黑龙江省伊春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑07民终139号上诉人（一审原告）：王军，男，1966年5月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省铁力市。被上诉人（一审被告）：黑龙江利智房地产开发有限公司，住所地黑龙江省铁力市团结路144号。法定代表人：宋利智，职务总经理。被上诉人（一审被告）：伊春市祺达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市乌马河区金居花园2期10号楼2号门市。法定代表人：王玉芝，职务总经理。被上诉人（一审被告）：伊春森工铁力林业局有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇松涛街。法定代表人：杨公伟，职务董事长。委托诉讼代理人：宋林波，该公司法律顾问。上诉人王军因与被上诉人黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）、伊春市祺达房地产开发有限责任公司（以下简称祺达公司）、伊春森工铁力林业局有限责任公司（以下简称铁力林业局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省铁力市人民法院（2018）黑0781民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王军上诉请求：撤销一审判决，依法改判我取得铁力智城御景小区5号楼第12号商服楼房的所有权。事实与理由：一审法院认定我与利智公司于2014年4月14日签订的《房屋拆迁协议》有效是正确的。但一审法院未认定我取得案涉房屋所有权错误。2017年1月7日，利智公司将铁力智城御景小区楼盘整体转让给祺达公司开发建设，铁力林业局是该小区的棚户区委托开发单位，与祺达公司共同负责回迁安置工作。2017年8月23日，祺达公司按《房屋拆迁协议》给我回迁安置完毕，我已经办理入户手续并实际入住回迁楼房包括案涉房屋。我取得案涉房屋的所有权和占有权。2018年4月4日，铁力市人民法院依据于长江的申请查封了案涉房屋。铁力市人民法院在我已经入住的情况下查封案涉房屋错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，我经该房屋开发单位通知入户，已实际取得案涉房屋所有权，并居住管理，法院应保护我的占有权。该解释第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”该规定明确了回迁户对回迁楼具有优先权，依据上述司法解释的规定，我已经优先取得案涉房屋所有权。一审法院以我未办理不动产权属证书为由，认定我没有取得案涉房屋所有权错误。我没办理不动产权属证书的原因是案涉房屋的开发单位和政策问题，不是我个人原因。利智公司未提交书面答辩意见。祺达公司未提交书面答辩意见。铁力林业局辩称，同意王军上诉意见。王军向一审法院起诉请求：要求确认王军与利智公司签订的《房屋拆迁协议》有效；要求确认智成御景小区5号楼第12号商服的所有权归我；利智公司、祺达公司、铁力林业局承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月14日，王军与利智公司签订《房屋拆迁协议》一份，约定：利智公司拆迁王军建筑面积4690.5平方米的房屋，为其回迁安置铁力市智成御景小区约2500平方米的住宅楼、车库、商服楼，但未约定具体的回迁位置、楼房套数、每套楼房面积。2017年8月22日，伊春市荣达拆迁公司为王军办理了智成御景小区5号楼12号商服楼的入户手续，王军交纳维修基金等费用。2018年4月4日，一审法院在审理于长江与利智公司房屋买卖合同纠纷一案中，依据于长江的申请查封了智成御景小区5号楼东数第一户商服楼（该楼与本案案涉房屋系同一楼房，即王军所主张的5号楼12号商服楼）及地下室。2018年5月3日，一审法院作出（2018）黑0781民初408号民事判决，认定于长江与利智公司签订的以案涉房屋为标的物的买卖合同无效，利智公司返还于长江购房款，现该判决已经发生法律效力。2018年4月10日，王军向一审法院提出异议，要求解除对本案案涉房屋的查封措施，一审法院于2018年5月2日裁定驳回了王军的异议请求，但王军未在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。另查明，智成御景小区建设项目至今未经验收，铁力林业局现已更名为本案一审被告铁力林业局有限公司，更名后尚未启用新公章。一审法院认为，1、关于本案合同效力。利智公司与王军签订的《房屋拆迁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，王军的第一项诉讼请求予以支持。2、关于争议楼房所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述两条规定即“物权法定原则”和“区分原则”，物权法定原则要求基于法律行为的不动产物权变动（取得）应当以登记为准，登记后才能取得不动产的物权。而本案中，王军虽然已经入户案涉房屋（是否合法暂且不论），但未办理不动产权属证书，其未取得案涉房屋的所有权。区分原则要求区分债权效果的发生和物权效果的发生，即合同是否生效按照合同法的相关规定判断，物权是否发生变动按照物权法的相关规定处理。本案中，虽然双方签订的拆迁协议合法有效，但案涉房屋未办理所有权移转登记，王军仅享有合同的债权请求权，而非案涉房屋的所有权。因此，王军的第二项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王军与黑龙江利智房地产开发有限公司于2014年4月14日签订的房屋拆迁协议有效；二、驳回王军的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确规定的程序要求。质量合格的工程是交付使用的法定条件，而涉案工程未经竣工验收，工程质量是否合格并无结论。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第一款和第二款规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。根据上述法律规定可知，房屋所有权证书的颁发部门是县级以上地方人民政府房产管理部门，且房屋所有权的设立需县级以上地方人民政府房产管理部门依法登记，才发生法律效力。案涉房屋未进行初始登记，无论该案涉房屋被占有使用与否，均不具备合法流转的条件，此时确定房屋所有权的权利人缺乏事实基础，人民法院无法对该案涉房屋进行确权。故一审法院以王军未办理案涉房屋所有权移转登记为由，认定其未取得房屋所有权并无不当。王军认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和第十一条的规定，其已经优先取得案涉房屋所有权，法院应依法判决其取得案涉房屋的所有权的上诉理由不予支持。王军主张铁力市人民法院在其已经入住的情况下查封案涉房屋错误，应在执行异议之诉中提出，不属于本案审理范围，故本院对该上诉理由不予审查。综上所述，王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王军负担。本判决为终审判决。审判长  张紫微审判员  郭良富审判员  高 峰二〇一九年十二月九日书记员  肖尊辉