广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终30号上诉人（原审原告）：刘永强，男，1978年4月15日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈海鹏，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祝艳，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈广莲，女，1981年12月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盈莹，广东民诚众信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市增城德星行汽车维修中心，住所地广东省广州市增城区新塘镇广深公路白江路段北面。经营者：刘瑾伟。委托诉讼代理人：刘秀平，广东悦信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市医药总公司新塘分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇常田街7号。法定代表人：陈小红，职务：总经理。委托诉讼代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盈莹，广东民诚众信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘瑾伟，男，1979年10月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：冼金成，男，1978年5月27日出生，住广东省四会市东城区。被上诉人（原审被告）：罗锦昌，男，1978年5月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：卢权金，男，1961年12月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：付义庆，男，1969年9月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆共同委托诉讼代理人：刘秀平，广东悦信律师事务所律师。原审第三人：增城市医药总公司，住址地广东省广州市增城区增江街光明东路10号。法定代表人：何桂芬，职务：经理。委托诉讼代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盈莹，广东民诚众信律师事务所实习律师。上诉人刘永强因与被上诉人陈广莲、广州市增城德星行汽车维修中心（以下简称德星行）、增城市医药总公司新塘分公司（以下简称医药公司新塘分公司）、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆、原审第三人增城市医药总公司（以下简称医药总公司）返还原物纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘永强上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决陈广莲、德星行将位于广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证为1××8第00xx-01xx号、房产证号36××65，以下简称涉案房屋）腾空交还刘永强；3.判决陈广莲、德星行（刘瑾伟）以每月35000元的标准向刘永强支付自2017年5月11日起至交还上述房地产时止的场地使用费；4.一、二审案件诉讼费由陈广莲、德星行（刘瑾伟）承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.一审将陈x的租赁合同与陈广莲的租赁合同混同，错误认定现存有效的租赁关系始自2005年10月9日。陈x与陈广莲均承租涉案房屋。陈x与新塘分公司的租赁关系和作为次承租人的刘瑾伟与陈x的租赁关系均在2011年12月31日以实际行为终止，陈广莲从2012年1月1日起承租并同时将涉案房屋出租给刘瑾伟，而一审在没有证据的情况下认定“2012年1月1日，陈广莲又与刘瑾伟签订《厂房租赁合同》，该合同与陈志威与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟签订的《厂房租赁合同》，租金一致，租赁期限一致。只是将出租人由陈志威变更为陈广莲”，这完全否定了合同的严肃性及相对性，是错误的。