文书内容四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川10民终905号上诉人（原审原告）：资中广益房地产开发有限公司，住所地四川省资中县。法定代表人：唐桥，董事长。委托诉讼代理人：李宛楠，上海段和段（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟俊微，女，1984年5月15日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：廖亚林，四川腾誉律师事务所律师。上诉人资中广益房地产开发有限公司（以下简称资中广益房地产公司）因与被上诉人钟俊微房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院(2019)川1025民初2230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人资中广益房地产公司的委托诉讼代理人李宛楠，被上诉人钟俊微及其委托诉讼代理人廖亚林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资中广益房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。案涉《协议书》无以物抵债的意思表示。上诉人与资中县嘉科**中介公司（下称“嘉科中介公司”）在《协议书》第一条约定双方“就**首座销售代理经结算甲方（即上诉人）现还应付乙方（嘉科中介公司）434141元”，且该结算金额上诉人已支付，故不存在需以本案合同价值66.36万元的标的物房屋去抵偿的债务。被上诉人没有接受以房抵债的理由及权利，前述销售代理费用之债发生在上诉人与嘉科中介公司之间，即便有尚未了结的代理费用之债，接受以房抵债的主体也应该是公司而非被上诉人个人。《协议书》没有关于以房抵债的任何表述，就标的物房屋也仅在第四条表述为需由上诉人支付被上诉人已付房屋首付款及银行利息及其他费用400000元并将房贷款结清。2.上诉人支付相关费用并结清贷款系履行购房合同解除的返还义务，而非为完成以房抵债。钟俊微辩称，1.双方存在“以房抵债”的行为。2.钟俊微作为案涉房屋的受益人是经资中广益房地产公司通过协议方式确定的，当然可以作为受益主体，所以上诉人的上诉理由不成立。3.即使上诉人与嘉科中介公司签订的《协议书》存在意思表述的瑕疵，但通过以下事实可以确定抵债行为的存在。一是《协议书》记载的销售佣金434141元低于实际销售佣金，差额部分就是抵债部分。二是《协议书》签订当日双方签订了案涉房屋的《买卖合同》，上诉人并向被上诉人出具了案涉房屋的收据。三是2019年3月6日，上诉人根据《协议书》的约定向被上诉人转款400000元。综上，请求法庭驳回上诉人的全部上诉请求。资中广益房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令钟俊微向资中广益房地产公司返还**首座一期1-**-2号房屋并协助办理过户手续；2.判令钟俊微承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月8日，资中广益房地产公司向钟俊微出具销售不动产临时收据，确认收到钟俊微以按揭方式购买资中县***号1-**-2号房屋的购房款183600元。2016年4月12日，资中广益房地产公司与钟俊微签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定钟俊微向资中广益房地产公司购买**首座***房屋，房屋总价663600元，付款方式为商业贷款，钟俊微于2016年4月12日前支付首期房价款183600元，占全部房价款的27.67%，余款480000元向中国银行股份有限公司资中支行申请贷款支付。2019年1月7日，一审法院立案受理资中嘉科房地产中介公司与资中广益房地产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案【案号：（2019）川1025民初184号】。2019年2月25日，资中嘉科房地产中介公司与资中广益房地产公司就该案签订《协议书》，约定了双方的权利义务。2019年2月25日，资中广益房地产公司向钟俊微出具收据，确认收到钟俊微1-**-2交房相关费用38459元。2019年3月4日，在（2019）川1025民初184号案件庭前证据交换过程中，资中嘉科房地产中介公司与资中广益房地产公司在案件承办法官主持下，对《协议书》的内容进行部分更正，更正后的协议书载明：资中广益房地产公司负责人赖某与资中嘉科房地产中介公司因**首座销售代理纠纷达成一致约定，资中广益房地产公司与资中嘉科房地产中介公司就**首座销售代理经结算资中广益房地产公司现应付资中嘉科房地产中介公司434141元，现资中嘉科房地产中介公司委托资中广益房地产公司直接支付资中嘉科房地产中介公司员工入股股金及分红，其中谢某应分配红利43414元、股金18000元，吴某应分配红利43414元、股金9000元，卢某应分配红利21707元、股金9000元，饶某应分配红利17365元、股金9000元，以上费用合计170900元，由资中广益房地产公司支付；资中广益