北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13787号上诉人（原审被告）郭连成，男，1956年1月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉亩森装饰建材有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇西下营村北。法定代表人：刘娥女，董事。委托诉讼代理人：冯文春，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张友伶，北京京云律师事务所律师。上诉人郭连成因与被上诉人北京嘉亩森装饰建材有限责任公司（以下简称嘉亩森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初40199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。郭连成及其诉讼代理人李亚凡，嘉亩森公司的诉讼代理人冯文春、张友伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭连成上诉请求：撤销一审判决第一项，改判位于北京市通州区×号房屋的腾退补偿款（拆除配合费）1952315.6元归嘉亩森公司所有。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果错误。一、11号房屋存在原址建设拆除以及原址翻建的情况，一审中郭连成称该房屋建设时间是2013年底或2014年初指的是拆迁腾退补偿时存在的房屋，原始建设房屋是2006年由郭连成所建，郭连成提交的卫星云图、证人证言可以佐证，此外嘉亩森公司没有证据证明其盖房以及盖房的具体时间。二、13号房屋的墙体是郭连成所建，嘉亩森公司仅在2016年搭了一个顶，证人可以证实。另外，一审判决没有体现出13号房屋补偿款的具体金额。嘉亩森公司辩称，同意一审判决，不同意郭连成的上诉请求。一审中，郭连成对13号房屋和PF1号房屋系嘉亩森公司所建明确认可，嘉亩森公司已提供证据证明11号房屋系嘉亩森公司所建，郭连成没有提交证据证明上述三处房屋系其所建。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郭连成的上诉请求。嘉亩森公司向一审法院起诉请求：1.依法判决北京市通州区×号房屋拆迁腾退所得的补偿款（拆除配合费）4066701元、变压器烤漆房等特殊物腾退补偿款353000元，以上两项共计人民币4419701元归嘉亩森公司所有；2.本案诉讼费用由郭连成负担。一审法院认定事实：2005年10月13日，嘉亩森公司（乙方）与郭连成（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于×镇里×区（以图为准）占地9亩及地上厂房办公用房约2500平米租赁给乙方，此合同有效期20年，自2006年1月1日至2025年12月31日止。遇国家及政府规划征用本土地及地上建筑，合同自行终止，国家对企业赔偿的损失归乙方，对土地及甲方建设的建筑赔偿损失归甲方，但若是属于乙方扩建的建筑物部分的赔偿归乙方所有，因自然灾害造成的经济损失，双方互不赔偿损失，经双方协商可解除本合同。此外，上述合同还约定了其他内容。2010年3月22日，双方签订《租赁合同补充协议》约定，租赁期间，乙方及以后的所有的承租人都不准动厂房内已建的全部建筑物，在租赁期间内甲方建的归甲方，乙方建的归乙方，合同到期后乙方不准拆除所建的建筑物。该《租赁合同补充协议》后附平面图一份，标注有“郭自建”、“单俊平建”等字样。2018年10月21日，郭连成（乙方）与北京市通州区×镇人民政府（甲方）签订《×公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（以下简称《腾退补偿协议》），约定甲方因通州区×公园建设工程（一期）项目（以下简称“本项目”）建设，需要腾退本项目范围内×镇×村×号的乙方房屋及地上附着物。乙方非住宅占地面积为6079.25平方米，因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积在2008年1月1日（不含）之前建成4210.09平方米，在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建及翻改扩建增加的71.12平方米，在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）新建及翻改扩建增加的477.03平方米。