四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4995号 原告：凉山州靖淞物业管理有限公司（统一社会信用代码：91513400MA693A5E6F）。住所地：四川省西昌市西郊乡河东村八组3幢1层1号。 法定代表人：曹蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵海涛，男，1988年7月25日出生，汉族，四川省西昌市人，系凉山州靖淞物业管理有限公司员工，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省西昌市），代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：唐明，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李仕惠，女，1969年7月30日出生，汉族，四川省宁南县人，居民，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省宁南县）。 委托诉讼代理人：陈宇（系被告李仕惠之丈夫），男，1969年2月26日出生，汉族，四川省宁南县人，住四川省宁南县，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：宾彪，系西昌市西郊法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告凉山州靖淞物业管理有限公司（以下简称：靖淞物业公司）与被告李仕惠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告靖淞物业公司的委托诉讼代理人赵海涛、唐明，被告李仕惠及委托诉讼代理人陈宇、宾彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靖淞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年8月1日至2019年7月31日的物业服务费2149.00元（其中物业服务费1530.00元、垃圾清运费96.00元、储藏室物业服务费43.00元、车位清洁费480.00元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：位于西昌市的“宁南苑”（宁南县驻西昌办事处改善型经济适用房小区）前期物业服务由西昌市恒盛物业管理有限公司提供，该小区建设单位宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年6月20日解除物业服务合同，其后该小区的物业服务由原告承接。2019年1月1日，原告与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同约定物业服务费自2018年8月1日起每月按1.05元／平方米收取，普通车位清洁费每月按25.00元／辆收取，子母车位清洁费每月按40.00元／辆收取，地下储物室服务费每月按0.30元／平方米收取。被告系宁南苑小区Ａ幢14-3号住房业主，其住房面积为121.43平方米，另有储物室1间11.8平方米，子母车位1个。被告自2018年8月1日至2019年7月31日拖欠物业服务费、垃圾清运费、车位清洁费共计2149.00元，经原告多次催告被告均未支付。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告李仕惠辩称，被告系西昌市宁南苑小区Ａ幢14-3号的业主，住房面积121.43平方米、储物间面积11.8平方米，有子母车位1个。被告对未支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费的事实予以认可，但对原告所称“宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年6月20日解除物业服务合同，其后该小区的物业服务由原告承接，原告与宁南县南丝路集团公司签订《宁南苑小区物业管理服务委托合同》并约定物业服务费自2018年8月1日起每月按1.05元／平方米收取，原告多次向被告催告。”不予认可。被告与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年8月16日签订了《住户物业管理服务协议》，约定自2016年8月1日起至2019年7月31日止由西昌市恒盛物业管理有限公司为被告提供物业管理服务，故原告不是本案适格的原告。原告的诉讼请求没有合同依据且物业服务费计算错误，垃圾清运费不应当计算。故请求驳回原告的起诉。 本案在审理过程中，原告靖淞物业公司为支持自己的诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年6月20日共同出具的《情况说明》1份、宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组与西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日共同出具的《情况说明》1份、2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》1份，以证明：（1）“宁南苑”属于宁南县驻西昌办事处经济适用房小区，宁南县政府成立了建房领导小组负责建房和管理事宜，建房领导小组经宁南县委决定委托宁南县南丝路集团公司修建和管理的事实；（2）宁南县南丝路集团公司于2018年6月20日委托原告入驻“宁南苑小区”提供物业服务，双方于2019年1月1日正式签订《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同明确约定了物业服务费自2018年8月1日起按每月1.05元/平方米收取，普通车位清洁费每月25.00元/辆，子母车位清洁费每月40.00元/辆，地下储物室服务费每月0.30元/平方米；（3）2019年4月，“宁南苑小区”业主委员会成立后，没有与原告另行签订物业服务合同，业主委员会认可并同意宁南县南丝路集团公司与原告签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》； 2.宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组于2018年1月15日作出的《通知》1份，以证明宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组决定从2018年8月1日起“宁南苑小区”物业服务费按每月1.05元/平方米的标准执行，并在小区进行了公告； 3.四川省政府非税收入一般缴款书2份，以证明原告已向西昌市环卫处缴纳“宁南苑小区”的垃圾清运费，被告应按每户8.00元/月向原告支付垃圾清运费； 4.