大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0293民初3076号原告：大连中铁诺德物业服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园1号楼3单元101室及102室，统一社会信用代码：91210231570868792P。法定代表人：孙立强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洋，男，1984年1月18日出生，该公司职工，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：陈雨，女，1997年4月21日出生，该公司职工，住四川省南充市高坪区。被告：刘莹，女，1983年1月15日出生，汉族，住辽宁省大连。委托诉讼代理人：孙国栋（被告丈夫），1981年4月10日出生，住辽宁省大连。原告大连中铁诺德物业服务有限公司与被告刘莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴洋、陈雨、被告刘莹委托诉讼代理人孙国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告自2015年4月1日至2019年9月30日的物业费8771元及滞纳金2368元。事实和理由：2012年9月10日，原告与案外人大连法马克房地产开发有限公司（以下简称法马克公司）签订《前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），约定由原告对大连中铁诺德滨海花园小区（以下简称中铁小区）提供前期物业服务，物业费收费标准为2.3元/平方米/月，支付方式为首次交房时预付首年度物业费，之后于每季度首月10日前支付本季度物业费。被告系中铁小区业主，2012年12月2日，法马克公司与被告签订《前期物业服务协议》（以下简称《前期协议》），约定法马克公司将《前期协议》中的有关权利义务转让给其委托的原告，并约定了如被告逾期交纳物业费，按日3‰的标准交纳滞纳金，现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，但被告无故拖欠物业费，故原告诉至法院。被告辩称，原告提供的物业服务没有达到合同约定的标准，存在垃圾清理不及时、外来机动车不登记、小区出入口门禁损坏且无人值守、工作人员态度不好等问题，被告就此提出反诉请求：1.原告减免30%的物业费2631.3元；2.原告出示2014年、2015年、2016年、2017年、2018年物业服务满意度抽样调查结果，并说明连续5年未对被告进行满意度抽样调查的原因；3.原告提供中铁小区管理档案，包含建筑面积、专有面积、户数；4.原告明确合同终止条件，二分之一以上业主联名投诉或联名提议要求撤换物业公司，具体二分之一以上为多少业主、具体包含哪些区域楼号。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的原告扫雪不及时、垃圾清理不及时的照片，外来机动车不登记、小区南门出入口门禁损坏且无人值守、工作人员态度不好的录像资料，拟证明原告物业服务不到位。原告对上述证据不予认可，认为积雪的清扫和垃圾的清理需要分区域、分步骤完成，原告已及时进行了清扫、清理；原告对外来机动车进行了登记，提供《车辆出入登记表》予以证明；小区南门出入口系能够自动识别车辆的智能化出入口，无需人员值守；录像资料未反映出物业工作人员服务态度不好。2.被告提交的录音资料、《物业整改函》、证人贾某的证言，拟证明原告未处理被告的投诉，原告的物业经理拒收《物业整改函》，原告无视被告作为业主的监督权利。原告对上述证据的真实性不予认可。本院认为，被告提交的第1、2组证据，来源真实、合法，且与本案具有一定关联，本院均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告刘莹系辽宁省大连高新技术产业园区聚贤园（中铁小区）1号楼1单元1304室房屋所有权人，该房屋建筑面积为70.62平方米，房屋用途为住宅。2.上述房屋由案外人法马克公司开发出售。2012年9月19日，原告与案外人法马克公司签订《委托合同》，约定由原告对中铁小区实行物业管理服务，委托期限为自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止，物业费由原告按建筑面积向业主收取，住宅的物业费标准为2.3元/平方米/月。3.2012年12月2日，案外人法马克公司与被告签订《前期协议》，约定被告同意法马克公司将对中铁小区实施前期物业服务的权利义务转让给原告，物业费标准与《委托合同》一致，被告须于每季度首月10日前支付本季度物业费，如逾期交纳，需补交并按3‰比例按日交纳滞纳金。同时该协议所附的《大连中铁诺德滨海花园临时管理规约》约定了作为业主的被告及作为物业服务企业的原告的相关权利及义务。4.被告尚未给付原告自2015年4月1日至2019年9月30日的物业费8771元（2.3元/平方米/月×70.62平方米×54个月=8771元）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与中铁小区开发商法马克公司签订《委托合同》，被告亦与法马克公司签订《前期协议》，约定由法马克公司委托原告作为中铁小区的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力，双方均应依约履行。原告已为中铁小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，应按约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2015年4月1日至2019年9月30日的物业费8771元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的反诉请求第1、2项，被告认为原告存在垃圾清理不及时、外来机动车不登记、小区出入口门禁损坏且无人值守、工作人员态度不好等服务问题，要求原告减免30%的物业费，并向被告出示物业服务满意度抽样调查结果、向被告说明未对被告进行抽样调查的原因。本院认为，被告上述请求不能构成反诉，请求内容可视为被告认为原告物业服务不到位，不同意全额交纳物业费的抗辩意见。对于被告提出的上述物业服务问题，原告不予认可，认为其已按约定提供了物业服务，并称其已进行了2014年至2018年期间的物业服务满意度调查，但《前期协议》未约定原告应将调查结果告知被告。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，原告已为包括被告在内的全体业主提供了物业服务合同项下的服务项目，即使被告认为原告服务存在瑕疵，但因原告所提供的物业服务系面向全体业主的共有部分，被告虽未交费，而原告仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。被告采取违反合同约定欠付物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，被告的行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，对于被告要求原告减免30%物业费的抗辩意见，本院不予采纳。原告在今后的工作中应加强与业主之间的沟通，重视业主提出的意见和建议，不断改进和提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。关于被告提出的反诉请求第3、4项，要求原告向被告提供小区管理档案、明确合同终止条件等，与本案物业服务合同纠纷无直接关联，不能构成反诉，本案不予处理。关于原告主张的违约金一节，本院认为，被告未交纳物业费系对于原告物业服务质量存有异议，虽然被告欠付物业费的行为不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，同时为进一步督促原告完善其物业服务，对于原告的违约金请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告刘莹于本判决生效之日起十日内给付原告大连中铁诺德物业服务有限公司自2015年4月1日至2019年9月30日的物业费8771元；二、驳回原告大连中铁诺德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取计39元，由被告刘莹负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  姜林子二〇一九年十二月九日书记员  肖 杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家、有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。