广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1421民初1777号 原告：广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心，住所地广西扶绥县新宁镇双拥路东3号。统一社会信用代码91451421070631908R。 负责人：王荣祥，项目经理。 委托诉讼代理人：李品颜，该服务中心主任。 委托诉讼代理人：彭月玲，该服务中心区域经理。 被告：吴继强，男，1973年12月20日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：黄西汉，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心（以下简称东信服务中心）与被告吴继强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。东信服务中心的委托诉讼代理人李品颜，吴继强及其委托诉讼代理人黄西汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东信服务中心请求判令：1.吴继强缴纳拖欠的物业费1894.4元、12栋电梯电费143元、楼道照明电费25.8元、代收生活垃圾费182元、电梯运行费483.6元、发电机柴油费8.75元、公共照明电费88.1元、公摊水费32.8元、二次加压电费115.3元、滞纳金1742.2元，共计4716元。事实和理由：2013年11月30日，吴继强与东信服务中心签订了《东信华府前期物业服务协议》，东信服务中心于2013年6月30日起为在广西扶绥县新宁镇双拥路东3号东信华府小区居住的业主提供物业服务。吴继强是东信华府小区x-xx号房业主，根据协议第二条约定，吴继强应向东信服务中心缴纳物业费、滞纳金等各项费用4716元。东信服务中心围绕诉讼请求在庭前、庭后提交以下证据：1.吴继强身份证复印件；2.《东信华府小区业主吴继强欠费明细表》；3.同意交房通知；4.《商品房销售合同》；5.《“东信华府”前期物业服务协议》；6.扶绥县物价局文件；7.征收生活垃圾处理费协议书；8.东信华府水电费计算方案及计算明细；9.《“东信华府”前期物业服务合同》；10.扶绥县环境卫生管理站委托书；11.欠费明细。 吴继强辩称，东信服务中心在履行《“东信华府”前期物业服务协议》过程中，只收取费用未尽到在安全、卫生等地方物业服务，吴继强不支付物业费是在履行抗辩权。2016年9月前的费用已超过诉讼时效，吴继强不予认可；双方签订的服务协议中约定的是违约金而不是滞纳金，东信服务中心请求支付滞纳金理由不成立。依据相关司法解释规定，请求支付物业费应先经过书面催交，东信服务中心没有经过书面催交就起诉，违反了司法程序性的规定。请求法院驳回东信服务中心诉讼请求。吴继强围绕其答辩提交以下证据：1.消防通道长期有车辆停放挤占的照片；2.小区内井盖严重损坏照片；3.多个单元的门禁系统损坏照片；4.电梯的显示屏、地板损坏照片；5.小区多处秩序混乱，车辆乱停乱放照片；6.小区内多处人为设置栏杆、石墩等障碍照片；7.单元门口的水管漏水照片；8.小区内垃圾乱丢乱放照片；9.《“东信华府”前期物业服务协议》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因与本案双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2013年6月22日，方雪梅、吴继强与广西东信置业发展有限公司（以下简称东信公司）签订《商品房销售合同》，合同约定，方雪梅、吴继强购买东信公司位于扶绥县商品房，该商品房建筑面积共93.04平方米。签订合同后，东信公司与吴继强办理交房手续。2013年11月30日，东信服务中心（甲方）与吴继强（乙方）签订《“东信华府”前期物业服务协议》，约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，最终按当地价格主管部门批复的收费标准执行；电梯维护费及年检费，按户（铺）交纳，最终按当地价格主管部门批复的收费标准执行；代收代交的城市生活垃圾处理费按户交纳（从毛坯房申请装修之日起两个月后开始计算），具体收费标准按当地价格主管部门批复的收费标准执行；乙方应按开发商《交房通知书》规定的交房日办理入伙手续，并从交房日起交纳物业服务费用；如业主在接到开发商《交房通知书》后，不能按照《交房通知书》上规定交房日办理入伙手续的，则按规定的交房日时间计收物业服务费；乙方应于入伙即办理收楼之日起交纳半年物业服务费，之后以半年为周期交纳；公共水电分摊费每月按实际使用量根据受益人物业建筑面积分摊，城市生活垃圾处理费乙方应于入伙即办理收楼之日，按户预交半年费用；乙方须每周期的首月5日前交纳当周期物业服务费（乙方也可提前交纳其下周期物业服务费），逾期甲方将按照每日加收欠费部分1.5‰的标准向乙方收取违约金；甲方违反本协议，未达到物业服务质量的约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳金额的1.5‰标准交纳违约金，合同还约定了其他权利义务。