河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3397号上诉人(原审原告)：李文静，女，1988年10月26日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭守存，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭守梅，广东法圣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王静，女，1988年12月13日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。上诉人李文静因与被上诉人王静房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文静上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2830号民事判决，依法改判，或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、按照房屋租赁合同约定，一审判令不解除合同是错误的。上诉人在发现地下室漏水后，就要求被上诉人解除合同，退还租金，符合房屋租赁合同要求的提前一个月通知被上诉人解除合同的约定。二、一审认定被上诉人已经履行了维修义务错误。1、被上诉人在交付房屋时，涉案房屋并没有通往地下室的楼梯，仅仅只能在一层看到地下室地面存有水，被上诉人称积水并不是因为房屋漏水导致的，上诉人只需将积水抽取即可，所以，上诉人才接收了房屋。一审认定在交付房屋时，上诉人就知道有漏水错误。2、被上诉人交付了房屋后，上诉人在装修的过程中发现地下室的水并不是被上诉人所称的积水，而是房屋墙角、墙壁（离地10公分处）漏水导致的。于是上诉人要求被上诉人进行处理，而被上诉人仅仅只同意出资9500元让上诉人做防水，而这9500元仅仅只能够把当时肉眼可见的漏水部分墙面做上防水措施，并不能把剩余的其他全部墙面也都做上防水设施，同时也不能将漏水的根本原因解决。一审仅仅依据被上诉人出资9500元让上诉人做防水，就认定被上诉人完全履行了房屋维修义务错误。3、房屋在后来的使用过程中，产生漏水的并不是做防水的地方，而是新出现的漏水点，产生这些新的漏水点后，房屋中的异味越来越严重，被上诉人也不积极处理。被上诉人的上述行为导致上诉人已经不能再继续使用房屋，合同目的已经不能实现。三、上诉人租赁被上诉人的地下室并不是免费的，虽然在双方签订的房屋租赁合同中并没有约定租赁地下室，但是根据上诉人支付的租金及同时间段、同地段的房屋租金价格，每年30000元的租金不可能仅仅是租132平方米的房屋。另补充：涉案租赁物危及人的安全和××即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人任然可以随时解除合同。王静辩称，上诉人的上诉请求不能成立。作为房东，被上诉人已经履行了维修义务，上诉人在少交9500元房租的同时，也承诺了3年后交房时，整个地下室无任何漏水情况。李文静向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告赔偿原告装修费和房屋租金等各项损失，暂计180000万；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月26日，王静（出租方、甲方）与李文静（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的坐落在焦作市××世纪路××号中华新天地帝湖湾商业用房（门牌号：××）商铺建筑面积132平方米房屋出租给乙方使用；租赁期共36个月，甲方从2017年11月26日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年11月26日收回；年租金为人民币30000元，按年结算，每年11月1日前，乙方向甲方支付全年租金；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍有效。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，王静即把房屋交付李文静，李文静对房屋进行了装修。李文静已向王静交付自2017年11月份至2019年11月份两年的租金。另查明，双方所签的上述房屋租赁合同的房屋不包括地下地，双方口头约定李文静在租赁期间可使用该地下室。交付租赁房屋时，地下室内有水，王静向李文静出资9500元为地下室做防水，李文静随后进行了防水施工，对地下室的地面和四周1.5米高墙面做了防水。2018年10月份，地下室北面未做防水部分的墙面开始漏水。双方协商未果，形成纠纷，李文静诉至该院。一审法院认为，王静（出租方）与李文静（承租方）于2017年11月26日签订的房屋租赁合同约定的房屋为“坐落在焦作市××世纪路××号中华新天地理工帝湖湾商业用房商铺建筑面积132平方米的房屋”，并不包括地下室；双方虽口头约定李文静在租赁期间可使用地下室，但在交付租赁房屋时，地下室内就有水，王静遂向李文静出资9500元为地下室做防水，即使按照双方的口头约定，王静作为出租人也已履行了相应的维修义务，现李文静以租赁房屋地下室漏水为由要求解除双方签订的房屋租赁合同，不符合合同约定和法律规定，该院不予支持。对于李文静要求王静赔偿其装修费和房屋租金等各项损失，需以房屋租赁合同解除为前提，该院依法不予支持。原审判决：驳回原告李文静的诉讼请求。案件受理费减半收取计1950元，由原告李文静负担。本院二审期间，上诉人李文静为证明其主张向本院提交以下证据：1、上诉人与被上诉人丈夫张宏伟的微信对话截图两页；证明一审开庭结束当天，被上诉人要求解除合同，并责令被上诉人三天内将租赁房屋中的物品全部搬出，否则，报警，并强制搬出。