广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16615号上诉人（原审被告）：梁锦荣，男，1951年3月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周智恩，广东易春秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣民，广东易春秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯敦如，男，1952年11月5日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴非比，广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱惠莲，女，1969年1月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘勇，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡潇鹏，北京德和衡（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。上诉人梁锦荣因与被上诉人冯敦如、朱惠莲、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁锦荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回冯敦如、朱惠莲的全部诉讼请求；3.一、二审案件诉讼费由冯敦如、朱惠莲承担。事实和理由：（一）本案应属于行政诉讼而不属于民事诉讼的受案范围。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法的相关规定》的规定，商品房预售应持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此梁锦荣与国龙公司签订的《房屋买卖合同》所做的预售登记属于行政行为，2017年广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）依据法院判决撤销冯敦如、朱惠莲持有的广州市天河区x街x号x室（以下简称涉案房屋）的产权证，2018年1月5日，广州市国规委向天河区法院复函明确指出，涉案房屋至今仍以梁锦荣的名义办理预售登记合同备案。因此，冯敦如、朱惠莲认为上述行政行为错误，应申请行政复议或者提出行政诉讼。（二）梁锦荣在本案中的诉讼主体地位应是具有独立请求权的第三人，而非被告。本案处理的是冯敦如、朱惠莲与国龙公司之间的商品房买卖合同纠纷，根据合同相对性，梁锦荣并非冯敦如、朱惠莲与国龙公司的买卖合同的相对方，不应成为本案被告。（三）一审认定事实错误，冯敦如、朱惠莲与国龙公司之间不存在真实的买卖合同关系。（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已查明国龙公司与冯敦如、朱惠莲之间是合同诈骗关系，国龙公司并无出售涉案房屋的真实意思表示，因国龙公司明知已将涉案房屋卖给梁锦荣，并办理了预售备案登记，根本不可能向冯敦如、朱惠莲履行购房合同的交付义务，而冯敦如、朱惠莲也没有提交《商品房买卖合同》原件。上述合同未约定房价款、付款方式和时间，也未约定定金，冯敦如、朱惠莲称用现金支付房款而不是通过银行转账、国龙公司未收房款就通知收楼等行为均不符合正常的交易习惯，冯敦如、朱惠莲与国龙公司不存在真实的买卖关系，且上述刑事判决书也未直接判决涉案房屋归冯敦如、朱惠莲所有。故冯敦如、朱惠莲作为刑事案件的受害人，其所受的经济损失应通过追缴国龙公司违法所得发还。若其本案诉请得到支持，则存在冯敦如、朱惠莲既得到涉案房屋，又得到刑事案件追缴发还的重复利益，明显不符合公平、公正的法律原则。（四）梁锦荣已提交《商品房买卖合同》原件、银行进账单原件，证明其与国龙公司之间存在真实房屋买卖合同关系，梁锦荣是实际购房人，且已实际履行。国龙公司陈述上述合同是梁锦荣和国龙公司之间的担保形式没有任何证据证明，相反，从梁锦荣提交的《依申请信息公开答复书》进一步证实梁锦荣与国龙公司签订的商品房买卖合同办理了鉴证，并没有抵押登记，为合法有效合同。梁锦荣也没有与国龙公司签订过借款协议，即使签订过该借款协议，也仅是一种意向，因在实际履行过程中不能办理抵押手续，双方最终将借款行为变更为房屋买卖行为。