天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7528号上诉人（原审被告）：王俊永，男，1963年9月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人（原审被告）：家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区楚雄道87号增1-内1室。法定代表人：任灵芝，总经理。委托诉讼代理人：刘晓旭，男，该公司店长。被上诉人（原审原告）：天津拖拉机制造有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园兴旺道1号。法定代表人：沈有强，总经理。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。原审被告：天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司，住所地天津市南开区红旗路淦江路2号。法定代表人：杨士刚，经理。委托诉讼代理人：冯静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘振坤，女，该公司职员。上诉人王俊永、家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）因与被上诉人天津拖拉机制造有限公司（以下简称天拖公司）、原审被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司（以下简称淦鑫公司）返还原物纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王俊永、家天下公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定淦鑫公司与王俊永签订的租赁合同超过2017年12月31日部分无效，没有依据。一审法院认定王俊永与家天下公司的合同为合作合同，一审法院认定为租赁合同错误。因王俊永与淦鑫公司签订的租赁合同期限到2022年12月31日，因此不同意腾房。王俊永已将2019年4月前的租金全部交付淦鑫公司，王俊永不应再行支付使用费，且使用费标准过高。涉案房屋的实际面积为18平方米，而一审法院认定为100平方米错误。天拖公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求，一审判决程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。淦鑫公司辩称，淦鑫公司与天拖公司是租赁关系，2019年3月4日以后，淦鑫公司把涉案房屋已交付给天拖公司，使用费应按照和天拖公司签订协议中的数额认定。天拖公司向一审法院起诉请求：1.判令淦鑫公司、王俊永、家天下公司之间转租关系无效；2.判令淦鑫公司、王俊永、家天下公司立即从占用的房屋场地搬出交还天拖公司；3.判令王俊永支付涉诉房屋使用费，按照每月每平方米77.3元计算，自2018年1月1日起至实际腾房之日止；4.判令家天下公司共同支付上述房屋使用费，自家天下公司入住涉诉房屋之日起至腾空涉诉房屋之日止；5.判令淦鑫公司对上述诉请3、4房屋使用费承担连带偿还义务；6.诉讼费用由淦鑫公司、王俊永、家天下公司承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，天拖公司（由原天津拖拉机制造厂改建）与淦鑫公司签订《房屋租赁协议》，约定：天拖公司将其所有的天拖南淦江路2号原天拖幼儿园南北楼租赁给淦鑫公司，计租面积1447㎡，租金每月10.51元/㎡，租期自2016年1月1日至2017年12月31日；淦鑫公司在使用房屋、场地期间，可以开展房屋租赁经营；淦鑫公司在租赁期满后，将所租赁的房屋、场地及设施必须完好地交于天拖公司，否则淦鑫公司将承担一切经济损失。2017年1月1日，淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》，约定：淦鑫公司同意将天拖南淦江路2号原天拖幼儿园北楼门面房两间租赁给王俊永作为经营用房，年租金为120000元，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，王俊永在租赁期内，不得转租，如擅自转租，淦鑫公司有权终止协议。王俊永与家天下公司的法定代表人任灵芝于2019年3月4日签订《合作协议》，约定：合作项目为房屋租赁以及房屋买卖，合作地址为淦江路2号底商第一间，合作出资金额：王俊永出资房屋租金一年折合240000元，任灵芝出资500000元，合作期自2019年3月5日至2022年12月31日，股份占比为王俊永20%，任灵芝80%。2019年3月4日之前，涉诉房屋由案外人天津市链家宝业房地产经纪有限公司使用，当日，链家公司从涉诉房屋内搬出，后淦鑫公司将涉诉房屋上锁，张贴封条，2019年3月5日淦鑫公司法定代表人杨士刚再次告知王俊永不得转租涉诉房屋。另查，2018年10月12日，淦鑫公司曾向王俊永发出《撤场通知》，要求其于15日内将涉诉房屋腾空交给淦鑫公司。2019年3月7日，淦鑫公司法定代表人杨士刚与王俊永及其爱人通话，通话中，杨士刚再次表示已经将涉诉房屋门锁上，张贴封条，王俊永则表示家天下公司将钱（房屋租金）已经给了链家公司。2019年4月16日，一审法院曾依法对家天下公司店长刘晓旭进行询问，其在笔录中称涉诉房屋系与王俊永签订的租赁合同，租期为两年，租金为每月20000元。庭审中，王俊永与家天下公司均认可，家天下公司的工商登记信息股东相关信息中并无王俊永。对有争议的事实一审法院作如下认定：1.淦鑫公司、王俊永以及家天下公司均认可，家天下公司系于2019年3月23日进入涉诉房屋，天拖公司虽对该时间不认可，但其无法明确家天下公司进入涉诉房屋的时间且未提交相反证据证实家天下公司并非该日进入涉诉房屋，故认定家天下公司进入涉诉房屋的时间为2019年3月23日。2.关于房屋使用费标准，天拖公司主张按照2017年度天津市商业用房平均租金标准即每月每平方米77.3元计算，涉诉房屋面积为100平方米，即每月7730元，对该面积，淦鑫公司予以认可，王俊永与家天下公司虽对面积不认可，但依据双方认可的合作协议，约定涉诉房屋年租金为240000元，即每月20000元。