广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16687号上诉人（原审原告）：冯键涛，男，汉族，1983年7月31日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈文海，男，汉族，1962年6月5日出生，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：黄容胜，男，汉族，1966年10月29日出生，住广东省广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张丽梅，广东知荣律师事务所律师。上诉人冯键涛因与被上诉人陈文海、黄容胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人冯键涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持冯键涛的一审诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由陈文海、黄容胜承担。事实和理由：（一）一审法院查明事实基本清楚，但依据证人周某、林某的证言存在严重不真实的情形，两位证人均与冯键涛存在法律上的利害关系。涉案土地被廖仲恺学院征收，周某作为涉案土地村支书，该村土地被征收，征地行为与其有明显的利害关系，即少赔一点钱给冯键涛，村里可以多获得赔偿。而林某与冯键涛还有其他两个民事纠纷，均是冯键涛诉林某，因此冯键涛与证人林某也存在法律上的利害关系，林某出具的证人证言其合法性、真实性、关联性均存在重大瑕疵和不实。（二）2017年10月13日双方签订的《补充协议》第一条表明属于冯键涛的补偿金被手动改为1650365元，第二条扣除归属陈文海的款项也是被手动改为221210元，说明双方对该几千甚至一万的金额都在对数，不可能对押金240000元的数目没有进行任何的书面约定。（三）陈文海、黄容胜多次以证人证言形式表态称押金240000元不予退还，根据其提及的证据显示，前后出现了三个同的理由，即黄容胜提及“这个地是你提前不租的，押金是不退的”、黄容胜再次向冯键涛提及“这个押金是不再额外退还给你了，补偿款1429155元包含押金在内你应得的费用，除此之外不会再支付另外的费用了”，该话的本意是黄容胜不想也不愿意退押金。最后陈文海、黄容胜在一审答辩中称押金不退是因双方签订补充协议的前提条件。陈文海、黄容胜反复多次出现不退押金的不同理由，侧面印证双方没有就不退押金达成一致。（四）冯键涛一审提交的（2018）粤0111民初109号民事判决书，主要是关于双方1429155元赔偿金的诉讼，陈文海、黄容胜存在不诚信的事实，双方约定好的赔偿金均未履行。该判决书已查明双方约定属于冯键涛建设与经营补偿金额为1650365元，扣除归属陈文海、黄容胜的个别补偿项目后，实际1429155元给冯键涛，说明了补偿款的构成，没有提及不退押金的事实。（五）租赁合同解除，退押金是通常做法。陈文海、黄容胜以及证人提供的证人证言多次提到冯键涛称不退押金，即240000元押金是否退还双方是很关切的，并没有在《补充协议》注明，因此，双方并未达成押金不退还的一致意见。被上诉人陈文海、黄容胜二审共同辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意冯键涛的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）本案协商的背景是林某与陈文海签订的《租赁协议书》以及该协议在2017年因征地需提前解除或终止，而租赁协议的终止必然会涉及到双方在协议中的所有权利义务的终止。《租赁协议书》中约定租赁期限至2026年1月31日，虽然涉案土地是征地原因导致租赁协议的终止，但也属于是冯键涛提前退租的情况，因此，根据合同约定，押金需要在租赁期届满及结清所有水电费租金后才可退还。在冯键涛提出提前终止租赁协议的情况下，陈文海据此不同意退还押金的要求符合合同约定。