广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初24768号 原告张跃和，男，汉族，1966年7月4日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。 委托代理人张灿标，广东世超律师事务所律师。 被告一杜振男，男，汉族，1983年8月23日出生，身份证住址广东省紫金县好义镇。 被告二赵星荣，男。汉族，1980年6月28日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 原告张跃和诉被告杜振男、赵星荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张跃和及其委托代理人张海标、被告杜振男、赵星荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年2月28日,原告与被告杜振男签订《租赁合同》约定：原告将位于深圳市大新区大鹏街道××路××号×楼的房屋(含夹层)出租给被告杜振男用于办公,租赁面积约为250平米,租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日;2015年3月1日起至2017年2月28日止每月租金为6000元、2017年3月1日起至2018年2月28日止每月租金为7000元;每月1日前缴清当月租金及水电费等,合同生效之日支付保证金20000元;被告未如期支付租金,按拖欠款项每日5‰向原告支付滞纳金,若被告逾期超过30天,原告有权没收保证金、提前解除合同并收回房屋;租赁期内,被告杜振男承担因经营产生的水电费、电话费、电视收视费、卫生费等与使用该房屋有关的一切费用(注:电费每度为1.2元,或按实际用量收取,水费每月按200元收取)。合同签订后,原告依约履行合同,向被告提供符合要求的房屋供被告使用,被告在使用租赁房屋过程中改变门楼原状(恢复约需20000元),2018年2月28日合同到期后,被告杜振男仍继续使用租赁物。因被告未依约足额履行支付租金、水电等付款义务,2018年8月8日，双方对2017年8月5日前拖欠的租金、水电费进行结算确认并达成分期付款协议:被告拖欠原告2016年4月14日之前的租金等计33560元、2016年4月15日至2016年8月9日的租金等计17351元、2016年8月10日至2017年1月9日的租金等计22500元、2017年1月10日至2017年8月5日的租金等计38500元，以上合计111891元；被告每月支付10000元，直到付清为止。当日双方续签《租赁合同》:租赁期限变更为2年,自2018年8月1日起至2020年7月30日;租金仍每月实收7000元，电费调整为每度1.2元,水费调整为每月按250元;租金支付日期、保证金及滞纳金等的约定不变;若被告杜振男不支付或者延迟支付租金、水电费、税费等有关费用达30天以上或者累计金额达到1000.0元,原告有权单方解除合同,收回该房屋,履约保证金不予退还。租赁合同续签后,被告不但分文未履行之前协议约定分期付款义务,而且也未依约足额履行支付租金、水电费等付款义务。经原告多次催要未果,2019年6月25日双方对此前拖欠的租金、水电费再次进行对账结算确认并达成《还款协议书》:确认被告拖欠2017年8月5日前租金计111981.0元、2019年1月至6月的租金水电费计45829.67元、因拖欠2019年6月25日前租金水电费应承担的滞纳金计100179.29元;双方同意对上述总欠款257897.96元进行分期支付;还就未如期足额支付前述款项的违约责任及律师费进行了约定,被告赵星荣同意对前述欠款等承担连带保证责任。截止今日,被告依然分文未履行之前协议约定付款义务,而且2019年7月1日之后的租金、水电费也只支付7月份后便不再支付。原告曾多次上门及发函向其催收欠款,但均无效果。原告认为,双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,被告拒不支付租金、水电费等费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定,其行为严重损害了原告的合法权益,已构成根本违约,应当立即支付,被告赵星荣同意作为前述协议的欠款保证人亦应当承担连带保证责任。由于违约金、滞纳金约定过高,原告同意违约金按月利率2%计算、滞纳金按每日万分之八计算。