广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21921号上诉人（原审被告）：吕景辉，男，1948年6月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁龙金，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞诗瑶，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温济和，男，1968年1月24日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：吴晓琳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：冯欢容，女，1949年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人吕景辉因与被上诉人温济和、原审被告冯欢容租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吕景辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回温济和的全部诉讼请求；3.温济和承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：温济和自2018年8月份起已拖欠租金及水电费，根据《租赁合同》第六条第4点约定，温济和拖欠租金半个月以上的，吕景辉可解除合同，收回房屋并要求赔偿损失。2018年9月14日，吕景辉发函要求解除《租赁合同》、结清各项费用及腾空交还房屋，律师函已于2018年9月15日送达温济和，《租赁合同》因温济和根本违约而解除。一审判决认为，因温济和不存在提前退租行为，且吕景辉已另案主张了租金及逾期支付租金的违约金，因此判决吕景辉应退回租赁保证金。吕景辉认为，虽然《租赁合同》只约定温济和提前退租，租赁保证金不予退回，但是，温济和恶意拖欠租金的行为，与提前退租无异，甚至比足额交付租金情况下的提前退租行为更为恶劣。根据“举轻以明重”的法律原则，温济和恶意拖欠租金导致合同解除，比其提前退租行为更为严重，因此，吕景辉有权依约不予退回租赁保证金。此外，虽然吕景辉已另案主张了租金及逾期支付租金的违约金，但是，租赁保证金的作用是确保温济和正常履行租赁合同至租期届满，因温济和原因导致合同无法继续履行，吕景辉即无需退回；而逾期支付租金的违约金，是温济和逾期支付租金而应当承担的责任，因此，两者的性质及吕景辉主张的前提均不一致，本案的租赁保证金与吕景辉另案主张的租金及违约金无关。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求贵院支持吕景辉全部上诉请求。温济和辩称：1.吕景辉上诉请求没有任何理由，并且滥用民事诉讼权利，缺乏道德诚信。2.吕景辉给温济和造成了多达543000元的直接经济损失，双方签订的合同是三年的租赁期限，但是吕景辉于2018年8月初开始就想把温济和驱赶走，温济和带着几十台机器设备，租赁吕景辉600平方米的厂房进行装修，花费四五十万元。吕景辉逼迫温济和离开涉案场地，温济和询问合同是否履行至合同期满，但是吕景辉却一直没有回复。3.因为吕景辉逼迫温济和搬离涉案房屋，所以才导致纠纷的发生。温济和离开涉案场地，吕景辉还采取同一手段逼迫案外人唐xx【（2018）粤0105民初16608号】，刘xx【（2018）粤0105民初16605号】，刘xx【（2018）粤0105民初16607号】，杨x【（2018）粤0105民初16606号】，以上与案涉租赁厂房在同一楼的房东均是吕景辉，都是温济和逼迫驱赶，每一个人的经济损失均在50万元左右。吕景辉不愿意退回温济和的保证金，以上4个案件海珠区法院都支持承租人一方的直接经济损失，本案一审对于温济和的53万元的经济损失却没有支持。4.吕景辉为何在2018年8月份逼迫租户撤离租赁产地，是因为该地有一个开发商进驻，与吕景辉承诺翻新涉案房屋，就可以以三倍的租金收益。所以吕景辉才逼迫温济和办理涉案场地。在经济下行的大环境下，吕景辉提起上诉是不合理的。5.根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同的规定第2条，温济和认为该合同应该由司法机关代表国家法律就本案租赁合同无效作出判决。而温济和提供的涉案楼盘的其他承租人的租赁合同均被法院判定为无效合同，也得到中院的支持。温济和也希望法院能对本案租赁合同确定无效，追究吕景辉70%的过错责任，并且对温济和直接的经济损534000元，让吕景辉承担。6.