海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5085号上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺。统一社会信用代码：914600006872606414。法定代表人：何开喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田晶洁，女，1974年11月12日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人田晶洁商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回田晶洁的起诉；2.判令田晶洁承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，田晶洁起诉的房屋属于团购房，并且享受团购房的优惠价，因团购房面积变大，田晶洁无偿侵占盛世开泰公司8.65亩土地，并且检察院负责办理证件，逾期办证的责任应该由检察院承担。一审判决认定合同约定时间错误，办理不动产权证的期限起诉计算错误。依据《海口商品房买卖合同》第十五条的约定，不动产权证包含商品房权属证和土地使用权证，两证合一，办理不动产权证的时间应该为交房之日起720日加上60日即780日，田晶洁起诉时仅计算720日完全违背合同的约定和法律的规定。一审判决遗漏检察院用于合作的十亩土地，田晶洁不承认合作开发与事实严重不符。二、一审判决适用法律错误，盛世开泰公司没有违约，未能及时办证系田晶洁没有按时缴纳契税以及政策情势变更造成。盛世开泰公司已经在约定期限内（2016年10月14日）办理总证和分证。房屋的正式交付时间应以涉案小区唯一的出入道路完成之日为准，即2015年12月8日。盛世开泰公司已经安装涉案合同约定办理好涉案小区的总证和分证，将每一户的分证过户到购房人名下，需要购房人提供手续、缴纳税款才能办理。另外因为不动产登记中心于2016年1月13日才挂牌，机构改革造成过户延迟。契税办理手续的变更也导致部分业主没有按时缴纳税费。因田晶洁没有提供代理缴纳契税的授权委托书也没有依照合同向盛世开泰公司缴纳非普通住宅增值税，盛世开泰公司无法缴纳过户契税，只有等田晶洁缴纳契税后，盛世开泰公司才能办理过户手续。田晶洁缴纳契税时间延后导致办证延迟的责任在于田晶洁。三、一审判决在非普通住宅土地增值税问题上认定事实和适用法律错误。房屋面积增加，产生非普通住宅土地增值税，增加盛世开泰公司房屋开发的巨额成本。检察院强制要求田晶洁将涉案团购房屋每套变更为超过144平方米的非普通住宅大户型，该变更导致的需缴纳非普通住宅土地增值税根据涉案合同的第十六条约定，应当由田晶洁承担。涉案合同第十六条是合法的、有效的，一审法院对第十六条的法律效力没有进行审查，是违背法律规定的。四、一审判决在不动产证和房屋所有权证、土地使用权证上认定事实和适用法律错误。不动产统一登记导致办证时间延迟，属于不可抗力。海口市不动产中心于2016年1月13日挂牌成立，并于2016年7月25日才开始办理不动产证，在海口市不动产登记中心成立之前，暂停办理房屋权属证书和土地使用权证书。该情况属于不可抗力，不属于盛世开泰公司的责任。五、不动产权证的办理必须盛世开泰公司与田晶洁共同申请，不是盛世开泰公司单方办理。盛世开泰公司完成涉案小区的不动产权证总证和每户的分证，就完成办证义务，将每户的分证办理至购房人名下，需要购房人亲自办理，提交申请和全部手续，办理过户的义务属于购房人，并不属于盛世开泰公司，并且盛世开泰公司也无法代替购房人办理。盛世开泰公司在2016年10月14日办理完毕涉案房屋的总证和分证之后，田晶洁不主动办理相关手续造成办证延迟的责任属于田晶洁。六、一审程序违法，一审中盛世开泰公司申请鉴定和法院调取证据，但一审均未予准许。一审遗漏重要的当事人。一审中盛世开泰公司提供与海南省人民检察院海南分院合作开发建房，并且提供全部证据，同时要求检察院承担办证的责任，要求一审法院追加检察院为当事人参加诉讼，但一审法院不予理会。田晶洁辩称，盛世开泰公司提出的撤销原判、驳回田晶洁起诉、认定合同无效等事由，无事实依据，应依法予以驳回。一、关于合作开发、团购房、购房资格等问题。涉案房屋是否由盛世开泰公司与他人合作开发，如何开发，开发过程中的面积变更、设计费增加、配套费增加、成本加大、盛世开泰公司巨额亏损，以及后期政府认定涉案房屋属于“公房”等一系列问题，与本案无关。盛世开泰公司与检察院后勤服务中心签订的团购协议，效力仅限于双方当事人，约定的权利义务对田晶洁没有约束力；田晶洁与盛世开泰公司签订的商品房买卖合同，既没有约定涉案房屋只能由检察院干警购买，也没有约定不得转让购房资格。因此以部分田晶洁非检察院干警而主张合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。二、逾期办证的责任在盛世开泰公司。盛世开泰公司没有在合同约定的时间内为田晶洁办理房屋权属证书，且无法定或合同约定的免责事由；盛世开泰公司在交房时以代收代缴的名义向田晶洁收取契税、维修基金等款项后，既未履行代收代缴义务，也未及时退还相关款项，这才导致田晶洁缴纳契税和维修基金的时间滞后。三、合同约定的办理房屋权属证书的期限应理解为办理不动产权证书的期限。