浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初3947号 原告：郭世良，又名郭西良，男，1954年1月24日出生，汉族，住仙居县。 原告：高海燕，女，1956年9月12日出生，汉族，住仙居县。 原告：郭之波，女，1983年10月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区首南街道鄞县，现住宁波市江东区。 三原告共同委托代理人：潘海军，浙江鑫火律师事务所律师。 被告：项某1，男，汉族，住仙居县。现住仙居县。 法定代理人：项某2，系被告项某1父亲，即本案被告项某2。 被告：项某2，男，汉族，住仙居县。现住仙居县。 二被告共同委托代理人：应贤申，仙居县城关法律服务所法律工作者。 原告郭世良、高海燕、郭之波与被告项某1、项某2为农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法由审判员吴国斌适用简易程序独任审判，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告高海燕、郭之波及三原告的委托代理人潘海军、被告项某2及二被告的委托代理人应贤申均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告起诉称：仙居县下各镇前桥57号的二间半楼房的宅基地是三原告共有，于1992年由原告郭世良和高海燕二人共同出资建造成二间半楼房。2005年6月23日，原告郭世良在原告高海燕、郭之波两人外出经商和求学期间，在未告知高海燕、郭之波的情况下，擅自做主把上述房屋出售，以被告项军程为买主，以被告项某2为项某1的法定代理人身份经手，订立了《断卖屋契》，导致三原告在无房产居住。原告郭世良出卖房屋时，出卖的二间半楼房的其中一间半已经建至三层，一间建至二层，水电已入户，门窗已按装，外墙已贴墙外砖，原告全家已入住。从2009年原告高海燕得知共有房屋被出卖后，多次找被告项某2要求退还房屋。2014年被告项某2在转让的宅基地上建小屋时，原告高海燕也曾到现场要求被告停建，但被告项某2坚持建造。被告项某1、项某2不是原告所在村集体经济组织成员，根据《土地管理法》、《物权法》以及相关法律法规的规定，农村宅基地为本村集体所有，只有本集体经济组织内的村民享有使用权，不得出售转让给本村集体经济组织以外的人。因此，该《断卖屋契》无法律依据和法律效力。2016年8月份，高海燕、郭之波以项某1、项某2为被告，以郭世良为第三人，提起合同无效之诉。2016年12月2日，仙居县人民法院作出（2016）浙1024民初3013号民事裁定书，以高海燕、郭之波系房屋所有权人证据不足为由，裁定驳回起诉。综上所述，三原告认为，原告郭世良与被告项某1、项某2之间订立的农村房屋《断卖屋契》因违反法律的强制性规定无效。为维护原告的合法权益，原告为此起诉，诉讼请求：一、确认原告郭世良（郭西良）与被告项某1、项某2之间于2015年6月23日订立的仙居县下各镇张湖桥头地方二间半房屋（浙江省私人建房用地许可证，证号为私建地证字0003185号，门牌号为仙居县下各镇前桥57号）的《断卖屋契》无效；二、判决被告项某1、项某2限期腾空仙居县下各镇前桥57号房屋并交付还给原告；三、确认原告郭世良与被告项某2于2005年6月订立的仙居县下各镇前桥57号南面隔2公尺位置22公尺地基转让无效（四至：东至马路、南至徐会军灿头、北至水坑），并恢复原状归还原告；四、本案诉讼费由被告承担。 被告项某1、项某2答辩称：一、本案案由应当是房屋买卖合同，而不是确认合同无效纠纷。关于原告的诉讼主体问题。1、原告高海燕、郭之波于2016年曾以房屋买卖无效为由向仙居法院起诉。仙居法院审理后查明原告高海燕、郭之波不具备诉讼主体资格，并于2016年12月2日作出（2016）浙1024民初3013号民事裁定书，依法驳回了原告高海燕、郭之波的起诉。