浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初11045号 原告（申请执行人）：韦华孝，男，1975年9月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吕巍巍，东阳市南泉法律服务所法律工作者。 被告（案外人）：烟台康城实业有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区盛泉工业园区。 法定代表人：董青，董事长。 委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江泽大律师事务所律师。 被告（被执行人）：路钧茹，女，1985年9月7日出生，汉族，住山东省栖霞市。 第三人（被执行人）：凤舞九天公关策划有限公司，住所地：北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园4号1层6单元103。 法定代表人：路钧茹。 原告韦华孝与被告烟台康城实业有限公司（以下简称康城公司）、路钧茹、第三人凤舞九天公关策划有限公司（以下简称凤舞九天公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告韦华孝的委托诉讼代理人吕巍巍、被告康城公司的委托诉讼代理人宋伟锋到庭参加诉讼。被告路钧茹、第三人凤舞九天公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告韦华孝向本院提出诉讼请求：准许对被告路钧茹所有的坐落于烟台市莱山区暖山国际城5号楼第25层2501号房产继续执行。事实和理由：2018年11月2日，韦华孝与路钧茹、凤舞九天公司民间借贷纠纷一案，东阳法院依据（2018）浙0783民初12106号民事裁定书，查封了路钧茹购买的案涉房产。2019年3月8日，韦华孝向东阳法院申请强制执行。2019年5月7日，东阳法院根据韦华孝申请作出（2019）浙0783执1648号之二执行裁定书，依法拍卖案涉房产。康城公司于2017年4月7日与路钧茹签订了商品房买卖合同，约定于2017年5月7日前支付全部按揭款项870000元（首付款224689元）。2018年9月27日起，路钧茹未按时还贷，康城公司为其偿还贷款33336.54元。2019年7月11日，康城公司向山东省栖霞市人民法院（以下简称栖霞法院）提起诉讼，并于2019年7月26日与路钧茹达成调解协议，双方解除买卖合同并撤销案涉房产的预告登记；康城公司返还购房款项40万元（款项支付至路钧茹指定的第三人路鹏飞银行账户内）。2019年8月26日，东阳法院对康城公司的执行异议作出（2019）浙0783执异83号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的拍卖。原告认为，上述裁定书事实认定不清楚，未对案外人权利的合法性和真实性以及权利行使是否在程序上、实体上损害原告的合法权利及是否妨碍执行进行全方位审查，不符合公平公正原则，依法应予撤销。理由如下：（一）根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。东阳法院对案涉房产的查封及采取的司法拍卖措施完全符合法律规定。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，案涉房产已被查封，康城公司依据商品房买卖合同补充协议享有合同解除权，但其完全可以向路钧茹追偿。路钧茹已实际支付购房首付款并通过贷款途径全额支付了其余购房款，在履行买卖合同上没有违约行为。双方之间已经转移占有并交接了房屋所有权转移登记资料，双方买卖房屋所有权的意思已经完成。康城公司与路钧茹在未经东阳法院准许的情况下，通过法院速调的方式解除买卖合同，导致韦华孝合法权益遭受损害；且路钧茹指定案外人路鹏飞的银行账户接收退还的40万元购房款，主观上是规避甚至拒绝履行法院的生效判决，双方存在恶意串通的故意。（三）本案实质上是在未经执行法院审查同意的情形下，二被告借由法院速调形式达成解除协议而处分预查封且进入司法拍卖的财产，无论从实体上还是程序上，均导致人民法院的查封措施因失去查封对象而落空，最终使得法院的公信力和威信丧失。 被告康城公司辩称，（一）康城公司对执行异议裁定不服，已另案提起案外人执行异议之诉。案涉房产系归康城公司所有，路钧茹仅对案涉房屋进行了预告登记，并未取得所有权。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。