黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8942号上诉人（原审原告）：徐贲，男，1985年11月5日出生，汉族，黑龙江省广播电视台编导，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：徐贵君（系徐贲父亲），男，1960年3月16日出生，汉族，哈尔滨中意干燥设备制造有限公司经理，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告）：黑龙江荣邦置地有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市利民开发区远东大街东侧。法定代表人：王儒明，总经理。委托诉讼代理人：赵丽敏，黑龙江林大人文律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞春丽，黑龙江林大人文律师事务所实习律师。上诉人徐贲因与被上诉人黑龙江荣邦置地有限公司（以下简称荣邦置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。徐贲上诉请求：撤销一审判决，支持徐贲诉讼请求。事实与理由：一、1.一审法院对徐贲提供的（2018）黑执异102号执行裁定书未作为证据进行质证，从而错误出具该判决。一审庭审时，徐贲举示了上述裁定书，予以证实其主张的违约金未超过诉讼时效。该证据详细阐述了案涉房屋未能办理过户的原因系荣邦置地公司自2011年6月29日就已经将其开发的土地及房屋办理了银行抵押，导致徐贲无法办理房屋产权登记手续。自2018年9月17日省法院作出裁定书之日起，徐贲主张赔偿的权利就理应适用诉讼时效中断的法律规定。所以一审法院对该证据不予质证、不予采信错误。2.徐贲在取得该房屋760天后，多次找荣邦置地公司要求办理不动产手续，该公司一直推脱不办。徐贲及小区千名业主进行上访，有黑龙江省广播电视台党风政风热线视频予以佐证。3.荣邦置地公司与黑龙江荣美物业服务有限公司系同一法定代表人，公安机关还曾就案涉小区业主维权案件拘捕过该物业公司的法定代表人，两家公司有关联。物业公司收取物业费时，徐贲就主张过办理不动产手续，由此应认定为诉讼时效中止、中断。二、一审法院适用法律错误。荣邦置地公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。徐贲提交的执行裁定书与本案无关联性，不能作为其主张违约金诉讼时效中断的事由。徐贲未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断情况，应驳回其上诉。徐贲向一审法院起诉请求：荣邦置地公司按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿房屋权属证书延期办理违约金。一审法院认定事实：2011年6月29日，徐贲与荣邦置地公司签订《商品房买卖合同》，约定徐贲以392992元价格购买荣邦置地公司开发的哈尔滨市利民开发区萧红大街西、中山路北侧浦江国际小区一期A10栋2单元1601号房产。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后760日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.办理产权所需要的契税及其他费用由买受人承担。荣邦置地公司于2012年11月29日为徐贲办理了进户手续，于2016年4月24日为徐贲开具了销售不动产统一发票。徐贲于2019年7月17日办理了该房产的房屋产权证书。一审法院认为，诉讼时效是法律规定的当事人行使权利的期间，民事权利受到侵害的当事人，在法律规定的诉讼时效期间内不行使权利，在诉讼时效期间届满后才行使请求权，则人民法院不再予以保护。《民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”荣邦置地公司于2012年11月29日为徐贲办理了进户手续，双方合同约定在商品房交付使用后760日内届满之日为2014年12月29日。自2014年12月29日起，徐贲已经知道其民事权利受到了侵犯，故2014年12月29日应作为原告主张逾期进户违约金的诉讼时效起算点，即诉讼时效保护期间自2014年12月29日起至2016年12月29日止。当时《民法通则》规定的诉讼时效期间为两年，徐贲未在2016年12月29日前向荣邦置地公司主张逾期进户违约金，既已超过诉讼时效，《民法总则》适行后，因其诉讼时效已过，不再适用三年诉讼时效。即使适用三年诉讼时效，诉讼时效仍然已过。徐贲称每年物业公司要求其缴纳物业费时，其就会向物业公司人员说违约金的事情。但荣邦置地公司与物业公司均系依法成立的企业法人，分别具有独立性，应当各自承担法律责任，向物业公司工作人员提及违约金并不能作为本案诉讼时效中止、中断的事由。本案中徐贲也未提交证据证明诉讼时效有在其他法律法规中中止、中断事由，应自行承担举证不能的法律后果。综上所述，对徐贲要求荣邦置地公司给付逾期进户违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回徐贲诉讼请求。二审期间，徐贲举示了证据一，视听资料光盘一张，内容为案涉小区业主曾通过黑龙江省广播电视台党风政风热线节目反映过荣邦置地公司不履行办理房屋产权证义务的问题。拟证明：如果没有上述投诉行为，产权证办理会更加困难，存在诉讼时效中止、中断情形。证据二，荣邦置地公司与黑龙江荣美物业服务有限公司工商信息复印件。拟证明：荣邦置地公司与黑龙江荣美物业服务有限公司系同一法定代表人，在物业公司向徐贲催缴物业费时，徐贲主张办理完产权证后再缴纳物业费。向物业公司主张权利就相当于向荣邦置地公司主张权利，可以认定存在诉讼时效中止、中断的情形。荣邦置地公司质证意见：对证据一的真实性及关联性有异议，不能证明本案存在诉讼时效中止、中断情形；对证据二的真实性没有异议，但两个公司是独立的法人，该证据不能证明在诉讼时效内徐贲主张过逾期办证违约金。本院认证意见：对上述两份证据的真实性本院予以确认，相关证明问题本院将结合案件其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于徐贲的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题。办理房屋所有权权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，该项请求权应当适用诉讼时效。本案中，徐贲请求权成立的前提是，其需要证明在诉讼时效期间内向荣邦置地公司主张过逾期办证违约责任。该证明责任不能与要求对方办理权属证书以及存在逾期办证的事实问题相混同、相替代。徐贲在一审中举示了（2018）黑执异102号执行裁定书，一审组织双方当事人对此进行了质证，并不存在不予质证的情况。但该证据以及徐贲二审举示的视听资料等证据仅能证明荣邦置地公司存在逾期办理产权证的事实，徐贲以及相关业主曾要求荣邦置地公司办理房屋权属证书，徐贲中止了另案对该房屋的执行，但并不能以此证明徐贲曾要求荣邦置地公司承担逾期办理权属证书的违约责任。因此，不能以上述裁定书作出的时间或荣邦置地公司为徐贲开具发票、办理产权证书的时间作为本案诉讼时效中止、中断的时间节点。另，黑龙江荣美物业服务有限公司与荣邦置地公司虽然存在法定代表人曾系同一人的情况，但两个公司是依法成立的独立的法人，法人应独立享有民事权利、承担民事义务及民事责任。即使徐贲曾向黑龙江荣美物业服务有限公司主张权利或反映情况也并不能以此约束荣邦置地公司，且徐贲向物业公司主张办理房屋权属证书再缴纳物业费，既没有其他证据佐证，从内容上看，也不涉及逾期办证违约金的问题，故其该项上诉主张亦缺乏事实及法律依据。一审法院以徐贲超过诉讼时效期间主张权利，从而驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，徐贲的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐贲负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月四日书记员  于文娟