甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终1599号 上诉人（原审原告）：武威银基房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区建设路。 法定代表人：刘银基，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊新亭，甘肃东方人律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：雷振宇，男，1989年12月20日生，住甘肃省古浪县。 委托诉讼代理人：雷光炜，男，系雷振宇父亲。 上诉人武威银基房地产开发有限公司（以下简称银基公司）与上诉人雷振宇因商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省古浪县人民法院（2016）甘0622民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人银基公司的委托诉讼代理人樊新亭、上诉人雷振宇的委托诉讼代理人雷光炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银基公司上诉请求：请求撤销原判第二项判令被上诉人雷振宇向银基公司支付逾期付款违约金人民币29816.77元。事实及理由：一审判决认定我公司与雷振宇于2012年11月15日签订的《商品房认购协议》于2013年4月18日签订《商品房买卖合同》的事实清楚，合同约定涉案房屋价款352755元双方均无异议，被上诉人雷振宇实际支付购房款220000元，余款132755元系案外人王淑萍以骗取之后购房款垫付，该事实已经公安机关查明，并在公安机关协调下由银基公司于2013年11月14日进行了退还，雷振宇作为购房人，对房屋价款和其实际支出的数额应十分清楚明确，在公安机关对一审事实查清后仍不积极交付拖欠房款，属故意违反合同约定，应按合同约定承担违约责任，即便在2013年11月14日前雷振宇可认为其付清了房款，但在此之后应完全知晓应向上诉人交付房款132755元，无论上诉人是否向其催收，其均应按照合同约定付款。一审被上诉人雷振宇欠付房款132755元的事实认定清楚，判决正确，但对违约金的事实认定有误，适用法律错误，雷振宇应按合同约定日0.2‰支付欠款违约金。 雷振宇辩称，原审判决认定雷振宇未依约向银基公司付清购房款，上诉人不予认可，雷振宇已按双方协议约定按时付清了全部购房款，雷振宇在购房过程中所有的一切经济往来和经济手续，只与银基公司会计田旭东接洽，并严格按照双方协议约定执行，在整个购房过程中一切交易均按照双方商量的办理，不存在拖欠房款的情况。应驳回银基公司的上诉请求。 雷振宇上诉请求：撤销古浪县人民法院（2016）甘0622民初914号判决，改判判决驳回银基公司的诉讼请求或将该案发还重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原判认定雷振宇未依约向银基房地产公司付清购房款，上诉人不予认可，因为上诉人已将房款352755元全部付清，合同和票据完全相符，2、原判关于雷振宇应否向银基公司承担交付购房款的违约责任问题，上诉人雷振宇在购房过程中所有的经济往来只与银基公司会计田旭东接洽，并严格按照合同规定依约付款3、上诉人在整个购房过程中的一切交易均按照合同协议执行，不存在拖欠房款的情况。 银基公司辩称，双方当事人对一审判决查明的事实均认可，二审法院应予认可，请求驳回雷振宇的上诉请求。 银基公司向一审法院起诉请求：1、依法判令雷振宇支付银基房地产公司购房款132755元及迟延履行违约金29816.77元（自2013年4月18日起至2016年5月16日止，每天按欠款金额0.2‰计算）；2、案件受理费由雷振宇负担。 一审法院认定事实：2012年，银基房地产公司在古浪润泽苑小区开发商品房，并以商品房价格为：一、六楼2980元/平方米，二、五楼3580元/平方米，三、四楼3680元对外销售。案外人王淑萍以银基房地产公司在古浪润泽苑小区开发的商品房以每平方米2400-2500元的价格向不特点的人宣传，并联系购房人与银基房地产公司签订合同，后又收取部分购房款。2012年11月15日，银基房地产公司（甲方）与雷振宇（乙方）签订《商品房认购协议》，主要约定，甲方将古浪润泽苑商品房预定给乙方，乙方认购的房屋为3号楼1单元5层152室，面积为93.05㎡，地下室为36号，面积为13.54㎡，房屋总价款为352755元，乙方预交定金20000元，其他房款于2012年12月15日前交付，并与甲方签订《商品房买卖合同》，或办理按揭贷款及其他手续。合同签订后，同日，雷振宇通过银行向银基房地产公司交付20000元，银基房地产公司向雷振宇出具预交房款20000元的收款收据1份。