湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3143号原告：张红秀，女，汉族，1945年4月20日出生，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市硚口区，原告：张淑萍，女，汉族，1976年4月27日出生，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市硚口区，上列两原告委托诉讼代理人：胡海言，江苏景来（云龙）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张蒙蒙，江苏景来（云龙）律师事务所实习律师（代理权限：一般代理）。被告：湖北意邦置业发展有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖西路特二号。法定代表人：张仁前，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨涛，浙江融哲律师事务所律师（代理权限：特别代理）。原告张红秀、张淑萍诉被告湖北意邦置业发展有限公司（以下简称意邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红秀、张淑萍的委托诉讼代理人胡海言，被告意邦公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红秀、张淑萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告交付原告购买的“意邦环球商业广场”项目的第3幢2单元2286号商品房；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止，以原告已付房款198,000.00元为基数，按金融机构计收逾期贷款利息标准计算，自2014年3月1日起到2019年7月17日止，逾期交房违约金共计63,891.90元；3、请求法院依法判令被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：原告与被告于2013年10月12日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“意邦环球商业广场”项目的第3幢2单元2286号商品房（建筑面积33.46平方米，单价5,917.51元/㎡）。并约定被告应在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金。根据合同法约定，约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以增加。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款，但被告至今未办理房屋竣工，已构成违约，故原告诉至法院。被告意邦公司辩称：1、被告已经按照2013年10月12日原告与湖北赛格公司签订的商铺委托经营管理协议中的约定，于2018年3月10日将原告所购的商铺交付给湖北赛格公司，即视为被告已将原告所购商铺交付给原告。2、原被告之间在2013年10月12日签订的商品房买卖合同中已经约定了逾期交房违约金的计算标准，因此原告诉请按金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金没有事实和法律依据。3、原告与湖北赛格公司在2017年10月11日就返租的具体支付已经签订了湖北意邦环球广场商铺委托经营管理补充协议，即应视为被告在合同约定的时间已经将原告所购的商铺交付给了原告。因此，原告的诉讼请求应予以驳回。原告张红秀、张淑萍为支持其诉请，向法院提交如下证据：证据一，原告身份证复印件、被告工商登记信息。拟证明原被告诉讼主体资格。证据二，商品房买卖合同、发票。拟证明原被告签订了房屋买卖合同，原告支付了购房款，同时证明合同第八条约定了出卖人应在2014年3月1日前将涉案房屋交付买受人使用，该房屋交付时应当具备以下条件：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。证据三，补充协议。拟证明被告在协议第一条中明确约定如赛格公司未按照与原告之间所签订的补充协议中约定的第一条第一款（自2017年3月1日起至2019年2月28日止，赛格公司按照涉案房屋购房款总额的10%每个自然年的9月1日前支付租金）之内容履行，则原告方有权追究原被告双方签订的商品房买卖合同中约定的交付日期至实际交付日期之间的违约金权利，但实际上赛格公司未按照补充协议中的第一条第一款及第二款之内容履行，原告有权按原商品房买卖合同中之约定主张违约金损失。被告意邦公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，商品房买卖合同。拟证明原被告之间签订涉案商铺的事实，同时还对购房人有关通知的送达约定了送达的地址和联系电话，另外还对逾期交房的违约金进行了约定。证据二，委托经营管理协议。拟证明1、原告将所购商铺交给鄂州赛格公司经营的事实；2、原告所购商铺由被告直接向鄂州赛格公司交付。证据三，EMS快递单两张、商铺交付证明、环球商业广场办证通知书。拟证明被告已向鄂州赛格公司交付原告所购的商铺，同时被告及鄂州赛格公司已告知原告商铺交付的事实，以及办证的通知。证据四，委托经营管理补充协议、付款凭证。拟证明原告与湖北赛格公司在2017年10月11日就返租的具体支付已经签订了湖北意邦环球广场商铺委托经营管理补充协议，即应视为被告在合同约定的时间已经将原告所购的商铺交付给了原告，同时还证明赛格公司已向原告实际支付了第一期的返租款。庭审质证时，被告意邦公司对原告张红秀、张淑萍提供的证据一、二，真实性无异议。对证据三，真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为根据赛格公司提供的证据，赛格公司已经按照补充协议中的第一款履行了返租的义务，对第二款只是迟延了近两个月的租金，所以说赛格公司已经按照补充协议在履行，并不是没有履行，因此原告无权按原商品房买卖合同主张违约金。