黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民初136号原告：徐英健，男，1973年7月7日出生，汉族，富裕县铁通公司职工，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：李宝忠，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。被告：二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区南山鑫苑22号楼3单元030102号房，统一社会信用代码：912302047553239676。负责人：张清。第三人：大庆市富嘉诚房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区纬五路东风新村。法定代表人：赵子威，该公司经理。原告徐英健与被告二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司（以下简称二建齐分公司）、第三人大庆市富嘉诚房地产开发有限公司（以下简称大庆富嘉诚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐英健及其委托诉讼代理人李宝忠、二建齐分公司负责人张清到庭参加诉讼。第三人大庆富嘉诚公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐英健向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼117车库强制执行，同时解除对该车库的查封；2.依法确认徐英健与大庆富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，确认该车库归徐英健所有，同时要求大庆富嘉诚公司协助将车库登记在徐英健名下；3.诉讼费用由二建齐分公司承担。事实和理由：一、徐英健与大庆富嘉诚公司之间的商品房买卖合同合法有效，理应受到法律保护，合同的内容并没有违背法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示。双方签订合同后开发公司将诉争的车库交付给了徐英健，徐英健对此车库从2014年10月22日一直占有使用至今，虽然未办理房屋变更登记手续，其原因不在于徐英健而是由于大庆富嘉诚公司未缴纳税款所致。依据合同法、物权法以及《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院对该财产不得查封、扣押、冻结，在执行异议中徐英健提供的商品房买卖合同及收据、取暖费等票据，足以证明徐英健已经实际取得了该车库的权属，未办理物权登记不是徐英健的过错，所以徐英健认为法院的查封行为错误，理应依法解除。二、2014年10月22日双方签订了商品房买卖合同，合同成立后大庆富嘉诚公司将2号楼117号车库交付给了徐英健，从交付车库至今，徐英健实际占有和使用近五年的时间（有取暖费的票据为证），可是二建齐分公司申请查封的时间为2015年2月13日，这一时间本案诉争的117号车库已经交付给了徐英健并由其实际占有使用，而且当时按每平方米3,397.00元进行了计算，此价格和当地的市场价格相当，合同约定的价格根本不存在显失公平的问题，是一份公平、公正、合法的合同。虽然车库款项系用建楼的电料工时费顶的，但行为并不违法，法律并没有禁止性规定。然而（2019）黑02执异77号裁定书对这一行为不认可，声称违背了法律规定，所引用的法条及最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定均错误，其行为严重损害了徐英健正当的合法权益。综上，请求法院在尊重事实的基础上，依法支持徐英健的诉讼请求，作出公正的判决。二建齐分公司辩称，二建齐分公司不同意徐英健的诉讼请求。在中院查封的时候，房产应该属于第三人大庆富嘉诚公司所有。二建齐分公司要求对徐英健提供的商品房买卖合同形成的时间进行鉴定。在之前执行时，徐英健没有提交其它证据，仅提交一份商品房买卖合同，二建齐分公司对该买卖合同不予认可。大庆富嘉诚公司未到庭，亦未提出陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。徐英健提交的证据及质证情况：证据一、商品房买卖合同一份以及交款收据一份。证明徐英健与大庆富嘉诚公司签订商品房买卖合同的时间是2014年10月22日，该合同成立后，大庆富嘉诚公司将徐英健购买的房屋交付给徐英健使用，徐英健对该房屋实际占有使用至今，该合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效。虽然未办理房屋产权证书，但其原因不在于徐英健，徐英健认为其已依法取得该房屋的权属。