广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初421号原告（反诉被告）：黄振卿，男，1961年2月27日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：夏江，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：李先锋，男，1967年1月18日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告（反诉原告）：王旭鹏，男，1963年7月22日出生，汉族，住四川省成都市成华区。上述二被告共同委托诉讼代理人：祝晓珂，四川弘齐律师事务所律师。原告黄振卿与被告李先锋、王旭鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告黄振卿的委托代理人夏江，李先锋、王旭鹏的委托代理人祝晓珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兼反诉被告黄振卿向本院诉称：黄振卿与李先锋、王旭鹏于2014年3月23日签订《成都市存量房买卖合同》（以下简称：该合同），约定：黄振卿购买李先锋、王旭鹏所有的位于成都市锦江区××大街××（现××为成都市××东大街××）房屋，该房屋成交价格为人民币2500万元。合同第六条约定：李先锋、王旭鹏应在签订本协议之日起45日内获得抵押权人书面同意置换担保方式解除该物业的抵押。李先锋、王旭鹏于2014年6月30日前到房管部门办理该房屋产权涂销抵押及产权转让交易过户手续。合同第七条第2款约定：李先锋、王旭鹏逾期不配合办理房屋产权交易过户手续的，自本合同规定的办理过户期限之第二日起至实际过户之日止，李先锋、王旭鹏按日向黄振卿支付房款总额千分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，黄振卿有权单方解除本合同并按照交易总价的20%追究李先锋、王旭鹏的违约责任。黄振卿依约支付了购房款2500万元，李先锋、王旭鹏出具了相应收款收据。但李先锋、王旭鹏未涂销房屋抵押及将房屋过户予黄振卿，且房屋因抵押被申请执行，2018年7月23日，四川省成都市中级人民法院出具（2018）川01执恢153号执行裁定书裁定：拍卖王旭鹏和李先锋按份共有的位于成都市锦江区××大街××（现××为成都市××东大街××）房屋。黄振卿于2018年11月8日向李先锋、王旭鹏发出催告函（包括但不限于通过快递邮寄、短信或彩信等方式送达）要求李先锋、王旭鹏在收到本催告函之日起15日内或在房屋被拍卖处置前（以先发生者为准）涂销房屋抵押及将房屋过户至黄振卿名下。否则，黄振卿将行使解除权，解除合同，要求其返还购房款，承担违约责任和赔偿损失。但截至目前，李先锋、王旭鹏至今未将房屋过户至黄振卿名下，拒不履行合同义务，已构成严重违约，黄振卿合同目的也无法实现，故黄振卿根据合同约定和法律规定，主张解除《成都市存量房买卖合同》，要求李先锋、王旭鹏返还购房款，承担违约责任和赔偿损失。诉讼请求：l.判令解除原告黄振卿与被告李先锋、王旭鹏签订的《成都市存量房买卖合同》；2.判令被告李先锋、王旭鹏立即向原告黄振卿返还购房款2500万元；3.判令被告李先锋、王旭鹏向原告黄振卿支付违约金500万元；4.本案诉讼费用由李先锋、王旭鹏承担。被告兼反诉原告李先锋、王旭鹏对于本诉共同答辩称：李先锋、王旭鹏已经按照双方签订的股权及资产转让的约定内容履行完毕。黄振卿之所以没有取得相应的房产是因为黄振卿没有按期全额归还成都市农村商业银行的借款导致其抵押手续不能涂销才造成房屋不能过户，故请求法院驳回黄振卿的诉讼请求。李先锋、王旭鹏向本院提出反诉称：2014年3月23日，李先锋、王旭鹏和黄振卿签订了《股权及资产买卖协议》，双方约定由李先锋、王旭鹏以人民币一亿两千万元的价格将成都经邦投资有限公司（以下简称：经邦公司）；成都汇美商业经营管理有限公司（以下简称：汇美公司）；经邦公司拥有位于成都市××广场××至××层商铺（合计20270平方米）的租赁使用权及经营权；李先锋、王旭鹏共同所有位于成××××房的房屋（李先锋占50%，王旭鹏占50%）【产权证号为监证3802048、监证3802049，建筑面积2305.93平方米】一并转让给黄振卿。双方在该协议中明确约定了“转让的价格、支付的时间，及标的转移的手续。”双方同时在本协议2.3条约定买方黄振卿应在卖方李先锋、王旭鹏通知的时间内与卖方黄振卿或卖方指定的第三方，以卖方指定的交易价格签署格式的自有物业房屋置换担保、涂销抵押文件、转让合同及办理房屋转让的审批、登记法律文件。卖方应在签订本协议当日与买方或卖方指定的第三方签订格式的房屋买卖合同，房屋买卖合同的交易价格约为人民币2500万元整，此交易价格包含在转让合同4.1条的对价中卖方承诺不得就该房屋的买卖合同向买方或买方指定的第三方主张任何债权或付款责任。