江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10712号上诉人（原审被告）：中基（昆山）置业发展有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇北门路1115号。法定代表人：陶子鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瞿伟。被上诉人（原审原告）：梁玲。上诉人中基（昆山）置业发展有限公司（以下简称中基公司）与被上诉人瞿伟、梁玲房屋买卖合同纠纷一案，中基（昆山）置业发展有限公司不服昆山市人民法院作出的(2019)苏0583民初5382号民事判决（裁定），向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中基公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回瞿伟、梁玲的诉讼请求，一、二审诉讼费用及其他费用由瞿伟、梁玲承担。事实与理由：一、一审法院认定中基公司依照2015年11月9日文件、2016年5月12日文件主张免责事由不成立，存在事实认定错误。虽然双方合同签订日期为2016年7月18日，但案涉房屋早于该日期开始预售、房屋买卖合同备案。基于项目集中交付，项目房屋买卖合同约定的交付日期根据个体逐个相应调整，客观上无法实现，根据购房合同中政府政策原因导致的延期，出卖人不承担延期责任的约定，中基公司按照2015年11月9日、2016年5月12日文件主张免责由事实和合同依据，房屋交付时间应顺延66天。二、一审法院认为中基公司主张的配电房建设工程规划许可证延期办理的免责事由不成立，认定事实错误。一方面，项目供电规划设计依法由电力主管部门设计规划，并非由上诉人做出，也非上诉人可控制、决策。另一方面，二期地块未按期完成拆迁并在约定期限内向瞿伟、梁玲交付，也不在中基公司可控制范畴，此种情形属于购买合同中的非因出卖人可控制原因导致工期延误。三、一审法院认为中基公司主张的外墙保温材料变更的免责事由不成立，认定事实错误。涉案房屋项目工程施工期间，建设主管部门基于外墙保温脱落的质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，随后中基公司开始报审，最终确定外墙保温系统由厚层腻子修改为岩棉外墙保温系统。虽然瞿伟、梁玲的合同签订于2016年1月22日，但案涉房屋早于该日期开始预售、房屋买卖合同备案。基于项目集中交付，项目房屋买卖合同约定的交付日期根据个体逐个相应调整，客观上无法实现。其次，建设主管部门完成送审流程后，中基公司才能基于主管部门的最终决定进行施工，这必然会导致施工工期受到影响。因此，根据合同中关于政府政策原因导致延期的约定，中基公司有权主张该事由导致的127天延期予以免责，房屋交付日期应相应顺延。四、一审法院认为中基公司主张特大暴雨的免责事由不构成不可抗力，缺乏事实和法律依据。涉案房屋项目工程施工期间，遇三十年一遇大暴雨，降雨量为190mm，导致项目工程局部基坑坍塌，基坑如水1M多深。基于该不可抗力因素导致雨水倒灌、现场已完工程遭受破坏进行修改复，客观导致工期延误10天。根据购房合同中约定的不可抗力及非出卖人所能控制因素导致延期的条款，上诉人有权主张对延期进行免责，房屋交付日期相应顺延。瞿伟、梁玲辩称，1、作为专业中基公司，完全可以预见签订房屋购销合同之前已经发生的政府停工事由是否会影响房屋交付时间，并且可以调整房屋购房合同确定的交付时间，因此该事由不能免责。2、中基公司在进行项目整体规划时，明知二期地块不具备交付条件，仍将二期配电房纳入整体规划方案并占用二期部分地块，造成工期延误，系中基公司对交付时间和条件预料不足所致，中基公司完全可以在一期整体规划时避免该风险，不属于政府原因免责事由。3、保温材料变更与逾期交付房屋没有必然的因果关系，也并非政府原因，完全是中基公司自身原因导致延期。作为专业中基公司理应由专业人员确定施工材料和方案，即使变更后也应当加大人力和财力，完全可以弥补延误的工期。该理由不符合免责事由。4、特大暴雨，并非地震、海啸，更不属于不可抗力。瞿伟、梁玲向一审法院起诉请求：1、判令中基公司支付逾期交房违约金64672元；2、诉讼费由中基公司承担。一审法院认定事实：瞿伟、梁玲（买方、乙方）和中基公司（卖方、甲方）于2016年7月18日签订《昆山市商品房购销合同》，由瞿伟、梁玲向中基公司购买其开发的位于本市方正名门花园第7幢1单元401号房屋一套，合同约定：1.购房总价1880000元，合同签订之日支付首付款50000元，2016年7月23日之前支付200000元，8月31日前支付320000元，余款1310000元买受人必须于2016年9月30日之前办理贷款到账，如非因卖方原因，贷款金额不足，买方需以现金方式付清；2.合同第八、九条载明：出卖人应当在2017年3月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房交付给买受人使用，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；政府政策因素；非出卖人所能控制的情况导致延期的，交房日期顺延；买受人违反合同规定的义务；设计单位同意的设计变更而引起的延期；出卖人逾期交房的违约责任，自本合同约定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已收房款万分之二的赔偿金，合同继续履行。