四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终10922号 上诉人（原审原告）：赵小龙，男，1980年7月3日出生，汉族，住成都市青白江区。 上诉人（原审原告）：陈丹，女，1981年12月13日出生，汉族，住成都市青白江区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘洋，四川胡云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华益房地产有限责任公司，住所地：成都市二环路东四段24号附20号。 法定代表人：刘力辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈华，四川达和律师事务所律师。 上诉人赵小龙、陈丹因与被上诉人成都华益房地产有限责任公司（以下简称华益公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初767号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年7月9日报请本院审判委员会讨论本案。本案现已审理终结。 赵小龙、陈丹上诉请求：请求依法撤销成都市青白江区人民法院（2018）川0113民初767号民事判决，依法改判支持赵小龙、陈丹全部诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋应为简装房，一审法院事实认定错误。1.双方签订的商品房买卖合同明确约定装修水平为简装，房管局的预售备案登记也列明了装修价和清水价，华益公司是以简装标准进行预售以及修建。2.案涉商品房买卖合同补充协议属于格式合同，有关购买者重大责任免除的条款，系华益公司恶意免除案涉合同约定的装修责任，明显加重了购房者的义务。且华益公司并未对该条款予以提示注意，也并未充分解释说明，该条款无效。3.案涉补充协议违反了合同第三十九条第二款的明确约定，不合理免除了华益公司承担的责任，应当无效，相关约定仍以案涉合同约定的简装房为交付标准。4.房管局的合同登记备案证明了案涉房屋为简装房。5.购房者出具的放弃装修承诺书更证明案涉合同的真实意思表示是按简装房屋交付案涉房屋。二、案涉承诺书系购房者单方出具，在效力上属于单方承诺，而华益公司通过在房管局备案的形式对购房者放弃装修的单方承诺予以明确拒绝。事后，购房者又多次明确表示要求华益公司按简装交付案涉房屋，是对单方承诺放弃装修的撤回。双方从未就放弃装修达成合意，华益公司仍应按简装向购房者交付案涉房屋。 华益公司辩称，1.在周边二手房价格因限购政策普遍上涨的情况下，华益公司为将案涉合谊小区打造成青白江的样板小区，投入了高于行业标准和同期申报小区的建筑成本。故公司申报预售时和同期申报的小区都采用了局部装修价格或全装修加清水房价格的方式。在房屋销售过程中，由于购房者大多数都不接受统一的装修风格，为此，如购房者不接受开发商的局部装修的，购房者可自愿签订放弃由开发商统一装修的承诺书享受一定的房款优惠。2.华益公司预售申报时，房管局网签系统中商品房买卖合同列明装修价格为每平方米1600元，该格式合同不能进行修改。购房者享受房款优惠和签订承诺书的同时即放弃《商品房买卖合同》中第四条载明的关于装修的权利。上述情况，华益公司在与购房者签订合同时，均予以充分说明并着重进行了解释，购房者签订合同及放弃装修系自愿行为且是真实的意思表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。 赵小龙、陈丹向一审法院起诉请求：华益公司退还赵小龙、陈丹房屋装修款人民币172870元。 一审法院认定事实：2017年10月11日，赵小龙、陈丹与华益公司签订《合谊·同华商品房认购书》，认购华益公司开发的合谊·同华项目3幢2单元3层302号房屋，测绘建筑面积98.59平方米，房屋售价为731042元，认购房屋定金为30000元，并约定从签订认购书起7日内签订《商品房买卖合同》。签订认购书当天，赵小龙、陈丹向华益公司支付了定金30000元，还向华益公司出具了一份《承诺书》，载明：“本人郑重放弃贵公司所提供的一切房屋室内装修，贵公司仅需按照清水房的交付标准向本人交付房屋。本人承诺：1.不因房屋装修交付标准问题要求贵公司减少、退还购房款；2.不因房屋装修交付标准问题追究贵公司任何责任；3.不因房屋装修标准问题拒绝接收房屋。”该《承诺书》有赵小龙、陈丹的亲笔签名和捺印。 2017年10月17日，赵小龙、陈丹与华益公司在案涉《合谊·同华合同签约审核表》上签字确认涉案房屋的原单价为每平方7414.97元，原总价为731042元，经团购优惠15000元、认筹优惠2000元、放弃精装优惠1%（即7310元），折后单价为每平方7168.39元，房屋总价款为706732元。 