重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初18212号原告：重庆宏睿物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区渝碚路99-2-27-6，统一社会信用代码9150010675009144XC。法定代表人：张道全，该公司经理。委托诉讼代理人：张茜，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓娟，重庆万同律师事务所律师。被告：鲁秀芳，女，1964年4月28日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆宏睿物业管理有限公司（以下简称宏睿公司）与被告鲁秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏睿公司的委托诉讼代理人张茜到庭参加诉讼，被告鲁秀芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏睿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年4月至2018年10月的物管费742元(0.8*147.51*7)。2、判令被告立即支付2017年4月至2018年10月期间路灯费，共计114元。3、判令被告立即支付2017年4月至2018年10月期间由物业公司代缴的水费共计1169.30元。4、判令被告交纳违约金，该违约金以尚欠物业费为基数，按每日千分之三的标准，从2018年11月1日起至被告支付完物管费为止。5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系重庆市沙坪坝区沙正街77号业主，原告依照与被告所在小区开发商重庆宏信实业有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业服务，然而被告却没有按时支付物管费、水费和路灯费。《前期物业服务合同》载明：“物业服务费按季度交纳，未能按时如数交纳物业服务费的，应按日支付千分之三的滞纳金”。住宅的物业服务费按建筑面积计算，单价按0.8元每平方米每月标准收取。其次，原被告签订的《服务公共协议》约定，公摊水电费为已入住总户数平摊每月公共区域用水、用电总花费。从2017年4月起至2018年10月，被告已欠物管费742元，水费1169.3、路灯费114元。经原告屡次催收，被告仍拒绝支付。现原告为维护合法权益，要求法院判如所请。被告鲁秀芳未作答辩。本院经审理认定事实如下：宏睿公司系物业服务企业，宏睿公司与开发商重庆宏信物业发展有限公司（后更名为重庆宏信实业有限公司）于2004年12月14日签订《前期物业服务合同》，该合同约定，由重庆宏信实业有限公司选聘宏睿公司对其开发的学府苑实施前期物业管理服务，合同期限2004年12月14日起至2007年12月13日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；车辆停放管理等。宏睿公司还提供水、电、气等费用根据供方委托实行代收代缴。双方约定物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务收费标准为0.80元/月/平方米（不含路灯费）、电梯运行费每月按10元+0.3元/层*（n-3）层*3人。业主应于接房当日起交纳物业服务费用。物业服务费按季交纳，应在每季第一月的前二十天内履行交纳义务。业主未能按时足额缴纳物业服务费的，物业公司有权要求其限期足额补齐并有权按日加收千分之三的滞纳金。该合同到期后学府苑小区没有选聘新的物业服务企业，原告宏睿公司继续为该小区提供物业服务至今。2005年1月14日，原告宏睿公司与被告鲁秀芳签订《物业管理服务协议》，进一步明确了双方的权利义务，物业服务费按建筑面积计算，被告鲁秀芳应缴纳118元每月。按月交纳，业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。被告鲁秀芳系重庆市沙坪坝区沙正街77号房屋的业主，房屋建筑面积147.51平方米，每月应交纳物业服务费118元。在履行物业服务合同中，原告宏睿公司实际物业服务管理费（含电梯服务费）按照0.8元/平方米收取，被告鲁秀芳应每月缴纳118元。2018年4月至2018年10月期间被告鲁秀芳尚欠原告宏睿公司物管服务费费、水费、路灯费。2017年4月至2018年10月期间原告每月交纳电费金额分别为2339元、2628元、2798元、3272元、3897元、3928元、2601元等等。2018年4月至2018年10月期间，被告房屋的水表共计用量261方。2019年2月21日，原告宏睿公司向被告鲁秀芳邮寄催费函，催收2018年4月至2018年10月期间的物业服务费742元、代收的水费及路灯费1283.30元。另查明，《重庆市房产面积测算报告书》中载明8-29层每层9户，30层8户，因此该小区共有206户业主。原告另举示清洁承包合同、保安巡逻签到表4份用以证明已经履行了物业管理服务协议中载明的义务。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《物业管理服务协议》、催费函、EMS快递回单、水费发票、收费明细打印清单一张、电费发票、2017年-2018年用户水表明细等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原告宏睿公司与重庆宏信物业发展有限公司（后更名为重庆宏信实业有限公司）于2004年12月14日签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述合同对鲁秀芳具有约束力。《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款的规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。涉案的物业服务合同到期，但学府苑小区未作出选聘或续聘物业服务公司决定，原告宏睿公司继续为该小区进行物业服务活动。故涉案的物业服务合同继续有效。原告宏睿公司继续按照涉案的物业服务合同提供物业服务，被告鲁秀芳应按照物业服务合同履行交纳物业服务费的义务。现原告宏睿公司按照0.8元/平方米标准向原告鲁秀芳收取物业服务管理费（含电梯服务费）低于物业服务合同的约定，是其对自己权利的处分，本院予以准许。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。故原告宏睿公司要求被告鲁秀芳支付2018年4月至2018年10月期间物业服务费费826元，原告自愿要求被告支付物业服务费742元，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。由于2017年4月至2018年10月期间原告每月交纳电费金额平摊到该小区206户中，均超过了6元每月，现原告主张路灯费按6元每月计算，19个月共计114元，对原告的该诉讼请求本院予以支持。2017年4月至2018年10月期间，被告房屋的水表共计用量261方，水费单价为3.42元（2.42+1），因此水费总金额为892.62元。被告鲁秀芳未按约交纳物业服务费，除应支付拖欠的物业服务费外，还应承担违约责任。原告宏睿公司要求以被告鲁秀芳尚欠的物业服务费为基数，从2018年11月1日起，按照每日千分之三的标准计算至被告鲁秀芳支付完物业服务费止，本院考虑原告宏睿物业损失情况确定违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于原告宏睿物业重庆分公司主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。被告鲁秀芳经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。被告鲁秀芳放弃抗辩，应承担由此导致的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《重庆市物业管理条例》第四十二条、第五十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁秀芳于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆宏睿物业管理有限公司2018年4月至2018年10月期间物业服务费费742元，2017年4月至2018年10月期间应交未交水费892.62元、路灯费114元，合计1748.62元；二、被告鲁秀芳于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告重庆宏睿物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金，该违约金以尚欠物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，从2018年11月1日起至被告支付完物管费为止；三、驳回原告重庆宏睿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告鲁秀芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 陈庆忠二〇一九年十二月五日法官助理 刘 超书 记 员 王 艳