因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为7697563元，变压器及机井156995元，上述补偿款共计7854558元。此外，该协议还约定了其他内容。根据腾退结果通知单显示，拆除配合费的具体明细为（建筑面积：4281.21平米）：1号，建筑面积185.60平米，拆除配合费272832元；2号，建筑面积56.70平米，拆除配合费71442元；4号，建筑面积689.61平米，拆除配合费1448181元；5B，建筑面积48.42平米，拆除配合费为61009元；6号，建筑面积39.55平米，拆除配合费58139元；7号，建筑面积9.86平米，拆除配合费7454元；8B，建筑面积为8.60平米，拆除配合费为10836元；8C，建筑面积为12.73平米，拆除配合费9624元；9号，建筑面积为695.96，拆除配合费1023061元；10号，建筑面积925.65，拆除配合费1943865；11号，建筑面积753.75平米，拆除配合费1582875元；12号，建筑面积174.24平米，拆除配合费243936元；14B，建筑面积182.73平米，拆除配合费268613元；14C，建筑面积48.53平米，拆除配合费42803元；15号，建筑面积186.24平米，拆除配合费391104元；PF1，建筑面积263.04，拆除配合费147302元。变压器153000元，机井3995元。上述合计7740071元。经核实，对于在2013年3月28日至2017年1月1日新建及翻改扩建增加的477.03平方米，拆除配合费标准为240元／平米，总金额为114487元。再查，经核实，涉案场地上的房屋没有规划审批手续。一审庭审过程中，嘉亩森公司提交了《高压供用电合同》，用以证明变压器的补偿款应归其所有。郭连成对此不予认可，其称变压器归其所有，当时因为个人不能作为变压器的产权人，故变压器登记在了之前的租户北京康来居工贸有限公司名下，同时向一审法院提交了变压器工程款发票、电费发票及用电人为北京康来居工贸有限公司的《高压供用电合同》（2004年）。嘉亩森公司对此不予认可，称其已经在大约2005、2006年期间，将变压器从北京康来居工贸有限公司转让过来，但是双方当时未签署书面转让协议。一审法院于2019年4月28日就上述相关事实向北京通州供电公司调查核实，其工作人员答复称，涉案变压器过户资料需要前往档案部门调取，目前只能查询到登记在嘉亩森公司名下，且已销户。2019年5月8日，通州供电公司办公室人员电话回复一审法院称，涉案变压器过户资料时间久远，已经查询不到相应的档案资料，并称变压器过户资料只能反映用电主体的变更，不能证明变压器产权的转移。一审法院释明双方，由于目前涉及变压器事实无法查明，故变压器补偿款在本案中暂不予处理，双方可以另案处理，双方均表示无异议。一审庭审过程中，嘉亩森公司向一审法院提交了设备购销合同，用以证明涉案场地上的烤漆房设备系其所有，故烤漆房的相应补偿款应该归其所有。郭连成对此不予认可，称腾退补偿协议及相关明细资料中并未涉及烤漆房的补偿款。经核实，关于烤漆房的补偿款问题，政府至今未进行最终确定。一审庭审过程中，嘉亩森公司称腾退结果通知单及测绘成果表中序号为2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14及PF1房屋建筑均系其所建。郭连成对此不予认可，其称2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1系嘉亩森公司所建，序号为6、8B、14B的房屋系其所建，并非嘉亩森公司所建。同时郭连成称序号为11的房屋实际建设时间为2013年底、2014年初，嘉亩森公司对此不予认可，称11号房屋系2005年底、2006年初建成。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故嘉亩森公司与郭连成签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。根据该约定，乙方扩建的建筑物部分的赔偿归乙方所有。故涉案补偿款（拆除配合费）中有部分款项应归嘉亩森公司所有。一审庭审过程中，嘉亩森公司称腾退结果通知单及测绘成果表中序号为2、3、4、5、6、7、8、11、12、13、14及PF1房屋建筑均系其所建，郭连成对此不予认可，其称2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1系嘉亩森公司所建，序号为6、8B、14B的房屋系其所建，并非嘉亩森公司所建。