江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4093号 上诉人（原审被告）：南通市民生房地产开发有限公司，住所地南通市。 法定代表人：陆通明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆晶，男，该公司副总经理。 被上诉人（原审原告）：陈宝冲，男，1962年12月15日生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：李芳，江苏紫琅律师事务所律师。 上诉人南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人陈宝冲抵押合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 民生公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判我公司将南通市××花苑××幢××层房产（即新桥市场经营用房）抵押给陈宝冲的抵押行为无效；一、二审诉讼费由陈宝冲负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。××花苑××幢××层的资产系我公司与南通市崇川区城东街道办事处（以下简称城东街办）共有，产权证记载的所有权虽属我公司，但实际上其中的603.67平方米系我公司替城东街办代持。2015年10月28日，我公司向陈宝冲借款500万元，以我公司所有的××花苑××幢××层833.84平方米房屋作抵押，因我公司房屋和城东街办房屋在同一本产权证上，抵押登记部门操作时将抵押担保范围限定为500万元。因此，抵押范围应仅限于我公司拥有的833.84平方米房屋，不涉及城东街办的603.67平方米房屋，未经所有权人同意的抵押是无效抵押。2.一审程序违法。××花苑××幢××层房屋属于我公司和城东街办共有，一审法院应当追加城东街办参加诉讼，其没有追加，审判程序违法。3.一审判决违背社会公共利益。该市场是政府菜篮子工程，不能进行拍卖。不仅城东街办拥有部分产权，而且房屋的实际使用人也是政府，由区市场服务处经营。如果该资产依照一审判决被折价或拍卖、变卖，将对城东街办拥有的国有资产以及我公司的资产造成不可挽回的重大经济损失。 陈宝冲辩称：1.一审认定事实正确。民生公司借款时将坐落于南通市产抵押给本人，双方签订了抵押合同，约定了抵押担保的范围，并在房屋产权管理登记中心办理了抵押登记，领取了他项权证书。案涉房产所有权证书上的所有权人为民生公司，房屋面积为1437.51平方米，与抵押合同和房屋他项权证书上的面积相同，民生公司在办理抵押手续时将房屋产权证交由本人保管，本人完全有理由相信所有权证书上登记的房屋面积全部归民生公司所有。至于民生公司提出有603.67平方米房产属于城东街办，此系民生公司与城东街办的内部关系，与本人的抵押权无权。2.一审程序合法。本人在办理案涉房屋抵押手续时根本不知道有一部分房产可能属于城东街办，由于不动产登记具有公示效力，案涉房产所有权证书登记的所有人为民生公司，房屋面积为1437.51平方米，本人与民生公司已经办理了抵押权登记，故一审法院不需要追加城东街办参加诉讼。3.一审判决没有违背社会公共利益。案涉房屋抵押不存在损害公共秩序与公共道德的情形，即使有一部分房产属于城东街办，其实际所有权也不是公共利益，且本案抵押的是房产，与政府菜篮子工程也没有关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈宝冲向一审法院起诉请求：1.确认陈宝冲对民生公司坐落于南通市产的拍卖、变卖或折价所得价款，在抵押担保的范围内享有优先受偿权。民生公司结欠陈宝冲的借款本金为470万元、利息为36万元、2017年11月17日至实际给付之日的利息（以剩余欠款本金为基数，按年利率24%计算）及实现债权、抵押权的费用；2.本案诉讼费用由民生公司负担。 一审法院认定事实：2015年10月28日，民生公司因经营需要向陈宝冲借款，并出具借条一份，主要内容为：民生公司向陈宝冲借款人民币500万元整，借款利息为月息2%，手续费一次性收取标准为3%，期限从2015年10月28日至2015年12月27日；民生公司以南通市××花苑××幢××层的产权作为抵押；如借款人在借款到期一个月后仍未归还，出借人有权变卖借款人抵押资产归还其借款本金、借款利息及违约金。担保单位同意对借款人的借款承担连带担保责任。借款人民生公司、担保人陆通明、陆晶、担保单位南通市民瑞物业发展有限公司（以下简称民瑞公司）分别在落款处签字或盖章。 2015年10月28日，陈宝冲与民生公司签订《借款抵押合同》一份，约定民生公司以其自有的坐落于南通市产（房屋所有权证号为南通房权证字第××号）为上述借款作抵押。