兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初1584号原告（反诉被告）：白芬芳。原告（反诉被告）：赖善道。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：史志强，甘肃韬合律师事务所律师。被告（反诉原告）：张金秀。委托诉讼代理人：李剑华，兰州市七里河区土门墩街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）白芬芳、赖善道与被告（反诉原告）张金秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白芬芳、赖善道及其共同委托诉讼代理人史志强，被告（反诉原告）张金秀及其委托诉讼代理人李剑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白芬芳、赖善道向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间的合同关系；2.依法判令张金秀返还租金420000元；3.本案诉讼费由张金秀承担。事实和理由：白芬芳、赖善道与张金秀于2014年10月1日签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定由白芬芳、赖善道承租张金秀位于中川商贸一条街新什字东南角的商铺，租期5年，每年租金420000元。合同签订后，双方按约履行合同。2018年3月，因政府拆迁导致合同无法继续履行。依据双方签订的《商铺房屋租赁合同》第十一条“商铺如遇政府拆迁占用，拆迁装修补偿费用由甲方所有，乙方无权干涉，合同期内如有拆除，甲方免去乙方一年房租。”故白芬芳、赖善道要求张金秀返还一年的房租420000元合法有据。但白芬芳、赖善道多次找张金秀沟通返还租金事宜，张金秀均不予返还，故白芬芳、赖善道为维护其合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。张金秀辩称，首先白芬芳、赖善道将必需参加诉讼的祁文忠申请撤诉的行为违反了法律规定，人民法院应当不予准许，本案应当中止审理；其次，白芬芳、赖善道在租赁期内，违反合同约定未按期缴清租金，至今尚欠租金425000元未付，违反了合同先履行义务，故其要求张金秀返还一年租金的主张不能成立；最后白芬芳、赖善道欠付的租金425000元长期不付，已经构成违约，其应当承担逾期付款违约责任。张金秀向本院提出反诉请求：1.判令白芬芳、赖善道缴清拖欠的租金425000元；2.判令白芬芳、赖善道承担逾期交款违约利息损失55250元；3.本案反诉费用由白芬芳、赖善道承担。事实和理由：白芬芳、赖善道与张金秀于2014年10月1日签订《商铺房屋租赁合同》，合同约定张金秀将位于中川商贸一条街新什字东南角临街商铺出租于白芬芳、赖善道经营，建筑面积为600平方米，经营用途为出租人原营业执照上的经营范围；双方约定每年租金420000元，租赁期限为5年，从2014年10月1日起至2019年10月1日。另双方特别约定，租金一年一结清，需提前2个月一次性支付，不能以任何理由拖欠，如逾期，张金秀有权终止其经营。后在合同履行期间，白芬芳、赖善道仅支付了第一年的租金，其他承租年度租金一直未按期缴清，且还在履行双方签订的另外一份租赁合同。白芬芳、赖善道实际承租至房屋被拆迁之日2018年4月，总计承租了三年六个月，而其实际缴纳了1045000元租金，尚欠425000元租金未付，其逾期不交租金的行为给张金秀造成了损失。因白芬芳、赖善道至今未缴清租金，其请求张金秀返还一年租金420000元无事实依据，故张金秀为维护其合法权益，特提起反诉，请求判如所请。白芬芳、赖善道辩称，首先，反诉理由不成立，其按时按期交房租；其次，利息损失无事实根据，合同无法履行责任应是由张金秀承担；最后，本诉张金秀所述事实不真实。综上，张金秀的反诉无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：白芬芳、赖善道提交的征收公告、打款凭证、收条，张金秀提交的房屋产权证书、《宇龙生态园承租合同》、结婚证及双方均提交的《商铺房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张金秀提交的兰州新区宇龙生态园营业执照、组织机构代码、拘留通知书，因与本案无关，本院不予评定；民事诉状因是复印件，白芬芳、赖善道不予认可，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，张金秀与白芬芳、赖善道签订了《商铺房屋租赁合同》，约定将位于中川商贸一条街新什字东南角的商铺出租给白芬芳、赖善道使用，租期5年，自2014年10月1日至2019年10月1日，每年租金420000元；商铺如遇政府拆迁占用，拆迁装修补偿费用由张金秀所有，白芬芳、赖善道无权干涉，合同期内如有拆除，张金秀免去白芬芳、赖善道一年房租。