安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10116号上诉人：（原审原告、被告）：合肥市交通运输管理处，住所地安徽省合肥市高新区红枫路2号，统一社会信用代码12340100485034371Y。法定代表人：陈剑波，处长。委托诉讼代理人：李勇，安徽至达律师事务所律师。上诉人：（原审被告、原告）：沈丽，女，1982年9月11日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄克虎，男，1971年8月26日出生，汉族，住安徽省庐阳区。上诉人合肥市交通运输管理处（以下简称交通运管处）与上诉人沈丽，被上诉人黄克虎房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通运管处上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持交通运管处的一审诉讼请求，驳回沈丽一审的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由沈丽、黄克虎承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2015年10月解除依法不能成立。2015年7月左右，交通运管处所属的庐阳运管所办公场所地块因庐阳区规划建设需要拆迁，为了解决庐阳运管所的办公用房问题，交通运管处便与承租合瓦路85号房产的承租人协商合同解除事宜。由于当时承租人承租该处房产从事餐饮服务的经营状况非常不好，基本上处于停业状态，故当时承租人也同意将该处承租房产返还我处，但由于承租人向交通运管处提出数额巨大的违约金以及赔偿损失作为条件，交通运管处根本不同意、也无法解决承租人的这一不合理要求。故事实上承租人一直未将涉案承租房屋返还交通运管处，双方案涉合同也并未提前解除。至2017年5月31日该房屋租赁合同到期终止后，交通运管处即于2017年6月12日依法发函给承租人要求腾空房屋、支付欠付租金等，但至今该承租房屋仍未腾空、更未归还交通运管处。合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5500号庭审笔录相关内容也充分证明，双方就案涉房屋合同解除事宜没有达成一致。本案一审第一次开庭审理时，裴某出庭作证所作的证言与案件事实以及沈丽的陈述均严重不符，显然不能作为定案依据予以采信。故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2015年10月解除依法不能成立，沈丽、黄克虎应依法支付此后的租金以及房屋占有使用费，并应按双方合同约定承担违约责任。二、一审法院判决交通运管处支付沈丽违约金20万元缺乏事实及法律依据，依法不能成立。其一，如前所述，案涉合同并不存在一审法院所认定的因交通运管处原因而于2015年10月解除的事实，故据此根本谈不上应由交通运管处支付违约金的问题；其二，通过庭审查明的事实可以认定，2014年5月沈丽即将案涉房屋转租给黄克虎，但交通运管处对此并不知情，而双方《房屋租赁合同》第十二条以及第十五条第（五）项明确约定，未经出租方同意，承租人不得将承租房屋擅自转租，否则出租人有权依法解除房屋租赁合同，显然交通运管处据此行使合同解除权也是完全符合双方合同约定，故也根本谈不上因交通运管处违约提前解除合同而支付违约金的问题；其三，沈丽与黄克虎2014年5月8日所签订的《转让协议》第三条明确约定，案涉房屋装修、装饰归黄克虎所有，且黄克虎应支付沈丽30万元费用。而合同法上违约金的支付及数额是以权利人的实际损失作为基础和条件的，显然在沈丽已将案涉房屋装饰装修全部转让给黄克虎并收取30万元转让费、且在本案审理过程中沈丽又没有其他证据证明其他实际损失的情况下，一审法院判决交通运管处支付其违约金20万元，显然没有事实及法律依据，依法不能成立。三、假定一审法院认定案涉房屋租赁合同于2015年10月解除，那么一审法院按照40%认定沈丽、黄克虎应当支付房屋占用费的比例依法也不能成立。