山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10336号上诉人（原审原告）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南历下区经十东路南侧。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：尚明慧，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：原俊迪，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任江红，女，1962年2月18日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：李金星，男，1963年10月22日出生，汉族，住济南市。原审第三人：牟晋京，男，1979年6月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高洪伟，山东华梦律师事务所律师。上诉人济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）因与被上诉人任江红、李金星、原审第三人牟晋京商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海尔绿城公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，依法改判支持海尔绿城公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由任江红承担。事实与理由：一、一审判决依据的（2017）鲁0102民初2857号民事判决本身认定事实错误，无任何法律依据。1、2857号判决即原审第三人牟晋京诉任江红商品房买卖合同纠纷一案一审宣判后，因该份判决不具备可执行性，目前已终结执行。涉案房产登记在海尔绿城公司名下，一审法院依据该错误判决无法出具办理过户的协助执行通知书。2、海尔绿城公司已针对2857号判决提起再审且已经过再审立案听证，所有再审材料已经一审法院受理。3、涉案房产仍登记在海尔绿城公司名下，依据物权法第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，一审法院认为依据合同可以判决不动产物权转移实属适用法律错误。二、海尔绿城公司依法享有涉案合同解除权。根据双方《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第1款：“若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款10%计算。若商品房已经交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担。附件五合同补充协议第二条第3款：“任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及车位、车库、储藏室及其他具有独立使用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人还应当自合同解除后15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。”三、海尔绿城公司依约具有追偿权和追究任江红违约责任的权利。1、根据双方《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第二条第1款，海尔绿城公司的追偿权和违约索赔权有明确约定。2、即使涉案合同海尔绿城公司无权解除，海尔绿城公司已经代偿贷款本息完毕，依据合同约定也有权要求任江红返还代偿贷款本息及要求任江红承担相关违约责任。否则海尔绿城公司的损失只能自担。任江红辩称，从海尔绿城公司买房以及向牟晋京卖房都是真实的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。牟晋京辩称，一、2857号房屋买卖合同纠纷一案，海尔绿城公司是案外人，该判决已经生效。而本案不属于执行异议之诉，该判决在执行中的履行情况不属于本案的审查范围。二、海尔绿城公司的合同解除权已经灭失，其要求解除合同，收回涉案房产的合同目的已经不能实现。涉案房产的所有权已经转移，涉案标的物已经不归任江红所有，该房产物权因牟晋京的善意取得，已经由法院判决归牟晋京所有。三、海尔绿城公司和牟晋京没有合同关系，对于海尔绿城公司与任江红、李金星签订的合同内容不知情，海尔绿城公司的诉讼主张于法无据。李金星未答辩。海尔绿城公司向一审法院起诉请求：1.请法院确认双方关于海尔绿城全运村二期M居住组团12号楼1-101室房产及B155号地下车位《商品房买卖合同》、《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》已经解除或判决解除；2.判令任江红、李金星腾出并交还海尔绿城公司上述房产和车位；3.判令任江红、李金星配合海尔绿城公司办理网签撤销手续；4.判令任江红、李金星支付海尔绿城公司违约赔偿金301565元、律师代理费85300元、代偿贷款本息1830386.17元且海尔绿城公司有权将上述款项从购房款中扣除、抵销；5.本案诉讼费用全部由任江红、李金星承担。一审法院认定事实：2013年6月18日，买受人任江红与出卖人海尔绿城公司签订《商品房买卖合同》，约定购买海尔绿城全运村M12号楼1-101室房产，总价款3015650元，首付款905650元，剩余2110000元办理贷款；附件五合同补充协议第二条第一款约定：“若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款10%计算。若商品房已经交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担”。