北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14864号上诉人（原审原告）：张书生，男，1953年11月15日出生。上诉人（原审原告）：张嘉宸，男，2001年8月15日。二上诉人之共同委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京国泰顺达物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路5号院2号楼15层1502。法定代表人：魏颖，总经理。委托诉讼代理人：宋艳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张旭，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张书生、张嘉宸与被上诉人北京国泰顺达物业管理有限公司（以下简称国泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初9606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人张书生、上诉人张书生及张嘉宸共同委托诉讼代理人魏金明，被上诉人国泰物业公司委托诉讼代理人宋艳、张旭到庭。本案现已审理终结。张书生、张嘉宸上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张书生、张嘉宸的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由国泰物业公司承担。事实和理由：1.一审法院对于国泰物业公司怠于履行消防整改义务未查明。2.因国泰物业公司未启动消防系统的整改导致张书生、张嘉宸的房屋无法出租。3.一审法院认定国泰物业公司对于消防系统损坏不存在过错没有证据支持，与事实不符。国泰物业公司辩称，不同意张书生、张嘉宸的上诉请求和理由，同意一审法院判决。张书生、张嘉宸向一审法院起诉请求：1.判令国泰物业公司赔偿损失229166.66元；2.判令国泰物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张书生和张嘉宸系北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼2层2007、2008、2009号房屋的所有权人。北京经济技术开发区国融国际业主委员会（以下简称国融业委会）与国泰物业公司签订了《北京市物业服务合同》，约定国泰物业公司为国融业委会提供物业服务，物业项目坐落于北京经济技术开发区荣华中路7号院，类型为住宅、办公、商业，物业服务期限三年，自2014年3月6日起至2017年3月5日止。合同第六条物业服务内容为“……国泰物业公司负责本物业管理区域共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四”。合同附件二中物业构成明细包含商业用房4号楼。合同附件四物业共用设施设备明细中消防设施包括：水泵结合器9个，消防箱342个，消防车通道4个，水袋342条，灭火器683个，热水井，雨水井28个，消防井17个，污水井7个。2014年3月8日，国融业委会与国泰物业公司、北京德融物业管理有限公司（以下简称德融物业公司）签订了《交接协议书》，约定德融物业公司自2014年3月10日起向国泰物业公司进行交接。2015年公安消防支队针对国泰顺达公司管理的国融国际项目作出了《重大火灾隐患限期整改通知书》（京公（开）消重字[2015]第0002号）。该通知书载明“我支队于2015年1月20日派员对你单位进行了消防监督检查，发现存在下列重大火灾隐患：室内消火栓不能正常使用、自动喷水灭火系统不能正常使用、火灾自动报警系统不能正常运行、自动消防设施不能正常联动控制等问题。按照《重大火灾隐患判定方法》（GA653-2006），经综合研判，国泰物业公司（国融国际项目）存在的隐患符合重大火灾隐患综合判定规则，判定该隐患为重大火灾隐患。请你单位于2015年9月28日前改正，并在期限届满前将整改情况函告我支队”。为了证明消防系统瘫痪造成的损失，张书生（甲方，出租方）和张嘉宸提交了《国融国际房屋租赁合同》、退租协议、招商银行转账明细、建设工程消防设计审核申请受理凭证（以下简称消防受理凭证）、建设工程消防设计审核意见书（以下简称消防审核意见）。《国融国际房屋租赁合同》载明：魅莲苑公司（乙方，承租方）承租张书生的上述三套房屋，用途为电玩城，租赁期间自2016年6月2日起至2021年8月1日止，第一年和第二年租金55万元，第三年和第四年租金60.5万元，第五年租金66.55万元，出租方签字为白静。