广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16511号上诉人（原审被告）：范彩珍，女，1972年1月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈莉静，系广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘穗婷，系广东格林律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾胜君，男，1981年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。原审被告：范远辉，男，1976年6月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原审被告：田坤容，男，1968年2月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人范彩珍因与被上诉人曾胜君、原审被告范远辉、田坤容房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。范彩珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回曾胜君的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由曾胜君承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。曾胜君与范远辉于2016年7月22日签订的《拆迁安置房转让协议书》，因案涉房屋属于集体土地上的房屋，根据相关法律规定，案涉房屋只能出售给集体土地上的村民，故上述协议系无效的法律文书，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。曾胜君于2016年7月22日向范远辉支付了500000元购房款。综上所述，范彩珍、范远辉及田坤容只需向曾胜君返还500000元的购房款。（二）即使《拆迁安置房转让协议书》合法有效，一审法院判令范远辉向曾胜君赔偿违约金800000元，并由范彩珍及田坤容承担连带责任，显失公平。案涉协议第一条与第八条同时约定了违约责任，而一审法院仅适用第八条的违约责任是错误的。根据违约情形，一审法院应当以案涉协议第一条约定的违约责任作出判决，范彩珍承担800000元违约金于法无据，该违约金明显高出实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量并作出裁决。结合本案事实，《拆迁安置房转让协议书》第八条约定的违约金并不符合法律的相关规定，800000元违约金亦明显过分高于造成的损失的百分之三十，一审法院判决范彩珍、范远辉、田坤容连带向曾胜君赔偿违约金800000元，显属不当。另，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，本案房屋不属于商品房买卖，但范彩珍认为可参照该司法解释的赔偿条款，最高限度不超过已购房款的一倍。因范彩珍不存在一物二卖的欺诈行为，故一审法院判决范彩珍支付超过一倍的购房款于法无据。综上，恳请二审法院判如所请。曾胜君二审辩称，不同意范彩珍的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。曾胜君积极履行合同义务，本案的纠纷是基于范彩珍及范远辉单方反悔不交付物业，从曾胜君向一审提交的证据可作证。范远辉告知曾胜君不履行义务且要解除合同的理由是房价的上涨，但曾胜君不同意解除合同并向一审法院起诉，范彩珍及范远辉的行为足以证明本案纠纷是范彩珍与范远辉单方反悔造成的。合同条款是双方真实意思表示，违约是范彩珍造成的，本案应按合同第八条约定判决范彩珍及范远辉承担违约责任。合同约定违约责任是对违约的惩罚，范彩珍故意且利用法律违约，应对该行为加重惩罚力度。范远辉、田坤容未到庭发表意见，亦未提交书面意见。曾胜君向一审法院起诉请求：1.解除曾胜君与范远辉签订的《拆迁安置房转让协议书》；2.范远辉向曾胜君返还房屋转让款500000元并赔偿违约金1000000元；3.范彩珍、田坤容对范远辉的债务承担连带清偿责任；4.范彩珍、范远辉、田坤容承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月22日，范远辉（甲方）与曾胜君（乙方）签订《拆迁安置房转让协议书》，约定：位于广州市白云区太和镇龙归城5D栋06层05号房，建筑面积为90.838平方米（实际面积以房产登记为准），是甲方于2014年10月9日通过摇珠选房的方式，经广州拆迁部门确认而取得的安置房屋，现甲方决定将上述房屋转让给乙方；甲方以总价款726640元把上述房屋转让给乙方，乙方应在本协议签订当日付款500000元给甲方，剩下未付余款待甲方交付房屋钥匙时，乙方须付款100000元给甲方，乙方即有权入住装修并使用该房屋；尾款126640元在房产证过户之后一次性付清，甲方将该物业交付给乙方使用，并做好水电房屋交接手续（甲方承诺在签订合同之日起一年内将钥匙交给乙方，将房屋交付给乙方使用，如甲方未能在一年内交付房屋，即退还乙方所付全部款项并赔偿10%赔偿金，如因政府方面原因不能如期交付除外）；本协议签订之后，若甲方反悔或由于甲方单方面问题造成不能交付该物业，应按乙方已缴的房款的两倍赔偿给乙方。