海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申1975号   再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李思恒，男，1960年5月10日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：朱艳春，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱雨婷，海南昌宇律师事务所实习律师。   被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：贺国平，女，1973年6月20日出生，蒙古族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。   一审第三人：海南国海房地产营销策划有限公司。住所地：海南省海口市龙华区金贸西路**滨海茗苑****。   法定代表人：杜经聪，该公司总经理。   再审申请人李思恒因与被申请人贺国平、一审第三人海南国海房地产营销策划有限公司（以下简称国海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初3353号民事判决（以下简称一审判决）及海口市中级人民法院（2019）琼01民终2440号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   李思恒申请再审称，（一）一、二审认定基本关键事实错误,李思恒没违约,是贺国平逾期付款1230000元,构成根本性违约,李思恒可以行使法定解除权。《房地产买卖合同》是三方当事人是自愿签订的,应受法律保护。合同第三条约定:贺国平应在2018年1月14日之前向李思恒支付首付款人民币1430000元(含定金200000元)。事实上,经李思恒多次催要,贺国平并没有支付剩余首付款1230000元,不仅截止到2018年2月1日没有支付,直到今天也没付款。贺国平不付款的原因不是需要合理期限筹集资金,而是其擅自变更合同、增加付款条件、质疑李思恒手上的钱是否够解除查封、房产是否存在二次贷款、房子问题多、何时能过户等等,违背了诚实信用原则,其以自己的行为及语言明确表示不履行约定的付款义务，构成根本性违约。根据《合同法》第九十四条规定,李思恒享有法定解除权。李思恒2018年2月1日发出解除通知后,贺国平并未及时表示付款意向,而是在2018年2月25日要求李思恒解封,只字不提付款的事情,并称只有解封了才能往下履行合同。这就是故意制造李思恒违约的假象，更加证明了贺国平不履行合同的真实意思。知道李思恒要与其解除合同,贺国平为了不承担违约责任,假意称愿意继续履行合同,但从未见到贺国平付款1230000元的行动，不仅如此,贺国平还在微信中威胁李思恒,称李思恒非法变卖法院查封的房产,可能触犯刑法。可见,根本性违约的是贺国平,不是李思恒,一审认定基本关键事实错误,应予以纠正。（二）二审认定双方付款及办理解封解押应当同时履行，既没有合同及法律依据，也不符合常识。《房地产买卖合同》并没有约定付款及办理解封解押同时履行，而是在第十一条约定“买方在30个工作日内支付剩余购房首付款壹佰贰拾叁万元整给卖方用于法院解封和银行解押”。无论是法院解封黑市银行解押都需要一系列手续和时间，需要提前准备好充足的款项，不可能付款及办理解封解押同时履行。（三）一、二审法院采信庭前看过案卷材料的证人所作的证言,应予以纠正。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定“审判人员和当事人可以对证人进行询问。证人不得旁听法庭审理;询问证人时,其他证人不得在场”。通过查阅原审开庭笔录可知,本案两位证人,在出庭之前都已经看过本案民事起诉状和证据材料,等于旁听了案件审理,依据上述规定,两位证人的证言应不被采信。录音证据并非李思恒向贺国平的承诺,不应被采纳。（四）贺国平请求支付房屋差价损失的依据不足，一审、二审法院判李思恒赔偿15万元没有事实和法律依据，法官的自由裁量权需要约束，不能随意酌情判决。（五）一、二审判决违反公序良俗和社会公共利益。贺国平不仅没有因为自己的违约行为受到法律的制裁，反而得利，如果任由这样的判决存在，社会公正就会受到普遍质疑，经济秩序就会混乱，社会和谐稳定就难以保障。一审判决第一项、第二项、第四项内容和二审判决，完全违反了公序良俗，也违反了社会公共利益，应当被撤销。（六）-、二审判决适用法律错误，一审和二审判决在错误认定事实的基础上，适用法律进行判决，必然导致适用法律错误。综上，李思恒依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。   贺国平提交意见称，（一）李思恒于2018年2月1日发出解除合同通知，在未与贺国平协商的情况下，将房屋出售给他人，以致一方二卖且已过户给他人，导致贺国平购买房屋的合同目的不能实现，李思恒的行为构成根本违约，应承担违约责任。贺国平为了促成交易，一直都在催促李思恒配合去解封解押，但是李思恒多次要求贺国平先支付首付款给他解决其他困难问题，而不是用于涉案房屋的解封解押。（二）二审法院认定付款和解封解押同时履行是正确的，也是可行的。在付款到期前，贺国平和中介方多次催促李思恒尽快一同去法院和银行解封解押，但是李思恒拒不配合且始终不见面。（三）-、二审法庭认真核实，证人是中介方的当事人，参与了该购房和督办的全过桂，法庭认为法官当庭征询的事宜中，与本案的过程事实相符，证言诚实可信。（四）李思恒违约后将涉案房屋偷偷高价卖给第三方，不仅价格高出与贺国平约定的价格17万元，而且经过评估方鉴定，房屋市场价值损失至少是47万，因此，一、二审法院判令李思恒返还定金，并赔偿15万元是公平的。（五）一、二审判决不存在违反公序良俗的情形，也不存在法律适用错误的情形，纯属李思恒根本违约，且胡搅蛮缠。综上，请求法院驳回李思恒的再审申请。   本院经审查认为，根据李思恒的申请再审理由、贺国平的书面答辩意见及一、二审法院查明的事实，本案再审审查焦点问题为违约主体及违约责任的确定。经查，（一）李思恒、贺国平签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效合同，双方应当按合同约定履行义务，但是根据一、二审法院查明的事实来看，双方并未严格按照合同约定履行自己的义务，双方均存在过错；李思恒虽然发送合同解除通知书，但是因不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，该通知书并不产生解除合同的效果，李思恒在合同仍有效的情况下，将房屋出售给案外人，致使合同不能履行、合同目的不能实现，二审法院认定李思恒承担主要责任合理合法，并无不当。（二）由于李思恒、贺国平在履约过程中均存在过错，且李思恒存在主要过错，双方各自承担相应的责任。根据双方应承担的责任大小及本案的实际情况，一、二审判决在双方责任抵消后判令主要责任人李思恒赔偿15万元，系法定范围的自由裁量范畴，并无明显不当。再审审查时，李思恒也未提交证据证实判赔15万元超出了法定标准。（三）证人证言的证据资格问题。经查，证人韩宏广、高翔任职于海南国海房地产营销策划有限公司，系该笔交易的居间经办人，且二人依法出庭作证，其证言内容经过法定程序质证，故二人的证言具备证据资格。至于证明效力，一审判决中也明确表示“本院对其陈述的内容，能够与其他证据印证的部分予以采信，不能印证的部分不予采信。”因此一、二审采信证人证言符合民事诉讼证据规则，并无不当。李思恒二审及再审审查阶段称二人证言不能被采信的理由缺乏事实和法律依据。综上，李思恒的再审理由不成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回李思恒的再审申请。   审判长 黄爱玲   审判员 杜成鑫   审判员 邱 忠     二○一九年十二月十一日   书记员 冯婉婷   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十四条民事诉讼法第二百条第十三项规定的审判人员审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为，是指已经由生效刑事法律文书或者纪律处分决定所确认的行为。   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。