湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3040号上诉人（原审原告、反诉被告）：湘阴宇扬快递有限公司，住所地岳阳市湘阴县文星镇原人民纸厂内。法定代表人：舒华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭安康，湖南博泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑛，女，汉族，1979年10月9日出生，住汨罗市。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南宏讯光电线缆有限公司，住所地长沙高新开发区麓景路8号巨星创业基地5楼。法定代表人：洪京城,该公司董事长。委托诉讼代理人：周大喜，湖南弘一律师事务所律师。上诉人湘阴宇扬快递有限公司（以下简称“宇扬公司”）与上诉人湖南宏讯光电线缆有限公司（以下简称“宏讯公司”）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。宇扬公司的委托诉讼代理人杨瑛、宏讯公司的法定代表人洪京城及委托诉讼代理人周大喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇扬公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判支持宇扬公司在一审提出的诉讼请求，并由宏讯公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实部分错误，采信证据错误。1、一审判决认定三年期《房屋租赁合同》（以下简称“三年期合同”）未实际履行，确认宏讯公司未违法解除该合同错误。三年期合同的内容涵盖了在此之前签订的三份一年期《房屋租赁合同》（以下简称“一年期合同”）的全部内容，对合同的期限及租赁范围以及2016年8月16日签订的合同中的租赁主体进行了变更，同时将前三份一年期合同的租赁范围、租金及租期、承租主体变更后重新签订在一起，是出于向圆通公司总部备案的需要而与宏讯公司重新签订。宏讯公司在三年期合同上的盖章和签字是真实的，宏讯公司的证人洪某的证言可以证明该事实，三年期合同约定的年租金19.8万元与实际履行合同的房屋租金19.8万元是吻合的。2、一审判决认定“三年期合同无效，宏讯公司并未违法解除合同”错误。二、一审判决认定事实自相矛盾。一审判决一方面依据“宏讯公司的签约代理人洪某在收款收据上写‘三年不涨租、两年不涨租’”，结合洪某实际受宏讯公司委托参与签订合同的事实，认定宏讯公司对宇扬公司做出了合同期满可继续履行的承诺，一方面又认定“三年期合同未履行、宏讯公司并未违法解除合同”，是自相矛盾的。宇扬公司认为，洪某作为宏讯公司的签约代理人，其对宇扬公司的承诺，构成表见代理，其行为产生的法律后果依法应当由宏讯公司承担。三、宏讯公司在2018年年初逼迫宇扬公司搬迁，由于宇扬公司没有找到新的场地，宏讯公司应当给予合理的期限搬迁并免收租金，一审判决支持宏讯公司主张的租金时间计算至宇扬公司完全搬出之日止错误。综上，请求二审法院依法改判。宏讯公司答辩称，一、一审判决认定的基本事实正确，除去对评估报告的证据不能采信外，其余证据采信正确。1、三年期合同的签订不是宏讯公司的真实意思表示，是虚假的，是宇扬公司杨瑛为向总公司多报销租金，在签订一年期合同后，单方造出该合同；2、三年期合同的内容、签订时间、租期及租金不真实，宏讯公司与宇扬公司签订的一年期合同都有对应的收据，洪某违背公司制度盖章的行为不构成表见代理，三年期合同双方并没有实际履行。二、三年期合同无效且没有履行，宏讯公司不存在违约行为，一审判决宏讯公司补偿宇扬公司改造、装饰装修32万元错误。三、宏讯公司在合同履行期内没有采取堵门等手段逼迫宇扬公司搬迁，宇扬公司也未提交相应证据予以证明；四、合同没有约定应给宇扬公司搬迁期；五、洪某开具的收据备注“三年不涨租”已经划掉，不应为有效约定，“两年不涨租”不是对租期两年的承诺。宏讯公司上诉请求，撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判驳回宇扬公司的全部诉讼请求，支持宏讯公司主张的房屋租金282562元，并由宇扬公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决宏讯公司向宇扬公司支付租赁物装饰装修补偿款320000元及支付鉴定费4738元错误。