广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16625号上诉人（原审被告）：叶伟东，男，1978年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司，住所地广州市天河区天河路594号百脑汇科技大厦B座一楼101室，统一社会信用代码91440101669960716U。负责人：陈学文，职务：副总裁。委托诉讼代理人：叶小英，该司职员。上诉人叶伟东因与被上诉人群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司（以下简称群泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人叶伟东上诉请求：撤销一审判决，驳回群泰公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）群泰公司的诉讼主体不适格。1.百脑汇科技大厦实行的是业委会自治。根据业委会公告、表决、物业费催收单、收款发票，业委会签署的保安、保洁、电梯维保等各项合同，均与群泰公司无关。从业委会法人账户银行流水显示小区全部物管费、公共收益和管理费开支和收入，可知业主未向群泰公司缴费，一审回避以上证据，没有对业委会自治作出判定。2.从2012年10月起，业委会通过《调价改制》，改变物业管理方式为业委会自治，并将保洁、保安、电梯维护等外包。群泰公司只是其中一个外包公司，其提供的服务仅限于行政服务和水电管理以及物业资质出借。2013年1月至今，群泰公司没有向任何业主收取过费用，也未向任何业主出具过一张发票。3.2013年1月至2018年11月，群泰公司每季度从百脑汇业委会收取酬劳、报销费用。根据业委会每季度向业主的公告显示，业委会并无拖欠群泰公司任何费用，因此，群泰公司并没有因为叶伟东欠缴业委会自治分摊费用而受到任何经济损失，其起诉叶伟东有悖常理，违反法律原则。4.本案双方是业主和业委会，群泰公司没有代表业委会起诉叶伟东的权利，且群泰公司也没有明确以代理人的身份提起诉讼。本案应由业委会通过业主大会授权直接起诉叶伟东，才能理清叶伟东拖欠的自治分摊费用。（二）群泰公司所提供的实际物业服务是不完整的，一审判决叶伟东向群泰公司缴纳全部物业费用没有根据。即使叶伟东需缴纳上述费用，也应扣减由其他外包公司提供的服务。同时，群泰公司应该根据一审法院的判决，退还叶伟东从2012年10月1日到2016年4月1日期间多收取的管理费8296元、公维金共2030元、公摊水电费共1540元。（三）叶伟东一直愿意向群泰公司支付物管费，但其拒绝向叶伟东提供发票，只愿意提供百脑汇业委会开出的发票，因此导致延迟交付物业管理费责任在于群泰公司，叶伟东并未违约，无需向其支付违约金。且叶伟东不知道物业服务合同中约定了违约金和未收到群泰公司要求支付物业管理费的书面通知。双方在一审中都确认百脑汇业主业委会已经向群泰公司支付了垃圾费，因此叶伟东无需向群公司支付垃圾费。（四）一审依据双方2008年签订的《物业合同》和2012签订的《改制调价合同》错误。1.群泰公司根据《物业合同》第八部分附则第二十条向叶伟东主张物管费，上述合同对判决有重大影响，但群泰公司拒绝出示合同原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，应推定该合同内容对其有重大不利因素，群泰公司无资格向叶伟东追讨管理费。2.一审依据2012年《改制调价合同》判决叶伟东支付相关物管费用错误。叶伟东仅知悉关于2012年《改制调价》业主大会表决和表决结果统计表，并不清楚《改制调价合同》，《改制调价合同》的内容所包含的内容远远超出了改制调价表决书和表决书统计表范畴，依照物业相关法律规定，物业合同属于全体业主共同决定事项，群泰公司应提供该合同在小区公示，业主大会表决的证据。而百脑汇两届业委会与群泰公司签订物业服务合同都未经业主大会表决同意，合同中的服务内容、标准以及业主的权利和义务，叶伟东均不知情，严重损害叶伟东的权益。另外，2018年的《调价合同》是业委会主任与群泰公司私自签订。（五）公司代业委会收取费用与事实不符。业主缴纳物业费至业委会账户并没有中间过账群泰公司，缴款通知书也是业委会公章。（六）群泰公司应当说明有关公共区域的管理主体和收入情况。业委会是非盈利组织，本质上是根据小区管理成本和公共收益相抵，全体业主分摊剩余费用开支。涉案小区业委会长期不能公开公共收益，导致叶伟东无法确认需要分摊的管理费用。