陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终14086号上诉人（原审原告）：吕姗姗，女，1976年8月29日出生，汉族，住甘肃省两当县，现住西安市碑林区。委托诉讼代理人：袁来存，（吕珊珊之夫），男，1973年5月6日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。被上诉人（原审被告）：西安松鼠公寓管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：韩斌，该公司总经理。上诉人吕姗姗因与被上诉人西安松鼠公寓管理有限公司（以下简称松鼠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕姗姗上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费由松鼠公司负担。事实和理由：松鼠公司拒不履行租金给付义务，根据合同约定，应当向其承担违约责任。一审认为违约金过高，将违约金调减至1800元，属于事实认定错误。松鼠公司拒不支付剩余租金的行为构成根本违约，依法应承担责任。《房屋出租代理合同》系其与松鼠公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据合同约定，松鼠公司应在2019年6月15日之前向其支付下一季度租金5400元，松鼠公司无正当理由拒不支付，该行为已经构成根本违约。根据合同约定，松鼠公司应当向其赔偿年租金200%的违约金，即43200元。一审无视合同约定，仅判决松鼠公司承担1800元违约金，损害其合法利益。即使合同终止，一审认定的违约金数额过低，无法弥补其实际损失。松鼠公司给其造成的损失远不止欠交的5400元租金。租赁合同本就给予松鼠公司5个月免租期，其在此期间无任何租金收入；合同解除后涉案房屋无法立即对外进行出租，其实际损失除未给付租金外，还有租赁房屋免租期、空置期间的既得利益损失。其在一审程序中初次提出的诉讼请求为：要求解除租赁合同，判令松鼠公司支付租金及违约金。在诉讼过程中，一审向其释明，其起诉时的诉讼请求不清晰，存在冲突，需要进一步明确，要求其变更诉讼请求。其经过考虑变更了诉讼请求为：要求判令松鼠公司继续履行租赁合同，支付租金及违约金。一审对变更的诉讼请求没有不同意见，但从始至终未向其释明已将原民事起诉状送达了松鼠公司，却在判决中认定合同已经解除。一审无视其变更后的诉讼请求，超出诉讼请求范围审理，构成程序违法。松鼠公司辩称，其与吕珊珊之间租赁合同第九条关于合同解除作了约定，第九条第三款第四项约定房屋设施严重老化，供暖供电严重不足是可以解除合同的。其向吕珊珊递交了解除合同通知，吕珊珊不同意解除合同并将其诉至法院。其收到了吕姗姗在一审变更诉讼请求的起诉状。但其在2019年7月18日法庭谈话时，对于吕姗姗主张的解除涉案合同已明确表示同意，涉案合同已经解除。请求驳回上诉，维持原判。吕姗姗向一审法院起诉请求：1.判令松鼠公司支付在房屋租赁期间支付的房租5400元；2.判令松鼠公司支付吕姗姗43200元违约金；3.诉讼费由松鼠公司负担。一审法院认定事实：位于西安市莲湖区XX路XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋登记在吕姗姗名下。2018年9月14日，吕姗姗作为甲方与作为乙方的松鼠公司签订《房屋出租代理合同》，约定：以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的联络、签订合同等事宜，出租代理期自2018年9月15日至2023年9月14日，共计5年，甲方应在2018年9月14日将房屋交付乙方，房屋租金为每月1800元，按季度付，第一次2018年9月14日支付1800元，第二次2018年12月15日支付1800元、第三次2019年3月15日，第四次2019年6月15日5400元，以后以此类推；如甲方迟延交付房屋达3日且未征得乙方同意、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租的，设施严重老化供暖供气不足的、乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理；如乙方未按约定支付租金达3日以上的又无正当理由、擅自改变房屋结构及房屋租赁用途、设备损坏拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，并赔偿甲方年租金200%的违约金；合同期内，甲方客厅已有2间隔断间，供乙方出租使用，甲方给予乙方5个月免租期，第一年扣除4个月、第二年扣除1个月免租期。合同签订当日，吕姗姗向松鼠公司交付了涉案房屋，双方签订《房屋附属设备交接清单》进行交接。松鼠公司的法定代表人韩斌同日向吕姗姗支付租金1800元。此后，松鼠公司又分别于2018年12月15日支付租金1800元、于2019年3月15日支付租金5400元。