广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15964号上诉人（原审被告）：何日千，男，1966年10月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被上诉人（原审原告）：佳兆业物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区坂田街道办象角塘宝吉行政办公楼107室，统一社会信用代码914403007152400407。法定代表人：廖传强，董事长。委托诉讼代理人：林君君，女，系该公司法务人员。上诉人何日千因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人何日千上诉请求：1.撤销深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初17350号民事判决，驳回佳兆业物业公司的诉讼请求。2.判决佳兆业物业公司免收其他业主违建后的物业管理费、专项维修金及滞纳金，直到处理好赔偿及将被破坏房屋修复完成。3.请求一审、二审诉讼费用由佳兆业物业公司承担。事实与理由:一、原判对事实和证据的分析认定是错误的、片面的，以致做出错误判定。一审法院实际上认定只要何日千和佳兆业物业公司签订了合同就一定要交管理费，没有考虑合同双方的平等地位和各自的权利和义务。本案中，佳兆业物业公司可园管理处不单是管理不到位，没有尽到管理义务，更是因其严重失职并纵容、保护违建才造成何日千的房屋遭受严重损坏。试问如果没有管理处的保护，在小区业主强烈反对下，住户怎能建成违法建筑？钢筋、水泥、沙石、模板、顶木等庞大的建筑材料如何运送到违建现场？违建如何能挺立半年多，最后才在造成严重后果后不得不由业主自行拆除？在刚发现违建苗头时，何日千即刻向管理处报告，并写了《联名书》给管理处及社区工作站领导，以求达到阻止违建的目的。何日千本人还亲自多次上门阻止违建。但当时佳兆业物业公司的保安不但没有阻止违建，而是阻止何日千进入进行违建的201房。小区业主用尽力气都无法阻止违建的最终建成，违建建成一个星期左右，何日千就发现其房屋有轻微楼板下沉，并多次报告管理处。但一直到何日千的房屋出现严重损坏，才不得不由违建业主自行拆除。如果没有出现严重后果，违建房可能还挺立在何日千房屋的楼上。涉案小区存在如此恶劣的违建事件，怎能认定佳兆业物业公司尽到了管理义务？怎能认定其已向有关部门报告并做出处理？佳兆业物业公司是向哪个有关部门报告，又作出了何种处理？从何日千书面报告违建到何日千的房屋出现严重破坏，再到拆除违建，时间长达六个多月。违建拆除后，何日千的房屋出现大梁裂缝、天面楼板凹陷下沉漏水、大梁楼板倾斜、梁与墙壁分离错位、大部分墙体开裂等情况，整个房屋面目全非。何日千向管理处报告多次后，佳兆业物业公司工程师、工程部负责人及管理处一干等十几人前来查看，并在大梁裂痕两边各凿开了一部分。佳兆业物业公司检查后说已清楚问题存在，会处理好，叫何日千放心等待。但时至今日仍然没有解决。何日千忍受折磨六年多，不得不用几十万元进行全屋重新装修。且如今何日千房屋的楼板主梁凹陷倾斜一直无法修复，如此情况怎么能认定佳兆业物业公司已尽到管理义务。相关违建于2009年8月建成，于2010年3月初拆除。何日千在2012年3月份才在佳兆业物业公司可园管理处蔡经理的建议下停交管理费，佳兆业物业公司可园管理处表示佳兆业物业公司一定会处理违建的事。佳兆业物业公司可园管理处的叶经理也曾提出解决方案，但到2013年10月30日，佳兆业物业公司可园管理处的叶经理告知何日千，佳兆业物业公司不同意相关解决方案。根据《物业管理条例》，物业管理服务质量过差可暂停缴交管理费。二、一审开庭时违反法定程序，不容何日千提出质疑和辩论，只允许何日千简单回答。在一审庭审过程中，法官大部分时间都在和佳兆业物业公司通电话，却不让何日千说明事实真相。三、一审法院认定布吉街道可园七期19号楼1085商铺在2007年7月13日登记至何日千名下不属实，何日千是2009年1月3日签署的《深圳市房地产认购书》。综上，一审认定事实不清，违反法定诉讼程序，主观臆断，裁判不公。何日千为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。