江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终996号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯爱秀，女，1975年5月5日出生，汉族，户籍地址抚州市临川区。委托诉讼代理人：林满英，女，系冯爱秀小姨，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐秀兰，女，1973年7月27日出生，汉族，住抚州市临川区。委托诉讼代理人：胡文飞，男，系徐秀兰儿子，代理权限为特别授权代理。上诉人冯爱秀因与被上诉人徐秀兰租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯爱秀上诉请求：1、请依法撤销（2019）赣1002民初2284号民事判决书第二项、第三项、第五项判决并对本案本诉、反诉的相关事项重新作出判决，判令被上诉人徐秀兰返还2019年1月4日至4月18日的租金13,107元及租店押金4,000元，合计17,107元；2、本案涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审的认定事实错误并遗漏了对上诉人所举的上顿渡派出所出警记录该证据的评判。上诉人所举的租赁店面渗水、漏水、卫生间粪水的倒灌等情况完全是由于该租赁商铺所处的地理位置所决定的，而并非上诉人的原因造成的，因该商铺只有一层，所以渗水是必然，且该商铺后面是小区的化粪池，所以商铺倒灌进粪水也是由于商铺位置决定的。该现象也与照片拍摄的时间无关。但上诉人租赁该商铺是用于经营奶茶业务，上诉人租赁该商铺必然无法实现合同的目的，再则，被上诉人也向上诉人隐瞒了上述事实，租赁后虽然上诉人多次向被上诉人催促维修墙面及卫生间，但商铺的地理位置决定了商铺的墙面及卫生间是无法彻底维修的。在本案中，有几个时间节点是非常重要的。一是2018年12月19日，双方因将店面转租事宜（被上诉人单方撕毁已经签订的租赁合同）而发生打架事件并报案到上顿渡派出所处理，该事实的发生也直接造成了双方无法再履行合同，但一审判决未对该出警记录予以认定、评判；二是双方发生上述打架事件后，上诉人就腾空了店面并于2019年1月4日向被上诉人邮寄发出了《终止店面租赁合同通知书》，送达记录更是证实被上诉人在1月7日本人亲自签收到了上述《终止店面租赁合同通知书》，不能根据被上诉人的一句“未收到”就采信被上诉人的质证意见。三是上诉人还于2019年4月18日向被上诉人及男友用手机发出了于2019年1月4日解除租赁合同并将钥匙挂在墙上的短信。接收短信的手机号码是租赁合同上预留的手机号，更不能采信被上诉人的“未收到该短信”的质证意见。另，上诉人从2018年12月19日将店面腾空并关店，也不能采信被上诉人的“不知案涉店面是否腾空，但自2019年3月份左右看到案涉店关了门”的意见，因被上诉人是房东，而不是与该店面无关的其他人员，再则被上诉人每天均在店面旁的菜市场经营肉鸭生意。综上情况，现上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定向贵院提起上诉，敬请二审能够重新审理并认定本案事实予以支持上诉人的上诉请求。被上诉人徐秀兰辩称，1、对于所谓的墙面发霉问题，明显是对方恶人先告状，本商铺为商品房，所有的图纸设计是满足国家规范和强条要求的，工程质量是受质监站和监理等多方监督及验收的。上诉人已经租店将近两年，为什么当时租房收房的时候不提，还能正常营业。同时感谢对方让我知道目前店铺是什么状态，希望法院判对方将店铺恢复原状；2、对于对方所说的租赁事宜发生纠纷，并报警的处理。对方报警是因为对方殴打别人，我方没有任何干预对方的经营行为，对方所提出的终止合同函，我方没有收到，上诉人说的给我母亲和她男友发了短信是虚假的，上诉人擅自将店铺腾空与我无关，作为房东没有义务监督开店，只要不违反法律和合同要求，对方如何开店我方无法干涉。我方请求：1、对方将合同执行完毕；2、如对方违约要求解除合同，请支付2019年度租金48,000元及违约金23,040元。徐秀兰向一审法院起诉请求：1、判令冯爱秀支付违约金及2019年度租金共计96,000元，其中2019年4月18日至2020年4月18日的租金48,000元，2019年4月8日至2019年4月18日违约金48,000元（年租金48，000×10%×10天）；2、本案诉讼费由冯爱秀承担。冯爱秀向一审法院反诉请求：1、判令徐秀兰返还冯爱秀2019年1月4日至4月18日的租金13,107元及租店押金4,000元，合计17,107元；2、反诉诉讼费由徐秀兰承担。一审法院认定事实：坐落在博才嘉苑栋J23号店室的所有权人为徐秀兰，不动产权证书号为0004413。2017年4月18日，徐秀兰（出租方，甲方）与冯爱秀（承租方，乙方）签订了《店面出租合同》，主要约定：1、被租房屋为博才嘉苑门面房1间；2、租赁期限为5年，从2017年4月18日至2022年4月18日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前10日内，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包；3、租金每年为46,000元，押金4,000元，租金每年涨二到三千元。