广西壮族自治区横县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0127执异23号 异议人（案外人）：广西荣和企业集团有限责任公司，住所地：南宁市青秀区佛子岭路11号荣和e中心A座22楼。统一社会信用代码：914500007114277807。 法定代表人：李斌，总裁。 委托代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 委托代理人：谢耀旭，广西广合律师事务所实习律师。 申请执行人：卢玉炜，女，1964年1月24日出生，汉族，住广西横县。 申请执行人：姚克干，男，1962年4月13日出生，汉族，住广西横县。 被执行人：龙秋燕，女，1972年8月22日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 委托代理人：陆福武，南宁兴宁法律事务中心法律工作者。 被执行人：吕良适，男，1964年3月12日出生，汉族，住广西横县。 被执行人：广西保利汇丰投资有限公司，住所地南宁市青秀区长湖路32号七楼8710、8712号房。 法定代表人：龙秋燕。 申请执行人卢玉炜、姚克干与被执行人吕良适、龙秋燕、广西保利汇丰投资有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）桂0127执191号执行裁定，拍卖被执行人龙秋燕、吕良适名下的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房屋。案外人广西荣和企业集团有限责任公司不服裁定，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 广西荣和企业集团有限责任公司向本院提出异议称：请求法院中止对南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房的执行。事实和理由：2015年5月15日，吕良适、龙秋燕与异议人签订《商品买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定，吕良适、龙秋燕向异议人购买南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房，房屋总价款3601912元。合同补充协议第一条第（三）款第10项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人有权解除《合同》，收回房产另行处理……并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。 2015年6月17日，中国银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，吕良适、龙秋燕作为借款人及抵押人，异议人作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，以涉案房屋作为抵押，按揭贷款2520000元支付购房款，异议人对上述借款承担阶段性担保。2015年6月29日，涉案房屋预登记在吕良适、龙秋燕名下，2016年1月18日。异议人将涉案房屋交付给吕良适、龙秋燕使用，但涉案房屋并未过户到吕良适、龙秋燕名下。 因吕良适、龙秋燕逾期不偿还银行贷款，银行要求异议人承担保证责任。截至2019年8月31日，吕良适、龙秋燕逾期还款的本金及罚息合计达256926.2元，尚欠按揭款2151462.61元。2019年9月20日，异议人通知吕良适、龙秋燕解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，吕良适、龙秋燕对此未提出异议。 异议人依据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于2019年11月8日向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，法院于同日立案受理【案号：（2019）桂0103民初16746号】。异议人在该案中请求法院判令：1、确认吕良适、龙秋燕于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2019年9月20日解除；2、请求吕良适、龙秋燕返还涉案房屋；3、请求吕良适、龙秋燕协助办理涉案房屋的商品房买卖合同登记备案及预告登记等。 异议人认为，异议人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，申请人申请执行的，只能是被执行人名下的财产，而不能直接执行案外人的财产。买受人（被执行人）仅就房屋办理了备案或者预告登记，并未办理物权登记，房屋仍然属于异议人所有。在异议人解除合同，收回房屋的情况下，异议人具有排除执行的权利。涉案房屋的所有权仍归异议人所有，异议人具有足以排除强制执行的民事权利。因此，法院不能执行该房屋。 广西荣和企业集团有限责任公司提交的证据有： 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，证明吕良适、龙秋燕购买位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房产。 《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明异议人为吕良适、龙秋燕贷款提供阶段性连带保证担保； 《保证人履行责任通知书》，证明因吕良适、龙秋燕逾期还贷，银行要求异议人承担担保责任； 《预售许可证》，证明涉案房屋是异议人合法建造，异议人是涉案房屋的所有权人； 《不动产业务信息表》，证明从新建到取得预售许可证，再到取得商品房现售登记的过程中，异议人作为开发商一直都是涉案房屋的所有权人； 《登记备案证明和预告登记》，证明涉案房屋只办理了登记备案及预告登记，异议人仍然是涉案房屋的所有权人； 《解除合同通知书》，证明异议人于2019年9月20日通知吕良适、龙秋燕解除合同，吕良适、龙秋燕对此未提出异议。 本院查明，原告卢玉炜、姚克干因与被告龙秋燕、吕良适、广西保利汇丰投资有限公司、第三人广西华润红水河水泥有限公司民间借贷纠纷一案诉至本院，并提出财产保全申请。本院于2017年8月29日作出（2017）桂0127民初2251号民事裁定，查封被告龙秋燕、吕良适名下的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房产。2017年8月30日，本院作出（2017）桂0127民初2251号民事判决：一、被告龙秋燕、吕良适归还原告卢玉炜、姚克干借款本金1301000元及利息；二、被告广西保利汇丰投资有限公司对上述债务承担共同偿还责任。南宁市中级人民法院维持了本院判决。被告龙秋燕、吕良适未履行生效判决所确定的义务，卢玉炜、姚克干向本院申请强制执行。2019年7月30日本院作出（2019）桂0127执191号执行裁定，裁定拍卖被执行人龙秋燕、吕良适名下的位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房产，并于2019年10月21日发布拍卖公告，异议人得知本院拟拍卖该房屋后，向本院提出书面异议。 另查明，位于南宁市青秀区凤凰岭路1号荣和·大地三组团7号楼1单元1801号房产是龙秋燕、吕良适以银行按揭贷款的方式向异议人购买，双方于2015年5月15日签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01463168）及《商品房买卖合同补充协议》，该商品房登记备案在龙秋燕、吕良适名下，该房屋已抵押给中国银行股份有限公司南宁分行，抵押贷款本金252万元。异议人已于2016年1月18日将房屋交付给龙秋燕、吕良适使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，案涉的房屋是龙秋燕、吕良适出资向异议人购买，并已付清房款，异议人已将房屋交付给龙秋燕、吕良适使用，该商品房登记备案在被执行人龙秋燕、吕良适名下，其权利人是被执行人龙秋燕、吕良适，而非异议人，因此，异议人认为涉案房屋是异议人开发建造，现仅办理预告登记及登记备案，房屋仍属异议人所有，无法律依据。故本院的查封、拍卖措施并无不当。关于异议人与龙秋燕、吕良适签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否已经解除的问题，应当通过审判程序予以解决。故案外人的异议理由不能够阻却本案对案涉房屋的强制执行，异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议理由不成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人广西荣和企业集团有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘其业 审判员  杨岱洲 审判员  冯永兵 二〇一九年十二月十日 书记员  张瑞珍