新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终447号 上诉人（原审被告）：阿克苏天力房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市。 法定代表人：徐仲均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙玲，新疆胜天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：喻邦晏，男，1951年12月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库车县，现羁押于库车县看守所。 委托诉讼代理人：朱宏杰，新疆四至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈克峰，新疆四至律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱庆旺，男，1946年12月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库车县。 委托诉讼代理人：张盛春，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋桂平，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人阿克苏天力房地产开发有限责任公司（以下简称天力公司）、喻邦晏因与被上诉人朱庆旺建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服阿克苏地区中级人民法院（2018）新29民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人天力公司的委托诉讼代理人孙玲、上诉人喻邦晏的委托诉讼代理人朱宏杰、被上诉人朱庆旺及其委托诉讼代理人张盛春、宋桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天力公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回朱庆旺主张天力公司支付违约金5827200元及自2018年6月1日起按日万分之六支付违约金至实际付清之日的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审程序违法。朱庆旺是案涉被拆迁房屋的共有人之一，一审法院应当通知其他共有人参与诉讼。一审以调查方式代替通知，且调查时并未告知共有人就本案享有诉权，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十二条、第七十三条、第七十四条的规定。二、一审判决认定事实和处理结果错误。第一，根据案涉土地登记档案、国有土地使用权证、房屋所有权证记载事项，天力公司与朱庆旺签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称拆迁补偿协议）所涉及的被拆迁房产系五人共有，朱庆旺仅为共有人之一，其所签订的拆迁补偿协议根据《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，效力待定。天力公司签订拆迁补偿协议并支付第一期补偿款后，要求朱庆旺提供其他共有人对拆迁补偿协议追认或放弃的声明，朱庆旺未予提供。拆迁补偿协议未经其他共有人追认，天力公司不支付剩余补偿款不构成违约。第二，一审查明案涉土地登记档案记载权利共有人为五人，未认定被拆迁房产系共有的事实错误。经天力公司申请，一审法院调取的案涉土地登记档案明确记载共有人为岳秀云、朱浩、王惠霞、林海艳、林珊，一审以该五人出具的证明认定案涉被拆迁房产归朱庆旺个人所有错误。根据案涉土地登记档案、国有土地使用权证、房屋所有权证的记载事项，案涉被拆迁房产为五人共同出资建设。第三，根据一审法院调查笔录可以确认，岳秀云和王惠霞在2019年3月21日作出放弃权利的意思表示。天力公司在2019年5月8日一审开庭时才得知该事实，一审判决天力公司自2016年10月2日起支付违约金错误。三、一审认定天力公司构成违约错误。