北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15415号上诉人（原审被告）：北京首开亿信置业股份有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园二区11号楼。法定代表人：孙宪海，董事长。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，总经理。委托诉讼代理人：茅麟，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，北京市万商天勤律师事务所实习律师。上诉人北京首开亿信置业股份有限公司（以下简称首开公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）保证合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初9236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。首开公司上诉请求：1、请求撤销北京市西城区人民法院（2019)京0102民初9236号判决,依法改判；2、本案诉讼费由中信银行承担。事实和理由：一审法院认定中信银行在向梁海华主张权利的过程中是否存在过失，与首开公司是否应当承担连带保证责任，并无因果关系，首开公司应当按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证)》的约定履行合同义务。首开公司认为一审法院的认定事实错误，因为中信银行的放任态度，与损失的加重存在直接的因果关系。故中信银行无权要求首开公司承担2016年之后的贷款本金、利息、罚息。一、中信银行怠于行使到期债权，加重了首开公司的保证责任,对首开公司显示公平，中信银行应当对此承担责任。根据《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》，梁海华的还款方式为按月等息还款法，梁海华自2014年10月起就未再还贷，中信银行一直未对梁海华主张过债权，也未通知过首开公司履行保证责任，导致首开公司对于梁海华未如期还款事实一直处于不知情状态。并且早在2016年中信银行向海淀区人民法院提交过申报债权的手续，但并未积极主张权力，也未就此事告知过首开公司，导致涉案房产被拍卖。首开公司直到接到法院传票才得知梁海华逾期还款的事实，正是由于中信银行的长迗五年的怠于行使债权的行为，加重了首开公司的保证责任，如果全部责任都由首开公司承担，对首开公司实属不公，中信银行应当对于怠于行使债权行为导致涉案房屋所有权发生转移承担部分责任。二、中信银行怠于行使到期债权，不得就扩大的损失要求赔偿。《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。中信银行明知梁海华逾期还款，抵押贷款涉案房屋未登记，并且面临房屋被案外人执行的情况下，仍然未采取任何积极有效的适当措施，放任涉案房屋被转移，且中信银行明知首开公司是基于涉案房屋的所有权暂时归首开公司所有的前提条件下才为梁海华贷款进行担保，但中信银行漠视首开公司的知情权及合法利益受到侵害，正是中信银行的不作为行为，使首开公司的权益受到极大损害。故中信银行无权要求首开公司承担2016年之后的贷款本金、利息、罚息。中信银行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中信银行向一审法院提出诉讼请求：1、首开公司对案外人梁海华所欠中信银行的全部贷款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任，支付中信银行截至2018年12月20日的剩余贷款本金3173521.09元，利息760342.82元，罚息38402.54元，复利163690.76元，并支付上述款项自2018年12月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》的约定计算）；2、首开公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、关于本案诉争借款合同的约定。2011年1月5日，中信银行作为贷款人和抵押权人，梁海华作为借款人和抵押人，首开公司作为保证人，三方签订编号为（2010）渠银房贷字第xxx号的《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，并约定了以下条款：第一，关于贷款要素。本合同贷款金额为329万元；本合同贷款年利率为7%，即以合同签订日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.4%为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%执行；本合同履行期间，贷款利率的调整方式为浮动利率，即首次利率调整日确定为次年一月一日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；利率调整不再书面或口头通知梁海华；贷款期限360个月，自2011年4月1日起至2041年4月1日止；梁海华选择的还款方式为按月等额本息还款法，还款总期数为360期，每期还款本息为以分期偿还表为标准；梁海华贷款所购买并作为抵押物的房屋位于北京市丰台区方庄东紫芳园四区1号楼6层7单元702。