天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7348号原告：李幸春，女，1964年4月8日出生，汉族，退休，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：国汉英，系原告配偶，男，1961年12月8日出生，汉族，住同上。被告：聊秀兰，女，1971年4月28日出生，汉族，个体，住天津市河**。被告：天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇桃香园底商59-9。法定代表人：李磊，经理。委托诉讼代理人：张桂亭，女，该公司经理。原告李幸春与被告聊秀兰、被告天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司（以下简称盛锦昱辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李幸春及其委托诉讼代理人国汉英、被告聊秀兰、被告盛锦昱辉公司委托诉讼代理人张桂亭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李幸春向本院提出诉讼请求：1．请求解除原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：ＴＪＪＹ：0000882）；2．依法判令被告聊秀兰向原告双倍返还定金40000元；3．依法判令被告聊秀兰向原告支付违约金41500元；4．被告天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司返还原告服务费7700元、过户费300元；5．依法判令二被告向原告支付因不出售房屋、房屋增值对原告造成的损失50000元；6．本案全部诉讼费用由二被告承担。审理中原告撤销诉讼请求第五项依法判令二被告向原告支付因不出售房屋、房屋增值对原告造成的损失50000元，更改诉讼请求第四项为依法判令被告聊秀兰赔偿原告中介服务费7700元、过户费300元。事实与理由：原告与被告聊秀兰、被告天津市盛锦显辉房地产经纪有限公司于2019年6月15日签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：ＴＪＪＹ：0000882），购买被告聊秀兰位于天津市北辰区房屋。该房屋成交价为415000元。原告2019年6月15日按照合同约定向被告聊秀兰支付定金20000元。2019年8月被告聊秀兰以家人不同意出售为由，告知原告上述《房屋买卖（置换）合同》将不再履行。该合同第六条违约责任第6.2之约定，被告聊秀兰明确表示不出售该房屋，已构成基本性违约，原告有权解除该房屋买卖合同关系，并要求被告聊秀兰支付该房屋成交价10%作为违约金。综上，被告违约的行为严重侵害了原告的合法权益，原告多次找被告协商解决。被告仍明确拒绝出售，原告无奈原告只能诉至贵院，望依法判如所请。聊秀兰辩称，不同意原告全部诉讼请求。1．合同签订时中介没有和被告说明白原由，就让被告去中介签订合同；2．中介在买房前没有让被告和被告继承人儿子刘振宇去做公证，户口本上就该两个人，所以导致合同无效。因为被告什么也不懂。1．合同因为缺少卖方两人的同意不成立。在原、被告到房屋中介商议买卖房屋时，被告拿出户口本，上面明确登记有被告的孩子，当问到孩子是否同意卖房时，被告告诉他们，孩子现在外地念书，没有在天津市，需要等学校放假才能回天津明确此问题。随后中介让被告到公证处去做孩子同意卖房的公证书，被告去公证处后，公证处的接待人员告诉被告，做公证书必须要孩子本人到场，否则做不了。所以，对合同中第6.4条款的规定，被告没有承诺，原告和中介也清楚这一点。依照规定，本案所涉的合同，应当由被告和孩子共同签字同意，或者由公证书证明被告的孩子同意卖房，才能签订《房屋买卖合同》，原告与中介在明知该房屋买卖合同在房屋的共有权人、继承权人不在现场、没有公证书，即房屋共有权人、继承权人没有同意卖房，违反这一强制性规定，让被告与他们签订的本案《房屋买卖合同》。因为合同中6.4条款原告、中介及被告三方都明知还需要等房屋的共有权人、继承权人签字同意或经公证处公证后确认，因此合同不成立，被告对此条款并没有构成违约。2．被告没有违约。原告以合同6.2条款为据，认为被告构成违约，与事实不符，根据以上第一条的事实，是共有权人、继承权人放假回天津后，不同意出卖房屋，而非被告。如前所述，原告、中介在签订合同时，都知道6月15日的合同缺一人签字同意卖房，还需要房屋共有权人、继承权人放假回津后，去办理公证，合同才算签订成立。根据本案事实，对此条款的规定，被告没有违约。3．没有房屋共有权人、继承权人的同意，房屋不能买卖过户。合同3.2.1条款约定，甲乙双方须于2019年6月22日前亲自到当地房管局签署《房产买卖协议》。这一条款根本就无法办到。被告在6月15日后，按照中介的所说，去公证处公证，公证处的接待人员审阅的房本和户口本以后说，房屋买卖这办不了。房本是白本不能办，房屋共有权人没有来公证处不能办理卖房公证。根据公证处人员的话，证明6月15日签订的合同不成立，也无法履行完成。综上所述事实，对6月15日的合同，因为原告、中介在明知卖房还需要等待房屋共有权人、继承权人的签字同意，和办理公证，才符合法律法规的强制性规定；原告、中介明知出售方身份不符合规定，被告也没有取得房屋共有权人的卖房授权委托书，签订的合同不成立、无效，还在房屋共有权人拒绝卖房的情况下，要求被告按照无效的合同承担违约责任，不能受法律的支持。根据本案事实，依据现行法律法规对房屋买卖合法进行的规定，请求法庭驳回原告的诉讼请求。盛锦昱辉公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。本公司没有终止合同，本公司按合同规定按时通知买卖双方，通知双方需要准备材料，不止一次和其他两方沟通，并且进行调解，后期其他两方进行面谈，双方不能和解，所以本公司没有失职、过失。