江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4905号上诉人（原审被告）：韩国英，女，1964年9月7日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审被告）：韩昔妍，女，1987年8月23日出生，汉族，住所地江苏省苏州市吴中区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李维峰，江苏名威名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王健，男，1993年7月20日出生，汉族，住所地安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：陈红，女，1994年10月20日出生，汉族，住所地安徽省寿县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周舟，江苏孙吴律师事务所律师。上诉人韩国英、韩昔妍因与被上诉人王健、陈红返还原物纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的(2018)苏0506民初8656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩国英、韩昔妍上诉请求：1.撤销原审判决并驳回王健、陈红的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由王健、陈红负担。事实与理由：一、王健、陈红取得案涉房屋是不合法的。1.王健、陈红通过“以物抵债”取得案涉房屋所有权，但王健、陈红是否对案涉房屋原产权人陈耀祖之女婿居永泉享有债权，仅有王健、陈红的代理人陈述，并无相关证据可以佐证；2.案外人陈德友的款项系2016年出借的，当时王健、陈红刚成年不久，其不可能有100多万的款项可以出借他人。据此，关于陈德友出借给居永泉的350万元中有两被上诉人100万元的说法没有可信度且有隐瞒出借资金来源的嫌疑，作为以物抵债的债权是否合法成立存疑；3.王健、陈红确认的债权金额仅150万，而案涉房屋价值近400万，相差悬殊，王健、陈红明显重大不当得利；4.韩国英作为陈耀祖的儿媳，不仅与丈夫、公婆共同出资建造，且该房屋建成之日起就与女儿作为家庭成员一直居住在案涉房屋内，两人对案涉房屋有合法居住使用的利益，具有优先购买权，王健、陈红以物抵债取得房屋的行为侵犯韩国英、韩昔妍的优先购买权；二、韩国英不仅对案涉房屋的建造有共同出资的贡献，在建成房屋后陆续添置近80平米的辅助用房，韩国英对辅助用房享有权益，王健、陈红无权通过无偿方式取得；三、即便案涉房屋登记到了王健、陈红名下，在韩国英、韩昔妍是合法占有的使用人的情况下，如果允许王健、陈红主张返还物权，系对合法占有使用人的侵害；四、房屋买卖除了要变更登记外还需要进行交付，在陈耀祖不能交付的情况下，王健、陈红应按照商品房买卖合同的约定追究陈耀祖的责任，不能径行向韩国英、韩昔妍提出返还。王健、陈红辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。王健、陈红向一审法院起诉请求：判令韩国英、韩昔妍搬出并返还给王健、陈红所占用房屋，并按每月5000元的标准支付自2018年6月13日起直至搬出涉案房屋之日止的房屋租金，暂计为15000元。一审审理中，王健、陈红申请撤回要求韩国英、韩昔妍支付租金的诉讼请求。一审法院认定事实：2017年5月15日，陈德友以案外人陆辰、居彦竑未归还借款为由，将借款人陆辰、居彦竑，担保人居永泉、苏州市石家饭店、陈耀祖、顾巧玲起诉至一审法院，各方达成调解协议后，一审法院于2017年5月18日作出（2017）苏0506民初3571号民事调解书，主要内容为：1、原、被告一致确认：被告陆辰、居彦竑结欠原告陈德友借款本金人民币2950000元及以该款为基数、自2016年11月4日起至实际清偿之日止、按照月利率2%计算的利息，上述本息被告陆辰、居彦竑于2017年5月31日前付清。2、被告居永泉、被告顾巧玲、被告苏州市石家饭店对上述借款本息共同承担连带清偿责任。3、被告陆辰、居彦竑不履行到期债务的，原告陈德友有权以已经设定抵押的、登记在被告陈耀祖名下的苏州市吴中区木渎镇谢巷大官桥房屋拍卖、变卖所得款项在登记债权数额3200000元范围内优先受偿。2017年8月2日，陈耀祖与王健、陈红签订苏州市存量房买卖合同，约定由陈耀祖将坐落于苏州市吴中区木渎镇谢巷大官桥的房屋（产权登记建筑面积为272.08平方米）及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给王健、陈红，房屋价款为150万元。买受人付清房款之日10日内，出卖人交付房屋，双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。后，涉案房屋即苏州市吴中区房屋于2018年6月13日办理登记至王健、陈红名下。产权所有人由陈耀祖变更为王健、陈红共同共有，房屋建筑面积记载为272.08平方米，土地使用权面积记载为183平方米，其中阁楼建筑面积为55.26平方米。