1、宏讯公司终止租赁合同不构成违约，宇扬公司主张违约损失赔偿没有事实依据；2、双方已在《房屋租赁合同》第六条第5项约定，租赁期满或因故退租，宏讯公司不承担装修费用，且宇扬公司对租赁物进行装修并未经宏讯公司同意；3、宇扬公司提交的装修价格结论书因委托评估公司鉴定的主体不适格、鉴定所依据的材料不真实、鉴定人员没有出庭接受质询等事实，不应作为本案定案依据；4、一审判决酌情宏讯公司向宇扬公司支付装修补偿款违反合同当事人意思自治的原则，应予以撤销。二、宇扬公司非法占用租赁物至2018年9月20日，应支付占用费租金282562元，一审判决从租赁合同期间届满至2018年6月1日计算占用费错误。宇扬公司帮助洪某缴纳社保费8000元，不应在本案审理范围内，一审判决予以抵扣错误。宇扬公司答辩称，1、宇扬公司在2018年6月2日就已全部搬离租赁场所，宏讯公司在一审庭审已经认可；2、宇扬公司承认只交了一年的房租，未交房租的原因系宏讯公司违约所致，剩余房租的缴纳，不应当从一年租期届满计算至实际搬出之日止，应给宇扬公司寻找合理场地及对新场地进行装修、改造的时间，在2018年2月前的时间，不应当计算租金；3、宏讯公司采取堵路、停水、停电等方式，逼迫宇扬公司搬迁，在宇扬公司未找到新场地时，对宇扬公司的经营造成影响，也应当不再计算租金。宇扬公司在一审提出的诉讼请求：一、确认宏讯公司单方解除与宇扬公司签订的《房屋租赁合同》违法；二、判令宏讯公司赔偿原告各项损失810469元；三、判令宏讯公司承担本案的评估费12000元；四、本案诉讼费、保全费由宇扬公司承担。宏讯公司在一审提出的反诉请求：1、判令宇扬公司支付宏讯公司租金229607元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2、本案诉讼费用由宇扬公司承担。一审法院认定的事实：宇扬公司系圆通快递在湖南省岳阳市湘阴县区域内的特许经营人，授权经营期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，公司法定代表人为舒华。湘阴飞扬快递有限公司（以下简称“飞扬公司”）系申通快递的特许经营人，公司法定代表人为杨瑛。2016年8月16日，宏讯公司（甲方）与飞扬公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定宏讯公司将原宿舍一楼南面一号门面租赁给飞扬公司用作快递发送及办公，租期暂定12个月（从2016年8月28日到2017年8月27日，期满后经双方协商同意再续约），租金每月1000元。甲方签字（盖章）处由宏讯公司加盖公司公章，乙方签字（盖章）处注明：湘阴飞扬杨良辉。飞扬公司已向宏讯公司缴纳截至2017年8月27日的租金1.2万元。2016年9月28日，宏讯公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定宏讯公司将厂内8号车间（8号车间南面空地为乙方使用）租赁给圆通快递用于快递操作使用，租期暂定12个月（从2016年9月28日到2017年9月27日，期满后经双方协商同意再续约），租金每年6.8万元，劳务工资每年7万元整。甲方签字（盖章）处由宏讯共加盖公司公章，乙方签字（盖章）处盖有宇扬公司公章，且有宇扬公司法定代表人舒华签字（系杨瑛代签）。宇扬公司已向宏讯公司缴纳截至2017年9月27日的租金6.8万元，劳务工资7万元，合计13.8万元。2016年10月26日，宏讯公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定宏讯公司将原有办公楼三楼租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（从2016年10月26日到2017年10月25日，期满双方同意后可再续约），租金每年3万元。甲方签字（盖章）处有洪某（洪某系宏讯公司法定代表人洪京城的哥哥）签名，乙方签字（盖章）处有宇扬公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。宇扬公司已向宏讯公司缴纳截至2017年10月25日的租金3万元。