原告张红秀、张淑萍对被告意邦公司提供的对证据一、二、三的三性没有异议。对证据四中的补充协议没有异议，付款凭证仅能证明赛格公司支付了2017年9月1日前所应支付的第一笔款项，但第二笔及第三笔款项未能按约履行，原告仍有权按照原合同主张违约金损失。经庭审质证，本院认为，原告张红秀、张淑萍以及被告意邦公司所举证据，因对方当事人未提出异议，证据真实客观，故依法予以采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院确认如下事实：2013年11月17日，原告张红秀、张淑萍与被告意邦公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于鄂州市滨湖××路小桥都市产业××商业广场××单元××号房屋；该商品房用途为商业，房屋总价款为198,000.00元；被告应当在2014年3月1日前，将验收合格的商品房交付给原告使用；被告如未依约交付房屋，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金；合同还对付款方式、交接等其他事宜进行了约定。同日，原告张红秀、张淑萍与鄂州赛格市场经营管理有限公司（以下简称赛格公司）签订《商铺委托经营管理协议》，约定，从2014年3月1日起至2029年2月28日止，张红秀、张淑萍将上述商铺交付给赛格公司，协议签订之日即将上述商铺交付运营公司，赛格公司实际交付商铺时间作为张红秀、张淑萍向运营公司委托起始时间，并由赛格公司直接交付运营公司；在委托经营期间，为保障前期市场的培育和发展，原告自愿放弃该商铺前3年（自2014年3月1日起至2017年2月28日止）的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向赛格公司收取任何形式的经营收益；第4-5年（自2017年3月1日起至2019年2月28日止）张红秀、张淑萍自愿放弃该商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等，赛格公司将在第4-5年的每个自然年的9月1日前按照本协议中委托商铺合同价的10%作为每年的租金收益，在每个自然年的9月1日前凭租赁发票领取；第6-15年（自2019年3月1日起至2029年2月28日止）按实际收取租金收益1：9分成，张红秀、张淑萍需每年向赛格公司支付年租金的1/10作为招商服务费（年租金以当年12个月计算），政府相关租赁税费由双方按租金收益分成比例各自承担；合同还就其他事项作出约定。之后，原告张红秀、张淑萍付清了房款。2018年3月10日，意邦公司将涉案房屋交付赛格公司。同日，意邦公司、赛格公司在《意邦环球商业广场2#、3#商铺交付证明》中分别作为交付人、接收人加盖公章。同年5月27日，意邦公司、赛格公司通过EMS分别将办证通知书、交付证明按张红秀、张淑萍在签订商品房买卖合同时提供的地址、电话邮寄给张红秀、张淑萍。现张红秀、张淑萍以意邦公司逾期交房为由，提起诉讼。另查明，2017年10月11日，原告张红秀、张淑萍与赛格公司签订《湖北意邦环球商铺委托经营管理补充协议》，约定，自2017年3月1日起至2019年2月28日止，赛格公司按原购房合同总额的10%作为张红秀、张淑萍每年的租金收益，租金收益在每个自然年的9月1日前（第一次付款时间为2017年9月1日前凭租赁发票领取）、（税、费由张红秀、张淑萍自理或赛格公司代扣代缴）；自2019年3月1日起至2022年2月28日止，赛格公司按原购房合同总额的10%作为张红秀、张淑萍每年的保底租金收；自2022年3月1日至2029年2月28日（合同结束之日止），按实际收取年租金收益1：9分成（赛格公司10%，张红秀、张淑萍90%）；协议还就其他事项作出约定。随后，赛格公司于2018年2月11日支付张红秀、张淑萍16,909.20元。还查明，原告张红秀、张淑萍与被告意邦公司于2017年10月11日签订《补充协议》，约定如赛格公司逾期90天未按照与原告之间所签订的补充协议中约定的第一条第一款、第二款之内容履行，则原告依法保留追究原被告双方签订的商品房买卖合同中约定的交付日期至实际交付日期之间的违约金的权利。本院认为，原告张红秀、张淑萍与被告意邦公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及其与赛格公司签订的《商铺委托经营管理协议》（以下简称管理协议）、《湖北意邦环球商铺委托经营管理补充协议》（以下简称管理补充协议）均系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受到法律的保护。商品房买卖合同签订后，原告依约向被告付清房款，履行了合同义务，被告则应履行如期交房义务。本案存在两个不同法律关系，即张红秀、张淑萍与意邦公司间的房屋买卖合同关系，张红秀、张淑萍与赛格公司间的商铺委托经营合同关系。两个法律关系虽有联系但仍应有所区别，有联系表现在系由同一房产产生的法律关系，区别在于两个法律关系不能同时存在，即逾期交房违约金与租金在同一时期内不能同时主张。根据原告与赛格公司的管理协议和管理补充协议的约定，赛格公司可代原告接收涉案商铺，在接收商铺后前三年免收经营收益，而在2018年2月，原告实际收取了2017年经营收益，由此推算赛格公司在2014年已接收了涉案商铺，即意邦公司依合同约定于2014年3月1日交付房屋，无逾期履行交房违约行为。原告认为因赛格公司未按管理补充协议履行支付义务，故其可按与意邦公司的补充协议追究意邦公司逾期交房违约责任，本院认为其理由不成立，因为管理补充协议是合法有效的协议，在未依法解除前，对当事人双方具有约束力，正如前述，本案中的同一商铺不能存在两种不同法律关系，在赛格公司仍负有支付经营收益责任的前提下，意邦公司不应承担违约交房责任，原告要求其承担逾期交房违约金的请求，依法不予支持；其要求意邦公司交付涉案房屋的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告张红秀、张淑萍的诉讼请求。本案案件受理费698.50元，由原告张红秀、张淑萍负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ： 李 婷二〇一九年十二月六日书记员 ：余诗媛