辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终1787号上诉人（原审被告）：张壮，男，1995年8月15日出生，满族，工人，住辽宁省锦州市凌河区。上诉人（原审被告）：张宝学，男，1964年11月8日出生，满族，银行职员，住辽宁省义县。上诉人（原审被告）：焦丽，女，1966年3月10日出生，满族，农民，住辽宁省锦州市凌河区。三上诉人共同委托诉讼代理人：马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘成宝，男，1956年2月11日出生，满族，农民，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：王希兰（刘成宝妻子），1954年7月26日出生，满族，农民，住辽宁省义县。上诉人张壮、张宝学、焦丽因与被上诉人刘成宝合同纠纷一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张壮、张宝学、焦丽上诉请求：一、请求撤销辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初204号民事判决，依法改判。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律均有错误，应予改正。一、本案并非一审法院认定的农村房屋、宅基地使用权买卖合同纠纷，而是加油站合同纠纷。根据2007年4月9日双方签订的“卖房（加油站）契约书”可以认定，双方签订的是对加油站的买卖，合同的具体约定也是对加油站买卖的约定，无论是从合同形式、还是合同内容看，都应认定为加油站及经营权的买卖，而非农村房屋的买卖。根据合同目的看，双方欲达成的是加油站的买卖，而非房屋买卖，房屋只是作为加油站院内的附属设施，随同加油站一并转让的，而不能分割开的，加油站也不可能独立于房屋和土地而单独存在。而加油站作为一种经营产业，是可以通过合同依法进行转让的，相应的加油站用房作为经营性用房应一并转让，并不违反法律强制性规定。如果说该地作为宅基地，那么是无法经营加油站的，因此加油站用地及附属房屋并非不可转让的农村房屋和宅基地，而是可以转让的承包地。二、一审法院认定被上诉人转让给本集体经济组织以外的人违反了法律强制性规定而无效，是错误的。合同签订的名义虽然是上诉人张壮，张壮当时还未满十二岁，属于无民事行为能力人，不能签订合同进行买卖的加油站的，实际是上诉人张宝学，焦丽的家庭购买行为，也是由张宝学、焦丽授权委托的人代为签字，张宝学作为被上诉人刘成宝的同村民，即便是买卖房屋，也不违反法律强制性规定，因此该合同是合法有效的。三、该加油站买卖合同己经实际履行多年，并且合法办理了相关手续。无论是加油站的营业执照、还是集体土地使用权等，都已经合法登记在了上诉人张宝学名下，如果该合同不是家庭行为，不是加油站买卖行为，张宝学一家是集体经济组织外的人，那么相关部门是不可能为其办理手续的，这些合法的手续，非经法定程序不能撤销。四、被上诉人的起诉没有任何法律依据，双方从签订合同到现在，己经实际履行了十一年之久，由于加油站的巨额升值而引起被上诉人的无理诉求，是扰乱市场经济秩序和破坏合同自愿性的行为，不应当被支持。综上所述，希望二审法院依法改判。刘成宝辩称，被上诉人与上诉人张壮买卖纠纷案件，上诉人不服一审判决，上诉人上诉是编造理由、生搬硬套的诉状。一、上诉人张壮与被上诉人刘成宝买卖契约无效，原审法院判决正确。1、买卖契约中没有焦丽和张宝学，只有假张壮一人，张宝学和焦丽不是本案的当事人，没有权利上诉。2、上诉人否认原审法院认定农村房屋宅基地使用权买卖合同纠纷，上诉人硬说是加油站买卖合同纠纷错误。即使是加油站买卖纠纷，也不是张宝学和焦丽所买，而是假张壮买。当时张壮不满12岁，属于无行为能力人，加油站买卖合同能有效吗？3、上诉人编造家庭购买行为不能成立。被上诉人刘成宝与上诉人张壮签订买卖契约时，张宝学和焦丽不在现场，也没有作为法定代理人签字，只有假张壮一人签订，能认定是家庭购买行为吗？买卖契约明确记载张壮一人，张宝学将张壮名字勾掉，填入自己名字，属于作假。4、房屋和土地使用权登记在张宝学名下，加油站登记在焦丽名下，属于违法。二、张壮多年来不找被上诉人更名过户，引起被上诉人怀疑，所以调取档案材料，发现张宝学和焦丽有作假行为。1、张宝学和焦丽不是买受人，房屋和土地使用权能登记张宝学名下？