因此，冯敦如、朱惠莲所称的涉案房屋作为国龙公司向梁锦荣借款的抵押物不真实。一审对冯敦如、朱惠莲只有购房合同复印件、付款方式和收楼存在漏洞的行为予以认定，是错误的。（五）梁锦荣分别于2008年9月1日和2009年12月29日向冯敦如、朱惠莲发出《致华翰大厦第十七层住户的通知书》，告知梁锦荣是涉案房屋的合法产权人。并主动提出解决方案与住户协商解决，并非一审法院所认定的“梁锦荣未持异议”。被上诉人冯敦如、朱惠莲二审共同辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意梁锦荣的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）本案不属于行政诉讼，一审法院受理本案符合法律规定，一审是诉请国龙公司、梁锦荣注销涉案房屋的预售登记，没有向房管部门提出诉请，冯敦如、朱惠莲要求国龙公司、梁锦荣注销预售登记并协助办证符合民事诉讼范围。（二）由于涉案房屋是预售登记在梁锦荣名下，涉及梁锦荣权益且注销预售登记需要国龙公司与梁锦荣共同完成，因此将梁锦荣列为被告符合法律规定。（三）冯敦如、朱惠莲与国龙公司是真实的房屋买卖关系，而梁锦荣与国龙公司是借款合同关系，不是真实的房屋买卖关系。一审期间国龙公司确认与冯敦如、朱惠莲之间是房屋买卖关系，确认收楼及交楼给冯敦如、朱惠莲，现已入住15年。国龙公司不确认其与梁锦荣存在房屋买卖合同关系，对梁锦荣支付的购房款不确认。根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实，冯敦如、朱惠莲是购房人，房款已付清，梁锦荣与国龙公司之间是借款关系，但没有办理抵押权登记。（四）梁锦荣的预售登记不是基于真实的房屋买卖，预售登记是依据《城市商品房预售登记办法》，属于一种行政管理措施，并不发生《物权法》中的物权效力，不能对抗被上诉人的房屋买卖行为。因此，冯敦如、朱惠莲的房屋买卖真实有效，并已实际入住15年，请二审法院驳回梁锦荣的上诉请求，维持原判。原审被告国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意梁锦荣的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯敦如、朱惠莲于2018年4月13日向一审法院起诉请求：1.国龙公司与梁锦荣注销就广州市天河区x街x号x房所作的预售登记；2.国龙公司立即为冯敦如、朱惠莲办理上述房屋的产权证；3.案件诉讼费由国龙公司、梁锦荣承担。一审法院认定事实：国龙公司是位于广州市天河区x街x号之一华翰大厦的开发商，取得了上述楼盘的《商品房预售许可证》（编号：穗房预字第××号）。冯敦如、朱惠莲对其购房事实提供《华翰大厦认购书》（复印件）。该认购书显示：日期2004年8月18日，认购方冯敦如、朱惠莲，认购物业广州市天河区x街x号x室（简称涉案房屋），该物业建筑面积（含公用分摊面积）108.6185平方米（以竣工验收后房管局确认之面积为准）；成交价380000元；付款方式一次性付款（空白处手写“同意按此价格收取”，并有陈中兴签名及落款日期8月18日）；首期楼款380000元及税费6516元合共386516元须于2004年8月18日前付清，并同时签署正式《商品房买卖合同》；认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市xx街x号之一华翰大厦首层签署正式《商品房买卖合同》并交付首期楼款和有关税费。上述证据经质证，国龙公司、梁锦荣均表示：该证据没有原件，真实性、合法性、关联性不予确认。冯敦如、朱惠莲对其付款事实提供如下证据：1、2004年8月18日国龙公司出具的涉案房屋楼款《收款收据》（编号x，金额380000元，并加盖国龙公司发票专用章）。2、中国工商银行2004年8月18日个人业务凭证（普通）2张，金额均为200000元。国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议，确认冯敦如、朱惠莲支付了该款项。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。关于交付房屋事实，冯敦如、朱惠莲提供如下证据：1、2004年11月19日国龙公司发出的《提前收楼通知书》。