江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3377号上诉人（原审原告）：支金芳，男，1974年3月14日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审被告）：宜兴市碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜兴市芳桥街道孝侯路，实际经营地无锡市锡山区丹山路创融大厦D座212室。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：于建，该公司员工。委托诉讼代理人：范俊琴，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市芳桥街道孝侯路。负责人：李长江，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：马辉帅，该分公司经理。委托诉讼代理人：许芬，该分公司员工。上诉人支金芳因与被上诉人宜兴市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司宜兴分公司（以下简称碧桂园物业公司）商品房销售合同、车位租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2018）苏0282民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。支金芳上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：1.关于房屋质量赔偿款。其收房后，对方迟迟未能解决房屋质量问题，且长期推诿，拒不维修，其有权依据材料等市场价格主张赔偿，如不同意赔偿，则应当将存在的问题切实予以解决。2.其原本要购买103号车位，且交了首批车位款，碧桂园物业公司一车位二卖，致使其不能取得103号车位，只能被动接受102号车位，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一房二卖导致房屋买受人合同目的不能实现的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任，现对方不能交付103号车位，故其有权要求对方支付违约金。3.鉴于其支付的价款是103号车位的价款，共计6.5万元，对方在一审中陈述车位是3.5-8万不等，因102号和103号车位的大小不一样、停车方便程度也不一样，价格也应该不一样，对方应该将多收的3万元车位款予以退还。4.相应收据上明确载明是收到购买车位款，一审法院认定是有权使用费没有依据。碧桂园房地产公司辩称：1.本案为车位纠纷，支金芳主张解决房屋质量问题应当另案诉讼，此外支金芳无法证实其提交的照片拍摄地点及时间，也未就其维修行为及费用提供证据予以证明，其他的相关赔偿金额系自己估算，不应支持。经其上门实地查看，支金芳主张的房屋问题均不存在或已无法核实，具体为：（1）支金芳所称窗台飘板高低差4公分，因该现场已经过装修改造，现无法核实该问题的真伪；（2）上门查看未见阳台进水情况，且阳台积水可能由多种原因造成，如雨天未关窗、洗衣机排水甚至盆栽植物浇水所致，故不能证明系质量问题；（3）并不存在移门缝隙太大的问题；（4）并不存在卫生间窗、瓷砖安装不正问题；（5）关于移窗、玻璃未钢化的问题，依据《建筑安全玻璃管理规定》第六条的规定“建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：（一）7层及7层以上的建筑外开窗”，支金芳所购商品房位于5层，无需安装钢化玻璃，支金芳该项主张缺乏法律及合同依据。2.即便存在质量问题，因为已过保修期，支金芳也未在保修期内提出修复，应不予支持。3.已竣工车位有偿使用协议书系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据该协议书，支金芳有偿使用的车位为102号车位，其从未与支金芳就103号车位签署过相关协议或出具相关手续，其不存在违约情形。至于碧桂园物业公司为何出具有关于103号车位的收据，其不清楚。4.102号车位原价为6.5万元，支金芳使用车位券抵扣3万元后实际支付3.5万元，其系以支金芳实际支付的金额与支金芳签订的车位有偿使用协议，不存在多收取价款的情形。5.支金芳主张精神损害抚慰金，于法无据，不应该支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。碧桂园物业公司辩称：1.其仅对车位提供物业管理服务，并非地下车位的使用权转让主体。2.其仅应就小区的公共区域和设施服务设备提供物业维修服务，支金芳购买的房屋质量问题确实向碧桂园物业公司反映过，其也向碧桂园房地产公司反映过，但即便存在也应由碧桂园房地产公司承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。