辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2477号上诉人（原审被告）：辽宁国顺消防安保有限公司，住所地：抚顺市新抚区华山工业园区D区10号。法定代表人：范昌盛，该公司经理。委托诉讼代理人：王思涵、盖春香，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰超越，男，1988年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：温忠孝，辽宁铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贵伟，男，1960年2月24日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：抚顺市秋实房地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区站东街新华嘉园。法定代表人：丛向秋，该公司总经理。上诉人辽宁国顺消防安保有限公司（以下简称国顺公司）与被上诉人兰超越、抚顺市秋实房地产开发有限公司（以下简称秋实公司）申请人执行异议纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初483号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人国顺公司的委托诉讼代理人王思涵、盖春香，被上诉人兰超越的委托诉讼代理人温忠孝、李贵伟到庭参加诉讼。被上诉人秋实公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。国顺公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回兰超越的一审诉求。事实理由：1、兰超越未在法定的15日内提起执行异议之诉，应视为其放弃了该权利，一审法院对本案的审理违反法定程序；2、上诉人同秋实公司签订的房屋买卖合同真实有效；2、上诉人虽未实际入住，但对房屋已能达到实际控制的标准；3、房屋未办理过户手续是秋实公司不予配合造成的；4、本案事实发生在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施之前，一审使用上述规定裁判本案不当；5、二审诉讼费用收取不当。被上诉人兰超越辩称：同意一审判决，请求维持原判，上诉人主张的事实不成立。兰超越向一审法院起诉请求：1、顺城区法院（2018）辽0411执异72号《执行裁定书》认定事实和适用法律错误，给予撤销；2、请求确定兰超越对查封房屋有优先权，将该房屋用于偿还兰超越债务；3、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2009年9月10日，秋实公司取得案涉房屋预售房屋销售许可证。2009年11月9日，秋实公司（甲方）与国顺公司签订协议书（乙方），双方约定甲方开发建设的顺城区城东23/26方块委托乙方进行消防工程的施工，工程承包总价暂定为1750万元；乙方已在26方块挑选房屋18套，抵顶总额为7，427，313.00元。现乙方又挑选12套房屋，总面积为1365.82平方米。经双方协商，甲方同意本次将26方块12套房屋抵顶给乙方，确认的抵顶总额为6，002，713.00元，详见抵顶房屋明细表；甲方允许乙方进户的条件是，乙方的工程全部竣工并验收合格。案涉两处房屋在该协议书抵顶房屋范围内。2014年8月10日，经国顺公司同意，满某与秋实公司签订商品房买卖合同，因秋实公司认为国顺公司存在工程质量问题，故双方签订房屋买卖合同后，未办理其他入住手续。2014年11月10日，秋实公司取得案涉房屋初始登记证明。2018年12月30日，满某取得案涉房屋的入住手续，并交纳取暖费、物业费等相关费用。另查，2017年11月30日，一审法院出具（2017）辽0411民初2582号民事判决书，判决秋实公司于判决生效之日起十日内返还兰超越房款2098560元；赔偿兰超越房款350万元及违约金105万元。秋实公司不服该判决，上诉于抚顺市中级人民法院。2018年4月24日，抚顺市中级人民法院出具（2018）辽04民终30号民事判决书，维持原判。兰超越在（2017）辽0411民初2582号民事案件起诉前向一审法院提出诉前财产保全查封本案案涉房屋。（2017）辽0411民初2582号民事判决书生效后，兰超越申请执行。2018年7月11日，国顺公司认为案涉房屋属于其所有，向一审法院提出执行异议申请，申请解除对案涉房屋的查封。一审法院于2018年10月24日出具（2018）辽0411执异72号执行裁定书，认为国顺公司异议成立，应解除对案涉房屋即位于抚顺市顺城区房屋的查封。兰超越不服上述裁定，依法向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案系申请人执行异议之诉，主要审查的是兰超越对执行标的物是否享有继续执行的诉讼请求。本案涉及国顺公司与秋实公司，兰超越与秋实公司两个债权。国顺公司与秋实公司虽签订协议书，但是关于顶账房屋国顺公司未办理抵押登记手续。故一审法院认为国顺公司系涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人。依照相关法律规定，国顺公司需要同时符合以下条件，异议成立。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先国顺公司除签订房屋买卖合同外未办理相关入住手续，在双方基础法律关系均为债权纠纷的前提下，一审法院依据兰超越的申请采取保全措施，一审法院应予以确认。其次，国顺公司未提供其在人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据，协议书仅是对双方债权的确认，因标的物未办理抵押登记手续，国顺公司对案涉房屋不享有优先受偿权，亦因国顺公司未及时办理产权过户登记手续，导致国顺公司不享有案涉房屋的物权期待权。故依据一审法院查明事实，国顺公司不具备法律规定的执行异议成立的条件。故一审法院认为，国顺公司对执行标的物不享有符合法律规定的足以阻止标的物的转让、交付的实体权利。兰超越的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准许原告兰超越继续执行位于抚顺市顺城区房屋。案件受理费2300.00元，由被告抚顺市秋实房地产开发有限公司、被告辽宁国顺消防安保有限公司负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于兰超越的起诉是否符合法定时限一节，经查一审法院向兰超越送达执行（2018）辽0411执异72号执行裁定书的时间为2018年11月7日，兰超越起诉状中载明的时间为2018年11月19日，一审立案人李丽确定诉讼费数额的时间为2018年11月20日。即兰超越系在法定期限内向一审法院做出了提起诉讼的意思表示。关于上诉人虽涉案房屋所享有的权利属性一节，因上诉人在兰超越对涉案房屋予以查封之前仅持有其同秋实公司签订的抵账协议，协议约定了房屋交付条件，在条件成就时交付房屋。即抵账协议并未实际的、彻底的消灭双方之间原债权债务关系。其次，即便2014年经上诉人同意，就涉案房屋由案外人同秋实公司签订了买卖合同，但案外人亦未实际接受房屋，即未以其行为表现真实的占有、使用房屋的事实。对此，上诉人虽主张对“占有”不应仅作意愿层面的理解，应以能够控制管理为条件，但事实上因双方在履行中发生分歧，秋实公司并未交付房屋，客观上国顺公司无法管领房屋，既不具备占有的体素。本案无论从登记手续的公示程序上看，还是从实际入住使用的外在表象上看，上诉人均不存在对房屋的占有。即在此种情况下，上诉人对涉案房屋的权利同兰超越并无差异，即不能对抗兰超越的查封行为。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11757元，由上诉人辽宁国顺消防安保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  韩 雪审判员  王冬雨二〇一九年十二月二十三日书记员  刘 娟