原告高海燕、郭之波不服裁定，上诉至浙江省台州市中级人民法院。2017年3月13日，台州市中级人民法院又作出（2017）浙10民终245号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。此两份民事裁定书可以明确原告高海燕、郭之波不属于本案原告的诉讼主体。2、原告郭世良虽然从表面上看符合原告的诉讼主体资格，该讼争房屋目前能证明的证据仅是一本《浙江省私人建房用地许可证》，该许可证只能证明政府允许原告郭世良建房，但至今仍然没有被政府相关职能部门确权在原告郭世良名下，由此可见，原告郭世良同样没有拥有该房屋的所有权，不拥有原告的诉讼主体资格。二、关于本案原告的诉求问题。原告的第一至第三项诉讼请求，不是基于同一法律关系和法律事实产生，因此不能合并审理，被告请法院予以驳回。三、关于本案实体争议的协议、契约效力问题。1、原告郭世良与被告之间的买卖完全出于双方平等、自愿，属于双方真实意思表示。2、被告依照双方约定的时间支付了全部的房款，原告郭世良也交付了房屋，且被告全家已入住了13年有余，期间被告还对该房屋进行了修缮加盖至四层，并对房屋整体进行了装修，同时对天井及空屋基都作了相应的建筑，并经所在村两委认可，集体也对被告收取了相关费用。四、关于处理本案所涉及的法律问题。1、根据我国《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案被告原户籍所在地的房屋已经被政府拆除，目前仅拥有涉案房屋的一处宅基地，完全符合我国《土地管理法》关于“一户一宅”的相关规定。2、原告郭世良出尔反尔，言而无信，严重违反我国《民法总则》第七条规定，公民应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如确认《断卖屋契》无效，会明显助长社会上那些言而无信之人，同时也违反了《民法总则》有关公序良俗的相关规定，明显不利于社会和谐。3、虽然《宪法》和以前的《土地管理法》规定，非同一集体组织成员之间不得买卖集体宅基地、房屋，但目前的政策法律都作了相应调整。农民之间只要不违反一户一宅规定，已经开始办理房屋不动产登记证。修正后的《土地管理法》也将于2020年1月1日开始实施。五、退一步讲，就算《断卖屋契》无效，那么在原告未归还房款，更没有与被告对该房屋的增添、加盖、装修等费用的结算，以及房屋增值等其他损失进行赔偿的情况下，原告无权要求归还房屋，原告的起诉属于起诉不适时，依法应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：原告郭世良与原告高海燕系夫妻关系，原告郭之波系郭世良和高海燕的女儿。1984年以原告郭世良为户主，登有宅基地面积3间计81.1平方米，当时郭世良户内人口三人即郭世良、高海燕、郭之波。1992年原告郭世良为户主获得仙居县原怀仁乡人民政府（现下各镇人民政府）批准的《浙江省私人建房用地许可证》一本，批准机关：怀仁乡政府，地址：张湖，用途：生活用房，用地面积：58平方米，而且需先拆除二间56.5平方米后动土。当年原告郭世良和高海燕在前桥57号地方建造本案案涉坐北朝南楼房二间半，其中东边一间半已建至三层，四边一间已建至二层。2001年（发票日期2001年4月19日），原告郭世良支付给当地村集体组织购买屋基一间计20350元，屋基坐落在郭世良二间半楼屋的南边，《收款收据》的摘要写明“收张湖桥头屋基壹间出卖希良”。2002年9月4日原告郭之波因升学户口迁出郭世良户。被告项某1和项某2均系仙居县朱溪镇郑坑村村集体经济组织成员。2005年6月23日，原告郭世良与被告项某1之父项某2签订《断卖屋契》一份，以郭世良为出卖方，以项某1为购买方，以项某2作为项某1的法定代理人经手，原告郭世良将坐落在，即本案案涉房屋），出卖给被告项某1，屋价款100000元。卖主郭世良将其《浙江省私人建房用地许可证》一本交付给项某2。