山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终8274号 上诉人（原审被告）：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市罗庄区营子社区驻地。 法定代表人：苏国兴，执行董事。 上诉人（原审被告）：临沂市壹卡商业运营管理有限公司，住所地：山东省临沂市罗庄区盛庄街道观天下花园13号1单元101室。 法定代表人：姜红侠，执行董事兼总经理。 二上诉人委托诉讼代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：肖艳，山东铭星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王明星，男，1980年3月30日出生，汉族，住山东省费县。 被上诉人（原审原告）：王振祥，男，1975年7月12日出生，汉族，住山东省沂南县。 被上诉人（原审原告）：林荣海，男，1958年1月25日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：周风艳，女，1978年2月15日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：胡苏鹏、李建伟，山东嘉锐律师事务所律师。 上诉人临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶公司）、临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡公司）因与被上诉人王明星、王振祥、林荣海、周风艳（以下简称王明星等4人）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院（2018）鲁1311民初3629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华昶公司、壹卡公司上诉请求：请求依法撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求，改判上诉人华昶公司不承担连带清偿责任。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、华昶公司在前期并不是宣传主体，前期商铺宣传的主体是壹卡公司，一审认定前期宣传材料均为华昶公司印制错误。2、一审认定的事实部分直接认定“2+3”返租5年等相关宣传内容属于要约事实错误，应当仅仅作为要约邀请，具体的要约内容应以具体书面合同内容为准。3、一审法院认定王明星等四人同时适用《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》和该两份合同属于一个整体，属认定事实错误。涉案商铺一直由其自身共同经营，一审认定商铺未营业错误。二、一审适用法律错误。1、二上诉人系各自独立的主体，业主不会因华昶公司而对壹卡公司产生合理信赖，一审仅以二上诉人之间未约定权利和报酬认定《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》是一个整体错误。2、《商铺委托经营管理合同》是一种带风险性质的委托代理合同纠纷，《商铺自营管理协议》系壹卡公司作为物业管理方的服务合同纠纷，本案实际履行的是商铺自营管理协议，仅涉及服务合同纠纷，一审适用租赁合同纠纷的相关规定属适用法律错误。3、即便按照《商铺委托经营管理合同》分析，被上诉人未按照《商铺委托经营管理合同》约定及《公告》的内容签订第二个委托期的合同，已放弃合同的权利，一审法院认为《商铺委托经营管理合同》继续有效履行，明显错误。4、一审以合同信赖问题判决华昶公司承担连带责任错误。华昶公司仅是开发商，并不是签订合同的相对方，不承担责任。二上诉人相互独立，不存在混淆和合理信赖问题。 王明星等4人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 王明星向一审法院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29981元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 王振祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29362元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 林荣海向一审法院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30306元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 周风艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28005元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 一审法院认定事实：华昶公司开发建设了位于临沂市罗庄区国际工业品采购中心二期项目。同时为开展该项目招商租赁活动，华昶公司于2014年1月9日出资数额100万元独自出资设立了壹卡公司，并通过新浪媒体网站、微博、微信及印制宣传材料，公开向社会发布促销信息，即临沂首创一站式汽车配件用品专业市场—“壹卡国际汽车生活港”、“七大投资价值，成就财富人生”、“十大投资价值，引领产业先锋”、“独立产权旺铺、低投入、高回报”并承诺了“三重政策保障”即1.“2+3”返租5年，客户购买物业时，前2年必须将物业委托给专业的商业管理公司进行运营管理。第1-2年返租比例分别为8%、8%。第3-5年租户同商业管理公司双方协商，选择自营或继续委托商业管理公司进行管理，期限为3年，每年按照8%回报率给予客户，商业管理公司征收实际收益的10%管理费，其余税费谁负担自理。2.5年后120%超额回购，确保投资保值增值。3.低首付政策，结自营户燃眉之急，助力商户做大做强等内容。 