湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7487号上诉人（原审被告·反诉原告）：李玉民，男，汉族，1969年2月15日出生，住长沙市雨花区侯家塘派出所小林子冲社区芙蓉中路399号9栋B105房。上诉人（原审被告·反诉原告）：长沙筑梦成邦文化创意发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道莲坪大道与靳江路东北角蓝天村物业大楼整栋。法定代表人：王一江。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴攀，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告·反诉被告）：长沙市岳麓区洋湖街道蓝天村村民委员会，住所地长沙岳麓区洋湖街道蓝天村村民委员会办公楼。负责人：王建立，主任。委托诉讼代理人：杨金涛，湖南源美律师事务所律师。原审被告：聂翔，男，汉族，1973年2月25日出生，住湖南省桃源县。原审被告·反诉原告：王一江，男，汉族，1966年12月10日出生，住长沙市岳麓区西湖派出所金星社区银双路318号A栋1004房。上诉人李玉民、长沙筑梦成邦文化创意发展有限公司（以下简称“筑梦公司”）因与被上诉人长沙市岳麓区洋湖街道蓝天村村民委员会（以下简称“蓝天村委会”）及原审被告聂翔、原审被告·反诉原告王一江房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉民上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审法院将发起人与所设立的公司作为共同被告,明显错误。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”很明显，最高院的观点是:合同相对方可以选择发起人，也可以选择所成立的公司，作为诉讼对象。但是，能否以发起人和所成立的公司，共同作为诉讼对象，未作明确的规定。所以，法官正确的做法，应该是向当事人释明:或者选择发起人，或者选择所成立的公司，作为本案的被告，但不能同时选择二者共同作为本案的被告。筑梦公司上诉请求:1、撤销一审判决，发回重审;2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。1、本案中，为查明案件事实，了解租赁物现状，上诉人提交了书面申请要求一审法院追加长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校为第三人，但一审法院未予准许，在未追加长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校查明案件事实，也未进行现场调查租赁物现状的情况下直接作出了判决，上诉人认为一审法院涉嫌程序违法。2.被上诉人蓝天村委会在本案中提交的部分证据已过举证期限，应不予质证和采信。被上诉人蓝天村委会在举证期限内仅提交了与上诉人签订的房屋租赁合同、工作函等证据，一审判决中其提交的证据三、四、五、六均系开完庭后提交，且均不属于新证据，也不存在无法获取的事实和理由，根据法律规定应不予质证及采信，但一审法院枉顾上诉人的抗议，为了蓝天村委会新提交的证据再次安排开庭庭审，明显有失偏颇。二、一审法院未查清本案事实。一审庭审时,被上诉人蓝天村委会在庭审中作出的陈述及其提交的证据自相矛盾。判决书载明:“蓝天村委会提交《房屋租赁合同》拟证明该房屋是蓝天村集体组织服务场所及社区物业用房项目，且如此大的面积房屋从事相关文化教育、商业出租不符合目前的消防要求”但同时，蓝天村委会却提交与长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校签订的《房屋租赁合同》等证据证明其与长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校签订了租赁合同并已经办理了移交。前后陈述自相矛盾，长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校与上诉人经营范围一致，既然蓝天村委会已经当庭陈述租赁物用途不适合从事相关文化教育、商业出租，为何却又出租给长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校?但一审法院却对其自相矛盾的陈述和证据视若无睹，对上诉人要求追加长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校查清事实的申请置之不理，明显没有查清本案事实。被上诉人蓝天村委会答辩称：两上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1、被上诉人与十方上品公司签订的租赁合同合法有效，该房屋依法取得了建筑规划许可证，并且该房屋被上诉人在一审中提交了双方签订的合同，提交了租赁物移交的清单，提供了十方上品公司已经开始进行装修的照片及录像资料，证明该租赁物已移交十方上品学校;2、被上诉人与上诉人签订租赁合同，但上诉人内部矛盾重重，从该案另一股东聂翔退出可以看出。并且上诉人所主张涉及该租赁物进行的项目属于空中楼阁，被上诉人对此十分不安，依法主张解除与上诉人签订的租赁合同，并向上诉人书面发函，合同解除并不需要达到一定的条件;3、上诉人在二审中也认可十方上品学校已经占有使用该租赁物，十方上品在占有该租赁物，消防、土地规划等方面上诉人所主张的质疑与本案无关，是属于行政投诉其他方面的问题。不影响被上诉人与十方上品学校租赁合同有效性，不影响十方上品先予占有的合法性;4、一审程序合法，上诉人提交调查取证申请，一审法院有权依据被上诉人提交的证据来确定调查取证的必要性，该调查申请不予准许合法合规，上诉人申请追加第三人，根据法律规定第三人与案件有利害关系，是可以参与本案诉讼的，本案中十方上品学校虽有利害关系，当时被上诉人已经提供了支付租赁款的银行转账收据及十方上品学校装修的照片及录像。被上诉人已经充分提交的证据，没有追加第三人参与诉讼的必要性。5、王一江在长沙市岳麓区又提起了诉讼，要求认定被上诉人与十方上品公司之间签订的合同无效。在该案中认可该租赁物已经实际租赁给十方上品学校，也认可十方上品学校已经在使用该租赁物。蓝天村委会向一审法院提出的起诉请求：1、判令解除双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、该案诉讼费全部由聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司承担。王一江、李玉民、筑梦公司向一审法院提出的反诉请求:1、请求确认双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效;2、判令双方于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行，蓝天村委会将《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋交付给王一江、李玉民、筑梦公司使用;3、判令蓝天村委会承担该案的诉讼费用以及由此而产生的一切费用。一审法院认定的事实：2017年7月1日，蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民签订了一份《房屋租赁合同》。合同前款“鉴于”部分约定：1、出租物业楼没有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，《综合验收合格证》、《消防验收合格证》等权证尚未取得，但与办理这些权证相关的手续在顺利进行中。2、本合同生效后，2017年10月31日前，蓝天村委会将上述权证中除《综合验收合格证》以外的其他证明以及房屋主体结构验收合格证明，并连同租赁物一并移交给聂翔、王一江、李玉民。