广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3894号 上诉人（原审原告）：广西南宁金港物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市盘龙路维也纳森林住宅小区3号楼2单元1001号房。统一社会信用代码：91450100672486779M。 法定代表人：覃献才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓湘萍，女，1988年12月31日生，汉族，该公司法务，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被上诉人（原审被告）：易江宁，男，汉族，1987年1月1日出生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人广西南宁金港物业服务有限公司（以下简称金港物业公司）因与被上诉人易江宁物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 金港物业公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019)桂0312民初3358号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付丽泽佳园小区2-103号房2017年3月至2019年5月期间的物业费4351.4元、违约金551.3元，合计4902.7元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人已按《前期物业服务合同》约定为被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应向上诉人支付丽泽佳园小区2-103号房2017年3月至2019年5月期间的物业费4351.4元。1.2017年3月1日，上诉人与桂林慧佳房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由上诉人为丽泽佳园小区提供物业管理服务，服务期限自合同签订之日起。合同签订后，上诉人积极履行合同约定内容，依法依约对丽泽佳园小区实施规范的物业管理，为被上诉人提供完善的物业管理服务。2.上诉人尽心尽责为小区进行了相应的服务，判定被上诉人承担物业服务费的95%，明显事实认定不清楚。二、一审法院对于事实认定不清楚导致适用法律错误。按照上诉人与丽泽佳园小区开发商签订的《前期物业服务合同》第三十四条的规定及《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任。”被上诉人自2017年3月起一直未交纳物业费等相关费用造成恶意违约，应承担相应的违约责任。一审法院为支持上诉人关于违约金的主张，属适用法律错误。 易江宁辩称，其于2012年11月5日购房，2013年1月11日与临桂县金朋物业服务有限公司签订前期物业服务协议，2016年入住后发现所住商品房楼下是整个小区的水泵电机房，产生严重的噪音污染，导致妨碍被上诉人的正常生活，当时向金朋物业公司投诉后，金朋物业公司给予以下处理，1、向小区开发商沟通及配合处理噪音问题；2、物业费噪音污染什么时候解决什么时候起再缴纳。不知小区何时更换了物业公司，没有电话及短信通知更没有召开业主大会。金港物业公司入驻时就知晓水泵房噪音很大，因为当时在物业办公室都能感受得到，另根据《物业管理条例》第二十八条的规定“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”。金港物业公司明知道公共设备在有问题的前提下还要承接，就要承担法律责任。被上诉人知晓变更物业公司后，马上向金港物业公司反映及投诉楼下水泵房的噪音问题，但多次反映投诉无果，被上诉人多次告知金港物业公司有义务通知开发商并协同处理，但还是不了了之。根本没有尽到物业公司的服务义务，最终于2018年1月17日向桂林市临桂区人民法院起诉金港物业公司和桂林慧佳房地产开发公司。于2018年7月13日进行了判决。在临桂区人民法院执行局的帮助与监督下，于2018年12月25日执行结案。但2019年1月14日起到如今该噪音污染再次出现，被上诉人在2019年7月15日再次向临桂区人民法院提交强制执行申请，现未有结果。金港物业服务公司作为公共设备的维修、养护、管理者，未尽到维护、修缮、服务的义务，造成被上诉人多年的困扰，综合上述，被上诉人认为：1、被上诉人是与金朋物业公司签订的相关合同，现金港物业公司至今与被上诉人未签订任何相关的合同，因此起诉无依据；2、金港物业公司与小区房地产开发商签订的合同与被上诉人无关；3、金港物业公司作为物业服务公司，对被上诉人从未做到物业服务义务，管理与质量都未达标，不应收取高额的物业服务费。 金港物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付广西桂林市临桂区世纪东路北丽泽佳园小区2-103房物业服务费4351.4元，违约金551.3元，合计4902.7元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与桂林慧佳房地产开发有限公司于2017年3月1日签订了《“丽泽佳园”前期物业服务合同》，约定服务期限自本合同签订之日起至成立业主委员会并聘请新的物业公司管理。原告进驻桂林市临桂区世纪东路北丽泽佳园小区后，对该小区业主提供相关的物业服务。合同第二章约定了在物业管理区域内的物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合电梯维保单位做好电梯使用登记、验证、检验以及年检工作；10、配合房产部门、城管部门、公安部门、消防部门、技术监督等部门的工作落实。以及设立物业管理服务中心，负责组织和开展本项目全部物业管理服务活动，组织开展物业管理区域的文化、娱乐活动。