山西省襄垣县人民法院民事判决书（2019）晋0423民初1000号原告（反诉被告）：董海叶，男，1962年7月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：王滨，山西弓平律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：襄垣县古韩镇北关村村民委员会。法定代表人：赵长义，任村委主任。委托诉讼代理人：付艳玲，代理权限为特别授权。原告董海叶诉被告襄垣县古韩镇北关村村民委员会（以下简称北关村委）物权保护纠纷一案，本院受理后，被告北关村委向本院提起反诉，经审查，符合法律规定，予以受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董海叶及其委托诉讼代理人王滨、被告（反诉原告）北关村委的法定代表人赵长义及委托诉讼代理人付艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）董海叶向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害将非法占用的原告租赁土地交还给原告；2、判令被告承担侵害赔偿每年7.5万元合计45万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年8月8日原告董海叶与被告北关村委签订《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》，在协议书中双方约定由原告租赁北关村的旧砖厂及旧砖厂南面非耕空闲地一块，并约定了南面非耕空闲地面积。此后原告即在租赁地上办理洗煤厂手续经营洗煤业务。2013年4月杨小华利用其北关村村委成员身份以北关村村委雇佣包工头任新房的副业队在原告租赁的旧砖厂南面非耕空闲地上强行加盖了一圈围墙，并由杨小华及其家人在该围墙内耕种使用原告租赁的土地，被告的上述行为已经严重侵害了原告的租赁权益，对原告经营的洗煤厂造成严重损失，最终导致原告洗煤厂停业，因而被告应当承担其侵权责任，故原告特依法提起诉讼，请求人民法院查明事实、分清责任后判准原告的诉讼请求，以切实维护原告的合法权益不侵害。被告（反诉原告）北关村委辩称，1、2004年8月8日，原告董海叶与北关村委签订了《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》，《协议》签订后，村委如约交付原告场地，原告在签约后交了3年的租赁费，之后再没付过。虽经村委每年催要，但均无果。至租赁关系结束的2019年8月18日止，原告欠租金24万元。为此，村委已经提起反诉，请求判令原告结清租金；2、原告所谓村委与村民杨小华非法占用租赁地加盖围墙一节，该说法与事实不符。村委建围墙的位置不在原告的租赁范围，围墙与原告的租赁场地相隔1000米左右，远远不在原告承包范围。与原告毫无关系；3、原告洗煤厂停产另有其因，与村委毫无关联，综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。反诉原告北关村委向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被反诉人支付反诉人场地租赁费24万元及法定利息，支付利息标准为银行同期贷款利率，时间从2008年8月份开始起算至还款之日；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2004年8月8日签订了《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》，协议约定，反诉人将村委旧砖厂场地出租给被反诉人使用，租期15年，截止日期为2019年8月18日，租赁费每年2万元。合同签订后，反诉人如约交付场地供被反诉人使用，被反诉人交纳了前3年的租赁费6万元，之后被反诉人拖延拒交，现合同已经终止，但被反诉人仍欠租金24万元。反诉被告（本诉原告）董海叶辩称，2004年8月8日其与北关村委签订《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》，此后其即在租赁地上办理洗煤厂手续经营洗煤业务。2008年3月北关村委擅自将租赁土地上的出路部分给了他人作场地使用，导致其的洗煤厂无路出入，经过当时北关村村委与其协商，决定给洗煤厂另外修一条路供出入通行，但迟迟没有行动，其无奈之下只得自己出资另行修路，共投入资金210756.074元（当庭变更），这笔钱应当由北关村委支付。故董海叶不存在违约行为，也不应当承担违约责任，反诉依法不能成立，请求人民法院明察后驳回反诉，以维护反诉答辩人的合法权益。原告（反诉被告）董海叶为证实自己的诉讼主张成立，向本院提交以下证据：1、2004年8月8日古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书，证明租赁期限15年，当时是由村委主任王伏成签字，乙方是董海叶签字，第五项双方责任中明确规定的。每年交付2万元租赁费用，交到2008年8月18日，交了8万元。2、收据一份（复印件），证明租金交到了2008年8月18日。3、王伏成证明材料一份、身份证复印件及病历（复印件）各一份，证明王伏成因病不能到庭，不能出庭作证。4、刘水金证明一份及身份证复印件，证明董海叶自行找刘水金铺路需要用料。