安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0705民初2013号原告：铜陵永发实业有限责任公司，住所地铜陵市开发区翠湖三路177号，统一社会信用代码：91340700692814709C。法定代表人：高永妹，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯霞，张勇，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世宁，该公司董事长。被告：铜陵市铜官区人民政府，住所地安徽省铜陵市乌木山大道。法定代表人：王保中，该区区长。委托诉讼代理人：金华，安徽众佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟超，该司法局副局长。原告铜陵永发实业有限责任公司（以下简称永发实业公司）与被告铜陵市铜官区人民政府（以下简称铜官区政府）委托代建合同纠纷一案中，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯霞、王世宁，被告的委托诉讼代理人金华、钟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永发实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋回购款3654808元及自起诉之日至实际付清之日止、按同期银行贷款利率计算的利息损失；2、判令被告回购该工程增加的地下车库与人防工程3185.04平方米，共计5096064元及自起诉之日至实际付清之日止、按同期银行贷款利率计算的利息损失；3、判令被告支付原告图纸变更增加的造价12613179元（清单附后）及自起诉之日至实际付清之日止、按同期银行贷款利率计算的利息损失；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月，铜陵市国土资源局公开招标出让土地，原告通过竞买中标铜土储字（2011）61号地块，并一次性付清土地出让金3350万元。签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定，2011年12月31日前开工，在2013年12月31日前竣工，该项目建成后，政府按照每平方米2550元的价格回购576套住宅，配套公建及经营性用房，按照每平方米1600元的价格回购地下停车库、自行车库。该项目必须按照市规划局已经批准的修建性详细规划实施。然而，原告拿到详细规划设计图后发现，原规划建筑设计方案不能满足住宅设计规范要求，经被告要求，原告自行委托设计单位变更了设计。设计修改后，取得了相关部门同意并修改了相关规划，补签了土地出让合同，主要是增加了住宅19套、电梯8部，根据设计和施工等规范，地下车库等人防工程必须与住宅等面积相配套，故设计增加了地下车库面积（实际测量后增加的车库面积为3253平方米），且原告补交了土地出让金1727200元，而且因修改设计方案造成原告工期推迟近一年，资金成本增加。设计修改后、施工开始前，原、被告签订了《回购安置房确认协议书》，根据该协议，被告理应支付原告相关款项165354808元，截至目前只支付了161700000元，尚欠3654808元。同时，被告在签订协议回购时不顾修改方案增加的大量建筑成本，强行将增加的19套房屋回购，却对增加的必须配套的地下车库3185.04平方米不予回购。原告认为，原告实际上只是政府回迁房的代建单位，与房地产开发有本质区别。由于被告提供的规划不符合规范导致规划建筑设计方案变更，进而导致建设成本大量增加，因方案修改增加的建筑成本的责任应由被告承担，增加变更部分被告应一并回购。被告将市场行情好的增加的19套房屋回购，却将作为设计变更配套的地下车库3185.04平方米弃之不顾，违反公平原则。人防地下车库作为小区共有部分，不能分割，被告不予回购明显违法。请求法院依法判决。附诉讼请求第2项图纸变更增加的造价：1、工期延误的垫资成本为3350万元×6%年利率×12.5个月＝2093750元；2、变更图纸增加的设计费1044189元；3、变更增加的土地出让金1727200元；4、多交19套房屋面积为2016平方米，按市场价每平方米5000元计算，与回购价每平方米2550元相差2450元，损失1450×2016约为4900000元；5、原设计道路为砼路面，实际施工变更为沥青路面，增加成本为7250平方米×20元每平方米＝145040元；6、原设计为塑钢门窗，实际采用彩铝门窗，增加成本为56500平方平×10元每平方米＝565000元；7、原设计没有外墙保温，实际增加了外墙保温，增加成本为56900平方米×10元每平方米＝569000元；8、原设计为砼空心砖，实际采用加气砼砌块，增加成本为56900平方米×10元每平方米＝569000元；9、增加8部电梯的土建费用为1000000元。