江苏省泰州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏12民终2286号 上诉人（原审原告）：唐山市金地建筑工程有限公司，统一社会信用代码91130282795491981G，住所地唐山市丰南区朝阳大街XX号。 法定代表人：张利花，该公司经理。 委托诉讼代理人：张健，河北北辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小平，江苏烨铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：严晓军，男，汉族。 委托诉讼代理人：王威，江苏伟程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:钱夕球，男，汉族。 被上诉人（原审被告）:杨凤翔，男，汉族。 被上诉人（原审被告）:冯伯清，男，汉族。 被上诉人（原审被告）:谢波，男，汉族。 被上诉人（原审被告）:祝军，男，汉族。 被上诉人（原审被告）:王风平，男，汉族。 被上诉人谢波、祝军、王风平共同委托诉讼代理人：冯伯清，男，汉族。 上诉人唐山市金地建筑工程有限公司(以下简称金地公司）因与被上诉人严晓军、钱夕球、冯伯清、谢波、杨凤翔、祝军、王风平案外人执行异议之诉一案,不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2018）苏1204民初8379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 金地公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为上诉人与钱夕球之间是以物抵债关系明显错误，实际应为买卖合同关系。上诉人与钱夕球之间在签订《协议书》之前不存在债权债务关系,而是江苏省第一建筑安装股份有限公司(以下简称江苏一建)与上诉人之间存在债权债务关系。从上诉人与钱夕球、江苏一建签订的《协议书》内容看，该协议书中包含了两个买卖合同关系即上诉人与江苏一建之间的商品混凝土买卖合同关系和上诉人与钱夕球之间的房屋买卖关系，即上诉人以560万元的价格购买钱夕球的涉案房产，钱夕球同意用该房款代江苏一建偿还江苏一建所欠上诉人的混凝土款，遂形成了上诉人提交的《协议书》，该《协议书》不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。从形式上看，上诉人提交的《协议书》仅是三方基于各自的法律关系签订的协议，名称为协议书而非以物抵债协议书。如前所述，上诉人是基于与钱夕球之间的买卖合同关系而享有了对钱夕球的债权，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人身份。上诉人提交的其他证据足以证明，上诉人以对江苏一建的债权支付了房款(具体支付方式为债权抵顶)，并在一审法院查封之前已经合法占有该房产，并进行了装修，由于钱夕球身份证丢失、不配合办理过户等非上诉人原因导致涉案房产在一审法院查封之前没有办理过户手续，上述情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。二、即使上诉人与钱夕球之间为以物抵债关系，但上诉人依然是涉案房产的买受人，享有物权期待权。所谓的物权期待权是因合同而对财产享有的物权登记请求权，其性质仍属于债权范畴。以物抵债的合同同样是一种能够引起物权变动的合同，合同一方的当事人以享有的金钱债权作为支付对价，合同履行完毕后，预期物权确定无疑的应当变动到该当事人名下。上述观点为最高人民法院所支持，在(2018)最高法民终561号民事判决书中明确了以物抵债协议适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。一审判决将该条规定的适用主体狭义的理解为仅以支付货币作为交易对价的买卖关系中的买受人进而认定以物抵债的债权人不是买受人、不享有物权期待权，明显是对该条法律规定的曲解。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。 被上诉人严晓军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或请求判决履行协议的，人民法院应不予支持，但法院应予释明，当事人要求继续履行原债权合同的，人民法院应当继续审理（该规定载于民事审判与参考指导性案例2014年第二辑121页），本案上诉人与被上诉人虽签订协议书，但实际是其与钱夕球以其涉案房产抵债的材料款，故符合以物抵债的属性。2、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定除外。因此，在办理过户登记前，债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议，拟受让房屋的债权人仅享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对案涉房屋主张权益。3、最高院对以物抵债的相关案例曾出台多次指导性案例，但在以房抵债的相关案例中，都讲究公示公告原则，即要求其进行变更登记，即使对初步购买的房屋，最起码的要求是进行网签备案，而涉案房屋并没有进行相关的变更登记和网签备案。