海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1552号上诉人(原审被告):海南申亚置业有限公司,住所地三亚市亚龙湾申亚翡翠谷小区A1森林别墅。法定代表人：李忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁怀，海南祥瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张是妙，海南祥瑞律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：姜汝金，男，汉族，1958年3月24日出生，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：林如果，海南中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢孔毅，海南中海律师事务所律师。上诉人海南申亚置业有限公司(以下简称申亚公司)与被上诉人姜汝金买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初4002号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申亚公司上诉请求：1.撤销三亚城郊人民法院(2019)琼0271民初4002号民事判决；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《亚龙湾壹号1期交房完款证明》(以下简称“证明”)的受领人并非是物业公司，一审法院认定事实错误。申亚公司认为，之所以会和姜汝金之间签署该《证明》的原因是针对双方签订的《商品房买卖合同》中双方的权利义务履行的一次最终的认定和合意，是双方履行合同的一步必经程序。虽然该《证明》中有“此函转交物业，财务、销售留底”，但是一审法院仅此就认定该《证明》是只针对物业出具的，该说法过于牵强，因为后面还有“财务、销售留底”注明，所以，该《证明》是针对双方买卖关系的履行做最后一次认定和合意，里面约定的违约金等款项已结清对双方均有法律约束力。二、双方签订的《证明》中关于双方互不再向对方承担违约责任的约定并非格式条款。该《证明》中备注条款的内容是“承诺无论任何一方是否需要向对方承担违约责任，在上述款项缴纳后均视为双方包括但不限于合同约定或法律规定的房款、违约金等所有款项已结清”，显然，该备注约定的内容是双向的，申亚公司不可能针对该项目所有的房屋买受人都出具该承诺，因为有的买受人在合同履行过程中会出现逾期付款等违约责任，申亚公司当然会保留相关的追责权利，而双方之所以会在《证明》中增加该条款是因为在2018年6月27日签订的《协议书》中申亚公司给姜汝金作出巨大的让步，已给予了巨大补偿，包括向原告支付20万元的维修补偿款、269.5万元违约金、23万元的契税款及同意将位于涉案房屋西侧相临空地约160平方米提供给原告使用，其无需支付任何费用等。所以，双方才会在2019年1月7日另行协商后同意放弃了各自相关的权利并在《证明》中进行注明。由此可见，该证明只是针对本案的特别约定，并非格式条款，不可能重复使用。综上，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决，并依法改判驳回姜汝金一审的全部诉讼请求。姜汝金辩称,一审判决认定事实清楚、证据确实充分，依法应驳回申亚公司的上诉请求。1、一审法院认定申亚公司与姜汝金签订的《亚龙湾壹号1期交房完款证明》是向物业公司出具而非姜汝金与申亚公司之间针对《商品房买卖合同》进行的特别约定，具有事实依据。首先，从该证明的标题可以看出，该证明是一份交房的完款证明，物业公司只有收到房款缴清的证明后才能为业主办理交房手续，而办理交房手续的单位正是物业公司；其次，该证明中也明确载明了“此函转交物业”，而财务、销售只是留底备查而已，由此也可以说明真正接受该证明并为业主办理手续的只能是物业公司；最后，从该证明落款签名处也可以知道，只有姜汝金与财务人员的签字确认并没有申亚公司加盖单位公章进行签署，只是向物业公司证明涉案房屋是否已经缴清房款而已并未涉及到姜汝金与申亚公司对《商品房买卖合同》内容的变更。2、该证明上的备注“双方承诺无论任何一方是否需要向对方承担违约责任，上述款项缴纳后均视为双方的包括但不限于合同约定或法律规定的房款、违约金等所有款项已结清”属于格式条款，申亚公司应当尽到提示和说明的义务，否则应为无效约定。理由有三：一是该备注的内容是申亚公司单方制作重复打印多次使用的条款内容，并非双方当事人手写签署并按手印确认的特别约定；二是申亚公司在明知姜汝金的受托人无权对房屋买卖合同购房款金额、违约金等重要内容进行变更的情况下，仍然允许该受托人签字确认，存在恶意逃避责任的问题；三是作为格式条款，申亚公司并没有提供任何证据证明已向姜汝金履行了提示和说明的义务。综上，该证明中备注的内容属无效的约定，申亚公司应承担支付逾期交房的违约责任。3、申亚公司仅凭一张《收据》就认为姜汝金已于2017年1月26日入住涉案房屋，毫无事实依据。如姜汝金真的已经于2017年1月26日入住涉案房屋了，申亚公司为何还会在2018年6月27日签订《协议书》约定，申亚公司应于2018年8月31日前将房屋交付给姜汝金，并向姜汝金支付140万元的违约金。由此可见，申亚公司的主张是毫无事实依据的，纯属捏造。综上，姜汝金认为一审法院判决认定事实清楚、证据充分和适用法律正确，请求驳回申亚公司的上诉请求。