以2018年广州市中级人民法院判决的百脑汇业主知情权一案至今未完成强制执行为证据，群泰公司对于百脑汇科技大厦的配套设施管理也没有提供相关的账目。群泰公司未提供小区公共位置的广告收入账目、小区靠近天河路一侧每逢周六周日及各种节假日临时摊位的收入账目，损害叶伟东的知情权和财产权。（七）根据相关法律规定，《调价合同》、《改制调价合同》应当通过公示以及业主大会决议并经业主双过半的程序才有效力。但在上述合同的表决时显示是否同意改制与调价，并无授权百脑汇业委会与第三方签订的任何合同，更无授权同意该合同内容的表决事项，改制调价并不是合同只是一个协议。因此，在无证据证明经业主大会决议授权百脑汇业委会与群泰公司签订合同的情况下，群泰公司无权向叶伟东主张物管费。（八）本案是合同纠纷案，叶伟东非合同当事人，也未授权任何人签该合同。本案应由合同签署的双方解决。全体业主向业委会预支管理费，业委会向保安公司、电梯维保公司、清洁公司等多家支付费用。现在业委会期满，不公布账本，全体业主不知欠下多少费用，不知签了多少家合同，不知签了多长时间的合同，现在其中一家代收所有费用，也没授权，也不合适。被上诉人群泰公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意叶伟东的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶伟东称群泰公司依据其与业委会的合同起诉，主体不适格，但群泰公司认为主体是适格的，《管理规约》第44条也约定了群泰公司是有起诉资格的。群泰公司于2019年1月30日向一审法院起诉请求：1.叶伟东立即支付广州市x区x路x号x房物业管理费5860元（2016年4月1日至2018年12月31日，其中2016年4月1日至2018年3月31日期间为住宅使用以1.96元/平方米/月，2018年4月1日至2018年12月31日期间因召开业主大会表决决议降低管理费标准住宅以1.5元/平方米/月的标准计算物业管理费）、公摊电费1234元（2016年1月1日至2018年9月30日）、户内水费424元（2016年1月1日至2018年9月30日），水费公摊28.2元（2016年1月1日至2018年9月30日），垃圾处理费165元（2016年4月1日至2018年12月31日，按照5元/月的标准计算），共计7711.2元；2.叶伟东立即支付C1302房物业管理费5860元、公摊电费1234元、户内水费424元，水费公摊28.2元，垃圾处理费165元，共计7711.2元所产生的滞纳金（以各季度欠付的公摊电费、水费、水费公摊、物业管理费、垃圾处理费的金额为本金，按照每日万分之三的标准计算，从次季度的首日开始计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）；3.叶伟东承担案件全部诉讼费。一审法院认定事实：广州市x区x路x号x房的登记产权人为叶伟东，登记时间为2010年11月4日，建筑面积为96.83平方米。2012年9月30日，广州百脑汇科技大厦业主委员会（以下简称百脑汇业委会，甲方）与群泰公司（乙方）签订《广州百脑汇科技大厦物业服务合同改制调价合同》（以下简称《改制调价合同》），约定：广州百脑汇科技大厦物业服务自2012年10月1日起由现行的包干制改为酬金制，并实施新的收费标准；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅用途物业费为1.96元/平方米/月；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，并于每季首月（一、四、七、十月）底前完成当季费用的缴纳，逾期须按每日万分之三的标准承担相应的滞纳金；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方按照物业服务标准和内容提供物业服务，代收取物业服务费、公维金，代收代付水电费用（暂定），经营公共区域收益，以及提供业主有偿服务时得收取特约服务费；乙方在经甲方同意后可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，须将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；为保证改制为酬金制后的物业服务质量，甲乙双方约定酬金制的物业服务期限为2012年10月1日起至2015年12月31日止；本合同未提及部分，按双方2008年签订的原合同（如附件一）约定为准等。