内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初4014号 原告:内江市泰兴物业管理有限责任公司，住所地四川省内江市市中区交通路288号，统一社会信用代码91511000684194626Y。 法定代表人：文家声，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李刚,系四川朴治律师事务所执业律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：张惠萍，系四川朴治律师事务所执业律师（特别授权）。 被告:胡伟明，男，1981年2月24日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 被告:邢德群，女，1982年4月22日出生，汉族，内江市东兴区人，住四川省内江市东兴区。 原告内江市泰兴物业管理有限责任公司（以下简称“泰兴物业”）诉被告胡伟明、邢德群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员张飞适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泰兴物业的委托诉讼代理人李刚、张惠萍及被告胡伟明、邢德群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泰兴物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费1251元（2018年8月1日至2019年7月31日）及违约金62.55元（共计1313.55元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年7月7日，原告与被告所在小区房地产开发商内江华安投资有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：原告向被告所在小区所有业主提供物业管理服务，小区业主向原告支付物业服务费住宅为1.5元/月·平方米，商业为2元/月·平方米。同时，被告在接收房屋后也与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告为被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业费，住宅物业按建筑面积的每月每平方米按1.5元收取，商业物业按建筑面积每月每平方米2元收取，缴纳时间为每半年缴纳一次，被告应在物业服务费到期15日之内缴纳本年度物业服务费，首次物业服务费从开发商向被告公告交房之日开始计算并缴纳；被告违反合同，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天1%交纳滞纳金，或追究被告违约责任，并承担应交费用5%的违约金。原告签订合同后就开始为该小区所有业主提供物业服务，但被告（其房屋建筑面积为69.51㎡）从2018年8月1日起至今都未向原告缴纳物业费，经原告多次催收，被告均拒绝履行缴纳物业服务费的义务。 被告胡伟明、邢德群辩称：第一，开发商在房管局备案的不是泰兴物业，而是君泰物业，且原告是3级资质不能按照1.5元/月/平方米收取物业费，超过了物价局的备案的标准；第二，小区内违章建筑多，物业公司没有对违章建筑进行劝阻；第三，从2018年开始，物业将保洁和保安都承包出去了，公共收益部分也从未向业主公示，还使用公摊面积修建厕所。我们已经入住该小区2两年了，物业没有牵头成立业主委员会，小区安保也未做到24小时值班，没有综合的预警方案等，被告物业公司没有履行应尽的义务，不能享受对等的权利。 经审理查明，2017年7月7日，原告与被告所在小区房地产开发商内江华安投资有限公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：原告向被告所在小区所有业主提供物业管理服务，小区业主向原告支付物业服务费住宅为1.5元/月·平方米。2017年8月10日，原告与被告胡伟明签订了《华安·公馆前期物业服务合同》，合同约定：开发商交房之日起电梯住宅物业按建筑面积的每月每平方米按1.50元收取，商业物业按建筑面积每月每平方米按2.00元收取；乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交并从逾期之日起每天1%交纳滞纳金，或追究乙方违约责任，并承担应交费用5%的违约金。被告胡伟明、邢德群在该小区拥有住房面积为69.78㎡，每月应缴纳的服务费为69.78㎡×1.5元／㎡/月＝104.67元／月，被告从2018年8月1日起至2019年7月31日止，被告欠原告12个月物业服务费1256元（104.67元／月×12个月=1256元），庭审中原告要求滞纳金按未交金额的5%计算，即62.8元（1256元×5%=62.8元）。经原告多次催收未果，故诉至本院。 以上事实，有原告提供营业执照、法定代表人身份证明书、被告的身份证复印件、《物业服务委托合同》、《华安·公馆前期物业服务合同》、公共监控值班纪律表、保安交接班记录、来访人员登记表、包裹领取登记表、照片打印件和被告提供的小区照片若干以及原、被告的当庭陈述等证据予以佐证。对以上证据的证明效力，本院予以确认。 本院认为：原告泰兴物业与被告所住小区的房地产开发商内江华安投资有限公司签订的《物业服务委托合同》，以及原告泰兴物业与被告胡伟明、邢德群签订的《华安·公馆前期物业服务合同》均系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，其效力及于该小区全体业主和本案被告胡伟明、邢德群，原、被告双方均应严格遵守。原告依约履行了义务，被告胡伟明、邢德群应当承担不缴纳物业服务费所相应的法律后果。被告作为业主，理应及时向原告交纳物业服务费，不应拖欠，且被告拒交物业服务费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时交纳物业服务费的其他业主也存在损害。故原告泰兴物业要求被告支付所欠物业服务费于法有据，本院应予以支持。被告房屋实际面积为69.78㎡，而原告在计算被告拖欠物业服务费时是按69.51㎡来计算的，物业服务费应为1256元，但原告实际主张的金额为1251元，系自身计算错误，故本院对其诉讼金额1251元予以确认。原告泰兴物业与被告胡伟明、邢德群签订的《华安·公馆前期物业服务合同》约定了违约责任，其约定的滞纳金为违约金性质，故对原告要求被告支付违约金，本院予以支持。一、关于被告提出开发商在房管局备案的不是泰兴物业，而是君泰物业，且原告是3级资质不能按照1.5元/月/平方米收取物业费，超过了物价局的备案的标准的问题，《物业服务委托合同》及《华安·公馆前期物业服务合同》均系原告泰兴物业与开发商内江华安投资有限公司、被告签订的，充分证明原告具有主体资格。其合同所签订的收费标准：电梯住宅物业按建筑面积的每月每平方米按1.50元收取，商业物业按建筑面积每月每平方米按2.00元收取系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告未提供相应的证据证实，本院无法支持。如被告要解决收费标准过高的问题，只能待被告所在小区成立业主委员会后重新选聘物业服务企业或者与其重新签订物业服务合同时予以解决。二、关于开发商占用公共部分修建厕所及小区违章建筑问题，因原告只是物业服务企业，不是行政执法机关，没有行政执法权，被告以此进行的抗辩解理不成立，本院不予支持。三、关于被告提出原告保安未做到24小时值班、失职并导致小区业主财产多次被盗、小区卫生没有人经常打扫、公共收益部分未向业主公示以及存在不作为情况的问题，被告仅提供了照片，不足以证明其目的。原告的物业服务可能存在一定瑕疵，但其服务瑕疵并没有直接损害到被告，鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费的个体性，物业服务企业和业主应各自履行服务义务和交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，可依法解聘该企业。因此，被告拒绝交纳物业服务费的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。为此，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告胡伟明、邢德群本于判决生效后十日内向原告内江市泰兴物业管理有限责任公司支付物业服务费1251元及违约金62.55元，共计1313.55元。 如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告胡伟明、邢德群承担。原告己预交，由被告在给付前款时一并付给原告。 本判决为终审判决。 审判员  张飞 二〇一九年十二月十八日 书记员  唐丽