南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初71号 原告（反诉被告）：周兴生，男，汉族，1976年8月2日出生，住河南省光山县。 委托诉讼代理人：朱玉同，江苏金港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姬兰英，女，汉族，1974年4月3日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 原告（反诉被告）周兴生与被告（反诉原告）姬兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理，于2019年3月4日、2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周兴生及其委托诉讼代理人朱玉同，被告（反诉原告）姬兰英到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序审理，由审判员葛立正担任审判长，与人民陪审员黄春霞、葛晓晴依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周兴生的委托诉讼代理人朱玉同，被告（反诉原告）姬兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周兴生诉称，原告与被告于2018年11月6日签订了《房屋租赁合同》，被告将位于栖霞区房屋出租给原告使用，租期5年，租金为20000元/年，第一次付租金40000元，押金2000元，余下租金于2021年11月5日前付清；2018年11月19日将出租房屋交付给原告使用；中介费双方各承担1000元；如违约，违约方给付违约金2000元。该合同还就出租房屋内的生活设施使用等进行了约定。合同签订后，原告于2018年11月7日前将40000元租金和2000元押金支付给被告，并支付了中介费2000元。然被告于当月20日给付出租房屋钥匙时，提出必须持有原告使用房屋期间的钥匙，遭原告拒绝，双方不欢而散。后虽经中介公司出面协调，但被告不予理睬，至今未将出租的房屋交付给原告使用。现原告诉至法院，请求判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还原告支付的租金40000元、押金2000元，并支付违约金2000元，赔偿中介费2000元，本案的诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）姬兰英辩称并反诉，2018年11月6日，原告与被告签订的某某花园XX栋二单元XXX室的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当诚信履行合同。2018年11月，原告、被告及中介到场并签字，就出租房屋水电气表度数进行交接。2018年11月13日至16日，我依据租赁合同及原告的要求将原告不需要的家具、家电搬出案涉房屋。2018年11月20日，依据中介及原告安排的时间，我委托老公公从河西赶到兴都花园按时交接钥匙，但原告当晚七点钟才到场，拒收钥匙。原告并未提出不租房屋，还要求老人拆除客厅的水晶灯，故意寻找无理的事由，制造矛盾。原告提议换承租房门锁，被告同意并提出应给被告一把钥匙，以便取留存的物品和了解房屋是否存在群租现象，被告承诺到出租房屋之前征得原告同意。被告出租给原告的案涉房屋有两层，每层99.8平方米，双方约定只租楼下99.8平方米，故房租低廉每月1666元。原告后提出需要使用楼上露台，被告同意开放楼上部分空间给原告使用，并未增加房租。被告提出需要屋顶的仓库存放不能搬走的物品，原告也同意。在双方签订了有效租赁合同，且依据中介方、承租人、房主三方的时间安排，交付钥匙和水电卡的事实基础上，原告已实际有权控制并占有案涉房屋，应当依据合同承担几个月的租金。原告因个人原因拒收房屋钥匙，违约事实清楚，应承担违约金2000元。周兴生如解除合同，应当承担2018年11月20日至2019年3月4日的房租4716元，中介费1000元，搬家费用1000元。依据《中华人民共和国合同》等相关法律规定，被告现提起反诉，请求反诉被告继续履行《租赁合同》；如果反诉被告解除合同，请求判令反诉被告承担违约金2000元及超过合同约定违约金的实际损失4716元，承担相应反诉费用。 原告（反诉被告）周兴生辩称：双方于2018年11月21日就解除了租赁合同，原告不认可违约。当初在双方交付案涉房屋钥匙时，被告提出持有案涉房屋一把钥匙，严重违背了原告的承租目的，使承租不能继续。被告也承认将二楼的房屋交付给原告使用，但两间房屋都上锁了，被告没有按照合同约定交付房屋。两件事情导致原告在2018年11月21日提出解除合同，并要求被告退还租金及其他费用。由于被告不肯返还，原告在11月21日报警，被告明确要求原告支付2000元搬家费用，说明了被告知道合同解除时间是11月21日。被告要求原告承担2018年11月20日至2019年3月4日的房租没有法律依据，家具家电搬出与本案无关，请求法院驳回被告的反诉请求。 经审理查明，位于南京市栖霞区系姬兰英的公公颜某,4为其子颜某和姬兰英结婚而购买的房屋。2018年11月6日，周兴生（乙方）与姬兰英（甲方）经南京玄武区中环房产信息咨询中心（以下简称中环信息中心，丙方）居间签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将位于南京市栖霞区建筑面积99.8平方米的房屋（以下简称案涉房屋）租赁给乙方居住；租期从2018年11月20日至2023年11月19日止，交房时间为2018年11月19日；房屋租金为1667元/月，按每年支付；租赁合同签订后，甲方应向丙方支付佣金1000元，乙方应向丙方支付佣金1000元，乙方应向甲方支付履约保证金人民币2000元，合同期满后退还给乙方；租赁期内，该房屋水、电、气费、有线电视费，物业管理费等费用均由乙方缴付；租赁期间，甲乙双方应认真履行本合同，任何一方不得违约，违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方2000元作为违约金支付给对方。