黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9843号上诉人（原审被告）：黑龙江省恒铭房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区成高子大街1号。法定代表人：张明金，该公司董事长。委托诉讼代理人：于兆林，黑龙江仁大律师事务所律师。上诉人（原审原告）：傅元芳，男，汉族，1963年5月6日出生，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：傅元茂，（系傅元芳之兄），男，汉族，1960年3月31日出生，南岗环卫局职员，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：哈尔滨市香坊区成高子镇和平村村民委员会，住所地哈尔滨市香坊区成高子镇和平村。负责人：齐艳新，该村委会主任。上诉人黑龙江省恒铭房地产开发有限责任公司（以下简称：恒铭房地产公司）、上诉人傅元芳与哈尔滨市香坊区成高子镇和平村村民委员会（以下简称：和平村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初第5524号民事判决（以下简称：原判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的形式审理了本案。恒铭房地产公司的诉讼代理人于兆林及傅元芳的诉讼代理人傅元茂到庭参加诉讼。和平村委会经合法传唤未出庭。本案现已审理终结。恒铭房地产公司上诉请求：1、依法撤销一审的错误判决，改判驳回傅元芳的诉讼请求；2、判令傅元芳承担全部诉讼费用。主要事实理由，1、恒铭房地产公司与傅元芳签订《集资房屋买卖合同书》时，因傅元芳受聘于恒铭房地产公司任总经理职务，鉴于恒铭房地产公司对傅元芳的信任所以为其开具了购房收据。傅元芳当时承诺马上支付购房款。但之后一直没有支付此笔购房款。一审第一次开庭时傅元芳声称是转账支付的购房款，法庭要求其提供转账凭证，他说得去银行调取后提供。然第二次开庭时又声称当时是分4、5次交付的现金。但是却没有恒铭房地产公司出具的收条，提交的证据四-银行支取现金记录也证明不了是支付给恒铭房地产公司，并且时间不符、金额不符。也违背了购房合同的约定及交易的惯例。所以说一审判决事实不清证据不足。2、傅元芳的主张超过了法律保护的诉讼时效期间。傅元芳自2011年办理进户时就知道了不能进户的事实，直到2019年才起诉主张权利，长达8年的时间没有找过恒铭房地产公司主张权利，显然也超过了法律保护的诉讼时效期间，应当予以驳回。傅元芳辩称，傅元芳没有做过恒铭房地产公司的总经理，有什么证据证明？傅元芳交纳了全部房款和进户费用都有收据证明，一审法院也采纳了。傅元芳买了这个房子在长达十年里一直不间断的找镇政府、村委会和恒铭房地产公司，恒铭房地产公司总经理跑回山东老家了，还找过恒铭房地产公司总工程师崔建林，他说给协调此事。傅元芳上诉请求：1、判令恒铭房地产公司不仅要返还傅元芳购房款1234936元，还要赔偿因违约给傅元芳造成的损失包括利息和违约金；2、判令和平村委会承担连带责任；3、判令恒铭房地产公司承担一、二审诉讼费用。主要事实理由，根据一审提交的证据证明傅元芳与恒铭房地产公司签订了购房合同并全额付清了购房款，之后向和平村委会缴纳了水费、电费、物业费等全部进户费用。进户时发现恒铭房地产公司一房多卖，房屋被他人占用。此后傅元芳一直与恒铭房地产公司及和平村委会交涉未果。现恒铭房地产公司已无法交付房屋，所以要求返还购房款并承担违约赔偿责任。和平村委会是建设项目的开发方应承担连带责任。恒铭房地产公司辩称，因与傅元芳签订购房合同后，傅元芳没有交纳房款，没有交款转账的证据。所以就不存在返还购房款和违约赔偿问题。恒铭房地产公司总经理不存在失联的事实，十多年来傅元芳没有找过恒铭房地产公司。傅元芳向一审法院诉讼请求：1、要求恒铭房地产公司返还购房款1234936元并承担违约责任赔偿损失。2、要求和平村委会返还交纳的进户费用15023元并对恒铭房地产公司承担连带责任。3、和平村委会、恒铭房地产公司承担诉讼费用。一审法院认定的事实：恒铭房地产公司与和平村委会与2006年8月26日签订了《关于开发建设金水源农民集资楼住宅新区的协议》，合同约定：由和平村委会提供农村集体土地建设农民集资楼，由恒铭房地产公司施工建设。