湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6810号上诉人（原审被告）：谌进军，男，1960年5月14日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人李亚军，湖南良光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南新物产物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道333号新物产集团后栋一层。法定代表人：李红旗。委托诉讼代理人佘智海、李平，湖南天地人律师事务所律师。上诉人谌进军与被上诉人湖南新物产物业管理有限公司（以下简称新物产公司）房屋租赁合同纠纷一案，谌进军不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谌进军上诉请求：撤销（2018）湘0102民初11700号民事判决，依法发回长沙市芙蓉区人民法院重审。事实与理由：一、一审判决认定湖南同力物业管理有限公司（以下简称同力物业）已经注销属于认定基本事实错误。根据上诉人提交的《同力物业公司工商登记资料》、被上诉人提供的《企业信用信息公示报告》等证据，同力物业公司尚处于清算中，并未注销。故同力物业公司才是本案适格原告，被上诉人作为房屋租赁事项的受托人，并非本案利害关系人，也非本案适格原告，故应驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决书第四页21-22行查明：同力物业公司、新物产公司系新物产集团公司的两个全资子公司，该事实与上诉人提供的同力物业公司的工商登记信息及被上诉人的补充证据明显相悖，同力物业公司的股东为湖南物资信息中心有限公司（持股比例为100%）。三、即使一审法院无视被上诉人和上诉人提交的证据，认定同力物业已经注销，在不具备约定或者法定解除条件的情况下，被上诉人也物权解除《房屋租赁合同》，在双方就调整租金涨幅没有达成一致的情况下，根据《合同法》第77条和第78条的规定，当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。双方应按《房屋租赁合同》第一条约定的租金标准进行收取，双方仍然应按原《租赁合同》履行自己的义务。五、一审判决将本案租赁房屋价格与五一路办公大楼5楼、6楼东厢的办公楼进行比较，进而支持由被上诉人随意确定的年租金26万元的结论，该结论完全无视租赁房屋与五一路办公大楼5楼、6楼东厢的办公楼的本质区别，所选参照物系认定事实错误，二者在位置、房屋质量等因素上存在重大区别。综上，请求二审法院依法将本案发回重审。被上诉人新物产公司答辩要点：一、答辩人诉讼主体资格适格，一审法院认定事实正确。1.湖南同力物业管理有限公司与答辩人属于合并重组，重组后保留的法律主体为湖南新物产物业管理有限公司。2.湖南新物产集团有限公司已将本案所涉房屋出租及管理权利授权给答辩人，且同力物业公司及答辩人已经该授权委托事项告知被答辩人。二、答辩人与同力物业公司同属湖南新物产集团有限公司的全资控股公司，一审法院认定该事实无误。三、答辩人有权解除《房屋租赁合同》，且《房屋租赁合同》已于2018年6月3日解除，一审法院认定事实正确。本案租赁期限并非明确，《房屋租赁合同》应视为不定期租赁合同，双方均可随时解除合同。四、房屋租金标准系参照租赁场地同楼栋同时段的租金标准，一审法院认定事实无误。综上，请求二审法院依法维持本案一审判决，驳回被答辩人全部上诉请求。新屋场公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认新物产公司与谌进军之间的《房屋租赁合同》已于2018年6月3日解除，谌进军应当立即清场交还租赁场地；二、判令谌进军以年租金26万元的标准向新物产支付2018年6月3日至2018年10月18日占有使用费（应计算至实际返还房屋之日）50833元；三、判令谌进军以年租金26万元的标准向新物产公司补缴2018年1月1日至2018年6月3日的租金共计50000元；四、判令由谌进军承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2010年8月23日，同力物业公司（甲方）与长沙市芙蓉区长发招待所（乙方，以下简称“长发招待所”）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其管理的位于五一大道333号，省新物产集团大院内后栋办公楼西头第二至第六层共25间正房、3间附属房、底层通道至乔庄围墙内三角空地整体出租给乙方作为招待所使用；租金为13万元每年；租期自2010年9月13日起至本场地确定开发拆迁甲方通知之日止；甲方承诺在三年期内不作租金上涨的调整；乙方未经甲方同意不得擅自将房屋转租他人；乙方未按时交付房租，延期满15天时，甲方可依此解除合同，不承担任何经济责任。