江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初5370号原告（反诉被告）：胡会芳，女，汉族，1957年7月16日生，江西新余人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：简玲，江西弘道律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡云，男，汉族，1987年12月24日生，江西新余人，住新余市渝水区。原告（反诉被告）胡会芳（下称原告）诉被告（反诉原告）胡云（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，做出（2019）赣0502民初732号民事判决，原告不服提起上诉，江西省新余市中级人民法院做出（2019）赣05民终427号民事裁定，认为原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人简玲及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除2017年10月28日李兵兵与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付租金71000元以及逾期付款违约金71000元（暂自2017年11月1日起计算至2018年12月31日按月利率2%计算）合计142000元及自2019年1月1日起以71000元为基数按月利率2%计算的利息；3、本案诉讼费用由被告承担；事实和理由：2017年10月28日，原告将其名下所有的位于新余市渝水区仙来中大道138号1栋3楼302号商铺出租给被告经营网吧。为此，原告委托其儿子李兵兵与被告签订商铺租赁合同，该合同明确约定了租赁店面的租赁期限、租金、支付方式及相应的违约责任等。合同签订后，原告按约履行交房等约定义务，被告却屡屡违约，不按时支付租金。2018年10月17日，原告委托儿子向被告催讨房租未果的情况下，再次与被告签订了房租欠款确认书，双方共同确认被告截至2018年12月底欠原告租金71000元，违约金71000元，合计142000元。被告承诺该款于2018年10月20日一次性支付以上欠缴租金及违约金。被告答辩称：1、商铺租金已通过银行转账和支付宝转账支付2017年11月1日至2018年5月31日；2、2018年6月1日至2018年10月25日实际使用时间4个月零25天，并非如原告所描述至2018年12月31日，因原告安装电梯导致被告长达3个月无法正常营业且中途停业，房租及赔偿责任未给予书面明确答复，才未继续缴纳房租；3、诉讼中原告所说的房租确认书不存在共同确认，缴纳租金以及违约金都是原告单方面的说辞，相反，原告违约在先（参照商铺租赁合同第八条第五项），自原告2018年6月安装电梯，前后三个月时间导致被告无法正常营业，致使客户流失巨大。自原告2018年6月安装电梯以来，被告生意一天不如一天；4、原告在事情未协商解决前，未经本人同意，擅自拆除被告户外广告。综上，请求驳回原告全部诉请。原告在被告租赁期间（2018年6月至8月）安装电梯造成被告无法正常营业和财产损失进行相应赔偿；赔偿未经被告允许，强拆其户外广告牌费用20000元；双方签订合同时，被告向原告支付房租押金贰万元整退还被告人。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告各项损失合计121412元；2、本案诉讼费用（含反诉费）均由原告承担。事实与理由：2017年10月28日，被告与原告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告将其名下所有位于新余市渝水区仙来中大道138号302商铺出租给被告经营“网吧”，还约定了租赁期限、租金支付及双方权利义务。租赁合同第八条第5款约定：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，负责损失的赔偿。2018年6月始，原告在涉案商铺内安装电梯，导致被告无法正常营业，客户大量流失，造成被告各项损失高达121412元。原告对反诉辩称，原告不需要向被告赔偿损失，原告安装电梯是经过被告同意的，原告不否认对其经营网吧有不良影响，只是在修的过程中会影响，但是后续会有更大的好处，而且安装电梯被告也是可以使用的，安装电梯所辐射的范围大概10平方米左右，但是其店铺有200多平方米，对其影响很小，被告主张的10多万元没有事实和法律依据，在其之前的诉讼中只是提出了但是没有提供相应的证据，恳请驳回被告的反诉请求。