湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0102民初17723号原告唐某，男，汉族，1983年9月1日出生，住长沙市芙蓉区。被告陈某某，男，汉族，1981年9月11日出生，住湖南省湘乡市。委托代理人李志伟，湖南人和律师事务所律师。原告唐某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月12日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告唐某，被告陈某某及委托代理人李志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某诉称，2019年3月，唐某将其所有的位于长沙市芙蓉区卓越汇富苑（芙蓉万国城ＭＯＭＡ）9栋105号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给陈某某用于烟酒、全房定制材料经营及居住。双方签订《房屋租赁协议》，唐某将购房合同等相关材料提供给陈某某，并明确告知该房屋系住改商。双方合同约定房屋租赁期限为2019年4月20日至2024年4月20日，即5年。租金交付方式为:每三个月交付租金一次，在每缴纳当月的15日前缴纳下三个月的租金。唐某在合同期间按约全面履行合同，陈某某亦在唐某的房屋内进行经营。但自第一次缴纳房租开始陈某某就未按约定足额一次性支付，而是经唐某催要分批支付租金。自2019年8月开始陈某某就一直拖延不支付租金，唐某多次以电话、短信及上门催要的方式要求陈某某支付拖欠的租金，其以各种理由拖延。直至2019年10月，唐某再次上门要求陈某某支付拖欠及按合同约定支付预付租金，陈某某明确表示不予支付。故请求：一、被告陈某某支付拖欠原告唐某的租金15000元（即2019年8月至2019年10月，每月5000元）及预交下三个月租金15000元（即2019年11月至2020年1月，每月5000元）。合计30000元；二、由被告陈某某承担本案全部诉讼费用。被告陈某某辩称，唐某与陈某某于2019年4月签订《房屋租赁协议》，唐某告知陈某某该房屋可以住改商。约定租赁房屋每月租金为5000元，陈某某将房屋用于烟酒、全房定制使用。唐某需要协助陈某某办理经营证件和物业协调，陈某某交了一个季度的租金。后陈某某对房屋进行了装修，花费10多万，但是唐某一直处于协商办理证件的过程中，未协助陈某某办理经营证件，具体原因是街道办事处以及其他利害关系人不同意住改商。并且在小区拉了大量横幅维权禁止住改商行为。导致陈某某至今无法实现合同目的。2019年10月22日由芙蓉万国城小区物业出具的《证明》说明因芙蓉万国城7、8、9栋，因住改商未经其他小区业主同意，政府执法部门已经介入住改商行为，对于唐某与陈某某之间纠纷要自行处理。2019年12月10日，陈某某收到芙蓉区马坡岭街道办事处的通知，要求立刻停止住改商行为，否则将通过法院强制恢复原状。针对2019年10月11日，唐某微信提交陈某某的关于业主同意的住改商《证明》，证明上日期是7月6日，该证明是假的，不是盖章方的真实意思表示。2019年10月10日，物业公司出具了整改的《告知函》，具体在湖南都市的视频里面，还有相关的城管及住建委的执法相关信息。唐某提交的证明里面，唐某的名字和房屋信息都是在2019年7月6日手写的。而在双方的微信记录中，7月7日下午唐某还没有弄该证明，则唐某必然不是通过正规渠道弄到的。另该毛坯住址租赁市场价格不会超过1500元每月，而双方的合同门面租金高达5000元每月。综上，基于唐某欺诈签订合同，致使合同目的无法实现，给陈某某造成装修等各项损失。陈某某具有不安抗辩权、先履行抗辩权。请求法院驳回唐某的诉讼请求。经审理查明，2017年11月16日，唐某与长沙市鹏跃房地产开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定唐某以人民币901415元的价格购买位于长沙市芙蓉区房屋，建筑面积115.09平方米，房屋的设计用途为住宅。2019年3月，陈某某与唐某签订《房屋租赁协议》，双方约定：陈某某租用唐某名下所有的位于长沙市芙蓉区卓越汇富苑（芙蓉万国城ＭＯＭＡ）9栋105号房屋用于烟酒、全房定制材料经营及居住（变更经营项目需自行取得从业相应证件），租赁期限为2019年4月20日到2024年4月20日共5年；第一年的租金为每月5000元，即2019年4月20日到2020年4月20日期间每月租金5000元，每三个月交付一次租金，陈某某需在每缴纳当月的15日前缴纳下三个月租金；陈某某向唐某缴纳5000元作为定金，协议生效后该定金自动转为押金，免租期为一个月，即2019年3月20日至2019年4月20日；唐某确保所出租房屋无其他纠纷，由此带来的损失由唐某负责，唐某协助陈某某办理经营证件和物业协调；陈某某使用房屋不得破坏承重改造；陈某某未按约定期限交付租金超过半年以上，唐某有权解除合同、无条件收回房屋。协议还对其他权利义务进行了约定。房屋租赁协议签订后，唐某按合同约定将涉案房屋交付给陈某某，陈某某向唐某支付押金5000元。