北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13919号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘建永，男，1981年3月15日生。委托诉讼代理人：黄婧，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明军，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京合信居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院3号楼1层108。法定代表人：李超，经理。委托诉讼代理人：张凌奇，男，北京合信居房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：季晓春，男，北京合信居房地产经纪有限公司员工。上诉人刘建永因与被上诉人北京合信居房地产经纪有限公司（以下简称合信居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初51400号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建永上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回合信居公司前述两项诉讼请求；2.撤销一审判决第七项，依法改判合信居公司向刘建永支付空置期租金损失9916元；3.本案诉讼费由合信居公司承担。事实和理由：一、刘建永不存在违约行为，不应承担违约赔偿责任，一审法院认定事实不清，适用法律错误。刘建永在签订合同时，已明确告知合信居公司涉案房屋地址被登记占用的情况，合信居公司对该情况知晓且无异议。合同签订后，刘建永如约将涉案房屋交付合信居公司占有使用，且一直积极配合办理涉案房屋工商及税务迁址手续，不存在拖延行为，不应承担违约责任。二、就本案税务地址登记发生迟延的情形，合信居公司及其客户潘青霞自身均存在过错，所造成的损失应自行承担，与刘建永无关。潘青霞未按照规定在领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记，合信居公司直至2019年2月22日才要求刘建永配合办理税务手续，且一直未说明具体办理什么手续、如何配合，故潘青霞、合信居公司对税务地址登记迟延均存在过错。三、一审法院判令刘建永全额承担4000元延迟注册费，显属错误。即便刘建永最终被认定构成违约，注册迟延产生的损失亦应由刘建永、合信居公司及潘青霞三方根据各自过错比例承担，且该4000元系合信居公司在未核实潘青霞方面的情况、未经刘建永同意的情况下单方允诺潘青霞的费用，并非实际损失，一审全额支持，过于草率。一审法院认定合信居公司转租差价利润与居间服务费之间的差额系其遭受的损失，包含在违约金17000元中，并判令由刘建永承担，于法无据。合信居公司作为经营房产租赁的专业中介机构，刘建永不可能预见到合信居公司竟然会支出大额费用通过另一家中介机构寻找承租人，该差额不应认定为合信居公司在履行合同中遭受的损失，而应在其与潘青霞案件中解决，由合信居公司与潘青霞根据各自过错比例承担。一审法院判令刘建永赔偿注册延迟费4000元及违约金17000元，远远超出合信居公司的实际损失，违背了合同法违约金与损害赔偿金不能同时适用的原则，且若法院同时支持合信居公司的注册延迟费及违约金，那么刘建永主张的房屋空置期损失亦应得到支持。四、一审法院将合信居公司在其与潘青霞案件中产生的经济损失认定由刘建永承担，没有事实和法律依据。根据合同相对性原则，合信居公司在一审中主张的其他经济损失，系基于其与潘青霞之间的合同产生，相应违约责任应由双方根据合同约定各自承担，而不应在刘建永积极履行合同义务的前提下转嫁刘建永承担。合信居公司辩称，不同意刘建永的上诉请求和理由，一审判决我方支付刘建永违约金17000元不合理。合信居公司向一审法院起诉请求：1、刘建永赔偿合信居公司租金损失27000元；2、刘建永赔偿合信居公司居间服务费10000元；3、刘建永赔偿合信居公司注册延迟费4000元；4、刘建永退还合信居公司押金2000元；5、刘建永给付合信居公司违约金17000元。刘建永向一审法院反诉请求：1、合信居公司给付刘建永欠付租金4833元；2、合信居公司给付刘建永违约金17000元；3、合信居公司给付刘建永空置期租金损失9916元。一审法院认定事实，合信居公司、刘建永于2018年8月19日签订《房屋出租委托合同》，约定合信居公司承租刘建永504号房屋，刘建永委托合信居公司对外出租，如因刘建永向合信居公司提交的证件材料和陈述的房屋具体情况不实，而导致合信居公司对承租方承担民事责任或合信居公司遭受损失的，刘建永应负责向合信居公司赔偿；租赁期限自2018年9月11日起至2020年9月10日止；第一年房屋每月租金为8500元，房租按季度缴付，第一次2018年9月11日（22666元），第二次2018年12月11日（25500元），第二年房屋租金每月租金为8800元；委托期内，刘建永应无条件配合合信居公司工商注册及税务登记，刘建永需提供注册供公司相关证件及材料，并配合合信居公司及其代理客户进行税务登记；委托期内，若合信居公司提前退租，属于合信居公司违约；双方若有一方违约的话，违约方需支付对方两个月的月租金作为违约金；房屋押金2000元与第一次房租一起转入刘建永账户，合同到期后双方确认无误后，刘建永应于三日内将押金退还合信居公司。