河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初1661号原告：刘润庭，男，汉族，1990年5月16日出生，住焦作市修武县。原告：王兰，女，汉族，1992年2月3日出生，住焦作市修武县。委托代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。被告：河南博暄物业服务有限公司，统一社会信用代码：914108210834632294，住所地：修武县宁城尚景商业1号楼。法定代表人：冯小杰，职务：总经理。被告：河南博暄置业有限公司，统一社会信用代码：91410821596258060M，住所地：修武县商业区青龙大道16号。法定代表人：李卫军，职务：董事长。委托代理人：黄阳，河南久灵律师事务所律师。委托代理人：武孟孟，河南久灵律师事务所实习律师。原告刘润庭、王兰诉被告河南博暄物业服务有限公司（以下简称博暄物业公司）、河南博暄置业有限公司（以下简称博暄置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理，依法由审判员杨玉明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘润庭、王兰委托诉讼代理人周向辉，被告河南博暄物业服务有限公司、河南博暄置业有限公司委托诉讼代理人黄阳、武孟孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告河南博暄物业服务有限公司返还暖气费7627元，以及以7627元为基数，自2019年3月3日起至实际偿清之日止参照同期银行贷款利率计算的利息损失；2、判令被告河南博暄置业有限公司依约支付逾期交房违约金95996元（计算标准为：每逾期1天按房价总额千分之一支付，自2019年1月1日计算至2019年8月21日合233天）；3、判令被告按诉请2计算标准支付自2019年7月23日起至被告实际支付之日的逾期交房违约金；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月31日，原告与河南博暄置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号WXYS20170580。合同约定：原告购买河南博暄置业有限公司开发的位于修武县××大道××暄宁城××单元××号住宅商品房，房款总计412000元。协议生效后原告依约支付房款。河南博暄置业有限公司售房时销售人员的承诺及相关楼盘的宣传资料都明确商品房集中供暖、一户一表，计量收费；在《商品房预售合同》第十四条中也明确做出了暖气入户的承诺，同时又在合同附件三中明确表明原告只承担暖气的入户材料费。2019年3月21日，河南博暄置业有限公司通知交房，但交房钥匙都由被告负责办理，被告在交房时强行收取原告暖气费初装费7627元。《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定:“商品房销售价格包括供气、供热等基础建设配套费”，原告和第三人签订的《商品房预售合同》也明确暖气初装费包含在房价总款中，这也符合“一价清”的物价管理制度。被告作为物业公司并没有收取暖气初装费的资质，在前期物业服务协议中也没有收取暖气初装费的条款，因此被告收取暖气初装费没有合同和法律依据，应当返还。河南博暄置业有限公司作为《商品房预售合同》的出卖方，授权被告收取不应收取的暖气费用，应对原告诉请承担连带责任。《商品房预售合同》第八条××应于2018年12月31日交付房屋；《补充协议》第四条甲方（××）如不履行合同规定，每逾期一天按房价总额千分之一作为违约金赔偿给乙方（买受人）。协议生效后原告依约支付了房款，但被告河南博暄置业有限公司至今未如约交付合同的房屋。现原告依据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定提出诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。二被告答辩称：被告不存在违约行为应当驳回原告全部诉请，具体理由如下：1、2018年6月25日修武县政府下发修政办[2018]63号文件，根据该文件，修武县实行统一供暖政策，统一供暖公司为修武县中玮热力有限公司。根据该文件及中玮热力的授权，河南博暄物业服务有限公司有权向业主征收集中供热居民管网建设费，合法有据。共同证明：中玮热力已将收取供热管网建设费的收费标准及优惠政策告知业主，业主也已知晓优惠的内容，业主交纳相应费用是因业主交纳供热管网建设费享受了优惠，与正常交费金额相比约少交4000元钱。业主属于自愿交纳该费用，现业主要求返还此费用无任何依据。证明：?商品房预售合同?（附件三）明确约定：“暖气入户的相关费用应由业主自行承担”，因政府原因产生的暖气设施费自然由原告即业主承担。修武县住建局也明确2018年前收取的城市基础设施配套费中不包含供热的专项配套费用，而业主与业主签订的?商品房预售合同?