2014年8月20日白芬芳、赖善道向张金秀支付了2014年10月1日至2015年10月1日房屋租金420000元。2015年8月20日，白芬芳、赖善道向张金秀的丈夫祁文忠账户转款100000元。2015年10月9日白芬芳、赖善道向张金秀账户转款200000元。2015年10月23日，白芬芳、赖善道向张金秀账户转款100000元。2015年12月16日，张金秀收到白芬芳、赖善道房费15240元。2016年1月20日，张金秀从白芬芳、赖善道处用餐5855元并拿走了一台价值3300元电视，双方口头约定用该笔款折抵房屋租金。2016年9月12日，白芬芳、赖善道向祁文忠账户转款350000元。2017年10月27日，白芬芳、赖善道向祁文忠账户分四次转款170000元。综上，白芬芳、赖善道总计支付的房屋租金为1364395元。2018年3月4日兰州新区中川园区管理委员会发出征收公告，对案涉商铺进行征收，白芬芳、赖善道无法继续租用该商铺。白芬芳、赖善道实际租用了3年6个月，租金应当为1470000元。庭审前，白芬芳、赖善道撤回对祁文忠的起诉。另查明，2015年9月1日白芬芳、赖善道以及案外人罗红军与祁文忠签订了《宇龙生态园承租合同》，约定将位于西槽村201什字宇龙生态园出租给白芬芳、赖善道等使用，租期5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，每年租金300000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，白芬芳、赖善道与张金秀签订的《商铺房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，各方应按相关约定履行各自义务。一是关于合同解除的诉请,因案涉商铺已经被政府拆迁，已丧失继续履行的基础，故对于该项诉请，本院予以支持。二是关于合同解除后，张金秀是否应免除白芬芳、赖善道一年房租420000元的问题。双方签订的《商铺房屋租赁合同》第十一条对双方均具有拘束力，应视为对租赁期内合同不能履行的补偿，故张金秀应当按照合同约定免除白芬芳、赖善道一年租金420000元。三是关于白芬芳、赖善道是否欠租金的问题。经查白芬芳、赖善道实际使用商铺三年六个月，租金应当为1470000元，白芬芳、赖善道实际交付了1364395元的房租，还欠张金秀105605元，故白芬芳、赖善道应当支付张金秀房租105605元。四是关于白芬芳、赖善道逾期支付租金利息损失问题。因双方约定商铺征收后免除白芬芳、赖善道一年租金，故白芬芳、赖善道不存在逾期支付租金的情形，张金秀要求该利息损失无事实依据，本院不予支持。五是祁文忠是否必须参加诉讼的问题。签订《商铺房屋租赁合同》的主体是白芬芳、赖善道与张金秀，并不是祁文忠，白芬芳、赖善道撤回对祁文忠的起诉是其权利，从现有的证据无法看出祁文忠必须作为被告参加诉讼。六是2015年10月9日、10月23日白芬芳、赖善道分别向张金秀账户转款200000元、100000元是否支付的是《商铺房屋租赁合同》租金的问题。因《宇龙生态园承租合同》的签订，两份合同的主体存在部分相同的情况亦存在两份合同同时履行的情况，给张金秀转账的300000元既是《商铺房屋租赁合同》又是《宇龙生态园承租合同》的履行期间，在无证据表明打款凭证为哪一份合同租金的情况下，白芬芳、赖善道认为支付的是《商铺房屋租赁合同》的租金，且考虑到《宇龙生态园承租合同》相对方并非张金秀，故300000元租金应视为《商铺房屋租赁合同》的租金。综上，白芬芳、赖善道的本诉请求成立，张金秀的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除白芬芳、赖善道与张金秀于2014年10月1日签订的《商铺房屋租赁合同》；二、张金秀于本判决生效之日起十五日内返还白芬芳、赖善道一年的房屋租金420000元；三、白芬芳、赖善道于本判决生效之日起十五日内支付张金秀欠付的租金105605元；四、驳回张金秀的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的本诉案件受理费3850元，由张金秀负担；已减半收取的反诉案件受理费4252元，由白芬芳、赖善道负担934元，张金秀负担3318元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  何莉二〇一九年十二月三日法官助理王玲书记员朱婷