河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3658号上诉人（原审被告）：戴艳龙，男，1984年7月13日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。上诉人（原审被告）：张亚静，女，1990年4月3日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。二上诉人委托诉讼代理人：张宝魁，河北华川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：霍金钢，男，1980年11月1日出生，汉族，农民，住河北省承德市兴隆县。上诉人戴艳龙、张亚静因与被上诉人霍金刚农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2019）冀0822民初2376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴艳龙、张亚静及其委托诉讼代理人张宝魁，被上诉人霍金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴艳龙、张亚静上诉请求：1、请求依法撤销兴隆县人民法院(2019)冀0822民初2376号民事判决，改判二上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，驳回被上诉人一审诉讼请求或撤销原判，发回重审。2、一、二审诉讼费判由被上诉人承担。事实和理由：一，一审判决认定事实错误，真实事实如下：二上诉人居住于的偏僻山沟里，符合国家精准扶贫政策中的易地搬迁条件。2017年委会主任霍秀山找到二上诉人说：“你家符合易地搬迁条件，如果同意易地搬迁，国家按每口人补助6万元，你家6口人国家共补助36万元，你家再按每口人1万元标准共交6万元自筹配套资金，分配的房屋每口人25平，你家6口人共150平米的房屋。另外国家规定只有对新房进行装修并经县里验收合格以后，国家才能把每口人6万元补助款拔下来。装修完你们就可以搬迁到村委会统一建设的新楼房里居住了。”我们当时就说如果让我们拆老家房子，我们就不易地搬迁了。霍秀山当时就答应我们说：“你们的老房子可以不拆，留着经营种地使用，如果乡政府让你们在拆迁老房子协议书上签字，你们该签字就签字，过后村里就算租给你们使用老房子，保证不犯说。”这样我们就同意了易地搬迁。过后霍秀山又让他儿子霍金钢经手向我们要了1万元必须保证完成装修房子的押金，可是霍金钢给我们的收据上却写的是房款。2017年6月村委会主任霍秀山就催我们去他儿子霍金钢那里领房屋钥匙赶紧装修，说装修完成等待县里验收后，好向县里要求下拨每口人6万元的易地搬迁补助款。这样我们就按照村主任霍秀山的要求，借钱抓紧进行了装修。乡政府组织各个搬迁户签订拆老房子协议时我们才知情房子实际面积才106平米。我们就去找霍秀山质问他为什么欺骗我们？你当初说好的我家150平米房屋，为什么给的是106平米房屋？你当初说好的老房子可以不拆，现在又为什么必须拆除老房子？霍秀山答复说：“150平米的房子没有了，只能给106平米的了。关于拆除老房子的事，我也没成想县里要求这么严格，如果你们不签字，那就只能退掉易地搬迁指标和名额了。”这样我们就退掉了易地搬迁的指标和名额，乡政府就把我们交的6万元自筹配套资金退给了我们，我家每口人6万元合计36万元的易地搬迁补助款也就得不到了。在我们要求退掉新房屋时，霍秀山却说你们的装修费退不了。这样就出现了我们的15万元装修费和交的1万元保证装修房屋的押金要不回来的情况，没办法我们就以居住不搬走为条件向霍秀山要回装修费和押金。可是霍秀山就往他儿子霍金钢身上推，他说他不管这事了，村里已责成由霍金刚管了。你们去找霍金刚吧。我们去找霍金刚他也说什么款都不退。这事就一直悬着解决不了。到了2019年8月3日二上诉人突然接到霍金钢的起诉状，要求二上诉人给付购房款295000元。接到起诉状后二上诉人一头雾水，当初村主任霍秀山不是说国家补助易地搬迁的吗？现在怎么霍金钢向我们要起了购房款呢？这搬迁的新房屋不是国家拨款由乡政府和村委会负责建设的吗？怎么成了霍金钢卖房了呢？这村主任霍秀山不是欺骗我们呢嘛？开庭时经过霍金钢出示证据，二上诉人才第一次知晓案涉房屋并非易地搬迁房，而是委会发包给承德天正建筑安装有限公司（以下简称天正公司）承建并授权由该公司按照市场价格面向社会销售的所谓新民居房屋，天正公司又授权给霍金钢面向社会销售。二上诉人至此才知道上当受骗了，是村主任霍秀山欺骗二上诉人以国家精准扶贫易地搬迁名义对案涉房屋进行装修后并居住的。二上诉人根本就没有购买案涉房屋的经济能力，装修费15万元都是向亲戚借的。现在霍金钢起诉向二上诉人索要295000元购房款，二上诉人根本买不起这么贵的房屋。当初如果霍秀山如实告知须以市场价格购买该房屋的实情，二上诉人无论如何也不会装修该房屋和搬进该房屋。