支金芳向一审法院提出诉讼请求：1.判令碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司赔偿房屋质量长期未得到解决的损失3000元；2.判令碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司支付违约金13000元（一车位二卖，按照所收款的20%标准计算）；3.碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司归还其多付的车位款30000元；4.碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司赔偿其精神损失费6000元。一审法院查明以下事实：支金芳系宜兴芳桥碧桂园富山春居2幢5号501室业主。2016年6月24日，支金芳与碧桂园房地产公司签订已竣工车位有偿使用协议书一份，载明碧桂园房地产公司将宜兴碧桂园富山春居地下车位102号车位提供给支金芳使用，使用费总额为35000元。审理中，支金芳为证明其原购买的系103号车位，后碧桂园物业公司将该车位卖给了其他人，举证如下：2016年6月22日加盖碧桂园物业公司物业服务中心印章并由“田利”签字的收据两份，一份载明：今收到富山春居2幢5号501室业主支金芳购买富山春居地下车位103号首批车位款项一万元整，剩余款项于2016年12月30日结清（剩余款项两万五千元）；另一份载明：今收到富山春居2幢5号501业主支金芳5000元（支付富山春居1幢1单元703业主车位转让金，转让金额一万元）。对该两份收据，碧桂园房地产公司质证表示非其公司出具的收据，与其公司无关。碧桂园物业公司质证表示无异议，田利是碧桂园旗下的居者乐公司员工。审理中，碧桂园房地产公司就支金芳提出的车位券，举证车位券一份，该车位券载明：持券人支金芳，购买单位路址富山春居2幢5号501室；1.车位折扣券实名登记，仅限于持券人使用一个车位，每个车位仅可使用一张车位券；2.持券人成功租赁富山春居区域的车位，持券人享有一次所租车位租金总价叁万的优惠，仅适用于租赁二十年的车位，上述优惠仅限冲减车位租金，不能冲减其他任何费用，不可折现；3.本券于公开出租上述区域车位之日起使用，本券不确保持券人能够租到车位，持券人仍须参加上述苑区车位公开出租程序，上述区域车位售罄但本券尚未使用的，本券即时失效；4.本券不挂失，遗失不补，涂改无效；5.本券可转让，持券人联同受让人共同亲自前往宜兴销售中心，发券方核实受让人条件后办理转让、换券手续。持券人自行转让本券无效，发券方不承担任何责任；6.本券必须加盖宜兴销售中心章才生效；持券人明确知悉，此券为免费派发，我司工作人员不得向持券人收取任何费用，若存在工作人员向持券人收取款项情况的，属于工作人员违规操作，持券人有权不予支付该费用并可致电举报。碧桂园房地产公司表示支金芳购买的102号车位原价为65000元，车位券抵扣30000元，抵扣后支金芳实际支付35000元，其公司按照实际收取金额签订合同。支金芳对该车位券质证表示其没有看到过车位券实际的样子，转让车位券是在碧桂园的销售中心，是合法转让的，销售帮其转交了10000元，其当时签字是在像发票一样的一张车位券上的。一审审理中，支金芳就房屋质量问题，向法院举证照片五份，并作如下说明：1.窗台飘板高低偏离4公分，两公司并未解决，由于自己要进房，花了500元请人维修；2.阳台进水，阳台缝隙太大，也未修理，逼不得已其就用铝合金把阳台封了；3.卫生间窗、瓷砖安装不正，上下偏差2公分；4.所有移窗、玻璃全部没有钢化，固定的是钢化，高层房屋验收均要求钢化的。至于支金芳诉请的赔偿3000元，支金芳表示是按照现在的材料、人工计算的，上述质量问题其自行找人维修了第一项，其余尚未维修。碧桂园房地产公司质证表示与本案车位协议纠纷无关。碧桂园物业公司质证表示对支金芳提出的质量问题，不在保修范围内，且其公司也多次给出了解释。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。支金芳主张其购买的房屋存在质量问题，但其主张的赔偿金额系其自行估算，金额的合理性无法确认，且其亦认可仅自行维修了部分，其余维修费用尚未发生，故对支金芳的该项主张，法院不予支持。支金芳主张碧桂园房地产公司和碧桂园物业公司出卖车位时违约，其提供的收据载明其当初系购买的是103号车位，但其与碧桂园房地产公司签订的正式的车位有偿使用协议书载明车位号为102号，其支付的103号车位款预付款10000元亦用作102号车位的结算，在支金芳签订车位有偿使用协议书并支付车位余款且实际使用该车位的情况下，应当认定该车位有偿使用协议书系双方真实意思表示、合法有效，双方已经对实际有偿使用的车位号作出了变更，支金芳有偿使用的车位为102号。