海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初471号 原告（申请保全人)：河南航天建筑工程有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路77号。 法定代表人：武进中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李清理、康辉，海南大兴天泰律师事务所律师。 被告（案外人）：王兴河，男，汉族，1962年8月22日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：尤金德，吉林良佐律师事务所律师。 被告（被申请保全人)：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园孵化楼507。 法定代表人：白玉侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜彬，该公司员工。 被告（被申请保全人）：海南博亚房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧。 法定代表人：聂仲根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘耀光，该公司总经理。 原告河南航天建筑工程有限公司诉被告王兴河、被告海南中安和悦置业有限公司、被告海南博亚房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，原告因不服本院作出的（2019）琼96执异237号执行裁定向本院提起诉讼，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告河南航天建筑工程有限公司的委托诉讼代理人李清理、康辉、被告王兴河及其委托诉讼代理人尤金德、被告海南中安和悦置业有限公司的委托诉讼代理人姜彬、被告海南博亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘耀光等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河南航天建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.判令准许对位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房的查封及执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月，原告与海南博亚房地产开发有限公司、海南中安和悦置业有限公司、海南老城经济开发区发展有限公司及第三人刘建设建设工程施工合同纠纷一案，贵院以（2018)琼96民初155号立案审理。在该案起诉前，因情况紧急，原告向贵院提出诉前财产保全申请，贵院经审查后于2018年4月28日作出（2018)琼96财保15号民事裁定书，裁定：查封被申请人海南中安和悦置业有限公司(下简称中安公司）名下位于××县处西侧“南海之滨”项目（原名称为“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋、A2栋、B1栋及J2栋楼中95287036元的未售房产，查封期限3年。本案诉讼过程中，被告王兴河向贵院提出案外人执行异议，贵院于2019年8月12日作出（2019)琼96执异237号执行裁定书，裁定中止对位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房的执行。原告认为该裁定书认定事实和适用法律均有错误，被告王兴河并不享有排除执行涉案房屋的权利，理由如下：一、被告中安公司违抗法院的执行裁定将查封房屋交给被告王兴河，不能视为完成交付。涉案房屋2018年5月2日即被法院查封，2018年12月中安公司才向被告王兴河交付房屋。中安公司在法院已经实际查封涉案房屋的情况下，将没有办理竣工验收手续、不具备交房法定条件的房屋向被告王兴河交付，公然对抗法院的执行措施，双方的违法交房行为不能视为己经合法交付了房产。二、被告王兴河与海南中安和悦置业有限公司签订的《内部认购协议书》属于预约合同而非正式商品房买卖合同。被告王兴河与海南中安和悦置业有限公司（下简称中安公司）签订的是《内部认购协议书》，该协议书的性质属于意向书，是被告王兴河与中安公司在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方父易房屋有关事宜的初步确认而非最终确认。合同第3、4、6、7都赋予了中安公司在一定条件下享有解除协议并另行销售房屋的权利，其中第6条约定“若买受人不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为买受人违约，出卖人可单方终止本认购书，另行销售该房屋，买受人无权要求返还定金”，说明答辩人与中安公司之间签订的并非商品房买卖合同，而只是预约合同。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”此规定确认了《内部认购协议》属于预约合同而非正式买卖合同，并不能在成立双方正式的商品买卖合同关系。案涉房屋早在2016年7月就已经办理了商品房预售许可证，被告王兴河与中安公司完全可以订立正式合法有效的《商品房买卖合同》但却未签订，具有故意和存在过错。综上，被告王兴河与中安公司并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面商品房买卖合同，不满足《执行异议规定》第二十八条和第二十九条第（一）项的要求。三、被告王兴河不能证明在其名下无其他用于居住的房屋。澄迈县不动产登记中心出具的证明仅能证明被告王兴河在海南省内无其他用于居住的房屋，而不能证明其在全国范围内再无其他用于居住的房屋。《异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，判断消费者是否有其他用于居住的房屋应不限于其所购房屋所在地。如果被告王兴河在海南省外有可供居住的房屋，其居住权就可以得到保障，就不能适用该条款。而被告王兴河户籍所在地为北京市海淀区××号，其在户籍地应该己有住房，来海南买房的目的实为投资并非为居住，即使其居住也仅为过冬而短期居住，并不满足《异议和复议规定》第二十九条第（二）项的规定。四、原告享有案涉房屋的优先受偿权。原告作为建筑工程的承包人对案涉房屋享有优先受偿权，该权利优于抵押权和其他债权。