湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2909号上诉人（原审第三人）：雷和平，男，1970年4月3日出生，住邵阳市双清区。委托诉讼代理人：邓云龙，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐文艳，女，1970年4月15日出生，住邵阳市。委托诉讼代理人：黄晓春（唐文艳之夫），住邵阳市。委托诉讼代理人：唐武林，湖南大行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵阳福森置业有限公司，住所地邵阳市敏州西路魏源宾馆一楼。法定代表人：刘一平，系该公司总经理。上诉人雷和平因与被上诉人唐文艳、邵阳福森置业有限公司（以下称福森置业公司）确认合同有效纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，听取委托诉讼代理人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。雷和平上诉请求：1．撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1295号民事判决书，改判驳回唐文艳的诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费由唐文艳、福森置业公司承担。事实和理由：唐文艳不是与福森置业公司签订的购房协议，也没有向福森置业公司支付房款，调整房屋和苏海燕系福森置业公司的收款人均没有证据证明，故唐文艳与福森置业公司未形成事实上的房屋买卖合同关系；雷和平以债权充抵房款，与福森置业公司签订商品房买卖合同，并办理了案涉房屋的网签备案登记，案涉房屋应归雷和平所有；一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条不当。唐文艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雷和平的全部上诉请求，维持原判。福森置业公司未答辩。唐文艳向一审法院起诉请求：1、确认唐文艳与福森置业公司签订的《广电星苑认购书》合法有效；2、责令福森置业公司立即将网签备案在第三人雷和平名下的邵阳市广电星苑小区第4#楼1单元0118002号房屋的不动产权证办理至唐文艳名下；3、本案的诉讼费全部由福森置业公司承担。一审法院认定事实：2009年，福森置业公司与邵阳电视台决定对邵阳市南砂子坡广播局院内旧房进行整体改造，在保证院落拆迁户房屋安置的同时，为了满足电视台职工购房需求，福森置业公司成立了广电星苑职工合资建房项目部。2010年1月19日，福森置业公司以广电星苑职工合资建房项目部的名义与唐文艳签订了《广电星苑认购书》，该认购书约定：唐文艳向福森置业公司认购广电星苑5栋18层01号一套房屋，房屋面积待定；在签订认购书时唐文艳应交纳订金30000元，建房工程进行到“正负零”时，唐文艳应付足总房款的50%（含订金30000）元，房屋主体建到三层或取得房屋预售许可证时，双方签订商品房屋买卖合同，同时交清全部房款，交房前，唐文艳交清房屋交易相关的所有费用。同时该协议对违约责任等进行了明确约定。签订认购书后，唐文艳依约定交纳了全部房款，但福森置业公司未与唐文艳签订房屋买卖合同。因原规划的5栋被取消未建，唐文艳上述所认购的广电星苑5栋18层01号房屋进行了调整，调整为4栋1单元18层002号房屋，编号为40118002号。2014年11月6日，该项目部向唐文艳发出一份《签订合同所需费用一览表》，该表载明：唐文艳认购40118002号住房一套，房屋面积为138.82m²，单价为2508元/m，折后单价为2291.89元/m²，折后价为318161元。该项目部工作人员苏海燕签了名。2014年11月份福森置业公司将唐文艳购买的房屋予以交付，唐文艳亦将各项税费一并支付给福森置业公司。唐文艳多次要求福森置业公司签订书面商品房买卖合同，并参照拆迁安置户的办证时间办理房屋不动产权登记，但福森置业公司至今未能给唐文艳办理不动产权证，故此成讼。另查明，2013年10月，福森置业公司向雷和平借款，并以该项目拆迁户、集资户的部分房屋向雷和平做抵押。福森置业公司将唐文艳的集资房以商品房买卖合同方式通过产权部门备案登记在雷和平名下，目前尚未办理不动产权证书。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。福森置业公司持合法手续对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件，在保证拆迁安置户获得相应的保障后，福森置业公司有权对其他空余房屋进行销售，为了满足电视台职工购房需求，福森置业公司成立的广电星苑职工合资建房项目部与唐文艳签订了《广电星苑认购书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由于唐文艳和福森置业公司签订的案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》规定的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则，且唐文艳已支付全部房款，福森置业公司已交付房屋，双方实际履行认购书约定的权利及义务，故该认购书属有效合同，应受到法律保护。