故原告为了维护自身的合法权益,将此事诉至法院,请求法院依法判决：1、解除原被告2018年8月8日签署的《租赁合同》，并将租赁物业恢复原状移交给原告；2、被告杜振男支付原告2019年6月30日前拖欠租金等欠款合计257897.96元及违约金（以257897.96元为基数，从2019年7月11日起按月利率2%计算至全部欠款付清之日止），暂计至2019年11月1日，合计18912.5元；3、被告杜振男支付原告律师代理费15000元；4、被告赵星荣对上述二、三项款项承担连带清偿责任；5、被告杜振男支付原告从2019年8月起至房屋交还之日的租金以及滞纳金，租金暂计至2019年10月的三个月租金为21000元，滞纳金从2019年8月2日起以未付租金按每日0.8‰累计计算，计至被告付清所有租金之日止，暂计至2019年11月1日为1013.6元；6、被告杜振男支付原告水电费用9000元；7、判令被告杜振男已交付的履约保证金20000元归原告所有；8、本案诉讼费由被告承担。 被告一杜振男辩称，我是租了原告的房子，我同意解除房屋租赁合同并交房屋交还原告；借条是我本人签字的，但我不认可欠原告主张的租金，不认可违约金，2019年8月到10月份之间我总共给了原告21000元租金，2019年8月到10月份之间的水电费我没有给过，但是不认可每个月水电费3000元，我租的房子是没有单独的水电表的，原告说我先按3000元每月交，多出来的可以抵扣租金。 被告二赵星荣未发表答辩意见。 原告为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、2018年8月8日签订的《租赁合同》；2、房地产证；3、证明书、2019年12月9日大鹏派出所的证明书；4、2019年6月25《还款协议书》；5、2015年2月28日《租赁合同》；6、2016年4月15、8月10日，2017年1月10日、8月6日，2018年8月8日，2019年（没有具体月日）借条共计六张；7、2019年6月25跟6月26日两份的滞纳金计算明细；8、2018年8月8日《借款还款协议》；9、2019年7月30日催款函及顺丰快递、单据；10、2019年10月11日致函；11、民事委托合同及律师费发票；原告庭后向本院提交如下证据：12、《移交书》；13、深圳供电局发送的交纳电费通知短信；14、原告交纳水电费的银行存折流水记录；15、深圳水务集团发送的交纳水费通知短信。被告一、被告二未向本院提交证据。经举证质证，本院对原告提交的证据1-15的真实性予以认可。 经审理查明，2015年2月28日,原告与被告杜振男签订《租赁合同》约定：原告将位于深圳市大新区大鹏街道××路××号×楼的房屋(含夹层)出租给被告杜振男用于办公,租赁面积约为250平米,租赁期限为3年，自2015年3月1日起至2018年2月28日;2015年3月1日起至2017年2月28日止每月实收租金为6000元、2017年3月1日起至2018年2月28日止每月实收租金为7000元;被告杜振男于合同生效之日向原告支付保证金20000元，每月1日前缴清当月租金,被告未如期支付租金,按每日5‰向原告支付滞纳金,若被告逾期超过30天,原告有权没收合同保证金、解除合同并收回房屋;租赁期内,被告杜振男承担因经营产生的水电费、电话费、电视收视费、卫生费等与使用该房屋有关的一切费用。2018年8月8日，原告与被告杜振男续签《租赁合同》，约定:租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月30日;租金仍每月实收7000元，电费调整为每度1元,或按实际用量收取，水费调整为每月按250元;每月1日前缴清当月租金,被告逾期支付,按每日5‰向原告支付违约金,若被告逾期超过30天或拖欠租金及其他费用累计超过1000元,原告有权没收履约保证金、单方解除合同并收回房屋。房屋租赁合同签订后，被告杜振男向原告支付了押金20000元。 2016年4月起，被告杜振男陆续以借条的形式向原告确认所欠租金：2016年4月15日，被告杜振男向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款33500元；2016年8月10日，被告杜振男向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款17391元；2017年1月10日，被告杜振男向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款22500元；2017年8月6日，被告杜振男向原告出具一份《借条》，确认其向原告借款38500元。