江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4650号上诉人（原审原告）：南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司，住所地江苏省盐城市解放南路268号。负责人：陶甄，该分公司董事长。委托诉讼代理人：姚方勇，江苏郎华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡竹青，男，1972年5月20日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司（以下简称金鹰物业盐城分公司）因与被上诉人胡竹青物业服务合同纠纷一案，上诉人不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人金鹰物业盐城分公司的委托诉讼代理人姚方勇、被上诉人胡竹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹰物业盐城分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金鹰物业盐城分公司的全部一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由胡竹青承担。事实和理由：1.金鹰物业盐城分公司一审中并未认可房屋漏水，因此一审法院认定房屋漏水严重影响胡竹青的工作、生活没有事实依据；2.金鹰物业盐城分公司已经履行了合同义务，包括针对胡竹青房屋漏水问题联系有关部门进行处理，且即使案涉房屋漏水，根据合同约定金鹰物业盐城分公司仅负有协调的义务，不负有修缮的义务，因此一审法院判决胡竹青不支付物业费没有法律依据；3.胡竹青房屋漏水不排除有空调管道滴水导致的原因，即房屋漏水原因无法确定。胡竹青辩称，1.金鹰物业盐城分公司一审庭审中已经认可房屋漏水，一审承办人到现场查看房屋时，当时金鹰物业盐城分公司也派了两三个人在现场；2.金鹰物业盐城分公司虽然提出案涉房屋漏水存在房屋空调管道问题，但是即使该原因存在，除空调管道外的其他房屋部位也有大面积漏水情况；3.案涉房屋系商办用房，胡竹青系出租给他人使用，租金一年十几万元，因房屋漏水承租人退租，给胡竹青造成了大额损失。综上，请求二审法院依法判决。金鹰物业盐城分公司向一审法院起诉请求：1.判令胡竹青支付2015年10月1日至2018年9月30日物业费24327元、公共耗能公摊费14596.2元；2.判令胡竹青按照每日万分之五的标准支付违约金，从逾期付款之日支付至实际付清之日（暂从2015年10月5日至2018年8月31日，计13018.03元）；3.诉讼费用由胡竹青承担。一审法院认定事实：胡竹青是盐城金鹰天地广场1幢1204室、1205室、1206室、1207室房屋的业主，房屋建筑面积合计为270.3平方米。金鹰物业盐城分公司是盐城金鹰天地广场的物业管理单位。2014年11月5日，胡竹青与金鹰物业盐城分公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定金鹰物业盐城分公司的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，收费标准为4.3元/月/平方米﹙含公共能源费1.5元/月/平方米﹚，从开发商发出的交付使用通知书上确定的使用截止日期起，前两年交费按3.4元/月/平方米﹙含公共能源费1.5元/月/平方米﹚优惠收取。合同还约定了其他事项。胡竹青自2015年10月1日至今，以其房屋漏雨渗水，认为金鹰物业盐城分公司未尽到管理义务为由，未交纳物业费用。经金鹰物业盐城分公司催要，胡竹青仍未支付，遂诉至一审法院。一审庭审时，金鹰物业盐城分公司对胡竹青辩称的房屋漏雨渗水的事实予以认可，并承认房屋漏雨渗水至今未能维修根除。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。金鹰物业盐城分公司与签订的《前期物业管理服务协议》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。胡竹青作为业主，应依法向金鹰物业盐城分公司支付物业费，但因胡竹青房屋漏雨渗水多年，经向金鹰物业盐城分公司反映，要求进行修缮，金鹰物业盐城分公司至今未能完全予以修缮并根除漏雨渗水问题，属于金鹰物业盐城分公司未能履行《前期物业管理服务协议》约定的对房屋共用部位、共用设施设备进行维护、修缮的义务，对此，已常年严重影响到胡竹青的工作与生活，故对金鹰物业盐城分公司在本案中主张的要求胡竹青支付物业费24327元、违约金13018.03元，一审法院不予支持。对金鹰物业盐城分公司主张的公共能源费14596.2元，因该费用在性质中不属物业管理性质，系业主的实际消费性质，且双方在协议中约定，故一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，《中华人民和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及有关民事政策之规定，一审判决：一、胡竹青应于判决发生法律效力之日起十日内向金鹰物业盐城分公司支付公共能源费14596.2元（2015年10月1日－2018年9月30日）；二、驳回金鹰物业盐城分公司的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由胡竹青负担400元，金鹰物业盐城分公司负担700元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉前期物业管理服务协议载明：第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、退层、平台等。……第十一条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。二审中，胡竹青表示，因案涉房屋漏雨尚未修好，胡竹青仍要求金鹰物业盐城分公司继续修理，且房屋漏水必然影响出租的价值，甚至有可能无法出租，根据目前情况胡竹青只同意按照物业费标准的50%支付，公共耗能费另算，滞纳金不同意支付，如金鹰物业盐城分公司将房屋修好后，胡竹青同意按照原合同约定的标准支付物业费。本院认为，金鹰物业盐城分公司与胡竹青签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。协议中约定了金鹰物业盐城分公司负有对房屋共用部位包括户外墙面的维修、维护义务，对此，金鹰物业盐城分公司应按约提供相应的服务。本案中，胡竹青房屋的外墙漏雨渗水，严重影响胡竹青出租、使用、收益，胡竹青向金鹰物业盐城分公司提出维修要求，金鹰物业盐城分公司亦已安排维修，但并未能修理合格，双方一致认可漏雨问题目前尚未维修根除。对此，金鹰物业盐城分公司仍负有继续维修合格，达到不影响胡竹青出租或使用案涉房屋的结果。物业服务满意度的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合，胡竹青认为金鹰物业盐城分公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括胡竹青在内的全体业主利益。同时，金鹰物业盐城分公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应切实站在为业主服务的角度，解决业主的实际问题，如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。考虑到金鹰物业盐城分公司已经按约提供了其他物业服务，胡竹青已接受，而案涉房屋的维修并非即刻能够完成，仍需双方配合继续维修，结合胡竹青在二审中的态度，本院酌定胡竹青对公共能耗费以外的物业费部分按照合同约定标准的50%支付。即胡竹青应向金鹰物业盐城分公司支付2015年10月1日至2018年9月30日物业费12163.5元、公共能耗费14596.2元，合计26759.7元。胡竹青未按约按期支付上述费用，应承担相应的违约金，综合考虑全案情况，本院酌定胡竹青支付违约金5000元。综上，金鹰物业盐城分公司上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第三十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初2875号民事判决；二、被上诉人胡竹青应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司支付2015年10月1日至2018年9月30日期间物业费（含公共能耗费）26759.7元，违约金5000元，合计31759.7元；三、驳回上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1100元，由被上诉人胡竹青负担600元，上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司负担500元；二审案件受理费1100元，由被上诉人胡竹青负担600元，上诉人南京金鹰物业资产管理有限公司盐城分公司负担500元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月二十五日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。