吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2818号 上诉人（原审被告）：郝广吉，住吉林省吉林市。 上诉人（原审被告）：韩芝龙，住吉林省吉林市。 被上诉人（原审原告）：吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会。 法定代表人：丁一学，村长。 委托诉讼代理人：赵志刚，吉林领商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林义东房地产开发有限公司。 法定代表人：奚兰文。 委托诉讼代理人：王庆成。 上诉人郝广吉、韩芝龙因与被上诉人吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会（以下简称朝阳村委会）、吉林义东房地产开发有限公司（以下简称义东房地产公司）合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郝广吉、韩芝龙上诉请求：一、撤销一审判决，改判郝广吉、韩芝龙不返还土地补偿款；二、朝阳村委会、义东房地产公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、2003年郝广吉、韩芝龙等五位复员转业军人通过招商引资，从朝阳村委会书记郑来浩处经过交易取得案涉集体土地进行经营，合同中约定郑来浩将地上房屋和土地使用权一并交付，郝广吉、韩芝龙是合法的土地使用权人。作为土地的实际使用权人依法应得到终止土地使用权的补偿款。二、义东房地产公司与郝广吉、韩芝龙谈判过程中，朝阳村委会也曾参与，作为土地的所有权人应向义东房地产公司主张补偿款，与郝广吉、韩芝龙无关系。至于买卖合同中提到的土地补偿款只是使用权终止的补偿，与土地所有权人无关。三、如按一审判决结果，郝广吉、韩芝龙作为土地实际使用权人，却得不到补偿，不符合法律规定。四、根据相关法律法规规定，土地和房屋应遵循“地随房走、房地一体”原则，本案中郝广吉从郑来浩手中取得房产后，办理了房产证照，记载为商业用途，一直持续使用至今。义东房地产公司使用了补偿合同也是对郝广吉发生失地损失的补偿，与朝阳村委会无关。五、朝阳村委会主张合同无效，按法律规定，合同无效后应恢复原状，义东房地产公司应返还房产证、土地使用证及土地，郝广吉、韩芝龙应将土地补偿款返还给义东房地产公司，如果无法实现，应按过错分配双方责任。 朝阳村委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，郝广吉、韩芝龙的上诉请求无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 义东房地产公司辩称，同意一审法院判决结果，应驳回上诉，维持原判。 朝阳村委会向一审法院起诉请求：一、确认义东房地产公司与郝广吉、韩芝龙签订的产权调换协议无效；二、将产权调换协议中约定补偿的土地3340.5平方米返还给朝阳村委会，并将土地补偿款240万元返还给义东房地产公司；三、本案诉讼费用、保全费由义东房地产公司与郝广吉、韩芝龙共同承担。 一审法院认定事实：2017年9月29日，义东房地产公司与郝广吉签订《房屋产权调换协议书》。郝广吉将其坐吉林××区二社（地号为2-131）土地上的房屋、烘干塔、混凝土地面、围墙、门卫室、锅炉房、管井、大门、门垛及该土地3340.5㎡土地出让与义东房地产公司，义东房地产公司一次性补偿郝广吉4500000元，其中涉案土地补偿为2400000元，案涉土地上的建筑物、附属物补偿为2100000元。以上4500000元义东房地产公司于2017年10月20日分四笔给付郝广吉及其指定的韩芝龙，郝广吉和韩芝龙于同日为义东房地产公司出具了收款收据。《房屋产权调换协议书》中所涉及的土地登记土地使用者为郑来浩，土地所有者为吉林市经济技术开发区二台子村（朝阳），用途为商业用地，使用权类型为批准拨用宅基地，使用权面积3340.5㎡。该土地使用权及原地上建筑物系郝广吉自郑来浩处购买。现案涉土地上的建筑物、附属物已拆除，土地为净地。 一审法院认为，义东房地产公司与郝广吉签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》，合同无效。首先，根据《土地管理法》第六十三条，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。义东房地产公司称与郝广吉签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》是买卖合同，其购买的是土地的所有权及房屋、设备，义东房地产公司主张对案涉地块要进行房地产开发并取得了国土部门的批文，但一审庭审过程中义东房地产公司并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。义东房地产公司成立十余年，王庆成是资深的房地产经理人，在购买土地进行房地产开发时，不可能不对目标地块进行调查，对地块、房屋的相应证照进行核实，案涉地块位于朝阳村，土地性质为集体所有，对此义东房地产公司应当是明知的，故对义东房地产公司的主张一审法院不予认可。