山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初5159号 原告(反诉被告）：重庆贝蒙置地有限责任公司（曾用名称重庆德驰房地产开发有限责任公司），统一社会信用代码：9150000055677372XY，住所地：重庆市北部新区泰山大道西段2号6幢3-1。 法定代表人：苏醒，总经理。 委托诉讼代理人：王刚，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告)：李元贞，男，1961年11月1日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王杰，山东德衡（淄博）律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司（以下简称“贝蒙公司”）与被告（反诉原告)李元贞商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贝蒙公司的委托诉讼代理人王刚、被告（反诉原告)李元贞的委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贝蒙公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2017年8月23日签订的重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750）及其附件五《合同补充协议》；2、判决被告于合同解除后立即配合原告办理重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750）网签备案登记解除等事宜；3、判决被告承担延期支付房款违约金78400元（未支付的按揭款1568000元×5%）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年8月23日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750），合同约定原告将坐落于重庆市沙坪坝区房屋出售给被告，房屋成交总价为2241348元，被告采用按揭方式支付房屋价款。合同附件五《合同补充协议》第三条约定，被告应于合同签订之日向原告支付673348元首付款，剩余1568000元按揭贷款向原告指定的贷款银行申请；被告应在合同签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，若非因甲方原因、非因不可归责于双方的事由，自合同签约之日起45日内乙方贷款未通过或额度不足支付购房款的，应当在收到原告通知后7日内一次性付清全部购房款，否则被告应当承担合同第十条的逾期付款违约责任，被告若逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应按应付款的5%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2017年8月26日支付了673348元首付款，但其按揭贷款却一直未办理，经原告多次催促，被告仍未在约定时间内完成按揭贷款手续。2018年12月25日，原告向被告寄出《一次性付款提示函》，要求被告一次性支付剩余购房款，但被告至今仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告认为合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定履行按揭贷款办理、支付购房款等义务，但经原告催告，至今未履行。故原告诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告)李元贞辩称，1、李元贞一直按照合同履行付款义务，贝蒙公司主张李元贞违约无事实依据和法律依据。2017年8月23日，李元贞与贝蒙公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李元贞购买贝蒙公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋成交价为2241348元,李元贞采用按揭方式购房，剩余1568000元按揭贷款向贝蒙公司指定的贷款银行申请。合同签订后，李元贞依约支付了购房首付款673348元以及贝蒙公司代收的契税等代收费64116.91元，并按照贝蒙公司及其指定银行要求准备按揭贷款所需材料。期间贝蒙公司多次承诺一定会协调银行放款，但至今为止，我方至今未得到银行放款。2、李元贞认为，现在贝蒙公司承诺的协调银行放款一直未能实现，符合双方签订的《商品房买卖合同》第五条第（三）款第三项的约定，李元贞有权解除合同。李元贞一直按照贝蒙公司及其指定银行准备相关贷款手续，期间也按照原告要求换过银行，但一直未能得到放款，根据合同约定，李元贞有权解除合同。