河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6187号上诉人（原审被告）：郑宁，男，1976年1月12日生，汉族,住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：李晓辉，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛媛，河南九都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑州市中原区四通设计制作中心，住所地河南省郑州市中原区工人路52号。经营者：于军亮，男，1971年10月24日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：周春杰，河南怡龙律师事务所律师。上诉人郑宁因与被上诉人郑州市中原区四通设计制作中心（以下简称郑州市四通中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2019）豫0305民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑宁的委托诉讼代理人李晓辉、马媛媛，被上诉人郑州市四通中心的委托诉讼代理人周春杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审；2.上诉费由郑州市四通中心承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。郑宁自2018年7月31日起分四次给郑州市四通中心经营者于军亮转款1467500元，系8个月的房租，房租已交至2019年3月31日，一审法院认定交至2019年2月28日的事实是错误的。郑宁与郑州市四通中心2016年签合同时口头约定一楼营业厅的电费从每年交的房租里扣除，2016、2017年交房租时均已扣除，郑州市四通中心对上述事实予以认可，法院在认定2018年剩余房租时应扣除郑宁已垫付的电费136155.27元及利息49017.6元（按日万分之五计算至2019年8月），合计185172.87元，剩余房租尚欠552327.13元，而非一审法院认定的737500元。关于违约金问题，本案系房屋租赁纠纷，双方在签订的《房屋租赁协议》时针对不可预见的情况作出了约定。南昌路道路施工，系政府政策行为，属于不可抗力，因工期不定造成了实际经营困难。自2018年7月起郑宁多次找郑州市四通中心协商交房租一事，因修路，经营困难，改为半年交一次房租，郑宁勉强还有能力承担房租，而郑州市四通中心不考虑实际问题，不考虑经营中存在不可抗力因素带来的经济压力，一意孤行，才导致诉讼的发生。在一审中，郑州市四通中心也对不可抗力的事实予以确认。一审法院在判决中也认为南昌路改造属于城市规划，并非双方主观意志能够控制，不可归则于双方。故郑宁认为，因不能归则于双方的原因造成合同履行困难，郑州市四通中心主张的违约金没有事实与法律依据，一审法院不应当予以认定。一审法院适用法律错误。郑州市四通中心本质上为承租人，该房屋实际所有权人为洛阳新奥华油燃气有限公司，郑州市四通中心与洛阳新奥华油燃气有限公司之间签订有房屋租赁协议，而郑州市四通中心在没有通知房屋所有权人的情况下将房屋转租给次承租人郑宁。郑宁与郑州市四通中心之间的房屋租赁协议租金实际比郑州市四通中心与洛阳新奥华油燃气有限公司之间签订的房屋租赁协议房屋租金高出二十多万，这是不合理不合法的，也违反了合同的诚实信用原则。洛阳新奥华油燃气有限公司作为第三人，为了查明事实，应当通知其出庭。郑州市四通中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑宁上诉理由不能成立，请求依法驳回郑宁的上诉请求。根据合同约定，2018年8月1日至2019年7月31日租金总额为220.5万元。郑宁已支付146.75万元，剩余73.75万元。郑宁最后支付的一笔租金为2019年的2月28日，一审法院对此事实认定清楚。郑宁所称扣除电费并无依据且与本案无关。郑州市四通中心将房屋租赁给郑宁，郑宁缴纳租金是其应有的义务。郑宁所称南昌路修路与其无关，不能成为其拖延支付租金的理由，一审判决违约金合法有据。郑州市四通中心转租房屋并不违反法律法规的规定且与本案无关。郑州市四通中心向一审法院起诉请求：1.依法判令解除郑州市四通中心与郑宁于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》，并支付违约金661500元；2.依法判令郑宁向郑州市四通中心支付自2019年3月1日起至租赁房屋全部腾空之日止租金（暂计算至起诉之日为551250元），并支付自逾期之日至应付租金全部付清之日止违约金（暂计算至起诉之日为131907.50元），暂合计为683157.50元；3.依法判令郑宁支付郑州市四通中心造成的律师代理费、差旅费损失暂计26000元；4.诉讼费用判由郑宁承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，甲方郑州市四通中心与乙方郑宁签订《房屋租赁协议》，甲方将其拥有使用权的位于洛阳市涧西区南昌路洛阳新奥华油燃气有限公司办公楼租赁给乙方用于开设快捷酒店使用，租赁期间2016年8月1日至2023年9月30日止，租金为每年贰佰壹拾万元整。