黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8953号上诉人（原审原告）：哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区河润街91号。法定代表人：孔亮，总经理。委托诉讼代理人：刘双喜，黑龙江谷实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李静，女，1970年7月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李洪光，男，1972年10月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。原审被告：哈尔滨市道里区美霖旅馆，住所地哈尔滨市道里区工程街36号院内。经营者：刘英华，女，1945年11月1日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘美华，女，1963年9月6日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。上诉人哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司（以下简称哈锅炉公司）因与被上诉人李静、原审被告哈尔滨市道里区美霖旅馆（以下简称美霖旅馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。哈锅炉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持哈锅炉公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审程序违法，在本案第二次庭审过程中，李静的委托诉讼代理人称对房产接了二楼，即自认对房产进行了扩建，涉案房产房屋所有权证记录建筑面积为269.60平方米，经哈锅炉公司实地初步测量，该房现建筑面积为324.38平方米，由此说明，李静对房产未经哈锅炉公司同意进行了扩建。另外，由于当时哈锅炉公司的工作人员进行实地测量时，遭到美霖旅馆工作人员的阻挠，哈锅炉公司的测量工作人员无法进入室内进行测量和查看，无法确定该房是否存在改变主体结构和承重结构的情况。根据这一情况，哈锅炉公司在一审第二次开庭后立即向一审法院递交了鉴定或现场测量的申请书，以进一步证明李静自认的对房产进行了扩建的事实，但一审法院却以开完庭为由，不予组织进行鉴定或者现场测量。哈锅炉公司认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”、《合同法》第219条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失”的规定，李静未经哈锅炉公司同意，擅自对房产进行扩建，是关系到哈锅炉公司是否有权解除租赁合同的重要事实，一审法院应予查明。在哈锅炉公司递交了《鉴定或（现场测量）申请书》、该房的房产档案及《测量平面图》后，一审法院对此不予处理，程序严重违法。2.一审判决认定事实错误。一审中，哈锅炉公司并没有提供证据证明其对房屋进行装修以及交付过房屋租金，所以一审判决认定李静投资对租赁房屋进行装修，李静在租期内只交付部分租金没有证据。3.关于李静是否恶意拖欠租金的问题。交付租金是承租人李静的义务，李静应主动向哈锅炉公司交纳。虽然庭审中李静称其曾交纳租金，没有人收取，但是却没有提供证据予以证明，无法认定其交纳租金、无人收取，无法认定不是李静恶意拖欠租金。4.李静应将房产交付给哈锅炉公司。根据《租房协议书》第二条的约定“乙方一次性付24个月租金合计2万元。第二次付款期限应在前一个月2012年3月22日支付。租期满乙方不续租，应提前一个月通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回。”该条已经约定李静应在2012年3月22日之前向哈锅炉公司交付租金，否则哈锅炉公司有权收回房屋，但是李静至今都没有向哈锅炉公司交付该房的租金，已对哈锅炉公司构成违约，哈锅炉公司有权解除合同，将房产收回。5.2011年3月9月的《租房协议补充说明》不是哈锅炉公司的真实意思表示，存在损害国家利益的情形，应属于无效的说明。从内容上来谈，安信供暖分公司在2011年3月9日根本就没有研究决定将涉案房产的租期延期至2030年4月7日。从常识来判断，涉及到房租问题在哈锅炉公司与李静签订的协议中约定年租金为10000元，涉案房产位于工程街36号，在友谊路，距松花江江边较近，年租金10000元本身就不符合常理。