云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初956号原告：张其驹，男，回族，1994年1月9日生，云南省嵩明县人，住址：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：张进国、李向刚，系云南进国律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：昆明振业房地产开发有限公司。法定代表人：周芹芬。住所地：嵩明县。委托诉讼代理人：周加武、周德勇，系云南云上律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：马天明，男，回族，1965年5月15日生，云南省嵩明县人，住址：云南省昆明市嵩明县，身份证考码：530127196505150490。委托诉讼代理人：杨雁、杨秋男（实习），系云南滇源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告张其驹与被告昆明振业房地产开发有限公司（以下简称振业公司）、马天明租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员李春雷独任审判，于2019年6月28日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告张其驹及其委托诉讼代理人，被告振业公司的委托诉讼代理人、被告马天明及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张其驹诉称：2013年12月25日，原告与被告振业公司就嵩明县振业城市花园1629.79m2房屋签订商铺租赁协议，协议约定租期为10年（2015年11月1日-2025年10月31日），租金为每月每平方米16元，物业管理费为每月每平方米1.5元，双方对自己的权利、义务均作了明确约定。2015年9月5日，原告、被告振业公司、被告马天明三方签订商铺租赁补充协议书，约定原告自2015年11月1日后的租金（不包含原告之前向振业公司支付的20万元）由马天明收取。2019年3月25日，嵩明县人民法院向原告送达强制腾房公告，要求原告于4月15日内就所承租的振业花园4、5、6、7号商铺进行腾空搬迁。综上所述，虽原告2019年1月19日向马天明交付的振业城市花园1、2、3号商铺未被法院强制执行，但原告与被告振业公司签订的商铺租赁协议已经不能实现整体合同目的，为此，原告特诉至法院，请求依法判令：1、判决解除原告与被告振业公司于2013年12月23日签订的商铺租赁协议及2015年9月5日签订的商铺租赁补充协议书；2、由被告振业公司赔偿原告装修损失费657224元；3、由被告马天明返还振业城市花园1、2、3号商铺未使用房租69500元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告振业公司辩称：第一点，我们不同意解除租赁商铺的租赁协议以及补充协议，原告至今还有大量的房租费未交，已经构成根本违约，我方保留对原告的追诉权。第二点，2013年12月25日原告、被告马天明与我方签订租赁协议，原告的租赁权依法应当得到保障，该房屋被嵩明县人民法院查封后，原告未申请执行异议保护自己的租赁权，反诉我方赔偿，没有事实依据和法律依据。根据法律规定原告有权继续使用该房屋，应该继续履行租赁合同的相关义务支付租金。第三点，原告要求赔偿装修损失，没有事实依据和法律依据。综上，请求法庭驳回原告所有诉请。被告马天明辩称：第一点，原告要求我返还租金69500元的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。我不应当返还原告任何租金，并且原告还应当按照商铺租赁补充协议的约定，向我补足应交未交的租金304512元。理由：1、请法院察明本案的客观事实，是因孔令文、云南振业建工有限公司（以下简称振业建工公司）欠我借款本金270万元及利息，2015年7月8日，孔令文、振业建工公司与我签订抵押还款协议，将该公司所有的振业大厦一至二层商铺即本案所涉及的1至7号商铺抵押给我，作为偿还借款本息的担保。