湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初2133号原告（反诉被告）：长沙某婚庆策划有限公司，住所地长沙市雨花区新建西路37号长城非常生活公寓1栋1705房。法定代表人：谭维东，总经理。委托诉讼代理人：李巧红、熊麒，湖南天地人律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南某投资有限公司，住所地长沙市开福区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601室。法定代表人：肖某某，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘天沛，湖南泓锐律师事务所律师。被告：肖某某，男，1977年1月23日出生，汉族,住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：陈科文，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙某婚庆策划有限公司（以下简称某婚庆公司）与被告（反诉原告）湖南某投资有限公司（以下简称某投资公司）、肖某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某婚庆公司的委托诉讼代理人李巧红，被告（反诉原告）某投资公司的委托诉讼代理人刘天沛、被告肖某某及其委托诉讼代理人陈科文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）某婚庆公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除某婚庆公司与某投资公司于2018年9月30日签署的《分租合同》；二、判令某投资公司返还某婚庆公司保证金120000元，并自起诉之日起参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期利息，直至实际清偿之日；三、判令某投资公司返还某婚庆公司已支付的租金288000元，并自起诉之日起参照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期利息直至实际清偿之日；四、判令某投资公司支付某婚庆公司违约金150000元；五、判令某投资公司赔偿某婚庆公司损失共计250000元；六、判令肖某某就上述第二、三、四、五项承担连带责任；七、某投资公司、肖某某承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月30日，某婚庆公司与某投资公司就车站北路493号的租赁物签署了《分租合同》，根据该合同约定，某投资公司应当于某婚庆公司缴纳履约保证金和首季度租金次日将符合合同约定的租赁物交付给原告，且某投资公司负责通水、通电，安装独立的水电表。截止至2018年10月1日，某婚庆公司已缴纳了保证金及租金达408000元，已远远超出了合同约定的“保证金及首季度租金”之和，但某投资公司未按约履行租赁物交付义务，租赁物未达到清场、通水通电的交付条件。故某婚庆公司给予了某投资公司整改期，肖某某作为某投资公司的法定代表人于2018年10月6日向某婚庆公司出具了《承诺书》表明“负责在2018年10月8日前通水通电”，但被告肖某某并未按承诺书约定整改到位。再次，某婚庆公司于2018年10月19日向某投资公司发送了《律师函》，要求某投资公司于收到《律师函》后三日内完成场地通水、通电义务，但某投资公司、肖某某仍未履行。直至起诉之日，某婚庆公司仍未进场，未实现合同目的。有鉴于此，某投资公司的行为已构成违约，某婚庆公司可根据合同第十一条第2款约定，要求单方终止《分租合同》，并要求某投资公司退还保证金及预付租金共计408000元，以及支付违约金150000元，同时，某婚庆公司就租赁物的装饰装修设计事宜与湖南草稿纸空间设计有限公司签署了《室内空间设计协议》，该协议标的共计250000元，某婚庆公司已支付了设计费150000元，现由于某投资公司的违约行为导致某婚庆公司未实现设计协议的目的而产生了实际损失，故某投资公司须予以赔偿。某投资公司是肖某某的自然人独资公司，且根据合同约定，某投资公司的收款账号也是肖某某的个人账号，故某投资公司、肖某某存在财务混同的情况，且肖某某无法证明某投资公司的财产独立于其自己的财产。被告（反诉某婚庆公司）某投资公司辩称：一、某婚庆公司与某投资公司之间于2018年9月30日签订的《分租合同》真实合法有效。二、本案所涉的标的物系某投资公司承租后再分租给某婚庆公司的，交付条件符合通水通电状态。