上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终7147号上诉人(原审被告)：上海古北朱家角置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段晓峰，董事长。委托诉讼代理人：刘轶圣，上海市方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞蓉竹，上海市方达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴坤，女，1990年6月9日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：吴根泉(系吴坤父亲)，男，1960年6月15日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：唐玲，上海瀛东律师事务所律师。上诉人上海古北朱家角置业有限公司(以下简称“古北朱家角公司”)因与被上诉人吴坤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初19248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人古北朱家角公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人吴坤的一审诉请。事实与理由：第一，一审法院合并审理不同法律关系(装修质量瑕疵纠纷与房屋买卖合同纠纷)的争议违反法定程序，且遗漏应当参加诉讼的当事人即被上诉人委托上诉人所聘用的装修方。第二，一审判决事实认定不清且存在错误。一审判决对房屋交付标准认定错误，涉案房屋买卖合同明确约定交付标准为毛坯交付，双方所签订的《“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)》并未变更上述交付标准，被上诉人无需另行支付装修费用对合同约定的交付标准并无影响。一审法院对房屋毛坯交付事实认定不清。被上诉人已经对房屋进行了装修和改造，房屋实际已经转移占有。在被上诉人于2015年4月18日签订装修确认书之前，双方实际已经完成房屋毛坯交付。2016年12月7日的装修验收通知并非房屋买卖合同项下的房屋交付通知。第三，一审判决存在适用法律错误。一审判决错误地将上诉人认定为装修合同法律关系中的装修义务人，且未正确适用《工作联系单》和《情况说明》中的逾期责任豁免之约定。一审判决对装修逾期适用房屋买卖合同中交付逾期之约定，明显错误。一审判决对装修质量瑕疵的责任方认定错误。一层阳光房和地下室车库墙面瓷砖是由被上诉人自行雇人施工的，故地下室天窗窗框与墙体交界处局部存在渗水及地下室车库处的弱电箱门缺失的质量问题并非由上诉人导致，一审法院判令上诉人维修缺乏依据。被上诉人吴坤辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，从双方签订的房屋买卖合同及装修委托协议来看，被上诉人实际向上诉人购买的是精装修房屋，被上诉人的诉求是基于精装修房屋买卖这一事实所发生的纠纷，不存在两个不同的法律关系，一审法院没有违反法定程序。且根据装修委托协议的约定，上诉人是完成装修工程并向被上诉人交付精装修房屋的义务主体，不存在遗漏当事人的问题。第二，因被上诉人向上诉人购买的是精装修房屋，故上诉人称一审判决对房屋交付标准认定错误，其理由不能成立。此外，上诉人称房屋实际已经转移占有，与客观事实不符。一审判决认定被上诉人至今未收取已装修房屋，符合客观事实。第三，根据双方约定，被上诉人购买的是精装修房屋，上诉人应在约定的交房时间将符合约定标准的房屋交付给被上诉人，事实是上诉人不仅逾期交付，且装修的房屋存在严重的质量问题。故依法应当承担相应责任。一审判决不存在法律适用错误。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴坤向一审法院起诉请求：1、判令古北朱家角公司依照合同约定标准向吴坤交付房屋，并向吴坤承担违约金人民币(以下币种均为人民币)659,868.80元；2、判令古北朱家角公司依照合同约定协助吴坤办理房屋不动产权证并向吴坤承担违约金329,934.40元；3、本案诉讼费用由古北朱家角公司承担。一审审理中，吴坤增加诉讼请求：判令古北朱家角公司对吴坤购买之房屋存在的质量问题按照司法鉴定意见书的内容在规定时间内进行修复或更换。一审法院认定事实：2015年1月8日，古北朱家角公司作为甲方，吴坤作为乙方签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇沙淀中路77弄《朱家角古北香堤艺墅》65号13室(以下简称“系争房屋”)，该房屋建筑面积为217.11平方米，其中套内建筑面积为199.34平方米、公用分摊建筑面积为17.77平方米，另有地下附属面积107.82平方米，该房屋建筑层高为3-3.3米。每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为30,295.62元，总房价款为6,598,688元。合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起180天内，甲方向乙方交付该房屋。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交付该房屋钥匙。合同第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十九约定，甲、乙双方商定，2015年4月8日前，由甲乙双方共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领房屋房地产权证(小产证)。合同附件一约定，乙方于签约当日，首付房款1,979,607元，乙方于2015年4月8日前应支付房款4,619,081元。