河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民初4233号原告熊玉明，男，1987年3月1日，汉族，住河南省潢川县。委托代理人钟洋、杨佩佩，河南国银律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告徐芳，女，1971年8月22日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托代理人王少华、付强，河南以德律师事务所律师，代理权限特别授权。原告熊玉明诉被告徐芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊玉明的委托代理人杨佩佩、被告徐芳的委托代理人付强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2016年5月l6日签订《房屋租赁合同》约定，由原告租赁被告所有的位于信阳市体彩广场19号楼二楼原西餐厅的房屋。另根据《房屋租赁合同》第三条之约定，房屋租赁合同的保证金为l0万元，保证金不冲抵房屋租金，合同终止后保证金于十日内全额退还。在《房屋租赁合同》签订之后，原告与“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司签订了杰拉网咖的《特许经营合同书》，原告在上述房屋上开始经营加盟的“杰拉网咖“。在原告租赁上述房屋期间，原告依约足额向被告支付了租赁房屋期间的租金，期间没有拖欠过被告租金。后由于原告在上述房屋加盟经营的“杰拉网咖"被“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司起诉。“杰拉网咖”总公司浙江杰拉网络技术有限公司起诉要求解除与原告之间的《特许经营合同书》，并要求原告停止使用“杰拉网咖”作为加盟店名称，拆除带有杰拉网咖标志的广告招牌、店内设施、软件管理、各类资料等。为此，原告于2019年3月份联系被告，并明确告知被告不再租赁上述房屋。在原告向被告告知不再租赁上述房屋后，原告便开始了对上述房屋进行腾退、转租，直到2019年5月31日原告彻底从上述房屋搬离。原告腾退上述房屋后，明确告知了被告房屋腾退的相关情况，被告也对原告彻底腾退上述房屋的行为予以了确认。但是，在原告腾退上述房屋后，被告明确告知原告保证金不予退还。因此，为了维护自身合法权益，原告现依据《民事诉讼法》的相关规定依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告辩称，原告起诉状《房租租赁合同》无法律依据根据合同约定，原告并没有达到解除合同的条件，根据规定，没有发生法定解除合同条件，原告要求返还10万元无法律依据，保证金的作用是原告在欠付房租、水电费等情形发生时，可以直接扣除的费用，现原告欠付的房租水电费等超过了10万元。原告提交以下证据：第一组证据：证据1、房屋租赁合同；证据2、浙江杰拉网络技术有限公司起诉原告合伙人张大庆的民事诉状和应诉通知书；证明目的：1、《房屋租赁合同》中并未约定原、被告双方在合同期满前不能解除《房屋租赁合同》，也没有约定合同期限届满前一方解除合同需要承担违约责任。因此，原、被告双发在《房屋租赁合同》到期前都有权解除合同。2、原告租赁涉案房屋的用途是为了开“杰拉网咖”，在经营过程中一方面由于亏损严重，另一方面由于杰拉网咖的授权经营方要求解除特许经营协议，不允许原告再使用“杰拉网咖”，导致原告租赁涉案房屋进行经营活动的合同目的已经无法实现，原告提出解除《房屋租赁合同》不存在任何恶意，具有合法正当的理由。第二组证据：证据1、房屋租金收条两份、保证金收条一份；证据2、银行转账记录三份；证据3、情况说明；证明目的：1、原告向被告缴纳了2016年6月1日至2019年5月31日期间的全部租金，合计75万元，甚至还向被告多支付了5000元。2、被告扣除原告保证金没有任何的事实和法律依据。第三组证据：证据l、张大庆、熊玉明、王晓伟和被告徐芳在2019年6月2日下午一点半的谈判录音；(光盘一份)证明目的：1、原告在2019年3月份、4月份、甚至2019年年前就已经通知被告不再租赁涉案房屋，原告不再租赁涉案房屋提前至少两个月甚至更久通知了被告，原告不存在过错。2、原告2019年缴纳的房屋租金是得到被告认可的，原告不存在违约行为。3、原告已于2019年5月30日搬离涉案房屋，并将涉案房屋和涉案房屋的钥匙完好无损的交付被告，且被告认可原告于2019年5月30日搬离了涉案房屋，但是不同意向原告出具收房证明。4、被告已于2019年6月2日对涉案房屋进行招租。被告质证称，1.真实无异议，合同中的原告要求解除合同，应发出书面的通知，房屋用途和本案无关，2.租金、收条、依据转账记录真实性无异议3.只是被告一起协商，原告要想解除合同需正式的书面内容，证据中徐催要过房租，但是原告未交。被告提交徐芳发给熊玉明的二份书面通知，证明被告多次向原告催要房租，原告未支付。2.照片若干张，证明原告在大门贴的房租装修的通知，说明原告任在营业。3.水电费是收据，证明原告还欠付水电费。4临时出租协议及收条，证明被告因原告不在房屋被告就找个地方帮原告存放。原告质证称，1有异议，显示时间为2019年6月1日原告在此之前搬离房屋，并将房屋钥匙交付被告，被告在事后单方将通知，贴在自家房屋，不对原告产生任何效力。