江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2470号 上诉人（原审被告）：江西恩图实业有限公司，住所地：江西省南昌市青山湖区上海北路203号，统一社会信用代码:913XX111MA3XXMYXXP。 法定代表人：胡志超，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：黎亮，男，1983年5月14日生，汉族，住江西省武宁县。 委托诉讼代理人：刘新斌，江西阳中阳律师事务所律师。 上诉人江西恩图实业有限公司（以下简称恩图公司）因与被上诉人黎亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恩图公司上诉请求：1、改判驳回黎亮要求恩图公司退还租金及管理费22400元的诉讼请求；2、改判黎亮向恩图公司承担合同违约罚款及造成的损失9280元；3、本案上诉费用由黎亮负担。事实与理由：一审法院对合同规定认定有误，导致多判决恩图公司承担租金管理费共22400元，请求二审法院查清事实，依法改判。黎亮因经营过程中空店无人经营、拖欠应缴纳的罚单费用、在商场不知情的情况下私底下转租转让且恶意拉拢对商场的意向客户低廉价转让意图、未经过允许私自大面积把货物撤离等多重手段造成恶意违约，根据案涉《外滩1号租赁合同》第七条违约责任中的第二项第3款规定，乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方按照每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15日将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止。甲方有权收回店铺，乙方交纳的租赁期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还。故因黎亮严重违约，租金、管理费、保证金不予退还。因黎亮在经营过程中迟到早退多次空店，恩图公司3月27日已通知黎亮违约并需罚款200元，至4月5日恩图公司通知违约终止合同，产生滞纳金共应缴纳280元罚款。黎亮在经营过程中，在商场完全不知情的情况下私自转让已成事实，根据案涉《外滩1号租赁合同》第九条转租第1、2款，乙方不得直接或间接将商铺全部或部分租赁、转租给第三人，如因特殊情况需要转让或间接转租赁、转租经营的，须先向甲方提出书面申请，征得甲方同意过户并缴纳4000元后方可办理手续。可见，黎亮经营过程中在恩图公司不知情的情况下，已收取他人5000元并将部分甚至全部店铺转让，也为了逃避合同约定的过户费用，对商场造成严重经济损失4000元，严重破坏商场经营环境，并引起其他商户坐立不安。根据《外滩1号租赁合同规章条例》24条商户不得私自停业，特殊情况须提前两天书面通知商场，且空店时间不得超过3天，37条商户在未经本商场管理许可的情况下私自承包、转租、转让。本商场视为违约处理，并根据情况严重性处以500-5000元罚款。黎亮恶意多条违约，应属于情况严重，应处以5000元罚款。根据案涉《外滩1号租赁合同》第四条，本合同生效时，乙方向甲方缴纳1万元履约保证金，本保证金仅作为履行本合同之保证，不得代替缴纳费用。第七条违约责任，如乙方违约或违反相关法律规定和商场经营管理条例（附件），造成甲方或第三方损失的，由乙方赔偿其实际损失。因黎亮严重违约，恩图公司有权终止合同，且一审判决的租金、管理费恩图公司不予退还，违约产生的费用罚款及损失应如实缴纳，并非与保证金抵扣，故黎亮应向恩图公司缴纳罚款及损失共计9280元。 黎亮辩称：其没有私自转让经营，仅偶尔因家中有事请假有空店情形，其没有拖欠租金、管理费、水电费的情形，恩图公司无权没收其交纳的租金及管理费等，综上，一审判决正确，应予维持。 黎亮向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《外滩1号时尚购物广场租赁合同》；2.判令恩图公司向黎亮退还押金10000元；3.