湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初32号原告（反诉被告）：恩施土家族苗族自治州林业局，住所地：湖北省恩施市施州大道258号。统一社会信用代码：11422800011459714G。法定代表人：邓升志，该局局长。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街24号。统一社会信用代码：91422800770778513F。法定代表人：廖艳梅，该公司董事长。被告：廖艳梅，生于1971年6月19日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。二被告及反诉原告的委托诉讼代理人：刘刚，北京市一法（深圳）律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人（反诉被告）：恩施州国有资本投资营运有限公司，住所地：恩施市金龙大道企业服务中心综合服务楼。统一社会信用代码：91422800MA488D596D。法定代表人：胡会清，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢圣杰、骆业，该公司员工。代理权限为特别授权。原告恩施土家族苗族自治州林业局（以下简称州林业局）与被告恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司（以下简称新世界公司）、廖艳梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告新世界公司提出反诉，本院合并审理后于2018年6月12日作出（2015）鄂恩施民初字第03234号民事判决书，原告州林业局（反诉被告）及被告新世界公司（反诉原告）、被告廖艳梅均不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院（下称“州中院”）提出上诉，州中院于2018年12月18日作出（2018）鄂28民终2228号民事裁定书，裁定撤销上述判决并发回本院重审。诉讼过程中，本院通知与本案处理结果具有法律上的利害关系的恩施州国有资本投资运营有限公司（以下简称州国资公司）作为第三人参加诉讼，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告州林业局（反诉被告）的委托诉讼代理人涂绪钊、被告廖艳梅、被告新世纪公司（反诉原告）与廖艳梅共同委托的诉讼代理人刘刚到庭参加了诉讼。因案情重大复杂，经本院院长批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告州林业局向本院提出诉讼请求：1.判决被告腾退占用的位于恩施市××大道××号的房屋及空地；2.被告按合同约定的22万元/年的房租标准支付自2015年4月1日起至房屋腾退之日止的占有使用费。诉讼过程中，原告以被告已将涉案房屋腾退为由申请撤回第一项诉讼请求，同时将第二项诉讼请求变更为：判决被告按照同期同地段同类房屋的市场租赁价格支付自2015年4月1日起至2018年6月30日止的房屋占有使用费。事实与理由：原、被告于2007年1月23日签订房屋租赁合同，约定原告将位于恩施市××大道××号建筑面积为2438㎡的房屋一栋（原林业局办公大楼）出租给被告，租赁期限自2005年4月1日至2015年3月31日，租金共计220万元。合同同时约定，被告应在租赁期满后无条件将承租的房屋及设施归还原告，被告投入的装修不得拆除，原告不给予任何补偿。租赁期满后，原告于2015年3月27日向被告送达了书面通知，要求被告在2015年4月15日前将承租的房屋及场地腾空并移交给原告，如被告逾期不腾空移交，所造成的损失由被告承担，但被告未在通知期限内腾退房屋支付租金。故诉至法院。原告州林业局为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、统一社会信用代码证书复印件、法定代表人身份证明原件、企业基本信息、变更项目信息原件，证明原、被告诉讼主体适格；证据二、土地使用权证、房屋所有权证（均为复印件），证明原告系恩施市××大道××号房屋及土地的合法权利人；证据三、2007年1月23日原、被告签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》复印件一份，证明租赁合同约定原告将位于恩施市××大道××号原办公大楼（建筑面积为2438㎡）租赁给被告，租赁期限自2005年4月1日起至2015年3月31日止，租金为22万元/年；证据四、原告于2015年3月27日向被告送达的《通知》复印件一份，证明原告在租赁期限届满后以书面形式通知被告要求其腾空房屋及空地并予移交；证据五、恩施州城乡规划管理局于2016年5月4日对原告关于申请政府信息公开所作的《答复意见》一份，证明位于恩施市××大道××号的办公楼两层副楼及酒店接待大厅未办理规划许可手续；证据六、调查笔录两份、鉴定部位明细表复印件一份，证明被告实施的改扩建行为未向原告请示。