鉴于嘉亩森公司未能提交有效证据证明6、8B、14B的房屋系其所建，而根据双方签订的《租赁合同补充协议》所附平面图又无法明确区分确定上述争议建筑物即6、8B、14B具体权属的情况下，嘉亩森公司应承担举证不能的不利后果。故一审法院认定建筑物2、3、4、5、7、8C、11、12、13、14C及PF1对应的补偿款（拆除配合费）归嘉亩森公司所有。经核算，其中腾退结果通知单涉及相应建筑物拆迁配合费为3614626元，测绘成果表载明的2013年3月28日至2017年1月1日期间建设的建筑面积为477.03㎡对应的拆除配合费为114487元。综上，对于嘉亩森公司关于补偿款（拆除配合费）4066701元的诉求，一审法院支持其中的3729113元，其余数额，依据不足，一审法院不予支持。关于嘉亩森公司诉求的变压器及烤漆房的补偿款问题，鉴于变压器权属尚无法查清，烤漆房补偿问题尚未最终确定，一审法院已释明双方另案处理，双方均表示无异议。故一审法院在本案中不予处理。关于郭连成提到的11号房屋的建设时间为2013年底2014年初的问题，一审法院认为，第一，根据评估测绘资料显示，11号房屋的建成时间评估测绘部门认定为2008年之前；第二、根据双方2010年3月签署的《租赁合同补充协议》所附平面图显示，当时11号房屋已经存在，双方已经通过在平面图上标注的方式进行了确认。故对郭连成的上述意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、位于北京市通州区×号房屋的腾退补偿款（拆除配合费）3729113元归嘉亩森公司所有；二、驳回嘉亩森公司其他诉讼请求。二审期间，郭连成向本院提交了以下证据：1.卫星云图5页，用以证明11号房屋是2006年以前建设的，之后拆除，嘉亩森公司2016年左右在原址上进行翻建；2.《通州区永乐店镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿方案》，用以证明11号房屋是按照2008年以前郭连成建设房屋的标准进行补偿，与嘉亩森公司无关，PF1号房屋补偿单价是240元/平方米；3.证人证言及相关票据、记录，用以证明郭连成2008年以前在11号房屋原址上曾经建设过房屋，11号房屋补偿款针对的是2008年以前所建房屋，应归属于郭连成，13号房屋是利用郭连成的三面墙体建设的，嘉亩森公司又加了一面墙、一个顶，故属于双方共同建设，补偿款应双方共同享有。嘉亩森公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉亩森公司对郭连成提交的证据发表如下质证意见：1.对郭连成提交的卫星云图，无法确定数据来源，对其真实性和合法性、证明目的均不予认可，即使该证据是真实的，也仅能反映出2007年11号房屋及PF1号房屋不存在，而涉案土地及厂房在2005年就已经交付给嘉亩森公司使用了，之后建成的房屋也必然是嘉亩森公司建设的；2.对郭连成提交的《通州区永乐店镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿方案》，对其真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，涉案房屋位于张家湾镇，与永乐店镇的补偿方案无关；3.对郭连成提交的证据3证人证言及相关票据、记录，嘉亩森公司对郭连成提交了原件的票据真实性认可，对关联性和证明目的不认可，对证人证言的真实性和证明目的均不认可，上述证据不能证明上述票据与涉案房屋有直接关联，一审时郭连成已承认11号、13号、PF1号房屋系嘉亩森公司所建，拆迁过程中也是针对被拆迁土地上的房屋进行补偿，并非对已不存在或曾经存在的房屋进行补偿，证人证言不能够证明11号房屋建设的具体情况，11号房屋是嘉亩森公司2006年底到2007年建成的。本院认为，郭连成提交的上述证据均不属于二审程序中新的证据；郭连成提交的卫星云图为照片打印件、《通州区永乐店镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿方案》未提交证据原件，本院难以确认其真实性。关于郭连成提交的证据3证人证言及相关票据、记录，其中证人林某称其曾给郭连成的厂房砌墙加高，但记不清砌墙时间、位置；证人丁某虽称11号房屋的轻钢结构是其奥运会之前做的，但对于具体施工时间、施工现场情况、收费情况均表示记不清；郭连成提供的手写记录、票据落款时间为2003年-2004年期间，故上述证据不足以证明11号房屋原系郭连成所建，亦不足以证明13号房屋和PF1号房屋的建设情况，故本院对该证据的证明力难以采信。