湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11544号上诉人（原审原告）：贺军明，女，1967年2月25日出生，汉族，住湖南省宁乡县。上诉人（原审原告）：何凯华，男，1977年8月13日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：骆秋桂，女，1959年7月17日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：罗玉梅，女，1963年4月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：谭银沙，女，1974年11月12日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：莫启文，男，1963年7月8日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：宋媚，女，1986年12月11日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：周妙玲，女，1970年4月30日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：彭瑞安，女，1954年6月7日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：谭明湘，男，1965年5月25日出生，汉族，住长沙市天心区。上列上诉人的共同委托诉讼代理人：刘国良，湖南甘梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区彩虹都家园第一届业主委员会，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段499号彩虹都家园7栋。负责人：罗奕，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。原审原告：李松云，男，1962年12月16日出生，汉族，住长沙市天心区。原审原告：湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段499号彩虹都家园办公楼1701。法定代表人：吴翼。上诉人贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、谭明湘（以下简称上诉人）因与被上诉人长沙市天心区彩虹都家园第一届业主委员会（以下简称彩虹都家园业委会）及原审原告李松云、湖南长大投资置业有限公司（以下简称长大公司）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求撤销一审错误判决，改判撤销彩虹都家园业委会作出的选聘长沙市万科物业有限公司为新物业服务企业的决议。事实和理由：1、一审法院对彩虹都家园业委会违法招标选聘物业企业的事实不予审查、不予认定，导致判决结果错误。彩虹都家园业委会在未召开业主大会决定小区是否选聘新的物业公司之前，就于某17年10月26日面向社会发布选聘物业服务企业的广告，并确定于某17年11月19日开标，这种违反组织招标活动，先招标后召开业主大会决议选聘事项的行为，其确定的长沙市万科物业有限公司、湖南新富兴物业管理有限公司为中标候选人应认定为违法，而一审法院不审查、不质证、不认定，一审判决认定事实错误，判决结果错误。2、彩虹都家园业委会以违法招标确定的候选物业公司为主体，组织召开第二次业主大会投票选聘新的物业公司，同样程序违法，选聘结果非法无效。彩虹都家园业委会在2018年2月1日公告组织召开第二次业主大会选聘新的物业企业的投票表决过程中，将非法招标确定的候选中标单位二选一作为选聘对象，动员不明真相的全体业主投票表决，程序违法。首先业主投票时间为2018年3月3日9时至2018年3月30日21时，长达28天，超过《长沙市业主大会成立和召开工作指导程序》第一条第（六）款关于投票时间不得超过10天的规定；其次开箱验票、唱票时间原定为2018年3月31日9时，地点原定为彩虹都家园小区，但彩虹都家园业委会在没有公告通知全体业主的情况下改变开票、验票、唱票地点，程序违法，驳夺了其知情权和监督权；最后，彩虹都家园业委会没有提交监票组、计票组的组成人员名单，以及上述人员对投票表决的签名确认表，明显不符合程序。综上，彩虹都家园业委会以对非法招标形式产生的候选物业服务公司进行投票，以确定最终选聘的物业公司，但其在组织选聘的投票、验票、计票、监票过程中存在大量的程序违法事实，其结果必然违法。由于彩虹都家园业委会从始至终都是违法的，无论其投票结果是否达到双过半，其决议无效，其与万科物业公司签订的合同系无效合同。