广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22331号上诉人（原审被告）：广州富翔商场经营管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口广州市荔湾芳村万象商业街自编B58、B59铺。法定代表人：陈佩霞。委托诉讼代理人：潘培豪，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗婷，广东信耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂兵，男，1977年12月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。上诉人广州富翔商场经营管理有限公司（以下简称富翔公司）因与被上诉人聂兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富翔公司的委托诉讼代理人潘培豪、张诗婷、被上诉人聂兵的委托诉讼代理人陈聪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富翔公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回聂兵的全部诉讼请求，确认富翔公司单方解除合同并不予退还保证金及租金的行为合法有效；3.一审、二审诉讼费由聂兵承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。(一)富翔公司单方解除合同的依据是聂兵违反商场管理规定且未在规定时间内整改，聂兵是否违反《加强商铺管理的通知》的全部内容并不影响对其违规行为的定性。(二)富翔公司与聂兵签订的《商铺租赁合同》第6-17条赋予了富翔公司在聂兵违反餐饮卫生规定时要求其停业整改的强制权。《商铺租赁合同》中的全部约定，为双方自由意志的选择，且不违反国家强制性规定，理应遵守，富翔公司要求聂兵停业整改的行为合法正当。(三)富翔公司与聂兵之间存在有效的沟通渠道，富翔公司并无任何限制聂兵提出异议的行为。聂兵通过《律师函》向富翔公司提出异议后，富翔公司即予以书面回复，且与聂兵进行会谈，但双方并未达成共识。富翔公司享有对商场的管理权，有权要求聂兵继续停业整改。(四)商场管理行为的正当性并非取决于聂兵针对管理行为提出异议与否，而应取决于异议的内容是否成立。在聂兵并无证据推翻富翔公司列举的关于聂兵违反商场管理规定的一系列证据的情况下，一审法院即认定了聂兵的异议成立，对富翔公司依据前述证据提出的聂兵违约的主张则不予采信，实乃违背证据裁判原则。综上，富翔公司对聂兵作出的管理行为合法正当，基于此作出的单方解除租赁合同的行为应当有效。二、一审法院法律适用错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。判令富翔公司支付聂兵诉请的相关款项，存在法律适用的错误。一审法院否认了富翔公司单方解除合同行为的有效性，而聂兵未提出解除合同的诉请，因此不应适用上述规定。聂兵辩称：同意一审判决处理，不同意富翔公司的上诉请求。聂兵于2019年6月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令富翔公司退还聂兵保证金55440元；2.判令富翔公司赔偿聂兵停业期间的租金损失13860元；3.判令富翔公司赔偿聂兵停业期间的人员工资损失5000元；4.判令富翔公司赔偿聂兵停业期间的营业损失10000元；5.本案诉讼费由富翔公司承担。一审法院经审理查明：2015年2月27日，广州市地下铁道总公司出具《产权具结书》，载明：广州地铁一、二、三、四、五、六、八号线及广佛线广州段沿线站厅、夹层、商业街所有商铺为我司所有；以上商铺属于地洞建筑结构，依据目前的法律、法规规定无法办理确权手续，尚未取得房产证。富翔公司向广州地铁商业发展有限公司承租广州地铁一号线芳村站D出口商业街及各出入口建筑，租赁期限2010年9月1日至2025年9月30日。2017年5月1日，富翔公司（出租人、甲方）与聂兵（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区地铁芳村站内及出入口芳村万象商业街自编XXX号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业经营使用。