福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5179号 上诉人（原审原告）：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地厦门市同安区大同街道城西路139号三楼。 法定代表人：李国用，总经理。 委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：方俊，男，汉族，1984年1月6日出生，住厦门市同安区。 上诉人（原审被告）：马亚梅，女，汉族，1983年2月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：方俊，身份情况同上，系马亚梅配偶。 上诉人厦门市同安区华旺物业管理有限公司（下称华旺物业公司）因与上诉人方俊、马亚梅物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华旺物业公司的上诉请求：请求判令撤销原审判决，依法改判支持物业公司于原审所提出的全部诉讼请求。事实和理由：原审法院酌定被上诉人方俊、马亚梅应缴纳的物业费予以减少10%，系认定事实不清。物业公司已经对该小区整体提供了物业服务，业主亦事实上享受了该物业服务，业主应当支付物业服务费用。原审判决认定物业服务存在瑕疵，系归责不当，适用法律错误。以业主辩称的几项问题，作为业主减交物业费的依据，将影响和损害物业服务秩序和小区的整体利益。 被上诉人方俊、马亚梅答辩称，原审判决认定物业费用扣减10%，幅度太低，物业公司的服务质量没有符合合同约定，服务费用至少应该打五折。 上诉人方俊、马亚梅的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决，依法改判上诉人无需承担物业费等其他费用；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、物业公司的公维金使用违反法律规定，业委会发函给物业公司，要求物业公司在一个月内提供相关依据，否则，由此造成业主拒绝缴纳物业费用的，责任由物业公司负担。因物业公司无法提供，业主有合理的理由拒绝缴纳物业费。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝履行其相应的履行要求。因物业公司存在公维金乱使用问题，业主可以拒绝缴纳物业费用。2、物业公司未按照合同约定管理小区，严重失职。原审法院对此认定事实错误，应予纠正并依法改判。 被上诉人华旺物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 华旺物业公司向原审法院提出的诉讼请求：方俊、马亚梅立即支付2017年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计5259元。事实和理由：其为同城银座小区的物业管理单位，方俊、马亚梅系同城银座10号楼404室业主及物业使用人。根据相关收费文件的规定，该小区业主应分别按物业费每月1.5元，公维金每月0.3元，每月80元车位费的标准缴纳2017年1月至2018年6月的物业综合服务费2385.5元、房屋公共维修金477.1元、水电公摊费等费用956.4元、车位费1440元，合计5259元。案件审理中，华旺物业公司变更诉讼请求，撤回公摊水电费的诉请，即方俊、马亚梅立即支付2017年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金等费用共计4302.6元。 原审查明，2015年2月2日，华旺物业公司与方俊签订《同城银座前期物业管理服务协议》。协议约定：由华旺物业公司为方俊提供物业服务；合同期限为自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止；物业费从2015年14月1日开始收取；高层住宅物业服务费按建筑面积计算：1.50元/㎡·月；公共维修金按建筑面积计算：0.3元/㎡·月；地下车库有独立产权的按划定的车位80元/位·月标准收取等内容。合同签订后，华旺物业公司为同城银座小区业主提供物业服务。方俊、马亚梅于2016年3月2日购买同安区凤祥六里10号404室房产。上述房产建筑面积为88.35㎡。方俊于2016年5月9日购买同安区凤祥六里15号之319（车位）。 诉讼中，方俊、马亚梅举示一份由业主委员会出具的《告知函》。《告知函》中载明：“厦门市同安区华旺物业管理有限公司：近期小区广大业主对小区一层入户的门口一直往下滴水不能接受，称其为水帘洞，严重影响业主进出，在各位业主多次反馈下，贵司仍未及时处理，给广大业主生活造成极大的困扰，请贵司及时安排人员处理。”同时又举示一组照片，用以证明原告物业服务存在问题，其中部分照片反映业主占据楼顶用以种菜。物业公司对此质证认为，其已经下达通知，但其没有强制执行力。 原审法院认为，本案的争议焦点为：1.物业服务合同是否已经失效；2.收费是否合理；3.物业公司提供的物业服务是否合格。 针对争议焦点1即物业服务合同是否已经失效问题。原审法院认为，首先，双方于2015年2月2日签订的《同城银座前期物业管理服务协议》中约定“自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止”。现案涉小区业主委员会并未与新的物业公司签订物业服务协议，原物业服务协议的终止条件并未达成。其次，即使如被告所述，根据《福建省物业管理条例》规定，双方签订的前期物业服务合同到期。那么，华旺物业公司在同城银座小区尚未聘请新的物业公司前仍为小区提供物业管理服务，双方也形成事实服务合同关系。综上，双方之间的物业服务合同并未失效。 针对争议焦点2即收费是否合理问题。因业主之前已按合同约定缴纳相应费用，未提出异议，应视为对收费合理的确认。 针对争议焦点3即物业公司提供的物业服务是否合格问题。业主举示的业委会告知函中载明“在各位业主多次反馈下，贵司仍未及时处理”，可见物业公司的服务存在疏于管理。同时，业主举示的照片中有反映楼顶种菜，虽然物业公司并无执法权，但其可以规劝、引导相关业主清除楼顶菜园，也可告知相关执法部门并积极配合执法部门处理，显然问题发生后，物业公司并未积极沟通解决。故认定物业公司在物业服务上存在瑕疵，且对于业主反映的问题未见积极沟通解决。基于物业服务收费应与服务水平相适用的原则，物业公司主张的物业费应予以酌减。结合本案实际情况，业主应缴纳的物业费予以减少10%。 综上，华旺物业公司主张物业服务费，并无不妥，但如前所述应予以减少10%，故方俊、马亚梅应缴交物业服务费为2146.9元（1.5元/平方米·月×88.35㎡×18个月×90%），应缴交公共维修金为477.1元（0.3元/平方米·月×88.35㎡×18个月），应缴交车位费为1440元（80元/月×18个月），因马亚梅并非车位业主，故物业公司主张马亚梅支付车位费，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决，一、方俊、马亚梅自判决生效之日起三日内向厦门市同安区华旺物业管理有限公司支付物业服务费2146.9元、公共维修金人民币477.1元；二、方俊自判决生效之日起三日内向厦门市同安区华旺物业管理有限公司支付车位费1440元；三、驳回厦门家和兴物业管理有限公司其他诉讼请求。 经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，方俊、马亚梅系同城银座（同安区凤祥六里10号）404室房产（建筑面积为88.35㎡）业主，方俊系该小区15号之319（车位）业主，事实清楚。华旺物业公司作为该小区的物业服务企业，就物业管理问题同方俊签订前期物业管理服务协议，其为该小区提供物业管理服务，亦可认定。现物业公司要求业主方俊支付物业管理费用，有事实依据。因物业公司在管理中存在部分瑕疵，原审认定酌情认定业主少交部分物业费用，并据此认定方俊、马亚梅支付自2017年1月起至2018年6月止的物业管理服务费2146.9元、房屋公共维修金477.1元，并无不当。上诉人华旺物业公司主张应全额收取，与事实不符。方俊、马亚梅以物业服务公司的服务存在问题为由，拒绝缴纳物业服务费用，没有法律依据，该抗辩意见不予采纳。上诉人华旺物业公司、上诉人方俊、马亚梅为此而提出的上诉请求，均应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费50元，由上诉人华旺物业公司负担25元，上诉人方俊、马亚梅共同负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇一九年十二月十日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。