其一，假定一审法院认定交通运管处存在违约提前解除合同，则交通运管处应承担的责任已由一审法院通过判决支付违约金的方式予以实现，故该行为与沈丽、黄克虎应负担的房屋占用费没有任何关系，二者之间的关系应当是“桥归桥、路归路”；其二，根据法律规定及常理，假定一审法院认定案涉房屋租赁合同于2015年10月解除，那么毫无疑问合同解除后沈丽、黄克虎就负有搬离全部物品、腾空房屋并将房屋返还给交通运管处的义务。但通过本案庭审查明的事实以及合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5500号庭审笔录中的相关内容均足以证明，涉案房屋内的物品沈丽、黄克虎至今仍未搬离，至今仍未将房屋返还交通运管处，交通运管处至今仍无法使用该房屋，而交通运管处从一开始就要求承租人搬离物品，但承租人拒不搬离，且承租人是利用拒不搬离物品的方式来达到迫使交通运管处给钱的目的，故物品至今未能搬离、涉案房屋至今未返还交通运管处的责任及过错均在沈丽、黄克虎，交通运管处对此并不存在任何过错，故沈丽、黄克虎当然应对房屋占用费承担全部的支付责任。故一审法院按照40%认定沈丽、黄克虎应当支付房屋占有费用的比例，显然与本案事实及法律规定不符，依法不能成立。沈丽辩称，一、案涉《房屋租赁合同》实际于2015年10月解除，一审法院认定正确。正如交通运管处所述，2015年7月左右交通运管处为解决办公用房问题，在案涉房屋的租赁期限还未届满时，便告知沈丽要求提前解除房屋租赁合同。沈丽迫于无奈同意解除合同，并于2015年12月7日将案涉房屋的钥匙交还给当时的负责人裴某，有裴某出具的钥匙收条可以证明。此外裴某作为当时合肥市包河区公路交通管理站的站长，是案涉房屋租赁事宜的全程参与者，其对如何将案涉房屋出租给沈丽使用，又是因何原因要求提前解除房屋租赁合同等事项均知晓且详细了解。因此，裴某在一审时陈述的证言是最能还原当时的事实情况的，也最具客观公正性的。故而一审法院采纳裴某的证人证言作为定案证据使用，是对客观事实的尊重与维护。二、案涉《房屋租赁合同》系因交通运管处原因导致解除，交通运管处应按照案涉合同的约定承担相应的违约责任，故一审法院判决交通运管处支付沈丽违约金20万元符合事实和法律依据。1、案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2010年6月1日至2017年5月31日，然交通运管处在租赁期限尚未届满时，即向沈丽提出提前解除合同的要求，随后沈丽也同意解除并将案涉房屋钥匙交还交通运管处。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十五条第（七）项约定“单方中止合同，由毁约方支付违约金30万元”。交通运管处的行为已经构成合同违约，理应承担违约责任。2、通过沈丽在一审时提交的证据“房租收条”以及“钥匙收条”可知，自2014年10月起，案涉房屋的租金已是由黄克虎向裴某交纳，后期房屋钥匙也是黄克虎向裴某直接交付的。裴某作为当时的负责人其对沈丽转租房屋给黄克虎一事早已知晓，交通运管处对此亦是知情的。在交通运管处明知沈丽将案涉房屋转租的情况下，但却从未提出过异议。换言之沈丽的转租行为已经获得交通运管处的默许同意了。更为重要的是，交通运管处提前解除与沈丽的房屋租赁合同，并不是因为沈丽将案涉房屋转租给黄克虎，而是因为交通运管处要解决内部办公用房问题。故而沈丽是否将案涉房屋转租，与交通运管处提前解除案涉租赁合同以及承担违约责任之间并无任何关联。3、交通运管处的违约行为以及案涉房屋装修、装饰的损失均是客观存在的，交通运管处在（2017）皖0103民初5500号案件中已经明确否认其与黄克虎之间存在合同关系、黄克虎不享有相应诉权，如若其又在本案中否认案涉合同相对人沈丽的诉权，那么是不是意味着没有适格主体可以追究交通运管处的违约行为并主张案涉房屋装修、装饰的损失？而沈丽作为与交通运管处签订案涉房屋租赁合同的合同相对人，其基于该合同向交通运管处主张权利，完全符合合同相对性原则，有理有据。