2.涉案房屋最早的查封期限是2003年，而非2007年。根据广州市增城区国土资源和规划局的查询结果，涉案房屋已经被增城区人民法院在2003年5月30日以（2003）增法民二初字第1016号之一《协助执行通知书》查封。（二）一审适用法律错误。1.本案纠纷应适用物权法第190条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第66条第1款之规定，破除租赁权。涉案房屋所签署的租赁合同是在抵押和查封之后，而陈广莲、刘瑾伟作为承租人，理应在承租前充分了解承租物业的产权状况，尽谨慎审查义务。且涉案的查封、抵押情况均可通过合法途径查询得知。在明知产权存在瑕疵而仍愿意承租房屋，表明其自愿承担风险。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查询、扣押、冻结的财产规定》第二十六条，在所有权人对财产享有的所有权能受到人民法院强制措施的限制时，所设定的租赁权在所有权变动时不再适用所有权变动不破租赁原则。2.一审判决片面理解、错误适用《拍卖、变卖规定》第31条2款规定，实属不当。该条规定不能得出拍卖后不能主张去除原有租赁权的结论，相反该条规定说明拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去，执行程序中因各种原因未去除租赁权，不代表原有的租赁权就取得对抗在先的抵押权的效力，买受人知晓拍卖标的上存在租赁权，也不能视为其认可或接受该租赁权。该条规定未涉及“抵押权与租赁关系设立先后之区别”所产生的不同情形，与本案案情严重不符。（三）一审判决认定占用费及期限错误。1.场地使用费计算标准应当按照实际租金35000元/月计算。陈广莲并非善意的承租人，其并无合法的转租权。一审明知陈广莲向刘瑾伟收取了35000元/月的租金，却要求陈广莲向产权人刘永强支付17000元/月的租金，而陈广莲每月持续地获取18000元的非法利益，一审判决默认了非法承租人继续利用法律判决套利，该判决缺乏正当性也违背公平原则。2.场地使用费的支付期限应当调整至场地实际交还之日止。一审认为刘永强有权收取租金，但仅支持场地使用费支付至起诉之日2017年9月26日。对于后续的已经发生的场地使用费不予支持缺乏理据，明显程序违法，实体不公，人为地增加了刘永强另行起诉的诉讼成本。被上诉人陈广莲、医药公司新塘分公司共同辩称，同意一审处理意见，不同意刘永强的上诉请求，理由如下：（一）关于合同的问题，刘永强认为陈广莲和陈x是两个不同的合同，事实上是一个合同的延续，最早的时候是由陈志威和医药总公司签订的，后来到了2011年底的时候，因为涉案房屋是医药公司新塘分公司的不能由总公司签订合同，就由医药公司新塘分公司签合同，其提出要签订合同后，陈广莲和陈x都是清楚的，因为他们是亲戚关系，且因为陈x没有时间去管理出租的房屋，是陈x让陈广莲去签订合同，合同写的承租人是陈广莲。刘永强所述陈广莲和陈x的合同是两个不同的合同的主张不成立。（二）关于刘永强所述的适用法律方面问题由法院认定。（三）关于占用费的问题，同意一审判决认定的意见。（四）在涉案房屋被拍卖后，所有的公告载明陈广莲是作为承租人的身份被披露的，不是无权强占的非法状态被公开的。被上诉人德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆二审共同辩称，（一）关于一审法院认定事实方面。1.本案的租赁关系。2005年10月9日德星行的合伙人与陈志威签订《厂房租赁合同》租用涉案房屋，租期15年。陈x与陈广莲是亲属关系，2012年1月1日因涉案房屋以陈广莲名义与原产权人医药公司新塘分公司签订租赁合同，故应陈x及陈广莲的要求，德星行与陈广莲于2012年1月1日重新签订了《厂房租赁合同》，该合同的内容除了扣减了已使用的租用时间及出租方外其他内容均与2005年10月9日的《厂房租赁合同》一致，该合同实际上是2005年10月9日合同的承接。经一审询问陈x，其确认从2011年开始由陈广莲承接其与医药公司新塘分公司之间的租赁合同。陈广莲及医药公司新塘分公司均予以确认。涉案租赁合同具有履行上的连续性及承接性，应为同一租赁行为。陈x缴纳了人民币50000元也没有被退还，刘永强称陈x与医药公司新塘分公司的租赁关系及刘瑾伟与陈x的租赁关系均以实际行为终止了租赁关系没有有依据。2.涉案房屋的查封及抵押。（1）刘永强起诉时提交的日期为2017年6月28日的房地产查册表中涉案房屋的他项权利信息及协执信息栏中均为空白，即涉案房屋并不存在抵押和查封的情形。其之后补充提交的房地产权档案查册资料没有原件无法核对其真实性，也不能真实反映涉案房屋的查封状况。