湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初2149号原告：刘波，男，1963年11月15日出生，汉族，住咸宁市咸安区。原告：刘一鸣，男，1992年1月13日出生，汉族，住咸宁市咸安区。被告：湖北德钰商业运营管理有限公司（以下简称德钰公司）。住所地：咸宁市贺胜路特1号。被告：咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司）。住所地：咸宁市贺胜路特1号。以上二被告共同委托诉讼代理人：徐欢、庄玫瑰，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：湖北富丽园集团有限公司（以下简称富丽园公司）。住所地：武汉市江夏区纸坊文化路。委托诉讼代理人：王芳，湖北卓胜律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：马俊，湖北富丽园集团有限公司员工，代理权限：特别授权。原告刘波、刘一鸣与被告德钰公司、被告天成公司、被告富丽园公司委托合同纠纷一案，本院于2019年4月立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘波、被告德钰公司和被告天成公司共同委托诉讼代理人庄玫瑰、被告富丽园公司委托诉讼代理人王芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘波、刘一鸣向本院提出诉讼请求：1、判令被告德钰公司、被告天成公司继续履行《商品房买卖合同》《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，三被告向原告支付自2016年1月1日起至2018年12月31日的租金87089.4元；2、判令三被告按日0.05%的标准向原告支付逾期付款违约金47681.4元。3、判令两被告按照合同约定的15年返租期限，继续履行余下年限的全部租金，每年按合同约定的两次给付时间按时给付租金；4、判令被告天成公司、被告富丽园公司对被告德钰公司违约或破产承担全部法律责任；5、判令三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年11月23日，原告刘波、刘一鸣与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，以每平米14777.1元、建筑面积26.32平方米、总价款388934元，购买咸宁市天成公司开发的天成财富中心2号楼负1层1048号商铺。售铺时被告天成公司承诺包租15年，并通过各媒体广告、天成公司销售人员推介等方式广为宣传，委托被告德钰公司（其关联公司）对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。同一时间、同一地点，原告按照天成公司的要求，与天成公司指定的德钰公司签订了《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》。约定：委托租赁的基本收益为每平方米每月107元，基本月租金为2419.2元，年租金为29029.8元，收益全部归甲方（原告）所有。还约定乙方（被告）未按本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了全部房款。但被告未按约定支付租金，截止2019年6月30日，两被告应付未付租金为87089.4元，违约金为47681.4元。虽经多次催促，三被告至今未向原告支付租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。同时，被告天成公司委托德钰公司运营管理，负有不可推卸的责任，应当与德钰公司共同承担责任。天成公司工商登记信息显示，该公司成立于2017年，为一人有限公司，富丽园公司是天成公司的唯一股东，天成公司在咸宁开发项目的开发资金均来自于被告富丽园公司，根据项目的二份国有建设用地使用权出让合同，表明天成公司注册资本显著不足，代表天成公司资金不足以项目开发，天成公司和富丽园公司存在财产混同的事实，故富丽园公司控制了天成公司，使其丧失了独立性，应对债务承担连带责任。被告天成公司辩称，其一，被告德钰公司和被告天成公司是两个不同的法律主体，原告与天成公司签订的《商品房买卖合同》和原告与德钰公司签订的《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》是两个不同的法律关系，根据合同相对性原则，被告天成公司不应与被告德钰公司共同承担责任；其二，原告签订《商品房买卖合同》、《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》是在自愿平等、协商一致的情形下订立的，并无证据表明在签订合同之时天成公司对原告有胁迫、欺诈导致原告非自愿签订的情形，也无证据证明天成公司指定原告必须与德钰公司签订委托管理合同方可完成交易；原告是完全民事行为能力人，对于该合同的内容是能够完全理解，自愿选择认同的，该约定仅仅是要求买受人对所购买物业的利用业态与商城整体规划一致，并非指买受人只能按天成公司意思将所购房屋委托给德钰公司经营管理；其三，1、宣传推介材料来源不明、形成时间不明，无法证明该广告是天成公司制作发布，更不能证明该广告是原告在购买涉案房屋前已经实际获取，不排除是其代理律师通过代理其他案件获取资料后转交并作为本案证据。该广告的真实性尚待核实，发布主体是谁以及何时发布并不知道，不能推定德钰公司和天成公司之间的关联关系；2、宣传推介材料所涉内容亦不具体明确，其与商品房买卖合同无关，且与本案没有关联性，更不能证明原告的主张；3、即使假设宣传推介材料是真实的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该广告属于要约邀请而不是要约，不应当被视为合同的组成部分。被告德钰公司辩称，1、欠付租金属实，具体欠付数额需要核实。2、原告起诉部分事实与实际不符，差欠租金与天成公司无关。3、委托租赁管理协议约定的违约金标准过高，应当酌情减少。