彩虹都家园业委会辩称：1、整个业主大会召开的程序是合法的，是经过住建局及办事处监督下召开的，大会的召开都是经过公证处见证的，都经过半数业主的表决，最终选定物业公司的整个程序是合法的，没有侵害上诉人的权益；2、长沙市业主大会的指导规则是规范性文件，是由长沙市物业管理办公室出台的，但实际上不存在办公室，不属于法律规定，没有法律效果。原审原告李松云未到庭陈述意见。原审原告长大公司未到庭陈述意见。上诉人及李松云、长大公司向一审法院起诉请求:一、判决撤销彩虹都家园业委会于某18年1月3日作出的选聘彩虹都家园新物业服务企业的决议；二、判决撤销彩虹都家园业委会于某18年3月31日作出的选聘长沙市万科物业有限公司作为新物业服务企业的决议；三、判令彩虹都家园业委会承担本案全部诉讼费用。庭审中，上诉人及李松云、长大公司申请撤回其第一项诉讼请求。一审法院认定的事实：彩虹都家园小区由长大公司开发建设，小区坐落于长沙市角，贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、李松云、谭明湘、长大公司均系彩虹都家园小区的业主。2016年9月，彩虹都家园小区召开首届业主大会，表决通过了《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》并选举产生第一届业主委员会（成立时间2016年9月20日，任期5年）。2018年2月1日，彩虹都家园业委会彩虹都家园业委会发布《关于彩虹都家园小区启动2017业主大会第二次投票的公告》，陈述彩虹都家园小区已于某17年12月9日至2017年12月22日完成2017业主大会第一次投票，由小区业主投票表决同意选聘小区新的物业服务企业，且彩虹都家园小区已经选出两家物业候选人，分别为长沙市万科物业服务有限公司和湖南新富兴物业管理有限公司，将由全体业主进行业主大会第二次投票选出最终中标物业企业，投票采用书面表决形式，投票时间定于某18年3月3日9：30至3月30日21：00，开箱验票和唱票时间定为2018年3月31日9：00。该公告还进行了投票说明，包括每户业主一票，投票时需出示本人身份证和产权证明，表决票采用业委会办公室和各楼栋发放回收以及上门发放回收，异地业主还可以采用委托投票，异地业主可从长大彩虹都投票专用微信通道和业主大会公众号下载委托授权表电子版或手写。2018年3月31日，彩虹都家园业委会发布《彩虹都家园业主大会第二次投票结果公告》，陈述彩虹都家园小区业主大会第二次投票已于某18年3月3日至3月30日召开，2018年3月31日9：30在长沙康华戴斯酒店14楼会议室召开公开唱票、计票专项会议，在公证处工作人员及热心业主监督下，小区志愿者完成了唱票和计票工作，长沙市麓山公证处现场公布了唱票和计票结果，第二次投票结果如下：投票箱共计收到771张，选聘长沙市万科物业服务有限公司的票为560张，选聘湖南新富兴物业服务有限公司的票为157张，弃权票49张，无效票5张。按照小区总面积143947.35平方米、人数票权数1288票计算，参与投票的有效面积为82429.58平方米，分别占总面积的57.26%，占总人数票的59.86%，符合业主大会召开条件。根据《业主大会和业主委员会指导规则》和《议事规则》规定，未参与表决的人数票517票、面积为61517.77平方米计入已表决的多数票，故同意选聘长沙市万科物业服务有限公司的最终人数票为1077票、面积为124008.27平方米，分别占专有面积人数票83.61%，占面积票86.15%，故本次业主大会的表决事项获得专有部分建筑面积人数票和面积票双过半，即同意选聘长沙市万科物业服务有限公司为本小区物业服务企业。2018年4月9日，湖南省长沙市麓山公证处作出（2018）湘长麓证民字第2012号《公证书》，证实其公证处公证员于某18年3月1日至长沙市天心区文源街道办事处三楼工委会议室对彩虹都家园业委会提供的11个票箱进行了检查，确认投票箱内无任何物品，公证员对票箱均进行了上锁和封存，后其公证员于某18年3月31日至长沙市天心区杉木冲中路180号康华戴斯酒店14楼康华厅出席了“彩虹都家园物业选聘业主大会第二次投票唱票”活动现场，并确认了11个经封存的票箱均完好无损，经现场工作人员唱票、计票，证实11个投票箱共计收到选票771张，其中投给长沙市万科物业服务有限公司的有560张、投给湖南新富兴物业管理有限公司的有157张，弃权票49张，无效票5张。2018年8月17日，上诉人及李松云、长大公司认为彩虹都家园小区的建筑物总面积应为178914.52平方米，并非彩虹都家园业委会公布的143947.35平方米，故彩虹都家园业主大会第二次投票与会业主占总面积比例应为43.59％，参会的业主并未过半数，业主大会投票同意选聘新物业服务企业的票数也未达到专有部分建筑面积过半数的法定条件，故向法院提起诉讼，要求撤销彩虹都家园业委会于某18年3月31日作出的选聘长沙市万科物业有限公司作为新物业服务企业的决议。另查明，天心区法院另案受理的案外人易家声、杜莎、宋昊与彩虹都家园业委会业主撤销权纠纷一案，于某18年5月11日作出（2018）湘0103民初1057号民事判决，该案经审理查明：彩虹都家园小区占地面积159375平方米，其中专有部分建筑面积143947.35平方米，共有业主1288户。