5、桑某证明一份及身份证复印件，证明当时修路找其修的，并支付了相应的费用。6、企业法人营业执照，证明原告设立洗煤厂时间是在合同约定内的，其是洗煤厂股东。7、证人桑某的出庭证言，证明内容：我和董海叶修路之前就认识，我给他修路了。2008年4月份左右，我在北关村原告董海叶的洗煤厂修路，负责人工费，平整路基、碾压，修的路有300多米，宽是十米，修成了沙砾路。我雇佣十几个人给董海叶修路干活，当时我们口头协议，说二、三十天完工之后，把人工费75400元、碾压费18000多元给我。共修了20来天，款项都付清了，是现金支付。当时修路不用证件，口头协议没有签订合同。当时雇佣的十几个人，有的记得，有的不记得了。老些的人有六、七个，有芦俊才、秦保现、芦有才、秦金保、杨和平、杨和永、桑虎旺、许火旺。8、市政工程消耗量定额价目汇总表第二册，证明依据2005年山西省建设工程计价依据消耗量定额价目汇总表，计算修路的工程款共计是210756.074元。被告（反诉原告）北关村委的质证意见是：1、对证据1认可。同时证明约定的租赁期限现已经终止。本诉原告的第一项请求应予驳回，该协议书证明原告应付的租金共计30万元，并且约定本案原告不得将本协议转包租赁给第三方。该协议可证实原告违约的重大事项为没有按期交付租赁费，且擅自转包了空闲地；2、对证据2认可。原告董海叶实际交付的租金为6万元；3、对证据3不予认可，证人没有到庭的理由不成立，从病历可以看出证人的诊断时间为2019年3月，不能证明证人到目前的恢复程度，不符合民事诉讼法证人无法出庭的条件，该证据是无效证据。其证言内容与原告在诉状中的陈述不一致，原告陈述其围墙的时间是2013年4月，王伏成的证明是2008年北关村委将场地租赁给他人使用，证人的证言和诉状是相互矛盾的；4、对证据4不予认可，证人没有出庭作证；5、对证据5、7不认可，按照证人证言内容，在2008年9万多元的人工铺路费用，与当时的实际情况严重不相符，而且证人的证言是孤证，证人所谓的其雇佣的其他人员，并没有出庭与该证人共同说明情况。而且该证言与原定协议第五条第二项，双方约定的甲方保证乙方水电路畅通，费用由乙方自负，原告据此要求村委承担修理费用，与原约定不符。因为该租赁场地是旧砖厂的场地，当时的道路不能满足原告的要求，即使修路真实其费用应当由原告自负。6、对证据6真实性予以认可，该营业期限不等于该洗煤厂实际运营期限。7、对证据8的真实性予以认可，但不清楚路面的长宽厚。被告（反诉原告）北关村委向本院提交以下证据：1、2004年8月8日古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书，证明内容同对原告的质证意见一致。2、照片6张，证明可以直观表明租赁场地的现状，关于原告租赁场地进行洗煤的痕迹不复存在，本案争议的关于原告所述被告圈地的位置与原告的主洗煤厂并不属于同一地，相隔甚远，被告圈起围墙的位置是在原告租赁的70米的空闲地上。围墙的修建对原告使用租赁场地毫无影响，从照片上可以看出被告圈地并不会造成洗煤厂的任何影响。3、当庭陈述：2008年时任县委书记对县城改造时，大部分洗煤厂已经停产，原告停产是否存在，上述原因法庭应当进一步查清。村委会没有任何影响洗煤厂运作的行为，照片可以显示租用场地的大量木材，已非当时实际的用途。该照片还可以看出，该场地现在是木材加工，原告有违反约定的行为。原告（本诉被告）董海叶对反诉原告提供的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告董海叶所举证据中，王伏成的证明材料、桑某的证明及出庭证言、刘水金的证明材料可以印证董海叶曾于2008年4月份在所承包的旧砖厂重新修路，该事实还可通过本院实地走访、北关村委当庭陈述予以证明。原告所举证据8系用于证明支付修路费用的计算依据，该证据的形式及内容合法，但董海叶实际所修建道路是否符合建设工程消耗量定额标准，需要其他相关证据佐证。依据当事人的举证、质证及本院认证意见，结合当庭陈述及现场调查，本院确认以下事实：2004年8月8日，原告（反诉被告）董海叶与被告（反诉原告）北关村委签订了《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》，协议约定北关村委将旧砖厂租赁给董海叶（附场地位置图），用于选煤开发，场地具体四至范围：西至东100米，南至北90米，（南非耕空闲地东西70米，南北60米）。租赁期间为十五年，从2004年8月18日起至2019年8月18日止。董海叶每年向北关村委交租赁费用20000元，十五年共计300000元。付款方式：每年8月18日前交清当年租赁费用，逾期不能交清，北关村委有权终止协议。双方责任：北关村委协助董海叶办理非耕地租赁中的相关手续，费用由董海叶承担；北关村委保证董海叶水、电、路畅通，费用由董海叶自负。协议签订后，董海叶支付了三年的租赁费共60000元，其余租赁费至今未交。2008年，北关村委对外出租场地时将董海叶洗煤厂车辆的原通行道路占用，为正常生产经营，董海叶在自己的承租地南非耕空闲地的××路。2013年，北关村委在董海叶承包的南非耕空闲地东西70米、南北60米地上修起围墙一道。现原告董海叶以北关村委严重侵害其租赁权益，对其经营的洗煤厂造成严重损失为由，向本院提起诉讼，被告北关村委以原告董海叶未支付租金为由提起反诉。另查明，董海叶租赁北关村委的两处场地，一处现用于堆放木材，另一处南非耕空闲地东西70米、南北60米的场地上种植有农作物。