吉林省辽源市龙山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0402民初1944号 原告:李丽华，女，1968年1月4日生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：林晶，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告:韩桂清，女，1965年7月1日生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。 第三人:孙志刚，男1965年10月26日生，汉族，住吉林省永吉县。 原告李丽华与被告韩桂清、第三人孙志刚案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、被告、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽华向本院提出诉讼请求：1、请求不得执行孙志刚名下房权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号房屋，并解除对上述房屋的查封；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，第三人孙志刚将其名下房权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号房屋通过吉林市梧仝树房地产经纪有限公司出卖给原告。签订合同后，原告按照合同约定向孙志刚交付了购房款，后孙志刚将案涉房屋交付给原告实际占用使用。因案涉房屋存在公积金贷款，故未能办理房屋过户手续。合同中约定剩余购房款待孙志刚还清公积金贷款后，原告向孙志刚支付剩余购房款，孙志刚为原告办理更名过启手续。但至今孙志刚仍未还清公积金贷款，故未能办理过户。原告为维护自身合法权益，曾就双方签订的房屋买卖合同向孙志刚提起诉讼，要求孙志刚依约履行，经吉林市丰满区人民法院做出（2019）吉0211吉306号民事判决书确认房屋买卖合同有效，该判决已发生法律效力。原告得知案涉房屋被查封并进入执行程序后，按照《民事诉讼法》的相关规定向龙山区人民法院提出执行异议。龙山区人民法院经书面审查驳回了原告的异议申请。现原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定依法提起执行异议之诉。原告认为，原告与孙志刚在人民法院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，并在人民法院查封前已经实际占有、使用了案涉房屋。因案涉房屋系公积金贷款购买，故未能在房屋交付时办理房屋过户手续。经双方约定待孙志刚清偿贷款后，原告将剩余购房款支付给孙志刚，孙志刚再将房屋过户给原告。如前所述，现由于第三人的原因，而非原告的原因导致案涉房屋未能过户至原告名下，但原告对此并不存在过错。且原告愿将剩余购房款交付人民法院执行。综上，原告提出案外人执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的足以排除执行的条件，可以排除被告的执行，人民法院应予支持。故请贵院依法解除对案涉房屋的查封，并停止对案涉房屋的执行。 韩桂清辩称，根据物权法第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。这就是房屋所有权的设立、变更或消灭，原则上要都登记，不登记不承认其物权，也不承认物权的任何变动。因此，被答辩人同第三人做了公证而未到房管局办理变更手续，房屋所有权未发生转移，仍为原所有权人孙志刚所有。所以（2019）吉0402民初125号查封（2017）吉林市不动产权第0107321号房屋的查封是正确的。现请求法院依法对此房屋进行评估拍卖，拍卖所得款项用于归还答辩人。至于吉林市丰满区人民法院做出的民事判决书确认房屋买卖合同有效的问题，请问：为什么该房屋一直由第三人孙志刚在还贷？只能说明一点就是该房屋是被答辩人和第三人孙志刚之间房款没有支付，没有付款的买卖合同是无效合同，房屋仍然属于孙志刚所有，因被答辩人和第三人是亲戚，孙志刚伙同被答辩人试图转移资产，才去公证处公证、诉讼到丰满区法院来逃债，合同法第52条规定：恶意串通，损害第三人利益的合同为无效合同。法院应追究其法律责任。 孙志刚述称，原告申请真实有效，我们是2018年10月22日经过梧仝树房地产中介公司签订的买卖合同。