被上诉人佳兆业物业公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人佳兆业物业公司向一审法院提出起诉，请求：1.判令何日千支付2012年3月至2018年8月可园七期19号楼商铺1085的物业管理费15390.2元、管理费滞纳金8746.1元，共计21436.3元；2.判令何日千支付2011年10月至2018年8月可园七期19号楼商铺1085的专项维修金492元、专项维修金滞纳金300.3元，共计792.3元；3.判令何日千支付2013年4月至2018年8月可园七期19号楼商铺1085的水费滞纳金418.2元、电费滞纳金1084.2元、排水费滞纳金134.4元、垃圾处理费滞纳金30.1元、燃气燃油加工滞纳金18.3元，共计1685.2元；4.本案诉讼费由何日千承担。一审法院认定事实：位于深圳市龙岗区布吉街道可园（七期）19号楼1085号商铺于2007年7月13日登记至何日千名下。2009年2月13日，佳兆业物业公司与何日千签订《前期物业服务合同》《（临时）管理规约》，约定：物业管理服务费住宅收费按照建筑面积每月每平方米5元的标准收取；专项维修金按照建筑物面积每月每平方米0.15元收取；水费、排水费、垃圾处理费按照深圳市政府部门收费标准进行代收；物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月11-13、23-25日前向佳兆业物业公司交纳当月的费用；逾期未缴纳，每逾期一日收取万分之五的滞纳金等。佳兆业物业公司主张何日千办理入伙手续后，向佳兆业物业公司缴纳了至2011年10月期间的专项维修资金，至2012年3月的物业管理费及至2013年4月的水费、排水费和垃圾处理费；但从2011年10月起未支付专项维修基金，从2012年3月起未支付物业管理费，从2013年4月起未支付水费、排水费和垃圾处理费；截止至2018年8月31日，何日千共拖欠上述费用及相应滞纳金共计26613.8元。为此，佳兆业物业公司向法院提交了2011年10月至2018年8月《深圳可园日常收费通知单》等证据予以证明。佳兆业物业公司经书面催收未果后，遂诉至法院并提出上列诉讼请求。庭审中，何日千认可其自2012年3月开始未再缴纳物业管理费、专项维修基金等，但具体金额不清楚。另查，何日千在诉讼中向法院提交反诉状，要求佳兆业物业公司修复涉案房屋并赔偿因违建造成的损失。一审法院认为，何日千反诉所主张的问题与本案并非同一法律关系，一审法院不予受理，并告知何日千就其主张可另行提起诉讼。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。何日千在庭审中对其拖欠物业管理费、专项维修基金等费用的事实予以认可。根据佳兆业物业公司提交的2011年10月至2018年8月期间的《深圳可园日常收费通知单》，何日千欠交物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费及相应滞纳金共计26613.8元。现佳兆业物业公司要求何日千支付，理由充分，法院予以支持。故何日千应向佳兆业物业公司支付上述费用及相应滞纳金共计26613.8元。何日千辩称其楼上201房住户违建导致其商铺受损，佳兆业物业公司未尽到管理义务。但佳兆业物业公司已就违建问题报告相关部门，相关部门已对此做出处理。何日千提交的证据无法证明佳兆业物业公司未按《前期物业服务合同》的约定全面履行义务。何日千以上述问题为由常年拒付物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费的行为，不仅不符合《前期物业服务合同》的约定，也损害了小区按时足额交纳上述费用的其他广大业主的合法权益，对此，法院不予采纳。何日千就其商铺受损的主张可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告何日千于本判决生效之日起十日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司支付2011年10月至2018年8月期间的物业管理费、专项维修资金、水费、排水费、垃圾处理费及其滞纳金共计26613.8元。