北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11199号上诉人（原审原告）：北京市海韵艺术培训学校，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号四层8418、8422。法定代表人：杜方坤，理事长。委托诉讼代理人：刘欢，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：远大创展（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：顾小锋，董事长。委托诉讼代理人：步巍，女，该公司法务。上诉人北京市海韵艺术培训学校（以下简称海韵学校）与被上诉人远大创展（北京）资产管理有限公司（以下简称远大创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海韵学校上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持海韵学校的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由远大创展公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，并将已生效的民事判决书直接改判，应依法纠正。在先生效判决中虽然在事实部分对租赁保证金进行了表述，但未对租赁保证金是否没收进行判决。远大创展公司若主张租赁保证金已经被没收，应作为一项诉讼请求列在起诉状中，但远大创展公司并未在诉讼请求中列明该项诉讼请求，海韵学校提出了反诉要求继续履行合同，未主张返还租赁保证金，在先判决亦未对此进行审理和判决。2.一审判决将在先生效判决认定的事实进行了改变。在先生效判决根据违约金填平实际损失之功能得出实际损失为一个月租金，而租赁保证金数额远远高于一个月租金，理应退还给海韵学校。3.双方签订的租赁合同中明确约定，乙方承租的面积中包含有消防通道。出租消防通道违反了法律强制性规定，应属无效。一审法院未查清事实即径行判决，属于可改判的事由。被上诉人远大创展公司辩称，不同意海韵学校的上诉意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。海韵学校向一审法院起诉请求：1.判令远大创展公司返还租赁保证金100000元及消防通道的租金59527.9元；2.判令远大创展公司赔偿装饰装修损失138000元；3.远大创展公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月22日，远大创展公司（甲方）与海韵学校（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：20180122-1L），约定由乙方承租涉诉商铺，租期自2018年1月22日至2021年8月14日；乙方应于签约之日向甲方支付100000元的租赁保证金；经双方确认，涉诉商铺的建筑面积为318平方米；租金计算标准为第一期租金（2018年1月22日至2018年8月14日）按照每平方米每天4.73元计算，此后每年较上一年增加5%，第二年租金（2018年8月15日至2019年8月14日）按照每平方米每天4.97元计算；租金支付方式为半年付，乙方应于合同签订之日起3日内向甲方支付第一期租金306845元（204天的房租），2018年7月15日和2019年1月15日前，分别支付第二期和第三期的租金各288434元；乙方逾期未支付租金或其他任何应付款项超过十五天的，甲方可书面通知乙方解除本合同、收回租赁物，且无需承担任何补偿、赔偿责任；因乙方违约而甲方行使解除合同的权利的，乙方应按合同解除时所在租赁年度内6个月租金数额向甲方支付违约金，合同解除前乙方已支付的租金（无论租金对应的租赁期是否届满）均不予退还，同时，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金，并有权要求乙方支付装修免租期内免去的租金；如乙方未按时足额支付租金的，每逾期1日，乙方需按未足额支付租金的0.5%向乙方支付滞纳金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还租赁物，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品均归甲方所有，甲方不再另行要求对租赁物恢复原状；乙方应将其添置的可移动物品、设备、设施在届满日或解除日前搬离房屋，乙方逾期未搬离的，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，并对其不予以任何补偿和/或赔偿；乙方承租面积中包含有消防通道，乙方对此知悉并无异议，如遇有消防部门要求开放逃生通道为公共通道的情形，甲方同意自消防部门调整之日起扣减开放为公共通道面积的租金。签约后，海韵学校向远大创展公司支付租赁保证金100000元，并对涉诉商铺进行了装修。履约中，海韵学校未按时支付第三期租金。远大创展公司于2019年2月28日将涉诉商铺转租他人。2019年4月12日，远大创展公司诉至一审法院，以海韵学校逾期支付租金为由，请求法院确认双方租赁合同于2019年2月27日解除，并请求判令海韵学校支付违约金288434元、逾期支付租金的滞纳金63455.48元及2019年2月15日至2月26日的房屋租金18965.52元。海韵学校在本案中提起反诉，请求继续履行双方的租赁合同。一审法院于2019年5月16日作出（2019）京0108民初27491号民事判决，认定海韵学校向远大创展公司支付了保证金100000元，并“根据违约金填平实际损失之功能，据已查明的事实酌情判定违约金金额，调整为按一个月租金标准支付违约金”，判令：一、确认远大创展公司与海韵学校于2018年1月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月19日解除；二、海韵学校于判决生效后七日内向远大创展公司支付违约金人民币47414元以及滞纳金人民币300元；三、驳回远大创展公司的其他诉讼请求；四、驳回海韵学校的全部反诉请求。