河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23386号上诉人（原审被告）：崔新力，男，1977年8月11日出生，汉族，住河南省尉氏县。上诉人（原审被告）：李素娟，女，1976年7月6日出生，汉族，住河南省尉氏县。二上诉人共同委托诉讼代理人：司岭起，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州康万家保健食品企业管理有限公司，住所地郑州市管城区东大街59号1号楼2单元25层320号。法定代表人：刘保忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：何利军，河南大周律师事务所律师。上诉人崔新力、李素娟因与被上诉人郑州康万家保健食品企业管理有限公司（以下简称康万家公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔新力、李素娟的共同委托诉讼代理人司岭起，被上诉人康万家公司的法定代表人刘保忠及其委托诉讼代理人何利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔新力、李素娟上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15295号民事判决，依法改判驳回康万家公司的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审案件诉讼费用由康万家公司承担。事实和理由：一审法院未查明涉案房屋的现状、面积、建筑工程规划许可证等材料。从现有证据来看，涉案房屋是谁出资建设，所有权归谁均无证据予以证明。中储物流中心能否继续将经营管理权交付给康万家公司都是存疑的。一审法院仅依据《联合建办市场协议》和到期后的仓储费发票就直接认定康万家公司具有对涉案房屋的经营权，明显缺乏依据。二、本案双方未签订书面的房屋租赁合同，涉案房屋在未经规划许可的情况下，根据相关法律规定，即使有书面租赁合同也应是无效合同。何况房屋的权属不明，即使康万家公司对涉案房屋具有经营管理权，崔新力、李素娟也只需支付一定的房屋占有使用费，并非一审判决的租金。康万家公司辩称，根据郑州市中级人民法院（2018）豫01民终16205号民事判决书完全可以证明康万家公司对涉案市场的土地及地上房屋享有经营管理和收益的权利，该事实并无争议，康万家公司不必再就此进行举证。另外，联合建办市场协议于2018年2月6日到期后，涉案市场的土地权利人中储物流中心继续向康万家公司收取仓储费，实际上就是土地租金，重新与康万家公司建立新的租赁关系。因此在崔新力、李素娟实际占有使用涉案市场房屋的前提下，康万家公司完全有权利向其主张租金及利息损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回崔新力、李素娟的上诉。康万家公司向一审法院起诉请求：1.判令李素娟、崔新力支付租金58800元及滞纳金26405元,共计85205元（自2018年2月1日起暂计算至2018年12月31日,至实际支付之日止）；2.本案的诉讼费由李素娟、崔新力承担。一审法院认定事实：1.2009年4月16日，康万家公司（乙方）、中储物流中心与郑州市市场发展局（以下简称市场发展局）投资联办的郑州物资大世界（甲方、未领取营业执照）签订一份《联合建办市场的协议》，主要约定：乙方在协议生效后以独立法人的身份依法自主组织运营管理所建办的市场，对该市场独立承担相关的法律责任和经济责任，自主经营、自负盈亏；乙方全面负责市场改造、改建消防、物业管理及内保等工作，由此所产生的一切费用由乙方自行承担；甲方负责提供场地、现有营业用房及做好乙方施工的各项协调工作；甲方以拥有合法使用权的土地、房产等资产作为向乙方建市场提供的经营场地和经营用房，除依据法律法规和本协议项下取得联办市场的收益外，甲方不参与市场的经营与管理，也不承担市场内外的任何经济责任；甲乙双方所联办的市场以甲方拥有合法使用权的土地、房产为限；甲方同意乙方扩建市场（包括但不限于营业用房、库房及道路），乙方保证入驻半年内对市场的投入不得少于500万元。合作期间，联建市场总体土地面积原则上不超过33亩，以郑州物资大世界现有四周定界为限；有效期截止日期为2018年2月6日。2.2013年，康万家公司向一审法院起诉郑州枫源商务服务有限公司（以下简称枫源公司）、中储物流中心、市场发展局，要求确认枫源公司、中储物流中心、市场发展局三方之间于2009年4月16日及2010年9月1日签订的联合建办市场协议无效；枫源公司、中储物流中心、市场发展局向康万家公司交付位于郑州市管城回族区航海东路219号院的中储物流中心的33亩土地及该土地上全部市场房屋。