江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3631号 上诉人（原审原告、反诉被告)：南通中江文化投资发展有限公司，住所地如东县。 法定代表人：缪宏建，总经理。 委托诉讼代理人：黄述雄，江苏信阳光律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地南通经济技术开发区。 法定代表人：郭伟，执行董事。 委托诉讼代理人：吴琛，公司员工。 上诉人南通中江文化投资发展有限公司（以下简称中江公司）与上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服如东县人民法院（2018）苏0623民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 中江公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费由利群公司承担。事实和理由：一审法院认定中江公司未按期支付租金构成违约系认定事实、适用法律错误，恳请二审法院依法撤销上诉人向被上诉人支付20万元违约金的错误判项。一审判决利群公司只赔偿中江公司影城装饰、装修损失100万元严重低估了实际损失数额，请求改判赔偿影城装修、不可拆除设施经济损失人民币286.85万元。一审法院不支持中江公司主张的影城拆除、搬迁、设备保管费用损失、提前终止影城部分员工劳动合同所支付的经济补偿金损失、因利群公司前期停水、停电给中江公司造成的营业利润损失、中江公司支付给广告商、团购影票客户、会员卡客户的退款、违约金损失、2017年2月6日至2018年8月17日利群公司停业期间给中江公司造成的营业利润损失、中江公司因被迫停业至重新选址、装修开业期间的营业利润损失等诉讼主张，背离了客观事实和《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，严重损害了中江公司的合法权益。 利群公司辩称，中江公司上诉请求缺乏事实和法律依据,请求驳回其上诉请求。 利群公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判，诉讼费由中江公司承担。事实和理由：利群公司不存在违约行为，中江公司擅自停止经营、拖欠租金，违约在先，一审判处利群公司支付违约金20万元依据不足。一审判处利群公司支付装饰装修损失费100万元数额过高，对于中江公司提交的幸福蓝海国际影城装修、不可拆卸设施、相关设备明细真实性不予认可，且中江公司遗留在原租赁场地内的消防主机、空调、监控设备、电影屏幕、电子投光屏、放映机、爆米花机以及保温箱等设备均可使用，其称不可拆除的设施均可拆除继续使用，以上设备均可评估之后在赔偿款项中扣除。一审判处利群公司支付的租金差价2738324元数额过高。 中江公司辩称，利群公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。中江公司在与利群公司的租赁合同履约过程中不存在违约行为，一审法院不应当认定中江公司存在违约，并且判决中江公司承担违约金的违约责任。利群公司上诉认为中江公司的主张的赔偿项目方面的事实理由不能成立。中江公司主张的各项赔偿均具有事实依据。 中江公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年6月18日签订的大型项目、餐饮类租赁合同；2、利群公司退还履约保证金54400元；3、利群公司支付违约金200000元；4、利群公司赔偿影城装修、不可拆除设施经济损失3240800元；5、利群公司赔偿影城拆除、搬迁、设备保管费用232100元；6、利群公司赔偿中江公司提前终止影城部分员工劳动合同所支付的经济补偿金171900元；7、利群公司赔偿前期停水、停电造成的营业利润损失134093.7元；8、利群公司赔偿中江公司支付给广告商、团购影票客户、会员卡客户的退款、违约金损失912786元；9、利群公司赔偿自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间给中江公司造成的营业利润损失2966000元；10、利群公司赔偿中江公司被迫停业至重新选址、装修开业期间的营业利润损失641600元；11、利群公司赔偿中江公司重新租赁经营场所产生的租金差价损失2738324元。以上2-11项合计11292003.7元。一审庭审中，中江公司将第一项请求变更为确认双方合同已于2018年8月17日解除。第七、九项请求的内容变更如下：7、利群公司赔偿前期停水、停电造成的营业利润损失5093.7元；9、利群公司赔偿自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间给中江公司造成的营业利润损失2837000元。 利群公司向一审法院提出反诉请求：1、判令双方间的《大型项目、餐饮类租赁合同》自2018年8月17日起解除；2、中江公司支付2018年2月1日至2018年8月17日期间的房屋租金187022元及逾期付款违约金211906元；3、中江公司支付违约金200000元。 