湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初9739号原告湖南影视会展物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区浏阳河大桥东翠竹园大厅。法定代表人李成文，董事长。委托代理人谢惠明，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人盛金良，湖南弘一律师事务所律师。被告熊姣，女，1987年10月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托代理人钟壮，男，1987年10月27日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系熊姣的丈夫。原告湖南影视会展物业管理有限公司（以下简称影视会展公司）诉被告熊姣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、被告立即支付物业管理服务费9248元，违约金752元（计算自2014年1月1日至2019年8月31日，合计10000元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告熊姣答辩要点：1、原告主张的起止时间，物业费及违约金算起来应不到10000元。2、原告的物业服务存在很大的问题，答辩人家中在短期内连续被盗两次，要求物业公司提供视频等资料，但是公安机关去调取的时候，监控是坏的，物业公司称与他们无关，至今都没有主动和答辩人沟通解决。3、答辩人2010年购房，2012年交房，大概是2015、2016年已经将所购涉案房屋出卖，现在房屋不是登记在熊姣或钟壮的名下。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、熊姣原系长沙县湘龙街道好望谷·云邸小区8、9栋3007室业主，房屋建筑面积为90.45平方米，2012年7月4日，熊姣办理入住并收房，至2016年6月22日，熊姣将房屋出卖给案外人钟勇并办理过户手续，至今，上述房屋登记在案外人钟勇名下。2、2012年7月4日，熊姣与影视会展公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定影视会展公司为好望谷·云邸小区提供物业服务，熊姣所购该小区9栋3007号房屋建筑面积为90.45平方米，前期物业管理服务时间自开发商通知入伙时间起至业主委员会与影视会展公司签订《物业管理委托合同》时止，物业管理服务费收取标准为每月1.5元/平方米，如熊姣逾期未交物业服务费，影视会展公司有权要求熊姣补交，并从逾期之日起每月按欠费总额的3‰缴纳滞纳金。同时，协议第二章约定影视会展公司接受委托管理的事项，其中包括公共设施、设备的运行、维护和管理，公共设施又包括监控报警系统。协议还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、2015年3月28日，影视会展公司与长沙县好望谷·云邸业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》，约定影视会展公司为好望谷云邸小区提供物业服务，服务期限自2014年12月26日至2016年12月25日，物业服务收费标准为1.5元/平方米/月，物业服务费按季度交纳，每次交费的具体时间为每季第一个月10日前，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。同时，合同第二章约定物业服务内容，第9条约定：“协助做好本小区安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，配合做好救助工作。充分利用电子监控设备维护业主（包括物业使用人）的合法权益。”合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。4、2017年12月17日，影视会展公司与长沙县好望谷·云邸小区第二届业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》，约定影视会展公司为好望谷·云邸小区提供物业服务，服务期限为1年，从2017年12月17日起至2018年12月16日止，物业服务收费标准为每月1.5元/平方米，物业管理费按月收取，当月物业管理费在当月25日前交纳，逾期按每日千分之三计收滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。5、2018年10月20日，影视会展公司向好望谷·云邸小区第二届业委会发出《工作联系函》，申请与业委会续签物业服务合同，但至今，影视会展公司与业委会未签订新的物业服务合同。6、从熊姣2012年7月4日入住好望谷·云邸小区起，影视会展公司持续为该小区提供物业服务至今。7、熊姣从2014年1月1日起至2016年6月21日止未向影视会展公司交纳物业费，物业费共计4029.55元（1.5元/平方米/月×29.7月×90.45平方米），原告向被告催收未果。8、熊姣与钟壮系夫妻关系，涉案房屋在熊姣、钟壮夫妇居住期间发生盗窃事件，钟壮于2014年10月16日向长沙县公安局湘龙派出所报案。二、各方当事人有争议的事实原告的物业服务是否存在瑕疵。被告认为，被告家中在2014年连续被盗两次，要求公安机关调取小区的监控时，物业公司称监控毁损，而监控设施应属于公共设施，原告应当维护保养，出现毁坏应及时修复，现监控设施毁坏严重影响了被告的利益，原告的服务存在很大的问题。原告认为，被告家中的财产安全不属于原告的物业管理范畴，且原告没有管理上的过错，不应对被告财产的损失承担民事赔偿责任，且被告家中财物失窃的损失应由直接侵权人承担。本院认为，原告作为好望谷·云邸小区的物业服务企业，接受小区业主或小区业委会的委托为小区提供物业服务，服务事项包括共用设施、设备的运行、维护和管理，而监控报警系统属于共用设施，且原告与长沙县好望谷·云邸业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》明确约定物业公司应协助做好本小区安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，配合做好救助工作，并充分利用电子监控设备维护业主（包括物业使用人）的合法权益。现被告在该小区居住期间，发生盗窃事件，虽被告家中的财物不属于原告管理范畴，但小区监控设施的维护属于原告的义务，同时原告应充分利用电子监控设备维护业主的合法权益，现被告称物业公司答复小区监控设施毁坏而无法调取监控记录，同时家中连续被盗两次。本院认为，被告确实提交了报警记录，而原告对于监控是否毁坏不清楚，由此可知，原告有怠于维护监控设施设备的情形，并给公安机关的调查工作造成一定阻碍。综上，本院认为，原告提供的物业管理服务存在一定的瑕疵。判决的理由与结果本院认为，一、影视会展公司与熊姣签订的《前期物业管理服务协议》、影视会展公司与长沙县好望谷·云邸业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》、影视会展公司与长沙县好望谷·云邸小区第二届业主委员会签订《好望谷云邸小区物业服务合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，且物业公司与业主委员会签订的物业服务合同效力及于小区全体业主。熊姣曾作为小区业主，尚欠原告物业服务费4029.55元，已违反合同约定，其理应及时履行交付物业服务费的义务。但鉴于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，对被告的正常生活产生了一定影响，本院结合本案具体情况，酌情确定被告按照约定标准的90%向原告支付其拖欠的物业服务费3626.6元（4029.55元×90%）。二、被告拒交物业管理费的行为虽不妥当，但事出有因、并非恶意拖欠，且原告的物业管理服务存在一定瑕疵，被告以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、对于原告主张的2016年6月21日之后的物业服务费，因涉案房屋已过户至案外人钟勇的名下，熊姣不再是涉案小区的业主，故从2016年6月22日起的物业服务费，不应由熊姣继续承担，故对于该部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告熊姣在本判决生效后十日内支付原告湖南影视会展物业管理有限公司物业服务费3626.6元；二、驳回原告湖南影视会展物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告湖南影视会展物业管理有限公司负担16元，由被告熊姣负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇一九年十二月二十三日书记员  陈晓婷附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。