新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3486号上诉人（原审原告、反诉被告）：乌鲁木齐市东风超市有限责任公司委托诉讼代理人：边新俊，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐心岸烘焙有限公司委托诉讼代理人：陈某锋，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：高俊，新疆联汇律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐市东风超市有限责任公司（以下简称东风超市）因与被上诉人乌鲁木齐心岸烘焙有限公司（以下简称心岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初4671号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人东风超市的委托诉讼代理人边新俊，被上诉人心岸公司的委托诉讼代理人陈某锋、高俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东风超市上诉请求：1.要求撤销一审判决第一项，改判驳回心岸公司的反诉请求；2.要求变更一审判决的第二项为心岸公司支付租金574,875元及逾期利息4,606.88元。事实与理由：我方与心岸公司签订的租赁合同合法有效，没有法定解除的理由，一审判决解除双方租赁合同没有事实及法律依据。1.一审法院认定心岸公司不享有单方解除权，也就是心岸公司的反诉请求不成立，其无权请求解除合同。2.心岸公司未按规定交纳租金，是违约方，一审仅判三个月的租金错误，其应按照租赁合同的约定支付租金，逾期支付的就应该支付逾期利息。心岸公司辩称，我公司没有履行合同原因是因为北门地铁建设，地下通道修地铁被封锁，导致我公司亏损，这种属于情势变更原因，不具有继续履行合同的可能。我公司已搬离涉案房屋，人员及设备也已处分。一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东风超市向一审法院起诉请求：1.请求判令心岸公司给付租金574,875元；2.请求判令心岸公司给付利息4,606.88元。心岸公司向一审法院反诉请求：要求解除双方在2018年4月17日签订的《租赁合同》。一审法院认定事实：2018年4月17日，东风超市（甲方）与心岸公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将本市新民路5号建筑面积150平方米场地出租给心岸公司；2018年4月20日至2021年5月19日，每年租金574,875元；2021年5月15日至2024年5月14日，每年租金632,362.50元；本合同签订生效之日内支付清第一年租金，之后每年的2月15日前一次性支付清下一年租金；甲方违反本合同未交付场地的，应该按当年租金的30%支付违约金，乙方违反本合同未按时支付租金或未按时支付乙方应该支付的其他费用的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按当年租金的30%支付违约金；若甲方、乙方双方因无本合同约定的单方面解除合同的事由，而提前解除合同的一方应向守约方支付违约金为当年的年租金，同时违约方给守约方赔偿因违约造成的其他经济损失。合同签订后，心岸公司向东风超市交纳了第一年的租金574,875元。2018年3月31日，心岸公司以东风超市附近修建地铁，人流量大幅下降，店面经营损失严重为由，自行搬离了租赁场所。东风超市遂诉至法院，提出上述请求。庭审中，心岸公司未提供相应有效证据证明其搬离租赁场地时向东风超市交还了房屋钥匙。一审法院认为，东风超市与心岸公司签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方应严格按约履行。房屋租赁合同是转移房屋使用权的合同，心岸公司搬离房屋的行为属于以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件及双方约定解除，不具有单方解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。考虑到心岸公司不愿继续履行租赁合同，如坚持合同继续履行，任由损失发生，明显不符合经济合理原则,该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故东风超市与心岸公司签订的《租赁合同》不宜继续履行，应予以解除。心岸公司作为承租人，以其行为明确表示不再履行合同，擅自搬离商铺的行为已构成违约，其不享有单方解除权，合同解除后，仍应给付东风超市租金。