海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4612号上诉人（原审被告）：林文和，男，1969年6月3日出生，汉族，住广东省揭阳市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭汉栋，男，1987年2月9日出生，汉族，住广东省大埔县，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：罗洁琴，女，1989年11月16日出生，汉族，住广东省丰顺县，公民身份号码：×××。二被上诉人共同委托诉讼代理人：莫书文，海南万理律师事务所律师。原审第三人：邓志光，男，1969年9月22日出生，汉族，住广东省大埔县，公民身份号码：×××。原审第三人：黄玉辉，男，1969年4月18日出生，汉族，住湖南省邵东县，公民身份号码：×××。原审第三人：周巧莉，女，1972年11月4日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。上诉人林文和因与被上诉人郭汉栋、罗洁琴、原审第三人邓志光、黄玉辉、周巧莉房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院(2018)琼0106民初9920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林文和上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭汉栋、罗洁琴的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实、审查证据错误，导致本案适用法律错误，判决结果有误。第一，一审判决认定事实错误。首先，林文和与郭汉栋、罗洁琴没有房屋租赁关系，本案诉讼前林文和不认识郭汉栋、罗洁琴，也不知道他们二人是涉案房屋的产权人，林文和与周巧莉存在房屋租赁关系。《铺面出租合同》证明涉案房屋出租人是周巧莉，承租人是林文和。虽然郭汉栋、罗洁琴通过《宅基地合作建房合同书》取得了涉案房屋的使用权，但并不影响《铺面出租合同》的成立和效力。林文和依据《铺面出租合同》向周巧莉交纳了押金和自2011年3月到2016年12月的房屋租金，没有出具过收据。周巧莉是涉案房屋的出租权利人或共有产权人，有龙华区金宇街道办事处坡巷社区居民委员会的《证明书》《宅基地合作建房合同书》上的签名、《铺面出租合同》《收款收据》及郭汉栋和罗洁琴的认可予以证明。根据权利义务相对原理，郭汉栋、罗洁琴无权请求林文和向他们交纳租金。其次，郭汉栋、罗洁琴称林文和与他们有房屋租赁关系没有证据证实。郭汉栋、罗洁琴举证的唯一能够证明与林文和有租赁关系的2016年4、5、6三个月的《收据》是假的。郭汉栋、罗洁琴自己称之前没有出具过收据，突然却出具收据很反常，是造假；《收据》所载三个月租金数额41400元，平均每月13800元，与《铺面出租合同》约定的10800元不符，郭汉栋、罗洁琴称口头约定但没有证据；《收据》没有交款人名字，只是“收到坡巷村3#铺面租金”，不能确定是否为本案涉案房屋；郭汉栋、罗洁琴称一直委托邓志光、黄玉辉收取租金，但没有委托书，林文和也不认识他们，从没有向他们交过租金。再次，邓志光、黄玉辉称郭汉栋、罗洁琴与林文和有房屋租赁关系，并称他们受郭汉栋、罗洁琴委托分别负责收取林文和房屋租金，但没有证据证实，邓志光举证委托蒋桂林收取林文和2016年7-9月41400元租金的《收据》和蒋桂林作证证词全是假的，与郭汉栋、罗洁琴在诉状中陈述的林文和仅支付了2016年6月以前的租金的事实自相矛盾，且《收据》上“林文和”的签名经司法鉴定不是林文和书写。最后，由于2016年底前涉案房屋即将拆迁，林文和与周巧莉就拆迁补偿安置款进行协商，达成一致后林文和停止支付租金。一审中没有证据排除林文和与周巧莉系房屋租赁关系，没有证据否定林文和与周巧莉就房屋租金进行过约定以及约定的有效性。第二，一审判决采信证据偏颇。