一审法院认定事实：2014年6月18日，江苏乐天玛特商业公司（以下简称乐天玛特）与中江公司签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定：1、乐天玛特将坐落于如东县青园路乐天玛特如东店建筑面积约为1547平方米的区域租赁给中江公司作为幸福蓝海影城使用。2、租赁期限：租赁期12年，即2014年7月10日起至2026年11月9日止。3、租金支付方式和时间：（1）每月租金27200元。（2）每三个月支付一次，中江公司应于每期前一个月的二十日之前（首期除外，如遇该日为法定假日，则顺延至下一工作日）向乐天玛特支付下期租金。每逾期一日，中江公司需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如中江公司逾期支付（含不足额支付）累计超过30天为严重违约，乐天玛特有权解除合同。（3）租金前三年不变，自第四年开始（2017年11月10日起），递增幅度为前一期租金的基础上递增5%；之后自第五年开始（2018年11月10日起），每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增1%。（4）合同列明了具体租金，其中2017年11月10日至2018年11月9日的月租金为28560元。4、中江公司在合同签订后三日内，向乐天玛特支付履约保证金54400元。5、中江公司逾期不支付租金及其他费用超过30天的，为严重违约，乐天玛特有权解除合同，中江公司应按本合同相关条款的约定支付违约金，如给乐天玛特造成损失的，还应赔偿造成的经济及其他损失。6、双方应认真履行合同条款，任何一方不得单方终止本合同或违约。如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方需赔偿守约方200000元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。因中江公司违约致合同解除，中江公司还须支付2个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿乐天玛特重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由中江公司自行承担。 另查明，2014年4月5日，南通市世新房地产开发有限公司（以下简称世新公司）与乐天玛特签订房屋租赁合同，合同约定，世新公司将其位于如东县；上述房屋所有权证号：东国用（2013）第S101942号、东国用（2013）第S101941号、东国用（2013）第S101943号。租赁房屋面积：地上一层面积3289.29㎡，地上二层面积8745.52㎡，地上三层面积8703.04㎡，总计20737.85㎡]租赁给乐天玛特使用。租赁期限20年，即从2011年9月30日起到2031年9月30日止。 2014年6月30日，世新公司（甲方）与乐天玛特（乙方）及案外人陆剑通、王莉萍、张楠、胡伟、谢新华（丙方，以下简称陆剑通等人）签订三方协议，协议约定：世新公司与乐天玛特于2014年4月5日签订了房屋租赁合同并于2012年2月28日签订了电梯共用协议及其他相关协议，约定乐天玛特承租世新公司所有的位于如东县掘港镇青园北路9号301、201、128房屋地上三层建筑。现世新公司将房屋出售给陆剑通等人，三方经友好协商，签订本协议，以兹共同遵守。协议约定世新公司与乐天玛特所签订合同对双方的权利义务做了明确的约定，自2014年7月1日起，世新公司的全部权利义务由陆剑通等人享受及承担，由乐天玛特和陆剑通等人按照世新公司与乐天玛特所订原合同的约定继续履行合同。自2014年7月1日起，乐天玛特将租金支付给陆剑通等人，陆剑通等人应当按照原合同约定的时间开具发票…… 2017年，陆剑通等人以乐天玛特未按约支付租金为由提起诉讼，要求解除双方间的房屋租赁合同。一审法院审理后于2018年3月9日作出（2017）苏0623民初4629号民事判决书，判决要求乐天玛特于判决书生效后30日内将位于如东县掘港镇黄海西路与青园路交叉地块的盛世华城青园北路9号商业幢301、201、128房屋清场腾空后交付给陆剑通等人。判决生效后，陆剑通等人向一审法院申请执行。双方于2018年8月24日达成和解协议，协议载，乐天玛特已于2018年8月17日将一审法院（2017）苏0623民初4629号民事判决书所涉租赁房屋交还陆剑通等人，双方不另行签署交房确认书，乐天玛特交还房屋的义务已履行完毕…… 乐天玛特承租上述房屋后，先后与包括中江公司在内的众多商户签订房屋租赁合同。中江公司租赁的房屋位于三楼，经营影院，有独立的可上下的电梯通道等。 一审庭审中，利群公司与中江公司均确认，双方间的租赁合同关系实际履行至2018年8月17日止。据中江公司陈述，此后其与房屋产权人协商继续使用房屋至2018年9月18日。 