库车县时尚小区建设项目作为库车县旧城改造项目于2006年3月31日由库车县建设局颁发拆迁许可证，因朱庆旺的原因至2016年4月1日才达成拆迁补偿协议，补偿的价格远超当地政府的补偿标准。拆迁补偿协议约定天力公司在未付清补偿款前不能拆除五一路小市场沿街门面房，朱庆旺拒不提供被拆迁房产共有人的信息及共有人追认拆迁补偿协议的声明，导致被拆迁房产至今不能拆除。天力公司无法进行建设，合法目的无法实现，损失巨大。四、一审判决适用法律错误（二审庭审补充）。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，城市房屋拆迁主体是人民政府，而不应是企业，拆迁补偿协议违反了行政法规的强制性规定，应属无效。 喻邦晏上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回朱庆旺主张喻邦晏对天力公司应支付的违约金5827200元及自2018年6月1日起按日万分之六支付违约金至实际付清之日的债务承担连带责任的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、天力公司未按拆迁补偿协议约定支付补偿款是因为案涉被拆迁房产系共有财产，朱庆旺仅为共有人之一，其所签订的拆迁补偿协议在共有人追认或者朱庆旺取得处分权之前属于效力待定合同。根据一审法院调查笔录可知，共有人岳秀云和王惠霞在2019年3月21日作出放弃权利的意思表示，天力公司、喻邦晏在2019年5月8日一审开庭时得知共有人的意思表示。天力公司不支付剩余补偿款不构成违约，喻邦晏不应承担连带责任。二、一审程序违法。一审审理期间，喻邦晏要求一审法院通知其他共有人参加诉讼，一审未予通知违反法定程序。三、一审判决适用法律错误，朱庆旺对案涉被拆迁房产不享有合法权利（二审庭审补充）。拆迁补偿协议约定的拆迁主体违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的强制性规定，应属无效。一审对朱庆旺就案涉被拆迁房产享有权利的真实性和合法性未予查清，属于认定事实不清。 朱庆旺辩称，一、本案合同性质为民事合同，系基于商业开发目的的土地使用权转让、地上建筑物拆迁补偿及原地上建筑物经济利益灭失补偿等相关内容的约定，当属有效。从合同内容及一审查明的事实看，拆迁补偿协议约定的让渡权利是朱庆旺通过国有企业改制取得的个人名下的土地使用权、地上建筑物所有权；想要受让该权利用于商业开发的天力公司是具有相应资质的企业。从合同主体、目的、标的物属性来看，拆迁补偿协议属于民事法律调整范畴，不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的行政合同，未违反法律、法规的强制性规定。二、一审不存在遗漏原告，损害其他主体权利的情形。案涉权利证书记载的唯一权利主体为朱庆旺，一审对天力公司提出案涉被拆迁房产系共有的事实进行了调查。一审调查笔录及朱庆旺出具的经过公证的证人证言，能够证明案涉被拆迁房产共有人已全部声明对该房产不主张权利。《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，共有人明确放弃权利或经人民法院通知后不参加诉讼的，其他共有人可以自行主张权利提起诉讼，一审程序合法。三、拆迁补偿协议不存在效力待定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第四十八条、第五十一条的规定，案涉权利证书上记载的共有人已向一审法院作出说明，拆迁补偿协议自成立时便生效。四、天力公司未履行合同约定的付款义务，构成违约。拆迁补偿协议签订后，天力公司应在协议签订次日起六个月内向朱庆旺支付剩余补偿款1600万元，天力公司未按期付款构成违约。五、喻邦晏应对1600万元补偿款承担连带责任。喻邦晏在拆迁补偿协议上以保证人的身份签字，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，喻邦晏的保证方式为连带责任保证，应对天力公司向朱庆旺支付的1600万元补偿款承担连带责任。六、天力公司应当就其违约行为向朱庆旺支付违约金，喻邦宴就违约金也应一并承担连带责任，拆迁补偿协议约定的违约金不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，是在双方平等自愿的基础上达成的协议。天力公司及喻邦晏在一审中均未主张违约金过高请求调减，一审判决的违约金数额并不存在过高的情形，应予支持。 