广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20138号上诉人（原审被告）：王琼，女，1975年7月17日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：江海巨，男，1983年8月28日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：曾晓亮，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈景庞，国信信扬律师事务所律师。上诉人王琼因与被上诉人江海巨物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王琼向本院上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回江海巨的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费全部由江海巨承担。事实和理由：一、涉案房屋为按现状不交吉方式拍卖，王琼及其家人有权继续居住在涉案房屋内。江海巨参加涉案房屋竞拍时，清楚知道该房屋属不交吉拍卖，涉案房屋在拍卖时存在权利负担，房屋的腾退等由其自行解决。江海巨的出价应价己充分考虑了标的瑕疵和该等交易方式对价格的影响，实际上江海巨竞拍所得房屋的价格为2264380.3元，远远低于市场价格400多万元。一审判决要求王琼腾空房屋交付给江海巨，但江海巨支付的对价却是不交吉的房屋，这样明显有失公允。故王琼及其父母子女有权继续居住在涉案房屋，江海巨应当承担相应的房屋不交吉的法律后果。一审法院认为王琼应当腾退涉案房屋存在事实认定错误。二、涉案房屋购买时王琼父母有出资一半的购房款，且约定王琼父母在此无偿居住使用。后王琼因欠银行债务导致涉案房屋被拍卖。虽然王琼与其父母之间未有书面约定，但参照“买卖不破租赁原则”，所有权的变更不影响江海巨提供房屋给王琼父母使用之约定的效力，故江海巨仍负有提供涉案房屋给王琼父母居住的义务。三、一审法院根据《物权法》第三十四条的规定支持江海巨的诉讼请求存在适用法律错误。《物权法》第三十四条是关于返回原物请求权的规定，是指所有权人在其物被他人无权占有时，依法要求该占有人或转得人返还原物的权利。但江海巨的诉讼请求并不要求王琼交付房屋，转移占有，故一审法院不应根据该法律规定判决王琼腾退房屋。四、即使一审法院判决王琼腾退房屋，王琼也不应当向江海巨赔偿赔偿房屋占用损失。1、江海巨于2019年4月16日签收（2018）粤0111执恢1158号《执行裁定书》，但王琼父母根本不知道房屋拍卖的情况，更不知道成交和产权证变更的情况。王琼腾空房屋交付给江海巨应该有一个合理的宽限期，而不应该自江海巨取得涉案房屋的产权证之日起计算。2、江海巨并非以居住或出租为购房目的，其购房主要目的是为投资炒房，即使王琼未腾退房屋，江海巨也不会产生损失，根据相应法律规定，未产生损失即不应当赔偿，一审法院判决存在错误之处。3、房屋占用损失不应当从2019年4月16日起计算，应当从四个月的合理期过后即2019年8月16日起计算占用损失，且涉案房屋位于广州市白云区石井街金碧新城，根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月5日公布的《2018年广州市房屋租金参考价》，石井街金碧新城的租金均价为每平方米32元，而王琼居住的上述涉案房屋面积为95.989平方米，根据法律的公平原则及相关法律法规的规定，应按此租金及面积标准计算，一审法院按该标准上浮5％计算，未有法律规定，且不符合公平原则。五、江海巨未遵守承诺擅自起诉王琼腾退房屋，违反诚实信用原则。王琼曾与江海巨协商沟通腾退房屋的问题，因涉案房屋为王琼唯一住房，王琼经济困难，故王琼与江海巨口头协商，当王琼领取到从拍卖款扣除的8年租金后很快会搬离涉案房屋，江海巨也同意了王琼的意见。王琼亦已向法院提交申请书就拍卖唯一住房申请租金，但至今未收到款项，而江海巨却擅自起诉王琼，违反双方的约定，违反诚实信用原则，应当不予保护其权益。六、江海巨就要求王琼腾退房屋作出的行为导致王琼父母病情复发住院，因而王琼未能参与庭审行使权利、与江海巨沟通调解。为达到目的，江海巨向广州市自来水公司北区供水分公司申请暂停供水，广州市自来水公司北区供水分公司于2019年8月8日作出告知书，而一审判决于2019年8月2日作出，给予了王琼四个月的合理期限，江海巨未按照判决擅自停水严重侵害了王琼的合法生存权利。同时，江海巨还向小区物业申请冻结王琼的门禁卡。江海巨可以行使其权利，但不能侵害王琼及其父母的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。王琼特请求二审法院依据事实和法律改判支持王琼的全部上诉请求。被上诉人江海巨答辩称，一、法院依法拍卖案涉房屋符合法律规定，我方已合法取得案涉房屋的所有权。二、王琼已失去继续占有使用案涉房屋的事实依据和法律依据。三、一审法院按2018年的租金标准上浮5%确定案涉房屋被占用的损失是合理的。江海巨向一审法院起诉请求：1．请求判令王琼向江海巨腾空返还广州市白云区金新三街166号1401房房屋；2．请求判令王琼向江海巨赔偿经济损失（按照月租金5000元的标准，从2019年2月28日起计至腾空返还上述房屋之日止）；3．请求判令王琼承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：江海巨于2019年2月28日在一审法院于阿里拍卖平台开展的广州市白云区金新三街166号1401房的房产项目公开竞价中，以最高应价胜出。2019年4月2日，一审法院作出（2018）粤0111执恢1158号《执行裁定书》，载明：中国广州仲裁委员会（2016）穗仲案字第11830号裁决书及本院的（2017）粤01执2323号执行裁定书已发生法律效力。本案在执行过程中，依法对被执行人王琼名下位于广州市白云区金新三街166号1401房的房产进行评估并公开拍卖，由买受人江海巨竞得。