易家声、杜莎、宋昊均系彩虹都家园小区业主。2016年9月，彩虹都家园小区召开首届业主大会，表决通过了《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》并选举产生第一届业主委员会（成立时间2016年9月20日，任期5年）。2017年11月24日，彩虹都家园业委会发布《彩虹都家园小区召开业主大会的公告》并在小区内张贴，通知小区业主在2017年12月9日召开临时业主大会，于某17年12月9日至2017年12月22日期间由业主投票就是否同意选聘新物业、从中标候选单位中选择一家为本小区物业服务企业（二选一）、修改《议事规则》第二十三条中关于物业服务合同期限三个议题进行表决。2017年12月8日，彩虹都家园业委会发布《关于长大彩虹都小区物业选聘工作的公告》及《彩虹都家园第一届业主委员会2017年12月9日召开业主大会前告示》，说明将2017年12月9日召开临时业主大会拟表决投票的事项确立为就是否同意选聘新物业、修改《议事规则》第二十三条中关于物业服务合同期限两个议题进行表决。2017年12月23日，彩虹都家园业委会在长沙市天心区文源街道办事处进行了开箱验票、唱票的统计工作，经湖南省长沙市麓山公证处现场公证，确认共计收到选票755张，其中选聘新物业服务企业的同意票631张、不同意票89张，无效票35张。2018年1月3日，彩虹都家园业委会发布《彩虹都家园小区第一次业主大会会议表决结果》，对上述唱票结果及按面积票权和人数票权计算后的结果进行了公示，公告说明本次业主大会有效票人数权数合计703票，有效票面积合计77981.19平方米，分别占总人数票的54.6%、总面积的54.2%，其中同意选聘小区新物业服务企业的人数权620个占已投有效票权数的88.2%，面积68465.16平方米占已投有效票权数的87.9%，同时根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条及小区《议事规则》第十四条规定，将未参与表决的人数票585票、面积票65966.16平方米计入已表决的多数票后，同意选聘新物业服务企业的最终人数票为1205票，面积票为134431.32平方米，分别占专有面积人数票93.6%，面积票93.4%，通过选聘小区新物业服务企业的表决事项。后案外人易家声、杜莎、宋昊以业委会的选聘决定没有经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意为由，向法院提起诉讼，请求撤销彩虹都家园业委会的选聘决定。在庭审过程中，案外人易家声、杜莎、宋昊又提出其放弃投票的权利被《议事规则》剥夺,而强行计入已表决的多数票。该案另查明，根据《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》规定，业主委员会在20%以上业主就物业管理共同事项提议时应当组织召开业主大会临时会议；业主委员会根据业主、业主代表的提议进行审议后，草拟议案、制定征询意见表或表决票、核实业主情况；业主委员会在业主大会会议召开前至少提前15日将会议时间、地点、内容、会务常设联系人姓名电话等主要事项以书面和业主大会专用QQ群等网络形式向建筑区划内全体业主公告；采用书面征求意见刑事决定事项的，由业委会发放征询意见表或表决票由业主表决；业主委员会采用设投票箱、专人送达及回收意见及业主通过电子邮件、传真、电话委托等形式进行表决，业主在规定时间内不反馈意见或者未提出反对意见的，其投票权计入已表决的多数票；业主委员会在投票结束后应公开验票，由非业主委员会委员的其他业主担任监票、计票、唱票人员在街道办事处、社区居民委员会、公证机构的监督下统计结果；业主委员会在业主大会的决定作出之日起3日内发布公告。据此，（2018）湘0103民初1057号民事判决，认定彩虹都家园小区选聘新物业公司的决议符合法律规定，并未侵害易家声、杜莎、宋昊的合法权益，故驳回了易家声、杜莎、宋昊的诉讼请求。因不服天心区法院的（2018）湘0103民初1057号民事判决，案外人易家声、杜莎、宋昊上诉至长沙市中级人民法院，其认为长大公司房屋产权登记证书记载的地下车库两层专有部分面积扣除人防面积部分外为32743.6平方米；幼儿园建筑面积为1630.47平方米，故彩虹都家园小区的建筑物总面积应当计算为178914.52平米。同时，案外人易家声、杜莎、宋昊二审中向长沙市中级人民法院补充提交了：1、《测绘成果表》8份，拟证明彩虹都家园物业管理区域内的住宅专有部分面积为124682.72平方米；2、《长房权证天心字第××号》、《长房权证天心字第××号》，拟证明彩虹都家园物业管理区域内的地下专有部分面积为32743.60平方米（已扣除人防车库面积860.81平方米）；3、《长房权证天心字第××号》、《长房权证天心字第××号》、《不动产登记情况表》8份、《商品房买卖合同》9份，拟证明彩虹都家园物业管理区域内的商铺专有部分面积为2807.82平方米。