2018年8月29日，南通市经济开发区市场监督管理局作出（06910053）外商投资公司勘误[2018]第08290001号外商投资公司准予变更登记通知书，书载，原企业名称“江苏乐天玛特商业有限公司”的现企业名称“利群时代商贸有限公司”…… 一审休庭期间，一审法院对案涉房屋所有权人陆剑通进行调查。据陆剑通介绍（1）其已于2018年9月15日将如东县掘港镇黄海西路与青园路交叉地块的盛世华城青园北路9号商业幢三层（建筑面积8703.04平方米）整体租赁给案外人花龙，用于影视文化、餐饮等经营，现在三楼经营的影院是星弛未来。现星弛未来所在位置，相较原幸福蓝海影院，偏西一些。（2）据其了解，幸福蓝海影院在此处经营状况一直很好，而且在乐天玛特不能继续履行与其的租赁关系时，无论是房主还是乐天玛特均愿意继续将房屋租赁给中江公司，因为当时所有的租户中，影院的经营最好，故房主亦希望通过影院的继续租赁带动周边商户的经营。之所以最终未与中江公司达成继续租赁协议，是因为发现中江公司实际使用的面积达1700余平方米，而中江公司与乐天玛特签订的合同所约定的面积仅为1500余平方米，故提出要求中江公司先与乐天玛特解除合同，再另行与其签订房屋租赁合同。（3）中江公司搬离后，影院内的椅子、放映设备等由中江公司搬走，其他东西中江公司不要，由后来接手的人处理了。 2018年9月18日，中江公司与花龙签订房屋租赁合同，合同约定（1）花龙将其从陆剑通处承租的位于座落于如东盛世华城－上品街黄海西路3楼的房屋租赁给中江公司。房屋土地及产权性质为商铺，建筑面积2400平方米。（2）房屋的现有装修、附属设施、设备状况交付承租方使用。花龙同意交房后40天内在黄海西路增设三楼影院入口及电梯。（3）中江公司在商业门面房屋内经营项目为影城及配套。（4）房屋租赁期限8年，自2018年9月28日至2026年12月27日止。其中前三个月为免租期。花龙在2018年9月28日前向中江公司交付房屋。（5）租金：2018年12月28日至2020年12月27日，年租金1052100；2020年12月28日至2022年12月27日，年租金1103760元；2022年12月28晶至2024年12月27日，年租金1158948元；2024年12月28日至2026年12月28日，年租金1216895元。租期首期房租单价为1.2元/平方米.天，每两年环比递增5%，应付款金额含房租、物业管理费…… 据缪宏建介绍（1）中江公司现经营的影院名为星弛未来，之所以未继续租赁原影院所用房屋，是基于以下原因：其一原影院所占房屋在第三层的位置最好，花龙计划用于经营餐饮；其二影院位于三层中间位置可带动整个三楼的商业活动，且专门为影院增加的电梯，只能放在中间位置；其三原影院所在地因消防、楼上住户噪音问题，无法扩大规模；其四现租赁房屋所在位置的租金，相对原影院所在位置房屋的同期租金要稍少些。（2）至于在乐天玛特、陆剑通等同意继续履行原租赁合同情况下，中江公司为何未继续租赁的原因，缪宏建作了如下解释，中江公司确也希望继续履行合同，想扩大经营，但不清楚原所租赁的位置能否扩大经营，也不确定就租金等问题能否与房东协商成功。后因房东期望将三层整体租赁，中江公司整体租赁存在资金困难，未果。（3）中江公司自行处理的资产：NEC900放映机5台、前台电视机4台、大厅座椅4套、电脑3台、前台冰柜1台、监控摄像头9只。 诉前，中江公司单方委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司对位于如东县掘港镇盛世华城青园北路9号商业幢301的房地产进行市场租金咨询评估，对幸福蓝海国际影城的装饰装修、固定设备设施及清场费用进行评估咨询。2018年8月、10月，江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司分别出具（江苏）跃龙（2018）（估）字第T055号房地产估价报告、（江苏）跃龙（2018）（估）字第T064号房地产评估咨询报告书。1、（江苏）跃龙（2018）（估）字第T055号房地产估价报告载：房屋状况，评估建筑面积为8703.04平方米，建筑物所在层数为3层。估价对象外墙面为墙砖、内部已装修。目前在营业中。基础设施齐全。价值时点，2018年8月13日。估价结果，估价对象在市场上有足够的出租方和租赁方，并且进入市场无障碍的条件，于价值时点可能实现的年市场租金为365.31万元……2、（江苏）跃龙（2018）（估）字第T064号房地产评估咨询报告书载：中江公司委估装饰装修、固定设备、设施等在评估咨询基准日2018年9月25日的价值为297.61万元。具体明细：装修装修、消防设施、监控设施、空调及新风系统、投影系统、音响系统、固定座椅1、固定座椅2、清场费用。因上述评估报告无详细明细，一审法院曾书面限期要求中江公司提供，后要求其通知评估人员到庭。但评估人员不同意出庭接受询问，不同意法院对其作书面调查笔录。据评估报告所载评估人员陈金涛反映，其与王宏军均未参与评估，是评估公司其他人员借二人之名。对一审法院询问的其与王宏军有未实际到达评估现场的问题，未予回答，并自行离开。 