因为我这是公积金贷款没还清，后来因为有债务关系，房子被查封，所以公积金当时没还上，这些是情况真实的。 庭审质证过程中，原告李丽华举证1.《房屋买卖居间协议》、（2019）吉0211民初306号民事判决书、执行法律文书生效证明各一份复印件。证明：1、2018年10月22日，孙志刚与李丽华通过中介吉林市梧仝树房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间协议》，孙志刚将坐落于吉林市丰满区中海国际社区A期A16号住宅1单元3层012号房屋卖给李丽华，总房款为97万元。第六条第6.1款约定：交付时间，甲方应当在公证后一周内将该房屋交付乙方。补充协议约定：2018年10月22日乙方支付甲方房款的一部分20万元整；公证当日乙方交付甲方剩余全部房款共45.8万元，甲、乙双方协商由签约当日开始半个月内公证；甲方负责物业费到2018年年底，乙方负责2018年取暖费；甲方同意乙方剩余贷款31万元在此房满2年后3个工作日内交付甲方，以公积金剩余贷款余额为准。2、吉林市丰满区人民法院作出的（2019）吉0211民初306号民事判决书已确认以上《房屋买卖居间协议》有效，该判决书已于2019年5月5日发生法律效力。3、该判决书审理查明部分确认：（1）李丽华于2018年10月25日前一共支付孙志刚65.8万元房款；（2）双方口头变更合同部分内容，口头约定孙志刚应于李丽华付清65.8万房款一周内还清公积金贷款，待孙志刚还清贷款，李丽华支付剩余房款同时孙志刚协助李丽华办理房屋过户。 原告举证2.专用收据、定金收据、部分房款收条、借记卡账户历史明细清单、（2019）吉长信维证内民字第16849号公证书各一份复印件。证明：1、2018年10月22日李丽华向中介吉林市梧仝树房地产经纪有限公司支付了中介费9700元。2、2018年10月22日向孙志刚支付购房定金1万元及部分购房款20万元，此笔20万元系李丽华委托吴玉先向孙志刚转账支付。 原告举证3.孙志刚、尹超英户口及结婚证复印件、吉（2017）吉林市不动产第0107321号不动产权证书、（2018）吉吉沿江证内民字第2106号公证书、中国工商银行转账汇款凭证、（2019）吉长信维证内民字第168498号公证书各一份。证明：1、孙志刚、尹超英自1990年6月20日结婚，系夫妻关系。2、2018年10月25日孙志刚、尹超英交付李丽华涉案房屋的不动产权证书，并公证委托王某1办理涉案房屋的更名手续。3、公证当日，李丽华委托王某1向尹超英转账支付44.8万元购房款。该笔购房款足以孙志刚支付公积金银行剩余贷款。 原告举证4.借款合同（编号：01151501090）、李丽华代孙志刚清偿涉案房屋公积金贷款明细表、个人住房公积金贷款现金还款结算入账回单5份、中国银行无折现金存款单4份、李丽华名下吉林龙潭华益村镇银行存折一份复印件。证明：1、李丽华自2019年7月至11月共计代孙志刚向公积金贷款银行中国银行有限公司吉林市分行偿还涉案房屋公积金贷款本息11081.03元，用以冲抵未付房款，现剩余购房款约为30万元。2、李丽华自愿提供30万元现金存折，同意随时向法院交付执行。 原告举证5.证明（中海国际社区橙郡管理处出具）、物业服务费发票、出示李丽华手机中与王丽影微信谈话内容，提供李丽华与王丽影微信号信息、微信头像及微信谈话记录、物业服务费收据、中国建设银行POS单打印页各一份复印件。证明：1、中海国际社区橙郡管理处出具证明：李丽华已于2018年10月31日入住涉案房屋中海国际社区A期A16号住宅1单元3层012号；李丽华为以上房屋缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日两年的物业管理费5947.2元。2、通过李丽华与中海国际社区橙郡管理处管家王丽影微信聊天记录可以体现出5947.2元物业管理费确系李丽华支付的。 原告举证6.出示王某2手机中照片14张及照片详细信息，提供照片、照片信息截屏打印页各14张及2019年12月13日涉案房屋拍摄视频（附光盘）.证明：1、2018年11月6日、2018年11月15日、2018年12月14日、2019年1月16日，王某2去李丽华购买的涉案房屋处做客时拍摄的涉案房屋照片，证明在韩桂清申请法院查封房屋之前，李丽华已经合法占有涉案房屋。2、以上照片体现的房屋系涉案房屋中海国际社区A期A16号住宅1单元3层012号房（视频中体现房号304系产权证3层012号房，其中一楼4户、二楼4户、三楼4户一共12户，涉案房屋在3楼第4户）。 