杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初4237号 原告杭州杰欣纺织品有限公司 法定代表人刘刚义，该公司执行董事。 委托代理人蘧建军、童舒，浙江浙临律师事务所律师。 被告杭州天山医药玻璃有限公司。 法定代表人翁正天，该公司执行董事。 委托代理人万丽娜、余玉豹，浙江厚来律师事务所律师。 原告杭州杰欣纺织品有限公司（简称杰欣公司）诉被告杭州天山医药玻璃有限公司（简称医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日、2019年10月29日两次公开开庭进行了审理，两次庭审，均系原告法定代表人刘刚义及原告委托代理人蘧建军、被告委托代理人万丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方分别于2014年11月22日、2015年4月30日签订了《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》，被告将坐落于临安区於潜镇埠溪村潜洲街260号的厂区（面积18352平方米）租赁给原告使用，年租金48万元，原告在承租该厂区后，投入大量人力、物力进行修路、建围墙、搭建、修缮房屋、厂房装修等工作，2018年8月底，临安区於潜镇人民政府就该宗地发布征迁公告，彼时租赁的合同目的已经无法实现，且就拆迁而产生的应归属于原告的合法权益，与被告多次协商无果，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充合同》于2018年9月解除，被告应退还原告房屋租赁费用20万元，并支付违约金40万元；2、判令被告支付补偿款5322102元。 庭审中，原告明确其第2项诉讼请求构成为：1、房屋补偿款15159109元中，因有1间房屋系自己建造，补偿价款为20万元，属于自己所有；2、装修补偿款3959864元中，价值2972735元部分系自己装修，应由自己享有；3、苗木补偿款91327元中，价值49367元部分系自己享有；4、停产停业损失补偿款4470500元中，自己应享有1600000元；5、搬迁费981443元中，自己应享有500000元。 被告辩称：1、原告要求解除双方的租赁合同，并要求退还房租费20万元及支付违约金40万元没有事实依据，案涉房屋因政府征用的原因，被告于2018年8月27日发函告知原告征迁事宜，并通知原告提前做好重新选址和搬迁的准备工作，但原告使用被告租赁房屋到2019年1月才进行腾空，并不存在未使用完毕需要退还房租的情形；2、被告认为合同解除的时间为2019年1月，对于原告要求支付违约金40万元更没有依据。按照原、被告双方签订的租赁合同第八条的约定，支付违约金的前提是无正当理由提前终止合同，但如甲方需改变土地用途或转让等除外，政府征用是被告不能控制的，继续履行合同也是客观上无法达成的，相当于不可抗力，是正当提前终止合同的理由，因此不需要承担违约责任；3、根据双方签订的合同第八条约定，被告有正当理由提前终止合同，如甲方需改变土地用途或者转让的，应当补偿乙方设备搬迁费用。以及合同第十二条，提前终止租赁的，应对所租赁厂房进行恢复原样，结合该两个条款，现在被告相当于将租赁物转让给了政府，仅仅是适当补偿乙方设备搬迁费用，对于乙方自行添附的装饰装修部分是不予补偿的，此外，被告租赁房屋给原告前，由其他人承租了五年，因此被告交付给原告的时候并不是毛坯，而是经过装饰装修的，并且设施齐备，原告若是要主张装饰装修部分，根据谁主张、谁举证的原则，应当举其装修的证据。退一步说，根据原告提供的装修证据，可以认定装修的金额，且明确应当补偿，那么根据该地块的补偿政策，被征收人和承租人对装修补偿款分配没有约定且无法达成一致的，承租人按年折旧20%享受装修余值，实际承租四年以上按20%计算。而原告承租即将满4年，因此应当按其举证能确定的补偿金额之20%至30%来计算装饰装修部分的补偿款；4、对于原告主张的房屋补偿款20万元，因该部分建筑系原告未经过被告同意，拆除了被告厂区内的二道门传达室及围墙、钢棚后搭建，因此，如果原告没有拆除被告的建筑物，被告的建筑物亦会获得相应的赔偿。即便原告获取补偿款，也应当赔偿被告的建筑物被拆除的损失；5、被告交付房屋给原告的时候，绿化、苗木本身就是有的。