中介费由违约方承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2019年6月15日，甲方（出售方）李幸春与乙方（购买方）聊秀兰、丙方天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司顺义道分店签订了《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：ＴＪＪＹ：0000882），第一条1.1中约定：甲方出售的房屋坐落于天津市北辰区房屋，房屋权属性质企业产，用途居住，所有权人聊秀兰，面积16.73平方米，所在楼层1层，总层数5层。第二条2.1中约定：成交价格为415000元。第三条3.1.1中约定：乙方于2019年6月15日将定金20000元交付给甲方…如甲方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，甲方须双倍返还定金给乙方。第四条中约定：乙方应向丙方支付居间服务费8300元人民币，过户服务费人民币叁佰元整。第五条5.1中约定：甲乙双方到房管局部门办理过户手续完毕当日将该房屋交付给乙方。第六条6.1中约定：甲乙双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户贷款、房屋交付及代收代付等相关手续。如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价千分之一的延迟履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。6.2中约定：在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，则守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。6.4中约定：甲方承诺其所出售房产已经得到该房屋共有权人、继承权人同意，如因此导致本合同无效，则构成根本性违约，适用于第六条6.2条款违约责任，且本条款独立于本合同存在，不因本合同无效而丧失效力。6.7中约定：甲乙双方或任何一方未能履行合同，双方已支付的本合同约定服务费不予退还，守约方已支付的服务费，应由违约方赔偿，一方或者双方未缴纳或未全额缴纳的服务费，违约方应以本次交易中丙方应收取服务费总和为标准，应由违约方一次性支付给丙方。合同签订后，李幸春依约向被告聊秀兰支付了定金20000元，李幸春依约向盛锦昱辉公司支付了居间服务费、过户服务费共计8000元。聊秀兰2019年7月份向盛锦昱辉公司告知不能出卖涉案房屋。李幸春2019年8月15日向被告聊秀兰邮寄了《告知书》，记载“聊秀兰：2019年8月3日你在天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司顺义道店告诉我2019年6月15日签订《房屋买卖置换合同》合同号编号ＴＪＪＹ：0000882，地址天津市北辰区房屋不卖了。你已构成违约，我要向当地法院向你起诉，按合同约定，向守约方支付违约金。我用书面形式告知你。李幸春2019年8月15日。”被告聊秀兰提交的《天津市公有住房租赁合同》中记载，出租方为中储发展股份有限公司天津南仓分公司，承租方为聊秀兰，坐落为北辰区，计租面积独用12.56平方米、伙用4.17平方米，产别为企业产。庭审中，三方当事人均同意解除涉案《房屋买卖置换合同》。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，系各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对各方均有约束力。合同签订后，原告依约向被告聊秀兰交付了定金，并向盛锦昱辉公司交付了中介服务费用，被告聊秀兰应按合同约定履行相关义务。现被告聊秀兰明确表示不出售房屋，致使合同目的不能实现，被告聊秀兰已经构成根本违约，应承担相应违约责任。原被告三方均同意解除签订的《房屋买卖（置换）合同》，不违反法律规定，本院予以支持。被告聊秀兰抗辩没有其家庭成员的同意，涉案合同系无效合同，本院认为，该情形不属于法定无效情形，且涉案房屋系公产房，登记的承租人仅有聊秀兰一人，并无其他登记的共有人，被告聊秀兰的该抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张违约金一节，涉案的《房屋买卖（置换）合同》中约定“在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，则守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金”。原告按合同约定的成交价的10%主张违约金41,500元，不违反法律规定和合同约定，本院予以准予。关于原告主张双倍返还定金一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因本案原告庭审中已经表示选择适用违约金条款，故原告主张双倍返还定金不符合法律规定。但合同解除后被告聊秀兰应将已收取的20,000元定金返还原告。关于原告主张赔偿原告中介服务费7,700元、过户费300元一节，涉案的《房屋买卖（置换）合同》中约定“甲乙双方或任何一方未能履行合同，双方已支付的本合同约定服务费不予退还，守约方已支付的服务费，应由违约方赔偿”，本案原告实际支付中介服务费、过户服务费共计8,000元，原告主张被告聊秀兰赔偿该款项不违反法律规定和合同约定，本院予以准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李幸春与被告聊秀兰、天津市盛锦昱辉房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：TJJY：0000882）；二、被告聊秀兰于本判决生效之日起十日内支付原告李幸春违约金41,500元；三、被告聊秀兰于本判决生效之日起十日内返还原告李幸春定金20,000元；四、被告聊秀兰于本判决生效之日起十日内赔偿原告李幸春居间服务费、过户服务费损失共计8,000元；五、驳回原告李幸春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,018元，由被告聊秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇一九年十二月四日书记员  孙美美附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。