4、被告德钰公司已经支付2016年1月1日至2016年6月30日租金14514.9元。被告富丽园公司辩称，1、富丽园公司有充分证据证明公司财产与天成公司财产相互独立，不应对案涉租金承担连带责任。2、富丽园公司与天成公司经营地址、人员构成、银行账户不同，分别纳税，不应承担连带责任。3、原告要求富丽园公司承担连带责任缺乏法律依据。请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2012年11月23日，原告刘波、刘一鸣与咸宁市天成投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买咸宁市天成投资有限公司开发的咸宁市贺胜路特1号“天成财富中心”2号楼负一层1048号商铺。同日，原告刘波、刘一鸣与被告德钰公司签订《商铺委托租赁管理合同书》，合同约定原告刘波、刘一鸣将天成财富中心2号楼负一层1048号，建筑面积为26.32平方米的商铺委托被告德钰公司进行租赁管理。从2012年11月23日起前三年为市场培育期，原告刘波、刘一鸣按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。并于每年的6月28日及12月28日或之后20个工作日内收取；计租周期为每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日（首次计租时间不满半年的按天计算）。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期，委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月107元，基本收益金全部归原告刘波、刘一鸣所有，增值租金的70%由原告刘波、刘一鸣所有，30%作为服务费归被告德钰公司享有。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求被告德钰公司代扣代缴的，被告德钰公司按要求代为办理。合同签订后，被告德钰公司按约定向原告刘波、刘一鸣支付了部分租金收益，尚欠2016年7月1日至2016年12月31日期间的税后租金14514.9元未付（应于2017年1月17日之前支付）；2017年1月1日至2017年6月30日期间的税后租金14514.9元未付（应于2017年7月18日之前支付）；2017年7月1日至2017年12月31日期间的税后租金14514.9元未付（应于2018年1月17日之前支付）；2018年1月1日至2018年6月30日期间的税后租金14514.9元未付（应于2018年7月18日之前支付）；2018年7月1日至2018年12月31日期间的税后租金14514.9元未付（应于2019年1月17日之前支付）；2019年1月1日至2019年6月30日期间的税后租金14514.9元未付（应于2019年7月18日之前支付）。欠付税后租金合计72574.50元。同时查明，被告天成公司在销售商铺时，向原告发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德钰公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负一层1048号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。原告与被告德钰公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，原告在购买商铺之前，被告天成公司已委托被告德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。本院认为，原告作为案涉商铺所有权人，其与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将商铺委托被告德钰公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。被告德钰公司应按合同约定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，显属违约，故对原告要求被告德钰公司支付租金收益，应按到期应付租金扣减代缴税费后，实欠租金收益部分72574.50元予以支持。对逾期支付租金违约金的主张，合理部分本院予以支持。原告诉请租金暂计算至2019年6月30日，之后的租金到期后由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利。关于原告要求两被告履行余下15年期间的应返租金的诉请，因未到合同约定应给付时间，本院不予支持。关于税费问题，由被告德钰公司按相关规定代扣代缴税款，抵扣其应当支付的款项。被告辩称违约金过高，要求调整，理由不充分，本院不予支持。关于天成公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。本院认为，被告天成公司应当与德钰公司共同承担民事责任。理由如下：第一、天成公司向原告发放销售广告和宣传资料的性质对天成公司具有法律约束力。该销售广告与宣传资料中不仅着力对德钰公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”，即该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况来分析，天成公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，要求原告与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将涉案房屋交由德钰公司经营管理，来实现包租与只需购房无须承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，原告在购房同时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所承诺的内容，在买受人做出承诺时生效，即原告与之签订《商品房买卖合同》时，天成公司在销售广告和宣传资料所承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；第二、天成公司与德钰公司构成委托关系。