山东省淄博市张店区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）鲁0303行初103号 原告白海建，男，1987年7月29日生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人魏玉莲，山东恒越律师事务所律师。 被告淄博市自然资源局，住所地，淄博市张店区人民西路36号。 法定代表人孙中华，局长。 出庭负责人庄明艳，被告单位局党组成员，副县级干部。 委托代理人张建波，被告单位工作人员。 委托代理人王晓晴，山东建仑律师事务所律师。 第三人扈风霞，女，1972年2月12日生，住淄博市周村区。 委托代理人黄保学，山东大地人律师事务所律师。 第三人淄博乾昭置业有限公司,住所地，淄博市张店区南定镇晴照园小区12#-2-101。 法定代表人韩禄祥，执行董事。 委托代理人韩孟，1983年4月1日生，住张店区，系第三人单位职工。 委托代理人张旺，山东联亨律师事务所律师。 原告白海建不服淄博市住房和城乡建设局房屋他项权登记，向本院提起行政诉讼。本院于2019年10月31日立案后，原告又将被告主体变更为淄博市自然资源局，本院依法向被告淄博市自然资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。因扈风霞、淄博乾昭置业有限公司皆与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭审理了本案。原告白海建的委托代理人魏玉莲，被告淄博市自然资源局出庭负责人庄明艳及委托代理人张建波、王晓晴，第三人扈风霞的委托代理人黄保学，第三人淄博乾昭置业有限公司的委托代理人韩孟、张旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告白海建诉称，原告现居住的淄博市张店区××楼××单元××房产（房产证号：02-××1，以下简称涉案房产）系原告于2011年2月26日从淄博市张店区南定镇三泉村村民委员会（以下简称三泉村委）全款购买，购房款249653元已于购房当日全部付清。并于2011年6月3日向第三人淄博乾昭置业有限公司（原淄博龙正置业有限公司）交纳办证费用34971元。据向三泉村委了解，涉案房产系三泉村委与第三人淄博乾昭置业有限公司（原淄博龙正置业有限公司）联合开发，按照开发利益分配方案，涉案房产由三泉村委所有。原告自2011年购房后即装修入住至今，在涉案房屋居住长达多年，期间从未有人上门核实房主情况。2018年9月原告突然从周村区人民法院获知涉案房屋已被淄博龙正置业有限公司抵押给第三人扈风霞，万分惊愕，随向周村区人民法院提起执行异议申请，案件审理过程中第三人扈风霞与原告达成和解，暂不对涉案房产进行拍卖，但因涉案房屋一直处于抵押状态，原告无法办理房屋产权转移手续。近期通过张店区不动产交易中心查询获悉被告颁发给第三人扈风霞的上述他项权证书存在错误。经工商登记查询第三人淄博龙正置业有限公司已于2012年7月将名称变更为淄博乾昭置业有限公司。但2012年9月25日，在“淄博龙正置业公司”这一单位名称已不存在的情况下，在“淄博龙正置业有限公司”的公章已不具备法律效力的情况下，相关人员隐瞒对涉案房产已不具备控制权的事实，向被告骗取抵押登记，被告对此也未认真查证核实，向第三人扈风霞颁发了错误的他项权证书，严重损害了原告对涉案房产的权益。原告为维护合法权益，提起诉讼，请求：1、请求依法撤销被告淄博市自然资源局向第三人扈风霞颁发的“淄博市房他证张店区字第Ｔ02-××4”他项权证书；2、诉讼费用由被告承担。 原告白海建向本院提交了以下证据：1、原告与南定镇三泉村所签购房合同一份、交纳购房款收据一份、交纳办证费用单据一份、南定镇三泉村委证明一份，证明涉案房产原告已购买并交纳办证费用；2、淄博龙正置业有限公司工商登记查询三份，证明淄博市龙正置业公司于2012年7月15日公司名称变更为“淄博乾昭置业有限公司”，其公章不再具有法律效力；3、张店区不动产登记中心出具的为涉案房产办理不动产抵押登记的档案资料五份，证明相关人员隐瞒涉案房屋已出售的事实，骗取抵押登记，被告未对申请人提供的资料进行核实，错误颁发了他项权利证书。 被告淄博市自然资源局辩称，一、本案已超过起诉期限，应依法驳回起诉。