湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5643号原告：恩施日报传媒集团有限责任公司，住所地：湖北省恩施市舞阳坝东风大道22号，统一社会信用代码91422800068436505F。法定代表人：向定山，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：任焯煊，湖北施南律师事务所律师。被告：恩施州众鑫装饰有限公司，住所地：湖北省恩施市航空路中大国际1单元5层511号，统一社会信用代码914228007775913992。法定代表人：陈勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃瑶，湖北正典律师事务所律师。原告恩施日报传媒集团有限责任公司（恩施日报传媒公司）与被告恩施州众鑫装饰有限公司（以下简称众鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年9月9日、11月26日公开开庭进行了审理。原告恩施日报传媒公司的委托诉讼代理人任焯煊、被告众鑫公司的委托诉讼代理人黄莉，覃瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恩施日报传媒公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除传媒中心（2015）02号《房屋租赁合同》；2.判决被告立即腾退房屋；3.判决被告支付欠缴的租金83776元（至2019年5月8日），并按照每天272元的标准支付房屋占用费直至房屋腾退之日；4.判决被告按照拖欠租金金额0.5‰/日的标准支付违约金直至付清租金之日止（截至2019年5月31日，违约金为9238.10元）；5.判决被告支付原告垫付的电费15318元；6.判决被告支付原告垫付的物业管理费18360元；7.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告恩施日报传媒公司将其第5项诉讼请求中的电费数额变更为1996元。事实和理由：2015年7月28日，原、被告双方签订传媒中心（2015）02号《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市××路州传媒中心报业大楼内裙楼（副楼）第一层东头，面积共计408㎡的房屋出租给被告使用，合同期限为2015年10月1日至2021年9月30日；租金标准为20元/月/㎡，每年租金97920元，自第三年开始租金按季支付，每季度25号前支付下一季度租金；租赁期限内，被告须承担水电费，按月按实际发生金额缴付，在收到原告缴付通知书后七日内，向原告支付当期费用；逾期交付租金的，每日需支付所欠租金0.5‰的滞纳金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了房屋。被告从未交纳物业管理费，2018年7月1日开始，被告再未向原告支付租金；自2018年11月开始，被告开始拖欠电费。2019年5月8日，原告按照《房屋租赁合同》第九条合同终止（5）“拖欠租金及其他应缴费用达30天以上的”的约定，向被告发出《解除合同通知》，被告于当日收到该通知，但并未向原告腾退租赁房屋，也未支付拖欠的费用。被告众鑫公司辩称，案涉合同已经解除，被告已经将房屋腾退并归还给原告。租赁的房屋实际上是车库，不能用于办公经营，案涉租赁合同是无效合同。到目前为止，房屋没有经过规划许可验收，必须要进行验收并有房产证才能出租给经营者。消防部门没有通知被告停业或者整改通知，不等于被告不承担风险。原告没有履行房屋维修义务，属于违约在先，导致被告不能正常经营，给被告造成了装修等各项损失，被告要求原告赔偿。关于违约金和物业管理费，合同没有约定，不应当由被告支付。关于水电费，以实际支付数额为准。只要解决问题，原告不要求被告支付费用，被告也就不要求其赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述经审查确认的其他证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告恩施日报传媒公司（出租方，甲方）与被告众鑫公司（承租方，乙方）签订传媒中心（2015）02号《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××路州传媒中心报业大楼内裙楼（副楼）第一层东头面积为408㎡的房屋出租给乙方作为办公及业务产品展示