广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8503号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟燕，女，1971年9月5日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3栋A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：冼植森，男，1954年9月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务：行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人钟燕、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人冼植森、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟燕的诉讼请求；2.由钟燕承担案件二审诉讼费。事实和理由：（一）一审判决确认国龙公司与冼植森之间关于广州市越秀区环市中路x号国龙大厦裕兴阁x（以下简称涉案房屋）的《商品房预售合同》无效，存在事实认定和适用法律错误。该合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。钟燕无权就涉案房屋主张所有权并要求信达公司协助办理涉案房屋过户手续，只能就《商品房买卖合同》向国龙公司主张赔偿责任。一审根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书及国龙公司的陈述，认定《商品房预售合同》无效错误。该刑事判决书并未认定国龙公司与冼植森存在虚假签订合同诈骗贷款的嫌疑。一审查明冼植森于2001年4月4日办理了涉案房屋的预售房地产交易登记，而钟燕于2005年就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第20条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第4条，涉案房屋的预告登记不存在失效事由，钟燕无权就涉案房屋取得所有权，其只能向国龙公司主张赔偿责任，无权要求冼植森注销预告登记，和要求信达公司协助办理过户登记手续。（二）一审认定钟燕已支付全部购房款，判决信达公司协助办理涉案房屋过户手续，在无事实依据的情况下确立了钟燕与信达公司之间不存在的债权关系，且以《商品房买卖合同》项下的债权范围作为信达公司就涉案房屋享有的担保债权范围，是变相用司法强制力要求信达公司涂销合法享有的抵押权，该判决严重损害抵押权人权益，是严重的事实认定和适用法律错误。即便《商品房预售合同》被确认为无效，信达公司亦属善意抵押权人，有权对涉案房屋享有优先受偿的权利。在未清偿完毕担保债权的情况下，信达公司有权拒绝协助钟燕办理涉案房屋手续并就依据涉案房屋实现担保物权。1.根据《中华人民共和国担保法》第41条、《中华人民共和国物权法》第9条，农行淘金支行依法取得涉案房屋的抵押权，为善意抵押权人。信达公司通过合法程序承继农行淘金支行抵押权人地位，对涉案房屋享有优先受偿的权利。2.抵押权的设立在钟燕与国龙公司签订《商品房买卖合同》之前，抵押权登记具有公示公信效力，无论钟燕是否取得涉案房屋所有权，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第67条，抵押权人仍可行使抵押权。3.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条，购房消费者的权利并不处于最优地位，该批复也并非确认建筑工程的承包人及买受人的优先受偿权具有对抗执行的实体权利，其实质是对抵押物变现后款项的分配顺位进行释明，应当于抵押物变相款项进行分配时使用。如果已支付全部或大部分购房款项的消费者可以对抗抵押权人，是变相鼓励债务人或抵押人通过这种方式转移抵押财产，有损抵押权人的权益，同时，消费者购房款项能够对抗农行淘金支行合法取得的抵押权，也会对抵押登记的公示公信效力产生极其恶劣的负面影响。4.在钟燕未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助钟燕办理涉案房屋过户手续并依据涉案房屋实现担保物权。一审判决国龙公司、冼植森、农行淘金支行、信达公司协助钟燕办理涉案房屋的不动产权证，是基于钟燕支付了全部购房款项，即基于钟燕与国龙公司签订的《商品房买卖合同》而不是基于国龙公司与冼植森签订的《商品房预售合同》及冼植森、国龙公司、农行淘金支行签订的《购房担保贷款合同》，这严重损害抵押权人应受偿债权。若要求信达公司协助过户，是强迫抵押权人放弃全部债权。（三）一审判决就信达公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第785号生效《民事判决书》已得到确认，农行淘金支行有权就依法处分涉案房屋所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》项下的全部未付的借款本金及相应利息、罚息。在未撤销上述判决书的情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保债权范围等问题，但一审判决实质重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事判决书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人的诉讼请求。被上诉人钟燕二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。信达公司在上诉状所述是回避了一个问题，在一审已经认定了冼植森与国龙公司签订的商品房预售合同是不具有真实意思的买卖合同，既然不具有真实意思，那合同就是无效的。冼植森与国龙公司因该合同而产生的抵押合同及借款，在一审法院时已经对该问题做了详细的分析，信达公司作为实质购买人，为了保证业主的保证权利，在一审法院认为业主有优先受偿权是表示认可的，也是合理的，一审法院认为钟燕与国龙公司的买卖合同是有效的。原审第三人国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人冼植森未到庭陈述答辩意见。原审第第三人农行淘金支行未到庭陈述答辩意见。钟燕于2016年10月11日向一审法院起诉请求：判令国龙公司立即为钟燕办理广州市环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房的房产证，并在领到房产证后立即交付给钟燕。一审法院认定事实：2005年9月23日，钟燕（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第x号；商品房预售许可证号为x号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁x号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共107.2401平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为53万元。