判令恩图公司向黎亮退还预交租金20800元及管理费1600元；4.本案诉讼费由恩图公司负担。 一审法院认定事实：2018年11月5日，黎亮向恩图公司交纳押金1万元、管理费2400元、租金27630元（注：后补交3570元，共计31200元）。2018年11月10日，黎亮与恩图公司签订《外滩1号时尚购物广场租赁合同》1份，约定：恩图公司为甲方，黎亮为乙方；第一条租赁经营地点：甲方提供坐落于南昌市上海北路203号“外滩1号”时尚广场内，即号XXX面积为10.50平方米作为乙方经营所用。第二条租赁期、租金：1、甲方充分考虑到乙方经营固定性，特将租赁期定为12月，租赁时间从2018年11月10日起至2019年11月9日止。2、双方签订同时，乙方一次性向甲方支付租赁期内的租赁费31200元，管理费200元/月，其中乙方店铺所产生的电费自理，公用电费（含空调费）按乙方店铺实用面积全额公摊，根据甲方每月的付款通知单准时缴纳，该费用不含租赁期内电话费、宣传推广费、政府税收及有关费用等，年租赁费与管理费用提前3个月一次性交清。第三条租赁经营方式、范围：1、甲方提供商铺给乙方租赁经营，由乙方自行办理营业执照、税务登记证及其他经营所需的相关证件，并承担相关费用，独立核算、自主经营、自负盈亏。2、商铺仅限于乙方自用，乙方经营的范围和品种为：鞋品。3、乙方应在国家法律、法规和政策允许及第三条第二项范围内从事经营活动，如乙方未经甲方书面同意，擅自超越或更改经营范围，由乙方承担违约责任，甲方有权单方面终止合同。第四条履约保证金：本合同生效时，乙方向甲方交纳人民币1万元履约保证金，本合同终止时，在乙方没有违反本租赁合同任何条款或本商场任何条例并履行本合同下的各项包括交纳一切管理费用后1个月内无息返还缴纳的履约保证金，本保证金仅作为履行本合同之保证，不得代替缴纳任何费用，如乙方违约，全额保证金归甲方所有。第七条违约责任：一、甲方违约责任：甲方违约或违反相关条法律规定，应赔偿乙方所遭受的实际损失。二、乙方违约责任：1、如乙方违约或违反相关法律规定和商场经营管理条例（附件）。造成甲方或第三方损失的，由乙方赔偿其实际损失，甲方有权终止合同。2、乙方的债权债务，由乙方自行承担，与甲方无关。3、乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方按每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的租赁期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还。4、甲方所指定的经营管理条例及各项规章制度作为本合同之附件，乙方必须严格遵守，甲方有权将经营管理条例中规章制度修改或增删，此等规章制度乙方确认后将自动成为本合同之附件，乙方违规经营或违反经营管理制度，又拒不整改的，甲方有权责令其停业整改，停业期间的一切费用照常支付，如乙方接受整改的，经商铺书面同意方可开业，如乙方拒绝整改或置之不理的，超过3个月，视乙方单方面终止合同甲方有权收回商铺，乙方交纳租赁期综合服务费、管理费等年杂费，履约保证金不予退还。第九条转租：1、乙方不得直接或间接将商铺全部或部分转租赁、转租给第三人。2、如因特殊情况需要转让或间接转租赁、转租经营的，须先向甲方提出书面申请，征得甲方同意过户费并交纳4000元后方可办理手续，过户时甲方有权根据具体情况调整该商铺的租赁期综合费用等其它费用。3、未经甲方允许私自将本合同项目下的权利和义务，转让或转租商铺，甲方有权收回该商铺，乙方交纳的履约保证金不予退还。4、如无特殊书面申请，甲方视为本合同签订人（乙方）为商铺实际经营者等条款。同日双方还签订了附件《江西恩图实业有限公司外滩1号经营管理条例许可书》，该条例许可书部分节录规定如下：24、商户不得私自停业，特殊情况须提前两天书面通知商场，且空店时间不得超过3天。25、商铺不得无人坐店经营，特殊情况情况须提前2天书面通知商场，且无人经营时间不得超过3天。26、商铺面积撤货，须提前2天书面告知商场。