抚顺市新抚区人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0402行初48号原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司，住所地：抚顺市望花区建设街朝阳路24号。法定代表人吴锋，系该公司总经理。委托代理人吴维福，系该公司工作人员。委托代理人鲍杰，系辽宁三君律师事务所律师。被告抚顺市自然资源局，住所地：抚顺市顺城区临江东路21-2号楼1号A座10层。负责人夏红军，系该局局长。委托代理人朱德军，系该局工作人员。委托代理人崔学文，系辽宁民威律师事务所律师。被告抚顺市望花区人民政府，住所地：抚顺市望花区丹东路西段3号。法定代表人陈万松，系该区区长。委托代理人魏来，系望花区住房和城乡建设局副局长。第三人抚顺市望花区土地整理中心，住所地：抚顺市望花区朝阳路东段33号。法定代表人吴晓杰，系该中心主任。委托代理人潘智博，系望花区住房和城乡建设局科员。原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司诉被告抚顺市自然资源局（以下简称“市自然资源局”）、被告抚顺市望花区人民政府（以下简称“望花区政府”）、第三人抚顺市望花区土地整理中心解除行政协议一案，2019年3月向抚顺市望花区人民法院提起行政诉讼，2019年3月19日抚顺市望花区人民法院作出行政裁定书，移送本院管辖。2019年5月24日抚顺市中级人民法院作出通知书，指定本案由本院管辖。本院受理后，向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书,本院依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭审理了本案。原告委托代理人吴维福、鲍杰，被告抚顺市自然资源局委托代理人朱德军、崔学文，被告望花区政府委托代理人魏来，第三人抚顺市望花区土地整理中心委托代理人潘智博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月29日原告与被告签订了国有建设用地使用权出让合同，合同第二条约定被告将宗地编号为抚国土网挂2012-14-01，宗地面积大写肆万陆仟贰佰捌拾叁平方米（小写46283平方米）的土地出让给原告，同时合同第六条约定：出让人同意在2012年8月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到净地。合同第八条约定了合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为4043.8万元；该合同第九条约定：合同项下宗地定金为人民币大写捌佰零玖万元（小写809万元）。合同签订后原告按照合同中土地出让价款的数额全额支付了国有建设用地使用权价款。2012年8月27日抚顺市国土资源局与原告签订了抚顺市国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书。2013年5月9日抚顺市非税收入管理局向原告出具了抚顺市土地缴费证明函。但是原告支付全部土地出让价款后，被告却一直没有按照合同约定的在2012年8月30日前向原告交付净地。第三人是负责净地及交付净地的具体单位，但是第三人也一直没有将净地工作完成，一直没有将净地交付给原告。虽然原告多次找到被告和第三人及其领导，但是被告和第三人却一直以单位领导变更等理由推托，造成截止到原告起诉时止被告和第三人一直未向原告交付合同项下的土地，造成原告拟开发的房产项目无法开展，给原告造成了重大的经济损失。根据双方签订合同的第三十七条约定：受让人按合同约定交付国有建设用地使用权出让价款时，出让人必须按照合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已交付的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人给付违约金。土地交付延期超过60日，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。现在被告未按照合同约定全面来履行合同项下的交付净地的义务，已经违约，理应按照合同约定承担违约责任，第三人是具体工作部门应当负连带责任。在合同签订后，原告缴纳809万元土地出让价款，剩余的土地出让价款因为企业资金困难向被告望花区政府进行了借款，在合同履行过程中原告花费动迁补偿及安置等土地整理成本共计5700余万元，偿还了上述借款，故原告按照合同约定实际全额支付了的土地使用权出让价款4043.8万元。