2018年9月12日，苏州市公安局吴中分局木渎派出所出具接警证明，内容为：2018年8月3日、8月27日、9月2日，我所接市局110指令称：木渎镇香溪东路官桥村34号纠纷。民警至现场，系王健与韩国英因房子问题发生纠纷。以上事实，由王健、陈红提供的不动产登记证书、存量房买卖合同、接警证明及一审庭审笔录等证据予以证实。一审庭审中，王健、陈红称，陈德友向陆辰、居彦竑出借的款项中有100多万是王健和陈红的，陈红是陈德友的亲侄女。因双方在一审法院达成调解后，借款人和担保人均不能还款，故居永泉、居彦竑（居永泉的女儿）、陆辰（居永泉的女婿）、陈耀祖夫妻及王健和陈红就协商以陈耀祖名下的涉案房屋抵偿给王健、陈红，为此签订了苏州市存量房买卖合同，并将该涉案房屋办理了过户，王健、陈红并未向陈耀祖夫妇支付过涉案房屋的房款，该涉案房屋抵偿的款项就是150万元。韩国英称，涉案房屋由其与陈耀祖共同出资建造，其自2002年就居住在内了。为此分别申请证人吴某、张某、沈某、程某出庭作证。证人吴某称，当时，陈耀祖要其为他建造房屋，苏州市吴中区房屋及后面的小屋均由其建造，房屋建造费用95000元左右均是陈耀祖支付给其。该房屋于2002年左右建造完毕后，由陈耀祖的儿子陈元昌及儿媳韩国英居住至今，韩国英有无出资其不清楚，但房屋建造所使用的梁系韩国英提供。张某称，其是韩国英的邻居，涉案房屋为15年前建造，由谁出资其不清楚。沈某称，其是韩国英的邻居，涉案房屋为15年前建造，由谁出资其不清楚。程某称，其是做泥瓦工的，和韩国英妹夫系朋友，经介绍于2004年左右到韩国英家主楼后面盖了一个小房子，将原来在院子里的一个单间小平房拆除后新建了两楼两底的房子，其盖的房子与产证上登记的房屋没有关系，当时产证登记房屋已建成好几年了。经一审质证，王健、陈红称，韩国英、韩昔妍申请的证人发表的证言并不能证实王健、陈红的相应主张。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。陈耀祖作为陆辰、居彦竑向陈德友借款的担保人，在借款人未履行生效法律文书确定的付款义务时，将其名下坐落于苏州市吴中区房屋抵偿给陈德友指定的其亲戚王健、陈红以抵偿上述借款。现涉案房屋不动产权属已转移登记至王健、陈红名下，王健、陈红取得涉案房屋，于法有据。韩国英、韩昔妍并非涉案房屋现所有权人，王健、陈红亦不同意韩国英、韩昔妍继续居住在涉案房屋内，故韩国英、韩昔妍现无权占有该涉案房屋，韩国英、韩昔妍理应搬出并向王健、陈红返还苏州市吴中区房屋。另，韩国英、韩昔妍认为陈耀祖将案涉房屋抵债已损害其利益，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，一审法院判决：韩国英、韩昔妍于判决生效之日起十日内搬出并向王健、陈红返还苏州市吴中区房屋。一审案件受理费收取人民币80元，由韩国英、韩昔妍负担。二审中，王健、陈红称，陈耀祖将其名下的涉案房屋作价150万元抵偿给陈德友指定的亲戚即两被上诉人，折抵的是（2017）苏0506民初3571号民事调解书所涉债务中的150万元借款；王健、陈红还称，其曾要求陈耀祖进行交付，因其已经取得产权证，故陈耀祖让其自己去接手案涉房屋。以上事实，由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，（2017）苏0506民初3571号民事调解书明确载明，债务人陆辰、居彦竑不履行到期债务的，案外人陈德友有权以登记在担保人陈耀祖名下的涉案房屋拍卖、变卖所得款项在登记债权数额范围内优先受偿。后王健、陈红依据其与陈耀祖签订的存量房买卖合同自陈耀祖处受让案涉房屋，另案涉房屋已经过户登记至王健、陈红名下，根据前述法律规定，王健、陈红有权选择以涉案房屋登记上的物权人身份要求无权占有的主体返还房屋。关于韩国英、韩昔妍上诉称其共同出资建造涉案房屋，其有权居住使用涉案房屋，本院对此分析如下：首先，韩国英、韩昔妍一直居住在涉案房屋内，涉案房屋虽然已经过户登记至王健、陈红名下，但王健、陈红并未取得过对房屋的事实管控，王健、陈红尚未直接占有过涉案房屋；其次，韩国英、韩昔妍在一审中申请出庭的证人虽然陈述其对于韩国英就涉案房屋的建造有无出资不清楚，但是证人吴某称房屋建造的梁系由韩国英提供；再次，涉案房屋原登记产权人陈耀祖系房屋居住人韩国英配偶的父亲，其系房屋居住人韩昔妍的祖父，房屋原登记产权人与房屋现居住的主体存在家庭关系。据此本院认为，现涉案房屋的所有权权属尚存争议，本院碍难认定韩国英、韩昔妍系构成无权占有涉案房屋，故对于王健、陈红要求韩国英、韩昔妍搬出并返还涉案房屋的诉请，本院碍难予以支持。综上所述，韩国英、韩昔妍的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定韩国英、韩昔妍应向王健、陈红返还涉案房屋有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初8656号民事判决；二、驳回王健、陈红的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由王健、陈红负担。二审案件受理费80元，由韩国英、韩昔妍负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月九日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航