田坤容、范彩珍作为担保人在该合同甲方落款下方处进行签名确认。2016年7月22日，曾胜君向范远辉转账支付了购房款500000元，而范远辉于2016年12月1日领取了案涉转让房屋的钥匙，但至今未向曾胜君交付。本案庭审中，范远辉称其之所以未将案涉房屋的钥匙交付给曾胜君，是因为其不够房子住，所以不愿意交付钥匙，并且与曾胜君协商将房款和利息退还给曾胜君。曾胜君确认范远辉曾向其提出过要求解除合同，但理由是房屋涨价不愿意再卖。对此，范远辉在本案中称其并未表示要将房屋卖给曾胜君。另查，2017年3月14日，曾胜君委托律师事务所向范远辉发出律师函，要求范远辉交付房屋及钥匙。范远辉、范彩珍则于2017年3月31日向曾胜君回复律师函，表示不再履行案涉《拆迁安置房转让协议书》，并同意退还曾胜君500000元转让款。而曾胜君于2017年4月11日向一审法院起诉范远辉，要求范远辉将案涉房屋移交给其所有。一审法院以（2017）粤0111民初4919号案立案受理，并查明事实如下：2013年12月3日，广州市白云区太和镇人民政府向永兴村委员会出具《关于明确龙归城永兴村环保搬迁安置房屋产权性质等问题的通知》，载明：1、市政府同意将龙归城涉及永兴村环保搬迁房屋产权性质由限价房调整为搬迁安置房，可上市交易，上市前须由搬迁户补交土地出让金；2、根据市政府关于永兴村环保搬迁专项工作会议的要求，搬迁户须按上述程序缴交有关税费并落实已补偿搬迁房屋拆除后，方可领取安置房产权证；等等。2014年10月9日，摇珠分房小组组长“梁耀添”署印出具《永兴环保搬迁项目选定安置房确认书》，确认范远辉摇珠取得5D栋06层05号（建筑面积为89.96平方米）等三套房屋。2017年6月27日，一审法院作出（2017）粤0111民初4919号民事判决书，认定曾胜君与范远辉签订的《拆迁安置房转让协议书》合法有效，但判决驳回了曾胜君的诉讼请求。曾胜君、范远辉对该判决均未提起上诉，故该判决已发生法律效力。另查，2018年3月29日，范远辉将曾胜君诉至一审法院，要求解除案涉的《拆迁安置房转让协议书》，退还曾胜君购房款500000元并赔偿100000元给曾胜君。一审法院以（2018）粤0111民初3919号案立案受理。曾胜君在该案庭审中抗辩称，不同意解除合同，并主张范远辉提起诉讼是因为觉得房价上涨，按原合同价格出售亏了。而范远辉在该案庭审中明确表示，2016年的房价与现在不一样，肯定不能按原来的价格出售了。本案庭审中，一审法院组织双方调解时，曾胜君表示要求退还购房款500000元并赔偿其800000元，但范远辉、范彩珍、田坤容坚持仅同意返还购房款500000元及按银行利率计算的利息，遂双方未能达成一致。以上事实，有《拆迁安置房转让协议书》、律师函、民事判决书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，曾胜君与范远辉所签订的《拆迁安置房转让协议书》的效力，一审法院所作出的发生法律效力的（2017）粤0111民初4919号民事判决书已作出了该协议合法有效的认定，因此该《拆迁安置房转让协议书》对买卖双方均具有法律约束力，范远辉关于该协议无效、买卖行为不合法的抗辩主张，一审法院依法不予采纳。本案争议的焦点之一为案涉《拆迁安置房转让协议书》是否可以解除的问题。范远辉已在2016年12月1日领取了案涉房屋的钥匙，而按照买卖双方在案涉协议中的约定，范远辉应当在签订合同之日起一年内将钥匙交给曾胜君，将房屋交付给曾胜君使用，但范远辉至今未能将房屋钥匙交付给曾胜君，亦未将案涉房屋交付给曾胜君使用，其行为已构成违约。同时，根据范远辉、范彩珍于2017年3月31日向曾胜君回复的律师函，表明范远辉已不愿履行案涉《拆迁安置房转让协议书》，明确向曾胜君提出了解除合同的意思表示。而范远辉于2018年3月29日将曾胜君诉至一审法院，要求解除案涉的《拆迁安置房转让协议书》并退还曾胜君购房款500000元、赔偿100000元的诉讼行为，更证明了范远辉无意继续履行协议交付案涉房屋。而对于其不愿继续履行协议的原因，根据范远辉在其主动提起的合同解除之诉案件中的庭审陈述，范远辉已明确表示系房价已经上涨而无法按原合同约定价格成交；而在本案中，范远辉又解释称系因其己方不够房屋使用而不同意出售案涉房屋。且不论范远辉系因上述何种原因而不愿意继续履行案涉转让协议，亦不论范远辉是否主动撤回了合同解除之诉讼，范远辉的行为均已经表明了作为出卖方的范远辉已无意继续履行依法成立并生效的房屋买卖合同，而其不愿继续履行合同的事实和理由均缺乏合同及法律依据，因此范远辉不同意继续履行合同且拒不按照合同约定交付钥匙的行为，已经严重违反了合同约定，必然导致曾胜君购买案涉房屋的合同目的无法实现。现在买方曾胜君要求解除该协议，而卖方范远辉亦表示同意解除合同，故一审法院对曾胜君要求解除协议的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，范远辉应向曾胜君退还已收取的购房款500000元。本案争议的焦点之二为范远辉是否应当向曾胜君赔偿违约金1000000元的问题。曾胜君明确其要求范远辉赔偿违约金1000000元，是根据案涉合同有关“本协议签订之后，若甲方反悔或由于甲方单方面问题造成不能交付该物业，应按乙方已缴的房款的两倍赔偿给乙方”的条款约定。而根据范远辉向曾胜君发出解除合同的律师函、提起合同之诉的诉讼，以及拒不向曾胜君交付房屋钥匙的行为，均印证范远辉无正当理由而拒绝履行合同义务，对将案涉房屋出售给曾胜君作出了与合同约定相反的意思表示。