湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13388号上诉人（原审原告）：刘哲文，男，1970年11月22日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，住长沙市天心区。上诉人（原审原告）：胡丽君，女，1972年1月5日，汉族，户籍地长沙开福区，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地：长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇、李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人刘哲文、胡丽君因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司(以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3692号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人刘哲文、胡丽君上诉请求：一、请求判令被上诉人支付逾期办证日万分之一违约金24216.24元；二、判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用（诉讼费510元+律师咨询费5000元+二审上诉费）。事实与理由：一、本案是明显的商品房买卖合同，福利分房早已终止。二、日万分之一违约金是合法合规合理的，是双方自愿签署的合同。三、计算违约金的时间，是从签订协议后的90天起算，至拿到不动产权证之日为止。铁路房地产公司答辩称：一、上诉人并没能提供证据证明因逾期办证遭受的实际损失。二、被上诉人逾期办证的原因是长沙市政府政策调整造成的，非自身原因。三、上诉人购买的房屋逾期办证不会对上诉人造成大的影响。四、上诉人在一审的代理词中对逾期办证违约金调整到万分之零点二提出了要求，一审法院也有权调整违约金，一审判决并无不当。五、长沙中院也有调整逾期违约金至万分之零点二的类似案例。六、天心区法院按万分之零点二的判决有七个案件，被上诉人在生效履行中。刘哲文、胡丽君向一审法院提起诉讼，请求判令：一、判令铁路房地产公司支付刘哲文、胡丽君没在规定期限内颁发不动产权证的违约金计人民币21581.84元，并颁发不动产权证书;二、判令铁路房地产公司承担本案的全部涉讼费。一审法院认定的事实：2015年4月17日，刘哲文、胡丽君与铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为83.75㎡，单价为4032.76元／㎡，总房价337744元；买受人于合同签订之日一次性支付房款；出卖人应在2015年12月31日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，刘哲文、胡丽君依约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年3月1日向刘哲文、胡丽君交付了涉案房屋，并于2019年5月23日为刘哲文、胡丽君办理了不动产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发〔2016〕15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发〔2011〕192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为，刘哲文、胡丽君与铁路房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。胡丽君、刘哲文按约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年3月1日向胡丽君、刘哲文交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，铁路房地产公司应于商品房交付后一年半内（即2017年9月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但铁路房地产公司未在约定时间内办妥胡丽君、刘哲文的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于铁路房地产公司向刘哲文、胡丽君交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非铁路房地产公司过错，不应算作铁路房地产公司逾期办证时间。关于逾期办证违约金，胡丽君、刘哲文主张以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至2019年3月31日止的违约金，并颁发不动产权证书。铁路房地产公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到铁路房地产公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至2019年3月31日，铁路房地产公司实际逾期时间为564天（575天-11天），故铁路房地产公司应向胡丽君、刘哲文支付逾期办证违约金3809.75元（337744元×564天×0.00002），超出部分，不予支持。铁路房地产公司办理不动产权登记后，应将不动产权登记证书交付给胡丽君、刘哲文，根据不动产权登记证书的办理情况和本案情况，酌定铁路房地产公司30日内将本案不动产权登记证书交付给胡丽君、刘哲文。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向胡丽君、刘哲文支付逾期办证的违约金3809.75元；二、限长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向胡丽君、刘哲文交付位于长沙市天心区房屋不动产权证书；三、驳回胡丽君、刘哲文的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，根据广州铁路（集团）公司作出的广房发〔2011〕192号《关于公布的通知》，被上诉人办妥涉案房屋的相关权证时，涉案房屋尚不能直接上市或转租，故被上诉人逾期办妥权证的行为对上诉人所造成的损失有限，经被上诉人提出抗辩，一审法院认定合同约定的违约金过分高于损失，并予以调整，具有事实根据，符合法律规定，并无不当。上诉人认为合同中违约金条款有效，故人民法院不能调整，与上述法律规定不符，理由不成立，不予采信。结合违约原因、当事人损失、涉案房屋的性质、类似情况的处理以及本案具体情况等因素，一审酌定按日万分之零点二计算违约金，并无不当，本院予以认可。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由上诉人刘哲文、胡丽娟承担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月九日书记员 杨月婵附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。