以上9项合计为12613179元。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件，证明原告的主体资格。2、铜陵市土地储备发展中心《关于铜土储（2011）61号地块土地出让有关问题的通知》、告字（2011）16号《安徽省铜陵市国有建设用地使用权出让公告》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明，原告通过招拍挂形式取得铜土储（2011）61号地块土地使用权；土地出让协议对于住宅及配套设施的数量和面积、回购价格等做了明确约定，并且该投标文件中对案涉工程按市规划局已批准的修建性详细规划实施建设，故有了以下数字，其中住宅576套，面积56425.16㎡，但按当时的详规和图纸、设计576套住宅无法达到此面积，设计存在缺陷，违反国家强制性规定；原告需在2011年12月31日前开工。3、《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》（招拍挂时已设计）、《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计调整方案》，证明，招拍挂时制定的设计方案存在缺陷，电梯无法满足住宅要求，原告根据国家规范调整了设计方案。4、铜永发[2012]01、03号《关于东山苑小区B地块规划调整的请示》、铜永发[2012]04号《关于东山苑小区B地块规划调整的请示报告》、狮政秘[2012]76号《关于要求调整东山苑小区B1地块安置点规划建筑设计方案的函》、铜陵市人民政府办公室公文处理标签、铜国土资[2012]86号文件、铜建设院司字（2012）06号《关于铜陵市东山苑小区B1地块规划调整的报告》、《专家论证会意见》、铜规函[2012]198号《关于东山苑小区B1地块安置点项目调整商业住宅建筑面积等规划指标的函》，证明，招拍挂时狮子山区政府制定的设计方案存在严重缺陷，电梯无法满足住宅要求，造成设计需要重新调整，被告需对工期延误的资金占用费及相关费用和损失应当承担责任；经狮子山区政府及相关部门同意，原告委托相关单位调整了相关规划建筑设计方案；相关规划设计方案调整经过相关部门审批通过，程序合法；规划设计主要变更内容为增加住宅面积2016㎡、并增加地下车库及非机动车库；根据建筑设计规范，地下车库等人防工程需根据住宅面积的调整而调整，二者为一体，不可分割。5、《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》、《东山苑小区B1[铜土储（2011）61号]地块回购安置房确认协议书》，证明，因原狮子山区政府规划设计缺陷造成工期延误，截至2013年1月16日原告才签订补充协议，正式确认规划设计调整方案，工程延期至少一年零半个月；原告因规划调整补交的土地出让金1727200元应由被告承担；增加的电梯及安装、土建等费用应由被告承担；回购协议约定增加的车库等面积归原告所有明显违法，首先地下人防车库等增加是由于变更设计需要，变更设计的原因系被告提供的设计不符合国家规范，其次，地下人防车库等作为住宅公共设施的一部分，依法不可分割，属业主共同共有，被告应当回购交予业主使用，否则将违法且侵害业主权益。6、《节能建筑评价标准》部分节选（2012年5月1日起实施）、《安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查报告》，证明，因原狮子山区政府规划设计缺陷造成工期延误，在设计调整期间国家《节能建筑评价标准》发生变化，原告施工中只能按新标准施工，本案中主要是外墙保温和门窗标准发生变化，造成原告成本增加，被告应当承担；审查报告表明原告按新的标准施工了铝合金窗户及增加了外墙保温施工。7、《房屋面积测绘成果报告书》7份，证明，案涉房屋相关地下车库人防等工程均已计入相关房屋公摊或人防作为必备设施，均不可分割，被告必须回购；经测量地下车库面积为1141.46㎡（3栋）+1100.25㎡（2栋）+2234.83㎡（人防）=4476.54㎡，扣去协议回购1291.5㎡，尚有3185.04㎡；被告需支付车库回购费为：1600元/㎡×3185.04㎡=5096064元。8、《建设工程设计合同》三份，证明，原告因图纸修改设计花去设计费904189+80000+60000=1044189元。9、《土地出让金专用票据》三张，证明：原告按约支付了土地出让金3350万+172.72万，修改图纸后补交的172.72万应由被告承担。