广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终865号 上诉人（原审原告）：广西南宁新亿宏房产开发有限公司，住所地：南宁市星光大道223号荣宝华商城A-2号楼224号。 法定代表人：黄品柳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖永龙，广西方园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘顶昌，广西方园律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南宁市自然资源局（原南宁市国土资源局），住所地：南宁市青秀区锦春路3-1号。 法定代表人：郭维宁，该局局长。 委托诉讼代理人：农剑勋，广西崇泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆志勇，广西崇泰律师事务所律师。 原审第三人：广西新鸿基汇东建设投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金州路11号金旺角商住楼A栋A2705号。 法定代表人：周翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯怀球，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远慧，广西东方意远律师事务所实习律师。 上诉人广西南宁新亿宏房产开发有限公司（以下简称“新亿宏公司”）与被上诉人南宁市自然资源局、原审第三人广西新鸿基汇东建设投资有限公司（以下简称“新鸿基汇东公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2018）桂01民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新亿宏公司的委托诉讼代理人廖永龙和潘顶昌，被上诉人南宁市自然资源局的委托诉讼代理人农剑勋，第三人新鸿基汇东公司的委托诉讼代理人冯怀球和王远慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新亿宏公司上诉请求：撤销南宁市中级人民法院(2018)桂01民初1143号民事判决；依法改判支持上诉人一审提出的诉讼请求或裁定将本案发回重审；本案一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定本案的基本事实错误。一审判决认为“讼争合同条款中关于GC2010-011号地块的商品房项目由新亿宏公司开发建设，0419288号地块上的儿童医院在建工程项目由新鸿基公司继续建设的约定（以下称为松绑约定），并未违反《出让公告》和《竞买须知》中关于“捆绑出让、捆绑建设”的要求”的认定错误。首先，一审判决对“捆绑出让、捆绑建设”理解错误。本案案涉《出让公告》第一条第一款第（二）规定：“GC2010-011号地块开发建设要求：竞得人须在GC2010-011地块建设项目，同时，竞得人须承接南宁国际儿童医院在建工程”。《竞买须知》第十六条第一款第（二）项中细化规定，竞得人须按以下要求开发建设GC2010-011地块”：GC2010-011地块与儿童医院在建工程项目捆绑出让；必须在儿童医院项目竣工验收合格并取得竣工合格备案证明后，方可办理商品房地块项目房屋预售许可证；医院建成后不得改变用途等。《出让公告》所出让的是GC2010-011地块，儿童医院在建工程项目并不作为独立出让标的，而是将它与GC2010-011号地块捆绑出让，同时《出让公告》和《竞买须知》都是在“GC2010-011地块建设要求”中绑入了须承接儿童医院在建工程项目的内容，儿童医院在建工程是作为GC2010-011地块建设要求当中的一个内容。公益项目与商业项目捆绑出让、捆绑建设，初衷是让商业项目的丰厚利润为完成公益项目建设提供保障。捆绑而使得公益项目与商业项目由同一竞得人来竞得，同时也必须是同一建设主体，唯有如此，方能实现通过“捆绑”来保障公益项目建设得以完成这一目的。其次，一审判决对“竞得人竞得GC2010-011地块（商品房地块）后，成立新公司开发建设”进行割裂解释。本案《出让公告》和《竞买须知》已经明确规定了GC2010-011地块开发建设要求，竞得人在竞得GC2010-011地块后，不论是竞得人自己开发建设，还是其成立新公司开发建设GC2010-011地块，都必须按照GC2010-011地块开发建设要求来进行开发建设。即：竞得人（或“新公司”）须在GC2010-011地块（商品房地块）开发建设的同时承接建设儿童医院。既然《出让公告》己经在“GC2010-011地块建设要求”中绑入了须承接儿童医院在建工程项目的内容，则《竞买须知》中所有关于开发建设GC2010-011地块的表述，即使不特别注明，也当然包含了承接儿童医院在建工程的意思、内容。一审判决错误地强调《竞买须知》允许成立新公司开发建设GC2010-011地块。