湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10937号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘红英，女，1967年9月30日出生，汉族，系武汉市汉阳区兄弟仁和小吃店个体工商户，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张君，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪竞，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉欢乐投管理有限公司，住武汉市汉阳区马鹦路邓家村武汉名流公馆NK4地块5栋1-2层1号房2-3。法定代表人：董元斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：段丙权，该公司员工。委托诉讼代理人：崔贺贺，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人刘红英因与被上诉人武汉欢乐投管理有限公司(以下简称欢乐投公司)房屋租赁合同纠纷一案。不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘红英的上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，并改判欢乐投公司赔偿刘红英装修损失18万元；2.本案一、二审诉讼费由欢乐投公司承担。事实和理由：1.刘红英没有违约，不应支付违约金。刘红英不差欠欢乐投公司的房屋租金，已缴纳2018年5月份的租金2万元，而每月租金为18098.8元，但由于欢乐投公司在2018年5月18日和2018年6月11日对刘红英停水停电和锁门，导致租赁合同无法履行。因此刘红英没有违约，不应支付违约金。2.欢乐投公司构成违约应当赔偿装修损失。双方签订的《商铺租赁合同》并没有约定欢乐投公司有权停电、停水、锁门，同时根据《中华人民共和国合同法》的第216条规定，欢乐投公司在租赁期间有义务保证租赁物符合约定的用途，因此欢乐投公司停水、停电、锁门的行为构成违约。退一步来讲，即使刘红英违约，那也是双方都违约，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第三项之规定“因双方违约，导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，所以欢乐投公司应当按照自己的过错赔偿刘红英的装修损失。3.根据评估报告，刘红英的装饰装修评估值为49.75万元，租赁合同约定的租赁期为五年，即60个月，所以每个月折旧费为49.75÷60=0.829万元。2018年6月12日至2021年10月22日为剩余租赁期，即40个月，所以装饰装修剩余价值为0.829×40?33.16万元，根据双方过错大小要求，欢乐投公司赔偿装修损失18万元。欢乐投公司辩称：欢乐投公司与刘红英之间的租赁合同，承租人的义务是按约支付租金，根据合同约定刘红英应在2018年4月18日前支付6个月租金，刘红英仅在5月份支付租金2万元，已构成违约，该合同解除是因为刘红英上述行为造成，因此刘红英的上诉理由第一点不成立。按照一审判决查明，刘红英支付水电费的截止时间欢乐投公司不予认可，刘红英租赁欢乐投公司的房屋水费由物业公司代收，供水是预收式水表，要提前交纳，供电是封闭配电房专供线缆无法对指定商户停电，如关闭供电系统会导致所有商铺停电，刘红英在一审中诉称的是因欢乐投公司私自停水、停电造成的违约，欢乐投公司不予认可，刘红英所诉称的欢乐投公司对租赁商铺进行锁门无从说起。欢乐投公司在租赁合同中不存在违约行为，刘红英拖欠租金且霸占房屋达16个月之久，根据法律规定刘红英的装修装饰应由自己承担，在2019年3月25日将租赁房屋的全部装饰装修物拆卸搬走。请驳回上诉维持原判。欢乐投公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘红英向欢乐投公司支付欠缴商铺租金197,185.6元（2018年4月18日至2019年4月18日）及物业管理费6,109.36元；2、判令刘红英向欢乐投公司支付商铺租赁合同违约金65,155.68元；3、本案诉讼费由刘红英承担。刘红英向一审法院提出反诉请求：1.判令双方的租赁合同于2018年6月10日已解除；2.判令欢乐投公司赔偿刘红英装修残值损失180,000元；3.判令欢乐投公司退还保证金36,197.6元和物业管理费4,071.2元；4.反诉费由欢乐投公司承担。一审法院认定事实：2016年7月28日，欢乐投公司作为甲方与乙方刘红英签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市汉阳区马鹦路邓甲新城8栋一单元102号、106号、203号、204号，8栋二单元201号商铺（具体地址最终以派出所门牌号为××，建筑面积约333.47平方米（具体面积以实测为主）租赁给乙方作经营中小型餐饮用途使用。乙方经营商品、提供服务的品牌为兄弟姜汁。租赁期限自2016年10月21日至2021年10月20日止（其中甲方提供装修期为2016年7月31日至2016年10月20日，为期80天）。乙方租金按六个月自然月为一个计租期，每半年度支付一次，租金为一楼（68平方米）每平方110元，二楼（265.47平方米）每平方40元，首期租金乙方签订合同应向甲方支付108,592.8元，以后每一计租期租金，按照先缴纳后使用原则，乙方应提前十日进行支付。乙方向甲方支付两个月租金作为合同履约保证金，共计36,197.6元，作为乙方履行本合同义务的担保。