湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11248号上诉人（原审原告）：张芳，女，1987年6月7日出生，汉族，居民身份证住址湖北省大冶市。委托诉讼代理人：钟双训，湖北楚融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉光耀之星商贸投资有限公司，住所地武昌区民主路89号1栋。法定代表人：李庭芳，总经理。委托诉讼代理人：魏亚峰，湖北林熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛曼洋，湖北林熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭雅清，女，1984年11月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：魏亚峰，湖北林熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛曼洋，湖北林熙律师事务所律师。上诉人张芳因与上诉人武汉光耀之星商贸投资有限公司（以下简称光耀公司），被上诉人谭雅清租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张芳上诉并答辩称：一、原审判决事实不清、证据不足，光耀公司应当支付张芳装修、搬迁、停业等相关损失。1、张芳作为涉案房屋拆迁前的最后实际承租人，已按照光耀公司的要求将装修发票等凭证交由光耀公司作为申领赔偿的依据，光耀公司也同意获得赔偿后，将上述款项支付给张芳，但光耀公司出尔反尔，在2016年9月领取装修、搬迁、停业等拆迁补偿款后据为己有，不支付给张芳。导致本应当由张芳享有的补偿款项被光耀公司冒领。2016年10月9日张芳与光耀公司双方合同解除后，张芳的装修、搬迁、停业损失业已发生，相关补偿业已形成，光耀公司冒领的装修、搬迁、停业损失补偿款项，应当归张芳所有。张芳虽继续使用原房屋，但该房屋并非光耀公司提供，不应当连续计算使用期限，张芳在与光耀公司解除租赁关系后，又在拆迁办处重新将案涉房屋租赁回来继续使用，双方形成新的租赁合同关系，房屋由拆迁办提供，不应当将上述使用期限算在光耀公司的房屋租期内。而错误推定装修价值消耗殆尽。二、张芳在案涉房屋交付拆迁办之后，又在拆迁办处重新将房屋租赁回来继续使用，张芳与拆迁办形成新的租赁合同关系，系另一法律关系。一审法院将张芳使用期限连续计算，明显错误。光耀公司仅提供了一年使用期间，却收取了三年的转让费，故应当向张芳退还后两年的转让费共计12万元。三、本案的民事责任也应当由谭雅清承担。综上，请求二审法院依法改判光耀公司、谭雅清支付张芳装修损失91530元、搬迂损失2000元、停业损失207000元；判令光耀公司、谭雅清退还张芳门面转让费l20000元；本案的一审、二审诉讼费由光耀公司、谭雅清承担。上诉人光耀公司上诉并答辩称：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，张芳租赁商铺实际经营至2018年3月，因此，《租赁合同》应当于2018年3月解除。张芳租赁商铺实际经营至2018年3月，《租赁合同》应当至租赁终止之日起解除，张芳应当支付租金至2018年3月份止。张芳在租赁期限内从未向光耀公司提出解除《租赁合同》，且张芳合同目的已经实现，因此不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。因此，光耀公司与张芳签订的《租赁合同》应当自张芳终止经营之日起解除，即《租赁合同》应当自2018年3月解除。二、张芳实际经营至租赁期届满，《租赁合同》目的已经实现，装修物价值己消耗殆尽，不存在装修物残值及搬迁费等费用。光耀公司不应当向张芳支付装修费及搬迁费共计2万元，即使支付该款项，也应当从张芳欠付的租金（期限自2016年10月9日至2018年3月止）内予以扣除。三、押金在社会生活中的存在就是为了防止承租人拖欠租金，减少出租人的损失。张芳至今仍未向光耀公司支付2016年10月9日至2018年3月的租金，因此门面押金应当在欠缴的租金内直接予以抵扣。因此光耀公司不应当向张芳返还门面押金6万元。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决中的第一、二、三项，并依法予以改判。本案一审、二审诉讼费均由张芳承担。被上诉人谭雅清答辩称：同意光耀公司的上诉意见。请求驳回张芳的上诉请求。张芳向一审法院起诉请求：1、请求确认张芳、光耀公司的房屋租赁合同已经解除，并判令谭雅清、光耀公司赔偿张芳各项损失300530元（装修费91530元、搬迁费2000元、停业损失207000元）；2、判令谭雅清、光耀公司退还张芳门面转让费120000元；3、判令谭雅清、光耀公司退还张芳门面押金60000元；4、本案的诉讼费用由谭雅清、光耀公司承担。