北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16539号上诉人(原审原告)：李晨，女，1984年10月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王光强，北京嘉维泰银律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金明，男，1993年4月12日出生，北京嘉维泰银律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙玉华，女，1967年9月15日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：周国庆，男，1969年5月19日出生，汉族，住北京市平谷区。孙玉华、周国庆之委托诉讼代理人：王晓凯，北京市高和德律师事务所律师。原审第三人：王新兴，男，1986年9月25日出生，汉族，住北京市平谷区。上诉人李晨因与上诉人孙玉华、周国庆、原审第三人王新兴房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0117民初10889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晨上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判孙玉华、周国庆支付李晨违约金800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息93733.33元（以800000为基数，按照年利率4.75%计算，自2017年3月17日起计至孙玉华、周国庆实际付清为止）；2.一审、二审诉讼费用由孙玉华、周国庆承担。事实及理由：第一，孙玉华、周国庆存在违约行为，应当按照合同约定支付违约金。孙玉华、周国庆未在2017年11月2日前取得房产证，按照合同约定，属于违约行为。且孙玉华、周国庆在接到房产证领取通知后延迟领取，损害了李晨的正当权益，是延迟履行合同义务的再次违约行为，应当承担违约责任；第二，李晨已经按照合同约定履行支付房款的义务，但因孙玉华、周国庆的违约行为导致合同目的不能实现，法院应当依法解除该合同；第三，合同解除后，孙玉华、周国庆占有、使用李晨800000元近三年，已经取得了合同外收益，按照公平合理的处理原则，孙玉华、周国庆应向李晨支付资金占有使用费，即应按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。孙玉华、周国庆辩称，不同意李晨的全部上诉请求，其所述事实、理由与事实不符。王新兴辩称：同意孙玉华、周国庆的答辩意见，不同意李晨的全部上诉请求。孙玉华、周国庆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李晨一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由李晨承担。事实及理由：第一，一审法院认定事实不清，双方继续履行涉案房屋买卖合同并不存在任何障碍。双方撤销网签是因为李晨无法办理公积金贷款，此时依据合同约定，李晨应当变更贷款或以现金支付剩余购房款。法院不能因李晨无法办理公积金贷款认定合同目的无法实现；第二，一审法院适用法律错误。双方于2017年3月16日签订《房屋买卖合同》，合同签订时尚未取得房产证，因此合同第十一条、十二条明确约定，如2017年11月2日未取得房产证，仅涉及赔付违约金的问题，而不能解除合同。因此本案并不适用《合同法》第九十四条第四项之规定。李晨辩称，不同意孙玉华、周国庆的上诉请求及理由，请求法院驳回孙玉华、周国庆的上诉请求。王新兴辩称，同意孙玉华、周国庆的上诉请求及理由。李晨向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年3月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令孙玉华、周国庆向李晨返还已付购房首付款800000元，王新兴向李晨返还已付信息费15000元；3.