因天拖公司所主张的房屋使用费低于王俊永与家天下公司所认可的租金标准，一审法院确认天拖公司所主张的房屋使用费为合理金额。一审法院认为，天拖公司与淦鑫公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该《房屋租赁协议》期限已经届满，天拖公司与淦鑫公司并未签订新的租赁合同或达成由淦鑫公司继续承租的合意，故双方租赁关系已经至2017年12月31日终止。淦鑫公司与王俊永之间签订的《房屋租赁协议》虽是各方当事人的真实意思表示，且转租亦符合合同或法律规定，但约定的租赁期限超过天拖公司与淦鑫公司之间的租赁期限，根据相关法律规定，超过部分应认定无效。王俊永及家天下公司虽称双方为合作关系，但合作协议约定王俊永是以涉诉房屋租金作为出资，结合家天下公司店长所作陈述，王俊永与家天下公司实质上系转租关系。王俊永在淦鑫公司将涉诉房屋上锁并明确告知其不得转租情况下，将涉诉房屋转租于家天下公司，该租赁关系期限超过天拖公司与淦鑫公司租赁合同期限，应认定无效。故淦鑫公司、王俊永、家天下公司占据涉诉房屋并无合同或法律依据，王俊永、家天下公司应将房屋返还房屋所有权人即天拖公司，因王俊永、家天下公司未经淦鑫公司同意强行占用涉诉房屋，故天拖公司要求淦鑫公司返还房屋的诉请一审法院不予支持。天拖公司要求王俊永支付2018年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；其要求家天下公司共同支付2019年3月23日至实际腾房之日止的房屋使用费于法有据，一审法院予以支持；淦鑫公司在2019年3月4日之前将涉诉房屋交付王俊永使用，应对在此之前的房屋使用费承担连带清偿义务，但2019年3月4日淦鑫公司收回上述房屋并将房屋上锁、张贴封条，之后系王俊永与家天下公司强行进入涉诉房屋，该部分房屋使用费不应由淦鑫公司承担连带清偿义务。一审法院判决：一、确认被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与被告王俊永签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过2017年12月31日的部分无效，被告王俊永与被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司之间的转租关系无效；二、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司将占用的天津市南开区天拖南淦江路2号内房屋返还原告天津拖拉机制造有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付2018年1月1日至2019年3月4日期间的房屋使用费，标准为每月7730元；四、本判决生效后三十日内，被告王俊永向原告天津拖拉机制造有限公司支付2018年3月5日至2019年3月22日期间的房屋使用费，标准为每月7730元；五、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付2019年3月23日至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元；六、驳回原告天津拖拉机制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，天拖公司表示放弃要求腾房义务人给付涉案房屋使用费的请求。本院认为，本案争议焦点为二上诉人应否将涉案房屋返还天拖公司。依据一审法院审理查明的事实，天拖公司与淦鑫公司签订的《房屋租赁协议》至2017年12月31日终止，而淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，已经超出了天拖公司与淦鑫公司约定的租赁期限，一审法院依法认定淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》超过2017年12月31日部分无效，事实和法律依据充足。二上诉人主张该部分约定有效，没有依据，本院不予支持。关于王俊永与家天下公司签订有《合作协议》的基础法律关系，一审法院结合该协议约定的内容及家天下公司员工的陈述，综合认定双方系房屋租赁合同关系，依据充足，本院不持异议。二上诉人主张双方系合作关系，没有依据，本院不予支持。鉴于淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》超过2017年12月31日部分无效，王俊永与被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司之间的转租关系无效，二上诉人已无使用涉案房屋的权利基础，一审法院判决二上诉人返还天拖公司涉案房屋，事实和法律依据充足，本院应予维持。关于使用费，二审期间，天拖公司放弃要求腾房义务人支付使用费的诉讼请求，系当事人自行处分自己的权利，本院不持异议。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5552号民事判决第一项、第二项；二、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5552号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项；三、驳回天津拖拉机制造有限公司其他诉讼请求；四、驳回王俊永和家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司其他上诉请求。一审案件受理费194元，由天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永和家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司负担80元；由天津拖拉机制造有限公司负担114元。二审案件受理费388元，由天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、王俊永各负担160元；由天津拖拉机制造有限公司负担228元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇一九年十二月二十五日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；