江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4107号上诉人（原审被告）：盐城市城南新区新都大进超市，住所地在江苏省盐城市城南新区新都街道盐城交通技师学院校园内。经营者：杨大进，1960年7月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：何云飞，江苏和兑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅莉，江苏和兑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城交通技师学院，住所地在江苏省盐城市高职园区海洋路29号。法定代表人：许卫，该学院院长。委托诉讼代理人：徐红芳，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。上诉人盐城市城南新区新都大进超市（以下简称大进超市）因与被上诉人盐城交通技师学院（以下简称技师学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大进超市上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回技师学院的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由技师学院负担。事实与理由：1.根据双方租赁合同的约定，技师学院的两个食堂应按时按点开放，且不应对外转包，但技师学院从2017年开始就违反约定将其食堂窗口转包出去，并由他人经营与大进超市相同的食品，导致大进超市巨大损失，该损失应当从案涉房屋使用费中扣除。2.一审法院判决大进超市从2019年2月5日起至返还房屋之日止按月租金4.33万元支付技师学院房屋使用费依据不足，因为双方合同约定：乙方经营期结束后一周内，清空超市内外所有物品、货架等，如期向甲方移交公物，甲方不承接任何剩余商品，每迟搬一天按1000元/天扣款。根据该约定，应按照每月3万元向学院支付房屋使用费，现一审法院对该事实并没有审查。技师学院辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回大进超市的上诉请求。2.大进超市认为技师学院食堂经营项目对其侵权的理由不能成立，因为技师学院与大进超市之间的租赁合同并无食堂销售同业禁止的约定。3.一审法院判决大进超市自2019年2月5日起按照月租金4.333万元向技师学院支付房屋使用费是正确的，大进超市认为其从2019年2月5日起应按约以每月3万元向技师学院支付房屋使用费没有依据。如大进超市占据案涉房屋继续经营，却按1000元/天扣款，技师学院也无法扣款，因此该条款约定不明，应依照法律规定处理，故一审法院判决是完全正确的。综上，请求二审法院依法驳回大进超市的上诉请求，维持原判。技师学院向一审法院起诉请求：1.判令大进超市立即迁让出所承包的技师学院的超市用房以及仓库用房，结清2018年度承包金29485.21元。2.判令大进超市按2018年度承包金标准，支付占用期间的费用直至搬出，没收大进超市的履约保证金。3.判令大进超市承担本案诉讼费以及技师学院的律师代理费2万元。一审法院认定事实：杨大进自2002年秋开始租用技师学院校园超市用房开设超市至今已达17年，合同分一至二年一签，账目每年一结。2018年1月20日，技师学院(甲方)又与杨大进经营的大进超市（乙方）签订《2018年校院超市承包经营合同》一份，合同载明：一、基本情况：学院提供校园内现有超市用房，水电连接到位且有偿收费。实行承包人自主经营、自负盈亏、单独建账的管理模式;二、承包经营期限：2018年3月1日至2018年秋学期结束（学生放寒假日）；三、承包金收取方式：承包金52万元整，签订合同时交经营履约保证金5万元、房产设备押金5000元（若上一年度履约保证金、房产设备押金未取则继续有效，今年不再次收取）；2018年10月10日前交承包金的80%，余款承包金的20%在2018年11月底前一次性交清；四、双方权利和义务：乙方经营期结束后一周内，清空超市内外所有物品、货架，包括所占用的物品存放仓库，搬出校园。如期向甲方移交公物，甲方不承接任何剩余商品，每迟搬一天按1000元/天扣款，并没收履约保证金，造成甲方损失的应另行赔偿。乙方必须在承包期结束规定时间内按时清空超市和仓库搬出校园后，方可参加下一年度的超市招投标，在同等条件下可优先考虑乙方下一年度的超市经营权；八、违约责任：若甲方违约则退还相应月份（时间）的承包金；若乙方违约，承包金和履约保证金不退，同时赔偿甲方相应损失。一审审理中，双方一致认可：上述合同“承包金52万元整”为农历一年的承包金，即月承包金为4.333万元；上述合同的“承包经营期限”起止时间表述不严谨，实际为春、秋二学期（包括假期），以从春节起至除夕止为准；上述合同“承包金52万元整”（通指2018年度承包金），双方在本案审理中已经结清；大进超市现有履约保证金2.5万元在技师学院账上，并未抵扣或没收。