河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23651号上诉人（原审原告）：段珍珍，女，1989年1月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王保安，河南创力律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜向华，河南创力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李俞蓉，女，1992年6月9日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：马可，北京德恒（郑州）律师事务所律师。上诉人段珍珍因与被上诉人李俞蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初11016号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段珍珍上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项，指令一审法院重新审理或二审法院改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院依据上诉人与被上诉人签订的《郑州市存量房买卖合同》相关约定判定上诉人违约，却无视补充协议的内容和效力，属于严重认定事实错误。上诉人与被上诉人于2019年8月5日签订了《郑州市存量房买卖合同》一份，并于2019年8月7日签订了《补充协议》一份，该份补充协议主要内容是对《郑州市存量房买卖合同》中第五条的成交价格、付款方式及资金划转方式的变更。首先是贷款金额的变更，贷款金额由“108万元变更为118万元”；其次是定金的支付方式的变更，由“乙方于核房通过后1个工作日支付定金”变更为“先支付5000元，贷款条件达成，再支付定金45000元”，第三是支付方式的变更，由“贷款未获得批准，自行筹齐剩余房款，以自行划转的方式支付”变更为“如贷款条件未达成，合同解除且三方免责，甲方承诺退还定金5000元”；最后还增加了评估单价的条款，补充协议约定“评估值应达到单价14500元”。综上，补充协议对原合同相关条款进行了变更，即“必须同时满足贷款金额118万元，评估单价14500元以上”，如果不能同时满足合同解除，被上诉人退还定金。一审法院却主观臆断的认为评估单价是双方约定的解除条件，而贷款金额能否达到118万元是“房款的支付方式”而不是“合同能否继续履行的条件”，这是对补充协议内容的错误认定。二、银行贷款审批额度未达到补充协议的约定是由被上诉人隐瞒房屋性质造成的。在上诉人审批贷款时，中国工商银行郑州分行以该房屋为经济适用房贷款额度不得超过105万元为由退回贷款申请。双方签订的《郑州市存量房买卖合同》第五条第二款第3条规定“乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下哪种方式解决”，而本次贷款审批的额度不论是原合同约定的108万元还是补充协议约定的118万元都是没有达到的，而不能达到的原因是由于被上诉人在签订合同时故意隐瞒事实，以及房屋经济适用房性质导致的，这一原因并不是上诉人自身原因造成的，一审法院错误认为贷款未获得批准，不论原因均应由上诉人自行划转的方式向被上诉人支付，这是违背合同本意。综上，无论从《郑州市存量房买卖合同》还是《补充协议》条款约定，上诉人都是没有违约的，是有权利要求被上诉人返还定金的，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法撤销或改判，维护上诉人的合法权益。李俞蓉答辩称：一、一审法院认定事实准确，适用法律无误，被上诉人在履行合同过程中并无违约之处，上诉人要求退还定金的诉求无法律依据。1、上诉人诉称，双方房屋买卖合同是否继续履行是以能否贷款118万元为条件是错误的。根据双方就涉案房屋买卖达成的《补充协议》约定，涉案房屋评估价值低于14500元/平方米是双方约定合同解除的条件，银行的放贷额度是否达到118万元只是上诉人就涉案房款支付方式的一种约定，依据约定，即使上诉人的贷款未获得批准，其仍应自行筹齐剩余房价款以自行划转的方式向被上诉人支付剩余房款，故银行的放贷额度不是上诉人解除涉案房屋买卖合同的依据。2、双方后于2018年8月7日签订《补充协议》，对5万元定金支付条件进行约定：“现乙方贷款118万元购买上述房屋，评估值应达到14500元/平米，如果评估值小于此单价，合同解除；如评估值大于或等于14500元/平米，则合同继续履行”。该协议同时约定：“本次交易定金先支付5000元，如上述条件达成，再支付定金45000元。”上诉人依约于2019年8月7日向被上诉人账户转账5000元，又于2019年8月18日向被上诉人转账45000元，其行为已经能够证明合同继续履行的条件已经达成。3、上诉人诉称贷款条件无法达到118万元，故合同应当解除，此与事实不符。上诉人只向两家银行进行了贷款申请，且被上诉人能够证明有郑州银行等金融机构愿意为上诉人贷出超过118万元的贷款，而上诉人却因为利息高于其预期而选择放弃，应当自行承担相关法律后果。4、根据被上诉人提供的双方聊天记录来看，《补充协议》签订后，上诉人因自身原因不想购买涉案房屋，在合同继续履行的条件达成后，经被上诉人多次催促迟迟不愿交付剩余定金，在此期间，因国家购房利率上调，导致在其申请贷款时利率高于其预期。但双方并无就贷款利率问题进行过任何形式的约定，上诉人放弃贷款应承担定金罚则的后果。二、上诉人诉称涉案房屋为经济适用房，与事实不符。根据被上诉人提交的涉案房屋的房产证等证据，产权证中“规划用途”一栏写明为“成套住宅”，且“土地使用权取得方式”一栏为空白，并非是向经济适用房一样为“划拨”。故涉案房产并非经济适用房。三、上诉人的行为已构成违约，亦给被上诉人造成了较大的经济损失，被上诉人不应将定金退还。被上诉人收到上诉人定金后，为给上诉人腾房，已将该笔资金用于其他房屋的装修。且因上诉人的行为导致被上诉人现在无法将房屋卖于其他人，每月还贷也给被上诉人造成了经济损失。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。