判令孙玉华、周国庆按照中国人民银行同期贷款利率向李晨支付利息93733.33元（以800000元为基数，按照年利率4.75%计算，自2017年3月17日起暂计至2019年8月22日，最终金额以被告实际付清之日确定）；4.判令孙玉华、周国庆向李晨支付违约金800000元；5.判令孙玉华、周国庆承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月16日，甲方（孙玉华、周国庆）、乙方（李晨）与丙方（京城鑫美）签订房屋买卖合同，合同约定：一、房屋交易信息：1.房屋地址：平谷区马昌营镇××301。2.建筑面积：55.61平方米（以房屋产权证书为准），房屋性质：大产权。3.产权证明文件：京（2016）平谷区不动产权第××号。4.交易价格：1600000元。2017年3月13日已交付定金40000元。2017年3月17日前乙方交给甲方房款首付760000元。且定金抵做部分首付款，剩余房款800000元通过银行贷款方式自行划转到银行指定的甲方账户（以银行放款日为准），如因乙方原因不能贷款或者贷款数额不足，由甲方配合乙方更换贷款银行，重新申请同样额度的贷款，或乙方以现金方式补足剩余房款。二、甲方需在房本下来20日内协助乙方办理房屋过户手续；过户费、手续费及与房屋买卖有关的杂费均由乙方支付。三、为了甲、乙双方安全、公正起见，办理房屋过户手续需由丙方代为办理，丙方作为本合同担保方，附带连带责任。四、甲方保证所售房屋产权清楚，且无债权纠纷，未设定抵押，未出租，未被查封或存有其他权利瑕疵；保证该房屋不被他人合法追索。否则所产生的后果由甲方承担并负法律责任。五、甲方收到全部房款后需要在3日内与乙方办理房屋交接，需在30日内将户口迁出，以便乙方迁入。六、甲方应当共同与乙方办理房屋所有权、土地使用权过户手续，为过户提供必要的文件、资料和便利。七、甲、乙双方在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由甲方承担，并出示有关交费证明。交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。八、违约责任：1、本合同签订后，如甲方违约，甲方应按乙方所付定金的双倍赔偿乙方（不含利息），并向丙方支付信息服务费；如乙方违约，乙方所付定金不予退还，并向丙方支付信息服务费；同时违约方还需赔付被违约方房款总价50%的违约金；乙方在约定日未给清全款或首付款，则视为乙方自动放弃购买此房屋，甲方有权将此房屋继续出售给第三方，本合同签订后，丙方应继续为甲、乙双方提供优质服务。2、本合同签订后，如有自然灾害、国家政策调整等不可抗力因素导致甲、乙、丙三方无法履行本合同的，三方不承担违约责任。九、甲、乙双方在交付定金时需同时缴纳信息服务费30000元，服务费由乙方付予丙方，付款方式：乙方在付甲方首付款当日先行支付15000元服务费，剩余15000元于房屋网签三日后由乙方付予丙方。十、过户所有税费（含契税）由乙方自行交予国家税务部门。丙方可以协助办理排号。甲方有义务协助乙方做好避税（政府指导价）工作。十一、由于此房目前没有房本，在乙方付予甲方首付款当日，乙方需交付所有房产手续，由乙方入住，甲方需提前自行解押本房所有银行贷款，甲方需无偿配合乙方过户手续。十二、丙方保证甲方在2017年11月2日前向乙方提供该房屋的权属证明（房本）。如未办成需丙方按原房屋原始合同网签价格赔付乙方总房款0.5%违约金。如有不可抗力因素，丙方不承担违约责任。十三、甲方乙方需无条件配合丙方京城鑫美及姬鹏跃办理过户手续（其他手续），甲乙双方任何一方违约都向被违约方支付本合同房款总价的50%违约金。十四、本合同经甲乙双方平等自愿的基础上，丙方提供手续服务，共同签订本合同，任何一方所引起的法律责任都由任何一方承担法律责任。备注：2017年3月17日上午乙方付予甲方首付款760000元12点之前。三方均签字摁手印。签订合同当日，李晨向孙玉华、周国庆支付购房定金40000元，2017年3月17日，李晨向孙玉华、周国庆支付购房首付款760000元，向第三人支付信息费15000元。涉案房屋所有权证填发日期为2018年5月22日，房屋所有权证号京（2018）平不动产权第0013218号，孙玉华领取房屋产权证日期为2018年7月9日。当天孙玉华、周国庆告知李晨产权证已经办理完毕并与其沟通办理过户事宜。2018年6月8日，李晨与郭传洲办理结婚登记。