江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8337号上诉人（原审被告）：杨爱娣，女，1969年9月19日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：南京仟佰间房地产经纪有限公司，住所地南京市玄武区安将军巷4号105巷。法定代表人：王跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵国明，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人杨爱娣因与被上诉人南京仟佰间房地产经纪有限公司（以下简称仟佰间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨爱娣上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。被上诉人涉嫌恶意续租又中途退租的房屋租赁欺诈，导致上诉人蒙受了案涉房屋不能正常出租的经济损失。被上诉人与上诉人于2016年6月1日签订了为期三年的《房屋租赁合同》，于2019年5月31日到期。该合同即将到期时，上诉人明确向被上诉人提出不再续租，被上诉人十余次来上诉人的家中，强烈要求续租案涉房屋。于是，双方于2019年4月11日签订了《房屋租赁合同》，租赁期为四年。但是不足一个月，被上诉人却突然通知上诉人不再续租，导致上诉人错过了最佳房屋租赁期。一审法院没有顾及、认定这一事实，却支持了被上诉人于2019年6月1日解除该合同的诉求。被上诉人是恶意续租，从签订该合同的时间上就可以看出来，被上诉人与上诉人的微信聊天记录也印证了这个事实。上诉人是承租案涉房屋后再转租给被上诉人的，上诉人已经将案涉房屋的房租缴纳给了房主，被上诉人恶意退租，导致上诉人不能得到房租收益，虽然一审法院判令被上诉人支付2万元的违约金，但不能弥补上诉人的实际损失。2.一审法院适用法律不当。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人没有遵循这个基本原则，恶意续租又故意退租，也不按期缴纳双方约定的房租。上诉人依法享有该房屋的用益物权，应当得到相应的法律保护。被上诉人的恶意续租行为，是对上诉人享有用益物权的侵权，一审法院应当按照侵权责任法等法律判决。仟佰间公司辩称：1.上诉人陈述的理由与事实不符，被上诉人不存在恶意续租又退租的情形。被上诉人根据市场情况变化，调整经营策略，是公司内部的需要，不存在故意行为。况且被上诉人愿意按照合同的约定支付违约金，在合同未真正履行之前，被上诉人提前半个月通过微信和发函的方式及时通知了上诉人，也及时腾空搬离了房屋，将房屋钥匙返还给上诉人，并无任何的损失。根据合同法的规定，被上诉人可以以承担违约金的代价终止履行合同，上诉人一直坚持要求履行合同没有法律依据。2.本案是房屋租赁合同，适用合同法的相关规定，不存在上诉人说的侵权行为。被上诉人在2019年5月31日即搬离了该房屋，合同不具备强制履行的条件。根据上诉人和房东签订的合同可以看出，其支付给房东的年租金仅10万余元，这么多年来靠分租给被上诉人店面的租金即可完全支付给房东，上诉人自己不用花钱占用大部分的店铺进行自营，其没有任何损失，还有巨大的获利。3.虽然上诉人和被上诉人于2019年4月11日签订了租赁合同，但该合同并未真正履行。被上诉人在2019年5月底前及时通知了上诉人，明确告知不再续租，也及时腾空了房屋，承担了相当于两个半月的违约金，足以弥补上诉人的损失。而且上诉人在一审当中也没有要求法院对该违约金进行调整。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。仟佰间公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认仟佰间公司、杨爱娣于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；2.杨爱娣退还房屋租金55000元、押金3000元，共计58000元。一审法院认定的事实：位于南京市鼓楼区房屋登记所有权人为案外人闻庆。闻庆于2005年起将该房屋出租给杨爱娣、宋凤勤夫妇，闻庆同意二人转租该房屋中的一间房间。此后双方多次续签租赁合同，最后一期租赁合同约定租期从2019年2月16日至2023年5月31日，闻庆同意二人转租上述房屋中的一间。从2013年起，仟佰间公司从杨爱娣处承租案涉房屋。2019年4月11日，仟佰间公司、杨爱娣续签房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年6月1日起至2023年5月31日止；2019年6月1日至2022年5月31日期间每年租金11万元；押金3000元；杨爱娣提前收回房屋或仟佰间公司提前退租的，违约方向对方支付违约金2万元等等。