云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初739号原告：吴绍彬，男，汉族，1972年6月23日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告：杨再媛，女，汉族，1976年9月23日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告吴绍彬、杨再媛共同委托诉讼代理人廖海燕、肖顺，系云南典卫律师事务所律师。特别授权代理。被告：付美清，男，汉族，1973年10月2日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县，现住云南省嵩明县。被告：刘崇艳，女，汉族，1975年12月10日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县，现住云南省嵩明县。原告吴绍彬、杨再媛与被告付美清、刘崇艳业主共有权纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2018）云0127民初603号民事判决书，后被告付美清、刘崇艳不服该判决，向昆明市中级人民法院上诉，经审查，昆明市中级人民法院认为本案审理过程中严重违反法定程序，并于2019年2月27日裁定发回本院重审。本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告吴绍彬、杨再媛及其共同委托诉讼代理人廖海燕、肖顺，被告付美清、刘崇艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴绍彬、杨再媛共同诉称：2008年1月10日，我们向云南双峰地产开发有限公司购买了位于嵩明县房屋（该幢房屋共三层）。2006年、2008年二被告分别购买了金叶花园S-062-01、S-062-02，并依法取得所有权证。二被告购买房屋后，于2012年在S-062幢房屋前的公共部分搭建活动板房，并将此公共部分及所购买房屋长期租赁给他人经营餐馆，自2012年6月30日起至2017年6月30日止，二被告因出租房屋共收取租金200000元，此公共用地系我们夫妻与二被告共同共有部分。因被告将房屋租赁给他人经营餐馆严重影响了我们夫妻的财产安全，我们夫妻多次向金叶花园物业管理部门反映，物业管理部门也曾上门与二被告协商均无果。该栋房屋我们所有建筑面积为116.06平方米，二被告所有建筑面积197.67平方米，公共部分面积30平方米，我们分摊公共面积应为11.1平方米，被告将自己所有建筑面积与公共面积（227.67平方米）出租共收取租金200000元，每平方米租金为878.5元，据此，我们所有的建筑面积比例分摊的公共面积应收取的租金为9751元。同时，被告未经我们同意，在S-062幢房屋共有部分搭建临街广告牌，严重侵犯了我们对公共部分所享有的合法权益。综上所述，被告在金叶花园S-062幢房屋的公共部分搭建活动板房及临街广告牌侵犯了我们对于公共部分的管理使用权。综上所述，为了维护我们的合法权利，只好诉至法院，请求判令：1、由二被告依法拆除其在金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分搭建的活动板房，恢复原状；2、确认S-062幢房屋一楼公共部分为我与被告双方共同共有，并由二被告支付自2012年6月30日起至2017年6月30日止将金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分用于出租而原告应得租金9751元；3、由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋临街广告牌，并恢复原状；4、案件诉讼费由二被告共同承担。被告付美清、刘崇艳共同辩称：金叶花园S-062幢房屋位于嵩明县，整幢房屋一共三层（S-062-01号为第一层，S-062-02号为第二层，S-062-03号房屋为第三层），三层共用一宗土地，与旁边S-063号房屋三层住户共用一个外设楼道上下出入，该幢房屋一楼与二楼之间也有楼梯用于上下。2006年，我们向云南双峰房地产开发有限公司购买了S-062-01号房屋，建筑面积为92.73㎡，合同中明确约定“甲方（云南双峰房地产开发有限公司）赠送乙方（二被告）约25㎡停车位一个。”此S-062-01号房屋土地使用证载明：土地使用权面积59.55㎡，独用面积56.79㎡，分摊面积2.76㎡。