山西省高平市人民法院民事判决书（2019）晋0581民初1165号原告：高平市丹河幼儿园，住所地：高平市丹河南路。法定代表人：李建玲，任园长。委托诉讼代理人：赵春玲，女，任副园长。委托诉讼代理人：焦春花，山西炎焱律师事务所律师。被告：杨建荣，男，1971年4月21日生，汉族，住高平市铁西路。委托诉讼代理人：姬建光，山西荣生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，山西荣生律师事务所实习律师。原告高平市丹河幼儿园（下称丹河幼儿园）与被告杨建荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丹河幼儿园的委托诉讼代理人赵春玲、焦春花，被告杨建荣及其委托诉讼代理人姬建光、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年12月24日至2018年12月23日的租金80万元，并承担逾期付款的利息损失（自2018年12月24日起按同期同类银行贷款利率计算至付清之日止）；2.判令被告立即腾出占有原告的门面房，并承担逾期腾房的经济损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告欲成立高平市丹河文化艺术培训学校，需要租赁相应的培训场所。2013年12月24日，原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租用原告位于幼儿园北楼外商用门面1100平方，租期自2013年12月24日至2018年12月23日，合同期限5年，租金每年20万元，并约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告将前述房屋用于学员培训等经营活动，并交付了2013年至2014年的租金20万元。之后4年间，被告一直租用原告的门面房，却以各种理由推脱拒付租金。2018年12月23日合同到期后，原、被告协商租金及腾房等相关事宜，被告不仅不支付4年租金80万元，还拒绝腾房。被告辩称，要求驳回原告诉讼请求，判令原告返还租金20万元，并赔偿被告损失。事实与理由：原、被告所签合同真实。1.被告未支付后4年租金系因房屋陆续出现进水、漏水问题，原告一直没有解决。租赁期间，一直出现漏水进水问题，导致装修装饰物损失、不断翻修、维修损失及租赁物不具备办学条件造成损失，原告应赔偿我120万元。2.双方所签房屋租赁合同无效，故不应支付租金、利息。（1）2014年教育局就拦住我了，说这房子不能出租。（2）房屋租赁合同载明租赁房屋为北楼外商用门面（负一层），被告所租用房屋系设备夹层，不是法律上的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》适用于居住用房和经营用房的租赁，本案租赁物系设备夹层，不能适用该司法解释。（3）合同违反法律强制性规定。原、被告2013年签订合同，2015年才进行了消防验收，幼儿园的行为违反了消防法第十五条的规定。设备夹层不是用来住人的，而是用来放设备的。消防验收意见书明确要求设备夹层不能另作他用。双方所签合同违反《合同法》第五十二条第五项的强制性规定。根据《合同法》五十八条的规定，合同无效，自始无效，故不应支付租金，更谈不上利息。3.我现还有一把西门的钥匙，其余钥匙已交还原告，原告把房子封了。当事人围绕诉讼请求依法提交有证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交有：1.证人王昆峰的证言，拟证明其为被告维修涉案房屋，费用在两万元以上；2.证人冯建文的证言，拟证明其多次维修涉案房屋木地板、石膏板，产生部分费用；3.照片及视频，拟证明房屋漏水问题。原告认可房屋存在漏水问题，给被告造成了损失，但认为未提供原件及明细，不能证明被告损失情况。本院经审查认为，涉案房屋确有漏水进水问题，被告也进行了维修，本院酌情认定维修费用3万元。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方现有一位于幼儿园北楼外商用门面，面积1100平方，同意租给乙方使用。一、租期五年，自2013年12月24日至2018年12月23日。二、租金每年贰拾万元（含供暖费），一年一交，提前两个月交付下一年的租金。三、四、五、......六、甲方将负一层租给乙方使用，仅限于书画教学等各类培训，乙方不得超用途使用，不得转租。租期内乙方应对房屋原有设施给予爱护和日常维护，如需进行装修，不得损坏房屋结构，须向甲方提交书面申请和装修方案，甲方答复后方可施工。