双方争议的焦点不在于本案是否允许成立新公司开发建设GC2010-011地块，而是如果竞得人选择成立新公司开发建设GC2010-011地块，应当按什么“要求”进行开发建设，即：其是否须在开发建设GC2010-011地块的同时承接建设儿童医院。显然，只要是按不违背出让文件的“要求”来开发建设GC2010-011地块，就当然地同时承接建设儿童医院在建工程。最后，以下相关事实也从不同角度证明开发建设GC2010-011地块和承接儿童医院在建工程必须是一个主体去实施、不能松绑：1、《竞买须知》规定“儿童医院项目竣工验收合格并取得竣工合格备案证明后，方可办理GC2010-011号地块项目房屋预售许可证”。从行政许可的角度看，法律、法规不会以主体B完成某项义务作为主体A取得某-行政许可的条件。显然，只有儿童医院项目与GC2010-011地块为同一建设主体，方能要求GC2010-011地块建设的主体待“儿童医院项目竣工验收合格。方可办理GC2010-011地块项目房屋预售许可证”。2、本案中的《国有建设用地使用权出让合同》的当事人是上诉人和被上诉人两方，本案第三人不是该合同的当事人。如果GC2010-011地块和儿童医院在建项目松绑拆分给两个法人主体（即本案上诉人和第三人）进行建设，那必然是由上诉人和第三人分别与被上诉人签订两份不同的合同；但本案只有上诉人和被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补充条款》。上诉人和被上诉人在《补充条款》中约定由并非合同当事人的第三人新鸿基汇东公司承接儿童医院在建工程，并且约定第三人建成后不得改变用途。这一情形证明：被上诉人十分清楚捆绑在一起的出让项目不能松绑拆分为两个合同来签。3、南宁市国土局（被上诉人前身）及南宁市法制办向南宁市政府呈文报告，均认为出让合同签订时的松绑行为确实违反了出让文件的规定，应予以纠正。本案讼争的《补充条款》已经实质性地背离了《出让公告》和《竞买须知》的内容要求。二、本案讼争的《补充条款》应属无效。出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则；出让合同原则上应与出让文件内容保持一致。本案出让文件规定捆绑出让、捆绑建设而实际操作时却以《补充条款》对其松绑、拆分建设。《补充条款》己经实质性地背离了出让文件的内容，应属无效条款。此外，该条款无效还有如下理由：1、该涉案补充条款违反了公开、公平、公正和诚实信用原则。出让文件公开的出让信息是捆绑出让、捆绑建设，而实际操作时却是可松绑、拆分建设，如此一来“公开信息”与“施行信息”便不相符。对公众宣称捆绑最终却是松绑，显然对公众特别是对潜在竞买人不公平不公正，违背了法律规定的诚实信用原则。2、讼争的《补充条款》损害社会公共利益。本案出让公告将公益项目与商业项目捆绑出让、捆绑建设，目的是以商业项目的丰厚利润为完成公益项目建设提供保障；而《补充条款》已实际地将两者松绑、拆分，使得公益项目即儿童医院建设便失去了保障，《补充条款》签订时就使社会公共利益失去保障，随时可能受损害。事实上，儿童医院在建工程至今未完工，损害社会公共利益的实际后果也己经显现。3、上诉人和被上诉人在《补充条款》中约定由并非合同当事人的第三人新鸿基汇东公司承接儿童医院在建工程，并且约定第三人建成后不得改变用途，违背“不得在合同中设定第三人义务”的原则。三、本案讼争的《补充条款》属无效条款，被上诉人应依照出让文件的规定履行义务——将儿童医院在建工程交由上诉人承接续建。如上所论，涉案补充条款第三条第（三）项的约定属无效条款。该条款被确认无效，按法律规定，被上诉人就应依照出让文件的规定履行交付义务，即应依规定将儿童医院在建工程交付上诉人承接续建。惟有如此，才能完整体现《出让公告》将GC2010-011(041900G)地块与儿童医院在建工程捆绑出让的初衷，并最终达到儿童医院在建工程与041900G号土地使用权捆绑出让捆绑建设的目的。四、一审判决严重违反法定程序。一审庭审中，法庭归纳本案3个争议焦点：其中一个即原告是否得依据招投标法第四十六条的规定主张本案讼争的补充条款为无效条款？针对法庭归纳的本案争议焦点，诉讼各方当事人依法庭指引进行了举质和质证，法庭针对这些焦点也作了相应的法庭调查，各方亦围绕这些争议焦点进行了法庭辩论。但在一审判决中该焦点未体现。庭审中《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》各方均未论及，但一审判决中进行适用。一审判决的做法已实质性地剥夺了诉讼当事人的举证、质证及辩论的权利。违背了最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第五条、第八条及第十七条等条款的规定，构成程序违法。 南宁市自然资源局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法庭驳回上诉人诉请，维持一审判决。一、案涉《国有建设用地使用权出让合同》补充条款并未违背出让文件捆绑出让规定。