格式的房屋转让合同及办理房屋转让审批、登记法律文件与本协议不一致的地方以本协议为准。买方应当在前述本协议之日起3日内办理公证委托。如本协议终止或解除，则自有物业的房屋买卖合同同时终止或解除，不发生法律效力。因此该物业的买卖关系应全部以双方签订的协议为准，而依据协议约定，黄振卿在接到李先锋、王旭鹏通知对其标的物业进行涂销抵押行为后没有去办理涂销抵押还款及过户手续，因此，物业全部责任应当由黄振卿承担，同意根据协议4.1条的约定应为其怠于行使过户行为导致李先锋、王旭鹏余下款项无法收取，黄振卿应当承担违约责任。违约责任按照违约条款计算为人民币500万元整。诉讼请求：1.判令黄振卿向李先锋、王旭鹏承担违约责任人民币500万元整；2.判令黄振卿承担本案的全部诉讼费用。黄振卿对于反诉请求答辩称，李先锋、王旭鹏的反诉请求没有事实和法律依据。事实上是李先锋、王旭鹏违约未向黄振卿过户涉案房屋，而且涉案《成都市存量房买卖合同》第六条、第七条明确约定了李先锋、王旭鹏的过户义务以及违约责任。根据该合同的约定，李先锋、王旭鹏应向黄振卿承担违约金500万元以及返还购房款。为支持其主张，黄振卿向本院提供如下证据：证据1.《成都市存量房买卖合同》及房产证，拟证明黄振卿与李先锋、王旭鹏于2014年3月23日签订《成都市存量房买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为人民币2500万元，李先锋、王旭鹏于2014年6月30日前到房管部门办理该房屋产权涂销抵押及产权转让交易过户手续。逾期过户超过30日的，黄振卿有权单方解除本合同并按照交易总价的20%追究李先锋、王旭鹏的违约责任。证据2.收款收据，拟证明李先锋、王旭鹏出具收款收据确认收到黄振卿支付的购房款2500万元。证据3.电子银行交易凭证8张及全国企业信用信息公示系统报告，拟证明黄振卿支付了购房款2500万元至当时李先锋、王旭鹏作为股东的公司的账户。证据4.（2018）川01执恢153号执行裁定书，拟证明2018年7月23日，四川省成都市中级人民法院出具该裁定书裁定：拍李先锋、王旭鹏按份共有的位于成都市锦江区××大街××（现××为成都市××东大街××）房屋。证据5.催告函、快递单、妥投证明及手机短信。拟证明黄振卿于2018年11月8日向李先锋、王旭鹏发出催告函要求李先锋、王旭鹏在收到本催告函之日起15日内或在房屋被拍卖处置前（以先发生者为准）涂销房屋抵押及将房屋过户至黄振卿名下。否则，黄振卿将行使解除权解除合同。因王旭鹏拒收，黄振卿又以短信发送该催告函至王旭鹏手机。证据6.（2018）川01执恢153号之一，拟证明涉案房屋已被成都市中级人民法院裁定以物抵债，所有权已转移给案外人四川山水逸景园林景观有限公司，合同目的无法实现，合同丧失履行基础。证据7.邮件全程跟踪查询结果3张。拟证明黄振卿已向李先锋、王旭鹏邮寄送达催告函，其中李先锋签收，王旭鹏拒收，结合证据5，证明黄振卿已充分履行催告通知义务。本院组织各方当事人质证时，李先锋、王旭鹏均未到庭质证，视为其放弃发表质证意见，本院对黄振卿提供的上述证据中有原件的证据进行了核对。为支持自己的答辩及反诉主张，李先锋、王旭鹏于2019年7月10日向本院提交如下证据：证据1.意向书及《股权及资产买卖协议》（2014年3月23日），拟证明李先锋、王旭鹏与黄振卿、广州市远雄投资管理有限公司（以下简称：远雄公司）之间就经邦公司、汇美公司的股权及资产买卖达成协议的事实，其中标的资产即为案涉房屋，李先锋、王旭鹏与黄振卿之间并非单纯的房屋买卖合同关系。证据2.文件、公章、资产签收证明，拟证明李先锋、王旭鹏按照协议约定将公司文件、公章、资产等全部交付于黄振卿的事实。证据3.经邦公司的企业信用报告，拟证明李先锋、王旭鹏已将成都经邦投资公司的股权全部变更登记于远雄公司名下。证据4.汇美公司企业信用报告，拟证明李先锋、王旭鹏已将汇美公司的股权全部变更登记于远雄公司名下。证据5.民事判决书，拟证明涉案房屋未能变更登记于黄振卿名下原因。李先锋、王旭鹏于2019年9月5日开庭时向本院补充提交如下证据：证据1（补充）.成都汇美商业项目股权及资产转让意向书，证明内容同上。证据6.四川山水逸景园林景观有限公司与经邦公司、远雄公司等借款合同纠纷案件资料，拟证明涉案房产因黄振卿自身原因而导致未能变更登记于其名下。对于上述证据，黄振卿发表质证意见如下：证据1、2无原件，无法确认真实性，与涉案法律关系和法律纠纷没有关联性；证据3、4真实性确认，但没有关联性；证据5真实性、合法性、关联性予以确认，该组证据恰恰证明涉案房屋无法过户，涉案合同目的无法实现；证据6的真实性无法确认。经审理查明：一、涉案房屋交易的情况。黄振卿作为买方、李先锋、王旭鹏作为卖方，双方签订《成都市存量房买卖合同》，合同第二条第（2）款：该房屋处于抵押状态，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司高新支行，其目前抵押担保债务人经邦公司的债务为58500000元整。