2008年，我们又购买了S-062-02号房屋，建筑面积为104.94㎡。此S-062-02号房屋土地使用证载明：土地使用权面积35.43㎡，独用面积32.67㎡，分摊面积2.76㎡。因S-062与S-063六个住户共用一个楼道，此共用外设楼梯的面积由六个住户分摊，每个分摊2.76㎡，共计16.56㎡，与外设楼道占地面积相吻合。S-062号房屋的分摊面积，无论从所有权证上来看，还是从土地使用证上来看，都不是对我们停车位的分摊，而是对外设共用楼道的分摊。对比S-062-01号02号房屋的建筑面积和土地占用面积来看，我们所拥有的一楼S-062-01号房屋建筑面积比二楼S-062-02号房屋少12.21㎡，土地独占面积反而多24.12㎡，这个数据也与购买合同中“赠送乙方（被告）约25㎡停车位一个”相吻合，更是充分证明了我们依法取得的停车位属于我们专有，决非原告说的公共部分。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。第二条规定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用。我们购买S-062-01号房屋，开发商附赠停车位给我们，可以认定我们属物权法第六章所称的此停车位的业主。S-062-01号房屋停车位自开发商建成之初，即有围栏，有出入的小门，构造上独立，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，完全具备物权法第六章所称的专有部分之条件，当属我们专有。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。第七十一条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2010年至2012年，我们将房屋以每年8000元的租金出租给一个做铝合金的，收入16000元；2012年至2017年，我们将房屋以每年31600元的租金出租给案外人张可欣开餐馆，收入158000元，案外人张可欣在使用此停车位期间，为便于管理，曾将原车位围栏予以加高，并搭了车棚顶。2017年7月，我们将房屋租给案外人任有方开餐馆，约定第一年租金42000元，以后每年增加2000元。2017年7月18日，我们收到案外人任有方租金42000元，押金5000元。案外人任有方向金叶花园物业处交了装修保证金后，便着手进行装修。装修餐馆时，对停车位的车棚进行了加固修缮，原告多次以此停车位他们也有份为由，阻止任有方施工，致使案外人任有方长期无法开业。后来，案外人任有方要求我们多给他一个月时间来进行装修。2017年8月13日，我们退还了一个月的租金3500元给案外人任有方。2017年8月31日，案外人任有方安装烟囱施工时，原告叫来他母亲，百般阻挠，不让案外人任有方在院内施工，之后的几天，案外人任有方找到我们商量，说能不能将他的租金退还给他，因为他是外地人，在这里耗不下去了。2017年9月9日，我们与案外人任有方签订解除租房合同协议，同日，我们将剩余房租38500元连同押金5000元，共计43500元退还给案外人任有方。之后我们商铺一直空闲，后面又才出租给别人。我们自购买此商铺后，实际收入租金174000元，均为我们合法收入。针对原告所诉S-062幢房屋临街广告牌，即案外人任有方装修的铺面门头牌匾的问题，根据《区分所有权司法解释》第四条规定业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。在实际的生产生活中，业主基于对专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需求。经营性用房的业主在符合法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面安装烟囱、悬挂、张贴牌匾等。这些需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地发挥专有部分的功能而使用共有部分，应为法律所支持。综上所述，S-062后院停车位属于我们建筑物专有部分，不属于与原告的共有部分，更不属于公共部分，我们作为S-062一、二层商铺及后院停车位的业主，依法出租S-062号一、二层商铺及后院停车位并获取收益，原告无权对此收益进行分配；我们租户为方便管理使用，经业主许可，小区物管部同意，对原有停车位加高围栏，搭建车棚顶属合法合理合规行为；我们租户依法依规安装铺面门头牌匾，没有违反任何法律、法规、管理规约，没有损害他人合法权益，对原告无侵权行为。