广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1178号 上诉人（原审被告）：广西龙州东一盟国际投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙锦大道069号。统一社会信用代码91451423561552657Q。 法定代表人：吴荣伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴永生，男，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告）：姜佳佳，女，1987年3月1日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：钱宗辉，广西广合律师事务所执业律师。 上诉人广西龙州东一盟国际投资有限公司（以下简称东一盟公司）因与被上诉人姜佳佳商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院组织当事人询问，上诉人东一盟公司的委托诉讼代理人吴永生、被上诉人姜佳佳及其委托诉讼代理人钱宗辉到庭参加询问。本案现已审理终结。 东一盟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姜佳佳的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第二款的规定，合同约定东一盟公司于2015年5月30日交房，现东一盟公司因客观理由不能交房，姜佳佳在2015年8月30日后就可以提出解除合同，但姜佳佳在合同解除权发生后，至今没有向东一盟公司提出过解除合同，应视为其愿意履行合同，另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，由于姜佳佳没有对东一盟公司进行过催告，其解除权的行使应在一年内，即在2016年8月30日前必须行使解除权，现至姜佳佳一审起诉时，解除权已经消灭，其已经无权向东一盟公司提出解除合同的请求。2.一审法院认定逾期交房违约金数额错误，事实上即使东一盟公司存在延期交房，姜佳佳也并没有因此受到损失，因为在东一盟公司与姜佳佳签订商品房买卖合同时，已经通过让利的方式，将姜佳佳收房后的三年租金在购房款中予以扣除，也就是姜佳佳已经提前收益了所购买房屋的三年租金，因此在延期交房的三年内姜佳佳不存在损失，且双方合同已经对违约金计算进行了约定，即使存在逾期交房违约金，也应当以合同约定方式进行计算。3.姜佳佳主张的各项购房支付的费用，属于姜佳佳委托东一盟公司代办代缴的费用，已经被相关部门按规定收取，东一盟公司没有理由进行退还。 姜佳佳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，双方签订的商品房买卖合同合法有效，姜佳佳已经按照合同约定支付了全额的购房款，东一盟公司未在约定的时间里交付涉案房屋，已经构成违约，依照合同第九条的约定，姜佳佳享有合同解除权，属于对合同的约定解除权，由于双方合同并没有约定解除权行使的期限，东一盟公司也没有进行催告，因此姜佳佳的合同解除权一直没有丧失，现姜佳佳已经通过起诉方式通知东一盟公司，也符合解除合同的相关法律规定；其次，东一盟公司逾期交房长达四年之久，已经严重违约并侵害姜佳佳的合法权益，合同约定的违约金计算方式不足以弥补姜佳佳的损失，一审法院确定的违约金计算标准合情合理；最后，由于涉案合同已经解除，姜佳佳因为购买房屋所花费的各项费用属于损失，该损失应由东一盟公司承担。综上，东一盟公司的上诉请求、事实及理由并无依据，请求二审法院维持原判，驳回东一盟公司的上诉请求。 姜佳佳向一审法院起诉请求：1.解除姜佳佳与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》；2.东一盟公司返还姜佳佳已付购房款175114元及支付违约金52561.69元（违约金以175114元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月30日暂计至2019年7月31日。2019年8月1日以后的违约金，以实际欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日止）；3.东一盟公司赔偿姜佳佳因购房已支付的相关费用共计5942.58元（其中各类税费5428.58元，测绘费325元，预告登记费及手续费189元）。 一审法院认定事实：2013年12月30日，姜佳佳与东一盟公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：DM06131，以下简称合同）。合同的主要内容如下：一、东一盟公司将其开发的位于广西崇左市龙州县盟国际商贸城第6幢131号商铺出卖给姜佳佳，建筑面积为24.58平方米，其中套内建筑面积为19.80平方米，按建筑面积计算该商铺总价款为175114元；二、姜佳佳于2013年12月30日一次性支付该房总款175114元；三、东一盟公司应在2015年5月30日前，将经验收合格的商品房交付给姜佳佳，如东一盟公司逾期交房超过90日的，姜佳佳有权解除合同，姜佳佳解除合同的，东一盟公司应当自姜佳佳解除合同通知到达之日起30日内退还全部己付款，并按累计已付款的0.01%向姜佳佳支付违约金。合同签订当日，姜佳佳向东一盟公司支付该房屋购房款共计175114元，东一盟公司向姜佳佳出具收款收据一份。姜佳佳购买涉案房产支出税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元。合同约定的交房期限到期后，东一盟公司未将该套诉争房屋交付给姜佳佳，至今姜佳佳没有向东一盟公司催告过交房。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人签订的合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对各方当事人均有法律约束力。 关于合同应否解除的问题，双方当事人在合同中约定于2015年5月30日前交房，逾期交房超过90日后，双方约定的解除合同的条件成就，根据合同法第九十三条第二款的规定，姜佳佳享有合同解除权，即东一盟公司至今未交房，2015年8月30日后姜佳佳可以解除合同。因双方当事人未就行使解除权有所约定，在姜佳佳享有合同解除权期间，东一盟公司也未进行催告姜佳佳行使解除权，根据合同法第九十五条第二款的规定，姜佳佳在起诉时具有合同解除权。另据合同法第九十六条第一款的规定，姜佳佳未在起诉前通知东一盟公司解除合同，在起诉时要求解除合同，可视为通过诉讼的方式通知东一盟公司解除合同，一审法院将民事起诉状副本于2019年9月6日送达东一盟公司，该日期可视为解除合同通知到东一盟公司，2019年9月6日即为合同解除日期。