湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1591号上诉人（原审被告）：长沙县香槟花苑小区业主委员会，住所地：长沙县星沙大道18号香槟花苑2栋2楼物业办公室。负责人：吴中华，该业委会主任。委托诉讼代理人：樊红普，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思宸，男，1985年12月20日出生，汉族，住湖南省宁远县。被上诉人（原审原告）：湖南凯诺置业投资发展有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙大道18号。法定代表人：翁广松，总经理。委托诉讼代理人：王勇，湖南望华律师事务所律师。原审被告：长沙富佳物业管理有限公司，住所地：长沙市开福区浏阳河路412号6栋附1号楼。法定代表人：贾文山，执行董事长。委托诉讼代理人：刘轶琼，该公司员工。上诉人长沙县香槟花苑业主委员会（以下简称香槟花苑业委会）因与被上诉人湖南凯诺置业投资发展有限公司（以下简称凯诺置业公司）、原审被告长沙富佳物业管理有限公司（以下简称富佳物业公司）物权确认纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院作出的（2017）湘0121民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人香槟花苑业委会的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，地下空间的土地使用权因未单独设立而只能作为从物依附于地表土地使用权；地下停车场虽由被上诉人开发建设，但其不能提供地下停车场的产权证，也无法证明地下停车场的建设成本未列入由业主分摊的涉案小区的建设成本中，如被上诉人在出售商品住房时，将建造地下车库的成本核算在住宅开发成之内，则其无权对地下车库享有完全的收益权利。本案中，涉案地下停车场未按要求支付建设用地土地出让金、未缴纳地下空间使用费，占用了全体业主建筑区划内的土地，且被上诉人在一审中未提供证据证明，地下停车场的建设成本未列入由小区业主分摊的建设成本中，因此，被上诉人不享有对涉案小区地下停车位的所有权。二、涉案小区人防工程是被上诉人投资开发建设的，但被上诉人未提供证据证明其未将人防工程建设成本分摊到小区商品房基准销售价格之中，且承担了人防工程的维护保养；而事实上，人防车位维护和管理维修费用都是由物业公司及上诉人承担的，故其收益也应该归物业公司及上诉人，一审法院认定人防车位平时使用权、收益权归被上诉人享有错误。三、即使被上诉人与业主的房屋买卖合同中有约定涉案停车场归被上诉人所有的条款，亦属于合同法第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。另，被上诉人自始至终都未能提供充分证据证明地下停车场归其所有，因此，一审法院依据上述《商品房买卖合同》及《物权法》第七十四条的约定，认定地下车位归被上诉人所有，明显适用法律错误。被上诉人凯诺置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。凯诺置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认香槟花苑（原金沙府第）第4、5、6号栋地下停车位的所有权（其中人防工程地下停车位的平时所有权）属凯诺置业公司所有；2、香槟花苑业委会、富佳物业公司返还凯诺置业公司地下停车位全部租赁费用129340元（依据富佳物业公司提供的部分停车位占用费统计数据，起诉时主张199340元）；3、本案诉讼费用由香槟花苑业委会、富佳物业公司承担。一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、位于长永高速以北、星沙大道以西的香槟花苑（原金沙府第）项目系凯诺置业公司开发建设。该项目总用地面积35214平方米，总有效用地面积25617平方米，建筑占地面积7183平方米；总建筑面积126384平方米，其中地上建筑面积111132平方米，地下建筑面积15252平方米（含人防工程建筑面积5049.1平方米）。案涉工程于2009年完工后，工程的地下室（用途为车库）于2009年9月28日竣工验收，于2010年5月13日进行备案；地上工程第4、5、6号栋于2010年10月由相关部门予以联合验收。2、香槟花苑小区业主于2015年1月21日选举成立了第一届业委会，即香槟花苑业委会，主任为王秕，任期3年。2018年5月10日，该小区选举产生第二届业委会，主任为吴中华，任期3年。