安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10209号 上诉人（原审被告）:沈丹青，女，1989年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：冯二磊，系沈丹青丈夫。 被上诉人（原审原告）：安徽邦和物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区聚云路138号白天鹅国际商务中心办公702室，统一社会信用代码91340100799839930A。 法定代表人：张峰，董事长。 委托诉讼代理人：王柳，该公司职工。 委托诉讼代理人：韩永嵘，安徽神州律师事务所律师。 上诉人沈丹青因与被上诉人安徽邦和物业管理有限责任公司（以下简称邦和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 沈丹青上诉请求：撤销原审判决，改判沈丹青只需向邦和物业公司支付2351.62元物业管理费或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决沈丹青向邦和物业公司支付2014年10月1日至2015年11月23日物业管理费（即2189.53元），无法律依据。根据物业服务合同约定自业主委员会与新物业公司于2018年5月8号签订新物业协议时，前物业合同自动终止，邦和物业公司无权主张5月9号至5月31号共计23天物业费用（即122.23元）。首先，根据最新《民事诉讼法》的规定对于债权的诉讼时效为三年，邦和物业公司于2019年7月10日向沈丹青起诉，在一审时提交的证据仅能证明沈丹青在2018年11月23日邮寄律师函主张过债权，一审判决书认定邦和物业公司曾多次向沈丹青催缴物业费用，且通过电话催缴等事宜均不属实，邦和物业公司在一审中并无提交其他证据。即2015年11月23日之前沈丹青所欠缴的物业管理费，由于邦和物业公司怠于行使权力已超过法定诉讼时效，沈丹青有权抗辩不予以支付。其次，根据物业管理条例第六十七条规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳；逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，邦和物业公司并未提供任何证据证明业主委员会督促沈丹青限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明沈丹青在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。第三，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也明确规定：经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。根据上述条款，除了业委会应当履行相关催缴义务，物业公司也应该履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到业主的前提下，方可适用通过小区公示牌等公告送达等方式。本案在一审诉讼过程，邦和物业公司也没有证据证明通过直接送达等方式向沈丹青书面催缴了物业管理费用。二、邦和物业公司履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵和违约，只履了部分自己的合同义务，沈丹青有权对物业管理费抗辩不予全额支付。沈丹青自2014年5月份拿到房子装修时，就发现家中飘窗漏水、电梯故障，且一楼单元门大门门禁系统也属于完全瘫痪状态。包括地下车库的照明系统、小区内部晚间路灯照明均处于不工作状态。并且小区内部长期没有按期进行保洁工作。为此，沈丹青与本单元业主多次找到邦和物业公司，要求对方承担相应的维修和保洁义务。但邦和物业公司一直未予以修复。自沈丹青入住本小区以来至邦和物业公司撤场日止，小区内部监控系统和消防设施均属于瘫痪状态，邦和物业公司至今未维修且未向业主委员会移交物业管理用房、物业管理相关资料。综上所述，沈丹青认为一审法院判决部分无法律依据且事实不清，邦和物业公司在履行物业服务过程中，未严格按照《物业服务合同》第六条约定，物业服务标准按合肥甲级标准，办公服务标准按四星酒店标准执行，未完全履行自己的义务，服务存在重大瑕疵和违约责任，对于未超过诉讼时效的物业费应按照50%支付较合理。 邦和物业公司辩称，原审判决符合法定程序，事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、沈丹青认为一审法院判决错误、邦和物业公司无权向其主张2014年10月1日至2015年11月23日物业管理费（即2189.53元）及自2018年5月9日至2018年5月31日的物业费用（即122.23元）是没有法律及事实依据的。1.2018年5月7日，在蜀山经济开发区管委会组织协调下，邦和物业公司与业主委员会、安徽安厦物业就邦和物业公司在2018年6月1日正式撤场事宜达成一致，在此之前小区物业服务均由邦和物业公司提供。2.邦和物业公司在退场前对小区的服务从未间断过，诉讼时效应从邦和物业公司退场之日起开始计算。而且，物业服务合同是连续性、整体性的合同，物业管理公司一直以作为的形式持续地履行合同、提供服务，实际即是以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，沈丹青就应负有定期交纳物业费的义务。二、沈丹青认为邦和物业公司履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵和违约，没有事实依据。1.沈丹青称邦和物业公司存在怠于行使维修义务、服务不到位等行为，因此拒交物业费，并未提供充分证据予以证明。2.