湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1222民初1058号原告：戴和梅，女，1972年12月1日出生，汉族，湖北省通城县人，住本县。委托代理人：黎琼楼，湖北省海舟律师事务所律师。委托代理人：张仲衡，湖北省海舟律师事务所律师。被告：湖北金罐苑房地产开发有限公司（以下简称金罐苑房地产公司）住所地：通城县隽水镇步行街138号。法定代表人：雷振亚，该公司董事长。委托代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。委托代理人：徐三蛟，湖北泰元律师事务所律师。被告：通城县顾主物业管理有限公司（以下简称顾主物业公司）住所地：通城县隽水镇旭红社区一组东阁路48号法定代表人：吴伯鱼，该公司总经理。委托代理人：徐洋广，男，1968年1月17日出生，汉族，湖北省通城县人，住湖北省通城县，委托代理人：吴明祥，男，1962年8月21日出生，汉族，湖北省通城县人，住本县，原告戴和梅与被告金罐苑房地产公司、顾主物业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人黎琼楼、张仲衡，被告金罐苑房地产公司委托代理人黎少云，被告顾主物业公司委托代理人徐洋广到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告戴和梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告金罐苑公司赔偿原告因收购房屋质量问题产生的损失暂定22000元（以司法局鉴定为准）。被告顾主物业公司承担连带责任。2.判决被告金罐苑房地产公司退还原告水、电开户费用8000元。3.判决被告金罐苑房地产公司交付原告办证契税发票，并退还多收取的费用给原告。4.判决二被告承担本案诉讼费、保金费，事实及理由：原告等众多业主购买了被告金罐苑房地产公司建设的住于通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋，签订了《商品房买卖合同书》，并支付了全部购房款，但原告及众多业主入住所购房屋后，发现房屋存在多方面的严重质量问题，为此，业主联名向通城县住建局投诉，经通城县住建局主持协调，由被告金罐苑房地产公司委托原房屋设计单位进行质量问题鉴定，设计单位鉴定后，出具了房屋质量问题报告及处理意见，原告所购房屋存在“地面下沉，卫生间漏水，屋面（含冲顶屋面）防水保温、楼梯间漏水，门、窗质量问题，屋面（含冲顶屋面）裂缝，地下排水管等问题”。原告为此又多次向被告顾主物业公司，被告金罐苑房地产公司，通城县住建局等多部门反映，被告金罐苑房地产公司也承认房屋存在上述质量问题，甚至还解决了部分业主的部分房屋质量问题，但对于原告等业主非常严重且带有共性的问题，迟迟没有解决，被告顾主物业公司作为物业管理日常维护，维修的责任主体，对上述质量问题未为处理，违反了《物业管理条例》的规定，应对上述原告的房屋损失承担连带责任，同时被告金罐苑房地产公司在购房款之外，违法收取了原告等众多业主的水、电开户费用，及被告金罐苑房地产公司以给业主办不动产权证提供方面为由，超出法律规定多收取了原告等众多业主的办证费，且至今未提供完整的办证契税发票期间，被告金罐苑房地产公司也承诺友好协商处理，但至今未处理。原告认为，公民的合法财产权利受法律保护，原告房屋出现上述质量问题，且尚在法律规定的保修期内，被告金罐苑房地产公司不履行法律规定的房屋保修责任，被告顾主物业公司未尽到物业维护，维修义务，致使原告的财产权利遭受严重的侵犯，特提起诉讼。原告在举证期限内，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件一件，欲证明原告的主体身份适格。2、被告顾主物业公司、被告金罐苑房地产公司工商登记信息，欲证明被告顾主物业公司、被告金罐苑房地产公司被告诉讼主体适格。3、商品房买卖合同预收购房款发票，增值税发票，欲证明，原告与被告金罐苑房地产公司，预收购房款发票，增值税发票，签订了房屋买卖合同，并全部缴纳了购买房屋的购买款。4、通城县建设工程质量监督站下发的建设工程质量整改通知单【质量（2018）整改第（074）号】证明目的，通城县建设工程质量监督站对原告公司购买的房屋进行了质量检测，原告等业主多次投诉，通城县建设工程质量监督站下达整改通知，但被告金罐苑房地产公司没有在90天内整改，拒不履行房屋质量问题维修义务。