河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6513号上诉人（原审原告）：郭贵明，男，1952年2月13日出生，汉族，住涞源县。委托诉讼代理人：李强，河北华胄律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河北林凯房地产开发有限公司，住所地：涞源县富兴小区院内。法定代表人：张小雷，经理。上诉人（原审被告）：涞源县牵手房地产经纪有限公司，住所地：涞源县广平大街55号。法定代表人：安海君，经理。委托诉讼代理人：吴艳娥，女，1977年3月20日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：宁长春，河北涞正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：车朝晖，女，1970年4月10日出生，汉族，住涞源县城区。委托诉讼代理人：马雅杰，河北泉源律师事务所律师。上诉人郭贵明、河北林凯房地产开发有限公司（以下简称:林凯公司）、涞源县牵手房地产经纪有限公司（以下简称：牵手公司）因与被上诉人车朝晖物权保护纠纷一案，先由河北省涞源县人民法院于2017年10月23日作出（2017）冀0630民初458号民事判决，郭贵明不服，向本院提起上诉，本院于2018年4月25日作出（2018）冀06民终1512号民事裁定，将本案发还一审法院重新审理，后河北省涞源县人民法院于2018年10月15日作出（2018）冀0630民初744号民事判决，郭贵明、林凯公司、牵手公司均不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。郭贵明上诉请求，撤销一审判决，改判被上诉人车朝晖立即腾房。事实及理由：该判决认定事实错误、适用法律错误、程序违法。一、该判决认定涉案房屋不属于安置用房，原告对涉案房屋不具有优先权。故郭贵明对房屋的占有失去了法律上的基础。这一认定是错误的。上诉人与林凯公司之间不存在买卖关系，事实是被上诉人在经过中介牵手公司与林凯房产公司签订购房协议后，按照协议的内容约定，被上诉人车朝晖缴纳首付款后，应当及时缴纳尾款，可是经再三催促，车朝晖一直没有缴纳第二批款项，林凯公司就已经解除了与车朝晖的购房协议，林凯公司与上诉人签订房屋置换协议后，已经将房屋交付给了上诉人，上诉人也已经将尾款，包括防盗门款、办房产证款等相应的后续交钥匙尾款都已经交付，上诉人还领到了房屋钥匙及水、电卡，并交付了该年度的物业费。此房已经交付上诉人半年时间。这足以说明，房屋已经实际交付，上诉人已经实际合法占有了该房屋半年之久。二、本案涉及的是物权保护而非合同纠纷，本案适用合同法属于适用法律错误。三、该判决超出案件当事人的诉讼请求。上诉人作为原告在起诉时，案由是物权保护纠纷，只是要求被上诉人车朝晖停止侵害，立即腾房，原审、上诉审、本次一审中，上诉人也没有增加或变更诉讼请求。现一审法院别出心裁的出具该判决，且论理前后矛盾、偷梁换柱、张冠李戴，并没有按照发还裁定进行审理。明显偏袒被上诉人车朝晖，有失法律的公平与公正。车朝晖针对郭贵明上诉答辩称，1.本案所涉最早的两份合同分别为2014年4月5日车朝晖与林凯公司所签订商品房预售协议，以及2014年10月25日郭贵明与林凯公司所签拆迁置换协议，有两份协议的房号可以确定，争议房产系商品房，郭贵明与林凯公司协议的房产才是安置房，这是对房屋性质的最初定性，故一审认定涉案房产并非安置房正确；2.上诉人关于被上诉人与林凯公司解除购房协议等主张无任何证据，牵手公司作为本案当事人，其陈述也无证明效力，另案涉房产在诉讼中，车朝晖正在装修，足以证实其占有，在基于车朝晖的购房合同上诉人无证据证实车朝晖占有系非法，应视为合法；3.本案一审期间诉争双方均未办理产权登记手续，均不享有物权，故本案属合同纠纷，而非物权保护纠纷；4.上诉人不能以其报案主张车朝晖非法撬锁侵入上诉人房屋，报案却未经刑事立案处理，反而说明其主张不成立；5.对于一审判决是否超诉讼请求，因该部分不涉及我方实体权利，我方不发表意见，请二审法院依法认定，综上，一审判决关于我方对案涉房产享有合法权益的事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。牵手公司针对郭贵明上诉答辩称，认可郭贵明的上诉意见。