该判决已于2019年6月18日生效。庭审中，海韵学校主张涉诉商铺包含10%的消防通道，但未指出消防通道的具体位置。远大创展公司则主张涉诉商铺不包含消防通道。就此，远大创展公司提交承租区域及面积确认图、涉诉商铺所在大厦1999年的建筑工程消防验收意见书复印件、与上一家承租人谭璐的租赁合同及解除协议等证据，显示海淀区职业教育实习大厦1999年主楼工程消防验收合格，而与谭璐的租赁合同未记载涉诉商铺包含消防通道的事项。海韵学校认可承租区域及面积确认图以及建筑工程消防验收意见的真实性，但认为无法体现消防通道的位置；不认可谭璐的租赁合同及解除协议的真实性以及关联性。经询，双方确认涉诉商铺为一封闭的整体，海韵学校承租期间未接到消防部门通知，其承租区域未发生变化；远大创展公司称未接手消防通道图纸；海韵学校称无法提供经其装修的涉诉商铺的照片，无法核实原有装修是否留存。海韵学校另主张其为装修涉诉商铺支出了138000元，远大创展公司应就此进行赔偿或补偿。就此，海韵学校提交《北京市装饰装修工程施工合同》（合同编号：BF-2005-0205）及其附件、装饰装修款收据、装修款银行转账流水、王红林的证人证言等证据。远大创展公司不认可上述证据的真实性和关联性，并称其另行出租后，案外人重新装修了涉诉商铺。就此，远大创展公司提交案外人出具的证明及涉诉商铺的装修现状照片为证。海韵学校不认可上述证据的真实性，但未就此提交反证。一审院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，海韵学校在履约中迟延支付租金，远大创展公司依法行使了解除权，经生效判决确认，双方合同已于2019年3月19日解除。双方合同约定海韵学校违约导致合同解除时，远大创展公司有权收取相当于6个月租金的违约金并有权没收海韵学校支付的租赁保证金。生效判决已查明租赁合同条款及远大创展公司持有租赁保证金的事实，其据已查明的事实对另行支付的违约金做出调整，并未否定远大创展公司没收租赁保证金的权利，且结合双方对违约责任的约定，租赁保证金与另行支付的违约金相加并未明显超出合理限度，故法院对海韵学校请求返还租赁保证金的诉请不予支持。海韵学校据合同条款主张涉诉商铺包含消防通道，但未明确指出消防通道的位置与面积，而双方均认可海韵学校承租期间未发生合同约定的“消防部门要求开放逃生通道为公共通道的情形”。即便涉诉商铺包含消防通道，此种违反消防管理法规的行为并不必然导致租赁合同的无效；即便租赁合同部分无效，海韵学校对无效事由系属明知，应自行承担相应责任；考虑到涉诉商铺为一封闭的整体且海韵学校对涉诉商铺的使用并未受此影响，即便租赁合同部分无效，远大创展公司主张参照租赁合同收取占用使用费并无不当。综上，法院对海韵学校请求返还部分租金的诉请亦不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条就双方无约定时装饰装修损失的处理作出了规定。本案中，双方合同明确约定合同解除时“与房屋不可分离的装修、设备、设施，增建、改建物品”及“遗留的可移动物品、设备、设施”均归远大创展公司所有。处理海韵学校对涉诉商铺的装修时应适用双方的合同约定，故海韵学校主张赔偿或补偿装修损失缺乏法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：驳回海韵学校的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于租赁保证金一节，首先，租赁保证金与违约金不同。租赁保证金是债务人给付一定的金钱作为对合同债的担保，具有促使债务人适当履行债务，保证债权人的债权得以实现的法律性质。而违约金是合同一方违约时，违约方需要承担的给付违约金的民事责任。两者在目的、性质及功能上均不相同。当事人因违约产生的违约金责任并不排斥租赁保证金的适用。其次，租赁保证金的适用应当贯彻意思自治原则，按照当事人的约定赋予租赁保证金以法律效果。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》中明确约定：“因乙方（海韵学校）违约而甲方（远大创展公司）行使解除合同的权利的，乙方应按合同解除时所在租赁年度内6个月租金数额向甲方支付违约金，同时，甲方有权没收乙方支付的租赁保证金”。因此，在海韵学校违约后，远大创展公司有权依据租赁合同要求海韵学校支付违约金并没收租赁保证金。一审法院综合考虑租赁保证金与在先判决的违约金相加，并未超过双方当事人在《房屋租赁合同》中对违约金的约定，判决驳回海韵学校返还租赁保证金的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。关于消防通道租金一节，海韵学校主张远大创展公司返还消防通道租金59527.9元，远大创展公司则称不存在消防通道，实际上是双方将空调管道和通风管道误认为消防通道。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。此时，海韵学校应当就涉诉商铺包含消防通道的位置、占地面积进行举证说明。但海韵学校作为承租方在租赁过程中并不清楚消防通道的位置，也未提供相应证据证明其主张成立，应当承担举证不能的法律后果。故海韵学校的该项上诉意见缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，海韵学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5762元，由北京市海韵艺术培训学校（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  赵小军审 判 员  唐述梁二〇一九年十二月二十三日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