三、案涉房屋租赁合同系因交通运管处违约而提前于2015年10月解除，沈丽已将案涉房屋钥匙交还交通运管处，依法不应当支付房屋占用费。1、一审法院已经查明案涉房屋租赁合同系因交通运管处原因提前解除，并且房屋钥匙也已于2015年12月7日交还给交通运管处，案涉房屋既已不归沈丽占有使用，沈丽自然不应当支付房屋占用费。2、案涉房屋租赁合同并未约定沈丽交还房屋时应将房屋恢复至承租前的状态；并且房屋装饰、装修部分原本就难以拆卸，再加上房屋钥匙已经交还给交通运管处，在交通运管处不提供钥匙开门的情况下，沈丽亦无法自行进入案涉房屋内将相关物品搬离。对于交通运管处原因导致的物品未搬离，其相应的法律后果应由交通运管处自行承担。何况房屋内的物品已经所剩无几，虽未搬离但并不足以影响交通运管处的使用。因此，即便是40%的房屋占用费，也不应由无过错方沈丽承担。并且在2019年1月29日，交通运管处、沈丽、评估公司到涉案房屋现场进行勘验，交通运管处提供涉案房屋钥匙后，上述三方人员进入涉案房屋内进行勘验，且在勘验结束后，沈丽即将房屋内的剩余物品全部搬离，涉案房屋至此已经全部腾空。黄克虎辩称，黄克虎与沈丽签订的案涉房屋转让协议当时约定，黄克虎支付沈丽30万元转让费，但该转让合同并未履行，该30万元转让费黄克虎也没有支付。后黄克虎代沈丽经营，黄克虎在经营一段时间后交通运管处领导说不给干了，交通运管处要收回案涉房屋作办公室，他们说先将钥匙交回，具体损失再谈，后黄克虎就将钥匙交给了交通运管处的裴某，黄克虎实际经营了约一年时间，房租也是黄克虎交给裴某的。沈丽上诉请求：请求撤销一审判决第三、四、七项，依法改判沈丽不承担占有使用费，并支持沈丽要求交通运管处支付房屋装饰装修费用的主张，本案一、二审诉讼费用由交通运管处承担。事实和理由：一、原审法院认定“交通运管处要求腾空并返还房屋，虽钥匙已交给交通运管处，但房屋内的物品却未搬离”，以及“交通运管处要求支付租金及房屋占有使用费，由于物品一直存放在交通运管处，考虑到交通运管处违约提前解除亦有责任，故双方均有责任，酌定沈丽承担40%责任”是错误的。首先，根据双方签订的房屋租赁合同可知，房屋租赁期限系自2010年6月1日至2017年5月31日。然2015年9月底，涉案房屋尚在租赁期间内，交通运管处的工作人员裴某即向沈丽提出让房要求，要求提前解除合同。因交通运管处违约导致合同提前解除后，沈丽亦于2015年12月7日将涉案房屋的钥匙交还交通运管处。换言之，沈丽已经将涉案房屋交还交通运管处，在交通运管处没有提供钥匙开门的情况下，沈丽根本无法自行进入涉案房屋内将剩余物品搬离。其次，根据2018年12月14日涉案房屋现场的查看情况来看，房屋内的剩余物品除一楼大厅的一台彩电、二楼第一间包厢内的十把椅子、一组短沙发、第二间包厢内的八个椅子、一组短沙发为方便移动、可搬离的物品外，像一楼后厨的消毒柜、水池、灶台、木地板地面、吊顶灯具、假山景观等均系装饰装修难以拆卸的附属设施，原审法院将上述难以拆卸的附属设施物品全部认定为应予搬离而沈丽未搬离物品过于牵强。再者，原审法院一方面明知沈丽无法自行搬离房屋内剩余物品，需要交通运管处到场开门配合才可；另一方面又判决沈丽需向交通运管处支付因未腾空房屋的房屋占用费。原审法院查明前因，却又不认可是前因导致的后果前后矛盾，从而错误的认定沈丽需支付房屋占用费。综上，除去难以拆卸的物品后房屋内未搬离的物品也所剩无几，何况沈丽已将房屋钥匙交还交通运管处，没有交通运管处的同意及配合之下，沈丽根本无法自行将所剩无几的物品进行搬离，原审法院对此亦是认可的。故对于因交通运管处原因导致沈丽无法腾空房屋的，沈丽不因承担支付房屋占用费的责任。二、原审法院认定“沈丽要求交通运管处赔偿装潢损失，由于本案沈丽将案涉房屋进行了转让，故装饰装修所有权并不是本案沈丽所有，故其现主张此方面的损失没有事实依据，不予支持”是错误的。首先，本案是房屋租赁合同纠纷，依据的是双方于2010年5月1日签订的《房屋租赁合同》。基于合同相对性原则，无论是交通运管处还是沈丽，任一方均有权依据该合同主张权利。