广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执复97号 复议申请人（异议人、案外人）：广西永凯春晖酒店有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道137号4楼。统一社会信用代码：91450100093389456J。 法定代表人：雷靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎子清，该公司员工。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：广西南宁市天桃路27号。统一社会信用代码：91450000715182514C。 代表人：张明富，该公司总经理。 被执行人：广西永凯六景纸业集团有限责任公司（原广西永凯糖纸集团有限责任公司），住所地：广西南宁市青秀区云景路10号春晖花园B区3楼。统一社会信用代码：9145000077599109X7。 法定代表人：赖可宾，该公司董事长。 被执行人：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道137号永凯大厦27楼6-8号。统一社会信用代码：9145010075979968NX。 法定代表人：赖可宾，该公司董事长。 被执行人：赖可宾，男，1966年10月7日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 被执行人：赖可新，男，1973年11月20日出生，汉族，住广西南宁市。 被执行人：赖可武，男，1963年7月18日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 崇左市中级人民法院（以下简称崇左中院）在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城广西分公司）与被执行人广西永凯六景纸业集团有限责任公司（以下简称永凯六景公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称春晖房地产公司）、赖可宾、赖可新、赖可武金融借款合同纠纷一案中，异议人广西永凯春晖酒店有限责任公司（以下简称永凯春晖酒店）对该院（2019）桂14执恢3号之一通知书，要求其迁出腾空租赁使用的坐落于南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区的1号楼1902号等共120套住宅房产（以下简称涉案120套房产）不服提出异议，崇左中院于2019年8月22日作出（2019）桂14执异19号执行裁定，驳回永凯春晖酒店的异议请求。永凯春晖酒店不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 崇左中院查明，在执行长城广西分公司与永凯六景公司、春晖房地产公司、赖可宾、赖可新、赖可武金融借款合同纠纷一案中，该院于2017年10月10日作出（2017）桂14执12号之四执行裁定，拍卖被执行人春晖房地产公司涉案120套房产。 2018年1月15日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台发出“关于南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区1号楼1902号等10套住宅、2号楼1701号等110套住宅房产的拍卖公告”，2018年1月30日，被执行人春晖房地产公司以该院的上述拍卖公告整体拍卖其房产且没有注明承租人和带租拍卖，侵害了其合法权益为由提出异议。2018年2月27日，该院作出（2018）桂14执异4号执行裁定，驳回春晖房地产公司的异议请求。该裁定认定：“综合本案证据材料，本院认为，本案涉案房产设定租赁权在抵押之后，且该租赁权的继续存在严重影响了抵押权的实现，应将租赁权除去后进行拍卖，亦即不带租拍卖、买卖破租赁。”春晖房地产公司不服，向本院申请复议。本院于2019年2月1日作出（2018）桂执复101号执行裁定，驳回春晖房地产公司的复议请求。 2019年5月16日，该院作出（2019）桂14执恢3号执行裁定，拍卖春晖房地产公司名下的涉案120套房产（整体拍卖、现状拍卖）。同日，该院向永凯春晖酒店发出（2019）桂14执恢3号之一通知书，通知其收到本通知书后做好上述涉案120套房产的迁出腾空工作，并在拍卖成交后30日内自动迁出腾空该房产。 崇左中院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁原则：租赁物在租赁期间发生所有权变动，承租人请求租赁物受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但是本案租赁物在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不受买卖不破租赁原则的制约。本案中，该院生效的（2018）桂14执异4号裁定已经确认涉案120套房产设定租赁权在抵押之后，且该租赁权已被该院依法除去。因此，永凯春晖酒店关于其对涉案120套房产设定抵押之前已经实际租赁使用，且抵押权人中国农业银行崇左分行(以下简称农行崇左分行)对抵押前涉案房产已出租的情况是明知的主张无事实依据。