贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初7235号原告：仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司，住所地贵州省仁怀市四转盘。法定代表人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈未，该公司工作人员。委托诉讼代理人：郭洪静，该公司工作人员。被告：卢定亮，男，1989年10月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐旭，贵州雅实律师事务所律师。原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司（以下简称：方圆荟公司）与被告卢定亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方圆荟公司委托诉讼代理人陈未、郭洪静，被告卢定亮及其委托诉讼代理人徐旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。方圆荟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月5日签订的《酒都·方圆荟购物广场商铺租赁合同》（以下简称：租赁合同）；2.判令被告从2019年1月1日起支付拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费至租赁合同解除之日（截止2019年9月30日拖欠的空调费、物业管理费、商业管理费共计51975元）；3.判令被告从2019年1月1日起按非租金优惠期的标准向原告支付租金至租赁合同解除之日（截止2019年9月30日的租金共计28350元）；4.判令被告承担合同解除违约金18900元；5.判令被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日。事实和理由：原、被告于2018年9月5日签订租赁合同约定，被告承租原告位于仁怀市酒都方圆荟购物广场门牌号为××105㎡的商铺用于经营餐饮。2019年1月1日，原告对方圆荟购物广场全部业态进行了整体开业，并于2019年1月4日发出和张贴《公告》，从2019年1月1日起开始计算营业日及经营免租期，2019年1月1日前开业的商户，按试营业只需缴纳水电费，但被告从2019年1月1日至今，未按约定向原告支付空调费、物业管理费、商业管理费，经原告多次催收被告拒付。被告的行为已经违反合同约定，为维护自身合法权益，特诉至人民法院。卢定亮辩称，其开业的时间是2018年12月份，扣除免租期后虽原告起诉时约定的房租交付时间已到期，但因原告未履行相关合同义务，导致卢定亮经营损失，因此卢定亮享有先履行抗辩权；2.对于商业管理费、空调使用费，由于原告未提供相应服务，不应收取上述费用，亦不存在违约；3.对于物业费，原告仅提供了简单的物业管理，而合同约定的收费标准过高，被告愿意按每平方5元支付，但原告未履行诸多合同义务，导致被告经营严重亏损。综上，请求驳回原告的诉讼请求。若审理后认定被告违约，应当承担支付违约金的责任，要求降低违约金在500元之内。本院经审理认定事实如下：2018年9月5日，原告方圆荟公司（出租方甲方）与被告卢定亮（承租方乙方）签订《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》（合同编号JD-1-2018-202）一份，合同第3条约定：原告将其管理使用的位于仁怀市酒都?方圆荟购物广场，门牌号××105㎡的商铺出租给被告用于经营餐饮（音乐主题烧烤吧），租金、物业费、空调费、商业管理费等相关费用以实际面积计算，租赁场地的交付标准根据双方认可的附件C确定；合同第4条约定：双方确认于2018年8月20日交接租赁场地，供被告进行装修及其他开业准备，自交接之日起被告享有2个月的装修免租期，此期间内免交租金、物业费、空调费、商业管理费，被告必须于2018年10月20日营业，原告有权根据购物广场运营的实际情况，对营业日进行调整，但原告应提前书面通知被告，并相应调整收取租金、物业费、商业管理费、空调费的起始时间；合同第5条约定：租赁场地的租期为3年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止，除装修期外，被告还享有3个月的免租期，即自2018年10月20日起至2019年1月19日止，免租期内，被告应向原告支付物业费、空调费、商业管理费。合同第6条约定费用及支付方式为：租金以月租金为标准，按每年365天、12个月、4个季度计收，具体标准为：租期内第一年（自2018年8月20日至2019年1月19日）的月租金标准为0元/㎡，每月租金为0元，2019年1月20日至2019年8月19日的月租金标准为30元/㎡，每月租金为3150元；租期内第二年（自2019年8月20日至2020年8月19日）的月租金标准为35元/㎡，每月租金为3675元，租期内第三年（自2020年8月20日至2021年8月19日）的月租金标准为40元/㎡，每月租金为4200元。被告还应向原告支付物业费、商业管理费及空调费，物业费标准按每月15元/㎡计算，每月共计1575元；商业管理费标准按每月25元/㎡计算，每月2625元；空调费标准按每月15元/㎡计算，每月1575元。物业管理范围包括购物广场公用设施、公用设施维修保养、购物广场外围规划红线范围内的保安、保洁、车辆停放管理等。