黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8672号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人：吴彦君，董事长。委托诉讼代理人：刘欣磊，男，1990年2月10日出生，汉族，该公司法务经理，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕玉香，女，1952年8月22日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李慧，黑龙江博润律师事务所律师。上诉人哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛公司）因与被上诉人吕玉香合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初11310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。大盛公司上诉请求：1.改判由吕玉香继续履行《独家销售委托协议》；2.吕玉香依照约定补齐供热费；3.吕玉香支付违约金22,600元。事实和理由：一、双方签订的《独家销售委托协议》有效，大盛公司有权代吕玉香签订房屋买卖合同，双方在签署上述合同后又另行签署《独家销售委托合同其他事项》，该补充协议中明确约定“乙方（大盛公司）有代签合同权利，甲方（吕玉香）认可并执行并知晓”，一审对该条款解释中将本条约定整体曲解为对公证委托内容的约定，但该条文在表述中前后均以句号隔开，并非是对前文的解释说明，同时根据合同目的及整体合同的理解，该条文是补充约定加快履行买卖合同的订立，没有必要对前文公证委托进行说明，由此，该条约定应当视为吕玉香对大盛公司代签合同行为的授权。二、吕玉香以实际行为对房屋买卖合同进行了追认。在上述合同履行过程中，大盛公司工作人员周皓以微信方式明确告知吕玉香需携带的手续、证件、确定的时间到达指定的银行，吕玉香按照周皓的指示携带上述文件在规定时间到达银行，并与案涉房屋的买方见面，准备办理贷款申请，该行为足以表明吕玉香知道房屋买卖合同的存在以及买方的存在。通过一审双方提交的录音可知，双方因吕玉香欠缴大笔供热费的原因，导致当日未能如期办理银行贷款手续，但上述行为足以证明吕玉香对房屋买卖合同效力进行追认。三、吕玉香未按照补充协议约定，在约定的时间内补齐供热费，致使合同无法继续履行。双方于2018年10月30日签订《大盛房屋服务合同补充协议》，约定吕玉香于2019年4月24日前结清2018年10月24日前其所欠费用，而吕玉香未按照协议约定补齐供热费，案涉房屋因吕玉香原因导致欠供热费及滞纳金合计15万元左右，根据一般交易习惯，如此巨额的欠款当然会导致买方失去购买房屋的意向。同时双方依照《独家销售委托协议》的约定，吕玉香在未补齐所欠供热费的情况下，大盛公司有权主张先履行抗辩权，不予支付剩余房款110万元。因吕玉香拖欠供热费，致使房屋买卖合同和《独家销售委托合同》均无法继续履行，其过错完全在于吕玉香，因其先违反合同约定，致使合同目的无法实现，所以应当由吕玉香承担不利后果。四、一审庭审过程违反法定程序。一审庭审中部分代理意见及质证意见由对方实习律师发表，实习律师并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》所规定的几类代理人，应为无权代理。同时依据最高人民法院、最高人民检察院、公安部等印发的《关于依法保障律师执业权利规定》第25条、第48条的规定，申请律师执业实习人员属于律师助理身份，而律师助理参加庭审仅能从事相关辅助工作，不得发表辩护代理意见。五、一审未对大盛公司提交的全部证据进行评价，未能全面反映客观事实。一审中，大盛公司提交了工作人员周皓与吕玉香的微信沟通记录，该证据足以显示吕玉香在知道房屋买卖合同成立后，依照工作人员的指示携带相关证件抵达银行，足以证明吕玉香对合同效力的追认，一审对该份证据及其他部分未予评价，有违客观公正。六、大盛公司与吕玉香本着诚实信用原则签订上述各项合同，却因吕玉香拖延补交所欠供热费致使合同无法继续履行。