山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终1148号 上诉人（原审被告）阳泉市矿区洪城河小学校。住所地：阳泉市。 法定代表人王林生，校长。 委托代理人刘洋，山西真安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）阳泉市二轻招待所。住所地：阳泉市。 负责人余如峰，总经理。 委托代理人赵瑞芬，山西博乾律师事务所律师。 上诉人阳泉市矿区洪城河小学校（以下简称洪城河小学校）因与被上诉人阳泉市二轻招待所房屋租赁合同纠纷一案，不服阳泉市矿区人民法院（2019）晋0303民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人阳泉市矿区洪城河小学校的委托代理人刘洋、被上诉人阳泉市二轻招待所的委托代理人赵瑞芬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳泉市二轻招待所向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告违约金140000元；2.请求依法判令被告支付原告利息损失35000元;3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，2018年5月，洪城河小学校门面房进行招租，原告通过竞价获得承租资格。《招租文件》中约定：“一方违约，违约方向另一方支付年租金20%的违约金”。2018年6月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于阳泉市××路×号的门面房，使用面积621.26平方米，租期3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止，租金为每年700000元。合同签订后，原告依约于2018年6月26日通过中国工商银行向被告转账支付首年租金700000元。由于被告迟延交付租赁物，原、被告于2019年4月14日签订租赁合同补充协议，将租赁期限修改为自2019年4月15日起至2022年6月14日止，其中2019年4月15日至2019年6月14日为租赁期的过渡期。该补充协议第21条约定：“本补充协议与《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同》有不一致处，以《招租文件》为主”。 一审法院认为，原、被告签订的《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同》及《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应依法履行各自的义务。本案双方在签订合同后，原告依约向被告支付了房屋租金，但被告却迟延交付租赁物，构成了违约，被告辩称房屋租赁合同中并未约定出租方的违约责任，一审法院认为双方在补充协议中明确约定，房屋租赁合同与补充协议不一致时，以招租文件为主，在招租文件中，第五章第七条约定，一方违约，违约方向另一方支付年租金20%的违约金。故原告要求被告支付140000元违约金的请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。故被告辩称因××公司未能按照原合同约定向洪城河小学校交付承租房屋导致被告不能按照本案当中合同约定向原告交付承租房屋的辩解意见，不予采纳；对于原告要求被告支付利息损失的诉请，因其与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款，故对其要求利息损失的诉请，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和第一百二十一条之规定，判决：一、被告阳泉市矿区洪城河小学校在本判决生效后十五日内向原告阳泉市二轻招待所支付违约金140000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3800元，由原告阳泉市二轻招待所负担760元，由被告阳泉市矿区洪城河小学校负担3040元。 洪城河小学校上诉请求：一、请求二审法院撤销阳泉市矿区人民法院（2019）晋0303民初883号民事判决书并在查清事实后依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由： 1、原审法院认定事实错误。 首先，本案中上诉人与被上诉人所签订的《租赁合同》中并未约定上诉人承担违约责任，合同系双方自愿协商的结果，被上诉人主张违约责任，违反了合同约定和自愿协商的原则。故被上诉人的诉讼请求不应当得到支持。 其次，本案中的基础事实关系认定错误。上诉人与被上诉人签订的合同不是基于招租文件而签订的，而是基于被上诉人对招租文件作出实质性变更的新的要约签订的合同。因此，本案中不应当适用招租文件中关于违约金的约定。 第三，上诉人延迟交付租赁物，是因阳泉市××文化传播有限公司违约拒不退还租赁物的客观原因所致，上诉人已积极履行合同义务，协助被上诉人实现合同目的，主观上不存在故意或重大过失，客观行为上无明显不当行为。因此，不应当由上诉人承担赔偿责任。 2、退一步讲，即便上诉人存在违约行为，原审法院所认定的违约金也明显过高，应适当减少。 违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。合同法司法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，上诉人即便是存在迟延交房的行为，但被上诉人的实际损失并没有原审法院所认定的那么多，原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金140000元过高，应当予以减少。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故即便是上诉人存在违约，也应当参照上述规定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金。 阳泉市二轻招待所辩称：第一，根据租赁合同的约定及法律规定，出租人应当按时交付租赁物，被上诉人作为承租人，通过上诉人招租与其订立租赁合同与补充协议，在相应的协议当中对违约责任的约定作出了明确说明，任何一方违约均应当承担违约责任。至于违约的原因除法定免责事由外，在所不论。上诉人所陈述的因案外第三人原因导致迟延交付租赁物，不能作为免责事由。第二，上诉人迟延交付租赁物9个月，其构成违约是不争的事实，被上诉人承租其600多平米的商铺，在这9个月时间当中，经营损失不只是14万元，如果上诉人认为一审判决所认定的违约金过高，其应当提供相应证据予以证明，否则应当承担举证不能的责任，然而上诉人在一审当中却未能提供证据，因此，一审对违约金的判决有明确的事实和法律依据。第三，上诉人的招租文件当中，租赁合同范本对双方权利义务约定非常明确，由于双方在后来签订的租赁协议当中，订立违背招租文件实质的协议，根据招投标法第59条的规定，被上诉人仍然建议法院向有关部门提出司法建议，对其予以相应罚款。综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立。 经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同》及《阳泉市矿区洪城河小学校房屋租赁合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有拘束力。双方在补充协议中约定，房屋租赁合同与补充协议不一致时，以招租文件为准，招租文件中对一方违约，如何向另一方支付违约金作了明确约定，因此上诉人应当按照双方协议的约定承担相应的违约责任。双方对违约金的数额约定明确，上诉人认为被上诉人实际损失并不高的上诉理由无证据支持，其关于违约金数额过高，应适当减少的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  张敏芳 审判员  郭永生 审判员  陈 亮 二〇一九年十二月十一日 书记员  任怀青