陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院   民   事  判  决  书                              (2019)陕01民终11506号上诉人（原审被告、反诉原告）：张宝峰，男，1971年1月30日出生，汉族，无业，住西安市未央区，现住西安市未央区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安多龙工贸有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：郑西文。委托诉讼代理人：王芳，陕西金镝律师事务所律师。上诉人张宝峰因与被上诉人西安多龙工贸有限责任公司（以下简称多龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张宝峰上诉请求：1.变更一审判决第一项为其仅欠多龙公司租金652000元，并撤销滞纳金的判决内容；2.变更一审判决第二项为多龙公司赔偿其装饰装修损失1920800元。事实和理由：多龙公司交付房屋面积未达到合同约定的2400平方米，有两间门面房一直未交付，实际交付面积仅为2000平方米，而其一直按照2400平方米交纳租金，可见，多龙公司系违约在先。多龙公司多计算两个月房租，双方一直在核对协商。多龙公司原负责人也确认其未按时支付房租是因为租金数额一直未算清楚，故不存在其故意拖欠租金的事实。根据合同及付款数额经多次推算，截至2017年2月19日，其共欠多龙公司租金752000元。其于2017年1月11日又付10万元，根据合同付款周期约定，其欠多龙公司房租仅为652000元，非多龙公司起诉主张的150万元。多龙公司在合同没有终止，双方没有办理交房手续的情况下，未征得其同意，私自将其装修的房屋转租给第三方使用，故其不应承担迟交房租的滞纳金。多龙公司单方毁约及上述违约行为导致其无法继续使用承租房屋，其投资的装饰装修损失经司法评估继续使用价值为1920800元，应由多龙公司全部承担，而非仅承担40%。多龙公司辩称，一审法院对现场进行勘查查明，张宝峰争议的两间商铺不属于其所有。在其起诉之前，张宝峰从未对房屋面积有异议，且张宝峰于2015年转租时，所签转租合同也认可房屋面积为2400平方米。一审中，张宝峰对2016年交纳租金382000元及下欠租金752000元的事实认可，而2017年1月1日至2017年9月30日应付租金为850500元，扣除张宝峰于2017年1月11日支付的10万元后，截至2017年9月30日张宝峰共拖欠其租金为1502500元，故其并未多计算两个月租金。因张宝峰长期拖欠租金，故其于2017年9月25日将解除合同《通知函》送达张宝峰，双方解除了租赁关系。为了减少损失，其于2017年11月与孟某某签订合同。评估报告确定的房屋装修继续使用价值存在诸多问题，张宝峰对涉案房屋的装修距今已十年之久，按照装修折旧应该所剩无几。张宝峰转租期间，案外人孟某某于2015年重新按照诊所经营需要进行装修，距今也有四年之久。一审评估报告意见偏离事实，不应采信。请求二审法院查明事实，公正判决。 多龙公司向一审法院起诉请求：1.判令张宝峰支付拖欠的租金1502500元及逾期滞纳金356281.75元（暂计至2017年12月12日）；2.诉讼费由张宝峰负担。 一审法院认定事实：多龙公司系原西安市莲湖区XX村XX村XX小组（以下简称北关四组）在2011年根据西安市政府有关撤村建居的政策改制后的企业，负责经营、管理该村民小组的集体财产。2006年9月7日，北关四组与陕西亨洋实业有限公司签订《旧村改造项目代建协议》，约定由北关四组提供位于西安市XX街XX号、约4.7亩土地，由陕西亨洋实业有限公司投资建设。项目建成后，西安市XX路XX区XX层的XX房XX组。2008年9月3日，北关四组（出租方、甲方）与张宝峰（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于西安市XX路XX街XX层建筑面积约2400平方米（以实际测量为准）的商业用房，2009年3月底前交房，交付时毛墙毛地；乙方有3个月的装修期，装修期免收房租，租赁期限为12年，自装修期届满次日起算；租金按年计算，每年105万元，第一年租金在合同签订后3日内交付40万元，乙方装修期满后交付剩余租金60万元（定金5万元抵扣房租），第二年租金在上次租金届满前一个月支付，半年支付一次，以后租金此次类推，租金每四年递增一次，递增比例是起始租金基础的8%；物业、水、电费由甲方统一管理，按国家规定收取；租赁期间，乙方有权转租部分房屋给第三方使用，如整体转租需要甲方同意，且不能超过与甲方的租赁期限；乙方不按期支付甲方租金，逾期一日按年租金的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同并要求乙方赔偿损失，按照年租金的双倍计算；如甲方未按合同约定的时间和条件交付租赁房屋，每逾期一天按照年租金的万分之五支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除合同，并要求甲方退还已经支付租金45万元并赔偿乙方的损失，按年租金的50%计算。