吉林省长春林区中级法院 民 事 判 决 书 （2019）吉76民终26号 上诉人（原审原告）：李协生，男，1965年8月16日出生，汉族，吉林省三岔子林业局工人，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：李协友（系李协生之兄），住吉林省白山市江源区。 被上诉人（原审被告）：吉林省三岔子林业局，住所地吉林省白山市江源区。 法定代表人：宋健，该局局长。 委托诉讼代理人：于洋，男，该局基本建设管理处副处长。 委托诉讼代理人：潘日武，吉林理对理律师事务所律师。 上诉人李协生因与被上诉人吉林省三岔子林业局（以下简称三岔子林业局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江源林区基层法院（2019）吉7605民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李协生及其委托诉讼代理人李协友，被上诉人三岔子林业局的委托诉讼代理人于洋、潘日武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李协生上诉请求：撤销一审判决，改判支持李协生的诉讼请求，并由三岔子林业局承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一是三岔子林业局开发建设的“绿色家园”小区未经建设行政主管部门竣工验收，且交付的9Ａ1#楼存在重大结构性缺陷，林业局亦认可存在缺陷，并向每户给予5000元赔偿，因此三岔子林业局应承担未交付房屋的违约责任，给付李协生二倍赔偿的违约金89.86万元及租房款7万元，并对9Ａ1#楼商用房给予合理地段调换。二是李协生与三岔子林业局代理人的谈话录音产生诉讼时效中断效力，一审判决未予认定错误，且根据相关法律规定，工程未经验收或验收不合格的，诉讼时效起始时间应当从工程验收合格之日起算，故本案未过诉讼时效。三是一审判决认定棚改房是保障性住房，不受商品房买卖司法解释和相关房地产法律、法规调整错误。四是房屋拆迁补偿表中2010年从业人员生活补助每人每月应是255元，补偿费用表中按160元标准少计算95元。三岔子林业局因欺诈应三倍赔偿从业人员生活补助费51870元，一审判决遗漏李协生该项诉讼请求。三岔子林业局未在举证期限内提交的证据，一审法院却全部予以认可，李协生申请法院调取《工程质量验收报告》等相关政府文件，一审法院不予调取错误。 三岔子林业局辩称，李协生主张9Ａ1#房屋存在结构性缺陷不予接收，双方对调换该房屋未能达成一致意见，三岔子林业局已经交付房屋，不承担违约赔偿责任。李协生主张的租金损失，是因其自身原因造成，没有直接和确切证据证明该损失系林业局过错造成，应驳回其租金的请求。三岔子林业局在信访答复意见中明确告知其信访事项，其起诉期限已经超过规定的诉讼时效，不应支持。案涉房屋系棚户区改造，不应适用商品房买卖相关法律、司法解释的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 李协生向一审法院起诉请求：1.三岔子林业局未按双方协议履行按期交房义务，应双倍补偿李协生违约金89.86万元，应付给租房费损失7万元，共计人民币96.86万元。2.对9A1#商用房在合理地段给予调换。 一审法院认定的事实：2010年三岔子林业局实施林业棚户区改造项目，李协生原居住的房屋在改造范围内。2010年5月13日，三岔子林业局、白山市江源区方正房屋拆迁有限责任公司作为甲方，李协生作为乙方，双方签订产权调换协议，约定：“一、乙方服从棚户区改造，同意将坐落在森六砖木结构平房，交给甲方拆除，面积为41.19+76.2+43.8=161.19㎡，认定营业128.952㎡。二、甲方将坐落在夹信子9栋4单元107号房屋65.64㎡、7A11#89.48㎡、9A1#101.48㎡作为产权调换房屋，其中7A11#、9A1#合计190.96㎡。拆迁有产权的住宅房屋选择产权调换安置的，原面积拆一还一，扩大面积在8㎡（含8㎡）以内的享受优惠价格820元/㎡×8㎡=6560元，超出8㎡（不含8㎡）以上的，按实际销售价格交纳扩大面积款，单价1100元/㎡×25.402㎡=27942元。拆迁经营性非住宅房屋实行产权调换的，原面积部分拆一还一，并依据不同地段、不同区位结算结构差价，回迁多层楼的结构差价，单价为350元/㎡×128.952㎡=45133元。拆迁住宅兼营业性房屋使用性质的认定，根据白山政发[2008]6号文件的相关规定执行。单价为2000元/㎡×62.008㎡=124016元。拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，其房屋所有人自行经营实际产权调换的，根据白山政发[2008]6号文件标准执行，乙方附属物及各项补助为：71043元（详见房屋拆迁明细表），被拆迁房屋与安置差价为：132608元，由乙方支付给甲方，该款于2011年6月30日前一次性结清。乙方保证2010年5月21日前搬迁房屋，逾期减发50%搬迁补助款，乙方不得拆除或损坏被拆迁房屋，违者按损坏程度赔付。甲方保证在2011年6月30日前将安置用房交付给乙方，逾期交付的，按建设周期补助由逾期之日起增加一倍补偿。本协议签字时乙方应向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一到房产、土地部门办理注销手续。此协议自签订之日起生效，违约责任由违约方承担。”