襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初3028号原告：襄阳海容房地产开发有限公司，住所地襄阳市襄城区环山路55号。法定代表人：林金河，任公司执行董事。委托诉讼代理人：骆修锋、刘晓雨，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告：孙甜甜，女，1986年10月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。原告襄阳海容房地产开发有限公司（以下简称海容公司）诉被告孙甜甜为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法由审判员金颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海容公司的委托诉讼代理人刘晓雨、被告孙甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海容公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告襄阳海容房地产开发有限公司与被告孙甜甜签订的《商品房买卖合同》（购买房屋为骧龙国际A区13-2-24-3号），并判令被告孙甜甜立即向原告襄阳海容房地产开发有限公司返还该合同项下房屋（房屋编号为‘骧龙国际项目A区13-2-24-3号’），原告无需向被告孙甜甜返还已付房屋价款；2、请求判令被告孙甜甜协助原告襄阳海容房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案解除手续；3、请求判令被告孙甜甜承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告海容公司系襄阳市襄城区三桥头内环路与襄南大道交汇处骧龙国际项目建设开发单位。2016年11月20日，被告孙甜甜与原告海容公司签订《商品房买卖合同》，购买原告建设开发的骧龙国际项目A区13-2-24-3号房屋。合同签订后，被告孙甜甜支付了购买该套商品房的首付款239272元。2017年1月9日，双方就上述房屋签订网签《商品房买卖合同》，网签合同编号为XY2017010937。2017年1月12日，被告孙甜甜与中国建设银行股份有限公司襄阳分行（以下简称建设银行襄阳分行）签订《个人住房（商业住房）借款合同》，向建设银行襄阳分行借款690000元支付剩余房屋价款，原告海容公司为该借款向建设银行襄阳分行提供连带保证担保。借款合同签订后，建设银行襄阳分行按借款合同约定向被告孙甜甜发放房屋贷款690000元，支付剩余房屋价款。原告海容公司收到房款后，于2018年5月4日向被告孙甜甜交付了上述合同项下房屋。但被告孙甜甜未依照借款合同约定期限按期偿还贷款本息，建设银行襄阳分行多次催收无果，扣除了原告海容公司缴存的保证金清偿孙甜甜房屋贷款本息。建设银行襄阳分行扣除原告保证金后，原告海容公司向被告孙甜甜催要，但是被告孙甜甜拒不向原告支付该部分款项。原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第二款第6项约定，买受人（即被告孙甜甜）未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人（即原告海容公司）向贷款单位承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交全部款项不予退还，买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。原告海容公司认为，被告孙甜甜拒不履行贷款合同还款义务，导致原告海容公司代偿贷款后，原告海容公司有权依照合同约定解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并要求被告孙甜甜协助海容公司到房屋管理部门办理解除合同的手续。特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告海容公司变更诉讼请求如下：撤回原告无需向被告孙甜甜返还已付房屋价款这一诉讼请求，增加要求被告孙甜甜赔偿损失，计算方法为以原告实际向银行代偿的每笔贷款本息金额为基数，以年利率6%为标准，自每笔银行实际扣划之日起分别计算至《商品房买卖合同》解除备案登记之日止。被告孙甜甜辩称，原告所述属实，现该房屋已被法院查封，被告也不愿意解除商品房买卖合同，但目前已无力偿还银行贷款。请求法院依法处理。经审理查明，原告海容公司以出让方式取得位于襄阳市××城区环城路与××交叉口、编号为0000063的地块土地使用权，土地使用权出让合同号为鄂XY-2013-00002-出让，并经批准在上述地块上建设商品房，项目名为骧龙国际，建设工程规划许可证号为建字第JSGC2016110114，施工许可证号为420602201612150101-01、420602201612150101-02、420602201612150101-03。2016年11月20日，被告孙甜甜与原告海容公司签订纸签《商品房买卖合同》，2017年1月9日，被告孙甜甜与原告海容公司办理购房合同网签，网签合同编号为XY2017010937，主要约定：孙甜甜购买海容公司开发的上述房屋中的13幢2单元13-2-24-3号房，房屋建筑面积142.98平方米。每平方米单价6499.31元，总金额929272元。孙甜甜于2016年12月22日前支付首付款（含定金）239272元，剩余房款690000元于本合同签订之日起7日内向指定银行办理按揭贷款手续。