安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9933号上诉人（原审被告）：安徽摩码置业有限公司，住所地合肥市政务区当代花园小区22#商业楼负一层，统一社会信用代码91340100395080235W。法定代表人：涂礼军，董事长。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张宏丽，女，1965年3月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：征羿辉，男，1988年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴茗，女，1990年6月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：张海峰，安徽众星合律师事务所律师。原审被告：第一物业服务安徽有限公司，住所地合肥市政务区怀宁路与休宁路交叉口总商会大厦7层704室，统一社会信用代码91340100395892786C。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人安徽摩码置业有限公司（以下简称摩码公司）因与被上诉人张宏丽、征羿辉、吴茗，原审被告第一物业服务安徽有限公司（下称第一物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。摩码公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或驳回张宏丽、征羿辉、吴茗一审的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋达到交付条件，摩码公司已将符合合同约定的房屋交付给被上诉人，不存在质量问题，被上诉人业已认可接收房屋并入住，一审法院应当采纳相关证据。摩码公司提交了案涉9#楼的《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证正本》，摩码公司作为建设单位已组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收，各单位均出具验收合格的意见，且取得规划等部门认可，故案涉房屋满足经验收合格的交付条件，不存在质量隐患。地板、防水工程、墙纸等均满足验收要求，墙面不存在渗水，《工程竣工验收报告》、《当代花园项目装饰工程施工档案》均可以证明。所以摩码公司交付的房屋符合合同约定不存在质量问题，被上诉人业已认可，早在2017年6月19日就已经接收案涉房屋并入住，有交房会签单、移交业主物品清单为证。交房会签单、移交业主物品清单、装饰工程施工档案等证据均符合证据的形式要件，具有真实性、合法性、关联性，且能够达到摩码公司的证明目的，而一审法院不予确认明显错误。二、案涉房屋即使存在装修瑕疵，但是摩码公司业已维修完毕，且装修瑕疵带来的影响非常小，不影响被上诉人正常使用案涉房屋，更不存在由此造成的不能入住的损失。1、被上诉人所谓的质量问题实际上不存在，不影响正常的房屋居住使用。即使存在，也均系影响非常小的装修瑕疵，不属于房屋主体不合格等严重质量问题。摩码公司针对装修瑕疵也及时给予了保修服务，如地板、墙面、壁纸、镜面、大理石等问题均已解决。另外被上诉人提出的装修瑕疵均系在居住过程中陆陆续续的反映，时间跨度长，摩码公司也从未回避，只要被上诉人反映的属实，摩码公司就及时履行保修义务。被上诉人若认为房屋存在质量问题、不合格，完全可以根据双方签订的补充协议第九条第一款的约定，向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定，但是被上诉人没有申请鉴定，仅仅凭整改装修瑕疵的现场照片证明存在质量问题是没有依据的。2、一审法院在审理过程中曾现场勘验案涉房屋，仅仅发现以下三个问题：门口入户玄关墙面发霉，有霉变渗水痕迹、次卧入门处衣柜边有墙灰脱落、墙纸起皮。这三个问题既不是房屋主体不合格等严重质量问题，又不是会造成业主人身财产重大损害的问题，更不是影响业主基本生活的问题。至于墙体受潮的原因，摩码公司已多次组织专业人员检查、维修，于2019年7月25日已维修完毕，双方业已确认。