安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1354号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王小林，男，1975年7月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：葛长侠，安徽众星合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱远胜，安徽众星合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 上诉人王小林因与被上诉人淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王小林及其委托诉讼代理人葛长侠、朱远胜，被上诉人东方公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小林上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项,依法改判；2.一、二审诉讼费由东方公司承担。事实和理由:一、一审对东方公司所承担的合同义务认定不清。一审认为“东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况”“王小林辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题,不是合同的主要义务,也不属于东方公司根本违约的情形”。从该阐述来看,一审已然认定招商率低等义务是东方公司的合同义务,东方公司存在违约行为。东方公司作为商业管理公司运营城市广场东方汇这一项目,在对承租人招商时宣称,该项目为商业综合体,地理位置好,涵盖服装、餐饮、影视等业态,并承诺开业时招商率达95%以上。作为餐饮业的经营者,与东方公司签订《租赁合同》,所看中的不仅是涉案房屋的位置,更看重的是开业时高比例招商率产生的轰动、辐射和粘滞效应,以期利用服装、影视等业态吸引更多餐饮人流。作为出租方的东方公司,其《租赁合同》主要义务不仅是提供面积等符合约定的房屋,完成宣称的高招商率并在承诺时间准时开业亦是其主要义务，否则,则是对合同义务的严重违反。二、一审错误认定王小林存在违约行为。一审认定“双方当事人都存在违反合同情形,其违约责任相当”错误。王小林在支付部分租金后,发现东方公司未能完全履行高比例招商、在承诺时间准时开业等合同义务,存在着严重的违约行为。故王小林逾期支付租金的行为是行使先履行抗辩权的正当行为,并非一审认定的违约行为，乃至后来王小林于2017年12月31日选择停业,皆系为防止损失进一步扩大而采取的正当措施。三、错误认定王小林损失的根本原因。一审认定“王小林主张的设备费、加盟费,系其为商业经营支出的费用,与东方公司无关,部分物品、设备可以继续使用”错误,分两个阶段来看,一审认定自2016年9月26日起算租金,在该日期之前,东方公司因招商不足多次开业未果,给王小林造成大量不必要的开支损失,该时间段内王小林无任何利润而言,均系东方公司违约造成,但一审判决却未予以支持。2016年9月26日后至2018年8月9日,东方公司仍无力履行充分招商按时开业的义务(一楼空铺率达90%左右,二楼空铺率达75%左右,五楼、六楼空铺率达50%左右),该时间段的损失亦系东方公司违约造成,理应赔偿王小林相应的损失。一审认定管理费和物业费依据严重不足。综上,请二审撤销一审部分判项、发回重审或直接改判支持王小林的上诉请求。 东方公司辩称：房屋租赁合同是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中东方公司的主要义务是将涉案房屋即商铺交付给王小林使用，东方公司于2016年3月16日将涉案商铺交付王小林，完成了租赁合同的主要义务，对此一审认定正确。根据租赁合同约定，自2016年9月26日东方公司试营业开始，王小林应当支付租金等相关费用，但是，王小林一直拒不支付租金等相关费用，时间长达2年之久，东方公司多次催要无果，王小林严重违约，根据双方签订的《租赁合同》16.4规定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予赔偿”“拖欠支付租金和管理费、物业费以及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）”。因此，东方公司有权依法依约解除租赁合同、收回商铺。商业风险是交易人在商品经营活动中因经营失利所应承担的正常损失。只要参与商品经营，就必然有风险，这是市场规律的本质体现。王小林要求房屋出租方东方公司承担其经营的成本和风险没有法律依据，请求驳回上诉。 东方公司向一审法院起诉请求：1.解除东方公司与王小林签订的租赁合同及补充协议，判令王小林立即将位于东方城市广场·东方汇4层022号商铺交还给东方公司；2.判令王小林向东方公司支付租金268335元、管理费、物业费60050元、POS机使用费4700元，合计333085元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日；3.判令王小林向东方公司支付滞纳金（即违约金）358626.26元，暂计算至2018年8月31日；自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费由王小林承担。 王小林向一审法院反诉请求：1.依法解除合同；2.依法判令东方公司返还合同价款，赔偿王小林加盟费20000元、装修费150488.8元、设备费118695元、装修押金15930元、二次改造费30000元、消防空调改造费3500元、装修管理费810元、装修垃圾费1350元、电水表押金1100元、经营保证金45000元，合计386873.8元；3.