首先，郭汉栋、罗洁琴没有证据证明与林文和有涉案房屋租赁关系，但一审仅凭郭汉栋、罗洁琴举证的假《收据》就确认其真实性，并确定“能够证实涉案铺面租金的收取情况”，采信证据有误。其次，邓志光举证的《收据》上林文和的签名经鉴定被否认，但一审判决对此只字不提。最后，一审判决对郭汉栋、罗洁琴请求及证据瑕疵未经任何解释、质询直接补正，采信邓志光举证的《收据》，将诉状请求“自2016年7月起”直接改写为“自2016年10月暂计”。第三，一审错误的将证人当作第三人参加诉讼。第三人是指对他人争议的诉讼标的有独立请求权，或者虽无独立的请求权，但案件的处理结果与其有法律上的利害关系而参加诉讼的人。邓志光、黄玉辉分别是郭汉栋、罗洁琴委托代收房屋租金的人，与案件的处理结果没有法律上的利害关系，不符合第三人的法律特征，充其量是了解案情的人，属于证人。而确实具备第三人资格的周巧莉没有参加庭审，一审也没有对她在本案中的作用、应当承担的责任进行审查，还以其不参加庭审为由否定了她提交的证明她是涉案房屋共有人、房东，由她收取水费电费房租的《证明书》和由坡巷社区居委会出具的证实涉案房屋为周巧莉共有产权的《证明书》，最终判决由林文和承担支付租金的责任。第四，本案证据造假，邓志光、黄玉辉身份有假，有虚假诉讼嫌疑。第五，2017年5月之前的租金已超过诉讼时效，判决年利率6%没有任何依据。郭汉栋、罗洁琴辩称，一审判决程序合法、认定事实清楚、适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。第一，一审判决认定事实清楚。首先，郭汉栋、罗洁琴为涉案房屋的权利人。郭汉栋、罗洁琴因与案外人严某1、严某2、严某3于2010年1月10日签订《宅基地合作建房合同书》，根据合同约定出资合作建房并分配，取得占有、使用、处分、收益涉案房屋权利。因棚户区改造，涉案房屋所在整幢建筑拟被政府征收、拆迁，拆迁指挥部经申报、核查、公示程序，已行政确权郭汉栋、罗洁琴为该房屋的权利人，并于2019年9月19日与郭汉栋、罗洁琴签订《征收补偿协议》。黄玉辉、邓志光庭审陈述以及证人蒋桂林出庭作证均明确表示郭汉栋、罗洁琴为收租人（房屋权利人）。林文和在一审审理期间和二审上诉状中只强调未与郭汉栋、罗洁琴发生房屋租赁关系，但从未置疑、否认涉案房屋权利归郭汉栋、罗洁琴所有，可见其也认可郭汉栋、罗洁琴是涉案房屋的权利人。林文和使用郭汉栋、罗洁琴房屋长达八年之久，在此期间，林文和对涉案房屋的占有使用没有遭受第三方的干涉，更无其他人主张房屋的所有者权利。其次，一审判决认定林文和使用涉案房屋的起止时间正确。林文和自2011年3月1日起至今一直在使用涉案房屋经营金佳昌特产超市（坡巷分店），该事实林文和不否认，金佳昌特产超市（坡巷分店）的营业执照和营业发票等证据以及黄玉辉、邓志光的陈述同样都可以证实。最后，一审判决认定林文和未向郭汉栋、罗洁琴交付房屋占有使用费的起止时间正确。2016年9月之前林文和已经支付房屋占有使用费，林文和不能提供向郭汉栋、罗洁琴支付2016年10月之后的房屋占有使用费的任何证据，对未向郭汉栋、罗洁琴支付房屋占有使用费的事实也未否认。林文和声称房租（占有使用费）支付给了周巧莉，却不能提供任何相关证据，应承担举证不能的责任。第二，一审法院追加黄玉辉、邓志光、周巧莉为第三人，诉讼程序合法。一审法院根据案件审理过程发现的情况，将认为与案件争议标的有利害关系的黄玉辉、邓志光、周巧莉追加为第三人参加诉讼，这既有利于查明案件事实，还可防止权利人权利受到损害。第三，一审判决适用法律正确。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审适用《最高人民法院》第二条以及第五条的规定认定郭汉栋、罗洁琴委托周巧莉与林文和签订的《铺面出租合同》以及双方的口头房屋租赁合同无效，判决林文和按照每月13800元的标准支付自2016年10月至林文和将房屋返还给郭汉栋、罗洁琴之日止的房屋占有使用费及利息，于事实有据，于法有依。第四，一审判决后，案件事实发生了新变化，政府拆迁指挥部于2019年6月17日对涉案房屋进行了拆除，因此林文和占有使用房屋至2019年6月16日止，请二审法院对该事实查明后予以认定。