广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终20474号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市宝静发投资有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道新二社区南美路41号宿舍楼B楼一楼。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈思光，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳晶恒宇环境科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道马安山西区112号C栋。法定代表人：向可阳，总经理。委托诉讼代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。原审被告：谢涛涛，男，1993年6月19日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：陈思光，广东鹏浩律师事务所律师。上诉人深圳市宝静发投资有限公司（以下简称宝静发公司）因与被上诉人深圳晶恒宇环境科技有限公司（以下简称晶恒宇公司）、原审被告谢涛涛房屋租赁合同纠纷，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初21507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宝静发公司上诉请求：1．依法撤销原判第三项，改判驳回被上诉人对上诉人该项诉讼请求；2．一、二审诉讼费、反诉受理费、评估费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ002号资产评估报告（以下简称评估报告），超出涉案厂房范围进行评估。二、评估报告包含了未经上诉人同意装修的装修内容，根据双方代理人签订的《装修现场管理责任书》第7条、第8条约定，上诉人不同意被上诉人改动原有房屋内的结构及房屋内的配套设施，该评估报告序号4-8、17-20、28-55的装修项目均属上诉人不同意被上诉人装修的项目。三、被上诉人已经占有使用涉案厂房一段时间，其在此期间享有的装修利益，不应再列入合同无效的损失范围，应当根据评估值扣除已经使用部分时间及按原有租赁合同约定3年的比例计算，再根据双方过错比例承担。被上诉人晶恒宇公司二审答辩称，1.评估报告所评估的工程范围完全是涉案房屋的范围，没有超出范围，估值方法以及整体估值是合理的。2.一审判决查明的事实及法律适用均是正确的，请二审法院维持一审判决。原审被告谢涛涛的答辩意见与宝静发公司的上诉意见一致。晶恒宇公司向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.二被告向原告返还房屋租赁押金45400元；3.二被告向原告赔偿装修损失费150863元；4.本案诉讼费由被告承担。一审庭审中，原告将其第三项诉讼请求变更为，二被告向原告赔偿装修损失327461元。宝静发公司向一审法院反诉请求：1.解除双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同书》；2.原告即刻腾退所占有的厂房和宿舍；3.原告向被告宝静发公司支付2018年6月至11月租金120000元（实际计算至腾退之日止）；4.原告承担本案本诉及反诉的全部费用。一审法院认定事实，2017年6月1日，孙XX代表原告作为乙方与被告谢涛涛作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于沙井街道马鞍山社区XXXX室租赁给乙方使用，租赁期限为2017年6月1日至2020年6月1日止（免租期限为2017年6月1日至2017年6月21日），厂房面积900平方米，厂房每月租金为20000元（前两年），第三年的月租金为22000元；宿舍的租金为每月600元/间共1200元；2.甲方向乙方收取相当于2个月厂房宿舍租金、管理费、卫生及电梯使用费等作租赁保证金（即押金）42400元。在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金3000元，合计押金及40天租金共73667元；3.双方同意由甲方进行日常管理（管理费，包括公共电梯、公共场地保安费用），水费每立方7元；4.乙方应按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，每月5日前向甲方缴交当月的租金和相关费用，并将款项存至甲方指定银行账户上。2017年6月6日，被告宝静发公司向原告出具《收款收据》，确认收到厂房及宿舍押金45400元、6月21日至7月31日厂房及宿舍租金28267元。2018年7月20日，原告以未办理场地使用证明为由通过《对外工作联络函》通知被告宝静发公司，其司将从2018年5月起停止支付厂房使用费直至被告宝静发公司提供场地使用证明。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。一审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修残值价值327461元。原告垫付了评估费3900元。一审庭审中，原、被告确认涉案房屋无房产产权证或建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。另外，原告自认被告谢涛涛的行为是代表被告宝静发公司，且未缴交2018年6月至10月的租金。一审法院认为，原告于一审庭审中自认被告谢涛涛的行为是代表被告宝静发公司，故涉案房屋租赁合同当事人应为原告与被告宝静发公司，原告诉请被告谢涛涛承担责任，无事实及法律依据，不予支持。关于原告诉请确认《房屋租赁合同》无效。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，由于涉案租赁物无产权证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，依法确认原告与被告宝静发公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告宝静发公司返还房屋租赁押金45400元、被告宝静发公司诉请原告腾空涉案房屋。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告宝静发公司返还房屋租赁押金45400元，予以支持。被告宝静发公司诉请原告腾空涉案房屋，亦予以支持。关于原告诉请被告宝静发公司赔偿装修损失。原告主张因涉案合同无效，原告占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归被告宝静发公司所有，被告应当折价赔偿。一审法院认为，被告宝静发公司作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，一审法院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修残值价值327461元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告宝静发公司对此应承担主要过错责任，酌情由其承担原告的装修损失229222.7元（327461元×70%）。关于被告宝静发公司诉请原告支付房屋占有使用费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认未缴交涉案厂房2018年6月至10月的租金，因此，被告宝静发公司请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费5×20000=100000元，并以20000元/月为标准，实际支付至涉案厂房腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、确认原告深圳晶恒宇环境科技有限公司与被告深圳市宝静发投资有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市宝静发投资有限公司于判决生效之日起十日内返还原告深圳晶恒宇环境科技有限公司房屋租赁押金45400元；三、被告深圳市宝静发投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失229222.7元；四、原告深圳晶恒宇环境科技有限公司于判决生效之日起三十日内腾退涉案厂房、宿舍；五、原告深圳晶恒宇环境科技有限公司于判决生效之日起十日支付被告深圳市宝静发投资有限公司涉案厂房（2018年6月1日至2018年10月1日期间）房屋占用使用费100000元，并以20000元/月为标准，支付至涉案厂房腾退之日止；六、驳回原告深圳晶恒宇环境科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市宝静发投资有限公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费3446元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担928元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担2538元；反诉受理费2700元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担2250元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担450元；评估费3900元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担1170元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担2730元。二审中，各方当事人均未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点可归纳为：原判对晶恒宇公司的装修损失处理是否恰当。本院认为，一审法院依晶恒宇公司的申请，依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对其租赁物的装饰装修价值进行评估，深圳市广衡兴粤资产评估有限公司通过对评估标的进行现场勘察后，按照市场价值的方法对涉案装饰装修的价值进行了评估，经质证，晶恒宇公司和宝静发公司对该评估报告的真实性、合法性均无异议，故原审法院在采纳该份评估报告的基础上，再根据双方在本案中的过错大小，明确由宝静发公司对晶恒宇公司的装修损失承担70%的责任并无不当，本院予以确认。宝静发公司上诉虽对该评估报告提出异议，但并未提供充分证据证明其主张，故对其上诉请求和上诉理由不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4738.34元，由上诉人深圳市宝静发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇一九年十二月十二日书记员 陈秀丽