安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2564号上诉人（原审被告）：蚌埠银河置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放北路36号附8号，统一社会信用代码9134030005145837X5。法定代表人：裘培成，该公司董事长。委托诉讼代理人：於兰，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张小龙，安徽南山松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘小四，男，1979年2月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。被上诉人（原审原告）：石贝贝，女，1985年10月29日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：甘浩冉，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李玉斌，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。上诉人蚌埠银河置业有限公司（以下简称银河置业公司）因与被上诉人甘小四、石贝贝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。银河置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回甘小四、石贝贝一审有关逾期交房违约金的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由甘小四、石贝贝承担。事实和理由：一审判决查明事实错误、不清，部分支持甘小四、石贝贝有关逾期交房违约金的诉讼请求错误。案涉房屋已竣工验收合格，符合双方合同约定的交付条件。银河置业公司向甘小四、石贝贝交付了房屋，且甘小四、石贝贝亦使用该房屋至今。双方在办理房屋入住手续前，银河置业公司已向甘小四、石贝贝支付了逾期交房违约金。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条等相关法律的规定，银河置业公司已向甘小四、石贝贝支付了房屋实际交付前的逾期违约金，现涉案房屋已经验收合格，早已符合双方约定的交付条件，甘小四、石贝贝在接收了房屋后又以此主张逾期交付房屋违约金，没有事实及法律依据。同时，依据前述法律第6条的规定，甘小四、石贝贝在接收涉案房屋后又以银河置业公司未能依约提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件为由主张逾期交房违约金，亦不符合上述法律的规定，没有依据。综上，一审认定涉案房屋未经竣工验收合格，银河置业公司未向甘小四、石贝贝交付符合约定条件的房屋系事实认定错误、不清，致使判决错误。恳请二审法院在查明案件事实的基础上支持银河置业公司的上诉请求。甘小四、石贝贝辩称，房屋的交付条件不是以单体验收合格为标准，应当以综合验收为标准，综合验收的法律规定在一审已经载明。银河置业公司上诉的理由不是以住宅质量保证书、住宅使用说明书为理由，住宅质量保证书、住宅使用说明书只是理由之一，是否符合验收仍应当以综合验收为标准。同时，应当以综合验收备案表为基础。办理房地产权证书的义务，银河置业公司在一审庭审已经予以认可，现又提出相反的观点，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回银河置业公司的上诉请求。甘小四、石贝贝向一审法院起诉请求：1.判决银河置业公司支付逾期交付房屋违约金34833.67元（计算标准为以购房总价款334136元为基数，按日万分之二点五的利率，从2018年1月17日起计算至符合交付条件时截止，暂计算至2019年3月10日止，共计417天，为34833.67元）；2.被告支付未办理房地产权属证书违约金26518.7元（按同期银行贷款利率的1.3计算）并配合甘小四、石贝贝办理房地产权属证书；3.银河置业公司返还维修基金8870.4元；4.银河置业公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2015年3月5日，甘小四、石贝贝与银河置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号201503040451，房屋总价款334136元。双方就房屋面积、价款、付款方式、交付期限以及违约责任等条款均作了约定。合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前交付房屋”。合同第九条约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。第十一条是交接条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”2018年1月16日，银河置业公司将房屋交付给甘小四、石贝贝，甘小四、石贝贝在交房结算单上签字确认。另查明，交付房屋后，银河置业公司至今未为甘小四、石贝贝办理房地产权属证书。