重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终8935号上诉人（原审被告、反诉原告）：王合练，男，1976年12月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：何曹平，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何惠民，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆海宇置业（集团）有限公司，住所地重庆市北碚区云华路170号，统一社会信用代码91500109745323074K。法定代表人：边建光，总经理。委托诉讼代理人：罗晓，重庆荣泽律师事务所律师。上诉人王合练因与被上诉人重庆海宇置业（集团）有限公司（以下简称“海宇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王合练的诉讼代理人何曹平及被上诉人海宇公司的诉讼代理人罗晓参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王合练上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费由海宇公司承担。事实和理由：1.本案遗漏重要当事人，应依法发回重审。案涉房屋门面悬挂的招牌为“夏罗汇自主汤锅”，并附有“订餐电话023-688××××6”，根据王合练在电信部门的查询，该电话的登记时间为2018年4月，机主为严明安，能够间接证明在王合练明确表示不维修好房屋就不入场经营后，海宇公司便将案涉房屋出租给了第三人严明安，即一审查明的2018年4月至2019年3月产生的水电费并非王合练使用所致，很可能是严明安等人使用产生，故案外人严明安与本案存在利害关系，应当将本案发回重审，追加严明安为本案被告。2.一审判决认定事实错误。原承租人李丹退出租赁合同，合同内容不变，由王合练承受合同中承租人的权利义务，但仍然相当于是王合练与海宇公司达成了新的租赁合同，海宇公司应当依约履行交房和维修义务，因案涉房屋漏水，而海宇公司未履行前述义务，导致王合练没有接房，更未实际占有使用案涉房屋，故海宇公司应当承担违约责任，而王合练并无违约行为，所以海宇公司应当退还王合练已支付的租金、保证金，并向王合练支付违约金、律师费等。被上诉人海宇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海宇公司向一审法院起诉请求：1.解除海宇公司与王合练签订的《房屋租赁合同》及《主体变更协议》，并返还租赁房屋；2.王合练支付2018年6月16日至合同解除之日的房屋租金；3.王合练支付如下违约金：从2018年6月16日至2018年10月15日，按每日672.14元计算，从2018年10月16日起至付清之日止，按每日719.1元计算；四、王合练支付房屋占用使用费，从合同解除之日起，按每日719.1元的标准计算至实际返还房屋之日止；五、王合练承担本案诉讼费、律师费。王合练向一审法院提起反诉，请求：1.海宇公司退还房屋租金15683.36元；2.海宇公司退还房屋保证金20000元；3.海宇公司支付违约金10000元；4.海宇公司支付律师费8000元。一审法院认定事实：2017年10月13日，李丹与海宇公司签订《房屋租赁合同》，约定：由李丹承租位于重庆市北碚区（新城国际6号楼6、7号门面），建筑面积176.88㎡，期限自2017年10月16日至2020年10月15日止，经营范围为餐饮业态，第一年租赁费按38元／月×㎡计算，第二年起每年在前一年的基础上按7%的比例递增，即第二年为40.66元／月×㎡，第三年为43.51元／月×㎡，依次类推。合同签订后七日内，李丹应一次性支付履约保证金20000元。租赁期间，如海宇公司方工程质量问题造成的损害或者屋面漏水等事故，影响正常经营的，由海宇公司承担修缮责任并承担修缮费用。租赁期限李丹应按本合同约定如期交付租金，逾期交付房租的，每逾期一日，按月租金的10%支付违约金。租赁期限，如李丹需要退租，必须提前60日书面通知。解除合同后，海宇公司除结算当月租金并不退还所缴纳的保证金外，李丹还应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协议一致解决的，除本合同约定的外，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于诉讼费、取证费、律师费等费用；同时，违约方应另行向守约方支付100000元。