北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11126号上诉人（原审原告、反诉被告）：张博楠，女，1990年3月1日出生。委托诉讼代理人：戚璟，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣海勇，北京市中通策成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，北京中关村国际商城发展有限公司职员。委托诉讼代理人：杨立涛，男，北京中关村国际商城发展有限公司职员。被上诉人（原审被告）：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院6号楼101内（6-3-102B）。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员。上诉人张博楠因与被上诉人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称商城公司）、北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初5025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张博楠上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，改判支持张博楠的一审诉讼请求，驳回商城公司的一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.商城公司提供的租赁物面积与合同约定的面积存在极大差距，故商城公司应返还张博楠多支付的房屋租金。张博楠拒交租金是行使抗辩权，不构成违约。鉴定不能是因为商城公司不配合，故应由其承担不利后果；2.一审法院认定合同解除时间有误，合同解除时间应为2016年6月24日；3.一审法院认定张博楠占用房屋错误，商城公司已经实际收回房屋；4.伟励公司未提供综合管理服务，应退还其收取的综合管理费；5.三被上诉人对张博楠承租房屋拉闸断电，已构成侵权，故应赔偿张博楠损失；6.一审法院认定的违约金过高；7.被上诉人使用的是格式合同，一审法院对此未予认定。商城公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。伟励公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。康景公司书面辩称，认可一审判决。张博楠向一审法院起诉请求：1.判令商城公司退还多收取的房屋租金20103元；2.判令伟励公司退还综合管理费45235元；3.判令康景公司退还多收取的物业费6542元；4.判令上述三公司赔偿各项经济损失共计10万元。商城公司向一审法院反诉请求：1.判令商城公司与张博楠签订的《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》于2017年2月16日解除；2.判令张博楠腾退北京市昌平区北清路1号院8号楼8-1-102号的商铺（以下简称涉案房屋）；3.判令张博楠支付欠交的租金49852.98元（2016年8月16日至2017年2月15日）；4.判令张博楠支付滞纳金共计38100.54元；5.判令张博楠补交免租期租金16343.66元；6.判令张博楠支付违约金24515.49元。一审法院认定事实：2015年7月21日，商城公司（甲方）与张博楠（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-1-102号的商铺出租给乙方。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该补充协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为80.59平方米。若该物业租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为36个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2018年8月31日止。第七条约定：该物业的日租金以建筑面积计算，租金递增标准为每年5%，第一、二、三个租赁年度的日租金标准分别为3.38元/平方米、3.55元/平方米、3.73元/平方米。每三个月为一个付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日租金。第八条约定：乙方在签署本补充协议之日起5日内，向甲方交纳首期租金24515.48元。此后乙方应在每个付款周期到期10日前，向甲方支付下一个付款周期的租金，以此类推，直至合同期届满。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十九条约定：经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为2个月。自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年10月31日。第二十二条约定：若在租赁期间内因乙方原因解除本补充协议，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理费标准补缴免租期的租金和综合管理费。第六十五条约定：乙方应在签订本补充协议的同时，与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，与甲方指定的经营管理公司签订综合管理服务合同。第六十九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业：（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）逾期欠缴各项费用达15日的……第七十一条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第七十二条约定：按照双方约定，甲方最迟应提前10日向乙方发出进场的书面通知。甲方未能按约定日期向乙方交付房屋的，以实际交房日期为准，免租期及租期等与实际交房日期相关的均相应顺延。第七十八条约定：乙方不履行或不完全履行合同义务，或者违反本补充协议约定的，经甲方通知后仍未改正的或者改正但不符合约定或甲方要求的，甲方有权在不事先通知乙方的情况下，采取包括但不限于停水、停电、禁止乙方及乙方的雇员进入该物业或该物业所在项目等一系列措施，同时甲方有权解除本补充协议。