河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2339号上诉人（原审被告）：徐彩云，女，1971年7月24日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜文华，男，1971年5月10日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安阳，男，1987年6月6日出生，汉族，住南阳市镇平县。委托诉讼代理人：马娟妮，河南速达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵洁，女，1989年12月18日出生，汉族，住南阳市镇平县。委托诉讼代理人：马娟妮，河南速达律师事务所律师。原审第三人：路须哲，男，1971年10月23日出生，住陕州区。上诉人徐彩云、姜文华因与被上诉人安阳、赵洁、原审第三人路须哲房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐彩云、姜文华上诉请求：撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1093号民事判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决错误，上诉人并未违约，不应承担一审认定的“合同约定的银行同期贷款四倍利息”。一审认定上诉人在“纠纷未处理的情况下，擅自处理涉案房屋的行为导致的”与事实不符，上诉人至今仍为被上诉人保留一套100平方米房屋未出卖。2、一审认定双方约定的房屋是132平米那一套，据此判决上诉人承担违约责任，如此认定无依据，且与之前该院生效的裁定书矛盾，该裁定书认定“该房正在承建，不具备交付条件”,裁定驳回被上诉人的起诉。此次起诉，房屋仍未建好，也仍无证据证明双方已将合同中约定的120平米确定为132平米的房屋。双方合同第7条约定，如上诉人不给房屋或违约合同，按照银行四倍利息付给对方，一审判决却是依据合同约定，按同期贷款利率的四倍。3、即使上诉人违约，一审判决还有以下明显错误。该房屋至今未完工，不符合交付条件，上诉人现在不应承担房屋不能交付的违约责任。4、一审判决不仅违反法律规定，且也很不公平。一审判决的是违约责任，被上诉人仅支付房款，依据一审判决，截止目前违约金已经达30多万元，《最高人民法院适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”，一审判决并未查明、考虑上诉人的损失。涉案房屋价值30多万元，一审判决上诉人返还15万预付款，并按银行贷款利息4倍支付违约金，被上诉人等于不用花钱，就得到了上诉人的农村安置房。被上诉人赵洁、安阳辩称：最初被上诉人经中间人与上诉人谈好并签订了购买120平方米安置房的合同，作为买房方的被上诉人立即按照约定支付了购房款，但安置房分下来后很长时间，上诉人一直隐瞒情况就没想告诉被上诉人（上诉人装修了129平方米的那套房子自住），在被上诉人听说房子分下来找时，上诉人说还有一套稍大点的留给被上诉人。因为被上诉人在外地上班，不常待在三门峡，被上诉人无数次给上诉人打电话联系询问房屋何时交付的事情，上诉人总是找借口自己不在家，找各种理由就是不与上诉人见面，被上诉人专门请好几次假在三门峡等着协商，上诉人总是躲着不见面，后来不接电话，联系不上；从签合同至今，双方除了交购房款仅有的那一次见面，被上诉人就再也没有见过上诉人的面。后来被上诉人眼见协商根本无望就起诉要求上诉人交付房屋，一审庭审中被上诉人才知道上诉人无视合同约定直接把本该交付给被上诉人的房屋又签了合同卖给第三人路须哲，一审中被上诉人全家包括姜文华的母亲、姜文华的两个女儿全部声明房子卖给了第三人，不同意卖给被上诉人。被上诉人签订合同就是为了买房，上诉人一方二卖，违约了依然理直气壮且很嚣张。双方合同中约定的违约利息应为贷款利息，双方对此心知肚明，上诉人上诉状中也自认若退还15万元购房款，可以按照银行贷款利息承担利息也说明双方当初约定的利息应为银行贷款利息。一审法院判决事实正确，适用法律正确，请二审法院维持一审判决。原审第三人路须哲述称：1、一审法院认定事实、适用法律均错误。一审法院在本院认为部分认为“本案合同不能履行的原因是被告在纠纷尚未处理的情况下，擅自处理涉案房屋的行为导致的，根据合同约定，应返还购房款并承担违约责任”明显错误。本人知道该房之前与被上诉人安阳、赵洁有纠纷，但安阳、赵洁起诉主张该房屋后，湖滨区法院生效裁定驳回了安阳、赵洁的起诉，2018年上诉人姜文华让我看了该裁定后将房屋卖给了我，此时房屋未被任何法院保全过，也未抵押。我知道上诉人姜文华至今还为上诉人保留了一套100平米的房屋不敢出卖。2、一审法院认为的“相邻靠近原则”不能成立，也无任何法律依据。这个原则充分说明其认为只是个推定，也充分说明一审法院认可之前上诉人和被上诉人并未约定双方买卖的120平米的房屋就是这个132平米的。另一审判决中银行同期贷款利率四倍明显与双方约定不一致。被上诉人仅支付了15万房款，至今违约金已30多万元，也就是说上诉人全家赖以生存的三套安置房中的一套经一审法院判决白白给了被上诉人还不够。