10、铜永发[2012]22号《关于东山苑B1地块项目评估情况专题报告》、原狮子山区政府《关于东山苑B1地块回购安置房电梯谈判采购会议纪要》、铜永发[2018]01号《关于东山苑B1地块安置房工程支付工程款的报告》，证明，原告曾就图纸设计变更造成自身损失向被告主张合法权利，被告未予处理，一直拖而不决；被告甚至未付清回购协议范围内的相关款项，故造成办证不能，原告多次讨要未果。11、《东山苑前期物业服务合同书》、交接收条、交接会议记录。证明，案涉房屋于2015年1月20日交付使用。按照约定和国家规定，被告应当在2017年1月20日前付清所有费用，但实际上尚欠3654808元。铜官区政府辩称：1、本案的法律关系应为房屋回购合同或房屋买卖合同关系，而不是委托代建合同关系。案涉土地使用权是原告通过招拍挂程序购得，并与土地管理部门签订了土地出让合同并支付土地出让价款，在工程建设过程中，相关建筑成本及费用均由原告支付，被告仅仅是以事先约定的回购价对原告的建筑成果进行回购。本案是基于双方签订的《房屋回购确认协议书》而产生的纠纷，应与已生效的（2019）皖0705民初269号民事判决书一样，是房屋买卖合同关系。2、原告要求支付房屋回购款3654808元与事实不符。依据原、被告签订的《房屋回购确认协议书》约定，被告按2550元每平方米的价格回购建筑面积56425.16平方米，含配套公建及经营性用房在内，总回购款为143425185元，而被告已累计付款161700000元，除已付清该56245.16平方米房屋回购款外，还支付了协议约定的地下停车库、自行车库的回购款。因此，被告不欠原告房屋回购款。即使被告欠款，因原告迨于履行约定的协助办理不动产权证书的义务，被告也是行使不安抗辩权。此外，即使被告欠款，根据约定，原告应预留5%的回购款作为质保金，被告目前付款条件尚未成就。3、原、被告在《房屋回购确认协议书》明确约定，多余的机动车库的车位、非机动车库归乙方（原告）所有。双方对多出的3185.04平方米非机动车库已约定归原告所有，被告无需回购。原告要求被告回购该多余面积属协议条款的变更，没有法律依据。4、原告主张因图纸变更增加造价12613179元由被告赔偿的主张不能成立。被告在工程设计过程中并不存在过错；原告在与被告签订《房屋回购确认协议书》前就已经知晓设计方案变更，由此会直接导致建设成本的变化，但仍与铜陵市国土资源局签订土地出让补充合同，仍与被告签订安置房回购协议，且在协议中并未对增加的建设成本作任何约定，由此造成的商业风险应由原告自行承担。原告该项主张没有合同和法律依据。另外，该工程已竣工验收近五年，在此期间，原告并没有就建设成本增加向被告提出过主张，该主张已超过诉讼时效，不受法律保护。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告与铜陵市国土资源局国有土地出让合同；原、被告订立的回购安置房确认协议书。证明：本案基础法律关系并非委托代建合同关系，而是房屋回购合同关系。原、被告之间的权利义务关系应以回购安置房确认协议书的约定来确定。2、铜陵市国土资源局《关于要求明确东山苑B1地块非机动车车库多余面积的函》、狮子山区政府《关于东山苑B1地块非机动车库多余面积处置建议的函》、《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》第三条第②③款。证明：东山苑B1地块非机动车车库多余面积为3041.94平方米，且原、被告就上述多余车库的处置已在协议中明确约定归原告所有，不在回购范围之内。3、原告《关于东山苑B1地块项目评估情况专题报告》、铜陵市城乡规划局《建筑设计方案审查意见通知》、《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》、《回购安置房确认协议书》。证明：原告在知晓相关建筑设计方案已发生变更且知晓方案的变更会导致相应建造成本增加的情况下，仍然与铜陵市国土资源局及被告订立相关土地出让补充合同及回购协议书，应视为原告认可相关政府回购价款已包含建造成本增加的风险，且原告自愿承担。4、铜官区人民法院（2019）皖0705民初269号民事判决书。证明：①、《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》已经生效法律文书确认为合法有效合同；②、因履行回购房屋协议书而发生的纠纷被界定案由为房屋买卖合同纠纷，证明本案并非委托代建合同关系；③原告未按照回购协议书履行相应不动产过户协助义务。5、竣工验收记录复印件，证明案涉工程的开工时间是2012年10月15日，完工时间是2014年10月16日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据质证意见为：1、对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。