湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初2382号原告（执行案外人）：邢婷婷，女，生于1985年1月12日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，生于1969年4月3日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。委托诉讼代理人：周子成，男，生于1965年2月15日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。由龙感湖雷池花苑业主委员会推荐。被告（申请执行人）：段光明，男，生于1972年10月12日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。被告（被执行人）：王正国，男，生于1968年1月1日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。被告（被执行人）：湖北瑞通怡景房地产开发有限公司。法定代表人：王春香，该公司董事长。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，湖北益惠民律师事务所律师。第三人（被执行人）：龙感湖瑞通运输贸易有限公司。法定代表人：王涛，该公司总经理。第三人：王萌，女，生于1990年3月5日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。以上二第三人共同委托诉讼代理人：黄勋、张文，湖北益惠民律师事务所律师。第三人（被执行人）：严茂雄，男，生于1974年2月28日，汉族，湖北省黄梅县人，住。原告邢婷婷与被告段光明、王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司及第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、王萌、严茂雄案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢婷婷及其委托诉讼代理人陈爱军、周子成，被告王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司及第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、王萌共同委托诉讼代理人黄勋到庭参加诉讼。被告段光明、第三人严茂雄经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法裁定排除执行案外人案涉房屋的执行，确认邢婷婷于2015年11月20日与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房归原告邢婷婷所有；2、裁定撤销对邢婷婷购买的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）房屋的强制执行，并解除对上述商品房的查封；3、敦促被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司立即协助和配合邢婷婷办理“雷池花苑”小区（1203号）商品房的产权过户备案登记；4、本案的案件受理费由以上被告负担。事实与理由：原告于2015年11月20日与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司将其公司开发的位于黄梅县龙××湖“雷池花××”小区（××）商品房别墅（面积284.72㎡）以人民币叁拾万元整（300000元/每套）的价格出售给原告所有。合同约定：出卖人保证所销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，出卖人提供办理产权过户备案登记手续，其相关税费由原告自行承担；因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人同意买受人的退款退房约定。上述合同签订前，陈宝松于2015年11月19日通过第三人严茂雄向被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司以物抵债的方式支付全额房款（王正国用湖北瑞通怡景房地产开发有限公司“雷池花苑”1203号商品房抵于严茂雄的工程借款），湖北瑞通怡景房地产开发有限公司向陈宝松开具了加盖该公司财务专用章的30万元收款收据。后陈宝松将房屋转让给邢婷婷，邢婷婷向陈宝松支付了大部分价款，后由实际买受人邢婷婷于2015年11月20日同被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司向买受人交付房屋后，买受人把已购得房屋但未完工的部分进行了施工，装门、装修并实际占有，按照“雷池花苑”成立的业主委员会要求分摊出资完善了水、电、路、天然气配套设施（分摊价22700元）。买受人在购得房屋后，多次找被告要求配合、协助买受人到房产管理部门进行过户备案登记，被告用各种理由推脱，买受人找到房产管理部门建设局要求对所购商品房进行网签和备案登记，建设局回复湖北瑞通怡景房地产开发有限公司开发的“雷池花苑”不具备备案登记条件。被告段光明因与王正国、龙感湖瑞通运输贸易有限公司民间借贷纠纷一案，段光明向法院申请强制执行，2019年1月7日黄梅县人民法院作出（2018）鄂1127执847号执行裁定书，裁定查封登记在湖北瑞通怡景房地产开发有限公司名下的“雷池花苑”由原告已购买的商品房。另查，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，湖北瑞通怡景房地产开发有限公司用已出售的14幢（含原告1203号）“雷池花苑”商品房为申请人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书：查封湖北瑞通怡景房地产开发有限公司位于龙感湖管理区“雷池花苑”已竣工（实际已销售）的56幢商品房，并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。造成原告所购房屋未能办理过户备案登记的主要原因是被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司以各种理由拒不配合、阻止原告办理过户备案登记，本案原告所购商品房自2017年7月11日至2020年7月10日处于查封状态（后是否解除查封不详），房屋购买后的查封情形导致未能及时办理过户登记，并非因原告自身过错未办理过户备案登记。