湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初3975号原告：刘容妍，女，1995年4月18日出生，汉族，无职业，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘大江（系原告之父），男，1963年10月2日出生，汉族，长航集团长江航运科研所有限公司工作人员，住武汉市江岸区。被告：武汉恒大都市房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区27街坊62门4号。法定代表人：洪昌龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨幸，女，1990年4月24日出生，该公司工作人员（一般代理）。原告刘容妍与被告武汉恒大都市房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘容妍的委托诉讼代理人刘大江，被告武汉恒大都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经当事人同意继续适用简易程序，审理期限延长2个月。原告刘容妍向本院提出诉讼请求：被告赔付原告因其交付的住宅存在质量缺陷而给原告造成的经济损失共计84,186元（其中延迟交房违约金50,914元、物业费3,446元、误工费13,333元、水电费135元、交通费500元、家具家私折旧费15,358元、打字复印费400元、通讯费100元），上述损失自2018年11月1日计算至2019年8月16日，若损害继续存在，则原告将继续按上述标准向被告主张后续损失。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告支付各项损失，具体损失明细为：租金损失，按3,886元/月，从2018年11月1日起计算至实际交付之日止；物业费4,352.5元，按月2.8×129.54标准，从2018年11月1日至2019年10月31日；误工费13,333元，按月工资10,000元*40天；水电费135元，按止码计算；交通费500元，按每天20公里，40天共800公里自驾车油费计算；家具家私折旧费计算方式为1500*129.54/10*（1+1/12），即21,050元，从2018年11月1日起计算至2019年12月1日止（原精装修房内设施如房门、地板、马桶、面盆、龙头水阀、水管、电线、烟机灶具、浴霸、新风系统、灯具、消毒柜等正常老化、过保修期、且多有被污损、非正常使用等导致品质受损，按国家有关物品折旧的相关标准计算折旧费，按整个装修10年折旧结束较为合理）；打字复印费400元及通讯费100元；2、要求被告正式道歉。事实与理由：原告是武汉市青山区恒大御府一栋902室业主，原告于2016年底购买了被告开发的恒大御府二期预售精装房。2018年10月底接到被告的收房通知，2018年11月1日正式收房。在收房过程中，开发商违规操作，要求业主必须先办理收房手续才能验房，业主违心办理收房手续后去验房时发现房屋存在严重质量问题。具体包括：房屋渗漏水、墙体发霉、墙皮脱落、地板隆起等，业主了解到暴露出的问题是共性的，二期收房业主570户左右，报修户数突破360多户，报修率高达60%以上，还有一些收房未打算入住的业主，实际报修率可能更高。被告对待上述问题时敷衍、推诿，态度冷漠，虽口头答应履行维保修职责，但实际施工时却敷衍搪塞、粗制滥造，施工质量低劣，返工频频，进度冗长，原告多次维权，但被告避重就轻，推诿责任，不公开道歉，不承诺赔偿。原告通过各种渠道维权，但效果甚微。截至目前，业主被通知收房已过去9个多月，但仍有相当比例业主因维修工程未封闭而无法正常入住，被告的行为给原告的生活带来极大困扰，经济损失和精神压力巨大。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告武汉恒大都市房地产开发有限公司辩称，1、案涉房屋如期取得竣工验收备案证，并按照合同约定时间交付给原告，不存在延迟交房情形。原告已于2018年11月1日办理了收房手续，签署《交楼流程表》，领取房屋钥匙，完成房屋交付。案涉房屋主张的装修问题不属于房屋交付瑕疵条件。原告在起诉状中明确表示其于2018年10月底接到开发商的收房通知，并实际收房，后因装修质量问题与开发商存在争议而主张被告延迟交房。这既不符合法律规定，也不符合合同约定。被告对房屋装修问题有维修责任，被告已对房屋进行了维修，原告主张租金损失没有依据。租金损失的计算起止时间也不符合事实，最后维修时间是2019年8月28日。后因原告不愿意入住，被告对此不应该承担责任。原告主张的维修项目，在维修期间也不影响入住，原告不入住是其自身选择。2、原告主张家具家私折旧无事实与法律依据。