北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11200号上诉人（原审被告）：北京睿泽卿教育科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁佳园1号楼1层101、2层201、3层301。法定代表人：张博，总经理。被上诉人（原审原告）：北京上地房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地西路19号。法定代表人：吴世建，董事长。委托诉讼代理人：廖晓阳,北京市重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琼欣，北京市重光律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京春晖电气设备有限责任公司，住所地北京市丰台区宋家庄横七条44号院。法定代表人：张德志，总经理。上诉人北京睿泽卿教育科技有限公司（以下简称睿泽卿公司）因与被上诉人北京上地房地产开发有限责任公司（以下简称上地公司）、北京春晖电气设备有限责任公司（以下简称春晖公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初50558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。睿泽卿公司上诉请求：依法撤销一审判决。事实和理由：第一，一审法院认定事实不清。睿泽卿公司租赁春晖公司所有的涉案商业楼开办幼儿园，春晖公司享有涉案商业楼房屋所有权及土地使用权，与上地公司毫无关系。现在幼儿园的外墙原来就是上地公司建设的，睿泽卿公司是在原来围墙的基层上进行了加固。上地公司与北京市国土资源和房屋管理局签订的《北京市国有土地使用权出让合同》中没有政府将代征地的国有土地使用权出让给上地公司的内容，也不能推定出上地公司在代征地尚未移交相关政府主管部门，其作为建设单位，对代征地部分享有占有、使用和收益的权利。第二，上地公司提交未通知他方的单方测绘结果，春晖公司、睿泽卿公司均表示不予认可，但一审法院未组织重新测绘。以此测绘结果作为确定易居园小区红线，显然不合法。上地公司辩称，不同意睿泽卿公司的上诉请求和理由，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上地公司未将市政道路用地移交政府部门，有权要求睿泽卿公司、春晖公司拆除违章建筑。对于红线部分，睿泽卿公司虽有异议，但经法院释明后并未请专业人员进行测绘。春晖公司未提交答辩意见。上地公司向一审法院起诉请求：1．判令春晖公司、睿泽卿公司排除对上地公司土地使用权的妨害，拆除在上地公司所有的土地使用权上建设的位于居易园小区B区商业楼西墙与加油站东围墙之间的房屋；恢复建设土地使用权北边界和西北边界处的围墙；2．判令春晖公司、睿泽卿公司排除对上地公司代征土地使用权的妨害，拆除在居易园小区B区北部代征市政用地土地使用权范围内建设的围墙；3．判令春晖公司、睿泽卿公司拆除居易园小区B区商业楼楼顶加建的建筑物和构筑物；4．判令春晖公司、睿泽卿公司赔偿上地公司损失（起诉之日前的损失按30万元计，起诉至日后的损失，按每日5000元计算，计算至实际排除妨害之日止）；5．诉讼费由春晖公司、睿泽卿公司负担。一审法院认定事实：2003年9月11日，上地公司（受让方）与北京市国土资源和房屋管理局（出让方）签订《北京市国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），其中约定：“3、出让方式：协议。4、宗地位置：海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区。5、宗地类型：共用宗地。6、宗地出让面积：25512（分摊）平方米，其位置与四至范围的具体情况如本合同附图所示。出让宗地规划总建筑面积为77540平方米，其中，地上规划建筑面积为67340平方米，地下规划建筑面积为10200平方米。7、土地规划用途：住宅、配套、地下车库。”该合同附件的《土地使用和规划条件》中载明“代征地面积：12120平方米”。2005年11月15日，上地公司取得京海国用（2005出）第3545号《国有土地使用证》，载明上地公司对海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区享有土地使用权。2006年1月25日，上地公司取得2006规（海）建字0019号《建设工程规划许可证》，载明上地公司取得居易园B区商业楼的规划许可证，建筑规模为1960平方米，地上三层。