湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初1544号原告（反诉被告）汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司。住所地：湖南省娄底市娄星区长青中街湘中大厦。法定代表人：刘坤良，该公司董事长。管理人：湖南楚才会计师事务所有限公司。负责人：郭天祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳屹立，湖南宇能律师事务所律师。被告（反诉原告）李红云，女，1965年12月1日出生，住址：娄底市娄星区。委托诉讼代理人：郭谷良，湖南嘉麟律师事务所律师。原告（反诉被告）汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司(以下简称汇天建设公司)诉被告（反诉原告）李红云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇天建设公司的委托诉讼代理人欧阳屹立，被告（反诉原告）李红云的委托诉讼代理人郭谷良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汇天建设公司诉称：原告因贷款需要，将其名下所有的位于娄星区长青中街0001幢的六套房屋（901、902、903、904、905、906号）以买卖的形式将房屋的产权证及国有土地使用证过户到被告李红云名下，双方并签订了《房屋买卖合同》，但被告并没有支付任何价款。之后，原告将贷款还清后，又再次与被告签订了《房屋买卖合同》，由被告将涉案房屋的产权证及国有土地使用证再过户至原告名下，但被告将涉案房屋的产权证过户至原告名下后，拒不配合原告办理国有土地使用证的变更手续。综上，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求依法判令：一、判决解除原、被告双方签订的两份《房屋买卖合同》，并由被告李红云将登记在其名下的位于长青中街（原湘中商业大厦）的六套房屋的国有土地使用权证（权证号：娄国用XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号、XXXX号）变更登记至原告名下；二、由被告李红云承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）李红云辩称：根据《中华人民共和国物权法》的规定，现涉案房屋已登记在我方名下，理应对涉案房屋享有物权，且双方签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，因此不应再将涉案房屋的国有土地使用权证过户至原告（反诉被告）名下，反而应返还至我方。综上，被告（反诉原告）为维护其合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：一、由原告（反诉被告）将涉案房屋返还给被告（反诉原告）并配合被告（反诉原告）办理好过户手续，并由原告（反诉被告）承担相应费用；二、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付涉案房屋从2014年4月10日至今的所有收益；三、由原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。审理的事实根据当事人的陈述及举证、质证情况，结合对证据的审核认定，本院确认如下案件事实：被告（反诉原告）李红云原系原告（反诉被告）汇天建设公司高管，因汇天建设公司贷款需要，遂与李红云协商，通过签订《房屋买卖合同》的形式，将汇天建设公司名下的房屋暂过户至李红云名下，再以其名义向银行进行抵押贷款，贷款由该公司偿还后，李红云再将房屋过回至汇天建设公司名下。之后，双方签订了《房屋买卖合同》及《娄底汇天国际大厦房屋买卖合同说明》，合同主要约定：出卖人汇天建设公司自愿将其名下座落于娄星区长青中街的房地产〔幢号：0001，房号：901、902、903、904、905、906，所在层数：9层，建筑面积300.66平方米，房屋产权证为：娄底权证娄底字第XXXX、土地使用权证为：娄国用XXXX号〕以总房款601000元的价格出售给买受人李红云，付款方式为银行抵押贷款付款，买受人应在2009年6月12日前支付总房款的50%即300660元作为首期款支付给出卖人，剩余房款由买受人用银行抵押贷款方式一次性付清。合同签订后，李红云实际未支付房屋价款，汇天建设公司亦实际未交付房屋。其后，双方在房产部门办理了产权（含土地使用证）变更手续。2012年9月25日，李红云用上述房屋向娄底市娄星区农村信用合作联社小碧信用社抵押贷款了50万元，双方签订了《个人贷款合同》及《最高额抵押贷款合同》。之后，汇天建设公司偿还了李红云向上述信用社所贷的全部款项后，双方于2014年4月10日再次签订了《房屋买卖合同》，合同约定：卖方李红云自愿将上述房屋以总价款709558元价格出售给买方汇天建设公司，卖方并应配合买方办理房屋交易过户手续。合同签订后，李红云按约配合汇天建设公司在房产部门办理了房产证变更手续，房产证号分别为（901号：XXXX号、902号：XXXX号、903号：XXXX号、904号：XXXX号、905号：XXXX号、906号：XXXX号），但之后李红云未配合汇天建设公司办理上述房屋的土地使用证过户手续，至今上述房屋的土地使用证仍登记在李红云名下〔901号：娄国用（2009）SG第XXXX号、902号：娄国用（2009）SG第XXXX号、903号：娄国用（2009）SG第XXXX号、904号：娄国用（2009）SG第XXXX号、905号：娄国用（2009）SG第XXXX号、906号：娄国用（2009）SG第XXXX号〕，双方由此产生纠纷，因多次协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判令。被告（反诉原告）李红云亦向本院提起反诉，请求法院依法判令。另查明，2017年9月19日，娄底市中级人民法院作出（2016）湘13民破2号之三《民事裁定书》，裁定终止汇天建设公司重整程序，宣告该公司破产。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原告（反诉被告）汇天建设公司(卖方)虽与被告（反诉原告）李红云（买方）签订了《房屋买卖合同》，但双方签订该合同的真实目的是因汇天建设公司贷款需要，双方才通过上述形式将涉案房产变更至李红云名下，且李红云实际未支付房款，汇天建设公司也未实际交付房屋，故可认定双方的房屋交易行为属于虚假合同行为，该行为不符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项所规定的民事法律行为所成立的条件，即行为双方的意思表示须真实。故双方的上述房屋买卖行为不成立，签订的《房屋买卖合同》应认定为无效合同，涉案房屋的产权仍应属汇天建设公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因上述合同系无效合同，李红云理应将涉案房产返还汇天建设公司，鉴于本案的实际情况，现李红云已配合汇天建设公司办理了房产证的变更手续，故汇天建设公司主张要求李红云将涉案房产的土地使用证办理至其名下的诉求，于法有据，本院予以支持。而李红云主张的反诉请求，缺乏事实和律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）李红云于本判决生效后五日内协助原告（反诉被告）汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司办理好坐落于娄星区长青中街的房地产0001幢六套房屋（房产证编号：901号：XXXX号、902号：XXXX号、903号：XXXX号、904号：XXXX号、905号：XXXX号、906号：XXXX号）的土地使用证过户手续。二、驳回原告（反诉被告）汇天国际（湖南娄底）建设开发投资有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李红云的反诉请求。案件受理费600元，反诉案件受理费5448元，合计6048元，由被告（反诉原告）李红云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  陈正根人民陪审员  张银花二〇一九年十二月十九日书 记 员  李 鸣附：本判决所适用的法律条文----《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益