综上，被告的行为违反了法律规定，给原告造成的重大的经济损失，请求法院判令1、解除原告与被告签订的国有建设用地使用权出让合同，被告向原告退还4043.8万元国有建设用地使用权出让价款；2、要求被告向原告双倍返还定金损失809万元×2；3、要求被告按照合同约定承担违约金（违约金按4043.8万元为基础，自2012年8月30日起至被告给付之日止，按日千分之一计算）；4、被告承担本案的诉讼费及因本案发生的其他费用；5、第三人对上述诉讼请求承担连带责任。原告向本院提交了以下证据：1、2012年8月27日抚顺市区国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书，用以证明原告通过合法的程序取得了1号地块的建设用地使用权，成交价为4043.8万元。2、2012年8月29日原告与被告市自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，用以证明第6条约定为净地，定金为809万元，第37条约定了违约责任，目前该地块仍然不是净地，无法进行开发，也无法进行规划。3、抚顺市土地缴费证明函、非税收入一般缴款书，用以证明原告缴纳土地出让金4043.8万元，违约金104328元。被告市自然资源局辩称，第一、望花区政府已出具书面承诺函，被告与原告签订国有建设用地使用权出让合同没有任何过错。被告对案涉土地使用权于2012年8月15日挂牌，与原告于2012年8月29日签订国有建设用地使用权出让合同第六条约定“出让人同意在2012年8月30日前将出让宗地交付给受让人。”被告做出上述约定系依据望花区人民政府于2012年7月2日出具的承诺函第2条承诺：“土地挂牌上市已达到净地条件。”第3条承诺：“望花区政府将承担和处理由此引发的信访责任和社会稳定责任等所有问题。”故被告与原告签订国有建设用地使用权出让合同没有任何过错。第二、原告诉讼请求没有事实根据和法律依据。被告通过向望花区政府了解，原告缴纳的土地出让金系望花区政府周转垫付方式支付，原告实际并未全额缴纳土地出让金，依法不存在双倍返还定金及违约赔偿的事实根据和法律依据。因被告与原告签订国有建设用地使用权出让合同没有任何过错，而案涉土地的征收及补偿的法律主体系望花区政府，因望花区政府隐瞒净地事实，依法理应由望花区政府承担法律后果。被告市自然资源局向本院提交了以下证据：承诺函，用以证明被告市自然资源局在望花区政府承诺已达到净地条件的前提下，符合国务院590号条例的相关规定，依法履行了土地挂牌出让的程序，被告没有违约和过错，责任应该由望花区政府来承担。被告望花区政府辩称，第一、青台子东地块位于青台子东侧，青台子监狱西侧，规划总用地面积7.63万平方米，规划总建筑面积11.4万平方米，该地块共分为1#地块和2#地块，其中：1#地块规划用地面积4.63万平方米，规划建筑面积6.91万平方米；2#地块规划用地面积3万平方米，规划建筑面积4.49万平方米。2012年3月正式实施房屋征收、土地整理等相关工作，2012年8月，原告取得该地块国有建设用地使用权并开发建设。根据抚顺市土地收储领导小组2012年第八次会议确定，青台子东1#、2#地块土地按成本6901.67万元上市，其中1#地块4043.80万元，2#地块2857.87万元。原告分五次缴纳土地出让金共计6901.67万元（其中：原告摘牌时自有资金只有1022万元；原告分五次向望花区政府借款共计5879.67万元用以完成土地摘牌手续），扣除农发基金等，已经返还给原告的土地整理成本共计6806.55万元（即土地出让金），返还后用于建设回迁安置用房及支付被征收居民的货币补偿款等。由于1#地块涉及辽宁省抚顺第二监狱异地建造办公楼和备勤楼建设标准等问题的纠纷，致使抚顺第二监狱办公区及5栋住宅楼未拆迁（5栋住宅楼内已经搬迁68户，剩余103户）1#、2#地块共征收住宅169户，其中：货币安置58户；回迁安置111户，回迁居民全部安置在2#地块，已于2014年7月回迁配户。目前，只有2#地块实施了开发建设，2#地块土地上市价格为2857.87万元，实际发生的住宅安置成本超出原安置成本687.756万元，非住宅安置成本剩余1468.82万元，2#地块土地整理成本剩余781.064万元。因此不存在退还土地出让金的问题，原告还应将2#地块剩余成本781.064万元返还给望花区政府。若1#地块继续实施房屋征收，应由原告负责支付土地整理成本。第二、按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定“经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权价款的其余部分”原告未提出催交，也没有提出解除合同，不存在出让人双倍返还定金的问题。第三、由于青台子东项目地处偏远，规划区域内的住宅（平房区、楼房区）都是抚顺第二监狱的职工住宅，房屋陈旧，市政设施老化，作为产权单位的抚顺第二监狱为改善职工居住环境，于2010年9月，与沈阳富德房地产开发有限公司签订了房地产合作开发意向性协议，协议就抚顺第二监狱异地建造办公楼和备勤楼及解决干警购房等事宜达成一致意见，且项目的准备工作已经开始进行，由于涉及土地整理及招、拍、挂，需要地方政府的帮助才能实现，因此抚顺第二监狱及开发企业请求望花区政府推动该项目实施改造。