而且按《租房协议补充说明》的内容，租期20年，内容非常简单，一个国企单位如果通过正常程序不会将房产出租20年，出租5年都是最长的了。正常长期的租房合同会约定每隔几年就调整租金的内容，而补充说明中没有约定租金内容，如果延用原协议每年租金10000元的标准，会造成国有资产的流失，这更不符合常理和客观情况。从形式上来谈，该补充说明落款处只有印章，没有落款的署名，更主要的是盖印章的位置很随意，并没有与落款日期重合，而且没有经办人员的签字，不符合文件的形式要件。哈锅炉公司有理由认为这份《租房协议补充说明》是李静盗盖安信供暖经营分公司的印章而形成。另外，李静一审中称补充说明当时是安信供暖经营分公司的一个姓“红”的男经理让盖的，但是安信供暖经营分公司根本就没有姓红的男经理，其陈述的内容与事实不符。不排除李静为了掩盖与安信供暖经营分公司个别人员暗中勾结，签订补充说明来损害国家利益，因而故意不如实陈述当时补充说明的经办人姓名。所以补充说明不是哈锅炉公司的真实意思表示，属于无效的补充说明，对哈锅炉公司不具有拘束力。对此，哈锅炉公司要向本单位及区、市甚至省级的相关纪检部门进行汇报，由纪检部门介入调查。李静与美霖公司共同辩称：2010年4月8日，李静与安国供暖经营分公司签订位于道里区工程街36号的闲置锅炉房一处的租房协议，约定租期为三年，自2010年4月22日起及2013年4月22日止，房屋租金1万元，李静一次性付24个月房租即2万元。因所租房屋是一处废弃的锅炉房，十分简陋，不能正常使用，需要进行墙体加固和修缮等，而且若达到经营要求，还需要搭建间壁墙。因锅炉房举架较高，为了增加室内使用面积，还需在锅炉房内原有房屋基础上搭建楼板，所需费用远远超出预算，需要很大的资金投入，因此2011年3月初找到安国供暖经营分公司，要求延长租赁期限，李静被告知该出租房的管理已划分到安信供暖经营分公司经营。经与安信供暖经营分公司协商后，该分公司提出租金每三年交付一次，并于2011年3月9日签订了补充协议。根据李静申请，经研究决定同意将2010年4月8日双方签订的租房协议的租期延至2030年4月7日，租金每三年交付一次，之后李静与母亲刘英华共同合营现美霖旅馆。对于上述所租赁的废弃的破旧锅炉房，李静与美霖公司不但没有使其租赁房屋受到损失，而且对其进行了加固、修缮、装修等完善了使用功能。同时修缮中也未涉及该房的建筑主体，也未变动承重结构，哈锅炉公司所谓的扩建，也只是李静与美霖公司为了增加经营面积，在原有锅炉房内搭建的楼层隔板并非扩建，并且这些事宜也是与安信供暖经营分公司协商同意后进行的。而且李静与美霖公司至今也未收到哈锅炉公司任何书面或口头上不允许李静与美霖公司加固间隔修缮房屋的通知。关于所欠租金问题，按照2010年4月8日租房协议约定年租金1万元，每年交付一次。李静于2010年4月8日一次性交付了两年租金即2万元（2010年4月22日至2012年4月22日）。2012年4月，李静第二次交付了租金3万元（2012年至2015年4月），按照补充协议约定，李静需一次性付交付三年租金，只因时间间隔太久，交费收据暂未找到（哈锅炉公司也未出示李静拖欠租金的凭证）。2015年4月，李静去安信供暖经营分公司交租金时，该分公司称总公司暂时停收锅炉房租赁费，回去等通知。再次去分公司交费时又称“让你等通知你就等，不信你去问总公司。”李静去河润街91号其总公司询问，总公司已不在该办公地址，详见照片。而网上查询该总公司办公地址仍为此地址。况且李静至今也未收到哈锅炉公司的交费通知，李静无处交费，不属于恶意拖欠。哈锅炉公司称李静恶意拖欠租金是没有依据的。上述事实证明李静已与哈锅炉公司签订了延期租房的补充协议，在修缮该房时，既未使租赁物受到损失，也未变动该房的建筑主体及其承重结构，更没有所谓的扩建。因此，哈锅炉公司要求解除与李静的租赁协议是违背合同法的，请法院依法驳回哈锅炉公司的诉讼请求。哈锅炉公司向一审法院起诉请求：1.解除哈锅炉公司与李静的关于哈尔滨市道里区工程街36号房产（产权证号哈房权证里字第××号）的租赁协议；2.李静、美霖旅馆立即从道里区工程街36号房产内迁出，将该房交还给哈锅炉公司。一审法院认定事实：2010年4月8日，哈锅炉公司的下属安国供暖分公司（甲方）与李静（乙方）签订租房协议书，主要内容：1.甲方将位于哈尔滨市道里区工程街36号的房产出租给乙方使用，租期自2010年4月22日起至2013年4月22日；2.乙方一次性付24个月租金20000元，第二次付款日期应在前一个月2012年3月22日支付。租期满乙方不续租应提前一个月通知甲方，如逾期不交乙方应主动搬出，否则甲方有权将房屋收回；3.