天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2914号上诉人（原审被告）：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江15号楼。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔向明，男，1972年8月17日出生，汉族，住天津市宁河区。上诉人天津泰耀房地产有限公司（以下简称泰耀公司）因与被上诉人崔向明房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初4111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。泰耀公司上诉请求：撤销一审判决，改判为按照自2019年5月18日至2019年6月6日的天数计算延期办理权属转移登记的损失赔偿，即扣除一审判决2019年6月7日至2019年7月25日的天数计算延期办理权属转移登记的损失赔偿款9220元。利率按照一年的利率4.35%计算。事实和理由：逾期办证的截止时间应该为2019年6月6日止。2019年6月6日的“面积差退补款通知书和办理产权证通知书”崔向明已经收讫。第一次判决上诉后二审判决何时下达并不能成为崔向明拖延办证的借款和理由。按照中国人民银行关于同期贷款利率的公布的标准，一年期同期贷款利率现在是4.35%，应按4.35%计算损失。崔向明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应判决驳回上诉，维持原判。崔向明向一审法院起诉请求：1.请求法院判令泰耀公司支付延期办理权属登记违约金12612.5元，时间为2019年5月18日至2019年7月25日止；2.请求判决此次诉讼费用由泰耀公司全部承担。一审法院认定事实：2016年4月14日，崔向明作为乙方与作为甲方的泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0112296），约定崔向明购买泰耀公司开发建设的坐落于天津市宁河区商品房，建筑面积182.93平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米价格为7901.33元，房屋价款1445391元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、接受不可抗力影响时间，据实延期交付，甲方不承担违约责任……第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3．见补充协议第十条，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记手续的，按下列第3种约定处理：……3、见补充协议第十条；《补充协议》第十条双方同意主合同第十二条补充如下：1．双方同意自商品房交付之日至此日期（此处“至此日期”为笔误，应为“之次日起”）540日内，出卖人办结房屋权属登记，此处“办结”是指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料；2．在办理房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金，逾期15日未全部提供的或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；……6．如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；7．买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。2016年4月11日，崔向明交纳首付款305391元。2016年7月5日崔向明通过公积金贷款60万元，通过银行获取商业贷款54万元，泰耀公司收到贷款后于2016年8月9日开具收款票据。2017年10月24日双方办理了商品房交付手续。2019年2月21日泰耀公司通知崔向明可以办理房屋所有权转移登记手续，但因涉案房屋的产权登记建筑面积为161平方米，比双方约定房屋建筑面积减少21.93平方米，泰耀公司未向崔向明出具“退补款通知书”，且办理房屋权属转移登记需要双方按照产权登记的实际建筑面积出具相关材料，双方未重新签订天津市商品房买卖合同，该房屋权属转移登记手续无法顺利办理。2019年6月6日，泰耀公司向崔向明邮寄送达面积差退补款通知书/办理产权证通知书，要求崔向明于2019年6月6日到泰耀公司办理退补款手续，并签订用于办理产权证的《退补款的补充协议》。崔向明于2019年6月7日17时16分才实际签收，致使崔向明无法在通知要求的期限内办理退补款手续，此后泰耀公司亦未再行通知崔向明。直到2019年7月25日双方才办理了房屋权属登记手续。一审法院认为，崔向明与泰耀公司在平等自愿的基础上订立的《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。《补充协议》第十条第1项约定双方同意自商品房交付之日之次日起540日内，出卖人办结房屋权属登记，本案中2017年10月24日双方已经办理商品房交付手续，泰耀公司只要在2019年4月17日前办结房屋权属登记，即不违约，双方对“办结”作出特别约定：指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料，2019年2月21日泰耀公司通知崔向明可以办理房屋所有权转移登记手续，但因泰耀公司并未按照合同《补充协议》第六条的约定向崔向明发出“退补款通知书”，致使双方就清退价款问题不能顺利进行，导致双方无法完善办理房屋权属转移登记手续所必需的材料，造成崔向明不能办理房屋所有权转移登记，属于泰耀公司违约，泰耀公司应承担相应的违约责任。双方在合同中虽未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。考虑房屋权属登记机关自受理权属转移登记申请之日起需要进行审核，因此逾期办证违约责任应自2019年5月18日（扣除30日审核期限）起开始计算为宜，双方对于逾期办理产权登记的违约责任期间起始日为2019年5月18日亦均不持异议。故泰耀公司承担逾期办证违约责任的起始时间一审法院确定为2019年5月18日。关于违约责任的期间，一审法院认为，2019年6月6日，泰耀公司向崔向明邮寄了面积差退补款通知书办理产权证通知书，要求崔向明于2019年6月6日办理产权登记手续及房屋面积差退款手续，崔向明于2019年6月7日17时16分才收到该通知，该行为客观上致使崔向明无法按照通知规定的时间办理相关手续，且泰耀公司此后没有再行通知崔向明，因此，崔向明与泰耀公司办理产权登记的时间应为2019年7月25日，故，泰耀公司应承担逾期办理产权登记手续违约责任的期间为2019年5月18日始至2019年7月25日止。按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，崔向明主张按照年利率4.9%的标准计算违约损失符合法律规定，予以支持。崔向明购买涉诉房屋实际已交房款为1445391元，崔向明自愿以1430880元为基数计算，属于当事人对自身民事权利的处分，予以准许。泰耀公司因逾期办理产权登记手续而应承担的违约赔偿责任为1430880元×4.9%÷365天×68天（实际逾期天数）=13062.17元。崔向明要求泰耀公司承担因逾期办理房屋登记手续给其造成的经济损失12612.50元，少于泰耀公司理应赔偿的违约金数额，属于当事人对自身民事权利的处分，予以确认。综上，崔向明要求泰耀公司承担因逾期办理房屋登记手续给其造成的经济损失12612.50元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于泰耀公司辩称的，泰耀公司承担逾期办理房屋登记手续的截止日期应为2019年6月6日的抗辩理由，没有事实和法律依据，不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：天津泰耀房地产有限公司于判决生效后十日内赔偿崔向明自2019年5月18日始至2019年7月25日止因逾期办理房屋权属登记所造成的经济损失12612.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取58元，由天津泰耀房地产有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、泰耀公司主张的应当扣除一审法院计算的2019年6月7日至2019年7月25日期间延期办理权属转移登记损失的赔偿款9220元，是否符合事实及法律规定。二、泰耀公司上诉主张逾期办理权属登记违约金应以年利率4.35%计算，是否符合法律规定。本院分析如下：争议焦点一：泰耀公司上诉主张应当扣除2019年6月7日至2019年7月25日期间延期办理房屋权属转移登记的损失赔偿款9220元，由于泰耀公司的原因致使双方于2019年7月25日才办理完毕房屋权属转移登记手续，泰耀公司主张扣除该期间的损失赔偿款，无事实及法律依据，对泰耀公司的该项上诉主张，本院不予支持。争议焦点二：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。崔向明一审主张的违约金计算标准未高于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，应予支持，泰耀公司主张违约金应以年利率4.35%计算，本院不予支持。综上所述，天津泰耀房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津泰耀房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴立群审判员  王 欣审判员  何日升二〇一九年十二月十九日法官助理郭小峦书记员王丽附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……