一审法院查明，2011年8月31日，光耀公司经工商行政主管部门核准登记成立，营业期限2011年8月31日至2021年8月30日，经营范围金银首饰、珠宝、工艺品、饰品、服装、鞋类、预包装食品兼散装食品的批零兼营等。武汉市武昌区房地产公司民主路房产管理所（以下简称民主路房管所）将武昌区民主路88号砖混1-2层建筑面积208平方米房屋承租给光耀公司使用，月租金额为2685元。双方办理有《武汉市城镇公有房屋非住宅租约》，光耀公司自述承租上述房屋后对该房屋进行了装修改造。2015年3月16日，谭雅清代表光耀公司作为出租方（甲方）与张芳作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条房屋坐落地址，甲方出租的商铺坐落地为武汉市武昌区民主路88号一楼，建筑面积约138平方米。第二条租赁期限，租期3年，自2015年4月10日至2018年4月9日止。第三条租金和押金，1、每年租金为人民币80万元整，第一年的房租分两笔支付，第一笔付款时间为2015年3月16日，付款金额为32元整，第二笔的付款金额为2015年5月20日，付款金额为48万元整，后两年的房租为每年交付，付款时间为每年的3月10日，付款金额为80万元整，经双方协商，乙方付一个月的租金作为房屋押金，金额为6.6万元，付款时间为2015年5月20日。2、乙方必须按约向甲方缴纳租金，不得无故拖欠租金，若乙方未按约定的时间付款，甲方有权将乙方清退出场，并不需要付任何法律责任。第四条租赁期间房屋修缮，甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，乙方未经甲方同意不得擅自改动房屋结构。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏房屋架构，并不得向甲方索要装修补偿。……第九条免责条款，1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损坏毁或造成损失的，双方互不承担责任，甲方退回乙方押金人民币6.6万元整。2、如遇到政府原因房屋需要拆迁改造而造成的损失，双方互不承担责任，甲方退回乙方押金人民币6.6万元整。”谭雅清在出租方签名并加盖有光耀公司印章，张芳在承租方签名。双方签订上述《租赁合同》后，光耀公司将涉案商铺交付给张芳，张芳陈述花费91530.85元对该房屋进行了装修，租赁期从2015年4月10日开始计算，张芳向光耀公司支付了第一年80万元的年租金、18万元的转让费、6万元的押金、以及6期6.6万元的租金，共计143.6万元，租金交至2016年10月9日。光耀公司对收取143.6万元的款项不持异议。期间，光耀公司共向张芳出具了三张《收据》，共计金额86万元，三张收据上经手人处均有谭雅清的签名及加盖有光耀公司公章。因武昌区斗级营片旧城改造纳入房屋征收范围，上述房屋（民主路88号）被打围。2016年10月25日，张芳与拆迁办的曾建兵签订《临时租赁合同》，约定租赁期为一个月，即从2016年10月25日至2016年11月25日，后张芳向曾建兵指定的付海斌工商银行尾数为“4396”的账户转账16次，每月租金2万元，共计32万元。张芳提交其与光耀公司法定代表人李庭芳的短信记录，证明李庭芳曾承诺房屋拆迁时的补偿的装修款归张芳所有，光耀公司对短信记录未予认可。张芳还陈述其于2018年1月实际退场，根据其交付16个月租金的事实，张芳实际租赁应至2018年3月。现张芳提交《武昌区人民政府关于武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案》，认为补偿方案中关于征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以获得征收补偿。符合房改条件的，公有房屋承租人可向产权单位申请并按照房改政策先行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议，不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：1、公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，给予其被征收房屋价值90%的补偿，给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。2、公有房屋承租人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。