2006年9月28日，经北京市公安局海淀分局核准，居易园B区商业楼楼号确认为安宁佳园1号楼（以下简称涉案房屋）。2008年12月24日，上地公司（出卖人）与春晖公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，将涉案房屋出售给春晖公司，其中约定：“第十七条使用承诺和风险提示：1、买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房用途、建筑主体结构和承重结构。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。”2009年3月5日，春晖公司分别取得安宁佳园1号楼1层101号、201号、301号房屋的房屋所有权证书，房屋性质为商品房，规划用途为商业用房。后春晖公司将上述商业用房出租给睿泽卿公司，由睿泽卿公司使用。经现场勘验，涉案房屋楼顶加建有建筑物、与涉案房屋毗邻的小区红线内外建有自建房屋、与涉案房屋毗邻的小区红线外建有围墙。庭审中，春晖公司确认其在上地公司建造的围挡基础上建造了护栏。睿泽卿公司确认其在春晖公司建造的护栏基础上建造了现有围墙。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，根据本案查明的事实，上地公司依法享有海淀区东北旺乡安宁庄村居易园住宅小区B区的土地使用权，该土地使用权含有代征地部分，而春晖公司自上地公司购买了涉案房屋，并将涉案房屋出租给睿泽卿公司使用。根据法律规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、供用设施和物业服务用房，属于业主共有。因上地公司已建成居易园小区，故应当以居易园小区红线为界，确定各方的相关权利范围。在小区红线以外，因上地公司尚未将代征用地移交给相关政府主管部门，其作为建设单位，对代征用地部分仍享有占有、使用和收益的权利，故春晖公司、睿泽卿公司应当将超过小区红线范围的围墙和房屋拆除，恢复至小区红线内。在小区红线以内，上地公司有关的建设用地使用权已随相应建筑物、构筑物及其附属设施等一并处分，不再享有相应权利，小区红线以内的自建房屋部分，应由其他权利主体处理。此外，同理，关于涉案房屋的自建部分，上地公司将涉案房屋出售后，不再享有相应物权权利，即便其与春晖公司就涉案房屋的使用问题存有明确的合同约定，但因本案为物权纠纷，与合同纠纷不属于同一法律关系，其可依据合同约定另行解决。另外，因现有证据不足以证明春晖公司、睿泽卿公司对上地公司造成了实际损失，上地公司要求其赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十三条、第一百三十五条、第一百四十七条之规定，判决：一、春晖公司、睿泽卿公司于判决生效后三十日内拆除在居易园小区B区北部代征市政用地土地使用权范围内的围墙和房屋，恢复至居易园小区B区的小区红线内，排除对上地公司代征土地使用权的妨害；二、驳回上地公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于睿泽卿公司主张春晖公司享有居易园小区商业楼房屋所有权及土地使用权，与上地公司毫无关系的上诉意见，本案中，上地公司提交了《出让合同》及该合同附件《土地使用和规划条件》，其中载明了宗地出让面积、位置、四至范围及代征地面积，以证明其对代征用地享有排除妨害的权利。对此，本院认为，因上地公司尚未将代征用地移交给相关政府主管部门，其作为建设单位，对小区红线外的代征用地部分仍享有占有、使用和收益的权利。一审法院判决春晖公司、睿泽卿公司将超过小区红线范围的围墙和房屋拆除，并无不当，本院予以确认。睿泽卿公司的该项上诉意见缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于睿泽卿公司主张不应以上地公司单方测绘结果作为确定易居园小区红线的上诉意见，一审时，上地公司已经对房屋现状进行了测绘，一审法院明确双方自行对测绘报告进行确认。后春晖公司对上地公司的测绘报告未提出异议，睿泽卿公司虽不认可测绘结果，但并未进行测绘，也未提交证明测绘结果存在错误的相关证据。故睿泽卿公司的该项上诉意见缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，睿泽卿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由北京睿泽卿教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  赵小军审 判 员  唐述梁二〇一九年十二月二十三日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