汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0703民初2845号 原告（反诉被告）：甘禄斌，男，生于1968年3月20日，汉族。 委托诉讼代理人：马臻，陕西南星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇店子街村。 法定代表人：熊丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘琳、龚晓丽，陕西修业律师事务所律师。 原告甘禄斌诉被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司向本院提出反诉，经审查后本院决定合并审理并依法由审判员李凡适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）甘禄斌及其委托诉讼代理人，被告（反诉原告）汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）甘禄斌向本院提出诉讼请求：1、诉请法院依法判令被告继续履行2016年8月26日签订的《丽华家园商品房认购协议》，按照262000元的价格向原告出售丽华家园小区第一幢2-5楼A户（号）房屋，并立即向原告交付该房屋；2、判令被告支付原告违约金52400元（262000元×20%）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因享受移民搬迁政策，于2016年8月26日与被告签订了《丽华家园商品房认购协议》，约定原告以262000元的总价格认购被告开发的位于汉中市南郑区大河坎镇红军路与南郑大道十字“丽华家园”小区第一幢2-5楼A户（号）房屋。协议签订后，原告依约向被告支付了3万元的购房定金，但至今长达三年，被告不与原告签订房屋买卖合同，亦不向原告交付认购的房屋，期间原告催促无果。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。同时，针对被告的反诉做如下辩称：1、双方签订的认购协议中约定了解除权，法律并不禁止当事人一方下落不明的情况下被告无权行使解除权，更何况自从双方签订认购协议后至今，原告的电话从未更换，被告从未联系原告前来签订商品房买卖合同；2、被告在没有行使其解除权之前先与他人另签订了商品房买卖合同，明显构成了违约，故法院应当驳回被告的反诉请求。 被告（反诉原告）汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司辩称（反诉称）：1、原告起诉的案由错误，本案案由应为预约合同纠纷，双方于2016年8月26日签订的《丽华家园商品房认购协议书》属于预约行为，原告向被告支付的3万元定金是作为双方正式签订商品房买卖合同的定金，并不是购房定金，因签订认购协议时，被告还没有取得商品房预售许可证，所以在协议中约定原告应当在签订认购协议之日起180日内携带相关资料到被告处签订商品房买卖合同，合同签订后这3万元认购金就抵作购房款，如逾期不来签订买卖合同，出卖人有权单方面解除认购书，且不再与原告签订买卖合同，认购定金不予退还。被告取得预售许可证后一直无法联系上原告，原告也没有按照认购书约定的期限与被告签订商品房买卖合同及补充协议，导致双方不能签订商品房买卖合同的责任在原告，原告的诉请无事实及法律依据，应当驳回原告的全部诉请；2、原、被告签订的《丽华家园商品房认购协议》属于预约合同，根据该协议约定，原告逾期未与被告签订商品房买卖合同，被告有权单方面解除认购书并对原告已经支付的定金不予退还，现反诉请求依法解除双方签订的《丽华家园商品房认购协议》。 经本院审理及查明的事实：2016年8月26日，原、被告签订了《丽华家园商品房认购协议》，该协议主要约定：一、原告自愿认购被告开发的位于汉中市南郑区大河坎镇红军路与南郑大道十字“丽华家园”小区第一幢2-5楼A户（号）房屋，房屋暂测建筑面积109.5平方米，最终以政府相关部门审核面积为准；二、商品房单价2393元每平方米，优惠后总价款为262000元；三、认购定金。（一）原告在签订本认购书时，自愿向被告支付认购定金3万元，作为双方正式签订《商品房买卖合同》的定金；（二）认购人在签订认购书后，携带相关手续到被告处签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，认购定金抵作商品房房款，并补足房款；四、原告未按期与被告签订《商品房买卖合同》，被告有权单方面解除本认购书且被告不再与原告另行签订协议，认购定金不予退还；认购人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，被告有权将该商品房另行出售；五、本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，认购定金转为房款。认购协议书签订后至今，双方并未再签订正式的《商品房买卖合同》，现原告诉至本院，诉讼请求如前所述。审理中，被告提起反诉请求依法解除双方签订的《丽华家园商品房认购协议》并驳回原告的诉讼请求。另查明，被告于2017年2月23日取得编号为（南住建）房预售字（2017）06号商品房预售许可证；被告2019年3月13日将原、被告双方签订的认购协议书中的商品房另行出卖与徐帅，被告与徐帅签订了《商品房预售合同》并报南郑区住房和城乡建设管理局备案，但目前未办理物权登记。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、《丽华家园商品房认购协议》原件、现金缴款单及收款收据、南郑县不动产登记交易服务中心的不动产查询证明，被告提交的营业执照、商品房预售许可证复印件、商品房预售合同复印件等证据载卷，经质证应予认定。 本院认为，本案双方争议的焦点主要是：一、本案案由的确定；二、违约的确认。 首先，关于本案的案由。预约合同是指约定所要订立的买卖合同的标的物及价金，以作为将来订立买卖合同的依据，简而言之，买卖预约是双方“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的合同。本案中，依据原、被告双方签订的《丽华家园商品房认购协议》的内容可以明确看出，双方签订的系预约合同并非商品房买卖合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。 其次，违约的确认。《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，原告提交的认购书中虽载明了原告在签订认购书后携带认购书与被告签订正式的买卖合同的内容，但认购书中对原告何时与被告签订商品房买卖合同没有记载期限；双方签订认购书时，被告尚未取得商品房预售许可证，预售许可证何时取得尚属未知，原告不可能知晓，被告辩称取得预售许可证后多次联系原告签订商品房买卖合同未果，但并未就此向本院举证证实，认购书中虽约定了被告单方解除合同的解除权，但亦未有证据证实被告向原告尽到了解除合同的通知义务，在此情形下被告于2019年3月又就原、被告签订的认购书中确认的商品房与他人签订商品房买卖合同并报备，致使原、被告之间无法签订正式的商品房买卖合同，对此被告显然违约，理应承担违约责任。 最后，双方签订的《丽华家园商品房认购协议》因被告违约而致无法实现合同目的，被告请求解除，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和共合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 一、解除原告甘禄斌与被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司于2016年8月26日签订的《丽华家园商品房认购协议》； 二、限被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告甘禄斌双倍返还交纳的认购定金共计人民币6万元整； 三、驳回原告甘禄斌的其他诉讼请求。 （如被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司未按上述指定期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。） 本案受理费6016元（原告已预交），反诉费300元（被告已预交），合计6316元，减半收取3158元，由被告汉中南郑县陈沈自立房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 员  李 凡 二〇一九年十二月二十日 法官助理  朱 虹 书 记 员  陈雅茹