山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民终9354号 上诉人（原审原告）：山东金銮混凝土有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李琳，总经理。 委托诉讼代理人：牛海邦，山东明察律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济南市市中区白马山街道办事处朱家庄社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：陆书通，主任。 委托诉讼代理人：董德钱，男，1959年4月12日出生，汉族，该单位党支部委员，住济南市。 委托诉讼代理人：朱圣曜，山东昌平律师事务所律师。 上诉人山东金銮混凝土有限公司（以下简称山东金銮公司）因与被上诉人济南市市中区白马山街道办事处朱家庄社区居民委员会（以下简称朱家庄居委会）确认合同效力纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东金銮公司上诉请求：1、依法撤销（2018）鲁0103民初2075号民事判决书。2、依法确认山东金銮公司、朱家庄居委会2002年7月21日签订的土地租赁合同无效。3、依法判令朱家庄居委会返还山东金銮公司交纳的租金1112000元。4、一、二审诉讼费用由朱家庄居委会承担。事实与理由：一、朱家庄居委会无权出租诉争土地，无权收取租金，事实清楚，证据确实、充分。1、朱家庄居委会与94528部队同年同时租给山东金銮公司的是同一块土地，涉案土地的归属存疑。2、如果“出租土地”朱家庄居委会拥有所有权或使用权，那么94528部队出租这块土地获取租金就是非法的，应当予以返还。但是“出租土地”经槐荫区人民法院和济南市中级人民法院判给了94528部队，认定“出租土地”是国家划拨给94528部队的专属军用土地。那么，朱家庄居委会出租这块土地获取租金就没有法律依据，理应返还。3、一审中，山东金銮公司提交山东金銮公司与94528部队土地租赁合同；山东金銮公司与朱家庄居委会的土地租赁合同，两份合同出租的是同一块土地。以证明两份土地出租合同出租的是同一块土地。4、一审中，山东金銮公司提交山东金銮公司与94528部队民事判决书即：（2017）鲁0104民初5126号和济南中院（2018）鲁01民终3861号判决书。以证明出租土地归94528部队专属军用土地。5、一审中，山东金銮公司出具了朱家庄居委会收取山东金銮公司租金的收据，朱家庄居委会没有异议。6、一审中，山东金銮公司已说明：山东金銮公司已拆除租赁土地上的建筑物并清理完毕，将租赁土地归还给94528部队，94528部队将出租土地用围栏围起来并注明军用土地。以证明判决内容已全部履行完毕。朱家庄居委会并未提出异议，一审法院默认判决已生效，否则一审法院应审查判决是否生效，尽到法院的审判职责。二、朱家庄居委会采用欺诈的手段订立土地出租合同，已违反《中华人民共和国合同法》第52条第一款规定，属于无效合同。一审法院视而不见。1、《中华人民共和国合同法》第52条第一款规定：（一）：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；属于无效合同。2、根据《民法通则若干问题的意见》第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。3、朱家庄居委会故意告知山东金銮公司虚假情况，自称出租土地是朱家庄居委会的，故意隐瞒出租土地的真实情况，诱使山东金銮公司作出错误的意思表示。4、一审法院在明知朱家庄居委会没有出租土地使用权的情况下获取租金却装做不知。三、山东金銮公司与朱家庄居委会签订合同第八条明确规定：乙方（山东金銮公司）所租甲方（朱家庄居委会）土地如有产权和使用权纠纷由甲方（朱家庄居委会）负完全的责任。现在出租土地使用权经法院审理判给了94528部队，出租土地使用权出现了纠纷，依据合同朱家庄居委会应承担完全责任，赔偿山东金銮公司的全部损失。山东金銮公司因此损失几千万元。四、一审法院未提及朱家庄居委会出租给山东金銮公司的标的物，及收取山东金銮公司租金的依据；一审法院未明确朱家庄居委会收取山东金銮公司的租金行为的性质及支持的理由。一审法院错误地支持朱家庄居委会采用欺诈的手段，非法获取山东金銮公司的所谓“租金”的行为。五、一审中，朱家庄居委会没有提交任何证据证明出租土地是其享有所有权或使用权。可见一审判决错误至极。六、一审法院掩盖事实真相，为朱家庄居委会非法行为提供保护。