广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21932号上诉人（原审被告）：何创发，男，1964年11月8日出生，汉族，住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：赵东亚，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州铁路地产置业有限公司，住所地广州市越秀区共和路9号。法定代表人：李坚军，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。上诉人何创发因与被上诉人广州铁路地产置业有限公司（以下简称铁路公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人何创发上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回铁路公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；3.本案的一审、二审诉讼费用由铁路公司承担。事实与理由：一、一审法院违反程序受理本案，应撤销一审判决，移送广州铁路运输第一法院审理。铁路公司营业范围包含“道路货物运输”，根据《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》第三条第十一项规定，本案应由广州铁路运输第一法院受理。二、铁路公司的《清场通知书》并未送达给何创发，也没有给出必要准备时间，不产生解除合同的法律效力，如上述通知书产生解除的效力，则属铁路公司单方面解除合同，系其违约。不论是《清场通知书》还是《关于租赁合同解除并交还房屋的律师函》均不产生法律效力，均属铁路公司违约。署期为2018年的《清场通知书》送达给何创发的时间为2018年11月14日，即提前于所谓的“解除合同”时间一天，对于何创发来讲，其通知不合理。三、铁路公司在后续的租赁过程中并未保障何创发的优先承租权，《房屋租赁合同》第十条第一项约定，铁路公司收回房屋，按上级批准的租赁方案选定最优承租人，在同等条件下，原承租人有优先权，在铁路公司未保障何创发优先承租权的情况下，其所有的解除合同文件对何创发均不具有任何约束力。四、案涉房屋是否包含在铁路公司提交的《广州市房地产权属证说明书》中直接关系租赁合同的效力，该事实仍未查明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，是否取得房产证关系到租赁合同的效力。五、铁路公司作为国有企业的下属公司，隐藏与何创发之间的租赁合同、侵吞何创发的保证金、不认可与何创发的历史租赁关系，2002年10月1日何创发开始承租案涉房屋，当时与铁路下属企业广州市站前酒店签订了《商铺租赁合同》，当时已支付保证金12000元。一审法院对上述事实认定不清，请二审法院予以查明。被上诉人铁路公司辩称：1.关于管辖问题，一审时何创发没有在法定期限提出管辖权异议，管辖权不存在争议；2.《清场通知书》在一审何创发本人确认铁路公司提供的《清场通知书》三性，确认收到；3.关于优先承租权的问题，同意一审判决的意见；4.关于权属问题，铁路公司已经提供了涉案物业的权属证明，本案租赁合同合法有效；5.何创发提及的缴纳保证金等历史问题其未能充分举证，应当由其承担举证不能的后果。铁路公司向一审法院起诉请求：1.判决确认铁路公司、何创发于2014年4月21日签订的房屋租赁合同在2018年11月15日解除；2.判决何创发向铁路公司返还位于广州市荔湾区站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋；3.判决何创发向铁路公司支付2018年11月16日至2019年6月31日的违约金共121500元（按合同约定每月租金及管理费8100元的200%计算7.5个月）；4.判决何创发向铁路公司支付2019年7月1日至返还房屋之日的房屋使用费及违约金，按每月24300元标准支付（按合同约定每月租金及管理费8100元的300%计算）。5.判决铁路公司无须向何创发返还租赁保证金2077元；6.本案诉讼费用由何创发承担。一审法院认定事实：站××号的权属人是广州南岭铁路房地产开发有限公司。2013年1月29日，铁路公司收到何创发支付的保证金2077元。2014年4月21日，广州铁路房产建筑工程有限公司（出租方，甲方）与何创发（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋出租给乙方作商铺使用，房屋面积9平方米；租赁期限为一年，从2013年10月1日起至2014年9月30日，每月租金4860元，每月管理费3240元，两项合计每月8100元；乙方在签订本合同之日，向甲方交纳相当于三个月租金及管理费作为租赁保证金，保证金为24300元，乙方无发生任何违约行为的，甲方一次性不计息退还；乙方按月缴纳租金，需在每月5日前缴纳当月租金及管理费；乙方须按时交纳租金、管理费及其他应缴之费用。