（买卖合同中第114号门面的原件遗失）4、《长房权证天心字第××号》，拟证明彩虹都家园物业管理区域内的幼儿园专有部分面积为1630.47平方米；5、《测绘成果表》，拟证明彩虹都家园物业管理区域内办公楼专有部分面积为17049.91平方米。以上5组证据共同证明彩虹都家园物业的建筑物总面积为178914.52平方米。长沙市中级人民法院于某19年6月11日作出（2018）湘01民终5549号民事判决书，该判决中对易家声、杜莎、宋昊提交上述证据认证如下：证据1，因未提交原件核实，且无产权证予以佐证，故不予认定；证据2，彩虹都家园业委会对其真实性无异议，且系房屋产权登记部门的产权证书，故予以认定；证据3，彩虹都家园业委会对有产权证部分的无异议，该部分的面积为2445.7平方米，予以认定，彩虹都家园业委会对有商品房买卖合同但无产权证部分的有异议，该部分因无产权证予以佐证，故不予认定；证据4，彩虹都家园业委会虽对其“三性”均有异议，提出易家声、杜莎、宋昊仅提供了产权证，未提供土地使用权证，但其系房屋产权登记部门出具的产权证书，故予以认定；证据5，彩虹都家园业委会对其“三性”均有异议，且无相关产权证书予以佐证，故不予认定。综上，易家声、杜莎、宋昊提交的5组不能达到共同证明彩虹都家园小区的建筑物总面积为178914.52平方米的目的，但可证明彩虹都家园小区管理区域内的地下室车库面积为32743.60平方米、地下室商业房面积为2445.7平方米、幼儿园建筑面积为1630.47平方米。另外，该案查明的事实与本院的（2018）湘0103民初1057号民事判决书中查明的事实一致。该院认为，关于彩虹都家园小区专有部分建筑面积和业主投票权人数的确定问题。易家声、杜莎、宋昊未提交测绘成果表原件核实且无产权证予以佐证，不能达到证明彩虹都家园小区的建筑物总面积为178914.52平方米的目的，其在二审中提交的证据不能推翻其在起诉状中的陈述，故应当认定彩虹都家园小区专有部分建筑面积为143947.35平方米，业主投票权人数为1288人较为妥当；关于业主大会表决通过的《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》，根据物权法及相关法律的规定，该议事规则对全体业主具有约束力，《业主大会和业主委员会指导规则》系部门规章，是根据《物权法》和《物业管理条例》的规定制定，对具体实施中的相关情形和程序进行规范，并未与《物权法》和《物业管理条例》明显冲突，故将未参与表决业主的投票权计入已表决的多数票，符合相关法律、法规、部门规章及该议事规则的规定。据此，长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01民终5549号民事判决，驳回了易家声、杜莎、宋昊的上诉，维持了天心区法院（2018）湘0103民初1057号民事判决。还查明，一审诉讼中，上诉人及李松云、长大公司再次向天心区法院补充提交：测绘成果表9份、商品房买卖合同9份、不动产登记情况表8份、地下室-115号（权证号码：71××37）、-116号（权证号码71××38）的所有权证，拟证明住宅部分的专有部分面积总共为124682.72平方米，商铺的专有部分面积为2807.82平方米，办公楼的专有部分面积为17049.91平方米，结合之前提交的地下室、幼儿园的产权证，综合证明彩虹都家园小区的建筑总面积为178914.52平方米。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案的争议焦点为彩虹都家园小区选聘长沙市万科物业服务有限公司为小区的物业服务企业的决议是否侵害了贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、李松云、谭明湘、长大公司的合法权益或违反了法律规定的程序。根据天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初1057号民事判决书和长沙市中级人民法院的（2018）湘01民终5549号民事判决书，得知彩虹都家园小区专有部分建筑面积为143947.35平方米，业主投票权人数为1288人。同时，该两份民事判决认定彩虹都家园小区于某17年12月9日至12月22日投票并决议选聘新物业公司，符合法律规定，故该决议通过后，彩虹都家园小区应当另行召开业主大会并投票选出新的物业公司。