购房合同第十五条、第十七条以及合同附件六补充协议第八条均约定了被告对案涉房屋在保修期内的质量问题的保修义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定了在保修期内出卖人应当承担修复责任。原告所主张的房屋质量问题，被告均以积极态度予以修复，使其达到合同约定的交付标准，不存在导致其损失扩大的情形。也不存在折旧的事实，原告没有提供证据证明其有损失，折旧标准没有事实及法律依据，起止日期不符合事实。3、物业费与本案原告主张的房屋质量缺陷属于两个法律关系，原告有义务依照购房合同与《前期物业服务协议》的约定缴纳物业费，原告要求被告支付物业费损失无事实与法律依据。购房合同第十二条约定“自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用”。根据《前期物业服务协议》第四条第一款约定“乙方交纳费用起始时间至收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续时一次性交纳12个月物业服务费”。据此，原告的物业费自2018年10月31日之日起计收，一次性缴纳12个月物业服务费。4、误工费、水电费、交通费、打字复印费、通讯费与本案无关，并非因被告的违约行为所致，原告要求被告支付此损失无事实与法律依据。5、本案是合同纠纷，侵权道歉不是本案审理范围，不应该得到支持。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》及附件，合同约定：买受人购买出卖人投资建设的武汉恒大御府（二期）项目1幢1单元9层2号房屋，户型结构为3房2厅1厨2卫，建筑面积为129.54平方米；房屋单价为每平方米13,647.13元，总价为1,767,849元；出卖人应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；买受人所购房屋楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即视为其房屋符合合同第九条约定自1至9项的交付条件，即达到交楼标准；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合合同附件四约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房；出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。该合同附件四约定了装饰、设备标准，包括：门、厨房、卫生间、阳台等。同日，原告与金碧物业有限公司武汉分公司签订《前期物业服务协议》，约定被告委托金碧物业有限公司武汉分公司开展物业服务，金碧物业有限公司武汉分公司依据协议向原告收取物业服务费等物业管理费用。案涉工程于2018年10月30日办理竣工验收备案，被告于2018年10月31日向原告邮寄收楼通知书，原、被告于2018年11月1日办理了交房手续。交房当日，原告在验房时发现其所购买的案涉房屋存在质量问题，遂于2018年11月1日要求被告对其所购案涉房屋进行维修，维修范围包括餐厅吊顶卧室门上方有炸裂、抽油烟机问题、厨房墙砖空鼓、厨房梭门面板多处划伤等问题。2018年11月1日，原告签署《钥匙托管委托书》，载明“兹因上述物业仍需修葺，而本人无暇照顾，不能每日往返开启大门予修葺人员进入施工，现谨将钥匙交予金碧物业委托管理，请代本人开启大门。托管期内，户内不得放置其他财产及物品（非交楼标准内物品），本人在工程完工后，将在一周内前往金碧物业取回钥匙，否则后续不利因素均由自身承担”。2018年11月13日，原告对案涉房屋两个阳台渗水及公卫渗水等问题进行报修，2018年11月15日，原告对案涉房屋主卫渗水进行报修。2018年11月18日，原告对案涉房屋公卫天花漏水进行报修。2018年12月23日，原告对案涉房屋公卫天花渗水进行报修。2019年1月12日，原告对案涉房屋大阳台漏水进行报修。2019年1月30日，原告对案涉房屋渗水、地砖未恢复等问题进行报修。2019年4月19日，原告对案涉房屋公卫墙砖破损进行报修。2019年7月10日，原告对客厅地砖破损进行报修。2019年8月28日，原告对入户门钥匙打不开进行报修。另查明，原告于2018年11月1日向金碧物业有限公司武汉分公司交纳案涉房屋2018年11月1日至2019年10月31日的物业管理费4,352.4元。自2018年12月至2019年2月期间案涉房屋发生用电费用共计112.73元。在被告维修期间，原告一直未实际入住，金碧物业有限公司武汉分公司也一直未向原告返还托管的房屋钥匙。本院于2019年11月4日组织双方现场查看案涉房屋，原告认可维修已经基本完成，2019年11月中下旬重新更换了客卫马桶盖。