林凯公司在2019年年初，与车朝晖恶意串通，让车朝晖补缴了所谓的购房款，并在人民法院对涉案房屋查封的情况下，隐瞒该事实，骗取不动产登记部门颁发了房产证，因为经过3次庭审，已经清晰的证实林凯公司向郭贵明交付了涉案房屋，林凯公司上诉状也明确说明向郭贵明交付了涉案房屋。但二审上诉以后，林凯公司与车朝晖不正当串通，已经涉嫌刑事犯罪，本案涉嫌妨碍司法，诈骗等问题，请人民法院在查清事实的基础上，将本案移交公安部门先行处理。林凯公司针对郭贵明上诉未答辩。林凯公司上诉请求，l.撤销一审判决，依法改判支持一审原告诉求；2.一二审案件受理费依法承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，导致作出错误判决。l.上诉人与被上诉人车朝晖签订的《商品房预定协议》由于被上诉人车朝晖根本违约，已经解除。2.郭贵明合法占有诉争房屋，被上诉人车朝晖，撬锁入门，属非法占有。上诉人在被上诉人车朝晖口头答复不再购买诉争房屋，且以自己的行为表明其不履行主要合同义务，构成根本违约的情况下，于2016年3月18日与郭贵明达成《再次补充协议》，将涉案房产作为安置房补偿给郭贵明，是其双方的合同行为，且双方的主要合同权利、义务已履行完毕。郭贵明支付了领钥匙后期费用25840元、装修保证金1000元，统一安装大阳能费用3400元等费用，有郭贵明提供的交纳后期费用的票据为证，所以郭贵明先于被上诉人车朝晖合法占有了涉案房屋。虽然上诉人与被上诉人车朝晖签订的合同在先，但该合同由于车朝晖的根本违约行为，已经解除，所以综合考虑，合法占有房屋以及合同履行情况应判决被上诉人车朝晖搬出涉案房屋。二、一审法院判定上诉人赔偿郭贵明拆迁补偿款640342元，属于超越诉讼请求的错误判决。本案郭贵明的诉请是：判令车朝晖立即腾房，而非主张赔偿损失。本案发还重审后郭贵明也没有变更诉请，一审法院却判决上诉人赔偿郭贵明拆迁补偿款640342元，属于越权和违法行为。车朝晖针对林凯公司上诉答辩称，1.我方与林凯公司并未解除协议，对此林凯公司未提交任何证据，其主张不属实，我方未交付剩余房款系因为该公司收款人员一直无法联系，事实是我方未申请银行贷款，要求全款支付，在协商过程中该公司人员无法取得联系；2.关于上诉人主张车朝晖撬锁入门，非法占有，其无任何证据，陈述不属实；3.对于补偿款问题与我方无关，我方不发表意见，请二审法院依法裁判。在其提交上诉状以后，该公司通知我方交纳办理不动产权属证书税费，并补缴面积差价后，涞源县国土部门为我方颁发了不动产权证书，说明上诉人林凯公司上诉状陈述与其实际行为不属实。郭贵明针对林凯公司上诉答辩称，认可林凯公司的上诉意见。牵手公司针对林凯公司上诉答辩称，针对林凯公司的上诉意见没有异议，虽然我们当庭看到了上诉状，但上诉状内容客观真实，但是林凯公司办理上诉手续后，突然变节，与车朝晖合谋办理了房产证，通过阅卷，原二审法院已经将问题说明的很清楚，即综合案卷材料不足以认定车朝晖合法占有了涉案房屋，这是原中级人民法院的事实认定，但是，林凯公司与车朝晖完全背离了诚实信用原则，涉嫌妨碍诉讼，甚至诈骗，请人民法院核实。牵手公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人车朝晖立即搬出侵占郭贵明的涉案房屋。二、改判上诉人不承担任何责任。三、上诉费依法核定后由被上诉人承担。事实理由：一审判决认定基本事实不清，且未按照(2018)冀06民终1512号民事裁定书审理本案，直接导致了错案。涉案房屋曾经于2014年4月5日经上诉人居间林凯公司与车朝晖签订了购房协议。但是该协议并未执行，后因车朝晖未能交纳相关费用导致林凯公司未能向其交付房屋。期间为促成该交易上诉人多次找到车朝晖希望其交纳相关款项，但是车朝晖拒绝。2016年3月18日林凯公司法定代表人张小雷与郭贵明达成再次补充协议将涉案楼房作为安置房补偿给郭贵明。郭贵明与张小雷签订再次补充协议时上诉人已经不在代理林凯公司对外售房，更没有推荐郭贵明与张小雷签订再次补充协议将涉案楼房给付郭贵明。所以2016年3月18日签订的《再次补充协议》与上诉人无关。一审法院判定上诉人承担连带赔偿郭贵明640342元属于超越诉讼请求的错误裁判。郭贵明的诉讼请求是判令车朝晖立即腾房，而非主张赔偿损失。本案发还重审以后，郭贵明没有变更诉讼请求，也没有交纳10203的诉讼费。