加油站登记在焦丽名下？2、张宝学和焦丽都是城镇户口，能对农村房屋和土地承包使用权进行登记买卖吗？3、房屋和土地使用权都登记在张宝学名下，也未找被上诉人去更名过户，能成立吗？房屋和土地使用权登记在张宝学名下，是义县自然资源局和张宝学勾结的违法行为所致，土地使用权已确权在被上诉人名下。4、是上诉人张宝学、焦丽扰乱市场经济和破坏合同的行为。首先不是张宝学和焦丽买卖行为，为什么登记在张宝学和焦丽名下？其次，更名过户为什么不通知被上诉人变更土地使用权？为什么不通知被上诉人和村委会？私自变更土地使用权违法。再次，张宝学与义县自然资源局勾结违法对房屋更名过户，在张宝学名下和取得的土地使用权，直接违反了国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知的国发（1999）39号文件精神。最后，为什么利用不满12岁的张壮签订合同作假？为什么造假另外编造一个加油站买卖合同？以上说明是上诉人张宝学、焦丽在扰乱市场经济和破坏合同。三、原审法院对下列事实认定错误，请求二审更正。1、原审认定被上诉人对张壮未成年及家庭情况明知错误，签订合同时张壮不满12岁并不在现场而是利用其他人签字，上诉人与被上诉人不是一个屯的，说明不明知。应拿出证据。被上诉人调取档案材料才知道张壮不满12岁。2、原审法院认定导致本案合同无效，上诉人和被上诉人都有过错是错误的。导致合同无效是上诉人张壮与被上诉人签订合同，张壮不在现场，被上诉人没有任何过错。原审法院应拿出证据认定。3、本案合同无效是上诉人的责任，被上诉人无责任。上诉人扩建破坏基本农田与被上诉人没有关系。上诉人应自负后果。综上所述，原审法院认定上诉人张壮与被上诉人刘成宝买卖契约无效正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。刘成宝向一审法院起诉请求：一、判决原告与被告张壮买卖契约无效；二、判决原告与被告焦丽买卖合同无效；三、判决原告与被告张宝学房屋买卖无效；四、判决三被告返还原告加油站和房屋，原告退还被告买卖总价款216000元。一审法院认定事实：被告张宝学、焦丽系夫妻关系，系被告张壮父母。被告张宝学系义县张家堡乡沟村户籍，被告焦丽、张壮系锦州市凌河区户籍。原告刘成宝于1999年1月1日在张家堡乡榆树承包土地10.18亩，承包期限至2028年12月31日止，并取得了农村土地承包经营权证。其中位于南坎子承包地3.78亩，原告刘成宝在该承包地内建四间正房和三间西厢门市房及加油站，并取得了房屋所有权证和加油站相关手续。原告对其中部分土地办理了土地使用权证，土地使用权类型为划拨，使用权面积333.2平方米。2007年4月9日，原告作为出卖人，被告张壮作为买受人签订契约书，契约书中约定：经中间人及双方协商，就义县张家堡乡榆树屯房屋、加油站买卖事宜签订契约书。一、刘成宝愿将院内四间平房、三间门市及占用土地卖给张壮；二、刘成宝将加油设备及附属物也卖给张壮，刘成宝将加油站相关手续，同时卖给张壮；三、总价贰拾壹万陆仟元正，张壮一次性交给刘成宝；四、四至范围北至正房后台街10米，南至榆树屯村房后墙，西至正房沿滴水线由北到南线，东至墙；五、自签订契约书之日起以前的债权债务由刘成宝负责，以后发生的债权债务由张壮承担。此契约书一式二份，刘成宝、张壮各执一份，双方签字按印即生效。出卖人刘成宝和中间人王希昌、张壮满在契约书上签字按手印。契约书签订时，张壮未成年，不在现场，由二被告张宝学和焦丽委托的王树桐以张壮名义在契约书上签字按手印并交付价款。原告将房屋所有权证、土地使用权证及加油站的相关手续交付给了王树桐。嗣后被告张宝学在义县房产管理处及义县国土资源管理局办理了房屋产权过户登记及土地使用权过户登记。被告焦丽对加油站在义县市场监督管理局办理企事业法定代表人变更登记，并取得了营业执照，企业名称为义县张家堡乡凌河加油站，类型为个人独资企业，法定代表人为焦丽。被告张宝学、焦丽办理证照时提供的买卖契约书，原告不知情，契约书中出卖方刘成宝的签名，不是原告刘成宝本人书写。被告购买加油站后，对加油站进行了改扩建。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，法律规定，当事人之间一并转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。