湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3468号上诉人（原审原告）：李志华，男，1979年4月3日出生，汉族，住湖南省永兴县。上诉人（原审原告）：张四聪，女，1982年11月6日出生，汉族，住湖南省永兴县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼607室。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。上诉人李志华、张四聪与上诉人郴州市汇华房地产开发有限公司（简称汇华公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李志华及其与张四聪的共同委托诉讼代理人李万华，上诉人汇华公司的委托诉讼代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志华、张四聪上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判汇华公司立即为李志华、张四聪所购房屋办理不动产权首次登记证，并协助李志华、张四聪办理不动产权证；3、改判汇华公司向李志华、张四聪支付逾期交房的违约金5329.95元、逾期办证的违约金3919.08元，共计9249.03元，并判令汇华公司按同期银行贷款利率支付起诉后至办证之日止的逾期办证违约金；4、本案诉讼费用由汇华公司承担。事实和理由：一、一审未判决汇华公司立即为李志华、张四聪所购房屋办理不动产权首次登记证错误。二、一审只判决汇华公司协助办理不动产权证，却没有限定时间，汇华公司应当立即协助李志华、张四聪办证。三、一审认定汇华公司因规划调整平移两栋住房位置而延期45天不作为其违约交房的时间错误。依据合同约定，遭遇不可抗力，汇华公司应在发生之日起20天内告知李志华、张四聪，但李志华、张四聪从未收到过通知。四、一审采信《关于“汇华世纪新城”项目办证的情况说明》错误。该说明是汇华公司自己出具的，并不是永兴县不动产中心出具的，原件中没有“上述情况属实”字样。该说明自述部分不具有法律效力，不动产中心所述部分则与本案没有关联。汇华公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判汇华公司不支付违约金。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，合同约定出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人，同时约定银行按揭贷款在交房日期前未放款的以放款日期为交房日期，李志华、张四聪的按揭放款日为2016年2月24日，一审法院起算日期明显错误，多计算了56天的违约金共计4389.28元。二、汇华公司在施工期间，因政府征地遗留问题导致延误工期60天，是不能克服的意志以外的客观原因，应视为不可抗力，不能计算违约金。另由于暴雨天气，导致工地无法安全施工，根据公平原则，因此延误的67天也应视为不可抗力的情形，汇华公司无需承担违约责任。针对李志华、张四聪的上诉，汇华公司辩称，李志华、张四聪在一审中没有提出协助办证的具体期限，一审判决未确定期限正确。汇华公司在一审判决后取得了新证据，足以证实其已经尽到了通知义务，不应承担逾期交房的违约责任。部分购房户的按揭付款晚于约定的交房时间，应当按约以实际付款时间为最后交房时间，在计算违约金时应当扣减该段期间。针对汇华公司的上诉，李志华、张四聪辩称，汇华公司的上诉没有事实和法律依据，上诉状中所述事实是虚假的，请求二审查明事实，予以驳回。李志华、张四聪向一审法院起诉请求：1、判令汇华公司立即为其所购房屋办理不动产权首次登记证，并协助李志华、张四聪办理不动产权证；2、判令汇华公司立即为李志华、张四聪开具购买房屋的税务发票；3、判令汇华公司立即为李志华、张四聪到自来水公司办理水表单独落户手续；4、判令汇华公司立即支付逾期交房的违约金5329.95元、逾期办证的违约金3919.08元，共计9249.03元。起诉以后的逾期办证违约金按同期银行贷款利息计算至办证之日止另行支付给李志华、张四聪；5、判令本案诉讼费用全部由汇华公司承担。一审法院认定事实：汇华公司系房地产开发商，其经营范围是房地产开发（贰级）房屋销售等。2014年，汇华公司在永兴县开发“汇华世纪新城”项目，项目分三期规划建设。第一期建成后，2016年，李志华、张四聪与汇华公司签订一份《商品房买卖合同》，合同的主要内容是：李志华、张四聪购买的商品房为［现房］［预售商品房］。预售商品房批准机关为永兴县房产管理局，商品房预售许可证号为（永兴）房预售证第201509号。购买的商品房为汇华·世纪新城第10栋1单元1-101号房。该商品房建筑面积共140.41平方米。出卖人与买受人协商房屋单价每平方米2791.16元，总价款为391908元整。