北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16743号上诉人（原审被告）：京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘平君，总经理。委托诉讼代理人：刘甲，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷蕾，女，1976年7月20日出生，汉族，北京北控房地产开发有限公司员工，住北京市海淀区。上诉人京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司（以下简称京城亿墅公司）因与被上诉人雷蕾居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初83847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京城亿墅公司上诉请求：1.撤销一审判决中京城亿墅公司退还雷蕾3.4万元居间服务费的内容；2.撤销一审判决中京城亿墅公司赔偿雷蕾9.87万元损失的内容；3.本案诉讼费由雷蕾承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，京城亿墅公司已经尽到勤勉的居间义务。首先，京城亿墅公司向雷蕾如实告知了订约机会，促成了买卖合同的订立，而居间合同中，委托人委托的目的就在于通过居间人找到订约的机会。其次，京城亿墅公司尽到了忠实义务，在履行居间合同过程中，向雷蕾如实告知买卖标的的产权信息、质量状况、是否存在权利负担，不存在隐瞒和提供虚假信息的情形。最后，京城亿墅公司已经告知雷蕾，在名下已有房屋时，不符合北京市购买二套房屋的限购政策。此外，根据如下事实可判断雷蕾知道自己并不符合购买房屋的资格：北京的限购政策自2011年开始实施，雷蕾作为欲购买房屋的理性人，理应对公共政策有所了解；雷蕾在购买房屋前已经将自己的房屋放到某中介网站上进行售卖，说明雷蕾知道必须先出售自己的房屋才能实现再次购买房屋的目的。二、一审裁判作出后至上诉期限届满前，京城亿墅公司发现了《补充协议》，新证据足以改变一审关于退还居间服务费的判决。《补充协议》中约定，订立房屋买卖合同当日，雷蕾支付34000元居间费，办理过户登记手续当日，雷蕾支付34770元居间费。这说明居间费是根据提供的居间服务进行分阶段付款的，截止到订立房屋买卖合同时，雷蕾应该就京城亿墅公司已经提供的居间服务支付服务费，所以一审法院判决京城亿墅公司退还34000元的居间服务费于法无据。三、依据雷蕾和案外人陈红的（2016）京0105民初1788号《民事判决书》，“北京市自2011年即开始实施房屋限购政策，雷蕾在北京生活并准备购房，应在签订购房合同前充分了解相关政策，现合同因雷蕾自身原因解除（根据法院认定解除原因系雷蕾逾期付款，陈红发送过公证EMS解除通知），雷蕾应当对此承担相应责任。雷蕾已经支付给HONGCHEN的52900元系定金，不应当退还”。故合同解除的原因是雷蕾未按合同约定向陈红支付费用，相应的损失也应当由雷蕾承担，而不应由居间方分担。四、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，才需要承担损害赔偿责任。在居间合同中，京城亿墅公司已经尽到了忠实义务，如实告知了雷蕾买卖标的相关信息和政策规定，不存在故意隐瞒事实和提供虚假情况的事实，所以一审法院判决京城亿墅公司赔偿雷蕾9.87万元损失于法无据。综上，京城亿墅公司在居间合同中已经尽到了忠实勤勉的义务，根据《补充协议》规定，雷蕾理应缴纳居间费用34000元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，京城亿墅公司没有支付雷蕾损失的义务，请求二审法院撤销一审法院的相关判决内容。雷蕾辩称：同意一审判决，不同意京城亿墅公司的上诉请求。不认可第三次的居间费达到了居间服务要求。第一，没有合同。第二，雷蕾提交了证据证明当时给雷蕾提供服务的京城亿墅公司的员工祁丽红没有中介资格证，所以京城亿墅公司一方存在重大过失，雷蕾对第三次的居间服务不予认可。关于购房政策，京城亿墅公司确实没有跟雷蕾说过，雷蕾也提交了补充证据证明雷蕾是在付了定金以后准备首付款的时候，通过京城亿墅公司的系统才发现房屋不能交易。