租金、物业费、商业管理费、空调费均采用预付方式，按季支付，每一季为一个计费周期，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给原告，节假日不进行顺延，被告应提前做出支付安排。本合同签订之日起7天内被告向原告缴纳履约保证金20000元，租赁期内，如被告在履行本合同过程中对原告负有债务，或因被告违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于被告的过错而应对原告承担赔偿责任，原告有权从履约保证金中扣除被告所欠款项、违约金、所受损失，原告扣除后，被告应当在原告发出通知书后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；本合同终止或解除时若被告没有上述行为或责任的，原告应当于30日内将履约保证金退还给被告。被告逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。合同第7条约定原告权利义务：建造并完成租赁场地的主体结构，根据附件C中规定的条件和标准，进行内外装修和设施设备的安装；维修租赁场地的电梯、自动扶梯、消防系统的机械安装，保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态；按合同约定向被告收取履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、以及被告应支付的其他费用，提供必要的协助，采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关的措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物广场内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利；为促进消费，提高购物广场整体销售额等。合同第8条约定被告权利义务为：自行独立承担招商、广告、经营等过程中产生的风险，不得以任何方式对租赁场地的任何部分做拆改、移动或损毁；被告将租赁场地用于经营餐饮，不得擅自变更经营范围，如需变更经营范围，应以书面形式向原告提出申请，经原告同意后方可变更；按期向原告交纳履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公用事业费用；保护租赁场地不受损坏，自然磨损和自然损坏除外。合同第19条约定：本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按照法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第22条约定：被告逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日，原告有权解除合同，原告依据本约定解除合同的，被告应支付原告按照解约当年租金标准计算的6个月租金的违约金（被告在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用。原告依据本合同约定解除合同的，可以扣除被告已交纳的履约保证金。合同第26条约定；本合同终止后，被告应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回原告；若被告不能按时搬出物品、将租赁场地的使用权交还原告的，视为被告放弃相关物品的所有权，原告可随意清理，被告还应当按照合同终止当年租金标准的二倍向原告支付逾期占用期间的租金，并赔偿原告自行雇佣专门人员腾空租赁场地的费用，以及因任何后继商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失；如因特殊原因，经被告申请并经原告同意后，被告可适当延长搬离期限，但租金、物业费、商业管理费、空调费等费用仍按照本合同终止当年的标准交纳。无论任何原因导致本合同终止，在原告收回或被告交回场地时，被告不得破坏已有的不可移动之装饰装修部位，该装饰装修无偿归原告所有；租赁场地应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。同时合同对双方的其他权利义务行了约定。被告对《租赁合同》所付附件签字确认，主要为：附件C《内外装修及设施设备技术条件》、附件D《租赁场地交付确认书》、附件E《物业管理范围及费用标准》等签名确认。合同签订后，原告在双方确认的期限将租赁场地交付被告使用，并按约定适时开展相关的商业宣传活动；被告对租赁的商铺进行装修使用，并于2018年8月24日、25日共计向原告缴纳了履约保证金20000元。但被告在使用租赁的场地期间，未按约定期限向原告支付2019年1月1日起的租金、空调费、物业管理费、商业管理费等，原告于2019年1月11日至8月13日期间多次向被告发出催费通知函、违约告知函，但被告至今未向原告缴纳相关费用，原告遂诉至本院。另查明，在合同履行，被告因对电梯等设施设备设置的合理性向原告提出异议，但双方未达成一致意见。