邦和物业公司曾多次收到小区业主及蜀山经开区管委会赠送的锦旗，证明邦和物业公司提供的服务收到小区业主的高度认可。3.邦和物业公司因物业管理多次受到表彰，提供的物业服务在行业内一直以来均处于领先水平，受到行业内专业机构的高度认可。三、邦和物业公司履行了合同义务，没有重大过失。从物业合同订立伊始，邦和物业公司即在具体的物业服务过程中，严格依照物业合同，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，建立严格的保卫登记按班巡查的制度。及时制止侵害业主利益的行为，对于小区公共卫生，也指派专人进行维护。沈丹青以偏概全，完全忽视邦和物业公司在整个物管区域内的管理成果。因管理区域范围广、服务事项众多，邦和物业公司限于人力、物力、财力，并不能做到全天候的服务，难免存在工作上的疏漏，属于理性自然人可容许的范围，但沈丹青不能以共用部位、共用设施设备等存在一般瑕疵或者服务不满意为由拒交物业服务费。沈丹青不履行缴纳物业管理费付款义务，不仅损害了邦和物业公司的权益，更损害了依约按时缴纳物业费的其他小区业主的权益。请求法院依法维持原判，驳回上诉。 邦和物业公司向一审法院起诉请求：沈丹青支付2014年10月1日至2018年5月31日的物业服务费7015元（122.64平方米×1.3元/月/平方米×44月）。 一审法院认定事实：沈丹青系西城山水居1幢1607室业主，该套房屋的建筑面积为122.64平方米，高层住宅。2014年8月20日，邦和物业公司同中煤矿山建设集团安徽置业有限公司签订了《西城山水居物业服务合同书》，约定由邦和物业公司为中煤矿山建设集团安徽置业有限公司建设的西城山水居提供前期物业管理服务。在物业管理区域内，邦和物业公司提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件四）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通、化粪池清掏；公共绿化的养护和管理；停车场车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；业主特约有偿服务；物业管理咨询服务等。物业管理费按高层住宅每月每平方米1.3元交给物业公司。合同为前期物业服务合同，在西城山水居业主委员会未成立前有效，在业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等内容。合同签订后，邦和物业公司进驻小区提供物业服务。2018年5月31日，经协商一致，案涉《物业服务合同书》解除，邦和物业公司撤出西城山水居小区。 另查明，2015年7月24日，合肥市蜀山区物价局向邦和物业公司颁发了有效期自2015年7月至2018年7月的《服务价格登记证》，载明有电梯物业综合服务费为每月每平方米1.3元。沈丹青入住西城山水居1幢1607室房屋后，未依约交纳2014年10月1日至2018年5月31日物业服务费7015元（122.64平方米×1.3元/月/平方米×44个月）。邦和物业公司多次通过电话向沈丹青催缴并于2018年12月向沈丹青邮寄律师函，但沈丹青至今仍未付款。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，前期物业服务合同书以及邦和物业公司和西城山水居业主委员会签订的合同均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对西城山水居小区的业主具有约束力。合同签订之后，邦和物业公司按约对西城山水居小区提供物业管理服务，沈丹青作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。考虑到沈丹青未付物业管理服务费确系事出有因，故对沈丹青应交纳的物业费酌情予以减免，邦和物业公司要求沈丹青支付2014年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费应为6664.25元（122.64平方米×1.3元/月/平方米×44月×95%）。沈丹青对其辩称未提供充足证据予以证明，故对沈丹青的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、沈丹青于本判决生效之日起十日内给付邦和物业公司2014年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费6664.25元；二、驳回邦和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由沈丹青负担。 本院二审期间，沈丹青提供以下证据：证据一、关于要求安徽邦和物业公司完成移交的申请、西城山水居园区物业移交相关问题汇总、业委会关于约束西城山水居前物业行为的请求、业委会关于约束邦和物业完成撤场移交的申请、关于完成西城山水居承接查验的函告、会议纪要、西城山水居首届业委会关于解聘物业的公告、中煤安厦物业做出的通知，证明目的：证明邦和物业公司至今没有做交接。证据二、投诉邦和物业公司不作为的记录、罚款通知、关于消防系统设备损坏限期整改的通知、黑社会性质人员阻挠新的业主委员会成立的照片、邦和物业公司服务期间没有履行其工作义务的图片，证明目的：邦和物业公司在服务过程中没有履行其义务和大量公共设施的损坏。证据三、前期物业服务合同，证明目的：没有提供附件七（服务质量标准），证明邦和物业公司违反服务合同约定。证据四、中煤安厦的车辆租赁协议，证明目的：证明邦和物业公司存在违规行为。违规行为表现在合同没有甲方中煤集团的印章，属于违规操作。邦和物业公司对上述证据发表以下质证意见：对证据一中关于完成西城山水居承接查验的函告的真实性认可，且该函告证明了我公司是于2018年6月1日正式从西城山水居撤场，在此之前该小区的物业服务均由我公司提供。