广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23402号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤宝珍，女，1963年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海鸥，女，1968年12月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人汤宝珍因与被上诉人刘海鸥租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初12838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤宝珍、被上诉人刘海鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤宝珍上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，将本案发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由刘海鸥承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)刘海鸥在一审庭上的主张“其租用房屋开始是做办公室，后来放布料衣服做仓库”,该举动使得地砖超过了的负荷，直接造成地砖的破损。(二)刘海鸥违反涉案租赁合同第六条第5点“要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身，财产遭受损害的，乙方应负责赔偿”，及第六条第6点“因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复”。刘海鸥应负责地砖全部修缮费用。(三)关于一审判决书中“二、汤宝珍在本判决生效之日起十日内向刘海鸥退回水电费12157元，物业费1232.3元、漏电开关费480元”。汤宝珍从未收取刘海鸥水电费。涉案租赁合同第六条第9点约定“租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方承担”，所以一审法院判决汤宝珍退回刘海鸥水电费，属认定事实错误。刘海鸥辩称：同意一审判决处理，不同意汤宝珍的上诉请求。事实与理由：一、刘海鸥承租涉案房屋时，地砖已经出现翘开的情况，中介方亦清楚该情况，汤宝珍知道地砖翘开没有进行上门维修，责任不应由刘海鸥承担。二、房屋对外出租，出现损耗属正常现象。根据合同法规定，承租人按照合同约定的方式使用租赁物，不承担房屋损坏造成的损失。三、从开发商交房至今，涉案房屋已经年久失修，刘海鸥没有义务帮助汤宝珍鉴定地砖何时翘开。四、出租人出租场地的目的是收取租金，承租人对此已支付对价，如果出租人让承租人承担房屋维修费用，是不公平的。同时，出租人在承租人退房时以地砖翘开为由要求扣除房租以及押金是不合理不合法的行为。刘海鸥于2019年6月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.汤宝珍退还房屋押金16060元及支付违约金803元给刘海鸥；2.汤宝珍退还刘海鸥预存的水电费12157元给刘海鸥；3.汤宝珍退还刘海鸥预存一个月物业费1232.3元给刘海鸥；4.本案诉讼费用由汤宝珍承担；5.汤宝珍将漏电开关480元支付给刘海鸥。汤宝珍向一审法院提出反诉，请求判令：1.刘海鸥赔偿房屋修缮费用3600元；2.刘海鸥支付水电卡补办费用30元；3.刘海鸥支付违约金9612.48元；4.刘海鸥承担诉讼费用。一审法院经审理查明：据房屋产权证记载，海珠区叠景中路80号xxx房的产权人为汤宝珍，规划用途为办公，建筑面积144.98平方米，登记时间2013年9月13日。2017年4月15日，刘海鸥（承租人、乙方）与汤宝珍（出租人、甲方）签订《租赁契约》，约定甲方同意将坐落在海珠区叠景中路80号xxx房出租给乙方使用，建筑面积约146平方米；租赁期限从2017年6月1日至2019年5月止，月租金8030元，第二年租金8432元；乙方已向甲方缴纳元作为房屋租房押金及电话线按金，乙方应在租赁期满或解除契约之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将押金无息退回乙方；租赁期内，甲方负责对房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋的设备，如发现有损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期满，双方未续定承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按月租金额百分之十收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；等。同日，刘海鸥向汤宝珍交付了押金16060元。刘海鸥为证明其主张，提供了如下证据：1.2019年4-6月管理费发票，金额为3696.9元；2.与汤宝珍之间的微信聊天记录，显示刘海鸥约汤宝珍5月31日交接房屋，汤宝珍当日没空最后约6月2日进行交接，刘海鸥告知汤宝珍钥匙28日放在管家处，要求汤宝珍退钱，汤宝珍表示地板砖搞好了就可以了；3.