宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2019）宁0521民初1917号原告:李某，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：毛某，宁夏中宝律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:马某，住宁夏回族自治区中宁县。第三人:闫某，住宁夏回族自治区中宁县。现羁押于中宁县看守所。第三人:范某，住宁夏回族自治区中宁县。原告李某与被告马某及第三人闫某、范某执行异议之诉一案，本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛某，被告马某、第三人闫某、范某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房（合同备案号：B20170920001868）属原告所有；2、判令闫某、范某协助原告办理上述房屋产权变更过户登记手续；3、依法撤销被告马某对本案房屋保全的裁定；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年5月6日，第三人闫某、范某因生意需要向原告借款45万元，借期一年。2016年2月15日，闫某、范某因经营需要又向原告借款23万元，借期3个月，两笔共计68万元。两笔借款到期后，闫某、范某无法还本付息。2016年5月25日，经双方协商，原告与闫某、范某签订了《房产顶账协议书》，由闫某、范某将其位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房（合同备案号：B20170920001868）作价670000元顶偿给原告，协议签订后，闫某、范某即将该房屋及房屋买卖合同、房屋发票等交付给原告，后原告将该房屋分别出租给王建华、沈自成、张林江使用，在原告办理房屋过户手续过程中，马某将房屋备案手续申请法院查封，法院做出了（2017）宁0521民初3275号民事裁定书，2018年5月13日，原告依法提出案外人执行异议申请，中宁县人民法院做出了（2018）宁0521执异4号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告于2018年7月27日依法提出了案外人执行异议之诉，2018年10月23日，中宁县人民法院做出（2018）宁0521民初2602号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求，原告依法上诉，2019年2月27日，中卫市中级人民法院做出（2019）宁05民终6号民事裁定书，撤销了中宁县人民法院（2018）宁0521民初2602号民事判决书，原告于2019年3月13日依法重新起诉。综上所述，原告认为自己与闫某、范某因存在债权，顶账协议合法有效，且房屋已经交付，并由原告出租使用。马某在没有调查清楚的情况下，申请法院查封上述财产，严重侵犯了原告合法权益，故原告依法提出执行异议之诉。原告为证实其主张的事实，向法庭提交下列证据予以佐证：证据一、借条两份，拟证实2015年5月6日、2016年2月15日，第三人闫某、范某两次向原告借款共计68万元的事实；证据二、《房产抵账协议书》一份，拟证实2016年5月25日，原告与第三人闫某、范某签订《房产抵账协议书》，第三人闫某、范某将其位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号、面积117平米，总价662700元的营业房作价67万元抵顶给原告，双方签订协议的事实；证据三、《中宁县商品房买卖合同》一份、增值税发票二份，拟证实第三人闫某向银湖房产开发有限公司购买争议房屋并签订合同，于2016年5月26日、2017年9月20日向中宁县税务局上税，并将上述购房手续交付原告的事实；证据四、《房屋租赁合同》三份，收据一份，拟证实原告将涉案房屋于2016年6月23日出租给第三方沈自成使用，于2017年9月2日租赁给王建华使用，于2018年10月1日租赁给张某使用的事实；证据五、（2017）宁0521民初3275号民事裁定书（复印件）、（2018）宁0521执异4号执行裁定书（复印件）、（2018）宁0521民初2602号民事判决书（复印件）、（2019）宁05民终6号民事裁定书各一份，拟证实2017年12月7日，被告马某申请保全涉案房屋，原告于2018年5月28日提出书面异议，中宁县人民法院做出（2018）宁0521执异4号执行裁定书，驳回了原告的申请，原告于2018年7月27日依法提出了案外人执行异议之诉，2018年10月23日，中宁县人民法院做出（2018）宁0521民初2602号民事判决书，驳回了原告诉讼请求，原告依法上诉，2019年2月27日，中卫市中级人民法院做出（2019）宁05民终6号民事裁定书，撤销了中宁县人民法院（2018）宁0521民初2602号民事判决书，原告于2019年3月13日依法重新起诉的事实；证据六、证人张某证言一份，拟证实2018年10月1日原告将涉案房屋租赁给张某使用，租期一年，张某向原告交纳租金6000元的事实。被告马某辩称，闫某和范某向我借钱，我向中宁县人民法院起诉并申请保全，保全了二人名下的房产，即涉案房屋。中宁县人民法院于2017年12月8日作出（2017）宁0521民初3275号民事裁定书，对涉案房屋予以保全。2017年9月，原告及闫某、范某均具备办理涉案房屋产权证及房屋过户的条件，我于2017年12月7日向法院申请保全，如果闫某将房屋抵顶给原告，原告与闫某、范某可以在我保全之前有充足的时间办理过户手续，即使不到房产公司办理过户登记，也可以到公证处对他们的顶房协议进行公证备案，但他们都没有办理这些手续，足以证明原告与闫某、范某之间并不存在房屋顶账，涉案房屋仍然属于闫某、范某所有，我申请法院保全符合法律规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告马某为证实其辩称的事实向法庭提交下列证据予以佐证：证据一、借条一份、被告马某起诉闫某的判决书一份，拟证实第三人闫某欠被告借款，被告向法院起诉后，法院作出判决的事实；证据二、不动产所有权查询信息一份，拟证实涉案房屋在第三人闫某名下的事实。第三人闫某述称，涉案房屋在没有向被告马某借钱之前就已经抵顶给原告了。我没有承诺把房屋顶给马某，马某说我没有时间过户这套房屋是因为马某前期在没有冻结我资产的时候就派人到我家强制要钱，他借给我的钱月息是5％，高出了国家规定的范围，不受法律保护，马某与我签订的合同也是我向他借款后他强制把我和我妻子叫到他的公司签定的，合同签完之后过了不久，马某把我和我哥叫到他的公司，没收我的手机，拘禁我长达八小时，出来之后我就走了银川，没有回中宁，所以造成房屋没有过户，我认为这套房屋应当属于李某，不属于马某。