庭审中，合信居公司、刘建永认可合信居公司已全额支付第一个季度的租金，但第二个季度的租金仅支付23500元，剩余2000元未支付，亦均认可合信居公司实际于2019年3月20日向刘建永交还房屋，认可涉案合同于2019年3月20日解除。另查，合信居公司与潘青霞于2018年9月6日签订《房屋租赁合同》，约定潘青霞承租合信居公司代理出租的504号房屋，租赁期限自2018年9月10日至2019年9月9日，房屋租金每月10000元，交付方式为押一付三。庭审中，合信居公司、刘建永均认可：504号房屋原注册登记北京万婴教育咨询有限公司及北京伊美斯克国际货运代理有限公司，因一个房屋地址仅能注册两家公司，需将上述公司迁出，才能再行办理工商注册、税务登记。后北京伊美斯克国际货运代理有限公司于2018年10月25日将其工商注册地址自504号房屋迁出，北京万婴教育咨询有限公司的工商注册地址亦自504号房屋迁出。庭审中，刘建永表示上述两公司的税务登记于2019年3月中旬迁出。潘青霞相关益和唯美（北京）国际文化传播有限公司于2018年11月16日注册登记至504号房屋，该公司未完成在504号房屋的税务登记。庭审中，合信居公司表示潘青霞已起诉合信居公司房屋租赁合同纠纷案，主张因其无法完成工商登记变更，后再次因为一址多户无法完成税务登记，严重影响其运营，在2019年3月6日与合信居公司解除了合同，并完成了房屋交接，起诉要求合信居公司退还租金、赔偿相关经济损失。截至本案法庭辩论终结，该案仍未审结。就双方争议的事实和证据。就工商注册、税务登记一节，双方均向一审法院提交了微信聊天记录截图，显示：合信居公司2018年9月25日“上家那个注册的事弄完了吗”，刘建永“说转走了”，合信居公司2018年10月29日“我们再跟这客户好好聊聊，不行给他点赔偿，看他什么意思”，合信居公司2019年2月22日“客户需要房本原件，哪天有时间去趟税务局呀”，刘建永“他现在还需要啊？”，合信居公司于2019年3月4日向刘建永发送潘青霞税务登记异常信息，并表示“老外那个税务没迁走，这是我们刚找人查的”，合信居公司2019年3月5日“租户找别家中介的房子了，这两天搬走了，管我们要赔偿呢，您那个房租等这事处理完了再给您打过去吧”、“到时候损失得您这边给呀”，刘建永“我没法给啊”，合信居公司2019年3月8日“她们不给我们交房租，只能我们公司这边先暂停给您打房租了”，刘建永“我上周五（3月15日）去你们那里啦！你们一不给房租，二不给钥匙，还提给钥匙的附加条件。今天又让我这两天去拿钥匙”。合信居公司、刘建永均表示对真实性认可。刘建永还向一审法院提交了其与北京伊美斯克国际货运代理有限公司的微信聊天记录截图，显示：刘建永于2018年10月给上述公司发送《告知函》，写明其于2018年10月多次联系要求将工商注册迁出。就此，合信居公司表示对真实性无法确认。就合信居公司各项经济损失。合信居公司向一审法院提交了：1、504号房屋中介费转账凭证及发票，显示合信居公司支付中介费10000元；2、潘青霞出具的《关于注册延迟索赔及第二季度房租缴纳事宜说明》及转账凭证，显示潘青霞因工商注册延迟两个月（2018年9月至11月），扣留房屋租金4000元作为补偿。就此，刘建永表示对证据1真实性不认可，对证据2转账凭证真实性认可，对说明的真实性不认可。就刘建永空置期损失，刘建永向一审法院提交了其与案外人郑伟于2019年4月22日签订的《北京市房屋租赁合同》，显示计租起始日为4月25日，租金标准为8500元/月。就此，合信居公司表示对真实性无法确认。一审法院认为，合信居公司、刘建永于2018年8月19日签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同于2019年3月20日解除，一审法院对此不持异议。就合同违约方，合同约定刘建永有配合合信居公司办理工商注册、税务登记的义务，双方未就此约定履行期限，刘建永应在合理期限内履行。现潘青霞在两个月后才完成工商注册，且至合同解除无法办理税务登记，刘建永表示其在合理期限内履行完毕，一审法院难以采信。且刘建永既负有上述配合义务，则应保障涉案房屋具备随时办理工商注册、税务登记的条件。基于上述考虑，刘建永就该合同约定构成违约，应就此承担违约责任。但同时，针对刘建永上述违约行为，合同未约定合信居公司就此享有解除权。刘建永已将公司迁出，亦不影响合信居公司继续出租、实现合同目的，合信居公司表示因避免空置期损失，遂提出解除合同。应认定合信居公司构成提前退租，应就此承担违约责任。基于上述认定，就合信居公司第一项诉讼请求，一审法院不予支持。就合信居公司第三、四、五项诉讼请求，于法有据，一审法院均予以支持。