贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6630号上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号，统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：张丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：廷欢，女，1983年3月27日出生，汉族，系该公司工作人员，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：黄晨旭，男，1997年9月8日出生，土家族，住贵州省思南县。委托诉讼代理人：韩月凯，贵州滔量律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳林，贵州滔量律师事务所律师。上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称：广聚源公司）与被上诉人黄晨旭商品房买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市白云区人民法院于2019年6月25日作出（2019）黔0113民初584号民事判决。宣判后，广聚源公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广聚源公司上诉请求撤销原判第一项中赔偿损失164231.5元部分，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是，首先，贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初7306号民事判决中，已经认定被上诉人系自愿解除合同，视为其已经放弃房屋增值部分的权利，原审沿用该判决作为认定上诉人存在过错的依据是错误的。其次，导致被上诉人不能贷款的原因是被上诉人不符合贷款条件，上诉人没有过错。原审认定上诉人对被上诉人能否成功办理银行按揭贷款具有初审义务错误，贷款资格审查是银行的业务范围而非房开公司的责任，一审将买受人不能贷款的责任分配给房开公司，加重了房开公司的责任。第三，一审认定被上诉人支付的首付款金额为295037元错误，有95295元系被上诉人向金碧物业有限公司贵阳分公司的借款，《商品房买卖合同》解除后，已由上诉人代为偿还，被上诉人支付款项仅为199742元，却享有164231.5元的收益，显失公平。即使被上诉人应当享有收益，也应当按其出资比例。第四，造成双方合同不能履行是由于买受人不能贷款且自身无履约能力，其不应当享有房屋增值收益。被上诉人黄晨旭答辩称，首先，在上诉人起诉要求解除合同的案件中，答辩人提出全部履行付款义务，但被上诉人不同意，故就《商品房买卖合同》的解除，双方均有责任。其次，双方签订的《商品房买卖合同》是在确定被上诉人母亲王海燕不能贷款的情况下，由上诉人销售人员劝说以黄晨旭名义购买，并保证能够贷款，现由于不能贷款导致合同解除，上诉人应当承担责任。第三，上诉人系专业从事房屋买卖的企业，对能否贷款应当具备高于买受人的专业知识，答辩人基于对出卖人的信任而签订合同后，却不能贷款，出卖人存在过错。案涉房屋已经进行了预售备案登记，答辩人取得了准物权，按照公平原则，答辩人应当享有增值部分收益的权利。第四，上诉人所称向金碧物业有限公司贵阳分公司的借款系另一法律关系，请求维持原判。原审原告黄晨旭提出的诉讼请求为：1、判令被告广聚源公司赔偿原告黄晨旭经济损失643050元；2、依法判决被告向原告退还购房首付款295037元；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。原审经审理查明：2016年3月30日，原告之母王海燕与被告广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由王海燕购买被告广聚源公司开发的位于贵阳市白云区云环路388号恒大城第45栋45-30-1号房屋，房屋总价为733037元，首付款为223037元，余款510000元以银行按揭贷款方式支付。同日，王海燕向被告所属贵阳恒大城楼盘的物业管理公司金碧物业有限公司贵阳分公司借款223037元用于向原告支付首付款。在购买房屋时，被告的工作人员通过查询王海燕的征信记录显示正常。2016年8月23日，贵阳市房屋管理部门为购房人王海燕就案涉房屋进行了备案登记。由于王海燕在山东省农村信用社为他人提供担保，国家金融政策调整后，以王海燕的名义不能办理银行按揭贷款，致使银行贷款未能成功办理。随后，经原、被告双方协议将购房人变更为原告黄晨旭。2016年12月27日，被告广聚源公司与原告黄晨旭签订了《商品房买卖合同》，约定原告黄晨旭购买被告广聚源公司开发的位于贵阳市白云区云环路388号恒大城第45栋45-30-1号房屋，房屋总价为733037元，首付款为295037元，余款438000元通过银行按揭支付。被告广聚源公司向原告黄晨旭出具了223037元的首期款收据。