2017年3月8日，宏讯公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定宏讯公司将原有小礼堂及小车库租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（从2017年3月8日到2018年3月7日，期满双方同意后可再续约），租金每年2.88万元。甲方签字（盖章）处有洪某签名，乙方签字（盖章）处有宇扬公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。宇扬公司已向宏讯公司缴纳截至2018年3月7日的租金2.88万元。2017年3月28日，宏讯公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将原有线缆车间租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（自2017年3月28日到2018年3月28日），租金每年3万元，劳务工资5.18万元。甲方签字（盖章）处有洪某签名，乙方签字（盖章）处有宇扬公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。宇扬公司已向宏讯公司缴纳截至2018年3月28日的租金3万元，劳务工资5.18万元，合计8.18万元。2017年11月13日，宏讯公司发出5份《终止房屋租赁合同的通知》，内容如下：（1）“湘阴飞扬快递有限公司：我公司于2016年8月28日与您签订的《房屋租赁合同》，已于2017年8月27日到期。由于我公司您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”；（2）“湘阴宇扬快递有限公司：我公司于2016年9月28日与您签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月27日到期。由于我公司对您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”；（3）“园（应为圆）通快递：我公司于2016年10月26日与您签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月25日到期。由于我公司对您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”；（4）“园（应为圆）通快递：我公司于2017年3月8日与您签订《房屋租赁合同》，租赁期间双方合作愉快。我公司因对租赁房屋依法进行开发建设，需提前终止《房屋租赁合同》特此通知。请您自收到本通知起至2017年11月15日前到我公司门卫室（湘阴县东茅路71号）与我公司协商并解除《房屋租赁合同》，并于2017年12月13日前腾空租赁房屋并移交给我公司。我公司将按您实际租赁使用的时间依约计算租金和有关费用，多退少补……”；（5）“园（应为圆）通快递：我公司于2017年3月28日与您签订《房屋租赁合同》，租赁期间双方合作愉快。我公司因对租赁房屋依法进行开发建设，需提前终止《房屋租赁合同》特此通知。请您自收到本通知起至2017年11月15日前到我公司门卫室（湘阴县东茅路71号）与我公司协商并解除《房屋租赁合同》，并于2017年12月13日前腾空租赁房屋并移交给我公司。我公司将按您实际租赁使用的时间依约计算租金和有关费用，多退少补……”。杨瑛于2017年11月18日对5份通知予以签收，并备注：“我已知晓此事，但不同意终止合同。1.因贵司的各种误导，导致我司在此地投资达二百多万，但经营时间过短，无法收回成本，造成很大的损失；2.我司在此地投资大，设备多，又因对场地要求比较多，如果搬迁困难很大，全部搬迁完成的时间最少在一年左右；3.因投资过大，又未经营多长时间，如要求我司搬迁，具体如何赔偿；4.如未进行土地性质转换，不能进行房产开发，我司要求继续合作在此经营，等政府帮我司弄好用地，我司会主动进行搬迁”。宇扬公司委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对其遭受的经营损失、房屋改造费用、装修装饰费用、搬迁费用等经济损失进行价格评估，岳阳三权价格评估咨询有限公司出具岳三权评字［2018］168号价格评估结论书，结论为损失金额共计810499元，其中改造、装修装饰费用为664155元，搬迁费用30000元，经营损失116344元。