安阳、赵洁一审诉讼请求：1、依法判令姜文华、徐彩云依照买卖合同约定，交付132平方米房屋。2、姜文华、徐彩云负担案件诉讼的相关费用。一审法院认定事实：2011年1月3日，韩庄拆迁安置补偿调查表中记载，户主是姜文华，家庭人口4人，家庭成员为妻子徐彩云、女儿姜晓晓、女儿姜晓妍。2012年6月17日，姜文华（甲方）和三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室（乙方）签订“韩庄改造补偿安置协议”，约定：一、根据1987年等有关宅基地政策乙方宅基地的合法户型面积确定为3.5分。二、甲方给予乙方置换住宅房建筑面积350平方米。甲方提供给乙方的安置房，属高层框剪结构，其建筑质量符合国家建筑质量验收标准。具体交房标准为：入户防盗门、毛墙毛地，通水入厨房、卫生间，通电至房间亮普通灯泡，通暖管道进户门，燃气设施入厨房。由于建筑设计的客观性及应置换面积的套数，户型的多样性，在实际置换中，只能采取就近相靠的办法进行安置，安置房面积大于应置换面积，在10平方米（含本数）以内的，按安置房市场评估下调15%结算差价款，超过10平方米的部分，按照安置房交房之日的市场评估价结算差价款，小于应置换面积的部分，按照交房之日的市场评估价结算差价款。乙方用于置换的面积缺少164.9平方米，补齐差价75854元之后，享受应置换面积350平方米。本协议自双方签字盖章后生效，一式三份，甲乙双方各执一份。存档备案一份。姜文华签字确认，三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室盖章确认。2013年6月7日，姜文华、徐彩云（甲方）与安阳、赵洁（乙方）签订“房屋买卖合同”，约定：甲、乙双方就房屋买卖事项，经友好协商，达成以下合同条款:(1)房屋位置:韩庄改造区域内，面积:共360平方。(2)甲方将360平方中的120平方卖给乙方，价格为2500元/平方。(3)价格及付款方式:本房屋共参拾万元(30万元)，乙方先付给甲方拾伍万元(15万元)，剩余拾伍万元(15万元)由甲方将房产证办理到乙方名下后全部付清，办理费用由甲方全部负担。(4)具体交房标准按照韩庄改造协议中第二条第二款内容为准。(5)甲方必须为乙方提供车库或车位，乙方按实际占用面积付款。(6)在房产证未办好之前，若房屋已交工，乙方有权装修入住。(7)若到时甲方不给房屋或违约合同，按照银行的四倍利息付给乙方，及违约罚金五万元。若乙方到时不要房屋，甲方不退已交房款。(8)本合同一式两份，签字生效，具有同等法律效力。后附收条。姜文华、徐彩云、安阳、赵洁均签字确认。同日，姜文华、徐彩云收到安阳、赵洁支付的15万元房款，并向其二人出具收条一张，载明：“今收到安阳、赵洁预付房屋款壹拾伍万元。”姜文华、徐彩云按照韩庄改造协议应置换的面积为360平方米，总计置换3套房屋，分别为：100平方米房屋1套，129平方米房屋1套，132平方米房屋1套，其中100平方米的房屋与129平方米的房屋已建成并交付，129平方米房屋由姜文华、徐彩云装修并入住；132平方米的房屋正在承建，还没有交工。安阳、赵洁曾于2018年将姜文华、徐彩云起诉至一审法院，要求交付132平米的房屋，并承担违约责任支付违约金，一审法院于2018年3月26日以该房132平米房屋正在承建，不具备交付条件，且安阳、赵洁也未提交证据证明双方已经将合同中约定的120平方米确定为132平方米房屋，认为其诉讼请求和事实理由不具备，不明确，不符合起诉条件为由，裁定驳回起诉。该裁定书生效后，姜文华、徐彩云于2018年7月20日与路须哲签订“房屋买卖合同”，约定：甲方自有位于韩庄改造安置房三套，其中一套129平米、一套100平米、一套132平米，129平米一套甲方2016年10月已入住，100平米的一套已出售给他人，现将在建的132平米房屋一套卖于乙方，双方就房屋买卖具体事项，经友好协商达成以下协议：一、房屋单价每平方米3500元，乙方先付定金3万元；房屋建成后按实际面积计算，甲方房产证办出后30日内过户给乙方，之后乙方在三日内付清剩余全部房款(定金顶作房款)过户费用由乙方承担。二、在房产证未办理好之前，如房屋交工，具备装修条件时乙方可先装修入住。三.如甲方违约应双倍返还定金6万元。四、如乙方反悔不要房屋，预付的定金3万元不退还。五、本协议一式两份，双方签字后生效。姜文华、徐彩云和路须哲均签字确认。审理中，姜文华、徐彩云提供其户口本复印件，欲证明其母亲张桂英是户主，涉案拆迁安置房屋是母亲张桂英、两个女儿和其夫妻二人的家庭共同财产；提供母亲张桂英、女儿姜晓晓的情况说明两份，欲证明其夫妻二人处置涉案房屋给安阳、赵洁未经过母亲和女儿的同意，该二人对本案房屋买卖合同不予认可，如果卖的是小套，该二人可以追认，但前提是交付该小套房屋时应付请全款。大套132平方米卖给路须哲该二人认可。审理中，姜文华、徐彩云表示诉讼请求希望交付房屋,如果房屋无法交付，其主张返还购房款，并按照中国人民同期贷款利率的四倍计算违约金，并支付违约罚金5万元。一审法院另查明：姜晓晓生于1995年10月4日，姜晓妍生于2001年6月28日。