湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终1785号上诉人（一审被告）：黄石市第三中学，住所地黄石市西塞山区黄石市沿湖路191号。法定代表人：吕伟胜，该校书记。委托诉讼代理人：吕召富，湖北群力律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：赵军，男，1978年9月22日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：张承俊，湖北易圣律师事务所律师。上诉人黄石市第三中学（以下简称黄石三中）因与被上诉人赵军房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2019）鄂0203民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月23日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄石三中上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人赵军全部诉讼请求。事实与理由：1、2011年1月26日，学校与黄石华夏建设集团有限公司签订的《补充协议书》中约定：本协议工程项目为地下停车场、临街商铺、学校大门门楼等配套工程，为解决学校改扩建二期配套工程投资建设资金问题，工程款支付即抵款方式：各项目工程总价款为1100万元，完成土方外运后5个工作日内支付200万元，完成项目土建主体工程后5个工作日内再付400万元，余款500元用4间门面的所有权和3900平方米地下车库20年租赁经营权抵偿，抵偿金额为700万元，多余部分用于偿还学校差欠赵家烈的相应借款本金。2012年7月25日，黄石华夏建设集团有限公司向该校出具一份《承诺函》：学校的地下停车场、临街商铺及门楼工程系赵军个人带资建设，所有工程施工结算的工程款均归赵军所有，2011年1月26日签订的《补充协议书》中约定属于黄石华夏建设集团有限公司的权利义务均归赵军个人享有或承担。2013年9月17日，学校与赵军签订《房屋买卖合同》约定：按照财教（2012）489号文件规定，学校资产处置收入和出租资产收入应遵守国家规定，实行“收支两条线”管理，不得坐收抵支；结合学校与黄石华夏建设集团有限公司签订的《补充协议书》以及《承诺函》，为清理学校地下停车场和临街商铺资产出售业务，并符合财务法规相关规定，双方签订本房屋买卖合同，并就房屋基本情况、转让价款、房屋登记和其他约定四个方面进行了约定。从上述过程可见，学校与赵军签订的《房屋买卖合同》是为了符合学校作为事业单位法人“收支两条线”的财务管理规定。该合同名为房屋买卖合同，实为以房抵债，其基础法律关系应为建设工程施工合同关系，一审判决未查明全案基本事实，将该合同视为完全独立的房屋买卖合同关系不当。2、该《房屋买卖合同》约定，在房屋具备办证条件的情况下，学校在给其他拆迁户办证的同时协助赵军办理不动产权证。而根据2015年2月28日黄石规划局向该校出具的告知书，由于地下停车场工程未按规划实施并改变了使用功能，责令整改并尽快将商业恢复停车功能。赵军作为学校上述整体工程的实际施工人，清楚知晓地下停车场未按规划实施且超建2018.13平方米的事实。同时，学校将地下停车场20年租赁经营权抵偿部分工程款，赵军在承租地下停车场后，与中百仓储超市有限公司另行签订《房屋租赁合同》，将地下停车场租赁给该公司从事超市经营，租赁期限为20年，从而改变了该工程规划的用途，导致无法办理不动产权证。同时，（2017）鄂0203民初104号案件为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，该合同中并未约定学校为拆迁户办理不动产权证的期限，但因学校的原因导致不能办理不动产权证的，拆迁户有权请求该校支付不能办证的违约金。该判决书虽确定学校协助拆迁户办理不动产权证并支付违约金，但本案情形与该案事实不同，不能因该案作出判决就据此认定本案《房屋买卖合同》约定的办证条件已经成就。学校至今没有为拆迁户办理不动产权证，本案《房屋买卖合同》约定的学校为赵军办证条件并未成就。一审判决认定本案双方合同约定的条件应已成就属认定事实错误。3、根据《房屋买卖合同》和《补充协议书》的约定，3900平方米的地下停车场20年租赁经营权的实际抵偿金额为400万元，租赁单价为4.27元/平方米/月，而赵军将地下停车场租赁给中百仓储超市有限公司单价为23元/平方米/月。