第四，林文和占有郭汉栋、罗洁琴的房屋而不支付房屋使用费，其性质可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款即按年利率6%支付资金占有期间的利息，人民法院应该支持。关于诉讼时效的问题，诉讼时效应该在一审审理期间提出抗辩，一审郭汉栋、罗洁琴起诉并没有超出相应的诉讼时效，林文和占有使用郭汉栋、罗洁琴的房屋属持续的期间，直到2019年6月16日才终止。原审第三人邓志光述称，同意郭汉栋、罗洁琴的答辩意见。原审第三人黄玉辉述称，同意郭汉栋、罗洁琴的答辩意见。原审第三人周巧莉当庭述称，同意林文和的意见。但在庭后又提交书面材料称，涉案房屋是郭汉栋、罗洁琴合作建房共有的房产，其仅收取了林文和的押金和第一年部分租金，以后的租金是郭汉栋、罗洁琴派人去收，最初每月10800元，后来递增到每月13800元，2017年1月1日的《协议书》是前段时间应林文和的要求签订的，林文和说可以帮他打赢官司。郭汉栋、罗洁琴向一审法院起诉请求：1.判令解除郭汉栋、罗洁琴与林文和之间的房屋租赁关系，并责令林文和于判决生效之日起十五日内向郭汉栋、罗洁琴移交房屋；2.判令林文和按实际占用的时间向郭汉栋、罗洁琴计算并支付拖欠的租房租金及利息损失；3.本案诉讼费由林文和承担。一审法院认定事实：2010年1月10日，郭汉栋、罗洁琴与案外人严某1、严某2、严某3签订《宅基地合作建房合同书》，约定双方同意本宅基地共建十层，严某1、严某2、严某3分得第十层、第九层和第二层，其余部分全部归郭汉栋、罗洁琴所有等条款。2011年1月14日，周巧莉受郭汉栋、罗洁琴委托与林文和签订《铺面出租合同》，约定铺面地址为海口市××道口，即明光国际出口大门左斜对面，铺面使用面积180平方米；租用期间从2011年3月1日至2014年3月1日止；铺面月租为10800元等条款。合同到期后，双方口头约定租金变更为每月13800元。自2016年10月开始，林文和继续使用位于海口市××区的第一层铺面用于经营，但未向郭汉栋、罗洁琴支付租金，郭汉栋、罗洁琴遂提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未报建，未取得建设工程规划许可证，故林文和与周巧莉签订的《铺面出租合同》无效，郭汉栋、罗洁琴诉请解除郭汉栋、罗洁琴与林文和之间的房屋租赁关系，不符合法律规定，不予支持。但是，郭汉栋、罗洁琴基于《宅基地合作建房合同书》取得涉案铺面的使用权，林文和使用该铺面用于经营，依法应支付相应的房屋占有使用费，林文和未能提供其支付了房屋占有使用费的相关证据，依法应承担举证不能的法律后果。郭汉栋、罗洁琴主张林文和按照每月13800元的标准支付自2016年10月至返还铺面之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，依法予以支持。由于林文和未按时支付房屋占有使用费，郭汉栋、罗洁琴诉请林文和返还房屋，符合法律规定，予以支持。关于郭汉栋、罗洁琴主张林文和支付自2016年10月开始拖欠房屋占有使用费的利息损失，一审法院将利息调整为以林文和每月拖欠的房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，自拖欠之日起分别计算至林文和向郭汉栋、罗洁琴返还铺面之日止。周巧莉经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论之权利。综上，依照《最高人民法院》第二条、第五条规定，判决：一、限林文和于本判决生效之日起十五日内将位于海口市××区第一层铺面返还给郭汉栋、罗洁琴；二、限林文和于本判决生效之日起十日内按照每月13800元的标准向郭汉栋、罗洁琴支付自2016年10月至林文和将位于海口市××区至林文和将位于海口市××区第一层铺面返还给郭汉栋、罗洁琴之日止的房屋占有使用费及利息，利息以林文和每月拖欠的房屋占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，自拖欠之日起分别计算至林文和向郭汉栋、罗洁琴返还铺面之日止；三、驳回郭汉栋、罗洁琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6220元，由林文和负担。