河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12389号上诉人（原审原告）：石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会，住所地石家庄市裕华区青园街塔南路交口南行100米路东。法定代表人：张志庆，该居委会主任。委托诉讼代理人：冯建波，河北恒利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄长森商贸有限公司，住所地石家庄市裕华区塔南路塔冢裕园B区商业楼第8号。法定代表人：李新，该公司总经理。委托诉讼代理人：付星，河北英陆律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丽微，河北英陆律师事务所律师。上诉人石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会（因与被上诉人石家庄长森商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会的委托代理人冯建波、被上诉人石家庄长森商贸有限公司的委托代理人付星、冯丽微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人补缴房租差额8641497.43元；3、本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对被上诉人应缴房租的数额认定错误。理由如下：根据租赁合同约定，前二年（2013年5月1日全2015年4月30日）应缴租金为7999795.2元；2015年度至2020年度应缴租金合计：22101959.17元；减除2013年度至2015年度的剩余租金2432409.6元；减除已经交付的租金426万元。应缴租金15409549.57元；而一审判决支持的租金为6768052.14元，与上诉人计算的应缴租金相差8641497.43元，对该差额部分租金，被上诉人应当补齐。二、一审判决对租金的扣减错误。首先，关于下水道反水维修及赔偿、消防管道质坏维修及赔偿费用151610元，不应从房租中扣减。其次，关于大门维修期间造成停业损失1831619.78元，不应从租金中扣减。再次，关于因无消防验收手续扣减租金3787980.8元，无事实和法律依据。最后，一审判决在扣减租金时，均采纳了塔家社区物业公司的出具的证明，作为主要依据。物业公司作为塔冢居委会的下属企业，未经居委会准许，擅自出具对居委会不利的证据，本身就不具备合理性和证明力，同时也与事实不符。综上，敬请二审法院对一审判决错误之处，予以纠正，以维护村集体的合法权益不受侵害。石家庄长森商贸有限公司答辩称，一、一审法院按照被答辩人诉状的计算方式认定的应缴租金数额，并无不当。二、因消防不合格造成的房屋闲置损失应当全部由被答辩人承担。三、对于下水道反水、消防管道崩坏的维修、赔偿及装修费应当全部进行扣减。四、因维修路面和房顶而支付的532800元也应当从租金中扣减。五、一审法院对其他扣减事实及证据认定正确。石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金17647630.08元；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月8日，原告石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会与被告石家庄长森商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于石家庄市裕华区商业楼（临街二层楼房），使用面积10866.88平方米，另商业楼门前地归被告使用；房屋租赁期共10年，交房日期为2012年11月1日，2012年11月1日至2013年4月30日为装修期免租金，租赁期为2013年5月1日至2023年4月30日；租金标准：承租期内，该房屋前三年一楼40元/月/平米，二楼40元/月/平米，以后每一年递增5%据实结算；支付方式：租期起始日前交租金，之前被告已付给原告的1200万元折抵两年房租，多退少补，进行结算，之后一年一付，现金或银行转账；房屋交付及收回的验收：原告应保证租赁房屋本身及附属设施、设备（水电消防等）处于能够正常使用状态，且手续齐全；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测的，应于10日内向对方书面提出，逾期视为租赁房屋及附属设施、设备等现状符合双方约定；被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告，并保持其完好状态（自耗除外）；并约定违约责任。合同签订后，原告将部分房屋交付被告使用，原告主张被告欠付原告租金为2015年5月1日到2019年4月30日租金及应付未付的2019年5月1日至2020年4月30日租金共计17647630.08元，仅提交租赁合同。被告对租赁合同无异议，但认为原告未按照合同将约定的10866.88平方米的房屋交付被告使用；称被告实际测量原告交付的租赁房屋面积为10607.12平方米，而且其中塔冢居委会、物业以及银行（原告将该部分房屋出租给银行，原告自行收取房租）占用2274.01平方米出租房屋未交付被告使用，原告实际交付使用的面积为8333.11平方米。