湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终952号 上诉人(原审第三人)：张家界英利置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸桥。 法定代表人：王志考，董事长。 委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许华滢，湖南向法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚道雪，女，1991年1月2日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：李启忠，张家界市永定区永定法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：庹兴国，男，1964年8月10日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：欧定福，湖南天门律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪办事处永康居委会山水印象小区12A栋1层110号。 负责人：张高强，经理。 委托诉讼代理人：滕英，湖南风云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：覃巧珍，女，1965年7月7日出生，住湖南省张家界市永定区。 原审第三人：张家界市永定区大庸桥街道办事处月亮湾花园二期小区业主委员会。 负责人：皮咏弘，主任。 委托诉讼代理人：高燕晴，男，该业委会副主任。 上诉人张家界英利置业有限公司（以下简称英利置业公司）因与被上诉人龚道雪、庹兴国、张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店（以下简称新佳园中介山水店）、覃巧珍及原审第三人张家界市永定区大庸桥街道办事处月亮湾花园二期小区业主委员会（以下简称月亮湾二期业主委员会）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2019）湘0802民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 英利置业公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判英利置业不承担责任。事实和理由：1.案外人胡诗国并不是英利置业公司的房屋销售人员，英利置业公司也未授权胡诗国销售房屋，而庹兴国、龚道雪亦未提交证据证实有理由相信胡诗国取得了销售房屋的代理权，故一审法院认定胡诗国的行为构成对英利置业公司的表见代理错误；2.英利置业公司只与覃巧珍之间存在买卖合同关系，对于覃巧珍、庹兴国将房屋转卖给龚道雪并不知情，一审法院认定英利置业公司通过转委托的方式委托庹兴国出卖房屋是错误的；3.龚道雪损失并未超过定金金额，一审判决对龚道雪双倍返还定金并要求赔偿损失的诉求的一并予以支持，违反法律规定。 龚道雪辩称：1.案外人胡诗国出卖房屋是履行英利置业公司的职务行为，法律后果应由英利置业公司承担；2、一审法院实体处理并无不当。 庹兴国辩称，与覃巧珍因本案所涉建筑物买卖的问题发生的纠纷，英利置业公司是知情的，且由案外人胡诗国具体负责处理，故胡诗国有代理权。 新佳园中介山水店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 覃巧珍辩称，英利置业公司将不能出卖的房屋予以出卖，引发了覃巧珍与英利置业公司之间的纠纷。 月亮湾二期业主委员会述称，因英利置业公司将本案所涉建筑物出卖给覃巧珍，双方产生纠纷后，具体负责处理的就是案外人胡诗国。 龚道雪向一审法院起诉请求：1.判决解除龚道雪与庹兴国签订的《房屋买卖合同》；2.判决庹兴国、新佳园中介山水店、英利置业公司连带双倍返还购房定金100000元、退还购房款75000元，赔偿损失14693元，赔偿代理费6000元；3.判决新佳园中介山水店返还中介费3000元。 一审法院认定事实：第三人英利置业公司系月亮湾C区、D区（即大庸桥办事处月亮湾3期）的开发商。2017年5月9日，被告覃巧珍以5万元向第三人英利置业公司购买了争议的阁楼房。被告覃巧珍购房后向物业公司交纳了物业管理费进行装修，装修过程中因楼下业主阻止发生纠纷，覃巧珍由此向各级部门上访。张家界市信访局将覃巧珍的信访事项转交给张家界市永定区大庸桥办事处，该办事处于2018年11月28日向覃巧珍书面告知其信访事项已予受理。在大庸桥办事处政法委书记胡家双、被告庹兴国（时任月亮湾三期物业公司副经理）、第三人英利置业公司工程技术部工作人员胡诗国参与协调，2018年12月4日达成了调解协议：覃巧珍将房屋退回开发商，收回价格包括覃巧珍的购房款及装修损失共计9.8万元，开发商于15天之内办理退款手续，覃巧珍的装修材料由覃巧珍带走。 