辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2185号上诉人（原审第三人）：抚顺经济开发区房产管理局，住所地抚顺经济开发区沈东经济区亿丰四楼。法定代表人：高勇，该局局长。委托诉讼代理人：孙丽，该局副局长。委托诉讼代理人：刘秀茹，该局法律顾问。被上诉人（原审原告）：崔力，男，1978年7月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：史玉会，辽宁必然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏福生，男，1958年10月13日出生，汉族，住抚顺市顺城区。原告崔力诉被告魏福生、第三人抚顺经济开发区房产管理局（以下简称开发区房管局）物权保护纠纷一案，抚顺市望花区人民法院于2017年11月1日作出（2017）辽0404民初1701号民事判决，开发区房管局不服，提起上诉，本院于2018年3月7日作出（2017）辽04民终2126号民事裁定，撤销原判，发回一审法院重审。一审法院于2019年4月23日作出（2018）辽0404民初1159号民事判决，开发区房管局不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人开发区房管局的委托诉讼代理人孙丽、刘秀茹，被上诉人崔力及其委托诉讼代理人史玉会，被上诉人魏福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开发区房管局上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人崔力的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人崔力承担。事实和理由：1、开发商抚顺市宏源房地产开发处才是“一房两卖”的直接责任人，应当由其承担被上诉人崔力的经济损失。2、房产登记行为属于行政行为，行政赔偿应当由行政审判庭审理。3、原审判决对本案争议房屋有两个所有权人崔力和魏福生各自持有的房屋所有权证真实有效性及其各自与开发商签订的商品房买卖合同真实性与合法性均没有进行必要的调查和审理。4、原判决对抚顺市中级人民法院（2017）辽04民终2126号民事裁定其发回重审的理由未作阐述，有失客观公正。被上诉人崔力辩称，原审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、虽然抚顺市宏源房地产开发处存在“一房二卖”的事实，但恰恰是上诉人为两个房屋都颁发了房屋产权证才导致本案的发生，上诉人存在严重的过错。2、根据物权法第21条规定，登记机构赔偿后可向造成登记错误的人追偿，所以本案判决上诉人承担赔偿责任并无不当。被上诉人魏福生辩称，原审判决正确，我是花钱买的房屋，按手续办理的。2003年办下来的产权证，签订了产权调换协议书，但没有把调换的房屋实际交付给我。崔力向一审法院起诉请求：确认位于抚顺经济开发区房屋归原告所有，第三人给原告补偿款500000元。案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2000年12月28日原告崔力与抚顺市宏源房地产开发处签订了一份《抚顺市商品房买卖合同》，约定原告以每方米760元的价格购买位于抚顺经济开发区，面积为113．804平方米的房屋，总价款为86491.04元。2001年1月5日，抚顺市宏源房地产开发处向原告出具了一份进户单，将房屋交付原告使用。2001年2月7日，原告与中国工商银行抚顺分行、抚顺市宏源房地产开发处签订了个人购房借款合同，贷款50000元。2001年3月14日，抚顺市宏源房地产开发处给原告开具了《辽宁省抚顺市商品房销售专用发票》，2001年3月16日抚顺经济开发区管理委员会房产管理处为原告崔力就该房屋办理了房屋所有权证，编号为：房字第××号，载明：房屋坐落新址：抚顺经济开发区中心宏源宅楼2单元603号，建筑面积113.804平方米，户型为二室一厅。同日，抚顺市公证处作出了（2001）抚证望民字第77号公证书公证了原告与抚顺市宏源房地产开发处的房屋买卖行为，并在公证书后附房屋所有权证存根。后抚顺市宏源房地产开发处又将该房屋以56902元的价格卖给了被告魏福生。2003年2月17日，抚顺经济开发区管理委员会房产管理处为被告魏福生办理了房屋所有权证，编号为：房字第××号，载明：房屋坐落新址彰武路宏源住宅楼西一单元603号，建筑面积113.804平方米，户型为二室一厅。上述两个房屋所有权证所载明的为同一房屋。抚顺经济开发区管理委员会房产管理处现已被撤销，其职能归第三人开发区房管局。另查，2004年，原、被告发现其购买的房屋出现“一房两证”情況，原告向抚顺经济开发区规划建设局反映情况要求解决，抚顺经济开发区规划建设局于2005年7月29日向原告出具一份情况说明，内容为：经调查，因你所居住房屋的开发商抚顺宏源房地产开发公司（抚顺市宏源房地产开发处）涉嫌合同诈骗造成一房两证的情况，现抚顺市宏源房地产开发公司法定代表人刘长胜已被公安机关通缉，根据“先刑后民”的原则，此案在司法机关处理后，才能处理此事。2011年8月3日，抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程建设指挥部发布公告，对本案争议房屋所在区域实施拆迁改造，回迁时间为2011年8月至2013年8月。