贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7268号上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雄，该公司员工。委托诉讼代理人：李文娜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：唐梅，女，汉族，1981年9月19日出生，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：杜国风，贵州恒权律师事务所律师，执业证号：15201201310920618。原审被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文娜，该公司员工。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天房开）因与被上诉人唐梅、原审被告中天城投集团城市建设有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月28日受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中天城投向本院提起上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：关于被上诉人认购前期缴纳的30万元的性质，一审判决举证责任分配错误，违背了同案同判的原则，被上诉人在委托邵某签订《认购书》时已经明确知晓认筹金转为定金的事实，且明确知晓违反认购书约定不予退还三十万元的后果，被上诉人的诉讼请求无请求权基础。故一审认定事实错误，判决上诉人退还30万元认筹金及利息没有法律及合同依据。被上诉人唐梅答辩意见：一、我方一审诉讼请求将定金打了引号，证明我方不认可退还的是定金。二、双方签订的认购书是上诉人的工作人员签字，该认购书未经双方协商，被上诉人不清楚认购书的内容，该认购书不能约束被上诉人。三、定金条款未成立也未生效，认购书没有约定认筹金自动转为定金。四、以购房为目的缴纳的认筹金由于双方未签订商品房买卖合同，应当返还。还由于是上诉人自身过错导致主合同不成立，一审判决支持利息正确。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。唐梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告立即返还原告购房“定金”人民币叁拾万元整（￥300000），并按同期银行贷款利率计算，向原告支付利息（利息自2018年8月19日起计算至全部款项返还时为止）；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月19日，被告中天房开向原告出具《收款收据》一张，载明：“今收到唐梅交来中天未来方舟认筹金款项叁拾万元整”。双方对此无异议。一审庭审中，原告提交唐梅的工资卡明细清单、配偶朱启军工资卡交易明细清单、唐梅、朱启军公积金个人分户账、录音、简讯微信截图、李美仕的微信截图、视频及证人李某证言，拟证明原告及其配偶每月缴存公积金4000元左右，原告认购涉案房屋时具有一定的购房能力，但是如果不能提取公积金就无购房能力。被告的销售人员邵某承认其在2018年8月19日告诉原告住房公积金可以提取用于偿还商贷，后其未告知原告咨询当地政策，其存在过失。经咨询，原告在余庆不能提取住房公积金偿还贵阳所购商品房商贷，被告的销售人员邵某在向原告售房的过程中存在诱导原告的行为。被告对除录音以外的其他证据的真实性合法性无异议，但认为原告是否具备购买房屋能力以及后续支付房款能力，在与被告签订相关合同是应当予以自身评估，在双方尚未确定建立商品房买卖合同法律关系前提下，原告的还贷行为与本案无关。提取公积金还贷大原则下是可操作的，仅是有细节上的差异，公积金工作人员都称相应的细节及办理流程只有政府工作人员知晓，我司销售人员在提示原告公积金可以用于还贷的说法并不是纯粹的诱骗行为，而是可操作的，仅仅是各个地区具体实施细则、流程不同。关于录音，该证据来源并未通过合法途径取得，对其三性不予认可。一审庭审中，被告提交微信记录，微信记录主要载明：“唐梅向邵某表示：本人唐梅，身份证号码，购买中天未来方舟G7-3-38-7住房，因个人工作原因不能到场办理该套房的认购及签署集中供暖协议，邵某，（身份证号码）办理该套房的认购及集中供暖等相关事宜。本人知晓认购书及集中供暖协议内容并对此无异议（七天内交首付或全款，不可换房，超期未签约定金不退等事项）。特此委托”。《认购书》一份，主要载明：“甲方（出卖人）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司中天城投集团城市建设有限公司乙方（买受人）：唐梅乙方自愿依下列条件向甲方认购位于贵阳市未来方舟项目未来方舟一起G区G7组团3栋（高层）1-38-7房屋。