《商品房买卖合同》第八条约定，被告向原告支付房屋尾款的方式为：贷款方式支付，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款295037元，余款438000元以银行按揭方式支付。合同第八条约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还给买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，买受人可选择以下两种方式：(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。(2)买受人有权解除本合同，合同解除后15日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或者获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利率。2017年12月10日，原告黄晨旭根据被告的要求补交了首期款72000元。2018年3月28日，被告依约为原告办理了备案登记和所有权预告登记。由于原告黄晨旭年龄小，无职业，没有还款能力，不符合银行办理按揭贷款的条件，故与被告合作的银行拒绝贷款，致使原告未能成功办理案涉房屋尾款的银行按揭贷款手续，以致于其未向被告支付房屋尾款。2018年8月21日，被告向原告发出《还款提示函》等文件催告原告履行支付案涉房屋后续款项的义务，但原告始终未能支付案涉房屋尾款。其后，被告起诉解除与原告签订的《商品房买卖合同》。2018年11月21日，贵阳市白云区人民法院作出（2018）黔0113民初7306号民事判决书，认定“原、被告在协商过程中，原告（即本案被告）应对新的购房人的贷款资格进行初步审查，但原告怠于履行该义务导致案涉房屋后续款项的银行按揭贷款仍未能成功办理，其本身存在过错，应承担相应的不利后果。现原告将不能办理案涉房屋后续款项按揭贷款的原因完全归结于被告，并以此主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，有违民法公平、诚实信用的基本原则，对被告不公平，且在如今房价大幅上涨的背景下，原告此时主张解除合同，势必会对被告的合法权益产生不利影响。原告解除合同的请求虽不符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，但鉴于被告在庭审中同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，从其自愿。同时，与解除《商品房买卖合同》相关的权利义务也应随之解除，故原告请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》并办理注销房屋的预售合同备案登记及所有权预告登记手续的主张，予以支持。合同解除后，被告黄晨旭有权通过合法途径维护其合法权益”等内容，并作出如下判决：“一、解除贵州广聚源房地产开发有限公司与黄晨旭于2016年12月27日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由黄晨旭协助贵州广聚源房地产开发有限公司办理注销位于贵阳市白云区云环路388号恒大城第45栋45-30-1号房屋的预售合同备案登记及所有权预告登记手续”。现该判决已发生法律效力。因原、被告解除合同后，原、被告就合同解除后的损失赔偿未达成一致协议，且被告未向原告退还首付款，故原告诉至法院请求判决支持如前诉讼请求。审理中，原告提出对案涉房屋价格进行评估的申请，经贵州精诚房地产评估有限责任公司进行评估。2019年5月22日，贵州精诚房地产评估有限责任公司作出《评估报告》，评定涉案房屋的现有市场价值为1061500元，单价为8254元∕米，涉案房屋增值为328463元。原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，应受法律保护。本案争议的焦点为案涉《商品房买卖合同》被判决解除后的法律后果问题。首先，原告主张要求被告退还购房首付款，被告同意退还，予以确认；其次，就《商品房买卖合同》被判决解除后的损失赔偿问题，原告主张由被告全额赔偿，而被告主张仅退本付息。案涉《商品房买卖合同》被解除后的损失赔偿，应考虑双方对合同解除的原因、过错以及利益平衡等综合因素。第一，原、被告在订立《商品房买卖合同》时，已经明确房屋尾款采用银行按揭方式支付，原告虽为成年人，但其为在校大学生，没有收入来源，对自己能否成功办理银行按揭贷款应有一定的认知，而被告作为房地产开发企业，对原告是否能成功办理银行按揭贷款应有初步的审查义务，而原、被告均采取放任的态度，在（2018）黔0113民初7306号民事判决书中也认定原、被告对原告未成功办理银行按揭贷款均有一定责任，现原、被告对该判决未提出上诉，判决已发生法律效力，故原告未成功办理银行按揭贷款，原、被告均有一定责任。第二，从本案能成功办理贷款所产生的后果分析。如果银行按揭贷款能办理成功，双方就不会因此而发生纠纷，原告便能如期办理权属登记，那么，原告理所当然就享有案涉房屋所产生的全部增值收益，而被告广聚源公司也同样可以利用银行贷款进行扩大再生产，在经营活动中产生收益，因此，从利益平衡和公平的角度，综合全案实际确定原、被告对未成功办理银行贷款各承担50%的责任，对案涉房屋的增值部分理应平均享有。