2019年6月15日，松鼠公司未能支付租金，双方产生纠纷。2019年6月21日，松鼠公司发短信告知吕姗姗办理房屋交接手续，吕姗姗未予同意。此后，松鼠公司亦未支付租金，吕姗姗遂于2019年7月23日诉至本院。吕姗姗在起诉状中要求解除合同返还房屋，本院依法将诉状副本送达松鼠公司后，吕姗姗又将其诉讼请求进行变更，撤回了解除合同返还房屋的诉请。一审法院认为，吕姗姗与松鼠公司签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。依双方约定，松鼠公司应在2019年6月15日前向吕姗姗支付下一季度租金5400元，但其未能支付。松鼠公司提出涉案房屋不符合出租条件故拒绝支付，未提供相应的证据佐证，且其在房屋交付后近一年时间均未提出异议，现以此拒付租金，理由难称正当，应认定松鼠公司存在违约。松鼠公司违约后，吕姗姗有权要求继续履行、赔偿损失，亦可按约定或者法律的规定行使合同解除权。吕姗姗在起诉状中所列第一项诉讼请求明确要求解除合同返还房屋，一审法院向松鼠公司送达诉状副本后，该解除合同的意思表示已送达至松鼠公司，发生了法律效力。此后，吕姗姗虽提出变更诉讼请求，撤回了解除合同的主张，亦不能改变解除的法律效果。因为合同解除权属于形成权，解除通知送达对方后即发生法律效力，不得撤回。虽然合同应当严守，但在出现主客观情况的变化使合同履行失去积极意义时，法律上允许当事人解除合同。吕姗姗已在诉状中提出解除合同的意思表示，且松鼠公司也当庭表示不愿履行合同时，双方的合同失去了继续存在的客观基础，应予解除。但合同解除不意味着责任免除。《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故松鼠公司应当赔偿吕姗姗的损失，现吕姗姗主张松鼠公司支付一个季度的租金5400元，应予以支持。对吕姗姗主张的违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”双方约定的违约金为年租金的200%即43200元，明显过高，松鼠公司亦提出调整，故以吕姗姗的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定将违约金降低为1800元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安松鼠公寓管理有限公司支付原告吕姗姗租金损失5400元；二、本判决生效后十日内，被告西安松鼠公寓管理有限公司支付原告吕姗姗违约金1800元；三、驳回原告吕姗姗其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元，减半收取计516.5元，由吕姗姗负担440元，西安松鼠公寓管理有限公司负担76.5元（吕姗姗已预交，西安松鼠公寓管理有限公司在履行本判决确定的义务时一并支付吕姗姗）。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，吕姗姗与松鼠公司签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。吕姗姗依约向松鼠公司履行交付涉案房屋后，松鼠公司应依约向吕姗姗支付租金。现松鼠公司未能按照约定在2019年6月15日前向吕姗姗支付下一季度租金5400元，构成违约。松鼠公司在使用涉案房屋近一年后主张涉案房屋不符合出租条件，并以此拒绝支付租金，理由不成立。松鼠公司违约后，吕姗姗有权要求继续履行、赔偿损失，亦可按约定或者法律的规定行使合同解除权。一审中，吕姗姗起诉请求解除合同并返还房屋。经查，双方合同约定，如松鼠公司未按约定支付租金达3日以上的又无正当理由，吕姗姗有权单方解除合同。因一审法院已向松鼠公司送达了诉状副本，松鼠公司在接到起诉状副本后已明确表示不愿履行合同，故一审认为涉案合同已经解除，与法不悖，并无不妥。虽然吕姗姗在一审审理期间变更诉讼请求，撤回解除合同的主张，但松鼠公司不予认可，故一审认为合同解除权属于形成权，解除通知送达对方后即发生法律效力，不得撤回，亦无不妥。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，松鼠公司欠付租金存在过错，应当赔偿吕姗姗的损失。一审对于主张松鼠公司支付一个季度的租金5400元予以支持，于法有据，本院予以确认。吕姗姗主张按照合同约定支付违约金，松鼠公司主张违约金过高应予调整。经查，双方约定的违约金为年租金的200%即43200元，明显过高。故一审以吕姗姗的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定违约金为1800元，与法不悖，并无不但。综上所述，吕姗姗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费835元，由吕姗姗负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十二月三日 书 记 员  姬  凯  华