贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12608号 原告：贵州滕王阁物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路东园小区E8栋1-1-8号，统一社会信用代码：91520502308805630M。 法定代表人：严圣涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周佳琪（特别授权代理），系该公司员工。 被告：王静，男，汉族，1992年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：聂佳，女，汉族，1992年5月24日出生，住贵州省毕节市七星关区，（系王静妻子）。 原告贵州滕王阁物业管理有限公司（下称：腾王阁物业公司）与被告王静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告腾王阁物业公司的委托诉讼代理人周佳琪、被告王静及其委托诉讼代理人聂佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾王阁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年5月1日至2019年9月30日期间的物业管理费3,594.88元及违约金暂计300.00元（庭审中原告将物业费的计算时间变更为从2018年5月1日至2019年10月30日，物业费变更为3,806.35元，违约金以实际拖欠物业管理费为基数，按每日千分之三计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是毕节万晟置业有限公司开发的“万晟阳光城”选聘的前期物业服务公司，并与该公司签订了《前期物业服务委托合同》和与业主签订《前期物业管理服务协议》，合同约定了物业服务费为无高层住宅、高层住宅、住宅单身公寓房每月每平方米1.50元、高层住宅每月每平方米1.80元等条款。被告购买“万晟阳光城”A10栋2单元304号房屋（建筑面积为117.48平方米，电梯洋房）入住后，物业服务费仅交至2018年4月，从2018年5月1日至2019年9月30日尚欠原告物业服务费3,594.88元。原告认为，原告均依照法律法规的规定及物业服务合同的约定，对该小区进行了物业管理提供服务，被告应按合同约定支付物业服务费，可其至今未支付，已损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求判如所诉。 被告王静书面辩称，1、原告没有及时解决被告业主反应的房屋出现漏水问题，损坏业主花费20万元装修完的房子，到现在已经有一年多时间，原告仍然未处理完成，给业主造成经济损失及损坏居住环境美观及舒适度在长达一年多的时间里，业主多次向物业公司反应房间漏水问题及询问处理进度，物业工作人员每次服务态度均不好，推卸责任，迟迟不处理，未履行物业应尽的义务。所以，业主认为，物业先违约在先，业主才不缴纳物业费。2、原告对于小区不按时交物业费的业主从未进行入户或电话调查是什么原因以及如何解决业主问题，原告没有从服务的角度去解决司题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、上门贴条、起诉。3、原告未按时开展任何社区文化活动。4、原告未根据《前期物业管理服务协议》及相关法律条规管理好业主公共区域。如：(1)入户大厅被酒店占用经营。(2)公共区域电梯及道路被用于商业与运营。(3)活动广场被营销中心占用作为停车场，只有来看房和购房者可停车，而且小孩玩耍时极其危险。5、原告方曾于交房时收取被告方装修押金2000元，并承诺装修完成后立即退还，装修完后退取该费用时他们多次推脱，要求了不低于五次才退还，而且他们态度极其恶劣，这种服务收取这么高的物业管理服务费完全不合理。6、原告未按《前期物业管理服务协议》及物业管理条例保证共用设施正常运行，让业主财产、生命及国家消防员救援时随时陷入困境的巨大隐患。如：(1)小区内消防设施基本处于瘫痪状态，未能正常保证小区的消防安全。(2)小区内灭火器从未检查，我随便查看几个就有多处指针已经指向红色区域。7、小区经常出现停水现象，每次停水都不提前告知业主储备用水，每次都是业主主动打电话询问停水原因。8、原告未管理好公共卫生，垃圾经常未及时清理，环境卫生差。物业执行以下问题后，业主再缴纳物业费。1、原告物业公司对被告业主的房屋进行修缮、并符合业主要求。同时，由于给业主造成长达一年多的居住困扰和房间使用体验，物业公司应赔偿业主精神损失和经济损失共计5000元。2、由于物业公司未尽相应的义务，违约在先，故业主不承担原告物业公司提出的物业费违约金和本案诉讼费。且一年多来，业主多次反应房屋漏水问题，原告均未处理，因此业主认为原告这种行为属于不作为，物业费与应尽的服务义务不匹配。3、定期举行小区社区文化活动。4、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主反应问题进行合理解决。5、完善共用设施和消防设备配套体系，定期检查和更换。6、解决占用共用场所经营问题7、停水停电应提前通知业主。8、对业主反应的问题应及时、耐心解决，服务态度要好。综上所述，请求法官驳回原告之诉求，维护被告之合法权益。 本院经审理认定事实如下：原告是毕节市七星关区万晟阳光城小区的物业管理公司，被告是该小区业主。2014年12月4日，原告（乙方）与毕节万晟置业有限公司（甲方）签订《贵州省毕节市万晟阳光城一期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对万晟阳光城一期进行物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积全额交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.60元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；单身公寓：1.80元/月/平方米（含电梯费0.20元/月/平方米）；商业物业：3.50元/月/平方米。合同还约定其他事项。2016年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，就物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务质量、物业服务费用等事项进行了约定。其中，乙方交纳物业服务费用的时间为：甲方自乙方与发展商在商品房买卖合同约定的商品房交付时间（若发展商逾期交付的以实际交房时间为准）之次日起计收物业管理费，乙方应按年交纳物业管理费，具体是每年1月31日前交纳本年度全年的物业服务费用。甲方按照包干制收取物业服务费用，物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：无电梯洋房住宅：1.50元/月/平方米；电梯洋房住宅：1.80元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；单身公寓：1.50元/月/平方米（含电梯维护运行费0.40元/月/平方米）；住宅单身公寓房：1.50元/月/平方米；商业物业：3.50元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为117.48平方米，属于电梯洋房，其收房时间为2016年12月29日，其已支付了2018年4月30日之前的物业管理费，从2018年5月1日起至开庭之日止的物业管理服务费未支付。原告在物业管理服务过程中，履行了主要的管理职责，但管理不充分，使小区个别地方存在诸如消防设施不规范，杂物及垃圾堆放、停车不规范等问题。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。 上述事实有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议》、收房资料、物业专用收据、物业服务的相关照片等；被告所举证据：涉及消防、卫生等照片，上述证据已经庭审举证质证，本院予以确认在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其只交纳了2018年5月1日之前的物业服务费，从2018年5月1日至开庭前的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，被告欠原告从2018年5月1日至2019年10月30日期间(共18个月)的物业费为3,806.35元（1.80元×117.48×18=3,806.35元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑、该小区的现状，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告承担90%的物业管理费，即3,806.35元×90%=3,425.72元，原告诉讼请求超过部分，本院不予支持；对原告诉请加收违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定。因此，对原告主张的违约金，本院不予以支持。 被告以退还装修保证金、房屋漏水等问题进行抗辩，属另一法律关系，被告可依法另行提起诉讼，但以此作为拒付物业管理服务费的抗辩，理由不充分，故对被告的该主张，本院不予支持。 综上，原告要求被告支付物业费3,806.35元的诉讼请求，本院支持3,425.72元，超过部分，本院不予支持；对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贵州滕王阁物业管理有限公司交纳2018年5月1日至2019年10月30日期间（共18个月）的物业管理服务费人民币3,425.72元； 二、驳回原告贵州滕王阁物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由原告贵州滕王阁物业管理有限公司负担5.00元，被告王静负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇一九年十二月二日 书记员  李治樱