广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19251号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州赛菲酒店公司管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区大观中路XXX号。法定代表人：何泽景，经理。委托诉讼代理人：赵濛，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州天达印章刻制中心天河分店。住所地：广东省广州市天河区大观中路490号D栋XXX房。负责人：史燕媚，经理。委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。上诉人广州赛菲酒店公司管理有限公司（以下简称赛菲酒店公司）因与被上诉人广州天达印章刻制中心天河分店（以下简称天达印章天河分店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛菲酒店公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回天达印章天河分店的诉讼请求、支持赛菲酒店公司的全部反诉请求；二、请求判令本案一审及二审的案件诉讼费由天达印章天河分店承担。事实与理由：一、天达印章天河分店在租赁房屋时即知晓房屋产权情况，即使因房屋产权问题导致租赁合同无效，赛菲酒店公司不应承担天达印章天河分店的损失。而一审法院将合同无效的过错责任归结为赛菲酒店公司提前解除《租赁合同》，应依法予以纠正。根据双方签订的《租赁合同》第十一条第2款，约定“乙方承租该物业时有责任了解物业的全部现状，若乙方在签订合同之日起三天内不提出异议的，视为乙方全部接受该物业的现状。乙方不得已该物业的问题要求解除合同和赔偿损失。若双方合同因此而取消，乙方同意不要求甲方承担由此产生的损失包括装修费等，这也是双方租赁该物业明示确认的条款”。无论《租赁合同》有效与否，双方对于涉案物业的权属状况在租赁时已进行了充分沟通且进行了明示，天达印章天河分店对于涉案房屋的权属问题是清楚的，并确认如因物业的问题导致合同无效的，天达印章天河分店同意不要求甲方承担由此产生的损失包括装修费。综上，对于因房屋产权问题天达印章天河分店在租赁时是知情的，其在签署合同时明确表示由于由于房屋问题导致合同无效的，不要求赛菲酒店公司承担损失。因此，一审法院将合同无效的过错责任归结为赛菲酒店公司提前解除《租赁合同》，应依法予以纠正。提前解除《租赁合同》不是导致合同无效的法定事由，法院更不能将违约的过错责任与合同无效的过错责任相混同。二、天达印章天河分店装修案涉房屋未经赛菲酒店公司同意进行装饰装修，所产生的费用应由天达印章天河分店自行承担。天达印章天河分店称其对案涉房屋进行了装修装饰，但其从未征得赛菲酒店公司的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，如天达印章天河分店要装修装饰房屋，必须征得赛菲酒店公司的同意，天达印章天河分店擅自对案涉房屋进行装修装饰的，费用应由其自行承担。因此，对于本案中天达印章天河分店未经赛菲酒店公司同意擅自对案涉房屋进行装修的，装修装饰费用应由天达印章天河分店承担。三、一审法院对于装修装饰损失认定存在错误，即使存在装修损失，也应按剩余租期内装修装饰残值（即现值损失）进行折算，不应按照天达印章天河分店当时的花费进行计算。案涉租赁合同的租赁期限为三年，在赛菲酒店公司提出要求天达印章天河分店搬离时，该合同已经履行一半期限。根据双方签订的《租赁合同》，案涉房屋的租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日，共三年。赛菲酒店公司要求天达印章天河分店搬离案涉房屋的时间为2018年7月10日。截止2018年7月份，天达印章天河分店已经正常使用涉案房屋一年半之多，剩余租期不足总租期的一半。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，关于装修装饰的损失认定的，应按照剩余租期内的装修装饰残值损失进行计算。因此，一审法院依据天达印章天河分店装修装饰花费金额确定主张的损失金额缺乏法律依据，应依法予以纠正。四、天达印章天河分店在诉讼过程中主张的赔偿款没有依据，不应得到支持。1.双方从未就赔偿事宜达成一致的意见表示。根据双方认可的微信聊天记录，双方从未就具体赔偿数额问题达成一致的意思表示。天达印章天河分店代表史小姐一直坚持两案涉房屋要赛菲酒店公司赔偿人民币5万元，但赛菲酒店公司一直未答应。2.天达印章天河分店提供的支付证明单、工程报价表等材料系其单方提供的，没有任何第三方的确认，更无法证明该费用系用于案涉房屋的装修。天达印章天河分店提供的证据中的支付证明单、工程报价表均系单方提供，没有任何第三方盖章确认。其中，该支付证明单天达印章天河分店自称系其记账所用。根据赛菲酒店公司比对原件发现，尽管各个支付证明单发生在不同时间，但支付证明单的纸张新旧程度、书写笔迹、印章痕迹均系近期在同一时间段制作完成的，赛菲酒店公司认为该单据系天达印章天河分店为本案而制作的，并非费用花费时入账填写的。