一审法院认为，甘小四、石贝贝与银河置业公司于2015年3月5日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，双方均应依约履行。银河置业公司于2018年1月16日将房屋交付给甘小四、石贝贝，对此事实双方均无异议，本案争议焦点为：一、交付房屋后，甘小四、石贝贝是否可以以房屋未达到交付条件为由主张支付逾期交房违约金？二、未办理房地产权属证书违约金应以什么为计算标准？三、房屋维修基金是否应当返还甘小四、石贝贝？结合案件事实、证据，一审法院评析：一、开发商不具备交付条件交房应承担逾期交付违约责任。甘小四、石贝贝主张银河置业公司支付逾期交房违约金，现已查明甘小四、石贝贝已经接收房屋，所主张的违约金并非接收房屋以前所产生的违约金。逾期交房违约金是指由于开发商或者购房者等原因导致房屋不能按时交付，违反了双方签订的房屋买卖合同约定，构成违约所产生的违约金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”银河置业公司陈述自己房屋取得了竣工验收报告，但未提供证据证明。开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用，包括两层意思，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋，即交付验收合格的房屋。只有上述两项同时具备，才是房屋的有效交付。本案中，虽然甘小四、石贝贝接受了房屋交付，但此时房屋并不具备交付条件，庭审中银河置业公司也未提供证据证明其已经取得商品房竣工验收备案表或者其他同等效力的文件，说明合同的履行义务没有完成、应当承担相应违约责任。不过，甘小四、石贝贝明知商品房不符合交付条件，选择暂时中止原违约金的计算去接收房屋并使用，违反诚实信用原则。一审法院认为新建房屋在取得初始登记证前属于在建工程，在取得初始登记证后方能成为可供交易的商品房，相关部门组织竣工验收是其核发初始登记证的前提。基于以上理由，确定将取得商品房验收备案表或者其它同等效力的文件作为符合交付条件的标准，更加符合商品房交易的实际需要。综上，甘小四、石贝贝该部分诉讼请求部分予以支持，即以334136元的40%为基数，从2018年1月17日起，按每日万分之一点五的标准计算至被告取得商品房验收备案表或者其他同等效力的文件之日止，暂计算至2019年6月26日共计525天，金额为10525.28元。二、未办理房地产权属证书违约金应按合同约定计算。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告也无证据证明自己已履行了相应合同义务，存在违约，应当承担违约责任，原告认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，请求按照银行同期利率的1.3倍赔偿。本案中，合同中约定按照购房款0.01%支付未办理房地产权属证书违约金，该约定是双方在自愿、平等的基础上形成的，是双方的真实意思表示，逾期办理房地产权属证书违约金应按照双方约定进行计算，计33.41元。甘小四、石贝贝主张法院判决银河置业公司配合其办理房地产权属证书，但本案中没有证据证明该房屋已符合法律规定的办理条件、而银河置业公司能够配合而未配合，并且产权登记机关依法对开发商提供的资料进行审查，并履行相关程序，这是行政机关履行行政职责的职权范围，不是人民法院民事审判的范围，故对甘小四、石贝贝的该项诉讼请求不予支持。三、房屋维修基金不应当返还甘小四、石贝贝。房屋维修基金的作用在于房屋保修期满后，用于房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。按照建设部。《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）规定，公共房屋维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有，一般情况下由房地产主管机关代管，业主委员会成立后，房屋维修基金由业主委员会行使管理权利。所以房屋维修基金银河置业公司收取后，如果没有交至房地产主管机关，应当交至房地产主管机关，而不是退还给业主，因此，甘小四、石贝贝主张返还房屋维修基金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、银河置业公司于判决生效之日起十日内支付甘小四、石贝贝逾期交房违约金(违约金以334136元的40%为基数，自2018年1月17日起按每日万分之一点五的标准计算至银河置业公司取得工程竣工验收备案表或者同等效力的文件之日止),其中计算至2019年6月26日的违约金为10525.28元；二、银河置业公司于判决生效之日起十日内支付甘小四、石贝贝未办理房地产权属证书违约金33.41元；三、驳回甘小四、石贝贝的其他诉讼请求。案件受理费1556元，减半收取计778元，由甘小四、石贝贝负担278元，由银河置业公司负担500元。本院二审期间，银河置业公司为证明其上诉主张，向本院提交:证据一、《工程竣工验收报告》，证明甘小四、石贝贝购买的涉案房屋已于2016年12月30日竣工验收合格，符合合同约定以及法律规定的交付条件。