吕玉香既未补交所欠供热费，又因其拖延支付供热费获得装修及3万元保证金，明显有违公平正义。吕玉香辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、《独家销售委托协议》内容明确，大盛公司无权与买家代签房屋买卖合同；大盛公司亦未达到《独家销售委托合同其他事项》约定的前提条件，因此无法取得代签权利。1.《独家销售委托协议》提到签订房屋买卖合同权利的条款共有三处：第三条第二款“大盛公司介绍客户与吕玉香签署完毕《房屋买卖合同》，即视为大盛公司介绍成功”；第四条第三款第二项“吕玉香特别声明：在大盛公司的服务下，当有购买方购房意向符合或优于本协议约定的出售条件时，大盛公司可收取意向金，并且吕玉香应在收到大盛公司已收取意向金的通知（包括但不限于书面、电话、短信、邮件等形式）后的二个工作日内，按大盛公司要求到指定地点签署《房屋买卖合同》”；第六条第四款“大盛公司的义务为提供咨询并在吕玉香要求下，根据吕玉香提供的证照和资料，协助吕玉香与购买方签署房屋买卖合同，协助吕玉香与购买方办理房产过户手续”。以上内容明确大盛公司无代签权利，仅有协助义务。2.《独家销售委托合同其他事项》第3条共约定三个内容，分别为：销售期限；大盛公司没有销售成功的两种解决方式；大盛公司销售成功的，约束吕玉香的两方面内容。其中，含有代签权利内容的在大盛公司未销售成功的内容里，即“如大盛公司在销售期没有成功销售应在2019年4月24日当日一次性给付吕玉香剩余房款110万元整。当日吕玉香无条件配合大盛公司做公证委托。大盛公司有代签合同权利，吕玉香认可并执行并知晓。如吕玉香当日到达大盛公司，大盛公司没有给付吕玉香合同余款，本合同自动解除，大盛公司无条件搬出，大盛公司将装修及定金无条件给付吕玉香，作为对吕玉香未能成功销售的补偿”。上述内容一方面是说，未销售成功的，大盛公司可以给吕玉香剩余房款110万元，取得该房屋，吕玉香配合做公证授权及此刻大盛公司取得代签权利；另一方面是说，大盛公司没给110万元的，合同解除，装修及3万元上诉人作为对吕玉香的补偿款。大盛公司取得代签权利的前提，即大盛公司未在委托期限内成功销售涉案房屋的，其于2019年4月24日当日一次性给付被上诉人110万元。一审双方提交证据均可显示，当日，大盛公司未销售成功，也未给付110万元，依据合同约定，当然无法取得代签合同的权利。二、吕玉香看到大盛公司冒充其代签合同后，立即报警，该举动足以说明吕玉香并未对大盛公司与案外人王春影所签的房屋买卖合同予以追认。1.2019年6月11日大盛公司、吕玉香、案外人王春影第一次见面时间，已经超出了委托时限，该次见面完全可以证明大盛公司违约。2.大盛公司与吕玉香系委托合同关系，依据两份协议约定，大盛公司无代签权利；吕玉香去银行的行为，不能视为默认代签合同的权利。3.依据《合同法》397条、399条之规定，大盛公司应当按照吕玉香的指示处理委托事项，需要变更的，应当经吕玉香同意。一审中吕玉香提供的录音及证人王春影爱人均可以证实，吕玉香第一次看到代签合同，在看到大盛公司伪造签名后，第一时间选择报警，足以说明并未追认，并且欲追究其刑事责任。三、吕玉香是否履行补缴供热费该项义务，均不能导致合同不能履行。1.补充协议中明确约定了吕玉香未在期限内结清供热费的，大盛公司可以在委托期限届满当日，直接扣除的权利，即导致合同不能履行纯粹是大盛公司违约的借口。2.本案系委托合同关系，大盛公司帮助吕玉香将涉案房屋销售成功，在其没有销售成功前，大盛公司无权要求吕玉香先履行该义务。3.依据常理可知，吕玉香委托大盛公司销售房产系为了增加资产，在没有确定增加资产前，不会选择先行付出成本。4.供热费欠款本金不足4万元，但滞纳金高达11万元，吕玉香认为不合理，在与供热部门协商能否免除滞纳金，且大盛公司并未销售成功，吕玉香没有交纳的理由。5.2019年10月24日，吕玉香已经交纳供热费，已免除了高额的滞纳金。四、实习律师白冰玉作为执业律师李慧的辅助律师出庭，完全符合法律规定。实习律师发表的仅是经执业律师审查过的、提前打印好的答辩状、反诉状、举证意见及质证意见，代理意见系执业律师李慧当庭根据庭审焦点独自完成。