合同签订后，恒铭房地产公司与2006年末进驻现场，于2007年10月开始施工至2009年6月，恒铭房地产公司完成10号、11号、12号楼建设，9号楼未封顶主体建设亦没有完成。因双方对该工程的施工及房屋销售等方面产生矛盾，该工程搁置至今没有继续施工。2009年5月5日，恒铭房地产公司以哈尔滨市金水园新区指挥部的名义与傅元芳签订了《集资房屋买卖合同书》，合同约定：恒铭房地产公司将其承建的哈尔滨市香坊区金水园小区10栋1号门市房使用面积共212.92平方米以每平方米5800元价格出售给傅元芳，合同注明一次性付款：买受人已于2009年5月5日付清房款（人民币壹佰贰拾叁万肆仟陆佰叁拾陆元1234936元）。合同签订后的2011年12月，傅元芳向恒铭房地产公司和平村委会交付了该房屋的包烧费、物业费、水费、电费、垃圾清运费、装修保证金等计15023元。恒铭房地产公司至今没有向傅元芳交付所购买房屋。一审法院认为：本案傅元芳与恒铭房地产公司《集资房屋买卖合同书》中涉及的楼房系在农村集体所有的土地上建造的楼房，因该类楼房占用土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房出售给本集体内符合条件的农户，而不能出售给城镇居民。傅元芳系城镇居民，傅元芳、恒铭房地产公司双方诉争的房屋系小产权房，傅元芳、恒铭房地产公司签订的合同因违法了有关法律的强制性规定，应当认定为无效合同。傅元芳、恒铭房地产公司告明知该房屋性质仍买卖，双方均存有过错，应当各自承担相应的责任。傅元芳主张返还购房款及包烧费等请求于法有据，应予支持。傅元芳主张赔偿其违约金于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、黑龙江省恒铭房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，返还傅元芳购房款1234936元；二、哈尔滨市香坊区成高子镇和平村村民委员会于判决生效之日起十日内，返还傅元芳包烧费、物业费、水费、电费、垃圾清运费、装修保证金等计15023元。三、驳回傅元芳的其他诉讼请求。案件受理费27248元（傅元芳已交13624元），减半收取13624元，傅元芳负担5579元。黑龙江省恒铭房地产开发有限责任公司负担7957元，哈尔滨市坊区成高子镇和平村村民委员会负担88元，于判决生效之日起十日内给付傅元芳。二审中，傅元芳向本院提交证据，哈尔滨市建设委员会市规划局（2007）62号关于香坊区成高子镇金水源小区住宅小区建设有关问题的回复意见，证明恒铭房地产公司与和平村委会是一家，他们有连带关系。恒铭房地产公司质证意见，因是复印件并超过举证期限不予质证。本院认证意见：因与本案没有关联性并且是复印件，故本院对该证据不予采纳。二审中，恒铭房地产公司没有向本院提交新证据。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：傅元芳与恒铭房地产公司签订的《集资房屋买卖合同书》虽系双方当事人真实意思表示，但该合同违反了有关法律的强制性规定，因案涉房屋系在农村集体所有的土地上建造的楼房，具特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房出售给本集体内符合条件的农户，而不能出售给城镇居民。傅元芳系城镇居民，该合同应当认定为无效合同。一审法院认为双方当事人明知该房屋性质，但仍然进行买卖，双方均存有过错，应当各自承担相应的责任，本院予以认可。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对上诉人傅元芳、黑龙江省恒铭房地产开发有限责任公司的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：一、维持哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初第5524号民事判决书；二、二审案件受理费傅元芳承担27,248元、恒铭房地产公司承担15，914元。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月二十三日书记员  周小倩