内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终1512号上诉人（一审被告）：陈锐玉，汉族，1975年10月7日出生，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：杜春凤，汉族，1977年2月22日出生，个体，现住址同上。被上诉人（一审原告）：李香杰，女，汉族，1968年12月22日出生，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：孙砚明（李香杰之夫），男，汉族，1969年7月22日出生，个体，现住址同上。上诉人陈锐玉因与被上诉人李香杰房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈锐玉的委托诉讼代理人杜春凤，被上诉人李香杰及其委托诉讼代理人孙砚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锐玉上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初4694号民事判决，并依法改判；二、一审、二审诉讼费由被上诉人李香杰承担。事实和理由：1.李香杰未完全履行合同约定的给付取暖费义务，陈锐玉代为垫付的17647.2元取暖费应由李香杰承担，并自2019年1月24日始至该款付清日止按年利率6%计付利息；2.因李香杰未全部缴纳取暖费导致陈锐玉经营的酒店停暖而造成315000元损失，李香杰应予承担，并自2019年1月25日始至该款付清日止按年利率6%计付利息；3.因一审法院送达传票时的不当言论导致陈锐玉经营的酒店订单取消、顾客退房，李香杰应承担补偿陈锐玉150000元营业损失的责任，并自2019年8月2日始至该款付清日止按年利率6%计付利息；4.案涉房屋已于2019年8月2日腾空，在一审应诉书中已要求李香杰尽快取回房屋，应撤销一审法院判决的自2019年9月1日始每日支付1095.89元租金的内容；5.陈锐玉为案涉房屋装修投入3000000余元，李香杰应将装修设施议价或评估补偿给陈锐玉，如需拆除，费用各承担50%。李香杰辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，陈锐玉主张的17647.2元取暖费的问题，有热力公司的大厅收费证明，证明这个费用我不知情。此费用在陈锐玉租房第一年并未产生，是陈锐玉为营业需要另行增加的取暖。第二，陈锐玉主张的补偿金315000元损失，租赁合同中有明确规定，每年6月1日前交房租，但他一直没有交，有微信聊天记录证明陈锐玉同意自行交纳取暖费抵顶房租，所以我不对这315000元的损失负责。另外有热力公司的缴费证明，证明那年的取暖是正常的。第三，陈锐玉主张补偿150000元的问题，我并不知情，跟我没关系。第四，陈锐玉主张撤销一审中判决的每日1095.89元租金的问题，因陈锐玉仍未腾退房屋，故他应继续承担此费用。第五，房屋设施拆除和装修投入的问题，这是陈锐玉营业所需的投入，与我无关，另合同中明确约定如不再续租，不得拆除相应设施。最后，关于一、二审诉讼费的问题，应该尊重法院判决。综上，请求二审法院维持原判。李香杰向一审法院起诉请求：1.请求解除与陈锐玉房屋租赁合同；2.请求陈锐玉给付拖欠租金71000元，并自2018年6月1日始至该款付清时止，按年利率6%给付利息，现暂计利息5325元；3.请求陈锐玉给付自2019年9月1日始至腾退房屋时止的房屋租金；4.案件受理费由陈锐玉承担。一审法院认定事实如下：2015年9月1日，陈锐玉与李香杰签订了房屋租赁合同。合同约定：李香杰将坐落于五一街142-5号商业房屋一套租赁给陈锐玉经营，年租金400000元，租期自2015年9月1日-2020年8月31日止。交纳方式即租金在租赁期每届满一年时，提前三个月支付。房屋租赁期内的取暖费由李香杰承担；陈锐玉不交付或者不按约定交付租金达10日以上，李香杰可以解除合同；另外，一方因经营需要，在不影响房屋结构前提下，可以对承租房进行装饰装修，但装修前要向李香杰提供装修设计、施工方案及图纸，在得到李香杰书面同意后方可施工。合同期满，如陈锐玉不再续租，不得单方面毁坏或拆除已有设施。如房屋装修项目需要向相关政府部门申请和审批的，由陈锐玉负责办理。陈锐玉在2018年之前履行合同正常，但尚欠房屋租金71044.16元，2019年按合同约定应在6月1日前交纳下一年度租金400000元，陈锐玉至今未履行，已违反了合同约定。在2018年9月1日至2019年8月31日租赁期内，陈锐玉未按约定交纳租金，即同意用所拖欠租金交纳取暖费38955.84元。