新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3651号上诉人（原审原告）：新疆汇佳居物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）。法定代表人：陈忆，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳梅林，新疆金桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆皇塔商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：司马义，该公司总经理。委托诉讼代理人：斯坎德尔·艾合买提，新疆卡玛莱提律师事务所律师。上诉人新疆汇佳居物业服务有限公司（以下简称汇佳居物业公司）与上诉人新疆皇塔商贸有限公司（以下简称皇塔商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人汇佳居物业公司的委托诉讼代理人岳梅林，上诉人皇塔商贸公司的委托诉讼代理人斯坎德尔·艾合买提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇佳居物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判皇塔商贸公司向我公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费301,045.7元。事实与理由：我公司在一审提出的诉讼请求为301,045.7元，该数额中已经扣除了皇塔商贸公司的已付款项19,673.55元，但一审判决计算物业费时又再次扣除了该笔已付款项19,673.55元，系重复计算。故请求二审法院依法改判，支持我公司的上诉请求。皇塔商贸公司针对汇佳居物业公司的上诉请求辩称，汇佳居物业公司一审的诉讼请求本身不具有事实和法律依据，我公司对301,045.7元的数额不予认可，也就不存在重复计算的问题。汇佳居物业公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回汇佳居物业公司的上诉请求。皇塔商贸公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回汇佳居物业公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、汇佳居物业公司作为本案主体不适格。我公司不是唯一的物业使用人，汇佳居物业公司仅起诉我公司没有任何法律依据。我公司承租涉案商铺后，又分别出租于皇塔餐厅等六家单位。根据相关法律规定，汇佳居物业公司应直接起诉涉案商铺的实际使用人，不应仅起诉我公司，一审判决对该问题未予查明。根据合同法的相对性及公平性原则，汇佳居物业公司与涉案租赁标的物的业主签订的《物业委托管理服务协议》对我公司没有约束力。我公司多次要求汇佳居物业公司与我公司签订物业服务合同，均遭到拒绝。汇佳居物业公司在具备能够与包括我公司在内的所有业主签订物业服务合同的前提条件下，故意不跟我公司签订物业服务合同，故意不按照规定公示收费标准，其与涉案租赁标的物的业主签订的物业委托管理服务协议约定的收费标准不合理，不应约束我公司。二、本案中所计算的物业面积不正确。租赁合同中虽约定了负一层1000平方米的租赁标的面积，但出租人一直未将该部分面积交付给我公司，且双方最终形成补充合同，对负一层面积的租赁关系予以终止，故一审判决将负一层面积计算在整体物业面积内没有事实及法律依据。我公司租赁涉案标的物后进行了部分转租，故我公司现实际占有使用的面积仅为113平方米。一审判决对该事实未予查明。三、汇佳居物业公司从未对包括我公司在内的业主提供过任何物业服务，服务质量也从未达到过四级物业服务企业的标准，存在如下问题：管理、服务人员从未统一着装或佩戴标志，没有接待中心、24小时服务电话，从不到达现场维修任何东西，没有报修、维修和回访记录；从未向业主征询对物业服务的意见，业主满意率达不到60%；没有对商业部分提供任何安全监控系统，楼道灯完好率达不到60%，小区门口也没有小区平面示意图、没有路标或任何标志，没有做公用设施设备的档案工作、也没有设备运行、检查、维修、保养记录，涉案写字楼1-3层扶梯一直处于停运状态，最后是商户自行支出36万余元安装直梯解决了上下楼的问题，小区内所有安检设备都是商户自行购买，未进行过垃圾清运工作，未清扫积雪，我公司也为能享受到停车服务，从未向我公司提供过任何安保服务，各商户均是各自聘请保安，配备安保设备、服装，购买安检设备，另，汇佳居物业公司从未公示过其工作人员是否是符合法律规定的取得了职业资格证书的专业人员。四、汇佳居物业公司收费标准不公开、不合法、与其服务质量不相符。汇佳居物业公司从未公示过其收费标准，且通过与周围的商铺物业收费标准相比较，周围的巴格湾餐厅的物业费标准是1.6元/㎡，利丰银行是2.5元/㎡，而且一楼、二楼和三楼的收费标准，及写字楼和商铺的物业服务费标准均有区别。但是汇佳居物业公司根本不区分一楼、二楼或写字间、商铺的区别，统一以5元/㎡的标准收取物业费，而提供的服务质量极差，其收费明显不合理，收费标准与其服务质量严重不相符。五、我公司具有法定拒绝支付物业费的理由。汇佳居物业公司不履行物业服务合同中约定的，及行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，又违反物业收费管理办法等法规、部门规章规定，提高收费标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违规收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持的规定，我公司可以拒绝支付物业费。