江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10506号上诉人（原审被告）：苏州星浩房地产发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区金储街288号物流服务大厦8楼。法定代表人：唐学明，公司总经理。委托诉讼代理人：江俊，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：胡晓龙。被上诉人（原审原告）：杨碧娟。委托诉讼代理人：陈奇峰，江苏简文律师事务所律师，代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：王珣珣，江苏简文律师事务所实习律师，代理上述两被上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5192室。法定代表人：秦晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋文达，江苏源实发扬律师事务所律师。上诉人苏州星浩房地产发展有限公司（以下简称星浩公司）因与被上诉人胡晓龙、杨碧娟、苏州百街金楼网络营销科技有限责任公司（以下简称百街金楼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初5062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。星浩公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由胡晓龙、杨碧娟、百街金楼公司承担。事实和理由：一、星浩公司并非本案适格被告。根据认购书约定，认购书的生效要件是双方签字盖章，但胡晓龙、杨碧娟提供的认购书中并未加盖星浩公司销售合同专用章，也没有星浩公司案场销售经理加签确认，故认购书并未生效。胡晓龙、杨碧娟10万元定金是向百街金楼公司支付，收据也是百街金楼公司开具，星浩公司未收到过胡晓龙、杨碧娟任何款项。认购书中甲方签字处赵琦并非星浩公司员工，而是百街金楼公司员工。星浩公司销售系统中也没有任何胡晓龙、杨碧娟的信息。二、赵琦的行为并不对星浩公司构成表见代理。星浩公司销售认购流程非常规范，客户认购房屋签署的认购书必须有星浩公司销售合同专用章以及案场销售经理加签，同时会同步录入星浩公司销售系统，相关的定金也是支付给星浩公司并由星浩公司出具收据。胡晓龙、杨碧娟作为成年人，应当对自己的购房行为尽到必要注意义务，合理的审查义务。既然认购书中甲方是星浩公司，涉案房屋也是星浩公司开发建造，但落款却没有星浩公司盖章，定金也不是向星浩公司支付，收据也不是星浩公司出具，正常购房人会对此心存疑问，也会与星浩公司沟通确认。另外，认购协议书约定的签约时间为2017年5月15日前，但胡晓龙、杨碧娟从未至星浩公司销售案场主张签约，这也是不和常理的。三、星浩公司从未一房二卖，一审判决双倍返还定金是错误的。胡晓龙、杨碧娟从未在认购书约定的签约时间至星浩公司销售案场要求签约或提出其他主张，且根据百街金楼公司的陈述可知，百街金楼公司从未将曾与胡晓龙、杨碧娟就涉案房屋签订认购书并收取定金一事告知星浩公司。星浩公司并不存在恶意倒卖房屋，且至始至终不存在一房两卖情形。一审法院判决星浩公司双倍返还定金是错误的。且即便要返还，也应由百街金楼公司退还。四、一审判决星浩公司另案向百街金楼公司主张权利是浪费司法资源、增加诉讼成本。胡晓龙、杨碧娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。百街金楼公司辩称：服从一审判决。胡晓龙、杨碧娟向一审法院起诉请求：判令百街金楼公司、星浩公司双倍返还购买商铺的定金20万元。一审法院认定事实：2017年3月30日，胡晓龙、杨碧娟（乙方）与“甲方”签订《商品房认购书》一份，约定：乙方向甲方预购苏州市金阊新城虎池路1583号星光耀花园4幢211室房屋，房屋用途为商业，预测建筑面积62.33平方米，单价26714元，房屋总价款1665101元，采取按揭方式支付房款：首付房款不低于总房款的50%，为67万元；乙方应于本认购书签订之日支付购房定金10万元，作为甲乙双方订立商品房买卖合同的担保，在双方签署商品房买卖合同之日，该定金自动转为所购买商品房的房款；乙方应自本认购书签订之日起7日内即2017年5月15日前持本认购书及定金收条至售楼处与甲方签署商品房买卖合同及相关文件，并支付约定之购房款；客户接受团购优惠价134万元整，团购费6万整（共计140万元整），需于2017年5月15日前签约可享受以上优惠。该认购书还对双方其他权利义务作出约定。该合同抬头处甲方为“苏州星浩房地产发展有限公司”，落款处甲方签字人为“置业顾问：赵琦”。乙方落款处签字人为“胡晓龙”。胡晓龙、杨碧娟在合同签署后向百街金楼公司支付定金10万元，百街金楼公司向其出具收据一份，载明“4#211商铺定金”。商品房认购书签订后，胡晓龙、杨碧娟未与星浩公司签订正式的商品房买卖合同，星浩公司确认该认购书约定的房屋已经于2018年10月份销售给他人。胡晓龙、杨碧娟诉讼中陈述：2017年3月份，我方通过电话销售得知星光耀花园有商铺销售，就去星光耀花园售楼处了解情况，开始时是齐姓工作人员接待的，后来转为与赵琦商谈。经过几次谈判，最后确定总价140万元（含团购价），合同签订当日我方就刷卡支付了定金。2017年清明节以后，我就去售楼处联系如何签订正式合同的事，售楼处同意把我砸金蛋的奖励500元油卡换成家电，其他的叫我回家等。