天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初9145号原告：天津华电福源热电有限公司，住所地天津市武清开发区浩源道**。法定代表人：顾兴茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈志超，男，该公司供热管理部员工。委托诉讼代理人：张林芳，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津雅合轩酒店有限公司，，住所地天津市武清区东蒲洼街来源道**法定代表人：贾会秀，该公司经理。委托诉讼代理人：李程成，天津津孚律师事务所律师。原告天津华电福源热电有限公司（以下简称华电福源公司）与被告天津雅合轩酒店有限公司（以下简称雅合轩公司）供用热力合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华电福源公司委托诉讼代理人陈志超、张林芳，被告雅合轩公司法定代表人贾会秀、委托诉讼代理人李程成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华电福源公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017-2019年度供热采暖费，共计349147.34元；2.判令被告按日千分之二的标准向原告支付违约金265700.92元，暂计算至2019年7月17日，其中2018年1月1日至2019年7月17日共563天，基数是2017至2018年供热季采暖费174573.67元，违约金196569.75元，2019年1月1日至2019年7月17日共198天，基数是2018至2019年供热季采暖费174573.67元，违约金69131.17元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告为天津市武清区蒲瑞和园小区提供供暖服务，包括被告承租的天津市武清区东蒲洼街来源道688号房屋，该房屋供热面积4364.34平方米，采暖费计收单价为40元/平方米。原告为被告提供了供暖服务，被告却拒不支付2017-2019年度供热采暖费，被告的建筑层高（大厅、卧室）均超过3.5米，按照《天津市供热采暖收费管理办法》第七条规定，计算其供热面积方式为建筑面积4243.11平方米×3.6÷3.5，得出供热面积为4364.34平方米，每个供热季采暖费为174573.67元，被告欠费金额共计349147.34元。原告多次催要未果，故诉至法院。雅合轩公司辩称，原、被告存在供热服务合同关系，被告仅是涉案房屋的承租人，地址，地址属实面积认可，采暖收费单价40元不认可，应该按照2016年至2017年度标准收取，该年度被告交纳取暖费10万元。被告已交纳2016至2017年度供热采暖费，因没有票据不能提供具体金额。原告供暖严重不合格，被告共有102间住房，其中25间房散热器根本不热，其他房间也不能达到房屋用于居住要求的18摄氏度，基于此，被告没有交纳2017年至2019年的供暖费，被告多次报修，拨打天津市供热投诉热线12333，投诉上百次，在2018年到2019年度更严重。原告也派人来检查维修，但没有找到原因，也没有维修，没能保证正常供暖，导致被告顾客流失，严重影响入住率，给被告带来经济损失，被告保留对原告主张损失的权利。被告也向原告表态，在正常供暖后，将向原告交纳所有的供热费用，故原告起诉没有事实依据。被告不同意支付原告违约金，原告应承担供热的义务，被告承担交纳供暖费的义务，原告违约在先，被告有拒绝支付的权利，被告一直积极主张原告履行义务，不存在支付违约金的情况。另原告主张的违约金过分高于造成的损失，被告请求予以适当减少，应按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）进行处理。违约金金额不高于实际造成损失的30%，在原告供热达标的情况下，计算违约金应是供热采暖费的利息。原告收取被告采暖费应以被告房屋层高的实际情况计算，其他用热户房屋采暖费的计算标准不能作为被告房屋采暖费的计算依据。故请求法庭驳回原告的诉请，诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据，以证明其主张：证据1.天津市供热许可证，证明原告具备供热资质，且供热范围包含被告实际使用的房屋。原告实际为被告提供了供热服务，被告应当按照规定交纳采暖费；证据2.原告与涉案房屋开发单位天津市大华伟业置业有限公司、天津市武清区三方签署的供热配套合同，是在天津市武清区的监管下签署，证明涉案房屋的供热面积，层高3.6米，供热配套系数按3.6除以3.5计算，关于层高系数是按照《天津市供热采暖收费管理办法》第七条规定，非居民住宅计费面积按建筑面积计算，超高部位按建筑面积乘以层高系数计算，层高系数为层高除以3.5米。