山东省菏泽市中级人民法院行 政 判 决 书(2019)鲁17行初476号原告刘书明，男，市民，住菏泽市牡丹区。委托代理人杜红梅，北京京平律师事务所律师。委托代理人柳苗，北京京平律师事务所律师。被告菏泽市牡丹区人民政府，住所地菏泽市东方红西街999号。法定代表人张泽中，区长。委托代理人马国震，菏泽市牡丹区住建局工作人员。委托代理人邱孟，菏泽市牡丹区住建局工作人员被告菏泽市人民政府，住所地菏泽市中华东路1009号。法定代表人陈平，市长。委托代理人朱效振，菏泽市人民政府司法局工作人员。原告刘书明因诉菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府房屋征收补偿及行政复议一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月6日登记立案后，依法组成合议庭于2019年10月29日、2019年11月7日两次公开开庭审理了本案。原告刘书明及其委托代理人杜红梅、柳苗，被告菏泽市牡丹区人民政府的分管负责人高志方及委托代理人马国震、邱孟，被告菏泽市人民政府的委托代理人朱效振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告菏泽市牡丹区人民政府于2019年4月16日对原告刘书明作出菏区政征补字〔2019〕50号房屋征收补偿决定，其主要内容为：因旧城区改建需要，征收人对大堤以东、丹阳路以南、太原路以西、中华路以北（以规划征收红线为准）范围内的房屋实施征收。被征收人刘书明位于征收范围内的房屋（丈量编号为14-15），土地面积269.19平方米，房屋建筑面积242.27平方米，房屋用途为住宅。协议签订期限内被征收人与房屋征收部门未能签订征收补偿安置协议。为保证本次旧城区改建项目的顺利进行，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条之规定，决定：一、对被征收人刘书明位于征收范围内的房屋，按照《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、被征收人如选择货币补偿，被征收人应得的货币补偿数额合计人民币1349303元。三、被征收人如选择房屋产权调换，被征收人应得的货币补偿数额合计人民币1431674元（其中含36个月临时安置费），并按《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案》确定的安置地点依次选择安置房屋，安置房屋价值与被征收房屋价值的差价以及被征收人应得的搬迁费、临时安置费等，按照《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案》结算。四、限被征收人刘书明自本决定书送达之日起十五日内与牡丹区房屋征收部门办理完成房屋征收补偿等手续，并将位于征收范围内的房屋腾空，移交给房屋征收部门。原告不服，提出行政复议，菏泽市人民政府作出菏政复决字〔2019〕117号行政复议决定，维持房屋征收补偿决定。原告刘书明诉称：原告是菏泽市牡丹区东城街道居民，在太原路和丹阳路交叉口南200米处拥有一处合法房屋，用于居住和租赁经营。2019年4月17日，原告收到被告牡丹区人民政府作出的房屋征收补偿决定。原告不服，向菏泽市人民政府申请行政复议。2019年8月27日，原告收到菏泽市人民政府作出的行政复议决定，维持了该征收补偿决定。原告认为被诉征收补偿决定和行政复议决定严重违法，侵犯了原告的合法权益。综上，一是请求撤销被告牡丹区人民政府作出的菏区政征补字〔2019〕50号征收补偿决定，二是请求被告菏泽市人民政府作出的菏政复决字〔2019〕117号行政复议决定。被告菏泽市牡丹区人民政府辩称：一、涉案征收片区属于危房集中、基础设施落后的旧城区，多年以来建设布局较乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、市政设施不齐全，不能适应城市经济和社会发展需要。二、2018年7月24日，牡丹区人民政府作出房屋征收决定，及时进行公告，后依法选定了房地产评估机构。菏泽信源房地产估价师事务所有限公司根据被征收房产现状，出具了房地产估价报告（菏信源牡2018-3估字第14-15号）并进行送达。三、通告的签约期限届满，原告刘书明仍未与房屋征收部门达成补偿协议，牡丹区人民政府于2019年4月16日依法作出房屋征收补偿决定，并在征收范围内进行公告。综上，被诉征收补偿决定适用法律正确、程序合法、内容适当，请求对该决定书予以维持。菏泽市人民政府答辩称，行政复议程序合法。原告不服涉案征收补偿决定，提出行政复议申请。菏泽市人民政府于2019年6月13日受理该申请，并向牡丹区人民政府送达了提出行政复议答复通知书。菏泽市牡丹区人民政府提交了书面答复及作出行政行为的证据、依据及其他有关材料。2019年8月12日，因案情复杂菏泽市人民政府决定复议延期并通知各方当事人。