福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2690号 上诉人（原审原告）：王群，男，1993年10月19日出生，汉族，住福建省漳浦县。 上诉人（原审被告）：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 上诉人王群、福建新新房地产开发有限公司（下称新新公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王群、上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全、邱世吴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王群上诉请求：撤销一审判决，判令新新房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金767661.18元。事实和理由： 一、一审认定逾期办证违约天数事实错误。二、按合同约定，新新公司应于2016年6月30日前向王群交付商品房，于交房后90日内，为王群办理房屋权属证书。但王群至2019年3月4日才才取得不动产权证书，新新公司已构成违约，已经逾期741天。依照合同第十四条约定，新新房地产公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。 新新公司辩称：一、关于逾期交房部分。1.一审法院认定新新公司可以顺延交房事实清楚。本案《补充协议》第五条系双方协商一致后确定，且其形式本身就是特别提示，买受人也已仔细阅读条款，同时该条款也无加重买受人义务和排除买受人主要权利，故应为合法有效。2.《监理日记》《施工日志》和《气象报告》的真实性可以确认。买受人持有异议应提供相反证据予以反驳。 二、本案中，新新公司不存在逾期办证。1.新新公司所提供证据足以证明因政府职能调整原因导致材料迟延受理，该情形属不可抗力，非新新公司所能控制，故新新公司无过错。2.如计算逾期办证违约金，只能计算至新新公司公告通知买受人办证之日，即2018年11月15日。 新新公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王群逾期办证违约金诉讼请求。事实和理由： 一、一审法院认定新新公司应承担逾期办证违约责任，认定事实不清，适用法律不当。1.新新公司早在2017年11月份已申请办理用地复核验收，政府部门未及时反馈；后新新公司又于2018年1月23日向政府部门发《请示函》催促办理。以上说明逾期办证系政府部门原因所致。2.政府部门未及时办理用地复核验收系其内部权限调整和工作交接原因。新新公司于2017年12月已具备初始登记条件，如不是上述原因，不会导致逾期受理用地复核验收。本案中，政府部门2018年3月才开始受理用地复核验收，后因上述原因，直至2018年10月22日才正式出具受理通知书，有悖于通常15日期限。3.新新公司在用地复核办证过程中无过错，未按期缴纳土地出让金系因相对方未交付净地属行使正常抗辩，不属违约。4.一审法院认定新新公司逾期办证系第三人原因所致，属新新公司与政府部门另一法律关系，不影响新新公司承担违约责任。该认定适用法律错误。根据双方约定，“因出卖人原因逾期办证”系新新公司承担逾期办证违约责任的构成要件。 二、一审法院认定逾期办证违约金起算点错误。根据本案合同第九条约定，逾期办证违约金应以讼争商品房交付使用第二日，而非以视为讼争商品房交付第二日作为起算点。 王群辩称：一、新新公司主张因政府部门原因可以免责无依据。新新公司履行办证约定，因他方行为导致逾期，他方行为应视为新新公司行为，新新公司仍应承担违约责任；新新公司与政府部门因其他法律关系发生争议，应另行解决，不能作为逾期办证抗辩依据。 二、如果逾期办证违约金以讼争商品房交付使用第二日作为起算点，新新公司逾期交房违约责任就不应截至视为讼争商品房交付日。 王群向一审法院起诉请求：判令新新房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金767661.18元（517990元×0.002/天×741天）。 一审法院认定事实：2016年4月11日，王群与新新房地产公司签订商品房买卖合同，约定王群购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城1号楼2801号商品房，总价款517990元。该合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，王群支付了全部购房款，并于2017年10月31日接收案涉商品房。2018年11月9日，东山县不动产登记中心受理了新新房地产公司办理国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记的申请。2018年11月15日，新新房地产公司在《闽南日报》刊登该楼盘1＃、2＃、11＃、12＃楼办理不动产权登记手续的公告。2019年3月22日，东山县国土资源局登记案涉商品房（座落为东山县的权利人为王群、何燕华。因王群认为新新房地产公司未在合同约定的时间内履行办理房屋权属登记的义务，已构成违约，故诉至本院请求支持其诉讼请求。另查明，在东山县国土资源局对“帝景国际新城”一期项目用地复核验收过程中，发现该建设项目存在未按《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定的期限缴交土地出让金和动工建设等情况，于2018年3月26日函告东山经济技术开发区管委会进行核实。2018年9月19日，东山县土地管理委员会就新新房地产公司（未依约缴纳土地出让金）与东山经济技术开发区管委会（未按约颁发土地证）互不追究违约责任形成会议纪要。 一审法院认为：王群与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。