其次，根据2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）：“农村房屋用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”建设部2008年发布的《房屋登记办法》第87条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”可见，非集体组织成员按照国家的政策法规，是不能购买集体组织成员的宅基地和房屋，更不能进行房地产开发。再次，根据《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。义东房地产公司与郝广吉签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》不但违反了法律、行政法规的强制性规定，同时损害了社会公共利益，合同无效。最后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。义东房地产公司已经将案涉土地上的建筑物、附属物拆除，建筑物、附属物对应款项在双方签署的《房屋产权调换协议书（货币化补偿专用）》中已经明确并实际支付，无需返还。因合同无效，义东房地产公司应按照法律的规定将案涉土地返还郝广吉，郝广吉、韩芝龙应将土地补偿价款240万元返还给义东房地产公司。综上，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决。 一审法院判决：一、义东房地产公司与郝广吉签订的《房屋产权调换协议书》，合同无效；二、郝广吉、韩芝龙于判决生效之日起七日内一次性返还义东房地产公司土地补偿款240万元；三、驳回朝阳村委会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，由义东房地产公司、郝广吉、韩芝龙共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：一、义东房地产公司与郝广吉签订的《房屋产权调换协议书》应属无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”同时，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定：“农村房屋用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”根据上述法律和政策法规的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，而集体经济组织成员的宅基地和房屋，亦不能转让给非集体经济组织成员。本案中，义东房地产公司与郝广吉签订的《房屋产权调换协议书》所涉及的土地使用权类型为批准拨用宅基地，性质为集体土地，无论义东房地产公司是基于买卖还是基于房地产开发所实行的征收，均违反了上述法律和政策法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，义东房地产公司与郝广吉签订的《房屋产权调换协议书》应属无效。二审中，双方当事人亦认可该协议无效，故一审法院判决该协议无效正确，应予维持。 二、关于郝广吉、韩芝龙是否应返还土地补偿款的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉《房屋产权调换协议书》约定的是郝广吉将土地和房屋等出让给义东房地产公司，由义东房地产公司支付补偿款，故义东房地产公司和郝广吉系该协议的合同相对人。虽然该协议无效，但朝阳村委会并不是案涉合同的相对人，其虽有权请求确认案涉合同无效，但无权代替义东房地产公司行使权利，请求郝广吉、韩芝龙向义东房地产公司单方返还土地补偿款。因合同无效而产生的要求返还等权利在一般情形下仍应为私权的处分，适用自由处分原则，原则上仍应由无效合同的相对人行使。具体到本案中，一审法院在未厘清郝广吉、韩芝龙是否合法取得案涉土地使用权的情形下，特别是义东房地产公司作为本案当事人却未提出明确诉讼请求的前提下，即根据土地所有权人朝阳村委会的诉请径行判决郝广吉、韩芝龙单方返还义东房地产公司土地补偿款，势必造成案涉合同相对人之间的利益失衡，对此本院予以调整，对郝广吉、韩芝龙关于撤销一审判决第二项的上诉请求，本院予以支持。若案涉合同相对人因合同无效而向对方相对人主张返还或其他权利，其可另寻途径以求救济。 综上所述，郝广吉、韩芝龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初2764号民事判决第一项； 二、撤销吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初2764号民事判决第二项、第三项； 三、驳回吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会其他诉讼请求。 一审案件受理费26000元，由吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会负担13000元，由吉林义东房地产开发有限公司负担6500元，由郝广吉、韩芝龙负担6500元。二审案件受理费26000元，由上诉人郝广吉、韩芝龙负担13000元，由吉林经济技术开发区九站街道朝阳村民委员会负担13000元。 本判决为终审判决。 审判长 郝 奇 审判员 李 洁 审判员 孙 伟 二〇一九年十二月二十四日 书记员 徐俊茹