广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20398号上诉人（原审原告、反诉被告）:广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁雪松，男，汉族，1980年9月10日出生，住广东省东莞市东城区。委托诉讼代理人：徐南海，广东聚才律师事务所律师。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与被上诉人梁雪松租赁合同纠纷一案，上诉人捷骏公司不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。捷骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令一、二审案件受理费、反诉费由梁雪松承担。事实和理由：一审法院判令捷骏公司向梁雪松返还装修还原保证金49546元是错误的。根据双方签订的补充协议第十二条12.1的约定“租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担”。而梁雪松是擅自撤场，未能将涉案商铺恢复原状交给捷骏公司，而由捷骏公司委托有资质的第三方进行还原，所产生的费用应当由梁雪松承担。保证金的性质为支付保证金的一方不出现某种行为，或出现某种行为后以实现救济的手段。本案中的装修还原保证金就是为了防止梁雪松合同到期或解除后不能恢复原状而设置的，且梁雪松在租赁过程中已经缴纳该保证金，应视为其认可保证金的性质以及可以在其离场后恢复原状，由捷骏公司没收用于租赁商铺恢复原状。梁雪松辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。1.根据梁雪松在一审提交的证据，物业管理处的放行条及交接清单显示捷骏公司是同意梁雪松退出商铺，并将铺位内的冰箱桌椅、厨房设备等相关设备搬走的。捷骏公司没有要求梁雪松还原铺位的装修，因为一旦梁雪松还原会影响铺位的二次出租。且在梁雪松退铺以后铺位已经出租，捷骏公司在一审中也确认铺位出租的事实，因此捷骏公司并未产生装修还原费。且合同中并未对装修还原保证金的收取及返还条件进行约定，在合同没有约定即捷骏公司同意按铺位的现状收回涉案铺位的，梁雪松缴纳的装修还原保证金捷骏公司应予以退还；2.请求法庭核实捷骏公司的上诉期限。根据梁雪松跟一审法院核实的情况，一审法院告诉梁雪松涉案的一审案件双方均已签收已生效。梁雪松按照一审法院确认案件生效的情况已经将判决款折抵装修还原保证金后的17870元支付给捷骏公司，请求法庭核查清楚案涉的款项梁雪松是在2019年8月15日通过中国银行转账支付到捷骏公司的公账上。捷骏公司向一审法院起诉请求：1.判令梁雪松与捷骏公司于2017年12月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年11月13日解除；2.判令梁雪松向捷骏公司赔偿租金损失[解除之日起两个月的租金收益，每月租金为人民币33592.00元]；3.判令梁雪松承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费人民币3000元;4.梁雪松承担本案诉讼费。梁雪松向一审法院反诉请求：1.捷骏公司向梁雪松退还租金保证金116667元；2.捷骏公司向梁雪松退还装修还原押金49546元;3.本案本诉、反诉诉讼费由捷骏公司承担。一审法院认定事实：2017年11月30日，捷骏公司向梁雪松交纳了三层20号商铺的租金保证金共116667元。2017年12月7日，捷骏公司（甲方，出租人）与梁雪松（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号三层20号房作为商业之用；租赁期限自2017年12月20日至2022年12月19日止；其中2018年4月5日至2019年12月19日每月租金33592元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年3月5日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项。在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔。甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响；对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中；乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺；有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任。（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担；不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担；甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙……乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）。