北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16557号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈玫洁，女，1981年4月14日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马美惠，女，1969年11月8日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王宏利，女，1971年3月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王颖，北京市融商律师事务所律师。上诉人陈玫洁因与被上诉人王宏利房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初57221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈玫洁上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续履行合同或者王宏利赔偿陈玫洁装修费218000元及违约金18400元、门锁350元、垃圾清理费600元、装修管理费540元、修壁挂炉费用1400元、退还押金9200元；2.一、二审诉讼费由王宏利承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。王宏利交付的北京市朝阳区某处房屋（以下简称涉案房屋）无法居住，设施严重腐蚀老化，屋内垃圾成堆、蚊虫肆虐，其不完成附随义务、不交付配套设施，致使陈玫洁无法按照合同日期装修使用房屋，合同目的无法实现。王宏利的具体违约如下：1.屋内垃圾成堆，下水严重堵漏，每个房间跑水被泡严重，潮湿肮脏，需要等房屋晒干才能装修，耽误工期一个月，给陈玫洁带来损失。2.房屋的采暖炉年久失修，损坏严重经常出现故障，王宏利承诺予以维修或更换全新，但至今没有履行相应的责任和义务，致使陈玫洁无法做饭、洗澡，不得不自己花钱多次维修，严重影响陈玫洁的生活，居住目的不能实现。3.合同第十条约定，甲方承担物业管理费，装修物业费应该由王宏利交纳。2018年10月10日双方签订合同约定，合同生效之日起10天内，房屋交付给乙方。但直至10月22日王宏利遗留在房间和走廊的旧烂柜子椅子所有垃圾依然没有清理干净。几户邻居反复向物业投诉，物业也多次上门催促，王宏利以种种借口推脱。最后物业公司清理垃圾，并开垃圾运费单600元和装修管理费540元。陈玫洁代缴的垃圾费和装修管理费共计1140元。但王宏利至今没有支付给陈玫洁该项费用。由于王宏利不配合，给陈玫洁带来极大困扰，耽误装修工期，王宏利应当赔偿损失。4.合同中约定由王宏利提供床和床垫，但至今王宏利没有提供。5.直至今日，王宏利还差交付一把次卧钥匙及一把防盗门钥匙和一个门禁卡。6.合同中约定燃气卡和电卡必须于合同签订当日交接给陈玫洁，但王宏利拖至2018年10月23日才交付，严重影响了装修施工，陈玫洁无法做饭洗澡、冬天生活供暖无法正常使用。7.由于签订租房合同时男房东在国外，临时草拟合同发邮件给女房东与陈玫洁签合同，因里面存在许多不完善条款，经与男房东商量后，男房东答应回国后可当面协商重拟合同。所以男房东在合同第十五条附加本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致，以补充协议为准。但后来王宏利违反诚信原则，拒绝补充协商未尽事宜，损害陈玫洁权益。综上所述，王宏利在房屋交付过程中严重违约，不履行应尽义务，严重影响了陈玫洁承租使用房屋，合同目的无法实现。由于王宏利的过错和违约，陈玫洁多产生的费用和损失应由王宏利承担。二、一审判决在事实不清、证据不明的情况下，判决解除租赁合同、判令陈玫洁腾退房屋，显失公平，严重侵害陈玫洁利益，应改判。陈玫洁花费21.8万元装修房屋，并投入大量时间精力装修房屋，是为了长期使用房屋。现在房屋焕然一新，至今还在散味阶段，没有实际居住，装修一新的房屋还没住就要腾退，显然有失公平，严重侵害陈玫洁合法权益。王宏利辩称：同意一审判决，不同意陈玫洁的上诉请求。第一，陈玫洁上诉主张继续履行合同，但其在一审中明确表示要解除房屋租赁合同，并就此提出反诉。第二，陈玫洁上诉提到的房屋问题在实际当中并不存在，在签署租赁合同之前陈玫洁就一直居住在涉案房屋内，对涉案房屋的现状非常了解，而且当时是陈玫洁主动找到王宏利要求承租。当时双方协商的是租赁时间为六年，陈玫洁提出对房屋进行装修，王宏利表示同意，双方在协商租金时已经考虑了租期长、有装修投入等因素，最终按照低于市价的租金出租，还给了陈玫洁三个月装修的免租期。陈玫洁实际支付房租是在2019年1月9日，实际入住时间是2018年10月10号。合同对于房屋现状、匹配设施以及需要交接的事项都有明确约定，陈玫洁也已签字确认，根本不存在其上诉所主张的问题。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持。王宏利向一审法院起诉请求：1.判令终止房屋租赁合同；2.