山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4173号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区振兴路92号，统一社会信用代码：913704005522347538。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄学伟，男，1959年12月8日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：苏刚，山东金装律师事务所律师。上诉人枣庄东湖置业有限公司(以下简称东湖公司)因与被上诉人黄学伟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东湖公司上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3020号民事判决，依法改判;2.一、二审诉讼费由黄学伟承担。事实和理由：一、1.按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。也就是说，交存专项维修资金是进行备案登记的前提和先决条件，因黄学伟至今未按规定足额交存专项维修资金，东湖公司报送的备案材料根本不可能被产权登记机关接收和受理，更不可能给予备案，一审判决认定东湖公司未在约定期限内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，认定事实错误。2.不是东湖公司未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因为消防验收前置且不能通过新标准(GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，也就是说，是东湖公司向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因则是因为消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案，并非东湖公司的原因，而是因为东湖公司不能预见和不可抗拒的原因，对此，应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除东湖公司的违约责任。二、一审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因，……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅当因为××的原因导致不能备案时，××方才应当承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应当承担违约责任。根据东湖公司所提供的证据，可以证明黄学伟不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是东湖公司的原因的情况下，仍判决东湖公司承担违约责任，适用法律错误。2.根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，××(黄学伟)应当在住宅交付前一次性足额交存首期专项维修资金，否则，产权登记部门不予受理产权登记申请。也就是说，交纳专项维修资金是取得房屋使用权及进行产权登记的前提条件，因为黄学伟没有按规定交存专项维修资金，即便东湖公司的报送的备案材料合格、齐全，也不可能被受理登记备案。该项义务是法定义务，并不需要东湖公司专门通知，且在一审庭审时东湖公司已经明确告知黄学伟，但黄学伟至今没有交存，因其未履行法定的先履行义务，东湖公司也不应承担违约责任。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审中，黄学伟未提供任何证据证明其有损失，而按照房屋的属性，主要是用来居住使用的，东湖公司交付的涉案房屋已完全满足房屋的基本功能和属性，有无产权证书不影响房屋的功能和属性，不会造成黄学伟损失。一审判决对东湖公司要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决东湖公司支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的荒唐局面，不仅显失公平，也违反了相关的法律规定。4.关于产权证押金问题。虽然《商品房买卖合同》中没有约定，但从黄学伟已经交纳、东湖公司业已收取、且至起诉前黄学伟一直没有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，意思表示真实，该行为并不违反法律强制性规定，事隔多年后黄学伟反悔要求退还押金没有法律依据，一审判决返还押金适用法律错误。5.黄学伟诉请的违约金有明确的起算期限和金额，因其诉讼请求部分超过了法律规定的诉讼时效，一审判决并未全部支持，却仍判令由东湖公司负担全部诉讼费用，违反了《诉讼费用交纳办法》的规定。综上所述，因黄学伟未履行法定的先履行义务，其无权要求东湖公司承担违约责任，且东湖公司不能将产权登记备案所需资料送交产权登记机关的原因是国家强制性消防设计标准的变更、消防部门拒绝按原标准对案涉工程进行验收，以致案涉工程不能通过验收备案，并非东湖公司的原因，东湖公司不应承担违约责任，一审判决认定事实、适用法律均有错误，请求二审法院依法改判。黄学伟未作答辩。黄学伟向一审法院起诉请求：1.判令东湖公司于判决生效之日起的30日内，履行完毕《商品房买卖合同》第十九条约定的义务，将坐落于枣庄市市中区湖西景苑AX号楼X单元X室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，并协助黄学伟办理上述房屋的不动产产权登记证书；2.判决东湖公司先行向黄学伟支付自2015年10月1日起至黄学伟起诉之日止（2019年6月3日）的违约金69138元；判令东湖公司于黄学伟取得涉案房屋所有权登记书的次日，向黄学伟支付自2019年6月4日起至东湖公司将涉案房屋产权登记备案材料报产权登记机关备案的次日止的违约金（以515570.3元以为基数，按日万分之一计算）；3.判决东湖公司立即退还违法向黄学伟收取的产权登记证押金2000元；4.诉讼费用由东湖公司承担。一审法院认定事实：2015年2月9日，黄学伟（××）与东湖公司（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定黄学伟购买东湖公司开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑AX号楼X单元X室房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，黄学伟向东湖公司支付全部购房款515570.3元，东湖公司于2015年7月1日将涉案房屋交付给黄学伟，并于当日向黄学伟收取产权证押金2000元，东湖公司至今未将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。黄学伟、东湖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于东湖公司是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，东湖公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但东湖公司至今未履行该备案义务。东湖公司的行为构成违约，应属违约行为。关于东湖公司是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。东湖公司提交的证据不能证明其存在不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故东湖公司提出的应依照不可抗力免除其违约责任的理由，不成立，一审法院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，东湖公司在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”黄学伟、东湖公司约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2015年7月1日，东湖公司应在约定交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此东湖公司的违约行为自2015年9月29日起一直延续至今，故违约金的计算应从2015年9月29日起开始计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。黄学伟于2019年6月3日诉至一审法院，且东湖公司已提出时效抗辩，故自2016年6月3日起的违约金未超过诉讼时效，一审法院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定东湖公司在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此一审法院确认该违约金计算至东湖公司履行完毕上述义务之日止。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定黄学伟应向东湖公司缴纳产权押金，因此东湖公司收取产权押金无合同依据或法律依据，东湖公司应予返还。依据上述《商品房买卖合同》约定和法律规定，东湖公司应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内将办理坐落于枣庄市市中区湖西景苑湖西景苑AX号楼X单元X室房屋权属登记备案需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告黄学伟办理上述房屋的房屋产权证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告黄学伟自2016年6月3日至2019年6月3日期间的违约金56454.95元；三、被告枣庄东湖置业有限公司于办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之次日,支付原告黄学伟违约金（以515570.3元为基数，计算时间自2019年6月4日至将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；四、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告黄学伟产权证押金2000元；五、驳回原告黄学伟其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579元，减半收取789.5元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审庭审过程中，东湖公司主张黄学伟未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其不应承担违约责任，黄学伟收到上述通知后即缴纳了住宅专项维修资金。本院认为，依据黄学伟与东湖公司签订的《商品房买卖合同》，东湖公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由东湖公司提供的资料报产权登记机关备案。东湖公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。东湖公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。东湖公司主张黄学伟未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此，其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，东湖公司有义务通知黄学伟需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在黄学伟知晓上述规定前，东湖公司仍应当承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属登记的必要条件之一，黄学伟在一审庭审中收到上述通知后即缴纳了住宅专项维修资金，故东湖公司在黄学伟缴纳住宅专项维修资金后仍应继续承担逾期办证的违约责任，东湖公司主张不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。东湖公司要求降低违约金及不支付产权押金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。东湖公司关于诉讼费的主张亦不能成立，本院不予支持。综上，东湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1579元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张洪光审判员  李政远审判员  李 帅二〇一九年十二月十六日书记员  史安伟