本着先付租金后使用的原则，每年度交付一次，第一年度即2016年8月1日至2017年7月30日租金210万元，采用分期方式支付：即本协议签订后3日内支付160万元，自本协议签订后六个月内支付剩余租金50万元，以后每年度提前15天支付该年度租金，两年后年租金递增5%，即从2018年8月1日起每年租金为220.5万元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的0.05%支付违约金。第十二条约定，拖欠租金累计30日及以上的，视为乙方违约，甲方有权单方终止本协议，提前收回该房屋，乙方应向甲方支付一年租金的30%作为违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以赔偿。合同第十四条约定，租赁期间，由于政府规划、征迁或由于不可抗力因素等导致房屋不能继续使用的，本协议自动解除，双方互不承担违约责任，但属于乙方的动迁补偿款全部归乙方所有，甲方不得做任何截留。合同第十七条第5款约定，本协议约定的违约责任及赔偿责任的赔偿或承担范围包括直接损失、诉讼费、律师费、评估费、鉴定费等一切费用。2018年8月1日至2019年7月31日租金郑宁已支付1467500元，最后一次支付时间为2019年2月28日。另查明，涉案房屋系郑州市四通中心从案外人洛阳新奥华油燃气有限公司租赁而来，租赁期限为10年，自2013年9月1日至2023年10月1日止；租金每年2012400元，租金每半年交付一次。一审法院认为：2016年8月1日，郑州市四通中心与郑宁签订《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该租赁合同合法有效。在郑州市四通中心与郑宁未对《房屋租赁协议》作出变更前，郑宁应当按照协议约定支付租金，即郑宁向郑州市四通中心支付2018年8月1日至2019年7月31日尚欠租金737500元及2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金220.5元。郑州市四通中心请求解除租赁协议，一审法院认为，南昌路改造属于城市规划，并非郑州市四通中心与郑宁主观意志能够控制，不可归责于双方，这个客观因素势必对郑宁经营造成一定程度的影响；郑州市四通中心与郑宁双方签订的协议周期较长，郑宁为经营进行一定投入，现经营时间尚短；为了维护郑州市四通中心与郑宁双方的合法权益和市场秩序的稳定，一审法院根据案情综合多方面因素认为租赁合同以不解除为宜，故，对郑州市四通中心的诉讼请求，一审法院不予支持。对于郑州市四通中心请求的违约金，南昌路修路虽然会对郑宁经营造成一定影响，但不能直接导致租赁合同无法继续履行，在郑州市四通中心与郑宁对《房屋租赁协议》作出变更前，郑宁仍然要按照协议履行支付租金的义务，郑宁未依约按时足额支付租金，应当承担相应违约责任，即向郑宁支付违约金，但协议第三条和第十二条双重约定违约金，约定过高，且郑州市四通中心也未能举证证明其损失，一审法院酌定以尚欠租金为基数按日0.05%计算。郑州市四通中心主张的律师费，郑州市四通中心仅提供了25000元票据，协议明确约定且数额适当，一审法院予以支持；超出部分，证据不足，不予支持。郑州市四通中心的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、郑宁向郑州市四通中心支付2018年8月1日至2019年7月31日期间尚欠租金737500元及2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金220.5万元；二、郑宁向郑州市四通中心支付违约金（以尚欠租金737500元为基数，按照日0.05%从2019年2月28日计算至实际付清；以尚欠租金220.5万元为基数，按照日0.05%从2019年8月1日计算至实际付清；）三、郑宁向郑州市四通中心支付律师费25000元。以上判决一、二、三项，郑宁应于本判决生效之日起十五日内履行完毕；逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行；四、驳回郑州市四通中心的其他诉讼请求。本案受理费17136元，由郑宁承担。本院二审期间，郑宁提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郑州市四通中心与郑宁签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，2018年8月1日至2019年7月31日郑宁已支付租金1467500元，对此，郑宁在上诉状中不持异议。关于一楼营业厅电费问题，双方在租赁协议中并无约定从租金中扣除，郑宁上诉称双方曾口头约定从租金中扣除，但郑州四通中心不予认可，因此，郑宁请求扣除电费的理由不能成立，本院不予支持，关于违约金问题，郑宁上诉称南昌路施工系政府行为，属于不可抗力，造成经营困难，其才拖欠租金，不应支付违约金。本院认为，道路施工并非不可抗力，且一审法院已考虑修路对酒店经营的影响，调低了违约金，因此，郑宁关于不支付违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。郑州市四通中心承租案外人的房屋，转租给郑宁并不违反法律规定，亦无须追加案外人为第三人，因此，郑宁关于追加当事人上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，郑宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30540元，由郑宁负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十二月二日书记员  李圆圆