反诉费由东方公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月8日，东方公司与王小林签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心4层022号商铺出租给乙方（王小林）；每月基本租金，指所在租赁年度双方约定的按该月基本租金标准×商铺套内建筑面积计算后得出的当月基本租金；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约135㎡，具体面积由甲方委托国家认可的具有相应资质的测绘机构测量或双方共同测量得出，在此之前所有根据套内建筑面积计算的金额例如租金、管理费、物业费和其他费用暂按照上述套内建筑面积确定；商铺供乙方经营“容嬷嬷秘制麻辣烫”品牌餐饮项目；租赁期限3年，自2016年1月31日至2019年1月30日，第1个租赁年度，82元/月/㎡，第2个租赁年度，90元/月/㎡，第3个租赁年度，104元/月/㎡；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为675元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金45000元；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，2025元/月；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方同意租用甲方提供的POS机专用收银系统（含收银机软硬件），接受其相关规定并承诺为此向甲方支付押金和月使用费。乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）。乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2015年12月20日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有45个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；甲方接受乙方的租金及其他款项，不得视为甲方放弃向乙方追究违反合同义务的权利，乙方交付的租金或其他款项不足合同规定的金额，甲方仍然接受，不视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及其他权利；如乙方逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。 双方另行签订补充协议约定：原租金98元/月/㎡，免租期3个月，分2年使用；分摊到第1年度免租2个月，原租金98元/月/㎡，免租后为82元/月/㎡；分摊到第2年度免租1个月，原租金98元月/㎡，免租后为90元/月/㎡；递增：前两年租金不变，第三年起递增6%等内容。 租赁合同签订后，王小林向东方公司支付经营保证金45000元、电表、电卡押金550元、装修保证金15930元、出入证押金50元、装修管理费810元、装修垃圾清运费1350元。东方公司于2016年3月16日将商铺交付王小林使用，王小林接收后进行装修并支出了装修费用，并向东方公司支付租金等2500元。 2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，内容为东方公司2017年1月25日向王小林送达催收律师函无果，现催告如下：请王小林接到此通知5日内向东方公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金244035元、管理费、物业费54650元、POS使用费4300元，上述费用合计302985元及违约金298072.10元，合计601057.10元，否则东方公司将依法解除租赁合同收回商铺，并通过法律手段解决就此造成的经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递。安徽省淮北市国信公证处对此过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。 2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，内容为东方公司自2017年1月16日起向贵方多次催收自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金244035元、管理费、物业费54650元、POS机使用费4300元，合计302985元等无果，于2017年1月16日向贵方送达《催款通知书》，于2018年7月13日向贵方送达《解除合同催告函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，贵方的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向王小林通知如下：1、解除东方公司与王小林于2015年10月8日签订的租赁合同及补充协议；2、请王小林方于前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请王小林方在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2016年10月1日起至2018年6月30日止的租金244035元、管理费、物业费54650元、POS机使用费4300元，上述租金及费用自起继续计算至王小林方将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请王小林方在接到本通知函三日内向东方公司支付自2016年10月1日起至2018年6月30日止的违约金298072.10元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求王小林就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。2018年9月1日，“城市广场•东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。 一审法院另查明，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。2016年9月26日，“城市广场•东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。 