江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8638号上诉人（原审被告）：中惠（南京）房地产开发有限公司，住南京市江宁区将军大道20号翠屏国际城梧桐苑1幢101室（开发区）。法定代表人：杨啟忠，董事长。委托诉讼代理人：陆阿祥，男，1978年11月19日出生，汉族，该公司法务。被上诉人（原审原告）：单敏，女，1981年11月3日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郭陟，北京市中伦（南京）律师事务律师。委托诉讼代理人：余云，北京市中伦（南京）律师事务律师。上诉人中惠（南京）房地产开发有限公司（以下简称中惠公司）因与被上诉人单敏商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初8883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中惠公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人的房屋进行维修，或重新就维修费用进行鉴定;2.被上诉人依法承担相应的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院司法鉴定作出的维修费用数额畸高，大大超过实际维修的市场价格。该鉴定给出的维修单价没有依据，且实际扩大了需要进行维修的层面，不能作为认定维修费用的依据。二、即使鉴定确定了维修费用，上诉人依然有权选择对被上诉人的房屋是进行维修或是直接给付维修费用，在一审鉴定维修费用脱离客观市场价值且错误的前提下，上诉人有权要求对被上诉人的房屋质量问题进行直接的维修，并根据维修的实际期间对被上诉人的损失进行补偿。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。单敏辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人认为一审鉴定意见畸高，但没有提供证据证明，且在一审鉴定结论产生后也没有向一审法院提出异议。二、上诉人按照相关法律规定应当承担维修责任，一审进行维修方案鉴定后，上诉人在一审法院提醒下并没有及时进行维修，在此情况下，被上诉人选择进一步申请维修费用鉴定，并主张由上诉人承担维修费用符合法律规定。单敏向一审法院起诉请求：1.中惠公司支付其南京市江宁区秣陵街道韩府路18号翠屏国际城紫金云谷苑2幢202室房屋（简称202室）的维修费用245800元；2.中惠公司承担维修期间给其造成的租金损失4万元。一审法院认定事实：2016年3月10日，单敏（乙方）与中惠公司（甲方）签订《翠屏国际城紫气云谷苑商品房预售合同》一份，约定：甲方将202室预售给乙方，建筑面积为184.78平方米，房屋总价4874164元，甲方应于2016年5月31日前向乙方交付该商品房。同日，双方签订《精装修补充协议》一份，约定：乙方向甲方购买202室，该房屋的交付标准为精装修房，乙方所支付的房价款中已经包含装修费用，甲方不再向乙方另行收取该部分费用；装修工程应符合本协议和附件规定之标准，满足装修设计的功能要求；装修风格为白欧风格；乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务；甲方采取补救、整改措施或对房屋的一般质量问题整改期间不作为甲方延迟交付，不能成为乙方拒绝收房的条件；本装修工程在保修期间内因质量问题造成乙方经济损失的，双方协商解决，协商不成的，可依法向该商品房所在地人民法院提起诉讼。附件《装修交付标准（1单元）》载明：户内门为定制，配置标准为成品定制套装门，客餐厅、卧室墙面为定制，配置标准为局部石材、木饰面、软包、墙。合同签订后，单敏向中惠公司支付了购房款，中惠公司于2016年5月30日前向单敏交付了202室。因202室客厅、餐厅、卧室木饰面开裂，单敏于2017年2月15日通过微信向小区物业服务公司南京银城物业服务股份有限公司（简称银城公司）反映，物业公司建议单敏向开发商中惠公司反映。2017年9月15日，单敏通过物业公司向中惠公司提交了《房屋维修单》一份，反映202室屋内木饰面多处要修补。但中惠公司未对202室进行维修。后单敏诉至一审法院。本案审理过程中，单敏申请对202室客厅、餐厅、卧室墙面木饰面开裂的维修方案进行鉴定，一审法院委托苏交科集团股份有限公司（简称苏交科公司）进行鉴定。苏交科公司于2018年8月14日对202室墙面木饰面开裂情况进行现场勘验，经勘验发现，202室客厅、餐厅、南侧2个卧室的墙面木饰面均存在开裂情况。苏交科公司于2018年10月11日出具了《维修方案鉴定意见书》，提出修复方案。本次鉴定产生鉴定费8000元。一审法院责令中惠公司在指定期限内按照上述修复方案对202室进行维修，但中惠公司一直拖延维修。单敏于2017年11月27日申请对修复方案的费用进行评估，一审法院委托江苏富华资产评估有限公司（简称富华公司）对202室的装修维修费用进行评估。富华公司于2019年4月30日出具了《202室装修维修费用价值项目资产评估报告》，经评估，202室装修维修费用的评估价值为245800元。