3、小区第一届业委会成立前，小区的物业服务由凯诺置业公司委托的物业公司提供；小区业委会成立后，富佳物业公司接受业委会的委托，为小区提供物业服务，服务范围包括对小区地下车库进行管理，且双方还口头约定，富佳物业公司收取的地下车库场地占用费由双方按五五分成，其中，截止2017年5月底，富佳物业公司已收取地下车库场地占用费129340元，并将费用的50%交付业委会。2017年12月，富佳物业公司退出小区物业服务。双方没有进行账务交接。二、双方当事人有争议的事实。1、案涉地下车位的权属如何认定。凯诺置业公司认为，香槟花苑小区4、5、6号栋地下停车位由其投资建设，且经验收备案，根据凯诺置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》中对地下车位权属的约定，以及对人防车位遵循“谁投资谁受益”的原则，应认定案涉小区4、5、6号栋377个地下车位中，268个非人防车位的所有权归凯诺置业公司所有，其余109个人防车位的平时所有权归凯诺置业公司所有。香槟花苑业委会认为，香槟花苑小区4、5、6号栋地下停车位由凯诺置业公司开发建设属实，但其未提供产权证，也不能举证证明4、5、6号栋地下车位的建设成本未列入业主购房成本，故不能证明其系所有权人。另，根据我国《物权法》第136条、141条的规定，小区内建设规划的土地使用权应归全体业主享有、使用，现因凯诺置业公司未缴纳地下停车位建设用地出让金等费用，故地下停车位只能认定为从物，从物的权益只能认定归全体业主享有，故非人防车位的权属只能属于全体业主；对于人防车位的权属，凯诺置业公司未举证证明系其出资建设，也未按我国《人民防空开发利用办法》第8、9条的规定办理相关使用证，故也不能认定凯诺置业公司享有使用权或所有权。富佳物业公司认为，凯诺置业公司主张享有所有权的地下停车位未提供详细位置图，该项诉求不明确，应当驳回。同时，凯诺置业公司主张享有全部地下停车位的权属，但其中部分停车位凯诺置业公司已处置给业主，故凯诺置业公司的诉讼主张涉及第三人的权益，建议香槟花苑业委会要求业主自行申请参加本案诉讼。一审法院认为，根据我国《物权法》第七十四条的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”现查明，香槟花苑小区4、5、6号栋地下车位由凯诺置业公司投资开发建设，根据凯诺置业公司提供的与小区业主签订的《商品房买卖合同》，其中第十七条第5项约定，即“该商品房所在小区的临街商铺、地下停车场、架空层会所等的所有权属出卖人所有”；此外，合同附件二关于“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”第2项注明，“房屋公用部分与公用房屋分摊建筑面积包含：本栋外墙水平投影面积的一半、地下层水泵房、屋顶水箱、配电间、消防控制室、公共楼梯间、顶层楼梯间、公共门厅、管道井、风井、电梯前室、消防通道及设施房、电梯井等为本栋房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积”，未注明包括地下停车场。因此，从合同约定可知，凯诺置业公司作为小区投资开发商，其在出售小区房屋时已与业主进行了明确约定，即约定小区地下停车场权属归凯诺置业公司所有，而非约定归全体业主共有。同时，因合同对人防车位的权属未作区分，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故凯诺置业公司作为投资者，仅依法取得对案涉人防车位的平时使用权及收益权。此外，针对案涉人防车位权证的办理问题，长沙县人民防空办公室已作出公开回复，即“经咨询市（指长沙市）人防办，全市所有的人防工程均未办理《人防工程平时使用证》……”。因此，凯诺置业公司虽未办理人防车位的平时使用证，但其并无过错，不妨碍其对案涉人防车位依法享有相应权利。现香槟花苑业委会答辩主张地下停车位的所有权均归全体小区业主共有，依据不足，不予支持。另，凯诺置业公司陈述其已将部分地下停车位（含部分人防车位）以出租或以出让使用权的方式提供给业主使用，并收取使用费（不包括车位的物业服务费），并提供了其与业主签订的《香槟花苑地下车位有偿使用协议书》或《香槟花苑停车位（库）使用权出让合同》予以证明，应认定系凯诺置业公司对地下停车位行使权利的方式：其中，取得相应车位承租权或使用权的业主，依合同约定及法律规定对相应停车位享有权利；对凯诺置业公司尚未出租或出让使用权的地下车位的权属，则仍应归凯诺置业公司享有权利（对人防车位仅享有平时使用权和收益权）。2、香槟花苑业委会、富佳物业公司收取的涉及地下停车位的费用性质、金额如何认定，以及是否应返还凯诺置业公司。