广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16477号上诉人（原审原告）：蒋正平，男，1976年3月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。被上诉人（原审被告）：魏属华，男，1966年8月16日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：黄耀芳，女，1965年3月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行,住所地广州市萝岗区科学城开创大道北山香路2号。负责人：刘聪，职务：副行长。委托诉讼代理人：温建华，该行员工。上诉人蒋正平因与被上诉人魏属华、黄耀芳、中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行（以下简称工行广州开发区支行）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人蒋正平，被上诉人工行广州开发区支行的委托诉讼代理人温建华到庭参加诉讼，被上诉人魏属华、黄耀芳经本院公告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋正平上诉请求：1.判决魏属华二手房屋买卖合同继续履行涂销抵押过户登记，完成涉案房产产权转移过户手续，魏属华、黄耀芳、魏鸿达三人户口迁出涉案房屋；撤销一审判决（第六页第1行至22行）蒋正平对于涉案房屋未能办理产权转移登记存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，为涉案房产确权；2.追加魏属华、黄耀芳的外甥为房屋买卖合同违约责任共同承担人；3.追加魏鸿达共同承担自2015年10月15日至2016年5月15日期间的房租，借的生活费、电视费、物业管理费、电费及煤气费；4.判处工行广州开发区支行与魏属华于2013年9月18日签订的《个人借款/担保合同》装修贷合同无效，取消房屋抵押；5.撤销（2017）粤0112执4954号执行黄埔区港前路303号18栋602评估拍卖的裁定；6.判决非金钱物权大于金钱债权；7.一、二审诉讼费由魏属华、黄耀芳及工行广州开发区支行承担。事实和理由：一、本案中，蒋正平与魏属华之间的房屋买卖合同签订于涉案房产被黄埔法院查封之前，蒋正平也实际占用了涉案房屋，且根据其提交的转账存款记录可知蒋正平已经支付了全部购房款。现涉案房产一直未过户的原因是魏属华在合同履行过程中存在欺诈行为。蒋正平是在付清全部房款，找卖方拿房产证过户时才被告知涉案房屋存在抵押，对此蒋正平积极督促魏属华履行过户手续，但魏属华仅是口头答应，实际上并未履行过户手续，直至其一家消失匿迹。故，涉案房屋未办理过户的原因并不在蒋正平。二、本案买卖合同过程中，魏属华、黄耀芳及其外甥三人共同策划执行了欺瞒诈骗的行为，导致蒋正平付清房款后无法过户，故应追加其外甥共同承担违约责任。三、魏鸿达已经成年，且与魏属华及黄耀芳一起生活，故魏鸿达应对2015年10月15日至2016年5月15日期间的的房租，借的生活费、电视费、物业管理费、电费及煤气费承担清偿责任。四、工行广州开发区支行在贷款交易中未尽审慎义务，魏属华、黄耀芳以骗取银行贷款为目的的行为具有违法性，故抵押借款合同应属于无效合同。工行广州开发区支行应注销抵押权登记。五、蒋正平与魏属华、黄耀芳之间的房屋买卖关系属于非金钱物权，魏属华、黄耀芳与工行广州开发区支行的关系属于金钱借贷关系，在实际执行中，前者应优先于后者。综上，请求二审法院予以改判。工行广州开发区支行答辩称：工行广州开发区支行是按照相关规定进行放贷的，合法合规。享有涉案房屋处置权是工行广州开发区支行，工行广州开发区支行也持有涉案房屋的他项权证，而魏属华、黄耀芳对涉案房屋并不享有房屋的处置权。至于蒋正平与魏属华、黄耀芳之间发生的事情，与工行广州开发区支行无关。魏属华、黄耀芳经本院公告未到庭陈述意见。2018年7月6日，蒋正平向一审法院起诉请求判令：1.撤销（2017）粤0112执4954号执行黄埔区港前路303号18栋602的裁定，停止工行广州开发区支行申请对诉争房屋的评估拍卖；2.重新认定（2018）粤0112执异103号裁定中认定的“不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件”；3.魏属华、黄耀芳继续履行未尽义务，办理房产过户，确认蒋正平的房屋所有权，并承担违约责任；4.诉讼费用由魏属华、黄耀芳及工行广州开发区支行承担。一审法院经审理查明：工行广州开发区支行与魏属华、黄耀芳之间的金融借款合同纠纷一案，一审法院以（2016)粤0112民初6761号民事判决书，判决如下：一、魏属华、黄耀芳向工行广州开发区支行偿还贷款本金114098.16元，并支付利息、罚息（截至2017年6月1日的利息为3863.87元；自2017年6月2日起至付清之日止，罚息以114098.16元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮15%的基础上加收50%计付）；二、对上述第一判项所确定的债权，工行广州开发区支行对魏属华位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产（以下简称“涉案房产”）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。