根据《申请律师执业人员实习管理规则》第23条、第33条，执业律师作为实习律师的指导律师一年期限，经指导律师考评、鉴定合格后，实习律师方可取得执业证；由一名执业律师及一名实习律师参加庭审，完全合法且极其常见。大盛公司向一审法院起诉请求：1.吕玉香继续履行《独家销售委托协议》，即配合案外第三人王春影继续履行房屋买卖合同，办理银行资金监管账户，配合第三人王春影进行网签，配合第三人王春影办理银行贷款业务，配合第三人王春影将房屋过户登记；补齐2018年10月24日前吕玉香欠的供热费；2.吕玉香支付违约金22,600元。吕玉香向一审法院反诉请求：1.判令吕玉香与大盛公司签订的《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》解除；2.判令大盛公司将房屋装修及定金3万元补偿给吕玉香。一审法院认定事实：2018年10月13日，吕玉香与大盛公司签订《独家销售委托协议》一份，约定：吕玉香委托大盛公司独家销售吕玉香所有的房屋（××哈尔滨市××区世茂滨江新城一期一区14栋3单元2层2号，产权证号01047，建筑面积111.97平方米），委托期限（2018年10月13日起至2019年4月24日止）内吕玉香不得再另行委托其他方或自行销售该房屋；大盛公司介绍客户与吕玉香签署完毕《房屋买卖合同》，即视为大盛公司介绍成功；该房屋最低出售价格为壹佰壹拾叁万元，大盛公司负责为吕玉香房屋装修，装修费用拾万元由大盛公司承担。高于该房屋最低出售价格溢价部分归大盛公司所有。如吕玉香违约，双倍赔偿大盛公司装修费用；在大盛公司的服务下，当有购买方购房意向符合或优于本协议约定的出售条件时，大盛公司可收取意向金，并且吕玉香在收到大盛公司已收取意向金的通知（包括但不限于书面、电话、短信、邮件等形式）后二个自然日内，按大盛公司要求到指定地点签署《房屋买卖合同》；大盛公司有义务协助吕玉香与购买方签署房屋买卖合同，协助吕玉香与购买方办理房屋过户手续；大盛公司有义务根据吕玉香要求报告委托事项进展情况；吕玉香违反本协议约定义务时，应向大盛公司支付房屋最低出售价格的2%作为违约金；双方约定的其他事项以独家销售委托合同其他事项为准。该协议落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，和乙方大盛公司工作人员张雪乔的签字捺印，未加盖大盛公司的公章。同日吕玉香与大盛公司签订《独家销售委托合同其他事项》，内容为：“1.甲（吕玉香）乙（大盛公司）双方经协商认定本合同房款为人民币113万元整（甲方净得房款，不承担销售环节的一切税费及装修款），本合同签订当日乙方给付甲方3万元整作为定金。乙方作为居间方所销售此房的任何价格甲方无条件接受。2.为方便销售乙方对此房屋进行装修，装修款为人民币10万元整。3.乙方销售期为6个月。如乙方在销售期内没有成功销售应在2019年4月24日当日一次性给付甲方剩余房款110万元整（法定节假日顺延）。当日甲方无条件配合乙方做公正委托（委托人是乙方指定人名下）。乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓。（除法定节假日和不可抗力因素除外）。如甲方当日到达乙方单位，乙方没有给付甲方合同余款，本合同自动解除，乙方无条件搬出，乙方将装修及订金无条件给予甲方，作为对甲方未能成功销售的补偿。如在约定销售期内乙方成功销售，甲方无调剂配合乙方办理更名过户手续以及贷款手续，直至手续全部完毕。如销售合同签订三个月内乙方未能为甲方办理完所有手续或甲方未收到全款，乙方支付三万元作为对甲方的补偿。4.2018年10月24日前，（物业、水费、电费、燃气费、包烧费由甲方承担）。5.2018年10月24日后，（物业、水费、电费、燃气费、包烧费由乙方承担）。如在2018年10月24后出现跑水、漏电与即任何行为与甲方无关。5.如甲方违约，甲方双倍赔偿装修款和订金。6.本协议作为对独家销售合同的补充具有同样法律效力。”合同落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，和乙方工作人员周皓的签字及捺印，未加盖大盛公司的公章。