湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民再36号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：周翔，男，1973年1月12日出生，汉族，住湖南省湘乡市。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：章小平，女，1974年4月12日出生，汉族，住址同上，系周翔之妻。两再审申请人共同委托诉讼代理人：万敏超，湖南湘君律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王亮，男，1979年6月24日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：成翠芬，湖南湘晋律师事务所律师。一审第三人：湖南伟燕房地产开发有限公司，住所地湖南省湘乡市壕塘社区。法定代表人：刘凤才，该公司总经理。再审申请人周翔、章小平因与被申请人王亮、一审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司（以下简称伟燕公司）物权保护纠纷一案，不服本院（2018）湘03民终1256号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年2月14日作出（2018）湘民申2740号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成另行组成合议庭于2019年5月22日公开开庭审理了本案。再审申请人周翔、章小平及其委托诉讼代理人万敏超、被申请人王亮及其委托诉讼代理人成翠芬到庭参加诉讼。一审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。周翔、章小平申请再审称：1、再审申请人与伟燕公司是租赁法律关系，与被申请人没有任何关系，申请人为善意的承租人，不构成任何侵犯被申请人权益的行为，根据合同法以及有关司法解释的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应当予以支持，这也是买卖不破租赁的古老法则，二审判决无视此古老法则，直接判决申请人腾退门面给被申请人是完全错误的。2、再审申请人从2011年6月1日起至2018年6月1日止，已向伟燕公司或者伟燕公司授权的人缴纳了租金，因此二审判决认定还应当交付租金给被申请人，属于判决申请人重复交纳租金，显失公平。3、因为被申请人没有将仲裁裁决的事实告知申请人，以至于申请人与伟燕公司续签租赁合同，在被申请人向人民法院申请执行仲裁裁决时，也未告知申请人，因此申请人与被申请人没有发生任何法律上的关系，所以没有腾退门面的责任不在申请人，而在于被申请人。王亮辩称：1、湘潭仲裁委员会作出的仲裁，已经裁决湖南伟燕房地产开发有限公司在裁决送达之日起15日内交付涉案门面，按合同约定办理房屋产权手续。二审判决依法认定涉案门面自裁决生效起归答辩人所有，认定事实清楚，适用法律正确。2、案外人张红香系无权代理，其与再审申请人签订的租赁合同无效，再审申请人不属于善意第三人。3、再审申请人知道涉案房屋属于被申请人所有，并在被申请人多次要求其腾出房屋或交付租金时，无视被申请人的权利，经申请人民法院执行无果后，被申请人被迫通过诉讼请求程序，解决房屋问题，实属无奈之举。4、本案买卖房屋合同在先，租赁合同在后，不能够适用买卖不破租赁的规则。请求人民法院依法驳回再审申请人的再审请求，维持二审判决。王亮向一审提出如下诉讼请求：1、请求判决被告立即腾退非法占用的原告的门面房；2、请求判决被告支付非法占用门面期间的租金（仅计算至2017年12月30日，租金为329400元）；3、请求判决被告承担本案诉讼费用以及财产保全申请费用。一审法院认定事实：原告于2010年3月购得湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司预售的商品房两处（位于湘乡市，商品房定名为云门步行街金泰楼12-Ａ栋，原告购买的系第103号和104号门面），双方于2010年3月12日签订了电子合同并在房地产管理部门备案。2011年7月11日，经湘乡市规划局、湘乡市房产局决定，由第三人承担湘乡市东山建设投资房地产开发有限公司的全部权利义务。合同约定的交房期限届满，第三人迟迟未交房。故原告依合同约定向湘潭仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会裁定第三人立即交房并办理房屋产权手续。原告已向湘潭市中级人民法院申请强制执行，但至今仍未能办理房屋过户登记。被告自2011年6月1日起与第三人签订房屋租赁合同，租用涉案房屋经营油漆业务，签订合同时并不知晓涉案房屋存在产权争议。本案审理过程中，原告向本院申请了财产保全，本院依法采取了财产保全措施。一审法院认为：原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，原告有权基于该合同请求第三人为其办理房屋产权手续，交付房屋。但由于原告并未办理房屋过户登记，其对涉案房屋并不享有法律意义上的物权，故无权就该房屋主张返还原物请求权。被告租借房屋时并不知晓原告与第三人之间的房屋产权纠纷，系善意的承租人，基于租赁合同合法占有该房屋，故原告亦无占有返还请求权。原告因第三人迟延交房导致的损失，可请求第三人赔偿。但原告经本院告诉，仍坚持不对第三人主张权利，故原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回原告王亮的全部诉讼请求。本案案件受理费6241元，财产保全费2167元，合计8408元，由原告王亮承担。上诉人王亮上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人立即腾退非法占用的上诉人的门面，并支付非法占用门面期间的使用费（仅计算至2017年12月30日，使用费为329400元）；2、本案一、二审案件受理费及财产保全费用由被上诉人承担。二审认定事实：上诉人王亮于2010年3月购得位于湘乡市门面。