河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7610号上诉人（原审被告）：杨保合，男，汉族，1950年9月6日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：田池，南阳市卧龙区龙兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：贺玉宽，河南鼎新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裴东旭，男，汉族，1980年10月29日出生，住南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告）：南阳市银河地毯出口有限公司。地址：南阳市梅溪宾馆小区一单元2406室。法定代表人：肖玉斌，系该公司经理。被上诉人（原审被告）：南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会。法定代表人：董杰湘，该村经管会主任。上诉人杨保合因与被上诉人裴东旭、南阳市银河地毯出口有限公司、南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会为排除妨害纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨保合上诉请求：改判驳回裴东旭的诉讼请求。事实和理由：1、1999年期间南阳市银河地毯出口有限公司的经理肖玉斌以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义与我岳父李贵品签订售房协议，将该永安小区的门面房一间以10万元价格出售给我岳父李贵品，我岳父李贵品支付了该10万元购房款，肖玉斌以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义出具了收据，此后因售房人原因不能向我岳父李贵品交付所购该门面房，2002年期间经我岳父李贵品同意后，售房人南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部将我岳父李贵品所购该门面房调换为该住宅房交付给我岳父李贵品，我们随即装修入住至今，该房屋属于我岳父李贵品所有，我经过我岳父李贵品同意使用该房屋不侵犯他人权利；2、2006年期间裴东旭的房屋买卖协议系与他人恶意串通的无效协议，裴东旭不享有争议房屋的所有权，无权要求我向其交付房屋；3、裴东旭于2019年起诉侵权早已超过诉讼时效。裴东旭辩称：2006年期间南阳市银河地毯出口有限公司的经理肖玉斌以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义与我签订协议以13万元的价格将该房屋系出售给我，依据协议我享有该房屋的所有权，杨保合占有、使用该房屋侵犯了我的房屋所有权，一审判令其向我交付房屋正确。南阳市银河地毯出口有限公司辩称：1999年期间我公司经理肖玉斌经手以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义将该永安小区的门面房一间以10万元价格出售给李贵品并收取李贵品10万元购房款属实，但因故未向李贵品交付该门面房，李贵品是何种原因、何时入住该住宅房我公司不清楚，我公司经理肖玉斌因欠裴东旭13万元借款，2006年期间肖玉斌经手以卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义将该房屋出售给了裴东旭，裴东旭享有该房屋的所有权，李贵品的女婿杨保合占有、使用该房屋对裴东旭构成侵权，一审判令其向裴东旭交付房屋正确。裴东旭向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告停止侵害、排除妨碍，立即从原告位于南阳市××北路××单元××房屋及房屋配套地下室一间的房屋搬出；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1998年3月26日，原南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村作为甲方与乙方银河公司签订《合同书》，合作开发永安小区，并于同年9月20日成立“永安小区筹建指挥部”，约定：“为改善我村居民住房条件，合理利用土地，双方经过充分协商，就合作具体事宜，签订如下合同：一、甲方提供地皮，乙方出资开发。……六、房屋开发后，临永安路北段两旁的门面楼一、二层作为甲方投入地皮的补偿，3、甲方使用管理，其他各层及门面楼背后所开发的房屋作为乙方投资的补偿，由乙方全权处理。有关产权证书由甲方统一办理，乙方配合协助。……”2000年南阳市人民政府出具宛市府土（1998）98号文《关于环城乡前进村委会划拨土地的批复》，主要内容为：“前进村委会：同意你村在三里河以北、永安路西侧和东侧兴建营业、住宅楼，将你村一、二组代管的国有闲散非耕地4343.5平方米划拨给你村，用于营业住宅楼建设。”2006年10月2日，前进指挥部作为甲方与乙方裴东旭签订购房协议，约定：“乙方购买位于南阳市××北路××单元××房屋及房屋配套地下室一间，总价款13万元，交房日期2006年12月30日前。”合同甲方加盖前进村永安小区筹建指挥部公章，指挥长肖玉斌加盖个人印章，乙方裴东旭签名。合同下方备注：“此房为永安小区1号楼原赵明荣李保栓所购，钱款全清（含地下室）因赵明荣起诉退房，由裴东旭支付13万（此款之前为借款）现转为购此房款。后因房款不足又有裴东旭支付1.8万，此房共交房款壹拾肆万捌仟元整。该房屋归裴东旭所有于2006年12月30日交于本人。肖玉斌2006年10月2日。共收房款壹拾肆万捌仟元整，含地下室一套在内。肖玉斌2006年10月2日”。庭审中，肖玉斌称后来发现杨保合在里面住，撵不走，亏欠原告，给原告6万元房租。原告称，6万元不是房租，是合伙做生意，肖玉斌分给的费用，当时在外地做生意，后来2017年回来发现杨保合在里面居住，多次交涉未果，提起诉讼。南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村现为南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会。