安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2268号上诉人（原审原告）：张桂彩，女，1977年8月19日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：李强，男，1972年12月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区，系张桂彩丈夫。被上诉人（原审被告）：蚌埠市教育房屋开发公司，住所地安徽省蚌埠市胜利中路**，统一社会信用代码91340300149863779N。法定代表人：王毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡广宝，安徽禹风律师事务所律师。上诉人张桂彩因与被上诉人蚌埠市教育房屋开发公司（以下简称教育开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张桂彩的委托诉讼代理人李强，被上诉人教育开发公司的委托诉讼代理人单瑞磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂彩上诉请求：1、撤销一审判决，改判教育开发公司为张桂彩从其处购买的房屋办理商品房产权证，并按已付购房款总额的年逾期贷款利息支付违约金，违约金计算至售房宣传文件允诺的“全部产权”产权证办理完毕日止。2、一审诉讼费及上诉费由教育开发公司承担。事实和理由：一、一审法院对上级法院发回重审的案件适用程序严重违法。按民事诉讼法规定，发回重审的案件应组成合议庭重新审理，但蚌山区人民法院依然指派本案原独任审判员适用简易程序独任审理。2019年6月28日仅通知张桂彩去法院在开庭审理笔录上重新签字，并没有组成合议庭重新审理。二、本案认定事实不清，适用法律错误。蚌山区法院依据教育开发公司提供的《蚌埠市不动产权利证明书》认定案涉房屋属于经济适用房，教育开发公司在一审中未出示该书证。该证明书首页载明为商品房权属证明，证明书中明确商品房产权属教育开发公司所有。张桂彩提供的《蚌埠市教委员会文件》（蚌教计字[1999]20号）中允诺教育开发公司负责为住户办理全部产权（成本价）产权证。教育开发公司违反小区建设规划要求，没有建立任何配套设施，不符合居住条件，所以房产管理部门不予办理相关产权手续。现教育开发公司至今未缴纳一期房屋的土地出纳金，导致一期房屋性质依然是划拨，无法办理“全部产权”产权证。综上，请求二审法院能查明事实，撤销一审判决，依法公正判决。教育开发公司辩称：一、案涉房屋为经济适用住房，并非商品房。案涉房屋系蚌埠市教育委员会根据省计投字[1998]211号及蚌安居字[1998]01号文件建设的安居工程，售房对象是教育主管部门所属教职工，不得对外销售，土地使用性质为划拨，案涉房屋性质为经济适用房。教育开发公司是蚌埠市教育委员会委托的代建单位，与购房者签订的购房合同是在执行蚌埠市教育委员会下发的《关于印发“龙湖教师新村”售房办法的通知》等文件的指示，购房人也不是教育开发公司可以选择的，购房款也是交至市教委基建专户。《城市房地产管理法》规定商品房预售的条件包括已交付全部土地使用权出让金，故所载土地性质为出让的房屋才属于商品房。一审中《不动产权利证明书》已经明确载明房屋土地使用类型为划拨。且该证明书为内部资料，用以办理房屋产权证书，为提高工作效率而按照统一模板打印，在了解到本案诉讼后，蚌埠市不动产交易登记中心出具了正式的权利证明书，明确载明案涉房屋为经济适用房。二、案涉房屋属于蚌埠市教育委员会建设的安居工程，教育开发公司系受其委托进行代建工作及代为签订购房合同，教育开发公司并非张桂彩购房的实质主体。故张桂彩无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定主张违约金。三、张桂彩诉称的购房合同并没有对办理产权有任何约定，其诉请的违约金没有任何依据。综上，请求驳回张桂彩的上诉请求。张桂彩提出的一审诉讼请求：1、判令教育开发公司立即为张桂彩从其处购买的房屋办理商品房产权登记；2、判令教育开发公司按房屋总额70310元为基数按年利率9%支付张桂彩违约金，自2002年8月27日计算至办理完毕之日;3、教育开发公司承担本案诉讼费用。