黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2783号上诉人（原审原告）：桑建峰，男，1972年9月15日出生，汉族，黑龙江省大庆石化总厂化建公司职工，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：彭玉庆，内蒙古诺敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：李明军，黑龙江龙跃律师事务所律师。上诉人桑建峰因与被上诉人大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称久隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2018）黑0603民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人桑建峰委托诉讼代理人彭玉庆，被上诉人久隆公司委托诉讼代理人李明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑建峰上诉请求：1.撤销(2019)黑0603民初1499号民事判决并依法改判；2.二审法院对桑建峰要求久隆公司赔付2014年6月13日至2018年4月30日逾期办证违约金136,511元的请求予以支持。3.一、二审诉讼费由久隆公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。2012年6月23日，桑建峰与久隆公司签订了东城领秀D11号楼1单元102室的商品房买卖合同。截止2012年8月15日，桑建峰共计支付久隆公司568,000元购房款。2013年1月31日，久隆公司又向桑建峰索要20,133元，说是办理产权证费用，直到桑建峰起诉久隆公司后的2018年5月9日，久隆公司通知桑建峰去售楼中心领取产权证，但产权证办理日期却是2017年11月2日。原审法院以桑建峰给久隆公司办理产权证的20,133元费用为基数，判决赔付逾期办证违约金1753元没有法律依据。根据双方签订的合同书第8页关于产权登记的约定中，久隆公司没有在约定的720天内给桑建峰办理房屋权属证书，2012年6月23日签订的合同，720天后也就是2014年6月13日开始逾期办证违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。桑建峰交付久隆公司购房款总额568,000元，按利率6%（逾期要加30-50%罚息）计算：（568,000+20,133）×6%/365×1412=136,511元，桑建峰主张请求合理，请求二审法院依法撤销原判并改判。久隆公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审法院的判决。桑建峰向一审法院起诉请求：1、久隆公司支付桑建峰违约金94,770元（违约金自交付使用之日的2013年1月31日后第721天起算，即2015年1月21日至2017年11月2日办证结束之日期间的违约金94,770元）；2、久隆公司承担案件受理费。一审法院认定事实：桑建峰因购买久隆公司开发的龙凤区东城领秀D-11号楼1单元102室房屋分别于2011年10月17日、2012年6月23日、2012年8月15日支付久隆公司购房款341,000元、7000元、220,000元，合计568,000元；并于2013年1月31日支付久隆公司办证费用20,133元。2012年6月23日，双方签订书面《商品房买卖合同》，合同约定桑建峰购买久隆公司开发的东城领秀D-11号楼1单元102室房屋，房款为568,000元；出卖人应在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.01%向买受人支付违约金。双方均认可涉案房屋交付时间为2013年1月31日。桑建峰自认久隆公司于2016年11月20日通知其办理产权证。涉案房屋权属证书已于2017年11月2日办理完毕。一审法院认为，双方于2012年6月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。桑建峰所购房屋于2013年1月31日交付使用，按约定久隆公司应于交付房屋之日起720日即2015年1月21日前报产权登记机关备案，久隆公司未如期备案材料，该房屋直至2017年11月才取得权属证书，故久隆公司已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，桑建峰主张约定过低，不足以补偿桑建峰的实际经济损失，请求增加。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于实际造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故本案久隆公司应承担的违约金数额，应以桑建峰实际损失为限。本案中，桑建峰已向久隆公司交纳了办证费用20,133元，久隆公司迟延履行办理产权证书并占用桑建峰办证费用的行为，确给桑建峰造成经济损失。一审法院以20,133元为本金，按中国人民银行一至三年贷款利率4.75%计算2015年1月21日起至2016年11月20日止期间的利息，数额为1753元，桑建峰的该项损失予以支持。桑建峰虽交付了全部房款，但久隆公司亦将房屋交付桑建峰告使用，故桑建峰主张的违约金计算标准没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内给付原告桑建峰违约金1753元；二、驳回原告桑建峰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1515元，由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担。本院二审期间，上诉人桑建峰围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。桑建峰为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1171号、（2017）黑0603民初1168号、（2018）黑0603民初321号民事判决书共3份（均提交复印件）；2、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2519号、（2017）黑06民终1498号民事判决书共2份（均提交复印件）。欲证明，久隆公司所销售的东城领秀房屋和车库等，在订立合同中未约定违约金计算标准或约定违约金标准过低，明显存在不公平。大庆市龙凤区人民法院和大庆市中级人民法院均按照利率4%至6%之间不等作为计算违约金标准，判定被上诉人给付违约金的事实。久隆公司质证称，对上述证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，上述判决所认定的事实与本案不尽相同，且本案上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中已明确约定违约责任，原审法院也按照中国人民银行1-3年贷款利率4.75%计算，2015年1月21日起至2016年11月20日止期间的利息，原审法院适用法律正确。本院对上述证据的真实性予以确认，对桑建峰欲证明的问题，将结合案件情况予以综合认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，桑建峰与久隆公司2012年6月23日签订的《商品房买卖合同》合法有效。久隆公司在约定的期限内未能办理案涉房屋产权证，应当承担违约责任。在约定的违约金明显低于实际造成的损失时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，桑建峰有权请求人民法院予以调整。关于一审法院以案涉办证费用为基数调整违约金数额是否正确的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定精神，桑建峰因约定的逾期办证违约金过低而主张增加违约金，应以其受到的实际损失为限；又因桑建峰除案涉办证费用20,133元的利息损失外，未能举证证明还有其他损失，故其主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定没有事实基础。虽然桑建峰在二审中提交了5份判决书，但这5份判决书所涉诉求没有一起系因约定违约金明显过低而主张增加违约金，所涉法院确认的案件事实亦都是当事人没有对违约责任进行约定，因此，在上述案件事实与本案案件事实不同、所适用的法律依据也不相同的情况下，上述5份判决书对本案没有参考意义，本院不予采信。综上，一审法院以案涉办证费用为基数调整违约金数额并无不当，本院予以支持。关于桑建峰主张久隆公司赔付2014年6月13日至2018年4月30日逾期办证违约金136,511元的请求，因超出一审诉讼请求，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，桑建峰可另行起诉。综上所述，桑建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2995元，由上诉人桑建峰负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇一九年十二月六日法官助理曹利伟书记员桂博文