浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初8501号 原告（反诉被告）：沈国灿，男，1975年1月24日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被告（反诉原告）：绍兴市科业电器有限公司，住所地绍兴市上虞区小越街道吴山村，统一社会信用代码913306047772055312。 法定代表人：李青国，总经理。 委托诉讼代理人：邵洪波，绍兴市上虞区虞东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙兴隆，绍兴市上虞区虞东法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）沈国灿与被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司（以下简称“绍兴科业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月9日立案受理，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沈国灿、被告绍兴科业公司的委托诉讼代理人邵洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）沈国灿向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付2019年2月25日至2020年2月14日的违约金29282元。2.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付经营损失费计150000元(从2019年2月15日以后所造成的一年经营损失)；3.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付承租房内装修损失共计45000元；4.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司支付承担房屋内物品损失费50000元；5.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司归还水电押金1000元；6.判令被告（反诉原告）绍兴科业公司承担搬家费10000元；7.本案诉讼费由被告（反诉原告）绍兴科业公司承担。事实和理由：2016年2月25日，原告承租坐落于上虞市小越镇吴山村被告沿路门卫东侧房屋共2间（以下简称“该房屋”），结构为混合，建筑面积91平方米，使用性质为商业，用途为餐饮服务，饭店名称为“紫锦饭店”，并与之签订了房屋《租赁合同》（以下简称“该合同”），租赁期限2016年2月25日至2017年2月14日，租金支付方式为一年一付，该年度为20000元整，第二年度起租金为22000元，据此该房屋的租赁期限及年租金涨幅为10%，水电押金为1000元。合同中对有关租期、租金、水电费、电话费、有线电视费、物业费等其它费用及支付方式与被告对该房屋的租用均有约定。合同到期后，该合同续签和房租费的发票开具经与原告多次提出一直未提供，于是经协商并同意，后年度租金为18000元。截止2020年2月14日，已全部付清该房屋的租金，2019年2月14日前已付清其他水电等费用。2019年2月5日，原告因身体不适住院于上虞区人民医院，该饭店暂停营业，2月8日出院，前往该饭店打扫卫生时被口头告知将于2019年3月初起要另租他人，原告不同意，并于3月12日通过微信转账支付了2019年2月25日至2020年2月14日的18000元房租费，被告拒收。根据该合同第十二条规定，在原告要继续承租的情况下，被告继续与他人签订房屋租赁合同，并多次主动协商不成，造成严重经营损失，被告已严重失信，理应承担相应责任。 被告（反诉原告）绍兴科业公司辩称：本案的租赁合同约定的第一年的房租费是2万元，第二年房租费是22000元，但原告从第二年开始就不履行合同约定，强行分二次付款18000元，第三年也只付18000元，第四年被告不同意再租赁，但原告强行付了18000元，租了一年。2019年被告拒收18000元房租费，要求撤屋是完全合理，但该处房屋实际由被告占有至今，合同到期后又超期，不存在与他人签订房屋租赁合同，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）绍兴科业公司自认案涉的出租的房屋系临时建筑，在本次开庭之前未取得合法的产权证明。 被告（反诉原告）绍兴科业公司向本院提出的诉讼请求为：1.终止2016年2月17日签订的《房屋租赁合同》，立即腾退租赁房屋；2.驳回原告（反诉被告）的本诉请求；3.判令原告（反诉被告）支付房屋租赁费6000元；4.本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。在审理期间被告（反诉原告）自愿放弃上述第2、3、4项反诉请求。事实和理由与本诉辩称一致。 原告（反诉被告）反诉辩称：原告支付每年18000元的房租是与老板协商过的，其分期支付房租费也是经过双方协商的。被告出租的房屋是违章建筑，涉嫌恶意欺诈。其要求与被告继续签订续租合同，但被告始终不与其签订，也不向其提供发票。 原告（反诉被告）沈国灿向本院提供了以下证据以证明其主张： 1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告双方之间签订了租赁合同的事实； 2.照片一组，该组照片拍摄于2019年10月5日，拟证明原告放置在租房内的工具、电器长时间未用已损坏的事实； 3.微信转账记录一份，拟证明原告于2019年3月12日将房租费支付给被告法定代表人李青国儿子的事实； 4.