2、对证据2的真实性无异议，但能证明原告通过招拍挂程序取得案涉土地的使用权，原、被告之间不属于委托代建合同关系。该组证据不能证实设计缺陷问题；被告并非土地出让法律关系的当事人，原告与铜陵市国土局就相关土地出让事宜订立的合同条款对被告并不具备约束力；同时即便土地出让合同第16条约定了工程的开竣工时间，但该条同时也约定了如受让人不能按期开工，可提出延建申请，经出让人同意的，相应工期可顺延；该组证据确实证明了案涉土地系带详规设计进行的土地招拍挂，但是否带详规设计不影响土地招拍挂所反映的获取土地的形式，正是基于带详规土地招拍挂，才导致案涉土地的出让金比不带详规的招拍挂土地出让金要低，这是非常公平的方式。3、对证据3中规划建筑设计方案及调整方案的真实性无异议；铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案并非原狮子山区政府单独委托设计，而是狮子山区政府安置房项目管理部与市征收安置办公室共同委托市规划院和建筑设计院进行编制；规划建筑设计调整方案系原告单方委托进行；政府仅是规划建筑设计委托方之一，并非建筑设计的专业部门，即便建筑设计存在缺陷，其过错也应在建筑设计部门，而非委托方。4、对证据中狮政秘（2012）76号《关于要求调整东山苑B1地块安置点规划建筑设计方案的函》、铜陵市人民政府办公室公文处理标签及铜国土资（2012）86号文《关于东山苑B1地块安置点规划建筑设计方案调整的请示》、铜建院司字（2012）06号《关于铜陵市东山苑B1地块规划调整说明的报告》、铜规设审字（2012）第083号《铜陵市城乡规划局建筑设计方案审查意见通知》、《关于要求明确东山苑B1地块非机动车车库多余面积的函》、《关于东山苑B1地块非机动车库多余面积处置建议的函》及铜规函（2012）198号《关于东山苑B1地块安置点项目调整商业住宅建筑面积等规划指标的函》的真实性无异议；对于该组证据中的其余证据（铜永发[2012]01、03号关于东山苑小区B地块规划调整的请示、铜永发[2012]04号关于东山苑小区B地块规划调整的请示报告、专家论证会意见、铜永发[2012]09号文件以及城乡规划局建设项目办理回复单及设计方案预审查意见）的真实性存在异议，该三份证据仅是原告向相关部门所作的请示报告，系单方证据，没有相关回复；对于上述证据中真实性无异议的部分，被告有如下质证意见：①原建筑设计方案确实存在不能满足住宅设计规范要求的情况，但该设计瑕疵并非被告方过错造成，系专业设计部门自身过错导致。②建筑设计方案的变更设计并非被告方同意，原告自行委托相关设计单位调整设计，就相关设计变更问题，由于属于设计部门的过错，完全可以由原设计部门在不发生新的设计费用的前提下自行调整设计。③非机动车库的面积增加属于规划范围内的调整，且被告在与原告签订回购房屋协议书之前就已明确表示由开发单位自行处置，不在回购范围之内。④相关建筑设计变更方案早在2012年6月29日就已通过市城乡规划部门的审核。5、对证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。从该组证据的签订时间与此前规划建筑设计变更方案通过审核的时间相比较来看，原告在明知其开发的项目设计已发生变更且该变更必然造成项目建造成本增加的情况下，仍然与被告签订相关回购协议书，且在协议书条款中明确多余的机动车库车位及非机动车库归原告所有，未就相关建造成本必然增加的事实在回购协议书中对相应回购价款作出任何调整，表明原、被告双方就建筑设计变更后增加的非机动车库面积等问题已经协商达成一致，且原告认为增加的建造成本已包含在其项目开发的商业风险范围之内；根据物权法第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他公共场所用于停放汽车的车位，归业主共有，而建筑区划内的车库、车位的归属，可以通过当事人约定来决定，回购协议书中的相应条款并不违反物权法的规定。且回购协议书的合法有效性已经法院生效法律文书确定。6、对证据6的真实性无异议。《节能建筑评价标准》早在2011年4月2日就已发布，原告作为房地产开发企业理应在实施案涉项目之前就已知晓相应内容，并在其于2011年年底进行案涉项目土地投标时应考虑相应标准的实施，属于商业风险范畴；原告签订《国有土地出让合同》的时间是在2012年8月29日，原告在签订国有土地出让合同时相关标准已进入实施阶段；对于《安徽省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查意见书》的真实性存在异议。7、对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议。但相关非机动车库的回购事宜早已在原、被告双方签订的房屋回购确认协议书中予以明确，应按照意思自治的原则按协议履行。