湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3463号上诉人（原审原告）：李华靖，女，1977年12月15日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上诉人（原审原告）：李灶兵，男，1977年10月9日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人李华靖、李灶兵因与上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李华靖、李灶兵上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判嘉瑞公司承担逾期交房违约金29560元（在一审判决数额上增加22194.61元，自2017年1月1日按房屋价款285333元的0.02%计算日息至2018年6月3日）；2、本案所有的诉讼费用由嘉瑞公司承担。事实和理由：1、一审法院在未认定李华靖、李灶兵损失的基础上，认为逾期交房违约金万分之五过分高于损失，属认定事实不清。嘉瑞公司提交的《房屋租金合同》双方当事人均未到场，无法证明该合同的真实性。即便合同是真实的，也不能视为嘉禾县租房市场的普遍价格，房屋租金可能由于亲属、朋友关系等原因产生巨大变化，只有调查嘉瑞景程周边租房市场租金的普遍情况才能认定该片区域内同等类型、同等面积房屋的一般租赁价格。李华靖、李灶兵的损失还包括因延期交付造成装修成本的增加，影响房屋处分利益损失等，按照万分之二主张逾期交房违约金合理合法。2、《商品房买卖合同》是基于双方真实意思表示而签订，合法有效，一审法院擅自将逾期交房违约金降低至万分之0.5，侵害了李华靖、李灶兵的合法权益，属适用法律错误。嘉瑞公司处于强势地位，为销售房屋违约金高于买受人的违约金是正常现象，如认为依照日息万分之五计算数额过高，依据郴州市类似的判决，应认定日息万分之二的违约金。违约金既有补偿性质也有惩罚性质，如按照每日万分之0.5的标准，年利率仅为1.8%，远低于银行的同期贷款利率，且李华靖、李灶兵在签订合同前已经付清了全部房款，嘉瑞公司的合同利益和开发楼盘的利润已经提前兑现，过低的违约金对嘉瑞公司没有惩罚作用。综上，请求将本案发回重审或予以改判。嘉瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李华靖、李灶兵的全部诉讼请求；2、李华靖、李灶兵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院关于嘉瑞公司违约的认定缺乏事实依据和法律依据，更与双方签订的《商品房销售合同》约定严重不符。《商品房销售合同》及《补充协议》中关于水、电、燃气开户费等费用属于李华靖、李灶兵要积极履行的合同义务，而不是一审法院认定的嘉瑞公司应有通知的附随义务。合同约定交房时间为2016年12月31日前，李华靖、李灶兵应在此之前积极缴纳水、电、燃气开户费等费用，李华靖、李灶兵延迟缴纳，嘉瑞公司可以拒绝交付而不承担违约责任。嘉瑞公司通知李华靖、李灶兵于2018年1月20日预交房，李华靖、李灶兵拖延收房。因此，即使嘉瑞公司交付具有一定的延迟，李华靖、李灶兵收房亦存在严重的违约行为。2、一审法院关于政策原因及不可抗力认定错误。政府逾期交地13个月，虽然该事实在签订《商品房销售合同》之前，但不能否认给嘉瑞公司开发建设造成较大的影响，构成合同约定的不可预测且不可控制的政策性因素。2015年7月至2016年12月，嘉禾县累计有效降水天数为273天，比往年多出近三个月，嘉瑞公司不冒雨施工是为了保证工程质量，符合不可抗力的法定情形。一审法院忽略了雨水天气对建筑施工行业的影响，要求嘉瑞公司能预测未来一年的天气情况，加重了嘉瑞公司的合同责任。综上，嘉瑞公司在合同履行过程中没有故意损害李华靖、李灶兵合法权益的违约行为，延期交房合理、合法，应依法裁判。针对李华靖、李灶兵的上诉，嘉瑞公司辩称，1、一审法院关于违约金的调整是依据合同法的相关规定作出，嘉瑞公司不认可在合同履行过程中存在违约行为，是否应当支付违约金，由二审法院依法处理。2、根据合同及补充协议约定，需要李华靖、李灶兵办理开通手续，未按约定缴纳维修基金、煤气开户费、契税等代收代缴相关费用，嘉瑞公司可拒绝交房，并不承担违约责任。针对嘉瑞公司的上诉，李华靖、李灶兵辩称，1、关于相关费用的代缴，嘉瑞公司没有明确通知如何缴纳、缴纳多少，其具有通知义务。签订合同时，嘉瑞公司已收取了部分契税、维修基金，并告知业主剩余费用在交房时一并收取，但在约定交付时间没有拿出达到交房条件的相关文件，造成业主拒绝收房。我国相关法律法规没有预交房概念，嘉瑞公司至今都没有拿出综合验收合格的备案登记。2、关于不可抗力情形的问题，根据合同约定，如发生不可抗力，开发商应在三十日内书面告知买受人，而本案中，买受人从未收到过任何存在不可抗力的书面通知。土地交付时间是2013年12月31日，合同签订时间是2015年到2016年，不影响合同签订的内容，如因第三方引起开发商违约，则是开发商与第三者的法律关系，而不能突破合同相对性影响本案合同。嘉瑞公司提交的气象局资料无法反映降水量是否达到足以影响施工的情形，其作为工程建设主体，应当考虑天气因素，合理安排施工任务。3、合同约定买受人的义务只是办理开通手续，并不是逾期交房就不承担责任。李华靖、李灶兵向一审法院起诉请求:1、请求法院依法判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金人民币73902元(自2017年1月1日按房屋价款的0.05％计算日息至2018年6月3日)；2、请求法院依法判令本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院认定事实:2016年3月25日李华靖、李灶兵（买受人）与嘉禾县嘉瑞置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，双方约定：买受人购买的商品房为嘉瑞景程商住小区项目中的3栋6层2单元603号房，按建筑面积计算单价2159元/㎡，房款总金额为285333元，付款方式为商业贷款，买受人于2016年3月25日前支付首付款65333元，其余220000元向中国建设银行贷款。出卖人交房期限为2016年12月31日前；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：出卖人可予以延期交房的情形：1）不可抗力或因政策性因素导致无法正常施工且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2)买受人逾期支付房款；3）至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的。