2、2004年11月18日国龙公司出具的涉案房屋收款收据（煤气初装费金额3500元、维修基金4345元）。3、2004年11月19日国龙公司（甲方）与冯敦如、朱惠莲（乙方）签订的《关于房产交收的协议书》（主要内容双方同意提前于2004年11月19日办理涉案房屋交收手续）。4、2006年冯敦如授权广州市煤气公司的《银行代扣管道煤气费授权书》（用气地址为涉案房屋）、2005年广东有线电视三分站安装维护派工单（地址涉案房屋）、2005年11月10日广东有线广播电视网络股份有限公司有限电视收费发票（地址涉案房屋）。5、案外人广州市泰兴物业管理有限公司出具的涉案房屋物业管理费收款收据若干（时间为2005年、2006年）、水电周转金收据一张、代收有线电视初装费收据一张，华翰大厦物业管理处出具的2007年涉案房屋物业管理费收款收据一张。6、华翰大厦物业管理处出具的《证明》一张，载明涉案房屋水、电、管理费自2008年3月至2017年11月由冯敦如、朱惠莲交费，全部费用已结清，不欠费。国龙公司对上述证据真实性、合法性、关联性无异议。梁锦荣对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议。梁锦荣为证实其购买涉案房屋并支付款项提供以下证据：1、国龙公司（出卖人）、梁锦荣（买受人）签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号）。该合同载明：买受人所购的商品房为广州市天河区x街x号x层全层，用途为住宅，建筑面积共683.7616平方米，其中套内建筑面积562.4807平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积121.2809平方米；该商品房屋属预售，按整层出售，总金额1750000元；买受人应当按时如期将房价款支付到指定的售房款银行监控账户上，监控银行广东发展银行广州沙面支行，监控账号12×××18；付款方式为分期付款：2004年7月6日前支付全部房价款的20%即350000元，2004年7月9日前支付全部房价款的80%即1400000元；出卖人应当在2004年12月29日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2、《银行进账单》，显示2004年7月8日广州市梦之桥文化艺术开发有限公司永逸休闲健康中心向国龙公司支付了1878000元款项。3、（2017）查询00199号《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：一、预售、抵押情况。华翰大厦，预售证号x，申报单位国龙公司，2006年10月12日该预售证纳入广州市房屋管理系统管理。经查数据整合系统，x街x层全层单元，预售合同号x，预购人梁锦荣，合同备案时间2004年7月12日，无办理退房或注销登记，无抵押登记。经查房屋管理系统，x层全层为x单元。x房以11登记x号登记在朱惠莲、冯敦如名下；x房以11登记x号登记在任x名下；x房以11登记x号登记在吴x、吴x名下；华翰大厦x2、x3、x6房，合同编号x，预购人梁锦荣。上述单元均无抵押登记。二、司法协执情况。经查数据整合系统，暂无华翰大厦x层全层单元的有效查封信息。经查房屋管理系统，华翰大厦x层x1、x4、x5房的产权登记由天河区人民法院以（2013）穗天法行初字第110、108、109号判决撤销，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1659、1657、1658号《行政判决书》维持原判，目前上述三案已注销。根据越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决》和（2009）越法刑初字第769-1号《刑事裁定》，华翰大厦1702、1703、1706房由原国土房管局涂销原设定的在建工程抵押登记，为小业主办理产权登记，依法撤销原房产鉴证，并经过审核后为购房人办理房产鉴证。信息核查时间为2017年4月11日。上述证据经质证，冯敦如、朱惠莲表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认；证据2付款人并非梁锦荣，没有写明用途，没有相应证据。不能证明该款是支付购房款，且与合同约定的房款金额不相符，比合同约定的175万元还多，梁锦荣没有解释多出的金额的用途；证据3真实性无异议。