受上述促销政策影响，2014年4月28日，周风艳与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》。2014年12月24日，周风艳再与壹卡公司签订《商铺自营管理协议》。2014年5月23日，王振祥与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年5月27日，林荣海与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年8月27日王明星与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年8月28日，王明星与华昶公司补签了《商品房预售合同》。根据上述合同约定，王明星等4人分别购买鲁南国际工业品采购中心二期商铺（具体商铺号详见各商品房买卖合同），并委托壹卡公司统一招商、租赁及经营管理。商铺委托经营管理合同约定：“委托经营期分成若干个连续的托管期间，其中从双方约定开业之日起为期二年为第一个托管期，在该托管期内甲方不收取任何经营收益。第一年至第二年为第一个托管期，第三年至第五年为第二个托管期，在第一个托管期届满前30个工作日，甲方可向乙方提出续签第二个托管期的委托经营管理合同，缴纳相应保证金继续委托乙方管理运营，乙方在托管期内每年按照商品房买卖合同价8%年收益给予甲方，乙方征收年收益的10%作为服务费。在“2+3”两个托管期结束前60个工作日，乙方可提出该托管商铺商铺的回购，甲方在返还第二个托管期全部租金的前提下，乙方按照该商铺的商品房买卖合同价的120%回购该商铺。该合同后还约定了商铺的管理、交房验收及双方权利义务等，其中第九条违约责任-第3条约定“乙方不得无故不按约定支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。”商铺自营管理协议约定：“甲方将购买商铺用于自主经营，并向壹卡公司交纳自营保证金2万元/套，承诺自主经营，接受和服从壹卡公司统一经营管理，未经许可，保证不擅自停止经营或超范围经营。协议还约定自市场开业之日起两年，如果全面履行本协议的约定，壹卡公司应在两年期满之日起30日内，将自营保证金余额无息返还。” 上述合同签订后，王明星等4人交纳了购房款及自营保证金，由华昶公司开具了购房款发票，其中王明星实际购房款为416401元、王振祥实际购房款为407802元、林荣海实际购房款为420921元、周风艳实际购房款为388949元。壹卡汽车用品城于2015年5月17日开始试营业，2016年5月28日正式开业。壹卡汽车用品城营业期间，王明星等4人按照商铺自营管理协议开展了商铺经营活动，两年期满之后壹卡公司分别退回自营保证金，王明星等4人提出托管申请，要求壹卡公司和华昶公司继续履行商铺委托经营管理合同。 诉讼过程中，山东嘉锐律师事务所于2019年2月20日申请临沂市罗庄公证处对涉案商铺经营现状进行拍照公证，并对九处经营商户作调查询问笔录，其中涉王明星16栋110号商铺、王振祥11栋120号商铺、林荣海6栋117号商铺、周风艳11栋117号商铺均未营业。 2018年5月21日，壹卡公司发布登报公告致鲁南国际工业品采购中心二期全体业主：要求委托壹卡公司对商铺进行托管的业主携带续签合同申请书、保证金10万元于2018年5月28日前签订第二个委托期的商铺委托经营管理合同。2018年6月12日，壹卡公司再次发布登报公告，将续约时间宽限至2018年6月17日。王明星等人对公告中的签约要求和条件不予认可，并于2018年4月25日、5月11日联名提出了托管申请书，要求两公司继续履行委托经营管理合同。 一审法院认为，王明星等4人分别与华昶公司签订的《商品房预售合同》、与壹卡公司签订《商铺委托经管管理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。从委托经营管理合同内容来看，该合同内容的标的物系王明星等4人与华昶公司签订的商品房买卖合同的买卖标的商铺,合同内容中约定了壹卡公司按期向王明星等人支付年收益的主要义务,但未就壹卡公司对华昶公司享有的权利或报酬进行约定，由此可见《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行不应简单分割。壹卡公司是华昶公司与王明星等购房业主均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出,本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷，而此类经营管理合同并非合同法规定的有名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，按照合同约定及当事人请求权内容，宜以房屋租赁合同界定此类案件的案由。 产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售,并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式,侧重于售后返租的商铺销售模式。王明星等4人于当日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》,双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行是一个整体不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权,其主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。王明星等4人虽然在“2+3”托管期间内与壹卡公司签订了《商铺自营管理协议》自主开展经营，但从其经营范围及交纳自营保证金、运营管理费等约定内容来看，仍处于壹卡公司统一经营管理下，并没有改变或限制壹卡公司在履行委托经营管理合同中的权利和义务关系，在前两年内无论选择自营还是托管经营，仅仅是委托经营管理合同履行方式不同，并未实际影响到委托经营管理合同的效力。现王明星自营两年期间届满，自愿提出托管申请，壹卡公司应当按照合同约定继续履行托管经营义务。