第三人范某与第三人闫某意见一致。第三人闫某、范某未向法庭提交证据材料。对原、被告向法庭提交的证据，经当庭质证，本院分析、认证如下：对原告提交的证据，被告马某对证据一、二、三、四均有异议，认为该四组证据是原告与闫某、范某之间签订或出示的，其真实性无从得知，且单纯的依据上述证据无法证实涉案房屋的所有权已转移给原告；第三人闫某、范某没有异议。经审核，该证据来源合法、内容真实，与本案事实相关联，证据四与原告所举证据六相互印证，本院对其证明效力予以认定。对证据五、六，被告及第三人均无异议，本院对其证明效力予以认定；对被告提交的证据，原告认为证据一与本案无关，第三人闫某、范某没有异议，但认为当时开庭时其没去，借条上没有写利息，但实际上被告马某是按照月息5％放的借款。经审核，该证据来源合法、内容真实，本院对其证明效力予以认定；对证据二，原告认为该涉案房屋本来就登记在闫某名下。第三人闫某、范某没有异议，本院对其证明效力予以认定。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，第三人闫某、范某因生意需要向原告李某借款45万元，借期一年。2016年2月15日，第三人闫某、范某因经营需要再次向原告借款23万元，借期3个月，两笔借款共计68万元。两笔借款到期后，第三人闫某、范某未能还本付息。2016年5月25日，第三人闫某与宁夏银湖房地产开发有限公司签订《中宁县商品房买卖合同》一份，第三人闫某购买位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房（合同备案号：B20170920001868）一套，宁夏银湖房地产开发有限公司于2016年5月26日给第三人闫某出具了购房增值税发票。当天，第三人闫某、范某与原告签订《房产抵账协议书》一份，约定第三人闫某、范某将自持位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房抵债于原告李某，抵债价值为人民币陆拾柒万元整（670000元）；第三人闫某、范某将该宗房产购销合同（原件）及购房发票（原件）及房产钥匙交于原告；第三人闫某、范某协助原告办理过户手续，第三人闫某、范某全额承担该宗房产过户税及物业管理费；自第三人闫某、范某将该宗房产转让于原告，借款债务解除，双方无任何债务纠纷等。协议签订后，第三人闫某、范某即将该房屋的房屋买卖合同、购房发票、钥匙等交付给原告，后原告将该房屋分别出租给王建华、沈自成、张林江使用。2017年9月20日，第三人闫某取得了涉案房屋的完税证明。2017年12月7日，被告因其与第三人及闫绪辉民间借贷纠纷一案向本院申请财产保全。2017年12月8日，本院做出（2017）宁0521民初3275号民事裁定书，对位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房予以查封。现第三人与被告及闫绪辉民间借贷纠纷一案已进入执行程序。2018年4月4日，第三人闫某的人身自由受到限制。2018年5月28日，原告向本院提出执行异议。中宁县人民法院做出了（2018）宁0521执异4号执行裁定书，驳回了原告的申请，原告于2018年7月27日依法提出了案外人执行异议之诉，2018年10月23日，中宁县人民法院做出（2018）宁0521民初2602号民事判决书，驳回了原告诉讼请求，原告依法提起上诉，2019年2月27日，中卫市中级人民法院做出（2019）宁05民终6号民事裁定书，撤销中宁县人民法院（2018）宁0521民初2602号民事判决；驳回上诉人李某的起诉。后原告依法再次提起异议之诉，提出上述诉讼请求。本院认为，第三人闫某、范某在向原告李某借款未能偿还的情况下，第三人与原告签订的《房产顶账协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。本院在执行被告马某与第三人闫某、范某民间借贷纠纷一案中，虽依法对第三人闫某、范某名下的涉案房屋（中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房，合同备案号：B20170920001868)采取查封措施，但涉案房屋在本院依法查封时，第三人闫某、范某已经因欠原告借款不能偿还将该房屋抵顶给原告，并将涉案房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、完税凭证均交付原告，双方的债权债务已抵清，原告已将涉案房屋房款全部付清，原告接收、占有涉案房屋后将该房屋出租给他人使用三年之久。第三人闫某因外欠债较多，经常在外，未能协助原告办理涉案房屋的过户登记，并非原告原因未办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件的且其条件能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律的规定，依法予以支持。被告马某以原告与第三人没有办理房屋过户手续，原告与第三人范某、闫某之间不存在房屋顶账，涉案房屋仍然属于闫某、范某所有，应当驳回原告的诉讼请求的辩解意见不能成立，不予采信。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、对涉案执行标的位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房（合同备案号：B20170920001868）不得执行；二、位于中宁县国际枸杞交易中心8幢65号营业房（合同备案号：B20170920001868）属原告李某所有。第三人闫某、范某协助原告李某办理上述房屋产权变更过户登记手续。案件受理费150元，由被告马某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。本院（2018）宁0521执异4号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。审 判 长 贺 森人民陪审员 刘宁增人民陪审员 刘淑宁 二〇一九年八月十六日书 记 员 蒲剑锋附：适用法律条文《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开审理。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。