安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8739号上诉人（原审被告）：合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙），住所地安徽省合肥市庐阳区城隍庙入口处。执行事务合伙人：赵新芳。委托诉讼代理人：彭立昆，男，该店负责人。被上诉人（原审原告）：合肥城隍庙商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区霍邱路庐州府城隍庙内戏楼西侧办公室。法定代表人：杨琦，总经理。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）（以下简称百乐时装店）因与被上诉人合肥城隍庙商业运营管理有限公司（以下简称城隍庙商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初7033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百乐时装店上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回城隍庙商业公司的诉讼请求；2.判令城隍庙商业公司返还房租款108000元及押金10000元；3.本案一审、二审诉讼费由城隍庙商业公司承担。事实与理由：城隍庙商业公司主张案涉10平方米房屋为无证违章建筑，不签合同无法继续经营，故百乐时装店受此欺诈后于2016年5月1日签订了《房屋租赁合同》。案涉房屋系由百乐时装店合伙事务执行人赵新芳从原合肥市城隍庙市场服务公司以5000元的价格购入，有收款收据为证。因该房屋为小产权房无法办理产证，百乐时装店一直使用至今未支付租金。案涉房产原来为25平方米，城隍庙商业公司一审提交的合肥市庐阳区第三产业管理服务中心移交表、会议纪要中所涉及的移交房产面积为20平方米，现案涉房屋仅为10平方米，移交部分已经被拆除。城隍庙商业公司未提交房产证明文件，也未向百乐时装店移交房产，其无权主张租赁利益。城隍庙商业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，百乐时装店租赁的合肥城隍庙街区内一条街公厕南面门面房屋系城隍庙商业公司合法经营的国有资产。根据庐阳区行政事业单位经营性资产移交表，案涉房屋是合肥市庐阳区第三产业管理服务中心移交给城隍庙商业公司的经营性国有资产，系城隍庙商业公司合法经营管理的资产。百乐时装店主张案涉房屋为其所有，未提供房屋产权证，所提交的收据真实性无法证实，不能证明房屋为其所有。百乐时装店2016年5月1日与城隍庙商业公司签订《房屋租赁合同》的行为与其前述主张自相矛盾。2.双方所签《房屋租赁合同》合法有效，一审法院判令百乐时装店返还房屋和支付拖欠的租金正确。案涉《房屋租赁合同》中约定百乐时装店应在每个支付期前60日即每年5月1日前支付下一个支付期租金，不支付或不按照约定支付租金达30日的，城隍庙商业公司有权单方解除合同收回房屋。百乐时装店在2019年5月1日前未支付2019年5月1日至2020年4月30日支付期的租金，拖欠房屋租金共计39600元。城隍庙商业公司于2019年4月30日、2019年5月20日、2019年5月29日、2019年5月30日通过发催缴通知单、催缴短信方式多次向其催缴租金，百乐时装店均拒不缴纳，依约城隍庙商业公司有权单方解除合同收回房屋。城隍庙商业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除城隍庙商业公司和百乐时装店之间的房屋租赁合同，收回城隍庙商业公司出租给百乐时装店的房屋；2.判令百乐时装店支付拖欠城隍庙商业公司的租金39600元，支付违约金9900元；3.判令百乐时装店承担本案的律师费5600元；4.本案的诉讼费用由百乐时装店承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，合肥城隍庙建设投资有限责任公司（2019年4月名称变更为“合肥城隍庙商业运营管理有限公司”）作为出租方（甲方），百乐时装店作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁标的物为合肥城隍庙街区内一条街公厕南边的套内使用面积约为10平方米的门面房屋，租赁期限为五年，自2016年5月1日至2021年4月30日；前三年每年租金为36000元，第四年租金为39600元，第五年租金为43560元，租金支付方式为先付后用，每一年作为一个支付期，乙方应在每个支付期前60日向甲方支付下一个支付期租金；房屋租赁保证金为1万元，合同期满或者合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从租赁保证金中扣除；乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方须向甲方支付等同于该房屋三个月租金的违约赔偿金；租赁期满或租赁合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后三日内（此为交还期）无条件将房屋归还甲方，交还期内，乙方无需支付租金；如因乙方拖欠房屋租金或其他违约行为致使甲方采取发律师函、上门催收、诉讼或仲裁等法律手段保护自己合法权益时所产生的一切费用，包括但不限于交通费、律师费、特快专递费、诉讼费等，均由乙方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。租赁期内百乐时装店按约支付了2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金108000元以及保证金10000元，2019年5月1日之后的租金至今未付。城隍庙商业公司于2019年4月30日、2019年5月20日、2019年5月29日、2019年5月30日分别以通知单、短信等方式向百乐时装店催缴租金，未果，后委托律师代为提起诉讼，支付律师费5600元。