广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1425号原告：林卫东，男，汉族，1965年2月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被告：张晓明，男，汉族，1964年11月10日出生，住址湖北省蕲春县，原告林卫东诉被告张晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡淑惠到庭参加诉讼。被告张晓明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.确认原、被告2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》已于2019年3月5日解除；2.被告支付原告被拖欠的2019年1月1日至3月8日期间的租金26066.67元；3.被告支付原告违约金（暂计至2018年4月16日）4864.5元；4.被告支付原告按每月11500元计自2019年3月9日起至被告搬离厂房期间厂房占用费23000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1.确认原被告2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告支付原告被拖欠的2019年1月1日至2019年5月9日期间的厂房占用费49066.67元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告将座落在深圳市坪山区汤坑社区汤坑三路8号的自建厂房出租给被告，被告拖欠原告租金，原告据此解除与被告之间的租赁关系。被告拒绝支付原告所拖欠的租金及违约金，拒绝搬离租赁厂房。原、被告双方于2018年3月9日签订《厂房租赁合同》，约定原告将自有落在深圳市坪山区坪山街道汤坑社区汤坑三路8号A栋二楼600平方米的厂房，出租给被告作生产、仓储及办公使用，租期3年，自2018年3月10日起至2021年3月9日止。合同约定，厂房月租金（不含税）为11500元；被告应于每月10日前向原告交付当月租金，被告若逾期向原告支付租金超过10日（含10日），则从第11日起，每逾期一日应支付原告应付未付租金千分之三（3‰）金额的违约金至付清之日止。被告若逾期支付租金超过30日（含30日），原告有权限制被告财物进出厂房，且原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将租赁厂房交付给了被告，被告依约向原告支付租金。但自2019年1月1日起，被告不再依约向原告支付租金，原告于2019年2月22日向被告住所地邮寄发出《解除厂房租赁合同通知书》，遭被告拒收。2019年3月5日，原告向被告直接送达了《解除厂房租赁合同通知书》，被告收到原告《解除厂房租赁合同通知书》时向原告承诺其将于2019年3月8日前搬离租赁厂房，但被告至今没有搬离租赁厂房。原告反复催告被告支付租金、违约金，催告被告搬离租赁厂房，被告置之不理，原告为维护自身权益，原告特提起本案诉讼。被告未到庭应诉,也未提交任何证据。经审理查明，2018年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市××汤坑社区汤坑××楼600平方米厂房出租给被告，供被告生产、仓储及办公使用。租期三年，自2018年3月10日起至2021年3月9日止，租金每月11500元。合同第四条租金约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付当月租金。次月起，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金。乙方逾期向甲方支付租金超过10日，则从第11日起，每逾期一日应支付甲方未付租金千分之三的违约金至付清之日止。乙方若逾期支付租金超过15日，甲方有权关停乙方的用水用电，由此造成的不利后果由乙方自行承担，乙方若逾期超过30日，甲方有权限制乙方财物进出厂房，且甲方有权解除本合同。合同第五条约定，签订本合同时，乙方应向甲方交厂房租赁押金24000元。庭审时，原告确认被告已支付2019年1月1日之前的租金及押金24000元。2019年2月22日，原告向被告发出一份《解除厂房租赁合同通知书》，告知被告自2019年1月1日起拖欠原告租金，拖欠时间已经42天，原告根据双方合同约定与被告解除合同，并要求被告收到通知之日起3天内搬离租赁厂房并付清租金。被告于2019年3月5日签收该通知书，并承诺于2019年3月8日前将租赁厂房内货物清理完毕，逾期未清理视为本人抛弃物品。原告在提起诉讼时，提交了土地租赁合同、厂房租赁合同、邮政特快专递、解除厂房租赁合同书。2019年5月21日，本院受理原告的起诉。2019年5月22日，本院向原告送达举证通知书等材料，举证期限为10日。2019年9月17日，本院向原告送达转普材料及举证通知书，举证期限为15日。原告除起诉时提交的证据材料，未提交其他证据材料。2019年11月27日，本院工作人员前往涉案厂房查看现场发现，涉案厂房已出租给他人使用，经当场于原告电话核实，原告确认涉案厂房已于2019年5月10日重新出租给案外人肖建兵，被告遗留的物品已搬出存放在一处。应法院工作人员的要求，原告于2019年11月27日提交其与案外人签订的《厂房租赁合同》，以证明涉案厂房于2019年5月10日已经另行出租出租他人。另查，涉案厂房深圳市坪山区汤坑社区汤坑三路8号A栋房屋未办理产权登记，亦未办理建设工程规划许可证。2002年，原告（乙方）与坪山镇汤坑村老围经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，甲方将位于坪山××村面积2500平方米的土地使用权租赁给乙方投资兴建厂房，期限为50年，租金共计42万元，一次性支付。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未办理合法的产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》无效，合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告诉请确认原、被告2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》无效，本院予以支持。被告确认收到原告的《解除厂房租赁合同通知书》后，向原告承诺于2019年3月8日前将租赁厂房内货物清理完毕，逾期未清理视为本人抛弃物品，故本院认定，被告已经于2019年3月8日向原告返还了涉案厂房。2019年1月1日至2019年3月8日期间占有使用费，被告应当参照双方合同约定的租金标准支付占有使用费，即被告应当支付2019年1月1日的占有使用费共计26066.67元（11500元/月×2个月+11500元/月÷30天/月×8天）。原告收取被告的押金24000元，为防止诉累，应当予以抵扣占有使用费，故被告还应当支付原告2019年1月1日至3月8日的占有使用费差额2066.67元。原告要求被告支付2019年3月9日之后的占有使用费，因被告已经向原告返还涉案厂房，故该部分的占有使用费没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告林卫东与被告张晓明于2018年3月9日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告张晓明于本判决生效之日起十日内向原告林卫东支付2019年1月1日至2019年3月8日期间的房屋占有使用费差额2066.67元；三、驳回原告林卫东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费948元，由原告负担900元，被告负担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  卢 好人民陪审员  欧启腾人民陪审员  赖俊伊二〇一九年十二月十七日书 记 员  朱宏谊