本案审理过程中，该合同（复印件）系由叶伟东提供，其表示系从业委会的QQ群的群公告中下载并打印出来的，群泰公司对该合同的真实性无异议。案件审理过程中，叶伟东申请证人茅某到庭发表如下证言：1、2013年1月至2018年11月为第二届业委会任期，百脑汇科技大厦采用业委会自治，全体业主的物业费均缴纳至业委会法人账户，并未向群泰公司缴纳物业管理费；2、群泰公司并未提供保安保洁电梯维护等各项服务；3、业委会与群泰公司签订的酬金制合同并未经过业主大会表决授权；4、叶伟东与百脑汇业委会存在知情权纠纷，至今未妥善解决；5、群泰公司法定代表人是广州百脑汇商业设施租赁管理有限公司董事之一，而该公司是小区业委会的主任，根据天河区人民政府石牌街道办事处2017年10月30日的函，该业委会的主任长期欠缴物业管理费和公维金，也就是群泰公司利用业委会主任的职务，一方面自己拖欠相关费用，另一方面又对其他业主进行起诉。同时签订的物业合同是没有经过业主大会同意的，是不当得利。现群泰公司以叶伟东未交纳涉案房屋的物业管理费、水电费及垃圾处理费等为由提起本案诉讼。群泰公司为证明其与百脑汇业委会之间存在合同关系，其有权收取涉案房屋的物业管理费等费用，向一审法院提交如下证据：1.显示由百脑汇业委会于2018年1月26日作出的《关于2016年业主大会表决结果的公告》（内容为根据《广州市物业管理条例暂行管理办法》及广州百脑汇科技大厦《议事规则》的有关规定，业主委员会于2017年11月1日至2017年12月15日采用书面形式召开2016年年度业主大会，本次业主大会就《降低管理费取消公维金》、《物业服务合同续签》及《二千万去向不明问责》三项议题进行投票表决……现公布表决结果等）及相应的表决汇总表（显示就“物业服务合同续签”的表决结果为未形成决定，就“降低住宅管理费”、“降低自用办公管理费”、“降低出租办公管理费”、“取消住宅公维金”、“取消自用办公公维金”、“取消出租办公公维金”的表决结果均为通过）；2.显示由百脑汇业委会于2018年4月18日作出的《关于调整物业管理费的公告》（内容为自2018年4月1日起降低管理费，取消公维金，对于自用住宅的物业管理费的收费标准从原1.96元/平方米/月，降低为1.5元/平方米/月）；3.显示由百脑汇业委会（甲方）与群泰公司（乙方）于2018年4月1日签订的《广州百脑汇科技大厦物业服务调价合同》[以下简称《调价合同》，约定：广州百脑汇科技大厦物业服务自2012年10月1日起由现行的包干制改为酬金制，并实施了新的收费标准；乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，从2018年4月1日起执行新的收费标准，住宅用途物业费为1.5元/平方米/月；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，并于每季首月（一、四、七、十月）底前完成当季费用的缴纳，逾期须按每日万分之三的标准承担相应的滞纳金；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方按照物业服务标准和内容提供物业服务，代收取物业服务费、公维金，代收代付水电费用（暂定），经营公共区域收益，以及提供业主有偿服务时得收取特约服务费；乙方在经甲方同意后可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，须将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；为保证改制为酬金制后的物业服务质量，甲乙双方约定酬金制的物业服务期限由业主大会决定；本合同未提及部分，按双方2008年签订的原合同（如附件一）约定为准等]。经质证，叶伟东对上述证据1-3的真实性均有异议，但对公告中载明的物业管理费收费标准的降低情况予以确认，群泰公司、叶伟东双方均确认涉案房屋是叶伟东自用住宅。关于涉案房屋的公摊电费、户内水费、水费公摊、垃圾处理费具体的计付方式，群泰公司陈述如下：公摊电费依照市政电表总表的抄表数，分为三部分，包括电梯、水泵、公共走道用电，实际抄表分摊给广州百脑汇科技大厦的1008户业主；户内水费依照各业主的独立水表的实际抄表数进行计算；水费公摊依照实际抄表数，当市政水表总表的读数大于各业主独立水表的总读数时，对差额部分进行分摊；上述费用均由广州百脑汇科技大厦业委会的专有账户垫付后再向各业主收取；垃圾处理费按照国家的相关垃圾处理费收取规定由群泰公司先行向环卫站垫付后再向各业主收取。