如果同年8月25日不能还款，由我占有使用上述商铺，该抵押协议签订后，原告尚未与振业公司签订租赁协议，原告所诉的2013年12月25日的商铺租赁协议，实际是2015年8月20日才签订的，是双方为了规避房屋已经抵押给我的事实，有意将签订时间提前，这就是原告出示的协议上租期自2014年1月1日开始，但是租金自2015年11月1日才开始计算的真正原因，对此我有双方签订的真实的商铺租赁协议为证。2015年9月我发觉有人开始装修房屋，经我追问，原告向我出示了其以振业房产公司签订的2015年8月20日的商铺租赁协议，在这种情况下，经我与振业公司及原告和其合伙人协商，三方达成2015年9月5日的商铺租赁补充协议，约定：甲方应在2015年10月30日前还清所欠我的借款本金270万元及利息，在甲方未还清借款本息之前，如果乙方和丙方不能签订商铺租赁协议，甲方和乙方一致同意商铺租金由丙方收取，抵作甲方所欠丙方借款本息，直至欠款收清之日。该补充协议签订后，原告只向我支付了第一年度也就是2015年10月1日至2016年10月30日的租金112000元；第二年度2016年11月1日至2017年11月10月30日的租金，原告只支付了21万元；第三年度2017年11月1日至2018年10月30日，只支付了17万元；第四年度2018年11月1日至2019年10月30日，交房租时，因为我申请法院执行孔令文、周琼芬、振业建工公司、振业房产公司的案件在执行中。原告不放心，还特地和我一起到嵩明法院找到执行法官，表示可以将振业城市花园1、2、3号商铺的租金交付给我，原告才向我支付了13.9万元（1、2、3号商铺一年的租金）。根据上述事实，原告应按照应按照补充协议的约定，向我支付第二至第三年度的租金684512元，扣减原告实际支付的38万元，原告还应当支付租金304512元。2、本案是租赁合同纠纷，根据合同法相关规定，承担责任的前提是有违约行为，根据本案补充协议的约定，我只是收款方，不是租赁合同的相对方，我没有任何违约行为，根据补充协议的约定，虽然从表面上看原告是将租金直接支付给我，但是实质上其支付的对象是振业房地产公司，我只是代表该公司收取租金。如果说要解除合同返还租金也应由振业房产公司承担责任，我不应当在本案对原告承担任何还款责任。3、根据补充协议的约定，原告是自愿在振业公司欠我借款本金270万元及利息的范围内以直接向我支付租金的方式对该公司的欠款承担代为支付责任，在孔令文及振业房产公司等人未还清我欠款之前，我所收款项都是抵作应收欠款，原告按照协议约定及法院执行人员的指定自愿向我支付租金，款项一经支付，即对三方产生法律效力，即对原告而言其履行了支付租金义务，对振业房产公司而言其收到租金并履行了还款义务，对我来说扣减了振业房产公司欠款，故在款项支付后原告显然不能反悔。原告要求解除补充协议的诉讼请求不能成立。补充协议系双方自愿签订的合法有效协议，根据合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变更，不影响租赁合同的效力。在原告原合同约定的租赁期限内即使说房屋已经买卖或者拍卖原租赁合同系有效，2019年1月初原告与我一起到执行局，因嵩明县农行也申请执行振业房产公司，法官提醒原告如果要继续使用振业城市花园4、5、6、7号商铺，要将该四间商铺第四年度的租金交给县农行，但因原告还想只支付部分租金就使用房屋，不支付农行的租金，才导致法院要求腾房。振业房产公司和我从未要求原告腾房，1、2、3号商铺也不在法院要求腾房范围内，原告可以继续使用，而且事实上至今一直在使用。经审理，本院确认本案法律事实如下：案外人嵩明吉凯商贸有限公司于2015年10月9日成立，2016年8月15日，案外人章海容、马普磊与原告张其驹签订《嵩明吉凯商贸有限公司股权转让协议》（内部转让），协议约定，甲方（章海容）、乙方（马普磊）分别将其持有该公司35%和20%的股权转让给丙方（张其驹），转让后丙方有该公司100%股权，另对转让价格、转让款支付及股权变更登记作出约定。2017年4月27日，该公司股东由案外人章海容、马普磊、张其驹变更登记为张其驹。市场主体类型由自然人投资有限公司变更为自然人独资有限公司。公司法定代表人确认为原告张其驹。另，案外人章海容与案外人杨猛系夫妻关系。