海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2666号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2666号上诉人（原审原告）：李强，男，1990年3月11日出生，汉族，住址海南省昌江黎族自治县。委托诉讼代理人：钟灵艳，昌江黎族自治县石碌法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：海南地恒昌投资有限公司，住所昌江县石碌镇环城东路西侧福源小区会所二楼。法定代表人：庄明利，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐昌松，海南问源律师事务所律师。上诉人李强与被上诉人海南地恒昌投资有限公司（以下简称地恒昌公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服海南省昌江黎族自治县人民法院(2019)琼9026民初1025号民事判决书，现提出上诉。本院于2019年11月27日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李强上诉请求：1.请求二审法院撤销昌江黎族自治县人民法院（2019)琼9026民初1025号民事判决书第三项，依法改判地恒昌公司赔偿损失李强157462.03元；2.本案的诉讼费用全部由地恒昌公司承担。事实与理由：一审法院适用法律不正确。一、2016年9月25日，李强向地恒昌公司订购房屋，地恒昌公司口头向李强承诺两年内交付认购房屋，但未在2019年9月25日如期交付。二、地恒昌公司向李强出售房屋时，故意隐瞒没有取得相关商品房预售许可证的事实，其行为构成产权欺诈。三、昌江现房价上涨，根据昌江现在的市场价格每平米为4800元，地恒昌公司的欺诈行为已严重损害了李强的合法权益，如果法院认为不应按差价赔偿，也应承担不超过李强已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿李强118336元。综上，恳请二审法院查明事实，依法支持李强的上诉请求。地恒昌公司答辩称，第一，地恒昌公司与李强签订的是购房意向书，并非正式的商品房预售合同，李强不能以商品房预售合同法律关系要求地恒昌公司承担责任。第二，本案因政府和政策原因导致无法变更土地用途,导致预约合同目的无法实现，属于不可抗力的情形，地恒昌公司无需承担责任。李强对商品房项目未取得预售许可证的情况是知情的，应自行承担商业风险。第三，关于因房价上涨的损失，李强未签订正式的合同，只是预约合同状态，亦未提供房价上涨导致其损失的证据，其主张法院不应采纳。第四，《认购意向书》未约定订立正式商品房买卖合同的期限，且该《认购意向书》可继续履行。现李强要求解除该《认购意向书》，依照合同约定，地恒昌公司只需要退还李强诚意金，不应承担任何赔偿性责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回李强的上诉请求。李强向一审法院起诉请求：1.解除李强、地恒昌公司于2016年9月25日签订的《福源小区2期（暂定名）商品房认购意向书》（以下简称意向书）；2.判令地恒昌公司返还向李强收取的诚意金101746元及利息（以银行同等贷款利率的四倍计算，自2016年9月26日起算至付清之日止）；3.判令地恒昌公司返还向李强收取的税费16590元及利息（以银行同等贷款利率的四倍计算，自2016年9月26日起算至付清之日止）；4.判令地恒昌公司赔偿李强经济损失157462.03元；5.本案的诉讼费用全部由地恒昌公司承担。一审法院认定事实:2016年9月25日，李强、地恒昌公司双方签订意向书，约定李强预订地恒昌公司开发的××区房屋，预计面积为137.96㎡，单价为3658.64元/㎡，预计房屋总价为504746元，建筑面积以房地产主管部门最终确认的为准，双方按照多退少补的原则，据实结算；待于地恒昌公司通知的时间内，双方办理购房手续。该意向书未明确约定正式销售房屋及签订购房合同的时间。李强依约于2016年9月25日交纳了诚意金101746元及税费16590元，共计118336元。另认定，涉案的土地出让性质为商业用地而非住宅用地。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。争议的焦点为：地恒昌公司是否应当承担支付收取李强诚意金、税费期间的利息损失及利息计算标准的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，李强、地恒昌公司签订的意向书系双方真实的意思表示，是为了将来签订商品房买卖合同而作的事先约定，该意向书性质上为预约合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方在意向书上签名、盖章，该意向书依法成立并生效。李强依约向地恒昌公司支付了诚意金及税费，因地恒昌公司开发的土地性质为商业用地而非住宅用地，导致预约合同的目的不能实现，地恒昌公司应当向李强返还已收取的款项，并承担资金占用期间相应的利息损失。据此，李强要求解除合同，由地恒昌公司返还诚意金及税费并承担利息损失的主张，一审法院予以支持。由于双方未约定款项的违约损失责任，利息损失应当自地恒昌公司收取款项的次日（即2016年9月26日）起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至实际付清之日止。李强主张按银行同等贷款利率的四倍计算利息损失并赔偿经济损失157462.03元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李强与海南地恒昌投资有限公司于2016年9月25日签订的《“福源小区2期（暂定名）”商品房认购意向书》；二、海南地恒昌投资有限公司应当于本判决生效之日起五日内，向李强李强返还各项款项共计118336元并支付相应的利息损失（利息计算标准：以118336元为基数，自2016年9月26日起，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2718元（已按规定减半），由李强负担1385元，海南地恒昌投资有限公司负担1333元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：李强主张的157462.03元的损失地恒昌公司应否赔偿。李强与地恒昌公司签订的商品房认购意向书，是双方当事人的真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，当属有效合同，对当事人具有约束力，双方应当依照合同约定全面履行各自的义务，任何一方违反约定均应承担违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，李强与地恒昌公司签订的购房意向书属于预约合同，而非商品房买卖的本约合同。预约合同是由于事实或法律上的障碍，暂时无法订立本合同时，而约定将来订立本合同的合同，其目的在于订立本约合同，故不能仅因预约合同中规定了买卖合同的相关内容而简单认定预约即为本约。李强主张因房价上涨，可期待的利益损失157462.03元，即使不按如期交房可得利益损失赔偿，也应由地恒昌公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任118336元。本院认为，预约合同的违约责任与本约合同的违约责任不能等同，因此违反认购协议的责任显然不能与商品房买卖合同违约责任等同，即不能要求赔偿签订本约合同后才可以获得的可得利益。本案中，双方仅签订认购意向书，尚未签订正式商品房买卖合同，其要求赔偿房价上涨的可期待损失没有法律依据。关于李强主张的不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿责任规定在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，该条仅适用于具有现实经济交易内容的商品房买卖合同的本约合同，而不适用于仅处于订立本约的先契约阶段的预约合同，故其主张不能支持。一审法院以地恒昌公司开发的土地性质为商业用地而非住宅用地，导致预约合同的目的不能实现为由，判决其向李强返还已收取的款项，并承担资金占用期间相应的利息损失，并无不当，应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持；上诉人李强的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3449.24元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二○一九年十二月二十五日法官助理 刘少杰书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）