河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7676号上诉人（原审被告）：李倩，女，1985年12月17日出生，汉族，住河北省沧州市新华区千童大道中街县。委托诉讼代理人：于金华，男，1964年9月6日出生，汉族，住河北省沧州市新华区，系上诉人李倩所在单位推荐。被上诉人（原审原告）：孙晓明，男，1981年3月12日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。上诉人李倩因与被上诉人孙晓明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李倩的委托诉讼代理人于金华、被上诉人孙晓明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李倩的上诉请求：撤销河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初984号民事判决，依法改判。事实和理由：一、本案一审判决适用法律不当。2017年3月1日，李倩与孙晓明在法院查封期间，签订了该查封房屋买卖合同，该合同明显违反法律强制性规定，并侵害了该查封房屋申请人的合法权益，属于无效合同。无效合同自始无效，但一审判决认定房屋买卖合同有效，明显适用法律错误。二、本案一审判决显示公平。李倩与孙晓明签订房屋买卖合同，由于该合同违反了法律强制性规定，不能按双方约定价格在约定的时间履行，现房屋市场发生重大变化，房屋价格上涨，一审法院仍判决按原合同房屋价格继续履行，显示公平，有损李倩合法权益。综上所述，请支持上诉请求。被上诉人孙晓明辩称，李倩的上诉状和一审意见没有区别，一审法院认定事实正确，李倩主张一审判决错误没有事实根据。孙晓明向一审法院起诉请求：一、判令孙晓明与李倩签署的房屋买卖合同有效，李倩继续履行合同，继续办理此房交易的相关事项；二、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费用全部由李倩承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，孙晓明、李倩签订房屋买卖合同，李倩自愿将坐落在新华区维康路五金宿舍2号楼3单元102号房屋出售给孙晓明，房屋总价款60万元整，签订合同当时孙晓明交付购房定金1万元。双方约定的房款支付方式和时限采用以下方式：孙晓明为贷款购房,应在银行贷款审批通过后,支付给甲方房屋首付款(首付款为除贷款申请之外的剩余房款),银行贷款部分的房款按相关规定支付给李倩。3月26日，孙晓明与李倩同时前往房管局办理产权过户手续时，发现此房屋已经被新华区人民法院查封，因此未能办理过户手续。经查，关于一审法院审理的返还原物一案[（2016）冀0902民初2021号］中，李倩为此案被告，新华区人民法院于2018年5月18日作出判决，该案原审原告上诉后，2018年12月21日在沧州市中级人民法院调解结案，2018年12月27日涉案房屋即新华区维康路五金宿舍2号楼3单元102号被新华区人民法院（2016）冀0902民初2021号之一民事裁定书解除查封。在此过程中双方就合同履行发生争议，李倩认为合同无效要求解除合同，而孙晓明要求李倩继续履行合同，并协助办理过户手续。一审法院认为，李倩在一审法院受理的（2016）冀0902民初2021号返还原物一案审理期间，将涉案房屋沧州市新华区房屋出售给孙晓明，是其真实意思表示，其与孙晓明的房屋买卖行为发生在法院对该房产查封期间。河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初2021号民事裁定书裁定：依法查封被申请人李倩名下位于沧州市新华区房屋一套,查封期限为三年,查封期间不得实施隐匿、转移、买卖等处分或毁损财产权利的行为,不得设置其他权利。李倩以此为由认为双方签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，从而主张合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条将上述条文第五款的“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理性的强制性规定不影响合同效力。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。新华区人民法院（2016）冀0902民初2021号民事裁定书查封涉案房产的目的是为了便于案件的顺利执行，当事人一方申请法院采取的保全措施，是人民法院依照职权实施的一种司法行为，并不意味该房屋所有权属于法律意义上的绝对不能转让，只是合同标的物因受到限制而依法不能在查封期间产生物权变动的法律后果，也就是说，案涉房产是否被查封不影响双方签订《房屋买卖合同》行为的合法成立，更不能作为评判合同无效的依据，只有违反效力性强制性规定的合同才当然无效。在此情形之下，孙晓明与李倩出于自愿签订的房屋买卖合同并没有违反效力性强制性规定。且李倩只是在保全期间暂时失去该房屋的处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此本案李倩主张买卖合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。根据河北省沧州市中级人民法院（2018）冀09民终5799号民事调解书和河北省沧州市新华区人民法院（2016）冀0902民初2021号之一民事裁定书，李倩仍拥有该房屋所有权且已解除查封，继续履行合同的障碍已经解除，因此对孙晓明主张合同有效并要求李倩继续履行合同一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：孙晓明与李倩签订的位于沧州市新华区房屋买卖合同有效；李倩应当继续履行合同并协助孙晓明办理相关过户手续。案件受理费4900元，由李倩承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定“依法成立的成立，自成立时生效”，且李倩与孙晓明签订涉案《房屋买卖合同》时对涉案房屋具备房屋产权，故，涉案《房屋买卖合同》已经生效。李倩主张涉案《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定自始无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，司法机关查封房屋的行为系限制房地产产权处分的行为，而非限制签订合同的行为，故，法院查封行为属于管理性强制性行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十五条的规定“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）向中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”，本案《房屋买卖合同》违反的系管理性强制性规定。人民法院已经解除对涉案房屋的查封，不存在履行障碍，且李倩未举证证实签订涉案《房屋买卖合同》时，合同标的物价格不符合市场合理价格，合同相对人孙晓明善意且无过失，亦按合同约定交付定金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故，李倩主张涉案合同无效的上诉主张不能成立。综上所述，一审法院认定事实，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李倩负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓莉审判员  张兆阳审判员  毕文娟二〇一九年十二月十日书记员  蔡一璘