然原审法院对于交通运管处依据该合同向沈丽主张房屋占用费的请求予以支持；而对于沈丽依据该合同向交通运管处主张租赁房屋装饰装修损失的请求，原审法院却以沈丽将涉案房屋进行了转让为由，认定装饰装修所有权并不是沈丽所有而予以驳回。原审法院如此认定，即是剥夺了沈丽作为案涉房屋的承租人享有的合同权利，严重违反了合同相对性原则，有违客观公正性。其次，即便沈丽在租赁期间将涉案房屋转让给黄克虎，也不影响沈丽作为承租人向作为出租人的交通运管处主张权利。至于黄克虎是否向沈丽主张房屋装饰装修损失的，亦是由黄克虎依据其与沈丽签订的合同向沈丽进行主张。如若按照原审法院的审理思路，沈丽将涉案房屋转让给黄克虎以后即不再享有其与交通运管处签订的《房屋租赁合同》的合同权利，那么根据权利与义务的一致性原则，沈丽自然也无须承担相应的合同义务，原审法院亦不应判决沈丽向交通运管处支付房屋占用费。原审法院将不同主体之间产生的法律关系混合处理，既突破了合同相对性原则，也导致合同当事人的权利与义务不相一致。三、原审法院认定“截止于评估基准日2015年10月31日，案涉房屋室内装饰装修客观合理价格为202793元”，存在部分事实查明不清，认定事实错误。根据评估公司于2019年4月16日出具的《价格评估报告书》可知，评估公司在对涉案的房屋装饰装修进行鉴定时，存在部分遗漏项目未纳入鉴定范围，导致其鉴定出的202793元并非案涉房屋装饰装修的最终实际价值。沈丽已向原审法院提出书面申请，要求对遗漏的装饰装修部分进行补充鉴定。然原审法院无视沈丽的申请，在未对遗漏项目进行补充鉴定的情况下，直接以202793元作为涉案房屋装饰装修价值的最终依据，属于事实查明不清，认定事实错误。交通运管处辩称，一、涉案承租房屋内相关物品至今仍未搬离，承租房屋至今也未返还交通运管处，承租人及实际使用人对此应承担全部责任，其沈丽要求不承担房屋占有使用费的理由依法不能成立。其一，交钥匙不代表实际返还了案涉承租房屋，而本案不可否认的一个基本事实是，截止目前涉案房屋内仍有大量物品未予搬离，这难道也可以被认定为沈丽实际返还了房屋？而且黄克虎将钥匙交给裴某不代表交给了交通运管处，事实情况是裴某也根本未将此情况向交通运管处进行汇报，裴某本身证人证言的真实性与合法性即存在重大问题。其二，该案一审审理过程中的2018年12月14日，一审法院在案涉房屋现场勘验过程中，也再次证明案涉房屋内尚有大量物品未搬离房屋未腾空，且交通运管处也明确表示该物品由沈丽搬离自行处理，沈丽也明确表示同意，但迄今为止沈丽根本未向交通运管处提出要求搬离上述物品，故根本不存在因交通运管处原因导致其不能搬离的情况。其三，尤其需要指出的是，合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初5500号庭审笔录的相关内容足以认定，案涉房屋内相关物品至今未能办理，完全是承租人自身主观上恶意不愿意搬离所导致。其四，至于房屋装修所形成的难以拆卸的设施，本身即属于承租人应履行的恢复房屋原状的法定及约定义务，根本不存在由此增加额外承租人义务及负担的问题，故也根本不是沈丽不予搬离物品及返还房屋的合法理由。二、沈丽要求装修装饰损失没有任何事实及法律依据。其一，根据在案证据以及一审庭审查明的事实充分证明，2014年5月8日，沈丽与黄克虎签订的《转让协议》第三条明确约定，案涉房屋装修、装饰归黄克虎所有，且黄克虎应支付沈丽30万元费用。装饰装修部分属于动产物权，既然该部分物的所有权都已转让给其他第三方，那么沈丽还享有基于该物权而衍生的主张赔偿损失的赔偿请求权的基础吗？正所谓“皮之不在，毛将焉附”？其二，按照合同法的基本原理及规则，即使存在损失，适用的也是损失填平原则，故沈丽既要求主张支付违约金，同时又要求赔偿所谓的装修装饰损失，显然属于重复主张，其相关诉请当然依法不能成立。而如按照沈丽的逻辑，沈丽既可以基于其与黄克虎之间的门面房转让协议，要求黄克虎支付30万的转让费，现认为又可以基于房屋租赁合同向交通运管处主张所谓的装修装修的损失赔偿，还可以再向交通运管处主张30万元的违约金，那么试问沈丽的损失在哪里？沈丽主张上述损失的基础又在哪里？这难道就是沈丽所说的公平？