吕景辉提出的撤销一审第一项判决没有任何依据，因为温济和每一个月的租金均是惯性的延迟支付，每一次均是要吕景辉依照实际的管理改变原租赁合同确定的交付租金的期限，在租赁合同纠纷中很多。所以温济和之所以不愿意按时按合同要求将租金交给吕景辉，是因为吕景辉首先违约，并且在此之前故意安排保安在一楼烧火做饭，将垃圾堆积在每一层楼，一审时我方已经提交相关的证据予以证明。其他案外人均提交9月份的租金，但是本案温济和没有交纳，所以才会导致一审判决。温济和向一审法院起诉请求：1、确认温济和、广州市雅美芳服装有限公司与吕景辉、冯欢容之间的《广州市房屋租赁合同》于2018年9月29日实际终止。2、吕景辉、冯欢容退还温济和涉案厂房保证金44866元。3、吕景辉、冯欢容支付给温济和直接违约损失总计543000元。4、本案诉讼费用由吕景辉、冯欢容承担。一审法院查明事实：2017年3月30日，吕景辉（出租人、甲方）与广州市雅美芳服装有限公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新滘中路东风村东胜新街南七巷4号二楼的房产出租给乙方使用，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日，其中2017年4月1日至2018年3月31日每月租金为21500元，2018年4月1日至2020年3月31日每月租金为24300元；租金按月结算，乙方应在每月第五日前缴付租金给甲方；电费暂按1.52元/度，水费暂按6元/吨计算，水电费与租金每月5日前转账给甲方；乙方向甲方交纳44866元保证金；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金的1%向甲方支付违约金；租赁期内，乙方提前退租，其租赁保证金不予退还，并负责结清各项费用；租用场地不准设宿舍、伙房等违法行为；大楼内的通道不准堆放杂物；。合同乙方签章处无广州市雅美芳服装有限公司的公章，法定代表人签名处有温济和的签名。诉讼过程中，温济和及吕景辉、冯欢容均表示签订合同时温济和及广州市雅美芳服装有限公司均为合同乙方，温济和主张合同的甲方为吕景辉、冯欢容，对此吕景辉、冯欢容不予确认。温济和表示2018年7月之前的租金已经缴纳，保证金也已经缴纳，自2018年8月份开始没有缴纳涉案场地的租金，温济和在2018年9月29日当天搬离了涉案场地，吕景辉指定冯欢容收取租金和保证金，故温济和将租金和保证金交付给了冯欢容。吕景辉、冯欢容确认温济和租金支付至2018年7月，从2018年8月1日开始没有支付租金，保证金及租金是吕景辉委托冯欢容收取，吕景辉、冯欢容表示温济和至今未交还涉案房屋给吕景辉，吕景辉、冯欢容主张2018年9月14日吕景辉、冯欢容向温济和邮寄了解除合同的律师函，温济和已于2018年9月15日签收，故《广州市房屋租赁合同》已于2018年9月15日解除，温济和确认其收到了律师函。经查，广州市雅美芳服装有限公司为注册成立于2011年4月25日的有限责任公司，法定代表人为温济和，注册资本100万元，其中股东为温济和及温xx，于2019年6月25日注销。诉讼过程中，温济和及吕景辉、冯欢容均表示同意温济和一人作为本案原告，吕景辉、冯欢容同意广州市雅美芳服装有限公司的权利由温济和一人行使。一审法院对广州市雅美芳服装有限公司的另一股东温xx进行了询问，温xx表示同意其作为广州市雅美芳服装有限公司股东应继受的该公司在本案中的权利由温济和享有，其不需要作为当事人参加诉讼。诉讼过程中，温济和申请对涉案场地的装修市场价值进行鉴定，后未预交鉴定费用。一审法院已向温济和送达通知书告知其逾期未缴纳鉴定费用的视为放弃鉴定，温济和收到通知书后仍未在指定期限内缴费。温济和表示其诉讼请求3中温济和要求吕景辉、冯欢容赔偿温济和违约损失543000元包括涉案房屋的装修损失429000元和另行租赁场地造成的损失114000元。温济和为证明其主张主要提交了以下证据:证据1、广州市房屋租赁合同；证据2、押金收据两份；证据3-1，保安赤身睡在当道图片；证据3-2，涉案场地一楼天井脏乱照；证据3-3，涉案场地楼道脏乱照；证据3-4，涉案场地必经的一楼楼道脏乱差及吕景辉安排其保安上班挡道照；证据3-5，温济和2018年7月6日发送给吕景辉脏乱差截图；证据3-6，温济和2018年7月6日发送给吕景辉脏乱差截图；证据3-7,2018年7月7日14:27温济和发给吕景辉脏乱差截图；证据3-8,2018年8月7日8月27日温济和发给吕景辉微信截图照；证据3-9，录像文字稿件及证明作用（第二、三、四个视频）；证据3-10，第五个视频文字稿（房东吕景辉赶走五楼租客）；证据3-11，第六、七个视频文字稿；证据4、2018年9月12日录音光盘，证明2018年9月12日吕景辉、冯欢容特别授权李律师提出包括温济和在内的所有房客搬走；证据5、2018年10月18日办公室录像，证明本案的租赁违约损失，该损失没有发票证明，装修材料在工业大道沿线的装修店购买；证据6、温济和及广州市雅美芳服装有限公司某部门办公图一；证据7、温济和及广州市雅美芳服装有限公司对（2018）粤0105民初19594号民事判决书的上诉状原件。