山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1722民初5217号原告：山东嘉琳达物业服务有限公司。住所地：菏泽市中华西路47号。统一社会信用代码：91371702664422716Y。法定代表人：贾峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：徐冰清，单县宏兴法律服务所法律工作者。被告：王太新，男，1962年7月1日出生，汉族，市民，住单县，现住单县。原告山东嘉林达物业服务有限公司诉被告王太新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理，本案依法公开开庭进行了审理，原告山东嘉琳达物业服务有限公司委托诉讼代理人徐冰清到庭参加了诉讼。被告王太新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。山东嘉琳达物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业服务费用1622.5元，违约金500元，共计2122.5元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告受聘于单县天华房地产开发有限公司，为天华公司开发的府前温州商贸城提供物业服务。被告在温州商贸城有房产一处，房产面积135.3平方米，每年物业费为649元。被告自2016年10月份开始欠付物业费至今。《前期物业服务合同》约定，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交费义务，逾期支付违约金。被告的行为已构成违约，请法院依法判令被告履行合同义务。王太新未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为支持其主张，提供如下证据：原告营业执照和法定代表人身份证明，被告身份证复印件，供电局电费专用发票和收费收据各一张，前期物业服务合同两份，府前温州商城回迁住宅交房流程表一张，房屋交接确认书，业主入住交接验房表，菏泽市嘉林达府前商贸物业部房屋装饰装修管理协议，菏泽市嘉林达府前商贸物业服务协议等证据各一份。2015年11月10日原告为被告出具的物业费收据一份。上述证据证明：原告于2010年8月8日至今入住单县府前步行街，为府前温州商贸城提供物业服务，物业服务合同约定商业用房0.8元每月每平方米收取物业费，多层住宅每平方0.4至0.6元每平方收取物业费。2015年7月6日，原告和单县天华房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定被告所有的多层住宅按每平方0.4元每月收取物业费。该两份合同并约定了逾期不交物业费，业主应支付该收取物业费总额的百分之五的违约金。管理协议及交房流程表、服务协议，证明被告的房屋使用面积及原被告签订了装修装饰约定条款，并认可原告为其提供物业服务。收款收据证明被告2015年11月10日缴纳了15年11月10日至16年11月9日的物业费，每年计款是487元，每平方单价为0.3元。从2015年7月26日，物业费变更为每平方0.4元收取，每年为649元。从2016年11月9日至今尚欠原告物业费1622.5元，违约金500元。本院为查明被告王太新欠费的原因，组织双方当事人派人到现场进行了现场询问并对询问过程进行了录音（录音主要内容是：因被告所居住楼层厨房的下水管道堵塞需要疏通，被告方称由此污水进入其室内造成物品损坏，由于几方没协商好，一层的用户将该管道直接堵死，上面的用户无法使用该下水道排水，之所以出现该现象，原告方人员称系被告不愿支付疏通费用导致的，被告方对此否认，称愿拿钱疏通管道。后原、被告的有关人员协商改道通水，原告派人在被告厨房内砸一个洞直接将被告的厨房污水通过弯道直接排到室外，但在砸洞大小以及该弯道是疏通被告自家污水还是其他几家污水时产生争执，原告未完成弯道改造，最后是被告自己改造的弯道。由此原、被告产生纠纷，被告以此为由拒缴物业费用），原告质证认为：被告的陈述存在虚假，原告是在和被告协商一致的情况下，经被告同意，才将下水管从被告房屋内安装，否则，原告也无法进入被告房屋内安装；涉案房屋下水道在原告物业入住前就已交给被告，是开发商和建筑商建设出现的质量问题，被告应找开发商和建筑商进行维修；被告的房屋质量问题和被告欠原告物业管理费不是同一案由，如被告需要房屋质量问题主张权利，应向涉案房屋的开发商和建筑商主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月8日单县天华房地产开发有限公司与菏泽市嘉林达物业管理有限公司针对府前温州商城A、D区的前期物业管理服务事宜签订前期物业服务合同，合同期限为一年。2015年7月26日单县天华房地产开发有限公司（甲方）与山东嘉林达物业服务有限公司（乙方，原名称为菏泽市嘉林达物业管理有限公司）签订前期物业服务合同,约定：“物业名称：府前温州商贸城；第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护。第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第五条乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业公共部位的维护、物业公共设施设备的日常运行和维护，详见附件二（附件二规定：公共部位中的管道、排水沟、屋顶，每月检测一次）。第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向物业收取物业服务费。