押金116667元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件四《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供三相五线200A开关供电量，排水管150，排烟量10000立/H；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。上述合同、补充协议及附件签订后，捷骏公司将商铺交付梁雪松使用；梁雪松于2017年12月21日向捷骏公司交纳了装修还原押金49546元，并向捷骏公司交纳租金。2018年9月29日，梁雪松通过电子邮件向捷骏公司发出书面《退租申请》；2018年9月30日，双方就梁雪松提出的退租事宜进行协商，协商无果后，梁雪松于同日再次通过电子邮件告知捷骏公司不同意捷骏公司的解约方案，认为梁雪松已提早一个月书面申请退租，给捷骏公司留足招租时间，但捷骏公司要求梁雪松再赔6个月租金才可以走，无视合同，无诚意协商解约，因此梁雪松决定走法律流程。2018年10月9日，捷骏公司向梁雪松发出《关于回复函件》，回复梁雪松不同意梁雪松单方面提出提早终止合同之要求，请梁雪松继续按租赁合同内约定履行该合同，若梁雪松坚持提早终止合同，捷骏公司将会对梁雪松作出相应诉讼等。2018年10月31日，梁雪松通过EMS向捷骏公司工作人员黄颖邮寄了《退租申请》，内容如下：餐厅自开业以来，一直处于经营亏损状态，梁雪松在9月30日递交了退租申请给捷骏公司客服人员，和捷骏公司相关负责人沟通数次；梁雪松再次申请于2018年11月15日结束与捷骏公司的租赁合作，实际经营到2018年11月10日左右，接下来几天至11月15日做餐厅的还原，11月16日交还L20号铺给捷骏公司；11月份截止至15日的租金、物业管理费和水电费，梁雪松将会按实际使用费用来缴纳清楚，开业前缴纳的三个月房租保证金在捷骏公司，当作梁雪松申请提前解约的赔偿等。该邮件于2018年11月2日妥投。2018年11月12日，梁雪松再次通过电子邮件向捷骏公司发送了《退租申请》，内容如下：经双方协商，双方于2018年11月13日解除《广州市房屋租赁合同》；水、电、物业管理费等由梁雪松应付的一切费用，结算至2018年11月13日；经双方协商，梁雪松于2018年2018年11月12日搬离恒宝广场三楼L20铺位，双方于2018年11月13日上午9：30开始办理场地交接手续；请捷骏公司开具商场放行条且制作相关费用清单，配合梁雪松完成退租等。2018年11月13日，梁雪松从案涉商铺搬离。2018年12月6日，捷骏公司通知梁雪松按33592/30.5*13的标准交纳2018年11月1日至2018年11月13日的租金，梁雪松于2018年12月25日向捷骏公司交纳了该段期间租金14317.9元。庭审中，捷骏公司陈述在2018年11月13日梁雪松撤场当日已知道梁雪松撤场，案涉商铺已于2019年3月份20日另行出租；另陈述捷骏公司与恒宝公司同属一个集团，但是两个独立的法人，分别记账。梁雪松为证明捷骏公司、梁雪松协商一致解除租赁合同，捷骏公司同意梁雪松于2018年11月13日退租并搬离物品、设备，双方在2018年11月13日对案涉商铺水电表进行抄表结算，双方签字确认水、电表度数等事实提交了放行日期分别为2018年11月12日和2018年11月13日的《恒宝广场管理处货物放行证》以及制作日期为2018年11月13日的水电表抄表单。捷骏公司对此均不予以确认，认为放行证是物业管理公司的行为，与捷骏公司无关，且放行不需要捷骏公司出具放行条。一审法院认为，捷骏公司、梁雪松签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，捷骏公司、梁雪松双方均认可合同解除时间为2018年11月13日，故一审法院予以确认。至于合同解除的原因，一审法院认为，第一，梁雪松自2018年9月底起向捷骏公司提出退租申请，但捷骏公司亦已明确向梁雪松表示不同意梁雪松的退租申请，并要求梁雪松继续履行合同；梁雪松亦正常使用案涉商铺至2018年11月13日，在此期间亦向捷骏公司正常交租至2018年10月份。第二，梁雪松提交的2018年11月12日《退租申请》，虽有双方协商解除合同的内容，但这是梁雪松自行制作的一份书面文件，不能代表捷骏公司的真实意思表示，捷骏公司在庭审中对此亦不予以认可，因此，一审法院对于梁雪松抗辩的双方合意解除合同的意见不予采纳。第三，虽梁雪松提交了物管公司出具的放行证，但该放行证上无物管公司或捷骏公司的盖章确认，而且物管公司与捷骏公司是两个相互独立的法人，梁雪松又未提供证据证明该放行证是捷骏公司授意物管公司作出；故一审法院对梁雪松拟用放行证证明的事实不予采信。综合以上理由，一审法院认定双方并未就梁雪松提前解除租赁合同达成一致意见，梁雪松自2018年11月1日起未付租金，并于2018年11月13日搬离案涉商铺，结合梁雪松一直要求提前退租的事实，梁雪松实际上是以其实际行为不履行合同，梁雪松是导致合同解除的过错方。