房地产公司将钟俊微所购房屋1-**-2、13-***-3、11-***-4，车位3-**-12、3-**-16完善接房手续并办理《不动产权证书》，所有费用均由资中广益房地产公司支付；在办理以上手续同时，钟俊微到法院申请将查封资中广益房地产公司的两个账户解封；资中广益房地产公司将支付钟俊微已付房屋（1-**-2）首付款及银行利息及其他费用合计400000元并将房屋（1-**-2）贷款与门面（14-**-15、14-**-16）贷款结清，且以上款项打入钟俊微账户，钟俊微当日到法院申请撤销资中嘉科房地产中介公司对资中广益房地产公司合同纠纷案的起诉并撤销两套住房的查封；以上所有手续完善后，资中嘉科房地产中介公司与资中广益房地产公司就**首座销售代理事宜终结；任何一方违约将承担违约金100000元；协议更正内容以赖某、钟俊微签字捺印为准。资中广益房地产公司、资中嘉科房地产中介公司在协议书上盖章，赖某作为资中广益房地产公司负责人在协议书上签名，钟俊微作为资中嘉科房地产中介公司法定代表人在协议书上签名，对协议书中更正的部分，赖某和钟俊微分别予以签字确认。2019年3月6日，资中广益房地产公司向钟俊微转款440000元，同日钟俊微向中国银行偿还案涉房屋贷款439005.19元。2019年3月7日，资中广益房地产公司以商品房买卖为由，将案涉房屋所有权转移登记至钟俊微名下【不动产权证号：川（2019）资中县不动产权第***7号】，2019年4月8日，钟俊微以不动产权证遗失为由，申请补办不动产权证【不动产权证号：川（2019）资中县不动产权第0***4号】，川（2019）资中县不动产权第0***7号不动产权证已注销。一审法院认为，资中广益房地产公司与钟俊微签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”资中广益房地产公司主张案涉购房合同已解除，应当举证证明存在合同法第九十三条、九十四条规定的情形。资中广益房地产公司主张双方在2019年3月4日签订的《协议书》中存在解除案涉购房合同的意思表示，一审法院认为，资中广益房地产公司与资中嘉科房地产中介公司为了结经济纠纷达成了协议，该协议在法官的主持下予以修改，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。从协议内容看，不存在解除购房合同的意思表示，而系资中广益房地产公司与钟俊微的公司资中嘉科房地产中介公司就债务达成了以物抵债协议，资中广益房地产公司用三套房屋及两个车位抵偿了部分债务。从协议履行看，资中广益房地产公司根据约定向钟俊微转款440000元偿还了案涉房屋未付银行贷款，并完成了房屋所有权转移登记，以物抵债已完成。资中广益房地产公司返还购房款系履行以物抵债协议约定的行为，不足以证明双方之间存在解除购房合同的合意，资中广益房地产公司以合同已解除为由，要求钟俊微返还房屋的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，资中广益房地产公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回资中广益房地产公司的诉讼请求。案件受理费5218元，诉讼保全费3838元，合计9056元，由资中广益房地产公司负担。二审中，双方未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人资中广益房地产公司与被上诉人钟俊微之间的《商品房买卖合同》是否已解除；被上诉人钟俊微是否应当向上诉人资中广益房地产公司返还房屋。上诉人资中广益房地产公司主张被上诉人钟俊微应当返还**首座一期1-**-2号房屋并协助办理过户手续，主要是基于双方之间系房屋买卖关系，认为因上诉人已履行了交付房屋的义务，故被上诉人应当履行支付房款的义务，而上诉人作为房屋的出售人不但支付了被上诉人钟俊微获得房屋所需的全部费用，还将被上诉人已支付的部分房款退给被上诉人，并在没有收到房款的情形下就将房屋所有权转移登记至钟俊微名下，明显不符合房屋买卖的交易习惯。被上诉人则主张其获得案涉房屋系基于资中广益房地产公司与嘉科中介公司达成的《协议书》。对此，本院认为该《协议书》是在资中县人民法院的法官主持下进行的修改，各方当事人也对《协议书》的真实性予以认可，该《协议书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。从协议内容看，该协议并不存在涉及解除购房合同的意思表示，而涉及了资中广益房地产公司用三套房屋及两个车位抵偿给被上诉人钟俊微的内容，且在《协议书》签订后，资中广益房地产公司也按协议约定实际履行。故被上诉人钟俊微获得房屋并非通过房屋买卖获得，一审法院认定钟俊微无需向资中广益房地产公司支付购房款并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人资中广益房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3814元，由上诉人资中广益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 夏 飞审 判 员 马晋川二〇一九年十二月二十日法官助理 夏 源书 记 员 简 川