合同约定的交房期限届满，原审第三人迟迟未交房，王亮与原审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司发生纠纷，2014年11月20日，湘潭仲裁委员会作出（2014）潭仲裁字第107号裁决书，裁决湖南伟燕房地产开发有限公司于本裁决书送达之日起15日内向王亮交付湘乡市新湘路壕塘社区12组金泰楼12-Ａ幢1单元-101号车库和103、104号门面并办理房屋产权手续。王亮于2014年12月15日向本院申请强制执行，本院作出（2015）潭中执字第44号执行通知书，要求湖南伟燕房地产开发有限公司履行仲裁裁决书中的义务，但该房屋至今未能办理房屋过户登记。另查明，被上诉人周翔、章小平自2011年6月1日起与原审第三人湖南伟燕房地产有限公司签订房屋租赁合同。二审期间，被上诉人向法庭提交了2012年、2013年湖南伟燕房地产开发有限公司出具的部分收款收据。2015年被上诉人分三笔向案外人张红香转账49080元。2016年7月3日，张红香出具一张36600元的租金收据给被上诉人，2017年6月30日，张红香出具一张30000元的租金收据给被上诉人。二审法院认为：一、本案中上诉人王亮是否享有诉争门面的所有权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”湘潭仲裁委员会于2014年11月20日作出的（2014）潭仲裁字第107号裁决书，已裁决湖南伟燕房地产开发有限公司向王亮交付本案诉争的门面并办理房屋产权手续，那么自该裁决书生效之日起本案诉争门面为王亮所有，王亮要求周翔、章小平腾退门面的请求应予以支持。二、被上诉人周翔、章小平是否应向上诉人王亮支付门面占用费。被上诉人周翔、章小平自2011年6月起与原审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司签订租赁合同，2015年3月30日的商铺租赁合同约定的租金为每年36600元。但被上诉人仅提交了2012年及2013年向原审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司交纳租金的收据，其提交的2015年至2017年的缴费凭据均为向案外人张红香个人的转账记录或者张红香个人出具的收据，本案中无证据证实张红香代表原审第三人向两被上诉人收取租金，两被上诉人提交的凭证不能证实其已向原审第三人交纳了租金，至于其向张红香交纳租金的问题可另案处理。上诉人王亮自湘潭仲裁委员会的裁决书作出之日起已经取得本案诉争门面的所有权，故两被上诉人应向上诉人王亮支付自2014年11月20日起至2017年12月30日止（王亮诉请计算至该日）的门面占用费，该费用的标准参照两被上诉人与原审第三人2015年签订的租赁合同中约定的租金标准计算为36600元/年×3.08年＝112728元。上诉人王亮请求两被上诉人支付门面占用费的请求部分予以支持。综上所述，原判认定事实部分有误，适用法律错误，处理不当。上诉人王亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决：一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2018）湘0381民初490号民事判决；二、被上诉人周翔、章小平在本判决生效后十日内腾退湘乡市新湘路壕塘社区12组金泰楼12A栋第103、104号门面给上诉人王亮；三、被上诉人周翔、章小平向上诉人王亮支付门面占用费112728元；四、驳回王亮的其他诉讼请求。再审申请人在本院再审开庭时提交证据：本院执行局的执行笔录复印件一份。证明目的是王亮未交付购房款，其电子备案的合同涉嫌欺诈。被申请人质证认为：这份证据尽管是复印件，但对这份笔录的真实性没有异议。该份笔录不能达到申请人的证明目的。被申请人在本院再审开庭时提交证据一、中国裁判文书网查询结果及（2015）潭中执异41号执行裁定书。证明目的是：再审申请人应当知道案涉门面归被申请人所有并已经进入执行程序；二、照片两张。证明两个事实：1、案涉门面已经腾空，2、被申请人已经实际占有，招牌上的电话号码180××××6267是被申请人的电话号码。再审申请人质证认为：1、对第一份证据真实性请法庭核实，对证明目的有异议，即使该证据真实，因再审申请人并无义务浏览裁判文书网相关文书，裁判文书网的公告案例不同于法律法规的公布，不应当以此推断再审申请人应知裁判文书内容。且事实上直到2018年1月13日王亮在涉案门面上张贴告示方得知门面涉及了纠纷，在此之前不知情，也没任何仲裁机构和法院向再审申请人告知。2、对照片真实性无异议，证明目的有异议，系王亮采用非法手段逼迫再审申请人不得不搬离该门面，王亮采取锁门换锁非法方式迫使申请人离开。本院对双方提交的证据认证如下：再审申请人提交的证据和被申请人提交的证据一的真实性予以确认，但与本案没有关联性，不能作为定案的依据。被申请人提交的证据二的真实性予以确认，且与本案有关联性，可以作为定案的依据。本院再审查明，对二审查明的事实予以确认。本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，本案诉争门面的权属经仲裁委员会仲裁以后，被申请人王亮享有所有权，其请求保护物权应当依法予以支持。再审申请人周翔，章小平虽然自2011年6月起与一审第三人湖南伟燕房地产开发有限公司签订了诉争门面的租赁合同，但是并未提供完整的租赁合同和与之配套的、完整的、符合财务制度的交纳租金的收据，虽然提交了署名案外人张红香收取租金的收据，因不能证明张红香能代表伟燕公司，故属于证据不足，再审申请人提交的证据不能证明自己的主张成立。应当承担举证不能的法律后果。因此，至仲裁委员会作出仲裁裁决起，再审申请人侵害了王亮的物权，且造成了权利人王亮的财产损害，王亮要求再审申请人支付占用门面的费用应当予以支持。而再审申请人的再审申请因缺乏证据，本院不予支持。原二审判决参照2015年签订的租赁合同中约定的租金标准36600元/年不当，应当是依照再审申请人与伟燕公司共同认可的租金标准，即36600元每年。原二审认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）湘03民终1256号民事判决。本判决为终审判决。审判长  肖剑英审判员  冯海燕审判员  刘 文二〇一九年十二月二十六日书记员  胡龄方附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。