宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁03民终1045号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志斌，男，1964年1月13日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市国际村12-30营业房二楼。委托诉讼代理人：陈泽英，系宁夏黄河志律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李生文，男，1965年6月22日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区盐池县花马池镇陵园居委。委托诉讼代理人：杨玮，刘佳璐，系宁夏方和圆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人杨志斌因与被上诉人李生文房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，因本案双方当事人没有提出新的事实和理由，故经过阅卷、调查和询问当事人，依法组成合议庭进行了书面审理。上诉人杨志斌的委托诉讼代理人陈泽英，被上诉人李生文及其委托诉讼代理人杨玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志斌的上诉请求:1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认为杨志斌、高菊琴与案外人贾建业之间的民间借贷纠纷与案涉纠纷没有关联性，系法律关系认定错误。吴忠市中级人民法院在该案执行程序中针对案涉房屋做出的执行行为，是合法有效的，李生文、张建峰也应补交房屋差价。二、一审判决中大量使用推论，甚至使用到“大概率结果”推定案件事实，与生效判决以及上级人民法院认定的事实相违背。根据吴忠市中级人民法院出具的报告记载，张建峰、李生文等人占有该房屋属于强占行为;(2008)宁民终字第31号民事判决书，认定张建峰、李生文等人仅是“实际占有”而没有认定交付行为。三、因为张建峰、李生文等人用以抵顶的工程款仅仅是盐池县政府的抵顶价格，而不包括上诉人的改造成本，故上诉人要求被上诉人补交房屋差价的要求，是基于“公平等价”的基本民事法律原则提出的，同时也是根据吴忠市中级人民法院的执行行为提出的，应当予以支持。综上，在被上诉人没有向上诉人补交房屋差价的情况下，应当依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。被上诉人李生文辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1.被上诉人对涉案房屋具有所有权。三级人民法院不仅认定了《集资建房合同》合法有效，而且也认定了李生文系依法占有房屋，且具有所有权。现涉案房屋既已撤销违法的不动产登记，上诉人应当为被上诉人办理过户登记手续。2.被上诉人已经全面履行了合同义务。被上诉人已将工程款抵顶了该房屋房款，并提存了下剩房款，已履行了全部合同义务，享有涉案房屋的所有权，杨志斌应当履行房屋过户登记义务。二、上诉人要求变更价格没有合同和法律依据。1.在《集资建房合同》中仅约定了依据固定单价1500元/㎡，按照实际的营业房面积互找差价，并未约定依据市场价格或政策等因素补交差价的情形。2.在上诉人与被上诉人的长期诉讼期间，上诉人从未提及过被上诉人非法占有及变更单价的问题，也未向被上诉人发出过催款通知。三、上诉人要求按照吴忠市中级人民法院委托中介机构出具的评估报告补交差价没有依据。1.该评估报告与本案不具有关联性，不能作为本案的证据直接采信。2.该评估报告不是对本案当事人权利义务的认定，被上诉人从未认可过该方案。3.上诉人与被上诉人签订的合同，经三级人民法院判决认定有效，现上诉人要求被上诉人按照评估报告补交房款差额，无法律依据。四、上诉人主张资金占用费没有任何依据。上诉人系违约方，向被上诉人主张资金占用损失，缺乏法律依据。