贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终3067号上诉人(一审被告):王川，男，汉族，住锦屏县。被上诉人（一审原告）：黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司，住所地：凯里市北京东路29号2栋601号。法定代表人：谢辉，执行董事兼总经理。上诉人王川因与被上诉人黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司（以下简称温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初804号民事判决，向本院提起上诉，本院于12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王川上诉请求：撤销(2019)黔2628民初804号民事判决书，改判驳回温馨物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案无论是约定还是法定，前期物业服务合同终止的时间是2018年7月1日而非2018年9月18日。2.温馨物业公司诉请2018年7月1日以后的物业服务费，没有合法理由，一审判决支持适用法律错误。3.一审对前期物业服务合同终止后，给予温馨物业公司退出准备时间为3个月，不符合本案事实。4.从2018年7月1日起，诉争双方不存在物业服务合同关系，也不属于事实物业服务关系，一审认定上诉人欠缴2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费，属认定事实错误。5.一审认定房开商交房时间事实错误。温馨物业公司向一审法院起诉请求：依法判定被告立即支付物业管理费3688元。一审法院认定事实：2016年5月1日，原告与锦屏县开泰房地产开发有限公司签订《委托物业服务合同》；2017年7月2日，原告与被告签订《锦屏信合家园前期物业服务协议》，主要内容是：（1）收费标准为：（按业主户建筑面积）住宅：1.1元/平方米/月；办公或商铺：1.5元/平方米/月；装修管理费300元/户（商铺按每100平方米为一户单位）；装修垃圾清运费：3.5元/平方米（住宅）；5元/平方米（商铺）；装修保证金：住宅2000元/户；商铺3000元/户；……（4）代收费用，二次供水用电及水损暂定为0.5元/吨；商业电费（专变）按供电局收费标准+20%变电损（暂定）。缴纳办法：（1）……（2）物业服务费按月缴纳，乙方在当月7日前将费用缴清，逾期每天将按应缴纳金额的3‰缴纳滞纳金；（3）物业费收取的起始时间是以房开公司通知买受人交房时间为准。2019年6月5日，一审法院作出（2019）黔2628民初230号民事判决，解除《委托物业服务合同》及《前期物业服务协议》。原告于2019年6月9日退出锦屏县信合家园小区物业服务区域，并将信合家园的物业服务向业主委员会移交。2017年6月19日，锦屏县开泰房地产开发有限公司向王川送达《信合家园交房通知书》，通知被告于2017年7月10日14:30时到锦屏县开泰房地产开发有限公司售楼部办理交房手续。被告应缴未缴物业管理费从2017年7月2日至2019年5月31日止，面积为145.76平方米，计价单价1.10元，月物业费160.34元。从2017年7月10日至2019年5月31日期间被告尚未缴纳物业费23个月，每月160.34元，应缴未缴物业费为3688元。一审法院认为：一、物业服务合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案，原告与锦屏县开泰房地产开发有限公司签订的《委托物业服务合同》，对业主具有约束力；当事人应当全面履行合同义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。二、房屋尚未交付应否缴纳物业服务费用的问题。前期物业服务合同约定，“已售房屋；业主应于房屋交付之日起按此合同的交费标准交纳物业服务费用（以房开公司公示或通知买受人交房日期起算），与买受人什么时间拿钥匙无关。交房未入住房屋：从通知交房之日起一年内由业主按此合同标准的90%交纳物业服务费，超过一年的按此合同的100%交纳物业服务费。”根据合同的约定，房屋尚未交付，但只要房地产开发商已通知交房，被告应依合同缴纳物业服务费。被告从2017年7月10日起一年内按90%交纳物业服务费，即从2017年7月10日至2018年7月9日为一年=160.34*12=1924.08元*90%=1731.67元，从2018年7月10日起至2019年5月31日止按100%缴纳物业服务费=160.34*11=1763.74元，被告应缴纳的物业服务费为3495.41元。三、物业服务合同的解除时间和物业费的计算问题。锦屏县人民法院生效的判决确认“从2018年9月18日起解除前期物业服务合同，被告退出锦屏县信合家园小区物业服务区域的准备时间为三个月，即被告最后退出的时间截止2018年12月17日，此期间的应交纳物业服务费，其收费标准按前期物业服务合同约定收取；从2018年12月18日起至本案裁判生效期间，系当事人正当的维权期间，构成事实物业服务，其收费标准由双方另协商，协议不成的由人民法院裁判。”本案，当事人对前期物业服务合同解除后物业费的收取未能形成一致的意见，锦屏县人民法院认为可以参照原前期物业服务合同的收费标准，即1.1元/平方米计算物业服务费。