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款、第六十五条的规定，原告本次起诉已超出法律规定的起诉期限。根据前述法律规定原告应当在知道或应当知道行政行为作出之日起一年内或行政行为作出之日起五年内起诉。本案原告于2018年在扈凤霞、淄博乾昭置业有限公司（原淄博龙正置业有限公司）执行一案中提出执行异议，在执行异议过程中其已知晓涉案房屋已办理抵押登记手续，即使按执行异议案件裁定书载明的结案时间2018年9月19日计算，其应当于2018年9月19日至2019年9月18日期间提出行政诉讼；即使以行政行为作出之日2012年起计算五年，原告于2019年10月提起行政诉讼，亦已超出法定的起诉期限。故，请依法驳回原告的起诉。二、原告主体不适格，应依法驳回诉讼请求。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。原告自述从张店区南定镇三泉村村民委员会全款购买涉案不动产，但涉案不动产的登记所有权人是第三人淄博龙正置业有限公司，其既不是涉案不动产的抵押人，也不是抵押权人，更不是债务人，故原告与涉案他项权证作出这一具体行政行为无法律上的利害关系。三、涉案具体行政行为作出的程序合法、审查审慎、适用法律正确。根据《房屋登记办法》第四十三条、第十一条第三款、《城市房地产抵押管理办法》第三十三条规定，申请人应对申请材料的真实性、合法性及有效性负责，登记机构在审查登记行为时，主要对申请人提交的申请材料是否完整及是否符合法定形式进行审查，对于申请材料的实质真实性、合法性及有效性，仅在职责范围内尽审慎审查义务。本案中，被告对申请人提交的符合法定形式要件的申请办理抵押登记材料进行审查时，履行了审慎审查的义务。抵押人及抵押权人提供了符合形式要件的申请材料，并加盖公章，被告作为登记机关在此审查的基础上作出的判断符合审慎审查要求，原告提出的被告未认真查证核实的理由不成立。即使不动产所有权人的名称已发生变更，根据《房屋登记办法》第四十四条、四十五条的规定应该由当事人申请变更登记。综上所述，请求依法驳回原告的起诉。 被告淄博市自然资源局向本院提交了以下证据：1、淄博市周村区人民法院(2018)鲁0306执异101号民事裁定书、产权产籍档案证明各一份（共2份），证明案涉房产在原告购买前即已登记在案外人淄博乾昭置业有限公司名下，故原告与案涉具体行政行为无法律上任何利害关系，原告主体不适格；同时证明原告于2019年10月提起行政诉讼，均已超出法定的起诉期限；2、房屋抵押权设立登记申请书、产权证、申请人企业法人营业执照、申请人法定代表人身份证复印件、代办抵押登记授权书、被授权人身份证复印件及抵押权人（债权人）身份证复印件、借款担保协议、股东会决议、具结书、抵押明细表各一份，证明原淄博龙正置业有限公司提交的案涉房产房屋抵押权设立登记申请材料符合《房屋登记办法》第四十三条的规定，被告办理抵押登记时已履行了审慎审查义务，程序合法，适用法律正确。 第三人扈风霞述称，2012年11月第三人淄博乾昭置业有限公司原法定代表人周建国持有淄博龙正置业有限公司公章和涉案房产房产证与扈风霞办理房屋抵押登记，2014年扈风霞起诉第三人淄博乾昭置业有限公司时，发现办理抵押登记时，原淄博龙正置业有限公司已经更名为淄博乾昭置业有限公司，周建国也已经不是法定代表人，之后执行案件时，发现涉案房产已经由三泉村村委会卖给本案原告。本案我方为第三人，服从法院判决。 第三人扈风霞向本院提交了以下证据：1、房权证一份；2、房他证一份。 第三人淄博乾昭置业有限公司述称，2011年3月28日，淄博龙正置业有限公司法定代表人由周建国变更为现法定代表人韩禄祥，同日，淄博龙正置业有限公司股东由原股东王元元、杜彬、周建国变更为现任股东韩禄祥、张淑芹、韩孟，2012年7月15日，淄博龙正置业有限公司更名为淄博乾昭置业有限公司，各原告购买涉案房产的相关事宜及涉案房产抵押给第三人扈风霞的相关事宜，在公司更名之前，第三人淄博乾昭置业有限公司并不清楚，是事后，淄博乾昭置业有限公司才知道有相关不动产纠纷。 第三人淄博乾昭置业有限公司未向本院提交证据、依据。 经庭审质证，原告白海建对被告淄博市自然资源局提交的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议。