甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终767号上诉人（原审被告）：甘肃子辰房地产开发有限公司。法定代表人：石某，该公司经理。委托诉讼代理人：车某，男，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：黎某，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杜某，住福建省罗源县。上诉人甘肃子辰房地产开发有限公司（以下简称子辰公司）因与被上诉人杜某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武山县人民法院（2019）甘0524民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人子辰公司的委托诉讼代理人车某、黎某，被上诉人杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。子辰公司上诉请求：撤销一审判决，发回原审人民法院重新审判。事实和理由：子辰公司并非有意违反房屋买卖契约，而是由于不可抗力导致合同的有些条款不能及时履行，且房屋已进行了交付，杜某也已经实际占有使用且收取租金，杜某的合同目的基本实现并未有实际损失，本案解约条件尚不成就；退返74010元租金与本案有牵连利害关系，一审判决另案处理于法无据。杜某辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，子辰公司的上诉理由不能成立。杜某向一审法院提出诉讼请求：1.解除杜某、子辰公司之间的合同，子辰公司返还房款361830元；2.子辰公司支付利息违约金20000元；3.本案诉讼费由子辰公司承担。一审法院认定事实：2016年11月10日杜某与甘肃子辰房地产开发有限公司签订了编号为GF-2004-0171的《商品房买卖合同》。子辰公司作为出卖人将其开发的武山世纪家居建材城第H幢一单元10号房出售给杜某，该房建筑面积为38.79平方米，每平方米单价9327.92元，总金额为361830元。2016年11月11日杜某向子辰公司交付了房款361830元，子辰公司出具了收据一张，并将武山世纪家居建材城第H幢一单元10号房交付杜某。双方签订的合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的8%向买受人支付违约金。”2016年12月8日子辰公司在原武山县房地产管理局对涉案房屋所签的商品房买卖合同进行了备案登记，但至今未向登记机关提供涉案房屋相关的房屋产权交易登记资料。一审法院认为，杜某、子辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，应认定合法有效,双方当事人均应自觉履行。依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。杜某按约向子辰公司缴纳了全部购房款后，子辰公司亦应在规定的期限内办理房产证并交付杜某。关于子辰公司辩称由于不可抗力的因素导致合同中的有些条款不能及时履行，子辰公司将房屋交付杜某后，一直在积极地联系协调办理房产证，并无懈怠，但因政府机构改革及多方原因，商铺房产登记暂停办理，因子辰公司未提交任何证据证实该辩称，故法院不予采信。关于子辰公司辩称杜某未有损失，不论杜某有无损失，子辰公司为杜某办理房产证是其应当履行的义务，就算是杜某受益了，亦不能免除子辰公司时至今日还没有将房产证办理并交付杜某的责任。关于子辰公司辩称如杜某单方解约，还应返还房屋占用期间的租金和返还的费用及承担解除合同的违约责任。双方签订的《商铺委托管理服务合同》虽然合同的主体与本案的杜某、子辰公司同一，但是涉及的却是不同的法律关系，子辰公司可就双方之间的该纠纷另行处理。故对子辰公司的该辩称不予采信。关于杜某诉请解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，由于子辰公司没有尽到协助义务，致使在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过了一年，子辰公司至今未能取得房产证，故杜某请求解除合同,符合法律规定，予以支持。关于杜某要求子辰公司返还房款的361830元、支付利息违约金20000元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的8%向买受人支付违约金。”之约定，杜某请求返还房款361830元符合约定，予以支持。杜某要求的利息违约金，根据约定即为买受人损失，该损失应按已付房款的5%计算，即为18091.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告杜某与被告甘肃子辰房地产开发有限公司于2016年11月10日签订的编号为GF-2004-0171的《商品房买卖合同》；二、被告甘肃子辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告杜某购房款361830元；三、被告甘肃子辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告杜某损失18091.5元；四、驳回原告杜某的其他诉讼请求。案件受理费7028元，减半收取计3514元，由被告甘肃子辰房地产开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2016年11月11日，子辰公司与杜某签订《资产（商铺）委托管理服务合同》，约定从2016年11月11日至2019年11月11日，杜某将涉案商铺委托给子辰公司租赁经营管理，子辰公司每年按24670元固定返租额支付杜某，实际至今只给了杜某24670元的房租。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应依约履行义务。本案的争议焦点是：杜某与子辰公司的《商品房买卖合同》是否具备合同解除条件应予解除，如合同解除，杜某是否应退返74010元租金。本案子辰公司与杜某签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失。”杜某按约向子辰公司缴纳了全部购房款后，子辰公司亦应在规定的期限内办理房产证，但根据武山县住房建设事务服务中心给一审法院的证明，直至2019年7月25日子辰公司没有提供房屋产权交易登记相关资料。因子辰公司的原因不能办理房屋权属证书，杜某请求解除合同,符合合同约定，应予支持。关于子辰公司主张房屋已进行了交付，杜某也已经实际占有使用且收取租金，合同解除杜某应退返74010元租金的主张不能成立，首先子辰公司并未向杜某支付租金74010元；其次，杜某已缴付全部购房款、子辰公司已向杜某交房，根据双方《委托管理服务合同》，杜某获取商铺的租金合法有效，虽因子辰公司的原因杜某因无法取得涉案商铺的产权请求依约解除合同，但解除之前的租金应由杜某获取，子辰公司无权要求杜某予以返还。综上所述，子辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判；二审案件受理费7028元，由甘肃子辰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十六日法官助理 周碧彤书 记 员 胡 阳