江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5351号上诉人（原审原告）：钱洪兴，男，1963年8月8日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵丽娟，女，1967年12月1日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：刘奇南，男，1932年6月6日出生，汉族，住江苏省常州市戚墅堰区，系赵丽娟继父。被上诉人（原审被告）：钱仕兴，男，1951年2月1日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市，现住江苏省张家港市。被上诉人（原审被告）：徐继英，女，1954年8月14日出生，汉族，户籍地江苏省张家港市，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人钱洪兴、赵丽娟因与被上诉人钱仕兴、徐继英所有权确认纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初13660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钱洪兴、赵丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持钱洪兴、赵丽娟一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定《有关房子出售协议书》违反法律强制性规定而无效，系适用法律错误。双方于1988年3月3日签订该出售协议，当时宪法、法律均未限制农民异地购买农村房屋，一审法院以新颁布的法律法规及政策否定之前的法律行为，有违法不溯及既往的基本法理。该协议有买卖双方、见证人、立条人的签字或捺印，一审判决还与民法总则诚实信用原则相悖。二、一审判决认定涉案协议未实际履行、涉案房屋已经不存在有误。1.上诉人一审中递交的证人郭某、杨某的情况说明及两证人庭审证言已明确表明钱洪兴、赵丽娟支付房款及居住的事实。2.一审法院对村主任赵峰做的调查笔录不属于法院依职权调查的范围，证据形式错误，内容不真实。3.一审判决不应该以本身存有争议的房屋产权证作为定案依据。4.一审判决关于涉案房屋是否存在的认定存在自相矛盾之处。三、一审第一次庭审全程无录音，第三次庭审钱仕兴、徐继英代理人未到庭。被上诉人钱仕兴、徐继英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案协议无效，且未履行，请求驳回上诉，维持原判。原审原告钱洪兴、赵丽娟向一审法院起诉请求：1.确认位于张家港市钱仕兴名下的朝南三间平房属钱洪兴、赵丽娟所有，价值10万元；一审审理中变更该项请求，要求确认钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英于1988年3月3日所签的钱仕兴、徐继英将位于锦丰镇南港村九组朝南瓦房三间房子及宅基地转让给钱洪兴、赵丽娟的《有关房子出售协议书》合法有效，确认房屋所有权；2.钱仕兴、徐继英立即停止拆除上述房屋的侵权行为；一审审理中变更该项请求为钱仕兴、徐继英立即停止拆除上述房屋的侵权行为，恢复房屋原状；3.本案诉讼费由钱仕兴、徐继英承担。一审法院认定事实如下：钱洪兴与赵丽娟、钱仕兴与徐继英分别为夫妻关系。1988年3月3日，钱洪兴、赵丽娟作为买受人与钱仕兴、徐继英作为出售人签订《有关房子出售协议书》一份，主要内容为：“今有合兴公社南港村九队钱仕兴原有朝南瓦房三间，但因全家全是转入国家户口，而弟钱洪兴确无住房，现经兄弟俩多次协商，决定把三间朝南瓦房买给弟钱洪兴，其房的价合定2000元整，但是如弟经济好转（钱洪兴）将我钱仕兴房子拆掉，就地重建，我决无二话，如果把我转买给弟钱洪兴的房子拆往别处重建，那我就要增加现金500元（贰仟伍佰元），经立条后，弟钱洪兴当场付出现金贰仟元给兄钱仕兴。房子出售后，随屋基地的所有权一并归弟钱洪兴所有，而兄钱仕兴无权过问或干涉。经过立条付款后，兄弟间决无反（返）悔，共同遵守此合约”。协议书下方并有立条人郭某、当场人赵桂清、钱秀琴、父亲钱桂芳、母亲黄长娣等人的名字及捺印。一审另查明，1986年，钱洪兴因入赘赵丽娟家而将户口迁至赵丽娟的户籍所在地，即张家港市。1999年5月，上述《有关房子出售协议书》中所涉房屋及项下的土地使用权均登记在钱仕（士）兴名下（土地证号：99××48，村镇房屋所有权证号：张建房字第××号）。2018年，钱仕兴、徐继英将出售协议中所涉房屋已全部拆除，在原址重新翻建了现有房屋三间。以上事实，有《有关房子出售协议书》、村镇房屋所有权证、土地登记卡、常住人口登记卡、结婚证、房屋修缮前后的照片及庭审笔录等证据予以证明。一审审理中，双方就上述房子出售协议有无履行以及协议的效力存在争议。