广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24192号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司。住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：林远兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，系该公司员工。委托诉讼代理人：范惠琴，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜忠铎，男，1956年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被上诉人（原审原告）：梁燕霞，女，1957年9月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被上诉人（原审原告）：颜毅开，男，1982年11月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人颜忠铎、梁燕霞、颜毅开房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。恒安房公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。涉案房屋尚未办理房屋首次登记，不具备办理业主房屋产权登记的法定条件，但一审法院仍在履行和执行不能的情况下，判决要求恒安公司协助办理不动产权证，明显不当，依法应予纠正。颜忠铎、颜毅开、梁燕霞辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。涉案房屋办证不存在任何障碍，二审法院审结的与本案案情一致的另案（2019）粤01民终4659号案被上诉人就已经办妥了不动产权证。颜忠铎、颜毅开、梁燕霞向原审法院诉讼请求：1、判令恒安公司在本案判决生效之日起30日内，按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1202号房的不动产权证书；2、判令本案诉讼费由恒安公司承担。原审法院认定事实：2008年1月21日，颜忠铎、颜毅开、梁燕霞（买受人）与恒安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定：买受人向出卖人购买位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋12层02号房的房屋（以下简称涉案房屋），该商品房属预售，按套出售，总金额1635232元。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将出卖人会同施工方以及监理方和设计方四方共同进行工程验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人在超出约定期限内，自逾期的第二天起，对买受人实际已付房款总额，按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金，并继续履行办理房产证的义务。等等。该合同附件五《本合同补充协议》第四条第3款，双方就房屋产权交易过户的问题补充约定：如因买受人或产权登记机关的原因致使买受人不能在本条规定的日期取得房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。上述合同签订后，颜忠铎、颜毅开、梁燕霞依约付清合同约定的全部房价款，并于2008年1月15日向恒安公司缴纳了用于办理产权登记的税费26346元、代理费2000元。恒安公司于2009年3月23日向颜忠铎、颜毅开、梁燕霞交付涉案房屋。2018年6月19日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询00347号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：云山锦绣家园A2栋1202房，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无预商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押登记。暂无有效查封信息。信息核查时间为2018年6月6日。原审法院于2019年6月10日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，询问：1、涉案房屋查封、抵押情况；2、《认购书》签订时间在2007年至2009年之间的诉争房屋，如要办理不动产权证是否受到限购政策的影响；3、除查封、抵押、限购政策及预售许可的因素外，各诉争房屋是否还存在其他办证障碍。广州市规划和自然资源局于2019年8月14日复函原审法院，内容如下：一、涉案房屋无预售登记、抵押以及查封信息；二、自2010年10月15日起，我市实施限定居民家庭购房套数的政策，如你院查明购房者的购房事实发生在我市住房向限购政策事实之前，建议无需审查购房资格；三、商品房预售管理属于广州市住房和城乡建设局职能，有关问题建议你院征询该局意见；四、办理不动产权登记所需资料详见我局网站。另查明，原审法院在审理同一楼盘其他房屋所涉的房屋买卖合同纠纷案件过程中，曾发函至广州市国土资源和规划委员会请求协助调查涉案楼盘的情况，广州市国土资源和规划委员会于2017年3月13日复函，主要内容为：云山锦绣家园（自编Al-A5栋）所在地块的用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司，已办理繁字71829号国土证。该项目已办理穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》，暂未初始登记。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，预购人可持协助回执等资料办理不动产权证书。颜忠铎、颜毅开、梁燕霞提交广州市不动产登记中心于2019年5月17日出具《购房资格证明》。主要内容为：根据颜忠铎、颜毅开、梁燕霞的申请及《提交〈购买资格证明〉告知书》，经核查，截至2019年5月17日止，颜忠铎、颜毅开、梁燕霞具备本市住房限购区域内住房购买资格。原审法院认为：颜忠铎、颜毅开、梁燕霞与恒安公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述合同签订后，颜忠铎、颜毅开、梁燕霞已依约向恒安公司支付了合同约定的全部购房款，恒安公司应当根据双方约定在该商品房交付之日起不超过720日为颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办妥房地产权证。现恒安公司于2008年7月5日向颜忠铎、颜毅开、梁燕霞交付了涉案房屋，故恒安公司应当在2009年3月23日起720日内，即在2011年3月23日前为颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办妥房地产权证。虽恒安公司抗辩称系因政府原因导致未能办证，现经核查，并无证据证实涉案房屋目前存在办证障碍，故颜忠铎、颜毅开、梁燕霞要求恒安公司依照上述商品房买卖合同的约定协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理涉案房屋的不动产权证的主张合理合法，原审法院予以支持。判决：恒安公司于本判决生效之日起三十日内，按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理位于广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧云山锦绣家园A2栋1202房的不动产权证。本案受理费100元，由恒安公司负担并于本判决生效之日起五日内向原审法院缴纳。经审理查明，原审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院另查明，本院生效的（2018）粤01民终20098号、（2018）粤01民终20680号、（2019）粤01民终3530号、(2019)粤01民终3531号、（2019）粤01民终4695号民事判决均判决恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为恒安公司应否协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理不动产权证。对此评析如下：原审判决认定案涉房屋认购书具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方对此未有异议，本院予以确认。关于恒安公司以涉案项目尚未办理首次登记而抗辩不同意协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理不动产权证的问题，根据本案查明事实，涉案房屋目前不存在办证障碍，一审法院判令恒安公司协助颜忠铎、颜毅开、梁燕霞办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。至于恒安公司要求颜忠铎、颜毅开、梁燕霞补交土地出让金的主张，因缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月二十五日法官助理林秋萍书记员何敏婷