37、商户在未经本商场管理部许可的情况下私自转承包、转租、转让，本商场视为违约处理，并根据情况严重性处以500-5000元罚款，情况严重者商场有权单方面终止合同。38、本条例为恩图公司商铺承包合同的补充，经甲、乙双方签字盖章后，具有同等法律效力。合同签订后，双方开始依约履行合同。2019年2月9日，恩图公司以“外滩1号时尚购物广场”的名义发出通知：“新年好！在度过了愉快的春节假期之后，外滩一号时尚购物广场营业时间为：农历初八（2月12日）。2月12日（初八）至2月18日（初十四）营业时间为上午11：00-晚上20：00。2月19日初十五（元宵）营业时间为上午11：00-下午17：00。2月20日（初十六）恢复年前正常营业时间（10：00-21：00）。请各位商户调整好时间，新的一年新气象，如特殊情况不能到店，请提前与办公室联系。”从2月13日至2月22日，黎亮未书面申请请假，关门未开业，恩图公司管理人员多次向黎亮发微信，催黎亮派人坐店开业，黎亮均以生意不好，请人不合算，他老婆会去坐店开业，但要等到小孩开学才去为由，一直未到店开业。3月初，黎亮申请店里的经营由鞋品更改为服装，恩图公司表示同意，双方对合同进行更改。更改后，黎亮在未经恩图公司同意的情况下，将店面部分转租给他人“微信名：林子”经营，收取“林子”押金5000元，并由“林子”代其销售鞋品。至3月26日，“林子”也经常不坐店开业，恩图公司管理员联系黎亮的老婆（根据黎亮的指定），表示这样下去不行，并要罚款。黎亮老婆表示恩图公司按规定如何处罚都可以，直接通知“林子”，“林子”在她这还有5000元押金。3月27日，恩图公司向黎亮租赁的店下达了罚款200元罚款通知单，至3月30日，黎亮即没有交纳罚款，且将店中的商品全部搬空。同日，恩图公司管理员发现黎亮的老婆在商场与恩图公司意向性客户进行拉拢，有将其的商铺廉价转的意图，并微信警告黎亮老婆。4月5日，恩图公司向黎亮发出《外滩1号商户违规通知函》，内容为：“外滩1号XXX黎亮曹乐商户：在2018年11月1日至2019年11月1日签订商铺租赁合同，在经营过程中出现严重的违规违约，特此通知说明。违规1、在正常经营过程中，未经过外滩1号商场运营部同意下，私自空店达近半个月，严重影响商场经营，同时多次与店主沟通无果，并且无视管理员的态度。违规2、商户在未经本商场管理部许可的情况下私自转让经营，欺骗隐瞒商场更换合同，本商场视为违约处理，本商场有权终止合同收回店铺。违规3、商场正在招商过程中，XXX商户恶意拦截意向客户，并以‘高廉价’的条件诱惑，给商场带来实际损失，从而扰乱正常经营。综合上述违规条例，严重影响商场管理规定，根据签订的合同与管理条例乙方违约，已严重违规，经多次警告协商无果，外滩1号令于XXX强制处理，终止外滩1号对XXX黎亮商户签订的合同，收回店铺，租金、管理费、保证金不予退还。谢谢配合！”黎亮与恩图公司协议无果，黎亮遂诉至法院处理。 一审法院认为：双方对解除租赁合同无异议，一审法院予以确认。本案争议焦点：恩图公司单方终止合同是否成立，黎亮所交的押金及剩余的租金、管理费是否应当退还。黎亮与恩图公司签订的《外滩1号时尚购物广场租赁合同》及《外滩1号经营管理条例许可书》是双方当事人真实意思表示，该租赁合同及管理条例许可书合法有效，双方均应按租赁合同及管理条例许可书履行自己的义务。黎亮在2月13日至2月22日期间，未按管理条例许可书第25条规定履行义务，存在违约。黎亮于3月初，在恩图公司不知情的情况下，将标的店铺转租给“林子”代为经营，并收取“林子”5000元押金。根据租赁合同第九条第三项规定及管理条例许可书第三十七条规定，恩图公司有权收回该商铺，黎亮交纳的履约保证金不予退还。租赁合同和管理条例许可书中，没有在违约的情况，不予退还租金的条款，因此，在合同终止后，租赁金应按实际租赁的时间进行结算（即：计算至2019年3月30日止）。租赁合同第七条第二款第三项规定：“乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，甲方按每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为乙方无意继续履行本合同，本合同终止，甲方有权收回店铺，乙方交纳的租赁期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还。”