一审查明事实：张桂彩系蚌埠教委下属单位教师。蚌埠教委于1998年征用本案诉争房屋所在区域的土地，后委托教育开发公司兴建“龙湖教师新村”，售房对象为市教育主管部门所属教职工。售房指标由市教委统一分配，房价按成本价计算，购房款交至市教委，张桂彩获得购买该诉争房屋资格。2000年1月31日，双方签订一份《住宅房购销合同》，约定张桂彩自愿购买教育开发公司龙湖新村住宅房，房屋位于龙湖新村3幢4单元三层6号，(现更名为兰庭书苑13号楼4单元3层2号)，建筑面积89平方米，购房款75560元，预交61000元，房屋交付时间为2001年9月31日前。合同关于违约责任的约定为：1、乙方因有可能交不起房款，应按计划及时补交房款和银行贷款利息。否则，乙方无权要求返还已交房款，甲方不履行合同，根据双方对等原则，甲方应返还乙方所交房款。2、甲方不能按时交房的，应向乙方偿付同期银行贷款利息。3、乙方中途退房的应向甲方偿付房款总值5%违约金。4、乙方超过十日内不办理接受手续，甲方有权另行处理乙方预购房屋。张桂彩于签订合同当日向蚌埠教委支付购房款61000元，于2002年5月27日向教育开发公司支付购房款12584.13元。教育开发公司于2002年5月27日将房屋交付张桂彩，该房屋至今未办理产权登记手续。2018年8月9日，教育开发公司取得该房屋的不动产权利证明书，该证明书明确载明：房屋使用权性质为：国有，使用权类型为划拨。由此办理到购房者名下的房屋权利性质为划拨/经济适用房。一审法院认为，本案争议的焦点为诉争房屋是否系商品房、教育开发公司是否应当支付张桂彩违约金。双方签订的《住宅房购销合同》,并没有约定诉争房屋系商品房，根据蚌埠市不动产登记中心向教育开发公司颁发的涉案房屋不动产权利证明书明确载明房屋使用权类型为划拨，由此房屋权利性质为划拨/经济适用房，故对张桂彩要求教育开发公司为其办理商品房登记证书的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金问题，双方在合同中未作约定，因该房不属于商品房，故也不适用关于商品房的有关法律规定。张桂彩的该项诉讼请求没有事实与法律依据。故教育开发公司不应支付张桂彩违约金。综上所述，对张桂彩要求教育开发公司办理商品房产权登记及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：驳回张桂彩的诉讼请求。案件受理费2280元，由张桂彩负担。二审中，张桂彩没有提交新证据。教育开发公司向本院提交了以下证据：证据一、房屋不动产权证书一份，证明案涉房屋的权利性质为经济适用住房；证据二、《关于龙湖教师新村一期工程经济适用房成本予审报告》一份（复印件），证明案涉房屋为安居工程；证据三、蚌埠市物价局价格通知一份（复印件），证明房屋建成后相关部门根据工程的成本确定房屋价格。张桂彩质证意见：对于证据一房屋不动产权证书的真实性、关联性和合法性均有异议。该证书与教育开发公司在一审出示的蚌埠市不动产权利证明书冲突，两份证明书都指向张桂彩的房屋，但载明的房屋性质截然相反。对于证据二予审报告的真实性、关联性和合法性均有异议。其内容是虚假的，没有绿化设施、水渠，与我方无关。且该予审报告是复印件。对于证据三的真实性、关联性和合法性均有异议。2001年教育开发公司未向张桂彩出示，并且是该报告是复印件，不予认可。本院认证意见：对于证据一不动产权证书的真实性予以认定。根据其所载内容，能够证明案涉房屋所在土地所有权类型为划拨土地，房屋权属性质为经济适用住房。对于证据二、证据三，因教育开发公司未提供证据原件，本院对于该两组证据的真实性不予认定。对于当事人有争议的事实，本院认定如下：张桂彩对一审查明“蚌埠教委委托教育开发公司兴建龙湖教师新村”有异议，认为教育开发公司是独立的法人，蚌埠市教委是唯一控股股东；对于一审查明“售房对象为市教育主管部门所属教职工”有异议，认为售房对象还包括非教职工；对于一审查明“售房指标由市教委统一分配”有异议，认为不是统一分配；张桂彩还对于一审查明“该证明书明确载明：房屋使用权性质为：国有，使用权类型为划拨。由此办理到购房者名下的房屋权利性质为划拨/经济适用房”有异议，认为该节事实不存在。