宇扬公司于2019年1月11日向法院提出财产保全的申请，申请立即查封、扣押或冻结被申请人宏讯公司50万元等值的银行存款或其他货币资产、股权、债权、不动产等财产或财产权益。一审法院作出（2019）湘0624民初1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏讯公司共计人民币50万元的银行存款或相应价值的其他财产。一审法院认为，宏讯公司在本案中提出反诉不违反法律规定，故本案对双方的诉讼请求进行合并审理。现依据查明的事实，结合宇扬公司和宏讯公司提出的各项诉讼请求，本案的争议焦点为：一、宏讯公司解除《房屋租赁合同》是否违法？二、宏讯公司是否应当承担因解除合同导致的损失赔偿责任？如果应当承担，损失金额如何确定？三、评估费12000元是否应当由宏讯公司承担？四、宏讯公司主张宇扬公司支付租金229607元的诉讼请求能否支持？关于焦点一：宇扬公司在庭审中陈述，其诉讼请求系针对2016年8月16日、2016年9月28日、2016年9月28日、2016年10月26日、2017年3月8日、2017年3月28日共计6份合同，故分述如下：1、关于2016年8月16日的《房屋租赁合同》。宏讯公司与飞扬公司签订《房屋租赁合同》，飞扬公司依约缴纳了该份合同的一年期租金。宏讯公司在庭审中抗辩称，飞扬公司与宇扬公司系两个独立的法人，宇扬公司不能代替飞扬公司主张权利。因无证据显示宇扬公司系合同相对方，故采纳宏讯公司的抗辩意见，并对宇扬公司主张确认宏讯公司违法解除该合同的诉讼请求不予支持。2.关于两份2016年9月28日的《房屋租赁合同》。宏讯公司提交了一份2016年9月28日的《房屋租赁合同》，合同约定租赁物为8号车间及南面空地，租期自2016年9月28日到2017年9月27日，租金每年6.85万元，劳务工资每年7万元。宇扬公司对宏讯公司提交的这份合同无异议。宏讯公司于2017年11月13日发出《终止房屋租赁合同的通知》时，该2016年9月28日签订的一年期合同已期满，故宏讯公司并非违法解除合同。宇扬公司主张双方还签订了一份2016年9月28日《房屋租赁合同》（以下简称三年期《房屋租赁合同》），约定租赁物为8号车间及外面共计2000多平方，租期自2016年9月28日到2019年9月27日，租金每年19.8万元，且该合同系对之前双方签订的《房屋租赁合同》的变更和补充。宏讯共辩称，宇扬公司提交的三年期《房屋租赁合同》系假合同，双方签订的2016年9月28日《房屋租赁合同》系一年期合同。为此，宏讯共申请了证人洪某出庭作证，证人洪某在庭审中陈述该合同系其擅自帮助杨瑛签订，目的是为帮助杨瑛多报销租金。庭审中，宇扬公司陈述其共计向宏讯公司缴纳了30.86万元租金，系包括有票据证实的29.06万元、现金1万元以及为洪某代缴社保的0.8万元。其中有票据证实的29.06万元，分别系2016年8月16日、2016年9月28日（一年期）、2016年10月26日、2017年3月8日、2017年3月28日5份《房屋租赁合同》的一年期租金组成，故宇扬公司陈述的租金缴纳情况无法与其提交的三年期《房屋租赁合同》中的约定相互印证，宇扬公司又无法作出相应的合理说明，结合考虑宇扬公司代理人杨瑛在签收《终止房屋租赁合同的通知》时，并未以合同期为三年提出抗辩，一审法院认定该三年期合同未实际履行，并对宇扬公司主张确认宏讯公司违法解除该合同的诉讼请求不予支持。3.关于2016年10月26日的《房屋租赁合同》。2016年10月26日，宏讯公司与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租期从2016年10月26日到2017年10月25日。合同标注的乙方虽系圆通快递，但宏讯公司对宇扬公司实际系合同乙方的事实未提出异议，故认定该合同系由双方签订。宏讯公司于2017年11月13日向宇扬公司发出《终止房屋租赁合同的通知》时，该合同已期满，故宏讯公司并非违法解除合同。4.关于2017年3月8日的《房屋租赁合同》以及2017年3月28日的《房屋租赁合同》。2017年3月8日的《房屋租赁合同》，租期从2017年3月8日到2018年3月7日。