一审法院认定朱家庄居委会收取租金有法律依据，不属于不当得利，一审法院明知出租土地归94528部队，为什么还为朱家庄居委会提供法律保护。七、一审法院适用法律不当。1、朱家庄居委会在没有出租土地使用权的前提下，获取土地出租租金没有合法依据，属于不当得利。理应返还。2、一审法院审理租赁合同却引用了大量与本案无关的法律规定判决本案，是完全错误的，并且引用买卖合同法律规定判决租赁合同纠纷。八、一审法院对本案的认定自相矛盾。1、一审法院既认定山东金銮公司、朱家庄居委会签订的《土地租赁合同》已无法履行，又提出山东金銮公司未主张解除或撤销上述合同的观点让人不解。2、“租赁土地”已被94528部队收回，继续履行合同，山东金銮公司继续向朱家庄居委会交纳租金的行为不合理。山东金銮公司与朱家庄居委会之间的合同并非是有效合同，一审法院让山东金銮公司去申请撤销或解除不合理。3、一审法院既认定出租土地是94528部队专属军用土地；又认为朱家庄居委会收取租金有法律依据，自相矛盾。综上所述，一审法院故意隐瞒事实，为朱家庄居委会的非法行为提供法律保护是错误的，朱家庄居委会没有出租土地的所有权或使用权，其收取租金没有法律依据，理应返还给山东金銮公司。山东金銮公司请求法院查清事实，依法裁判。 朱家庄居委会辩称,1、朱家庄居委会认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回山东金銮公司的上诉请求。2、根据在一审时朱家庄居委会提交的复印于（2000）市民初字第1752号卷宗中的原中国人民解放军39420部队和济南市郊区西郊公社东方红大队双方签署的关于土地明确边界的协议，里面载明双方土地是进行明确划分的，山东金銮公司所使用的土地就是按照协议应当由朱家庄居委会拥有的集体土地，因此朱家庄居委会认为山东金銮公司的上诉理由与事实不符。山东金銮公司也知道这块土地由于和部队的土地接界，地方和部队双方之间就沟南有明确的界定，就是非战状态下是由朱家庄居委会使用和耕种，沟以北是朱家庄居委会所有的集体土地，山东金銮公司所使用的这块土地应当说既包括朱家庄居委会所拥有的这块土地，山东金銮公司也应该使用了部队的那块土地，所以山东金銮公司分别和两个人签订租赁合同，符合事实和法律的规定，对于朱家庄居委会和部队之间就沟南这块土地的争议问题，山东金銮公司也是明知的，根本不存在山东金銮公司所谓的欺诈。 山东金銮公司向一审法院起诉请求：1.确认山东金銮公司、朱家庄居委会2002年7月21日签订的土地租赁合同无效；2.返还山东金銮公司交纳的租金1112000元；3.诉讼费用由朱家庄居委会承担。 一审法院认定事实：2002年7月21日，白马山街道办事处朱家庄村委会（甲方、土地所有单位）与济南金銮混凝土制品中心（乙方、租用土地单位）签订土地租赁合同一份，约定：乙方租用甲方所属位于某某路路段西南的闲置地约40亩；租赁期限暂定为25年，自签订合同之日算起；租赁期内每亩地租金前五年为1800元／年；第二个五年为2000元/年；第三个五年为2200元／年；第四个五年为2500元／年；第五个五年为人民币2800元／年；甲方负责协调乙方与周围企业和村民的邻里关系，甲方负责办理乙方临时施工用电的正常供应工作，电费按国家规定交纳，甲方提供乙方输电线路用地，但线路费用由乙方承担；乙方所租甲方土地如有产权和使用权纠纷由甲方负完全责任；合同自签字之日起不能因领导层的变动而改变合同的执行。甲乙双方必须遵守本合同，如果由于一方的违约造成本合同不能履行，由违约方承担一切违约责任和所造成的一切直接经济损失；附：租赁土地具体方位图（在山东金銮公司与中国人民解放军94528部队签订的租赁合同所附示意图范围内）。 2004年7月16日，白马山街道办事处朱家庄村委会（甲方、土地所有单位）、济南金銮混凝土制品中心（乙方、租用土地单位）与山东金銮公司（丙方、租用土地单位）签订补充协议一份，约定：2002年7月乙方在甲方所属地投资建设砼搅拌站（名称为山东金銮混凝土有限公司），由于丙方在筹建期间，正在办理工商登记手续，因此乙方于2002年7月27日与甲方签订了《土地租赁合同》，现经甲、乙、丙三方友好协商，同意自2004年7月起，由丙方与甲方继续履行2002年7月27日签订的《土地租赁合同》。 2002年7月23日，中国人民解放军94528部队（甲方）与济南金銮混凝土制品中心（乙方）签署《场地租赁合同书》一份，载明：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《军队房地产租赁管理办法》及有关法律、法规，为保障租赁双方的合法权益和义务，经双方协商一致，签订合同如下：一、甲方将本部军械股东北侧场地一宗，共约40余亩场地（详见附图），租给乙方使用。