广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终670号上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟钊，男，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：清远市清城区新城纤之稻寿司店，住所地：广东省清远市清城区城市花园33号楼首层03、04房。经营者：蔡盛龙。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。原审第三人：清远市清城区新城小龙坎老火锅餐饮店，住所地：广东省清远市清城区城市花园牡丹苑31号楼梯二层之一号铺。经营者：杨凡思。上诉人王伟钊因与被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店（以下简称纤之稻寿司店）及原审第三人清远市清城区新城小龙坎老火锅餐饮店（以下简称小龙坎餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王伟钊上诉请求：1.撤销原审判决第一项，并驳回被上诉人该项请求；2.撤销原审判决第二项，并改判被上诉人向上诉人支付从2018年2月1日起至2018年9月11日止的租金187787.2元；3.维持原审判决第三项；4.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人不存在违约行为。原审判决认为上诉人没有履行好修缮租赁物的法定义务构成违约，是错误。1.上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》后，上诉人依约将涉案商铺交付给被上诉人使用，上诉人已完全履行了交付租赁物的义务。2017年9月小龙坎餐饮店开始装修，涉案商铺开始出现渗水、滴水现象，影响被上诉人的正常经营，这显然是小龙坎餐饮店的侵权行为所导致的，小龙坎餐饮店对此应负有不可推卸的责任。但原审判决却以被上诉人选择租赁合同关系诉讼为由，将由此而产生的赔偿责任全部转嫁给上诉人，是错误的。2.原审判决认为上诉人负有对租赁物修缮的法定义务，但这是法定义务，并非双方的约定义务，即使上诉人没有履行好修缮的义务，违反的只是法定义务，不是约定义务。违约是指违反双方之间的约定，既然双方之间没有对涉案商铺的修缮作出明确约定，也就不能认定上诉人构成违约。从公平合理的角度而言，修缮义务的范围应限于租赁物在正常使用过程中的合理损坏，不应扩大至小龙坎餐饮店的侵权行为，原审判决认定上诉人作为出租人负有绝对的修缮责任，是要求上诉人承担过于严格的修缮义务，是不公平不合理的。更可况上诉人事实已经对租赁物积极地履行了修缮，但最终无法解决问题，不能全部归责于上诉人，毕竟上诉人并非真正的侵权人，也无理由承担因小龙坎餐饮店的侵权行为而产生的一切赔偿责任。3.对租赁物进行装饰装修是被上诉人的经营投资行为，上诉人与被上诉人之间仅是租赁关系，非合伙合作的经营关系，本案被上诉人的诉求实际上属于经营过程中可能出现的经营风险损失，是一种间接损失，虽然上诉人与被上诉人签订《商铺装饰装修协议》，但这仅是上诉人作为商铺所有权人允许承租人对商铺进行装饰装修的一种意思表示，不等于上诉人愿意对被上诉人经营风险承担责任。因此，从租赁关系而言，租赁合同不包括经营过程中的风险损失，该损失理应由经营者即被上诉人自行承担，但从侵权责任关系而言，被上诉人可向侵权责任人主张赔偿经营损失。二、原审判决认为被上诉人可以不支付从2018年2月1日起的租金，是错误的。2018年2月1日，被上诉人主张因涉案商铺渗水、滴水为由闭门歇业，并未通知上诉人。既然被上诉人认为涉案商铺无法正常经营只能停业，被上诉人应当及时通知上诉人，积极妥善地处理双方之间的租赁合同关系。被上诉人既未履行通知的义务，也未主动向上诉人提出解除合同交还涉案商铺，对于上诉人而言，涉案商铺一直处于由被上诉人承租的状态，租金理应从2018年2月1日起计付至2018年9月11日双方达成解除租赁合同协议之日止。被上诉人纤之稻寿司店辩称，1.上诉人作为出租方，按照法律规定对出租物有修缮的义务，上诉人没有履行修缮义务，导致被上诉人无法经营，应当由上诉人承担责任。2.上诉人出租的房子漏水导致被上诉人无法使用，自被上诉人离开商铺起就不应该交纳租金。