而被告王兴河对案涉房屋也仅仅是享有普通债权，其另有其他住房可以保障其生活，涉案房屋并非其生活所必需，法院裁定中止对涉案房屋的执行是对原告优先受偿权的侵害。综上所述，贵院作出的（2019)琼96执异237号执行裁定书在事实认定和法律适用上均存在错误，其作出中止执行涉案房屋的裁定错误，应予纠正。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 为证明其主张，原告向法院提交了以下证据： 1.（2018）琼96财保15号民事裁定书；2.（2018）琼96财保15号协助执行通知书；3.（2019）琼96执异237号。 被告王兴河辩称，一、答辩人对讼争房产享有的权利足以排除执行。答辩人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条规定的情形，足以排除执行。《执行异议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被查封的房屋系登记在被执行人海南中安和悦置业有限公司名下的商品房，海南省第一中级人民法院于2018年4月28日作出（2018）琼96财保15号民事裁定书，查封了争讼的房屋。争讼房屋系答辩人王兴河在2017年5月27日与海南中安和悦置业有限公司签订《内部认购协议书》所购置，房屋总价为934127元。当日交付购房款定金30000元，2017年7月10日付清了剩余购房款904127元。并在2018年12月8交纳了该房屋的煤气，水电、物业管理等费用。答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且付清了全部房款，所购商品房系用于居住且在澄迈县乃至在海南省名下均无其他用于居住的房屋。可见，答辩人对讼争房产享有的权利足以排除执行。二、原告的主张不能成立。（一）原告所称的争讼房屋存在“先查封后交付”并非事实，更不存在恶意对抗法院执行情形。答辩人在2017年5月27日与海南中安和悦置业有限公司签订《内部认购协议书》，并在2017年7月10日之前付清了全额购房款934127元，对此已提供了银行的转账流水予以证实，该交易真实，能够确认在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，在此情况下将房屋交付答辩人。对于2018年12月8日交纳的煤气，水电、物业管理等费用是住房的使用费用，不能以此说明房屋的交付时间。况且此点也并非是《执行异议规定》第二十九条规定用以排除执行的情形。故原告该项请求主张不能成立。（二）原告否认《内部认购协议书》的性质及效力应为有效房屋买卖合同的观点不能成立。答辩人与中安和悦公司签订的《内部认购协议书》就是房屋买卖合同，它已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即具备了合同当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、供热、配套管网等交付承诺和有关权益责任、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项，等内容。且出卖人已经按照约定收取了全额购房款，此情况下依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第第五条规定，双方之间签订的内部认购协议应当认定为商品房买卖合同。故原告的此节主张不能成立。（三）原告主张答辩人不能证明在其名下无其他用于可居住房屋的观点不能成立。答辩人已经向执行异议阶段提供了澄迈县不动产登记中心出具的自己与配偶名下无产权登记记录的情况说明。能够证明答辩人在争讼房屋所在行政区域内仅为一处本案争讼的房屋。争讼标的物行政区域以外有无可居住房屋与本案无关联，以争讼房屋所在行政区域内是否有其他可供居住房屋进行界定，已经在海南乃至全国的其他地区司法实践中形成审判共识。特别是起草执行异议之诉司法解释的最高法院王毓莹法官在所著文章《房屋买受人提起执行异议之诉如何处理》中提到“对于名下一套房的把握问题，以市为认定范围比较合理”。故原告主张不能成立。(四）原告主张对争讼房屋享有优先受偿权的观点不能成立。根据最高人民法院法释〔2002〕16号《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。可见，权利的排序为消费者买受人的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。故原告的主张不能成立。综上，答辩人认为，本案系案外人对保全行为不服所引发的执行异议之诉。根据答辩人提供的证据能够认定，一、财产保全法院查封案涉房产之前答辩人已经与中安公司之间签订了《商品房买卖合同》性质的《内部认购协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定是合法有效的。答辩人与中安公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。二，答辩人已向中安公司支付了案涉房产的全部价款，中安公司向其出具了收据。三，答辩人购买案涉房产是用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费，在澄迈县乃至海南省答辩人名下均无其他用于居住的房屋。因此，答辩人对案涉房产主张排除执行符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房产享有的民事权益可以对抗原告对案涉房产享有的优先受偿权，也即王兴河对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。请法院驳回原告的诉讼请求。 被告王兴河向法院提交了以下证据： 1.身份证件；2.案外人执行异议申请书；3.2019（琼）96执异237号执行裁定书；4.（2018）琼96财保15号民事裁定书；5.（2018）琼96财保15号协助执行通知书；6.《内部认购协议书》；7.《澄迈县房产预售许可证》；8.中国工商银行转账证1份；9.中国建设银行转账凭1份；10.《收据》1份；11.澄迈县不动产登记中心出具情况说明1份；12.澄迈县不动产登记中心出具的海南省住房合同备案证明（居民家庭）1份；13.澄迈县不动产登记中心出具（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明1份；14.工商银行转账凭证及物业费收费收据、水电费收据；15.交纳物业费工商银行银行转账凭证及物业费收费收据；16.交纳燃气安装工商银行转账凭证及收据；17.