杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5561号 原告：杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)。住所地：浙江省桐庐县桐君街道。 法定代表人：邵伟军，校长。 委托诉讼代理人：陈一群,浙江华茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳琪,浙江华茂律师事务所实习律师。 被告：於震华，男，1958年3月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：陈乐年，浙江商瑞律师事务所律师。 被告：苏玉环，男，1987年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：夏婷，女，1970年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告杭州技师学院与被告於震华、苏玉环、夏婷返还原物纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告杭州技师学院的委托诉讼代理人陈一群，被告於震华的委托诉讼代理人陈乐年，被告苏玉环、夏婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州技师学院向本院提出诉讼请求1.判令被告於震华、苏玉环、夏婷立即将位于杭州市下城区房屋腾空后返还给原告；2.判令被告於震华支付原告自2004年9月4日起至2019年7月3日止的租金合计人民币19218.38元，并自2019年7月4日始至房屋腾退之日止按杭州市公有住房租金标准支付租金；3.判令被告於震华、苏玉环退赔原告己收取的五年租金20万元整;4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：位于杭州市下城区房屋系原告所有（房产证编号为0024282）。1978年开始该房屋由原告职工使用，并由该职工向原告交纳租金。后该职工调入杭州长运公司工作，原告多次与长运公司交涉要求退还该房屋未果。2000年开始原告一直未能收到租金，该房屋也一直无人居住。2005年原告发现该房屋有人装修，经了解才知，1990年杭州长运公司将原告原职工的该房屋与外单位沈育强的住房进行调换，后一直由沈育强在使用该房屋。后原告一直与杭州长运公司沟通返还房屋事宜，也多方打听沈育强的下落，但一直未果。2018年底根据杭州市级国有房产清查处置工作领导小组办公室印发的《关于做好市级机关事业单位房产使用管理问题整改的通知》，主管部门要求原告务必尽快收回该房屋，为此，原告于2019年1月开始多次在本案所涉房屋门口张贴要求承租人、实际使用人腾退并返还房屋的通知，但仍未果。2019年5月底原告得知沈育强己故，并得知其己于2004年11月4日将该房屋以10万元的低价转让给被告一，现一直由被告一在出租经营该房屋。且被告一于2014年9月3日委托被告二与被告三签订《房屋租赁合同》，将该房屋以每月人民币3333.33元的租金租给被告三使用，租期为五年（自2014年9月4日起至2019年9月3日止）。综上所述，原告认为：沈育强将其无所有权的房屋出售给被告一，两人之间买卖合同显属无效，其两人的行为严重侵犯了原告对该房屋合法所有权；同时，被告一、二将无所有权和合法使用权的房屋对外出租，非法收取高额租金，理应退赔给原告；被告三明知出租方没有所有权及合法使用权仍租赁该房屋，理应承担及时腾退的责任。为此，原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告於震华答辩称：1.我方认为被告於震华系通过符合国家及地方政策法规的规定，通过正常流转方式取得涉案公房的使用权，原告现要求被告於震华腾空房产没有法律依据。2.即使被告於震华取得案涉公房使用权程序存在瑕疵，那么就意味着现在案涉房产的使用权人应当是沈育强的直系亲属或者是原告的原职工王卫，在原告没有与王卫解除公房的租赁关系之前，不具备直接向被告於震华要求返还房屋的权利基础，以前公房的使用权不能等同于现在房屋的租赁使用权，在当时的法律规定下，该房屋的使用权实际具有类似产权的权利性质，因此我方认为原告没有依据正常程序向其他权益人收回使用权之前，不具备原告的主体资格。3.原告主张的租金远远超过诉讼时效，即使法院认为部分租金可以支持的，也应当在时效范围内按照公租房的标准予以采纳。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告苏玉环答辩称：1.同意被告於震华的答辩意见。我与被告於震华系朋友关系，当年的合同是我帮被告於震华去签订的，相关的租金是打给被告於震华的；2.我方认为原告的诉讼请求应当予以驳回。 被告夏婷答辩称：同意被告於震华的答辩意见。 原告杭州技师学院为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.房屋所有权证一份，欲证明本案所涉房屋系应该所有； 2.住房转让协议一份，欲证明沈育强违法将应该所有的房屋以十万价格转让给被告於震华； 3.房屋租赁合同一份，欲证明被告於震华将所涉房屋委托被告苏玉环，由被告苏玉环与被告夏婷签订《房屋租赁合同》并收取租金； 4.《限期腾退房屋通知书》一份，欲证明原告多次张贴通知，要求三被告尽快腾退并将房屋归还原告； 5.关于调整公有住房租金标准的通知一份，欲证明杭州市公有住房多年的租金标准； 6.