（二）双方协商的内容不仅只是补偿款，而必然会涉及到租赁协议的全部权利义务，也即包含押金和补偿款的处理和分配问题。陈文海、黄容胜在一审期间提供的林某及周某的证人证言符合民事诉讼法关于证据真实性、合法性、关联性的要求。证人林某作为签订租赁协议书的一方当事人，参与冯键涛与陈文海的协商过程，其作为双方协商的见证者，该证言客观表述了亲身所感知的事情经过。冯键涛一审诉请是要求陈文海、黄容胜退还租赁协议书约定的押金，而林某的证言也恰好证实了冯键涛与陈文海在终止租赁协议书时，双方就押金问题明确进行了协商约定。因此，林某的证言具有关联性。对于周某的证言，周某与林某是分别在不同场合、不同时间亲身见证了冯键涛与陈文海协商的过程以及最后达成了一致的协商结果。周某的证言也显示了双方在协商补偿款分配的同时也对押金问题进行了约定。因此，周某的证言可以证实与本案相关的事实，具有关联性。（三）证人林某与周某不存在法律规定的不能作为证人的情形，两位证人均具有作证资格。陈文海、黄容胜在一审开庭前向法庭申请了证人出庭作证并得到了准许，林某和周某也在一审庭审中出庭质证，并出具书面证言，因此，本案的证人证言具有合法性。（四）双方协商的前提是租赁协议的全面终止，协商过程中，双方都有各自的利益需要维护和考量，因此，才会出现双方对各自利益或争取或退步的博弈局面。从林某和周某证言可以看出，在协商过程中，陈文海、黄容胜因冯键涛提前退租，一直提出不退押金的要求，而冯键涛基于能尽快以及尽可能多的拿到征地补偿款，也同意了该要求。双方达成一致的协商结果，该笔补偿款才能顺利的进行后面的分配，因此，如果双方对押金问题没有达成一致意见，就不会有最终签订补充协议的协商结果。冯键涛认为陈文海、黄容胜押金不退的理由有好几个，其实这并不矛盾，因为这些理由是可以共同合理存在的。冯键涛提前退租存在违约且符合不退还押金的条件，在协商的过程中，押金不额外退还的确又是陈文海、黄容胜同意签订补充协议的前提，而在协商的结果上，陈文海、黄容胜对冯键涛同意不退押金也的确在补偿款的分配上作出了让步。因此，双方最终达成一致的补充协议是对原租赁协议终止的全面处理。补充协议虽然字面上写到的是针对休闲山庄征地补偿款分配而达成的协议，认定一份协议的真正性质和含义，不单单只从字面意思上理解，更应从协议签订时的实际背景情况、前提条件以及双方当事人的协商过程来综合认定。《补充协议》第五条也明确约定原租赁协议自该协议生效之日起终止履行，如果陈文海、黄容胜需要额外退还押金给冯键涛，应写在补充协议上，一并结算，但补充协议上并没有提到。因此，林某周某的证言具有真实性，真实反映了双方对押金和补偿款的协商过程。如冯键涛对该证人证言的真实性有异议，应提供相反的证据予以证明。即使冯键涛曾在2018年1月3日向法院起诉要求陈文海、黄容胜支付征地补偿款时，也未一并诉请要求退还押金。押金退还与补偿款支付都是基于同一份租赁合同的终止而衍生的权利义务的处理，但冯键涛却并未一起要求支付，而是在时隔一年多之后才提起诉讼要求陈文海、黄容胜退还押金，有悖常理，却恰恰印证了双方是有口头约定押金不用退的，因此，冯键涛当时才一直没有要求陈文海、黄容胜退还押金。退一万步讲，即使双方没有口头约定押金不予退还，但自租赁合同终止后，冯键涛也一直未结清休闲山庄的水电费和租金，不符合租赁合同约定的押金退还条件。陈文海、黄容胜之所以一直未对此要求冯键涛给付，也是因为协商过程中冯键涛同意不退押金，因而不再追究水电费和租金。因此，陈文海、黄容胜提供的证人证言已足以证明双方在征地补偿款协商分配的同时约定了押金不予退还。根据民事诉讼的举证规则，冯键涛应对陈文海、黄容胜提出的抗辩事实再提出相应的证据予以再抗辩，否则就应当承担举证不利的后果。冯键涛2019年4月2日向一审法院起诉请求：1.陈文海退还租赁押金240000元；2.陈文海以240000元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率，向冯键涛赔偿自2017年11月18日起计至第1项诉讼请求履行完毕时止的利息损失；3.案件诉讼费由陈文海、黄容胜承担；4.