天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民初910号原告（执行案外人）：宋礽倩，女，1982年3月28日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚强，天津世林律师事务所律师。被告（申请执行人）：中地长泰建设有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店环宇大厦八层A号。法定代表人：孟繁非，副总经理。委托诉讼代理人：李洪陆，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱俊，北京市时代九和律师事务所律师。第三人（被执行人）：天津市宏业达物业发展有限公司，住所地天津市河北区中山北路与华新大街交口东南侧鼎盛大厦1401。法定代表人：武嘉，董事长。委托诉讼代理人：武成凤，女，总经理。原告宋礽倩与被告中地长泰建设有限公司（以下简称中地长泰公司）及第三人天津市宏业达物业发展有限公司（以下简称宏业达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋礽倩的委托诉讼代理人贾俊鹏，被告中地长泰公司的委托诉讼代理人李洪陆，第三人宏业达公司的委托诉讼代理人武成凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋礽倩向本院提出诉讼请求：1、确认被告申请执行的天津市河北区所有权为原告所有；2、请求法院判决停止对天津市河北区的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月24日原告家中用于经营烟酒批发、零售的门市部收到天津市第一中级人民法院（2018）津01执340号查封公告，该公告称原告自2009年购买且使用至今的天津市河北区因第三人与被告间债务纠纷而导致查封并拟进行针对上述房产的评估拍卖。原告得知该情况后，先于2018年9月5日向上述房产所在地天津市河北区人民法院提起诉讼，天津市河北区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条规定，该案应由查封法院通过执行异议程序解决。原告向贵院执行庭提出执行异议申请，并由贵院组织合议庭以听证形式审查该案，其后贵院做出（2018）津01执异101号执行裁定书，以收款凭证单据为由驳回原告申请，并告知原告于收到裁定后15日内向贵院提起诉讼。原告于2009年5月与被告达成关于天津市河北区中山北路-50号-12商业用房的买卖意向，2009年10月31日与被告签订“天津市商品房买卖合同”，原告也依据约定缴纳了相应购房款，听证庭审过程中，第三人（被执行人）对收取房款未持异议，仅提出因原告个人未能及时办理房产证，在此期间因第三人与被告之间债务原因而导致上述房屋查封至今。原告认为公民合法财产权益应受保护，2009年原告与第三人签订了房产买卖协议并缴纳了相应房款，产权证未能及时办理的责任在第三人而非原告，被告与第三人的债务纠纷应通过执行第三人自有财产解决而非通过侵害原告合法财产权益，故为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判决支持原告的诉讼请求。中地长泰公司辩称，一、原告没有签订合法有效的买卖合同，也没有向宏业达公司支付购房款；二、原告自身原因未办理过户登记不能排除法院对于查封房屋的强制执行；三、涉案商品房是商业门市房不是用于居住，不符合排除执行的法定条件，原告提交的购房合同明确载明涉及用途是商业。该房的产权登记在被执行的宏业达公司名下，根据相关司法解释的规定，涉案商品房没有用于居住，不论原告是否实际购买了涉案房屋，也不论是否实际支付购房款，只要该商品房不是用于居住，就不符合排除执行的法定条件。宏业达公司述称，因为中地长泰公司把房给封了，原来是宋礽倩父亲宋彪的名字，宋彪要改她女儿名字，我们停顿了一下，在停顿的过程中被告把房给封了，我方认为封房不是我公司的责任，封了房子拿不了产权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月31日宋礽倩与宏业达公司签订天津市商品房买卖合同，合同约定宋礽倩购买位于河北区，该房产设计用途为商业，建筑面积149.9平方米，购买单价为26000元，总房款为3897400元。并约定2009年10月31日，宏业达公司将上述房产交给宋礽倩。2009年5月26日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司向宏业达公司以转账支票形式缴纳房款50万元。2009年6月5日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司向宏业达公司以转账支票形式缴纳房款150万元。2009年8月28日天津市大天津烟酒商贸有限责任公司出票100万元，2009年8月31日该支票入账至天津成志建筑设计有限公司，宏业达公司认可该公司系本公司关联公司。原告自述2009年10月8日以现金形式向宏业达公司工作人员武成凤在交通银行股份有限公司天津北站外支行开立的120901319522000115202账户存入897400元。现查证，武成凤于2009年10月8日活期账户有897400元入账。宏业达公司于诉讼中认可该款为诉争房房款。天津市大天津烟酒商贸有限责任公司烟酒销售分公司2009年12月31日的营业执照记载营业场所为天津市河北区中山北路-50号-12，即诉争房屋地址。天津市大天津烟酒商贸有限责任公司股东为宋彪，齐廷燕，依据居民户口簿显示宋彪、齐廷燕为宋礽倩父母。中地长泰公司与宏业达公司建设工程施工合同纠纷一案，中地长泰公司于2013年11月7日向本院提出财产保全申请。本院于2013年11月12日作出（2013）一中民一初字第35号民事裁定书，裁定：“一、冻结担保人金国成的银行存款2000000元；二、冻结被告天津市宏业达物业发展有限公司的银行存款20000000元或查封、扣押其同等价值的财产。”2013年11月18日，本院作出（2013）一中民一初字第35号协助执行通知书，由天津市河北区房管局协助查封了宏业达公司名下包括本案诉争房屋在内的7套房地产，查封期限自2013年11月18日至2015年11月18日。后，续封至2021年11月14日。2014年4月18日，本院作出（2013）一中民一初字第35号民事判决，驳回了中地长泰公司的诉讼请求。