重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初19679号原告：重庆洋河房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江北区五里店御庭苑2幢6楼，统一社会信用代码91500105450431086X。法定代表人：贺天天，总经理。委托诉讼代理人：朱幸，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家兵，重庆静昇律师事务所律师。被告：张旭，男，1988年3月4日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：段姣姣，重庆坤驷律师事务所律师。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司与被告张旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年11月20日，原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人朱幸、张家兵，被告张旭的委托诉讼代理人段姣姣到庭参加诉讼。2019年12月13日，原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人朱幸，被告张旭的委托诉讼代理人段姣姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋河房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年6月28日签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；2.判令被告将位于重庆市江北区北城天街X号附X号自编号X房屋（以下简称“涉讼房屋”）腾空并返还给原告；3.判令被告向原告支付2017年4月1日至2018年9月20日期间的违约金555532.27元。事实和理由：2016年6月28日，原告与被告签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告；被告不得转租（包括联合经营、内部承包）。合同签订后，原告向被告交付了房屋。2018年2月，被告与案外人雷蕾签订《联营协议》，将涉讼房屋部分转租给雷蕾经营“摩卡”服装店。被告行为构成违约，原告遂解除合同，并要求其返还房屋、支付违约金。被告张旭辩称：1.根据合同约定，被告租赁涉讼房屋系系经营，因此必须成立法人或者非法人组织，故被告成立了重庆万联企业管理有限公司、江北区一泽服装店；2.2018年2月，被告与雷蕾签订《联营协议》，其实质是被告邀请雷蕾对门面进行管理，故被告不存在违约转租行为，原告主张解除合同没有事实和法律依据；3.即使被告行为构成违约转租，原告应当在知情后6个月内提出异议；原告在2017年4月即知晓涉讼房屋有部分系经营“摩卡”服装店，未在6个月内提出异议，视为同意；4.被告未给原告造成任何损失，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《准予变更登记通知书》《房地产权证》《面积平面图》《重庆市江北区国有房屋租赁合同》《营业执照》《公司基本情况》、照片、《个体工商户管理登记卡》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《联营协议》，结合被告答辩意见，本院予以采信；3.原告举示的《解除终止函》以及EMS邮寄凭证、改退批条、流转记录，因证据之间可以相互印证，本院均予以采信；4.原告举示的《准予登记通知书》，结合当事人陈述，本院予以采信；5.被告举示的《江北区观音桥商圈招牌标识设置备案登记证》，拟证明“摩卡”服饰店于2017年4月设置广告牌，且取得原告同意，故原告当时已知晓涉讼房屋存在转租的事实；根据本院调取的《询问笔录》，其真实性无疑，但设置广告牌无须取得出租人同意，故该证据不能达到被告证明目的，本院不予采信；6.被告举示的《证明》及图片，无法确认其真实性，本院均不予采信；7.被告举示的明细清单，无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；8.本院依法调取的《询问笔录》，经质证予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，原告（原重庆洋河房地产开发公司）作为甲方、被告作为乙方，双方签订《重庆市江北区国有房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；该房屋面积为194.92平方米；租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日；租金标准为2016年7月1日至2017年6月30日期间每月33526元，2017年7月1日至2018年6月30日期间每月35203元，2018年7月1日至2019年6月30日期间每月36963元，其中2016年7月1日至2016年9月30日期间为免租期；租赁保证金为110800元，合同到期后保证金予以无息退还，乙方若有违反合同行为，或者乙方将该租赁标的物转租，租赁保证金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回租赁标的物且不退还租赁保证金，给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿：擅自将承租的租赁标的物转租、转让、转借或调换使用的；本合同解除或终止后，乙方须在10日内无条件将除装修物外的可移动财产全部搬出租赁标的物；甲方不同意乙方在本合同约定的租赁期内对房屋整体或部分进行转租（包括但不限于以联合经营、内部承包或转让经营权等变相形式整体或部分转租房屋），否则甲方有权单方解除该合同，且乙方应向甲方支付违约金，该违约金按照当年租金总额÷182.5×违约期间实际占用天数进行计算；乙方确定甲方向乙方发出的书面通知，可以用快递方式发往乙方在本合同中提供的通讯地址或租赁标的物所在地，并以特快专递凭单“寄件人联”为准，即可证明已送达。2018年2月，被告与雷蕾签订《联营协议》，约定“北城天街16号附1号门面由合同租赁人张旭承租，张旭成立企业文化管理有限公司（注册中）含餐饮与服装、开发与零售；张旭主管餐饮《赵孃孃！来碗面》，雷蕾主管服装《摩卡》部分；张旭、雷蕾共同经营北城天街16号附1号门面的所有事宜，所占股份比例由出资金额决定，注册公司未批复完成时暂用张旭个体营业执照进行经营场地的经营。联营人：雷蕾、张旭”。2018年9月19日，原告向被告预留通讯地址寄送《解除终止函》，载明因被告违约，原告解除合同，并要求其返还房屋、支付违约金等。该邮件于2018年9月20日送达。另查明，2017年6月13日，江北区莫卡服饰店成立，经营者为雷蕾，经营场所为涉讼房屋，2018年1月12日注销。2018年3月22日，江北区一泽服装店成立，经营者为被告，经营场所为涉讼房屋。2018年5月20日，重庆万联企业管理有限公司成立，法定代表人为被告，住所地为涉讼房屋。涉讼房屋实际经营有两个店面，一为“赵孃孃”食店，一为“摩卡”服装店。本院认为，原告与被告签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据合同约定，租赁期内被告不能将涉讼房屋转租、转让、转借或调换使用，即被告不能将涉讼房屋交予他人使用；2017年6月13日至2018年1月12日期间，雷蕾以涉讼房屋为经营场所经营江北区莫卡服饰店，被告未举证证明在此期间其与雷蕾存在其他关系，足以认定被告将部分涉讼房屋交给雷蕾使用，构成违约，原告享有约定解除权；原告于2018年9月20日向被告送达《解除终止函》，租赁合同于该日解除，故关于原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当依约将涉讼房屋腾空并返还给原告，故关于原告该项诉讼请求，本院予以支持。合同并未约定被告存在前述违约行为时应当支付违约金，故关于原告主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告重庆洋河房地产开发有限责任公司与被告张旭于2016年6月28日签订的《重庆市江北区国有房屋租赁合同》于2018年9月20日解除；二、被告张旭于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区北城天街X号附X号自编号X房屋腾空并返还给原告重庆洋河房地产开发有限责任公司；三、驳回原告重庆洋河房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9355.32元，减半收取计4677.66元，由原告重庆洋河房地产开发有限责任公司负担1677.66元，由被告张旭负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 卢玉萍二〇一九年十二月十三日法官助理 李明航书 记 员 丁变合