5、通城县天星建筑勘察设计有限公司，质量问题及处理意见，欲证明，原告等业主的房屋存在地面下沉，卫生间漏水，屋面（含冲顶屋面）防水保温，楼梯间漏水，门、窗质量问题，屋面（含冲顶屋面）裂缝，地下排水管等问题，设计单位并出具了处理意见。6、洽谈笔录一份，欲证明：2017年6月1日，富源商贸物流中心业主代表与被告金罐苑房地产公司，被告雇主物业公司就交房违约，多收取包括水电开户费用在内的各类费用退还，房屋质量问题要求鉴定，鉴定费由金罐苑房地产公司承担，达成统一意见。证实了被告金罐苑房地产公司，被告顾主物业公司同意对原告房屋质量问题纠纷和经济损失承担责任和承担鉴定费，退还多收取的费用的事实。7、代收办证费用结算表，欲证明，被告金罐苑房地产公司收取了原告等业主的办证费用，但未交付原告完整的办证发票，存在多收取办证费用的事实，应当予以退还。经质证，被告金罐苑房地产公司对原告提供的证据1.2.3无异议，对证据4整改通知书真实性无异议，但金罐苑房地产公司在整改。因有部分业主拒绝整改，具体是否整改到位，通过核实后回复法庭。监工局出具的整改意见是修复，不是作经济补偿，如果修复时对房屋装修造成了附加损害，被告金罐苑房地产公司可以同原告协商，协商不成，被告同意依法进行赔偿，对证据5无异议，被告同意按设计单位出具的整改方案进行修复整改，对证据6异议称，这是原告单方面出具的记录，被告公司没有签名盖章，被告公司不认可。对证据7异议称，被告公司是按合同帮原告代办证件，现因房屋质量问题，证件没有办到位，只有待证件办妥后，再据实结算。经质证，被告顾主物业公司对原告提交的证据1.2无异议，对证据3的真实性无异议，但顾主物业公司不是买卖合同的主体，金罐苑房地产公司出售的房屋出现质量问题，顾主物业公司不存在承担连带责任，对证据4.5异议称，整改方案与顾主物业公司没有关联，对证据6异议称，协商整个过程被告顾主物业公司没有参与，也没有通知物业公司参加，对证据7异议称，与顾主物业公司无关，不清楚情况。本院认为，原告向本院提供的证据1.2被告金罐苑房地产公司，被告顾主物业无异议，证据客观真实，予以采信，证据3是原告同被告金罐苑房地产公司签订的购房合同书及原告交纳购房款的凭证，内容客观真实，与双方争议的事实相关联，予以采信，证据4.5是房屋质监部门出具的整改意见书及房屋设计部门出具的整改方案，内容客观真实，且原告、被告金罐苑房地产公司对该整改意见及方案均予以认可，可作为定案的依据。本院予以采信，证据6是原告出具的洽谈笔录，笔录上没有原告方业主代表及被告金罐苑房地产公司，被告顾主物业公司代表签字，不能作为定案依据，不予采信，证据7是一个结算清单表，但没有被告金罐苑房地产公司的公章，也没有业主原告签字，没有相关的凭证予以佐证，其效力有待证明，不予采信。被告金罐苑房地产公司诉称，原告诉称的房屋质量问题以通城县监工局质量报告为准，我公司以报告上内容进行整改，并且愿接受相关职能部门的监督，直至整改到位为止。水、电开户有合同协议约定，可以对账，不存在多收取费用的问题，如果多收了，可以退回多收取的部分，至于办证我公司也是依据合同代办，因房屋质量问题，一直没有办证成功，但一直在办证过程中，估计年底可以办到位，如果证代办下来了，我公司同意据实结算，多退少补。本案原告要求我公司承担诉讼费和保全费，我公司不同意承担，因为房屋一直在整改，所有的业主，不管起诉和不起诉，我公司一定会整改加固，直到整改完毕。有部分业主我们已经整改到位了，但因部分业主不配合整改，只要求赔偿，我公司不同意，只能按要求整改，不存在经济补偿。被告金罐苑房地产公司在举证期限内，未向本院提交证据。被告顾主物业公司辩称，顾主物业公司不应该承担连带责任，本案是房屋买卖合同纠纷，房屋质量出现问题，顾主物业公司不是责任人，更不是合同的主体，要求我公司承担连带责任，必须要有法律规定，或者合同的约定，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告顾主物业公司在举证期限内，未向本院提交证据。根据原告的起诉，被告的答辩，原、被告的举证和质证及本院认证，经开庭审理可确认如下事实2015年1月19日，原告与被告金罐房地产苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买了一套由被告金罐苑房地产公司开发建设的通城县隽水镇古龙社区富源商贸物流中心的房屋B3栋103号房，合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第十六条《住宅质量保证书》作为买卖合同的附件，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细阅读保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担，第二十一条，合同附件与本合同具有同等法律效力，该商品房买卖合同附件四，合同补充协议约定。