水电交费卡各一枚；18、（2019）琼96执异207号执行裁定书。 被告海南中安和悦置业有限公司答辩称，我公司的答辩意见与王兴河的答辩意见一致。 被告海南中安和悦置业有限公司向法院提交了以下证据：1.澄迈县房产预售许可证。 被告海南博亚房地产开发有限公司答辩称，从本案的源头就明显涉嫌程序违法和涉嫌强迫交易。现博亚公司正涉及刑事案件中审理中，如果法院继续审理本案，会明显违反先刑后民的原则，又导致该判决封锁实际执行标的，建议法院等待刑事案件结束后再审理本案，2016年3月11日，我公司作为乙方，与甲方老城开发区有限公司、丙方中安公司，三方签订《资产转让协议》，要求本项目在2016年底完成竣工验收并交付丙方，在2017年3月底办理房屋产权证。但老城开发区有限公司根本没有履约，才会造成本案群体诉讼，所以，本案应当将老城开发区有限公司追加为被告，老城开发公司接受我方的委托，中安公司愿意出资收购涉案房屋及博亚公司的所有资产，甲方负连带责任。中安公司收购博亚公司项目之前博亚公司就开始收取购房客户的首付款，但是，中安公司却没有履约给购房人办理网签备案的手续，加上因为楼盘没有整体验收，更不可能办理银行按揭款。另外，《资产转让协议》明显价格极低，涉嫌强迫交易，涉案项目现在估价是40个亿，中安公司以5亿元购买且中安公司是有免税政策。在签订《资产转让协议》时，博亚公司的法定代表人以涉嫌合同诈骗罪正在审理中，该合同的签署是在看守所被迫所签。因航天公司未收到施工款而起诉《资产转让协议》无效的案件已由法院立案，涉及本案的刑事案件正在海南省高级人民法院抗诉的二审当中，为此，本案的审理结果要受这两个案件的审理结果影响，请求法院依法中止本案的审理。 被告海南博亚房地产开发有限公司未向法院提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对原告、两位被告提交的证据的真实性及与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下： 2017年5月27日，王兴河与中安公司签订《内部认购协议书》，购买中安公司名下的的位××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房，约定购房价款为934127元。此前的2017年5月17日，王兴河通过银行转账方式向中安公司支付购房订金30000元。2017年7月10日，王兴河通过银行向中安公司汇款904127元，中安公司当日向王兴河出具904127元的购房款收据，至此，王兴河已缴纳全部购房款934127元。2019年7月16日，澄迈县不动产登记中心出具了王兴河在海南省均无住房备案的证明。王兴河入住涉案房屋后，向长春赢时物业服务股份有限公司澄迈分公司缴纳物业费、公摊部分水费、电费、燃气安装费等。 另查明，根据海南省第一中级人民法院于2018年4月28日作出的（2018）琼96财保15号民事裁定书，海南省第一中级人民法院依法查封被申请保全人中安公司名下位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原名称为“熙岸高尔夫公寓二期”）第A1栋、A2栋、B1栋及J2栋楼中价值95287036元的未售房产。案外人王兴河以前述房产中B1栋1-2203房系其购买的房产为由，对保全行为提出书面异议。海南省第一中级人民法院于2019年8月12日作出（2019）琼96执异237执行裁定书认为，案外人王兴河对保全行为不服，提出执行异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人王兴河与中安公司签订《内部认购协议书》早于本院保全查封涉案房屋，且案外人王兴河已经支付全部购房款。澄迈县不动产登记中心亦出具案外人王兴河在海南省内没有房屋备案登记的证明。中安公司向案外人王兴河交付涉案房屋之后，案外人王兴河已实际入住并缴纳水电费、物业管理费，安装燃气费。因此，案外人王兴河符合上述规定的条件，案外人王兴河对涉案房屋的权利可以排除本院对涉案房屋的执行，其请求解除对涉案房屋的查封应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止本院对位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房的执行。 还查明，中安公司已取得涉案房屋的房产预售许可证。原告河南航天建筑公司诉被告海南博亚房地产开发有限公司、中安公司，第三人刘建设、老城开发公司建设工程施工合同纠纷一案正在海南省第一中级人民法院审理中。 上述事实有原告提供的证据1-3、被告王兴河提供的证据1－18、被告海南中安和悦置业有限公司提供的证据1和各方当事人的陈述为证。 本院认为：本案属于执行异议之诉，本案争议的焦点是：是否应准许对位于××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房的查封及执行。被告王兴河与被告中安公司《内部认购协议书》，购买中安公司名下的的位××县米处西侧“南海之滨”项目（原“熙岸高尔夫公寓二期”）第B1栋1-2203房，该认购书具备了商品房买卖合同的条款，并已实际履行，被告王兴河已付清全部购房款并已入住，该认购书应属于有效购房合同，应受法律保护。澄迈县不动产登记中心已为被告王兴河出具了证明王兴河在澄迈县无房证明的情况说明，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告王兴河对涉案房屋享有的物权期待权完全符合以上规定的条件，同时没有证据显示被告王兴河在当地拥有两套住房，其所拥有的物权期待权能够排除被告金钱之债的执行。原告要求被告王兴河的无房证明扩大至全国范围，无法律依据。因涉案房屋的土地使用权已办理在中安公司名下，海南博亚房地产开发有限公司提出中止本案的审理没有法律依据，不予采纳。 综上所述，涉案房屋虽然尚登记在被告中安公司名下，但涉案房屋已由被告王兴河合法购买，其享有足以排除原告金钱之债强制执行的民事权益，故原告主张应准许对涉案房屋的查封及执行，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告河南航天建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费13141.27元，全部由原告河南航天建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长  梁振文 审判员  林 珍 审判员  陈玫伊 二〇一九年十二月九日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。