该商品房建筑面积共129.19平方米其中，套内建筑面积100.31平方米……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币叁拾万元整（￥300000元）作为定金；二、乙方选择下列第种方式付款：1、一次性付款：乙方须于签署本认购书后7个日历日内付清房款，并签署《商品房买卖合同》；2、按揭付款：乙方须于签署本认购书后7个日历日内支付不低于总价30%的房款，同时签署《商品房买卖合同》……四、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到中天未来方舟项目销售中心支付首期款，并与甲方签署《商品房买卖合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方弃权，所付定金不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋……十、如乙方未交足定金，需在签订此认购书次日起3天内补足定金，否则甲方有权没收乙方所交定金，无须通知乙方，可另行处理该房屋。甲方签章处有中天房开盖章乙方签章处签有“唐梅”字样置业顾问：邵某”。被告亦申请邵某出庭作证，邵某证实其是二被告的员工，原告是其客户。2018年10月19日开盘当天，我抢到房源后告诉原告，原告说来不到，我告知原告七天内要签合同，确定要房源的话就从认筹金转为认购。原告将授权委托书发给我。代唐梅签订认购书后告知了唐梅要来换手续，第二天唐梅说她公积金得不到用就不要了。关于公积金贷款，我司只支持贵阳市公积金贷款，但我有客户是六盘水的，他就是自己提取公积金用于归还。被告拟用上述证据证明原告授权邵某与被告中天房开签订认购书，认购书合法有效，并同意支付30万元作为购房定金，原告若未按照认购书约定的时间签署商品房买卖合同视为违约，定金不予退还。由于原告反悔不要认购书所定房源，被告中天房开有权没收30万元定金。原告认为邵某要求唐梅转发的委托信息授权不明确，该授权无效。对于认购书，真实性不予认可。从认购书内容看，有定金条款，但是本案中原告并未向被告支付定金。合同中没有任何约定认为原告所交30万认筹金转为定金。关于证人证言，邵某证实原告与被告之间认筹金转为定金，应当由原告本人到被告处换取手机，由于原告当天已明确表示不再购买该房，所以后续并未把认筹金转为定金。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的证据材料在卷佐证，并经庭审质证审查，一审法院予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点在于认筹金是否转为定金。被告中天房开主张认筹金已转为定金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告中天房开应对其主张承担举证证明责任。庭审中，被告中天房开提交了由其公司销售人员邵某代唐梅签订的《认购书》一份、微信记录及证人邵某的证言，被告所提交的证据仅能证实邵某代原告与被告中天房开签订《认购书》，该《认购书》中未约定将原告前期交纳的认筹金转为定金。原告后因公积金的问题事后亦未将认筹金的收款收据调换为定金收据，被告所举证据不足证实认筹金已转为定金。现原告要求被告中天房开退还30万元认筹金，本院予以支持。关于原告主张的利息，该主张系主张损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准予以支持，计算期限从起诉之日即2019年5月6日起计算至实际退还之日止。另，本案认筹金系由被告中天房开收取，原告要求被告中天城投共同返还，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐梅购房认筹金人民币300000元及利息（以30万元为计算基数，从2019年5月6日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际退还之日止）；二、驳回原告唐梅的其余诉讼请求。案件受理费2971元（已减半收取），由被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担（该款原告已预交）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人没有新证据提交，本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出本案认筹金已转为定金的上诉主张。因在本案中，根据上诉人提交的2018年10月19日收款收据可知，其已向被上诉人唐梅开具了备注为定金300000元的收款收据，但交款人签字处唐梅并未签字。可知双方并未对认筹金转换为定金达成一致意见。被上诉人所交纳的300000元，仍为认筹金。在双方达不成房屋买卖的协议下，上诉人应退还被上诉人支付的300000元认筹金。一审对此认定事实清楚，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5942元，由上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇一九年十二月二日法官助理陈瑶书记员刘世霞