原告围绕诉讼请求及反诉抗辩依法提交了以下证据，被告进行了质证：一、不动产登记信息查询证明。拟证明：本案涉案青春家园1栋302商铺的产权登记人为原告。被告认可该证据。二、商铺租赁合同、租赁合同权利声明书、证明。拟证明：1、原告委托儿子李兵兵与被告签订租赁合同，但声明合同的权利义务由原告享有、承担，由原告行使向被告以诉讼方式追索租金及其他合同权利，原告诉讼主体适格；2、租赁合同第四条第2款约定，2017年11月1日至2018年10月31日的租金按16元/月/平方米计算，2018年11月1日至2019年10月31日的租金16.8元/月/平方米计算，故，截至2018年12月31日被告应付租金为122999元，被告已付51998元，尚欠71000元租金未付；3、租赁合同第四条第5款约定，被告如未按约定支付租金，应以未交租金部分为基数按月利率3%向原告支付逾期利息；4、租赁合同第七条约定，被告拖欠租金超过15天的，原告有权提前解除合同，并向乙方提出赔偿，且无须向乙方支付装修损失、营业损失等其他任何补偿或赔偿。被告认可该证据。三、催缴房租律师函、EMS快递单。拟证明：原告已委托律师于2018年10月23日向被告送达催缴租金及违约金的律师函，该律师函已送达被告。被告质证认为：这个是10月25日放在被告店里的，被告已经停业了，25日拿到快递后于10月26日打电话给原告说不租了，当时说了房租的问题、对于电梯安装的事情还有20000元押金。四、证人傅某的证言，拟证明1、被告是在2019年1月份才将钥匙临时放在证人处，方便其进入其经营的网吧；2、在证人进入该网吧时被告还未将网吧清场里面还有东西，以上可以证明2019年1月份之前被告还未向原告提出解除合同，之前的租金应当要计算。被告质证认为，网吧里没有了电脑，租期算到12月底的话是不合理的，被告已经打电话通知了房东，而且证人说步步高开业，当时的广告牌是11月份拆除的，被告也是没有同意的，在没有被告同意的情况下凭什么拆除，而且被告去查询了广告牌拆除时间是10月份，对于证人的证词不予确认，被告第一次开门是11月份，给钥匙给证人是12月份，被告中途拿了钥匙是拿东西的。被告围绕抗辩意见及反诉请求依法提交了以下证据，原告进行了质证：一、房租缴纳转账截图一份。拟证明：被告租金已支付2018年5月底总共交了52000元，6月份之后没交房租是因为原告安装电梯导致被告无法经营，原告没有明确赔偿金额，所以没交房租。原告质证认为：真实性没有异议，原告认可收到了52000元租金，被告从未按照合同约定支付租金，在之前就有逾期租金，根据合同所约定的租金52000元没有支付到2018年5月份，在起诉的诉请当中，将已支付的租金进行了扣减，在2018年7月份以后支付了8千元租金，该组证据其6月份没有交房租是安装电梯导致与事实不符。二、安装电梯期间被告经营场所的照片一组（3张）及被告损失清单一份。拟证明：占用店铺的情况，及对被告经营的影响，占用的面积有100多个平方，有砖和水泥，对被告经营的环境有影响，原告装修期间被告损失了69212元。原告质证认为：三性均有异议，1、不能证明其所拍摄的图片是所涉店面；2、对于安装电梯材料的照片，照片和实际情况是不一致的，视觉效果是不一致的，不能根据其照片所证明辐射面积，原告安装实际辐射范围是十几个平方米，而且在安装过程中被告的店还在实际经营，不能达到证明其损失有69212元的目的；3、不否认施工是有影响的。三、户外广告牌的照片。拟证明：原告没经被告同意把被告的广告牌换了。原告质证认为：真实性没有异议，但是原告拆除是经被告同意的，承诺在2楼再帮其换一块广告。本院经审查认为，原、被告所提交证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认并在卷佐证。本院根据上述证据，结合庭审调查，查明以下事实：原告有位于城北仙来东大道138号1幢302商铺。