北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终11125号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京金龙翔投资有限公司，住所地北京市朝阳区创远路36号院1号楼308室。法定代表人：夏喜义，经理。委托诉讼代理人：张幼伟，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：江苏传智播客教育科技股份有限公司，住所地江苏省沭阳县迎宾大道东首软件产业园A栋大厦803室。法定代表人：黎活明，董事长。委托诉讼代理人：蓝仑山，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，北京大成律师事务所律师。上诉人北京金龙翔投资有限公司（以下简称金龙翔公司）因与被上诉人江苏传智播客教育科技股份有限公司（以下简称传智播客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初16500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金龙翔公司上诉请求：撤销原审法院判决第三项、第四项。事实和理由：传智播客公司并未寻找替代房屋，没有实际损失发生，此项诉讼请求不应支持；合同不能履行是多方面原因造成的，传智播客公司在签订租赁合同后两年多时间里，从未要求金龙翔公司协助办理工商登记，一审法院判决金龙翔公司承担全部装修损失错误，双方应根据责任分担。传智播客公司辩称，同意一审判决，我们在合同签订后多次要求对方协助办理工商登记，由于金龙翔公司的违约行为导致我公司不能继续经营，导致我们产生周转经营损失。传智播客公司向一审法院起诉请求：1．判决金龙翔公司赔偿我公司房屋装修损失3192258．06元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；2．判决免除我公司原本应向金龙翔公司交纳的2018年7月1日到2018年7月31日之间的房屋租金683462．62元及物业费273385．05元，共计956847．67元；3．判决金龙翔公司向我公司返还已交纳的2018年4月1日至2018年6月30日的部分房屋租金683462．62元及物业费273385．05元，共计956847．67元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；4．判决金龙翔公司向我公司退还租房合同押金1822566元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止；5．判决金龙翔公司向我公司支付违约金1913695．34元，并自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付上述金额的利息，计算至付清之日为止。诉讼过程中，传智播客公司增加诉讼请求：确认合同于2018年7月31日解除；变更第5项诉讼请求为：判决金龙翔公司赔偿我公司寻找替代房屋周转期间的损失2870542元。金龙翔公司向一审法院提出反诉请求：1．判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年9月30日的房租及物业费总计2870542元，并以2870542元为基数，自2018年6月21日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；2．判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费53500元，并以53500元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；3．判令传智播客公司给付我公司2018年7月1日至2018年7月31日的空调加时费37800元，并以37800元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；4．判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的电费41220元，并以41220元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；5．判令传智播客公司给付我公司2018年6月30日至2018年7月30日的水费15669元，并以15669元为基数，自2018年8月7日起按每日千分之一的标准支付我公司滞纳金至全部给付之日止；6．判令传智播客公司给付我公司违约金计1366925元。一审法院认定事实：2015年11月26日，金龙翔公司（甲方）与江苏传智播客教育科技有限公司（乙方，该公司名称已变更为江苏传智播客教育科技股份有限公司）签订《租房合同》。该合同第一条约定：1．1甲方将坐落于北京市昌平区修正健康大厦三、四、五层的房屋出租给乙方从事教育培训与办公，出租面积共10700平方米。第二条约定：2．1房屋租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日止，其中自2015年12月1日至2016年3月31日为装修免租期，房屋的实际起租（房租实际缴纳）日期为2016年4月1日起。第三条约定：3．1价格：房屋租金为2．8元/平方米/日，租金含物业管理费。暖气费、新风费及空调使用费为45元/平方米/年，电费1．5元/度，水费8元/吨。3．2房屋租金和押金采用押2付3的方式，即本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付相当于2个月的房屋租金作为押金，共计1822566元。