广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初5951号原告：丁绍求，男，汉族，住广东省东莞市莞城区，被告：东莞市捷升隆实业有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：蔡云芳。委托诉讼代理人：赖淑如，广东国永律师事务所律师。被告：东莞市益华油脂工业有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：黄玩忠。被告：黄玩忠，男，汉族，住广东省揭东县，被告：陈佩容，女，汉族，住址同上，被告：黄润汕，男，汉族，住址同上，被告：黄润泽，男，汉族，住址同上，原告丁绍求诉被告东莞市捷升隆实业有限公司（以下简称捷升隆公司）、东莞市益华油脂工业有限公司（以下简称益华公司）、黄玩忠、陈佩容、黄润汕、黄润泽案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告丁绍求，被告捷升隆公司的委托诉讼代理人赖淑如到庭参加诉讼，被告益华公司、黄玩忠、陈佩容、黄润汕、黄润泽经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。诉讼请求一、确认被告黄玩忠位于东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号的房产归原告所有；二、解除对被告黄玩忠位于东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号房产的查封措施，并终止对其收购、拍卖和变卖；三、本案诉讼费由六被告负担。案件事实一、案涉房屋的权属情况：案涉房产位于广东省××樟木头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号，该房产未办理不动产权属登记。东莞市自然资源局函复“不动产登记机构暂未收到案涉不动产东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号所在楼幢的首次登记申请，该楼幢尚未进行确权登记，故暂不能办理转移登记”。二、案涉不动产的执行情况：关于申请执行人东莞市捷升隆实业有限公司与被执行人东莞市益华油脂工业有限公司、黄玩忠、陈佩容、黄润汕、黄润泽民间借贷纠纷一案，申请执行人依据已发生法律效力的（2018）粤1973民初4194号民事调解书于2018年3月14日向本院申请执行，要求五名被执行人偿还借款本金3420万元及相应利息，并负担律师费50万元、担保手续费86000元、受理费130675元、保全费5000元，本院以（2018）粤1973执2563号案予以受理。在执行过程中，本院根据申请执行人提供的财产线索，于2018年7月27日要求樟木头房地产公司协助查封案涉房产，并于2018年9月11日现场查封案涉房产。2018年10月24日，案外人向本院提出书面执行异议，请求法院解除对案涉房产的查封，并终止对该房产的收购、拍卖及变卖。三、黄玩忠购买案涉房屋的情况：2004年10月20日，东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称“樟木头房地产公司”）作为卖方与黄玩忠作为买方签订编号为D152391号的商品房买卖合同，主要约定卖方以32万元的价款将案涉房产出售给买方。四、丁绍求购买案涉房屋的情况：原告提供的《房地产转让协议》显示：2018年3月23日，黄玩忠作为甲方与原告作为乙方签订《房地产转让协议》，主要约定甲方以2662020元将案涉房产转让给乙方，乙方在协议签订之日起180日内付清转让款，甲方在协议签订之日起180日内将案涉房产交付给乙方等。五、房款支付情况：原告确认尚未支付任何款项给黄玩忠。六、被告捷升隆公司的抗辩：原告没有付款，诉请应当予以驳回。以上事实，有《商品房买卖合同》、执行裁定书及《房地产转让协议》等证据附卷佐证等附卷证实。裁判理由和结果《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点如下：第一，原告丁绍求能否确认位于东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号的房产归原告所有。本院认为，原告丁绍求作为买方和被告黄玩忠作为卖方签订《房地产转让协议》是双方真实意思的表示，且没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应当认定为有效合同。双方自签订案涉买卖协议之后，形成了买卖合同关系，系一种债权债务关系。所有权是《中华人民共和国物权法》规定的物权的一种类型。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”我国法律规定不动产物权的取得需要以登记为要件，在原告未取得案涉房屋的不动产登记证书之前，不能确认原告已经取得了案涉房屋的所有权。因此，无论案涉房屋买卖关系是否成立，买方是否已经付清全部款项，买、卖双方之间的法律关系亦属于合同之债，债权和物权有着本质的不同。因此，原告要求确认位于东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号的房产归原告所有的诉请，依法不能予以支持。第二，位于东莞市××头镇帝雅花园帝雅豪庭17座B3号的房产是否应当停止执行。原告丁绍求虽然不能确认是案涉房屋的所有权人，但如原告的申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，亦可以向法院审请停止执行案涉建筑物。该条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案涉房产所在的楼盘由樟木头房地产公司开发建设，该公司确认已将案涉房产出售给黄玩忠，原告主张已在法院查封前从黄玩忠处受让案涉房产，但案外人仅提供房地产转让协议予以佐证，并未提供支付相应转让价款及已占有案涉房产的证据，故本院认定原告的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，据此，原告要求中止执行的诉请，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，判决如下：驳回原告丁绍求的全部诉讼请求。本案受理费13800元，由原告丁绍求负担。如不服本判决，当事人可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴审 判 员  李东才人民陪审员  李燕芳二〇一九年十二月二日书 记 员  冯小明附本案适用法律渊源：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条亦可以向法院审请停止执行案涉建筑物。该条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。