该商铺面积约12平方米，2017年5月1日至2018年4月30日，月租金额为￥25200元，2018年5月1日至2019年4月30日，月租金额为￥27720元。租赁等相关费用按月收取，每月的第25日至当月最后一日为缴费期。乙方应于本合同签订同时向甲方缴纳租赁保证金和综合管理费保证金（统称为保证金），以及首一个月的租金及综合管理费，保证金为￥55440元；保证金不是乙方预付的租金、综合管理费等费用，仅作为乙方履行本合同及“芳村?万象”相关经营管理规定的保证；保证金由甲方保管直到租赁期满或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约向甲方交还该商铺，并缴清全部租金和其他费用，且向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）注销证明文件及以该商铺登记的电话销户证明文件之日起三十天内由甲方将保证金原开具的票据不计利息退还乙方（本合同约定不予退还的情形除外）。甲方出租该商铺的期限为2017年5月1日（起租日）至2019年4月30日（届满日），起租日即为乙方租赁商铺各项费用的起算日。乙方租用该商铺仅限经营面包，品牌雪贝尔。乙方在签订本合同时，必须与经营管理公司同时签订《经营管理规约》，并服从经营管理公司的经营管理和遵守经营管理公司制定的《经营管理规约》《经营管理手册》和各项经营管理规定，且依据与经营管理公司的约定交纳综合管理费、水费、电费、电损费、电话费，各项保证金等应缴费用，本合同终止时，《经营管理规约》亦同时终止。甲方可将本合同载明之全部权利或其中部分授予“芳村?万象”的经营管理公司行使，经营管理公司于行使权利时知会乙方其行为代表甲方。若乙方在所承租的商铺内从事餐饮经营的，餐饮卫生必须符合国家、甲方及经营管理公司规定的标准，乙方餐饮卫生不符合规定标准的，必须按要求进行整改直至符合相关规定后方可营业。乙方未能按本合同约定或经营管理公司相关规定履行义务的，从该行为出现之日起至乙方整改后如约履行之日止，此期间乙方按每日200元标准向甲方支付违约金。本合同履行期间，若乙方违反本合同或“芳村?万象”相关经营管理规定，甲方及经营管理公司有权以书面形式通知乙方从其已支付的保证金中抵扣有关欠费、滞纳金、违约金及赔偿金的部分或全部，乙方必须在甲方或经营管理公司发出抵扣通知之日起5日内补足被抵扣部分的金额。在合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，并按乙方违约收回商铺，乙方应补齐欠缴的所有相关费用，且已缴纳的保证金及有关费用不予退还：因乙方原因逾期开业达3日之久或擅自停业2日以上（含2日），或乙方违反“芳村?万象”经营管理的规定或地铁公司的管理规定累计7次以上，或经甲方或经营管理公司提出整改后的7日内未予纠正的；乙方违反本合同约定的义务及“芳村?万象”经营管理规定的，等相关内容。同时，聂兵（承租方）与富翔公司（出租方、经营管理服务公司）还签署了芳村?万象《经营管理规约》，内容包括：经营管理公司依有关规定及本规约对“芳村?万象”实施经营管理，行使经营管理商场、公共地方、公共设施、使用秩序等事务的权利及收取相关费用；“芳村?万象”的经营管理规定由经营管理公司根据经营管理工作的需要制定，经营管理公司保留不时制订、引进、修改、废除任何其认为经营和维持“芳村?万象”作为一流购物中心所必要的一切规章制度的权利，该等规章制度向承租方做出书面通知后即生效，承租方承诺接受上述文件的约束，但该等规章制度不得专门针对承租方做出，并因此而侵害承租方的合法权益；上述规章制度作为承租方已签订《商铺租赁合同》的补充，在任何方面均不得减损《商铺租赁合同》的效力。《商铺租赁合同》签订后，聂兵在涉案商铺经营“雪贝尔”蛋糕店，并依约缴纳租金及其他相关费用。2018年9月7日，富翔公司向芳村万象商业街商户发出《关于加强商铺管理的通知》，内容包括：1.商铺在营业时间内不得进出货品，维护商场的设施，必须使用橡胶轮的手推车；3.“芳村?万象”商业街的营业时间为每天10:00时至22:00时，请各商户严格遵守上述营业时间；上述要求请各商户必须严格遵守，如有违反我司将立即开具违规处理单并处以200元/次的违约金，对屡次违反规定的商铺，将按《经营管理规约》，追究其一切违约责任及有权单方面终止合同。聂兵签收了该《关于加强商铺管理的通知》。2018年12月13日，富翔公司再次向芳村万象商业街商户发出《关于加强商铺管理的通知》，内容包括：从即日起货品进出时间及路线进行调整，具体规定及管理办法如下，1.