抵押权人同意卖方出售该房屋。第三条：双方商定该套房屋的成交价格为￥25000000（大写人民币：贰仟伍佰万元），该价格包括房屋的附属设施、设备、物品等。第六条：卖方应在签订本协议之日起45日内获得抵押权人书面同意置换担保方式解除该物业的抵押。卖方于2014年6月30日前到房管部门办理该房屋产权涂销抵押及产权转让交易过户手续，买方提供必要的协助。第七条第2款：卖方逾期不配合办理房屋产权交易过户手续的，自本合同规定的办理过户期限之第二日起至实际过户之日止，卖方按日向买方支付房款总额千分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，买方有权单方解除本合同并按照交易总价的20%追究卖方的违约责任。2014年1月21日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××47向经邦公司账号12×××11汇付人民币3150000元，摘要：借款。2014年1月21日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××75向经邦公司账号12×××11汇付人民币1850000元，摘要：借款。2014年1月23日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××63向经邦公司账号12×××11汇付人民币6700000元，摘要：借款（定金）。2014年1月24日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××63向经邦公司账号12×××11汇付人民币5000000元，摘要：借款。2014年1月24日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××63向经邦公司账号12×××11汇付人民币1900000元，摘要：借款。2014年1月24日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××63向经邦公司账号12×××11汇付人民币5000000元，摘要：借款。2014年1月24日，黄振卿通过成都银行股份有限公司账号62×××63向经邦公司账号12×××11汇付人民币1400000元，摘要：投资款。以上7笔汇付合计人民币2500万元。2014年3月23日，王旭鹏、李先锋出具收款收据，确认收到黄振卿支付的购房款人民币贰仟伍佰万元整（￥25000000元）。此收款收据仅用于房屋交易过户之用，二人于收款人处签名。另查明，2014年3月26日，经邦公司股东由李先锋、王旭鹏变更为广州市远雄投资管理有限公司。2014年3月26日，汇美公司股东由李先锋、王旭鹏变更为广州市远雄投资管理有限公司。2018年7月23日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01执恢153号执行裁定，拍卖被执行人王旭鹏与李先锋按份共有的位于成都市锦江区××大街××楼××（现××为成都市××东大街××）商业用房（权2505916，建筑面积：2305.93平方米）。2018年11月8日，黄振卿分别通过邮政特快专递向李先锋、王旭鹏发出催告函，要求二人在收到催告函之日起15日内或在房屋被拍卖处置前（以先发生者为准）涂销房屋抵押及将房屋过户至黄振卿名下。否则，黄振卿将行使解除权，解除合同，要求李先锋、王旭鹏返还购房款，承担违约责任和赔偿损失。投递结果显示，1085747490131，收件人李先锋，妥投结果：他人收；1085747492931，收件人李先锋，妥投结果：电联拒收（2018年11月11日退回）；1085747489231，收件人王旭鹏，妥投结果：电联拒收（2018年11月11日退回）。因王旭鹏拒收该邮件，黄振卿以彩信形式向其手机号码为189××××8888发送催告函。2019年1月10日，四川省成都市中级人民法院作出（2018）川01执恢153号之一执行裁定，一、将被执行人王旭鹏与李先锋按份共有的位于成都市锦江区××大街××楼××（现××为成都市××东大街××）商业用房（权2505916，建筑面积：2305.93平方米）作价33720000元，交付四川山水逸景园林景观有限公司抵偿，以清偿申请人四川山水逸景园林景观有限公司相应债务；所有权自交付时转移给四川山水逸景园林景观有限公司；二、解除本院（2017）川01执1867号执行裁定，对被执行人王旭鹏与李先锋按份共有的位于成都市锦江区××大街××楼××（现××为成都市××东大街××）商业用房（权2505916，建筑面积：2305.93平方米）的查封。二、经邦公司的负债及讼争房屋的抵押担保情况2016年12月22日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民初字第1408号民事判决，认定：2013年11月20日，经邦公司与成都农村商业银行高新支行签订《最高额授信合同》，约定该合同最高授信额度人民币7605万元。