贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1306号上诉人（原审原告）：朱锟，男，1976年12月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：王爱玲，女，1968年9月20日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关工业小区大龙潭。法定代表人：王爱玲。二被上诉人委托诉讼代理人：罗志刚，贵州诺义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人委托诉讼代理人：李荣友，贵州诺义律师事务所律师实习律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：贵州省安顺市同鑫种养殖发展有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区东关工业小区大龙潭。法定代表人：朱江。委托诉讼代理人：刘胜，北京隆安（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人朱锟因与被上诉人王爱玲、安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司（以下简称“瀑乡酒店”）、原审第三人贵州省安顺市同鑫种养殖发展有限公司（以下简称“同鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱锟上诉请求：1．撤销原判决，支持其一审诉讼请求第一项、第三项，即：（一）请求判决二被上诉人以7400平米为基数按11.3元/平方米的单价按照原租赁合同租金标准每月83,620元向其支付2019年4月2日起至二被上诉人返还房屋期间租金为止。其中：朱锟应收部分为49,139.52元，同鑫公司应收部分为34,480.48元（此款项用于抵减同鑫公司所欠朱锟的款项）；（二）因二被上诉人屡次违约拒付租金，请求依法解除该《房屋租赁合同》，并判令二被上诉人将取得所有权的4348.63平方米返还给朱锟。2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。根据毕节市中级人民法院的以物抵债裁定可知，朱锟与同鑫公司的房屋租赁面积是清楚的，根据抵债的房屋号即可计算出抵债房屋面积，一审法院也查明了以物抵债面积，但在判决中却认定面积不清。另外，在房屋交付笔录中毕节市中级人民法院要求二被上诉人将抵债部分房屋和未抵债部分房屋的租金支付给朱锟，各方均已签字认可，但一审判决简单的以朱锟未明确告知被上诉人实际应支付的租金及毕节中院冻结了该租金为由不支持朱锟的全部诉讼请求，事实明显错误；2．因被上诉人违约，朱锟要求解除合同是按照合同本身的约定，同鑫公司也是一致同意解除，法院依法应予支持，同时被上诉人应将全部房屋完好无损地返还给朱锟和同鑫公司。根据合同约定和一审查明的事实可知，朱锟解除合同有理有据，但一审法院查明欠付租金的事实，却对享有解除合同的事实不予认定；3．关于被上诉人以同鑫公司与其有民间借贷担保关系为由拒不支付租金的问题。二被上诉人以借款担保纠纷为由拒付朱锟代位追偿2019年4月之前300余万元的租金，同鑫公司并未认可该保证合同真实有效，并且被上诉人并没有提供相应的银行汇款凭证予以佐证，故该事实不应采信，但一审法院却直接采信此未经确认的事实；4．朱锟申请毕节中院冻结同鑫公司应收的租金问题。被上诉人如没有违约，其应当将租金提存至相应的账户接受冻结，方可证明其没有违约。同鑫公司上诉请求：1．一审判决认定《房屋租赁合同》的出租方和承租方是同鑫公司和王爱玲是错误的；2．一审判决超出案件关联事项认定2016年2月18日同鑫公司与案外人张雪尽、王爱玲、安顺汇源融资担保有限公司签订《借款协议》是错误的；3．请求二审法院依法解除同鑫公司与瀑乡酒店之间的房屋租赁合同；4．本案产生的上诉费由瀑乡酒店、王爱玲承担。事实和理由：1．《房屋租赁合同》的出租方和承租方是同鑫公司和瀑乡酒店，一审法院认定事实错误，损害了同鑫公司的合法权益；2．一审判决对于本案无关的事实进行认定，错误认定同鑫公司与王爱玲、案外人张雪尽等签订的《借款合同》，该认定事实错误且影响到同鑫公司的实际权益；3．一审中已经查明瀑乡酒店未依约支付租金的事实，朱锟提出的解除合同的请求于法有据，虽一审结果未损害上诉人的权益，但为了避免诉累，故请求二审法院依法查明事实，判决解除合同。朱锟向一审法院提出诉讼请求：1．判令瀑乡酒店、王爱玲按照原租赁合同租金标准每月83,620元向朱锟支付2019年4月2日起直诉讼生效返还房屋期间租金（暂按3个月计算）合计25.086万元；2．代位追偿瀑乡酒店、王爱玲自2013年1月起至2019年4月2日止欠同鑫公司房屋租金合计：358.786万元；3．解除同鑫公司与瀑乡酒店、王爱玲之间的房屋租赁合同，瀑乡酒店、王爱玲立即向朱锟返还位于西秀区××村金秋家园的房屋并承担违约责任；本案诉讼费用等由瀑乡酒店、王爱玲承担。