被告主张，被告出资对承租房屋前的商业广场进行路面维修，支付工程款415940元；承租房屋部分下水道反水，维修下水道及赔偿次承租人损失130390元；承租房屋房顶维修费用116860元；消防管道崩坏维修及赔偿次承租人损失131220元；原告对塔冢裕园大门进行维修造成承租房屋经营的商铺无法通行暂时停业（2017年4月9日-2017年9月15日），停业损失4330439.494元（被告按一年计算的损失）；无消防手续造成次承租人酒店无法正常营业，造成停业损失2147614.736元；无消防手续造成次承租人足疗店无法正常营业，造成停业损失957504元。原告对上述被告提交的评估报告不认可，认为不是经独立的第三方评估机构评估；门前路面维修认为合同中没有约定，不应原告承担该费用；对排水管道损坏造成的损失，认为应由共同使用该管道的业主承担；对屋顶维修认为应由物业负责，不应是原告负担，且提供的维修费为收据不是发票；对消防管道崩坏，也应是物业维修，不是原告责任；对大门进行维修，大门东西两侧均可通行，承租房屋是否营业与原告无关；对无消防手续，应由永昌地产公司负责，不应由原告负责。原告主张合同约定的租赁面积为双方实际测量所得，被告否认，原告未提交任何证据。又查明，被告交付房屋租金2015年5月1日之后为2016年支付380万元，2017年支付46万元，共计支付426万元。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。双方应按照合同内容履行各自义务，原告仅提交《房屋租赁合同》不能证明其将合同约定的房屋实际交付被告使用，且对交付使用的面积未提交相应证据。原告主张合同约定的租赁面积为双方实际测量所得，被告否认，原告未提交任何证据；因此对原告主张实际履行交付合同约定的使用面积，本院不予支持。被告提交的由有资质的河北博翔地理信息技术有限责任公司石家庄分公司对涉案出租房屋测量的实际面积为10607.12平方米，在原告未提交证据证明已经实际按照合同履行交付租赁房屋面积10866.86平方米的情况下，认定被告租赁房屋面积为10607.12平方米。原告认可被告承租的房屋中，原告自己办公占用部分房屋、原告自己出租给银行自己收取房租的房屋以及物业公司占用部分房屋，共计2274平方米没有交付被告承租，应从被告承租面积中扣除，因此对原告认可的房屋面积2274平米，本院予以确认。原告实际交付给被告的承租房屋面积为8333.12平方米。按照合同约定，2013年5月1日至2015年4月30日的租赁费为8333.12平方米×40元/月/平方米×12个月×2年=7999795.2元，被告交付到两年租金1200万元，多退少补，因此剩余租赁费为4000204.8元。2015年5月1日至2016年4月30日租赁费为8333.12平方米×40元/月/平方米×12个月=3999897.6元；2016年5月1日至2020年4月30日租赁费为（8333.12平方米×40元/月/平方米×12个月+8333.12平方米×40元/月/平方米×12个月×5%）×4年=16799569.92元；因此2015年5月1日至2020年4月30日，被告应交付租金共计20799467.52元。被告已支付租金为2016年3800000元、2017年的460000元以及1200万元剩余的租金4000204.8元，共计8260204.8元。综上被告欠原告应交纳到2020年4月30日的租金为20799467.52元-8260204.8元=12539262.72元。关于被告主张的路面维修、下水道反水维修及赔偿、房顶维修、消防管道崩坏维修及赔偿问题，上述内容双方虽未在合同中约定，但是该部分是出租房屋附属使用的场所及租赁房屋本身涉及的维修，依据相关法律规定应由原告负责维修。被告虽提交了路面维修的施工合同，但是提交的支付维修费票据为收据，没有其他证据相佐证的情况下，不能证明其履行义务并支付款项，因此对该路面维修费用，本院不予支持。关于下水道反水维修及赔偿、消防管道崩坏维修及赔偿，有被告与次承租人签订的房屋租赁合同、损坏的照片、赔偿协议书、收据以及物业公司出具的下水道反水造成房屋内物品损坏的证明（证明中有当时物业负责人签名）、消防管道崩坏造成地面跑水及物品损坏的证明等证据相佐证，因此对被告主张的维修费及赔偿损失，本院予以采信；但其中涉及的次承租方装修费等费用，因其未提交相关票据，本院不予支持；因此维修费及损失共计151610元。关于房顶维修，被告仅提交收据，不能证明其实际履行维修义务，且对收据的真实性不能认定，因此对房顶维修费用，本院不予支持。关于大门维修造成阻隔不能通行影响经营，商铺停业，有物业公司出具的塔冢裕园大门进行维修造成承租房屋经营的商铺无法通行暂时停业（2017年4月9日-2017年9月15日）的证明，因此停业期间应当减少租金，依据物业公司的证明（当时物业公司负责人签名），停业期间租金为8333.12平方米×40元/月/平方米×1.05×5个月+8333.12平方米×40元/月/平方米×1.05÷30天×7天=1831619.78元；原告主张一年租金无事实依据，本院不予支持。物业公司出具因为办理消防验收手续酒店无法正常营业导致14号楼商铺一直闲置（2015年8月30日至2018年5月1日）的证明以及无消防验收手续导致2号楼商铺（2016年4月1日至2019年2月25日）一直闲置，因此造成租金损失，应予扣减；虽然合同约定双方共同参与验收出租房屋，如有异议当场提出，或于10日内书面提出；但是消防安全设施是保证承租房屋安全使用的必要前提，即使承租人在签订合同时明知存在上述问题，也不能免除原告即出租方出租安全使用条件的房屋给承租人的义务，且双方合同约定原告交付被告的租赁房屋本身及附属设施、设备（水电消防等）处于能够正常使用状态，且手续齐全；因此原告交付房屋消防不合格造成房屋闲置，应相应扣减租金，此期间的租金为14号楼的为2600平方米×40元/月/平方米×8个月+2600平方米×40元/月/平方米×1.05×24个月=3452800元；2号楼的租金，因为被告自2016年7月1日才将房屋出租给次承租人，因此租金自2016年7月1日起开始计算为960平方米×40元/月/平方米×1.05×31个月+960平方米×40元/月/平方米×1.05÷30天×24天=1282176元；两项合计4734976元。