其三，如交通运管处上诉请求以及理由所述，交通运管处认为不仅不应支付其所谓的装修装饰损失，一审法院判决支付其违约金20万元依法也是不能成立的，因为沈丽根本不存在所谓的损失，既无损失，何来赔偿？三、关于价格评估报告问题。交通运管处对于案涉价格评估事宜自始至终的观点都是：基于本案的基本事实，交通运管处认为不需要、当然也不同意委托鉴定；对于评估机构的评估报告结果依法不认可，同时当然也认为该报告不能作为本案的定案依据，自然也不存在所谓的补充鉴定问题。黄克虎述称，同意沈丽在本案中对交通运管处的相关主张。交通运管处向一审法院起诉请求：1、确认交通运管处、沈丽双方所签订的涉案《房屋租赁合同》于2017年5月31日期满终止；2、判令沈丽立即将位于合肥市庐阳区合瓦路85号1幢2层房屋腾空并返还交通运管处；3、判令沈丽支付2015年10月至2017年5月的租金合计100000元；4、判令沈丽支付交通运管处房屋占有使用费75000元（自2017年6月1日起算，每月按照5000元标准，暂计算至2018年9月1日，之后顺延至沈丽将房屋返还交通运管处之日止）；5、判令沈丽支付违约金52500元（暂计算至2018年9月1日，之后按照每天50元标准顺延计算至租金及房屋占有使用费全部付清之日止）；6、本案诉讼费及其他费用由沈丽承担。7、要求黄克虎对交通运管处诉讼请求第2、4、5项承担连带责任。沈丽向一审法院反诉请求：1、判令确认沈丽与交通运管处签订的房屋租赁合同于2015年9月30日因交通运管处违约提前解除；2、判令交通运管处向沈丽支付违约金30万元；3、判令交通运管处向沈丽赔偿房屋装修、改造、添加的设备损失（具体金额以鉴定确认的金额为准）4、本案本诉与反诉费用由交通运管处承担。一审法院认定事实：根据2010年5月28日合肥市机构编制委员会办公室文件，合肥市包河区公路交通管理站整建制划入合肥市交通运输管理处。2010年5月1日，合肥市包河区公路交通管理站与沈丽签订租赁合同一份，将位于合肥市庐阳区合瓦路85号1幢2层的房屋出租给沈丽用于经营餐饮，合同约定房屋租赁期限自2010年6月1日至2017年5月31日，月租金为5000元。合同第15条违约责任条款规定，乙方沈丽逾期交付租金除如数补交外，每逾期一天应支付违约金50元。单方中止合同，由毁约方支付违约金30万元，裴某在出租方法定代表人栏处签名，并加盖了单位印章，沈丽亦在租赁合同上签名。2015年10月，交通运管处的工作人员裴某向沈丽提出要求让房，黄克虎于12月7日将钥匙交给了裴某，但房屋内还剩余部分物品。2017年6月12日，交通运管处向沈丽发出催告通知书，要求其清空房屋，2017年6月30日沈丽在该通知书下方注明“本人因不在本地，合瓦路门面全权委托黄克虎负责，并负责所有的债权债务，此房2014年5月转让给黄克虎。”2018年6月20日，交通运管处再次委托律师发函沈丽，要求沈丽返还房屋、结清租金、支付占有使用费等。另查明，案涉房产已于2014年5月8日由沈丽转租给黄克虎，双方签订转让租赁协议书一份，约定沈丽同意将合瓦路85号门面房转让给乙方黄克虎使用，租期为2014年5月至2017年5月，黄克虎一次性支付沈丽30万元转让费，必须执行原合同的要求。转让后门面房现有的装修、装饰归乙方所有。债权债务与甲方沈丽无关。乙方必须遵守原合同的内容。黄克虎于2017年向一审法院起诉，要求交通运管处、合肥市包河区公路交通管理站支付其违约金30万元，赔偿装修损失及停业等，后黄克虎撤诉。2018年12月14日，一审法院到现场查看发现一楼后厨有消毒柜、水池、灶台，一楼大厅有彩电一台，二楼第一间包厢内有十把椅子，短沙发一组，第二间包厢有八个椅子，短沙发一组，地面为木地板，包厢有吊顶灯具，一楼大厅有假山景观。根据沈丽申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋装饰装修的价值进行鉴定，该价格评估报告书载明，截止于评估基准日2015年10月31日，合肥市庐阳区合瓦路85号1栋1-2层室内装饰装修客观合理价格为202793元。沈丽支出评估费5000元。