广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21925号上诉人（原审被告）：彭秋燕，女，汉族，1992年9月10日出生，身份证住址广东省吴川市。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院。法定代表人：丘松东，总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路44号大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。上诉人彭秋燕因与被上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）、原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。彭秋燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判驳回合润公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审案件受理费由合润公司承担。事实和理由如下：一、一审法院认定“省出版公司没有选定隆昉公司作为债务人，因此省出版公司债权转让以后合润公司有权提起本案诉讼”。但根据生效的民事判决书、省出版公司的招投标公告等文件足以证明其已选定了隆昉公司作为债务人，后为实现债权省出版公司又另行与合润公司签署协议约定转让的债权包括对小租户享有的债权，明显构成重复主张债权，该债权转让违法无效。二、合润公司一审期间提交的内容为省出版公司与隆昉公司解除合同后的全部债权均由合润公司获取，并有隆昉公司盖章的《声明》不具有合法性，不能作为定案依据。三、一审错误认定“省出版公司将小租户占用涉案商铺所产生的债权转让给合润公司”。根据合同相对性原则，彭秋燕与隆昉公司签订租赁合同，隆昉公司收取了彭秋燕等小租户的各项费用，彭秋燕对隆昉公司享有相应的债权，一审认定导致小租户无法向隆昉公司主张债权，损害了小租户的合法权益。四、一审法院违反“谁主张谁举证"的原则，未查明案件事实，以彭秋燕没有证据证明其没有占用涉案商铺为由，认定彭秋燕在2017年7月至2018年7月期间占用涉案物业，属于认定事实错误，适用法律错误，二审法院应当撤销一审判决并予以改判。五、即使合润公司有权向彭秋燕主张场地占用费，一审法院认定的占用费标准按照商业用房的标准计算，没有事实和法律依据，属于认定事实错误。涉案场地规划用途为工厂，省出版公司和彭秋燕签订的最新租赁合同也明确用途为工场、工厂，本案应当参考工业用房的标准计算占用费，请求二审法院查明事实后予以改判。六、一审法院认为彭秋燕应向合润公司支付逾期付款利息，且还要按照同期同类贷款利率上浮30%没有任何事实和法律依据。在收款主体不明、交费标准不清的情况下，彭秋燕根本无法支付租金，也完全不存在恶意拖欠租金的行为。因此即使彭秋燕要支付场地占用费，也不应支付任何逾期付款利息。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。合润公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我方具有向彭秋燕收取涉案场地占用费的主体资格，并且已经举证证明彭秋燕占用涉案商铺到2018年7月，我方认可一审判决。隆昉公司经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。合润公司于2018年9月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.彭秋燕向合润公司支付2017年7月至2018年7月XX号铺场地占用费100597元；2.彭秋燕按日1%标准计付滞纳金至实际清偿日止（每月占用费自当月16日起计滞纳金）。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区永福路44号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路44号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路44号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路44号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路44号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路44号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路44号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司XX）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路44号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路44号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括彭秋燕（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2014年3月27日，隆昉公司（出租人、甲方）与彭秋燕（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼1楼自编XX号铺位出租给乙方作汽车用品展示、销售及办公用途，该铺建筑面积91.3平方米，共二层，其中一层49.2平方米，二层42.1平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2025年12月31日止；一层月租金和月管理费合为91元/平方米，二层月租金和月管理费合为56元/平方米；从2016年1月1日（即第三年）至2021年12月31日（即第八年），月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增5%，水电费按月实际消耗缴交等。彭秋燕自2014年1月1日起使用该商铺，用于开设店铺销售汽车配件。2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路44号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路44号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年10月12日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向彭秋燕身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向彭秋燕收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知彭秋燕交纳等。该邮件于2018年10月18日由他人代收。合润公司称，其于2018年8月1日与隆昉公司办理涉案场地管理权的书面交接手续，场地内商铺仍由各小租户实际使用。合润公司接手时涉案自编XX号铺仍有人在经营，合润公司在2018年9、10月经与彭秋燕电话沟通，彭秋燕称不再使用该商铺，合润公司遂于2018年11月初收回了该商铺。本案一审审理过程中，为证明合润公司与省出版公司就债权转让已作出充分告知及彭秋燕至2018年7月仍在使用涉案商铺，合润公司还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件（其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路44号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路44号房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座X室办理登记手续等）。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路44号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.彭秋燕水电费明细及彭秋燕委托案外人杨起荣、杨起龙分别于2018年1月16日、2018年2月2日向隆昉公司工作人员初艳支付涉案商铺水电费的广州银行账户流水。4.隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。5.广州蓝畅汽车配件有限公司企业信息（显示该公司法定代表人为杨起荣，杨起龙为监事，该公司住所地于2016年1月21日变更至广州市越秀区永福路44号大院一号楼1楼自编XX房，2018年7月4日变更至天河区中成北路8号自编1X号之G-XX房）。