浙江省青田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙1121执异16号 案外人朱建芬，女，汉族，1970年2月4日出生,住浙江省青田县。 案外人叶小勇，男，汉族，1967年1月30日出生,住浙江省青田县。 申请执行人青田县安特小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码:91331100581663581G，住所地:青田县瓯南街道石郭景都华庭小区1幢1号。 法定代表人：刘建武，系董事长。 委托代理人：黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。 被执行人叶为良，男，汉族，1964年11月27日出生，住浙江省青田县。 被执行人梅阿军,男，汉族，1965年3月11日出生，住浙江省青田县。 被执行人洪丽燕，女，汉族，1965年3月11日出生，住浙江省青田县。 本院在执行申请执行人青田县安特小额贷款股份有限公司(以下简称申请执行人)与被执行人叶为良、梅阿军、洪丽燕小额借款合同纠纷一案过程中，于2019年9月23日作出了（2019）浙1121执2172号之四执行裁定书，依法查封该裁定书中登记在叶为良名下坐落在青田县瓯南街道水南公路47号06室不动产。2019年11月18日案外人朱建芬、叶小勇（以下简称案外人）对本院查封执行标的提出书面执行异议。请求本院依法裁定中止对坐落在青田县瓯南街道水南公路47号06室标的执行，并解除查封措施。本院2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，2014年10月1日经协商，我们以人民币7万元的价格购买了被执行人叶为良坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室东起第三间杂间（现产权证06号），当时由叶为良哥哥叶为庭收下我们先支付的6万元，并出具了收条，约定余款1万元待办好产权过户登记后付清。后叶为庭将6万元交给叶为良。同月22日我们与叶为良签订了《杂间买卖断契》，并将该房屋交我们实际占有使用至今，对该情况村委会均予以证明。因该房屋产权证一直办不出来，所以不能办理过户登记,我一直不知道叶为良是否办理该杂间的产权证,我们是在该房门被贵院查封时才知道叶为良已经办理了房产证。才知道叶为良由梅阿军、洪丽燕担保向申请执行人借款40万元，因没有及时还款被诉至法院，贵院依法裁定查封登记在叶为良名下坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室东起第三间杂间的事实。我们认为，我们已签订了合法有效的《杂间买卖断契》，并且已经按约定支付了房款，杂间已交给我们实际占有使用至今，没能办理过户登记是因为叶为良违约，并非是我们的过错。故我们向贵院提出书面执行异议申请。请求贵院中止对青田县瓯南街道水南公路47号06室执行标的执行，并解除查封措施。 申请执行人称，申请人与被执行人小额借款合同纠纷一案，法院已经做出判决并已发生法律效力，案件已进入执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《物权法》的相关规定，贵院在执行中依法查封登记在叶为良名下坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室，符合法律规定。案外人就其已购买取得和占有案涉房所提交证据未到达高度证明标准，应承担举证不能后果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009修正）第40条规定，案涉房产依法不能进行转让交易。案外人在长达5年的时间内，未督促叶为良办妥审批手续及办理土地使用权出让手续，使案涉房屋未能办理过户登记存在过错。如买卖行为属实，案外人应依约要求叶为良承担违约责任，并非提出执行异议。综上，异议人的异议申请缺乏事实和法律依据，损害申请执行人的利益，请求贵院依法驳回案外人的执行异议申请。 被执行人叶为良称：案外人所述购房过程均为事实，当时是由我哥哥叶为庭收下6万元购房款并出具了收条，我哥已将6万元交给我，约定余款1万元待办好产权过户登记后付清，现至今未付。我认为该房屋应归异议人所有，对此我无异议。 本院经查明：案外人朱建芬、叶小勇系同居关系。2014年10月1日经协商，案外人以人民币7万元的价格购买了被执行人叶为良坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室东起第三间杂间[现权证号：浙（2018）青田县不动产权第0014978号]。当时由叶为良哥哥叶为庭经手收下案外人先支付的6万元购房款并出具了收条，现叶为良已确认收到6万元购房款，约定余款1万元待办好产权过户登记后付清。同月22日案外人与叶为良签订了《杂间买卖断契》，并将该杂间交其实际占有使用至今。因该房屋当时不具备产权登记条件，故未能及时办理产权过户登记。2016年8月2日叶为良作为借款人，被执行人梅阿军、洪丽燕作为保证人向申请执行人申请办理信用借款并签订了《保证借款合同》。2018年10月24日叶为良完成该产权登记并领取产权证。2019年7月11日因被执行人未及时偿还借款而违约申请执行人诉至法院。当年8月5日本院作出（2019）浙1121民初2870号民事判决书现已发生法律效力，经申请已进入执行程序。2019年9月9日本院在作出（2019）浙1121执2172号之四执行裁定书中，依法查封了登记在叶为良名下坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室不动产。此时案外人才知该房产权已完成登记并被法院依法查封事实。故案外人向本院提出书面执行异议申请。请求本院中止对青田县瓯南街道水南公路47号06室执行标的执行，并解除查封措施。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，一、案外人已与被执行人叶为良自愿签订了《杂间买卖断契》，该协议不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益的情形，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效；二、案外人已付清大部分购房款，表示按法院指定时间付清余款，并在本院查封前已合法占有该房屋，具有物权期待权即将过渡为物权,案外人应为主张该标的实体权利人；三、未及时办理产权过户登记主要原因是叶为良违约所致，并非案外人原因造成的。申请执行人虽对该房屋交易合法性及案外人在未及时办理过户中应承担责任上持有异议，但没有提交有效的证据，故对其请求驳回案外人异议申请，本院不予支持。案外人提出的书面执行异议申请，理由成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对（2019）浙1121执2172号之四执行裁定书中查封坐落于青田县瓯南街道水南公路47号06室标的的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 侯保中 审 判 员 赖 骏 审 判 员 詹海南 二〇一九年十二月六日 代书记员 舒 云 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。