福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初8907号 原告：中信银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层，统一社会信用代码：913500007051005033。 主要负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：游珑，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌斌，福建君立律师事务所律师。 被告：林妹妹，女，汉族，1967年1月2日出生，住福建省平潭县。 被告：福建正祥置业发展有限公司，住所地：福建省福州市仓山区浦上大道306号金山正祥广场3号楼101，统一社会信用代码：913500007051037047。 法定代表人：吴付清。 原告中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）与被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中信银行福州分行的委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中信银行福州分行向本院提出诉讼请求:1.诉讼请求判令被告林妹妹立即向原告偿还借款本金人民币3914605.29元及利息、罚息（利息、罚息按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计至实际清偿之日止，现暂计至2018年7月9日的利息为人民币669430.87元，罚息为人民币107837.56元，复利人民币118510.48元）；2.判令被告林妹妹赔偿原告因本案而支出的律师费人民币10000元（以上两项金额暂合计人民币4820384.2元）；3.判令被告福建正祥置业发展有限公司对被告林妹妹的前述第1项、第2项诉讼请求范围内的全部债务承担连带清偿责任；4.判令原告有权对被告林妹妹名下位于闽侯县正祥林语墅32号楼104联排住宅（预告登记证号：侯房预ＹＲ字第××号）折价或以拍卖、变卖该财产的价款在第1项、第2项、第5项诉讼请求的全部债务范围内优先受偿；5.判令被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司承担本案全部诉讼费用、公告费、差旅费、评估拍卖费等原告为实现债权而发生的一切费用。 事实与理由：2013年5月10日，原告中信银行股份有限公司福州分行与被告林妹妹签订了编号为（2013）银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》（以下简称“《购房借款合同》”），约定：被告林妹妹向原告中信银行福州分行贷款金额为人民币423万元，贷款期限为贰佰贰拾捌个月即19年，自2013年6月5日至2032年6月5日。贷款利率为年利率6.55%，利率调整采用浮动利率，首次利率调整日为贷款发放日起次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。被告林妹妹向原告还款的方式为按月等额本金还款，还款日为每月21日，还款总期数为228期。如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%。同时，合同还约定被告林妹妹以其名下位于闽侯县正祥林语墅32号楼104联排住宅（以下简称“抵押物”，预告登记证号：侯房预ＹＲ字第××号）的房产为抵押物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。此外，合同约定若林妹妹违约，中信银行福州分行因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费（占债权总额100%）、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由林妹妹承担。被告福建正祥置业发展有限公司就抵押物自《购房借款合同》生效之日起至被告林妹妹就抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交原告中信银行福州分行持有之日止被告林妹妹所有应付款项承担连带保证责任。2013年6月3日，被告林妹妹将前述抵押物抵登记给原告中信银行福州分行，并在闽侯县房地产管理所办理了房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：侯房预ＱＲ字第××号）。2013年6月5日，被告林妹妹向原告中信银行福州分行出具《个人借款凭证》，原告中信银行福州分行即依约向被告指定的福建正祥置业发展有限公司发放贷款423万元。依据上述《中信银行个人购房借款合同》约定，合同项下贷款应按月等额本金分228期偿还，但被告林妹妹多次未能按期还款。同时，原告中信银行福州分行已多次向被告林妹妹催收，但被告林妹妹至今尚未依约偿还。原告依据前述《中信银行个人购房借款合同》约定，已向被告林妹妹发出贷款提前到期通知，要求被告林妹妹偿还全部到期贷款本金及相应利息、罚息。截止2018年7月9日，被告林妹妹已拖欠原告中信银行福州分行贷款本金人民币3914605.29元，贷款利息为人民币669430.87元，罚息为人民币107837.56元，复利人民币118510.48元。原告中信银行福州分行为追讨债务而支付了律师代理费10000元的费用，依约应由被告林妹妹偿还。并且，被告福建正祥置业发展有限公司应对被告林妹妹前述债务承担连带保证责任。 被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司未作答辩。 为证明本案事实，原告提交以下证据：Ａ1.（2013）银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》、房屋预告登记证、房屋抵押权预告登记证，证明：1.被告林妹妹向原告申请贷款本金423万元；2.合同并就借款期限、借款利率、担保条款、费用的承担、违约责任等双方的权利、义务进行了约定；3.