一审法院擅自替郭贵明变更、增加诉求，擅自将80元的诉讼费提高到10203元，没有任何事实及法律依据。一审法院在没有证据支持的情况下，认定上诉人将已经出售的房屋推介给郭贵明林凯公司签订《再次补充协议》的论断是极其错误的，有失司法公平公正。另外，上诉人只是受林凯公司临时委托，对外广告宣传，协助购房人办理相关购房手续。针对本案中涉案房产没有处分权，也没有恶意处分，更不存在串通一气侵害郭贵明的利益，更没有侵害车朝晖的利益。所以上诉人不应该承担任何责任。车朝晖针对牵手公司上诉答辩称，一审判决是按照二审发还裁定要求，查清了案涉房产系车朝晖实际合法占有，该事实认定清楚，依据该事实确定的法律关系正确，适用法律正确，另上诉人只是签订合同的居间人，其义务是促成订立合同，并未参与交房和物业管理，其陈述车朝晖破门而入，非法占有，也无证据证实，综上，请二审法院对涉及车朝晖享有案涉房产合法权益的相关认定予以维持。一审判决林凯公司与牵手公司连带赔偿拆迁补偿款部分，与我方无关，我方不发表意见，请二审法院依法裁判。郭贵明针对牵手公司上诉进行答辩称，坚持我方的上诉意见。林凯公司针对牵手公司上诉请求未答辩。郭贵明向一审法院起诉请求：1、要求被告立即搬出侵占原告的房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。。一审法院认定事实：2014年4月5日，经牵手公司中介被告林凯公司作为出卖人与买受人被告车朝晖签订了编号000024号瑞阳小区二期《购房协议》的商品房预定协议书。协议约定，车朝晖预购的商品房为2单元一层101室，建筑面积为102.37平米，平米单价为3040.93元，总计价款311300元；付款方式为贷款，车朝晖先于2015年11月（该时间应为笔误）交付认购金20000元，于2015年5月6日交首付款101300元，逾期50日视为买受人单方终止本协议，出卖人有权对该房进行处置；林凯公司于通知车朝晖办理贷款之日起60日内办理完毕银行相关贷款手续，逾期出卖方解除本协议，收回该房另行处置。协议签订后，车朝晖于2014年4月5日，交瑞阳小区二期2单元101室小院款10000元，于2014年11月15日，交瑞阳小区二期2单元101室定金20000元，于2015年5月6日，交首付款81300元。上述共计111300元款项经银行转账交付及牵手公司交付林凯公司，后续银行贷款因何尚未办理，林凯公司未举出是否向银行提供了相关房贷资料、是否向车朝晖履行了通知提供办理房贷手续义务的证据。2014年10月25日，被告林凯公司开发承建瑞阳小区二期住宅楼期间，经与原告郭贵明协商征用其坐落于该区域的宅院，并签订《拆迁安置协议》，协议约定，补偿安置郭贵明的楼房为中单元两套各100平米及两个地下室。如因特殊情况无法承建，原地皮仍归郭贵明并赔偿其50000元，如地皮无法交付，按当时售楼价×200平米给付郭贵明现金；2015年3月26日，林凯公司、牵手公司与郭贵明又签订了《拆迁安置补充协议》，协议约定，为更明确2014年10月25日签订的《拆迁安置协议》的条款，再次确定以瑞阳小区二期2单元201室和202室两户以及相对应的两个地下室给付郭贵明安置房，为保证协议的执行，由售楼方牵手公司的法定代表人及林凯公司法定代表人签字并加盖公司印章，确认留给郭贵明的安置楼房的房位。2016年3月18日，林凯公司的法定代表人张小雷与郭贵明又签订《再次补充协议》，协议约定，因林凯公司将安置于郭贵明的瑞阳小区二期2单元201室和202室及相对应的两个地下室又卖于他人，故再次对郭贵明的安置房调整为2单元101室和3单元302室和同单元中两个最大的地下室，并补偿郭贵明现金50000元，并承诺如再次不履行该协议愿加倍赔偿，如无房可按当时售楼价折合现金计算。协议签订后，2016年10月18日、12月12日、2017年4月5日，原告郭贵明先后交纳领钥匙后期费用25840元、装修保证金1000元、取暖费、物业费1717元、太阳能热水器款3400元、综合水费99元、交电费款100元，合计32156元。原告交纳上述费用后发现涉案101室已被车朝晖占有并在装修，（地砖已铺设，水、电已改装完毕）故向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。可见不动产以登记或于房地产管理部门备案为生效条件，而本案中原告郭贵明及被告车朝晖对涉案房屋均未依法登记或予以报备，故双方均尚未取得诉争房屋的物权。