贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7171号上诉人（原审被告）：贵阳高新鑫鹏实业有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦内。法定代表人：丁英超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李大冲，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐采，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：秦文兰，女，1965年8月28日出生，汉族，住四川省郫县。被上诉人（原审原告）：伍都英，女，1977年7月27日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张江江，贵州创文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳瑞金置业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金中路51号瑞金商务大厦2层2-2B号。法定代表人：王涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程平，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志平，贵州存理律师事务所律师。上诉人贵阳高新鑫鹏实业有限公司（以下简称鑫鹏公司）因与被上诉人秦文兰、伍都英贵阳瑞金置业投资管理有限公司（以下简称瑞金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鑫鹏公司委托诉讼代理人李大冲、徐采，被上诉人秦文兰、伍都英委托诉讼代理人杨蕊鸣、张江江，被上诉人瑞金公司委托诉讼代理人程平、周志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫鹏公司上诉请求：1、依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判。2、改判上诉人不向被上诉人支付原判中确定的租金数额。3、改判不予支持被上诉人的资金占用费请求。4、改判确认《产权商铺统一租赁合同》已到期，上诉人不再继续履行合同。5、判令一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已向税务机关代被上诉人缴纳了相应税费，一审法院认定的不计税确定租金金额属于认定错误，金额确定方式应当为税后金额。2、双方签订的《产权商铺统一租赁合同》及《承诺书》，均未约定违约金及资金占用费，原审法院以计算错误的租金为基数按照年利率6%的标准计算资金占用费无事实及法律依据。3、双方签订的《产权商铺统一租赁合同》中明确约定合同为三个阶段签约，每个签约期为十年，在第一个合同期满后双方并未实际签订合同。原审法院判令上诉人继续履行合同义务于法无据，应该认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经到期。4、双方签订的《产权商铺统一租赁合同》中约定因不可抗力因素导致商场无法正常经营，互不承担责任，该合同自动无效。现涉案路段因人流量减少导致周边商业遭遇巨大难题及电子商务冲击等原因，上诉人无力再续租，根据双方合同约定，该合同自动失效，原审法院判令上诉人继续履行合同明显不符合双方合同约定。秦文兰、伍都英辩称：1、被上诉人应当负担的税费，应由被上诉人自行申报缴纳，被上诉人没有委托上诉人代扣代缴，自行缴纳的税费应属于其自己承担，属于其经营成本，且上诉人并没有拿出证据证明其缴纳的税费应由被上诉人自行承担。2、上诉人与被上诉人之间签订了有效的租赁合同，双方应当全面履行合同义务，上诉人违反了合同约定未履行支付租金的义务，给被上诉人造成经济损失，理应承担责任。3、合同双方对未来三十年的租金支付方式有明确约定，合同成立期限是三十年，十年一期是指在有新情况时通过新的方式改变支付标准，没有续签合同上诉人应当按照原合同条件履行义务。4、上诉人将案涉商铺高出市场价30%出售给被上诉人，并承诺返租后享受年年递增的回报，在不能保证租金支付的时候用上诉人自己的商铺保证被上诉人的租金利率，上诉人违反合同约定支付租金，违约方不能解除合同，且经济变化是属于正常的商业风险，不属于不可抗力，因此，上诉人应当继续履行合同。瑞金公司辩称：1、上诉人把瑞金公司列为被上诉人，但第一项、第二项、第三项、第四项上诉请求均与瑞金公司无关，仅仅是第五项诉讼请求有关，对此一审法院判决公正，应当予以维持。秦文兰、伍都英向一审法院起诉请求：1.