关于群泰公司代垫上述费用情况其提交相应的电费通知单、电费发票、水费发票（上述单据显示客户名称/缴款单位均为百脑汇业委会）及广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站出具的发票（显示付款单位为群泰公司，收款项目为2016年1月至2018年12月垃圾处理费）予以证明。经质证，叶伟东对上述证据的真实性予以确认，确认群泰公司垫付垃圾处理费的情况，但不确认群泰公司的其他证明内容。且叶伟东表示涉案房屋的物业管理费、水电费等费用是直接由百脑汇业委会收取，涉案房屋所在楼栋的物业管理费等费用也是缴纳给百脑汇业委会的，就此其提交显示由百脑汇业委会出具的收款收据（显示收到涉案房屋2017年10月至2018年9月户内水费164元，开具时间为2019年5月24日）、广东增值税电子普通发票（显示购买方为广州市天河区天河路592号709房，款项名称为电费、水费、物业服务费、垃圾处理费等）及物业服务费催缴通知书（显示由百脑汇业委会于2019年1月10日向叶伟东发出）、物业费用明细清单（显示由百脑汇业委会于2019年1月9日作出）予以证明。经质证，群泰公司对上述证据的真实性无异议，表示上述催缴通知书及明细清单均由群泰公司代百脑汇业委会向叶伟东发出，因群泰公司为涉案房屋所在的百脑汇科技大厦提供物业管理服务是采用酬金制，鉴于百脑汇业委会有独立账户，所以相关费用的催缴是以百脑汇业委会的名义发出，费用的收取也是直接进入百脑汇业委会的独立账户。叶伟东另为证明涉案房屋的保安和保洁都是由百脑汇业委会外包给广州秒洁清洁服务有限公司及广州中英保安服务有限公司，向一审法院提交显示由百脑汇业委会于2015年12月30日出具的公告（显示百脑汇业委会拟选用广州秒洁清洁服务有限公司及广州中英保安服务有限公司对大厦进行清洁卫生工作及安保工作）。群泰公司对上述公告的真实性无异议，但认为其是涉案房屋所在大厦的物业管理方，其自2008年开始对百脑汇科技大厦进行物业管理。叶伟东表示群泰公司诉请的物业管理费、公摊电费、户内水费、水费公摊、垃圾处理费其均未向群泰公司支付，也未向百脑汇业委会进行支付。叶伟东确认其自2010年开始使用涉案房屋，2010年开始是向群泰公司缴纳相关费用，2013年至2016年期间向百脑汇业委会缴纳物业管理费。本案审理过程中，广州百脑汇科技大厦第二届业主委员会（以下简称百脑汇第二届业委会）到庭说明情况如下：1、涉案房屋所在的百脑汇科技大厦于2008年11月成立第一届业主委员会，从第一届业主委员会成立后就与群泰公司签订物业管理服务合同，由群泰公司对百脑汇科技大厦提供物业管理服务至今，双方就上述事实不存在争议。2、《调价合同》和《改制调价合同》均由我方与群泰公司签订，且群泰公司提交的《关于2016年业主大会表决结果的公告》及相应的表决汇总表和《关于调整物业管理费的公告》均由我方发布。上述《改制调价合同》于2015年12月31日到期后，我方于2017年11月1日至2017年12月15日采用书面形式召开了2016年业主大会，就《降低管理费取消公维金》、《物业服务合同续签》等事宜进行投票表决，后就《物业服务合同续签》的表决结果为“未形成决定”（群泰公司提交的关于“物业服务合同续签”表决汇总表可以显示），但是业主大会就《降低管理费及取消公维金》的事项形成了决议予以通过，故我方在《改制调价合同》其他条款未变动的情况下，只是根据业主大会关于降低管理费及取消公维金的决议对2012年《改制调价合同》中的相关价格条款进行变动后与群泰公司签订了《调价合同》。3、关于百脑汇科技大厦的物业管理费等费用的交付方式如下，2008年群泰公司开始为百脑汇科技大厦提供物业管理服务开始因为双方约定的收费付费方式为“包干制”，且当时第一届业主委员会尚未开设独立的银行账户，所以相关物业管理费、水电费等费用均由群泰公司自行收取或者代收代垫。自2013年11月第二届业主委员会成立后经与税务部门多次沟通后，第二届业委会取得了税务登记证、组织机构代码证并开设了独立的银行账户。双方在《改制调价合同》中约定了物业收费及服务管理方式为酬金制，群泰公司可以代我方收取业主支付的物业管理费、公维金及水电等费用。在2012年签订《改制调价合同》后到2013年11月我方所开设的独立银行账户正式投入使用之前，业主都是向群泰公司支付房屋的管理费、公维金及水电费、垃圾费等。2013年11月我方的独立银行账户投入使用后，业主所支付的管理费、水电费、垃圾费、公维金均是向我方独立的银行账户支付，其他的公共部分的收益则是由群泰公司收取，我方再以业主支付的管理费为基数，按照12%的标准向群泰公司支付物业管理的酬金，群泰公司收取公共部分的收益后与我方按照合同的约定进行结算并向我方支付部分收益费用，上述交易方式即为双方合同中约定的“酬金制”的交易形式，上述交易方式从2013年11月履行至今。