3．3租金递增方式：合同期为五年，合同期内前两年不递增，后三年逐年递增5%计算租金。第四条约定：4．3租赁期限内，若乙方拖欠租金等费用或出现毁损出租房屋、配套设备等违约行为时，甲方有权在书面通知乙方后从押金中扣除相应款项。4．4如乙方在出租房屋进行了工商注册，乙方应在本合同自然终止后的1个月内将工商注册地址变更到他处。4．5乙方在不违反上述规定的情况下，本合同终止之日起，甲方十五个工作日内办理押金结算手续并足额退还乙方押金。第五条约定：5．1租赁期限内，因乙方使用出租房屋所发生的各项费用，包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、互联网接入费和使用费等，均由乙方承担。第六条约定：6．2房屋交付日期即为本合同约定的房屋起租日期，即2015年12月1日。第十二条约定：12．2租赁期限内，乙方可提前终止合同，但应提前3个月书面通知甲方。如乙方提前退租，应向甲方支付相当于当年租金标准2个月租金的违约金。乙方提前终止合同并向甲方支付违约金后，甲方应将乙方已支付的剩余租期费用及押金足额返还乙方。12．4乙方如未按本合同约定支付租金、押金、物业费、能源费等，每迟延一日应按应付未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金，直至乙方全部支付完毕上述拖欠的费用。12．5甲方保证拥有出租本合同所述房屋的合法权利，甲方违反此约定，导致乙方不能依照约定使用承租房屋的，甲方应返还乙方已支付的所有费用给乙方，并向乙方支付相当于当年租金标准2个月租金作为违约金，因此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。12．7除本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，致使守约方遭受经济损失时，守约方有权要求违约方赔偿因此所遭受的经济损失，承担相当于当年租金标准2个月租金的违约金。该合同附表约定了各期租金的缴费日期、费用金额及对应租期等内容，其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金缴费日期为2018年3月20日、金额为2870542元，2018年7月1日至2018年9月30日的租金缴费日期为2018年6月20日、金额为2870542元。《租房合同》签订后，传智播客公司依约向金龙翔公司支付押金1822566元，金龙翔公司亦依约将房屋交付给传智播客公司，后传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修。2016年9月21日，双方签订《补充协议》，将《租房合同》中约定的租金划分为租金、物业费，并对各期租金、物业费的缴费日期、费用金额及对应租期等进行了约定，其中2018年4月1日至2018年6月30日的租金、物业费缴费日期均为2018年3月20日，金额分别为2050387元、820155元，2018年7月1日至2018年9月30日的租金、物业费缴费日期均为2018年6月20日，金额分别为2050387元、820155元。该补充协议还约定：原《租房合同》租赁期限截止日修改为2021年3月31日；因房屋租赁产生的押金及违约金等仍以原合同约定并确认的数额为准；本补充协议未约定的其他事项，双方按照原《租房合同》约定继续履行。现传智播客公司已向金龙翔公司支付租金、物业费至2018年6月30日。2017年12月22日、2018年3月4日、2018年4月26日，北七家镇政府三次向传智播客公司发出《整改通知》，以传智播客公司未依法取得工商营业执照及民办学校办学许可证、属无证办学行为为由，责令传智播客公司及时办理相关手续，全面排查安全隐患，及时整改，如在限定日期前未能取得办学许可，自行停止一切招生和办学行为，逾期未自行关停，北七家镇政府将组织相关部门进行联合执法，予以取缔。2018年2月9日，昌平工商分局向传智播客公司发出《责令改正通知书》，以传智播客公司未经工商行政管理机关核准登记，擅自将住所迁至昌平区北七家镇郑各庄村修正大厦三层，违反了公司登记管理条例规定，构成未按规定办理变更登记行为为由，责令传智播客公司于30日内办理住所变更登记。本案诉讼过程中，传智播客公司向法院提交手机微信、短信聊天记录，证明自2018年1月至2018年3月期间，传智播客公司多次要求金龙翔公司协助办理工商登记手续。金龙翔公司对该证据的真实性无异议，但主张其并非不协助办理，而系涉案房屋产权方办不下来产权证，金龙翔公司对此无能为力。2018年4月13日，传智播客公司致函金龙翔公司，称合同履行过程中，传智播客公司多次要求金龙翔公司协助完成租赁房屋工商注册事宜，但由于金龙翔公司出租房屋的建设行政许可手续不完备，使得该物业的竣工验收、房屋产权证至今无法取得，直接导致传智播客公司无法在标的物业上进行工商注册及其他资质办理，为此传智播客公司多次被北七家镇政府、北七家工商所约谈并被发送整改通知，要求传智播客公司整改，给传智播客公司的正常经营活动带来不利的影响，传智播客公司因此要求金龙翔公司于三个工作日内就如何解决标的物业产权问题及对于传智播客公司经营影响的处理给予书面答复。2018年4月27日，金龙翔公司回函称，关于大厦产权方尚未完成产权备案等问题，传智播客公司在签约前即已知晓该情况，因涉及政府审批等非金龙翔公司可控因素，金龙翔公司及产权方并未因此进行过实质性承诺，且传智播客公司在经营过程中并未发生因未办理工商登记导致不能经营的情形或影响等。2018年7月25日，昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会查封了涉案房屋。