吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3047号上诉人（原审被告）：吉林市双立住宅开发有限责任公司，住所地吉林市永吉县经济开发区。法定代表人：王文举，董事长。委托诉讼代理人：孔祥发，吉林途律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑良富，男，1957年11月11日生，满族，退休干部，住吉林市船营区。上诉人吉林市双立住宅开发有限责任公司（以下简称双立公司）因与被上诉人郑良富商品房销售合同纠纷一案，不服吉林省永吉县人民法院（2019）吉0221民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人双立公司的委托诉讼代理人孔祥发，被上诉人郑良富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双立公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回郑良富的诉请。事实与理由：双立公司与郑良富签订的吉林市商品房买卖合同的第9页上有吉林市房地产备案章。合同第十五条：关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。双立公司没有过错，责任不在双立公司。一审认定事实错误。退一步讲，即使责任在双立公司，依据商品房买卖合同第十五条约定，双方处理的方式有以下三个选项。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起“无”日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之“无”赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之“无”向买受人支付违约金；3.乙方继续履行合同。双方选择第三种方式，系双方真实意思表示，合法有效。即郑良富放弃“买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之无向买受人支付违约金”的权利，而一审法院引用该条款进行判决，违反了有约定从约定，没约定从法定的原则。即使依据法定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，判处双立公司继续履行没有问题，但赔偿损失没有事实依据。如没有交房，以交款为本金计算利息为损失还是有依据的。该房屋已交房入住，其缴纳的房款不存在利息损失问题。一审法院适用法律错误，二审应予以更正。另，本案为不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖，一审法院没有管辖权。郑良富辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。合同备案不等于权属登记资料备案。双立公司没有在约定的期限内将相关材料报登记机关备案。合同约定办证期限，但对违约金标准约定不明。根据第八次全国法院民商事审判工作会议纪要，民事部分第十八条，逾期办证违约金数额难以确定的，按照《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款计算。虽然买卖合同第十五条约定了“乙方继续配合办理”，也属于约定不明，且双立公司没有继续办理，属于违约。因为，双立公司不公开办公地点，所在地法院以双立公司不在辖区内办公或经营，不予受理。故到注册地法院起诉，双立公司在一审没有提出管辖异议，且进行了答辩，参加了庭审，二审提出已过时效。郑良富向一审法院起诉请求：1.判令双立公司履行办理产权证书义务，房屋总价款171750元；2.判令双立公司承担逾期办证违约金【以总房款171750元为基数×年6%÷360天×实际办证天数（自2015年2月1日起至2019年7月28日逾期1618天=46315元）】。一审法院认定事实：2013年2月1日，双立公司与郑良富签订了坐落于吉林市船营区号，面积38.7平方米的房屋《吉林市商品房买卖合同》，郑良富交纳了购房款171750元及其他费用。2013年7月22日，双立公司向郑良富交付了房屋。《吉林市商品房买卖合同》第十五条约定，双立公司应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需由双立公司提供的资料报产权登记机关备案。双立公司自2013年7月22日交房之日起至2015年1月30日止，即约定548日内办证期限届满，至今没有为郑良富办理产权转移登记手续及产权证书。一审法院认为，郑良富与双立公司签订商品房买卖合同，郑良富依约支付了购房款，双立公司应当依约交付房屋并为郑良富办理产权登记。双方约定，双立公司应当在商品房交付使用后548日内为郑良富办理产权登记，但至今未办理，应当承担违约责任，违约金应参照《最高人民法院审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款计算。双立公司抗辩未办理产权登记系因他人原因所致，因他人原因导致不能办理产权登记不能免除双立公司的责任，双立公司可通过其他途径另行解决。双立公司的抗辩理由不成立，不予支持。因案涉房屋能否进行产权登记，需由登记部门予以确认，故双立公司应在案涉房屋具备登记条件时为郑良富进行产权登记。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：一、双立公司在案涉房屋在具备登记条件时为郑良富办理该房屋不动产登记；二、双立公司在判决发生法律效力之日起十日内支付郑良富逾期办证违约金（以171750元为基数，自2015年2月1日起至办理完毕不动产登记之日止，按照年利率6%计算）。案件受理费2285元，由双立公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人在所签订的吉林市商品房买卖合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起“无”日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的百分之“无”赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之“无”向买受人支付违约金；3.乙方继续配合办理。除以上本院查明的案件事实外，其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，郑良富与双立公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，该合同不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务并承担相应的责任。关于产权登记与违约责任，郑良富与双立公司在所签订的《吉林市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后548日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理。第3种方式为：郑良富继续配合办理。双方当事人选择第三种方式，系双方真实意思表示，合法有效。从以上条款可知，郑良富与双立公司在签订商品房买卖合同时，对违约的后果不是没有约定，而是双方在合同中约定只能是郑良富继续配合办理。我国法律对于违约金并没有强制性或者禁止性规定，允许当事人在合同中自行约定，根据合同法的意思自治原则，郑良富与双立公司在合同中对于违约的约定合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务以及承担相应的责任。同时，郑良富也未向本院提供证据证明因双立公司的违约行为给其造成了实际损失以及损失的数额。故郑良富请求双立公司支付违约金没有事实及法律依据，本院依法不予支持。关于双立公司上诉提出“本案为不动产纠纷，应由不动产所在地法院管辖，一审法院没有管辖权”的问题。本案不是房屋权属纠纷，故不适用不动产专属管辖的规定。因案涉房屋尚不具备办理房屋权属登记，故一审判决双立公司协助郑良富办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，应予驳回。郑良富应待案涉房屋具备条件的情况下，另行主张权利。综上所述，双立公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销永吉县人民法院（2019）吉0221民初1515号民事判决；二、驳回郑良富的诉讼请求。一审案件受理费2285元，二审案件受理费4598元（已由吉林市双立住宅开发有限责任公司预交），合计6883元，均由郑良富负担；二审案件受理费4598元，由郑良富于本判决生效之日起七日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十二月二十日书记员  王丽宁