后来一个姓周的工作人员和我联系，提出案涉房屋是工抵房，所以签约的价格要降低，剩余款项直接支付给代理公司，房屋总价款不变，但是我方认为这样会提高贷款的首付比例，而且再次转让时的税费也会提高，所以我方不同意。此后，我方数次至售楼处协商解决此事，但是因售楼处的人员一直变更，且星浩公司的人根本不见我方，事情没有解决，直到2019年3月份我方报警，公安民警建议我方起诉。胡晓龙、杨碧娟提供胡晓龙与“周（星光耀）”的微信聊天截图一份证明其主张，该员工表示“其实，一、房款总价没有变，甚至还优惠了1-2万，二、首付只多付了8万左右，三、有明确的购房合同和依据，四、你们省了6000左右的契税，所有的程序都是在售楼处公开透明处理的，只是签约形式变了而已。”胡晓龙提出变更签约方式导致首付比例提高，以后二次买卖税费上升，故不同意变更合同的总价款，双方在微信中进行了协商但未达成一致。百街金楼公司诉讼中陈述：我公司是星浩公司的销售代理公司。赵琦曾是我公司的员工，后来离职，赵琦未将案涉商品房认购书交给我公司，因我公司在定金收据上加盖了印章，我公司认可收到胡晓龙、杨碧娟支付的定金10万元。因我公司员工离职，事后如何与胡晓龙、杨碧娟沟通的，我公司无法核实，相应微信聊天记录也无法核实。星浩公司诉讼中陈述：同期我公司确实委托百街金楼公司代为销售房屋。按照我公司的销售认购流程，客户认购房屋所签署的认购书必须加盖我公司的销售合同专用章及销售案场经理加签，同时会录入我公司的销售系统，定金需向我公司支付，由我公司出具定金收据。我公司对胡晓龙、杨碧娟认购房源一事根本不知情，胡晓龙、杨碧娟也没有向我公司主张过权利。星浩公司提供其他客户与其签署的《商品房认购书》复印件证明认购书上除“赵琦”签名之外另加盖星浩公司的销售合同专用章及案场经理傅某的签名。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，胡晓龙、杨碧娟是在星光耀售楼处签署的《商品房认购书》，认购书使用的样本系星浩公司的专用模板，合同抬头为星浩公司，星浩公司与百街金楼公司均认可星浩公司在同期委托百街金楼公司销售房屋，而赵琦系百街金楼公司的员工，故胡晓龙、杨碧娟有充分的理由相信其系与星浩公司签订的商品房认购书，赵琦的行为构成表见代理，该商品房认购书对星浩公司具有约束力。百街金楼公司收取定金的行为应认为系代表星浩公司收取。胡晓龙、杨碧娟作为普通的购房者不可能对星浩公司的销售流程知悉，星浩公司以该商品房认购书签订的过程违反销售流程对其无效的抗辩，一审法院不予采纳。对于双方未能签订正式房屋买卖合同的原因，胡晓龙、杨碧娟陈述系星浩公司提出变更房屋合同价款所致，并提供了微信聊天记录作为证据，而百街金楼公司、星浩公司均陈述不知情，一审法院对胡晓龙、杨碧娟的陈述予以采信。星浩公司未按约定与胡晓龙、杨碧娟签订房屋买卖合同并将案涉房屋出售他人，构成违约，胡晓龙、杨碧娟要求其双倍返还定金的诉讼请求，一审法院予以支持。百街金楼公司系房屋销售的代理人，其行为后果应归责于星浩公司，其在本案中无需承担责任，星浩公司如认为其代理行为存在过错，可向其另案主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、苏州星浩房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还胡晓龙、杨碧娟定金20万元。二、驳回胡晓龙、杨碧娟其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入胡晓龙、杨碧娟指定的账号，或汇入苏州市姑苏区人民法院账户，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款请注明案号。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，适用简易程序减半收取2150元，由苏州星浩房地产发展有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接交付予胡晓龙、杨碧娟。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，胡晓龙、杨碧娟在星光耀售楼处签署认购书，合同抬头是星浩公司，落款处虽仅有赵琦的签名，但赵琦是百街金楼公司的员工，而认购书签署同期星浩公司委托百街金楼公司代为销售房屋，据此一审法院认定胡晓龙、杨碧娟有理由相信其系与星浩公司签订认购书，认购书对星浩公司具有约束力并无不当。至于星浩公司提出的销售流程有关的上诉主张，因胡晓龙、杨碧娟仅系普通购房者，而星浩公司销售流程系其内部管理规范，对胡晓龙、杨碧娟没有约束力，故一审法院未采信星浩公司该主张并无不当。胡晓龙、杨碧娟未在认购书限定的期限内签订购房协议，但胡晓龙、杨碧娟提供了微信聊天记录来证明系出售方要求变更房屋合同价款所致，而百街金楼公司、星浩公司未提供其他证据来推翻胡晓龙、杨碧娟的主张，一审法院据此采信胡晓龙、杨碧娟的主张并无不当。星浩公司在未与胡晓龙、杨碧娟解除认购书的情况将房屋另行出售给他人，构成违约，一审法院支持胡晓龙、杨碧娟双倍返还定金的诉讼请求并无不当。至于百街金楼公司在涉案交易过程中是否存在代理过错以及由此应承担的责任与本案系不同法律关系，可由星浩公司与百街金楼公司另行处理。综上所述，星浩公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人苏州星浩房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月十二日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。