段珍珍向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还原告购房定金5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2019年8月5日，被告李俞蓉作为甲方与作为乙方的原告段珍珍经郑州乾福房地产经纪有限公司居间签订《郑州市存量房买卖合同》一份，合同主要约定，乙方以155万元的成交总价购买甲方所有的坐落于郑州市中原区××院××楼××单元××住房××套，建筑面积116.87平方米，房屋所有权证证号为郑房权证字第××号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行建西支行，甲方于2019年9月5日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年9月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为：乙方的第二笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付双方于合同对定金、首付款及贷款事项进行了约定。乙方的付款方式为：1、定金5万元，该款项由乙方于核房通过后1个工作日内自行向甲方支付；2、乙方于贷款银行审批通过后且甲方解押前3个工作日内将首付款41万元自行向甲方支付。3、乙方拟贷款108万元，甲乙双方应于签约后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按下列方式解决：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在收到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以自行划转的方式支付给甲方。房屋的交付：甲方收到全部购房款后3个工作日内将房屋交付给乙方。涉案房屋如符合：所有权证满两年、郑州本埠不唯一、非继承所得、非赠与所得的条件下，交易产生的税费全部由乙方承担。权属转移登记：甲乙双方应于缴税后2个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲、乙任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2019年8月7日，原告（乙方）、被告（甲方）及郑州乾福房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》一份，就甲方名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号之房屋达成交易，现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议，主要内容如下：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下补充：1.现乙方贷款118万元购买上述房屋，评估值应达到单价14500元/平方米，如果评估值小于此单价，合同解除且三方免责；如评估值大于或等于14500元/平方米，则合同继续履行，遵循合同各项条款。2.本次交易定金先行支付5000元，如上述贷款条件达成，再支付定金45000元整，共计人民币5万元整；如贷款条件未达成，合同解除且三方免责，甲方承诺退还5000元定金。2019年8月9日，涉案房产经河南鑫睿房地产评估有限公司评估，结果为单价14560元/平方米，总价170.16万元，抵押净值153.14万元。2019年8月13日，涉案房产经河南鑫睿房地产评估有限公司再次评估，结果为：单价14640元/平方米，总价171.10万元。2019年8月26日，原告段珍珍将5万元定金转账支付给被告李俞蓉。2019年10月10日，原告以诉请之理由诉至该院，要求解除合同、退还定金。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原、被告就涉案房屋买卖达成的《补充协议》约定，涉案房屋评估价值低于14500元/平方米是双方约定合同解除的条件，银行的放贷额度是否达到118万元是原告就涉案房款支付方式的一种约定，能否获得118万元的贷款不是双方约定的合同解除条件，根据原告在房屋评估结论作出后按补充协议约定向被告支付5万元定金的行为亦可予以印证上述观点，况且，依据双方所签《郑州存量房买卖合同》关于付款方式的约定，即使原告的贷款未获得批准，其仍应自行筹齐剩余房价款以自行划转的方式向被告支付剩余房款，故银行的放贷额度不是原告解除涉案房屋买卖合同的依据，现原告主张解除合同系单方违约，应承担违约责任，原告依据合同约定所交定金无权请求返还，其主张由被告返还5万元定金的诉讼请求，应予驳回。因被告在庭审中亦表示同意解除合同，该院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告段珍珍与被告李俞蓉于2019年8月5日签订的《郑州存量房买卖合同》和2019年8月7日签订《补充协议》；二、驳回原告段珍珍的其他诉讼请求。案件受理费525元，已减半收取，由原告段珍珍负担。本院二审期间，李俞蓉向法庭提交涉案房屋房产证一份、郑州市个人房屋权属信息表一份。证明目的：涉案房产系商品房而非经济适用房。段珍珍对上述证据发表以下意见:对房屋权属信息表的真实无异议。房产证土地状况上面已显示已补交土地差价，恰恰证明该房屋的初始性质是经济适用房，而在双方交易时被上诉人并没有把该信息告诉上诉人，导致上诉人贷款审批受限。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，段珍珍与李俞蓉之间签订的《郑州市存量房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《补充协议》约定，段珍珍贷款118万元购买涉案房屋，该房屋评估值应达到单价14500元/平方米，如果评估值小于此单价，合同解除且三方免责；如评估值大于或等于14500元/平方米，则合同继续履行。根据上述约定的内容，涉案房屋评估价值低于14500元/平方米是双方约定合同解除的条件，段珍珍能否获得118万元的贷款并不是双方约定的合同解除条件，且从段珍珍支付5万元定金的行为看，也说明双方约定的贷款条件已达成。段珍珍主张解除合同系单方违约，一审法院驳回段珍珍要求返还5万元定金的诉讼请求并无不当。段珍珍主张在签订合同时李俞蓉故意隐瞒事实造成贷款未获批准的依据不足，本院不予采纳。综上所述，段珍珍的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人段珍珍负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十三日书记员 田宇恒