此外，中江公司主张其已支付2018年2月的租金，利群公司委托诉讼代理人表示需庭后核实，在法院指定的期限内利群公司未给予核实结果。 一审法院认为，合同是公民、法人或者其他组织在平等自愿的基础上就民事权利义务关系的变动达成的协议。中江公司和原乐天玛特签订的房屋租赁合同依法成立，且协议内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法，对双方均有法律拘束力，双方应按约行使权利、全面履行自己的义务。中江公司和利群公司确认，合同实际于2018年8月17日终止履行。案件的争议焦点：1、中江公司、原乐天玛特在合同履行过程是否存在违约行为，导致合同不能继续履行的原因，合同不能履行的责任由谁承担。2、双方要求对方支付违约金的依据。3、中江公司要求利群公司退还履约保证金有无依据。4、利群公司应否赔偿中江公司影院装修不可拆除设施的损失、应否赔偿影院拆除搬迁设备保管费用。5、中江公司要求利群公司赔偿其提前终止与部分员工合同所支付的经济补偿金有无依据。6、中江公司要求赔偿前期停水（2018年6月1日至6月5日）给其造成营运损失的依据。7、中江公司要求利群公司支付给广告商、团购影院客户、会员卡客户的退款、违约金损失的依据。8、中江公司要求赔偿原乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间营业利润损失的依据。9、利群公司应否赔偿中江公司停业至重新选址、装修直至开业期间的营业利润损失。10、利群公司应否赔偿中江公司重新租赁经营场所产生的租金差价损失。11、中江公司应否向利群公司支付2018年2月至8月17日间的租金。 关于中江公司、原乐天玛特在合同履行过程是否存在违约行为，导致合同不能继续履行的原因，合同不能履行的责任由谁承担的问题，一审法院认为，无论是中江公司，还是原乐天玛特，在双方合同履行过程中均存在违约行为，但最终导致双方合同不能继续履行的根本原因在于原乐天玛特。理由：（1）两公司在签订合同时对租金的支付方式和时间作了明确约定，即中江公司每三个月支付一次租金，且在每期前一个月的二十日之前向原乐天玛特支付下期租金。中江公司逾期不支付租金及其他费用超过30天的，为严重违约，原乐天玛特有权解除合同。庭审中，中江公司确认至目前为止，其尚未支付自2018年3月至8月17日期间的租金。中江公司主张系因原乐天玛特在双方合同履行期间停业，导致其无法正常经营，违约在先，中江公司延迟缴纳租金是依法行使不安抗辩权。对此，一审法院认为，其一，两公司间签订的是房屋租赁合同，作为出租人的原乐天玛特在合同签订后其需要依法依约履行的主要合同义务是向承租人交付出租房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原乐天玛特在合同签订后已依约交付房屋，且合同履行中亦未出现租赁物不符合约定用途的情形。其二，原乐天玛特在双方合同履行期间因经营困难而致停业属实，但其停业并未导致中江公司无法经营，两者间无必然的因果关系，且事实上中江公司即便在原乐天玛特向房屋产权人交还房屋后仍继续经营一个月。而所谓的不安抗辩权，是指在有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时，在对方当事人未为对待给付或提供担保前，有暂时中止履行合同的权利。因此，在原乐天玛特已履行合同主要义务，且无证据表明其停业必将致中江公司无法经营的情况下，中江公司未按约如期支付租金的行为，符合双方合同约定的严重违约情形。（2）《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。第九十六规定，当事人依九十三条第二款规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。按照上述规定，合同双方可以在合同中约定解除条件，在合同成立后完全履行前，当出现约定的解除条件成就的情形时，合同相对方可以行使解除合同的权利，且权利人在行使解除权时，只须向对方作出解除合同的意思表示，无须对方同意，即可发生解除合同的效力。但为避免因解除权人怠于行使权利，致使合同关系处于长期不确定和不稳定的状态，权利人应及时行使权利。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，且对方也未催告的，权利人应在合理的期限内行使权利，如不及时行使解除权，则解除权消灭。原乐天玛特在中江公司出现违约行为后，按照双方合同约定，其解除权条件有效成就，则可直接行使解除双方合同的权利。虽然双方对解除权的行使期限未作明确规定，且中江公司在其出现可能导致合同解除的违约行为时也未依法进行催告，故原乐天玛特应在合理期限内行使权利，但直至双方合同因房屋产权人申请法院执行收回房屋，致合同事实终止，原乐天玛特也未证明其依法在合理的期限内按照法定的程序合法行使了合同约定的解除权，故应可视为其对权利的放弃。（3）2017年原乐天玛特经营出现困难，后致停业。2017年，原乐天玛特因未按约给付租金，房屋产权人陆剑通等人提起诉讼，要求解除与原乐天玛特间的房屋租赁合同。