黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑08民终1689号上诉人（一审被告）：赵春辉，男，1953年6月28日出生，汉族，劳动局退休干部，现住黑龙江省佳木斯市前进区。被上诉人（一审原告）：吴俊河，男，1955年3月17日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市郊区。上诉人赵春辉因与被上诉人吴俊河房屋租赁合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵春辉上诉请求：1.撤销佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1571号民事判决，将本案发回重审，重新审核和认定双方并非租赁关系，上诉人不承担房屋租赁费；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.被上诉人所诉主体错误。上诉人2014年与案外人季中建签订房屋租赁合同，承租该房屋经营“黑猫自唱厅”，与被上诉人没有事实上及法律上的关系，所以被上诉人向上诉人主张支付租金，没有事实根据，没有证据证实。2.“黑猫自唱厅”自2016年变更法人为陈晓宇，由变更后的法人陈晓宇经营并使用该房屋，而且陈晓宇已向第二房东王振东一次性交纳了2016年6月1日至2018年6月1日二年的房屋租金，该事实有王振东出具的收条为证。吴俊河辩称，1.上诉人在上诉状中自认，于2014年与原房主季中建签订房屋租赁合同，季中建并未与“黑猫自唱厅”签订任何租赁协议。被上诉人通过郊区人民法院执行行为取得案涉房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的法定原则，上诉人应继续按照其与季中建的约定享有合同权利，并向被上诉人履行合同义务。2.二审中，被上诉人提供了与上诉人的通话录音，证明上诉人对被上诉人承诺过年后立即给付所欠的二年房屋租赁款。同时证明上诉人确认与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系。上诉人在未获得案涉房屋产权人的委托和书面允许的情况下，不具有转租赁的权利。上诉人与任何组织、个人签订的房屋租赁合同均无法律效力。3.上诉人与被上诉人多次约定签订新的房屋租赁合同，租金支付方式不变，之后上诉人只通过会计于丽微信支付900元房屋租赁费，即联系不上。上诉人未按合同约定交付租金，构成违约。吴俊河向一审法院起诉请求：1.判令原、被告立即解除房屋租赁合同，被告支付拖欠的房屋租赁费10800元，利息以10800元本金为基数，自2018年4月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至给付之日止；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年2月18日，季中建与赵春辉签订房屋租赁协议，约定赵春辉租赁季中建所有的佳木斯市原佳纺培训中心二楼南侧9间房屋，租金每年10800元，租期自2014年6月1日至2022年6月1日。赵春辉2014年在郊区人民法院执行部门陈述其交纳租赁费至2016年。吴俊河诉季中建、王亚珍、高阳、佳木斯市建安房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，郊区人民法院于2014年7月22日作出（2014）郊民商初字第244号民事调解书，内容为佳木斯市建安房地产开发有限公司、季中建、王亚珍于2014年9月30日前偿还吴俊河200000元及利息。案件进入执行程序后，郊区人民法院于2018年4月18日作出（2018）黑0811执恢21号执行裁定书，裁定将季中建所有的位于佳木斯市原佳纺培训中心二楼南侧9间房屋（现房间已改变格局变为6间）作价1363286.95元抵偿给吴俊河，上述房屋的所有权及相应的其他权利归吴俊河所有，该房屋的所有权自交付时起转移给吴俊河。同时，郊区人民法院作出（2018）黑0811执恢21号协助执行通知书，将上述房屋过户给吴俊河。现赵春辉继续租赁该房屋，并于2018年7月8日向吴俊河支付租赁费900元。一审法院认为，案涉房屋原属于季中建所有，季中建与赵春辉形成租赁合同关系。2018年4月18日，吴俊河通过郊区人民法院的执行行为取得了案涉房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的法律原则，赵春辉应继续按照其与季中建的约定享有合同权利并向吴俊河履行合同义务。赵春辉经郊区人民法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，郊区人民法院按照吴俊河的陈述，认定赵春辉仅交付租赁费900元。由于赵春辉没有在约定的时间内交付租赁费，构成违约，故对吴俊河要求解除与赵春辉之间的租赁合同的请求，予以支持。自郊区人民法院（2018）黑0811执恢21号执行裁定书生效之日即2018年4月25日至2019年4月25日，赵春辉应支付租金10800元，其已支付900元，尚欠9900元。赵春辉应自2018年4月25日起，以10800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息至2018年7月8日；以9900元为基数，自2018年7月9日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至本息全部清偿之日止。自2019年4月26日，赵春辉应继续按年租金10800元标准支付租金至其搬出案涉房屋之日止。综上所述，吴俊河的诉讼请求具有事实及法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：1.解除吴俊河与赵春辉之间形成的租赁合同关系；2.赵春辉于判决生效后立即支付吴俊河2018年4月25日至2019年4月25日租金9900元，并支付利息（以10800元为基数，自2018年4月25日起至2018年7月8日止，以9900元为基数，自2018年7月9日起至本息全部清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.赵春辉于判决生效后立即按照年租金10800元标准支付吴俊河租金，自2019年4月26日起至其搬出租赁房屋之日止。案件受理费48元，由赵春辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人向本院提交营业执照、税务登记证、房屋租赁协议，证明黑猫自唱厅法人代表自2016年更换为陈晓宇，陈晓宇已经将房屋租赁费2016年-2018年的钱交给了第二房东王振东，上诉人不应该是本案的诉讼主体。被上诉人质证认为，房屋租赁合同是虚假的，有郊区人民法院生效判决（2017）黑0811民初452号证明，营业执照和本案没有关系，赵春辉也没有权利与任何人签订任何转租合同。本院认为，上诉人提交的证据无其他证据佐证，无法证明上诉人拟证明的问题，本院不予采信。2.被上诉人向本院提交（2017）黑0811民初452号民事判决书，证明上诉人提交的租赁合同是虚假的。上诉人质证认为，该证据与上诉人无关。本院对该判决书的真实性予以认定。3.被上诉人向本院提交上诉人与被上诉人通话录音光碟，证明上诉人承诺在过年后给被上诉人两年的租房款，上诉人确认与被上诉人之间存在房屋租赁关系。上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，录音不能当做证据。本院认为，对该证据的真实性本院予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋的原房主季中建与上诉人形成房屋租赁合同关系。被上诉人已经通过法院执行行为取得案涉房屋所有权，被上诉人应当承继原房主季中建与上诉人房屋租赁关系中的权利义务，且上诉人与被上诉人未签订新的房屋租赁合同，双方应当按照原房主季中建与上诉人形成的房屋租赁合同中约定内容履行合同。因原房主季中建未与他人签订房屋租赁合同，仅与上诉人签订房屋租赁合同，因此，应由上诉人承担给付租房款义务。综上所述，上诉人赵春辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人赵春辉负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  何 璇审判员  程 磊二〇一九年十二月三十日书记员  徐米多