山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0481民初4868号原告：山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司。住所地：济南市槐荫区西客站东侧绿地缤纷城6楼。法定代表人：秦玉峰，董事长。委托诉讼代理人：王介友，男，1981年2月20日出生，男，系该公司员工，住滕州市。委托诉讼代理人：王鹏，山东荆河律师事务所律师。被告：王领，男，1983年10月25日出生，汉族，住滕州市。原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与被告王领房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司的委托诉讼代理人王介友、王鹏，被告王领到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还原告房租125000元；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.判令被告向原告支付三个月房租的赔偿金62500元；5.判令被告依合同支付原告的装修损失225100元，经营损失122800元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月17日签订房屋租赁合同书，约定：被告将滕州市荆河路恒丰大厦A137号的房屋（产权证号码为：014209029），租赁给原告，租赁期限五年（2017年10月1日至2022年9月30日止），房屋每年租金25万元。2019年3月26日，该房屋的所有权人与被告因所有权归属纠纷要求收回房屋，被告向原告出具欠条一份后，原告于2019年4月1日搬出该租赁房屋，无法继续履行租赁合同，因此造成原告经济损失。被告王领辩称，不是被告要求原告搬离的，是原告自愿搬离的，所以对原告申请赔偿损失，被告不认可，也不同意。本院经审理认定事实如下：山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与王领于2017年8月17日签订《房屋租赁合同书》，合同约定：出租方（以下简称甲方）：王领。承租方（以下简称乙方）：山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司。房屋位置为滕州市荆河路恒丰大厦A137号，产权证号码为：014209029。租赁期限为五年自2017年10月1日起至2022年9月30日止。其中承租方享有46天的免租期即自2017年8月16日至2017年9月30日。租金标准第1、2、3年年租金25万元，第4、5年随行就市。乙方于合同签订后5日内将第一年的租金一次性支付给甲方，剩余四年的租金每年支付一次，每年期满前十五日支付下一年度的租金。签订合同前，甲方须保证该房屋不存在任何产权纠纷、租赁纠纷或其他任何可能影响乙方租赁使用的纠纷。如该房屋事先已设定抵押或其他担保的，甲方应明确告知乙方抵押或其他担保事实。因租赁前存在的抵押权或其他担保权行使而致使乙方无法继续租赁该房屋的，甲方应向乙方支付相当于三个月房租赔偿金。签订合同时，甲方应向乙方提供房屋归其所有的产权证明、房主身份证复印件（或法人资格证明），如授权其他人办理，需要提供授权证明及授权人身份证复印件，否则合同不生效。合同约定租期内，任意一方无正当理由提前终止本合同的，须提前2个月向对方发出书面通知并应向另一方支付违约金2万元，本合同另有约定的除外。本合同如提前终止、解除或届满时，乙方投入的装饰装修物，除可移动部分外，不可移动部分无偿归甲方所有。合同签订后，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司依约支付了第一、二年度的租金，王领将房屋交付给山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司使用。山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司收到房屋后，与山东深装总装饰工程工业有限公司签订装修工程施工合同，将涉案房屋的基础装修工程交给山东深装总装饰工程工业有限公司施工，提供了工程款支出票据，显示支出工程款151221.91元；与杭州九洲装饰有限公司签订门店标准件制作安装合同，将涉案房屋的门店标准件的加工制作和安装交给杭州九洲装饰有限公司施工，提供了工程款支出票据，显示支出家具、展示柜费用合计116638元。涉案房屋滕州市荆河西路恒丰大厦A137号（产权证号码为：014209029）营业房，产权人为宗成俭，系于2017年4月25日王领与宗成俭签订租赁合同，由王领租赁了该房屋。因王领欠宗成俭房屋租金，宗成俭于2019年3月17日向山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司送达《通知》一份，内容为：“东阿阿胶荆河路店，您好：鉴于您方擅自对我方所有的位于荆河西路恒丰大厦A137号营业房经营使用的行为未经我同意或授权。为维护我方合法权益，现依据《物权法》、《物业管理法》等法律法规，我方对您方下达通知如下：1、您方擅自更改房屋结构的非法行为于通知下达之日10日恢复原状；2、您方非法转租我方上述房产的违法活动立即停止；3、您方在10日内将上述房屋结构恢复原状后，在您方按合法程序报请我方认为符合承租条件下，我方可优先将上述房产出租给您方。请您方接到通知后，积极履行我方通知。若您方一意孤行，我方将通过法律途径进行处理，您方将承担对我方因怠于解决上述问题所带来的一切法律不利后果。特此通知。通知人：宗成俭。2019年3月17日”。2019年3月26日，王领向山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司出具欠条一份，内容为：“今因王领个人原因，造成山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司位于荆河路恒丰大厦处东阿阿胶直营店无法正常经营，现需返还山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司房租款壹拾万元整（￥：100000元），定于2019年4月1日前支付完毕，该项款支付完毕后视为合同终止。欠款人：王领。2019.3.26”。2019年3月31日，王领与宗成俭签订房屋租赁合同终止协议书，约定2017年4月25日王领与宗成俭签订的租赁合同于当日终止，并于当日由王领向宗成俭出具欠房屋租金8万元的欠条一份，宗成俭将协议书和欠条拍照后发给山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司工作人员。山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司于2019年4月1日搬离了涉案房屋，由杭州九洲装饰有限公司加工制作和安装的家具、展示柜一并拆除。