黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终1093号上诉人（一审被告、反诉原告）：李慧萍，女，1995年5月12日出生，汉族，个体业主，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：贾其娟，黑龙江天洋律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：李俊鹏，男，1972年8月12日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：赵宇，黑龙江天平律师事务所律师。上诉人李慧萍因与被上诉人李俊鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2019）黑1181民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人李慧萍的委托诉讼代理人贾其娟，被上诉人李俊鹏及其委托诉讼代理人赵宇到庭参加询问。本案现已审理终结。李慧萍上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持李慧萍反诉的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李俊鹏承担。事实和理由：一审判决第二项判令李慧萍付给李俊鹏的5万元定金不予返还，适用法律错误。根据相关法律规定的适用定金罚责的适用条件：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚责。但法律另有规定或当事人另行约定的除外。本案当事人双方在租赁合同第3条明确约定了：“如乙方不能按时交付租金，则认定乙方无条件单方终止合同，甲乙双方如任何一方违约，按照合同约定一个月的租金向对方补偿。”依据此规定，当事人约定优先理论，李俊鹏的诉讼请求不适用定金罚则，应按租赁合同约定的违约条款要求李慧萍承担违约责任，在一审审理过程中，李俊鹏自愿放弃按照约定的违约条款要求赔偿的请求，故李慧萍不应支付任何违约金。一审判决第三项判令李慧萍自2019年4月19日起支付李俊鹏房屋使用费直至迁出之日，没有按照合同约定条款判决也是错误的。双方签订的租赁合同约定合同起始日期为2019年5月5日，也就是合同履行期限自2019年5月5日才开始，李俊鹏认可合同履行期前的时间李慧萍无偿使用，一审判决自2019年4月19日给付房屋使用费是不合理的。一审判决认定李慧萍的受托人崔建设与李俊鹏的姐夫不是本案的当事人主体，其二人之间的录音不能作为房屋租赁的口头约定，也是不全面客观的，显失公平。本案租赁合同在书面合同约定的条款之外，经协商一致，口头补充变更合同条款，其民事行为具有法律效力。李慧萍认可孙家敏、崔建设的代理行为，其二人享有代理权，李俊鹏也认可其二人的代理行为，在签订租赁合同、履行房屋租赁合同过程中，对此与二人沟通协商，特别是承诺对于合同约定之外提供动力用电线路，李俊鹏与崔建设多次通过手机沟通，明示同意，以其行为表示接受，应当认定合同变更。在2019年5月4日崔建设与李俊鹏通话录音中，李俊鹏说到：“那要是整不上（动力电）我也真没有办法了，那就只能给你退款了。”李俊鹏姐夫受李俊鹏之托与崔建设通话时，也明确表示动力电办不成退还5万元定金，都能佐证上述事实，能证实李俊鹏作为出租人承诺给李慧萍安装动力电，安装不成主动退款的事实，而不是帮助安装。李慧萍延迟交付租金，也是事出有因，李俊鹏没有提供动力电，李慧萍延迟履行是因为李俊鹏没有全面履行合同约定义务，是李俊鹏违约在先造成的。李俊鹏在一审过程中出示一份录音资料证明双方对于租金交付时间同意变更，此份录音可证明李慧萍没有违约行为，因此一审判决认定李慧萍违约证据不足。鉴于李俊鹏至今没有给李慧萍提供动力电，严重影响李慧萍的经营，无法达到承租房屋的目的，李俊鹏应承担违约责任，赔偿李慧萍装修损失，返还定金。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，重新认定案件事实，改判支持李慧萍的反诉请求。李俊鹏辩称，李慧萍只于签订合同当日交付定金5万元，合同约定的房屋租金在约定期限内分文未付。依据《中华人民共和国合同法》的规定，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即李俊鹏享有选择权，李俊鹏自愿放弃违约赔偿责任选择适用定金罚责有法律依据。一审判决李俊鹏不予返还李慧萍支付的定金是正确的。李慧萍应自房屋交付时即2019年4月19日起至迁出之日支付房屋使用费。