上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8998号上诉人(原审原告、反诉被告)：旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈晓，总经理。委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢小青，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：马一青，女，1961年11月13日出生，汉族，户籍所在地上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吕逸君，女，1935年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王颂华，上海市润华律师事务所律师。上诉人旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司(以下简称“旅鸟公司”)因与被上诉人马一青、吕逸君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初17256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旅鸟公司上诉请求：撤销一审判决第一、五、六、八、九、十项，依法改判双方之间就上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号、XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2018年2月26日解除，马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司装修损失人民币(以下币种均为人民币)160,000元、可得利益损失54,000元、中介费损失20,000元、恢复原状工程款65,000元，共计299,000元，驳回马一青、吕逸君的全部反诉请求。事实和理由：因马一青、吕逸君隐瞒违规破坏系争房屋承重墙的事实，导致旅鸟公司无法继续承租使用系争房屋，2018年2月26日旅鸟公司已经向马一青、吕逸君发出《解除合同通知书》，并交还房屋，故双方合同应于2018年2月26日解除，且系马一青、吕逸君违约导致解除。系争房屋承重墙上的门洞已经存在20多年，非专业机构无法识别该门洞系违法开立，旅鸟公司承租系争房屋时无法预见马一青、吕逸君违规破坏承重墙，且马一青、吕逸君隐瞒系争房屋承重墙被破坏的事实，其交付的房屋不符合合同约定，合同解除责任完全在马一青、吕逸君，要求旅鸟公司承担50%的过错责任没有依据。租赁合同约定如果马一青、吕逸君违约擅自解除合同，提前收回房屋，需赔偿旅鸟公司装修补偿款150,000元。旅鸟公司要求马一青、吕逸君赔偿装修损失160,000元，一审法院酌情赔偿30,000元，无法弥补旅鸟公司的实际装修损失。2018年2月26日旅鸟公司已经将房屋钥匙交还马一青、吕逸君，之后房屋一直由其控制直至2019年4月3日旅鸟公司取回钥匙进行房屋恢复工程，仅以旅鸟公司应承担房屋恢复原状的义务为由，要求旅鸟公司承担2017年11月1日至2019年5月7日期间的房屋空置损失，不合情理。而且，在旅鸟公司承租系争房屋之前，系争房屋实际长期空置，即便旅鸟公司不承租，房屋仍旧会空置，马一青、吕逸君不存在房屋空置的实际损失。旅鸟公司主张的20,000元中介费，在合理范围，一审酌定中介费5,000元，依据不足。旅鸟公司为恢复房屋原状支出65,000元，该费用系旅鸟公司为履行合同法定义务的支出，应当作为合同解除后旅鸟公司的损失。马一青、吕逸君共同辩称，不同意旅鸟公司的上诉请求。旅鸟公司无权提出解除合同，一审法院是以无法实现合同目的为由判决解除双方之间的租赁合同。旅鸟公司承租系争房屋时，对系争房屋承重墙上门洞的性质是清楚的，而且因其未按照规定办理装修手续，才导致房屋连通的门洞必须恢复原状。旅鸟公司装修过程中将系争房屋原有装修已经全部拆除，合同解除后其应当将房屋恢复原状后返还，在此期间应当支付房屋占有使用费。旅鸟公司没有提供系争房屋的中介费单据，在此情况下，一审法院还酌定5,000元中介费，已经照顾了旅鸟公司的利益。请求驳回上诉，维持原判。旅鸟公司向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2018年2月26日解除；2.判令马一青、吕逸君返还旅鸟公司2017年11月1日至2018年1月31日房屋租金30,000元及保证金10,000元；3.判令马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司各项损失120,000元。