广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0883民初2290号原告：邓晓妮，女，1987年9月16日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：陈全锦，广东洛亚律师事务所律师。被告：吴川市新国基房地产开发有限公司，住所地吴川市人民路福泽豪苑203号，统一社会信用代码914408836964552729。法定代表人：任剑峰，总经理。委托诉讼代理人：李亚保，男，该公司法律顾问。原告邓晓妮与被告吴川市新国基房地产开发有限公司（以下简称新国基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓晓妮及其委托诉讼代理人陈全锦、被告新国基公司的法定代表人任剑峰及其委托诉讼代理人李亚保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓晓妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告向原告支付暂计至2019年7月30日的逾期交房违约金145,367.488元，违约金从2014年7月1日起至被告将验收合格的房屋实际交付使用之日止，由被告每日按房价款391,615元的万分之二计付；3.判令被告向原告退还剩余契税代收款5874元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼20层2004号房屋，房屋总价款为391,615元。被告应当于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如逾期超过90日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，直计至被告将房实际交付原告之日止。签订合同后，原告依约支付了首期购房款并履行了合同其他义务，比如按约定办理银行按揭手续，银行已于2013年11月5日将270,000元按揭款支付给被告，至此原告已按照合同约定履行全部付款义务，但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告使用，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告新国基公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前将房屋交付给原告使用，并约定被告可逾期90日交付，但由于原告未按照合同约定支付首期购房款121,615元，构成根本违约，合同应当解除。被告不存在违约情形，被告不应支付违约金。至于退还契税代收款5874元的问题，待被告核实，若属实，则同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合查明的事实在本院认为部分予以综合认定。经审理查明：被告新国基公司是一家房地产开发企业。原告邓晓妮（买受人）与被告新国基公司（出卖人）于2013年10月9日签订一份由被告提供的格式合同《商品房买卖合同》（合同编号：碧海园0069）及附件一至四，约定由原告购买被告开发的位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼2004号房的商品房一套，合同主要约定如下内容：该商品房建筑面积共96.22平方米，其中套内建筑面积79.73平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.49平方米。该商品房属预售，按套出售，该商品房单价为每平方米4070元，总金额为391,615元。第六条，买受人按下列方式付款：签订本合同时，交首期房款121,615元，余款270,000元向银行按揭贷款给出卖人。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。第八条，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.工期延误属政府行为或雨天等原因，出卖人应提供合理证据。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将房交给买受人之日止。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人尚欠房款，出卖人有权拒绝交房，买受人交清房款和违约金后，出卖人才交房给买受人。第二十条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。附件四《合同补充协议》主要约定：3.收楼时，买受人应依约定交清所有购房款（含按揭款）、税费及物业管理公司规定的有关费用，否则，出卖人有权拒交房和有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房产权证。10.买受人应缴交办理房产证费用2435元（签订合同时缴交），房产交易契税由买受人按国家规定缴交11,748元（签订合同时缴交）…合同约定交付房产的期限届满后，被告没有按约向原告交付房产，自2014年7月1日起逾期。双方因被告迟延交房、代收契税款如何处理等问题发生争议，原告提起本案诉讼。另查明，2013年7月29日，原告向被告缴交代收契税11,748元，被告出具收款收据一份给原告收执，载明:今收到邓晓妮交来3号楼2004号房代收契税（以政府相关部门收费为准）多退少补，金额为11,748元，收款单位处盖有被告的财务专用章。2013年10月9日，被告向原告开具发票，载明收取原告支付的预收购房款121,615元。2013年11月5日，原告向被告支付余下购房款270,000元。又查明，涉案商品房所在的吴川市碧海园住宅小区经验收合格并于2019年6月27日完成工程竣工验收备案。被告于2019年6月30日向原告发出收楼通知，载明如下主要内容：碧海园商住小区3幢2004房整体竣工验收合格及备案完成，现交付您使用，请您于2019年7月31日前持本通知书及有关资料到3幢首层湛江市华盛物业服务有限公司吴川分公司碧海园管理处办理收楼手续。个人购房的需提交以下资料：业主身份证原件及复印件、《商品房买卖合同》、房款收据（发票）。原告收到通知后前往办理，但被告以原告手续尚未齐全为由拒绝为其办理涉案商品房的收楼手续。涉案商品房至本案法庭辩论终结前未办理收楼手续，也未装修入住。同时查明，被告于2013年11月7日为原告向税务机关代缴契税5874.23元及滞纳金8.81元。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。发票，是指在购销合同、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。原告作为购房者，发票对其而言，即是充分、有效的付款凭证。本案中，原告提供了由被告开具的首期房款发票及银行出具的贷款支付凭证，被告对发票及贷款支付凭证的真实性也没有异议，原告即完成了证明其已履行支付购房款义务的举证责任。被告虽辩称原告未支付过首期房款121,615元，但被告未能提供其他相反的证据材料否定其开具发票的真实性、有效性，应承担举证不能的不利后果。合同第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.工期延误属政府行为或雨天等原因，出卖人应提供合理证据。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将房交给买受人之日止。原告已依约履行完毕支付购房款的义务，被告应当按照合同约定如期交房。被告未能如期交房，违反了合同约定，且缺乏合同约定的可据实延期交房的事由，故被告应当按照合同约定支付逾期交房违约金。被告于2019年6月30日向原告发出的收楼通知，载明原告应于2019年7月31日前持身份证原件及复印件、《商品房买卖合同》、房款收据（发票）到指定地点办理收楼手续，原告持有《商品房买卖合同》、房款发票、支付凭证、税费收据等，而被告以原告手续尚未齐全为由拒绝为其办理，显然涉案商品房至今未办理收楼手续并非买受人即原告的过错，被告应承担再次迟延交房的责任。涉案商品房经验收合格，已具备合同约定的交付条件，因此，原告请求被告履行交房义务并支付自逾期交房之日（2014年7月1日）起至房屋实际交付使用之日止，以房价款391,615元为基数，按每日万分之二计算的违约金，合法有据，本院予以支持。至于代收契税款的退还问题。2013年7月29日，被告收到原告交来的代收契税11,748元，实际被告已为原告向税务机关代缴契税5874.23元及滞纳金8.81元。迟延缴交契税而产生滞纳金非原告的过错，该滞纳金应由被告承担。根据双方约定的“多退少补”原则，被告应当退还代收契税款5873.77元给原告，故原告请求被告退还代收契税款5874元，本院对合理范围内的部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴川市新国基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓晓妮交付位于吴川市海滨街道下潮到村后背岭大坡碧海园住宅小区3号楼2004号房的商品房一套；二、被告吴川市新国基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓晓妮支付逾期交房违约金（违约金计付：以391,615元为基数，自2014年7月1日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之二计算）；三、被告吴川市新国基房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓晓妮退还代收契税款5873.77元；四、驳回原告邓晓妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3207.34元，由被告吴川市新国基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  张开明人民陪审员  辛宗泽人民陪审员  丁小红二〇一九年十二月六日书 记 员  骆秋豪附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。