《竞买须知》第十六条第（二）款第3项规定，GC2010-011地块与南宁国际儿童医院在建工程捆绑出让，竞得人须承接南宁国际儿童医院的后续建设，并向原投资建设单位即本案第三人补偿已投入成本5283万元。第（三）款规定，申请人拟在竟得土地后，成立新公司进行开发建设的，须在报名申请表中明确声明组建新公司的出资构成等内容。竞得人在签订《南宁市国有建设用地使用权挂牌成交确认书》之日起60日内注册成立新公司，并在签约之日起70日内向南宁市国土资源局申请以新公司名义签订成交号宗地出让合同。上述事实表明，《竞买须知》规定，竞得人在承接南宁国际儿童医院后续建设的同时，可以成立新公司开发建设出让地块。《竞买须知》允许两个不同的实体分别建设出让地块和南宁国际儿童自愿。二、新亿宏公司不是竞得人，由其建设南宁国际儿童医院地块明显违背《出让公告》和《竞买须知》。只有竞得人才能继续建设南宁国际儿童医院，本案竞得人是第三人，新亿宏公司只是竞得人成立的新公司。三、新亿宏公司强调其与第三人是相互独立的，忽略了二者的渊源以及本案土地出让、合同签订以及建设的历史过程，其主张是片面和不客观的。新亿宏公司与第三人虽为法律地位相互独立的公司法人，但其之所以得以签订诉争合同并建设涉案出让地块，根本原因在于第三人竟得涉案地块并成立了新亿宏公司。正因为如此，各方在签订诉争合同时，根据《竞买须知》要求，经协商一致作出了新亿宏公司建设出让地块而第三人继续建设南宁国际儿童医院的约定，该约定的目的之一在于明确新亿宏公司无权建设南宁国际儿童医院。作为合同一方的新亿宏公司签订案涉合同时，表明该约定系其真实意思表示。合同签订后，新亿宏公司与第三人分别建设出让地块和南宁国际儿童医院的事实足以印证。现新亿宏公司因股权变动即片面强调与第三人互为独立的个体，主张合同条款无效，完全无视客观事实和事物发展过程。四、一审判决程序符合法律规定。一审判决已经明确，《中华人民共和国招标投标法》不是《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权》的立法依据，因而不应据此认定涉案挂牌出让行为的效力应属无效的主张及相应的争议焦点进行阐释说理并作出了明确的认定。新亿宏公司上诉主张一审程序违法不符合本案客观事实。 新鸿基汇东公司提交意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法庭驳回上诉人诉请，维持一审判决。主要的答辩意见有三点，第一，一审判决认定的事实正确，一审判决以原被告双方以及第三人所举的拍卖公告、竞买须知土地出让合同等证据，以及生效判决所确认的事实，对本案的事实进行了认定，各方在一审的时候对一审判决所查明的事实并没有提出任何异议。一审判决对涉案土地捆绑出让的事实并没有否认，依法确认了公告须知里边关于涉案地块允许竞得人成立新公司，作为受让人进行开发建设，同时国际儿童医院由竞得人承接继续建设，拍卖，成交后发生的公司重组、入股、兼并等转让行为，按国家有关规定办理。等相关规定，同时也确认了第三人是涉案土地的竞得人，上诉人是第三人依法成立的新公司等客观事实，出让合同是与第三人成立的新公司签订，的事实，这些事实的认定都是客观真实正确的。至于公告设置的捆绑出让条件，是否合理，是否合法有效的问题，由于南宁国土部门挂牌出让涉案土地是征得南宁市人民政府审批同意同意的具体行政行为。不属于法院民事审理的范畴。法院不予评判和进行效力认定。是符合法律的相关规定的。因此本案不存在。事实认定错误的情形。第二，出让合同的补充条款是合法有效的。认定和合同是否有效应当严格依据合同法五十二条的规定的五种情形进行认定。而不是上诉人所称的，公开、公平及诚实信用原则，以及是否在合同中设定了第三人的义务。本案不存在合同法所列举的欺诈、胁迫、恶意串通损害第三人利益、虚假行为掩盖真实目的、非法目的的情形。仅剩下是否损害公共利益是否违反法律强制性规定的问题，而本案当中，不存在因损害社会公共利益而导致合同无效的问题。国际儿童医院占用的土地虽然为划拨用地，但是开发建设的资金并非使用公共财政资金或社会公共资金。该医院不是政府必须设置的公益性的医疗机构，而是私人投资建设的，非营利性的医疗机构，企业是自负盈亏，其建设此款并未损害社会公共利益，不存在因损害公共利益而导致合同条款无效的问题。本案并没有违反法律的强制性规定，因为本案是是国有土地出让合同其规范的相关的文件是招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定，该规范性文件的性质为地方政府部门规章不能作为认定涉案合同条款无效的法律依据。同时补充条款的内容，是符合出让公告和竞买须知的规定，并没有违背出让合同竞买须知及拍卖公告的实质性内容。补充条款并非是招标人和中标人签订的其他协议，而是本身在建设用地出让合同内容有效的组成部分，为同一份合同，并非是出让合同签订之后双方另行签订的补充协议。而且在出让公告、出让文件所附的出让合同的样本当中，也包含了补充条款，那么土地出让完成以后签订的补充条款与公布的出让合同样本的补充条款是基本是一致的，所以本案不存在补充条款背离国有建设用地使用权合同的实质内容而另行订立的其他协议的问题。