湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2114号上诉人（原审原告）：刘楚平，男，1963年12月19日出生，汉族，住湘乡市。上诉人（原审被告）：李武军，男，1968年12月21日出生，汉族，住湘乡市。原审被告：万建宇，男，1971年8月19日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。上诉人刘楚平、上诉人李武军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘楚平上诉请求：1、撤销湖南省湘乡市人民法院(2019)湘0381民初2195号民事判决第二项、第三项错误判决，改判被上诉人向上诉人支付门面租金274800元/年，具体计算方式为从2019年1月1日起计算至腾退之日止按实际租赁期限计算，并改判被上诉人按未支付的门面租金的30%向上诉人支付违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判令被上诉人按照实际发生的租金138529.32元的50%向上诉人支付租金系事实认定错误。2018年5月,上诉人将自有房屋翻新重建,但被上诉人却以上诉人建设的房屋在原有房屋的基础上向后移退了三米多,认为上诉人的建房行为导致其营业额减少了50%,并以此要求与上诉人解除合同并拒绝向上诉人交付2019年度的租金。实际上，上诉人的建房行为并未影响被上诉人的经营，也未妨碍被上诉人进出通行。上诉人与被上诉人签订合同时，该房屋就已实际存在，翻建房屋系上诉人的权利，且建房期间对建房对周围环境的噪音和扬尘污染均系正常现象，且上诉人建房时间段基本与被上诉人营业时间是错开的。被上诉人所经营的房屋前面地坪上诉人与被上诉人均享有使用的权利，上诉人亦可在此堆放物品，同时被上诉人也并未提交相应的证据证实上诉人的建房行为导致被上诉人经营活动受损，上诉人自诉营业额的减少系自己身经营问题和市场因素，与上诉人建设房屋没有必然联系。且上诉人建房期间被上诉人也仍然对租赁房屋进行经营，并获得相应的收益，上诉人的建房行为并未导致被上诉人关停。因此,根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定，被上诉人应按实际租赁期限向上诉人支付租金，而不是只承担应付租金的50%，故一审法院判令被上诉人按照实际发生的租金138529.32元的50%向上诉人支付租金69264.66元，属于事实认定错误，没有事实依据。二、上诉人与被上诉人于2014年7月22日签订《门面租赁合同》，合同第四条约定“承租方每年提前一个月，即每年11月30日以前付清下年度租金。延迟按每天1%支付滞纳金，超过一个月终止合同”，结合本案，被上诉人从2019年1月1日至2019年7月4日合同解除之日并未向上诉人支付分文租金，且该期间被上诉人仍然对租赁房屋进行经营，并获得收益，根据双方的合同约定，该租金被上诉人应该在2018年11月30日之前向上诉人支付，延迟支付被上诉人则按每天1%支付滞纳金，但截至今日被上诉人仍未向上诉人支付相应的租金，显然被上诉人的行为已违反了双方的合同约定，被上诉人的行为构成违约，上诉人要求被上诉人承担未付租金30%的违约责任有理有据，故一审法院对上诉人要求被上诉人支付30%的违约金的诉讼请求不予支持，显然属于事实认定错误。综上所述,请求二审法院查消事实，改判支持上诉人的诉讼请求。对于刘楚平的上诉，李武军答辩称，案涉房屋租赁合同的解除，完全是刘楚平违约致使李武军无法正常经营所导致的，责任全部在刘楚平。2018年11月份，双方解除租赁合同的纠纷就已进入了诉讼程序，李武军也于2018年12月份就通知了刘楚平接收房屋。刘楚平不接收房屋导致李武军不能将房屋顺利进行交还，责任也全部在刘楚平，李武军不应支付2019年元月1日之后的租金，也不应承担违约责任。上诉人李武军上诉请求：1、判决撤销湖南省湘乡市人民法院(2019)湘0381民初2195号民事判决；2、判决驳回被上诉人的诉讼请求；3、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决由上诉人向被上诉人腾退房屋，上诉人认为这项判决是错误的，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同在原审法院之前做出的调解书中约定解除了，合同解除之前，上诉人已经通知了被上诉人及时接受房屋。虽然被上诉人尚有物品在租赁房屋内，但是这些物品都是上诉人租赁房屋之后为了使用租赁物进行经营所添置的必要物品，这些物品如果不用于在租赁物内进行经营，就基本上失去了其使用的价值，原审判决判令上诉人向被上诉人腾退房屋，实际上就是要求上诉人将前述物品拿走，这是使前述物品丧失其使用价值的判决，是极其不合法情理的，是错误的上述物品只能为对租赁物继续经营之用。上诉人已经委托了价格评估机构对租赁房屋内财产的现有价值进行了评估，也已经向原审法院起诉要求被上诉人赔偿上诉人，因被上诉人违约导致上诉人与其解除租赁合同所造成的损失。上诉人所要求赔偿的损失中包括了前述物品，所以上诉人认为，原审法院不应判决由上诉人向被上诉人腾退租赁房屋，而应判决上诉人将房屋按现状交还给被上诉人，被上诉人违约给上诉人造成的损失另案解决。