广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22564号上诉人（原审被告）：广州百通物业发展有限公司，住所地广州市越秀区北较场横路12号物资大厦420房。法定代表人：李达贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：商武，广东三民律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：林颖熠，女，1994年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爱琼，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州百通物业发展有限公司（以下简称百通物业公司）与被上诉人林颖熠不当得利纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。百通物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林颖熠一审所有诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由林颖熠承担。事实与理由：一、原审法院将本案案由定性错误，本案并非不当得利，而是涉案《装修管理服务协议》履行过程中产生的合同纠纷。2016年3月23日，202单元租户陈晓强、装修施工单位广东广拓建筑工程有限公司与百通物业公司签订《装修管理服务协议》，其中“三、租户的权利与义务”中明确约定“办理装修手续时…。（租户）同时向物业管理中心交纳装修履约保证金7000元、装修管理服务费共1575.9元。”签约当日，陈晓强根据该《装修管理服务协议》向百通物业公司缴纳装修履约保证金7000元等款项。而林颖熠所主张返还的不得当利款项正是前述依据前述合同缴纳的款项。本案所争议的款项是《装修管理服务协议》所约定的款项，因此本案属于合同纠纷。二、林颖熠并非本案适格主体，法院应当驳回其起诉。（一）《装修管理服务协议》的签约主体为陈晓强。《装修管理服务协议》的签约主体为承租人陈晓强，这一点毫无争议。（二）实际履行交纳保证金、装修管理服务费等合同义务的也是陈晓强。1.实际上在《装修管理服务协议》签约当日向百通物业公司缴纳费用的是陈晓强。2.根据林颖熠与陈晓强的租赁合同，装修所有费用都由陈晓强承担。3.根据日常生活经验，当时陈晓强装修，林颖熠作为业主是不会缴纳装修相关费用的。本案应当认定当时缴纳所争议的履约保证金7000元、装修管理服务费1575.9元等费用的主体是陈晓强。林颖熠不能仅仅凭持有《收据》就声称当时缴费用的是林颖熠。综上，《装修管理服务协议》的签约主体为陈晓强，《装修管理服务协议》所约定的履约保证金7000元、装修管理服务费、1575.9元等款项的缴纳人也是陈晓强而不是林颖熠，故林颖熠无权就前述款项向百通物业公司主张权益和提起民事诉讼。三、即使不驳回林颖熠的起诉。由于本案原审判决遗漏当事人陈晓强，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审法院重审。与百通物业公司签订《装修管理服务协议》的主体是陈晓强，该份协议所约定的装修押金、装修管理服务费等费用的缴纳义务人和实际向百通物业公司缴纳款项的均是陈晓强。收据为何出现林颖熠手中，是发生了债权转让还是代为保管收据，原审判决没有追加陈晓强作为第三人查明相关事实，属于《民事诉讼法》第一百七十条第四款规定的“原判决遗漏当事人”的情形，二审法院应当裁定撤销原判决，发回重审。四、从实体上而言，林颖熠与陈晓强都以书面方式认可202房在装修期间由百通物业公司提供物业管理服务。（一）百通物业公司收取的所有费用均是根据《装修管理服务协议》收取的，所收取的装修管理服务费共1575.9元、货梯使用费1000元以及工本费370元不但金额合理，有合同依据，无须返还。林颖熠的代理人（即其父林飞）2016年3月21日签订《承诺书》，承诺“在保利中达广场2#楼202商铺（下称“202单元”）装修期间严格遵守广物中心物管部的《装修书册》中规定装修管理事宜”，该《承诺书》依法成立并生效，林颖熠自愿遵守保利中达广场装修管理的有关规定。2016年3月23日，202单元租户陈晓强、装修施工单位广东广拓建筑工程有限公司与上读人签订《装修管理服务协议》。林颖熠与陈晓强都以书面方式认可202房在装修期间由百通物业公司提供物业管理服务。而我方收取的所有费用均是根据《装修管理服务协议》收取的，不但金额合理，并且有合同依据，无须返还。（二）由于装修承建单位违规拆除二楼大堂消防通道大门并加装玻璃门、改变外墙墙砖且至今仍未拆除玻璃门和恢复外墙墙砖，根据《装修管理服务协议》，百通物业公司有权扣押装修押金7000元，待上述违规装修整改后再返还。根据《承诺书》、《施工安全保证书》和《装修承诺书》，承诺“愿意遵守本装修手册中所有规定和处罚条款”，实际上已经承认了百通物业公司的管理权，至少就202单元的此次装修施工，百通物业公司有权进行管理。由于装停承建单位违规拆除二楼大堂消防通道大门并加装玻璃门、改变外墙墙砖且至今仍未拆除玻璃门和恢复外墙墙砖。上述《承诺书》《施工安全保证书》和《装修承诺书》均是真实的意思表示且并不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，具有法律约束力。