办公楼两层副楼系重庆黔江黄姓老板投资修建，该两层副楼及酒店接待大厅均未办理规划许可手续；证据七、中国执行信息公开网发布的失信被执行人名单，证明被告拒不履行生效法律文书确定的义务，已被纳入失信被执行人名单；证据八、中国电信189号段放号新闻报道网页打印件一份，证明中国电信189号段的启用时间为2008年11月，被告就场地建设与他人签订的合同载明的手机号为189号段，与合同签订的时间相悖，该合同涉嫌伪造；证据九、湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出的鄂循价鉴（恩施）[2017]106号鉴定评估报告书、鄂循价鉴（恩施）[36]号鉴定评估报告书各一份，证明经原告申请，对案涉改扩建部分进行了鉴定，但被告实施的改扩建行为未征得原告的同意，原告不应予以补偿；对改扩建项目的价值应以被告腾退房屋时的残值为准进行计算且应当扣除酒店办公楼的残值；证据十、2016年12月29日湖北施州律师事务所向二被告邮寄的律师函及快递单一份，证明原告已积极行使权利，并通过邮寄律师函的形式要求被告腾退房屋；证据十一、执行人员于2018年6月22日制作的执行笔录复印件一份，证明被告同意在2018年6月30日之前将房屋腾空后交付给原告，如被告逾期未交付房屋，房屋内的财产由原告处理并向原告赔偿损失。被告廖艳梅、新世纪公司辩称：一、原告在起诉时仅交纳了200元案件受理费，而其最高起诉金额应交纳诉讼费14000元，原告补交的12000元案件受理费超过法院指定的交费期限，故其不应当在本案中增加起诉的金额，而应当另行起诉；二、被告廖艳梅不是涉案房屋租赁合同的当事人，其签订合同的行为系职务行为；三、原告变更诉讼请求于法无据，房屋占用使用费应当按照原房屋租赁合同约定的租金计算；四、在房屋租赁期限届满后，原告应当给予被告腾退房屋的合理期限，房屋占有使用费计算时间应当扣除前述合理期限；五、被告在承租原告房屋后经原告同意实施了改扩建行为，双方就改扩建部分的补偿事宜多次协商无果后于2015年5月3日停业，原告虽要求收回房屋，但并未实际收房，在应原告要求对改扩建部分进行价值鉴定过程中，原告提起诉讼，以达到被告无法交房从而主张房屋占有使用费的目的，故原告的该项主张不应支持;被告新世界公司为此提出相应反诉请求：1.判决反诉被告退还房屋租金450000元并支付利息损失110000元（以450000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算2015年4月1日起暂计至2019年4月22日止的利息）；2.判决反诉被告及第三人共同向反诉原告支付房屋保管费40000元；3.判决反诉被告及第三人共同向反诉原告赔偿水费损失12000元并支付利息损失2160元（以12000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算2015年5月14日暂计至2019年4月22日止的利息）；4.判决反诉被告及第三人共同向反诉原告赔偿电费损失120000元及利息损失21600元（以120000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算2015年5月14日暂计至2019年4月22日止的利息）；5.判决反诉被告与第三人共同负担反诉原告扩建造价费用2180136.66元及利息损失523232元（以2180136.66元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算2015年5月14日暂计至2019年4月22日止的利息）；6.判决反诉被告及第三人共同负担本案的案件受理费、财产保全申请费、鉴定费及其他诉讼费用。事实和理由：2004年，反诉原告与反诉被告就反诉被告所有的位于恩施市××大道××号的房屋签订房屋租赁合同，2015年3月31日租赁期满后反诉被告违反房屋租赁合同的约定，超出市场价格大幅度提高房屋租金，导致双方不能续签房屋租赁合同。