辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9112号上诉人（原审被告）：甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处，系个体工商户，经营场所辽宁省大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。经营者：孙玥。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托代理人：王斌，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决事实不清，证据不足，程序违法。被上诉人于2018年7月向一审法院起诉，要求上诉人给付欠缴的租金，上诉人在一审提出抗辩意见：一、被上诉人出租给上诉人的摊位，实际面积比合同约定的面积小17平方米，该节事实上诉人在被起诉之前并不知情。上诉人是以每月每平方米110元的价格向被上诉人交纳租金的，上诉人在该灯具市场经营了多期限,如此计算被上诉人多收取了上诉人太多的租金,为了查清上诉人的租赁房屋的实际面积,上诉人在一审期间书面提出了鉴定申请,而一审法院并未允许上诉人申请鉴定,上诉人认为法院不允许鉴定是对上诉人合法诉讼权利的侵犯,不进行鉴定根本无法查明租赁物的实际面积,据此上诉人认为一审判决存在程序违法。二、上诉人的仓库在租赁期间发生火灾,导致库存在货物全部被烧毁,从2月到5月期间四个多月店面处于停业状态,在此期间被上诉人应给予减免租金。三、在经营期间被上诉人对上诉人进行了限制用电措施,导致上诉人不能正常营业,据此上诉人认为也应减少对租金的支持。四、关于仓库租金的问题,2017年2月因被上诉人提供给上诉人的仓库失火被烧毁,被上诉人给上诉人提供的库房是临时免费使用的,双方并没有约定具体的时间和使用费,也没有签定租赁合同,一审法院依此前租用仓库的标准判决上诉人向被上诉人支付租金没有事实和法律依据。大连友谊灯饰批发市场辩称,不同意上诉人的上诉请求,请求维持原审判决。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。上诉人认为其所租赁店铺的面积与合同面积、甲方实际收取的面积不符,认为其店铺面积比实际出租的面积少,被上诉人认为店铺面积没有误差,只是存在测量方法问题,即使有误差,也不应调整房租,理由是:首先,案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的,上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修,其自行测量的面积与被上诉人测量的面积的前提条件不同,被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊,上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证明面积存在误差的证据。其次,上诉人在承租该案涉店铺时,该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域,因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的,其承租时店铺就已经存在,上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算,但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的,上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可,与那种承租人先要求一定面积,然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别,后一种方式是要满足特定面积的要求才行,而前一种是特定的租赁物已经存在,承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次,上诉人承租该店铺后实际使用多年,对该店铺的面积和租金均未提出异议,证明面积符合其经营要求,租金也是其接受的标准。对于房屋的承租,与房屋的购买有本质的区别,房屋的购买不仅针对房屋的使用价值,也是针对房屋的交换价值,如果房屋面积存在误差,必然影响未来房屋出售的价格。而对于房屋的承租,与房屋的交换价值无关,只关系到该房屋是否符合使用条件。上诉人承租案涉房屋使用多年并未影响其经营使用,在合理期限内也未提出异议,现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,不应予以支持。对于其认为火灾存在损失应当减免租金的事项,如其认为存在损失应当另案诉讼,与本案无关。对于限电,不存在限电的事实,对于上诉人主张的金额其租金按照小面积计算,但减免金额按正常合同面积计算,不符合逻辑。对于库房租金的主张,上诉人一直使用被上诉人的仓库并定期按照标准缴纳仓库租金,应当认定上诉人与被上诉人之间存在事实租赁关系,上诉人应当补交仓库租金。大连友谊灯饰批发市场向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金139,425元、仓库租金30,240元,合计169,665元;2、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实:2017年,原告(出租人)与被告(承租人)签订《柜台经营租赁合同》,约定原告将位于128号,租赁面积为169平方米的柜台租赁给被告使用,租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止,租金标准110元/月/平,按月支付,支付方式为月付款,每月1-3日交纳当月租金,租金总额18,590元×12个月=223,080元。租赁合同到期后,双方未续签书面租赁合同,被告继续承租案涉柜台使用。被告在租赁柜台的同时,另从原告处租赁仓库使用,双方未签订书面合同,约定仓库租金标准28元/月/平。被告按此标准交纳了2017年2月之前的仓库租金。2017年2月1日,大连友谊灯饰批发市场发生火灾,被告租赁的仓库因火灾受损,原告为被告等三家经销部提供临时库房,库房面积共计180平方米,被告使用库房面积为60平方米。截至2018年8月31日,被告拖欠原告柜台租金1392,45元(自2018年1月起至2018年8月15日止)、仓库租金29,400元(自2017年3月起至2018年8月15日止,共计17.5个月)。原告同意以被告缴纳的押金7500元抵扣等额的欠付租金。一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中,原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后,未签订书面租赁合同,被告继续承租案涉柜台使用,原告没有提出异议,双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见,本案的争议焦点有二:第一、关于被告承租的柜台租金如何确定;第二、没有租赁合同,被告是否应当支付仓库租金。关于第一个争议焦点,被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为,双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致,现双方对测绘范围无法达成一致,因此不具各测绘的基础,故对于被告提出的测绘申请,一审法院不予准许。