该租赁合同履行至2018年9月7日时陈锐玉所租房屋应交取暖费仍为38955.84元，后陈锐玉于2019年3月13日所交的11842.22元及2019年1月24日通知单所载明的应交17647.2元均发生在合同履行期间，李香杰不知情。陈锐玉向该院递交答辩状中提出要求李香杰赔偿停热所造成损失之请求，未向李香杰提起反诉，亦未向该院提供相应证据。一审法院认为，李香杰与陈锐玉签订的房屋租赁合同有效，李香杰与陈锐玉均应按合同约定履行，李香杰提供的证据该院予以采信，其主张有理有据，该院予以支持。陈锐玉在答辩状中所提出的意见因其未向李香杰提起反诉而应另案处理，对其提供的复印件证据证明交费部分予以采信，对其提供的热力公司停（限）热通知单复印件证明停热的事实不予采信，对2019年1月29日停（限）热通知单复印件载明的应交餐饮部取暖费及管网建设补偿费17647.2元，陈锐玉要求李香杰给付之意见，因发生在合同履行期间，李香杰不知情，况超出应交取暖费38955.84元而不予支持；综上，陈锐玉履行合同不符合约定，李香杰要求解除该租赁合同之诉请应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第（二）项之规定判决：一、解除原告李香杰与被告陈锐玉签订的房屋租赁合同；二、被告陈锐玉给付原告李香杰2018年9月1日至2019年8月31日租期内拖欠的房屋租金71044.16元，并自2018年6月1日始至该款付清日止按年利率6%计付利息；三、被告陈锐玉自2019年9月1日始至房屋腾退完毕之日止每日给付原告李香杰房屋租金1095.89元（400000元÷365天=1095.89元）。案件受理费854元由被告陈锐玉负担。二审期间，陈锐玉的委托诉讼代理人出示17647.2元的取暖费收据、停（限）热通知单，用以证明李香杰未完全履行合同义务全额缴纳取暖费，陈锐玉代为垫付17647.2元的取暖费，经李香杰质证认为，产生取暖费的库房在租赁之前属于冷库，是陈锐玉为经营需要私接暖气，产生的费用应由陈锐玉自行承担。李香杰出示热力公司查询取暖费流水照片，用以证明案涉房屋第一年没有产生冷库的取暖费，是陈锐玉后来私接导致取暖费增加的，陈锐玉的委托诉讼代理人质证认为，并未新增取暖，只是将原有暖气改为地暖，且李香杰出示的清单显示，案涉房屋取暖费2014-2015年度为40000多元，此后开始减为30000多元，恰好证明李香杰未全额支付取暖费。李香杰出示与陈锐玉的聊天记录，用以证明因陈锐玉不交房租，李香杰曾要求陈锐玉腾房，但陈锐玉一直未腾空房屋，经陈锐玉的委托诉讼代理人质证认为，李香杰所发内容陈锐玉并未看到，且陈锐玉精神状态不佳，故对于李香杰的要求并不知情。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，1.陈锐玉所交的房屋取暖费17647.2元本金和利息是否应由李香杰给付；2.陈锐玉是否已将租赁的房屋腾退给李香杰；3.陈锐玉请求撤销2019年9月1日开始至房屋腾退完毕之日止每日支付房屋租金1095.89元的事实依据和法律依据。关于焦点1，陈锐玉主张其代为垫付取暖费17647.2元及利息应由李香杰承担。本院经审查认为，因陈锐玉、李香杰有“用陈锐玉所交取暖费抵顶房租”之约定，故本院在本诉中对陈锐玉的该项请求进行审理。陈锐玉所出示的17647.2元取暖费收据虽能证实其交纳该部分取暖费的事实，但李香杰质证认为该部分取暖费是陈锐玉私接暖气增加的费用，陈锐玉未能提供充分有效的证据证明该部分取暖费是房屋原有取暖设施造成即无法证明该取暖费属于合同约定的李香杰应缴纳取暖费的部分，应承担举证不能的不利后果，故对于陈锐玉的此项诉讼请求本院不予支持；关于焦点2，陈锐玉主张房屋已腾退完毕，并应撤销一审法院判决“自2019年9月1日始至房屋腾退完毕之日止每日给付原告李香杰房屋租金1095.89元”的判项。因陈锐玉当庭自认仅将房屋腾空但并未将房屋钥匙交还给李香杰，李香杰对房屋腾退的事实不予认可，陈锐玉也未能提供任何证据证明已与李香杰进行过房屋交接，或通过其他方式要求将房屋腾空退还给李香杰，故对于陈锐玉已腾退房屋的主张，本院不予认可；关于焦点3，一审法院基于房屋未腾退的事实，根据案涉房屋年租赁费确定延期退房的日租金为1095.89元并无不当。陈锐玉主张要求李香杰给付营业损失及装修补偿款，因其一审未提出反诉，二审调解达不成协议故不予审理，可另案诉讼。综上所述，上诉人陈锐玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1576元，由上诉人陈锐玉负担。本判决为终审判决。审判长 姜 文审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇一九年十二月十六日书记员 金 龙