湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3189号上诉人（原审被告）：当阳金碧苑置业有限公司，统一社会信用代码：914205820684463401。住所地：当阳市玉阳办事处环城南路。法定代表人：袁广生，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡萍萍，女，1981年4月16日出生，汉族，住当阳市。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：周义，男，1992年12月2日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。上诉人当阳金碧苑置业有限公司（以下简称金碧苑公司）因与被上诉人周义房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省当阳市人民法院（2019）鄂0582民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。金碧苑公司上诉请求：1、撤销（2019）鄂0582民初1656民事判决的第一、二项判决或发回重审。2、本案一审、二审费用全部由周义承担。事实及理由：一、一审判决认定事实有误。1、周义购买的房屋原本是金碧苑公司用于担保周文华工程款的担保财产，但因周文华所承包的工程因质量不合格，无法达到甲方的施工质量要求，其自动退场，不存在有工程款，因此担保无效。2、本案中所签订的商品房买卖合同未进入网签系统及备案，也不产生效力。周义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的商品房定房协议书明确约定将案涉房屋出售给周义，合同总价款300874元，周义按照约定支付购房定金10000元，后双方又签订房屋买卖合同，金碧苑公司与周义对签约行为都没有异议，只是周义支付房款的方式是以周文华在金碧苑公司的工程款抵付，得到了三方的确认，现在双方发生争议，金碧苑公司抗辩其与周文华工程施工合同未完工而主张担保无效，没有法律依据。金碧苑公司与周文华的工程施工合同不影响本案房屋买卖合同的法律效力。金碧苑公司提交的证据不能证明其与周文华之间的合同没有履行完毕，正好证明周文华享有150万元的工程款，且有部分也是以抵付房款的形式支付工程款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。周义向一审法院起诉请求：1、要求金碧苑公司履行《宜昌市商品房买卖合同》，及时将位于“玉泉在水一方”1号楼2单元8层020801号（房屋产籍号为60-6000-0307-020801）的房屋交付给周义，并自2019年1月起至金碧苑公司实际交付房屋之日止，按照3000元/月的标准支付违约金；2、要求金碧苑公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月3日，金碧苑公司（甲方）与周义（乙方）签订《“玉泉在水一方”商品房定房协议书》，乙方自愿购买甲方开发的位于当阳××××路“玉泉在水一方”项目1楼二单元8层01号房，该套房屋单价为2598元/平方米，总价为300874元，甲乙双方签订本定房协议书时，乙方应向甲方支付该商品房购房定金10000元人民币，该定金一旦缴纳甲方将不予退还，并在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。金碧苑公司销售员郑诗微在甲方处签字，周义在乙方处签字确认。同日，周文华刷卡支付定金10000元。2015年5月17日，湖北鑫港建设实业集团有限公司（当阳）在水一方项目部（甲方）与周文华（乙方）签订《外墙涂料施工合同》，乙方承接甲方外墙涂料工程施工事宜，合同4栋楼外墙涂料总价暂定为1200000元，合同按两个施工分段进行施工及支付工程款，如甲方由于资金周转困难等原因，可以本项目开发的商品房（按同期市场价）冲抵工程款，支付比例按约定执行，相关手续由甲乙双方共同协助办理。后金碧苑公司出具《情况说明》一份，载明“我公司因欠周文华工程款，现将玉泉在水一方1号楼2单元020801号房以单价2598元/㎡的价格抵付给周义（周文华指定签合同人员），房屋总价款300874元整，扣除周义签订房协议时已支付的10000元定金后，剩余的290874元用于抵扣周文华工程款”。2017年11月8日，金碧苑公司（出卖人）与周义（买受人）签订《宜昌市商品房买卖合同》，买受人购买的商品房为玉泉在水一方1号2单元8层020801号房，产籍号为60-6000-0307-020801。出卖人应当在2018年12月30日前将商品房交付给买受人使用。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。金碧苑公司至今未将该房屋交付给周义。一审法院认为，双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》合法有效，金碧苑公司理应按照合同约定履行按期交房的义务。现周义要求继续履行合同，要求金碧苑公司交付涉案房屋，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。因金碧苑公司逾期交房构成违约，按照双方合同约定，金碧苑公司应承担违约责任，周义要求金碧苑公司自2019年1月起至实际交付房屋之日止按照3000元/月的标准支付违约金，不符合双方合同约定，对自2019年1月1日起自实际交付之日止按照已交付房价款日万分之三即30元予以支持，超出部分不予支持。金碧苑公司抗辩房屋是作为预付款担保，后期工程需结算后才能决定房屋是预付还是退回，根据金碧苑公司出具的《情况说明》及双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》，能够证明房屋是周文华和金碧苑公司一致同意后用于抵扣工程款，金碧苑公司的抗辩缺乏依据，不予采信。金碧苑公司抗辩房屋合同没有在房管局备案，房屋合同是否备案并不影响买卖合同的效力，金碧苑公司的抗辩缺乏法律依据，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条之规定，判决：一、金碧苑公司于本判决生效之日起十日内将位于“玉泉在水一方”1号楼2单元8层020801号（房屋产籍号为60-6000-0307-020801）房屋交付给周义；二、金碧苑公司自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止按照30元/日支付给周义违约金；三、驳回周义的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元（周义已预交），由金碧苑公司负担。本院二审期间，金碧苑公司围绕上诉请求向本院提交了现金转账凭证九份、周文华签字认可的《情况说明》三份及《预付账款明细表》一份，证明金碧苑公司转给周文华157000元，金碧苑公司已用三名购房人的购房款抵扣周文华工程款794015元，且这三套房屋已经网签备案，并已交付使用。周义经质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。转账凭证与三份情况说明均是金碧苑公司与案外人发生的，周义不知情，不能达到金碧苑公司的证明目的。最后一份情况说明发生在2018年3月26日，金碧苑公司明确知道欠付周文华的工程款并用周昌国的购房款抵付工程款，而周义的抵付房款行为发生2017年11月，那么周义的抵付行为也是得到金碧苑公司的认可，应当认定为有效。本院认为，上述证据均发生于金碧苑公司与案外人之间，与本案没有关联性，不能证明金碧苑公司用案涉房屋抵扣周文华工程款的约定无效以及案涉房屋买卖合同无效，不能达到金碧苑公司的证明目的，本院不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中双方争议的焦点主要为案涉商品房买卖合同的效力问题。周义与金碧苑公司签订的《“玉泉在水一方”商品房定房协议书》、《宜昌市商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。金碧苑公司出具的《情况说明》以及双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》能够证明金碧苑公司与周文华均同意以金碧苑公司欠付周文华的工程款抵付案涉房屋的购房款。金碧苑公司现主张案涉房屋是其用于担保周文华的工程款，周文华承包的工程质量不合格，担保无效的上诉理由依据不足，本院不予采信。网签和备案是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生，未办理网签及备案并不影响商品房买卖合同的效力，金碧苑公司关于案涉商品房买卖合同未办理网签与备案，应属无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人金碧苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（当阳金碧苑置业有限公司已预交），由上诉人当阳金碧苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鄢 睿审判员 易正鑫审判员 袁红文二〇一九年十二月十二日法官助理蒋红莉书记员金梦君