即使该查册资料中显示的查封日期是2003年5月30日，根据法律规定，查封期限为2年，即至2005年5月30日届满。查封期限届满后即不存在查封的效力。涉案房屋于2005年10月9日开始出租，因此，该证据并不能证明涉案房屋在出租前处于查封状态。（2）涉案房屋的拍卖并非因抵押权人为实现抵押权而进行的拍卖。根据刘永强提供的宗地及房产查册显示，办理抵押登记的仅为案涉土地，涉案房屋并没有抵押登记及被查封的记录。根据（2015）穗中法民五终字第5611号民事判决书中查明的事实，1995年11月21日抵押给中国工商银行增城市支行的是医药总公司位于增城市××城镇××号的土地【土地证号为增国用（1998）字第00xx-01xx号】而非本案所涉及的物业。涉案房屋仅是被拍卖的财产而非以抵押物拍卖。（二）一审法律适用问题。1.涉案房屋并非抵押物。根据刘永强提供的宗地及房产查册显示，办理抵押登记的仅为涉案土地，涉案房屋并没有抵押登记及被查封的记录。土地查册表中显示的土地抵押登记时间为1995年，此时物权法尚未施行，对此适用的是担保法的规定，担保法第三十六条第2款规定，“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”，而当时抵押人及抵押权人均没有将土地上的房屋及涉案的厂房办理抵押登记手续。根据当时的法律规定，并不能必然视为土地与地上建筑物一并抵押。因此，涉案房屋并非刘永强所称的抵押物。可见，涉案房屋的租赁并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中关于“买卖不破租赁”的例外情形。另外，本案并非承租人要继续履行原租赁合同的诉讼，而是刘永强要求搬迁返还原物的诉讼，因此，该规定并不适用本案。刘永强以物权法的规定，主张在土地办理抵押登记的情况下视为房屋一并抵押有违“法不溯及既往”的基本原则，是法律适用的错误。因涉案房屋并非抵押物，也不适用刘永强所称的物权法、担保法司法解释的规定。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二十六条中规定的有关行为仅指不得对抗申请执行人，而刘永强作为执行财产的竞买人并非执行案件的申请执行人，该条规定对其并不适用。更不能以此作为其买卖不破租赁的例外。3.在未除去租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。涉案房屋为刘永强通过法院公开拍卖的方式竞买所得。在本案所涉标的物拍卖前，法院没有除去承租人的租赁权，直接作不交吉的拍卖。这种不交吉的拍卖方式，即可确定租赁权不因拍卖而消灭，承租人仍享有占有权及继续履行租赁合同的请求权。对此，在法院的拍卖公告中有明确说明，涉案房屋存在租赁关系并将陈广莲与原产权人医药公司新塘分公司的租赁合同作为附件进行披露同时确认陈广莲有优先购买权资格，可见，法院在披露涉案房屋的租赁关系时审查和确认了陈广莲与原产权人的合法租赁关系。在法院明确告知涉案房屋为带租不交吉拍卖的情况下，刘永强自愿参与竞拍，表明其同意并接受拍卖标的物的状况。刘永强在参与竞拍时已经知悉拍卖标的物的租赁情况，其未就此提出异议或要求拍卖法院除去租赁关系。涉案房屋租赁合同效力亦未依法确认无效的情况下，涉案房屋上存在的租赁合同关系，已成为拍卖内容一部分，刘永强不能通过司法程序改变原依法拍卖成交的内容。依据继受取得的法理，租赁合同关系对上诉人当然继续存在。众所周知，拍卖标的物是否带租赁及是否交吉将对拍卖标的物的价值产生重大影响，如果拍卖标的物是不带租约交吉拍卖的话，可能参与竞拍的人数及拍卖的价值都远远不止现有的拍卖价值。标的物的不交吉出让，实际上是带瑕疵出让，刘永强作为买受人，受让的不仅仅是标的物的权益还包括标的物下的权利负担，而这种瑕疵交易不能通过司法途径进行变更。既然刘永强同意以不交吉的条件参与拍卖，其应受不交吉的约束。为此，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条处理本案并无不当。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条明确规定和保护了承租人合法租赁权及使用权，承租人可以拒绝向买受人移交被执行人的不动产。这规定完全符合本案的情况，可以在本案中适用。5.广东省高级人民法院于2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中就房屋在抵押或查封状态下买卖的效力问题作出指引，房屋在抵押或查封状态下进行的买卖交易有效，只是在实现物权时受限制和约束。