河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终9078号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐山双升房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰润区城西小区518-4-101号。法定代表人：李文卿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孟祥明，河北冀华（唐山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵明财，男，1964年6月12日生，汉族，农民，现住迁西县。委托诉讼代理人：赵继淮、赵国斌，河北唐正律师事务所律师。上诉人唐山双升房地产开发有限公司（以下简称双升公司）因与上诉人赵明财房屋买卖合同纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人双升公司委托诉讼代理人孟祥明、上诉人赵明财及委托诉讼代理人赵国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双升公司上诉请求：将本案发回重审或依法改判。事实和理由：原审以赵明财不存在过错为由，不支持双升公司主张的违约金认定事实不清，适用法律错误。一、双升公司与赵明财签订《商品房预订协议书》约定，房款于合同签订当日一次性交清，但赵明财在签订协议书当日只支付了22万元，原审认定赵明财在履行《商品房预订协议书》时没有过错错误。二、双升公司与赵明财签订《商品房预订协议书》约定，赵明财逾期付款时每天按总价款的万分之四支付违约金。原审认为《商品房预订协议书》有效，就应当判令赵明财支付违约金。赵明财辩称：一、赵明财、李文卿、王建明约定，双升公司以涉案房产抵顶王建明欠赵明财的120万元借款。之后赵明财给付双升公司22万元，双升公司为赵明财开具了涉案房产的全额购房款收据，赵明财将120万元借条原件退还给了王建明。双升公司隐瞒了上述事实。二、双升公司不能解释只收取赵明财22万元现金，却开具1421740元收据的问题。三、双升公司回避《商品房预定协议书》中关于：“一次性付款：乙方于2017年8月2日向甲方付清全款。甲方为乙方出具收据”的约定，更无法解释双升公司为赵明财开具涉案房产全额购房款收据的问题。四、双升公司不能证明其在何时、何地向赵明财提出何种要求。赵明财上诉请求：一、撤销原审判决第一项、第二项、第四项；二、确认赵明财与双升公司2017年8月2日签订的两份《商品房预定协议书》有效、双升公司向赵明财交付宏升阳光大厦13楼8号和13楼9号房产，并协助赵明财办理房屋产权（即不动产）的相关登记手续。事实和理由：原审解除赵明财与双升公司2017年8月2日签订的两份《商品房预定协议书》，驳回赵明财的全部反诉请求违背事实和法律规定。一、赵明财与双升公司在签订《商品房预定协议书》前商定双升公司用涉案两套房产抵顶王建明欠赵明财的120万元借款，赵明财交清22万元差额。双方在《商品房预定协议书》中约定：“付款方式及期限：一次性付款：乙方于2017年8月2日向甲方付清全款。甲方为乙方出具收据”。协议签订后，赵明财立即到银行支取22万元现金交给了双升公司，双升公司为赵明财开具了购房款全款收据，同时赵明财将120万元借条原件退还给王建明。上述事实足以说明赵明财已按《商品房预定协议书》履行了全部付款义务，没有违约行为，原审解除《商品房预定协议书》与案件事实相悖。双升公司通过涉案两套房产，替王建明清偿了120万元债务。原审关于“对于本案购房款中涉及的被告人与案外人王建明有关120万元借款事宜，被告可向案外人王建明另行主张”的认定错误。二、原审在审判决书中载明“因本案过错不在于被告”，却解除《商品房预定协议书》与其查明的事实相悖。三、双升公司原审没有陈述其在何时、以什么方式催促赵明财付清剩余购房款，更未出示相关证据，应认定双升公司不能证实赵明财违约，双升公司要求解除《商品房预定协议书》没有依据。四、原审解除《商品房预定协议书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条和其他相关法律的规定。五、原审认为双升公司要求解除《商品房预定协议书》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，但没有表述符合第几项的规定，认定事实不清。六、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款与解除合同无关，原审将其作为裁判的依据错误。七、原审驳回赵明财的反诉请求错误。第一，原审已查明：“被告向原告支付了22万元购房款，且约定涉及的120万元房款由王建明欠付被告的借款抵顶”，双升公司又为赵明财开具了全额购房款收据，就应当认定赵明财以抵账的方式支付了两份《商品房预定协议书》所涉购房款。原审不采信购房款收据却解除《商品房预定协议书》错误。第二，原审既肯定赵明财无过错，又驳回赵明财的全部反诉请求错误。八、本案案情复杂，争议较大，原审未对认定案件事实的依据和理由进行客观、公正、准确的论述，也未对裁判适用法律规范的理由进行释法说理不妥。双升公司辩称：一、原审基于赵明财未按两份《商品房预定协议书》约定支付全部购房款解除两份协议书正确。二、赵明财关于其用王建明的借款抵顶了双升公司购房款的主张只有口头陈述，没有证据证明，双升公司没有收到该款项。