原告于2019年10月30日自行制作的《欠费清单》1份，以证明被告系西昌市宁南苑小区Ａ幢14-3号的业主，住房面积121.43平方米、储物间面积11.8平方米，有子母车位1个，2018年8月1日至2019年7月31日期间被告拖欠原告物业服务管理费共计2149.00元（包含物业服务费、垃圾清运费、车位清洁费）。 被告李仕惠对原告靖淞物业公司提交的上述证据提出如下质证意见： 对证据1中《情况说明》的真实性、合法性不予认可，该证据仅有公章，没有负责人签字，且宁南县南丝路集团公司没有选聘及签订物业服务合同的权限；对证据1中《宁南苑小区物业管理服务委托合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份合同的封面和第一页载明乙方为自然人，自然人不具有承担物业服务的资质，宁南县南丝路集团公司不具有代表小区业主选任物业公司的资格，且该份合同有多处涂改；对证据2的合法性不予认可，因为宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组不具有物价定价的权力；对证据3的真实性、合法性予以认可，但与本案没有关联性；对证据4中的建筑面积予以认可，但对物业服务费的单价不予认可，同时垃圾清运费应包含在物业管理服务费用中。 被告李仕惠为支持自己的反驳主张向本院提交了以下证据： 1.2015年10月10日《宁南县改善型经济适用房购房合同书》1份、《收据》2份，以证明被告系“宁南苑小区”业主，并载明宁南苑小区建设单位与宁南县南丝路集团公司无关； 2.2016年8月16日《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》1份，以证明被告依法与西昌市恒盛物业管理有限公司签订了物业管理服务协议，该协议对物业管理费单价等事项进行了明确的约定； 3.西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年11月6日出具的《证明》1份，以证明西昌市布依闲庭第一届业主委员会成立后，从未与任何物业服务公司签订物业服务合同。 原告靖淞物业公司对被告李仕惠提交的证据提出如下质证意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，且能反证合同一方是宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组，建房小组委托宁南县南丝路集团公司进行施工，宁南县南丝路集团公司有权与物业服务公司签订物业服务合同；对证据2的真实性无异议，但该协议的截止时间为2018年2月；对证据3的真实性无异议，但与本案没有关联性，西昌市布依闲庭第一届业主委员会成立后确实没有与任何一家物业公司签订物业服务合同。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 原告靖淞物业公司提交的证据1中的《情况说明》，被告虽对其真实性、合法性不予认可，结合庭审中查明的被告于2018年6月21日入驻案涉小区提供物业服务的事实及被告缴纳过2018年6月至2018年7月31日物业服务费的事实，本院对该证据的真实性和证明力予以确认；证据1中的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》结合原告提交的《情况说明》，本院对其真实性予以确认，但该合同第20页中载明的合同起止期限有明显改动，虽然改动部分加盖有宁南县南丝路集团公司印章，但该部分属涉及合同重大事项的变更，不应以如此方式作更改，而该合同签订于2019年1月1日，何时改动不能确定，故本院对该合同起止期限的改动部分不予采信，本院确定该合同的起止期限为自2019年1月1日起至2023年12月31日止；证据2的落款时间为2018年1月15日，此时原告公司尚未进驻，故本院对该份证据的真实性和证明力不予确认；证据3，原告对其真实性、合法性予以认可，本院对该证据的真实性和证明力予以确认；证据4不属证据范畴，但被告对其中载明的房屋面积、储物室面积予以认可，且认可其拥有一个子母车位，本院对该部份予以确认。 被告李仕惠提交的证据因原告靖淞物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据原告的举证、本院认证及原告在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2011年3月10日，宁南县人民政府依法取得位于西昌市东延线编号为13／46／711地块的土地使用权，面积13494.90平方米，规划用途为新建办事处和改善型经济适用房。2015年10月10日，被告李仕惠与宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组签订《宁南县改善型经济适用住房购房合同书》，该合同书主要载明：“李仕惠所选房屋座落在西昌市东延线宁南驻西昌办事处住宅小区Ａ栋14层Ａ-3户型，房屋套型建筑面积122.71㎡，住房综合造价为3300.00元／平方米，总房价404943.00元。李仕惠必须在装修前到小区物业管理部门缴纳 5000.00元装修保证金（如购买了地下储藏室需装修的，另交 3000.00元保证金）”。2016年8月16日，被告李仕惠与西昌市恒盛物业管理有限公司签订了《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务费的约定为“物业管理服务费比照山水阳光商品住宅小区的一半收取，随山水阳光商品住宅小区价格涨跌按年度调整标准，2016年8月至2017年7月的收取标准为：（1）小区住房物业服务费0.60元/平方米/月，（2）车位保洁、车辆安全及停放秩序维护费普通车位25.00元/辆/月、子母车位40.00元/辆/月，（3）地下储藏室物业服务费0.30元/平方米/月，（4）尚未入住的空置房屋、未使用的地下车位与储藏室均全额计收物业管理服务费，（5）物管费按季度提前预收，住户也可在年初预交全年费用。”该协议对物业管理服务期限的约定为“本协议期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，期限届满前一个月甲、乙双方可协商协议续签事宜。”2018年6月20日，宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司解除了双方于2016年8月1日宁南县南丝路集团公司签订的“宁南苑”（宁南县驻西昌办事处改善型经济适用房小区）物业管理合同，合同解除后，“宁南苑”小区的物业管理由原告靖淞物业公司承接并于2018年6月21日进驻“宁南苑”小区提供物业服务，同时原告靖淞物业公司承接收取西昌市恒盛物业管理有限公司服务“宁南苑”小区期间所有费用。在原告靖淞物业公司承接“宁南苑”小区物业服务后，被告李仕惠向原告靖淞物业公司支付了截止2018年7月31日的物业服务费和车位应交费用、截止2018年12月31日的垃圾清运费。