山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终2766号 上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司运城住房城市建设支行，营业场所：运城市盐湖区河东东街586号。 负责人：南莹，行长。 委托诉讼代理人：魏朝辉，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛高慧，男，1964年11月6日出生，汉族，山西省运城市盐湖区中银北大道128号3号楼5单元401室居民。 委托诉讼代理人：韦绪军，山西南风律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：运城市中杰房地产开发有限公司，住所地：运城市人民南路82号。 法定代表人：李筠，总经理。 委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：师芬芬，山西法实威律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：运城市裕达商贸有限公司，住所地：运城市盐湖区人民南路82号（中杰商务大厦3层北）。 法定代表人：李筠，总经理。 委托诉讼代理人：陈军娜，公司员工。 原审第三人：山西爱家美居装饰有限公司，住所地：运城市盐湖区槐东南路316号。 法定代表人：冯丽萍，总经理。 原审第三人：冯丽萍，女，1965年10月14日出生，汉族，运城市盐湖区槐东南路361号居民。 原审第三人：杨旭，男，1987年2月18日出生，汉族，运城市盐湖区河东东街学府嘉园星座5单元601室居民。 原审第三人：秦洋，女，1986年9月7日出生，汉族，运城市盐湖区槐东南路361号居民。 上诉人中国建设银行股份有限公司运城住房城市建设支行（以下简称城建支行）与被上诉人毛高慧、运城市中杰房地产开发有限公司（以下简称中杰公司）、运城市裕达商贸有限公司（以下简称裕达公司）、原审第三人山西爱家美居装饰有限公司（以下简称爱家公司）、冯丽萍、杨旭、秦洋申请执行人执行异议之诉一案，不服运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初8395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城建支行上诉请求：一、撤销运城市盐湖区人民法院（2018）晋0802民初8395号民事判决；二、准许查封位于运城市人民南路82号中杰综合楼第8层的房产（证号：16243657）的执行；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案案涉房屋系被上诉人毛高慧通过以物抵债方式取得，并非支出现金购买取得。一审判决将“用混凝土折抵购房款”属于错误认定，毛高慧答辩自认是鑫磊公司先供应商混，中杰公司支付困难，才用房屋抵顶购房款，之后中杰公司与鑫磊公司签订了《商品房买卖合同》，显然是中杰公司用房屋抵顶混凝土款；2014年3月25日，毛高慧与中杰公司签订的《协议》第一条也认可中杰公司用1065.18平方米的房屋抵顶给鑫磊公司。即便鑫磊公司用混凝土抵顶购房款属实，但鑫磊公司用房屋抵顶给毛高慧的退股款，仍然属于以物抵债，是鑫磊公司与毛高慧之间以物抵债。虽然毛高慧与中杰公司签订了《商品房买卖合同》，但是毛高慧并未真实向中杰公司支付购房款，该《商品房买卖合同》是基于以物抵债签订的。二、毛高慧未将房屋及时办理过户登记，存在严重过错。1、从2014年3月25日签订《商品房买卖合同》之日起，毛高慧就有权要求中杰公司办理房屋过户登记，但是毛高慧并未要求，反而同意中杰公司用该房屋进行抵押贷款。2、2018年初毛高慧就向李筠提出过户要求，李筠一直推诿，毛高慧为什么不及时提起诉讼，要求李筠履行过户手续？为什么直到11月份才到房管部门了解？显然证明了毛高慧怠于行使自己的权利。三、本案查封的是裕达公司的房屋，并不是中杰公司的房屋，而毛高慧与裕达公司之间并不存在房屋买卖关系或以物抵债关系。 毛高慧答辩称：一、答辩人与之间公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人已付清全部付款并合法占有该不动产。二、上诉人称答辩人未及时办理产权过户登记存在严重过错没有事实依据。三、中杰公司与裕达公司不存在真实的房产买卖关系，答辩人才是涉案房产的权利人。 中杰公司答辩称：本案中不存在以物抵债的情形。毛高慧与中杰公司的购房合同，中间出现的混凝土款，只是双方对支付方式一种约定，不是以物抵债。毛高慧与运城市中杰房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效。毛高慧已实际占有该房屋，并支付了购房款。原审判决结果正确。上诉人的上诉理由没有依据依法应予驳回。 城建支行原审诉讼请求：准许查封位于运城市人民南路82号中杰综合楼第8层的房产（证号：16243657）的执行。房产价值2340155.3元。 原审查明：城建支行与爱家公司、中杰公司、裕达公司、冯丽萍、杨旭、秦洋金融借款合同纠纷一案，城建支行于2018年7月9日向本院申请财产保全。本院于2018年7月9日作出（2018）晋0802民初2930号民事裁定书，裁定冻结爱家公司、中杰公司、裕达公司、冯丽萍、杨旭、秦洋银行存款5200000元或者查封、扣押其相应价值的财产。2018年8月21日，本院作出（2018）晋0802执保408号协助执行通知书，查封了裕达公司名下所有的位于运城市人民南路82号中杰综合楼8层房屋（证号：16243657），查封期限为三年，自2018年8月21日起至2021年8月21日。案外人毛高慧不服，提出书面异议，要求解除对该房产的查封。 同时查明，2005年6月1日，中杰公司与运城市鑫磊混凝土搅拌有限公司（以下简称鑫磊公司）签订《商品房买卖合同》，约定鑫磊公司向中杰公司购买其开发的位于华联超市与眼科医院××军××区综合楼（现名中杰综合楼）第7层和第8层，建筑面积约2000平方米。