魅莲苑公司在退租协议载明：现乙方提出提前解除本合同，经双方协商一致，甲方退还乙方剩余房租及押金，共计18万元本款将于2016年10月10日汇至乙方指定账户，收到后合同正式解除并且所有费用两清，乙方指定账号为招商银行6214830111090923，户名为储燕。招商银行转账明细载明：2016年6月2日，储燕向张书生转账37.4662万元，2016年10月9日，张书生向储燕的上述账户转账18万元。消防受理凭证载明：申请人为魅莲苑公司，申请时间为2016年8月30日。消防审核意见载明：国融国际大厦火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、防火卷帘等均处于瘫痪状态，已构成重大火灾隐患，建设工程消防设计审核不合格，作出时间为2016年9月15日。为了证明进入该小区之前小区消防系统已经瘫痪且张书生对此知情，国泰物业公司提交了评估报告、消防验收意见、国融业委会备案单、（2015）大民初字第14128号判决书。评估报告载明由国泰物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司进行评估，商业消防设施部分显示多处消防设施存在损坏。消防验收意见载明2008年4月8日，国融大厦工程消防验收合格。国融业委会备案单载明张书生系业委会委员。（2015）大民初字第14128号案件为德融物业公司起诉徐华珺的物业服务合同纠纷案件，徐华珺在案件中陈述：德融物业公司撤离本小区后，国融大厦业委会和现任物业公司共同委托评估机构对德融物业公司撤离本小区时小区现状和存在的问题进行了评估，根据该评估结果，德融物业公司给小区的全体业主所造成的损失是巨大的。为了证明对小区消防工程尽到了维护义务，国泰物业公司提交了其购买消防设施的票据。一审庭审中，张书生和张嘉宸称因楼下着火，消防部门将小区列为整改区，后来消防审核就无法通过，国泰物业公司一直没有整改。国泰物业公司称，维修消防系统需要启动专项维修资金，由于部分业委会成员和业主的原因无法启动资金；魅莲苑公司注册的经营场所并未变更，储燕并非公司员工，张书生和张嘉宸存在恶意诉讼的嫌疑，目前涉案小区注册房屋900多家，出租率和使用率超过90%。一审法院认为，国融业委会与国泰物业公司之间的《北京市物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张书生和张嘉宸系涉案小区业主，法院对双方的物业服务关系予以认可。物业服务合同约定国泰物业公司对小区消防设施有日常维修、养护、运行和管理的义务。小区消防系统存在重大损坏，国泰物业公司对消防系统的损坏不存在过错。维修消防系统需要启用专项维修基金，该基金的使用需要与业主大会共同协商，即使情况紧急需要使用专项维修基金也应由国泰物业公司与业委会共同协商，维修工作已经超出物业公司的日常服务内容。张书生和张嘉宸称其三套房屋被魅莲苑公司承租，结合张书生和张嘉宸提交的合同及转账凭证，法院对涉案房屋出租的事实不持异议。张书生和张嘉宸称因消防系统不合格导致合同解除，其主张的租金为剩余期间的租金，该损失属于间接损失，故对张书生和张嘉宸要求国泰物业公司承担赔偿的请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年9月判决：驳回张书生和张嘉宸的诉讼请求。二审审理中，张书生、张嘉宸、国泰物业公司均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据已查明的事实，国泰物业公司和张书生、张嘉宸之间存在物业服务关系。物业服务合同约定国泰物业公司对涉案小区消防设施有日常维修、养护、运行和管理的义务。涉案小区消防系统存在重大损坏，但并非国泰物业公司存在过错引起。维修消防系统已超出物业公司的日常服务内容，需要启用专项维修基金。使用该基金需与业主大会共同协商，即使情况紧急需要使用的也应由国泰物业公司与业委会共同协商。张书生、张嘉宸称其三套房屋被案外公司承租，因涉案小区消防系统不合格导致合同解除，要求国泰物业公司公司赔偿其二人剩余租期的租金。张书生、张嘉宸主张的损失属于间接损失，对张书生、张嘉宸要求国泰物业公司承担赔偿的请求，一审法院不予支持，是正确的。张书生、张嘉宸的上诉意见缺乏合法有效充足的依据，本院不予采纳。综上所述，张书生、张嘉宸的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4738元，由张书生、张嘉宸负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 何江恒审判员 赵胤晨二〇一九年十二月十一日书记员 张 雯