江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏07民终3656号 上诉人（原审被告）：江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区。 负责人：张桂芹，经理。 委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁明喜，该公司项目经理。 被上诉人（原审原告）：曹某，女，1986年2月11日生，汉族，住连云港市高新区。 被上诉人（原审原告）：安某，男，1983年2月13日生，汉族，住址同上。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵春华，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。 原审被告：江苏德惠建设集团连云港有限公司，住所地连云港云台山风景名胜区凌州路南科苑路东。 法定代表人：周学雨，董事长。 上诉人江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司（以下简称德惠物业公司）因与被上诉人曹某、安某物业服务合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初1523民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德惠物业公司上诉请求：1、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018)苏0791民初1523号民事判决，并依法改判驳回曹某、安某的诉讼请求。2、判令本案一审、二审案件受理费由曹某、安某承担。事实及理由：一、上诉人德惠物业公司已履行物业服务协议约定之义务。根据上诉人与被上诉人曹某、安某签订的物业服务协议第二条物业服务内容，上诉人作为物业服务公司，有义务对物业服务区内的房屋共用上下水管道进行维修、管理。又根据物业星级服务标准，上诉人已按照标准履行了管道日常疏通、养护的职责并提交了相应证据。因此上诉人并无违反物业服务协议约定之情形，一审法院认定上诉人履行物业服务合同中存在违约情形，无事实及法律依据。二、被上诉人家中溢水导致财物毁损，系被上诉人内部管道堵塞所致。根据现场检查情况，上诉人有管理维护义务的检查井向下到化粪池段管道，并无堵塞情况。若公用管道存在堵塞，则会导致被上诉人家中厨房及卫生间均有污水溢出，但根据现场情况，被上诉人家中厨房并无污水溢出。被上诉人污水溢出显然系其楼上住户用杂物堵塞内部管道所致，与上诉人无关。因此被上诉人应根据相邻关系，对楼上住户提起侵权之诉。综上所述，上诉人赔偿被上诉人经济损失并无事实及法律依据，恳请贵院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人曹某、安某辩称，上诉人所说不是事实，上诉人未尽到物业公司对下水管道的维护和管理，且堵塞的部分是公共管道，因回水导致被上诉人的房屋被浸泡，对于上诉人所述的侵权之诉，被上诉人在收房验房时房屋属于毛坯状态该房屋就存在渗水情况，被上诉人认为是房屋质量问题，并没有考虑到是管道回水导致的，当时并没有其他住户入住，被上诉人以与上诉人之间物业合同关系主张违约之诉，是符合法律规定的。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 曹某、安某向一审法院起诉请求：1、要求德惠物业公司、德惠建设公司赔偿曹某、安某的经济损失77233.06元；2、诉讼费用由德惠物业公司、德惠建设公司承担。 一审法院经审理查明，曹某、安某于2016年3月13日在德惠物业公司处购买位于连云港市高新区房屋。该房屋所在的建筑名称为秀逸苏杭东苑二期8#楼，于2015年11月11日动工，2017年6月30日竣工，且竣工验收合格。2017年7月24日，曹某、安某与德惠物业公司签订前期物业服务合同。曹某、安某收房后发现主卧卫生间下水管有水漫出，由于当时是毛坯房尚未装修，且物业及时疏通，并未造成损失。2017年8月20日至2017年10月20日曹某、安某对房屋进行装修,曹某、安某按照装修协议，未更改房屋主体结构，装修后至今未入住。2018年4月29日，曹某、安某发现房屋因卫生间下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡，曹某、安某联系物业进行处理，由于发现及时，并未造成严重损失。2018年8月17日，涉案房屋再次因卫生间下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡，由案外人发现并通知物业,现造成涉案房屋家具、木地板、橱柜、门套、墙面等损坏。经曹某、安某申请，一审法院依法委托对涉案204室房屋因下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡造成的房屋装修损失进行鉴定。