北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16599号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾雪佳，女，1978年8月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张珊，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云云，北京瀛和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王宁宁，女，1982年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，该公司职员。上诉人顾雪佳因与被上诉人王宁宁、被上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾雪佳上诉请求：撤销一审法院判决第二至六项，改判支持顾雪佳的全部一审诉讼请求。事实和理由：1．一审法院判决认定合同解除系顾雪佳违约导致，事实认定错误；2．案涉租赁合同解除系由于王宁宁未履行合同主要义务，且未正当使用租赁物所致，并非顾雪佳违约导致解除，王宁宁已支付的中介费不应由顾雪佳承担；3．对于房屋空置期的租金，顾雪佳与王宁宁未办理房屋交接，亦未解除租赁合同，王宁宁仍应按照约定支付租金；4．因王宁宁的严重违约行为致使顾雪佳产生房屋修复损失、租金损失及律师费损失；5．麦田公司作为案涉合同的一方，应当承担损害赔偿责任。王宁宁辩称，同意一审法院判决，不同意顾雪佳的上诉请求和事实理由。麦田公司辩称，同意一审法院判决，不同意顾雪佳的上诉请求和事实理由。顾雪佳向一审法院起诉请求：1．解除各方于2018年8月9日签订的《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》及顾雪佳、王宁宁于2018年8月12日签订的《补充协议》；2．王宁宁支付租金（自2018年11月25日起计算至本案判决生效之日止，按每日583元计算）；3．王宁宁、麦田公司连带赔偿房屋修复损失99000元；4．王宁宁、麦田公司连带赔偿律师费50000元；5．王宁宁、麦田公司连带赔偿房屋恢复原状期间的租金损失52500元。王宁宁向一审法院反诉请求：1．顾雪佳退还已付租金52500元；2．顾雪佳退还已付押金17500元；3．顾雪佳赔偿中介服务费14000元。一审法院认定事实：顾雪佳、王宁宁与麦田公司于2018年8月9日签订《北京市房屋租赁合同（住宅租赁经纪版）》（合同编号：BJZL1393043），约定王宁宁承租顾雪佳101号房屋，房屋租赁期自2018年8月25日至2023年8月24日；租金标准：17500元/月，支付方式押一付三，首期租金及押金应于2018年8月13日支付，以后每期租金承租方应于期限届满前提前七日支付，支付日期分别为2018年11月18日等；押金：17500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给承租方；麦田公司应认真负责的为双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务；承租方应支付佣金14000元；本合同签订后，双方解除、变更或终止租赁关系的，仍应向麦田公司支付约定的佣金；承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；如出租方发现该房屋或原有固定装修、设备设施被损坏或遗失（自然损耗除外），有权要求承租方修复或赔偿损失，并可从押金中扣除；承租方如经出租方同意对该房屋进行装修、增建或改建，新增的装修及不可移动的设备设施归出租方所有；承租方有约定情形导致合同解除的，应按月租金的100%向出租方支付违约金外，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状。顾雪佳、王宁宁并于2018年8月签订《补充协议》，约定2018年8月25日至2021年8月24日月租金为17500元，2021年8月24日至2023年8月24日月租金为18375元；承租人承诺该房屋用途只作为幼儿托管类似行业。