西安市中级人民法院民事判决书 （2019）陕01民终10786号 上诉人（原审被告）：甲公司。住所地西安市雁塔区。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：杨玉琼，北京市中银（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李甲，女，1978年8月18日出生，汉族，陕西福水源物业服务有限公司总经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：高宁，泰和泰（西安）律师事务所律师。原审第三人：乙公司。住所地西安市莲湖区。法定代表人：刘某，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丙，男，1976年12月5日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。原审第三人：李乙，女，1984年5月20日出生，汉族，无业，住西安市。原审第三人：夏某，男，1990年7月20日出生，汉族，西安市莲湖区业主，住西安市莲湖区。原审第三人：郑某，男，1988年7月27日出生，汉族，西安市莲湖区圆点鲜花业主，住西安市莲湖区楼XX。原审第三人：吴某，女，1982年5月4日出生，汉族，新众家园果蔬超市业主，住西安市莲湖区楼XX。委托诉讼代理人：王乙，男，1981年9月13日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区楼XX。原审第三人：孔某，男，1986年8月20日出生，回族，西安市莲湖区孔氏拉面店业主，住西安市莲湖区。原审第三人：丙公司。住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：安某，该公司执行董事。原审第三人：苏某，男，1992年11月12日出生，汉族，西安市莲湖区业主，住西安市莲湖区商铺。原审第三人：张某，男，1986年2月18日出生，汉族，甘肃宁县人，住西安市莲湖区商铺。原审第三人：丁公司。住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：乔某，该公司总经理。原审第三人：王甲，男，1968年9月6日出生，汉族，陕西唐韵面馆业主，住西安市莲湖区商铺。委托诉讼代理人：刘丙，男，1977年4月21日出生，汉族，无业，住西安市。上诉人甲公司（以下简称甲公司）因与被上诉人李甲及原审第三人乙公司（以下简称乙公司）、李乙、夏某、郑某、吴某、孔某、丙公司（以下简称丙公司）、苏某、张某、丁公司（以下简称丁公司）、王甲房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甲公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判驳回李甲在一审的诉讼请求。事实及理由：1、甲公司投入大量资金增配建设改造涉案房产，使其达到使用条件和招商标准。2019年年初双方根据商业惯例达成租金分次缓交的口头协议，而后李甲反悔，拒不承认口头协议，非要诉讼解除合同。但是李甲也存在明显违约行为，极大的损害甲公司的合同权益。2、一审判决第三项违约金按全年（12个月）20%计算，明显过高。2019年5月10日至11日，李甲的丈夫黄志华带领多名年轻男子数次冲入某面包店强行驱赶顾客和员工，恶意锁门，致使其营业停止至今。3、甲公司对涉案房屋进行增加配置和建设，各类费用和投入资金达179万元，使之达到使用条件，逐渐有了商业氛围，产生了越来越大的经济价值，李甲不能无偿获得经济成果，应对甲公司按实际情况予以补偿。李甲辩称，双方签订的《商铺租赁合同》中约定违约金计算标准为“以未支付租金为基数，按照每日3%加收违约金”。一审法院出于公平的考虑，将违约金调整为欠付租金的20%，该项判决已经减少了甲公司的负担，体现出公平合理的原则。甲公司主张设施设备补偿费无法律依据。双方的《商铺租赁合同》及《补充协议》明确约定如甲公司拖欠租金超过7日，则李甲有权单方解除合同收回房屋。现李甲依法行使约定解除权并收回房屋，如甲公司需要可自行拆除设施设备，合同并未约定李甲应向甲公司支付设施设备补偿费。原审第三人李乙述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人夏某述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人郑某述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人吴某述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人孔某述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人苏某述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人王甲述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人张丙述称：同意甲公司的上诉请求。原审第三人丙公司、张某、丁公司未陈述意见。李甲向一审法院起诉请求，1．判令甲公司支付拖欠房屋租金30万元及违约金10万元；2．解除双方2015年9月22日签署的《商铺租赁合同》；3．判令甲公司向李甲腾交租赁房屋；4．判令甲公司支付李甲自2019年4月20日起至实际腾房之日止的房屋占用费及逾期付款利息，暂计75万元；5．