一审法院认为，东方公司与王小林之间签订的租赁合同、补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于租赁合同及补充协议的解除问题。由于王小林未及时缴纳租金，构成根本违约，东方公司有权解除合同。东方公司于2018年7月30日制作《解除合同通知函》，解除与王小林2015年10月8日签订的租赁合同及补充协议。2018年7月30日，经安徽省淮北市国信公证处公证后通过邮寄方式向王小林发出该函，但未妥投。根据合同约定，任何与合同有关的双方当事人发出的任何书面文件在寄出后第7日视为送达，故双方之间的租赁合同及补充协议于2018年8月6日解除。2018年9月1日，城市广场•东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回。故东方公司要求王小林交还涉案商铺，没有事实依据，不予支持。 关于租金、综合物业管理费、POS机使用费问题。双方签订的合同约定，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。本案中，双方于2018年8月6日解除合同。王小林未在解除合同后3日内将物品搬离，东方公司在3日后即可采取措施收回涉案商铺，防止损失的扩大。东方公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本案租金、POS机使用费应计算至合同解除之后的3日内，即计算至2018年8月9日。根据双方的合同及补充协议的约定，上述费用应自2016年9月26日起算。租金2016年9月26日至2017年9月30日为134660元（82元/㎡×135㎡×12个月/365天×5天+82元/㎡×135㎡×12个月），2017年10月1日至2018年8月9日租金为125095元（90元/㎡×135㎡×10个月+90元/㎡×135㎡×12月/365天×9天），合计259755元，并减去已支付租金2500元。综合管理费为60643元（2700元/月×22个月+2700元/月×12个月/365天×14天）；合同约定POS机使用费首月、最后一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，即100元/台，东方公司主张王小林支付的POS机使用费为4600元。对其中的租金257255元、综合管理费为60643元、POS机使用费4600元予以支持；超出部分，无事实依据，不予支持。 关于滞纳金问题。租赁合同约定，如王小林逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中确实存在延迟开业、管理不到位等情况，王小林在履行合同的过程中也的确存在拖欠租金、物业费等情况，因双方当事人都违反合同约定，其违约责任相当，东方公司主张违约金的诉讼请求，不再支持。 关于王小林的反诉请求。双方合同已解除，东方公司应向王小林退还经营保证金45000元、装修押金15930元、电表押金500元；王小林未提供水表、水卡押金的收据，其主张的水表、水卡押金，不予支持；其主张的电卡押金50元，其将电卡退回东方公司时，东方公司予以退还电卡押金；王小林主张的装修管理费810元、装修垃圾清运费1350元，是为了保证装修正常进行支出的必要管理费，且已履行完毕，其主张返没有依据，不予支持。 关于王小林主张的装修费。双方签订的租赁合同，合同结束（不论是甲方解除合同，还是乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的），甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，合同解除的原因并非系东方公司存在根本违约情形，而是王小林拒不履行支付租金等费用，王小林的行为构成根本违约，导致东方公司主张解除合同。王小林在合同解除后，未对装修物及时进行处理，导致装修物被拆除，其应当自行承担相应责任。故王小林主张东方公司赔偿其装修费用，没有事实及法律依据，不予支持；王小林对涉案商铺的装修损失进行鉴定的申请，不予准许。 王小林主张的加盟费2万元、购买设备费118695元，系其经营行为支出，与东方公司无关，且部分物品、设备可以继续使用，并未因租赁合同的解除而完全消耗，王小林主张上述费用没有依据，不予支持。王小林主张的二次改造费30000元、消防空调改造费3500元，没有证据不予支持。 王小林辩称东方公司招商率低、不具备开业运营条件、物业管理不到位、没有通过消防验收、发生漏水、火灾等问题，不是合同的主要义务，也不属东方公司根本违约的情形，其也无权拒绝交纳租金。众所周知，投资有风险。王小林在未对市场风险作出审慎评估的情况下轻率投资经营，王小林作为一个合法的市场经营主体，不能将投资风险转嫁至东方公司身上。故王小林拒交租金的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采信。判决：一、东方公司与王小林签订的房屋租合同及补充协议于2018年8月6日解除；二、王小林于判决生效后十五日内支付东方公司租金257255元、综合管理费为60643元、POS机使用费4600元，合计322498元；三、东方公司于判决生效后十五日内返还王小林经营保证金45000元、装修保证金15930元、电表押金500元，合计61430元；电卡押金50元，王小林将电卡退还时一并予以返还；四、上述第二、三项相互折抵后，王小林于判决生效后十五日内支付东方公司261068元；五、驳回东方公司的其他诉讼请求；六、驳回王小林的其他反诉请求。案件受理费10717元，由东方公司负担4717元，王小林负担6000元；反诉费3551.56元，由王小林负担3000元，东方负担551.56元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王小林申请证人徐某出庭作证。徐某称其从2007年3月份到2018年9月份在东方汇做楼层管理主管，管理4、5楼的餐饮，出庭证明其工作期间，4、5层商铺的入住率较低，商户对ＰＯＳ机使用的少，商场通道小屋里发生过冒烟情况，王小林在2017年年底闭店时提交过闭店申请。徐某与新中原公司签订的劳动合同，新中原公司为其缴纳了养老保险金。 王小林认为证人徐某证言客观真实，能够证明王小林上诉的事实与理由。 