那么原告郭贵明要求车朝晖搬出侵占房屋的诉请理据是否成立？2014年10月25日，林凯公司与原告达成并签订《拆迁安置协议》置换为瑞阳二期中单元两户各100平米两套楼房及地下室。2015年3月26日，又经牵手公司参加并签订《拆迁安置补充协议》，再次明确置换楼房为瑞阳小区2单元201室、202室及相对应的两个地下室。因林凯公司的违约责任将置换房屋卖于他人，故林凯公司又于2016年8月18日与原告签订《再次补充协议》，将涉案2单元101室及相对应的地下室调整给原告。而此前，2014年4月5日，涉案2单元101室经牵手公司已卖于车朝晖，并依约经银行转账及牵手公司向林凯公司交纳前期认购款、首付款等。由此可见林凯公司售于车朝晖的涉案房屋并非补偿安置房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予以支持”。因涉案房屋并非补偿安置房，因此，原告对涉案房屋不具有优先取得权。故原告郭贵明对涉案房屋的占有失去了法律上的基础，其诉请要求被告车朝晖搬出侵占其房屋的主张，显属理据不足，不予支持。那么原告郭贵明的拆迁补偿权益如何实现？2016年8月18日，原告与林凯公司签订的《再次补充协议》是由于林凯公司将《拆迁安置协议》、《拆迁安置补充协议》中的补偿安置房卖于他人的过错责任以及牵手公司又将已售涉案楼房推荐于补偿安置房的直接结合过错行为，导致原告的合法权益受损，由此《拆迁安置协议》中的权利义务转化成损害赔偿的债务。故原告郭贵明申请追加牵手公司为本案共同被告，与被告林凯公司共同承担责任的诉请理据充分，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故林凯公司应承担不履行《拆迁安置协议》的违约责任，以售楼价即3040.93元×200平米，合计608186元赔偿原告拆迁补偿款并承担返还原告已付款32156元。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定，“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”。被告牵手公司作为专业的居间服务机构，在车朝晖通过其公司与林凯公司形成并签订《购房协议》的商品房预定协议书，且牵手公司尚不确定《购房协议》是否解除的情况下，经其推荐促成将已售于车朝晖的房屋再次调处于补偿安置房导致“一房二卖”的行为，违背了居间人的如实报告义务。故牵手公司应承担与林凯公司直接结合的过错行为导致原告拆迁补偿不能实现的连带给付责任。综上，一审法院根据合法、自愿的原则主持了调解，但原、被告双方未能达成调解协议，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告河北林凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告郭贵明拆迁补偿款3040.93元×200平米＝608186元+原告已付款32156元，共计640342元；二、被告涞源县牵手房地产经纪有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告郭贵明的其他诉讼请求。案件受理费10203元，由被告河北林凯房地产开发有限公司、被告涞源县牵手房地产经纪有限公司共同承担。”二审期间，车朝晖提交了编号为冀（2019）涞源县不动产权第××号房屋产权证书，案涉房产补平米差价收据一张，拟证明涉案房产已确定物权归属，物权所有人为被上诉人。对上述证据，郭贵明质证意见为，被上诉人车朝晖与林凯公司涉嫌妨害司法，因为从办理证的时间是2019年1月4日，在办证的时候正处于本案诉讼期间，从补差价票据时间是2019年10月29日，也就是在办理证书的时候差价还没有补，办证近10个月后才补的差价，由此可见，林凯公司与车朝晖存在恶意串通，故意损害上诉人郭贵明的合法权益，故此，请求法庭将此案交由相关部门对车朝晖及林凯公司的违法犯罪行为予以查处。牵手公司对上述证据的质证意见为，同意郭贵明的质证意见。对该证据的真实性无异议，但对合法性有异议。林凯公司认可其协助车朝晖办理了案涉房屋的权属证书，但陈述了其协助办证的理由为：“我已经按正常手续把涉案房屋交给了郭贵明，而且一审把涉案房屋判给了车朝晖，我认为一审判了后就生效了，就给车朝晖办了房本。