李慧萍与李俊鹏签订房屋租赁合同，约定每年租金29万元，每天租金794.52元，李俊鹏于2019年4月19日交付房屋，现李慧萍违约一直不交付租金，李慧萍应按权利义务对等的原则，自李慧萍使用之日起即2019年4月19日至迁出房屋时止按每天794.52元的标准给付房屋使用费用。崔建设与李俊鹏姐夫的录音对合同主体无法律效力。其二人非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系，第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼，崔建设、李俊鹏姐夫的录音不能作为此案的证据使用。李俊鹏从未与李慧萍约定过为李慧萍安装动力电，李俊鹏无任何违约行为。综上，请求二审法院驳回李慧萍的上诉请求，维持一审判决。李俊鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日所签订的房屋租赁合同，要求李慧萍立即倒出所租赁房屋；2.李慧萍支付的定金5万元不予返还；3.李慧萍支付违约金24,166.66元；4.判令李慧萍支付李俊鹏房屋使用费，自房屋交付之日起至房屋倒出之日止每日按794.52元计算（根据每年租金29万元除以365天计算）；5.本案诉讼费用由李慧萍承担。李慧萍向一审法院提起反诉诉讼请求：1.请求判令依法解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同；2.请求判令李俊鹏承担违约责任双倍返还定金10万元；3.请求判令李俊鹏赔偿李慧萍装修损失8万元；4.反诉费用由李俊鹏承担。一审法院认定事实:李俊鹏与李慧萍的委托代理人孙家敏（身份证号码）于2019年4月15日签订了书面房屋《租赁合同》，合同约定内容为：1.甲方李俊鹏将位于北安市步行街东北亚商厦一楼面积为82平方米商服租赁给李慧萍使用；2.租期10年，自2019年5月5日至2029年4月30日；3.前三年每年租金为29万元，合同签订之日交纳定金5万元，2019年4月25日交纳租金15万元，剩余租金9万元于2019年10月1日结清，第四年开始租金随行就市商议，且每年4月5日前交付下一年租金。如乙方李慧萍不能按时交付租金，则认定乙方李慧萍无条件单方终止合同，甲乙双方如任何一方违约，按照合同约定一个月的租金向对方补偿；4.合同有效期间甲方李俊鹏只承担供热费、物业费、经营过程中水费，电费及其他所有税费均由乙方李慧萍承担。甲方李俊鹏有权将房屋出售，但不能终止租赁合同，乙方李慧萍不得以任何理由阻止甲方李俊鹏出售房屋，或因此而终止合同、修改合同；5.乙方李慧萍不得将房屋借租或转租。出租期间防火防盗事宜均由乙方李慧萍承担。如乙方李慧萍不能按时交付以上各种税费，其后果及造成的损失由乙方李慧萍全部负责。乙方李慧萍向甲方李俊鹏缴纳2万元保证金，解约时，未发生上述情况，甲方李俊鹏无条件将保证金退还乙方李慧萍；6.合同有效期间，乙方李慧萍对门窗负有不可推卸的责任，不管任何责任造成破损乙方李慧萍需要给予修复。合同到期后，乙方李慧萍要保持室内外装修完好无损，无条件交付给甲方李俊鹏使用，如有破损，应给予修复或保持原样；7.乙方李慧萍入户前，双方共同办理交接手续，合同签字后即以确定房屋及设施完好，合同到期三个月前双方应积极协商迁出有关事宜，并核对合同执行情况，如有违章违规按相应规定处理；8.本合同甲乙双方签字签章后生效，因本合同签订的补充协议与本合同具有同等法律效力；9.合同到期时如甲方李俊鹏房屋继续出租，同等条件下，应优先乙方李慧萍。以上合同双方自愿达成，未尽事宜，双方另行协商，此件式两份，双方各执一份。合同上备注：保证金于2019年5月5日缴纳给甲方李俊鹏2万元。李俊鹏从签合同到现在都没见过李慧萍本人。2019年4月19日李俊鹏将出租的房屋交付给李慧萍使用。合同签订时，双方未约定房屋使用的用途，合同签订后，李俊鹏才知道李慧萍使用该房屋经营饮品店（店铺名为北安市蜜雪冰城饮品店）。李慧萍于签订合同的当晚给李俊鹏汇款定金5万元。2019年4月22日孙家敏向李俊鹏提出租赁的房屋需要使用动力用电，让李俊鹏和隔壁邻居东北亚商场联系一下帮忙安装动力用电。李俊鹏答应可以帮助联系一下，如果东北亚商场同意，具体事宜由孙家敏和东北亚商场直接协商。而后，在李俊鹏的帮忙下，李慧萍经营的饮品店安装上了动力用电。2019年4月25日以后李慧萍未向李俊鹏支付15万元租赁费和2019年5月5日以后李慧萍也未向李俊鹏缴纳2万元保证金。李俊鹏于2019年6月7日在李慧萍经营的饮品店面上张贴了《解除合同通知书》。李慧萍所欠租赁费15万元经李俊鹏催要到现在也未支付，由此诉讼至人民法院。另查明，庭审后，李俊鹏同意放弃要求李慧萍支付违约金24,166.66元的诉讼请求。