2005年6月23日，即同日，原告郭世良与被告项某2签订一份《屋基转让协议》，约定“转让人郭世良将坐落张湖桥头屋基一间转让于受让人项某2建房（即本案案涉屋基），屋基转让费计人民币56000元。另转让人无偿赠送坐落屋基边自留地一块。郭世良交付给项某2屋基缴费发票一份。此后，被告项某2陆续付清上述的屋价款和屋基转让款共156000元，并入住所购房屋至今，并对房屋进行了加层和装修，现案涉房屋为四层楼房。村民委员会于2011年12月28日收取了被告项某2之父项亨丈建房管理费3000元。2014年被告项某2在受让的屋基西半截上未经审批建造了平房一间，在被告项某2建造平房过程中，原告高海燕和郭之波即以共有权人为由向被告提出异议，要求被告停建。2015年11月16日，仙居县国土资源局向项亨丈发出《责令停止违法行为通知书》，责令项亨丈停止在张湖桥头地方的违法占地建房（占地48.6平方米，已建至浇地梁）的违法行为，听候处理。涉案房屋原、被告均没有获得产权证书。案涉屋基原、被告均没有获得建房审批和许可。 2016年原告高海燕、郭之波向本院起诉，以项某1、项某2为被告，以郭世良为第三人，以未经房屋共有权人同意和非集体经济组织成员之间买卖集体土地房屋属无效为由，要求法院确认郭世良与被告项某1、项某2于2005年6月签订的《断卖屋契》和《屋基转让协议》无效，限期滕空房屋并恢复原状归还给原告，恢复屋基原状归还给原告。在该案审理过程中，郭世良作为第三人没有实际到庭诉讼。本院经审理后于2016年12月2日作出（2016）浙1024民初3013号民事裁定书，以原告高海燕和郭之波提供的证据不足以证明其系讼争房屋的共有权人，原告主体不适格，无权提出请求确认合同无效之诉，因此裁定驳回原告高海燕、郭之波的起诉。原告高海燕、郭之波不服该裁定，上诉至浙江省台州市中级人民法院。台州市中级人民法院经审理后认为，从《浙江省私人建房用地许可证》所载明的内容看，该证并未将高海燕、郭之波登记在册，高海燕和郭之波陈述与郭世良在该村已拥有一处宅基地，高海燕和郭之波未举证证明案涉房屋是否原宅基地房屋的重建及重建时间，在郭世良对涉案房屋权属情况未作陈述的情况下在案证据不足以证实高海燕和郭之波系涉案房屋的共有权人，故于于2017年2月13日作出（2017）浙10民终245号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。 上述事实，有原告方提交的证据以郭世良为户主的户口簿一份、原告郭世良与高海燕的《结婚证》一份，原、被告都提交的《浙江省私人建房用地许可证》复印件一份，《断卖屋契》复印件一份、郭世良户的《宅基地使用证》复印件一份，被告方提交的证据《屋基转让协议》一份、2008年12月4日下各镇收项亨丈的“张湖桥头房屋门口水坑上面盖板”500元的《农村集体经济组织统一收据》一份、2011年12月28日下各镇收项亨丈的“上交建房管理费壹间”3000元的《农村集体经济组织统一收据》一份、仙居县朱溪镇郑坑新村村民委员会并加盖仙居县朱溪国土资源所的《证明》一份、以项亨丈为户主的户口簿一份，原告方申请本院调取（2016）浙1024民初3013号案件的案卷材料，以及到庭原被告的庭审陈述等证据证实。 本院认为：一、原告郭世良的主体问题。原告郭世良是与被告项某1、项某2签订房屋买卖契约和屋基转让协议的出卖人，是郭世良将已建的房屋以及屋基交付给被告并收取了被告的屋价款和屋基转让款，属于与本案有直接利害关系的人，因此原告郭世良的原告诉讼主体资格适格。被告辩称郭世良不具有原告主体资格，本院不予采信。二、原告高海燕、郭之波对案涉房屋的主体问题。根据1984年3月29日郭世良户的《宅基地使用证》记载，郭世良户人口三人，已拥有三间81.1平方米的宅基地，上述81.1平方米宅基地应属三原告共有。原告郭世良尽管具有案涉房屋《浙江省私人建房用地许可证》，原告方没有举证证明该许可证是按三原告的户口审批获得，而且该许可证注明“先拆除2间56.5平方米后才动土”，原告方没有证据证明郭世良户原三间宅基地房屋已拆除了二间56.5平方米，尚留一间未拆。