2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》，租期自2017年3月28日到2018年3月28日。两份合同标注的乙方虽系圆通快递，但宏讯公司认可宇扬公司实际系合同乙方，故认定两合同均系由双方签订。宏讯公司于2017年11月13日向宇扬公司发出《终止房屋租赁合同的通知》时，两合同均未期满。宇扬公司主张确认宏讯公司提前解除合同违法，宏讯公司抗辩称，终止合同系因执行湘阴县人民政府的征收拆迁决定并提交了《湘阴县人民政府县长办公会议纪要》及湘阴县国土局《收回国有土地使用权决定书》佐证。宏讯公司通知宇扬公司于2017年12月13日前腾空租赁房屋，而宇扬公司则在庭审中陈述其系2018年6月2日实际搬出租赁房屋，故宏讯公司虽有提前终止合同的意思表示，但并未达到提前终止合同的目的，故对宇扬公司主张确认宏讯公司违法解除该合同的诉讼请求不予支持。关于焦点二：庭审查明，洪某在2016年4月16日的收据（系支付8号车间及南面空地的租金2万元）上注明“3年不涨租”，在2017年3月28日的收据（系支付线缆车间的租金2万元）上注明“2年不涨租”，结合洪某实际受宏讯公司委托参与双方合同签订事宜的事实，一审法院认可宏讯公司对宇扬公司做出了合同期满可继续履行的承诺。宇扬公司基于对合同可继续履行的合理期待而进行了相应的装饰装修，宏讯公司未履行承诺应当给予宇扬公司适当的补偿。根据岳阳三权价格评估咨询有限公司出具的岳三权评字［2018］168号价格评估结论书，宇扬公司对租赁物进行改造、装修装饰费用合计664155元，其中申通门店系湘阴飞扬快递有限公司经营，故申通门店的改造、装修装饰费用46532元应在宇扬公司支出中核减，核减后宇扬公司对租赁物的改造、装修装饰费用为664155-46532＝617623元。宇扬公司陈述其系2018年6月2日搬出租赁房屋，宏讯公司虽提出宇扬公司系2018年9月20日搬出，但其在庭审中认可2018年6月1日道路被挖断，大车无法通行；宏讯公司提交的电费明细账亦显示2018年6月后电费明显减少，故认定宇扬公司系于2018年6月2日搬出租赁房屋。根据洪某作出的2016年4月16日“三年不涨租”、2017年3月28日“两年不涨租”的承诺，宇扬公司可以期待的履约年限应当在2016年至2019年期间，而宇扬公司实际于2018年6月2日搬出租赁房屋，故一审法院根据本案实际情况酌情支持宏讯公司向宇扬公司支付改造、装修装饰补偿32万元。宇扬公司主张的搬迁费用3万元，系合同期满后宇扬公司的必要支出，不予支持。宇扬公司主张的经营损失116344元，系从2017年11月13日计算至2018年3月7日，但宇扬公司在该时间段内并未搬出租赁房屋，故对宇扬公司主张的经营损失，不予支持。关于焦点三：宇扬公司为支持其诉讼请求委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对其遭受的经营损失、房屋改造费用、装修装饰费用、搬迁费用等经济损失进行价格评估，评估费用12000元。如前所述，一审法院仅支持由宏讯公司负担改造、装修装饰补偿32万元，故宏讯公司应承担鉴定费为4738元（12000×320000／810499元）。关于焦点四。如前所述，2016年8月16日的《房屋租赁合同》系宏讯公司与飞扬公司签订，因宇扬公司并非合同相对方，故不作论述。反诉双方认可，宇扬公司已向宏讯公司缴纳8号车间及南面空地截至2017年9月27日的租金6.8万元，劳务工资7万元，合计13.8万元；办公楼三楼截至2017年10月25日的租金3万元；小礼堂及小车库截至2018年3月7日的租金2.88万元；线缆车间截至2018年3月28日的租金3万元，劳务工资5.18万元，合计8.18万元。宇扬公司主张的签订合同前支付的1万元租金，与宏讯公司的诉讼请求无关；宇扬公司陈述的帮洪某缴纳社保0.8万元可抵扣租金，洪某在庭审中亦认可，予以采信。一审法院依法支持宇扬公司向宏讯公司支付以下欠付租金：1.8号车间及南面空地自2017年9月28日起至2018年6月2日止的租金13.8／12×8＋13.8／12／30×5≈9.39万元；2.办公楼三楼自2017年10月26日起至2018年6月2日止的租金3／12×7＋3／12／30×7≈1.81万元；3.小礼堂及小车库2018年3月8日起至2018年6月2日止的租金2.88／12×2＋2.88／12／30×25＝0.68万元；4.