特殊房型和部位或对室内温度有特殊要求的，由双方在合同中约定；证据3.来源道690号2019到2020年度采暖费收据，证明被告该用热房屋所在的公建范围内，原告是按照配套合同约定的3.6米作为层高系数计算并收取费用；证据4.《天津市国土资源测绘和房屋测量中心房产面积测绘成果表》，对来源道690号标注了建筑面积为521.32平方米，结构是跃层，供热面积的计算方式为：521.32乘以3.6除以3.5等于536.21平方米，证明与被告使用房屋的基本情况相似，因此被告应当按照此配套合同计算层高系数。被告发表以下质证意见：证据1.真实性认可，只能证明其供热范围，不能证明其供热就达标，但确实是由原告给被告供热；证据2.真实性认可，对证明目的不认可，合同中的层高3.6米只是一个平均值，诉争房屋实际的层高，一层为4.2米，二层及以上为3.3米，被告实际使用房屋一层大厅面积仅为200平方米，二楼及以上面积为4000平方米，不能统一用3.6米除以3.5米作为层高系数；证据3.收据的真实性、关联性、证明目的不认可，属于原告单方制作，被告的采暖费计算标准应以被告的实际情况计算，不应以其他房屋的计算方式来进行类比；证据4.真实性认可，证明目的不认可，并不能证明被告房屋的真实情况，被告的采暖费计算方式应以被告的实际情况来计算，其他房屋的采暖费计算标准不能作为涉案房屋的计算依据。被告提供以下证据，以证明其主张：证据1.被告营业执照，证明经营范围包括住宿，原告供暖的温度应当达到18摄氏度。证据2.光盘，被告前台主管田雪梅与原告法务及维修主管陈鹏飞的微信语音对话，被告诉讼代理人和陈鹏飞的语音对话，证明供暖期之内，被告一直因原告供暖不达标，要求原告维修，并同意维修后被告交纳取暖费。证据3.网页截图，网址是携程网和门面通，证明被告的客户在网上订房间后，因房间温度低，在第三方网站对被告作出的差评，给被告带来经济损失。证据4.购电明细，证明被告在供暖期本应是用电低峰期，但因原告供暖不达标，导致被告用电过量，造成经济损失。证据5.过夜开房率统计表，证明因原告供暖不达标，客户开房后出现退房现象，且在证据3第三方网站评价不良的情况下，导致冬季被告酒店入住率降低，给被告造成经济损失。证据6.涉案房屋天津市房屋租赁合同，承租人是天津垚宇建材有限公司，该公司法定代表人慈柱与被告法定代表人系夫妻关系，证明被告现为涉案房屋的实际使用人；证据7.2019年7月15日被告诉讼代理人到原告住所地与原告工作人员陈鹏飞见面视频，证明被告所有房间温度不够，其中25间是一点温度都没有，被告因采暖问题多次向原告寻求帮助并要求供暖，承诺供热达标，采暖费予以交纳，因原告违约供热不达标，造成被告经济损失，应与供暖费用一并协商；证据8.测量房间高度照片，被告大厅高度290厘米，客房高度248厘米，证明原告采暖费计算标准错误；证据9.被告室内装修工程部分施工图纸，证明即便层高系数不按大厅高度290厘米，客房高度248厘米计算，也应按实际的建筑层高，即一层4.2米，二层及以上3.3米计算，采暖系统有明确规范，热力入口温度应达到75摄氏度，即可达到室内温度客房20度，商店18度，浴卫25度，卫生间16度，被告所有的室内温度均未达到此标准，证明原告并未按照规定达到75摄氏度；证据10.室内照片，证明被告客房内的管道和散热器没有进行包裹。证据11.证人田某出庭作证，证明被告经营的酒店在其经营的天津爱车丽雅汽车美容养护有限公司楼上，被告的门店在其底商店铺的西侧间隔一间，2016年开始，其在一楼的店铺暖气也是不热，2016年的取暖费是转租给其的上一家交的，2017年的取暖费其没交，2018年经协商按照停暖标准补交了两年的停暖费2000元左右，是20%的热量损失费。2019年至2020年度也按停暖标准交纳费用1000元左右。因暖气不热，双方约定什么时候修好了，再交纳取暖费用。取暖费全额应该是每年5000元左右，收费标准是每平方米40元；证据12.被告完整的房屋租赁合同，证明该出租方也是涉案房屋的开发商，此合同为出租方提供，合同中确认了涉案房屋首层层高为4.2米，二到四层层高为3.3米；证据13.天津冶金规划设计院设计图纸，证明其加盖与原、被告无利害关系的第三方的公章，是涉案房屋的建设依据，经计算，被告房屋首层面积为274.32平方米（14.4×19.05），此面积已包括需公摊的面积，二、三、四层面积为3968.79平方米，总面积与证据1承租人承租面积4243.11平方米对应一致，图纸显示诉争房屋首层层高4.2米，二到四层层高为3.3米，是被告房屋的采暖费计算标准的依据。原告发表以下质证意见：证据1.真实性认可，关联性不认可，不能达到证明目的；证据2.真实性不认可，第一段录音未经公证的微信聊天记录不能作为证据使用。