湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1225民初957号 原告：怀化市凯德物业服务有限公司，住所地会同县林城镇西城区。 法定代表人：张庭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈亚娟，会同县海天法律服务所法律工作者。 被告：谭小香，女，1965年5月22日出生，汉族，住会同县。 原告怀化市凯德物业服务有限公司（以下简称凯德公司）与被告谭小香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀化市凯德物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈亚娟到庭参加诉讼，被告谭小香经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯德公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理服务费1688元、滞纳金1000元，共计2688元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：湖南信拓投资置业有限公司开发修建会同县西南大市场小区，被告谭小香在该小区购买2幢A单元403室，建筑面积117平方米。2014年1月1日湖南信拓投资置业有限公司委托原告凯德公司管理会同县西南大市场小区住宅和商铺物业，并签订《西南大市场前期物业服务合同》，合同对委托管理期限及物业管理费等有关权利、义务进行了约定。2014年1月6日原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定自交房之日始一年内暂按0.5元／平方米计算物业管理服务费，由于市场变化原因，甲方根据实际情况对物业管理服务费标准进行调整等等。2014年12月原告组织部分业主召开二次会议，同意将2A栋、2B栋等的物业管理服务费调整为0.6元／平方米，原告以公告形式通知了全体业主。被告作为西南大市场小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却不按时缴纳物业管理服务费用，现欠交2016年、2017年的物业管理服务费共计1688元。原告多次催收被告履行协议约定的义务，被告拒不履行。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告谭小香未予辩称。 本院经审理认定事实如下：2014年1月1日湖南信拓投资置业有限公司与凯德公司签订了《西南大市场前期物业服务合同》，委托凯德公司负责其所属会同县西南大市场小区住宅和商铺的物业管理，合同约定了管理期限、物业管理服务费收取及相关权利、义务等内容。2013年12月31日被告谭小香（乙方）在该小区购买2幢A单元403室（建筑面积117㎡）后与原告（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议约定自交房之日始一年内暂按每月0.5元/㎡缴纳物业管理服务费，如遇市场变化原因，甲方可根据实际情况对物业管理服务费的标准进行调整等内容。违约责任为甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方若违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天百分之五交纳滞纳金，原、被告分别在《前期物业管理服务协议》甲乙方处盖章和签名。2014年12月7日原告组织部分业主讨论上调物业管理服务费标准会议。同意将2A栋、2B栋楼盘的物业管理服务费标准调整为每月0.6元/㎡，原告将此结果以公告形式张贴于小区内。按照建筑面积、上调后的物业管理服务费标准及欠费年限计算，被告应缴纳物业管理服务费共计1684.8元（117㎡×0.6元/㎡×24个月）。原告因催收未果而诉至本院。 上述事实，经本院公开开庭审理，原告当庭举证，本院确认，有《西南大市场前期物业服务合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、会议记录复印件、张贴公告照片复印件等证据及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系依法成立的有效合同，对双方当事人均有法律约束力，当事人应按合同约定全面履行义务。协议签订后,原告依协议约定履行了义务,被告逾期未缴纳物业管理服务费的行为，已构成违约,应承担相应的违约责任。双方约定的滞纳金，其性质实质上是违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁判”的规定。本案中，双方约定的违约责任即按自逾期之日起按每天百分之五交纳滞纳金明显过高,不符合相关法律规定,应根据原告的实际损失,兼顾协议履行情况等因素予以酌定。原告主张支付物业管理费及滞纳金均过高，超过部分，不予支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告谭小香于本判决生效后五日内向原告怀化市凯德物业服务有限公司支付物业管理服务费1684.8元、滞纳金300元，共计1984.8元； 二、驳回原告怀化市凯德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费25元，由原告怀化市凯德物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  梁 彬 二〇一九年十二月五日 代理书记员  王明糈 附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。