山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4051号上诉人（原审原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区太行山路东侧240号,统一社会信用代码：91370400778417165Q。法定代表人：公维安，总经理。委托诉讼代理人：宋奎，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田淑始，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金琳，男，1978年9月19日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司（以下简称德圣公司）因与被上诉人王金琳商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2018)鲁0403民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德圣公司上诉请求：l.依法撤销(2018)鲁0403民初3130号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王金琳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人与王金琳签订商品房买卖合同的目的无法实现。案涉房屋所在小区，绝大部分业主己入住并使用房屋多年，王金琳多次以该房屋没有取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明为由，拒绝接收房屋。山东省高级人民法院作出的(2013)鲁民一初字第29号判决书己认定，案涉房屋的相关工程资料己被案外第三人私自带走，至今未向上诉人交还，因上述资料缺失，上诉人现无法取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明。王金琳要求上诉人取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，王金琳现履行不能且强制履行成本过高。对于上诉人来说，签订《商品房买卖合同》的目的就是为了出售房屋，获取利润。王金琳己就上诉人逾期交房，三次向一审法院提起诉讼，所获违约赔偿己达十几万元。上诉人不仅没有因出售涉案房屋获取利润，反而要支付高额的违约赔偿。综上，对于《商品房买卖合同》的双方来说，均无法实现《商品房买卖合同》的目的，上诉人请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，一审法院应当解除。二、王金琳利用上诉人履行不能，获取合同外利益，有违诚实信用原则，显失公平。王金琳已就上诉人逾期交房，三次向一审法院提起诉讼，所获违约赔偿己达十几万元。上诉人己因王金琳的违约行为获取了巨额的利益。即使上诉人存在违约行为，上诉人已支付的违约金已远高于王金琳的损失。事实上，涉案房屋至今未取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明未对王金琳造成实际损失。一审法院判决不解除双方之间的《商品房买卖合网》，王金琳无限期的要求违约赔偿，则会显失公平。《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。王金琳不仅没有实际损失，还屡次提起诉讼，获取合同外的利益，有违诚实信用原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。王金琳辩称，不同意解除，因上诉人是违约方，王金琳是守约方，解除合同已过法定期限。德圣公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除德圣公司、王金琳之间的《商品房买卖合同》；2.诉讼费用由王金琳承担。一审法院认定事实：2012年11月4日，德圣公司与王金琳双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，王金琳购买德圣公司开发的新大都花园X号楼X单元X室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为143.94平方米，单价为每平方米3958元，总金额569715元整；王金琳首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向住房公积金管理机构贷款支付，于2012年12月4日将余款39万元整付清。逾期超过30日付款的，王金琳应按日计算向王金琳支付逾期应付款万分之一的违约金；德圣公司应于2013年5月31日前向王金琳交付该商品房。德圣公司逾期超过30日后交房的，应按日计算向王金琳支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2013年5月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，德圣公司按日向王金琳支付已交付房价款万分之零点五的违约金；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，德圣公司应当书面通知王金琳办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，德圣公司应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，德圣公司还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，德圣公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王金琳有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由德圣公司承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。该合同签订前，王金琳已向王金琳交付房款179715元。2013年1月15日，德圣公司、王金琳与中国银行股份有限公司枣庄薛城支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定，王金琳贷款金额为39万元，贷款期限30年，贷款仅用于王金琳支付购买涉案房屋的购房款，全部贷款将直接划至德圣公司的专用账户，王金琳用涉案房屋提供抵押担保，德圣公司提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，中国银行股份有限公司枣庄薛城支行于2013年1月21日将上述款项划入德圣公司账户。2013年5月29日，德圣公司向王金琳出具金额为39万元的收据一张，并在之后向王金琳出具金额为569715元的预收款收据一张。2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园3号楼的测绘报告，经其测绘王金琳购买的涉案房屋建筑面积为147.55平方米。2013年8月31日前德圣公司在新大都花园小区张贴上房通知告知王金琳在内的新大都花园购房人，房屋将于2013年8月31日集中上房。后王金琳因德圣公司未取得消防验收报告及具备商品房竣工验收报告，王金琳至今拒绝接收涉案房屋。至法庭辩论终结前，德圣公司尚未对涉案楼房办理竣工验收备案。2013年9月5日，德圣公司在新大都花园小区张贴告住户书，该告知书载明：开发公司让利业主，委托枣庄高新区管委会协调枣庄高新区房管局测绘部门将已封闭的阳台面积不按规定的全部计算，按阳台面积二分之一计算（此测绘面积基础上阳台面积减半）；业主需把封闭阳台的铝合金窗成本费用（280元/平方米）交开发公司；继续履行2013年4月12日与部分业主达成的共识，免除与业主前期约定的150元/平方的费用，作为延迟交房的违约赔偿。2014年5月17日，王金琳向德圣公司转账支付924元。另认定，王金琳曾于2015年起诉德圣公司，要求支付自2013年5月31日起至2015年5月31日止逾期交房违约金及自2015年6月1日起至2015年10月1日止未交付房屋竣工证明相关手续的违约金，一审法院于2016年4月14日作出（2015）薛民初字第1028号民事判决书，判决德圣公司支付王金琳逾期交房违约金41589.195元等。王金琳于2017年11月22日再次起诉德圣公司，要求德圣公司支付自2015年6月1日起至2017年9月5日止逾期交房违约金等，一审法院于2018年3月6日依法作出（2017）鲁0403民初3433号民事判决书，判令德圣公司支付王金琳逾期交房违约金46906.53元。一审法院认为，德圣公司与王金琳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案德圣公司、王金琳之间签订的《商品房买卖合同》第十条交付期限明确约定：出卖人应当在2013年5月31日前将符合下列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书。截至目前，德圣公司因其自身原因无法取得涉案房屋竣工综合验收备案证明，致使达不到合同约定的房屋交付条件，德圣公司存在违约情形。王金琳已按照合同约定履行了全部义务并补交了面积差款，王金琳在合同履行中不存在违约情形；同时，德圣公司主张解除与王金琳之间的房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故对德圣公司的该项请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告枣庄德圣房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2000元，由原告枣庄德圣房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，德圣公司与王金琳签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务，王金琳已按照履行了合同约定全部义务且不存在违约情形，德圣公司违反合同约定，其不享有单方解除合同的权利，德圣公司主张解除其与王金琳之间的商品房买卖合同，未能提供充分有效证据予以证明，其主张不能成立，本院不予支持。综上所述，德圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人枣庄德圣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  单 伟审判员  李 帅二〇一九年十二月十七日书记员  史安伟