2019年6月24日，原告邢婷婷委托“雷池花苑”小区业主委员会依法向黄梅县人民法院提出书面执行异议书，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并排除、撤销对原告案涉财产的执行。2019年6月26日，黄梅县人民法院作出（2019）鄂1127执异字第47号执行裁定书，对原告提交的《商品房买卖合同》合法性不予确认，裁定驳回原告的执行异议，并告知在收到裁定书之日起15日内向执行法院提起案外人执行异议之诉。综上，原告认为，原告与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并通过第三人严茂雄向被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司支付了全部房款，且已实际占有，没有办理过户备案登记手续也不是因原告的过错造成。原告作为案外人对案涉房屋提出的执行异议，足以排除执行的权利。故原告提起案外人执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告段光明未予应诉。被告王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司辩称，1、原告提供的商品房买卖合同是无效合同，理由是：被告王正国、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人严茂雄之间债权债务关系未经司法确认，严茂雄也未提交相关证据证明被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司将本案涉案房屋抵押的证据，更没有以房抵债的证据，故在此情况下，严茂雄将本案涉案房屋以房抵债给原告不合法，由此签订的房屋买卖合同也是无效的。2、尽管原告提交了收款收据，但并未证明其已实际交纳了购房款。3、本案涉案房屋进行强制执行程序是在执行过程中经过司法确认，具备法律效力。原告要求排除对该房屋的执行没有事实和法律依据。4、原告提出争议房屋所有权仍然属于被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司所有，根据《物权法》第9条之规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，原告自始至终均未办理过户手续，故讼争房屋所有权仍然属于被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司，原告无权主张该房屋的所有权。第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、王萌述称，同被告王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司答辩意见一致。第三人严茂雄未到庭陈述。本院经审理查明：2015年11月19日，因被告王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司对第三人严茂雄负有债务，龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业湖北瑞通怡景房地产开发有限公司与第三人严茂雄约定以湖北瑞通怡景房地产开发有限公司开发的“雷池花苑”1203号别墅抵偿债务。后通过连环抵偿，最终于2015年11月20日确定由原告邢婷婷与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，约定将被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司开发的位于龙感湖管理区雷池大道东侧的“雷池花苑”小区编号为12-1203号、建筑面积为284.72㎡的一套商品房以300000元的价格出卖给原告，被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司于2015年11月20日开具收据，注明收到陈宝松购房款30万元，用以抵偿欠严茂雄款项。原告邢婷婷实际以25万元受让该房屋，且已实际支付12万元购房款，余款与终极转让人另有约定，但因“雷池花苑”项目不具备备案登记条件未办理房屋产权登记手续。段光明与王正国、龙感湖瑞通运输贸易有限公司民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院依法作出（2018）鄂1127民初1562号民事调解书，该调解协议内容为：由王正国、龙感湖瑞通运输贸易有限公司共同偿还段光明借款本金3725193.17元及利息2726637.99元及后段利息。后因义务人未履行相关义务，段光明向本院申请强制执行。执行中，段光明与王正国、龙感湖瑞通运输贸易有限公司及湖北瑞通怡景房地产开发有限公司达成执行和解协议，湖北瑞通怡景房地产开发有限公司自愿以其开发的位于龙感湖管理区“雷池花苑”项目预售房产为龙感湖瑞通运输贸易有限公司债务承担担保责任；在处置湖北瑞通怡景房地产开发有限公司抵押物时，段光明享有优先受偿权。后本院于2019年1月7日作出（2018）鄂1127执847号裁定书，裁定查封登记在湖北瑞通怡景房地产开发有限公司名下的“雷池花苑”楼盘预售的别墅13栋，包含了本案所涉（1203号）房屋。原告认为该执行裁定查封的“雷池花苑”小区编号为1203号别墅系从被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司购买，该执行行为侵害了其合法权益，遂于2019年2月20日向本院提出了执行异议申请，本院经审查于2019年6月26日作出（2019）鄂1127执异47号执行裁定书，驳回邢婷婷异议请求。另查明，第三人王萌因与湖北瑞华房地产开发有限公司存在纠纷，于2017年6月27日向黄冈市中级人民法院提出诉前财产保全申请，被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司以其位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的14幢（含涉案房屋××号）商品房为第三人王萌提供保全担保，黄冈市中级人民法院于2017年6月27日作出（2017）鄂11财保6号民事裁定书，裁定查封湖北瑞通怡景房地产开发有限公司位于龙感湖管理区雷池花苑已竣工尚未销售的14幢商品房（含涉案房屋××号），并向黄冈市龙感湖管理区建设局下达协助执行通知书。