1、某婚庆公司在合同签订前已实地考察了租赁物现状及对房屋临建性质有充分了解，并同意按现状分租。2、肖某某于2018年10月6日向某婚庆公司出具的房租收条中注明的“本人负责在2018年10月8日前通水通电”，并非表明租赁房屋不能通水、通电，而是某婚庆公司之前没有申请办理相关的开通手续，现要求开通，肖某某作为某投资公司法定代表人答应帮他们办理开通手续。某投资公司在2018年10月8日前所有通水、通电都符合开通条件，并早安装好了独立的水电表。三、某婚庆公司与某投资公司之间的《分租合同》已实际履行，不存在因某投资公司违约而需解除合同情形。1、合同签订后，某投资公司按照合同约定将租赁房屋交付某婚庆公司，某婚庆公司也交付了履约保证金12万元及2018年9月30日至2019年3月30日间的房屋租赁费。2、某婚庆公司进场后，随即对所接收租赁房屋进行改建，并与湖南草稿纸空间设计有限公司签订了《室内空间设计协议》，且已进入第二设计周期，因双方设计沟通出现问题，导致改建工作停滞，根本不是和赁房屋水电原因。3、某婚庆公司所称2018年10月19日发律师函给某投资公司告知租赁物无法通水通电系其违背客观事实描述的单方行为，其以此作为解除合同的理由没有法律依据。四、某婚庆公司在履行合同过程中未全面履行其支付义务，应承担继续履行支付履约保证金3万元、2019年3月30日至2019年6月29日期间租金12万元及相应逾期支付违约金责任。反诉原告某投资公司向本院提出如下反诉请求：一、判令反诉被告与反诉原告2018年9月30日签署的《分租合同》继续履行；二、判令反诉被告支付反诉原告2019年3月30日至2019年6月29日期间租金人民币120000元及逾期违约金(以租金120000元作为本金从2019年3月15日起按日利率8‰计算至实际清偿日止暂计算至2019年4月30日止逾期违约金为人民币43200元；3、判令反诉被告支付反诉原告履约保证金人民币30000元；4、判令反诉被告承担本案本诉、反诉全部的诉讼费用。事实与理由：反诉被告因经营餐饮的需要，经实地考察反诉原告承租的长沙市场地的现状情况后，于2018年9月30日就该场地分租事宜与反诉原告签署了《分租合同》。双方合同约定：租赁期限为10年，自2018年9月30日至2028年9月29日止，装修免租期限为5个月（每年度免租半个月，即每年6月份免租半个月租金标准为576000元／年，每年递增5%，租赁期限内租金共计7056000元，从2018年9月30开始计收租金，除第一次支付半年租金外，后期租金按季度缴纳，反诉被告应当在每租赁季度开始之前的一个月之内向反诉原告以转账的方式支付当季度的全部租金。同时合同约定反诉被告需在合同签订后当日内向反诉原告支付履约保证金人民币150000元及约定反诉被告无故拒不支付租金达15天及以上的，须按每逾期1日，应向反诉原告按应付租金的8%支付违约金等。上述合同签署后，反诉原告依法向反诉被告交付了涉案场地，且在2018年10月8日对涉案场地进行了通水通电，按照约定履行了自己的义务。然反诉被告从签署合同起至今仅向反诉原告支付了履约保证金120000元和第一个半年度租金288000元，现仍拖欠反诉原告履约保证金人民币30000元和反诉原告2019年3月30日至2019年6月29日期间租金人民币120000元（免除了装修免租期2019年6月半个月的租金），严重违反了双方的合同约定。反诉被告某婚庆公司公司辩称：一、解除合同的条件已经成就，某婚庆公司有权单方解除合同。1、根据分租合同约定，某投资公司应当向某婚庆公司交付符合合同约定的租赁物，通水通电的义务均在于某投资公司，但某投资公司并未在收到保证金及第一次半年度租金之日，即2018年10月1日的次日，向某婚庆公司交付符合约定的租赁物。租赁物没有通水通电，某婚庆公司无法入场使用租赁物，实现租赁目的。某婚庆公司有权根据合同第十一条第2款中第(1)小项和第(2)小项约定，即甲方交付的租赁物不符合合同要求，且整改后仍达不到要求的以及“本合同项下租赁期内，因甲方原因乙方不能正常租赁、使用租赁物达五天及以上的”，某婚庆公司均有权行使解除合同的权利。某婚庆公司于2018年10月24日以短信的形式向肖某某传达了解约的意思。2、合同解除，则权利义务终止履行，某投资公司无权再要求某婚庆公司支付任何租金及缴纳履约保证金。3、被告至今都没有按约向某婚庆公司交付场地。4、肖某某单方出具的承诺书，承诺于2018年10月8日前实现通水通电、清空场地，以及计租期从10月8日开始起算，以及某婚庆公司委托律师事务所发送律师函，要求某投资公司于收到函件后三日内通水通电，均不能表示某婚庆公司已经接受了交付日期改为2018年10月8日，或接受了房屋的交付。