经多次协商无果后反诉原告不得不于2015年5月3日停业，用十天时间完成腾退。反诉原告应反诉被告要求已于2015年5月停业并腾退房屋，等候反诉被告接收房屋，但反诉被告从未指派或授权专人收房并办理手续。为此，在反诉被告发函表示收回房屋后又迟迟不付诸实际收房行为期间，反诉原告出于善意不得不自付费用看管该租赁房屋及扩建的房屋。因反诉被告怠于收回房屋，通过诉讼行为损害反诉原告的利益，导致反诉原告不得不长期承担看管房屋的附随义务，支付看管费、水电费等费用，给反诉原告造成了损失，故反诉原告为维护其合法权益，提出前述反诉请求。被告为支持其抗辩理由及反诉主张向本院提交了以下证据：证据一、廖艳梅身份证、新世界公司的组织机构代码证、营业执照、法定代表人身份证明（均为复印件），证明被告的基本情况；证据二、2007年1月23日原、被告签订的房屋租赁合同复印件一份，证明原告与被告新世界公司存在合法的租赁关系；证据三、原、被告于2004年10月30日签订的房屋租赁合同复印件一份，证明原、被告签订的原合同中就空地建房有明确约定，从而证明在绿化带修建酒店大厅符合合同约定；证据四，廖艳梅2005年1月29日的请示及该请示文尾后的批示复印件一份、照片复印件一张，证明原、被告对改扩建的补偿问题进行了明确约定；证据五、恩施州振业房地产评估咨询有限公司作出的“恩施振业评字（2015）第A881号”房地产市场价值咨询评估报告书原件及评估费发票一份，证明被告改扩建部分的建筑面积合计为1218.05平方米，市场参考价值3894817.66元，被告支付评估费5000元；证据六、廖艳梅的请示及请示报告各一份，证明租赁合同期满后被告曾找原告协商的事实；证据七、恩施市城建监察大队作出的限期改正违法行为通知书及罚款缴纳票据复印件四份，证明被告改扩建部分已由相关部门进行了处罚，现系合法建筑；证据八、新世界宾馆报价预算汇总表及预算书、被告新世纪公司与施工方谭仕芹就新世界商场旧房扩建改造签订的合同复印件两份、平面图复印件、被告廖艳梅与张家驹签订的包工包料修建协议复印件、被告廖艳梅与王代祥等签订的修建平整假山后停车坝协议复印件及领款单复印件若干、楼梯建造预算及结构图复印件。证明被告新建了会议室、后厨操作间及酒店一楼大厅、酒店办公楼、院内场坝及假山、消防楼梯一部，扩建了临街店面；证据九、对郑洪流的调查笔录一份，证明3号和5号门面被告已交还给原告；证据十、领款单复印件十二份，证明因原告怠于收回房屋，被告为此支出了看护工资；证据十一、水、电费明细一览表、水电费票据复印件若干，证明被告停业后支出的水电费属于被告所受的损失，同时证明被告已主动退房；证据十二、中国农业银行的结算单据复印件，证明正常经营及停业以后的开支差异情况，同时证明被告已腾退房屋；证据十三、被告于2018年7月24日向原告邮寄的一份催款通知复印件（ems邮寄），证明因原告怠于收回房屋导致被告遭受了水电费、房屋看管费等经济损失及原告应当退还房屋租金450000元的事实；证据十四、被告于2013年3月28日向原告提交的有原告法定代表人签署意见的调整租金申请复印件，证明原告同意每年减少租金15万元；证据十五、廖艳梅代表新世界公司向恩施州司法局提交的投诉信一份，证明新世界公司认为原委托的诉讼代理律师专业水平差，在代理过程中违背委托人的意思发表毫无事实和法律根据的代理意见，损害了委托人的权益；证据十六、新世界公司的法定代表人廖艳梅向恩施市人民法院提交的执行异议书及向州中院提交的复议申请书，证明执行笔录记载错误及执行行为严重违法；证据十七、（2016）鄂28民终1385号民事判决书复印件一份，证明被告认为关联案件的生效判决有错误，法院应当启动再审程序；证据十八、民事上诉状一份，证明被告认为原一审有错误；证据十九、本案原一审庭审笔录及另案庭审笔录复印件各一份，证明被告的法定代表人在庭审时回答审判员的问题时明确表示将房屋交付原告，并非被告不交付房屋，而是原告不收回房屋；反诉被告既第三人州国资公司称，原告与第三人于2018年1月8日办理了涉案租赁房屋的产权变更登记手续，但相关经营管理权仍由原告行使，租金亦由原告收取，相关义务由原告承担，与第三人无关。州国资公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一、鄂（2018）恩施市不动产权第0000517号不动产权证复印件一份，证明涉案的房屋现登记的产权人为第三人；证据二、恩施土家族苗族自治州财政局恩施州财发[2015]103号文件复印件，证明涉案房屋产权登记虽发生了变更，但经营权仍由原告行使，房屋租金仍由原告收取。