贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1539号上诉人（原审原告）：贵州常青蓝天物业服务有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区一期A栋1层5号。统一社会信用代码：91520102560936480D。法定代表人：彭尚兵，执行董事兼总经理。上诉人（原审原告）：贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。营业地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路中段畔山龙庭内。统一社会信用代码：91520490322040777K。负责人：彭尚兵，执行董事兼总经理。二上诉人委托诉讼代理人：杨琥，男，1974年7月30日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，公民身份号码：522501197407300419。系贵州常青蓝天物业服务有限公司工作人员。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：洪进松，男，1976年3月29日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：杨和银，女，1981年7月4日生，汉族，住贵州省安顺市经济技术开发区。上诉人贵州常青蓝天物业服务有限公司（下称“常青蓝天物业公司”）、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司（下称“常青蓝天物业安顺分公司”）与被上诉人洪进松、杨和银物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。常青蓝天物业公司、常青蓝天物业安顺分公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。上诉理由：1.一审认为原告提供物业服务存在瑕疵是事实认定错误，电梯因老旧存在安全隐患，已停用至今，上诉人对停用的电梯都在进行日常维护，说明上诉人已经尽到管理义务；一审法院现场查看时，小区有多个岗位，安保人员是巡岗，为了小区业主人身财产安全要加大巡逻力度，才会出现岗亭长时间无人值守的情况；公共区域池水问题，是小区业主占用公共用地堆放泥土造成的，上诉人占用公共用地业主对发放整改通知，已经尽到合理的管理义务。2.一审认定物业合同中违约责任的条款无效，但上诉人与业主委员会作为平等民事主体，具有完全民事行为能力，且签订合同是在双方公平、平等基础上协商一致签订的，应当合法有效。被上诉人应承担违约责任。3.一审对于上诉人的诉讼请求酌情支持85%，将会导致其他业主效仿不交物业费，通过诉讼获得折扣，导致上诉人与其他业主产生更多矛盾，不利于社会稳定，浪费司法资源。物业服务公司与业主之间应该通过正常途径沟通、协商，不应通过违约方式解决，这样会造成恶性循环。被上诉人洪进松、杨和银二审未答辩。常青蓝天物业公司、常青蓝天物业安顺分公司向一审法院起诉请求：1.判决二被告立即向原告支付自2014年12月1日起至2019年6月30日止期间欠付的物业服务费共计人民币12161元。2.判决二被告以每日万分之五的标准向原告支付逾期缴纳物业服务费用的违约金，直至上述款项及2019年7月1日之后的后续物业服务费用全部付清时止。一审法院认定事实：原告常青蓝天物业公司为依法成立的物业管理企业法人，常青蓝天物业安顺分公司系其分支机构。2014年9月29日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》，同意畔山龙庭小区业主委员会备案。2014年11月22日，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司（乙方）签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，约定甲方代表“畔山龙庭”全体业主委托乙方下属公司贵州常青绿地物业服务有限公司对“畔山龙庭”提供2014年至2017年的物业服务管理，并对委托的物业服务内容与质量、服务费用及收费方式、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方的权利与义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；物业规划红线内非营利性共用设施的日常维修、养护；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序的指挥、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等。其中合同第六条约定：物业服务费实行包干制的方式，业主/物业使用人支付的物业服务费用标准为：2014年12月1日至2015年12月1日期间高层住宅每月1.2元/平方米、花园洋房每月1.2元/平方米、独栋别墅每月2元/平方米、联排别墅每月1.5元/平方米、商业物业每月2.5元/平方米、产权车位每月30元/位；2015年12月1日之后的物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。合同第八条约定：业主/物业使用人应于每年的月日至月日内按产权面积向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主/物业使用人应在交费具体时间履行交纳义务。自来水二次加压电费，业主/物业使用人交纳水费时同时交纳。未按时交纳自来水费的，按照安顺市自来水公司的滞纳金标准交纳。属代收代缴的费用，按照相关部门出具的收费文件交费。合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出，按照维修资金管理办法办理。合同第二十七条约定：业主/使用人违反本合同第六条，未能按照足额缴纳物业服务费用的，应按物业服务欠费的5%/天的标准向乙方支付违约金。