河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25940号上诉人（原审被告）：高新，男，1977年10月1日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：曹春华，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪宁，金博大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张庭彬，女，1980年8月30日出生，汉族，住郑州市金水区，统一社会信用代码：410224198008302025。委托诉讼代理人：陈迪，河南国川律师事务所律师。上诉人高新因与被上诉人张庭彬排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人高新的委托诉讼代理人曹春华、刘雪宁，被上诉人张庭彬的委托诉讼代理人陈迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判上诉人享有房屋使用权和所有权；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，应当予以纠正。（一）被上诉人张庭彬并非直接从河南金地置业有限公司购买了涉案了房屋，而是从尤振璋处受让涉案房屋。第一、旭日龙园的房子是省人大的福利房，是基于在省人大上班的身份才有资格购买涉案房屋，所以这个购买资格是尤振璋的并非是张庭彬的。第二、涉案房屋是2012年开始缴纳购房款、契税等费用的，2013年开始派发房屋钥匙。根据被上诉人在一审中提交的证据显示河南金地置业有限公司于2012年6月25日向尤振璋出具《销售不动产统一发票》，2012年8月13日，税务机关向尤振璋出具了《中华人民共和国契税完税证》，可以说明，直接向河南金地置业有限公司购买涉案房屋的并非是被上诉人而是尤振璋。第三、根据被上诉人提供的2014年12月10日，被上诉人与尤振璋《离婚协议书》显示：位于河南省××郑东新区××、福禄××、××西××楼××单元××号的房屋，××：尤振璋，合同号：D12001023452。由此可见，在2014年12月之前尤振璋与河南金地置业有限公司签订的有合同，所以涉案房屋的原权利人是尤振璋，并非是被上诉人。而2015年7月31日，被上诉人与河南金地置业有限公司又重新签订合同。综上，一审法院认为涉案房屋是被上诉人直接从河南金地置业有限公司又重新签订了合同。（二）上诉人通过陈富文购买了涉案房屋。2012年开始，上诉人通过陈富文向尤振璋购买了涉案房屋，支付了购房款，2014年6月7日尤振璋通过陈富文向上诉人交付了收据。2015年，尤振璋通过陈富文向上诉人交付了房屋钥匙及其身份证复印件，上诉人也装修入住至今。尤振璋向上诉人转让房屋在先，仅是因为涉案房屋因违建而无法办理房产证，尤振璋将涉案房屋转给被上诉人，是一房两卖行为，应当归属由占有使用人所有。（三）被上诉人与陈富文之间是否存在租赁关系存疑。第一、被上诉人提交的《房屋租赁合同》与银行转账流水之间并无对应关系。第二、被上诉人提交的《房屋租赁合同》不仅为复印件，而且亦有多个证据证明《房屋租赁合同》上“陈富文”的名字并非陈富文的笔迹。并且被上诉人提供的《房屋租赁合同》是2016年1月12日，而上诉人是于2015年就已经拿到了涉案房屋的钥匙。被上诉人与陈富文之间并不存在租赁关系，一审判决以此认定上诉人对涉案房屋为无权占有实属不当。张庭彬辩称，第一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2016年3月12日陈富文与张庭彬签订《房屋租赁合同》，陈富文租房用于给员工居住，协议签订后陈富文正常支付租金直至合同期限届满一直租用正常。上诉人所述通过陈富文购买该房屋，证据不足，与事实也不符。张庭彬从来不知道所谓的房屋出售的事实。第二、上诉人所提交的所谓的省人大的收费凭证，被上诉人张庭彬也不知情，另外省人大也没有这样的部门也没有这样的公章，就不存在这样的收费事实。本案就是一个租赁合同到期，恶意占房，请求二审维持一审判决。张庭彬向一审法院起诉请求：1、判令高新排除妨害、腾空《旭日龙园》小区6号楼2单元5楼502户（现门牌号为：××）房屋室内物品、迁出房屋、返还房屋使用权；2、判令高新赔偿损失2000元（损失参照房屋租金每月3000元，从租期到期计算到返还房屋使用权之日，暂从2019年3月12日至2019年4月2日损失2000元）；3、判令本案诉讼费由高新承担。一审法院认定事实：2015年7月31日，张庭彬（××）与案外人河南金地置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××2082）一份，主要约定张庭彬购买河南金地置业有限公司开发的位于郑东新区××、福禄××、××旭日××小区××单元××房，建筑面积125.98平方米，总房款为423293元。上述《商品房买卖合同》已在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局进行了备案。河南金地置业有限公司于2012年6月25日向尤振璋出具《销售不动产统一发票》，载明了不动产项目名称：河南金地置业有限公司旭日龙园；销售的不动产楼牌号：6号楼2单元502；建筑面积：125.98平方米；金额：359799元；备注一栏显示：总房款423293元，此次付首付85％。金额359799元，合同编号（D12001023452）。2012年8月13日，税务机关向尤振璋出具了《中华人民共和国契税完税证》。