广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32993号原告：曹庆涌，男，汉族，1976年3月22日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，原告：刘忆瑶，女，汉族，1974年10月9日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，共同委托诉讼代理人：罗一青，广东盛唐律师事务所律师。被告：林敦杰，男，汉族，1982年12月13日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花，总经理。原告曹庆涌、刘忆瑶与被告林敦杰、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹庆涌、刘忆瑶的委托诉讼代理人罗一青，被告林敦杰到庭参加诉讼。第三人深圳市乐有家房产交易有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告曹庆涌的诉讼请求：1.依法解除《二手房买卖及居间服务合同》及与之相关的协议；2.林敦杰双倍返还定金37万元，即74万元；3.林敦杰承担曹庆涌、刘忆瑶因本案支付的律师费4.5万元；4.林敦杰承担所有诉讼费用。事实与理由如下：曹庆涌与林敦杰经乐有家居间，于2019年3月10日签署了《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》等协议，约定林敦杰将其所有的罗湖区田贝四路145号湖景大厦8E房以463万元的价格转让给曹庆涌。双方还签署了《信息告知书》，林敦杰承诺所转让的罗湖区田贝四路145号湖景大厦8E房有抵押，无查封。双方又于2019年7月17日签署《主体变更确认书》，约定将买方由曹庆涌变更为曹庆涌和刘忆瑶（曹庆涌之妻)。2019年7月下旬，曹庆涌、刘忆瑶、林敦杰及乐有家约定于2019年7月30日去中国工商银行做资金监管，曹庆涌、刘忆瑶按约准备好首期款310万元。7月29日下午5时许，刘忆瑶突然接到乐有家工作人员的电话，称其刚刚查询到转让标的罗湖区田贝四路145号湖景大厦8E房在2019年5月16日被深圳市人民法院查封，并告知第二天无法去做资金监管。根据《房地产管理法》第三十八条，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的房地产不得转让。在实践中，被查封的房产在未解除查封前，也不可能获得银行贷款承诺和交易过户，涉案房地产交易顺利完成。曹庆涌、刘忆瑶在得知涉案房地产被查封后多次通过乐有家和林敦杰联系，或直接与林敦杰面商，要求林敦杰采取措施解除对涉案房地产的查封，林敦杰置之不理。曹庆涌、刘忆瑶数次发函给林敦杰，要求林敦杰尽快采取合法措施以使罗湖法院解除对案涉房产的查封，林敦杰均无动于衷。此后，曹庆涌、刘忆瑶又查询到林敦杰在2019年8月8日被农业银行起诉，乐有家称林敦杰还有其他巨额债务。曹庆涌、刘忆瑶再次发函给林敦杰，再次要求林敦杰采取措施解除对双方交易的所有障碍，林敦杰收函后仍未采取任何措施以解除对涉案房地产的查封，清除交易障碍。曹庆涌、刘忆瑶认为：确保交易标的不存在任何交易障碍或其他使交易无法顺利完成的情形是卖方的基本义务。林敦杰在《信息告知书》中也承诺该房产没有被查封。现经查实，涉案房地产系在2019年5月16日就被法院查封，此时距双方约定的资金监管有两个多月的时间，林敦杰应该在约定的资金监管前就己知房地产被查封的情形，但其故意隐瞒，在交易标的被查封之后，林敦杰应采取措施以解除该查封，清除该交易障碍，使交易顺利进行，但林敦杰未采取措施以清除该交易障碍。加之农业银行的起诉，也有可能对涉案房地产采取查封措施，故原告依法申请解除《二手房买卖及居间服务合同》及与之相关的协议。