湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3613号上诉人（原审被告）：岳阳巴陵金致房产经纪有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区站前西路鑫和楼西侧一号。法定代表人：柳雯，总经理。委托诉讼代理人：钟元，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨岳琴，女，1957年8月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：刘博文，男，1990年9月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审被告）：岳阳市诚成置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区巴陵西路93号新三角商务大厦。法定代表人：侯守成，董事长。上诉人岳阳巴陵金致房产经纪有限公司（以下简称“巴陵经纪公司”）因与被上诉人杨岳琴、刘博文、岳阳市诚成置业有限公司（以下简称“诚成置业公司”）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。巴陵经纪公司上诉称，请求二审撤销一审判决，并依法予以改判。一、一审认定刘博文为不符合经适房申请条件的个人，缺乏事实和法律依据。二、杨岳琴与刘博文签订的房屋买卖合同没有损害社会公共利益，一审适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款之规定确认合同无效错误。三、上诉人与杨岳琴、刘博文之间是居间服务合同关系，不违反法律的强制性规定，也没有损害社会公共利益及第三人利益，居间服务合同有效。居间义务已经完成，上诉人有权收取0.4万元服务费，一审判决退还没有依据。四、上诉人代刘博文从杨岳琴处收取的5万元，已于2017年10月21日将该款交付给了刘博文，上诉人不存在退还杨岳琴该款及相关利息。五、杨岳琴的损失应由其自己承担。杨岳琴辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。刘博文辩称，其受表姐曹丽君委托出卖她的房屋指标，其收取的杨岳琴款项，已部分转给了曹丽君，需从曹丽君处收回后再返还给杨岳琴。诚成置业公司未作答辩。杨岳琴向一审法院起诉请求。判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告巴陵经纪公司返还购房款5.4万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息；3、被告刘博文返还定金2万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息；4、被告诚成置业公司返还购房款4万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息。5、三被告共同承担原告损失20万元；6、三被告对2、3、4、5项承担连带责任。一审法院认定事实：2017年9月10日，原告杨岳琴（买方、乙方）、被告刘博文（卖方、甲方）、岳阳巴陵经纪公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，甲乙双方自愿通过丙方出售及购入位于岳阳市西边房毛坯房，建筑面积89平方米。乙方须在签订本合同时支付购房定金2万元。合同补充条款约定：1、该房屋由甲方协助乙方购买，乙方已知晓并认同该交易方式；2、丙方将在乙方首次付房款时收取甲乙双方中介服务费0.4万元整；3、甲方承诺该房屋单价为叁仟七佰元；4、甲方将在乙方首次付款时收取乙方指标费5万元；5、乙方承担甲方0.4万元服务费。当日，刘博文收取了杨岳琴2万元定金，向杨岳琴出具收条。2017年9月11日，杨岳琴向巴陵经纪公司交付5.4万元，巴陵经纪公司向杨岳琴出具5万元代收指标费收据，收据右方书写备注“代收房屋转让指标费签定开发商合同后转交给甲方刘博文”的内容。同时，巴陵经纪公司另出具0.4万元售房服务费收据。2017年9月11日，巴陵经纪公司业务员将杨岳琴带至诚成置业公司，杨岳琴通过华融湘江银行向诚成置业公司转款14万元，诚成置业公司向杨岳琴出具房款收据。2018年9月28日，杨岳琴向诚成置业公司出具填写式书面承诺，载明“我叫杨岳琴，因为经济原因无力购买逸馨花园小区经济适用房。本人自愿放弃，特此承诺。”该承诺下面杨岳琴另行书写“房款壹拾肆万元必须在2018年10月30日退还于我”的内容。2018年10月11日，杨岳琴再次向诚成置业公司出具上述同样内容承诺，无另行书写内容。2018年11月1日，诚成置业公司向杨岳琴退房款10万元，杨岳琴出具领条。杨岳琴于2019年1月21日诉至本院后，诉讼期间，诚成置业公司于2019年2月1日向杨岳琴退款4万元，杨岳琴出具收据。另查：诚成置业公司开发的“逸馨花园”系岳阳市人民政府批准建设的经济适用住房项目，该项目为保障性住房。因杨岳琴不符合购买条件，未与诚成置业公司签订书面合同。一审法院认为：经适房系政府提供优惠的保障性住房，必须符合相关条件才具备购买资格。原告杨岳琴在不能通过正当手续向政府相关部门申请购买经适房时，轻信被告刘博文允诺，以与被告刘博文签订房屋买卖合同的形式，向刘博文购买经适房指标。而被告刘博文非符合经适房申请条件的个人，也不享有经适房出售资格，其通过向原告杨岳琴出售经适房指标获利，与原告杨岳琴签订的买卖合同，虽名为房屋买卖合同，不具备房屋买卖合同的必备条款，实为违法出售指标而订立的协议，扰乱了我国关于经适房的管理秩序，双方的行为损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四款之规定，损害社会公共利益的，合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告杨岳琴要求被告刘博文返还2万元定金的诉讼请求，本院予以支持。被告巴陵经纪公司作为居间方，不仅应为当事人提供订立合同媒介，而且有义务审查当事人行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益，巴陵经纪公司明知合同当事人行经适房指标买卖之实，仍促成原告杨岳琴与被告刘博文签订无效合同，其代收的5万元指标费及0.4万元服务费，应当退还。被告巴陵经纪公司抗辩5万元交给了刘博文应由其归还的意见，其未提供证据，本院不予采纳。原告杨岳琴、被告巴陵经纪公司、刘博文在签订合同时，就明知房屋为经适房，合同无效均具有过错。对原告的损失应当各自承担相应的责任。本院酌情按照原告杨岳琴已经支付的费用6%的标准的50%计算原告杨岳琴主张的损失。