现有证据无法证明碧桂园房地产公司或者碧桂园物业公司存在违约行为，故对支金芳要求碧桂园房地产公司及碧桂园物业公司承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。支金芳要求碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司返还其多付的车位款3万元（系车位券价值）。碧桂园房地产公司提供的车位券明确载明了车位券系免费发放，应属碧桂园房地产公司无偿赠与行为，碧桂园房地产公司赠与的是在持券人长期租赁碧桂园公司车位情况下予以冲减3万元租金给予优惠的一种权利，而非直接赠与的3万元现金。且该车位券系支金芳从他人处购买，购买车位券后支金芳才与碧桂园房地产公司签订车位使用协议，该行为足以推定支金芳知晓应当凭车位券其才可以以3.5万元的价格从碧桂园房地产公司处有偿使用车位。故对支金芳的该项主张，法院不予支持。至于支金芳主张的精神损害抚慰金，因未有相关事实及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于确定精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条、第八条之规定，判决：驳回支金芳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取550元，由支金芳负担。二审对一审已查明事实依法予以确认。二审中，围绕支金芳主张的房屋质量问题是否确实存在，本院委托一审法院组织双方实地进行了勘验，经勘验查明：1.支金芳主张的窗台飘板经水泥找平并油漆，目前已基本持平。2.因阳台堆积大量花盆及泥土，现场流水实验无法查明水流是否会在地漏处堆积。3.阳台与客厅之间的移门靠边框部分已用胶水封贴，但即便如此目前中间也存在缝隙。4.卫生间窗户安装不周正，窗户左右瓷砖存在不水平情况。针对该勘验情况，碧桂园房地产公司认为法院勘验情况与事实不符，并坚持认为上述问题或不存在，即便存在也早已过质保期，而支金芳在此期间从未向其提出，也不能证明系交房时就如此。同时，碧桂园房地产公司二审中提供了其与支金芳签订的《商品房买卖合同》（含附录一《住房质量保证书》），主张根据该保证书关于“门窗翘裂、五金损坏等保修期限为1年”的规定，相关问题已过质保期。同时主张该房屋已经验收合格，故也不存在窗台不平、窗户安装不周正，阳台排水不畅等问题。支金芳质证认为，对《住房质量保证书》无异议，但上述问题是交付时施工或安装不周正，产品存在瑕疵导致，并非其使用导致，且上述问题其自收房时起就向碧桂园物业公司以及碧桂园房产公司派驻小区负责维修的人员提出，此后也不断反映，但均遭推诿。如果对方能够解决这些问题，其无意要求赔偿。经法庭再向碧桂园房地产公司确认如果确实存在上述质量问题，且系怠于在保修期内修复现在是否愿意修复，碧桂园房地产公司坚持认为因不存在问题或已超过保修期间，不应承担修复责任。关于支金芳主张费用的合理性，支金芳陈述：1.为维修2015年飘板高低偏离4公分问题，泥工和油漆工分别两次上门施工，请泥工花了400元，油漆工花了100元，共计500元。2.阳台和客厅的移门之所以有缝隙，是因为移门做小了，重新修理需要把移门上下的框和玻璃均进行更换，预计材料费1000元，如果移门全部换新则需要2400-2500元。3.卫生间的窗、瓷砖安装不周正，需要将周边的瓷砖敲掉，将窗扶正后重新安装窗与瓷砖。整个工程仅人工就需要400元左右，弄好需要500-600元。碧桂园房地产公司称因不同时期、人工和材料价格均不同，上述费用未发生或无证据证明，无法就支金芳主张的费用合理性发表意见，也拒绝陈述如由其修复需要的费用。关于车位问题，支金芳陈述：2016年6月22日，其就交了103号车位的首付，当时经办销售人员田利也同意其可以分期付款。但后来另一销售人员（即103号现在的业主）想要这个车位，并和田利说因其没有付全款，故不能将车位卖给其。田利向其告知后，其表示可以付全款，并于2016年6月24日将剩余尾款交给了田利。田利将钱收了之后，过了一天之后向其告知，系统中已将103号车位做给了现在的103号车位买主，不能给其了。虽然其不愿意，但因为小区门卫以其没有车位为由一直不让车进小区，报警也未能解决，故其于2016年6月28日与碧桂园房地产公司签订了购买102号车位的合同，并应碧桂园房地产公司的要求将签属时间注明为2016年6月24日。从该合同下方的打印日期可以看出签字时间实际上是提前的，购买102号车位并非其原来的想法。以上事实，有勘验笔录、照片、商品房买卖合同、当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、支金芳主张的房屋质量问题能否与本案车位纠纷一并处理，是否确实存在，是否已过保修期间，应如何处理；二、支金芳关于车位的相关主张能否成立；三、支金芳能否因房屋质量及车位纠纷主张精神损害赔偿。本院认为：关于争议焦点一。当事人可以在同一诉讼中就两个以上的法律关系分别提出诉讼请求。