一审诉讼过程中，旅鸟公司变更第3项诉讼请求为判令马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司装修损失160,000元，并增加诉讼请求：4.马一青、吕逸君向旅鸟公司赔偿可得利益损失54,000元；5.马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司中介费损失20,000元；6.马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司恢复原状工程款65,000元。马一青、吕逸君向一审法院反诉请求：1.双方签订的合同于判决生效之日解除；2.旅鸟公司将房屋恢复原状(将四面墙体、天花板、门、卫生间、厨房间、地板均恢复至简装状态)并将房屋交还给马一青、吕逸君；3.旅鸟公司支付马一青、吕逸君自2018年2月1日起至租赁合同解除之日为止的租金；4.旅鸟公司按每月10,000元标准支付马一青、吕逸君自合同解除之日起至房屋恢复之日为止的房屋使用费；5.旅鸟公司支付马一青、吕逸君违约金30,000元。一审法院认定事实：上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号房屋，承租人为马一青。上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号房屋，承租人为吕逸君。2017年9月16日，马一青、吕逸君(甲方)与旅鸟公司(乙方)就系争房屋签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租系争房屋作出租使用，使用面积为52平方米；甲方已向乙方出示该房屋的使用权证；租期自2017年11月1日起至2024年10月31日为止，甲方于2017年9月16日前向乙方交付该房屋；租金每月10,000元，从2017年11月1日开始支付，付三押一，乙方应于往后依次每三个月提前7日向甲方支付租金，逾期支付一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金，保证金为10,000元；乙方逾期不支付租金累计超过1个月，或装修不当、造成房屋主体结构损坏，或未完成装修就退租的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方支付的房租和押金均不予退还；甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，应赔偿乙方装修补偿款150,000元；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。同日，马一青、吕逸君向旅鸟公司出具《房屋委托书》，委托其代为办理系争房屋出租相关事宜。旅鸟公司支付马一青、吕逸君保证金10,000元，以及2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金30,000元，马一青、吕逸君将系争房屋交付给马一青、吕逸君，双方开始履行合同。2017年10月31日，上海金威物业管理有限公司(以下简称“金威物业公司”)就上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号房屋向马一青出具《违法建筑整改通知书》，载明其在物业使用/装饰装修过程中破坏房屋承重结构，要求其立即停止上述违规行为，恢复原状。2017年11月1日，上海市静安区城市管理行政执法局(以下简称“静安区城市管理局”)向马一青出具《谈话通知书》，要求其就上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号房屋破坏承重结构事宜接受调查询问。2017年11月29日，上海市房屋建筑设计有限公司房屋质量检测站受静安区城市管理局委托，对上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号底层房屋进行承重墙损坏认定专项检查，并出具《房屋质量检测报告》，载明根据现场检测，房屋轴墙体开洞，洞口宽950mm，高2300mm，墙体为220mm厚承重墙，结论为上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号底层房屋存在1处承重墙拆改现象，应及时对拆除的承重墙进行恢复，与原墙体有效连接。2018年1月7日，静安区城市管理局再次向上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号底层房屋业主发送《谈话通知书》，要求其接受调查询问。2018年1月25日至2018年1月28日，旅鸟公司工作人员与马一青及其代理律师王颂华就系争房屋租赁事宜于微信上进行协商。马一青方表示，根据检测报告照做就行，违规拆改问题完全可以在装修过程中解决，解决所增加的费用可以另行主张。