湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2042号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴理，女，1987年10月4日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：范涛，湖南湘军律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨伟，男，1981年10月28日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：蔡璐，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王卫平，男，1986年7月24日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被上诉人（原审反诉被告）：长沙大凡房地产经纪有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区韶山北路488号东一国际大厦南栋1124房。法定代表人：杨琼。上诉人吴理因与被上诉人杨伟、王卫平、长沙大凡房地产经纪有限公司（以下简称大凡经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴理上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨伟诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由杨伟、大凡经纪公司承担。事实及理由：一、一审判决认定吴理于2017年8月29日将该房屋另行出售的事实错误，吴理不构成根本违约。在本案房屋买卖合同约定期限内，也就是2017年6月28日至8月28日，杨伟至始至终未向吴理履行付款义务，违约在先。而后在合同约定的20天的除斥期间内，经吴理多次催促，截止2017年9月18日，杨伟也仍然未支付任何合同约定房款，吴理才于2017年9月20日将房屋另行出售，该时间超过了合同约定的交易时间。二、一审判决未查清本案违约责任。吴理依约履行了全部合同义务，杨伟和大凡经纪公司之间不能办理垫资手续，导致未能一次性付款交易，这是本案合同履行不能的原因。杨伟长时间不履行合同的行为已构成单方解除合同的意思表示，本案购房合同应当因为杨伟的违约而自动解除。三、一审判决对吴理提起的反诉请求及证据未能认定，未确认吴理在交易过程中的履约成本。四、一审判决对杨伟实际支付给吴理的定金金额认定错误。本案合同虽然载明定金为伍万元人民币，但杨伟实际支付吴理的定金仅为贰万元人民币，按照合同约定，剩下的叁万元人民币由杨伟直接交给大凡经纪公司直接抵扣作为中介费。大凡经纪公司称其为托管，如为托管，那么大凡经纪公司就无权处分该笔款项。但本案产生纠纷后，大凡经济公司并未将托管的叁万元交予吴理，而是自行将叁万元人民币直接退还给杨伟。杨伟辩称，一、吴理确已构成根本违约，一审认定事实正确。1、吴理一审庭审中自认将诉争房屋于2017年8月29日出售。虽然契税发票日期为2017年9月20日，我们都知道买卖不动产从磋商到付款办契税，两天时间是绝对需要的，也就佐证吴理确实于2017年8月29日就与他人达成买卖案涉不动产的合意并出售诉争房屋的事实；2、根据大凡经纪公司与吴理的聊天记录，大凡经纪公司在8月23日之前多次要求吴理提供资料、甚至承诺一次性付款，吴理均不配合，其行为已构成根本违约。二、一审法院已查清违约责任。虽然垫资的主体并非吴理，但吴理拒不配合提供材料，致使无法完成交易，其已构成违约。三、吴理提前还款既是其合同义务，也能减少其向银行还款的利息，并未因此给吴理造成损失，且其随后将诉争房屋出售给案外人也需要解除抵押提前还款。四、合同约定定金为5万元，杨伟亦支付了5万元，吴理开具的定金收条也是5万元，至于吴理与大凡经纪公司之间是怎么约定的，对杨伟不产生效力。王卫平、大凡经纪公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。杨伟向一审法院起诉请求：1、判令吴理、王卫平、大凡经纪公司双倍返还杨伟定金70000元（已扣减退回的30000元）；2、判令吴理、王卫平、大凡经纪公司承担房屋上涨损失402400元；3、判令吴理、王卫平、大凡经纪公司承担上述款项资本占用费（按年利率6%计算从2017年8月28日支付至全部清偿之日止）；4、判令吴理、王卫平、大凡经纪公司支付案件的保全费、诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用。吴理向一审法院反诉请求：1、请求杨伟、大凡经纪公司连带承担违约金6000元；2、请求杨伟、大凡经纪公司连带承担利息损失22000元；3、请求杨伟、大凡经纪公司承担案件反诉和本诉的诉讼费用。一审法院认定：2017年6月28日，杨伟（乙方）与吴理（甲方）、大凡经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于长沙市雨花区出售给乙方，建筑面积约为148.91平方米，产权证号为714134739，其他房屋详细情况以《房屋所有权证》为准；该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。该房屋的现有状况为：已设抵押，抵押给中国工商银行，抵押银行金额约550000元整，由甲方赎楼；上述房产的交易价为1255000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（成交结算时，定金冲抵房款）。甲方在收到定金时必须将产权证交给丙方暂时保管，以保证乙方权益。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心交税费当日支付首付款（含定金）人民币600000元给甲方，剩余房款655000元于产权交割完毕当日付给甲方；甲、乙双方于本合同签订后60日内，甲、乙双方共同向房地产交易部门，及金融机构申请办理该房屋立契过户、按揭贷款等手续。甲、乙双方任一方未积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，造成的违约责任由甲、乙双方自行承担。合同签订后，任意一方未按本合同约定条款履行其义务的，每逾期一日违约方向守约方支付300元／天的违约金，如违约行为累积超过双方约定时间20日，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同备注栏载明：甲、乙双方同意以一次性付款购买该房屋，乙方委托丙方找垫资公司垫付全款，垫资所需费用由乙方承担。