甲方不负责对该房屋进行维修、改造等工程，由乙方在租期内自行解决。合同签订后，李静投资对租赁房屋进行装修。刘英华在租赁房屋内注册经营美霖旅馆。2011年3月9日，哈锅炉公司下属安信供暖分公司为李静出具《租房协议补充说明》，内容：“根据李静申请，经研究决定同意将2010年4月8日双方签订的租房协议的租期延至2030年4月7日，租金每三年交付一次”。李静在租期内只交付部分租金，因李静承租房屋的管理权人变更，李静至今仍拖欠租期内的租金。本案审理中，2018年7月30日，哈锅炉公司向一审法院提出鉴定申请，要求：1.对李静提交的《租房协议补充说明》上的印章的内容（即印章上的全部文字内容）进行鉴定；2.如果印章内容为“哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司安信供暖经营分公司”，则申请对该印章是否与申请人的安信供暖经营分公司的印章为同一印章进行司法鉴定。一审法院依法委托哈尔滨工业大学医院司法鉴定中心进行鉴定。2019年7月9日该中心出具哈工大医司鉴〔2019〕文（中）鉴字第3号司法鉴定意见书，鉴定意见：1.送检的2011年3月9日《租房协议补充说明》上印章印文内容为“哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司安信供暖经营分公司”。2.送检的2011年3月9日《租房协议补充说明》上盖印内容为“哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司安信供暖经营分公司”印章印文与提供的样本印章印文是同一印章所盖印形成的。一审法院认为，哈锅炉公司下属安国供暖分公司与李静之间签订的《租房协议书》及哈锅炉公司下属安信供暖经营分公司为李静出具的《租房协议补充说明》是双方真实的意思表示，具有法律效力。李静未按合同履行给付租金义务，应承担违约责任，但是否李静主观恶意拖欠租金，哈锅炉公司未举示证据予以证实，哈锅炉公司对李静拖欠的租金亦不主张权利，庭审中，李静自认交纳租金没有人收取，因此产生拖欠租金的法律后果不能全部归责于李静，且李静对租赁房屋进行了投资改造，如果在租赁期内解除双方签订合同显失公平。综上所述，哈锅炉公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回哈锅炉公司诉讼请求。二审期间，哈锅炉公司举示了证据一、工程街36号房产档案（6页）及该房室外现场测量平面图（1页）。拟证明：该房产原面积269.6平方米（一层185.75平方米，二层面积83.84平方米），现初步测量面积为327.38平方米（一层223。76平方米，二层面积100.62平方米），即该房产一、二层均存在改建、扩建的情况。证据二、录像光盘一张及对话书面整理材料。拟证明：哈锅炉公司人员要求对房产内部结构、面积进行测量，遭到美霖旅馆人员的拒绝。李静、美霖旅馆质证意见：对证据一房产管理部门档案真实性没有异议，对测量图有异议，对证明问题有异议，李静没有扩建。对证据二真实性无异议。因旅馆有旅客居住，不方便测量，也没有必要进行测量。李静、美霖旅馆举示2015年拍摄的2张照片。拟证明：2015年4月李静去安信供暖分公司交租金，工作人员称让李静等通知，后又称让李静去总公司问，说总公司暂停锅炉房租赁费收取。李静到总公司哈尔滨市道里区河润街91号，也就是哈锅炉公司的地址，但该处显示此房出租，因此李静无处交费，不是恶意不交。两张照片拍的即是哈尔滨市道里区河润街91号。哈锅炉公司质证意见：真实性没有异议，无法证明此照片的拍摄时间是2015年的4月或5月。另外也无法证明其到安信供暖分公司交租金，工作人员称等通知，并说总公司暂停租赁费的收取的内容。本院认证意见：对哈锅炉公司举示证据一中房产档案记载的真实性予以确认，房屋外现场测量平面图属哈锅炉公司单方制作，证明力较低，本院不予采信。对证据二的真实性予以确认，对李静、美霖旅馆举示的照片证据的真实性予以确认，证明问题本院将结合案件其他事实予以综合评判。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于案涉租房协议补充说明的效力问题。哈锅炉公司认为2013年4月22日之后其未与李静续签房屋租赁协议，不认可李静举示的2011年3月9日形成的租房协议补充说明，对其真实性有异议。一审针对此问题委托第三方鉴定，鉴定意见为补充说明所盖印章与哈锅炉公司下属安信供暖经营分公司的印章是同一枚，从而确定该补充说明有效，李静有承租权及占有使用案涉房屋的依据。哈锅炉公司此后又主张该补充协议约定的房屋租赁年限过长、租金价格过低，协议形式上不合法，又在上诉状中提出系李静盗盖公章与相关人员恶意串通，存在损害国家利益的情形。