2、不动产信息查询情况表；证明代理律师与上诉人查询出租房屋，只查到了被上诉人的住宅房，该商业用房未进行产权登记。3、租赁房屋地下室装修情况说明及身份证各两份；证明地下室漏水施工方、防水施工方对施工过程的见证。4、2019年11月11日最新拍摄地下室漏水情况照片二页八张；证明北邻居一缕阳光酒店2018年8月1日开业后，9月地下室上方1.5米以上出现漏水。5、照片二页八张；证明正常营业期间至9月北邻下水管道漏水，发现漏水点到面的渐变过程，污水日久滋生细菌的现状。经质证，被上诉人王静称，对证据一的真实性无异议，但不能证明其证明指向，9500元的防水钱是双方协商一致的价格，当时约定如果3年以后上诉人交房时地下室不漏水，被上诉人愿意出9500元做防水；如果地下室漏水，被上诉人拒出9500元做防水。现在地下室漏水，被上诉人拒绝出9500元。微信聊天记录只是提醒李文静房租到期了。对证据二的真实性无异议，门面房就没有发房产证，但是被上诉人有购房合同。关于证据三，出租的就是毛坯房，因为当时通往地下室没有楼梯，上诉人知道地下室有水，水从哪里来的被上诉人不清楚，双方协商是让上诉人找人做防水。对证据四、证据五的真实性无异议。地下室出现漏水是隔壁邻居的水流过去的，被上诉人跟邻居沟通过，邻居也答应愿意出钱做相邻墙面的防水，但是因为上诉人要求邻居家除了相邻墙面的防水外还要求邻居将其房屋地面做防水，邻居不同意，至今也没有做防水。被上诉人为证明其主张，向本院申请证人出庭作证，证明被上诉人不知道邻居哪里漏水，是上诉人找的人做防水。经质证，上诉人李文静称，证人证言不真实，证人与被上诉人系夫妻关系，有利害关系。本院认证如下：关于上诉人李文静提交的证据，被上诉人对证据1、4、5的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据2与本案缺乏关联性，不予确认。证据3系证人证言，证人未出庭，不予确认。关于被上诉人王静提交的证据，证人与其有利害关系，不予确认。本院二审诉讼中，王静称，地下室出现漏水是隔壁邻居的水流过去的，王静曾跟邻居沟通过，邻居答应出钱做相邻墙面的防水，但李文静还要求邻居将其房屋地面做防水，邻居不同意，至今也没有做防水。除此之外，其他案件事实与一审相同。本院认为，2017年11月26日，王静将位于焦作市××世纪路××号中华新天地帝湖湾商业用房（门牌号：××）商铺建筑面积132平方米房屋出租给李文静使用，并不包括地下室，但双方口头约定租赁期间李文静可以使用地下室。涉案房屋交付使用时，因为地下室有水，双方口头约定，王静向李文静出资9500元为地下室做防水。此后，李文静开始正常营业，直至2018年10月，李文静发现地下室北面部分未做防水的墙面开始漏水。现场显示地下室北墙面与北边邻居相邻，漏水处位于地下室顶部和一楼交汇处，地下室东、南、西墙面并未出现漏水，事实上，地下室北墙面漏水与后来北边邻居的开业有关。王静也多次与北边邻居协商解决事宜，北边邻居承诺协商解决，但是，由于李文静提出的防水措施，北边邻居不予认可，导致漏水事宜未能解除。关于涉案租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案房屋地下室，由于漏水问题导致李文静不能正常使用房屋，涉案租赁合同应予解除。关于王静称，其已经出资9500元做防水，李文静应当保证涉案地下室能够正常使用的上诉理由，如前所述，涉案地下室做完防水后，能够正常使用，直至北边邻居开业，并且涉案地下室的漏水位置也能够印证漏水系北边邻居所致，与李文静之前的防水无关，故王静的该项理由不能成立。王静作为出租方未能确保租赁物符合约定的用途，违反主要合同义务，李文静有权主张合同解除。关于合同的解除时间，2018年10月，地下室北墙面开始漏水，双方为此进行协商，李文静也于2018年11月19日向王静支付第二年租金20500元，此后，因北边邻居没有同意李文静提出的防水措施，导致2019年1月李文静停业至今，因此，本院确认涉案租赁合同已于2019年1月解除。关于第二年租金问题，涉案合同于2019年1月解除，王静负有返还2019年2月至2019年11月的租金，共计20500×10/12≈17083.3元。关于预期损失问题，涉案地下室漏水后，王静能够多次与北边邻居协商解决，但是，由于李文静提出的防水措施，北边邻居不予认可，导致漏水事宜未能解除，李文静对此亦有过错，其主张的逾期损失问题，不能成立，本院不予支持。关于装饰装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。如前所述，王静没有按照约定确保租赁物符合约定的用途，李文静在后续的地下室漏水问题的处理中也存在过错，故双方对于合同的解除均有过错，且违约程度无法区分，在此基础上，本院参照王静提供的装饰装修明细表等证据，考虑到剩余租赁期，酌定王静赔偿李文静：(70937元-70937元×14月÷36月)×50%≈21675.2元。因此，王静应当返还李文静租金17083.3元，并赔偿李文静损失21675.2元，两项合计38758.5元。综上所述，李文静的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2830号民事判决；二、确认王静与李文静签订的《房屋租赁合同》于2019年1月解除；三、王静于本判决生效后十日内支付李文静38758.5元；四、驳回李文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1950元，由李文静负担1530元，王静负担420元；二审案件受理费3900元，由李文静负担3060元，王静负担840元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月十八日书记员 王向静