湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初7343号原告孙建华，男，生于1973年2月27日，汉族，湖北省利川市人，住本市。委托代理人孙邦平，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告陈太友，男，生于1969年1月6日，土家族，湖北省利川市人，住本市。被告吴冬英，女，生于1950年11月11日，汉族，湖北省利川市人，住本市。被告陈书玉，女，生于1973年1月17日，汉族，湖北省利川市人，住本市。被告陈书琼，女，生于1976年9月3日，汉族，湖北省利川市人，住本市。被告陈书怀，女，生于1979年12月17日，汉族，湖北省利川市人，住本市。被告张承荣（曾又名张成荣），女，生于1970年5月8日，土家族，湖北省利川市人，住本市。。被告陈婷婷（曾又名陈停），女，生于1992年8月7日，土家族，湖北省利川市人，住本市南坪乡南坪村八组59号。公民身份号码：422802199208076045。被告吴冬英、陈书玉、陈书怀、陈书琼、张承荣、陈婷婷委托代理人陈太友。特别授权代理。原告孙建华诉被告陈太友、吴冬英、陈书玉、陈书怀、陈书琼、张承荣、陈婷婷确认合同有效合同纠纷一案，本院于2019年10月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谭托于2018年9月21日公开开庭进行了审理。原告孙建华及其委托代理人孙邦平与被告陈太友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年2月19日，被告陈太友代表全家与原告签订了房屋买卖和山林土地转让《契约》，约定将位于朝阳××××房屋三间售给原告，并搭山林（大山）一宗、尖角土（0.8亩）、四方田（1.4亩）、三方土（0.6亩），负责原告夫妻二人的户口落户。总价款为36800元。原告于签《契约》当日给付35800元，剩余1000元约定在办理原告夫妻二人户口入户和山林、土地的转移登记后支付。被告交付房屋后原告随即迁至该屋居住，被告将《契约》约定的山林、土地交原告经营使用，并于2008年10月21日办理了林权转移登记。2018年土地确权时，被告以种种理由搪塞，拒绝办理土地确权登记，2019年元月，被告公然在交付给原告经营的土地上栽种林木，原告报警后，南坪派出所的干警和村委会均予以制止，被告方才停止栽种。被告的行为严重违背《契约》的约定，侵犯原告依法享有的权利。为保护原告的合法权利，现请求法院确认原、被告所签的房屋买卖和山林、土地转让“契约”有效；判令被告履行尖角土（0.8亩魏家屋后坎上）、四方田（1.4亩熊家前方）、三方土（0.6亩钟春斋屋后）、空地等四宗田土过户登记给原告的义务；被告承担本案诉讼费。六被告辩称：陈太友与原告签订《契约》的行为只能代表陈太友的个人行为，且属无权处分行为，《契约》内容违法，侵害了权利人的合法权益，属无效协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：陈昌宴（1948年6月27日生）与吴冬英于1967年3月20日结婚，婚后生育了儿子陈太友和女儿陈书琼、陈书怀、陈书玉共4人。在土地实行承包经营时取得了涉案空地以外土地的承包经营权，其中的山林由当时的利川县革命委员会于1980年给陈昌宴颁发了NO.072531号山林所有权证。1984年7月28日陈昌宴因病去世。1985年5月1日吴冬英与陈忠才（1951年7月28日生）再婚，婚姻存续期间在朝阳××××组共同修建了房屋和猪牛圈（1996年9月18日取得土地使用权证）。1991年10月8日陈太友与张承荣登记结婚，于1992年8月7日生育女儿陈婷婷。1999年4月25日陈忠才因病去世。二轮土地延包时，吴冬英于2005年3月19日以家庭承包方式，自己为承包方代表，陈书怀、陈太友、张成荣、陈停为土地承包经营权共有人，与朝阳村委会续签了农村土地承包合同，在朝阳××××组续得了包含四方田1.4亩、尖角土0.8亩、三方土0.6亩在内共八块总面积为6.7亩土地的承包经营权，承包期限为1998年10月1日至2028年12月31日。