由此可见，学校为补偿赵军是以极低的价格抵债，赵军已获得巨额收益，本案的4间门面暂时未办理不动产权证并未给赵军造成任何损失。故在赵军已经获得合理利润及相应补偿且没有任何损失的情况下，一审判决学校支付违约金，违反诚实信用原则，对学校显然不公平。被上诉人赵军辩称：1、本案双方当事人签订《房屋买卖合同》虽然以建设工程合同关系为基础，但由于在建筑工程结算完毕后，黄石三中差欠其工程款和借款便以房抵债。该合同虽然实质上是以房抵债，但黄石三中乙方抵债只是一种付款方式，并不违反法律规定。此种情形不符合民间借贷中以签订买卖合同作为民间借贷担保的情形，故不应驳回其诉讼请求。2、其提交的生效民事判决书和民事调解书，均证实黄石三中应当履行为其他拆迁户办理不动产权证并支付违约金的义务，该校还曾承诺在2018年底前为拆迁户办证。基于生效法律文书确定的事实，本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定的办证条件已经成就，黄石三中应当为其办理4间门面的不动产权证。3、其承租地下停车场后，另行转租给中百仓储超市有限公司从事超市经营，但目前该超市已经腾退未再经营。其在该超市退出之后立即告知了黄石三中，但该校仍然不申请规划验收，黄石三中所主张的本案不具备办证条件的事实不成立。4、其前期为满足中百超市经营要求进行了改造投资，并承担地下停车场闲置一年多的损失，更未获得所谓20年租金的巨额利益。由于黄石三中怠于履行义务迟迟没有为涉案4间门面办证，导致其资金周转困难，黄石三中应当向其支付违约金。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵军向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄石三中于判决生效之日起十五日内协助办理位于黄石××中大门西侧沿××号、××号、××号、××号共四间门面的不动产权证书；2、判令黄石三中从2017年1月17日起至协助其取得上述门面房的不动产权证之日止，以四间门面房购房总价款300万元为基数，按年利率6%支付逾期办证违约金。一审判决认定：2013年9月17日，赵军与黄石三中签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：1、乙方（赵军）本次受让的房屋是沿湖路738号甲方（黄石三中）运动场地下车库靠西边车库大门旁边的四间房屋，房号及其预测面积分别为：副2号房48平方米；副3号房48平方米；副4号房48平方米；副5号房48平方米（合计房屋面积192个平方米，以房产部门测绘的面积为准，房屋具体位置见附图）。赵军本次受让房屋设计用途为商业，实际用途为商业，但因黄石三中原因，还没有办理房屋所有权和土地使用权证。对此，赵军表示理解。2、根据原《补充协议书》和《关于租赁若干问题的协商解决意见》签订期间的双方约定，本次房屋转让价款以间（或套）为计价单位，每间房屋转让价款为75万元，合计300万；转让价款应在黄石三中向赵军实际交付房屋之时（2012年6月1日）支付，但由于黄石三中尚未付清向赵家烈私人的借款，双方一致同意：该转让价款在黄石三中付清赵家烈私人借款的同时一次性付给黄石三中。3、根据原《补充协议书》第三条第2款的约定，在房屋具备办证条件的情况下，黄石三中在给拆迁户办证的同时为赵军办证，赵军给予配合。合同订立后，黄石三中将上述房屋交付给赵军。嗣后，双方就房屋办理产权事宜未能协商一致，故而成讼。一审判决认为：黄石三中与赵军于2013年9月17签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议订立后，根据双方约定，黄石三中负有协助赵军办理不动产权属证书的义务，位于黄石××中大门西侧沿××号、××号、××号、××号共四挡门面房于2013年9月17日交付给赵军，但黄石三中至今未履行为赵军办理房屋所有权证书的义务，构成违约，故赵军要求黄石三中继续履行合同义务并承担违约责任的主张成立，予以支持。对于黄石三中提出赵军请求办理不动产权证不符合合同约定条件的辩解，依据《房屋买卖合同》约定，在房屋具备办证条件的情况下，黄石三中在给拆迁户为证的同时为赵军办理。结合合同约定内容，从赵军提交一审法院己发生法律效力的(2017)鄂0203民初104号民事判决书所确认的事实可以印证，双方合同约定的条件应己成就，故黄石三中上述抗辩理由，不予采纳。关于赵军要求黄石三中支付逾期办证违约损失的问题。