山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终2599号上诉人(原审原告)：常锡荣，男，汉族。委托诉讼代理人：常秋香（系上诉人常锡荣之母），汉族。委托诉讼代理人：裴宝莉，山西振坤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：长治市华森房地产开发有限公司。法定代表人：谭政林，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓龙，山西英佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山西宏图永盛房地产开发集团有限公司。法定代表人：王兴亮，执行董事。委托诉讼代理人：陈韶敏，山西漳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：程琦宇，山西漳河律师事务所实习律师。上诉人常锡荣因与被上诉人长治市华森房地产开发有限公司、山西宏图永盛房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市潞城区人民法院（2019）晋0406民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常锡荣的委托诉讼代理人常秋香、裴宝莉，被上诉人长治市华森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘晓龙，被上诉人山西宏图永盛房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人陈韶敏、程琦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常锡荣上诉请求：1.撤销长治市潞城区人民法院（2019）晋0406民初108号民事判决，查清事实，确认商品房销售主体，确定违约责任承担者，并依法对上诉人进行赔偿；2.变更原被告所交易商品房(潞康花园5号楼下14号房)土地使用年限为2008年8月24日至2078年8月25日；3.请求判决被告为原告办理涉诉商品房的《不动产证》和《房屋产权证》及交付购房发票；4.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：本案对于上诉人存在两个出卖人，一审法院应查明谁是真正的出卖人，才能真实的判断谁来承担合同的权利义务，一审也未查明此处的商品房是否有法定的允许上市交易的法定情形，且两份合同有面积差异及应将土地使用权列为并列项。长治市华森房地产开发有限公司辩称，华森公司不存在违约行为，无需承担违约责任。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，依法不予支持。山西宏图永盛房地产开发集团有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。常锡荣向一审法院起诉请求：1.请求判决被告返还原告多付房款24063.84元及向原告双倍返还绝对值超出3%部分的房款225328.32元。2.变更原被告所交易商品房(潞康花园5号楼下14号房)土地使用年限为2008年8月24日至2078年8月25日。3.请求判决被告赔偿原告各项损失10000元整。一审法院认定事实：2011年12月19日，原告常锡荣（买受人）与被告华森公司（出卖人）签订《购房协议书》一份，协议主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于潞城市××区号地块的土地使用权，土地规划用途为商、住。土地使用权年限商业为40年，终止日期2048年8月25日，住宅为70年，终止日期2078年8月25日。第二条、买受人购买商品房设定为潞康花园，位于第五号楼下14号门市，建筑面积加公共部位公摊面积合计111.44平方米。商品房单价7200元，实际房价为802368元。第十条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成提交长治市仲裁委员会仲裁。《购房协议书》签定后，原告在2011年12月份按照合同约定全额缴清了房款，被告华森公司将案涉商品房交付原告。2018年，原告常锡荣（买受人）与被告宏图永盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（该份商品房买卖合同中未填写签订时间）一份，协议主要内容为：第一条、出卖人以出让方式取得位于潞城市合意街编号J-49-143-（4）的地块的土地使用权，土地规划用途为商住。土地使用权年限自2008年8月24日至2048年8月25日。第三条、买受人购买商品房位于第五号楼下14号门市，建筑面积92.45平方米，套内建筑面积88.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.92平方米。第四条、按建筑面积计算，该商品房单价7200元，总金额665640元。第五条、面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。2、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十九条、本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成向人民法院起诉。原告常锡荣与被告宏图永盛公司签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房与华森公司签订的《购房协议书》中约定的商品房系同一标的物。被告华森公司庭审陈述，其与被告宏图永盛公司系合作开发关系。另查明，案涉商品房现已竣工验收，经长治市通会数码测绘工程有限公司测绘出具“底商面积说明”一份，表明案涉商品房的面积为92.45平方米，不包括阳台下部分面积。以上事实由原告提供的《购房协议书》、《商品房买卖合同》被告提供的工程竣工验收备案表、情况说明、照片以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，原告认为两份合同有面积差异，依据《商品房买卖合同》第五条主张权利，而按《商品房买卖合同》第五条的约定，面积误差指的是合同约定面积与产权登记面积的差异，现原告未提供房产登记部门对案涉房屋面积确认的证据，故本院无法确认案涉房屋的面积误差，对于原告的第一项诉讼请求，不予支持。关于原告诉请变更案涉商品房土地使用年限为70年的问题，在《购房协议书》中明确载明土地使用权年限商业为40年、住宅为70年。在《商品房买卖合同》载明土地规划用途为商住，案涉商品房为门市，土地使用权年限为40年，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中关于商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限四十年的规定，原告诉请无事实和法律依据，本院不予以支持。关于原告诉请被告方赔偿其10000元损失的问题，原告未提供证据予以证明，不予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告常锡荣的诉讼请求。案件受理费5191元，由原告常锡荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条第一项规定：主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。在本案中，虽上诉人常锡荣认为两份合同存在面积差异，但依据《商品房买卖合同》中第五条的约定，面积误差指的是合同约定面积与产权登记面积的差异，且上诉人常锡荣在一、二审庭审中也未能提供出房产登记部门对案涉房屋面积确认的证据来加以佐证，现本院无法确认案涉房屋的面积误差，故对常锡荣的该项上诉请求，本院不予采纳。关于上诉人常锡荣上诉请求变更案涉商品房土地使用年限为70年的问题。本院认为，在签订的《购房协议书》中明确载明土地使用权年限商业为40年、住宅为70年，同时在《商品房买卖合同》中载明土地规划用途为商住，案涉商品房为门市，土地使用权年限为40年，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中关于商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限四十年的规定，故对常锡荣的该项上诉请求，本院亦不予采纳。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5191元,由上诉人常锡荣负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 王成立审判员 王少军 二○一九年十二月六日书记员 左樱桃