所以根本就不存在无法使用案涉房屋的质量问题和装修瑕疵，更不存在由此造成不能入住的损失。故一审法院认定因摩码公司的原因致无法使用案涉房屋，由此造成的不能入住的损失应由摩码公司承担明显错误。三、被上诉人借口案涉房屋存在装修瑕疵，故意夸大事实，恶意扩大损失，均没有充分的证据予以证明，且一审法院认定的损失不当。1、案涉房屋即使存在装修瑕疵但是不影响正常的居住使用，且摩码公司积极的进行维修，没有逃避责任，从被上诉人和物业公司的工作人员微信通信记录就可以看出，而且也符合双方签订的《商品房买卖合同》第十六条、补充协议第九条第二款的约定。但是被上诉人以此为借口，故意夸大事实，将本能够正常居住使用的房屋弃置不顾，向摩码公司提出不合理的诉求，意在索取更大的利益，其对损失的扩大具有明显的恶意过错，根据补充协议第四条的约定，被上诉人应当承担全部的责任，且被上诉人也没有提供充分的证据证明受到的损失，一审法院对被上诉人提交的合肥市政务区房屋租赁信息查询单不予确认是正确的。2、退一万步来说，即使认定被上诉人存在损失，那么也要对损失的大小、过错、责任等进行甄别，并辅以证据予以证明。而一审法院简单的认定综合涉案房屋的面积、位置、装潢及相同地段房屋的租赁价格，确认摩码公司应按每月4000元的租金标准支付2017年7月至2019年7月的损失显然过于武断。首先，案涉房屋每月4000元的租金标准依据不足，摩码公司在一审庭审中明确提出被上诉人应当对案涉房屋的租金标准进行司法评估，但被上诉人却没有申请；其次，摩码公司一直都在积极的进行维修，一审法院认定的损失时间2017年7月至2019年7月不当；再次，被上诉人具有明显的恶意过错，一审法院没有区别双方相应的责任，认定摩码公司承担全部损失也不当。张宏丽、征羿辉、吴茗辩称，一、涉案房屋存在质量以及装修的重大瑕疵是本案的客观事实，摩码公司所陈述的涉案房屋不存在质量问题，被上诉人已经接收涉案房屋与事实不符。三被上诉人在2017年6月19日交接房屋时，就发现了上述质量和装修瑕疵问题，提出了相应的要求并拒签了交房会签单，并没有实际入住涉案房屋。摩码公司认为被上诉人已经接收房屋并入住其理由是虚假的。二、涉案房屋存在质量和装修瑕疵也是摩码公司予以认可的，在涉案房屋进行交付直至一审判决，摩码公司已经就其他相关的质量和装修瑕疵进行了改正，但是墙面渗水的原因没有查清，只进行了表面的维修，一审法院虽然认定2015年7月25日涉案房屋已经维修完毕，但是二审期间房屋渗水持续发生，摩码公司并没有实际完成维修义务。三、房屋存在质量和装修瑕疵，已经严重影响了被上诉人的生活，征羿辉与吴茗是新婚夫妇，购买涉案房屋系用于婚房，在交付时有未满3个月的婴儿，由于涉案房屋设计的特殊性，窗户并不能打开自然通风，墙纸霉变影响了被上诉人的正常生活。涉案房屋是被上诉人耗费了全部积蓄所购买的，如不解决相关的质量和装修瑕疵问题，有可能会造成更加严重的质量和装修后果，也势必会影响被上诉人的长久生活。摩码公司以小瑕疵不影响居住为由提出上诉没有任何事实和法律依据。四、被上诉人因房屋质量和装修问题，一直在与摩码公司和第一物业公司协商沟通，且涉案房屋持续在维修状态，导致被上诉人无法居住是客观事实，一审判决以该客观事实判令摩码公司承担相应的损失并无不当，对于赔偿标准被上诉人虽然认为确定的标准较低但是也自愿接受，现实中该区域的房屋租金水平已经达到7000元每月的标准，摩码公司以该标准过高提出上诉不符合客观事实。第一物业公司述称，同意摩码公司的上诉意见。张宏丽、征羿辉、吴茗向一审法院起诉请求：1、判令摩码公司、第一物业公司立即对“当代花园”9幢302室房屋渗水墙面进行维修，消除隐患并符合入住标准；2、判令摩码公司赔偿经济损失80000元（按照每月房屋租金5000元标准，自2017年7月1日暂计算至2018年10月31日，之后仍按上述标准，计算至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止）；3、判令第一物业公司对上述经济损失承担连带赔偿责任；4、判令第一物业公司退还张宏丽、征羿辉、吴茗缴纳的12467.1元的物业费和能源费，免除2018年7月1日起至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止的全部物业费和能源费；5、案件受理费等诉讼费用由摩码公司、第一物业公司共同承担。