原告主张苗木补偿款49367元，同样应当提供苗木系原告种植的相关证据；6、被告租赁给原告使用的仅仅是二道门以内有证的厂房面积7675.07平方米。没有房屋产权证的，根据相关法律规定不能进行租赁，实际使用中，原告临时使用一下，被告也是默许的，但并不在租赁范围内，补充合同中对于场地的约定，事实上也是不存在，仍旧是房屋的约定，因为场地租赁的开票税点要低一些，所以才进行了相应的约定，实际上就是厂房的租赁。因此，原告主张其租赁的面积有18352.5平方米，应当进行举证，此外，200元一方的停产停业损失是政府拆迁方案确定的补偿数据，原告真正的停产停业损失，应当由其举证实际损失，且被告已经函告原告征用相关事宜，至原告搬离有超过半年以上，原告有足够的时间寻找新的场地，因此被告认为原告也不存在停产停业的相关情况。原告主张停产停业损失1600000元没有依据；7、根据一次性搬迁费和临时安置费是按出让土地补偿及房屋补偿款总金额之3%补偿的政策，原告使用面积是7675.07平方，占房屋面积的56%，换算到房屋补偿款即8489101.04的3%为254673.031元。根据双方合同约定适当补偿搬迁费的约定，被告同意给其50%的补偿款，即127337元。原告主张500000元过高。综上，请求法庭依法裁判。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、租赁合同二份、图纸一份，欲证明原、被告签订了租赁合同和补充合同； 证据二、付款凭证一份、证明原告支付了2018年整年度的房屋租赁费48万元； 证据三、评估报告复印件一份，欲证明案涉的场地已经被政府依法拆迁，被告可得拆迁补偿款及相应构成； 证据四、照片打印件一组（手机拍摄，部分系评估公司拍摄，第二次庭审中原告对拍摄时间进行了出示和说明），光盘一份（录音），欲证明原告在租赁案涉房产以后进行了装修、建围墙，造路等，在政府的协调会上，被告方代表也认可原告对租赁物进行装修的事实； 证据五、营业执照一份，欲证明租赁房屋即为原告从事经营所在地的事实。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、租赁合同二份（同原告提供的证据一）； 证据二、被告同其他人签订的租赁合同复印件，欲证明原告出租房屋给被告时并非毛坯，而是存在装修的事实； 证据三、告知函及停水签字确认单，欲证明被告收到政府征用信息后即告知原告，但原告实际使用至2019年1月才腾空。 双方当事人庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据一及被告提供的证据一，各方对真实性没有异议，对证明目的有不同解读，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对原告提供的证据二，被告确认该租金系2018年1月1日至2018年12月31日租金的事实； 对原告提供的证据三，被告对真实性没有异议，但认为该款与原告没有关系，本院经审核，对证据真实性予以确认，原告是否得到补偿款及数额本判决下文继续阐释； 对原告提供的证据四及被告提供的证据二，均围绕租赁前状态及租赁后装修、改建情况进行，结合双方当事人陈述，可以确认原告承租房地后陆续进行装修等事实，但装修程度及具体项目，因涉案房屋已经拆除，双方均无法举证详细证明，涉及举证责任分配，本判决下文继续阐释； 对原告提供的证据五，被告没有异议，本院经审核，对该证据真实性予以确认； 对被告提供的证据三，原告对真实性没有异议，称自己在2018年12月30日前全部搬迁完毕，本院经审核，对该证据真实性予以确认，但搬迁时间应由原告承担举证责任。 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2014年11月22日，以医药公司为甲方（出租方）、杰欣公司为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁合同》，主要记载内容：一、甲方愿意将坐落于於潜镇下埠溪村潜洲街260号厂区二道门里的厂房及场地出租给乙方使用，乙方对该土地房产做了充分了解，愿意承租该房产；二、租期从2015年3月15日至2020年3月25日；三、租金每年40万元整（厂房租金80000元、场地租金320000元）……；八、租赁期内，双方无正当理由，不得提前终止合同，否则违约方应向守约方赔偿相当于一年租金的违约金（如甲方需改变土地用途或转让等除外，甲方应适当补偿乙方设备搬迁费用）。