租赁期满甲方收回房屋，按上级批准的租赁方案选定最优承租人的，在同等条件下原承租人有优先权；租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为，乙方在合同终止日搬迁后十五日内凭租赁合同和租赁保证金原始凭证到甲方办理退还租赁保证金，租赁保证金不计利息；如乙方有其他违约行为，甲方可将保证金全部或部分扣除用于补偿，租赁保证金不足的，乙方需向甲方赔偿；租赁期届满，甲乙双方未签订新的租赁合同，乙方逾期不交出房屋的，甲方除限期乙方搬出以及补交占用期租金和管理费外，还要向甲方支付占用期内月租金和管理费200%的违约金；合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，在同等条件下，乙方享有优先权等。合同签订后，何创发在案涉房屋经营服装，按每月8100元的标准向铁路公司支付租金至2019年9月。2017年3月14日，广州铁路房产建筑工程有限公司经核准变更名称为广州铁路地产置业有限公司。2018年6月14日，铁路公司在广州铁路（集团）公司商业信息发布平台公开发布包括案涉房屋在内的《招商公告》，报名时间为2018年6月14日至2018年6月21日，竞商人通过广铁招商网注册报名等。2018年10月25日，铁路公司向何创发发出《清场通知书》，载明：何创发现承租的站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋租约已到期，根据上级部门要求，铁路公司分别于2018年5月28日-6月1日，6月14日-21日对广州地区60项租赁物业（广铁置业经[招]字（2017）第07号）进行挂网公告。期间铁路公司已通知何创发报名参与竞商，但截止至报名结束，未接收到何创发报名信息，现经公开招商，已确定新的中商人。根据招商文件相关要求，请何创发在2018年11月15日前将该房屋腾空，并到羊铁物业西站小区管理处办理相关退房手续，逾期将采取相关清场措施等。何创发于2018年11月14日签订该《清场通知书》。2018年11月27日，铁路公司通过全球邮政特快专递以案涉房屋所在地址为收件地址向何创发寄送《关于租赁合同解除并要求交还房屋的律师函》，告知何创发铁路公司在2018年10月25日通知何创发于2018年11月15日解除合同，符合法律规定，何创发未按铁路公司要求限期退还房屋已构成严重违约，须承担违约责任，何创发应尽快搬迁腾空并向铁路公司退还房屋；从2018年11月16日开始，何创发除按原合同约定的标准缴纳租金及管理费，还应按前述标准的200%向羊铁物业公司支付违约金等。2018年11月29日，铁路公司通过短信方式再次上述律师函发送给何创发。何创发表示仅收到短信发送的《关于租赁合同解除并要求交还房屋的律师函》。何创发为证明向铁路公司支付了租金、管理费及已补齐押金24300元，提交了出具日期在2012年和2013年的收费收据和发生日期为2019年支付凭证。收费收据日期为2013年1月9日的，收据上载明“补交锦都大厦018档服装店押金”，金额为2077元。铁路公司对此收据的真实性、合法性确认，认为这说明何创发支付租赁保证金2077元。至于何创发提到的收款人为广州市站前酒店的押金收据，铁路公司认为与其无关，该收据中的保证金仅为12000元，即使结合两张收据也不能反映何创发主张已交24300元押金。对于其他收费收据，铁路公司认为没有原件，而且反映的是2012年及2013年缴纳的情况，与本案无关。对于支付凭证，铁路公司予以确认，确认被何创发付租金至2019年9月，但认为这也说明了何创发认可租金及管理费的收费标准。一审庭审中，何创发陈述其在案涉场地经营服装，是个体工商户，何创发是经营者，但现在没有营业执照，认为不需要向铁路公司支付违约金；确认自2013年10月起按每月8100元的租金标准履行租赁合同；答辩意见中提出的优先承租人和管理费仅作为答辩意见提出。一审法院认为：铁路公司、何创发签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》约定租期自2013年10月1日至2014年9月30日。租赁期满后，何创发继续使用案涉房屋，并按租赁合同约定的租金标准继续向铁路公司交纳租金，双方之间形成了不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，铁路公司可随时解除合同。铁路公司于2018年10月25日向被告发送《清场通知书》要求何创发于2018年11月15日前腾空交还案涉房屋，实际上是要求解除与何创发之间的不定期租赁关系，何创发于2018年11月14日签收该《清场通知书》；因此，该解除合同的通知已于2018年11月14日发生效力。铁路公司要求确认《房屋租赁合同》于2018年11月15日解除，有事实依据且符合法律规定，一审法院依法予以确认。