本院组织各方当事人围绕上述证据进行了质证，对各方当事人无异议的证据本院予以确认，对有争议的证据本院将结合各方历次庭审陈述及其他证据，依照证据规则对其证明效力与目的进行综合分析认定。根据质证认证情况，本院确认以下事实：州林业局在城区舞阳大街23号有多处原为办公用房的房产，分属不同的产权证。2004年10月至2010年4月，廖艳梅及廖艳梅任法人代表的新世界公司与州林业局先后签订了3份租赁合同，本案争议涉及其中一份租赁合同，其租赁房产建筑面积为2277.98㎡、使用面积为3617.01㎡，土地使用权证为恩市国用（2011）第010238号、房屋所有权证为恩市舞公字第0594号。2004年10月30日，廖艳梅作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的州林业局下属部门恩施自治州州直国有森工企业留守管理中心签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将上述房产出租给乙方用作商业经营，年租金为22万元，租赁期限自2004年11月1日至2014年11月1日，共计10年，期满乙方有优先承租权。合同约定的出租房位于舞阳××××、建筑面积为2438平方米，但房产证上记载的位置为舞阳大街23号、建筑面积为2277.98平方米，双方对此并无争议。与案涉争议相关的内容为该合同第四条第3项：“乙方未经批准擅自加、扩、改建租用房屋，改装门窗、乱搭、乱盖、拆墙、围院等属于违约，甲方有权制止，有权令其恢复原状或采取强制措施予以拆除，由此引发的责任和费用由乙方承担。对承租房屋进行的维修和装饰在租赁期满后，乙方不得拆除，甲方也不承担维修和装饰费用，维修和装修后的房屋所有权属甲方”。合同签订后，廖艳梅于2005年1月29日向恩施自治州州直国有森工企业留守管理中心、恩施土家族苗族自治州林业局及办公室提出书面申请，以承租房屋年久失修、存在大量安全隐患为由，请求同意对部分建筑进行改扩建。一是对一层门面地面加固地圈梁，降低高度，能够拆除部分拆除改造和扩展合并，搭建阁楼部位进行重新建造及改造加固，办公楼底层与堡坎之间扩增建造商场和库房，安装电梯或另外建造梯间；二是将二层改造为餐厅，维修变压器房，二层与后连接草坪地方建造酒店接待大厅；三是将三至七层改造为住宿宾馆，并配置宾馆休闲；四是将办公楼后的院坝规划为园林绿化和停车区域。廖艳梅本人在该《请示》文尾空白处用手写体签署了意见,全文如下：一、改建扩建必须在甲方办公室监管下进行。二、甲方不负责改建扩建的费用，出现任何安全事故全部由乙方负责；土地财产属甲方永久所有；改建扩建后的房屋乙方拥有使用权，经营期满乙方若愿续租，则继续使用，若不愿续租，则由下一使用方协商补偿。经营期满乙方拥有第一优先承租权，相关比例参照合同执行。三、改建扩建房屋经营期间若遇政府市政整体拆迁，土地补偿归甲方所有，其余归乙方所有。落款时间为2005年1月30日，其后加盖有“恩施土家族苗族自治州林业局办公室”印章。2005年3月18日，新世界公司注册成立，法定代表人系廖艳梅。2007年1月23日，双方就上述合同变更为《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，甲方变更为州林业局，合同文尾乙方加盖“恩施自治州新世界商贸有限责任公司”印章，廖艳梅在法定代表人一栏签名。合同变更后年租金仍为22万元，租赁期限变更为2005年4月1日至2015年3月31日。此外，合同约定，合同期满或者终止后，乙方无条件将承租的房屋归还甲方管理，乙方投入的装饰、装修不得拆除，甲方不作任何补偿；乙方对承租的房屋（门面）进行改造，未经甲方书面同意，不得改变房屋主体结构；乙方对房屋的装饰、装潢及使用应当符合消防安全部门、城建装饰行办等部门的检测标准，装修费用自理。廖艳梅在经营期间先后与州林业局签订了多份租赁合同，在系列租赁合同履行过程中，廖自2005年以来先后对承租房屋进行了装饰装修和部分改扩建，但改扩建工程未办理规划许可等行政审批手续，为此受到城管行政处罚。案涉合同约定的租赁期限届满前，州林业局于2015年3月27日向廖艳梅发出书面通知，其主要内容原文如下：“1、请您务必在2015年4月15日前将上述合同约定的房屋和场地腾空并移交给我方。我方承诺此期限内不收取租赁费。如您方逾期不腾空移交，我方将予以强制收回。因您方逾期不腾空移交所造成的所有损失均由您方承担。