乙方应该按每年房租的10%的罚款赔偿给甲方；4、租赁房屋的修缮，房屋内人为损坏由乙方及时修缮，由于不可抗拒的损坏，由甲方及时修缮；5、在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将店面转租给第三者或相互对换店面，否则甲方有权收回店面。合同签订后，冯爱秀向徐秀兰支付2017年4月18日至2018年4月18日的租金及租赁房屋押金4,000元。之后，冯爱秀还支付了2018年4月20日至2019年4月20日的租金合计46,000元，徐秀兰并出示了收条。之后，徐秀兰要求冯爱秀支付2019年4月18日至2020年4月18日的租金，冯爱秀拒付至今，徐秀兰遂诉至一审法院。一审另查明，冯爱秀向一审法庭提供租赁店面照片，拟证明租赁房屋内墙面、屋面渗水发霉严重，卫生间蹲盆粪倒灌入室内事实。徐秀兰对此提出异议，表示不知情并认为上述照片无法显示拍摄时间，达不到冯爱秀的证明目的。冯爱秀向一审法庭提供终止店面租赁合同通知函及EMS邮单，拟证明冯爱秀无法经营并于2019年1月4日向徐秀兰EMS发出《终止店面租赁合同通知函》，通知徐秀兰接收店面，终止双方的《店面出租合同》并要求返还剩余租金13,107元及押金4,000元。徐秀兰对此提出异议，认为没有收到《终止店面租赁合同通知函》。冯爱秀向一审法庭提供其2019年4月18日向徐秀兰手机（手机号码130××××8288）发短信，拟证明其通过短信告知徐秀兰于2019年1月4日寄出《终止店面租赁合同通知函》，钥匙挂在店内墙上。徐秀兰对此提出异议，认为未收到该短信，对方也未交付店面，冯爱秀须将租赁店面钥匙交至其手中，才视为交接租赁店面。一审诉讼中，冯爱秀陈述其已将案涉租赁店面腾空并关店。徐秀兰陈述其不知案涉店面是否腾空，但自2019年3月份左右看到案涉店关了门。一审法院认为，徐秀兰与冯爱秀签订的《店面出租合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，当事人应当遵照履行。徐秀兰按约定向冯爱秀交付了店面，冯爱秀理应按约定支付租金。租赁期虽未届满，现冯爱秀以无法经营为由提出解除合同，一审法院予以支持，但冯爱秀须承担支付租金及违约金的违约责任。关于徐秀兰主张的租金，一审法院认为，根据案涉合同约定，冯爱秀应向徐秀兰支付租金（自2019年4月18日起按年租金48,000元计算至被告将案涉租赁店返还原告之日止）。关于徐秀兰主张的违约金，一审法院认为，根据《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。因此，双方对违约造成的实际损失均负有举证责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方约定冯爱秀未按时支付租金每超过一天须按每年房租的10%的罚款赔偿给徐秀兰，该项约定实质是约定违约金，一审法院认为，该项违约金约定过高，综合本案情况，考虑到徐秀兰未提出解除合同，冯爱秀提出解除合同且其向法院提供证据无法证明案涉房屋存在墙面、屋面渗水发霉严重，卫生间蹲盆粪倒灌入室内事实，一审法院酌定冯爱秀承担逾期支付租金的违约金为4,000元，此款从冯爱秀缴纳的押金4,000元予以折抵，即徐秀兰没收冯爱秀房屋押金4,000元。对冯爱秀要求徐秀兰退回押金4,000元，一审法院不予支持。对冯爱秀要求徐秀兰退回2019年1月4日至4月18日的租金13,107元，一审法院认为，冯爱秀与徐秀兰并未约定解除租赁合同的情形，且冯爱秀向法院提供的证据不足以证明其于2019年1月4日与徐秀兰解除了案涉合同，因此，2019年1月4日至4月18日属于双方约定的租赁期间内，徐秀兰不需退回上述期间收到的租金13,107元。故对冯爱秀该项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除徐秀兰与冯爱秀于2017年4月18日签订的《店面出租合同》；二、冯爱秀于本判决生效之日起五日内支付徐秀兰租金（自2019年4月18日起按年租金48,000元计算至冯爱秀返还涉案租赁店至徐秀兰之日止）；三、冯爱秀向徐秀兰支付违约金4,000元（此款从冯爱秀缴纳至徐秀兰的房屋押金折抵）；四、驳回徐秀兰的其他诉讼请求；五、驳回冯爱秀的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,100元，徐秀兰承担91元，冯爱秀承担1,009元；反诉案件受理费114元由冯爱秀承担。本院二审期间，冯爱秀向本院提交了一份2017年4月18日徐秀兰与黄周辉、冯爱秀签订的店面出租合同一份，用以证明案涉店面出租合同，即徐秀兰与冯爱秀签订的案涉合同，是虚假的。被上诉人徐秀兰对此不予认可。庭询问话后，冯爱秀又向本院递交书面说明一份，认可徐秀兰与冯爱秀签订的案涉出租合同。