据此推论，抵押、查封状态下的出租当然有效。退一步说，即使标的物存在抵押或查封，但租赁依然有效。正如一审法院的认定，刘瑾伟于2005年10月9日租赁涉案房屋开办德星行，并由德星行一直使用至今，相关租赁合同不存在无效的情形，故合法有效。德星行使用涉案房屋具备合法依据。（三）租金的计付。如前所述，涉案房屋的租赁关系应由刘永强继受，刘永强作为涉案房屋的竞买人取代原权属人的出租人资格。因此刘永强仅能依据原权属人医药公司新塘分公司与陈广莲间的有关租赁合同的约定向陈广莲主张支付租。（四）刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆仅仅是内部的合作关系，即使要承担相关责任，也仅仅是德星行公司的责任，和其内部的人员合作没有关系。刘永强在一审起诉以及本次上诉都没有要求除德星行公司之外的五个当事人承担相应的责任，根据“不告不理”的原则，可以在本案中不处理五个当事人的相关责任问题。一审法院的处理事实清楚，使用法律正确，请二审法院依法予以维持。原审第三人医药总公司述称其答辩意见同陈广莲和医药公司新塘分公司意见一致。刘永强于2017年9月26日向一审法院起诉请求：1.陈广莲、德星行立即将位于广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证号为1××8第00xx-01xx号、房产证号36××65）腾空交还给刘永强；2.陈广莲、德星行参照《厂房租赁合同》第二条约定的租金标准（每月35000元）向刘永强支付自2017年5月11日起至交还上述房地产时止的场地使用费；2.案件诉讼费由陈广莲、德星行负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第001x-01x号、房产证号：36××65号），登记权属人为医药公司新塘分公司。关于涉案房屋的租赁情况，一审法院查明如下：2005年10月9日，陈志威（甲方，出租方）与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面）租给乙方使用。厂房租赁期限为十五年（即从2005年10月9日至2020年10月8日……）。……二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。前五年每月租金为人民币贰万陆仟玖佰捌拾元正，中间五年每月租金为叁万贰仟元正，后五年每月租金为叁万伍仟元正。……”，医药公司新塘分公司在该合同上作为签证方盖章确认。同日，付义庆、罗锦昌交付保证金50000元。2005年10月13日，卢权金、付义庆（甲方）与罗锦昌、刘瑾伟、冼金成（乙方）签订《关于组建新塘地区维修服务网点的合作协议》，载明“……甲、乙双方合共出资人民币叁佰万元整，租用座落在增××新塘镇白江东宁社（广深公路群星路段、省水电二局对面）的原中药饮片厂厂房合作筹建新塘地区汽车维修服务网点……一、公司名称：星隆名车维修中心（暂定）二、经营场所：租用座落在增××新塘镇白江东宁社（广深公路群星路段、省水电二局对面）的原中药饮片厂厂房，租期为八年。……七、股份的组成：甲方：由甲方股东……占公司股份的70%……乙方占公司股份的30%……”。2012年1月1日，医药公司新塘分公司（出租方，甲方）与陈广莲（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段，省水电二局对面）……厂房租赁期限为十五年（即从2012年1月1日至2026年12月31日）。二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。前五年每月租金为1.5万元正，中间五年每月租金1.6万元正，后五年每月租金为1.7万元正。……”。2012年1月1日，陈广莲（甲方，出租方）、刘瑾伟（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》，载明“……一、甲方将座落在增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面）租给乙方使用。厂房租赁期限从2012年1月1日至2020年10月8日）。二、厂房建筑面积共约1770平方（其中混合结构二层建筑面积1075平方，混合结构一层建筑面积695平方），空地面积约500平方。2012年1月1日至2015年10月6日内每月租金为人民币叁万贰仟元正，2015年10月7日至2020年10月8日内每月租金为人民币叁万伍仟元正。……”。医药公司新塘分公司盖章同意转租。