3、蓝天村委会充分知晓并同意本合同的签订人为乙方投资人共同推选的代表，乙方是代拟设立的公司（名称待定）与甲方签订合同。该拟设立的公司即为本案筑梦公司。2017年7月12日筑梦公司成立，法定代表人为王一江。股东还有李玉民和聂翔。2018年5月2日，聂翔与王一江签订《股权转让协议》，协议聂翔将其在筑梦公司的股份全部转让给王一江，转让价格为10万。2018年5月7日，筑梦公司完成股东变更登记，股东由李玉民、聂翔、王一江变更为李玉民和王一江。2016年7月，涉案房屋取得《建设用地规划许可证》、2017年9月，涉案房屋取得《不动产权证书》、2017年11月，涉案房屋取得《建设工程规划许可证》。蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民《房屋租赁合同》约定，租赁物为蓝天村物业楼，租赁面积不少于3.4万平方米（含已经租给湖南湘江新区农村商业银行253.9平方米在内）；租赁物使用主体为聂翔、王一江、李玉民及关联公司。租赁期限为十年，从2017年7月1日起算，至2027年6月30日。租金约定为：免租期壹年，从2017年7月1日起算。第二年租金为400万，第三年为500万，第四年租金在第三年租金的基础上递增5%，即525万。从第五年开始，以后以此类推至合同期满。租金除了第一年免租期，以后按季度支付，每季度开始前十个工作日内支付该季度租金。从第三年开始，按半年支付。定金为40万。2017年7月19日筑梦公司支付定金40万元给蓝天村委会。合同签订后，筑梦公司未在该《合同》约定的2017年10月31日前要求蓝天村委会履行交房义务，蓝天村委会也未主动交房给筑梦公司。2017年12月25日，蓝天村委会发函称因消防未验收不具备法定出租条件，合同无效，要求与聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司解除合同。2018年7月31日，蓝天村委会与长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校又签订了一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给该学校，并于2018年8月1日对标的物进行了移交。此时长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校已实际占有了该房屋并进场装修。一审法院认为：关于该案本诉与反诉，争议焦点为：一、蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民签订的《房屋租赁合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干解释》第二条，出租人就为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租户合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在该案法庭辩论终结前，涉案房屋已经取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《不动产权证书》。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案房屋租赁合同的生效并不以消防验收作为必要条件，故一审法院认为，蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民签订的《房屋租赁合同》合法有效。蓝天村委会诉称合同无效一审法院不予认可，聂翔、王一江、李玉民要求确认《房屋租赁合同》有效的诉讼请求一审法院予以支持。二、关于筑梦公司的责任问题。根据蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民签订的《房屋租赁合同》中的“乙方是代拟设立的公司（名称待定）与甲方签订合同。”的表述以及庭审中筑梦公司和聂翔、王一江、李玉民的陈述，该合同虽然系三个自然人与蓝天村委会签订，但定金系筑梦公司交纳给蓝天村委会，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。故一审法院认为，聂翔、王一江、李玉民和筑梦公司共同承担该租赁合同责任和享有合同权利。三、该《房屋租赁合同》是否还能继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。根据审理查明，蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民签订的《房屋租赁合同》虽然成立在先，但蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民在合同签订后并未履行交接手续，后蓝天村委会又与长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校签订了一份《房屋租赁合同》，且长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校已先行占有该合同标的物并对其实施装修，因此导致蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民之间的《房屋租赁合同》履行不能，因此一审法院对于蓝天村委会要求解除与聂翔、王一江、李玉民之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，对王一江、李玉民、筑梦公司要求继续履行《房屋租赁合同》以及交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。因王一江、李玉民、筑梦公司经法院释明后仍坚持主张继续履行《房屋租赁合同》，并未就合同解除蓝天村委会的违约责任主张权利，一审法院对其此不予处理，王一江、李玉民、筑梦公司可再另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司签订的《房屋租赁合同》从本判决书生效之日起解除；三、驳回筑梦公司、王一江、李玉民的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费80元，由蓝天村委会承担；反诉受理费80元，由筑梦公司、王一江、李玉民承担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。本案中，蓝天村委会与聂翔、王一江、李玉民签订的《房屋租赁合同》虽然成立在先，但蓝天村委会和聂翔、王一江、李玉民在合同签订后并未履行交接手续。2017年12月25日，蓝天村委会发函称因消防未验收不具备法定出租条件，合同无效，要求与聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司解除合同。2018年7月31日，蓝天村委会与长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校签订了一份《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给该学校，且长沙市岳麓区十方上品艺术培训学校已先行占有该合同标的物并对其实施装修。故一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予以支持。”该规定未禁止不能将发起人和公司作为共同当事人，故一审法院将聂翔、王一江、李玉民、筑梦公司作为本案当事人，并无不当。综上所述，上诉人李玉民、筑梦公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费应收80元。李玉民已交80元，应承担40元，退回40元;长沙筑梦成邦文化创意发展有限公司已交80元，应承担40元，退回40元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月四日书记员  徐彬彬