2019年1月1日，原告靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同对物业管理服务费的约定为“小区住房物业服务费自2018年8月1日起按1.05元/平方米/月，之前的按0.60元/平方米/月收取；车位保洁、车辆安全及停放秩序维修费普通车位25.00元/辆/月、子母车位40.00元/辆/月、小型车位20.00元/辆/月；地下储藏室物业服务费0.30元/平方米/月。”该合同第三十三条对合同期限的打印约定为“合同期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止”，后对该部分手写改为“合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。”并在改动部分加盖了“宁南县南丝路集团公司合同专用章”。“宁南苑”小区于2019年4月27日成立了“西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会”，该业主委员会成立后未与任何物业服务公司签订物业服务合同。2019年10月30日，宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组与西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于共同出具《情况说明》，该《情况说明》主要内容为：宁南苑（现名：布依闲庭）因西昌市恒盛物业管理有限公司自身多种原因导致物业管理服务委托合同在2018年6月20日解除，宁南县南丝路集团公司委托靖淞物业公司2018年6月20日入驻“宁南苑”物业管理服务，靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司于2019年1月1日签订物业管理服务委托合同，2019年4月27日“宁南苑”业主委员会成立，经业主委员会认可后靖淞物业公司按原与宁南县南丝路集团公司签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》继续履行供物业服务。被告李仕惠在庭审中认可自2018年8月1日起未交纳过物业服务费，并认可其住房面积为121.43平方米、储物室面积为11.8平方米，并认可拥有一个子母车位。 本院认为：原告靖淞物业公司自2018年6月21日起进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为其全体业主提供物业服务，进驻时虽未签订物业服务合同，然原告靖淞物业公司于2019年1月1日与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同后经于2019年4月27日成立的西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日予以追认，该合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，该合同对全体业主具有约束力。然2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》第三十三条对合同期限的约定有明显改动，基于对证据分析认定的理由本院确认该合同的履行期限为自2019年1月1日起至2023年12月31日止，故该合同中对物业服务费的相关约定应自2019年1月1日起执行。虽然被告李仕惠与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月16日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》约定的合同截止期限2019年7月31日尚未届至，然原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供物业服务后，被告李仕惠向原告靖淞物业公司支付了截止2018年7月31日的物业服务费和车位应交费用、截止2018年12月31日的垃圾清运费，且西昌市恒盛物业管理有限公司已实际退出“布依闲庭”小区的物业服务，故该协议应视为已自然终止。原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供了物业服务，作为小区的一员，被告李仕惠已经享受到了原告靖淞物业提供的服务所带来的便利与利益，理应按约交纳相关物业管理服务费，故本院对原告靖淞物业公司要求被告李仕惠支付物业服务费的诉讼请求予以支持，根据本院对2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》履行期限的认定，本院对物业服务费的计算标准自2019年1月1日起按该合同的约定予以支持，2018年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费的计算标准本院参照被告李仕惠与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月16日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》的约定予以支持。原告所主张的垃圾清运费系由环卫部门统一收取，且原告靖淞物业公司已实际支付，故原告靖淞物业公司要求被告李仕惠支付垃圾清运费的诉讼请求予以支持，但被告李仕惠已支付垃圾清运费至2018年12月31日，故垃圾清运费的起算时间应为2019年1月1日。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告李仕惠于本判决生效之日起10内支付原告凉山州靖淞物业管理有限公司2018年8月1日至2018年12月31日的物业服务费581.99元（住房121.43平方米×0.60元/平方米/月×5个月、储物室11.8平方米×0.30元/平方米/月×5个月、车位管理费40.00元/月×5个月）、2019年1月1日至2019年7月31日的物业服务费1197.29元（住房121.43平方米×1.05元/平方米/月×7个月、储物室11.8平方米×0.30元/平方米/月×7个月、车位管理费40.00元/月×7个月）、2019年1月1日至2019年7月31日的垃圾清运费56.00元（8.00元/月×7个月），合计1835.28元； 二、驳回原告凉山州靖淞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告李仕惠负担（此款原告已垫付，被告李仕惠在履行以上义务时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员  王文荣 二〇一九年十二月十九日 书记员  王文娅 附本判决所适用的法律条文： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。