海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2550号上诉人（原审被告）：东方市鸿丰实业有限公司，住所地海南省东方市八所镇老干路。法定代表人：吴永强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘志诚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：祁相刚，男，1958年10月5日出生，汉族，住天津市河西区。上诉人东方市鸿丰实业有限公司（以下简称鸿丰公司）因与被上诉人祁相刚商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回祁相刚诉讼请求；2.一、二审案件受理费由祁相刚负担。事实与理由：一、祁相刚拒收房屋是恶意的，其想利用合同恶意获得更多赔偿。案涉房屋未经验收，并非房屋质量存在问题，而是因为鸿丰公司与施工单位存在经济纠纷，未能办理备案手续。2018年6月大部分业主已经进户居住。因鸿丰公司与施工单位的纠纷导致房屋停工一年多，这是逾期交房的主要原因，鸿丰公司并没有责任。二、东莞建工集团有限公司对此逾期应该承担主要责任，东莞建工集团有限公司未按照合同约定完成施工合同中约定的工程项目，从而导致鸿丰公司逾期交付房屋给祁相刚，东莞建工集团有限公司应承担主要责任，应追加东莞建工集团有限公司为本案被告。祁相刚答辩称，一、祁相刚不存在恶意拒收房屋的行为，鸿丰公司未在合同约定期限内交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。二、涉案房屋买卖合同中并未约定鸿丰公司承担逾期交房违约责任，需要以房屋有质量问题作为先决条件，涉案房屋未经验收，不具备交付条件，买受人有权拒绝收房。三、鸿丰公司与施工单位之间的经济纠纷不能作为其怠于合同的理由，鸿丰公司与施工单位之间的经济纠纷属于另一法律关系，与本案无关。祁相刚一审起诉请求：1.判令鸿丰公司向祁相刚支付逾期交房的违约金41344元（注：逾期交房违约金从合同约定交房之日2017年6月30日起计算至2019年2月28日止，608天，每天违约金为已付人民币340000元的万分之二）；2.诉讼费由鸿丰公司承担。一审法院认定事实：祁相刚与鸿丰公司于2017年3月14日签订了编号为DFL000023467的《东方市商品房买卖合同》，购买东方海岸假日花园（二期）B座3层303房，合同约定该房建筑面积37.59平方米，总金额340000元，付款方式为其他方式付款，即首付140000万元后，其余200000元向鸿丰公司指定的银行申请贷款支付。合同约定交房日期为2017年6月30日前。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任：逾期在180日之内，违约金按已付房价款的日万分之零点一支付；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，“出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。祁相刚已依约履行完毕购房款的支付义务。另查明，祁相刚已于2018年12月8日领取案涉房屋钥匙并签订《前期物业服务合同》。案涉商品房至今未验收合格。一审法院认为，该案的争议焦点为：鸿丰公司应如何向祁相刚承担逾期交房的违约责任。案涉商品房买卖合同系祁相刚与鸿丰公司自愿签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。有效的合同，能履行的，祁相刚与鸿丰公司均应根据诚实信用原则全面履行合同义务。该案中，祁相刚已经履行完毕购房款的支付义务，鸿丰公司未能按照合同约定于2017年6月30日前交房，已构成逾期交房违约，应承担逾期交房的违约责任。首先，逾期交房违约金应计算至何时的问题。鉴于鸿丰公司通知各业主收房时案涉商品房并未验收通过，不符合合同约定及法律规定的交付条件，对于未验收通过的商品房，业主有权拒绝收房。因此，鸿丰公司主张逾期交房违约金应计算至其通知收房之日即2018年9月14日无理，不予支持。该案中，祁相刚已于2018年12月8日领取案涉房屋钥匙，办理了收房的相关手续。其领取钥匙时是知道案涉商品房未通过验收的，交接钥匙的行为代表房屋的交付使用，祁相刚接收不符合交付条件的房屋系其对自身权利的处分，予以照准。综上，逾期交房违约金应计算至祁相刚自愿领取钥匙的前一日即2018年12月7日。