请二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。被上诉人纤之稻寿司店向一审法院起诉请求：1.判令王伟钊和小龙坎餐饮店共同赔偿纤之稻寿司店的营业损失253902.70元；2.判令王伟钊和小龙坎餐饮店共同赔偿纤之稻寿司店的装修损失共528084元；3.判令解除纤之稻寿司店与王伟钊签订的《商铺租赁合同》；4.案件的诉讼费由王伟钊负担。诉讼过程中，纤之稻寿司店变更第1项诉讼请求中的营业损失金额为135766.49元，变更第2项诉讼请求中的装修损失金额为646220.21元。上诉人王伟钊向一审法院反诉请求：1.判令解除王伟钊与纤之稻寿司店签订的《商铺租赁合同》；2.判令纤之稻寿司店清偿拖欠的租金（租金从2018年2月1日至2018年4月20日为70128元，从2018年4月21日起按合同约定计算）；3.由纤之稻寿司店负担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月21日，纤之稻寿司店的经营者蔡盛龙（承租方、乙方）与王伟钊（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》、《商铺经营维护费用》、《商铺装饰装修协议》。《商铺租赁合同》约定：乙方租用甲方位于清远市清城区城市花园33栋03、04号商铺作为餐饮用途使用，面积为194.80平方米，租赁期限为6年，从2016年4月21日起至2022年4月20日止；2016年4月21日至2018年4月20日内的租金为每月23376元，2018年4月21日至2020年4月20日内的租金为每月26298元，2016年4月22日至2016年6月22日为装修期，免交租金；每月26日前缴交下月租金，逾期10日视为乙方根本违约，甲方有权书面通知乙方撤场并终止合同，乙方押金不予退还；合同保证金46752元以及水电押金5000元作为履约保证金，在签订合同之日由乙方向甲方缴纳，合同期满乙方不再续租且无违约的，甲方在10个工作日内将该押金无息返还。2016年5月4日，蔡盛龙以上述商铺地址为经营场所注册成立了个体工商户，字号为清远市清城区新城纤之稻寿司店，经营者为蔡盛龙，组成形式为个人经营。蔡盛龙接收商铺后开始进行装修，装修完工后开始在该商铺内经营清远市清城区新城纤之稻寿司店。2017年9月，纤之稻寿司店楼上的小龙坎餐饮店开始装修，随后不久涉案商铺出现渗水、滴水现象，纤之稻寿司店随即找到王伟钊及小龙坎餐饮店要求解决漏水问题。此后，王伟钊及小龙坎餐饮店陆续进行过几次补漏，补漏作业时间跨度从2017年10月至2018年1月底，但是几次补漏未彻底解决漏水问题。在交完至2018年1月31日止的租金后，纤之稻寿司店于2018年2月1日开始闭门歇业。纤之稻寿司店与王伟钊及小龙坎餐饮店经协商未能达成一致意见，纤之稻寿司店遂于2018年2月9日向一审法院提起诉讼。2018年3月，王伟钊在涉案商铺门口张贴一份函，王伟钊在该函件中催告纤之稻寿司店三天内付清拖欠的租金。2018年4月11日，王伟钊在涉案商铺门口张贴一份解除合同通知书并将解除合同通知书拍照发给纤之稻寿司店。王伟钊认为纤之稻寿司店经催告仍不支付拖欠的租金已构成根本违约，通知纤之稻寿司店及蔡盛龙解除双方之间的《商铺租赁合同》，并要求纤之稻寿司店撤场。2018年4月19日，王伟钊向一审法院提出反诉，纤之稻寿司店于次日收到反诉状。2018年8月23日，一审法院工作人员前往涉案商铺进行了查看，商铺内的天花及墙壁存在很多处补漏修复的痕迹，补漏点较为分散，其中一个包间仍有滴水现象。2018年8月28日，纤之稻寿司店经营者与王伟钊签订《解除合同协议书》，双方一致同意在该日解除双方于2016年4月21日所签订的《商铺租赁合同》，纤之稻寿司店在协议签订之日起10天内搬出租赁商铺。2018年9月11日，双方办理了商铺交接手续，纤之稻寿司店从涉案商铺搬离，王伟钊收回了涉案商铺钥匙。对于纤之稻寿司店主张的装修损失，纤之稻寿司店提供了清远市维诺·东方空间装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书以及格力中央空调报价清单。