河北省隆化县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0825民初2911号原告：隆化县龙骧物业管理有限责任公司，住所地隆化县隆化镇建设街中段。法定代表人：史俊新，职务：经理。委托诉讼代理人：贾凤娟，女，1981年12月9日出生，汉族，该公司法务专员，住隆化县。被告：段桂云，女，1967年12月2日出生，满族，农民，户籍地隆化县，现住隆化县。委托诉讼代理人：宁子银，承德市隆化县汤头沟镇法律服务所法律工作者。原告隆化县龙骧物业管理有限责任公司（简称龙骧物业公司）与被告段桂云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日第一次公开开庭进行了审理，原告龙骧物业公司的委托诉讼代理人贾凤娟、被告段桂云及其委托诉讼代理人宁子银到庭参加诉讼；于2019年12月9日第二次公开开庭进行了审理，原告龙骧物业公司的委托诉讼代理人贾凤娟、被告段桂云的委托诉讼代理人宁子银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙骧物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告给付2011年1月1日至2019年12月31日所欠的物业费7337元，滞纳金24234元，总计31571元，并自2019年6月1日起按日千分之三给付滞纳金，滞纳金给付至欠款还清之日；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2003年10月4日，原告与被告签订了《物业服务管理合同》，由原告对被告居住的龙骧小区B座1202室房产提供物业服务，但被告自2011年1月1日起，未按合同约定缴纳物业费，原告多次催要，被告一直未缴纳。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告段桂云辩称，1、我方对原告的主体资格提出质疑，被告与原告之间没有签订物业服务合同，本案原告的主体资格不能成立，且存在几项问题有待确定。因为原告在2003年10月21日签订的合同的相对方是隆化县华联物业管理有限责任公司，法定代表人为史艳秋，该公司当时明显是建筑商成立的公司，如果该公司将合同的权利和义务一并转让的时候必须经合同的相对方同意，否则转让不具有有效性，根据合同法及物权法、物业管理条例的相关规定，所以对方作为原告主体从主体的真实性、合法性，我方均不认可。因为原告没有做到合理合规合法的解释，且当庭变更了自己的诉讼请求，将滞纳金变更为违约金，根据合同的规定，没有对违约金的规定，今天原告方改变了合同的内容，我方对其变更内容不认可。2、被告不存在从2011年1月1日起拖欠物业费，因被告从2003年一直按章缴费，由于在2011年居住的环境发生了质的变化，所以找到当时的华联物业管理公司要求解决发生的问题，且依据的是签订的合同第3条第二项关于环境卫生的管理的规定，明确规定了物业公司应承担的义务，找了物业公司后，该公司并没有解决问题，对物业费小尾羊酒楼提出要针对环境问题给付2000元，我方拒绝了，后来约定的是由小尾羊将物业费给付物业公司，因此从2011年1月开始至2018年1月份，华联物业公司再没有向被告主张过任何权利。且从2011年1月1日后原告也从未向被告催要过物业费，无论是书面的还是口头的。在2018年小区渗水井漏油，所有业主找到物业公司要求解决问题，由此引发了拖欠物业费的问题，经过交涉后达成协议让小尾羊把所有的渗水井排水排污进行改造，后来小尾羊确实也进行了改造。后来我方去物业公司缴纳物业费，但是物业公司拒收，所以不是我方不交而是原告不收。现在原告起诉我方要求缴纳拖欠的物业费是无理的要求。被告与原告之间存在的争议是原告拒收物业费，是明确的违约行为，且明确是原告违约在先。3、对于滞纳金的问题，在2003年10月21日签订的合同中明确约定了滞纳金的缴纳，本案原告明知合同的约定内容，在本案诉讼中提出的是无理的要求，在明知物业费是7337元，但是将滞纳金计算了24234元，明显属于牟取暴利，我方认为合同没有约定违约金，对违约金不予认可。4、原告认可服务合同，又违反合同提出的请求不能成立。5、对于法律适用的问题，本案已经超过了诉讼时效，合同约定物业费为一年一交，原告应该在法定时效内应该主张权利，逾期主张权利视为放弃权利。综上，由于对方主体存在问题，诉讼请求存在明显问题，我方认为诉讼请求不能成立，依法应予驳回。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院确认事实如下：2003年10月21日，被告段桂云与隆化县华联物业管理有限责任公司签订了《华联物业管理与物业管理合同》，约定由华联物业公司对被告段桂云位于隆化龙骧小区B座1202号房屋，（建筑面积110.73㎡）提供物业管理服务，华联物业公司对住宅小区内的房屋产权人和使用人收取有关的管理费。