2018年8月31日，李晨与孙玉华办理涉案房屋网签登记手续，网签合同编号CW426299，此时李晨因其爱人郭传洲于2017年12月6日购买房屋办理了房屋贷款，导致李晨公积金贷款不足于80万元。李晨因国家购房政策变动导致无法补齐首付款余额，双方商定于2019年7月27日撤销网签。撤销网签后，李晨要求解除合同并要求孙玉华、周国庆返还首付款80万元并支付利息，支付违约金80万元，向该院提起诉讼。一审法院认为：李晨与孙玉华、周国庆签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，双方当事人均应当全面履行各自权利义务。双方于2018年8月31日办理涉案房屋网签登记手续，李晨此期间办理结婚登记，国家购房政策变动导致公积金贷款不足于80万元，李晨无法补齐首付款余额，双方商定于2019年7月27日撤销网签，导致该合同存在客观不能履行的障碍，综上，双方合同目的已无法实现李晨要求解除合同的诉讼请求，予以支持。孙玉华、周国庆提出的因李晨贷款金额不足于剩余购房款数额，可用现金支付，要求合同继续履行的辩解，不符合本案实际，亦不符合法律规定，不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人应当互相返还因合同各自取得对方的财产。李晨要求孙玉华、周国庆返还已付购房款80万元（含定金4万元）的请求，该院予以支持。李晨主张赔偿利息损失的请求，因双方合同未约定，不予支持。李晨要求第三人返还信息费15000元，与本案不是同一法律关系，需另行解决。李晨在购房后因国家购房政策变动导致李晨无力继续购房，致使合同目的不能实现，故其要求孙玉华、周国庆支付违约金的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院判决：一、解除李晨李晨与孙玉华、周国庆于2017年3月16日签订的房屋买卖合同。二、孙玉华、周国庆返还李晨已付购房款八十万元（含定金四万元），判决生效后七日内付清。三、驳回李晨的其他诉讼请求。一审案件受理费10089元，由孙玉华、周国庆负担（于判决生效后七日内交纳至一审法院）。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李晨与孙玉华、周国庆签订的《房屋买卖合同》，不违反法律规定，该合同对双方具有约束力。关于李晨主张孙玉华、周国庆存在违约的上诉意见，本院认为，双方签订《房屋买卖合同》中约定，孙玉华、周国庆需在房屋权属证明下发20日内协助李晨办理房屋过户手续，否则构成违约。现孙玉华、周国庆于领取房屋权属证明次日即联系李晨办理过户事宜，虽房屋权属证明载明下发的时间与孙玉华、周国庆实际领取房本时间不一致，但现无证据表明孙玉华、周国庆在该环节内存在迟延履行行为，后续双方亦前往办理网签手续。故本院对李晨以此主张孙玉华、周国庆构成违约不予支持。双方合同中亦未约定孙玉华、周国庆需于2017年11月2日前保证获得房屋权属证明，故孙玉华、周国庆此节并不构成合同违约，李晨以此要求孙玉华、周国庆承担违约责任无合同依据，本院不予支持。《房屋买卖合同》中约定李晨如因其个人原因不能贷款或贷款数额不足，其应更换贷款银行或由其以现金方式补足剩余房款。故李晨以“3.17政策”为由和其2018年6月8日结婚，致其无法享受首套贷款政策等为由，主张合同目的无法实现，依据不足。但鉴于双方商定已于2019年7月27日撤销网签，现李晨亦明确表明拒绝履行合同，故本院对于李晨要求解除双方合同的请求予以支持。双方合同解除系协商解除，双方均不构成对合同的违反。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人应当互相返还因合同各自取得对方的财产，但不能要求对方承担违约责任及利息损失。李晨主张赔偿违约金及利息损失的请求，本院不予支持。李晨要求王新兴返还信息费15000元，与本案不是同一法律关系，需另行解决。综上，一审法院判决处理正确，本院予以维持。李晨、孙玉华、周国庆的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由李晨负担11800元（已交纳），由孙玉华、周国庆负担11800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  薛 妍审 判 员  杨 路二〇一九年十二月六日法官助理  吴 琳书 记 员  李月明