8、对于证据8真实性及关联性均有异议。建筑设计方案的变更设计并非被告方同意原告自行委托相关设计单位调整设计，就相关设计变更问题，由于属于设计部门的过错，完全可以由原设计部门在不发生新的设计费用的前提下自行调整设计。原告单方委托设计部门作出变更设计所产生的的费用即便真实发生，也应由原告承担。9、对于证据9的真实性、合法性无异议，但该部分费用属于原告与国土部门土地出让合同法律关系的范畴，与本案无关联性。10、对于证据10中《铜永发（2012）22号关于东山苑B1地块项目评估情况专题报告》、《关于东山苑B1地块回购安置房电梯谈判会议纪要》的真实性无异议，对于《铜永发（2018）01号关于东山苑B1地块安置房工程支付工程款的报告》真实性有异议，系原告单方制作，经查阅，被告方无此报告的原件或复印件；《铜永发（2012）22号关于东山苑B1地块项目评估情况专题报告》证明①原告早在其与被告签订相应回购协议书之前就已知晓相关项目建筑设计变更事宜且明知该设计变更事项会造成建造成本的增加，但原告仍然与被告签订协议，未就相关建造成本必然增加的事实在回购协议书中对相应回购价款作出任何调整，表明原告认可增加的建造成本已包含在其项目开发的商业风险范围之内。②对于因设计变更而增加的非机动车库面积，原告赞同由自己管理产权；证明被告按照回购协议的约定承担相应电梯购置及安装费用；证明即便原告在案涉项目中相关权益受损，其在回购协议签订之前的2012年11月份就已明知受损情况，现迟至2019年提出诉讼，其主张早已超过诉讼时效，不应受到法律保护。11、对证据11的真实性不清楚，请法庭核实。原告对被告提供的证据质证意见为：1、对证据1的真实性无异议，但是不能证明被告观点，证明双方是代建关系，从土地出让合同的第5页第14条第2款能够证明。2、对证据2真实性无异议，但不能证明被告观点，且王区长的批字及狮政秘[2012]198号函明显违反法律规定，属于无效。3、对证据3真实性无异议，但不能证明被告方观点，相反原告一直在就设计变更导致的损失向政府主张权利，并且关于8部电梯政府有函件进行了部分处置，在被告举的2012年6月29日铜陵市城乡规划局建筑设计方案审查意见通知（铜规设审字（2012）第083号）覆盖了前面几个文件，也印证了前面几个文件的真实性。回购协议签订时间是2013年3月18日，此时案涉房屋还未开工，更谈不上能够确定具体的面积，因而产生面积差是必然，被告机械的按照招标文件回购是不顾事实基础的。4、对证据4真实性无异议，但这份证明不能证明本案的法律关系。5、对证据5竣工验收记录真实性无异议，但同样能够证明签订回购协议时面积不能确定的事实，确定面积的时间是2016年8月。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2011年11月12日，原铜陵市国土资源局（因机构调整，现名称变更为铜陵市自然资源和规划局，以下简称市国土局）发布国有建设用地使用权出让公告，公开出让四宗国有建设用地使用权。2011年12月2日，原告通过公开竟买的方式取得其中编号为铜土储字（2011）61号地块（以下简称东山苑小区B1地块）的开发建设权。市国土局在出让公告中对该地块作出要约：1、规划用地范围内所有拆迁应在建设前同步完成；2、该项目建成后，政府按2550元每平方米的价格回购576套住宅（建筑面积56425.16平方米）、配套公建（建筑面积1510平方米）以及经营性用房（一层建筑面积241平方米），按1600元每平方米的价格回购地下停车库（建筑面积9330平方米）、自行车库（建筑面积1291.5平方米）；3、该项目必须按市规划局已批准的修建性详细规划实施建设；4、建筑面积90平方米以下住宅套型比例按50%控制；5、受让方须承担B－2地块的公共绿地费用；6、该地块拆迁补偿安置由狮子山区政府（因区划调整，现名称变更为铜陵市铜官区人民政府，以下简称被告）负责。土地出让的招标文件中包括由被告委托铜陵市建筑设计院设计的《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》，作为土地出让条件。2012年2月6日，原告向市国土局支付首笔土地出让金1600万元后，在对建设项目勘察和施工图设计过程中，发现《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》不符合设计规范，无法满足招标文件中住宅建设要求，遂于2012年3月向被告、铜陵市城乡规划局、市国土局提出对东山苑小区B1地块进行规划调整。被告和市国土局于2012年4月共同发文，向铜陵市人民政府作出《关于东山苑B1地块安置点规划建筑设计方案调整的请示》，主要内容为：狮子山区政府安置房项目部与市征安办共同委托市规划院和建筑设计院编制了该项目规划建设设计方案，经市规划例会审查通过后列入土地出让条件。