广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18136号上诉人（原审被告）：深圳市宝安区青少年服务中心，住所地：广东省深圳市宝安区宝城新安二路105号，统一社会信用代码：1244030645576850XH。法定代表人：陈宝生。委托诉讼代理人：彭顺英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄君华，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：梁红芳，女，汉族，1963年11月18日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曹广辉，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市宝安区青少年服务中心（以下简称宝安青少年中心）因与被上诉人梁红芳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初16241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁红芳答辩称，一、涉案双方之间是房屋买卖合同关系。《集资统建住宅楼协议书》第二条约定，集资统建的是12万元，包括基础工程费、报建费、设计工程费等，这些费用与房屋的产权密切相关；第5.3条约定，宝安青少年中心负有协助梁红芳办理涉案房屋产权证书的义务；第5.4条约定住宅使用期限为50年，1年后的保养由业主负责，主要从保养的角度强调住宅使用期限，并不是否认房屋所有权，该条中的“业主”也表明了双方之间是一种房屋买卖关系。二、《集资统建住宅楼协议书》合法有效，宝安青少年中心应按照约定协助梁红芳办理涉案房屋产权证书。宝安青少年中心所称的国有资产转让受限等情况与客观事实不符，根据宝安青少年中心二审提交的《深圳市宝安区住房和建设局的复函》，该函第二大点明确表明涉案房屋房产是否可通过补交地价转变为商品房的业务不属于深圳市宝安区住房和建设局的职责范围，建议咨询深圳市规划和自然资源局宝安管理局了解相关情况，这足以表明深圳市规划和自然资源局宝安管理局才是涉案房屋办证的主管机关，而该局一审已函复法院涉案房产可申请缴纳地价后转为商品房性质。本案中梁红芳是依据涉案合同和合同法的规定要求宝安青少年中心履行协助办证的合同义务，而非依据房改政策。三、梁红芳家庭具备限购区域内的住房购买资格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宝安青少年中心的上诉请求，维持一审判决。梁红芳向一审法院起诉请求：1.宝安青少年中心履行合同，立即协助梁红芳办理涉案的宝安区XX301号房登记至梁红芳名下的手续（房屋建购价款87668.81元）；2.宝安青少年中心承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1992年5月10日，宝安县青少年活动中心青年服务部作为甲方，梁红芳作为乙方，签署了《集资统建住宅楼协议书》，约定如下：1.宝安县建设局划拨了县城XX的统建住宅楼给县青少年活动中心青年服务部，为了解决住宅楼的建设资金，就集资统建住宅楼达成如下协议；2.统建的住宅位置安排为XX，建筑面积为90.07平方米；双方另约定了建筑装饰标准。3.统建的住宅每户总价为12万元（包括基础工程费、建筑费、室内外排水费、电路安装费、设计报建费等）。乙方签订本协议时即交人民币10万元，余下2万元待房屋交付使用时一次性交清；4.甲方责任：（1）委托县建设局施工部按照约定的装饰标准进行施工；（2）统建住宅楼竣工后按上述的装修标准及位置安排交付乙方使用；（3）住宅交付使用后，在政策许可和征得有关部门批准，协助乙方办理房屋产权证书，而所需费用由乙方负责；（4）住宅使用期限为五十年，甲方负责交付使用后一年内的保养维修。一年后的保养由各业主负责；5.乙方责任：按协议约定交付房款，超过一个月不付款，作终止协议处理，房屋另作安排。签订协议后提出退房，乙方补偿甲方损失5000元；6.房屋交付使用时间为1993年5月。上述合同中未载明统建住宅楼的具体房号。梁红芳于1992年4月1日向宝安青少年中心支付购房款10万元，于1993年5月11日支付了购房款2万元，于1995年4月13日支付了住房结算款17285.60元，宝安青少年中心均分别出具了收款收据，三份收据先后加盖了“宝安县青少年活动中心”、“深圳市宝安区青少年活动中心”财务专用章。梁红芳提交了一份由深圳市宝安区青少年活动中心向“梁红芳，301”发出的《通知》，落款时间为19XX年9月10日，内容如下：为尽快做好本楼各住户的房产，加强卫生、防火、防盗管理，定于19XX年9月14日下午2:30时在区青少年活动中心大楼三楼会议室召开户主会议，商讨以下事项：1.缴交住房结算余款每户17285.60元；2.缴交修理下水道工程款，每户270元；3.清理大楼内走廊通道，订立有关管理条例。梁红芳、宝安青少年中心确认以下事实：1.涉案房产于1992年4月开工建设，1992年12月底建成，宝安青少年中心于1993年5月将房产交付集资人，此后房产一直由梁红芳使用至今，目前由梁红芳用于出租；2.深圳市宝安区XX301号房即XX301房。为查明本案情况，一审法院向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询涉案房产的情况，该深圳市不动产登记中心向一审法院作出“深不动产登函XX号”，内容如下：Ａ010-××5宗地内XX301号房已核发深房地字第××号房地产证，证书记载权利人为深圳市宝安区青少年活动中心，该房房屋性质为非商品房，房屋用途为住宅；截至2018年11月1日，上述证书无有效抵押、查封记录。