仟佰间公司、杨爱娣之间另签有补充协议一份，约定杨爱娣收到仟佰间公司支付的押金3000元，租期到期后退还押金3000元等等。上述合同签订后，仟佰间公司于2019年5月15日向杨爱娣支付了2019年6月1日起的半年租金55000元。2019年5月27日、28日，仟佰间公司告知杨爱娣因仟佰间公司自身原因不再承租案涉房屋，要求解除租赁合同，杨爱娣对此不予同意。2019年5月30日，仟佰间公司向杨爱娣发送书面告知函，告知解除合同。2019年6月1日仟佰间公司自行腾空、搬离案涉房屋，因杨爱娣拒绝接收房屋，仟佰间公司将案涉房屋钥匙存放在房屋内，并将其已搬离、钥匙存放的事实拍摄照片后，通过微信发送给杨爱娣进行告知。2019年6月18日，仟佰间公司以函件形式将案涉房屋的备用钥匙寄送给杨爱娣。庭审中，杨爱娣称仟佰间公司尚欠2019年5月29日之前的水、电费共计1393元。仟佰间公司对此无异议，表示同意从其诉讼请求主张的数额中予以抵扣。仟佰间公司承认其解除合同构成违约，同意按照合同约定支付杨爱娣违约金2万元，该款项一并从返还的租金中予以抵扣。杨爱娣另称案涉房屋现暂由其交付给其亲戚存放物品，但随时可以搬出。一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行，但债务标的不适于强制履行的除外。本案中，仟佰间公司、杨爱娣签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。仟佰间公司作为承租人，在租赁合同未届满前，因自身原因搬离案涉房屋，不再承租，构成违约。但因仟佰间公司已搬离、腾空案涉房屋，其继续承租房屋的债务标的不适于强制履行，因此，杨爱娣坚决要求仟佰间公司继续承租案涉房屋的意见，不符合法律规定，一审法院不予支持。此外，租赁合同约定了仟佰间公司提前解除合同，需要向杨爱娣支付违约金，该合同内容即表明仟佰间公司可通过支付违约金的方式解除合同。故仟佰间公司要求解除合同，同意支付违约金的意见，符合合同约定。因仟佰间公司于2019年6月1日搬离案涉房屋并返回钥匙，故双方之间租赁合同于该日解除。杨爱娣应当将剩余租金及押金予以退还。根据合同约定，仟佰间公司因违约解除合同，应当支付杨爱娣2万元违约金，且应当支付所欠水、电费1393元，仟佰间公司同意两笔款项从返还租金中予以抵扣，系其处置自己权利的行为，且未侵害杨爱娣权益，因此，一审法院予以准许。杨爱娣还应退还仟佰间公司租金及押金共计36607元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认南京仟佰间房地产经纪有限公司与杨爱娣2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；二、杨爱娣于判决生效之日起三日内向南京仟佰间房地产经纪有限公司退还租金、押金共计36607元。一审案件受理费1250元，减半收取625元，由南京仟佰间房地产经纪有限公司负担231元，杨爱娣负担394元（此款仟佰间公司已预交，杨爱娣在支付上述款项时加付此款）。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，仟佰间公司、杨爱娣签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，仟佰间公司作为承租人，在租赁合同未届满前，因自身原因提前搬离案涉房屋，不再承租，构成违约。但因仟佰间公司已搬离、腾空案涉房屋，房屋租赁合同亦不适宜强制履行，一审在认定仟佰间公司依约支付违约金的基础上，对其要求解除合同的主张予以支持，于法有据。因仟佰间公司于2019年6月1日搬离案涉房屋并返回钥匙，故双方之间租赁合同于该日解除。杨爱娣应当将剩余租金及押金予以退还。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，仟佰间公司依约应当支付杨爱娣2万元违约金，且应当支付所欠水、电费1393元，仟佰间公司同意两笔款项从返还租金中予以抵扣，系其处置自己权利的行为，且未侵害杨爱娣权益，应予准许，一审法院认定杨爱娣还应退还仟佰间公司租金及押金共计36607元并无不当。杨爱娣认为被上诉人恶意退租，支付的违约金不能弥补其损失，但并未提供充分证据证明自身观点，且其在明知被上诉人已腾空搬离案涉房屋并返还钥匙，且在较短时间内即已提起诉讼要求确认合同解除的情况下，仍然放任房屋长期空置，对其扩大的损失亦应由其自行承担，本院对该项上诉理由不予采信。本案系房屋租赁合同提前解除引发的纠纷，上诉人认为被上诉人侵权，应承担侵权责任的上诉理由，缺乏法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，杨爱娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费715元，由上诉人杨爱娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月四日法官助理 孙成艺书 记 员 戴 苗