本院二审期间依法补充查明以下事实：根据一审法院2019年4月29日开庭笔录所载，郭连成认可序号为11、13、PF1的建筑物是嘉亩森公司所建，但称PF1号建筑物使用了郭连成的墙，11号建筑物的南墙和东墙是郭连成原来的墙。一审中，嘉亩森公司提交了《通州区×镇新一轮百万亩造林绿化工程集体土地非住宅地上物腾退补偿实施方案》（以下简称《腾退补偿方案》），该方案第十三条为因历史原因形成的无相关批建手续房屋的建筑面积认定及拆除配合费，具体内容为：（一）房屋建筑面积认定。因历史原因形成的无相关批建手续房屋，通过比对地形图或卫星图片并结合实测，按以下时间段认定房屋建筑面积。1.2008年1月1日（不含）之前已建成的房屋建筑面积。2.2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积。3.2013年3月28日（含）之后新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积。（二）此类房屋在奖励期内签约，并按时腾房的，可给予相应的拆除配合费。1.2008年1月1日（不含）之前已建成的房屋，按以下四类结构认定后给予全额拆除配合费。……（2）砖混、砖木建筑物：……柱高4米以上按2100元/平方米。……3.2013年3月28日（含）以后新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积部分，自行拆除后达到场清地平并经五方工作小组验收合格的，可给予不高于240元/平方米的拆除配合费。郭连成在一审中认可《腾退补偿方案》的真实性。落款日期为2018年6月13日的测绘成果表载明：坐落于北京市通州区×号；幢号11，B类建筑面积753.75平方米；幢号13，D类建筑面积194.25平方米；幢号PF1，B类建筑面积263.04平方米；备注：B类房屋指2008年1月1日（不含）之前已建成的房屋建筑面积；D类房屋指2013年3月28日（含）之后新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积。落款日期为2018年10月14日的《通州区×镇新一轮百万亩造林绿化工程×公园建设工程（一期）项目评估四标段腾退结果通知单》显示：被腾退人郭连成，房屋坐落于北京市通州区×镇×村；幢号11，建筑面积753.75平方米，柱高4.4米，砖混，拆除配合费单价2100元，拆除配合费总价1582875元；幢号PF1，建筑面积263.04平方米，棚房，拆除配合单价560元，拆除配合费总价147302元。经询，郭连成称其上诉请求金额的计算方式为3729113元-193922.4元-1582875元=1952315.6元，193922.4元包括13号房屋的拆除配合费240元/平米×194.25平米=46620.4元和PF1号房屋的拆除配合费147302元，1582875元系11号房屋的拆除配合费。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为序号为11、13及PF1的建筑物的拆除配合费的归属问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，郭连成和嘉亩森公司对于涉案房屋及院落如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了明确约定，现郭连成主张序号为11、13及PF1的建筑物的拆除配合费归其所有，其应当提供证据证明上述建筑物系其所建。对此，本院具体分析如下：第一，关于11号建筑物，郭连成上诉主张系其2006年所建、嘉亩森公司于2013年底或2014年初翻建，故该建筑物的拆除配合费应归其所有。关于11号建筑物的建设时间，根据评估测绘资料显示，评估测绘部门认定其建成时间为2008年之前，并按此标准计算该建筑物的拆除配合费。现郭连成提供的证据不足以证明11号建筑物系其2006年所建，且其在一审中认可11号建筑物系嘉亩森公司所建，故郭连成主张11号建筑物的拆除配合费应归其所有，证据不足，本院不予支持。第二，关于13号和PF1号建筑物，郭连成在一审中亦认可是嘉亩森公司所建，现郭连成主张上述两个建筑物使用其原有墙体，亦缺乏证据支持，其以此为由主张上述建筑物的拆除配合费归其所有，本院难以支持。综上所述，郭连成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20791元，由郭连成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月九日法官助理 楚 静法官助理 田子阳书 记 员 李星月