一、钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订《有关房子出售协议书》后，有无实际履行？钱洪兴、赵丽娟认为，协议签订后，钱洪兴、赵丽娟已支付房款并在所购房屋内居住，提供了陆炳青、丁建芬、钱正华、钱秀琴、赵桂清各出具的情况说明予以证明。钱仕兴、徐继英对上述证据的真实性均不予认可。钱仕兴、徐继英则认为，协议签订后钱洪兴、赵丽娟未支付房款，房屋未交付钱洪兴、赵丽娟，协议未履行，案涉房屋一直由钱仕兴、徐继英父母居住，申请办证的申请表也是钱仕兴、徐继英父亲填写，钱洪兴、赵丽娟在父母在世时从未提出异议，并提供了钱桂芬出具的居住情况说明、汪正明和蒋汝根出具的两份情况说明及水电缴费卡、郭某、赵桂清共同出具的情况说明、张家港市私有房产所有权登记表、建房证明、村镇房屋所有权证存根等证据证明。钱洪兴、赵丽娟对上述证据的真实性均不予认可。钱洪兴、赵丽娟并申请证人郭某、杨某到庭作证。证人郭某的当庭陈述中，主要陈述了其为双方写了房子出售协议，但对钱洪兴、赵丽娟有无支付房款以及钱洪兴、赵丽娟有无在房屋内居住等情况未予确认。证人杨某的当庭陈述中，主要陈述了其听说钱仕兴把房子卖给了钱洪兴，但对双方签订协议的经过表示不清楚。钱洪兴、赵丽娟对证人郭某的关于房款支付及居住情况的陈述不予认可，对证人杨某的证言无异议。钱仕兴、徐继英对证人郭某的证言认为应以证人向钱仕兴、徐继英出具的情况说明为准，对证人杨某的证言不予认可。一审审理中，一审法院向案涉房屋所在地本市锦丰镇南港村村民委员会主任赵峰进行了调查，赵峰主要陈述：钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订的《有关房子出售协议书》村里没有备案，是双方自己签订的。村里曾为钱洪兴和钱仕兴调解过，调解的时候，钱洪兴和钱仕兴都说1999年统一办理房产证的时候，他们父母居住在房子里。钱仕兴还说钱洪兴买了房子之后就招女婿出去了，因为钱洪兴不住了，过了几年他就买回房子，当时钱洪兴也同意的，后来办房产证时就由父母作主办到钱仕兴名下。从办证到现在二十多年时间，钱洪兴从来没有到村里提过，他们父母肯定要跟他们说办产权证的事情的。他们的父母一直居住在案涉房屋中直至去世。房子原来是三间平房一间辅房，已经成危房了。2018年6月左右，钱仕兴提出翻修房屋，因为该村是保留村，允许维修的，钱仕兴通过审批后就翻修了房屋。钱洪兴、赵丽娟对调查笔录中赵峰的陈述不予认可，钱仕兴、徐继英对调查笔录中赵峰的陈述无异议。一审法院经对上述证据综合分析认为，钱洪兴、赵丽娟虽然提供了数份情况说明证实钱洪兴、赵丽娟已支付房款以及在房屋内居住的事实，但钱仕兴、徐继英对上述情况说明均不予认可，且钱洪兴、赵丽娟提供的情况说明与钱仕兴、徐继英提供的情况说明、水电缴费卡所载明的事实、一审法院调查笔录中所反映的情况等内容相左，故一审法院对钱洪兴、赵丽娟提供的情况说明不予采纳。另外，证人郭某、杨某的证言均无法证明钱洪兴、赵丽娟已支付房款以及已实际在房屋内居住的事实。故钱洪兴、赵丽娟现有证据不足以证实钱洪兴、赵丽娟的主张。而且根据钱仕兴、徐继英提供的张家港市不动产登记中心出具的张家港市私有房产所有权登记申请表、房产所有权审核表等证据，可以证实1999年本市统一核实办理村镇房屋所有权证时，经办部门对协议中所涉房屋进行了现场查勘、对房屋产权情况进行了调查登记，当时双方父母居住在该房屋内，他们作为双方签订房屋买卖协议的在场人，明知双方曾签订过房屋买卖协议，但在核发房屋产权证时，对房屋登记到钱仕兴名下并未提出异议，且房屋产权登记至今已近二十年，钱洪兴、赵丽娟也从未向登记部门提出过异议，由此也说明协议并未实际履行。二、钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订的《有关房子出售协议书》是否有效？钱洪兴、赵丽娟认为，双方签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。钱洪兴、赵丽娟父母居住在案涉房屋并不影响钱洪兴、赵丽娟购买上述房屋取得所有权的事实。钱仕兴、徐继英在隐瞒房屋已出售的情况下领取了房产证和土地证，违反了诚信原则，属于无效行为。钱洪兴、赵丽娟钱洪兴的户口虽然迁至，但仍是农村户口，也没有另行取得宅基地，所以其签订的协议符合法律规定。并提供：1.钱仕兴、徐继英的户籍登记资料，证明钱仕兴、徐继英的户籍地是张家港市，属于城镇户口，与协议书中一致；2.赵丽娟母亲赵梅申请建房的审批材料，证明钱洪兴、赵丽娟结婚后并没有取得宅基地，钱洪兴、赵丽娟购买房屋符合法律规定。钱仕兴、徐继英认为，签订房子出售协议书时，钱洪兴的户口已迁至，不属于锦丰镇南港村的村民，没有购房资格，故协议书无效。对钱洪兴、赵丽娟提供的证据1、证据2的真实性没有异议，但证据2不能证明钱洪兴、赵丽娟的证明目的，该证据恰恰证明钱洪兴、赵丽娟不具有购买案涉房屋的条件，钱洪兴、赵丽娟赵丽娟享有张家港市杨舍镇七里庙村景巷第二组的宅基地，不能再取得宅基地，否则违反“一户一宅”的土地管理法规定。