预告登记系为保障将来实现物权而向登记机构申请的不动产登记，其本身并不能产生设立物权的法律效力。原告无权对登记在康城公司名下的房屋申请执行、拍卖。同时，康城公司为路钧茹代偿贷款，其出售房屋并获得房款的合同目的未达到。路钧茹更因自身资金缺乏导致案涉房屋不能办理产权登记，故合同并未履行完毕，案涉房屋仍属于康城公司。栖霞法院主持调解并出具了生效法律文书，确认康城公司与路钧茹的商品房买卖合同已经解除。康城公司已经根据上述调解书履行退还购房款的义务。案涉房屋与路钧茹无关，康城公司并非韦华孝与路钧茹债务纠纷案件的当事人，法院查封康城公司所有的房产没有法律依据。（二）韦华孝指责康城公司存在恶意串通妨碍司法的故意没有依据。康城公司于2019年5月27日向东阳法院申请执行异议，于6月19日补充提交执行异议的证据，于7月11日再次寄送关于超期异议裁定的情况反映书。康城公司的员工也曾经向执行法官反映已经向栖霞法院提起诉讼的情况。但东阳法院既未受理康城公司的执行异议，也未对康城公司关切的问题给出任何救济途径，仍坚持对案涉房屋予以拍卖。对康城公司而言，在路钧茹逾期归还银行贷款且保证金款项已被银行扣划后，康城公司面临巨大的风险。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理。但在长达几个月的时间内，东阳法院既未受理康城公司的执行异议，亦未驳回。东阳法院继续拍卖案涉房产使得康城公司的合法权利客观上失去了通过执行异议救济的途径。康城公司依据合同约定解除商品房买卖合同并收回房屋系对自己权益的合法救济。房屋属于物权，而向路钧茹追偿则属于债权，康城公司通过合法救济手段使自己的权益得到最大限度的保护，完全符合法律规定和合同约定。路钧茹系康城公司诸多购房客户之一，康城公司与其没有特殊利益。康城公司一直合法经营，不存在故意帮助被执行人逃避债务的故意。康城公司不是执行对象，其维护自身合法权益的行为应得到尊重和认可，由于涉诉纠纷已经给康城公司利益带来现实威胁，康城公司有权依照法律规定维护自身合法权益。康城公司维权行为从未故意隐瞒，向栖霞法院的起诉已经向东阳法院告知，康城公司根据生效民事调解书履行义务并无不妥，东阳法院也未向康城公司发送过相应的协助执行的法律文件。综上所述，在商品房买卖合同解除后，预告登记已经失效，法院预告查封失去了合法基础，案涉房屋系康城公司所有，请求驳回原告的诉讼请求。 被告路钧茹、第三人凤舞九天公司均未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月7日，路钧茹向康城公司购买由其开发的暖山国际城澳柯玛大街6号5号楼第25层2501号房屋（案涉房产），双方在《商品房买卖合同》中约定，房产总价1094698元，其中首付款224698元，按揭贷款870000元。同日，路钧茹与康城公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，其中第二条价款及其支付中约定“卖方在为买方与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买方未按时履行还款义务，双方同意按以下方式处理：①买方不履行贷款按期还款义务，导致卖方承担连带保证责任的，……如自卖方代为清偿其贷款之日起计算超过2个月，买方仍未向卖方支付以上所有款项，则卖方有权解除买卖合同……”。2017年5月22日，双方就案涉房产办理了预告登记，路钧茹取得鲁（2017）烟台市莱不动产证明第0004116号不动产登记证明。路钧茹就案涉房产向中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行申请办理了按揭贷款，并由康城公司提供阶段性连带保证责任。因路钧茹未按时偿还银行贷款本息，康城公司自2018年9月27日起为路钧茹代偿了部分贷款本息。 本院在审理韦华孝与路钧茹、凤舞九天公司民间借贷纠纷一案[（2018）浙0783民初12106号]中，于2018年11月2日对案涉房产进行了保全查封。因路钧茹、凤舞九天公司未履行生效判决确定的义务，韦华孝于2019年3月8日向本院申请强制执行，本院于2019年5月7日作出（2019）浙0783执1648号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。康城公司于2019年5月27日向本院寄送了执行异议申请书，认为案涉房产系其所有。本院告知康城公司补充证据材料，后于2019年8月1日受理了康城公司的执行异议，并于2019年8月26日作出（2019）浙0783执异83号执行裁定书，裁定驳回康城公司的异议请求。 