新新房地产公司于2017年10月31日向王群交付商品房，但却未能在合同约定的时间办理房屋所有权初始预登记，致王群不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同第十四条的约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年1月30日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截至日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。新新房地产公司提交的证据可以证实新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。虽然东山经济技术开发区管理委员会也存在违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整的影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张，缺乏法律依据，不予采纳。鉴于合同约定的逾期办证违约金标准过高，现新新房地产公司请求予以调整有理，予以采纳。根据公平原则和诚实信用原则，将双方合同约定的逾期办证违约金调整为按日万分之一计算为宜。综上，王群主张新新房地产公司以已付购房款517990元为基数承担合同第十四条约定的违约责任，具有事实与法律依据，但逾期协助办证违约金的计算期间应从2018年1月30日计算至2018年11月15日（共290天），故逾期协助办证违约金为517990元×0.0001/天×290天=15021.71元，对超出15021.71元的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下：一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王群逾期办证违约金15021.71元；二、驳回王群的其他诉讼请求。案件受理费11477元，减半收取计5738.5元，由王群负担5626.5元，福建新新房地产开发有限公司负担112元。 二审中，新新公司围绕上诉请求依法提交签收单、《承诺书》东山县人民政府东政综［2018］19号文件、一手房不动产权证办理流程材料、收款收据、产权代办通知快递单及投递纪录、福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1794号民事判决书等7组证据，拟证明：一、讼争商品房于2017年10月28日已实际交付；二、新新公司已尽办证义务，本案逾期办证系相关行政部门和出卖人原因，而非新新公司原因；三、另案逾期办证违约金系以商品房实际交付日作为起算点。对上述证据及其拟证明事实，本院认定如下：一、上述证据或有原件，或当事人对真实性、合法性无异议，且无相反证据证伪，故上述证据真实性、合法性应予认定；二、上述证据拟证明事实第一部分，因签收单、《承诺书》系直接证据，明确载明讼争商品房于2017年10月28日已实际交付，故可以认定；上述证据拟证明事实第二部分，因新新公司一审所提交证据显示其存在未如期缴交土地出让金行为，该行为性质认定涉及其与行政部门出让合同权利义务关系，不属本案审理范围，该行为是否系行使合同正当抗辩，本案无法认定，新新公司仅凭一审提交证据和上述证据无法排除本案逾期办证其存在自身原因，故应不予认定；上述证据拟证明事实第三部分，仅系类案判法，与本案缺乏关联性，故应不予认定。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、新新公司是否应承担本案逾期办证违约责任；二、逾期办证违约金计算起止日如何认定。 一、新新公司是否应承担本案逾期办证违约责任 根据前述认定，讼争商品房于2017年10月28日已实际交付王群，故根据本案合同第十四条约定，应认定2018年1月25日系约定办证截至日。本案中，至2018年1月25日约定办证截至日，王群仍未取得讼争商品房权属证书，根据上述约定，新新公司对该逾期非属其原因应负举证责任。但如前述，新新公司一审所提交证据显示其存在未如期缴交土地出让金行为，因该行为性质认定涉及其与行政部门出让合同权利义务关系，不属本案审理范围，本案无法直接认定该行为是否系行使合同正当抗辩，即无法排除本案逾期办证其存在自身原因，故应认定新新公司举证不能，应承担本案逾期办证违约责任。新新公司主张本案逾期办证非属其原因，与事实不符，理由不能成立。 二、逾期办证违约金计算起止日如何认定。 关于逾期办证违约金起算日。根据本案合同第十四条约定所使用文字，其表述为“商品房交付使用后90日内”，而“使用”意味着买受人有执掌行为，只有实际交付才会发生执掌后果，继而发生“使用”，故该起算日应理解为讼争商品房实际交付第二日。新新公司主张逾期办证违约金应以讼争商品房实际交付第二日作为起算日，理由成立，本案应从2018年1月26日起算逾期办证期间；经计算，新新公司办证共逾期294天,一审法院对此认定有误，应予纠正。 关于逾期办证违约金计算截至日。因新新公司并非讼争商品房办证主体，故本案中其办证义务仅属协助办证义务，只要讼争商品房满足申请办证条件，即应认定新新公司完成办证义务。本案中至新新公司公告通知办证时，讼争商品房已满足申请办证条件，故应认定至该时点新新公司已完成办证义务，即应认定该时点为逾期办证违约金计算截至日。该时点之后，即使买受人未取得房屋权属证书，根据本案合同第十四条“因出卖人原因”规定，也不属新新公司一方责任。至于新新公司公告通知方式，没有违反任何禁止性规定，并无不妥。王群主张逾期办证违约金计算截至日应为其取得房屋权属证书日、新新公司公告通知方式不当，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，新新公司上诉请求不能成立，应予驳回；王群上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初888号民事判决； 二、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王群支付逾期办证违约金15228.9元； 三、驳回王群其他诉讼请求。 一审案件受理费负担不变；二审案件受理费11653元，由王群负担11301元，福建新新房地产开发有限公司负担352元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 （） 二〇一九年十二月二十三日 法官助理黄兴 书记员林延龄 书记员蒋舒红