第二，关于债务的担保。贷款担保为抵押加阶段性保证，梁海华同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给中信银行；对于梁海华取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，首开公司提供阶段性连带责任保证，履行连带担保责任及先行垫款代偿责任；担保范围为本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）；首开公司对自本合同生效之日起至梁海华就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交由中信银行持有之日止梁海华的所有应付款项承担连带保证责任；保证期间为担保阶段届满后两年；无论梁海华是否提供了物的担保，中信银行均有权直接要求首开公司对梁海华的全部债务承担连带保证责任，中信银行有权任意就物的担保或人的担保实现债权。第三，关于违约条款。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定的金额足额归还的贷款，中信银行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息；对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；梁海华违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约；发生违约情况时，中信银行有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求梁海华立即偿还全部到期贷款及相应利息；要求首开公司履行保证责任。二、关于与本案诉争借款合同相关的商品房买卖合同的约定。2010年9月10日，梁海华作为买受人，首开公司作为出卖人，双方签订《北京市商品房预售合同》。前述合同约定：梁海华所购买的房产位于北京市丰台区xxx；首开公司应当在2011年8月31日前向梁海华交付该商品房；产权登记为转移登记，商品房交付使用后，梁海华同意委托首开公司指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不超过1000元。前述合同的附件五《付款方式及期限约定》约定：首开公司协助梁海华办理银行按揭贷款。前述合同的附件十《补充协议》第十四条约定：如梁海华向银行申请个人住房贷款购买房屋，且首开公司为梁海华提供阶段性担保并与银行签订《个人购房借款合同》，在梁海华违反借款合同的约定导致首开公司承担保证责任时，首开公司在代为履行债务三十日内，梁海华未能向首开公司付清相应款项，《预售合同》自动解除，首开公司有权要求梁海华腾退房屋、支付违约金、支付房屋使用费；如果梁海华可能不能履行借款合同，从而可能导致首开公司代梁海华向银行履行债务的，梁海华应保证在上述情况发生之日起十日内以书面形式通知首开公司。三、关于本案诉争借款合同的履行。2011年4月1日，中信银行依照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定向梁海华发放贷款329万元，并向梁海华出具了《个人借款凭证（借据）》，梁海华在《个人借款凭证（借据）》上签字进行了确认。前述款项打入了首开公司的银行账户。在借款合同的履行过程中，梁海华未能按期足额偿还借款本息，自2014年10月之后，梁海华的每期贷款都未得到清偿。梁海华逾期还款后，中信银行对梁海华的逾期本金计收罚息，对逾期利息计收复利，对罚息不记收复利。在本案庭审过程中，中信银行陈述，截至2018年12月20日，梁海华尚欠中信银行借款本金3173521.09元，利息760342.82元，罚息38402.54元，复利163690.76元。另查明，自2018年12月21日起至本案庭审辩论终结之时，梁海华再未偿还任何贷款本息，首开公司未能承担连带保证责任。截至2019年7月26日，梁海华尚欠中信银行借款本金3173521.09元，利息849327.13元，罚息50320.85元，复利210640.50元。本院另查明，2019年5月16日，中信银行股份有限公司北京分行名称变更为中信银行股份有限公司北京分行。四、关于本案诉争借款合同所购买商品房的物权登记。2012年9月13日，位于北京市丰台区xxx（房产证地址为北京市丰台区xxx）的房产办理所有权初始登记，房屋所有权人为首开公司，登记原因为有偿使用土地。2017年1月20日，前述房产办理转移登记，房屋所有权人从首开公司变更为黄爱琴，登记原因为因人民法院或仲裁委员会生效法律文书发生转移，对应的执行案件为北京市海淀区人民法院（2013）海执字第5353号案件，拍卖成交时间为2016年8月5日，房屋买受人为黄爱琴。截至本案庭审辩论终结之时，前述房产并未办理权利人为中信银行的抵押登记。一审法院认为，中信银行与梁海华、首开公司签订的《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的民事合同，各方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点在于，首开公司是否应当对梁海华的债务承担连带保证责任。对此，一审法院认为，《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》明确约定，首开公司对自该合同生效之日起至梁海华就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止的梁海华的所有应付款项承担连带保证责任。