江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初6819号原告：吉光华，男，1967年2月23日生，汉族。委托诉讼代理人：严海梅，江苏沁园春律师事务所律师。被告：王朝晖，男，1972年1月14日生，汉族。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。被告：梁洪波，男，1979年7月19日生，汉族。委托诉讼代理人：张珈畅，江苏海辉律师事务所律师。被告：王志春，男，1975年2月6日生，汉族。原告吉光华与被告王朝晖、梁洪波、王志春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉光华的委托诉讼代理人严海梅，被告王朝晖的委托诉讼代理人葛垚、杨明月，被告梁洪波及其委托诉讼代理人张珈畅，被告王志春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉光华向本院提出诉讼请求：1、判令王朝晖、梁洪波、王志春共同给付吉光华物业费及索要物业费产生的诉讼费损失57724.86元（其中2015年1月1日至2016年12月31日物业费35000元、2017年1月1日至2017年12月31日物业费21926.86元、索要物业费产生的诉讼费损失798元）；2、判令王朝晖、梁洪波、王志春共同给付吉光华租金50000元（2015年12月至2017年8月）；3、本案诉讼费由王朝晖、梁洪波、王志春承担。事实和理由：2014年9月14日，王朝晖、谢纪文以无锡市川巴籽餐饮有限公司名义（以下简称川巴籽公司）与吉光华签订一份《商铺租赁合同》，约定由王朝晖、谢纪文承租属吉光华所有的位于无锡市913平方米的商铺；租期6年，自2014年12月1日起至2020年12月1日止；年租金为人民币330000元，后续每年以2万元递增；承租方自行向物业管理公司缴纳物业管理费。因川巴籽公司未缴纳租赁期内的物业费，深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司（以下简称物业公司）向无锡市梁溪区人民法院提起对吉光华的诉讼，无锡市梁溪区人民法院于2017年11月23日作出判决，后物业公司不服，向无锡市中级人民法院提起上诉，2018年5月10日该案以调解结案，确定由吉光华支付物业公司2008年1月1日至2016年12月31日期间的物业费6万元。对此王朝晖、梁洪波、王志春应承担2014年12月1日至2016年12月30日的物业费35000元及诉讼费798元。后吉光华分别于2018年7月4日、9月10日向物业公司缴纳2017年1月1日至8月31日的物业费14617.9元、2017年9月1日至12月31日的物业费7308.96元。同时租赁期内川巴籽公司尚拖欠吉光华每年递增部分的租金5万元。川巴籽公司于2019年3月15日注销，注销前的股东为梁洪波、王志春，因川巴籽公司注销时未对公司债务进行清偿，梁洪波、王志春作为股东应对川巴籽公司的债务承担清偿责任。被告王朝晖辩称，王朝晖作为本案被告的主体资格不适格，在无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初6964号民事裁定中已经驳回了吉光华对王朝晖的起诉，请求法庭驳回吉光华对王朝晖的起诉。被告梁洪波辩称，梁洪波作为本案被告的主体资格不适格。吉光华起诉的物业费及租金等相关费用系王朝晖但任川巴籽公司法定代表人时所产生的，而梁洪波根本不知情，请求法庭驳回吉光华对梁洪波的起诉。被告王志春辩称，其答辩意见同梁洪波的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有异议的事实及证据，本院予以确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院确认事实如下：2014年9月14日，吉光华与王朝晖、谢纪文签订商铺租赁合同一份，约定：出租方（以下简称甲方）：吉光华，承租方（以下简称乙方）川巴籽公司；甲方出租的商铺坐落于，建筑面积913平方米；双方商定房屋租赁期为六年，租赁时间从二零一四年十二月一日至二零二零年十二月一日止；租金为人民币330000元，大写叁拾叁万元整（后续每年以贰万元递增）；承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为半年支付一次，并必须提前一个月时间，于2014年12月1日前交至出租方；物业管理费乙方自行向物业管理公司缴纳。另查明：一、吉光华表示，根据商铺租赁合同的约定，第一年租金为33万元，后续每年以2万元递增，即第一年2014年12月1日至2015年11月30日租金为33万元，第二年2015年12月1日至2016年11月30日租金为35万元，第三年2016年12月1日至2017年11月30日租金为37万元。川巴籽公司仅支付了每年33万元的租金，递增部分没有给付。第二年2015年12月1日至2016年11月30日租金尚欠2万元，第三年2016年12月1日至2017年8月31日租金尚欠3万元（4万元/12*9=3万元）。因2017年8月29日涉案租赁房屋的产权已转让给吉晨晖，故2017年8月后租金本案中不主张。王朝晖表示，其曾经代表川粑籽公司与产权人协调，产权人同意租金不再递增，所以吉光华也没有主张。物业费是因为房屋漏水，之前也和吉光华说过，吉光华违反了合同约定，没有交付合格的房屋。物业合同是吉光华与物业公司签订的，物业管理费是2元/平方米，总面积913.62平方米，每年的物业管理费是21926.8元。二、本院于2016年7月26日立案受理物业公司与吉光华、顾丽萍物业服务合同纠纷一案（2016苏0203民初2692号），原告物业公司向本院提出诉讼请求，要求吉光华、顾丽萍：1、支付物业服务费73854元、滞纳金7104元，共计80958元；2、承担本案诉讼费。