是在2017年，所以，向业主收取的城市基础设施费中不可能包括暖气设施费，故原告在诉状中称《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格包括供气、供热等基础建设配套费”，不符合修武县具体情况，该条不应作为审理本案的依据。2、修武县市场监督管理局修市监价退通（2019）1号《责令退款通知书》。修武县人民政府修政复决字（2019）2号《行政复议决定书》。修武县市场监督管理局就被告河南博暄物业服务有限公司收取的暖气设施费责令退还给业主，经行政复议，修武县政府作出撤销《责令退款通知书》的决定，也能证明被告收取暖气设施费合法有据。且该行为已经过政府行政行为确认，不属于法院受理案件范围，法院应驳回原告诉请。而且现在中玮热力与物业公司办理的交割手续关于设备的交割以及暖气设施费的交割后续双方达成一致意见后会向法庭进一步提交相关证据。3、因大气污染防治，修武县修武县住房和城乡建设局下发修建字[2017]8号文件，在2017年2月13日——2017年3月15日，2017年11月15日——2018年3月15日期间实行“封土行动”禁止县城内施工，所以被告在此期间停止施工导致工期延误，该情形属于《商品房预售合同》第八条2.0款“由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定”的××可据实予以延期的情况。4、在被告房屋已符合交房条件的2019年3月16日，被告通过短信、电话、邮件等方式通知业主接收房屋，被告已依约履行通知及交付房屋前的辅助义务。5、被告通知业主交房后，业主通过信访、上访、拉幅条、建立微信群等方式向修武县住建局投诉被告交付的房屋不符合交房条件，县住建局在业主投诉下作出了禁止被告继续交房、并进行相应处罚的行政处罚决定书，后经行政复议，修武县政府撤销了修武县住建局的处罚决定，从业主控告开始导致被告无法交付房屋系原告自身行为及政府行政行为导致，被告不应对此承担延期交付的责任。行政复议决定书生效后，被告仍按之前通知继续向前来要求交房的业主履行了交房义务，被告保证该房屋可随时交房6、原告诉状中补充协议第四条约定的是甲方不履行本合同指的是补充协议，而补充协议是针对原告应当缴纳契税，申请贷款等应当履行的准备材料以及付款义务，于原告诉请的延期交房没有任何关系，所以不应当使用该补充协议第四条要求被告承当违约责任。对于综上应当全部驳回原告诉请。原告已于2019年3月21日接收入住房屋。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议一份，证明：根据商品房预售合同第八条约定：被告置业公司应当于2018年12月31日前将经过验收合格的房屋交付给原告，但案涉的商品房至今并未经过验收，因此被告应当因其逾期交房承担违约责任，同时根据商品房买卖合同补充协议第四条第一项的约定：置业公司不按本合同履行义务的，每逾期一天按房价总额千分之一做为违约金赔偿给原告。第二组证据：收据一份，证明：原告将首付款83000元交付给被告置业公司同时剩余房款329000元按照按揭方式也已经交付给被告置业公司，被告应当按照房价总额千分之一按日承担违约责任，同时证明物业公司于2019年3月21日违规收取原告暖气配套费7627元应当予以退还。第三组证据：修武县市场监督管理局责令退款通知书修市监价退通（2019）2号文件、天下城置业置业计划书及宣传页各一份，证明：修武县市场监督管理局经过调查被告物业公司存在违规收费的情形并下发通知要求其限期退款，同时在被告的宣传中也明确案涉房屋为全县唯一暖气房其销售价款中应当包含暖气成本不应当在销售价格之外另行违规收取费用。被告质证认为：对第一组证据的真实性无异议，根据商品房预售房合同第八条，明确约定由于政府相关部门行为或由于相关政策法律法规强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定，在本合同履行过程中出现了修武县人民政府下发的封土令也就是修建字2017八号文，该文件明确要求在2017年2月13日到2017年3月15日，2017年11月15日至2018年3月15日期间实行封土行动，禁止修武县县城内施工，根据双方约定的该条交房日期可顺延，所以被告不应当承担延期交房的违约责任。针对第二组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据修政办（2018）63号文件以及双方签订的合同附件3及修武县人民政府（2019）2号行政复议决定书等相关文件能够证明物业公司向业主收取暖气费合法有据，不应当退还，而且该行为已经经行政机关处理人民法院不应当重复审理，驳回原告的诉请。对被告交付的房屋已经于2019月2月22日经五方验收合格有竣工验收合格意见书，所以被告交付的房屋是合格的，这也是为什么修武县政府撤销修武县住建局行政处罚决定书的原因。对第三组证据真实性无异议，但对证明指向有异议。针对2号责令退款通知书被告已经向修武县政府提出行政复议，所以该责任退款通知书未生效，所以该通知书上载明的内容不能作为既定事实也不能作为审理本案的依据，最终要以行政复议结果或行政诉讼结果为依据。