汇佳居物业公司对其是否已经履行物业服务合同约定的义务负有举证义务。一审判决却将该举证义务分配给我公司属程序违法。综上，请求二审法院查明事实，支持我公司的上诉请求。汇佳居物业公司针对皇塔商贸公司的上诉请求辩称，我公司与涉案租赁标的物的业主在2016年-2018年期间，每年签订《物业委托管理服务协议》，约定了物业服务事项及物业费收费标准，皇塔商贸公司虽不是本案涉案物业的业主，但其承租了业主涉案的全部房产，其与业主签订的《房屋租赁合同》中也明确约定由皇塔商贸公司交纳物业服务费用，故我公司有权向皇塔商贸公司主张并收取物业服务费用，皇塔商贸公司是本案适格的诉讼主体。皇塔商贸公司上诉称其未租赁使用1000平方米的租赁面积，但其与业主签订的《房屋租赁合同》中明确约定1000平方米的负一层系租赁标的物，皇塔商贸公司与业主于2019年3月19日才签订《补充合同》，就负一层门面房的租赁关系予以终止，故我公司向皇塔商贸公司主张2018年度负一层门面房的物业服务费有理有据，皇塔商贸公司称其只占有使用了113平方米租赁面积，不能作为其拒绝交纳负一层1000平方米物业服务费的理由。我公司与业主签订的《物业委托管理服务协议》中明确约定了服务内容与质量标准，我公司完全履行了《物业委托管理服务协议》中约定的义务，并取得了小区绝大多数业主的认可，皇塔商贸公司上诉称我公司服务质量不达标无任何事实依据。皇塔商贸公司承租的涉案租赁标的物的物业收费标准是经我公司与业主协商一致后确定的，如皇塔商贸公司不承租业主的房产，涉案租赁标的物的业主也应按此标准向我公司交纳物业服务费用，现皇塔商贸公司承租了涉案租赁标的物，即是对业主与我公司签订的《物业委托管理服务协议》中的物业服务费标准的认同，皇塔商贸公司在与业主签订的《房屋租赁合同》中也明确约定由皇塔商贸公司交纳涉案租赁标的物的物业服务费用，故我公司向皇塔商贸公司主张的物业服务费标准于法有据。综上，皇塔商贸公司的上诉请求无事实及法律依据，请求法院驳回皇塔商贸公司的全部上诉请求。汇佳居物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令皇塔商贸公司向我公司支付2018年1月至12月期间的物业服务费301,045.7元。一审法院认定事实：2017年年底，新疆电力建设有限公司作为产权人与汇佳居物业公司签订《物业委托管理服务协议》，委托汇佳居物业公司为新疆电力建设有限公司包括本案涉诉房屋在内的乌鲁木齐市天山区、497号院，天山区水塔巷52号院、天山区三屯碑路北巷76号、154号元的办公区、商铺、住宅提供的提供物业事宜，约定委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日止，共计一年。协议约定物业服务内容及范围，提供物业服务面积，服务价格，违约责任等内容。2016年5月11日，新疆电力建设有限公司作为产权人与皇塔商贸公司签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：由皇塔商贸公司承租新疆电力建设有限公司位于乌鲁木齐市天山区电建高层2号楼负一楼（1000平方米）、一楼（1292.64平方米）、二楼及二楼临街门面（1442.12平方米）。合同第二条约定：租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日止，共计五年。合同第七条乙方（皇塔商贸公司）的权利义务中约定，由乙在每年的1月1日前自行缴纳水、电、暖、天然气，物业费。自行承担政府规定的门前三包，冬季清雪及其他任何费用。临约定租赁费用及支付方式、违约责任和其他条款。上述租赁合同履行后，皇塔商贸公司将上述承租的房屋自留一部分后，将其余部分转租给其他商户用于经营。汇佳居物业公司依据《物业委托管理服务协议》向皇塔商贸公司收取物业费时，皇塔商贸公司交纳了2018年度部分物业服务费19673.55元，并以其承租面积与实际使用面积不符，物业费用应当由实际承租人支付，且物业服务不达标为由，未再向汇佳居物业公司交纳剩余物业费。一审法院认为，本案是因收取物业管理费而引起的物业管理合同纠纷。本案争议的焦点为本案物业管理费是否应当支付。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，涉案的《物业委托管理服务协议》、《房屋租赁合同》，系合同当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。上述协议和合同对物业管理服务事项及标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，均为双方当事人的真实意思表示，内容符合有关法律规定，认定合法有效，双方依约应履行自己的义务。关于皇塔商贸公司提出的其承租的房屋已转租他人，应由实际使用人交纳物业费，其仅使用110.54平方米，不是本案适格被告，一审法院认为，《房屋租赁合同》约定，皇塔商贸公司为物业费的交纳义务人，且自认其为承租房屋的部分使用人，故针对皇塔商贸公司提出的其不是本案适格被告的抗辩理由不予采纳。关于皇塔商贸公司提出拒绝缴纳物业服务费系承租面积与实际面积不符，不应当交纳未使用面积物业费用的问题。一审法院认为，因汇佳居物业公司与案外人签订的《物业委托管理服务协议》在先，皇塔商贸公司与案外人签订的《补充合同》在后，基于合同签订的先后顺序以及合同相对性原则，皇塔商贸公司的抗辩事由不能对抗汇佳居物业公司的主张，不予采纳。关于皇塔商贸公司提出的汇佳居物业公司物业服务不达标，不应交纳物业费的主张，因其未能提供有效证据予以证实，不予采信。关于皇塔商贸公司提出的其承租的房屋电梯不能使用的问题，系与业主租赁合同中应当予以解决的问题，与本案汇佳居物业公司主张的物业服务费系不同的法律关系，该项抗辩主张，亦不予采纳。