2019年8月23日,菏泽市人民政府经审查作出菏政复决字〔2019〕117号行政复议决定，并依法进行送达。综上，被诉行政复议决定程序合法，请求驳回原告诉讼请求。本案的审理重点是，被告牡丹区人民政府作出的房屋征收决定及菏泽市人民政府作出的行政复议决定是否合法。原告向法庭提供6组证据：1.《房屋所有权证》《国有土地使用证》复印件，用于证明不动产权属登记情况和原告主体资格。2.菏泽市牡丹区人民政府菏区政征补字（2019）50号《房屋征收补偿决定书》复印件,用于证明被告牡丹区人民政府作出案涉补偿决定。3.菏泽市人民政府菏政复决字（2019）117号《行政复议决定书》复印件，用于证明被告菏泽市人民政府复议维持了补偿决定。4.山东省高级人民法院（2019）鲁行终875号《行政判决书》复印件，用于证明该区域征收决定已被确认违法，牡丹区人民政府被责令采取补救措施，补偿决定不具备合法性前提。5.营业执照、食品经营许可证、院内照片14张及视频3段（附光盘），用于证明原告房屋营业用途。6.菏泽市住房和城乡建设局（2019）第65号《本机关政府信息告知书》,用于证明评估报告未经测算确定的比准单价明显低于周边市场单价，补偿决定内容违法。被告牡丹区人民政府提供12组证据：1.房屋征收决定书，2.房屋征收通告，3.房屋征收补偿方案，1-3是房屋征收补偿决定作出的合法依据；4.选定评估机构通告，5.确定评估机构意见书，4-5证明项目评估机构的选定符合国务院征收条例第20条的规定；6.房地产估价报告，7.送达回证，证据6-7证明评估报告作出后向原告进行送达，送达后原告并未在规定期限内向有关部门申请复核复估；8.协商笔录，证明征收部门及指挥部工作人员，在作出补偿决定前曾多次与原告进行协商，但未能达成协议；9.房屋征收补偿决定书，是被诉行政行为；10.房屋征收补偿决定书通告，11.送达回证，10-11证明依法就补偿决定向原告进行了送达；12.图片资料，证明依法履行了相应职责，程序合法，进行了公示公告。被告菏泽市人民政府提供5组证据：1.行政复议申请书，2.行政复议受理通知书及送达回证；3.提出行政复议答复通知书及送达回证；4.行政复议决定延期通知书及送达回证；5.行政复议决定书及送达回证。证据1-5用于证明行政复议程序合法。以上证据均经庭审质证，经审查本院对证据作如下认证：一、原告证据1、2、3、4认定为本案有效证据，其中国有土地使用证登记面积199.07平方米，房产登记面积为154.42平方米；证据5中营业执照及食品经营许可证，营业执照复印件显示是碎片拼接复印，食品经营许可证复印件内容模糊，原告未提供原件核实，对于该两份证据不认定为本案有效证据，对于照片的真实性予以确认，可以显示房屋状况；证据6信息公开告知书及所附房屋预售价格表，与本案缺乏关联性，不认定为本案有效证据。二、被告菏泽市牡丹区人民政府提交的9号证据中房屋征收补偿决定书系本案审查标的，不作为证据审查。12号证据通告张贴图片，不显示张贴时间及地点等基本要素，不认定为本案有效证据。证据6估价报告，载明土地面积与269.19平方米与土地证面积相差70平方米，明显超出勘验测量误差范畴，且未经复核及鉴定，不认定为本案有效证据。其余证据内容真实、与本案具有关联性，认定为本案有效证据。三、被告菏泽市人民政府5号证据中的行政复议决定系案件审查标的，不作为证据审查，其余证据认定为行政复议程序方面的有效证据。被告菏泽市人民政府对于复议决定另查明的事实未能在举证期限内向人民法院提交证据。经审理查明：2018年7月24日，牡丹区人民政府作出《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收决定书》，征收范围为环城大堤以东、丹阳路以南、太原路以西、中华路以北（以规划征收红线为准）。同日，牡丹区人民政府发布征收通告，公布了《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案》。2019年8月20日，山东省高级人民法院针对该房屋征收决定作出二审终审判决，案件编号（2019）鲁行终875号，认为牡丹区人民政府的证据不能证明征收补偿费用已经足额到位、专户存储、专款专用，但因撤销该房屋征收决定会给国家利益、公共利益造成重大损失，判决确认该房屋征收决定违法而未予撤销。被征收人刘书明位于征收范围内的房屋（丈量编号为14-15），国有土地使用证登记面积为199.07平方米，房屋所有权证书登记房屋建筑面积为154.52平方米，房屋用途为住宅，权利人为刘书明。2018年7月31日，集体协商选定的菏泽信源房地产估价师事务所有限公司经评估出具菏信源牡2018-3估字第14-15号房地产估价报告，载明被征收房地产的土地面积269.19平方米，建筑面积为242.27平方米，经测算确认被征收房屋的货币补偿价值为1349303元（含三个月临时安置费）；回迁补偿价值为1431674元（含三十六个月临时安置费）。2018年8月1日，该评估报告及相关材料直接送达刘书明。在房屋征收决定规定的签约期限内，被征收人未提出复核评估，也未与房屋征收部门达成补偿协议。