黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑09民终527号上诉人（原审被告）：七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司，住所地七台河市桃山区桃北街联通五楼。法定代表人：张宝凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘磊，黑龙江宏昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周艳刚，男，1978年6月4日出生，汉族，个体业者，住七台河市桃山区。原审被告：七台河市东北亚商业有限公司，住所地七台河市桃山区桃北街山湖路32号。法定代表人：黄春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘磊，黑龙江宏昌律师事务所律师。上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司（以下简称北亚开发公司）因与被上诉人周艳刚、一审被告七台河市东北亚商业有限公司（以下简称东北亚商业公司）委托合同纠纷一案，不服七台河市桃山区人民法院（2019）黑0903民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人北亚开发公司及原审被告东北亚商业公司的共同委托诉讼代理人刘磊、被上诉人周艳刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.依法撤销七台河市桃山区人民法院（2019）黑0903民初1033号民事判决书；2.驳回被上诉人周艳刚的诉讼请求或发回原审法院重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人周艳刚承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清。被上诉人购买上诉人商铺，总价款553，970.00元，被上诉人仅付房款44万元，尚欠房款113，970.00元没有给付上诉人，被上诉人违约，没有履行合同义务，不能享有主张房屋租金的权利。2.原审判决适用法律错误。原审法院没有搞清本案的性质，本案的案由应当是房屋买卖纠纷，是被上诉人买上诉人的商铺后，才能委托对外出租。而原审法院将案由定为委托关系，是适用法律错误，必然导致判决结果错误。被上诉人周艳刚未完全履行付款义务，未取得房屋所有权，不享有主张租金的权利。请求撤销原判决，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。周艳刚向一审法院起诉请求:1.要求被告立即给付所欠原告4年商铺租金合计181,728.08元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2012年10月23日购买了由被告北亚开发公司开发建设的东北亚财富中心的男装层001号商铺，建筑面积17.87平方米，总价款553,970.00元，并于2012年10月23日交付100，000.00元，2012年11月2日交付购房款340，000.00元，2012年10月23日的收据中记载原告所认购商铺不调不退，双方口头约定该商铺由被告北亚开发公司托管，被告北亚开发公司向原告每年支付商铺总价款的8%作为租金，双方未签订书面委托合同。2016年，原告以其购买案涉商铺被第三人实际占用和使用及其已向被告邮寄解除合同通知书、双方房屋买卖合同已经解除、被告北亚开发公司应当返还其购房款为由诉至本院，本院作出（2016）黑0903民初515号民事判决，驳回了周艳刚诉讼请求，且该判决已经发生法律效力。上为本案事实。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，当事人双方意思表示一致，委托合同即告成立。原告周艳刚与被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案（2016）黑0903民初515号民事判决书，已确认被告北亚开发公司认可与原告口头约定原告购买案涉商铺（不调不退）须交由被告北亚开发公司托管，被告北亚开发公司向原告每年支付商铺价款8%作为租金，结合经本院审理的其他购买东北亚财富中心商铺买家主张租金款案件，其他买家与被告北亚开发公司亦采取购商铺返租金的经营模式，故原告与被告北亚开发公司之间形成事实委托关系，被告北亚开发公司应当依约给付原告托管租金。关于原告主张2014年11月11日至2018年11月11日四年托管租金181,728.08元的问题，原告主张从东北亚财富中心2014年11月11日开业起算，本院予以采纳，但因原告未实际足额交付房款，故本院按原告实际给付房款440,000.00元的8%计算四年租金合计140,800.00元予以支持。关于原告主张被告东北亚商业公司与北亚开发公司承担共同给付租金问题，因二被告均系独立法人且原告未提供证据证明其与被告东北亚商业公司存在托管关系，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决：1.被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司于判决生效之日起立即给付原告周艳刚租金款140,800.00元；2.被告七台河市东北亚商业有限公司不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,116.00元减半收取1,558.00元，由被告七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据材料。经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，北亚开发公司与周艳刚对双方于2012年10月23日达成商铺买卖协议，约定周艳刚以553,970.00元的价格购买北亚开发公司开发的位于东北亚财富中心男装层001号商铺，该商铺由北亚开发公司负责出租，每年返还周艳刚商铺购买款的8%租金的事实无异议，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约定履行各自的合同义务。从协议约定的内容看，周艳刚以553,970.00元的价格购买北亚开发公司的商铺，属于买卖合同法律关系。北亚开发公司承诺周艳刚购买的商铺由其负责出租，每年返还周艳刚商铺购买款的8%的租金，该项承诺不属于买卖合同关系中北亚开发公司应履行的义务，属于对买卖合同中标的物的占有、使用、管理方面的约定，周艳刚同意由北亚开发公司负责出租，并按商铺购买款的8%收取租金，双方形成商铺委托经营管理合同法律关系。北亚开发公司从2014年11月11日开始营业起，将案涉商铺出租收取租金，行使案涉商铺的管理、收益权，双方的委托经营管理合同已实际履行。本案中，商铺买卖协议达成后，北亚开发公司收取周艳刚购买款440,000.00元，并约定余款签正式合同后补齐，北亚开发公司应在签订正式商铺买卖合同后的合理期限内通知周艳刚交清余款，如周艳刚未按北亚开发公司的通知履行交清余款义务，北亚开发公司可通过诉讼等方式要求周艳刚给付余款，直至要求解除双方的商铺买卖合同，但北亚开发公司未与周艳刚签订正式商铺买卖合同，又怠于行使自己的权利，导致双方未签订正式的商铺买卖合同及商铺委托经营管理合同。北亚开发公司既要求继续履行双方签订的商铺买卖合同，又不与周艳刚签订正式的商铺买卖合同，并以此为由，拒绝向周艳刚履行按购买商铺款的8%给付租金的义务，违反了诚实信用原则。北亚开发公司既占用周艳刚交付的440,000.00元购买商铺款，又占有周艳刚购买的商铺对外出租获取租金，违反合同法规定的公平原则。周艳刚根据约定要求北亚开发公司按已付商铺款的8%给付商铺租金，符合法律规定，应予支持。一审法院判决北亚开发公司按周艳刚已付商铺款440，000.00为基数，按约定的8%支付周艳刚四年租金，符合法律规定及合同约定，并无不当。综上所述，上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,116.00元，由上诉人七台河市北亚房屋建设综合开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙国军审判员  董树全审判员  汤文光二〇一九年十二月九日书记员  孔繁雪