上述合同期满后，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司（乙方）于2018年1月9日签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。其他内容除合同第十条第1款内容“非产权车位，车位使用人按露天车位120元/个·月的标准向乙方交纳。乙方从停车费中按100元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分作为甲方日常办公的工作经费。”变更为“非产权车位，车位使用人按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳。”、第二十四条内容增加内容“因本物业区交付时间较长，设施设备老化严重，小区运行维护成本较高，小区电梯广告收入由乙方收取，作为设施设备维护费用的补充。”外，其他内容与2014年11月22日《“畔山龙庭”物业服务合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从2014年12月1日起为该小区提供物业管理服务至今。二被告系该小区E栋3单元1层1号房屋业主，其房屋建筑面积为154.71平方米，房屋性质为花园洋房。自原告入驻小区后，二被告一直未交纳物业费。二原告要求二被告按照物业服务合同约定支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费未果。同时查明，经实地查看，目前畔山龙庭小区存在小区大门值班室长时间无人值守、大门随意打开，观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊、未及时维护等现象。另查明，2019年3月25日，贵州常青绿地物业服务有限公司企业名称经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司；2019年6月3日，贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。一审法院认为：畔山龙庭小区业主委员会经安顺市住房和城乡建设局同意备案，畔山龙庭小区业主委员会于2014年9月29日成立。畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻畔山龙庭小区后，依约对该小区提供了物业服务，二被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系。因原告常青蓝天物业安顺分公司在进行物业管理的过程中存在安全防范、公共部位、公共设施设备的维护管理等服务瑕疵，原告未按合同约定的内容提供服务，存在违约行为；二被告在原告进驻小区后一直未按合同约定交纳物业费，而物业公共部位公共设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，亦属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，二被告应承担交纳物业费的责任，而原告因未全面履行合同义务，综合本案实际情况，遵循公平原则及等价有偿原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，对原告诉请的物业费，酌定支持85%。现二原告诉请要求二被告缴纳2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费，期间为55个月，按合同约定2014年12月1日至2015年12月1日按1.2元/平方米计算、2015年12月1日起按1.5元/平方米计算，故为12个月×1.2元×154.71平方米+43个月×1.5元×154.71平方米=12206.62元，按85%即10375.63元予以支持原告要求二被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告提出要求二被告支付违约金的问题。两份《“畔山龙庭”物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故二原告要求二被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。二被告提出物业费的调整必须召开业主大会并经50%的业主同意签字后才生效，业主委员会在未征得全体业主同意的情况下与原告签订物业合同、调整物业费无效的问题。二原告提交的两份《“畔山龙庭”物业服务合同》,合同甲方加盖有“畔山龙庭小区业主委员会”印章,作为合同相对方的常青蓝天物业公司和常青蓝天物业安顺分公司有理由相信物业服务合同系合同双方真实意思表示,且二原告自2014年12月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对畔山龙庭小区有无召开业主大会决议选聘原告常青蓝天物业公司或调整物业费,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和二原告的劳动付出。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，二被告辩称案涉物业服务管理合同无效、调整物业费无效的理由不能成立，不予支持。二被告辩称两部观光电梯只开启一部且开启的还经常坏、未尽到维护保养义务的问题。从原告提供的安顺市特种设备检验所出具的电梯定期检验报告得出的检验结论为不合格，因电梯系大型设施设备，按物业服务合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出。故维修两部观光电梯不在原告的物业服务范围内，但对观光电梯的附属部分如钢架、栏杆等存在锈蚀现象，属原告维护管理不到位。二被告辩称原告工作人员告知让其自行垫付费用改装下水管道，后期用物业费冲抵的问题，因原告不予认可，被告未提供证据证明其主张，其辩称理由不能成立，依法不予采信。二被告辩称家中卧室的墙体渗水问题，因房屋渗水系房屋质量问题,不属于物业公司的服务范围，且被告认可原告与房开商工程部人员到被告家查看房屋渗水问题，证明原告尽到其通知、协调义务，故二被告的该项辩称理由不能成立，依法不予采信。