庭审中，王领申请对拆除的家具、展示柜的残值进行评估鉴定，但未在规定期间内提交书面申请、交纳评估费用。本院认为，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与王领就滕州市荆河路恒丰大厦A137号营业房于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》，双方出于自愿，意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立。因涉案房屋产权人为宗成俭，系于2017年4月25日王领与宗成俭签订租赁合同，由王领租赁的该房屋，故山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与王领签订的房屋租赁合同实际为转租合同。因王领将房屋转租未经宗成俭同意，且王领拖欠宗成俭房屋租金，导致纠纷产生，宗成俭于2019年3月17日向山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司送达《通知》，要求山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司停止转租行为。王领于2019年3月26日向山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司出具退还租金10万元的欠条，并在欠条中约定“于2019年4月1日前支付完毕，该项款支付完毕后视为合同终止”，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司接受该欠条，应视为对解除合同退还租金情况达成了一致。2019年3月31日，王领与宗成俭签订房屋租赁合同终止协议书，约定2017年4月25日王领与宗成俭签订的租赁合同于当日终止，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司于2019年4月1日搬离了涉案房屋，故山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与王领签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日即解除。山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司关于解除租赁合同的诉求已没有必要。合同既已解除，王领应当退还山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司多交纳的租金，退还的租金数额，虽然王领出具的欠条系单方出具，但系当时山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司接受认可的，故应以欠条记载的数额为准。合同虽然约定“本合同如提前终止、解除或届满时，乙方投入的装饰装修物，除可移动部分外，不可移动部分无偿归甲方所有”，但导致合同提前解除系涉案房屋产权人并非王领，而是王领租赁宗成俭的，王领将涉案房屋转租给山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司未经宗成俭同意，责任在王领，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司主张装修、装饰损失，本院予以支持。因山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司与王领签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止”，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司实际使用房屋至2019年3月31日，因约定的合同期限未届满，故而造成山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司因对房屋进行装修、装饰产生损失，即未使用期间部分的份额，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司提供的对房屋进行装修、装饰的合同及工程款票据真实、合法有效，基础装修、装饰部分应认定为已形成附和的装饰装修物，该部分工程款总计为151221.91元，按照实际使用期间和未履行合同期间的比例计算，该部分装修、装饰损失应为105855.34元。对于家具、展柜部分装饰装修，系可拆除的，应当认定为未形成附和的装饰装修物，且已由山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司拆除，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司主张该部分装饰装修损失，理由不当，本院不予支持。山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司主张经营损失，证据不足，理由不当，本院不予支持。因合同约定“合同约定租期内，任意一方无正当理由提前终止本合同的，须提前2个月向对方发出书面通知并应向另一方支付违约金2万元”，造成合同提前终止的责任在王领，山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司主张违约金2万元依法予以支持。山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司主张三个月房租的赔偿金62500元，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告王领与原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司签订的位于滕州市荆河西路恒丰大厦A137号营业房的租赁合同于2019年4月1日解除；二、被告王领于本判决生效后十日内返还给原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司租金10万元；三、被告王领于本判决生效后十日内赔偿原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司房屋装饰、装修损失105855.34元；四、被告王领于本判决生效后十日内支付给原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司违约金2万元；五、驳回原告山东东阿阿胶健康管理连锁有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9354元减半收取4677元，由被告王领负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  彭向森二〇一九年十二月二十四日书记员  张 越