同时我方认为，不动产的交付应当是办理过户登记。 被上诉人杨凤翔、冯伯清、谢波、祝军、王风平未发表意见。 被上诉人钱夕球未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年12月6日，姜堰法院对严晓军诉钱夕球、冯伯清、杨凤翔、祝军、谢波、王风平民间借贷纠纷一案作出（2017）苏1204民初6107号民事调解书：一、钱夕球共欠严晓军借款本金620万元，于2018年2月15日前给付严晓军本金150万元及相应利息（以620万元为基数，自2016年8月1日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算利息）；于2018年9月30日前给付严晓军本金470万元及相应利息（以470万元为基数，自第一期本息清偿之日起至实际给付之日止，按月利率1.5%计算利息）。钱夕球如果未能按前述约定的期限还本付息，则上述利息均按月利率2%计算，且全部款项视为提前到期，严晓军有权自钱夕球违约之日起向法院申请执行全部借款本息（申请执行时应当扣除本协议达成后被告实际履行的部分）；二、冯伯清、杨凤翔、王风平对钱夕球的上述还款义务承担连带清偿责任，并有权在已承担的债务范围内向钱夕球追偿；三、祝军、谢波在本金320万元及相应利息限额范围内对钱夕球的上述还款义务承担连带清偿责任，并有权在已承担的债务范围内向被告钱夕球追偿；四、案件受理费和诉前财产保全费合计40300元，由钱夕球、冯伯清、杨凤翔、祝军、谢波、王风平负担。 2017年9月7日，姜堰法院根据严晓军的申请，作出（2017）苏1204财保14号民事裁定：冻结钱夕球、冯伯清、杨凤翔的银行存款840万元或查封、扣押其等额财产。同年9月15日，姜堰法院向北京市朝阳区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了钱夕球所有的坐落于北京市朝阳区XX房屋1套，查封期限为2017年9月15日起至2020年9月14日止。 根据严晓军的申请，姜堰法院于2018年3月15日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执935号。在该案执行过程中，姜堰法院于2018年9月18日作出（2018）苏1204执935号执行裁定：拍卖钱夕球所有的坐落于北京市朝阳区XX的房屋。案外人金地公司对本案执行标的提出异议后，该院于2018年11月29日作出（2018）苏1204执异92号执行裁定：驳回异议人金地公司的执行异议。 金地公司不服上述裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉称，2017年9月15日，姜堰法院裁定查封了钱夕球所有的坐落于北京市朝阳区XX的房屋，并于2018年9月18日裁定对上述房屋进行拍卖，因该房屋己于2015年10月12日抵债给原告，原告向法院提出了执行异议，法院裁定驳回了原告的异议请求。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。请求：1、请求对北京市朝阳区XX房屋停止执行，并终止对该房屋的拍卖，同时解除对该房屋的查封；2、依法确认北京市朝阳区XX房屋的所有权归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 金地公司为支持其诉讼请求，向姜堰法院提交了下列证据：1、原告与江苏省第一建筑安装股份有限公司（以下简称江苏一建）签订的《唐山市预拌商品混凝土买卖合同》、金地公司结算表、混凝土开盘鉴定、混凝土配合比通知单、出厂合格证，证明原告对江苏一建存在合法有效的买卖合同关系。2、原告与江苏一建、钱夕球于2015年10月12日共同协商签订的以房抵债《协议书》，约定：因江苏一建拖欠金地公司混凝土款共计670万元，钱夕球以其个人所有的坐落于北京市朝阳区XX的房屋抵顶给金地公司，抵顶金额为560万元整；案涉房屋尚欠银行贷款40万元整，由金地公司在协议签订后向钱夕球支付40万元，用于偿还银行贷款；钱夕球在还清银行贷款后，负责将房屋的所有权和土地使用权过户登记至金地公司名下；如果上述房产不能办理房产和土地过户登记手续或者该房产存在所有权、使用权纠纷，则本协议不发生法律效力，金地公司支付给钱夕球的40万元，由钱夕球偿还给金地公司；本协议自金地公司、江苏一建盖章、钱夕球夫妻签字，并且将该房产实际交付给金地公司、办理完房产和土地过户登记手续后生效。等等。协议有金地公司、江苏一建盖章、钱夕球及其妻子王美珍签字。3、钱夕球与中国民生银行股份有限公司2006年2月24日签订的《个人购房借款合同》，证明案涉房产为钱夕球贷款购买，签订证据2《协议书》时，因贷款尚未还清，无法办理过户手续。4、汇款凭证及证明两份，证明原告员工赵某2016年11月4日代金地公司转帐337000元给钱夕球是根据证据2《协议书》的约定，用于钱夕球偿还案涉房产贷款。5、中国民生银行2016年11月4日出具的扣款回单、贷款还清证明，证明案涉房产贷款己还清，在此之前，案涉房产无法办理过户手续。6、原告在使用案涉房产过程中缴纳水、电、暖气等费用的收据、北京增值税普通发票、客户缴费通知单，证明原告在法院查封该房产前，己实际并持续占有案涉房产。