一审法院认为，本案交通运管处、沈丽双方签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，为合法有效，双方均应依约履行。交通运管处作为合肥市包河区交通运输管理站的承继单位，有权作为出租方向承租人沈丽主张权利。双方争议的焦点问题是本案的租赁合同是否于2015年10月提前解除。通过交通运管处及沈丽举证、陈述以及证人裴某的到庭作证，可以反映交通运管处工作人员裴某在租赁期间向沈丽以及实际占有人黄克虎提出了让房要求，裴某陈述同意先给10万元，就其余的赔偿问题，在交房后双方另行协商。黄克虎2015年12月7日交付房屋钥匙，但未清理遗留物品，故可以认定2015年10月交通运管处提前解除了合同，因此交通运管处要求确认双方合同于2017年5月31日期满终止该院不予支持。交通运管处要求腾空并返还房屋，虽钥匙已交给交通运管处，但房屋内的物品却未搬离。根据2018年12月14日该院到现场查看发现一楼后厨，有消毒柜、水池、灶台，一楼大厅有彩电一台，二楼第一间包厢内有十把椅子，短沙发一组，第二间包厢有八个椅子，短沙发一组，地面为木地板，包厢有吊顶灯具，一楼大厅有假山景观。2019年1月28日，一审法院给交通运管处、沈丽双方做了谈话笔录，询问关于房屋内椅子后厨设施设备等怎么办？交通运管处意见是“由沈丽拿走，自行处理”，沈丽亦表示同意。故沈丽及第三人黄克虎应搬离物品。交通运管处要求支付租金及房屋占有使用费，由于物品一直存放在交通运管处处，考虑到交通运管处违约提前解除亦有责任，故双方均有责任，该院酌定沈丽承担40%责任，房屋占用费亦按此标准予以计算。由于交通运管处提前解除合同存在违约行为，故违约金该院不予支持。沈丽要求确认2015年9月30日合同解除，该院可确认2015年9月30日合同解除。沈丽要求交通运管处支付违约金30万元，根据本案的具体情况，该院酌定支持20万元。沈丽要求交通运管处赔偿装潢损失，由于本案沈丽将案涉房屋进行了转让，故装饰装修所有权并不是本案沈丽所有，故其现主张此方面的损失没有事实依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认合肥市交通运输管理处、沈丽双方所签订的涉案《房屋租赁合同》于2015年10月解除；二、沈丽及第三人黄克虎于判决生效之日起10日内将位于合肥市庐阳区合瓦路85号1幢2层房屋腾空，合肥市交通运输管理处到场开门配合；三、沈丽及第三人黄克虎于本判决生效之日起10日内支付合肥市交通运输管理处2015年10月至2017年5月的房屋占用费4万元；四、沈丽及第三人黄克虎于本判决生效之日起十日内支付合肥市交通运输管理处房屋占用费30000元（75000元*40%，自2017年6月1日起算按照每月5000元*40%标准计算至2018年9月1日，之后顺延计算至沈丽及第三人黄克虎腾空房屋之日止）；五、合肥市交通运输管理处于判决生效之日起十日内支付沈丽违约金20万元；六、驳回合肥市交通运输管理处其他诉讼请求；七、驳回沈丽其他反诉请求。案件受理费减半收取为3896元，由合肥市交通运输管理处负担2600元，沈丽负担1296元；反诉费2980元，由沈丽负担980元，合肥市交通运输管理处负担2000元；鉴定费5000元，由合肥市交通运输管理处负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，沈丽陈述其认为案涉合同的解除是由于交通运管处的违约造成的，违约给其造成的损失主要是装修损失，合同约定的违约金30万元基本可以弥补其包括装修在内的全部损失，为减少诉累，如果法院认定违约金是20万元其同意不再向交通运管处主张包括装修的相关损失。黄克虎陈述同意沈丽的相关主张，黄克虎认为在与沈丽签订《转让协议》后，其没有交纳30万元转让费，其只是代沈丽在案涉房屋内经营过一段时间，故该《转让协议》并没有履行，故本案的房屋租赁中产生的相关违约责任、装修等全部损失与黄克虎无关，其也不会向沈丽或交通运管处主张任何权利。黄克虎、沈丽均称2018年年底就将案涉房屋内的物品搬离，如果交通运管处认为案涉房屋内还存在经营中的部分物品，黄克虎、沈丽当庭认可在2019年12月6日放弃物品所有权。