旅鸟公司方表示，系争房屋违法拆改承重墙是20年前造成的问题，是问题房，要求出租方于2018年1月31日前解决违章问题。2018年2月26日，旅鸟公司向马一青、吕逸君发出《解除合同通知书》，称对方故意隐瞒破坏承重墙这一事实，导致该公司装修停滞已经超过三个月，但对方始终不予解决，导致该公司无法继续使用房屋，损失巨大，且承重墙重新建造之后，房屋格局将与原来不一致，也会影响该公司对房屋的正常居住使用，故通知对方解除租赁合同，同时退还房屋。同时，旅鸟公司还将系争房屋钥匙一并寄还给马一青、吕逸君。后双方因就合同履行产生的争议无法协商解决，遂至诉至法院，请求判决如上所请。一审审理中，双方确认：旅鸟公司对系争房屋进行装修时拆除了房屋外观、添附，仅保留了框架结构。旅鸟公司于2019年4月1日庭审中表示愿意在审理中将房屋恢复原状，承重墙门洞可代对方恢复，需对方支付相应的材料费、人工费5,000元。马一青、吕逸君表示同意在本案中一并结算该笔恢复门洞的费用。2019年5月7日，法院组织双方前往系争房屋进行交接。马一青、吕逸君表示：23号房屋进门处马桶、浴缸未恢复；24号房屋进门处简易淋浴房两边原有玻璃封闭、墙面贴有瓷砖未恢复；两套房屋原均为泥满平顶，但对方恢复为石膏板平顶，石膏板中间没有留空隙填泡沫，没有隔音功能；两套房屋墙面均未批平；两套房屋内共计8扇小门未恢复；除此之外，对其他恢复的现状无异议；因房屋恢复存在上述问题，故不同意接收房屋，现旅鸟公司明确拒绝进一步进行恢复，马一青、吕逸君认为应在一审判决后收房。旅鸟公司表示：23号房屋进门处只有一个马桶坑位，没有马桶和浴缸；24号房屋简易淋浴房墙面没有瓷砖，有有机玻璃；原有几扇门，现已不清楚，如果物业要求加门，我方愿意，但已经恢复施工已完毕，不愿意再次动工恢复；两套房屋原系泥满平顶，但年代久远早已损坏，现已恢复为两层各0.6cm的石膏板平顶，已经符合要求；我方系在物业要求和监督下对系争房屋进行恢复到原始状态，完全符合房屋正常使用的要求，且系争房屋交付我方前已空关七八年，年久失修，我方的恢复早已超过交付时的标准，故可以进行交接。为此，法院前往金威物业公司调取系争房屋分幢情况表，该表载明两套房屋内均有浴缸、马桶，23号房屋有3扇小门，24号房屋有4扇小门。金威物业公司工程部工作人员陈述，系争房屋平顶的原始结构确系泥满结构，该结构中的黄沙、水泥、石灰三种材料中的石灰按目前工业要求已不使用，购买也比较困难；除房屋属于历史保护建筑或居民对平顶有特殊要求外，物业公司工程部对房屋平顶也是用石膏板进行维修，厚度也没有明确标准，故用石膏板做平顶物业公司是允许的；泥满平顶是否比石膏板平顶隔音效果好尚无明确标准，两层的石膏板厚度与泥满平顶的厚度也差不多了。关于双方合同无法履行的原因及双方的损失，双方各持己见。旅鸟公司认为，本案系马一青、吕逸君原因导致合同目的无法实现，合同系因马一青、吕逸君违约解除，签订合同时有无看过系争房屋房卡已经不记得，按正常流程对方是应该要向旅鸟公司出示的，签约时看过系争房屋，门洞是很自然的门，无法判断是开在承重墙上的门洞，对方也没有告知我方。即使恢复门洞，两套房屋面积被分割，不利于旅鸟公司转租，合同无法继续履行。系争房屋钥匙原已交还给对方，因需对房屋恢复原状，旅鸟公司从对方处取得钥匙开始施工，但2019年5月7日双方验收房屋、2019年5月28日庭审，旅鸟公司均要求将钥匙交还对方，对方均予以拒绝，现钥匙仍在旅鸟公司处，可随时配合将钥匙交还对方。旅鸟公司还提供了下列证据以证明其损失：1.收据、银行电子回单，证明支付中介费20,000元；2.装修合同、收款收据、预付装修工程款银行电子回单，证明支付预付装修费160,000元，系争房屋原来的装修已全部拆除，现为毛坯状态，旅鸟公司主张的装修损失为房屋拆为毛坯的费用和定制材料等费用；3.房屋租赁意向协议，证明案外人向旅鸟公司预定系争房屋，租金每月18,000元，旅鸟公司主张3个月的可得利益损失54,000元。马一青、吕逸君陈述，两人为母女关系。两套房屋的门洞是买房时开的门洞，马一青、吕逸君也不知道门洞的性质，无法告知对方。装修公司、中介公司与旅鸟公司之间可能存在多套房屋的业务往来，转租合同涉及案外人无法核实，故对旅鸟公司提供的上述证据真实性均不予认可。旅鸟公司主张的中介费明显高于月租金35%的市场标准，出租人也向该家公司支付了中介费5,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同中，出租人应向承租人交付符合合同约定使用标准的房屋。