湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4589号原告：张家界惠源物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800587006590R，住所地张家界市永定区金穗花园。法定代表人：周珊莉，总经理。委托诉讼代理人：于明华，男，张家界惠源物业服务有限公司员工，住湖南省慈利县，系原告张家界惠源物业服务有限公司的特别授权代理人。被告：王骞，男，现住张家界市永定区。原告张家界惠源物业服务有限公司（以下简称惠源物业公司）与被告王骞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行审理。原告惠源物业公司的委托诉讼代理人于明华，被告王骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日物业服务费4913元、违约金1000元，共计5913元，并承担本案所有诉讼费用。事实和理由：被告在×小区购买的×栋×室（186.11平方米），原告依法对被告居住的物业小区实施物业服务，履行了应尽的义务，按照张家界市物价局核准批准价格（住户每平方1.2元），向被告多次催缴2018年1月1日至2019年10月31日物业服务费4913元、违约金1000元，共计5913元。被告仍拒不缴纳，故原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王骞答辩称：１．物业公司是第二次进来，什么时候进来业主不知道，业主应该要有知情权，起诉书上面原告说履行了应尽的义务，原告是否做到了应尽的义务，法院是否调查过。2．物业服务费是物价局核准的，但对停车费的收取存在异议，物业公司没有公示收费标准，也没有出示相关批文。被告交停车费后，但凡回去晚一点就没有车位。原告那时说让被告带头交，起到带头的作用，被告就交了，但是有些人就没有交，2017年到2019年都没有交停车费。有一段时间电梯经常出问题，经常有地下室漏水、涨水问题，现在要收物业费了说要成立业主委员会，以前怎么没有成立起来。查明的事实经过根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实１．被告王骞购买了位于张家界市永定区房屋，面积186.19平方米。2014年10月21日，张家界顺天房地产有限公司与原告惠源物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告惠源物业公司进行物业管理服务，委托期限自2014年10月20日起至2017年10月19日止。2017年10月26日，张家界顺天房地产有限公司与原告惠源物业公司又签订了《前期物业服务合同》，约定由原告惠源物业公司进行物业管理服务，服务期限自2017年10月19日至2019年10月18日止，业主应予每月8日前向物业公司支付物业服务费，业主违反本合同第七条、第八条约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照百分之三的标准向物业公司支付违约金。协议签订后，原告惠源物业公司为被告房屋所在物业区域提供了物业服务。被告王骞自2018年1月3日起开始拒交物业服务费，原告惠源物业公司于2019年4月18日进行书面催收。被告王骞未支付2018年1月3日至2019年10月31日的物业服务费4913元。2．2017年2月27日，被告王骞办理房屋交接手续，并签订了《业主手册》，内容包含《业主临时规约》，约定业主交纳住宅物业服务费的标准为1.2元/㎡/月。当日，被告王骞交纳了2017年1月3日至2018年1月2日的物业服务费2680元。3．2017年11月20日，被告王骞向原告惠源物业公司交纳了1200元停车费。4．×小区暂未成立业主委员会。上述事实有原告提交的《前期物业服务合同》、《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》、《交房手续》、《业主手册》、《收款收据》、《保安值班记录表》、《前台值班记录》、《关于×小区绿化问题的报告》、《物业公司对小区内的基础配套设施维修照片》、《工资表》、《催缴物业费通知单》，以及被告提交的《收款收据》予以证实，本院予以确认。二、双方当事人有争议的事实1．关于1200元停车费是否应予交纳的问题。被告王骞认为，原告收取1200元的停车费未经物价局核准，且没有文件批复，应当予以退还，并提交了《收款收据》复印件1份予以佐证。原告惠源物业公司认为，收取1200元的停车费是按照《前期物业服务合同》的约定进行，并未存在违规行为，且经过与×小区党支部协商，等到业主委员会成立后会将未交纳的停车费全部收齐。本院认为，原告惠源物业公司收取1200元的停车费，是基于《前期物业服务合同》第八条的约定，如果被告王骞认为该条约定损害了业主的利益，要求原告返还该笔费用，被告可另行起诉主张权利。2．关于原告惠源物业公司第二次进驻小区未通知业主，侵犯业主知情权的问题。被告王骞认为，原告惠源物业公司第二次进驻小区并未通知业主，侵犯了业主的知情权，故拒绝交纳物业服务费。原告惠源物业公司认为，在第一次《前期物业服务合同》到期后，因为×小区仍未成立业主委员会，故仍由建设单位与原告签订《前期物业服务合同》，继续由原告提供物业服务。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告惠源物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对×小区所有业主即具有约束力，且在合同签订后，原告亦按照合同约定履行了物业服务义务，被告也接受了服务，被告王骞认为原告惠源物业公司侵犯了业主知情权，不属于法定拒绝交纳物业服务费的理由，且合同中也未约定业主拒绝交纳物业服务费的情形，故被告王骞应当按照约定支付物业服务费。被告王骞认为建设单位和原告惠源物业公司侵犯了自己的知情权，属于另一法律关系，可以另行起诉主张权利。判决的理由与结果本院认为，原告惠源物业公司与被告王骞签订的《业主手册》、与张家界顺天房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的规定，内容合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告惠源物业公司履行了物业管理的相关义务，被告王骞接受了服务，应按合同双方约定的物业服务价格标准按时交纳物业服务费，被告王骞未及时交纳物业服务费的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业服务合同》到期后，原告惠源物业公司仍继续提供物业管理，被告王骞亦实际享受了服务，现原告惠源物业公司要求被告王骞支付2018年1月3日至2019年10月31日的物业服务费4913元，理由正当，本院予以支持。被告王骞答辩称小区电梯经常有问题、地下室涨水漏水，但并未向本院提交证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对于被告王骞的答辩理由，本院不予采信。关于原告惠源物业公司要求被告王骞支付违约金的主张，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，即业主违反合同第七条、第八条约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照百分之三的标准向物业公司支付违约金。被告王骞欠交物业服务费后，经原告惠源物业公司书面催缴后，仍未按时足额交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，被告王骞需要向原告惠源物业公司支付违约金147.39元（4913×3%），故对于原告要求被告支付违约金的请求，本院予以部分支持，对超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王骞向原告张家界惠源物业服务有限公司支付2018年1月3日至2019年10月31日的物业服务费4913元及违约金147.39元，共计5060.39元，限本判决生效后七日内履行完毕；二、驳回原告张家界惠源物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告王骞负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  顾 霞二〇一九年十二月十七日法官助理符娅芳代理书记员  李玉云附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。