因此在没有拆除原宅基地房屋56.5平方米情况下，建造涉案房屋不符合规定。但案涉房屋是原告郭世良与高海燕在夫妻关系存续期间所建且具有价值，原告高海燕对房屋享有共有权，原告郭世良亦承认原告高海燕有共有权，因房地一体，原告高海燕对案涉房屋有利害关系，有原告诉讼主体资格。建造房屋时原告郭之波尚小，对案涉房屋没有共有权，因此原告郭之波对案涉的房屋及其宅基地均不具有原告主体资格。在本院审理的案号为（2016）浙1024民初3013号原告高海燕、郭之波诉被告项某1、项某2、第三人郭世良为确认合同无效纠纷案中，郭世良作为第三人未出庭诉讼，没有陈述诉讼主张，本院裁定驳回原告高海燕、郭之波的起诉。而二审裁定驳回原裁定的理由之一是在郭世良对案涉房屋权属未作陈述情况下，在案证据不足以证实上诉人系案涉房屋的共有权人。而本案原告郭世良和原告高海燕均作为共同原告起诉并共同委托同一代理律师诉讼，郭世良承认了原告高海燕系房屋的共有权人，因此本院确认原告高海燕对案涉房屋有原告诉讼主体资格，并不违背一事不再审原则。三、原告高海燕和郭之波对案涉的屋基的诉讼主体问题。案涉屋基并不是按户口审批而来，集体经济组织的收款发票仅有郭世良一人，因此原告高海燕和郭之波对案涉屋基没有原告诉讼主体资格。四、本案被告项某1、项某2与原告郭世良不是同一集体经济组织成员，而农村宅基地使用权具有身份属性，即本集体经济组织成员依法依规享有使用权，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。集体所有土地上的房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的买卖，而非集体经济组织成员之间的宅基地买卖是我国法律法规明确禁止。原告郭世良与被告项某1、项某2之间的房屋买卖和屋基买卖虽然出于自愿，但违反了法律的禁止性规定，双方的房屋买卖和屋基转让均无效。五、原告郭世良与被告项某1之间的《断卖屋契》和原告郭世良与被告项某2之间的《屋基转让协议》，虽然买卖的标的不同，契约上的购买人不同，但出卖人都是原告郭世良，签订的时间相同，被告项某2既代表自己签字受让屋基，又全过程代表儿子即项某1与原告郭世良办理房屋买卖事宜，购房款亦是被告项某2支付，项某1目前还是未成年人，买卖的房屋和屋基在同一地点，且都属无效合同，且无效的原因都是不同的农村集体组织成员之间买卖农村房屋和宅基地、违反了法律的禁止性规定，为减少当事人讼累，为此在本案一并审理并判决。被告辩称不能合并审理的观点，本院不予采纳。六、原告郭世良是否按建房许可证的面积和规划建造，被告方在实际占有房屋和屋基后，对房屋进行了加层及装修、屋基上建房等是否合法，应由行政机关对合法性进行确认审查处理。而且原告郭世良诉请要求被告返还原状的房屋及屋基，已不可能，双方亦都没有评估价值，在本案中无法处分。原告方可另行向被告或实际占有人主张权利。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告郭世良与被告项某1于2005年6月23日的《断卖屋契》无效。 二、原告郭世良与被告项某2于2005年6月23日签订的《屋基转让协议》无效。 三、驳回原告郭世良、高海燕、郭之波的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由三原告共负担20元，由被告项某1、项某2共负担20元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  吴国斌 二〇一九年十二月十三日 代理书记员  张双双 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》： 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。