湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11262号上诉人（原审被告）：王某，男，1976年7月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈望贵，湖北正奉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王智军，男，2004年1月30日出生，汉族，住武汉市武昌区。法定代理人：王某，系王智军之父，1976年7月13日出生，汉族，住武汉市武昌区中北路252号8栋1单元6楼36号，公民身份号码422324197607134814。委托诉讼代理人：陈望贵，湖北正奉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北中南国际汇物业投资发展有限公司，住所地湖北省黄石市花湖街道办事处花湖路68号。法定代表人：胡成玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人王某、王智军因与被上诉人湖北中南国际汇物业投资发展有限公司（以下简称中南国际汇公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人陈望贵，上诉人王智军的法定代理人王某及其委托诉讼代理人陈望贵，被上诉人中南国际汇公司的委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、王智军上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回中南国际汇公司诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由中南国际汇公司承担。事实与理由：一、一审法院未认定中南国际汇物业属于违建物业。中南国际汇公司交付王某、王智军的物业缺乏建设规划许可手续、消防验收和工程质量验收手续，属于违建物业，中南国际汇公司的诉求不应受法律保护。二、一审法院未认定中南国际汇公司采用双重标准处理封闭阳台的事实。中南国际汇公司以格式条款约定“乙方在使用该物业期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途”，该公司自有物业在17层、18层封闭阳台，却禁止王某、王智军封闭阳台，是采取双重标准对待王某、王智军。另外，中南国际汇公司开盘时对外展示的样板间为封闭阳台，却禁止王某、王智军封闭阳台，也有违诚实信用原则。三、王某、王智军拥有物业的使用权、收益权，其效力应优于协议约定，一审法院适用法律有误。王某、王智军与中南国际汇公司签订的协议约定王某、王智军拥有40年的物业使用收益权。王某、王智军入住后，发现中南国际汇公司交付的物业阳台存在各种安全隐患且不愿给王某、王智军出具安全保障承诺书。王某、王智军为了自身居住安全、遏制高空抛物、防噪音防风尘，才进行阳台封闭，这并未危及建筑物的安全，也未改变房屋主体结构和承重结构，更没有侵害公共利益。中南国际汇公司辩称，一审法院认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。中南国际汇公司向一审法院起诉请求：1、判令王某、王智军恢复14-A8-1物业原状；2、判令解除中南国际汇公司和王某、王智军之间的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，王某、王智军向中南国际汇公司返还14-A8-1号物业；3、判令王某、王智军向中南国际汇公司支付违约金6200元；4、本案的诉讼费用由王某、王智军承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，中南国际汇公司（甲方）与王某、王智军（乙方）签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，协议约定：乙方投资本协议所约定之物业的使用收益权；本协议所约定之物业位于武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第12层C7-1号物业；投资款总额为人民币310000元；甲乙双方签订本协议当日内乙方向甲方支付投资款总额的100%；。乙方在接收该物业后至2056年12月30日拥有对该物业的使用收益权，并拥有独立使用、出租该物业的权利，甲方不得干涉乙方正常使用租赁权；。乙方在使用该物业期间不得擅自改变该物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途；本协议另有约定的除外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享有与该物业有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务；。乙方如发生下列情况之一，甲方有权书面通知乙方后解除本合同，乙方无权要求退还所支付款项，并应当向甲方支付物业收益使用权投资总额2%的违约金；1、乙方在未经得甲方书面同意擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用的。上述协议签订后，王某、王智军支付了全额投资款，中南国际汇公司向王某、王智军交付了房屋。后王某、王智军对所接收房屋进行了改造和装修，将用彩铝窗紧靠原阳台护栏对阳台进行了封闭。现中南国际汇公司以王某、王智军擅自改变房屋结构、封闭阳台为由，诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，中南国际汇公司与王某、王智军签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据协议，中南国际汇公司享有涉案房屋经营和管理的权利，王某、王智军享有涉案房屋使用和收益的权利，双方当事人均应本着诚实信用原则全面履行协议约定的权利和义务。现中南国际汇公司认为王某、王智军封闭阳台的行为违反协议约定，要求恢复原状并解除合同。一审法院认为，王某、王智军封闭阳台的行为改变了房屋的外立面，违反双方合同约定，王某、王智军应承担违约责任，一审法院对中南国际汇公司诉请判令王某、王智军恢复原状的诉讼请求予以支持。但王某、王智军封闭阳台的行为并未达到“擅自改变该物业的主体结构、承重结构、阳台外立面，且造成无法修复或修复后不能正常使用”的后果，不构成根本违约，故中南国际汇公司诉请解除协议、返还物业、支付违约金的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、王某、王智军于一审判决生效之日起10日内将武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第14层A8-1号房屋中封闭阳台的彩铝窗予以拆除；二、驳回湖北中南国际汇物业投资发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王某、王智军负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王某、王智军、中南国际汇公司一致确认，王某、王智军系在涉案房屋阳台的里面用彩铝窗进行封闭。本院认为，本案应围绕上诉人王某、王智军的上诉请求进行审理。王某、王智军上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回中南国际汇公司诉讼请求。中南国际汇公司与王某、王智军签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然该协议约定，王某、王智军在使用物业期间不得擅自改变物业的建筑主体结构、承重结构、阳台外立面和用途，但王某、王智军系在涉案房屋阳台的里面用彩铝窗进行封闭，该行为并未违反上述约定，一审认定王某、王智军封闭阳台的行为改变了房屋的外立面并判决王某、王智军将涉案房屋中封闭阳台的彩铝窗予以拆除，恢复原状不当，本院予以纠正。王某、王智军的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，王某、王智军的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7123号民事判决；二、驳回湖北中南国际汇物业投资发展有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖北中南国际汇物业投资发展有限公司负担。二审案件受理费50元，由湖北中南国际汇物业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十六日书记员 肖 华