百通物业公司有权对202单元的装修工作是否合规进行监督并针对可能导致大厦存在消防、安全隐患的情形提出整改意见。装修结束后，陈晓强不根据《装修管理服务协议》对其装修过程中的违规行为进行整改，反而让林颖熠以其名义提出不当得利诉讼，违反了诚实信用原则。补充上诉理由称，本案要求返还的不当得利是陈晓强依据合同约定向我方缴纳，本案是合同纠纷，主体应该是陈晓强，不是林颖熠。单据是否是债权转让应在本案中进行查明，我方收取押金具有合法依据。一审法院定性错误。林颖熠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，林颖熠与百通物业公司之间不存在物业管理关系，百通物业公司无权收取费用，其收取的费用属于不当得利，应予以返还。林颖熠向一审法院起诉请求：1.百通物业公司返还林颖熠不当收取的装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元、装修罚款4000元，共计13945.9元；2.本案诉讼费由百通物业公司承担。一审法院认定事实：中达广场的建设单位为广州市富景房地产开发有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利公司），项目为30层（部分2、29层）设计商业、办公楼工程1幢（自编2#楼），领有广州市规划局的《建设工程规划验收合格证》【穗规验证（2013）512号】。2012年6月21日，广东省物资产业（集团）有限公司（乙方，以下简称广物公司）与保利公司（甲方）签订《商品方买卖认购书》，约定：乙方意向购买甲方保利中达广场2号楼全部写字楼商品房，按预测报告，买卖标的部分建筑面积38634平方米，车位335个，合同附二层平面图，该图纸显示有一手扶电梯，有“2#大堂”标注；另附三层平面图、首五层至十七层平面图、十九至二十九层平面图、三十层平面图。该二层平面图未标注201房（当事人均表示为案外人的预售房产）、202房（即涉案房屋）。截至2017年4月5日，广物公司表示该合同未经广州市国土资源和规划委员会鉴证、备案，未办理权属证书，但3层以上房产已由保利公司交付其使用。2015年9月9日，林颖熠（乙方）与保利公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：乙方向甲方购买甲方开发的保利中达广场第2号楼2层202房产，门牌地址天河区兴国路21号202房（下简称202房），建筑面积157.5922平方米。合同附件为《房地产平面附图》，图纸显示202房位于中达广场2楼，202房有两出入口，均向西，其中一出口（1号门）位于二楼南端，该出口旁边有1电梯及楼梯；另一出口（2号门）正对二楼大堂，大堂中部有一手扶电梯可上下一楼；2楼大堂右侧为201单元，201单元外靠近二楼大堂处有12座电梯。2015年10月23日，广物公司与保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）签订《保利中达广场前期物业服务协议》，约定：保利物业公司的义务包括：……制止违反本广场的各项管理制度的行为；……提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知林颖熠，并与林颖熠订立《装修管理服务协议》；该协议自广物公司负责人或授权代表签字或盖章、保利物业公司法定代表人或授权人签字或盖章之日起生效，至本大厦业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。2015年12月23日，林颖熠与保利物业公司签订《保利中达广场前期物业服务协议》，约定：林颖熠的义务包括遵守本广场的《管理规约》、《业户手册》、《装修管理规定》等为实施本广场的管理而制定的相关物业管理制度；对承租人等违反本广场的公共管理制度和《管理规约》、《业户手册》等造成的损失、损害承担民事责任；保利物业公司的义务包括：……制止违反本广场的各项管理制度的行为；……提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知林颖熠，并与林颖熠订立《装修管理服务协议》；该协议自林颖熠签字、保利物业公司法定代表人或授权人签字或盖章之日起生效，至本广场业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。2016年3月-4月期间，广州百通房地产代理有限公司收取2层202商铺装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元。2016年4月12日，广州百通房地产代理有限公司发出《装修违规处罚决定书》，对广物中心大厦202单位装修罚款4000元。据林颖熠提交的《付费通知书》显示，保利物业管理有限公司广州保利中达广场服务中心分别于2016年3月31日、2016年5月31日、2016年6月30日通知林颖熠缴纳2栋202商铺单位的物业服务费用。2016年11月23日，广州市不动产登记中心回复林颖熠《依申请信息公开答复书》：天河区兴国路21号201房产（保利中达广场2号楼2层201房），已网签，购买人为其他业主。天河区兴国路21号202房（保利中达广场2号楼2层202房，即涉案202房），以2015091434523号网签，预售人为保利公司，预购人为林颖熠。