线缆车间2018年3月29日起至2018年6月2日止的租金8.18／12×2＋8.18／12／30×4≈1.45万元；以上4项合计9.39＋1.81＋0.68＋1.45＝13.33万元，扣除洪某社保0.8万元后余13.33-0.8＝12.53万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条以及第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限宏讯公司自判决生效之日起十日内向宇扬公司支付改造、装饰装修补偿320000元和鉴定费4738元，共计324738元；二、限宇扬公司自判决生效之日起十日内向宏讯公司支付欠付的租金125300元；上述两项相互抵扣后宏讯公司还应当向宇扬公司支付199438元。三、驳回宇扬公司的其他诉讼请求；四、驳回宏讯公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费11904元，反诉受理费2372元，保全费3020元，合计17296元，由宇扬公司负担9076元，宏讯公司负担8220元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题：一、宏讯公司解除租赁合同是否构成违约；二、宏讯公司应否赔偿或补偿宇扬公司的装饰、装修损失，应否承担宇扬公司主张的评估费12000元；三、宏讯公司反诉主张的欠付租金数额如何认定。关于焦点一，本案中，宏讯公司与宇扬公司一共签订了5份“一年期租赁合同”，宏讯公司于2017年11月13日发出5份《终止房屋租赁合同的通知》时，按双方签订租赁合同时间的先后顺序，其中前三份合同已经到期，后两份合同虽然未到期，但宏讯公司终止后两份租赁合同，并非宏讯公司的原因，而系执行湘阴县政府征收、拆迁和回收租赁物土地使用权的决定，且宇扬公司最终搬离租赁物时，租赁合同约定的期限已经届满，故不应认定宏讯公司违约解除租赁合同，一审判决认定宏讯公司不构成违约，并无不当，本院予以确认。关于双方在2016年9月28日签订的三年期租赁合同的认定问题。首先，双方在2016年9月28日之前、后签订的其他四份租赁合同均系一年期合同，如果约定三年租赁期系双方的真实意思表示，那么从常理上推断，双方在该日及之后不应再签订一年期合同，而应签订三年期合同；其次，宏讯公司不认可该三年期合同，证人洪某也出庭证实其与宇扬公司签订三年期合同系其擅自帮助杨瑛签订，目的是为帮助杨瑛报销租金；第三，从宏讯公司委托洪某与宇扬公司签订合同的情况来看，除该三年期合同外，由洪某盖章或签字的其他合同均系一年期合同，说明宏讯公司对洪某的授权范围仅在签订一年期合同，宇扬公司没有证据证明洪某与其签订三年期合同得到了宏讯公司的授权，宏讯公司亦不予认可；第四，三年期合同约定的标的物不明确，宇扬公司对该合同的“8号车间外面共计2000多平方米”的租赁范围也不能作出合理解释，而一年期合同约定的租赁物具体明确，且宇扬公司陈述的租金缴纳情况无法与三年期合同约定的租金数额相互印证，宏讯公司提供的收取租金票据与收取五份一年期合同约定的租金相符；第五，从双方提供的洪某在2016年4月16日的收据上注明“三年不涨租”已划掉的事实看，租赁合同一年一签才是双方的真实意思表示，一次签订三年期租赁合同并非双方的真实意思表示。综上分析，应认定双方实际只在履行一年期合同，宇扬公司上诉主张双方已就租赁物约定了三年租赁期的事实，不予采信，其上诉主张宏讯公司终止租赁合同违约的意见，本院不予采纳。关于焦点二，虽然已认定宏讯公司终止租赁合同不构成违约，三年期合同签订的事实未予认定，5份一年期合同的履行也已到期，宏讯公司终止租赁合同系因政府的拆迁、征收行为所致，但洪某擅自在三年期合同上加盖宏讯公司公章的行为，宏讯公司有过错，依据洪某在2917年3月28日的租金收据上注明“2年不涨租”和洪某实际受宏讯公司委托与宇扬公司签订合同的事实，可认定宏讯公司在租赁合同期满后对宇扬公司作出了可继续租赁一年的承诺，宇扬公司基于对租赁合同可继续履行的信赖，对租赁物进行装饰、装修的事实客观存在，本院认为，宏讯公司应对宇扬公司的装饰、装修给予适当的补偿。关于对补偿金额的认定问题，首先应先对宇扬公司的改造、装饰装修损失进行认定。宇扬公司为证明其改造、装饰装修的损失，提供了岳阳三权价格评估咨询公司出具的评估报告予以证明。