广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19247号上诉人兼何依橦监护人（原审被告）：陈夏云，女，1975年5月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区中山四路175号之二地下2房。上诉人（原审被告）：何祖荣，男，1968年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人（原审被告）：何依橦，女，2005年8月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：莫穗玲，广东大篆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李呈翔，男，1987年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，该所所长。委托诉讼代理人：何韦东，该所职员。委托诉讼代理人：容春碧，该所职员。上诉人陈夏云、何祖荣、何依橦（以下简称陈夏云等人）、上诉人李呈翔与被上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈夏云等人上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回越秀房管所一审的全部诉讼请求；2.越秀房管所承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。陈夏云等人作为案涉房屋的共同承租人，应享有案涉房屋的承租权。案涉房屋属于公房性质的住房，陈夏云等人一家因拆迁安置在海珠区的住房，后于2007年被通知回迁安置在案涉房屋，从2007年李呈翔与陈夏云等人共同居住在案涉房屋且共同分担房租、水电、煤气等费用。自2009年李呈翔搬离案涉房屋后，陈夏云等人独自承担房租等费用，陈夏云等人实际履行了房屋承租人的义务，故应享受房屋承租人的权利，越秀房管所未经陈夏云等人的同意随意解除租赁合同关系，显属不当。且根据《广东省公有房屋管理办法》第十一条规定，陈夏云等人名下均无自有房产，在经济及居住状况上均符合享受公房的租赁条件，越秀房管所要求陈夏云等人搬离案涉房屋，缺乏事实及法律依据。（二）一审法院适用法律错误。一审法院仅依据《中华人民共和国合同法》支持越秀房管所解除合同，属于适用法律错误。根据《广东省公有房屋管理办法》第十六条规定，基于陈夏云等人事实上履行了公有房屋承租人的义务，应享有承租人的权利，越秀房管所可以调整或收回宽余部分，但不能剥夺陈夏云等人作为承租人之一的权利。一审法院还应考虑上述规定来判决是否应该支持越秀房管所解除合同。因李呈翔已搬离案涉房屋，若一审判决第三项生效，李呈翔有理由向陈夏云等人追索该部分费用，故一审法院判决陈夏云等人按照市场价标准向越秀房管所支付搬迁期间的房屋占有使用费，显失公平。案涉房屋属于公房的性质，其租金标准不应当参照市场化的租赁租金标准，且陈夏云等人属于经济困难的人群，根据公平合理原则，一审法院应当沿用原租金标准认定房屋占有使用费。综上，恳请二审法院判如所请。越秀房管所二审辩称，不同意陈夏云等人的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。李呈翔上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回越秀房管所一审的全部诉讼请求；2.越秀房管所承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成立时可以解除合同。双方均按《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租金标准履行，合同到期后双方未再续签合同。因李呈翔账户余额不足，2019年6月份的租金未扣划成功，但7月份的租金已经交纳，越秀房管所也未通知李呈翔用现金交纳6月份的租金。李呈翔在条件改善后搬离了案涉房屋，现案涉房屋由陈夏云等人居住，即案涉房屋的实际居住人应为陈夏云等人。李呈翔在收到《解除通知》后积极配合越秀房管所解除租赁合同，但案涉房屋实际使用人是否搬离的问题属于越秀房管所应该解决的问题，与李呈翔无关。即使案涉房屋需要支付租金，越秀房管所也应当向案涉房屋的实际使用人陈夏云等人主张。综上，恳请二审法院判如所请。越秀房管所二审辩称，不同意李呈翔的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。越秀房管所向一审法院起诉请求：1.确认越秀房管所与李呈翔的租赁关系于2018年12月7日解除；2.判令李呈翔、陈夏云等人户及其同住人员将广州市越秀区中山西路235号1411房腾空交还给越秀房管所，并要求李呈翔、陈夏云等人及其同住人员迁出上址房屋，搬到其自有产权房屋即广州市海珠区南洲路宝丰街56号904房居住；3.判令李呈翔向越秀房管所支付从2018年12月7日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类型广州市房屋租金参考价标准计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区中山四路1411房，于2008年7月1日由广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局交由越秀房管所接管，接管面积45.3646平方米，使用性质为住宅。