杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初3017号 原告：招商银行股份有限公司杭州富阳支行，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路188号，统一社会信用代码：91330183679867697H。 主要负责人：俞胜龙，该行行长。 委托诉讼代理人：王治军、周重天，浙江萍萍律师事务所律师。 被告：周鸿，男，1988年9月16日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：夏小龙，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：周立群，男，1962年7月22日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：周鸿，系被告周立群的儿子。 委托诉讼代理人：夏小龙，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：徐红亚，女，1962年12月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：周鸿，系被告徐红亚的儿子。 委托诉讼代理人：夏小龙，浙江浙兴律师事务所律师。 被告：莱蒙置业（富阳）有限公司，住所地：杭州市富阳区富春街道达夫路35号，统一社会信用代码：913301006970764268。 法定代表人：王鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：张申党，男，1983年4月8日出生，汉族，住杭州市西湖区，系该公司员工。 原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行（以下简称招商银行）与被告周鸿、周立群、徐红亚、莱蒙置业（富阳）有限公司（以下简称莱蒙公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告招商银行的委托诉讼代理人王治军、被告周鸿、被告周鸿、周立群、徐红亚的委托诉讼代理人夏小龙、被告莱蒙公司的委托诉讼代理人张申党到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行提出诉讼请求，判令：1.被告周鸿、周立群、徐红亚共同归还原告借款本金6891412.47元，并支付原告利息79028.28元、罚息147元、复息308.59元（暂计算至2019年4月29日止）及自2019年4月30日起至全部款项还清之日止的罚息、复息（罚息以本金6891412.47元的未还部分为基数，复息以利息79028.28元的未付部分为基数，均按年利率6.615%计算）；2.被告周鸿、周立群、徐红亚共同支付原告律师代理费65000元；3.原告有权就上述第1、2项款项对被告周鸿提供的抵押物即坐落于杭州市富阳区（抵押权预告登记证明号：富房预字第××号）房屋及房屋所属土地使用权折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；4.被告莱蒙公司对上述第1、2项款项承担连带清偿责任；5.上述四被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等所有实现债权的费用。庭审中，原告招商银行变更第1项诉讼请求为判令被告周鸿、周立群、徐红亚共同归还原告借款本金6852636.78元，并支付原告利息79028.28元、罚息147元、复息308.59元及自2019年4月30日起至全部款项还清之日止的罚息、复息（自2019年4月30日起至2019年6月20日止的罚息以借款本金6891412.47元的未还部分为基数，自2019年6月21日起至2019年8月22日止的罚息以借款本金6891384.51元为基数，自2019年8月23日起至2019年9月20日止的罚息以借款本金6864964.68元为基数，自2019年9月21日起至款清日止的罚息以借款本金6852636.78元的未还部分为基数，复息以利息79028.28元的未付部分为基数，均按年利率6.615%计算）。 事实和理由：2013年8月12日，被告周鸿（借款人、抵押人）因购房需要向原告借款7620000元，并与原告（贷款人、抵押权人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定：（第3条）贷款金额为人民币柒佰陆拾贰万元整，具体贷款金额以借款借据为准。（第4条）贷款期限为360个月，即从2013年8月12日起到2043年8月12日止，具体贷款期限以借款借据为准。（第5条）本合同执行利率以国家公布的贷款基准利率6.55%为基础下浮10%，即为5.895%，实际执行利率以借款借据为准；本合同有效期内，如遇国家调整贷款利率的，本合同执行利率按第13.1条规定的2方式（固定日调整，指从每年的1月1日开始执行国家公布的最新基准利率标准，1月1日前后分段按日计息）进行调整；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权就其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。（第7条）借款人在此选择第14.1条规定的1方式【等额还款，即借款人按月等额还本付息，每月应还本息按下列公式计算：每月应还本息=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]】归还贷款本息。