湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13581号上诉人（原审原告）：彭建军，男，1978年1月4日出生，住广东省东莞市。被上诉人（原审被告）：湖南江坤置业有限公司。住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽中路二段68号双帆华晨大厦第一幢1403房。法定代表人：肖秀玲，经理。委托诉讼代理人：昌晓波，男，1975年5月21日出生，汉族，系江坤置业公司员工，户籍地广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：周博文，男，1991年1月7日出生，汉族，系江坤置业公司员工，户籍地湖南省邵东县。上诉人彭建军因与被上诉人湖南江坤置业有限公司(以下简称江坤置业）商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4564号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人彭建军上诉请求：1.撤销一审判决。2.改判被上诉人支付迟延交房违约金共计54185.48元（从2018年7月1日计至2019年4月30日，共304天）及利息（从一审起诉之日起按同期贷款利息计算，具体至实际交付之日止）。3.改判被上诉人支付上诉人迟延办理预告登记违约金2320元。4.判决一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定2019年3月28日为交房日，但根据上诉人提交的证据，诉争房屋还未竣工。2.一审认定违约金过高，没有依据。被上诉人延期交房逾期备案，至今未取得建设主管部门综合验收合格证书，未达到交房条件。二审询问中，经释明，上诉人明确表示撤回第三项上诉请求。被上诉人江坤置业答辩称：1.上诉人主张房屋必须取得政府验收备案方能视为交付，于法无据。2.被上诉人主张违约天数应从2018年7月1日起算至2019年1月26日止，应为210天，上诉人计算错误。彭建军向一审法院起诉，请求：1、判令江坤置业支付彭建军迟延交房违约金共计54185.48元（从2018年7月1日起暂计至2019年4月30日共304天，具体计至验收合格交房之日）及利息（从起诉之日起按同期贷款利率计算，具体以实际交付之日止）；2、判令江坤置业支付彭建军迟延办理预告登记违约金2320元；3、判令诉讼费用由江坤置业承担。一审法院认定的事实：2017年1月2日，彭建军（买受人）与江坤置业（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定：买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区房屋，该商品房建筑面积79.34平方米，总房价为594139元；第十条约定出卖人应于2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十九条约定自本合同生效之日起90天内，买卖双方应当向长沙市房屋管理局申请预告登记，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记，买受人不退房，出卖人按照20元／日向买受人支付违约金至办理完毕手续并取得相关权属证书。合同附件四《合同补充协议》约定：合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指由出卖人组织勘察、设计、施工、监理单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在合同第十条约定的期间内该房屋已完成验收备案手续；由于出卖人责任，未按合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。合同还约定了彭建军的联系地址以及其他条款。上述合同签订后，彭建军按约向江坤置业支付了购房款594139元。2017年7月26日，涉案房屋进行了预告登记期房备案。2019年1月15日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方对彭建军购买的涉案房屋所在楼栋及地下室进行了竣工验收。2019年1月15日，江坤置业按合同记载的联系地址向彭建军邮寄了《房屋交付通知书》，通知彭建军涉案房屋于2019年1月26日进行交付，该通知书被单位收发章签收。2019年5月1日，彭建军在《房屋交付确认单》上签名确认。2019年3月28日，长沙市公安消防支队对涉案房屋所在楼栋及地下室消防验收合格。另查明，长沙市雨花区木莲东路296号樱花里第4幢建筑层数34层，其中地上30层，地下4层。一审法院认为，彭建军与江坤置业签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。彭建军依约向江坤置业支付了购房款594139元，但江坤置业未按照约定向彭建军交付涉案房屋、办理预告登记，构成违约。关于涉案房屋交付日期。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照规定进行消防验收、备案；依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。因此，消防验收合格是房屋安全使用的基本保障，也是小区房屋综合验收的重要内容。本案中，虽然原、被告在《长沙市商品房买卖合同》约定的交房条件为五方验收合格，没有包含消防验收，但长沙市公安消防支队于2019年3月28日对涉案工程进行了消防验收，证明彭建军所购买的房屋属于必须进行消防验收的建筑物。虽然江坤置业通知业主于2019年1月26日交房，但由于此时并未经消防验收，因此，一审确定交房时间为2019年3月28日。关于逾期交房违约金。合同约定的交房时间为2018年6月30日，江坤置业实际交房时间为2019年3月28日，江坤置业逾期交房271天，已构成违约。合同违约金按日万分之三的标准计算，该违约金标准约定过高，但江坤置业同意按此标准计算至2019年1月26日，即江坤置业同意支付违约金37252.5元，对此一审法院予以认定。关于逾期交房违约金的利息。彭建军主张逾期交房违约金的利息，没有法律依据，不予支持。关于逾期办理预告登记违约金。合同约定自合同生效之日起90天内办理预告登记，即2017年4月2日前办理完预告登记，逾期办理预告登记违约金应从2017年4月3日起计算至2017年7月26日，为115天共计2300元。对彭建军超过部分的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、湖南江坤置业有限公司于本判决生效后七日内支付彭建军逾期交房违约金37252.5元及逾期办理预告登记违约金2300元；二、驳回彭建军的其他诉讼请求。本案受理费1213元，因适用简易程序减半收取606.5元，由湖南江坤置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审以涉案房屋消防验收合格之日为房屋交付之日，没有依据，应予纠正。被上诉人通知上诉人收房时，涉案房屋未经消防验收合格，上诉人主张房屋交付时间不能从被上诉人通知收房的时间计算，理由成立，应予采信。涉案房屋消防验收之后至2019年5月1日房屋实际交付之日，被上诉人未再行通知上诉人，上诉人主张房屋交付之日应为实际交付日，并据此主张违约时间计算至2019年4月30日，理由成立。对于违约金的具体数额，根据合同约定，违约金应按日万分之三的标准计算，一审认定该违约金标准约定过高，并予以调整，并无不当。综合考虑违约时间长短、过错程度、当事人受损情况、对类似问题处理的影响等情况，参照类似案件的处理，一审酌定被上诉人应支付上诉人违约金37252.5元，并无明显不当，本院予以认可，对上诉人要求严格按约定进行处理的主张，不予支持。综上，上诉人彭建军的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1213元，由上诉人彭建军承担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 戴 莉审判员 傅美容二〇一九年十二月十三日书记员 曾诗尧附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。