被告从2017年7月1日至2019年5月31日期间尚未缴纳物业费23个月/每月160.34元，应缴未缴的物业费为3687.73元，依合同约定被告应缴未缴物业服务费为3495.41元，原告主张被告交纳物业费的请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第六十七条,《贵州省物业管理条例》第五十四条、第七十一条之规定判决：由被告王川于本判决生效后十日内向原告黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司支付物业服务费3495.41元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明：《委托物业服务合同》第十五条约定，“委托服务期限暂定三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。合同期满或业主委员会成立后，与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同，新的物业合同生效时本合同自然终止，否则此合同继续有效”。《前期物业服务协议》未约定有解除合同的准备时间。锦屏县人民法院（2019）黔2628民初230号民事判决已认定，“从2018年9月18日起解除前期物业服务合同，被告退出锦屏县信合家园小区物业服务区域的准备时间为三个月，即被告最后退出的时间截止2018年12月17日”。本院组织庭询过程中，王川自认其于2019年10月方得到房开商交房通知。本院认为：本案的争议焦点有四，一是诉争双方解除前期物业服务合同的时间确定；二是本案业主委员会主张解除合同是否需要给予温馨物业公司三个月的准备时间；三是房开商通知上诉人交房时间的确定；四是前期物业服务合同解除后上诉人是否仍需承担物业服务费问题。针对争议焦点，分述如下：一、关于诉争双方解除前期物业服务合同的时间确定问题。涉案《委托物业服务合同》第十五条已明确约定解除条件，即合同期满或业主委员会签订新的物业合同生效。显然，本案非因合同期满解除，则重点审查业主委员会签订新的物业合同是否生效。但关于该审查对象，已受发生法律效力的（2019）黔2628民初230号民事判决书所羁束，该判决书认定本案解除前期物业服务合同的时间为2018年9月18日，在未经法定途径否定（2019）黔2628民初230号民事判决前，该案解除前期物业服务合同的时间只能按生效判决认定，故上诉人该上诉理由不能成员。二、关于本案业主委员会主张解除合同是否需要给予温馨物业公司三个月的准备时间问题。物业服务与业主生活息息相关，其选聘与退出均非一蹴而就即能办结的事项，基于此，《贵州省物业管理条例》第七十一条规定，“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同”。因此，在查明诉争双方在未约定有具体的解除合同准备时间的情况下，本案应当以我省地方法规规定的时间为准备时间，且该诉争对象亦受（2019）黔2628民初230号民事判决书所羁束，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于房开商通知上诉人交房时间的确定。经审查温馨物业公司在一审时提交的证据材料，并不能得出一审认定的“2017年6月19日，锦屏县开泰房地产开发有限公司向被告王川送达《信合家园交房通知书》，通知被告于2017年7月10日14:30时到锦屏县开泰房地产开发有限公司售楼部办理交房手续”事实，王川自认其于2019年10月方得到房开商交房通知，故关于交房时间应从2019年10月1日起算。四、关于前期物业服务合同解除后上诉人是否仍需承担物业服务费问题。一审法院认为，自2018年12月17日起，诉争双方构成事实物业服务关系，上诉人仍应承担相应物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，可见构成事实物业服务关系并支持物业公司主张权利的前提受限，反言之，物业服务企业拒绝退出而以存在事实上的物业服务关系主张权利的，人民法院不予支持。根据契约自由的原则，该款规定对于规范物业企业拒绝退出、移交等违反契约自由的行为具有重要约束作用，上诉人关于该部分的上诉理由成立，一审法院支持2018年12月17日以后的物业服务费，属于适用法律错误，本院予以纠正，故本案上诉人仅需承担2017年7月10日起至2018年12月17日止期间的物业服务费用，计算方式为145.76*1.1*525/30*0.9=2525.29元。综上所述，王川的上诉理由部分成立，本院予以支持；经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初804号民事判决第一项为“由被告王川于本判决生效后十日内向原告黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司支付物业服务费2525.29元”；二、驳回黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由王川负担25元，黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月十七日法官助理刘于麟书记员汪庆庆