广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终25992号上诉人（原审原告）:郭满球，男，汉族，1957年11月3日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李土炎，广东普罗米修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市特发华基投资有限公司，住所地：广东省深圳市南山区西丽街道沙河西路鼎新大厦西座906-2，统一社会信用代码：91440300MA5DGWLN4W。法定代表人：郑淑明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志雄，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾思云，女，汉族，1961年3月9日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李汉华，广东硕法律师事务所律师。原审第三人：林新运，女，汉族，1962年2月15日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蔡大鹏，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：任艳丽，广东普罗米修律师事务所实习律师。上诉人郭满球因与被上诉人深圳市特发华基投资有限公司（以下简称特发公司）、曾思云、原审第三人林新运确认合同无效纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭满球的上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认特发公司与曾庆云于2016年12月10日签订的编号为：034的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》无效；3.特发公司、曾庆云承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：一、郭满球拥有涉案房产的所有权，该所有权不因时效而丧失；曾庆云也不可能因居住多年，未被主张权益而获得房产的所有权。涉案房产是限制转让的房产，在没有经过法律程序变更前提下，其转让是无效的。涉案房屋依然属于郭满球的房产，曾庆云属于无权处分，其签订的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》应认定无效。二、涉案房产所在片区项目还没有完成实施主体确认及国有土地使用权出让的程序，土地性质并没有变更。涉案房产证记载的所有权性质为国有只是基于深圳特殊的改革，该土地所有权为国有，但是其使用权依然为农村集体所有。涉案房产于1993年3月建成竣工，郭满球根据1995年4月17日颁布的《深圳市龙岗区私人建房用地及产权登记发展遗留问题处理办法》第十三条、第十四条，1996年1月1日颁布的《深圳市龙岗区人民政府关于加快龙岗区私房处理工作的通知》第一条，郭满球于1996年8月20日申请深圳市龙岗区农村私人住宅房产证，该房产证于1998年5月27日发证，其土地等同于农村宅基地。被上诉人特发公司答辩称，一、曾思云以协议转让取得涉案房产物权，是涉案房产的真实权利人。涉案房产土地属国有土地，涉案房产转让协议不存在无效情形。早年间同片区已有房产通过补交地价取得红本房产证书，能否办理手续过户是合同履行的问题，不影响转让合同的效力。转让协议第四条约定，涉案房产如被征收所获得的归买方所有，故房屋拆迁补偿安置权益为曾思云所有。二、曾思云基于受让涉案房产及其拆迁补偿权益成为涉案房产的实际权利人，其与特发公司签署拆迁协议，并未损害郭满球和林新运的利益，该拆迁协议不存在违反法律行政法规的强制性规定及其他法定无效的情形，也不存在恶意串通损害郭满球和林新运的情形，涉案转让协议合法有效。被上诉人曾思云答辩称，同意特发公司的答辩意见。补充如下：一、涉案房产在1998年核发房产证，当时原宝安区的农村集体经济组织全体成员均转为城镇居民，原属于其成员所有的土地也改为国家所有，而郭满球其实亦非原村民涉案房产占地也不属于农民的集体土地，涉案房产转让属于城市私人住宅合法转让。二、转让协议签署后，郭满球已全额支付了合同款项，已完成了涉案房产的交付，曾思云以实际产权人的身份居住、维护涉案房屋至今达11年，曾思云与林新运从未提出异议。三、涉案房产证已载明涉案土地为国有土地。城市更新过程中按规定注销原更新房屋内的所有房产证后，整体重新办理整地块的土地出让手续，属于收回国有土地后再行出让的手续办理，与《中华人民共和国土地管理法》中将集体地变为国有土地的土地征收手续并非同一类手续，2011年颁布的法定图则显示涉案地块为国有住宅用地。原审第三人林新运述称，一、曾思云只能基于合同取得相应的债权及期待利益，其无权处分涉案房产。涉案房产至今仍登记在郭满球名下，特发公司拆迁补偿安置的对象只能是权利人郭满球。二、特发公司在明知真正的权利人是郭满球的情况下，仍与曾思云签订拆迁安置补偿协议，曾思云在没有收到任何补偿安置款的情况下，恶意交付涉案房产给特发公司，明显属于恶意串通，损害了郭满球作为房屋所有权人的权利。三、曾思云可以通过另行诉讼主张或确认房屋所有权，本案不应审查房产所有权问题。特发公司只能先与郭满球签订拆迁补偿安置合同，至于曾思云与郭满球根据买卖合同如何解决纠纷是另一法律关系。郭满球向一审法院起诉请求：1.确认特发公司与曾思云于2016年12月10日签订的编号为034的《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》无效；2.特发公司、曾思云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：郭满球与林新运系夫妻关系，双方于1985年12月15日办理了结婚登记手续。位于深圳市龙岗区平湖街道××社区昌盛街××号的私宅于1993年建成竣工，1998年5月27日该房屋办理了房地产证书（深房地字第××号），登记的权利人为郭满球，所有权性质为“国有”，使用权来源为“协议”，用途为“村民住宅用地”。房地产证书载明：本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）、出租须按有关规定办理。2004年11月7日，曾思云就购买涉案房产事宜与郭满球及林新运协商，并于当日支付了28万元购房款，郭满球与林新运共同向曾思云出具了收条，确认收到涉案房产的购房款28万元。