2018年10月30日，甲方（卖方）吕玉香与乙方（卖方）周皓及居间方大盛公司签订《大盛房屋服务合同补充协议》，约定甲乙双方对房屋买卖有关事宜及条件，在签订的独家委托销售合同其他事项基础上达成以下补充协议：甲方于2019年4月24日前结清2018年10月24日前甲方所欠（物业、供热、水、电、燃气）费用，甲乙双方认可并执行，如甲方在2019年4月24日未结清2018年10月24日前（物业、供热、水、电、燃气）费用，甲方于2019年4月24日，乙方给甲方付购房款，扣除甲方所欠（物业费、水、电、燃气、供热费包含滞纳金）。协议落款处有甲方吕玉香的签字及捺印，乙方周皓的签字及捺印，和周皓作为签约经理的签字。未加盖大盛公司的公章。2019年4月17日，大盛公司工作人员于国庆代吕玉香与案外人王春影就案涉房屋签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《哈尔滨房地产买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及交易所涉及的所有文本），其中《哈尔滨房地产买卖合同》约定房屋成交价为132.5万元，王春影应于本协议签署时向吕玉香支付定金5万元……《居间服务合同》约定王春影向大盛公司支付居间代理费15900元……大盛公司与证人宋某（与王春影系夫妻关系）均认可在签订上述合同后，王春影向大盛公司支付了上述定金及居间代理费。现大盛公司以吕玉香违约为由主张继续履行《独家销售委托协议》并支付违约金诉至本院。吕玉香以大盛公司未在委托期限内销售成功为由主张解除上述协议并将房屋装修及定金3万元补偿给吕玉香提起反诉。一审法院认为，吕玉香与大盛公司签订的《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》虽无大盛公司的公章，但系双方的真实意思表示，双方均予认可，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《大盛房屋服务合同补充协议》，大盛公司于庭审中提交的原件与吕玉香提交的原件不一致，大盛公司提交的协议原件落款处“乙方周皓王春影”中王春影的签字捺印系后形成的，故该协议只对吕玉香和大盛公司产生约束力。从吕玉香与大盛公司签订的上述三份协议的内容来看，大盛公司有义务介绍客户与吕玉香签署房屋买卖合同，大盛公司并不具有代吕玉香与案外人签订房屋买卖合同的权利，《独家销售委托合同其他事项》第3条中所包含的“乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓”这一表述是存在前提的，即如大盛公司在销售期内未销售成功应在2019年4月24日当日一次性给付吕玉香剩余房款110万元，同时吕玉香无条件配合大盛公司做公证委托，“乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓”的表述是对公证委托的进一步说明。庭审中大盛公司对该条约定的理解系断章取义，对大盛公司所主张的其有权代吕玉香签订房屋买卖合同，不予认可。综上，大盛公司擅自代吕玉香与案外人王春影签订的《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《哈尔滨房地产买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》及交易所涉及的所有文本），在未经吕玉香追认的情况下，对吕玉香不具有约束力，也不产生大盛公司在委托期限内销售成功的法律后果。现大盛公司未能举示证据证明吕玉香对其代签的《哈尔滨房地产买卖合同》进行了追认，故在委托期限内大盛公司并未销售成功，根据《独家销售委托合同其他事项》第3条的约定，吕玉香有权解除《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》并将装修及定金3万元予以保留作为大盛公司未成功销售的补偿。对吕玉香的反诉请求，予以支持。