恩图公司下达的罚款通知书，属违约金的范畴，不属于该条款：“乙方拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的”，“等所有费用”根据合同应包含：“电话费、宣传推广费、政府税收及有关费用”。恩图公司以黎亮未交纳罚款为由拒不退还管理费，理由不能成立。综上所述，黎亮违反合同规定，恩图公司可单方面解除合同，不予退还保证金。合同解除后，尚未履行的终止履行，剩余预交的租金和管理费应按实际租赁时间进行计算，多交部分应予退还。黎亮超额诉讼产生超额诉讼费，由黎亮自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一七条规定，判决：一、黎亮与江西恩图实业有限公司签订的《外滩1号时尚购物广场租赁合同》解除；二、由江西恩图实业有限公司于本判决生效后十日内，返还黎亮预交的租赁费20800元；三、由江西恩图实业有限公司于本判决生效后十日内，返还黎亮预交的管理费1600元；四、驳回黎亮其他诉讼请求。本案受理费610元减半收取305元，由江西恩图实业有限公司负担180元，由黎亮负担125元。 二审中，恩图公司称一审案卷第36页微信聊天记录反映出其向黎亮催收公摊电费，能证明黎亮拖欠公摊电费。经审理查明，一审案卷第36页微信聊天记录中有“--公摊费记得交下，谢谢配合！--一个月电费200吗—还是有其它费---她明天会去的—这个是公摊费用”等聊天内容。 二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为恩图公司是否应向黎亮返还预交的租赁费20800元及管理费1600元。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据双方当事人签订的《外滩1号时尚购物广场租赁合同》第四条、第九条，黎亮不得未经恩图公司允许私自将案涉商铺转租，若黎亮有转租或其他违约行为，黎亮交纳的1万元履约保证金归恩图公司所有；根据第七条第二款，黎亮拖欠租金、管理费、水电费等所有费用的，恩图公司按每天5%收取滞纳金，拖欠费用达到15天将视为黎亮无意继续履行本合同，本合同终止，恩图公司有权收回店铺，黎亮交纳的租赁期综合服务费、管理费等年杂费、履约保证金不予退还。本案中，一审认定黎亮存在转租行为，进而认定黎亮交纳的1万元履约保证金归恩图公司所有，对黎亮要求返还1万元履约保证金的请求不予支持，并无不当，双方当事人对此亦均无异议。至于黎亮预交的租赁费及管理费，根据上述约定，应为黎亮存在拖欠租金、管理费、水电费等所有费用，才会导致该预交的租赁费及管理费不予退还的法律后果。而恩图公司提交的一审案卷第36页微信聊天记录，仅反映恩图公司提示黎亮交纳公摊费，不能证明黎亮存在拖欠租金、管理费、水电费等费用。综上，恩图公司上诉请求不退还黎亮预交租赁费20800元及管理费1600元，无事实及法律依据，本院不予支持。至于恩图公司要求改判黎亮向其承担合同违约罚款及造成的损失9280元的上诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，恩图公司在一审中未就黎亮向其承担合同违约罚款及造成的损失9280元的请求提起反诉，现其二审中提起该请求，而黎亮不同意在本案二审中一并处理，双方亦无法就此达成一致调解意见，故本院在本案中对恩图公司要求黎亮向其承担合同违约罚款及造成的损失9280元的上诉请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费592元（已由江西恩图实业有限公司预交），由江西恩图实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 俞志翀 审 判 员 钟 情 二〇一九年十二月十一日 法官助理 郭 婷 书 记 员 应思奇