原告购买案涉房屋时的价值为733037元，经评估案涉房屋的现有市场价值为1061500元，房屋增值为328463元。因此，被告广聚源公司享有案涉房屋的所有权，就应向原告黄晨旭赔偿经济损失164231.5元。审理中，原告提出由被告全额赔偿的主张，因与本案客观事实不符，不予支持。而被告广聚源公司提出的仅退本付息的主张，因该反驳主张对原告不公平，未能体现民法公平、诚实信用的基本原则，对该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黄晨旭购房首付款295037元，并赔偿原告黄晨旭因解除《商品房买卖合同》导致的经济损失164231.5元，共计459268.5元；二、驳回原告黄晨旭的其他诉讼请求。案件受理费10230元，减半收取5115元，评估费12000元，共计17115元（原告已预交），由原告黄晨旭、被告贵州广聚源房地产开发有限公司各负担8557.5元。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，就黄晨旭是否有权要求广聚源公司赔偿损失，应当结合双方《商品房买卖合同》被解除的原因确定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。在黄晨旭与广聚源公司签订的《商品房买卖合同》第八条中约定买受人选择银行按揭贷款，“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后15日内将已付款退还给买受人”。在贵阳市白云区人民法院审理的（2018）黔0113民初7306号案件中，广聚源公司提起诉讼的理由是黄晨旭违反合同约定，没有办理银行按揭贷款支付尾款，符合约定解除的条件，故请求人民法院解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，在该案诉讼中，黄晨旭表示愿意解除该合同，故一审法院判决解除了双方的《商品房买卖合同》及补充协议。就合同被解除的原因，首先是黄晨旭未能获得银行按揭贷款，其次是黄晨旭在接到广聚源公司《还款提示函》后没有支付不足款项，即因买受人原因没有取得银行贷款且没有按照约定支付余款，导致合同被解除属于黄晨旭违约所致。黄晨旭作为买受人在签订时，选择全额付款或者选择银行按揭贷款，完全由买受人根据自己的实际情况进行意思自治，即使有出卖人工作人员提出意见，亦应当为参考意见，只有买受人对自己的经济状况最为清楚，在不具备签约条件的情况下，贸然签订合同就要面临违约的风险。广聚源公司作为出卖人，是根据买受人选择的不同付款方式与之签订合同，在此过程中没有对购房人贷款资格的审查义务。而买受人选择银行按揭贷款是需要与贷款银行另行签订借款合同，是否具备贷款资格由银行进行审查。由于黄晨旭不具备贷款资格，在银行否决了其贷款申请的情况下，也不能支付余款，故导致《商品房买卖合同》被解除的后果完全系黄晨旭违约所致。当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，违约方不能够因合同被解除而获取不当利益，《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”系明确守约方的权利，现黄晨旭在自身违约的情况下，反而要求广聚源公司赔偿其损失不符合法律规定。但广聚源公司在人民法院判决解除《商品房买卖合同》及补充协议后，应当按照《合同法》第九十七条的规定，及时返还黄晨旭已付购房款，由于其未及时返还，则应当按照银行同期贷款利率支付黄晨旭首付款之利息损失。对于上诉人广聚源公司提出代黄晨旭偿还金碧物业有限公司贵阳分公司95295元的借款的问题，因金碧物业有限公司贵阳分公司没有参加本案诉讼，广聚源公司有没有提供偿还依据，代为偿还的原因以及偿还之具体数额无法确定，且与本案法律关系不符，可另行解决。综上所述，原判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院对广聚源公司的上诉主张，有理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初584号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初584号民事判决的第一项为：贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还黄晨旭购房首付款295037元并按银行同期同类贷款利率支付从2018年11月22日起至付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10230元，减半收取5115元，由黄晨旭负担3515元，由贵州广聚源房地产开发有限公司负担1600元，评估费12000元，由黄晨旭负担；二审案件受理费3585元，由黄晨旭负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二０一九年十二月十日书记员 唐正艳