大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0212民初2913号 原告：刘洪梅，女，1969年5月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：宋大勇，辽宁见达律师事务所律师。 被告：刘慧鹏，女，1988年1月31日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。 委托诉讼代理人：张文东，辽宁壹品律师事务所律师。 被告：隋晓琳，女，1990年8月9日出生，汉族，住大连市旅顺口区。 原告刘洪梅与被告刘慧鹏、隋晓琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪梅委托诉讼代理人宋大勇、被告刘慧鹏委托诉讼代理人张文东、被告隋晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘洪梅向本院提出诉讼请求：1.二被告连带支付违约金27000元，赔偿金7500元，律师费10000元，以上合计44500元；2.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司于2017年5月9日签订房屋租赁合同，鸿泰公司租赁原告所有位于大连市旅顺口区房屋作为办公使用，租期五年，年租金90000元。原告按合同要求交付房屋，鸿泰公司在使用两年后，第三年的租金却迟迟不交付，已经违约。在合同履行期间，被告隋晓琳于2017年6月5日将公司转让给被告刘慧鹏，被告刘慧鹏接手后不久于2017年8月24日申请注销公司并出具债权债务承诺书，在没有清算情况下，2017年10月12日公司注销。上述行为二被告及公司均没有通知原告。二被告行为明显是恶意串通，虚假承诺，故意逃避法律义务，故原告按合同规定及法律相关规定诉至法院，请求判如所请。 刘慧鹏辩称，不同意原告诉讼请求，本案是由原告未提供适于租赁的房屋而造成的承租方无法使用而引起的纠纷，我方在另案中就该节事实提起诉讼。另原告主张的违约金与赔偿金没有相关的事实依据，关于律师费10000元无相关的法律依据，故请求依法驳回原告诉讼请求。 隋晓琳辩称，我不知道这个事，原告是谁，房子在哪我什么都不知道，2017年6月5日起我就不担任该公司的法人了，所以本案与我没有关系。2016年案外人吴晓鹏找我说要成立个公司让我当法人，因为他名下有太多公司了，所以就让我当这个法人，我当法人期间什么事都不需要我管，等有合适的法人就转出去。他签这个房子的时候我都不知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告系旅顺口区房屋所有权人，其于2017年5月9日与鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司（以下简称鸿泰天诚公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于旅顺口区房屋出租给鸿泰天诚公司使用，年租金90000元。租赁期间自2017年7月9日至2022年7月9日，共计五年，鸿泰天诚公司分期向原告支付租金，2017年5月9日支付2017年7月9日至2018年7月9日的租金90000元，2018年6月9日支付2018年7月9日至2019年7月9日租金90000元，2019年6月9日支付2019年7月9日至2020年7月9日租金90000元，2020年6月9日支付2020年7月9日至2021年7月9日的租金90000元，2021年6月9日支付2021年7月9日至2022年7月9日的租金90000元。双方约定鸿泰天诚公司未按约定时间交付房租，按违约责任需向原告支付房屋年租金总额的30%违约金，且合同第七条第2项中写明任何一方若有违约情况，损害他方利益时，愿赔偿他方损失及支付因此涉及的诉讼费、律师费、装修费及其他相关费用。合同第七条第3项中写明违约方须向守约方支付违约赔偿金，赔偿金金额相当于本合同约定的个月租金，如违约赔偿金不足以弥补损失的，还须赔偿守约方的损失，且注明本合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，鸿泰天诚公司应在签订解除协议、接到原告解除合同的书面通知或租期届满之日起30日内迁出该房屋，并将该房屋及原告所属内部设施设备及鸿泰天诚公司对该房屋所进行的装修完好无损的返还给原告，如造成损坏，由鸿泰天诚公司负责修缮或按价赔偿；2.鸿泰天诚公司系自然人独资公司，成立于2016年5月12日，原投资人为被告隋晓琳，认缴投资额500000元，2017年6月5日，被告隋晓琳将股权转让给被告刘慧鹏，法定代表人由被告隋晓琳变更为被告刘慧鹏，2017年8月24日，被告刘慧鹏向大连市旅顺口区市场监督管理局承诺鸿泰天诚公司申请注销登记前未发生债权债务，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结，企业承诺申请注销登记时不存在不适用简易注销登记的情形，2017年10月12日鸿泰天诚公司注销登记，注销原因为决议解散；3.原告及被告刘慧鹏均认可案涉房屋在原告交付鸿泰天诚公司后由鸿泰天诚公司进行装修，原告主张承租方于2019年7月中旬撤离房屋时没有按合同约定保证装饰装修完好无损，而是卸空调、拆灯具、插座，其提交照片93张佐证，被告刘慧鹏主张撤离时间在2019年7月9日前，但称将空调、灯具等搬离房屋不代表其要通知房主解除合同，而租赁合同系因原告将房屋出租给案外人而解除，其主张存在装修损失，并以建筑装饰工程施工合同、费用明细汇总及发票等为证据称装修费用220000元，对此证据原告不予认可，被告刘慧鹏在另案中向原告索要装修损失；4.案涉房屋于2019年7月31日由原告出租给案外人李跃红用于经营大连好旺家房屋中介有限公司铭熙分公司，年租金100000元，有原告提供的《房屋租赁合同》为凭，对此证据被告刘慧鹏无异议；5.