关于租赁面积的确定问题,双方形成租赁关系多年,书面合同中确认了租赁面积为169平方米,被告也一直按面积169平方米标准交纳租金,现双方对面积的计算范围发生分歧,在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下,合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。被告应当按照约定,在租赁期间按照面积169平方米每月支付租金18,590元。现被告拖欠原告租金139,425元,扣除押金7500元,被告应向原告支付拖欠的租金131,925元。原告主张超出部分，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点,根据《中华人民共和国合同法》第36条之规定,当事人未采用书面形式订立合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的该合同成立。本案中原告与被告就仓库租赁虽未订立书面合同,但被告租赁仓库系客观事实,且被告已经按照28元/月/平的标准向原告支付了2017年2月之前的租金,原告亦予以接受双方之间的仓库租赁合同关系成立。2017年3月,原告因被告仓库发生火灾,重新给被告安排新的仓库,被告继续租赁新的仓库使用,双方未就租金标准协商变更,应当继续履行原租金标准。关于被告辩称原告免费提供新的仓库给被告使用的意见。对此被告未提供证据予以证明且原告不予认可,故被告的该项抗辩意见没有依据,一审法院不予采纳。综上,关于原告主张支付拖欠的仓库租金30,240元的诉讼请求,一审法院仅支持29,400元,原告主张超出部分,一审法院不予支持。关于被告辩称市场发生火灾给被告造成损失的意见,一审法院认为,因火灾造成的财产损害赔偿纠纷与本案房屋租赁关系不是同一法律关系且以该理由拒付租金没有依据,不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失的意见,一审法院认为,双方之间形成的系租赁合同关系,交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务,在其长期拖欠租金的情况下,原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为,也不构成被告拒交拖欠租金的理由,故被告的该项辩称意见,一审法院不予采纳。关于被告辩称原告电费收费不合理以及经营困难等意见,不构成拒绝支付柜台租金及仓库租金的合理理由,一审法院不予采纳综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处自判决发生法律效力之日起10日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金131,925元、仓库租金29,400元;二、驳原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3690元(原告已预付),由原告大连友谊灯饰批发市场负担181元,由被告甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处负3509元,被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。根据庭审审理情况和证据情况,本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为,根据《中华人民共和合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”规定的要旨,出租人向承租人交付符合约定的租赁物,承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中,上诉人自认自2016年1月开始按照169平方米交纳租金,在履行此前租赁合同过程中,上诉人均已向被上诉人交纳了租金。然而,双方在履行租赁合同时,上诉人自2018年开始未依约于每月1至3日向被上诉人交纳当月租金,自2017年3月开始未交纳仓库租金。现被上诉人一审诉请上诉人依约交纳2018年1月至8月15日期间租金及2017年3月至2018年8月15日期间仓库租金,有事实和法律依据,一审判决如是处理,并无不妥,本院予以维持。关于上诉人上诉称案涉租赁场地实际使用面积与案涉租赁合同约定面积相差17平方米、被上诉人限电影响经营等,并以此为由拒付、减付租金以及一审法院未准许其对面积进行测绘,程序违法一节,本院认为,首先,上诉人自认:自2015年1月1开始使用案涉店面,合同约定面积177平方米,经营一年后因屋顶漏水,店面缩小至169平方米,也就是2016年1月开始是按照169平方米交纳的租金。被上诉人签订租赁合同时,理应尽到审慎合理注意义务,查看并确认案涉场地现状。然而,从现有证据来看,上诉人租赁案涉场地时未提出面积异议,与被上诉人直接签订并履行租赁合同时,亦未对租赁面积提出异议,相反自认此前已依约交纳租金。故上诉人现提出面积不符并以此为由申请测量面积、拒付及减付租金,无事实和法律依据,有违诚信原则;其次,关于被上诉人采取适当的限制用电的方式督促上诉人按时交纳租金一节,上诉人承租案涉店铺经营,即应根据合同约定按时足额缴纳租金,现其未能按照合同约定履行,被上诉人作为守约方采取适当的措施督促其履行合同义务,上诉人可通过足额交齐租金的方式使被上诉人取消对其的用电限制,但上诉人并未采取上述措施恢复其所称的正常经营。故上诉人此项上诉理由,本院亦不予采纳。据此,上诉人的上诉理由,均无事实和法律依据,本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人租赁给其的柜台实际面积比合同约定面积缩小,一审未准予其鉴定申请程序违法一节,从查明的事实看,本案上诉人在承租时案涉店铺作为一个特定的区域已存在,上诉人是在对案涉店铺进行实地考察,对店铺的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同,且在上诉人实际使用的多年,从未对店铺的面积和租金提出过异议,租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘,但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见,即丧失了测绘的前提条件。另,虽然案涉的租赁合同约定的是按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额,但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行可见,该约定只是一种支付租金的形式上的体现,实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准,此节从上诉人所称的其在租赁案涉店铺时并未实地测量面积及双方亦未约定面积是指套内使用面积还是包含公摊面积亦可得到佐证。因此,一审法院对于上诉人关于鉴定的申请未予准许并无不妥。综上所述,上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费3690元,由上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场恒盛灯饰经销处负担。本判决为终审判决。审判长 刘 畅审判员 王迎春审判员 陈 伟二〇一九年十二月三十日书记员 董 芳