福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0625民初1832号 原告：卢必松，男，1971年1月17日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：王贺洋，福建九鼎律师事务所律师。 被告：长泰众鑫置业有限公司，住所地福建省长泰县武安镇人民西路288号，统一社会信用代码91350625MA2XYGTT1A。 法定代表人：杨进文，执行董事。 委托诉讼代理人：黄其阳，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁衍清，福建瀛坤律师事务所律师。 原告卢必松与被告长泰众鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢必松及委托诉讼代理人王贺洋，被告长泰众鑫置业有限公司（以下称众鑫公司）的委托诉讼代理人黄其阳、梁衍清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 卢必松向本院提出诉讼请求：1.依法解除《补充协议》；2.判令众鑫公司返还购房款650万元并双倍返还定金350万元，两项合计1000万元；3.诉讼费由众鑫公司承担。理由：2019年1月11日，卢必松与众鑫公司签订《补充协议》约定，“第一条、2号楼和1号楼二楼和店面D10、D11顶棚及所有立面和柱子交房时为乳胶漆，底层面层全部完成。第二条、露台、走道隔入室内使用，露台屋顶交房时为双层夹交钢化玻璃，其余为电泳铝合金隔间。……第七条、交付装修时间为2019年8月31日，实际交付时间与住宅交付时间2020年8月31日同步。”2019年1月12日，卢必松向众鑫公司支付购买店面及商业用房定金200万元，众鑫公司出具《收款收据》“摘由购买金榜嘉园2号楼一楼店面D10、D11计2间及2号楼和1号楼二楼商业用房计27间”。2019年1月25日，按众鑫公司要求，卢必松以配偶账户转账支付600万元购房款至陈春菊个人账户。2019年2月3日，卢必松向众鑫公司支付购房款100万元。2019年3月28日卢必松又支付购买店面及商业用房定金150万元。2019年5月28日，卢必松支付购房款200万元。2019年5月23日,众鑫公司项目被福建省住房和城乡建设厅列入2018年度质量安全黑名单。众鑫公司承诺赠予走道面积为371.118平方米，实际仅为297.37平方米。众鑫公司至今既未与卢必松签订正式房屋买卖合同，也未按《补充协议》约定的时间交付装修。众鑫公司的违约行为给卢必松造成重大损失，请求法院支持卢必松的诉讼请求。 众鑫公司辩称，请求驳回卢必松全部诉讼请求。理由：1.《补充协议》应当认定为商品房买卖合同。众鑫公司已于2018年2月5日取得商品房预售许可证，《补充协议》及附件就房屋的坐落、面积、单价、总价款、房屋交付时间、装修装饰等作出详细约定，其中约定卢必松购买的房产为金榜嘉园1号楼Ｄ10、Ｄ11的2套店面及1号楼、套商业用房，合同总价款17859468元，协议符合商品房买卖合同的主要内容，卢必松已支付房款（含定金）占总房款的70%，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.案涉金榜嘉园项目列入的是《2018年度项目经理质量安全黑名单》，处罚对象是项目经理，并非对房产项目的最终竣工成果评价，众鑫公司已变更项目经理。金榜嘉园项目被列为漳州市工程建设质量安全协会创优工程结构评价通过项目，房屋不存在质量问题。3.房屋尚未竣工交房，即使存在面积误差也在合理范围。双方约定的交付时间为2020年8月31日，房屋尚未实际交付，面积短少的事实并未实际发生。2号楼连接1号楼房号Ｇ13的走道面积为8.4平方米，原记录为84平方米为笔误，该处房屋建筑面积仅为50.7平方米，过道面积84平方米明显不合常理。即使不能认定为笔误，全部商业用房交房面积为2746.69平方米，比照约定总面积为2827.148平方米，面积误差绝对值也在3%以内，卢必松无权解除合同。4.众鑫公司已按照卢必松要求对房屋进行打通隔断、布置消防管网等改造，距离实际支付时间还有9个月，众鑫公司可以在2020年8月31日如期完成实际交付。