广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20452号上诉人（原审被告）：钟同安，男，1929年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：郭耀，系钟同安女婿。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广东省广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭蔼旋，广东君厚律师事务所实习律师。上诉人钟同安因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房屋安全管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。钟同安上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广州市房屋安全管理所的全部诉讼请求。事实和理由：一、本房分新旧物业两部分，旧物业原为无主房，钟同安一家已经长期使用50年，至今从未拖欠租金，即使没有续约合同也如常缴租，是事实租赁关系。需要说明的是2012年租赁到期时，房屋安全管理所也如常让钟同安填写签字了新一期租赁合同，但并没有交还合同也没有作任何解释才产生现在无合同租赁的情况。二、房屋安全管理所从来只收取租金而不尽维修义务责任。钟同安居住在涉案房屋内进行了大量的维修保养及翻新工作，投入了大量的时间、精力和金钱在涉案房屋。三、涉案房屋分新旧物业两部分，现状为71㎡两房一厅，中厅是旧建筑，而两个房间连同下面一楼是钟同安一家于80年代初自己动手加建的。四、钟同安父母年迈，单位分配的房改房是楼梯房无法居住，涉案房屋是钟同安父母现在唯一可以依赖养老居住的地方。请法院考虑钟同安一家的实际困难和以前对涉案房屋的付出，撤销一审判决，驳回房屋安全管理所的诉讼请求，让钟同安暂时继续使用涉案房屋。房屋安全管理所辩称：1.钟同安提到的因居住困难而加建的部分没有证据证明，所以我方不予认同；2.因为房屋安全管理部门近期正在集中清理不符合公房租赁条件的租户，而钟同安因为已经拥有自住房屋，我方实际在2018年就已经提起诉讼，钟同安应当有充足的时间做相应的准备。从房屋安全管理所的角度出发，我方目前是没有政策来作特殊的安排，希望钟同安可以理解。房屋安全管理所于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除房屋安全管理所与钟同安双方关于广州市越秀区某某房的房屋租赁合同关系；2.钟同安及同住人员立即搬出广州市越秀区某某房，将该房屋交还房屋安全管理所；3.钟同安向房屋安全管理所支付房屋使用费（参照原租金标准1188.20元/月计，从2019年6月1日起计至钟同安实际交还房屋之日止）。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区某某房是房屋安全管理所管理的公房。2010年8月18日，房屋安全管理所（为出租人、甲方）与钟同安（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区某某房部位（产别代管产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积71.44平方米，租赁期限2010年9月1日至2012年8月31日，月租金额为1188.20元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房和设备给甲方；第二十条第3项，乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条违约责任第2项，租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；第3项，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。上述合同期满后，房屋安全管理所与钟同安双方无续签租赁合同。钟同安按1188.20元/月标准继续向房屋安全管理所交租。2017年12月8日，房屋安全管理所委托律师向钟同安发出《律师函》，要求解除与钟同安的房屋租赁关系等。另查明，据房管部门于2018年1月9日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，钟同安名下有越秀区XXX房（住宅，建筑面积136.45平方米）的房产。因本案纠纷，房屋安全管理所于2019年2月19日向一审法院提起诉讼。诉讼过程中，房屋安全管理所确认其继续向钟同安收取租金至2019年7月，故其第三项诉讼请求调整为：钟同安向房屋安全管理所支付房屋使用费（参照原租金标准1188.20元/月计，从2019年8月1日起计至钟同安实际交还房屋之日止）。一审法院认为：公房住宅租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，钟同安名下有越秀区XXX房（住宅，建筑面积136.45平方米）的房产，已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房腾空交还房屋安全管理所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。而且，房屋安全管理所与钟同安之间的租赁合同约定的租期已于2012年8月31日届满，双方没有续签合同，钟同安继续使用承租房屋并缴纳租金给房屋安全管理所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。故房屋安全管理所现要求解除双方之间的租赁合同关系、收回房屋，合法合理，一审法院予以支持。钟同安及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回房屋安全管理所。在双方的租赁合同关系解除前，钟同安向房屋安全管理所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后至房屋交回房屋安全管理所前，钟同安仍使用了涉案房屋，房屋安全管理所要求参照原合同约定的租金标准计付房屋使用费，公平合理，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十三条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院于2019年8月5日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除广州市房屋安全管理所与钟同安之间关于广州市越秀区某某房的租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，钟同安及同住人员迁出广州市越秀区某某房，并将该房屋交还广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，钟同安将2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按1188.20元/月计）支付给广州市房屋安全管理所；自本判决发生法律效力之次日起，钟同安参照原租金标准（按1188.20元/月计）逐月支付房屋使用费给广州市房屋安全管理所，至交还上述房屋之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由钟同安负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭审中，房屋安全管理所表示“因为钟同安的租金是通过银行划扣的方式支付的，目前为止2019年10月的租金已经支付。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。钟同安称，涉案房屋一直由钟同安一家居住使用，并按时交租，并且对涉案房屋进行了大量的维修和保养，其名下虽有住房，但由于是楼梯楼，无法满足年迈父母及自身的居住要求，请求继续承租涉案房屋。故本案二审的争议焦点为房屋安全管理所是否有权要求钟同安腾空涉案房屋。钟同安承租的涉案房屋为房屋安全管理所管理的直管公房，该房屋具有一定社会福利性质。钟同安与房屋安全管理所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中明确约定“签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给房屋安全管理所”。现钟同安名下有自有房产，可以满足居住的基本需求，故无论从双方合同约定内容还是直管公房的社会性质看，钟同安均已不符合承租公房的条件，钟同安理应腾空交还涉案房屋给房屋安全管理所。加之钟同安、房屋安全管理所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限至2012年8月31日届满，此后双方未续签租赁合同，钟同安继续承租使用涉案房屋，双方仍正常交收租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。”之规定，本案房屋安全管理所要求解除双方的租赁关系、收回房屋并计付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持并无不妥。钟同安以其名下虽有住房，但由于是楼梯楼，无法满足居住要求为由，请求继续承租涉案房屋，无事实及法律依据，本院不予采纳。钟同安关于涉案房屋其中一部分面积是钟同安及家人自行加建的主张，不能成为其有权继续租赁涉案房屋的理由。对于租赁物添附增值的部分，钟同安应另行解决。对于一审判决后，钟同安实际缴纳的租金，可视为钟同安主动履行一审判决确定的义务，该履行行为与一审判决结果并不矛盾。钟同安已缴纳的租金可相应予以抵扣，故无需对一审判项进行调整。综上所述，钟同安的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人钟同安负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月二十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