3.合同附件四补充协议第七条载明：买方逾期付款在30日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行，同时卖方有权将交房期限按逾期付款天数相应顺延；等等。上述合同签订后，中基公司直至2017年9月15日方可开始办理交房手续，该日期比合同约定的交房日期延迟了168天。瞿伟、梁玲认为中基公司应当支付逾期交房违约金，遂诉至一审法院，由此引起本案纠纷。200000元和320000元实际于2016年9月10日到账，1310000元实际于2016年10月17日到账，共延迟66天。合同签订后因“政府政策因素”停工所涉期限为36天。上述事实有商品房购销合同、发票等以及双方当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，双方签订的商品房购销合同合法有效，双方均应按约履行。现中基公司逾期交付房屋，应按合同约定标准向瞿伟、梁玲支付逾期交房违约金，至于瞿伟、梁玲逾期付款的天数以及涉政策因素延误的天数，中基公司按照合同约定得以相应顺延交房时间，瞿伟、梁玲虽辩解贷款到账逾期不可归责于瞿伟、梁玲自身，但合同中对此种情形下卖方得以顺延交房期限有明确约定，故一审法院对瞿伟、梁玲该意见不予采纳。中基公司的其他延期理由均不成立，一审法院不予采信。据此，中基公司应当向瞿伟、梁玲支付违约金24816元[188000元×0.02%/天×（168天-66天-36天）]。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：中基(昆山)置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向瞿伟、梁玲支付逾期交房违约金24816元。案件受理费1416元，减半收取708元，由瞿伟、梁玲负担436元，由中基(昆山)置业发展有限公司负担272元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的涉案《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定中基公司应在2017年3月21日之前交付房屋，但直至2017年9月15日中基公司才能够实际办理房屋交付手续，故中基公司构成逾期交房。中基公司主张逾期交房存在政府政策因素、配电房建设工程规划许可证延期办理、外墙保温材料变更、特大暴雨等免责事由。关于2015年11月9日、2016年5月12日、2016年8月3日文件要求停工是否属于延期免责事由。本院认为，上述三份文件系相关主管部门为做好重大会议的保障工作，要求相关在建工程停工，中基公司有义务遵守，该情形属于《昆山市商品房购销合同》中约定的政府政策因素的延期免责事由。但因案涉《昆山市商品房购销合同》于2016年7月18日签订时，2015年11月9日及2016年5月12日文件要求停工的事由已经发生，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，故2015年11月9日及2016年5月12日文件要求停工的30天不应从逾期交房天数中扣除；2016年8月3日文件要求停工的36天符合延期的免责事由，应从逾期交房天数中扣除。关于外墙保温材料变更是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，昆山市住房和城乡建设局基于其他小区外墙保温脱落质量事故于2016年6月1日下发文件要求加强施工监管，案涉合同签订于2016年7月18日，中基公司完全可以根据实际情况调整房屋交付时间，相应顺延交房日期，中基公司未作调整，应自行承担相应责任。故外墙保温材料变更不属于逾期交房的免责事由。关于配电房建设工程规划许可证延期办理是否属于免责事由。本院认为，中基公司在进行一期开发建设时，明知二期地块尚未交付，仍将二期配电房纳入整体规划范围内，使用了二期的部分土地，造成配电房建设工程规划许可证延期办理，进而导致工期延误。而中基公司本可以在一期整体规划时避免该风险，故配电房建设工程规划许可证延期办理不属于非出卖人所能控制的延期免责事由，因配电房建设工程规划许可证延期办理导致的工期延误时间不应从逾期交房天数中扣除。中基公司主张系供电部门进行整体规划设计，将配电房工程规划在二期地块上建设，但并未提供证据证实，本院不予采信。关于特大暴雨是否属于逾期交房的免责事由。本院认为，中基公司在签订合同前应当对可能影响工期的各种因素包括天气因素进行充分的预估，并无充分证据证明施工过程中出现了中基公司不能预见并不能克服的异常天气情况，故中基公司主张的该免责事由，不能成立。综上所述，中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费552元，由上诉人中基（昆山）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月十日书记员 徐馨岚