对宣传页真实性无异议，但对指向性有异议，这不能证明房屋价款中已经包含暖气设施费，只能证明被告提供的房屋有给业主提供暖气的可能性，但相关费用还是应当由业主自行承担。被告为支持其主张向本院提交如下证据：第一组证据：证据1、修武县人民政府办公室关于印发?修武县城区集中供热设施建设维护管理意见?的通知（修政办[2018]63号文件）；证据2、2019年3月5日修武县中玮热力有限公司向河南博暄物业服务有限公司出具的?委托书?一份；证据1、2共同证明：2018年6月25日修武县政府下发修政办[2018]63号文件，根据该文件，修武县实行统一供暖政策，统一供暖公司为修武县中玮热力有限公司。根据该文件及中玮热力的授权，河南博暄物业服务有限公司有权向业主征收集中供热居民管网建设费，合法有据。证据3、2019年3月4日修武县中玮热力有限公司在天下城售楼部张贴的?集中供热优惠公告?一份；证据4、2019年4月16日修武县中玮热力有限公司在天下城售楼部张贴的?致天下城业主公开信?一份；证据5、2019年4月17日修武县中玮热力有限公司在天下城售楼部张贴的?关于供暖设施建设设施费收取的公告?一份；证据3、4、5共同证明：中玮热力已将收取供热管网建设费的收费标准及优惠政策告知业主，业主也已知晓优惠的内容，业主交纳相应费用是因业主交纳供热管网建设费享受了优惠，与正常交费金额相比约少交4000元钱。业主属于自愿交纳该费用，现业主要求返还此费用无任何依据。6、开发商河南博暄置业有限公司与业主签订的?商品房预售合同?一份；7、2019年4月1日修武县住建局在“政府在线”回复“经核实，修武县2010年开始集中供气，2018年开始集中供热，在之前收取的城市基础设施配套费中没有包含供气、供热的专项配套费用，需进行补交”。证据6、7证明：?商品房预售合同?（附件三）明确约定：“暖气入户的相关费用应由业主自行承担”，因政府原因产生的暖气设施费自然由原告即业主承担。修武县住建局也明确2018年前收取的城市基础设施配套费中不包含供热的专项配套费用，而业主与业主签订的?商品房预售合同?是在2017年，所以，向业主收取的城市基础设施费中不可能包括暖气设施费，故原告在诉状中称《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格包括供气、供热等基础建设配套费”，不符合修武县具体情况，该条不应作为审理本案的依据。8、修武县市场监督管理局修市监价退通（2019）1号《责令退款通知书》。9、修武县人民政府修政复决字（2019）2号《行政复议决定书》。证据7、8证明:修武县市场监督管理局就被告河南博暄物业服务有限公司收取的暖气设施费责令退还给业主，经行政复议，修武县政府作出撤销《责令退款通知书》的决定，也能证明被告收取暖气设施费合法有据。且该行为已经过政府行政行为确认，不属于法院受理案件范围，法院应驳回原告诉请。第一组证据证明：被告河南博暄物业服务有限公司向业主收取暖气设施费合法有据，有权向业主收取相应费用，更不存在原告在诉状中称的房价已包含暖气设施费的问题，对原告该项诉请应予驳回。第二组证据：10、修武县住房和城乡建设局印发焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于开展扬尘污染防治“封土行动”的通知（修建字[2017]8号）。证据10证明目的：因大气污染防治，修武县修武县住房和城乡建设局下发修建字[2017]8号文件，在2017年2月13日——2017年3月15日，2017年11月15日——2018年3月15日期间实行“封土行动”禁止县城内施工，所以被告在此期间停止施工导致工期延误，该情形属于《商品房预售合同》第八条2.0款“由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定”的××可据实予以延期的情况。焦建【2018】174号，焦作市污染防治攻坚战领导小组办公室文件焦还攻坚办【2018】314号、焦环攻坚办【2018】296号，修武县环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件修环攻坚办【2018】23号、修环攻坚办【2018】21号，2018年12月15日修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室通知一份。上述证据也可以认定被告延期交房是政府行为导致的。10、通知交房的短信截图一份；证据11证明：在被告房屋已符合交房条件的2019年3月16日，被告通过短信、电话、邮件等方式通知业主接收房屋，被告已依约履行通知及交付房屋前的辅助义务。12、修武县住房和城乡建设局（2019）修建罚字第012号《行政处罚决定书》一份；13、修武县人民政府修政复字（2019）3号《行政复议决定书》。