2014年7月21日，任江红与海尔绿城公司又签订《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》，约定海尔绿城公司将济南市海尔绿城全运村锦兰园北区1号地下车库-1层B-155号车库（车位）的使用权转让给任江红，车库总价款150000元。兴业银行股份有限公司济南分行、任江红签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定兴业银行股份有限公司济南分行向任江红提供借款211万元，借款期限216个月，海尔绿城公司为保证人，合同落款处有债权人兴业银行股份有限公司济南分行、主债务人任江红、保证人海尔绿城公司签章确认。2018年2月11日，兴业银行股份有限公司济南分行向海尔绿城公司出具《代偿通知书》，载明其依照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定向海尔绿城公司发送通知书，要求海尔绿城公司在接到通知书后五日内代任江红偿还借款本金1815318.97元及相应的利息。同日，海尔绿城公司代任江红向兴业银行股份有限公司济南分行偿还了本金1815318.97元及利息15067.2元（合计1830386.17元）。另查明，2018年2月13日，海尔绿城公司与北京市京师（济南）律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定其与任江红商品房买卖合同一案，委托北京市京师（济南）律师事务所律师作为委托代理人，律师代理费8.53万元。银行电子回单及发票显示，海尔绿城公司向北京市京师（济南）律师事务所转账律师代理费8.53万元。业已生效的一审法院（2017）鲁0102民初2857号民事判决书已确认“任江红与李金星系夫妻关系，于2014年8月21日登记结婚”、“另查明，2014年2月27日，任江红与兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，海尔绿城公司为保证人，涉案房产为抵押物，但该抵押未办理抵押登记”，并判决“任江红于本判决生效之日起20日内协助牟晋京办理济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团12号楼1-101室的房产及B155号地下车位过户手续”。一审法院认为，任江红与李金星经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其民事诉讼权利。任江红与海尔绿城公司签订的《商品房买卖合同》、《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。（2017）鲁0102民初2857号民事判决书已判决“任江红于本判决生效之日起20日内协助牟晋京办理济南市历下区海尔绿城全运村二期M居住组团12号楼1-101室的房产及B155号地下车位过户手续”，因此，涉案物权已经发生变动、转让，海尔绿城公司与任江红的商品房买卖合同、车位转让协议应继续履行，海尔绿城公司请求确认双方《商品房买卖合同》、《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》解除、判令任江红和李金星腾出并交还海尔绿城公司上述房产和车位、判令任江红和李金星配合办理网签撤销手续、判令海尔绿城公司有权将代偿款等从购房款中扣除抵销的诉讼请求依法不能成立，一审法院均不予支持。海尔绿城公司请求判令任江红、李金星支付海尔绿城公司违约赔偿金301565元、律师代理费85300元、代偿贷款本息1830386.17元的诉讼请求，系在涉案商品房买卖合同解除的前提下才可主张，故对上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回济南海尔绿城置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费32130元，保全费5000元，公告费300元，由济南海尔绿城置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，海尔绿城公司与任江红签订《商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》后，任江红按约支付了合同价款，海尔绿城公司于2014年7月10日向任江红交付了涉案房屋。在双方办理产权登记过程中，因牟晋京与任江红房屋买卖合同纠纷一案，当事人申请财产保全涉案房屋被查封，任江红尚未取得房屋产权，现房屋所有权登记在海尔绿城公司名下。以上事实有调查笔录、房屋登记信息等为证。本院认为，海尔绿城公司与任江红签订的《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》，均合法有效。合同签订后，任江红按约支付了合同价款，已经履行了作为合同买受人的主要合同义务。海尔绿城公司亦向任江红交付了涉案房屋，仅是在双方办理产权登记过程中，因任江红与牟晋京的另案纠纷，未能办理完毕涉案房屋的产权转移登记。后海尔绿城公司向兴业银行代偿了任江红的按揭贷款。海尔绿城公司与任江红签订的合同补充协议虽约定海尔绿城公司代为清偿欠款后，有权解除买卖合同及补充协议，但综合本案合同履行情况及任江红已将房屋再次转让等事实，本院认为，本案《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》不宜解除，双方继续履行并不导致海尔绿城公司的合同目的不能实现。故，对于海尔绿城公司解除合同等相关诉求本院不予支持，其以此为据提出的贷款本息、赔偿金等支付请求，本院亦不予支持。一审判决认为涉案房屋物权已经发生变动不当，但判决本案《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》继续履行，并无不当，应予维持。综上所述，海尔绿城公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32130元，由济南海尔绿城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十八日书记员  邢春艳