证明不了对话两方的具体身份，对话内容存在矛盾，只能证明一个报修的过程，不能证明被告的证明目的，第二段录音对话的内容并没有准确表述原告向被告供热的房屋不达标的范围、期限，供热达标体现在温度上，应有测量的数据，该录音并不能说明温度不达标，只能说明双方就供热问题存在争议；证据3.4.5.真实性、合法性认可，不认可关联性，因为电费及被告营业情况与原告的供热服务没有直接联系；证据6.真实性认可，认可被告是实际使用人；证据7.视频的真实性认可，但不能达到被告的证明目的，视频中原告员工陈鹏飞在原告公司的职位为收费员，并不负责售后服务及维修，原告也并未授权其处理或决定相关售后或维修事宜，视频中双方陈述的内容并没有具体明确的事实证据予以佐证，被告也没有其他证据证明如果存在供热瑕疵的情况全是由于原告的过错导致，被告曾向原告报修，但经原告检修人员检查，诉争房屋的热力入口是热的，不存在任何故障，被告将其室内的供热设施及管道进行了包裹和遮挡，拒不拆除，导致原告去查看时根本无法检修，被告主张的供热瑕疵并非原告导致，很有可能是被告自身问题造成；证据8.真实性无法确认，层高的测量没有依据，不能达到证据目的；证据9.真实性认可，关联性不认可，和本案没有关系；证据10.其中有窗帘的照片，窗台下的部分是包裹的，按规定应全部裸露，照片仅涉及部分房间，不能说明整体的情况。证据11.证人陈述暖气不热，是对自己店铺供热情况的陈述，而对被告房屋的供热情况没有陈述，不能达到被告的证明目的。被告房屋的供热方式是上供下回，经过原告公司排查，整个循环系统其他部位都是正常的，被告公司有隐蔽工程，不仅导致自己房屋不热，也导致一楼不热。被告拒绝拆除包裹的部分，导致原告无法检修；证据12.对被告主张的该房屋首层层高及二到四层层高数字认可。原告不掌握实际面积情况，对于被告提供计算面积的方式是否符合规定不了解，请法院依法裁定；证据13.不认可按照实际层高为标准计算采暖费，还应按照配套合同的标准计算采暖费。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2是开发建设单位与原告就开发项目锦汇园的供热配套工程及供热工程建设费等相关事宜达成协议而签订的整体配套合同，载明公建建筑层高3.6米，面积14313.74平方米，超高房型按超高部分面积乘以层高系数计算，公建层高系数为层高除以3.5米，该公建建筑整体层高数据与被告房屋各层实际层高的数据不符，结合被告该房屋面积绝大多数分布在二层以上的实际情况，其不能作为本案供热采暖费的计算依据；证据3显示系原告向其他用热户按层高3.6米收取供热采暖费用的票据，证据4载明该房屋也系跃层，但其均为原告向其他用热户收取费用的材料，不能作为被告交纳采暖费用所依据的标准。故对原告以上证据的关联性及其证明目的不予确认。被告提供的证据中，微信聊天记录、电话通话视听资料可以反映出被告确曾向原告反映供热温度不达标并报修，双方确曾因供热问题进行过沟通和协商，但不能充分证明各房间实际供热温度达到多少，不达标时间有多长，不达标房间所占比例是多少，出现问题的原因等待证事实；其部分房间照片之内反映个别房间情况，且确实有散热设施被部分遮挡的现象，故即使确实存在供热不达标的情况，但没有其他证据证明是由于哪方原因造成等问题；结合网页截图中顾客反映房间不热、在其客房楼下的门店证人证实暖气不热，并已办理停暖手续等事实，经过综合认证，对以上证据的证明内容予以部分确认。室内装修工程部分施工图纸可反映各楼层的层高数据，天津冶金规划设计院设计图纸亦能反映出各楼层层高，及计算首层大厅面积的尺寸数据，其与房屋租赁合同中载明的面积、层高数据可以相互印证，对该组证据的真实性及反映出的各楼层层高及首层大厅面积予以确认。测量高度的照片反映的数据与其他证据及其主张的数据相矛盾，购电明细中载明的购电量不能直接反映被告主张的房间不热的事实，开房统计表系被告单方统计制作，均与本案缺乏关联性，不能证明其主张，对该组证据证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有供热许可资质的供热单位，为天津市武清区东蒲洼街蒲瑞和园小区提供供热服务，包括该供热区域中位于天津市武清区东蒲洼街来源道688号房屋，被告认可是该房屋的实际租赁使用人，在其提供的2015年12月1日天津市房屋租赁合同中载明，房屋类型为多层，建筑面积4243.11平方米，首层层高为4.2米，二到四层层高为3.3米，设计用途为酒店，承租房屋用于商业服务业，租期十五年，租赁期间，使用该房屋所发生的费用中，包括但不限于水、电、通讯、物业管理、有线电视、供热等费用由被告承担等内容。被告营业执照载明，经营范围包括餐饮服务、旅客住宿等业务，营业执照记载名称为被告全称，门店招牌则为七天连锁酒店。双方均认可，2016至2017年度供热采暖费已交清，被告未能提供交费票据以证明供热费准确金额。