过户当天，乙方需全款付给甲方。合同签订当日，杨伟支付定金50000元（其中30000元由大凡经纪公司托管），王卫平出具收条。之后，杨伟为履行合同准备了600000元购房款；2017年7月3日吴理向中国工商银行一次性还贷565211.72元提前解除了该房屋的银行抵押。2017年7月18日杨伟与王卫平、大凡经纪公司到房地产交易中心办理产权过户时，因办理垫资的资料不齐，无法实现一次性付全款。之后，三方虽进行沟通，但未达成一致。2017年8月29日，吴理将该房屋另行出售。2017年8月，大凡经纪公司将托管的30000元定金退给杨伟，杨伟要求吴理、王卫平退还剩余定金未果；遂向一审法院提起诉讼，请求裁决。另认定：2017年3月1日，吴理及丈夫蒋星辉向王卫平出具《委托书》，委托王卫平办理位于长沙市雨花区出售等事宜。另认定：针对由垫资公司垫付购房款没有到位的原因，大凡经纪公司称，垫资公司办理垫付款需提供吴理委托王卫平的《委托书》，并经公证，但吴理少提供一份；吴理称，房屋买卖合同没有约定需经公证的《委托书》，吴理就没有义务提供资料。案件在审理过程中，针对诉争房屋上涨损失，杨伟申请司法鉴定，一审法院通过委托湖南经典评估公司对位于长沙市雨花区屋的市场价格进行评估（评估时点2017年9月28日，评估结果为1302800元；评估时点2018年7月18日，评估结果为1657400元，两个价值时点的评估总值差额为354600元）。杨伟为此花费评估费12000元。一审法院认为，双方就诉争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。王卫平受吴理的委托处理吴理所有的诉争房屋的出售等事宜，王卫平以吴理名义实施的法律行为，行为后果依法由吴理承担。根据双方的举证，杨伟为履行合同准备了600000元购房款，吴理为履行合同提前还清了银行抵押贷款565211.72元解除该房屋的抵押；杨伟、吴理、大凡经纪公司一起到房地产交易中心办理该房屋的产权过户手续，均有履行合同的意愿。导致合同没有履行的原因是杨伟、吴理、大凡经纪公司约定的垫资公司的垫付款没有到位。根据合同约定，甲、乙双方于本合同签订后60日内，甲、乙双方共同向房地产交易部门及金融机构申请办理该房屋立契过户、按揭贷款等手续。如违约行为累积超过双方约定时间20日的，守约方有权解除本合同；即于2017年9月18日双方才有解除合同权利，但吴理于2017年8月29日将诉争房屋出售，违反合同约定，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，应承担违约责任。杨伟付给吴理定金50000元，其中30000元由大凡经纪公司托管，现由大凡经纪公司已将此款退还杨伟；杨伟要求吴理双倍返还定金，综合考虑双方合同的履行状况及当事人的过错程度，杨伟支付的款项金额等因素，参照评估结果（2017年9月28日），根据诚实信用原则和公正原则，确定由吴理向杨伟双倍返还定金70000元（已扣减退回的30000元）；但其要求王卫平、大凡经纪公司共同返还定金70000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。杨伟要求吴理承担房屋上涨损失402400元，及上述款项资本占用费（按年利率6%计算从2017年8月28日支付至全部清偿之日止），因已支持吴理向杨伟支付定金50000元的请求，其损失已得到赔偿。依据公平原则，该部分请求，不予支持。吴理要求杨伟、大凡经纪公司连带承担违约金6000元，及利息损失22000元，因致使合同不能履行的原因在吴理，故其反诉请求不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、吴理应于判决生效之日起7日返还杨伟购房定金70000元（已扣减退回的30000元）；二、驳回杨伟的其他诉讼请求；三、驳回吴理的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，因适用简易程序减半收取2675元，反诉受理费250元，合计2925元，鉴定费12000元，共计14925元，由吴理负担。二审中，吴理围绕其答辩意见依法提交了证据：证据一、诉争房屋《契税完税证明》；证据二、吴理《个人所得完税证明》，拟共同证明诉争房屋的《房屋买卖合同》签订日期及交易时间为2017年9月27日。证据三、诉争房屋不动产权证，拟证明诉争房屋过户时间为2017年9月27日。杨伟质证认为：对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，上述证据仅能证明开具契税发票的时间为2017年9月20日，完成过户手续的日期为2017年9月27日，而房屋买卖从磋商到成交，再到交易完成有一个较长的时间间隔。吴理提交的证据恰好能证明其在2017年9月20日之前就与他人达成了买卖合意并拒绝跟杨伟履行房产交易手续，同时也能佐证其自认的2017年8月29日卖房的事实。本院经审查认为，吴理提交的证据真实、合法，但无法达到其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2017年6月28日，杨伟（乙方）与吴理（甲方）、大凡经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当严格履行。根据上述合同约定，甲、乙双方于本合同签订后60日内，甲、乙双方共同向房地产交易部门，及金融机构申请办理该房屋立契过户、按揭贷款等手续。如违约行为累积超过双方约定时间20日，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。可见双方于2017年9月18日才有解除合同权利。经审查，吴理在一审庭审中自认因为杨伟没有按照合同约定在60日内完成交易，所以于2017年8月29日将诉争房屋出售。吴理二审中又提出其于2017年9月20日才将诉争房屋另行出售，且提供了合法有效的完税凭证等证据予以证明，但其并未提交其与案外人签订的房屋买卖合同这一关键证据佐证其另行出售涉案房屋的具体时间，与吴理在一审庭审中的陈述时间相矛盾，本院不予支持。一审判决认定吴理已构成违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，吴理的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人吴理负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月十八日法官助理李维潇书记员刘峙宏