2016年12月19日，越秀房管所（出租人、甲方）与李呈翔（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中本合同承租人和申请同住的家庭成员共同承诺：本人（本合同承租人）及配偶与下列申请同住的家庭成员具有法定的赡养、抚养或收养关系，均无自有产权住房、现无租住廉租住房、其他直管公房或单位自管公房、未享受过政府购房优惠政策的家庭。该租赁合同约定：甲方将上址房屋出租给乙方作住宅使用，使用面积30.58平方米，租期自2016年7月1日至2018年6月30日；月租金额151.50元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金以委托银行划扣或支票转账的付款方式缴付给甲方；甲方委托广州市文德房地产物业管理有限公司实行乙方承租房屋的日常管理工作（包括代收缴租金、租赁管理等）；……第二十条第2项，乙方以及同住家庭成员同意并确认已认真阅读并理解本合同全部内容，自愿签订本合同，并保证遵守、履行；第3项，在合同约定的租赁期内，乙方及配偶或同住家庭成员获得了自有产权房屋的，不论获得自有产权房屋是否发生房产产权转移，甲方均有权解除本合同并收回房屋；第4项，自获得自有产权房屋之日起，必须及时告知甲方，否则甲方有权解除本合同，收回房屋；第二十一条第2项，租赁期届满未续签或合同因故提前解除时，如乙方不按甲方通知的时间腾空交回承租房屋的，则乙方除应按市国土房管局最新公布的租金参考价向甲方缴交合同到期或解除之日至乙方搬空交回房屋之日的房屋使用费，还应按该房屋使用费总额的100%向甲方支付违约金；第3项，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。合同签订后，双方依约履行。2017年11月15日，越秀房管所（出租人、甲方）与李呈翔（承租人、乙方）又签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中约定：租赁期限为2016年7月1日至2018年6月30日，月租金额为129.50元；在合同约定的租赁期内，乙方及配偶或同住家庭成员获得了自有产权房屋的，不论获得的自有产权房屋是否产生房产产权转移，甲方均有权解除本合同并收回房屋；其他内容与上述合同内容一致。2018年12月6日，越秀房管所向李呈翔发出《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》，内容为：你承租的中山四路235号1411房是我所管理的直管房，租赁合同于2018年6月30日到期。经核查，你家庭名下拥有自有产权房屋，根据《公有房产管理条例》的规定，你已不符合承租直管房的条件，现我所决定自2018年12月7日起与你终止租赁关系，同时收回房屋，请李呈翔于2018年12月20日前来我所办理退租手续，逾期未办理的，我所将通过法律途径收回房屋，同时自2018年12月7日起至该房屋实际腾空交回我所之日止，按同期房管部门公布的同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准缴纳房屋使用费等。该邮件于2018年12月7日投递并签收，签收人为“他人收”。2019年1月25日，越秀房管所向李呈翔发出《关于限期腾空房屋的通知》，内容为：我所已于2018年12月6日向你发出《关于终止房屋租赁关系并收回房屋的通知》，但你一直未来办理退租手续及将房屋腾空交回我所。现我所再次通知你，请你于2019年1月31日前到广州市文德房地产物业管理有限公司办理退租手续，并将上址房屋腾空交回我所，清缴使用房屋期间产生的相关费用。该邮件于2019年1月26日投递并签收，签收人为“他人收”。李呈翔按每月129.50元的标准向越秀房管所交纳租金至2019年5月，越秀房管所亦向其开具了全额租金发票。据广州市房地产档案馆于2019年4月22日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，李呈翔名下登记有海珠区南洲路宝丰街56号904房（住宅，建筑面积71.2324平方米）。在一审案件庭审过程中，一审法院向越秀房管所询问：如2018年12月7日送达李呈翔的《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》不发生解除合同效力，越秀房管所是否在案件中主张解除上述《广州市直管房（住宅）租赁合同》。越秀房管所请求一审法院判令解除上述于2017年11月15日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》。一审庭审中，越秀房管所与李呈翔、陈夏云等人共同确认：现涉讼房屋由陈夏云等人在使用；涉讼房屋所在路段为大塘街东鸣轩。越秀房管所与李呈翔共同确认：双方实际是按2017年11月15日签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定的租金标准履行，该租赁合同到期后，双方未续签合同。