现张芳以涉案房屋系旧城改造被政府征收，且光耀公司承诺获取拆迁补偿款后从补偿款项中对张芳进行补偿为由，诉至法院诉请如前。诉讼中，法院组织双方进行庭前调解，光耀公司的法定代表人李庭芳到庭明确表示涉案房屋系其公司从中华路街办事处承租而来并进行了改造，后虽领取了70余万元的拆迁补偿款，但是对其前期改造房屋的补偿，与张芳没有实际联系。一审审理中，光耀公司向法院提交武昌区人民政府中华路街办事处于2018年12月3日出具的《证明》，证实武昌区民主路88号一楼，属于中华路街办事处所有的直营公房，原房屋建筑面积约为130平方米，由街办事处租赁给光耀公司。由于房屋老旧，属危房。光耀公司对该房屋投入了大笔资金，进行了全面改造，征收时，征收补偿归街办事处，承租人为光耀公司。为了加快征收签约工作，中华路街办事处在与实施征收的单位武汉天德房征收服务有限公司签订征收补偿相关协议时，实施征收单位和街办事处均同意承租人可继续经营项目至项目整体封门打围之日。该房屋实际经营至2018年3月才完全退出经营。另，武汉市武昌滨江文化商务区管理委员会于2019年5月6日向法院出具《关于武昌区民主路88号一楼房屋征收补偿的情况说明》，载明如下：“武昌区民主路88号一楼房屋在武昌区斗级营片旧城改造项目征收范围内，该房屋系直管公房，该房屋公有房屋承租人武昌区人民政府中华路街办事处、武昌区房地产公司民主路房管所与房屋征收部门已分别签订征收补偿协议，并领取相应征收补偿。光耀公司未就民主路88号一楼房屋签订征收补偿协议。”并附有：1、武昌区人民政府中华路街办事处与武汉市武昌区房屋征收管理办公室于2016年1月30日签订的《武昌区国有土地上（单位）房屋征收补偿协议书》，中华路街办事处获得补偿款总计3151898元；2、武昌区房地产公司民主路房管所与武汉市武昌区房屋征收管理办公室于2016年1月31日签订的《武昌区国有土地上（单位）房屋征收补偿协议书》，武昌区房地产公司民主路房管所获得补偿款总计1030663元；3、武昌区人民政府中华路街办事处、武昌区房地产公司民主路房管所征收补偿款转账支票存根复印件显示武昌区人民政府中华路街办事处收到含民主路88号在内的征收补偿款8757053元，武昌区房地产公司民主路房管所收到征收补偿款1030663元。一审法院认为，本案争议的房屋（武昌区民主路88号）系中华路街办事处所有的直营公房。该房屋的公有房屋承租人为武昌区人民政府中华路街办事处及武昌区房地产公司民主路房管所。光耀公司及张芳均为公有房屋承租人下的次承租人。武昌区房地产公司民主路房管所将武昌区民主路88号砖混1-2层建筑面积208平方米房屋承租给光耀公司使用，光耀公司将上述房屋中的一楼（建筑面积约138平方米），租赁给张芳。光耀公司与张芳签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按合同的约定，全面地履行各自的义务。从2015年4月10日至2016年10月9日，张芳共向光耀公司支付了18万元的转让费、6万元的押金、以及119.6万元的房屋租金，共计143.6万元，光耀公司对此不持异议。关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本案中，因涉案房屋纳入政府征收范围，系不可抗力因素致使合同目的不能实现，张芳与光耀公司均认可房屋租金实际交付至2016年10月9日，故法院认定2016年10月9日为双方合同解除日。本案争议焦点：合同解除后的法律责任？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，光耀公司与张芳间的租赁关系因涉案房屋被政府征收，系不可抗力因素致使合同目的不能履行，就租赁本身双方应相互免责，互不向对方进行补偿。但因该地域被纳入武昌区斗级营片旧城改造项目征收范围，武昌区民主路88号的公有房屋承租人武昌区人民政府中华路街办事处及武昌区房地产公司民主路房管所分别与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订了《武昌区国有土地上（单位）房屋征收补偿协议书》，共领取4182561元（3151898元+1030663元）的拆迁补偿款。作为公有房屋承租人的次承租人光耀公司虽未直接与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订房屋征收补偿协议书，但其自认已从中华路街办事处所获得的拆迁款中得到70余万元的补偿，对其自认的事实法院予以确认，其辩称该70余万元补偿款，系对其前期房屋改造的补偿，与张芳没有实际关联的辩称意见有违《武昌区人民政府关于武昌区斗级营片旧城改建项目房屋征收补偿方案》，故对其抗辩意见法院不予支持。张芳作为涉案房屋拆迁前的最后实际承租人根据前述补偿方案，应获得相应的补偿。