江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8285号上诉人（原审被告）：蒋永顺，男，1963年9月12日出生，回族，住南京市。上诉人（原审被告）：蒋永萍，女，1969年8月25日出生，回族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：蒋永顺（蒋永萍之兄），住南京市。被上诉人（原审原告）：赵晨屹，男，1989年9月23日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：季静，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人蒋永顺、蒋永萍因与被上诉人赵晨屹房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院作出的（2019）苏0104民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋永顺、蒋永萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人负担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案中介公司南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）应当承担责任。上诉人与链家公司签订《房屋出售委托协议》时已经告知了案涉房屋的真实情况，其工作人员称可以买卖。在与被上诉人签订合同时上诉人也告知了实际产权情况，被上诉人同意给予时间处理，但要求给予适当优惠，因此案涉合同约定的价款低于市场价格。链家公司作为专业的房地产经纪公司，在明知签订房屋买卖合同时需要产权人本人签字的情况下，要求上诉人蒋永顺代蒋永建签字，被上诉人对此也明知，故链家公司应当承担责任。2.上诉人不存在违约情形。双方约定被上诉人在2019年3月26日向上诉人支付定金5万元，并约定于2019年4月10日前办理相关权属转移登记手续，故双方约定上诉人履行过户的期限应当是上诉人收到定金之后15日内，合同中也约定逾期履行义务十五日才构成根本违约。一审法院认定链家公司于2019年4月18日才将定金5万元交付给蒋永顺，同时链家公司工作人员也陈述虽然3月27日案涉房屋仍处于查封状态，但被上诉人也明确表示同意等相关争议解决后继续履行合同并办理相关手续，因此上诉人迟延履行义务的期限应当自2019年4月18日才开始计算。被上诉人2019年5月2日向上诉人发出书面的解除通知，尚处于合同正常履行期限内，其行为违反合同约定，故应由被上诉人承担违约责任。赵晨屹辩称，上诉人与链家公司的法律关系与被上诉人无关，2019年3月26日被上诉人支付了定金，蒋永顺也在当日出具了收据，被上诉人已经履行了相应合同义务，至于中介代为保管定金的行为，是其代上诉人保管，实际上合同签订后案涉房屋出现了被查封的情况，上诉人也无法在4月10日之前协助办理好贷款手续，已经构成了根本违约，所以被上诉人有权解除合同并要求对方承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。赵晨屹向一审法院起诉请求：1.蒋永顺、蒋永萍退还定金50000元；2.蒋永顺、蒋永萍支付违约金374000元；3.蒋永顺、蒋永萍支付本案产生的律师费22000元；4.蒋永顺、蒋永萍承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：诉争房屋原登记在蒋永顺、蒋永萍以及蒋永建名下。2018年11月，蒋永顺、蒋永萍与蒋永建在一审法院达成调解协议，约定：诉争房屋折价归并归蒋永顺、蒋永萍按份共有，各占50%的份额，蒋永顺、蒋永萍支付蒋永建40万元房屋折价款；蒋永建在收到上述折价款后7日内协助蒋永顺、蒋永萍办理诉争房屋的变更登记手续。2018年12月19日，因蒋永顺、蒋永萍未支付折价补偿款，蒋永建向一审法院申请强制执行。2019年3月26日，蒋永顺、蒋永萍（甲方）与赵晨屹（乙方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将诉争房屋出售给乙方；乙方于2019年3月26日将定金5万元自行支付给甲方（给付定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金）；首付款100万元，甲乙双方共同申请房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金监管手续，乙方将100万元以存量房交易结算资金监管账户的方式支付给甲方；甲方同意乙方以商业贷款申请个人住房抵押贷款，乙方同意于2019年4月10日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料；甲方出现该房屋被查封或限制转让导致乙方无法取得房屋所有权的，或逾期履行本合同约定的义务超过15日的，乙方有权解除合同，并要求支付总房价款20%的违约金；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。