该房屋已办理初始登记，未办理预售登记，无退房或注销登记情况。核查时间为2016年11月21日。另据广州市房地产档案馆2017年2月16日显示，保利公司领有该房产的《不动产权证书》（权证号码120××××5460号），所有权来源新建。林颖熠表示截至2017年3月3日，暂未办理202房的房地产权属证书，其与保利物业公司签订物业服务合同，由该公司提供物业服务。林颖熠表示其委托精微公司对202房进行出租管理，精微公司于2016年3月1日与承租人陈晓强签订《广州市房地产租赁合同》，租期自2016年3月1日至2024年2月21日等，陈晓强委托他人对202房进行装修，装修期间被广州百通物业发展有限公司（曾用名广州百通房地产代理有限公司，以下简称百通公司）阻拦并作出《装修违规处罚通知书》（公共通道墙壁开孔、外立面玻璃幕墙改造），百通公司并向林颖熠发出书面通知，要求停止施工，恢复原状。2016年9月开始，广物公司、百通公司在202房2号门外、正对二楼大堂处加装铁架幕墙间隔，并在铁架幕墙张贴装修幕布，百通公司在二楼大堂的设立的幕墙外摆放“此区域暂不开放”告示牌。林颖熠主张其通行受阻向保利物业公司反映，保利物业公司于2016年9月27日、2016年10月18日向广物公司发函，称广物公司在2号楼大堂装修改造中对二层前台北面位置进行加装间隔门的工程，影响2楼在消防紧急状态下人员的逃生疏散，同时妨碍202房及业户出入大堂，要求拆除间隔和门，恢复原状。林颖熠于2016年以广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司为百通物业公司，主张广物公司与百通公司在规划验收图的N轴处加建铁架幕墙，擅自设置活动门，导致202房产无法通行二楼大堂，其通行受阻，故向广州市天河区人民法院提起建筑物区分所有权纠纷诉讼[案号：（2016）粤0106民初19585号]。2017年5月10日，广州市天河区人民法院作出（2016）粤0106民初19585号《民事判决书》，判决如下：百通物业公司广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司于判决发生法律效力之日起15日内，拆除位于广州市天河区兴国路保利中达大厦2号楼二楼大堂设置的铁架幕墙及活动门，恢复原状[按穗规验证（2015）512号二层平面图标准]，排除对林颖熠使用202房的通行妨碍。广东省广物控股集团有限公司、广州百通房地产代理有限公司不服该判决，上诉于广州市中级人民法院。2017年8月21日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终13565号《民事判决书》，其中“本院认为”载明：“……广物公司与百通公司加装铁架幕墙及设置活动门的位置位于涉案保利中达广场2号楼二楼大堂，依据上述司法解释规定，该部位应属于保利中达广场2号楼全体业主共有。广物公司与百通公司认为该部位属于三层及以上写字楼商品房业主共有而非包括首、二楼商铺业主在内的全体业主共有，但未就此举证证明。据此，因广物公司与百通公司在二楼大堂加装铁架幕墙及设置活动门等行为所生争议系属建筑物共有部分的使用纠纷，原审法院确定本案案由为建筑物区分所有权纠纷并无不当，广物公司上诉认为本案应定性为相邻通行权纠纷缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及第十四条第一款规定，“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。本案中，广物公司与百通公司擅自占用属全体业主共有的二楼大堂部位加装铁架幕墙及设置活动门，并未办理合法报建手续，也无证据反映有经过法定人数的业主同意。因此，广物公司与百通公司的加建行为侵犯了包括林颖熠在内的全体业主的合法权益，林颖熠诉请广物公司与百通公司拆除前述加建设施恢复原状，符合相关法律及司法解释的规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。综上，无论是广物公司上诉认为“加装安全门部位属于广物公司专有，广物公司行为与林颖熠无涉”、“加装安全门后林颖熠仍有数条道路通行”、“因写字楼三分之二业主认可，故林颖熠应当接受该改建行为”，还是百通公司上诉认为“二楼大堂系写字楼各业主的共有部分”、“涉案202商铺未参与分摊二楼大堂面积，林颖熠无权使用二楼大堂及干涉二楼大堂管理”、“百通公司接受物产公司的委托在二楼大堂加装安全门及装修改造是符合《物业管理条例》规定的正当、合理的物业管理行为”，均缺乏事实根据与法律依据，本院均不予采纳。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，依据已查明的事实，林颖熠已与涉案大厦的开发商保利公司签订《广州市商品房买卖合同》购买涉案保利中达广场第2号楼2层202房，并在房管部门办理预售备案登记，涉案202房也已实际交付林颖熠使用，依照上述司法解释的规定，林颖熠对涉案202房享有业主的合法权益，故原审判决认定林颖熠有权提起本案诉讼并无不当，广物公司与百通公司以林颖熠未取得涉案202房的物权为由，上诉认为林颖熠无权提起本案诉讼，理由不成立，本院不予采纳。”据此，判决如下：驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2017年8月23日发生法律效力。