后雷振宇向案外人王淑萍交付购房款80000元。2013年4月18日，银基房地产公司向雷振宇出具预交房款212755元的收款收据1份。同日，银基房地产公司与雷振宇签订《商品房买卖合同》，双方主要约定，雷振宇首付购房款232755元，按揭贷款120000元。买受人未按本合同规定的时间付款，买受人每日向出卖人支付逾期应付款金额万分之二的违约金。2013年6月4日，雷振宇向银行按揭贷款120000元，并交付银基房地产公司。2013年5月22日，银基房地产公司向雷振宇交付了房屋。另查明，案外人王淑萍将银基房地产公司商品房以2400-2500元/平方米的价格向买受人承诺，部分购房人向王淑萍交付购房款后未取得房屋。银基房地产公司对购房人向王淑萍交款，以及王淑萍承诺的商品房价格的事实，均不予认可。后王淑萍与未取得房屋的购房人向相关部门信访。2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基房地产公司涉嫌合同诈骗立案侦查。经古浪县公安局查明，王淑萍用后购房人交付的购房款向前购房人垫付购房款，其中，向雷振宇垫付购房款132755元。经古浪县公安局协调，银基房地产公司于2013年11月14日前向购房人退回了王淑萍垫付的购房款，其中，退回王淑萍用其他购房人交付的购房款垫付给雷振宇购房款132755元。2016年5月23日，银基房地产公司向本院起诉，本院于2016年9月7日对本案中止诉讼。后古浪县公安局因银基房地产公司涉嫌合同诈骗案，不应当追究刑事责任，决定撤销案件。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.雷振宇是否依约向银基房地产公司付清了购房款；2、雷振宇应否向银基房地产公司承担交付购房款的违约责任；3、银基房地产公司起诉是否超过了诉讼时效。现分述如下：（一）关于雷振宇是否依约向银基房地产公司付清了购房款的问题。根据本案查明的事实，银基房地产公司与雷振宇约定涉案商品房的价款为352755元，双方均无异议，本院予以确认。银基房地产公司主张雷振宇交付购房款220000元，现尚欠购房款132755元。雷振宇抗辩其依约向银基房地产公司支付购房款352755元，并由银基房地产公司出具了收款收据。根据公安机关在刑事案件中查明的事实，雷振宇向银基房地产公司交付购房款220000元，案外人王淑萍用其他购房人交付的购房款向雷振宇垫付购房款132755元，后银基房地产公司向其他购房人退回了王淑萍向雷振宇垫付的购房款。故可认定雷振宇未依约向银基房地产公司付清购房款。（二）关于雷振宇应否向银基房地产公司承担交付购房款的违约责任问题。本案中，雷振宇未提供证据证实案外人王淑萍是银基房地产公司销售商品房的代理人。根据查明的事实，案外人王淑萍是银基房地产公司与商品房购买人的居间人，王淑萍向购房人承诺银基房地产公司商品房销售单价，以及王淑萍向雷振宇收取购房款的事实，对银基房地产公司均无约束力。王淑萍用其他购房人交付的购房款向雷振宇垫付购房款132755元，未取得其他购房人的同意，王淑萍没有权利处分该款项。银基房地产公司收取王淑萍垫付的132755元购房款不属雷振宇所有，该款项对银基房地产公司成为不当得利。后经王淑萍以及购房人信访，银基房地产公司退回了王淑萍向雷振宇垫付的购房款132755元。雷振宇与银基房地产公司约定的房屋价款352755元，雷振宇交付220000元，尾欠132755元。雷振宇依约应向银基房地产公司承担交付尾欠购房款132755元的违约责任。故对银基房地产公司要求雷振宇支付购房款132755元的诉讼请求，应予支持。关于银基房地产公司要求雷振宇承担迟延履行违约金29816.77元的诉讼请求，因王淑萍向银基房地产公司垫付了雷振宇购房款132755元，雷振宇、银基房地产公司均认为雷振宇已按约定付清了购房款。后银基房地产公司知悉雷振宇购房款中，其中132755元是王淑萍用其他购房人交付的购房款垫付，并于2013年11月14日前向其他购房人退回了王淑萍垫付的购房款。银基房地产公司主张雷振宇迟延履行交付购房款的截止日期为2016年5月16日。在此之前，因雷振宇认为其已向银基房地产公司付清了购房款，银基房地产公司又不能举证证实其要求雷振宇交付尾欠购房款的事实。故对银基房地产公司要求雷振宇承担迟延履行违约金的诉讼请求，不予支持。（三）关于银基房地产开发公司起诉是否超过了诉讼时效的问题。银基房地产公司与雷振宇在《商品房认购协议》中约定，其他房款于2012年12月15日前交付并与银基房地产公司签订《商品房买卖合同》，或办理按揭贷款及其他手续。合同签订后，雷振宇向银基房地产公司交付购房款20000元。2013年4月18日，案外人王淑萍向银基房地产公司交付雷振宇的购房款80000元，又垫付雷振宇购房款132755元后，双方签订《商品房买卖合同》，约定，雷振宇首付购房款232755元，按揭贷款120000元。