对原告增加的诉讼请求，我们将房子租给租户，房子由租户装修使用，停止装修使用的主体不是我，应该是租户。因此，为维护被告的正当合法权益，请求法院驳回原告方的诉讼请求。原告吴绍彬、杨再媛针对其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提供了：1、原告方身份证复印件一份，欲证明原告方的身份情况。2、商品房购销合同、国有土地使用权证、房屋所有权证各一份，欲证明金叶花园S-062-03号房屋属于原告方依法所有的事实。3、照片复印件一组，欲证明被告方在金叶花园S-062幢房屋一层后院公共部分搭建活动板房侵害原告方合法权益的事实。4、证明、调解说明各一份，欲证明被告方将后院公共部分出租用于餐馆经营，严重影响原告方生活，后金叶花园小区物业管理部门多次予以调解未果的事实。5、照片复印件一组，欲证明被告方搭建的临街广告牌侵害原告方的合法权利的事实。6、房屋租赁合同一份，欲证明同一小区同一户型，五年一次性付租金200600元整，原告主张被告将其房屋及公共面积部分出租5年共收取租金200000元符合客观的事实。7、民事判决书一份，欲证明原、被告曾就排除妨害纠纷进行过起诉的事实。8、《关于向嵩明县国土资源局查询金叶花园S-062-01付美清夫妻土地证是否合法的情况反映》证实，经原告反映，国土局说明办理S-062-01土地证的依据是被告和开发商的赠与合同和《昆国土资通【2016】30号》文件，同时国土局未对该土地证办理是否合法作出说明；9、《嵩明县市场监督管理局关于对吴绍彬情况反映的调查处理情况的回复》证实，原告向市场监督管理局反映被告将S-062-01住改商，违规办理营业执行情况，经该局调查后，确认两被告违反相关规定，在未经利害关系人（即原告）同意情况下出具虚假承诺，擅自将S-062-02号住房登记为商铺，并责令其限期改正。2018年9月8日，经营者到登记机关办理了变更登记，并承诺在未取得相关许可的情况下，S-062-02号房不用于经营，只用于住宿等非营利性活动，但截止目前，该房经被告经营作为餐馆使用，两被告并未将该房屋用途恢复。经质证，被告付美清、刘崇艳对证据1的证据三性没有异议；对证据2，真实性、合法性无异议，关联性不认可，不能证实原告享有争议停车位的份额；对证据3的证据真实性、合法性无异议，关联性不认可，不能证实有侵害原告合法权益的事实；对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为调解的是其他事情，不是本案争议事情；××真实性、合法性无异议，关联性不认可，不能证实临街广告排侵害原告权益；对证据6，三性及证明的内容均不予认可；对证据7的合法性、真实性认可，证明目的不认可；对证据8，因无国土局正式结果，对证明目的不认可；对证据9，三性均不认可，因为S-062-02号房是否用于经营是个动态过程，不能凭一时情况进行认定。被告付美清、刘崇艳在法定举证期限内向本院提供了下列证据：1、被告付美清、刘崇艳身份证复印件一份，欲证明二被告的身份情况。2、金叶花园S-062-01号房屋所有权证、购房合同及土地使用权证复印件各一份，欲证明被告方依法取得了该房产的所有权，开发商把车位赠与被告方，争议车位位置是被告专有的事实。3、金叶花园S-062-02号房屋所有权证及土地使用权证复印件各一份，欲证明金叶花园S-062-01号房屋的建筑使用面积比S-062-02号房屋的少，但S-062-01号房屋的土地使用面积比S-062-02号房屋的多，印证了争议车位位置是开发商赠与被告方的事实。4、被告和租户装修现状的照片，证实租户没有影响排水的事实；5、购房税收单据，证明S-062-02号房按商品房税率纳税，系按商铺标准购买的。6、水电费凭证，证明S-062-02号房系配合S-062-01号使用，不具体单独居住使用条件。7、装修证明及装修押金，证明物管对装修的监管；经质证，原告吴绍彬、杨再媛对证据1的三性予以认可；对证据2、证据3，购房合同中的赠与条款真实性及合法性不予认可，因为该条款没有盖章，是手写的，且开发商无权进行赠与；对证据4，真实性认可，合法性、关联性不认可，相反证实了铺面门头牌匾影响了原告下水道的维修，遮挡了房产的门牌号；××，三性认可，证明目的不认可，不能证实S-062-02号为商铺；对证据6三性及证明目的均不认可，不能因为S-062-02号使用商业用电而证明其即为商业用途，事实是S-062-2有外部共用楼梯作为通道。