合同第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。而不动产权证书是唯一属于田晶洁的房屋权属证书；事实上不存在田晶洁取得房屋权属证书后，盛世开泰公司继续为田晶洁办理土地使用权证的情形，将办理土地使用权证的期限计入办证期限既缺乏事实依据，也显失公平。合同第十五条为格式条款，双方对该条款理解上的争议，应依据合同法的有关规定，做出不利于提供格式条款的一方（即盛世开泰公司）的解释。四、缴纳土地增值税是盛世开泰公司的法定义务。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”。土地增值税暂行条例第三条明确规定“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收”。因此，土地增值税是按照盛世开泰公司销售房产取得的增值额（也即利润）的一定比例征收，而不是按房屋大小征收。盛世开泰公司所谓的“按《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要额外缴纳土地增值税，按购房款的5%征收”，没有事实和法律依据。合同第十六条“买受人委托出卖人代缴税款，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。”依据该条款，田晶洁只需承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但本案并不存在该情形。田晶洁既没有缴纳土地增值税的法定义务，也不存在田晶洁依合同约定承担超出合同售价部分产生的各种税金的情形，故田晶洁没有缴纳土地增值税不是造成逾期办证的原因。综上所述，田晶洁认为原判认定事实清楚，适用法律正确，盛世开泰公司的上诉请求没有事实和法律依据，因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田晶洁向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司向田晶洁支付逾期交房违约金27386.16元；2.判令盛世开泰公司向田晶洁支付逾期办证违约金41079.24元；3.判令盛世开泰公司向田晶洁交付不动产权证书；4.本案案件受理费由盛世开泰公司承担。一审法院认定事实：2012年11月24日，田晶洁、盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：田晶洁购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积149.54平方米，每平方米3880元，总金额580215.2元；盛世开泰公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付田晶洁使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起720日内为田晶洁办理房屋权属证书，在田晶洁取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前7日如实书面告知田晶洁办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由田晶洁提供的证件资料，田晶洁应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，田晶洁不能在约定期限内取得房地产权属证书的，盛世开泰公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向田晶洁支付违约金；田晶洁委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由田晶洁承担。合同签订后，田晶洁依约向盛世开泰公司付清全部购房款。2015年8月9日，田晶洁向物业公司缴纳涉案房屋2015年1月-9月的物业费，田晶洁主张2015年1月1日为交房日期。盛世开泰公司于2018年5月14日为田晶洁办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。盛世开泰公司抗辩称，涉案房屋存在按揭贷款，产权证已经抵押给银行，不存在交付产权证的问题。一审法院认为，田晶洁、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田晶洁在合同签订后，已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，盛世开泰公司应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付田晶洁使用，自房屋交付之日起720日内为田晶洁办理房屋权属证书，在田晶洁取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，盛世开泰公司应当自房屋交付之日（2015年1月1日）起780日内即2017年2月19日前为田晶洁办理不动产权证书并交付给田晶洁，盛世开泰公司于2018年5月14日为田晶洁办理《不动产权证书》，盛世开泰公司的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任，故田晶洁主张盛世开泰公司支付逾期办证违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持。