原告举证7.证明（吉林市梧仝树房地产经纪有限公司出具）、燃气使用卡、（2019）吉0211民初306号民事审判笔录各一份复印件。证明：1、2018年10月31日，孙志刚将涉案房屋交付给李丽华。2、2019年10月25日孙志刚办理涉案房屋更名委托公证书时与李丽华口头协商，一周内还清公积金贷款并办理更名过户。3、孙志刚没有按时结清贷款、注销抵押权并完成更名过户，未办理过户登记的过错方为孙志刚，李丽华非因自身原因未办理过户登记。 原告举证8.房屋产权登记信息、抵押权登记信息、预告登记信息、查封登记信息共4页。证明：涉案房屋已被贵院于2019年1月15日查封、2019年1月16日、2019年4月25日轮候查封，查封期限均为三年，现涉案房屋因查封客观上无法办理过户登记。李丽华自2018年10月22日购买涉案房屋至2019年1月15日房屋首次查封仅不足3个月的时间，结合证据7证明李丽华于查封前已经督促孙志刚办理更名手续，其并无过错。 原告举证9.证人王某2出庭作证证言。证人系原告朋友。证明其于2018年10月末接到李丽华电话，2018年11月、份12月份，多次去李丽华的房子串门。并且在房子里拍了照片，证人证明照片事实存在，现在证人将手机交给法庭检验，可以看出我在李丽华家拍摄照片的时间。 原告举证10.证人王某1出庭作证证言，证人系原告朋友。证人证明2018年10月25日，其陪同李丽华去吉林市沿江公证处进行公证，李丽华和孙志刚在公证前协商约定一周内由孙志刚偿还贷款并更名过户。公证后证人代李丽华向孙志刚的爱人尹超英转款448000元。2018年10月31日证人陪同李丽华与孙志刚进行房屋交接。当时交接了房屋钥匙、水费电费号和燃气卡。查到物业费的时候，显示孙志刚欠了2018年度的物业费，当时孙志刚承诺尽快交上物业费。 原告举证11.证人周某出庭作证证言，证人系吉林市梧仝树房地产经纪有限公司业务员。证明原告在吉林市梧仝树房地产经纪有限公司买的房子，案涉房屋确实是公司客户李丽华所购买。 被告韩桂清质证意见是：证据1这都是他们串通的，房子卖了，就得全款买，不可能一两年都不过户，事实不成立。证据2买房还要等十年还清公积金，这个事情不现实，所以是假的。证据3据我了解，李丽华和孙志刚是亲属关系，孙志刚向李丽华借款，孙志刚把房子给李丽华了，私下写的这些东西。证据4上孙志刚公积金查过，里面是空的。证据5、证据8没有意见。证据6、证据7所做跟我没有关系，我封的是孙志刚的房产。证据9对手机显示的照片日期无异议，拍摄14张照片是有意为之。她是知道要查封，恶意串通准备的证据。证据10按常理说，他交的这些钱不能让他入住，我2019年1月9日去这个房子时问旁边邻居了，他家没人。证据11证人作为中介，她只是交接，没有权利和义务进行督促和催缴。所以他们都是一伙的。 第三人孙志刚质证意见是：对原告举证的11份证据均无异议。 被告韩桂清、第三人孙志刚均未举证据。 本院对原告所举的证据认定如下：该11份证据,证据形式、证据来源合法，各证据之间能够互相印证形成证据链条，证据反映的事实与本案具有关联性，故对该11份证据的证据效力予以采信，作为认定案件事实的根据。 本院基于对以上证据的认定，认定案件事实如下：2018年10月22日，第三人孙志刚与原告李丽华通过中介吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（合同的丙方即居间方）签订《房屋买卖居间协议》，协议主要内容为：甲方孙志刚将坐落于吉林市丰满区中海国际社区A期A16号住宅1单元3层012号，建筑面积130.41平方米的房屋卖给乙方李丽华，总价款970000元，自办理公证后一周内交房。该协议中补充协议部分约定：2018年10月22日乙方支付甲方房款的一部分200000元；公证当日乙方交付甲方剩余全部房款共458000元，甲、乙双方协商由签约当日开始半个月内公证；甲方负责物业费到2018年年底，乙方负责2018年取暖费；甲方同意乙方剩余贷款310000元在此房满2年后3个工作日内交付甲方，以公积金剩余贷款余额为准。 合同签订后，李丽华、孙志刚于2018年10月25日到吉林市沿江公证处办理了公证，公证主要内容为李丽华、孙志刚共同委托王某1办理涉案房屋的买卖过户手续等。同日，王某1代李丽华向徐志刚之妻李超英银行转账付购房款448000元，同年10月22日案外人吴玉先代李丽华向孙志刚银行转账付购房款200000元，共计658000元。