河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6023号上诉人（原审被告）：河北沐一新能源科技有限公司，住所地保定市兴业路269号,统一社会信用代码91130605347727946H。法定代表人：尹金茹，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐方，河北兴冀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河北凝润餐饮管理有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街18号乐模大厦北座705室，统一社会信用代码：91130102MA08EC8128。法定代表人：张宏杰，该公司经理。委托诉讼代理人：宫强，河北匡合律师事务所律师。原审第三人：河北广夏物业服务有限公司，住所地保定市竞秀区建设南路街道办事处天威西路288号阳光佳苑B区物业楼203室商用，统一社会信用代码：91130602752413107U。法定代表人：王巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金龙，河北盛誉律师事务所律师。上诉人河北沐一新能源科技有限公司（以下简称沐一公司）因与被上诉人河北凝润餐饮管理有限公司（以下简称凝润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。河北沐一新能源科技有限公司上诉请求：1.请求依法撤销河北省保定市竞秀区人民法院作出的（2018）冀0602民初1330号民事判决书，在查明事实基础上依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决程序违法，原审人民法院以超过期限为由当庭不准予上诉人反诉明显违背民事诉讼法的相关规定。二、原审判决认定事实不清，原审判决脱离本案争议焦点，将证据质证意见及事实认定部分混杂，混淆三方当事人之间的民事法律关系，其认定内容多处认定事实错误，判决缺乏事实依据和法律依据。三、原审判决适用法律不当，原审判决判令上诉人返还被上诉人租金150212元缺乏法律依据，显失公平；被上诉人具有重大过错，存在合同违约行为，原审判决判令上诉人赔偿其损失缺乏事实依据和法律依据；原审判决在未分清合同责任的情况下径行判决，具有明显错误。综上所述，上诉人认为原审判决程序违法、认定事实错误，适用法律明显不当，为保护上诉人的合法权益，特提起上诉，恳请上级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。河北凝润餐饮管理有限公司答辩称：一、一审判决程序合法；二、上诉人为了牟取利益，严重违反合同法诚实信用原则，欺骗、隐瞒是导致双方签订的《场地租赁合同》不能正常履行的根本原因；三、上诉人交付的房屋不符合约定，致使租赁目的不能实现或无法按本合同约定用途使用，构成根本违约；四、合同中约定了起租日期前有60天的装修期，在此期间第三人阻止被上诉人正常施工，导致装修不能继续，被上诉人并未实际使用该房屋，上诉人应返还房屋租金、代收的装修押金、物业费等，赔偿原告因装修而投入的资金和违约金。综上，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。河北广夏物业服务有限公司答辩称：一、第三人作为中诚房地产开发股份有限公司鸿悦国际综合楼的房屋管理者，因上诉人与中诚房地产公司房屋租赁关系，第三人与上诉人之间形成了房屋租赁的管理关系，第三人具有对鸿悦国际房屋的管理权，第三人与上诉人之间存在着房屋租赁管理关系；二、第三人与河北凝润公司双方之间不存在法律关系，上诉人与被上诉人之间是房屋租赁的非法转租关系；三、因上诉人与被上诉人履行房屋转租关系过程中对鸿悦国际进行非法装修，严重影响了大楼的整体安全，第三人依法行使所有权人的管理权，进行制止时合法的，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。河北凝润餐饮管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令解除原、被告签订的《场地租赁合同》；二、由被告返还原告已付租金150212元，代收物业费、暖气费、垃圾清运费等54318元、施工文明保证金10000元，并赔偿原告空间设计费75000元及装修施工、购买物品等损失（暂定10万元，实际损失以鉴定结果为准），共计389530元；三、本案诉讼费、评估鉴定费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，由被告返还原告已付租金150212元，代收物业费、暖气费、垃圾清运费等54318元、施工文明保证金10000元；并赔偿原告空间设计费75000元及装修施工、购买物品等损失173880元，违约金30000元，共计493410元。