一审法院另查明，张庭彬与尤振璋原系夫妻关系，二人于2014年12月10日办理离婚登记。双方在《离婚协议》中约定“位于河南省××郑东新区××、福禄××、××西××楼××单元××号的房屋，××：尤振璋，合同号：D12001023452，系双方在婚后共同购买，经协商，双方确定房屋所有权及使用权归女方所有，房屋过户所产生的相关税费由男方承担。男方要协助女方办理产权过户、产权登记等手续。”2019年4月1日，郑州万嘉物业管理有限公司出具证明一份，载明：“兹有：张庭彬（身份证号），在郑东新区××、福禄××、××西，福禄街39号旭日龙园小区6号楼2单元5层502号房屋和现编号××房屋为同一套房屋，系我小区业主。”一审庭审中，张庭彬提交一份其于2016年1月12日与案外人陈富文签订的《房屋租赁合同》（系复印件），租赁合同中张庭彬作为甲方，陈富文作为乙方，主要约定：甲方将旭日龙园6号楼2单元5层502号的房屋（毛坯房）出租给乙方使用，本合同签订时房屋交付给乙方；房屋租赁期限三年，自2016年3月12日起至2019年3月12日止，每月租金3000元，每3个月支付一次。高新对上述《房屋租赁合同》不予认可，认为陈富文的签字并非其本人所签。张庭彬提交的其上海浦东发展银行银行流水显示：陈富文于2016年1月19日向其转款12000元、2016年9月20日向其转款9000元、2017年1月3日向其转款18000元、2017年5月22日向其转款3000元、2017年9月4日向其转款18000元、2018年1月9日向其转款18000元、2018年8月10日向原告转款18000元、2019年2月22日向其转账18000元。一审庭审中，高新提交的其与郑州万嘉物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理协议》、《房屋验收交接表》、《装修申请表》、《装修验收表》的日期均为2016年1月19日，高新装修涉案房屋后居住至今。一审法院认为，本案中，张庭彬与河南金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，且该合同已经在房屋主管行政部门进行了备案，虽然张庭彬提交的销售不动产统一发票中付款方及契税完税证中的纳税人是尤振璋，但由于张庭彬与尤振璋原系夫妻关系，且双方在办理离婚登记时约定了涉案房屋的所有权及使用权归女方所有，故上述证据能够证明张庭彬于2015年7月31日购买了河南金地置业有限公司开发的本案涉案房屋。虽然庭审中张庭彬提交的其与陈富文签订的《房屋租赁合同》系复印件，且高新不予认可，但从张庭彬提交的银行流水中陈富文向其转款的事实，应当足以印证张庭彬将涉案房屋出租给陈富文并收取租金的事实，故本案涉案房屋虽未办理产权变更登记手续，但张庭彬将涉案房屋出租给案外人陈富文并收取租金，应视为张庭彬已取得对涉案房屋占有、使用和收益的权益。高新称其通过陈富文购买张庭彬房屋并装修入住，但高新提交的证据不足以证明其向尤振璋交付了购房款或尤振璋委托陈富文售房及收取购房款，更不能证明高新与尤振璋之间存在房屋买卖关系，故高新居住、使用涉案房屋无相关法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，张庭彬要求高新搬离涉案房屋并支付相应房租损失的诉请，于法有据，该院予以支持。该院结合涉讼房屋的状况、地段、租赁市场等相关情况，酌定房租损失按2000元／月的标准计算。高新的相关权益可通过其他渠道另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告高新于本判决生效之日起三十日内将位于郑州市郑东新区××、福禄××、××西旭日龙园小区6号楼2单元5楼502号房屋腾空并交还给原告张庭彬；二、被告高新按照月租金2000元的标准向原告张庭彬支付房租损失（自本判决确定的腾房义务期限届满次日起至实际腾退上述房屋之日止）；三、驳回原告张庭彬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告高新负担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院二审对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，涉案房屋系张庭彬与河南金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》购买，且合同已经在房屋主管行政部门进行了备案，因张庭彬与尤振璋原系夫妻关系，销售不动产统一发票中付款方及契税完税证中的纳税人是尤振璋实属正常，现张庭彬与尤振璋在办理离婚登记时已经约定了涉案房屋的所有权及使用权归张庭彬所有。张庭彬与陈富文签订的《房屋租赁合同》虽系复印件，但结合陈富文向张庭彬通过银行转账方式多次支付款项这一事实，能够认定张庭彬与陈富文存在涉案房屋的租赁事实。高新虽然对涉案房屋进行过装修并入住，但其一审提交的证据不足以证明其通过陈富文购买涉案房屋，也不足证明尤振璋收取了涉案房屋的购买款或尤振璋委托陈富文售房及收取购房款。即上诉人未提供有效证据其与尤振璋存在涉案房屋买卖关系，因高新居住、使用涉案房屋无相关法律依据，原审法院判决其限期腾空涉案房屋并返还给张庭彬、按月租赁2000元的标准支付相应租金正确。综上所述，高新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人高新负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  刘贺锋二〇一九年十二月三十一日书记员  时婉秋