漏电开关480元的收据。汤宝珍质证认为：确认所有证据的真实性，询问了物业当时有换480元漏电开关的费用。汤宝珍为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1.xxx地砖修复价格咨询；2.与中介微信记录录像；3.xxx地砖修复前照片及修复后照片，汤宝珍表示修复前照片显示地板有松动，少数地板有裂痕。刘海鸥质证认为，其承租时地板已经是损坏的，照片真实性没有异议。一审诉讼中，双方确认以下事实：双方于6月2日到涉案房屋进行交接，确认当时水电卡的余额为12157元，当时因地板问题发生争议；涉案房屋是有一张水电充值卡，先到财务充卡，再把卡插入到设备进行充值用水电，水电卡户名是汤宝珍的名字。刘海鸥表示其租用房屋开始是做办公室，后来放布料衣服做仓库；水电费是交给了上一手租户，中介帮忙办理的，确认中介带刘海鸥看房，当时地板有撬开没有水泥封住，其没有说要自己处理地板；与汤宝珍交接房屋时要给水电卡给汤宝珍，汤宝珍拒绝接受。汤宝珍表示中介表示出租时，地板有几片松动，但是没有裂痕，因为刘海鸥说要装修会处理，所以当时汤宝珍没有处理地板的问题，与刘海鸥交接房屋时事情没有处理清楚，故水电卡是出租给新租客时后补的；房屋2019年7月28日已出租给新租客，新租客看到地板情况也愿意租并自行进行修复，修复地板花5000元，是新租客负责修缮，其减免了部分租金。一审法院认为:刘海鸥、汤宝珍签订的《租赁契约》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。现租赁合同已经到期，双方进行交接及结算时因地板问题产生争议而导致本案纠纷，并非汤宝珍故意拖欠押金也并非刘海鸥拒赔地板修缮费用，故本案中双方均不存在故意的违约行为，而是双方对于地板问题的责任未能理清达成一致。因此，刘海鸥要求汤宝珍支付违约金，汤宝珍要求刘海鸥支付违约金，一审法院均不予支持。关于刘海鸥要求汤宝珍退回预存的水电费。一审诉讼中，双方确认房屋交接当时水电卡的余额为12157元，涉案房屋是有一张水电充值卡，先到财务充卡，再把卡插入到设备进行充值用水电。可知，水电卡余额12157元刘海鸥并未使用，该余额应是房屋的下一手实际使用人进行使用。即使刘海鸥是向上一手租客支付的水电费，但该水电费是预付充值在水电卡里的，实质上是预付了汤宝珍的房屋将来产生的水电费，水电费的交纳义务主体应是房屋业主即汤宝珍，对于刘海鸥未用的水电费汤宝珍应予退回。刘海鸥要求汤宝珍退回刘海鸥预交的管理费1232.3元及支付房屋漏电开关480元有理，一审法院予以支持。至于汤宝珍补办了新的水电卡，是汤宝珍的自身行为，要求刘海鸥负担补办费用依据不足，汤宝珍要求刘海鸥支付补办卡的费用一审法院不予支持。至于本案争议焦点押金及地板修缮费用问题。刘海鸥在本案中亦自认其租赁涉案房屋时，地板并非完好而是有撬开，刘海鸥作为承租人明知房屋地板存在缺陷仍然愿意承租，应当预见租赁二年后地板可能存在进一步的损坏。汤宝珍作为出租人，在地板并非完好的情况下将房屋出租给承租人，也应承担地板存在进一步损坏的风险。因此，对于地板的进一步损坏刘海鸥、汤宝珍双方均负有一定的责任。鉴于此，一审法院酌情判令刘海鸥就地板的损坏承担1000元的修缮费用，刘海鸥向汤宝珍交纳了16060元押金，根据合同约定修缮费用可在押金中予以抵扣，故汤宝珍应向刘海鸥退回15060元押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年10月11日作出一审判决：一、汤宝珍在判决生效之日起十日内向刘海鸥退回押金15060元；二、汤宝珍在判决生效之日起十日内向刘海鸥退回水电费12157元、物业费1232.3元、漏电开关费480元；三、驳回刘海鸥的其他诉讼请求；四、驳回汤宝珍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费536元，由刘海鸥负担31元，由汤宝珍负担505元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：汤宝珍是否应向刘海鸥退回押金、预存水电费、预存物业费、漏电开关费。一审法院关于双方在租赁合同到期后交接时因地板问题产生争议而引发纠纷，双方均不存在故意的违约行为的认定正确，本院予以认可。汤宝珍上诉主张系刘海鸥不当使用涉案房屋导致地板受损，但对受损原因及受损金额均未提交证据证明，故本院对汤宝珍的该上诉理由不予采纳。一审法院结合双方对地板的损坏均有一定责任，酌情认定刘海鸥承担1000元修缮费用并无不当。双方租赁合同已经届满，刘海鸥亦不存在违约行为，汤宝珍上诉主张不应返还押金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据一审查明的事实，涉案水电卡的户名为汤宝珍，刘海鸥预存水电费12157元并未使用，汤宝珍实际因此受益，应予返还。刘海鸥预存2019年6月的物业费1232.3元，双方于2019年6月2日办理交接手续，故一审判决汤宝珍向刘海鸥返还该部分物业费并无不当。刘海鸥也提交证据证明其支付了漏电开关480元的费用，汤宝珍因此实际受益，一审判决其返还该款项亦无不当。综上所述，汤宝珍上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费505元，由上诉人汤宝珍负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