原告为被告提供供热服务，双方没有签订书面供热用热合同，被告未交纳2017至2019年两个采暖季的供热费。被告主张，根据其提供的天津冶金设计院设计图纸数据，该房屋首层大厅长19.05米，宽14.4米，面积为274.32平方米，其中已包括公摊面积，二至四层面积为3968.79平方米。在原告提供的武清区锦汇园1号楼房产面积测算成果表的1层平面图中载明来源道688号，即该房屋长16.5米的部分宽14.4米，长14.7米的部分宽1.8米，两部分面积合计264.06平方米，另内有一处长3.4米、宽1.55米，面积为5.27平方米的部分标注“空”字。通过对比该两份图纸，被告主张的首层面积大于原告提供的天津冶金设计院设计图纸数据反映的首层建筑面积，故对其主张房屋超高的首层面积本院予以尊重，二至四层建筑面积合计应为3968.79平方米。天津市发展和改革委员会津发改价管［2013］1135号文件规定，每供热期非居民供热价格按建筑面积由每平方米36元调整为40元；［2015］1092号文件规定，现行采暖期非居民集中供热价格为每建筑平方米40元。故原告应按建筑面积向被告收取供热费，每平方米价格为40元。《天津市供热采暖收费管理办法》第七条规定，非居民住宅计费面积按建筑面积计算；超高部位按建筑面积乘以层高系数计算，其中层高系数为层高除以3.5米；特殊房型和部位或对室内温度有特殊要求的，由双方在合同中约定。被告该房屋首层层高4.2米，二至四层层高3.3米，仅首层属于超高部位，层高系数为4.2米÷3.5米，其他楼层均未超高，不应按超高部位标准计算采暖费。经计算被告该房屋每个采暖季首层采暖费为13167.36元（274.32×40×4.2÷3.5），二至四层采暖费为158751.6元（3968.79×40），合计171918.96元，2017至2019两个供热季采暖费共计343837.92元。被告表示未交纳2017至2019两个供热季的采暖费系因原告供热不达标，在原告正常供热后，被告将交纳所有的供热采暖费用。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否应当支付、按什么标准支付原告2017至2019年度的供热采暖费及是否应当按日千分之二向原告支付违约金。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按约履行合同义务。本案原、被告双方虽未签订书面供热用热合同，但已形成事实供热用热合同关系，被告在规定时间内未提出停止用热申请，应向原告交纳供热采暖费。《天津市供热采暖收费管理办法》规定，供热采暖费应按照房屋产权性质对应的计费面积和价格标准计算。根据诚实信用及权利义务对等的原则，原告在事实上已经履行了供热义务，被告理应支付采暖费，其未及时履行交纳采暖费义务，应承担给付原告采暖费的合同责任。合同法规定，当事人一方提供的合同服务质量不符合相关规定，应当承担减少收取价款或报酬的违约责任。本案中，被告主张原告供热存在质量问题，其提交的微信聊天记录、通话视听资料、网络截图等证据虽不能完全证实均系原告的原因造成被告主张的房间温度不足的事实，以及房间温度不足的程度及持续期间、不达标房间确切范围、房间具体温度等待证事实，但可以反映出，双方确曾就被告反映的供热问题进行过沟通交涉，且原告所举证据亦不能充分证实其向被告完全履行了供热服务义务，故此，本院推定原告在履行供热义务过程中存在瑕疵，原告应收取的供热服务费用可酌情予以扣减，以扣减5%为宜，2017至2019年度被告应支付原告供热采暖费为343837.92元，酌情减免17191.9元后，实际应交纳金额为326646.02元。关于原告主张的违约金问题，因双方未签订书面供热合同，未对违约责任作出明确约定，且原告供热服务过程中应确实存在一定瑕疵，期间被告一直在与原告沟通如何解决供热出现的问题，其未按时交纳采暖费，并非故意违约行为，故原告提出的违约金主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百八十二条、第一百八十四条规定，判决如下：一、天津雅合轩酒店有限公司给付天津华电福源热电有限公司2017至2019年度供热采暖费326646.02元，此款于本判决生效后十日内付清；二、驳回天津华电福源热电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4974元，由天津华电福源热电有限公司负担1874元，天津雅合轩酒店有限公司负担3100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘占云二〇一九年十二月十七日书记员  王 旭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。