第七十九条约定：乙方如无正当理由而未支付或者迟延支付租金/补足租金、保证金或者其他应缴之费用，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的0.1%的标准向甲方支付违约金；若逾期超过15日，或累计30日未能按时缴足租金或其他应缴之费用，甲方有权解除合同，收回该物业。第八十条约定：如因乙方过错，甲方解除本补充协议的，乙方的租赁保证金不予退还，同时乙方向甲方另外支付相当于3个月租金的违约金。第九十八条约定：经营管理公司有权利督促乙方履行本补充协议项下的义务，如乙方出现本协议约定甲方可以解除本协议的情形，经营管理公司有权代表甲方解除本补充协议，乙方对此表示理解并予以确认。第九十九条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。第一百条约定：甲乙双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。如任何一方解除或终止本补充协议，则原合同同时解除或终止。该补充协议附件二明确约定了各期租金的应付款日期、金额及对应租期等内容。2015年6月12日，伟励公司（甲方）与张博楠（乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，提高承租该物业的价值，乙方在签订《租赁合同》的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的该物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费；本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致；甲方提供服务的对象是项目及全体经营者，乙方是否直接享受到甲方的服务，不影响甲方对本合同的履行，也不影响甲方向乙方收取综合管理费用；甲方按本合同、《租赁合同》及其他补充协议及项目相关制度规定解除本合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除；本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件。该合同还对综合管理服务内容、综合管理费标准及支付方式、综合管理保证金、双方权利及义务、违约责任等进行了约定。2015年8月18日，康景公司与张博楠签订《物业管理服务协议》，约定张博楠接受康景公司为涉案房屋的物业服务公司，并对物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理费用和维修费用、违约责任等进行了约定。2015年6月16日，张博楠向商城公司支付租金24515.48元，向伟励公司支付综合管理保证金5294.76元、租赁保证金8171.83元、综合管理费15884.29元。2015年12月1日，伟励公司出具《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知张博楠在不迟于2015年12月14日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2018年12月14日，商铺免租期为2个月，自2015年12月15日至2016年2月14日，商铺计租日期为自2016年2月15日起。后张博楠接收该房屋，并对房屋进行装修后开始经营。2016年6月24日，伟励公司向张博楠发出《解除合同通知书》，以张博楠拖欠第二期（2016年5月16日至2016年8月15日）租金24515.48元、综合管理服务费15448.29元及其滞纳金为由，通知张博楠其拟于即日起解除商铺租赁关系，并将于2016年6月30日收回商铺，要求张博楠腾空并返还商铺等。2016年7月，张博楠向伟励公司支付综合管理费15884.29元，向商城公司支付租金24515.48元。后因张博楠未支付后续租金及综合管理费，伟励公司多次书面催交。2017年2月15日，伟励公司通过邮政特快专递方式向张博楠发送律师函，以张博楠拖欠第三期、第四期综合管理费及滞纳金为由，通知张博楠自本律师函送达之日起，双方签订的综合管理服务合同正式解除，并要求张博楠在合同解除之日起15日内自行完成腾退工作等。该解除通知于2017年2月16日送达张博楠。诉讼过程中，张博楠称商城公司、伟励公司于2017年2月封锁涉案房屋，并于2017年3月4日在房门上张贴封条，商城公司、伟励公司对此予以否认，但认可张博楠于2017年2月停止经营。现涉案房屋内尚存放有张博楠的部分物品。诉讼过程中，张博楠主张涉案房屋的实测面积与合同约定面积不符，并在伟励公司起诉张博楠的另案诉讼中提出申请，请求对涉案房屋的建筑面积、使用面积进行鉴定。2019年9月16日，鉴定机构北京市测绘设计研究院作出终止司法鉴定函，以现场已进行二次划分，故需进行二次分摊，且现场鉴定及分摊工作需要相关业主配合，根据现有材料并结合现场实际情况，经该院相关技术人员分析研究，现有的鉴定材料仍不足以完成相关鉴定工作为由，终止本案的司法鉴定工作。诉讼过程中，张博楠选择以房屋租赁合同关系提起本案诉讼，但坚持要求就其诉请的经营管理费、物业费在本案中一并处理，并以商城公司、伟励公司、康景公司于2016年12月在其营业高峰期强行对涉案房屋拉闸断电，构成侵权为由，要求三公司赔偿经营损失1万元；以三公司发布虚假招商广告，构成侵权为由，要求三公司赔偿损失1万元；张博楠并要求三公司赔偿装修损失7万元、被扣押的设备用品折价款1万元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，张博楠与商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。张博楠主张该合同中相关加重己方责任的条款为格式条款，应属无效，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。根据房屋租赁合同的约定，涉案房屋租金以每三个月为一个付款周期，张博楠应在每个付款周期到期10日前支付下一期租金，现张博楠逾期未支付自2016年8月16日起的租金，应当承担相应的违约责任。张博楠主张商城公司交付的房屋实际建筑面积与合同约定面积不符，并据此认为商城公司违约在先，其拒付租金系行使合同履行抗辩权，但就其主张的事实，张博楠并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定张博楠在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向商城公司表示任何异议，故对于张博楠的辩解理由，法院不予采信。根据房屋租赁合同的约定，逾期支付租金的，应按每日0.1%的标准支付违约金，逾期超过15日后，商城公司有权解除合同，张博楠并应向商城公司支付相当于3个月租金的违约金，且伟励公司有权代表商城公司解除房屋租赁合同。