本案中，支金芳一并就房屋质量问题及车位问题提出诉请，并不违反法律规定，碧桂园房地产公司抗辩称本案系车位纠纷，支金芳应就房屋质量问题另案诉讼，于法无据，本院不予采纳。根据一审中支金芳提供的照片及二审勘验情况，除支金芳已自行修复的窗台飘板高低偏离问题外，支金芳房屋中现有的质量瑕疵仍包括：1.阳台与客厅之间的移门偏小，关闭时不能合拢；2.卫生间窗、瓷砖安装不正。关于支金芳主张的其他质量问题：1.阳台积水问题，因现有证据不能证明积水原因系房屋质量问题引发，且二审中支金芳也未申请鉴定，故就该部分问题是否存在，是否系质量瑕疵，本院难以认定。2.移门、玻璃未全部钢化，因该主张缺乏合同依据及法律强制性规定，本院不予采纳。关于是否在保修期内提出修复要求，结合碧桂园物业公司及支金芳的陈述，支金芳在收房后即直接或通过碧桂园物业公司反复向碧桂园房地产公司就上述问题提出修复要求具有高度可能性，碧桂园房地产公司在诉讼中对已然存在的质量瑕疵仍矢口否认，结合该有违诚信的行为及碧桂园物业公司、支金芳的陈述，本院认为足以推定其在诉讼前亦漠视业主利益，怠于履行合同义务，故碧桂园房地产公司提出支金芳怠于通知且过保修期，要求免责的主张，本院不予采纳。关于上述本院认定存在的质量瑕疵应如何解决的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款关于“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定已对此进行明确。现碧桂园房地产公司作为出卖人在诉讼前怠于履行修复义务，诉讼中亦坚称不存在履行修复义务的前提，且拒绝提供合理的修复比价方案，判令碧桂园房地产公司继续修复只会徒增支金芳诉累。有鉴于此，本院认为上述瑕疵的解决宜由碧桂园房地产公司直接支付修复费用，由支金芳自行或委托他人实施修复。关于修复费用，鉴于碧桂园房地产公司未能提供反证证明支金芳主张的修复方案及费用存在明显问题，再结合支金芳自行或委托他人实施修复必然产生的人工费等损失，本院结合支金芳主张，酌定支金芳自行修复窗台飘板、移门、卫生间窗、瓷砖总的修复费用为2000元，应由碧桂园房地产公司直接支付给支金芳。支金芳请求判令碧桂园物业公司共同承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。根据支金芳一、二审中就车位协商过程的陈述，其在此后的协商中已经重新选择了102号车位，虽然支金芳称其当时并非出于自愿，但支金芳当时对102号车位的情况清楚知悉，所称的不自愿不属于法律上的欺诈、胁迫等致使意思表示不真实或不自由的情形，而仅是指相对103号车位并不理想。现其在签订102号车位有偿使用协议书并使用102号车位至今的情况下，再以之前要购买的是103号车位为由，要求碧桂园房地产公司或碧桂园物业公司承担违约责任，缺乏法律依据。一审法院不予支持，并无不当。关于支金芳要求碧桂园房地产公司、碧桂园物业公司返还其多付的车位款30000元，一审法院已经对此进行了充分说理，本院予以确认，不再赘述。关于支金芳向碧桂园房地产公司支付车位款系购买款抑或有偿使用费，在案涉合同名称及内容均系租赁的情况下，一审法院认定车位款项为有权使用费，并无不当。综上，支金芳围绕车位提出的上诉请求均不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。本案诉争矛盾均系合同引发，支金芳主张因此遭受精神损害，要求支付精神损害抚慰金，缺乏相应事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人支金芳的上诉主张部分成立，一审判决就车位等问题认定事实清楚、适用法律正确，但就诉争房屋质量争议处理不妥，依据新的证据及事实应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院（2018）苏0282民初2849号民事判决；二、宜兴市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向支金芳赔偿损失2000元。三、驳回支金芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取550元（已由支金芳预交），由支金芳负担525元，由宜兴市碧桂园房地产开发有限公司负担25元。二审案件受理费1100元（已由支金芳预交），由支金芳负担1050元，由宜兴市碧桂园房地产开发有限公司负担50元。宜兴市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向一、二审法院分别交纳应当承担的一、二审诉讼费用。支金芳多预交的一、二审案件受理费可向一、二审法院申请退回。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇一九年十二月四日法官助理 宁尚成书 记 员 蒋 懿本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。