国龙公司表示：对证据1真实性无异议，无法确定梁锦荣与国龙公司之间是否存在购房的真实意思表示；证据2出票人的名称也不是梁锦荣，也没有备注用途，也没有我方收据予以佐证；证据3真实性、合法性、关联性无异议。庭审中冯敦如、朱惠莲表示：1、国龙公司的法定代表人陈中兴要求购房款以现金方式支付；我方在购房当天两次取现200000元，合计400000元，当天向国龙公司支付380000元，国龙公司向我方开具收据。2、签约时，我方在清远做房地产生意（农村改造）。3、涉案房屋现由我方一家四口自住。另，广州市越秀区人民法院作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决中，法院查明如下事实：“2004年7、9月，国龙公司与梁锦荣、李某签订借款协议。借款协议约定，国龙公司以自己开发的位于广州市天河区x街x号的x层和x层至第x层商业楼及房屋作为抵押物，向梁锦荣、李某分别借款350万元和1000万元，借款期限分别为2个月和3个月；签订借款协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同并在房管部门办理鉴证登记。鉴证登记之日，上述借款支付给国龙公司；借款还款期限届满后，如国龙公司逾期一个月未还款，则房屋买卖合同生效，李某、梁锦荣有权处置上述房屋。2004年7月和11月，梁锦荣、李某依约分别将350万元和1000万元出借给国龙公司。国龙公司明知违反法律的有关规定，仍于2004年7月、11月及12月在广州市房地产交易登记中心将华翰大厦第x层的预购人登记为梁锦荣，华翰大厦第x至第x层的预购人登记为李某所指定的李家励，华翰大厦负一层的预购人登记为李某。借款后，国龙公司在陈中兴的指挥及直接操作下，于2004年8月至2005年9月间，将华翰大厦负一层5个车位、第二至第六层商业楼及第十七层6套住宅出售给购房人胡x、李x、黄x、吴xx等15人，共收取上述购房人的购房款17204943元（具体情况详见附表4）。直至案发为止，国龙公司既未向李某、梁锦荣清偿借款共1350万元，又未将相应的华翰大厦房产登记在胡x等15为购房人名下。上述事实，有公诉机关提交并经当庭质证、认证的下列证据证实，查证属实，法院予以确认：1、购房人胡x、李xx、蒋x、黄x、吴x、陈xx、任x、朱惠莲、胡x、胡x等10人的报案材料及购买房屋的《商品房买卖合同》和付款凭证、商品房买卖合同登记查询材料，证明2004年8月至2005年9月间，上述购房人及其家属分别与国龙公司签订了购买华翰大厦负一层06、08、15、21、22号车位、第二至六层及1701至1706房的《商品房买卖合同》。合同约定双方签约后30天内在广州市房地产交易管理部门办理登记手续，国龙公司在房屋交付后180日或一定期间内向产权登记机关备案。购房人胡x等15人依约向国龙公司支付了购房款17204943元后，取得所购的房屋，但后经查询发现购买的房屋在其购买前已经登记于梁锦荣等人名下。……9、证人李某（东悦酒家法定代表人）的证言及其签认的借款协议书，证明2004年，其经朋友介绍认识国龙公司的老板陈中兴。2004年7月，陈中兴向其借款350万元，当时其找到梁锦荣一起凑了350万元，借款期限3个月，由梁与国龙公司签订协议，国龙公司以华翰大厦第十七、十八层作抵押，在房管部门办登记，因第十八层无法办理登记，故只将第十七层登记在梁锦荣名下。当时双方约定，国龙公司无法还款，该物业便归他们所有。后来，因陈中兴（国龙公司）没有还款，所以该物业便成为他们的物业。2004年9月间，陈x和李x等人借款1000万元，约定将华翰大厦负一至第六层物业作为抵押物，并在房管部门登记鉴证。华翰大厦第二至第六层登记在李x名下，借款后，陈中兴没有还款。10、证人黄某（原国龙公司财务部经理）证言，证明2004年下半年，李某、梁锦荣共借出1350万元给国龙公司用于归还银行贷款，国龙公司则将华翰大厦第十七层及第二至第六层登记在梁锦荣和李某指定的李x名下，李x的购房收据由其经手出具，但实际上李x并未实际付款，收据是陈中兴在李某的要求下出具的。华翰大厦负一层停车场李某也没有实际付款购买。2004年11月，国龙公司资金紧张，陈中兴向李某借款，李某要求将负一层抵押到其名下。后来，陈中兴告诉我，李某没有实际付款，只是由前一借款的利息冲抵负一层的房款。在李某的要求下，其在陈中兴的指示下向李某出具了购买负一层的收据。梁锦荣购买华翰大厦第十七、十八层的购房款收据（共计350万元），实际上是向李某借款的350万元。