2.被告提供2019年8月7日拍的照片与原告无关，双方租赁关系早已在2019年5月终止，该照片中的张贴者不明不能达到被告的证明目的。3有异议，证据来源不明，原告早已在合租费合同终止前结清所有水电费，因该还有剩余，原告不欠任何费用.4有异议，原告在搬离房屋时，已将乙方全部物品清理完毕。经审理查明，原被告于2016年5月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定：“出租方(简称甲方)：徐芳。承租方(简称乙方)：熊玉明。甲乙双方在平等自愿的基础上，经协商订立本合同：一、房屋状况：1、甲方出租的房屋座落于信阳市体彩广场19号楼二楼原西餐厅。二、租赁期限：1、租赁期限伍年整：自2016年6月1日起至2021年5月31日止。2、租赁期届满时本合同自动终止。甲方若继续出租，乙方在同等条件下有优先续租权，乙方若继续承租，应当在本合同租赁期限届满前叁个月书面提出，经双方协商同意后另订租约。三、房租金递增方式：1、租金前两年：每年租金为大写贰拾伍万元（小写250000元整），随市场物价不断上涨的规律，第三年开始每年按房租金全额百分之十累计递增。2、付款方式及保证金：每年提前两个月(4月1日)一次性付清全年租金，乙方逾期付款，则按应付房款总额每天加收1O％滞纳金。超过三个月，甲方有权收回现有场所经营权及房屋使用权，合同视为自动终止。3、保证金壹拾万元。保证金保证乙方应承担的违约金、滞纳金，拖欠期间而产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清租赁期间发生的所有费用，甲方依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。四、甲乙双方责任及义务：1、合同生效之日起，水电、卫生、工商税费等由乙方自行承担，房屋租赁税、费、均由乙方承担，(如管理部门按整体收费，乙方则按楼层共计三层平均分摊)，甲方按照合同约定金额收取净房租金。2、合同生效之日起，房屋使用权归属乙方，乙方应合理使用所承租的房屋及其附属设施，承担租赁期间房屋及附属设施的维护、维修，并承担一切安全事故的责任，室内外的装修物品，水电设施、设备及人身伤害等其它未列表的安全因素，由此引起的各种法律及经济赔偿责任均由乙方承担，甲方不承担任何连带责任。3、因本栋楼层属分层租赁形式，电梯、步行梯及一楼接待大厅属本栋楼层的公用区域。因此各楼层仅限区域内经营，经营宣传广告不得越界影响其它楼层经营权益和整体美观。4、合同生效之日起，因合约期限较长，在此期间如遇不可抗拒南外来因素：如旱涝、地震等因素引起的自然灾害，及政府参与的划割、拆除、改造等强制行为，甲方双方互不追究赔偿责任，合同视为自动终止。5、乙方装修不得改变房屋的结构，装修或增加设施对房屋结构有影响的，须经甲方书面同意方可实施。6、根据经营状况，经营期间乙方确需转让经营权，必须征得甲方同意后，需另行协商并签订有效租赁协议，房租金另议，原甲乙双方房屋租凭合同自动作废。7、合同到期终止，附属于房屋内外的装修固定设施，(注：中央空调属甲万所有，二、三层承租方可与甲方协商使用权，维护、保养费用由二、三层承租方共同承担)如整体门头、隔墙、步行梯、电梯、吊项、门窗、消防设施等物品不得拆卸破坏，否则甲方有向乙方追偿的权利(自然损坏乙方不承担赔偿任何责)任。五、此合同一式两份双方签字生效。”合同签订后，原被告均按照合同履行该合同，原告按合同支付了被告方三年的租金，被告方亦一直将服务交付给原告使用。后由于原告与加盟总店之间发生纠纷，原告方无法继续开网吧，因此单方面告知被告不再租赁房屋，被告方未同意，原告未与被告方结算所欠缴水电费，亦未完全腾退房屋交还原告，原告未向被告退还保证金，因此双方发生纠纷，原告遂起诉来院。本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原被告双方在合同中约定的租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止。且详细规定了合同可以自行终止的特殊情形。原告要求解除合同的情况并不符合合同的约定，因原告已经拖欠被告方三个月以上的租金，按照合同约定，双方签订的租赁合同已经自行终止。关于保证金，原被告双方在合同中明确规定：“3、保证金壹拾万元。保证金保证乙方应承担的违约金、滞纳金，拖欠期间而产生的费用等。保证金不得冲抵房屋租金，合同履行终止验收房屋完毕，且乙方结清租赁期间发生的所有费用，甲方依据乙方提供结清费用的相关单据，于十日内原额退还保证金。”庭审中查明，原被告双方并未就水电费等各种费用进行结算，因此不符合退还保证金的情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款(四)项、第二百二十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：驳回原告熊玉明的全部诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2350元，由原告熊玉明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  常咏梅审判员  卢 静审判员  万 欣二〇一九年十二月五日书记员  付 饶