湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8440号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行。住所地：湖北省恩施市东风大道571号。统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该分行行长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艾，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：周洪涛，男，生于1983年9月11日，侗族，湖北省宣恩县人，住湖北省宣恩县，被告：谢骞（系被告周洪涛之妻），女，生于1986年2月12日，汉族，重庆市大足区人，住湖北省宣恩县，被告：恩施市永誉百年置业发展有限责任公司，住所地：湖北省恩施市龙鳞宫路18号，统一社会信用代码91422801784463387D。法定代表人：宋方俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢绍龙（系公司员工），男，生于1981年10月7日，汉族，湖北省建始县人，住湖北省建始县，委托诉讼代理人：李振华，湖北正典律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）与被告周洪涛、谢骞、恩施市永誉百年置业发展有限责任公司（以下简称永誉公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行恩施分行的委托诉讼代理人黄艾、被告永誉公司的委托诉讼代理人谢绍龙、李振华到庭参加诉讼，被告周洪涛、谢骞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周洪涛、谢骞偿还原告住房贷款本金及截至2019年5月20日的利息共计457341.97元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向原告支付2019年5月20日至所有款项还清之日止的利息；2.判令被告永誉公司对被告周洪涛、谢骞所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；3.确认原告有权就被告周洪涛、谢骞提供的抵押物（恩施市××小镇××单元××、××号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；4.本案诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告建行恩施分行将第1项诉讼请求变更为：判令被告周洪涛、谢骞偿还原告住房贷款本金及截至2019年8月20日的利息共计449212.36元，并按年利率8.085%向原告支付自2019年8月20日至所有款项还清之日止的利息。事实和理由：2015年3月，被告周洪涛、谢骞向原告申请个人住房贷款，原告审核后同意发放贷款。2015年3月，被告周洪涛、谢骞与被告永誉公司签订了《商品房买卖合同》，并于当天支付了购房首付款。之后，被告周洪涛、谢骞与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告周洪涛、谢骞提供借款本金520000元，借款期限为240个月，借款利率在基准月利率水平上上浮10%，还款方式为等额本息，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。被告周洪涛、谢骞以其所购的位于恩施市××小镇××单元××、××号房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。被告永誉公司作为保证人，在该借款合同上盖章确认其保证责任。2015年3月6日，原告按约发放了借款。现被告周洪涛、谢骞开始出现逾期还款的情况，原告为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院。被告周洪涛、谢骞未作答辩。被告永誉公司辩称，答辩人担保属实，对原告的起诉无异议。应先就担保物拍卖，如果不足以清偿，再由答辩人承担责任，诉讼费不应由答辩人承担，请求法院依法判决。原告建行恩施分行围绕诉讼请求依法提交了二被告的结婚证、《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款发票、个人贷款支付凭证、预告登记证、《借款人承诺书》、贷款明细及对账单等证据。本院认为，原告建行恩施分行提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告周洪涛、谢骞、永誉公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月6日，被告周洪涛、谢骞因购买恩施市××小镇××单元××、××号商品房向原告建行恩施分行贷款，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：周洪涛、谢骞的住所为湖北省××××号；借款金额520000元，借款期限240个月，即自2015年3月6日至2035年3月6日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（每年的1月1日）当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人周洪涛、谢骞的首付款金额为222858元；还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人永誉公司在该借款合同上盖章予以担保。2015年3月19日，原告建行恩施分行按约发放了贷款520000元，约定贷款执行利率为5.39%，逾期罚息利率浮动比例50%。2015年3月18日，原告建行恩施分行对被告周洪涛、谢骞抵押的房产办理了抵押预告登记手续。自2015年12月开始，被告周洪涛、谢骞未按借款合同约定按时足额履行还款义务，截至2019年8月20日，被告周洪涛、谢骞尚欠原告借款本金449212.36元。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告建行恩施分行按约履行了出借义务，但被告周洪涛、谢骞自2015年12月起未按约归还贷款本息，构成违约，原告宣布贷款提前到期，并主张被告周洪涛、谢骞偿还其住房贷款本金449212.36元，并按年利率8.085%向原告支付自2019年8月20日至所有款项还清之日止的利息，符合合同约定，亦未超过法律允许的利率标准，且被告永誉公司对原告宣布案涉贷款提前到期及提起诉讼均无异议，本院予以确认并支持。关于优先受偿及担保责任的问题。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。虽然原告建行恩施分行已就被告周洪涛、谢骞提供的抵押房产办理了抵押预告登记，但只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任，即被告永誉公司在本案中应就被告周洪涛、谢骞的住房贷款按约定承担连带担保责任。被告周洪涛、谢骞经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其对原告诉讼主张抗辩的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周洪涛、谢骞于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房借款本金449212.36元，并以借款本金449212.36元为基数按年利率8.085%支付该款自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息。二、恩施市永誉百年置业发展有限责任公司就被告周洪涛、谢骞上述第一项债务本息向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行承担连带保证责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费8160元，减半收取计4080元，由被告周洪涛、谢骞负担。本判决如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二０一九年十二月十七日书记员 程安慧