二被告连带支付拖欠（自2016年10月至2019年6月30日止）的房屋租金共计44518.00元，并从2016年10月起以拖欠租金为基准数，按年利率6%计算支付逾期付款的资金占用费，至租金付清时止；2.二被告继续按合同约定履行支付租金至合同期限届止；3.案件受理费、保全费由被告承担。一审法院查明事实：2008年4月22日，原告秦文兰、伍都英（甲方）与瑞金置业公司（乙方）、高新鑫鹏公司（丙方）签订《产权商铺统一租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市××路××商务大厦××号商铺出租给乙方使用，丙方作为担保方，若乙方在租赁期内由于经营风险而不能如期支付甲方租金，丙方无条件代乙方支付应付租金。购铺款为296212元，合同约定租赁期限三十年，共分三个阶段签约，每个签约期为10年，自2008年至2018年，第一个十年租赁期前三年按铺位总房价款的年租金回报率以8%的比例计算租金，乙方同意按甲方要求将前三年租金一次性支付给丙方，冲抵甲方向丙方所购买商铺的购铺款。第四年起，每年租金回报率比上一年度递增5%，直至第一个租赁使用期结束。租金按季度支付，应付租金前10日内一次性支付本年度前一个季度租金。如遇经济发展受阻，乙方愿确保本商场第二个十年租赁期商铺租金回报率不低于总房款8%，并按每年租金回报率以5%比例递增，直至该十年租赁使用期结束。实际年租金回报率甲、乙双方视届时经济发展实际情况，在8～11.26%的年租金回报率之间，选择合理的租金回报率，另行商定第二个十年租赁期内第一年的租金回报率基数，并按每年租金回报率5%比例递增。2015年12月18日,瑞金商务大厦二楼2-2A地块产权式商铺71户业主（甲方）与瑞金置业公司（乙方）签订《商铺租赁补充协议》，主要约定：1.从2015年5月1日至2016年9月30日止……在此期间乙方按每位业主原合同约定的租金先支付50%，其余的50%在2016年9月30日前逐步付清；2.从2015年1月至2016年9月30日，原合同约定的5%年增幅暂停执行；3.2016年9月30日后按正常的合同时间进行支付，如乙方届时经营仍然困难可提出与甲方再次协商解决；4.本补充合同仅代表71户业主，由业主代表集体签字生效，业主代表签字后如个别业主不同意，可书面要求不在本合同之列。2016年7月28日，业主方作为甲方，瑞金置业公司作为乙方，高新鑫鹏公司作为丙方，商议《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》，主要内容为：1.丙方……提出收回高新鑫鹏公司自主物业和上述甲方所有位于电子商城二楼的物业进行经营，并承诺从2016年9月30日以后支付甲方相应租金，具体方式和内容由甲、丙双方进一步商议；2.乙方同意丙方提出的收回自主物业及甲方个体业主方上述物业经营权方案，并从2016年9月30日以后不再承担任何原与甲方个体业主签订的合同中涉及乙方的权利与义务。甲方未在该补充协议上签字。2016年12月25日，2-2A区域包含原告伍都英在内的14名业主向高新鑫鹏公司出具《承诺书》，载明：我接受第二个十年年收益8%的收益率（税后）。另查明，2017年1月6日至2019年1月25日期间，被告高新鑫鹏公司多次以公司户名或户名为丁兰的账户通过网上银行转账或现金支付的方式向原告伍都英支付租金共计43727.30元，原告自认收到租金金额45678.00元。上述事实，有原告、被告的当庭陈述、《产权商铺统一租赁合同》、房屋产权证、《商铺租赁补充协议》、《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》、承诺书、银行付款凭证、银行电子回单、收条、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，原告与被告瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、本案中履行合同权利义务的主体即承租方是否发生变更；二、合同的履行期限为多久；三、租金的计算标准以及资金占用费的计算问题。就上述争议焦点，分述如下：焦点一：关于本案中租赁合同履行主体是否变更的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，《产权商铺统一租赁合同》约定原告为出租方，被告瑞金置业公司为承租方，被告高新鑫鹏公司为担保方。根据2016年9月30日《关于瑞金电子商城二楼个体业主2-2A区所涉物业的经营补充协议》约定的内容，虽业主方未在该补充协议上签字确认，但2016年9月30日后的租金，一直由高新鑫鹏公司向业主方支付，业主方一直未提出异议，且高新鑫鹏公司也同意承担第一个十年租赁期限内的租金。