由于梁雪松欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，梁雪松应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现捷骏公司已于2019年3月份将案涉商铺另行出租，故一审法院酌情确定梁雪松赔偿给捷骏公司的损失额为两个月租金，即67184元。至于梁雪松抗辩其已于2018年9月份提前通知捷骏公司退租，未造成捷骏公司租金损失；但如前所述，捷骏公司已明确告知梁雪松不同意其退租，并对梁雪松的退租提出了需赔偿6个月租金的方案，而梁雪松在此之后正常交租，在梁雪松未实际撤场的情况下，合同实际上仍在履行；梁雪松提前退租、撤场是合同解除的过错方，依法应赔偿捷骏公司的预期租金收益损失。对于捷骏公司诉请的律师费，由于捷骏公司未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故一审法院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于梁雪松要求捷骏公司返还装修还原保证金49546元的反诉请求。一审法院对此认为，第一，双方租赁合同、补充合同及附件均未对装修还原保证金的收取以及返还条件进行约定；第二，捷骏公司未提供证据证明捷骏公司收回案涉商铺后对案涉商铺进行了重新装修或将案涉商铺恢复至合同附件四的状态，亦未提供证据证明捷骏公司因还原商铺装修产生的费用。第三，补充合同第12.1条约定捷骏公司有权选择以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向梁雪松作出任何补偿，现捷骏公司在梁雪松撤场当日即收回案涉商铺，而未对梁雪松提出将商铺恢复原状的要求，捷骏公司已以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态。因此，对于捷骏公司不予退还装修还原保证金的抗辩一审法院不予采纳，对于梁雪松要求捷骏公司退还装修还原保证金49546元的反诉请求依法予以支持。对于梁雪松要求捷骏公司返还租赁押金116667元的反诉请求。根据合同约定，押金作为梁雪松在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，梁雪松违反本合同的任何条款，捷骏公司有权没收押金，同时要求梁雪松承担违约责任；梁雪松不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。梁雪松擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付2018年11月1日至2018年11月13日租金的情形，根据合同约定，在此情形下，捷骏公司有权追究梁雪松违约责任，且梁雪松预交的押金不予退回。因此，对于梁雪松的这一反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与梁雪松签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年11月13日解除；二、自该判决书发生法律效力之日起五日内，梁雪松向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿损失67184元；三、自该判决书发生法律效力之日起五日内，广州捷骏房地产开发有限公司向梁雪松返还装修还原保证金49546元；四、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求；五、驳回梁雪松的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费777元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担50元、梁雪松负担727元。反诉受理费1812元由梁雪松负担1317元，广州捷骏房地产开发有限公司负担495元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是捷骏公司是否应返还装修还原保证金给梁雪松。捷骏公司与梁雪松于2017年12月7日签订的《补充合同》第十二条第12.1约定：“租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。”从该合同可知，双方在合同中未就装修还原保证金的处分进行约定。因双方未在合同中就装修还原保证金的处分进行约定，应按照是否实际发生恢复原状费用进行认定。本案中，因梁雪松擅自撤场，双方确认合同于2018年11月13日解除。梁雪松撤场后，捷骏公司亦已将梁雪松原租赁的场地另出租给他人，虽然合同约定场地恢复原状费用由梁雪松承担，但没有证据证明捷骏公司收回场地后自行或委托他人将场地恢复至梁雪松进场经营前的状态，也没有证据证明捷骏公司曾因对场地恢复原状而发生相关费用。故一审法院认定捷骏公司应返还装修还原保证金给梁雪松，并无不当，本院应予维持。综上所述，捷骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038.5元，由上诉人广州市捷骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月十日书记员  戴巧利周蓓