浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16947号 原告：何荣兴，男，1965年1月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：龚小芳，女，1943年8月10日出生，汉族，住义乌市。 被告：刘啸鸿，男，1988年11月16日出生，汉族，住义乌市。 被告：周东红，男，1965年9月5日出生，汉族，住义乌市。 被告：周芳珍，女，1968年1月21日出生，汉族，住义乌市。 被告：周兰珍，女，1970年5月22日出生，汉族，住义乌市。 被告：周兰娟，女，1972年11月5日出生，汉族，住义乌市。 被告：周小妹，女，1975年7月26日出生，汉族，住义乌市。 被告共同委托诉讼代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师。 原告何荣兴为与被告龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹宅基地使用权纠纷一案，于2019年9月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告何荣兴的委托诉讼代理人周斌、楼家利；被告周东红、周兰娟及被告共同委托诉讼代理人郑金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何荣兴向本院提出诉讼请求：1、确认原告何荣兴与被告周东红之间的绝卖契合法有效；2、判令被告协助原告何荣兴办理位于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实和理由：2001年6月13日，原告何荣兴与被告周东红签订绝卖契一份，约定将坐落于义乌市江东街道梅湖村占地72平方米的宅基地转让给原告，原告依约定向被告交付全部转让款。经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市占地72平方米原告处。后原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。 涉案72平方米宅基地系由周承江、被告龚小芳、周兰娟共同经义乌市人民政府审批取得。周承江于2018年1月9日因病死亡，被告龚小芳（周承江之妻）、周秀进（周承江之女）、被告周东红（周承江之子）、被告周芳珍（周承江之女）、被告周兰珍（周承江之女）、被告周兰娟（周承江之女）、被告周小妹（周承江之女）为继承人。由于周秀进于2010年6月16日先于周承江死亡，根据《继承法》第十一条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承”之规定，周秀进继承周承江遗产的份额由周秀进儿子即被告刘啸鸿代位继承。后原告要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理，请支持原告的诉请。 被告龚小芳辩称：本案涉案房屋义乌市江东街道梅湖1幢2号房屋归周承江及第一被告龚小芳、第六被告周兰娟所有，本案第一被告龚小芳未将上述房屋的权利转让给原告，也从未与原告签订过任何的房屋买卖协议，以其房屋买卖的意思表示，因此诉请第一项当中由周东红与原告所签订的绝卖契约属于无效代理合同，现第一被告明确对该合同不予确认，因此涉案房屋转让所涉的周东红与原告之间的买卖协议是第一被告不予追认致使确认合同无效。诉请二当中因本案第一被告对所涉及的周东红和原告签订的合同不予追认，原告无权要求被告对涉案房屋进行协助过户。 被告刘啸鸿、周芳珍、周兰珍、周小妹辩称：作为案涉房屋的产权人周承江的第一顺序继承人，有权对周承江所涉该房屋当中的权利有法定继承的权利，我们不放弃对周承江对涉案房屋留有继承的权利，我们也从未将法定继承的权利转让过原告方，请求驳回原告的诉请。 被告周东红辩称：我是卖过的，钱也收来过的，但是我卖的是他们三个的房子。 被告周兰娟辩称，我不同意，我也不知道，我要自己拿回来住的。 原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据1、情况说明原件一份，证明原告何荣兴系义乌市北苑街道何麻车股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 证据2、绝卖契原件一份及收条原件三份（4页），证明被告将义乌市江东街道梅湖村占地72平方米的宅基地使用权转让给原告及转让款已经按约支付的事实。 证据3、农村私人建房建设用地审批呈报表及建设工程规划许可证复印件各一份（5页），证明周承江户共取得108平方米审批宅基地的事实。 证据4、情况说明及门牌号照片复印件各一份（2页），证明原告从被告处受让的占地72平方米宅基地上的房屋系原告出资建造并且使用至今的事实，以及涉案房产现门牌号为义乌市的事实。 证据5、庭审笔录档案件一份（11页），证明被告转让的占地72平方米宅基地系周承江、被告龚小芳、被告周兰娟共同审批取得的事实。 证据6、亲属关系证明原件一份（2页），证明周承江于2018年1月9日因病死亡，周秀进（周承江之女）于2010年6月18日先于周承江死亡，继承人系本案被告的事实。 被告质证意见：证据1无异议。证据2的绝卖契是在2001年6月13日签订，绝卖契当中明确了具体的房屋标的是江东二小区A块1幢2号楼，东靠周东红户，西靠周德银户，北靠路，所以该契约当中的房屋买卖的标的也就是本案当中所涉及的江东街道梅湖1幢2号的房屋，该房屋属于本案当中的第一被告龚小芳、第六被告周兰娟及龚小芳的丈夫周承江三人共同所有；收条三份无异议。证据3无异议，呈报表当中明确了本案讼争房屋属于周承江与第一、六被告共同所有的事实。证据4的情况说明是江东街道股份经济合作社出具的，对证明情况说明当中涉及的讼争的72个平方的房屋由原告出资建造是事实，但是所涉房屋非周东红所有，照片无异议。证据5三性均无异议，庭审笔录当中也非常明确了案涉房屋是周承江及第一、六被告共同所有的事实，并且该案是以主体不符驳回了原告的起诉。