广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23209号上诉人（原审被告）：向丽，女，1980年3月8日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：解晶，广东辩明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍蔓莉，女，1983年2月16日出生，香港特别行政区居民。港澳居民来往内地通行证号：H00973127。委托诉讼代理人：张湘雪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人向丽因与被上诉人霍蔓莉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初第27936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。向丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回霍蔓莉的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由霍蔓莉承担。事实与理由：第一，无论是根据合同约定还是合同法的相关规定，霍蔓莉无权要求返还店铺顶让费。首先，《合同协议》既包括了案涉商铺的转租，也包含了案涉商铺经营权的转让，因此向丽才收取了顶让费。双方在《合同协议》中明确约定，向丽于2018年4月28日已将案涉店铺简称Wi+++名媛形象定制以140000元顶让于霍蔓莉，顶让费中包括押金39000元，如退租后只退回押金39000元及Wi+++名媛店面所有产品及工具，顶让费不可退回。因此，一审法院认为《合同协议》并未就协议解除后顶手费如何处理作出明确约定是错误的。其次，即使一审法院认定合同约定不明确，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而根据商铺顶让市场的交易习惯，在顶让行为完成后，顶让费不予退还。本案中案涉商铺的工商登记信息已经变更为霍蔓莉，且霍蔓莉已实际经营案涉商铺，顶让行为已经完成，因此顶让费不应退还。第二，霍蔓莉单方违约，向丽有权扣留押金作为霍蔓莉的违约赔偿。根据房屋租赁市场的交易习惯，出租方收取押金作为承租人拖欠租金或违反合同约定所产生赔偿责任的担保。本案中，霍蔓莉于2018年11月16日单方向向丽通知解除合同，已经构成根本性违约，导致向丽至少2个月以上的租金损失，故向丽扣留租金作为霍蔓莉的违约赔偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持向丽的上诉请求。霍蔓莉辩称：首先，向丽并非房屋业主，仅为承租人，其与业主钟海燕签订的《租赁合同》明确约定向丽没有转租权，因此双方签订的《合同协议》实为《转租合同》，也直接导致了该《合同协议》无法完全履行的后果。虽然一审法院以实际业主并未干扰霍蔓莉经营为由，没有认定向丽的违约责任，但该事实也是造成双方解除合同的主要事由。在此合同关系中，霍蔓莉的义务仅为支付相应价款，其已全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，向丽理应返还押金。其次，讼争双方签订的《合同协议》约定“如退租后可退回39000元押金及店面所有产品及工具”中的“退租”仅指合同期限届满后的退租行为，并不包含中途双方协商解除的行为。而案涉合同有效期限从2018年4月18日至2020年4月30日，另根据霍蔓莉在一审提供的微信记录显示，双方已经在2018年11月16日通过微信将合同解除，因此该《合同协议》并未完全履行，一审法院根据公平原则，结合案涉商铺的剩余租期等实际情况，认定向丽应向霍蔓莉返还店铺顶手费72084.68元正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求驳回上诉，维持原判。霍蔓莉向一审法院提出诉讼请求：1.确认讼争双方于2018年4月15日签订的《合同协议》已于2018年11月16日解除；2.向丽向霍蔓莉退还租赁押金34000元；3.向丽向霍蔓莉退还店铺顶让费101000元；4.本案诉讼费由向丽承担。一审法院经审理查明：向丽（甲方）与霍蔓莉（乙方）签订《合同协议》约定：甲方将位于广州××路××街××号103铺转租给乙方经营美业、美容、美甲使用，转租期为两年，从2018年4月18日至2020年4月30日;在此期间乙方不得转让、不得有大面积装修，租金超5天未交（视乙方自动放弃甲方有权收回）；每年在原基础上递增房租500元整；此协议内容甲乙双方须共同保密，杜绝第三方知情，如有违反均视为违约行为。另，讼争双方在协议尾部手写“甲方向丽于2018年4月18日已将以上店铺简称Wi+++名媛形象定制以￥140000顶让于乙方霍蔓莉。顶让费包括：Wi+++名媛形象两按（￥34000）加一租押金及位于天河区体育东路23号202房作宿舍两按（￥5000）加一租，如退租后可退回共￥39000押金及Wi+++名媛店面所有产品及工具。一切由甲方顶让之前有关于Wi+++所有欠费及债项均与乙方无关”。霍蔓莉提交的《房屋租赁合同》（复印件）显示，2017年3月31日，案外人钟海燕（出租方/甲方）与向丽（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将位于广州××路××街××号103房产出租给乙方作临商、美业、美容、美甲使用，建筑面积约67平方米，租期自2017年5月1日至2020年4月30日止，共3年，租赁期间，未经甲方许可，乙方不得转租给任何第三人，否则乙方构成违约，并与该第三人共同承担经济、法律连带责任，甲乙有权单方解除合同，收回房屋；乙方不得将该物业作任何形式的经济担保或抵押，未经甲方同意不得将该物业转租；等。向丽对该证据真实无异议。