法院判决后，陆剑通等人申请执行，至2018年8月17日，原乐天玛特将所有转租的房屋（除中江公司与房屋产权人协商继续租借外）均交还陆剑通等人。原乐天玛特因其违约行为致其与房屋产权人间的租赁合同不能继续，进而解除合同，并导致与中江公司间的合同事实不能再继续履行。综上，中江公司虽在合同履行过程中，因未及时按约支付租金，构成合同约定的严重违约行为，原乐天玛特亦因此获得提出解除双方合同的权利，但原乐天玛特并未依法及时行使该解除权，应视为其以实际行为同意继续履行双方间的合同，因此中江公司的违约行为并未直接导致双方间合同的解除。而原乐天玛特与房屋产权人间租赁合同的解除才是中江公司与原乐天玛特间转租合同不能继续履行的根本原因。原乐天玛特应承担不能继续履行合同的相应责任。现利群公司承接了原乐天玛特的各项权利义务，原由原乐天玛特承担的相应责任均应由利群公司负担。庭审中，利群公司提出原乐天玛特曾向中江公司送达“关于解除合同并限期腾空返还租赁场地的通知”，但始终未能提交相关证据，故对利群公司的上述主张不予采信。 关于双方要求对方支付违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里的违约责任是指合同当事人因违反生效合同约定的义务而应承担的法律后果或者说民事法律责任。中江公司与原乐天玛特在签订合同时对违约责任事项约定如下“双方应认真履行合同条款，任何一方不得单方终止本合同或违约。如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方需赔偿守约方200000元的违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失……”因此，在双方合同履行过程中，任何一方存在违约行为或者单方终止合同，均应依约向对方支付违约金。如上所述，在合同履行过程中，中江公司存在未按约支付租金的违约行为，而原乐天玛特因其过错导致双方合同解除，依照合同约定，双方均应向对方支付违约金200000元。 关于中江公司要求利群公司退还履约保证金的问题，中江公司依约交付履约保证金，按照双方合同约定，租赁关系终止时，原乐天玛特应将保证金无息退还中江公司。故对中江公司要求返还保证金54400元的请求予以支持。 关于利群公司应否赔偿中江公司影院装修不可拆除设施的损失、应否赔偿影院拆除搬迁设备保管费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。合同因出租人违约导致解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，对于承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。依据上述规定：（1）适用规定的前提条件是，承租人经出租人同意装饰装修；（2)合同解除时，未形成附合的装饰装修物的归属，双方未作约定，或达成处理协议的，则由承租人拆除；（3）因出租人违约致合同解除，且双方对已形成附合的装饰装修物的处理未有约定的，如承租人要求赔偿剩余租期内的残值损失的，可予支持；（4）当装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离（或分离花费巨大），则可认定装饰装修物与房屋之间构成附合；（5）如装饰装修物与房屋未完全结合或者尚未达到不可分离状态，则不能视为构成附合。承租人对未构成附合的装饰装修物可以选择不拆除，但若无特别约定，承租人不得要求出租人予以补偿；（6）一般情况下，承租人对租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和个人需求，同时会主要考虑租赁期限的长短，并据此对房屋进行适当装饰装修。在双方当事人无约定的情形下，承租人的附合装饰装修费用应在租赁期内摊销完毕，出租人无需补偿。在合同履行期限届满前，因出租方原因致合同解除，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。对承租人无法享用的剩余租赁期内附合的装饰装修物价值，出租人应当承担违约责任，予以赔偿；（7）确定剩余租赁期内附合的装饰装修物价值可根据租赁合同约定的租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算合同解除时剩余租期内附合的装饰装修物价值。涉及到本案，合同明确约定了装修期限，故对于中江公司因经营需要对租赁房屋进行的必要装饰装修，原乐天玛特应是知晓并同意的。原乐天玛特因其过错行为致其与中江公司间的租赁合同自2018年8月18日后事实不能继续履行。双方原约定合同履行至2026年11月9日止，原乐天玛特的违约解除合同行为，使中江公司对其依合同约定期待享用的装饰装修价值未能如期完全享用，原乐天玛特，现利群公司，依法应赔偿中江公司在剩余租赁期限内的装饰装修物的剩余价值。因双方未对剩余价值的赔偿达成处理协议，中江公司单方委托相关机构对原幸福蓝海影院内装饰装修及固定设备的市场价值进行了评估。