本案诉讼费、保全费、保全保险费由甲公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月22日，李甲、甲公司签订了《商铺租赁合同》，李甲将其所有的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室商铺出租给甲公司，建筑面积1200平方米，租赁期限12年，自2016年3月20日至2028年3月19日，第一年租金144万元，自第二年起租金以5%累计递增至第六年，第七年至第十二年租金以第六年标准收取，不再递增，免租期至2016年3月20日止；合同签订之日甲公司一次性支付2016年3月20日至9月19日共六个月租金72000元，保证金120000元，租金每半年交纳一次，下期租金须提前一个月交付，物业费用由甲公司承担；李甲保证该房在出租和使用中无产权纠纷；租赁期内如李甲出售房屋，须提前告知甲公司，李甲有权售予第三方，但不得影响租赁合同的执行；甲公司须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，李甲有权按欠付金额每天3%加收滞纳金，如连续拖欠租金7天，李甲有权收回房屋，保证金不予退还，甲公司立即清理内部设施，如有拖延李甲可强行收回。合同约定其他权利义务。2016年11月28日，李甲、甲公司签订《补充协议》，对商铺租金进行调整，约定为了缓解甲公司的付款压力，将第一年部分租金分解至第二年至第五年，第一年租金120万元，第二年至第五年租金每年150万元，自第六年起每年在基础租金144万元基础上累计递增5%至第十二年，租金每半年支付一次，每年4月22日前支付5月至10月租金，10月22日前支付11月至次年4月租金，甲公司应当严格按照约定时间支付房租，如超出约定时间七天未付房租，李甲有权终止合同，无条件收回房屋。合同签订后，XX路XX号华府新桃园8幢1单元10101室商铺。甲公司将该商铺分隔为十间，分别转租给本案第三人经营使用，其中①号商铺由第三人王甲承租使用，与他人合伙经营面馆；②、③号商铺由第三人丁公司承租经营众信医药超市；④号商铺由第三人苏某承租经营杨记砂锅店；⑤号商铺由第三人张某承租经营烟酒店；⑥号商铺由第三人丙公司承租使用；⑥B号商铺由第三人孔某承租经营兰州拉面馆；⑦号商铺由第三人吴某承租经营众家源果蔬超市；⑧号商铺由第三人郑某承租经营圆点鲜花店；⑨号商铺由第三人李乙承租，10-1号商铺由第三人乙公司承租，两店合一经营糕点制售；10-2号商铺由第三人夏某承租经营餐饮店。2018年10月22日，甲公司向李甲支付租金20万元。2018年12月，李甲欲以涉案商铺进行抵押，向秦农银行申请贷款，需承租人协助签署承诺书。甲公司甲公司认为承诺书中存在“银行就抵押房屋行使抵押权及处置抵押物时，承租人自愿放弃对承租房屋的优先购买权，并立即终止与出租人的租赁关系，不以任何借口和行为阻碍和干扰银行实现抵押权，在抵押贷款清偿完毕前，不得将抵押房屋再行转租或擅自进行任何影响房屋抵押价值或使用性能的行为”等条款，致使甲公司承租经营存在不确定性风险，未签字同意。李甲认为其系房屋所有权人，有权进行抵押，与甲公司无关。双方为此发生争议。2019年1月23日，李甲提起诉讼，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，主张甲公司支付拖欠租金及违约金。案件审理过程中，李甲申请财产保全，支付保全费3020元，另向中国平安财产保险股份有限公司支付诉讼财产保全责任保险费3000元。2019年4月15日，甲公司领取了起诉状副本及开庭传票。庭审中，李甲申请变更诉讼请求：要求解除双方签订的商铺租赁合同，主张甲公司向李甲腾交租赁房屋，支付拖欠租金及违约金，支付2019年4月20日至实际腾房之日的房屋占用费及逾期付款利息，并承担诉讼费及保全费用。本案审理过程中，甲公司再向李甲支付租金25万元。截至2019年4月22日，甲公司仍未付清当期租金，下期租金亦未支付。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李甲、甲公司双方签订《商铺租赁合同》，约定了租赁面积、租赁期限、租金标准、付款方式、违约责任等权利义务，系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，李甲向甲公司交付了商铺，甲公司将商铺分隔为十间，分别转租给本案第三人使用经营，甲公司分别与本案第三人签订了房屋租赁合同，第三人各自向甲公司支付租金，出租人不持异议，房屋转租合同有效。李甲、甲公司双方就2018年10月以前的租金没有争议，予以确认。根据李甲、甲公司双方的合同约定，甲公司应于每年10月22日前向李甲支付当年11月至次年4月的房租，应于每年4月22日前向李甲支付当年5月至10月的房租。2018年10月22日，甲公司向李甲支付租金20万元，未按时足额履行，构成违约。后甲公司陆续向李甲支付租金25万元，截至法庭辩论终结前，甲公司仍未付清2018年11月至2019年4月期间的租金，也未按约定向李甲支付2019年5月之后的租金，构成违约。合同约定如甲公司连续拖欠租金七天，李甲有权终止合同，收回房屋，李甲以起诉的方式通知甲公司解除合同，甲公司于2019年4月15日收到起诉状副本，合同于当日解除。合同解除后，甲公司及第三人应当共同向李甲腾交其承租使用的商铺。关于本案第三人与甲公司之间就房屋转租合同产生的纠纷，当事人可另行解决。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李甲主张甲公司支付拖欠租金，符合法律规定，扣减甲公司已付租金45万元，自2018年11月计算至合同解除之日，剩余未付租金合计237500元，折抵保证金120000元后，甲公司应当向李甲支付租金117500元。李甲主张甲公司承担违约金，符合合同约定，但计算标准过高，依法应予调整，结合李甲、甲公司双方及第三人履行合同的情况，酌定以拖欠租金237500元的20%进行计算，违约金为47500元。李甲主张甲公司支付2019年4月20日至实际腾房之日的房屋占用费，依法应予支持，参照合同约定的租金标准每年150万元，换算到每日按4110元计算承担。逾期付款利息，不予支持。李甲作为房屋所有权人，有权以其所有的财产设定抵押。甲公司作为房屋承租使用人，按时足额履行了支付租金义务的，对租赁房屋享有承租使用权。