东方公司对证人徐某证言的质证意见：对证人徐某的证言有异议，徐某自称是商场的管理人，服务的单位却是新中原公司，而不是东方公司，同时证人没有提交劳动合同，其真实的身份无法查明。上诉一方采取的都是诱导式的发问，所产生的证言依法不能作为证据使用。证人称王小林闭店的时间和王小林上诉陈述的闭店时间不一致。 本院认证意见：对证人徐某的证言，东方公司有异议，徐某自称是东方汇4、5楼的楼层主管，但未提交其与东方公司的劳动合同，东方公司不认可其工作人员身份，不予认定。 本院二审另查明：2015年10月8日东方公司与王小林签订的租赁合同第1.5条约定：甲方将“城市广场•东方汇”购物中心指定商铺及其设施的使用权、管理责任交由乙方行使，由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务，乙方须按约定向甲方交付租金及其他相关费用。第13.2.1条约定：合同结束（不论基于何种原因终止或解除本合同的，且包括但不限于A、合同期限届满；B、甲方依据本合同或法律、法规的规定单方解除本合同；C、因不可抗力、意外事件或其他原因致使本合同提前终止的；D、乙方单方解除合同或撤离城市广场•东方汇的）甲方均有权要求乙方自费将商场内可移动的附属物、装置及其他任何物品（如货柜、货物）在终止日（或解除日）的次日起三日内搬出商铺；逾期不搬出的，视为放弃该部分物品的所有权，无偿交给甲方，由甲方自行处理；乙方在商铺的装饰装修等不可拆除的设施无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方进行补偿并放弃对装饰装修等不可拆除的设施一切请求权（包括诉讼请求）。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案违约责任如何认定；2.东方公司应否赔偿王小林的损失及具体数额如何确定；3.王小林应否支付东方公司管理费和物业费。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定涉案租赁合同合法有效正确。出租人东方公司的主要义务是依法依约将租赁物即案涉商铺交付承租人王小林占有使用，王小林的主要义务是依法依约向东方公司支付相应的租金。案涉租赁合同约定，乙方（王小林）在收到甲方（东方公司）的书面交付房屋通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署商铺交付确认书。王小林于2016年3月16日签订了商户场地确认书，确认案涉商铺符合租赁合同内交房标准。据此，应当认定东方公司已经履行完毕房屋租赁合同的主要义务。王小林亦应依法按照合同的约定支付房屋租金，但王小林在合同签订后仅支付2500元租金即不再向东方公司支付房屋租金，故一审判决认定王小林未及时缴纳租金构成根本违约正确。东方公司在经营管理过程中存在招商率低、延迟开业、管理不到位等情况，双方未在合同中约定为东方公司的主要义务，一审判决认定东方公司招商率低等问题，不是合同的主要义务、也不属东方公司根本违约的情形正确，但认定双方当事人的违约责任相当，确有不当。鉴于东方公司未提起上诉，本院对一审关于违约金的处理，予以维持。王小林关于其在支付部分租金后发现东方公司未能完全履行高比例招商、在承诺时间准时开业等合同义务、其逾期支付租金是行使先履行抗辩权并非违约的上诉理由不能成立。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王小林上诉称东方公司因招商不足多次开业未果,给王小林造成大量不必要的开支损失,该时间段内王小林无任何利润而言,理应赔偿王小林相应的损失。但王小林未举证证明其开支损失及利润损失应当由房屋出租方东方公司承担的事实依据和法律依据，且双方租赁合同第1.5条约定，东方公司将“城市广场•东方汇”购物中心指定商铺及其设施的使用权、管理责任交由王小林行使，由王小林自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业零售经营或服务，王小林须按约定向东方公司交付租金及其他相关费用。王小林要求东方公司赔偿其开支损失及利润损失不符合合同的约定。王小林在房屋租赁合同中存在的装饰装修物（未形成附合的可移动的附属物、装置及其他任何物品、已形成附合的不可拆除的设施）损失的处理，双方在租赁合同第13.2.1条也已经进行明确约定，应当按照约定处理。王小林上诉称其于2017年12月31日选择停业，但未提供2017年12月31日停业的证据证明。故王小林的上诉主张，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明的事实，王小林租赁东方公司“城市广场·东方汇”购物中心4层022号商铺，租期三年，每月基本租金为所在租赁年度双方约定的按该月基本租金标准×商铺套内建筑面积，起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日即2016年9月26日，自起租日起应当交纳管理费和物业费，按照商铺套内建筑面积计算，管理费收费标准675元/月，物业费收费标准2025元/月，即综合管理费收费标准2700（675+2025）元/月。东方公司于2018年7月30日向王小林发出解除合同通知函，根据合同约定，该函寄出后第7日视为送达，双方之间的租赁合同于2018年8月6日解除，王小林依约应在合同解除次日起三日内搬出商铺，本案租金及管理费、物业费均应计算至合同解除后三日即2018年8月9日。至此，王小林租赁东方公司房屋期间为2016年9月26日至2018年8月9日，共计22个月零14天，一审认定王小林应当支付东方公司综合管理费为60643元（2700元/月×22个月+2700元/月×12个月/365天×14天）并无不当，王小林关于一审认定管理费和物业费依据严重不足的上诉理由亦不能成立。 综上所述，王小林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6137元，由王小林负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  柏 莉 审判员  葛 侠 二〇一九年十二月二十三日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。