所以，二上诉人压根儿就没有购买该房屋的内心真实意思表示。当初村主任霍秀山是以易地搬迁国家补助5/6个人自筹1/6的说法骗得二上诉人对房屋进行装修和入住的。现在却让自己的儿子以房屋出卖人的名义起诉二上诉人，霍金钢起诉的事实完全暴露了这是村主任霍秀山利用职务之便自导自演设下的一场骗局，纯属强买强卖。二、一审判决认定事实错误，从而导致适用法律错误，造成明显错判。二上诉人认为，案涉房屋的建设方应该是县、乡政府和村委会，天正公司不过是承建商并不是房屋的所有人和开发人，天正公司也不具有房地产开发的合法资质和资格，更不能成为该房屋的合法销售主体，天正公司销售案涉房屋没有合法依据，根本无权销售该房屋。鉴于原告霍金钢作为一个自然人更是没有合法根据销售案涉房屋，该房屋的土地权属是村集体的，霍金钢没有案涉房屋的合法土地所有权和土地使用权，霍金钢更不是案涉房屋的原始和继受财产所有权人。所以，霍金钢出售该房屋和收取该房屋价款于法无据，霍金钢不具有案涉房屋的出卖人主体资格，其作为一审原告的诉讼主体资格也是不适格的。一审法院对霍金钢的房屋出卖人主体资格和其出卖案涉房屋行为的合法性以及原告主体资格等关键焦点均疏于调查和审查，就毫无法律思维的盲目做出判决，所以造成明显违法错判。案涉房屋不是商品房，没有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等五证两书。假如是新民居，也只能由村委会卖给本村村民使用。按照政策只能拆除老房子后将老房子宅基地退还集体，才能对新房子办理宅基地使用证，二上诉人的老房子不拆，新房子宅基地证当然就办不了。房屋销售方无力为二上诉人办理新房屋的产权证和宅基地证。所以一审原告霍金钢的销售房屋行为依法衡量是不能成立的。一审判决认定案涉房屋可以面向社会以市场价格销售是合法的说法，是没有任何法律依据的。委会与天正公司之间签订协议约定并授权由天正公司以市场价格面向社会销售新民居房屋和天正公司再授权由霍金钢对新民居房屋进行销售的协议和授权，统统都是违法无效的。一审判决认定原、被告买卖房屋是双方的真实意思表示，完全是违背客观事实的认定。一是双方无任何房屋买卖的书面合同（无书面合同凭什么办理房屋产权证），二是房屋买卖口头合同也不成立，三是二上诉人完全是被村主任霍秀山欺骗进行的房屋装修和搬进的案涉房屋，四是该房屋办理不了任何产权手续，办不了产权证的房屋又加土地并未转为建设用地，该种房屋依法是不准上市交易的。故双方根本不存在所谓的房屋买卖合同关系。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，为此，二上诉人特上诉请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。霍金刚辩称：房子住着，一分钱不掏，就1万定金肯定不行。上诉人所述掩盖不了住房不给钱的事实。霍金刚向一审法院提出诉讼请求：1.二被告给付原告购房款285,000.00元及利息（利息自2018年1月1日开始，参照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻，均为兴隆县大杖子镇村民。在本案审理过程中，原告主张与二被告达成口头协议，约定二被告购买大杖子新民居3号楼2单元502室及15号车库一处，房屋面积106平方米，房屋价款为250,000.00元，车库价款为45,000.00元，合计295,000.00元，被告已支付购房款10,000.00元，剩余房款于2017年年底前付清。被告张亚静对原告的部分主张不予认可，称其与原告的父亲达成口头协议，约定二被告购买大杖子新民居3号楼2单元502室及15号车库一处，房屋面积106平方米，约定房屋价款240,000.00元，车库价款40,000.00元，已经向原告交付10,000.00元，按异地搬迁政策执行，剩余房款没有约定什么时间付清。2017年3月23日，被告戴艳龙向原告交付房款10,000.00元。原告出具了收据，原告已经将房屋和车库交付给二被告。原告以要求二被告给付剩余房款及利息为由，诉至法院。另查明，2010年5月18日，中共兴隆县委、兴隆县人民政府联合下发兴发[2010]11号“关于统筹城乡发展推进农村新民居建设的意见”文件，大力推进全县城乡统筹发展和农村新民居建设，总体思路为坚持“集中、集聚、集约”原则，积极引导自然村、小村适当向小城镇、中心村、大村和地理位置优越、基础设施好的村合并集中。实现村庄人口适当集中，产业集聚发展，人口有序流动，土地节约、集约使用，建设新型农村社区。2010年，兴隆县大杖子镇纳入规划管理，完成新民居建设和改造任务。2010年9月21日，承德市国土资源局作出“关于核定兴隆县大杖子乡新民居建设周转用地的批复”。2010年10月13日，兴隆县住房和城乡规划建设局颁发乡字第130822201000015号乡村建设规划许可证，建设单位为“大杖子乡村民委员会”，建设项目名称为“大杖子乡新民居”，建设位置为“大杖子乡”，建设规模6320平方米。