陈某某对唐某交付的毛坯房进行装修用于经营，但其未取得营业执照，陈某某向唐某支付2019年4月20日至2019年7月20日租金人民币15000元。因涉案房屋所在楼栋有利害关系的业主不同意住改商而进行维权，2019年10月12日、2019年12月10日，长沙市芙蓉区马坡岭街道办事处城市建设与管理办公室向唐某发出通知，载明：涉案房屋将住宅改成经营性用房的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的相关规定:“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”以及违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条第(二)项的规定:“未经批准不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗”，责令立即停止住改商的行为。逾期不整改的，芙蓉区人民政府将组织相关部门予以强制恢复原状。因陈某某未按约向唐某支付租金，唐某诉来本院，要求判如所请。另查明，唐某与陈某某在庭审中确认，双方在签订租赁合同时唐某将涉案房屋买卖合同复印件提供给陈某某，陈某某对涉案房屋原外立面墙、门、窗改建成大门，并对室内进行了装修。陈某某在庭审称未取得营业执照是因为唐某于2019年10月11日、12日提供的由长沙市芙蓉区马坡岭街道西垅村村民委员会2019年7月6日向长沙市工商行政管理局芙蓉分局出具的涉案房屋证明有错别字、过了3个月的有效期、现场核实有住改商的问题而不能取得营业执照；唐某在庭审称陈某某未取得营业执照是因为陈某某想将其原有的“长沙成兵商贸有限公司”的独资公司变更住所地至涉案房屋，因陈某某个人与唐某签订房屋租赁协议被工商部门告知不符合规定，陈某某至今未办理营业执照系其个人原因。以上事实，《房屋租赁协议》、《长沙市商品房买卖合同》、通知、微信聊天记录、照片、公证书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，唐某与陈某某签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同，出租人承担交付租赁房屋的义务，承租人承担支付租金的义务。本案中，合同签订后，唐某将涉案房屋交付给陈某某使用，陈某某在交付第一季度的租金后，一直租赁涉案房屋但未支付2019年7月20日以后的租金，属于违约行为，故唐某请求陈某某支付欠付房屋租金及预交下三个月的租金，具有合同和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。本案中，唐某购买的涉案房屋性质为住宅，而其在起诉书中也称“明确告知其该房屋系住改商”，陈某某答辩状中称签订《房屋租赁协议》时，唐某告知陈某某该房屋可以住改商，双方在《房屋租赁协议》中约定，陈某某租用房屋是用于烟酒、全房定制材料经营及居住，第一年每月租金为5000元，从双方的真实意思表示、合同目的及租赁价格来看，唐某应提供商业用房给陈某某，即唐某有义务将涉案房屋按照《中华人民共和国物权法》第七十七条规定由住宅改为商业用房后交付陈某某，本案中，政府职能部门发出通知要求唐某对住改商行为进行纠正，应视为唐某交付房屋的质量不符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，对违约责任没有约定或者约定不明确，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，陈某某辩称该毛坯住址租赁市场价格不会超过1500元每月，实为要求减少价款即降低租金，陈某某的该辩称意见符合法律规定。陈某某明知该涉案房屋为住宅，而仍租赁房屋用于经营及居住，自身亦有过错，应承担相应的责任。唐某与陈某某双方均未要求解除合同，根据公平和诚实信用原则，结合本案合同约定的租赁房屋的用途、楼层、位置、目前的实际情况，本院将诉请的月租金标准酌定为3600元，涉案房屋依法完成住改商后，陈某某仍应按合同约定支付租金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下：一、被告陈某某在本判决生效之日起五日内支付原告唐某房屋租金（2019年7月20日至2019年10月19日）人民币10800元；二、被告陈某某在本判决生效之日起五日内支付原告唐某房屋租金（2019年10月20日至2020年1月19日）人民币10800元；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案案件受理费人民币550元减半收取人民币275元，被告陈某某负担人民币198元，原告唐某负担人民币77元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李革文二〇一九年十二月二十六日法官助理廖燕书记员黄彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。