2019年5月5日，江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具鉴定报告，鉴定涉案房屋因污水浸泡导致房屋装修损失费为86617元。 一审法院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任，本案曹某、安某按物业服务合同主张权利，是曹某、安某行使选择权，一审法院予以支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任。本案曹某、安某与德惠物业公司形成物业服务合同关系，曹某、安某按约向德惠物业公司交纳物业服务费，德惠物业公司应当按照合同约定全面履行义务。根据曹某、安某与德惠物业公司签订的前期物业服务协议中第二条物业服务内容，德惠物业公司具有对物业服务区域内的房屋共用上下水管道进行维修、管理义务，本案曹某、安某的房屋位于二楼，其与楼上住户共用的上下水管道应在德惠物业公司的维修管理范围之内。一审庭审中，德惠物业公司为证明其已履行了管道日常疏通、养护的职责，提交了设备（设施）维护保养记录表作为证据。一审法院认为，涉案小区在本案污水浸泡发生时，业主入住率较低，涉案房屋在2018年8月17日被浸泡前已经发生两次卫生间下水道向外溢水的情况，德惠物业公司应当针对其时业主多处于装修时期容易产生装修建筑垃圾，以及业主已经多次发生管道溢水的实际情况，委托专业人员进行彻底检查，并加大对管道的疏通频率，履行维修管理义务。德惠物业公司未提交证据证明管道堵塞系他人不当使用所致，其提供的疏通记录显示其未针对实际情况加大管道的疏通，仍按惯常频率疏通，存在疏于履行物业服务合同义务的情形。其提供的检查井中污物高度未达排水管高度且排水管有水正常流出的照片，不能证明从检查井到二楼之间管道通畅度达到足以顺利排泄来自楼上的粪便等稠厚污物的程度，不能证明其已尽到合同约定的对房屋共用上下水管道进行维修、管理的义务，应当就两曹某、安某的损失承担赔偿责任。曹某、安某主张德惠建设公司的管道下水设计不合理应承担连带责任，根据德惠物业公司提供的单位工程竣工验收证明书证明，楼盘经竣工验收合格，曹某、安某未提供证据证明管道存在设计缺陷和质量问题，其要求德惠建设公司承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中，污水将曹某、安某家中大面积浸泡，直至从室内溢到室外才由他人发现并告知，说明污水的溢出经历了较长的时间过程，曹某、安某在前期已经发生过两次溢水及房屋尚未正常入住的情况下，未在合理时间内对新装修设施的使用和运行情况进行检查和防范处置。此外，曹某、安某在装修过程中将下水管道检查口全部封包，在两次溢水后未采取措施补救，导致第三次严重溢水仍无法及时从经过其室内的管道直接进行检查或疏通，客观上扩大了损失，其自身亦存在过错。经鉴定，涉案房屋因污水浸泡导致房屋装修损失费为86617元，其中包含智能马桶费用1950元、玻璃门854元，因曹某、安某诉求中未包括，且无证据证明该马桶及玻璃门因污水浸泡而损坏，故对该费用不予纳入赔偿数额中考虑。一审法院根据德惠物业公司履行物业合同过程中的违约及曹某、安某止损过错情况，酌定支持由德惠物业公司赔偿曹某、安某经济损失50000元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、德惠物业公司于判决生效之日起十日内赔偿曹某、安某经济损失50000元。二、驳回曹某、安某的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1731元，由德惠物业公司负担1121元，曹某、安某自行负担610元。 本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：渗案的上下水管道是否在上诉人负责范围；上诉人是否对上下水管道尽到了管理和维护的义务。 本院认为，根据上诉人德惠物业公司与被上诉人曹某、安某签订的前期物业服务协议第二条约定，德惠物业公司具有对物业服务区域内的房屋共用上下水管道进行维修、管理义务，本案被上诉人的房屋位于二楼，其与楼上住户共用的上下水管道应在德惠物业公司的维护管理范围之内。 涉案房屋在2018年8月17日被浸泡前已经发生过两次卫生间下水道向外溢水的情况，德惠物业公司应当针对管道溢水的实际情况，委托专业人员进行彻底检查，并加大对管道的疏通频率，履行维修管理义务。德惠物业公司未提交证据证明管道堵塞系他人不当使用所致，不能证明其已尽到合同约定的对房屋共用上下水管道进行维护、管理的义务，应当对两被上诉人的损失承担赔偿责任。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1731元，由上诉人江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长  程 晨 审 判 员  王学明 审 判 员  张淑媛 二〇一九年十二月十六日 法官助理  蒋 寻 书 记 员  武 圣 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。