大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初13366号原告：大连运达物业管理有限公司，统一社会信用代码912102047478981975，住所地大连市沙河口区宏业街59号。法定代表人：姚运善，系董事长。委托诉讼代理人：钟积生，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：高士峰，男，1978年6月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托代理人：高金财（系被告父亲），男，1952年6月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连运达物业管理有限公司与被告高士峰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告大连运达物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟积生、被告高士峰的委托代理人高金财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连运达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付欠交的物业费9,315元（包含电梯费）；被告向原告支付欠交物业费的滞纳金2,584元。事实和理由：原告受开发商大连运达置业有限公司委托，自2013年起服务于大连市甘井子区辛寨子街道运达.诺维溪谷小区，被告与该小区开发商大连运达置业有限公司签署有《临时管理公约》等，约定物业费每月2.00元/m%电梯费：48元/年，公约中约定了双方的权利和义务，违约责任中约定不按时间交纳有关费用从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金等。原告向被告提供了物业服务等，虽经原告向被告催收拖欠的物业费，但被告仍不主动交纳2016年1月1日至2019年7月31日期间拖欠的部分物业费。根据《物业管理条例》以及小区物业《临时管理公约》等相关规定，只好利用法律手段解决此事。被告应承担足额支付拖欠的物业费本金，以及滞纳金、诉讼费等与此相关的费用，这样做也是无奈之举。被告高士峰辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系该房屋业主，欠费时间、房屋面积属实。不同意缴纳物业费的理由是：原告没有按照《物业服务收费管理办法》、《前期物业服务协议》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、房屋质量保证书的相关条款履行原告应付的义务。被告房屋因外墙渗水导致新装修的南卧东墙内墙壁起鼓开裂，经报修，物业客服人员进行了拍照，但是并未有给予维修，仅答复上报给了开发商，让被告自行找开发商解决，被告连续找了十多次，开发商来人进行过了修理，后于3个月后给了点赔偿。可是到了同年12月5日，又发现南北卧室窗台渗漏，被告多次上报物业，十多天后物业才派人来修，没有恢复原样。同时，小区存在监控不能全覆盖、私搭乱建、楼道内乱堆乱放、卫生环境差、部分照明设备损坏未及时维修更换、绿地破坏严重没有及时补植的情况，因原告没有按照合同约定的标准进行物业服务，故被告不同意原告的诉讼请求，仅同意按照原告诉请的40%缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1.2013年10月20日，原告（乙方）与大连运达置业有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方对运达·诺维溪谷项目提供前期物业管理服务事宜；委托管理期限自生效之日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元；业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达·诺维溪谷临时管理规约》（以下简称“《临时管理规约》”）约定：物业费收取标准，业主应按照前期物业服务合同的约定即住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元，按时足额交纳物业服务费用；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年6月20日，原告在承诺书上签字，确认已详细阅读并同意遵守《临时管理规约》及《前期物业服务合同》。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。2.被告高士峰系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博北园D2-1-4-1号房屋的业主，该房屋建筑面积98.32平方米，被告共申请了5张电梯卡，即5人使用电梯。2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业费及电梯费被告未缴纳。本院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的《前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《前期物业管理委托合同》及《临时管理规约》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米2元，电梯费为每月每人4元，自2016年1月1日起至2019年7月31日止被告依法应向原告交纳物业服务费8,455元[98.32平×2元/月/平×43个月）及电梯费860元（4元/月/人×5人×43个月），合计9,315元，被告借故拖欠无理。关于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称的房屋外墙、窗台存在渗雨的问题，因被告亦认可开发单位或原告已经进行了相关的维修，并且给付了一定的赔偿，且房屋渗水等问题系房屋质量问题，非原告原因造成，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告提出的小区存在私搭乱建、乱堆乱放、保洁不到位、照明灯损坏、绿化遭到破坏、门岗不在岗等问题一节，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高士峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年7月31日止的物业服务费8,455元及电梯费860元，合计9,315元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币49元（原告已预付，已减半收取），由被告负担，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十二月九日书记员 修建华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。