上述事实，有原告提交的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》、证明、房屋产权证、照片、公告、催收通知函、违约告知函及微信截图等，被告提交的身份证复印件、《商铺租赁合同》、确认书、现金缴款单、设计图、聊天记录、函等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，被告未按合同约定的期限向原告支付租金、空调费、物业管理费、商业管理费，已构成违约，应当承担违约责任，对原告主张解除与被告于2018年9月5日签订的《酒都·方圆荟购物广场商铺租赁合同》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，因双方签订的合同约定，被告应当在每一计费周期届满前10日内将下一计费周期的租金、物业费、商业管理费、空调费支付给原告，被告逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日，原告有权解除合同；现被告自2019年1月1日起至今未向原告支付租金等费用，已符合合同约定的被告逾期30日支付相关费用原告有权解除合同的约定，对原告的该请求，予以支持。对原告主张被告支付2019年1月1日起至合同解除之日止拖欠原告的空调费、物业管理费、商业管理费等费用的请求，因双方对相关费用标准进行了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，同时因本案系原告主张解除合同，判决生效之日即为合同解除之日，被告应当自2019年1月1日起按每月1575元向原告支付物业费、每月2625元向原告支付商业管理费、每月1575元向原告支付空调费至本判决生效之日。对原告主张被告支付2019年1月1日起至合同解除之日止的租金的请求，根据合同约定，原告主张解除合同，被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用，则被告应按约定自2019年1月1日起至本判决生效之日止向原告支付租金（即2019年1月1日至2019年8月19日期间的租金按每月3150元计算，2019年8月20日至本判决生效之日的租金按每月3675元计算）。对原告主张被告支付解除合同的违约金18900元的诉讼请求，双方对违约金的计算方式虽有约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，现被告主张合同约定的违约金过高，要求减少违约金，因违约金的功能主要是弥补守约方损失的特性，根据本案事实，酌定支持违约金2000元。对原告主张被告在解除合同之日起三日内将承租商铺腾空交付原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金的请求，因双方对合同解除后被告交还原告商铺的期限及逾期交付的后果已有约定，被告应当按照约定交还原告的商铺。对被告以原告违约导致被告经营损失、原告未提供相应服务商业管理费、空调使用费不应收取、物业费收费标准过高，原告要求解除合同的事实和理由不成立等辩解意见，因其提供的证据不足以证明其主张，故对被告的辩解意见，不予采纳。对被告辩解其对原告享有先履行抗辩权的意见，因原告已按约定履行了主要合同义务，被告辩解理由不成立，不予采纳。对被告已缴纳的履约保证金20000元，作抵其差欠原告相应的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司与被告卢定亮签订的《酒都?方圆荟购物广场商铺租赁合同》；二、被告卢定亮在本判决生效后3日内将租赁原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司位于购物广场××号商铺105平方米腾空后返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司；若被告卢定亮逾期返还原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司商铺，则被告卢定亮应自逾期之日起至商铺腾空返还之日止，每月按3675元的二倍的标准计算向原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司支付逾期占用期间的租金；三、被告卢定亮在本判决生效后十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司自2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金（即2019年1月1日至2019年8月19日的租金按每月3150元计算，2019年8月20日至本判决生效之日的租金按每月3675元计算，被告卢定亮已交纳的履约保证金20000元作相应扣减）；四、被告卢定亮在本判决生效后十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司自2019年1月1日起至本判决生效之日止的物业费、商业管理费、空调费（物业费按每月1575元计算、商业管理费按每月2625元计算、空调费按每月1575元计算）；五、被告卢定亮在本判决生效之日起十日内支付原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司解除合同的违约金2000元；六、驳回原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2280元，减半收取计1140元，原告仁怀世纪金源酒都方圆荟商业管理有限责任公司负担140元，被告卢定亮负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王洵二〇一九年十二月九日书记员  张玲