李生文向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理位于宁夏盐池县盐州北路东侧杨志斌综合楼一层由东向西第四套营业房所有权登记手续；2.判令本案诉讼费用由被告承担。杨志斌向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告李生文向反诉原告杨志斌支付房屋差价61295.3元，资金占用费36771.8元，以上共计98072.48元；2.判令反诉诉讼费用由被反诉人李生文承担。一审法院认定事实：2000年，盐池县旧城改造，杨志斌、张建峰、李生文、胡子诚对盐池县供热公司的供热管道进行改造。2003年5月13日，盐池县委、县政府将盐池县原工会大楼作价800000元抵定给杨志斌工程队（此款一并包含了李生文的工程款87285.7元及张建峰、胡子诚的工程款）。2005年2月8日，李生文（乙方）与杨志斌的妻子高菊琴（甲方）签订《集资建房合同》，约定乙方集资案涉大楼座南向北底层营业房中由东向西第4套营业房，建筑面积约81.8㎡，每平方米工程造价为1500元，合计人民币122700元，乙方用供热公司转工程款87285.7元抵顶部分购房款，待工程竣工后结算互找差价。该合同后经吴忠市中级人民法院、宁夏回族自治区高级人民法院依法作出的判决认定为有效合同。合同签订后，杨志斌投资对大楼进行了改造，后因多方原因，直至2007年5月30日，杨志斌及工程有关人员才在工程竣工验收备案表上签字同意验收，并在2008年12月2日由盐池县工程质量监督站给改造后的综合楼出具了《工程质量监督报告》，至此大楼完成竣工验收手续，最终确定李生文所集资的案涉营业房的面积为81.26㎡，但在此之前，李生文于2006年6月8日对其集资的案涉营业房申办了供用电，之后又申办了供水、供暖，同时实际占用了该营业房。2011年12月3日，李生文及案外人张建峰与盐池县公证处工作人员苏华勇来到银川市金鹰国际村南门东侧安康大药店见到杨志斌，李生文与张建峰向杨志斌共同交付10926.03元（在核减掉李生文与张建峰给杨志斌代交的供热增容费、诉讼费、公告费等费用的基础上，由李生文尚欠杨志斌的19264.3元核减掉杨志斌欠张建峰的8338.27元）购房款时被拒绝，后李生文与张建峰于2011年12月4日将该10926.03元购房款提存至盐池县公证处。另查明，2007年，因杨志斌与高菊琴在案外人贾建业处通过抵押（只签订抵押合同，但未办理抵押登记）上述大楼的途径举借的500000元款项未及时还清，贾建业将借款人杨志斌、高菊琴诉至吴忠市中级人民法院，该案进入执行阶段后，吴忠市中级人民法院依法查封并评估拍卖杨志斌名下的案涉综合大楼，并于2008年12月3日、2009年1月6日两次张贴公告，限期购买该大楼的住户按照评估价格补交房款差价，后又于2009年3月30日裁定解除了对大楼的查封。大楼解封后，杨志斌、高菊琴又与案外人贾建业签订了《房屋转让合同》，约定将李生文实际占用的上述营业房转让给案外人贾建业用于抵偿借款，贾建业随后于2009年4月1日在盐池县国土资源局（原盐池县房管所）申请办理了房产过户登记，后经李生文提起诉讼，由本院与吴忠市中级人民法院及宁夏回族自治区高级人民法院三级法院判决书确认杨志斌、高菊琴与贾建业所签订的上述《房屋转让合同》无效。2018年1月19日，李生文再次向本院提起行政诉讼，主张由盐池县国土资源局（原盐池县房管所）撤销其之前为贾建业办理的产权过户登记，最终由本院制作的生效文书确认了李生文上述主张，其后盐池县国土资源局据此文书办理了相关撤销过户登记手续。再查明，本案在庭审前，应原告（反诉被告）李生文申请，本院于2019年2月28日依法保全查封了案涉登记在杨志斌名下的位于盐池县盐州北路东侧“杨志斌综合楼”一楼从东向西第四套营业房。一审法院认为：合法的房屋买卖关系受法律保护，依据上述原告（反诉被告）李生文与被告（反诉原告）杨志斌的妻子高菊琴签订的，且被两级法院确认有效的《集资建房合同》，双方对于案涉争议营业房事实上已经达成了有效的买卖法律关系，且对于购房款单价已经以合同条款形式予以书面确认，即为1500元/㎡，同时确认由李生文用杨志斌时欠其的87285.7元工程款抵顶部分购房款。