被告诚成置业公司在原告杨岳琴未取得经适房购买资格时，即收取杨岳琴14万元购房款，原告杨岳琴购房的合同目的无法实现，双方均具有主观过错，双方2018年10月12日协议退款，诉前已退款10万元，诉讼过程中2019年2月1日退余款4万元，本院对原告杨岳琴主张的自2017年9月12日起至2019年2月1日止的4万元资金占用损失，按照年利率6%的标准承担50%的损失，计1667元（40000元×6%÷365天×507天×50%）。原告杨岳琴另主张要求三被告共同承担损失20万元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条之规定：一、确认原告杨岳琴与被告刘博文于2017年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效，限被告刘博文于本判决生效后十日内返还原告杨岳琴2万元，并自2017年9月11日起按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止。二、限被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨岳琴5.4万元，并自2017年9月12日起按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止。三、被告岳阳市诚成置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨岳琴损失1667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杨岳琴的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，原告杨岳琴承担3486元，被告刘博文承担408元，被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司负担1101元，由被告岳阳市诚成置业有限公司负担805元。巴陵经纪公司在本院二审中提供了以下证据：刘博文补写的落款日期为2017年10月21日的5万元收条一张。证明巴陵经纪公司转账了5万元给刘博文。杨岳琴质证认为，该款何时转给刘博文的其不清楚，按约定巴陵经纪公司应在房产开发商处签订合同以后才能把5万元交给刘博文。刘博文质证认为，其收取了该5万元属实。刘博文在本院二审中提供了以下证据：其于2017年9月19日的两张中国建设银行的转账凭证。证明其只是作为出卖房屋的一个中间人，钱都转给了表姐曹丽君。巴陵经纪公司及杨岳琴表示对此不知情。本院二审查明，巴陵经纪公司从杨岳琴处收取的房屋转让指标费5万元，在收款几天后即交给了刘博文。本院二审对一审法院所查明的本案其他事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题是：一、杨岳琴与刘博文所签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、巴陵经纪公司收取的居间服务费0.4万元应否退还？三、巴陵经纪公司应否承担返还杨岳琴房屋转让指标费5万元的义务？本院评析如下：一、经济适用房系政府提供优惠的保障性住房，必须符合相关条件才具备购买资格。购买经济适用房有严格的条件限制，购买人必须符合相关条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。本案中，杨岳琴与刘博文所签订的《房屋买卖合同》，其实质内容是杨岳琴向刘博文购买经济适用房的指标，双方在签订合同时，杨岳琴并不具备购买涉案经济适用房的资格，刘博文也未取得合同约定中的经济适用房指标。通过买卖经济适用房指标而从中获取相关利益的行为扰乱了我国关于经济适用房的管理秩序，损害了社会公共利益。一审判决认定其合同无效是正确的。二、刘博文除收取了杨岳琴2万元定金外，还从巴陵经纪公司处收取了实由杨岳琴所支付的房屋指标转让费5万元。刘博文理应承担返还杨岳琴该7万元及相关利息的责任。三、巴陵经纪公司作为本案房屋买卖合同的居间服务方，有义务审查当事人行为是否合法。其明知杨岳琴是向刘博文购买的经济适用房的指标，且在签订合同时，刘博文也并未取得合同约定中的经济适用房指标，其仍促成杨岳琴与刘博文签订合同，并收取了杨岳琴的0.4万元服务费和5万元的房屋指标转让费。巴陵经纪公司的中介服务事项并未实际完成，理应退还杨岳琴的0.4万元服务费。其收取的5万元房屋指标转让费，虽已交付给了刘博文，可由刘博文承担直接的返还责任。但巴陵经纪公司在收取杨岳琴5万元指标费的收据中，载明有“代收房屋转让指标费，签定开发商合同后转交给甲方刘博文”的内容，在杨岳琴并未与房产开发商签订合同的情况下，巴陵经纪公司即将该款交付给刘博文，违反了支付该款的约定条件，且其在居间合同中未尽到审查义务，对杨岳琴的该5万元损失的造成存在过错。故巴陵经纪公司应对该款应承担连带偿还责任，如其先行履行了该义务，则可向刘博文追偿。综上所述，巴陵经纪公司上诉的部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初596号民事判决第三项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初596号民事判决的第一、二、四项；三、确认杨岳琴与刘博文于2017年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效；四、限刘博文于本判决生效后十日内返还杨岳琴定金2万元及房屋指标转让费5万元，合计7万元。其中的定金2万元自2017年9月11日起，房屋指标转让费5万元自2017年9月12日起，均按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止；五、限岳阳巴陵金致房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还杨岳琴服务费0.4万元，并自2017年9月12日起按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止；六、岳阳巴陵金致房产经纪有限公司对上述判决第四项中的“刘博文应返还杨岳琴房屋指标转让费5万元及其利息”的部分承担连带偿还责任。如岳阳巴陵金致房产经纪有限公司先行履行了该义务，则可向刘博文追偿。七、驳回杨岳琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担不变。二审案件受理费1230元，由刘博文负担1000元，由岳阳巴陵金致房产经纪有限公司负担230元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十二月二十日书记员  周师师