证据6无异议。 被告向本院提供的证据有：不动产权证书原件一份，证明案涉房屋义乌市江东街道梅湖1幢2号归周承江、龚小芳、周兰娟所有的事实，并且在证书当中的宗地图中也明确了原告与周东红在买卖契约当中所约定的宗地的东南西北靠与不动产权证书中所确定的宗地图是一致的，也就是说周东红将周承江、龚小芳、周兰娟所有的房屋108平方米当中的72个平方米卖给原告的事实。 原告质证意见：无异议。当初的时候被告周承江自己有十间房子，将其中的两间72个平方出售给原告，当时并没有说是周兰娟和龚小芳的房子，但是在上次庭审中，他将自己另外的房子做到了周东红、龚娥珠、周鹏名下，将72个平方的房子做到了周承江、龚小芳、周兰娟名下。 本院认证意见：原、被告告提供的证据来源合法，客观真实，双方对证据的真实性均无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：案外人周承江（已于2018年1月9日去世），与被告龚小芳系夫妻关系，生育有子女：周秀进、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹。周秀进已于2010年6月16日去世，育有一子刘啸鸿。 2001年5月17日，案外人周承江与被告龚小芳、周兰娟在义乌市改造中经审批取得108平方米建房用地。 2001年6月13日，原告何荣兴与被告周东红签订《绝卖契》一份，约定：江东街道办事处梅湖村农户周东红有楼房二间计柒拾贰平方米出卖给北苑街道办事处何麻车农户何荣兴所有，房屋坐落江东二小区A块一幢二号楼，东靠周东红房，南靠路，西靠周德银房，北靠路，上至屋椽屋顶，下至地基、门扇板张，一并在内均归何荣兴所有，屋价共计人民币肆拾捌万元整。同日，被告周东红出具收条一份，载明：今收何荣兴买房款贰拾万元，其余贰拾捌万元分二次付款，第一次付贰拾陆万元，时间7月1日以前，第二次房地产权过户后付清。2001年7月1日，被告周东红出具收条一份，载明：今收到第二次买房款贰拾陆万元。2001年12月10日，被告周东红出具收条一份，载明：今收何荣兴买房款贰万元正。 另查明，涉案的江东街道梅湖新村1幢2号占地72平方米房屋的宅基地，由案外人周承江与被告龚小芳、周兰娟在义乌市改造中经审批取得，宅基地上的房屋由原告出资建造并占有使用至今。原告何荣兴与被告周东红签订的《绝卖契》名为卖房实为宅基地使用权的转让。上述不动产现已办理不动产权登记，证号：浙（2018）义乌市不动产权第0009524号，权利人为案外人周承江、被告龚小芳、周兰娟，权利类型为宅基地使用权，土地使用权登记面积为108㎡，房屋建筑面积661.75㎡，其登记的宗地图四至与《绝卖契》写明的四至一致。 本院认为：最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。义乌市是第一批全国农村土地制度改革试点地区。《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定，已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地”奔小康工程）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。原告何荣兴与被告周东红于2001年6月13日签订的《绝卖契》，实质上是对案外人周承江、被告龚小芳、周兰娟在义乌市改造过程中拆迁安置建房权益的转让。原告何荣兴系义乌市北苑街道何麻车村股份经济合作社集体经济组织成员，本案宅基地使用权的转让属于本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。同时基于被告周东红与案外人周承江、被告龚小芳、周兰娟之间的关系，原告有理由相信被告周东红有代理权，且原告建造并占有使用房屋至今，案外人周承江、被告龚小芳、周兰娟从未提出异议。故涉案《绝卖契》对案外人周承江、被告龚小芳、周兰娟具有法律上的约束力。本院认为，本案宅基地使用权的转让系双方真实意思表示，符合最高人民法院发布的会议纪要的规定和义乌市土地制度改革试点政策，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 原告何荣兴已按约定支付转让款，履行了本方合同义务，并且原告已在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。涉案宅基地现已办理不动产初始登记手续，被告龚小芳、周兰娟有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务，同时因案外人周承江已去世，被告龚小芳、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹作为财产继承人负有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务，因案外人周秀进去世时间早于案外人周承江，被告刘啸鸿作为周秀进的唯一子女，享有代位继承权，故对涉案不动产的转移登记手续也负有协助义务。因涉案不动产已办理初始登记，本案对原告的此项诉请，已无再作判决的必要。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十一条的规定，判决如下： 一、原告何荣兴与被告周东红于2001年6月13日签订的《绝卖契》合法有效； 二、被告龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹于本判决生效后十五日内协助原告何荣兴办理坐落于义乌市占地72平方米不动产过户到原告何荣兴名下的转移登记手续； 三、驳回原告何荣兴的其他诉讼请求。 案件受理费8507元，由被告龚小芳、刘啸鸿、周东红、周芳珍、周兰珍、周兰娟、周小妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨飞雄 二〇一九年十二月十三日 书记员  陈凯琳