《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》系格式合同，该合同明确表述系受天成公司的委托从事经营管理，而涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款包含有三个意思表示：1、原告购房时，涉案房屋已被天成公司委托德钰公司负责经营管理，由二份合同的外部表现形式即可确定天成公司与德钰公司之间系委托合同关系；2、原告本人无权对涉案房屋经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3、为了实现涉案销售广告和宣传资料所承诺的“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”的合同目的，天成公司明确规定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，所购房屋不能交付买受人自行经营管理，只能由天成公司统一经营管理，即买受人必须按照天成公司的意思表示，与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》。上述事实可以相互佐证，原告购买诉争商铺时，为了实现销售广告承诺的回报，天成公司委托德钰公司与原告签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，负责经营管理该商铺。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的由培育期3年和后来的委托租赁管理期限12年相加构成的委托租赁管理期为15年，与天成公司销售广告中承诺的15年托管期一致。同时《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的租金标准亦超过广告资料中7%稳定投资回报，该事实亦可印证天成公司与德钰公司构成委托关系；第三、由于涉案《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，且系各方当事人真实的意思表示，为有效合同，虽然《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》的合同签订主体为德钰公司与原告，但该合同系德钰公司受天成公司委托，为原告实现购房目的而订立，天成公司作为委托方应受该合同的约束。在天成公司违反合同所约定的义务时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告可以向委托人主张权利，因此，原告有权依据上述合同要求天成公司承担违约责任。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》无论是原告与天成公司签订，还是原告与德钰公司签订，都不影响开发商天成公司对诉争商铺售后包租的性质，其后果应由开发商天成公司承担。关于被告富丽园公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。本院认为，富丽园公司向法庭提交了天成公司作为一人有限公司期间，富丽园公司在2017年度、2018年度的《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》以及相关《审计报告》，天成公司2016年度、2017年度、2018年度的《资产负债表》、《利润表》、《现金流量表》以及相关《审计报告》，审计报告均载明富丽园公司以及天成公司有独立完整的财务制度，相关财务报表符合会计准则的规定并经会计师事务所审计。同时富丽园公司还提交了以天成公司自成立以来，是否存在股东资产与企业法人资产混同为审计目的的《专项审计报告》。该《专项审计报告》的结论显示，天成公司与富丽园公司自成立以来，各自独立设立账套，分别申报纳税，未发现资产混同情形。富丽园公司与天成公司的经营地址、人员构成、经营范围、银行账户等均为不同，各自独立经营、自负盈亏、独立核算、分别纳税，两家公司之间并无人格混同的情形。原告虽对富丽园公司提交的专项审计报告有异议，但是并未提交证据证实富丽园公司与天成公司存在人格混同或公司股东滥用法人独立地位损害债权人权益的行为发生。故此，富丽园公司不应对天成公司所负债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘波、刘一鸣支付租金收益72574.50元及逾期付款违约金（其中，以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2017年1月17日起计算至判决确定付款之日止；以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2017年7月18日起计算至判决确定付款之日止；以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2018年1月17日起计算至判决确定付款之日止；以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2018年7月18日起计算至判决确定付款之日止；以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2019年1月17日起计算至判决确定付款之日止；以14514.9元为基数按日0.05%的标准从2019年7月18日起计算至判决确定付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘波、刘一鸣其他诉讼请求。案件受理费1498元，由被告咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  唐亚林审 判 员  何利平人民陪审员  何立华二〇一九年十二月三十日书 记 员  镇景威