3、贝蒙公司利用格式条款免除自己责任，加重我方责任，相应的格式条款应当无效，本案双方签订了商品房买卖合同，也签订了补充合同，按照通常理解，商品房买卖合同应当是双方权利义务的主要依据，但贝蒙公司利用其优势地位，事先准备了补充协议，在未对我方做出合理提示的情况下，与我方签订补充协议，且补充协议约定其效力优先于商品房买卖合同，与商品房买卖合同第二十六条的约定即合同附件与本合同具有同等法律效力相冲突，所以涉案补充协议做出的对我方不利的约定，应属于无效条款。4、原告主张的违约金明显过高，对于个人来说，78000元违约金相当于一年的收入，所以我方认为明显过高，请求法院依法处理。综上，李元贞同意解除合同，但贝蒙公司要求的违约金无事实依据和法律依据，我方不同意支付，假设法院支持违约金的话，违约金明显过高，请求法院依法调整。 被告（反诉原告)李元贞向本院提出诉讼请求：1、判令解除李元贞与贝蒙公司于2017年8月23日签订的重庆市沙坪坝区房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750）及《合同补充协议》；2、判令贝蒙公司向李元贞返还购房首付款673348元，并支付自2017年8月26日起至首付款返还之日的利息，暂计81587.33元（以首付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月26日计算至2019年8月23日，共727天）；3、判令贝蒙公司向李元贞返还房款代收费用（契税、抵押印花税）64116.91元；4、判令贝蒙公司承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月23日，李元贞与贝蒙公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750），约定李元贞购买贝蒙公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋，房屋成交价为2241348元,李元贞采用按揭方式购房，剩余1568000元按揭贷款向贝蒙公司指定的贷款银行申请。合同签订后，李元贞依约支付了购房首付款673348元以及贝蒙公司代收的契税、抵押印花税等代收费用64116.91元，并按照贝蒙公司及其指定银行要求准备按揭贷款所需材料。但由于重庆购房政策原因及银行放款政策原因，李元贞虽按照贝蒙公司及其指定银行要求提供了相应的贷款材料，但至今未得到银行放款。李元贞认为，依据买卖合同第五条第（三）款第3项之约定，李元贞有权解除合同，故诉至法院，望判如所请。 原告（反诉被告）贝蒙公司辩称，1、我方同意解除合同。2、首付款应当扣除李元贞应支付的违约金、税费、诉讼费等后再退还给李元贞，我方不应当承担利息，因为是李元贞违约导致合同解除。3、代收费用的数额应以票据为准，因为我方已经帮助李元贞代交了32019.25元的契税，该契税应当在首付款或代收费中抵扣。4、诉讼费用由李元贞承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 贝蒙公司提供“《逾期付款提示函》、EMS快递单及物流信息截图”各1份，欲证明原告于2018年11月1日向被告发通知函，要求被告支付按揭款及违约金，2018年11月3日李元贞家人签收。原告提供“《一次性付款提示函》、EMS快递单及物流信息截图”各1份，欲证明原告于2018年12月25日向被告发通知函，要求被告根据合同约定于2019年1月2日前向原告一次性付清全部购房款，2018年12月27日他人代收邮件。李元贞辩称上述证据的真实性不清楚，李元贞均没有收到邮件，经查询相应快递单号，签收人并非家人代收，而是他人代收，具体签收人无法识别。通过分析，2018年12月25日一次性付款提示函来看，原告通知李元贞支付剩余房款的时间是2019年1月2日，由此可以倒算，自合同签订至2018年12月25日期间，贷款手续已经提交，贷款正在办理，但是在这段时间内政府发出限购限贷通知。本院认为，贝蒙公司给李元贞邮寄《逾期付款提示函》、《一次性付款提示函》的地址与合同约定的送达地址一致，上述证据真实有效，其证明力本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月23日，贝蒙公司(卖方)与李元贞(买方)签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01120750）和附件五《合同补充协议》，约定李元贞购买贝蒙公司开发的位于重庆市沙坪坝区商品房，房屋总成交金额为2241348元,李元贞采用按揭付款方式支付。 《重庆市商品房买卖合同》第五条第（三）款第2项约定，因李元贞原因，导致李元贞未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，李元贞应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如李元贞未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；第3项约定，因不可归责于双方的事由导致李元贞未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，贝蒙公司或李元贞也可单方解除本合同，贝蒙公司应于李元贞解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给李元贞。