该商品房交付使用时，实得建筑面积按房地产产权登记部门实际测定建筑面积为准。单价为每平方米2300元，总金额按房地产产权登记部门核定的面积计算。中杰公司应于2006年5月31日前将经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付鑫磊公司等。后中杰公司于2005年5月至2014年1月期间陆续用混凝土货款折抵案涉房屋购房款。2011年5月18日，鑫磊公司与毛高慧协商，将上述中杰综合楼第8层以抵账方式抵顶给毛高慧，并交付给毛高慧使用。同时鑫磊公司向中杰公司出具公函，内容如下：我运城市鑫磊公司愿将坐落在人民南路82号中杰综合楼8层（1065.18平方米）房产产权转让给毛高慧，请贵公司予以办理房产权的一切相关事宜，2011年5月18日。2014年3月25日，毛高慧与中杰公司签订了《商品房买卖合同》，同日中杰公司给毛高慧出具了收款收据。当日，中杰公司作为甲方，毛高慧作为乙方，双方签订协议，内容如下：1、甲方于2005年6月1日将位于运城市人民南路82号中杰综合楼8层，建筑面积：1065.18平方米抵顶给运城市鑫磊混凝土搅拌有限公司，2011年5月18日鑫磊公司出具证明该房产已经销售给毛高慧。现就8层房产乙方自行向税务局和房产局缴纳该房产产生的全部税款和费用。乙方在交清过户前的全部税款和费用后，如在2017年过户时又产生新的费用由甲方负担。2、甲方承诺于2017年12月31日前将该房产过户至乙方名下。3、乙方同意甲方在过户前就该房产抵押贷款，甲方保证按时归还贷款。4、乙方于每年元月1日前将当年的土地使用金缴纳给甲方等。2014年3月28日，中杰公司向太平人寿保险有限公司运城中心支公司出具房屋产权证明，证明案涉房屋房产证正在办理中，将来产权证的产权人为毛高慧一人所有。2014年4月10日，毛高慧与太平人寿保险有限公司运城中心支公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给太平人寿保险有限公司运城中心支公司，租金每月38879元，租期自2014年7月2日起至2017年7月1日止。 又查明，中杰公司与裕达公司的法定代表人均系李筠。且裕达公司的住所地及办公地点即运城市盐湖区人民南路82号（中杰商务大厦3层北）的房屋，系中杰公司无偿提供裕达公司使用。2016年3月18日，中杰公司为经营需要，与裕达公司签订《商品房买卖合同》，约定中杰公司将中杰综合楼第1（幢）（座）八（单元）（层）1号房出售给裕达公司，该房屋建筑面积共1065.18平方米，每平方米1050元，总金额1118439元。2016年3月23日，双方在相关部门将该房屋产权登记到裕达公司名下（证号：16243657）。庭审中，裕达公司明确表示其未支付中杰公司该房屋购房款。 原审认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封本案争议房产前，鑫磊公司用混凝土货款陆续折抵其从中杰公司处所购中杰综合楼第7层、8层房屋购房款，后鑫磊公司将中杰综合楼第8层以抵账方式抵顶给毛高慧。毛高慧于2014年就中杰综合楼第8层与中杰公司签订了《房屋买卖合同》，中杰公司将中杰综合楼第8层交付毛高慧，并由毛高慧于2014年将该房屋出租给太平人寿保险有限公司运城中心支公司。但中杰公司为经营需要，于2016年在未经毛高慧同意的情况下，通过买卖方式将中杰综合楼第8层登记到裕达公司（中杰公司与裕达公司法定代表人均系李筠，且裕达公司未支付中杰公司购房款）名下，致使毛高慧无法办理案涉房屋的产权登记。中杰公司述称毛高慧同意其将该房屋登记到裕达公司名下进行抵押贷款，毛高慧对此予以否认，中杰公司未提供相关证据证实，中杰公司该述称意见本院不予采信。综上，被告毛高慧对执行标的享有排除强制执行的权益。原告主张准许查封位于运城市人民南路82号中杰综合楼第8层的房产（证号：16243657）的执行，理据不足，该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司运城住房城市建设支行的诉讼请求。案件受理费25521元，由原告中国建设银行股份有限公司运城住房城市建设支行负担。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：本案的主要争议焦点为被上诉人毛高慧是否享有足以对抗强制执行的民事权益。现已查明在人民法院查封案涉房产前，案外人鑫磊公司用混凝土货款陆续折抵其从中杰公司处所购中杰综合楼第7层、8层房屋购房款，后鑫磊公司将中杰综合楼第8层以抵账方式抵顶给毛高慧。毛高慧于2014年3月25日与中杰公司签订了《房屋买卖合同》，中杰公司将中杰综合楼第8层交付毛高慧，并由毛高慧于2014年4月10日将案涉房屋出租给太平人寿保险有限公司运城中心支公司。通过上述事实分析，被上诉人毛高慧与被上诉人中杰公司之间签订了合法有效的《房屋买卖合同》并已支付对价，于人民法院进行查封之前已合法占有案涉房屋，一审判决据此认为被上诉人毛高慧享有足以对抗强制执行的民事权益正确。关于上诉人城建支行所提被上诉人毛高慧未将案涉房屋及时办理过户存在严重过错的上诉理由，经查，2014年3月28日，被上诉人中杰公司即向太平人寿保险有限公司运城中心支公司出具房屋产权证明，证明案涉房屋房产证正在办理中，将来产权证的产权人为被上诉人毛高慧一人所有，2016年3月23日被上诉人中杰公司在未经被上诉人毛高慧同意的情况下，通过买卖方式将中杰综合楼第8层登记到被上诉人裕达公司名下，致使毛高慧无法办理案涉房屋的产权登记，故案涉房屋未及时办理过户的过错并不在于被上诉人毛高慧，上诉人城建支行的此项上诉理由不能成立。上诉人城建支行所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上，上诉人城建支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25521元，由上诉人中国建设银行股份有限公司运城住房城市建设支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇一九年十二月十三日 书记员  李 娜