周兴生、姬兰英在租赁合同及房屋附属设施设备清单上签字，中环信息中心在租赁合同及房屋附属设施设备清单上加盖了公章。合同签订后，周兴生向姬兰英支付了两年租金40000元、押金2000元，合计42000元。后双方口头达成了姬兰英同意周兴生使用案涉房屋的阁楼上房屋，但没有明确使用阁楼上房屋的具体范围。2018年11月20日，姬兰英、周兴生及中环信息中心人员约定到案涉房屋中进行房屋交接。因对使用案涉房屋的阁楼上房屋范围及姬兰英要求持有一把案涉房屋的钥匙事宜上，双方产生纠纷，周兴生没有接受案涉房屋的钥匙。2018年11月21日，周兴生向姬兰英发出短信，明确表示不租案涉房屋并告知了中环信息中心人员。中环信息中心人员也将周兴生不再租赁案涉房屋的事宜电话告知了姬兰英。2018年11月22日，周兴生在中环信息中心报警，称房东（姬兰英）不肯退钱。民警到现场后进行了处理。《接处警工作登记表》中载明：民警电话联系房东，房东称给中介交过中介费，由中介处理；中介称与房客和房东之间协调，房东坚持要2000元的搬家费用，无法协调；民警告知报警人可以通过法律途径解决。因在退还租金、押金和承担相关费用的数额上不能与姬兰英达成一致意见，故周兴生诉至法院，要求处理。 审理中，周兴生在坚持其本诉请求基础上，增加要求姬兰英以40000元为基数，按照同期银行贷款利率，支付自2018年11月22日起至实际还清之日止迟延返还租金利息的请求。姬兰英将其反诉请求变更为：要求周兴生承担违约金2000元，赔偿超过违约金的实际损失即为2018年11月20日至2019年3月4日的租金损失4716元、蚂蚁搬家费用530元、苏宁公司拆除空调费210元、反诉费50元、中介费1000元，共计8506元。 庭审中，周兴生认为由于被告要求原告在承租房屋期间给一把门钥匙，导致原告不能安全使用房屋，最终导致合同无法履行；房屋租赁以后，房屋除了处置权以外的权利应当由原告所有，随意导致合同不能履行的根本原因在于被告，中介公司人员证言也可以证明该观点；当时双方讲好案涉房屋的阁楼上房间都给原告使用，但是阁楼的房间都被锁了，也是解除合同的原因之一，请求支持原告的诉请，驳回反诉原告的请求。为此，周兴生申请中环信息中心工作人员和康出庭作证。姬兰英则主张原告的行为已经违约，且拒收案涉房屋的钥匙，也拒收被告退还的款项；原告自己要起诉，是无理取闹。为此，姬兰英申请证人颜某,4出庭作证。因双方在退还款项的数额上意见不一，致调解无效。 上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》及《房屋附属设施设备清单》、案涉房屋购买契约及相关收据、颜某,4的授权书、微信聊天记录、黄蚂蚁服务工单、苏宁帮客移机服务订单、《接处警工作记录》、证人证言，本院庭审、调解笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周兴生与姬兰英在中介公司居间下签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。因对使用案涉房屋的阁楼上房屋范围及姬兰英要求持有一把案涉房屋的钥匙事宜上，周兴生与姬兰英产生纠纷，周兴生在约定交接房屋时，拒绝接受案涉房屋的钥匙。同时，周兴生通过手机向姬兰英发出短信，明确表示不租案涉房屋。而使用案涉房屋的阁楼是双方口头协议，而口头协议中对使用阁楼的范围约定不明；鉴于双方在房屋租赁合同中对案涉房屋的阁楼使用及姬兰英要求持有案涉房屋的钥匙未作约定，而上述事项也不足以导致《房屋租赁合同》无法履行。周兴生在姬兰英委托颜某,4交付房屋钥匙时拒收案涉房屋钥匙，并通过手机短信告知姬兰英，明确表示不履行《房屋租赁合同》。因此，周兴生的行为构成违约。基于双方在2018年11月22日后没有继续履行《房屋租赁合同》，故对周兴生要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。因周兴生并未实际使用案涉房屋，故对于其要求姬兰英返还租金40000元、押金2000元的请求，本院予以支持。由于周兴生的行为已构成违约，按照租赁合同约定，其应当向姬兰英支付违约金2000元，故对姬兰英要求周兴生承担违约金2000元的反诉请求，本院予以支持。对于周兴生要求姬兰英支付违约金2000元和中介费2000元，及以40000元为基数，按照同期银行贷款利率，支付自2018年11月22日起至实际还清之日止迟延返还租金利息的请求，因其行为构成违约，本院其上述请求不予支持。考虑到周兴生没有实际使用案涉房屋，且其支付的违约金2000元足以弥补姬兰英的经济损失，所以，对于姬兰英要求周兴生赔偿其2018年11月20日至2019年3月4日的租金损失4716元、蚂蚁搬家费用530元、苏宁公司拆除空调费210元、中介费1000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周兴生与被告（反诉原告）姬兰英于2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）姬兰英退还原告（反诉被告）周兴生租金40000元、押金2000元；原告（反诉被告）周兴生支付被告（反诉原告）姬兰英违约金2000元；两项折抵后，被告（反诉原告）姬兰英于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）周兴生40000元； 三、驳回原告（反诉被告）周兴生其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）姬兰英的其他反诉请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1030元，由原告（反诉被告）周兴生承担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）姬兰英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  葛立正 人民陪审员  黄春霞 人民陪审员  葛晓晴 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  朱文清