海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4709号上诉人（原审被告）：海南观德实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙桥镇海口观澜湖大道1号A26房。统一社会信用代码：9146000058926151XA。法定代表人：李佳琦，董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：毕建国，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳萍，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时丽娜，女，1976年3月21日出生，汉族，住辽宁省本溪市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：任忠刚，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人海南观德实业有限公司（以下简称观德实业）因与被上诉人时丽娜商品房买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人观德实业上诉请求：1.依法撤销（2019）琼0106民初6726号民事判决；2.改判驳回时丽娜的诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由时丽娜承担。事实和理由：2019年6月25日，即本案一审判决前，涉案商品房《海口市商品房买卖合同》已在海口市交易与产权管理中心完成了网签备案手续，一审认定《海口市商品房买卖合同》无法完成备案登记与事实不符，适用法律错误。观德实业与时丽娜于2018年4月17日签订的《海口市商品房买卖合同》，时丽娜分期向观德实业支付购房款合计1502000元，由于2018年4月22日海南省出台限购政策（琼建（2018）102号），时丽娜因付款中由他人代付的情况，无法办理房屋买卖合同网签手续。2018年12月27日，海南省住房和城乡建设厅出台1555号文件（《海南省住房和城乡建设厅关于限购以来存在问题处理意见的函》）规定，由其他人代付的情况可以办理商品房网签。观德实业在文件出台后，就积极为时丽娜完善相关资料、办理网签手续，并于2019年3月27日在住建部门网签系统上进行了提交。由于政策与执行存在脱节的情况，观德实业多次与住建局工作人员沟通，2019年6月25日，即本案判决前，涉案商品房终于在海口市交易与产权管理中心完成了网签备案手续。原审判决认定“由于政策的原因导致以上《海口市商品房买卖合同》无法完成备案登记，系不可抗力，并非被告之过错。现原告要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。”《海口市商品房买卖合同》无法完成备案登记与事实不符，其适用法律错误。综上，观德实业已于2019年6月25日（一审判决前）完成涉案房屋买卖合同的备案手续，时丽娜称的事实和理由不成立，为了维护观德实业的合法权益，观德实业依法提起上诉，请二审法院支持观德实业的上诉请求，依法撤销原判决并予以改判。被上诉人时丽娜辩称，请求二审法院依法驳回观德实业的上诉请求，维持原判。1一审法院认定的事实基本准确。观德实业与时丽娜于2018年4月17日签订商品房买卖合同，4月22日前交纳房款602000元，2018年4月23日交纳剩余全部房款900000元。期间2018年4月22日海南省出台限购政策。观德实业于2019年3月27日才进行网签系统提交，并特别指出在一审判决前观德实业仍未完成备案登记。2一审法院解除合同正确。（1观德实业上诉理由虚假。观德实业一直强调是由于时丽娜在付款中有代付的情况，才被海南省于2018年4月22日出台的琼建房（2018）102号文件列为限购部分，导致无法办理网签手续。纵观整个102号文件内容根本就没有提到代付的问题。那观德实业怎么能说是时丽娜有代付的原因呢？说明观德实业不诚信，具有恶意。（二）观德实业具有明显过错。首先，102号文件出台后观德实业明确知道时丽娜属于被限购之列，仍以近期可以为时丽娜争取购房资格为由要求时丽娜补足尾款。观德实业的虚假承诺，才导致作为消费者的时丽娜继续付款。显然观德实业有过错的，违反了消费者权益保护法中经营者应当诚实守信，不做虚假宣传的义务，同时违反了合同法上的诚实信用原则。其次，在时丽娜交纳全部房款后，也就是2018年4月23日以后，直至2019年3月27日提交网签系统备案长达12个月，观德实业怠于履行义务，迟延履行债务，根本就没有向相关部门提交网签备案，已构成根本违约。截止一审起诉前作为普通消费者的时丽娜一直处于惶恐和不安当中，身心疲惫。时丽娜作为消费者和合同一方当事人基于不安抗辩权提出了解除合同，返还购房款，得到一审法院的支持。再次，观德实业在接到时丽娜于2019年3月24日向观德实业邮寄的解除合同通知书，而后又起诉到法院要求解除合同的情况下，一改常态开始积极地向有关部门提交房屋备案手续。经过开庭审理时丽娜再次明确表示要求解除合同的情况下，观德实业仍然继续提交网签备案，意图通过完成网签，阻碍时丽娜解除合同。海南观德实业作为海南省知名开发企业的这种行为有点强买强卖的味道。从时丽娜交完全款到一审开庭已经经过近14个月，难道在海南观德实业的逻辑里，消费者签了合同就不能解除合同，不管等半年，一年，甚至更长，必须等待，这是霸王条款，显然不是一个知名企业应有的作为。（三）时丽娜被限购的状态依然没有解除。截至目前，海南省没有出台新的政策解除时丽娜的被限购，也没有证据证明时丽娜已经不属于被限购之列。所以，时丽娜的不安依然没有消除。