补充条款一第五条约定甲方未在本合同约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，但甲方应支付的违约金以不超过乙方已支付房款之5%为限。合同另行约定了其他事项。合同签订后，吴坤按约向古北朱家角公司支付全部房款。2015年1月25日，古北朱家角公司作为甲方，吴坤作为乙方签订“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)，乙方向甲方提出申请，委托甲方选聘第三方对乙方购买的房屋进行装修。协议第一条约定，乙方委托甲方选聘第三方按本协议及附件《装修和设备标准约定》，对该房屋进行装修。协议第二条约定，甲方确认乙方无需就本协议的装修事宜另行向甲方支付装修费用，也无需向甲方选聘的第三方支付装修费用。协议第三条约定，乙方应于《上海市商品房预售合同》约定的交房日期办理正式交房手续，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行毛坯验收交接，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。之后，甲乙双方签署《房屋装修确认书》。如乙方在收到该通知之日起30天内未来办理房屋交接手续，则视为乙方放弃装修之要求，甲方按照《上海市商品房预售合同》约定办法将该房屋作为毛坯交房。协议第四条约定，乙方按照《上海市商品房预售合同》约定的交房日期办理正式交房手续并与甲方正式签署《房屋装修确认书》后6个月内，甲方按本协议及附件《装修和设备标准约定》和《房屋装修确认书》的要求完成装修工程。协议另行约定了其他事项。2015年4月18日，吴坤与古北朱家角公司签订《古北香堤艺墅》房屋装修确认书，确认根据甲、乙双方签订的“古北香堤艺墅装修委托协议”之约定，乙方(购买方)委托甲方(开发商方)选聘第三方对古北香堤艺墅65号进行室内装修，现就以下情况予以确认：1、合院/类独栋一楼客厅挑高位置是否需要楼板搭建(是)；2、装修风格选定，1)美式风格，参照23号交付样板间装修风格为准，2)法式风格，参照89号交付样板间装修风格为准，选定方案(美式)。2016年12月7日，古北朱家角公司向吴坤发出交付通知书，告知“您所购买的沙淀中路XXX弄《古北香堤艺墅》XXX号别墅已装修完毕，根据双方装修委托协议的约定，我司正式通知您：请您于2016年12月12日来沙淀中路物业管理处办理精装交付手续。若您逾期7天未能前来办理房屋交付手续的，视作您已确认房屋装修完成并验收合格完毕”。之后，吴坤收到询证函回复，“收到催告函后，已于2016年12月13日在物业人员陪同下对房屋进行验收检查，但发现65号房屋装修并未达到可交付状态，仅初步查看就发现多达76处需要返工整修的问题”。2017年9月21日，古北朱家角公司又向吴坤发出交付通知书，告知“您所购买的沙淀中路XXX弄《古北香堤艺墅》XXX号别墅已装修完毕，根据双方装修委托协议的约定，我司正式通知您：请您于2017年9月28日来沙淀中路物业管理处办理精装交付手续。若您逾期3天未能前来办理房屋交付手续的，视作您已确认房屋装修完成并验收合格完毕”。但，吴坤发现房屋装修存在问题仍未办理精装交付手续。一审法院另查明：2014年5月26日，古北朱家角公司取得了包括吴坤所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年10月9日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。一审审理中，一审法院根据吴坤的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋装修质量问题进行鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见：一、经现场检测调查，青浦区沙淀中路XXX弄XXX号房屋目前存在的装修质量问题中属于不满足国家标准的装修质量问题为：1、房屋三层及地下室楼梯间的外墙存在渗漏点，导致相邻区域的壁纸或吊顶出现发霉现象。2、地下室～阁楼层的楼梯栏杆尺寸不符合规范要求。3、地下室楼梯间踢脚线与墙面之间局部存在缝线。4、三层楼梯间墙面壁纸局部开裂。5、一层厨房及一层～阁楼层的卫生间及阳台的墙砖和地砖镶贴局部空鼓。6、一层客厅西侧墙面及空调室外机的部分电线未穿管铺设。7、地下室及阁楼层的部分木地板或地砖的表面平整度偏差超过规范限值。8、地下室活动区地面镶贴靠近楼梯处的留边宽度不一致。9、二层～三层地面或窗台大理石板局部开裂。10、地下室、二层、三层卫生间的部分管道与墙地面之间未嵌填密实。11、一层厨房操作台面与墙砖之间、一层～二层卫生间淋浴房与地面之间及一层、三层部分门窗框处存在硅酮胶局部缺失的情况。12、一层～阁楼层的楼梯木质踏步板侧面(与窗相邻处)存在毛刺。13、二层局部墙面粉刷层开裂。14、阁楼层北侧门(通往阳台)的插销开启不便。15、一层辅厅弱电箱锈蚀。16、一层～二层局部区域木地板表面存在损伤。17、一层阳光房搭建时地下室天窗周边的防水混凝土梁拆除，导致天窗框与墙体交界处局部存在渗漏点。18、地下室车库墙面瓷砖黏贴施工，导致地下室车库处弱电箱门缺失。二、经现场检测调查，属于不符合双方签订的《上海市商品房出售合同》附件三约定的《该房屋建筑结构、装修及设备标准》的设备安装质量问题为：一层入户门处未设置门窗磁报警器。三、经现场检测调查，属于不符合双方签订的《“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)》附件约定的《装修和设备标准约定》的装修质量问题为：三层更衣室衣柜门未做。四、检测中发现的一层可视电话面板表面存在损伤的情况属于施工中的人为损伤。五、针对上述装修质量问题，建议按第六点所列修复方案进行维修。六、上述装修质量问题的修复期限为一个月。