（第37条）在借款人不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付应付费用情况下，贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由借款人全数负担。被告周鸿将其所有的位于杭州市富阳区房屋及房屋所属土地使用权向原告提供抵押担保，并在《个人购房借款及担保合同》抵押人处签字确认，且办理了抵押权预告登记手续。（第22条）抵押人愿意以其从售房人（即莱蒙公司）处购买的本合同第2条所指房产（下称抵押物）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。（第23条）抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。（第24条）抵押期间为本合同生效之日起本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。另被告莱蒙公司作为保证人在《个人购房借款及担保合同》上签字确认，自愿为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。（第8条）保证期间自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交贷款人保管之日止。（第31条）保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。（第32条）保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。且被告周立群、徐红亚分别向原告出具了《共同还款声明书》，声明自愿为被告周鸿与原告签订的《个人购房借款及担保合同》项下的所有债务承担共同清偿责任。合同签订后，原告按约发放了借款，被告周鸿也按期足额归还了截至2019年1月12日止的本金及相应利息。但自2019年1月13日起，被告周鸿并没有按照合同约定按时足额归还借款本息；另经原告查询，被告周鸿提供的位于杭州市富阳区抵押房产已被法院查封，且该案涉抵押房产已被挂上司法拍卖网进行司法拍卖。根据《个人购房借款及担保合同》第38条约定，连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的或抵押物发生已出租、被抵押、被查封、被扣押、被监管等情况，及/或借款人/抵押人隐瞒已发生此种情况的，即视为已发生违约事件及根据《个人购房借款及担保合同》第39条规定，一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用。故原告于2019年4月24日通知各被告要求在2019年4月29日前还清全部款项。但被告周鸿并未按时归还全部借款本息，另被告周立群、徐红亚作为共同还款人也没有履行其还款义务，被告莱蒙公司作为担保人也没有履行其担保义务，致纠纷产生。故现原告要求被告周鸿、周立群、徐红亚共同归还全部借款本金及支付相应款项，并要求担保人承担担保责任。原告为维护自身的合法权益，特起诉望支持以上诉请。 被告周鸿、周立群、徐红亚口头答辩称，对原告的诉讼请求无异议，希望付清已结欠的本息之后，仍正常还本付息，按合同履行。 被告莱蒙公司口头答辩称，1.莱蒙公司的保证责任已经解除，不应继续承担保证责任。我们为被告周鸿的借款提供阶段性保证，阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，督促开发商建成项目、协助办理产权登记手续。莱蒙公司已完成案涉房屋的开发建设，在2013年8月20日将案涉房屋交付给被告周鸿，并于2013年9月23日完成产权初始登记，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，反而原告怠于行使权力，没有及时要求被告周鸿办理产权移交登记手续，故莱蒙公司的阶段性保证责任已解除。其次，从阶段性保证截止日期对应的法律效果看，被告周鸿已经将案涉房屋抵押给原告，并办理了预告登记，原告可就案涉房屋依法行使抵押权，与办理正式抵押登记的法律效果一致，设立阶段性保证的目的已经完全实现，莱蒙公司的阶段性保证责任应当解除。2.根据物权法第一百七十六条的规定，如法庭不认定莱蒙公司的保证责任已经解除，也应判决原告先行使抵押权并就案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，再就未受偿部分向莱蒙置业行使保证权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告招商银行提供的结婚申请书1份、个人购房借款及担保合同1份、个人贷款借款借据1份、他项权证1份、共同还款声明书2份、送达地址确认书1份、个人贷款催收通知书4份、EMS快递面单4份、查询记录4份、被告莱蒙公司提供的房屋所有权证1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告招商银行提供的司法拍卖信息3份，用以证明案涉抵押房屋已被法院查封且已被挂上司法拍卖网进行司法拍卖的事实。被告周鸿、周立群、徐红亚经质证，对真实性无异议，但表示司法拍卖已经终结。被告莱蒙公司经质证无异议。本院经审查，对该证据予以认定。 2.原告招商银行提供的委托代理合同、律师费发票各1份，用以证明原告为实现债权支付律师代理费65000元的事实。被告周鸿、周立群、徐红亚经质证，对真实性、合法性无异议，但认为律师代理费收费过高。