2013年8月14日，医药公司新塘分公司（甲方，出租方）、陈广莲（乙方，承租方）签订《厂房租赁补充协议书》，载明“……一、甲、乙双方同意的原二0一二年一月一日签订位于增××新塘镇白江东宁社的原中药饮片厂厂房（即广深公路群星路段、省水电二局对面，房屋所有权证号：粤房字第××号）的《厂房租赁合同》基础上作如下补充：乙方于二0一三年八月十四日将到二0一六年十二月三十一日止的租金一次性缴交到甲方财务科，合计租金为人民币肆拾陆万捌仟元正（468000元）。2017年1月1日至2031年12月31日的租金每月按原合同续月缴交。……”。德星行提供日期为2008年8月至2011年12月份的《收款收据》拟证明其依约交付了租金。2017年3月7日，医药总公司出具《收款收据》，载明“今收到陈广莲交来新塘白江东宁社2017年5月1日至2019年12月31日租金肆拾壹万陆仟元。”。关于涉案土地及房屋的抵押及执行拍卖情况，查明如下：涉案土地在1995年抵押给中国工商银行增城市支行。涉案土地的执行依据，是一审法院作出的（2007）增法民二初字第2316-2318号民事判决书。该判决书中，确认了中国工商银行增城市支行将对医药总公司的债权转让给中国东方资产管理公司广州办事处。并判决医药总公司偿还中国东方资产管理公司广州办事处的欠款。上述判决发生法律效力之后，根据申请执行人中国华融资产管理公司深圳办事处（原债权人：中国东方资产管理公司广州办事处）的申请，一审法院在2007年12月27日立案执行。2012年10月11日，一审法院作出(2008)增法执字第170号民事裁定书，因申请执行人中国华融资产管理公司深圳办事处（原债权人：中国东方资产管理公司广州办事处）向一审法院申请执行，一审法院依法查封了涉案位于增××××白江村的涉案房屋的土地使用权（土地证号：1××8第00x-01x号）。2014年1月9日，一审法院依法作出裁定，裁定拍卖位于增××××白江村的房地产（土地证号：1××8第00x-01x号；房地证号：36××65号）。2017年3月24日，一审法院在《司法拍卖网站》页面公告，载明“标的物介绍拍卖标的三为增城区新塘镇白江东宁社房地产……上述拍卖标的均存在租赁合同，并有人使用中，具体租赁情况详见增城市医药总公司、增城市医药总公司新塘分公司被查封房地产租赁（使用）及租金（使用费）情况表及租赁合同复印件（详见附件租赁合同）；……此外，拍卖标的三由承租人陈广莲承租，其具有优先购买权资格，但须按《广州市增城区人民法院拍卖须知》上的要求向一审法院提交有效书面证明，并经一审法院审查确认后才能以优先购买权人身份参与竞买。上述存在租赁合同的拍卖标的，部分承租人已一次性向被执行人缴纳了租金。一审法院无上述房地产钥匙……第一次拍卖增城区新塘镇白江东宁社房地产成交价9682354元……《司法拍卖网络竞价成功确认书》，用户姓名刘永强通过竞买号B6787于2017年4月25日在广州市增城区人民法院于淘宝网司法拍卖网络平台开展的‘增城区新塘镇白江东宁社房地产’司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出……”。“……拍卖标的三：广州市增城区新塘镇白江东宁社的房地产（土地使用权证号为1××8第00x-01x号、房产证号36××65号）……特别提醒拍卖标的按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、后续产权手续转移及登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。若房屋存在被人居住、占用或使用等情况，另寻法律途径解决，不得擅自对使用人或居住人停水、停电或其他影响居住人基本生活条件的行为。……”。2017年5月11日，广东省广州市增城区人民法院作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，载明“关于申请执行人广州益兴投资咨询有限公司申请执行被执行人增城市医药总公司、增城市医药总公司新塘分公司借款合同纠纷系列案，一审法院作出的（2007）增法民二初字第2316-2318号民事判决书、（2003）增法民二初字第1016号民事判决书法律文书已经发生法律效力。一审法院以（2008）增法执字第170号之一、之二执行裁定书依法先后查封了被执行人增城市医药总公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第001x-01x号、房产证号：36××65号），因被执行人未履行上述生效法律文书所确定的还款义务，一审法院依法对上述财产以评估价3382354元作为第一次拍卖保留价进行公开网络拍卖处理。最终，由竞买人刘永强……以9682354元的最高价获得。