2011年12月2日，经公开拍卖，铜陵永发实业公司竟得该地块国有建设用地开发建设权。开发建设单位在随后地质勘察和施工图设计过程中发现存问题。对项目的有关事项提出建议：1、将原规划住宅单元电梯变更为双电梯，共增设8部电梯，增设电梯的费用需经审计部门审核确认；2、在保持容积率不变的前提下，将原规划住宅面积调增2016平方米（即部分半地下车库调整为全埋地下车库）和网点位置进行调整；3、调整的住宅和网点面积，由国土局按规定补收出让金；4、电梯增加的支出费用和调整后补收的出让金一并平衡，不足部分纳入该安置点的征迁成本。针对上述规划调整意见，被告、铜陵市城乡规划局、市国土局按规划行政审批程序，经审查、专家论证、逐级报告后，铜陵市城乡规划局于2012年8月2日向市国土局出具了《关于东山苑小区B1地块安置点项目调整商业住宅建筑面积等规划指标的函》，调整了原规划设计中的建筑面积和住宅户数，其中，住宅户数为595套，比原设计方案增加19套。2012年8月29日，原告（受让人）与市国土局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定，出让宗地面积为25092.9平方米；出让宗地的用途为住宅、商业用地；出让人同意在2011年12月31日前将出让宗地交付给受让人；出让价款为3350万元；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2011年12月31日前开工，在2013年12月31日前竣工；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行给受让人造成的直接损失。双方还将出让公告中要约的回购房套数、面积、价格、按市规划局已批准的修建性详细规划实施建设、拆迁补偿安置单位等6项条款在合同的第四十七条作了约定。合同签订后，原告于2012年8月31日向市国土局支付了剩余的土地出让金1750万元，取得了东山苑小区B1地块建设用地使用权。因原规划设计方案的调整，市国土局与原告于2013年1月16日签订《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定：根据市城乡规划局《关于东山苑小区B1地块安置点项目调整商业住宅建筑面积等规划指标的函》说明，该宗土地使用条件发生如下变更：1、该宗地在土地用途和总建筑面积（60222.96平方米）不变的前提下，将原规划二层商业（1066.2平方米）调整到一层，非机动车车库面积增加至4333.44平方米（原出让条件1291.5平方米）；2、根据政府对《关于东山苑B1地块安置点规划建筑设计方案调整请示》批示，该项目建成后，增加的8部电梯及设备、安装费用，经审计部门审核后由狮子山区政府承担；根据《铜陵市经营性用地变更土地使用条件补交出让金办法》测算，原告应向市国土局补交土地使用权出让金1727200元。补充合同签订后，原告于当年1月18日向市国土局交纳土地出让金1727200元。2013年3月18日，原、被告签订《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》，约定，根据该地块《国有建设用地使用权出让合同》和《铜陵市国有建设用地使用权出让补充合同》的约定，原告负责在2011年12月31日之前开工，在2013年12月31日前回购房经主管部门验收合格备案后交付被告回迁分配。如不能按时交地，规划审批推迟影响（规划审批意见2012年6月29日），回购房交付时间顺延；该地块原告要按市规划部门审批的修建性详细规划方案实施，回购建筑面积56425.16平方米（住宅595套）政府回购。回购房成套上建设面积误差控制在0－2%以内，面积以房产部门测绘面积为准；回购价格：1、政府按2550元每平方米的价格回购建筑面积56425.16平方米、含配套公建（建筑面积1510平方米）以及经营性用房（一层建筑面积241平方米）。2、按1600元每平方米的价格回购地下车库（建筑面积9337平方米）、自行车库（建筑面积1291.5平方米）。3、商业服务1977平方米、多余的机动车库、非机动车库归原告所有。4、增加的8部电梯及设备安装费用，经审计部门审核后由政府承担；原告坚持高标准设计，高品位建设安置房，工程质量必须达到合格标准。对相关单体设计使用的建筑材料，必须严格按主管部门审定后的图纸要求施工，不得擅自降低标准；回购房资金支付方式：原告开发建设基础完工，经被告相关管理人员签证后，报市征迁安置房建设管理办公室付原告总回购款的20%。主体封顶经被告相关管理人员签证后，报市征迁安置房建设管理办公室付至50%。交付使用时付至95%，剩余5%作为工程质保金，依据房屋主管部门按有关规定支付。