另一方面，多数支付证明单天达印章天河分店没有提供相应的付款证明，无法证明其支付了相应的费用；而对于微信支付记录，系天达印章天河分店单方提供的，完全无法证明该笔款项用于案涉房屋的装修。因此，对于天达印章天河分店主张的损失，其提供的证据不具有真实性，更无法证明该费用用于案涉房屋。3.案涉房屋在交付时，赛菲酒店公司已对案涉房屋进行了装修，根本无须再进行装修，天达印章天河分店在一审庭审时已经承认赛菲酒店公司装修的事实。赛菲酒店公司为满足租客的需求，在交付涉案房屋前特意对房屋进行了装修，也包括粉刷墙面、铺设地板等。该装修情况天达印章天河分店在一审庭审时也进行了确认。因此，在天达印章天河分店租赁的案涉房屋完全不需要装修，可以直接使用，其提出花费4万多对案涉房屋进行装修完全与事实不符。五、天达印章天河分店自2018年6月其未向赛菲酒店公司支付租金，且至今未向赛菲酒店公司交还案涉房屋钥匙，天达印章天河分店在一审庭审时也进行了确认。直到2018年11月，赛菲酒店公司才迫于无奈收回租赁房屋。天达印章天河分店应支付自2018年6月至2018年10月使用案涉房屋的费用并赔偿相应的损失。天达印章天河分店一直拒不向赛菲酒店公司交付案涉房屋的钥匙。因天达印章天河分店长期不缴纳租金，且不交付房屋钥匙，赛菲酒店公司迫于无奈于2018年11月将案涉房屋自行收回另行使用。因此，天达印章天河分店应向赛菲酒店公司支付2018年6月起至2018年10月间共计5个月的租金及房屋占用使用费，共计人民币15400元，并赔偿对应的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至支付之日止）。综上，赛菲酒店公司认为，天达印章天河分店对于案涉房屋没有证件且其装修装饰从未经过赛菲酒店公司的同意，过错明显，赛菲酒店公司不应承担赔偿责任。另一方面，原判对于因合同导致损失的认定事实不清、证据不足，而且有违租赁纠纷中装修装饰损失认定的公平原则，认定天达印章天河分店的损失为22500元明显错误。天达印章天河分店二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意赛菲酒店公司的上诉请求。天达印章天河分店于2019年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认天达印章天河分店与赛菲酒店公司签订的《租赁合同》无效；二、赛菲酒店公司退还天达印章天河分店保证金5860元及利息（以5860元为本金，自2016年12月19日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、赛菲酒店公司向天达印章天河分店支付赔偿款22500元及利息（以22500元为本金，自2018年7月10日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；四、赛菲酒店公司赔偿天达印章天河分店租赁备案损失费2000元及利息（以2000元为本金，自2018年7月10日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；五、本案诉讼费由赛菲酒店公司承担。赛菲酒店公司反诉请求：一、天达印章天河分店向赛菲酒店公司支付2018年6月租金3080元及2018年7月至10月的占有使用费12320元及利息（以3080元为本金，自2018年7月6日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、天达印章天河分店承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年12月19日，赛菲酒店公司（出租方/甲方）与天达印章天河分店（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市天河区XXX房（下简称XXX房）租赁给乙方作办公用途，乙方清楚知悉并接受该租赁物全部现状；甲方租赁给乙方的物业面积（含分摊面积）共80平方米；租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日止，共36个月；租赁期内该物业的月租金为2933元，月租金由2017年12月20日起递增至3080元/月，第三年的月租金为3233元；租金、物业管理费、水电费等费用按月计算，按月收取，乙方在每月5日前一次性以转账或现金方式向甲方支付当月的租金和物业管理费及上月水电费；逾期支付的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按拖欠金额的千分之三计算；在本合同签订生效当日，乙方应当一次性向甲方缴纳5860元作为保证金；合同期满后，如乙方没有违约情况，甲方将保证金（不计付利息）一次性退还乙方；乙方承租该物业时有责任了解该物业的全部现状，若乙方在签订合同之日起的三天内不提出异议的，则视为乙方全部接受该物业的现状，乙方不得以该物业的问题要求解除合同和赔偿损失；若双方合同因此而取消的，乙方同意不要求甲方承担由此产生的损失包括装修费等；在租赁期内，甲方不得无故提前解除合同，否则应退还乙方保证金，并补偿给乙方一个月租金的赔偿金；乙方持续拖欠租金或其他费用（含水、电费和管理费）超过15天，乙方同意甲方解除本合同，收回物业，并同意将物业内乙方的物品交给甲方进行处理，以此作为甲方损失的补偿，乙方所交的保证金及一切费用不予退回等。