二审中，林文和提交以下证据：1.《协议书》，拟证明林文和的租金交付到2016年12月31日，后林文和与周巧莉约定从2017年1月1日起免收林文和的租金；2.银行业务回单，拟证明林文和于2016年11月21日向周巧莉的儿子付款3000元；3.银行业务回单，拟证明林文和于2016年5月10日向周巧莉付款5万元；4.银行业务回单，拟证明林文和于2016年11月6日向周巧莉指定的黄玉辉付款14800元；5.税收完税证明，拟证明郭汉栋、罗洁琴弄虚作假欺瞒税务局；6.现场录音，拟证明周巧莉庭后提交的书面材料是在被逼迫的情况下出具的。郭汉栋、罗洁琴提交以下证据：1.《搬迁时间确认表》，拟证明涉案房屋权利人为郭汉栋、罗洁琴，征收补偿协议已经于2019年9月19日签订，涉案房屋已于2019年6月17日被强拆；2.收据，拟证明月租金标准为13800元。邓志光提交以下证据：1.地皮转让协议及收条，2.立据，3.宅基地合作建房协议，拟共同证明周巧莉认识邓志光。经质证，郭汉栋、罗洁琴、邓志光、黄玉辉对林文和提交的证据1真实性没有异议，但是对其关联性有异议，对林文和提交的证据2、3、5的关联性有异议，认为林文和提交的证据4恰能证明其向黄玉辉支付涉案房屋租金13800元的事实，对林文和提交的证据6真实性不予认可；周巧莉对林文和提交的证据1没有异议，但又在庭后提交书面说明称该协议是为帮林文和打赢官司应林文和要求签订的；对林文和提交的证据2-6未质证，但在庭后提交书面说明称证据2、3系其向林文和的借款。邓志光、黄玉辉对郭汉栋、罗洁琴提交的证据1、2无异议，林文和、周巧莉对郭汉栋、罗洁琴提交的证据1真实性予以认可，对证据2不予认可。郭汉栋、罗洁琴、黄玉辉对邓志光提交的证据三性予以认可，林文和对邓志光提交的证据证明内容不予认可，周巧莉未对邓志光提交的证据发表质证意见。经审查，本院认定如下：林文和提交的证据1、3、4与原件一致，与本案相关，本院予以采信；林文和、邓志光、黄玉辉、周巧莉对郭汉栋、罗洁琴提交的证据1真实性均无异议，本院亦予以采信；林文和提交的证据2经其本人确认与本案无关，林文和提交的证据5和邓志光提交的证据均与本案无关，本院不予采信；林文和提交的证据6系现场录音，仅凭该录音无法确认其真实性，本院不予采信；郭汉栋、罗洁琴提交的证据2无林文和签名确认，本院不予采信。二审经审理查明，2016年5月10日，林文和向周巧莉转款50000元；2016年11月6日，林文和向黄玉辉转款14800元。林文和在二审期间提交其与周巧莉签订的《协议书》一份，主要内容为：周巧莉收到拆迁办赔偿K9一楼铺面装修费，必须全部还给林文和，林文和收到周巧莉K9一楼铺面装修费必须无条件搬走，周巧莉自2017年1月1日起免收林文和K9铺面租金，林文和应交电费、水费、工商税务自理。该《协议书》落款时间为2017年1月1日，但周巧莉称该《协议书》实为诉讼期间应林文和要求签订。另查明，经一审法院委托，海南公平司法鉴定中心作出琼公平鉴【2019】文鉴字第95号《司法鉴定意见书》，鉴定结果为：日期为2016年7月4日、编号为1802770的《收据》上的字迹“林文和”不是林文和所写。又查明，周巧莉在二审庭审中和庭后提交的书面意见中均认可其为涉案铺面的代租人，但对于租金收取情况及租金有无变动的陈述前后不一致。涉案房屋于2019年6月17日被拆除，林文和交纳的押金1万元尚未退还。本院二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.郭汉栋、罗洁琴主张林文和应向其支付房屋占用期间的专有使用费及利息损失有无事实和法律依据；2.一审法院认定的月租金、租金实际交纳期间、利息计算标准是否妥当；3.本案是否存在严重违反法定程序的情形。郭汉栋、罗洁琴提交的《宅基地合作建房合同书》及《搬迁时间确认表》足以证明其为涉案铺面的实际权利人，周巧莉亦认可其系受郭汉栋、罗洁琴的委托代租涉案铺面并代为收取租金，故郭汉栋、罗洁琴系本案适格原告，有权向林文和主张涉案铺面的占有使用费及利息损失。