（一）商业用房：0.80元/月.平方米；（二）多层住宅：0.40-0.60元/月.平方米；（三）高层住宅：1.00-1.20元/月.平方米。上述物业服务收费分项标准（元/月.平方米）如下：一、住宅物业。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养费；二、非住宅物业1、共用部位、共用设施设备日常运行保养维修费用。第十条物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的5月底和12月底按两次履行交纳义务，逾期交纳的业主每天应支付给物业公司应交总钱数5%的违约金；。第二十七条本合同中下列词语的定义是：。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道等设备。（八）专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。第三十三条本合同期限，自2015年8月1日起生效至本小区业主大会选聘的物业公司合同生效之时，同时本合同终止。”2011年10月28日王太新作为回迁户在单县天华房地产开发有限公司提供的《府前温州商城回迁住宅交房流程表》上签名确认如下事实：销售中心交付的住宅房号为：E2-2-402，合同面积为：135.3平方米；嘉林达物业收取物业服务费487元。王太新分别在验房、交钥匙一栏内签名确认。同日王太新与菏泽市嘉林达物业公司府前商城物业部签订《菏泽市嘉林达物业公司府前物业部物业管理服务协议》，对于物业管理综合服务费，双方约定：“为充分考虑业主利益，本区多层住宅服务费按每月每平方米0.30元、商铺服务费按每月每平方米0.60元，小高层住宅服务费按每月每平方米0.90元。入住时先预交1年物业服务费（面积按房产证面积计算，未办理房产证以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）。1、乙方（王太新）必须从签订本合约之日起交纳管理费。3、逾期交费：每逾期一天需增交5%的违约金，逾期二个月不交者将公布其姓名；如逾期一年不交者，物业部要通过法律手段追缴所欠款项及违约金。单县天华房地产开发有限公司与王太新进行房屋交接时，王太新收到了物业管理手册。原告提供的收据上显示：2015年11月10日王太新交纳了2015年10月28日至2016年10月28日的物业费487元（单价为每月每平方米0.30元，面积为135.3平方米）。之后，因被告王太新所居住楼层厨房的下水管道堵塞需要疏通，因被告方人员称由于管道堵塞造成污水进入其室内造成物品损坏要求原告赔偿以及一层用户将该管道直接堵死、疏通费用的承担、改下水管道走向等原因，原、被告未能协商一致，被告因此不再交纳之后的物业费，由此产生纠纷，原告于2019年10月25日诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”，单县天华房地产开发有限公司与原告签订的前期物业合同以及单县天华房地产开发有限公司向被告送达的物业管理手册，即是根据此规定作出的相应行为，由此签订的前期物业服务合同合法有效，本院予以确认。原告府前商城物业部代表原告与被告签订的《菏泽市嘉林达物业公司府前物业部物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。被告在交房后至发生纠纷前，一直按约定每年向原告交纳物业费，此次纠纷的发生是因为厨房内下水管道堵塞造成的，属于原告与开发商签订的前期物业合同中的共用设施设备日常运行问题，原告如果按照约定每月检测一次，一般情况下不会发生此类问题，且日常运行和保养的费用就包含在物业费中，被告按规定向原告进行了报修，原告就应该及时组织人员疏通下水管道，也不应该对下一楼层相关人员将共用设施下水管道直接堵塞的行为听之任之，最终导致每层楼房的下水道都必须改道，造成生活上的诸多不便，由于不能及时解决被告提出的问题导致被告拒绝交纳物业费，对此原告方违约在先，且未按约定及时主张权利，原告部分损失请求属于扩大损失，故原告要求被告支付违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。《物业管理条例》第七条第一款第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务:。(五)按时交纳物业服务费用”，被告在小区内居住，实际上一直在接受原告提供的各项物业服务，按时交纳物业服务费是被告的法定义务，故原告要求被告支付拖欠的物业费既符合双方约定，也符合法律规定，本院依法予以支持。由于原、被告约定的系按每月每平方米0.3元计算物业费，每一年度收取物业费为487元，原告出具的2011年10月、2015年11月份的收据显示的均是按此标准收取的，与原告方所述的从2015年7月26日物业费变更为每平方0.4元明显不符，原告对此并未提交相关证据予以证明，本院对原告的上述陈述不予支持。故被告应将所欠2016年10月份至2019年10月份的物业费1461元交付原告。被告辩称因原告的过错造成其损失，未提供相关证据，被告可提供证据后另行主张权利。综上，依照《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、被告王太新于本判决生效之日起十日内一次性支付原告山东嘉琳达物业服务有限公司物业费1461元；二、驳回原告山东嘉琳达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告山东嘉琳达物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  王坤二〇一九年十二月六日书记员  沙伊