原告认可案涉房屋不拖欠2017年7月9日至2019年7月9日的租金，但主张应于2019年6月9日支付2019年7月9日至2020年7月9日租金90000元时无人支付，并以原告助理郭馨阳与被告刘慧鹏方的韩永坤、杨国志五次电话录音（提交光盘1张、文字版11张、6月份通话明细19张、7月份通话明细21张）用以证明房租未交纳的原因是企业不存在，而被告刘慧鹏以形成于2017年6月10日录音光盘（称是被告刘慧鹏的工作人员杨国志与原告刘洪梅及其丈夫和物业工作人员在案涉房屋现场形成的）主张未按时交纳房租的原因系案涉房屋排污设施有问题导致承租方无法使用房屋，双方均不认可对方提交的证据。本院组织庭审各方到案涉房屋及物业了解情况，未发现案涉房屋存在异味，且现承租人表示未有改动，也未发现异常，物业部门负责人表明案涉房屋未因排水问题向物业反映维修，且称排污井不在案涉房屋内，无堵塞现象；6.为反驳被告刘慧鹏所称的承租方无法使用房屋的陈述，原告提交2015年7月至2019年9月客户编号为8036365373的用户用电记录、大连旅开供水有限公司出具的证明，主张案涉房屋一直被使用，而被告刘慧鹏不认可该证据系案涉房屋的用水用电凭据，且认为即便是案涉房屋电费也不是一个正常使用中的房屋的用电量；7.原告又以大连好旺家房屋中介有限公司铭熙分公司出具的《证明》及商铺租赁交付清单、照片11张（开业时照片3张，现状照片8张）主张房屋无质量问题，该《证明》内容为：自承租日起，房屋内外环境及水电使用情况良好，没有任何使用质量及瑕疵问题，符合办公条件。对此，被告刘慧鹏认为房屋现状不代表之前房屋没有质量问题，其认为房屋的质量问题是可以进行解决的；8.原告还申请三名证人出庭作证，以证明其主张的2017年案涉房屋出租给鸿泰天诚公司，承租方未按时交纳房租，空调、灯被拆除的陈述内容，被告刘慧鹏认为三名证人均与原告有利害关系（一名证人自称与原告丈夫共事过、一名证人自称原告系其领导、一名证人自称系原告老乡），因证人证言的证明内容与其他证据的证明事项相重合，故对证人证言内容不再赘述；9.被告隋晓琳主张其与本案无关，向法庭提交2017年6月5日鸿泰天诚公司出具的《确认书》一份，内容为鸿泰天诚公司从成立起至今，产生的一切债权债务与隋晓琳无关，实际经营者为刘慧鹏，由刘慧鹏负责，特此证明，原告认为该确认书系二被告之间的约定，其不予认可，被告刘慧鹏认为此确认书与工商档案一致，能证明本案与隋晓琳无关；10.原告以2019年7月8日辽宁见达律师事务所向原告出具的律师费10000元的发票向二被告主张律师费10000元，并称合同中“赔偿金金额相当于本合同约定的个月租金”未明确写明几个月租金，其以1个月租金7500元向二被告主张赔偿金，并以合同约定的“违约责任需向乙方支付房屋年租金总额的30%违约金”的条款主张违约金27000元（年租金90000元×30%）。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《房屋租赁合同》依法成立，对合同双方具有约束力，协议中已对租赁标的、用途、期限、租金及其支付期限和方式、违约责任条款等做出了明确约定，各方应遵照执行。守约方有权按照合同约定向违约方主张权利。 关于付款主体一节，因合同签订方鸿泰天诚公司已经注销程序办理了注销登记，投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，又因原投资人被告隋晓琳已将企业转让给新的投资人被告刘慧鹏，在转让时的租金已付清，至企业注销之前的租金均不拖欠，与原告发生争议的纠纷始于企业注销两年后新的租金交付周期应付租金而未予支付的情况，由于企业注销时未能及时处理租赁合同，且企业注销后仍使用案涉房屋，故企业注销时的投资人应继受该租赁合同的权利义务，非原告所要求的二被告连带承担责任。 关于原告主张的违约金27000元一节，因合同中明确约定了付款时间及违约责任，双方约定了违约方需支付房屋年租金总额30%违约金，在应付房租时承租人未支付房租即存在了合同约定的违约情形，原告依照合同约定的违约金条款，主张违约金27000元（年租金90000元×30%），具有合同和法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的赔偿金7500元一节，因其主张赔偿金的依据为合同约定的“赔偿金金额相当于本合同约定的个月租金”，显系双方对此赔偿金并无明确的约定，原告自行主张一个月租金7500元作为赔偿金无合同依据，且在其已主张违约金27000元而未再提交损失及损失数额相关凭证的情况下，再主张7500元赔偿金，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的律师费10000元一节，因双方还存在其他纠纷，原告仅以律师费发票主张本案律师费损失10000元，无法证明系因本案产生的必要合理支出，考虑到双方合同中明确约定了违约方应承担律师费用，参照辽宁省民事案件律师收费标准（诉讼标的额10万元以下部分收费比例为8%-10%，收费额不足5000元的每件按5000元收取），对原告此项诉讼请求本院酌定支持其中5000元为宜，超出部分本院不予支持。 综上所述，原告诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘慧鹏于本判决生效之日起十日内向原告刘洪梅支付违约金27000元； 二、被告刘慧鹏于本判决生效之日起十日内向原告刘洪梅赔偿律师费损失5000元； 三、驳回原告刘洪梅其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元，由原告刘洪梅负担312元，由被告刘慧鹏负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长 郑 珺 人民陪审员 韩 玉 人民陪审员 丛贵霞 二〇一九年十二月十二日 书 记 员 林 乐 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二十八条个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。 第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。