广西壮族自治区资源县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0329执异3号 异议人：广西资源农村商业银行股份有限公司。住所地：资源县城北新区。 法定代表人：周士杰，该公司董事长。 申请执行人：桂林市第伍建筑安装工程有限责任公司。住所地：桂林市秀峰区西凤路47号3楼。 法定代表人：伍润富，该公司董事长。 被执行人：桂林瑞泰房地产有限责任公司。住所地：桂林市叠彩区中山中路127号新豪庭1栋2层门面。 法定代表人：张征干，该公司总经理。 被执行人：桂林坤龙文化旅游有限责任公司。住所地：桂林市叠彩区中山中路10号2层1号门面。 法定代表人：张征干，该公司总经理。 第三人：阳宗桂，男，1988年8月29日出生，汉族，住桂林市临桂区。 本院在执行桂林市第伍建筑安装工程有限责任公司（以下简称伍建公司）与被执行人桂林瑞泰房地产有限责任公司（以下简称瑞泰公司）、桂林坤龙文化旅游有限责任公司（以下简称坤龙公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人广西资源农村商业银行股份有限公司（以下简称资源农商行）于2019年11月4日对本院作出的（2018）桂0329执147号之三执行裁定执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人称，异议人对资源县人民法院（2018）桂0329执147号之三执行裁定将资江明珠新城8#1－1至1－5等商铺（详见裁定书）共作价23395481.85元，交付给伍建公司抵偿其债权有异议。理由如下：1、裁定书认定“现在申请执行人伍建公司、第三人资源农商行、第三人阳宗桂都提出愿意以以上商铺第二次拍卖保留价共计23395481.85元为准，抵偿二被执行人所欠债务”，并不符合事实。事实上，异议人从未提出愿意以以上商铺第二次拍卖保留价抵偿二被执行人所欠债务。2、房地产价格评估具有很强的时效性，原则上不应超过一年。以上商铺第二次拍卖保留价已经明显低于市场价。况且，以上商铺是在网上拍卖，本地人知情甚少，而购商铺者一般是本地人，不能有效实现拍卖目的。显然，裁定以第二次拍卖保留价将商铺交付给伍建公司抵偿其债权，损害异议人在内的其他执行债权人的利益。因此，应当撤销该裁定，重新拍卖。 经审查本院认定事实如下：2013年8月19日，异议人与被执行人坤龙公司签订《流动资金借款合同》，借款2000万元，以坤龙公司、瑞泰公司位于资源××北区“资江旅游文化新城、资江明珠新城”的土地使用权抵押担保。2015年5月29日，异议人与桂林资源县嘉泰酒店管理咨询有限责任公司签订《流动资金借款合同》，该公司借款2000万元，以瑞泰公司、坤龙公司位于资源××北区的在建工程“资江明珠新城”5#、6#、7#、8#楼1-14层抵押担保。因未及时还款，异议人提起诉讼，本院以（2015）资民初字第483号、484号《民事判决书》判决坤龙公司、瑞泰公司以其抵押财产对所负债务承担偿还其担保责任。 2017年9月26日本院以（2017）桂0329民初575号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款23203101.76元、以（2017）桂0329民初576号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24362531.99元、以（2017）桂0329民初577号民事调解书确认被执行人坤龙公司、瑞泰公司欠申请执行人伍建公司工程款24536546.66元。三份调解书均确认申请执行人伍建公司就本案工程价款就涉诉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。由于二被执行人未按调解书履行义务，申请执行人伍建公司于2018年9月5日向本院申请执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院向资源县地方税务局发出（2018）桂0329执37号《协助询价函》，要求协助对资源县城北开发区资江明珠新城的存量房计税评估价格，2018年2月6日，资源县地方税务局向本院发出《关于要求协助提供存量房计税评估价格的复函》。该复函确认：位于资源县城北开发区资江明珠新城的房产，该房产计税评估价格总计为59954963.43元。商铺价格为9456.66元－9597.81元每㎡，2019年3月28日，本院就二被执行人8#1－1至1－5号商铺向资源县税务局进行了询价，商铺价格为8462.77元每㎡。