2、请您不要再向合同约定的账户支付租赁费。若您方仍继续向该账户汇款，则不视为我方同意您方续租。”2015年7月10日，廖艳梅向原告递交书面请示一份，其主要内容表明：一是基于租赁合同中约定的优先承租权，鉴于巨额投资成本尚未收回，希望续签合同。二是在确须收回出租物并不再对外招租的情况下，请求对其十余年来投资经营的投入及部分可期待利益予以合理补偿。三是希望州林业局尽快回复。此后，双方就补偿事宜协商无果。2015年12月，新世界公司委托恩施州振业房地产评估咨询有限公司就承租后投入的装饰装修、设备、改扩建工程等进行评估鉴定，同年12月29日，该公司作出恩施振业评字（2015）A881号房地产评估报告书，其评估结论表明“估价对象于价值时点的价值为3894817.66元，”新世界公司为此支出鉴定费5000元。因被告未在通知期限内腾退，原告遂于2015年11月2日具状诉至本院，请求判准前述诉求。诉讼中，州林业局于2016年8月9日申请本院指定专业机构对案涉办公大楼改扩建部分进行工程造价司法鉴定，原、被告双方共同确认的鉴定部位明细如下：1.办公楼酒店接待大厅（两层）含电梯、钢结构消防梯；2.酒店会议室一层（三楼）；3.餐厅后厨操作间；4.停车场；5.一楼临街门面改扩建部分；酒店办公楼（两层半）。酒店办公楼二层原系重庆黔江黄姓老板所建，此后由案外人唐阳军承包经营，2005年8月16日，唐阳军将该部分使用权转让给廖艳梅。审理中，原告退休职工秦锐证实，被告在租赁期间对租赁房屋和场地进行改扩建属实，同时证实二层酒店办公楼确系重庆黄姓老板修建，并非廖艳梅修建。对此，廖艳梅解释为：“酒店办公楼修建于2005年，重庆黄姓老板只修建了部分主体，在黄姓老板承租后还未运营的情况下，其将承租的全部房屋及场地转租，并对黄姓老板补偿后将酒店办公楼接管，并继续修建完工，作为酒店办公楼和保安室使用至今。”根据日常生活经验法则判断，二层酒店的实际建设人黄姓老板在退出经营后一般应该向承租标的受让方主张权利，作为原物所有人的原告并未出资修建也未给予补偿，因此，廖艳梅作为最终受让方给予前手补偿后取得其使用权极为可能。按照优势证据规则和高度概然性原则，本院认为廖艳梅的解释符合一般生活逻辑，并确认，该二层小楼系原承租人黄姓老板修建，廖艳梅受让后已给予前手合理补偿并完成后续工程。2017年2月6日，本院委托由原、被告双方共同选定的湖北循其本价格鉴定评估有限公司对上述项目进行价格鉴定，同年4月26日，该评估公司作出鄂循价鉴（恩施）[2017]36号评估报告书，评估结论表明，涉案房屋改扩建项目在价格鉴定评估基准日（2005年6月1日）的客观合理市场价格水平为620103元。其中，酒店大厅价值261123.60元，酒店办公楼价值108161.16元，厨房价值21689.60元，一楼临街门面价值101424.90元，停车场价值21524元，一楼、二楼酒店大厅和会议室价值160179.75元。原告为此支出鉴定费9800元。2017年9月18日，原告申请对上述改扩建部分现存残值进行司法鉴定，本院再次委托该公司进行鉴定。同年10月26日，该评估公司作出鄂循价鉴（恩施）[2017]106号评估报告书，评估结论表明：（一）标的房屋改扩建工程项目在2015年7月31日为基准日的剩余价值客观合理市场价格水平为324396元。其中，土建部分剩余价值为276342元，装饰装潢部分剩余价值为48054元。（二）标的房屋改扩建工程项目在2017年8月31日为基准日的剩余价值客观合理市场价格水平为277860元。其中，土建部分剩余价值为229806元，装饰装潢部分剩余价值为48054元。原告为此支出鉴定费5150元。另查明：一、除本案所涉租赁合同以外，州林业局、廖艳梅还曾于2010年4月15日签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》一份，租赁标的物为原办公大楼前后靠墙的部分绿化带以及假山后面的空地，租赁期限自2010年4月1日至2015年3月31日止，年租金5万元。被告承租后在绿化带和假山后空地上修建了上述酒店接待大厅；于2011年7月5日签订《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》一份，租赁标的物为本案所涉办公楼以外的其他办公用房，建筑面积978.56㎡，租赁期限自2011年7月6日至2014年7月5日止，年租金90.6万元。在履行该份合同过程中，廖艳梅曾于2013年3月28日以投入大、租金高、经营困难等为由向州林业局、州财政局国资委提出调减租金申请，2013年3月29日，州林业局在申请文尾批复：情况属实，同意减租15万元。