合同第十条约定了李元贞逾期付款的违约责任，其中第1款第（2）项约定，李元贞如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，贝蒙公司有权解除合同。贝蒙公司解除合同的，李元贞按应付款的5%支付违约金。 另，附件五《合同补充协议》第三条第1款约定，李元贞拟向贝蒙公司指定的贷款银行申请1568000元的按揭贷款…；第2款约定，李元贞应于本合同签订之日向贝蒙公司支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即673348元(包括李元贞已付定金，转为本期购房款)，付清由政府部门规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用……；第3款约定，李元贞应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续……贝蒙公司在李元贞办理贷款手续时应给予李元贞必要的配合，若非贝蒙公司原因、非因不可归责于双方的事由，自合同签约之日起45天内按揭贷款银行对李元贞的贷款申请未予批准或未足额批准的，李元贞应于收到贝蒙公司通知后7日内一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任。如李元贞未能在7日内一次性付清全部购房款，应承担合同第十条的逾期付款违约责任；第6款约定，合同第五条第（三）款第3项中“不可归责于双方的事由”仅指不可抗力。因不可归责于双方的事由导致李元贞未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，贝蒙公司或李元贞单方解除本合同，贝蒙公司应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房款无息退还给李元贞。同时，《合同补充协议》第十八条对送达地址进行了约定，并约定李元贞变更通迅地址应向贝蒙公司出具其亲笔签名的书面文件，并经贝蒙公司签收确认后有效；若李元贞预留通迅地址有误，或在邮寄途中发生延误或丢失，贝蒙公司不承担任何延误或李元贞未收到通知的责任。 合同签订后，贝蒙公司和李元贞于2017年9月18日办理了涉案商品房网签备案登记手续。 截至2017年8月26日，贝蒙公司收取李元贞首付款673348元、并代收抵押印花税78.4元、契税64038.51元；2017年11月17日，贝蒙公司代李元贞向税务机关缴纳契税32019.25元。2018年11月1日、2018年12月25日，贝蒙公司按照涉案合同约定的送达地址分别向李元贞邮寄了《逾期付款提示函》、《一次性付款提示函》，邮件分别于2018年11月3日、2018年12月27日被签收。 另查明，李元贞1568000元的按揭贷款申请未通过贷款银行批准。 还查明，2019年2月2日，“重庆德驰房地产开发有限责任公司”名称变更为“重庆贝蒙置地有限责任公司”。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。贝蒙公司与李元贞签订的《重庆市商品房买卖合同》和附件五《合同补充协议》，系双方当事人真实意思合意，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。鉴于贝蒙公司和李元贞均提出和同意解除上述合同和补充协议，本院对此予以支持。 贝蒙公司主张李元贞配合办理涉案商品房网签备案登记解除手续等事宜，本院予以支持，原因有二：首先，贝蒙公司上述主张有合同根据。《合同补充协议》第十七条第2款第（1）项约定，不论何种原因导致涉案合同及补充协议解除的，李元贞应当在贝蒙公司送达书面通知之日起10日内配合贝蒙公司按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。其次，在涉案商品房客观上可以通过李元贞的配合恢复到网签备案登记之前状态的情况下，贝蒙公司上述主张有法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人均同意解除涉案合同，因此李元贞应根据合同约定和法律规定配合贝蒙公司办理涉案商品房网签备案登记解除手续等事宜。 关于贝蒙公司要求李元贞承担78400元逾期付款违约金的问题。李元贞关于“其贷款申请未予批准是由于政府购房政策而非其个人原因，其不应承担违约责任”的辩论观点，本院不予采纳，原因有三：其一，《合同补充协议》第二十条第5款约定，李元贞已知悉本合同（包括其附件、补充协议）时国家、地方、人民银行、各贷款银行的信贷政策，并可以合理地预见到本合同（包括其附件、补充协议）签订后相关信贷政策会发生变化，如李元贞因不符合信贷政策（无论是签订合同时或签订合同后颁布的信贷政策）致使贷款未被批准……，贝蒙公司不承担责任，李元贞无权解除合同，应按约定及时付清全部房款；第6款约定，李元贞承诺已经详细阅读并知悉本合同（包括其附件、补充协议）签订时国家及地方的各项房屋购买政策，李元贞承诺其符合国家及地方的各项房屋购买政策……。根据上述约定，李元贞所称的购房政策也不属于《合同补充协议》第三条第6款所约定的不可抗力，即不可归责于双方的事由。