5.卢必松未依约付清全部房款，导致双方未签订用于房产备案的《商品房买卖合同》，该后果是卢必松造成的，其无权要求解除合同。6.卢必松起诉明确表示不再继续履行合同，众鑫公司有权解除合同并要求卢必松承担违约责任，不予退还已收定金，并要求卢必松赔偿损失。众鑫公司为对案涉房产进行改造和装修，承担土建改造费用537532元、喷淋安装工程改造29981元，如果解除合同，众鑫公司后续拆除装修、恢复原状，施工成本已大幅提升。再者众鑫公司给予卢必松大额度折扣和优惠，可得利益损失至少达235万元，众鑫公司保留提起反诉要求卢必松赔偿损失的权利。 双方当事人对如下证据的真实性不持异议,本院予以确认：卢必松提供的《补充协议》、《收款收据》、短信记录、《转账凭证》、面积价款明细表、福建省住建厅《关于2018年度责任主体质量安全黑名单的通知》；众鑫公司提供的商品房预售许可证、创优工程评估通过通知、项目经理变更材料、1号楼2号楼平面图。 对于证据中有争议的部分及事实，本院认定如下：卢必松提供《解除买卖申请书》及《申请书》，证明卢必松曾提出解约申请，众鑫公司虽不予认可，但卢必松的起诉可以印证其要求解除合同、退还房款的诉求。卢必松还提供与王百根、陈新兴、叶卫国等人的谈话录音和电话录音，因众鑫公司无法确认其真实性完整性，该录音记录又涉及第三人，证据的真实性无法确认。众鑫公司提供的27套商业用房面积明细，为众鑫公司单方重新测量，卢必松不予认可，且房屋面积最终应以验收部门测量结果为准，故对此不予认定；两份预结算书、商品房买卖合同，因众鑫公司未提反诉，其他商品房买卖情况亦与本案无关，对此均不作认定。 根据当事人陈述及经审查确定的证据，对于本案事实认定如下：2019年1月11日，卢必松、众鑫公司以口头形式订立了商品房预售合同，约定卢必松向众鑫公司购买金榜嘉园2号楼一楼店面D10、D11计2间及2号楼和1号楼二楼商业用房计27间，建筑面积2143.05平方米，露台、走道总面积分别为450.9平方米、371.118平方米，总价款17859468元一次性付清，并签订《补充协议》,约定：“第一条、2号楼和1号楼二楼和店面D10、D11顶棚及所有立面和柱子交房时为乳胶漆，底层面层全部完成。第二条、露台、走道隔入室内使用，露台屋顶交房时为双层夹交钢化玻璃，其余为电泳铝合金隔间。……第七条、交付装修时间为2019年8月31日，实际交付时间与住宅交付时间2020年8月31日同步。”卢必松于2019年1月12日至5月28日间,陆续支付购房款1250万元;其中，1月25日，按照众鑫公司指引，卢必松的配偶林华英向陈春菊个人账户汇入600万元，该款于9月29日和30日分批原路返还；众鑫公司出具200万元、150万元、200万元的《收款收据》各一张，其中200万元、150万元标注为定金。2019年5月23日，金榜嘉园项目经理卢焕兴被列入省住建厅公布的2018年度项目经理质量安全黑名单，随后众鑫公司变更项目经理为杨良敏。后卢必松要求众鑫公司实地测量，测得走道面积为297.37平方米。经本院实地勘察，众鑫公司对讼争房屋作了部分改造，分户墙打通为半墙，设计图所示的室内与走道之间隔墙已改造为玻璃落地窗。 本院认为，双方当事人在缔结正式商品房买卖合同之前，就房屋的坐落、房号、面积、单价、总价款、房屋交付时间等作了具体的口头约定，在众鑫公司取得商品房预售许可证的前提下，卢必松实际履行大部分付款义务，众鑫公司也收受了购房款，可以认定双方形成商品房预售合同法律关系。该口头合同及《补充协议》不违反法律法规的效力性强制性规定，已发生法律效力。 关于众鑫公司是否违约的问题。1.众鑫公司是否在2019年8月31日前将房屋交付装修？卢必松主张，自己从事家具生产和销售产业，购买2000多平方米的房屋，目的是作为家具展示销售场所，以此争取多个家具品牌代理商资格。2019年8月31日前，众鑫公司应完成《补充协议》约定的房屋改造并交付装修，但众鑫公司未依约将露台、走道隔入室内，导致卢必松无法进驻装修、代理资格被取消，众鑫公司构成违约。众鑫公司认为，卢必松在2019年8月31日就可以进场自行装修，改造工作正在进行，按计划，众鑫公司可以在竣工验收后2020年8月31日前实际交房。