7、钱夕球2018年11月22日出具的《情况说明》一份，证明案涉房产不能办理过户是因为钱夕球身份证丢失且其配偶在外地不能配合办理过户，而非原告的原因造成。8、查封登记信息，证明案涉房产于2016年11月25日被姜堰法院查封，此时距钱夕球还清银行贷款仅仅20天的时间，在钱夕球身份证丢失的情况下根本无法办理产权过户，未能办理过户原告无过失。9、原告工作人员与钱夕球微信聊天记录，证明原告一直在催促钱夕球办理案涉房产过户手续，未能办理过户非原告过失。10、泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204执异92号执行裁定书，证明原告提起执行异议被裁定驳回。经质证，严晓军对上述证据真实性无异议，但认为证据1、5与本案无关联，证据4中的证人应出庭作证，同时其所汇款金额与《协议书》约定的金额不符，证据6中所有票据户名均不是原告，而是钱夕球或房号，不能证明原告己占有案涉房产，证据7、9不足以证明原告对未办理产权过户没有过失，同时认为过户是法律的强制性规定。冯伯清、谢波、杨凤翔、祝军、王风平认为《协议书》尚未生效，对其他证据的质证意见与严晓军一致。 姜堰法院另查明，案涉房屋由钱夕球于2005年12月9日向北京嘉利恒德房地产开发有限公司所购，现仍登记在北京嘉利恒德房地产开发有限公司名下。 还查明，案涉房屋首查封时间为2016年11月25日，案号为（2016）苏1204执保577-583号。 一审法院认为，本案争议焦点是金地公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期特权，不包括以物抵债协议中的不动产抵债受让人。在以物抵债协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，其目的是为了消灭债权人与债务人之间的金钱债权。本案中，金地公司与江苏一建、钱夕球签有以房抵债协议，其对案涉不动产享有的权利与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，金地公司对钱夕球享有的债权与严晓军对钱夕球享有的债权均是普通债权，金地公司不能优先于其他普通债权的实现，如果赋予金地公司具有排除法院强制执行的权利，将实际导致金地公司对钱夕球的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。故原告金地公司不享有对案涉房屋的物权期待权,其不能依据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除法院的强制执行，因此，原告的诉讼请求，不予支持。据此，该院于2019年5月30日作出（2018）苏1204民初8379号民事判决：驳回原告唐山市金地建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费51000元，由原告唐山市金地建筑工程有限公司负担。 本院二审期间，双方均未举出新的证据，一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 本院另查明，因江苏姜堰农村商业银行股份有限公司与祝军、于玉玲、王风平、潘和林、钱夕球、江苏方太建设工程有限公司等金融借款合同纠纷系列案件，案涉北京市朝阳区XX房屋于2016年11月25日被姜堰法院首先查封[案号为（2016）苏1204执保577-583号]，查封期限至2019年11月24日止。 本院认为，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》第五条关于执行标的上存在多个查封行为的执行异议及异议之诉问题的规定，执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首查封行为提起异议及执行异议之诉。如果案外人坚持对轮候查封行为提起异议或执行异议之诉的，应当裁定驳回异议、不予受理或驳回起诉。本案执行标的上存在多个查封行为，在登记在先的查封被解除或失效之前，轮候查封并不实际产生查封的效力，案外人不能针对轮候查封提起执行异议及执行异议之诉，只能针对首查封提起执行异议及执行异议之诉。本案中，案涉房屋由一审法院另案首先查封，直至本案案外人金地公司提起执行异议时，该查封行为仍在查封期限内，本案轮候查封并未生效，故案外人金地公司应对首查封行为并以首封案件当事人为诉讼当事人提起执行异议及执行异议之诉。金地公司针对轮候查封行为提起执行异议，一审法院应不予受理并予以释明。一审法院以轮候查封行为对执行异议立案审查显属不当，应予纠正，由此衍生的执行异议之诉亦应当不予受理，已经受理的，应当依法裁定驳回起诉。综上，一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项之规定，裁定如下： 一、撤销泰州市姜堰区人民法院（2018）苏1204民初8379号民事判决； 二、本案发回泰州市姜堰区人民法院重审。 上诉人唐山市金地建筑工程有限公司预交的二审案件受理费51000元予以退还。 审判长  陈卫兵 审判员  丁明霞 审判员  孙金录 二〇一九年十二月十二日 书记员  宋静婷