根据《二手房买卖及居间服务合同》及《担保法》的有关规定，林敦杰应双倍返还已收的定金及承担曹庆涌、刘忆瑶因本案所支付的律师费。被告林敦杰答辩称：一、林敦杰于2019年3月10日在乐有家的居间服务下签订《二手房买卖及居间服务合同》以及《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》等协议。合同约定房屋总价为463万元，位于深圳市罗湖区××湖××大厦8Ｅ的房产[不动产证号：粤(2016)深圳市不动产权第0030795号]，房产交易各项税费以及居间方佣金由买方承担。合同签订时，曹庆涌表示须等待其出售名下其中一套房屋，腾出购房名额以及筹集首付款资金，才能办理交易手续，所以《交易节点确认书》约定曹庆涌应于2019年7月31日之前支付首期款310万元至银行监管账户、办理资金监管手续并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，此合同约定已为曹庆涌留出充裕的合同履行时间。林敦杰于2019年6月24日询问乐有家买方的首期款是否准备好，乐有家答复尚未凑齐首期款，让林敦杰耐心等待。2019年7月17日，林敦杰与乐有家员工翁瑜强约定到深圳市公证处做委托赎楼过户的公证，到达公证处时，翁瑜强突然告知，曹庆涌要求合同主体买方增加刘忆瑶，林敦杰对曹庆涌是否不具备购房资格或者不具备购房按揭贷款资质存在疑问，本着信任的原则耐心等待其筹集首期款。乐有家表示曹庆涌、刘忆瑶2019年7月30日可以做首期资金监管。2019年7月29日，乐有家查档后，电话告知房产被查封事宜，林敦杰方知晓房子被查封。乐有家表示查封状态下，可以正常办理首期款资金监管手续，并表示可以约买卖双方先到中国农业银行办理首期款资金监管并委托赎楼担保公司办理后续手续，曹庆涌、刘忆瑶不同意。得知此房产被查封信息后，林敦杰积极采取补救措施，与广发银行深圳分行资产保全科找廖姓律师协商如何解除房产查封，广发银行代表律师提出可由曹庆涌、刘忆瑶到广发银行深圳分行办理部分首期款监管，即可解除查封。由于林敦杰不存在资不抵债的情况，房产价值远远高于林敦杰名下负债，此方案可以不经过第三方担保公司介入就可以解除查封，完成后续房产转让手续。由于是资金监管账户，如若交易无法完成，资金将原路退回，不存在给双方造成经济损失的风险。基于曹庆涌、刘忆瑶不配合的情况下，乐有家联系赎楼担保公司，并做好了办理赎楼担保业务的准备，初步收费方案已经确定，曹庆涌、刘忆瑶提出林敦杰承担部分赎楼担保费用。关于林敦杰个人债务情况，已于2019年8月8日打印出的个人征信记录报告告知乐有家，并答复曹庆涌、刘忆瑶可向居间方了解负债金额。曹庆涌、刘忆瑶提出要求林敦杰负担交易费用的无理要求，林敦杰明确拒绝后，曹庆涌、刘忆瑶不同意履行合同约定的首期款资金监管义务，导致由赎楼担保公司操作的后续房产交易流程无法完成。此外，曹庆涌、刘忆瑶故意延误合同履行，致使林敦杰迟迟无法取得卖房款偿还债务，已经导致2019年8月8日中国农业银行到深圳市罗湖区人民法院起诉要求林敦杰偿还欠款。对于曹庆涌、刘忆瑶提出的假设存在的未知风险，林敦杰己明确答复，若曹庆涌、刘忆瑶一再延误合同的履行，导致林敦杰无法及时收到卖房款项，以清偿银行的债务，则能存在银行方到法院起诉，增加房产交易所需的时间，增加林敦杰付给银行的利息、复利，罚息的风险。由于合同签订时，约定曹庆涌、刘忆瑶承担交易税费，所以林敦杰对于乐有家提供的《费用估算表》并不特别留意。后续经上网查询，得知《费用估算表》列明的房产交易价格388万元与真实交易价格463万不一致，非法规避非普通住宅差额增值税及其他税费后，存在偷税漏税犯罪的法律风险，林敦杰表示要严格依法依规来履行合同。曹庆涌、刘忆瑶就本案恶意申请轮候查封林敦杰待交易房产，有意增加林敦杰与曹庆涌、刘忆瑶或者第三人履行房屋买卖合同的困难，导致林敦杰利息支出等资金损失，以达到其胁迫林敦杰同意其转嫁承担税费责任的无理要求以及非法避税的目的。