一审法院认为，李俊鹏、李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。李俊鹏在合同订立后即将房屋交付给李慧萍使用，履行了合同义务。李慧萍作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，而李慧萍拖欠的租金15万元未付，经催要后至今未付；其行为违反合同约定，构成违约。李俊鹏按照约定诉请解除双方签订的租房合同，李慧萍支付租金及违约金和不予返还定金的理由，合法正当，本院予以支持。李俊鹏同意放弃要求李慧萍支付违约金24,166.66元的诉讼请求，依法应予准许。关于李慧萍的反诉诉讼请求，李慧萍为了反诉主张，提供了李慧萍自称为与其合伙的崔建设与李俊鹏的手机通话录音2份，崔建设与李俊鹏姐夫之间通话录音1份，崔建设与李俊鹏的短信聊天截图1份，用以证明双方达成租赁房屋合同时口头约定李俊鹏承诺为李慧萍安装动力用电及因李俊鹏违约导致合同解除，李慧萍请求李俊鹏赔偿装饰装修损失，李俊鹏同意。根据合同主体的相对性原则，结合本案，双方签订的房屋租赁合同关系是仅在特定人李俊鹏与李慧萍或其代理人孙家敏之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。而崔建设、李俊鹏的姐夫非本案的当事人主体，崔建设、李俊鹏的姐夫的录音对合同主体无法律效力，李慧萍以崔建设、李俊鹏的姐夫的录音作为证据认定与李俊鹏有房屋租赁口头约定，不能依法认定，况且李俊鹏与李慧萍所签订的房屋租赁书面合同中，没有约定李俊鹏承诺为李慧萍安装动力用电及李俊鹏同意赔偿李慧萍装饰装修损失的条款。李慧萍提供的以上证据证明不了其反诉诉讼主张，其反诉理由不能依法成立。综上所述，李俊鹏诉讼请求符合法律规定，应依法支持，李慧萍反诉请求无事实根据和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条、第二百二十六条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李俊鹏与李慧萍于2019年4月15日签订的房屋租赁合同。李慧萍于本判决生效后十日内向李俊鹏交付租赁的房屋，李慧萍拆除装修时不得毁损李俊鹏的房屋；二、李慧萍支付给李俊鹏的5万元定金不予返还；三、李慧萍于本判决生效后十日内支付李俊鹏自2019年4月19日起至李慧萍从上述房屋迁出之日止的房屋使用费，每日按794.52元计算（每年租金29万元除以365天）；四、驳回李慧萍的反诉诉讼请求。案件受理费元6,762元，减半交纳计3,381元，由李俊鹏负担181元，由李慧萍负担3,200元；反诉费3,900元，减半交纳计1,950元，由李慧萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李慧萍使用本案李俊鹏的房屋经营饮品店营业至2019年11月初。本院认为，李俊鹏与李慧萍签订的书面租赁合同中，未约定租赁房屋能否供应动力电，双方也未约定租赁房屋用途，且李慧萍也未提供直接证据证明李俊鹏授权其姐夫代李俊鹏处理租赁房屋相关事宜。因此，为本案租赁的房屋接通动力电，并非李俊鹏作为房屋出租人的义务。且李慧萍租赁李俊鹏房屋的目的是为了经营饮品店，李慧萍当庭认可其在承租李俊鹏的房屋内经营饮品店营业至2019年11月初，由此认定李慧萍租赁李俊鹏的房屋目的是可以实现的，而李慧萍未按双方签订的租赁合同约定的期限支付房屋租金。故一审法院认定李慧萍违约并无不当，因此李慧萍应承担双方签订租赁合同中约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案租赁合同中，双方明确约定了合同定金5万元，且李慧萍已向李俊鹏支付，也约定了房屋一个月的租金作为违约金。因李慧萍违反合同约定，故李俊鹏按照法律规定可以选择一种方式要求李慧萍承担违约责任，一审过程中李俊鹏已经放弃了要求李慧萍支付违约金的诉讼请求，故李俊鹏要求不予返还5万元定金的诉讼请求，应予支持。虽然租赁合同约定房屋租赁期从2019年5月5日开始，但因双方当事人认可李俊鹏于2019年4月19日将房屋使用权交付给李慧萍，李慧萍于当日实际使用该房屋，现双方均同意解除租赁合同，故以李慧萍实际占有使用该房屋的时间来计算房屋使用费亦无不当之处。综上所述，李慧萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,300元，由李慧萍负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  满国石审判员  张 岩二〇一九年十二月十日书记员  王春宇