其他证据三性均有异议，材料内容并非真实客观情况的反映。2018年4月22日拍摄的照片，怀疑阻挠方为黑社会性质人员的，不能证明是我公司组织的人员。对于证据二三性均有异议，照片无法证明拍摄时间。投诉邦和物业公司不作为的记录，投诉信息的真实与否存疑。对于证据三，不能证明我公司违约。对于证据四的真实性我们予以认可的，合同有印章缺失的话，不影响我公司以实际履行合同义务的方式确认了合同的有效性。此份证据的证明目的与本案无关。 邦和物业公司提供以下证据：一、荣誉证书、表彰文件、锦旗照片、合肥市物业管理协会的表彰通报。证明目的：证明邦和物业公司提供的物业服务获得业主和行业内专业机构的认可，且邦和物业公司管理的西城山水居项目曾荣获中国物业管理行业协会颁发的“中国物业服务示范项目”称号。二、西城山水居合同终止函，证明我方2018年6月1日从西城山水居小区撤场，在此之前该小区的物业服务均由我公司提供。沈丹青对上述证据发表如下质证意见：一、证据一中荣誉证书并不能证明其对西城山水居的服务达到了甲级标准，该份证据与本案无关。表彰文件，上面的机构非国家机构，该份证明不具有权威性。证书多少证明不了其对西城山水居的管理符合甲级标准。锦旗照片是商户赠送的，对该份证据的来源真实性存疑，照片为复印件，对其真实性不予认可。表彰通报意见同荣誉证书和表彰文件，证明不了西城山水居项目达到了甲级标准。二、对证据二真实性予以认可，但不合法。 本院对上述证据中，双方对真实性均无异议的证据的真实性予以确认。本案系物业公司要求业主支付物业服务期限内物业费的诉讼，争议焦点在于物业服务期限、物业公司提供的服务水平、业主交费情况。沈丹青二审中提供的第一组证据证明目的是邦和物业公司在物业服务期间结束后，未按约与业委会或新物业公司做交接。该事实与本案争议无关，故对证明该目的的相关证据本案中不予确认。第二组证据中疑似黑社会性质人员阻挠新的业主委员会成立的照片无法证明与邦和物业公司的关联性。其他照片无法证明拍摄时间，其他证据如属实，也仅证明物业服务中有瑕疵。第三组证据本身无法达到证明目的。第四组证据上缺乏相关主体签章，但该合同已实际履行，该份证据证明目的与本案无关，本案中不予认定。对于邦和物业公司提供的第一组证据，可以证明邦和物业公司管理的西城山水居项目曾荣获中国物业管理行业协会颁发的“中国物业服务示范项目”称号，但不能证明服务中无瑕疵，也不能证明得到了全体业主的认可。对于第二组证据，与沈丹青二审中提交的关于完成西城山水居承接查验的函告相印证，可以证明邦和物业公司停止物业服务的时间为2018年6月1日。 本院对一审查明的其他事实予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点如下： 一、沈丹青以已过诉讼时效为由，拒绝支付2014年10月1日至2015年11月23日的物业服务费，是否应得到支持。一审中，沈丹青未提出诉讼时效抗辩，二审中才提出。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，本院对其诉讼时效抗辩不予支持。因此，本院对沈丹青的此项主张不予支持。 二、沈丹青以新的物业合同于2018年5月8日签订，前物业合同自动终止为由，拒绝支付2018年5月9日至5月31日的物业服务费，是否应得到支持。由于物业服务的特殊性，新旧物业公司交接需要一定期限。从本案邦和物业公司提供的《西城山水居合同终止函》、沈丹青提供的《关于完成西城山水居承接查验的函告》等证据均可以证明邦和物业公司是2018年6月1日离开案涉小区，在此之前的物业服务是由邦和物业公司实际提供的。因此邦和物业公司有权要求沈丹青支付2018年6月1日之前的物业服务费。 三、邦和物业公司是否有权提起本案诉讼。《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。上述规定目的是督促业主缴纳物业费，但在业主委员会未尽督促义务的情况下，物业服务企业有权直接向法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条舰定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持”。该条规定的目的是为了避免诉累，倡导纠纷自行解决。本案中，沈丹青已举证证明进行过上门书面催缴，并申请合肥市蜀山新产业园区田埠社居委人民调解委员会进行调解未果。在此情况下，邦和物业公司有权向法院提起诉讼。 四、沈丹青以邦和物业公司履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵和违约，沈丹青有权仅按50%的比例支付物业管理服务费的主张能否得到支持。因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，如提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费重大减免的理由。沈丹青主张邦和物业公司物业服务不到位，要求按50%支付物业服务费，但其未向法院提供充分有效的证据予以证明。现有证据仅能证明邦和物业公司的物业服务有瑕疵，一审判决已考虑沈丹青于本案提出的抗辩意见，已对沈丹青应交纳的物业费酌情予以减免5%，该减免幅度并无不当。沈丹青仅愿意支付50%物业费的主张，并无充分的法律依据，本院不予支持。 综上所述，沈丹青的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人沈丹青负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 温占敏 审判员 古开利 二〇一九年十二月十九日 书记员 周 远 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。