一审法院认为，上述王琼名下位于广州市白云区金新三街166号1401房的房产经委托评估及公开拍卖，买受行为应予确认。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下：一、解除对被执行人王琼名下位于广州市白云区金新三街166号1401房的查封。二、注销位于广州市白云区金新三街166号1401房的原房产证（2011登记字10002151号）并涂销抵押登记。三、将王琼名下位于广州市白云区金新三街166号1401房的所有权过户到买受人江海巨名下。四、买受人江海巨可持裁定书到房产管理机构办理相关产权过户登记手续。江海巨于2019年4月16日收到上述《执行裁定书》。江海巨曾于2019年5月7日委托国信信扬律师事务所侯鹏辉律师向王琼发送律师函，要求王琼于2019年5月15日前向江海巨腾退涉案房屋，并赔偿经济损失（按照月租金5000元的标准，从2019年2月28日起计至腾空返还房屋之日止）。王琼至今仍未向江海巨腾退涉案房屋。另查明，广州市白云区金新三街166号1401房（以下简称涉案房屋）位于广州市白云区石井街道的金碧新城，属于电梯楼，该房屋建筑面积95.989平方米，使用性质为居住用房。广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中石井街金碧新城的租金标准为32元/平方米/月。一审法院认为：江海巨因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得涉案房产。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。据此，不动产的拍卖中，不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。因江海巨于2019年4月16日签收（2018）粤0111执恢1158号《执行裁定书》，故江海巨于2019年4月16日取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利该法第三十四条规定：“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故王琼继续居住在涉案房屋已缺乏合法依据，现江海巨作为涉案房屋的所有权人起诉要求王琼向其腾退涉案房屋于法有据，一审法院予以支持。一审法院考虑到王琼另寻住处确实需要一定时间，一审法院酌情判令王琼于本判决生效之日起四个月内将涉案房屋腾退后返还给江海巨。江海巨取得涉案房屋所有权后，王琼继续占用涉案房屋客观上对江海巨行使其对涉案房屋的权利造成了影响，王琼理应向江海巨赔偿房屋被占用的损失，江海巨现主张按照涉案房屋的月租金标准计算其损失一审法院予以支持。因江海巨自2019年4月16日才取得涉案房屋的产权，故房屋占用损失应当自该日起算。对于房屋租金的标准，一审法院酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中石井街金碧新城的租金标准为32元/平方米/月，并在该基础上上浮5%，即按照每月3225.23元（32元/平方米/月×95.989平方米×105%）的标准计算至王琼实际腾退涉案房屋之日止。江海巨主张的超出部分一审法院不予支持。王琼经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款之规定，作出判决：一、在本判决生效之日起四个月内，王琼向江海巨腾退广州市白云区金新三街166号1401房；二、王琼向江海巨赔偿房屋占用损失（按照每月3225.23元的标准，自2019年4月16日开始计算至王琼实际向江海巨腾退广州市白云区金新三街166号1401房之日止；本判决生效之日前的占用损失于本判决生效之日起五日内支付；本判决生效之日起的占用损失于每月最后一日支付）；三、驳回江海巨的其他诉讼请求。案件受理费425元，由江海巨负担342.79元，王琼负担82.21元（王琼负担的部分应于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳）。二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，王琼在二审提交如下证据：1.父母生病的相关单据，拟证明王琼父母一直在生病状态；2.水电公司停水电的通知单，拟证明江海巨把房屋的水电都停了；3.物业出具的证明，拟证明王琼仅有一套房；4.工作证明、收入证明，拟证明王琼收入困难；5.转账凭证，拟证明王琼经济困难，需要借款。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。已发生法律效力的（2018）粤0111执恢1158号执行裁定确认涉案房屋所有权归江海巨所有，江海巨于2019年4月6日签收了该裁定，江海巨作为涉案房屋的所有权人，其合法权益应受物权法保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。江海巨在取得涉案房屋产权时，涉案房屋由王琼及家人居住不具有任何合理合法依据，江海巨要求王琼搬离涉案房屋应予支持。在江海巨获得房屋所有权后，王琼使用涉案房屋，应向江海巨支付使用费。使用费标准，一审法院酌情参照广州市房地产租赁管理所发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中石井街金碧新城的租金标准为32元/平方米/月，并在该基础上上浮5%，即按照每月3225.23元（32元/平方米/月×95.989平方米×105%）的标准计算至王琼实际腾退涉案房屋之日止正确，本院予以确认。至于王琼二审提交的证据，因与本案实体处理无关，本院不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费445元，由上诉人王琼负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  刘 欢二〇一九年十二月二十日书记员  李苇镟