本案中，虽然认购书未约定福森置业公司为唐文艳办理不动产登记权证的具体时间，但唐文艳在收到案涉房屋并已交清办证费用几年后，福森置业公司仍未为唐文艳办理案涉房屋的不动产登记权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，福森置业公司明显违约，应承担本案全部民事责任。关于福森置业公司与雷和平签订的《商品房买卖合同》，雷和平的真实目的是以案涉房屋担保福森置业公司债务的履行，买卖该房屋的约定本身是双方之间的虚伪意思表示，双方达成的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项的规定“民事法律行为应当具备‘意思表示真实’的条件”及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故福森置业公司与雷和平签订的《商品房买卖合同》系无效合同。因福森置业公司将案涉房屋已在房产部门网签备案登记在雷和平名下，对于网签备案登记是否具有法律上的排他性，其他任何缔约行为是否能与之对抗。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在网上予以公布，是否网签不影响双方签订的合同的效力。网签备案行为只是行政管理范畴，根据不动产权属的确定应实行登记的法定原则，由于雷和平对案涉房屋未办理不动产权证，网签备案不产生登记请求权的物权效力。因唐文艳对案涉房屋已享有物权，福森置业公司却擅自将案涉房屋网签备案在雷和平名下的行为侵害了唐文艳的合法权益，实属不当，应视为无权，福森置业公司应将案涉房屋的不动产权证办理至唐文艳名下。雷和平在本案中不承担民事责任，但雷和平就福森置业公司的合同违约，可依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、唐文艳与邵阳福森置业有限公司于2010年1月19日签订的《广电星苑认购书》属有效合同；二、邵阳福森置业有限公司在本判决生效后十日内将网签在雷和平名下的邵阳市广电星苑小区第4#楼1单元0118002号房屋的不动产权证协助办理至唐文艳名下。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案当事人二审争议的焦点是：1、唐文艳与福森置业公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2、雷和平是否已取得了案涉房产的所有权；3、原判适用法律是否正确。关于争议焦点1。唐文艳提交了其与广电星苑职工合资建房项目部签订的《广电星苑认购书》、福森置业公司的工作人员苏海燕签字的《签订合同所需费用一览表》、福森置业公司出具的《收据》及《收款收据》，上述证据能够相互印证，且福森置业公司已将案涉房屋交付唐文艳使用，足以证实唐文艳与福森置业公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。雷和平上诉主张唐文艳与福森置业公司之间没有形成事实上的房屋买卖合同关系的观点不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案中，雷和平虽然与福森置业公司就案涉房屋办理了网签备案，但网签备案并不产生物权设立、变更的效力，雷和平并未就案涉房屋与福森置业公司办理产权登记手续，案涉房屋不属于雷和平所有。雷和平上诉主张案涉房屋属于其所有的观点不能成立，本院不予支持。关于焦点3。《广电星苑认购书》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容，唐文艳和福森置业公司形成了房屋买卖合同关系，原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国合同法》第六十条正确。雷和平就此提出的上诉观点不能成立，本院不予支持。至于雷和平的委托诉讼代理人认为唐文艳一审提交的《电视台职工内部购房须知》能证明，广电星苑职工合资建房项目部是电视台的内设机构，与唐文艳签署相关协议的是电视台而不是福森置业公司。本院认为，《电视台职工内部购房须知》不能达到上述证明目的，本院对诉讼代理人的意见不予支持。综上所述，雷和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由雷和平负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾昭远审 判 员  刘劲松审 判 员  周丽红二〇一九年十二月二十日代理书记员  李佳静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……