2011年11月，第三人与原告（沈阳富德房地产开发有限公司在抚顺市注册的公司）签订了望花区××台子路东地块城市更新项目协议书。根据以上事实，是原告与抚顺第二监狱达成共识在前，之后鉴于抚顺第二监狱及开发企业的请求，才有望花区政府对青台子东地块的规划。青台子东1#地块未达到净地条件，主要是因为抚顺第二监狱与开发企业就抚顺第二监狱办公区异地安置等问题未按意向协议执行产生分歧，虽然望花区政府多次协调，但因抚顺第二监狱发生人事变动，导致原告与抚顺第二监狱之前达成的共识被全部推翻，异地建设办公楼、备勤楼等工作搁浅，同时造成该区域内5栋住宅楼也无法拆迁，青台子东1#地块无法达到净地条件，责任不在望花区政府。由于1#地块至今未开发建设，2017年2月原告向望花区政府提出退地申请，望花区政府已同意为其协调市有关部门办理退地手续。被告望花区政府向本院提交了以下证据：1、房地产合作开发意向性协议，用以证明在土地挂牌前，是先由原告和第二监狱之间达成开发协议，望花区政府才出面帮助企业完成土地相关开发的项目。2、抚顺第二监狱异地建设的相关前期手续（包括辽发改投资（2011）40号文件、辽监管科（2011）85号文件、抚顺第二监狱2011年4月20日的会议纪要、关于抚顺第二监狱办公楼规划变更说明、抚顺第二监狱干警办公楼设计尾图、第二监狱干警备勤楼设计尾图，建设工程合同、抚国土资函字（2011）18号文件、2012年2月9日会议纪要、辽监管科（2012）117号文件、辽发改投资（2012）139号文件、设计补充协议、建设工程设计合同、2015年4月15日会议摘录），用以证明在土地挂牌前，是先由原告和第二监狱之间达成开发协议，望花区政府才出面帮助企业完成土地相关开发的项目。3、望花区××台子路东地块城市更新项目协议书、望花区关于城市改造项目回迁安置保证金的相关约定，用以证明在土地挂牌前，是先由原告和第二监狱之间达成开发协议，望花区政府才出面帮助企业完成土地相关开发的项目。4、抚顺市土地收储领导小组2012年第八次会议纪要，用以证明案涉地块可以正常出让。5、抚顺市鑫亿房地产开发有限公司借款报告、借款申请、收款收据、银行凭证、还款说明，用以证明土地出让金直接由望花区政府财政拨付给市财政。6、国有建设用地使用权出让合同，用以证明合同第37条明确约定违约责任，但原告并没有按照该条约定履行催交，也没有解除合同，所以被告不应承担违约责任。7、退地申请，用以证明2017年2月份原告向我单位提出退地申请。8、望花区××台子路东1#、2#地块建设项目相关数据情况，用以证明在整个项目工作过程中发生的动迁明细。第三人抚顺市望花区土地整理中心述称，同意被告市自然资源局和被告望花区政府答辩意见。第三人未向本院提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：对被告市自然资源局提交的证据和被告望花区政府提交的第1-3、7-8号证据，经质证具有真实性，但与本案不具有关联性，本院对上述证据依法不予确认。对被告望花区政府提交的第4-6号证据，经质证具有真实性，本院依法予以确认。对原告提交的1、2号证据，经质证具有真实性，本院依法予以确认，对原告提交的第3号证据，无法核实其真实性，本院依法不予确认。经审理查明，2012年8月27日原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司（竞得人）与抚顺市国土资源局（挂牌人）签定网上挂牌出让成交确认书，原告竞得编号为抚国土网挂2012-14-01地块的国有建设用地使用权，该地块成交总价为4043.80万元。2012年8月29日原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司（受让人）与抚顺市国土资源局（出让人）签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：第四条本合同项下出让宗地编号为抚国土网挂2012-14-01，出让宗地面积为46283平方米，本合同项下的出让宗地坐落于望花区××台子路。第五条本合同项下出让宗地的用途为商住。第六条出让人同意在2012年8月30日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到净地。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币4043.8万元，每平方米人民币873.7元。第九条本合同项下宗地的定金为人民币809万元，定金抵作土地出让价款。