁路运输中级法院作出的（2017）陕71行终221号行政裁定书认为：西安市临潼区房地产管理所根据城市房地产管理法等规定对商品房合同登记备案仅属于存档备查行为，不具有行政确认效力，对当事人的权利义务不产生实际影响。因此，李博宁主张通过登记备案对商品房的请求权有一定的排他效力，属于向社会公众公示了涉案房屋已出售的事实具备公信力并无任何事实与法律依据。2、樊记社系合法占有涉案房屋。涉案房屋本系为樊记社定向开发建设的，关于该房屋的结构等所使用的材料、材质、颜色等都是瑞麟公司与樊记社协商后确定下来的。樊记社与瑞麟公司的《商品房买卖合同》签订时间在李博宁之前，且交清全部房款时间明显早于李博宁。瑞麟公司已于2015年3月3日将涉案房屋交付樊记社使用，樊记社在办理了相关的房屋入住及物业手续后，即对涉案房屋进行了合法的占有、使用。请求驳回上诉，维持原判，瑞麟公司未出庭亦未提交书面答辩意见。樊记社向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2016）陕0103民初4015号民事判决书；2.诉讼费由李博宁、瑞麟公司承担。一审法院认定事实：2013年5月20日，樊记社与瑞麟公司签订商品房买卖合同，约定，由樊记社购买瑞麟公司开发的第一幢1到3层、地下1层商品房，建筑面积1650平方米，樊记社于2013年5月20日一次性付款12000000元；瑞麟公司于2014年6月30日前将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付樊记社；瑞麟公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由瑞麟公司提供的的资料报产权登记机关备案。合同签订后，瑞麟公司于2013年5月20日给樊记社开具了收据，载明，“交款单位：樊记社；人民币：12000000元；收款事由：预收房款”在收款收据上盖有瑞麟公司财务专用章。瑞麟公司分别于2015年3月3日、2015年12月15日给樊记社出具了两份内容一样的交房入住书。2015年3月5日樊记社向陕西家骏物业管理有限公司交纳40000元物管费。随后一直向陕西龙容物业有限公司交纳物管费。2013年7月22日，李博宁与瑞麟公司就上述房屋亦签订了买卖合同，约定，房价款10000000元，一次性已足额付清；瑞麟公司应当在2014年6月30日前将具备商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付李博宁使用；瑞麟公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由瑞麟公司提供的资料报产权的登记机关备案。合同签订之日，李博宁在西安市临潼区房地产管理所办理了商品房买卖合同监证备案登记。2016年5月18日李博宁将瑞麟公司起诉至本院，诉称，双方签订上述房屋买卖合同后，根据瑞麟公司出具的付款委托申请，全额向瑞麟公司付清全部购房款10000000元；双方就上述房屋办理完商品房买卖合同登记备案手续，合同备案登记号为Y20130918；根据合同约定，瑞麟公司应在2014年6月30日之前，将上述房屋在验收合格的情况下，交付李博宁进行使用，在交付后365日内，瑞麟公司应将办理权属登记需由瑞麟公司提供的资料报产权登记机关备案；瑞麟公司未能按照合同约定时间履行交房义务，亦未将办理权属登记需由瑞麟公司提供的资料报产权登记机关备案；遂请求，1.确认双方签订的买卖合同有效，2.西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺(独立三层)房屋所有权归樊记社李博宁所有，3.瑞麟公司立即将上述房屋交付李博宁，4.瑞麟公司立即将办理西安市临潼区XX大街XX号瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。瑞麟公司未答辩。该判决审理查明事实如下：（合同内容如上所述）。合同签订之日，李博宁即委托陕西鲜锅海鲜餐饮管理有限公司王红艳向瑞麟公司时任法定代表人支付购房款10000000元整，瑞麟公司向李博宁出具收款收据两份。其中一份载明，收款额为5000000元，收款方式为更名换票，另一张收款收据载明：收到李博宁购房款转账5000000元。该合同在西安市临潼房地产管理所办理了房屋销售合同备案登记。合同还约定，出卖人应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。截止目前，被告未能按照合同约定时间履行交房义务，亦未将办案权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该判决认为，李博宁与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》系李博宁与瑞麟公司的真实意思表示，合同内容不违反有关法律的规定，应为有效，双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李博宁已经按约支付了购房款，瑞麟公司未按约定向李博宁交付房屋及办理相关手续，未履行合同义务，违反了合同的约定，现李博宁要求确认与瑞麟公司签订的合同合法有效、西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋所有权归李博宁所有、瑞麟公司立即将西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋交付李博宁等诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持；李博宁请求判令瑞麟公司将办理西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案一节，双方虽约定瑞麟公司应当在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因瑞麟公司严重违约，未按约定日期2014年6月30日前给李博宁交付房屋，致李博宁房屋产权证不能按约定时间办理，故对李博宁请求判令瑞麟公司将办理西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案的请求，依法予以支持。