一审判决认定的事实：2012年9月17日，同鑫公司与王爱玲签订《房屋租赁合同》，约定由同鑫公司将位于安顺市××区东关办大龙潭第一栋1-7层（建筑面积4100平方米，房屋产权证号为安顺市房权证西秀字××号）的房屋出租给王爱玲，（含第一栋前的停车场无偿提供给王爱玲使用）作为经营性酒店、会所使用，期限15年，即2013年1月17日起至2028年1月16日止。第二栋1-7层建筑面积3300平方米王爱玲意向性作为二期使用。租金：第一时段为三年，从2013年1月17日起至2016年1月16日，租金每平方米10元/月；第二时段为五年，从2016年1月17日起至2021年1月16日，租金每平方米11.3元/月；第三时段为七年，从2021年1月17日起至2028年1月16日，租金每平方米12.6元/月。王爱玲支付同鑫公司租金采取按年先支付后使用。签订合同当日王爱玲先支付给同鑫公司第一年租金即30万元人民币，每年度租金的交付时间为当年的9月17日。合同签订后，同鑫公司即将房屋交付给王爱玲使用，王爱玲实际租用的房屋为第一、二栋。同时查明：同鑫公司法定代表人朱江与朱锟系兄弟关系。2010年至2011年期间，同鑫公司曾多次向朱锟借款，为此2017年8月10日朱锟向贵州省毕节市中级人民法院提起诉讼，并经贵州省毕节市中级人民法院调解，朱锟与同鑫公司达成协议：1．同鑫公司于2017年9月7日前一次性偿还朱锟借款2,805万元；2．若同鑫公司到期未还清欠款，则从2017年9月7日起以本金1,605万元为基数，按月息2%计算支付利息至本息还清之日止；3．双方当事人因本案产生的权利义务全部终结。后因同鑫公司未按约定时间还款，朱锟遂向贵州省毕节市中级人民法院申请执行；2017年，贵州省毕节市中级人民法院作出（2017）黔05执124号之五执行裁定书，裁定对王爱玲应向同鑫公司支付的房屋租金及其它款项在2,900万元范围内予以冻结。并向王爱玲发出贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05执124号之五协助执行通知书，明确冻结期限为三年，即自2017年12月26日起至2020年12月25日止。2018年3月7日，贵州省毕节市中级人民法院又向王爱玲发出（2017）黔05执124号协助执行通知书，提取同鑫公司应收取的2018年度租金人民币40万元。收到协助执行通知书后，王爱玲按照要求将人民币40万元交付给贵州省毕节市中级人民法院。2019年4月2日，贵州省毕节市中级人民法院作出（2019）黔05执恢19号执行裁定书，裁定将被执行人同鑫公司所有的位于安顺市西秀区××金秋家园××楼××套房屋（房号分别为1层1号、2号、3号、4号、5号、6号；2层1号、2号、4号、6号；3层1号、2号、4号、6号；4层1号、5号、6号；5层1号、2号、6号；6层1号、2号、3号、5号、6号；7层1号、4号、5号；8层1号）、证号为安市房权证西秀字第××号的金秋家园3号楼整栋房屋、证号为安国用（2008）第052号的金秋家园土地及地上建筑物（1-2号楼、3号楼外的其他地上建筑）并上述房屋、土地上的全部附属设施，共计作价2744.584万元，交付申请执行人朱锟抵偿同鑫公司所欠债务本息共计2744.584万元。并于2019年4月10日将上述房屋交付给朱锟。2016年2月18日，王爱玲与案外人张雪尽、安顺汇源融资担保有限公司及同鑫公司达成《借款协议》一份，约定由王爱玲借款人民币200万元给案外人张雪尽，案外人安顺汇源融资担保有限公司及第三人同鑫公司为此笔借款提供连带保证。一审法院认为：同鑫公司与王爱玲签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，贵州省毕节市中级人民法院仅将王爱玲向同鑫公司租赁的部分房屋抵偿给朱锟，因同鑫公司与王爱玲签订的租赁合同是按房屋面积交纳租金，因朱锟未明确通知瀑乡酒店、王爱玲，朱锟取得了多少面积的房屋、应交纳多少租金；且贵州省毕节市中级人民法院作出的裁定书已明确对王爱玲应向同鑫公司支付的房屋租金及其它款项在2,900万元范围内予以冻结。故朱锟要求瀑乡酒店、王爱玲将全部租赁物的租金交付给朱锟并解除《房屋租赁合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。本案中，王爱玲应支付给同鑫公司的租金已被贵州省毕节市中级人民法院冻结，并非同鑫公司有意怠于行使权利。且债权人代位行使的权利是“债务人怠于行使的到期债权”，对是否解除合同，朱锟无权代位行使。故朱锟要求代位追偿王爱玲所欠同鑫公司租金的诉讼请求没有事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回朱锟的诉讼请求。本案受理费37,560元，减半收取18,780元，由朱锟承担（已交纳）。二审中，朱锟提交了（2019）黔05执恢19号之一执行裁定书，拟证明贵州省毕节市中级人民法院在朱锟申请执行同鑫公司民间借贷纠纷一案中，对同鑫公司应收租金进行了冻结，朱锟申请解除该冻结，贵州省毕节市中级人民法院予以准许。王爱玲、瀑乡酒店认为该证据不属于新证据，不能作为本案定案依据。