同时，范远辉在其所提起的合同解除诉讼案件的庭审中，所称的房价上涨故不能按原合同约定价格出售案涉房屋的解释，更是直接体现了其系因房价上涨而不愿继续履行房屋买卖合同，该行为严重违反了诚实信用原则，与社会主义核心价值观相悖，此风不可助长。而曾胜君在依照合同约定向范远辉交付购房款500000元后，并无其他违约行为，且期间还曾提起诉讼要求范远辉将案涉房屋移交给其所有，虽然因物权转移的条件未成就而被一审法院驳回了其诉讼请求，但曾胜君的行为表明了其在提起本案诉讼之前已在积极主张权益，其自身并不存在违约和放任损失扩大的行为。因此，曾胜君作为守约方在合同解除之后，有权依照合同约定向范远辉主张赔偿违约金。范远辉作为具备完全民事行为能力的自然人，与曾胜君在签订案涉协议时明确约定了违约金条款，则其应当能够预判到己方拒绝履行合同义务所应承担的违约赔偿责任后果。而案涉广州市白云区太和镇龙归城小区所在地段已在2018年底开通了广州市地铁十四号线，且该小区位于该十四号线夏良站出口附近，按常理其房价也必然随之上涨，曾胜君若要在该小区重新购买房屋，必然增加新的购房成本支出。因此，综合考虑范远辉存在拒绝履行合同的主观故意、事实上存在拒绝交付钥匙等违约行为，而曾胜君在履约当中并无违约和过错，且案涉物业因地铁开通而房价上涨及曾胜君购买同样房屋需要额外支付差价等因素，再结合曾胜君在庭审调解时仅要求范远辉赔偿800000元的意见，一审法院对曾胜君主张按照协议约定要求范远辉以已付购房款的两倍赔偿的违约金，酌情支持为800000元。范彩珍、田坤容作为担保人在案涉《拆迁安置房转让协议书》中签字确认，但并未约定担保的方式，故一审法院认定范彩珍、田坤容为范远辉在案涉协议项下所提供的担保系连带责任保证，故现曾胜君要求范彩珍、田坤容对范远辉的案涉债务承担连带清偿责任，并无不当，一审法院依法予以支持。范彩珍、田坤容在承责后，有权向范远辉追偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，于2019年5月29日判决如下：一、解除曾胜君与范远辉于2016年7月22日签订的《拆迁安置房转让协议书》；二、于判决生效之日起十日内，范远辉向曾胜君返还购房款500000元；三、于判决生效之日起十日内，范远辉向曾胜君赔偿违约金800000元；四、范彩珍、田坤容对上述判决第二、三项承担连带清偿责任，并在承责后有权向范远辉追偿。一审案件受理费9150元，由曾胜君负担1220元，由范远辉、田坤容、范彩珍负担7930元。范彩珍、曾胜君对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.合同约定房屋的交付时间为2017年7月22日，合同没有约定过户时间：2.曾胜君作为买方在签约时清楚知道案涉房屋的性质，已付房款为50万元。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题：（一）案涉合同的效力认定；（二）合同解除的法律后果处理。关于案涉合同的效力认定问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条：“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”根据已经发生法律效力的（2017）粤0111民初4919号民事判决，案涉合同已经该判决认定合法有效，因此，一审法院驳回合同无效的抗辩并无不当，本院予以确认。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方合同约定，如范远辉未能在一年内交付房屋，即退还曾胜君所付全部款项并赔偿10%赔偿金，如因政府方面原因不能如期交付除外；本协议签订之后，若范远辉反悔或单方面问题造成不能交付该物业，应按曾胜君已缴的房款的两倍赔偿给曾胜君。根据案件查明事实，范远辉在取得房屋钥匙后并未依约向曾胜君交付房屋，且明确表示不再继续履行合同。因此，范远辉上述逾期交付房屋的行为已经构成根本性违约，曾胜君有权依据合同约定主张解除合同及承担违约责任。现曾胜君选择适用违约条款中较高的赔偿标准即“本协议签订之后，若范远辉反悔或单方面问题造成不能交付该物业，应按曾胜君已缴的房款的两倍赔偿给曾胜君。”作为合同解除的法律后果处理的依据，从该条款的上下文意解释并结合前后不同标准违约条款的公平合理解释审查来看，该违约责任承担中的“已缴的房款的两倍赔偿”理应包含应退还的已付房款，故范远辉应承担的违约金为500000元。一审法院酌情确定违约金数额欠妥，本院予以纠正。综上所述，范彩珍上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院酌情确定违约金数额欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7687号民事判决第一、二、四项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7687号民事判决第三项为：于本判决生效之日起十日内，范远辉向曾胜君赔偿违约金500000元。三、驳回曾胜君的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9150元，由范彩珍负担6100元，由曾胜君负担3050元；二审案件受理费16500元，由范彩珍负担12692元，由曾胜君负担3808元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月四日书记员  杨希曾龙辉