同日，李先锋、王旭鹏与该银行签订了《最高额抵押合同》约定，二人愿意用前述涉案房产为抵押权人该银行与债务人经邦公司在一定期限内形成的一系列债权提供最高额抵押担保并办理他项权证。该案判决主文部分内容为：1.四川山水逸景有限公司从成都农村商业银行高新支行受让本案债权，支持该公司要求经邦公司按照合同约定归还借款本金、利息、罚息的诉讼请求；2.四川山水逸景有限公司对上述《最高额抵押合同》的抵押物享有抵押权，有权就抵押物变卖、拍卖价款在合同约定的最高额范围内享有优先受偿权。李先锋、王旭鹏在承担抵押责任后有权向债务人经邦公司追偿。2019年9月5日，本案开庭审理期间，双方当事人述称，涉案《成都市存量房买卖合同》取得了抵押权人成都农村商业银行高新支行的同意，但无法向法庭提交该银行同意的书面证据。双方当事人在本院指定的庭审结束后15日内亦未向法庭提交其指称的上述书面证据。李先锋、王旭鹏述称，其没有完成置换抵押和涂销抵押及过户，是因为黄振卿没有按照约定全额向成都农村商业银行股份有限公司高新支行支付经邦公司欠付的银行贷款。黄振卿述称，《成都市存量房买卖合同》应自本案立案之日即2019年3月26日解除。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因黄振卿是台湾地区居民，故本案属于涉台民商事纠纷，依法应参照涉外民商事纠纷处理。涉案房屋所在地位于内地，故内地法律与涉案合同纠纷具有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用内地法律。黄振卿与李先锋、王旭鹏签订的《成都市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应遵照履行。根据《成都市存量房买卖合同》的约定，李先锋、王旭鹏需要在约定时间内获得抵押权人书面同意置换担保方式解除涉案房屋的抵押，并在约定期限内到房管部门办理该房屋产权涂销抵押及产权转让交易过户手续，李先锋、王旭鹏均未依约履行上述合同义务。现涉案房屋已被案外人行使抵押权以物抵债，李先锋、王旭鹏已构成根本性违约。双方当事人之间交易房屋的目的客观上已不可能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，黄振卿已经依约支付了涉案房屋的购房款，其作为守约方有权解除《成都市存量房买卖合同》，本院对该诉讼请求予以支持。黄振卿于2018年11月8日向李先锋、王旭鹏发出催告函声明将行使解除合同的权利，李先锋、王旭鹏于2018年11月11日拒收。黄振卿直至本案立案之日即2019年3月26日起诉李先锋、王旭鹏主张解除该合同。《成都市存量房买卖合同》应于2019年3月26日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”依据上述法律规定，在合同解除后，李先锋、王旭鹏应当向黄振卿返还购房款2500万元，并依照上述合同约定支付交易总价的20%即500万元违约金给黄振卿。对于李先锋、王旭鹏提出的反诉请求，如前所述，置换担保、涂销抵押及协助过户是李先锋、王旭鹏在房屋买卖合同关系中应当履行的主要合同义务，其未履行该等合同义务，并不能将该义务移转至黄振卿。李先锋、王旭鹏不履行上述合同义务，黄振卿亦无从履行李先锋、王旭鹏所主张的合同义务。李先锋、王旭鹏反诉诉讼请求的事实理由不能成立，本院依法不予支持。至于双方因《股权及资产买卖协议》产生的纠纷，双方可另循法律途径主张权利，本院对此不做调处。综上所述，黄振卿的本诉请求理据充分，本院依法予以支持。李先锋、王旭鹏的反诉请求理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认《成都市存量房买卖合同》于2019年3月26日解除；二、被告李先锋、王旭鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振卿返还购房款人民币2500万元；三、被告李先锋、王旭鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄振卿支付违约金人民币500万元；四、驳回被告李先锋、王旭鹏的全部反诉请求；五、驳回原告黄振卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币191800元，反诉受理费23400元，均由被告李先锋、王旭鹏共同负担。如不服本判决，被告李先锋、王旭鹏可在判决书送达之日起15日内，原告黄振卿可在判决书送达之日起30日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 罗 毅审判员 张明艳审判员 李志明二〇一九年十二月十七日书记员 李蕴妍黄晓君