二建齐分公司质证认为，对该份证据的真实性有异议，怀疑合同是于查封后签订的。购房款收据写的是用此车库顶建楼电料工时费，二建齐分公司对此不予认可。法院查封的时候车库没有人使用，徐英健不能证明其实际占有使用了该房屋。证据二、物业费、取暖费收据五张。该组证据证明徐英健购买此车库后，对该车库实际占有至今，商品房买卖合同成立后大庆富嘉诚公司已经将车库交付给徐英健。二建齐分公司是2015年进行查封的，查封时间在后，查封时徐英健对该车库已经实际占有和使用。二建齐分公司质证认为，对该组证据证明的事实不予认可，如果此房是租的话，也是可以拿到该收据的，该组证据不能证明房屋系徐英健所有。二建齐分公司未提交证据。大庆富嘉诚公司亦未提交证据。根据徐英健的起诉、二建齐分公司的答辩、当事人的举证、质证，结合当事人的质证意见，本院认定如下事实：二建齐分公司诉大庆富嘉诚公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月13日作出（2015）齐民初字第19-1号协助执行通知书，查封甘南县宝山乡枫林佳苑房产1号楼第000116、-1-116号；2号楼000101、000102、000103、000105、000133、-1-101、-1-102、-1-103、-1-104、-1-106。第000108-000143号交通仓储房产。案涉宝山乡枫林佳苑林117号车库即为查封的第000117号交通仓储房产。本院于2016年5月18日作出（2015）齐民初字第19号民事判决。判决：富嘉诚公司给付二建集团齐分公司工程款6,470,479.00元。宣判后，双方当事人均不服提起上诉，2017年7月20日，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民终423号民事判决，改判富嘉诚公司给付二建集团齐分公司工程款7,305,780.91元。判决送达后，大庆富嘉诚公司未按生效法律文书所确定的内容履行义务，二建齐分公司于2017年8月8日向本院申请执行。本院立案执行，执行案号为（2017）黑02执254号。本院于2018年2月6日作出（2017）黑02执254-11号执行裁定，一、续行查封大庆富嘉诚公司名下的甘南县宝山乡枫林佳苑房产1号楼第000116、-1-116号；2号楼000101、000102、000103、000105、000133、-1-101、-1-102、-1-103、-1-104、-1-106商服楼房产共计1728.09平方米。第000108-000143号交通仓储房产共计924.82平方米。二、查封期限为三年（2018年2月6日至2021年2月5日）。本院向甘南县不动产登记中心送达执行裁定书和执行通知书。本院执行期间，徐英健以案外人的身份提出执行异议，认为其与大庆富嘉诚公司签订的商品房买卖合同依法成立并合法有效，请求解除对该房屋的查封。本院对徐英健提出的执行异议进行了审查，于2019年4月17日作出（2019）黑02执异77号执行裁定书，裁定驳回徐英健的异议申请。之后，徐英健向本院提起案外人执行异议之诉。经审理查明，2014年10月22日大庆富嘉诚公司与徐英健签订了商品房买卖合同，约定大庆富嘉诚公司将枫林佳苑小区2幢117号房（车库）出售给徐英健，该商品房单价为每平方米3,397.60元，总金额66,831.00元。付款方式为：全款一次性付款。该合同加盖了大庆市富嘉诚房地产开发有限公司宝山枫林佳苑合同专用章及委托代理人孙岩名章、买受人徐英健签名并捺印。同日，大庆富嘉诚公司为徐英健出具66,831.00元的收据一张，收款事由为：“用此车库顶建楼电料工时费。2#楼117号19.67×3397.60”。该收据加盖了大庆市富嘉诚房地产开发有限公司财务专用章并有经办人窦金平签字。另查明，甘南县枫林佳苑物业管理有限公司（以下简称枫林佳苑物业公司）为徐英健出具了五张收据，分别为：2014年12月1日出具的编号为No.727944的834.00元的取暖费票据、2015年10月25日出具的编号为No.727943的834.00元的取暖费票据、2016年10月1日出具的编号为No.727942的834.00元的取暖费票据、2017年10月1日出具的编号为No.727921的834.00元的取暖费票据、2018年9月25日出具的编号为No.727903的834.00元的取暖费票据。前三张票据的经手人为孙磊，后两张票据的经手人为蔚亚群。以上五张票据均加盖了甘南县枫林佳苑物业管理有限公司的公章。再查明，本院依法到枫林佳苑物业公司调取了2014年枫林佳苑小区业主的物业费、取暖费的缴纳记录。枫林佳苑物业公司分别提供了《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》及《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》。两份明细显示，2014年徐英健缴纳物业费165.00元，2014年徐英健缴纳取暖费708.00元（面积19.67平方米、单价36.00元／平方米）。