进出货物时间为每天8:00-10:00，晚上22：00-23:00；2.货品进出统一由商场6号通道、3号通道进出；如有违反我司将立即开具违规费用，对屡次违反规定的商铺，将按《经营管理规约》，追究其一切违约责任及有权单方面终止合同。聂兵签收了该《关于加强商铺管理的通知》2019年4月16日，富翔公司向聂兵发出《关于停业整改的通知》，载明：贵铺于2017年7月22日开业经营至今，多次违反《经营管理规约》约定，虽经我司多次提醒但仍未作整改。现就贵铺违规经营问题作出如下整改措施：1.贵铺多次在营业时间内使用手拉车进货；2.店铺工作人员均没有办理健康证；3.店铺内违反食品安全管理。针对上述情况，贵铺需缴纳违规费用￥3000元，从即日起对贵铺实行停业整改，并经我司管理处验收通过方可恢复营业。该通知发出后，富翔公司分别于2019年4月21日、4月23日向聂兵发出《关于按时整改的提醒通知函》，于4月24日发出《关于再次提醒贵铺按时整改的通知》，前述通知要求聂兵于4月24日前按富翔公司的《关于停业整改的通知》内容作出整改并缴纳违规费，否则其将根据《商铺租赁合同》约定单方解除合同，并不予退还保证金及有关费用。2019年4月24日，聂兵通过广东连越律师事务所向富翔公司发出《律师函》，就富翔公司2019年4月16日作出的《关于停业整改的通知》内容提出异议，并要求富翔公司立即通知聂兵恢复营业，赔偿聂兵因停业期间所遭受的损失。富翔公司于2019年4月25日签收该律师函。2019年4月27日，富翔公司向聂兵发出《关于收回商铺的通知》，告知聂兵，其根据《商铺租赁合同》第八条违约责任8-6-1项“因乙方原因逾期开业达3日之久或擅自停业2日以上（含2日），或乙方违反‘芳村?万象’经营管理规定或地铁公司的管理规定累计7次以上，或经甲方或经营管理公司提出整改后的7日内未予以纠正的”约定，于2019年4月27日单方解除《商铺租赁合同》，不予退还聂兵租赁保证金及有关费用，并限期责令聂兵于2019年4月30日24:00前撤场。富翔公司为证明聂兵存在违约行为，提交了“聂兵商铺违规进货的影像图片”“聂兵商铺健康证人证不符的员工照片”“聂兵商铺违反食品安全管理的现场照片”以及“聂兵商铺违规进货”的影像光盘等证据材料。聂兵认为从2018年9月7日至2019年4月15日期间其并未出现任何违约情形，无法确认富翔公司提供的影像图片及光盘内容，即使存在2019年4月16日当天营业时间进货行为，也不能说明聂兵存在富翔公司主张的聂兵屡次、多次违约的问题；关于健康证“人证不符”的问题，聂兵工作人员已取得了健康证，从富翔公司提交的证据中关于通知签收人名字也可以印证聂兵的工作人员“人证一致”；关于聂兵违反食品安全管理规定的问题，聂兵对富翔公司的主张不予确认，聂兵经营期间未受任何行政部门关于其违反食品安全法的行政处罚。一审庭审中，聂兵称富翔公司在未事先通知的情况下，仅以2019年4月16日当天列出的所谓三类违约行为强行对聂兵商铺进行关闭，即使聂兵违约也没有整改的机会；因聂兵、富翔公司双方是租赁合同的平等法律关系，在《商铺租赁合同》和《经营管理规约》没有约定下，富翔公司另行出具通知应当经双方协商一致后方可生效。富翔公司称其在作出商铺整改通知前，有口头告知聂兵。聂兵对此不予确认，其称没有收到口头通知。一审法院认为:聂兵、富翔公司之间签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，当事人应依约履行。当事人也已在《经营管理规约》签名，双方亦应依《商铺租赁合同》约定遵守该规约所涉管理规定。遵守经营管理公司对涉案商铺所在商场的统一管理规定，既是租赁关系中承租人的合同义务，又是管理规约的基本要求。对于商场经营管理者而言，其在管理规则的制定及执行中应满足合理性和程序正当性的要求，如此方可保证依规则所实施管理行为的正当性。聂兵对富翔公司于2018年9月7日、12月13日所发出的两份《关于加强商铺管理的通知》内容，在签收时未提意见，视为其对该通知的有关管理规定无异议，聂兵应当遵守。现聂兵对富翔公司于2019年4月16日的作出的《关于停业整改的通知》处罚行为并不认可。一方面，富翔公司在本案中所提证据无法证实2019年4月16日《关于加强商铺管理的通知》所列聂兵违规经营的全部内容；另一方面富翔公司亦无证据显示其在作出处罚前向聂兵告知并确认其违规经营问题的检查结果，而且违规费3000元的确定亦缺乏相关依据。聂兵关于富翔公司处罚行为的异议成立，一审法院予以采信。在此情形下，富翔公司于2019年4月16日对涉案商铺强行关闭、要求整改，明显不妥。