2018年7月30日，传智播客公司向金龙翔公司发送《解约函》，以金龙翔公司未出具办理工商登记所需的相关证明材料，协助办理工商登记手续，构成违约，导致传智播客公司无法继续经营，房屋租赁合同无法继续履行为由，通知金龙翔公司解除房屋租赁合同，并要求金龙翔公司在收到本函后五日内办理房屋交接。金龙翔公司于2018年7月31日收到该《解约函》。2018年8月2日，金龙翔公司向传智播客公司回函，称房屋租赁合同并未约定如无法完成工商注册传智播客公司有权单方面终止合同并要求赔偿的条款，但表示同意解除合同，并以传智播客公司在2018年4月20日至2018年7月9日期间陆续开始小规模搬离办公区域内物品，2018年7月10日至2018年7月29日期间大规模搬离办公区域用品，属提前退租，构成违约为由，主张传智播客公司应支付违约金。在该回函中，金龙翔公司要求传智播客公司于2018年8月6日前对涉案房屋进行交接，并主张传智播客公司欠付租金、物业费、水电费、空调能源费及加时费等。2018年8月6日，双方办理房屋交接，传智播客公司将涉案房屋返还给金龙翔公司。本案诉讼过程中，经传智播客公司申请，法院委托北京国程工程管理有限公司对涉案房屋的装修工程现值进行了鉴定。2019年4月15日，北京国程工程管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，确定涉案房屋装修工程的总造价为4451301．42元（其中建筑装饰工程2591629．85元、电气工程890914．95元、弱电工程157900．07元、通风空调工程609575．19元、消防工程201011．36元），现值为2390142．9元。经质证，金龙翔公司对该鉴定结论无异议；传智播客公司对鉴定结论中的装饰工程、电气工程、通风空调工程的造价无异议，对鉴定结论中的弱电工程、消防工程的造价提出异议，认为鉴定机构组织现场勘验时，弱电工程已全部被金龙翔公司拆除，消防工程已部分被金龙翔公司拆除，对于已拆除部分，鉴定机构未予以计算。针对此异议，北京国程工程管理有限公司于2019年6月10日出具工程造价鉴定意见书补充说明，主要内容为：“在我公司出具的鉴定意见书中关于弱电系统部分，获得的证据图纸中只显示网络点位分布，监控布置在图纸中无法体现，现场勘验也无法确认该部分的情况，故此部分工程量我方无法发表鉴定意见，对应的造价未进行计算。”经询，金龙翔公司认可于接收房屋后拆除了涉案房屋的部分弱电工程，主张拆除的弱电工程中有部分为己方施工，但未提供证据；否认拆除涉案房屋的消防工程。传智播客公司因该项鉴定支出鉴定费58839元。本案诉讼过程中，传智播客公司向法庭提交《弱电工程承包协议书》、施工明细、结算明细、工程项目验收结算单等证据材料，主张其所施弱电工程的结算价格为590665．8元。金龙翔公司对该组证据的真实性不予认可。本案诉讼过程中，金龙翔公司向法庭提交付款通知单、费用明细、水电表表底记录等证据，主张传智播客公司欠付2018年7月1日至2018年7月31日的空调使用费53500元、空调加时费37800元，以及2018年6月30日至2018年7月30日的电费41220元、水费15669元。传智播客公司对上述证据的真实性及欠费金额无异议，但不同意支付该费用。另查，涉案房屋所在的土地座落于北京市昌平区郑各庄村，地类（用途）为科教用地，使用权类型为国有出让，土地使用权人为修正药业集团北京修正制药有限公司，该公司于2013年11月取得该地块的土地使用权证。2017年11月6日，北京市规划和国土资源管理委员会向修正药业集团北京修正制药有限公司颁发了涉案房屋的建设工程规划许可证。2014年4月26日，修正集团与金龙翔公司签订房屋租赁合同，约定：修正集团将包括涉案房屋在内的房屋出租给金龙翔公司使用，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日；修正集团同意金龙翔公司将房屋使用性分租给第三方；在租赁期内，修正集团有义务为金龙翔公司提供工商注册信息涉及营业用房权属方面的便利；金龙翔公司向修正集团承诺，保证其国家工商注册、经营、生产活动、纳税在房屋所在地。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，传智播客公司与金龙翔公司签订的《租房合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定的出租房屋用途及合同签订目的，金龙翔公司应负有协助传智播客公司办理以涉案房屋为经营场所的营业执照的义务。在合同履行期间，因金龙翔公司未履行上述协助义务，致使相关政府部门多次责令传智播客公司整改，办理相关手续，并最终导致涉案房屋被查封，传智播客公司无法继续使用房屋，合同目的不能实现，故此，传智播客公司依法取得合同解除权。2018年7月30日，传智播客公司向金龙翔公司发送解除合同通知，该通知于2018年7月31日到达金龙翔公司，故双方签订的房屋租赁合同已于2018年7月31日解除。金龙翔公司关于协助办理工商登记并非己方的义务，不能办理工商登记的过错在于传智播客公司，金龙翔公司并不构成违约的主张，事实及法律依据不足，法院不予采信。房屋租赁合同解除后，金龙翔公司应将收取的押金1822566元返还给传智播客公司。传智播客公司要求金龙翔公司支付上述押金的利息，法律依据不足，法院不予支持。因金龙翔公司未履行协助办理工商登记的义务，致使房屋租赁合同解除，现传智播客公司要求金龙翔公司赔偿另行寻找替代房屋周转期间的损失，理由正当，法院予以支持，损失金额由一审法院根据案件具体情况，酌情予以确定。传智播客公司主张的过高部分损失，法院不予支持。