2014年，案外人嵩明昊峰土石方工程有限公司（以下简称昊峰公司）向案外人中国农业银行股份有限公司嵩明县支行（以下简称农行嵩明支行）申请贷款800万元，被告振业公司提供振业大厦4、5、6、7号四个商铺及土地为该笔借款为抵押担保。2014年9月24日，农行嵩明支行与昊峰公司签订《流动资金借款合同》，对借款800万元事宜作出约定。同日，原告与被告振业公司对四间商铺办理了抵押登记。2015年7月8日，被告振业公司（甲方）与被告马天明（乙方）签订《抵押还款协议书》，约定因被告振业公司、孔令文于2014年9月24日、9月25日向乙方借款270万元，未按约定在借款期限3个月内归还，经双方协商达成抵押还款协议：一、甲方保证在2015年8月25日前还清欠乙方全部借款本息；二、甲方自愿将名下位于振业大厦一至二层全部商铺作为上述借款的抵押物抵押给乙方，若甲方在2015年8月25日不能还清乙方本息，乙方有权采纳任何措施占用使用前述商铺，由此产生一切损失由甲方承担。2015年8月20日，案外人章海容、马普磊及原告张其驹作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的被告振业公司签订《商铺租赁协议》，协议约定乙方向甲方承租振业大厦1至7号商铺，总面积1629.79㎡；约定房屋租赁期限10年，自2015年1月1日起至2025年10月31日止，其中2015年8月18日至2015年10月31日为装修期，装修期甲方免收乙方租金。约定租赁房屋2015年9月1日交付，租金自2015年11月1日起算，租赁价格为1629.79㎡×16元/㎡×12个月=312920元，物管费为1629.79㎡×1.5元/月×12个月=29336元，每年租金合计342256元；约定第一年租金于合同签订之日预付20万元，尾款142256元在2015年9月30日消防通过后付清，按自然年度计算支付，按年支付。约定乙方装修需事先征得甲方书面同意，装修费用由乙方自行承担；约定甲方不能提供房屋，乙方有权解除合同。约定因不可抗力及国家政策导致合同无法履行的，合同终止，但甲方需要在终止合同时，提前2个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予以赔偿。合同签订后，原告张其驹及案外人、章海蓉、马普磊共同向被告振业公司支付租金20万元。乙方承租商铺后，对承租的商铺进行了装修。2015年9月5日，被告振业公司（出租方，甲方，签订人孔令文）与嵩明县嵩阳镇吉凯健身房、杨猛、马普磊、张其驹（承租方、乙方、签订人杨猛、马普磊、张其驹，后经查明嵩明县嵩阳镇吉凯健身房未登记注册）及马天明（收款方、丙方、签订人马天明）签订《商铺租赁补充协议书》，约定上述三方因2015年7月8日，甲方及孔令文与丙方签订抵押还款协议书，甲方将振业大厦一至二层商铺抵押给丙方，作为甲方偿还丙方借款本金270万元及利息的担保，若甲方在2015年8月25日前不能偿还，振业大厦一至二层商铺由丙方占有使用，抵押还款协议签订后，甲方未经丙方同意，于2015年8月20日与乙方签订商铺租赁协议，将振业大厦1-7号1629.79㎡出租给乙方，丙方得知后向乙方说明情况，现经三方协商达到相应协议：一、甲方于2015年10月30日还清丙方借款本金270万元及利息，逾期不还，甲方与乙方签订的商铺租赁协议变更为乙方与丙方签订执行，租赁商铺属于丙方所有，由丙方作为出租方与乙方签订商铺租赁协议，价格按原协议执行；二、若甲方逾期不还丙方借款本息，乙方不愿与丙方签订商铺租赁协议，则丙方有权占有、使用上述商铺或者采取强行开门、锁门等任何措施，由此导致的后果由甲方承担；三、甲方未还清丙方借款本息之前，若乙方不能与丙方签订商铺租赁协议，甲乙双方一致同意上述商铺的租金由丙方收取，收取租金抵作甲方欠丙方的借款本息，不足部分由甲方偿还。因第一年租金，乙方已支付给甲方20万元，甲方应于本协议签订之日将该20万元支付给丙方，下欠142256元由乙方在2015年10月30日前直接支付给丙方，以后的租金按照原协议及付款时间直接向丙方支付。原告张其驹、马普磊、杨猛在协议后注明：承诺振业大厦一、二楼房屋，经三方协议认可于1月31日（2016年）以前将尾款付给马天明。