河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23723号上诉人（原审被告）：贺少锋，男，汉族，1974年6月16日出生，住河南省登封市。被上诉人（原审原告）：河南绿都物业服务有限公司，住所地郑州市郑汴路42号。法定代表人：丁剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。上诉人贺少锋因与被上诉人河南绿都物业服务有限公司（以下简称绿都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12269号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺少锋、被上诉人绿都物业公司的委托诉讼代理人韩艳鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺少锋上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审时，绿都公司代理人严重歪曲事实，颠倒黑白。同时对法庭做出虚假陈述，其行为已构成妨碍司法的违法行为，请二审法院对其予以处罚；2.一审法院曲解贺少锋的庭审陈述内容，避重就轻，断章取义。贺少锋的庭审陈述内容没有在一审民事判决书上显示。一审法院有徇私舞弊，包庇绿都物业公司之嫌；3.郑州绿基置业有限公司和绿都物业公司同属宇通公司的子公司。本案事实清楚，绿都物业公司承诺在先，事出有因，不存在贺少锋故意欠缴物业费;4.绿都物业公司称为贺少锋提供了完善的物业服务，但绿都公司服务了什么?贺少锋从未在小区居住过，自从强行交房后，贺少锋房子墙体裂缝，涂料脱落，多次给绿都物业公司打电话交涉，每次都说修，但从未修过；5.一审法院没有就贺少锋的庭审陈述事实进行调查导致主观错误。二、一审法院判决认定事实错误，导致错误判决。由于一审法院在绿都物业公司刻意隐瞒事实虚假陈述的情况下，做出错误的判决，请求二审法院予以改正。综上，一审法院因绿都物业公司代理人的误导，导致认定事实错误，错误判决。请求二审法院依法处理，支持贺少锋的上诉请求。绿都物业公司辩称：绿都物业公司一直积极履行义务，在物业管理区域内提供物业服务。贺少锋作为业主应该履行支付物业费的义务，根据绿都物业公司与贺少锋签订的《前期物业服务协议》的约定，贺少锋理应按照约定交纳物业费并承担违约责任。首先绿都物业公司入驻小区以来，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对贺少锋居住的小区实施规范的物业管理，得到了大多数业主的认可与满意。小区物业收缴率持续在98％以上，安全防范管理多次被辖区派出所、警务室表扬，园区环境优美，邻里和睦。其次，绿都物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。而且良好的小区环境本身就需要业主和物业共同营造，优质的物业服务也需要以业主交物业费为前提，贺少锋在物业公司提供多年服务的前提下拒缴物业费理，应根据《前期物业服务协议》的约定承担违约责任，缴纳违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请二审法院驳回上诉，维持原判。绿都物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费3666.6元及违约金1100元，共计4666.6元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年12月21日，案外人河南绿基置业有限公司（出卖人）与被告贺少锋（买××签订合同编号为1140××××9358《商品房买卖合同》一份，主要约定：买××买出卖人开发的位于管管城××、××北××单元××商品房××套该商品房建筑面积为88.31平方米；出卖人承诺于2016年12月31日实现市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明条件等；双方还在合同中对房屋交付、违约责任等方面进行了约定。同日，原告绿都物业与被告签订了一份《前期物业协议》，主要内容为：河南绿都物业公司（甲方）与贺少锋（乙方）依据有关法律、法规及乙方与售房单位签订的《商品房买卖合同》（编号为1140××××9358内的有关物业管理的约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就前期物业服务达成协议：物业名称为绿都紫荆华庭和园，房屋坐落位置为3号楼2单元903室，建筑面积为88.31平方米；物业服务费高层住宅按1.73元/月/平方米，交纳时间为每季度首月5日前交纳当季物业费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起加收应缴费用的千分之五的违约金等，双方还在协议中对各自的权利和义务进行了约定。被告购买的房屋为高层住宅，于2016年12月31日交付使用。协议签订后，被告自2017年7月1日起之后一直未按时交纳物业费。被告称应当初交付的房屋不符合交房条件，被告拒绝收房，后在开发商及原告绿都物业公司的承诺整改期间不收取物业费的情况下，被告才收房，故被告不应缴纳物业服务费。原告此次诉讼主张自2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费3666.6元；违约金原告酌情主张1100元。原告分别于2018年3月5日、2018年9月20日以“缴费通知书”形式向被告催交2017年7月1日至2017年12月31日和2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费。但被告称对此不知情，其购买的房屋曾对外出租一年多。一审法院认为，原告对被告所居住的小区进行物业管理，双方并签订《前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定履行了为被告入住小区提供物业管理服务的主要职责，故原告收取相应物业服务费，合情合法。被告作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告作为原告小区接受服务的业主，应当履行交纳物业服务费的义务。根据物业服务协议约定，每季度首月5日前交纳当季的物业服务费，涉案房屋建筑面积为88.31平方米，以此计算，2017年7月1日至2019年6月30日期间被告应向原告交纳的物业费为3666.6元（88.31平方米×1.73元/平方米/月×24个月），对原告主张被告应支付3666.6元，有事实依据，该院予以支持。关于原告主张的违约金，该院根据实际情况酌定按未交物业费的10%支持为宜，即为367元（四舍五入）；对原告主张过高部分不予支持。被告对其辩称未提交相应证据，且房屋交付是否具备条件系被告与房屋开发商之间的合同约定，与本案并非同一法律关系；即便本案原告与涉案房屋开发商河南绿基置业有限公司存在关联，但原告在法律上系独立主体，其与原告之间并无房屋买卖合同关系；鉴于上述分析，被告的辩称不成立，该院不予采信。被告可待证据充分后另行与涉案房屋开发商进行协商解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告贺少锋于判决生效之日起十日内向原告河南绿都物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费3666.6元及违约金367元；二、驳回原告河南绿都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贺少锋负担。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，贺少锋与绿都物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。绿都物业公司作为物业服务企业提供了物业管理服务，贺少锋作为业主应依约向绿都物业公司支付物业服务费用。贺少锋主张绿都物业公司和涉案小区的开发商河南绿基置业有限公司共同承诺对供电方式进行整改，在整改期间不收取物业费，因贺少锋未提供证据证明，故本院不予采信。综上，贺少锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因一审判决所列绿都物业公司的名称存在笔误，故对一审判决的第一项、第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12269号民事判决的第一项为：贺少锋于本判决生效之日起十日内向河南绿都物业服务有限公司支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费3666.6元及违约金367元；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12269号民事判决的第二项为：驳回河南绿都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由贺少锋负担。二审案件受理费50元，由贺少锋负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十三日书记员 田宇恒