证据12、13证明：被告通知业主交房后，业主通过信访、上访、拉幅条、建立微信群等方式向修武县住建局投诉被告交付的房屋不符合交房条件，县住建局在业主投诉下作出了禁止被告继续交房、并进行相应处罚的行政处罚决定书，后经行政复议，修武县政府撤销了修武县住建局的处罚决定，从业主控告开始导致被告无法交付房屋系原告自身行为及政府行政行为导致，被告不应对此承担延期交付的责任。行政复议决定书生效后，被告仍按之前通知继续向前来要求交房的业主履行了交房义务，被告保证该房屋可随时交房。14、2019年2月22日由五方盖章涉案9号楼、10号楼的《河南省建设工程竣工验收意见书》以及《工程竣工验收报告》。证据14证明：涉案房屋已经由五方验收合格并出具验收报告，由此证明涉案房屋已经符合原被告签订的商品房预售合同第八条约定的交房条件，在被告已经通知原告交房原告并实际接收房屋的情况下，被告是不应当承担延期交房的违约责任。第二组证据证明目的：因大气污染防治，修武县住建局下发的相关文件，在修武县实行的封土行动，导致工期延误两个多月，该情形属于合同约定的免责条款，对该期间的延期交付，被告不承担违约责任；后因业主投诉及政府下发行政处罚决定书，系因原告业主行为及政府行政行为导致交房中止，被告不应承担任何责任，对业主的要求延期交房的违约责任，应予全部驳回。第三组证据证明：原告与被告签订的2019年3月21日前期物业服务协议书一份、原告签署的2019年3月21日与被告博暄物业有限公司入住流程表一份、以及原告于2019年3月21日签订的装修协议书一份、以及于2019年3月21日签订的业主临时公约一份、以及2019年3月21日签署的补充协议书一份，证明：2019年3月21日原告已经接收涉案房。所以原告要求的自2019年3月21日至2019年8月21日的违约金没有任何事实依据。原告质证认为：第一组证据真实性无异议，但对证明指向有异议，根据《焦作市城市基础设施配套费征收管理办法》（自2019年4月1日起实行）第十四条的规定，城市基础设施配套费新标准执行后，不再征收燃气热力配套性收费，根据该规定被告物业公司并无权收取暖气配套费同时根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，商品房销售价格包括供气供热等基础建设配套费，也就说开放商应当将供气供热等费用计入开发成本不可另外收取供热供气等配套费用，上述两份文件在法律效力上均高于被告提交的修正办（2018）63号文件，同时热力公司也无权违规授权开发单位及物业公司违规收取费用，同时根据商品房预售合同附件3的约定：仅为入户材料费自理而相关入户的材料仅为一米左右的暖气管，收取上述费用并无任何依据，同时开放商在进行宣传时提出的宣传口号为：唯一暖气房，温暖全修武。证明开放商已经将暖利成本计入开发成本，也就是房屋的销售价格中，其并无任何理由在单独收取暖气费用，同时根据修武县人民政府2019年8月26日的行政复议决定书撤销修市监价退通（2019）1号，文件的理由是：认定的主要事实不清，证据不足。而修武县市场监督管理局经过调查后又与2019年9月12日做出修市监价退通（2019）2号责令退款通知书，要求被告物业公司退还其无理由收取的相关费用同时在该通知书中还载明消费者或者其他经营者要求退款时由你单位依法承担民事责任，故物业公司违规收取的暖气配套费用应于退还，关于第二组证据中的封土通知，真实性无异议，证明指向有异议。该文件下达的时间为2017年2月27日而原被告双方签订商品房预售合同及补充协议的时间为2017年5月31日，也就说在双方签订买卖合同时被告已经得知相关的封土行动通知，仍然约定交房时间为2018年12月31日，故该份文件并不是被告置业公司逾期交房的理由，根据双方合同第八条约定的交房条件为：该商品房经验收合格，而根据被告提交的相关证据，该商品房并未达到验收合格的标准，修武县住建局的行政处罚决定书中明确认定该房屋未组织竣工验收而擅自交付使用，同时修武县人民政府的行政复议决定书中也明确确认该房屋未经过交房验收，故此案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，开放公司应当按照合同补充协议第四条第一项的约定承担违约责任。对第二组证据中证据14真实性无异议，但被证明指向有异议，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工合格之日起十五日之内向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，同时根据该规定第五条备案应当提交的文件还应包括规划环保公安消防等部门出具的工程验收合格证明文件，因此双方合同第八条所约定的商品房经验收合格并不仅仅是五方验收竣工合格还应当取得房屋建筑工程竣工备案证书，故被告所交付的房屋并未达到交付条件，根据双方协议第十一条双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，但在原告接收房屋时被告并未向原告出示任何房屋已经验收合格的证明文件，在其向原告所交付的商品住宅质量保证书中第四页应当粘贴房屋建筑工程竣工验收备案证书复印件的地方为空白，足以证明被告在交房时并未取得备案证书，并不符合交房条件。