2018年12月，被告新佳园中介山水店受被告庹兴国的委托，在网络媒体刊登售房消息，消息内容为“月亮湾三期，电梯高层，87平半装两房带露台仅售12.5万一口价，免过户费，有兴趣的速度抢购：188××××1717，李军。”龚道雪看到上述售房消息后，便与新佳园中介山水店联系。2018年12月5日，庹兴国（甲方）、龚道雪（乙方）、新佳园中介山水店（丙方）三方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：⑴庹兴国同意将坐落于张家界月亮湾三期7栋0单元2401的房产出售给龚道雪，房屋面积87㎡（以房产证为准）。⑵房产成交总价为12.5万元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，龚道雪应支付购房定金5万元，龚道雪支付给庹兴国的购房定金由庹兴国先交新佳园中介山水店保管，由新佳园中介山水店开具定金代管收据给庹兴国；龚道雪将定金交给新佳园中介山水店视为庹兴国收讫，待查档后或庹兴国、龚道雪双方办理产权过户或办理委托公证当日由新佳园中介山水店转交给庹兴国；庹兴国、龚道雪双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2018年12月6日支付首付款（含定金）5万元给庹兴国，2018年12月6日支付购房款7.5万元。⑶签订合同当天，庹兴国应向新佳园中介山水店支付中介佣金3000元，龚道雪应向新佳园中介山水店支付中介佣金3000元。⑷庹兴国应于收到全部房款当日交付房产给龚道雪使用。⑸庹兴国保证上述房屋权属清楚，若发生与庹兴国有关的房屋产权纠纷或债务等，概由庹兴国负责处理，并承担相应法律责任，由此给龚道雪造成的损失，由庹兴国负责赔偿。庹兴国并保证自己为有权出售上述房屋的受托人，有权签订合同，否则愿意承担因此产生的一切法律后果。龚道雪已亲自实地对上述房屋进行详尽了解和实地考察，对房屋状况及权证情况满意并愿意购买上述房产。⑹庹兴国、龚道雪双方在签订本合同后不得中途违约，任何一方违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的属于根本违约，若庹兴国违约，应自违约之日起七日内退还龚道雪所支付购房款，同时向龚道雪支付相当于双倍定金的违约金，若龚道雪违约，龚道雪所支付给庹兴国的定金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，原告龚道雪给被告新佳园中介山水店付了中介费3000元，购房定金5万元。2018年12月6日，被告新佳园中介山水店扣除3000元中介费后，付给庹兴国4.7万元，龚道雪给庹兴国支付了购房款7.5万元。庹兴国收到购房款12.2万元后给覃巧珍给付了9.8万元，剩余的2.4万元庹兴国未支付给英利置业公司及本案其他当事人。 2018年12月18日，原告龚道雪购买装修材料花材料款和运费10834元，2018年12月20日，龚道雪购买装修材料花材料款和运费3805元，共计14639元。此后，龚道雪在使用和装修房屋过程中遭案涉房屋楼下业主的阻止，导致龚道雪不能使用和装修涉案房屋。2019年3月11日，龚道雪因本案诉讼与张家界市永定区永定法律服务所签订《委托代理合同》。签订合同当天，龚道雪向张家界市永定区永定法律服务所交纳代理费6000元。 作出的《勘测成果表》，载明该7号栋房屋总层数23层，实勘房屋总层数为23层，建筑面积为10802.92平方米。第三人英利置业公司庭审陈述其未取得争议坡顶屋的初始登记，认为该争议坡顶屋未计入分摊面积，但其提供的《户室面积对照表》《勘测成果表》、第7栋23层《房屋分层平面图》均未体现争议坡顶屋是否计入共有分摊的情况。案涉争议房屋坐落于永定区房屋之上的坡顶屋，该房屋层高最高处2米多，低处大概80厘米，该7号栋房屋共23层，张家界市房屋测绘队于2013年5月份作出的《勘测成果表》，载明该7号栋房屋总层数23层，实勘房屋总层数为23层，建筑面积为10802.92平方米。第三人英利置业公司庭审陈述其未取得争议坡顶屋的初始登记，认为该争议坡顶屋未计入分摊面积，但其提供的《户室面积对照表》《勘测成果表》、第7栋23层《房屋分层平面图》均未体现争议坡顶屋是否计入共有分摊的情况。 胡诗国协调处理覃巧珍反映案涉房屋不能正常使用的信访事宜已获得英利置业公司的授权。胡诗国已经将覃巧珍要求向英利置业公司退房，英利置业公司虽不同意给覃巧珍退50000元购房款后还另补偿48000元装修损失，但对以出卖房屋所得卖房款支付覃巧珍退房款的方案并未明确反对。龚道雪对该房屋不能办理产权过户应予了解和知晓。另认定：胡诗国协调处理覃巧珍反映案涉房屋不能正常使用的信访事宜已获得英利置业公司的授权。胡诗国已经将覃巧珍要求向英利置业公司退房，英利置业公司虽不同意给覃巧珍退50000元购房款后还另补偿48000元装修损失，但对以出卖房屋所得卖房款支付覃巧珍退房款的方案并未明确反对。龚道雪对该房屋不能办理产权过户应予了解和知晓。