出院记录一份，拟证明2019年年度的租赁费未按时交是因为其生病住院的事实； 5.经营许可证、营业执照各一份，拟证明被告提供的房产证不是实际的租赁房屋的房产证，案涉租赁房屋是违章建筑的事实； 6.录音资料三份，拟证明：（1）李青国老婆录音，证明其每年按1.8万元支付房租费是经过被告法定代表人李青国老婆同意的事实；（2）李青国儿子录音，证明其在2019年过年后支付租赁费是因为受到李青国儿子欺骗的事实；（3）罗某的录音，证明案涉的房屋已出租给案外人罗某的事实。 被告（反诉原告）绍兴科业公司向本院提供了以下证据以证明其主张： 7.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间对房屋租赁期限、租金、租赁期限等内容进行约定，被告有权终止合同； 8.不动产权证，拟证明案涉出租房屋具有合法产权。 经庭审质证，对原告出示的证据１，被告对其真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该份证据系原、被告双方签订的，故本院对该份证据予以认定。对原告出示的证据２，被告对其真实性无异议，但表示该证据无法证实原告的实际损失，本院认为，该证据无法证明原告所要达到的证明内容，故对该证据不予认定。对原告出示的证据３，被告对其真实性无异议，但被告拒绝收取原告交付的租金。本院对该份证据的“三性”予以认定。对原告出示的证据４，被告对其真实性无异议，但关联性有异议。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。对原告出示的证据5，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为该组证据无法达到原告的证明目的。对原告出示的证据6，被告经质证认为该组录音资料中是争执过程中的对话，无法确认相关人员的身份。本院经审查认为，该组证据中第1、2份录音系原告与被告法定代表人的亲属之间发生争执时的对话，本院对其合法性不予认定，对该组证据中的第3段录音，原告无法陈述该录音中的“罗某”的真实身份情况，本院对该份录音的真实性、合法性不予认定。对被告出示的证据7，结合原告出示的证据1，本院予以认定。对被告出示的证据8，结合被告的自认该处房产系无合法产权证明的事实，本院对该份证据不予认定。 结合原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年2月17日，绍兴科业公司（原系上虞市科业电器有限公司）与沈国灿签订《房屋租赁合同》一份，合同约定绍兴科业公司将位于上虞区门卫东侧房屋共2间，面积91平方米的房屋租赁给沈国灿。租赁期限为2016年2月25日至2017年2月14日止。该房屋第一年租金为20000元，从第二年起租金为22000元。沈国灿应于2016年2月17日前向绍兴科业电器1年租金20000元，先付后用。以后每年租金应提前一个月，也就是每年的1月25日以前支付。另支付水电押金1000元，到期归还。合同签订后，绍兴科业公司收取了沈国灿水电押金1000元。2016年度沈国灿支付了20000元房屋使用费，2017年度与2018年度，沈国灿均支付了18000元的房屋使用费。沈国灿于2019年3月12日向绍兴科业公司支付2019年度的房屋使用费18000元，但绍兴科业公司拒绝收取该笔房屋使用费。至今，涉案房屋由原告沈国灿占有。 另查明，涉案房屋未经主管部门批准建设，至今未取得建设工程规划许可证。 本院认为，关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效，关系原告是否应当退还涉案房屋问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原、被告签订的租赁合同无效，故对被告反诉提出的原告退还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。 关于原告沈国灿起诉要求被告绍兴科业公司赔偿其经营损失费、房内装修损失、房内物品损失费，因原告未提供有效证据证明上述损失已经产生，故本院对原告要求被告赔偿上述损失的诉讼请求，不予支持。因原、被告双方未对搬家费未作出约定，故本院对该笔费用不予支持。关于原告沈国灿要求被告绍兴科业公司支付违约金的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。原告支付的水电押金1000元，被告绍兴科业公司应予以退还。 综上，对当事人合理的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2016年2月17日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司应于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）沈国灿水电押金1000元； 三、原告（反诉被告）沈国灿应于本判决生效之日起十五日内将本案所涉的位于绍兴市上虞区小越街道吴山村科业电器沿路门卫东侧二间房屋退还被告（反诉原告）绍兴市科业电器有限公司； 四、驳回原告（反诉被告）沈国灿的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5579元，减半收取计2789.50元，由原告（反诉被告）沈国灿负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）沈国灿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王永 二〇一九年十二月二十四日 法官助理戚利锋 书记员顾莹菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ?