黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0321民初818号原告（申请执行人）：金宇，女，1980年2月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李莉芳，黑龙江利和律师事务所律师。被告（案外人）：鸡东县交通大厦业主委员会，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇交通大厦院内。法定代表人：周春凤，职务主任。委托诉讼代理人：金军，黑龙江惠园律师事务所律师。被告（被执行人）：鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇交通大厦院内。法定代表人：朱仁海，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝志民，鸡西市滴道区佳和法律服务所法律工作者。原告金宇与被告鸡东县交通大厦业主委员会（以下简称交通业主委员会）、鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称鑫鼎公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金宇的委托诉讼代理人李莉芳，被告交通业主委员会的委托诉讼代理人金军、鑫鼎公司的委托诉讼代理人郝志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宇向本院提出诉讼请求：请求法院准许执行鑫鼎公司所有的登记在张罗生名下的产权证号02931号、面积333.25平方米房屋。事实和理由：2018年4月28日，鸡东县人民法院作出（2018）黑0321民初558号民事判决书，判决：“被告鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司于判决生效之日起立即偿还原告金宇借款本金1000000元，利息1180000元。金宇根据生效的法律文书向法院申请执行，在执行过程中鸡东县人民法院作出（2018）黑0321执936号执行裁定书，对鸡东县城镇规划管理处与鑫鼎公司产权置换的、登记在张罗生名下的产权证号02931号、面积333.25平方米房屋进行执行查封。案外人交通业主委员会对该裁定查封上述房屋不服，向法院提出执行异议，鸡东县人民法院作出（2019）黑0321执异3号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。金宇认为该裁定书认定事实错误，适用法律不当，故诉至法院。交通业主委员会辨称：（2019）黑0321执异3号执行裁定书，事实清楚，适用法律正确，根据事实和法律，应当驳回金宇的诉讼请求。鑫鼎公司辩称：涉案房屋已经被鑫鼎公司处置完毕，依法应对现有房屋所有人给予保护。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.（2019）黑0321执异3号执行裁定书，证明金宇民间借贷纠纷一案胜诉后申请执行，交通业主委员会提出执行异议，法院受理后作出中止执行的裁定书，交通业主委员会主体不适格，不能代替全体业主行使房屋共有的权利。交通业主委员会认为，依据该裁定依法诉讼维护权益是金宇的诉讼权利，但是裁定书本身并不能证明没有维护金宇的合法权益，因此该证据不能证明金宇的诉讼请求。鑫鼎公司同意交通业主委员会的质证意见。本院认为，该证据系金宇对该裁定不服提起异议之诉的依据，予以采信。2.证人证言，证明交通业主委员会成立不合法。交通业主委员会与鑫鼎公司认为，金宇提供的证人证言无法达到证明的目的，且与金宇有亲属关系。本院认为该证人证言无法达到金宇所要证明的目的，不予采信。交通业主委员会提供证据：1.物业用房产权协议,证明鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司依据法律和相关规定于2017年6月3日交给鸡东县交通大厦业主委员会物业用房100平方米。金宇认为，交通大厦业主委员会未能提供成立时间以及全体业主对业主委员会授权的相关证据，从协议上来讲，物业用房产权属全体业主所有，未经全体业主授权，被告无权以业主委员会的名义提出异议，被告提出异议的主体不适格，而且合同第四条约定，物业用房产权来源于县规划处，房地产开发公司与规划处产权调换取得的证据还没有向法庭提供，并且也没有提供房地产开发公司取得法定物权的证据。鑫鼎公司对该组证据没有异议。2.2018年9月17日鸡东县物业管理办公室说明，来源于（2019）黑0321执异3号卷宗21页、鸡东县交通大厦业主大会关于授权业主委员会追索物业管理用房的决定，来源于（2019）黑0321执异3号卷宗32-41页，证明物业用房经过全体业主同意，业主委员会可以代表全体业主行使权利，业主委员会经过法定程序依法成立，是合法的组织。