利群公司虽对评估报告提出异议，但在诉讼期间，直至2018年12月6日，一审法院组织第二次庭审时，中江公司陈述对于评估报告中所涉资产仍在原地保持原状，未进行处置。一审法院也明确要求利群公司在庭后七日内对评估报告中载明的资产进行核实，并提交书面核实结果，但利群公司至今未提交核实结果亦未申请重新鉴定。民事主体依法享有平等和自愿处理财产的权利，其在民事活动中可以依法充分、真实地表达自己的意愿，独立自主的支配和维护自己的合法权益。法院尊重民事主体在不违反法律法规禁止性规定下的任意处分财产的权利。利群公司以其实际的不作为传达出这样的意思表示，即其认可中江公司单方委托评估结论中合理部分的合法性。虽然中江公司单方委托形成的评估报告程序存在不规范，依法不能被采用，但现房屋已被他人租赁，原有的状态已经发生改变，无法再行评估，造成这一后果与利群公司怠于行使权利不无关系，而中江公司确因原乐天玛特提前解约的行为存在装饰装修的利益损失。除中江公司自行拆除、搬离的部分物品，一审法院综合考虑租赁期限、装修成本、物品的使用年限等因素，酌情确定中江公司此部分的损失计100万元。至于中江公司主张的拆除搬迁设备保管费用的问题，从中江公司陈述、举证，结合法院的调查，中江公司除将部分资产搬离外，并未进行拆除，更不涉及大量设备的保管问题，庭审中中江公司确认未实际进行清场，故中江公司提出的该请求无事实根据，不予支持。 关于中江公司要求赔偿提前终止与部分员工合同所支付的经济补偿金、支付给广告商、团购影院客户、会员卡客户的退款、违约金损失、赔偿乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间营业利润损失等问题，一审法院认为，（1）《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据上述规定，其一房屋租赁合同是合同一方将房屋交付另一方占有、使用，另一方给付租金并于期限届满时返还房屋的合同。房屋出租一方的义务是移转房屋的使用权，并保证房屋符合约定用途，该义务主要体现为房屋的维修义务；其二合同一方违约或违约行为致合同目的不能实现，合同不能继续履行，合同另一方应依法或按约向对方支付违约金、赔偿损失；其三违约方承担的违约责任适当、合理，不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（2）原乐天玛特与中江公司间签订履行的是房屋租赁合同，合同签订后，原乐天玛特按约将房屋使用权交付中江公司，并保证房屋符合合同约定用途，中江公司则依约支付租金。因原乐天玛特违约致双方合同提前终止，原乐天玛特依法按约应对中江公司承担违约责任，如造成损失的还需赔偿经济损失。但中江公司提出赔偿请求的前提是存在损失，且损失的产生与乐天玛特的违约行为或提前终止履行合同间存在必然的因果关系。其一、中江公司要求赔偿其向员工支付的经济补偿金，中江公司提供的证据表明其向部分员工支付经济补偿金的时间为2018年9月13日，而据中江公司庭审中陈述，幸福蓝海影院实际停止营业是在同年的2018年9月17日，与花龙签订新的租赁合同的时间是在2018年9月18日。仅从时间角度判断，不能得出是因与乐天玛特解除合同，导致无法继续经营，从而解除其与部分员工间的劳动合同；另中江公司与花龙间租赁合同签订于9月18日，按常理，此前双方应有协商过程，中江公司并未因与原乐天玛特间的合同解除或无法履行而考虑过不再经营影院，事实也表明，中江公司的影院在扩大规模后又在继续经营，因此，中江公司也并无必要解除与员工间的劳动合同。综上，中江公司是否确与部分员工解除合同，是否真实支付经济补偿金，无法确认，且即便属实，但解除劳动合同与中江公司和原乐天玛特间租赁合同的不能履行间也无必然的因果关系。其二、支付给广告商的退款，违约金损失问题，从中江公司提供的其与第三方签订的合同，约定的合同履行期限最迟至2019年，结合中江公司提出要求赔偿原乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间营业利润损失请求的理由，陈述到原乐天玛特自2017年2月6日始经营的如东超市停业，造成其无法正常经营，且基于此原因后未按约支付租金，那中江公司在选择与其他公司签订广告合同时，是否存在对潜在风险的预判失误，在签订合同时，有未向对方告知可能存在的风险，其自身是否存在过错。中江公司陈述所给付的退款是基于其未能全期提供广告服务，未履行合同义务，退还相应款项，也非损失。此外，即便支付款项属实，原因是否即为中江公司所主张的事由，其与案外人间有无其他经济往来，法院同样无法确认。其三、支付给团购影院客户、会员卡客户的退款损失问题，会员制服务是现在较为流行的服务管理模式，积累会员，给予一定的优惠待遇，是很多服务行业为提高顾客回头率的营销方式。顾客办理了会员卡，或单位为职工办理团购，只意味着这部分顾客在将来的某个不定的时间可能会来消费观影，这个时间未必即在中江公司停业装修期间，且若顾客来影院观影，中江公司应需要提供相应的服务，而这服务必然会有相应成本的支出，同时正如中江公司所述，其会员可以选择继续接受中江公司的服务，也可选择不再继续消费而要求退款，这是正常经营中的正常现象。