同年，村民委员会与承德天正建筑安装工程有限公司签订协议书，由该公司施工建设新民居，并约定由该公司按照市场价格面向社会售房。新民居建成后，承德天正建筑安装工程有限公司授权由原告霍金钢对新民居房屋进行销售。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百五十九条规定：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。本案中，二被告向原告给付部分购房款项，原告向二被告实际交付涉案房屋及车库的事实，能够认定原、被告之间形成房屋买卖合同关系，原、被告就涉案房屋及车库达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于原告要求二被告给付购房款的主张，原告向二被告实际交付了房屋及车库，二被告作为购买人未履行给付房款义务的行为已构成违约，应承担违约责任，继续履行给付房款及支付利息的义务。本案中，原告主张与二被告口头约定房屋、车库款项合计295,000.00元，庭审中，被告张亚静自认房屋、车库款项合计280,000.00元，法院认为，原告要求二被告给付280,000.00元购房款的诉讼请求，应予支持。关于原告要求二被告给付购房款利息的主张，由于原、被告双方对给付购房款的期限约定不明，原告可以随时要求二被告给付购房款，但应当给二被告必要的准备时间，现原告以提起诉讼的方式主张二被告给付购房款，考虑到应给予被告合理的准备时间，本案的给付购房款的期限应以本案开庭时间（即2019年9月3日）为宜。本案中，原、被告未约定逾期给付购房款的利率，故逾期给付购房款的利息应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2019年9月3日起计算至实际给付之日止。被告张亚静辩称，原告的父亲承诺其购房应按照异地搬迁执行，未提供证据予以证明，没有事实和法律依据，法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定判决：一、被告戴艳龙、张亚静于本判决生效后十日内给付原告霍金钢280,000.00元及利息（利息的计算以280,000.00元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2019年9月3日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告霍金钢其他诉讼请求。一审案件受理费5,580.00元，减半收取计2,790.00元，保全费2020.00元，以上合计4,810.00元，由被告戴艳龙、张亚静负担。本院二审期间，上诉人提交证据：1、大杖子乡易地搬迁协议书，证明村主任与上诉人原来达成易地搬迁协议房，不是新民居房。2、扶贫搬迁旧房拆除协议，证明国家补助36万元，房屋面积每口人25平，六口人是150平。3、易地搬迁入户调查表，上诉人拒绝签字，是因为面积不够，拒绝拆房。4、大杖子乡政府退给上诉人6万元退款凭证，证明原来达成的是易地搬迁协议，不装修不给补偿款。被上诉人对上诉人提交的证据，均不予认可。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人提交的证据不属于二审中的新的证据，本院不予采信。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人戴艳龙、张亚静虽未与被上诉人霍金刚形成书面的购房合同，但依据上诉人戴艳龙、张亚静给付被上诉人霍金刚部分购房款，被上诉人霍金刚向二上诉人实际交付涉案房屋及车库，二上诉人实际装修入住的事实，能够认定二上诉人与被上诉人之间形成事实上的房屋买卖合同关系。二上诉人装修入住本案诉争房屋后，应向被上诉人霍金刚履行足额给付房屋价款的义务，因没有书面约定，一审法院结合二上诉人与被上诉人自认的房屋价款数额，综合确定本案诉争房款数额为280000.00元，并判决二上诉人给付被上诉人剩余房款、利息和逾期利息，符合客观事实并无不妥，本院予以认同。本案诉争房屋属于新民居工程，由大杖子乡委会申请建设，并协议由承德天正建筑安装工程有限公司承建，也由该公司按照市场价格面向社会售房。新民居建成后，承德天正建筑安装工程有限公司授权由被上诉人霍金钢对新民居房屋进行销售。故被上诉人霍金刚作为一审原告，向二上诉人主张购房款，诉讼主体适格。二上诉人主张购买本案诉争房屋应按照易地搬迁执行，但并未提供证据证明本案房屋为其所述的易地搬迁房屋，且易地搬迁并未实际履行。故二上诉人的上诉请求，依据不足，本院无法支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5580.00元，由上诉人戴艳龙、张亚静负担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 崔向京审判员 吴国庆二〇一九年十二月二十五日书记员 孙秋晨