同时，高新鑫鹏公司庭审时出示的原告于2016年12月25日向高新鑫鹏出具的《承诺书》载明的事项，原告除收到高新鑫鹏公司按投资额的8%计算的租金外，还同意第二个十年的收益也按投资额的8%计算租金，该《承诺书》将2008年4月22日原告与瑞金置业公司、高新鑫鹏公司签订的《产权商铺统一租赁合同》约定的权利义务进行部分变更，故应当认定原告与瑞金置业公司之间的租赁权利义务关系已变更为高新鑫鹏公司与原告之间。故对原告要求两被告承担连带支付责任的诉请不予支持。焦点二：关于租赁期限的问题。《产权商铺统一租赁合同》约定租赁期限为三十年，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”之规定，该《产权商铺统一租赁合同》的租赁期限应为二十年。关于高新鑫鹏公司辩称应当重新签订租赁合同的意见，经查，《产权商铺统一租赁合同》所约定的事项除签约时间为每十年一签以外，对租金支付标准及方式、合同期内的权利及义务等均有明确约定，故每十年一签的仅是合同约定的签约方式，而非合同存续的必须构成要件；同时，第一个合同履行期间届满后，原告及高新鑫鹏公司均未提出解约请求，高新鑫鹏公司也未向原告发出解约意向,期间也陆续向原告支付租金；此外，含本案原告在内的14名业主向高新鑫鹏公司出具的承诺书明确载明，业主方接受第二个十年8%的收益率，双方已就第二个十年的租金标准进行了约定，故应当认定原告与高新鑫鹏公司的租赁合同关系存续，被告高新鑫鹏公司应当继续履行《产权商铺统一租赁合同》及承诺书所约定的合同义务。焦点三：关于租金的支付标准问题。本案中，原告主张租金的计算应当依照租赁合同的约定，按照8%-11.26%的标准分段计算租金；被告高新鑫鹏公司主张应当按照实际投资额的8%计算并扣除房产税等税种后的金额进行支付。根据包含原告在内的14名业主出具的承诺书中载明“我接受第二个10年年收益8%的收益率（税后）。”关于“税后”的约定，高新鑫鹏公司主张是按照投资额的8%计算租金扣除税费后的部分才是高新鑫鹏公司向业主方支付的租金，但从高新鑫鹏公司向原告支付的租金来看，均系按投资额即购铺款的8%向原告支付租金，并未有扣税的行为。故本案中，被告高新鑫鹏公司应按投资额即购铺款的8%不计税向原告支付租金，原告因出租该产权商铺所产生的税费由高新鑫鹏公司承担。关于欠付的租金，按照投资额的8%计算租金支付标准，从2016年10月1日计算至2019年6月30日，被告高新鑫鹏公司应向原告支付的租金为296212元×8%÷12个月×33个月＝65166.64元，扣除原告已收到的45678.00元，被告高新鑫鹏公司尚欠原告租金19488.64元未支付。关于业主方主张资金占用费的问题。本案中，《产权商铺统一租赁合同》及承诺书虽未对违约责任进行约定，但被告拖欠支付原告租金的行为，势必对原告造成资金占用期间的利息损失，原告主张以拖欠的租金为基数按年利率6%标准计算至租金付清之日止的利息，该项诉请并无不当，一审法院予以支持。关于起算时间，原告主张自2016年10月起算至租金付清时止，但被告高新鑫鹏公司自2017年1月6日至2019年1月25日期间均有向原告支付租金的记录，庭后原告承诺以被告支付最后一期租金的次日起以欠付租金为基数，按年利率6%为标准计算资金占用费，从其自愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告秦文兰、伍都英支付欠付的房屋租金19488.64元；二、被告贵州高新鑫鹏实业有限公司于本判决生效之日起十五日内以欠付租金为基数从2019年1月26日起按照年利率6%的标准，向原告秦文兰、伍都英支付资金占用费损失至租金付清之日止；三、原告秦文兰、伍都英与被告贵州高新鑫鹏实业有限公司继续按《产权商铺统一租赁合同》、承诺书约定的权利义务履行合同。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计457元，保全费466元，原告秦文兰、伍都英负担519元，被告贵州高新鑫鹏实业有限公司负担404元（案件受理费、保全费原告已预付，由被告在履行本判决时径直向原告支付应承担部分的案件受理费、保全费）。本院二审期间，上诉人提交第一组证据电子缴款凭证一份，拟证明上诉人代扣代缴税费的相关的转账凭证。上诉人提交第二组证据计算依据一份，拟证明房产税的计算标准和计算方式。涉案业主提交宣传海报两份，拟证明涉案的商铺在出卖时候就已经向购买人承诺租赁期限长达三十年。本院组织当事人进行了质证。经质证，对上诉人提交的第一组证据涉案业主质证称对该组证据三性均不认可，该税费凭证没有指向性，税种不明、比例不明，且双方实际履行也是按照8%来作为租金。瑞金公司质证称对该组证据的真实性没有异议，瑞金公司在2016年就已经退出了，缴款时间是在2018年，纳税的主体是上诉人，无论是印花税还是城建税等，缴纳的责任义务人是上诉人，我方认为达不到上诉人的证明目的。