第三条，本合同约定的房款并未包括房款以外的费用，所有由买卖该房产所产生的费用由买卖双方依照通城县政府及有关部门的相关规定分别交纳，买受人同意委托出卖人统一办理水、电开户，银行按揭手续和产权登记等事宜，所产生的相关费用由买受人承担出卖人代收，第六条，本补充协议作《合同》附件，与《合同》具有同等法律效力，合同签订后，原告按合同约定交清了全部购房款，及办证费用，被告金罐苑房地产公司也向原告交纳了所出卖的房产，原告入住所购房屋使用后，发现了房屋质量问题，并多次向被告金罐苑房地产公司及顾主物业公司反映，2018年8月31日，通城县建设工程质量监督站经业主投诉，入户核查后向被告金罐苑房地产公司下达质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单，同年9月，富源商贸物流中心原设计单位通城县天星建筑勘察设计有限公司做出关于通城县富源小商品市场房屋存在质量问题以及处理意见，被告金罐苑公司未按质监（2018）整改第（074）号建设工程质量整改通知单及通城县天星建筑勘察设计院作的整改意见规定的时间整改修复到位。同时查明，2014年2月8日，被告金罐苑房地产公司与供水安装施工方订立供用水工程合同，约定，采取按国家规定预算结合安装及管材设备市场价格等实际情况计取工程造价，合同户数共251户，每户2450元，工程材料及报安装总价为614950元。2014年8月2日，被告签订《富源商贸物流中心项目低压配电工程承包合同书》安装电力设备的材料及开户报装费用总价为772000元，户数共251户，每户摊派费用3075.69元，原告向被告金罐苑房地产公司交纳了水电开户费用8000元。本院认为，本案争议的焦点是（一）原告购买的房屋出现一般质量问题，原告不要求解除合同的情况下，是应该修复整改，还是由被告直接赔偿贷币代替整改修复。（二）报告顾主物业公司就房屋质量问题承担连带责任有没有法律依据。（三）原、被告约定的代为办理水电开户收取8000元的费用是否有效，多收取的费用应不应该退还。（四）被告金罐苑公司应不应该交付原告办证的契税发票，退还多收取的办证费用。关于焦点（一）购买的房屋出现一般质量问题，原告不要求解除合同，是应该先行整改修复，还是由被告直接赔偿贷币代替整改的问题，本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，应为合法有效。双方应按照合同约定履行义务《住宅质量保证书》作为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务，根据双方合同约定，当房屋设备，质量出现问题时，应当由出卖人履行保修义务，并按约定赔偿。依据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限内，屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏为5年。本案争议商品房尚在保修期内，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，根据该规定，当房屋出现严重质量问题时，买受人可以解除合同，并可要求出卖人赔偿因解除合同造成的损失，当房屋出现一般质量问题，买受人不要求解除合同时，首先应当由出卖人进行修复，如果出卖人拒绝修复或者拖延修复，买受人可以自行修复或委托他人修复，其费用由出卖人承担。充分说明，当房屋出现一般质量问题时，首先是应该修复，修复后再由责任方进行赔偿。本案原告所购房屋出现的和质量问题大多是门窗，漏水等问题，虽然影响到原告的正常居住，但仍然属一般房屋质量问题，应由被告金罐苑房地产公司进行修复，现被告金罐苑房地产公司同意按质监部门出具的整改意见进行整改，原告既不要求解除合同，在被告金罐苑房地产公司没有修复，原告自己也没有修复或委托他人修复的情况下，直接要求被告赔偿22000元代替修复的诉求没有与法律依据，本院不予支持。