11、证人黄某签认的国龙公司出售华翰大厦负一层1－30号车位、第二至第六层、第十七、十八层的收款收据，证明国龙公司曾向李某借款1000万元、350万元，后将上述房产登记在李某及李某指定的李x、梁锦荣名下。陈中兴在李某的要求下，安排黄某经手出具上述房产的购房收款收据，以完善购房手续，确保李某出借款项的安全。陈中兴仅收到李某的借款1350万元。12、证人麦某（原国龙公司财务部会计）的证言，证明国龙公司向李某借款1000万元，国龙公司以华翰大厦负一至第六层作抵押，向梁锦荣借款350万元以第十七层作抵押。……15、借款协议等书证，证明2004年7月和9月，国龙公司分别与梁锦荣、李某签订协议，以华翰大厦第十七、十八层房屋为抵押物从梁锦荣处借款350万元，以华翰大厦负一层至第六层为抵押物从李某处借款1000万元，借款期限分别为2个月和3个月。借款协议约定：签订协议的同时，国龙公司与梁锦荣、李某签订上述房产的买卖合同。在买卖合同取得房管部门鉴证登记之日，借款款项支付给国龙公司。若国龙公司逾期1个月未能还款，则上述房产的买卖合同生效，梁锦荣、李某有权处置房产。16、证人梁锦荣的证言，证明2004年7月，其在国龙大厦六楼与国龙公司的陈中兴签订购买华翰大厦第十七层（全层）的商品房买卖合同。……18、证人梁锦荣提供的商品房买卖合同，证明2004年7月6日，梁锦荣与国龙公司签订购买华翰大厦第十七层全层的商品房买卖合同，约定房价为175万元。……20、广州市预售房地产交易登记情况表，证明2004年7月6日，国龙公司与梁锦荣签订出售华翰大厦第十七层的预售合同（房价175万元），于当月12日在广州市房地产交易所登记中心登记，梁锦荣成为预购人”。该判决的附表4列明了涉讼华翰大厦部分房屋的购房情况，其中载明涉案房屋的购房人为冯敦如、朱惠莲，已支付房款380000元，登记预购人梁锦荣。冯敦如、朱惠莲另提交另案中广州市国土资源和规划委员会2018年1月5日向一审法院出具的《关于（2017）粤0106民初11374号的复函》：一、房屋基本情况：（一）华翰大厦17层全层单元以梁锦荣的名义办理预售合同备案（合同号x），暂未办理初始、转移登记（商品房过户），暂无抵押、查封信息。（二）2010年9月7日，广州市房地产交易登记中心依据已生效的广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》认定的事实，公告注销华翰大厦预售契约号为x号预售合同的备案登记。2017年1月17日，广州铁路运输中级法院以（2016）粤71行终1656号《行政判决书》责令广州市国土资源和规划委员会对梁锦荣房屋预售合同（房屋地址：广州市x街x号x层，预售契约号为x号）备案行为的效力依法重新作出处理。现上述合同备案效力已经恢复，预购人为梁锦荣。二、处理建议：若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，买受人可持人民法院生效的法律文书及协助执行通知书《收件回执》等资料申请办理不动产权证书等。一审法院认为，关于冯敦如、朱惠莲本案诉请，第一，作为梁锦荣而言，根据已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决，梁锦荣与国龙公司之间存在借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预购登记在梁锦荣名下，但显然不是法律意义上的抵押权登记。由此，梁锦荣与国龙公司虽签订涉案房屋的房屋买卖合同并办理预购登记手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故非基于真实房屋买卖合同关系而附随的预购登记对外不能产生对抗效力。第二，作为冯敦如、朱惠莲而言，上述刑事判决已认定涉案房屋的购房人为冯敦如、朱惠莲。本案中冯敦如、朱惠莲对其购买涉案房屋提供了华翰大厦认购书、楼款收据、提前收楼通知书、物业管理费收款收据等证据。冯敦如、朱惠莲确认涉案房屋由其使用，对该事实国龙公司、梁锦荣亦未持异议。冯敦如、朱惠莲作为涉案房屋真实买受人的合法权益受法律保护。冯敦如、朱惠莲已付清全部房款，国龙公司、梁锦荣应注销涉案房屋的预购登记，国龙公司应协助冯敦如、朱惠莲办理涉案房屋的不动产权证。