虽然宇扬公司提供的评估报告并非其委托评估机构进行评估，而系湖南人和人律师事务所委托，但宇扬公司已提供其委托湖南人和人律师事务所的特别授权委托书，评估公司接受律师事务所的委托等同于接受宇扬公司的委托，应认定该评估报告系宇扬公司单方提供。一审法院组织双方对评估报告进行了举证、质证，评估报告出具时，岳阳三权价格评估咨询公司的资质仍在有效期内，宏讯公司虽然对该评估报告提出了异议，但其并未向一审法院申请重新鉴定，也没有提供证据证明评估报告对租赁物改造、装饰装修费用的计算所依据的材料系虚假的事实，且从宇扬公司租赁的范围、提供的装饰装修票据和对租赁物进行了装饰、装修的现场图片来看，评估报告认定的装饰装修费用并非过高，故该评估报告可作为认定本案事实的依据。经审查，该评估报告对租赁物的装饰装修费用的计算是根据重置单价、按成新率90%计算，而非剩余租赁期限内的装饰装修的残值损失，未考虑双方签订租赁合同约定及承诺的租赁期限、实际履行的租赁期限，以及部分装饰设施、设备尚有使用价值等方面考虑，故根据本案案情，本院酌情确定宇扬公司主张装饰装修损失的费用认定为343124元（617623元÷90%×50%）。一审判决全部采信评估报告结论，认定宇扬公司对租赁物的改造、装饰装修的损失为617623元不当，本院予以纠正。宏讯公司上诉主张不应采信评估报告的意见，本院不予采纳。由于本案双方租赁合同的终止，并非系双方的违约行为不再履行，根据本案案情，本院酌情确定宏讯公司补偿宇扬公司改造、装饰装修费损失171562元（343124元×50%）为宜。一审判决在未认定三年期合同，洪某出具收据上的“三年不涨租”已被划掉的情况下，仍然根据“三年不涨租”的承诺，认定宇扬公司可以期待的履约年限应当在2016年至2019年期间不当，酌情支持宏讯公司向宇扬公司补偿32万元过高，应予以调整。因本院仅支持由宏讯公司补偿改造、装饰装修171562元，故宏讯公司应承担鉴定费12000×171562÷810499≈2540元。关于焦点三，因宏讯公司在一审庭审中认可2018年6月已在租赁物处挖路、挖坑的事实，宇扬公司亦认可其于2018年6月2日搬离租赁物，宏讯公司上诉称宇扬公司于2018年9月20搬离的事实又无充分证据证明，故一审判决宏讯公司主张租金的时间计算至2018年6月2日，并共认定宇扬公司所欠租金为133300元并无不当。另考虑到宇扬公司租赁宏讯公司的场地较多，另寻租赁场地及搬迁需要一定时间，故对宇扬公司上诉主张减免租金的上诉请求，本院予以部分支持。根据本案案情，本院酌情减免宇扬公司租金25000元。洪某系宏讯公司的员工，为洪某缴纳社保费用系宏讯公司的义务，洪某认可宇扬公司帮其缴纳社保8000元的事实，故该8000元可以抵扣租金，宏讯公司上诉主张不应抵扣的上诉意见，本院不予采纳。综上，宇扬公司实际应向宏讯公司支付租金100300元。综上，上诉人宇扬公司和上诉人宏讯公司的上诉请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条以及第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘阴县人民法院（2019）湘0624民初1号民事判决；二、限湖南宏讯光电线缆有限公司自本判决生效之日起十日内向湘阴宇扬快递有限公司支付改造、装饰装修补偿款171562元和鉴定费2540元；三、限湘阴宇扬快递有限公司自本判决生效之日起十日内向湖南宏讯光电线缆有限公司支付欠付的租金100300元；上述两项相互抵扣后湖南宏讯光电线缆有限公司还应当向湘阴宇扬快递有限公司支付73802元。四、驳回湘阴宇扬快递有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南宏讯光电线缆有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费11904元，反诉受理费2372元，保全费3020元，合计17296元，由湘阴宇扬快递有限公司负担4324元，湖南宏讯光电线缆有限公司负担12972元；二审案件受理费19640元，由湘阴宇扬快递有限公司负担11904元，湖南宏讯光电线缆有限公司负担7736元.本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇一九年十二月二日书记员  荣晴瑶