山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民终2315号 上诉人（原审被告）：垦利县胜坨房地产综合开发有限公司，住所地东营市垦利区胜坨镇永莘路北。 法定代表人：张洪亮，董事长。 委托诉讼代理人：王金刚，山东景顼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车纯英，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：张社，男，。 被上诉人（原审原告）：唐有霞，女。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：苏守轩，山东达洋律师事务所律师。 上诉人垦利县胜坨房地产综合开发有限公司（以下简称胜坨房地产公司）因与被上诉人张社、唐有霞商品房预售合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2019）鲁0502民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胜坨房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回张社、唐有霞的起诉；2.一、二审诉讼费由张社、唐有霞承担。事实与理由：一审认定事实错误，法律适用不当。一、张社、唐有霞提供的《商品房预售合同》、收款收据以及贷款合同中加盖的印鉴(公章)，均不是胜坨房地产公司真实印鉴(公章)，而是案外人伪造，使用伪造公章签订的合同依法不能成立。涉案项目的土地证等手续虽然登记在胜坨房地产公司名下，但是该项目系东营市绿海房地产开发有限责任公司与案外人陈功明合作开发，项目开发过程中使用的印鉴(公章)均是东营市绿海房地产开发有限责任公司负责人和案外人陈功明等人非法刻制，东营市绿海房地产开发有限责任公司负责人因私刻印章等罪名被东营区人民法院判刑六年六个月，本案不排除案外人涉嫌合同诈骗的嫌疑。针对胜坨房地产公司提出的印章鉴定申请，一审法院未予支持准许错误，现申请二审法院委托司法鉴定机构进行司法鉴定；二、关于张社、唐有霞提供的收款收据中加盖的印鉴(公章)，东营市中级人民法院生效的民事判决已经查明认定与胜坨房地产公司无关。在实际运作涉案项目过程中，2014年9月因东营市绿海房地产开发有限责任公司负责人涉嫌犯罪被公安局羁押，由此导致项目被迫停滞。在此情况下，胜坨房地产公司才获悉东营市绿海房地产开发有限责任公司私刻公章、出售房产等事实。此后张社、唐有霞及其他购房户多达24次到市信访局进行信访，引起市领导的高度重视，市政法委主要领导负责包案督办。为了确保社会稳定大局，胜坨房地产公司不惜代价，出巨资为东营市绿海房地产开发有限责任公司偿还了大量债务，并将烂尾的项目进行了投资建设，对于该事实张社、唐有霞始终是知情的，也是共同参与的。 张社、唐有霞答辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，双方签订的涉案商品房预售合同成立并生效，胜坨房地产公司应当按照合同约定承担违约责任。理由：一、经一审判决认定，涉案项目登记在胜坨房地产公司名下，胜坨房地产公司依法办理了涉案项目的土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证等项目的开发手续，并依法办理了涉案项目预售许可证，同时与张社、唐有霞签订的涉案商品房预售合同在相关部门进行了备案登记，并且张社、唐有霞将涉案房屋的房款支付至胜坨房地产公司账户，基于上述事实，双方签订的涉案商品房预售合同成立并生效，并且张社、唐有霞已经履行完成合同义务。二、张社、唐有霞基于对国家机关登记信息的信任，与胜坨房地产公司签订涉案房屋商品房预售合同，不管胜坨房地产公司是否是涉案项目的真正的开发主体，或者是与第三方合作开发，或者是第三方挂靠其名义开发，及作为涉案项目的开发主体，张社、唐有霞有理由相信其有销售涉案房屋的权利。 张社、唐有霞向一审法院起诉请求：1.判令胜坨房地产公司支付张社、唐有霞截止2019年6月10日的逾期交房违约金116063.53元以及自2019年6月11日起至涉案房屋具备交付条件之日止的违约金（以826075元为基数，按日万分之一计算）；2.判令胜坨房地产公司支付张社、唐有霞截止2019年6月10日的逾期办理房屋产权登记违约金166092元以及自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属登记之日止的违约金（以826075元为基数，按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%计算）；3.判令胜坨房地产公司协助办理过户登记；4.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由胜坨房地产公司负担。 一审法院认定事实：胜坨房地产公司以出让方式取得位于东营区的土地使用权，出让证号为东国用（2014）第01-1684号，该地块土地面积为2986平方米，规划用途为住宅，土地使用年限2014年1月24日至2082年5月13日止。胜坨房地产公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：东利名城。建设工程规划许可证号为建字第370500201400011，施工许可证号为东区37052420140418-01-01。东利名城商品房建设工程由东营市绿海房地产开发有限责任公司开发建设。 2014年5月22日，买受人张社、唐有霞与出卖人胜坨房地产公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0086765），约定张社、唐有霞购买胜坨房地产公司开发的东利名城商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为东营市住房和城乡建设委员会，商品房预售许可证号为东房注字第××号，张社、唐有霞购买的为东利名城第3幢1单元302室，建筑面积113.04平方米，储藏室坐落于3幢1单元-1-10，建筑面积20.46平方米，房屋总价款826075元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。合同第十条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。该《商品房预售合同》加盖有胜坨房地产公司合同专用章。上述合同签订后，张社、唐有霞依约支付全部购房款826075元，胜坨房地产公司向张社出具收据，收据加盖有胜坨房地产公司财务专用章。