又查明，经与枫林佳苑物业公司负责人孙红核实，2014年10月22日的房款收据确实是窦金平出具的，徐英健是用电料工时费抵顶的房款，窦金平是公司的会计。徐英健提交的2014至2016年的取暖费票据是后补开的，徐英健每年取暖费均正常缴纳，未欠费。2017-2018年出具的取暖费票据的经手人蔚亚群为孙红的丈夫。该小区的水费由物业公司收取，孙红称徐英健自2014年入户以来水费正常缴纳，未欠费。孙红还称由于公司管理不正规，在为购房者出具购房收据后直接将钥匙交付给购房者，没有办理正规的入户手续。对本院依职权调取的《枫林佳苑2014年度物业费收取明细》、《枫林佳苑2014年度取暖费收取明细》及本院对枫林佳苑物业公司负责人孙红的调查笔录，二建齐分公司进行了质证，二建公司对以上证据无异议。经本院现场勘查，该车库已经过简单装修，现已出租给他人使用。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，人民法院应当对徐英健主张的涉案房屋买卖合同合法性和真实性进行审查。本案中，徐英健与大庆富嘉诚公司签订的《商品房买卖合同》是在2014年10月22日，在人民法院作出查封裁定之前；签订合同当日大庆富嘉诚公司给徐英健出具了以车库顶建楼电料工时费的收据；二建齐分公司虽怀疑该合同为查封后补签的，却无证据证实。故本院认为，该合同系徐英健与大庆富嘉诚公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。另外，徐英健提供了2014-2018年取暖费、物业费的收据，虽然2014-2016年的收据存在编号连号的情形，徐英健与枫林佳苑物业公司均表明该三张收据是在2016年补开的。枫林佳苑物业公司2014年的收费记录明细中亦记载徐英健已缴纳2014年的物业费及取暖费，该日期在2015年2月13日查封之前。根据上述证据，可以认定徐英健在人民法院查封之前，对涉案房产已经实际占有，并交付了全部房屋对价。在人民法院查封涉案房产之前，由于开发商欠缴税费等原因导致该房屋无法办理产权登记，因此，非因徐英健自身原因未办理产权登记。徐英健在人民法院查封之前已与大庆富嘉诚公司签订合法有效的书面合同，并已实际占有和使用购买的房产，已支付全部价款，又非徐英健的自身原因未办理产权登记。因此，徐英健提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，徐英健对该房屋享有的权利应优于二建齐分公司的一般债权，其对涉案房屋的物权期待权应予保护。齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02执254-11号执行裁定查封大庆富嘉诚公司名下的甘南县宝山乡枫林佳苑房产2号楼第000117号交通仓储房产（即案涉117号车库），违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应予解除，并停止对上述房产的强制执行。但是，由于涉案房屋尚未办理产权登记，徐英健并没有取得该处房产的物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产未经登记，不发生物权效力”的规定，徐英健请求判令甘南县宝山乡枫林××楼××号车库归其所有，没有法律根据，本院不予支持。大庆富嘉诚公司作为房屋出卖人，协助买受人办理产权登记是其应当履行的合同附随义务，故徐英健要求大庆富嘉诚公司协助办理案涉车库产权登记手续的请求应予支持。综上所述，徐英健请求立即停止对位于甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼117车库的强制执行，并解除对上述车库的查封，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告徐英健对位于甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼117号车库享有排除强制执行的权利；二、不得执行位于甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼117号车库，并解除对该车库的查封；三、驳回徐英健要求确认甘南县宝山乡枫林佳苑2号楼117号车库归其所有的诉讼请求。四、大庆市富嘉诚房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助徐英健办理车库产权登记手续。案件受理费1,471.00元，由二建建设集团有限公司齐齐哈尔分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异77号执行裁定书于本判决生效后自动失效。审判长  梁铁滨审判员  刘 雪审判员  李颖莉二〇一九年十二月二日书记员  王万堃