因此本本案的补充条款应该是合法有效的。第三，本案的程序合法。一审法院已经充分保障了诉讼参与人的诉讼权利，在开庭的时候尽充分的进行了举证、质证，对双各方对涉案涉及的争议内容都进行了发表了充分的庭审意见。双方没有提及的法律法规及司法解释，并不能代表人民法院审理案件的时候就不能适用一审法院审理。法院认为国有土地使用权出让应该遵循招投标法的招拍挂的相关部门的相关部门规章，而不是招投标法，这是法律适用，不是上诉人所谓的法院自行设置新的争议焦点。所以，本案不存在程序违法的问题，因此上诉人上诉没有事实和法律，依据，应当予以驳回。 新亿宏公司向一审法院起诉请求:一、确认原南宁市国土资源局与新亿宏公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项中关于“南宁国际儿童医院在建工程（该在建工程含其所在划拨的0419288宗地的标的额为5283万元）由新鸿基汇东公司继续负责后续建设”这一约定无效；二、判令南宁市自然资源局依约将南宁国际儿童医院在建工程项目交付新亿宏公司承接续建，由新亿宏公司依约交付5283万元给南宁市自然资源局用于补偿新鸿基汇东公司；三、本案的诉讼费用由南宁市自然资源局负担。 一审审理查明：2006年1月20日，新鸿基汇东公司注册成立，2008年8月5日至2011年4月18日期间，公司的股东为陶政、陈岭、韩备战和新鸿基福山公司。2007年4月18日，原南宁市国土资源局向新鸿基汇东公司签发《国有土地划拨决定书》，确定位于南宁市宗地使用权人为新鸿基汇东公司，用于建设“国际儿童医院、心血管研究中心”。2009年4月20日，新鸿基汇东公司取得0419288号宗地的《国有建设用地使用权证》【南宁国用（2009）第509612号】，宗地面积为33333.42平方米（约50亩），使用权类型为划拨用地。2010年2月11日，原南宁市国土资源局与新鸿基汇东公司签订《协议书》，约定：南宁市国土资源局收回新鸿基汇东公司0419288号宗地的国有建设用地使用权，由新鸿基汇东公司报名参加南宁国际儿童医院配套生活用地国有建设用地使用权挂牌竞买；如新鸿基汇东公司竞得南宁国际儿童医院配套生活建设用地使用权，则须继续投资建设南宁国际儿童医院并重新办理0419288号宗地划拨用地手续；如新鸿基汇东公司未能竞得使用权，须同意南宁国际儿童医院建设项目交友南宁国际儿童医院配套生活用地竞得人承接，并由竞得人向其补偿南宁国际儿童医院在建工程已投入的成本（包含划拨用地使用权价值）5283万元。2010年2月12日，原南宁市国土资源局公布《南宁市2010年第三期国有建设用地使用权公开出让文件》，公开挂牌出让GC2010-011地块（041900G号宗地）的使用权。其中的《出让公告》载明：根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）等法律、法规规定，国土资源局将以挂牌方式公开出让GC2010-011号国有建设用地使用权；GC2010-011地块开发建设要求竞得人须在该地块建设项目中提供部分住房以限房价、限定销售对象的方式销售给南宁国际儿童医院职工，同时须承接南宁国际儿童医院在建工程；地块详细情况及具体建设要求、在建工程承接事宜详见本期挂牌出让文件。《竞买须知》第十六条“注意事项”的第（二）款载明：1.竞得人须在GC2010-011地块建设项目中提供450套住房作为南宁国际儿童医院职工住房……2.GC2010-011地块建设项目剩余住房为普通商品房，竞得人必须在南宁国际儿童医院项目竣工验收合格，并取得备案证明后，方可办理房屋预售许可证。3.GC2010-011地块与南宁国际儿童医院在建工程捆绑出让，竞得人须承接南宁国际儿童医院的后续建设，并向原投资建设单位新鸿基汇东公司补偿南宁国际儿童医院已投入的成本（包含划拨用地使用权价值）5283万元……5.竞得人在付清成交地价款和承接南宁国际儿童医院在建工程补偿款，并妥善解决承接新鸿基汇东公司在建设中已签订的有关合同的相关事宜后，持支付补偿款凭证及解决有关合同的相关协议，签订《国有建设用地使用权出让合同》，重新办理南宁国际儿童医院用地划拨手续及GC2010-011地块的出让用地手续。第（三）款载明：申请人拟在竞得土地后，成立新公司进行开发建设的，须在报名申请表中明确声明组建新公司的出资构成等内容。竞得人在签订《南宁市国有建设用地使用权挂牌成交确认书》之日起60日内注册成立新公司，并在签约之日起70日内向南宁市国土资源局申请以新公司名义签订成交号宗地出让合同。经南宁市国土资源局审核，新公司的组建与原报名申请表声明的出资构成完全一致的，在竞得人满足上述第（二）款第5项要求的前提下，与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并以新公司名义办理《国有土地使用证》，其后发生的公司重组、入股、兼并等转让行为，均按国家有关规定办理。 2010年3月10日，新亿宏公司注册成立。