吕景辉、冯欢容发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，不能证明温济和想要证明的事实。对证据2真实性、合法性、关联性予以确认。对证据证据3-1至3-8，真实性不予确认，对关联性有异议，不能证明温济和想要证明的事实。本案所涉的租赁场地为一栋9户的工厂区，货道的货物均是租户放置，与吕景辉、冯欢容无关。保安是在晚上休息时的照片并不影响温济和正常经营。证据3-9至3-11，温济和自行书写的文字稿件不能作为证据使用，是单方陈述，不能达到其证明目的。对证据4真实性予以确认，对关联性有异议，录音中所有人与温济和无关，整个录音反映的内容在2分44秒、5分9秒、7分10秒、7分40秒、14分48秒，以上位置吕景辉均主张按照合同走，全程仅要求过来的4位租户（不包括温济和）支付租金及水电费，没有要求解除合同，而该次会谈是街道和居委会召集的，解决当时四位租户无证经营、无排污证经营的问题，并非吕景辉要求租户过来的。对证据5对真实性、合法性、真实性均不予确认。录像内容为温济和及其委托代理人的聊天，对双方聊天的真实性不予确认。温济和承租的涉案场地吕景辉、冯欢容无法进入，无法核实相关情况。根据温济和陈述，录像时间为2018年10月18日，由此可见，双方在2018年9月15日解除合同后，温济和至今未将场地交回，我方已于2018年12月向贵院起诉要求支付租金、违约金、水电费等。录像中提及的杨x等户的场地情况，该4租户与吕景辉、冯欢容的诉讼正在进行，其开庭是承认涉案场地未交回，故该场地现状吕景辉、冯欢容无法确认。故温济和的证明内容吕景辉、冯欢容认为不能成立。对上诉状，客观性无异议，但这是温济和的单方陈述，不能达到其证明目的，在19594号案中吕景辉、冯欢容未收到温济和提交的上诉状。吕景辉为证明其主张主要提交了以下证据：1、广州市房屋租赁合同；2、农村（墟镇）宅基地使用证；3、情况说明；4、律师函；5、律师函邮寄凭证及签收凭证；6、律师函；7、律师函邮寄凭证及签收凭证。温济和发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性予以确认，对关联性有异议，温济和认为该证据证明2017年4月租赁期限开始，截止至2018年7、8月。吕景辉、冯欢容强行赶走温济和。合同虽然有规定每月5日前将水电费转账给吕景辉、冯欢容，但就本案，吕景辉于2018年8月27日给温济和发微信，可以允许他暂时不交租金。合同规定管理的义务和责任在于吕景辉、冯欢容，吕景辉、冯欢容雇佣了5、6个保安，但是根据本案温济和所提交的证据3证明吕景辉、冯欢容就是通过让保安赤身裸体躺在楼道，让1-5层的垃圾无人管理堆放在楼道、停电来变相赶走租户。对证据2真实性予以确认，合法性不予确认，建筑面积载明是346.5平方米，但是每层都不止这个数，实际上每层有1000多平方米，共5层。吕景辉、冯欢容存在带有欺诈性质，欺骗租户投资办厂，吕景辉、冯欢容无法办理合法经营许可证。关联性不予确认，地址与租赁合同一致，但看不出涉案房屋的具体面积。对证据3真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4真实性予以确认，已经收到该律师函。合法性、关联性有异议，在温济和收到吕景辉8月27日微信后，吕景辉允许温济和可以拖延。对证据5真实性、合法性、关联性予以确认。对证据6真实性予以确认，已经收到该律师函。合法性、关联性有异议，具体意见与证据4一致。对证据7真实性、合法性、关联性予以确认。一审法院认为，广州市雅美芳服装有限公司已注销，该公司的另一股东温xx已表示其作为该公司股东继受的该公司在本案中的权利由本案温济和享有，对此温济和、吕景辉、冯欢容均无异议，一审法院予以确认，故吕景辉（出租人、甲方）与温济和代表广州市雅美芳服装有限公司（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》中乙方的权利由温济和享有，温济和主张该合同的甲方还包括冯欢容，对此温济和未提交充分的证据证实，吕景辉、冯欢容也不确认，一审法院不予认定。温济和要求确认上述合同已于2018年9月29日终止，对此一审法院认为，《广州市房屋租赁合同》中的乙方拖欠租金超过半个月，按照合同约定吕景辉有权单方行使合同解除权解除合同，现无论合同的乙方是温济和或者是广州市雅美芳服装有限公司任意一方或双方，温济和与吕景辉、冯欢容均确认乙方已拖欠租金超过半个月，虽然温济和主张拖欠租金的原因在于吕景辉中途毁约，变相逼走温济和，但对此温济和未提交充分的证据证实，一审法院不予认定。