另结合上述查明的其他事由，现因作为买受方的原告（反诉被告）李生文已按照合同约定的单价标准通过先期抵顶与后期提存的方式给作为出卖方的被告（反诉原告）杨志斌付清了争议房屋的房款，且该房屋的产权经李生文多次诉讼及案外人盐池县国土资源局的撤销行政行为，重新归于杨志斌的名下，据此，作为房屋出卖方的杨志斌在有条件协助办理产权过户登记的情况下，有义务配合买受方李生文办理上述手续，据此，一审法院对原告（反诉被告）李生文的本诉诉请主张依法予以认定。对于被告（反诉原告）杨志斌答辩质证意见，一审法院认为：1.对于合同约定的房屋价格方面，杨志斌虽依据上述《集资建房合同》中双方就房价方面备注书写的“待房屋竣工后结算互找差价”内容，来否定李生文依据合同约定的“1500元/㎡”单价标准和确定的房屋面积最终结算的房屋价款，但本院认为，双方在签订合同时之所以备注书写上述内容，主要是基于在签订合同时双方对改造后的案涉房屋面积尚无法确定的情况，此由双方在合同中就房屋面积处书写的“约81.8㎡”字样足以说明，所以，在合同对就已明确确定的“1500元/㎡”房款单价未作出其他补充说明或附加条件，以及杨志斌未能出示其他证据加以反驳的情况下，被告（反诉原告）杨志斌将上述“待房屋竣工后结算互找差价”解读为“否定原单价基础上的互找差价”明显缺乏事实依据，且系单方变更合同内容的行为，因原告（反诉被告）李生文对此不予认可，故对被告该部分答辩意见依法不予认定。2.对于由吴忠市中级人民法院委托的案涉大楼评估价款及作出的限期缴纳房款差价公告的事由，因为吴忠中院委托的评估所依据的事由是被告（反诉原告）杨志斌及其妻子高菊琴与案外人贾建业之间的民间借贷纠纷，此与案涉纠纷并无关联，其所待解决事由亦与案涉争议无关，故杨志斌不能在未征得李生文的同意下直接以另案得出的大楼评估价格计算并追要房款差价，另因该评估时间与双方签订《集资建房合同》的时间相距甚远，期间房屋价格出现浮动是正常的市场规律所致，并非一方过错所致，所以，在双方未就房屋单价达成“变更”合意的前提下，一方以某年度市场评估价格随意变动单价，是对双方初始达成的协议的破坏，其行为在未取得相对方确认的情况下，当然的不能用于约束相对方，据此，一审法院对被告（反诉原告）杨志斌的该部分答辩意见依法不予认定。3.对于李生文在占有案涉房屋的方式（杨志斌主动交付或李生文抢占）方面的争议焦点，依据上述查明认定的事由，买受方李生文在与出卖方杨志斌的妻子签订了有效的《集资建房合同》后，以抵顶工程款的方式完成了部分房款的交付行为，实际已履行了其所负有的大部分合同义务，在此基础上后期占有争议房屋的行为应是出卖方杨志斌履行合同义务时的大概率结果，而此结果后又因李生文提存缴清下剩房款的事由变为必然，所以因双方就此方面的争议并不能实质影响到案涉房款纠纷，二者之间亦缺乏必然的关联性，故一审对此暂不作出认定处理。综上，被告（反诉原告）杨志斌的反诉意见因缺乏相应的事实依据，故一审对其反诉主张依法不予认定支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告杨志斌于本判决生效后30日内协助原告李生文办理位于宁夏盐池县盐州北路东侧“杨志斌综合楼”一层由东向西第四套营业房所有权证的相关登记手续；二、驳回反诉原告杨志斌的全部反诉诉请。本诉案件受理费100元，保全费2520元，反诉案件受理费1126元，以上共计3746元，均由被告（反诉原告）杨志斌负担。二审期间，被上诉人李生文提交了新证据,本院组织双方当事人进行了质证。被上诉人提交的2005年6月17日的收据有上诉人杨志斌妻子高菊琴的签字，2006年4月27日、2006年5月18日的两张收条，均有上诉人代理人王生学的签字，故对上述三张收据的证明目的予以采信；被上诉人提交的增容费票据，因未载明房屋的坐落位置，不能证明系案涉房屋的增容费，本院对该收据的证明目的不予采信。被上诉人杨志斌在二审期间未提交新证据。一审审理查明的基本事实有经双方当事人提交并经质证确认的证据在卷佐证，对一审审理查明的事实，本院予以确认。