装修工程结算显示清远市清城区维诺东方空间装饰设计室于2016年4月承接了纤之稻寿司店的装修工程，2016年7月12日，双方结算确认纤之稻寿司店装修工程造价为482584元；空调工程购销安装合同书显示纤之稻寿司店于2016年5月5日委托清远市齐力机电设备工程有限公司购买并安装一批空调，工程造价45500元；空调报价清单显示采购的风管机、空调主设备价格为33570元，辅助材料价格为14730元，两者共计48300元，折后价共计45500元。2018年6月20日，纤之稻寿司店委托广东永拓中房工程造价咨询有限公司对寿司店的装修价值进行评估。2018年7月25日，该公司作出了价值评估报告，评估价格为646220.21元。对于纤之稻寿司店主张的经营损失，其提供了工资表、收据、利润表、亏损表，该证据为纤之稻寿司店制作形成。对于本案纤之稻寿司店诉讼主体问题，合同虽然是纤之稻寿司店经营者蔡盛龙与王伟钊所签订，但是考虑到纤之稻寿司店经营者租赁了涉案商铺后实际用于经营纤之稻寿司店，双方均同意为减少诉累，由纤之稻寿司店提起诉讼，由该寿司店享有蔡盛龙在与王伟钊所签订的《商铺租赁合同》中的权利以及负担相应合同义务。一审法院认为，纤之稻寿司店经营者与王伟钊签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，涉案商铺出现渗水、漏水现象。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，王伟钊作为出租人负有修缮租赁物即涉案商铺的义务。虽然王伟钊及小龙坎餐饮店均有对商铺进行补漏维修，但历经近4个月的时间仍没有补好漏。经现场查看补漏痕迹，发现漏水点点多面广，会影响纤之稻寿司店对涉案商铺的正常经营使用，导致纤之稻寿司店的合同目的无法实现。因此，王伟钊没有履行好修缮租赁物的法定义务，构成违约。由于双方均请求解除《商铺租赁合同》且双方在诉讼过程中签订了解除合同协议书，《商铺租赁合同》已在协议书签订之日2018年8月28日经双方协商实际解除。双方在本案中请求解除合同没有实际意义且已无必要。因此，对于纤之稻寿司店请求解除《商铺租赁合同》以及王伟钊反诉请求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。对于纤之稻寿司店主张的装修损失，如前所述，王伟钊未履行修缮租赁物的法定义务已构成违约并因此导致纤之稻寿司店无法正常经营使用涉案商铺及合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，纤之稻寿司店有权请求王伟钊赔偿装修损失。对于装修损失，纤之稻寿司店提供了装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书、格力中央空调报价清单、建设工程造价咨询合同、价值评估报告等证据予以证明，但是由于价值评估报告确定的装修造价高过实际装修工程造价10余万元。因此，一审法院对装修价值的确定按照纤之稻寿司店提供的装饰设计装修工程结算、格力空调工程购销安装合同书、格力中央空调报价清单进行确定。根据前述司法解释的规定，装修损失仅指已形成附和的装饰装修物。故，在剔除空调（注：空调可以拆卸、带走，未形成附和）的价格外，纤之稻寿司店的装修造价实际为496460元〔482584元+14730元×（45500元÷48300元）〕，纤之稻寿司店装修装修物的残值损失为351659元〔496460元×（72月-21月）÷72月〕（注：剩余租赁期从纤之稻寿司店因漏水导致其关门歇业无法使用到涉案商铺无法令装修装饰物发挥价值之日-2018年2月1日）。对于营业损失，纤之稻寿司店提供的证据不足以证明其营业损失，故对该损失一审法院不予支持。对于纤之稻寿司店请求小龙坎餐饮店对其损失承担赔偿责任的诉请，因纤之稻寿司店明确在本案中按照租赁合同法律关系起诉进行权利主张，小龙坎餐饮店与纤之稻寿司店之间不存在合同关系，故，纤之稻寿司店提出的要求小龙坎餐饮店承担责任的诉请依据不足，一审法院不予支持。对于王伟钊反诉请求的租金，如前所述，王伟钊没有履行好租赁物修缮的义务，构成违约，导致纤之稻寿司店不能正常使用商铺，纤之稻寿司店可以以此为由不支付从2018年2月1日起的租金。纤之稻寿司店在2018年4月11日看到了王伟钊发送的解除合同通知书并知悉王伟钊要求解除合同及撤场，在双方均要求解除合同的情况下，纤之稻寿司店应采取措施防止损失的扩大。