2017年10月18日，赵小龙、陈丹与华益公司就买卖该房屋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）和《商品房买卖合同附件与补充协议》（以下简称“补充协议”）。关于商品房基本情况，合同第四条约定，该房屋的预测建筑面积共98.59平方米，其中套内建筑面积84.2平方米，装修水平为简装，装修标准是1753.42元/每平方米。关于装饰装修及相关设备标准，该合同第二十条第三款约定为附件六，但附件六所列举的外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户等项目的空格部位均填写符号“×”以示删除。补充协议第七条对房屋交付作出特别约定：“该房屋交付时为未经装修的清水房”，补充协议附件六对装饰装修及相关设备标准作出约定：外墙为石材、面砖、外墙涂料组合，起居室的内墙和顶棚为腻子、室内地面为水泥砂浆抹面，厨房和卫生间的地面和墙面为水泥砂浆抹面、顶棚为结构原面，阳台为玻璃栏板不封闭，电梯为品牌电梯，管道为PPR给水管/PVC排水管，窗户为铝合金门窗，入户门为防盗门、钢制防火门。关于计价方式与价款，合同第八条约定，按照套内建筑面积计算该房屋的单价为每平方米8393.49元，总价款为706732元。关于付款方式及期限，该合同第九条及附件四约定，赵小龙、陈丹于2017年10月18日前支付首期房款216732元（已支付的30000元抵作商品房价款），余款490000元采用公积金贷款方式支付。关于交付时间和手续，该合同第十八条约定，华益公司在2018年6月30日前向赵小龙、陈丹交付该房屋。关于合同备案，该合同第二十四条约定，华益公司在合同签订之日起30日内办理预售合同登记备案手续。在合同文本的签字页，有一处赵小龙、陈丹手写形成的字迹，其内容为“本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准”。此后，双方未就装饰装修的标准问题达成其他协议。 预售合同签订后，赵小龙、陈丹依约向华益公司支付了首付款186732元，华益公司亦依约办理了合同登记备案手续。《商品房买卖合同摘要》显示合同签约备案号为1008456，该房屋的清水成交价为533862元、装修成交价为172870元，合计价款706732元。2017年11月14日，赵小龙、陈丹与中国工商银行股份有限公司成都青白江支行签订《个人住房公积金借款合同》，借款490000元用于购买涉案房屋，并将此款直接划入指定的华益公司收款账户。案涉房屋现处于未经装修的清水房状态，华益公司尚未向赵小龙、陈丹交付。 一审法院认为，赵小龙、陈丹与华益公司之间签订的认购书、合同和补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据当事人的主张，本案的争议焦点是：1.赵小龙、陈丹签署《承诺书》的行为是否符合显失公平的构成要件，是否可以行使撤销权；2.双方关于涉案房屋装修水平的真实意思表示是清水房还是简装房。对此，一审法院分述：第一，关于撤销《承诺书》的问题。赵小龙、陈丹主张华益公司利用自身所处的优势地位和赵小龙、陈丹没有买房经验、缺乏判断力，隐瞒房屋备案信息、诱使赵小龙、陈丹接受重大不利条件而签订《承诺书》，构成显失公平。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条关于“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，赵小龙、陈丹作为与华益公司平等的民事主体而签署《承诺书》时并非处于危难、危险状况和境地，而具有充分自由的意志，赵小龙、陈丹若有疑义，完全可以拒绝签署或者另择交易对象，不存在处于危困状态的情形。而且《承诺书》关于放弃室内装修、仅需按照清水房交付的表述清楚、明确，赵小龙、陈丹作为完全民事行为能力人按照一般的生活经验或者交易经验即可对此后果有完全的认知，不存在字面意义无法理解、行为人缺乏判断能力的情形。因此，赵小龙、陈丹签署《承诺书》的行为不符合显失公平的构成要件，一审法院对其撤销《承诺书》的诉讼请求不予支持。第二，关于涉案房屋装修水平的问题。赵小龙、陈丹认为涉案房屋的装修水平应为简装，其支付的房屋价款包含装修款，否则将超过备案价格、违背房地产调控政策，因而要求华益公司退还装修款。但结合全案证据来看，前有签署《承诺书》放弃装修要求的承诺，后有《签约审核表》签字确认享受放弃精装的1%优惠，再有预售合同第二十条第三款及其附件六不对装修水平进行具体约定，反而补充协议第七条明确约定为未装修的清水房，补充协议附件六约定的各项标准也不是简装水平。