2018年4月4日，甲方海宇公司（出租方）、乙方李丹（原承租方）、丙方王合练（现承租方）签订《主体变更协议》，约定：一、甲方与乙方于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》从2018年4月5日起由丙方行使原《房屋租赁合同》中承租人的相关权利并履行相关义务，乙方不再享有承租人的相关权利，亦不承担相关义务……原《房屋租赁合同》的内容和条款均保持不变。二、自本协议签订后十日内，原《房屋租赁合同》中的履约保证金自然由乙方转给丙方，乙方向甲方出具原保证金收据后，甲方向丙方出具保证金收据。三、丙方同意上述变更，丙方享有乙方的原《房屋租赁合同》权利、义务不变，并保证继续有效履行（包括但不限于按期向甲方支付租金）。四、本协议经甲、乙、丙三方签字、盖章后生效。之后，王合练缴纳了保证金20000元。2019年6月26日，一审法院组织海宇公司代理人与王合练代理人到案涉房屋现场查看，房屋现场存放有大量的玻璃以及其他杂物，房屋角落部分存在漏滴水情况。一审庭审中，海宇公司出示了重庆市北碚区的电费明细以及重庆市北碚区安礼路7号的水费明细，表明从2018年4月至2019年3月每月均有水、电费发生。一审法院认为，海宇公司与王合练签订的《主体变更协议》系双方真实的意思表示，合法有效。双方均应依据该协议履行自己的义务。现双方均同意解除该协议，故该《主体变更协议》于王合练于2019年5月29日开庭时表示同意解除时协议解除。本案的争议焦点在于王合练是否存在违约行为。因王合练在本次租赁中是在原承租人退出，再由其加入其中，只是承租主体的变更，并不再涉及房屋的再次交付的问题，且该房屋从2018年4月至2019年3月期间每月均有水、电费发生，王合练虽提出该房屋并不是其在占有使用但未举证予以证明，故可以认定王合练在占有使用房屋。现王合练未依照合同的约定支付租金应承担相应的违约责任。又，海宇公司与李丹签订《房屋租赁合同》虽约定租赁期间如果出租的房屋因工程质量问题造成的损害或者屋面漏水等事故，影响正常经营的，由海宇公司承担修缮责任并承担修缮费用，但也未约定涉案房屋的其他维修义务由承租方承担，故海宇公司作为出租方不能免除房屋的维修责任。现案涉房屋出现漏水情况，也应承担相应的违约责任。综上评述，一审法院对双方的诉讼请求作如下认定：对于海宇公司的诉讼请求，因双方签订的《主体变更协议》已协议解除，故王合练应将案涉的房屋腾空后予以返还。关于租金、使用费，2018年6月16日至2019年5月29日期间的租金共计为80585.59元（38元/月/㎡×176.88㎡×4月+40.66元/月/㎡×176.88㎡×7月+40.66元/月/㎡×176.88㎡×14/30月）。2019年5月30日之后的房屋使用费支付至实际返还房屋之日止（2019年5月30日至2019年10月15日按每日239.73元计算，2019年10月16日至2020年10月15日按每日256.53元计算，每年在前一年的基础上按7%的比例递增，依次类推）。关于违约金，一审法院酌情主张16000元。关于律师费，双方约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于诉讼费、取证费、律师费等费用，现海宇公司要求主张律师费6000元，结合发票，予以主张。综上，上述租金等共计102585.59元，抵扣已支付的保证金20000元，由王合练支付海宇公司租金等共计82585.59元，并从2019年5月30日起计算房屋使用费至实际返还房屋之日止（2019年5月30日至2019年10月15日按每日239.73元计算，2019年10月16日至2020年10月15日按每日256.53元计算，每年在前一年的基础上按7%的比例递增，依次类推）。对于王合练的诉讼请求，关于王合练要求退还租金、保证金的诉讼请求，因一审法院已认定王合练在使用占用案涉房屋且已抵扣保证金，故对其要求退还租金、保证金的诉讼请求，不予支持。关于王合练要求支付违约金10000元的诉讼请求，一审法院认为，案涉房屋确实存在漏水情况，且双方合同约定并未排除海宇公司的维修义务，现王合练要求主张10000元的违约金，予以支持。关于律师费，双方约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于诉讼费、取证费、律师费等费用，因海宇公司也存在违约行为，现王合练要求主张律师费8000元，结合发票，予以主张。综上，由海宇公司支付王合练违约金等共计18000元。