而且中江公司主张团购、会员的退款损失是690786元，2019年1月3日的庭审中中江公司确认至目前已办理退费金额约35800元。中江公司不能证明会员退款等与其和原乐天玛特合同终止相关，在此情况下要求赔偿全部会员金额690786元（且大部分款项仍由中江公司持有）实无事实和法律依据。即便中江公司可证明已办理的退款35800元与原乐天玛特解除合同有关，但若论及损失，中江公司首先应剔除为这部分人员提供服务所需支出的成本，或者说中江公司需证明将来应可获得的期待利润，中江公司的证据即不能说明因果关系，也不能确定因办理退款所造成的具体损失，故对其该部分主张不予支持。其四、中江公司主张赔偿乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间营业利润损失，中江公司陈述的损失具体组成（1）2017年2月至2018年9月间票房收入下降至经营利润损失；（2）2017年及2018年2月至9月，卖品下降收入；（3）电影广告和其他附加业务下降收入。如前所述，中江公司与原乐天玛特间签订的是房屋租赁合同，并依合同约定各自行使权利、履行义务。原乐天玛特因经营不善致停业，但双方间租赁合同的正常履行并未约定以原乐天玛特正常营业为前提。原乐天玛特已依法按约履行了房屋使用权的移转义务，且在其开始停业至双方合同事实终止期间，中江公司一直可正常使用房屋，据调查了解，即便原乐天玛特停业，但中江公司的经营情况一直较好，且原乐天玛特并无义务保证中江公司可保持良好的经营状况，并保证其经营利润及卖品收入。且即便确如中江公司所述票房收入、卖品收入下降，其主张损失是否需扣除成本支出，扣除成本后的损失是多少，与原乐天玛特的停业间的相关度是多少，均不得而知。故对其该部分主张，无法予以支持。 关于中江公司要求赔偿前期停水（2018年6月1日至6月5日）给其造成营运损失的问题，一审法院认为，其一从中江公司提交的证据不能作出停水的期间即为其主张的2018年6月1日至6月5日及因停水重新接入水表花费材料及人工费3000元的判断；其二对于其主张的卖品损失，中江公司主张的卖品损失清单系自行制作，且即便所述停水期间属实，并不必然导致卖品的损失。从中江公司提供的卖品清单中，很多与水有关的饮品，与是否停水并无关联，而且卖品多少与客流量多少及其他多种因素有关。即，即便中江公司所述上述期间存在停水，且存在卖品收入的减少，但两者间并无必然的因果关系，且其主张的损失中未剔除合理的成本。故对其这部分主张不予支持。 关于利群公司应否赔偿中江公司停业至重新选址、装修直至开业期间（审理过程中明确自2018年9月19日至2019年2月5日）的营业利润损失的问题，中江公司以变更前的第九项诉讼请求，即原乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日给中江公司造成营业利润损失2966000元为基数，除以20个月，并以此酌情要求原乐天玛特赔偿损失641600元。对此，一审法院认为，（1）依据所查明的事实，中江公司实际是有可能在原地继续经营，中江公司于2018年9月17日停止经营，同年9月18日与案外人花龙签订租赁合同，2019年2月5日，星弛未来影院重装开业。在与原乐天玛特结束租赁关系后，房屋所有权人有意向继续将房屋租赁给中江公司，只是因为房屋面积存在差异，希望重新与中江公司签订合同。且即便与房屋所有权人不能达成协议，但其与新承租人花龙间应也不排除可以继续租赁使用的可能。即不排除中江公司希望扩大经营，而原址因消防、不能解决住户噪音等各方面的限制条件，不能扩大规模等，中江公司也不想继续租赁原房屋的可能。（2）如前所述中江公司据以作为计损基础的损失，由下列几部分组成：2017年2月至2018年9月间票房收入下降至经营利润损失；2017年及2018年2月至9月，卖品下降收入；（3）电影广告和其他附加业务下降收入。即便确如中江公司所述票房收入下降、卖品收入下降、电影广告和其他附加业务收入下降，其主张的损失是否需扣除成本支出，扣除成本后的损失又是多少，依据中江公司所提交的证据同样不能确定其实际损失确如所述。综上，对其该主张不予支持。 关于利群公司应否赔偿中江公司重新租赁经营场所产生的租金差价损失的问题，合同原约定的履行期限到2026年11月9日，因原乐天玛特的行为致合同于2018年8月17日终止。中江公司不得不重新与他人签订租赁合同，故利群公司应赔偿中江公司与他人重新订立合同后多支付的租金损失。根据中江公司与原乐天玛特的合同约定，中江公司向原乐天玛特租赁的房屋面积是1547平方米。2017年11月10日至2018年11月9日间的年租金为342720元，此后每年的租金分别为345984元、349248元、352512元、355776元、359040元、362304元、365568元、368832元。中江公司与花龙于2018年9月签订的合同，约定的租赁面积是2400平方米，合同期限自2018年9月28日始至2026年12月27日止。其中前三个月为免租期。