2019年4月16日被告菏泽市牡丹区人民政府对原告刘书明作出菏区政征补字〔2019〕50号房屋征收补偿决定，原告向菏泽市人民政府申请行政复议，菏泽市人民政府于2019年8月23日作出菏政复决字〔2019〕117号复议决定。原告仍不服，提起本案行政诉讼。本院认为：一、被告菏泽市牡丹区人民政府对牡丹区2018-3号地块（一期）已经作出房屋征收决定，该征收决定经山东省高级人民法院作出二审终审判决，确认违法而并未被撤销，该征收决定具有法律效力，征收补偿程序启动合法。原告方认为被法院确认违法的征收决定不能继续适用于对征收决定提起诉讼的案件当事人，征收补偿决定欠缺合法前提条件而必然违法的观点，缺乏法律依据。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，在房屋征收部门与本案原告于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，被告菏泽市牡丹区人民政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定职权。三、关于征收补偿决定的合法性及相关问题。（一）评估报告中载明的土地面积与国有土地使用证的登记面积存在较大差异，征收补偿决定直接采信该评估报告属于主要证据不足，认定事实不清。房屋因办证时间与建设时间的差异，勘测面积与登记面积可能存在较大差异，但土地面积却不会因时间的变化而产生较大的变化。原告所持国有土地使用证登记土地使用面积为199.07平方米（图号010128，地号824），但现场勘验及评估报告确定的土地使用面积为269.17平方米，相差超过70平方米，明显超出测量误差的范围，在无其他证据佐证的情况下，评估报告所依据的现场勘验数据不能对抗土地行政登记的效力，并且该评估报告也未经复核未经菏泽市房地产专家鉴定委员会鉴定，被告牡丹区人民政府以该评估报告为主要证据作出征收补偿决定证据不足，认定事实有误。同时，征收补偿决定的通告照片缺乏必要的证据要件，牡丹区人民政府作出征收补偿决定后未及时通告亦违反法律规定。（二）其他涉及的问题。1.加盖有牡丹区东城街道办事处及东安社区居委会、仓房社区居委会印章的确定评估机构意见书显示评估机构系组织被征收人协商同意选定，并非被告牡丹区人民政府单方指定，且所选定的评估机构具备合法评估资质，其对涉案片区内的被征收房屋的价值进行评估，不违反法律禁止性规定。同时，针对原告庭审中的质疑，被告牡丹区人民政府释明评估机构的选定方面，是采取分组入户发放选定评估机构意见书的形式征求被征收人意见，因评估机构选定意见书数量多，由相关部门进行存档，原告如有异议可查阅。此外，为避免同类型案件出现类似质疑，被告牡丹区人民政府在今后同类型案件举证时可在提交的评估机构确定意见书后附选被征收人选定评估意见书统计表或者相关视频影像资料。2.关于房屋的面积以及用途的确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”被告菏泽市牡丹区人民政府发布的征收通告公布的《牡丹区2018-3号地块（一期）房屋征收补偿方案》中对于涉案片区内未登记房屋的认定方法已经作出了明确规定，可据该方案中的原则确定对被征收房屋的用途和面积。原告如认为被征收房屋属于住改经的性质，可提交符合征收补偿方案载明的住改经认定标准的证明材料主张权利。同时，对于土地行政登记范围之外的70余平方米土地原告亦可提交相关证据说明权利来源。3.关于被征收房屋价值的确定。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构从事房地产价格评估等工作需要取得相应的资质，在开展房地产价值评估过程中也应在遵循评估规范、恪守职业道德的基础上采取专业方法开展评估作业，依法选取的具备资质的房地产评估机构出具的评估报告具有相应的效力。原告如果对于评估报告存在异议，可采取复核评估以及申请房地产专家委员会鉴定等方式寻求救济。四、经审查，菏泽市人民政府作出复议决定程序并无不当，但因被诉征收补偿决定认定事实不清应予撤销，且被告菏泽市人民政府仅提交了复议决定程序方面的证据，对于在复议决定中另查明的事实并未举证，故对涉案行政复议决定也应予以撤销。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）项及第七十九条之规定，判决如下：一、撤销菏泽市牡丹区人民政府于2019年4月16日作出菏区政征补字〔2019〕50号房屋征收补偿决定；二、撤销菏泽市人民政府于2019年8月23日作出的菏政复决字〔2019〕117号行政复议决定；三、限菏泽市牡丹区人民政府于本判决生效之日起6个月内重新对被征收房屋作出征收补偿决定。案件受理费50元，由被告菏泽市牡丹区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  张天正审 判 员  庞 宠人民陪审员  杨建勇二〇一九年十二月十二日书 记 员  郭 通