另，案外人广州某印章有限公司（以下简称某印章公司）亦于2016年12月19日与赛菲酒店公司签订《租赁合同》，约定光达印章公司向赛菲酒店公司承租广州市天河区XXX房（下简称XXX房）作办公用途，租赁期限自2016年12月20日起至2019年12月19日。其后，天达印章天河分店向赛菲酒店公司支付了保证金5860元，并向赛菲酒店公司支付了直至2018年5月31日的租金。2018年6月7日，赛菲酒店公司发出《通知》，表示因本栋物业业主收回重新规划改造，其将退出租赁管理，各租户请在7月10日前清场，并将合同、押金单一并拿回来办理退押金，其将按合同约定完成退场。现天达印章天河分店向一审法院提起诉讼，要求确认《租赁合同》无效，并要求赛菲酒店公司返还保证金及利息、赔偿损失等。诉讼过程中，天达印章天河分店主张XXX房所在的整栋建筑物没有取得建设工程规划许可证，故其认为《租赁合同》无效。赛菲酒店公司确认XXX房及其所在的整栋建筑物均未取得建设工程规划许可证及房产证。天达印章天河分店主张在2018年6月份之前，双方当事人一直在协商，赛菲酒店公司表示对XXX房与XXX房共同赔偿45000元，天达印章天河分店要求赛菲酒店公司赔偿50000元；由于天达印章天河分店、光达印章公司在XXX房、XXX房内机器较多，所以需要陆续搬离，赛菲酒店公司的负责人员表示可以慢慢搬离，也没有要求天达印章天河分店支付租金；天达印章天河分店在2018年7月底已将全部物品搬走，当时与赛菲酒店公司的财务人员简小姐联系赔偿问题，但简小姐表示其旅游在外，待她回来后再协商；2018年8月份，简小姐表示赛菲酒店公司与他人的合作已取消，不同意赔偿天达印章天河分店的损失，所以天达印章天河分店一直没有交还钥匙给赛菲酒店公司，至于赛菲酒店公司何时收回XXX房，其并不清楚。为予证明，天达印章天河分店提交了微信聊天记录作为证据。另，赛菲酒店公司亦提供了相关微信聊天记录作为证据，以证明双方当事人并未就赔偿数额协商一致。综合双方当事人提交的微信聊天记录显示，赛菲酒店公司的工作人员于2018年7月2日表示“我们老板说大概4万5左右也能接受，然后7月的租金也不算了”，天达印章天河分店的负责人员表示不同意；同日，赛菲酒店公司的工作人员又表示“那4万5是OK了吗”，天达印章天河分店的负责人员表示其并没同意该金额、要求50000元，赛菲酒店公司的工作人员表示“我再问问”。2018年7月13日，天达印章天河分店的负责人员表示其近期将搬离，但赛菲酒店公司还不答应天达印章天河分店的金额，天达印章天河分店为了不影响经营，将搬走有用的东西，仓库还留在这里；赛菲酒店公司的工作人员表示等老板答复了再回复。2018年8月2日，天达印章天河分店的负责人员表示其公司的财务人员表示赛菲酒店公司要求其支付2018年7月份的租金，但当时已谈好2018年7月份租金是肯定不收的，赛菲酒店公司当时表示天达印章天河分店可以慢慢搬，双方只是纠结2018年6月份的租金要不要交；赛菲酒店公司的工作人员表示天达印章天河分店可以先不交，因为老板还没有答复。其后，天达印章天河分店的负责人员多次催促赛菲酒店公司回复并协商好。赛菲酒店公司的工作人员于2018年9月11日表示“他说当时的条件没有答应下来，所以他和另外那方也取消了合作，所以现在已经不弄了”；天达印章天河分店的负责人员表示不太明白什么叫“不弄了”，并希望赛菲酒店公司能妥善解决。天达印章天河分店要求赛菲酒店公司赔偿租赁备案损失费2000元，并提交了《房屋租赁登记备案证明》（复印件，显示月租金额为2000元）作为证据。赛菲酒店公司确认该证据的真实性，但认为该证据显示的2000元为月租金额，并非天达印章天河分店实际支出的费用。天达印章天河分店主张其及某印章公司对XXX房、XXX房进行了装修，合计支付了装修装饰及搬迁费用47640元；后对新的租赁场地进行装修，支付了装修工程费用73000元。为予证明，天达印章天河分店提交了《支付证明单》及微信付款记录等证据。赛菲酒店公司对上述证据中的《支付证明单》等证据的真实性不予确认，对微信付款记录则认为不能证明是XXX房、XXX房的装修款。另，赛菲酒店公司确认其已自行收回XXX房并另行装修使用，原装修现场已不存在。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，天达印章天河分店、赛菲酒店公司均确认XXX房所在建筑物未取得建设工程规划许可证，故双方当事人签订的《租赁合同》依法应属无效。因此，现天达印章天河分店要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，现天达印章天河分店要求赛菲酒店公司返还保证金5860元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，虽然《租赁合同》无效，但根据已查明的事实可知，由于赛菲酒店公司单方面要求提前解除《租赁合同》才导致本案纠纷，因此，赛菲酒店公司作为有过错的一方应当赔偿天达印章天河分店的损失。对于损失金额问题，虽然双方当事人确实未就赔偿金额问题协商一致，且赛菲酒店公司亦不确认天达印章天河分店提供的《支付证明单》等相关损失的证据，但是，根据天达印章天河分店提供的微信付款记录等相关证据，结合双方在微信聊天记录中对相关赔偿金额的协商，一审法院认为天达印章天河分店在本案中主张的22500元的赔偿金额合理，对其要求赛菲酒店公司赔偿22500元的诉讼请求予以支持。