北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14898号上诉人（原审原告）：张国勋，男，1932年10月29日出生，汉族，京煤集团退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周红笑，北京市安衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱赤浩，北京市安衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邵晨，男，1976年4月22日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡瑞，北京柏舟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张宪，男，1961年3月13日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高鹏（张宪之女婿），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田朝辉，北京市达实律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姚震，男，该公司工作人员。上诉人张国勋因与被上诉人邵晨、被上诉人张宪、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国勋上诉请求：撤销一审判决，改判支持张国勋起诉的全部诉讼请求。事实和理由：1．一审判决以落户时间与办理地址变更时间不一致认定张国勋对卖房事宜是知情的，完全不合常理。2．一审判决以申请书中变更地址的理由为房屋过户，认定张国勋对卖房事宜知情，不符合事实。张宪是以给其外孙上户口的名义让张国勋去派出所办理地址变更，申请书非张国勋所写，申请书中张国勋的签字也不是其本人所签。张宪为了防止张国勋识破其卖房本意，不仅申请书内容没有让张国勋看，连签名都是张宪代签。3．我爱我家公司的陈述不能作为认定张国勋对卖房事宜知情的证据。4．本案不能构成表见代理。邵晨辩称，同意一审判决。1．一审判决以落户时间与办理地址变更时间不一致认定张国勋对卖房事宜是知情的，是正确的。整个事情很明显，就是张国勋与张宪后悔卖房，又合谋编造出一个谎言。2．一审判决以申请书中变更地址的理由为房屋过户，认定张国勋对卖房事宜知情，是正确的。申请书的签名是不是张国勋本人所签并不是本案的关键。3．我爱我家公司的陈述只要是客观真实的，就应当作为证据。张宪述称，不同意一审判决，但没有上诉。张国勋去派出所及房管局核查房屋地址都是以为给张宪的外孙上户口，张国勋对出售房屋事宜并不知晓。委托书也不是张国勋本人所签。我爱我家公司述称，同意一审判决。张国勋的上诉请求不涉及我爱我家公司，所以不发表意见。我爱我家公司向双方提供了居间服务，且做到了相应的形式审查义务，双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，应当合法有效。张国勋向一审法院起诉请求：1．确认2016年2月4日以张国勋名义与邵晨就北京市东城区红星24号东堂子57、59号3-9号房屋（以下简称案涉房屋）签订的《北京市存量房屋买卖合同》对张国勋不发生法律效力；2．案件受理费由邵晨负担。一审法院认定事实：张宪系张国勋之子。1992年12月25日，张国勋、赵大桂登记结婚。1996年3月30日，张国勋取得案涉房屋的产权。2016年2月4日，张宪以张国勋的代理人的名义，与邵晨订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定，张国勋将案涉房屋出售给邵晨，房屋成交总价为420万元。签约当日邵晨支付定金6万元。后，张国勋、邵晨因合同发生争议。一审诉讼中，对《委托书》上署名“张国勋”的签字与比对样本，《同意出售声明书》中署名“赵大桂”的签字与比对样本是否为同一人所签分别进行鉴定，结论均为不是同一人书写。一审中，张宪当庭表示，张国勋没有打算出售案涉房屋，是张宪出于私心，在2015年通过我爱我家公司将案涉房屋出售给了邵晨。张宪在2014年底、2015年初将案涉房屋在我爱我家公司挂盘，除了邵晨外，大概还有三四个人来看过房。因为张宪是张国勋亲生儿子，但赵大桂与张国勋并非原配，赵大桂另外有两个孩子，而张国勋年纪已大，张宪怕他们将来和自己争房产，就想现在把房屋变现，自己多落点。张宪出售房屋的事情仅告诉了自己的妻子、女儿，没有和父母说过。邵晨支付给张宪定金6万元，打在了张宪女儿的账户里，这笔钱并未给张国勋。张宪从九十年代开始在案涉房屋居住至今，邵晨曾经在我爱我家公司的带领下到案涉房屋看过房。案涉房屋的产权证原件一直由张国勋保管，但是在2015年，张宪以为自己外孙上户口为由向张国勋要来了产权证原件，并且将产权证原件向我爱我家公司和邵晨出示过。张宪表示自己出于私心蒙骗张国勋，还曾经和我爱我家公司工作人员说过不希望张国勋出面就把这件事办了。《委托书》和《同意出售声明》原件是我爱我家公司工作人员让张宪签的，签字地点在我爱我家公司，在场人包括我爱我家公司工作人员魏小攀和邵晨，他们坐在门口的茶几旁看着张宪签字。张宪、邵晨签合同是在春节前，张宪当时只出示了产权证原件。春节后我爱我家公司一直催张宪提供张国勋与赵大桂的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件，张宪仍然以为外孙上户口的名义从张国勋处取得了上述材料的复印件并提供给我爱我家公司。张宪否认案涉房屋做过房源核验，称张国勋从来没有见过邵晨。七八年前张宪曾经暗示张国勋希望把案涉房屋过户给自己，被张国勋拒绝，称“想都别想”。张宪称张国勋和自己只去过房管局一次，是为了办理地址变更，因为孩子上户口时需要统一身份证和户口本上的地址，所以张国勋和自己先后去了派出所和房管局办理此事，张国勋和自己在房管局未办理其他业务。