事实与理由：物业公司系嘉德广场物业服务方，吉光华、顾丽萍系嘉德广场128号业主，物业公司按约提供物业服务，但吉光华、顾丽萍一直未支付物业服务费，现拖欠2008年至2014年物业服务费余款3万元，2015年1月1日至2016年12月31日物业服务费43854元、滞纳金7104元。因催讨无果，故提起诉讼。被告吉光华辩称：1、余款3万元物业服务费未支付是事实，但电梯设备被盗，且吉光华进行了维修，花费1万元左右，电梯维修费应由物业公司承担。2、嘉德广场128号已出租，租赁合同约定物业服务费由承租方承担，故2015年至2016年的物业服务费应由承租方承担。被告顾丽萍辩称：1、与吉光华答辩意见一致。2、物业公司对2008年至2014年物业服务费3万元的主张已超过诉讼时效。本院经审理查明：吉光华、顾丽萍系无锡市五爱路（即嘉德广场）128号业主，房屋建筑面积913.62平方米，发证日期为2011年10月8日。物业公司与吉光华签订有《前期物业管理服务协议》，约定：1、物业名称为嘉德广场。物业公司权利与义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……；根据本协议向吉光华收取物业管理费用……。业主的权利与义务：……遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；依据本协议向物业公司交纳物业管理费用……；对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。2、物业管理服务费用非住宅按建筑面积每月每平方米2.00/2.50元，吉光华出租物业的，物业管理服务费用由吉光华交纳。每次交纳费用时间为：每季度第一个月5-20日。3、物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，吉光华有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给吉光华造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。吉光华违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，物业公司有权要求吉光华补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2016年7月11日，物业公司制作催费告知函，内容为：尊敬的128#商铺业主（租户），贵铺总面积为913.62㎡，物业管理费按2元/平方米/月收取，现从2008年1月1日至2016年6月30日欠物业管理费用为62891元，滞纳金5764元，共计68655元。我处已多次电话催缴以及书面的形式告知，但多次联系未果。现我处再以书面告知，请于收到此函之日起3日内到我处交纳物业管理费用，逾期产生的后果将由业主（租户）自行承担。物业公司将该函通过顺丰速运邮寄至“吉光华，五爱路嘉德广场商铺128号”，该函件于2016年9月22日签收。因催讨无果，物业公司遂诉讼来院。双方当事人一致表示该物业管理区域尚未成立业主委员会。审理中，物业公司陈述：1、物业服务费标准以2元/月/平方米计算，滞纳金的计算标准为每日万分之三。起诉时对2008年-2014年的3万元物业服务费没有计算滞纳金。2、吉光华、顾丽萍补交了5000元物业服务费，故欠费金额变更为68854元。该案经审理判决如下：吉光华、顾丽萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业公司物业费55697.63元。(3万+43853.76×0.7-5000)；驳回物业公司的其他诉讼请求。物业公司不服判决，并提起上诉，二审中，双方当事人于2018年5月10日达成如下调解协议：1、吉光华、顾丽萍向物业公司支付6万元以了结该案。于2018年5月31日前支付3万元，于2018年6月20日前支付3万元。2、如逾期支付或未支付，吉光华、顾丽萍再向物业公司支付违约金1万元。3、一审案件受理费1824元（已由物业公司预交），由物业公司负担456元，吉光华、顾丽萍负担1368元（于2018年5月31日前支付物业公司）。二审案件受理费1516元，减半收取758元，由物业公司负担。三、吉光华表示，2008年至2014年物业费吉光华拖欠物业公司共计3万元，后在涉诉一审诉讼过程中交纳了5000元，实际结欠2008年至2014年物业费25000元，涉诉二审经调解，吉光华、顾丽萍向物业公司支付6万元，扣除25000元，剩余35000元是2015年1月1日至2016年12月31日的物业费。2017年1月1日至2017年8月31日物业费为14617.9元、2017年9月1日至2017年12月31日物业费为7308.9元。诉讼费损失为35000元/60000元*1368元=798元。四、吉光华提供收款收据三份，分别载明物业公司于2018年7月4日收到涉案租赁房屋物业费14617.9元，于2018年9月10日收到涉案租赁房屋物业费7308.96元，于2018年7月25日收到涉案租赁房屋物业费6万元（收款事由管理费，附判决书）。五、吉光华提供吉晨晖出具的情况说明一份，载明:梁溪区人民法院，原告吉光华诉被告王朝晖、梁洪波、王志春房屋租赁纠纷一案，已诉至贵院。2017年8月29日无锡市房屋变更登记至本人名下，但2017年1月1日-2017年12月31日的物业费由吉光华交付给物业公司，故2017年8月29日至2017年12月31日的物业管理费由吉光华向被告主张，本人不再主张。六、原告吉光华与被告王朝晖、谢纪文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案（案号：2018苏0213民初6964号）。