福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽08民终1562号 上诉人（原审被告）：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村51号（曹溪社区服务中心）6层605、606室，统一社会信用代码91350800087403426W。 法定代表人：赵世英，董事长。 委托诉讼代理人：张帆，北京中伦文德（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱方昭，福建岩风律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈珣，女，1981年7月27日出生，汉族，居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林冰华，福建正廉律师事务所律师。 上诉人龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）因与被上诉人陈珣商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人紫金中航公司的委托诉讼代理人张帆、邱方昭，被上诉人陈珣及其委托诉讼代理人林冰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫金中航公司上诉请求：1.撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5628号民事判决第，改判驳回陈珣的全部诉讼请求；2.陈珣承担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定《商品房买卖合同》《补充协议》条款均为格式条款，并认定《补充协议》条款属无效条款，是认定事实和适用法律错误。(一)《商品房买卖合同》约定的条款不是格式条款。涉案《商品房买卖合同》是龙岩市国土房管局、龙岩市工商局监制的示范合同文本，不是紫金中航公司单方拟定的合同条款，不符合合同法规定的格式条款之定义。（二）《补充协议》是经紫金中航公司与陈珣协商后确定的，不属于《合同法》第三十九条第二款规定的在订立合同时未与对方协商的情形。如前所述，《商品房买卖合同》是有关部门的示范性文本，且不能修改。鉴于此，为了更充分、真实地约定双方的权利义务，双方协议并签订了《补充协议》。(三)《补充协议》第四条不存不合理加重陈珣责任、排除买受人主要权利的无效情形，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定认定该条款无效显然是错误的。不同于毛坯房，案涉房产是精装房项目，在内装修方面的项目多和要求高，房屋交付时验收复杂，标准难以把握。正是考虑这些因素，作为龙岩市首家推出精装房项目的开发商，与购房客户协商，对于非建制本体基础、结构方面的小的瑕疵，因为不影响购房者的使用，为提高房屋使用效率，双方约定此等情况下不影响双方交付手续，但紫金中航公司仍然承担在90日内修复的义务。由此可见，本案双方作此约定，是事出有因的，是基于精装房的因素，并非无故约定减轻紫金中航公司的责任。而且，办理交付手续后，紫金中航公司的修复义务并没有免除或者减轻。陈珣购买涉案房屋的主要权利是取得该房屋的所有权及占有权、使用权，涉案补充条款约定在房屋并没有排除陈珣的上述主要权利。（四）退一步，即便《补充协议》的第四条是格式条款，也不属于无效条款。紫金中航公司已经提示陈珣详细阅读、充分理解主合同及补充协议的有关条款。签订《补充协议》前已采取合理的方式提请陈珣注意该条款：“特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解《商品房买卖合同》（以下简称“本合同”或“合同”）及附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。合同已经签订即对双方均具有约束力。”且，《补充协议》的签字页上方，即《补充协议》第十二条第10款明确“以上补充协议内容买受人已经详细阅读并与出卖人进行了充分的协商，买受人在此不可撤销地确认：本补充协议中不含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应该有出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 陈珣辩称，（一）一审法院认定《商品房买卖合同》和《补充协议》条款是格式条款符合客观事实。（二）《补充协议》中的第4条约定加重了陈珣的责任，排除了紫金中航公司主要权利，属于无效条款。（三）紫金中航公司逾期交房超过90天，按《商品房买卖合同》第12条的约定，应当向陈珣支付违约金。 陈珣向一审法院起诉请求：1.判令紫金中航公司向陈珣支付以购房款1128000元为本金，自2018年12月31日起至实际交房之日止，按日万分之二计算的逾期交房违约金；2.判令讼争房屋实际交付陈珣之前所产生的物业费、水费、电费由紫金中航公司承担。一审诉讼过程中，陈珣放弃第二项诉讼请求。 一审法院查明：2016年12月31日，陈珣与紫金中航公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为201617435，约定陈珣购买由紫金中航公司开发建设的“中航紫金•云熙”小区19幢4001号精装房一套，购房款共计1128000元。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）……；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、税费等风险即转由买受人承担。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条约定：对本合中未约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。合同附件十一补充协议第4条约定：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。鉴于此，双方均同意将合同第十一条第（三）款查验房屋第2项修改为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主题结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”合同签订合同后，陈珣依约于2017年3月将购房款付清给紫金中航公司。 2018年12月份，紫金中航公司通知陈珣于2019年1月1日办理交房手续。陈珣于2019年1月1日前往紫金中航公司办理交房手续。在房屋验收过程中，陈珣发现房屋需维修整改：1.楼梯平台边墙体开裂、发霉；2.楼梯边开裂；3.厨房门起皮；4.（1）楼踢脚线松动；5.（2）楼踢脚线松动；6.二楼卫生间镜子破损；7.厨房灶台打胶粗糙；8.楼梯踏步侧边泡水变色；9.二楼户内门边开裂、起皮；10.地漏下水道有水泥块。紫金中航公司工作人员在验房交接单记录了前述问题，陈珣在交接单上明确提出“以业主接到通知后现场确定具备交付条件的时间为准，2019年1月1日暂不具备交房条件，暂不交房。”紫金中航公司承诺两天内处理完以上问题，并通知业主检查。之后，紫金中航公司对案涉房屋进行了维修整改。2019年5月22日，陈珣通过微信与紫金中航公司委托的19#专属管家工作人员联系交房问题，紫金中航公司表示可以交房。2019年5月26日，陈珣前往案涉房屋进行验收，表示大部分问题已整改好，仍存在楼梯部分发黑及卫生打扫的问题，同时，陈珣向紫金中航公司提出延期交房的相应赔偿问题，后因紫金中航公司中午十二点下班，房屋未能交付。2019年6月10日，紫金中航公司向陈珣提出楼梯部分发黑已处理好，可以办理交接手续。2019年6月28日，紫金中航公司问陈珣什么时候过来办理交房手续，陈珣表示紫金中航公司应明确逾期交房的赔偿事宜，否则不办理交房手续。之后，陈珣未到紫金中航公司办理交房手续。