朱庆旺向一审法院起诉请求：1.天力公司支付拆迁补偿款1600万元；2.天力公司偿付违约金5827200元（自2016年10月2日暂计至2018年5月31日，按日万分之六计）；3.天力公司按日万分之六的标准支付自2018年6月1日起至实际给付之日的违约金；4.喻邦晏对天力公司所欠款项承担连带保证责任。 一审法院认定事实：2016年4月1日，天力公司（甲方）与朱庆旺（乙方）签订拆迁补偿协议。协议约定，甲方因开发商住小区项目，需拆迁乙方所属文化路和五一路两处房地产。乙方拥有五一路占地面积2991平方米，建筑面积1421.82平方米和文化路占地面积280平方米，建筑面积280平方米两处房屋，用途均为商用。双方协商实行货币补偿，甲方给乙方共支付1800万元，该款项包括五一路、文化路两处房屋、土地、附属设施、搬迁费、因施工安全和小区道路通行安全围堵造成的租金损失共五部分。甲方分两期付款，第一期在本协议签订之日，一次性支付补偿款200万元，款项支付完毕后合同生效；第二期在本协议签订次日起六个月内，一次性支付剩余补偿款1600万元。在第一期补偿款支付乙方次日起30日内乙方搬迁完毕。在第一期补偿款全部支付乙方后，由甲方开始拆除沿文化路17间门面房和五一小市场内侧房屋，暂时保留五一路小市场沿街门面房。第二期补偿款全部支付乙方后，由甲方开始拆除五一路小市场沿街门面房。甲方未足额支付当期款项前不得进行相应拆迁工作，否则按违约拆除面积赔偿乙方，每平方米赔偿10577元。乙方在首期款足额支付当日，即将自己的国有土地使用权证、房屋所有权证原件交于甲方，由甲方办理注销事宜。违约责任：1.若甲方逾期支付相应款项，每逾期一日，按应付金额的万分之六支付违约金；2.任何一方违反本协议，致使对方合同目的无法实现，由违约方向守约方支付100万元违约金。甲方用川渝大酒店房地产作为抵押担保，且喻邦晏作为履行本合同的连带保证人，保证期间为本合同履行期满后两年。本协议签订后，任何一方违约，通过诉讼途径解决，由此产生的费用包括律师费由违约方承担。合同签订当日，天力公司向朱庆旺付款200万元，朱庆旺将案涉被拆迁房产的国有土地使用权证、房屋所有权证交付天力公司，天力公司办理了注销事宜。现案涉被拆迁房产仅剩五一路小市场沿街门面房尚未拆除。 一审法院另查明，案涉两宗土地登记档案显示，两宗土地原属阿克苏地区商业运输公司。2001年6月，因阿克苏地区商业运输公司破产，由朱庆旺等人以公开拍卖方式竞买取得。国有土地使用权证登记的使用权人为朱庆旺。2001年6月14日岳秀云、朱浩、王惠霞、林海艳、林珊出具证明，联名同意五一路综合市场办理土地使用权至朱庆旺名下，包括民航路出租房。案涉两处被拆迁房产的房屋所有权证登记的所有权人为朱庆旺，共有人为五人。岳秀云、朱浩、王惠霞、林海艳、林珊向一审法院出具证明，均称案涉被拆迁房产与其没有关系，朱庆旺有权对该房产进行处置。 一审法院认为，朱庆旺与天力公司于2016年4月1日签订的拆迁补偿协议是双方在自愿平等、友好协商的基础上订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自的合同义务。拆迁补偿协议约定，天力公司应在协议签订次日起六个月内，即2016年10月2日前向朱庆旺一次性支付剩余补偿款1600万元，天力公司未按约定向朱庆旺支付补偿款，已构成违约，对朱庆旺要求天力公司支付拆迁补偿款1600万元的请求，一审法院予以支持。对于天力公司辩称拆迁补偿协议所涉被拆迁房产系五人共有，拆迁补偿协议书只有朱庆旺一人签字，该合同属于效力待定，其未支付拆迁补偿款不构成违约的意见。一审法院认为，案涉宗地国有土地使用权证登记的使用权人为朱庆旺，案涉被拆迁房产所有权证登记的所有权人为朱庆旺，在共有人一栏中虽然填写五人，但不能反映具体的共有人，在案涉土地登记档案中有岳秀云、朱浩、王惠霞、林海艳、林珊出具证明，联名同意五一路综合市场办理土地使用权至朱庆旺名下。本案诉讼中，上述五人均出具证明，明确表示案涉被拆迁房产属朱庆旺所有，其不主张权利。另，天力公司在收到案涉被拆迁房产的国有土地使用权证、房产所有权证后已办理了注销事宜，案涉被拆迁房产除五一路小市场沿街门面房外，其余均已拆除，故对天力公司辩称拆迁补偿协议属效力待定，其不构成违约的意见，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条赋予当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人予以补偿。