既然商铺存在漏水现象并未彻底维修好，纤之稻寿司店认为无法正常经营使用该商铺，而王伟钊也要求解除合同，在此种情况下，纤之稻寿司店作为承租人，应在合理期限内交还涉案商铺给王伟钊以防止损失的继续扩大。对该合理期限，一审法院酌情给予1个月的时间进行固定证据以便日后主张权利、拆除未形成附和的装修装饰物。因此，纤之稻寿司店应向王伟钊支付从2018年5月11日起至起交还涉案商铺之日-2018年9月11日止的租金，经计算，纤之稻寿司店应支付的租金为107821.80元（26298元/月÷30天×123天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年11月22日作出判决：一、王伟钊于判决生效之日起10日内向清远市清城区新城纤之稻寿司店赔偿装修装饰物残值损失351659元；二、清远市清城区新城纤之稻寿司店于判决生效之日起10日内向王伟钊支付租金107821.80元；三、驳回清远市清城区新城纤之稻寿司店的其他诉讼请求；四、驳回王伟钊的其他反诉请求。本诉案件受理费5810元，由清远市清城区新城纤之稻寿司店负担3197元，王伟钊负担2613元。反诉案件受理费827元，由清远市清城区新城纤之稻寿司店负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1、王伟钊应否向清远市清城区新城纤之稻寿司店赔偿装饰装修残值损失。2、清远市清城区新城纤之稻寿司店应否向王伟钊支付2018年2月1日至2018年5月11日期间的租金。关于上诉人王伟钊应否向被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店赔偿装饰装修残值损失的问题。经审理查明，上诉人王伟钊与被上诉人纤之稻寿司店签订的《商铺租赁合同》并未对租赁物的维修义务作出特别约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。据此，上诉人王伟钊作为出租人依法应当履行对涉案商铺的维修义务，该维修义务是指维修涉案的租赁物直至承租人可以正常使用租赁物。虽然上诉人王伟钊及原审第三人小龙坎餐饮店均有对涉案商铺进行维修，但经多次维修后涉案商铺仍存在滴水、漏水的情况，被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店仍无法使用涉案商铺经营。因上诉人王伟钊未尽到维修义务导致涉案合同解除，上诉人王伟钊应承担相应的违约责任，故被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店有权请求上诉人王伟钊赔偿装饰装修残值损失。上诉人王伟钊认为其已履行了租赁物的维修义务无须向被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店赔偿装饰装修残值损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店应否向上诉人王伟钊支付2018年2月1日至2018年5月11日期间的租金的问题。如上所述，由于上诉人王伟钊未尽到维修义务，被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店无法继续经营，并从2018年2月1日起闭门歇业。上诉人王伟钊出租的涉案商铺无法正常使用导致被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店停止营业，即被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店的合同目的无法实现。上诉人王伟钊主张被上诉人清远市清城区新城纤之稻寿司店支付2018年2月1日至2018年5月11日期间的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王伟钊的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9194元，由上诉人王伟钊负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月四日书记员  梁家惠书记员  梁琳培附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。