湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4046号上诉人（原审原告）：周仁文，男，1968年2月12日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。上诉人（原审原告）：肖萍，女，1970年5月19日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县。二上诉人共同委托诉讼代理人：眭子剑,湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：双牌县紫金房地产开发有限公司，住所地湖南省双牌县泷泊镇双电东路104号。法定代表人：何林元，该公司股东。委托诉讼代理人：成波，男，该公司股东。委托诉讼代理人：李瑜，道县蓝天法律服务所法律工作者。上诉人周仁文、肖萍因与被上诉人双牌县紫金房地产开发有限公司（以下简称紫金房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周仁文、肖萍上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误。1.被上诉人提交的《销售部与物业公司钥匙交接明细表》只有上诉人签名，交接时间系被上诉人公司工作人员代写；2.一审被上诉人提供的黄元友、盘登高、胡尚财的证明真假无法核实；3.上诉人拿钥匙并不能证明就是收房。二、原判认定基本事实不清。1.上诉人交付的房屋不符合合同约定的交房条件；2.被上诉人提供的《住宅质量保证书》与《商品房竣工验收案表》的时间自相矛盾；3.被上诉人未按合同约定以书面方式通知交房。三、原判适用法律错误。1.合同约定上诉人交清房款时被上诉人当天交房，是同时履行；2.被上诉人没有申请，一审法院主动将违约金降至万分之二是错误的。3、一审判决认定被上诉人交房时间为2018年4月13号，上诉人认为没有证据支持，上诉人认为从合同签订当天被上诉人就应该交付符合交房条件。上诉人取得不动产权证，并不能代表被上诉人交付了符合交付的条件的房屋；原判决计算违约金自相矛盾，原判决认定被上诉人没有预期付款，但违约金只按首付款来计算。本案合同签订时，被上诉人已经将房产在双牌县农商银行进行抵押，直到2019年元月份才解冻。紫金房地产公司辩称：1、《销售部与物业公司钥匙交接明细表》因少数业主只签名未填时间，答辩人才不得已由工作人员代写；2、黄元友、盘登高、胡尚财的证明，一审法院并没有采信；3、交房时水电未开户是水电部门的问题，并非答辩人原因。而上诉人称拿钥匙只是为了看房，但为何之后又不退还钥匙；4、涉案房屋已经符合了交付条件；5、《住宅质量保证书》只是出卖方向购买者单方承诺的书面保证，其本身无法保证质量；6、关于《购房告知书》合同约定的是公告通知；7、关于上诉人能否行使不安履行抗辩权。事实上，双方约定的付款方式是银行按揭贷款；8、违约金在合同第十一条已有明确约定；9、在买房子的时候我们已经告知房子被抵押，我们是2017年年底抵押的，上诉人是买房在后，2018年9月份左右，我们欠农商的钱已经还完，但是上诉人2019年1月31日才办理按揭手续，付款给答辩人，因为上诉人在银行有不良记录，所以才耽搁了几个月。周仁文、肖萍向一审法院起诉请求：1.被告支付二原告2018年2月12日至2019年7月1日的逾期交房违约金48,583元（按已交付房款万分之三计算日违约金）；2.被告支付二原告2019年7月2日至符合合同约定交房条件时止的逾期交房违约金（按已交付房款万分之三计算日违约金）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月12日，原告周仁文、肖萍与被告紫金房地产公司签订《双牌县商品房买卖合同》，约定了双方的权利义务、违约责任、价款、交房时间、物业管理、产权登记、保修责任、产权证的办理期限等。原告购买被告开发建设的位于双牌县泷泊镇双电路中和家园3栋906号房，该房成交价为323,888元，同日，原告支付首付款103,888元。交房时间为2017年9月1日前，逾期60日交房由被告按已付房款给付原告每日万分之二的违约金，原告逾期超过30日付款按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金。2019年1月29日，原告对剩余房款22万元采用银行按揭方式支付完毕。2017年9月22日，被告在中和家园售楼部粘贴“中和家园3#购房告知书”通知购房者到售楼部领取装修钥匙。2017年10月28日，被告出具了《中和家园3#栋商品房屋住宅工程质量保证书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》。2017年11月7日，中和家园3#栋通过建设工程竣工验收备案。2017年12月28日，中和家园工程消防设计审核（变更）合格。2017年12月12日，中和家园3栋取得不动产权总证。2018年11月14日，原告取得涉案房屋不动产权证。现二原告认为该商品房没验收合格及综合验收合格，故诉至法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.合同约定房屋交付期限的认定；2.被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定；3.原告诉请的违约金是否合法；4.被告的违约责任。对焦点1，合同约定房屋交付期限的认定。法院认为，2018年2月12日，原告与被告签订的《双牌县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同不违反国家法律法规强制性规定，合法有效。合同第十条交付期限约定，被告应当在2017年9月1日前将符合约定条件的房屋交付给原告。合同签订日在交房日之后，这明显有悖常识和房产交易习惯，法院结合房屋买卖交易习惯及本地实际，参照双方所签合同，综合考量全案，认定涉案房屋交付应为合同签订之日起60日内交房，故本案的交房之日确定为2018年4月13日前。对被告的相关抗辩意见，予以采纳。对焦点2，被告交付的房屋是否符合交付条件及交付日的认定。