安置方法为房屋产权调换和货币补偿两种。货币补偿办法为：1、被拆迁人房屋货币补偿金额等于原房屋产权证标注面积乘以补偿面积单价。2、对有房屋产权证的住宅房屋实施货币补偿的接2600元／平方米给予补偿。补偿标准：1、过渡期临时安置补助费标准，被拆迁房屋面积60平方米以上的每月180元。回迁时间自拆迁之日起24个月。2、搬迁补助费标准，每个房屋产权证3××元。3、房屋配套费补偿标准，原房屋产权证标注建筑面积乘以补偿单价每平方米256元。2011年8月6日，被告魏福生与抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程建设指挥部签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，后抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程建设指挥部向被告魏福生支付了一年的过渡期安置费每月500元，共计6000元。2013年5月30日，第三人开发区房管局作出“关于注销抚开房字第号和抚开房字第××号房屋所有权证的决定”，以登记于崔力名下的抚开房字第××号房屋所有权证和登记于魏福生名下的抚开房字第××号房屋所有权证在办理时申报不实为由注销上述两个房屋所有权证，相关当事人应当经法院确权后，凭生效的法律文书申办房屋所有权登记。后原告崔力不服该决定，以开发区房管局为被告、魏福生为第三人向抚顺市望花区人民法院提起行政诉讼，主张开发区房管局为原告办理抚开房字第××号房屋所有权证12年零2个月后，依据2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》第十一条规定，将其房屋所有权证注销错误，并要求开发区房管局賠偿其经济损失500000元。抚顺市望花区人民法院作出（2014）抚开行初字3号行政判决，判决撤销开发区房管局于2013年5月30日作出“关于注销抚开房字第××号和抚开房字第××号房屋所有权证的决定”。宣判后，开发区房管局不服判决，上诉至抚顺市中级人民法院。2015年3月4日，抚顺市中级人民法院作出（2015）抚中行终字第00002号行政判决，驳回开发区房管局的上诉，维持原判。至此，抚开房字第××号和抚开房字第××号房屋所有权证仍具有法律效力。2015年9月5日，崔力以开发区房管局为被告、魏福生为第三人向抚顺市望花区人民法院提出行政诉讼，其主张系开发区房管局工作失误造成一房两证的后果，现争议房屋已经拆迁完毕，魏福生获得了补偿，其无法得到补偿，请求确认开发区房管局一房颁发两证的行政行为违法并由开发区房管局赔偿其经济损失800000元。2015年11月18日，抚顺市望花区人民法院作出（2015）望行初字第00006号行政裁定，以崔力应先提起民事确权之诉为由，驳回崔力的起诉。崔力不服上诉至抚顺市中级人民法院，后又撤回上诉。2016年抚顺市行政案件实行交叉管辖。2016年6月27日，崔力再次以开发区房管局为被告、魏福生为第三人向抚顺市新抚区人民法院提出行政诉讼，请求确认开发区房管局为魏福生颁发房屋所有权证的行为违法并由开发区房管局赔偿其损失800000元。2016年11月17日，抚顺市新抚区人民法院作出（2016）辽0402行初26号行政裁定，以应以民事确权之诉为前提为由驳回崔力的起诉。崔力不服该裁定，上诉至抚顺市中级人民法院。2017年5月17日，抚顺市中级人民法院作出（2016）辽04行终171号行政裁定，驳回崔力的上诉，维持原判。2017年6月19日，原告崔力以诉称理由提起本诉，被告魏福生、第三人开发区房管局以辩称理由不同意原告的诉讼请求。一审法院确认的上述事实有各方当事人向一审法院提交的相关证据以及法庭陈述在案为凭，上述证据经庭审质证和一审法院核实，足以采信。一审法院认为，根据法律规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中原告要求确认所有权的房屋在2011年因实施拆迁改造已被拆除，其拆除之日物权归于消灭，故原告要求确认抚顺经济开发区中心宏源宅楼2单元603号房屋归其所有的诉讼请求，一审法院无法支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。登记机构应当履行下列职责（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。房屋应当按照基本单元进行登记。房屋的基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。本案所涉的登记机构为抚顺经济开发区管理委会房产管理处，现该部门已撤销，其职能归第三人开发区房管局。庭审中，原、被告及第三人认可原告购买的抚顺经济开发区，建筑面积113.804平方米的房屋与被告魏福生购买的房屋坐落新址彰武路宏源住宅楼西一单元603号，建筑面积113.804平方米的房屋在现实中所指向的是同一房屋，在办理房屋所有权登记时第三人未能审核发现房屋存在重复登记的情况，且在第三人下发的房屋所有权证，存在房屋坐落地址及单元编号指向不同一的情况，可以认定第三人在进行不动产登记时存在错误。