本案中，旅鸟公司主张因出租人交付的房屋存在问题导致合同目的不能实现，合同因出租人违约而解除，对此，作如下分析：首先，系争房屋为两套公有居住用房，承租人分别为马一青、吕逸君，在旅鸟公司承租系争房屋之前，两套房屋之间承重墙上的门洞已经存在，旅鸟公司在查看系争房屋实际状况后，就两套房屋整体与对方签订租赁合同，应当视为就两套房屋之间存在门洞的现状承租系争房屋；其次，旅鸟公司作为专业租赁住房运营公司，双方合同也明确约定其承租系争房屋作为对外出租使用，故其关于“如恢复门洞，两套房屋各自面积较小，难以符合其装修及对外转租的目的”的主张也有一定合理性；最后，双方签订合同后、金威物业公司出具整改通知书前均能按约履行，因系争房屋门洞破坏承重墙结构被要求整改后，双方曾就此进行过协商，出租人表示可以在恢复门洞后继续履行合同，承租人表示恢复门洞则系争房屋不符合约定状况，双方因此始终无法达成一致意见。综合以上几点，应当视为本案双方签订房屋租赁合同时对于两套房屋整体出租、房屋之间必须存在可以通行的门洞的状况已有约定，现因门洞破坏承重墙结构被相关部门要求整改，导致承租人整体承租两套房屋并装修后对外转租的合同目的不能实现，考虑到金威物业公司于2017年10月31日出具整改通知书后合同已实际上无法履行，故法院确认双方之间的合同因合同目的不能实现于2017年10月31日终止。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合案情，归纳本案的争议焦点为：一、租赁合同终止导致当事人产生的损失为多少？二、当事人如何承担相关损失？一、根据已查明的案件事实，并结合当事人的举证质证意见，对双方所主张的各项损失作如下认定：(一)旅鸟公司所主张的相关损失1.装修费损失。旅鸟公司主张对系争房屋进行装修的费用为160,000元，并据此主张160,000元的装修费和定制材料费用损失，但旅鸟公司所支付的160,000元均为预付工程款，且旅鸟公司自认实际装修施工仅对系争房屋原有装修拆除为毛坯状态，结合其关于接收房屋时系争房屋长期空关、年久失修的陈述，法院对其160,000元的损失难以全部采纳，综合系争房屋实际状况，双方合同履行情况以及合同中关于出租人提前收房则赔偿承租人150,000元装修补偿款的约定，酌情认定旅鸟公司该项损失金额为30,000元。2.中介费损失。旅鸟公司主张支付中介费20,000元，并提供了中介公司出具的收据，但缺乏其他证据予以佐证，且马一青、吕逸君认为该中介费明显高于市场标准，考虑到旅鸟公司支付中介费系为签订合同而产生的合理支出，其目的系完整履行为期7年的租赁合同，现旅鸟公司实际对系争房屋进行装修期间合同即告终止，存在损失的事实，故法院综合双方合同履行情况，酌情认定该项损失金额为5,000元。3.可得利益损失。旅鸟公司主张可得利益损失54,000元，并提供其与案外人签订的《房租租赁意向协议》，但缺乏其他证据予以佐证，且系争房屋尚未装修完毕，也未实际对外转租，是否必然通过转租获得利益存在不确定性，故该项损失不予认定。(二)马一青、吕逸君所主张的相关损失关于马一青、吕逸君主张租金不予返还、以及自2018年2月1日起至房屋恢复原状之日为止的租金损失，鉴于系争房屋交付旅鸟公司后，旅鸟公司将其拆为毛坯状态，在房屋恢复原状之前，无法正常利用，故应认定为损失。二、相关损失如何分担马一青、吕逸君作为出租人，负有确保对系争房屋状况具备合法出租权利及约定用途之责任。而旅鸟公司作为承租人，亦负有及时充分了解房屋基本状况以及审查出租人权利的审慎义务。本案中，双方签订租赁合同时，出租人未告知两套房屋间门洞破坏承重墙的事实，对此存在过错。承租人在明确知晓系争房屋为两套独立公有居住房屋的情形下，未进一步询问两套房屋间门洞的实际状况，并以门洞存在的现状作为其整体承租并使用两套房屋的意愿，对此也负有过错。因此，对于系争房屋门洞破坏承重墙导致租赁合同终止而造成相关损失的后果，双方均存在过错，过错比例为5：5。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》因合同目的无法实现于2017年10月31日终止。旅鸟公司主张对方退还已支付的2017年11月1日至2018年1月31日租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同终止后，出租人继续持有保证金已无合理依据，故保证金应由马一青、吕逸君返还给旅鸟公司。本案中，虽然双方在合同中约定了违约金金额，并约定了需支付违约金的情形，但是双方租赁合同的终止系因合同目的无法实现所致，而非一方当事人违约导致解除合同，故马一青、吕逸君要求旅鸟公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。因合同终止导致当事人产生的损失，应由双方按照其过错比例分担。故马一青、吕逸君应赔偿旅鸟公司装修费损失15,000元、中介费损失2,500元。旅鸟公司应支付马一青、吕逸君系争房屋自2017年11月1日起至2019年5月7日的空置损失91,150.70元。关于系争房屋恢复原状事宜，本案中旅鸟公司对系争房屋进行了装修，合同终止后理应将房屋恢复原状后交还给出租人，故旅鸟公司要求出租人支付其恢复原状的费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。