姜佳佳按双方约定根据前述合同法第九十三条第二款规定请求解除合同并由东一盟公司返还购房款174114元符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第十五条规定的一年除斥期间，针对的是发生《合同法》第九十四条规定情形之下的法定解除合同规范，并不包括合同约定解除的情形，故东一盟公司主张解除合同已过一年除斥期间的抗辩意见无法律依据，不予采纳。 关于东一盟逾期交房是否构成违约，如违约，违约金如何计算的问题，双方合同约定于2015年5月30日前交房，东一盟公司至今未能交房，根据合同法第六十条第一款规定，东一盟公司逾期交房已构成违约；东一盟公司以“尚不能交房是政策方面原因，即遇到县政府多次调整项目规划，政府招商引资优惠政策未兑现、七通一平市政配套基础设施没有完成等”为由主张其未违约，无事实依据不予采纳。根据合同法第九十七条、第一百零七条的规定，合同解除后，姜佳佳要求东一盟公司赔偿损失，予以确认。本案双方当事人在合同中约定，出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人应当自未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，按该约定计算姜佳佳所得的违约金即175114×0.01%＝17.51元远不足以补偿其损失。姜佳佳于2013年12月30日向东一盟公司支付房款，姜佳佳请求从2013年12月30日起至还清房款之日止以已交的房款175114元为基数按中国人民银行同期贷款计算违约金，根据商品房买卖合同解释第十六条的规定，姜佳佳该项诉求并不过高，予以支持。2012年7月6日，中国人民银行规定五年以上贷款利率为6.55%，姜佳佳从2013年12月30日至2019年7月31日应得的违约金为64964.62元即175114元×2039天×6.55%×1/360天＝64964.62元，姜佳佳请求东一盟公司支付52561.69元不超过应得数额，予以支持；从2019年8月1日以后至返还购房款之日止的违约金以175114元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。 关于东一盟公司应否赔偿姜佳佳已支付的税费、测绘费、预告登记费及手续费的问题，如前述合同法第九十七条、第一百零七条的规定，东一盟公司违约，应承担违约责任，姜佳佳为履行合同支出税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元，合计5942.58元，属于损失的一部分，故姜佳佳请求赔偿该部分损失合理合法，予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、解除姜佳佳与广西龙州东一盟国际投资有限公司于2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》（编号为DM06131）；二、广西龙州东一盟国际投资有限公司向姜佳佳返还购房款175114元并支付从2013年12月30日至2019年7月31日的违约金52561.69元（从2019年8月1日起至返还购房款之日止的违约金以175114元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；三、广西龙州东一盟国际投资有限公司赔偿姜佳佳税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元，合计5942.58元。一审案件受理费4804元，减半收取2402元，申请保全费1688元，合计4090元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，目前涉案房屋未竣工验收。 本院认为，关于东一盟公司与姜佳佳签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。东一盟公司与姜佳佳签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定东一盟公司于2015年5月30日前交房，但东一盟公司至今未能交房，根据合同法第六十条第一款规定，东一盟公司逾期交房已构成违约。对于东一盟公司的违约，姜佳佳在本案起诉前并未行使解除权解除合同。根据姜佳佳关于判令解除双方签订的《商品房买卖合同》的起诉请求，其目的是通过司法程序解除合同，并不是确认其行使解除权已达到解除合同的效果，故对于姜佳佳解除权的行使期限是否已届满，其解除权是否已消灭的问题，与本案无关，本院不予审查。本案实质应审查双方合同是否存在应予解除的情形。现涉案房产逾期交房时间长达四年半，且至今尚未通过竣工验收，东一盟公司也未能确定可以交付房屋的时间，致使姜佳佳的购房目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，姜佳佳起诉解除其与东一盟公司签订的《商品房买卖合同》于法有据，对其的诉讼请求，本院予以支持。 关于东一盟公司应否向姜佳佳支付逾期交房违约金，如应支付，应按何种标准计算逾期交房违约金的问题。本案中，在姜佳佳已经全额支付购房款的前提下，东一盟公司未按合同约定时间于2015年5月30日向姜佳佳交付房屋，已经构成违约，应支付相应违约金。东一盟公司主张签订涉案合同时已经通过让利的方式，将姜佳佳收房后的三年租金在购房款中予以扣除，姜佳佳不存在损失，对此主张姜佳佳不予认可，且姜佳佳交纳的房款数额也与涉案合同约定房款金额一致，东一盟公司并未能提供证据证实其存在让利的情况，故对于东一盟公司该项主张本院不予支持。至于逾期交房违约金的计算标准，姜佳佳所购买的房产属于商铺，主要以盈利为目的，而涉案房屋至今没有交付，按照合同约定的计算标准，姜佳佳所得的违约金即175114×0.01%＝17.51元远不足以补偿其损失，姜佳佳亦在一审诉讼中主张将逾期交房违约金的标准调高，故一审法院结合本案合同履行情况，东一盟公司的过错程度及姜佳佳所受到的实际损失，依据公平及诚实信用原则，对违约金的计算标准适当调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不妥，本院予以支持。 关于东一盟公司应否向姜佳佳返还税费5428.58元、测绘费325元、预告登记费及手续费189元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，姜佳佳所主张的税费、测绘费、预告登记费及手续费均是为了获得购买涉案房产所支出的费用，现涉案合同因东一盟公司至今未能交房导致违约已经解除，姜佳佳因此支付的上述费用属于其损失的一部分，其主张东一盟公司支付上述费用应予得到支持。 综上所述，东一盟公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4804元，由广西龙州东一盟国际投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 韦 嫣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。