河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6403号上诉人（原审被告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王杰民，男，汉族，1960年1月2日出生，住洛阳市涧**。上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人王杰民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人畅陶杰，被上诉人王杰民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚锦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判尚锦公司向王杰民支付违约金的截止时间为尚锦公司取得产权登记机关出具升龙城B区9幢不动产首次登记受理通知单之日止。2.一、二审诉讼费由王杰民承担。事实与理由：一审判决尚锦公司向王杰民支付违约金至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止，该判项不明确，不具有执行性。1.根据合同约定，房屋交付后，尚锦公司负有的合同义务是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，提交办证资料的目的在于完成商品房的首次登记，不动产登记机关受理出卖人提交的办证资料，并向出卖人出具受理通知单，即视为出卖人的办证资料报备义务已完成。2.办证是以楼栋为单位进行，升龙城B区已交房将近10栋楼，尚有正在建设未交的，也有尚未建设的。同时，升龙城B区系分期开发，分批交房，因此，每栋楼进行消防验收、规划核实、竣工备案等时间均不相同，每栋楼办证资料报备时间甚至存在几年的时间差。一审判决尚锦公司支付违约金至“升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止”，不加区分判决的结果导致该判项不明，直接导致无法确定违约责任承担的截止时间点。3.若将“升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止”理解为“升龙城B区所有楼栋不动产首次登记全部办理完毕之日止”，则该判项明显加大了尚锦公司的责任，导致在王杰民已取得产权证的情况下，尚锦公司仍可能继续支付违约金，明显有失公允。王杰民辩称，认可一审判决。王杰民向一审法院起诉请求：1.判令尚锦公司立即为王杰民办理房屋所有权证。2.判令尚锦公司向王杰民支付违约金31102.88元（违约金暂计算至起诉之日），以现金方式支付给王杰民，起诉之日起尚锦公司仍要向王杰民支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止。3.尚锦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月16日，王杰民与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定王杰民向尚锦公司购买升龙城B区9幢2单元2-2002号房屋，金额为558374元，交付期限为2014年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用），关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，王杰民与尚锦公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人应按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2015年3月31日，王杰民从尚锦公司处接收房屋。但尚锦公司应将涉案房屋向产权登记机关备案的义务至今尚未履行。另查明，2014年12月19日，涉案的9号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。还查明，涉案的9号楼于2017年8月29日接入正式用电。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》、《关于洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营时间的情况说明》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和王杰民和尚锦公司签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，但办理不动产权属证书并非尚锦公司的单方义务，其仅有依法依约协助王杰民办理不动产权属证书的义务，故此，对于王杰民要求尚锦公司立即为其办理权属证书的诉讼请求，一审法院不予支持；同时，基于双方合同的约定及相关法律规定，一审法院确定尚锦公司应当于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助王杰民办理不动产权属证书。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司于2015年3月31日向王杰民交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使王杰民无法取得房地产权属证书，已构成违约，王杰民要求尚锦公司支付违约金的请求，一审法院依法予以支持。关于庭审中尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延，其在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因”所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致尚锦公司逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非尚锦公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是尚锦置业公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且王杰民、尚锦置业公司双方签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，涉案的9号楼于2017年8月29日完成了正式电的接入工作。此后，尚锦公司办理消防验收等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间并非尚锦公司所能控制，故综合全案情况，一审法院酌定在2017年8月29日正常供电后办理消防验收等手续的时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。合同约定的违约金标准为日万分之0.5符合法律规定，一审法院予以支持。综上，违约金以总房款558374元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由尚锦公司提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且尚锦公司通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请王杰民注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定计算。尚锦公司辩称应当按照补充协议中约定的已付房价款的万分之0.5计算违约金，并称王杰民主张的违约金标准过高，上述辩解理由缺乏事实和法律依据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助王杰民办理不动产权属证书；二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向王杰民支付违约金（计算方式：以558374元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2018年7月1日起计算至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止）。如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。三、驳回王杰民的其他诉讼请求。案件受理费289元，由尚锦公司负担。本院二审期间，双方均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：关于逾期办证违约金计算时间问题，一审判决尚锦公司支付逾期办证违约金至洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记完成之日止，该判项不具体不明确，本院予以纠正。违约金计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区9幢的不动产首次登记办理完毕之日止。另关于办证问题，王杰民与尚锦公司于2013年1月16日签订的《商品房预售合同》约定尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案，一审判决“尚锦公司于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起九十日内协助王杰民办理不动产权属证书”，该期限不确定，为明确双方权利义务，本院亦予以纠正，尚锦公司应当按照合同约定，于一定期限内将办理权属登记所需资料按要求报产权登记机关备案。综上所述，尚锦公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3377号民事判决第三项；二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3377号民事判决第一项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将王杰民购买的位于洛阳市涧西区升龙城B区9幢2002号房屋办理权属登记需由洛阳尚锦置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初3377号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向王杰民支付违约金（以558374元为基数，按照日万分之0.5的标准，自2018年7月1日起计算至洛阳尚锦置业有限公司将洛阳市涧西区升龙城B区9幢的不动产首次登记办理完毕之日止）；四、驳回王杰民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费289元、二审案件受理费50元，均由洛阳尚锦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十二月十六日书记员  常翠玲