该判决生效后，因魏属华、黄耀芳未履行生效判决书确定的金钱给付义务，工行开发区支行向一审法院申请强制执行，案号为（2017）粤0112执4954号。在该案的执行程序中，一审法院作出（2017）粤0112执4954号之一执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。蒋正平对该裁定提出执行异议。一审法院于2018年6月15日作出（2018）粤0112执异103号执行裁定书，对蒋正平的执行异议查明如下：涉案房产登记的权属人为魏属华，该房产于2013年9月4日进行了抵押登记，抵押权人是工行开发区支行。2015年9月6日，魏属华与蒋正平签订了房屋买卖合同，约定魏属华将其名下的位于广州市黄埔区港前路303号18栋602房的房产以人民币100万元的价格出售给蒋正平，其中5万元作为定金于签约时支付，剩余房款于2015年9月6日前支付45万元，于2015年10月15日前支付50万元。蒋正平提交的银行业务凭证等证据显示其于2015年9月6日向魏属华转账45万元，于2015年9月24日向魏属华账户中存款5万元，于2015年10月9日向魏属华转账15万元，于2015年10月15日向魏属华转账30万元。魏属华与蒋正平于2015年10月22日签署了存量房买卖合同，约定蒋正平向魏属华购买涉案房产，交易价格70万元，房产交付时间是卖方收齐楼款当天，双方应于2015年12月25日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。该合同第一条“需要说明的其他情况”注明：房改售房，房款付清，未购分摊面积，本次交易涂销抵押登记一并办理。蒋正平表示其于2016年5月16日搬入涉案房屋居住至今，但由于魏属华一直未能清偿贷款涂销抵押，导致其一直未能实际办理涉案房产的产权转移登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足该条的规定。本案中，蒋正平主张涉案房产的所有权，其与魏属华的房屋买卖合同签订于涉案房产被一审法院查封之前，其也已实际占有该房屋，且根据其提交的转账存款记录可知全部购房款已付清，故审查本案的关键在于未能办理过户登记是否因其自身原因造成。首先，工行广州开发区支行对涉案房产抵押权设立的时间早于蒋正平与魏属华之间买卖合同的签订时间。其次，涉案房产的权属信息、他项权信息以及权利受限等信息均可通过房管部门查询得知，且双方签订的存量房买卖合同亦明确约定有“涂销抵押登记一并办理”的内容，可见，蒋正平作为买受人，对其自身权益未尽合理审慎的注意义务，导致抵押登记未涂销从而无法办理房屋的产权转移登记。再次，蒋正平在双方约定的办理产权转移登记期限届满后亦未积极保护自身权益。综上所述，蒋正平对于涉案房产未能办理产权转移登记存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，工行广州开发区支行对涉案房产享有优先受偿权，蒋正平主张对涉案房产享有的权益之事实和理由不足以排除一审法院对涉案房产的强制执行，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院于2019年4与4日作出如下判决：驳回蒋正平的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由蒋正平负担。本院二审期间，蒋正平向本院提交了其与魏属华之间的电话录音，拟证明蒋正平已经付清涉案房屋的全部房款，魏属华、黄耀芳凭涉案房屋的产权证去办理小额抵押，蒋正平追回涉案房屋的产权证后，蒋正平要求魏属华、黄耀芳为其办理房产过户手续，魏属华、黄耀芳也答应了，由此证明蒋正平在本案中并不存在过错。工行广州开发区支行质证称，即使蒋正平没有过错，也与我方无关，因为我方是持有涉案房屋的他项权证，对涉案房屋是享有处置权的。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，应审查蒋正平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房产于2013年9月4日设立了抵押登记，抵押权人为工行广州开发区支行。根据蒋正平提交的其与魏属华之间的买卖合同显示签订时间为2015年9月6日，合同中亦明确约定“涂销抵押登记一并办理”。因此，蒋正平作为买受人，其对于涉案房屋存在抵押登记的情况以及办理过户登记必须先予办理涂销抵押登记是清楚的，现涉案房屋因抵押权人为实现抵押权被查封而无法办理过户手续，蒋正平对此应当承担相应的后果。因此，一审法院认为蒋正平对其自身权益未尽合理审慎的注意义务，导致抵押登记未涂销从而无法办理房屋的产权转移登记，存在过错，并无不当。参照上述法律规定，蒋正平对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，因此，一审法院不予支持蒋正平的诉讼请求，并无不妥。至于本案二审蒋正平提出要求追加当事人以及认定装修贷合同无效等上诉请求，均缺乏依据，本院不予支持。综上，蒋正平的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由蒋正平负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年十二月六日书记员  张 旭周凡舒