湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2808号 上诉人（原审原告）：龙则军。 上诉人（原审原告）：羊梅芳。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：宁黎，邵东市金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：彭初君。 被上诉人（原审被告）：曾友连。 上诉人龙则军、羊梅芳因与被上诉人彭初君、曾友连房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵东县人民法院于二○一九年九月二十九日作出的（2019）湘0521民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 龙则军、羊梅芳上诉请求：1.撤销原判，改判支持由彭初君、曾友连为龙则军、羊梅芳办理房屋产权证，并支付违约金97500元，以后违约金按房屋总额万分之五每天计算至房屋产权证办理完毕之日止或将本案发回重审；2.本案上诉费用由彭初君、曾友连承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律不当。龙则军、羊梅芳一审时表示解除合同的前提条件是要求彭初君、曾友连支付480000元，是附解除合同条件的，否则视为不解除合同，一审将龙则军、羊梅芳附条件的要求视为同意解除合同，且认定损失151742.50元，未对损失加以说明，认定事实不清。二、彭初君、曾友连在签订合同后，一直未按约定办理房产证，多次哄骗龙则军、羊梅芳才导致未起诉，且其承诺付款480000元给龙则军、羊梅芳解除合同，彭初君、曾友连应承担全部责任。 彭初君答辩称，一审认定事实清楚，龙则军、羊梅芳购买的是联建房，因政策变动，原允许办理房产证但现在不允许了，我们正在和政府协商处理，房屋已交付给龙则军、羊梅芳，他们可以居住，不存在我方违约。 曾友连未予答辩。 龙则军、羊梅芳向一审法院起诉请求：1.判决彭初君、曾友连为龙则军、羊梅芳办理房屋产权证，并支付违约金97500元，以后违约金按房屋总额万分之五每天计算至房屋产权证办理完毕之日止。 一审法院认定事实：龙则军与羊梅芳系夫妻关系，彭初君与曾友连系夫妻关系。龙则军、彭初君于2011年5月15日签订购买集资联建房补充协议，约定：1.买受方以310000元的价格购买出卖方开发的位于邵东市某某小区702号楼房；2.出卖方应当将经验收合格的房屋交付给买受方，出卖方负责办理好买受方拥有该联建房的房屋产权和相应的土地使用证；3.出卖方将某某小区702号房上八楼即隔热层房屋赠予买受方；4.出卖方必须保证买受方购房的房屋属合法建筑能单独办理龙则军、羊梅芳房产证等。2011年5月16日，羊梅芳向曾友连支付房款150000元。截止2011年11月4日止，龙则军向曾友连结清了全部购房款310000元及支付办理房产证费用15000元。彭初君、曾友连未依约给龙则军、羊梅芳办理房产证；龙则军、羊梅芳以彭初君、曾友连未办理好房产证为由未使用该房屋。庭审中龙则军、羊梅芳表示可以解除合同，彭初君、曾友连要向龙则军、羊梅芳支付违约金200000元。 一审法院认为，本案系集资联建房销售合同纠纷。龙则军与彭初君订立的集资联建房合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。羊梅芳依约享有合同权利也履行了合同义务，且与龙则军系夫妻关系，应为本案适格原告。曾友连实际参与了合同权利义务关系，且与彭初君是夫妻关系，为本案适格被告。现双方均表示可以解除合同，结合本案实际情况，予以采纳。彭初君、曾友连应退还龙则军、羊梅芳购房款310000元及办理房产证费用15000元。核定自2012年5月至2019年9月止龙则军、羊梅芳总损失为151742.50元。彭初君、曾友连按照合同向龙则军、羊梅芳交付房屋，履行了合同的主要义务，龙则军、羊梅芳在交房后以彭初君、曾友连未办理好房产证为由未使用该房屋，亦未在合理的期间内行使自己的权利，减少损失，故龙则军、羊梅芳的损失由其二人自负60%的责任。彭初君、曾友连未依照约定为龙则军、羊梅芳办理房产证构成违约，依法负担40%的责任即60697元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，第十九条之规定，判决：一、解除龙则军、羊梅芳与彭初君、曾友连在2011年5月15日签订的由龙则军、羊梅芳购买彭初君、曾友连邵东市某某小区11栋二单元七层702号楼房的集资联建房买卖合同；二、彭初君、曾友连在判决生效后十日内返还龙则军、羊梅芳购房款310000元及办理房产证手续费15000元，支付龙则军、羊梅芳违约金60697元；三、驳回龙则军、羊梅芳其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提供新的证据。本院审理查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是：一、涉案购房合同能否解除；二、如何认定彭初君、曾友连的违约责任。2011年5月15日，本案双方当事人签订了《购房补充协议》，约定龙则军向彭初君出资购买涉案房屋，彭初君负责向龙则军交付房屋并办理房屋产权和相应的土地使用证，权属登记为龙则军、羊梅芳共同拥有，同时双方还就违约责任进行了约定。协议签订后，龙则军、羊梅芳向彭初君支付了全部房款及办证费用，彭初君向龙则军、羊梅芳交付了房屋，但却一直未如约办理相关产权登记，明显违反了合同约定。龙则军、羊梅芳基于彭初君的违约行为提起诉讼，诉请虽为继续履行合同，由彭初君、曾友连办理房屋产权证，并支付违约金，但其在一审庭审时明确表示，可以解除合同，并要求彭初君、曾友连按照法律规定赔偿其损失。龙则军、羊梅芳在庭审中的意思表示可视为其在彭初君、曾友连承担违约责任的条件下，同意解除合同。一审基于现无法确定能否办理产权证及双方均同意解除合同的客观事实，判决解除双方合同并无不当。但对违约损失的认定并非当然以龙则军、羊梅芳主张的数额为准，应根据双方约定及具体案情予以确定。彭初君、曾友连违反合同约定，依法依约应当承担违约责任。但龙则军、羊梅芳在签订合同时明知彭初君出售的房屋为联建房屋，不同于一般商品房，却对彭初君是否具备建房资质、房屋能否进行产权登记等合同相关事宜未予审查，未尽审慎注意义务，亦存在一定过错。由于购房合同约定的违约金为双倍房款，过分高于造成的损失，彭初君、曾友连答辩仅愿意承担三至五万元的违约金，其答辩主张可视为请求人民法院依法调整违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，考虑龙则军、羊梅芳交付房款的时间，金融机构同期贷款利率，房地产价格上涨的预期利益，并结合双方当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定由彭初君、曾友连承担违约金100000元。 综上所述，龙则军、羊梅芳的上诉请求部分成立，应予部分支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初3238号民事判决第一项； 二、撤销湖南省邵东县人民法院（2019）湘0521民初3238号民事判决第二、三项； 三、由彭初君、曾友连在收到本判决书之日起十五日内返还龙则军、羊梅芳购房款310000元及办理房产证手续费15000元，并向龙则军、羊梅芳支付违约金100000元； 四、驳回龙则军、羊梅芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1119元，二审案件受理费2238元，共计3357元，由上诉人龙则军、羊梅芳负担1000元，被上诉人彭初君、曾友连负担2357元。 本判决为终审判决。 审 判 长  毛海玲 审 判 员  朱红伟 审 判 员  肖碧兰 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  汪 臻 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……