广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初22053、22089号原告成芳、周夕维。（身份信息详见附表）。上述原告共同委托代理人汪方琪，广东圣马律师事务所律师。被告汕头市华奥工程建设有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦202号房之三，统一社会信用代码91440500MA4WRFYH7C。法定代表人王叶挺。委托代理人张昔，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人魏文宇，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市凯丰实业有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区N23卓越时代广场A座海天路15-1号506，统一社会信用代码91440300MA5DAQP02M。法定代表人沈沛勇。委托代理人何伟，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人赖轶峰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上述二名原告诉被告深圳市凯丰实业有限公司、汕头市华奥工程建设有限公司合同纠纷二案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告共同委托代理人汪方琪、被告汕头市华奥工程建设有限公司委托代理人魏文宇、被告深圳市凯丰实业有限公司委托代理人何伟和赖轶峰到庭参加诉讼。二案现已审理终结。诸原告诉称，2018年，诸原告陆续与被告深圳市凯丰实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买涉案商品房。支付定金时，被告深圳市凯丰实业有限公司要求原告必须与指定装修公司签订《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及四份附件和两份声明。装修合同签订后，原告支付定金和部分装修款。两被告该行为属串通捆绑服务的违法违规行为。装修合同及其附件，装修用材不详尽，成本无法明确，价格过高，排除原告收房、验房的权利。上述装修合同及其附件、声明为格式条款，也是捆绑销售的行为，侵害原告的合法权益。因此，原告委托律师发函，被告借故不予接收。请求法院判决撤销原告与被告汕头市华奥工程建设有限公司签订的《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及其四份附件；撤销委托收楼书和两份声明；判令被告汕头市华奥工程建设有限公司退还装修款，并以装修价款为基数按同期银行利率计付相应利息至退还装修款之日止（具体房号、诉求装修价款、利息起算时间详见附表），被告深圳市凯丰实业有限公司对金钱给付义务承担连带责任；由被告承担本案诉讼费用。被告汕头市华奥工程建设有限公司答辩称，一、原告向被告凯丰公司购买的是精装修商品房。案涉商品房所在的玖龙台项目采取“双合同”的交易模式，该交易模式符合政策与法律的规定，购买精装修商品房是原告的真实意思表示。1、玖龙台项目采取的“双合同”交易模式完全符合政策与法律的规定。2、原告了解并清楚玖龙台项目的交易模式，装修合同及附件是在双方平等协商的基础上签订的，其内容是原告的真实意思表示，装修合同及附件合法有效。3、对案涉房屋进行装修是玖龙台精装修商品房买卖不可分割的环节，涉案商品房销售与房屋装修是案涉当事人各方一并协商的，共同构成了案涉房屋买卖的交易整体。案涉装修合同不同于日常的装修合同，其不能独立于预售合同而单独存在，装修款是购房款的一部分。二、装修合同及附件是在双方平等协商的基础上签订的，没有违反法律法规的强制性规定，不存在捆绑销售、也不存在无效的格式条款，装修合同及附件合法有效。三、装修合同及附件不存在约定或法定的解除条件，原告不具有任意解除权。1、装修合同及附件不存在约定或法定的解除条件，不得单方解除。2、原告主张装修合同的签订过程及签订内容违反法律法规强制性规定，房屋质量无法得到保证，严重侵害了原告的合法权益，而要求解除装修合同及附件主张于事实及法律无据。3、装修合同若可单方解除，则本案所涉的出售精装修商品房的合同目的无法实现。故，若要解除装修合同，只能一并解除预售合同。四、玖龙台案件业主为追求不正当的经济利益，进行恶意起诉的行为有悖于诚信原则，不应当得到法律的支持。否则，将破坏房地产行业市场秩序，损害法律的严肃性。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告深圳市凯丰实业有限公司答辩称，不认可原告诉求，请法庭判决驳回其全部诉讼请求。事实与理由：一、关于房屋买卖合同交易之标的。业主向凯丰公司购买的并非普通的以毛坯交楼的商品房，而是根据国家和深圳特区的住宅产业化和装配式建筑政策要求须由开发商就整个楼盘一次性整体装修到位并且最终以精装修成品房向业主交楼的特殊商品房。二、关于买卖特殊商品房的交易安排。