现彩虹都家园业委会于某18年2月1日发布《关于彩虹都家园小区启动2017业主大会第二次投票的公告》后，自2018年3月3日至3月30日期间，彩虹都家园小区的投票箱共计收到771张选票，该些选票所代表的建筑面积为82429.58平方米，因此，本次业主大会参与投票的业主占总人数的59.86%，其专有部分所占面积占总面积的57.26%，可见已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加投票表决，符合《物业管理条例》关于业主大会会议召开形式的规定；根据（2018）湘长麓证民字第2012号《公证书》，证实该次业主大会投给长沙市万科物业服务有限公司的票共有560张、投给湖南新富兴物业管理有限公司的票共有157张，弃权票49张，无效票5张，故在表决票中有560票计62490.5平方米面积同意选聘长沙市万科物业服务有限公司，分别占已表决票数的72.63%及已表决面积的75.81%，且彩虹都家园业委会依据《业主大会和业主委员会指导规则》及《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》的相关规定，将未参与表决的517票、面积票61517.77平方米计入已表决的多数票后，同意选聘长沙市万科物业服务有限公司的人数票计为1077票占83.61%、面积票124008.27平方米占86.15%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于业主共同决定事项的规定，长沙市中级人民法院的（2018）湘01民终5549号民事判决书中，也认定关于业主大会表决通过的《长沙市彩虹都家园业主大会议事规则》对全体业主具有约束力，并确认将未参与表决业主的投票权计入已表决的多数票，符合相关法律、法规、部门规章及议事规则的规定。综上，彩虹都家园小区于某18年3月3日至3月30日召开的业主大会并投票选聘长沙市万科物业服务有限公司作为小区新的物业公司，符合法律规定，贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、李松云、谭明湘、长大公司认为该决议侵害了其合法权益或违反了法律规定的程序，无事实依据，对于其要求撤销于某18年3月31日作出的选聘长沙市万科物业有限公司作为新物业服务企业的决议的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、李松云、谭明湘、湖南长大投资置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、李松云、谭明湘、湖南长大投资置业有限公司负担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实和一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是彩虹都家园小区选聘长沙市万科物业服务有限公司为小区的物业服务企业的决议是否符合法律规定的程序。首先从彩虹都家园小区选聘物业服务企业的启动程序上讲，彩虹都家园业委会是根据小区343户业主的联名信启动选聘物业，同时也发布了关于召开业主大会选聘物业服务企业的公告，且依据《业主大会成立和召开工作指导程序》第三条第二款“对解聘、选聘（续聘）物业服务企业的，应组织征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主同意后再召开业主委员会”的规定，经彩虹都家园小区所在文源街道物业管理办公室核实确认，彩虹都家园小区联名人数已达到双20%的比例，符合小区选聘物业服务企业的提议条件；其次，从招投标、开评标的过程来看，招投标报价结果有公示，开评标过程街道和社区全程监督和指导、且全程公证机关有现场监督，充分保障了业主的知情权、参与权；最后，对选出的二家中标企业，彩虹都家园业委会发布《关于彩虹都家园小区启动2017年业主大会第二次投票公告》，由全体业主采取书面表决形式对候选中标企业第二次投票选出最终中标物业企业，相关投票、唱票、计票有小区业主志愿者们参与及公证机关全程现场监督，充分保障了业主的投票权、参与权、知情权，部分业主未参加或放弃投票，系其自身放弃权利，应当自行承担相应后果。且根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，最终中标服务企业获得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从以上表决事项整个过程来看，从发出公告，到投票表决和公布结果，全程有基层组织指导和公证机构现场监督，决议事项也符合法律规定，表决程序并未违反有关法律规定。上诉人提出彩虹都家园业委会表决程序违法的上诉理由，本院不予采纳。综上，贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、谭明湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人贺军明、何凯华、骆秋桂、罗玉梅、谭银沙、莫启文、宋媚、周秒玲、彭瑞安、谭明湘负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇一九年十二月十二日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定；