黄容胜对于陈文海的债务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年6月13日，陈文海（甲方）与案外人林某（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方出租位于广州市长腰岭村土名为“烂办隆”的常绿山庄给乙方使用，面积约50亩；租赁期十年，从2016年2月1日起至2026年1月31日止；从2016年2月起租金35000元/月，从2019年2月起租金40000元/月，从2022年2月起租金44000元/月，每三年递增10%，以此类推；每月25日至30日缴纳下月租金；押金240000元在双方签订本协议10天内一次性付清，该押金在协议期满乙方结清所有水电费之后无息全额返还；租赁期内如遇政府征地，所有的青苗补偿归甲方所有，凡乙方承租前甲方兴建的建筑物补偿归甲方所有，承租期内由乙方自行承建的建筑物补偿归乙方，但甲方收回按当时征地的青苗及附着物的地面补偿标准的补偿等。2015年9月27日，黄容胜出具《收据》确认收取冯键涛押金24万元。2017年10月13日，黄容胜代表陈文海（甲方）与长腰岭休闲山庄（乙方）就长腰岭休闲山庄征地补偿款分配事宜订立《补充协议》，约定：属于乙方山庄建设与经营补偿金额为1650365元，扣除其中归属甲方的个别补偿项目款221210元。实际结余1429155元，甲方承诺补偿款到位后，委托长腰岭村民委员会直接向乙方全额支付补偿款1429155元；自本协议书生效之日起原租赁协议书终止履行。广州市白云区长腰岭休闲山庄诉陈文海、黄容胜、林某租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年11月22日作出（2018）粤0111民初109号判决：一、自判决生效之日起十日内，陈文海向广州市白云区长腰岭休闲山庄支付征地补偿款1429155元。二、驳回广州市白云区长腰岭休闲山庄的其他诉讼请求。证人周某出具证人证言载明：2017年9月底左右，冯键涛与其父亲冯x以及黄容胜（陈文海的代理人）来到广州市白云区长腰岭村委的办公室，要求对长腰岭休闲山庄的征地补偿款进行协商分配。在协商过程中，黄容胜提到“这个地是你（冯键涛）提前不租，押金是不退的”，冯键涛两父子当时表示“那就算了，不退就不退了”。过了十多天，也就是2017年10月13日下午，同样是在长腰岭村委会办公室，冯键涛和黄容胜准备签订《补充协议》时，黄容胜再次向冯键涛提到“这个押金是不会再额外退给你了，补偿款1429155元包含押金在内所有你应得的费用了，除此之外，不会再另外支付任何费用了”，冯键涛当场表示同意，并在《补充协议》上签了名。证人林某出具证人证言载明：我之前与冯键涛共同合伙经营长腰岭休闲山庄，所以刚开始是以我个人名义与陈文海签订的《租赁合同》。后来我退出了休闲山庄的合伙经营，由冯键涛个人经营。因休闲山庄的土地被征收涉及到租赁合同的终止以及征地补偿款的分配，而租赁合同是以我的名义签订的，故冯键涛及其父亲冯x就让我出面跟陈文海、黄容胜商谈此事。当时黄容胜对我说因是提前退租，所以押金是没得退的。在2017年4月份左右，我在长腰岭休闲山庄当面将押金不退的事情跟冯键涛及其父亲冯x说了一遍，冯键涛父子当场表示“没得退就算了，那就不要了”。之后我也曾再次打电话将押金没得退一事再次告知冯键涛父子，当时冯键涛父子也答应押金不退了。后来我继续作为中间人，在冯键涛于黄容胜之间来回协商补偿款分配金额的事，并一直向冯键涛强调押金是没得退了，冯键涛也一直没有异议。一审另查明：广州市白云区长腰岭休闲山庄是个人独资企业，投资人为冯键涛，该山庄于2019年1月3日注销。一审法院认为，林某与陈文海签订《租赁协议书》，承租位于广州市长腰岭村土名为“烂办隆”面积约50亩土地用于经营长腰岭休闲山庄，林某与陈文海之间的租赁合同关系成立，一审法院对此予以认定。一审庭审中冯键涛与陈文海、黄容胜一致确认冯键涛承接《租赁协议书》中林某的权利义务，一审法院予以确认。黄容胜代陈文海出具确认收到冯键涛押金的收据，并与冯键涛签订《补充协议》，陈文海确认是其授权黄容胜签名。冯键涛未提供充分证据证实陈文海与黄容胜合伙经营，故其主张黄容胜承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。