原告需提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第三章约定了住宅小区物业服务管理费由原告按季直接向被告收取，具体标准：丽泽佳园小区住宅：1.25元/月/㎡。第六章第三十四条约定业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费用应按每日加收应交纳费用的3‰的标准支付违约金（原告变更为以每日0.5‰的标准计算）。 另查明，临桂区临桂镇丽泽佳园小区至今未成立业主委员会。被告易江宁系广西桂林市临桂区世纪东路北丽泽佳园小区2-103房业主，其房屋建筑面积为128.9㎡。从2017年3月起，被告易江宁未向原告金港物业公司交纳过物业服务费用。原告经催告无果后，于2019年9月4日诉至该院，请求判令被告支付所拖欠的27个月物业服务费及违约金。 一审法院认为，一、丽泽佳园小区至今未成立业主委员会。原告与桂林慧佳房地产开发有限公司签订《“丽泽佳园”前期物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，桂林慧佳房地产开发有限公司作为丽泽佳园小区的开发建设单位，其与原告签订的《“丽泽佳园”前期物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是丽泽佳园小区的业主之一，亦受上述《“丽泽佳园”前期物业服务合同》的约束。原告进驻丽泽佳园小区实施物业管理，为丽泽佳园小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。 二、关于物业服务费及违约金的问题。如前所述，被告即为丽泽佳园小区2-103号房业主，享受原告提供的物业管理服务，《“丽泽佳园”前期物业服务合同》对被告当然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《“丽泽佳园”前期物业服务合同》的约定给付物业管理费。从2017年3月起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳物业管理费，该院予以支持。经该院审核，被告所欠的物业费应为4351.4元（按被告住宅建筑面积128.9㎡，物业费1.25元/月/㎡，计算期间从2017年3月起至2019年5月共计27个月计算）。在庭审中，被告所称原告在小区公共设备管理方面存在瑕疵，其楼下的水泵噪音严重影响其正常生活，并提供相关证据予以证明，虽然原告对该证据不予认可，但鉴于在物业管理服务关系中，业主相对于物业服务公司来说，在物业服务质量举证问题上存在天然弱势，一是在物业服务知识方面，业主相对于物业服务公司而言显得非常匮乏；二是物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，很多情况下已提供的服务质量难以再现、证明。又根据《“丽泽佳园”前期物业服务合同》第二章就原告提供的物业管理服务事项进行了明确约定，全面提供符合约定质量的物业管理服务是原告首要义务。故该院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，该院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，酌情减免5%的物业服务费，即被告承担应交纳物业服务费的95%即4134元，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告主张逾期交费违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告易江宁支付物业管理服务费4134元给原告广西南宁金港物业服务有限公司；二、驳回原告广西南宁金港物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告广西南宁金港物业服务有限公司负担15元，被告易江宁负担10元。 本案二审期间，上诉人金港物业公司提交了新证据，本院依法组织举证质证：证据一、9-10月工作简报；证据二、丽泽佳园车牌识别系统维修明细及发票；证据三、公共安全设备干粉器发票一张。上诉人主张证据一、二、三证明上诉人积极履行合同约定事项为被上诉人提供物业管理服务。被上诉人易江宁质证意见，关于证据一，是上诉人的补救行为，这是一审起诉之后的行为；对其他证据没有发表质证意见。本院认为，关于证据一，仅为上诉人自己制作的两个月的工作简报，该简报不足以证明其在整个服务期积极履行合同约定事项，故本院对上诉人主张的证据一的证明内容不予采信；关于证据二、三，仅为小区个别设备购买、维修记录，亦不能证明上诉人在整个服务期积极履行合同约定事项，本院对上诉人主张的证据二、三的证明内容不予采信。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：上诉人公司物业服务质量是否存在瑕疵，被上诉人是否可以减免5%的物业服务费；被上诉人是否需向上诉人支付迟延交付物业服务费的违约金。上诉人作为取得物业服务资质的企业按照《“丽泽佳园”前期物业服务合同》的约定，进驻丽泽佳园小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故上诉人按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，但上诉人在为被上诉人提供物业服务的过程中，存在服务不到位，管理瑕疵等问题，根据《中华人民共和国合同法》公平原则、诚实信用原则的规定，本院认为一审法院酌情减免5%的物业服务费并无不当，本院予以维持。至于上诉人主张的违约金的问题，上诉人对合同的履行存在瑕疵是被上诉人不交物业费的直接原因，故上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人金港物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广西南宁金港物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