一审法院认为：农村房屋买卖涉及到国家对房地产市场秩序的管理，当事人达成的买卖协议应当不违反国家有关房屋及土地管理的法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。因此农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利。因宅基地涉及到农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，虽然取得宅基地使用权的村民可以在宅基地上建造房屋，对其建造的房屋享有所有权，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，而根据相关法律规定，宅基地使用权只可在本集体经济组织内部转让，如果转让给城市居民或其他农村集体经济组织成员，则转让无效。本案中，钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订的上述房屋出售协议书中涉及的房屋为农村宅基地房屋，虽然签订协议时钱仕兴、徐继英的户口为城镇户口，但这并不影响他们对之前已取得的农村宅基地房屋的所有权，而钱洪兴、赵丽娟作为案涉房屋的买受人，两人户籍均不在协议中所涉房屋所在地村民委员会，即属于本集体经济组织以外的农民，不符合取得宅基地使用权的法定条件，而且赵丽娟在其母亲赵梅作为户主在其户籍所在地申请建房时，也作为家庭成员登记在建房申请表中，实际也享受了其所在村的村民福利，因此，钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订的《有关房子出售协议书》违反法律强制性规定，应属无效。综上，一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英就农村宅基地房屋买卖签订了《有关房子出售协议书》，但因该协议书归属无效，且协议书中所涉房屋现已不存在，故钱洪兴、赵丽娟要求确认上述协议书中所涉的张家港市朝南三间平房归钱洪兴、赵丽娟所有，钱仕兴、徐继英停止拆除房屋、恢复房屋原状的诉讼请求，无相应的事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律之规定，一审法院判决：一、钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英于1988年3月3日签订的《有关房子出售协议书》无效。二、驳回钱洪兴、赵丽娟的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由钱洪兴、赵丽娟负担。二审中，钱洪兴、赵丽娟向本院提交两份情况说明。一份情况说明为南港村村民王淑继出具，主要内容为钱洪兴、赵丽娟夫妇于上个世纪八十年代从钱仕兴、徐继英处购买了三间老宅，钱洪兴、赵丽娟及其养女一家三口在老宅居住了大约六、七年时间，还耕种了承包地，之后他们搬到泗港居住了；一份情况说明为钱洪兴、赵丽娟的养女赵怡出具，主要内容为其出生不久就被钱洪兴、赵丽娟收养，小时候居住在间老宅中，大约七岁左右，其离开南港村到居住。2018年初，三间老宅被钱仕兴、徐继英拆了。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为钱洪兴、赵丽娟与钱仕兴、徐继英签订的《有关房子出售协议书》是否有效。该协议中出售标的包含房屋及宅基地两部分。关于宅基地转让部分，本院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员因特定的身份关系而享有的权利，属于无偿取得，具有一定的人身属性，不应向非集体经济组织成员转让，否则会损害集体经济组织的权益和农村社会公共利益，相应的转让行为无效。关于宅基地上所建房屋转让部分，本院认为，因房地一体，宅基地转让无效的宅基地上的房屋转让同样应属无效。本案中，钱洪兴于1986年已将户口迁至张家港市，双方于1988年签订上述协议时，钱洪兴、赵丽娟均不属于南港村集体经济组织成员。而且，钱洪兴、赵丽娟一审中提交的建房审批材料中显示，赵丽娟已在其户籍所在地作为家庭成员申请建房，已享受了其所在村的村民福利。故双方签订的《有关房子出售协议书》因系向本集体经济组织成员之外的人员转让宅基地且有违“一户一宅”的农村土地管理原则，应属无效。钱洪兴、赵丽娟起诉请求确认上述协议中张家港市朝南三间平房归钱洪兴、赵丽娟所有，钱仕兴、徐继英停止拆除房屋、恢复房屋原状，缺乏依据，本院碍难支持。综上，上诉人钱洪兴、赵丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人钱洪兴、赵丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇一九年十二月五日法官助理  史学树书 记 员  许彤彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。