甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终722号上诉人（原审原告）：张某，住甘肃省天水市。委托诉讼代理人：卢某（系张某丈夫），住甘肃省天水市。上诉人（原审原告）：卢某，律师，住甘肃省天水市。被上诉人（原审被告）：甘肃天翔房地产开发有限公司。法定代表人：焦某，该公司总经理。委托诉讼代理人：巩某，甘肃康台律师事务所律师。上诉人张某、卢某因与被上诉人甘肃天翔房地产开发有限公司（以下简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1631号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某的委托诉讼代理人卢某、上诉人卢某，被上诉人天翔公司的委托诉讼代理人巩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某、卢某上诉请求：1.撤销甘肃省天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1631号民事判决,改判支持张某、卢某一审第一项诉讼请求，即由天翔公司承担迟延办理产权登记期间的违约金56992.97元（以房屋总价款682596元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率6.65%为标准，从2018年3月17日起计算至2019年6月11日，此后的违约金按此标准继续计算）；2.一、二审案件受理费由天翔公司承担。事实和理由：1.合同具有相对性，由此延伸出来的违约责任是一种严格责任，除非具有不可抗力因素，不因第三人的原因免除合同一方的违约责任。本案中，天翔公司提到的建设工程消防验收有关法律依据发生变更，以及政府部门协调解决天水机场净空超高问题导致工程竣工验收未通过，进而导致其初始登记未办理，属于因第三人原因导致其违约，天翔公司可以通过其他途径解决，不能因此免除天翔公司应当向张某、卢某承担的违约责任；2.就办理产权过户而言，需要张某、卢某与天翔公司共同提供材料，共同向产权登记机关申请。本案中正是由于天翔公司不能提供分户卡才导致张某、卢某无法取得产权证书。至于开发商因什么原因未能办理初始登记，进而无法提供分户卡，除非天翔公司能证明是因不可抗力因素，否则不能免除其违约责任；3.在商品房销售合同中，如果由于第三人原因导致出卖人无法提供相应材料或者买受人无法提供相应材料而导致出卖人违约或者买受人违约，不影响出卖人或者买受人违约责任的承担；4.一审法院“突破合同相对性原则”免除违约责任错误。天翔公司辩称，天翔公司未及时办理房产证的原因主要是由于相关规划发生变化，导致2019年才通过消防验收，以及在房屋竣工后因西部机场开设民航原因，2018年才完成竣工验收。因此，天翔公司未办理房产证的原因均是由于不可控的外在因素导致的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张某、卢某向一审法院起诉请求：1.由天翔公司承担迟延办理产权登记期间的违约金24849.63元（以房屋总价款682596元为基数，以同期同类银行贷款利率4.35%为标准，从2018年3月31日起计算至2019年1月，此后的违约金按此标准继续计算）；2.由天翔公司交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》；3.本案诉讼费用由天翔公司承担。诉讼中，张某、卢某变更第一项诉讼请求为：由天翔公司承担迟延办理产权登记期间的违约金56992.97元（以房屋总价款682596元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率6.65%为标准，从2018年3月17日起计算至2019年6月11日，此后的违约金按此标准继续计算）。一审法院认定事实：2016年8月24日，天翔公司与张某、卢某签订商品房买卖合同（预售）一份，张某、卢某购买天翔公司开发建设的的位××区商品房一套，房屋总价款为682596元。合同中对双方之间的权利义务进行了约定，其中合同第二十条关于房屋登记的约定内容为：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。合同签订后，张某、卢某分四次向天翔公司交纳了购房款682596元，天翔公司于2017年3月向张某、卢某交付了房屋，但张某、卢某未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书。2018年11月22日，张某、卢某向天翔公司邮寄了律师函，要求天翔公司就迟延办理不动产变更登记赔偿事宜进行协商，天翔公司于2018年11月27日收到该律师函，但天翔公司未在律师函通知的期限内与张某、卢某就赔偿事宜进行协商。另查明，2014年11月20日，天水市公安消防支队作出天公消审字[2014]第0042号建设工程消防设计审核意见书，对天翔公司报送的“水岸明珠”工程消防设计审查合格。2015年5月1日，住房和城乡建设部发布的《建筑设计防火规范》GB50016-2014国家标准开始实施，原《建筑设计防火规范》GB50016-2006和《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95同时废止。2019年1月23日，天水市公安消防支队麦积区大队作出麦公消验字[2019]第0002号建设工程消防验收意见书，对天翔公司的“水岸明珠”建设工程消防验收合格。2016年10月18日，西部机场集团天水机场有限公司向天水市规划局致函，请求天水市规划局督促包括天翔公司“水岸明珠”项目在内的三处超高障碍物安装障碍物灯。2017年2月3日，天翔公司向天水市人民政府提交关于麦积区桥南“水岸明珠”项目净空高度情况的汇报文件，请求天水市人民政府协调解决天水机场净空超高问题。