；对证据7三性证据明目的不认可。审理中，1、本院依法向嵩明县房产管理办公室调取涉案小区部分规划图，图载原、被告争议车位未在建设规划范围内，为空地；2、本院向嵩明县国土资源局调取了涉案S-062-1至3号房土地证宗地图，宗地图载明，三套房产使用面积不同，但宗地图范围均一致；3、本院就S-062-1至3号房的土地证宗地图相同但土地使用面积不同函询了县国土局，县国土局作出《嵩明县国土资源局的复函》并附S-062-01至03号房综地图及成果表、商品房购销合同、《关于城镇个人已购住房土地使用证权登记中有关问题的通知》昆国土资通【2006】30号，证实涉案车位归S-062-01号房使用，但该车位地块只能用于绿化和停车使用。S-062-02号房和S-062-03号房没有分摊车位面积。4、本院对S-062-01号和03号房使用情况、房产现状进行勘查并形成现场照片及勘查笔录。经质证，原告对证据1予以认可，对证据2真实性认可、证据3中国土局的回复三性不认可，原告认为国土局未完全按昆国土资通【2006】30号文件认定车位地块的归属，该文件第二条规定，一套房屋为一独立宗地的，原则上只对其建筑占地面积登记发证，但已由规划部门批准，同时在售房合同中已明确属于户主独立管理使用的绿化用地，可确定其土地所有权。而本案中，争议车位土地为未经规划部门批准用地，故国土局据此认定争议车位土地归被告使用，并不符合该规定。对证据3中的其它证据无异议；对证据4无异议；被告对证据1至3三性无异议，对证据4中勘查笔录部分不认可，被告主张争议车位部分搭建的简易房子用于商户的杂物堆放，并非后厨；目前，S-062-2号未作商用，仅是商户装修了一间作为家人休闲娱乐使用。本院认为，上述证据为有权机关出具，且与本案相关，本院予以采纳。本院对以上证据，本院综合案件事实，予以综合分析认定。经审理，本院确认如下法律事实：原告吴绍彬、杨再媛系夫妻关系，被告付美清与刘崇艳系夫妻关系。原告吴绍彬系嵩明县金叶花园S-062-03号房屋（建筑面积116.06平方米，土地使用面积38.90平方米,设计用途为住宅，购房合同2008年1月10日签订）的所有权人，原告杨再媛为该房屋的共有权人。被告付美清系嵩明县金叶花园S-062-01号房屋（建筑面积92.73平方米，土地使用面积59.55平方米，设计用途为商住，购房合同为2006年11月3日签订）及嵩明县金叶花园S-062-02号房屋（建筑面积104.94平方米，土地使用面积35.43平方米，设计用途为住宅，购房合同为2008年6月27日签订）的所有权人，被告刘崇艳为上述房屋的共有权人。2006年11月3日,被告付美清、刘崇艳与云南双峰房地产开发有限公司签订的商品房购销合同明确约定，云南双峰房地产开发有限公司赠与被告付美清、刘崇艳约25平方米的停车位一个，该停车位一侧为金叶花园S-062幢房屋的后面墙体及共用的楼梯通道，另一侧为隔离条形状小花台及铁栏杆，且该停车位只能用于绿化及停车使用，后被告付美清、刘崇艳在该停车位上搭建了简易活动板房及外设烟囱。嵩明县金叶花园S-062幢房屋共有三层，原告吴绍彬、杨再媛为该幢房屋第三层的业主，被告付美清、刘崇艳为该幢房屋第一层和第二层的业主，第一层房屋临街作为商铺使用，第二层、第三层均有公共楼梯及出入口，且产权证载明设施用途为住宅。被告付美清、刘崇艳在购买S-062-02号房屋后将其与S-062-01号房屋上下通道联通，S-062-02号房屋原外设通道仍保留至今。被告付美清、刘崇艳将其共有的第一层和第二层房屋、包括在诉争车位上搭建了简易活动板房出租给他人经营餐馆，餐馆经营人对金叶花园S-062幢一层、二层进行了装修并安装了铺面门头牌匾（用于标注餐馆名称及联系电话），简易活动板房用作后厨。金叶花园S-062-01号、02号、03号房屋土地使用证所附宗地图均将争议车位列入范围，但嵩明县国土资源局明确，争议车为归金叶花园S-062-01号房屋使用，且只能用于绿化和停车使用。2018年8月2日，原告向嵩明县市场监督按理局反映S-062-02号房屋业主存在私自将房屋改为商铺租给他人从事餐馆经营，骗取营业执照登记注册的违法行为，经该局落实经营者在办理营业执照时未提交S-062-02号为经营用途已经利害关系业主同意的证明文书，故责令当事人限期整改。2018年9月8日，经营者到该局办理了经营场所变更，未再将S-062-02号登记在经营场所范围，并作出承诺在未取得相关许可的情况下S-062-02号不用于经营场所，但在本案审理期限，S-062-02号仍在按餐饮用途进行装修。