合同期满或乙方违约导致合同终止时，装修的固定设施无偿交给甲方，不得自行拆卸。七、租期内乙方应经常检查房屋和设施安全，自行做好安全防护，一切安全责任由乙方自行负责。如火灾和水浸等对房屋造成损失，乙方要承担赔偿责任，自然灾害和不可抗力造成的另行协商。八、九......十、本合同自签字之日起生效。合同签订当日履行租金和房屋交付手续。甲方高平市丹河幼儿园（盖章）李建玲（签字），乙方杨建荣（签字）”。合同签订后，被告向原告支付20万元租金，原告将其北楼外地下负一层（设备夹层、面积1100平方）交付被告。后，被告对前述房屋进行装修，并以该房屋为住所地设立高平市尚韵文化艺术传播有限公司，从事文化艺术教育培训等经营活动。租赁期内，房屋出现漏水问题，被告多次对房屋进行维修。租赁期满，被告未向原告支付剩余租金，并持有西门钥匙。2019年4月29日，原告诉至本院。另，2015年1月26日，高平市公安消防大队对原告幼儿园工程进行了消防验收，并出具[2015]第1号《建设工程消防验收意见书》，载明：“1......2.综合评定该工程消防验收合格；3.设备夹层不得改变使用性质另作他用。4、5、6、7......”。诉讼过程中，被告提出鉴定申请，2019年8月21日山西晋城元恒资产评估有限公司作出评估报告，认为“被告杨建荣租用高平市丹河幼儿园设备夹层的装修造价为215409元”。本院认为，一、关于原、被告所签《房屋租赁合同》效力的认定“隐患险于明火，责任重于泰山”。幼儿园是幼儿和教职工教学、生活的重要场所，消防安全事关重大。原告作为幼儿园管理者，应将消防安全放在首要位置，遵守消防法律法规，执行消防部门管理意见。《消防法》规定，公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。2013年12月24日，原告未经消防验收，与被告签订《房屋租赁合同》并将丹河幼儿园地下负一层（暨设备夹层）交付被告使用、经营，违反了《消防法》的强制性规定。2015年1月26日，高平市公安局消防大队作出的《建设工程消防验收意见书》，明确要求“设备夹层不得改变性质另作他用”。原、被告未按消防大队的要求恢复涉案房屋设备夹层的使用性质，仍由被告用于教育培训等经营活动，违背了高平市公安局消防大队的管理要求，埋下了消防隐患，损害了社会公共利益。基于上述理由，原、被告所签《房屋租赁合同》，应属无效合同。二、原、被告损失的认定及如何赔偿《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在未经消防验收的情况下，就涉案房屋与被告签订合同；同时，双方明知涉案房屋系设备夹层，仍进行租赁，导致合同无效，双方均有过错，应各担50%的责任。1.原、被告所签《房屋租赁合同》系无效合同，被告应向原告返还涉案房屋。2.被告占用涉案房屋直至租期届满，应按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费，结合被告的责任比例，被告应向原告支付100万元租金的50%，计款50万元。扣除被告已支付的20万元，剩余30万元，被告应继续向原告支付。3.被告对案涉房屋进行装修，经评估装修造价215409元，根据原、被告过错程度，原告应按装修造价的50%分担现值损失，计款107704.5元。另，租赁期间，房屋有漏水、进水问题，被告多次维修，结合证人证言，本院酌定维修费3万元，从被告应付房屋占有使用费中扣除。上述各项损失，互相折抵后，被告支付原告房屋占有使用费162295.5元（30万元-3万元-107704.5元）。三、其他原告要求被告承担逾期付款的利息损失、逾期腾房的经济损失，无事实与法律依据，不予支持。被告主张房屋漏水造成教具等损失120万元，无事实依据，不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第五条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告杨建荣于本判决生效之日起三日内支付原告高平市丹河幼儿园房屋占有使用费162295.5元。二、被告杨建荣于本判决生效后立即向原告高平市丹河幼儿园返还丹河幼儿园地下负一层（暨设备夹层）；三、驳回原告高平市丹河幼儿园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告高平市丹河幼儿园负担10627.5元，被告杨建荣负担1772.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 常晋豫人民陪审员 王高峰人民陪审员 王振明 二○一九年十二月十七日书 记 员 宋 蓉