该合同签订前，原告已于2012年8月开始按《国有建设用地使用权出让合同》和规划设计的要求，对东山苑B1地块安置房工程进行施工建设，至2014年10月工程完工并经竣工验收。2015年1月28日，原告将回购协议约定的595套住宅、配套公建、经营性用房、地下停车库、自行车库交付给被告。上述建筑物经铜陵市房地产测绘队测绘，595套住宅总建筑面积为55340.31平方米，配套公建（会所）建筑面积为1575.42平方米，经营性用房（4套）建筑面积为247.45平方米，地下停车库（机动车库、水泵房、消防水池、配电房）建筑面积为9119.24平方米，自行车库（未作分割）总建筑面积为4409.85平方米。被告共向原告支付回购款161700000元。本院对双方当事人争议的焦点归纳为：１、本案的法律关系是委托代建合同关系还是房屋买卖合同关系；2、被告是否欠原告回购协议约定的回购款；3、被告是否应回购原告因规划设计变更而增加的地下停车库和人防工程面积；4、被告是否应赔偿原告因规划设计变更而增加的建设工程造价损失。本院认为，对焦点1，委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的合同。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应的资质，代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。而房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。该房屋即包括商品房，也包括经济适用房、商业用房、工业用房等各类性质的房屋。本案中，原告做为有资质的房地产建设企业，在合法取得使用权的土地上、利用自有资金开发房地产项目，并将部分建设成果有偿交付给被告，被告并不承担开发建设的成本，仅向原告支付购买建设成果的相应对价。原、被告签订的《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》，从“回购”两字文意来看，具有买卖的意思。根据查明的事实，涉案安置房的土地使用权人为原告，且协议中也约定了被告向原告回购安置房的具体内容，包括建筑面积及价款、付款方式、交房时间等内容，具备合同法所规定的买卖合同的性质。因此，本案不具有委托代建合同特征，应认定原、被告之间为房屋买卖合同关系。对焦点2，①《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》是根据市政府有关文件精神和原告与市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》有关约定签订的，在《国有建设用地使用权出让合同》以及招标文件中，对回购内容表述为：“该项目建成后，政府按2550元每平方米的价格回购576套住宅（建筑面积56425.16平方米）、配套公建（建筑面积1510平方米）以及经营性用房（一层建筑面积241平方米），按1600元每平方米的价格回购地下停车库（建筑面积9330平方米）、自行车库（建筑面积1291.5平方米）”，从内容看，均对回购住宅、配套公建和经营性用房的建筑面积分别作了约定，配套公建和经营性用房的回购面积并不包含在住宅的建筑面积范围内，回购范围意思表示明确、清楚。从实际履行看，原告交付的595套住宅及配套公建、经营性用房的总建筑面积大于56425.16平方米，显然超出了包含的范围。被告认为《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》中约定的回购住宅建筑面积56425.16平方米应包含配套公建和经营性用房建筑面积，与事实不符，本院不予采信。②原告认为《国有建设用地使用权出让合同》中约定回购住宅为576套，而与被告约定的是595套并实际交付，多交付的19套住宅面积被告应按市场价购买。从本院查明的事实来看，原告交付的595套住宅总建筑面积仅为55340.31平方米，不足双方约定的回购面积56425.16平方米，住宅套数虽增加19套，但总建筑面积仍达不到约定的回购面积。双方约定的回购价格是以建筑面积为计价单位，并不是以住宅套数为计价单位，因此，对原告的该项诉求，本院不予支持。③原告向被告实际交付的住宅总建筑面积55340.31平方米、配套公建1575.42平方米、经营性用房247.45平方米、地下停车库9119.24平方米以及约定的自行车库1291.5平方米，按回购协议约定的计价方式计算，总价款为162423293元，扣除原告已支付的回购款161700000元，尚欠被告回购款723293元。④原、被告在回购协议中对剩余5%的回购款约定作为工程质保金，依据房屋主管部门按有关规定支付。根据住建部《商品房销售管理办法》和国务院《建筑工程质量管理条例》有关条款的规定，除基础设施工程和主体工程外，质量保证期以5年为宜。