……裁定如下：一、被执行人增城市医药总公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第00x-01x号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有。二、买受人刘永强可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。……”。2017年5月25日，刘永强委托广东杰信律师事务所向德星行发出《广东杰信律师事务所律师函》，认为其有权收回涉案房屋，要求德星行在收到函件1个月内腾空并向刘永强返还涉案标的房屋。2017年9月25日，刘永强向陈广莲发出《关于要求交还广州市增城区新塘镇白江东宁社房地产及支付场地使用费的催告函》，要求陈广莲收到本通知之日起三日内，即与刘永强联络协商交还房地产及支付使用费等事宜。之后，刘永强又分别于2017年9月26日、委托广东金桥百信律师事务所发函要求交还涉案房屋及支付使用费。2017年12月1日，德星行发出《关于广东金桥百信律师事务所律师函的复函》，载明“……关于刘永强要求陈广莲、德星行支付使用费及交还广州市增城区新塘镇白江东宁社房地产一事，刘永强已向广州市增城区人民法院提起诉讼……为此，您方所致函事宜的处理应由法院依法处理并根据法院最终的处理结果予以确定。……”。另查明，一、德星行陈述虽然其与陈广莲的合同约定的租金是35000元/月，但实际履行是按照30000元/月标准支付。并提供了2013年1月至2017年10月的租金收据予以证明。上述租金收据中金额为29000元的可以提供原件，金额为1000元的无原件。二、刘永强于2017年9月26日提起本案诉讼。三、经一审法院询问陈x，陈x陈述其在2005年与医药公司新塘分公司就涉案房屋签订租赁合同，租期为20年。每月租金15000元，在2011年开始每月租金16000元。在2011年开始，就由陈广莲承接其与医药公司新塘分公司之间的租赁合同。审理中，一、刘永强、陈广莲、德星行、医药公司新塘分公司确认双方争议的涉案房屋即为刘东强提供的2017年6月28日广州市增城区国土资源和规划局出具的2份《增城市房地产权查册表》中所载明的房屋。二、刘永强陈述以下事实，1、针对德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆提供的租金收据，证明其实际履行的租金金额为30000元/月，上述证据因均是复写纸誊写，不予确认真实性。2、至于法院追加的当事人是否需要承担责任，由法院依法认定。三、德星行、刘瑾伟、冼金成、罗锦昌、卢权金、付义庆陈述以下事实，1、涉案房屋是陈x从医药公司新塘分公司租赁后，再行出租给德星行。2、星隆名车维修中心是德星行在筹建阶段的暂时名称。3、德星行支付陈广莲的租金至2017年10月。4、针对租金收据中1000元收据没有原件的问题，德星行解释是因为德星行内设一个叫“配件库”的机构，1000元租金是以“配件库”名义支付的。但是因为保管不善，原件丢失了。因为每个月缴纳完租金后，均会提交一份复印件给德星行财务部，所以只能提供复印件。但是德星行无法提供原始账册。5、关于降低租金的问题，没有同陈广莲签订书面协议。6、现在涉案房屋仍然由德星行占有使用。四、陈广莲陈述以下事实，1、第一次出租涉案房屋是在2005年，是以医药总公司的名义出租给陈x，陈广莲和陈x是亲属关系，之后就由陈广莲和医药公司新塘分公司签订合同。2、陈广莲向医药公司新塘分公司交租至2019年12月31日。德星行向陈广莲支付租金至2017年10月。3、关于减低租金的问题，没有与德星行签订过书面协议。4、陈广莲在法院公告拍卖时申报了承租人权利。但是没有主张优先购买权。五、医药公司新塘分公司陈述以下事实，1、1995年11月21日，将涉案土地进行了抵押给中国工商银行增城市支行。之后被中国工商银行增城市支行起诉至法院。后中国工商银行增城市支行将债权进行转让。多次转让后，被现在的申请人申请拍卖执行。2、2005年医药公司新塘分公司是以医药总公司名义将涉案房屋出租给陈x，因为陈x与陈广莲是亲属关系，所以之后由陈广莲向医药公司新塘分公司签署租赁合同及交付相应租金。3、之所以一次性由医药总公司收取租金，是因为医药总公司急需资金安置职工的工资等相关费用。一审法院认为，现本案争议的是刘永强是否有权收回涉案租赁物。那么不论本案是否适用买卖不破租赁原则，首先要分析涉案房屋所存在的租赁关系是否合法存在为前提。根据一审法院查明的事实可知，涉案房屋在1995年设定抵押。