浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1336号 上诉人（原审原告）：沈婵霞，女，1988年6月12日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：徐传富，上海市华荣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖州明源房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔镇人瑞西路1588号。 法定代表人：张建文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：褚辉，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖宸，北京隆安（湖州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：上海无道实业有限公司，住所地上海市崇明县北沿公路2111号3幢264-5室（上海崇明森林旅游园区）。 法定代表人：袁辉政，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵陆一、袁明卫，上海明伦律师事务所律师。 上诉人沈婵霞因与被上诉人湖州明源房地产开发有限公司（以下简称明源公司）、上海无道实业有限公司（以下简称无道公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沈婵霞上诉请求：1.依法撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初442号民事判决书，改判支持沈婵霞一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由明源公司和无道公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，沈婵霞自行至明源公司的售楼处选房付款，并未参加明源公司组织的团购，明源公司对沈婵霞签订文件材料未详细介绍，亦未提示注意事项，其与无道公司勾结，催促沈婵霞签字刷卡，欺骗购房者。二、根据住建部的规定，房地产开发企业不能组织团购，本案中以明源公司名义签订的认购协议违法，为无效合同。三、无道公司未组织任何团购活动，沈婵霞没有享受任何团购服务。沈婵霞在拿到购房合同和发票后，才知道有无道公司出具的收据。四、明源公司签署协议，并由与沈婵霞无任何合同关系的无道公司收款，是明源公司与无道公司共同欺骗购房者。五、明源公司已受到工商管理部门、税务部门的处罚，这些处罚表明明源公司的行为是违法的。 明源公司辩称，一审法院认定事实清楚。案涉团购费实际为房产代理销售公司收取的居间服务费，沈婵霞在购房过程中对此是明知的，其实际也因此享受到了优惠购房价，现场海报宣传、认购协议、刷卡回单以及收款收据均明确记载团购费及收取的主体，不存在明源公司与无道公司欺骗沈婵霞的事实。 无道公司的答辩意见同明源公司。 沈婵霞向一审法院起诉请求：１.判令明源公司与无道公司共同返还沈婵霞60000元；２.本案诉讼费用由明源公司与无道公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月26日，沈婵霞与案外人沈彩霞就凯旋宫9幢502室、602室商品房买卖与销售方达成意向，并支付定金60000元（每套30000元）。同年4月8日上午，沈婵霞向明源公司支付124077元、38795元，沈婵霞向明源公司支付596932元后，两人又于当日向无道公司分六次共支付了120000元。同日，沈婵霞与明源公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定明源公司将其开发的公园一号凯旋宫9幢1单元502室出售给沈婵霞，建筑面积89.95平方米，单价为6904.70元，房款总价为621077元；并约定买受人于2017年4月8日前支付房款191077元，剩余房款430000元于2017年5月7日前办理银行按揭。无道公司于2017年4月15日向沈婵霞开具了70000元的收款收据（实收60000元），明源公司于2017年12月16日向沈婵霞开具了共622872元的增值税普通发票（差额1795元属面积补差）。明源公司与无道公司签订2份代理销售合同、1份渠道销售合同及1份分销代理补充协议，约定2016年9月28日至12月31日、2017年2月1日至12月31日期间明源公司将位于南浔区人瑞西路1588号（公园一号白金汉宫与凯旋宫）的部分可售房源交由无道公司委托销售，并约定若销售成交的，在明源公司与购房人签订商品房买卖合同后，无道公司才可向购房人收取佣金（团购金加溢价），明源公司不承担策划服务费等事项。 一审法院认为，本案系在商品房销售过程中产生的居间合同纠纷。本案所涉房屋买卖达成房屋交易合意是经过认购协议直至最终的商品房买卖合同，虽然沈婵霞认为没有在认购协议上签字，但从沈婵霞履行行为看，沈婵霞已按认购协议及买卖合同内容履行，并已履行完毕，在此过程中，沈婵霞应知道在第二期付款时除付购房款外，还另需支付60000元，实际交款时，沈婵霞支付了无道公司60000元（两套共120000元），结合明源公司与无道公司之间签订的代理销售合同等情形，能够证明无道公司参与了沈婵霞与明源公司的房屋买卖过程，承担了居间人的作用。另从注意义务方面看，一般而言，房屋买卖交易金额较大，对影响房屋的重大条款特别是价款及付款方式应进行充分磋商，沈婵霞的履行行为已表明，沈婵霞对认购协议的内容有明确的认知，所涉商品房价格已从原房价740286元，折后变为房价621077元，从中优惠近120000元，且沈婵霞在2017年4月8日支付无道公司60000元的当天又支付了明源公司第二期房款，对剩余房款43万元在当天合同签订时约定于2017年5月7日前办理按揭贷款，故沈婵霞对其在商品房买卖合同价款外需另行支付60000元团购费应有明确认知；综合来看，无道公司已促成沈婵霞与明源公司达成了商品房买卖合同，沈婵霞也已从中得到优惠；沈婵霞是具有完全民事行为能力人；故沈婵霞所称无道公司与明源公司共同骗取沈婵霞款项与事实不符，其理由不能成立，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回沈婵霞的全部诉讼请求。一审案件受理费1300元，由沈婵霞负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：无道公司与明源公司是否应返还沈婵霞主张的60000元款项。沈婵霞上诉主张其未参加团购活动，未享受团购服务，亦未与无道公司约定60000元的团购费，明源公司与无道公司共同欺诈其支付60000元。对此本院认为，沈婵霞与无道公司之间就商品房团购服务虽未订立书面合同，但明源公司与无道公司之间确实存在委托销售关系，双方签订的代理销售合同中约定了“6万抵10万”的团购销售模式及佣金计算方式。案涉房屋的认购协议中载明“原单价8229元/平方米，原房价740286元，折后单价6905元/平方米，现房价621077元”，表明案涉房屋销售存在优惠且优惠差价基本符合“6万抵10万”的团购模式。沈婵霞虽主张其并未签订过团购协议，但其购买案涉房屋的总价与协议内容一致，其支付定金、后续支付尾款以及额外支付60000元的一系列行为亦与该协议的内容一致。故对其该主张本院不予采信。认购协议的内容未违反现行法律、行政法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列举的其他情形，应认定合法有效。案涉房屋的团购活动系无道公司组织，团购费60000元亦非明源公司收取，故沈婵霞提出的认购协议因违反住建部规定而无效的主张并无相应事实依据，本院亦不予采信。沈婵霞向明源公司购置房产，按照交易惯例，其签订房屋买卖合同时对房屋总价已协商一致，沈婵霞对案涉房屋总价为621077元是应知的。根据沈婵霞的支付记录，房屋买卖合同签订当日沈婵霞向明源公司支付了房款之后，又单独向无道公司支付60000元，沈婵霞无法对其在案涉房屋总价之外又额外支付60000元的行为作出合理解释。现沈婵霞认为其支付60000元时不知道是支付给无道公司，亦不清楚60000元是不包括在房屋合同总价之内，与其应有的认知判断能力不相符。沈婵霞并无证据证明明源公司和无道公司存在合谋欺诈之行为。对其上诉理由本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由沈婵霞负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 晶 审判员 黄丽琴 审判员 周辰晨 二〇一九年十二月十六日 法官助理葛奕超 书记员沈燕