其次，应如何计算逾期交房违约金的问题。双方的购房合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，合同第十一条第一款明确注明“按逾期时间分别处理，不作累加”，也就是说根据逾期的天数，分阶段计算违约金。即：逾期在180日之内，违约金按已付房价款的日万分之零点一支付；逾期超过180日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。祁相刚主张合同约定的违约金过低，请求按照已付房价款万分之二计算。一审法院认为，违约金的计算方式是合同双方自愿约定的，基于意思自治和诚实信用原则，有约定应当按照约定执行。且祁相刚主张违约金过低，其应当对约定的违约金过低不能弥补其损失的事实承担举证证明责任，祁相刚未举证，亦应自负举证不能的后果。综上，鸿丰公司逾期交房的期间为2017年7月1日至2018年12月7日，该期间共计524日。鸿丰公司应承担的逾期交房违约金为340000×180×0.00001+340000×（524-180）×0.0001=12308元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、东方市鸿丰实业有限公司于判决生效之日起十日内向祁相刚支付逾期交房违约金12308元。二、驳回祁相刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费417元，由祁相刚负担292元，由东方市鸿丰实业有限公司负担125元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、鸿丰公司是否构成逾期交房，是否应承担逾期交房的违约责任；二、本案是否应当追加东莞建工集团有限公司为被告。关于鸿丰公司是否构成逾期交房，是否应承担逾期交房违约责任的问题。房屋交付必须达到合同约定交付条件同时也应符合法律、行政法规的强制性规定。鸿丰公司与祁相刚签订的《商品房买卖合同》第八条约定商品房经初步验收合格后，交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。根据查明的事实，双方签订的合同约定交房期限为2017年7月31日，但涉案房屋未经验收合格，不符合合同约定及法律规定的交付条件。祁相刚拒绝收房有事实依据和法律依据，鸿丰公司构成逾期交房，其应按合同约定支付违约金。一审判决认定鸿丰公司构成逾期交房并按合同约定判令鸿丰公司向祁相刚支付逾期交房违约金合法合理。鸿丰公司上诉主张祁相刚故意拒收房屋导致公司无法向其交付房屋，并以此为由认为鸿丰公司不应承担违约责任的理由不成立，本院予以驳回。关于本案是否应追加东莞建工集团有限公司为被告的问题。本案中祁相刚与鸿丰公司之间是商品房销售合同法律关系，鸿丰公司与东莞建工集团有限公司之间是建设工程施工合同法律关系，两个是分别独立的法律关系，且合同效力及违约责任等分别由各自合同双方协商确定，互相没有关联性，一个合同的处理结果并不影响另一合同的处理，本案的处理结果同东莞建工集团有限公司没有法律上的利害关系，故鸿丰公司上诉主张追加东莞建工集团有限公司为被告参加诉讼没有法律依据。另外，鸿丰公司认为导致涉案房屋不能按期交付的一个主要原因系项目的建设单位东莞建工集团有限公司违反《建设工程施工合同》约定，未能按期完工及提交相关验收所需材料，不是鸿丰公司的原因，因此产生的逾期交房责任应由东莞建工集团有限公司承担。本院认为，涉案《商品房买卖合同》的双方当事人是祁相刚与鸿丰公司，鸿丰公司与东莞建工集团有限公司之间的建设工程施工合同属于另一个法律关系。即便因第三人东莞建工集团有限公司的原因造成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，应由合同相对方即鸿丰公司向祁相刚承担违约责任。鸿丰公司与东莞建工集团有限公司之间的纠纷，可以依照法律规定或者合同约定解决。鸿丰公司该上诉理由亦不成立，本院予以驳回。综上所述，鸿丰公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417元，由东方市鸿丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月十九日法官助理 陶月月书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）