江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3939号上诉人（原审原告）：刘某1，女，1959年6月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人（原审原告）：刘某2，女，1963年6月30日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：相庆道，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘某3，男，1960年5月25日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：沈燕，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亮，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某4，男，1969年10月18日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人刘某1、刘某2因与被上诉人刘某3、刘某4房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘某1、刘某2上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由刘某3、刘某4承担。事实与理由：《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。涉案房屋买卖合同是一方当事人无权处分，未经所有权人同意或追认，并且转让的不动产未经登记，违反了法律强制性规定，是无效的合同。根据《合同法》第五十一条规定，无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，行为人未取得处分权，权利人又不追认的，合同无效，但该无效不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的含义是善意取得还是恶意取得的区别，若买受人为善意，且符合善意取得所有权构成要件，买受人取得标的物所有权，反之，不发生所有权转移的效力。涉案买卖合同，刘某1、刘某2并不知情，知道后也未追认，不构成善意取得。请求二审支持刘某1、刘某2的上诉请求。被上诉人刘某3辩称，一、《物权法》第九条规定的是物权登记的效力而不是合同的效力，房屋过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而是物权的生效要件，不能因为没有办理过户登记而确认买卖合同无效。刘某4将涉案房屋交付给刘某3使用至今长达十四年，期间刘某1、刘某2作为完全民事行为能力人，从未向刘某3提出任何异议和主张权利，可推定其知悉涉案房屋买卖事宜，且其兄弟刘某5是涉案房屋买卖的介绍人和见证人，刘某1、刘某2主张其不知情，刘某4处分涉案房屋没有取得其同意，事后也没有追认，故案涉合同无效的上诉意见与日常生活常理不符，也与最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定不符。二、刘某3取得涉案房屋系善意取得。本案中房屋买卖完全符合物权法第106条规定的善意取得三个条件。双方对案涉房屋以合理价格转让及该房屋一直为刘某3占有、使用并无异议。三、涉案房屋的买卖发生在同一集体经济组织成员内部，双方之间房屋的转让属于同一集体组织内的转让，房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房屋买卖合同应认定有效。被上诉人刘某4辩称，同意刘某1、刘某2的上诉请求。刘某1、刘某2向一审法院起诉请求：确认刘某3与刘某4于2005年1月24日签订的房屋买卖合同无效，诉讼费用由刘某3、刘某4承担。一审法院经审理查明：2005年1月24日，经刘某4哥哥刘某5介绍，甲方刘某4与乙方刘某3签订《房产买卖合同》，内容为：“第一条：乙方购买甲方坐落在白塔埠镇双拥路路东侧二层楼房二间（注：原刘胜元建造的四间二层楼房），南边二间。（注：为刘某4所有出卖给刘某3），东边农贸市场，南二米巷道，北边刘某5。第二条：上述房产的交易价格为陆万捌仟元整（￥68000.00元）。第三条：付款时间与办法（1）乙方应于2005年1月24号向甲方付清房产款。（2）甲方将上述房产付款之日起将该楼房按现有建筑面积交给乙方。第四条：房屋北边邻居刘某5共有墙体权属问题由刘某3、刘某5决定为二家共用墙体。第五条：甲乙双方共同履行合同，如有一方违约，则有违约方承担，因违约给对方造成的一切损失，承担一切法律后果。第六条：本合同一式三份，自甲乙两方签字之日起生效。甲乙两方各执一份，见证人一份。甲方代表人：刘某4（签名）乙方代表人：刘某3（签名）见证人：刘某5（签名）2005年1月24日。”合同签完后，刘某3支付了购房款，刘某4交付了房屋，刘某3占有该房屋至今已14年。刘某3与刘某4系同一集体经济组织成员。涉案房屋没有产权证书，有集体土地建设用地使用证，登记在刘某4已去世的父亲刘胜元名下。刘某1、刘某2与刘某4及买卖合同见证人刘某5（刘某6）系姐弟关系，其母亲张仕平于2003年11月7日去世。刘某1、刘某2陈述刘某4无权出售该房屋，提交遗书一份，内容为：“遗书我现有重病在身，为了以防不测，我把房产分给儿女。我有六个儿女我现有楼房六间分给五个儿女因为我与丈夫刘圣元和五个儿女共同创业辛苦劳动所盖的房子。大儿永松早分出去十多年了也成家立业并且自己也盖三间楼房二间平房我们盖房时他一没出钱二没出力，因此我把这六间楼房分给五个儿女。大女儿刘某1前边南楼下二间；三女儿刘永丽北楼下二间；二女儿刘某2后边上下各一间；二儿子刘某6前边北楼上二间；三儿子刘某4前边南楼上二间。至于其他家用东西我走后由他们姐弟自己协商决定。我的话就到此。母亲张世萍。”一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘某3和刘某4签订的《房产买卖合同》涉及的房产所在的土地属于集体土地，刘某3和刘某4系同一集体组织成员，二人签订的合同不违反相关法律规定，刘某1、刘某2也无证据证明该合同符合上述任意一种无效情形。刘某1、刘某2主张其是涉案买卖房产的部分房屋的所有人，刘某3与刘某4的买卖行为未经其同意或追认，所签订的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故刘某1、刘某2诉求刘某3与刘某4签订的《房产买卖合同》无效，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回刘某1、刘某2的诉讼请求。一审案件受理费减半收取750元，由刘某1、刘某2负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：涉案的房屋买卖合同是否无效。本院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某1、刘某2是否享有涉案房产所有权，刘某3是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘某1、刘某2起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，本院不予支持，对其上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人刘某1、刘某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人刘某1、刘某2负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  程 晨审 判 员  闫 杰二〇一九年十二月十六日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。