2018年11月13日，霍蔓莉委托北京市盈科（广州）律师事务所向向丽发出《律师函》，载明：业主钟海燕女士仍不同意转租事宜……委托人与阁下签订《合同协议》（转租合同）并未经原出租人钟海燕女士同意，而阁下与钟海燕女士签订的租赁合同中并未赋予阁下自由转租的权利……本律师代表委托人向阁下郑重声明并通知如下：自收到本《律师函》之日起解除阁下与委托人签订的《合同协议》…EMS快递单显示：2018年11月14日他人收。2018年11月16日，霍蔓莉向向丽发出微信，微信聊天记录载明：“向丽女士…自本通知发出之日起，我与您于2018年4月15日签订的《合同协议》正式解除，自本通知发出之日起，我已将商铺“Wi+++名媛形象定制”交接给您。店铺的钥匙我已交接给业主”。向丽提交微信聊天记录拟证明其在签订合同时已告知霍蔓莉其与业主的租赁合同关系。霍蔓莉对微信聊天记录的真实性予以认可，但认为不能证明向丽具有转租权。微信聊天记录载明：（向丽2018年5月1日12:42）“亲爱的，房东在催我交租了”，（向丽2018年9月23日13:20）“我们租客没有房产证的”，（霍蔓莉2018年10月4日15:24）“丽姐，你可以给你和业主签的合约给我吗？”向丽确认已收到霍蔓莉缴纳的租赁押金34000元、店铺顶让费101000元。双方确认霍蔓莉于2018年11月19日将案涉商铺交还向丽，霍蔓莉缴纳租金至2018年11月30日。经一审法院询问，霍蔓莉主张向丽明确表示其可以将案涉商铺进行转租，业主未干扰其经营。向丽主张已将其与业主之间的租赁合同告知霍蔓莉，其将案涉商铺转租给霍蔓莉未经业主同意，业主对此不知情，2018年7、8月份已将转租事宜告知业主，业主同意其进行转租，但在一审法院限定期限内未举证证明。向丽辩称因合同已实际履行，案涉商铺的营业执照已变更登记为霍蔓莉，故不同意将顶手费返还，霍蔓莉主张愿配合将案涉商铺的工商登记变更为向丽。一审法院认为：虽然向丽与案外人钟海燕签订的《房屋租赁合同》约定向丽须经钟海燕同意才能将案涉商铺转租，但根据合同相对性原则，向丽、霍蔓莉间的合同仅约束双方，并不因未经钟海燕同意而当然无效。而且，钟海燕作为出租人，自始至终未阻止、干扰霍蔓莉在案涉商铺内经营，时间超过六个月，故根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，向丽、霍蔓莉之间的租赁关系合法有效，双方应当依约履行。关于租赁合同的解除。如前所述，向丽、霍蔓莉之间的租赁关系合法有效，且钟海燕并未阻止霍蔓莉在案涉商铺内经营，故霍蔓莉以钟海燕未同意向丽转租导致合同无继续履行为由，单方解除租赁关合同关系，理据不足。霍蔓莉于2018年11月16日向向丽发出微信明确表示解除双方签订的《合同协议》并且实际交付商铺钥匙，向丽予以接受，故一审法院认定双方租赁合同于2018年11月16日解除。关于店铺顶让费。首先，《合同协议》并未就协议解除后顶手费如何处理作出明确约定，向丽虽辩称其转租案涉商铺已经业主同意，但未举证予以证明，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。其次，《合同协议》明确约定合同双方应对协议内容保密，且微信聊天记录亦载明向丽告知霍蔓莉房东催缴租金、租客无房产证等，霍蔓莉主张其承租案涉商铺时对向丽不具备转租权不知情，与常理不符，故一审法院对此不予采纳，并推定霍蔓莉承租案涉商铺时知悉向丽不具备转租权这一事实。另外，根据查明的事实可知，案涉商铺的工商登记信息已变更为霍蔓莉，且霍蔓莉已实际经营案涉商铺，根据公平原则，结合案涉商铺的剩余租期等实际情况，一审法院酌定向丽应向霍蔓莉返还店铺顶手费72084.68元（101000-101000×213÷744）。关于押金。双方签订的《合同协议》并未就合同解除后押金是否没收作出约定，故向丽主张扣留押金作为霍蔓莉违约的赔偿缺乏理据，一审法院不予支持，向丽应当退还霍蔓莉押金34000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认霍蔓莉与向丽签订的《合同协议》于2018年11月16日解除；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，向丽向霍蔓莉返还押金34000元；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，向丽向霍蔓莉返还店铺顶手费72084.68元；四、驳回霍蔓莉的其他诉讼请求。一审案件受理费7660元，由霍蔓莉负担520元，向丽负担7140元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：霍蔓莉是香港特别行政区居民，本案为涉港租赁合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。本案是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用内地法律作为解决争议的准据法。经查明，讼争双方签订《合同协议》后，霍蔓莉于2018年11月16日向向丽发送微信要求解除《合同协议》，向丽予以接受，应视为双方一致同意解除合同。一审判决认定案涉《合同协议》于2018年11月16日解除正确，本院依法予以维持。合同解除后，一审根据案涉合同约定的租期及霍蔓莉已实际租赁使用店铺的期限，按公平原则酌定向丽应向霍蔓莉退还店铺顶手费72084.68元及押金34000元，并无不当，本院依法予以维持。向丽上诉主张不应退还店铺顶手费及押金，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，向丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7140元，由向丽负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  王碧玉审判员  张 宾二〇一九年十二月十八日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