公司成立时注册资本为1000万元，股东为韩孟成、韩备战。2010年3月18日，新鸿基汇东公司向南宁市土地交易中心支付土地竞买保证金1亿元之后，即以竞买人的身份填报了竞买GC2010-011地块的《南宁市国有建设用地使用权挂牌公开出让竞买报价单》，并于同日与原南宁市国土资源局签订了《南宁市国有建设用地使用权共公开出让成交确认书》，确认以330015180元的价格，取得041900G号宗地的使用权。2010年5月6日，原南宁市国土资源局与新鸿基汇东公司签订《协议书》。协议确认：经南宁市人民政府批准，南宁国际儿童医院配套生活用地采取部分“双限房”方式，与南宁国际儿童医院在建工程捆绑挂牌公开出让。挂牌出让前，南宁市国土资源局已协议收回南宁国际儿童医院工程项目划拨用地（0419288号宗地）使用权，并待确定配套生活用地竞得人后，再重新为竞得人办理0419288号宗地的划拨手续。2010年3月18日，新鸿基汇东公司竞得配套生活用地使用权。协议约定：一、鉴于新鸿基汇东公司原为南宁国际儿童医院项目业主及0419288号宗地划拨土地使用权人，南宁市国土资源局不再重新办理0419288号宗地的划拨手续，并将土地证交回给新鸿基汇东公司；二、新鸿基汇东公司须继续投资建设南宁国际儿童医院在建工程；三、新鸿基汇东公司须在南宁国际儿童医院竣工验收合格，并取得竣工合格备案证明后，方可办理南宁国际儿童医院配套生活用地中普通商品房的预售许可证。2010年5月8日，新亿宏公司召开股东会，决定由韩备战将其持有的20%股权转让给新鸿基汇东公司。股权转让后韩孟成、韩备战、新鸿基汇东公司持有的股权比例分别为70%、10%和20%。当日，韩备战与新鸿基汇东公司签订了《股权转让协议书》。该股权构成情况载入了公司章程。2010年5月25日，原南宁市国土资源局（出让人）与新亿宏公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以330015180元出让金取得位于南宁市青秀区宗地编号为041900G的国有建设用地使用权，用途为城镇住宅用地；建设项目在2011年5月25日之前开工，在2013年5月25日之前竣工；南宁国际儿童医院在建工程由新鸿基汇东公司负责后续建设，建成后不得改变使用用途；041900G号宗地原由新鸿基汇东公司竞得，新鸿基汇东公司注册成立了新亿宏公司，出让人同意新亿宏公司作为041900G号宗地的受让人；新亿宏公司须在041900G号宗地建设项目中提供450套住房作为南宁国际儿童医院职工住房。剩余住房为普通商品房，必须在新鸿基汇东公司承建的南宁国际儿童医院竣工验收合格并取得竣工验收合格备案证明后，方可办理房屋预售许可证。2010年9月5日，新亿宏公司（甲方）与新鸿基汇东公司（乙方）签订《补偿协议》，协议确认：乙方已竞得GC2010-011地块（宗地号：041900G）的国有建设用地使用权；甲方是依据乙方《出让报名申请表》而设立的公司，可以由甲方签订《国有建设用地使用权出让合同》，并以甲方名义办理用地手续及《国有土地使用证》；乙方为南宁国际儿童医院的投资建设单位，该号宗地与南宁国际儿童医院在建工程捆绑出让，竞得人须承接南宁国际儿童医院后续建设，并向乙方补偿南宁国际儿童医院在建工程已投入的成本（包含划拨用地使用权价值）5283万元。同时竞得人须继续履行乙方在建设中已签订的与南宁国际儿童医院建设及运行有关的合同（协议）。协议约定：乙方同意由甲方取得该号宗地的使用权；甲方不承接南宁国际儿童医院的后续建设；甲方补偿乙方1.23亿元，该款包括乙方在南宁国际儿童医院已投入的各项成本、乙方免除甲方承接南宁国际儿童医院后续工程建设义务的对价、以及乙方继续负责建设及运行的成本；乙方应保证南宁国际儿童医院在甲方该号宗地建设项目符合预售条件之前竣工验收合格并取得南宁市城乡建设委员会出具的竣工合格备案证明，以不妨碍甲方办理该号宗地建设项目的预售许可证。2010年9月19日，新亿宏公司向新鸿基汇东公司汇款3740015元，进账单备注为“补偿款”。2010年11月1日，新鸿基汇东公司将在新亿宏公司中的20%股权转让给陈华梁，退出新亿宏公司。2010年12月20日，新亿宏公司（甲方）与新鸿基汇东公司（乙方）签订一份《协议书》。协议中双方确认的事项与《补偿协议》中确认的一致，仅在第3项中将《补偿协议》确认的“竞得人须承接南宁国际儿童医院后续建设，并补偿乙方前期在南宁国际儿童医院在建工程已投入的成本5283万元”，变更为“竞得人须承接南宁国际儿童医院后续建设，并承担乙方前期在南宁国际儿童医院在建工程已投入的成本5283万元”。协议约定：乙方同意由甲方取得该号宗地的使用权；甲方承接南宁国际儿童医院的后续建设，医院建成后移交给乙方。乙方同意甲方无须为非甲方指定的南宁国际儿童医院职工提供“双限房”；为保证南宁国际儿童医院平稳和连续建设，甲方委托乙方以股东总价包干方式代建南宁国际儿童医院后续工程，甲方一次性预付乙方代建费1.23亿元，乙方提供建筑安装业发票；乙方应保证南宁国际儿童医院在甲方该号宗地建设项目符合预售条件之前竣工验收并取得南宁市城乡建设委员会出具的竣工合格备案证明，以不妨碍甲方办理该号宗地建设项目的预售许可证。