云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8409号上诉人（原审被告）昆明尚信房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601，统一社会信用代码9153010206711255XF。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：许刚，男，系被告昆明尚信房地产开发有限公司的员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨启，北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）周龙良，男，1964年2月19日出生，汉族，户籍所在地重庆市合川市。委托诉讼代理人：张万华,云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明尚信房地产开发有限公司因与被上诉人周龙良房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3052号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周龙良一审诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房购销合同》合法有效；2.判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区丰宁街道办事处枫桦园A5幢第11层1103号房屋交付给原告；3.判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月30日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月31日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金35398元（按照已付房款645966元的每日0.01%计算）；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定的案件事实：2015年9月23日，被告出具《付款承诺》，载明鉴于重庆金万科房地产开发有限公司欠侯兵、霍永明、唐勇生、唐瑞清、程海洋、周龙良等已到期借款，因重庆金万科房地产开发有限公司资金困难，现昆明尚信房地产开发有限公司（被告）自愿代重庆金万科房地产开发有限公司归还借款。如上述员工愿意，可以选择昆明尚信房地产开发有限公司枫桦园的商品房一次性抵付欠款。2015年10月20日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以645966元向被告购买本案讼争的昆明市枫桦园A5幢第11层1103号房屋；被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订补充协议。商品房购销合同已作登记备案。本案讼争房被重庆市合川区公安局查封。一审法院认为，本案系商品房买卖合同引起的诉讼纠纷。案件中所涉的《商品房购销合同》及其补充协议系当事人真实意思表示一致的结果，不存在违反我国有关法律法规和社会公共利益的情形，故被告的抗辩理由不成立，上述合同依法成立并生效。合同约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。被告未按约交付房屋的行为已构成违约，故被告应交付原告经建设单位组织验收合格的本案讼争房并承担逾期交房违约责任。合同约定被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。故被告应支付原告2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元（20元/天×30天）、2016年1月30日至原告主张的2017年7月31日的逾期交房违约金35398元（645966元×0.01％×逾期天数548天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、原告周龙良与被告昆明尚信房地产开发有限公司于2015年10月20日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告周龙良经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园A5幢第11层1103号房屋；三、被告昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周龙良2015年12月31日至2016年1月29日的逾期交房违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的逾期交房违约金35398元。一审判决宣判后，昆明尚信房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。称：一审法院认定事实不清，本案唐多全为上诉人公司法人又是案外人重庆金万科房地产开发有限公司法人和实际控制人。唐多全就是利用这种特殊身份，私自以上诉人印章和名义，为其控制的金万科公司的债务提供担保，并出具付款承诺，与被上诉人签订商品房买卖合同。以达到侵占上诉人合法财产的目的。以上事实上诉人公司其他股东均不知情，担保等承诺已违反公司法第十六条第二款的规定，应当认定无效。一审判决却让上诉人承担责任，实为事实认定不清。上诉请求：一、撤销原判。改判上诉人不承担责任。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周龙良答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。上诉人上诉状中所述与本案的事实不符。这是法律所允许的以房抵债的履行方式，并且合同已经签订。上诉人从出具担保付款承诺到抵偿签订商品房购销合同这一系列的事实，从来没有提出异议。只是因为所开发的房屋被重庆合川区公安局查封以后，其以此拒不履行义务，我们认为这些担保都是有效，并且已经实际履行了。二审中，上诉人提交以下证据：1、刑事判决书及附件一份。2、接处警登记表一份。证明唐多全涉及的非法吸收公众存款罪一案的裁判情况及公司保险柜被撬的报案情况。周龙良质证认为：对判决书真实性予以确认。不认可证明目的。不能看出本案款项有涉及。对接处警登记表真实性、合法性认可。但只是报案人的自述。本院认为：上述证据真实性各方均无异议，对真实性本院依法予以确认。二审中，被上诉人提交昆明市房屋交易产权管理处查询表一份。证明涉案房屋的查封情况。上诉人质证认为：三性认可，情况属实。经营的房屋已经被公安查封，所以我们没交付不构成违约。本院认为：对该证据各方对真实性均无异议，本院依法予以确认。二审经审理查明：昆明尚信房地产开发有限公司在2013年10月30日至2014年10月30日股权构成为：重庆金万科房地产开发有限公司1100万元、云南嘉隆置业有限公司200万元、许刚700万元。2014年10月30日后股权构成为：深圳平安大华汇通财富管理有限公司5000万元、重庆金万科房地产开发有限公司1100万元、云南嘉隆置业有限公司200万元、许刚700万元。（2017）渝0117刑初1号刑事判决查明：昆明尚信房地产开发有限公司主要资金来源中来自民间及员工借款5695万元、来自重庆金万科房地产开发有限公司、唐多全的资金投入51560万元。二审经审理查明的其余案件事实与一审判决一致，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：本案中房屋买卖合同是否有效？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本院认为，首先，本案中昆明尚信房地产开发有限公司系以付款承诺形式明确表示对重庆金万科房地产开发有限公司之前债务由其进行归还，并承诺债权人可选择以债权金额冲抵购房款方式履行归还义务。昆明尚信房地产开发有限公司在其欠款代付承诺中亦明确载明，付款系因“尚信公司与金万科公司间存在往来债权债务”并载明在付款后可在尚信公司与金万科公司的往来债权债务中抵减。本案双方亦是因履行上述协议签订了本案商品房买卖合同。故，该承诺系债务加入，并非保证担保。其次，昆明尚信房地产开发有限公司与周龙良所签订房屋买卖协议中有双方当事人的签章确认，且办理了登记备案手续，其形式要件并无瑕疵。故，一审判决关于该商品房买卖合同合法有效，应当予以履行的认定及处理并无不当。本院依法予以维持。对上诉人认为因公安机关查封行为导致其不能履行合同的问题。本院认为，公安机关的查封，系刑事案件侦查阶段对相关财产采取的强制措施，尚不能确定所查封财产是否确属犯罪应追缴财物，而最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条中“……当事人诉请确权的财产被执行局处置的……”规定，与本案财产在刑事侦查阶段被查封的实际情况不符，本案不应适用，且在重庆市合川区人民法院作出，并经重庆市第一中级人民法院裁定维持的（2017）渝0117刑初1号刑事判决中，并未明确本案所涉房屋系该刑事案件中应予追缴的资金及其转换的财物。故上诉人的上述主张不能成立，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费800元，由上诉人昆明尚信房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  起俊审判员  彭韬审判员  汪佳二〇一九年十二月十三日法官助理蒋志平书记员朱威陈媛媛