中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终10546号上诉人（原审第三人）：孙璐，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄子健，广东信标律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆媛媛，广东信标律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地：广东省广州市白云区。负责人：王玉新，职务：行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张泽松（AMORNCHAINONJANAKORN），男，国籍泰国，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。上诉人孙璐、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人张泽松、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙璐委托代理人黄子健、上诉人建行白云支行委托代理人叶则节、张沛、被上诉人张泽松委托代理人杨向东、被上诉人国龙公司委托代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙璐上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认孙璐与国龙公司签订的穗房预合字第××号《商品房预购销合同》有效；3.判决确认孙璐与建行白云支行办理的国龙大厦裕兴阁13层E房（自然层14层）抵押备案登记（备案号01备字25396号）有效；4.本案全部诉讼费由张泽松承担。事实与理由：一、一审判决认定《商品房预购销合同》无效有误。1．（2017）粤01民终2726号民事判决书（以下简称2726号案）已经认定《楼宇按揭合同》有效。正因孙璐与国龙公司签订了《商品房预购销合同》，后续才有《楼宇按揭合同》，故《商品房预购销合同》属主合同，《楼宇按揭合同》属从合同，《商品房预购销合同》的定性应与《楼宇按揭合同》相关联。2．一审判决应依据《合同法》第五十二条认定《商品房预购销合同》是否有效。孙璐与国龙公司之间的《商品房预购销合同》签订在前，张泽松与国龙公司之间的《商品房买卖合同》签订在后，在签订《商品房预购销合同》时不存在损害张泽松利益的可能。《商品房预购销合同》不存在法律规定无效的情形。3．在房屋所有权未作变更登记前，国龙公司作为所有权人有权处分自己的财产，因此其前后所签订的两份合同均为有效合同。二、一审法院及2726号案均回避对抵押备案登记效力的认定。涉案房屋的抵押备案登记仍合法存续及有效。首先，广州市国土资源和房屋管理局于2010年9月7日作出《关于注销华翰大厦部分房产预售合同备案登记的公告》，该公告已被广州市中级人民法院于2015年7月15日作出的（2011）穗中法行终字第411号《行政判决书》确认违法并依法撤销，再经广东省高级人民法院于2015年12月15日作出的（2015）粤高法行提字第14号《行政判决书》再审予以维持。因此，目前没有任何生效判决认定抵押备案登记应被撤销或属于无效。其次，2726号案判决认定孙璐、建行白云支行签署的《楼宇按揭合同》为可变更可撤销的合同，基于建行白云支行未在法定期限内行使合同撤销权，因此认定《楼宇按揭合同》有效。办妥抵押备案登记是银行贷款的前提，既然《楼宇按揭合同》有效，抵押备案登记及贷款的法律关系也有效，否则2726号案也无需判决孙璐向银行承担偿还按揭贷款本息的责任。最后，根据广州市房地产档案馆出具的孙璐《个人名下房地产登记情况查询证明》，涉案房屋的预售合同备案登记仍存续于孙璐名下，预售合同备案登记实际上仍未撤销。三、一审法院未考虑涉案房屋的抵押权备案登记转变为抵押权登记附何种条件，以及条件何时成就。如上述，在涉案房屋的抵押备案登记有效的情况下，当房屋所有权转移至孙璐名下、办理抵押权登记的条件已具备时，在法律规定的期限届满前即可办理抵押权登记。银行享有在办理抵押登记条件成就时，办理抵押登记的请求权。根据《合同法》第四十五条的规定以及（2009）越法刑初字第169号刑事判决书可知，因国龙公司及其法定代表人陈中兴的犯罪行为，不正当地阻止办理抵押登记的条件成就，应视为条件已成就，即银行仍可以请求孙璐办理涉案房屋的抵押登记。四、张泽松并非善意买受人。首先，张泽松在购买涉案房屋时未尽到合理审查涉案房屋权属情况的义务。张泽松在应当知道孙璐与国龙公司存在房屋预售合同关系及办理了预售登记的情况下仍购买涉案房屋及支付房屋价款，对于涉案房屋一直未能办理产权证，张泽松有过错。其次，孙璐于2000年购买涉案房屋的价格为1035589元，张泽松于2005年购买涉案房屋的价格为650000元，两者相差385589元，张泽松以远低于市场合理价格并以抵押按揭贷款方式购入涉案房屋，明显违反正常房屋买卖交易逻辑。最后，张泽松在签订《商品房买卖合同》后长达十多年的时间内，均未起诉国龙公司要求办理产权证，张泽松怠于行使自己的权利。五、一审判决孙璐协助张泽松办理涉案房屋产权转移登记无事实与法律依据。本案审查的是张泽松要求对涉案房屋办理房产证的法律关系，而非涉案房屋预售合同备案登记或涂销抵押备案登记的法律关系，一审法院逾越张泽松诉求进行审理和判决，违反了法定程序并损害了孙璐的合法权利。六、2726号案判决孙璐应归还建行白云支行借款本金565816.61元及利息，一审判决张泽松将购房余款27万元及利息支付给银行，银行基于同一笔贷款重复受偿，则应当判决减免孙璐在2726号案中承担的相应债务。建行白云支行二审答辩称：根据2726号案判决，孙璐应当归还建行白云支行借款本金565816.61元及利息，本案张泽松也应结清购房余款及利息。张泽松二审答辩称：1.本案孙璐作为第三人一审并未出庭参与诉讼，其放弃了抗辩的权利也未提交相应证据。2.孙璐二审上诉请求第一项、第二项应当另案起诉处理。3.（2009）越法刑初字第169号刑事判决书已经查明孙璐作为名义购房人，其无向国龙公司购买涉案房屋的真实意思表示。孙璐与建行白云支行签订的《楼宇按揭合同》以及其与国龙公司签订的《商品房预购销合同》均被认定为无效合同，但借款合同无效并不能以此免除其应当归还银行借款本金和利息的责任，孙璐在归还了银行借款本金和利息后有权向国龙公司追偿。4.只有孙璐向银行偿还借款本金和利息后才能涂销涉案房屋的抵押登记，故一审判决正确。国龙公司二审答辩称其同意一审判决，请求驳回孙璐的上诉请求。建行白云支行上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销。2.判令张泽松、国龙公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审直接判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与张泽松签订《商品房买卖合同》之前。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，张泽松要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，建行白云支行在办理抵押时，符合善意取得他物权的规定，且进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。