2014年7月12日，韩孟成、陈华梁、杜栋斌将其持有的新亿宏公司股份转让给黄品柳、黄品南。 一审另查明：2006至2017年期间，新鸿基汇东公司先后取得南宁国际儿童医院的《建设用地规划许可证》【地字第（2006）0068号】、南宁国际儿童医院心血管研究中心门诊楼的《建筑工程施工许可证》【编号：450101200704190301】、提高南宁国际儿童医院心血管研究中心容积率的《城乡规划调整批前公示》【南规公示（2013）265号】、《关于南宁凤岭医院项目核准的批复》【南发改社会（2014）22号】、南宁凤岭医院《设置医疗机构批准书》【桂卫医设字（2017）第20号】等证照和文件。2014年4月16日，原南宁市国土资源局向新亿宏公司出具《关于要求解除金色家园项目预售制约条件有关与件的函》【南国土资函〔2014〕577号】，不同意新亿宏公司解除金色家园项目预售制约条件的申请事项。2014年10月27日，新鸿基汇东公司与广西建工集团第五建筑工程有限责任公司签订《南宁凤岭医院工程施工合同》，约定建设南宁凤岭医院的主要施工项目，计划复工日期为2014年9月1日，计划竣工日期为2015年6月30日。南宁国际儿童医院的后续建设新亿宏公司并未实际参与。新亿宏公司GC2010-011地块上开发建设的南宁市金色家园住宅小区的部分房产，已于2015年6月30日、9月15日办理了商品房预售许可证，证号为南房预字（2015）第120号、第201号。 一审还查明：2015年4月7日，新亿宏公司以新鸿基汇东公司、王会青为被告向本院提起诉讼，请求判令新鸿基汇东公司和王会青连带返还其已支付的南宁国际儿童医院代建费1.23亿元。该院于2017年8月20日作出（2015）南市民二初字第2号民事判决，驳回了新亿宏公司的诉讼请求。该判决业已发生法律效力。2019年3月4日，原南宁市国土资源局更名为南宁市自然资源局。 一审法院认为：案涉的GC2010-011号地块（宗地号：041900G）使用权是原南宁市国土资源局采取挂牌方式公开出让的、0419288号宗地则为国有划拨用地。新亿宏公司起诉主张《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项中关于“南宁国际儿童医院在建工程由新鸿基汇东公司继续负责后续建设”的约定，违反了《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、第五十九条的禁止性规定，而且显失公平，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款和第五款的规定认定为无效条款。但新亿宏公司的这一主张缺乏充分的事实和法律依据。现有证据表明，原南宁市国土资源局在《出让公告》和《竞买须知》中均载明了GC2010-011号地块使用权竞得人必须承接南宁国际儿童医院在建工程的捆绑出让要求。《竞买须知》还进一步明确了申请人在竞得土地使用权后，可以成立新公司进行开发建设，并由该新公司与原南宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。此后，新鸿基汇东公司竞得GC2010-011号地块使用权并成立了新亿宏公司，由新亿宏公司与原南宁市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，双方在该合同的补充条款第三条第一款第三项中约定南宁国际儿童医院在建工程的后续建设由新鸿基汇东公司负责。由于南宁国际儿童医院在建工程的建设至今未能竣工验收，导致新亿宏公司承接的GC2010-011号地块金色家园住宅小区商品房建设项目竣工之后一直未能为全部购房者办理商品房预售许可证，两项目建设进度的不统一是引发本案诉讼的直接原因。一、对讼争合同条款内容统一性的分析。挂牌出让国有建设用地使用权，是原国土资源部制定并颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中规定的国有土地使用权出让方式，该规定也是目前国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的统一规范。依据其中第二条第四款、第三条、第五条、第六条、第七条、第九条、第二十一条的规定，挂牌出让国有建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，出让人在编制出让年度计划和出让方案并报经同级人民政府批准后始得以公布挂牌出让文件，包括出让公告、竞买须知、土地使用条件、竞买申请书、报价单、成交确认书和国有建设用地使用权出让合同文本，竞买人竞得使用权后与出让人签订出让合同。因此，在该规定没有明文规范出让合同具体内容的情况下，出让合同原则上应与出让公告、竞买须知等文件内容保持一致。本案讼争的合同条款为案涉《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款，其所约定的部分事项发生时间迟于出让文件的公布时间，故该补充条款应为新亿宏公司和原南宁市国土资源局在公布的出让合同文本基础上另行做出的补充约定，是出让合同的有机组成部分，二者不可分割。