该院受理案件后，于2019年7月3日向百乐时装店送达了起诉状等材料。一审另查明：案涉房屋于2016年由合肥市庐阳区第三产业管理服务中心移交至城隍庙商业公司，由城隍庙商业公司统一对外租赁管理。一审还查明：1998年3月1日，百乐时装店的合伙人赵新芳与合肥市城隍庙市场服务公司签订租赁合同一份，约定租赁城隍庙市场南门入口百乐时装店商业门面房一间（约15平方米）。2012年，沿街临时摊棚被拆除后，百乐时装店未再向合肥市城隍庙市场服务公司缴纳租金。百乐时装店主张租赁合同约定的15平方米门面房即为临时摊棚，案涉10平方米房屋从未缴纳过租金，据此主张案涉房屋已由百乐时装店合伙人赵新芳购买，城隍庙商业服务公司无权向其主张租金。一审法院认为，城隍庙商业公司和百乐时装店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。案涉房屋属国有资产，由政府相关部门移交至城隍庙商业公司经营管理，百乐时装店辩称案涉房屋由合伙人购买，归个人所有，但未能提交证据予以证实。百乐时装店无法证明1998年租赁合同中约定的15平方米租赁物的面积仅为临时摊棚的面积，退一步说，即便为临时摊棚的面积，也仅能说明百乐时装店在2016年之前未缴纳过案涉10平方米房屋的租金，并不能仅凭百乐时装店在2016年之前未缴纳过租金或营业执照年审时未提交租赁合同即判定案涉房屋归个人所有，同时，该抗辩意见也与其签订案涉租赁合同并缴纳了三年房屋租金的事实相互矛盾，故对该抗辩意见，不予采信。合同约定租金一年一付，提前60天支付，承租方逾期达30日的，出租方即有权解除合同收回房屋，现百乐时装店逾期支付租金已超出30日，城隍庙商业公司主张解除合同收回房屋，符合合同约定和法律规定。城隍庙商业公司主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，现城隍庙商业公司以提起诉讼的方式通知对方，该院确认案涉房屋租赁合同于诉状送达百乐时装店之日即2019年7月3日解除。百乐时装店应当支付合同解除之前所欠的租金即2019年5月1日至2019年7月3日期间的租金共计6930元，并按照合同约定的租金标准支付合同解除后的占有使用费至实际返还房屋之日止。合同约定三日交还期免交租金，故百乐时装店应自2019年7月7日起支付占有使用费。此外，因百乐时装店违约导致合同提前解除，百乐时装店应当依据合同约定向城隍庙商业公司支付相当于三个月租金的违约金即9900元，并支付律师费5600元。百乐时装店已经实际支付的履约保证金10000元，用于抵扣违约金和律师费，抵扣后，百乐时装店还需支付律师费5500元。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认合肥城隍庙商业运营管理有限公司与合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）之间的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于判决生效之日起十日内返还合肥城隍庙商业运营管理有限公司位于合肥城隍庙街区内一条街公厕南边的套内使用面积约为10平方米的门面房屋；三、合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于判决生效之日起十日内支付合肥城隍庙商业运营管理有限公司租金6930元，并自2019年7月7日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止；三、合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）于判决生效之日起十日内支付合肥城隍庙商业运营管理有限公司律师费5500元；四、驳回合肥城隍庙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理减半收取计629元，由合肥城隍庙商业运营管理有限公司负担456元，合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）负担173元。二审中，百乐时装店向本院提交审购房收据一份，证明百乐时装店购买案涉房屋的事实。城隍庙商业公司质证认为，三性均有异议，收据上收款单位的公章看不清楚，无法核实具体的票据签账单。如缴纳了购房款，应办理产证。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，百乐时装店主张案涉合肥城隍庙街区内一条街公厕南边的套内使用面积约为10平方米的门面房屋为其合伙事务执行人赵新芳所购买，并提供收款收据一份予以佐证，但该收款收据的签章模糊，经办人员身份不明，城隍庙商业公司对此亦不认可，即使该收据真实，也不能据此推定赵新芳个人的付款行为代表百乐时装店的集体意志，案涉房屋为百乐时装店所购买，故百乐时装店以赵新芳购买房屋为由抗辩租金支付，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。百乐时装店主张案涉《房屋租赁合同》系受欺诈所签，未提供证据予以证明，本院不予采信。案涉《房屋租赁合同》亦未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间，百乐时装店占有使用案涉房屋未及时支付租金，城隍庙商业公司有权按照合同约定解除合同并主张百乐时装店支付租金、返还租赁物等，一审在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。综上，百乐时装店的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2909元，由合肥庐阳区百乐时装店（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审判长 陆     建     群审判员 沈 静 审  判  员 王 莉二〇一九年十二月五日法官助理吴丁蔷书记员 金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。