本院认为，2010年4月，交通运管处与沈丽签订的案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。从本案现已查明的事实来看，在双方合同履行过程中的2015年10月左右，交通运管处的工作人员裴某向沈丽及房屋实际占有人黄克虎提出因交通运管处的原因，需提前收回案涉房屋，黄克虎随后也将钥匙交还裴某，一审法院在此情况下确认案涉房屋租赁合同解除的时间为2015年9月30日并无不当，本院予以维持。交通运管处认为其提前解除合同不存在违约，与本案现已查明的事实不符，本院不予采信。关于违约金和装修损失的问题。违约金的数额标准应以违约行为造成的实际损失为基础，即违约金的功能在于填补损失，对于过分高于损失的惩罚性违约金，根据当事人的申请法院得以调整。本案中沈丽既主张了违约金，又主张了装饰装修等损失，对于合同解除后的损失问题，沈丽二审审理期间也认可其损失主要是装修损失，双方合同约定违约方支付违约金的数额为30万元，交通运管处认为约定的违约金过高。故本院综合合同履行情况、交通运管处的违约情节及过错程度，结合鉴定机构作出的装修评估报告，考虑合同提前解除的装修残值等因素，本院酌定交通运管处支付沈丽违约金20万元，对沈丽主张的装修损失不再支持。另二审期间沈丽及黄克虎均认可双方签订的《转让协议》因黄克虎没有支付30万元转让款，该合同没有实际履行，黄克虎也确认案涉房屋装饰装修的所有权为沈丽所有，沈丽与黄克虎的该自认行为并未损害交通运管处的相关权益，本院予以确认。关于合同解除后的占有使用费问题。从本案现有证据来看，案涉合同解除后黄克虎虽将钥匙交还交通运管处，但沈丽及黄克虎经营期间的部分物品仍放置于案涉房屋内，考虑到沈丽及黄克虎留存在案涉房屋内的只是少数物品且未明确放弃所有权，同时交通运管处在合同解除的情况下未有效的采取措施避免损失的扩大，双方均存在过错，一审法院结合双方的过错程度，酌定沈丽、黄克虎承担40%的责任并无不妥，本院予以支持。因二审审理期间，沈丽、黄克虎在2019年12月6日明确放弃案涉房屋内物品的所有权，故本院认定沈丽、黄克虎支付占有使用费的期间为2015年10月1日至2019年12月6日。沈丽、黄克虎应按月占有使用费2000元的标准（5000元×40%）支付此期间的占有使用费100400元（50月×2000元/月+6日÷30日×2000元）。沈丽、黄克虎认为在2018年年底即将案涉房屋内的物品全部搬离，未提供切实有效的证据予以证明，本院不予采信。交通运管处认为沈丽、黄克虎应全额支付占有使用费，在其存在过错的情况下，其该项主张依据不足，不予采信。因沈丽、黄克虎已放弃案涉房屋内物品的所有权，故交通运管处主张黄克虎、沈丽返还案涉房屋的诉请本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7235号民事判决。二、确认合肥市交通运输管理处、沈丽双方所签订的涉案《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；三、沈丽与黄克虎于本判决生效之日起十日内支付合肥市交通运输管理处2015年10月1日至2019年12月6日期间房屋占有使用费100400元；四、合肥市交通运输管理处于本判决生效之日起十日内支付沈丽违约金20万元；五、驳回合肥市交通运输管理处其他诉讼请求；六、驳回沈丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取为3896元，由合肥市交通运输管理处负担2600元，沈丽负担1296元；反诉费2980元，由沈丽负担980元，合肥市交通运输管理处负担2000元；鉴定费5000元，由合肥市交通运输管理处负担。二审案件受理费11717元，由合肥市交通运输管理处负担6325元，由沈丽负担5392元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十九日书记员 曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。