2017年1月11日，被告马天明向张其驹出具收条，收条载明根据《商铺租赁补充协议书》，被告马天明收到原告张其驹支付2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金21万元。收条上被告马天明载明，若中途出现银行阻止此商铺的正常使用，则退还剩余房租。2018年4月6日，被告马天明向原告出具收条，收条载明：“今收到振业大厦吉凯健身房2018年房租17万元”；2019年1月19日，被告马天明向吉凯健身房出具收条，收条载明：“今收到张其驹交来振业大厦吉凯健身房房租139000元”。因昊峰公司未履行2014年9月24日农行嵩明支行与昊峰公司签订的《流动资金借款合同》，农行嵩明支行向本院起诉昊峰公司及被告振业公司等，经审理本院作出（2016）云0127民初48号判决，判决由昊峰公司偿还农行嵩明支行贷款800万元及相应利息，由农行嵩明支行对被告振业公司名下的振业大厦4、5、6、7号四个商铺及土地享有优先受偿权等。判决生效后，昊峰公司未按判决履行还款义务，农行嵩明支行向本院申请强制执行，执行过程中对被告振业公司振业大厦4、5、6、7号四个商铺及土地进行拍卖，但因流拍而未能卖出。2017年11月27日，本院作出（2016）云0127执653之一号执行裁定书，将上述振业大厦4、5、6、7号四个商铺及土地抵偿给农行嵩明支行。裁定作出后，原告未与农行嵩明支行达成承租协议，也未向农行嵩明支行交纳房租。振业大厦4、5、6、7号四个商铺及土地一直为原告张其驹使用。2019年3月25日，本院向原告发出强制腾房公告，明确本院将振业大厦4、5、6、7号四个商铺以抵偿方式执行后，一直为原告占用，现责令原告自公告之日起15日内主动腾空上述房屋，交由农行嵩明支行管理使用。2019年5月21日，经本院执行，原告将振业大厦4、5、6、7号四个商铺腾空并交给农行嵩明支行。另，原告于2019年4月26日起诉振业公司、农行嵩明支行、马天明为共同被告，要求被告农行嵩明支行对原告的装修损失费承担补偿责任。原告于2019年7月29日申请撤回对被告农行嵩明支行的起诉，并变更诉讼为撤销2015年8月20日，原告与被告振业公司签订《商铺租赁协议》及2015年9月5日，原告与被告振业公司、马天明签订的《商铺租赁补充协议书》。上述事实，有《商铺租赁协议书》、《商铺租赁补偿协议书》、收条收据复印件、吉凯健身内装清单、收方清单、广告清单、嵩明县人民法院强制腾房公告复印件、抵押还款协议等证据在卷予以证实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可解除合同。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的和租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。本案中，涉案的四个商铺于2014年即抵押给农行嵩明支行，2015年8月抵押人振业公司才将商铺租给原告，后农行嵩明支行主张行使抵押权而致商铺抵偿给农行嵩明支行，因抵押权设置在承租权之前，故原告的承租权不能对抗农行嵩明支行的抵押权，除农行嵩明支行同意，不得再行要求农行嵩明支行保障其承租权。同时，本案本院于2017年11月27日，将商铺裁定抵偿给农行嵩明支行后，原告未向农行嵩明支行支付租金，也未及时腾退商铺，农行嵩明支行也未与原告达成承租协议。故原告无要求农行嵩明支行履行租赁合同的权力，同时原告行为表明其不愿与农行嵩明支行达成租赁协议。故原告丧失承租权只能认定为原告放弃主动承租的权利，而并非不履行向农行嵩明支行主张继承履行租赁合同的义务。另外，被告振业公司作为出租方，在出租商铺时未将出租商铺已抵押的事实告知作为承租方的原告，现房产因抵押权人主张行使抵押权而不能提供给原告使用，故被告振业公司应承担由此给原告造成的损失。原告主张被告振业公司不能提供租赁商铺违约，应解除双方签订的《商铺租赁协议书》，依法有据，原告也于2019年5月21日腾空房屋，不再继续使用，故对该诉请，本院予以支持。