二、由于曹庆涌、刘忆瑶不履行该合同所约定的首期款资金监管的义务，林敦杰于2019年8月3日及8月23日协商此事，又于2019年8月26日、8月31日两次向曹庆涌、刘忆瑶发函，要求其履行合同约定的义务。林敦杰认为前述合同均系当事人真实意思表示，曹庆涌、刘忆瑶至今怠于履行合同义务，未按照合同约定履行首期款资金监管的义务，构成违约，已经给林敦杰带来了巨大的经济损失，林敦杰为维护自身的合法权益，根据相关法律规定及合同约定，提出如下请求：曹庆涌、刘忆瑶签订合同时，不符合深圳市商品房限购政策，曹庆涌、刘忆瑶存在事实违约行为，应承担违约责任；如果按合同约定时间（2019年7月31日）曹庆涌、刘忆瑶具备了购房资格，则应按照合同约定履行办理首期款资金监管的义务；合同约定存在偷税漏税的违法条款，林敦杰不能按原合同履行，应解除原合同，并退回林敦杰代曹庆涌、刘忆瑶垫付的赎楼担保公证费1020元；撤销对林敦杰房产轮候查封的裁定，由曹庆涌、刘忆瑶承担违约责任并赔偿林敦杰经济损失，曹庆涌、刘忆瑶承担本案律师费、诉讼费。第三人乐有家未答辩。本院经审理查明如下事实：一、房屋买卖合同及相关协议的签署情况2019年3月10日，曹庆涌与林敦杰、乐有家签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：林敦杰作为出卖人将其名下所有的位于罗湖区田贝四路145号湖景大厦8E的房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第0030795号），以463万元的价格转让给买受人曹庆涌；合同签订时，曹庆涌先支付定金7万元，合同签订后两个工作日支付定金30万元，上述定金由曹庆涌交由居间方乐有家托管；经曹庆涌书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后的五个工作日，乐有家将定金交付于林敦杰；如林敦杰未按照合同约定期限履行义务，曹庆涌有权要求林敦杰以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如林敦杰逾期履行超过十五个工作日，则曹庆涌有权解除合同并可要求林敦杰双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，曹庆涌因维权所支出的律师费、诉讼费由林敦杰负担。同日，三方签署《交易节点确认书》，载明林敦杰在《二手房买卖及居间服务合同》签订之日起88个工作日内与赎楼公司签订服务合同；曹庆涌于2019年7月31日前支付首期款（不含定金）310万元。同日三方签署的《信息告知书》中林敦杰确认案涉房产系其个人产权，供楼无逾期，户籍家庭名下有1套房产，房屋有抵押未查封；曹庆涌确认其深圳户籍家庭名下有1套房产，有购房资格。同日三方签署的《费用估算表》中以意向价格388万元为基数核算涉案房屋的相关交易税费及其他服务费用。2019年7月17日，林敦杰、曹庆涌、刘忆瑶签署《主体变更确认书》，买方由曹庆涌变更为曹庆涌和刘忆瑶，两人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定。二、定金交付情况2019年3月10日，林敦杰向曹庆涌出具《收据》，载明其收到曹庆涌支付的涉案房产定金7万元。2019年3月13日，林敦杰向曹庆涌出具《收款收据》，载明其收到曹庆涌支付的涉案房产定金30万元。三、案涉房产产权登记情况林敦杰于2016年通过买卖方式取得涉案房产产权，同年2月4日，涉案房产办理银行贷款抵押登记。因林敦杰与案外人之间的金融借款纠纷，本院于2019年5月16日查封涉案房产，查封期限自2019年5月16日至2022年5月15日。