张社、唐有霞于2018年10月15日接收涉案房屋钥匙。 审理过程中，胜坨房地产公司主张涉案《商品房预售合同》中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司合同专用章”印章、涉案收据中加盖的“垦利县胜坨房地产综合开发有限公司财务专用章（3）”印章均不是其单位的印章，并申请对上述印章的真伪进行司法鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点为张社、唐有霞与胜坨房地产公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。涉案商品房系东营市绿海房地产开发有限责任公司以胜坨房地产公司名义开发建设，胜坨房地产公司应对外承担民事责任。胜坨房地产公司已依法取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证件，涉案《商品房预售合同》已在房屋管理部门办理备案手续，该合同不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。胜坨房地产公司申请对《商品房预售合同》、收据中胜坨房地产公司印章的真伪进行鉴定，由于在整个购房过程中，张社、唐有霞对东营绿海房地产开发有限责任公司借用胜坨房地产公司名义开发建设涉案商品房并不知情，上述印章无论真伪，均不能推翻胜坨房地产公司与张社、唐有霞之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系的事实，故对于胜坨房地产公司的鉴定申请不予准许。 涉案《商品房预售合同》合法有效，胜坨房地产公司应按合同约定履行相关义务，协助张社、唐有霞办理房屋权属证书，故对张社、唐有霞的该项诉求予以支持。根据合同第十条约定，胜坨房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的第二天起按日向张社、唐有霞支付已交付房价款万分之一的违约金。张社、唐有霞已于2018年10月15日接收房屋，虽然胜坨房地产公司交付房屋时尚未取得建筑工程竣工验收备案，但张社、唐有霞接收房屋的行为视为对房屋达到交付条件的认可。胜坨房地产公司将涉案房屋交付张社、唐有霞的时间晚于涉案《商品房预售合同》约定的房屋交付时间，故胜坨房地产公司应当按照约定向张社、唐有霞支付逾期交房违约金，逾期交房违约金自2015年8月2日计算至2018年10月15日应为96733.4元（826075×1171×1/10000=96733.4），张社、唐有霞主张房屋实际交付后的逾期交房违约金无事实和法律依据，不予支持。关于逾期办理房屋权属证书的违约金，根据合同第十六条约定，胜坨房地产公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同约定涉案房屋应于2015年8月1日前交付买受人使用，故胜坨房地产公司应于2016年7月26日前为张社、唐有霞办理产权登记，但因胜坨房地产公司的责任，张社、唐有霞至今仍未取得房屋权属证书，故胜坨房地产公司应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案合同对逾期办理房屋权属证书的违约金未做约定，张社、唐有霞要求胜坨房地产公司按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%支付截止2019年6月10日的逾期办理房屋权属证书的违约金166092元，并支付至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，依法支持自2016年7月27日起至2019年6月10日止的违约金154816.8元及至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金，对于张社、唐有霞主张的超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、胜坨房地产公司于判决生效后十日内协助张社、唐有霞办理东营市东营区房屋的权属登记手续；二、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付张社、唐有霞逾期交付房屋的违约金96733.4元；三、胜坨房地产公司于判决生效之日起十日内支付张社、唐有霞逾期办理房屋权属证书的违约金154816.8元，并支付自2019年6月11日起至实际办理完成房屋权属证书之日止的违约金（违约金计算方式：以826075元为基数，利率标准按照中国人民银行同期同类贷款利率加收50%）；四、驳回张社、唐有霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5532.33元，减半收取2766.17元，由张社、唐有霞负担300元，由胜坨房地产公司负担2466.17元；财产保全费1930.78元，由胜坨房地产公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点为，胜坨房地产公司主体是否适格。 本院认为，2014年5月22日，买受人张社、唐有霞与出卖人胜坨房地产公司签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，胜坨房地产公司已依法取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等证件，张社、唐有霞将房款支付至胜坨房地产公司账户，合同也已在房屋管理部门办理备案手续，该合同合法有效并已实际履行。张社、唐有霞完全有理由相信与其签订合同并实际履行的相对方是胜坨房地产公司，根据合同相对性原则，胜坨房地产公司作为本案被告诉讼主体并无不当。至于胜坨房地产公司与东营绿海房地产开发有限责任公司之间是否存在借用关系以及合同中印章的真伪系双方内部关系，均不能对抗涉案商品房预售合同的相对方即张社、唐有霞。胜坨房地产公司上诉主张其主体不适格以及主张涉案《商品房预售合同》、收款收据中加盖的印鉴(公章)均系案外人伪造而无效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。对其申请鉴定的主张不予准许。 综上，胜坨房地产公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5532.33元，由胜坨房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 潘 霞 审判员 翟玉芬 审判员 李 静 二〇一九年十二月二十日 法官助理张丽颖 书记员倪玉佳