湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8613号上诉人（原审被告）：曾兵，男，1970年11月14日出生，汉族，住江夏区。委托诉讼代理人：吴海，湖北悟见律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靖，湖北悟见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长江工程职业技术学院，住所地武汉市江夏区文化大道9号。法定代表人：熊绪，院长。委托诉讼代理人：胡承华，湖北道博律师事务所律师。上诉人曾兵因与被上诉人长江工程职业技术学院（以下简称长江学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初2592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾兵上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定上诉人应支付2013年1月1日至2018年1月20日租金没有事实和法律依据。根据原审查明的事实，2012年8月，上诉人与被上诉人签订《长江工程职业技术学院商务中心门店协议》，约定被上诉人将长江职业技术学院商务中心门面出租给上诉人，从事相关经营，由于该门店系违章建筑，经营一个月后被责令停止营业。2013年1月，上诉人由被上诉人安排，转入学生公寓经营。被上诉人因其自身过错，无法提供符合约定的租赁房屋给上诉人使用。为此，被上诉人才将上诉人安排至学生公寓临时过渡。被上诉人将上诉人安排至学生公寓临时过渡时，从未向上诉人提出需对临时过渡用房收取租金，上诉人认为其提供临时过渡用房是对其违约行为的进行弥补的方式，是无偿提供给上诉人使用。一审法院认定上诉人应支付该期间租金没有事实和法律依据。同时，一审法院以与上诉人使用的过渡房相当的案外人租金标准，计算上诉人应支付的租金没有法律依据。案外人与被上诉人之间约定的租金标准，是其双方经过谈判后的结果，只能约束第三人与被上诉人。被上诉人本身对上诉人由违约行为，其租金标准不能直接适用于上诉人与被上诉人之间。二、上诉人与被上诉人未就长江食堂2号门面租赁达成合意，原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.2016年8月，上诉人虽在被上诉人绘制的长江食堂门店平面图上签字，但其仅仅是被上诉人对拟租赁门面位置的地理位置的告知，并非双方对租赁该房屋达成合意。上诉人与被上诉人就租赁该房屋应当签订书面租赁合同，对租赁物的租金、位置、租赁期限、租赁条件等进行约定。一审法院认定双方达成合意的租金88000/年，应当是被上诉人能够提供符合上诉人经营需求的情况下上诉人才认可的租金，但上诉人提供给被上诉人的租赁物，并未达到相应的标准。一审法院以该价格计算租金，系事实认定错误。2.因被上诉人出租给上诉人的27＃门面系违章建筑，上诉人经营一个月后即被叫停。为弥补过错，被上诉人承诺新门面修建好后，将按照40天/月的标准，与上诉人顺延合同。该标准应当是计算在被上诉人提供新的门面后开始计算，一审法院将该计算标准这算到过渡用房期间内，明显与事实不符。长江学院辩称，请求驳回上诉，维持原判。1.关于学生公寓期间不应支付租金的答辩意见，我方没有任何人在任何时候以口头或书面形式承诺该学生公寓是免费使用。上诉人在该学生公寓期间从事的是与另一案上诉人李刚完全类似的经营活动。我方所称的临时过渡是指的场所的过渡，没有表达过免费的意思。一审对租金的处理是根据合同法第62条进行的判决，适用法律完全正确。2.对长江食堂二号门面未形成书面合同的答辩意见，虽然没有正式的书面合同，双方已经就长江食堂2号门面的租金、租期、地点达成了一致，形成了比较明确的租赁合同。3.关于补偿的问题，一是按每月40天的比例冲抵承租期间，二是租金打了八折。长江学院向一审法院起诉请求：1.解除租赁关系，判令曾兵立即搬出长江食堂一楼的承租门面；2.判令曾兵自2013年1月1日起至2018年9月7日止，按照60.27元/日，支付学生公寓的租金；3.判令曾兵支付自2016年9月20日起至实际腾退日止，按照241.1元/日，支付长江食堂一楼门面的租金。一审法院认定事实：2012年8月，长江学院、曾兵签订《长江工程职业技术学院商务中心门店协议》，约定“甲方将位于长江工程职业技术学院内商务中心107.07平方米的27#门店出租给乙方，从事相关经营”，由于该门店系违章建筑，经营一个月后被责令停止经营。2013年1月，曾兵转入学生公寓经营，其经营场所与李刚相当。