本次评估产生评估费12000元。一审法院另查明：2016年5月19日，案外人张玉柱与中惠公司签订《翠屏国际城紫气云谷苑商品房预售合同》一份，约定由张玉柱向中惠公司购买南京市江宁区秣陵街道韩府路18号翠屏国际城紫金云谷苑2幢203室房屋（简称203室），房屋建筑面积185.09平方米，管道堵塞保修期为2个月，保修期自房屋交付之日起计算。2016年12月13日，中惠公司向张玉柱交付了203室。2017年2月3日，张玉柱发现203室下水道返水，室内部分地面、墙体、家具被污水浸泡，遂通知银城公司，银城公司从下水管道中疏通出保温棉、抹布等物。张玉柱于2017年5月16日诉至一审法院，要求中惠公司赔偿其损失101420.1元。一审法院于2017年10月16日作出（2017）苏0115民初7377号民事判决书，判决中惠公司赔偿张玉柱损失61904元。张玉柱于2018年1月8日再次诉至一审法院，要求中惠公司支付其因203室卫生间下水道返水导致的房屋墙纸、墙面损坏的维修费用60665.01元、因修复需要产生的租金损失45000元，合计105665.01元。一审法院于2018年12月27日作出（2018）苏0115民初615号民事判决书，判决中惠公司向张玉柱支付维修费用60665.01元，赔偿张玉柱维修期间的租金损失30000元，合计90665.01元。上述判决已经生效。一审庭审中，单敏提交了南京梅亚奇家具用品有限公司、南京市建邺区侯伟建材经营部出具的修复202室木饰面预算单各一份，其中第一份预算单报价286202元、第二份预算单报价273655元。中惠公司不认可预算单的关联性。中惠公司提出要对202室木饰面开裂原因进行鉴定，但未在法庭指定的期限内提交鉴定申请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。单敏与中惠公司签订的《翠屏国际城紫气云谷苑商品房预售合同》、《精装修补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。中惠公司于2016年5月30日向单敏交付了202室，单敏在2017年2月发现202室客厅、餐厅、卧室木饰面存在开裂的质量问题并向银城公司、中惠公司报修。因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的，买受人可以要求出卖人赔偿损失。中惠公司辩称202室木饰面开裂系单敏使用不当导致，但对此并未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。中惠公司辩称单敏主张的202室维修费用远远超出市场价格，如果由其维修费用不超过10万元。首先，根据苏交科公司出具的维修方案和富华公司出具的资产评估报告，202室装修维修费用的评估价值为245800元。其次，根据单敏提供的市场报价，上述维修费用的评估价值并不高于市场报价。最后，一审法院在苏交科公司出具了维修方案后曾责令中惠公司在指定期限内按照维修方案对202室进行维修，但中惠公司一直拖延维修，至今仍未维修。此辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。因中惠公司未履行维修义务，构成违约，单敏可以要求中惠公司向其支付202室维修费用245800元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于单敏主张的维修期间的租金损失，针对202室维修期间单敏无法正常居住使用房屋的客观情况，结合202室同等地段、同等类型房屋的租金标准以及维修所需的合理期限，一审法院酌定202室维修期间的租金损失为30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、中惠（南京）房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向单敏支付维修费用245800元、赔偿单敏维修期间的租金损失30000元，合计275800元。二、驳回单敏的其他诉讼请求。一审案件受理费2794元、鉴定费20000元，共计22794元，由单敏负担98元，由中惠公司负担22696元。二审中，当事人未提供新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，中惠公司对单敏购买的202室房屋具有保修责任，其认为一审法院对案涉202室司法评估的维修造价畸高，但并未提供相反的证据予以证明，其要求重新鉴定，本院不予准许。一审法院在维修方案鉴定报告出具后，要求中惠公司及时维修，但中惠公司怠于履行维修责任，导致一审法院启动维修造价评估，应当自行承担相应的法律后果。现其要求履行维修义务，本院不予采纳。综上所述，中惠公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275800元，由上诉人中惠公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月四日书记员  杨文艳