张宪还表示，出售房屋也需要办理地址变更，所以张宪是以上户口为名办理变更地址手续，目的仍然是为了卖房。关于是否进行房屋核验一节。庭审中，邵晨及我爱我家公司均称，张国勋去了不动产交易中心进行了房屋核验，发现地址不一致，需要进行地址变更，之后张国勋去了派出所申请地址变更，然后又去了不动产交易中心进行了地址变更，张国勋对房屋买卖一事知情，并参与合同履行。对此，张国勋及张宪称，张国勋于2016年2月底、3月初去过房管局，是因为孩子上户口，派出所说地址不一致，需要房管局查一下，并不是去做房屋核验，之后张国勋确实去过派出所申请地址变更，又去不动产交易中心进行了地址变更，但均是张宪以孩子上户口的名义骗张国勋去的派出所，地址变更申请书上“张国勋”的签字是张宪代签。邵晨对张国勋及张宪所称以孩子上户口名义骗张国勋的意见不予认可，理由为张国勋家户口在1998年、2000年也进行过户主变更、户口迁入等，均未进行房产证地址变更，所以以上户口需要地址变更理由不成立；即便向派出所提交的地址变更申请书上签字不是张国勋本人签署，但张国勋本人到场，申请书内容也明确因为过户需要地址变更，不可能对地址变更事由不知情。另查，邵晨诉张国勋房屋买卖合同纠纷案件中2017年6月30日的谈话笔录第二页我爱我家公司陈述显示，2016年2月4日，我爱我家公司促进双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，张宪代理张国勋签手续，出具了《委托书》。合同签订后，因房本地址与建委地址不一致，张国勋本人和中介人员魏小攀去派出所办理变更，然后该二人又去了东城区房管局办理查房档，查到房屋没有限制交易，我爱我家公司出具了买房人资格审核，审核通过后，我爱我家公司根据双方授权于2016年3月24日办理网签，然后张国勋去办理贷款手续，随后张国勋拒绝出面配合办理，导致合同没有履行。从派出所调取的地址变更的申请书内容为，本人张国勋，身份证号×××，原住东堂子57号3单元5层9号平房大院，有3个门牌号，拆迁后原地盖楼3个门牌号也一直保留，所以造成房产证和户口本地址不统一，现因房屋过户，需要贵单位出具房屋住址证明，证明为东城区东堂子胡同57号3单元5层9号。申请人张国勋，时间为2016年2月29日。再查，张宪称其外孙子的户口于2016年1月已登记完毕。一审法院认为，本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。根据查明事实，2016年2月4日，张宪以张国勋代理人的名义与邵晨订立《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给邵晨。之后，履行上述合同过程中，张国勋本人去房管局核验房屋地址，又去派出所申请出具地址变更证明，又重新到房管局进行了地址变更，之后双方发生纠纷诉至法院。张国勋及张宪称，张宪以其外孙上户口名义需要变更房屋地址，骗张国勋去房管局进行核验地址，去派出所申请出具地址变更证明，又去房管局变更地址，张国勋本人对房屋出售事宜并不知情。对此，首先，张宪的外孙的户口已于2016年1月份登记完毕，登记户口不需要房屋地址变更，且张国勋去房管局核查房屋地址及去派出所申请出具地址变更的时间均在2016年2月份。其次，法院调取的派出所留存的地址变更申请书内容上明确写明“房产证和户口地址不统一，现因房屋过户，需要贵单位出具房屋住址证明”，并非因孩子落户需要变更地址。再次，我爱我家公司亦称张国勋本人去房管局核验房屋地址，又去派出所申请出具地址变更证明，张国勋本人对房屋买卖一事知情，并参与房屋买卖合同的履行。基于上述分析，法院对张国勋和张宪所持张国勋对房屋买卖一事不知情的意见不予采信。现虽张国勋的委托授权书经鉴定并非张国勋本人所签，但张国勋参与上述房屋买卖合同的履行，知道张宪以其名义实施房屋买卖的行为而不作否认表示，视为张国勋同意。因此，张宪所代张国勋签订房屋买卖合同对张国勋发生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定，一审法院于2019年10月判决：驳回张国勋的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及张国勋上诉请求，本案的争议焦点为：张宪以张国勋名义与邵晨签订的《北京市存量房屋买卖合同》对张国勋是否发生法律效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据已查明的事实，邵晨是通过我爱我家公司居间服务与张宪相识并协商购买案涉房屋事宜的。在协商及签订合同过程中，张宪均是以案涉房屋所有权人张国勋的委托代理人身份与邵晨进行沟通的。在此过程中，邵晨看到了张宪出示的《委托书》原件、案涉房屋所有权证书原件、配偶《同意出售声明》原件等相关有效证件。在履行合同过程中，张国勋本人亦去过房管局核验房屋地址，及到派出所申请出具地址变更手续。上述事实均显示，邵晨作为购房人已尽到合理的注意义务，并有理由相信张国勋对出售房屋事宜是知晓的。综上，虽然《委托书》上张国勋的签字及《同意出售声明书》中赵大桂的签字均非两人本人所签，但张宪的行为已构成表见代理。故张宪以张国勋名义与邵晨签订《北京市存量房屋买卖合同》对张国勋发生法律效力。关于张国勋称其对出售房屋事宜并不知晓，其去派出所及房管局均是因为要为张宪的外孙办理户口的上诉理由，因与一审诉讼中所陈述的理由一致，而一审判决对于该部分主张未予支持的理由已进行了详细的阐述，本院不持异议，故不再赘述。综上所述，张国勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40400元，由张国勋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇一九年十二月十三日书记员 张 璐