判令陈玫洁于2019年7月9日之前搬离房屋；3.判令陈玫洁支付2019年4月9日至2019年7月8日租金27600元；4.判令陈玫洁支付房屋使用费（按合同租金标准计算，自2019年7月9日至实际搬离日）；5.判令陈玫洁拆除装修、恢复房屋原状。陈玫洁向一审法院反诉请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令王宏利赔偿陈玫洁装修费用218000元。一审法院认定事实：王宏利系涉案房屋的所有权人。2018年10月10日，王宏利（出租方、甲方）与陈玫洁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋用途为住宅，常住人口不超过6人；租赁期限自2018年10月10日至2024年10月9日，乙方承诺全面装修房屋，所以前三个月减免房租；月租金9200元，押金9200元，租金按季度结算，由乙方于每个承租期开始前五个工作日内交付给甲方；甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方；乙方承诺出资对房屋进行整体重新装修，并负责因装修产生的相关问题的解决；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，使用期间出现的跑冒滴漏现象，由乙方自行维修，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复；乙方没有按照约定预交租金的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。2018年10月10日，王宏利将租赁房屋交付给陈玫洁。2018年10月10日，陈玫洁向王宏利支付押金9200元，2019年1月28日陈玫洁向王宏利支付了2019年1月9日至2019年4月8日的租金27600元，2019年7月11日陈玫洁向王宏利支付了2019年4月9日至2019年7月8日的租金27600元。另查，双方均同意解除《房屋租赁合同》，现房屋仍由陈玫洁使用。一审庭审中，陈玫洁举出装修合同、收据等欲证实其出资对租赁房屋进行了装修。王宏利对此不予认可，称装修合同落款签字与合同头部乙方名称不一致，且没有支出钱款往来记录。一审法院认为，王宏利与陈玫洁签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定租金按季度结算，陈玫洁于每个承租期开始前五个工作日内交付王宏利，履行中陈玫洁未按照约定支付租金，构成违约。现双方均同意解除《房屋租赁合同》，法院不持异议。合同解除后，陈玫洁应将房屋腾空交还王宏利。2019年4月9日至2019年7月8日的租金27600元陈玫洁已经支付，现在房屋仍由陈玫洁使用，故自2019年7月9日起至其实际搬离之日陈玫洁应按合同租金标准向王宏利支付房屋使用费。王宏利在合同中同意陈玫洁对房屋进行装修，现双方对房屋原状均未举证，故王宏利要求陈玫洁拆除装修、恢复房屋原状的诉讼请求，难以支持。陈玫洁租赁房屋用于居住，其对房屋进行装修是为了自身使用需要，使居住环境更加舒适，陈玫洁逾期支付租金，是合同的违约方，应承担违约责任，其要求王宏利赔偿装修费用于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除王宏利与陈玫洁于二〇一八年十月十日签订的《房屋租赁合同》；二、陈玫洁于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区某处房屋腾空，交还王宏利；腾退时，不得损坏房屋建筑结构；三、陈玫洁于判决生效后七日内向王宏利支付二〇一九年七月九日起至实际腾退之日止的房屋使用费，按每月九千二百元标准支付；四、驳回王宏利之其他诉讼请求；五、驳回陈玫洁之其他反诉请求。如果陈玫洁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈玫洁提交以下证据：证据1，涉案房屋装修前后的照片打印件及视频光盘，证明陈玫洁对房屋装修有投入，原房屋因老旧问题，漏水严重，耽误了一个月的工期；原房屋破烂不堪，装修后焕然一新，如解除合同，对陈玫洁不公平。证据2，取暖炉维修单三份，证明王宏利提供的取暖炉老化严重，频繁出现事故，影响陈玫洁的日常生活使用；王宏利的爱人在签订合同前承诺更换新的取暖炉，但未实际履行。证据3，陈玫洁和王宏利微信聊天记录截图，证明合同签订后陈玫洁反复与王宏利沟通钥匙交接、水电燃气卡补办、垃圾清运事宜，并告知其屋内下水堵漏严重，影响装修，直至12月上旬也没有解决上述问题，影响陈玫洁对房屋的正常装修使用。陈玫洁一直与王宏利协商，想等上述问题解决后再交纳房屋租金，不是故意不交租金。