租赁合同履约保证金乙方不得用以冲抵租金、物业管理费、违约金等其他应由乙方承担的费用。租赁合同期满，履约保证金在乙方结清所有费用且未对承租物业结构、设施设备、公共部分物业、公共设施设备造成破坏，并经甲方签字确认合格后，乙方应到工商管理部门注销营业执照。在乙方无违约、拖欠租金、物管费等费用后，甲方在15日内无息退还乙方。因乙方违约导致本合同终止的，则甲方不退还合同履约保证金。未经甲方的书面同意，乙方不得以任何方式对租赁标的的任何部分做拆改、移动或毁损，不得对租赁标的做任何改变、增设或改进，因乙方原因导致损坏、破坏的，由乙方承担全部赔偿责任。乙方有权在不改变租赁标的主体结构及内部构造的前提下，对租赁标的内部进行适当、必要的装修。乙方对标的进行装修前须经甲方同意，并符合国家有关现行建筑安装规范的规定。乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达7天，乙方欠缴各项费用达2,000元，乙方擅自拆改变动或损坏标的主体结构，甲方有权单方解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究乙方违约责任。在本合同租赁期限内，在乙方无违约情况下，甲方不得将标的收回或另行租给第三方，若有则视为违约，需赔偿乙方的租赁损失和装修、设施、设备等各项费用，并应按当年年租金的30%向乙方支付违约金。乙方有本合同第六条第三款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，如违约金不足以赔偿甲方损失，由乙方补足，且甲方有权追究乙方赔偿及违约责任。合同签订后，欢乐投公司将约定房屋交付给刘红英使用，刘红英对房屋进行了装修用于经营餐饮。刘红英向欢乐投公司支付费用如下：2016年7月28日支付六个月租金及押金共计144,790.4元，2017年3月13日支付物业管理费6,107元（2017年3月1日至2018年2月28日），2017年4月20日支付三个月租金计54,296元（2017年4月20日至2017年7月19日），2017年7月21日支付租金22,000元，2018年1月25日支付30,000元，2018年3月12日支付30,540元（2018年1月25日、3月12日所支付的款项含三个月租金以及2018年3月1日至2019年2月28日物业管理费），2018年5月10日支付20,000元。2018年5月22日，欢乐投公司工作人员向刘红英下发《通知》，通知载明：刘红英应在2018年4月18日前向欢乐投公司缴纳下一租赁期内三个月的房租54,396.4元，已付20,000元余34,396.4元未付，在接到通知之日起七日内缴纳，逾期将依合同约定解除双方的《房屋租赁合同》收回门面房屋并追究违约责任。刘红英缴纳电费至2018年6月12日，缴纳水费至2018年5月31日。2018年5月18日刘红英所租房屋被停水停电，6月11日房屋被上锁，刘红英可从二楼进出。2019年4月10日欢乐投公司向刘红英送达《通知》，要求刘红英缴纳至2019年4月18日的租金217,185.6元、物业管理费6,109.36元。刘红英回函称因欢乐投公司在2018年5月18日停水电，且在6月11日直接将房屋锁门，双方的租赁合同已在2018年6月11日解除。司法鉴定后，刘红英通知欢乐投公司办理房屋移交手续，欢乐投公司一直拖延拒不办理，因此欢乐投公司主张2018年6月至2019年4月的租金不符合客观事实，停水、电及锁门后没有经营使用房屋，无租金可交，且要求欢乐投公司退还2018年6月至2019年2月期间的物业管理费，赔偿损失。案件审理期间，刘红英申请对所租房屋室内装修、厨房设备和油烟系统残值进行评估鉴定，经鉴定，室内装修评估值为454,700元，设施、设备资产评估值为42,800元。欢乐投公司、刘红英现因租赁相关问题协商未果，欢乐投公司起诉至一审法院。案经调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，欢乐投公司与刘红英签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依约全面履行合同。合同签订后，欢乐投公司向刘红英交付了房屋，刘红英对房屋进行装修后经营餐饮业。刘红英交纳租金至2018年4月18日，未及时交纳下一期的租金，刘红英于2018年5月10日交纳了该期部分租金后未再向欢乐投公司交纳该期剩余租金，刘红英违约在先。欢乐投公司向刘红英发出交租通知，刘红英至今未向欢乐投公司交纳租金，系根本违约，双方合同应予以解除。刘红英主张合同已于2018年6月11日解除，约定解除权的行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，刘红英没有证据证明存在解除合同通知到达对方或己方的情形，故对刘红英的主张不予采信。刘红英并未拖欠水电费，结合刘红英提交的音像资料以及欢乐投公司的催租通知，刘红英所租房屋被停水停电，应系欢乐投公司所为。欢乐投公司对刘红英所租房屋停止供水供电，导致刘红英无法正常经营，虽然刘红英拖欠房屋租金，违约在先，但欢乐投公司的行为导致刘红英无法正常使用房屋，亦无法产生收益，房屋租赁合同为双务有偿合同，刘红英无法使用、收益房屋，也不应支付租金对价，刘红英已支付停水停电前的费用，故停水停电后的房屋租金及物业管理费刘红英不应交纳，对欢乐投公司要求刘红英支付租金及物业管理费的诉讼请求不予支持。欢乐投公司应向刘红英退还多余的物业管理费4,071.2元。合同系因刘红英违约而解除，刘红英应承担违约责任，即向欢乐投公司支付违约金65,155.68元（54,296.4元×4×30%）。合同已约定违约金，且欢乐投公司没有充分证据证明刘红英擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，欢乐投公司应向刘红英退还保证金36,197.6元。