2018年2月14日起，本院通过网络拍卖的方式对二被执行人共同开发的“资江明珠新城”楼盘的8#楼、2#楼、3#楼的部分商铺[1、资江明珠新城8#1-1号商铺，建筑面积为84.06㎡，第二次拍卖保留价569104.51元；2、资江明珠新城8#1-2号商铺，建筑面积为38.47㎡，第二次拍卖保留价260450.28元;3、资江明珠新城8#1-3号商铺，建筑面积为48.46㎡，第二次拍卖保留价328084.75元;4、资江明珠新城8#1-4号商铺，建筑面积为38.11㎡，第二次拍卖保留价258013元；5、资江明珠新城8#1-5号商铺，建筑面积为32.19㎡，第二次拍卖保留价217933.31元;6、资江明珠新城2#1-1至1-7号商铺，总面积为627.81㎡，第二次拍卖保留价4749584元;7、资江明珠新城2#1-8、1-9号商铺，总面积为286.25㎡，第二次拍卖保留价2165576元;8、资江明珠新城2#2-1号商铺（二楼），总面积为1231.66㎡，第二次拍卖保留价3904640元;9、资江明珠新城2#3-1号商铺（三楼），总面积为1231.66㎡，第二次拍卖保留价2924456元;10、资江明珠新城3#1-1至1-3号商铺，总面积为208.43㎡，第二次拍卖保留价1576840元;11、资江明珠新城3#1-5至1-8号商铺，总面积为366.08㎡，第二次拍卖保留价2769520元;12、资江明珠新城3#1-4（一楼）与3#2-1至2-4号（二楼）商铺，总面积为485.1㎡，第二次拍卖保留价1901360元;13、资江明珠新城3#1-9（一楼）与3#2-5至2-8号（二楼）商铺，总面积为438.58㎡，第二次拍卖保留价1769920元]进行了司法拍卖。但经两轮拍卖，均无人应拍。在此情况下，债权人伍建公司、阳宗桂、资源农商行分别于2018年7月16日、9月7日、9月10日向本院提出书面申请，同意以以上商铺第二次拍卖保留价共计人民币23395481.85元为准，抵偿各自债务。为此，本院按照法定受偿顺位在先的债权人优先承受的原则，于2019年10月17日作出（2018）桂0329执147号之三执行裁定书，裁定将被执行人瑞泰公司、坤龙公司的资江明珠新城8#楼1-1至1-5号商铺；2#楼1-1至1-9号商铺；2#楼2-1号商铺（二楼）；2#楼3-1号商铺（三楼）；3#楼1-1至1-3号商铺，3#楼1-5至1-8号商铺；3#楼1-4（一楼）与3#2-1至2-4号（二楼）商铺；3#1-9（一楼）与3#2-5至2-8号（二楼）商铺共计作价人民币23395481.85元交付申请执行人伍建公司，抵偿其优先债权23395481.85元。异议人对此不服提出异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。本案在执行中，本院对被执行人的执行财产进行了两次拍卖，在执行财产流拍的情况下，各债权人都同意以拍卖所定的保留价接受拍卖财产用以抵偿各自债务，而申请执行人伍建公司的债权经本院（2017）桂0329民初575号、576号、577号民事调解书确认对工程折价或者拍卖的价款优先受偿，本院根据有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受的规定，将流拍的财产以流拍时的保留价交申请执行人伍建公司抵债并无不当。异议人称，房地产价格评估具有很强的时效性，原则上不应超过一年。以上商铺第二次拍卖保留价已经明显低于市场价。本院在对被执行人财产进行拍卖时，因第二次流拍后异议人于2018年9月10日，向本院提交了同意以保留价用以抵偿其债务的申请。该期间，对执行财产评估时间未超过一年。同时，在2019年3月28日《国家税务总局资源县税务局关于协助询价的复函》中确认被申请执行人的商铺价格为8462.77元每㎡，低于2018年的价格。因此，对异议人提出的该理由不予支持。异议人同时还提出，以上商铺是在网上拍卖，本地人知情者甚少，而购商铺者一般是本地人，不能有效实现拍卖目的。裁定以第二次拍卖保留价将商铺交付给伍建公司抵偿其债权，损害异议人在内的其他执行人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。因此，网上拍卖是当前法院处置财产的必经程序，异议人提出网上拍卖不能有效实现拍卖目的的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条之规定，裁定如下： 驳回异议人广西资源农村商业银行股份有限公司的异议。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向桂林市中级人民法院申请复议，逾期不申请复议，本裁定即发生法律效力。 审 判 长  唐海民 人民陪审员  莫满春 人民陪审员  李芳进 二〇一九年十二月九日 书 记 员  徐静凝 附法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》