首付款为201908元，余款19万元作银行按揭贷款；出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如汇华公司逾期交房不超过30日，自本合同规定的最后交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。超过30日的，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议：1、有线电视，网络，电话，煤气等开户由买受方自己办理。相关费用自理。2、出卖人代办理房产权证，相关费用由买受方承担。李志华、张四聪已于2015年12月27日支付购房款10000元，2016年2月3日支付购房款191908.00元，2016年2月24日李志华、张四聪与中国邮政储蓄银行股份有限公司永兴支行签订了一份《个人消费贷款及担保合同》，贷款19万元购买本案诉争的房屋。合同签订后，汇华公司在施工期间，因永兴县规划局要求改变规划，停止施工，平移两栋住房位置，延误工期45天。因便江镇水口组村民因道路通行纠纷多次到工地阻工，使施工延误工期两个月。后经永兴县公安局城关派出所强制介入后才恢复施工。房屋建成后，2016年2月4日，房屋经有关部门验收合格。2016年4月3日，李志华、张四聪向汇华公司支付了代办费200元，智能对讲机800元，水电落户费1860元，合计2860元；支付预交税费15676元，以及向汇华公司交纳天然气开通费等。双方交房后，汇华公司向永兴县不动产登记中心就一期房屋所有权申请首次登记，因政策原因，整宗地未开发完毕的，无法进行土地综合验收，暂不能进行不动产登记。后永兴县不动产登记中心根据《郴政办函〔2017〕116号文件的精神》，经请示领导同意，对于分期开发的项目，工程已竣工的，建设符合规划，项目未超占土地的，可以办理该期房屋的首次登记。并于2018年元月24日首次受理“银都一品”二期分期办证申请。汇华公司于2018年12月份向永兴县不动产登记中心递交资料备案，永兴县不动产登记中心于2019年3月14日开始受理汇华公司的不动产商品房办证，并进行了首次登记。部分房屋已办理了总证和分证。因不动产权证办理是逐步办理，故李志华、张四聪的不动产证在办理的过程中。因李志华、张四聪的不动产证没有及时办理好，双方遂成纠纷，李志华、张四聪诉至法院，要求处理。一审另查明：汇华公司开发的一期房产于2016年2月4日经验收合格。汇华公司代为收取了李志华、张四聪预交的办理产权证的税款、房屋维修基金、办证费以及自来水表落户费，并已开具了购买房屋的税务发票，在审理过程中，已将发票的复印件交给了李志华、张四聪。经法院向自来水公司负责安装水表的负责人调查了解，汇华公司开发小区的自来水管道系自行安装的，且小区有电梯房，涉及到二次增压，自来水公司只能装总表，不能每家每户装分表，分表由开发商安装。分表不能单独落户。一审法院认为，本案争议的焦点是：汇华公司是否违约，是否承担违约责任，阐述如下。根据法律的规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。所谓的不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。本案双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。根据合同的约定，汇华公司应于2015年12月31日前交付房屋。因双方没有提供房屋交付确认书，故应以李志华、张四聪交纳水电开户费、天然气开通费日期为房屋交付日期。汇华公司实际交付房屋的日期是2016年4月3日，迟延交房94天（2016年1月1日至2016年4月3日）。但汇华公司在施工期间，因规划的变更，停工45天，这是双方当事人不可预见、不能避免且不能克服的客观原因造成的，故不能认定迟延的45天为违约，故汇华公司实际延期交房的时间应为49天。按合同的约定，汇华公司违约迟延交房每天按所交房款的万分之二向李志华、张四聪支付违约金。李志华、张四聪支付购房款为391,908元，每天的违约金为78.38元，49天的违约金为3840.62元。因纠纷引起村民阻工和施工期的67天的下雨天并不是法律规定的不可避免、不能克服的客观情况，不能免责。根据双方的约定，汇华公司应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。但因政策的原因，对于汇华公司开发的宗地分三期开发，未全部开发完毕的不能受理开发商的房屋备案申请，直到2018年元月24日，永兴县不产登记中心才根据有关的文件，并请示领导后开始受理办证。并已于2018年12月收到汇华公司备案资料，对第一期不动产房屋进行了首次登记，部分总证已办理出来。政策的原因是汇华公司不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，故汇华公司迟延备案的行为不能认定为违约，且政策变化后，汇华公司及时申请了备案，完成了不动产的首次登记，且部分楼栋的总证及分证已办理。