广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19225号上诉人（原审被告）：广东省现代农业装备研究所，住所地：广东省广州市。法定代表人：张汉月，职务：所长。委托诉讼代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市远泰物业租赁有限责任公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：滕朝霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈瑞筠，广东领烨律师事务所律师。原审第三人：广东心艺艺术文化传播有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：王静。上诉人广东省现代农业装备研究所（以下简称农研所）因与被上诉人广州市远泰物业租赁有限责任公司（以下简称远泰公司）、原审第三人广东心艺艺术文化传播有限公司（以下简称心艺公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人农研所代理人彭亚、被上诉人远泰公司代理人陈瑞筠到庭参加诉讼。原审第三人心艺公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农研所上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回远泰公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由远泰公司承担。事实和理由：一、一审法院对案涉场地的所有权人认定错误，导致其判决错误。案涉场地系农研所与原广州市广兴华房地产开发公司（以下简称广兴华公司）共建的瑞华大厦（广州市天河区五山路263号）的一部分，瑞华大厦于1999年底全面竣工，2000年11月27日，农研所与广兴华公司签订《瑞华大厦面积及楼层分割协议》，约定农研所分得面积为19086.7659平方米，其中首层面积800.3857平方米（包括案涉场地面积），并附有位置平面图予以佐证。分割面积确定后，广兴华公司经现场测量后在首层分割出101房和102房予以明确双方界址，案涉场地在农研所分割取得所有权的102房内，此后，广兴华公司依据分割协议向房管部门代为申请办理双方的房屋产权证。农研所于2000年11月27日原始取得案涉场地所有权并占有使用至今。远泰公司即使有不动产权证亦是错误的，远泰公司不动产权证载明的内容侵犯了农研所的合法权益。二、一审判决未对远泰公司系通过拍卖取得案涉场地的关键点作任何说理，严重损害了农研所的合法权益，属于事实认定错误以及程序违法。1.远泰公司按照现状通过拍卖取得案涉场地。竞买合同约定远泰公司在竞买前需审看拍卖标的，并有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料等内容，在竞买人签订该合同时，应视为其自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险。故远泰公司房屋的现状面积与产权证登记面积不一致的瑕疵风险理应由远泰公司承担。根据本案“拍卖成交确认书”第一条、第九条约定，证明远泰公司取得的标的是按“现状”（套）竞买取得的，而不是按照标的的面积竞买的。根据远泰公司签订《广州市存量房买卖合同》第二条计价和价款的约定可再次证明，远泰公司是按照标的的现状即按照整套购买，而不是按照产权证的面积竞买。2.广州市新联城装饰材料有限公司（以下简称新联城公司）与远泰公司签订的《存量房买卖合同》约定按照101房现状转让给远泰公司。自2000年11月27日广兴华公司与农研所签订《瑞华大厦面积及楼层分割协议》并对瑞华大厦首层中的101房和102房进行自然分隔之日起，101房和102房实际状态便已固定，即101房实际面积小于产权证书上的登记面积。案涉场地在农研所自然分隔取得的102房内的状态一直持续至今。在此期间，包括新联城公司在内的多个业主在使用101房期间均未提出任何异议，即表明新联城公司接受转让时101房实际面积与产权证书上登记的面积不一致的现状。远泰公司与新联城公司签订的《存量房买卖合同》约定新联城公司将101房按现状转让给远泰公司。根据拍卖活动中“按现状拍卖”的通常理解和司法判例，“现状”应当包括拍卖标的的权属、质量、外观、结构状况等。因此，《存量房买卖合同》中约定的“现状”应当包含101房实际面积与产权证上登记的面积不一致的现状。3.《存量房买卖合同》约定远泰公司在拍卖前和拍卖后认真查勘和了解101房的“现状”后，远泰公司认可并按“现状”接受该101房，表明其自愿承担现状的法律后果。若其未对房屋实际面积进行查勘便表示愿意按“现状”买卖和接受该房屋，则远泰公司应当为其未履行合理注意义务、审慎的查验义务的过失行为承担不利的法律后果。故远泰公司无权要求农研所腾退案涉场地。三、一审判决未对案涉场地面积进行实地测量，亦没有委托权威部门予以鉴定，酌情认定农研所支付远泰公司占用费263406元无法律和事实依据，损害了农研所的合法权益。远泰公司二审答辩称：一、农研所上述事实和理由第一点已在（2018）粤0106民初9004号案（农研所起诉远泰公司要求确认案涉场地归农研所所有）一案中提交和陈述，该案判决驳回农研所诉请，且已经发生法律效力。