雷蕾对京城亿墅公司的诚信有质疑，一审庭审中法官询问京城亿墅公司是否还有其他居间合同纠纷，京城亿墅公司称没有，后经雷蕾在网上查询，发现京城亿墅公司的陈述与事实不符。雷蕾向一审法院起诉请求：1.判令解除雷蕾、京城亿墅公司之间的居间服务合同；2.判令京城亿墅公司返还雷蕾已支付的居间服务费34000元；3.判令京城亿墅公司赔偿雷蕾经济损失329000元；4.诉讼费由京城亿墅公司承担。一审法院认定事实：案外人陈红作为出卖人与雷蕾作为买受人，于2014年10月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），并对房屋基本情况、权属情况、成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任等事项进行了约定。涉诉合同另约定出卖人和买受人通过京城亿墅公司居间介绍成交，房地产经纪执业人员系刘平君。涉诉合同尾部，京城亿墅公司作为居间方盖章并签署日期。雷蕾提供京城亿墅公司专用收据（编号：20121861）一张，载明京城亿墅公司收取信息服务费34000元。京城亿墅公司对该专用收据的真实性不持异议。另查，该院于2017年11月2日作出（2016）京0105民初1788号民事判决，该判决认为：雷蕾、京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司、陈红三方签订的涉诉合同及补充协议，因雷蕾自身条件不符合房屋限购政策无法继续履行，合同应当解除……涉案合同及补充协议实际已经解除。北京市自2011年即开始实施房屋限购政策，雷蕾在北京生活并准备购房，应在签订购房合同前充分了解相关政策，现合同因雷蕾自身原因解除，雷蕾应对此承担相应责任。按照合同约定，雷蕾已经支付给陈红的529000元款项系定金，不应退还。但是考虑到双方所签合同自成立到解除历时时间不长，在此期间陈红并未因房价波动遭受实际损失，法院可判决陈红适当退还雷蕾部分定金。判决：陈红返还雷蕾定金20万元。一审法院认为，根据涉诉书面合同约定内容以及雷蕾曾向京城亿墅公司支付部分居间费的事实，雷蕾与京城亿墅公司之间已构成居间合同关系，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现因雷蕾与案外人陈红之间房屋买卖合同已经解除，前述居间合同客观上已无法继续履行，故该院对雷蕾诉请解除其与京城亿墅公司之间的居间合同关系，予以支持，并以京城亿墅公司收到起诉状日期作为居间合同的解除日期。进一步分析，根据已查明的事实，可认定案外人陈红与雷蕾之间房屋买卖合同解除系因雷蕾自身不符合限购政策所致，进而案外人陈红不予退还雷蕾32.9万元定金部分属于雷蕾实际损失。另雷蕾向京城亿墅公司已支付的居间服务费3.4万元因雷蕾购房目的无法达成，也属于雷蕾发生的实际损失。对于前述损失发生，因限购政策早于房屋买卖合同签订之前即已颁布，且政策获取渠道具有公开性，雷蕾在购房之前有充分时间对相关政策进行了解，现雷蕾未尽自身注意义务，应对其损失发生负有主要责任；京城亿墅公司作为提供房屋买卖居间服务的专业机构，以收取佣金为目的提供居间服务，在房屋买卖合同签订之前本应为雷蕾进行相关法律、政策咨询，如实告知并提示交易需要具备的资质和资料文件，对购房资格进行审核并协助雷蕾对自身购房资格条件进行基本确认，对合同风险作出必要提示，在确定双方尤其是雷蕾具有交易资质的前提下再促成双方签订买卖合同。京城亿墅公司虽主张曾以口头方式询问雷蕾购房资格状况，但未提供证据证明，亦未能证明就雷蕾履约风险进行必要提示，故该院难以认定京城亿墅公司已经尽到勤勉谨慎的居间义务，其提供的居间服务存在瑕疵，对雷蕾损失也应负有次要责任。综上，该院对于雷蕾要求京城亿墅公司退还的居间服务费及赔偿经济损失的数额，由该院根据雷蕾实际损失作为基础，兼顾居间合同的履行情况、双方的过错程度以及京城亿墅公司对损失的预见性等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综上所述，对于雷蕾的诉讼请求，该院对其合理部分予以支持，其余部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、雷蕾与京城亿墅公司之间的涉诉居间合同于二○一九年十月十七日起解除；二、京城亿墅公司于判决生效之日起七日内退还雷蕾居间服务费3.4万元；三、京城亿墅公司于判决生效之日起七日内向雷蕾赔偿损失9.87万元；四、驳回雷蕾的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。