具体租金标准约定如下：2018年12月28日至2020年12月27日，年租金1052100（1547平方米的年租金为678166元）；2020年12月28日至2022年12月27日，年租金1103760元（1547平方米的年租金为711465元）；2022年12月28日至2024年12月27日，年租金1158948元（1547平方米的年租金为747039元）；2024年12月28日至2026年12月28日，年租金1216895元（1547平方米的年租金为784390元）。利群公司应付2018年8月18日至2026年11月间的租金差额为2841874元（其中2018年8月18日至9月19日按月租金28560元计算，同时扣减三个月的租金，按中江公司与花龙约定的2018年度的月租金56514元标准计算）。中江公司仅要求支付租金差价损失2738324元，是其自主处分权利的真实意思表示，不违反法律规定，法院照准。 关于中江公司应否向利群公司支付2018年2月至8月17日间的租金的问题，如前所述，双方的合同合法有效，对双方均有法律约束力。中江公司确认其使用租赁房屋至2018年8月17日，且自2018年3月后未支付租金，利群公司主张要求支付租金于法有据，应予支持。中江公司主张2月份的租金已付，并提供交付凭证，合议庭在利群公司代理人当庭无法确认的情况下，要求其庭后核实，并将核实结果书面函复法院，逾期则视为利群公司认可中江公司的陈述。利群公司一直未予回复，故中江公司应向其支付2018年3月至8月17日间的租金，计158984元。 综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决:一、中江公司与乐天玛特间的租赁合同于2018年8月17日终止履行；二、利群公司返还中江公司保证金54400元；三、利群公司支付中江公司违约金20万元；四、利群公司赔偿中江公司装饰装修损失100万元；五、利群公司支付中江公司租金差价损失2738324元；六、中江公司支付利群公司租金158984元；七、中江公司支付利群公司违约金20万元。综合上述各项，利群公司合计应支付中江公司3633740元，于判决生效后十日内履行；八、驳回中江公司的其他诉讼请求。案件受理费81655元，反诉费5792元，合计87447元，由中江公司负担59997元，利群公司负担27450元。 二审中，中江公司提交微信聊天截图4页，以证明其不存在违约行为，利群公司质证称，真实性无法认定，不能达到证明目的。本院经审查认为，上述证据真实性难以确认，亦不能达到证明目的。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中江公司未及时按约支付租金，构成合同约定的严重违约行为，中江公司称其系因原乐天玛特自2017年2月6日擅自停业导致其经营损失而行使不安抗辩权，但原乐天玛特并无保障中江公司经营利润的合同义务，中江公司抗辩不能成立。后因原乐天玛特的违约行为致其与房屋产权人间的租赁合同不能继续，进而解除合同，并导致与中江公司间的合同事实不能再继续履行，原乐天玛特亦存在不能继续提供租赁物的违约行为，故一审认定双方均存在违约行为，并互向对方支付20万元违约金正确。中江公司单方委托形成的评估报告程序存在不规范之处，但中江公司确因原乐天玛特提前解约的行为存在装饰装修的利益损失。鉴于中江公司已自行拆除、搬离了部分物品，并综合考虑租赁期限、装修成本、物品的使用年限等因素，一审酌情确定中江公司此部分的损失计100万元并无不当。至于中江公司主张的拆除搬迁设备保管费用的问题，从中江公司陈述、举证，结合一审法院的调查，中江公司除将部分资产搬离外，并未进行拆除，更不涉及大量设备的保管问题，一审庭审中中江公司确认未实际进行清场，故中江公司提出的该请求无事实根据，不予支持。关于中江公司要求赔偿提前终止与部分员工合同所支付的经济补偿金,因利群公司前期停水、停电给其造成营运利润损失,支付给广告商、团购影院客户、会员卡客户的退款、违约金损失,赔偿乐天玛特自2017年2月6日停业至2018年8月17日期间营业利润损失等问题。中江公司并无充分证据证明上述事实及损失的存在、损失的具体数额及与利群公司违约行为间的必然因果关系，一审对上述损失不予支持并无不当。关于利群公司赔偿中江公司重新租赁经营场所产生的租金差价损失数额问题，合同原约定的履行期限到2026年11月9日，因原乐天玛特的行为致合同于2018年8月17日终止。中江公司不得不重新与他人签订租赁合同，故利群公司应赔偿中江公司与他人重新订立合同后多支付的租金损失，一审根据相同面积下前后租金额差额，结合中江公司主张的数额确定的租金差额损失正确。 综上，中江公司、利群公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87447元，由南通中江文化投资发展有限公司负担49140元，由利群时代商贸有限公司负担38307元。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇一九年十二月二日 书记员 李 熹