广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20108号上诉人（原审被告）：谭彬彬，女，1990年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人（原审被告）：钟壮伟，男，1985年10月25日出生，汉族，住广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：廖燕妃，广东中泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹德瑜，男，1969年8月29日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张立东，广东云智律师事务所律师。上诉人谭彬彬、钟壮伟因与被上诉人尹德瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谭彬彬、钟壮伟上诉请求：1.撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21450号民事判决，改判谭彬彬、钟壮伟无需向尹德瑜返还80000元定金；2.判令尹德瑜承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定谭彬彬、钟壮伟没有履行允许尹德瑜暂时使用案涉房屋的义务、最终协议解除了案涉合同，属于事实认定错误。一审法院没有考虑到尹德瑜要求更名这个背景因素，认定尹德瑜没有使用案涉房屋是谭彬彬、钟壮伟不允许而造成的，属于事实认定错误。谭彬彬、钟壮伟因尹德瑜的违约行为而行使违约解除权，并非一审法院认定的协议解除，双方未进行任何协商，只是在解除合同上达成合意。二、一审法院认为尹德瑜因未能暂时使用案涉房屋而产生疑虑，拒绝按原合同履行情有可原，该认定不公平，不能使人信服。首先，未使用案涉房屋是尹德瑜原因所致；其次，尹德瑜具备履行能力而拒绝履行已构成违约；最后，尹德瑜前后提起4次诉讼，严重浪费司法资源，也造成了谭彬彬、钟壮伟的经济损失。三、本案因尹德瑜违约，而案涉合同约定了定金，应当适用定金罚则。一审法院以案涉合同虽然使用了“定金”字样，但没有约定定金罚则的具体适用情形为由，认为谭彬彬、钟壮伟没收定金没有依据是错误的。根据《合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的相关规定，只要尹德瑜不履行约定义务的（违约），就应当适用定金罚则。尹德瑜答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请法院依法判决，维持原判。尹德瑜向一审法院起诉请求：1.谭彬彬、钟壮伟返还尹德瑜购房定金80000元及利息（以80000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2018年5月12日起计算至退还之日止）；2.本案诉讼费由谭彬彬、钟壮伟承担。一审法院认定事实：2017年12月12日，尹德瑜（乙方）与谭彬彬、钟壮伟（甲方）签订了《存量房买卖合同》，合同第一条：1.房地产地址：广东省广州市x区x镇x路x号x房；第二条：该房地产按整套出售并计价，总金额人民币2400000元；第三条：甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为：甲方收齐楼款当天；第五条：因本合同条款未尽之处而需加载的备注条款，甲乙双方知悉尹德瑜刚出售一套物业，赎契款需等该物业收到尾款才能转账，具体时间由尹德瑜提前确定；第六条第五款1.（4）：逾期履行本合同（含附件）所列义务超过10天的情形构成根本违约；2.（2）：乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方交付违约金，甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五日内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。合同还就税费、违约责任等进行了约定。该合同附件中约定尹德瑜须于递件成功当天直接支付给谭彬彬、钟壮伟首期楼款1020000元等。同日，双方还签订了《补充协议》，约定尹德瑜在2017年12月12日向谭彬彬、钟壮伟支付定金80000元中的10000元，2017年12月20日支付定金40000元，2018年1月15日前支付定金30000元，谭彬彬、钟壮伟允许尹德瑜暂时使用案涉房屋。2017年12月12日、2017年12月20日、2018年1月15日，尹德瑜分三次向谭彬彬、钟壮伟各支付了定金10000元、40000元、30000元，共计80000元。2018年4月19日，谭彬彬、钟壮伟向尹德瑜出具《催告函》，认为尹德瑜存在不配合办理提前还贷、递件等行为，要求尹德瑜收到该函件后10个工作日内联系中介公司并协助办妥提前还贷、过户、抵押等相关手续，若逾期未办妥上述手续，则视尹德瑜放弃合同权利承担违约责任。谭彬彬、钟壮伟提交的EMS快递投送单显示尹德瑜于次日收到该催告函。2018年5月4日，尹德瑜向一审法院提起诉讼，要求解除其与谭彬彬、钟壮伟签订的《存量房买卖合同》并由谭彬彬、钟壮伟支付违约金、定金等费用。2018年5月11日，谭彬彬、钟壮伟在收到尹德瑜起诉副本材料后即向尹德瑜发出《解除合同通知书》，以尹德瑜未在催告期限内办理相关手续已构成根本违约为由决定解除《存量房买卖合同》及补充协议书，并没收定金80000元，保留追究其他法律责任的权利。谭彬彬、钟壮伟提交的EMS快递投送单显示尹德瑜于次日收到该通知书。2018年6月5日，尹德瑜提出撤诉申请，一审法院作出（2018）粤0111民初5569号民事裁定，准予其撤回起诉。2018年6月28日，尹德瑜向谭彬彬、钟壮伟出具《催告函》，表示愿意继续履行案涉合同，要求谭彬彬、钟壮伟尽快安排时间交接款项并及时办理赎证手续，提出在收到该催告函后10日内答复。