2008年2月19日，原告与陈太友签订《契约》，载明“契约朝阳××××组陈太友卖房屋给谋道香园村五组孙建华，双方协定如下一、房屋：三间壹栋、灶屋一套猪栏牛圈二、空地：房屋前至公路水沟、后边至山林、右边至干水沟、左边羅继志阶沿坎三、山林：北从自己空地至羅继志阶沿直上.南从干水沟直上.東从自己阴沟至土边.西至半山腰土边四.土魏家屋后坎上一块八分（承包合同中的尖角土）.钟春斋屋后三块六分（承包合同中的三方土）田：熊家前方四方田一块一亩四分（承包合同中的四方田）……以上各项由陈太友出卖给孙建华永远所有现金人民币叁万陆仟捌佰元整恐口无凭以此为据.卖方陳太友买房孙建华中证人张吉才张品坤执筆人杨厚坤公元二〇〇八年二月十九日”。签订《契约》时陈太友电话告知其母亲吴冬英交易价款为36800元，其母表示同意（陈太友回答法庭询问时称，“《契约》签订时他给其母吴冬英打电话只给她说的是卖房子，房屋卖价为36800元，买房人要生活，其母吴冬英同意房屋卖价，另考虑到买房人要生活，其母吴冬英说可以指点地给买房人种”。）。签订当天，原告向陈太友支付了35800元，陈太友亦将《契约》中所述的房屋、土地及山林交付原告（陈太友将房屋钥匙交给原告、为原告指定了土地及山林的地块和边界）。之后约一星期左右原告即携家人到该地居住生活至今，其一家四人的户口亦于2012年6月29日由谋道镇相元村二组14号迁入南坪乡朝阳××××组55号。2008年恰遇林地重新确权颁证，利川市林业局于同年10月21日将《契约》中所述的山林登记确权给了原告。2018年承包地重新确权颁证时，双方就承包地的重新确权发生争议。利川市人民政府于同年12月20日给吴冬英、陈书琼、陈书怀颁发了鄂（2018）第087717号利川农村土地承包经营权证将《契约》中所转让的承包地及空地（作为承包经营地）登记确权给了吴冬英（承包方代表）、陈书琼、陈书怀（承包方家庭成员）。2018年承包地重新确权颁证前原、被告及南坪乡朝阳村委会均未就《契约》中所述的房屋、田土及山林发生争议。《契约》签订之日至今六被告均在利川境内居住生活。本院认为，原告与被告陈太友签订的《契约》包括对房屋、田土及山林的处理。农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员的，房屋买卖合同无效。虽然在签订《契约》时，原告的户籍在利川市××组，非房屋宅基地所在的集体经济组织成员，但原告的户籍已于2012年6月29日迁至利川市南坪乡××村××组，已补正了《契约》中农村房屋买卖对户籍要求的效力瑕疵。从《契约》中“以上各项由陈太友出卖给孙建华永远所有”看，《契约》明确转让的标的包括房屋、空地、山林及田土，并非只是房屋的转让。陈太友与原告签订《契约》时电话告知了其母亲吴冬英并取得了其同意，说明《契约》的签订亦是吴冬英的真实意思表示。不论陈昌宴、陈忠才的死亡是否因继承等原因对《契约》中所转让的标的的权利产生影响，自2008年2月19日《契约》签订之日至2018年承包地重新确权颁证双方产生争议时长达十年之久，居住生活在利川境内的6被告及南坪乡朝阳村委会均未提出异议，表明陈太友之外的其他5被告及南坪乡朝阳村委会对陈太友签订《契约》一事认可。由于利川市人民政府于2018年12月20日给吴冬英、陈书琼、陈书怀颁发的鄂（2018）第087717号利川农村土地承包经营权证将《契约》中所转让的承包经营地及空地登记确权给了吴冬英、陈书琼、陈书怀，故所转让的承包经营地的变更登记只需被告吴冬英、陈书琼、陈书怀协助办理即可完成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、五十二条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、第三十二条、第三十四条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告与被告陈太友于2008年2月19日签订的《契约》有效；二、被告吴冬英、陈书琼、陈书怀于本判决生效之日起15日内协助原告办理小地名“尖角土”、“四方田”、“三方土”及空地等四宗土地承包经营权变更登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭托二〇一九年十二月五日书记员  王毅