辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2488号上诉人（原审原告）：莫银杰，女，1961年10月5日出生，满族，住抚顺经济开发区。被上诉人（原审被告）：建荣皇家房地产开发(沈阳)有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区。法定代表人：蔡崇荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：马巍，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李雪，该公司法务助理。上诉人莫银杰与被上诉人建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“建荣房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1984号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人莫银杰、被上诉人建荣房地产的委托诉讼代理人马巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莫银杰上诉请求：依法改判一审判决，建荣房地产给付2018年1月16日起至2018年3月2日期间的违约金615.14元；赔付入住违约金427.93元；赔付违约金利息107.2元；一审、二审案件受理费由建荣房地产承担。事实与理由：建荣房地产取得的办证手续的时间与实际为莫银杰办理房屋产权证的时间不一致。一审法院把建荣房地产取得皇家海岸36-5号楼首次登记证书并符合办理房屋权属证书的2018年1月15日判为莫银杰开始办理产权证的时间并确定为违约金赔付截止日，不符合双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，建荣房地产没有按商品房买卖合同的第十五条第三项规定的约定全额赔付莫银杰违约金，建荣房地产还应赔付从2018年1月16日至2018年3月2日止数额为615.14元的违约金。建荣房地产辩称：1、建荣房地产与莫银杰签订的商品房买卖合同第十五条约定的内容是建荣房地产将办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是约定的莫银杰取得房屋权属证书，2018年1月15日建荣房地产取得了首次登记证书，并符合办理房屋产权书的条件即证明了建荣房地产履行了商品房买卖合同的义务，因此，一审确定2018年1月15日为违约金计算截止日正确。2、在2018年1月15日被上诉人履行合同义务后，业主陆续取得房屋权属证书，一审确定违约截止日期正确。3、莫银杰上诉变更了诉讼请求，入住违约金、利息一审未提出，二审不应审理。莫银杰向一审法院起诉请求，1、建荣房地产给付延迟办理房产证的违约金5857.24元；2、建荣房地产承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，莫银杰与建荣房地产签订了商品房买卖合同，莫银杰购买了建荣房地产开发的位于抚顺经济开发区高湾经济区海洋路的建荣皇家海岸小区36-5号楼2单元2303号房屋，莫银杰在2015年10月20日办理入住，并符合本合同第八条约定的商品房交付使用规定，莫银杰在2018年3月2日取得不动产权证。根据商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记…由出卖人继续办理，但不超过90天，买受人仍无法办理权属登记的，自90天届满之日起，出卖人承担已付房款日万分之0.5违约金。合同拟定时间为455天，违约时长为438天，应赔付违约金5857.24元。建荣房地产的违约金不能按实际赔付莫银杰，严重损害了莫银杰的合法权益，莫银杰多次催要违约金，建荣房地产拒绝给付。一审认定事实如下：2015年8月20日，莫银杰与建荣房地产签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人以总金额267454元的价格购买出卖人开发的位于抚顺经济开发区住宅，出卖人应当在2015年9月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理，但不超过90天，如果超过90天，买受人仍无法办理房屋权属登记的，自该90天届满之日起，出卖人承担已付房款日万分之0.5的违约金。合同签订后，莫银杰按约定向建荣房地产交付了购房款。建荣房地产于2015年10月20日将该住宅交付莫银杰使用。经抚顺经济开发区不动产分中心查询，建荣房地产于2018年1月15日取得皇家海岸36-5号楼首次登记证书，并符合办理房屋权属证书的条件。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，莫银杰与建荣房地产签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后莫银杰已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但建荣房地产未能在合同约定的期限内履行将办理权属证书登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定的违约期限应从房屋交付之日起455日后起算至该项义务实际履行之日止，按已付房款的日万分之0.5计算违约金，故违约金的起算点应从2017年1月17日起计算至建荣房地产履行合同约定义务之日止，莫银杰购买的住宅于2018年1月15日取得首次登记证书，并符合办理房屋权属证书的条件，此时建荣房地产履行完毕合同约定义务，故违约金应计算至2018年1月15日止，共计违约364天，经计算，违约金应为4867.66元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、建荣房地产于本判决发生法律效力之日起三十日内向莫银杰支付延迟办理房屋权属证书违约金4867.66元；二、驳回莫银杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由建荣房地承担。二审期间双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事与一审法院相同。另查明，莫银杰于2018年3月2日在抚顺市不动产登记中心抚顺经济开发区分中心办理了产权登记。建荣房地产在庭审中自认于莫银杰缴纳办理产权费用的前3日通知莫银杰办证。本院认为，莫银杰与建荣房地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。莫银杰按合同约定按时足额缴纳了购房款，但建荣房地产并未按合同约定及时将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，属违约行为，应按合同约定承担违约责任。关于违约金计算截止日问题。建荣房地产辩称其2018年1月15日将材料提交至不动产登记部门并符合办证条件，但莫银杰对此并不知情。实践中，买受人办理房屋产权证书，一般是由开发商带领到不动产登记部门办理，买受人单独无法办理。建荣房地产无证据证明其通知莫银杰办理产权证时莫银杰存在拖延行为。关于建荣房地产辩称一个小区不可能全部业主在同一日或几日内办理完产权证书一节，按照双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，建荣房地产有足够的时间协助莫银杰办理产权证，建荣房地产的主张本院无法认同。故违约金的截止日应确定为建荣房地产通知并配合莫银杰到不动产登记部门办理房屋产权证的2018年3月2日的前一日即2018年3月1日。自2017年1月17日至2018年3月1日，被上诉人的违约天数共计409天，违约金数额为5469.43元。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款：第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。莫银杰要求建荣房地产给付入住违约金及利息的诉请超出一审诉请，二审不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1984号民事判决第二项；二、变更抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1984号民事判决第一项为建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向莫银杰支付违约金5469.43元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由建荣皇家房地产开发(沈阳)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇一九年十二月十日法官助理王宝伦书记员王芙宁