伟励公司于2017年2月15日向张博楠发送律师函，以张博楠逾期未支付综合管理费为由，通知张博楠解除综合管理服务合同，其所持理由符合合同约定，该解除合同通知于2017年2月16日到达张博楠，故法院认定综合管理服务合同于2017年2月16日解除。张博楠主张伟励公司未提供综合管理服务，法院不予采信。根据房屋租赁合同及综合管理服务合同的约定，任一合同解除，其余合同亦同时解除，故法院认定房屋租赁合同亦于2017年2月16日解除。张博楠以伟励公司于2016年6月24日向其发送《解除合同通知书》为由，主张房屋租赁合同已于2016年6月24日解除，但根据本案查明的事实，张博楠于2016年7月仍向商城公司、伟励公司支付租金、综合管理费，商城公司、伟励公司予以接收且未提出异议，视为双方均同意继续履行房屋租赁合同及综合管理服务合同，故对张博楠的陈述，法院不予采信。房屋租赁合同解除后，张博楠应将涉案房屋腾退给商城公司。商城公司要求张博楠支付欠付的租金，并承担迟延付款违约金、解除合同违约金，于法有据，法院应予支持。但合同约定的违约金过高，法院酌情予以适当减少。根据房屋租赁合同的约定，若因张博楠的原因导致合同解除，张博楠应补交免租期的租金，故商城公司要求张博楠补交免租期的租金，理由正当，法院应予支持。张博楠以商城公司构成违约为由，要求商城公司退还多收取的租金，并赔偿装修损失、扣押物品损失，事实及法律依据不足，法院不予支持。张博楠以商城公司强行拉闸断电、发布虚假招商广告为由，要求商城公司赔偿损失，举证不足，法院亦不予支持。因张博楠分别与伟励公司、康景公司之间成立的合同关系与本案房屋租赁合同关系并非同一法律关系，故张博楠在本案中分别要求伟励公司、康景公司返还综合管理费、物业费，并要求伟励公司、康景公司赔偿损失，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认张博楠与北京中关村国际商城发展有限公司于2015年7月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》于2017年2月16日解除；二、张博楠于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-1-102号的商铺腾退给北京中关村国际商城发展有限公司；三、张博楠于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司租金49030.96元，并向北京中关村国际商城发展有限公司支付迟延付款违约金（其中以24515.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍自2016年8月6日起计算至实际给付之日止；以24515.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍自2016年11月6日起计算至实际给付之日止）；四、张博楠于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司解除合同违约金8171.83元；五、张博楠于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司免租期内的租金16343.66元；六、驳回张博楠的全部诉讼请求；七、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审期间，张博楠认可涉案房屋内现存放有其的物品。本院认为，张博楠与商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。张博楠主张其与商城公司之间的合同系格式合同，但未就此提供充分证据予以证明，本院对其主张不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。有关涉案房屋的实际面积是否与合同约定面积存在较大差异这一问题，《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》约定：“乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状”，且张博楠自接收房屋后未在合理期限内向商城公司就面积不符提出过异议。现张博楠主张商城公司交付给其的房屋面积与房屋租赁合同约定的面积有较大差距，缺乏依据，本院不予采信。故张博楠要求商城公司退还其多支付的租金的诉讼请求，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2016年6月24日，伟励公司以张博楠未交纳2016年5月16日至2016年8月15日期间的租金及管理费为由，向张博楠发出解除合同的通知，张博楠于当年7月补齐了当期的租金及管理费。伟励公司未对此提出异议，视为同意双方合同继续履行。张博楠主张双方合同于2016年6月24日解除没有事实依据，本院对此不予采信。此后，张博楠仍未按照合同约定，按时交纳租金，2017年2月16日伟励公司据此以张博楠迟延交纳租金为由提出解除合同，于法有据。一审法院认定双方合同于2017年2月16日解除正确，本院对此予以确认。张博楠主张其迟延交付租金系行使抗辩权，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张博楠与商城公司房屋租赁合同解除后，张博楠应将涉案房屋腾退返还给商城公司。张博楠主张涉案房屋已经被商城公司收回，但其认可涉案房屋内仍存有其物品，在此情况下，张博楠仍负有腾退和返还房屋的义务。一审法院判决其腾退房屋正确，本院对此予以确认。张博楠未按时支付房屋租金构成违约，商城公司据此要求其承担给付租金及违约金的请求，有相应的事实及法律依据，一审法院判决其给付欠付的租金，给付延迟付款违约金、解除合同违约金及免租期内租金的认定正确，本院对此予以确认。张博楠主张一审认定的违约金过高，但并未就此提供充分证据予以证明，本院对此不予采信。张博楠要求商城公司赔偿其经济损失，证据不足，本院不予支持。张博楠要求伟励公司、康景公司返还综合管理费、物业费并赔偿经济损失，但张博楠与伟励公司、康景公司之间与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，且张博楠明确表示本案基于房屋租赁合同提起诉讼，故张博楠的上述请求，本院不予处理。综上所述，张博楠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4173元，由张博楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月十六日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星