河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初4286号原告：漯河市利成物业服务有限公司，住所地,漯河市召陵区双汇路与解放路交叉口。法定代表人：吕冰峰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨建甫、黄亚明，该公司员工。被告：赵文彬，男，汉族，1990年2月28日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：盛利利，女，汉族，1984年11月12日出生，住河南省漯河市郾城区，系赵文彬妻子。原告漯河市利成物业服务有限公司（以下简称利成物业公司）诉被告赵文彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告利成物业公司的委托诉讼代理人杨建甫、黄亚明，被告赵文彬及其委托诉讼代理人盛利利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利成物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2020年8月31日的物业服务费7286元。2、判令被告支付2015年9月1日至2020年8月31日公摊照明费600元。3、判令被告支付1‰违约金2732元。4、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2014年9月11日，原被告签订《前期物业服务协议》，协议第四条第四项约定“乙方缴纳费用的时间：物业管理服务费实行预交制度，自房屋竣工集中交付之日开始预收物业费，以后每年预交一次，每次预交的时间：每年的一月份”。第五项约定：“小高层入住……1元/月.㎡，小高层空置0.8元/月?平方米；公共能源分摊按照10元/月?平方米”。协议签订以后，原告按照协议约定提供物业服务，但是截止2020年8月31日被告仍拖欠原告物业费7286元，公摊照明费600元。经原告多次催要，被告总是无理推拖。综上，缴纳物业费是被告的基本义务，也是原告提供正常服务的根本保障，被告长期拖欠物业服务费不缴，侵犯了原告的合法权益。原告根据合同法和民事诉讼法的相关规定，具状起诉，请求依法判决。被告赵文彬辩称：1、漯河利成物业作为三级物业按照一级物业收费标准收费1元每平米，属于乱收费，且服务远远达不到三级物业服务标准，物业不作为，管理混乱，相关从业人员未按照国家规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。2、小区楼道单元门从2016年入住至今未投入使用，业主安全无法保证，门禁至今未投入使用，社会闲杂人员随意出入小区安保形同虚设，楼道电梯小广告泛滥，楼道污损严重。3、对草坪、花卉、绿篱、树木未定期进行修剪和养护，黄土裸露，杂草丛生。2016年入住至今只有今年对个别树木进行修剪，草坪杂草丛生，甚至死亡，三年来从未进行过一次浇水等养护。小区最基本的卫生都保证不了，垃圾满天飞。4、关于电梯夹人多次反映不处理，涉及业主安全的问题物业不作为，电梯地面至今未做任何处理。5、关于公共部分如电梯出入卡，南北大门门禁云柜酸奶售卖机等广告的公共收入应属全体业主所有，至今未公布相关资金动向，涉嫌侵吞所有业主合法利益。6、楼道照明不亮，通知多次未解决，后实在没有办法自己找电工维修。7、小区对电车、电动三轮车、机动车管理混乱，乱停乱放，经常堵塞消防通道，关乎所有人的生命安全。8、关于本人所交物业费，只开具收据，未开相关发票，物业涉嫌偷税漏税。9、消防设施损坏和缺失，入住三年未见整修与添置。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1、被告系漯河市召陵区汾河上的院子14号楼2单元1306室的业主，房屋测绘面积为121.44平方米，原告系为汾河上的院子小区提供物业管理服务的物业公司。2、被告对原告提交的《前期物业管理服务协议》持有异议，称该《前期物业管理服务协议》不是本人签字、捺印。3、同批同类案件中，原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》中约定：收费标准为每月1元／㎡，公共能源分摊费暂按10元/月每户；原告对房屋共用部分进行日常管理和维修养护；原告对共用设施设备维修养护；原告进行保洁服务，住宅区内设有垃圾箱、桶，生活垃圾每天清运一次；道路楼道灯完好率不低于95%；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的原告有权要求全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用每日千分之一的标准向原告收取违约金等条款。4、被告没有提供2015年9月1日起至2020年8月31日的物业费及公摊照明费600元已交的证据。5、双方签订合同时，被告房产证尚未办理。汾河上的院子小区物业确实存在诸多管理、服务不到位的情况。本院认为,物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。人民法院的判决应当保障、规范最基本的生产生活秩序。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的形式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的私力救济只会使业主和物业企业之间的矛盾无限制、无秩序的扩大，进入一个恶性的循环。如果每个小区的几百户业主都以各自的理由，拒绝缴纳物业费，那么物业企业就会失去经济来源，到时会连最基本的物业服务也无法提供，更谈不上好的、高质量的物业服务。如此恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。如果大部分业主认为物业企业服务不好，可以通过业主委员会更换、选聘新的物业服务企业，以维护广大业主的合法权益。涉案房屋漯河市召陵区汾河上的院子14号楼2单元1306室的业主为被告赵文彬，其称《前期物业服务协议》不是本人所签，但其已实际入住小区，原、被告已形成事实上的物业服务合同关系，故原告作为该小区提供物业服务的物业企业，要求被告赵文彬交纳拖欠的物业费，应当予以支持。被告赵文彬已将物业费交至2015年8月31日，自2015年9月1日起至2020年8月31日止（共计60个月）的物业费未支付，鉴于双方签订合同时房产证尚未办理，所以，原告请求按房屋实际面积计算收费，符合法律规定,根据该小区的物业服务收费标准，被告应当按照每平方米每月1元交纳物业费用，上述期间被告拖欠的物业费应认定为7286元（121.44×1元/月×60个月），本院予以支持。因同批同类案件中，合同约定有照明费标准，且道路楼道灯完好率不低于95%，被告没有充分证据证明原告违反上述标准，所以，60个月公摊照明费600元，被告应支付原告。关于原告主张的违约金，因原告自身也存在管理、服务不到位的情况，被告并非恶意拖欠，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于被告辩称原告为三级资质的物业企业，收费标准过高的问题，根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十二条规定：“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”所谓政府市场指导价只是收费的参考标准，并非强制性规定，我国实行社会主义市场经济体制，物业管理费的收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费，另一方面，还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则。同时，中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅于2017年12月15日发布的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，已经取消了对物业公司的资质等级审核，物业公司的设立只需要通过工商行政的普通公司注册手续，不再需要特殊的资质审核，物业公司也不再存在等级之别。如此，更有利于物业服务行业的充分竞争，并通过市场竞争优胜劣汰，进一步提高全社会的物业服务水平。至于被告提出收费收据漏税问题，属于相关政府行政部门的监管职责，不属于民事案件的处理范围，故本案不予处理。另外，法院支持缴纳物业费的裁判初衷只是要保障基本的生产生活秩序，并不代表对本案物业企业服务质量的认可。本案小区的物业服务确实存在诸多不足之处，物业企业应当抓紧整改落实，征得业主的信任和支持。市场经济条件下，优胜劣汰是基本的生存法则。一个有责任感的物业企业，应当转变理念，强化服务意识，否则只会坐地收钱而不管服务质量的物业企业不会长久，终究会被淘汰。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告赵文彬于本判决生效后十日内向原告漯河市利成物业服务有限公司交纳2015年9月1日起至2020年8月31日的物业费7286元及公摊照明费600元；驳回原告漯河市利成物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取30元，由被告赵文彬负担。本判决为终审判决。审判员  张俭二〇一九年十二月十二日书记员  娄丽