本院认为，关于租金偏低等问题可归为显失公平的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的可撤销合同。哈锅炉公司并未举示证据证明案涉房屋的合理租金价格应该是多少，退一步讲，即使存在该情况，哈锅炉公司也未在法定期间内行使撤销权，其该理由不成立。哈锅炉公司作为国有资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。哈锅炉公司并未举示证据证明李静存在盗盖公章或有恶意串通的情形，且相关问题属于哈锅炉公司单位内部管理问题，亦可通过行政管理或追责、问责等监管程序予以解决，不影响对合同效力的评判，故哈锅炉公司认为补充说明无效的理由不成立。关于哈锅炉公司请求解除案涉租赁协议依据是否充分的问题。本院认为，合同一经有效成立，即具有法律效力，双方当事人应严格遵守、依约履行，不得擅自变更或解除。只有在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续履行已经失去积极意义，并将造成不适当的结果时，才允许解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即合同解除必须具备一定的条件，否则即便存在违约，也只是产生违约责任，并不当然的发生解除的法律效果。本案中，李静虽未举示交纳租金的票据凭证，但其对租金的给付情况、给付过程、履行障碍等问题进行了合理的解释与说明。第一，李静在庭审中明确表示，其同意给付哈锅炉公司租金，有履行租赁协议的积极意思表示，且客观上也具有继续履行协议的条件，不存在合同目的无法实现的情形和障碍。而如前所述，哈锅炉公司否认租房协议补充说明的真实性，不认可双方续租了案涉房屋，在本案中未主张收取租金，也无证据证明哈锅炉公司曾向李静催收过租金或督促其交纳租金，这也进一步佐证了李静所陈述其要履行协议、给付租金但找不到给付主体、哈锅炉公司不收租金的相关事实具有真实性、合理性。第二，哈锅炉公司主张李静未履行2010年4月8日租房协议书中约定的租金给付义务。该协议约定李静一次性付24个月租金2万元，而协议签订时即将房屋交付给了李静，后又于2011年3月9日延续租期，如李静未交纳该租金而哈锅炉公司依然交付房屋、进行续租且在诉讼前并未对此提出异议，有违常理，不符合交易习惯。第三，案涉房屋原为废弃锅炉房，李静将其改造、装修后由其母刘英华经营美霖旅馆，该旅馆处于持续经营过程中，产生的经营收益高于年租金，李静不交纳租金、拒绝履行合同义务，不符合其合同目的与经营利益，有违常理。综合以上因素，一审认定李静并非主观恶意拖欠租金并无不当。关于房屋是否改变主体结构，应否予以鉴定、测量的问题。如前所述，案涉房屋原为废弃锅炉房，租房协议书约定，哈锅炉公司不负责对房屋进行维修、改造等工程，由乙方在租期内自行解决。李静与其母刘志华将案涉房屋用于经营旅馆，势必要对其进行整体的装修、改造、投入，对房屋的用途进行变更，也符合物尽其用的原则，并不违反合同目的。哈锅炉公司应在交付及续租房屋时便知晓该情况，在本案诉讼之前并无证据证明哈锅炉公司对此提出异议，现又以此理由请求解除合同，有违诚信原则，理据不足。故哈锅炉公司申请对房屋进行测量与鉴定没有必要性及实际意义，本院不予准许。综上，哈锅炉公司请求解除案涉合同，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的上述情形，本案协议具备继续履行的条件，不存在不能实现合同目的的障碍。一审综合上述情况，并考虑到解除合同会导致双方利益失衡等因素，驳回哈锅炉公司的诉讼请求，并无不当。而关于租金欠付等问题，属于双方后续履行合同及违约责任承担的问题，可另行解决。另，哈锅炉公司诉请解除与李静的租赁协议，因其否认存在续租的真实意思表示，主张租房协议补充说明无效，故其所请求解除的协议应指向的是2010年4月8日的租房协议书，但单从该协议书内容来看，租期自2013年4月22日终止，已实际履行完毕，并不存在解除的问题。而哈锅炉公司认为2011年3月9日的租房协议补充说明无效，其并未作为诉请提出，而是作为上诉理由指出，本院也已在前文予以论述和认定。因此，围绕当事人诉讼请求进行审理，哈锅炉公司要求解除2010年4月8日的租房协议书亦无事实及法律依据。综上，一审判决认定结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨锅炉供暖经营有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月二十七日书记员  于文娟