一审法院认定事实：2015年8月12日，张宏丽、征羿辉、吴茗与摩码公司签订商品房买卖合同一份，内容为：摩码公司将当代花园9幢302室房屋出售给张宏丽、征羿辉、吴茗，合同约定建筑面积共143.30平方米，其中套内建筑面积120.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.41平方米。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款单价为每平方米18657.12元，总金额2673505元整。买受人于2015年8月12日前一次性付清全款。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的而最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。涉案房屋为精装修房，合同附件三对装修及设备标准进行了约定。合同补充协议第四条约定：1、买卖双方约定的房屋交付的开始，应以该商品房取得建设规划许可证正本，并向买受人发出收房通知为标志。2、出卖人按合同第八条约定日期将该该房屋交付给买受人的额条件是买受人已付清全部价款，若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋。3、在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以电话和特快专递通知买受人房屋交付事宜。以特快专递通知的，以买受人签收日期为送达日期，买受人不签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达人，异地以特快专递发出后的第四日为送达日。以电话通知的，通知送达的时间为买受人接到通知交付电话的时间，在办理交付手续现场不欠交付通知书。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。4、买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出美人通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。5、在房屋交付过程中发生质量问题（主体结构不合格除外）的，不影响双方办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按合同第十六条承担保修责任。6、若买受人因本条第3款的情形迟延或拒绝办理该房屋的交接手续，则因此而造成的相关损失由买受人自行承担，同时该房屋的风险责任按合同第十一条约定自出卖人书面通知的售房之日起转移由买房人承担。合同签订后，张宏丽、征羿辉、吴茗按约支付购房款，该商品房买卖合同于2015年8月13日办理网上认购备案。涉案房屋于2017年6月6日取得《建设工程规划许可证（正本）》，2017年6月19日办理交付手续。2017年6月24日，张宏丽、征羿辉、吴茗向第一物业公司私家总管提出涉案房屋存在阳台门锁、北阳台门锁，厨房吊柜门碰，厨房门恍蹭地，电动窗帘密闭不严，大门锁松动，主卫台面断裂、镜面错位、隆起，浴巾架倾斜，浴缸台面断裂，多处过门石断裂，多处瓷砖断裂或破损，主卧门缝过大，壁纸色差，主卧衣帽间门划伤，插座安装不整齐，客卫镜门铰链选型不当，多处大理石地板凸出等问题。摩码公司至2018年9月2日对涉案房屋存在的问题多次进行维修。第一物业公司确认对涉案房屋的推拉门、大理石划痕、卫生间台面、烟道、墙纸等进行维修更换。2018年10月，张宏丽、征羿辉、吴茗发现涉案房屋次卧周边的墙壁纸霉变渗水，因未查明渗水原因，张宏丽、征羿辉、吴茗未同意进行维修。涉案房屋张宏丽、征羿辉、吴茗一直未入住。案件审理中，因双方对涉案房屋的维修未达成一致意见，一审法院经现场勘验:涉案房屋存在以下问题：门口入户玄关墙面发霉，有霉变渗水痕迹、次卧入门处衣柜边有墙灰脱落、墙纸起皮。摩码公司工作人员陈述：墙纸更换两次，还未找到墙体受潮的原因。摩码公司对上述房屋存在的问题进行了维修，双方确认于2019年7月25日涉案房屋已维修完毕。另查明，第一物业公司为当代花园的物业服务公司，张宏丽、征羿辉、吴茗与第一物业公司为物业服务合同关系，房屋交付时，第一物业公司收取张宏丽、征羿辉、吴茗物业费及能源费12746.1元。