河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民再74号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：申瑞莲，女，汉族，1970年5月1日出生，住河南省范县。委托诉讼代理人：宋雪兰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘千慧，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：濮阳市亨金置业有限公司。法定代表人：于光瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。再审申请人申瑞莲因与被申请人濮阳市亨金置业有限公司（以下简称亨金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫09民终1732号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月28日作出（2019）豫09民申183号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。申瑞莲申请再审称，一、原生效判决认定违约时间错误。违约金计算时间应当自2015年3月12日起至2017年12月31日止。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，亨金公司应当在交房之日180天内办理权属登记备案但未进行备案，亨金公司违约，应承担责任。二、关于违约金计算标准，应当按照已付购房款年利率6%计算。生效判决按照中国人民银行同期活期存款基准利率计算违约金错误。请求依法改判。亨金公司辩称，一、亨金公司已依合同约定积极进行了房屋产权的备案工作，并未怠于履行合同。二、造成本案房产权属备案延迟登记的原因是由于部分业主的无故上访1号楼质量问题导致相关职能部门不予进行验收，亨金公司无违约责任。三、亨金公司对再审申请人并未造成实际经济损失，其要求亨金公司承担违约责任没有法律依据。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。申瑞莲向一审法院起诉请求：一、判令亨金公司立即协助办理房地产权属证书。二、判令亨金公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计31724.34元。三、本案的诉讼费用由亨金公司承担。一审法院认定事实：申瑞莲与亨金公司于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定申瑞莲购买亨金公司开发的“未来花园”小区5幢5单元502房屋一套，总价款253364元。关于产权登记的约定，双方仅约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意协商解决处理。亨金公司于2014年9月13日向申瑞莲出具了销售不动产统一发票，并于2014年9月12日交付给申瑞莲房屋使用至今。2014年12月份，亨金公司向范县建设工程质量安全监督监察站提交竣工验收告知书，该单位组织验收时因部分业主反映1号楼质量问题，遂停止验收工作。至2016年4月29日，该站组织亨金公司及勘察、设计、监理、施工单位和小区业主现场勘察，进行原因分析，在协商无果情况下，共同选定司法鉴定机构对1号楼进行鉴定。2016年6月10日，对1号楼的司法鉴定报告认为，1号楼因建造时间不同，地基沉降不均匀有待于观察。后在该站监督下，亨金公司重新组织人员对除1号楼外的其他号楼进行备案验收，于2016年9月份验收完毕。根据范县人民政府通告，因《不动产登记暂行条例》实施，自2016年6月8日18时起范县房管部门停止受理房地产登记业务，自2016年6月13日起范县不动产登记服务中心开始统一受理不动产登记业务。2017年7月份，亨金公司联系范县不动产登记服务中心办理不动产事宜，该中心经查看资料，发现房屋测量报告不符合要求。亨金公司按照要求修改不动产权籍调查表和不动产报告表后，该中心于2017年12月31日为涉案楼房办理了不动产权证书。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日公布。一审法院判决：一、濮阳市亨金置业有限公司于判决生效后三十日内协助申瑞莲办理不动产权属证书；二、濮阳市亨金置业有限公司向申瑞莲支付违约金（以购房款253364元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准，自2015年3月12日至2017年12月31日止期限的二分之一计算）；三、驳回申瑞莲的其他诉讼请求。申瑞莲不服一审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，改判亨金公司向申瑞莲支付违约金（以购房款253364元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2015年3月12日起至2017年12月31日止）。二、一审法院认定事实错误，违约时间自2015年3月12日至2017年12月31日期间计算1/2不当。二审法院认定事实与一审法院认定事实相一致。二审法院认为，本案二审的争议焦点一是关于违约金计算标准的问题，二是关于违约时间的认定问题。关于违约金计算标准的问题，因当事人双方未约定违约金数额或者计算标准，一审法院根据案件事实情况，支持按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准计算，并无不当。关于违约时间的认定问题，因导致本案长时间逾期办理产权证系多方原因造成，并不能完全归责于亨金公司，依据双方合同约定，结合关于逾期办理产权登记的原因综合分析，一审法院关于违约时间的认定及违约金计算期限，亦无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认定的事实与原一、二审认定的事实相一致。本院再审认为，本案再审的焦点问题是：享金公司应否对申瑞莲逾期未取得不动产权属证书承担违约责任，及违约的时间和违约金的标准应如何计算。首先，根据申瑞莲与亨金公司签订的《商品房买卖合同》的约定，亨金公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案所涉房屋在交付使用180天之后，长期未能办理权属证书，双方亦未能协商一致，依据合同约定及法律规定，亨金公司应承担违约责任。其次，关于违约金计算的时间问题。本案中亨金公司在工程竣工验收后，也及时申请验收备案，履行相关手续，因该小区1号楼质量问题，导致相关部门停止验收。逾期办理不动产证登记的原因主要是亨金公司工作迟延，但也有因1号楼质量问题进行鉴定、登记机关变更、行政机关审批周期长等因素，不能完全归责于亨金公司。原审判决综合考虑本案具体情节，对违约时间的认定按照自违约之日起至办理登记之日止期限的二分之一计算，公平合理并无不当，本院予以维持。第三、关于违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”同时，2016年11月30日《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项第18条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案申瑞莲与亨金公司签订的《商品房买卖合同》中没有约定违约金，损失数额难以确定，亨金公司应按照年利率6%向申瑞莲支付违约金。原审判决以购房款253364元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率为标准计算违约金适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，原审判决适用法律错误，处理结果不当。申瑞莲的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫09民终1732号民事判决；二、维持河南省范县人民法院（2018）豫0926民初201号民事判决第一项、第三项；三、变更河南省范县人民法院（2018）豫0926民初201号民事判决第二项为：濮阳市亨金置业有限公司于本判决生效后十日内向申瑞莲支付违约金（以购房款253364元为基数，按照年利率6%为标准，自2015年3月12日至2017年12月31日止期限的二分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费297元、二审案件受理费618元，均由濮阳市亨金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄士英审判员  邓 舒审判员  王瑞峰二〇一九年十二月十六日书记员  裴少豪