江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终7517号上诉人（原审被告）：盛志生，男，1987年9月4日生，汉族，住南京市溧水区。被上诉人（原审原告）：宋发元，男，1981年2月28日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：章秋香，江苏同心园律师事务所律师。上诉人盛志生与被上诉人宋发元房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛志生上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、由被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是上诉人在意识并不清醒的时候签订的，该合同上约定的房屋转让款并非是上诉人真实的意思表示。二、上诉人与被上诉人虽然在房屋买卖合同中约定房款在合同生效后先付15万元，余款在拿到房屋钥匙后全部付清。但之后，双方又重新商定所有房款在第二年即2016年年底前全部付清。但到了2016年年底，被上诉人却并没有付清房款，因此上诉人口头通知被上诉人解除房屋买卖合同，因此违约方是被上诉人，而并非是上诉人，上诉人不应承担违约金。三、一审法院认定的违约金过高，一审法院在判决书中表述的案涉房屋经该院向房屋中介机构询价并没有相应的证据予以证明，且上诉人并非是导致合同解除的完全过错方，该责任不应由上诉人一方全部承担。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，清且二审法院查明本案事实，依法做出公正裁决。宋发元辩称，案涉房屋拿钥匙后，上诉人说房子被法院查封了，拿不到了，且盛志生在2017年又把房屋卖给他人，且已入住。上诉人所述不是事实，上诉人从未与上诉人在一起喝酒，不存在是在酒后意识不清的情况下签订合同。合同约定，一方违约，应当向守约方支付违约金50万元，一审法院经过核价，认为被上诉人的实际损失仅仅30万元，对此被上诉人表示认可。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。宋发元向一审法院起诉请求：1、判决解除宋发元、盛志生于2015年4月28日签订的房屋买卖合同；2、判决盛志生向宋发元返还购房款15万元及利息（利息起算时间自2015年4月29日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日）；3.判决盛志生向宋发元支付违约金50万元。一审法院认定事实：盛志生名下共有两套拆迁安置房，房屋面积分别为120平方米、90平方米。2015年4月28日，盛志生（卖方、甲方）与宋发元（买方、乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方自愿将其原来位于石湫镇孟岗村地块实施轻轨站点配套地块纳入土地储备项目的拆迁分配的建筑面积为90平方米（具体按照实际测量为准）的一套拆迁安置房以人民币21万元整的价格出售给乙方（含房屋的所有权、使用权、经济收益权等事项），甲方以此价格卖出终生不得更改，不得反悔；2.乙方在本合同生效后5日内现付给甲方壹拾伍万元整，余款陆万元在拿到房屋钥匙后全部付清，乙方有终生使用权；3.本合同签订时，甲乙双方都不具备过户的条件，等过户条件成熟后甲方要无条件协助乙方办理房屋产权手续；4.本合同签订后，甲方对上述房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、车库、占有等权利一并转让给乙方，乙方有相同的居住权，乙方会按期缴纳各项物业费用。本协议签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；5.双方不得反悔本合同，如反悔甲方须向乙方支付伍拾万元违约金。甲方应当于2016年12月31日交付乙方房屋。未交房屋给乙方应按拆迁延长赔偿金的每月70%付给乙方；6.乙方可亲自参加房屋选号，过渡、水电气等一切事物，如有拆迁安置要求，甲方可以无偿带乙方办理以上一切事务，以便手续办理乙方名下，使乙方终生使用。如甲方违约，按条款五处理；7.本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同；8.本合同甲乙双方在履行过程中如有争议，可依法向溧水区人民法院诉讼；9.本合同自双方签字之日起生效。合同签订当天，宋发元通过银行汇款向盛志生支付了购房款13万元。2017年元月6日，盛志生将涉案房屋以27万元的价格另行出售给易兵、盛宏云，易兵通过银行转账向盛志生支付了25万元。盛宏云、易兵为盛志生的姐姐、姐夫。2018年5、6月份，盛志生委托其父亲选取了位于南京市溧水区房屋。另查明，盛志生另有民间借贷纠纷案件在南京市江宁区人民法院执行，江宁区人民法院先后于2018年4月25日、2019年3月21日对涉案房屋进行了查封。2018年4月17日，宋发元向一审法院提起诉讼，要求盛志生继续履行房屋买卖合同，交付涉案房屋并协助办理过户。一审法院在审理过程中查明涉案房屋已被人民法院查封，遂于2019年3月26日作出（2018）苏0117民初2124号民事裁定驳回宋发元的起诉。一审法院认为，本案争议焦点如下：1、宋发元已支付的购房款为13万元还是15万元；2、宋发元是否享有合同解除权；3、宋发元主张违约金50万元是否过高。1、关于已支付的购房款数额。宋发元通过银行汇款向盛志生支付了购房款13万元，双方对该事实均无异议。宋发元陈述另现金支付了2万元，盛志生对该陈述不予认可，宋发元为证明其主张提供了录音一份，录音中盛志生均未否认收到15万元并陈述“我又没赖你的15万元”，结合双方合同约定的“乙方在本合同生效后5日内现付给甲方壹拾伍万元整”，一审法院认为宋发元已对支付款项尽到举证责任，能够认定宋发元实际向盛志生支付了购房款15万元。2、关于合同解除。盛志生与宋发元于2015年4月28日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定内容行使权利履行义务。盛志生另行签订房屋买卖协议将涉案方出售给易兵、盛宏云，其以自己的行为明确表明不履行合同主要义务，宋发元要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，一审法院予以确认，一审法院于2019年4月19日向盛志生送达了起诉状副本及证据材料，一审法院确认双方的房屋买卖合同于2019年4月19日解除。房屋买卖合同解除后，盛志生应当退还宋发元购房款15万元。宋发元要求盛志生按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年4月29日至实际给付之日的利息，一审法院予以支持。3.关于违约金数额。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。盛志生与宋发元所签订的房屋买卖合同约定违约方的违约金为50万元，经一审法院向房屋中介机构询价，石湫影城新苑的二手房成交价格现为6000元/㎡-6500元/㎡，从目前现有证据来看，该合同约定违约金数额已远高于宋发元的实际损失，综合考虑涉案房屋所在地段房屋价格的市场行情以及宋发元已支付的购房款数额等因素，一审法院依法调整违约金为30万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宋发元与盛志生之间的《房屋买卖合同》于2019年4月19日解除；二、盛志生于本判决生效之日起十日内一次性返还宋发元购房款15万元及利息（以15万元为基数，自2015年4月29日按照中国人民银行同期同贷款利率计算至实际给付之日）；三、盛志生于本判决生效之日起十日内一次性支付宋发元违约金30万元。一审案件受理费5450元，保全费3770元，合计9220元，由盛志生负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人主张其签订的房屋买卖合同是在意识不清醒时签订，对此无证据予以证明。上诉人称之后双方重新商定所有房款在第二年即2016年年底前全部付清，对此亦无证据予以证实。一审法院对于案涉房屋市场价格进行询价，二审中，本院就一审法院询价资料征询上诉人意见，上诉人表示没有异议。综上，一审法院的判决并无不当，上诉人的上诉请求无事实和法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5450元，由上诉人盛志生负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇一九年十二月九日书记员 郭旭东