其系执行裁定书，仅对执行异议进行形式审查，而非实体审查；且周村区法院并不知晓涉案房产联合开发的相关情况，故该执行裁定书不能证明原告与案涉具体行政行为无法律上的利害关系；而原告提交的证据，可以证明原告是本案适格的诉讼主体。原告虽于2018年9月知道涉案房产被抵押，但并不知晓抵押登记是有关人员提供虚假材料骗取的；原告在立案前才获知抵押登记的的具体内容，未超过六个月的诉讼时效。因本案是因不动产提起的诉讼，并未超过自行政行为作出之日起二十年的诉讼时效。本案第三人扈风霞对原告提交的购房合同、收款收据、村委证明真实性无异议，也说明原告与涉案房产具有利害关系，是本案适格诉讼主体。对证据2的来源无异议，但对证明内容有异议。淄博龙正置业有限公司于2012年7月15日变更名称为“淄博乾昭置业有限公司”后，淄博龙正置业公司的公章不再具有法律效力；被告在办理抵押登记时，有义务核实该单位是否存在。有关人员利用不存在的虚假单位骗取被告的抵押登记，说明被告未尽到审慎审查的义务。证据中企业法人营业执照存在无年度检验的记载的重大瑕疵，也说明被告并未进一步核实真伪，尽到审慎审查的义务。该份《企业法人营业执照》显示的签发日期为2012年8月，在企业名称已变更的情况下该企业法人营业执照并不存在；在复印件中也无“与原件核对相符”的记载，被告是否核对原件或者申请人是否提供过原件，我们持怀疑态度。根据《物权法》第二十一条的规定也说明登记机构承担的不仅是形式审查的义务。 第三人扈风霞及第三人淄博乾昭置业有限公司对被告淄博市自然资源局提交的证据真实性均无异议。 被告淄博市自然资源局对原告白海建提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性无法确认，该组证据与本案之争议不具有关联性。此组证据不属于被告办理抵押登记合法性形式审查的范围，故与本案无关。对证据2、3的真实性、合法性无异议，但与本案之诉不具有关联性。根据相关法律规定，登记机构主要对申请人提交的申请材料是否完整及是否符合法定形式进行审查，不作实质审查，申请人应对申请材料的真实性、合法性及有效性负责；被告已尽到了必要的形式审查义务，不存在任何过错。证据2的证明内容不属于被告自然资源局办理抵押登记合法性形式审查范围，与本案无关。 第三人扈风霞对原告白海建提交的证据质证意见为：对原告的证据在执行异议时已经核实过；对于购房合同、房款收据和办证费收据真实性无异议。 第三人淄博乾昭置业有限公司对原告白海建提交的证据质证意见为：对证据1真实性无法确认；对证据2、3无异议。 原告白海建对第三人扈风霞提交的证据质证意见为：对房产证和他项权证书的真实性无异议，该证据能够证明原告现居住的房屋因被告的错误登记行为致使其权利受到侵害，原告是本案适格的诉讼主体。对抵押合同有异议，2012年11月24日加盖“淄博龙正置业有限公司”公章已不具有法律效力，该份抵押合同无效，不享有抵押权；在被告提交的证据中并未发现有该份抵押合同，也证明被告未尽到慎审审查的义务。 本院对上述证据认证如下：原告、被告及第三人扈风霞提交的证据与本案待证事实具有关联性，本院确认为有效证据。 经审理查明，因为曾参与淄博市张店区南定镇三泉村旧村改造项目，淄博龙正置业有限公司于2010年4月16日取得涉案房产31号楼2单元10层东户的房权证。2011年2月26日，三泉村村民委员会则与原告签订购房合同，注明原告以249653元的价款购买31号楼2单元10层东户房产。原告在交纳相关费用后，搬入此房居住至今。 2011年3月28日，淄博龙正置业有限公司法定代表人由周建国变更为现法定代表人韩禄祥。同日，淄博龙正置业有限公司股东由原股东王元元、杜彬、周建国变更为现任股东韩禄祥、张淑芹、韩孟。2012年7月15日，淄博龙正置业有限公司更名为淄博乾昭置业有限公司。 2012年11月6日，淄博龙正置业有限公司原法定代表人周建国以淄博龙正置业有限公司名义与扈风霞签订借款抵押合同，用包括涉案房产在内的建筑面积为1752.64平方米的房产为周建伟向扈风霞的借款提供抵押担保。2012年11月26日，申请人向原房产登记机关提交了房屋抵押权设立登记申请书、产权证、企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件、代办抵押登记授权书、被授权人身份证复印件及抵押权人（债权人）身份证复印件、借款担保协议、股东会决议、具结书、抵押明细表等材料，申请办理抵押登记。