查封期限自2017年7月11日至2020年7月10日。还查明，湖北瑞通怡景房地产开发有限公司开发的“雷池花苑”因多种原因未能竣工，“龙感湖雷池花苑业主委员会”对“雷池花苑”的后期配套工程（路、电、水、天然气等）自筹资金进行建设，并将因配套工程产生的费用按户分摊至各业主。原告邢婷婷现已作为涉案房屋1203号业主已于2017年12月15日向龙感湖雷池花苑业主委员会交纳了水电路气款22700元，并对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，未装修入住。本院认为，本案的争执焦点为：（一）原告邢婷婷与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司基础法律关系的问题；（二）原告邢婷婷是否享有排除强制执行的权益的问题。关于原告邢婷婷与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司基础法律关系的问题。因被告王正国实际控制的龙感湖瑞通运输贸易有限公司与第三人严茂雄之间存在债权债务关系，双方约定并实际操作以龙感湖瑞通运输贸易有限公司关联企业湖北瑞通怡景房地产开发有限公司房产抵偿债务，后经过连环抵偿，最终由原告邢婷婷从终极转让人处受让抵偿房屋，并通过第三人严茂雄与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司就所抵房屋签订商品房买卖合同，并按照合同的约定通过第三人严茂雄以消灭他人债务方式转移支付了购房款，湖北瑞通怡景房地产开发有限公司出具了收款收据，并加盖了其财务专用章，足以证实原告邢婷婷与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司之间基础的法律关系是商品房买卖关系。原告邢婷婷占有房屋应属商品房买卖合同权利，而非以物抵债的合同权利。被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司、王正国、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、第三人王萌辩称龙感湖瑞通运输贸易有限公司、王正国与第三人严茂雄之间的债权债务关系未经司法确认，但通过被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司出具的收款收据看，足以推断债权人和债务人双方已经达成合意，司法确认并非必经途径，故被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司、王正国、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、第三人王萌该项辩解意见本院不予采纳；被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司、王正国、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、第三人王萌辩称原告受让价格明显低于市场价格，但因该涉案房屋抵偿严茂雄的价格仍然是30万元，没有明显低于市场价格，原告邢婷婷与终极转让人之间的约定属于另一法律关系，受让价格的降低是终极转让人对自己财产权利的放弃，与被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司同原告邢婷婷之间的商品房买卖关系没有关联，故被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司、王正国、第三人龙感湖瑞通运输贸易有限公司、第三人王萌该项辩解意见，本院亦不予采纳。原告邢婷婷于2015年11月20日与湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并约定自双方签字之日起生效，在湖北瑞通怡景房地产开发有限公司未举证并请求撤销或主张合同无效的情况下，该合同当然对双方当事人具有约束力，合同双方当事人均应按合同约定全面履行义务。原告虽已依据上述合同履行了义务并实际占有房屋，但鉴于本案系案外人执行异议之诉，非确认之诉，故对邢婷婷要求确认黄梅县龙感湖“雷池花苑”小区1203号商品房归邢婷婷所有，并由被告湖北瑞通怡景房地产开发有限公司协助办理产权过户备案登记的诉讼请求，本院不予支持。关于原告邢婷婷是否享有排除强制执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邢婷婷于2015年11月20日就已与湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年11月20日按照合同的约定支付了购房款，而本院查封案涉房屋系2019年1月7日，且邢婷婷购买涉案房屋后，对该房屋一层的门洞安装了卷闸门，虽未装修入住，但按照“龙感湖雷池花苑业主委员会”的要求，交纳了因该小区后期配套工程建设的分摊费用，实际履行了作为“雷池花苑”业主的义务，应认定对涉案房屋进行了实际占有。“雷池花苑”涉案房屋之所以未能办理过户登记，是因为“雷池花苑”因多种原因未能竣工，并非因邢婷婷的原因而未能办理过户登记。邢婷婷对登记在被执行人湖北瑞通怡景房地产开发有限公司名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，邢婷婷在法院查封之前就已经同湖北瑞通怡景房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，且依据合同约定交清了房款，对涉案房屋已实际占有，未能办理过户登记原因不能归责于邢婷婷，故邢婷婷对涉案房屋依法享有排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行龙感湖“雷池花苑”第12幢1203号房屋。二、驳回邢婷婷的其他诉讼请求。案件受理费300元，由王正国、湖北瑞通怡景房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  陈剑锋审判员  汪贺江审判员  黎利华二〇一九年十二月二十三日书记员  邓翘险