四、曹庆涌与刘忆瑶产权登记情况截止到2019年12月5日，曹庆涌、刘忆瑶在深圳市暂无不动产，其中刘忆瑶于2019年7月12日转让其名下峰景台大厦的房产与案外人，并于当月18日完成房产转移登记。2019年11月11日，曹庆涌与刘忆瑶将名下位于东翠花园的共有房产转让。曹庆涌与刘忆瑶确认两人系夫妻关系。五、案涉房产查封后，双方协商情况林敦杰、曹庆涌、刘忆瑶均主张在2019年7月29日知晓案涉房产查封情况。2019年8月24日、8月29日、9月2日，曹庆涌、刘忆瑶先后三次向林敦杰发函，要求其解除房屋查封并如实告知债务，2019年8月26日，林敦杰亦向曹庆涌发函，要求其回复是否有能力继续履行合同。2019年9月7日，曹庆涌、刘忆瑶通过EMS邮件林敦杰致函决定解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，林敦杰于2019年9月8日收到上述邮件。2019年9月8日，林敦杰亦向曹庆涌发函主张解除合同，曹庆涌确认其于2019年9月9日收到该函件。六、律师费支出情况曹庆涌、刘忆瑶因本案向广东盛唐律师事务所支付律师费4.5万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除合同的问题，林敦杰抗辩主张曹庆涌、刘忆瑶在签订《二手房买卖及居间服务合同》时不具备购房资格，但曹庆涌在签订该合同时已告知林敦杰其需要出售一套房产以确定购房资格和筹集首付款，林敦杰对该事实亦予以确认，林敦杰的该项抗辩主张不成立。合同履行期间，因林敦杰的原因致使案涉房产被查封，林敦杰主张案涉房产被查封亦可履行首付款资金监管，曹庆涌、刘忆瑶未履行该项合同义务，解除合同的原因在于曹庆涌、刘忆瑶，但案涉房产存在不能办理产权转移登记的风险，曹庆涌、刘忆瑶中止履行合同有事实依据，且给予林敦杰合理宽限期解除案涉房产的查封，但林敦杰未消除上述风险，构成违约。因此，案涉房产不能办理产权变更登记，曹庆涌、刘忆瑶订立合同的目的不能实现，曹庆涌、刘忆瑶诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》，符合法律规定，林敦杰亦于2019年9月8日向对方作出解除合同的意思表示，双方对解除上述合同的意见一致，本院予以确认。上述合同于通知到林敦杰时（2019年9月8日）解除。关于定金的问题，《二手房买卖及居间服务合同》未就本案违约情形约定定金罚则，但根据《二手房买卖及居间服务合同》关于双倍返还定金的约定，定金罚则系对履行义务一方未在指定期间内履行义务时适用。林敦杰有义务消除合同履行障碍，但未履行，构成违约，曹庆涌、刘忆瑶主张林敦杰双方返还定金有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师费，《二手房买卖及居间服务合同》约定了因林敦杰违约，曹庆涌、刘忆瑶因维权的费用由林敦杰负担，故林敦杰应支付曹庆涌、刘忆瑶因本案支出的律师费4.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》、《信息告知书》、《费用估算表》、《主体变更确认书》于2019年9月8日解除；二、被告林敦杰应于本判决生效之日起十日内向原告曹庆涌、刘忆瑶双倍返还定金740000元；三、被告林敦杰应于本判决生效之日起十日内向原告曹庆涌、刘忆瑶支付律师费45000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5825元、保全费4445元，由被告林敦杰负担。上述费用原告曹庆涌、刘忆瑶已预付，由本院予以退回。被告林敦杰应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5825元、保全费4445元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  马瑞琳二〇一九年十二月十日书记员  张书香书记员  赵清娜