被告莱蒙公司经质证，认为律师代理费金额偏高。本院经审查，对该证据予以认定，但将对律师费金额酌情予以确定。 3.被告莱蒙公司提供的商品房交接书1份，用以证明莱蒙公司已向周鸿交付涉案房屋的事实。原告招商银行经质证，对真实性、合法性无异议，但表示对交接时间不清楚。被告周鸿、周立群、徐红亚经质证，对真实性、合法性无异议，表示该房屋系于2013年8月进行了交接。本院经审查，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院查明的事实除与原告主张的一致外，另查明： 1.个人购房借款及担保合同第26.2条约定：如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应按照贷款人的要求，积极配合贷款人及/或售房人办理预告抵押登记或者楼花抵押登记；抵押房产具备办理正式抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记的手续。第26.3条约定：如贷款人在抵押物办妥房屋产权证书及/或抵押登记之前即向借款人发放贷款的，则借款人、抵押人应在贷款人要求的期限内办妥抵押物由售房人转至抵押人名下的过户手续以及贷款人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及/或房屋产权证书正本等抵押物权属证明文件交由贷款人执管。第26.4条约定：如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权要求抵押人及/或保证人在限定的时间内办理完毕抵押登记手续，对延迟办理抵押登记手续给贷款人造成的损失承担赔偿责任；宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任。第33条约定：保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。 2.2013年8月12日，原告招商银行与被告周鸿就位于杭州市富阳区的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（房屋预告登记证明编号为富房预字第××号），预告登记权利人为原告招商银行，债权数额为7620000元。 3.2013年8月12日，原告招商银行向被告周鸿发放贷款7620000元，个人贷款借款借据载明：贷款执行年利率为5.895%，期限自2013年8月12日起至2043年8月12日止，合同编号为571513003210，借款用途为购一手住房。 4.2013年8月20日，被告莱蒙公司与被告周鸿就本案所涉抵押房屋办理了交接手续。 5.2013年9月23日，被告莱蒙公司就本案所涉抵押房屋办理了房屋所有权初始登记（房屋所有权证号为富房权证初字第××号），房屋所有权人为被告莱蒙公司，共有情况为单独所有。 6.案涉抵押房屋分别于2018年11月27日、2018年12月24日、2019年2月13日在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开处置，处置主体为杭州市富阳区人民法院。 7.被告周鸿自认，2013年8月案涉房屋已交付，且具备办理房屋产权证书的条件，但因自身无法支付办理产权证书相关费用等原因，故未办理正式房屋产权证书，亦未办理正式的抵押登记手续。 8.借款发放后，被告周鸿未按约还本付息。被告周鸿已结清截至2019年6月12日的应还借款本金（原告起诉后，被告周鸿于2019年6月21日归还借款本金27.96元，于2019年8月23日归还借款本金26419.83元，于2019年9月21日归还借款本金12327.9元），尚余借款本金6852636.78元未予归还。被告周鸿已结清截至2019年1月12日的应付借款利息，截至2019年4月29日，尚余借款利息79028.28元、罚息147元、复息308.59元未予支付。被告周立群、徐红亚未对上述款项承担还款责任，被告莱蒙公司亦未承担保证责任。 9.原告招商银行明确，中国人民银行于2019年8月16日公告明确，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，自公告日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。存量贷款的利率仍按原合同约定执行。案涉借款系浮动利率贷款，根据前述公告要求，原告招商银行仍应按原合同约定执行利率，即以中国人民银行最后一次公布的贷款基准利率作为案涉借款执行利率的计算基础。现查明，中国人民银行于2015年10月24日最后一次调整金融机构人民币贷款基准利率，其中，五年以上贷款基准利率为年利率4.9%。 10.原告招商银行为实现债权支出律师代理费65000元。 本院认为，原告招商银行与被告周鸿、莱蒙公司签订的个人购房借款合同及担保合同、被告周立群、徐红亚出具的共同还款声明书均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告招商银行已依约发放贷款，但被告周鸿未按合同约定及时还本付息，且案涉抵押房屋已进入司法拍卖程序，被告周鸿已构成违约，原告招商银行可提前收回未到期借款。