关于焦点（二）被告顾主物业公司是否承担连带责任的问题，本案属于房屋买卖合同纠纷，并不是物业服务合同纠纷，物业公司是管理和服务机构，承担对区域内物业管理活动的监督管理职责，房屋出现质量问题被告顾主物业公司不是责任人，原告要求被告顾主物业公司就房屋质量问题承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于焦点（三）原、被告约定由被告金罐苑房地产公司代办办理水电开户收取8000元的费用是否有效问题，首先根据《商品房销售明码标准规定》第十条，第一款第（二）项和第十三条规定，“商品房经营者应当明确标示以下商品房价格密切相关的因素。（二）楼盘的建筑结构，装修状况以及水、电、然气、供暖、通讯等基础设施配套情况”“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用，《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》第十一条第一款第（二）项规定”商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有下列行为：房价外收取水、电、燃气等配套设施建设安装费用，依据上诉规定，是禁止商品房经营者不得在商品房交易过程中除房价外另收取水、电、燃气等配套设施的安装费用，水、电开户费用并未包含在禁止范围内，且上述强制性规范属管理性强制规范，不影响当事人就该规定所涉内容订立合同的效力，只有在违反了效力性强制行政规范的情况下，才产生所订立的合同在民商法中的效力问题，本案原、被告订立合同原告委托被告金罐苑房地产公司代为办理水、电开户，缴纳水电费开户费用8000元。该约定是原、被告真实意思表示，不违反国家行政法规效力性强制规范，属有效约定。但原告共缴纳了费用8000元，被告金罐苑房地产公司实际只花费水开户费用2450元，电开户费用3075.69元，被告只是代为原告办理水电开户，多收取原告开户费用2474.31元，此款属不当得利，应予以退还。关于焦点（四）被告金罐苑房地产公司应不应该交付原告办证的契税发票，退还多收取的办证费用的问题。本院认为：根据合同补充协议第三条，原告委托被告湖北金罐苑房地产房地产公司办理产权登记等事宜，交纳办证契税属于被告湖北金罐苑房地产公司办理产权登记必不可少的环节，构成合同的主要履约义务，交付契税发票是被告代为办证的从属义务，构成被告湖北金罐苑房地产公司全面履行合同义务的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”。被告湖北金罐苑房地产公司只是代为办证，处理办证缴纳契税事务所产生的证件。发票属于处理委托事务取得的财产，依法应当转交原告。但因为诉争房屋存在质量，在房屋质量问题解决之前，职能部门不予办理有关证件，现无法确定办理证件所需具体时间及具体金额。待办理房屋有关证件后，再由被告湖北金罐苑房地产公司交付契税发票及返还多收取的办证费用。现本案不宜作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十三条第一款第（二）项、第一百零七条、第四百零四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、判令被告湖北金罐苑房地产公司在本判决书发生法律效力后十日内退还原告戴和梅2474.31元的水、电开户费。二、驳回原告戴和梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告戴和梅负担350元，由被告湖北金罐苑房地产公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达十日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院：开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50.上诉人在上诉期满后七日内仍未预交松松费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则按自动放弃执行申请权处理。审 判 长  胡白浪审 判 员  游庆武人民陪审员  葛其义二〇一九年十二月六日审 判 员  胡 晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十三条第一款第（二）项【合同免责条款的无效】合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零四条【受托人交付财产义务】受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。