新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初12178号原告：李平，女，1975年6月13日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区，现住乌鲁木齐市高新区。委托诉讼代理人：孙艳芳，新疆天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。被告：新疆中航投资有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号。法定代表人：徐鲁。委托诉讼代理人：马丹丹，女，新疆中航投资有限公司员工。委托诉讼代理人：段真真，新疆仕诚律师事务所律师。原告李平与被告新疆中航投资有限公司（以下简称：中航投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙艳芳、被告委托诉讼代理人段真真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权证书违约金50000元；2.判令被告向原告交付乌鲁木齐市高新区安宁渠路999号中航翡翠城（四期）第8122栋房屋的购房发票；3.判令被告承担本案的诉讼费、送达费。事实和理由：2015年3月25日，原告李平与被告新疆中航投资有限公司签订《商品房预售合同》，购买乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号中航翡翠城第8122栋1-2层房屋。该合同约定：（一）房款500万元（原告已付清），房屋应于2015年10月28日前交付；（二）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。案涉房产于2015年5月6日交付。2016年4月29日，原告取得该房产的房屋所有权证，但至今未取得该房屋土地使用权证或者房地产权属证书（两证合一），被告未按合同约定履行协助原告办理过户的义务，构成违约。此外，被告至今未向原告交付案涉房屋的购房发票。被告中航投资公司辩称，一、不同意支付违约金。“房地产权属证书”即房产证，被告已经协助原告完成了办理。土地证目前未办理，是2016年国家政策调整所致，由此产生的责任不应由被告承担。原告该项诉请诉讼时效已经过。二、发票问题，被告单位需要核实。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实为：2015年3月25日，原告李平与被告新疆中航投资有限公司签订《商品房预售合同》，购买乌鲁木齐市新市区安宁渠路999号中航翡翠城第8122栋1-2层房屋。该合同约定：（一）房款500万元（原告已付清），房屋应于2015年10月28日前交付；（二）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。案涉房产于2015年5月6日交付。2016年4月29日，原告取得该房产的房屋所有权证，但至今未取得该房屋土地使用权证或者房地产权属证书（两证合一）。本案事实部分双方的争议焦点为：被告对于原告未取得案涉房屋土地使用权证（或两证合一的不动产权属证书）是否具有责任。本院于2019年3月前往乌鲁木齐市不动产登记中心调查，并制作了笔录，内容摘要如下：（一）2016年12月初之前，乌鲁木齐市地区均可办理土地使用权证。被告抗辩的“政策原因”即“房屋所有权证和土地使用权证两证合一为不动产权属证书”之政策，系2016年12月初着手实施，之前确有此意向，但土地使用权证一直可以按程序办理取得。（二）2017年1月，被告才申请为业主办理“两证合一”的不动产权属证书（此时已不能再单独办理土地使用权证）。在审查过程中办理机关发现，案涉小区土地由四宗地构成，小区内建设的别墅压到了各宗地间的红线。故，案涉小区别墅的不动产权属证书至今仍未成功办理。（三）业主个人持房屋所有权证申请办理土地使用权证或不动产权属证书，原则上是不允许的。未办理土地使用权证出售或者抵押房屋，属于单信息过户，原则上也是不允许的。原告质证，真实性认可、关联性认可。被告质证，真实性认可。本院经审查认为，2017年，被告方申请办理不动产权属证书，且案涉小区别墅压红线，综合上述事实考虑，原告未取得土地使用权证，被告负有责任。本院认为，本案法律适用部分的争议焦点为：一、“房地产权属证书”如何理解；二、“规定期限”如何理解；三、原告违约金的诉请诉讼时效是否已经过。针对争议焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁布统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”房地产权属证书是指，房屋所有权证以及土地使用权证，或者同时载明房屋产权和土地使用权情况的房地产权证书。针对争议焦点二，案涉合同约定被告为原告办理产证的期限是“规定期限”，含义不明，需要进行解释。第一，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”“规定期限”的解释应当首先考虑文义因素，上述规范属于行政法规，与“规定”的本义最为契合，将“规定期限”确定为“商品房交付使用之日起90日内”，最符合其客观含义；第二，上述条文对办证期限的规定显然不是强制性的，预售商品房买卖双方可另作约定，“将由出卖人提供的材料报产权登记部门备案”是买受人取得房地产权属证书的必要条件，案涉合同将前者的期限约定为“商品房交付后360日内”，与前述“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内”规定期限的理解矛盾，“规定期限”显然不能再按照“商品房交付使用之日起90日内”理解，但是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”本身又不能等同于已履行使买受人“取得房地产权属证书”的义务，因此，上述“规定期限”的约定并不明确；第三，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，履行期限约定不明确的，应当结合合同条款和交易习惯确定。关于案涉合同的履行期限的确定，无可资适用的交易习惯，也不能根据合同体系解释获致结论，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条，只能将其确定为“履行期限不明确”，被告可随时履行，原告也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。综上，案涉“规定期限”应理解为，原告要求被告履行办理房地产权属证书义务的必要的履行时间（宽限期限）。另值注意的是，上述宽限期限的届至应在“商品房交付后360日”后，因为“将由出卖人提供的材料报产权登记部门备案”是买受人取得房地产权属证书的必要条件，而前者的办理期限“商品房交付360日内”的约定是明确的。上述宽限期限应自原告要求被告办理土地使用权证或者载有土地使用情况的不动产权属证书起计算，期间为应给予被告的必要的履行时间。案涉房屋于2015年5月6日交付，2019年9月18日，原告在我院就本案申请诉前调解，2019年11月26日本案开庭。综合上述事实考虑，本院认为，原告要求被告履行办理土地使用证或者不动产权属证书之义务，已给予其必须的履行时间，案涉办理房地产权属证书之履行期限已届满。针对争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，履行期限不明确的债务，债权人可随时主张，因债务不履行所生违约责任之请求权，诉讼时效自债务宽限期届满，或者债务人明确表示不履行义务之日起计算。被告未明确表示不履行办证义务，对其据以抗辩诉讼时效已经过的债务宽限期的事实，也未提供任何证据，故本院对被告诉讼时效之抗辩不予支持。此外，关于被告虽未为原告办理土地使用权证，但按双方约定为原告办理了房屋权属证书，已部分履行案涉义务，违约金是否应当调整的问题。本院认为，在私法自治的框架下，效果由本人承担的私人行为，不必自证正当性，应不受干涉地得到法律保护。本案违约金的处理，应当严格按照案涉合同“买售人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买售人支付违约金”之约定为根据，因被告在规定期限内使原告取得房屋权属证书、部分履行合同义务。而调整违约金，无法律或合同依据。综上，被告未在合同约定的期限内协助原告取得房地产权属证书，构成违约，应按合同约定支付原告违约金5万元（500万元×1%）。被告在庭审中称需要时间核实发票问题，本院依法给予其举证期限，举证期限届满后，被告未提供相应证据也未说明理由，故本院对原告要求被告出具购房发票的诉请亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告新疆中航投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李平支付违约金50000元；二、被告新疆中航投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李平交付乌鲁木齐市高新区安宁渠路999号中航翡翠城（四期）第8122栋房屋的购房发票；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取525元（原告已预交），由被告新疆中航投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年十二月三日书记员  马晓芳