遂作出判决：一、李博宁与瑞麟公司之间签署的Y20130918号《商品房买卖合同》合法有效；二、西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺(独立三层)房屋所有权归李博宁所有;三、瑞麟公司于判决生效之日起30日内将位于西安市临潼区XX大街XX号瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋交付李博宁；四、瑞麟公司于判决生效之日起365日内将办理西安市临潼区XX大街XX号瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案。2017年2月17日，李博宁在上述房屋大门处张贴了署名为李博宁的声明及署名为北京市康达（西安）律师事务所的律师函。声明载明：李博宁与陕西瑞麟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，已经西安市碑林区法院审理并作出（2016）陕0103民初第4105号民事判决书。该判决书第二项、第三项判令：西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺房屋所有权归李博宁所有，瑞麟公司应将该房屋交付李博宁，该判决已经发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书等生效时发生效力，即李博宁对西安市临潼瑞麟·君府独立商铺房屋享有完整所有权，任何单位和个人不得侵犯。自即日起，请相关单位和个人停止侵害李博宁房屋所有权的行为，否则李博宁将依法向公安机关及相关国家机关进行报案处理，由此产生的一切法律责任由你方自行承担。律师函基本内容与声明一样，在意见中强调：“1、西安市碑林区人民法院民事判决书已经发生法律效力，该判决书第二项判令西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋所有权归李博宁所有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即李博宁已经取得西安市临潼区瑞麟·君府独立商铺（独立三层）房屋所有权，依法受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、你非法占有李博宁女士所有的房屋的行为已经违反了《中华人民共和国刑法》及《中华人民共和国物权法》等相关规定，非法侵害了李博宁女士对该房屋的所有权，李博宁女士有权要求你停止非法占用行为，并赔偿由此带来的经济损失，如你的行为构成犯罪的，李博宁女士有权向公安机关进行报案。希望你收到本律师函后能够重视此事，采取积极合作态度，即刻停止非法占有房屋行为并要求装修公司停止装修并腾空该房屋，避免李博宁女士经济损失进一步扩大。如你与瑞麟公司存在其他纠纷，可通过司法途径另行解决。”2016年10月26日樊记社得知李博宁在西安市临潼区房地产管理所将合同备案登记，遂将该所起诉至西安市铁路运输法院，西安市铁路运输法院裁定驳回了樊记社的该项起诉。樊记社不服，又上诉至西安市铁路运输中级法院。西安市铁路运输中级法院于2017年5月1日作出（2017）陕71行终221号行政裁定书，认为，西安市临潼区房地产管理所根据城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、商品房预售管理条例对商品房买卖合同登记备案，属于存档备查行为，不具有行政确认的效力，对当事人的权利、义务不产生实际影响，该请求事项不属于行政诉讼的受案范围，遂裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，樊记社与李博宁先后与瑞麟公司签订上述房屋买卖合同，此种情况，属于典型的“一房两卖”。针对此类纠纷，《2015年全国民事审判工作会议纪要》第27条规定，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。一审法院作出的（2016）陕0103民初4105号民事判决书，遗漏了具有独立请求权的樊记社作为第三人参与该案诉讼，使得本案樊记社是否能按照上述规定得到顺位保护的诉讼权利，丧失了维权机会，且一审法院（2016）陕0103民初4105号民事判决书中第二、三、四项判项将涉案房屋进行处分，樊记社的合法权益因该判决的生效而受到实质损害；特别需要强调的是，该案属于普通的债权纠纷，而非物权确权之诉，在债权纠纷中不能进行物权的直接确权，根据物权法定原则和债权与物权的区分原则，在上述房屋尚未办理权属登记之前，物权尚处于待定状态，决不能将房屋买卖合同纠纷与房屋所有权确认纠纷两种独立的法律关系并案处理，并直接做出物权确权认定。因此，上述生效判决中第二项将所有权直接判归李博宁错误更加明显。据此，樊记社的请求成立。由于樊记社未提出确认其民事权利的请求，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第三款、第三百条第一款第二项、第三款之规定，判决如下：撤销一审法院（2016）陕0103民初4105号民事判决书。案件诉讼费100元，公告费690元由二被告负担（原告已预付，被告应随上款一并向原告支付）。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。瑞麟公司分别与樊记社、李博宁签订了《商品房买卖合同》，属于一房数卖。一审法院作出的（2016）陕0103民初4105号民事判决书，存在程序严重违法及适用法律错误的情形。审理程序上，遗漏了对涉案房屋具有独立请求权的樊记社作为第三人参与诉讼，剥夺了樊记社依法享有的诉讼权利，判决结果直接影响到樊记社的相关权益。法律适用上，法院判决不能将房屋买卖合同纠纷与房屋所有权确认纠纷分属于不同法律关系的案件一并处理。该判决直接对涉案房屋的物权进行了确权，违反了物权法定原则，未能正确判断债权与物权的区分原则。一审法院现予以撤销上述民事判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百条的规定，于法有据，应予以维持。综上，李博宁的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，公告费260元（李博宁已预交），由李博宁负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年十二月九日  书 记 员  孙妍  1