甲公司认为李甲将商铺抵押，造成不确定性风险，如甲公司支付过多房租，将危及甲公司的利益的答辩意见，理由不足，不予采纳。甲公司辩称双方曾协商分期支付租金、李甲配套设施不到位，证据不足，不予采信。甲公司要求李甲公开抵押文件中关于租赁关系的表述和还款情况，没有法律依据，不予采纳。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告李甲与被告甲公司于2015年9月22日签署的《商铺租赁合同》于2019年4月15日解除；二、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司向原告李甲支付租金117500元；三、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司向原告李甲支付违约金47500元；四、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人王甲共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；五、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人丁公司共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号及XX号商铺；六、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人张某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；七、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人苏某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；八、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人丙公司共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；九、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人孔某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人吴某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十一、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人郑某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十二、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人李乙、乙公司共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号、XX号商铺；十三、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司与第三人夏某共同向原告李甲腾交承租的西安市莲湖区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX室XX号商铺；十四、本判决书生效之日起三十日内，被告甲公司向原告李甲支付自2019年4月20日起至实际腾交承租商铺之日止的房屋占用费（以每日4110元计算）；十五、驳回原告李甲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，保全费3020元，保全保险费3000元，由被告甲公司承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”李甲、甲公司于2015年9月22日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李甲向甲公司交付了商铺，甲公司将商铺分隔为十间，分别转租给本案第三人使用经营，甲公司分别与本案第三人签订了房屋租赁合同，第三人各自向甲公司支付租金，出租人不持异议，房屋转租合同有效。李甲、甲公司双方就2018年10月以前的租金没有争议。根据李甲、甲公司签订的合同约定，甲公司应于每年10月22日前向李甲支付当年11月至次年4月的房租，应于每年4月22日前向李甲支付当年5月至10月的房租。而2018年10月22日甲公司仅向李甲支付租金20万元，未按时足额履行，后甲公司陆续向李甲支付租金25万元，但甲公司仍未付清2018年11月至2019年4月期间的租金，也未按约定向李甲支付2019年5月之后的租金，构成违约。因双方合同明确约定甲公司连续拖欠租金七天，李甲有权终止合同，收回房屋，故李甲要求解除合同、腾交商铺、支付租金及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。经查，扣减甲公司已付租金45万元，自2018年11月计算至合同解除之日，剩余未付租金合计237500元，折抵保证金120000元后，甲公司应当向李甲支付租金117500元。据此，一审判决甲公司向李甲支付2018112019420租金117500元正确；一审结合李甲、甲公司双方及第三人履行合同的情况，酌定以拖欠租金237500元的20%进行计算违约金为47500元并无不当。李甲主张甲公司支付2019年4月20日至实际腾房之日的房屋占用费依法应予支持。综上所述，甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21678元由甲公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十一月二十六日法官助理   王坤 书记员  李艳