如有特殊情况需终止合同，则必须提前半年通知对方或双方协商解决；九、房屋保险由甲方办理，设备保险与房屋维修及室内装修由乙方自行办理，费用自负；……十二，乙方租赁期满或提前终止租赁，应对所租赁厂房进行恢复原样，有损坏的应修补完整，不能修补的要折价补偿。 2015年4月30日，以医药公司为甲方（出租方）、杰欣公司为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁补充合同》，主要记载内容：一、乙方因生产发展需要，要求租赁厂区办公楼及东面场地，甲方同意将该办公楼及场地租赁给乙方使用。乙方对该土地房产做了充分了解，愿意承租该房产；二、租赁期限与原签订的厂房租赁合同同期，起租时间为2015年6月1日起；三、租金每年8万元整……；五、办公楼甲方保留部分房间自用，用于存放原有办公家具。东面三楼保留一小套房间；六、其他条款与原签订厂房租赁合同一致……。 2014年11月22日的《厂房租赁合同》签订后，杰欣公司开始使用房屋及场地，使用期间，医药公司在场地门口设有传达室，且在租赁房屋及场地内和附近保留有一部分自用房屋。杰欣公司在承租房屋期间，陆续对场地及建筑物、构筑物进行过改造和装修，包括拆除部分原建筑物、构筑物并新建。2018年9月26日，以杭州市临安区住房和城乡建设局为征收部门（甲方）、杭州市临安区於潜镇人民政府为征收实施单位，医药公司为被征收人（乙方），签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定甲方对於潜镇下埠溪村潜洲街260号房屋等进行征收，主要记载：第一条（三）土地合法面积22810.1平方米（其中划拨457.6），（四）房屋合法面积7943.46平方米（证载8062.99平方米，其中119.53拆除重建）；第二条乙方货币补偿款总额为49964906元，其中国有土地使用权补偿款17863161元，地上建筑物15159109元，装饰装修4051191元，停产停业损失4562020元，一次性搬迁费和临时安置费990668元，配合评估奖10000元，一口价奖30000元，积极腾房奖10000元，争先奖684303元，一次性奖励和补助6604454元；……第三条（一）乙方承诺在本协议签订后100日内将被征收土地及房屋腾空交付甲方……。该补偿协议尾部甲方由杭州市临安区於潜镇人民政府盖章，乙方处由医药公司盖章。 杰欣公司主张的部分对应在负责拆迁评估公司制作的《房地产评估报告单》上项目为：第2项房屋补偿款15159109元的20万元、第3项装修补偿款3959864元中的2972735元、第4项苗木补偿款91327元中的49367元、第5项停产停业损失补偿款4470500元（22352.5平方×200元/平方）中的1600000元、第6项搬迁费和临时安置费981443元【（17555654+15159109）×3%】中的500000元。根据《於潜镇金家村、下埠村、民幸村城中村改造项目一期——环城西路东侧区块、人民街和造纸厂宿舍区块国有土地上房屋征收补偿方案》中工业、仓储用地征收补偿规定，工业用地按国有土地使用权补偿款和地上建筑物评估价值总额的10%，或者按被征收房屋合法建筑面积每平方米200元计算，从高给予停产停业损失补偿；按国有土地使用权补偿款和地上建筑物评估价值总额的3%给予一次性搬迁费和临时安置费补偿。另第十五条（六）项规定：被征收人和承租人对装修补偿款分配没有约定且无法达成一致的，承租人按年折旧20%享受装修余值，实际承租四年以上的按20%计算。 2018年8月底，医药公司将拆迁情况书面告知杰欣公司，表示租赁合同无法继续履行，请其提前选址和搬迁。本案诉讼开始前，涉案租赁房屋已经被拆除。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。依照此法律规定，发生不可抗力并非绝对免除责任，是否承担责任及责任范围需根据具体情况确定。一般情况下，因拆迁需要，未到期的房屋租赁合同不能继续履行的，在出租方获得拆迁补偿款的情况下，其在补偿范围内仍需对承租方承担相应责任，按照租赁合同法律关系，出租人需赔偿承租人的损失项目中：1、装修损失；2、合同正常履行情况下的营业损失；3、搬迁费用。