广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15043号原告：盤日德，男，1961年6月19日出生，中国香港特别行政区居民，被告：陈树清，男，汉族，1956年7月19日出生，身份证住址广东省罗定市。原告盤日德与被告陈树清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盤日德到庭参加诉讼。被告陈树清经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月10日，原告与被告签订《出租合同书》约定被告承租深圳市宝安区西乡海城新村三区40幢1楼，租赁期限自2015年8月10日至2016年7月10日止；被告（乙方）需要交纳租赁费押金4,000元（实际没有给付），租赁费为每月3,000元，被告每月10号前缴付本月的商铺租金；同时约定，拖欠交租每日加收租金的50%，逾期超过7天，原告（甲方）有权收回物业并没收押金；另约定，合同期间本物业的一切杂费由被告（乙方）承担。原合同到期之后，原、被告经协议，双方口头同意将租赁费升至人民币6,000元/月，其他条款按原合同的约定履行，但原被告没有另签合同。到2018年6月，被告向原告支付了5,000元的租赁费，但仍欠当月1,000元的租赁费。2018年9月份，被告却没有支付电费，原告被迫代被告支付了3,400.06元。2018年9月，被告又不按时缴纳租赁费。原告再向被告追偿，双方约定被告于9月底支付欠付的所有费用。后，被告却依然一拖再拖，于2018年10月31日搬离，仍未支付拖欠原告租赁费及各项费用。经原告的多次追寻，被告却依然直至不理。时至今日，所欠费用，被告仍没有支付。原告认为原、被告双方签订的《出租合同书》合法有效，应受法律保护。为维护原告的利益，根据《民法通则》和《合同法》的相关法律规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求：1、判令被告按口头协议约定向原告支付拖欠的2018年6月至7月的租赁费1,000元、2018年9至10月一个月的租赁费6,000元，租赁费共欠7,000元，支付违约金2,100元，欠缴的2018年8月、9月的电费人民币3,400.06元，欠的物业管理费2,220元（从2015年8月至2018年9月，共计37个月），拖欠的押金4,000元（一楼致荣1,800元，角楼新疆人2,200元），以上欠款合计人民币18,720元；2、判令被告自起诉之日起直至被告清偿欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见及证据。经审理查明，原、被告双方于2015年8月10日签订一份《出租合同书》，合同约定：原告同意将西乡海城新村三区40幢1楼租给被告作居住用途，租赁期限壹年，由2015年8月10日至2016年7月10日止，租金叁仟元，押金肆仟元（包括水电费壹仟元押金），合同签字时生效，押金应在合同期满物品保持完整清洁原告收回物业退还给被告，以押金收据为凭据，否则押金不得退。每月10日为交租期，拖欠交租每日加收租金的50%，逾期7天补交租金，原告有权单方面停止供应水电、收回物业，押金归原告所有。合同期间物业的一切经营税收、房屋租税、管理、水电费、卫生费等一切杂费由被告负责支付。原告另提交了房屋权利证书、结婚证书证明涉案出租房屋的所有权人系其妻子。庭审中，原告称上述《出租合同书》到期后，被告继续租赁原告的房屋，但合同到期后原告将深圳市宝安区西乡海城新村三区40幢的1楼、2楼和顶层全部租给了被告，并口头约定每月租金从2018年3月开始为6,000元，被告将上述租赁房屋进行了转租。原告主张被告通过支付宝转账支付其租金，并提交了中国农业银行个人明细对账单予以证明，该对账单显示：支付宝账号为03×××48分别于2018年5月6日、2018年6月3日，2018年7月10日，2018年8月10日转账支付原告2,900元、2,900元、5,700元、3,500元。原告另主张2018年5月11日“现存4,000元”是被告缴纳。原告另提交《物业服务费欠缴通知单》、《收款收据》，证明因三区40栋一直未交物业费，其于2019年4月17日向深圳市宝源股份合作公司海城新村管理处缴纳2015年1月至2019年12月份物业服务费3,300元。《物业服务费欠缴通知单》中载明物业费收费为0.3元每平方，原告的该物业共计200平方。上述事实由原告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。原告主张自2018年3月份双方约定其将涉案房屋的整栋楼租给被告，房屋租金调整至6,000元每月，但原告提及的银行流水不具有规律性，不足以证明双方约定的租金金额及被告已承租整栋楼的事实，原告亦未能提交其他充分有效的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，原告的上述主张因证据不足本院不予采纳。双方在原《租赁合同书》约定的海城新村三区40幢1楼的租金为每月3,000元，合同到期后，被告继续租赁涉案房屋，视为双方按原租赁合同继续履行，根据原告提交的银行流水，被告已足额支付海城新村三区40幢1楼2018年6月、7月、8月的租金，被告经本院合法传唤未到庭应诉，庭前亦未提交书面的答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证的权利，应承担相应的不利后果，被告未提交证据证明已支付海城新村三区40幢1楼2018年9月份租金，原告诉求被告支付本院予以支持，被告应支付原告海城新村三区40幢1楼2018年9月份租金3,000元。双方在合同中约定拖欠交租的，每日加收租金的50%，该约定的违约金过高，本院酌情按被告未付租金的30%计算，被告应支付原告违约金900元（3,000元×30%），原告诉求超出的部分本院不予支持。原告主张于2018年9月份代被告支付了电费3,400.06元，但未提交充分有效的证据证明，原告的该诉求因证据不足本院不予支持。原告诉求被告支付欠缴的物业管理费，根据双方的合同约定，被告应缴纳租赁期间的物业服务费，原告提交的《收款收据》可以证明其已缴纳2015年1月至2019年12月份物业服务费3,300元，根据《物业服务费欠缴通知单》中载明物业费收费为0.3元每平方，原告的该物业共计200平方米、共三楼、每层楼的面积基本相同，自2015年8月至2018年9月共计38个月，但原告诉求为37个月，视为原告对其自身权利的处分，本院予以确认，故被告应缴纳海城新村三区40幢1楼2015年8月至2018年9月期间的物业管理费为740元（200平方米÷3层楼×0.3元×37个月），原告诉求超出的部分本院不予支持。原告主张其代被告偿还了拖欠的一楼致荣押金1,800元、角楼新疆人押金2,200元，但原告未提交证据证明，亦无押金单，原告的该诉求因证据不足本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈树清应于本判决生效之日起三日内支付原告盤日德宝安区西乡海城新村三区40幢1楼2018年9月份租金3,000元；二、被告陈树清应于本判决生效之日起三日内支付原告盤日德违约金900元；三、被告陈树清应于本判决生效之日起三日内支付原告盤日德宝安区西乡海城新村三区40幢1楼2015年8月至2018年9月期间的物业管理费740元；四、驳回原告盤日德的其他诉讼请求。若被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费536元，由原告盤日德承担403元，由被告陈树清承担133元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 韩 超 宇人民陪审员 姜 包 根人民陪审员 尹   欣二〇一九年十二月九日书 记 员 刘诗(兼)书 记 员 蓝 蔓 舒