京城亿墅公司提交证据：《补充协议》一份，证明订立合同当日雷蕾支付34000元居间费，办理过户手续当日雷蕾支付34770元居间费，说明居间服务是根据服务阶段付款，而京城亿墅公司已经提供了服务，退还居间费于法无据。补充协议第五条约定，非买受人原因导致合同不能继续履行，居间方三个工作日退还已支付的居间服务费。本案合同不能履行的原因在于买受人，所以不应退还居间服务费。雷蕾发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可。第一，居间服务费雷蕾只付过34000元，是在签订当天在京城亿墅公司没有提供任何服务的时候支付的，该证据不能证明京城亿墅公司已经提供服务，京城亿墅公司不能接受34000元。第二，不认可京城亿墅公司所称是雷蕾的个人原因导致合同不能履行，因为京城亿墅公司之前确实没有告知过雷蕾购房政策，是在雷蕾已经付了定金之后，准备再付首付款的时候京城亿墅公司才告知雷蕾，造成雷蕾的定金损失，合同不能履行是因为京城亿墅公司的原因导致的。雷蕾提交证据：雷蕾与京城亿墅公司业务员祁丽红的微信聊天记录截屏打印件，证明当时给雷蕾服务的业务员祁丽红没有中介资格证，在2015年1月29日京城亿墅公司才告知雷蕾其不具备再买房屋的资格。京城亿墅公司发表质证意见称：真实性认可，证明目的不认可。本案雷蕾是卖一买一，出售原房屋买新房屋，原房屋出售不出去导致新房无法进行网签。北京市的限购政策是2011年出台，而本案发生在2014年至2015年期间，该限购政策对于大多数人都是知晓的，雷蕾作为买房人也是知晓的。本院认证如下：对京城亿墅公司提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的将在本院认为中予以论述。对雷蕾提交的证据的真实性予以确认，该证据可证明在购房资格核验时，登录的是刘平君的账户，联系人为祁丽红，可证明雷雷未能通过购房资格核验。本院另查：2014年10月31日，雷蕾、案外人陈红、京城亿墅公司签订《补充协议》，约定非买受人原因导致合同不能继续履行，居间方三个工作日退还已支付的居间服务费。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张及案件查明的事实，本案二审期间争议的主要焦点在于，对于雷蕾与案外人陈红之间房屋买卖合同的解除，京城亿墅公司是否存在过错的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，根据生效判决认定的事实，雷蕾与案外人陈红之间的房屋买卖合同之所以解除，是因为雷蕾不符合北京市房屋限购政策。本院认为，首先，京城亿墅公司作为专业提供房屋买卖服务的居间方，未提交证据证明其在签订房屋买卖合同之前曾询问、核实雷蕾的购房资格状况，亦未提供证据证明其已对雷蕾进行必要且充分的风险提示，在雷蕾不具备交易资质的前提下，京城亿墅公司仍促成其与案外人陈红签订房屋买卖合同。京城亿墅公司隐瞒了订立房屋买卖合同有关的重要事实，损害了委托人雷蕾的利益，应对雷蕾因房屋买卖合同解除遭受的损失承担相应的损害赔偿责任。根据北京市房屋限购政策公布的时间、范围，一审法院认定应由京城亿墅公司对雷蕾的损失承担次要责任，并无不当。生效判决判定案外人陈红不予退还雷蕾的32.9万元定金部分属于雷蕾的实际损失，另雷蕾向京城亿墅公司已支付的居间服务费3.4万元，因房屋买卖的目的无法实现，该部分居间服务费亦属于雷蕾的损失范围。根据《补充协议》约定，非买受人原因导致合同不能继续履行，居间方应退还已支付的居间服务费。而京城亿墅公司对于房屋买卖合同的解除存在过错，故其应承担退还义务。一审法院兼顾居间合同的履行情况、双方的过错程度以及京城亿墅公司对损失的预见性等综合因素，酌情确定京城亿墅公司应承担的赔偿数额，并无不妥。综上所述，京城亿墅公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2954元，由京城亿墅（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 贾 旭审 判 员 沈 放二〇一九年十二月十二日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 陈 玥