据此，异议人永凯春晖酒店要求撤回该院（2019）桂14执恢3号之一通知书，并中止要求其迁出腾空涉案120套房产的执行行为缺乏法律依据，对其异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回永凯春晖酒店的异议请求。 永凯春晖酒店不服向本院申请复议称，请求：1、撤销崇左中院（2019）桂14执异19号执行裁定;2、撤销崇左中院（2019）桂14执恢3号之一通知书；3、中止要求其迁出腾空涉案120套房产的执行行为。事实和理由：（一）复议申请人已提供证据充分证明涉案120套房产在办理抵押登记前已由其承租，崇左中院未通知复议申请人参加听证，在未查明事实的情况下即认定涉案房产设定租赁权在抵押之后、拍卖该涉案房产时租赁权已被除去，构成认定事实错误，程序违法，已严重损害复议申请人合法权益。（二）崇左中院审理异议案件时未向申请执行人和被执行人送达相关案件材料，剥夺了相关当事人的答辩权利，不是本着查清案件事实为目的，而是走形式，程序严重违法。（三）复议申请人有充分证据证明在涉案120套房产设定抵押之前确实已经实际租赁使用，且抵押权人农行崇左分行对抵押前涉案房产已出租的情况是明知的，崇左中院驳回其异议请求是错误的。 长城广西分公司、永凯六景公司、春晖房地产公司、赖可宾、赖可新、赖可武没有提交书面答辩意见。 本院确认崇左中院查明的事实。另查明： 原告中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称信达广西分公司）与被告永凯六景公司、春晖房地产公司、赖可宾、赖可新、赖可武金融借款合同纠纷一案，崇左中院于2016年11月30日作出（2016）桂14民初4号民事判决书，判令：一、被告永凯六景公司于本判决生效后十日内偿还原告信达广西分公司贷款本金5000万元及利息；二、被告春晖房地产公司以其抵押的坐落于广西××民族大道××春晖花园××区的房产（担保本金数额为4120万元），被告赖可宾、赖可新、赖可武以其抵押的坐落于广西××县宾州镇广场路小区东环路北段东××、××、××号的房产（担保本金数额分别为310万元、274万元、296万元）对本判决第一项确定的债务承担抵押担保责任，被告永凯六景公司不履行债务时，原告信达广西分公司有权以该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告赖可宾对其所保证担保的贷款本金5000万元及相应利息承担连带偿还责任。 2018年1月31日，崇左中院作出（2017）桂14执12号执行决定，暂缓拍卖涉案120套房产。 2018年5月2日，崇左中院作出（2017）桂14执12号之七执行裁定，变更长城广西分公司为本案申请执行人。 本院认为： （一）本案存在事实不清，错列、漏列当事人的情形。首先，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，本案需查清租赁合同是在人民法院查封之前签订还是之后签订，如被执行的不动产办理抵押登记的还涉及租赁合同是在抵押之前签订还是之后签订，且该租赁合同是否具备合法有效条件及其他情况等等。但是，崇左中院并没有就当事人提交的证据进行核实，亦没有举行听证，仅以该院作出的（2018）桂14执异4号执行裁定“本院认为”部分即认定“涉案120套房产设定租赁权在抵押之后”不当，崇左中院（2018）桂14执异4号执行异议案件属于被执行人对执行行为提出异议的案件，属于程序性异议，而本案是永凯春晖酒店主张其是涉案120套房产的承租人，其作为案外人请求崇左中院保护其合法租赁权益，属于实体性异议，本案认定事实不清，证据不足。只有在查清事实后才能够准确判定永凯春晖酒店是否应迁出腾空涉案120套房产。其次，永凯春晖酒店的法律地位应为案外人地位，崇左中院认定其为利害关系人错误，应予纠正。崇左中院执行申请执行人长城广西分公司与被执行人永凯六景公司、春晖房地产公司、赖可宾、赖可新、赖可武金融借款合同纠纷一案，只列举永凯六景公司、春晖房地产公司为被执行人，漏列赖可宾、赖可新和赖可武为被执行人，属于漏列当事人，亦应予以纠正。 （二）永凯春晖酒店在本案中提出的执行异议为执行标的异议，存在适用法律错误。永凯春晖酒店对其租赁权益受侵犯提出异议，是对实体权益提出异议，属于执行标的异议，目的是为了保护其合法租赁权而要求中止其迁出腾空涉案120套房产的执行行为，崇左中院适用民事诉讼法第二百二十五条规定审理属于适用法律错误。 综上，崇左中院裁定驳回异议人永凯春晖酒店的异议请求，基本事实认定不清，证据不足，存在错列、漏列当事人，同时存在应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理，而错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理,严重违反法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）、（四）、（五）项之规定，裁定如下： 一、撤销崇左市中级人民法院（2019）桂14执异19号执行裁定； 二、发回崇左市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 杨家杰 审 判 员 易凤英 二〇一九年十二月六日 法官助理 雷 婷 书 记 员 冯飞燕