二审另查明，被上诉人李生文分别于2005年6月17日、2006年4月27日、2006年5月18日共计向上诉人杨志斌给付12000元房款。本院认为，关于案涉房屋房款是否已经付清的问题。双方经多次诉讼，案涉《集资建房合同》为有效合同，是业经人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。双方当事人应当按照《集资建房合同》的约定全面履行各自的义务。双方《集资建房合同》明确约定：被上诉人李生文集资案涉营业房的房款共计122700元。被上诉人以供热公司工程款抵顶87285.7元，通过高菊琴、王生学给上诉人杨志斌支付共计12000元，向盐池县公证处提存房款10926.03元，故被上诉人李生文尚欠上诉人杨志斌房款122700-87285.7-12000-10926.03=12488.27元。上诉人杨志斌辩称未收到上述12000元房款，经审查，其中5000元的收据上有上诉人妻子高菊琴的签字确认，已生效的（2013）宁民提字第26号民事判决认定上诉人杨志斌在盐池县原工会大楼改造工程中曾委托王生学通知集资户购置房屋防盗栏、卷闸门及管理房屋，故被上诉人有理由相信王生学系代理上诉人收取房款，故上诉人关于未收到12000元房款的抗辩理由不能成立。被上诉人李生文主张以上诉人杨志斌应承担的增容费、诉讼费、公告费抵销房款。因被上诉人主张的诉讼费、公告费非因本案所产生，且应当在相关案件的执行程序中解决，不应在本案中抵扣；被上诉人提交的1710元的增容费票据,未载明房屋的坐落位置，不能证明系案涉房屋的增容费，故本院对该主张不予支持。被上诉人李生文主张将张建峰超付的8338.27元予以抵扣，因上诉人杨志斌不认可张建峰超付房款的事实，亦不同意在本案中抵销，故被上诉人该主张不能成立，本院不予支持。关于被上诉人李生文要求办理房屋产权登记手续的主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，虽然上诉人杨志斌与被上诉人李生文未对办理房屋产权登记时的税费问题提起诉讼，但双方在办理产权登记手续时必然会产生税费的缴纳问题，为彻底解决双方当事人合同项下纠纷，避免当事人通过另行诉讼产生诉累，本院在本案中一并予以处理。上诉人杨志斌与被上诉人李生文订立《集资建房合同》时约定：“办理房产证、土地使用证所需的费用由乙方承担”，故双方办理房屋产权登记时的契税、工本费、印花税应当由被上诉人李生文承担，但上诉人杨志斌作为案涉房屋的开发商如需缴纳相应的税费，则应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人杨志斌的上诉请求部分成立，二审根据审理查明的事实对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初557号民事判决第一项，即“一、被告杨志斌于本判决生效后30日内协助原告李生文办理位于宁夏盐池县盐州北路东侧‘杨志斌综合楼’一层由东向西第四套营业房所有权证的相关登记手续”；撤销宁夏回族自治区盐池县人民法院（2019）宁0323民初557号民事判决第二项，即“二、驳回反诉原告杨志斌的全部反诉诉请”;三、被上诉人李生文于本判决生效后30日内向上诉人杨志斌给付购房款12488.27元；四、办理产权变更登记产生的契税、工本费等费用由被上诉人李生文承担，如需缴纳应由房地产开发商缴纳的税费由上诉人杨志斌承担;五、驳回反诉原告杨志斌的其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，保全费2520元，反诉案件受理费1126元，以上共计3746元，由杨志斌负担3269元，被上诉人李生文负担477元；二审案件受理费1226元，由上诉人杨志斌负担156元，被上诉人李生文负担1070元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 王祺祺审判员 马 媛二〇一九年十二月二十七日书记员 高小风附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……