注销户口证明一份，欲证明沈育强是2012年10月19日注销了户口。 被告於震华为支持其辩称，向本院提交以下证据： 1.调房申请报告一份，欲证明涉案公房使用权由杭州长运汽车运输公司管理，并经杭州市调房办同意已与其他公房调换使用权； 2.住户互换申请表一份，欲证明在1990年涉案公房使用权经杭州市调房站同意，已调换至案外人沈育强父子名下。 被告苏玉环、夏婷未提交证据。 原、被告提交的上述证据，经庭审出示、质证，本院认证如下： 针对原告杭州技师学院提交的证据1，被告於震华、苏玉环、夏婷对真实性无异议；对证据2，被告於震华、苏玉环、夏婷对真实性无异议，认为该份证据恰恰证实被告於震华通过流转的方式取得的案涉房屋的使用权；对证据3，被告於震华、苏玉环、夏婷对真实性无异议；对证据4，被告於震华、苏玉环、夏婷认为没有看到过；该份证据恰恰能够证实涉案房子由王卫调换给沈育强的，且原告认可沈育强享有涉案房屋的使用权；对证据5，被告於震华、苏玉环、夏婷对真实性无异议；对证据6，被告於震华、苏玉环、夏婷对三性均无异议。 针对被告於震华提交的证据1、2，原告杭州技师学院对三性均有异议，但是确实有调房的事情。 本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。 综上有效证据及当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：位于杭州市下城区房屋(原22幢29号103室)原系原告杭州技师学院职工王卫使用,后该职工调入杭州长运汽车运输公司。1990年杭州长运汽车运输公司通过杭州市调房站将涉案房屋调换给案外人沈育强使用。2004年8月23日，原告杭州技师学院取得涉案房屋的所有权；2004年11月4日，案外人沈育强将涉案房屋以10万元的价格转让给被告於震华，后被告於震华通过中介将涉案房屋租赁给被告夏婷使用。2019年3月7日，原告杭州技师学院在涉案房屋门前张贴《限期腾退房屋通知书》，要求案外人沈育强以及房屋承租人或实际使用人将涉案房屋腾退归还给原告杭州技师学院。因三被告均未按通知履行，故原告杭州技师学院诉讼来院。 另查明：案外人沈育强已于2012年10月19日因疾病去死。 在庭审中，被告於震华确认被告苏玉环与被告夏婷签订的《房屋租赁合同》系代被告於震华行使房屋租赁行为，被告苏玉环所收取的租金，被告於震华确认已全部收到。 本院认为，不动产物权的设立，应当依照法律规定登记，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用等权利，而无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)提供房屋所有权证等证据足以证明其系所涉房屋的所有权人，而案外人沈育强通过流转方式取得涉案房屋仅仅是使用权，而非所有权，故案外人沈育强无权将涉案房屋转让给被告於震华，现原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)要求实际占有人或实际使用人将涉案房屋腾退予以返还，符合法律规定，本院予以支持。故被告於震华认为系实际所有人不应返还涉案房屋的抗辩，缺乏依据，本院不予采信。原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)在取得涉案房屋所有权后，未提交有关向被告於震华、苏玉环、夏婷主张过权利的有效证据，故被告於震华、苏玉环、夏婷认为部分租金已超过诉讼时效的抗辩，本院予以确认。故本院根据诉讼时效的有关规定，确认从2016年3月8日开始按杭州市公有住房租金标准计算租金至实际腾退止。对于原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)要求被告於震华、苏玉环退赔收取五年租金20万元的诉讼请求，因未提交有效的证据来佐证，故本院不予支持。涉案租赁行为系被告苏玉环代被告於震华行使权利，故被告苏玉环不应在本案中承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告於震华、夏婷于本判决生效之日起十日内将位于杭州市下城区房屋腾空返还给原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)； 二、被告於震华、夏婷于本判决生效之日起十日内支付给原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)租金5266.32元（从2016年3月8日开始按杭州市公有住房租金标准计算租金至实际腾退止；其中2016年3月8日至2016年12月31日按每月每平方米3.88元；从2017年1月1日起按每月每平方米4.07元计算，暂计算至2019年7月3日）； 三、驳回原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4588元，因适用简易程序，减半收取2294元，由原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)负担2150元，被告於震华、夏婷负担144元。 原告杭州技师学院(杭州交通高级技工学校)于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告於震华、夏婷于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 罗书生 二〇一九年十二月九日 代书记员 马小兰