二、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条是适用法律错误。首先，本案未涉及工程款。其次，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的本意是工程款对消费者而言主客观上都无法知晓，即消费者无过错，故在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者。但抵押登记具有公示效力，可以对抗消费者。上述批复仅限于工程款，不能扩大解释。再次，根据《消费者权益保护法》的规定，在本批系列案件中，部分人购买多套房屋（有的10多套），并不具备消费者特征。三、一审法院适用法律错误。一审法院对同一事实，不同的人适用不同的法律，选择性用法。本案涉及两个合同，但审理标准不同，根据特别法优于普通法的原则，按揭合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条进行审查。《商品房买卖合同》不存在《合同法》规定的合同无效的情形。建行白云支行在张泽松购买涉案房屋之前办理抵押登记符合法律规定，一审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助张泽松过户，损害了建行白云支行的抵押权，违反公平原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重损害建行白云支行的合法权益。孙璐二审答辩称：1.2726号案判决孙璐应承担偿还银行借款本金565816.61元及利息，建行白云支行应明确其上诉请求中结清按揭贷款本息的数额、标准及对象。另，一审判决张泽松将购房余款27万元及利息支付给建行白云支行，则建行白云支行不能基于同一笔贷款、同一事项重复受偿。2.孙璐与建行白云支行签订的《楼宇按揭合同》应为有效，孙璐愿意向建行白云支行一次性支付《楼宇按揭合同》项下的贷款余额以获得房屋的所有权。张泽松并非善意购房人，其不能善意取得涉案房屋，一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》错误。张泽松二审答辩称：1.（2007）云法民二初字第447号民事判决书已经认定建行白云支行与孙璐签订的《楼宇按揭合同》无效，故建行白云支行的上诉请求没有事实依据。2.国龙公司在收到张泽松支付的剩余购房款本金和利息后，也会将其支付给建行白云支行，故一审判决张泽松将应支付给国龙公司的购房余款本金和利息支付给建行白云支行，并由国龙公司协助办理涉案房屋所有权转移登记至张泽松名下，孙璐以及建行白云支行对此予以协助并无不当。3.建行白云支行作为第三人未在一审中提出相应的诉求，一审判决并无不当。4.涉案房屋未办理产权登记，故一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于工程款的规定正确。国龙公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回建行白云支行的上诉请求。另，在名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷一系列案件中已经有部分案件由广东省高级人民法院裁定进入再审程序。该再审结果会涉及到抵押权人对涉案房屋的抵押权是否可以优先受偿的问题，请法院将该再审结果纳入本案考量范围。张泽松向一审法院起诉请求：1.国龙公司继续履行《商品房买卖合同》；2.国龙公司将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁14E室变更登记至张泽松名下，并将不动产权证交给张泽松。一审法院认定事实：张泽松（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁14E室；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为650000元。买受人分期付款，其中2005年2月21日前支付14万元，2005年3月1日前支付20000元，2005年4月1日前支付20000元，2005年5月1日至8月1日每月各交20000元，余款39万元申请银行按揭。出卖人应在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360工作日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。合同签订后，国龙公司将涉讼房屋交付张泽松使用。2005年1月5日-10月27日，国龙公司向张泽松出具收据9张，载明收到张泽松交来楼款38万元及税费22050元。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁14E房于2000年6月1日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为孙璐，房屋使用性质为住宅，建筑面积127.41平方米，成交价格1035589元，签约时间2000年5月25日。2007年，建行广东省分行、建行白云支行向广州市白云区人民法院起诉孙璐、国龙公司借款合同纠纷一案，广州市白云区人民法院作出（2007）云法民二初字第447号民事判决书，判决：一、建行广东省分行与孙璐于2000年6月26日签订的《楼宇按揭合同》无效；二、于判决生效之日起三日内，国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行支付借款本金565816.61元及利息；三、孙璐在判决第二项债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任等。建行广东省分行、建行白云支行不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2017年7月7日作出（2017）粤01民终2726号民事判决书，认定：依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，《楼宇按揭合同》系国龙公司为骗取贷款而以孙璐的名义通过欺诈方式订立的合同，损害了建设银行的利益……由于建设银行没有在一年期限内行使撤销权，故应认定《楼宇按揭合同》有效……因孙璐没有按照合同约定履行还款义务，建行广东省分行、建行白云支行请求解除与孙璐的《楼宇按揭合同》符合法律规定……虽然前述《楼宇按揭合同》中约定孙璐以合同项下国龙大厦裕兴阁14E号房产抵押给建行广东省分行，但涉讼房产的抵押权应自抵押登记完成时设立，该房产在房管部门2010年注销抵押备案登记后，至本案审结时止，未有证据显示涉讼房产又已经存在抵押登记，且从前述（2009）越法刑初字第769号刑事判决书附表显示，购房人张泽松已经支付了购房款及其他费用，鉴此，建行广东省分行、建行白云支行在本案中要求对涉讼抵押房产行使优先受偿权理据不足等。