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担相应的赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，本案中，争议的房屋于2011年实施拆迁安置，抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程指挥部与被告魏福生签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，导致原告崔力所持有的编号为房字第××号的房屋所有权证无法得到补偿，其系第三人错误的行政行为所致，故第三人应当承担相应的赔偿责任。根据抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程建设指挥部所发布公告的补偿标准，结合原告提供的房屋所有权证所确认的房屋面积113.804平方米，原告的实际损失应为，房屋货币补偿2600元每平方米、房屋配套费补偿标准256元每平方米，搬迁补助费每个产权证3××元，共计325324.22元。关于原告要求第三人开发区房管局赔偿损失500000元一节，因其没有提供相应的证据证明，故一审法院参照相关补偿标准予以支持325324.22元。关于第三人开发区房管局主张系因开发商错误提供登记资料导致登记错误一节，其可在赔偿原告损失后，向开发商追偿。关于第三人开发区房管局主张原告已过诉讼时效一节，原告提供了自从得知其购买房屋存在“一房二证”后向各职能部门要求解决的回复及相关判决书、裁定书，可认定其并未放弃自己的权利，故对第三人的该项主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十条、第十二条、第二十一条、第三十条、《房屋登记办法》第十条之规定，判决：一、第三人抚顺经济开发区房产管理局于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告崔力经济损失325324．22元；二、驳回原告崔力其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告崔力承担2620元，第三人抚顺经济开发区房产管理局承担6180元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现开发区房管局、魏福生并未举证证明崔力与抚顺市宏源房地产开发处签订的房屋买卖合同存在法律规定的无效情形；开发区房管局、崔力亦未能举证证明魏福生与抚顺市宏源房地产开发处签订的房屋买卖合同存在法律规定的无效情形，故上述两份房屋买卖合同均应认定为合法有效。崔力与抚顺市宏源房地产开发处签订房屋买卖合同后，抚顺经济开发区管理委员会房产管理处于2001年3月16日为崔力就案涉房屋办理了房屋所有权证，编号为：房字第××号，载明：房屋坐落新址：抚顺经济开发区中心宏源宅楼2单元603号，该房屋所有权证现并未被撤销，仍然合法有效。在抚顺经济开发区管理委员会房产管理处为崔力办理了案涉房屋所有权证后崔力即取得了编号为：房字第××号，房屋坐落在抚顺经济开发区中心宏源宅楼2单元603号房屋的所有权。抚顺市宏源房地产开发处与魏福生签订案涉房屋的买卖合同时已经对案涉房屋不享有所有权，其出卖案涉房屋的行为系无权处分，魏福生是否取得案涉房屋的所有权应当适用无权处分及善意取得的有关规定。现魏福生与抚顺市宏源房地产开发处签订房屋买卖合同后，抚顺经济开发区管理委员会房产管理处于2003年2月17日，为魏福生办理了房屋所有权证，编号为：房字第××号，载明：房屋坐落新址彰武路宏源住宅楼西一单元603号，该房屋所有权证亦并未被撤销，仍然合法有效。2011年8月6日，魏福生依据上述房屋产权证书与抚顺经济开发区沈东经济区旧区改造工程建设指挥部签订了《房屋拆迁产权调换协议书》。抚顺市宏源房地产开发处将同一房屋分别出卖给崔力、魏福生，抚顺经济开发区管理委员会房产管理处为同一房屋先后办理了两份房屋所有权证，将崔力所有的房屋变更至魏福生的名下，开发区房管局对此存在过错。现二审中魏福生明确表示其不对开发区房管局主张登记错误的赔偿责任，只是要求依据《房屋拆迁产权调换协议书》取得回迁后的房屋，崔力亦表示不对回迁后的房屋主张权利，只要求开发区房管局承担登记错误的赔偿责任，故崔力作为原告向开发区房管局主张权利有事实和法律依据。崔力要求确认所有权的房屋因实施拆迁改造已被拆除，故崔力要求确认抚顺经济开发区中心宏源宅楼2单元603号房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定的登记机构应当承担的赔偿责任属于行政诉讼的审理范围，一审法院在民事诉讼中判令开发区房管局承担赔偿责任系适用法律不当，本院依法予以纠正。崔力可另行提起行政诉讼主张权利。综上所述，开发区房管局的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2018）辽0404民初1159号民事判决；二、驳回崔力的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由崔力负担。二审案件受理费6180元，由崔力负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 王向军审判员 郭 爽二〇一九年十二月十六日书记员 张 硕