吉光华向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年9月14日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告给付原告物业管理费（2014年12月1日至2017年12月31日）57878.8元及诉讼费798元；3、判令被告给付原告租金（2015年12月至2017年8月）50592元；4、判令被告赔偿原告违约金3万元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：双方于2014年9月14日签订商铺租赁合同一份，由被告承租原告所有的无锡市913平方米的商铺；约定租期6年，自2014年12月1日至2020年12月1日，年租金为33万元，后续每年以2万元递增；被告自行向物业公司缴纳物业管理费；擅自将承租房屋转给他人使用视为违约，应支付违约金3万元。因被告未交纳租赁期内物业费，物业公司提起对原告的诉讼，法院判决后，物业公司提起上诉，二审调解原告支付物业费6万元结案。该案本院经审查认为，该案案由为租赁合同纠纷，租赁合同出租方为吉光华，承租方为川巴籽公司，由公司原法定代表人王朝晖和谢纪文签名。初设立公司时股东为王朝晖和谢元浩二人，经几次变更，现公司股东为梁洪波和王志春。吉光华与川巴籽公司的商铺租赁合同真实合法有效，王朝晖、谢纪文非合同相对方，故王朝晖、谢纪文非本案适格被告，并裁定如下：驳回吉光华的起诉。七、王朝晖表示，涉案租赁房屋的承租方是川巴籽公司，并非王朝晖、谢纪文，其之所以在商铺租赁合同落款处签字是因为当时川巴籽公司还未设立，王朝晖是公司的发起人，所以只能以发起人股东个人名义签订租赁合同，而后该合同权利义务由川巴籽公司承继。八、川巴籽公司于2019年3月15日注销，注销时的股东为梁洪波、王志春。九、诉讼中，本院要求吉光华明确要求王朝晖、梁洪波、王志春支付物业费、诉讼费损失及租金的事实及法律依据。吉光华表示，虽然在签订合同时是以王朝晖、谢纪文个人签名，但是承租方的主体是川粑籽公司，川粑籽公司成立后王朝晖也是实际的法人。根据（2018）苏0213民初6964号民事裁定，租赁合同的主体是吉光华和川粑籽公司，因此由川粑籽公司承担租赁合同的义务，因川粑籽公司已注销但未对吉光华的债务清算，故应该由注销时的股东梁洪波、王志春承担给付义务。由于王朝晖和梁洪波之间就转让的债权债务进行约定，吉光华对此无法确定其真实性，故将王朝晖作为本案的被告之一一并起诉，具体王朝晖是否应当承担责任由法院依法认定。十、梁洪波、王志春将川粑籽公司注销清算的情况明确为，因无法经营，将相关的物品变卖后，办理了注销手续，具体的清算事项并未处理，注销事项是委托注销公司办理的。上述事实，有商铺租赁合同、（2016）苏0203民初2692号民事判决书、（2018）苏02民终1585号民事调解书、收款收据二份、收据一份、情况说明、（2018）苏0213民初6964号民事裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据涉案商铺租赁合同的签订情况、（2018）苏0213民初6964号民事裁定书以及吉光华、王朝晖关于商铺租赁合同的实际履行情况，本院认定涉案商铺租赁合同的双方为吉光华、川巴籽公司。根据商铺租赁合同的约定，2015年12月1日至2016年11月30日租金递增金额为2万元，2016年12月1日至2017年11月30日租金递增金额为4万元，故2015年12月1日至2017年8月28日租金递增的金额为49670.3元（2万元+4万元÷364天×270天）。根据商铺租赁合同的约定，涉案租赁房屋租期内的物业管理费由川巴籽公司负担，结合（2016）苏0203民初2692号民事判决书、（2018）苏02民终1585号民事调解书、吉光华提供的收款收据载明的内容以及吉光华关于2008年至2017年涉案租赁房屋物业费缴纳情况的陈述，吉光华2015年至2017年共计支付涉案租赁房屋物业管理费56926.86元，因川巴籽公司欠付租金导致吉光华涉诉产生诉讼费损失为798元（35000元/60000元*1368元）。川巴籽公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，吉光华要求川巴籽公司股东梁洪波、王志春对川巴籽公司的债务承担清偿责任，本院予以支持。吉光华要求王朝晖对其诉讼请求承担法律责任，但未向本院明确事实及法律依据，本院不予支持。故梁洪波、王志春应当给付吉光华2015年1月1日至2017年12月31日物业费损失56926.86元及诉讼费损失798元，并应当给付吉光华2015年12月1日至2017年8月28日租金49670.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下：一、梁洪波、王志春于本判决发生法律效力之日起十日内给付吉光华2015年1月1日至2017年12月31日物业费损失56926.86元及诉讼费损失798元。二、梁洪波、王志春于本判决发生法律效力之日起十日内给付吉光华2015年12月1日至2017年8月28日租金49670.3元。三、驳回吉光华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1233元，由吉光华负担10.5元，由梁洪波、王志春负担1222.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 杨斌二〇一九年十二月九日法官助理 史新书 记 员 袁帅本案援引的法律条文《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》：第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。