新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初3530号原代：陆社会，男，1968年11月15日，住新疆阿图什市。委托诉讼代理人：蒋昊霖，新疆建信律师事务所律师。被告：韩健，女，1974年1月5日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：刘新谊，新疆邦达律师事务所律师。第三人：张超，男，1986年12月19日出生，住乌鲁木齐市新市区。原告陆社会与被告韩健、第三人张超合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理，后因追加第三人到庭变更为普通程序后，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告陆社会及其委托诉讼代理人蒋昊霖，被告韩健及其委托诉讼代理人刘新谊到庭参加了诉讼，第三人张超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告陆社会向本院提出诉讼请求1、依法判令原、被告签订的《店面转让协议书》无效；2、依法判令被告返还转让费152000元；3、由被告承担本案诉讼费、邮寄费。事实与理由：原、被告双方于2019年4月18日签订《店面转让协议书》份，被告将位于乌鲁木齐市米东区洗车房店铺转让给原告经营，包含租赁期5年（自2017年9月至2022年9月），年租金4万元，店铺合计转让费15200元，包含店内装饰装修、设备等。协议订后，原告依约向被告支付了15200元转让费，但在原告经营到5月初，被米东区行政执法局告知要求限期拆除该房屋，经向米东区行政执法局了解才得知，该房屋早已经被米东区行政执法局认定为违章建筑，并且早已要求被告拆除，被告已经于2019年1月收到限期拆除通知书，但在转让过程中对此只字未提，向原告隐瞒了该房屋的真实情况，致使原告受让该店面经营的目的根本达不到，属于恶意欺诈。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法公正裁决。被告韩健辩称：案涉房屋是否是违法建筑被告不清楚，与被告无关，被告也不存在恶意欺诈的行为。因为原、被告2019年4月1日签订合同时被告给原告讲的很清楚，涉案房子有可能要拆除，当时有其他人在场；双方合同第二条、第三条约定内容有约定拆除的情形，通过这两条约定内容，原告是知道房屋有可能要拆除的，如果违反约定是有10倍的赔偿。不存在合同法第52条的情形。原告所述损害了国家社会公众的利益，看不出来有国家公众利益的损失；原告要求返还转让款是没有依据的，按照合同法58条规定，如果签订合同双方各自都有错误的各自承担责任，所以没有返还的依据。第三人张超未到庭，也未提交书面答辩意见。原、被告对以下证据没有异议：店面转让协议书、转让费手机银行电子凭证、被告出具的收条、被告与第三人签订的租赁合同、米东区行政执法局2019年1月5日的责令改正通知书，对双方无争议证据，本院予以确认。对双方有争议的证据本院认定如下：1、对被告出示的购买材料、装修等费用的票据，被告对此不认可。因以上证据不能证实以上物品是双方合同交易内容，本院对证据的关联性不予确认。2、对被告出示的照片，原告不认可，认为在店面交付后与本案无关。因被告出示的照片与原告出示的照片从店面的相对位置和参照物相像，可以证实双方交易前后店面的变化从而推断双方交易内容，故对证据关联性予以确认。3、对被告出示的微信聊天记录，原告否认双方有此聊天内容。因以上微信记录不能反映聊天双方的真实身份，且被告欲证明原告是在签订协议时以交纳定金和10倍违约金的方式向被告施加了压力，但被告证明的问题与本案争议焦点没有关联关系，也不具有效性，故对此微信记录的关联性、有效性不予确认。4、对证人王某、曾某的证言，原、被告均部分认可。因王某与曾某均出庭作证并经原、被告质证，符合法定形式，对证人曾某及王某所证明问题本院结合原、被告陈述及其它证据进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月8日，被告韩健与第三人张超签订租房合同，被告韩健将其约定租期自2017年8月8日至2022年8月8日，每年租金为4万元。被告韩健在此经营店名为“车澡堂”的洗车房。2019年1月5日，行政执法部门向“车澡堂”发出责令改正通知书，内容为：经查，你因未办理建设工程规划许可证擅自建设彩钢房的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，令你于2019年1月10日前自行拆除。韩健得知此事后欲转让自己经营的洗车房。经韩健的邻居曾某介绍，原告陆社会与被告韩健协商转让事宜。2019年4月18日，原、被告签订《店面转让协议书》，甲方为韩健，乙方为陆社会。合同主要内容有：甲方将自己位于乌鲁木齐市米东区洗车房店铺转让给乙方经营，建筑面积为110平方米。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，租赁期为五年2017年9月11日至2022年9月10日，每年房租4万元，在租赁期内不涨价，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方。乙方在2019年4月18日向甲方支付转让费152000元。在附加合同中双方约定：甲方收到乙方全部转让费之日起到房屋租赁期满之前，如房东与乙方因故终止租赁合同，甲方需退还剩余租赁时间的转让费（转让费15万／42月）。合同签订后原告在随后的三天支付了15万元的转让费，加上此前原告已付的2000元定金，合计152000元，被告于2019年5月21日向原告出具了收条，证实收到转让费152000元。原告接手了洗车房后，继续使用“车澡堂”的名称经营。2019年5月15日，行政执法部门又向“车澡堂”发出询问调查通知书，内容为：你2019年5月15日在米东中路1088号进行违法建筑、自行拆除，请你于2019年5月15日下午携带有关资料到米东区城市管理局接受询问。原告接到通知书后与第三人张超开始拆除房屋，原告在拆除房屋时将屋内的部分设备和物品进行了清运和保管。本院认为：店面转让是市场发展过程中形成的一种商业习惯，转让双方协商转让费用时一般要考虑包含房屋装饰装修费用、店面内的设施设备、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、转让人形成的固定客户所带来的利润及优先承租权等多种不同因素。原告陆社会与被告韩健之间签订的店面转让合同中对各种费用没有明确费用性质及相应的价款，现因被告韩健转让房屋无相关建设规划手续，被行政执法部门认定为非法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本院对原告主张双方合同无效的诉讼请求予以支持。本案中第三人张超未取得建设规划手续而与被告韩健签订租赁合同，该租赁合同无效，租赁合同无效也导致了原、转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中次承租人原告陆社会支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，本院结合被告韩健有隐瞒原告陆社会案涉店面已经被认定为非法建筑的情形，原告在签订合同时未审慎审查房屋权属及合法性，原告陆社会客观上已经在该店面经营约1个月，原告在拆除过程中实际占有使用店面并对店面内的物品及设施进行了清运和保管，原告支付转让费中并不包含租金等事实，酌定由被告韩健承担返还转让费的40%，即60800元（152000元×40%）。第三人张超经本院合法传唤未到庭，视为其放弃自己在一审中当庭进行答辩、举证、质证、辩论等权利。综合以上分析，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆社会与被告韩健于2019年4月18日签订的《店面转让协议书》无效；二、被告韩健于判决生效后十日内向原告陆社会返还转让款60800元（152000元×40%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院支持诉讼金额152000元中的60800元，占争议金额的40%，案件受理费3340元，由被告负担40%，即1336元，原告负担60%，即2004元。邮寄送达费60元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  朱 琳人民陪审员  闵连芳二〇一九年十二月九日书 记 员  马颜萍