因原告未提供符合安全标准的房屋出租给被告，因此承担80%的责任即承担租金损失为3787980.8元（从被告应支付租金中扣减）；被告怠于督促原告对承租房屋的消防设施进行安装完备并经验收合格，致使损失扩大，承担20%的责任。判决：一、被告石家庄长森商贸有限公司在本判决生效后三十日内，一次性支付所欠原告石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会截止到2020年4月30日的租金6768052.14元。二、驳回原告石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费63843元，由原告负担42562元，被告负担21281元。本院二审审理中，上诉人提交如下证据：一、被上诉人承租的商业门脸与塔冢新村大门位置分布实景图片，证明被上诉人承租的商业门脸不可能因塔冢新村大门维修全部停业，大门维修期间的房租不应扣除。二、被上诉人出具的退回租金收据，证明被上诉人预交租金1200万，折抵两年租金，扣除两年租金后，退回1567795.2元，被上诉人已收到上述退回款项，但一审中没有扣除，被上诉人对上述证据质证称：一、对图片的真实性、关联性不予认可。二、对退回租金收据真实性认可，认可收到1567795.2元。本院二审其他审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律行政法规的强制性规定，为合法有效。双方应依合同约定履行合同义务。双方对实际承租的房屋面积为8333.12平方米均无异议，本院予以确认。租赁合同中关于租金及支付约定：“租金标准：承租期内，该房屋前三年一楼40元/月/平米，二楼40元/月/平米。以后每一年递增5%，据实计算。”上诉人主张自租赁合同第四年开始租金应在上年度租金的基础上递增5%，以此类推，因租赁合同中并未明确约定租金的递增基数是在上年度租金的基础上递增，且上诉人一审诉求的租金数额的计算方式也是在每年40元/月/平米的基础上递增5%，故其上诉请求要求按上年度租金为基数递增5%计算应缴租金数额，无合同依据，不予支持；关于下水道反水维修及赔偿、消防管道崩坏维修及赔偿费用应否扣减的问题。被上诉人提交的其与次承租人签订的《房屋租赁合同》、损坏的照片以及《赔偿协议书》、维修票据、物业的证明。上述证据形成较为完整的证据链，可以证实下水道反水及消防管道崩坏引起的损坏维修的事实，而上述维修的内容应由上诉人负责维修，故由此产生的费用应在租金中扣减；关于大门维修期间造成的停业损失应否扣减的问题。物业公司出具的证明可以证实因由大门维修造成承租房屋无法通行暂停营业的事实，原审对该证明予以采纳并支持停业损失并无不当；关于因无消防验收手续造成的房屋闲置损失应否从租金中扣减的问题。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款规定：“甲方应当保证房屋本身及水电消防等设施处于正常使用状态且手续齐全。”上诉人作为涉案房屋的出租人，应当保证出租的房屋消防安全设施符合相关规定。因上诉人未办理消防验收导致部分商铺无法正常营业，原审判决上诉人承担80%的租金损失责任亦无不当；关于上诉人二审中提交的被上诉人出具的退回租金收据，被上诉人亦认可上诉人退回余款1567795.2元，一审未将该笔款项予以扣除显属不当，应予纠正。被上诉人已付租金应为2016年3800000元，2017年460000元以及1200万剩余的租金2432409.6元，共计6692409.6元。被上诉人应支付上诉人截止到2020年4月30日租金为8335847.34元。综上所述，石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2649号民事判决第一项“被告石家庄长森商贸有限公司在本判决生效后三十日内，一次性支付所欠原告石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会截止到2020年4月30日的租金6768052.14元”为：“石家庄长森商贸有限公司在本判决生效后三十日内一次性支付所欠石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会截止到2020年4月30日的租金8335847.34元。”二、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2649号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63843元，二审案件受理费72290.48元，共计136133.48元，由上诉人石家庄市裕华区建通街道塔冢社区居民委员会负担111629.45元，由被上诉人石家庄长森商贸有限公司负担24504.03元。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  岳桂恒审判员  李 莉二〇一九年十二月十日书记员  默朋立