另，天达印章天河分店要求赛菲酒店公司支付保证金以及赔偿款的利息，并要求赛菲酒店公司赔偿租赁备案损失费及利息，上述诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。对于赛菲酒店公司要求天达印章天河分店支付租金、占有使用费的反诉请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但是，由于赛菲酒店公司于2018年6月7日单方要求提前解除《租赁合同》，其作为有过错一方应对本案纠纷承担责任；而且，根据已查明的事实可知，赛菲酒店公司曾表示天达印章天河分店不用支付2018年7月份租金，且天达印章天河分店已于2018年7月向赛菲酒店公司表示将物品搬离并多次催促赛菲酒店公司协商解决纠纷，因此，由此造成的XXX房自2018年7月起的租金等损失应由赛菲酒店公司自行承担。综上，一审法院综合本案案情，从公平原则考虑，判令天达印章天河分店向赛菲酒店公司支付2018年6月租金3080元，而对于赛菲酒店公司要求天达印章天河分店支付2018年7月至10月的占有使用费及利息的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，于2019年8月19日作出一审判决：一、广州天达印章刻制中心天河分店与广州赛菲酒店管理有限公司签订的《租赁合同》无效；二、广州赛菲酒店管理有限公司向自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州天达印章刻制中心天河分店返还保证金5860元；三、广州赛菲酒店管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州天达印章刻制中心天河分店赔偿22500元；四、广州天达印章刻制中心天河分店自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州赛菲酒店管理有限公司支付2018年6月租金3080元；五、驳回广州天达印章刻制中心天河分店其他诉讼请求；六、驳回广州赛菲酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费590元，由天达印章天河分店负担50元、赛菲酒店公司负担440元；反诉受理费100元，由天达印章天河分店负担25元、赛菲酒店公司负担75元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：一、天达印章天河分店要求赛菲酒店公司支付赔偿款22500元的请求能否支持；二、天达印章天河分店是否应向赛菲酒店公司支付2018年7月至10月的房屋占有使用费。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定赛菲酒店公司与天达印章天河分店签订的《租赁合同》无效，并无不当。一审判决赛菲酒店公司返还天达印章天河分店保证金，本院二审当予维持。对涉案《租赁合同》的无效，赛菲酒店公司与天达印章天河分店均有过错。天达印章天河分店对涉案物业产权的知情状况，并不影响租赁合同效力的法律判断。合同无效，一审法院依《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理本案争议，法律依据正当。赛菲酒店公司上诉主张天达印章天河分店签署合同时，明确表示由于房屋问题导致合同无效的，不要求赛菲酒店公司承担损失，所提上诉理由与法律规定并不相符，本院不予认可。案件事实表明，本案纠纷的产生直接缘于赛菲酒店公司单方发出清场通知，赛菲酒店公司此后与天达印章天河分店多次就赔偿问题进行了协商。该项赔偿范围，及于赛菲酒店公司就其清场收房对承租人的损失弥补，并非仅限于对承租人装饰装修的补偿，赛菲酒店公司上诉对装饰装修事项提出的异议，与双方协商沟通的情形并不相符。一审法院根据本案双方当事人对赔偿金额的协商情况，以及赛菲酒店公司对XXX、XXX房共计45000元赔偿数额的认可意见，支持天达印章天河分店在本案中主张的22500元的赔偿金额，并无明显不当，二审可予维持。一审判决天达印章天河分店支付2018年6月租金，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于赛菲酒店公司反诉要求天达印章天河分店支付2018年7月至10月场地占有使用费的请求。从本案现有的事实和证据看，赛菲酒店公司已对7月份的费用表示放弃；赛菲酒店公司提出清场，应当关注天达印章天河分店搬离房屋的情况并及时收房，但赛菲酒店公司未能及时予以处理。为此，一审判决赛菲酒店公司自2018年7月起的租金等损失自行承担，所作处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，赛菲酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515元，由广州赛菲酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月十八日书记员  熊盈颖吴敏玲