租赁用途为加工、制作混凝土制品厂房。租赁期间，乙方可在租赁场地周围修建围墙、平整地面、兴建简易平房、设立专门出入口等，各项经费乙方自理，合同期满，乙方修建的地上物及一切设施自行拆除或无偿移交甲方。如果合同续延，乙方仍继续使用。二、甲方管理的场地，其土地产权归中央军委。任何单位和个人不得侵占或侵害其土地的所有权。乙方在施工中，如果发生有周围单位或群众侵占或侵害土地产权的行为，甲方协助乙方妥善解决，确保乙方土地使用权不受侵害。三、场地年租金每亩1500元，40亩年租金60000元。付款方式：每年使用前一次性付清全年租金，如不按时交付场地使用金，甲方有权随时终止合同，收回场地。四、甲方在自管场地范围内，向乙方提供输电线路用地。乙方临时施工需要用电、用水，甲方在可能条件下提供方便，水、电费按部队有关规定缴纳。五、租赁期限，暂定五年，自2002年7月26日起，至2007年7月25日止，合同期满，除战备或市政建设特殊需要外，按原合同内容继续执行。附：租赁场地示意图。 2002年7月26日，中国人民解放军94528部队（甲方）与济南金銮混凝土制品中心（乙方）签署《场地租赁补充协议书》一份，载明“为确保甲乙双方的合法权益，经协商一致，补充协议如下：为确保甲乙双方的合法权益，经协商一致，补充协议如下：一、为保障乙方安全用电，甲方同意乙方投资在甲方场地建设用电线路，每年在甲乙双方主合同的基础上增加场地补偿费壹万贰仟元整。付款方式：与主合同时间一致，即每年租用场地前，一次性付清全年补偿金。如不按时交付线路使用费和土地补偿费，甲方有权随时收回全部场地。二、本补充协议有效期五年。自2002年7月26日起至2007年7月25日止。此补充协议与甲、乙双方2007年7月23日签订的《场地租赁合同》同步，具有同等法律效益。 2004年，中国人民解放军94528部队（甲方）、济南金銮混凝土制品中心（乙方）、山东金銮公司（丙方）签署《补充协议》一份，载明：“2002年7月乙方在甲方所属地段投资建设砼搅拌站（名称为山东金銮混凝土有限公司），由于丙方在筹建期间，正在办理工商登记手续，因此乙方于2002年7月26日与甲方签订了《场地租赁合同》及《补充协议》，现经甲、乙、丙三方友好协商，同意自2004年7月起，由丙方与甲方继续履行2002年7月26日的《场地租赁合同》及《补充协议》。 2018年1月19日，空军济南基地保障部运输机营处出具证明，载明：中国人民解放军94528部队现位于腊山的土地，为其原军械股及洞库所在地（具体位置及边界详见地籍档案），是通过1948年接收、1969年征用及1979年建设八O九二工程征用等方式取得，军内坐落号为济鲁K字第70xx号（原坐落号为空济鲁地字第00xx/x），94528部队是该块土地的国有土地使用权人。 山东金銮公司已向朱家庄居委会支付2002年7月至2017年7月的租金（不包括2007年），共计1112000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.《土地租赁合同》是否有效？2.朱家庄居委会应返还山东金銮公司多少租金？ 关于《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定及民法法理可知，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的“处分”系包含物权变动的效果意思，与设立债权性质的占有、使用权有本质差别。进言之，该规定中的“处分”仅指标的物之物权的变动。租赁合同不以物权变动为目的，仅在他人租赁物上设立负担，以产生请求权，因此租赁和“处分”无关，不受《中华人民共和国合同法》第五十一条影响。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。山东金銮公司未举证证实本案存在何种上述无效情形，故对于山东金銮公司以在缔约时朱家庄居委会对涉案土地没有所有权或者处分权为由主张合同无效，一审法院不予支持。 山东金銮公司于2002年7月份分别就涉案地块与不同主体签署了两份租赁合同，虽然其称系因产权不明，在无奈的情况下与94528部队和朱家庄居委会同时签订了租赁合同并同时支付租金，但其对该地块的产权争议系明知，且山东金銮公司陈述其涉案租金缴至2017年7月，中国人民解放军94528部队与山东金銮公司租赁合同纠纷一案的一审立案时间为2017年11月27日，其不再缴纳租金的时间远早于立案时间。