2018年8月8日，原告与被告杜振男重新签订了一份《借条》，双方对上述四张借条的借款共计111891元进行确认。2018年8月8日，原告与被告杜振男签订了《借款还款协议》一份，该协议对上述四笔借款共计111891元予以确定，借款期限自2018年8月8日至2019年8月7日，双方约定分期还款，被告杜振男每月应还款项10000元，若被告杜振男逾期履行还款义务，未到期的欠款视为到期，原告有权提前要求被告杜振男履行未到期的欠款，并要求被告杜振男承担按每日万分之八计算滞纳金的违约金及承担包括律师代理费等相关费用，被告杜振男同意按照每日万分之八计算滞纳金，即按总欠款额从每张借条的借款日起至还款日止计算滞纳金。 2019年6月25日，原告与被告杜振男、被告赵星荣签订《还款协议书》，协议确认2019年6月30日止尚欠相关款项为257897.96元，包括借款111891元（四张借条）、2019年上半年拖欠租金及水电费45829.67元、2016年6月至2018年8月的滞纳金91689.29元、2019年上半年的滞纳金8488元，以上尚欠债务的还款计划：1、被告赵星荣同意代为被告杜振男于2019年7月10日前偿还给原告5万元，被告杜振男应于2019年8月1日前偿还给原告2.5万元；2、2019年11月1日还款2.5万元给原告；3、2020年1月1日还款2.5万元给原告；4、2020年3月1日前将所欠余款361891元还清给原告。《还款协议书》另约定，若被告杜振男、被告赵星荣如逾期履行还款义务，未到期的债务视为到期，原告有权提前要求被告杜振男、被告赵星荣全部履行未到期的债务，并可以要求被告杜振男、被告赵星荣承担月利率2.4%（或者按协议中的约定执行计算滞纳金）的违约责任及承担包括律师代理费等相关费用；对于被告杜振男所应偿还的以上债务及违约责任，被告赵星荣愿意承担连带的保证责任；协议还约定了其他内容，原告与被告杜振男、被告赵星荣均在协议上签名捺印。被告杜振男签字确认两份《借款滞纳金计算》，以日利率0.08%计算被告杜振男逾期支付租金的滞纳金，其中2016年6月至2018年8月的滞纳金91689.29元、2019年上半年的滞纳金8488元，共计100177.29元。签署上述《还款协议书》后两被告均未偿还任何款项，2019年7月30日，原告向两被告发送《催款函》，要求两被告自收到本催款函之日起5日内按照《还款协议书》约定的金额向原告履行还款义务，两被告已收到该催款函。 根据原告提交的供电部门的电费短信通知及银行存折流水清单，电费为下个月出账，被告应于次月支付上月水电，2019年7月份出账电费3747.56元、2019年8月份电费2445.73元、2019年9月份电费1945.58元、2019年10月份电费1665.57元、2019年11月份电费1195.69元、2019年12月份电费629.49元（实际为2019年11月份产生的水电）。原告与被告及其他租户共用水表，水费由三人平均分摊，根据原告提交的供水部门的水费短信通知及银行存折流水清单，三人平均分摊后被告2019年7月至11月出账的水费分别为404.5元、563.8元、580.8元、652.26元、506元。 原告在庭审中确认被告杜振男在2019年7、8月份支付过21000元；2019年12月10日，原告与被告杜振男办理了涉案房屋的交还手续，被告杜振男已将房屋内其所有的物品全部搬离。原告因本案支出律师费15000元。另，涉案房屋具有房地产证，获得建设工程规划许可，属合法产权。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原被告双方签订的房屋租赁合同，属双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定行使权利和履行义务。原告诉请解除双方2018年8月8日签订的《租赁合同》，被告拖欠租金金额较大，且未按约履行，已构成根本违约，原告诉请解除租赁合同，本院确认双方租赁合同自起诉状副本送达被告杜振男之日即2019年11月18日解除；根据合同约定履约保证金属于违约金性质，被告违约，原告诉请不予退还该保证金，本院予以支持；庭审后，被告杜振男已经于2019年12月10日搬离并将涉案房屋交还给原告，原告对此亦已确认接收，故原告请求被告将租赁物业恢复原状移交原告，已无必要，本院驳回原告该项诉请。 