湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2620号上诉人（原审被告）：柯昌军，男，1968年8月8日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗锋，男，1976年4月29日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：邓毅，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁琦，湖北施南律师事务所实习律师。原审被告：王乾锋，男，1983年10月6日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人柯昌军因与被上诉人罗锋、原审被告王乾锋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。柯昌军上诉请求：请求撤销一审判决第四项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由罗锋承担。事实及理由：罗锋与王乾峰于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》应当认定无效，一审法院认定事实不清。案涉房屋于2007年9月22日被恩施市渊博印业包装有限公司出售给郝明发、黄明寿，2013年3月22日郝明发、黄明寿将该房屋出售给庄辉江，庄辉江系该房屋的实际所有人。王乾峰签订该合同时，罗锋并未告知该事实。2018年10月21日庄辉江给王乾峰送达了通知，告知租金不得交付给他人，才导致本案纠纷。柯昌军的承诺实际是担保，由于罗锋的行为存在欺诈，故担保责任应依法免除。罗锋辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。案涉租赁物登记在恩施市渊博印业包装有限公司名下，柯昌军主张庄辉江系该房屋实际所有人，但未举出证据证实。柯昌军应根据《承诺书》的内容，与王乾峰共同承担15万元租金的支付义务。罗锋向一审法院起诉请求：1、判令解除罗锋、王乾峰双方于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》；2、判令王乾峰、柯昌军立即腾退所租赁房屋并交还给罗锋；3、判令王乾峰、柯昌军按每年13万元的标准支付2018年3月18日起至房屋退还之日止的房屋租金；4、本案诉讼费用由王乾峰、柯昌军承担。一审法院认定事实：2017年9月20日，恩施市渊博印业包装有限公司将登记在其名下的位于湖北省恩施市下官田【土地使用权证号为恩市国用（2007）第170058号，房产证号为房权证恩市公字第××号】，土地使用权面积为1833.30平方米，其上房屋为钢混结构共三层，建筑面积为1435.93平方米场地出租给案外人宋宗兵并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2017年9月20日至2029年1月20日，并就其他相关事项进行了详细约定。2018年1月18日，案外人宋宗兵将其承租的上述房屋、场地转租给案外人宋成琳并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为2018年1月18日至2027年1月18日止，且就其他相关事项进行了约定。2018年1月15日，案外人宋成琳将其承租的上述房屋、场地转租给罗锋并与之签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期自2018年1月18日至2024年1月18日，并就其他相关事项进行了详细约定，恩施市渊博印业包装有限公司在该合同中“房东”一栏盖章；宋宗兵在合同中“监证人”一栏签字捺印。2018年5月26日，罗锋（甲方）与王乾锋（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为“第一条租赁内容：甲方将自己承租位恩施市庙下官田，房产证号房权证恩市公字第××号号；土地证号：恩市国用（2007）第170058号，一楼约1200平米，以实验室向江边延伸两米以外至土地证边界，租赁给乙方生活经营使用，甲方对所出租的房屋具有合法产权，来源合法（注：签此合同需经原出租房签字同意，此房屋产权有任何变动，乙方使用权不得变动。乙方需要使用房产证办理营业执照等证件时甲方和房东有义务提供）。产权证详见附件。第二条租赁期限租赁期自2018年3月18日至2024年1月18日止。第三条本房屋租金：自2018年3月18日至2021年1月18日，每年租金（大写）130000元（￥壹拾叁万元整），第四年至第六年每年租金（大写）壹拾伍万元整（150000元）。每12个月为一个租赁年度，乙方租金按年度交纳，以后每年先支付租金后使用房屋，既每个租赁年度开始前一个月内交纳。第四条双方利益与义务1、甲方保证出租的房屋及设施完好并能使用；2、甲方对乙方所能租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查及时提出意见，乙方对装修的质量、安全负责。3、乙方保证在国家法律、法规政策允许的范围内合法使用。4、在合同有效期内，乙方所租赁的房屋及设施拥有合法的使用权。5、在合同期内，乙方如将所租用的房屋及厂房部分或全部转租给他人，需经甲方知晓，如转租他人属正常合法经营，甲方不得干涉。6、租赁期间，所产生的水、电、气费以及各种税费等由乙方承担。第五条租赁房屋及厂房如果被征用，拆迁、开发所产生的装修经济厂房搬迁补偿归乙方所有，同时甲方应退还剩余的租金，乙方才会同意销毁此合同。第六条续租及优先购买权的行使1、在本合同期满后，乙方有优先续租权。2、在合同有效期内，如果房东想出售该房屋，需先与本合同乙方协商购买意向，除非本合同乙方放弃优先购买权，否则房东将房屋出售给他人的行为视为违约，甲方需付给本合同乙方租金的双倍违约金。第七条如果房东出租房屋出现抵押及拍卖的情况，导致乙方不能正常使用该房屋，房东应提前3个月通知，甲方退回后期未使用房屋的全部租金，以及厂房装修及搬迁费用，以评估价为准。