长江学院、曾兵双方未签订协议，长江学院曾承诺按照40天/月的比例顺延合同，亦即每月补偿10天的经营时间。2016年8月长江学院、曾兵就长江食堂2号门面租赁达成合意，曾兵在长江学院绘制的门店平面图上签名确认，门面租金88000元/年。曾兵已向长江学院支付租金及各项费用243000元，扣减长江学院返还曾兵的费用90930元，长江学院现存曾兵交款152070元。2017年12月14日，经一审法院主持调解，长江学院、曾兵自愿达成（2017）鄂0115民初4676号民事调解“一、限于2018年1月17日起3日之内，曾兵从现经营的学生公寓腾退……”一审法院认为，长江学院与曾兵基于签订的门店协议，继而口头约定暂租学生公寓、长江食堂门面经营，形成双方间合法的房屋租赁民事法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方应当按照承诺全面履行义务。”曾兵承租经营后应支付租金，其逾期不付的行为有失诚信，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，长江学院请求解除租赁合同，并追索欠付租金的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持；关于学生公寓的租金，双方未签订协议，且因长江学院、曾兵2012年曾签订租赁协议，由于违反规定被责令停业，后转入学生公寓经营，依据一审法院（2017）鄂0115民初4676号民事调解书，一审法院认定曾兵于2018年1月20日腾退出学生公寓，对于曾兵诉称的长江学院承诺每月按40天的比例予以补偿的辩解意见，一审法院予以采信，故应按每月40天比例相应冲抵承租期间，自2013年1月1日至2018年1月20日，共计1845天，以40天/月计算，共计3.84375年，房租价格参照李刚22000元/年标准计算为宜，共计84562.5元；关于食堂门面的租金按88000元/年标准计算，自2016年9月20日至2019年6月30日共计259178（88000X3-241.1X20）元，曾兵已向长江学院支付的租金152070元应从欠付租金总额中予以扣减。故曾兵欠付长江学院租金共计191670.5元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决：一、限于2019年6月30日解除长江工程职业技术学院与曾兵之间的长江工程职业技术学院长江食堂一楼二号门面租赁关系；二、由曾兵于本判决生效之日起三日内腾退出长江工程职业技术学院长江食堂一楼二号门面；三、由曾兵于本判决生效之日起十日内向长江工程职业技术学院支付欠付租金191670.5元；四、驳回长江工程职业技术学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2658元，由长江工程职业技术学院负担658元、曾兵负担2000元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。审理期间，长江学院要求案外调解并向本院提出书面申请60天期限，经曾兵同意，本院主持双方进行了协商，因长江学院、曾兵双方各持已见，长江学院于2019年11月29日书面申请终结调解，故双方未能达成一致意见。二审查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，长江学院与曾兵原签订的商务中心门店协议虽因长江学院原因不能履行，但长江学院以对曾兵作出后续租赁一个月按40天计算的补偿，继而口头约定暂租学生公寓、长江食堂门面，双方间仍然形成了合法的房屋租赁民事法律关系，曾兵应当依约支付租金。曾兵实际使用学生公寓中用房经营超市，一审参照与其情况类似的租户李刚的租金标准计算曾兵应付学生公寓用房租金并无不当。2016年8月，曾兵在长江学院绘制的、标有门面租金88000元/年的门店平面图上签名确认，应认定曾兵认可其租赁期限及租金，故一审对于食堂门面的租金按88000元/年标准计算无误。长江学院起诉请求解除租赁关系，一审法院于2019年6月1日判决2019年6月30日解除租赁关系有误，但该判项实际对曾兵有利，且长江学院未上诉，故本院对一审判决予以维持。综上所述，曾兵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2658元，由曾兵负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十二月十六日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