签订协议即日起，东信服务中心为吴继强提供物业服务。2013年10月14日，2014年5月8日，扶绥县物价局作出批复，综合服务费按房屋建筑面积0.55元/平方米·月收取。2016年至2019年间，东信服务中心均与扶绥县环境卫生管理站签订《征收生活垃圾处理费协议书》，约定由东信服务中心代向每户收取生活垃圾处理费7元/月。依照扶绥县物价局作出的批复及协议约定，吴继强每月应交纳的物业管理费为51.17元。从2016年8月起，吴继强以东信服务中心提供的多项物业服务达不到《“东信华府”前期物业服务协议》为由不再向东信服务中心交纳物业管理费、生活垃圾处理费等费用。东信服务中心不定期将水电公摊费予以公示、对所欠的费用予以催收。庭审中，吴继强认可2016年8月至2019年8月的物业服务费1894.4元，2017年7月至2019年8月的代收生活垃圾处理费182元、电梯运行费483.6元，2017年7月至2019年7月的公摊水费32.8元、公共照明电费88.1元、二次加压电费115.3元、12#楼道照明电费25.8元、电梯电费143元，2017年7月至2019年6月的发电机柴油费8.75元。2019年12月13日，东信服务中心向本院提出书面申请，表示放弃要求吴继强承担滞纳金的诉讼请求。 本院认为，东信服务中心与吴继强签订的《“东信华府”前期物业服务协议》意思表示真实，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”东信服务中心为吴继强所居住的东信华府小区提供了物业服务，吴继强事实上也接受了物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向东信服务中心交纳物业服务费及生活垃圾处理费、水电公摊费等各项费用。对于吴继强提出的2016年9月前产生的各项费用已经超过诉讼时效问题，物业服务合同系持续性合同，物业服务费具有连续性债务的特点，虽然每周期债务具有独立性，但每周期的债务具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，应将连续性债务作为一个整体进行理解和履行。本案涉及2016年9月前的物业服务费均是从2016年8月持续发生至2019年8月的费用，在此期间，东信服务中心一直为吴继强提供了物业服务，对所产生的公共水电分摊费予以公示，对所欠的费用予以催收。吴继强抗辩2016年9月以前的费用超过诉讼时效理由不成立，本院不予采纳。吴继强提交的8组照片，只能说明物业管理的现状，吴继强对东信服务中心提供的物业服务不满，其可以通过向东信服务中心提出意见和建议，或者通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式进行解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，且吴继强无证据证明在此时间段内东信服务中心管理不善造成吴继强损失，应减免吴继强物业费。吴继强以物业服务不到位为由，拒交和要求减免物业服务费无事实和法律依据，本院不予采纳。合同明确了吴继强在接受物业服务后即有交纳相关费用的义务，现吴继强关于物业公司请求支付物业费应先经过书面催交，没有经过书面催交而起诉是违反司法程序性规定的主张，无法律依据，本院不予采纳。东信服务中心因公司的综合考虑，放弃要求吴继强承担滞纳金的诉讼请求，是当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律的规定，本院予以准许。 综上所述，东信服务中心要求吴继强支付2016年8月至2019年8月期间拖欠的各项费用，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 吴继强于本判决生效之次日起十日内支付广西建凯物业服务有限公司东信华府物业服务中心物业服务费1894.4元、电梯电费143元、楼道照明电费25.8元、代收生活垃圾处理费182元、电梯运行费483.6元、发电机柴油费8.75元、公共照明电费88.1元、公摊水费32.8元、二次加压电费115.3元，共计2973.8元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元，由吴继强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 林少芳 二〇一九年十二月十六日 法官助理 何雪梅 书 记 员 黄红彩 附相关法律法规及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。