基于此，富翔公司此后多次所发催促整改通知并不构成其解除合同的正当依据，其于2019年4月27日通知聂兵单方解除合同，也不产生相应的法律效力。从管理目的角度出发，富翔公司对商铺承租人的违规处罚，应当以纠正商铺经营者违规行为和解决商场管理问题为出发点。但本案中，富翔公司发出《关于停业整改的通知》后即关闭商铺，而未向聂兵指明整改方式、告知提出异议的途径，该处理方式显然不利于商场管理问题的纠正与解决。在聂兵通过《律师函》提出异议后，富翔公司仍关闭商铺，要求解除合同，收回商铺，其行为已经构成违约。对富翔公司关于聂兵违反商场经营管理，构成《商铺租赁合同》违约的主张，一审法院不予采信。目前双方的租赁期限已经届满，合同关系已经终止，聂兵要求富翔公司退还保证金55440元，有事实依据，可予支持。涉案商铺因富翔公司不当关闭，客观上造成聂兵的损失。聂兵主张自2019年4月16日起至合同约定的终止日期间的租金损失13860元，依据正当，一审法院予以支持。至于聂兵所提停业期间的员工资损失、营业损失，因聂兵在本案中并无提交相关证据予以证实，故一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，一审法院于2019年9月18日作出一审判决：一、自判决发生法律效力之日起五日内，广州富翔商场经营管理有限公司向聂兵退还保证金55440元；二、自判决发生法律效力之日起五日内，广州富翔商场经营管理有限公司向聂兵支付租金损失13860元；三、驳回聂兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费954元，由聂兵负担170元，广州富翔商场经营管理有限公司784元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，富翔公司向本院提交以下证据：2019年4月29日《芳村?万象商业街A03.03号商铺雪贝尔会议记录》文字版以及光盘。拟证明：富翔公司在聂兵提出异议后有告知聂兵违规的行为以及如何整改，聂兵在此期间没有提出异议。聂兵质证认为：该证据形成于一审立案前，富翔公司一审时并未提交，因此该证据已经超过举证期限，不属于新证据。该证据不能证明富翔公司要证明的内容，会议纪要是富翔公司解除合同后，双方就赔偿问题以及解除合同的原因进行协商，协商过程中，聂兵没有确认富翔公司主张的内容，会议纪亦没有解释3000元罚款的依据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：富翔公司关于聂兵存在违反管理规约行为的主张是否成立，富翔公司是否有权单方解除合同以及没收保证金。涉案《商铺租赁合同》约定聂兵应遵守经营管理公司制定的《经营管理规约》《经营管理手册》和各项经营管理规定，双方也签署了《经营管理规约》，聂兵应当遵守和履行上述合同及管理规约的约定。富翔公司加强对涉案商场的管理，是履行其职责的行为，有利于对消费者利益的保护和商场的健康发展，值得鼓励，但在《经营管理规约》对具体经营规则约定不明的情况下，富翔公司另行制定的经营管理规则以及对规则的执行应满足合理性和程序正当性的要求，同时对承租人存在违反经营管理规则的行为以及违约行为达到出租人可以强制关铺、剥夺承租人经营权的程度负有举证责任。富翔公司主张聂兵商铺存在未按规定时间进货、健康证人证不符、违反食品安全管理规则的情形，对此举证不足，聂兵也不予确认，富翔公司在未经确认违规行为及提前告知的情况下强制关铺，行为不当。发出的《关于收回商铺的通知》因缺乏合同和法律依据，不发生解除合同的效力。《商铺租赁合同》因期满而终止，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，富翔公司提前解除合同构成违约，应承担违约责任。一审法院判决富翔公司向聂兵返还保证金正确，本院予以支持。至于聂兵主张的租金损失，其已依约缴纳租金，富翔公司于2019年4月15日关闭涉案商铺导致聂兵无法使用租赁物，因此一审法院判决富翔公司向聂兵赔偿2019年4月16日至合同期满2019年4月30日期间的租金损失13860元亦无不当，本院予以认可。富翔公司二审期间提交的证据依法不属于二审新证据亦不能证明其上诉请求成立，故本院不予采纳。综上所述，富翔公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1908元，由上诉人广州富翔商场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