二、某婚庆公司解除合同后有权要求某投资公司无息退还保证金及预付未发生的租金，并支付15万元的违约金，违约金不足以弥补损失的，某投资公司须全部赔偿。1、保证金经某投资公司自认，为12万元，应当退还。2、某婚庆公司缴纳的288000元的租金因某婚庆公司未实际使用租赁物，至今未入场，属于某婚庆公司预付的未发生的租金，应全部退还。某婚庆公司未能按约入场使用租赁物及实现租赁目的的原因是由于某投资公司的违约行为。3、直接损失包含两个方面，一为实际发生的律师费、保险经纪费，二为向草稿纸空间实际支付以及将要支付的设计费用。某婚庆公司与草稿纸空间签署了合法有效的合同，某婚庆公司应当按照合同约定履行向草稿纸空间支付设计费的义务。现在由于某投资公司的原因，导致某婚庆公司产生了该笔损失。三、肖某某向某婚庆公司出具了承诺书，表明愿意就某投资公司签署的分租合同中的违约责任承担连带责任，并自愿退还保证金、租金，并支付违约金、赔偿损失。肖某某应当按承诺书意思就租金、保证金的返还、违约金的支付、损失的赔偿承担连带责任。四、关于保证金为何由15万变更为12万。1、被告出具了协议说明，认可了收取10万元的押金，即确定保证金变更为10万元整，而定金按照协议约定是要冲抵首期租金的，但被告也表示冲抵履约保证金。2、被告没有就履约保证金进行过任何催缴。五、某投资公司提交的证据不能证明其履行了通水通电义务，更不能证明其在10月8日就履行了通水通电义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2018年9月30日，某投资公司（甲方）与某婚庆公司（乙方）就车站北路493号的租赁物签署了《分租合同》，甲方与湖南三湘物业发展有限公司签订《场地租赁协议》及补充协议，取得租赁权，乙方同意分租，并实地考察了租赁物现状及对房屋临建性质有充分了解，并同意按现状分租。乙方租赁该租赁物从事餐饮经营活动。租赁期限为10年，自2018年9月30日至2028年9月29日止，装修免租期限为5个月(每年度免租半个月，即每年6月份免租半个月)，租金标准为576000元/年，每年递增5%，租赁期限内租金共计7056000元，从2018年9月30开始计收租金，租金按季度缴纳，乙方应当在每租赁季度开始之前的一个月之内向甲方以转账的方式支付当季度的全部租金。同时合同约定乙方需在合同签订后当日内向甲方支付履约保证金人民币150000元。甲方负责通水、通电，安装独立的水电表。违约责任约定，乙方无故拒不支付租金达15天及以上的，须按每逾期1日，应向甲方按应付租金的8%支付违约金等。上述合同签署后，乙方实际向甲方指定的肖某某个人银行账户及支付宝账户支付了12万元保证金及2018年10月1日至2019年3月的租金288000元。甲方向乙方交付了涉案场地，但某婚庆公司认为某投资公司交付的租赁物未达到清场、通水通电的交付条件。2018年10月6日，肖某某出具书面承诺，负责在2018年10月8日前通水通电，没有搬的东西视为放弃，并注明起租时间为2018年10月8日。2018年10月19日，某婚庆公司委托天地人律师事务所向某投资公司发送了律师函，称某投资公司仍未履行通水通电义务，要求某投资公司在收到函件后三日内完成场地通水通电的义务。2018年10月24日，某工作人员刘青发短信给肖某某，因某投资公司未在约定时间内完成约定事项，现通知其解除双方合约并向法院起诉要求赔偿。2018年10月27日，肖某某回复：“电力局工作人员过来了在等呢……”2019年9月12日，就涉案租赁物何时开通用水的问题，承办法官前往长沙供水有限公司调查取证，该公司向本院出具情况说明一份，内容为：肖某某于2018年11月28日在该公司申请新装环卫绿化表一块，用水类别：经营用水，地址为芙蓉区车站北路493号绿化带，于2018年12月10日完成施工。另查明：2018年10月7日，某投资公司（乙方）与浏阳河艺术园（甲方）签订了《转供电协议》，约定甲方同意在富余的情况下向乙方转供100千伏安容量的电量，甲方向乙方收取0.9元每度的电费。同日，某投资公司（甲方）与长沙水司给排水工程服务有限公司的李树林（乙方）签订了《水表开梯承包协议》，甲方将车站北路493号自来水表安装和开梯统一承包给乙方，总价为13800元。2019年7月10日，长沙水司给排水工程服务有限公司出具情况说明，内容为：我公司2018年10月7日承包了某投资公司位于长沙市房屋自来水水表开梯项目，在当天通过从浏阳房屋临时用水、水表安装和开梯作业，房屋已通水。上面加盖了长沙供水有限公司及浏阳河艺术园的公章。2019年10月20日，某投资公司又提供了一份加盖了长沙供水有限公司公章的情况说明，内容为长沙水司给排水工程服务有限公司2019年7月10日出具的情况说明是真实的。