江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执复195号复议申请人（利害关系人）:王家林，男，1979年1月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王云，女，系王家林姐姐。申请执行人：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州市工业园区时代广场23幢，组织机构代码77641750-8。负责人:曹亮。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司昆山支行，住所地江苏省昆山开发区前进东路1238号。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被执行人：郭玉华，男，1975年10月9日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。被执行人：王丽君，女，1978年7月17日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。被执行人：范秀华，女，1977年6月20日生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。被执行人：蒋志兴，男，1974年9月19日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。被执行人：昆山品泰来精密模具工业有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇宋家港路233号4幢。法定代表人：郭玉华，公司负责人。复议申请人王家林与申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行、中国民生银行股份有限公司昆山支行及被执行人郭玉华、王丽君、范秀华、蒋志兴、昆山品泰来精密模具工业有限公司执行异议一案，不服昆山市人民法院作出的（2019）苏0583执异109号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行、中国民生银行股份有限公司昆山支行与被执行人郭玉华、王丽君、范秀华、蒋志兴、昆山品泰来精密模具工业有限公司金融借款合同纠纷一案，执行法院作出的（2014）昆商初字第1635号民事判决书已发生法律效力，该判决明确：“一、郭玉华、王丽君共同归还中国民生银行股份有限公司苏州分行借款本金1800000元及利息、罚息、复利（截止到2014年8月27日为止，利息金额为34498.85元，罚息金额为331.62元；2014年8月27日之后的罚息金额，以借款本金1800000元为基数，从2014年8月28日开始，按照合同约定的罚息年利率11.25%计算至本判决确定的履行日为止；复利金额以上述利息及罚息金额为基数，按照合同约定的复利年利率11.25%计算至本判决确定的履行之日止），支付中国民生银行股份有限公司苏州分行律师代理费90265元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、如郭玉华、王丽君未履行上述第一项付款义务，则中国民生银行股份有限公司苏州分行就范秀华、蒋志兴抵押房产（昆山市××市镇长江××花都××楼××室）拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。三、昆山品泰来精密模具工业有限公司对郭玉华的上述债务承担连带责任，其在履行保证责任后有权向郭玉华行使追偿权。”因郭玉华、王丽君、范秀华、蒋志兴、昆山品泰来精密模具工业有限公司未履行法律文书确定的义务，中国民生银行股份有限公司苏州分行等向执行法院申请强制执行。此后，执行法院在程序终结本次执行程序后于2018年8月22日立案恢复执行。在执行过程中，执行法院作出（2018）苏0583执恢1287号之一执行裁定书，裁定涤除被执行人范秀华、蒋志兴所抵押的房地产（位于昆山市××市镇长江××花都××楼××室）上的租赁权。利害关系人王家林因此提出异议称:王家林与被执行人蒋志兴系朋友关系，2013年年中左右，蒋志兴及其王姓朋友告知王家林其刚购得涉案房屋，尚未装修。王家林因存放中药等实际需要，经协商，蒋志兴将该房屋出租给王家林，水、电及物业费由王家林承担。双方于当日进行了租金等缴纳交接等。自2013年6月1日起，物业费均由王家林承担。2014年，因进一步的居住需要，王家林计划对房屋进行装修，蒋志兴将房屋两证原件交付王家林，王家林于两日后全额支付了租金（转账），双方更详细地对各方面进行了约定。后王家林如约进行了装修，居住至今。王家林认为，双方先后两份租赁协议均合法有效，且实际履行至今。即使法律规定租期不得超过20年，则也应从2013年开始实际租用开始计算，仅以后一份合同为准，于法不合。