一审审理中，技师学院还撤回了“没收履约保证金”的诉讼请求。一审法院另查明，大进超市承包（租用）技师学院的超市用房及仓库用房为该学院内“校园超市”一大间约300㎡及连通的仓库用房一小间约20㎡。技师学院于2019年2月22日向大进超市邮寄送达了《通知》：“现限你十天内清空超市用房，并交付给学院”。目前大进超市尚在上述超市用房经营。一审法院认为：1.技师学院与大进超市的《2018年校院超市承包经营合同》本质上为房屋租赁合同，该合同虽有不严谨之处，但应认定合法有效。2.因技师学院与大进超市的合同并无食堂销售同业禁止的规定，故“技师学院校园内两个食堂经营与超市类似食品”不能作为大进超市承包（租赁）期满而拒迁的理由。3.大进超市拒不迁让，应当按照原合同约定的“承包金”（租金）标准计付房屋使用费以赔偿技师学院损失。4.技师学院在一审审理中予以撤回“没收履约保证金”的诉讼请求，因不违反法律规定，一审法院依法准许。但履约保证金属于为保证合同履行而设立的金钱质押，一方也无权主张没收，应当抵充租金或其他应付款项。5.关于技师学院要求大进超市承担“律师代理费2万元”的请求，因合同无约定且技师学院未提交律师费票据，故一审法院不予支持。6.关于大进超市反诉要求“判令技师学院赔偿大进超市实际损失5.6万元”，因大进超市虽递交了反诉状但明确表示不交反诉费，故一审法院在本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定及江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条，一审法院判决：一、盐城市城南新区新都大进超市向盐城交通技师学院返还所租赁的坐落于盐城市城南新区内的超市用房一大间（约300㎡）及仓库用房一小间（约20㎡）。二、盐城市城南新区新都大进超市自2019年2月5日起至向盐城交通技师学院返还上述超市用房及仓库用房时止，按照月租金4.333万元向盐城交通技师学院支付房屋使用费（履约保证金2.5万元在此费用中予以抵扣）。以上一、二条，限于判决生效后一个月内履行完毕。三、驳回盐城交通技师学院的其他诉讼请求。案件受理费1038元，减半收取519元，由盐城交通技师学院负担207元、盐城市城南新区新都大进超市负担312元。二审中，大进超市提交《招标公告》首页一份。证明：在该公告上第二条第六款中提及技师学院食堂在中标后不得转包分包，一经发现取消资格，而该食堂在实际中标后却违反该约定，将窗口分包给他人，销售与超市类似的食品，技师学院对此违规行为视而不见，对大进超市的经营造成严重损害。技师学院二审中未提交新证据。经本院组织当事人证据交换与质证，技师学院对大进超市提交的《招标公告》发表质证意见为：对其真实性无法考证，且不具有关联性，即使该材料是真实的，也只是技师学院与食堂投标人之间的关系，与大进超市无关。经本院审核，大进超市提交的《招标公告》证据内容不完整，且内容与本案租赁合同纠纷无关联性，故不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，技师学院与大进超市签订的《2018年校园超市承包经营合同》，名为承包实为房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，并对当事人具有法律约束力。根据合同约定，承租期限应至2019年2月5日（春节）止。由于承租期限届满后，双方未再签订新的承租合同，而根据合同约定，大进超市应在合同结束后一周内搬清屋内物品并让出房屋，同时，技师学院已于2019年2月22日向大进超市邮寄送达了书面通知，要求大进超市限期清空房屋并交还技师学院，故大进超市拒绝让出案涉房屋并返还技师学院并无合同与法律依据。据此，一审法院判决大进超市返还技师学院案涉房屋，并判决其自2019年2月5日起至返还之日止向技师学院支付房屋使用费符合法律规定。1.由于双方签订的承租合同并无关于校内食堂销售同业禁止的约定，故大进超市以技师学院校内食堂经营与超市类似食品构成违约并造成其损失，且要求技师学院予以赔偿为由而拒绝迁让房屋的理由不足，本院不采信。2.由于双方合同中不仅约定，乙方每迟搬一天按1000元/天扣款，但同时也明确约定，造成甲方损失的应另行赔偿。其中乙方每迟搬一天按1000元/天扣款的内容，应视为大进超市逾期搬出房屋应承担的违约责任条款，不能据此而认定技师学院已放弃主张房屋使用费损失的权利。因此，一审法院判决大进超市按原承租合同约定的租金标准每月4.333万元向技师学院支付房屋使用费，符合合同约定及有关法律规定，大进超市主张其应按照1000元/天即每月3万元向技师学院支付房屋使用费，其理由依据不足，本院不予采纳。综上，大进超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人盐城市城南新区新都大进超市负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十二月二十一日书记员  周 洋