二、根据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定，上述房地产需经土地主管部门批准并补足地价款后，方可办理转移登记。三、上述房地产的转移登记还应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规的条件和程序。深圳市规划和自然资源局宝安管理局向一审法院作出深规土宝函（2019）XX《复函》，内容如下：一、基本情况：经查，Ａ010-××5宗地位于XX，现状已建成，未与我局签订过相关出让合同。经查该宗地初始登记档案，该宗地用地面积为17511.40平方米，权属来源为行政划拨，地价全免，土地使用期限为50年（自1991年4月3日起至2041年4月2日止），总建筑面积为31521.6平方米，含商业、住宅。经查不动产登记系统，Ａ010-××5宗地已办理房地产初始登记，宝安区XX301号已核发72XX号《房地产证》，记载的权利人为深圳市宝安区青少年活动中心，该房房屋性质为非商品房，房屋用途为住宅；该证无有效抵押、查封记录。二、相关法律法规规定：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的有关规定，上述房地产需经土地主管部门批准并补足地价款后，方可办理转移登记。上述房地产的转移登记还应符合《深圳经济特区房地产登记条例》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知[深府办（2016）28号]等相关法律法规的条件和程序。根据深圳市人民政府《印发关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场决定的通知》[深府（2001）94号]第七条,为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。市政府于2018年7月10日印发了《深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见》[深府规（2018）11号]，明确《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定的通知》[深府（2001）94号]自本意见公布之日起废止。根据《市规划国土委2018年第14次主任办公会议纪要》，会议审议了土地利用处《关于94号文废止后已建成房地产申请上市问题处理意见的请示》，同意对非商品性质用地，2018年7月10日前已依据深府（2001）94号文第七条办理过非商品性质转商品性质手续的，各管理局可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。三、关于房地产非商品性转商品性问题：2016年3月15日，深圳市宝安骏原丰实业发展有限公司来文申请办理Ａ010-××5宗地内XX六栋102、302、402、502、702房地产的非商品性转商品性手续（办文编号：12-XX）；2017年12月15日，深圳市华林达实业有限公司来文办理XXXX（A栋三座301房，宗地号：Ａ010-××5）非商品房地产转商品房用地手续（办文编号：12-XX），上述房地产已依据《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》[深府（2001）XX号]第七条及相关规定办理了转商品性手续，并签订了相应协议书。2018年7月10日前已依据深府（2001）XX号文第七条办理过非商品性质转商品性质手续的，可予以办理同宗地上其余部分房地产转商品性质手续。位于Ａ010-××5宗地内的XX5栋301号房符合上述主任办公会议纪要中可办理转商品性手续的前提条件。四、地价测算：非商品房转为商品性按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价。综上，按目前政策，Ａ010-××5宗地内的XX5栋301号房可申请按我市地价测算规则的相关规定缴纳地价后转为商品房性质。另查，1.2018年12月10日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，2018年12月10日，梁红芳家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。2.宝安青少年中心确认宝安县青少年活动中心现已更名为宝安青少年中心即被告，但主张签订《集资统建住宅楼协议书》的甲方为宝安县青少年活动中心青年服务部，其作为宝安县青少年活动中心的一个部门，不是独立的法人主体，无权与梁红芳签订合同处置集资房产，该合同亦未得到宝安青少年中心的追认，故该合同存在效力瑕疵，并未生效。3.梁红芳于一审庭审中表示自愿承担涉案房产绿本转红本需补交的地价，以及涉案房产过户至梁红芳名下产生的税费。一审法院认为，综合梁红芳、宝安青少年中心双方的诉辩意见可知，双方对于涉案的《集资统建住宅楼协议书》效力存在争议。梁红芳诉请宝安青少年中心履行上述合同，将涉案房产过户至其名下，宝安青少年中心辩称梁红芳仅拥有房屋的使用权，涉案房产系转让受到限制的国有资产，梁红芳要求宝安青少年中心协助转让过户的诉讼请求没有事实及法律依据，且宝安县青少年活动中心青年服务部与梁红芳签署的《集资统建住宅楼协议书》效力未得到宝安青少年中心追认，该协议书未生效。对此，一审法院分析如下：首先，《集资统建住宅楼协议书》约定，梁红芳支付集资款12万元后，可取得涉案房产的使用权，并在一定条件下可将房产过户至梁红芳名下。