考虑到双方均要求在本案中一并结算旅鸟公司代马一青、吕逸君修复系争房屋承重墙门洞费用5,000元，予以准许，该款应由马一青、吕逸君支付给旅鸟公司。旅鸟公司对系争房屋进行恢复后，法院于2019年5月7日组织双方进行现场交接，马一青、吕逸君主张两套房屋恢复的石膏板平顶不符合要求、墙面未批平、房屋内小门和马桶、浴缸等未恢复不符合要求拒绝收房，但马一青、吕逸君在恢复原状之前并未对平顶需恢复为泥满平顶或石膏板中间加隔层提出特别要求，且旅鸟公司恢复的石膏板平顶也符合物业公司对于房屋平顶维修的一般要求，另考虑到系争房屋原有装修较为陈旧，而旅鸟公司系对房屋墙面重新粉刷，即使存在部分未批平的部位，也已达到原有墙面的装修标准，因此旅鸟公司对房屋平顶、墙面的恢复应当视为符合要求。鉴于系争房屋恢复原状的主要工程均已完工，旅鸟公司也表示不愿意再应出租人要求作进一步施工，马一青、吕逸君此时应及时收回房屋以避免损失扩大，现马一青、吕逸君拒绝收房，应自行承担2019年5月8日以后的房屋空置损失。当事人在民事活动中应当秉承诚实信用原则，避免双方矛盾及损失的扩大，为避免系争房屋长期空置，马一青、吕逸君应立即收回房屋，旅鸟公司应配合将钥匙交还给马一青、吕逸君。至于马一青、吕逸君主张系争房屋尚有小门、马桶、浴缸、玻璃淋浴房和瓷砖未予修复，因旅鸟公司已施工完毕且拒绝再次修复，法院综合考虑系争房屋实际状况及双方合同履行情况、双方于庭审中各自发表的意见，酌情确定旅鸟公司赔偿上述未恢复部分损失10,000元。判决：一、确认旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司与马一青、吕逸君就上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号、XXX号底层房屋签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2017年10月31日终止；二、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内收回上海市静安区襄阳北路XXX弄XXX号、XXX号底层房屋，旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内配合将上述房屋钥匙交还给马一青、吕逸君；三、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内退还旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司保证金10,000元；四、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内退还旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司租金30,000元；五、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内赔偿旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司装修费损失15,000元；六、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内赔偿旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司中介费损失2,500元；七、马一青、吕逸君应于判决生效之日起十日内支付旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司修复门洞费用5,000元；八、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付马一青、吕逸君房屋空置损失91,150.70元；九、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付马一青、吕逸君房屋未恢复部分损失10,000元；(上述第二至第八项结算后，反诉被告旅鸟公共租赁住房运营管理还应于本判决生效之日起十日内支付被告马一青、吕逸君38,650.70元)十、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持；十一、马一青、吕逸君的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，旅鸟公司于2019年11月11日庭审中向马一青、吕逸君返还系争房屋钥匙，马一青、吕逸君予以接收。本院认为，根据查明事实，系争房屋为两套公有居住用房，两套房屋之间承重墙上的门洞在旅鸟公司承租系争房屋之前就已经存在。