综上所述，海宇公司与王合练应相互支付的金额抵扣后，由王合练支付海宇公司64585.59元，并从2019年5月30日起计算房屋使用费至实际返还房屋之日为止（从2019年5月30日至2019年10月15日按每日239.73元计算，从2019年10月16日至2020年10月15日按每日256.53元计算，每年在前一年的基础上按7%的比例递增，依次类推）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、王合练与重庆海宇置业（集团）有限公司签订的《主体变更协议》于2019年5月29日协议解除；二、王合练于本判决生效之日起二十日内将位于重庆市北碚区（新城国际6号楼6、7号门面）房屋腾空后交还重庆海宇置业（集团）有限公司；三、王合练于本判决生效之日起十日支付重庆海宇置业（集团）有限公司64585.59元，并从2019年5月30日起计算房屋使用费至实际返还房屋之日为止（从2019年5月30日至2019年10月15日按每日239.73元计算，从2019年10月16日至2020年10月15日按每日256.53元计算，每年在前一年的基础上按7%的比例递增，依次类推）；四、驳回重庆海宇置业（集团）有限公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回王合练反诉的其他诉讼请求。本诉案件受理费1558元，减半收取779元，由王合练负担；反诉案件受理费1140元，减半收取570元，由王合练负担379元，重庆海宇置业（集团）有限公司负担191元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王合练提交了案涉租赁房屋招牌图片1张及《中国电信股份有限公司客户账单》13页，拟证明该租赁门店的经营名称为“夏罗汇自助汤锅”，招牌上载明的定餐电话（6886×××6）的客户名称为严明安，故该房屋的实际使用人是严明安而非王合练。经质证，海宇公司对上述证据的三性均不予认可，认为上述招牌的设置主体、时间以及严明安的身份均无法确定，且上述电话的登记时间（王合练上诉称系2018年4月），与王合练承租案涉房屋的时间恰好吻合，结合电话费与水电费产生的期间，不排除王合练将案涉房屋转租给严明安的可能性。海宇公司提交了《法律事务委托合同》一份，拟证明海宇公司在本案二审中产生律师费5000元，依据案涉房屋租赁合同的约定，该费用应由王合练承担。经质证，王合练对该证据的真实性无异议。本院对上述证据认证如下：首先，王合练提交的上述证据并无法证明案涉房屋的实际使用人系案外人严明安，不能达到王合练的证明目的，故本院不予采信；其次，因海宇公司并未上诉，且一审法院已对其律师费作出判决，故其提交的上述证据与本案无关，本院不予采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，王合练上诉称案外人严明安与本案存在利害关系，追加其为本案被告，但是，本案系房屋租赁合同纠纷，合同具有相对性，案涉租赁合同的双方当事人系海宇公司与王合练，并不涉及案外人严明安，同时，王合练举示的证据并不足以证明严明安系案涉房屋的实际使用人及海宇公司曾将案涉房屋出租给严明安，故严明安并非案涉租赁合同的当事人，亦与本案无关，故王合练的该上诉理由不能成立，本院不予支持。王合练上诉称因海宇公司未依照合同约定对案涉房屋漏水进行维修导致王合练无法接房，应承担违约责任，而王合练并未接房及实际占有使用该房屋，故不存在违约行为，不应承担违约责任，对此，本院认为，首先，王合练并未举证证明其就案涉房屋的交付曾与海宇公司或原承租人李丹作出过约定；其次，虽然王合练与海宇公司形成了新的租赁关系，但是王合练系概括承受原承租人的权利和义务，系承租主体的变更，并不涉及房屋再次交付的问题，且案涉房屋自王合练承租时起至2019年3月期间每月均有水、电费产生，而王合练对此辩称系案外人使用所致，却并未提供充分证据证明其该主张；最后，王合练亦未举证证明其曾告知海宇公司案涉房屋漏水并要求海宇公司维修，且即使海宇公司未及时维修，王合练亦可自行维修后向海宇公司主张权利，而不是放任损失的扩大并因此拒绝支付租金，且一审判决也已认定海宇公司未对房屋漏水进行维修存在违约，并判令其承担相应的违约责任，故王合练未依约支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，故王合练的该上诉理由不能成立，本院不予主张。综上所述，王合练的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2666元，由上诉人王合练负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月四日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