双升公司向原审法院起诉请求：一、解除双升公司、赵明财签订的两份《商品房预订协议书》；二、判令赵明财自2017年8月2日起至协议解除之日止，每天按1421740元的万分之四向双升公司支付违约金。赵明财反诉请求：判令双升公司将其开发的宏升阳光大厦××楼房产交付给赵明财，并协助赵明财办理房屋产权（即不动产）登记手续。原审法院认定的事实：2017年8月2日，双升公司（甲方）与赵明财（乙方）签订《商品房预定协议书》两份，约定乙方自愿订购甲方开发的宏升阳光大厦商品房2套，位置分别为13楼8号房、13楼9号房，并约定乙方一次性付款，其中8号房总价款为715020元，9号房总价款为706720元。赵明财于同日向双升公司交纳22万元房款。现因双升公司主张赵明财未付清涉案房屋的全部价款，故诉至法院要求解除合同并要求赵明财赔偿违约金。而双升公司则认为，涉案房款的给付已经由双升公司法定代表人李文卿与双升公司及王建明三人之间达成协议，用双升公司开发的涉案两套房产抵顶王建明欠付双升公司的120万元借款，赵明财仅需要交纳22万元剩余差额房款即可，且双升公司为赵明财出具了两套房屋交纳全部款项的收据，故对双升公司提出反诉，要求双升公司将涉案房产交付给赵明财，并协助赵明财办理房屋产权登记手续。原审法院认为：双升公司、赵明财于2017年8月2日签订的涉案的两份《商品房预定协议书》为双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应依法认定为合法有效。合同依法成立并约束双方。合同签订后，虽然赵明财向双升公司支付了22万元购房款，且约定涉及的120万元房款由王建明欠付赵明财的借款抵顶，但双升公司至今仍未实际收到涉案的120万元房款，因涉案的协议书为双升公司、赵明财双方签订，而合同具有相对性，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双升公司诉请要求解除与赵明财签订的合同符合上述规定，故予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除后未履行的，终止履行，故对于被告诉请交付涉案房产、办理房屋产权登记手续的诉请，不予支持。对于赵明财已经向双升公司交付的22万元购房款，应由双升公司予以返还。对于本案购房款中涉及的赵明财与王建明有关120万元借款事宜，赵明财可向王建明另行主张权利。双升公司主张的违约金诉请，因本案过错不在于赵明财，故不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵明财于2017年8月2日签订的两份《商品房预定协议书》；二、原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵明财返还购房款220000元；三、驳回原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵明财的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3180元，由原告（反诉被告）唐山双升房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费8790元，由被告（反诉原告）赵明财负担。本案二审期间，赵明财提交限制消费令两份，证明双升公司已被纳入失信人名单、没有信誉。双升公司质证意见：赵明财提交的证据与本案无关，根据该证据不能推断出本案争议是双升公司有过错还是赵明财有过错，本案也不能依据该证据裁判。本院二审另查明：2017年8月2日，双升公司分别给赵明财出具了金额为715020元和706720元的购房款收据。赵明财与双升公司法定代表人李文卿2019年3月13日的聊天记录显示：“（赵明财）：我是找你的迁西县的赵，我前天晚上给你打过电话，关于两套房子的事，我想跟你谈谈，是否商量一下办法解决，如果真没商量好，解决不了在起诉打官司，今天我等你的回话，等你一天。（李文卿）：价格、协议、收据和到我账户房款真实有效。”双升公司主张该聊天记录涉及的是涉案两套房屋、双升公司收到的是赵明财的22万元。本院认为：上诉人双升公司对其与上诉人赵明财签订了《商品房预定协议书》、为赵明财出具了收据没有异议，且双升公司出具的收据显示赵明财支付了全部购房款，双升公司的法定代表人李文卿在与赵明财聊天时也认可收据真实有效，故双升公司应当根据《商品房预定协议书》的约定向赵明财交付宏升阳光大厦13楼08号和13楼09号房产，双升公司以赵明财未按约定支付购房款为由提出的主张应予驳回。原审判决结果有误，本院予以纠正。如宏升阳光大厦13楼08号和13楼09号房屋的名称有变更，双升公司应按实际变更情况履行交付义务。赵明财二审提交的限制消费令与本案无关，本院不予评价。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初959号民事判决；二、唐山双升房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向赵明财交付宏升阳光大厦13楼08号和13楼09号房产并协助赵明财办理相关的权属登记手续（如房产名称有变更，以变更后的名称为准）；三、驳回唐山双升房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费3180元、反诉案件受理费8790元、二审案件受理费共计12720元，上述共计24690元，均由唐山双升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康永杰审判员 孙乾辉审判员 王 健 二〇一九年十二月二十三日书记员 刘雪姣