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、被告洪进松、杨和银于本判决生效之日起五日内共同支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币10375.63元给原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。二、驳回原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币104元，减半收取人民币52元，由原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司共同负担人民币8元，由被告洪进松、杨和银共同负担人民币44元。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理，确认一审查明的事实。本院认为，二审争议焦点为上诉人常青蓝天物业公司及其安顺分公司在履行物业服务合同的过程中是否存在违约行为，一审判决有无认定事实及适用法律错误。首先，对于上诉人提出的一审判决对于涉及小区岗亭无人值守、电梯附属部分维护不力、水池污浊等三个方面存在认定事实错误的主张，分述如下：第一，一审认定小区内“值班室长时间无人值守、大门随意打开”，对此上诉人辩称“安保人员是巡岗，有时候为了小区业主人身财产安全要加大巡逻力度，才会出现此种情况。”本院认为，该解释显然不能称为合理。巡岗应建立在保证值守人员充足的情况下采取换岗、轮岗的形式，若值班室无人值守、门禁形同虚设，意味着最需要人员的地方却无人可用，在需要加大巡逻力度的“特殊时刻”却不作源头管理，任由随意进出的同时却“加大力度”将工作人员安排在小区内部巡逻游弋的做法，不符合基本逻辑，亦非正常服务机构能为，故对该辩解不予理涉。物业服务具有持续性的特点，作为专业机构理应严守合同，诚信履约，保持一定的服务水准；第二，一审认定“观光电梯钢架及护栏未及时维护保养”，系基于法庭调查的结果，二审中物业公司并未就其主张提交证据，本院对其抗辩不予采纳；应予指出的是，一审系针对电梯附属部分如钢架、栏杆等锈蚀情况，认定上诉人对该部分维护管理不到位，并未将电梯本体的维修纳入上诉人的物业服务范围。上诉人作为物业服务公司，明知电梯老旧的情况，理应尽到更高的注意义务，对电梯附属部分悉心维护保养；第三，一审认定“公共区域内的池水污浊、未及时维护”，上诉人称造成该事实的原因“是小区其他业主占用公共用地堆放泥土造成的，已经发放整改通知。”对此本院认为，案涉《“畔山龙庭”物业服务合同》载明：“物业服务费支出的范围包括：……2、物业共用部位的日常维护费用；4、物业共用区域日常清洁卫生费用；5、物业共用区域绿化养护费用；6、物业管理区域秩序维护费用。”故在上述事项中，上诉人应承担相应的合同义务。对于池水污浊一事，小区业主占用公共用地堆放泥土是否可推知上诉人对于“物业管理区域秩序维护”的服务水平在所不论，但上诉人在水池污浊的事实发生之后，应该及时做好清洁和维护，当无异议。但其却以“已发放整改通知”为由提出抗辩，实则是将其未履行基本合同义务的原因归于他人，但合同责任系严格责任，上诉人的抗辩不应采信，其行为当属违约。如若连小区垃圾都有赖于“责任人”的整改来清除，当事人订立物业服务合同的意义值得商榷。上诉人辩称其对此“已经尽到合理的管理义务”，本院不予认可。其次，对于上诉人提出上诉人与业主委员会作为平等民事主体，具有完全民事行为能力，且签订合同是在双方公平、平等基础上协商一致签订的，应当合法有效，被上诉人应当因此承担违约责任的主张，本院评判如下：第一，关于上诉人称业主委员会具有完全民事行为能力的说法，本院认为，《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》等现行法律并未对业主委员会的性质作出界定。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”通常认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织，是业主大会的执行机构，其之所以能够缔结物业服务合同，系来源于业主大会的授权。虽然在特定领域其有权提起诉讼，但毕竟是一个特殊的诉讼主体，且诉讼资格与民事行为能力并不相同，民事行为能力通常指向民事主体以独立行为行使民事权利、承担民事义务的资格，故业主委员会难以称为“具有完全民事行为能力”。第二，一审法院系根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”的规定认定案涉物业服务合同在违约责任方面的条款无效。合同当事人的法律地位平等，不得利用合同的形式损害一方利益。如前所述，一审关于上诉人本身提供的物业服务存在违约行为的认定正确，因案涉物业合同中并无其如何承担违约责任的条款，一审判决综合案件情况对该问题作出的相应处理并无不当，本院予以维持。再次，对于上诉人所称若酌情支持85%物业费，“将会导致其他业主效仿不交物业费，通过诉讼获得折扣，导致上诉人与其他业主产生更多矛盾，不利于社会稳定，浪费司法资源。物业服务公司与业主之间应该通过正常途径沟通、协商，不应通过违约方式解决，这样会造成恶性循环”的理由，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”即未提供相应服务，就不应得到足额报酬，此系公平交易的应有之义。本院认为，在查明上诉人违约事实的基础上，人民法院酌情减少服务报酬，除了保护当事人的合法权益，目的还在于督促物业服务公司提高服务质量，避免服务与报酬水平不符的情况，引导物业服务更加规范，维护社会经济秩序。上诉人就此作出的片面理解，本院不予采纳。业主与物业服务公司之间存在法律意义上的提供服务与支付服务费的关系，物业服务公司提供的服务与业主的生活紧密联系，服务质量的好坏直接影响业主的正常生活。物业服务公司应当具有勤勉尽责的服务意识和高质量的服务水平，业主应当对物业服务公司的工作予以理解，不能轻易否认物业服务公司所有工作，双方应加强沟通，协力解决出现的问题。本案上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由上诉人贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇一九年十二月十二日法官助理孙南书记员陈秋君