二、远泰公司通过拍卖取得案涉场地，南方日报2016年7月19日刊登天河区五山路263号101房产拍卖公告，拍卖公告载明天河区五山路263号101，面积936.9平方米……；广州市天河区地方税务局出具的广东省增值税普通发票，显示该房产数量为936.9平方米；《存量房买卖合同》第一条约定该房产建筑面积936.9032平方米，上述证据证实不存在农研所所称的瑕疵问题。心艺公司二审未答辩。远泰公司于2017年11月23日向一审法院起诉请求：1.农研所停止侵占远泰公司位于广州市天河区五山路263号101房（以下简称案涉101房）中物业部分（以下简称案涉场地），腾退占用部分并交还远泰公司。2.农研所向远泰公司支付占用案涉场地的使用费（自2016年9月5日计至农研所将案涉场地交还远泰公司之日止，按照农研所与心艺公司所签订租赁合同的标准计算，即2016年5月1日至2017年4月30日期间为7904元/月、2017年5月1日至2018年4月30日期间为8220元/月、2018年5月1日至2019年4月30日期间为8549元/月、2019年5月1日至2020年4月30日期间为8891元/月）。3.本案诉讼费由农研所承担。一审法院认定事实：已经发生法律效力的（2018）粤0106民初9004号民事判决查明及认定了以下与本案相关的内容：一、据农研所提交的印发时间为2012年7月20日的粤机编办（2012）164号文件显示，广东省农业机械研究所已更名为农研所。据粤（2016）广州市不动产权第04215954号《不动产权证书》显示，远泰公司系案涉101房的登记产权人，登记时间为2016年9月5日，案涉101房建筑面积为936.9平方米，套内面积为921.0651平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了案涉101房所在位置。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，农研所系案涉102房的登记产权人，登记时间为2015年10月23日，案涉102房建筑面积为801.58平方米，套内面积为788.03平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了案涉102房所在位置。二、农研所主张，案涉101房《房地产分户图》标注的案涉101房范围内的76平方米应属农研所所有，且一直由农研所占有使用。农研所还向一审法院提交了农研所与广兴华公司于2000年11月27日签订的《瑞华大厦面积及楼层分割协议》〔载明根据农研所与广兴华公司双方“合作建房合同”双方分配面积的有关规定，双方确认瑞华大厦产权分割决议如下：农研所分得面积19086.7659平方米，其中首层800.3857平方米（位置详见附图）……除农研所分得面积外其余为广兴华公司所分得面积，双方各自拥有其所分得面积的产权等〕及加盖有农研所及广兴华公司印章的《首层平面图》（上有部分区域划有斜方格，写有“农机所”），以证明《首层平面图》标明的应属农研所所有的房产现有部分面积被划入了案涉101房范围内，可知广兴华公司并未按照其与农研所约定的面积为农研所办理房地产权证。对此，远泰公司主张根据案涉101房的《不动产权证书》，其合法享有案涉101房的占有、使用等权利，但接收案涉101房后发现，农研所实际占用了案涉101房76平方米。三、审理过程中，一审法院依法向广州市国土资源和规划委员会发函核查案涉101房与案涉102房的不动产权证书所附房地产分户图是否与两房屋申请初始登记时的范围一致；该委员会就此作出穗国土规划协查（2018）484号复函，称：2002年，广东省农业机械研究所持12010007701号《房地产分户图》办理了案涉102房的分割登记；2005年，余秋生持12010007701号《房地产分户图》办理了案涉101房的过户转移登记。来函查询房屋四至形状详见《广州市房地产查丈原图》及《房地产分户图》（附件）。四、一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现农研所主张远泰公司依据案涉101房《不动产权证书》享有的房产面积侵犯其合法权益缺乏依据，即便农研所与广兴华公司就案涉102房面积存在约定，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如农研所主张广兴华公司未按其双方约定办理房地产权证，可向广兴华公司主张权利，但农研所与广兴华公司之间的约定现并不足以对抗远泰公司依据案涉101房《不动产权证书》依法享有的权利。故此，农研所在该案中的全部诉讼请求（即一、确认农研所占有和使用的案涉场地为农研所所有；二、远泰公司协助农研所将其名下不动产权证书记载的农研所所有的案涉场地过户给农研所；三、本案诉讼费由远泰公司承担）因缺乏事实及法律依据，一审法院均予驳回。另查，将案涉101房、案涉102房各自的《不动产权证书》及其《房地产分户图》与远泰公司、农研所在本案中标示的案涉场地实际位置图对比来看，案涉场地是位于案涉101房的《房地产分户图》范围之内的，且案涉场地是位于案涉101房内的西南角。一审庭审中，远泰公司、农研所均确认案涉场地现由心艺公司使用。远泰公司称其在本案中不需要向心艺公司主张交还案涉场地的责任，由其于庭后与心艺公司协商。