就合信居公司第二项诉讼请求，该费用系针对504号房屋的单次居间服务费，考虑到合信居公司每月赚取差价1500元，潘青霞仅承租约六个月，差价利润不及居间服务费高，应认定合信居公司就此确存在一定损失。现一审法院已支持其就违约金的主张，一定程度上弥补其损失，就此不再予以支持。但需说明的是，上述违约金仅一定程度上弥补上述损失，如合信居公司因潘青霞一案确定存在其他经济损失，可就此另行主张解决。就刘建永第一项反诉请求，就第二季度租金2000元，合信居公司提交微信记录中，在合信居公司要求刘建永承担损失时，刘建永明确表示“没法给”，应认定系合信居公司自行扣交租金。现合信居公司已另行全额主张损失、违约金，合信居公司应支付该租金。就3月11日至3月20日期间的租金，合信居公司作为提前退租的违约方，应给付刘建永合理的准备时间，刘建永于3月20日收房，符合合理期限，合信居公司应支付该期间的租金。就刘建永第二项反诉请求，一审法院予以支持。就刘建永第三项反诉请求，现一审法院已支持其就违约金的主张，足以弥补刘建永相关经济损失，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、刘建永于判决生效之日起七日内赔偿合信居公司注册延迟费四千元。二、刘建永于判决生效之日起七日内退还合信居公司押金二千元。三、刘建永于判决生效之日起七日内给付合信居公司违约金一万七千元。四、合信居公司于判决生效之日起七日内给付刘建永租金四千八百三十三元。五、合信居公司于判决生效之日起七日内给付刘建永违约金一万七千元。六、驳回合信居公司的其他诉讼请求。七、驳回刘建永的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘建永提交证据1.微信聊天记录，证明在签约之前，合信居公司就明知涉案的房屋工商注册地址的登记情况；证据2.通话录音，证明涉案房屋不存在无法办理税务注册登记的情形；证据3.（2019）京0105民初44312民事判决书，证明潘青霞退租的直接原因是由于合信居公司未能办理税务注册登记，合信居公司在2019年2月11号就知道潘青霞公司有办理税务注册登记的需求，但直至2月22号才告诉刘建永要去办理税务登记，延迟办理税务登记的责任应由合信居公司承担；证据4.合信居公司在西城区人民法院起诉刘建永的起诉材料，证明合信居公司对涉案房屋存在工商注册及税务注册的事实是明知的，刘建永不存在隐瞒行为。合信居公司发表如下质证意见：证据1.真实性认可，证明目的不认可；证据2.真实性不认可，证明目的不认可；证据3.真实性认可，证明目的不认可，委托合同约定甲方应无条件配合乙方工商注册及税务登记，工商注册和税务登记是一个公司正常经营的两个必要条件；证据4.真实性不认可，证明目的不认可，材料是我方写的，但并不是我方真实想法，后来我方撤诉了。合信居公司提交北京万婴教育咨询有限公司及北京伊美斯克国际货运代理有限公司工商信息查询，证明该两家公司注册地址在涉案房屋的期间在合信居公司与刘建永合同的租赁期内。刘建永对该证据真实性认可，认可北京伊美斯克国际货运代理有限公司于2018年10月25日从涉案房屋迁出，认为北京万婴教育咨询有限公司迁出时间与本案无关。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同约定，刘建永应无条件配合合信居公司工商注册及税务登记。刘建永需提供注册公司相关证据及材料，并配合合信居公司及其代理客户进行税务登记。双方未就此约定履行期限，刘建永应在合理期限内履行。而直至2018年10月25日涉案房屋工商注册才迁出，导致潘青霞在2018年11月16日才完成工商注册，且至合同解除无法办理税务登记，刘建永未能在合理期限内履行完毕上述配合义务，构成违约，应就此承担违约责任，一审判决刘建永支付合信居公司违约金17000元并无不当，本院予以确认。关于注册延迟费，因合信居公司承租涉案房屋的目的系为了转租赚取租金差价利润，而刘建永知晓对方为房产经纪公司，对此应当预见，现因工商注册延迟导致潘青霞扣留租金4000元，系合信居公司实际损失，刘建永应当承担赔偿责任，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于空置期租金损失，因合信居公司提前退租，构成违约，并就此违约行为向刘建永承担支付违约金的赔偿责任，该违约金足以弥补因合信居公司提前退租导致涉案房屋空置期的损失，故对刘建永主张的空置期损失不再支持。但须说明的是，违约责任的损失赔偿范围不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合信居公司与潘青霞之间的损失赔偿并非刘建永在与合信居公司订立合同时全部预见到或者应当预见，且本案中已认定刘建永赔偿合信居公司违约金及注册延迟费，故合信居公司与潘青霞就涉案房屋的租赁纠纷，由双方另案解决。综上所述，刘建永的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由刘建永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 龚勇超审 判 员 蒙 瑞二〇一九年十二月十一日法官助理 俞 洁法官助理 王世洋书 记 员 凌 童