交付期限为2017年12月31日前将该商品房经验收合格交付孙甜甜。该《商品房买卖合同》另有附件，附件四为《合同补充协议》，其中约定：在该房屋产权登记证书办理完毕前，买受人未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人向贷款单位承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1、有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。2、有权对该商品房以出租、出卖或申请法院强制执行等方式行使追偿权。3、有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任。2017年1月12日，孙甜甜、吴昊作为借款人，孙甜甜作为抵押人，中国建设银行股份有限公司襄阳分行（以下简称建行襄阳分行）作为贷款人、海容公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款人借款690000元，期限300个月，即2017年1月9日至2042年1月9日；本合同执行浮动利率；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为3993.57元；本合同项下担保方式为保证和抵押，其中保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。上述合同签订后，孙甜甜支付海容公司购房首付款239272元，建行襄阳分行向孙甜甜发放贷款690000元，孙甜甜随即转给海容公司。孙甜甜自2017年1月起依约每月向建行襄阳分行偿还按揭贷款，直至2019年4月。2018年5月4日，孙甜甜签署《楼宇交接书》，海容公司将所售房屋交付孙甜甜。2019年5月开始出现逾期情形。建行襄阳分行按借款合同约定，先后于2019年6月28日、8月29日、10月28日分别从海容公司保证金账户扣划孙甜甜应偿借款本息及罚息8011.59元、8009.95元、8009.96元。海容公司向孙甜甜多次催款无果。另查明，本案案涉房屋因另案被襄阳市樊城区人民法院以（2019）鄂0606民初1855号、（2019）鄂0606民初2197号等民事裁定书相继查封。本院认为，原告海容公司、被告孙甜甜所签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。在上述合同附件中，双方约定了合同可以解除的条件，即买受人未按银行或公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人向贷款单位承担了保证责任的。本案中，被告孙甜甜因逾期偿还借款本息，海容公司以银行扣划保证金账户资金的方式承担了连带保证责任，因此海容公司解除合同的约定条件已成就。本案《商品房买卖合同》及附件未约定案涉房屋在被查封后不能解除合同，现行法律也没有规定案涉房屋被查封后不能解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在案涉合同被依法解除后，孙甜甜应将案涉骧龙国际13幢2单元13-2-24-3号商品房返还给海容公司，并及时协助海容公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续。关于孙甜甜已交首付款及已偿还银行借款本息，孙甜甜未在本案中提出诉讼请求，本院不作处理，孙甜甜可另行主张权利。《商品房买卖合同》及附件中未就因买受人逾期偿还借款本息导致作为保证人的出卖人承担保证责任约定违约责任，视为双方未约定违约金，但原告因承担保证责任为被告代偿贷款本息所造成的经济损失被告应予赔偿，孙甜甜违约的金额应为海容公司代其向建设银行襄阳分行偿还的借款本息及罚息，除海容公司已代偿的三笔之外，因孙甜甜已明确表示不再偿还银行借款本息，故还应包含此后银行再从海容公司保证金账户扣划金额。故原告的此项诉讼具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告襄阳海容房地产开发有限公司与被告孙甜甜签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XY2017010937）；二、被告孙甜甜于本判决生效之日起十日内向原告襄阳海容房地产开发有限公司返还骧龙国际13幢2单元13-2-24-3号商品房；三、被告孙甜甜于本判决生效之日起十日内协助原告襄阳海容房地产开发有限公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；四、被告孙甜甜于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告襄阳海容房地产开发有限公司经济损失，具体计算方法为：已代偿的8011.59元、8009.95元、8009.96元，分别按年利率6%的标准，分别自2019年6月28日、8月29日、10月28日起计算至案涉《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理之时止；后续发生的银行扣划原告保证金的，依此方法自实际扣划之日起继续计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6546元，由被告孙甜甜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员 金 颖二〇一九年十二月十三日书记员 黄梦莹