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张某、卢某与天翔公司双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同第二十条关于房屋登记的约定内容为：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。在本案中，张某、卢某未能取得房屋权属证书，不是“因出卖人的原因”，而是由于建设工程消防验收的有关法律依据发生变更，以及政府部门协调解决天水机场净空超高问题等案外原因造成，并非天翔公司主观因素造成，天翔公司无法左右出卖人以外的原因。而根据上述合同约定和法律规定，承担违约责任的前提和基础是“因出卖人的原因”造成买受人未能在约定或法定期限内取得房屋权属证书，出卖人对此才承担违约责任。据此，本案中张某、卢某未能取得房屋权属证书的原因，并非天翔公司的过错，不属于天翔公司违约，故天翔公司依法不承担违约责任。张某、卢某关于天翔公司应当承担迟延办理产权登记期间违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。关于张某、卢某要求天翔公司交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》的诉讼请求，双方在《商品房买卖合同》中已有约定，且在本案诉讼过程中天翔公司已经取得了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》，故对张某、卢某的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、甘肃天翔房地产开发有限公司于本判决生效后立即向张某、卢某交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》以及《房屋面积实测报告》；二、驳回张某、卢某的其他诉讼请求。案件受理费1224元，因适用简易程序减半收取612元，由张某、卢某负担。二审中，天翔公司围绕上诉请求，提交了建设工程规划竣工验收合格书，用以证明导致未按期竣工验收的原因不在于天翔公司。张某、卢某认为该份合格书中载明“水岸明珠”项目在安装了障碍物灯后才符合民航标准，迟延安装障碍物灯的责任在于天翔公司。本院认证认为，对建设工程规划竣工验收合格书的真实性予以认可，并且可以证明在“水岸明珠”项目加装障碍物灯后，满足天水机场各项飞行要求，2018年7月5日经天水市规划局业务例会研究：同意该项目规划竣工验收合格的事实。但对于未竣工验收的原因是否系天翔公司的责任因结合本案其他证据和事实综合认定。二审对一审法院查明的事实予以确认。另查明，建设工程规划竣工验收合格书载明：“水岸明珠”项目经规划验收小组现场勘验，对照《建设工程规划许可证》审批内容，项目平面位置、层数、尺寸、外立面形式等与规划内容一致。项目1#楼于2014年12月，2#、3#、4#楼于2015年3、4月主体封顶并做了主体封顶记录，依据西安西北民航项目管理有限公司2015年12月评审通过的天水机场周边超净空高度建设项目对天水机场飞行程序影响评估报告，“水岸明珠”项目加装障碍物灯后，满足天水机场各项飞行要求。2018年7月5日，经天水市规划局业务例会研究：同意该项目规划竣工验收合格。该合格书于2018年10月15日签发。还查明，由于渭滨南路道路扩建，根据一审中天翔公司提交的“水岸明珠”项目规划设计图纸以及总平面布置图显示，总平面布置图在原规划设计图纸的基础上，道路红线位置发生了变更。上述事实，有双方当事人的陈述、一审审查认定的证据以及二审中提交的建设工程规划竣工验收合格书在卷佐证，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：天翔公司是否应当给张某、卢某支付迟延办理产权登记期间的违约金。张某、卢某与天翔公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，天翔公司于2017年3月向张某、卢某交付了房屋。双方签订的商品房买卖合同第二十条房屋登记中约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理：即双方协商解决。因天翔公司在房屋交付之日起360日内未能给张某、卢某办理产权登记手续，虽然存在迟延办理房屋权属证书的情形，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，张某、卢某主张迟延办证的原因均是由于天翔公司的原因导致的。本院认为，首先，由于天水市麦积区渭滨南路道路扩建，“水岸明珠”项目总平面布置图在原规划设计图纸的基础上，道路红线位置发生变更。该变更经过天水市公安消防支队的形式审查，认为工程消防设计合格。之后，由于高层民用建筑设计防火规范标准发生了变化，天水市公安消防支队麦积区大队直至2019年1月22日才综合评定该建设工程消防验收合格。由此可见，消防验收迟延的原因是由于天翔公司按照变更后的天水建筑设计院总平面布置图进行建设后，高层民用建筑设计防火规范标准发生了变化，并不是由于天翔公司自身的原因造成的。其次，关于天水机场净空超高问题，根据天翔公司二审提交的建设工程规划竣工验收合格书的审核意见载明，“水岸明珠”项目经规划验收小组现场勘验，对照《建设工程规划许可证》审批内容，项目平面位置、层数、尺寸、外立面形式等与规划内容一致。因此天翔公司并不存在违反规划擅自提升楼房高度的情形，所建工程与规划内容一致。并且，根据庭审查明的事实和现有证据，政府部门一直在协调解决天水机场净空超高问题，并非由于天翔公司自身原因导致工程迟延竣工验收，而工程迟延竣工造成办证延迟。综上，张某、卢某未能取得房屋权属证书的原因并非是由于出卖人自身的原因造成的，天翔公司不应承担违约责任。综上所述，张某、卢某要求天翔公司承担迟延办理产权登记期间违约金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1224元，由张某、卢某负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十六日法官助理 周碧彤书 记 员 马雪菲