重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0105民初3325号 原告:重庆宏融资本运营管理集团有限公司，住所地重庆市江北区建新东路85号附1号1-4，统一社会信用代码915001057500969379。 法定代表人：唐勇，董事长。 委托诉讼代理人：杨建伟，重庆中世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文明，重庆中世律师事务所律师。 被告：重庆银海酒店管理有限公司，住所地重庆市江北区建新北路18号，统一社会信用代码91500105759293048H。 法定代表人：左瑞定，执行董事。 委托诉讼代理人：张俊清，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈正兰，女，系公司员工。 第三人：重庆金格里商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖支路1幢4号，统一社会信用代码91500112683946208K。 法定代表人：徐元模，执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，重庆康实律师事务所律师。 第三人：重庆市江北区民政局，住所地重庆市江北区建新东路22号社会服务中心4楼，统一社会信用代码11500105009287933P。 负责人：汤杰，局长。 委托诉讼代理人：熊芮申，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司（以下简称宏融公司）与被告重庆银海酒店管理有限公司（以下简称银海酒店）、第三人重庆金格里商贸有限公司（以下简称金格里公司）、第三人重庆市江北区民政局房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宏融公司的委托诉讼代理人刘文明、杨建伟，被告银海酒店的委托诉讼代理人张俊清、陈正兰，第三人金格里公司的委托诉讼代理人李勇，第三人重庆市江北区民政局的委托诉讼代理人熊芮申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏融公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告银海酒店、第三人重庆市江北区民政局下属机构重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告银海酒店立即将重庆市江北区建新北路18号房屋腾空并交还原告；3、请求判令被告银海酒店赔偿原告18号房屋的损失23082423.85元（2012年6月6日起至2016年10月11日，以已付租金与市场租金的差额计算），并赔偿原告自2016年10月12日起至房屋返还之日止的损失（以一层798元/月/平方米、二层至三层387元/月/平方米、四至八层122元/月/平方米的标准计算）。事实和理由如下：重庆市江北区建新北路18号房屋原系第三人重庆市江北区民政局所有。2004年3月26日，重庆市江北区民政局将该房屋移交给重庆市江北区国有资产监督管理办公室。2004年4月18日、2004年7月7日、2005年2月18日，江北区民政局及其下属单位江北区社区服务中心与被告签署了基本内容一致的《房屋租赁合同》、《联营合同》、《承包合同》，租赁面积5047.5平方米。2008年10月8日，因18号房屋部分建筑被拆除（约1308平方米的附楼被拆除），江北区社区服务中心与被告签订《补充协议》，约定原《承包合同》项下的承包面积变更为3739平方米，承包金也根据租赁面积减少的比例进行了调整。2012年6月6日，原告取得18号房屋的所有权，房地证号103房地证2012字第12420号，建筑面积3863.29平方米。2014年1月7日，原告与被告及江北区社区服务中心签订《房屋租赁合同》，变更18号房屋出租主体，并延续承继了《承包合同》及《补充协议》的核心条款及内容。2016年4月，原告得知被告取得18号房屋租赁权，系被告于2004年起通过行贿的犯罪手段与江北区民政局时任局长陈立志恶意串通取得，租金标准低、租期长。该事实已由相关刑事判决认定，且当时被告与江北区民政局时任局长陈立志为规避重庆市江北区国有资产监督管理办公室对18号房屋使用功能的检查，通过签订《联营合同》、《承包合同》的形式规避租赁事实，并实际履行名为承包实为租赁的《承包合同》。由于被告隐瞒了违法取得18号房屋租赁权的事实，造成原告与其签订《房屋租赁合同》延续租赁行为，进而造成国有资产的流失，严重损害国家利益。 被告银海酒店辩称，原、被告签订的租赁合同系双方反复磋商的结果，系双方真实意思表示，应当认定有效；2、被告取得承租权时的租金并不低于市场同期同地段同类型的房屋租金水平，不存在损害国家利益的情形；3、原告以时间在后的评估数据倒推历史损失的计算方式是错误的，依法不应得到支持。 