陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初7693号     原告王鑫，男，1993年12月5日出生，汉族，个体工商户，住西安市新城区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人张亚兵，陕西英博律师事务所律师。    委托诉讼代理人王鹏，陕西英博律师事务所实习律师。    被告刘晓光，男，1987年2月17日出生，汉族，住河南省漯河市舞阳县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，（未到庭）    原告王鑫与被告刘晓光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王鑫之委托诉讼代理人张亚兵、王鹏到庭参加诉讼。被告刘晓光经本院合法传唤，逾期未到庭。本案现已审理终结。    原告王鑫诉称，2018年2月23日，第三人杨某某租用被告位于西安市新城区XX路XX号面积145平方米的商铺从事餐饮经营，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日。2018年9月，原告从杨某某处承继承租该房，原告为此支付杨某某原、被告双方重新签订《房屋租赁合同》，但落款时间仍为2018年2月23日，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日，半年租金108000元，每半年支付一次，从第二年起，租金每年递增5%。合同第五条约定原告还需向被告交纳保证金18000元。合同签订后，原告依照约定于2018年9月7日向被告支付了从2018年11月25日至2019年2月24日的租金共计54000元；于2019年2月13日至3月5日分十笔向被告支付了2019年2月25日至8月25日期间的租金共计113400元。另外，原告还依约向被告支付了房屋押金18000元（该押金由杨某某处承继），原告对上述商铺还进行了装修，2018年9月 5日原告与毛某某签订了《让签签飞小郡肝串串香店铺装修合同》，装修金额为133595元，后实际支付装修款为136910元。原告在正常经营期间的2019年5月，原告接到西安市监察委员会工作人员通知，称因该房屋产权人涉嫌违法，将依法查封该房屋，并要求原告限期搬离。2019年6月3日，原告被迫终止经营，搬出租用的商铺。因被告原因导致房屋租赁合同无法继续履行，并给原告造成巨大损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求1、依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告返还原告押金18000元及多收83天房租52290元；3、依法判决被告赔偿原告装修损失100196.25元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。    被告刘晓光未到庭，亦未提交书面答辩意见。    经审理查明，2018年2月23日，第三人杨某某租用被告拥有使用权的位于西安市新城区XX路XX号XX小区XX号面积150平方米的商铺从事餐饮经营，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日。杨某某给付被告18000元保证金。2018年9月2日，原告从杨某某处承继承租该房，原告为此支付杨某某12万元转让费。原、被告双方重新签订《房屋租赁合同》，但落款时间仍为2018年2月23日，租赁期限从2018年2月25日至2023年2月25日，半年租金108000元，每半年支付一次，从第二年起，租金每年递增5%。合同第五条约定原告还需向被告交纳保证金18000元。合同签订后，原告依照约定于2018年9月7日向被告支付了从2018年11月25日至2019年2月24日的租金共计54000元；于2019年2月13日至3月5日分十笔向被告支付了2019年2月25日至8月25日期间的租金共计113400元。庭审中，原告称保证金18000元包含在给杨某某的12万元中，因此，应视为原告向被告缴纳了保证金18000元。    原告承租上述商铺后，对上述商铺还进行了装修。2018年9月 5日原告与毛某某签订了《让签签飞小郡肝串串香店铺装修合同》，装修金额为133595元，后实际支付装修款为136910元。原告在正常经营期间的2019年5月，原告接到西安市监察委员会工作人员通知，称因该房屋产权人涉嫌违法，将依法查封该房屋，并要求原告限期搬离。2019年6月3日，原告被迫终止经营，搬出租用的商铺。6月7日，该商铺被西安市监察委员会查封。后原被告对解约事宜协商未果。原告遂诉至法院。    庭审中，原告表示诉请中要求退还的押金18000元是原告已支付给杨某某，包含在转让费12万元内。房租52290元是自己从2019年6月3日实际搬离涉案商铺起计算至房租交付至8月25日止自己未经营的期间，被告多收83天房租，装修损失100196.25元是按照合同装修金额133595元除以合同期60个月后乘以未经营45个月计算的。     诉讼中，本院依法向被告邮寄送达了诉状副本及11月13日开庭传票等诉讼文书，被告签收，但未按期到庭参加诉讼。    以上事实，有《房屋租赁合同》两份、《转让合同》、微信和银行的转账记录、《让签签飞小郡肝串串香店铺装修合同》、装修清单、装修费微信转账记录、照片及当事人庭审陈述在卷作证。本院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，原被告间形成合法的租赁合同法律关系。现因政府查封行为（属不可抗力），涉案的商铺被依法查封，故该合同目的不能实现，现原告要求解除合同，本院依法予以准许。因原告从2019年6月3日退出涉案商铺，故被告应依法退还多收原告的租金52290元。关于原告要求的退还的押金18000元，原告称该押金已支付给杨某某，包含在转让费12万元内，但其对上述理由并未提供相应证据佐证，故根据现有证据无法认定原告向被告支付过保证金18000元，该项请求本院依法不予支持，原告可再补充证据后另行主张。关于原告要求被告赔偿原告的装修损失100196.25元，原告的该数额计算的方式方法符合法律规定，故该数额本院依法予以认可。但该损失是否由被告承担，本院认为，虽该政府查封行为属不可抗力，但该查封的政府行为并非通常理解的政府为公共利益征收征用的政府行为，且作为出租人的被告依法应保证所出租的房屋自己拥有合法的使用权，并应保证在租期内，承租人即原告的正常使用涉案房屋进行营业，现因出租房存在权利瑕疵，致使原告无法正常经营，被告应赔偿由此给原告造成的装修损失，故原告的该项请求，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告王鑫与被告刘晓光于2018年9月签订的落款时间为2018年2月23日的《房屋租赁合同》合法有效，予以解除。二、被告刘晓光于本判决生效后十五日内退还原告王鑫从2019年6月3日至2019年8月25日的租金52290元。三、被告刘晓光于本判决生效后十五日内赔偿原告王鑫装修损失100196.25元。四、驳回原告王鑫其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4813元，由原告王鑫承担1813元，被告刘晓光负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                      审  判  长   上江涛人民陪审员   吉  兰人民陪审员   雷绍晶  二〇一九年十一月十六日  书  记  员   穆  博   1