拆迁补偿协议对天力公司逾期付款，每逾期一日按应付金额的万分之六支付违约金进行约定。本案中，天力公司已将案涉的大部分房屋拆除，其未按合同约定支付拆迁补偿款构成违约，对朱庆旺要求按双方约定支付违约金的请求，一审法院予以支持。天力公司辩称双方在合同目的不能实现，根本性违约时违约金为100万元，现朱庆旺主张5827200元远超约定的最高违约金额度的意见，一审法院不予支持。 拆迁补偿协议约定喻邦晏作为履行合同的连带保证人，保证期间为合同履行期满后两年。《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。据此，喻邦晏应对天力公司应付款项承担连带清偿责任。朱庆旺的诉求有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。判决：一、天力公司于判决生效之日起十日内向朱庆旺支付拆迁补偿款1600万元；二、天力公司于判决生效之日起十日内向朱庆旺支付违约金5827200元（按日万分之六计算，自2016年10月2日起至2018年5月31日），此后应以1600万元为基数，按日万分之六计算至实际付清之日；三、喻邦晏对第一、二项天力公司应付款项承担连带清偿责任。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点之一为天力公司是否应当向朱庆旺支付违约金及违约金数额如何认定。从拆迁补偿协议约定内容及目的分析，天力公司对朱庆旺取得的国有土地使用权所涉宗地建筑物及附属设施拆迁，以对朱庆旺货币补偿的形式实现对朱庆旺名下国有土地使用权的转让，达到在该土地上进行商业开发的目的。故案涉拆迁补偿协议是平等民事主体之间关于国有土地使用权及地上建筑物的转让，并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的由人民政府确定的房屋征收部门组织实施的房屋征收与补偿，并未违反法律、法规的强制性规定。案涉土地登记档案载明的共有人均出具证明明确表示其与案涉被拆迁房产无关，不主张权利。拆迁补偿协议自始成立，合法有效。天力公司及喻邦晏就拆迁补偿协议性质及效力的上诉意见既与双方当事人订立拆迁补偿协议的真实意思不符，又有违诚实信用的基本原则，本院不予支持。不动产权利登记簿是记载权利归属和内容的根据，朱庆旺已向天力公司交付了案涉被拆迁房产合法有效的权利证书，喻邦晏关于朱庆旺权利不真实不合法的上诉意见与事实不符，本院不予采信。双方当事人在订立拆迁补偿协议之后，均应信守承诺，全面履行各自的合同义务。朱庆旺向天力公司交付了案涉被拆迁土地、房屋等权属证书，履行了合同义务。天力公司将案涉宗地上的大部分房屋拆除后，未按约定支付拆迁补偿款，其行为已构成违约，应当按双方约定向朱庆旺支付违约金。一审判令天力公司支付违约金5827200元及自2018年5月31日至实际给付之日，以1600万元为基数按日万分之六支付违约金有充分的合同依据和法律依据，应予维持。天力公司及喻邦晏关于一审判令天力公司自2016年10月2日起支付违约金错误的上诉理由与双方合同约定不符，本院不予支持。 本案的争议焦点之二为喻邦晏的保证责任如何认定。喻邦晏签订拆迁补偿协议时任天力公司的法定代表人，其作为保证人同意为天力公司提供担保并在拆迁补偿协议上签字确认后，该协议即对喻邦晏发生法律效力。拆迁补偿协议约定喻邦晏为拆迁补偿协议的连带保证人，保证期间为协议履行期满后两年。朱庆旺在保证期间向喻邦晏主张权利，一审判令喻邦晏应对天力公司应付的补偿款及违约金承担连带清偿责任有合同依据，亦符合《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，应予维持。喻邦晏承担保证责任之后，有权就清偿部分向天力公司追偿。 综上所述，天力公司、喻邦晏的上诉请求，均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105180.8元，由阿克苏天力房地产开发有限责任公司负担52590.4元，由喻邦晏负担52590.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯 卫 宁 审 判 员 李  李 审 判 员 孜巴尔姑 二〇一九年十二月二十日 法官助理 孟 祥 辉 书 记 员 努热斯曼