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。安阳、赵洁和姜文华、徐彩云签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。本案中，第一、根据姜文华、徐彩云和三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室签订的“韩庄改造补偿安置协议”和调查表可以看出，姜文华、徐彩云家庭享有的拆迁安置面积为350平方米，且姜文华、徐彩云拆迁安置的家庭成员中未包括其母亲。在签订房屋买卖合同时，姜晓晓和姜晓妍均未满十八岁，其父母是监护人，父母有权代为合法合理处置家庭共同财产。第二、姜文华、徐彩云拆迁安置三套房屋面积中，没有一套面积正好是120平方米的，根据相邻靠近原则，最接近的一套是129平方米，姜文华、徐彩云于2016年10月已经装修入住，且未提交证据证明其要求安阳、赵洁接房，安阳、赵洁拒接的情况，第二套接近的房屋是132平方米，目前该套房屋姜文华、徐彩云在纠纷尚未处理完毕的情况下转卖第三人，且已经与第三人签订房屋买卖合同，并收取定金。第三、安阳、赵洁庭审中明确表示不要100平米的房子，且也于2018年以诉讼的方式表明其不要小套房子。第四、目前132平米的房子虽然没有建好，但是已经明显交付不能，致使双方签订的房屋买卖合同目的无法实现。本案合同不能履行的原因是姜文华、徐彩云在纠纷尚未处理的情况下，擅自处理涉案房屋的行为导致的，根据合同约定，其应返还购房款并承担违约责任，违约金计算标准为：以购房款150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2013年6月7日起计算至款项付清之日止。安阳、赵洁主张按合同约定计算违约罚金5万元，该约定和违约金属于重复计算，违约金的目的是为了惩罚违约方，保护守约方利益不受损失，违约金已经可以起到震慑（惩罚）作用，故安阳、赵洁违约罚金主张，不予支持。姜文华、徐彩云辩称系同一诉求，同一事实，本案中诉求与第一次起诉的诉求不一致，且有新的事实和理由，故其辩解理由，不予采信。综上所述，安阳、赵洁主张，部分有事实和法律依据，仅支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、姜文华、徐彩云返还安阳、赵洁购房款150000元并支付违约金（以购房款150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，自2013年6月7日起计算至款项付清之日止）；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回安阳、赵洁的其它诉讼请求。案件受理费100元，保全费2020元，合计2120元，由姜文华、徐彩云负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为:一、上诉人与被上诉人签订的合同中第四条约定，“具体交房标准按照韩庄改造协议中第二条第二款内容为准”。上诉人与韩庄签订的改造协议第二条对于交房标准约定为：由于建筑设计的客观性及应置换面积的套数，户型的多样性，在实际置换中，只能采取就近相靠的办法进行安置，安置房面积大于应置换面积，在10平方米（含本数）以内的，按安置房市场评估下调15%结算差价款，超过10平方米的部分，按照安置房交房之日的市场评估价结算差价款，小于应置换面积的部分，按照交房之日的市场评估价结算差价款。上诉人拆迁安置三套房屋面积中，没有一套面积正好是120平方米的，根据相邻靠近原则，最接近的一套是129平方米，上诉人于2016年10月已经装修入住，且未提交证据证明其要求被上诉人接房，而被上诉人拒接的情况；第二套接近的房屋是132平方米，在被上诉人已经起诉要求其交付该房屋的情况下，上诉人在纠纷尚未处理完毕的情况下转卖第三人，且已经与第三人签订房屋买卖合同，并收取定金。上诉人以自身行为明确表明不履行合同，明显存在违约行为。上诉人认为其不存在违约行为的上诉理由与事实不符，不能成立。二、关于违约金是否过高的问题。上诉人与被上诉人合同约定：若到时甲方不给房屋或违约合同，按照银行的四倍利息付给乙方，及违约罚金五万元。若乙方到时不要房屋，甲方不退已交房款。对于该约定中的“按照银行的四倍利息”，双方存在争议，上诉人认为应当是银行存款利息计算，被上诉人认为应当按照银行贷款利息计算。首先，从保护守约方的原则出发，应当采信被上诉人观点。其次，权利义务对等的原则分析，双方约定“若乙方到时不要房屋，甲方不退已交房款”，按照银行贷款同期贷款利息计算违约金双方的权利义务更加平等。最后，一审法院对双方合同约定的5万元违约金不予支持，已经调减了上诉人应支付的违约金数额。上诉人认为一审判决违约金过高的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人姜文华、徐彩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人姜文华、徐彩云负担。本判决为终审判决。审判长  张攀峰审判员  李 琦审判员  李 剑二〇一九年十二月三十日法官助理周珊书记员徐钊