金宇认为，对于证据的真实性和证明目的有异议，从鸡东县物业管理办公室说明看，仅有物业管理办公室的公章并没有法定代表人、经手人的签字，无法说明证据的来源性是否真实，合法有效，上述决定既没有决定的时间地点召集人召集方式等内容，不能体现业主的真实意思表示。鑫鼎公司对这两份证据没有异议，因为这两份证据是经过执行异议的时候，庭审已经质证过的，虽然说收到卷宗的是复印件，但是是经过质证后的复印件，所以它是有效的，是真实的。3.鸡东县人民法院执行裁定书（2018）黑0321执936号、（2019）黑0321执异3号裁定书。证明鸡东县人民法院将属于全体业主的用房予以查封，在执行异议裁定中中止查封执行。金宇认为，案涉房屋没有经过物权法定程序确认房屋为全体业主共有，属于业主房屋不正确，且原告已经提起诉讼，裁定书还没有发生法律效力。鑫鼎公司对该组证据的真实性及证明目的均无异议。4.证据申请书、公告（一）筹备组名单、公告（二）拟推举候选人名单、拟候选人身份认定函、公告（三）正式候选人名单、公告（四）公布选举时间、地点、公告（五）公布候选结果、公告（六）业主委员会成员分工、《业主公约》明细及《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》文件的通知、同意签字名单、选举工作总结情况。证明鸡东县交通大厦业主委员会成立的过程，时间以及方式，经过有关部门备案等。金宇认为,被告提供的证据真实性无法确定，公告（一）从筹备组公示的公告名单看没有建设单位街道办事处，乡镇政府的代表，不符合设立规程业主委员会的名单，在原告提供的鸡东县镇中社区2017年5月24日情况总结看，第二页记载得很清楚，经2017年5月14日召开全体业主大会选举签字选举业主委员会成员，但是在第一页却记载按照2017年5月7日发布的公告（四）公告业主大会定于2017年5月15日在交通大厦小区院内召开，在公告（四）发布的5月15日召开业主大会之前，业主大会成员已经选举完毕，那么选举既然没有全体业主参加选举程序，当然就没有合法性，而且根据被告提供的证据2，业主公约看业主公约后面盖章的是鸡东县镇中社区，但是制定业主公约的单位是交通大厦小区，业主委员会筹备组，也就是说被告提供的证据不但自相矛盾，又不能够证明确实是在5月15日通过业主大会选举产生了业主委员，所以被告提供的上述证据不能证明业主大会成立。鑫鼎公司对该证据真实性没有异议，合法性没有异议。交通业主委员会提供的证据1.2.3.4，本院认为，可以证实交通业主委员会已更换法定代表人，案涉的物业管理用房的所有权依法属于全体业主，交通业主委员会由交通大厦全体业主选举产生，代表业主履行职责，系本案的权利人，具备诉讼主体资格。案涉房屋系物业管理用房，可以证实交通业主委员会于法院查封前已经占有使用涉案房屋，故对上述证据，予以采信。鑫鼎公司提供的证据：1.鸡东县人民政府颁发的鸡东镇02931号房屋所有权证、房屋买卖合同、产权置换协议书，交接书,证明本案所涉房屋登记在张罗生名下，面积333.25平方米，以及它的坐落等信息，王云与鸡东县城镇规划管理处签订了房屋买卖合同，根据（2007）鸡法执字第51号执行裁定执行给案外人王云，王云又于2008年5月7日卖给案外人鸡东县城镇规划管理处，然后经过县政府同意，鸡东县城镇规划管理处将本案所涉的房屋产权置换给鑫鼎公司，致使鑫鼎公司取得了该房屋的产权，然后鑫鼎公司又与鸡东县城镇规划处于2015年4月29日签订了交接书，证明鑫鼎公司已经对产权置换协议当中应该交付给规划处的房屋已经交付，对价已经完成，取得了房屋的所有权。金宇对证据的真实性没有异议，对于房屋执行的过程不提出异议，对证明目的有异议，即使各方当事人通过交付的方式完成了房屋交付行为，并没有发生物权转移的法定后果，被告享有法定物权于法无据，不能成立。交通业主委员会对该组证据的真实性及证明目的均无异议。2.建筑工程施工许可证，证明交通大厦建设规模是44554.59平方米，按照国务院《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当在管理区域内配置必要的物业管理用房，根据鸡西市人民政府印发鸡西市物业管理办法的通知，鸡政发二零一四二十九号第六条第二款的规定，物业用房服务用房标准为建筑面积5万平方米以下的，按照不低于建筑面积100平方米提供，所以鑫鼎物业公司和交通业主委员会签订的物业用房协议合法有效。金宇认为，仅凭上述证据不能够证明房地产开发公司与业主委员会确实就物业用房进行了合法协商，并进行了合法的交付履行，不能够证明业主委员会享有法定股权可以阻断原告申请的执行。交通业主委员会无异议。鑫鼎公司提供的证据1.2，可以证实涉案房屋中的100平方米由鑫鼎公司交付给交通业主委员会作为物业管理用房，并将涉案房屋已于查封前交付，金宇提出上述行为系虚假行为，但未能向本院提供证据予以证实，故对上述证据，予以采信。本院依职权调取，关于《黑龙江省鸡东县人民法院调查取证函》（2019）黑0321民初817号的回复。