案件受理费233元，由何日千承担。本院二审庭审后，何日千向本院提交了下列证据材料：1.佳兆业物业公司可园物业服务中心于2019年8月29日出具的《可园项目19栋1085商铺所欠费用明细》，以证明其已交清了水电费、排水费、垃圾处理费、燃气燃油加工费；2.《物业管理问题投诉书》，以证明佳兆业物业公司对涉案小区的物业服务存在诸多问题，何日千与其他两名业主曾于2010年3月11日就相关物业管理问题向佳兆业物业公司可园物业服务中心进行了投诉；3.佳兆业物业公司可园服务中心于2019年11月19日出具的《证明》，以证明涉案小区19B201业主违建问题；4.2009年2月13日的《办理入伙确认书》，证明何日千于2009年2月13日签署了上述《入伙确认书》；5.2009年8月28日《联名书》，以证明包括何日千在内的多名涉案小区业主，在2009年8月26日就联名要求佳兆业物业公司可园管理处处理违建问题；6.涉案房屋照片；以证明违建给何日千房屋所造成的损害；7.手机录音光盘。佳兆业物业公司质证称：1.何日千的上述证据均已超出举证期限，且部分证据在一审期间也已提交过。2.证据1所载明的欠费项目和金额与我方主张的一致；3.证据2系何日千单方制作，且与本案无关；4.证据3无佳兆业物业公司可园服务中心的盖章，系何日千单方制作，无法确认其真实性；5.证据4恰恰可以证明何日千系涉案小区业主，其应当缴纳物业管理费、专项维修资金等相关费用；6.证据5系何日千单方制作，无法确认其真实性；6.证据6无法判断照片的拍摄日期和地点，也无法证明损害是因什么原因造成的，与本案诉求也无关联；7.证据7无法判断对话人的身份，听不清楚对话的内容，也不清楚何日千的证明目的，且该证据也与本案无关。本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为,何日千系深圳市龙岗区可园（七期）19号楼商铺1085号的业主，而佳兆业物业公司系上述房产所在小区的物业服务企业。双方当事人签订了《前期物业服务合同》，双方之间形成物业服务合同关系。根据本案二审期间双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于何日千拒绝支付物业服务费等费用的抗辩事由是否成立。依据《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条和双方《前期物业服务合同》第四条的约定，佳兆业物业公司按照《前期物业房屋合同》第二条约定的内容向涉案小区提供了物业服务的，何日千作为涉案小区的业主就应向佳兆业物业公司支付物业服务费和物业专项维修资金等费用。何日千并无证据显示佳兆业物业公司存在未按合同约定提供物业服务的行为，故其应依约支付物业服务费、物业专项维修资金等费用。何日千以佳兆业物业公司参与涉案小区其他业主违建行为，造成其房屋损坏为由拒绝支付物业服务费、物业专项维修资金等费用，但无论佳兆业物业公司是否存在该行为，该行为所产生的法律责任与何日千交纳物业服务费、物业专项维修资金等费用的法律责任并非同一法律关系，不能作为何日千拒绝支付物业服务费、物业专项维修资金等费用的合法事由。如何日千认为佳兆业物业公司存在侵权行为，其应另循法律途径要求佳兆业物业公司承担赔偿责任，但其以此为由在本案中拒绝支付物业服务费、物业专项维修资金等费用，理由不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，在何日千经催告后仍未交纳相关费用的情况下，佳兆业物业公司有权提起诉讼要求何日千支付相关费用。佳兆业物业公司在一审期间要求何日千支付的各项费用及金额与何日千在二审期间提交的《可园项目19栋1085商铺所欠费用明细》所载项目及金额相符，何日千也未提供证据证明其已交纳了上述款项，故本院对一审确定的金额予以维持。综上，何日千的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费471元，由上诉人何日千承担。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年十二月十六日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。