贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7444号上诉人（原审被告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：黄建军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶萍，女，1976年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司因与被上诉人叶萍商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8143号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州弘宇房地产开发有限公司上诉请求：一、、请求依法撤销（2019）黔0102民初8143号民事判决书的第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金44718.82元；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院按照188.44平方米的建筑面积计算逾期交房违约金是错误的，应该按照148.24平方米套内面积计算，叶萍购买的房屋价款是按照套内面积计算的，故计算逾期交房违约金时也应该按照套内面积计算；二、计算逾期交房的违约金应当扣除29日，本案中，被上诉人逾期10日支付购房尾款，逾期19日缴纳维修基金，还存在未提交缴纳契税资料的情形，计算违约金应该扣除相应天数。叶萍辩称，一审法院认定事实清楚，关于逾期违约金的问题，一审已说明过。关于房屋维修基金，当时并不知道必须在八月十号交付。贷款是房开在办理，事宜是房开公司和银行在交涉。请求维持原判决。叶萍向一审法院起诉请求:1、请求判令被告支付原告自2017年6月1日至2019年4月24日期间违约金合计123480.95元(以实际违约天数为准)；2、请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,自2018年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书止(以实际违约天数为准)；3、请求判令被告继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关手续；4、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2016年8月10日，原、被告签订了编号为HY20140256的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于本市××区××龙路××宇琉森堡小区××楼××单元××层××号房屋一套，该商品房的建筑面积为188.44平方米，套内建筑面积为148.24平方米，单价为每平方米9232.76元，总房价款为1368665元；购房款的支付采取银行按揭方式。被告应当在2017年5月31日前交付房屋。该合同第八条具体约定：“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计278665元，余款（小写）1090000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后10日内将已付款退还买受人。……”该合同的第十条内容为：“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）……”对于逾期交房责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”该合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。……”同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，其中关于按揭事宜在协议第一条第（二）款中作了具体约定：“（二）按揭事项：1、买受人须于2016年8月16日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2016年8月22日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期。在上述时间内未完成按揭贷款手续工作的，视作买受人逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.3‰的标准每日向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，则出卖人有权解除本合同，买受人还应按应付而未付款项的1%向出卖人支付违约金。第二条第三款约定：“……房屋出售时，购房人应当在交纳购房款时缴纳维修资金，维修资金在签订合同时由出卖人代收并缴存至指定的银行专户”。合同签订后，原告叶萍按约向贵州弘宇房地产开发有限公司支付了首期购房款278665元。同年9月1日，银行将上述按揭贷款109万元直接划入贵州弘宇房地产开发有限公司账户。合同约定的交房期限到期后，被告未能按时交付房屋。审理中，原告撤回第二项及第三项诉讼请求，变更第一项诉讼请求，请求被告支付违约金123480.95元（该违约金暂计算到2019年4月24日止），其他按合同约定判决。并提交维修金收据，被告对该收据予以认可，但称原告于2016年8月29日才缴纳维修金，已违反合同约定，应扣除顺延时间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方应按合同约定履行义务。合同约定的商品房交付期限为2017年5月31日前，交房期限届满后，被告未能将房屋交付给原告使用，并已超过了合同约定的60日，已构成违约，现原告叶萍诉请被告贵州弘宇房地产开发公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。审理中，被告贵州弘宇房地产开发公司提出合同约定违约金过高，要求法院按照同类地段的租金价位予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来考虑。本案中，原告叶萍因被告逾期交房而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的房屋租金损失。贵阳市住房和城乡建设局发布的2015年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中，南明区五级地段住宅类的租金指导价为每平方米7-15元，因此，一审法院确定逾期交房违约金按每平方米15元上浮30%，从2017年6月1日起计算至2019年4月24日止，为83780.42元（已扣除4月份6天的房租734.92元）。原告另诉被告继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关手续。因涉案房屋现不符合交付条件，待房屋符合交付条件后，该合同继续履行。同时，因原告诉请的“交付并办理相关文件”，因“相关文件”所指不明确，一审法院不予支持。被告贵州弘宇房地产开发公司虽提出原告未在合同约定期限内完成按揭贷款手续及逾期缴纳维修基金，应视作逾期付款，交房及办证时间均应相应顺延，故此逾期交房违约金及办证违约金的计算时间亦应扣除10日的答辩意见，但被告贵州弘宇房地产开发公司并未提交相关证据证明原告交齐办理按揭贷款所需资料的时间以及办妥按揭贷款手续的时间，只是凭借银行按揭贷款到账时间（2016年9月1日）来推定其为办妥按揭贷款手续的时间，显然不妥。故对贵州弘宇房地产开发公司该项答辩意见一审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决，一、被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶萍逾期交房违约金83780.42元；二、驳回原告叶萍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元，437元由原告叶萍负担，948元由被告贵州弘宇房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告叶萍）。二审审理过程中，双方当事人均无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于原判按建筑面积计算逾期交房违约金的问题，本案双方虽然在《商品房买卖合同》中约定了违约金，但上诉人在审理中提出合同约定过高，要求法院按照同类地段租金价位予以调整。原判依据贵阳市住房和城乡建设局发布的2015年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，以南明区五级地段住宅类的租金指导价每平方米7-15元为参考，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，确定逾期交房违约金按每平方米15元上浮30%为标准进行调整，并以房屋建筑面积为计算基数，支持被上诉人违约损失83780.42元，基本上相当于案涉房屋同期的市场租金价值，符合客观实际，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人存在逾期支付尾款、逾期交纳维修基金，应扣除29日交房违约金的主张，贵州弘宇房地产开发公司并未提交相关证据证明被上诉人交齐办理按揭贷款所需资料的时间以及办妥按揭贷款手续的时间，且银行何时将贷款发放到帐，超过了被上诉人可以完全控制的范围。上诉人凭借银行按揭贷款到账时间（2016年9月1日）推定为办妥按揭贷款手续的时间显然不妥当。关于维修基金，合同虽于2016年8月10日签订，被上诉人于2016年8月29日缴纳维修基金，并无充分证据证明上诉人充分提示被上诉人需于合同签订之日缴纳维修基金，相反被上诉人辩称系上诉人销售人员告知银行要先审核贷款资格，之后再交维修基金，且被上诉人也系贷款发放之前就已实际交付维修基金，其辩解符合常理，对上诉人的主张不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未提供缴纳契税资料，交房时间应顺延的问题，按照合同约定，由出卖人代收代缴契税的时间为商品房交付使用之日起90日内，现房屋尚未交付，代缴契税的条件尚未成立，上诉人以被上诉人未提供缴纳契税的资料主张顺延计算交房违约金明显不成立。综上所述，上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费776元，由贵州弘宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月六日书记员  蒲美君