2019年12月3日，承办法官再次前往长沙供水有限公司核实前述情况说明的真伪，该公司出具了一份情况说明，内容为：前述两份情况说明上加盖的长沙供水有限公司的公章与其公司的公章不符，其公司并未开具过这两份情况说明。再查明：某投资公司是肖某某设立的一人有限公司。本院认为：某婚庆公司与某投资公司签订的《分租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应严格按照合同履行各自的义务。按照合同约定，某投资公司负责通水、通电，安装独立的水电表。本案中双方争议的焦点某投资公司是否在约定期限内通水通电。原告方认为某投资公司未在约定期限内完成通水通电的交付条件，为此某投资公司提供了《转供电协议》及《水表开梯承包协议》证实其在约定期限内开通了水电。对此本院认为，经承办法官走访调查，涉案场地开通水的工程施工完成时间为2018年12月10日。某投资公司辩称其在2018年10月7日就已经实际施工，并出具了两份加盖长沙供水公司公章的情况说明予以证实。经走访查实，前述两份加盖长沙供水公司公章的情况说明均不是该公司出具，故对某投资公司的该项辩称，本院不予支持，而且2018年10月19日某婚庆公司委托律师向某投资公司发送了律师函，称某投资公司仍未履行通水通电义务，要求某投资公司在收到函件后三日内完成场地通水通电的义务。某投资公司未书面函复，也从侧面说明其未在宽展的三日内完成通水通电义务。2018年10月24日，某工作人员刘青发短信给肖某某，因某投资公司未在约定时间内完成约定事项，现通知其解除双方合约并向法院起诉要求赔偿。肖某某也未正面回复，只是在2018年10月27日回复：“电力局工作人员过来了在等呢……”，这也从侧面说明直至2018年10月27日尚未通电。因此，综上所述，本院认定某投资公司未在承诺的约定期限2018年10月8日之前开通水电，2018年10月19日某婚庆公司委托律师向某投资公司发送了律师函，宽限其在收到律师函三日内通水通电，但某投资公司仍未在宽展期内完成通水通电，故其行为已经构成违约，致使某婚庆公司不能正常使用租赁物，不能实现合同目的，故某婚庆公司有权解除合同，本院对其该项诉请予以支持，并确定双方签署的《分租合同》于2018年10月24日解除。对某婚庆公司要求退还保证金120000元及逾期利息的诉讼请求，因合同约定保证金在合同期满后无息退还，故本院仅支持退还本金120000元，对逾期利息的诉讼请求不予支持。对某婚庆公司要求返还已付租金288000元及逾期利息的诉讼请求，因本院确定合同于2018年10月24日解除，故某婚庆公司仍需支付2018年9月30日至2018年10月24日期间的租金（经计算为37874元），故某投资公司应返还租金为250126元，并应按照同期同类银行贷款利率的标准从起诉之日起计算逾期利息直至实际清偿之日止。对某婚庆公司主张的违约金150000元及赔偿损失250000元，对违约责任采用的是损失填平原则，因违约行为而导致赔偿损失的范围应相当于违约所造成的损失，本院酌情支持违约金150000元。肖某某作为一人有限公司某投资公司的股东，前述保证金及租金均打入肖某某个人账号，其不能证明某投资公司的财产独立于自己的财产，故应对某投资公司的债务承担连带责任。与此对应，某投资公司的相关反诉请求，本院已在本诉请求中进行了裁决，本院对某投资公司的全部反诉请求予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除长沙某婚庆策划有限公司与湖南某投资有限公司签订的《分租合同》（解除时间2018年10月24日）；二、湖南某投资有限公司在本判决生效后十日内向长沙某婚庆策划有限公司返还保证金120000元；三、湖南某投资有限公司在本判决生效后十日内向长沙某婚庆策划有限公司返还租金250126元及逾期利息（以250126元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2019年1月24日支付至实际清偿之日止）；四、湖南某投资有限公司在本判决生效后十日内向长沙某婚庆策划有限公司支付违约金150000元；五、肖某某对前述第二、三、四项判决确定的给付义务承担连带责任；六、驳回长沙某婚庆策划有限公司的其他诉讼请求；七、驳回湖南某投资有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11880元，减半收取5940元，由湖南某投资有限公司、肖某某负担5000元，由长沙某婚庆策划有限公司负担940元；反诉受理费2082元，保全费4560元共计6642元，由湖南某投资有限公司、肖某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇一九年十二月十日法官助理李欣怡书记员邱倩