依据张芳主张的要求光耀公司支付300530元的诉讼请求（含装修费91530元、搬迁费2000元、停业损失207000元），因张芳与光耀公司租赁关系虽于2016年10月9日解除，但张芳在同一租赁场所又与案外人签订了《临时租赁合同》，并实际租赁至2018年3月，张芳以其实际行为表明其仍继续租赁使用涉案房屋，未存在停业事实，故对其主张的支付停业损失207000元不予支持。结合张芳已实际使用涉案房屋近三年，其原有的装修价值也亦基本消耗殆尽，根据《中华人民共和国民法总则》第六条对于公平原则的规定，酌情由光耀公司从其获得的装修补偿中向张芳支付装修费及搬迁费共计2万元。关于转让费，双方在《租赁合同》中并未就转让费事宜进行约定，一审庭审中双方均认可张芳向光耀公司支付了18万元转让费，但在合同履行过程中因遇政府拆迁，导致涉案房屋未能在合同约定期限内正常履行，张芳于2016年10月25日与案外人签订《临时租赁合同》，该《临时租赁合同》虽系另一法律关系，但张芳实际使用涉案房屋租期已基本实现了张芳、光耀公司间约定的原有租赁期限。且根据双方在《租赁合同》中对于免责事由进行了明确的约定，对此可知双方就不可抗力发生时的权利义务进行了明确的分配，故对张芳的该项诉讼请求，法院不予支持。关于退还门面押金，因双方在《租赁合同》中有明确约定“如遇到政府原因房屋需要拆迁改造而造成的损失，双方互不承担责任，甲方退回乙方押金人民币6.6万元整。”因张芳实际交付的押金为人民币6万元，故对张芳主张的要求判令光耀公司退还门面押金6万元的诉讼请求，法院予以支持。关于谭雅清是否承担本案民事责任。本案租赁合同的主体系光耀公司与张芳，谭雅清虽在《租赁合同》尾部出租人处及向张芳出具的三张《收据》的经手人处签名，但该行为并非谭雅清个人行为，根据合同相对性原则，由此产生的民事责任应由光耀公司承担。故本案中谭雅清不应承担本案民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张芳与光耀公司签订的《租赁合同》于2016年10月9日依法解除；二、光耀公司于判决生效之日起十日内向张芳支付装修费及搬迁费共计2万元；三、光耀公司于判决生效之日起十日内向张芳退还门面押金6万元；四、驳回张芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8508元，公告费260元，共计8768元，由张芳负担7268元，由光耀公司负担1500元（此款张芳已垫付，由光耀公司连同上述款项一并支付给张芳）。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，光耀公司作为出租方（甲方）与张芳作为承租方（乙方）签订的《租赁合同》约定：甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，乙方未经甲方同意不得擅自改动房屋结构。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏房屋架构，并不得向甲方索要装修补偿；如遇到政府原因房屋需要拆迁改造而造成的损失，双方互不承担责任。原审法院综合考虑到装修实际消耗、搬迁的事实、政府征收补偿方案、光耀公司自述领取补偿款以及上述合同约定等因素，采用公平原则酌情认定光耀公司支付张芳2万元并无不当。张芳认为光耀公司领取了张芳的征收补偿款的上诉理由缺乏事实和法律依据。经查实，张芳实际经营至2018年3月份，张芳所主张停业损失207000元无事实依据。涉案《租赁合同》并未就因遇政府拆迁，转让费如何承担进行约定。根据《租赁合同》中“如遇到政府原因房屋需要拆迁改造而造成的损失，双方互不承担责任，甲方退回乙方押金人民币6.6万元整。”的约定，张芳认为光耀公司应退还12万元转让费的上诉理由缺乏合同依据，本院不予采纳。本案租赁关系建立的主体系张芳与光耀公司，根据合同相对性原则，张芳要求谭雅清在本案中承担连带责任的上诉请求于法无据，本院亦不予采纳。张芳的租金交至2016年10月9日，之后未再向光耀公司缴纳过租金，光耀公司亦未向张芳催缴过租金，且涉案房屋的征收公告已于2016年3月发布，故原审法院认定涉案《租赁合同》于2016年10月9日解除符合客观事实。光耀公司认为张芳应向其支付2016年10月9日之后租金的上诉理由无事实依据和证据支撑，本院不予采纳。综上，张芳、光耀公司的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8508元，由张芳负担4254元，武汉光耀之星商贸投资有限公司负担4254元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十二月十日书记员 邬云格