双方于2015年10月29日就抵押物办理了登记手续，他项权证号为南通房他证字第××号，登记的债权数额为人民币500万元。 上述合同签订当日，陈宝冲向民生公司出借了500万元。后民生公司未能按约还款，陈宝冲于2017年11月14日向南通市港闸区人民法院提起诉讼，要求民生公司归还借款本息，并要求陆通明、陆晶、民瑞公司承担保证责任，但陈宝冲并未对民生公司抵押财产主张行使优先受偿权。因民生公司、陆通明、陆晶、民瑞公司提出管辖权异议，2018年1月24日，南通市港闸区人民法院裁定将该案移送一审法院处理。一审法院于2018年3月6日立案后，于2018年4月28日作出（2018）苏0602民初1089号民事调解书，该调解书中，当事人达成协议的主要内容为：一、民生公司尚欠陈宝冲借款本金人民币500万元、利息36万元（暂算至2017年11月6日）及2017年11月7日至实际给付之日的利息（以剩余欠款本金为基数，按年利率24%计算），此款由民生公司于2018年2月13日偿还陈宝冲借款本金10万元（已履行），于2018年7月31日前偿还陈宝冲借款本金10万元，于2018年10月31日前偿还陈宝冲借款本金10万元，剩余本息于2018年12月31日前一并与陈宝冲全部结清；二、陆通明、陆晶、民瑞公司对民生公司的上述债务承担连带清偿责任；三、如民生公司、陆通明、陆晶、民瑞公司未按第一、二项义务履行，陈宝冲可就全部欠款立即申请执行；四、案件受理费……。调解协议签订后，截至2019年8月1日庭审时止，民生公司仅向陈宝冲偿还了借款本金60万元（其中：2018年2月13日偿还10万元、2018年7月31日偿还10万元、2018年10月31日偿还10万元、2019年1月10日陆晶代民生公司偿还30万元）。陈宝冲为实现该笔借款中抵押财产的优先受偿权，现诉至一审法院。 一审法院认为，民生公司于2015年10月28日向陈宝冲借款500万元并以其名下位于南通市产作抵押的事实清楚，证据确实充分。后因民生公司未按借条约定偿还该借款，亦未按照一审法院（2018）苏0602民初1089号民事调解书的约定履行还款义务，现陈宝冲主张其对民生公司提供的抵押财产的优先受偿权，有事实和法律依据，依法应予支持。 关于民生公司提出的案涉抵押房屋产权虽全部登记在其名下，但其中有603.67平方米的房屋为城东街办所有的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，2007年9月7日，案涉房屋产权登记在民生公司名下，后民生公司以自己名下的房屋作为抵押物向他人借款，符合法律规定。至于民生公司提出的案涉抵押房产有一部分实际权利人为城东街办的问题，因不动产物权登记具有物权的公示效力，民生公司不能以此为由对抗陈宝冲。如果民生公司未经实际权利人同意，擅自将该房产向陈宝冲抵押借款，对此所产生的相应后果，应由民生公司承担。从民生公司提供的证据来看，其与案外人城东街办就案涉房产的交接结算、承租、资产收购等事宜均进行了约定，城东街办与民生公司之间可依据相关协议主张权益。因此，对民生公司的该抗辩意见不予采纳。据此，一审判决：陈宝冲就（2018）苏0602民初1089号民事调解书第一项下对民生公司的债权（截至2019年8月1日已履行的60万元本金应予以扣除，并按约计算相应利息）有权以民生公司位于南通市产折价或者拍卖、变卖所得价款在500万元范围内按抵押登记的顺位优先受偿等。 本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该规定确立了不动产物权登记生效主义的原则，以保障交易的安全和秩序。根据该法第十六条和第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，南通市产登记在民生公司名下，不动产权属证书中载明的所有权人亦是民生公司，故案涉房产的所有权人为民生公司。民生公司将其名下的房产作为抵押物向陈宝冲借款，双方签订了抵押合同，且办理了抵押登记，该抵押行为合法有效。在民生公司未能按约履行还款义务的情况下，陈宝冲有权主张其对民生公司提供的抵押财产享有优先受偿权。因不动产物权登记具有物权的对外公示效力，故即便如民生公司所言，案涉抵押房产有部分权利属于城东街办，民生公司也不能以此为由对抗陈宝冲，一审法院未追加城东街办为当事人参加诉讼并无不当。如民生公司存在未经实际权利人同意擅自将案涉房产抵押的行为，由此产生的后果应由民生公司承担。 综上所述，民生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49320元，由上诉人南通市民生房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 艳 审 判 员  沙 楠 审 判 员  陈燮峰 二〇一九年十二月三十日 法官助理  李晓晴 书 记 员  沈媛媛