本院认为，双方当事人就改造部分进行专门约定，即《补充协议》第一至三项约定的，立面和柱子涂漆、露台走道隔入室内、分户墙拆除等都在交房时完成，并给予一定的完工期限，这说明卢必松对商业用房有特定要求，是否改造完成并交房，直接关系到卢必松合同目的的实现。众鑫公司未在2019年8月31日前书面通知卢必松房屋可交付装修，违背《补充协议》的约定。2.露台、走道面积差问题。赠送面积虽不计入建筑面积，但实质性地影响到购房户的使用权益，应作为标的物的组成部分。从面积清单看，双方约定的总面积（建筑面积+赠送面积）为2827.148平方米，其中走道面积371.118平方米。即使走道面积经测量实为297.37平方米，面积差也在总面积的3%以内，仍可参照面积差相关规定多还少补。3.黑名单问题。在省住建厅《关于2018年度责任主体质量安全黑名单的通知》中，涉及金榜嘉园的是“项目经理质量安全黑名单”项目，并不能等同于房屋存在质量问题，住房质量是否存在问题，须由竣工验收确认。综上，本院认为，至诉讼阶段，众鑫公司已完成部分改造，并随时可以将2间店面及27套商业用房交付卢必松，不构成根本违约，但其未完成《补充协议》约定的全部改造，也未书面通知卢必松房屋可交付装修，属于迟延履行合同义务，存在部分违约行为。 关于卢必松是否违约的问题。众鑫公司主张，卢必松未按约定一次性付清全款，违约在先。卢必松主张，双方同意不贷款、不按揭、用现金交易，但未就付款时间进行约定，众鑫公司也允许卢必松分多次付款。本院认为，综合庭审陈述和双方证据，卢必松自认双方约定“一次性付款”，只是理解上有所不同；而众鑫公司对卢必松分次付款的默许，并不影响众鑫公司继续主张“一次性付款”；按照相关规定，付款时间不明的，众鑫公司可随时要求履行并给予合理期限，但经众鑫公司多次催讨，卢必松仍未完全履行，构成部分违约。 关于是否解除合同的问题。卢必松因购房目的落空要求解除合同，众鑫公司亦返还了600万元购房款，说明双方均有解除合同意向。况且，如果继续进行改造，改变了原设计图纸，显然无法通过竣工验收，继续履行协议，势必引发新的争议。因此，基于竣工验收的要求和双方的违约行为，讼争房屋既无法满足买受人特定用途的要求，卢必松又拒绝再付余款，故合同的目的落空，当事人解除合同的请求应予准许。 综上所述，双方当事人之间的商品房预售合同及《补充协议》已发生法律效力，合同双方应按照约定依法履行。因规划设计、竣工验收的要求和双方的违约行为，导致合同目的落空，当事人请求解除合同，本院予以准许。商品房预售合同是双务合同,双方当事人之间互负权利义务,众鑫公司未按照约定如期完成改造并书面通知交付装修，卢必松未一次性付清全款,双方均有违约。本院认为，双方当事人都没有严格按照合同约定履行义务，在发生纠纷后又未能妥善协商解决，导致最终合同无法继续履行，双方均有过错，且过错相当。定金是对不履行合同的一种惩罚，当事人不完全履行合同的，应按照未履行部分的比例适用定金罚则，在双方都违约的情况下，卢必松、众鑫公司应各自承担责任和损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下： 一、解除卢必松与长泰众鑫置业有限公司于2019年1月11日签订的《补充协议》。 二、长泰众鑫置业有限公司应于本判决生效之日起10日内返还卢必松购房款650万元。 三、驳回卢必松其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81800元，减半收取为40900元，由卢必松负担14315元、长泰众鑫置业有限公司负担26585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王恺丰 二〇一九年十二月二十四日 法官助理林阿英 书记员 杨筱涵 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 相关法律及司法解释： 中华人民共和国合同法 第六十二条【合同约定不明时的履行】当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 中华人民共和国担保法 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。