苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初7675号 原告：何卫泽，男，1965年10月27日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：殷凯凯，北京市中银（苏州）律师事务所律师。 被告：张子明，男，1960年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：陈黎，江苏正欣律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。 负责人：朱春赋，行长。 委托诉讼代理人：沈秋萍，江苏天辩律师事务所律师。 原告何卫泽与被告张子明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依原告何卫泽申请依法追加中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）为本案第三人，并依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告何卫泽的委托诉讼代理人殷凯凯、被告张子明及其委托诉讼代理人陈黎、第三人中行吴江分行的委托诉讼代理人沈秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何卫泽向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，协助将讼争房屋过户给原告；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年1月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于江苏省苏州市吴江区房屋出售给原告，房屋购房款总额3150000元，原告已按约向被告支付600000元定金。后因被告拒绝履行合同义务，原告委托律师向被告发出律师函催告被告继续履行合同，但截至原告起诉之日，被告一直拒绝履行合同义务。 被告张子明辩称，1.合同对原告支付房款的方式、时间、维修基金是否包含在房款中、违约责任均未约定，故被告认为双方于2019年1月25日签订的合同系预约合同。原告在订立合同后自行搬入房屋，后被告要求原告尽快支付房款，并签订正式的房屋买卖合同以明确具体支付时间，但原告予以拒绝，所以双方至今未签订正式的房屋买卖合同；2.2019年1月25日，原告的社保未满一年，双方亦无法签订正式的房屋买卖合同，所以也需要原、被告双方在原告社保满一年后再行签订正式的房屋买卖合同。综上所述，被告认为双方仅签订了预约合同，未签订正式的房屋买卖合同。原告无权依据预约合同的条款主张不动产登记转移，原告的诉讼请求不成立，恳请驳回原告的诉讼请求。 第三人中行吴江分行述称，被告于2016年向第三人申请贷款1450000元用于购买涉案房屋，同时被告将购买的涉案房屋抵押给第三人，作为与第三人签订个人一手住房贷款项下债务履行的担保，并办理了相应的抵押登记，第三人为涉案房屋的抵押权人。目前，被告在第三人的该笔贷款还款状态正常。第三人对原、被告双方签订房屋买卖合同事宜不知情，作为抵押人的被告在签订该合同时以及之后也均未将其出售房屋的事宜告知第三人。原告如同意代为清偿贷款以涤除抵押，第三人同意。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区房屋系张子明单独所有，该房屋已抵押给中行吴江分行。 2019年1月25日，张子明作为甲方，何卫泽作为乙方，吴江市芦墟家乐房产中介服务部作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》一份，编号为第1682036号，约定甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市吴江区的房屋产权；房屋所有权证（苏房权证吴江区字第××号）；甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币叁佰壹拾伍万元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由买进方承担，增值税由买进方承担，其他相关税、费由买进方承担。该房屋配套设施过户的相关税、费用由买进方承担；乙方于2019年2月4日交付定金600000元；2019年1月25日已付叁万元整，剩余伍拾柒万元整；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲、乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在4月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约；甲方承诺于拿到房屋全款一周之内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金。超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任；甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；2019年5月中旬家具先搬入，人不入住。同日，何卫泽向张子明转账交付定金30000元。 2019年1月31日，何卫泽向张子明转账交付定金570000元。同日，张子明向何卫泽出具《收条》一张，载明：今收到何卫泽购房预付定金人民币陆拾万元整。 2019年5月29日，何卫泽（以下简称何）致电张子明（以下简称张）。张：我女儿在老家考公务员没考上，她跟她男朋友要到苏州来，这样的话，房子就不准备再卖了。何：那关键是现在我们已经签订合同了，怎么办呢？张：怎么说呢，如果说这种情况的话就给你一些补偿呗。你看看什么意见。……何：我那个上面跟你标明的，是4月多少号，跟你讲明的，我们跟你办手续。张：4月多少号只是约定送材料的时间。何：我们不是跟你讲好的吗，你这个房子不满两年，等你满两年以后我们再办手续，对吧，这个都是讲得很明白的。张：当时我们卖房子的时候，实际我那边房子是租出去的，所以说也不是说马上就能给你的，这也是很正常的，所以你要求4月份，我们也是同意的。何：不，当时你提出来说房子不满两年，我配合你等满两年搬出去。张：房子当时说不满两年是我没看到我的购房发票，我就同意4月份。 