合同由谌进军作为乙方代表签字，长发招待所盖章确认。2013年11月8日，长发招待所停业注销，本案房屋由谌进军承租至今。2015年3月16日，同力物业向谌进军发出《关于上调租金的通知》，从2015年1月1日起上调房屋租金，从原13万元每年上调至14万元每年，并承诺此次价格调整后3年内不作租金调整。谌进军于同日签收该通知。2018年4月12日，新物产公司向谌进军发出《关于集团“原招待所”上调租金的函》，告知谌进军原定的租赁时间已于2017年12月31日到期，拟对谌进军租赁的房屋租金进行调整，具体调升至：2018年1月1日至2019年12月31日止房屋租金调整为26万元/年（不含税费），2020年1月1日至2020年12月31日止房屋租金调整为28万元/年(不含税费)，并告知谌进军在接函后于4月19日前予以回复，如未在约定时间内回复,则视同同意调租决定。2018年4月12日，谌进军签收上述函件，但此后谌进军拒绝以调整后的价格支付租金。2018年6月3日，新物产公司向谌进军发出《关于终止合同的告知函》，告知谌进军终止双方签订的一切合同和协议，要求谌进军自接到函件之日起3个月内腾空房屋，并按原合同和协议规定及时足额缴纳腾空前房屋租金和其他各项费用。谌进军于当日签收上述函件。截至新物产公司起诉之日，谌进军占有涉案房屋，拒绝腾退房屋。另查明，同力物业公司、新物产公司系新物产集团公司的两个全资子公司。新物产集团公司将其所有的五一大道333号物业授权给同力物业公司对外出租。2015年3月17日，新物产集团公司将上述物业出租权和管理权授权给新物产公司。2015年3月31日，新物产公司、同力物业公司合并重组，重组后公司名称为新物产公司，原同力物业公司注销，相关资产、债务、人员全部并入新物产公司。2017年8月，同力物业公司办理清算组备案，并经核准注销税务登记。2017年12月14日，新物产公司将五一大道333号办公楼的5楼东厢出租给案外人湖南省长株潭“两型社会”试验区建设管理委员会，出租价格为1.6元/㎡/天；2018年7月26日，新物产公司将五一大道333号办公楼的6楼东厢出租给案外人侯勇，出租价格为1.8元/㎡/天。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、本案新物产公司、谌进军是否为适格主体。同力物业公司、新物产公司系新物产集团公司的两个全资子公司，新物产公司、同力物业公司合并重组，重组后公司名称为新物产公司，原同力物业公司注销，相关资产、债务、人员全部并入新物产公司。公司合并的，原公司权利、义务由合并后的新公司行使、承担。故新物产公司作为同力物业、新物产公司合并后的新公司，有权行使原同力物业公司向谌进军收取租金的权利。故本案中，新物产公司有权以自身名义起诉，是本案适格原告。《房屋租赁合同》原承租方为长发招待所，长发招待所于2013年11月8日进行注销登记，此后，本案房屋实际由谌进军承租，双方继续履行原合同，对该部分事实，新物产公司、谌进军对此均予以认可，故谌进军是本案适格被告。二、新物产公司是否有权解除《房屋租赁合同》并要求谌进军返还场地，补缴租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当事人应当按照合同约定诚实、勤勉履行合同义务。本案中双方于2010年8月23日签订的《房屋租赁合同》约定的租金为13万元每年，甲方承诺三年内不涨租金。2015年1月1日甲方通知上调房屋租金至14万元每年，并再次承诺3年内不作租金调整，双方未对此后租金调整的标准作出约定。甲方作出的三年不涨租金的承诺于2017年12月31日到期。该承诺到期后，甲方有权上调租金，但因双方未约定租金调整的标准，后续也未能对租金价格或调整标准达成一致，致使租金难以确定，故应视为双方对2018年1月1日起的租金价格约定不明，应以同地段、同时期的市场价格确定租金。