湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5928号原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区甲宝山路特1号，统一社会信用代码91420116789319464K。法定代表人：彭英，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴健民，系湖北关山律师事务所律师（特别授权）。被告：陈红卫，男，1968年12月30日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：罗玉汉，湖北大晟律师事务所律师（一般授权）。原告深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉公司）诉被告陈红卫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员白德勇独任审判，于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告卓越物业武汉公司的委托代理人吴健民、被告陈红卫及其委托代理人罗玉汉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓越物业武汉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性支付原告物业管理费26675元；2.判令被告一次性支付原告违约金8002元；3.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系蔚蓝海岸·罗纳河谷小区房屋15-2-402室的业主，房屋面积204.97平方米，自2011年11月13日起，被告拒绝按时足额交纳物业管理费，截止至2019年9月30日，该房屋已欠缴物业管理费共计26675元，原告多次口头及书面催缴上述费用，被告均拒绝交纳，给原告造成巨大损失。被告在交纳欠费的同时应承担支付违约金的责任，又因合同约定违约金为日千分之三或日万分之五，据此计算违约金远超欠费本金，为维护睦邻友好关系，原告仅根据欠费总金额的30%追究被告的违约责任，即8002元。被告陈红卫辩称：被告在2009年10月22日签订了商品房买卖合同，2009年12月被告已经完全支付购房款给卓越房产公司。原告诉状中的事实理由没有依据，开发商至今没有交付房屋给原告占有使用，当时开发商通知被告到房屋所在地，开发商工作人员称该房屋没有完工，没有履行交房手续，完工后另行通知交房。原告应向法庭提交房屋交付手续的证明。根据商品房买卖合同的约定及现行法律规定，房产在交付之前，物业费由开发商承担，房屋实际交付给业主后才由业主承担物业费。我方已向法院提起诉讼，要求开发商立即向被告陈红卫交付房屋。因为卓越开发公司没有交付房屋给被告陈红卫占有，故原告的物业服务合同、业主委员会签订的物业服务合同与被告没有关系，对被告没有约束力。另外，物业方的代表对本案的原告已经提起了诉讼，原告和业主委员会签订的物业合同尚在诉讼中，小区的业主委员会起诉了原告，该物业合同是违法的。原告计算的物业费标准是没有依据的，因为开发商没有交付房屋给被告，业主委员会也起诉了原告收取物业费不合法，且没有物业合同依据，我认为本案应该中止审理或者驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据民事诉讼证据规则，通过全面分析各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的相互联系等方面，经过审理认定事实如下：被告陈红卫（买受人）购买了武汉卓越房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期罗纳河谷15栋2单元4层2室的房屋，该房屋建筑面积为204.97平方米，双方房屋买卖合同的成交日期是2009年10月22日，核准登记日期是2011年9月16日。2011年11月，原告卓越物业武汉公司与被告陈红卫所购买房屋的开发建设单位签订《前期物业服务合同》。合同约定由原告在蔚蓝海岸·罗纳河谷小区提供综合物业服务。其中联排别墅按照每月每平方米1.8元，花园洋房按照每月每平方米1.2元收取物业管理费。物业服务费用按季交纳，每季度第一个月的10日前交纳。同时合同约定逾期交纳的应支付日万分之五的违约金。合同期限第一份自2006年4月1日起至2011年5月31日；第二份自2011年6月1日起至2012年12月31日；第三份自2013年1月1日起至2014年12月31日；第四份自2015年1月1日起至2016年12月31日止等事项。2016年起小区组建业主委员会并于2016年6月29日由武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会代表全体业主通过法定程序，在街道、社区监督下与原告签订《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，约定由原告继续提供物业服务的同时，花园洋房2011年11月13日至2016年6月30日期间按照每月每平方米1.2元收取物业管理费，2016年7月1日至2016年12月31日期间按照每月每平方米1.44元收取物业管理费，2017年1月1日至2019年9月30日期间按照每月每平方米1.66元收取物业管理费。物业服务费用按月交纳，每月5日前交纳本月物业服务费。同时合同约定逾期交纳的应支付日千分之三的违约金。合同期限三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。另查明，原告与该小区多名业主因物业服务费和物业服务发生纠纷诉至法院，法院经现场勘查，认为原告对该小区的物业服务存在较大瑕疵。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告卓越物业武汉公司与武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主均具有法律约束力，故原、被告应按照合同约定内容享受权利和承担义务。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中被告是否占有使用房屋、未实际占有使用房屋是否应交纳物业服务费、物业服务费起算时间是争议焦点。庭审调查证实：被告陈红卫所购位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期15-2-402，面积204.97平方米房屋成立核准登记日期是2011年9月16日，此日应视为被告陈红卫已收房日期。业主是否实际占有使用房屋与交纳物业费无关，物业服务费应自该日起算。被告陈红卫辩称未实际占有使用房屋，不应承担物业费的观点与事实和法律不符，本院不予支持。被告陈红卫应按照合同约定交纳15-2-402，面积204.97平方米房屋的物业费27142元（分段计算如下：2011年9月16日起至2016年6月30日按1.2元/月/平方米，即14143元；2016年7月1日起至2016年12月31日按1.44元/月/平方米，即1771元；2017年1月1日起至2019年9月30日止，按1.66元/月/平方米，即11228元）。因原告卓越物业武汉公司诉讼请求为26675元，多于部分视为放弃。关于违约金，因原告在履行该小区物业服务合同中存在瑕疵，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈红卫向原告深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司支付2011年9月16日起至2019年9月30日止的物业服务费合计26675元；二、驳回原告深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，由被告陈红卫负担233元，原告深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  白德勇二〇一九年十二月十九日书记员  刘雨婷