广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20487号上诉人（原审被告）：詹映莲，女，1968年2月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：中共广东省委外事工作委员会办公室。住所地：广东省广州市荔湾区沙面大街45号。负责人：陈秋彦，该办公室主任。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊宇，广东红棉律师事务所律师。上诉人詹映莲因与被上诉人中共广东省委外事工作委员会办公室（以下简称广东省委外事办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人詹映莲，被上诉人广东省委外事办的委托诉讼代理人胡焱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹映莲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判自广东省委外事办另行向詹映莲提供住所之日起解除双方原租赁合同；2.撤销一审判决第二项，改判詹映莲搬入广东省委外事办重新安排的住所之前仍可居住于广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房内；3.判决广东省委外事办履行2006年10月的口头承诺，解决詹映莲住所；4.查清与詹映莲同时期同身份的第三人为何可以享受福利分房。事实与理由：一、一审法院认定广东省委外事办与詹映莲己解决劳动关系的事实不清，证据不足。广东省委外事办在一审现场未能举证其与詹映莲解除了劳动关系。二、一审法院认定詹映莲离职的事实错误。省港澳办成立于2006年10月，詹映莲当时在未完全知情的情况下，被当时的领导说服前往省港澳办工作，詹映莲当时一直以为是工作调动，而非离职；对于当时的补偿款，詹映莲当时并不知道是解除劳动合同的补偿，而一直以为是工作变动的补助款。三、公房租赁是我国特定历史条件下形成的，法院在处理此类纠纷时，不仅要考虑法律的相关规定，也要尊重口头承诺。詹映莲去省港澳办工作，完全是服从组织安排，并且在两个单位人员交接会议上，詹映莲在现场亲耳听到时任广东省委外事办人事处处长胡碧莲、签证处处长郑永驹等人当着时任省港澳办办证处处长卢兴洲和人事处处长林涛口头承诺，由省外办交接给省港澳办的5名工作人员可以继续享受广东省委外事办工作人员的福利待遇(含住房)。四、广东省委外事办存在不公开、不公正分房及以权谋房的嫌疑，违反了《广东省人民政府印发广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见的通知》(粤府[1995]44号)第五章第(七)条“要严肃房改纪律，严格执行国家和省的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查。对不执行国家和省的统一政策，搞低价售房，变相增加优惠，挪用房改资金以及在房改中以权谋房等违纪行为要坚决严肃查处。”的内容。五、案涉房屋是詹映莲的唯一住所，自收到一审法院的起诉状后茶饭不思，夜不能寐，精神状况每况愈下，令人意想不到的是2019年7月18日竟然被确诊为子宫内膜腺癌，詹映莲本来收入低微，屋漏偏逢连夜雨，为了治病，已经举债度日。广东省委外事办二审辩称：同意一审判决处理，不同意詹映莲的上诉请求。詹映莲的上诉请求属于诉讼请求，不是上诉请求，其请求应当在一审提出反诉，不应当在上诉请求中提出。詹映莲认为双方解除劳动关系的事实不清，证据不足。一审诉讼中，广东省委外事办已经完成相关的举证，有证据证实詹映莲早已经不属于广东省委外事办的工作人员，已经解除劳动关系。2006年10月，詹映莲已经领取解除劳动合同的补偿金，詹映莲现在认为不知道是劳动补偿金，其上诉理由是不成立的。广东省委外事办于2019年5月16日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判决解除广东省委外事办、詹映莲双方于2007年1月1日签订的《广州市房屋租赁合同》;2.判决詹映莲立即将位于广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房腾空交还广东省委外事办;3.判决詹映莲支付自2018年12月起至交还房屋之日止的租金（2018年12月开始按每月2862.12元计算）和水电费（2019年1月至4月电费共125.66元），计至2019年4月为人民币14582.26元;4.判决詹映莲支付逾期交租利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为15484.07元;5.本案诉讼费由詹映莲承担。一审法院经审理查明，广州市荔湾区沙面三街2号前全幢、后首层、4楼部分为广东省委外事办向广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科承租之房产，约定用途为办公，承租建筑面积2714.26平方米，原月租32571.1元。2007年1月1日，广东省委外事办的机关服务中心房管科（甲方，出租人）与詹映莲（乙方，承租人）签订最后一份《广州市房屋租房合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区沙面三街2号xxx之二房的房地产出租给乙方作住宅用途使用，套内使用面积62.22平方米；租赁期限为2007年1月1日至2008年4月30日，每月租金262.2元；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；如乙方逾期不提出或不愿意续签上址房屋的租赁合同并继续在该屋居住，甲方有权按乙方非法占住该房屋的行为处理，并可以随时强制乙方搬离上址房屋以及收回甲方应收取的房租费、水电费、管理费和滞纳金等费用；乙方应根据甲方通知的缴交房租时间和期限一并向甲方缴交水、电费、管理费（如有发生），逾期交付上述费用的，参照第七条第1款逾期缴交租金规定的方法，从逾期第二天开始，每逾期一日，乙方须按当期应缴总金额的1%向甲方支付违约金；本合同有效期超出乙方在甲方单位服务期无效。在本合同有效期内，如乙方离开甲方单位，本合同自动终止，甲方视实际情况可给予乙方三个月的过渡期，乙方必须在三个月内搬离上址房屋，并结清一切相关的费用；如经甲方同意，乙方可以在离开甲方单位一周内按新约定条件另行签订上址房屋的租赁合同。等等。詹映莲租赁案涉房屋用于居住使用。詹映莲向广东省委外事办交租至2018年11月止，2019年1月至4月电费共125.66元詹映莲尚未缴付。