2009年11月15日，北关四组向张宝峰发出《通知》，“根据甲乙双方的租赁合同，现交房时间确定为2009年11月20日正式交付张宝峰使用，装修期限为3个月，即2010年2月20日正式计算租金。”该《通知》由张宝峰签收。张宝峰收房后进行了装修，2010年10月装修完后以“皇庭国际”名义对外经营。2015年4月15日，张宝峰与案外人孟某某签订《租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于西安市XX路XX街XX层，建筑面积约2400平方米，用途为商业；在2015年5月30日前应将房屋进行交付；交房后给予4个月的装修期，租期7年，租金自装修期届满第二日计算，租金按年计算，每年175万元，合同签订三日内交付125万元，合计130万元（保证金50万元抵扣房租）。孟某某承租后对外以“和谐门诊”经营。后张宝峰拖欠租金，与多龙公司产生纠纷。2017年9月25日，多龙公司在北关四组村委会办公室当面告知张宝峰解除合同，并送达解除合同《通知函》，张宝峰未予签收。2017年11月，多龙公司与孟某某重新签订合同并向孟某某收取租金。一审庭审中，多龙公司提交了张宝峰交纳租金的收据4张。2016年1月10日的收据记载：“今收到皇庭国际娱乐会所交来2015年租金80万元，下欠2015年租金618000元。”2016年8月15日的收据有2张，其中1张记载：“今收到皇庭国际（张宝峰）交来2015年租金618000元。”另外1张收据记载：“今收到皇庭国际（张宝峰）交来2016年租金382000元。下欠本组租金752000元。”2017年1月11日的收据记载：“今收到皇庭国际租金100000元”。对该4张收据，张宝峰予以认可。2017年1月11日后，张宝峰再未支付租金。该4张收据之前的租金已支付，多龙公司和张宝峰均无争议。审理中，一审法院对涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋位于西安市XX路XX街XX路XX段XX号、坐东向西、临街三层，其中门朝西的一层，自北向南的商户是喜乐来茶牌坊、阳澄湖大闸蟹、西安未央和谐综合门诊部和川滋麻串串香，二层、三层由西安未央和谐综合门诊部使用。对双方争议的一层拐角门朝南的两间商铺，一间对外由海尔斯烟酒商行承租，一间由杨阳造型承租。该两间房屋的承租户均表示之前租金向陕西亨洋实业有限公司的秦东明交付。张宝峰申请对涉案房屋一层、二层、三层的全部房屋内装修和外立面装修的残值进行评估。一审法院经西安市中级人民法院委托西安建华资产评估有限责任公司进行评估。该公司接受委托后以“涉案的装修评估现场已经发生变化，双方当事人就评估范围无法达成一致，致使评估工作无法进行”为由，退回委托。后一审法院再次经西安市中级人民法院委托陕西通海资产评估有限责任公司进行评估。2018年10月23日，陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评报字（2018）062号《评估报告》，评估结论为：评估基准日2018年10月10日，涉案房屋装修的继续使用价值共计1920800元。该《评估报告》经送达后，张宝峰予以认可，多龙公司提出异议，认为涉案房屋现状已经发生变化，装修价值与张宝峰无关，评估报告中将已拆除的VIP包间价值评估为1259831元，缺乏依据，将不同装修物的成新率统一确定为32%亦缺乏说明，故不予认可。 一审法院认为，2008年9月3日，北关四组与张宝峰签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2011年，XX村XX村XX居后，北关四组改制为多龙公司，多龙公司承继了与张宝峰《租赁合同》项下的权利义务。多龙公司作为出租人向张宝峰交付涉案房屋后，已履行自己的主要义务。张宝峰辩称，多龙公司未向其交付涉案商铺一楼最南边两间门面房，违约在先，但张宝峰在长期承租的过程未对此提出过异议，其向案外人转租时签订的合同中亦认可房屋面积为2400平方米。经实地调查，XX楼XX房XX户XX组或者张宝峰支付过租金，因此，对张宝峰的辩称意见，不予采信。张宝峰作为承租人，理应按时足额支付租金，但其至今下欠多龙公司2016年租赁年度（计算至2017年2月20日）的租金652000元（752000元-10万元=652000元），显系违约。2017年9月25日，多龙公司向张宝峰送达解除合同《通知函》，张宝峰虽未签收，但多龙公司已当面告知其解除合同的意思，视为已经通知，故双方的《租赁合同》应于2017年9月25日解除。张宝峰仍应支付解除之前2017年2月21日至2017年9月25日的租金。根据双方约定，2017年租赁年度的年租金为1134000元，换算为每月即月租金94500元，张宝峰还应支付租金为661500元（94500元×7个月=661500元）。