湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2590号上诉人（原审原告）：梁庆文，男，1987年5月23日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。委托诉讼代理人：文先佑，湖南先锋律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：朱崇胜，男，1984年5月4日出生，汉族，居民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：陈铁山，男，朱崇胜之父。委托诉讼代理人：雷志明，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朱绪秋，男，1970年2月10日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。委托诉讼代理人：雷志明，常德市鼎城区蓝天法律服务所法律工作者。上诉人梁庆文因与被上诉人朱崇胜、朱绪秋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁庆文上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持梁庆文一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由朱崇胜、朱绪秋承担。事实和理由：一审判决认定已向上诉人交付了土地，属认定事实错误：1、朱崇胜、朱绪秋并未提交其已经交付土地的证据，且根据合同签订及履行情况来看，案涉土地的四至(东南西北)至今不明，客观上朱崇胜、朱绪秋也不具备交付土地的条件。实际情况是朱崇胜、朱绪秋拒不履行合同。2、在合同签订后，梁庆文拟对土地实施部分硬化，但因土地四至不明无法实施硬化，且朱崇胜、朱绪秋拒不按照约定承担路面硬化费用。因此，朱崇胜、朱绪秋未依照合同约定向梁庆文交付案涉土地使用权，且其违约情形持续至今，致使上诉人签订合同的目的无法实现。梁庆文请求解除合同并退还租金有充分的事实和法律依据。朱绪秋、朱崇胜共同辩称，双方约定租赁土地四至界限明确且与他人无争议，现梁庆文退租无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梁庆文向一审法院起诉请求：解除梁庆文与朱崇胜、朱绪秋签订的《土地租赁合同》，并由朱崇胜、朱绪秋立即返还收取的租金25000元。一审法院认定事实：2019年2月2日，梁庆文与朱绪秋、朱崇胜签订《土地租赁合同》一份，合同约定：朱绪秋、朱崇胜以每年25000元的价格将承包经营的位于鼎城区郭家铺街道报国村杨家港路的约3亩土地出租给梁庆文，租赁期限5年（从2019年3月1日起至2024年3月1日止）；租金支付方式为按年分次支付，合同签订时付第一年租金25000元；往后每至上一年费用到期时支付下一年租金；梁庆文对所租赁的土地有独立自主的经营权和收益权。合同签订当日梁庆文支付了第一年租金25000元，朱绪秋、朱崇胜向梁庆文交付了土地。另查明，朱绪秋、朱崇胜出租的位于鼎城区武陵镇报国村1组约3亩土地均持有《农村集体土地承包经营权证》，承包经营期限从1995年1月1日起至2024年12月31日止。一审法院认为，本案属土地承包经营权出租合同纠纷。根据法律规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。梁庆文签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，双方均应按约全面履行合同义务。如合同一方要求解除合同，则应当依法具备约定或法定解除合同的条件。具体到本案，《土地租赁合同》签订后，梁庆文按照合同约定支付了租金，朱绪秋、朱崇胜交付了土地，该合同尚不具备解除的条件，现梁庆文主张要求解除《土地租赁合同》没有依据，不予支持。梁庆文要求解除合同并返还租金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。判决：驳回梁庆文的全部诉讼请求。本案受理费414元，减半收取212元，由梁庆文负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原判认定的事实属实，予以确认。另查明，1、2018年9月3日，常德市人民政府对常德市规划局作出《关于批准〈常德市阳明湖片区控制性详细规划〉的批复》，载明：规划区内的土地利用和所有建设活动均应严格按规划实施管理和控制，任何单位和个人都不得擅自变更；2、梁庆文租赁涉案土地拟开设加油站；3、双方涉案土地约定进行硬化，费用由朱绪秋、朱崇胜承担，但实际涉案土地政府规定不能进行硬化；4、二审中，朱绪秋、朱崇胜均同意解除《土地租赁合同》。本院认为，结合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点有二：一是关于双方签订的《土地租赁合同》是否应当解除的问题；二是关于朱绪秋、朱崇胜对已收取的一年租金是否应当返还的问题。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，此系法律对合同约定解除情形的规定。经审查，双方仅约定租赁期满不续租则合同解除，本案不存在其他约定解除的情形。该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，此系法律对合同的法定解除情形的规定。不可抗力主要包括自然灾害、战争、政府行为等，经审查，在合同签订时，双方均不知常德市人民政府对涉案租赁土地进行严格管控，梁庆文租赁涉案土地拟开设加油站并进行硬化，因政府行为实际使梁庆文不能实现合同目的，梁庆文诉请判令解除《土地租赁合同》，符合上述法律对合同的法定解除情形的规定，应予支持，且朱绪秋、朱崇胜在二审中均同意解除《土地租赁合同》，应依法判令解除该涉案合同。一审判决驳回梁庆文解除《土地租赁合同》诉讼请求，属适用法律不当，予以纠正。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方合同已实际履行部分，履行未届满一年（一年期限尚余一个多月），双方现均同意解除合同，朱绪秋、朱崇胜对已收取的租金25000元理应适当返还，但朱绪秋、朱崇胜亦可依法请求梁庆文赔偿相应损失，考虑减少双方诉累，节约诉讼资源，考虑此前合同是否继续履行尚存争议，朱绪秋、朱崇胜无法立即将涉案土地再次出租，且无法在短期内从事其他农业生产，存在一定经济利益损失，结合公平原则，朱绪秋、朱崇胜对已收取的一年租金25000元，不予返还。综上所述，梁庆文的上诉请求部分成立，对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初2994号民事判决；二、解除梁庆文与朱绪秋、朱崇胜于2019年2月2日签订的《土地租赁合同》；三、驳回梁庆文其他诉讼请求。一审案件受理费414元，减半收取207元，二审案件受理费414元，合计621元，由梁庆文负担310.5元，由朱绪秋、朱崇胜共同负担310.5元。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 樊 英审判员 詹险峰二〇一九年十二月十二日书记员 曾 群附：相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》（节录）第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》（节录）第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。