而涉案银行查封涉案房屋是在租赁一年有余之后，并且银行当初发放贷款数额远高于当时的房屋价值（对同一套房屋，在几个月时间内，先后发放了两次贷款），该借贷的合法性和数额，王家林在此均提出异议，请依法处理。4月28日，王家林已告知执行法院租赁情况，且根据贴在门上的公告递交书面异议申请，执行法院于4月30日冲入承租房（在场的物业公司告知2013年承租人已入住）。执行法院对我方异议申请一直未予答复。5月中旬，涉案申请执行人民生银行要求涤除租赁权，执行法院未告知王家林该情况。现执行法院上述裁定已涤除租赁，王家林再次提出异议，请执行法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第15条第2款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定撤销（2018）苏0583执恢1287号之一执行裁定书，依法确认王家林自2013年7月1日起对涉案花都艺墅7-110室存在合法租赁关系。异议审查中，王家林向执行法院提供了租赁合同二份、银行转账凭证一份、装修公司证明二份、现场照片若干、评估报告一份、公告二份。执行法院经审查查明，2013年9月17日，范秀华、蒋志兴以其所有的位于昆山市××市镇长江××花都××楼××室房产为中国民生银行股份有限公司苏州分行与郭玉华、王丽君签订综合授信合同（最高授信额度人民币180万元）产生的债务提供抵押担保，办理了抵押登记手续并取得了房屋他项权证。目前昆山市周市镇长江北路335号花都艺墅7号楼110室实际使用人为王家林。执行法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。王家林无法充分证明涉案房地产在订立抵押合同前出租给王家林，王家林的异议请求无事实与法律依据。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于》第十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，裁定：驳回王家林提出的执行异议。王家林不服上述裁定，向本院复议请求：撤销执行法院（2019）苏0509执异197号执行裁定书，依法改判或发回重审。事实与理由：1、案涉租赁关系发生在抵押前，且王家林已经支付全部租金、物业费及水电费用，并早在六年前进行装修。请求确认王家林基于承租关系享有优先购买权，请求确认王家林对案涉房屋的装修。2、王家林愿意向申请执行人支付垫付款用于涤除案涉房产上的抵押权。复议查明的事实与执行异议一致，本院对异议查明的事实予以确认。复议查明，依据执行法院2019年5月27日作出的（2018）苏0583执恢1287号之一执行裁定，在第一次公开拍卖前，执行法院向王家林进行调查，此时王家林向执行法院主张已于2014年3月30日签订租赁合同，承租案涉房产。复议再查明，执行法院向被执行人蒋志兴所做的执行调查中，蒋志兴陈述称：1、其在2014年4月份左右最后一次在案涉房产，当时房屋正在装修，装修是蒋志兴前妻范秀华找的。2、范秀华向王家林借款50万元，其中42万元转账，8万元现金，蒋志兴做保证人。为抵偿债务，王家林商量把案涉房屋抵债，大概是2014年4、5月份签订的租赁协议，协议约定租期20年，租金30万元，其余的20万由王家林另案主张。4、房子装修是在借钱之后，签订租赁协议之前。上述事实有（2018）苏0583执恢1287号之一执行裁定、执行笔录等证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，王家林提交了一份“房屋协议”及“房屋租赁合同”，其中“房屋协议”约定租期为2013年7月1日至2033年6月30日，总租金40万元；“房屋租赁合同”约定租期为2014年3月30日至2034年3月30日，总租金为30万元，二者内容不一致。王家林为证明支付租金，提交了一份2014年4月1日金额为42万元的转账凭证，该金额无法与约定租金相对应，结合执行中蒋志兴的陈述，王家林所主张的租赁关系本质系蒋志兴与王家林达成的以租金抵偿借款的协议，且该以租抵债协议形成于2014年而非2013年。另外，王家林提交的证据亦无法证明其在抵押前已经实际租用案涉房屋。因此，王家林所主张的租赁权无法对抗登记的抵押权人中国民生银行股份有限公司苏州分行。至于王家林有关优先购买权及确认对案涉房屋的装修的主张，因其在执行异议中未提出，本院不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回王家林的复议申请，维持昆山市人民法院作出的（2019）苏0583执异109号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 柏宏忠审 判 员 丁 兵审 判 员 朱婉清二〇一九年十二月二十四日法官助理 刘 钰书 记 员 荣 莉