第三人金格里公司陈述，同意被告的答辩意见。 第三人重庆市江北区民政局陈述，同意被告的答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》（2014年1月7日签订）、103房地证2012字第12420号产权证、《房屋租赁合同》（2004年4月18日签订）、《联营合同》、《房屋租赁合同》（1999年9月1日签订）、《房屋（门面）租赁合同》（分别于2005年4月23日以及2005年4月15日签订）、《房屋租赁合同》（2012年6月13日签订）、（2015）江法刑初字第01112号刑事判决书、不动产登记查询信息，本院予以确认并在卷佐证。 庭审中，原告还举示了（2015）江法刑初字第01103号刑事判决书、江北区人民检察院讯问笔录、询问笔录，拟证明被告通过行贿犯罪方式取得涉诉房屋的承租权。该组证据形式完整合法，本院予以采信。 庭审中，被告举示了一份情况说明，该份说明上记载的房屋状态为“全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼”，末尾落款为重庆市江北区社区服务中心、2013年1月30日，加盖有该中心印章，同时有手写体“情况属实.马光平”字样。被告拟证明该情况说明系原、被告2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》的附件，被告最初获得涉诉房屋承租权时，房屋状况较清水房的标准都无法达到。经审查，该情况说明侧面加盖有《房屋租赁合同》签订各方的骑缝鲜章，确系《房屋租赁合同》的附件之一，但是该情况说明本身系复印件。 庭审中，重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具了《房地产估价报告》及《补充评估意见》。对该两份证据，系各方当事人共同选定的司法鉴定机构合法作出，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：江北区建新北路18号房屋原属重庆市江北区民政局所有。江北区社区服务中心原为江北区民政局下属正科级自收自支事业单位。2004年4月，在江北区民政局已将建新北路18号房屋调拨给重庆市江北区国有资产监督管理办公室的情况下，陈正兰与江北区民政局签订《房屋租赁合同》，房屋装修之后以重庆银海文化娱乐有限公司的名义开设银海宾馆。该份合同中，对于涉诉房屋的状况注明为“框架结构清水房”。2004年7月，重庆银海文化娱乐有限公司与江北区社区服务中心签订《联营合同》，双方共同在建新北路18号房屋经营老年公寓。该合同对于房屋状况注明为“框架结构清水房屋一幢”。2005年2月18日，江北区社区服务中心（甲方）与重庆银海文化娱乐有限公司（乙方）再次签订《承包合同》，约定甲方将江北区建新北路18号的楼房一幢承包给乙方从事经营老年公寓及客房服务等相关项目，乙方自主经营，自负盈亏，独立核算，承包期限从2005年3月1日至2025年2月28日止，第1年至第5年每年承包金80万元；第6年至第13年承包金在上年基础上每年递增5万元；第14年至第20年，每年承包金120万元；承包期间，无论该房产转移何人，双方必须将本合同执行到合同期满。该《承包协议》上，江北区民政局加盖公章。对于房屋的具体状态，该份《承包合同》上载明：“开敞式清水房”、“框架结构清水房”。 2005年9月20日，重庆银海文化娱乐有限公司变更名称为本案被告。 2008年10月8日，江北区社区服务中心再次与被告签订《补充协议》，约定因房屋拆除原因，实际承包房屋面积由5047平方米变更为3739平方米。承包金做相应调整：从双方商定的拆迁日起至原合同承包期第5年届满之日止每年承包金59万元；承包期第6至13年，承包金在上年基础上，每年递增3.7万元；承包期第14至第20年，承包金每年88万元。 2012年6月6日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司取得建新北路18号所有权，房产证为103房地证2012字第12420号，建筑面积3863.29平方米，物理层共1-8层。 2012年6月13日，被告与金格里公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将建新北路18号银海宾馆大楼第一、二、三层出租给金格里公司，租赁期限从2015年5月17日起至2023年5月16日止，首年租金每月19万元，第二年租金每月20.2万元，第三年租金每月21.4万元……第八年租金每月37.7万元。 2014年1月7日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司（甲方）与被告（乙方）、江北区社区服务中心（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定在已签订《承包合同》和《补充协议》的基础上，就建新北路18号楼房租赁事宜达成租赁合同条款：延续《承包合同》的相关约定，租赁期限从2013年2月1日至2025年2月28日，租金金额延续《补充协议》约定的标准。