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、本案委托代理关系及合同相对人的确认问题。二、关于案涉房屋的权属问题。三、原告龚道雪请求解除《房产买卖合同》应否支持的问题；四、各当事人在本案中应承担的责任问题。 关于焦点一。胡诗国系英利置业公司工程技术部工作人员，经英利置业公司委托参与处理覃巧珍关于案涉房屋信访事件。基于民事诉讼高度盖然性的证明标准确认胡诗国已将通过再次出售案涉房屋给覃巧珍支付购房款及装修损失补偿款共计9.8万元的情况汇报给英利置业公司，而英利置业公司并未明确反对；再者，基于胡诗国系英利置业公司工程技术部工作人员，其受公司委托处理覃巧珍案涉房屋信访事宜的特殊身份，被告覃巧珍有理由相信胡诗国同意以9.8万元价格回收房屋获得了公司的授权，因此协议书达成的“覃巧珍将房屋退回开发商，收回价格包括覃巧珍的装修损失9.8万元，开发商于15天之内办理退款手续”的法律后果应当由第三人英利置业公司承担。基于为覃巧珍支付9.8万元款项的目的，胡诗国同意庹兴国将房屋出卖给原告，被告庹兴国有理由相信胡诗国取得了英利置业公司的相应授权，现第三人英利置业公司并未提供证据证明被告庹兴国明知胡诗国不享有代理权，故从表见代理角度，亦应当认定庹兴国出卖案涉房屋系胡诗国取得英利置业公司授权同意的转委托行为。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。现原告明确表示其选择第三人英利置业公司为合同相对人，要求英利置业公司承担合同责任，据此，将对原告龚道雪的诉讼请求进行相应确认。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。由于本案讼争坡顶屋并没有登记所有权人，根据上述规定，该讼争坡顶屋应属于案涉小区第7号栋业主所共有，第三人英利置业公司述称讼争坡顶屋应由其享有使用权的主张，无法律依据，对其主张不予采纳。 关于焦点三。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案英利置业公司对其出卖的案涉房屋没有所有权，但本案《房产买卖合同》并非无效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告龚道雪已经按照约定交付全部购房款，但出卖人并未履行保证房屋权属清楚的合同义务，致使原告龚道雪被房屋共有权人阻挠使用，不能合法占有、使用案涉房屋，原告龚道雪的合同目的不能实现，出卖人英利置业公司已经构成根本违约，具有明显过错。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据上述法律规定，对原告要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求予以支持。 关于焦点四。本案原告选择第三人英利置业公司为合同相对人，则英利置业公司应承担合同解除后的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告诉请的双倍定金。法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案合同标的为12.5万元，而双方约定的定金为5万元，明显超过了主合同标的额的20%，超过部分不能按定金计算。故本案定金应按2.5万元计算，超过2.5万元的部分不能作为定金，应视为房款。关于原告诉请支付律师代理费问题。案涉合同已约定有定金，律师代理费属于违约造成的损失部分，定金已经弥补该项损失，且律师代理费的产生及具体金额，受当事人主观因素影响较大，并非完全因客观情势而必然发生，故对原告诉请赔偿律师代理费6000元的诉讼请求不予支持。本案，原告除诉请适用定金法则外还要求赔偿装修损失14639元。法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。据此，原告诉请的定金和损失赔偿的数额总和为64639元（2.5万元×2+14639元），没有超过因违约造成的损失，故对原告诉请适用定金法则同时请求赔偿损失的诉讼请求予以支持。定金具有惩罚性，当事人过错违约的，应履行定金罚则，双方共同违约的，主要违约方可按比例承担定金责任。本案合同解除的主要原因在于英利置业公司将不具有所有权的房屋进行出卖，但房屋买卖系重大交易事项，原告龚道雪应当明知案涉房屋不能办理房产过户登记，并且在没有调查案涉房屋是否系庹兴国所有的情况下与庹兴国签订房产买卖合同，没有尽到合理谨慎的注意义务，致使合同目的不能实现，造成双方解除合同，龚道雪具有一定的过错。结合双方的过错，确定由英利置业公司承担60%的过错责任，英利置业公司应对60%的定金双倍返还，40%的定金直接返还。因此，英利置业公司应向龚道雪双倍返还定金3万元（2.5万元×60%×2），返还定金1万元（2.5万元×40%）。原告龚道雪在签订合同后，购买装修材料花费的事实客观存在，予以确认，按双方过错，庹兴国应向龚道雪赔偿损失8783元（14639元×60%）。