吕景辉已于2018年9月14日邮寄了律师函行使了单方解除权解除了合同，温济和也已于次日签收了该函件，故温济和要求确认上述合同已于2018年9月29日终止缺乏依据，一审法院不予采纳。温济和要求吕景辉、冯欢容退回租赁保证金，吕景辉、冯欢容抗辩称按照《广州市房屋租赁合同》中的约定，租赁期内乙方提前退租，其租赁保证金不予退回。一审法院认为乙方虽存在逾期支付租金的情形但吕景辉、冯欢容也确认上述合同是吕景辉行使单方解除权解除，并非乙方提前退租，且吕景辉已另案主张了租金及逾期支付租金的违约金，故吕景辉不退回租赁保证金缺乏依据，一审法院不予采纳，故吕景辉应退回租赁保证金44866元给温济和。冯欢容并非合同的当事人，其只是受吕景辉的委托收取保证金，故温济和要求冯欢容退回保证金缺乏依据，一审法院不予支持。关于温济和主张的涉案房屋的装修损失429000元，温济和未提交证据证实涉案房屋的装修经过吕景辉的书面同意，且由于温济和对其所称投入的装修费用未提供相关的工程合同、结算凭据、购置材料发票收据等证据证明，其在诉讼中虽然申请对装修价值进行评估，但未在指定的期限内预付鉴定费用，应视为温济和自行撤销其鉴定申请。鉴于温济和未能对其主张的装修投入费用予以举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。对其主张不能采信。因此，温济和要求吕景辉、冯欢容赔偿所投入的装修费用损失，一审法院不予支持。关于温济和主张的另行租赁场地造成的损失114000元，温济和对该损失未提交充分的证据证实，且温济和要求吕景辉、冯欢容赔偿该损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七的规定，作出如下判决：一、吕景辉自一审判决生效之日起十日内向温济和退回租赁保证金44866元；二、驳回温济和的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9678.7元，由温济和负担8939.2元、吕景辉负担739.5元。二审期间，温济和提交（2018）粤0105民初16606-16609号的判决书各一份，拟证明宅基地使用权证规划是三层半，允许规划的是346.50平方米，每一层仅是平均100平方米，但是案涉场房是600平方米，现在已经建设到5层，前后共10个租户，也根本没有建设工程规划许可证,所以本案宅基地使用非法。吕景辉采取种种方式欺骗所有承租人，温济和也被欺骗。吕景辉对上述证据发表如下意见：本案涉及房屋所在地块有11个宅基地，一审中我方已经提交了相关证据。案涉房屋规划是三层半，四层以上是违法建筑，而本案的租赁房层在二层，是合法建筑，其他业主租赁的房层在四层，所以被判合同无效。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审争议的焦点在于：1.案涉合同的效力；2.保证金是否应退还。关于合同的效力。温济和提出案涉合同无效，并以此为由主张应退还保证金。本案温济和基于其与吕景辉签订的租赁合同起诉请求吕景辉退还保证金及支付违约损失等，而吕景辉在另案中亦基于同一租赁合同起诉温济和、温xx、陈xx支付案涉房产的租金、水电费及违约金等，该案已生效，在生效的（2019）粤01民终16482号民事判决中认定案涉租赁合同有效，本案理应遵守生效判决既判力，温济和提出合同无效的意见与生效判决相矛盾，不予采纳。温济和二审提供其他租户的相关判决所认定的租赁场地与本案租赁场地并非同一楼层，温济和提供的证据不足以证实其主张。应否退还保证金。案涉合同合法有效，根据一审查明事实，温济和拖欠租金超过半个月，依据双方签订《广州市房屋租赁合同》的约定，温济和违约已达到合同约定解除条件，一审认定温济和违约导致合同解除正确。根据温济和一审提供的录音证据材料及二审提供关联案件（2018）粤0105民初16606-16609号中认定的相关事实，可知案涉房产所在地区因治理整顿，严禁经营制衣等产业，吕景辉与其他租户已在协商解除合同事宜，案涉合同的解除已成趋势，本案租赁保证金是属于违约金范畴，其设置是为了保证合同正常履行合同直到租期届满，现鉴于本案的上述客观情况以及温济和因迟延支付租金已在另案被判令支付违约金，再没收温济和保证金，双方利益失衡，故一审判令吕景辉返还保证金并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决吕景辉返还保证金并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739.5元，由上诉人吕景辉负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十日书记员 王日平郭丽淳