逾期付款的违约责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定的时间付款的，分别按如下处理（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.00的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的0.05%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.00的违约金。逾期交付的违约责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付给买受人的，分别按如下处理（1）逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2.00的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5.00的违约金。另查明，李灶兵于2016年5月6日签订了贷款合同。李华靖、李灶兵于2018年5月29日向嘉瑞公司交纳自来水户头费、燃气管道费，李华靖、李灶兵于2018年6月3日接收涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李华靖、李灶兵与嘉瑞公司签订的《嘉禾县商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同的约定全面履行各自承担的义务。本案争议的焦点为：一、嘉瑞公司是否应承担逾期交房违约责任。现阐述如下：商品房交付使用前属于开发商管理或掌控之中，是否达到交房条件只有房地产开发商首先知晓。本案双方合同和协议中尽管未明确水、电、燃气开户费等代缴费用如何收取，但房地产开发商在最先知晓商品房符合交房条件后，应有通知买受人缴纳水、电、燃气开户费等代缴费用的附随义务，本案嘉瑞公司并未举证已书面通知买受人在约定交房日期前来缴纳水、电、燃气开户费等代缴费用的证据。且房屋交付必须符合法律强制性规定，必须有竣工验收合格的备案证明才能交房给买受人，嘉瑞公司在约定交房日期前并未完成竣工验收备案，而在2019年1月才进行竣工验收，是嘉瑞公司违约在先，故嘉瑞公司辩称买受人在未交清房款或应付的代收代缴费用前，出卖人有权拒绝交房，无需承担违约责任的意见，不予采纳。另降雨系正常的自然现象，2015年7月-2016年12月嘉禾县有效降水天数273天，亦为本地通常的气象表现形式，而非异常天气，开发商可根据正常的自然条件合理安排工期，在签订合同时有合理的预见，确保约定的期限内依法交付房屋，故不属于不可抗力。本案政府行为也是正常经营的风险，并非嘉瑞公司违约免责的理由，且嘉瑞公司是在政府于2015年1月21日供地后才与李华靖、李灶兵签订合同，嘉瑞公司应对交房的期限具有合理预见的能力。即使降雨和政府迟延供地为不可抗力，根据双方合同约定的第十条第二款及其补充协议第四条，出卖人在事实发生之日起30日内书面告知买受人，故对嘉瑞公司辩称不可抗力和政策性因素导致延期交房的理由，不予采纳。李华靖、李灶兵已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务，嘉瑞公司应在2017年6月30日前把房屋交付给李华靖、李灶兵，现因嘉瑞公司未在约定期限将上述房屋交付李华靖、李灶兵,且已超过90日,嘉瑞公司的行为构成违约,故对于李华靖、李灶兵要求嘉瑞公司给付逾期交房违约金的诉讼请求的合理部分予以支持。关于逾期交房违约金标准的计算问题,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案中,李华靖、李灶兵主张按每日万分之二的标准计算违约金,但未举证因嘉瑞公司延期交房导致的具体损失，综合目前房地产市场的价格及房屋租赁价格,李华靖、李灶兵主张标准过高,故对嘉瑞公司诉讼中主张降低违约金的意见予以采纳，一审法院酌情予以调整将违约金标准调整为日万分之0.5计算,即2017年1月1日至2018年6月3日，共计518天，逾期交房的违约金为7390.12元(285333元×0.00005×518天=7390.12元)。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告李华靖、李灶兵支付违约金7390.12元。二、驳回原告李华靖、李灶兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费824元，由原告李华靖、李灶兵负担742元，被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担82元”。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于：一、涉案商品房交付时间如何确定；二、嘉瑞公司是否存在免责情形；三、违约金如何计算。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。作为商品房开发企业，房屋应当验收合格是商品房买卖合同关系中交付的前提。本案中，至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目验收合格，故应当认定至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目才符合交付条件。但是，购房户实际接收房屋的行为，应当视为双方对房屋交付达成新的一致意见，故本案的房屋交付时间应当认定为2018年6月3日。关于焦点二。根据以上分析，嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析，嘉瑞公司上述理由不能成立。但是，双方在合同中明确约定了“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。”本案中，李华靖、李灶兵尚未交清契税、维修基金，嘉瑞公司可以根据合同的约定拒绝交房。关于焦点三。由于嘉瑞公司存在延期交房的违约行为，而李华靖、李灶兵存在未依约交清契税、维修基金情况，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”结合本案实际情况，应互不追究违约责任。综上所述，李华靖、李灶兵的上诉请求不能成立，应予驳回；嘉瑞公司的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初250号民事判决；二、驳回李华靖、李灶兵的诉讼请求。一审案件受理费824元，二审李华靖、李灶兵预交案件受理费355元，嘉禾县嘉瑞置业有限公司预交案件受理费50元，均由李华靖、李灶兵承担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月二日法官助理王璐书记员刘娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。