一审法院于2013年8月30日作出（2013）管民二初字第1111号民事判决书，枫源公司、中储物流中心不服，提起上诉，郑州市中级人民法院以（2013）郑民四终字第1867号民事判决书维持原判。枫源公司不服向河南省高级人民法院申请再审，该院驳回枫源公司的再审申请。后第三人郑州康万家科贸有限公司（以下简称科贸公司）就该案向郑州市中级人民法院申请再审，该院以（2016）豫01民再36号民事裁定，撤销（2013）郑民四终字第1867号民事判决书和（2013）管民二初字第1111号民事判决书，发回一审法院重审。一审法院作出(2016)豫0104民初3694号民事判决，判决确认中储物流中心和市场发展局联办的郑州物资大世界与枫源公司于2009年4月16日及2010年9月1日签订的两份《联合建办市场的协议》无效；中储物流中心、枫源公司、市场发展局应在有效的《联合建办市场的协议》（该协议系2009年4月16日康万家公司与中储物流中心、市场发展局投资联办的郑州物资大世界所签订）范围内向康万家公司交付郑州市管城回族区航海东路219号院的33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权利。枫源公司、科贸公司不服提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终16205号民事判决书，驳回上诉，维持原判。3.2018年2月6日之后，康万家公司与中储物流中心之间未签订书面协议，康万家公司向中储物流中心交纳租赁费（发票载明仓储费），中储物流中心认可康万家公司有权对外出租涉案市场房屋。康万家公司在诉讼中提交的仓储费发票显示已向中储物流中心交租金至2019年3月。4.李素娟、崔新力系夫妻关系，二人承租康万家市场C区19-20号，商铺登记名称为郑州市管城区素娟电动车商行，经营者李素娟，二人自2013年11月在此经营至今。康万家公司陈述李素娟、崔新力交纳了2018年1月份租金5200元，此后未再交纳。李素娟、崔新力陈述租金交到市场办公室交至2018年2月27日，对租金的数额没有异议。李素娟、崔新力于2018年3月25日签订《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定2018年消防安全、卫生环境保护责任书》，2019年9月7日签订《消防安全、卫生环境保护责任书》。5.康万家公司于2018年10月22日向李素娟、崔新力发出落款日期为同日的催缴房屋租金通知书一份，载明：“凤凰电动车商铺的李素娟，你店于2018年2月1日至2018年9月30日租赁我公司圣福电动汽车广场C区19-20号房屋2间，每月租金5200元，计所欠我公司房屋租金41600元，滞纳金按月房租的日千分之五计算，滞纳金为28522元，租金及滞纳金共计欠70122元，请你们在2018年10月31日前将你们所欠租金及滞纳金缴到市场财务室，逾期不缴，从2018年11月1日起，房租按6000元/每月执行”。在诉讼中，康万家公司陈述2018年2月1日至2018年10月31日的房屋租金，每月按5200元计算，共计46800元。自2018年11月1日，房租涨至每月6000元，截止2018年12月31日共计12000元。房租共欠58800元。滞纳金采用月房租日千分之五乘以所欠天数计算为52810元，康万家公司主张一半26405元。6.庭审中，李素娟、崔新力提交落款日期为2018年3月李东风出具“证明”一份，载明：“航海东路219号电动车市场（康万家市场）C区19号、20号营业房崔新力从2018年3月至2019年2月底的壹年房租已交清，原崔新力所交的房租押金自退出经营时退还给崔新力本人。”康万家公司对该证据有异议，认为个人证明不能证明租金已交纳，且证人应出庭接受质证。一审法院认为，本案争议焦点有三：1.康万家公司是否享有市场房屋的经营、管理和收益权；2.李素娟、崔新力是否主体适格；3.康万家公司与李素娟、崔新力之间是否存在租赁关系，租金标准如何确定。关于康万家公司是否享有市场房屋的经营、管理和收益权的问题。包括涉案房屋在内的郑州市管城回族区航海东路219号院的33亩土地及土地上市场房屋的经营、管理和收益权利已经一审法院生效判决，判令交付康万家公司；虽然康万家公司、中储物流中心与郑州市市场发展局投资联办的郑州物资大世界签订的《联合建办市场的协议》已于2018年2月6日到期，该市场土地的权利人中储物流中心和康万家公司未签订新的书面租赁合同，但中储物流中心以收取康万家公司仓储费形式与康万家公司建立租赁合同关系并认可康万家公司可以对外出租。因此，康万家公司自2018年2月6日至2019年3月享有对市场房屋的经营、管理和收益权。至于李素娟、崔新力提交的落款日期为2018年3月李东风出具的“证明”，结合康万家公司与枫源公司之间发生的纠纷及中储物流中心以收取康万家公司仓储费形式与康万家公司建立租赁合同关系并认可康万家公司可以对外出租的事实，不能以该真实性存在争议的“证明”否定康万家公司的经营、管理和收益权。