一审法院认定事实：保定市朝阳南大街777号，中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，产权所有人为中诚房地产开发股份有限公司。2015年2月1日中诚房地产开发有限公司与第三人广厦公司签署《中诚·鸿悦国际前期物业管理委托合同》及《授权委托书》，证明保定市朝阳南大街777号中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，系中诚房地产开发股份有限公司开发建设的房地产项目，具有房屋所有权。委托广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使房屋所有人的管理职责，广厦公司提供物业管理服务。中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁中诚房地产开发股份有限公司位于“中诚鸿悦国际”的四号底商建筑面积为1310.07平米，租赁期限为3年，即2018年4月1日至2021年3月31日，约定未征得中诚房地产开发股份有限公司同意，沐一公司不得以任何形式整体转租或放弃占用租赁该房屋。合同签署页有出租方中诚房地产开发股份有限公司盖章及代表签约人赵颖签名，承租方有被告沐一公司盖章及代表签约人刘震签名。合同签署页签订时间为空白。被告与第三人签署如下合同，证实被告获得其租赁的“中诚鸿悦国际”的四号底商的物业服务及装修许可。第三人提交2017年11月20日《前期物业服务协议》一份，甲方为第三人广厦物业，乙方为刘震，房号为四号门脸，建筑面积为1310.07平方米，广厦公司为沐一公司提供物业服务的相关事宜。合同签字处甲方有广厦公司盖章、乙方为刘震签名；第三人提交2017年11月20日《装饰装修管理服务协议》一份，约定甲方为第三人广厦物业，乙方为空白，丙方为刘震，装修地点：“中诚·鸿悦国际”的四号门脸，建筑面积为1310.07平方米，装修时间为2017年11月21日至2018年1月20日。约定装修应当遵守的条款。第三人提交2017年11月20日《装修施工许可证》一份，约定施工地点4号门脸，施工负责人电话，施工时间2017年11月20日至2018年1月1日，共45天，规定了装修禁止性行为。该许可证有第三人章、以及业主签收人刘震签名，施工方刘震签名。第三人提交的《装修申请表》、《消防责任承诺书》均显示为4号门脸、时间为2017年11月20日，负责人、承诺人处均有刘震签名。第三人陈述刘震系被告的代表人，从中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》签署页代表签约人处有刘震签名就可以证实。第三人另述，中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》未注明合同签订时间，但是应该在2017年11月20日之前，因为被告与第三人签署的《前期物业服务合同》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》等均为2017年11月20日。2017年11月10日，原告与被告签订《场地租赁合同》，合同约定出租方（甲方）为被告沐一公司，承租方（乙方）为凝润公司，甲方出租给乙方的房屋坐落在保定市角，“中诚鸿悦国际”底商建筑一层面积为685.9平米。租赁期限为3年，即2018年1月25日至2021年1月25日止。合同签署页出租方有沐一公司盖章、代表人签约人处有刘震签名及手印、尹金茹签名及手印；承租方有凝润公司盖章及张宏杰印章。一审法院认为，第一、保定市朝阳南大街777号，中诚·鸿悦国际综合楼，建筑面积66416平方米，产权所有人为中诚房地产开发股份有限公司，原告、被告、第三人对上述事实均没有异议。第三人广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使物业管理服务，有中诚房地产开发股份有限公司与第三人广厦公司签署《中诚·鸿悦国际前期物业管理委托合同》及《授权委托书》予以证实，故对第三人广厦公司对中诚·鸿悦国际综合楼行使物业管理服务的事实，本院予以确认。第二、中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》，其内容显示，被告租赁“中诚鸿悦国际”的四号底商建筑面积为1310.07平米，并且约定未征得中诚房地产开发股份有限公司同意，沐一公司不得以任何形式整体转租或放弃占用租赁该房屋。该份合同被告质证系复印件，但第三人当庭辩驳原件在公司存放，我方提供的是公司加盖公章的复印件，对此被告未提出异议，亦未提交证据反驳对方的主张，故对该份合同予以确认。第三、被告对《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》不予认可，主张签字的人为刘震，没有公司盖章，不能证明系被告与第三人签署的协议。