安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1122民初4507号原告：潘传红，女，1966年1月21日出生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：史佃文，安徽皖新律师事务所律师。被告：赵蓓蓓，女，1982年5月1日出生，汉族，住安徽省来安县新安镇城河南路92号205室B本，现住安徽省来安县。委托诉讼代理人：操庆明（系赵蓓蓓亲属），住安徽省来安县。原告潘传红与被告赵蓓蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘传红及其委托诉讼代理人史佃文、被告赵蓓蓓委托诉讼代理人操庆明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。潘传红向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决宣告原、被告房屋租赁合同关系终止,并判决被告赵蓓蓓立即腾空所租赁房屋(位于来安县新安镇南桥路41-2号房屋)内所有物品,将房屋交还给原告,自2019年10月14日起，支付占有期间损失费用(按原租赁期间租赁费标准每日27.40元，即10000元除以365天计算)直至实际交付时为止；2.本案诉讼费由被告赵蓓蓓负担。事实与理由：其系来安县新安镇南桥路41-2号的楼房的产权所有人,其在南京儿子处生活,委托公公余世明将房屋出租,赵蓓蓓系拆迁户需要租赁房屋,由余世明代表其与赵蓓蓓在2017年4月14日签订房屋租赁协议,双方约定其将油库路二上二下楼房出租给赵蓓蓓,年租金10000元,租赁期间自2017年4月15日至2018年4月14日,先付房租后住房,以后续租房,需提前一个月缴纳下次房租2018年3月14日付等条款。此后,赵蓓蓓又缴纳一年半房租,按租金计算房屋租赁期间已经到期,赵蓓蓓不愿意缴纳租金,其也在到期近一个月前通知赵蓓蓓不租赁房屋另行住房,将房屋返还,现赵蓓蓓仍然占用房屋，故依法提起诉讼。赵蓓蓓辩称，1.潘传红不是适格的主体，本案中的租赁合同是余世明签订的，潘传红无权解除租赁合同；2.房屋租赁合同签订之后，双方约定的是两上两下的房屋，每年支付租金10000元，其实际租赁和使用房屋只有三间，还有一间潘传红未提供给其使用，从2017年4月15日至2018年4月14日支付租金10000元，从2018年5月1日开始支付租金10000元，2019年6月8日，通过银行转账又支付租金5000元，按房屋租赁合同的约定，其房租已经交到了2019年10月15日，现在潘传红要求解除房屋租赁合同，其不同意解除，潘传红实际只提供三间房屋，不是合同约定的四间房屋，潘传红应当退还其多支付的租赁费。本院经审理认定事实如下：2017年4月14日，潘传红委托其亲属余世明作为出租方（甲方）与承租方赵蓓蓓（乙方）签订了一份《租房协议》，协议主要内容：1.经过双方协议，现将位于来安县新安镇油库路41-2号的一栋二上二下房屋出租给赵蓓蓓客户。2.房屋年租金10000元，租期为1年，先付1年房租10000元，从2017年4月15日至2018年4月14日，先付租金后租房，以后续租房，则需提前一个月缴纳下次房租，即2018年3月14日付。3.甲方提供空调、热水器等设施提供乙方使用，乙方需付押金1000元整。租赁期满后，所有费用交清，不损坏原有设施,甲方原数退还乙方押金。4.租期内乙方承担水费、电费、煤气费、天然气费、垃圾费、物业管理费等。5.乙方在租期内不得改变房屋结构,不得损坏原有设施,需改变或改装必须征得甲方同意后,方可进行。6.租期内甲方不得任意抬高房租价格。7.乙方在租期内不得从事非法活动,否则甲方可终止本协议,甲方不退还剩余房租费(后果自负)。8.租期时间遇到有政策、拆迁及不可抗力的而导致搬迁、毁坏,则以实住期结算租金。9.租期内双方皆不得转让、转租此房及违约,否则违约方应支付违约金1000元给对方。本协议自签订之日起生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。余世明与赵蓓蓓分别在该协议上签字盖章。协议签订后，潘传红按协议约定将该房屋交付给赵蓓蓓使用，赵蓓蓓已支付了合同期内的全部租金。租赁到期后，双方未续签租赁合同，赵蓓蓓继续租赁，并支付租金10000元。租赁期满后，赵蓓蓓再次续租，并于2019年6月8日转账支付租金5000元，转账摘要中注明付2019年4月15日后房租。2019年10月15日，租赁到期后，赵蓓蓓未搬离涉讼房屋,也未支付2019年10月15日之后的租金,依旧使用涉讼房屋。潘传红因多次要求赵蓓蓓搬离，遭赵蓓蓓拒绝,故诉至本院。审理中，赵蓓蓓提出其实际租赁潘传红三间房屋，不是合同约定的四间房屋，要求潘传红返还其多支付的租金，潘传红对此辩解不予认可，主张赵蓓蓓应当按照租房协议履行。