彭秋燕对上述证据1-4均有异议，认为合润公司与省出版公司的债权转让无效，公告内容不合法等；对证据5真实性无异议，但认为不能证明合润公司拟证明的内容。一审法院认为：根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与隆昉公司就租赁涉案广州市永福路44号大院所签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。省出版公司在其与隆昉公司租赁合同纠纷诉讼过程中不申请追加各商铺占用人作为第三人参加诉讼并不影响其另行向占用人主张权利，上述生效判决也未对2017年7月1日以后涉案场地的租金或占用费作出处理，故彭秋燕辩称省出版公司已选定隆昉公司为债务人依据不足，一审法院不予采纳。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向彭秋燕送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼，本案案由应为物权保护纠纷。关于2017年7月至2018年7月期间彭秋燕是否占用涉案商铺的问题，根据彭秋燕与隆昉公司签订的《租赁合同》，彭秋燕向隆昉公司承租涉案商铺，至2017年6月，彭秋燕仍占用该商铺，其与省出版公司形成占用关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，彭秋燕对于其主张的占用关系消灭的事实负有举证责任，但彭秋燕对此除陈述外未提交证据予以证明，应承担不利后果。且合润公司举证的水电费支付情况、企业信息等证据一定程度上印证了彭秋燕使用涉案商铺的事实。因此，一审法院对合润公司主张彭秋燕在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采纳，彭秋燕应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，合润公司与彭秋燕之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。合润公司主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，一审法院不予采纳。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月49.2平方米×90元/平方米+42.1平方米×90元/平方米×65%=6890.85元计付，2018年的占用费按每月49.2平方米×89元/平方米+42.1平方米×89元/平方米×60%=6626.94元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括彭秋燕在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但彭秋燕至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因彭秋燕逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照日1%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中彭秋燕迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，一审法院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过彭秋燕应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，一审法院于2019年7月30日作出如下判决：一、彭秋燕在本判决发生法律效力之日起十日内，向广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路44号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼1楼自编XX号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费87730.08元（其中2017年7月至2017年12月每月占用费为6890.85元，2018年1月至2018年7月每月占用费为6626.94元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6301.54元，由广东合润投资发展有限公司负担4201.54元，彭秋燕负担2100元。本院二审期间，双方当事人均表示无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。针对彭秋燕的上诉请求与合润公司的答辩意见，评析如下：根据已生效的（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路44号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案商铺的管理收益的权利，应将涉案商铺交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将其因涉案商铺被占用而产生的占用费等债权转让给了合润公司，合润公司有权提起本案诉讼，一审将案由定性为物权保护纠纷并无不当。彭秋燕辩称省出版公司已选定隆昉公司为债务人，又另行与合润公司约定转让债权，其中包括对小租户享有的债权，属于重复主张债权。从查明的事实来看，合润公司在与省出版公司签订了《永福路44号大院租赁合同》及《债权转让合同书》后，通过EMS全球邮政特快专递方式向彭秋燕身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《通知书》，告知省出版公司将其享有的向彭秋燕收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，该邮件于2018年10月18日由他人签收。另，2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金无异议，合润公司收取后，隆昉公司不会向各租户重复收取等。彭秋燕二审虽对隆昉公司所作《声明》的真实性提出异议，但未能提供足以推翻该《声明》的证据予以证实，本院不予采信。因此，彭秋燕提出省出版公司已选定了隆昉公司作为债务人，之后为实现债权又另行与合润公司签署协议，约定转让包括对小租户享有的债权给合润公司，合润公司提起本案诉讼构成重复主张债权无事实与法律依据，本院不予采纳。关于涉案商铺占用时间问题。本院认为，已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，彭秋燕租赁接手涉案商铺后，应对商铺占有使用状况尽到应有的维护告知义务，如不再使用应向合同相对人或所有权人告知并办理退还交接手续。彭秋燕并未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据，其主张当时涉案场地处于无人维护和管理的混乱状态无法办理手续，但并未提交充分证据予以证明，且与其能缴纳水电费的事实不符。一审结合合润公司提交的水电费支付情况、企业信息等证据，认定涉案商铺被使用的事实，彭秋燕应向合润公司支付2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的占有使用费，并无不当，本院予以确认。关于占有使用费的标准及利息问题。因双方之间没有约定，一审法院认定参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占有使用费并无不当。因彭秋燕至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。一审根据《关于永福路44号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，结合本案中彭秋燕迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，酌情调整逾期付款利息为参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过彭秋燕应付占用费总额为限于法无悖。彭秋燕自2019年8月20日至还清款项之日止应付的逾期付款利息则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。综上所述，彭秋燕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人彭秋燕负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月二十五日书记员  陈婷婷郭蔚琳