湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4263号上诉人（原审原告）：唐福艳，女，1975年5月15日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：张晓善，湖南锐鹏律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖良东，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔健，男，1979年5月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：顾利华，女，1969年6月19日出生，汉族，住住永州市冷水滩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈勇，永州市冷水滩区法律援助中心法援律师。上诉人唐福艳因与被上诉人崔健、顾利华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐福艳上诉请求：1、请求依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初4210号民事判决第二项；2、依法改判被上诉人继续履行合同，协助上诉人办理房屋产权过户登记手续；3、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人欠10万元购房款没有支付，其行为构成违约，进而驳回上诉人继续履行合同的诉请是错误的；2、一审法院不认可上诉人与被上诉人崔健达成的口头协议是错误的；3、一审法院认为上诉人请求被上诉人协助办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，证据不足是错误的，事实上，上诉人提供的证据已经足以形成完整的证据链，符合民事诉讼中“高度盖然性占优势”的证明标准；4、一审法院由于认定事实错误，导致错误的适用《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于的解释》第90条的规定，滥用“谁主张，谁举证”的原则。崔健、顾利华辩称，1、二答辩人是作为共同的甲方与上诉人签订的住房出售协议，购房款81万元，上诉人支付了71万元剩余款项按比例，应为答辩人崔健7万元、顾利华3万元；2、二答辩人从未认可将10万元的购房款转为借款，该口头协议自始至终不存在；3、根据先履行抗辩权，上诉人没有履行自己的付款义务付清所有购房款之前，无权要求二答辩人履行过户义务；4、没有法律规定对违约方的违约行为没有立即向违约方主张就视为放弃主张权利，何时主张权利由守约方决定；5、双方签订的协议明确约定了若未按时支付，二答辩人有权对住房进行另外出让的处理。一审认定事实请求，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。唐福艳向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告签订的《住房出售协议》有效；2、依法判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋更名、登记过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2013年9月26日，被告崔健、顾利华为甲方，原告唐福艳为乙方，签订了一份《住房出售协议》。其主要内容为：因帝王广场第5栋401号和402号住房出售，经甲乙双方友好协商，并达成如下协议：一、甲方自愿将帝王广场第5栋401号和402号住房出售给乙方，其中住房401#出售费人民币50万元整，住房402#出售费人民币31万元整，共计人民币81万元整。二、乙方必须于9月27日之前将住房出售押金人民币2万元整支付给甲方。三、乙方必须在协议签订后30日内将剩余的住房款共计人民币79万元整，一次性支付给甲方。若未按时支付，其押金甲方不予退还，并且甲方有权对住房进行另外出让处理。四、乙方负责住房401#和402#的过户、更名，退税等相关手续及费用，如有需要，甲方只负责协助乙方办理。原告唐福艳与被告崔健、顾利华分别在协议上签名，并摁手印。《住房出售协议》签订后，原告唐福艳于2013年9月27日、10月27日、10月29日、11月5日分别向被告崔健转账2万元、30万元、20万元、19万元，原告唐福艳向被告支付购房款共计71万元，下欠购房款10万元没有支付。2018年1月25日被告崔健对401号房屋进行了回购。另查明，原、被告双方都没有提交《住房出售协议》的原件核对，但原、被告双方都认可《住房出售协议》复印件的真实性。再查明，原告唐福艳因涉嫌非法吸收公众存款罪于2017年2月25日被依法羁押直至2018年11月28日。原告唐福艳取保候审后多次找被告协商，要求继续履行合同，被告均予以拒绝，原告遂诉之法院。一审法院认为，一、关于《住房出售协议》的效力问题。原、被告签订的《住房出售协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律规定，是有效合同，应受到法律保护，双方应当按照协议约定全面履行各自义务。被告辩称已按合同约定解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告辩称已按合同约定解除了合同，但被告没有通知原告，依法不发生合同解除的法律效力。本案为住房买卖合同，《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最类似的规定。法律及司法解释对住房买卖合同的解除权行使期限没有明确规定，类推适用商品房买卖合同有关司法解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。被告在2013年至2017年都没有行使解除权，解除权消灭。综上，被告的解除合同行为不发生法律效力，原、被告签订的《住房出售协议》是有效合同。二、关于是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起计算……。被告辩称2018年1月25日二被告对涉诉房屋进行了处理，但此时原告正在被羁押，2018年11月28日取保候审后才知道权利受到损害，并于2019年8月7日向法院提起诉讼，本案并未过诉讼时效。原告唐福艳请求确认双方签订的《住房出售协议》有效的诉讼请求，符合法律规定，有证据证实，法院依法予以支持。本案双方签订的《住房买卖协议》约定原告支付购房款后，被告协助原告办理房屋过户、更名、退税等相关手续。因原告唐福艳没有按《住房买卖协议》支付全部购房款，原告唐福艳下欠10万元购房款没有支付，原告的行为已经构成违约。原告诉称与被告崔健达成口头协议，双方同意对于下欠10万元购房款按月利率2%支付利息。被告崔健不予认可，原告没有证据证实，法院依法不予采信。原告唐福艳请求被告协助原告办理房屋更名、登记过户手续的诉讼请求，因证据不足，不能成立，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十六条、第一百二十四条《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第一款的规定，判决：一、原告唐福艳与被告崔健、顾利华于2013年9月26日签订的《住房买卖协议》有效；二、驳回原告唐福艳的其他诉讼请求。本案诉讼费300元，减半收取150元，由被告崔健、顾利华负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是二被上诉人是否应当为上诉人办理房屋产权过户登记手续。2013年9月26日，二被上诉人与上诉人签订了《住房出售协议》，该协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规，是真实有效的。双方在协议中约定涉案房屋总价款为81万元，同时约定上诉人需在合同签订后30日付清所有房款，若上诉人未按时支付，则二被上诉人有权将涉案房屋另行处理。协议签订后，上诉人先后向被上诉人崔健支付了71万元购房款，但并未备注购房款的具体分配，对于上诉人称被上诉人顾利华的购房款应已支付完毕的上诉请求，并无充分证据证实，本院不予采纳。同时，对于上诉人所提及其与被上诉人崔健达成的“口头协议”，因被上诉人崔健未予认可，且上诉人没有提供证据证明，本院不予认可。因为上诉人未按《住房出售协议》履行在规定时间内付清购房款的义务，违反了双方的约定，上诉人只有在给付剩余购房款10万元后，才有权要求二被上诉人为其办理房屋产权过户登记手续。故对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人唐福艳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人唐福艳负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月十八日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。