上述《补充协议》落款处，顾雪佳签订日期为9日，王宁宁签订日期为12日。就此，王宁宁向顾雪佳支付租金52500元，支付至2018年11月24日，并向顾雪佳支付押金17500元，向麦田公司支付中介服务费14000元。就交接房屋一节，庭审中，各方均认可顾雪佳于2018年11月5日因发现房屋部分拆除，不允许王宁宁继续装修。王宁宁、麦田公司均认可王宁宁于2018年11月5日将101号房屋钥匙交付给麦田公司。审理中，顾雪佳、王宁宁于2019年6月25日交接房屋，并于同日签订《交接清单》，对未损坏物品进行确认。就解除合同一节，顾雪佳表示系因王宁宁逾期10日未付租金，且擅自拆改房屋、改变主体结构，其有权依据合同约定行使解除权。王宁宁表示系因顾雪佳禁止其装修，才拒绝支付租金，装修亦是签订合同前协商确定，现顾雪佳提出解除合同，考虑到合同目的已无法实现，同意解除。就各方争议的事实和证据。就顾雪佳是否同意装修，王宁宁向一审法院提交了其与麦田公司工作人员的微信聊天记录截图，显示2018年7月30日，王宁宁“我们也是基于竞争才准备投入这么大来装修”，证明已明确提出需要装修。就此，顾雪佳表示对真实性无法确认；麦田公司表示对真实性认可。麦田公司向一审法院提交了公司工作人员与顾雪佳的微信聊天记录截图，显示2018年11月4日，麦田公司“101的租户要装修，需要您上物业开一个装修证明”，顾雪佳“那个租户，他应该跟我联系一下，他是想怎么装修应该跟我说一下”、“跟我说一下，该怎么装修，但是她没有跟我联系，我都不知道她怎么装修，那个我就直接去给他开装修证明那也开不了啊，人物业问我你要怎么装啊，我怎么说呀，而且那个东西得我跟着他一起去”，证明顾雪佳对装修明知。就此，顾雪佳、王宁宁均表示对真实性认可。就装修修复损失。各方均认可王宁宁已对101号房屋进行部分拆除，具体包括：拆除卫生间天花板，拆除卫生间浴缸、马桶、镜子、柜子，拆除房屋全部门、门框，顾雪佳并表示王宁宁已拆除房屋全部门窗，包括内窗、外窗，王宁宁表示仅拆除全部内窗。审理中，一审法院就此进行了现场勘验，并制作了勘验笔录（略）。经顾雪佳申请鉴定，北京中必达资产评估有限责任公司于2019年8月15日出具评估报告：101号房屋装修及财产损失为18418元。评估费花费5000元。就此，各方均表示对真实性认可。顾雪佳并表示主卫浴缸系于2011年购买，购买价约4万元，就此无证据提交，但评估报告显示重置价4100元，对此不认可。王宁宁、麦田公司表示房间门只需要安装，无需进行重置。庭审中，各方均同意由法院根据各方意见及现场勘验情况进行调整酌定，不要求评估机构出具补充意见。就律师费一节。顾雪佳向一审法院提交了委托代理合同及网银支付截图、律师费发票，显示支付律师费50000元。就此，王宁宁表示对委托代理合同及网银支付截图真实性不认可，对律师费发票真实性认可，但无合同依据；麦田公司表示对委托代理合同及网银支付截图真实性无法确认，对律师费发票真实性认可，但与其无关。一审法院认为：顾雪佳、王宁宁于2018年8月签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均同意解除合同，一审法院对此不持异议。就合同解除的违约方，现顾雪佳以王宁宁擅自拆改房屋主体结构、逾期未付租金主张王宁宁违约。根据麦田公司提交的微信聊天记录，顾雪佳虽对王宁宁具体装修内容不明知，但同意王宁宁对房屋进行装修，且违约行为与违约责任应相匹配，据此，合同所述“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”中的“擅自拆改变动”亦应理解为对房屋主体结构所为。结合现场勘验情况，王宁宁进行的部分拆改均未涉及房屋主体结构，仍属房屋装修范畴，顾雪佳据此主张享有解除权，一审法院难以采信。现顾雪佳明确提出禁止王宁宁继续装修，王宁宁享有履行抗辩权，顾雪佳以王宁宁未继续支付租金，主张享有解除权，一审法院亦难以采信。就此，应认定系顾雪佳提前收回房屋，致合同解除。就顾雪佳第二项诉讼请求，王宁宁应按合同约定标准支付截止2018年11月5日的租金。就2018年11月6日至2019年6月5日期间的租金，应考虑到：一、王宁宁就拆改内容确未告知顾雪佳，亦未经顾雪佳同意，根据合同约定，顾雪佳有权要求其进行恢复；二、基于上述考虑，王宁宁亦未将房屋钥匙直接交付顾雪佳；三、王宁宁虽未将房屋钥匙交付顾雪佳，但交付给麦田公司，王宁宁实际未占有使用101号房屋；四、同时，如上所述，顾雪佳不享有合同解除权，亦未根据合同约定要求王宁宁修复，而是禁止其继续装修，致合同解除，就空置期的租金损失，顾雪佳存在过错。