关于被告2019年6月30日前拖欠租金等欠款及违约金问题，原告与被告杜振男、被告赵星荣签订《还款协议书》，系各方意思自治，没有违反法律法规的禁止性效力性规定，合法有效，被告赵星荣对被告杜振男《还款协议书》约定支付义务承担连带保证责任，两被告未按期履行支付义务，原告主张两被告支付2019年6月30日前拖欠的租金等欠款257897.96元及违约金（违约金以257897.96元为基数，自2019年7月11日起按月利率2%计算至欠款付清之日），符合《还款协议书》约定，本院予以支持。关于律师费，原告主张被告杜振男支付本案律师费15000元，被告赵星荣对此承担连带保证责任，符合双方协议约定，本院予以支持。 关于2019年7月1日起至2019年12月10日租金及滞纳金、水电费等问题。双方租赁合同已于2019年11月18日解除，被告杜振男于2019年12月10日搬离并将涉案房屋交还给原告；由《还款协议书》可知，除还款协议中确认的拖欠租金等款项外，被告还需支付2019年7月至2019年11月18日期间的租金、水电费，并自2019年11月19日起至2019年12月10日止，被告需按租金标准支付房屋占有使用费及相应水电费。另，原告在庭审中确认被告杜振男在2019年7月份支付了11000元、8月份支付了10000元，被告主张扣除当月房租后扣水电，符合生活常理，原告仅主张扣除7月份房租余款抵作水电，本院不予支持；经核算，2019年7月尚欠水电152.06元、8月份欠水电费9.53元。自2019年9月1日至12月10日，被告还需支付租金及占有使用费共计应为23333元（21000元+7000元/3）；水电尚欠7336.98元（152.06元+9.53元+1945.58元+580.8元+1665.57元+652.26元+1195.69元+506元+629.49元）。尚未支付期间的租金及占有使用费，因租赁合同约定被告杜振男当月1日前支付租金，未如期支付租金,按每日5‰支付滞纳金,双方约定的滞纳金实质上属于违约金，原告主张按每日0.8‰计至被告付清所有租金之日止，未超出双方约定，本院予以支持。故，被告应支付原告2019年9月1日至2019年12月10日期间租金、占有使用费共计23333元及滞纳金（滞纳金以每日0.8‰按租金或占有使用费分段自当月第2日起计至清偿之日止，其中2019年9月份以7000元为基数、2019年10月份以7000元为基数、2019年11月份以7000元为基数、2019年12月份以2333元为基数）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张跃和与被告杜振男于2018年8月8日签署的《租赁合同》于2019年11月18日解除； 二、被告杜振男于本判决生效之日起十日内向原告张跃和支付2019年6月30日前的拖欠租金等欠款257897.96元及违约金（违约金以257897.96元为基数，自2019年7月11日起按月利率2%计算至欠款付清之日）； 三、被告杜振男于本判决生效之日起十日内向原告张跃和支付律师费15000元； 四、被告杜振男于本判决生效之日起十日内向原告张跃和支付2019年9月1日至2019年12月10日期间租金、占有使用费共计23333元及滞纳金（滞纳金以每日0.8‰按租金或占有使用费分段自当月第2日起计至清偿之日止，其中2019年9月份以7000元为基数、2019年10月份以7000元为基数、2019年11月份以7000元为基数、2019年12月份以2333元为基数）； 五、被告杜振男于本判决生效之日起十日内向原告张跃和支付水电费7336.98元； 六、履约保证金20000元归原告张跃和所有； 七、被告赵星荣对被告杜振男承担的上述第二项、第三项的支付义务承担连带清偿责任； 八、驳回原告张跃和的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币6442元（原告已预交），由原告张跃和承担362元，被告杜振男、赵星荣承担6080元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  朱雪梅 人民陪审员  范玉明 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  魏灵灵