广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23776号上诉人（原审原告）：江文婷，女，1988年2月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：徐国棠，广东丞洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎炎明，广东丞洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊学峰，男，1979年8月8日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。被上诉人（原审被告）：练杏，女，1979年3月1日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：熊学峰，与练杏为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：叶建忠，男，1991年1月7日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：黄嘉钰，女，1990年9月14日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州鸿诚置业有限公司，住所地广州市花都区新华街新华路85号4号商铺。法定代表人：黄智杰，职务：经理。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：骆国栋，广东标诺律师事务所律师。上诉人江文婷因与被上诉人熊学峰、练杏、叶建忠、黄嘉钰、广州鸿诚置业有限公司（以下简称鸿诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江文婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判熊学峰向江文婷支付100000元定金罚款；2.练杏就熊学峰应付定金及定金罚款承担连带责任；3.叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司就熊学峰应付定金及定金罚款共同承担清偿责任；4.一、二审诉讼费用由熊学峰、练杏、叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司承担。事实及理由如下：一、一审法院对江文婷向熊学峰及其代理人鸿诚公司支付的50000元款项认定为诚意金，属于认定事实错误。熊学峰应当对其违约行为承担双倍返还房屋定金的法律责任。1.一审过程中，熊学峰确认鸿诚公司是为其代理出售涉案房屋以及办理有关房屋交易的收款手续。江文婷向鸿诚公司支付50000元的购房款，而鸿诚公司出具的《收款收据》亦将50000元写为定金，且该50000元款项已由熊学峰收取，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，鸿诚公司收取50000元的行为对熊学峰发生效力。2.一审中，熊学峰对50000元款项的陈述前后矛盾，其在庭审中的两次陈述，证明熊学峰知晓鸿诚公司收取江文婷的50000元款项是购买涉案房屋的定金，只是为了不承担定金罚款的法律责任而否认该50000元的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，熊学峰应当双倍返还定金100000元。二、黄嘉钰以个人名义收取江文婷的定金且不予退还，其与鸿诚公司存在财产混同，黄嘉钰与叶建忠应对鸿诚公司的债务承担连带责任。因熊学峰的原因未能签订买卖合同，其将收取的50000元定金退回鸿诚公司法定代表人黄嘉钰个人账户，但黄嘉钰并没有将该50000元定金款退回江文婷。黄嘉钰作为公司法定代表人，其收取上述款项后未交还鸿诚公司，与鸿诚公司存在财产混同的情况。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，黄嘉钰作为鸿诚公司的法定代表人应当对公司债务承担连带责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条，叶建忠作为黄嘉钰的配偶，应对黄嘉钰及鸿诚公司的债务承担连带责任。三、在2019年5月28日一审开庭时，熊学峰及黄嘉钰、叶建忠共同委托的代理人已经对2018年1月份收取了江文婷50000元定金作出了肯定的表述，而涉案房屋的存量房买卖合同也是在2018年1月2日签订并进行了网签登记。由此可见，熊学峰是知道和应当知道江文婷向其支付50000元定金购买涉案房屋的事实。根据上述表述，熊学峰是追认鸿诚公司、黄嘉钰作为其出售涉案房屋的中介方，并完成相关的委托手续，属于对江文婷购买房屋的意思表示的追认，因此熊学峰与黄嘉钰、鸿诚公司的委托关系是成立的。四、根据存量房买卖合同第2、3条的约定，江文婷向熊学峰支付50000元作为购房定金，已充分证明了该50000元属于定金性质，可以适用定金罚则。五、由于熊学峰一房多卖的行为，及其委托的黄嘉钰、鸿诚公司擅自办理网签解除，客观导致江文婷购买涉案房屋的合法权益受损，江文婷为此申报的贷款虽经审批，但由于网签合同的解除，也没有最终获得相关的款项，但却支付了相应的费用。由此可见，江文婷属于守约方，享有对涉案合同的解除权以及有权要求熊学峰根据定金罚则向江文婷赔偿双倍定金。六、黄嘉钰、鸿诚公司在涉案交易中存在过错，其过错有擅自解除网签合同、在无权代理的情况下签订存量房买卖合同（后经熊学峰追认），该过错行为已构成定金罚则，因此也应承担相应的过错责任。综上，请求支持江文婷的上诉请求。