根据《调价合同》和《改制调价合同》的约定，群泰公司接受我方的委托代收物业管理费、公维金、水电费及垃圾费，也有权提起相关的诉讼要求业主缴纳欠付的费用，相关费用均是由群泰公司代我方向业主发出缴款通知书后由业主按照通知书的要求将相关费用支付至我方账户。其中向自来水公司和供电局支付的水电费均是由我方进行支付，垃圾费则由群泰公司向环卫站支付后我方再将垃圾费另行支付给群泰公司，业主支付的管理费则直接支付到我方的账户，我方再按照调价合同的约定向群泰公司支付12%的物业管理酬金。经质证，群泰公司、叶伟东对上述百脑汇第二届业委会的陈述无异议。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，群泰公司对百脑汇科技大厦进行了物业管理，叶伟东作为大厦的业主则实际享受群泰公司提供的相关物业服务，其应向群泰公司支付相应的物业管理费。《改制调价合同》中明确约定住宅用途物业费为1.96元/平方米/月，本案中群泰公司、叶伟东双方均确认百脑汇科技大厦中自用住宅的物业管理费收费标准于2018年4月1日起从原1.96元/平方米/月，降低为1.5元/平方米/月，叶伟东应向群泰公司支付涉案房屋2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费5862.09元[4554.88元（1.96元/平方米/月×96.83平方米×24个月）+1307.21元（1.5元/平方米/月×96.83平方米×9个月）]，现群泰公司要求叶伟东支付涉案房屋上述期间物业管理费5860元属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。至于涉案房屋的公摊电费、户内水费，水费公摊的问题，根据群泰公司提供的相关证据显示，上述费用均由百脑汇业委会进行支付，且百脑汇第二届业委会的相关陈述也与上述证据相印证，故群泰公司并不存在代垫代付的情形，其该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。同理，对于群泰公司要求叶伟东支付迟延支付上述费用的滞纳金同样不予支持。对于涉案房屋的垃圾处理费的问题，群泰公司已提交由广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站出具的发票证明其垫付涉案房屋2016年1月至2018年12月垃圾处理费的情况，叶伟东亦对群泰公司的垫付情况予以确认，故群泰公司要求叶伟东支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的垃圾处理费165元（5元/月×33个月）具有事实依据，一审法院予以支持。关于叶伟东迟延支付物业管理费及垃圾处理费的滞纳金问题，上述滞纳金实质为叶伟东迟延支付相关费用的违约金，群泰公司要求叶伟东支付迟延支付物业管理费及垃圾处理费的违约金的计付标准并未超出《改制调价合同》的约定，但叶伟东抗辩称上述违约金计付标准过高，在群泰公司未举证证明其实际损失的情况下，一审法院酌情调整上述违约金的计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，即叶伟东应向群泰公司支付迟延支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费的违约金[其中迟延支付2016年4月1日至2018年3月31日期间各季度的物业管理费的违约金均应以569.36元（1.96元/平方米/月×96.83平方米×3个月）为本金，分别自2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日起计至实际支付之日止；迟延支付2018年4月1日至2018年12月31日期间各季度的物业管理费的违约金均应以435.75元（1.5元/平方米/月×96.83平方米×3个月）为本金，分别自2018年7月1日、2018年10月1日、2019年1月1日起计至实际支付之日止，上述违约金的计付标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，违约金的总额以不超过本金为限]，对于群泰公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于迟延支付垃圾处理费的违约金问题，不具有合