2019年7月11日，康城公司就其与路钧茹合同纠纷一案向栖霞法院提起诉讼。栖霞法院于2019年7月26日作出（2019）鲁0686民初2346号民事调解书，确认康城公司与路钧茹自愿解除《商品房买卖合同》及其补充协议；康城公司于2019年7月29日前向路钧茹返还购房款40万元，剩余房款不再返还；路钧茹因购买案涉房产仍欠建设银行烟台莱山支行剩余借款本息、违约金等费用由康城公司代为偿还；路钧茹于调解生效之日15日内协助办理撤销案涉房产预告登记及商品房买卖合同备案登记手续；路钧茹于2019年7月29日之前将案涉房产腾空并返还康城公司。2019年7月29日，康城公司向路钧茹指定的路鹏飞账户退还40万元，路钧茹向康城公司出具收款证明确认收到退还购房款40万元。 本院认为，本案的争议焦点是康城公司对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的实体权利。（一）康城公司依据案涉房屋被查封后作出的民事调解书主张排除执行，没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据该条规定，若另案生效法律文书作出的时间在执行标的被查封之后，无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，人民法院都不予支持。本案中，康城公司以栖霞法院（2019）鲁0686民初2346号民事调解书为权利依据主张排除执行，但该民事调解书是于案涉房产被查封之后作出，不能作为其要求排除执行的依据。（二）人民法院可以对被执行人购买的已进行预告登记的房屋预查封，预查封后，预告登记权利人不得对房屋进行处分。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发〔2004〕5号]第十五条之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。法院对预告登记的房屋进行查封，实质上是对预告登记权人的请求权予以查封，从而限制预告登记权人对房屋的处分行为。路钧茹已经向康城公司交付了全部购房款，康城公司亦在庭审中自认已向路钧茹交付了案涉房屋，路钧茹因逃避执行而怠于行使办理案涉房屋权属登记的请求权。本院对路钧茹作为预告登记权人的案涉房屋进行查封后，路钧茹对案涉房屋的处分权利即受到相应限制，其与康城公司达成的解除商品房买卖合同及预告登记的协议系无权处分行为。康城公司对案涉房屋的查封状态系明知，显然不属于善意第三人。（三）执行程序中，案外人对执行标的的实体异议事项应由执行法院管辖。最高人民法院印发的《关于执行权合理配置和科学运行若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。该规定蕴含的理念为执行程序中案外人对执行标的的实体异议事项应由执行法院管辖，其出发点亦包含了解决实践中对法院控制标的物恶意确权以规避执行的问题。从康城公司向本院寄送执行异议申请书的行为来看，其对案涉房产的查封状态明知并试图通过执行异议程序解决，但其随后向栖霞法院起诉并与路钧茹达成解除合同并退还部分购房款的调解协议，对路钧茹的其他债权人来说，实际上造成了对个别债权人（即康城公司和建设银行烟台莱山支行）优先、单独清偿的效果。这对路钧茹的其他债权人，特别是因执行查封了案涉房屋的债权人来说是明显不公平的。并且，康城公司在明知韦华孝执行案件的情况下，仍配合路钧茹将退回的购房款40万元退至案外人路鹏飞的账户，在事实上配合了路钧茹规避人民法院执行的行为。据此，被告康城公司不享有足以排除强制执行的实体权利。 综上所述，被告康城公司就案涉房产不享有足以排除执行的实体权利。原告韦华孝主张对案涉房产继续执行的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项，判决如下： 准许对坐落于烟台市莱山区暖山国际城5号楼25层2501号房产的执行。 本案受理费18483元，由被告烟台康城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吕小松 人民陪审员  马海光 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年十二月二十三日 代书 记员  蒋永辉 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条第一款第（二）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。