大盛公司所主张的吕玉香继续履行《独家销售委托协议》，即配合案外第三人王春影继续履行房屋买卖合同，办理银行资金监管账户，配合第三人王春影进行网签，配合第三人王春影办理银行贷款业务，配合第三人王春影将房屋过户登记的诉讼请求，其请求成立的基础为大盛公司有权代吕玉香与买方签订房屋买卖合同或吕玉香对大盛公司代签的房屋买卖合同进行追认，现该基础不成立，故对大盛公司的上述诉请，不予支持。另大盛公司主张吕玉香违反《大盛房屋服务合同补充协议》约定，未在2019年4月24日前结清案涉房屋所欠供热费致使合同不能继续履行，对于该主张，从《独家销售委托协议》和《独家销售委托合同其他事项》的内容来看，吕玉香未在上述期限结清供热费并不影响大盛公司履行委托销售义务。且从《大盛房屋服务合同补充协议》约定的内容来看，大盛公司有权在给付吕玉香购房款时扣除吕玉香所欠的物业费、供热费等费用，故吕玉香前供热费的事实并不能导致双方的合同不能继续履行。对大盛公司主张吕玉香结清供热费并支付违约金的诉请，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除大盛公司与吕玉香于2018年10月23日签订的《独家销售委托协议》和《独家销售委托合同其他事项》；二、哈尔滨市松北区世茂滨江新城一期一区14栋3单元2层2号房屋装修及定金30,000元归吕玉香所有；三、驳回大盛公司的诉讼请求。二审中，大盛公司提交了大盛公司工作人员周皓与吕玉香、吕玉香儿子和办理贷款工作人员微信沟通记录截图。拟证明：吕玉香及其儿子明确知晓房屋买卖合同的存在，并在周皓的指示下抵达办理贷款的指定银行，应视为对房屋买卖合同追认。吕玉香质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不属于二审期间新证据，依法不应采纳，大盛公司开庭时自述“提交人周皓换手机了，”二审中周皓提交的手机并非原始载体，不具备证据的真实性；周皓与“王姐”的沟通内容与吕玉香无关，2019年4月19日微信内容显示王春影交纳定金及中介费的时间为2019年4月18日，与大盛公司擅自与王春影签订的房屋买卖合同中约定交付定金及中介费时间2019年4月17日相矛盾，2019年4月24日微信内容与待证事实没有关联性，不能证明办理的是吕玉香的贷款业务，且2019年4月24日吕玉香及其儿子与周皓的对话视频显示周皓未提到去银行办理贷款，且亦未向吕玉香出示大盛公司与案外人签订的房屋买卖合同（周皓一审中已自认）；周皓与标注为“吕玉香儿子”的聊天记录，不能确定吕玉香儿子的身份，且内容仅显示2019年6月11日下午可以去银行，不能证明吕玉香儿子知晓房屋买卖合同存在；周皓与标注为“吕玉香”的聊天记录，不能证明为吕玉香本人，且2019年4月20日的记录，仅有周皓发出信息，吕玉香并未回复，不能证明吕玉香收到该信息，即便收到该信息，也不能证明吕玉香知晓存在房屋买卖合同或代签合同，2019年4月24日聊天记录均是在说供热费的事情，2019年4月29日的聊天记录也不能证明吕玉香知晓及认可大盛公司代签合同；周皓与名义上的办件员的聊天记录没有日期，没有显示办理业务与吕玉香有关；2019年5月6日显示周皓与吕玉香说“准备手续签约合同”，可以证明大盛公司系让吕玉香准备手续签订合同，2019年6月1日的聊天记录与待证事实没有关联性。吕玉香提交了供热费票据三张。拟证明：吕玉香已于2019年10月24日结清供热费共计39,000余元，供热部门实际免除了高达11余万元的滞纳金，大盛公司提出的向吕玉香索要14万元的押金不合理，在大盛公司未销售成功的前提下，吕玉香无需先履行结清义务。大盛公司质证认为：对该证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，案涉房屋自2006年起就欠缴供热费，而在双方订立独家销售委托协议之初，吕玉香并未如实告知欠费事实，致使大盛公司在未了解全部案涉房屋情况下订立的委托协议，同时补充协议约定吕玉香应当于2019年4月24日前结清供热费，而该票据显示吕玉香于2019年10月24日才结清所欠供热费，其行为明显违反合同约定，应当承担违约责任，至于吕玉香是否在后期免除了高达11万的供热费是由吕玉香自行解决，并不影响双方在合同履行过程中所约定的义务。