姜汝金向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2018年9月1日起至2019年1月7日止逾期交房的违约金共计385916.46元；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2014年2月10日，原告向被告购买亚龙湾壹号一期79号别墅。双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的时候，确定房屋价款总计15074862元。后因房屋质量等被告的原因，房屋未能在合同约定的交付期限交付给原告使用。2018年6月27日，原、被告双方就房屋交付、维修等事宜签订《协议书》，约定被告应于2018年8月31日前将房屋交付给原告。被告于该协议签订之日起3日内支付原告自2015年12月31日至2018年9月30日止的逾期交房违约金及补偿款、维修补偿款及退契税款共计203万元，并支付至原告指定账户。如被告再逾期交房，则以协议最终确认的全额购房款的日万分之二的标准计算违约金。《协议书》签订后，被告向原告支付了203万元，但被告未能依协议在2018年8月31日前将房屋交付给原告使用。2019年1月7日，被告正式将房屋交付给了原告。另查明，2018年6月20日，原告向吴一鸣出具经公证的委托书，授权吴一鸣代理原告办理与房屋有关的一切事项，委托期限为2018年6月20日起至2018年10月31日止。2019年1月7日接收房屋时，吴一鸣在被告向物业公司出具的《亚龙湾壹号1期交房完款证明》上签字。该证明记载的主要是买房人已支付房款，交纳水电费、维修基金等买房人已履行义务的情况。并有如下内容：兹证明该业主已缴纳完备上述款项，请物业公司给予交房事务上的必要协助（此函转交物业、财务、销售留底）；备注：双方承诺无论任何一方是否需要向对方承担违约责任，上述款项缴纳后均视为双方的包括但不限于合同约定或法律规定的房款、违约金等所有款项已结清。一审法院认为,证据《亚龙湾壹号1期交房完款证明》中有关违约金等款项已结清的解释是本案的争议焦点。原告认为，该证明是格式条款，被告未尽提示说明义务，所以其内容中免除被告继续承担违约金责任的约定无效。被告认为恰恰相反，约定具有法律效力。首先，证明是一份有相对人的意思表示，受领人是物业公司，参加人有三个民事主体，并非如证明中备注条款所记载的仅有双方；其次，观察该证明，其目的是一份出卖人和买受人向物业公司出具的买房人是否已经履行诸如支付购房款，交纳与实际入住相关的物业费用等款项义务的文件，却并非是如被告所称的出卖人与买房人再次对买卖合同的特别事项进行新的约定的协议；最后，证明文本由被告起草，所谓违约金等已结清的文字并没有进行特别显示，被告也没有提供对该条款已向原告履行了提示和说明义务的证据。所以，本院确认证明中违约金等款项已结清的内容无效。当事人之间的房屋买卖合同以及补充协议是双方真实意思的表示，合同具有法律效力。被告迟延交付房屋，应当向原告支付从2018年10月1日至2019年1月7日，计92天的合同约定的违约金。另外，被告主张已于2017年1月16日向原告交付房屋，但仅提供了两份水电费收据作为证据，远不足以证明该事实。原告的主张，本院予以支持。被告的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，判决申亚公司应于本判决发生法律效力之后十日内向姜汝金支付迟延交付房屋的违约金277377元。一审查明事实清楚,本院予以确认。本院认为,本案争议的焦点是涉案证明中有关违约金的约定是否有效和申亚公司是否应向姜汝金支付迟延交付房屋的违约金。第一、该证明记载的内容为证明买房人已支付完购房款、水电费、维修基金等的情况，请物业公司给予交房事务上的必要协助（此函转交物业、财务、销售留底）；并备注：双方承诺无论任何一方是否需要向对方承担违约责任，上述款项缴纳后均视为双方的包括但不限于合同约定或法律规定的房款、违约金等所有款项已结清。申亚公司提交的上述证明实为一张表格，是由申亚公司预先拟定，且可重复使用。该证明的备注内容同时约定免除申亚公司继续逾期交付房屋的违约责任，且申亚公司对备注也未尽提示说明的义务。故该备注内容中免除申亚公司继续承担违约金责任的约定无效。第二、申亚公司与姜汝金之间签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方应当依约履行。本案中，申亚公司迟延交付房屋，应当向姜汝金支付逾期交付房屋从2018年10月1日至2019年1月7日（共计92天）的违约金，一审法院判决申亚公司向姜汝金支付迟延交付房屋的违约金并无不当。另外，该证明中也明确载明了“此函转交物业”，该证明也应当交给物业公司。申亚公司上诉主张一审判决认定事实错误和该证明关于违约金的约定不是格式条款，但在二审审理时，未能提供证据证明其主张，申亚公司应承担举证不能的责任。故其主张，本院不予支持。综上所述，申亚公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7088.74元(海南申亚置业有限公司已预交),由海南申亚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 左家锋审判员 李宝鹏审判员 赵高平 二〇一九年十二月二日书记员 邢华云附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。