但是，首先、中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》代表签约人签名为刘震，原告与被告签订《场地租赁合同》代表人签约人处有刘震签名及手印，两份合同均能证明被告让刘震代表公司进行签约的意愿。其次、《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》中均有四号门脸及建筑面积为1310.07平方米的内容，《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》亦显示4号门脸，同中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》的四号门脸，建筑面积为1310.07平方米的内容一致，故能够证明刘震是代表被告签署合同的代表人，行为代表了被告。故本院对《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》予以确认。第四、原告与被告签订《场地租赁合同》，但是被告未提交证据证明其转租的行为事先征得中诚房地产开发股份有限公司同意。被告违反了中诚房地产开发股份有限公司与被告签订合同编号为HY-YX2017-003《房屋租赁合同》约定，擅自转租给原告。原告因装修行为，受到第三人的阻止，理由为原告擅自砌墙，影响消防通道，拆改了消防防火门、拆改了房屋承重梁、擅自进行卫生间、厨房管道对接，擅自设置排水沟，因与第三人签订的《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》是被告，原告对于物业公司的关于装修的禁止性约定并不知情，故原告无法装修，无法实现合同目的，主张与被告解除签订《场地租赁合同》，被告亦同意解除合同，本院予以支持。第五、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告赔偿场地设计费75000元，有正式发票证明已经支付，且收据时间与签订合同时间相符，故对设计费75000元予以支持。原告主张保证金10000元，票据显示为被告支付的，原告无权主张，不予支持。原告向被告缴纳租金150212元，被告认可收到租金，原告以合同目的不能实现主张租金，本院予以支持。物业费，因票据系复印件，无法证明其真实性，不予支持。场地装修等费用173880元，因原告提交汽油费，无法证实与本案的关联性，不予支持，其余的票据的均为收据，无法证实其实际发生，亦不予支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定，原告增加违约金后又主张赔偿损失的，法院不予支持。故对原告主张违约金30000元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百二十二条的规定，判决：一、解除原告河北凝润餐饮管理有限公司与被告河北沐一新能源科技有限公司于2017年11月10日签订的《场地租赁合同》；二、被告河北沐一新能源科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河北凝润餐饮管理有限公司租金150212元、支付设计费75000元，以上共计225212元。案件受理费8701元，减半收取4351元，由原告河北凝润餐饮管理有限公司负担2365元，由河北沐一新能源科技有限公司负担1986元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沐一公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。首先，对于上诉人沐一公司提出的要求被上诉人凝润公司支付拖欠房租337977.13元、违约金370084元的请求，可另案起诉；其次，标的房屋是上诉人沐一公司承租而来，且根据其之前与房屋产权所有人签订的《场地租赁合同》，沐一公司在未经过产权所有人中诚房地产开发股份有限公司的同意，不得以任何形式整体转租或放弃占用租赁该房屋，沐一公司虽主张其取得了中诚房地产开发股份有限公司的转租同意，但并未提交任何证据予以证实，此举违背了其与凝润公司签订的上诉人“应该保证此房屋的出租权并提供证明文件”的合同约定，是为缔约过失；此外，上诉人沐一公司与原审第三人签署《前期物业服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《装修施工许可证》、《装修申请表》、《消防责任承诺书》，并向被上诉人凝润公司进行了隐瞒，致使凝润公司不能实施其经营所需装修行为，进而导致合同不能正常履行，故对于上诉人沐一公司提出的被上诉人凝润公司应将租金支付至合同解除日前的主张，本院不予支持。综上所述，河北沐一新能源科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8701.0元，由上诉人河北沐一新能源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 冠审判员 郑 东审判员 龚 倩二〇一九年十二月十六日书记员 胡小双