二、原审判决由上诉人向被上诉人支付租金69264.66元，上诉人认为这项判决也是错误的。上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，完全是被上诉人违约致使上诉人无法正常经营所导致的，责任全部在被上诉人。2018年11月份，上诉人与被上诉人解除租赁合同的纠纷就已进入了诉讼程序，上诉人也于2018年12月份就通知了被上诉人接收房屋。被上诉人不接收房屋导致上诉人不能将房屋顺利进行交还，责任也全部在被上诉人。在这种情况下还要上诉人承担2019年元月1日之后的租金，既不合乎情理，也不合乎法律。上诉人不应承担2019年元月1日之后的租金。综上所述，原审的两项判决都是错误的，应当依法予以撒销。对于李武军的上诉，被上诉人刘楚平答辩称，案涉房屋租赁合同解除后，李武军一直占用使用租赁房屋，应承担返还租赁物的义务，并参照租金标准支付占用期间的费用。同时，对于案涉合同的解除，刘楚平没有任何责任，李武军没有依约支付租金，应按违约条款支付相应的违约金。刘楚平向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令李武军腾退门面并向刘楚平支付门面租金及违约金（租金按双方约定的22万元∕年从2019年1月1日起计算至腾退之日止，其中2019年1月1日至2019年7月1日共计6个月则租金为110000元；违约金按未支付的门面租金的30%计算自2019年1月1日起至腾退之日止，其中2019年1月1日至2019年7月1日违约金为33000元，两项共计143300元）；2、请求判令李武军承担本案诉讼费。一审法院审理查明：刘楚平（甲方）与李武军（乙方）于2014年7月22日签订了《门面租赁合同》。双方在《门面租赁合同》中第一条约定，租赁范围：水府家园新一楼由西往东五幢厨房、二、三、四楼。第三条约定，租赁时间自2015年1月1日至2027年1月1日止，共12年时间，合同期满甲方如愿意继续出租，另行协商签订合同，在同等条件下优先乙方。第四条约定，租金的计算和支付方式，其中第1项约定租金为每年220000元，五年内租金不变，第六年按每年5%逐年递增。第4项约定，每年提前一个月，即每年的11月30日以前付清下年度租金，延迟按每天1%支付滞纳金，超过一个月终止合同，甲方另租他人。双方在《门面租赁合同》第十五条约定，合同一方违约时向对方支付违约金并解除合同。双方在合同中还约定其他事项。甲方代表签字:刘楚平身份证号码4303221963××××××××乙方代表签字：李武军身份证号码43032219681221141万建宇身份证号码4303051971081905132014年7月22日，双方于2015年1月13日签订了《水府大酒店合同补充协议书》，双方在该协议中对相应事项进行约定，第八条约定：原水府茶餐厅一、二、三层每年租金54800元（合同条款内容和水府大酒店租赁合同相同）。2018年5月，刘楚平将位于租赁房屋前面的房屋拆除新建十四层高楼，2019年上半年完成了主体工程。刘楚平建房施工期间车辆出入的进出通道系李武军经营租赁房屋的唯一进出通道、建筑物品的堆放亦在李武军经营的房屋前面地坪。刘楚平建房施工期间对周围环境有一定程度的噪音、扬尘污染。李武军以刘楚平建房严重影响其经营活动为由，至今未按照双方在合同中约定的支付租金期限，即在2018年11月30日以前支付2019年度的租金。李武军于2018年11月6日向一审法院起诉，要求解除双方签订的租赁合同。该案经法院主持调解，双方达成一致协议确定于2019年7月4日解除《门面租赁合同》及《水府大酒店合同补充协议书》。一审法院（2018）湘法民一初2714号民事调解书已于2019年7月4日发生法律效力。刘楚平于2019年9月20日撤回对万建宇的起诉，一审法院依法予以确认。一审法院认为：本案争议的焦点为：1、刘楚平提出要求李武军腾退门面的问题。2、李武军是否应当支付租金及承担违约责任问题。1、关于刘楚平提出要求李武军腾退门面的问题。一审法院（2018）湘法民一初2714号民事调解书已经发生法律效力，刘楚平与李武军一致同意于2019年7月4日解除《门面租赁合同》及《水府大酒店合同补充协议书》。双方的租赁合同已经依法解除，李武军依法应当在合理期限内腾退门面。刘楚平提出要求李武军腾退门面的诉讼请求，依法予以支持。2、李武军是否应当向刘楚平支付租金及承担违约责任问题。本案中，刘楚平新建高层楼房系临街道路位置且位于李武军租赁房屋的前面。因场地等因素影响，刘楚平建房施工车辆出入的进出通道系李武军经营租赁房屋的唯一进出通道，建筑物品的堆放亦在李武军经营的房屋前面地坪。刘楚平建房施工期间对周围环境有一定程度的噪音、扬尘污染。刘楚平的建房施工行为对李武军的经营活动造成一定程度的影响，是双方解除租赁合同的原因之一。刘楚平与李武军在《门面租赁合同》及《水府大酒店合同补充协议书》中约定了租金的金额及支付时间，每年租金金额合计274800元。按照双方约定的租金交付时间，李武军应当在2018年11月30日前支付2019年度的租金。双方的租赁合同已于2019年7月4日解除。按照双方约定的租金金额计算，2019年1月1日至2019年7月3日期间实际发生的租金金额138529.32元（274800÷365天×184天）。