2017年10月28日原告由儿子李兵兵与被告于签订《商铺租赁合同》，合同约定，被告租赁原告在新余市仙来东大道138号青春家园1栋三楼302号商铺，面积545.21平方米；租赁用途为被告经营网吧；租期三年，2017年11月1日至2020年10月31日；租金每月16元/平方米起算，根据以下约定调整：（1）2017年11月1日至2018年10月31日，租金每月16元/平方米，每季度租金为26170元；（2）2018年11月1日至2019年10月31日每月租金16.8元/平方米，每季度总租金为27479元，后续每月增加0.8元/平方米，每季度付租金为28787元，被告未按时向原告交付租金，原告有权按被告未交租金部分以月息三分计息向被告收取逾期利息；被告一次性向原告支付履约保证金两万元整；拖欠租金超过15天，原告有权提前解除合同、终止合同，并向被告提出赔偿，且无须向被告支付装修损失、营业损失等其他任何补偿或赔偿，被告收到原告书面通知后5日内清场并向原告退还房屋，被告不配合、原告有权自行将被告可移动物品清场，清场费用由被告负担；双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；遇不可抗力，双方互不承担责任，终止合同，双方在没有违反合同的情况下提前解除合同视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失；合同还对其他事项进行了约定，李兵兵在出租人处签名、被告在承租人处签名。合同签订后，原告按照约定将租赁房屋交付给被告使用，被告向原告交付保证金2万元，还在户外做了网吧e恋网络·俱乐部的广告牌，陆续付给原告租金52000元。被告在正常经营期间，原告于2018年6月至2018年8月底对出租给被告的商铺安装电梯，在安装期间影响被告经营网吧，至2018年10月25日，被告经营的网吧停业，被告的广告牌被原告拆除，在被告的广告牌的位置换上了步步高的广告牌。原告向被告催收租金，被告拒绝支付，江西弘道律师事务所于2018年10月23日还向原告发出《催缴房租律师》，主要内容是，被告欠原告租金71000元、承担违约金71000元，要求被告收到函后5日内交清全部欠款，逾期将诉诸法律等。被告在10月25日在网吧看到了该函。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同》具有法律效力，双方应全面履行合同。原告依据合同约定履行了交付房屋的义务，被告依约向原告交付了保证金20000元，支付租金52000元，按合同约定的租金计算，被告已付清了2017年11月1日到2018年4月30日的租金，从2018年5月1日开始的租金没有付给原告。原告从2018年6月开始对出租给被告的房屋安装电梯到2018年8月，由于被告经营网吧需要干净、安全的环境，原告安装电梯的行为对被告经营网吧造成了严重影响，并且还影响了被告之后对网吧的经营，因此，原告安装期间不应向被告收取房租，给被告造成的经营损失应赔偿，被告的广告牌被拆除时，应当视原告为已解除与被告的《商铺租赁合同》，被告没有提出异议，还将网吧关门停业，应视为已经接受解除合同，因此，原告请求依法解除2017年10月28日李兵兵与被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求的事实已经不存在，却提出要求解除合同，本院不予支持。原告要求判令被告立即支付租金71000元的诉讼请求，因原告安装电梯及之后对被告的经营造成了影响，被告只有一个月没有付租金给原告，本院只支持被告应付给原告租金8723元，但被告可以在判决后从已付给原告的保证金中抵销。由于双方约定按季度付租金，之后又安装电梯等原因，被告没有将5月份的租金付给被告，不属于违约，原告要求被告支付逾期付款违约金71000元（暂自2017年11月1日起计算至2018年12月31日按月利率2%计算）及自2019年1月1日起以71000元为基数按月利率2%计算的利息的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求判令赔偿被告各项损失合计121412元的诉讼请求，虽然原告有安装电梯等影响经营的事实，但没有证据证明损失的数额，属于证据不充分，因此，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡云应于被判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡会芳支付租金8723元；二、驳回原告（反诉被告）胡会芳的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）胡云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由原告（反诉被告）胡会芳负担3090元、被告（反诉原告）胡云负担50元；反诉受理费1364元，由被告（反诉原告）胡云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  彭桃基人民陪审员  赖素君人民陪审员  钟梅珍二〇一九年十二月九日书 记 员  罗小倩