合同系因违约而解除，故对刘红英反诉要求欢乐投公司赔偿其装修损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除武汉欢乐投管理有限公司与刘红英于2016年7月28日签订的《商铺租赁合同》；二、刘红英于本判决生效之日起十日内向武汉欢乐投管理有限公司支付违约金65,155.68元；三、武汉欢乐投管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘红英返还保证金36,197.6元；四、武汉欢乐投管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘红英返还物业管理费4,071.2元；五、驳回武汉欢乐投管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘红英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3,374元（武汉欢乐投管理有限公司已预交1,687元），由武汉欢乐投管理有限公司承担2,554元，由刘红英承担820元，刘红英于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给武汉欢乐投管理有限公司；反诉案件受理费2,302元由刘红英承担（已交纳）。本院二审期间，刘红英向本院提交新证据，一审判决以后刘红英给欢乐投公司的回函一份，拟证明在2019年8月19号刘红英把房屋钥匙邮寄给了欢乐投公司。经质证，欢乐投公司意见，确认有这个回函，是一审判决之后，2019年8月17日欢乐投公司向刘红英发了收房通知，刘红英是2019年8月19日向欢乐投公司回函，欢乐投公司于2019年8月22日再次向刘红英回函，对于该证据的真实性没有异议，跟本案的争议焦点没有关联性。因该证据在一审判决后新产生，与本案无关联，本院不予采信。欢乐投公司向本院提交新证据，1.收回商铺通知及回函一份，拟证明欢乐投公司在收到一审判决后主动与刘红英联系办理商铺交接。2.涉案房屋物业公司出具的水电供应情况说明，拟证明涉案房屋水电均为预冲式，欢乐投公司无法控制停水停电。3.刘红英交还钥匙后上门查看涉案房屋的三张照片，拟证明该房屋主体结构被破坏，刘红英所称的装修装饰物已搬离。经质证，刘红英意见，对第一份证据的真实性认可，刘红英也给了回函，对他通知的内容不认可。对第二份证据真实性不予认可。对第三组真实性认可，对关联性不予认可，对证明内容有异议，没有破坏主体结构。欢乐投公司提供的证据也是一审判决后新产生的证据，与本案无关联，本院不予采信。本院对一审法院审理查明事实予以确认。本院认为，刘红英与欢乐投公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应全面实际履行，各自按合同约定义务履行各自的义务，一方违约不是另一方也可以违约的理由，各自对自己的违约行为承担违约责任。根据刘红英的上诉请求及理由，欢乐投公司的答辩意见，双方争议焦点为刘红英应否向欢乐投公司给付违约金，欢乐投公司应否赔偿刘红英装修损失18万元。根据双方合同约定“乙方租金按六个月自然月为一个计租期，每半年度支付一次，……按照先缴纳后使用原则，乙方应提前十日进行支付。”及“乙方不支付或者不按照约定时间支付租金达7天，乙方欠缴各项费用达2,000元，……甲方有权单方解除合同，收回该标的，并有权不退还履约保证金，并追究乙方违约责任。”的内容，刘红英支付租金的方式和期限为每半年度支付一次，按先缴纳后使用原则，刘红英应提前十日进行支付，刘红英在合同履行中，未按该约定交付租金已经违约。依2018年5月22日，欢乐投公司工作人员向刘红英下发《通知》内容，2018年4月18日前刘红英应支付租金54,396.4元，至2018年5月10日支付20,000元，欠付34396.4元，在接到通知之日起七日内缴纳，属刘红英已经有不按合同约定方式、时间支付租金达7天的情形，刘红英已构成根本违约。欢乐投公司有权单方解除合同，刘红英应承担违约责任，给付违约金。依双方合同约定刘红英违约，欢乐投公司有权不退还履约保证金，一审判决考虑刘红英已经交付水、电费，刘红英所租房屋有停水停电的情况，已对欢乐投公司要求刘红英支付租金197,185.6元及物业管理费6,109.36元的诉讼请求不予支持；对欢乐投公司没有充分证据证明刘红英擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，已判决欢乐投公司应向刘红英退还保证金36,197.6元。之后，欢乐投公司未予上诉，提出异议，视为服判。本院予以维持。刘红英认为不应向欢乐投公司给付违约金的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其该部分上诉请求本院不予支持。根据双方合同约定“在本合同租赁期限内，在乙方无违约情况下，甲方不得将标的收回或另行租给第三方，若有则视为违约，需赔偿乙方的租赁损失和装修、设施、设备等各项费用，”欢乐投公司赔偿刘红英装修损失的条件为刘红英无违约的情况下，欢乐投公司将标的收回的情形，现欢乐投公司将刘红英所租房屋收回，系因刘红英有违约情况下，欢乐投公司不需赔偿刘红英的装修损失。刘红英的上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，刘红英的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,374元，由刘红英负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十二月十六日书记员  张 欣