董海叶租赁北关村委场地开办的洗煤厂现未实际经营。本案的争议焦点是：1、被告北关村委是否非法占用原告董海叶租赁北关村委的土地，是否应当交还；2、被告北关村委是否应当赔偿原告董海叶损失450000元；3、反诉被告董海叶是否应当支付反诉原告北关村委场地租赁费24万元及利息。本院认为，原告董海叶与被告北关村委签订的《古韩镇北关村租赁旧砖厂协议书》系当事人真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自义务。1、被告北关村委是否非法占用原告董海叶租赁北关村委的土地，是否应当交还的争议焦点。根据原、被告的当庭陈述及本院到现场的实地查看，董海叶诉称北关村委于2013年在其租赁的南非耕空闲地上修建围墙的事实存在，但依据协议约定，原、被告之间租赁场地的履行期限已止，在双方未续约的情况下，协议自行终止。北关村委作为租赁地的所有权人，董海叶无权要求北关村委交还其租赁地，故对董海叶的相关诉请，本院不予支持。2、被告北关村委是否应当赔偿原告董海叶损失450000元的争议焦点。本案实质是基于租赁合同的履行而发生的纠纷，董海叶与北关村委的租赁协议生效后，董海叶依法享有了对租赁场地的使用权，但在履行协议时，北关村委却违反约定在承租给董海叶的场地上拉起围墙，侵害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”之规定，董海叶有权要求北关村委赔偿损失。但根据董海叶所提供的在案证据，并不能证明北关村委拉起围墙对其造成了450000元的损害事实，依法应承担举证不能的法律后果。遵循公平原则，本院依据双方约定的年租金2万元，结合租赁场地的约定面积及占用时间（六年四个月），按照占用地面积所占全部租赁场地面积的比例31.82%，本院确定北关村委应赔偿董海叶经济损失为（20000×31.82%）÷12×76=40305元。3、反诉被告董海叶是否应当支付反诉原告北关村委场地租赁费24万元及利息的争议焦点。本案中，董海叶租赁北关村委的旧砖厂使用后，至今仅交纳了三年共6万元的租赁费，按照协议约定，截止租赁期满，董海叶还欠租赁费240000元，已构成违约，现北关村委提出董海叶应当支付租赁费240000的诉讼请求，符合双方约定，应予支持。关于北关村委要求董海叶支付利息的诉请，无法律依据，不予支持。董海叶提出北关村委因承包场地导致原路不能通行，故其另外修路共投入资金210756.074元，应从租赁费中予以核减的反驳意见，通过原、被告当庭陈述、本院认定的有效证据及现场实地查看，能证明董海叶在租赁地重新修路的事实存在。北关村委是否需要承担修路费用以及承担多少是双方的争议焦点，按照协议约定：北关村委保证董海叶水、电、路畅通，费用由董海叶自负，北关村委有保证董海叶洗煤厂道路畅通的义务。依据一般的生产、生活常识，企业、居民的生产、生活因用水、电所需，产生的相关费用应由使用人负担，但作为洗煤厂的道路一般不需产生后期的费用，只要保证生产经营时的正常通行即可，若出现道路不能通行的情形时，由此产生的费用如何负担，董海叶与北关村委签订的协议中并未对此内容做出明确约定，应视为约定不明，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，按照有利于实现合同目的的方式履行的判定原则，北关村委在履行协议的过程中应保证董海叶洗煤厂生产经营道路的畅通，否则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。董海叶因道路通行一事曾与北关村委协调过，但协调未果故自行修路，现董海叶提出北关村委需支付道路维修费用的辩解，合理合法，应予支持。然，董海叶所举的证人证言以及结算依据等证据，不具证明力，亦未提供其他有效证据予以佐证，不能证明其实际支付修路费210756.074的事实，且北关村委不同意对道路工程造价进行鉴定，故按照谁主张谁举证的原则，董海叶因举证不能依法应承担不利的后果，鉴于董海叶确实有修路的事实，本院酌情认定该项费用为70000元，从董海叶应支付的租赁费中予以扣减。综上，董海叶应向北关村委支付租赁费170000元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十二条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告襄垣县古韩镇北关村村民委员会于本判决生效之日起二十日内赔偿原告董海叶损失共计人民币40305元；二、反诉被告董海叶于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告襄垣县古韩镇北关村村民委员会租赁费人民币170000元；三、驳回原告董海叶的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告襄垣县古韩镇北关村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由被告襄垣县古韩镇北关村村民委员会负担721元，原告董海叶负担7329元；反诉案件受理费2450元，由反诉被告董海叶负担1735元，反诉原告襄垣县古韩镇北关村村民委员会负担715元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 李慧平人民陪审员 崔维岗人民陪审员 段亚毓 二〇一九年十二月六日书 记 员 王 玉