一审法院认为，张宏丽、征羿辉、吴茗与摩码公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法、有效，双方均应按约履行合同义务。因涉案房屋为精装修房，摩码公司交付的房屋存在装修瑕疵，摩码公司虽经多次维修，但在本案审理中仍然存在门口入户玄关墙面发霉，有霉变渗水痕迹、次卧入门处衣柜边有墙灰脱落、墙纸起皮等问题，且未查明墙体受潮原因，摩码公司直至2019年7月25日才将案涉房屋维修完毕。因摩码公司的原因致张宏丽、征羿辉、吴茗无法使用涉案房屋，由此造成的不能入住的损失应由摩码公司承担。综合涉案房屋的面积、位置、装潢及相同地段房屋的租赁价格，一审法院确认摩码公司应按每月4000元的租金标准支付张宏丽、征羿辉、吴茗2017年7月至2019年7月的损失96000元。因张宏丽、征羿辉、吴茗已确认涉案房屋存在的渗水问题的已维修完毕，张宏丽、征羿辉、吴茗要求对涉案房屋渗水墙面进行维修，消除隐患并符合入住标准的诉讼请求，该院不予支持。因张宏丽、征羿辉、吴茗与第一物业公司系物业服务合同关系，其要求第一物业公司对摩码公司应赔偿的损失承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。张宏丽、征羿辉、吴茗要求第一物业公司返还已收取的物业费及能源费12746.1元及免除2018年7月1日起至渗水墙面维修完毕并符合入住标准之日止的全部物业费和能源费，与本案不是同一法律关系，该院不予审理。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽摩码置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张宏丽、征羿辉、吴茗损失96000元；二、驳回张宏丽、征羿辉、吴茗的其他诉讼请求。案件受理费2112元，减半收取1056元，由安徽摩码置业有限公司负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，张宏丽、征羿辉、吴茗提交补充证据照片两张，旨在证明涉案房屋在2019年又开始出现渗水和霉变的事实，摩码公司应继续承担相应的维修责任并赔偿被上诉人因此造成的损失。摩码公司的质证意见为对该证据的三性均有异议，达不到其证明目的。该照片上没有显示拍摄时间和地点，不能确定是否是涉案房屋。该照片并不能反映出相关渗水和霉变的事实，即使存在这些现象这也是装修的小问题且只是房屋的一个角，不影响整个房屋的居住。本院认为，2015年8月12日，张宏丽、征羿辉、吴茗与摩码公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于张宏丽、征羿辉、吴茗的相关损失问题。从本案现已查明的事实来看，张宏丽、征羿辉、吴茗购买的案涉房屋系精装修房，其验房后发现房屋存在部分质量问题，故其未实际入住并使用案涉房屋。从张宏丽、征羿辉、吴茗接收房屋后与物业管家的往来微信记录来看，案涉房屋确实存在墙面渗水的质量问题导致部分墙面壁纸霉变，虽然摩码公司及物业一直对此进行维修，但始终未彻底解除问题并查明渗水原因。本院认为，因张宏丽、征羿辉、吴茗购买的案涉房屋为精装修房屋，而购买精装房的目的就是为了及时能入住案涉房屋，因案涉房屋质量存在问题，导致其不能及时正常使用和居住，摩码公司理应支付房屋交付后张宏丽、征羿辉、吴茗不能正常使用期间的损失，一审本院综合涉案房屋的面积、位置、装潢及相同地段房屋的租赁价格，酌定摩码公司按每月按4000元租金标准支付张宏丽、征羿辉、吴茗不能入住期间的损失并无不当，本院予以维持。摩码公司认为案涉房屋的质量问题及装修瑕疵不影响张宏丽、征羿辉、吴茗的正常使用故不应承担相关损失，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，摩码公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2112元，由上诉人安徽摩码置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月四日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。