凯诺置业公司认为，凯诺置业公司对未出租或出让使用权的地下停车位享有所有权(包括对人防工程地下车位享有平时的所有权)，故由该部分地下停车位产生的租金收益，理应归凯诺置业公司享有；现香槟花苑业委会、富佳物业公司未经凯诺置业公司许可，擅自出租，并收取截止2017年5月底的租金金额为129340元，均应返还凯诺置业公司。香槟花苑业委会认为，小区地下停车位作为小区重要公共配套设施，由业委会委托富佳物业公司管理至2017年12月底，符合法律规定。现业委会未收取凯诺置业公司诉讼主张的“租赁费用”，所收取的系管理、维护地下停车位的场地占用费，该费用为管理成本，而非租金收益，凯诺置业公司无权主张返还。富佳物业公司认为，其从未收取凯诺置业公司主张的地下停车位的“租赁费用”，仅收取场地占用费，包括已购凯诺置业公司停车位使用权的业主交纳的场地占用费，该费用是其对地下停车位进行管理的成本，不存在返还凯诺置业公司。一审法院认为，凯诺置业公司对地下停车位虽享有所有权（对人防车位享有平时的使用权和收益权），但其未投入资金进行日常规范管理。现富佳物业公司接受业委会的委托，为小区业主提供服务，并对案涉地下停车位进行规范管理，必然产生管理费用。因此，富佳物业公司收取并与香槟花苑业委会分配的地下停车场“场地占用费”中，应认定包括管理费用成本。现截止2017年5月底，香槟花苑业委会、富佳物业公司收取或参与分配的费用为129340元，该笔款项在扣除管理费用成本后，剩余款项应由香槟花苑业委会、富佳物业公司返还凯诺置业公司。现富佳物业公司提供与长沙东诚智能科技有限公司签订的《物业道闸装置安装合同》、《香槟花苑停车道闸维保合同》及收据，能够证明其为地下车位的管理已投入安装费用10万元，并按每月1000元的标准支付从2017年4月起至2018年3月的维护费；提供了中国民生银行长沙雨花亭支行出具的付款回单，能够证明其因管理地下停车位，还按每月2300元的标准支付了马新国等保安人员的工资。上述费用项目均属合理支出范畴，应予认定。因此，根据现有证据，富佳物业公司用于安装、维护道闸设施的费用，加上支付保安人员（仅按一人计算）的工资费用，两项即已超出凯诺置业公司主张返还的租金金额129340元，故无需再由香槟花苑业委会、富佳物业公司返还。凯诺置业公司主张由香槟花苑业委会、富佳物业公司返还其租金129340元，证据不足，不予支持。一审法院认为，凯诺置业公司凯诺置业公司与香槟花苑小区业主签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方当事人应严格遵守合同约定。因合同约定案涉地下车位归开发商凯诺置业公司所有，香槟花苑业委会又未提供相反证据证明属全体业主共有，故应认定凯诺置业公司对香槟花苑小区地下停车位享有所有权（对人防车位享有平时使用权和收益权）。现香槟花苑业委会、富佳物业公司为了小区业主的共同利益对地下停车位进行了规范管理，并收取或参与分配了案涉地下停车位的场地使用费129340元，因金额未超出其管理费用成本，故香槟花苑业委会、富佳物业公司无需返还凯诺置业公司。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国人防法》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认凯诺置业公司对香槟花苑（原金沙府第）第4、5、6号栋地下停车位中非人防车位享有所有权，对人防车位享有平时的使用权和收益权（已由凯诺置业公司出租或出让使用权的停车位的占有、使用、收益权归承租人或使用权人）；二、驳回凯诺置业公司其他诉讼请求。本案受理费2887元，财产保全费1167元，共计4054元，由凯诺置业公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，涉案香槟花苑小区4、5、6号栋地下车位系建筑区划内规划的车位，同时，凯诺置业公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定小区地下停车场权属归凯诺置业公司所有，而非约定归全体业主共有，因此，一审判决确认涉案停车位中非人防车位归凯诺置业公司所有，并无不当。此外，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”，而本案中，凯诺置业公司系涉案车位中人防车位的投资者，因此，一审判决凯诺置业公司对人防车位享有平时的使用权和收益权，亦无不当。综上，香槟花苑业委会的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2887元，由上上诉人长沙县香槟花苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月十日书记员 肖佳敏