辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1303民撤1号原告：原静，女，1972年12月30日出生，汉族，无业，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：茹云飞，辽宁三燕律师事务所律师。被告：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段5号。法定代表人：王建华，经理。委托诉讼代理人：高云凯，辽宁红枫律师事务所律师。被告：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段25号。法定代表人：李树明，理事长。委托诉讼代理人：裴向海，男，1970年10月24日出生，汉族，该单位工作人员，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：吴琼，男，1973年11月19日出生，汉族，该单位法律顾问，住锦州市凌河区。被告：张玲玲，女，1982年1月31日出生，汉族，朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司工作人员，住朝阳市双塔区。原告原静与被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、朝阳市龙城区农村信用合作联社（龙城联社）、张玲玲第三人撤销之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原静的委托诉讼代理人茹云飞、被告宏达公司委托诉讼代理人高云凯、被告龙城联社委托诉讼代理人裴向海、吴琼，被告张玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原静向本院提出诉讼请求：1.撤销朝阳市龙城区人民法院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项；2.确认宏达公司、龙城联社、张玲玲之间签订的抵押借款合同无效并解除抵押合同；3.诉讼费用由宏达公司、龙城联社、张玲玲负担。事实和理由：2006年12月24日我以277,815元的价格购买了宏达公司开发的书香欣苑A座16层108号房屋一套，并一次性交付房款，当时因宏达公司手续不全没有办理房证，后宏达公司在我不知情的情况下，自私办理了房证，将该房屋办理在了自己公司名下。2013年张玲玲在龙城联社借款1,000,000元，宏达公司以我所购买的房屋为张玲玲进行抵押担保，后因张玲玲未能按期偿还借款，龙城联社于2019年4月16日将张玲玲及宏达公司诉至朝阳市龙城区人民法院，龙城区法院以（2019）辽1303民初829号调解书调解结案，该调解书第三项确定了作为抵押物的我所有的房屋由龙城联社享有优先受偿权，因该调解及宏达公司及龙城联社之间的合同侵犯了我的合法权益，所以现向法院起诉。宏达公司辩称：案涉108号房屋的所有权由宏达公司所有，已经办理了房产证，我公司有权处置自己名下的房屋。关于原告所请求的事项，请依法裁判。龙城联社辩称：请求驳回原静的起诉，我单位依据宏达公司提供的案涉房屋真实有效的房证办理了相应的贷款和合同和抵押担保合同，符合法律规定，没有违法行为，其法律关系应当受到法律的保护。原静所诉房屋为其所有，并没有物权证明予以佐证，其物权行驶应予物权证明为基础。假使该产权证登记事项有误，其产生的法律后果应该由原静、宏达公司承担，不应该以牺牲我单位的权益为前提保护原静的权益。原静应该进行行政诉讼，撤销产权证书后再进行诉讼。张玲玲辩称：我认为抵押行为有效。本院经审理查明以下事实：2006年12月24日原静与宏达公司签订《商品房买卖合同》，原静购买宏达公司开发的位于朝阳房屋一户，该房屋建筑面积为79.683平方米，总价款为277,815元，原静交付房款后，宏达公司为其出具了收款收据。同日宏达公司与原静签订房屋回租协议，由宏达公司对原静所购买的案涉房屋进行租赁，租赁期限自2006年12月24日起至2011年12月23日止；2011年12月14日原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2011年12月24日起至2012年11月30日止委托宏达公司代为管理案涉房屋；2013年3月5日原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2012年12月1日起至2013年11月30日止委托宏达公司代为管理案涉房屋；2013年12月12日原静与宏达公司签订写字间委托代管协议，原静自2013年12月1日起至2014年11月30日委托宏达公司代为管理案涉房屋，自2014年12月31日起原静对案涉房屋自行出租至今。以上事实有商品房买卖合同、收款收据、回租协议、委托代管协议三份证明，经本院审查及双方质证，本院认为以上证据可以采信。另查明，在原静不知情的情况下，宏达公司私自将原静购买的房屋产权办理在自己名下。2013年6月25日由张玲玲作为借款人与贷款人、抵押权人龙城联社、抵押人宏达公司签订《借款合同》、《抵押合同》各一份，合同约定张玲玲向龙城联社借款1,000,000元，贷款用途为购苗木，由宏达公司用抵押物之一的案涉房屋提供抵押担保。2019年4月16日龙城联社将张玲玲、宏达公司起诉至本院，经本院主持调解，本院于2019年5月28日作出（2019）辽1303民初829号民事调解书，双方达成一致意见为“一、被告张玲玲欠原告朝阳市龙城区农村信用合作联社借款本金799,998.75元，于2019年6月30日前付清。二、被告张玲玲给付原告朝阳市龙城区农村信用合作联社借款利息（自2013年6月27日起按借款合同约定利率计算的利息，罚息及复利，扣除已还利息257,760.51元），利随本清。三、原告朝阳市龙城区农村信用合作联社在拍卖、变卖被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司抵押物所获价值范围内优先受偿。四、案件受理费人民币11,800元减半收取5,900元，由被告张玲玲负担，于2019年6月30日前给付原告朝阳市龙城区农村信用合作联社”。以上事实有《借款合同》、《抵押合同》、（2019）辽1303民初829号民事调解书证明，经本院审查及双方质证，本院认为以上证据可以采信。本院认为，原静与宏达公司签订的关于书香欣苑A座1608号房屋的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原静向宏达公司交付了全部房款，宏达公司向原静出具了发票亦将涉案房屋交付了原静，随后该房屋一直由原静占有、收益至今。虽然原静未办理产权登记，也正是由于宏达公司在原静不知情的情况下将涉案房屋办理在自己的名下，所以无法再为原静办理产权登记，该未办理产权登记的过错并不在原静。龙城联社对案涉的房屋抵押权的设立，是在原静作为买受人已足额支付了房款，且已交付占有房屋期间，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第四项：“下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。”《中华人民共和国合同法》第九十条第一款第五项：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”，故其抵押权设立不能成立。宏达公司作为房屋开发企业将已经出售交付的房屋办理产权证进行抵押担保，且抵押前没有得到买受人原静的授权，事后原静又没有进行追认，宏达公司的行为有悖于诚实信用原则。龙城联社在接收房屋抵押时，对抵押物的状况应负有谨慎的审查义务，未了解房屋使用等状况，其疏于履行审查职责，自身存在过错，故对其的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，本院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项关于原静所有房屋龙城联社享有优先受偿权的调解意见侵害了原静的合法权益，故本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽1303民初829号民事调解书第三项，关于“朝阳市龙城区农村信用合作联社在拍卖、变卖被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司抵押物所获价值范围内优先受偿”中包含原静所有的书香欣苑A座1608号房屋的调解意见；二、驳回朝阳市龙城区农村信用合作联社关于对书香欣苑A座1608号房屋享有优先受偿权的诉讼请求；三、自本判决生效之日起十日内解除朝阳市龙城区农村信用合作联社、张玲玲、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对原静位于朝阳市朝阳大街三段书香欣苑A座1608号房屋产权的抵押。案件受理费5,467元，由被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、张玲玲、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  王子英人民陪审员  杨天凤人民陪审员  于亚秋二〇一九年十二月二十四日法官助理尹秀梅书记员宋晓龙