业主向凯丰公司购买的是符合特殊政策的精装修商品房，交易双方为了落实装配式建筑的整个楼盘“一次性装修”、“一体化施工到位”的政策要求，经协商一致确定的交易安排是：在签订形式上的毛坯房屋预售合同之前先签一份名义上的装修合同，装修合同与毛坯预售合同均是精装修商品房买卖合同的组成部分，毛坯房屋价款与装修价款共同构成了真实的精装修房屋总价。为了确认业主理解其所购买的房屋的特殊性，实际上在业主购房前，凯丰公司就向业主声明了签订装修合同是形式上购买毛坯房屋的前提。三、关于委托收楼与装修合同的关系。业主购买的是整体一次性装修到位的精装修房，在房屋建成后业主将要接收的也是精装修房。业主签署形式上的装修合同，不是真的在精装修房屋建成之前委托装修公司对毛坯房屋进行装修施工，也不是真的委托装修公司从凯丰公司那里接收毛坯房屋。实际上，装修合同附属于预售合同，跟预售合同一起构成买卖精装修房屋的交易安排。所谓委托收楼只是上述购买精装修房屋交易安排之中的一个细小步骤。本案中，委托收楼并非独立存在，更没有任何理由单独解除。在精装修房屋的交楼期满之前，也就是装修合同约定的装修公司向业主交付已装修房屋的期限届满之前，凯丰公司和装修公司没有交楼义务，业主也无权诉请交楼。四、即便单独看装修合同，业主仍然无权撤销或解除装修合同，也无权单独撤销或解除其对装修公司做出的关于接收毛坯房的委托。具体理由是：其一、涉案玖龙台项目的建设和销售合法，业主签署的相应合同具有约束力。玖龙台项目由凯丰公司开发建设，在销售前已经依法取得《商品房预售许可证》，具备销售条件。凯丰公司在广告宣传中和销售现场已说明涉案房屋带装修。原告充分了解并自愿购买涉案房屋。政府在信访事件中的答复，也证实玖龙台项目的开发建设和带装修销售的全过程合法依规。所以，在预售合同与装修合同相互关联的前提下，两份合同均合法有效，双方均应当按约定履行。其二，原告对于预售合同和装修合同均不享有单方解除权，因为涉案预售合同和装修合同没有出现约定的可解除情形。凯丰公司在房屋销售过程中均对外表述房屋为带装修出售，原告享有知情权和选择权，涉案装修合同不存在欺诈或者显失公平等情形。原告作为完全民事行为能力人，对于买房和签装修合同这种重要决定会慎重反复考虑，不可能陷入错误认识。可见，原告是在充分知悉其购买的是精装修房屋的情况下自愿选择购房。故原告不享有任何法定或者约定的解除权。五、关于项目销售的合规性，“毛坯交付、精装交楼”的销售方案，完全是根据政策和政府主管部门的要求作出的安排，销售方案预售加装修合同的特殊安排，均得到政府部门的书面审批。六、凯丰公司已经于2019年3月31日之前陆续将涉案的1779户商品房交付给原告委托的装修公司，原告收楼事项已履行完毕，委托收楼书在法律上和事实上已经不可撤销。经审理查明，2018年下半年，诸原告陆续与被告深圳市凯丰实业有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买涉案商品房，合同约定交房时间为2019年10月31日，交楼标准为毛坯，出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，房产交付时间为出卖人交付钥匙之日；逾期交房违约责任以附件五方式进行约定，自交付期限届满之翌日起每日按购房总价款万分之一支付违约金，买受人同意逾期交房违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之二。协商购房事宜过程中，被告深圳市凯丰实业有限公司向诸原告提供三家关联的装修公司（包括汕头市华奥工程建设有限公司、深圳市润景装饰工程有限公司、广东红兴园林建设有限公司），并由诸原告与三家装修公司之一先行签订一份《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件，约定装修公司以包干总价方式，承包涉案商品房的房屋局部变更、装修及家居配套服务；装修公司应于2019年12月30日前完工并交付房屋；合同约定诸原告不可撤销的委托装修公司对该房屋进行毛坯验收，并签收对应的钥匙，自装修公司代收钥匙之日即视为完成房屋毛坯入伙及交付手续；施工期间，诸原告承诺不进入施工现场，签订合同前已确认相关房屋局部变更、装修及家居配套服务标准、相关图纸，且不对上述标准及图纸进行修改变更。该《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》附件包括《房屋装修示意图》、《房屋装修标准》、《装修工程质量保证书》，附件四为《委托收楼书》及两份《声明》。《委托收楼书》为诸原告向被告深圳市凯丰实业有限公司出具，委托装修公司全权代理领取及签收《入伙通知书》、验收并办理收楼手续、签收钥匙，确认代收钥匙视为完成房屋毛坯入伙及交付手续，本委托为不可撤销之委托，委托期限至委托事项完成之日止。一份《声明》为诸原告向装修公司、深圳市凯丰实业有限公司、物业管理公司出具，声明已办妥入伙手续，由装修公司进行装修，诸原告未付清装修总价款前，装修公司有权拒绝交楼。一份《声明》内容为不可撤销的委托上述装修公司对涉案商品房进行房屋局部变更、装修及家居配套服务。上述合同及相关附件签订后，诸原告陆续向汕头市华奥工程建设有限公司支付部分或全部装修价款。2017年11月起，涉案龙光玖龙台一期项目部分购房者联名向多个相关行政部门投诉，认为涉案装修合同为捆绑销售，要求行政部门介入处理。