江北区民政局在该《房屋租赁合同》上盖章。该合同附件之一为《情况说明》（复印件），载明房屋状态为“全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼”。 江北区民政局原党组书记、局长陈立志于2015年11月5日被重庆市江北区人民检察院以犯受贿罪、玩忽职守罪提起公诉。2016年6月3日，本院做出（2015）江法刑初字第01103号刑事判决书，认定陈立志的受贿罪、玩忽职守罪罪名成立。其中在受贿罪的事实认定部分，该判决认定如下：2004年初，银海酒店法定代表人陈正兰欲租赁江北区民政局所有的江北区建新北路18号房屋开设宾馆，请托陈立志予以关照，2004年2月，陈立志在自己的办公室收受陈正兰给付的好处费1万元；2005年2月，陈立志安排江北区民政局下属的社区服务中心与银海酒店签订江北区建新北路18号房屋的租赁协议，约定租期为20年，陈正兰承诺每月送给陈立志好处费5000元。协议签订后，陈立志在自己的办公室收受陈正兰好处费5万元；2006年4月至2015年3月，陈立志陆续收受陈正兰好处费54万元。该案一审宣判后，陈立志不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院2016年11月16日做出（2016）渝01刑终542号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。 因上述违法犯罪行为，银海酒店及其法定代表人陈正兰已于2015年11月27日被本院（2015）江法刑初字第01112号刑事判决书判决认定犯单位行贿罪。 在检察机关就上述刑事案件进行调查期间，对于涉诉房屋的具体情况，陈立志、马光平（原江北区民政局社区服务中心主任）、黄安会（原江北区民政局副局长）、刘东林（原江北区民政局副局长）均未有更为详细的说明。 2016年4月13日，重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司变更名称为本案原告。 上述刑事案件案发后，原告自行委托评估机构对涉诉楼栋的市场租金价格进行评估，并以此为依据向本院提起诉讼。2017年1月19日，本院立案受理本案。庭审中，根据原告申请，本院组织当事人选定重庆普华房地产土地资产评估有限公司对于建新北路18号楼房2012年6月6日至2018年12月31日期间清水状态下的年市场租金价格再次进行司法评估。该司法评估机构出具的《房地产估价报告》显示：该楼房2012年6月至12月的租金水平为521544元/月，2013年为548587元/月，2014年为560177元/月，2015年为579494元/月，2016年为598810元/月，2017年为618126元/月，2018年为649033元/月。 被告申请按照《情况说明》所载明的房屋状态（全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼）为标准评估市场租金价格。重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具《补充评估意见》，显示：该楼房2012年6月至12月的租金水平为494501元/月，2013年为521544元/月，2014年为533134元/月，2015年为552450元/月，2016年为571767元/月，2017年为591083元/月，2018年为621990元/月。 另庭审中，原、被告双方均认可被告已经按照2014年1月7日《房屋租赁合同》约定的标准缴清了2017年8月31日以前的租金；2017年9月1日至2018年12月，被告又缴纳了32万元，2019年1-12月份又缴纳了22000元。 本院认为：本案的主要争议焦点有二：1、2014年1月7日，原、被告签订的《房屋租赁合同》是否无效；2、原告主张的租金差价损失及房屋返还之日前的占用损失是否有合法、合理依据。现评析如下：对于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。所谓欺诈，是指以使他人限于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。就本案而言，江北区建新北路18号楼房属于国有资产。原江北区民政局长陈立志（已判刑）收受被告及其法定代表人贿赂，致使被告取得实际的租赁使用权，租赁价格低、租期长。2012年6月6日，原告取得涉诉房屋所有权之后，被告故意隐瞒其通过违法手段取得承租人地位的真实情况，致使原告囿于所有权变动不破租赁关系之原则，与被告再次建立租赁合同关系，租赁期限、租金标准沿袭先前租赁关系的内容，国家利益持续遭受损害。