而涉案房屋所存在的租赁合同分析如下：首先，2005年10月9日，经医药公司新塘分公司同意，陈志威与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟签订《厂房租赁合同》，将涉案房屋转租给刘瑾伟等人，租期至2020年10月8日。之后，刘瑾伟、付义庆、罗锦昌使用涉案房屋开办了德星行，并由德星行一直经营使用至今。在刘永强没有证据证明上述合同是伪造且具备无效的法定情形下，上述陈x出租给付义庆、罗锦昌、刘瑾伟的租赁合同应合法有效。因此，德星行根据上述合同占有使用涉案厂房，具备合法依据。其次，庭审中，陈广莲与医药新塘分公司均确认陈广莲取代陈x与医药新塘分公司建立涉案房屋的租赁关系。且从签订合同至今陈x也没有提出异议。那么陈广莲与医药新塘分公司之间所订立的合同分别为2012年1月1日《厂房租赁合同》和2013年8月14日的《厂房租赁补充协议书》，根据一审法院立案执行的情况，即于2007年12月27日立案执行、2012年10月11日作出(2008)增法执字第170号查封的民事裁定书以及2014年1月9日一审法院依法作出拍卖的民事裁定书，可知一审法院对涉案土地的执行是在持续状态中，医药公司新塘分公司作为被执行人，不可能不知晓其财产被法院查封及强制拍卖的情况。在上述情况下，而陈广莲作为承租人，亦不可能不尽到对承租物权属的审慎注意义务。因此，在一审法院立案执行之后，医药新塘分公司与陈广莲之间在2012年1月1日签订的合同，在一审法院查封涉案房屋后的2013年8月14日签订的《厂房租赁补充协议书》，应不可对本案买受人刘永强产生约束力。最后，2012年1月1日，陈广莲又与刘瑾伟签订《厂房租赁合同》，该合同与陈x与付义庆、罗锦昌、刘瑾伟签订的《厂房租赁合同》，租金一致，租赁期限一致。只是将出租人由陈x变更为陈广莲，虽然上述合同也是签订在一审法院立案执行之后，但是上述陈广莲与刘瑾伟签订的合同，对于刘瑾伟等开办德星行来说，其租赁期限并没有变化，是符合在2005年开始时的预期租赁期限，且作为次承租人的刘瑾伟，更宜保护其基于合理信赖的预期利益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。因此，如拍卖财产上原有的租赁权不影响在先的担保物权或其他权利的实现，法院可以不除去租赁权进行拍卖，在未除去租赁权拍卖的情况下，租赁权不因拍卖而消灭。刘永强经拍卖取得讼争土地使用权及地上建筑物，拍卖公司在拍卖公告中已披露对拍卖标的是“按现状拍卖”，刘永强自行提供的证据也表明其在竞拍前已清楚讼争标的物是“按现状拍卖”，即“不交吉”。且刘永强亦是按照“不交吉”的价格拍得了涉案房屋，因此存在于拍卖财产上租赁关系的权利和义务刘永强亦应承受，在涉案土地、建筑物租赁合同期限尚未届满的情况下，刘永强诉请陈广莲、德星行迁出讼争土地、建筑物，并将讼争场地交还给刘永强，依据不足，一审法院不予支持。至于刘永强要求陈广莲、德星行支付涉案场地租金的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”、“第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”的规定，一审法院于2017年5月11日作出（2008）增法执裁字第170号之五执行裁定书，明确医药公司新塘分公司所有的位于增××新塘镇白江东宁社的房地产（权属证号：土地使用权证号：1××8第00xx-01xx号、房产证号：36××65号）归买受人刘永强所有，故从2017年5月11日，刘永强即有权收取涉案房屋的租金。至于刘永强请求支付租金的期限及金额问题。如上文中对于各租赁合同的论述，并结合在一审法院2017年3月24日拍卖公告前，医药公司新塘分公司一次性收取2017年5月1日至2019年12月31日的租金，综合考量医药公司新塘分公司与陈广莲在一审法院执行部门已经立案执行且作出裁定日期之后仍然扩展的租赁期限并一次性收取租金的行为，医药公司新塘分公司与陈广莲在2012年1月1日签订合同将租期延至2026年12月31日，在2013年8月14日又与陈广莲签订了《厂房租赁补充协议书》将租期扩展至2031年12月31日。一审法院认定陈广莲和医药公司新塘分公司扩展的租赁期限、一次性收取的租金不当。故医药公司新塘分公司与陈广莲之后约定扩展的租赁期限，对刘永强不具备约束力。同时德星行作为涉案房屋的使用人，其实际的租赁期限仍然至2020年10月8日届满。因此，综合上述情况，认定对刘永强具备约束力的租赁期限至2020年10月8日，租赁期限应计至2020年10月8日。刘永强在本案中第二项诉讼请求租金要求计至返还租赁物之日止，该项请求是第一项诉讼请求的延伸，在第一项诉讼请求不能得到支持的情况下，该项请求的截止日期亦不应得到支持。