上述两份合同到期后被告亦因相同事宜致原告同日向本院提起诉讼，本院在前审中与本案合并审理后分别作出判决，该关联案案号为（2015）鄂恩施民初字第03233号判决，州中院二审后作出（2016）鄂28民终1385号民事判决，该案现已进入执行程序。二、本案所涉合同租金被告已支付至2015年3月31日，本院在执行上述关联案件中，被告于2018年7月6日腾退交付案涉房屋。三、2015年12月22日，恩施自治州财政局下发《关于州直行政事业单位经营性资产移交州国有资本投资运营公司统一经营的通知》，要求自2016年1月1日起，州直全额拨款行政事业单位经营性资产移交州国投公司统一经营管理。本案合同所涉房产于2018年1月8日登记在第三人名下，但仍由州林业局行使管理权并处理租金收取等相关遗留问题。廖艳梅腾退交还的部分房产中，临街门面已通过公开招租方式对外租赁。本院现就各方在本诉和反诉中的争议焦点分项评析如下：一、主体。州林业局原为案涉房产所有权人，亦为标的物出租方，属合同相对人，尽管此后因国有资产统一经营管理需要而将案涉房产登记在恩施州国有资本投资营运有限公司名下，但州林业局仍在实际行使管理权并处理有关合同遗留问题，故州林业局仍可以原告身份主张权利、承担义务。2004年10月30日，双方签订第一次合同时的承租方虽为廖艳梅个人，但该合同已于2007年1月23日将出租方由州直森工企业留守管理中心变更为州林业局，承租方由廖艳梅个人变更为新世界公司，廖艳梅只是作为公司法定代表人签字，此后，均是以公司名义履行合同义务，廖艳梅亦以公司负责人身份主张合同权利，因此，本案实际责任承担者应为新世界公司而非廖艳梅个人。案涉房产权属虽已转移登记，但恩施州国有资本投资营运有限公司并未要求以原告身份主张权利，其参与诉讼的目的是协助法院查明案件事实，因此，不宜直接将该公司依职权确定为本案共同原告，在本诉中以第三人身份参加诉讼更为适宜。二、本诉租金支付标准。双方在系列租赁合同中已就租费标准、租赁期限、装修装饰补偿等问题作了明确约定，被告应在到期日前做好相关腾退交付准备工作，租赁关系终止后，被告当依约腾退房屋，主动交还租赁物。但被告在接到腾房通知后并未如期腾退交房，直至关联案件生效执行时才完成交付，因而，被告应当承担租赁期满后继续占用租赁物的占有使用费。重审中，原告要求按照同期同地段同类房屋的市场租赁价格支付自2015年4月1日起至2018年6月30日止的占有使用费，但提供的参照物属泛指而并不具体，指代过于笼统，因而无法委托鉴定并作为主张占有使用费的参照要件。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定为最相类似条款，据此，参照原合同约定的租金标准确定占有使用费不失客观公正。自2015年4月1日至2018年6月30日，被告租期届满后持续占用时间为3年3个月，合计39个月，按合同约定的220000元/年的租金标准计算应为715000.00元（220000元/年÷12个月×39个月）。三、构成反诉并可予支持部分。原被告在案涉合同及关联租赁合同中均约定了装修和装饰不得拆除、原告不作任何补偿的内容，因而，被告无权要求原告对装饰装修部分给予补偿。关于改扩建及新建部分，2005年1月29日，廖艳梅向恩施自治州州直国有森工企业留守管理中心、恩施土家族苗族自治州林业局及办公室提出的书面申请尾部空白处后有关同意改扩建的批复为廖艳梅自行签署，虽然其后加盖有“恩施土家族苗族自治州林业局办公室”印章，但印痕模糊，且非原件，据此不足以证明州林业局同意新世界公司对案涉工程进行改扩建。然而，改扩建工程自开工至陆续竣工投入使用以来，在长达近10年的时间里，州林业局作为出租标的物所有人，对未经行政许可的改扩建工程未提出异议、未加以阻止，且在合同终止后连同原出租房屋一并收回后加以利用，实为改扩建工程的最终实际受益人，应视为同意反诉原告进行改扩建，但双方未就改扩建费用明确约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本院认为，出租方为国家行政机关，对出租标的物进行管理使其处于适法状态仍为其法定义务，对造成的未批先建事实依法应负主要责任，据此，本院酌定由州业局承担90%的改扩建费用，反诉原告自行承担10%的费用。关于改扩建费用补偿标准。基于本院认定的事实，应予补偿的工程为双方共同认可并提交鉴定的改扩建明细部分。