使用，另有走道面积约33.4㎡，由甲方免费提供给乙方使用，该房屋租赁期限6年，自2015年10月1日至2021年9月30日；租金标准为裙楼一层20元/月/㎡协议价计，乙方所租房屋按裙楼一层东头408㎡，合计年租金97920元，其中前三年的租金单价按协议价计算，从第四年开始，甲乙双方可根据市场情况协商每三年调整一次租金；三年共计租金195840元，其中第一年租金97920元，第二年租金全免，第三年租金97920元；签订合同时乙方向甲方支付第一年租金97920元，第三年开始租金按季支付，每季度尾月25号前支付下季度租金；乙方须承担该房屋有关各项费用，水费、电费按月实际发生额缴付；在本合同期内，双方不得单方面终止合同，任何一方违反本规定将按年租金的5%支付违约金；乙方拖欠租金及其它应缴费用达30天以上的，甲方有权终止合同，并不负违约和赔偿责任。就案涉租赁物所在的恩施州传媒中心建设项目，原告恩施日报传媒公司向本院提交了《建设工程规划许可证》《国用土地使用证》复印件，拟证明原告就案涉房屋享有所有权。2018年12月3日，原告恩施日报传媒公司以被告众鑫公司拖欠房屋租金及物业管理费为由发出《催款函》，要求被告众鑫公司在收到该函后三日内付清欠款。2018年12月4日，被告众鑫公司向原告恩施日报传媒公司发出《付款承诺书》，其内容为：“我司因拖欠贵司房屋租金及代缴电费被贵司断电催费。为避免影响我司正常经营及办公活动，恳请贵司先行恢复供电，我司承诺于2018年12月20日17：30前付清我司所欠贵司代缴电费70040.00元（大写：柒万零肆拾元整），并于2018年12月20日17:30前与贵司协商约定支付房租的具体时间。届时我司如再次违约，愿承担一切违约责任及由此产生的法律后果。”2019年5月7日，原告恩施日报传媒公司向被告众鑫公司发出《解除合同通知》，其中载明：“截止2019年5月1日，贵公司已欠缴租金达10个月，拖欠电费达5个月……现我公司根据合同约定，向贵公司发出通知，自通知到达贵公司之日起解除双方签订的传媒中心（2015）02号《房屋租赁合同》，请贵单位及时腾退租赁房屋，结清至腾退之日的租金、电费以及其他费用，并按合同第七条的约定按照年租金的5%支付违约金。”2019年5月8日，被告众鑫公司收到该《解除合同通知》，并于同日腾退并返还了租赁物。被告众鑫公司至今尚欠原告恩施日报传媒公司截至2019年5月8日的租金83776元、电费1996元。诉讼过程中，被告众鑫公司提交了视听资料（光盘），拟证明：1.原告提供给被告的租赁房屋存在严重漏水现象，不符合合同约定的租赁条件，原告未提供合格的租赁标的；经被告多次与原告沟通，被告未履行维修房屋义务，未解决房屋漏水问题，导致被告无法正常经营，给被告造成严重损失，致使合同目的无法实现，案涉合同解除系原告原因造成。2.案涉房屋漏水状况及房屋现状。3.被告已于2019年5月8日腾退案涉房屋，并将房屋交还给原告。原告恩施日报传媒公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为：只能说明所租赁的房屋存在漏水现象，至于什么时间漏水以及造成了多大损失，需要被告举证证明；从视频来看，漏水面积不大，并不影响实现合同目的；原告承认房屋已经腾退，但是从光盘上无法看出来。被告众鑫公司还提交了装饰装修明细复印件，拟证明：1.被告对案涉房屋进行装饰装修共计花费420207元；2.因原告违约行为导致被告无法正常经营，合同目的无法实现，给原告造成了严重损失，原告应当赔偿被告该损失。原告恩施日报传媒公司承认被告众鑫公司对案涉房屋进行过装饰装修，但是提出从2015年就开始装修使用，该证据无法证明装修的现有价值，也不能证明原告有违约行为。另查明，2017年11月16日，原告恩施日报传媒公司（甲方）与案外人浙江仁本物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方将恩施州传媒中心报社办公大楼及其附属和共用设施全权委托给乙方进行物业管理与服务，委托服务期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止；根据恩施州传媒中心报社大楼物业管理劳务服务招标结果，双方约定物业管理劳务费总计556802元/年。2018年7月28日，原告恩施日报传媒公司（甲方）与案外人湖北省恩施天然硒生物科技有限责任公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，其中载明：乙方承租甲方房产坐落于恩施州传媒中心报业大楼主楼第二层建筑面积497㎡，按建筑面积每月每平方米2.50元合计每月1242.50元的标准向甲方交纳物业管理费。