贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7750号上诉人（原审被告）：贵州南方金地房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区供销社招待所。法定代表人：唐冰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗辉、龙继枫，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：唐远谟，男，1955年2月22日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨佳羽、叶波，贵阳市南明区西湖法律服务所法律工作者。上诉人贵州南方金地房地产开发有限公司因与被上诉人唐远谟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州南方金地房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院依据合同法第三十九条第二款的规定认定《附件四：合同补充协议》第六条为格式条款，属于认定基本事实不清、适用法律错误。二、即使补充协议第六条为格式条款，原审判决依据合同法第四十条的规定确认补充协议第六条的约定无效，属于适用法律错误。被上诉人答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐远谟向一审法院提出诉讼请求:1、确认原被告之间签订的《附件四：合同补充协议》第六条无效；2、被告返还原告4029元（煤气费2980元、电表629元、有线电视420元）并支付资金占用费8460元（资金占用费按同期银行贷款利率的四倍24%暂从2010年8月29日计算至2019年5月29日），共计12489.9元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原告因购买被告修建的阳光金地项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《附件四：补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第四条约定：“按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5238.32元，总金额590096元”。第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、气、电话线、有线电视交房时安装到户……”。《附件四：补充协议》第6条约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费、可视对讲系统等代收费用；该费用在交房时一次性交清”。第8条约定：“出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充合同中未注明的事项以《商品房买合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准”。合同签订后，原告于2010年8月29日向被告支付煤气一户一表费2980元、电一户一表费629元、有线电视费420元，共计4029元，被告向原告出具了《收款收据》。因原告认为附件四《合同补充协议》第6条对煤气费、电表、有线电视的约定属于格式条款，该约定加重原告支付责任，排除原告合法权利的行为不符合法律规定，应属无效，遂诉至法院，诉请如前。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、《附件四：合同补充协议》第6条是否属于格式条款；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告。关于第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，本案原告与被告就涉案房屋签订的《附件四：合同补充协议》第六条系被告作为房地产开发企业为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，应认定为格式条款，现被告辩称本案《附件四：合同补充协议》第6条不是格式条款的意见，不予采纳。关于第二个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的相关约定，水、电、气、电话线、有线电视交房时安装到户，结合《附件四：合同补充协议》第6条内容可见，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《附件四：合同补充协议》第6条约定购房总价款不包含有关缴纳独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费，但因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定并施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，《附件四：合同补充协议》第6条关于独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的约定不合理地加重买受人的责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，《附件四：合同补充协议》第6条中约定购房总价款不包含独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费的内容应属无效。对原告主张的资金占用损失，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2010年8月29日起计算至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告唐远谟与被告贵州南方金地房地产开发有限公司签订的《附件四：合同补充协议》第6条中“购房总价款不包含独立电表费、有线电视开户费、煤气开户费”的内容无效；二、被告贵州南方金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐远谟煤气一户一表费、电一户一表费、有线电视费共计4029元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2010年8月29日起至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告唐远谟的其余诉讼请求。案件受理费112元，减半收取56元，由被告贵州南方金地房地产开发有限公司公司承担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。关于上诉人提出原审法院依据合同法第三十九条第二款的规定认定《附件四：合同补充协议》第六条为格式条款，属于认定基本事实不清、适用法律错误，即使补充协议第六条为格式条款，原审判决依据合同法第四十条的规定确认补充协议第六条的约定无效，属于适用法律错误之上诉理由，经查，一审判决对于本案的焦点归纳准确，认定事实清楚，上诉人收取的涉案费用的实质应为燃气、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》附件四补充协议第6条认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人贵州南方金地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月十九日书记员  陈晓琦