本院认证意见：对吕玉香提交的供热费票据，因大盛公司对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认；对大盛公司提交微信截图要证明的问题，将结合相关案件事实进行评判。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，吕玉香于已于2019年10月24日向相关部门缴纳了的供热费39,000元，结清了2018年10月24日之前的供热费。本院认为，大盛公司与吕玉香签订的《独家销售委托协议》、《独家销售委托合同其他事项》、《大盛房屋服务合同补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据《独家销售委托协议》的约定，大盛公司介绍客户与吕玉香签署房屋买卖合同视为大盛公司介绍成功，大盛公司所应承担的义务为居间介绍，促成房屋买卖合同签订。大盛公司主张依据《独家销售委托合同其他事项》的约定，其享有代签合同的权利。吕玉香主张《独家销售委托合同其他事项》第3条，大盛公司仅在未销售成功需要办理委托公证时才有代签合同的权利。现双方对该条款约定产生异议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《独家销售委托合同其他事项》第3条约定：“乙方销售期为6个月。如乙方在销售期内没有成功销售应在2019年4月24日当日一次性给付甲方剩余房款110万元整（法定节假日顺延）。当日甲方无条件配合乙方作公证委托（委托人是乙方指定人名下）。乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓。（除法定节假日和不可抗力因素除外）。如甲方当日到达乙方单位，乙方没有给付合同余款。本合同自动解除，乙方无条件搬出，乙方将装修及订金无条件给予甲方，作为对甲方未能成功销售的补偿……”该条款中对于大盛公司有代签合同权利的表述，应结合本条款的上下文内容来理解。一审认为该条款中“乙方有代签合同权利，甲方认可并执行并知晓”的表述是对公证委托的进一步说明符合文义解释，大盛公司主张其有代签合同的权利依据不足。大盛公司代吕玉香与案外人王春影所签订的房屋买卖合同，系大盛公司无权代理，大盛公司亦未举示证据证实其在委托期限内将其代签的房屋买卖合同向吕玉香出示，故其主张其在合同期限内履行了合同义务依据不足。关于大盛公司主张吕玉香亦对其代签合同进行了追认，因吕玉香对此不予认可，大盛公司亦未举示充分证据证实吕玉香对其代签合同进行追认，故对其该项主张不予支持。关于案涉房屋供热费问题。大盛公司主张依据《独家销售委托合同其他事项》、《大盛房屋服务合同补充协议》的约定，吕玉香未在2018年10月24日前缴清欠付的供热费系其违约。因《大盛房屋服务合同补充协议》亦约定如吕玉香未结清2018年10月24日前（物业、供热、水、电、燃气）费用，2019年4月24日大盛公司给付吕玉香购房款时扣除所欠费用，依据该约定，吕玉香未缴清供热费亦不构成违约，大盛公司该项主张不能成立。因大盛公司存在过错，其要求继续履行《独家销售委托协议》的主张于法无据。一审认定大盛公司违约，判令解除《独家销售委托协议》和《独家销售委托合同其他事项》，案涉房屋装修及定金30000元归吕玉香所有亦无不当。实习律师作为尚未取得律师执业资格正在实习阶段的人员，不能以律师名义进行诉讼活动。但根据相关法律规定，律师可以根据需要，向人民法院申请带律师助理参加庭审。律师助理参加庭审仅能从事相关辅助工作，不得发表辩护、代理意见。本案中，大盛公司亦认可吕玉香的代理意见系由执业律师李慧发表，白冰玉作为实习律师列席一审庭审并不违反法律规定。一审将白冰玉列为吕玉香的委托诉讼代理人属程序瑕疵，但并未影响各方当事人的实体权利。综上，大盛公司的上诉请求依据不足。综上所述，大盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费365元，由哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  王晓东审判员  孟朋卓二〇一九年十二月六日书记员  于文娟