广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21815号上诉人（原审原告）：王润珠，女，1987年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，均系广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。上诉人王润珠与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7413号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王润珠上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金（计算期限自2019年5月27日起至办妥并交付房地产权证之日止，以900000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共30天，为4826.71元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判决认定被上诉人存在逾期办证的违约事实，但仅按照每月按购房款0.1%的标准支付逾期办证违约金，违约金总额以总房款的2%为限，上诉人认为判决认定的违约金明显低于给上诉人造成的损失，且不利于督促被上诉人履行办证义务，因此请求法院将违约金调整为总房款为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率上浮50%的标准计算。补充协议关于每月按0.1%的标准及2%的上限的违约金约定属于格式条款，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的性质，依法应认定为无效。被上诉人存在长期无法办妥并交付房产证的违约事实，并非一般违约，每月0.1%的违约金与其违约情况明显不对等，有违公平原则。被上诉人交付的房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合法定交楼条件，如坚持上述违约金标准，将使被上诉人更加消极甚至不履行办证义务，同时将影响该楼盘上万业主取得房产证的利益。被上诉人作为政府实际控股的公司，严重逾期办证，且通过格式条款排除上诉人的主要权利和减轻自己的责任，如司法判决不予调整，将严重影响政府及司法机关在公民心中的形象和权威。二、被上诉人逾期办证事实清楚，一审法院仅支持从逾期办证之日起至起诉之日止的违约金明显不合理，如此判决将导致上诉人需第二次起诉，增加诉累，也不利于促使被上诉人履行义务，请求法院支持违约金计算至被上诉人办妥并交付不动产权证之日止。白云机场开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。王润珠向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期未办妥、交付房地产权证的违约金（计算期限自2019年5月27日起至办妥并交付房地产权证之日止，以900000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算即年利率6.525%，暂计算至2019年6月25日共30天，为4826.71元）；二、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与王润珠签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年7月23日，王润珠与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：王润珠（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905008的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄E区第J-1栋8层802号房，房屋地址：花都区颐林北街3号（J-1栋）802房。建筑面积共151.85平方米，其中套内建筑面积125.4平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米5926.9元，总金额900000元。第八条约定：付款方式为按揭贷款方式付款。第十三条约定：甲方应当在2017年1月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：……乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。附件七为本合同补充协议，第十条双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方（如乙方属选择银行按揭方式付款的，则甲方将办证回执交给按揭银行）。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方递交办证资料、取得办证回执的时间顺延。……房屋产权交易过户的先决条件：2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务向房地产登记机构递交办证资料。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得办证回执的，则甲方免除因此而产生的责任。第十一条主合同第二十二条变更为：甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期。宽限期届满乙方或按揭银行仍未取得办证回执的，主合同仍继续履行，甲方应从宽限期届满之日起至乙方或按揭银行实际取得办证回执之日止，甲方每月按该商品房总价款0.1%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过商品房总价款的2%。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王润珠向白云机场开发公司支付了全部房款，并于2016年9月1日办理了收楼手续。诉讼中，王润珠与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。原审法院认为，王润珠与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。王润珠与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：“甲方应当在2017年1月30日前将涉案房屋交付乙方使用”。附件七补充协议第十条、第十一条关于产权登记的约定明确：“甲方应当在该商品房交付之日起730日内向房地产登记机构递交办理房地产权属证书的相应资料，并将取得的办证回执交给乙方……。甲方逾期将办证回执交给乙方或按揭银行的，主合同继续履行，乙方同意给予甲方180个工作日的宽限期……”。本案中，白云机场开发公司虽于2016年9月1日将涉案房屋交付王润珠使用，但办证期限应从合同约定的涉案房屋交付日，即2017年1月30日开始计算，至2019年10月22日办证期限才届满，而王润珠提起诉讼时，尚未超过730日+180个工作日。白云机场开发公司不存在逾期办证的违约情形，王润珠认为白云机场开发公司应承担延期办证的违约责任与原审法院查明的事实不符，其诉讼请求应于驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月20日作出判决如下：驳回原告王润珠的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告王润珠负担。经二审审查，原审法院查明事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。对本案评析如下：本案属于商品房预售合同纠纷，二审争议焦点是办证期限的起算日期。本案中，双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》约定房屋交付时间为2017年1月30日，虽然王润珠于2016年5月2日实际接收了房屋，但并不影响办证期限的起算点，办证期限应从合同约定的房屋交付日的次日开始计算，至2019年10月22日办证期限才届满。王润珠提起本案诉讼时，尚未超过双方约定的办证期限。原审法院认定办证期限尚未届满，对上诉人的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王润珠的上诉理由及请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王润珠负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月四日法官助理林秋萍书记员何敏婷