辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10197号上诉人(原审被告）：陈旭，女，汉族，1989年10月31日生，住吉林省辽源市龙山区。被上诉人(原审原告)：大连万科物业服务有限公司。住所地：大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，总经理。委托诉讼代理人：丁梦莹，女，公司员工。委托诉讼代理人：宫静，女，公司员工。上诉人陈旭因与被上诉人大连万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2019)辽0211民初9451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈旭上诉请求：1、撤销辽宁省大连市甘丼子区人民法院(2019)辽0211民初9451号民事判决中第一、第二项判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不作为，管理混乱，消防通道被堵死，下雪后未及时清理积雪，服务存在瑕疵。请求驳回被上诉人的原审诉讼请求。万科公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。我方已提供物业服务，上诉人应按合同约定支付物业费，我方可以放弃违约金的诉讼请求。万科公司向一审法院起诉请求：1、请求判令陈旭支付欠缴的2018年1月1日至2019年3月31日期间的物业费人民币3054.45元。2、请求判令陈旭按应付款项的日千分之三的标准支付自2018年1月1日起至2018年9月30日的违约金1391.81元。3、请求判令陈旭按应付款项的日万分之五的标准支付自2018年10月1日起至2019年3月31日的违约金64.86元。以上第1、2项合计人民币4511.12元。4、请求判令由陈旭承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月15日，大连万科魅力之城开发有限公司（甲方）与万科公司（乙方）签订《大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》，记载：甲方委托乙方对大连万科魅力之城A2、A3区提供前期物业服务事宜。合同期限自2012年5月17日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。小高层/高层住宅2.20元/月/平方米，物业费按季月交纳，业主应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业费，在下季首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。后万科公司（乙方）与大连市甘井子区朗润园业主委员会（甲方）签订《大连万科朗润园物业服务合同》，记载：甲方委托乙方对大连万科朗润园提供物业的服务事宜。合同期限自2018年10月1日至2022年11月22日。小高层住宅A2-3号楼物业费缴纳标准为2.20元/平/月，业主办理入住手续时预付【年】的物业服务费，此后物业服务费按【季】交纳，业主或物业使用人应于【季度最后一个月25日前】向乙方交纳下季度的物业服务费，在【所交季度首月1日】及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的【万分之五】向乙方支付违约金。陈旭系甘井子区乐居园35-3-1201房屋的业主，案涉房屋建筑面积为92.56平方米。陈旭自2018年1月1日至2019年3月31日期间未交纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，万科公司为陈旭所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。另外，根据法律规定，业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该合同对业主具有约束力。陈旭作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据大连万科朗润园A2、A3区前期物业服务合同》及《大连万科朗润园物业服务合同》的约定，陈旭房屋的物业服务费为每月每平方米2.20元，故陈旭应向万科公司交纳2018年1月1日至2019年3月31日的物业服务费2.20元/月/平方米×92.56平方米×15个月=3054.48元。一审法院对万科公司主张陈旭交纳该期间的物业费3054.45元的诉讼请求依法予以支持。对于陈旭辩称万科公司无任何机动车管理手段，外来车辆不需核实信息随意进入小区，消防通道堵塞一节。一审法院认为，物业服务是动态的服务过程，静态的照片不足以证明万科公司日常未履行相关义务。万科公司认可陈旭陈述的该情况可能在某一时间点确实存在，万科公司在庭审中亦表示会及时打电话给违停业主进行清理。陈旭该理由不足以支持其拒交物业费的抗辩主张。万科公司在今后的物业服务工作中亦须尽力帮助业主解决问题，进一步提高服务效率及质量。对于陈旭辩称万科公司在小区东侧小门加装防尾随道闸，给业主造成不便一节。万科公司称该处开发商交付时即是防尾随道闸门，系为业主安全考虑建设。现小区召开业主大会，根据业委会的提案，在业主大会通过后，会对A2-3旋转门旁增添人行出入口，方便业主出入小区。一审法院认为，万科公司陈述并无不妥，陈旭以此为由拒交物业费，缺乏事实及法律依据。对于陈旭辩称电梯广告随意乱贴乱放一节。因陈旭未能提供证据佐证，一审法院对陈旭该项抗辩主张依法不予支持。关于万科公司主张陈旭给付违约金的诉讼请求。一审法院认为，陈旭存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费应交纳的违约金标准作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金支付过高对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对万科公司要求陈旭支付违约金的标准予以调整为陈旭未交纳物业费总额的10%即3054.45元×10%=305.45元。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付万科公司物业费人民币3054.45元（自2018年1月1日至2019年3月31日止）。二、陈旭于本判决发生法律效力之日起十日内给付万科公司逾期交费违约金305.45元。三、驳回万科公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（万科公司已预付），由陈旭负担。二审中，当事人未提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，万科公司为陈旭所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系。万科公司在向包括陈旭在内的小区业主提供物业服务的过程中，并未做到尽善尽美，其二审中同意放弃违约金的诉讼请求，本院予以照准。万科公司在今后的物业服务工作中，须进一步提高服务效率及质量，与小区业主共同创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境。陈旭以万科公司管理混乱、物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院(2019)辽0211民初9451号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院(2019)辽0211民初9451号民事判决第二、三项；三、驳回大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由陈旭负担17元，大连万科物业服务有限公司负担8元；二审案件受理费50元，由陈旭负担34元，大连万科物业服务有限公司负担16元。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  李淑红审判员  王家永二〇一九年十二月二十日书记员  姜 珊