其它证据也不能证明被告方延期交房存在合法理由。对证据三真实性无异议，但对证明指向有异议。正如前面所述，开放商存在未经验收擅自交房的情形，业主迫于无奈接受房屋并不能够证明被告依约履行了自己的责任，仍应按照双方合同约定承担违约责任，同时在物业公司提交的领房验收交接单中关于验收状况一栏中西南卧室与墙有缝隙、次卧空调孔不符合要求证明被告交付的房屋存在质量问题，并不能够达到合同约定的交付条件。证据分析：原被告举证的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》，原告与被告河南博暄置业有限公司均签字认可，其证明效力本院予以认可。原告提供的交房款收据及暖气配套费7627元收据，被告对其真实性无异议，本院予以认可，被告提供的修政办【2018】63号文件及2019年4月1日修武县住建局在“政府在线”回复：“经核实，修武县2010年开始集中供气，2018年开始集中供热，在之前收取的城市基础设施配套费中没有包含供气、供热的专项配套费用，需进行补交”，修建字【2017】号文件、修政复字【2019】3号行政复议决定书符合证据相关要件，本院予以认定。2018年12月15日修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室通知一份，证明因政府行为导致被告施工期间段内间断停工天数予以采信。经审理查明：2016年12月1日，修武县住房和城乡建设局给河南博暄置业有限公司颁发了《建设工程施工许可证》，博暄置业开发天下城二期商品房宁城尚景9#、10#住宅楼，2017年3月取得《商品房预售许可证》。2017年5月31日博暄置业与原告签订了《商品房预售合同》，原告购买被告博暄置业公司开发的博暄宁城尚景小区第10幢2单元36号住宅商品房，合同编号XWYS20170580，房款41200元。合同约定交房时间为2018年12月31日，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府相关部门行为或由于相关政策、法律、法规等强制规定原因影响交房的，交房日期可顺延或根据实际情况另行确定。工程于2018年12月20日竣工，博暄置业遂请求消防部门予以验收，但此时消防部门得到机构职能改革的消息，明确提出暂不参与消防验收，等机构职能改革后再予以决定。博暄置业于2019年1月28日开始组织相关单位和有关专家组成验收组进行初验，于同年2月22日经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收结束。2019年3月21日。原告向被告河南博暄物业服务有限公司交纳暖气材料费7627元。2019年5月17日，修武县住房和城乡建设局以申请人未组织竣工验收擅自交房违反法律规定，但违法行为属于一般，遂作出立即停工整改并罚款380000元的行政处罚。申请人不服行政处罚，遂提起行政复议。2019年8月26日修武县人民政府下发修政复决字【2019】3号行政复议决定书撤销2019年修建罚字第012号《行政处罚决定书》为本案事实。本院认为：原被告之间的《商品房预售合同》及2019年5月31日的补充协议书是双方当事人的真实意义表示，合法有效。被告博暄置业未按合同约定交房日期2018年12月31日向原告交房，应按合同约定的原告已交付房款412000元的日万分之0.5向原告赔付相关损失至交房日2019年3月25日，期间扣除2018年12月15日至2018年12月31日因修武县环境污染防治攻坚领导小组扬尘污染防空办公室下发停工通知期限17天，逾期交房期限为67天，原告请求损失过高部分不予支持。关于暖气材料费7627元的收取问题，参照2018年6月25日的修政办【2018】63号文件《修武县城区集中供热设施建设维护管理意见》相关规定：新建居民小区集中供热设施建设费用包括主管网建设费和庭院管网建设费计入建房成本，由城市供热单位向开发建设单位收取。在建居民小区集中供热设施建设费用，由开发建设单位负责向用户统一收取，交纳供热企业，涉案房屋为在建房屋。该项费用由被告河南博暄置业有限公司进行收取符合当地政府相规定。2019年3月19日，被告已通知原告交房。庭审中，被告承诺可随时向原告交房，原告可自行向被告主张交房权利。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条》，判决如下：一、被告河南博暄置业有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告逾期交房违约金1380.2元。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费2372元，减半收取为1186元，由原告承担1161元，被告河南博暄置业有限公司承担25元，被告河南博暄置业有限公司承担部分暂由原告垫付，待执行时一并给付。被告河南博暄置业有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨玉明二〇一九年十二月二十日书记员  梁泽亚