被上诉人熊学峰、练杏二审辩称其坚持一审答辩意见。被上诉人叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回江文婷要求黄嘉钰、叶建忠、鸿诚公司承担责任的上诉请求。叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司在一审中一直承认江文婷支付的50000元为诚意金，而非定金。在交易过程中叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司也不存在过错，涉案房屋的情况已经告知江文婷，且叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司也并未擅自解除网签合同，因此在交易过程中不存在过错。江文婷于2019年1月16日向一审法院起诉，请求判令：1.熊学峰向江文婷返还购房定金50000元；2.熊学峰违约向江文婷支付50000元定金罚款；3.练杏就熊学峰应付定金及定金罚款承担连带责任；4.叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司就熊学峰应付定金承担共同清偿责任；5.叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司就熊学峰应付定金罚款承担共同清偿责任；6.熊学峰、练杏、叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司共同承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx房，权属人为熊学峰。熊学峰向一审法院提交说明、双方户口本及《结婚证》，并确认练杏仍系其配偶。江文婷陈述双方未当面签订房屋买卖合同，也未能向一审法院提交合同文本。熊学峰亦否认与江文婷签订房屋买卖合同，叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司也确认：江文婷与熊学峰并未当面签订房屋买卖合同。江文婷陈述：其于2017年12月20日通过转账方式支付了第一笔定金10000元给黄嘉钰，后黄嘉钰向其出具收据，在2017年12月26日，江文婷再次以支付宝方式支付定金40000元给黄嘉钰，在签订收据时江文婷支付现金5000元，鸿诚公司共开具两张收据，目前遗失一张，只剩下30000元的收据。江文婷向一审法院提交一份收款人为熊学峰、付款人为江文婷的《收款收据》，写明收到江文婷交来的定金30000元，总房价1400000元。熊学峰否认该份收据上的签名为其本人签名，叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司亦否认上述收据中的签名为黄嘉钰的签字。熊学峰随后向一审法院提交情况说明，称：其在与鸿诚公司沟通中，已告知其已与案外人汤某签订《房屋买卖合同》，之后，鸿诚公司为其找到江文婷，但并没有告知其江文婷的信息，具体交易都是由鸿诚公司与江文婷沟通，黄嘉钰向其转账了50000元，告知是江文婷的购房诚意金，但之后由于江文婷的原因没有成交，该50000元应予以没收。熊学峰与鸿诚公司之间没有书面委托合同，双方确认为口头委托。关于鸿诚公司在交易中有无向熊学峰披露江文婷情况及向江文婷披露涉案房屋的具体情况，鸿诚公司陈述：其没有告知熊学峰江文婷的具体信息，只是告知了房价，熊学峰已告知了房屋纠纷，其也告知江文婷涉案房屋需要解封后才能过户。江文婷陈述：在2017年12月10日，中介方告知涉案房屋已签订一份合同，正在办理解除手续，可以支付完定金后，等熊学峰处理完情况再签约，但之后中介方及黄嘉钰擅自解除了网签。鸿诚公司、叶建忠、黄嘉钰提交黄嘉钰与江文婷的微信聊天记录，拟证明其已告知江文婷涉案房屋存在第三方买家，江文婷对此证据予以确认，但认为江文婷知道熊学峰已经与汤某签订《房屋买卖合同》，但不能预测熊学峰再次违约与纪某签订《房屋买卖合同》而无法将房屋出卖江文婷，熊学峰构成违约。2018年5月22日，江文婷书写《承诺书》，称：江文婷承诺放弃购买广州市花都区迎宾大道西163号9栋601房，其中干涉此房产的网签合同和同意贷款书由2018年5月22日失效。若后续江文婷继续追究此房产物业导致该房屋产生的全部法律纠纷，将由江文婷本人自行负责。鸿诚公司、叶建忠、黄嘉钰确认：目前鸿诚公司已退回5000元。江文婷确认：黄嘉钰退回5000元。熊学峰并未向江文婷退回款项，认为是江文婷不买了，需要没收50000元定金。另，案外人汤某起诉被告熊学峰、第三人广州市xx公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院已作出（2018）粤0114民初613号民事判决，判决如下：一、解除原告汤某、被告熊学峰以及第三人广州市xx公司于2017年4月19日签订的《房屋买卖合同》中原告汤某与被告熊学峰之间的房屋买卖合同关系；二、被告熊学峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤某返还购房定金100000元；三、被告熊学峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤某赔偿中介服务费27000元；四、被告熊学峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤某支付违约金400000元；五、驳回原告汤某的其他诉讼请求。后熊学峰提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终17884号民事判决，驳回上诉，维持原判。