第八条房屋装修及改造乙方租赁房屋后，在不影响建筑结构安全的前提下，可对所租赁房屋进行装修及改造，装修改造的费用由乙方负责。第九条合同变更解除本合同自签订时生效，甲乙双方不得解除，否则视为违约，违约金为200000元整。第十条其他1、以双方自然人身份证及复印件，借条、收据等为附件。2、本合同一式两份，双方各执一份，均具有同等法律效应。第十一条备注合同期间该房屋有任何产权及其它争议均有乙方同房东直接协商解决，任何情况下均不影响乙方向甲方支付房屋租金，否则甲方有权回房屋或者是从甲方原租房合同中将争议部分房屋剥离出来扣除租金后交还宋成琳处理。”罗锋、王乾锋均在该合同上签字，案外人宋成琳则在该合同上“见证人”一栏签字，案外人恩施渊博印业包装有限公司及廖桂秀在该合同上的“房东”一栏盖章签字。上述合同签订后，罗锋依约将案涉房屋交付给王乾锋使用，但是王乾锋一直未向罗锋支付租金。2018年9月26日，柯昌军向罗锋出具了内容为“王乾锋租用罗锋位于红庙下官田房屋租费壹拾伍万元整.本人同王乾锋承诺于2018年10月30前全部支付完毕，因两次延期产生的一切后果由本人负责”的《承诺书》一份。王乾锋在该《承诺书》的尾部签字认可。此后，王乾锋、柯昌军仍未依约支付租金，致罗锋诉至法院，请求判准前述诉请。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。罗锋与王乾锋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，除了合同中的第九条之外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，罗锋依约将案涉房屋交付给王乾锋使用，但王乾锋至今仍未支付租金，已构成违约，致罗锋要求解除该合同，而王乾锋于2019年5月23日当庭表示同意解除，故该合同于2019年5月23日解除，一审法院予以确认。该合同解除后，王乾锋应及时腾退房屋并交还给罗锋。关于租金的问题，根据该合同第三条“本房屋租金：自2018年3月18日至2021年1月18日，每年租金（大写）130000元（￥壹拾叁万元整），第四年至第六年每年租金（大写）壹拾伍万元整（150000元）。每12个月为一个租赁年度，乙方租金按年度交纳，以后每年先支付租金后使用房屋，既每个租赁年度开始前一个月内交纳。”之约定，虽然双方对第一年13万元的租金支付时间未明确约定，但王乾锋在2018年9月26日的《承诺书》中承诺在2018年10月30日前付清，但其至今未付，已构成违约，故对罗锋要求王乾锋自2018年3月18日起按照每年13万元的标准支付租金至房屋腾退之日止的诉讼请求，予以支持。关于罗锋认为柯昌军系案涉房屋的共同承租人并要求解除与柯昌军于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》及要求柯昌军腾退案涉房屋并交还的诉讼请求，因其未提供充分的证据予以证明，且无事实与法律依据，不予支持。但因柯昌军于2018年9月26日与王乾锋共同出具了《承诺书》，承诺其对王乾锋下欠罗锋租金中的15万元在2018年10月30日前付清，此系其与罗锋的约定，亦即其对该债务的自愿负担，不违反法律规定，应当依约履行，故对罗锋要求柯昌军对案涉房屋租金中的15万元与王乾锋承担共同还款责任的诉讼请求，予以支持；超出部分，因无合同约定无事实支撑也无法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认罗锋与王乾锋2018年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除。二、王乾锋于本判决生效之日起十五日内向罗锋腾退位于湖北省恩施市下官田【土地使用权证号为恩市国用（2007）第170058号，房产证号为房权证恩市公字第××号】一楼（约1200平方米）以实验室向江边延伸两米至土地证边界的房屋。三、王乾锋于本判决生效之日起十五日内按照每年13万元的标准支付罗锋自2018年3月18日起至案涉房屋腾退之日止的租金。四、柯昌军对上述租金中的15万元承担共同支付的责任并于本判决生效之日起十五日内付清。五、驳回罗锋的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半交纳100元，由王乾锋、柯昌军负担。二审期间，柯昌军向本院提交了一份庄辉江出具的《通知》，拟证实案涉租赁物已经转让给庄辉江。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，柯昌军提交的上述证据真实性无法认定，且即便属实，也无法否定王乾峰与罗锋签订的《房屋租赁合同》的效力，故对该证据应不予采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的效力问题。经审查，2018年5月26日罗锋与王乾峰签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并经租赁物产权人恩施市渊博印业包装有限公司同意，柯昌军上诉主张该合同中所涉租赁物已被恩施市渊博印业包装有限公司转让，罗锋不具备合法的转租主体资格。一审中罗锋提交了国有土地使用证和房产证，证实案涉租赁物至今仍登记在恩施市渊博印业包装有限公司名下，其产权尚未转让过户给他人。柯昌军主张案涉租赁物已被转让，恩施市渊博印业包装有限公司并非合法的所有权主体，但未举出充分有效的证据加以证实。罗锋在取得所有权人同意情况下，转租案涉租赁物，并未违反法律法规的规定，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。柯昌军与承租人王乾峰共同出具《承诺书》，系自愿负担王乾峰欠付的债务，一审判令其与王乾峰共同支付罗锋欠付的租金15万元并无不当。综上所述，上诉人柯昌军的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人柯昌军负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一九年十二月四日书记员 吴素云