关于双方约定的月租金及租金实际交纳期间问题，林文和主张双方约定的月租金标准一直为每月10800元，其实际交纳租金至2016年12月31日止，而郭汉栋、罗洁琴则主张双方后期口头调整租金标准为每月13800元，林文和实际交纳租金至2016年9月底。对此，本院认为，首先，由于周巧莉对于月租金及租金实际交纳期间先后表述不一致，本院对该问题的认定不以周巧莉的陈述为依据；其次，郭汉栋、罗洁琴据以主张月租金标准的《收据》及证人证言与鉴定结果（即《收据》中“林文和”的字迹不是林文和所写）相悖，故上述证据不具有真实性，不能作为认定本案事实的依据，郭汉栋、罗洁琴提交的证据不足以证明双方已口头协商变更月租金标准；再次，林文和二审提交2016年5月10日和2016年11月6日分别向周巧莉、黄玉辉转款50000元和14800元的转款凭证，拟证明其已按每月10800元的标准交纳2016年下半年的租金，该证据与林文和主张的月租金标准和租金交纳情况相符（50000元+14800元=10800元×6个月），且符合租金交纳习惯；最后，黄玉辉虽主张其于2016年11月6日收取的款项系林文和交纳的2016年上半年中一个月的租金，但该主张与其主张的林文和在2016年7月已交纳7-9月租金的事实相矛盾，本院不予支持。综上，本院对林文和主张的月租金及租金实际交纳期间予以支持，认定双方约定的月租金为10800元，林文和已实际交纳至2016年12月31日。关于林文和是否应承担2017年1月1日后涉案铺面的占有使用费问题，林文和实际占有使用涉案铺面至涉案铺面被拆除之日（2019年6月17日），故其应向郭汉栋、罗洁琴支付涉案铺面2017年1月1日-2019年6月16日期间的占有使用费，扣除林文和已交纳的押金10000元，林文和还应支付308960元（10800元×29个月+10800元×16天÷30天-10000元）。林文和拖欠涉案铺面的占有使用费，必然对郭汉栋、罗洁琴的资金周转产生影响，应当向郭汉栋、罗洁琴支付迟延交费期间的利息损失，一审法院在民间合法融资利率的范围内确定利息计算标准为年利率6%，并无不当。林文和以其与周巧莉于2017年1月1日签订《协议书》约定免交2017年1月1日后的租金为由，主张其不应承担2017年1月1日后的占有使用费，但一方面，在无郭汉栋、罗洁琴授权的情况下，周巧莉无权向林文和作出放弃租金的意思表示；另一方面，周巧莉在庭后提交的书面意见中称该《协议书》虽落款为2017年1月1日，但实为诉讼过程中应林文和的要求所出具，鉴于林文和持有该重要证据却不在一审中提交不符合常理，本院对周巧莉的该陈述予以采信，对林文和的该主张不予支持。对于林文和二审中提出的诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定，由于林文和在一审期间未提出诉讼时效抗辩，本院对该主张不予支持。另外，由于各方当事人均确认涉案房屋已被拆除，本案二审不再判令林文和返还涉案铺面。综上所述，根据二审查明的事实，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：1撤销海口市龙华区人民法院(2018)琼0106民初9920号民事判决；2林文和须于本判决发生法律效力之日起十日内向郭汉栋、罗洁琴支付2017年1月1日至2019年6月16日期间的占有使用费308960元及利息（利息计算标准：以林文和每月拖欠的占有使用费为基数，按照年利率6%的标准，自2017年1月1日起按月分别计算至2019年6月16日止）；3驳回郭汉栋、罗洁琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6220元，由林文和负担4425元，郭汉栋、罗洁琴负担1795元；二审案件受理费6220元（林文和预交6620元），由林文和负担4425元，郭汉栋、罗洁琴负担1795元。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 赵 曼审 判 员 谭晓梅 二Ｏ一九年十二月十二日法官助理 王曼娜书 记 员 沈 婕速录员李萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。