因该门洞破坏房屋承重墙被相关部门要求整改恢复原状，而恢复原状后旅鸟公司无法实现其对外转租的合同目的，据此，一审法院确认双方之间的租赁合同因合同目的无法实现而解除，并以金威物业公司出具整改通知书之日即2017年10月31日为合同解除之日，并无不当。鉴于马一青、吕逸君作为出租方，负有提供符合约定租赁用途的房屋的义务，而旅鸟公司作为承租方，在承租系争房屋前亦负有了解房屋基本状况的注意义务，因此，一审确认双方对合同解除均存在过错，且过错比例为5：5，本院认为亦无不当。旅鸟公司主张双方合同因马一青、吕逸君违约，旅鸟公司行使解除权而解除，依据不足，本院不予采纳。合同解除后，双方因合同解除而造成的损失，应依据双方过错程度承担相应责任。关于旅鸟公司主张的160,000元装修损失，因160,000元均为预付工程款，且旅鸟公司自认实际装修仅对系争房屋原有装修拆除为毛坯状态，其一审审理中提供的定制部分已付款明细合计金额为7万多元，在此情况下，一审结合系争房屋实际状况酌情确定马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司装修损失15,000元，尚无不妥。旅鸟公司要求马一青、吕逸君赔偿其损失160,000元，无事实与法律依据，本院不予支持。旅鸟公司主张中介费损失20,000元，但未能提供充分证据证明其实际支出20,000元中介费，在此情况下，一审法院结合双方合同履行情况，酌定中介费损失5,000元，马一青、吕逸君赔偿旅鸟公司中介费损失2,500元，亦无不妥。旅鸟公司主张的可得利益损失54,000元，系依据其与案外人签订的《房屋租赁意向协议》，在系争房屋尚未装修完毕、对外转租未实际发生、该利益存在不确定性的情况下，旅鸟公司主张该54,000元为其合同解除的利益损失，本院难以采纳。关于2017年11月1日起至2019年5月7日的房屋空置损失，结合本案实际，本院酌情确定旅鸟公司支付马一青、吕逸君房屋空置损失63,816.67元。一审法院确定标准有所不妥，本院予以补正。因马一青、吕逸君主张系争房屋尚有小门、马桶、浴缸、玻璃淋浴房和瓷砖未予修复，而旅鸟公司拒绝再次修复，一审法院根据查明事实情况，结合房屋实际状况、合同履行情况等，酌情确定旅鸟公司赔偿未恢复部分损失10,000元，并无不妥。鉴于本院审理中，旅鸟公司已经向马一青、吕逸君返还系争房屋钥匙，马一青、吕逸君予以接收，而马一青、吕逸君认为的房屋未恢复原状部分的损失一审已作处理，故本院认定双方已经完成系争房屋返还的交接手续。关于旅鸟公司主张的恢复原状工程费用，因双方对合同解除均存在过错，故马一青、吕逸君亦应承担部分费用。结合本案实际，本院酌情确定马一青、吕逸君支付旅鸟公司恢复原状工程款20,000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初17256号民事判决第一、三、四、五、六、七、九项；二、撤销上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初17256号民事判决第二、十、十一项；三、变更上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初17256号民事判决第八项为旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付马一青、吕逸君房屋空置损失人民币63,816.67元；四、马一青、吕逸君于本判决生效之日起十日内支付旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司恢复原状工程款人民币20,000元；五、旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司的其他诉讼请求不予支持；六、马一青、吕逸君的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费人民币6,385元，由旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司负担人民币4,469.50元，马一青、吕逸君负担人民币1,915.50元；反诉案件受理费人民币2,300元，由旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司负担人民币1,000元，马一青、吕逸君负担人民币1,300元。二审案件受理费人民币7,039.76元，由旅鸟公共租赁住房运营管理(上海)有限公司负担人民币6,168.94元，马一青、吕逸君负担人民币870.82元。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十二月三日书记员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。