本案中，原告将自己所有的农村房屋、自己享有承包经营权的农村土地流转给本集体经济组织之外的其他人，违反了法律的强制性规定，故2007年4月9日原告刘成宝与被告张壮签订的契约书无效。原告的第一项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告代理人提出本案是一起加油站买卖合同纠纷，不是单纯房屋买卖纠纷，2007年4月9日双方签订的买卖（加油站）契约书是双方真实意思表示，属于三被告家庭成员共同购买行为，加油站的买卖行为不违反法律和行政法规的强制性规定合法有效的辩解没有法律依据，本院不予采信。对于被告代理人提出的本案原告起诉已经超过诉讼时效的辩解，本院认为本案引起原告与被告签订的契约书无效的理由是原被告双方签订的契约书违反了法律法规强制性禁止性规定，故该辩解本院不予采信。对于原告的第二项、第三项诉讼请求，因该合同不是原告与被告之间达成的协议，故不具合同效力。对于原告的第四项诉讼请求，因签订合同时对买受人的情况进行了解，属原告应履行的注意义务，原告对买受人被告张壮未成年及其家庭状况应当明知，三被告对被告张壮不是原告所在村集体组织成员亦明知，故导致本案合同无效原告与被告均有过错，被告在签订契约后进行了改扩建，且被告在诉讼过程中未提出合同无效后的相关诉求，故对于原告的第四项诉讼请求可另案调整。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、2007年4月9日原告刘成宝与被告张壮签订的契约书无效；二、驳回原告刘成宝的其他诉讼请求。案件受理费4540元，由原告刘成宝负担2270元，由被告张宝学、张壮、焦丽负担2270元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，本案被上诉人曾起诉义县国土资源局、上诉人张宝学为第三人，请求依法判决撤销划拨给上诉人张宝学案涉土地的土地使用权证。辽宁省义县人民法院于2019年4月18日，作出（2018）辽0727行初24号行政裁定书，以被上诉人不具备提起行政诉讼主体资格为由，驳回被上诉人的起诉。宣判后，被上诉人不服，上诉到本院。本院于2019年6月11日作出（2019）辽07行终94号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。再查明，三上诉人原审提交的卖房（加油站）契约书，上面有刘成宝、张壮、焦丽、中人张壮满、刘成玉签名。虽然刘成宝否认是其本人签名，但刘成宝在原审未申请鉴定其真伪。因此，应视为是刘成宝本人签名。该份卖房（加油站）契约书应予采信。该份卖房（加油站）契约书与刘成宝提交的契约书内容一致，均证明双方当事人买卖加油站及附属土地、房屋的事实。本院认为，被上诉人在自己享有承包经营权的土地上兴办加油站及附属房屋、设施，从事商业经营，已经改变了房屋及土地用途。其经营加油站十多年后，基于生产经营谋取利益的需要将上述房屋、设施及土地转让给本集体经济组织成员以外的上诉人张壮，其自己另在当地购买他人房屋居住，其基本生存权未受到影响，双方对此状况均明知。上诉人张壮当时未成年，其母亲焦丽在契约书签字，因此可以认定是三上诉人家庭参与购买了加油站。三上诉人在购买卖加油站后，将加油站营者变更为焦丽，焦丽办理了加油站经营执照，并对加油站进行了改建、扩建，使加油站已具备规模，并从2007年经营至今。三上诉人在购买加油站后，将案涉土地及房屋变更到张宝学名下，张宝学办理了案涉土地使用权证和房屋所有权证。从上述事实可以看出，双方当事人签订契约书买卖的最终目的，是加油站的买卖，而非房屋及土地的买卖。而加油站作为一种经营产业，是可以通过合同依法转让。而作为加油站附属设施的房屋及附随土地，已由被上诉人改变其用途，并随着加油站买卖办理相关产权变更手续，现登记所有权人为上诉人张宝学。故被上诉人在事隔十多年后，主张双方签订买卖契约无效，并返还加油站和房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，且有违诚实信用原则，不予支持。原审判决有误，予以纠正。综上所述，张壮、张宝学、焦丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初204号民事判决；二、驳回被上诉人刘成宝的诉讼请求。一审案件受理费4540元，二审案件受理费4540元，合计9080元，由刘成宝负担。本判决为终审判决。审判长 周 野审判员 钟 鸣审判员 韩晓武二〇一九年十二月十八日书记员 李丹妮