租赁合同解除后，何创发应向铁路公司交还房屋，故对于铁路公司要求何创发返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。何创发在租赁合同解除后仍继续占用案涉房屋，依约应向铁路公司支付房屋占用费和合同约定的逾期交还房屋违约金。因何创发已按每月8100元的标准向铁路公司支付房屋占用费至2019年9月，至本判决作出之日，何创发并未欠付房屋占用费；但在何创发实际交还案涉房屋给铁路公司前，何创发仍应按每月8100元的标准向铁路公司支付房屋占用费。至于逾期交还房屋的违约金，因合同约定的违约金标准过高，一审法院基于公平合理原则，酌情调低至按租金和管理费的100%的标准支付逾期交还房屋违约金。即何创发应自2018年11月16日起按每月8100元的标准向铁路公司支付逾期交还房屋违约金至何创发实际返还案涉房屋给铁路公司之日止。由于何创发未能按时交还房屋给铁路公司，已构成违约，故对于铁路公司主张无须返还租赁保证金2077元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于何创发认为已向铁路公司交纳了保证金24300元的陈述，由于何创发提交的证据不足以证明其共向铁路公司支付了案涉租赁合同约定的保证金24300元，故一审法院对何创发的这一陈述不予采信。至于何创发主张的管理费收费标准问题以及优先承租权问题，根据合同履行情况来看，何创发一直按8100元的标准支付每月的租金及管理费，双方在庭审中亦确认每月的租金标准即是8100元，可证实何创发认可该标准。对于优先承租权，由于双方的房屋租赁合同早已期满，铁路公司、何创发在合同期满后存在的是不定期租赁合同关系，铁路公司依法有权随时解除；何创发知悉铁路公司公开招租，虽辩称其无法参与报名，但未能提交证据予以证明，何创发由于自身原因未能参加，等同于放弃其优先承租的权利。因此，对于何创发的这些主张，一审法院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、确认广州铁路地产置业有限公司与何创发就广州市荔湾区站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋的租赁关系于2018年11月15日解除。二、自本判决书发生法律效力之日起十日内，何创发向广州铁路地产置业有限公司腾空返还广州市荔湾区站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋。三、自本判决书发生法律效力之日起十日内，何创发向广州铁路地产置业有限公司按每月8100元的标准支付自2019年10月1日起至何创发向广州铁路地产置业有限公司腾空返还广州市荔湾区站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋之日的房屋占用费。四、自本判决书发生法律效力之日起十日内，何创发按每月8100元的标准向广州铁路地产置业有限公司支付自2018年11月16日起至何创发向广州铁路地产置业有限公司腾空返还广州市荔湾区站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋之日的逾期交还房屋违约金。五、广州铁路地产置业有限公司无须向何创发返还保证金2077元。六、驳回广州铁路地产置业有限公司的其它诉讼请求。本诉受理费1386元，由广州铁路地产置业有限公司负担336元，何创发负担1050元。如果何创发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、铁路公司在一审提交了广州市国土资源和房地产管理局于2004年1月9日出具的《广州市房地产权属证明书》，该证明书载明越秀区站××号房地的权属人为广州南岭铁路房地产开发有限公司，建筑结构及层数为钢筋混凝土12层，建筑基地面积为1440.37平方米，总建筑面积为19191.12平方米，首层的城市规划用途为商场。二、铁路公司在一审提交的《证据目录》显示，铁路公司提交《招商公告》拟证明铁路公司于2018年6月13日对案涉房屋公开招租。三、何创发在一审时表示铁路公司2018年通知其去网上投票，但其发现无法投标。四、铁路公司在一审提交了《清场通知书》，该通知书显示马晓丽的签收时间是11月14日。何创发在一审时确认收到该《清场通知书》。五、何创发在一审提交了收费收据复印件共7张（均没有出示原件）。六、何创发在一审提交了7张收费收据复印件，其中一张显示，该收据由广州市站前酒店出具，载明收到首层大堂侧面商铺租金6000元及保证金12000元。二审诉讼中，一、何创发向本院提交了铁路公司2018年6月14日在广州铁路（集团）公司商业信息发布平台公开发布包括案涉房屋在内的《招商公告》，该公告与铁路公司提交的公告除备注招商物业为无产权外，其他内容一致。