依据公开出让文件中《出让公告》和《竞买须知》的要求，案涉GC2010-011号地块允许由竞得人成立的公司作为受让人进行开发建设，同时南宁国际儿童医院在建工程由竞得人承接建设。因此，讼争的合同条款中关于GC2010-011号地块的商品房项目由竞得人新鸿基汇东公司成立的新亿宏公司作为受让人开发建设、0419288号宗地内的南宁国际儿童医院在建工程项目由竞得人新鸿基汇东公司继续建设的约定，并未违反《出让公告》和《竞买须知》的要求，也没有违背《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所设定的有关原则。二、对讼争的合同条款合法性的分析。认定民事合同或合同条款无效的法律依据，主要是《中华人民共和国合同法》第五十二条关于：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，以及第四十条关于：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定。鉴于没有证据显示本案存在欺诈、胁迫、恶意串通和非法目的的情形，同时讼争的合同条款也不属于出让合同中格式条款的部分，故一审法院主要围绕第五十二条第四款和第五款所规定的情形进行分析和认定。（一）新亿宏公司关于讼争的合同条款损害社会公共利益的主张，缘于其开发的GC2010-011号地块商品房建设项目受限于南宁国际儿童医院工程项目进度缓慢的现状。尽管从客观角度看，新亿宏公司所诉称的不利影响和损失确实存在。但是，“损害社会公共利益”标准是对当事人在签订合同时所做的意思表示进行评价的尺度，包括对合同履行方式和设定的目的进行的价值判断。而若在合同履行过程中因一方当事人的原因产生使对方遭受损失的结果，则受害方可通过违约和损害赔偿机制寻求救济，但不宜以此为由反推出合同自始不具有法律效力的结论，否则交易行为的稳定性和安全性则难以维护。本案中，原南宁市国土资源局捆绑出让土地使用权的行为，是报经南宁市人民政府批准实施的具体行政行为，该行为的法律效力不属于人民法院民事案件的审理范畴，一审法院不进行效力性的认定。而造成两捆绑项目建设不能同步进行的主要原因，是新亿宏公司与新鸿基汇东公司之间缺乏制约和风险防范的机制：首先，新亿宏公司的股权结构和变动结果导致其与新鸿基公司之间没有利益共享损失共担的利害关系，两公司互为完全独立的个体；其次，两公司并未对捆绑建设行为的风险进行预判并约定违约责任，新亿宏公司也未在损害结果发生之后向新鸿基汇东公司请求损害赔偿。因此，新亿宏公司所遭受的损失属于正常商事行为固有的交易风险，其未及采取上述方式进行救济应自行承担相应的法律后果，但不足以将该损失和风险转而主张为对社会公共利益的损害。（二）规范挂牌出让土地使用权行为的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其效力级别仅为部门规章，不足以作为认定讼争合同条款无效的法律依据。同时，国有建设用地使用权的出让不同于一般的商品交易行为，涉及社会经济发展、产业政策、土地利用方向、城市发展规划和土地市场状况等多方面因素。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第一条规定：“为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。”因此，挂牌出让行为的法律效力，应适用上述法律和行政法规的相关规定进行认定。《中华人民共和国招标投标法》以及其他部门法均不是《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的立法依据，不应据以认定挂牌出让行为的法律效力。而讼争的合同条款并不存在违反《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的效力禁止性规定的情形。因此，讼争的合同条款不存在《中华人民共和国合同法》规定的各项导致合同无效的情形，依法具有完整的法律效力，对双方当事人均具有充分的约束力。综上所述，新亿宏公司关于《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项属于无效条款、南宁国际儿童医院在建工程应交由其开发建设并向新鸿基汇东公司进行赔偿的主张，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持，其诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五款，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第一条、第二条第四款、第三条、第五条、第六条、第七条、第九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广西南宁新亿宏房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院归纳本案的诉争焦点为：一、新亿宏公司与南宁市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项是否有效；二、新亿宏公司关于“判令南宁市自然资源局依约将南宁国际儿童医院在建工程项目交付新亿宏公司承接续建，由新亿宏公司依约交付5283万元给南宁市自然资源局用于补偿新鸿基汇东公司”的诉求是否有事实和法律依据。 