中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉。天津市高级人民法院于2014年8月1日作出（2014）津高民一终字第0060号民事裁定，裁定发回重审。2016年9月29日，本院作出（2014）一中民一重字第0005号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司给付原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司工程款3937329.36元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2009年1月1日起计算至实际给付之日止的利息；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司返还原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司保证金2500000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率，给付自2007年11月28日起计算至实际给付之日止的利息；三、驳回原告（反诉被告）中地长泰建设有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）天津市宏业达物业发展有限公司的反诉请求。案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。”中地长泰公司不服该判决，向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）津民终31号民事判决书，判决：“一、维持天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更天津市第一中级人民法院（2014）一中民一重字第0005号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，天津市宏业达物业发展有限公司给付中地长泰建设有限公司工程款3945288.36元及利息（自2009年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286846元，由中地长泰建设有限公司负担229476元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担57370元。一审反诉案件受理费154032元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担。一审案件鉴定费200000元，由中地长泰建设公司负担160000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担40000元。一审案件保全费5000元，由中地长泰建设有限公司负担4000元，由天津市宏业达物业发展有限公司负担1000元。二审案件受理费272088元，由中地长泰建设有限公司负担213800元，天津市宏业达物业发展有限公司负担58288元。”2018年8月24日，本院作出（2018）津01执340号查封公告，拟评估拍卖（2013）一中民一初字第35号民事裁定书查封的房地产。宋礽倩2018年9月5日向天津市河北区人民法院以商品房销售合同纠纷起诉，2018年9月29日天津市河北区人民法院以（2018）津0105民初6934号民事裁定书，裁定驳回宋礽倩的起诉。2018年10月宋礽倩提出执行异议，天津市第一中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）津01执异101号执行裁定书，驳回宋礽倩诉讼请求。本院认为，本案争议焦点在于宋礽倩就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持，应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的50%，该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，中地长泰公司对宏业达公司享有的债权虽然系工程价款而形成的，但生效的（2017）津民终31号民事判决并未确定中地长泰公司享有工程价款优先权，因此中地长泰公司申请执行的债权为一般债权。基此，本案可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条。结合本案，第一、2009年10月31日宋礽倩与宏业达公司签订天津市商品房买卖合同，双方自愿且不违反法律规定，应属于合法有效的买卖合同。第二、根据天津市大天津烟酒商贸有限责任公司烟酒销售分公司2009年12月31日的营业执照记载营业场所为天津市河北区中山北路-50号-12，即诉争房屋地址，应当认定宋礽倩在查封之前已占有、使用涉案房屋。第三、根据宋礽倩提供的缴纳房款明细，2009年5月26日50万元、2009年6月5日150万元、2009年8月28日100万元可以认定为诉争房屋房款，武成凤于2009年10月8日活期账户入账897400元无证据证明系原告缴纳，且该账户为私人账户，不符合购房通常交易习惯。宏业达公司于本诉中认可宋礽倩已完全支付诉争房款，该认可行为在宏业达公司与宋礽倩之间产生效力，但该笔款项的缴款效力不能及于本案。第四、涉案不动产登记在宏业达公司名下，已在2012年8月3日完成初始登记，具备办理产权证的条件。宋礽倩自购房后直至我院执行庭准备拍卖期间，没有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向宏业达公司提出办理过户登记请求等积极行为，且缺乏合理客观理由，因此不能视为姜兴亮不存在过错。基此，宋礽倩不同时符合上述的四个条件，其提出确认涉案房屋为所有，并请求判令停止对涉案不动产的执行，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告宋礽倩的全部诉讼请求。案件受理费37979元，由原告宋礽倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  王 路审 判 员  姜海宽人民陪审员  孙文亮二〇一九年十二月十八日书 记 员  于 蓓书 记 员  张 璠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。