对上诉人提交的第二组证据涉案业主质证称不属于证据不需要质证。瑞金公司未发表质证意见。对涉案业主提交的证据上诉人质证称对该组证据的真实性无异议，租赁合同的租赁期限最长是二十年，应当在十年期满后续签合同，在未续签第二个租赁合同的前提下不存在三十年租赁期的情况。瑞金公司对该组证据质证称报纸只是一个新闻报道，报道不排除误传，对于宣传册，属于要约邀请，双方权利义务应当以签订的书面合同为准。审理中，因上诉人第四项上诉请求属于二审中提出反诉，经本院询问，二被上诉人均表示不同意在二审中一并审理，经本院调解无果，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院已告知上诉人另行依法主张权利。本院经审理查明的事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案审理焦点为：一、上诉人向被上诉人支付的租金是否应扣除其主张的税金；二、资金占用费是否应支持；三、如何认定合同约定的租期及一审判决上诉人继续履行合同是否正确；四、涉案的租赁合同关系是否因不可抗力而自动失效。本院分述如下：关于焦点一，依据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款”之规定，纳税人应依据法律、行政法规规定缴纳税款，涉案《产权商铺统一租赁合同》已明确约定业主自行承担按国家相关法律法规规定缴纳相应税费，虽然在本案业主作出的承诺书载明接受第二个十年年收益8%的收益率（税后），但该内容并未明确“税后”指的是扣除上诉人应缴纳的税款还是扣除业主应缴纳的税款，同时，该内容也未明确扣除税费的种类，即不能依法确定扣除税费的纳税义务人，故不能认定涉案《承诺书》变更了原《产权商铺统一租赁合同》的约定，系上诉人为涉案业主代缴税费权利的约定。并且，上诉人也未举证证实其对业主享有法定代扣代缴之权利，故上诉人主张应在支付的租金中扣除代缴税费无事实依据。又且，涉案《产权商铺统一租赁合同》明确约定了租金按总房价款的8%支付，故一审判决的租金计算方式符合双方合同约定。对上诉人相应主张，本院不予采信。关于焦点二，涉案业主诉请的资金占用费实为主张其因上诉人逾期支付租金造成的资金占用损失，上诉人逾期履行合同义务的行为必然导致涉案业主相应期间可支配财产的减少，产生涉案业主另行筹集资金的利息损失，一审法院判决的给付资金占用费标准及期间不违反法律规定，并无不当。对上诉人相应主张，本院不予采信。关于焦点三，涉案《产权商铺统一租赁合同》已明确约定了租期为30年，虽然另行约定有分三个阶段签约，但其他合同权利义务均是按30年租期统一约定，故应认定涉案《产权商铺统一租赁合同》对租期的约定为30年，每十年一签的约定仅是双方约定的签约方式，而非对约定租期的变更。但是，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，涉案合同约定的租期超过20年的部分无效。现双方合同并未消灭，合同权利义务亦未终止，对双方仍具有法律约束力，上诉人应依约履行合同义务至法定有效的租期届满之日，涉案业主诉请继续履行合同无具体履行内容，属于诉请不明之情形。并且，在合同履行过程中，法律已赋予合同当事人协商解除合同及在对方根本违约情形下解除合同的法定权利，涉案业主的诉请系排除双方合同当事人的法定权利，故一审判决予以支持不当，本院予以纠正。关于焦点四，涉案《产权商铺统一租赁合同》约定的在不可抗力下合同失效的条件是致使租赁商场无法正常运营，该约定实为约定的合同任意解除权条件。上诉人主张涉案路段因路段人流量减少及电子商务冲击，导致其经营遭遇巨大难题。上诉人首先未举证证实其主张的事实，且上诉人主张的事实即使成立，也是属于商业风险的范围，并非合同约定的不可抗力导致无法正常运营，故应认定约定的合同任意解除权条件未成就，双方合同关系并未依约解除。对上诉人相应主张，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市铁路运输法院（2019）黔8601民初483号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市铁路运输法院（2019）黔8601民初483号民事判决第三项；三、驳回秦文兰、伍都英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计457元，保全费466元，秦文兰、伍都英负担519元，贵州高新鑫鹏实业有限公司负担404元。二审案件受理费收取914元，由贵州高新鑫鹏实业有限公司负担868元，由秦文兰、伍都英负担46元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月三日书记员 罗 艳