关于新亿宏公司与南宁市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项的效力问题。本院认为，本案新亿宏公司与南宁市自然资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是源于新鸿基汇东公司与南宁市自然资源局于2010年2月11日签订的《协议书》和2010年5月6日签订的《协议书》，在这两份《协议书》中明确约定：经南宁市人民政府批准，南宁国际儿童医院配套生活用地GC2010-011地块建设采取部分“双限房”方式，与南宁国际儿童医院在建工程捆绑挂牌公开出让，鉴于新鸿基汇东公司为GC2010-011地块的竞得人，新鸿基汇东公司须继续投资建设南宁国际儿童医院在建工程，在南宁国际儿童医院竣工验收合格，并取得竣工合格备案证明后，方可办理南宁国际儿童医院配套生活用地中普通商品房的预售许可证。新亿宏公司是新鸿基汇东公司按照《竞买须知》第十六条的第（二）款规定设立的开发建设GC2010-011地块的新公司，新亿宏公司对上述约定了解且明知，故新亿宏公司与南宁市自然资源局在《国有建设用地使用权出让合同》中约定：GC2010-011地块由新亿宏公司开发，南宁国际儿童医院在建工程的后续建设由新鸿基汇东公司负责。该内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。新亿宏公司主张《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项的无效的理由不成立，本院不予支持。 关于新亿宏公司请求“判令南宁市自然资源局依约将南宁国际儿童医院在建工程项目交付新亿宏公司承接续建，由新亿宏公司依约交付5283万元给南宁市自然资源局用于补偿新鸿基汇东公司”的诉求是否有事实和法律依据问题。本院认为，《竞买须知》并无由新成立的新亿宏公司取得南宁国际儿童医院国有划拨土地使用权及开发建设权利的约定，新亿宏公司不是本案GC2010-011地块的竞得人，仅是新鸿基汇东公司竞得GC2010-011土地使用权后成立的开发建设GC2010-011地块的新公司，因此，新亿宏公司主张其应以竞得人身份承接南宁国际儿童医院在建工程的主张缺乏事实依据，理由不能成立。本案涉及的《竞买须知》《出让公告》《协议书》《补偿公告》以及《国有建设用地使用权出让合同》等都是相互联系整体，不存在《国有建设用地使用权出让合同》中为第三人设定义务的情形。新亿宏公司开发的GC2010-011地块商品房建设项目部分房产至今无法取得商品房预售许可，原因在新亿宏公司与新鸿基汇东公司未全面履行双方2010年9月5日签订的《补偿协议》和2010年12月20日签订的《协议书》约定的权利义务、由新鸿基汇东公司负责续建的南宁国际儿童医院工程项目建设进展缓慢所致，此为新亿宏公司的商业风险，与《国有建设用地使用权出让合同》补充条款第三条第一款第三项的效力没有必然联系。新亿宏公司开发的GC2010-011地块商品房建设项目未能解除预售限制非南宁市自然资源局原因造成，南宁国际儿童医院在建工程项目的续建权仍在新鸿基汇东公司名下，南宁市自然资源局未经法定程序也无权将南宁国际儿童医院在建工程项目交付新亿宏公司承接续建。新亿宏公司请求“判令南宁市自然资源局依约将南宁国际儿童医院在建工程项目交付新亿宏公司承接续建，由新亿宏公司依约交付5283万元给南宁市自然资源局用于补偿新鸿基汇东公司”的诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。 在一审审理中，法庭已充分保障了各方诉讼参与人的诉讼权利，依法进行了举证、质证，各方当事人对涉案争议事项发表了意见，根据庭审情况，一审判决书对庭审归纳的争议焦点作适度调整并无不当，不存在在判决书中设置新的争议焦点或超诉请审判决的情形。新亿宏公司关于一审程序违法的理由不成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，广西南宁新亿宏房产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费305950元、二审案件受理费305950元由广西南宁新亿宏房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐海波 审判员  梁 锐 审判员  赵元松 二〇一九年十二月五日 书记员  卢 曦