协议签订后李协生按约搬迁并将房屋交付给三岔子林业局进行了拆除。2011年6月20日，三岔子林业局组织工程竣工（交付）验收组成员对林业棚户区改造工程绿色家园小区一期安置房屋进行了初步验收。2011年7月，李协生接收和办理了甲方落成安置交付房屋9栋4单元107室住宅和7A11#营业用房的入户手续，对9A1#营业用房李协生提出房屋形状不规则拒绝接收办理入户，仅补交了房屋回迁差价款13.2608万元中的2608元，至今仍欠房屋回迁差价款13万元没有结清。针对李协生拒绝接收的9A1#营业用房，三岔子林业局口头承诺在继续建设的绿色家园小区二期门市房中任其挑选调换。2013年绿色家园小区二期工程落成后，因李协生提出的要求过高且不同意调换，该9A1#营业用房调换事宜搁置。2014年2月26日，李协生以回迁商业用房存在重大瑕疵给其造成经济损失为由，向三岔子林业局信访，要求：1.被拆迁房屋给予商业认定；2.房屋权属证书未给办理承担违约责任并赔偿损失15万余元；3.三年没有营业造成损失30万元；4.按照原营业房的面积调换房屋。2015年3月25日，三岔子林业局信访办公室作出信访事项不予受理告知书并向李协生送达，告知其反映的问题属于不予受理情况，应向人民法院或依法通过诉讼提出。2018年12月底，李协生到三岔子林业局基本建设管理处找到该局委托诉讼代理人于洋，并将谈话内容进行了录音。一审法院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，李协生的诉讼主张中关于逾期办理产权证照并承担违约责任的内容与本案分属不同的法律关系，不宜合并审理。经一审法院多次释明，在庭审中李协生撤回对涉及办理产权证书以及逾期办理产权证照承担违约责任的请求，最终明确本案诉讼请求为：1.三岔子林业局未按协议约定按期交房，应双倍给付建设周期补助，给付李协生违约金89.86万元，给付租房费损失7万元，共计96.86万元。2.对9A1#商用房在合理地段给予调换。一、产权调换协议书系双方真实意思表示，双方在该协议书上签名盖章后生效，双方应依约履行。二、产权调换协议的履行是否存在违约问题。合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案产权调换协议书确定的履行义务包括：李协生按期搬迁并交付被拆迁房屋，三岔子林业局接收并拆除该房屋的义务，还包括安置房屋落成后安置履行义务，这个阶段是本案产生纠纷原因的重点阶段。三岔子林业局应当按照约定履行按期交付房屋的义务，李协生应当履行按期补交房屋差价款和接收房屋的义务。双方在协议签订时就已经对建成后回迁安置房屋的房号和面积进行了约定。本案安置房屋建成后，三岔子林业局按约交付房屋并通知了李协生办理入住手续，三岔子林业局已经履行了回迁安置职责，交房义务基本完成。李协生仅接收和办理了9栋4单元107室住宅和7A11#营业用房的入户手续，而以房屋形状不规则对9A1#营业用房拒绝接收，并且仅补交了房屋回迁差价款13.2608万元中的2608元，至今仍欠13万元。李协生没有按约补交房屋差价款和全部接收安置房屋已经违反了约定，其主张9A1#房屋存在结构性缺陷，拒绝接收的理由又缺乏有力证据佐证。至于三岔子林业局履行交付的标的物争议房屋是否存在质量问题、是否影响交付使用等违约问题，则应按照谁主张谁举证的原则，由李协生承担举证责任。如果李协生有足够的证据证明三岔子林业局履行交付的标的物争议房屋确实存在主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋存在质量问题严重影响居住使用的问题，则可主张解除合同和赔偿损失；否则，即使存在其他质量问题，不严重影响正常使用居住的，则可通过修复来解决。而本案中李协生提供的单一证据5张照片并不能证明9A1#营业用房的不方正、部分层高不够问题属于重大结构性缺陷影响使用的结论，并且该房屋结构情况并不具有唯一性，非属安置小区房屋个例。因此，李协生主张三岔子林业局逾期交付安置用房要求二倍补偿的请求不能成立，其拒绝接收9A1#营业用房后持续至今发生的房屋租金收益损失亦属于自行扩大的损失，应当由其自行负担。另外，李协生在法庭审理结束后又提交了司法鉴定申请，对此，一审法院不予采纳。理由是：一审法院在举证期限届满前曾向李协生释明，在庭前会议和法庭审理中也数次向李协生释明，李协生均明确表示不申请司法鉴定。3.关于对9A1#商用房在合理地段给予调换的问题。调换房屋必须符合两种情况，一是依法调换，即房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。李协生对此未能提供出足够证据，依法调换没有法律依据；二是协议调换，变更合同内容，即根据合同法第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”来协商调换。本案双方当事人一直未能达成一致意见，调换房屋亦没有合同依据。因此，李协生的该项主张不予支持。4.本案诉求是否已过诉讼时效。李协生主张其主张权利未过诉讼时效，理由是多年来一直找林业局给解决安置房屋问题，没有放弃权利，并提供了一份手机录音刻制的光盘用以证明其主张。三岔子林业局抗辩李协生主张的权利已过诉讼时效期间，并提供了信访事项不予受理告知书予以反驳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算……”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。