判决：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第447号民事判决；二、解除建行广东省分行与孙璐在2000年6月26日签订的《楼宇按揭合同》；三、孙璐于本判决送达之日起三日内归还建行广东省分行、建行白云支行借款本金565816.61元及利息；四、国龙公司对上述第二项判决确定的孙璐的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30日止等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审法院认为：张泽松与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助张泽松办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。涉讼房屋有预售登记的购房人孙璐，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及（2017）粤01民终2726号民事判决书的认定，国龙公司与孙璐签订商品房预售合同系为了国龙公司骗取贷款，并非双方真实意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与孙璐签订的商品房预售合同为无效合同，孙璐无权以该合同对抗真实的买受人张泽松。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。张泽松表示同意支付购房余款，考虑到张泽松在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令张泽松在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给建行白云支行。张泽松在向建行白云支行支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、孙璐及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，张泽松要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，一审法院于2018年12月14日作出判决：一、原告张泽松在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款27万元及该款自2005年1月31日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行。二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告张泽松完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起10日内，协助原告张泽松到广州市房地产行政主管部门办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁14E房的所有权转移登记至原告张泽松名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人孙璐、中国建设银行股份有限公司广州白云支行司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，孙璐庭后书面回复本院称其在签订了商品房预售合同后没有支付房款。二审中国龙公司向本院提交（2018）粤民抗196号民事裁定书以及粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷已经进入再审程序，本案应将该案结果纳入考量范围。孙璐质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，同意国龙公司的证明内容。建行白云支行质证称其对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。张泽松质证称其对上述证据真实性没有异议，因主体不一致，（2018）粤民抗196号民事裁定书与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对孙璐、建行白云支行上诉请求与国龙公司、张泽松的答辩意见，分析如下：一、关于张泽松并非善意购房人，法院不应判决将涉案房屋产权过户至张泽松名下的问题。依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、孙璐的陈述，国龙公司与孙璐虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但孙璐既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与孙璐就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，一审法院认定国龙公司与孙璐签订的商品房预售合同为无效合同，孙璐无权以该合同对抗张泽松的诉讼请求，并无不妥。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，而孙璐并无证据证明张泽松在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明张泽松未支付全部购房款应归责于张泽松，一审法院认定张泽松与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助张泽松办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。二、关于办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记及抵押权登记冲突的问题。首先，如前文所述，涉案房屋预售登记的购房人孙璐并不能对抗张泽松的诉请，孙璐以此为由不配合张泽松办理相关手续，理据不足。其次，关于抵押权的问题，因国龙公司利用孙璐名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。孙璐也无证据证实张泽松在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。现张泽松已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利应优先于抵押权，为此，办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记及抵押权登记不存在冲突。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令张泽松向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。建行白云支行上诉要求按揭贷款本息结清后再协助涂销抵押，理据不足，本院不予采纳。至于国龙公司、孙璐及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，孙璐、建行白云支行的上诉请求均不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7100元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元，由孙璐负担7000元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十六日书记员  颜旭怀徐毅敏