其二，2017年8月23日，双方签订涉案合同及《合同补充协议》，《合同补充协议》第三条第3款约定，李元贞应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，而李元贞提交的渝府办发（2018）88号文件发文和施行日期系2018年6月22日，晚于合同约定的办理完毕涉案商品房按揭贷款时间，体现不出该政府文件与本案的关联性，李元贞提供的证据不足以证明贷款申请未予批准是由于政府购房政策原因所导致。相反，贝蒙公司主张李元贞承担78400元逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。《合同补充协议》第三条第3款和第6款约定，在李元贞贷款申请未予批准时，李元贞应于收到贝蒙公司通知后7日内一次性付清全部购房款。贝蒙公司向李元贞邮寄了《逾期付款提示函》、《一次性付款提示函》，邮件分别于2018年11月3日、2018年12月27日被签收，但是李元贞至今未付清剩余房款。鉴于贝蒙公司系按照合同约定的送达地址向李元贞邮寄的上述通知函，故其送达效力不受签收人是否系李元贞本人影响，李元贞关于其没收到上述通知函的辩论观点不成立。《重庆市商品房买卖合同》第十条约定，李元贞如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，贝蒙公司有权解除合同，李元贞按应付款的5%支付违约金。上述约定符合法律规定，本院认为，李元贞未按合同约定付清全部房款，构成了违约，故贝蒙公司主张李元贞支付违约金78400元（未支付的按揭款1568000元×5%），本院予以支持。李元贞关于违约金过高的辩论观点，本院不予采纳。 关于李元贞向贝蒙公司主张的返还购房首付款673348元及其相应利息、代收费用问题。贝蒙公司收取李元贞首付款673348元、代收抵押印花税78.4元、契税64038.51元，并于2017年11月17日代李元贞缴纳契税32019.25元。如前所述，李元贞未按合同约定付清全部房款构成违约，《合同补充协议》第十七条第3款约定，本合同提前终止履行后，贝蒙公司将在办理完毕合同注销登记手续且李元贞已经腾房（如已交房）后90日内，将李元贞已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）无息返还，如李元贞已付房价款不够扣除，贝蒙公司享有继续追索的权利。因此，李元贞主张贝蒙公司返还购房首付款673348元，本院予以支持。鉴于李元贞提供的证据不足以证明贝蒙公司存在违约行为，故其主张贝蒙公司支付首付款利息，本院不予支持。对于贝蒙公司所代收的抵押印花税78.4元和契税64038.51元（合计64116.91元），其中契税32019.25元，贝蒙公司已经代李元贞向税务机关缴纳，应由李元贞自行向有关税务机关办理退还手续申请退还，若有需要贝蒙公司应予积极配合，余款32097.66元(64116.91元-32019.25元)，贝蒙公司应于李元贞协助办理完毕涉案商品房网签备案登记解除手续之日起合理期限十日内返还李元贞。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司与被告（反诉原告)李元贞签订的《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-104-01120750)和附件五《合同补充协议》； 二、被告（反诉原告)李元贞于本判决生效后十日内配合原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司办理坐落于重庆市沙坪坝区房屋的网签备案登记解除注销手续； 三、被告（反诉原告)李元贞于本判决生效后十日内支付原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司违约金78400元； 四、原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告)李元贞购房款673348元，并于本判决生效并由被告（反诉原告)李元贞配合原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司办理完毕重庆市沙坪坝区房屋的网签备案登记解除注销手续后的十日内返还被告（反诉原告)李元贞代收款32097.66元； 五、驳回被告(反诉原告）李元贞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1760元【原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司已预交】，由被告（反诉原告)李元贞负担；反诉案件受理费5995元【被告（反诉原告)李元贞已预交】，由被告（反诉原告)李元贞负担728元，原告(反诉被告）重庆贝蒙置地有限责任公司负担5267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  姜晓燕 人民陪审员  周维娟 人民陪审员  李国芝 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  陈 天