湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4731号原告：张家界鸿顺物业服务有限公司，统一社会信用代码914308023205434857。住所地：张家界市永定区崇文办事处南正居委会（维港十字街8、9栋9-310室）。法定代表人：胡廷昌，总经理。委托诉讼代理人：刘善廷，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。被告：张家界市永定区辉煌美发中心，统一社会信用代码92430802MA4NYT4640。经营场所：湖南省张家界市永定区永定办事处解放路龙城街7B栋2楼。经营者：屈京辉，男，1993年8月21日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。被告：屈京辉，男，1993年8月21日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告张家界鸿顺物业服务有限公司（以下简称鸿顺物业公司）与被告张家界市永定区辉煌美发中心（以下简称辉煌美发中心）、屈京辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿顺物业公司的委托诉讼代理人刘善廷、被告辉煌美发中心的经营者屈京辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费33929.70元及违约金10518.21元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为该小区的租赁户，切实享受了物业服务。在原告为小区提供物业服务期间，原告按照合同约定履行了相关的义务，对该小区实施规范的物业管理，但被告从2017年5月1日起拖欠物业服务费至今，经原告多次催缴，但被告仍未支付。根据合同的相关约定，被告不仅要付清所拖欠的物业服务费，还应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院依法支持原告所有的诉讼请求。被告辉煌美发中心、屈京辉辩称，被告没有欠原告起诉的那么多物业费，被告欠物业费的期间不到一年半，前期的物业费被告已经协调好5000元一年，后来没有交是因为原告没有退装修押金，被告要求将装修押金单转为物业管理费，原告也不给被告开具相应的票据；同时，对原告的管理被告也不满意，店面漏水等情况没有得到原告方的处理，虽然原告没有做好物业管理，但被告也并没有说不交相应的费用。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年12月26日，张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）与张家界万家灯火物业服务有限公司（以下简称万家物业公司）签订《前期物业服务合同》，由万家物业公司为龙城街小区进行前期物业管理；合同物业工程竣工验收交付使用后，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，一楼商铺按建筑面积每月每平方米2元收取，二楼商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（未出租的不收）。2016年4月19日，被告屈京辉向万家物业公司交纳了2016年4月至2017年4月的物业管理费5000元，并交纳了装修保证金5000元。2017年1月1日，天龙飞公司与原告鸿顺物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：天龙飞公司将其开发的张家界市永定区龙城街小区委托鸿顺物业公司实行物业管理，鸿顺物业公司提供服务的受益人为龙城街小区的全体业主和物业使用人，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向鸿顺物业公司交纳，非住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2元向鸿顺物业公司交纳，物业费每半年交纳一次，每次交纳费用时间协商决定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2019年10月25日，原告鸿顺物业公司向辉煌美发中心屈京辉送达了《物业服务费催缴通知单》，内容为：7B栋二层前半层商铺业主（自由风），面积736.75平方米，收费标准为一层2元/平方米，二层1.5元/平方米，欠费日期2017年5月1日至2019年10月31日，欠费月份30个月，应交金额为33929.70元。被告辉煌美发中心对外宣传的名称为自由风，系租赁的龙城街7B栋二楼前半层1003-1017房屋，租赁面积共计685.01平方米。7B栋上二楼的公共通道面积为51.74平方米，需要使用该通道的二楼商户有两个，一个是被告辉煌美发中心，一个是租赁7B栋二楼后半层房屋的网吧，原告鸿顺物业公司将该通道的面积计算在被告辉煌美发中心的物业面积之内。上述事实，有当事人陈述、收条、龙城街物业服务费收款凭证、前期物业管理服务合同、物业服务费催缴通知单、照片、户型图等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，原告鸿顺物业公司与龙城街小区的开发商天龙飞公司于2017年1月1日签订《前期物业管理服务合同》，对龙城街小区进行物业管理，因龙城街小区至今仍未成立业主委员会，故天龙飞公司委托原告鸿顺物业公司对小区进行管理未违反法律和行政法规的强制性规定，且原告鸿顺物业公司从2017年1月1日开始为龙城街小区提供物业服务，故原告鸿顺物业公司诉请要求支付2017年5月1日至2019年10月31日止欠缴的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。被告辉煌美发中心辩称其与原告鸿顺物业公司口头约定物业费每年5000元，没有提供相应的证据证实，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应当同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案中，被告辉煌美发中心为营业执照上登记的字号，且营业执照上登记的经营者与实际的经营者是一致的，故原告鸿顺物业公司应要求被告辉煌美发中心支付相应的物业费。同时，原告鸿顺物业公司要求辉煌美发中心支付一楼上二楼的公共通道（面积为51.74平方米）的物业费，但《前期物业服务合同》明确约定“非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方交纳”，原告鸿顺物业服务公司诉称的一楼上二楼的公共通道不属于被告辉煌美发中心拥有的建筑面积，故相应面积的物业费用不应进行计算。另外，原告鸿顺物业公司同意将被告辉煌美发中心已经交纳的5000元装修保证金抵扣物业费，因此本次被告辉煌美发中心应支付的物业费可以减除相应金额。综上，本案被告辉煌美发中心拖欠的物业费为25825.45元（685.01平方米×1.5元/月/平方米×30个月-5000元）。原告鸿顺物业公司要求被告辉煌美发中心支付违约金的诉讼请求，因原告鸿顺物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、被告张家界市永定区辉煌美发中心于本判决生效之日起三日内向原告张家界鸿顺物业服务有限公司支付2017年5月1日至2019年10月31日的物业管理费25825.45元；二、驳回原告张家界鸿顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元，适用简易程序减半收取456元，原告张家界鸿顺物业服务有限公司负担191元，被告张家界市永定区辉煌美发中心负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇一九年十二月二日代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应当同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。