《房屋买卖合同》虽未明确约定涉案房屋不动产权的时间和逾期办证的违约金，但黄石三中在房屋交房数年后，至今未能为赵军办理不动产登记，其违约行为确实给赵军造成了损失，赵军参照同期被拆迁还建商铺业主起诉黄石三中的生效判决结果，主张逾期办证违法金以门面房屋总价款300万元为基数按年利率6%计算违约金，理由正当，数额适当，予以支持。关于逾期办证违约金的起算时间，赵军主张从2017年1月17日开始起算，明显缺乏法律依据，应从赵军提起诉讼之日2019年4月4日起开始起算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、黄石三中于判决生效之日起十五日内协助赵军办理位于西塞山区沿湖路738-2号、738-3号、738-4号、738-5号门面房屋不动产权证登记；二、黄石三中于2019年4月4日起至上述门面房屋实际办理不动产权证之日止，以房屋价款300万元为基数，按年利率6%支付赵军逾期办证违约金；三、驳回赵军的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人黄石三中向本院提交一份黄石市规划局《会议纪要》，拟证明该校的地下停车场工程改变用途，导致不能办理不动产权证。被上诉人赵军对上述证据真实性不持异议，但认为不能达到黄石三中的证明目的，承租地下停车场的超市早已退出，可以恢复停车功能，但黄石三中仍然不对该工程申报规划核实。被上诉人赵军未提交新证据。本院认为，该证据并不能证实黄石三中转让给赵军的4间门面目前仍不符合办证条件，本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，黄石三中与赵军之间的《房屋买卖合同》是在此前该校与黄石华夏建设集团有限公司签订的《补充协议书》、黄石华夏建设集团有限公司出具的《承诺书》以及黄石三中与赵军签订的《关于租赁若干问题的协商解决意见》的基础上，为使涉案4间门面出售符合相关财务管理法规而协商签订。该《房屋买卖合同》虽名为房屋买卖合同，实质上是以涉案4间门面所有权抵偿黄石三中应支付赵军作为工程实际施工人的部分工程款。该合同虽不同于一般房屋买卖合同，但该合同全文关于4间房屋的基本情况、转让价款、房屋登记和其他事项作出的明确约定，均是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，无论是否以房抵债，均应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。该合同约定，在房屋具备办证条件的情况下，黄石三中在给拆迁户办证的同时为赵军办证，赵军给予配合。根据该条款，黄石三中为赵军办理不动产权证需同时符合法定和约定的两个办证条件。第一，关于法定的办证条件。由于此前赵军在承租地下停车场后，将地下停车场租赁给中百仓储超市有限公司从事超市经营。黄石市规划局对该校临街商铺、地下停车场、门卫室项目进行竣工验收规划条件核实后，于2015年2月28日向黄石三中出具《告知书》，责令该校对未按规划实施并且改变使用功能的地下停车场项目予以整改，尽快将商业恢复停车功能。黄石三中以此为由主张本案《房屋买卖合同》不符合法定的办证条件，但赵军主张中百仓储超市有限公司早已从该校地下停车场腾退未再经营，黄石三中对此事实亦不持异议。故黄石三中以赵军改变地下停车场使用功能导致不能办证的上诉主张不能成立，本院不予支持。至于赵军是否继续享有地下停车场的租赁经营权问题系双方当事人之间的另外法律关系。第二，关于约定的办证条件。根据黄石市西塞山区人民法院2017年6月30日作出的已经发生法律效力的（2017）鄂0203民初104号民事判决，黄石三中应在该判决生效之日起十五日内协助拆迁户李某某办理不动产权证。在生效法律文书已经确定黄石三中应当履行为其他拆迁户办理不动产权证的法律义务的情况下，本案中《房屋买卖合同》约定的为赵军受让4间门面办理不动产权证的条件也已经成就。故黄石三中以目前仍没有为其他拆迁户办证的客观事实状态为由主张本案《房屋买卖合同》约定的办证条件并为成就的上诉主张亦不能成立，本院不予支持。关于违约金问题，因黄石三中在交房数年后，至今未为赵军办理不动产权证，必然给赵军造成损失，同时考虑违约金具有惩罚性的因素，对一审判决以房屋价款300万元为基数，按年利率6%为标准，从赵军提起诉讼之日2019年4月4日起计算违约金的结果，本院予以维持。黄石三中关于其不应向赵军支付违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3510元，由黄石市第三中学负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  聂 潇审判员  南又春二〇一九年十二月十二日法官助理徐昊书记员黄洁