自2011年起至本案庭审辩论终结之日止，梁海华所购买的房产从未办理所有权人为梁海华的所有权登记，亦未办理权利人为中信银行的抵押登记，现梁海华未能依约按时足额偿还中信银行贷款本息，首开公司应对梁海华的债务承担连带保证责任。在本案庭审过程中，首开公司主张，中信银行怠于行使担保物权，致使担保物所有权转移。对此，一审法院认为，首开公司主张所依据的《中华人民共和国担保法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条第三款，适用的前提在于中信银行获得了已经成立的担保物权，即中信的债权“既有物的担保又有人的担保”。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”现涉案房产并未办理权利人为中信银行的抵押登记，中信银行并未获得物的担保，因此，不存在中信银行怠于行使担保物权的前提。在本案庭审过程中，首开公司还主张，中信银行怠于向梁海华主张权利，怠于向梁海华主张办理担保物权登记手续，导致首开公司不能及时主张权益而遭受损失，中信银行对此存在过错。在本案庭审辩论终结之后，首开公司向一审法院邮寄了补充材料，主张早在2016年中信银行即向北京市海淀区人民法院提交了申报债权的手续，但中信银行并未在涉案房产尚有救济途径之时积极主张权利，导致涉案房产被拍卖，中信银行存在过错。对此，一审法院认为：第一，《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》并未约定中信银行有督促首开公司或梁海华办理房屋所有权登记及抵押权登记之义务。第二，涉案房产办理抵押权登记的前提，在于涉案房产已经办理权利人为梁海华的所有权登记。首开公司与梁海华签署的《北京市商品房预售合同》约定，涉案房产产权登记的方式为转移登记，由梁海华委托首开公司指定单位向权属登记机关申请办理。据此，为涉案房产办理所有权登记的义务人为首开公司。涉案房产于2012年9月13日起即登记在首开公司名下，首开公司应及时申请办理所有权人为梁海华的房屋登记手续。首开公司没有成功办理房屋所有权手续，是导致中信银行不能成功办理抵押登记手续及首开公司承担连带保证责任的直接原因。首开公司应当承担其没有为梁海华办理房屋所有权登记而造成的法律后果。第三，中信银行未能参与北京市海淀区人民法院的执行案款分配，利益受到损失。中信银行在向梁海华主张权利的过程中是否存在过失，与首开公司是否应当承担连带保证责任，并无因果关系，首开公司应当按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定履行合同义务。综上所述，首开公司的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院于2019年10月18日作出（（2019）京0102民初9236号民事判决：北京首开亿信置业股份有限公司于判决生效后十日内支付中信银行股份有限公司北京分行截至2019年7月26日的借款本金3173521.09元，利息849327.13元，罚息50320.85元，复利210640.50元，并支付上述款项自2019年7月27日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的标准计算）。如果北京首开亿信置业股份有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中信银行与梁海华、首开公司签订的《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》明确约定，首开公司对自该合同生效之日起至梁海华就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止的梁海华的所有应付款项承担连带保证责任。自2011年起至本案庭审辩论终结之日止，梁海华所购买的房产从未办理所有权人为梁海华的所有权登记，亦未办理权利人为中信银行的抵押登记，现梁海华未能依约按时足额偿还中信银行贷款本息，首开公司应对梁海华的债务承担连带保证责任。此外，鉴于涉案房产并未办理权利人为中信银行的抵押登记，中信银行并未获得物的担保，因此，不存在中信银行怠于行使担保物权的前提。《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》并未约定中信银行有督促首开公司或梁海华办理房屋所有权登记及抵押权登记之义务，为涉案房产办理所有权登记的义务人为首开公司，其应当承担其没有为梁海华办理房屋所有权登记而造成的法律后果。中信银行未能参与北京市海淀区人民法院的执行案款分配，利益受到损失，首开公司应当按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定履行合同义务。对于中信银行的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，北京首开亿信置业股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39888元，由北京首开亿信置业股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨琳琳审判员  陈 洋审判员  闫 飞二〇一九年十二月二十六日书记员  赵梓羽-2--1-