盛世开泰公司抗辩因政府机构改革、契税办理变更及田晶洁未向其缴纳土地增值税等造成其延迟办证，主张其未违约，于法无据，一审法院不予采纳。盛世开泰公司于2018年5月14日为田晶洁办理房屋权属证书，故盛世开泰公司应向田晶洁支付自2017年2月20日至2018年5月13日期间（共计448天）的逾期办证违约金25994元（580215.2元×0.0001×448天＝25994元），田晶洁主张逾期办证违约金超出25994元部分，一审法院不予支持。关于田晶洁主张盛世开泰公司交付涉案房屋不动产权证书的问题。因涉案房屋存在按揭贷款，该不动产权证书已经交付给银行，故田晶洁主张盛世开泰公司交付涉案房屋不动产权证书没有事实根据，一审法院不予支持。关于田晶洁主张盛世开泰公司支付逾期交房违约金的问题。根据田晶洁、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，盛世开泰公司应当在2013年12月30日前向田晶洁交付涉案的房屋。故田晶洁主张盛世开泰公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年12月31日起计算，依照《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，田晶洁主张盛世开泰公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应截止于2015年12月30日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，田晶洁于2019年3月7日向一审法院提起诉讼已超过了两年的诉讼时效。盛世开泰公司抗辩田晶洁该项诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院予以采纳。故，田晶洁该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决：一、盛世开泰公司于判决生效之日起十日内向田晶洁支付逾期办证违约金25994元；二、驳回田晶洁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计413元，由田晶洁负担188元，盛世开泰公司负担225元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，第三点的第（一）项中载明，审核无价格偏低调整。且该报告对普通住宅和非普通住宅征收土地增值税的税率均为5%。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、盛世开泰公司是否应当向田晶洁支付逾期办证违约金及其数额的问题；二、是否应当追加海南省人民检察院第一分院为本案第三人的问题。一、关于交房时间的问题，应以实际交房时间为准，盛世开泰公司主张以涉案小区内唯一道路的验收时间即2015年12月8日作为实际交房日期，缺乏事实依据，本院不予采纳。田晶洁已缴纳2015年1月1日起的物业费，故一审法院综合在案证据采信2015年1月1日为交房时间并无不当，本院予以维持。关于约定办证的日期问题。一审法院依据涉案合同约定，认定盛世开泰公司应在实际交房后780日内即2017年2月19日前为田晶洁办理房屋权属证书并无不当。盛世开泰公司于2018年5月14日为田晶洁办理《不动产权证书》，属于逾期办证，一审法院据此认定逾期办证违约金的数额并无不当，本院予以维持。盛世开泰公司抗辩逾期办证的责任系因不可抗力及田晶洁未及时缴纳税费导致，但其并不能提交其已及时通知田晶洁的证据，也未及时将已收的办证相关费用退回田晶洁，故对盛世开泰公司的上述抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，盛世开泰公司是土地增值税的纳税义务人。依据双方合同约定，椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由田晶洁承担。而税务局作出的审核报告已明确涉案项目并无价格偏低的调整。盛世开泰公司主张逾期办证是因为田晶洁不缴纳土地增值税造成，无事实和法律依据。一审处理并无不当，本院予以维持。二、涉案房屋买卖合同的签订人是田晶洁与盛世开泰公司，根据合同相对性原则，田晶洁向盛世开泰公司主张权利符合法律规定，盛世开泰公司与海南省人民检察院第一分院之间的争议与本案属于不同的法律关系，海南省人民检察院一分院与本案的处理结果没有法律上的利害关系，一审法院没有追加海南省人民检察院一分院参加诉讼并无不当。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费826元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 杜 蕾审 判 员 范 晨 二〇一九年十二月六日法官助理 任 琳速 录 员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。