本院认为，该执行裁定书由贵州省毕节市中级人民法院作出，具有真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采信。二审查明：2019年7月26日贵州省毕节市中级人民法院作出（2019）黔05执恢19号之一执行裁定书，裁定解除对同鑫公司应收租金的冻结，并把之前提取的瀑乡酒店2018年应支付的40万元租金交付给朱锟。（2019）黔05执恢19号执行裁定书，载明的抵偿给朱锟的金秋家园1-2号楼29套房屋均为王爱玲经营瀑乡酒店所租赁，该29套房屋总面积4348.63平方米。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1．王爱玲、瀑乡酒店是否应向朱锟支付租金，支付多少租金；2．朱锟与王爱玲之间的租赁合同关系是否应当解除。本院认为：贵州省毕节市中级人民法院在执行（2019）黔05执恢19号执行裁定的过程中，于2019年4月10日将裁定书中载明的29套房屋4348.63平方米交付给朱锟，王爱玲在交付笔录中签字，故自2019年4月11日起上述4348.63平方米房屋的租金应由朱锟收取，因王爱玲与同鑫公司的《房屋租赁合同》成立在前，故上述29套房屋抵偿给朱锟后，朱锟与王爱玲之间的租金单价应当按照2012年9月17日王爱玲与同鑫公司之间的《房屋租赁合同》执行。朱锟主张王爱玲所租赁的房屋中未抵偿给朱锟的房屋租金也应支付给朱锟。本院认为，该部分租金虽然在贵州省毕节市中级人民法院的交付笔录中，执行员要求王爱玲将该部分租金交付给朱锟，用于清偿抵偿裁定执行完毕后同鑫公司对朱锟的剩余债务。但2019年7月26日贵州省毕节市中级人民法院解除了对同鑫公司应收租金的冻结。二审中朱锟未对其一审诉讼请求中的代位权提起上诉。故朱锟的上述主张，于法无据，本院不予支持。其可在贵州省毕节市中级人民法院受理的朱锟与同鑫公司民间借贷纠纷申请执行案中另行解决。朱锟自2019年4月11日起才有权收取租金，故王爱玲、瀑乡酒店2019年4月11日前的欠租行为不损害朱锟之利益。2019年5月6日朱锟提起本案之诉讼，请求解除其与王爱玲之间的租赁合同关系。因王爱玲与同鑫公司之间的《房屋租赁合同》成立在前，朱锟取得29套房屋的所有权在后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，朱锟就其取得所有权的29套房屋与王爱玲之间形成了房屋租赁合同关系，双方之间的权利义务关系应按照王爱玲与同鑫公司之间的《房屋租赁合同》执行。按照《房屋租赁合同》的约定，每年度租金的交纳时间为当年的9月17日，故王爱玲虽然欠朱锟2019年4月11日后的租金，但该租金的收取时间截至一审判决作出时还未到达，故不能认定王爱玲、瀑乡酒店构成根本性违约，本案不符合合同的解除条件，朱锟关于解除双方租赁合同的上诉理由不成立。同鑫公司作为一审无独立请求权的第三人，一审判决未判令其承担民事责任，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定，其无权就本案提起上诉，故本院对同鑫公司的上诉理由及请求不予审理。综上所述，朱锟的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决法律适用错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初2373号民事判决。二、王爱玲、安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司于本判决生效后十五日内向朱锟支付2019年度的租金425,057元（4348.63平方米×11.3元/平方米/月×8.65个月）。三、自2020年开始，王爱玲、安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司于每年9月17日向朱锟支付位于安顺市西秀区××村金秋家园××楼抵偿给朱锟的29套房屋当年度的租金（当年度租金计算方式：4348.63平方米×月租金单价×12个月。月租金单价：2020年至2021年1月16日为11.3元/平方米/月；2021年1月17日至2028年1月16日为12.6元/平方米/月）至朱锟与王爱玲或安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司间的房屋租赁合同关系（按2012年9月17日涉案《房屋租赁合同》执行）终止或变更之日止。四、驳回朱锟的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费37,560元，减半收取18,780元，由朱锟负担7,744元，王爱玲、安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司负担11,036元；二审案件受理费5,113元，由朱锟负担2,108元，王爱玲、安顺瀑乡酒店投资经营有限责任公司负担3,005元。本判决为终审判决。审判长 杨    虹审判员 宋    颂审判员 黄  光  美二〇一九年十二月十六日书记员 刘仕元（代）