上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪02执复172号复议申请人(利害关系人)：孟冰，男，1988年8月15日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳佳，上海公鼎律师事务所律师。案外人：周阿四，女，1941年8月30日出生，汉族，住上海市普陀区。被执行人：常国富，男，1952年11月9日出生，汉族，住上海市虹口区。复议申请人孟冰不服上海市宝山区人民法院(以下简称一审法院)于2019年8月21日作出的(2019)沪0113执异232号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。一审法院在执行被执行人常国富合同诈骗罪一案中，案外人周阿四对本案执行标的提出书面执行异议。一审法院查明，2013年9月18日，常国富、李小红与房屋征收部门签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议，因其位于本市唐山路XXX弄XXX号的公房被征收，获得包括本市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)在内的两套动迁安置房。2016年5月19日，系争房屋取得大产证，产权证号为宝XXXXXXXXXX，权利人为上海中冶联杨置业有限公司，备注中注明动迁安置房。2017年3月17日，系争房屋被核准登记在常国富、常胜强名下，为共同共有，房地产权证号为沪(2017)宝字不动产权第015628号，不动产登记簿备注中注明动迁安置房，三年内不得转让、抵押。2018年11月28日，一审法院作出(2018)沪0113刑初1921号刑事判决书，判令：一、被告人常国富犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金人民币7万元(以下币种均为人民币)；二、责令被告人常国富退赔被害人孟冰经济损失。该判决生效后，一审法院于2019年3月7日以(2019)沪0113执1300号案件立案执行上述判决主文第二条。2019年6月26日，一审法院将系争房屋查封，限制期限自2019年6月26日至2022年6月26日止。一审另查明，常国富与李小红于1999年8月9日登记结婚，于2017年5月19日经法院调解离婚。常胜强出生于1999年11月4日，系两人之子。一审又查明，2017年6月8日，常国富、常胜强(出售方，甲方)与周阿四(买受人，乙方)签订一份上海动迁房买卖合同，约定2017年1月19日，双方在上海万忻房屋置换有限公司的居间介绍下达成动迁房买卖协议，约定甲方将系争房屋以175万元总价出售给乙方，乙方于2017年5月21日向甲方交付2万元作为定金，一期购房款163万元于2017年6月6日支付，当日交房并结清该房有关费用，尾款10万元于交易过户当日交付。交易限制期满后，双方共同办理产权过户手续(不得晚于2019年6月30日前)。李小红在该合同附件房屋共有权人声明中签字承诺不主张任何权利。2017年6月8日，周阿四以银行转账方式分别向常国富账户支付了100万元，向常胜强账户支付了63万元。同日，常国富向周阿四出具收款收据，确认收到系争房屋房款102万元(其中含2万元定金)，常胜强及李小红向周阿四出具收款收据，确认收到系争房屋房款63万元。同日，常国富、常胜强、李小红向周阿四出具了房屋交接书，周阿四实际占有系争房屋。2017年6月23日，江苏省昆山市正信公证处出具公证书，对常国富、常胜强向王桂芳(周阿四之女)出具的委托书及常国富、常胜强、李小红三人的身份证复印件真实性予以公证，委托书内容为常国富、常胜强委托王桂芳代为签订不动产买卖合同、代为办理系争房屋不动产转移登记手续等事项。同日，常国富向周阿四出具收款收据，确认收到系争房屋尾款现金5万元，转账5万元。2017年6月12日，周阿四以银行转账方式向上海万忻房屋置换有限公司工作人员朱顺兵账户支付了10万元。2019年6月25日，周阿四、常胜强及常国富的委托代理人王桂芳前往不动产登记机关办理系争房屋网签及过户手续，不动产登记机关予以受理。2019年6月26日，不动产登记机关因系争房屋因一审法院(2019)沪0113执1300号案件被查封，向买卖双方出具不予登记告知书。一审法院认为，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，一审法院于2019年6月26日对系争房屋采取查封措施时，该房屋登记在常国富及共有人常胜强名下，故一审法院的查封措施并无不当。本案的争议焦点为：周阿四对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异议请求。本案中，周阿四在一审法院于2019年6月26日查封系争房屋之前已与系争房屋产权人常国富、常胜强签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋价款，并合法占有了系争房屋。根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)第16.8.6条，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，按照以下规定进行认定：第16.8.6.1条，被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自不动产权证书发证日期起至房地产交易合同网上备案时间满3年的，登记中心予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第16.8.6.2条，未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理不动产权证书后，可以转让、出租。登记中心在受理不动产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验不动产权证书、拆迁补偿安置协议。本案中，常国富户签订房屋征收补偿协议的时间为2013年9月18日，系争房屋房地产开发企业取得不动产权证书的时间为2016年5月19日，故系争房屋限制交易期应至2019年5月18日止。一审法院于2019年6月26日因(2019)沪0113执1300号案件对系争房屋实施正式查封措施时，该房屋已不存在交易限制。周阿四于2019年6月25日前往不动产登记机关办理系争房屋过户手续，后因一审法院于次日将系争房屋查封，致使系争房屋过户不成，对此周阿四并无过错。综上，周阿四所提异议情形符合上述司法解释条款的规定，依法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行，解除对该房屋的查封。孟冰向本院申请复议称，一、2018年4月19日孟冰起诉常国富买卖合同纠纷一案中，一审法院经孟冰申请，已对该房屋进行保全。因涉及刑事案件，此后该案移交刑庭处理，一审法院于2018年11月28日作出(2018)沪0113刑初1921号刑事判决书，判令常国富退赔孟冰经济损失。在刑事判决作出后，一审法院于2019年3月7日以(2019)沪0113执1300号案件执行立案，上述保全被解除，后于2019年6月26日进行执行查封。在前述保全时，系争房屋尚在限制交易期内，故应以孟冰申请保全的日期来确定采取限制措施的日期。二、周阿四签订系争房屋买卖合同的时间为2017年6月8日，系争房屋还处于交易限制日期，不得上市交易，周阿四明显存在过错，一审法院的相应事实认定错误。综上，孟冰认为本案不应中止对系争房屋的执行，更不应解除查封。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据孟冰所提复议意见，本案复议程序中的争议焦点仍为周阿四对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，周阿四在一审法院查封系争房屋之前已与该房屋产权人常国富、常胜强签订了合法有效的买卖合同，支付了全部房屋价款，实际占有了系争房屋。在周阿四申请办理系争房屋过户手续时，系争房屋也不存在交易限制，故周阿四所述执行异议情形符合相关司法解释条款的规定，其提出中止执行系争房屋，并对系争房屋解除查封的请求可予支持。至于孟冰所述其在另案诉讼中已申请对系争房屋进行保全查封的问题，本案是基于一审法院(2018)沪0113刑初1921号生效刑事判决立案执行，孟冰所述已对系争房屋进行保全查封并非是在本案中提出，而且孟冰在复议意见中也确认该保全措施已经被解除，故孟冰所提前述曾经对系争房屋进行过保全查封的事实并不影响本案对周阿四的执行异议审查。综上，孟冰的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回孟冰的复议申请，维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113执异232号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 吴 俊审判员 朱志红审判员 杨喆明二〇一九年十二月十一日书记员 王乐轶附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级法院对不服异议裁定在复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定;……