根据上述内容，该协议书虽名为“集资统建住宅协议书”，实为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。其次，宝安县青少年活动中心青年服务部与梁红芳就集资统建XX住宅签署《集资统建住宅楼协议书》，约定由梁红芳支付12万元，宝安县青少年活动中心青年服务部应向梁红芳交付房产，并在政策许可和征得有关部门批准后，协助梁红芳办理房屋产权证书。宝安青少年中心（前身为宝安县青少年活动中心）虽未在上述《集资统建住宅楼协议书》上加盖公章，但其于梁红芳支付第二笔购房款2万元后出具了收款收据，并以宝安青少年中心名义通知梁红芳支付住房结算余款，亦在梁红芳支付该款项后出具了相应收据。以上事实表明，宝安青少年中心已追认了其内设的青年服务部与梁红芳签署的《集资统建住宅楼协议书》的效力，认可梁红芳、宝安青少年中心之间存在房屋买卖合同关系，并进一步确认了梁红芳购买的房产为上述住宅的301房。再次，经一审法院向行政主管部门查询可知，涉案房产现为非商品房性质，经土地主管部门批准补足地价款后，方可办理转移登记，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局已复函确认涉案房产可申请缴纳地价后转为商品房性质。故宝安青少年中心关于涉案房产为转让受到限制的国有资产的主张，与一审法院查明的事实不符，其亦未举证证明涉案房产交易存在其他违反法律效力性强制规定之情形。综上，涉案的《集资统建住宅楼协议书》系梁红芳、宝安青少年中心的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同履行。梁红芳已依约支付了购房款及住房结算余款，履行了全部付款义务，目前具备在深圳市限购区域内的购房资格，而宝安青少年中心已将涉案房产交付梁红芳使用二十余年，此间未对梁红芳占用使用房屋提出异议，宝安青少年中心应当履行将涉案房产转移登记至梁红芳名下的义务，即由宝安青少年中心向行政主管部门申请缴纳涉案房产的地价，将该房产转为商品房性质，再将涉案房产转移登记至梁红芳名下。梁红芳已表示自愿缴纳须补交的地价及房产转移登记至梁红芳名下产生的税费，属于梁红芳自行处分权利的范畴，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宝安青少年中心于一审判决生效之日起五日内向行政主管部门补交深圳市宝安区XX5栋301号房的地价，将该房产转为商品房性质，所应支付的地价由梁红芳承担；二、宝安青少年中心于将深圳市宝安区XX5栋301号房转为商品房性质后五日内，将涉案房产转移登记至梁红芳名下，由此产生的过户税费由梁红芳承担。本案案件受理费996元，由宝安青少年中心负担。案件受理费梁红芳已预交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案《集资统建住宅楼协议书》约定梁红芳支付集资款后可取得涉案房产的占有使用，并在条件成就后办理产权登记，符合前项所规定的买卖合同之定义，一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以认可。从合同签订及履行的情况看，涉案《集资统建住宅楼协议书》是本案双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。现二审争议的焦点在于：梁红芳诉请办理涉案房产的权属登记是否需以其符合房改条件为前提。宝安青少年中心以梁红芳并非其职工，不符合房改条件为由，拒绝配合梁红芳办理房地产权属变更登记。但从查明事实看，双方在签订《集资统建住宅楼协议书》之时，宝安青少年中心就已知道梁红芳并非其职工，其亦未要求梁红芳需符合其他福利房申请条件，故梁红芳与宝安青少年中心签订《集资统建住宅楼协议书》并非因其职工身份或经福利房分配途径，仅为普通的房产购买人。从房产价款看，梁红芳在1992年为购置90平方米的涉案房产支付价款12万元，每平方米单价达到1333元，远高于宝安青少年中心委托代建所支付的单价每平米776元，可见，梁红芳也未按照福利房价格购买涉案房产。从宝安青少年中心提交的代建统建合同约定的面积及金额看，涉案房产虽登记于宝安青少年中心名下，但宝安青少年中心委托代建的14套房产实际全部为包括涉案梁红芳在内的9名非职工集资人出资，宝安青少年中心并未负担房款。在梁红芳承担应补交地价及相应过户税费的前提下，涉案房产办理转商品房手续后过户登记至梁红芳名下，并不存在国有资产流失问题。根据深圳市规划和自然资源局宝安管理局向一审法院所作复函内容，涉案房产现已具备办理转商品性手续的前提条件，可在依照相关规定缴纳地价后转为商品房性质，故涉案房产办理不动产变更登记不存在履行障碍。宝安青少年中心主张涉案房产无法办理转让登记，显与相关部门的回复不符。本案中，梁红芳并非基于职工分配福利房购买涉案房产，其也没有通过涉案《集资统建住宅楼协议书》的履行以低价享受职工分房的福利，其依约支付款项并占有使用房产至今，涉案房产现已具备办理转商品房性质后变更登记的条件，其诉请宝安青少年中心依约配合办理产权登记至其名下的手续，符合合同约定，一审予以支持并无不当，本院予以维持。宝安青少年中心以梁红芳不符合房改条件为由拒绝履行过户义务，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，宝安青少年中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由深圳市宝安区青少年服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月十七日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。