本院经核对，冯爱秀向本院提交的合同，与案涉合同的内容完全一致，仅乙方承租方签字处多了案外人黄周辉的签名，且冯爱秀在二审庭询问话后，对案涉合同也予以了认可，故，本院对案涉店面出租合同予以确认。上诉人冯爱秀与被上诉人徐秀兰对一审查明的事实均无异议，二审予以确认。二审另查明，抚州市公安局临川分局上顿渡派出所2018年12月19日的接处警登记表载明，处警情况：事发地位于临川区上顿渡玉茗大道博才佳苑小区门口，冯爱秀称2018年12月19日13时25分，其与店面房东家属因店面转让以及涨租金的问题发生纠纷拉扯，受理行政案件。2019年1月4日，冯爱秀通过EMS邮政快递向徐秀兰邮寄《终止店面租赁合同通知函》，载明：由于我已不需要使用该门面房，本着能保证您的收益和《店面出租合同》得以持续的原则多次转让此门面房并联系于您，但您均不予配合。因此我现在特通知您：自本通知函发之日起，您我之间签订的《店面出租合同》终止。邮政快递的单号为1027767080731，快递单上载明的收件人为徐秀兰，电话为130××××8288，快递签收状态为投递并签收，签收人：本人收。2019年4月18日，冯爱秀向徐秀兰（手机号码130××××8288）发送短信，短信主要内容为：徐秀兰您好！我是冯爱秀，今年1月4日我寄出的《终止租赁合同通知函》您已收到，但您未来接收店铺，损失由您承担！现博才嘉园的店铺门已打开，钥匙挂在门内墙上，您自行招租。2019年4月1日，徐秀兰向冯爱秀（手机号码133××××6686）发送彩信，彩信主要内容为：书面通知尊敬的冯爱秀女士，您承租本人徐秀兰位于抚州市临川区上顿渡玉茗路博才嘉苑店铺，根据您与本人签订的店面租赁合同，2019年4月8日24时前为支付本年度店租费用的截至时间。望您在截至时间将店租费用：48,000元打入本人银行账户或电联本人（手机号：130××××8288）进行现金交易。逾期不付，本人将按合同条款进行依法维权。徐秀兰向本院提交的送达地址和方式确认书确认，徐秀兰的联系电话为130××××8288。2019年8月26日，一审法院向徐秀兰释明，依据一审判决第二项，徐秀兰是否同意冯爱秀将涉案店面的钥匙交至法院，再由法院将钥匙交至给你，视为该店面已经交付，是否同意？徐秀兰表示同意。2019年8月27日上午11点，冯爱秀向一审法院递交案涉店面的钥匙，一审法院于同日下午16：30将案涉店面的钥匙转交给徐秀兰。本案经调解，未能达成一致意见。本案二审的争议焦点为：上诉人冯爱秀应当向徐秀兰支付的租金至何时。本院认为，徐秀兰与冯爱秀签订的《店面出租合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。冯爱秀主张案涉店面在其租赁期间存在渗水、漏水、卫生间粪水倒灌等问题，但并未能提交充分证据证明。派出所的接处警登记表载明的是，冯爱秀与店面房东家属因店面转让以及涨租金的问题发生纠纷；冯爱秀向徐秀兰邮寄的《终止店面租赁合同通知函》载明的是：由于我已不需要使用该门面房，终止双方签订的合同。上述书面证据中，均未提及房屋渗水、卫生间粪水倒灌的问题。冯爱秀在一审提交的反映案涉店面存在漏水等问题的照片，均拍摄于冯爱秀搬离案涉店面并拆除了店面的装修之后，该照片亦不足以证明其在租赁店铺经营奶茶店期间存在上述问题。故，冯爱秀对自己提出的主张，未能提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果。依据已查明的事实和现有证据，冯爱秀在租赁合同履行期限内以自己不需要使用该门面房为由向徐秀兰邮寄《终止店面租赁合同通知函》，单方搬离租赁店面并通知徐秀兰收回房屋的行为，并不符合《合同法》规定的法定解除条件，不具有单方解除合同的效力。冯爱秀虽然向徐秀兰提出了要解除案涉租赁合同，但出租人徐秀兰并未同意，故案涉租赁合同并未因冯爱秀单方通知就解除。冯爱秀关于案涉租赁合同于2019年1月4日就已解除，徐秀兰应返还2019年1月4日至4月18日的租金的主张，没有事实和法律依据，不予支持。本案中，虽然出租人徐秀兰要求继续履行合同，考虑到承租人冯爱秀已实际搬离租赁店面，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，一审法院判决解除案涉租赁合同并无不当。徐秀兰已于2019年8月27日收回案涉店面的钥匙，故，案涉租赁合同已于2019年8月27日实际解除。一审判决冯爱秀应从2019年4月18日起按年租金48,000元标准向徐秀兰支付租金，支付至冯爱秀返还案涉租赁店铺至徐秀兰之日止，并无不当，二审确认案涉店铺已于2019年8月27日返还徐秀兰。租赁合同解除后，因承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。一审判决冯爱秀向徐秀兰支付4,000元违约金，以冯爱秀缴纳的房屋押金折抵，于法有据，二审予以维持。综上所述，上诉人冯爱秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,528元，由上诉人冯爱秀负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 彭 珺二〇一九年十二月五日法官助理周超书记员余文渊