因此，一审法院确信双方的真实意思表示是按照706732元的总价款以未经装修的清水房状态交付涉案房屋。一审法院认为，赵小龙、陈丹与华益公司双方以706732元的总价款购买清水房系双方协商议定，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故赵小龙、陈丹要求华益公司退还装修款172870元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回赵小龙、陈丹的全部诉讼请求。一审案件受理费 1879元，由赵小龙、陈丹负担。 二审审理过程中，华益公司围绕上诉请求提交以下证据：1.合谊同华项目1栋钥匙领取签收表，拟证明该栋上百户的业主已经签收案涉楼盘房屋并领取钥匙；2.案涉房屋验收表，拟证明案涉小区业主接受清水房交付的现状。赵小龙、陈丹质证认为，对于上述证据的真实性、合法性予以认可。但是以上证据只能证明案涉楼盘1栋的情况，和本案没有关联性，赵小龙、陈丹并没有签收案涉房屋。 本院经审查认为，对于华益公司提交的签收表、验收表的真实性、合法性予以认可，该签收表、验收表也能佐证该楼盘开发商与购房者普遍达成的真实意思是按照约定的总价款购买清水房，对上述证据予以采信。 本院二审对一审法院查明事实予以确认。另查明：华益公司就案涉合谊·同华楼盘的房屋已向多数业主交房。赵小龙、陈丹尚未接收案涉房屋。 本院认为，关于赵小龙、陈丹主张案涉《承诺书》显失公平、行使撤销权是否成立的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。从该法律规定看，签订合同系一种双方民事法律行为，公平原则的实质在于均衡双方当事人的利益，对合同显失公平的认定应当结合双方当事人地位是否对等、一方获得的利益或另一方所蒙受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量。本案中，作为购房者的赵小龙、陈丹和开发商华益公司的民事地位平等，双方在签署《承诺书》时并非处于危难、危险状况和境地，赵小龙、陈丹在案涉《承诺书》中放弃室内装修、仅需按照清水房交付、放弃追责的表述清楚明确，按照一般的生活经验或者交易经验即可对签署后果有完全的认知，不存在行为人缺乏判断能力或难以判断的情形。赵小龙、陈丹基于自愿购买案涉房屋并签署承诺书，且结合当时商品房购买的状况，其亦不能举证证明购买案涉房屋使其利益受到损害。赵小龙、陈丹签署《承诺书》的行为不符合法律规定的显失公平的民事法律行为的构成要件，故本院对赵小龙、陈丹关于撤销《承诺书》的诉讼请求依法不予支持。 关于案涉《商品房买卖合同附件与补充协议》中有关交付及装修标准的约定是否应当认定为系免除华益公司重大责任的无效格式条款的问题。本院认为，案涉补充协议相关条款符合预先拟定并可重复使用的特征系格式条款，但只要该格式条款不属于合同法规定的格式合同禁止条件、不违反法律的禁止性规定，就应属有效。赵小龙、陈丹在本案审理中不能举证证明相关条款存在违反法律规定，侵害国家、集体或者他人的合法权益，损害社会公共利益或者免除义务人的法律责任，加重权利人的责任等法律禁止的情形，故案涉补充协议有关于交付及装修标准的约定对双方当事人均有约束力。 关于华益公司和赵小龙、陈丹关于案涉房屋装修水平的真实意思表示系清水房还是简装房的问题。本院认为，赵小龙、陈丹出具的承诺书和其与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议作为一个前后连贯的意思表示应进行整体认定。在案涉补充协议有关于交付及装修标准的约定对双方当事人均有约束力的情形之下，从购买房屋的过程来看，赵小龙、陈丹签署《承诺书》放弃装修要求、在《签约审核表》签字确认享受放弃精装的1%优惠，加之合同及补充协议均未对房屋装修标准进行约定，结合当时房地产限购、限价政策和商品房及二手房屋买卖的价格，可以认定双方的真实意思表示是按照706732元的总价款购买清水房。故华益公司与购房者应按照以706732元的总价款购买清水房的真实意思表示履行，对赵小龙、陈丹基于撤销承诺书后要求退还装修款的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，赵小龙、陈丹的上诉请求不能成立，应依法予以驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3758元，由赵小龙、陈丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 冯 璐 二〇一九年十二月三日 书记员 何佳林