宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终3706号上诉人（一审被告）:王胜鑫，男，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：虎润楠，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：汇丰祥商业控股有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街穆商南路中国银川穆斯林国际商贸城东配楼**。法定代表人:耿楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：马仲礼，男，回族，系该公司职员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：马楠，宁夏方和圆律师事务所律师。上诉人王胜鑫因与被上诉人汇丰祥商业控股有限公司（以下简称汇丰祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初1431号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。王胜鑫上诉请求：1.撤销一审民事判决，对本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人已不再是涉案租赁合同的主体一方，本案诉讼主体不适格，上诉人不应承担任何法律责任，被上诉人应当向案外人马紫晨主张相关权利。2、一审判决第二项中关于上诉人承担违约金8723.63元显然过高，属适用法律错误，应当予以撤销。汇丰祥公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决公正合法，应当维持。2、上诉人主张其不是涉案纠纷的正确主体，没有事实依据和证据支持，不应得到采信。3、一审判决中针对违约金的判项，符合法律规定以及合同双方的约定，上诉人主张认为违约金过高，没有事实及法律依据。汇丰祥公司一审诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年12月1日签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》（编号：20110158）；2.被告向原告支付房屋租金34894.52元，违约金17447.26元（租金自2018年1月1日计算至2018年12月31日止）；3.被告向原告支付能源费2045.4元，违约金184.09元（能源费自2018年7月1日计算至2018年12月31日，继续主张至费用交清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年12月1日，原告与被告签订《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》一份，约定：原告将位于中国穆斯林国际商贸城1B6-25号的经营场地出租给被告，面积为40.2平方米；原告于2011年12月1日前向被告交付该物业，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日止，其中免租期自2012年1月1日至2016年12月31日；租金为42.65元/平方米/月；被告应当按照第六年租金标准向原告交纳履约经营保证金20574.36元，免租期结束后，该保证金可转为第六年租金；自第七年开始，每年租金上下浮动不得超过上一年度的10%，被告应当于当年租期期满前三个月一次性交纳第二个合同年度的全年租金；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、物业综合服务、能源费（含中央空调费）等费用由被告按照合同约定按时支付，否则承担逾期未付的责任；……；被告逾期不支付或不足额支付租金或履约经营保证金累计达60天，逾期不支付或未足额支付其他费用累计达到30天的。……被告中断、停止或威胁中断、停止其经营的。发生上述情况，原告有权提前终止本合同并收回该物业，被告应向原告支付相当于该物业届时6个月租金的违约金；被告逾期支付租金或履约经营保证金的，每逾期一日，被告应按照逾期支付金额的日万分之五标准向原告支付逾期付款违约金。附表约定：交付日期为2011年12月1日，租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日止。附件二约定：物业费以每年公示的价格支付，能源费租赁期前5年按照5元/月/每平方米交纳，租赁期后五年按照原告公示的标准予以交纳；每年度最后30日之前必须交纳下年度物业费，每半年度最后30日之前必须交纳下半年度能源费；原告对被告不及时或不交租金、物业费、能源费及相关费用的行为有权要求赔偿经济损失，支付违约金、停水、停电、催缴；被告未按时交纳物业费、能源费等费用的，应按每项欠费每日0.5‰向原告支付违约金，同时原告有权从履约经营保证金中扣除，并要求被告在7日内补足扣除的履约经营保证金。合同签订后，被告向原告交纳了经营保证金20574.36元。2016年7月22日原、被告签订上述租赁合同补充条款，约定：将原告出租给被告的1B6-25号场地（建筑面积40.2平方米），变更为1B5-60、1B6-53号经营场地，该物业建筑面积68.18平方米；履约保证金20574.36元，变更为34894.52元，被告已交履约保证金20574.36元，免收14320.16元。原告向被告交纳了2018年1月1日前的房屋租金及2018年7月1日前的能源费。现原告认为被告未交纳2018年1月1日以后的租金及2018年7月1日以后的能源费，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，被告租赁原告所有的涉案房屋，有双方签订的租赁合同为证，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了租赁合同法律关系。按照双方租赁合同的约定，被告逾期不支付或不足额支付租金累计达60天，原告有权解除合同，被告自2018年1月1日起未向原告交纳房屋租金，故原告要求解除原、被告于2011年12月1日签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》（编号：20110158）的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日止的租金34894.52元（68.18平方米×42.65元/平方米/月×12个月），不违反双方合同约定，予以支持。原告要求被告按照合同约定支付6个月的租金17447.26元作为违约金，根据被告欠付的租金金额，酌情调整为8723.63元。原告要求被告支付涉案房屋2018年7月1日至2018年12月31日期间的能源费2045.4元、违约金184.09元，不违反双方的约定及法律规定，予以支持。被告经法院传票依法传唤，未到庭应诉，应当视为其放弃了举证、质证、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告汇丰祥商业控股有限公司与被告王胜鑫于2011年12月1日签订的《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》；二、被告王胜鑫于本判决生效之日起七日内向原告汇丰祥商业控股有限公司支付租金34894.52元及违约金8723.63元；三、被告王胜鑫于本判决生效之日起七日内向原告汇丰祥商业控股有限公司支付能源费2045.4元及违约金184.09元；如果被告王胜鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，公告费300元，由原告汇丰祥商业控股有限公司负担264元，被告王胜鑫负担1200元。二审中，王胜鑫出示经营权转让协议范本一份，证明2016年12月1日上诉人与案外人马紫晨约定将涉案房屋转让给马紫晨，相关租金及费用的支付由马紫晨负担。汇丰祥公司对该证据不予认可，认为上诉人与案外人签订协议，被上诉人并未参与，真实性无法核实，该份协议约定的内容与上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同明显相悖，原合同8.4条中明确约定上诉人转租需征得被上诉人书面同意，在上诉人没有书面同意的情况下仅凭转让权经营无法将租赁关系的权利义务转移至第三人，无法达到证明目的。经审查，王胜鑫出示的证据不属于二审新证据，不能达到其证明目的，且汇丰祥公司不予认可，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，王胜鑫对与汇丰祥公司签订《汇丰祥商业控股有限公司中国穆斯林国际商贸城租赁合同》不持异议，双方应按合同约定履行各自义务。对王胜鑫所提上诉理由，经查，涉案租赁合同“八、转租、转让和交换”中8-1载明：乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该物业部分或全部转租给他人。8-4载明：特别强调的是非经甲方书面同意，乙方不得转让、分租或转租该或其任何部分或该物业之任何权益予任何其它第三人。王胜鑫并未举证证明转租涉案房屋征得了汇丰祥公司的书面同意，故其所提不再是租赁合同相对方，主体不适格，应由案外人负担相关租金及费用的上诉理由不能成立。汇丰祥公司诉请按照合同约定由王胜鑫支付6个月的租金作为违约金，一审法院根据欠付的租金金额酌情予以调减并无不当。上诉人所提上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人王胜鑫负担。本判决为终审判决。审判长  马少骏审判员  王文花审判员  解 杰二〇一九年十二月十三日书记员  尉欣妍附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。