2015年，被告及其法定代表人与陈立志之间行贿受贿的违法犯罪事实被生效刑事判决认定，相关责任单位和人员均已接受法律制裁。因此，原、被告双方之间的租赁合同应属无效，本院予以认定。合同无效，被告理应将涉诉房屋予以返还给原告。因为被告将涉诉房屋一、二、三层转租给了第三人金格里公司，因此第三人金格里公司就该三层负担协助返还之义务。 对于第二个争议焦点。合同法第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告要求被告赔偿涉诉房屋市场租金水平与被告实际支付租金的差价损失于法有据。庭审中，对于涉诉房屋的市场租金水平认定，原、被告双方有异议。原告主张以清水状态评定市场价格，被告辩称应按照《情况说明》所载明的房屋状态（全框架开敞结构，因内部未装修使用，无隔墙、无门无窗、无消防喷淋系统、无电梯，水电只通到大楼）评定市场价格。本院认为，原、被告2012年签订本案租赁合同之时，《情况说明》系合同附件之一，并没有证据证明该《情况说明》内容不真实，而且其与2004年的《房屋租赁合同》、《联营合同》以及2005年《承包合同》中对于涉诉房屋的描述也基本吻合，故本院对于被告的此项辩称予以采纳。对于差价损失，原告主张从2012年6月计算至房屋返还之日止。因为《房屋租赁合同》的租期为2013年2月1日至2025年2月28日，因此本案中本院认定的差价损失从2013年2月1日起算。庭审中，原、被告双方均认可2017年8月31日以前的租金已经按照《房屋租赁合同》约定的标准进行了结算，2017年9月1日至2019年12月被告又陆续共计支付租金324000元（其中截至2018年12月31日为32万元）。故2013年2月1日至2018年12月31日此期间内的具体差价损失额如下计算：2013年2月1日至2013年12月31日（521544*11-673423=5063561元）、2014年（533134*12-61500*2-64583.33*10=5628774.7元）、2015年（552450*12-64583.33*2-67666.67*10=5823566.64元）、2016年（571767*12-67666.67*2-70750*10=6018370.66元）、2017年1月1日至2017年8月31日（591083*8-70750*2-73833.33*6=4144164.02元）、2017年9月1日至2018年12月31日（591083*4+621990*12-320000=9508212元）；上述共计36186649.02元。 对于2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用损失。囿于客观限制，当事人在审理过程中申请评估无法涵盖此一时间段。对此原告主张按照已有评估报告中2018年度的市场租金水平计算。被告辩称由于经济形势原因，现阶段的市场行情不好，2019年的市场租金水平相较于前几年而言都较低。本院认为，综合考虑证据、市场、经济运行及其他因素，酌定以《补充评估意见》中2013年-2018年期间的平均租金水平予以支持，数额为565328元/月。因为2019年被告已经实际支付22000元，故对此应当予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司与被告重庆银海酒店管理有限公司、第三人重庆市江北区民政局原下属机构重庆市江北区社区服务中心于2014年1月7日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告重庆银海酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将重庆市江北区建新北路18号房屋腾空并交还原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司，第三人重庆金格里商贸有限公司负担协助返还义务； 三、被告重庆银海酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司损失：其中2013年2月1日至2018年12月31日期间的租金差价损失36186649.02元；2019年之后至实际返还房屋之日止的占用损失以565328元/月为标准计算，再行扣除22000元； 四、驳回原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费157212元、保全费5000元、鉴定费136000元，由原告重庆宏融资本运营管理集团有限公司负担48000元，被告重庆银海酒店管理有限公司负担250212元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王中申 代理审判员  柴世斌 人民陪审员  李 蓉 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  张 欢