原告于2015年1月将案涉安置房交付给被告已近五年，在此期限内，被告未就房屋质量提出异议，为减少诉累，被告对尚欠的回购款应予支付，但对原告要求支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。对焦点3，本案中，原、被告虽未对地下人防工程作特别约定，但原告根据民用建筑规范要求，将地下停车库、自行车库界定为地下人防工程并无不当。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励企业事业组织、社会团体和个人、通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。住建部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让，租赁。原、被告在《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》中，将多余的机动车库内的车位、非机动车库约定归原告所有，并不违反法律、法规禁止性规定。在协议的实际履行中，被告将原告交付的9119.24平方米地下停车库悉数回购，将原告建设的4409.85平方米自行车库回购1291.5平方米，多余3118.35平方米自行车库归原告所有，并不损害社会公共利益。且原、被告在签订《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》前，东山苑B1地块规划设计方案已作调整，明确增加了自行车库的建筑面积，原告作为专业房地产开发企业，对开发的房地产项目的利益和风险应有充分预见，但其仍与被告签订回购协议，由此可以证明，双方约定将多余的机动车库内的车位、非机动车库归原告所有是原、被告的真实意思表示。因此，该约定应属合法有效，原、被告应按约定全面履行各自的义务。原告要求被告回购增加的地下车库和人防工程面积无事实和法律依据，本院不予支持。对焦点4，原告通过“招拍挂”竟买的方式，取得东山苑B1地块的土地使用权，并与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》作为土地出让的条件，应属《国有建设用地使用权出让合同》组成部分，是土地出让合同第四十七条“该项目必须按市规划局已批准的修建性详细规划实施建设”的补充，具有行政强制性。市国土局将东山苑B1地块拆迁补偿安置交由被告负责、被告委托铜陵市建筑设计院作出《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》、铜陵市城乡规划局批准规划设计方案及变更等均是行政机关内部履行的行政职责，被告在此过程中并没有过错。而原告主张的因工期延误垫资的利息损失、变更图纸增加的设计费、变更增加的土地出让金以及变更增加的工程造价等损失，均是基于《铜陵市东山苑小区B1地块规划建筑设计方案》不符合设计规范要求导致原规划设计方案变更而产生的争议，该争议的结果与被告的行为没有直接的因果关系。且被告并不是与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》的权利义务相对人，不负有向原告交付约定条件土地的义务，也没有单方改变土地使用条件。因此，对原告要求被告赔偿因规划设计变更而增加的建设工程造价损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告与被告签订的《东山苑B1地块回购安置房确认协议书》主体适格、内容合法，当事人意思表示真实，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按约履行安置房交付义务后，被告应按约定支付回购款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一、被告铜陵市铜官区人民政府于本判决生效后十日内向原告铜陵永发实业有限责任公司支付回购款723293元；二、驳回原告铜陵永发实业有限责任公司对被告铜陵市铜官区人民政府的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148620元，被告铜陵市铜官区人民政府负担11033元，原告铜陵永发实业有限责任公司负担137587元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  邢 超人民陪审员  史高峰人民陪审员  崔文斌二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李曼曼附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二款的规定。