关于租金数额的认定，法院认为，因心岸公司不愿继续履行租赁合同，东风超市作为守约方应意识到在承租方搬离后再继续履行合同已不可能，应及时收回房屋，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，原审法院考虑本判决生效期间及涉案房屋空置期间的租金，酌情认定心岸公司应给付东风超市自2019年5月19日至2019年8月19日的租金143,718.75元(574,875元÷12个月×3个月)，东方超市主张租金超出部分，原审法院不予支持。对其主张租金利息之诉讼请求，原审法院不予支持。心岸公司的辩称理由不成立，原审法院不予采信。据此判决：一、解除东风超市与心岸公司2018年4月17日签订的《租赁合同》；二、心岸公司给付东风超市租金143,718.75元(574,875元÷12个月×3个月)。本院在二审期间，东风超市未提交新证据。心岸公司提交新证据：乌鲁木齐第二公证处的公证书，用于证明我公司2019年3月30日搬离租赁场地，该场地已交还给东风超市，其已进行招租，此公证书和一审提供的公证书恰恰印证东风超市把招租广告撕毁的事实。东风超市对证据真实性认可，关联性和合法性不认可，实际管理权是东风超市在使用中，公证书内容非常明确。东风超市对心岸公司提交的公证书真实性认可，本院对该证据真实性予以确认，与本案的关联性将结合其他证据综合予以认定。本院对一审法院认定的事实及所依据的证据予以确认。另查明：东风超市于2019年6月20日向法院起诉要求心岸公司给付租金及利息。2019年7月13日心岸公司就本案提出反诉，要求解除与东风超市签订的《租赁合同》，该反诉状于2019年7月16日送达给东风超市。本院认为，东风超市与心岸公司于2018年4月17日签订的《租赁合同》系双方当事人自愿达成，且不违反法律、行政法规的强制性合同，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，本案中，2019年3月31日，心岸公司搬离涉案房屋，以其行为表明不再履行双方之间的租赁合同，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故一审法院解除双方之间《租赁合同》符合法律规定，本院予以维持。东风超市认为不应解除合同的理由，依据不足，本院不予采纳。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。心岸公司明确表明不愿继续租赁合同，但未向东风超市发出解除合同通知，在东风超市向其主张欠付租赁费诉讼时，提出反诉主张要求解除合同，因双方租赁合同已无法继续履行，故合同自一审起诉状副本送达对方时解除，一审法院向东风超市送达反诉状时间为2019年7月16日，故该时间为双方合同解除时间。一审未认定双方合同解除时间，本院予以纠正。心岸公司房屋租赁费已交纳至2019年5月19日，故其仍应向东风超市交纳2019年5月20日至双方合同解除之日2019年7月16日之间的房屋租赁费，即为91,350元（574,875元÷365日×58日，自2019年5月20日起至2019年7月16日止），东风超市的部分请求符合法律规定，本院予以支持。因双方对利息并未约定，故对东风超市主张要求心岸公司支付利息的请求，本院不予支持。心岸公司作为承租人，其不享有单方解除权，但心岸公司擅自搬离商铺，以其行为明确表示不履行合同，已构成违约，应承担违约责任，因东风超市在本案中并未主张，故本案不予处理，东风超市可另行主张。综上所述，东风超市的部分上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初4671号民事判决第一项解除东风超市与心岸公司2018年4月17日签订的《租赁合同》为：乌鲁木齐市东风超市有限责任公司与乌鲁木齐心岸烘焙有限公司2018年4月17日签订的《租赁合同》于2019年7月16日予以解除；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院(2019)新0102民初4671号民事判决第二项心岸公司给付东风超市租金143,718.75元(574,875元÷12个月×3个月)为：乌鲁木齐心岸烘焙有限公司给付乌鲁木齐市东风超市有限责任公司租金91,350元（574,875元÷365日×58日，自2019年5月20日起至2019年7月16日止）；三、驳回乌鲁木齐市东风超市有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的579,481.88元，给付标的91,350元，给付标的占诉讼标的的15.76%，一审案件受理费9,594.82元，一审法院减半收取4,797.41元（东风超市已交），由东风超市负担84.24%即4,041.34元、心岸公司负担15.76%即756.07元；反诉案件受理费35元（心岸公司已交），由东风超市负担；二审案件受理费7,836.45元（东风超市己交），由东风超市负担6,894.51元、心岸公司负担941.94元。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一九年十二月三日书记员刘晓