我就想解决问题，不想无休止的打官司，他们两个人都要房子，我只能损害一方利益了，另一方我再想办法补偿。”2018年4月10日本院就本案对车朝晖进行询问时，车朝晖陈述：“由于开发商信誉不好，付不起工程款，楼房没有进行完，出现楼道、门窗等停工，车朝晖及其他业主成立业主委员会，自行对整栋楼的门、窗等公用设施进行安装。共30家组成的业主委员会，网名叫“军魂”的人召集成立的，也是他给的我钥匙，门是业主委员会安装的，开发商跑了。安装楼道门窗向我收取了2万元，该款委托我朋友我闺蜜赵晓芳交付，没有票据，她也是30家业主之一，就上述陈述无证据。购房款我交了111300元，尾款开发商没有要我们就没有交。赵晓芳通知的我2016年10月18日交款，具体交什么钱、给谁交我都不清楚说不清了。当天我赶到后上诉人已经交了钱，所以我就没有交钱。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，在本案提起诉讼时，郭贵明与车朝晖均未取得案涉房屋的备案登记。且诉讼中上诉人林凯公司主张其将案涉房屋交付给了郭贵明。案涉房屋系林凯公司开发，依据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，房屋建造成就时，林凯公司拥有案涉房屋的所有权，依据《物权法》第三十九条规定，其处分房屋的行为为有权处分。上诉人郭贵明与林凯公司所签订的《拆迁安置协议》、《再次补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故上述两协议合法有效。案涉房屋建成后，2016年10月18日郭贵明交付后续费用，林凯公司将案涉房屋钥匙交付给郭贵明。故足以认定案涉房屋已经给付给上诉人郭贵明。故郭贵明对案涉房屋的占有是有权占有、合法占有。而车朝晖自认其同其他业主“成立了业主委员会，自行对整栋楼的门、窗等公共设施进行安装，门钥匙是网名为“军魂”给的”。虽然车朝晖主张开发商跑了，并不能提供充分的证据证明，故其自行安装门窗的行为，没有法律依据。其也认可，2016年10月18日其去交款时，郭贵明已经交付，其并未缴纳相关款项。基于上述事实，足以认定车朝晖对案涉房屋占有无法律依据，构成无权占有。其占用案涉房屋的行为侵犯了郭贵明对案涉房屋的占有使用权。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，郭贵明主张车朝晖搬出案涉房屋，理据充分，一审法院却认定郭贵明理据不足，系适用法律错误，本院对此予以纠正。关于车朝晖提交的房屋房产证书，虽然对其真实性案涉各方无异议，但各上诉人对该证书的证明目的不予认可。权属证书取得所具有的前提应为车朝晖对案涉房屋拥有合法的所有权，而本案中针对案涉房屋权属纠纷正在进行民事诉讼，房屋权属处于不明状态，在该情形下所取得的房屋权属证书证明房屋的权属，有悖逻辑。如前所述，郭贵明对案涉房屋拥有合法的占有权、使用权，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，对该证据，本院不予采信。关于补缴房屋面积费用票据，系2019年10月29日缴纳，该时间案件正在审理中，不足以证明车朝晖对案涉房屋合法拥有相关权利，对该证据的证明目的，本院不予采信。林凯公司已经将案涉房屋交付郭贵明，郭贵明一审中并未对合同是否违约提起诉请，亦未针对合同主张违约赔偿。只是主张被上诉人车朝晖搬出案涉房屋，一审法院却因郭贵明未取得案涉房屋而判处林凯公司及牵手公司进行连带给付补偿款，超出郭贵明诉讼请求，有悖《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，本院予以纠正。关于车朝晖与林凯公司之间所涉合同问题，车朝晖可据相关证据依法另行主张。综上所述，郭贵明、牵手公司、林凯公司的上诉请求均成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省涞源县人民法院（2018）冀0630民初744号民事判决；二、被上诉人车朝晖于本判决生效之日起十日内，搬出坐落在涞源县。一审案件受理费80元，二审案件受理费240元，合计320元，均由被上诉人车朝晖负担。本判决为终审判决。审判长  殷文胜审判员  赵 岚审判员  于纪芳二〇一九年十二月二日法官助理杨占军书记员刘淼