金宇对证据的真实性合法性无异议，上述证据可以看出，在本次查封之前曾经有两个法院，对涉案房屋查封，查封的时间分别为三年。2006年12月20日，查封期限三年，现在早已经届满，不妨碍产权过户，2006年12月8日进行的诉前财产保全，该案件是否执行完毕，是否进行诉讼，没有其他证据证明。从法律程序上来讲，该协助执行通知书也已经不再发生法律效力，也不妨碍房屋的产权过户。鑫鼎公司对证据的真实性合法性没有异议，产权的接续很复杂，涉案房屋从登记在张罗生名下，然后法院裁定给王云，王云又出售给鸡东县城镇规划管理处，鑫鼎公司又与鸡东县城镇规划管理处签订的置换协议，补办土地的相关手续应该由原产权人去补办，即使鑫鼎公司去补办土地这个相关手续，主管部门也不会给鑫鼎公司办理，因为涉案房产登记在张罗生名下，所以不是鑫鼎公司的责任。交通业主委员会认为，法院对争议房屋进行了查封，这一部分证据没有异议。因为涉案房屋所有权最初是登记在张罗生名下，（2007）鸡法执字第51号裁定书，裁定涉案房屋为王云所有，王云通过法律的程序都没有完成过户到她的名下，王云又卖给了规划处，他们都没有完成过户，所以不能由此来推定两位被告人在房屋产权过户当中存在过错的问题。本院认为，该证据可以证实涉案房屋一直处于查封状态。本院经审查认定事实如下：金宇与鑫鼎公司借贷纠纷一案中，判决：鑫鼎公司给付金宇本金1000000元，利息1180000元。金宇根据生效的判决于2018年6月4日申请执行，涉案房屋于2006年12月8日被鸡东县法院查封、2006年12月20日，被牡丹江法院查封。2018年8月14日，本院执行局对涉案房屋进行轮候查封，案外人交通业主委员会对该裁定不服，提出书面执行异议。本院作出（2019）黑0321执异3号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。涉案房屋系由鸡东县房地产开发公司所建设，初始登记在该公司副经理张罗生个人名下，产权证号02931号，且初始登记时无土地登记。后因王云与鸡东县房地产开发公司的债务纠纷，王云依据（2007）鸡东商初字第21号民事判决书申请执行，经鸡东县人民法院（2007）鸡法执字第51号执行裁定书，裁定：被执行人鸡东县房地产开发公司所有的产权登记在张罗生名下的房屋，产权证02931号（系涉案房屋）归申请人王云所有，王云又于2008年5月7日将涉案房屋出卖给鸡东县城镇规划管理处，鸡东县城镇规划管理处又与鑫鼎公司进行房屋产权置换，将涉案房屋置换给鑫鼎公司。按照国务院《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当在管理区域内配置必要的物业管理用房，根据鸡西市人民政府印发鸡西市物业管理办法的通知，2017年11月20日，鑫鼎公司作为建设单位，将涉案房屋的100平方米交付给交通业主委员会，作为物业管理用房。因金宇不服本院作出的（2019）黑0321执异3号执行裁定书，认为交通业主委员会不具备诉讼主体资格，向本院提起再审申请，本院作出（2019）黑0321民申6号民事裁定书，裁定：驳回金宇的再审申请。本院认为，本案争议焦点：交通业主委员会对涉案房屋是否享有实体权利，能否阻却执行。申请人执行异议之诉是原告请求对执行标的的许可执行。本案中，因物业内公共权益而产生的纠纷，交通业主委员会由交通大厦全体业主选举产生，经全体业主授权，代表业主履行其职责，系本案的权利人，具备诉讼主体资格。本案执行标的即涉案房屋登记在张罗生名下，经过多次买卖与转让，现鑫鼎公司按照国务院《物业管理条例》第30条的规定，建设单位应当在管理区域内配置必要的物业管理用房，根据鸡西市人民政府印发鸡西市物业管理办法的通知，将案涉房屋交付给交通业主委员会作为物业管理用房，交通业主委员会并已实际占有。该房屋的交付与占有，系人民法院采取强制措施之前，交通业主委员会对涉案房屋享有准物权，金宇对被执行人享有的是普通债权，其效力不及于交通业主委员会的准物权，故交通业主委员会享有足以排除强制执行的民事权益，涉案房屋具备法律规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件。金宇的证据不足以证明其所要主张的事实，故金宇的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回金宇的诉讼请求。案件受理费10600元，由金宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审 判 长  高宏伟人民陪审员  顾秀梅人民陪审员  马恒志二〇一九年十二月五日法官助理詹冀尧书记员姜凯文所附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（1）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。