李协生曾因安置房屋质量瑕疵问题引发的多项诉求，于2014年2月26日向三岔子林业局信访。三岔子林业局信访办公室明确答复其信访诉求的时间是2015年3月25日，并向李协生作出信访事项不予受理告知书送达本人，告知其依法通过诉讼提出，李协生对此并无异议。根据前述法律及司法解释的规定和在案书证，李协生的诉讼时效期间应自三岔子林业局对其诉求明确表示拒绝履行次日起开始计算，即自2015年3月26日开始计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，李协生于2019年4月3日向人民法院提起诉讼，其除一张未能依法确认证明力的单一证据录音光盘外，未能提供出任何发生诉讼时效中止、中断的有力证据。因此，李协生的诉求事项超出诉讼时效期间。5.关于法律适用问题。李协生主张对其安置的房屋属于商品房，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）来调整。商品房买卖司法解释系针对审理买卖商品房案件的司法解释，该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案所涉房屋系林业棚户区改造工程安置用房，非属房地产开发企业开发项目，与商品房有一定差异，系保障性政策用房，非属商品房范畴。因此，案涉房屋不受商品房买卖司法解释调整。综上所述，李协生现有证据不能证明安置房屋存在主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋存在质量问题严重影响居住使用，难以实现合同目的的违约情形，并且其诉求事项已过诉讼时效，对此，由李协生承担对自己不利的后果。一审法院对李协生的主张不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回李协生的诉讼请求。 二审中李协生向法庭提交9Ａ1#房屋照片7张，证明房屋棚高不在同一平面，墙面与墙面不成直角，房屋存在重大结构性缺陷。三岔子林业局对照片的真实性、关联性有异议，认为照片不能证明房屋质量不合格。本院认为，该组照片不能证明房屋存在重大结构性缺陷，对该组照片不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，一、三岔子林业局不承担未交付房屋的违约责任。房屋建成后，三岔子林业局按约交付房屋并通知李协生办理入住手续，李协生办理了9栋4单元107室住宅和7A11#营业用房的入户手续，但以房屋形状不规则为由拒绝接收9A1#营业用房。因营业用房系与多排住宅相连并随道路走向而建，李协生回迁的9A1#房屋存在室内墙面与墙面不是直角、二楼棚顶出现棚高差的客观事实，林业局考虑到该问题影响美观，对每户给予5000元补助，且与李协生房屋形状相似的其他房屋均于2011年办理入户手续并使用至今。现李协生未提供证据证明房屋形状不规则属于重大结构性缺陷，故对李协生因房屋形状不规则而拒收房屋并要求三岔子林业局承担未交付房屋违约责任的主张不予支持。李协生拒绝接收9A1#营业用房后持续至今发生的房屋租金收益损失属于其自行扩大的损失，应当由李协生自行负担。 二、关于李协生主张对9Ａ1#房屋给予合理地段调换的问题。李协生主张对9Ａ1#房屋给予合理地段调换，实质是要求对双方签订产权调换协议内容的变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定当事人协商一致，可以变更合同，李协生未与三岔子林业局对产权调换协议的变更达成一致意见，又不符合合同变更的法定情形，故对其要求对 9Ａ1#房屋给予合理地段调换的主张不予支持。李协生认为产权调换协议所附的《房屋拆迁（货币、产权调换）补偿费用表》中从业人员生活补助每人每月按160元，少计算95元，应按三倍数额赔偿51870元，该项诉讼请求在一审开庭前及开庭审理中没有提出，在法庭审理闭庭后向一审法院提交的《关于原告李协生诉被告三岔子林业局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的补充意见》中提到，一审法院对该请求未予审理不属于遗漏诉讼请求。关于三岔子林业局未在举证期限内提交的证据，根据民事诉讼法的规定，对当事人未在举证期限内提交的证据，如果该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，故对李协生关于三岔子林业局未在举证期限内提交证据一审法院不应采信的主张不予支持。 三、本案李协生的诉求已过诉讼时效。2011年7月，李协生以该房屋形状不规则为由拒绝接收，并开始同三岔子林业局协商调换房屋事宜，并于2014年2月26日向该局信访，该局信访办公室于2015年3月25日作出信访事项不予受理告知书并送达给李协生。因此，李协生要求三岔子林业局承担未交付房屋的违约责任的诉讼时效期间应自2015年3月26日起开始计算二年，至2017年3月25日，李协生不能提供证据证明其在此时效期间内主张权利，其于2018年12月24日同该局代理人于洋的谈话录音不能产生诉讼时效中断的效力。故对李协生关于本案未过诉讼时效的主张不予支持。 综上所述，李协生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13486元，由李协生负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 毓 莉 审 判 员 李 春 玲 审 判 员 何 海 凤 二〇一九年十二月十六日 法官助理 王   洋 书 记 员 陈乌云哈斯