该合同甲方落款处蒋永建签名系蒋永顺代签，蒋永顺陈述蒋永建本来答应及时办理变更手续，但一直未办理，签订房屋买卖合同时蒋永建并不在场，也并不知道房屋出售事宜。同日，赵晨屹将5万元定金支付给中介公司即链家公司。次日，蒋永顺、蒋永萍发现诉争房屋处于查封状态，后诉争房屋解封，链家公司于2019年4月18日，将5万元定金支付给蒋永顺。因蒋永建不到场，赵晨屹无法办理贷款手续。2019年5月，赵晨屹向蒋永顺、蒋永萍发出解除通知书，要求蒋永顺、蒋永萍返还定金、赔偿违约金及损失。蒋永顺、蒋永萍同意解除合同。后赵晨屹（甲方）与北京市盈科（南京）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方处理与蒋永顺、蒋永萍房屋买卖合同纠纷事宜，甲方向乙方支付律师费22000元。后赵晨屹支付22000元律师费。2019年6月，赵晨屹重新购房。赵晨屹交纳的中介费35000元，链家公司已退还。截止到本案一审开庭审理时即2019年7月1日，诉争房屋的产权人依然登记为蒋永顺、蒋永萍与蒋永建三人。一审法院认为，虽然调解书约定折价归并，但诉争房屋产权变更手续一直未变更，截止到开庭时诉争房屋产权依然登记在蒋永顺、蒋永萍与他人三人名下，蒋永顺、蒋永萍擅自将诉争房屋出售给赵晨屹，在合同签订后亦发生诉争房屋被查封事宜，在查封解决处理后又因无法及时办理产权变更手续，导致赵晨屹无法办理相应贷款手续，合同也无法实际履行，赵晨屹有权解除合同并要求蒋永顺、蒋永萍赔偿损失。蒋永顺、蒋永萍存在根本违约行为，已发函解除合同，蒋永顺、蒋永萍亦同意解除，故对于赵晨屹要求蒋永顺、蒋永萍返还定金5万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于赵晨屹要求蒋永顺、蒋永萍承担律师费22000元的诉讼请求，合同中明确约定守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的律师代理费，故对于赵晨屹要求蒋永顺、蒋永萍支付律师费22000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于赵晨屹要求蒋永顺、蒋永萍支付违约金374000元的诉讼请求，虽然合同约定蒋永顺、蒋永萍存在根本违约情况，赵晨屹有权要求蒋永顺、蒋永萍承担总房价款20%的违约金，鉴于本案的实际履行情况，蒋永顺、蒋永萍亦申请降低违约金，一审法院酌定违约金60000元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、蒋永顺、蒋永萍于判决生效之日起十日内向赵晨屹返还定金50000元；二、蒋永萍、蒋永顺于判决生效之日起十日内向赵晨屹支付违约金60000元、律师费22000元；三、驳回赵晨屹的其他诉讼请求。一审案件受理费7990元，减半收取为3995元，保全费2670元，共计6665元，由赵晨屹负担1997元，蒋永萍、被告蒋永顺负担4668元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明事实均未提出异议，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，链家公司员工陈述，卖方表示几天之内很快可以解决房屋被查封的事情，期间买方多次联系催促，之后卖方称蒋永建不配合办理手续，买方表示可以等，同时提出等待期限是4月30日前要正常办理贷款，但4月30日蒋永顺、蒋永萍仍未解决与蒋永建的纠纷，导致贷款无法审批。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，蒋永顺、蒋永萍因其与案外人蒋永建的纠纷，导致案涉房屋被查封，且在解除查封后仍因与蒋永建的纠纷导致本案所涉合同无法正常履行。根据链家公司经办员工陈述的情况，赵晨屹在合同无法正常履行情况下，多次催促并同意等待至2019年4月30日，但蒋永顺、蒋永萍仍未能解决其与蒋永顺的纠纷以促使本案所涉合同的正常履行，在此情况下赵晨屹有权提出解除合同，并要求蒋永顺、蒋永萍承担违约责任。一审法院判令蒋永顺、蒋永萍返还赵晨屹已经支付的定金5万元并承担违约金60000元、律师费22000元，符合双方合同约定，具有事实和法律依据，本院予以支持。二审审理过程中，上诉人主张一审法院判定的违约金数额过高，但一审法院已经在考虑双方合同约定、当事人实际损失、当事人过错程度等因素的情况下，对双方约定的违约金数额进行了调减，且并无明显不合理的情形，故本院对上诉人主张一审法院判定的违约金数额过高的诉请不予支持。对于上诉人主张链家公司存在过错、应承担责任的上诉理由，本院认为其该项主张针对的是与链家公司之间的居间合同关系，与本案房屋买卖合同关系并不属于同一法律关系，本院不予理涉，上诉人可另行主张权利。综上所述，蒋永顺、蒋永萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人蒋永顺、蒋永萍负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十二月二日书记员  尹 琪