根据本案查明的事实，房屋租赁合同签订后，传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修，现因金龙翔公司违约导致合同解除，但房屋租赁合同对于合同解除时，已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，故法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，对于传智播客公司要求金龙翔公司赔偿装修损失的诉讼请求予以支持。损失的具体金额，由一审法院根据工程造价鉴定结论，并结合因金龙翔公司拆除弱电工程，致使鉴定机构无法对该部分工程造价进行鉴定的事实，以及传智播客公司对于该部分工程的举证情况，酌情予以确定。金龙翔公司主张其拆除的弱电工程中有部分为其施工，但未提供相应证据，法院不予采信。传智播客公司主张金龙翔公司还拆除了部分消防工程，故该部分损失亦应按照实际发生造价进行确定，举证不足，法院不予支持。传智播客公司要求金龙翔公司支付上述装修损失的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。根据本案查明的事实，传智播客公司已向金龙翔公司支付租金、物业费至2018年6月30日，涉案房屋于2018年7月25日被郑各庄村委会查封，故对于2018年7月1日至2018年7月25日期间的租金、物业费，传智播客公司应向金龙翔公司支付。金龙翔公司诉请的2018年7月25日之后的租金、物业费以及2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金、物业费的滞纳金，法院不予支持。传智播客公司以2018年3月30日后，涉案房屋虽由其占有使用，但使用性能大大降低为由，主张免除上述期间的租金、物业费，并诉请返还部分已支付的租金、物业费及利息，事实及法律依据不足，法院不予支持。根据房屋租赁合同的约定，租赁期间传智播客公司应承担因使用房屋所发生的水费、电费、能源费等费用，现金龙翔公司要求传智播客公司支付空调使用费53500元、空调加时费37800元、电费41220元、水费15669元，于法有据，法院应予支持。传智播客公司以金龙翔公司违约，致使涉案房屋不能正常使用，水、电、空调的使用效果大大降低，未达到合同约定的使用效果等为由，不同意支付该费用，其辩解理由不足，法院不予采信。金龙翔公司要求传智播客公司支付上述费用的滞纳金，法律依据不足，法院不予支持。金龙翔公司以传智播客公司提前退租构成违约为由，要求传智播客公司支付违约金1366925元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、确认江苏传智播客教育科技股份有限公司与北京金龙翔投资有限公司于2015年11月26日签订的《租房合同》及于2016年9月21日签订的《〈租房合同〉补充协议》于2018年7月31日解除；二、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内返还江苏传智播客教育科技股份有限公司押金1822566元；三、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿江苏传智播客教育科技股份有限公司寻找替代房屋周转期间的损失1913695元；四、北京金龙翔投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿江苏传智播客教育科技股份有限公司装修损失2622532元；五、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司房屋租金561750元、物业费224700元，共计786450元；六、江苏传智播客教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付北京金龙翔投资有限公司空调使用费53500元、空调加时费37800元、电费41220元、水费15669元，共计148189元；七、驳回江苏传智播客教育科技股份有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京金龙翔投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金龙翔公司未按约定协助传智播客公司办理工商登记，致使传智播客公司无法实现合同目的，金龙翔公司构成根本违约，传智播客公司依约享有解除权并有权要求赔偿损失。合同解除后，传智播客公司需要另行寻找替代房屋，并产生周转期间经营损失，该损失费用应由金龙翔公司承担，一审法院根据案件具体情况所酌定的数额合理，本院予以维持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。涉案的房屋租赁合同签订后，传智播客公司经金龙翔公司同意，对涉案房屋进行了装修，因该合同对已形成附和的装饰装修物没有约定，在金龙翔公司违约导致合同解除后，传智播客公司要求金龙翔公司赔偿装修损失的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。一审法院在工程造价鉴定结论基础上，结合因金龙翔公司拆除弱电工程，致使鉴定机构无法对该部分工程造价进行鉴定的事实，以及传智播客公司对于该部分工程的举证情况，综合酌情确定的赔偿数额合理，本院予以维持。金龙翔公司关于装修损失应依据责任分担的上诉主张，与法律规定不符，本院不予采纳。综上所述，金龙翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43090元，由北京金龙翔投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  柳适思二〇一九年十二月十八日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一