行政部门协调未果，部分投诉人诉至法院。庭审中，被告提供一份深圳市规划国土委答复投诉业主的函，该函答复“龙光玖龙台（一期）项目属于住宅产业化项目……为推进住宅一次性装修到位，鼓励建设单位提供全装修成品房，我委经光明管理局和委员会两级审定，同意该项目以不高于4500元/平方米的标准提供精装修服务”。2018年11月6日，被告深圳市凯丰实业有限公司公示一份《情况说明》：部分业主要求自己验收毛坯房，自行收楼，深圳市凯丰实业有限公司同意于2019年3月份集中3天时间以工地开放日方式予业主验房，验收后深圳市凯丰实业有限公司按合同约定移交装修公司统一装修；计划于2019年7月份进行精装修抽检验房；计划于2019年12月达到精装交付条件前集中3天进行精装修验房。2018年11月8日，三家装修公司亦公示一份《情况说明》：不同意部分业主关于解除装修合同和收楼委托的主张，装修公司将继续按原合同履行。2019年3月29日、30日，被告深圳市凯丰实业有限公司陆续向上述三家装修公司移交涉案商品房，装修公司持原委托材料以业主名义办理了入伙手续。上述事实，有不动产权预售备案登记查询表、《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《房屋局部变更、装修及家居配套服务合同》及相关附件、转帐记录、深圳市规划国土委答复投诉业主的函、情况说明等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，涉案的商品房销售、装修合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应循诚信原则，全面履行合同。涉案商品房销售、装修事宜是一并协商的，形成一个交易整体。本案所谓的委托验收，是以法律规定的形式衔接一手房交付与装修的环节，条款目的是保证交易整体的开展，形式上也不违反法律规定。因此，在两被告未违约，未侵害原告的合同权益的情况下，原告拒绝履行收楼委托，解除装修合同，必然导致交易整体无法完成，明显有悖诚信。委托验收毛坯房的条款作为装修合同的重要组成条款，已明确约定不可撤销，此约定属于对法定任意解除权的特约放弃，民事行为中约定优于法定。置于本案交易背景，涉案委托关系与房产销售、装修等商业行为密切相连，法律上并不禁止民事主体通过放弃法定权利换取经济利益的行为。因此，本院确认该条款对解除权所作的限制性特别约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。因此，诸原告诉求撤销收楼委托，理由不成立，本院不予支持。本案装修公司为开发商企业指定，房屋装修事宜系与商品房销售事宜一并协商，契约三方关于统一装修标准的合意是确定的，装修公司基于此情形产生较大的信赖，且从装修合同附件看，装修公司在签订装修合同之前已作大量的准备工作，原告主张解除合同有违诚信，损害装修公司的合法利益。庭审之时，原告已履行部分或全部付款义务，装修公司亦已作充分准备工作并进场装修，合同已实际开始履行，原告未能充分举证证明本案符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第八条中发包方行使解除权的情形，本院对原告关于解除装修合同的诉求不予支持。同理，原告关于退还装修款的诉求于法无据，本院不予支持。原告主张装修合同格式条款排除其主要权利。本院认为，装修公司的主要义务系提供符合装修合同约定或符合相关标准的装饰装修服务，原告有偿享受对应的权利。相关的合同条款并未减轻被告的主要义务，其他附随义务为双方自由、平等协商签订，法律不排除民事主体在协商过程中通过放弃部分权利换取其他经济利益的行为，该部分协商内容不影响双方履行主要义务，未侵害第三人利益，依法具有法律约束力。若被告最终交付不符合合同约定或相关标准，原告可依法、依约行使相关追偿的权利。另，原告认为装修合同及其附件约定不够明确，会导致质量验收方面的风险。经核，装修合同条款在字义上表述内容明晰，系双方权利义务的约定，若有细节或其他义务内容不明确的，可由双方协商；无法达成补充协议的，按合同有关条款或交易习惯确定，或者循国家标准、行业标准、通常标准、符合合同目的的特定标准履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第八条之规定，判决如下：驳回二案原告的诉讼请求。诸案受理费（金额详见附表），由诸原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯    德二〇一九年十二月六日书记员 林晓仪（兼）书记员 陈  丽  君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第八条承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；（二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（三）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；（四）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。