至于向刘永强支付租金的主体及租金标准的问题，因刘永强是取代医药公司新塘分公司成为涉案厂房的新的权属人，其要求支付租金的相对方及参考的租金标准应为陈x与医药公司新塘分公司所签订的租赁合同。如陈x、陈广莲与医药公司新塘分公司所陈述，陈广莲取代陈x的承租人地位，与医药公司新塘分公司签订合同，交付租金。那么支付租金的主体亦应为陈广莲，租金标准亦应按照陈广莲与医药公司新塘分公司签订的租赁合同。而支付主体不应是德星行，支付标准亦不应是陈广莲与德星行之间的租赁合同，故刘永强要求德星行支付租金，且按照陈广莲与德星行之间签订的租赁合同约定的租金标准计算租金的理由，理据不足。一审法院不予支持。但是刘永强作为涉案房屋的权属人，其收取租金的合法权益理应得到保障，现陈广莲和医药公司新塘分公司均确认陈广莲将2017年5月1日至2019年12月31日的涉案房屋租金缴纳，在陈x已经确认涉案租金在2011年开始已经是每月16000元标准，参考陈广莲与医药公司新塘分公司所签订的《厂房租赁合同》所约定的租金标准17000元每月，一审法院综合认定刘永强收取租金的标准为17000元。至于陈广莲、医药公司新塘分公司认为双方实际租金为每月13000元，因双方并无书面协议，且依据不足，一审法院对此不予认定。同时在2017年3月24日，一审法院已经将涉案租赁物进行拍卖公告。因此，医药公司新塘分公司和陈广莲上述交租的行为不当，故应由陈广莲和医药公司新塘分公司共同返还从2017年5月11日至2019年12月31日的租金给刘永强。现刘永强起诉要求陈广莲支付租金，并未要求医药公司新塘分公司承担返还责任，故仍应由陈广莲负责支付，陈广莲返还后，可另行向医药公司新塘分公司主张返还，租金计算期限应计算至起诉之日止，即2017年9月26日。至于2017年9月26日至2020年10月8日的租金，刘永强可另行主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，于2018年8月22日作出如下判决：一、陈广莲在判决发生法律效力之日起十日内，支付2017年5月11日至2017年9月26日止的租金（租金标准按17000元/月标准计算）给刘永强；二、驳回刘永强的其他诉讼请求。一审案件受理费82018.20元，由刘永强负担81393.2元，陈广莲、医药公司新塘分公司负担625元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理，根据双方的诉辩意见，对本案评析如下：一审法院已就陈广莲、德星行作为实际承租人，占有使用涉案房屋具备合法依据，以及对刘永强具有约束力的租赁期限至2020年10月8日等作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。本案中，刘永强系通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权，根据业已查明的事实可知，刘永强参加拍卖时已经清楚知晓涉案房屋存在的租赁负担以及租金支付情况，也就是说刘永强是按照带租约的价格竞拍取得了涉案房屋的权利。在此情况下，其提起本案诉讼要求去除租赁负担，有违公平合理原则。此外，刘永强如对因拍卖取得涉案房屋权利的实现存在异议，仍属于申请强制执行范畴，不宜提起本案诉讼。综上考虑，刘永强要求陈广莲、德星行腾空交还涉案房屋，理据不足，本院不予支持。同理，关于承租人已实际支付相应房屋场地使用费部分，本不应支持，但考量到陈广莲与医药公司新塘分公司在一审法院执行部门已立案执行且作出裁定日期之后仍然签订合同、补充协议扩展租赁期限，又几乎在涉案房屋拍卖同一期间一次性交付2017年5月1日至2019年12月31日的租金，故一审法院认为上述行为不当，据此判决陈广莲按其与医药公司新塘分公司所签订《厂房租赁合同》约定的每月17000元租金标准向刘志强支付2017年5月11日至起诉之日即2017年9月26日的租金，并无不妥，本院予以维持。刘永强上诉要求刘广莲、德星行按陈广莲与刘瑾伟签订在租赁合同约定的每月租金35000元标准支付场地使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于2017年9月26日至2020年10月8日的租金问题，一审法院已告知刘永强可另行主张，刘永强对此提出异议，本院不予采纳。综上所述，刘永强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费82018.2元，由上诉人刘永强负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十六日书记员 李志康谢金泽