河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23357号上诉人（原审原告）：梅伟，男，1980年4月18日出生，汉族，住河南省光山县，现住郑州市。委托诉讼代理人：郭超，河南首航律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈德秀，女，1983年7月16日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：郭超，河南首航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新合鑫置业集团有限公司，住所地河南省郑州高新开发区石佛办事处瑞达路29号附1号，统一社会信用代码：91410100795700384G。法定代表人：张志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕云，女，该公司员工。上诉人梅伟、陈德秀因与被上诉人河南新合鑫置业集团有限公司（以下简称“新合鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅伟、陈德秀上诉请求：1、撤销郑州市高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12384号民事判决书，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、国家统一实施不动产登记制度，目的是为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，并非取消“初始登记”，相关职能部门仍按照相关规定办理各项登记业务。“首次登记”就是本案所涉商品房买卖合同中的“初始登记”。一审法院认为“郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务”，是完全错误的。二、被上诉人一审时提交了完成首次登记（即初始登记）的相关凭证，且答辩称“房屋初始登记业务原由房管局办理，后由不动产管理中心办理，两个部门间业务交接给业务办理造成了很大障碍，属于不可抗力，造成部分逾期”，同样印证了政府相关职能部门依然办理房屋所有权初始登记业务，只是称为“首次登记”。双方合同约定“出卖人应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”，该约定合理合法，上诉人主张的诉请理应得到支持。三、一审法院对同小区、同时期、同类型案件判决理由和结果不一致，相互矛盾。四、引发本案的根源完全在于被上诉人，上诉人作为购房业主，按照合同约定向被上诉人支付购房款，不存在任何过错。新合鑫公司辩称：一、因政策原因，新合鑫公司已保证按照商品房买卖合同约定的交房时间，如期向业主进行交房。睿智禧园项目占用的是郑州市高新区首个城中村改造即秦庄村付庄自然村的土地。当时，郑州市城中村改造处于初期阶段，还未有成熟详细的城中村改造相关政策和操作流程，睿智禧园项目的相关证件办理和付庄村整体改造息息相关，其历经周期长，情况特殊，市政府常务会议分别于2009年和2011年两次出具会议纪要，将秦庄村付庄自然村城中村改造作为遗留问题进行处理。对于睿智禧园项目的相关证件办理也受其政策影响，新合鑫公司也在积极的协调和推进整体项目的进展，新合鑫公司为了确保工期、如约交房，保证按照合同约定时间2015年12月30日交付给业主房屋，新合鑫公司如期进行交房，并没有影响业主的正常入住，对业主并未造成任何经济损失。因不动产统一登记制度的实施，自2016年8月20日起，郑州房产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务，而是由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。相关政策的变化，导致无法在《商品房买卖合同》约定期限内向郑州高新区管理局报送产权初始登记材料。该业务的变更，不仅是政府相关部门的职能变更，包括新机构的组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作的问题，还有办理初始登记和首次登记业务内容的变更，较之前增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。该增加的业务均需提前向房管部门和不动产中心申请、预约、实地测量。因政策的变化属于情事变更的范围，被上诉人也无法预料和避免。二、因政策原因，首次登记逾期并不影响梅伟、陈德秀对房屋的实际居住和使用功能，不会对梅伟、陈德秀造成任何经济损失，并且梅伟、陈德秀已经取得了不动产权属证书，梅伟、陈德秀要求的违约金过高，且首次登记逾期并不是新合鑫公司主观故意造成。梅伟、陈德秀要求的违约金过高，为了维护法律的正确实施和保证裁判文书的统一性，一审法院已经支持了梅伟、陈德秀部分诉讼请求，梅伟、陈德秀的权利已经得到相应的弥补，对于其他没有事实和法律依据的诉求理应予以驳回。综上，新合鑫公司已经按照合同约定如期向业主进行交房，因政策原因，相关业务办理不能属于情事变更范围，请二审法院考虑新合鑫公司的意见，公正判决。梅伟、陈德秀向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告自2016年3月1日起至完成房屋产权登记之日止的违约金，暂计至2017年10月1日为29914元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总价款516648元；被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。原告已将购房款支付被告。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂引起本案纠纷。以上事实由下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、当事人陈述。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年3月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。一审法院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，此后合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故对原告所主张的违约金应从2016年3月2日起计至2016年8月19日，由此计算为8834.68元（516648×0.01%×171=8834.68），此后违约金一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告梅伟、原告陈德秀违约金8834.68元；二、驳回原告梅伟、原告陈德秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，减半收取274元，由原告梅伟、原告陈德秀负担193元，被告河南新合鑫置业集团有限公司负担81元。本院二审期间，梅伟、陈德秀向法庭提交：证据一，不动产登记受理凭证图片打印件一份，证明被上诉人于2018年4月26日就案涉房屋完成首次登记所需提交资料，明显晚于合同约定，构成违约。且可以证明首次登记和初始登记系同一概念，政府相关职能部门仍负有受理初始登记业务相关职能；证据二，（2019）豫0191民初6513号民事判决书复印件一份，该判决书可以显示被上诉人所开发的楼盘系商品房，证明被上诉人负有办理初始登记和转移登记两项合同义务。该判决书以政府成立不动产登记中心，扣减了被上诉人三个月违约期，该判决相对合理，且已生效履行，可以印证本案一审判决由同一法官审理但结果和理由却相互矛盾。新合鑫公司针对上诉人提交的证据发表意见称：对于第一份不动产受理凭证的真实性无异议，但对于证明内容有异议。对第二份民事判决书真实性无异议。因为当时在本小区的案件起诉了好几次。起诉有几批案件，因为当时整个郑州市对于业主起诉开发商要求支付违约金的案件，没有形成一个统一的判决的意见。本院经审查，对上诉人梅伟、陈德秀提交证据的真实性予以认定。根据有效证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同外，另确认：新合鑫公司报送涉案房屋首次登记资料并被受理的时间为2018年4月26日，梅伟、陈德秀庭审中述称，其于2019年7月份取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，梅伟、陈德秀与新合鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定，新合鑫公司应在2016年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，新合鑫公司在约定期限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向梅伟、陈德秀支付总房款的0.01%违约金。由于新合鑫公司未在2016年3月1日前履行该合同义务，故其应承担相应的违约责任。虽然2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，房屋权属登记政策发生变化，但新合鑫公司作为开发商仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担一定的违约责任。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，所以，对新合鑫公司在2016年8月20日之后的违约责任应适当予以酌减，综合本案合同履行的实际情况，本院酌情在合同约定违约金的基础上核减40%，即按日0.006%的标准计算违约金。因此，自2016年8月20日至报送涉案房屋首次登记资料并被受理前一日即2018年4月25日的违约金计算为19033元（516648元×0.006%×614天）。综上所述，梅伟、陈德秀的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12384号民事判决的第一项，即“被告河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后10日内，支付原告梅伟、原告陈德秀违约金8834.68元”；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初12384号民事判决的第二项；三、河南新合鑫置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付梅伟、陈德秀2016年8月20日至2018年4月25日逾期报送权属登记资料违约金19033元；四、驳回梅伟、陈德秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费548元，减半收取274元，由梅伟、陈德秀负担25元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担249元。二审案件受理费548元，由梅伟、陈德秀负担50元，由河南新合鑫置业集团有限公司负担498元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十四日书记员  白雪岩