内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终546号上诉人（原审原告）：鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司。法定代表人：张增强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘月寒，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董文凤，内蒙古义盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白海飞，男，1987年5月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市乌审旗。委托诉讼代理人：李慧，内蒙古永晟律师事务所律师。原审第三人：鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司。法定代表人：吉日嘎拉图，该公司总经理。委托诉讼代理人：常烁，内蒙古赫扬律师事务所律师。上诉人鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司（以下简称鄂尔多斯农商行）因与被上诉人白海飞及原审第三人鄂尔多斯市吉旭房地产开发有限责任公司（以下简称吉旭公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鄂尔多斯农商行的委托诉讼代理人刘月寒，被上诉人白海飞的委托诉讼代理人李慧，原审第三人吉旭公司的委托诉讼代理人常烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鄂尔多斯农商行上诉请求：1.撤销一审判决，判令准许执行乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑4-1-B7号房屋；2.一、二审诉讼费用由白海飞承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，白海飞与吉旭公司签订的《房屋买卖合同》不具真实性。一审中，白海飞提供的《房屋买卖合同》、购房款收据均系白海飞与吉旭公司双方制作，应由吉旭公司持有的收据存根联由白海飞持有，且白海飞是吉旭公司内部员工，吉旭公司作为被执行人与本案有直接利害关系，双方恶意转移财产。庭审中，吉旭公司称购房款以现金方式支付，鄂尔多斯农商行认为不符合房地产交易习惯，即便是现金交易，因款项数额较大，也应当有取款凭证等证据以证明付款的真实性，白海飞没有提供任何付款凭证，说明白海飞并未履行付款义务。一审法院在白海飞提供的证据不具有真实性且未达到高度盖然性证明标准的情况下，认定买卖合同真实且白海飞已经缴纳购房款，系认定事实错误。二、一审法院证据采信错误，查封前白海飞尚未占有案涉房屋。白海飞证明其占有使用房屋的证据主要是有白海飞与吉旭公司双方制作的收据，没有正式发票也没有付款凭证，应由吉旭公司持有的收据存根联均在白海飞处，且部分收据在提出执行异议时并未举证，生活缴费凭证也均是手工填写，2016年与2017年的水费收据是连号，不能证明案件事实，不应作为认定案件事实的依据。三、无证据证明办理了产权登记。根据一审法院查明的事实，吉旭公司2011年11月10日取得房屋预售许可证，已经能够办理网签备案及产权登记手续，没有办理产权登记是因白海飞自身原因导致，一审法院认定未能办理产权登记非因白海飞原因没有依据。四、一审法院认定案涉房屋是白海飞唯一住房错误。白海飞提供的无房证明是在乌审旗住房管理中心和不动产登记业务管理系统查询，但现房管局及不动产中心数据尚未联网，该证明不能充分证明白海飞在除乌审旗地区外也没有住房，即便按照该证明，白海飞本次购买了一套住宅和一个车库，车库不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。白海飞辩称，2017年9月20日，白海飞与吉旭公司签订两份《商品房买卖合同》，约定：白海飞以每平米3800元的价格吉旭公司27.03平方米的车库（4-1-B7），房款共计102714元。合同签订后，白海飞缴纳全部房款，吉旭公司交付房屋，白海飞占有使用至今。鄂尔多斯农商行认为：1.吉旭公司欠鄂尔多斯农商行的借款系金钱债务，没有法律规定的优先权，白海飞与吉旭公司签订的《商品房买卖合同》系物权期待权，根据物权优先权的原则，白海飞享有该房屋所有权，且所签订的《商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，合同合法有效，不违反法律规定。2.白海飞与吉旭公司签订合同的时间是2017年9月20日，白海飞已经交付全部购房款，并在当日将该房屋交付白海飞管理使用。鄂尔多斯农商行申请人民法院查封的时间是2018年6月7日，白海飞购买在前，查封在后。3.没有办理过户手续不是因为白海飞的原因造成，是吉旭公司以各种理由推托不予办理造成。根据相关法律规定，购买商品房产权证手续应由开发商办理，白海飞作为买受人没有直接办理产权登记的权利。另外，白海飞同时也是消费者，双方买卖行为真实合法有效，消费者的合法权益也应依法得到保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，白海飞购买的房屋具有排除强制执行的法律效力。二审应驳回鄂尔多斯农商行的上诉请求，维持原判。