管理服务内容包括：环境卫生、绿化安保、车辆存放、维修服务等；管理费用按县物价局部门批准的文件执行，并随市场价格和物价部门批复进行调整。如逾期不缴纳物业费自逾期之日起按应缴纳总额的10%交纳滞纳金。《物业服务管理合同》还对管理服务内容、双方的权利、义务等内容进行了约定。2004年4月26日，隆化华联物业管理有限责任公司更名为隆化县龙骧物业管理有限责任公司，法人由史艳秋更名为史俊新，更名后，龙骧物业公司继续为业主提供物业管理服务。被告段桂云交纳了2003年度至2010年度的物业费。自2011年1月1日后，至开庭之日，被告因与原告龙骧物业公司就相邻的小肥羊酒店物业管理发生争议后，被告拒绝缴纳2011年度至2019年度的物业费共计7337元。另查明，隆化县物价局隆价【2012】34号文件规定，隆化县县城普通小区物业服务基准价格为一级小区收费标准0.60元/月/建筑面积㎡，浮动幅度上下浮动10%，隆化县城内普通小区物业服务等级由物业企业根据提供的服务标准收取费用，本案原告按一级小区标准收取物业服务费用。上述事实有原被告当庭陈述及原告向本庭出示的物业服务管理合同、公司工商变更明细、物业服务内容和收费标准、物价局文件、物业费及滞纳金计算明细；被告向本庭出示的物业合同、照片一组及相关法律法规等证据在卷予以佐证。本院认为，华联物业公司更名为龙骧物业公司，只是改了名称，作为一个物业服务公司的主体没有改变，继续实施了物业管理服务，华联物业公司与本案被告签订了《物业服务管理合同》，后由龙骧物业公司继续对被告居住的小区实施了物业管理服务，履行了相应的义务，被告理应按约定交纳物业费。故原告要求被告给付物业费的请求，本院予以支持。被告抗辩的原告主体不适格的抗辩理由及被告抗辩的超过诉讼时效的抗辩理由，本院均不予采纳，因物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算，物业费具有连续性债务的特点，虽然每期债务具有独立性，但每期债务具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务，债务的整体性和关联性大于独立性，故此，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。被告辩称的因其相邻的小区酒店的下水井及垃圾桶在被告居住单元楼口，影响了其正常生活等问题物业公司未予解决，被告可另行主张权利，以此拒交物业服务费用于法无据，本院不予支持。被告拖欠不交已构成违约，应当承担违约责任。原告主张的滞纳金，实际应为违期付款的违约金，双方约定滞纳金给付标准过高，关于违约金的约定应不违反法律规定，本院酌情调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告段桂云于本判决生效后十日内给付原告隆化县龙骧物业管理有限责任公司2011年度至2019年度物业费7337元及逾期付款违约金，违约金的计算方法为每年拖欠的物业费数额从第二年1月1日按中国人民银行同期贷款基准利率计算至清偿之日止；上述物业费：2011年度532元；2012年度731元；2013年度864元；2014年度864元；2015年度864元；2016年度864元；2017年度864元；2018年度877元；2019年度877元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元（已减半），由被告段桂云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  田振文二〇一九年十二月九日书记员  李 莹附页：一、法律适用1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行各自的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。二、上诉事项如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。在提交上诉状的同时预交上诉费568元。逾期未交上诉状或者提交上诉状后七日内未预交上诉费，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力。三、申请执行期限及逾期不申请执行的法律后果《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。本案原告自本判决生效后，自动履行期届满之日起两年内应向本院立案庭申请执行。逾期不申请，人民法院即不再强制执行。