另查明,涉讼房屋所有权登记人为余友文，潘传红与余友文原系夫妻关系，2016年6月，余友文去世。再查明，涉讼二上二下房屋共有6间，《租房协议》签订前，潘传红利用一间作为储藏室使用，《租房协议》签订后，赵蓓蓓实际租赁房屋5间，赵蓓蓓对此并未提出异议，并按约支付租金。上述事实，有原告潘传红当庭陈述，原告提供的房产证、结婚证、租房协议、收条；被告赵蓓蓓代理人当庭陈述，被告提供的房屋租金的收条、银行转账凭证等证据在卷佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述、举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：1.潘传红是否本案适格的原告；2.潘传红是否应当返还赵蓓蓓多支付的租金；3.潘传红主张解除房屋租赁合同能否得到支持;如支持，赵蓓蓓是否应当支付逾期占有房屋期间的损失费用。针对争议焦点一，潘传红是否本案适格的原告。虽然涉讼房屋所有权登记人为余友文，但潘传红是涉讼房屋的产权共有人，在余友文去世后，作为产权人有权将涉讼房屋对外出租。另外，租房协议系潘传红委托其亲属余世明代签，事后得到潘传红的认可，该协议已实际履行，故根据法律规定，潘传红具备诉讼主体资格，有权提起诉讼。对于争议焦点二，潘传红是否应当返还赵蓓蓓多支付的租金。赵蓓蓓提出其实际租赁潘传红三间房屋，不是合同约定的四间房屋，要求潘传红返还其多支付的租金，潘传红对此辩解不予认可，主张赵蓓蓓应当按照租房协议履行。本院认为，1.从合同的签订来看，本案的租赁合同期限的是一年，租赁期满后，赵蓓蓓若续租房屋，有权解除或变更合同；2.从合同的履行来看，租赁期满后，赵蓓蓓续租房屋，并未提出变更和撤销合同，而是续交原来的租金，上述事实表明赵蓓蓓对实际租赁房屋的现状予以认可并实际履行；3.从涉讼房屋的现状来看，涉讼二上二下房屋共有6间，《租房协议》签订前，潘传红利用一间作为储藏室使用，《租房协议》签订后，赵蓓蓓实际租赁房屋5间，赵蓓蓓对此并未提出异议，并按约支付租金。综上，赵蓓蓓的辩解无事实和法律依据，本院不予采信。针对争议焦点三，潘传红与赵蓓蓓签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同到期后，双方未再续签合同，但赵蓓蓓继续使用诉争房屋，赵蓓蓓并未提出异议，并按照协议支付房租，原租房协议继续有效，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。2019年10月15日之后，潘传红已多次要求赵蓓蓓返还租赁房屋，赵蓓蓓继续占有使用涉讼房屋已无依据,潘传红可以依法收回房屋。故对潘传红要求解除租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，房屋租赁合同自潘传红起诉之日即2019年11月11日解除。租赁合同到期后，赵蓓蓓即无权占有使用案涉房屋，但赵蓓蓓继续使用诉争房屋，该行为侵犯了潘传红的合法权益,根据法律规定，赵蓓蓓应当支付潘传红逾期占有房屋期间的损失费用。故潘传红要求赵蓓蓓赔偿占有期间的损失费用,于法有据，本院予以支持。赵蓓蓓应当自2019年10月15日起，以每日27.40元的标准(10000元÷365天)向潘传红支付逾期占有房屋期间损失费直至实际搬离之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告潘传红与被告赵蓓蓓之间的租房协议;二、被告赵蓓蓓于本判决生效后十日内搬迁让出位于安徽省来安县新安镇油库路41-2号房屋，并将房屋返还给原告潘传红；三、被告赵蓓蓓于本判决生效后十日内以每日27.40元的标准,赔偿原告潘传红自2019年10月15日起至实际搬离之日止的房屋损失；四、驳回原告潘传红的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院,账号：34×××62,开户行：中国建设银行来安支行）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告赵蓓蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  黄 新二〇一九年十二月二十日法官助理纪红林代理书记员  陈文颖附本案适用的相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第一款民事主体依法享有物权。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能明确的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。