《租赁协议书》中约定：该押金（24万元）在协议期满结清所有水电费之后无息全额返还。《补充协议》约定：自本协议书生效之日起原租赁协议书终止履行。证人周某出具证言并到庭作证证明：黄容胜与冯键涛协商时“这个押金是不会再额外退给你了，补偿款1429155元包含押金在内所有你应得的费用了，除此之外，不会再另外支付任何费用了”。证人林某出具证言并到庭作证证明：证人林某在长腰岭休闲山庄当面将押金不退的事情跟冯键涛及其父亲冯国绍说了一遍，冯键涛父子当场表示“没得退就算了，那就不要了”。证人周某、林某是冯键涛、陈文海协商的见证者，其证言能够证明《补充协议》中的补偿款1429155元包含押金在内。两位证人的证言能够相互印证，一审法院予以采信。故一审法院认定《补充协议》补偿款1429155元包含押金在内，冯键涛要求陈文海退回押金24万元不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年6月18日作出如下判决：驳回冯键涛的全部诉讼请求。一审案件受理费2450元，由冯键涛负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，冯键涛称在其与陈文海、黄容胜协商时，周某在现场，也确认林某在背后有为其与陈文海、黄容胜之间起到协调的作为，但只是针对补偿金进行协调。同时，冯键涛还表示给了补偿款之后，合同就无法履行了，而对于押金是要另行处理的。二审中，冯键涛向本院提交广州市白云区人民法院于2019年3月18日作出的（2018）粤0111民初10937号民事判决书，拟证明冯键涛与林某存在利害关系，林某不能作为本案证人发表证言。陈文海、黄容胜对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据是打印件没有公章无法确认是否为真实的判决，一审依据的是林某与周某的证人证言作出的判决，并非单独依据林某的证言作出判决，不能因此而不采纳林某的证言。该判决是在林某出庭作证之后做出的，并显示借款人并非林某，其只是担保人，与冯键涛并非是有利害关系的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合冯键涛的上诉请求和理由以及陈文海、黄容胜的答辩，本院确定本案争议的焦点是：冯键涛主张陈文海、黄容胜退还租赁押金应否支持问题。现评析如下：从涉案《补充协议》的内容可知，该协议是双方当事人因承租场地被征收而就有关补偿款分配、合同终止履行等事项进行的约定，上述协议实质上就是双方对于合同终止履行后相关权利义务的清结。本案中，冯键涛明知《补充协议》约定给了补偿款后，原来合同就无法履行，而涉案《租赁协议书》也约定，该押金24万元在协议期满结清所有水电费之后无息全额退还。故押金如需要予以退还，在通常情况下，双方应在签订《补充协议》中予以明确，但事实上《补充协议》并无押金作出约定，显然与常理相悖。冯键涛认为押金是要另行处理的，其自《补充协议》签订至本案提出诉请之前，亦没有举证证明曾就此提出过主张，其该抗辩也不尽合理。另外，虽然冯键涛认为其与林某之间存在其他诉讼纠纷，但冯键涛也未否认林某代其与陈文海、林容胜协商征地后相关事宜，而周某与冯键涛之间并无任何合同关系，冯键涛并非从周某所在广州市白云区长腰岭村承租涉案土地，即使涉及征地补偿事宜也是该村与第一手承租人之间的法律关系，与冯键涛并无直接联系，冯键涛上诉认为周某与其存在利害关系，依据不足，本院不予采纳。因此，综合上述分析以及本案查明的事实，再结合相关证人证言，对一审法院关于《补充协议》中的补偿款包含押金在内的认定，本院予以确认。冯键涛上诉要求陈文海、黄容胜退还租赁押金，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，冯键涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2450元，由上诉人冯键涛负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十一日书记员 李志康谢金泽