买受人一次性付款。出卖人应在2005年9月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的100%赔偿买受人损失等。2005年9月23日，国龙公司向钟燕出具《收款收据》，载明收到钟燕交来国龙大厦裕兴阁9层G单元楼款53万元。2005年9月23日，钟燕与国龙公司物业部签署《收楼通知书》，确认钟燕接收国龙大厦裕兴阁x单元钥匙。一审另查明：涉案国龙大厦裕兴阁x房于2001年4月4日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为冼植森，房屋使用性质为住宅，建筑面积107.73平方米，成交价格546490元，签约时间2001年3月24日。2001年3月12日，冼植森（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁x单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款43万元等。同年4月1日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以冼植森未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年9月20日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第785号民事判决书，判决：一、在本判决发生法律效力之日，解除农行淘金支行与冼植森、国龙公司于2001年3月12日签订的《购房担保贷款合同》；二、冼植森在本判决发生法律效力之日起10日内，清偿借款本金419625.73元及利息（截止2004年8月31日利息为55961.84元，逾期利息为8652.52元；从2004年9月1日起，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息的标准计至本判决限定的还款日止）给农行淘金支行。逾期付款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行；三、冼植森不履行上述判决时，则依法处分位于广州市环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房的房产，所得价款由农行淘金支行优先受偿；四、国龙公司对依法处分上述房产不足以清偿本案债务的部分承担连带清偿责任。国龙公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条的权利，有权向冼植森追偿。2005年，原广州市东山区人民法院作出（2005）东法执字第1727号民事裁定，裁定原广州市东山区人民法院（2005）东法执字第1727号案件终结本次执行。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路x号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖x对国龙公司的破产清算申请。一审再查明：2016年6月22日，农行广东省分行营业部（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人冼植森的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币419190.71元，利息548945.21元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。一审法院认为，钟燕与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助钟燕办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与冼植森虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但冼植森既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人冼植森签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人冼植森签订的商品房预售合同为无效合同，冼植森无权以该合同对抗钟燕的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，钟燕已支付了全部购房款，且已占有使用涉案房屋多年。至于国龙公司、冼植森及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，钟燕要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助钟燕到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房所有权转移登记至钟燕名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；冼植森、农业淘金支行及信达公司对此须予以协助。一审案件受理费9100元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司提交（2018）粤民抗196民事裁定书和粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明国龙公司系列名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷有部分案件进入了再审程序当中，还没有审判结果，国龙公司认为该再审结果有可能影响到国龙大厦的抵押权人是否对涉案的房屋享有优先受偿权的情况，请法庭将再审结果也纳入考量的范围。信达公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，其认为该审判结果对抵押权会有影响。钟燕质证称，真实性由法院审核，该证据与本案没有关联，不影响一审处理结果。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：因国龙公司利用冼植森名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明钟燕在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。钟燕已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。故一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则，判决由国龙公司协助钟燕办理涉案房屋权属证书，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