四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川16民终1967号 上诉人（原审被告）：广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区洪州大道东段29号301。 法定代表人：王翰，总经理。 委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛智慧，女，1982年7月28日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 上诉人广安市万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）因与被上诉人毛智慧商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万佳公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:一审认定事实不清，适用法律错误。2014年2月24日，万佳公司与广安市广安区人民政府签订《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，协议约定广安区人民政府保证在2014年5月底前实施拆迁该宗地中的13个住户和8个门市的拆迁工作，上诉人因为相信政府遂向被上诉人承诺2016年12月30日前交付该宗地上建造的房屋，同时也与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定了因国家、地方政策及有关职能部门的行为、地方性政策因素，上诉人可以延期交房。政府未按照约定完成拆迁工作，上诉人无法预见也无法克服，属于合同中约定的国家、地方政策及有关职能部门的行为、地方性政策因素，构成不可抗力，上诉人可延期交房，且不承担违约责任。 毛智慧辩称，本案是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，万佳公司没有按合同约定交付房屋，存在违约行为，应承担违约责任。万佳公司和广安区人民政府也签订了合同，他们之间的违约应该另案处理，不影响本案合同的履行。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 毛智慧向一审法院起诉请求：1.判令万佳公司立即向毛智慧交付位于广安市广安区房屋；2.判令万佳公司支付毛智慧逾期交房违约金37429元（从2017年1月1日计算至2019年6月10日）；3.判令万佳公司从2019年6月11日开始按42元／天向毛智慧支付逾期交房违约金至实际交房之日止；4.本案案件受理费由万佳公司负担。 一审法院认定事实：2015年9月2日，毛智慧（买受人、乙方）与万佳公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区，面积99.65平方米，房屋总价为420557元，贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中行银行或住房公积金管理机构借款支付；2.出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房交付时应已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书，逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，但如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期：国家、地方政策及有关职能部门的行为、地方性政策因素。 毛智慧已向万佳公司付清了房屋总价款，但万佳公司至今未向毛智慧交付房屋，毛智慧遂诉至法院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，万佳公司于2013年8月2日在广安市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权拍卖活动中，竞得GC2013-12（岔马路片区B1-1号）地块的国有建设用地使用权。本案案涉房屋所属广安新天地（三期）星光大道建设项目（岔马路片区B1-1号地块）于2015年3月11日取得建设工程规划许可，于2015年3月18日取得工程施工许可，于2015年3月31日取得商品房预售许可，该项目主体已封顶，但水电气等附属设施均未安装，至今未竣工验收，施工单位未向万佳公司交付该建设工程。2014年2月24日，万佳公司与广安市广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，约定广安区人民政府保证在2014年4月底前实施拆迁该宗地中的13个住户和8个门市的工作，5月底前完成该宗地拆迁工作，完成拆迁后，将该地块交给万佳公司使用。2017年4月6日，广安区城乡规划建设管理委员会第二十七次全体会议审议了《新天地三期星光大道规划调整方案》，议定该项目系复杂历史遗留拆迁问题，在确保安全质量的前提下原则同意该规划方案调整。 一审法院认为，毛智慧与万佳公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定万佳公司应在2016年12月30日前向毛智慧交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的房屋，但案涉房屋所在工程项目至今未竣工验收，基础设施尚未完善，也无法确定该项目质量等是否合格，现暂未达到交付使用条件，事实上和法律上无法强制要求万佳公司交付房屋，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，在向毛智慧释明可以变更诉讼请求要求解除商品房买卖合同并退还购房款、赔偿损失后，毛智慧不同意变更诉讼请求，坚持要求万佳公司交付房屋，故对毛智慧该请求，依法不予支持。