河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫12民终1964号上诉人（原审原告）：李贤勇，男，1988年1月10日出生，汉族，住河南省灵宝市。委托诉讼代理人:孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三门峡远大房地产开发有限公司，住所地三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：秦层祥,该公司执行董事。委托诉讼代理人:刁复兴,河南天保律师事务所律师。上诉人李贤勇因与被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1944号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理此案。上诉人李贤勇的委托代理人孙忠泽，被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司的委托代理人刁复兴出庭参与庭审。本案现已审理终结。上诉人李贤勇提起上诉请求：依法撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1944号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。在庭审中，上诉人变更上诉请求为，放弃一审诉讼请求第一、三项，要求被上诉人支付逾期办理房产证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,上诉人自愿降低按年利率3%计算，暂自2014年1月16日计算至2018年5月1日为32918元。事实及理由：违约金部分一审判决认定事实、适用法律明显错误。上诉人提交了一审法院自己的同类判决和二审法院生效的同类判决，一审只字未提。本案的商品房买卖合同是由被上诉人提供的格式合同，依据相关解释，如有不同理解，应作出对被告不利的解释。一审驳回违约金诉求的理由是双方的合同约定采用的是协商解决的方式，一审法院认为这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。一审法院以上诉人没有证据证明逾期办证带来了实际损失以及损失的具体数额不明确，因此以证据不足为由驳回了诉讼请求，这是错误的。违约金是惩罚性条款，不以是否有损失为前提。综上，一审在认定被上诉人违约的前提下，却判决其不承担一点违约责任，明显错误。请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）答辩称：一、一审认定事实清楚，被上诉人已经履行了办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，故上诉人要求办理房产证属上诉人应当履行自己的义务。上诉人在上诉状诉称的“不动产办理确认书”与上诉人没有任何关系。二、一审判决关于违约金的认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉理由依法不能成立。综上，涉案逾期办证的行为不是被上诉人的原因造成的，被上诉人已将逾期办证的风险告知各位××，在签订商品房买卖合同时双方对逾期办证的情况已有约定，选择协商解决。河南省高级人民法院（2018）豫民申1647号民事裁定书并不是答辩人承担逾期办证违约责任的必然根据，本案亦达到法律效果与社会效果相统一。李贤勇向一审法院提出诉讼请求：1.被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证;2．被告支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,原告自愿降低按年利率3%计算，暂自2013年11月30日计算至2018年5月1日为32918元;3．被告为原告安装可视电子对讲监控系统。事实和理由:2011年2月15日,原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的城市之巅住宅小区房屋一套，合同签订后原告支付了房款248642元。合同第15条约定，被告应于交房后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证。2013年6月3日被告交付房屋，按照合同约定被告应于2013年11月30日前履行上述义务，但至今未履行。合同没有约定违约金具体数额，原告的损失也无法计算，故违约金原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算。同时合同附件3第10条第四项约定被告为原告设置可视电子对讲系统，被告至今未安装设置。上述问题原告多次找被告协商都未得到解决，故请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。一审法院查明的事实：2011年2月15日，李贤勇（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号3单元14-15层01号；房屋总价款248642元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××李贤勇在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，原告李贤勇缴纳购房款248642元。2013年7月19日，被告远大公司向原告李贤勇交付了房屋。另查明：2017年11月6日，被告远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为远大公司。庭审中，原告方还提交了2016年10月1日到被告销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与被告工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找被告协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。被告质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。一审法院认为，原告李贤勇与被告远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故原告于2018年10月18日起诉要求被告进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于原告主张被告办理房产证的请求，被告已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务，因此，对原告的该请求，不予支持。关于原告要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，原告于2013年7月19日接收房屋，此时原告就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，原告现诉至本院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，原告李贤勇没有证据证明被告逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告李贤勇的诉讼请求。案件受理费720元，由原告李贤勇负担。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人争议的焦点为：被上诉人远大公司是否应当向上诉人李贤勇支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷，应按照合同约定先行协商解决。一审中上诉人虽然提供证据证明到被上诉人销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方在平等自愿的基础上进行协商的方式，且上诉人的横幅上并没有主张要求被上诉人承担违约金内容。上诉人在没有同被上诉人协商违约金的情况下，直接起诉主张要求被上诉人支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与被上诉人协商后再行主张。综上，上诉人一审起诉不符合受理条件，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1944号民事判决；二、驳回上诉人（原审原告）李贤勇一审起诉。一审案件受理费720元，二审案件受理费720元，上诉人李贤勇已预交，均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  申宇航审判员  沈惠玲审判员  肖爱祥二〇一九年十二月二十三日法官助理茹雅宾书记员郎玉萍