2019年6月13日，张子明妻子王向丽（以下简称王）致电何卫泽（以下简称何）。王：我就两句话和你说，好吗？是这样，你看看你们那个房款25天左右能不能打到我资金账户，这边我再和老张说说，你看看行不行？何：这个你听我说，上次来过了，时间的东西不是25天30天的问题，关键是贷款的话，银行哪天下来，我们控制不了的，你明白啊。 2019年9月20日，何卫泽向本院执行款账户汇入涉案房屋剩余购房款2550000元。同日，张子明向何卫泽发送《通知函》，载明：本人与您就苏州市吴江区松陵镇高新路2688号中房颐园5幢1401室房产的预约房屋买卖关系，由于双方无法签订正式房屋买卖合同，本人也至今无法获得房款，现本人决定解除和您的房屋买卖预约合同关系。 庭审中，何卫泽与张子明一致确认何卫泽于2019年5月9日搬入涉案房屋后居住至法庭辩论终结前仍未搬走。何卫泽明确同意代张子明偿还贷款本息，以涤除涉案房屋的抵押权。 另查明，自2018年5月起至法庭辩论终结前，何卫泽在苏州工业园区连续缴纳社会保险（公积金）。 以上事实，由原告何卫泽提交的房屋买卖合同、收条、中国农业银行苏州分行账户交易流水、个人转账汇款回单、通话录音光盘及整理内容打印件、通话记录打印件、律师函、快递信息截屏打印件、员工参保证明、公积金缴费明细清单、网签备案材料、被告张子明提交的苏州存量房买卖合同复印件、水电使用记录二张、通话录音光盘及整理内容打印件、通知函复印件、第三人中行吴江分行提交的不动产登记证明复印件、逾期未还款查询打印件二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是本约合同还是预约合同。 原告主张，涉案房屋买卖合同系本约合同。理由如下：原、被告对房屋总价款、定金支付时间、违约责任均有约定，虽未约定剩余购房款的支付方式，但因当时原告社保未满一年，被告房屋未满二年，被告同意原告办理贷款，原告在被告同意下入住。后，被告不予配合原告办理资金托管手续及签订存量房买卖合同。 被告认为，涉案房屋买卖合同仅系预约合同。理由如下：涉案房屋买卖合同对原告支付房款的方式、时间、维修基金是否包含在房款中、违约责任均未具体约定。原、被告双方对正式买卖合同的条款无法达成一致，故未签订正式的房屋买卖合同。 本院认为，涉案房屋买卖合同系本约合同。理由如下：涉案房屋买卖合同对房屋坐落位置、房产证编号、土地证编号、建筑面积、总价款、交易的税费承担、违约责任等事项均进行了明确约定，已具备了房屋买卖合同的主要核心条款。因此，涉案房屋买卖合同系本约合同。对被告主张涉案房屋买卖合同系预约合同的抗辩意见，本院不予采纳。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认，当事人双方均应依约和遵循诚实信用原则履行合同，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等各自的合同义务。自2018年5月起至2019年4月止期间，何卫泽在苏州工业园区连续缴纳社会保险（公积金）已满一年，具有购房资格。关于被告发送的通知函是否发生解除涉案房屋买卖合同效力的问题，首先，涉案房屋买卖合同未约定被告具有约定解除权；其次，涉案房屋买卖合同虽未对剩余购房款的支付时间进行约定，但结合原告于2019年5月9日入住涉案房屋、原告购房资格的取得时间、房屋买卖合同中约定“甲乙双方须在4月20日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件”以及被告妻子与原告的通话，均可看出原、被告双方就剩余购房款的支付在进行磋商。因此，原告未迟延履行或不履行支付剩余购房款的义务，被告亦不享有法定解除权。故被告发送的通知函不具有解除涉案房屋买卖合同的效力。 根据法律规定，房地产转让合同签订后，买方履行了主要义务的，卖方应当履行交房义务，并有义务配合买方到有关主管机关办理房产过户手续。本案中，原告已依约履行了合同主要义务，并将剩余房款交至法院执行账户，被告理应依约协助原告办理房屋产权过户手续，该协助行为亦属于依合同约定和房屋买卖交易性质须协助履行的附随义务，拖延不履行是引起本案的原因，本案责任在被告。故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同，协助办理所购买房屋产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋虽抵押给第三人，但根据法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案审理中，原告明确同意代被告偿还贷款本息，以涤除涉案房屋的抵押权，且已将剩余购房款2550000元支付至本院账户进行提存托管。因此，本院认为，本案原告涤除抵押权的行为，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款的规定，判决如下： 一、原告何卫泽于本判决生效之日起十日内代被告张子明向第三人中国银行股份有限公司吴江分行归还位于苏州市吴江区房屋项下贷款本息，第三人中国银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿下十日内协助出具还贷金额证明给原告何卫泽并协助注销房产抵押登记手续； 二、被告张子明在原告何卫泽于上述第一项判决内容履行完毕（以第三人中国银行股份有限公司吴江分行注销抵押登记证明为准）之日起十日内协助原告何卫泽将位于苏州市吴江区房屋权属登记过户至原告何卫泽名下，相关税费依法由原告何卫泽承担； 三、原告何卫泽向被告张子明支付剩余房款（以2550000元扣除上述还贷金额证明载明金额为限）（前述款项已交至本院执行账户，被告张子明于履行上述第二项判决内容之日起十日内至本院领取）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32000元,保全费5000元，合计37000元，由被告张子明负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告何卫泽预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××68） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  吴巧珍 人民陪审员  沈舜心 二〇一九年十二月五日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。