除上述事实外，张桂彩对一审查明的其余事实无异议。教育开发公司对一审查明的事实无异议。经审查，根据蚌埠市教委蚌教计字〔1999〕20号文件《关于印发“龙湖教师村”售房办法的通知》、蚌埠市教委蚌教计字〔1999〕84号文件《关于下达龙湖教师新村首批售房计划的通知》、蚌埠市财政局财行资〔2018〕254号《关于市教育局龙湖教师村一期土地资产划转的复函》等证据，能够证实蚌埠市教育局（蚌埠教委）委托教育开发公司建设龙湖教师新村、“售房对象为市教育主管部门所属教职工”及“售房指标由市教委统一分配”的事实。另据案涉房屋的不动产权证书，能够证明案涉房屋所在土地所有权类型为划拨土地，房屋权属性质为经济适用住房。对于一审所查明的双方当事人均无异议的事实，本院予以认定。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：一、教育开发公司是否应为张桂彩所购买的案涉房屋办理商品房产权证书？二、教育开发公司是否应向张桂彩支付违约金？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，本院对上述争议焦点综合分析、评判如下：张桂彩与教育开发公司签订的《住宅房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《住宅房购销合同》所依据的蚌埠市教委蚌教计字〔1999〕20号文件《关于印发“龙湖教师村”售房办法的通知》、蚌埠市教委蚌教计字〔1999〕84号文件《关于下达龙湖教师新村首批售房计划的通知》中，明确载明售房对象为市教育主管部门所属教职工，其中困难户优先购买；售房指标由市教委统一分配，售房价格为成本价；教育开发公司负责为住户办理全部产权（成本价）产权证。据此表明，案涉房屋属于具有社会保障性质的住宅房屋，不同于一般商品房。结合案涉房屋的不动产权证书、蚌埠市财政局财行资〔2018〕254号《关于市教育局龙湖教师村一期土地资产划转的复函》等证据，进一步证实案涉房屋所在土地所有权类型为划拨土地，房屋权属性质为经济适用住房。同时，《住宅房购销合同》中也载明房屋质量按国家经济适用房规定和设计图纸要求施工。因此，张桂彩要求为案涉房屋办理商品房产权证书，既无合同依据，也不符合所购房屋的权利性质，不应予以支持。张桂彩上诉主张依据蚌埠市教委蚌教计字〔1999〕20号文件《关于印发“龙湖教师村”售房办法的通知》，教育开发公司应当负责为住户办理商品房产权证书。经审查，该通知中规定“教育开发公司负责为住户办理全部产权（成本价）产权证”。该条文内容清楚表明，案涉房屋成本价购买，只应办理的相应的产权证书，而非以市场价格购买房屋所应办理的商品房产权证书。张桂彩的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题。案涉房屋为具有社会保障性质的经济适用住房，而非一般商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。同时，案涉《住宅房购销合同》中未约定办理产权证书等相关条款。因此，张桂彩以其未取得商品房产权证书为由，要求教育开发公司承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审审判程序的问题。本院作出的（2019）皖03民终668号民事裁定，处理意见为指令蚌山区人民法院审理本案，并非发回重审。一审法庭合议庭的组成并不存在违反法定程序的情形。同时，张桂彩未提供证据证明一审审判程序存在其他违法情形，故其提出一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张桂彩的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2280元，由张桂彩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 胡松涛审判员 张志荣二〇一九年十二月十一日法官助理丁刘女书记员张智瑶附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。