该部分先后进行了两次内容不同的鉴定，一是改扩建项目价格鉴定，鉴定意见表明，以2005年6月1日为评估基准日，其市场价值为620103元。二是上述改扩建部分现存残值鉴定，以2015年7月31日为基准日，其剩余价值市场价格水平为324396元，以2017年8月31日为基准日，其剩余价值市场价格水平为277860元。本院认为，上述《解释》十四条明确的补偿费用为改扩建造价费，亦即以鉴定基准日为参照标准的改扩建成本费用而非残值，因此，依照改扩建项目价格鉴定意见作为本案补偿标准更符合司法解释本意。按照上述归责原则，反诉被告应予补偿的改扩建费用为558092.7元（620103元×90%）四、反诉原告增加的其他反诉请求应否支持。反诉原告增加的诉请标的额包括两大部分，第一部分是要求被告退还房租并计息，第二部分是要求被告承担合同终止后、承租标的物交付前发生的人工看管费、水电费及其利息。反诉原告要求退还房租的申请体现在另案出租合同履行过程中，调减租金是出租方的权利而非义务，且该案已经本院判决并发生法律效力，在本案中并不构成反诉。反诉原告在合同终止后继续占用承租房长达数年本已构成违约，此期间发生的管理维护费、水电费等属其自行扩大的损失，与出租方并无因果关系。此外，依照政策统一规定，案涉国有资产以公开招投标的方式统一招租，反诉原告需在同等条件下经过法定招投标程序后方可取得优先承租权，因此，反诉原告以此为理由之一拒绝腾房并要求其承担相关损失与法无据。五、诉讼费、鉴定费负担。根据法律规定，诉讼过程中，原告可以增加、变更或放弃诉讼请求，因而其起诉标的额不受预交的诉讼费限止，经过法院允许，可以事后补交，最后由法院确定各方应予分担的具体数额。本案中，根据反诉原告增加的反诉请求本应在庭后要求其补交增加部分的诉讼费，为避免其造成不必要的损失，本院庭后与反诉原告及其代理人进行了充分沟通，要求其理性维权，但反诉原告坚持诉求。《诉讼费交纳办法》第十八条规定：被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。本案属本诉与反诉合并审理的案件，因此，本院将根据各方诉请判令的标的额分案确定应交纳的诉讼费用后减半收取，并依照判决支持的比例合理确定本诉与反诉各方应负担的具体数额。鉴定费按照本院对鉴定意见的采信情况合理确定各方应负担的具体数额。综上，本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应本着诚实信用原则恪守合同约定，严格遵照执行，合同履行过程中的损失各方应按照过错程度承担相应民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第四十条第二款、第四十七条、第五十一条、第五十二条、第五十六条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十九条之规定，判决如下：一、被告恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司于本判决生效之日起10内向原告恩施土家族苗族自治州林业局支付自2015年4月1日至2018年6月30日的房屋占有使用费715000.00元；二、驳回原告恩施土家族苗族自治州林业局的其他诉讼请求。三、反诉被告恩施土家族苗族自治州林业局于本判决生效之日起10内向反诉原告恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司支付改扩建工程造价补偿费558092.70元；四、驳回反诉原告恩施自治州新世界商务酒店发展有限有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10950元，减半收取5475元，由被告恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司负担。反诉案件受理费34473元，减半收取17236.5元，由反诉原告负担14455.5元，反诉被告恩施土家族苗族自治州林业局负担2781元。2015年12月29日被告支出的鉴定费费5000元、2017年2月6日原告支出的鉴定费9800元，合计14800元由被告恩施自治州新世界商务酒店发展有限公司承担；2017年9月18日原告支出的鉴定费5150元由原告自行承担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 亚人民陪审员  张友新人民陪审员  王清国二〇一九年十二月十日书 记 员  田秀芳