李武军向刘楚平提出解除合同，双方合同于2019年7月4日经调解解除，双方的租赁合同解除，合同中相应的权利义务依法终止。刘楚平与李武军签订的房屋租赁合同虽然出现变故，但李武军仍然对租赁房屋进行经营，并获得相应的收益。李武军以刘楚平建房对其造成影响而拒付租金的理由不能完全成立。李武军提出的驳回刘楚平要求支付租金的诉讼请求的辩论意见，依法不予采纳。结合本案的实际情况，刘楚平提出要求李武军按274800元每年的标准支付从2019年1月1日起计算至腾退之日止的租金的诉讼请求，依法予以部分支持。本院确定由李武军按照实际发生的租金138529.32元的50%向刘楚平支付租金69264.66元。刘楚平提出超出确定金额的诉讼请求部分，依法不予支持。刘楚平对提供的租赁物依法应当保持其符合约定的用途，而刘楚平建房对李武军的经营活动造成了一定影响，且李武军于2018年11月6日向起诉要求解除租赁合同。李武军拒付租金的行为事出有因，刘楚平主张李武军违约缺乏事实根据和证据证明，依法承担举证不能的法律后果。刘楚平要求李武军支付30%的违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，双方的房屋租赁合同已经解除，李武军应将租赁的房屋在合理期限内交还刘楚平。因刘楚平新建房屋给李武军经营造成了一定影响，李武军按照合同应缴的租金，依法可以适当减免。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告李武军向原告刘楚平腾退涉案租赁的房屋，限被告李武军在本判决书生效之日起三十日内履行完毕。二、由被告李武军向原告刘楚平支付租金人民币69264.66元，限被告李武军在本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。三、驳回原告刘楚平的其他诉讼请求。本案受理费3708元，由原告刘楚平和被告李武军各负担1854元。以上金钱给付义务，被告李武军可汇入湘乡市人民法院代管费专用账户（户名：湘乡市财政局非税收入财政专户，账号：19×××09，开户行：中国工商银行湘乡支行。请备注湘乡市人民法院及案号，原、被告姓名）。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，李武军向本院提交民事诉状和受理通知书，拟证明李武军已向一审法院提起诉讼，要求刘楚平赔偿因案涉合同解除造成的损失，一审判决不应简单判决李武军腾退案涉房屋，而应综合考虑。质证时，刘楚平对该组证据的关联性和证明目的有异议，认为与本案无关，且该案一审法院已判决，未支持李武军额诉讼请求。本院认为，上述证据表明李武军已向一审法院另行提起诉讼，要求刘楚平赔偿因案涉合同解除造成的损失，该请求不属本案审理范围，达不到李武军的证明目的，不予采信。刘楚平二审未提交新证据。经审理查明，原审判决认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题有二：一、李武军是否应当向刘楚平腾退案涉房屋；二、李武军是否应当向刘楚平支付2019年1月之后的租金及承担违约责任问题。关于焦点一、根据生效的湖南省湘乡市人民法院（2018）湘法民一初2714号民事调解书，刘楚平与李武军已于2019年7月4日解除案涉《门面租赁合同》及《水府大酒店合同补充协议书》。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，李武军应向刘楚平返还租赁物，李武军提出因案涉合同解除造成房屋装修装饰物的处理等问题，不是本案审理范围，应另行处理，故其认为不应向刘楚平腾退案涉房屋的上诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于焦点二、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。案涉合同在履行过程中，刘楚平在租赁房屋前进行规模较大的建房施工活动，施工车辆出入的进出通道系李武军经营租赁房屋的唯一进出通道，建筑物品的堆放亦在李武军经营的房屋前面地坪，建房施工期间对周围环境也造成有一定程度的噪音、扬尘污染，故刘楚平作为出租人不仅未保持租赁物使用状态，反而其建房施工行为对李武军的经营活动造成一定程度的影响，是案涉合同解除的原因之一，应承担相应的责任。同时，2019年1月后，李武军并未停止租赁房屋的经营活动，也应支付相应的租金。一审法院根据双方在本案合同履行的实际，判决李武军按照实际发生的租金138529.32元的50%向刘楚平支付租金69264.66元，并无不妥。上诉人刘楚平要求李武军按合同全额支付租金并承担违约责任及上诉人李武军认为其不应支付租金的上诉请求，均与事实不符，本院不予支持。综上，刘楚平和李武军的上诉请求，均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3708元，由刘楚平和李武军各负担1854元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇一九年十二月二十日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。