2019年7月3日，陈珣诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，陈珣向紫金中航公司购买案涉房屋，已支付相应的购房款，履行了付款义务，紫金中航公司应依约及时向陈珣交付合格的房屋，履行合同约定的主要责任。双方在主合同约定买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，应由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但是，紫金中航公司又在补充协议约定在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。主合同约定的条款与补充协议条款均是格式条款且相互矛盾。交付合格的房屋系紫金中航公司履行合同的主给付责任，其通过补充协议方式减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的主要责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应属无效条款。且主合同第二十八亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。”因此，陈珣主张2019年1月1日因房屋需整改，并未完成交付手续，具有法律与合同依据，予以支持。且实际上，紫金中航公司亦未将房屋交付给陈珣，而是按主合同约定进行整改，因此，紫金中航公司辩解房屋已于2019年1月1日交付，没有事实依据，不予采纳。案涉房屋整改完成后，紫金中航公司于2019年6月28日通知陈珣交房，陈珣明确表示不去办理交房手续，明显存在过错，应按主合同第十一条的规定，视为紫金中航公司于2019年6月28日完成交付。陈珣提出紫金中航公司应先处理逾期交房违约责任，再办理交房手续，理由不充分，不予支持。合同约定，紫金中航公司应于2018年12月30日前向买受人交付该商品房，紫金中航公司于2019年6月28日完成交付，应承担逾期交房违约责任。根据合同约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金，因此，紫金中航公司应向陈珣支付逾期交房违约金为1128000元×180×0.0002=40608元。另外，案涉房屋尚未交付前（2019年6月28日之前）的物业费、水费、电费应由紫金中航公司负担，交付后（2019年6月28日之后）由陈珣负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条规定，判决：（一）龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈珣支付逾期交房违约金40608元；（二）驳回陈珣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费787元，减半收取计393.5元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。鉴于双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”中约定，合同第六条中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款款。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中约定，交付的商品房达不到本附件约定的装修标准的，按照本合同第十六第（三）款约定处理。 本案双方当事人争议焦点为：一审法院对《补充协议》第四条性质的认定是否正确，判令紫金中航公司承担逾期交房违约金是否正确。对此，本院予以分析，并作如下认定。 本院认为，首先，紫金中航公司与陈珣签订的案涉《商品房买卖合同（预售）》使用的是建设部、工商总局制定的商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171），而该示范文本中既有通用条款，也有协议条款和专用条款，协议条款和专用条款内容均需双方当事人在签订合同时进行协商确定。基于本案查明的事实，陈珣购买的是紫金中航公司开发建设的精装房。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四“关于该商品房的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”明确约定：合同第六条中的每平方米建筑面积单价为包含房屋装修价格的建筑面积单价；该房屋的总房价款为包含装修价格的总房价款款。案涉《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”亦明确约定，交付的商品房达不到本附件约定的装修标准的，按照本合同第十六第（三）款约定处理。据此，作为出卖人的紫金中航公司的主给付义务不是交付传统意义上合格的房屋，而是交付装修合格的房屋。在案涉《商品房预售合同》已对买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等装修质量问题的，应由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付进行了约定的情况下，如需在补充协议对买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等装修质量问题的后买受人的权利及出卖人的义务作调整，应属于需双方当事人协商的条款。紫金中航公司在订立该合同时即已将含该部分内容的补充协议单方拟定并打印好，并具有明显的重复使用之目的，故原审认定该条款属于格式条款，符合法律规定。紫金中航公司作为格式条款的提供方，在补充协议中对于买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等装修质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任进行约定，意图排除买受人主要权利，免除其因房屋装修不合格而履行修复义务导致逾期交房的违约责任，且在合同订立时亦未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，亦未举证证实已经对该格式条款的内容、后果予以详细说明，原审法院认定该格式条款无效并无不当，本院亦予以维持。 其次，基于本案查明的事实，陈珣于2019年1月1日办理交房手续时发现存在楼梯平台边墙体开裂、发霉，楼梯边开裂、厨房门起皮等装修质量问题而要求暂不交房时，紫金中航公司并未要求陈珣接收房屋而是承诺先维修整改，待处理完以上问题再通知陈珣检查。且陈珣于2019年5月26日通过微信与紫金中航公司委托的19#专属管家工作人员联系交房问题，紫金中航公司表示可以交房。2019年5月26日，因紫金中航公司中午十二点下班，房屋未能交付。2019年6月10日，紫金中航公司再次通知陈珣表示可以交房。基于上述情况，紫金中航公司实际已按《商品房预售合同》第十一条的约定履行合同。 再次，如前所述，补充协议第四条属排除陈珣主要权利，免除其因房屋装修不合格而履行修复义务导致逾期交房的违约责任情形。依据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准”的约定，对于买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等装修质量问题应依据案涉《商品房预售合同》第十一、十二条的约定来处理。 综上，一审法院依据案涉《商品房预售合同》第十一、十二条的约定认定紫金中航公司逾期交房180天已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，并无明显不当，本院予以维持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787元，由上诉人龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 刘彬辉 二〇一九年十二月××日 法官助理陈聪聪 书记员陈其溢 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。