这已严重伤害了一个消费者应享受的合法权利。（四）合同目的已经不能实现。观德实业认为合同目的已经实现。我们不能认为合同目的不能实现必须是永久的不能实现。它包括不按期实现、不能实现、不适当实现、拒绝实现等形态。在本案中观德实业认为只要备案完成就是合同目的实现，不管完成的时间，方式和效果，显然是不对的。假设观德实业所述于2019年6月25日完成观德实业在网签备案是真的。但是经过这漫长的一年多时间等待，时丽娜当初买房的意义已经失去，目的已经落空。同时，观德实业通知时丽娜于2019年8月28后可以交房，比合同约定的2019年4月30日晚了将近4个月，也违反了合同约定，时丽娜当然可以解除合同。（五）根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的合同应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。举重以明轻，完成备案也是观德实业应当在一定期限内履行的债务，而不是无限期。一审法院在充分考虑到观德实业在合理期限内没有完成主要义务，致使合同目的不能实现，判决解除合同是慎重的，更是公正的。综上，无论是从经营者的角度，还是合同当事人的角度，观德实业均有过错，违反约定，构成根本违约，致使时丽娜的合同目的不能实现，观德实业的所做所为都使时丽娜的权益受到损害。所以，请求二审法院查明真相，依法驳回观德实业的诉讼请求，维持原判。时丽娜向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原观德实业之间的买卖合同，判令观德实业返还时丽娜购房款1502000元，并支付利息（利息计算方法：以1502000元为基数，按中国人民银行一年期基准利率从2018年4月24日起暂计至2019年5月24日，利息为77290元）。2、本案诉讼费由观德实业承担。一审法院认定的事实：2018年4月15日，时丽娜与观德实业签订了《物业认购书》，认购观德实业开发的海口观澜湖旅游风情小镇东SOHO中心5#2单元905房。时丽娜于当日向观德实业交付了定金20万元。2018年4月16日，时丽娜向观德实业支付期付款402000元。2018年4月17日，时丽娜与观德实业签订《海口市商品买卖合同》。2018年4月22日，海南省出台“琼建房（2018）102号”限购政策。2018年4月23日，观德实业通知时丽娜把余下房款付清，时丽娜于当日向观德实业付款90万元。至此，时丽娜已付购房款共计1502000元。但此后观德实业一直未能为时丽娜完成合同备案登记。2019年3月24日，时丽娜向观德实业寄送《解除合同通知书》，要求解除原观德实业之间的合同。另查，时丽娜与观德实业签订的《海口市商品买卖合同》至今仍未完成备案登记。一审法院认为，时丽娜与观德实业签订的《海口市商品买卖合同》，系当事人的真实性意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，由于政策的原因导致以上《海口市商品买卖合同》无法完成备案登记，系不可抗力，并非观德实业之过错。现时丽娜要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条规定，判决：一、解除时丽娜与观德实业于2018年4月17日签订的《海口市商品买卖合同》；二、限观德实业于本判决生效之日起十日内返还时丽娜购房款1502000元及利息（利息计算方法：以1502000元为基数，从2018年4月24日起至被告还清之日止，按中国人民银行一年期存款基准利率计算）。案件受理费9159元，由观德实业承担。本院二审期间，观德实业围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：2019年6月25日，观德实业与时丽娜签订的《商品房买卖合同》通过海口市房屋交易与产权管理中心备案，合同备案号：L00375900。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，时丽娜与观德实业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。时丽娜虽然不属海南户口，但其在海南省限购政策出台之前与观德实业签订《商品房买卖合同》，不受海南省商品房限购政策的影响，故双方签订的合同应认定为有效合同，受法律保护，双方应当全面严格履行，不能随意解除。时丽娜起诉请求解除合同的主要理由是认为观德公司不能将合同备案，其购房目的不能实现，合同应当解除。本院认为，观德实业在一审举证期限内不能举出证据证明其已将商品房买卖合同办理备案登记，一审判决支持了时丽娜的诉讼请求，并无不当。但在二审期间，观德实业举证证明其已在一审庭审后将双方签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记。由于本案出现了新的证据，该证据足以证明合同目的不能实现的情形已经消失，时丽娜完全可以实现其购房目的。因此，时丽娜请求解除合同退还购房款的诉讼请求，应予驳回。综上，观德实业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：1撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6726号民事判决；2驳回时丽娜的诉讼请求。一审案件受理费9159元由时丽娜负担，二审案件受理费18318元，由观德实业负担。本判决为终审判决。审 判 长 李家林审 判 员 刘思其审 判 员 陈 璐 二Ｏ一九年十二月九日法官助理 王 悦书 记 员 陈宁婴速 录 员 黄 丽附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。