对应到拆迁补偿款的具体项目为：1、对于承租方投入的装饰装修物的处理没有约定的，出租方有义务在装修补偿款范围内，对承租方予以二次分配；2、对于承租方的经营收入损失，没有约定的，出租方有义务在领取的停产停业损失范围内，对承租方予以二次分配；3、对于承租方提前搬迁及安置所需费用，没有约定的，出租方有义务在搬迁及安置费范围内予以二次分配。承租人虽然不是被拆迁人，但是拆迁对承租人影响客观存在，因此，拆迁部门所确定各补偿项目所适用的标准（如按面积计算停产停业损失、装修保底且成新率偏高等），在出租方二次分配给承租方款项时，应当同样适用。否则，因同一拆迁行为，出租人补偿适用较高且计算方便的标准，承租人适用较低且举证困难的标准，明显有违公平。 杰欣公司承租期间，医药公司在场地门口设有传达室，且在租赁房屋及场地内和附近保留有一部分自用房屋，再结合两份合同中“装修乙方自行办理”的约定，能够认定其允许杰欣公司拆除旧建筑物、构筑物并新建及装修，医药公司要求计算原建筑物、构筑物价值的意见不予采纳，因此，对新建建筑物、构筑物部分，因土地使用权已经单独作为一个项目，补偿款归属于医药公司，则建筑物、构筑物部分的补偿款应当归属于建造人即杰欣公司。经审查，该部分补偿款为181167元（《房屋重置价补偿价值评估计算表》第19页记载的111399元+第32页记载的69768元）。 双方当事人签订的合同中，约定的租赁范围为房屋+场地，且对房屋和场地分列租金，故医药公司仅将房屋面积作为租赁范围的意见与事实不符，租赁范围中有部分无证房产等，但医药公司收取了租金且领取了补偿款，仍需就杰欣公司的全部租赁范围承担相应的补偿款二次分配。因房屋等在本案诉讼开始前已被拆除等原因，本院难以详细核实具体租赁面积及装修等具体情况，但结合原告自己拍摄的照片、评估公司拍摄的照片及原告对装修等情况的陈述，及杰欣公司前手租赁厂房是用于生产节能灯，而杰欣公司是生产纺织品等事实，可以确定杰欣公司进行了较大规模的厂区改造和装修，另结合庭审中双方在图纸上就租赁范围的指认，可以确定杰欣公司租赁的范围在医药公司全部出让土地（22352.5平方）、房屋补偿范围中占比较大，故对停产停业损失，医药公司按约70%的面积即16000平方×200元/平方÷2计算，并主张160万元合理，也符合临安的拆迁政策；对于装修补偿款及苗木补偿款，本院酌情按照杰欣公司承租70%的租赁面积，对该项目中70%的款项予以分配，并参考该区块拆迁政策、剩余租期、未形成附合装修等情况，酌情按30%计算，即（3959864+91324）×70%×30%=850750元；对于搬迁及安置费用，因为是按照出让土地补偿及房屋补偿款总金额之3%计算，本院酌情按照杰欣公司承租70%的租赁面积，对该项目中70%的款项予以分配，参照停产停业损失的规定，杰欣公司取得其中50%的款项，即343505元（981443元×70%×50%）。 综上，医药公司应予二次分配给杰欣公司的补偿款为房屋补偿款181167元+停产停业损失补偿款1600000元+装修及苗木补偿款850750元+搬迁及安置费用343505元，合计2975422元。对于合同解除时间，因医药公司的《告知函》并未明确解除合同并要求杰欣公司搬出，此后杰欣公司也未实际搬出，故杰欣公司主张的合同在2018年9月解除不成立，合同实际解除应为杰欣公司搬出房屋，医药公司也不再计收租金的时间，杰欣公司无证据证明在2018年12月31日前迁出，故其要求返还租金的诉请不予支持。本案系因拆迁导致的合同提前终止，医药公司无违约行为，杰欣公司关于违约金的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州天山医药玻璃有限公司应支付原告杭州杰欣纺织品有限公司2975422元，限于本判决生效后十日内支付； 二、驳回原告杭州杰欣纺织品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53255元，由原告杭州杰欣纺织品有限公司负担26498元，由被告杭州天山医药玻璃有限公司负担26757元（被告应负担部分于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈广智 人民陪审员  程 萍 人民陪审员  李土森 二〇一九年十二月三日 书 记 员  潘 芸