诉讼过程中，原告恩施日报传媒公司表示：“原告是在2017年12月16日就发包给浙江仁本物业管理有限公司并且签订了合同，服务期限是两年，管理范围包含报社大楼和区域范围内的物业。原告按照每月每平方米2.50元支付了物业管理费，原告委托物业公司的服务范围包含了被告租赁的范围，并且物业公司也为被告公司提供了物业服务，应当按照其他租户的交纳标准交纳物业服务费。”被告众鑫公司表示原告恩施日报传媒公司没有向其告知物业合同有关事宜，并表示：“到目前为止被告也没有受到物业服务，负一楼也不需要物业服务。从最开始我们都有自己单独的保安，2017年之前那一块的安保和卫生都是我们公司自己负责的，我们停车也都是收费了的。”本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告众鑫公司迟延交付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，原告恩施日报传媒公司依照合同约定行使解除权，于2019年5月8日向被告众鑫公司送达《解除合同通知》，同日被告众鑫公司即腾退并返还了租赁物，此时《房屋租赁合同》已经解除，不存在再由人民法院判决腾退租赁物的问题。从审理查明的事实来看，案涉租赁场所确有漏水需要进行维修的情况。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”虽然漏水时间及其对承租人使用租赁物的影响程度并无充分证据加以证明，也没有证据证明承租人向出租人提出过维修要求，但是租赁物漏水给承租人正常使用租赁物造成影响是客观事实，本案应当相应减少租金。截至2019年5月8日被告众鑫公司欠付租金83776元，此后因已经腾退并返还租赁物，不应当继续计算租金。考虑漏水问题影响租赁物的使用应当相应减少租金，本院对截至2019年5月8日的欠付租金酌情支持60000元，对原告恩施日报传媒公司主张的其他租金不予支持。关于原告恩施日报传媒公司主张的电费1996元，因符合合同约定，本院予以支持。关于诉讼费用，本院依照有关规定处理。原告恩施日报传媒公司主张的逾期支付租金的违约金，因合同未作约定，本院不予支持。关于原告恩施日报传媒公司主张的物业管理费，一是合同未作约定，二是本案中并无被告众鑫公司实际享受到物业服务的证据，本院不予支持。关于被告众鑫公司主张赔偿其装饰装修等损失的问题，第一，被告众鑫公司迟延交付租金和电费已构成违约，经原告恩施日报传媒公司催告后承诺于2018年12月20日前付清电费并协商支付房租的具体时间，同时承诺“届时我司如再次违约，愿承担一切违约责任及由此产生的法律后果”，此后仍未履行支付租金和电费的义务，原告恩施日报传媒公司遂于2019年5月8日书面通知解除合同，被告众鑫公司于同日腾退并返还了租赁物，自始至终没有证据证明被告众鑫公司就漏水问题要求进行维修或提出过抗辩，实际上解除合同并非租赁物漏水原因所致，而是被告众鑫公司自身违约行为所致；第二，合同明确约定“乙方（被告众鑫公司）拖欠租金及其它应缴费用达30天以上的，甲方（原告恩施日报传媒公司）有权终止合同，并不负违约和赔偿责任”，本案也没有证据证明漏水与合同解除之间有法律上的因果关系，据此原告恩施日报传媒公司有权解除合同且不承担违约和赔偿责任，何况本院已经就漏水问题酌情减少租金；第三，即使被告众鑫公司提出的赔偿主张能够成立，也因为在本案中没有提起反诉，只能是另行主张其权利。因此，本院对被告众鑫公司的赔偿主张在本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告恩施日报传媒集团有限责任公司与被告恩施州众鑫装饰有限公司于2015年7月28日签订的传媒中心（2015）02号《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、被告恩施州众鑫装饰有限公司于本判决生效后十日内向原告恩施日报传媒集团有限责任公司支付租金60000元；三、被告恩施州众鑫装饰有限公司于本判决生效后十日内向原告恩施日报传媒集团有限责任公司支付电费1996元；四、驳回原告恩施日报传媒集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费2567元，由原告恩施日报传媒集团有限责任公司负担1311元，被告恩施州众鑫装饰有限公司负担1256元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 郭韶华审判员 谭远双二〇一九年十二月四日书记员 罗 毅