基于上述考虑，一审法院酌情判定王宁宁再行给付租金35000元。就顾雪佳第三项诉讼请求，现王宁宁虽主张已告知需要进行装修，但未举证证明其就具体装修方案告知顾雪佳，应赔偿房屋恢复原状的经济损失。结合现场勘验情况及评估报告，一审法院酌情判定王宁宁赔偿装修损失15000元。就顾雪佳第四项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。就顾雪佳第五项诉讼请求，考虑到房屋仍未恢复原状，难以判断具体损失，可待实际发生后再行主张。就王宁宁第一项反诉请求，如上所述，一审法院不予支持。就王宁宁第二项反诉请求，现顾雪佳已另行主张装修损失，应予退还押金。就王宁宁第三项反诉请求，现因顾雪佳违约致合同解除，王宁宁缔约目的亦未实现，麦田公司亦表示不予退还中介费，应认定中介费损失属于其实际损失，顾雪佳应予赔偿。另需说明的是，就麦田公司一节，麦田公司并非房屋租赁合同项下当事人，顾雪佳要求其承担连带责任，一审法院难以支持。如各方主张麦田公司应承担违约责任，可在居间合同项下另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条规定，判决：一、解除顾雪佳与王宁宁就位于北京市朝阳区北苑路172号万兴苑6号楼1层101号房屋签订的房屋租赁合同。二、王宁宁于判决生效之日起七日内给付顾雪佳租金三万五千元。三、王宁宁于判决生效之日起七日内赔偿顾雪佳房屋修复损失一万五千元。四、顾雪佳于判决生效之日起七日内退还王宁宁押金一万七千五百元。五、顾雪佳于判决生效之日起七日内赔偿王宁宁中介费损失一万四千元。六、驳回顾雪佳的其他诉讼请求。七、驳回王宁宁的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，顾雪佳提交：1．顾雪佳与王宁宁通话录音，拟证明：王宁宁通话中表示本案纠纷系麦田公司的原因导致，麦田公司会将中介费14000元返还给王宁宁；2．调取110出警记录的申请，拟证明：王宁宁未告知顾雪佳涉案房屋要装修，顾雪佳事先并不知情装修事宜，直至2018年11月5日才知道房屋已被王宁宁毁损拆改。王宁宁与麦田公司二审期间未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王宁宁针对顾雪佳的证据发表质证意见如下：1．真实性认可，证明目的不认可；2．不同意调取出警记录，该记录系顾雪佳单方陈述，并非三方协商的结果。麦田公司针对顾雪佳的证据发表质证意见如下：1．真实性无法核实，王宁宁单方表示麦田公司的原因导致，但我方并没有认可，关于中介费的退还也是王宁宁为了与顾雪佳进行协商提出的我方同意，但是并没有经过我方确认，对其证明目的不认可；2．对调取出警记录的申请不发表意见，对其证明目的不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据顾雪佳的上诉请求和事实理由，本案在二审期间的争议焦点如下：关于案涉合同的解除。顾雪佳起诉请求解除案涉租赁合同及其补充协议，王宁宁表示同意，双方亦均未就合同解除提出上诉，本院予以确认。关于解除原因，顾雪佳主张王宁宁擅自装修案涉房屋并存在迟延交付租金的违约行为，王宁宁主张顾雪佳阻止其对房屋进行装修，租赁合同已经实际无法履行。关于装修一节，本院注意到，房屋租赁协议签订当天签署的《补充协议》中约定：“承租人承诺该房屋用途只作为幼儿托管类似行业”故双方对于房屋用途有明确约定，但房屋用途的约定不等于房屋装修的约定，案涉合同对于装修与否、装修方案、实施时间等细节并未有明确约定。各方均认可，顾雪佳、王宁宁签订合同前并未通过见面、通话、微信等方式直接就装修事宜进行磋商，合同的签署亦是分别进行。庭审中，王宁宁称其向麦田公司表达过装修需求；麦田公司称其曾明确告知过顾雪佳关于装修相关事项，顾雪佳表示只要承租五年可以随意装修；顾雪佳称没有人告知过其房屋需要进行装修。结合在案证据，2018年7月30日，王宁宁通过微信向麦田公司提出过装修需求，麦田公司对该微信记录真实性予以认可，故可以认定，王宁宁向麦田公司提出过装修需求。但麦田公司就签约之前其曾向顾雪佳转达过王宁宁的装修需求，未能提交相关证据予以证明。