原告招商银行已向四被告寄送贷款催收通知书，故根据该通知书确定的贷款提前到期日为2019年4月29日，原告要求被告周鸿归还借款本金6852636.78元，支付截至2019年4月29日的借款利息79028.28元、罚息147元、复息308.59元及自2019年4月30日起至款清日止的罚息、复息（自2019年4月30日起至2019年6月20日止的罚息以借款本金6891412.47元的未还部分为基数，自2019年6月21日起至2019年8月22日止的罚息以借款本金6891384.51元为基数，自2019年8月23日起至2019年9月20日止的罚息以借款本金6864964.68元为基数，自2019年9月21日起至款清日止的罚息以借款本金6852636.78元的未还部分为基数，复息以利息79028.28元的未付部分为基数，均按年利率6.615%计算）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告周立群、徐红亚承诺对被告周鸿的债务承担共同还款责任，故原告招商银行要求被告周立群、徐红亚共同归还上述借款本金、支付相应利息（含罚息、复息）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告招商银行要求被告周鸿、周立群、徐红亚支付为实现债权支出的律师代理费65000元的诉讼请求，本院根据本案难易程度，依法酌情调整为60000元。被告周鸿以其所有的位于杭州市富阳区的房地产为上述借款提供抵押担保，并已办理了抵押权预告登记手续。原告招商银行之所以要求对系争房屋办理抵押预告登记，目的就在于确保今后能顺利实现抵押权。现查明被告莱蒙公司已于2013年8月20日将案涉抵押房屋交付给被告周鸿，且在2013年9月即已经具备办理房屋产权证的条件。但时至今日仍未办理正式的抵押登记，与被告周鸿怠于办理有关，原告招商银行对此并无过错，故不能因此丧失抵押预告登记的保护。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”上述法律规定表明，正在建造中的房屋即预售房屋可以作为抵押物，且以预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押即为有效，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，在预售房屋具备办理正式抵押登记的条件后，预先登记权利人有权请求办理抵押登记，并可就该抵押物行使优先受偿权。本案中，案涉抵押房屋已具备产权登记的条件，故原告招商银行可以享有优先受偿权。被告莱蒙公司以保证的方式向原告招商银行提供担保，且合同约定，“保证期间为自合同签订之日起至借款人对抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止”。现案涉房屋并未办理正式抵押登记，故莱蒙公司仍应依约承担相应保证责任。就本案当事人之间担保责任的承担，根据个人购房借款及担保合同第33条，莱蒙公司作为保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，自愿放弃要求贷款人首先对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利，故原告招商银行可要求被告莱蒙公司对案涉全部款项依法承担连带保证责任，被告莱蒙公司提出的辩称意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，判决如下： 一、被告周鸿、周立群、徐红亚共同归还原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行借款本金6852636.78元、借款利息79028.28元、罚息147元、复息308.59元及自2019年4月30日起至款清日止的罚息、复息（自2019年4月30日起至2019年6月20日止的罚息以借款本金6891412.47元的未还部分为基数，自2019年6月21日起至2019年8月22日止的罚息以借款本金6891384.51元为基数，自2019年8月23日起至2019年9月20日止的罚息以借款本金6864964.68元为基数，自2019年9月21日起至款清日止的罚息以借款本金6852636.78元的未还部分为基数，复息以利息79028.28元的未付部分为基数，均按年利率6.615%计算），于本判决生效之日起三十日内付清； 二、被告周鸿、周立群、徐红亚共同支付原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行律师代理费60000元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行就上述第一、二项款项对被告周鸿所有的位于杭州市富阳区的房地产（房屋预告登记证明编号为富房预字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、被告莱蒙置业（富阳）有限公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任； 五、驳回原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61051元，由原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行负担35元，由被告周鸿、周立群、徐红亚、莱蒙置业（富阳）有限公司负担61016元。 原告招商银行股份有限公司杭州富阳支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周鸿、周立群、徐红亚、莱蒙置业（富阳）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  马嶙侃 人民陪审员  王 宏 人民陪审员  于燕燕 二〇一九年十二月五日 代书 记员  裘冰颖