关于李素娟、崔新力是否主体适格的问题。虽然涉案房屋用于开办个体工商户“郑州市管城区素娟电动车商行”，但《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定消防安全、卫生环境保护责任书》、《消防安全、卫生环境保护责任协议书》均由李素娟签订，李素娟、崔新力夫妻二人共同经营涉案商铺。因此，二人作为李素娟、崔新力主体适格。关于康万家公司与李素娟、崔新力之间是否存在租赁关系，租金标准如何确定的问题。根据上述评判，康万家公司具有对涉案房屋出租的权利，结合李素娟、崔新力实际使用房屋、向康万家公司支付过2018年1月份租金、签订《郑州康万家保健食品企业管理有限公司制定消防安全、卫生环境保护责任书》、《消防安全、卫生环境保护责任协议书》等事实，足以认定双方就房屋租赁达成了合意，双方存在租赁关系。关于租金标准，双方均认可2018年1月份的租金金额为5200元，因此2018年2月份之后租金标准可以参照2018年1月份的租金确定。至于康万家公司主张从2018年11月1日起，房租按6000元/每月执行，则无证据支持，一审法院不予采信。综上，康万家公司与李素娟、崔新力之间形成了租赁合同关系，李素娟、崔新力未按期支付租金，构成违约，应当支付康万家公司拖欠的租金，经计算，2018年2月1日至2018年12月31日期间的租金为57200元（11个月×5200元），康万家公司关于租金的诉讼请求超出上述范围的部分，一审法院不予支持。至于康万家公司主张以日千分之五除以二的标准计算的滞纳金，则无事实与法律依据，一审法院不予支持，但上述租金中的八个月租金41600元康万家公司催告后，其余的15600元康万家公司起诉后，李素娟、崔新力仍未支付，给康万家公司造成了一定的损失，因此一审法院院判令李素娟、崔新力以41600元为基础，自催告之日，即2018年10月22日起至实际清偿之日止；以15600元为基础，自起诉之日，即2019年1月24日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向康万家公司支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、本判决生效后十日内，李素娟、崔新力支付郑州康万家保健食品企业管理有限公司自2018年2月1日至2018年12月31日期间的租金57200元及利息（其中41600元，自2018年10月22日起至实际清偿之日止；15600元，自2019年1月24日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；二、驳回郑州康万家保健食品企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由郑州康万家保健食品企业管理有限公司负担634元，由李素娟、崔新力负担1296元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于康万家公司是否享有涉案市场的经营管理和收益权利的问题。本院（2018）豫01民终16205号民事判决书已经判令中储物流中心、枫源公司、市场发展局在2009年4月16日《联合建办市场的协议》范围内向康万家公司交付涉案市场及地上房屋的经营、管理和收益权利。现该判决已经生效，崔新力、李素娟上诉主张康万家公司不享有涉案市场的经营管理和收益权利，但并未提供相反证据足以推翻生效判决认定的事实，故本院不予采信。原租赁协议约定的期限到期后，康万家公司虽未与中储物流中心签订新的书面租赁协议，但康万家公司仍按原协议标准支付着仓储费，中储物流中心亦未提出异议，应视为双方又建立了不定期租赁关系，故康万家公司有权对涉案市场及地上房屋进行经营管理和收益。崔新力、李素娟作为承租人，其占有使用的商铺在康万家公司管理范围内，且崔新力、李素娟向康万家公司支付过租金，并签订过消防、卫生安全责任书，一审判决据此认定双方之间存在事实上的租赁关系，其理应向房屋收益人即康万家公司支付租金，并无不当。崔新力、李素娟上诉称其已经将涉案房屋从2018年3月至2019年2月底的租金交给了李东风，但其并未提供李东风具有代表康万家公司收取租金的证据，且康万家公司对此不予认可，故崔新力、李素娟的上诉理由，证据不足，应不予认定。综上所述，崔新力、李素娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由崔新力、李素娟负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  曾小潭审判员  陈启辉二〇一九年十二月十六日书记员  刘明雨