为此，吴坤预付鉴定费3万元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴坤与古北朱家角公司签订的上海市商品房出售合同及装修委托协议是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。吴坤按约支付了全部购房款，吴坤至今确实未收取已装修系争房屋，现古北朱家角公司应将已装修系争房屋交付吴坤并及时协助吴坤办理房屋产权转移登记手续。虽出售合同约定古北朱家角公司应在收到全部房价款起180天内向吴坤交付房屋，但之后双方签订的装修委托协议约定了双方签订房屋装修确认书后6个月内完成装修工程。然而，古北朱家角公司却未按约完成装修工程，直至2016年12月7日古北朱家角公司才向吴坤发出要求至2016年12月12日办理精装交付手续的交付通知书，此时古北朱家角公司已经构成违约。通过鉴定房屋装修虽存在一定瑕疵，但不足以令吴坤有权拒绝收取已经装修的系争房屋，故交付通知书确定的交付之日至今由此产生的损失应由吴坤自负。双方既签订出售合同又签订装修委托协议，约定吴坤无需另行向古北朱家角公司支付装修费用，因此双方之间的交易应视为整体，吴坤实际向古北朱家角公司购买精装修房屋，故逾期交房的违约金标准应参照出售合同之约定。吴坤自愿将要求古北朱家角公司支付的逾期交房违约金标准调整到按银行同期贷款利率计算，系当事人自己处分权利，一审法院予以准许，但违约金数额应按出售合同约定以不超过吴坤已支付房款之5%为限。由于吴坤未能提供证据证明古北朱家角公司拒绝协助吴坤办理房屋产权转移登记手续，故吴坤向古北朱家角公司主张逾期办理不动产权证违约金，不予支持。对于吴坤要求古北朱家角公司修缮修理系争房屋，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》为有资质机构作出且鉴定人员到庭接受当事人询问，一审法院确认系争房屋的修复方案以《司法鉴定意见书》为准。据此，一审法院作出判决：一、古北朱家角公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋交付吴坤，并协助吴坤办理位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋的产权转移登记手续，交易所产生的费用由吴坤、古北朱家角公司依法各自承担；二、古北朱家角公司应于判决生效之日起十日内支付吴坤逾期交房违约金(以人民币6,598,688元为本金，自2015年10月18日起至2016年12月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，违约金数额以不超过吴坤已支付房款之5%为限)；三、古北朱家角公司应于判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴(2018)建鉴字第1194号司法鉴定意见书中列明的修复方案对吴坤购买的位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋装修存在的质量问题予以修复完毕；四、驳回吴坤的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据双方当事人就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》及《“古北香堤艺墅”装修委托协议(美式)》，吴坤已依约支付了全部购房款，故古北朱家角公司应当将系争房屋交付给吴坤并协助其办理房屋产权转移登记手续。古北朱家角公司称系争房屋已经实际交付给吴坤的意见，因未提供相应证据予以证明，故本院无法采纳。虽然双方就房屋出售与房屋装修分别签订了协议，但从上述装修委托协议的内容来看，房屋装修具体事宜完全由古北朱家角公司负责，装修完成后亦由古北朱家角公司与吴坤办理验收交接手续，且吴坤无需支付装修费用。由此，一审法院认定双方之间的交易应视为整体，即吴坤实际向古北朱家角公司购买精装修房屋，符合事实，本院予以认同。古北朱家角公司未依约定的期限完成装修工程，以致迟延向吴坤发送办理精装交付手续的交付通知书，故应当承担相应的逾期交房责任。一审法院计算逾期交房违约金的标准及期限，较为合理，可予维持。根据一审中上海市房屋建筑设计院有限公司就系争房屋出具的《司法鉴定意见书》，系争房屋的装修质量确实存在诸多质量问题，故古北朱家角公司应当予以修复。其中，由于入户处阳光房是由吴坤雇人完成，而根据上述《司法鉴定意见书》，天窗窗框与墙体交界处局部存在渗漏点是因一层阳光房搭建时地下室天窗周边的防水混凝土梁拆除导致，故该处质量问题的责任应由吴坤承担，即《司法鉴定意见书》修复方案中第7项的修复内容应由吴坤自行解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初19248号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初19248号民事判决第三项为：上海古北朱家角置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴(2018)建鉴字第1194号司法鉴定意见书中列明的修复方案(第7项除外)对吴坤购买的位于上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号房屋装修存在的质量问题予以修复完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费13,698元，由吴坤负担9,132元，由上海古北朱家角置业有限公司负担4,566元；鉴定费3万元，由上海古北朱家角置业有限公司负担；二审案件受理费240元，由上海古北朱家角置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇一九年十二月九日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。