汇佳居物业公司依据《物业委托管理服务协议》和《房屋租赁合同》向皇塔商贸公司主张物业费具有事实和法律依据，予以支持，但应当扣除皇塔商贸公司已缴纳的物业费19673.55元，实际应向汇佳居物业公司交纳2018年1月至12月的物业服务费281372.15元（301045.7元-19673.55元）。判决：新疆皇塔商贸有限公司支付新疆汇佳居物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费281372.15元。二审中，皇塔商贸公司围绕其上诉请求依法提交了案外人新疆电力建设有限公司与新疆皇冠生物技术有限公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁合同》一份，证明涉案租赁标的物中的三楼1442.12平方米面积由其承租，但《房屋租赁合同》中没有约定物业费由其承担，故其不应该承担三楼的物业费。本院组织当事人进行了质证，汇佳居物业公司对该《房屋租赁合同》的真实性认可，对关联性不予认可，认为其与业主签订《物业委托管理服务协议》时已经对物业费的交纳事宜进行了明确约定，业主必须按合同约定交纳物业费，而业主与皇塔商贸公司签订的合同中虽然没有明确约定物业费内容，但该合同中载明了水电暖费用按物价部门规定的标准，或物业公司的规定缴纳，故我公司认为该约定是包含物业费的。汇佳居物业公司对皇塔商贸公司提交的该证据的真实性不持异议，该证据也能够反映出皇塔商贸公司承租涉案租赁标的物的情况，与本案具有关联性，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以确认，对该证据予以采纳。本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。二审另查明，2015年7月28日，案外人新疆电力建设有限公司（甲方）与新疆皇冠生物技术有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐电建高层2号楼三楼的临街门面以合法方式租用给乙方办公使用，总面积为1442.12平方米（以建设图纸面积为准），并约定乙方承租期内（含装修期间）的水、电、暖等费用按乌鲁木齐市物价部门规定的标准或物业公司的标准自行到所属部门缴纳。二审庭审中，皇塔商贸公司认可新疆皇冠生物技术有限公司名称变更为皇塔商贸公司。本院认为，本案的争议焦点为：汇佳居物业公司主张皇塔商贸公司向其支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费的请求能否成立。对此本院认为，汇佳居物业公司向皇塔商贸公司主张乌鲁木齐市天山区电建高层2号楼负一楼（1000平方米）、一楼（1292.64平方米）、二楼及二楼临街门面（1442.12平方米）、三楼临街门面（1442.12平方米）及办公区域（623平方米），减去94平方米水箱部分面积，合计5705.32平方米物业使用面积2018年度的物业费用，根据本案查明的事实，上述物业使用面积的业主为案外人新疆电力建设有限公司，汇佳居物业公司与案外人新疆电力建设有限公司签订了《物业委托管理服务协议》，约定了物业管理服务事项及标准、物业服务费用的交纳及违约责任等事项，且《物业管理条例》第四十一条第一款也明确规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，即不论是根据当事人之间的协议约定，还是根据法律规定，向汇佳居物业公司承担交纳物业服务费用义务的相对方均应为案外人新疆电力建设有限公司。汇佳居公司认为皇塔商贸公司基于与新疆电力建设有限公司签订的《房屋租赁合同》使用了上述5705.32平方米物业使用面积，皇塔商贸公司为物业使用人，应依据《房屋租赁合同》的约定向其支付物业服务费用，但从皇塔商贸公司与新疆电力建设有限公司签订的两份《房屋租赁合同》的内容，及皇塔商贸公司在庭审中的陈述来看，对于上述5705.32平方米物业使用面积的物业服务费用如何承担的问题，新疆电力建设有限公司与皇塔商贸公司并非进行了清晰明确的约定。根据《物业管理条例》第四十一条第一款关于“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，即使新疆电力建设有限公司与皇塔商贸公司约定由皇塔商贸公司交纳物业服务费用，虽最终应由皇塔商贸公司承担物业服务费用，但鉴于汇佳居物业公司与皇塔商贸公司之间并未直接签订物业服务合同，故汇佳居物业公司并无直接向皇塔商贸公司主张物业服务费用的权利。综上所述，汇佳居物业公司应当根据涉案《物业委托管理服务协议》的约定向其合同相对方主张权利，其直接向皇塔商贸公司主张2018年度物业服务费用没有法律依据，本院不予支持，一审判决认定有误，本院予以纠正。在此情形下，汇佳居公司上诉称一审判决皇塔商贸公司应承担的物业服务费用数额有误的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，皇塔商贸公司的上诉请求成立，本院予以支持，汇佳居物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决不当之处，本院予以纠正。依据《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初4181号民事判决；二、驳回新疆汇佳居物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2,907.85元（汇佳居物业公司已预交），由汇佳居物业公司负担；二审案件受理费，皇塔商贸公司已预交5,520.58元，汇佳居物业公司已预交291.84元，合计5,812.42元，均由汇佳居物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年十二月十六日书记员  余霞