同年7月3日，谭彬彬、钟壮伟向尹德瑜出具《复函》，告知案涉合同已于2018年5月12日解除，无需继续履行。尹德瑜遂向一审法院提起诉讼，要求判令双方继续履行《存量房买卖合同》。诉讼中，谭彬彬、钟壮伟提出反诉，要求确认《存量房买卖合同》及补充协议已解除。一审法院于2018年10月17日作出（2018）粤0111民初9141号民事判决，认定双方已协议解除了案涉合同，确认双方当事人签订的《存量房买卖合同》及补充协议于2018年5月12日解除。尹德瑜不服该判决，提出上诉，二审中，尹德瑜确认其于2018年4月20日收到尾款，但没有通知谭彬彬、钟壮伟办理还贷手续，因为谭彬彬、钟壮伟向其发出催告函，其感觉到谭彬彬、钟壮伟不想卖房所以未将尾款交付给谭彬彬、钟壮伟，在咨询了律师朋友后，该朋友误导了尹德瑜，故尹德瑜起诉解除合同，在该案一审庭审后，尹德瑜又咨询了本案的代理人，代理人指引其撤诉。广州市中级人民法院于2019年3月12日作出（2019）粤01民终26号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼中，双方均确认谭彬彬、钟壮伟未将案涉房屋交付给尹德瑜。至于补充协议中约定的允许尹德瑜暂时使用案涉房屋，谭彬彬、钟壮伟认为并非交付案涉房屋，而是其将案涉房屋钥匙及尹德瑜的身份证照片交给物业公司，允许物业公司见到尹德瑜的身份证后开门给其放置家具等，谭彬彬、钟壮伟确认尹德瑜未认可上述使用案涉房屋的方式，双方均确认未就此另行达成补充协议。以上事实有《存量房买卖合同》、《补充协议》、收款证明、《催告函》、起诉状、《解除合同通知书》、（2018）粤0111民初5569号民事裁定书、（2018）粤0111民初9141号民事判决书、（2019）粤01民终26号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。在生效判决已经确定当事人协议解除案涉合同的情况下，尹德瑜诉请谭彬彬、钟壮伟归还案涉定金80000元及支付利息，属于上述第九十七条规定的“当事人可以要求恢复原状”。本案的争议焦点在于，根据案涉合同的履行情况和合同性质，尹德瑜要求谭彬彬、钟壮伟返还80000元是否合理？首先，根据查明的事实，尹德瑜已经按照案涉合同中的附件及补充协议约定履行了交付定金的义务，但谭彬彬、钟壮伟没有履行允许尹德瑜暂时使用该物业的义务，最终协议解除了案涉合同，谭彬彬、钟壮伟取得80000元定金显然没有向尹德瑜支付对价。其次，案涉合同虽然使用了“定金”字样，但没有约定具体哪些情况适用定金罚则，谭彬彬、钟壮伟没收尹德瑜的定金缺乏依据。再次，对于谭彬彬、钟壮伟以尹德瑜经《催告函》督促限期履行义务而不履行存在违约为由没收定金的主张，因尹德瑜交付定金后未能如约暂时使用标的物业，对案涉合同能否完全履行产生疑虑，拒绝按照谭彬彬、钟壮伟要求履行合同义务情有可原，不能视为尹德瑜违约。尹德瑜要求按照中国人民银行同期贷款利率计付至退还上述款项之日止的利息，一审法院亦予以支持，起算日应为谭彬彬、钟壮伟收到尹德瑜诉状副本之日即2019年6月7日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起十日内，谭彬彬、钟壮伟向尹德瑜归还80000元并支付利息（利息以80000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月7日计付至清偿之日止）；二、驳回尹德瑜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由谭彬彬、钟壮伟负担，并在判决生效之日起十日内迳付尹德瑜。经审查，一审法院查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，谭彬彬、钟壮伟提交以下证据：在（2018）粤0111民初5569号案中提交过的微信聊天记录，拟证明尹德瑜已知晓可以通过物业公司暂时存放家具等，但没有使用案涉房屋。尹德瑜质证意见为：真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。在双方存在争议的过程中，对案涉房屋暂时使用的方式存在争议，有争议的聊天记录不能证明本案的事实。本院认为，本案二审争议焦点是：《存量房买卖合同》解除后，谭彬彬、钟壮伟是否应该向尹德瑜返还80000元定金。双方在合同履行中，对《补充协议》中“暂时使用”的理解产生分歧。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。因双方当事人在签订合同时，对“暂时使用”约定过于简单、表达不明确，导致合同履行中产生分歧。根据交易习惯及合同约定使用的词句看，尹德瑜已履行了交付定金的义务，谭彬彬、钟壮伟应当按约定允许尹德瑜暂时使用案涉房屋，而谭彬彬、钟壮伟辩称对方通过物业公司才能存放家具的使用房屋方式不符合交易习惯。因此，一审法院认定“谭彬彬、钟壮伟没有履行允许尹德瑜暂时使用案涉房屋的义务”正确。本案合同履行中，尹德瑜与谭彬彬、钟壮伟在购房人“更名”、“暂时使用”案涉房屋方式等发生争议，无法达成一致，最终导致案涉合同未能继续履行，双方当事人都存在过错，并非是仅由一方当事人的违约行为致使合同目的无法实现，一审判决本案不适用定金罚则并无不当，本院予以认可。在（2018）粤0111民初9141号民事判决中，认定双方当事人已协议解除了案涉合同，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决谭彬彬、钟壮伟归还尹德瑜案涉80000元定金正确，本院予以维持。综上所述，谭彬彬、钟壮伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人谭彬彬、钟壮伟负担。本判决为终审判决。审判长 穆 健审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一九年十二月十一日书记员 谢金泽张宏淼