2018年9月5日，广物公司出具《说明》，称其司向保利房地产（集团）股份有限公司购买中达广场2#楼物业（含写字楼共238套以及335个车位）。自保利公司向其司交付上述物业之日起，其司一直全权委托其司全资子公司广州百通物业发展有限公司（曾用名广州百通房地产代理有限公司）负责中达广场2#楼±0.0以上的物业管理工作。诉讼中，百通物业公司为证明其主张，还向一审法院提交如下证据：1.保利中达广场装修管理规定；2.保利中达广场业户手册；3.保利中达广场管理规约；4.保利中达广场前期物业服务协议；5.广物中心管理规约；6.广物中心装修手册；7.广物中心业户手册；8.说明；9.承诺书、证明、公证书；10.装修申请表、动火作业申请、动火安全规定、营业执照（副本）、施工人员信息；11.施工安全保证书、装修承诺书；12.装修管理服务协议；13.施工消防安全责任书；14.广物中心装修许可证及所附身份证复印件；15.装修施工资料审核意见书；16.关于保利中达广场2号楼202商铺遗留问题情况说明的函；17.关于广物中心202单元装修整改的相关事宜；18.施工违章整改通知；19.广物中心大厦装修违规处罚通知书；20.工程联系单；21.广物中心装修单位违规整改通知书及所附照片1张；22.广物中心202单元违规施工通知的函；23.关于2#楼202单元装修施工通知的回函；24.林颖熠违规施工现场照片10张。上述证据中：证据8、证据9中的承诺书、证据10中的装修申请表、动火作业申请、动火安全规定及证据11、12、13、21、23有证据原件，其余证据无原件。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，涉案费用的收据原件由林颖熠持有，且收据上未明确费用是向陈晓强收取，现林颖熠依据其持有的收据原件主张涉案费用由其缴纳，百通物业公司提供的证据不能反驳该主张，故一审法院对林颖熠此主张予以采纳。因林颖熠、百通物业公司提供的现有证据均不能证实林颖熠所购涉案物业的业主委员会或业主大会已与百通物业公司签订《物业管理合同》或《物业服务合同》，选聘百通物业公司作为整栋大厦全体业主的物业服务企业，且百通物业公司提供的证据仅能证明广物公司所购物业委托百通物业公司进行物业管理，并不能证明涉案物业的全体业主均同意委托百通物业公司进行物业管理。基于现有证据不足以证明林颖熠、百通物业公司之间存在对应的权利义务关系，故百通物业公司收取涉案装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元没有法律依据，并由此造成林颖熠的财产利益受损，属于不当得利，故林颖熠要求百通物业公司返还合法合理，一审法院予以采纳。因林颖熠未能举证证明百通物业公司收取了涉案装修罚款4000元，故林颖熠要求百通物业公司返还该罚款没有事实根据，一审法院不予支持。一审判决：一、广州百通物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向林颖熠返还不当得利的装修押金7000元、装修管理费1575.9元、货梯使用费1000元、施工人员出入证押金及工本费360元、装修许可证工本费10元。二、驳回林颖熠的其余诉讼请求。本案受理费149元，由广州百通物业发展有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提出新的证据。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见及庭审中确认，本案二审争议焦点为本案是否遗漏当事人以及本案是否构成不当得利。百通物业公司主张涉案款项是由202租户陈晓强支付，所以本案应追加陈晓强作为本案当事人参与本案诉讼，本院对此认为，由于百通物业公司确认林颖熠所持有收据为其开具，按照一般交易习惯，支付款项的主体持有收据，现在收据上并未明确涉案款项的支付主体是“陈晓强”，百通物业公司也未能举证证实林颖熠是基于其他原因持有收据，因此结合本案系涉案202房屋进行装修，林颖熠为购买202房屋的购买者，在林颖熠持有收据，而百通物业公司未能提供其他证据予以反驳的情况下，可以认定系林颖熠支付了涉案款项。据此，无需追加陈晓强作为当事人参与本案诉讼。关于本案是否构成不当得利的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。林颖熠支出了涉案款项，百通物业公司取得了涉案款项，故按照不当得利的构成要件，本案二审争议在于百通物业公司收取涉案款项是否有合法依据。百通物业公司主张系涉案202房屋的物业管理单位，诚如一审法院认定，根据现有证据，并不能证实百通物业公司是涉案整栋大厦全体业主的物业服务企业，也不能证实林颖熠委托百通物业公司进行物业管理，因此百通物业公司基于物业管理向林颖熠收取涉案款项，缺乏合法依据，应予以返还。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，广州百通物业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费149元，由上诉人广州百通物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 印 强审判员 苏韵怡审判员 杨玉芬二〇一九年十二月二十日书记员 陈培铮唐亚玲