案外人纪某起诉被告熊学峰、第三人鸿诚公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年10月11日立案，目前尚在审理中。江文婷作为申请人以叶建忠为被申请人向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2019）粤0114民初1357号之一民事裁定书，并查封叶建忠名下所有的位于广州市花都区狮岭镇尚勤路35号8栋303房。江文婷为此支付保全费1020元。一审法院认为：本案中，江文婷承认未与熊学峰及黄嘉钰、鸿诚公司签订任何合同，并未有证据证明江文婷支付的50000元系定金，且江文婷提交的《收款收据》也无法证明系熊学峰亲笔签名，该收据上亦无叶建忠、黄嘉钰的签名，而鸿诚公司一审庭审中也仅确认收到江文婷诚意金50000元，因此，一审法院采纳江文婷向鸿诚公司支付的50000元为诚意金。熊学峰承认收取黄嘉钰交给他的江文婷所交的50000元，而涉案房屋上存在查封情况，熊学峰亦存在与其他案外人签订房屋买卖合同的情况，因此江文婷与熊学峰就涉案房屋的买卖行为无法实现，熊学峰理应将收取江文婷的诚意金50000元返还，因此江文婷主张熊学峰向其返还50000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。目前尚未有充分证据证明江文婷与熊学峰之间就此50000元达成定金条款的合意，而且江文婷在明知涉案房屋上仍有抵押的情况下仍坚持支付50000元，并在2018年5月22日书写《承诺书》，自愿承诺其放弃购买涉案房屋，因此，现江文婷主张熊学峰向其支付50000元定金罚款，于法无据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。熊学峰确认练杏系其配偶，练杏亦未提交证据证明此50000元债务系熊学峰个人债务，因此江文婷主张练杏对熊学峰返还50000元的债务承担连带责任，一审法院予以支持。江文婷与叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司均无签订任何合同，因熊学峰与鸿诚公司均确认已将江文婷支付的50000元交给熊学峰，且江文婷也在与鸿诚公司沟通中明确知悉涉案房屋系熊学峰所有，江文婷也已主张熊学峰、练杏承担返还50000元的责任，且江文婷也已出具《承诺书》表明后续江文婷继续追究此房产物业导致该房屋产生的全部法律纠纷，将由江文婷本人自行负责，故江文婷主张叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司就熊学峰应付定金及罚款承担共同清偿责任，于法无据，一审法院不予支持。因江文婷作为申请人申请诉讼保全时，仅列明被申请人为叶建忠一人，现叶建忠在本案中并不承担相应责任，因此江文婷应自行承担保全费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月11日作出如下判决：一、熊学峰向江文婷返还50000元；二、练杏对熊学峰的上述返还义务承担连带清偿责任；三、驳回江文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由江文婷负担1150元，由熊学峰负担1150元。保全费1020元，由江文婷负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为江文婷有无依据主张熊学峰向其支付50000元定金罚款及要求叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司承担共同清偿责任。本院对此评析如下：江文婷主张其向熊学峰及鸿诚公司支付的50000元为定金，熊学峰应就其违约行为向江文婷双倍返还定金。对此，本院认为，首先，本案中江文婷及熊学峰均确认双方之间并未就涉案房屋买卖事宜签订买卖合同，故无法证明双方就该50000元款项达成定金条款的合意。其次，江文婷提交的《收款收据》也无法证明系熊学峰亲笔签名，《收款收据》上亦无黄嘉钰、叶建忠的签名，故无法证明该笔款项的性质为定金。再次，江文婷明知涉案房屋存在抵押情况仍支付50000元并在2018年5月22日出具《承诺书》，自愿放弃购买涉案房屋。因此，江文婷主张其向熊学峰及鸿诚公司支付的50000元为定金，缺乏依据，本院不予支持。因涉案房屋存在查封情况，且熊学峰与案外人签订了房屋买卖合同，故江文婷与熊学峰之间就涉案房屋的买卖行为无法实现，鸿诚公司及熊学峰在一审中确认该50000元已交给熊学峰，一审据此判令熊学峰向江文婷返还该50000元，并无不当，本院予以维持。熊学峰应在合理期限内向江文婷返还该50000元，本院酌定熊学峰于本判决发生法律效力之日起七日内向江文婷返还该50000元。关于江文婷主张叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司承担共同清偿责任的问题。首先，鸿诚公司及熊学峰在一审中确认该50000元已交给熊学峰。其次，江文婷也已主张熊学峰、练杏承担返还50000元的责任。再次，江文婷也出具《承诺书》表明后续江文婷继续追究该房产物业导致该房屋产生的全部法律纠纷，将由江文婷本人自行负责。故江文婷主张叶建忠、黄嘉钰、鸿诚公司承担共同清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，江文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由江文婷负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