因此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年5月14日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起15日内，国龙公司、梁锦荣注销广州市天河区x街x号x室（广州市天河区x街x号x房）的预购登记；二、自判决发生法律效力之日起15日内，国龙公司协助冯敦如、朱惠莲到广州市房地产管理部门办理上述房屋的不动产权证。一审案件受理费7000元，由国龙公司负担。上诉人梁锦荣与被上诉人冯敦如、朱惠莲、原审被告国龙公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合梁锦荣的上诉请求和理由以及冯敦如、朱惠莲的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立；2.冯敦如、朱惠莲主张梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记以及要求国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持。现评析如下：关于梁锦荣对本案作为民事案件受理提出异议的理由能否成立问题。冯敦如、朱惠莲提出本案诉请梁锦荣与国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记，主要是认为生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定涉案房屋由于国龙公司与梁锦荣的借贷关系而办理了预售备案登记，抵押给梁锦荣，而该预售备案登记给冯敦如、朱惠莲办理涉案房屋的产权证造成客观障碍，也就是说本案审理的是冯敦如、朱惠莲与梁锦荣和国龙公司之间就办理涉案房屋产权证产生的民事纠纷，冯敦如、朱惠莲起诉状中也没有涉及房管部门将涉案房屋预售登记在梁锦荣名下的行为错误的内容，即冯敦如、朱惠莲并无就房管部门的具体行政行为提出诉请，因此，本案不属行政诉讼受理范围，一审法院将本案作为民事案件受理正确。同理，由于冯敦如、朱惠莲要求梁锦荣与国龙公司注销就涉案房屋设置的预售备案登记，故本案的审理涉及梁锦荣应否承担注销涉案房屋预售备案登记的实体权益，因此，一审法院将梁锦荣确定为本案被告身份，符合民事诉讼法的相关规定，梁锦荣上诉认为本案应属行政诉讼受理范围以及不确认其作为本案被告身份，理由不成立，本院不予采纳。关于冯敦如、朱惠莲主张梁锦荣、国龙公司注销涉案房屋的预售备案登记以及要求国龙公司协助办理涉案房屋产权证应否支持问题。首先，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书已认定梁锦荣与国龙公司之间存在的借款合同关系，借款合同约定国龙公司以包括涉案房屋在内的华翰大厦多处房屋作为借款的抵押物，涉案房屋虽预售登记在梁锦荣名下，但国龙公司与梁锦荣并未依法将涉案房屋进行抵押备案登记，相反，在签订借款协议的同时，国龙公司却与梁锦荣就涉案房屋等签订了买卖合同并办理了鉴证登记，并约定国龙公司逾期一个月未还款的，则房屋买卖合同生效，梁锦荣有权处置涉案房屋等，国龙公司明知违反法律的有关规定，仍将包括涉案房屋在内的房屋的预购登记人登记为梁锦荣，为此，一审法院认为该行为显然不是法律意义上的抵押权登记，梁锦荣与国龙公司虽办理涉案房屋预售备案手续，但双方不存在真实的房屋买卖合同关系，进而认定非基于真实买卖合同关系而附随的预购登记对外不产生对抗效力，并无不当，本院予以确认。其次，生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决载明冯敦如、朱惠莲是涉案房屋的购房人。冯敦如、朱惠莲也已提供了华翰大厦认购书、楼款收据、提前收楼通知书、物业管理费收款收据等证据，证明其实际购买并使用了涉案房屋，而梁锦荣并无提供相反证据推翻上述证据的真实性，故在冯敦如、朱惠莲已付清全部房款的情况下，一审法院判决支持冯敦如、朱惠莲诉求，并无不妥，本院予以维持。上诉人梁锦荣认为冯敦如、朱惠莲与国龙公司之间不存在真实商品房买卖合同关系，否认其与国龙公司存在借款协议等均与上述生效判决认定不符，其认为冯敦如、朱惠莲与国龙公司存在恶意串通签订的商品房买卖合同无效，也未提供充分证据予以证实，因此，梁锦荣据此主张驳回冯敦如、朱惠莲本案诉请，本院不予支持。综上所述，梁锦荣的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7000元，由上诉人梁锦荣负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