山东金銮公司主张朱家庄居委会收取的租金属于不当得利，应予返还2002年7月21日至2017年7月21日的全部租金，对此，一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中朱家庄居委会收取2002年7月21日至2017年7月21日期间的租金系依据双方订立的《土地租赁合同》及补充协议，并非没有合法依据。需指出，当事人对自己提出的诉讼主张，负有提供证据加以证明的责任，如果没有证据或其提供的证据不足以证明其主张的，将承担对自己不利的后果。本案中，山东金銮公司、朱家庄居委会签订的《土地租赁合同》虽已无法继续履行，但山东金銮公司未主张解除或撤销上述合同及补充协议，仅以不当得利为由要求返还2002年7月21日至2017年7月21日的租金，证据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回山东金銮混凝土有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14810元，由山东金銮混凝土有限公司负担。 一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院于2018年5月25日作出的（2018）鲁01民终3861号生效民事判决认定：“涉案土地系由94528部队无偿使用的国有划拨土地，其将该土地出租给金銮公司，违反了法律法规的强制性规定，双方之间的场地租赁合同应为无效。94528部队关于合同有效的理由不成立，不予采纳。” 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案朱家庄居委会主张其与山东金銮公司签订的土地租赁合同及山东金銮公司与中国人民解放军94528部队签订的土地租赁合同系两块相邻的土地，并非山东金銮公司主张的系同一地块。根据山东金銮公司于2002年7月分别与中国人民解放军94528部队及朱家庄居委会签定的两份土地租赁合同所附租赁土地具体方位图看，山东金銮公司与朱家庄居委会约定的土地范围在山东金銮公司与中国人民解放军94528部队签订的租赁合同所附示意图范围内，且朱家庄居委会一、二审中均未提交有效证据证明其主张，故本院对朱家庄居委会的上述主张，不予采信。 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定及民法法理可知，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的无权处分场合的合同仍然有效，在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权场合，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担违约责任；在处分行为被追认或者被补正前，权利变动的结果是否发生处于未定状态，但合同效力并非待定而是确定有效。根据本案查明的事实，山东金銮公司于2002年7月份就涉案地块分别与中国人民解放军94528部队和朱家庄居委会签署了两份土地租赁合同，且已生效的（2018）鲁01民终3861号民事判决认定涉案土地系中国人民解放军94528部队无偿使用的国有划拨土地。因此，依据上述法律规定，山东金銮公司于2002年7月份就涉案地块与朱家庄居委会签署的土地租赁合同，朱家庄居委会并非涉案国有土地使用权人，其无权将涉案土地租赁给山东金銮公司，但双方当事人签订的土地租赁合同应为有效合同。 关于朱家庄居委会是否应返还山东金銮公司支付的租金问题。山东金銮公司诉称当时因涉案土地产权不明，在无奈的情况下分别与中国人民解放军94528部队和朱家庄居委会同时签订了两份租赁合同，现生效的（2018）鲁01民终3861号民事判决认定涉案土地系中国人民解放军94528部队无偿使用的国有划拨土地，双方签订的土地租赁合同无效，并判令山东金銮公司返还土地、支付土地占有使用费等，故本案朱家庄居委会应向山东金銮公司返还已支付的土地租金。根据本案查明的事实，山东金銮公司租赁涉案土地时，其对涉案土地权属争议系明知的，在此情形下其仍与朱家庄居委会签订土地租赁合同并履行支付租金义务，系其真实意思表示，自愿负担、自甘风险的行为。因此，本案山东金銮公司要求返还2002年7月21日至2017年7月21日的租金，一审法院不予支持并无不当，应予维持。综上所述，山东金銮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14810元，由山东金銮混凝土有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴松成 审判员  赵玉兰 审判员  陈 勇 二〇一九年十二月十日 书记员  吴颖颖