丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1102民初6718号原告：陈凤珠，女，1964年4月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：蓝礼剑，浙江五豪律师事务所律师。被告：李昌法，男，1958年6月9日出生，汉族，住丽水市莲都区。委托代理人（特别授权）：吴晓华，丽水市莲都区政通法律服务所法律工作者。第三人:李余法，男，1956年9月4日出生，汉族，住丽水市莲都区。第三人:李昌明，男，1965年11月28日出生，汉族，住丽水市莲都区。第三人:李昌南，男，1973年1月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。原告陈凤珠与被告李昌法、第三人李余法、李昌明、李昌南房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法由审判员冯丽燕适用简易程序分别于同年11月20日、12月9日两次公开开庭进行了审理。原告陈凤珠及其委托代理人蓝礼剑、被告李昌法及其委托代理人吴晓华、第三人余法、李昌明、李昌南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤珠诉称：2017年7月9日，原告陈凤珠经丽水市百福信息服务部居间介绍，与被告李昌法签订了《房屋买卖合同》。合同约定，甲方（被告）将其坐落于丽水市莲都区金丰花苑小区13幢2单元504室（建筑面积：119.32平方米）及14号柴间（面积23.1平方米）以86万元的价格转让给乙方（原告）。乙方于2017年7月9日预付购房定金人民币10万元，给付定金后无论房价涨跌，双方均不得反悔，就此房产买断、卖断。双方还约定于2017年8月20日前办理房屋产权买卖委托公证时，乙方付给甲方人民币76万元，乙方办理过户手续需要有效证件等，甲方必须提供齐全，任何一方不按期办理，则按照违约责任第一条处理。即甲方同意给乙方先装修（2017年7月9日交房），给付定金的一方不履行合同，无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。交接手续（附加事项）：交房前的物业费及一切费用全部由甲方承担付清，交房后由乙方支付。李余法、李昌法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托李昌法签合同，如有意外，一切经济及法律责任全由李昌法承担等（详见《房屋买卖合同》）。合同签订当日，原告向被告支付了10万元购房定金。此后，被告亦将上述房屋的钥匙交给原告。由于合同签订时，前述房屋尚未办理不动产权证。告为督促被告尽快办理不动产首次登记及过户手续，原告于2017年7月27日向被告李昌法支付了5万元的款项（特别约定“按月利率10‰计算至金丰花苑13幢2单元504室房屋过户后房款结清日抵房款扣除本金加利息。因此，该款项名为借贷实为支付购房款。后原告又于2019年1月28日向被告支付了6万元购房款。2019年9月19日，被告办理了前述不动产首次登记（不动产权证号：浙（2019）丽水市不动产权第0030330号；权利人：李昌法、李昌南、李余法、李昌明；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；共有情况：共同共有）。原告曾多次要求被告履行合同，将案涉不动产过户至原告名下。但被告不仅以各种理由推脱，还擅自更换了房屋钥匙。综上，原告认为原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已经按约履行了合同义务，但被告拒不履行过户义务，显然构成根本违约，其又拒不退还原告业已支付的定金等款项，严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至本院请求判令：1、解除原、被告于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金人民币20万元；3、被告返还原告购房款11万元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，从2017年7月27日起按月利率10‰的标准计算至款项还清之日止）；4、被告向原告赔偿房屋增值部分损失人民币448700元；5、诉讼费、财产保全申请费由被告负担。审理过程中，原告申请撤回第4项诉讼请求，本院予以准许。被告李昌法答辩称：1、案涉房屋并非被告李昌法一人所有，而是由李昌法、李余法、李昌明、李昌南四兄弟共同共有，原、被告签订的《房屋买卖合同》涉及其他三个共有人的利益。因此，需要追加李余法、李昌明、李昌南参与本案诉讼。2、关于是否解除房屋买卖合同。原告单方行使合同解除权，被告无权干涉，但原告需要承担单方解除合同的法律后果。3、关于是否需要返还定金。《房屋买卖合同》签订至今，被告一直在积极履行合同。而原告却没有与其他房屋共有人谈妥房屋买卖事宜，不能实现正常交易的责任在于原告而非被告。原告若单方解除合同，被告无需承担定金返还责任。4、关于原告诉请的购房款11万元，其中有5万元并非购房款，而是借贷关系，原告应另行主张。另外6万元，若合同解除，被告愿意返还。5、关于房屋增值部分的损失。原、被告的房屋买卖最终没有完成，案涉房屋是否增值与原告无关。即使存在增值，该增值也是全体共有人共有，不属于原告。6、关于诉讼费、财产保全申请费。原告的全部诉请均无事实和法律依据，因此，诉讼费和财产保全申请费应由其自行承担。第三人李昌南、李余法、李昌明陈述：第三人对原告陈凤珠与被告李昌法之间的房屋买卖并不知情，第三人不同意将共有的房屋卖给原告陈凤珠。经审理，本院认定的事实与原告诉称的一致。另查，案涉房屋系被告李昌法与第三人李昌南、李余法、李昌明共同共有。该房于2019年9月24日被原告申请财产保全查封外，还于同年10月10日因他案被本院执行查封。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原、被告及第三人的身份信息、《房屋买卖合同》、《收条》、《借条》、《丽水市不动产权属信息查询记录》、（2019）浙1102财保256号《民事裁定书》、保全费发票、吕连进的证人证言及到庭当事人庭审陈述。本院认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约履行。被告李昌法在明知案涉房屋系其与第三人共同共有且自己没有独立处分权的情况下，仍与原告签订《房屋买卖合同》，并在合同中承诺“李余法、李昌明、李昌南、李昌凤、李昌玉、李玉凤全权委托李昌法前来签合同。如有意外，一切经济及法律责任全部由李昌法承担”。现共有人不同意出卖，且案涉房屋已被本院执行查封，原告订立合同的目的已然不能实现。因此，原告有权请求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》,并按照合同第四条第1项的约定要求被告双倍返还定金。原告主张双方返还定金20万元。原告主张返还购房款11万元并赔偿利息损失。被告认为，其中有5万元系借贷法律关系，对另外的6万元予以认可。本院查明，被告李昌法虽然于2017年7月27日向原告出具了5万元的借条，但该借条是基于双方此前签订的《房屋买卖合同》，且借条亦写明“等到金丰花苑13幢2单元504室房屋过户后房款结清日抵房款扣除本金加利息”。可见，双方之间形成的并非借贷的合意，而是原告购买房屋并支付购房款的合意。因此，原告支付的11万元属于购房款，合同解除后被告应予返还并赔偿利息损失。综上，原告的诉请合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定，判决如下：一、解除原告陈凤珠与被告李昌法于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李昌法于本判决生效之日起十日内向原告陈凤珠双倍返还定金人民币20万元；三、被告李昌法返还原告陈凤珠购房款11万元并赔偿利息损失（利息以5万元为基数，从2017年7月28日起按月利率10‰计算至款项还清之日止）；四、诉前财产保全申请费人民币1570元，由被告李昌法负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6145元，减半收3072.5元，由被告李昌法负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 冯丽燕二〇一九年十二月十日代书记员 沈琛琛