安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖15民终2939号 上诉人(原审原告)：南京欣网通信科技股份有限公司，住所地江苏省南京市江北新区软件园二号楼A座。 法定代表人：马运山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张陈，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘永强，该公司员工。 被上诉人(原审被告)：上海露蕾化工（六安）有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区许继慎路。 法定代表人：夏明才，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柴苒，安徽中仪律师事务所律师。 上诉人南京欣网通信科技股份有限公司因与被上诉人上海露蕾化工（六安）有限公司租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院(2019)皖1502民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 南京欣网通信科技股份有限公司上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院(2019)皖1502民初4628号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人于2019年4月29日搬离租赁被上诉人的房屋并将该房屋交于被上诉人，被上诉人已于当天具有房屋的实际占有权。上诉人按合同约定于2019年3月25日告知被上诉人将于合同到期不再续租，已履行了合同约定的提前告知义务。2019年4月25日，还未到缴水电费的时间，被上诉人在未告知上诉人的情况下，将上诉人租赁的房屋强行断水断电，上诉人原计划4月30日搬离租住房屋，在迫于无法生产经营的情况下，于4月29日搬出租住房屋内所有物品，将房屋交还于被上诉人，被上诉人于4月29日已实际占有上诉人租赁的房屋，其房屋交接单仅为房屋租赁活动中的一种形式，并不影响被上诉人对房屋的使用或租赁。2019年5月1日至6月21日，上诉人多次到被上诉人处与夏明才、冯小莉沟通按协议约定退还上诉人房屋租赁押金，但被上诉人均做各种推萎之词。二、未到缴水电费时间且被上诉人未开具水电费发票，是被上诉人责任。三、被上诉人应赔偿上诉人经营损失256114.54元。上诉人认为，上诉人按合同约定履行了支付租金、缴交租赁押金、提前告知不再续租，合同到期前搬出租住房屋，履行了所有义务。被上诉人违反合同约定未保证出租房屋水电的正常供应，造成上诉人经营损失，未按合同约定退还上诉人租房押金，违反合同约定，应赔偿上诉人经营损失256114.54元，退还上诉人租房押金3万元及款项对应逾期利息。 上海露蕾化工（六安）有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一、上诉人未依约履行付清房屋租赁期间的水电费的义务，未按合同约定履行清理垃圾，未完全搬走全部设备，未对其租赁期间损坏部分租赁物附属设施进行维修。第二、上诉人未按合同约定发出包括不再续租在内的书面通知。第三、上诉人未按合同约定履行租赁物交接的义务。因此，在上诉人未履行相关合同义务的情况下，被上诉人有权拒还押金。第四、上诉人未交还被上诉人房屋，还应支付房屋占用使用费(按租金计算)，加上被上诉人垫付了部分维修费等，比除上诉人押金后，不足部分上诉人仍需继续支付。二、上诉人以未到缴交水电费时间及上诉人未开具水电费发票、及被上诉人对房屋实际占有权等做为上诉理由不能成立。三、上诉人提出所谓经营损失256114.54元，无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回其上诉请求。 南京欣网通信科技股份有限公司向一审法院起诉请求：被告返还租房押金30000元，自2019年5月1日起按1774.80元每年的标准支付逾期退款利息至款清日止，诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2018年5月1日，原告南京欣网通信科技股份有限公司与被告上海露蕾化工（六安）有限公司签订了《房屋租赁协议》约定，被告所有位于六安市经济开发区证号为“房地权证经开字第××号”登记建筑面积为1621.61平方米房屋出租给原告办公使用，租期自2018年5月1日至2019年4月30日，年租金25万元，租金一年支付一次，于入住后一周内支付。上年度30000元押金延至本年度，合同结束后该押金全额退还原告，租期届满原告续租的应于租期届满前2个月通知被告，同等条件原告享有优先承租权。租赁期间，承租人除支付房租外，水费按发票票额的70％支付，电费按电表显示度数支付。合同终止后，被告除结清房屋租金外还需结清租赁房屋产生的水电等一切相关费用。合同还约定承租人负责租期内垃圾清理、负责租赁物非自然损耗的维修。根据合同发出的全部通知均须采取书面形式。合同签订后，原告于2019年3月25日通过微信告知被告合同到期不再续租。合同期满后被告于2019年5月31日通知被告限期清理办公楼周围堆放的设备并办理租赁物交接手续，后原告至今未办理交接手续，被告至今也未退还押金，双方协商未果，原告遂诉至法院。 一审法院认为，本案争议焦点是原告未结清水电费并办理租赁物交接手续前，被告有无退还租房押金的义务。在民间房屋租房习惯中，押金具有担保承租人如约履行租赁物交接、水电物业费交纳、租赁物损坏赔偿义务的质押保证金作用。在《房屋租赁协议》中，原、被告约定合同结束后该押金全额退还，承租人只有履行租赁物交接等主合同义务，主合同权利义务消灭后，根据正常人的一般理解才是“合同结束”。故法院认为原告作为承租人，在未办理租赁物交接手续前，被告基于先履行抗辩权，有权拒绝履行返还租房押金的义务。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告上海露蕾化工（六安）有限公司与原告南京欣网通信科技股份有限公司签订的《房屋租赁协议》合法有效，对原、被告均具有约束力。原告期满不再续租被告房屋，应依约结清水电费、清理垃圾并办理租赁物交接手续，原告先履行上述合同主义务后方可请求被告按约定退还租房押金，现原告未履行上述合同主义务，其要求被告退还租房押金，依法不予准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审判决：驳回原告南京欣网通信科技股份有限公司的诉讼请求。案件诉讼费610元减半收取305元，由原告南京欣网通信科技股份有限公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审期间双方争议的焦点为，上诉人南京欣网通信科技股份有限公司要求被上诉人返还租赁押金，有无事实和法律依据。案涉《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利义务。根据该《房屋租赁协议》的约定，终止合同时，上诉人作为承租方，租赁期满不再续租的，应当结清租赁期间的水电等一切费用并履行完毕应承担的义务，且需按被上诉人提供的交接清单完好交接租赁物。双方同时在合同中约定了3万元的押金。押金从其性质上看，在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏、没有产生欠付水电费等相关应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。从本案双方终止合同的过程看，案涉租赁合同到期前，上诉人虽通过短信告知被上诉人方到期不再续租，但至目前为止，上诉人没有与被上诉人履行交接手续，且上诉人尚欠最后一个月的电费没有缴纳，也没有清除垃圾，造成被上诉人委托他人清扫垃圾产生了一定的垃圾清理费，同时双方对何时为终止租赁合同、是否造成租赁物损坏存在争议。上诉人没有完成终止合同时应完成的相应的义务，其要求返还押金的诉讼请求，条件尚未成就，不予支持。关于上诉人所持租赁损失问题，因超出了其一审的诉讼请求范围，二审不予审理。 综上所述，上诉人南京欣网通信科技股份有限公司所持上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元，由上诉人南京欣网通信科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇一九年十二月六日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。