银河公司已经于2000年8月21日被吊销营业执照。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。前进村永安小区筹建指挥部是原南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村与银河公司成立的临时性机构，其法律责任应有前进经管委和银河公司承担。原告与前进村永安小区筹建指挥部签订购房协议，该协议不违法法律规定，为有效协议。前进经管委辩称没有收到钱，也没有将房子卖给任何人，其辩称理由不能成立。购房合同加盖指挥部公章，并由指挥长肖玉斌签名确认，注明系原借款转化购房款，在借款到期后逾期未偿还，肖玉斌作为合作人，按照合同约定，有权代表指挥部签订购房协议，以房抵债。前进经管委虽然未收到钱，不影响协议的效力。因肖玉斌称已经将钥匙交付原告裴东旭，裴东旭亦认可，故前进经管委、银河公司均不承担交付房产的责任。杨保合辩称争议房产系李贵品所有，本人是李品贵的女婿，为了照顾李贵品，故住那里，现在也不在那里住了，只放了李贵品的东西。但未提交证据证实李贵品系房屋合法权利人及物品物主证明，其占有系无权占有。《物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。基于原告裴东旭与前进指挥部签订于2006年10月2日签订的《购房协议》，裴东旭作为实际权利人，有权要求实际占房人杨保合停止侵害、排除妨碍，限期腾房。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十五条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后三个月内，杨保合腾出位于南阳市××北路××单元××房屋及房屋配套地下室一间并交付裴东旭。二、驳回原告裴东旭的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨保合承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨保合提交了南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会于2019年12月5日出具的证明一份，用于证明争议房屋系该村集体所有的房屋，杨保合的岳父李贵品于1999年出资10万元购买该小区门面房一间未果，后换成了现住房。裴东旭、南阳市银河地毯出口有限公司认为该证明内容不属实，不应当予以采信。南阳市银河地毯出口有限公司提交了南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会于2019年12月12日出具的证明一份，用于证明当时杨保合的岳父李贵品所涉及的门面房与住宅房调换房屋一事与该村无关。杨保合认为该证明内容不属实，不应当予以采信；裴东旭认为该证明内容属实，应当予以采信。本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，1999年期间南阳市银河地毯出口有限公司的经理肖玉斌以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义收取杨保合的岳父李贵品购房款10万元，并签订售房协议约定将该永安小区的门面房一间以10万元价格出售给李贵品，但在2000年期间永安小区房屋完工后却未向李贵品交付所购该门面房，本案争议房屋在完工后即由李贵品和杨保合装修入住至今。2001年1月2日南阳市房屋产权登记部门为该争议房屋颁发了房屋所有权证书，证书载明所有权人为南阳市××区××岗乡前进村民委员会，产别为集体所有房产。裴东旭及杨保合的岳父李贵品均系城市户口居民。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权登记是房屋所有权变动的生效要件，未经登记，房屋所有权不发生变动。本案房屋产权登记部门颁发的房屋所有权证书载明的所有权人为南阳市××区××岗乡前进村民委员会，产别为集体所有房产，一审及本院二审中房屋所有权人南阳市卧龙区车站街道前进村经济管理委员会仅认可杨保合的岳父李贵品于1999年出资10万元购买楼房的门面房一间未果，后调换成了现住房，否认自己曾经于2006年期间将该房屋出售给了裴东旭，裴东旭称系南阳市银河地毯出口有限公司的经理肖玉斌于2006年期间以南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村筹建指挥部的名义将该房屋出售给自己，但其至今未办理产权变更登记，不持有产权登记部门颁发的产权证书，裴东旭关于自己享有该房屋所有权的主张，与房屋所有权证书载明的该房屋为南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村民委员会的集体所有房屋的事实不符，本院不予支持；即使2006年期间裴东旭与售房人签订的购房协议为有效协议，依据上述法律规定，该协议也不产生物权变动的法律效果，裴东旭依据该协议享有的仅是合同债权，而不是物权，裴东旭如认为自己持有的购房协议为有效协议，应要求售房人协助其到房屋产权登记部门办理房屋产权过户登记手续，在该房屋未办理房屋产权过户登记手续之前，在产权证书载明该房屋为南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村民委员会集体所有房屋的情况下，裴东旭关于自己是该房屋的所有权人，杨保合占有、使用该房屋侵犯了自己的房屋所有权，应向自己交付房屋的主张，与产权证书载明该房屋为南阳市卧龙区卧龙岗乡前进村民委员会集体所有房屋的事实不符，与其与杨保合之间不存在权利、义务关系的事实不符，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，杨保合的上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4737号民事判决；驳回裴东旭的诉讼请求。一审案件受理费100元，由裴东旭负担；二审案件受理费100元，由裴东旭负担。本判决为终审判决。审判长  李晓峰审判员  白丞博审判员  王 妮二〇一九年十二月十六日书记员  孙上兰