2013年6月4日，雷振宇向银行按揭贷款120000元并交付银基房地产公司。此时，银基房地产公司的权利并未受到侵害。2013年11月12日，古浪县公安局决定对银基房地产公司涉嫌合同诈骗立案侦查。银基房地产公司于2013年11月14日前向购房人退回了王淑萍垫付的购房款。此时，银基房地产公司的权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。但公安机关立案的刑事案件正在侦查中，涉案债权的诉讼时效应当适用诉讼时效中断的规定。迟延履行的违约金当事人约定每日按未付款金额0.2‰累加计算，并没有约定违约金的交付期限。银基房地产公司于2016年5月23日向本院起诉，并未超过诉讼时效。故雷振宇关于本案银基房地产公司的请求超过诉讼时效的抗辩理由，与事实不符，亦无法律依据，不予支持。综上，银基房地产公司与雷振宇签订的《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》符合法律规定，系双方真实意思表示，应当受到法律保护。雷振宇应当按照合同约定履行义务，避免其损失扩大。银基房地产公司要求雷振宇支付购房款132755元的诉讼请求及理由成立；要求雷振宇承担迟延履行违约金的诉讼请求理由不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决：一、雷振宇在判决书生效后三十日内支付武威银基房地产开发有限公司购房款132755元；二、驳回武威银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3551元，由武威银基房地产开发有限公司负担元651元，雷振宇负担2900元。 二审中，当事人没有提交新的证据。经二审当庭核对，双方当事人对一审判决认定的基本事实无异议，本院予以确认。 本院认为，雷振宇购买银基公司开发的古浪润泽苑3号楼1单元5层152室商品房一套（面积为93.05㎡，地下室面积13.54㎡），双方于2012年11月15日签订《商品房认购协议》，2013年4月18日签订《商品房买卖合同》，对双方的权利义务进行了明确约定。合同约定房屋总价款为352755元，经一审法院查明，古浪县公安局对银基公司涉嫌合同诈骗侦查过程中，查清王淑萍用后购房人交付的购房款向前购房人垫付购房款，其中为雷振宇垫付购房款132755元，经古浪县公安局协调，银基公司于2013年11月14日经古浪县公安局退回了王淑萍垫付的购房款，其中包括王淑萍用其他购房人交付的购房款为雷振宇垫付的购房款132755元。经二审当庭核实，雷振宇代理人对一审判决认定的事实并无异议，故应认定雷振宇实际支付购房款为220000元，其余132755元由王淑萍用收取他人的购房款垫付，故雷振宇上诉主张其152755元购房款已全部付清的上诉理由不能成立；关于雷振宇的违约责任，即便在银基公司将上述132755元退回之前，雷振宇认为已付清了购房款，但雷振宇作为购房人，对房屋价款和其实际支出的数额应十分明确，在公安机关调查核实并协调由银基公司将王淑萍为其垫付的购房款132755元退回后，仍不积极交付拖欠房款，违约责任明确，应承担继续履行向银基公司支付购房款132755元的责任；按照《房屋买卖合同》的约定，雷振宇还应承担支付逾期付款违约金的责任，合同第七条约定买受人未按本合同规定的时间付款，买受人每日应向出卖人支付逾期应付款金额万分之二的违约金，雷振宇按约定应于2013年4月18日付清全部房款，因王淑萍的垫付行为，银基公司实际受损失的时间应为2013年11月14日退款之日，银基公司主张的违约金期间为合同约定的付款时间至起诉之日2016年5月16日，故违约金应从2013年11月15日开始计算至2016年5月16日。 综上所述，银基公司的上诉请求部分成立；雷振宇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省古浪县人民法院（2016）甘0622民初914号民事判决第二项； 二、变更甘肃省古浪县人民法院（2016）甘0622民初914号民事判决第一项为雷振宇在本判决书生效后十日内支付武威银基房地产开发有限公司购房款132755元，并承担该款2013年11月15日至2016年5月16日期间日万分之二的违约金； 三、驳回武威银基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3551元，由武威银基房地产开发有限公司负担元651元，雷振宇负担2900元；二审案件受理费3500元，由武威银基房地产开发有限公司负担200元，雷振宇负担3300元。 本判决为终审判决。 审判长  周小鹰 审判员  杨文龙 审判员  赵世苍 二〇一九年十二月十六日 书记员  袁 红