两项合计，张宝峰应向多龙公司支付租金为1313500元（652000元+661500元=1313500元）。多龙公司要求支付逾期滞纳金356281.75元，酌情调整为拖欠租金的10%即131350元。张宝峰反诉要求多龙公司赔偿装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”合同解除后，多龙公司将涉案房屋重新出租于案外人，客观上形成了对装修残值的利用，应当给予张宝峰适当补偿,确定补偿比例为40%。陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2018）062号《评估报告》确认的涉案房屋继续使用价值为1920800元，故多龙公司应向张宝峰补偿装饰装修残值768320元（1920800元×40%=768320元）。多龙公司虽对该评估报告提出异议，但未提供足以推翻该评估报告的证据，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，判决：一、本判决生效后十五日之内，被告张宝峰支付原告西安多龙工贸有限责任公司租金1313500元及逾期支付租金的滞纳金131350元，合计1444850元；二、本判决生效后十五日之内，反诉被告西安多龙工贸有限责任公司补偿反诉原告张宝峰装饰装修残值损失768320元；上述两项判决义务相互折抵，张宝峰应向西安多龙工贸有限责任公司支付676530元；三、驳回原告西安多龙工贸有限责任公司其余诉讼请求；四、驳回反诉原告张宝峰其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21529元，由西安多龙工贸有限责任公司负担4794元，由张宝峰负担16735元；反诉案件受理费11044元，由张宝峰负担6626元，由西安多龙工贸有限责任公司负担4418元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为,北关四组与张宝峰签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。XX村XX村XX居，北关四组改制为多龙公司，故涉案《租赁合同》的权利义务主体为多龙公司与张宝峰。本案中，多龙公司作为出租人已履行了交付房屋的义务。张宝峰称，多龙公司有两间门面房一直未交付，违约在先。经查，张宝峰在长期承租过程未对此提出异议，张宝峰转租涉案房屋时与案外人所签合同亦认可房屋面积为2400平方米，且一审中经实地调查，一楼最XX房XX户XX组或者张宝峰支付过租金，故一审对张宝峰以上所称不予采信，并无不当。张宝峰作为承租人应当按时足额支付租金，但其拖欠多龙公司租金至今未支付，违反合同约定，应承担继续支付的责任及违约责任。经核算，2016年租赁年度租金（计算至2017年2月20日）为652000元（752000元-10万元），张宝峰应向多龙公司予以支付；多龙公司于2017年9月25日向张宝峰送达解除合同《通知函》，双方《租赁合同》应于该日解除，故张宝峰仍应支付多龙公司2017年2月21日至2017年9月25日的租金661500元（94500元×7个月=661500元）。关于多龙公司要求张宝峰支付逾期滞纳金的诉讼请求，一审酌情调整为拖欠租金的10%即131350元，并无不妥。张宝峰要求多龙公司赔偿装修损失，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，认为多龙公司将涉案房屋重新出租于案外人，客观上形成了对装修残值的利用，应当给予张宝峰适当补偿,于法有据。但根据本案具体情况，可将补偿比例调整为50%为宜，参照陕西通海资产评估有限责任公司出具的陕通海评报字（2018）062号《评估报告》，多龙公司应向张宝峰补偿装饰装修残值960400元（1920800元×50%）。 综上所述，张宝峰的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1383号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1383号民事判决第四项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1383号民事判决第二项为，本判决生效之日起十五日之内，西安多龙工贸有限责任公司补偿张宝峰装饰装修残值损失960400元；四、驳回张宝峰其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16354元，由张宝峰负担。本判决为终审判决。审 判 长   姜亦君审  判  员   赵羽嘉                          审 判 员   林  瀚                        二Ｏ一九年十一月二十九日法官助理 高喜平书 记 员  张小赛