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2019年7月15日作出如下判决：一、叶伟东于判决发生法律效力之日起10日内，向群泰公司支付广州市天河区天河路596号1302房自2016年4月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费5860元及垃圾处理费165元；二、叶伟东于判决发生法律效力之日起10日内，向群泰公司支付迟延支付2016年4月1日至2018年12月31日物业管理费的违约金（其中2016年4月1日至2018年3月31日各季度的违约金均应以569.36元为本金，分别自下一季度首日起计至实际支付之日止；2018年4月1日至2018年12月31日各季度的违约金均应以435.75元为本金，分别自下一季度首日起计至实际支付之日止，上述违约金的计付标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，违约金的总额以不超过本金为限）；三、驳回群泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由群泰公司负担10元，叶伟东负担40元；保全费110元，由群泰公司负担20元，叶伟东负担90元。上诉人叶伟东与被上诉人群泰公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合叶伟东的上诉请求和理由以及群泰公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.群泰公司的诉讼主体资格；2.群泰公司主张叶伟东支付物业管理费及其违约金和垃圾处理费应否支持。现评析如下：关于群泰公司的诉讼主体资格问题。根据百脑汇第二届业委会在一审法院的说明情况可知，群泰公司是百脑汇科技大厦的物业管理服务单位。叶伟东作为上述大厦的业主，其享受了群泰公司提供的物业管理服务，理应支付相应对价。虽然叶伟东提供的百脑汇业委会与群泰公司签订的《调价合同》约定从2012年10月1日起，由现行的包干制改为酬薪制，但上述合同也载明根据有关法律、法规及本合同的约定，群泰公司有权代收物业服务费、公维金、代收代付水电费等。因此，在叶伟东未支付相关物业管理费和垃圾处理费等的情况下，群泰公司有权提出本案诉请。叶伟东以百脑汇科技大厦现在实行业委会自治，其不是上述合同的相对方，且从2012年开始的物业管理费实际并非支付给群泰公司，而支付至业委会法人账户等为由，主张群泰公司不具有诉讼主体资格，缺乏充分理据，本院不予支持。关于群泰公司主张叶伟东支付物业管理费及其违约金和垃圾处理费应否支持问题。百脑汇第二届业委会到一审法院称，该业委会在《改制调价合同》到期后，已于2017年11月1日至2017年12月15日采用书面形式召开了2016年业主大会，就《降低管理费取消公维金》、《物业服务合同续签》等事宜进行投票表决，之后没有就《物业服务合同续签》的表决结果形成决定，但业主大会就《降低管理费及取消公维金》的事项形成了决议予以通过。叶伟东对业委会上述陈述没有异议，其在上诉中也表示知情2012年《改制调价合同》有关业主大会表决书和表决结果统计表。本案中，虽然业主大会并未就续签物业服务合同形成决定，但百脑汇科技大厦仍由群泰公司提供物业管理服务，且双方当事人均确认百脑汇科技大厦中自用住宅的物业管理费收费标准于2018年4月1日起从原1.96元/每平方米/月，降低为1.5元/每平方米/月。因此，一审法院参照《改制调价合同》约定，结合双方当事人确认调低收费标准期间以及群泰公司代垫垃圾费的事实，作出判决支持群泰公司主张叶伟东支付从2016年4月1日至2018年12月31日的物业管理费及其违约金和相关垃圾处理费，并无不当，本院予以维持。叶伟东称群泰公司并未提供完整服务，存在外包物业服务项目的情况，但其也未举证证明已支付了相关外包服务项目的费用或者外包物业服务项目的单位已向其主张权利，故其要求扣减相关物业服务费用，依据不足，本院不予支持。至于叶伟东提及群泰公司未提供小区公共位置的广告收入账目、小区相关临时摊位的收入账目以及业委会没有公开相关账目凭证和公共收益情况等问题，属于另一法律关系，叶伟东应另循其他法律途径解决，该问题不能作为其不交纳物业服务费的合理抗辩。综上所述，叶伟东的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人叶伟东负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十六日书记员 李志康谢金泽