何创发认为铁路公司在一审诉讼过程中也提交了该证据，但铁路公司将该公告中备注的内容删除了，导致一审法院认定错误，铁路公司明知案涉房屋没有产权，故意对该公告进行删减，并辅助提交《广州市房地产权属证明书》，使法院误认为案涉房屋有产权证，对于铁路公司及其他代理人涉嫌伪造证据，请求法院依法拘留罚款。铁路公司表示确认何创发提交的公告的真实性，但该公告的备注内容是因发布公告的工作人员的疏忽，全部招商物业备注均是无产权，但实际上大部分物业是有产权的，为了不误导法院因此才删除了备注。二、何创发表示其已按原租金标准向铁路公司交租至2019年12月。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一是案涉房屋的产权问题。鉴于铁路公司已经提交了广州市国土资源和房地产管理局于2004年1月9日出具的《广州市房地产权属证明书》，显示越秀区站××号整幢房屋建筑面积19191.12平方米已进行了大确权，而铁路公司与何创发签订《房屋租赁合同》明确约定铁路公司出租给何创发的房屋系坐落在站××号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋，即案涉房屋包括在197号房屋内，上述证明书也足以证明案涉房屋的合法性，故一审认定铁路公司与何创发签订《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。如何创发主张上述证明书所涉的房屋不包含案涉房屋在内，应提供充分的证据予以证明，其现仅提交了铁路公司于2018年6月14日发布的《招商公告》来证明案涉房屋无产权，但是案涉房屋否有产权应由不动产登记部门的确认为依据，不可能以铁路公司自行发布的公告作为依据，故何创发以该公告来对案涉房屋的合法性提出异议，理由不成立，本院不予支持，据此，何创发以铁路公司提交的公告内容不完备为由主张其涉嫌伪造证据理由同样不成立，本院亦不予支持。本案的另一争议焦点为铁路公司是否有权解除租赁关系的问题。鉴于铁路公司与何创发签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2014年9月30日已届满，铁路公司在租期届满后可随着解除合同。关于何创发所主张的优先承租权的问题，铁路公司已于2018年6月14日公开发布了包括案涉房屋在内的《招商公告》，何创发也认可已收到铁路公司的通知，但何创发未参与投标，视为其已放弃其的优先承租权，故其以铁路公司未保障其优先承租权为由主张铁路公司解除与其租赁关系属于违约行为显然不成立，本院不予支持。本案的第三个争议焦点为保证金的问题。首先，关于何创发向铁路公司交纳保证金的金额问题。何创发主张除了支付2077元保证金外，还向铁路下属企业支付了保证金12000元，但铁路公司不认可已收取该12000元保证金，鉴于何创发就该12000元仅提交了复印件，且该复印件即使属实也不能证明是涉案商铺的保证金，故一审认定何创发向铁路公司支付的保证金为2077元并无不当。其次，该2077元是否应当没收的问题。因何创发逾期未交还案涉房屋构成违约，一审法院已按上述租赁合同的约定判决何创发每月支付8100元违约金，该保证金按合同约定应用于抵扣该违约金，铁路公司要求没收该保证金并不符合合同的约定，一审法院判决铁路公司无须返还该保证金有误，本院予以纠正。关于管辖的问题。《最高人民法院关于铁路运输法院案件管辖范围的若干规定》第三条规定，下列涉及铁路运输、铁路安全、铁路财产的民事诉讼，由铁路运输法院管辖：……（十一）对铁路运输企业财产权属发生争议的纠纷……。本案处理的是铁路公司与何创发的租赁合同纠纷，并非权属纠纷，故何创发认为本案应移送广州铁路运输第一法院审理理由不成立，本院不予支持。综上所述，何创发的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5919号民事判决第一、二、三、六项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5919号民事判决第五项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5919号民事判决第四项为：自本判决书送达之日起十日内，何创发按每月8100元的标准向广州铁路地产置业有限公司支付自2018年11月16日起至何创发向广州铁路地产置业有限公司腾空返还广州市荔湾区站前路197号货运大厦首层酒店大堂门口侧边房屋之日的逾期交还房屋违约金（先扣减何创发已支付的保证金2077元）。如果何创发未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1386元，由广州铁路地产置业有限公司负担386元，何创发负担1000元；二审案件受理费2100元，由广州铁路地产置业有限公司负担50元，何创发负担2050元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十七日书记员  郭 俏区敏儿