山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3944号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许丹，女，1990年9月29日出生，汉族，住枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人许丹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销枣庄巿巿中区人民法院（2019）鲁0402民初647号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。并非上诉人未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因消防验收前置且不能通过新标准（GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，即上诉人向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因是消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案。故应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。2.一审判决适用法律错误。（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅因××的原因导致不能备案时，××才承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应承担违约责任。根据上诉人提供的证据，可以证明被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是上诉人的原因的情况下，仍判决上诉人承担违约责任，适用法律错误；（2）根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，××应在住宅交付前一次性足额交存首期专项维修资金，否则，产权登记部门不予受理产权登记申请。交纳专项维修资金是取得房屋使用权及进行产权登记的前提条件。被上诉人没有按规定交存专项维修资金，即便上诉人报送的备案材料合格、齐全，也不可能被受理登记备案。该项义务是法定义务，并不需要上诉人专门通知，且在一审庭审时上诉人已经明确告知被上诉人，但被上诉人至今没有交存，因其未履行法定的先履行义务，上诉人也不应承担违约责任；（3）被上诉人未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，上诉人交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成被上诉人损失。一审对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的局面，不仅显失公平，也违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条等规定。许丹未答辩。许丹向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理房产所有权登记所需要的全部资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权转移登记；2.判令被告向原告支付违约金，以630,370元为基数，按日万分之一标准，自2016年1月29日起计算至原告实际取得涉案房产所有权登记证书之日止；3.判令被告立即返还原告产权证押金2000元及利息（以2000元为基数，按年利率6%，自2016年1月29日计算至实际支付之日止）；4.诉讼费被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年3月4日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以630370元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑A区15号楼2单元2501室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同···××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款630370元，被告于2015年7月19日向原告收取产权押金2000元，并于2015年7月19日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为应自2015年7月19日房屋交付使用后90日，原告于2019年1月29日就本案诉至该院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故自2019年1月29日起诉之日往前倒推三年,即2016年1月29日之后的违约金未超过诉讼时效，故对原告的请求，该院予以支持。合同约定违约金标准为已付房款的日万分之一，不违反法律法规的强制性规定，该院予以支持。该院认定违约金，以630370元为基数，按日万分之一标准，自2016年1月29日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑A区15号楼2单元2501室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助原告许丹办理上述房屋的所有权转移登记；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告许丹违约金（以630370元为基数，按日万分之一标准，自2016年1月29日起计算至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止）；三、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告许丹押金2000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1717元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2019年5月9日一审庭审过程中，上诉人主张被上诉人未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任。被上诉人未提交证据证明其交纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。本院认为办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，上诉人有义务通知被上诉人需交纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在被上诉人知晓上述规定前，上诉人仍应当承担违约责任。因交纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，被上诉人在一审庭审中收到上述通知后至今未举证证明交纳了住宅专项维修资金，故上诉人自2019年5月9日之后不应再承担逾期办证的违约责任。上诉人要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分不当，予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初647号民事判决第一项、第三项；二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初647号民事判决第二项为“上诉人枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被上诉人许丹违约金（以630370元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月29日起计算至2019年5月9日止）；三、驳回被上诉人许丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1717元，二审案件受理费1717元，均由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  单 伟二〇一九年十二月七日书记员  史安伟