法院认为，根据合同第十条交付条件的约定，被告将具备1、2种（1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，被告开发建设的中和家园3栋房屋于2017年11月7日经验收合格，从次日即2017年11月8日起交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。本案中，虽然二原告未领取房屋钥匙，但二原告于2018年11月14日取得涉案房屋不动产权证，应认定被告交付的房屋符合双方合同约定的交付条件。鉴于办理不动产权证需要的时间，认定涉案房屋办理不动产权证之日前31日为房屋交付时间，故本案被告的交房之日确定为2018年10月14日。对焦点3，原告诉请的违约金是否合法。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”原告未提供证据证实违约金不足以弥补被告违约所造成的损失，故对于原告关于被告按已付房款给付每日万分之三的违约金的诉讼请求，法院不予支持。另合同对原告逾期付款的违约责任与被告逾期交房的违约责任约定不平等，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”法院依法调整原告逾期付款的违约责任为，原告逾期超过60日付款按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。对焦点4，被告的违约责任。法院认为，根据合同第六条付款方式及期限的约定，原告以银行按揭方式付款，已于2018年2月12日合同签订之日支付首付款103,888元，余款22万元向银行申请贷款，原告应在接到被告通知之日起15日内，将申请办理银行按揭所需要的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。是否是因原告逾期履行上述义务，导致22万元银行按揭贷款于2019年1月29日才完成，被告未举证证明。因此原告履行了合同约定的付款义务，被告逾期交房构成违约，应承担约定的违约责任。经法院认定，原、被告的约定的交房时间为2018年4月13日前，被告逾期交房，从2018年4月14日开始违约。又经法院认定，被告于2018年10月14日向原告履行了交房义务，被告的违约期间为2018年4月14日至2018年10月14日计183天。根据合同约定，被告按已付房款103,888元给付原告每日万分之二的违约金3802元（103,888元×2‱×183天）。综上所述，对原告周仁文、肖萍的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告双牌县紫金房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周仁文、肖萍违约金3802元；二、驳回原告周仁文、肖萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，减半收取计507元，由双牌县紫金房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，被上诉人紫金房地产公司自愿再补偿3000元给上诉人周仁文、肖萍。本院认为，本案的争议焦点为交房时间如何认定以及违约金如何计算的问题。一、对于交房时间的认定，根据双方签订的《双牌县房屋买卖合同》的附件补充协议第三条约定，1、本商品房竣工验收合格，出卖人以公告的形式通知买受人办理交房手续；2、房屋交接时间以出卖人公告之日起计算。本案中，涉案房屋于2017年11月7日经验收合格，应当认定此时的涉案房屋符合双方合同约定的交付条件。2018年2月12日，上诉人与被上诉人签订《双牌县商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，真实有效，双方的合同约定交房时间为2017年9月1日，但明显这一交房时间与现实相悖，被上诉人在询问中表示合同在书写过程中可能存在笔误。对于涉案房屋的交付时间，结合房屋买卖合同交易习惯，以及永州市的实际情况，一审法院将被上诉人应当交付房屋的时间确认在合同签订之日起60日，即2018年4月13日并无不当。经查，上诉人自2018年11月14日取得了涉案房屋的不动产权证，同时因办理不动产权证需要一定时间，故将被上诉人实际交房时间应为2018年10月14日。二、对于违约金的计算问题，被上诉人应当交房时间在2018年4月13日前，而本案中认定的实际交房时间为2018年10月14日，故被上诉人的行为已经构成违约，上诉人要求被上诉人承担违约责任，并无不当。但对于违约金的计算问题，上诉人主张已付房款每日万分之三的违约金，双方合同约定的付款方式为银行按揭付款方式，根据一审查明的事实，上诉人于2018年2月12日支付了首付款，但余款的按揭手续一直到2019年1月29日才完成，故一审按上诉人支付的首付款103,888元计算违约金是合理的，对于上诉人的上诉理由，本院不予采纳。同时上诉人并未提供证据证实违约金不足以弥补其因被上诉人违约而造成的损失。同时因为被上诉人在一审开庭时主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整，被上诉人的请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院可以予以适当调整。一审法院将违约金按已付房款每日万分之二计算并无不当，其认定的违约金数额基本符合本案的实际情况，本院依法予以支持。对于上诉人上诉提出“原审判决适用法律错误，调整违约金无法律依据”的上诉理由，本院不予采纳。被上诉人紫金房地产公司在二审审理过程中，自愿再补偿3000元给上诉人周仁文、肖萍，系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省双牌县人民法院（2019）湘1123民初779号民事判决第一项为：被上诉人双牌县紫金房地产开发有限公司在收到本判决之日起十日内支付上诉人周仁文、肖萍违约金6802元；二、驳回上诉人周仁文、肖萍的其他诉讼请求。案件受理费1014元，由上诉人周仁文、肖萍负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇一九年十二月十二日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。