2004年11月8日，郭满球与曾思云在深圳市龙岗区平湖镇法律服务所的见证下签订了《私房转让协议书》，约定：曾思云向郭满球购买涉案房产，转让价为28万元，曾思云于2004年11月7日前一次性付清购房款，郭满球自收到上述房产的转让款后，上述房产的所有权即归曾思云所有，郭满球将上述房产的《房地产证》交付给曾思云，上述房产如遇政府部门的征收，所获补偿归曾思云所有；日后如需办理上述房产的过户手续，郭满球有义务协助曾思云办理，所需费用由曾思云承担。协议签订后，郭满球即将涉案房产交付给曾思云，由曾思云居住使用直至涉案房产被拆除时。2016年，深圳市龙岗区召开平湖综合交通枢纽（地铁10号线征拆方案）汇报会，会议要求对平湖综合交通枢纽总体范围约29.58万平方米进行统一规划，将平湖旧墟镇片区GX04范围内西侧地块纳入更新计划，与已立项的东侧地块合并为一个整体更新单元，由一家更新主体实施，统筹解决平湖综合交通枢纽等公共配套设施用地需求，优先落实地铁10号线施工用地需求。会议原则同意由区城投公司与市特发集团共同出资组建合资公司，共同开发平湖旧墟镇片区城市更新单元（GX04整体更新单元）。涉案房产在上述更新单元范围内。2016年12月10日，特发公司与曾思云就涉案房产的拆迁达成协议，签署了《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》（协议编号：034），约定：特发公司（拆迁人、甲方）拟拆迁曾思云（被拆迁人、乙方）位于平湖街道××社区昌盛街××号房屋，总面积337.90平方米；甲方对乙方拟拆迁房屋以单价8000元/平方米进行货币补偿，货币补偿款共计2703200元。上述协议签订后，双方就涉案房屋进行了移交并在房屋移交确认表上签字、盖章。目前涉案房屋已被拆除。一审庭审中，特发公司称因为公司资金紧张目前尚未向曾思云支付拆迁补偿款。郭满球及林新运则认为，曾思云在没有获得补偿款的情况下即交付涉案房屋给特发公司进行拆除，明显不符合常理，说明是恶意串通。另查，郭满球曾向一审法院起诉特发公司财产损害赔偿，一审法院已以（2017）粤0307民初17151号案件予以受理。后郭满球撤回起诉。案件审理过程中，林新运申请对涉案房屋进行查封，因其为无独立请求权第三人且涉案房屋已经被拆除，一审法院当庭驳回了林新运的申请。一审法院认为，曾思云从郭满球及林新运处购买涉案平湖街道××社区昌盛街××号房屋，并居住使用十多年，郭满球及林新运一直未提出异议。因涉案房屋位于平湖旧墟镇片区城市更新单元范围内，曾思云与特发公司经协商一致，在平等自愿的基础上签订涉案《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。郭满球认为特发公司、曾思云未经其同意签订涉案协议，对郭满球的涉案房屋进行处分并拆除，损害了郭满球的权益，协议应认定为无效。一审法院认为，郭满球与曾思云在平湖镇司法所的见证下于2004年11月8日签订《私房转让协议书》，曾思云按约支付了全部购房款，郭满球和林新运亦向郭满球出具了收条，确认收到郭满球支付的涉案房产的购房款，郭满球和林新运并向曾思云交付了涉案房屋，曾思云已在涉案房屋居住长达十多年之久，郭满球和林新运从未提出异议。虽然涉案房屋仍登记在郭满球名下，但曾思云以购买的方式已实际取得了涉案房屋，其有权对涉案房屋进行处分。何况，涉案房屋已纳入城市更新单元范围，正常而言土地性质已发生变化，涉案房屋的房地产证书亦注明土地所有权性质为“国有”，使用权来源为“协议”，无证据证明该类房屋的转让存在法定无效的情形。在涉案《私房转让协议书》效力未被否定的情况下，郭满球以上述理由来否定涉案《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》的效力，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。郭满球及林新运还主张，曾思云在没有获得补偿款的情况下即交付房屋给特发公司进行拆除，明显不符合常理，特发公司、曾思云是恶意串通。一审法院认为，曾思云有权对涉案房屋进行处分，其将房屋交付给特发公司进行拆除，属于正常履行协议的行为。特发公司尚未向曾思云支付补偿款，属于未按协议履行的问题，曾思云可依协议向特发公司主张，但以此为由否定拆迁补偿安置协议书的效力，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回郭满球的诉讼请求。一审案件受理费28426元（郭满球已预交），由郭满球负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。郭满球以涉案房产建于集体土地，不得转让为由，主张其与曾思云签订的《私房转让协议书》无效，进而提出曾思云与特发公司明知曾思云无权处分涉案房产，仍签订《深圳市平湖中心区GX04城市更新单元改造拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁补偿协议书），该协议因双方恶意串通损害郭满球利益应为无效的主张。据此，本案的争议焦点在于：曾思云与特发公司签订拆迁补偿协议书是否属双方恶意串通损害郭满球利益的行为。根据涉案房地产权证书的记载，涉案房产所在的土地所有权性质为“国有”，使用权来源为“协议”，郭满球称涉案房产建于集体土地，显与事实不符，其以《私房转让协议书》违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于集体土地转让的禁止性规定为由主张合同无效，缺乏事实依据，本院不予采纳。《私房转让协议书》系郭满球与曾思云双方真实意思表示，对双方均有约束力且已实际履行多年。涉案房产虽未变更登记至曾思云名下，但《私房转让协议书》明确约定曾思云获取涉案房产权益、征收补偿利益归其所有，现曾思云据此与特发公司签订拆迁补偿协议书，合法有据，并未损害郭满球利益。郭满球以曾思云与特发公司恶意串通损害其利益为由主张拆迁补偿协议书无效，于法于理无据，本院不予支持。协议书亦不存在其他法定的无效事由，本院对其效力予以确认。综上所述，郭满球的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28426元，由郭满球负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月九日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。