公证之日即2018年10月25日，孙志刚与李丽华口头变更合同部分内容，即孙志刚应于李丽华付清658000元房款一周内还清公积金贷款，待孙志刚还清房屋公积金贷款，李丽华支付剩余房款同时孙志刚协助李丽华办理过户。达成以上口头协议后，孙志刚于2018年10月31日向李丽华交付了房屋，李丽华同日入住。 此后，孙志刚未按口头协议的约定偿还公积金贷款。李丽华在吉林市丰满区人民法院起诉，该法院于2019年4月12日作出（2019）吉0211民初306号民事判决书，判决主文确认孙志刚、李丽华、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司三方于2018年10月22日签订的《房屋买卖居间协议》有效。该判决已经发生法律效力。 2019年7月至11月，李丽华代孙志刚偿还公积金贷款本息共计11081.03元。至此，房屋交易价格970000元，已经支付658000元，另代偿公积金本息11081.03元，李丽华尚有300918.97元购房款未支付。因孙志刚未按口头协议及时偿还房屋的公积金贷款，致使房屋未能过户至李丽华名下。 辽源市龙山区人民法院在审理韩桂清诉孙志刚、尹超英民间借贷纠纷一案中，依照韩桂清财产保全的申请，于2019年1月15日以（2019）吉0402民初928号民事裁定书，对登记在孙志刚名下的房权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号房屋的房籍进行了查封。该案执行程序中对案涉上述房屋予以执行拍卖，李丽华向辽源市龙山区人民法院提出执行异议，请求解除对孙志刚名下的房权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号房屋的查封，并停止对该房产的执行。辽源市龙山区人民法院于2019年9月29日作出（2019）吉0402执异84号执行裁定书，驳回案外人李丽华的异议请求。故李丽华提起本案案外人执行异议之诉，诉讼过程中，李丽华向本院表示，自愿将剩余购房价款300918.97元交付本院执行，由其向孙志刚另行主张公积金还款。李丽华现已将上述剩余购房价款300918.97元实际交付至本院账户。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，1.吉林市丰满区人民法院生效的（2019）吉0211民初306号民事判决书已经确认孙志刚、李丽华、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司三方于2018年10月22日签订的《房屋买卖居间协议》有效，本案被告未能提供相反的证据足以推翻，故本院应予采信，作为定案的证据使用，据此认定孙志刚与李丽华在本院查封前已就诉争房屋签订合法有效的买卖合同。2.本判决的前文已对原告所举证据效力的确认，根据本案证据，应认定李丽华已基于买卖事实在本院查封前即2018年10月31日合法占有诉争房屋。3.按照与孙志刚的口头协议，李丽华有权要求孙志刚首先清偿公积金贷款，李丽华后向孙志刚支付剩余购房款。现李丽华表示自愿将剩余购房价款300918.97元交付本院执行，系李丽华对其民事权利的自由处分，不违反法律规定，应予准许，因此本院依照上述司法解释的规定依法对李丽华交付的300918.97元款项实际收取，并交付执行。4.诉争房产在本院查封时处于公积金的贷款设定抵押登记状态，办理过户登记须由孙志刚本人负责结清借款本息并积极协助办理方可，孙志刚违反其与李丽华的口头约定怠于偿还公积金贷款的法律后果不应归责于李丽华。因此，应认定诉争房产未办理过户登记手续并非买受人李丽华的自身原因所致。综上所述，原告请求排除对诉争房产的执行的事实和理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，对李丽华的合法权益应予保护，对其诉讼请求应予支持。被告韩桂清对本案事实的否认及抗辩观点，缺乏证据支持，不予采纳。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下: 不得对孙志刚名下的吉林市丰满区中海国际社区A期A16号住宅1单元3层012号，建筑面积130.41平方米的房屋予以执行。 案件受理费100.00元，由被告韩桂清负担。 如不服本判决，应于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  孙锡伟 人民陪审员  李 静 人民陪审员  杨冬梅 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  谭敬文