2019年4月9日，广东省委外事办向詹映莲发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》，要求詹映莲于2019年4月15日前将所居住的房屋完好移交给广东省委外事办，缴清房租、水电费及相关费用。但广东省委外事办未能举证此通知实际到达詹映莲。2019年5月28日，一审法院送达起诉状副本给詹映莲。一审庭审中，广东省委外事办表示：涉案房屋从1997年开始给詹映莲使用，当时詹映莲是广东省委外事办省外办签证处的工作人员，2007年1月1日詹映莲与广东省委外事办解除劳动合同，给予詹映莲经济补偿，且按照工作年限，一年给予1个月按照当时的租金给予15个月，超过15个月按照广东省委外事办的规定收取租金。詹映莲表示：2007年1月1日詹映莲与广东省委外事办解除劳动合同，当时广东省委外事办因为解除劳动关系给予了金钱补偿。2007年我就去了省港澳办工作至2018年退休。我方确实交租至2018年11月，由于广东省委外事办涨租，我有异议，所以我之后没有交租。一审法院认为:广东省委外事办与詹映莲已解除劳动关系，因为离职后詹映莲已不是广东省委外事办职工，广东省委外事办、詹映莲双方是平等的民事主体，中共广东省委外事工作委员会办公室的广东省委外事办诉讼主体是适格的。广东省委外事办与詹映莲在广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房建立的房屋租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广东省委外事办、詹映莲签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是詹映莲一直有向广东省委外事办支付租金，因此，广东省委外事办、詹映莲之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。第二百三十二条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”中共广东省委外事工作委员会办公室在2019年4月份发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》明确要求詹映莲腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达詹映莲，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。詹映莲在2019年5月28日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定中共广东省委外事工作委员会办公室解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达詹映莲，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月28日起解除。詹映莲应将广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房及时腾空交还广东省委外事办。现案涉房屋詹映莲只用于居住，广东省委外事办要求按办公用房的租金标准即46元/平方米/月收取租金依据不足，一审法院不予采纳。詹映莲搬迁交还房屋前仍应按原租金标准即262.2元/月向广东省委外事办交纳租金（或使用费）。至于逾期交租利息，因詹映莲主要对租金标准有异议，并非故意拖欠租金，故广东省委外事办要求收取逾期交租利息，一审法院不予支持。詹映莲未付部分电费应据实向广东省委外事办交纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年7月31日作出一审判决：一、确认中共广东省委外事工作委员会办公室与詹映莲关于广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房房屋的租赁合同关系于2019年5月28日起解除；二、在判决发生法律效力之日起一个月内，詹映莲（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区沙面三街2号xxx之二房房屋并交还给中共广东省委外事工作委员会办公室；三、自判决发生法律效力之日起一个月内，詹映莲按262.2元/月标准向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年12月起至詹映莲实际搬迁之日的租金（2019年5月28日后为使用费）；四、自判决发生法律效力之日起一个月内，詹映莲向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2019年1月至2019年4月的电费共125.66元；五，驳回中共广东省委外事工作委员会办公室其它诉讼请求。如果詹映莲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由中共广东省委外事工作委员会办公室负担226元，詹映莲负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，广东省委外事办提交以下材料作为二审新证据。《解除劳动合同各项补偿签收单》及《签收回执》，拟证明：詹映莲与广东省委外事办在2006年底2007年初时已解除劳动关系，并且领取劳动补偿金。詹映莲质证称：詹映莲确认发生此事，当时广东省委外事办分出港澳办，詹映莲服从单位安排才到港澳办，詹映莲才签订这份材料。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：詹映莲是否应将涉案房屋交还广东省委外事办。詹映莲与广东省委外事办解除劳动关系后，双方之间已经不存在劳动关系，一审认定本案属于平等民事主体之间的房屋租赁合同纠纷，并无不当。双方租赁合同到期后并未续签租赁合同，仍由詹映莲继续租住使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，詹映莲与广东省委外事办之间为不定期租赁关系，广东省委外事办有权随时主张解除该不定期租赁关系。一审法院判令詹映莲腾空搬离涉案房屋，处理并无不当。詹映莲要求广东省委外事办另行向其提供住所否则其仍可居住涉案房屋缺乏依据。至于广东省委外事办的福利分房情况，不属于本案审查范围。詹映莲的其他上诉理由均不能证明其上诉主张成立，本院不予支持。综上所述，詹映莲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人詹映莲负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月五日书记员 冯冠豪郭丽淳