农研所提供的《房屋租赁合同》显示：农研所于2015年4月15日与案外人王静签订租赁合同将广州市天河区五山路263号自编A8铺出租给王静作非居住用房使用，租赁期自2015年5月1日至2020年4月30日，建筑面积约260平方米，月租金标准为2015年5月1日至2016年4月30日期间26000元/月、2016年5月1日至2017年4月30日期间27040元/月、2017年5月1日至2018年4月30日期间28121.6元/月、2019年5月1日至2020年4月30日期间30416.32元/月。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该法第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。从本案查明的事实看，案涉场地是位于案涉101房的《房地产分户图》范围之内的，而案涉101房的登记所有权人为远泰公司，根据物权公示公信原则，案涉场地的所有权人应为远泰公司。农研所辩称其为案涉场地的所有权人，并提供了《瑞华大厦面积及楼层分割协议》、位置图等证据作为反驳证据，但一审法院认为，农研所在（2018）粤0106民初9004号案中系基于上述证据起诉远泰公司要求确认案涉场地归农研所所有，但已经发生法律效力的（2018）粤0106民初9004号民事判决对农研所该诉请已经依法予以驳回，因此，农研所上述反驳证据并不充分，不足以推翻案涉场地的所有权人为远泰公司的事实，一审法院对农研所上述辩称意见不予采纳。远泰公司现基于《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，要求农研所交还案涉场地并支付自2016年9月5日起至农研所交还上述场地之日止的占用费，合法有据，应予支持。经查，案涉场地被农研所出租给案外人王静使用，王静系心艺公司法定代表人，而远泰公司、农研所均确认案涉场地现被心艺公司使用，鉴于此，根据公平原则，一审法院综合本案案情酌情认定2016年9月5日至2019年4月30日期间的占用费以263406元为宜、自2019年5月1日起的占用费按照8891元/月计算为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月4日作出判决：一、被告广东省现代农业装备研究所于本判决发生法律效力之日起十日内，将超出粤房地权证穗字第××号《房地产权证》所附编号为12010007701的《房地产分户图》中102房的面积（与102房相邻，且位于101房之内）交还原告广州市远泰物业租赁有限责任公司。二、被告广东省现代农业装备研究所于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省现代农业装备研究所支付2016年9月5日至2019年4月30日期间的占用费263406元、自2019年5月1日起至实际交还上述面积之日止的占用费（按照8891元/月计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5520元，由被告广东省现代农业装备研究所负担。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对农研所的上诉请求与远泰公司的答辩意见，分析如下：因农研所曾在（2018）粤0106民初9004号案中起诉远泰公司要求确认案涉场地（76平方米）归农研所所有，本案远泰公司亦是按该面积诉求农研所腾空退还该案涉场地，故双方针对案涉场地的面积及位置认识是一致的，本案可对该案涉场地所涉案件进行审理。从本案查明的事实来看，案涉场地位于案涉101房的《房地产分户图》范围之内，而案涉101房的现登记所有权人为远泰公司，根据物权公示公信原则，案涉场地的所有权人应为远泰公司。已经发生法律效力的（2018）粤0106民初9004号民事判决对农研所要求确认案涉场地归其所有的诉请已经依法予以驳回，因此，本案农研所提出反驳的证据不充分，不足以推翻案涉场地的所有权人为远泰公司的事实，一审法院对农研所抗辩意见不予采纳并无不妥，本院予以维持。至于农研所主张远泰公司通过参与拍卖取得案涉101房，该拍卖是按现状拍卖的，视为远泰公司认可案涉场地不属于案涉101房，但首先，前述生效判决对案涉场地归属于案涉102房已作出否定判决；其次，房管部门出具给远泰公司案涉101房的《房地产分户图》包含了案涉场地，本案未有证据证实房管部门作出更正登记；再次，远泰公司与新联城公司签订的《存量房买卖合同》约定案涉101房建筑面积为936.9032平方米，包括了案涉场地的面积，远泰公司亦因此交易面积向广州市天河区地方税务局缴纳了相关的税费，为此，案涉场地不归属于远泰公司显然对该司不公平。况且，农研所现也无合法依据占有案涉场地，故农研所提出的上述主张，本院不予采纳。一审判处农研所交还案涉场地给远泰公司并支付占用费并无不当，本院予以维持。至于占用费的标准，因农研所二审确认8891元/月是其出租给心艺公司的租金标准，故一审法院按此标准确定农研所自2019年5月1日起至实际交还上述面积之日止每月应支付的占用费于法无悖，本院予以确认。综上所述，农研所的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5520元，由广东省现代农业装备研究所负担5520元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