华昶公司在促销涉案商铺时独资设立壹卡公司，由壹卡公司与购房业主签订运营管理合同，具体负责市场运营管理，两公司并未向业主明确披露各自的独立主体，致使业主对两公司之间的关联关系产生合理信赖，故两公司应对《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》整体合同项下的权利义务承担连带责任。 《商铺委托经营管理合同》约定，委托经营期分成若干个托管期限，双方均无权中途终止或单方解除合同。根据临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书达成协议的事项，本院认定市场开业日期为2016年5月28日，自2016年5月28日至2018年5月28日为期2年为第一个托管期，自2018年5月28日至2021年5月28日为期3年第二个托管期。自2018年5月28日开始，壹卡公司未按约定向委托方支付年收益，而要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元，续订第二个委托期的商铺委托经营管理合同，割裂了委托经营管理合同关于“2+3”两个托管期约定的整体性，违反了诚实信用原则，其单方提出要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元后才继续履行义务，明显加重了合同委托方的责任，系格式条款应属无效，壹卡公司拒不履行委托经营管理合同、拒不支付托管期年收益，已然构成违约，应按合同约定支付收益款（购房价款*8%*(1-10%)），并按同期银行存款利率支付违约金。基于前述分析，华昶公司应对壹卡公司的上述支付行为承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王明星第三年收益款29981元及违约金（违约金以29981元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）；二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王振祥第三年收益款29362元及违约金（违约金以29362元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）；三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告林荣海第三年收益款30306元及违约金（违约金以30306元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）；四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告周风艳第三年收益款28005元及违约金（违约金以28005元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）；以上一至四项判决义务，均于本判决生效后十日内履行；五、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司对被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四案件受理费合计2144元、保全申请费合计1280元，由被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司、临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人壹卡公司提交四人的截止到2019年11月5日商铺经营情况的图片及录像各一份，拟证明涉案商铺由于双方签署的是自营协议，均由自己经营，壹卡公司没有实际控制该商铺，没有实际获取收益。 被上诉人王明星等4人的质证意见：对该证据的真实性没有异议，对上诉人的证明目的有异议，该证据充分证明被上诉人自前两年选择自营结束后，已将商铺交给上诉人壹卡公司，应由上诉人委托经营管理，上诉人声称没有收益并不影响二加三租赁期限的五年的效力。 被上诉人王明星等4人提交华昶公司宣传册两份，在该宣传册下方均注明系上诉人华昶公司，拟证明该宣传册中明确载明的2+3反租五年，及五年后可以收回的条款，就是上诉人发出的要约，不是要约邀请。 上诉人壹卡公司、华昶公司的质证意见为：该证据多处大号字样均为壹卡公司，并没有突出显示华昶公司的字样，作为不动产项目，必然具有开发商，在其中的一张宣传册最下方处以小四号字体表明开发商仅仅是一种附属说明，但宣传字样中均没有华昶公司的任何信息，不能够对此事项产生合理信赖，华昶公司不应当承担连带责任，该证据不能证明被上诉人的证明目的。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，王明星等四被上诉人与上诉人华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》，在《商铺自营管理协议》约定的两年自营期限届满后，王明星等四被上诉人提出托管申请，要求与二上诉人继续履行《商铺委托经营管理合同》，符合二上诉人在媒体及发放的宣传材料中所作的“2+3”两个托管期的相关承诺，壹卡公司要求四被上诉人缴纳10万元保证金续订《商铺委托经营管理合同》，有悖其宣传材料中所作承诺，且自2018年5月28日起未按约定向委托方支付年收益，构成违约，原审判令壹卡公司按照合同约定向四被上诉人支付收益款，并按同期银行存款利率支付违约金正确。 华昶公司为促销、管理涉案商铺出资设立壹卡公司，双方所签协议并未对壹卡公司享有的权利及报酬进行约定，亦未向购房业主披露两公司的相关信息，王明星等四被上诉人根据宣传材料及其出资、管理人员情况，对二上诉人之间的关联关系产生合理信赖，原审法院据此判令华昶公司对壹卡公司的支付行为承担连带清偿责任并无不当。 综上所述，上诉人临沂华昶金典房地产开发有限公司、临沂市壹卡商业运营管理有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2144元，由上诉人临沂华昶金典房地产开发有限公司、临沂市壹卡商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年十一月二十八日 书记员  张 薇