以上事实由《武汉市商品房买卖合同》、物业费交纳发票、钥匙托管委托书、与一栋客服管家微信聊天记录，《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，《武汉恒大御府1-902收（验）楼通知书》及寄出邮政特快专递邮单，交楼流程表，《前期物业服务合同》以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：被告对案涉房屋进行维修期间是否给原告造成了损失以及损失赔偿范围。关于租金损失的问题。原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，原、被告签订的合同约定被告应当在2018年10月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，房屋楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即视为其房屋达到交楼标准。被告依约履行了房屋交付义务，原告办理了交房手续，但被告交付的案涉房屋存在卫生间、阳台漏水等质量瑕疵，瑕疵交付虽不构成交付不能，但导致原告无法实际入住案涉房屋。对此，被告应当承担瑕疵交付的违约责任。被告在维修案涉房屋期间导致原告无法实际入住案涉房屋，原告主张此期间的房屋租金损失，合情合理，应予以赔偿。综合考虑案涉房屋所处地段、房屋面积等因素，原告主张按照3,886元/月计算租金损失，符合相同地段房屋租金价格标准，被告虽对租金标准提出异议，但其未提出其认可的租金标准，也未提交证据推翻原告主张的租金标准，对被告的该项意见，本院不予支持。案涉房屋于2019年11月4日已达到实际入住条件，故被告应向原告支付2018年11月1日起至2019年11月4日止的租金损失47,798元（3,886元*369天/30天），故本院对原告的该项诉讼请求中超过47,798元的部分不予支持。被告辩称维修完成在2019年8月28日等意见，被告提交的维修单上并无维修完成时间，也无业主签字，不能证明最后维修完成时间，被告也没有提交证据证明其已通知原告办理维修完成交接手续，故本院不予支持。关于物业费及水电费损失的问题。案涉房屋虽然向原告交付，但因案涉房屋需要维修而导致原告并未实际入住，原告已经支付了案涉房屋自2018年11月1日至2019年10月31日止的物业管理费4,352.4元，该物业管理费应属于原告实际发生的损失，故原告要求被告赔偿物业管理费损失4,352.4元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付水电费135元，原告提交的证据能够证明在2018年12月至2019年11月期间发生电费112.73元，该期间原告并未入住，应为维修案涉房屋而发生的必要费用，该费用应属于原告的直接损失，故被告应向原告支付电费损失112.73元，对超过部分，原告并未提交相应证据证明，本院对超过部分不予支持。关于家具家私折旧费的问题。折旧一般是指固定资产折旧，是指因使用固定资产而使其损耗导致价值减少。案涉房屋交付给原告后，原告并未实际使用，即使原告对案涉房屋内的地板、马桶、面盆、烟机灶具等物品进行使用而产生合理损耗，该损耗因所有权已转移给原告，而应由原告自行承担。原告主张维修期间导致其不能居住使用案涉房屋，为此原告已主张赔偿租金损失，该租金标准是按照精装修房屋以及考虑到房屋内的设施而综合确定的，通常租金标准应包括房屋物品折旧费，故原告主张按照每平方米1,500元、家具家私使用10年的标准计算折旧费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付误工费13,333元、交通费500元、打字复印费400元、通讯费100元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告的上述主张不属于可预见性的损失，本院对此不予支持。关于原告要求被告正式道歉的问题。本案系商品房预售合同纠纷，而非侵权纠纷，案涉房屋因存在质量瑕疵问题而给原告造成的损失为财产性损失，并未对原告的人格权益造成损害，故原告要求被告正式道歉的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告赔偿损失共计52,263元（47,798元+4,352.4元+112.73元）。原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉恒大都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘容妍赔偿租金损失、物业管理费损失、电费损失共计52,263元；二、驳回原告刘容妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费952元，由原告刘容妍负担399元，由被告武汉恒大都市房地产开发有限公司负担553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇一九年十二月二十六日法官助理汤西倩书记员汪诗雨