被告林妹妹以其名下位于闽侯县正祥林语墅32号楼104联排住宅（预售合同号：20110050025，预告登记证号：侯房预ＹＲ字第××号）的房产为抵押担保物,并已办理房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：侯房预ＱＲ字第××号）；Ａ2.《个人借款凭证》，证明：原告已依约向被告发放贷款423万元；Ａ3.《委托代理合同》及《律师费发票》，证明：原告为实现讼争债权支出律师费10000元；Ａ4.《截至2018年7月9日个人逾期贷款明细表》，证明：截止2018年7月9日，被告林妹妹已拖欠原告中信银行福州分行贷款本金人民币3914605.29元，贷款利息为人民币669430.87元，罚息为人民币107837.56元，复利人民币118510.48元。 被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司经本院公告送达传票，公告期满未到庭参加诉讼，亦未提交质证意见，视为其放弃庭审举证质证的权利。原告提交的证据有原件予以核对，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院查明，截至2019年11月25日，被告林妹妹尚欠本金3914605.29元、利息875488.78元、罚息204299.79元、复利228878.66元。 本院认为，两被告与原告签订的《中信银行个人购房借款合同》系当事人真实意思表示，合同依法有效。合同约定了利息、罚息、复利的计算方式，及若被告林妹妹违约，原告为追偿债务而支付的律师费、诉讼费、公告费等一切费用由被告承担，上述约定不违反相关法律规定。原告按约向被告发放贷款，已经履行了合同义务。被告未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告林妹妹偿还借款本金3914605.29元及利息、罚息、复利及为追偿本案债务而支出的律师费、诉讼费、公告费的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 林妹妹自愿以讼争合同项下贷款购买的房产为其借款设定抵押担保，担保的范围为债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及债权人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），且办理了预购商品房抵押权预告登记（侯房预ＱＲ字第××号），预告抵押权已设立并生效。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。尽管讼争房产抵押仅办理了抵押权预告登记，并不直接产生设定物权的效力，但由于该预告登记使得被登记的请求权具有了排他性效力，可以对抗普通债权人，且原告中信银行福州分行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，也非属于怠于行使权利的情形，故在审判实务中，从利益平衡角度出发，在遵循物权法立法原意和依法保护金融债权的基础上，对非基于预登记抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，在抵押物符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的情况下，赋予原告中信银行福州分行在抵押担保范围内对涉案房产享有优先受偿权。 《中信银行个人购房借款合同》第十条约定，福建正祥置业发展有限公司对自讼争合同生效之日起至林妹妹就合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他资料交中信银行持有之日止林妹妹的所有应付款项承担连带责任保证。担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及债权人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等）。上述连带责任担保法律关系成立并生效。故福建正祥置业发展有限公司应对本案讼争借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任。被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司未到庭，依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林妹妹于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司福州分行借款本金3914605.29元、利息875488.78元、罚息204299.79元、复利228878.66元（利息、罚息、复利用暂计至2019年11月25日，之后按双方订立的《中信银行个人购房借款合同》约定的标准计算至实际清偿之日止）； 二、被告林妹妹于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司福州分行律师代理费10000元； 三、若被告林妹妹未按本判决第一、二项规定的期限还款，原告有权对被告林妹妹名下的坐落于福建省闽侯县正祥林语墅32号楼104联排住宅折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、被告福建正祥置业发展有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45363元，公告费560元，由被告林妹妹、福建正祥置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  韦信钱 审判员  黄昌杰 审判员  黄丽珍 二〇一九年十二月四日 法官助理邱玲燕 书记员郑玫忻 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期。 间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。