直至2018年11月4日，麦田公司通过微信向顾雪佳提出办理装修证明事宜。2018年11月5日，麦田公司、顾雪佳、王宁宁相约于案涉房屋会面，顾雪佳不同意王宁宁装修方案，双方遂发生争议。故结合双方合同签订过程及争议发生始末，本院认定，王宁宁就其拆改较大的装修并未取得顾雪佳的同意，双方就装修事宜的认识偏差，系麦田公司的居中通知沟通不到位所致。因王宁宁的装修并非简易装修，亦未经过顾雪佳同意，故顾雪佳要求王宁宁停止拆改较大的装修，并予以恢复，合情合理，但顾雪佳此时并未提出解除合同，亦不能由此认定顾雪佳属于提前收回房屋而解除合同。故一审法院认定本案合同解除的原因系顾雪佳提前收回房屋，系解除合同原因认定不妥，本院予以纠正。关于房屋租金。顾雪佳主张王宁宁应支付自2018年11月25日至2019年6月25日即涉案房屋实际交接之日止的房屋租金。一审法院认定租金数额时，根据本案实际情况，考虑到本案存在王宁宁就其拆改内容未经顾雪佳同意、王宁宁未将房屋钥匙直接交付顾雪佳、王宁宁将钥匙交付麦田公司后未实际占有使用涉案房屋等因素，并无不当。但如上分析，一审法院同时认定顾雪佳提前收回房屋致合同解除存在过错属于认定有误，故本院对一审法院在此认定基础上酌定的空置期租金损失予以相应的调整，具体数额由本院酌定。关于房屋修复损失。顾雪佳主张王宁宁、麦田公司应连带支付其房屋修复损失99000元。经法院委托评估，案涉房屋装修及财产损失价值评估值为18418元。一审法院根据本案实际情况并结合现场勘验情况及评估报告，酌情判定王宁宁赔偿装修损失15000元是适当的，本院对该项判决予以维持。关于律师费一节，顾雪佳的主张于法无据，本院不予支持。关于房屋恢复原状期间的租金损失，因顾雪佳的房屋修复并未实际发生，其可待实际发生后再行主张权利。关于房屋押金。王宁宁反诉主张顾雪佳应退还已付押金17500元。因顾雪佳已另行主张装修损失，故一审法院判令顾雪佳予以退还押金，并无不当。关于中介服务费。王宁宁反诉主张顾雪佳应赔偿其中介服务费14000元。因该中介服务费的实际收取系麦田公司而非顾雪佳，且本院已经认定，本案解除原因并非顾雪佳提前收回房屋所致，故王宁宁的中介服务费损失并非顾雪佳所造成，其向顾雪佳主张该笔费用缺乏依据，一审法院判令顾雪佳赔偿王宁宁该笔中介服务费不妥，本院予以撤销。就该中介服务费，王宁宁可向麦田公司另行主张权利。关于顾雪佳要求麦田公司承担连带责任一节。因麦田公司并非租赁合同的双方当事人之一，仅为提供中介服务的一方，故其在租赁合同法律关系项下要求麦田公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。另，王宁宁在支付本案相应款项后，如其认为麦田公司对此存在过错，可另行向麦田公司主张权利。对于顾雪佳调取出警记录的申请，因不属于本案必须审查的事实范畴，本院不予准许。综上所述，顾雪佳的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22812号民事判决第一、三、四项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22812号民事判决第五、六、七项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22812号民事判决第二项为：王宁宁于本判决生效之日起七日内给付顾雪佳租金70000元；四、驳回顾雪佳的其他诉讼请求；五、驳回王宁宁的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2323元，由王宁宁负担609元（于本判决生效之日起七日内给付顾雪佳），由顾雪佳负担1714元（已交纳）；反诉案件受理费1900元，由顾雪佳负担395元（于本判决生效之日起七日内给付王宁宁），由王宁宁负担1505元（已交纳）；评估费5000元，由王宁宁负担（于本判决生效之日起七日内给付顾雪佳）。二审案件受理费4585元，由王宁宁负担586元（于本判决生效之日起七日内给付顾雪佳），由顾雪佳负担3999元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇一九年十二月十八日法官助理  胡 婧法官助理  刘佳钰书 记 员  左培懿书 记 员  刘 爽