在上述材料中，抵押人处仍加盖的是淄博龙正置业有限公司的公章；落款时间为2012年8月3日的企业法人营业执照中仍为淄博龙正置业有限公司。原房产登记机关审查后，当日为其办理了房屋他项权登记。 2018年9月，原告白海建得知涉案房屋已被抵押给第三人扈风霞，故向淄博市周村区人民法院提出执行异议。2018年9月19日淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306执异101号民事裁定书，裁定驳回原告白海建的异议请求。现原告对房屋他项权登记行为不服，诉至本院。 另查明，根据2018年12月21日《中共淄博市委淄博市人民政府关于淄博市市级机构改革的实施意见》，原淄博市房产管理局事业单位建制撤销,不动产登记职责移交给被告淄博市自然资源局。 本院认为，虽然涉案房产未登记在原告名下，但庭审中各方所提交的证据及陈述，能够证明原告与三泉村委签订购房合同及交付相关费用后已实际居住之事实，故对于涉案房产的处置与其具有明显的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，其作为本案的原告是适格的。又因为原告在向淄博市周村区人民法院提出执行异议时，法院给出的裁定书中只是载明了房产被淄博龙正置业有限公司抵押给了第三人扈风霞。原告并不能从中知道抵押担保期限、抵押的合同依据等抵押登记行为的必备内容，故原告向周村法院提执行异议及法院作出裁定书的时间均不能作为原告知道行政行为内容的时间。由于原告所诉涉及的是不动产物权登记行为，其起诉时并未超过《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年之起诉期限。因此，被告主张原告起诉已超过起诉期限观点也没有事实依据，本院亦不予采信。 对于抵押登记行为存在的问题，从庭审查明的情况可看出，淄博龙正置业有限公司于2012年7月15日更名为淄博乾昭置业有限公司后，相关人员于2012年11月26日向原房产登记机关提交的房屋抵押权设立登记材料中，仍使用淄博龙正置业有限公司公章，其落款时间为2012年8月3日的“企业法人营业执照”仍以淄博龙正置业有限公司名称出现。很显然，此“企业法人营业执照”是不真实的；庭审中，第三人淄博乾昭置业有限公司已明确表示其并不清楚此抵押事项，故也不存在此抵押登记系受第三人淄博乾昭置业有限公司委托所实施的情形。因此，对上述情形进行综合判断，可以认定用以表明抵押人具有抵押登记意思表示的申请材料是虚假的。故被告依据此虚假申请材料作出的登记，在相关利害关系人提出撤销的诉求后，应当予以撤销。 由于此申请材料的虚假系申请人所提供，从《房屋登记办法》第四十三条“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料”。第十一条第三款“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”；及《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第一款“权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件”，第十九条第二款“申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件”的规定可看出，登记机关主要职责是进行形式审查，材料真假则由提交者负责。因申请人在向被告申请抵押权登记时，提交的登记材料是齐全且符合形式要求的，被告仅凭形式审查也难以辩别其真伪。故被告在对其进行了形式审查后，颁发房屋他项权证的行为，并不存在明显的过失。登记行为事实依据错误，应归因于申请人的故意隐瞒，而非被告没有履行审查职责。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销原淄博市房产管理局向第三人扈风霞颁发的“淄博市房他证张店区字第Ｔ02-××4”他项权证书。 案件受理费五十元，由被告淄博市自然资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  邵昌学 审 判 员  王怀建 人民陪审员  赵静静 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  李舒琪