吉旭公司述称，同意白海飞的观点。鄂尔多斯农商行一审起诉请求：1.继续执行乌审旗西环路独贵龙南巷奥腾花苑小区4-1-B7号房屋；2.本案诉讼费用由白海飞负担。一审法院认定事实：2017年9月20日，吉旭公司与白海飞签订了《商品房买卖合同》，白海飞向吉旭公司购买了奥腾花苑小区的4-1-B7号车库。双方约定的房款为102714元，支付方式是一次性付清全款。白海飞向吉旭公司交纳了购房款，吉旭公司向白海飞交付了房屋并且由白海飞占有使用至今。另查明，2011年7月7日，吉旭公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程规划许可证，2011年9月19日，吉旭公司办理了“奥腾花苑小区”建设工程施工许可证，2011年11月10日，吉旭公司办理了“奥腾花苑小区”252套房屋的商品房预销售许可证。现包括案涉房屋在内的50套房屋尚未在房屋主管部门办理网签备案。再查明，鄂尔多斯农商行与吉日嘎拉图、旭仁其木格、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭公司借款担保合同纠纷一案，一审法院于2014年4月8日作出（2013）鄂中法民三初字第8号民事判决，判决：一、吉日嘎拉图、旭仁其木格于本判决生效之日起十日内偿还鄂尔多斯农商行借款本金5000万元以及相应利息；二、吉日嘎拉图、旭仁其木格于2011年3月21日支付过鄂尔多斯农商行220.5万元利息，于2011年6月21日支付过鄂尔多斯农商行414万元利息；三、张满仓、杨卫红、郭勇、奇俊毅、吉旭公司对以上借款本金以及利息承担连带担保责任，其承担连带担保责任后，可以向吉日嘎拉图、旭仁其木格追偿。该判决生效后，因吉日嘎拉图、旭仁其木格未履行，经鄂尔多斯农商行申请，该案进入执行程序。执行过程中，一审法院于2017年5月23日作出（2015）鄂执字第46号之十八号执行裁定，裁定终结本次执行程序。2018年1月9日，鄂尔多斯农商行提出恢复执行申请，经审查，对该案恢复执行。2018年6月7日，一审法院作出（2018）内06执恢10号之一执行裁定，裁定查封被执行人吉旭公司名下位于××旗南、经九南路东、席尼街北（五区）土地证号：乌证国用（2010）401-5-1213号土地一宗；同日，该院作出（2018）内06执恢10号之二执行裁定，裁定查封了吉旭公司名下在该土地上的奥腾花苑项目的50套房屋，其中包括案涉房屋。白海飞对该查封裁定不服提起执行异议，一审法院于2018年10月10日做出（2018）内06执异169号执行裁定书，裁定中止案涉房屋的执行。鄂尔多斯农商行不服执行异议裁定，提起执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案的争议焦点为白海飞是否享有足以排除法院对该标的物的强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，白海飞与吉旭公司之间的《商品房买卖合同》是案涉房屋查封前签订。该《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。白海飞提供的支付房款凭证及缴纳各项费用的缴费凭证能够证实其在案涉房屋被查封之前已支付全部房款并取得了案涉房屋的占有支配权的事实，而且该房屋也是白海飞的唯一住房。综上所述，白海飞对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，鄂尔多斯农商行请求继续执行的诉讼请求不能成立，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决：驳回鄂尔多斯农商行的诉讼请求。案件受理费2354.28元，由鄂尔多斯农商行负担。二审期间，吉旭公司提供了新证据：2010年6月8日乌审旗信用社业务结算单、吉旭公司出具收条，欲证明奥腾其其格在2010年挂靠吉旭公司开发建设奥腾花园项目，向吉旭公司支付挂靠费30万元，案涉房屋非吉旭公司房屋。鄂尔多斯农商行质证称不属于新证据，案涉房屋由谁开发应以国家建设审批和产权登记为准，不应以协议为准，且是否存在挂靠关系属于吉旭公司与奥腾其其格之间的内部合同关系，与本案待证事实无关。白海飞未发表质证意见。本院对上述证据予以综合认证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉房屋应否继续执行。本案为案外人白海飞对登记在吉旭公司名下的不动产提出异议，认为其对案涉不动产享有阻却人民法院强制执行的民事权益，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案查明的事实，案涉房屋被查封前，白海飞与吉旭公司签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，白海飞已支付了购房款并实际占有案涉房屋，未能办理产权登记并非买受人自身原因所致。综上，白海飞对案涉房屋享有的民事权益能够排除法院的强制执行，一审法院驳回鄂尔多斯农商行的诉讼请求并无不当。综上所述，鄂尔多斯农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2354.28元，由鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张志宏审判员  张 静审判员  王乔莉审判员  周 波审判员  牛瞳哲二〇一九年十二月二日书记员  李 龙