关于租金支付情况，越秀房管所表示：2019年6月的租金，因为被告在6月20日账户内余额不足，未划扣成功，7月的已划扣。李呈翔、陈夏云等人共同表示：2019年6月的确实未划扣，越秀房管所也未通知我方以现金缴纳租金，7月的租金确认已划扣。越秀房管所并表示：若法院判决解除合同，合同解除后的房屋租金参考价，因2019年的还未公布，我方同意李呈翔按2018年同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，即按60元/平方米/月的标准、以承租面积30.58平方米计；李呈翔、陈夏云等人并表示：不同意按2018年同地段同类住宅广州市房屋租金参考价计算使用费，因为无支付能力。一审法院认为，越秀房管所与李呈翔于2017年11月15日自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，越秀房管所、李呈翔、陈夏云等人双方均应依约履行。上述合同明确约定在李呈翔或同住家庭成员拥有自有产权房屋的情况下，越秀房管所有权解除合同并收回房屋，现李呈翔名下已有自有产权房屋，违反了合同的约定。越秀房管所虽向李呈翔发出了《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》，但一直按原约定的租金标准向李呈翔收取租金，故上述《关于终止房屋租赁关系及收回房屋的通知》不发生解除租赁合同的效力。越秀房管所、李呈翔双方仍为不定期租赁关系。越秀房管所要求确认双方租赁关系已于2018年12月7日解除的诉讼请求，欠缺理据，一审法院不予支持。越秀房管所现要求解除该合同的诉讼请求则符合法律规定，一审法院予以支持。上述租赁合同解除后，李呈翔及其同住人员应将涉讼房屋腾空交还给越秀房管所。至于越秀房管所要求李呈翔户及其同住人员迁往海珠区南洲路宝丰街56号904房的诉请，因李呈翔户及同住人员对于越秀房管所并不负有一定要迁至某地的义务，故对越秀房管所的该项诉讼请求，一审法院不予支持。考虑李呈翔的同住人员陈夏云等人的现居住状况，一审法院酌定给予陈夏云等三个月的搬迁过渡期。另，在双方的租赁关系解除前，李呈翔向越秀房管所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后，越秀房管所要求参照房管部门公布的2018年同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条的规定，于2019年7月31日判决如下：一、自判决发生法律效力之日，越秀房管所与李呈翔于2017年11月15日就广州市越秀区中山四路235号1411房签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》予以解除；二、自判决发生法律效力之日起7日内，李呈翔向越秀房管所缴纳2019年6月及自2019年8月至判决发生法律效力之日止的租金（按129.50元/月计付）；三、自判决发生法律效力之日起三个月内，李呈翔、陈夏云等人户（含同住人员）将广州市越秀区中山四路235号1411房腾空交还给越秀房管所；搬迁期间，李呈翔应按月向越秀房管所缴纳上述房屋的使用费（按60元/平方米/月为标准，以承租面积30.58平方米计付）；四、驳回越秀房管所的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由李呈翔负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：李呈翔签订的租赁合同中同住人员不包含何祖荣、何依橦。李呈翔表示：同意解除合同交还房屋，但不愿意支付争议的使用费。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：案涉房屋应否交还。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，案涉租赁合同约定，在合同约定的租赁期内，李呈翔及配偶或同住家庭成员获得了自有产权房屋的，不论获得自有产权房屋是否发生房产产权转移，越秀房管所均有权解除合同并收回房屋。上述内容是双方关于解除条件的约定，现李呈翔已经取得了自有产权房屋，因此，合同约定的解除条件已经实际成就，一审法院判令解除案涉合同及交还房屋，并判令支付争议期间的租金及使用费，上述处理并无不当，本院予以维持。李呈翔上诉提出不应由其承担使用费，明显缺乏合同依据，本院不予采信。由于案涉合同确认解除，陈夏云基于同住身份关系入住房屋的基础已经丧失，而何祖荣、何依橦并非案涉合同载明的同住人员，其居住在案涉房屋没有合法依据，故一审法院判令三人腾空交还房屋及支付占用费，具有事实及法律依据，本院予以维持。对于陈夏云等人提出无房屋居住以及李呈翔隐瞒相关事实导致其受损，均可以另循其他救济途径予以解决，上述理由均不得对抗合同赋予越秀房管所的约定解除权。综上所述，陈夏云等人、李呈翔的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由陈夏云、何祖荣、何依橦负担50元，由李呈翔负担50元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十九日书记员  杨希曾龙辉