自永兴县不动产中心恢复办证时即2018年元月24日起至2018年12月备案止，未超过约定的480日的备案期限。故李志华、张四聪要求汇华公司办理不动产首次登记的诉讼请求，不再作出判决，要求支付逾期办证的违约金的诉请应驳回。关于要求汇华公司开具购买房屋的税务发票的诉请，本案在审理过程中，汇华公司已将发票的复印件交给了李志华、张四聪，故该请求不再作出判决。关于李志华、张四聪要求办理水表单独落户的请求，一审法院认为：自来水水表单独落户应当由自来水公司决定，经法院调查了解，本案汇华公司开发的小区涉及到二次增压的问题，不符合每家每户装分水表的条件，且自来水公司已安装了总水表，汇华公司亦为李志华、张四聪安装了分水表，并不影响李志华、张四聪自来水的使用，亦未增加用户的负担，故该请求应予以驳回。但李志华、张四聪要求汇华公司协助办理不动产证的诉请符合法律的规定和合同的约定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司应当协助原告李志华、张四聪办理所购房屋不动产权证；二、限被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李志华、张四聪违约金3840.62元；三、驳回原告李志华、张四聪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担。”二审期间，李志华、张四聪提交一份情况说明，拟证明一审中汇华公司出示的不动产中心出具的证明上没有一审判决书认定的“上述情况属实”的字样。汇华公司质证认为：一审提交的由不动产中心出具的证明不止一份，以一审法院装卷的两份正式证明为准。汇华公司二审中没有提交新的证据材料。本院认证为：李志华、张四聪二审提交的情况说明不足以否认一审附卷的说明。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，双方合同第八条中约定：“银行按揭贷款在交房日期前未放款的以放款日期为交房日期。”李志华、张四聪以银行按揭方式支付剩余房款，2016年2月24日贷款银行将贷款发放至汇华公司。汇华公司已经办理好了涉案房产的不动产首次登记。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。双方签订的涉案合同合法有效，本案的焦点是汇华公司是否存在违约行为，应该如何承担违约责任。双方合同中约定的交房日期是2015年12月31日，李志华、张四聪申请贷款的实际发放日期是2016年2月24日，按照合同第八条的约定，以贷款发放时间为汇华公司交房的最后期限，汇华公司应在2016年2月24日向李志华、张四聪交房。2016年4月3日双方办理交房手续，超过约定交房时间39天，但是因规划变更导致的45天延误工期，应当认定属于政策变化导致的不可抗力，该期间应予扣除，因此，汇华公司不存在逾期交房的违约行为，李志华、张四聪提出支付逾期交房违约金的诉讼请求应予驳回。汇华公司主张的征地问题、暴雨天气等，一审法院已经论述不属于不可抗力，本院予以认可。按照原来的不动产登记政策，分期开发的房地产项目只有在全部开发完毕后才能办理首次登记。之后出于便民的考虑，政府改变政策允许分期办理。汇华公司之后及时申请了办理首次登记。故本院认可一审法院的分析，认定汇华公司不存在逾期办证违约行为，李志华、张四聪要求汇华公司承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。由于办理产权变更登记需要李志华、张四聪与汇华公司签订委托手续，一审法院未限定期限由汇华公司协助李志华、张四聪办理过户登记是恰当的。综上所述，李志华、张四聪的上诉理由不能成立；汇华公司的上诉理由部分成立。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，但未核减贷款放款日前汇华公司逾期交房的违约责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初224号民事判决第一项；二、撤销湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初224号民事判决第二项。三、变更湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初224号民事判决第三项为第二项即“二、驳回李志华、张四聪的其他诉讼请求”。一审案件受理费25元，由李志华、张四聪负担；李志华、张四聪预交二审案件受理费50元，由李志华、张四聪负担；郴州市汇华房地产开发有限公司预交二审案件受理费25元，由郴州市汇华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月六日法官助理李敏书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。