第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起计算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。合同签订后，原告按照合同约定交付了定金809万元，剩余的国有建设用地使用权出让价款由原告向被告望花区政府借款形式，由抚顺市望花区机关财务管理办公室向抚顺市财政局支付，原告未实际支付。因上述国有建设用地使用权出让合同的合同项下宗地至今由抚顺第二监狱使用无法拆迁，故原告以诉称理由来院告诉，二被告以辩称理由请求法院驳回原告的诉讼请求，第三人同意二被告意见。另查明，2018年12月，根据《抚顺市机构改革方案》，抚顺市国土资源局、抚顺市规划局、抚顺市林业局职责等整合组建抚顺市自然资源局。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。”第十一条规定“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”本案中抚顺市国土资源局即被告自然资源局作为市人民政府土地管理部门与原告签订国有建设用地使用权出让合同，主体适格。原、被告自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同系在双方意思表示一致的情况下签订，且不存在违反法律法规强制性规定的情形，因此该合同合法有效，对双方当事人具有约束力，因此原、被告自然资源局均应当按照协议的内容履行。关于原告提出双方协议约定净地交付，但被告自然资源局出让的土地至今不能达到场地平整，即不是净地且今后也无法交付，被告违约在先，应解除合同，退还出让价款，双倍返还定金及赔偿违约金等经济损失一节，经查，原告与被告自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同第六条明确约定出让宗地交付时该宗地应为场地平整达到净地，但该合同项下宗地至今由抚顺第二监狱使用无法拆迁即被告自然资源局、望花区政府至今未向原告交付净地的事实存在，且被告望花区政府自述再无继续履约交付净地的可能性，并同意为原告协调相关部门办理退地手续，故本案原告请求解除合同，有事实依据且符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求退还4043.8万元国有建设用地使用权出让价款的诉求，因在合同签订后原告仅以自有资产交付了809万元，剩余的国有建设用地使用权出让价款并未实际交付，故原告该项诉求本院不予支持。原告与被告望花区政府之间的借款及土地整理成本费用的纠纷，与本案国有建设用地使用权出让合同不是同一法律关系，原告另行主张权利。关于原告要求被告双倍返还定金损失的诉求，因合同第六条明确约定出让人同意在2012年8月30日前将出让宗地交付给受让人；第三十七条明确约定出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金。本案中，从合同约定交付土地之日至今已经远远超过60日，被告尚未交付土地且今后亦不能交付土地，原告该项诉求符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告按照合同约定承担每日千分之一违约金自2012年8月30日起至被告实际给付之日起的诉求，该合同第三十七条已明确约定出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应向受让人给付违约金，即该违约金适用的前提为合同延期履行，而本案的纠纷是合同不能履行解除合同，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，定金罚责与违约金不能同时适用，故对原告该项诉求本院不予支持。关于原告要求第三人对退还出让价款，双倍返还定金及赔偿违约金等经济损失承担连带责任的诉求，因第三人抚顺市望花区土地整理中心既不是国有建设用地使用权出让合同的相对方，亦不是本案争议土地的征收主体，原告的该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司与被告抚顺市自然资源局签订的国有建设用地使用权出让合同。二、被告抚顺市自然资源局和被告抚顺市望花区人民政府自本判决生效之日起六十日内给付原告抚顺鑫亿房地产开发有限公司双倍定金16,180,000元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费324890元，由原告负担206010元，由被告负担118880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  王金辉若干问题的解释》第十五条规定，拟审判员李小飞人民陪审员  李长洪二〇一九年十二月十一日代书 记员  潘晓梅