证据二、银河置业公司2019年11月26日出具的情况说明一份，证明涉案房屋材料已经全部符合办理产权登记的条件且验收合格，房屋交付的时间为2017年4月30日，违约金支付到2018年1月16日。证据三、《建设工程规划许可证》、《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》，证明银河置业公司在房屋交付之前已经具备环保、规划、消防的验收条件，已经按照合同约定交付了验收合格的房屋，对于是否能够办理竣工验收备案是行政管理的范畴，与双方合同约定及相关房屋交付的法律规定无关。甘小四、石贝贝质证意见：对证据一验收报告的真实性无异议，但认为验收报告不是完整的验收报告，验收报告中没有验收组成员的签字。同时验收报告缺乏消防部门、规划部门、环保部门及质量监督部门签字，达不到银河置业公司的证明目的。证据二不是原件，对其真实性不予认可，也达不到银河置业公司的证明目的。情况说明不能完整说明或者证明涉案房屋是否验收合格。甘小四、石贝贝起诉的违约金计算时间是从2018年1月17日计算的，与银河置业公司提到的违约金支付时间没有关系，房屋交付时间以结算单记载为准。对证据三中建设工程规划许可证原件的真实性无异议，但与本案没有关联性。本案是商品房买卖合同纠纷，建设工程规划许可证适用建设工程领域。《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，即便是真实的，也达不到银河置业公司的证明目的，且这份材料只是证明涉案房屋符合综合验收备案的部分需求，远远达不到综合验收的标准，同时该组证据可以看出银河置业公司现阶段仍不符合法定交付条件。本院认证：对银河置业公司提交的证据一，甘小四、石贝贝虽认为验收报告不是完整的验收报告，但其对验收报告的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对银河置业公司提交的证据二，不是原件，甘小四、石贝贝对其真实性不予认可，本院对该证据不予认定。对银河置业公司提交的证据三，甘小四、石贝贝对建设工程规划许可证原件的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对于《建设项目验收登记简表》、《关于银河置业公司银河湾项目环境影响报告书批复的函》、《建设工程竣工、验收、消防、备案、复查意见书》、《备案凭证》均系复印件，亦达不到银河置业公司的证明目的，本院对该证据不予认定。甘小四、石贝贝向本院提交了2017年3月30日交房通知书，证明银河置业公司已经向所有业主承诺房屋符合交付条件。银河置业公司质证意见：对该证据的真实性无异议，但达不到其证明目的，该证据从内容上反映是针对已经可以交付的房屋，是对达到交付条件的房屋进行的承诺。本院认证：银河置业公司对交房通知书的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，蚌埠银河置业有限公司交房结算单：合同总价334136元，签约交房日期2016年6月30日，实际交房日期2018年1月16日，双方就逾期交房违约金及交房费用进行了结算。2016年7月10日，银河置业公司出具的承诺书载明：尊敬的银河湾小区业主：关于你们在蚌埠银河置业有限公司（曹老集银河湾小区）所购置商品房已过交房期限，我们为此深表歉意。现将具体交房时间及其他事项给大家做以下承诺。一、交房时间：2017年春节（2017年元月27日）前交房，违约金按照合同规定在银河湾交房时一次性算清。二、如2017年春节前再次延误交房时间，业主可以选择退房，违约金及损失按合同约定赔付；也可以选择不退房，从2017年元月28日春节起新的违约金按每日万分之2.5给予赔付。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：银河置业公司是否应当支付逾期交房违约金。甘小四、石贝贝与银河置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。依法成立的合同，当事人均应依约全面履行义务。甘小四、石贝贝按约向银河置业公司支付了购房款，银河置业公司亦应依约向甘小四、石贝贝交付符合合同约定的房屋。案涉合同第八条约定银河置业公司应在2015年12月30日前向甘小四、石贝贝交付经验收合格的商品房，但银河置业公司至2018年1月16日才向甘小四、石贝贝交付房屋，已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，银河置业公司虽然提交了13号楼的工程竣工验收报告，但未提供规划、公安消防、环保及城建档案管理等专门管理部门出具的认可性意见，故不能认定银河置业公司交付的商品房经验收合格，银河置业公司认为其不应再继续支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，银河置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由蚌埠银河置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  潘伟荣审判员  陈二伟二〇一九年十二月十三日法官助理丁刘女书记员贡雪洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。