原告共支付购房款12.5万元，减去已计入定金的2.5万元，以及被告庹兴国应当返还的2.4万元后，第三人英利置业公司还应返还原告7.6万元。综上，第三人英利置业公司应向原告龚道雪退还购房款7.6万元，双倍返还定金3万元，返还1倍定金1万元，赔偿损失8783元，上述共计12.4783万元。 关于被告新佳园中介山水店是否承担责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告新佳园中介山水店作为专业的房屋中介机构，发布不实的免过户费信息，未认真审查案涉房屋的产权是否合法清晰（案涉房屋存在严重纠纷情况），也未认真审查被告庹兴国签订买卖合同的主体资格。被告新佳园中介山水店没有履行中介机构对委托事项必要的谨慎注意义务，理应退还收取的中介报酬，并对原告的损失承担补充赔偿责任。但本案原告的诉讼请求系要求被告新佳园中介山水店承担连带责任，因连带责任的承担必须有合同的约定或法律的明确规定，案涉买卖合同没有该约定，原告的该请求无法律依据，不予支持。原告要求被告新佳园中介山水店退还3000元中介费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于被告庹兴国承担的责任问题。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然进行代理活动的，代理人与被代理人应当承担连带责任。被告庹兴国在大庸桥办事处政法委书记明确告诉坡顶屋不能卖，要求开发商收回，并隐瞒房屋存在纠纷经多方协调原购房主仍无法使用的事实，仍然代理出卖案涉房屋，违反了诚实信用原则，损害了原告的利益，被告庹兴国应当与被代理人英利置业公司承担连带责任。受托人不得谋求代理事项中的利益，应将处理委托事务取得的财产转交给委托人。被告庹兴国截留了原告龚道雪支付的2.4万元购房款，现案涉房产买卖合同解除，被告庹兴国应将该购房款直接退还给原告龚道雪。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、第四百零二条、第四百零三条、第四百零四条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条规定，判决：一、解除原告龚道雪与被告庹兴国、张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店三方于2018年12月5日签订的《房产买卖合同》；二、第三人张家界英利置业有限公司向原告龚道雪退还购房款76000元，双倍返还定金30000元及返还定金10000元，赔偿损失8783元，共计124783元，限于判决生效之日起五日内付清；三、被告庹兴国对第三人张家界英利置业有限公司上述第二项付款义务承担连带清偿责任；四、被告庹兴国于本判决生效之日起五日内向原告龚道雪返还购房款24000元；五、被告张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店于本判决生效之日起五日内向原告龚道雪返还中介服务费3000元；六、驳回原告龚道雪的其他诉讼请求。案件受理费4154元，减半收取2077元，由原告龚道雪负担409元，由第三人张家界英利置业有限公司负担1593元，被告庹兴国负担50元，被告张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店负担25元。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，本案中，因上诉人英利置业公司将不享有产权的“阁楼房”出卖给覃巧珍，导致被上诉人覃巧珍与英利置业公司产生纠纷，为了解决纠纷，由英利置业公司工作人员胡诗国及被上诉人庹兴国参与协调并与覃巧珍达成将“阁楼房”退还的协议。其后，庹兴国与被上诉人龚道雪签订合同，将所涉房屋出卖给被上诉人龚道雪，从而引发本案纠纷。结合上述事实过程，以及庹兴国代英利置业公司向覃巧珍支付退房款的事实，有理由相信庹兴国的行为系经英利置业公司授权、代英利置业公司而实施，故对于庹兴国实施代理行为的后果，英利置业公司应依法承担相应责任。本案纠纷产生的根源在于英利置业公司出卖了其不享有产权的“阁楼房”，致使买受人龚道雪无法取得该房屋的相关权益，英利置业公司应依法承担相应的责任。但结合本案的客观实际以及买受人的过错，一审法院判决英利置业公司以相应比例返还定金并赔偿损失，并未超出法律规定限度，且兼顾了双方当事人的利益，无明显不当。综上所述，英利置业公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1593元，由上诉人张家界英利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 洁 审判员 刘利利 审判员 肖昌全 二〇一九年十二月四日 法官助理盖景阳 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。