本案中，原、被告三方达成《商铺租赁补充协议》系居于《商铺租赁协议》基础上建立的，被告马天明直接收取原告交付的租金，以清偿原告与被告振业公司租金支付义务和被告振业公司与被告马天明之间借款支付义务的协议，现因商铺租赁协议本院已确认解除，被告振业公司收取租金权利已丧失，被告马天明代被告振业公司收取租金的权利也就丧失，该协议达成的目的已不能实现，故原告主张《商铺租赁补充协议》解除的诉请，与本案事实相符，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。本案中，原告应交纳的租金，分别为2015年11月1日至2016年10月30日的租金342256元，其中20万元已交给被告振业公司，余下142256元应交给被告马天明，但至今未交纳。2016年11月1日至2017年10月30日期间的租金342256元，应交给被告马天明，但被告仅交付21万元，剩余132256元未交付；2017年11月1日至2018年10月30日租金342256元，其中2017年11月1日至2017年11月26日的租金24378.88元，应支付给马天明，2017年11月27日至2018年10月30日的租金317876.1元，因本院于2017年11月27日已裁定租赁商铺中的四间已抵偿给农行嵩明支行，故自该日起，经本院执行的房产涉及的租金，作为抵押人的被告振业公司无权再收取，该部分租金应交纳给农行嵩明支行，剩余本院未执行的房产的租金，仍应交给马天明。2017年11月1日至2018年10月30日的租金，原告仅交付给被告马天明17万元，相当于自2017年10月30日至2018年5月1日的租金，其中2017年11月1日至2017年11月26日的租金24378.88元，被告马天明收取符合双方约定，本院予以确认，2017年11月27日起至2018年5月1日中145621.12元，根据1至7号商铺总出租面积1629.79㎡，其中4至7号商铺总面积929.96㎡，1至3号商铺总面积699.83元，4至7号商租金铺83091.57元、1至3号商铺租金59849.06元，其中59849.06元为马天明收取符合双方约定，剩余83091.57元应当为农行嵩明支行收取，根据马天明收条载明“若中途出现银行阻止此商铺的正常使用则退还剩余房租），该款马天明应予以退还，但同时原告还欠付马天明2016年度和2017年度的租金合计274512元（142256元＋132256元），故该部分租金应先抵扣欠付租金后再确定是否返还，经抵扣后原告尚欠被告2016至2017年度租金191420.43元，故该83091.57元马天明不再向原告偿还。其中，2018年11月1日至2019年5月21日（2019年5月21日，4至7号商铺已移交给农行嵩明支行）租金169722元，根据商铺所占面积比例。其中4至7号商铺的租金为96843.56元、其中1至3号商铺的租金为69754.32元，其中的1至3号商铺的租金为69754.32元由马天明收取，符合双方约定，剩余96843.56元应由农行嵩明支行收取。原告实际支付被告马天明139000元，该款中为69754.32元由马天明收取符合双方约定，剩余的69245.68元应退还给农行嵩明支行，同时，因原告尚欠被告马天明2016年至2017年度租金191420.43元，故该部分租金应先抵扣欠付租金后再确定是否返还，经抵扣后原告尚欠被告2016至2017年度租金122174.75元，故该69245.68元马天明不再向原告偿还。综上，根据原、被告约定及本案原告至今未交清交纳租金的事实，被告马天明不应退还原告租金，故对原告诉请被告马天明退还租金69500元本院不予以支持。当事人对自己主张的事实应当提供充分证实予以证实。本案中，原告主张被告振业公司赔偿装修损失657224元，因其未提供充分证据损失的具体数额，故本院对该项诉请不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张其驹与被告昆明振业房地产开发有限公司签订的《商铺租赁协议书》于2019年5月21日解除；二、原告张其驹与被告昆明振业房地产开发有限公司、被告马天明签订的《商铺租赁补充协议》于2019年5月21日解除三、驳回原告张其驹的其他诉讼请求。案件诉讼费11067元，减半收取5533.5元，由原告张其驹承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李春雷二〇一九年十二月二十三日书记员  钱艾娜