原告吴绍彬、杨再媛起诉后，又于2018年3月20日以二被告将设计用途为住宅的嵩明县金叶花园S-062-02号房屋私自出租给他人用于经营餐馆，给原告居住环境和安全带来严重隐患为由申请增加诉讼请求：由二被告停止私自改变S-062-02号房屋（第二层）用途的行为，并恢复原状。以上事实，有原、被告的陈述，房屋产权证、商品房购销合同、土地使用证、《嵩明县国土资源局的复函》等证据在卷予以证实。本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：一、具有构造上的独立性，能够明确区分；二、具体利用上的独立性，可以排他使用；三、能够登记成为特定业主所有权的客体。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用与其专有部分相对应的外墙面等共有部分，不应认定为侵权。本案被告付美清、刘崇艳于2006年11月3日与房地产开发商云南双峰房地产开发有限公司签订了商品房购销合同，该合同明确约定：云南双峰房地产开发有限公司赠与被告付美清、刘崇艳约25平方米的停车位一个,该停车位一侧为金叶花园S-062幢房屋的后面墙体及共用的楼梯通道，另一侧为隔离条形状小花台及铁栏杆，形成了构造独立的空间，根据商品房销售合同，结合国土资源局对于该停车位在土地使用权证上归S-062-01号房屋业主使用的说明，本院认为S-062幢房屋的停车位属于被告付美清、刘崇艳专有，故对原告提出的根据建筑面积的比例确定S-062幢房屋一楼的停车位为原、被告双方共同共有的主张，本院不予支持；对原告要求由二被告支付自2012年6月30日起至2017年6月30日止将金叶花园S-062幢房屋一楼公共部分用于出租而原告应得相应租金的主张，因该争议部分属于被告方专有部分，不属于原、被告共同共有，故原告方无权对二被告出租其建筑专有部分而取得的收益进行分割，故本院对原告的该项主张不予支持；对原告要求由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋一楼后面部分搭建的活动板房并恢复原状的主张，因开发商赠送给被告方的停车位用途仅限于绿化及停车使用且国土资源局也对此进行了明确，二被告私自将该停车位搭建成活动板房及外设烟囱并未向相关部门办理规划报批手续，本院结合双方共用的楼道门相邻，二被告私自搭建活动板房的行为对原告方出行造成了不便，且存在一定的安全隐患的实际，认为应由被告方拆除其在开发商附带赠送的金叶花园S-062幢房屋一楼后面停车位部分私自搭建的活动板房及外设烟囱并恢复为停车或者绿化的使用性质；对原告诉请由二被告依法拆除金叶花园S-062幢房屋临街广告牌并恢复原状的主张，因金叶花园S-062幢房屋一楼为商用房屋，餐馆经营人为了经营需要在一楼的门头外墙上装修了铺面门头牌匾（广告牌），该门头牌匾并没有影响下水管道的排水，并没有对原告共有部分造成损害的事实，且商铺装修门头牌匾也符合商业习惯，故对原告的该项主张本院不予支持。业主将住宅改变为经营性用房，未经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求恢复原状的，人民法院应予支持。本案中，被告S-062-02号房屋用途为住房，被告未经同属于一幢楼并居住在三层的原告同意，擅自将S-062-02号房屋用于餐饮经营的商业用途，导致了周边环境卫生质量下降，增加了安全隐患，影响了原告的居住生活，故对原告诉请被告停止私自改变S-062-02号房屋（第二层）用途的行为，并恢复原状，本院予以支持。原告主张争议车位规划为空地，开发商赠与该车位无效的意见，因仅有规划图纸表明争议车位土地不在建设范围，无书面文书表明其用途，故对该意见本院不予以采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十条、第十一条之规定，判决如下：一、由被告付美清、刘崇艳于判决生效后十五日内拆除其在开发商附带赠送的金叶花园S-062-01房屋后面停车位部分私自搭建的活动板房及外设烟囱、恢复为停车或者绿化的使用性质。二、由被告付美清、刘崇艳于判决生效后十五日内停止金叶花园S-062-02号房屋商业使用性质并恢复为住房使用性质。三、驳回原告吴绍彬、杨再媛的其他诉讼请求。案件诉讼费100元，减半收取50元，由被告付美清、刘崇艳共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审 判 长  李春雷人民陪审员  刘雪玲人民陪审员  刘继生二〇一九年十二月九日书 记 员  聂鹇霁