经质证，王宏利认为：对证据1的真实性、证明目的均不认可，陈玫洁提交的装修前的照片是拆旧时的照片，不是王宏利交房时的情况，陈玫洁在合同签订之前已经在涉案房屋中居住多年，对房屋的情况非常了解，并主动要求承租，王宏利在出租房屋后未进入房屋，无法确认装修后房屋现状的真实性；对证据2的真实性、证明目的均不认可，双方在交房时签收的相关设备设施已经在合同中确认，陈玫洁未提出问题，二审中才提出取暖炉的情况，而且在签订合同时双方考虑到房屋现状和陈玫洁的装修投入，约定的房屋租金低于市场价格；证据3的真实性认可，证明目的不认可，与本案无关，合同附件明确写明大门钥匙两把、电卡1、燃气卡1、门禁卡2已经全部都交付给陈玫洁了，不存在影响其居住使用的情况，否则不可能进入房屋进行装修，陈玫洁所述情况不构成迟延支付租金的事由，与本案无关。本院经审查认为，关于证据1，本院对照片及视频的真实性予以确认，但该证据仅能证明陈玫洁对涉案房屋进行了装修，并不能证明涉案房屋在交付时的状态以及存在陈玫洁所述问题，故本院对该证据在本案中的证明目的不予确认；证据2系复印件，本院难以认定其真实性，且该材料亦不能体现出王宏利一方曾承诺更换取暖炉；证据3，王宏利认可聊天记录的真实性，本院对此不持异议，该聊天记录中反映双方曾在2018年10月10日至2018年12月10日期间就房屋的电卡、燃气卡、中介的钥匙交接、装修施工中地面潮湿等问题进行沟通，而按照合同约定，陈玫洁应于2019年4月9日支付第二季度租金时，彼时装修已经结束，上述问题已不存在，陈玫洁提交的证据不能证明其未按时交纳第二季度租金具有合理理由，本院对该证据在本案中的证明目的不予确认。二审期间，经询，王宏利明确表示不同意利用陈玫洁在涉案房屋内的装饰装修设施。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，王宏利与陈玫洁签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。根据双方的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点有二：第一，《房屋租赁合同》是否应予解除；第二，王宏利是否应赔偿陈玫洁装修损失。关于焦点一，《房屋租赁合同》是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》约定，租金按季度结算，由乙方于每个承租期开始前五个工作日交付给甲方，乙方没有按照约定预交租金的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。按照合同约定，陈玫洁应于2019年4月4日支付2019年4月9日至7月8日的租金，王宏利于2019年6月25日起诉陈玫洁至一审法院，陈玫洁实际迟延至2019年7月11日该租期结束之后方支付租金，故王宏利有权按照合同约定要求解除合同。关于陈玫洁上诉主张涉案房屋装修过程中存在的漏水问题未及时处理垃圾清运一节，《房屋租赁合同》约定陈玫洁出资装修房屋并负责因装修产生的相关问题的解决，并约定了三个月的免租期，由此可以看出，双方在签订合同时已事先考虑房屋装修中可能出现的问题并作出约定；且2019年4月应支付下季度租金时装修已结束，陈玫洁以房屋漏水耽误租期为由抗辩不支付租金，不具有合理性，本院不予采纳。关于陈玫洁上诉主张王宏利没有移交次卧钥匙、电卡、燃气卡一节，《房屋租赁合同》附件二房屋交割清单明确写明交付大门钥匙2把、电卡1张、燃气卡1张、门禁卡2张，且陈玫洁亦实际进入房屋中并进行装修，现有证据并不能证明王宏利存在未移交物品、影响陈玫洁正常装修使用涉案房屋的情况，故对其该项上诉意见本院不予采纳。关陈玫洁上诉主张王宏利未提供床和床垫、更换壁挂炉一节，双方合同中对此并未约定，陈玫洁主张王宏利一方曾对此进行口头承诺，亦未提交相应证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予采纳。综上，一审法院判决合同解除，有事实及法律依据，本院予以确认。陈玫洁一审亦明确反诉要求解除合同，现其上诉要求继续履行，依据不足，本院不予支持。合同解除后，陈玫洁应腾退房屋，并支付欠付的租金及使用费。关于陈玫洁上诉主张违约金18400元、门锁350元、垃圾清理费600元、装修管理费540元、修壁挂炉费用1400元、退还押金9200元，因一审中陈玫洁反诉未提出上述请求，王宏利亦明确表示不同意就此进行调解，故本院对陈玫洁上诉增加的请求不予处理，陈玫洁可另行解决。关于焦点二，王宏利是否应赔偿陈玫洁装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……本案中，租赁合同解除，对于涉案房屋内未形成附合的装饰装修物，陈玫洁可自行处理，但不可损毁房屋。对于形成附合的装饰装修物，因本案系陈玫洁迟延交付租金构成违约导致合同解除，在王宏利不同意利用涉案房屋内装饰装修物的情况下，陈玫洁请求王宏利赔偿装修损失，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，陈玫洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4570元，由陈玫洁负担（已交纳2775元，余1795元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  李春香审 判 员  贾 旭二〇一九年十二月十九日法官助理  贾云航法官助理  李晓晴书 记 员  陈 玥