同时期内，新物产公司向案外人出租同楼栋内房屋租金分别为1.6元/㎡/天、1.8元/㎡/天，本案房屋租金如以1.7元/㎡/天的标准计算，则费用远超过26万元/年，故本案新物产公司向谌进军主张26万元/年的租金，符合法律规定，谌进军经催告后仍拒绝按该标准支付租金，新物产公司有权解除其与谌进军的《房屋租赁合同》。2018年6月3日，新物产公司向谌进军发出解除通知，谌进军于当日签收，故确认本案《房屋租赁合同》于2018年6月3日解除。新物产公司在2018年6月3日的解除合同通知书中要求3个月内腾空房屋，并按原合同和协议规定及时足额缴纳腾空前房屋租金和其他各项费用，故2018年6月3日至2018年9月3日的占有使用费，应按双方约定的14万元/年标准支付，2018年9月3日至谌进军实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，以新物产公司主张的26万元/年支付。谌进军已按14万元/年的标准向新物产公司支付了2018年1月1日至2018年6月3日的租金，新物产公司要求按26万元/年的标准予以补足，不予支持。2018年6月3日至2018年9月3日的占有使用费的应按新物产公司在解除通知书中承诺的按原协议14万元/年的标准支付，计算结果为3.5万元。2018年9月3日后的占有使用费，可按26万元/年收取。依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（二）项之规定，判决：一、确认湖南新物产物业管理有限公司与谌进军之间的《房屋租赁合同》于2018年6月3日解除；二、谌进军于本判决生效之日起三日内向湖南新物产物业管理有限公司交还租赁房屋；三、谌进军于本判决生效之日起三日内向湖南新物产物业管理有限公司支付2018年6月3日至2018年9月3日的房屋占有使用费3.5万元；四、谌进军于本判决生效之日起三日内以26万元/年的标准向湖南新物产物业管理有限公司支付自2018年9月4日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；五、驳回湖南新物产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2317元，因适用简易程序减半收取1158.5元，由谌进军负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.被上诉人新物产有限公司是否系本案适格原告？2.被上诉人新物产公司是否有权解除合同及原审认定上诉人谌进军缴纳租金及房屋占有使用费的标准是否合理？一、关于新物产公司的主体资格。本案中，与上诉人签订合同的是湖南同力物业管理有限公司（以下简称同力公司），该公司系湖南新物产集团有限公司二级子公司，后新物产公司、同力公司合并重组，重组后公司名称为新物产公司，同力公司办理清算备案并经核准注销税务登记。现有证据证明，在《房屋租赁合同》履行过程中，实际亦由新物产公司行使催缴、收取租金等合同权利，上诉人谌进军对此并未提出异议并向新物产公司履行合同义务，现有证据亦证明，案涉房屋亦是由湖南新物产集团有限公司授权同力公司行使经营管理权，同力公司现已办理税务注销登记并停止经营，本院认为新物产公司具备主体资格，对上诉人谌进军的该上诉意见本院不予采纳。二、关于租金及房屋占有使用费的认定。2015年1月1日，新物产公司通知上调房屋租金至14万元每年，并再次承诺3年内不作租金调整，双方并未对此后租金调整的标准作出约定，新物产公司作出的不涨租金的承诺于2017年12月31日到期。该承诺到期后，新物产公司就租金数额未能与上诉人谌进军达成一致，至此双方就继续承租案涉房屋未能达成合议，2018年6月3日，新物产公司向谌进军发出解除通知后，《房屋租赁合同》即予以解除，原审认定之后的房屋占有使用费以同地段、同时期的市场价格确定租金并无不当，本院亦予以支持。综上，上诉人谌进军的上诉理由不能成立，故对其上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2317元，由上诉人谌进军负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月九日书记员  杨 蓓