待该房屋达到交付使用条件后，毛智慧可再行主张。 对毛智慧主张的逾期交房违约金问题。因毛智慧已按约付清购房款，万佳公司未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，毛智慧、万佳公司在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，故对毛智慧要求万佳公司支付截止2019年6月10日的逾期交房违约金37,429元、2019年6月11日及以后的逾期交房违约金按42元/天计算至房屋实际交付之日止的请求，予以支持。万佳公司辩称，该项目至今未竣工验收无法交付房屋系政府未完成拆迁导致，属于不可抗力，应根据约定延期交房。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，政府未按约定履行拆迁义务，不属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力，也不属于毛智慧、万佳公司约定的国家、地方政策的变更或行政管理职能部门对万佳公司采取的管理行为。且万佳公司与广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》明确约定了相关权利义务及违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，万佳公司仍应向毛智慧承担相应的违约责任，故对万佳公司该辩称意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百二十一条规定，判决：一、广安市万佳房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内向毛智慧支付截止2019年6月10日的逾期交付房屋的违约金37429元，2019年6月11日及以后的逾期交房违约金按42元／天计算至广安市广安区地块广安·新天地（三期）—星光大道1幢1-5-7号房屋实际交付之日止；二、驳回毛智慧本案其他诉讼请求。上述款项，义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向广安市广安区人民法院申请执行。案件受理费736元，减半收取368元，由广安市万佳房地产开发有限责任公司负担330元，毛智慧自行负担38元，并分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院于2019年12月17日依法对案涉房屋所属广安新天地（三期）星光大道建设项目进行了实地调查，并对该项目的技术负责人史光鑫及施工员陈杰进行了询问。史光鑫陈述该项目上应拆除房屋所在位置按照原来规划图纸是修建消防通道和作为水、气管道入口。因该房屋未拆除，影响了施工，2017年4月广安区人民政府召开协调会，说有条件的情况下，仍要对这些房屋进行拆除，在未拆除的情况下，要保证正常采光。故万佳公司后来在对该位置附近的建筑物施工时向里面退了9米。该项目的主体工程于2018年6月完工。双方当事人对本院调查核实的情况无异议。 二审审理查明，案涉房屋所属广安新天地（三期）星光大道建设项目主体于2018年6月完成，经本院实地调查，该项目建筑物的部分外墙仍未涂抹外墙涂料，小区内的道路和绿化工程以及水电气附属设施也未完成，小区正门处规划修建有车辆通行通道。经查看原规划图纸，未拆迁房屋所在位置规划修建一条车辆通行道。 二审审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：万佳公司逾期交房是否是因不可抗力因素，万佳公司是否应承担违约责任。 万佳公司与毛智慧签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，该合同未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。毛智慧已按合同约定履行了支付购房款的义务，万佳公司应按合同约定在2016年12月30日前履行向毛智慧交付房屋的义务，现万佳公司并未在约定的期限内交付房屋，构成违约。万佳公司称导致其违约的原因是广安区人民政府未按协议约定履行拆迁义务，构成不可抗力。但经本院实地调查，案涉项目于2018年6月主体才封顶，远晚于双方当事人约定的交房时间，且房屋的部分外墙至今未涂抹外墙涂料，小区内的绿化、道路施工以及水电气附属设施均未完成，项目的建设进度严重滞后是万佳公司未能按期交房的根本原因。该项目地块上虽然确有房屋未拆迁，但根据万佳公司陈述未拆迁房屋所在位置是规划修建车辆通行道，该车辆通行道不是小区的唯一车辆通行道，也并非商品房建筑物规划的位置。同时，项目地块上有房屋未拆迁的情况在万佳公司受让该项目地块及与毛智慧签订商品房销售合同时就已经存在，在相关部门未能及时对房屋实施拆迁的时候，万佳公司应主动向有关部门申请调整规划以克服障碍。至于万佳公司提到水气管道需经未拆迁房屋位置进入小区的问题，本院认为，水气管道进入小区可寻求其他替代方案解决。因此广安区人民政府未对房屋及时拆迁并不构成万佳公司逾期交房的正当理由，万佳公司主张广安区人民政府未按约定履行拆迁义务，属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力的理由不能成立。一审判决万佳公司向毛智慧承担相应的违约责任正确，本院予以维持。万佳公司关于其可以逾期交房，且不承担违约责任的意见，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，万佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费736元，由广安市万佳房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  王 敏 审 判 员  吴丽华 二〇一九年十二月十九日 法官助理  方 蓉 书 记 员  张凌嘉