江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初2857号原告：盱眙安居物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处淮河北路商贸中心IIIB12号。法定代表人：扈玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：查小冬，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。被告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处合欢大道2号。法定代表人：陈雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王坤波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈士贤，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。第三人：淮安市华东物业管理有限公司，住所地盱眙县盱城街道办事处金源大道。法定代表人：王福林，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅家宝，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。原告盱眙安居物业服务有限公司（以下至判决主文前简称“安居物业公司”）与被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称“盱眙农商行”）及第三人淮安市华东物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“华东物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安居物业公司法定代表人扈玉生及委托诉讼代理人查小冬，被告盱眙农商行委托诉讼代理人王坤波、陈士贤及第三人华东物业公司委托诉讼代理人梅家宝两次开庭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告单位物业费及其他应摊费用156052元。2、第三人返还不应收取的物业费。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系被告购买用于经营的盱眙县太和街道新城市广场小区21-101/102/103/104室物业管理服务单位，按照原告单位与被告所在小区业主协商一致，达成的物业服务项目范围及收取物业服务费的协议，被告尚欠原告单位物业费及其它应摊费用计156052.00元。经原告单位多次电话、上门催收，被告却搪塞推诿，以各种无理要求，拒付物业费及应摊费用，严重影响原告单位的正常物业服务。鉴于第三人华东物业公司为前期物业服务单位，收取了相关的物业费用为维护原告单位合法权益，特具状法院，恳请贵院依法判决原告的前列诉讼请求事项。综上，请求法院判决如上所请。被告盱眙农商行辩称：1、被告与第三人于2015年3月1日签订的物业管理相关费用协议合法有效，并且被告按照合同约定向第三人支付了2015年3月1日起至2018年2月28日止的所有物业管理费、生活垃圾费等相关费用。2、根据合同相对性原则，被告与原告没有物业服务合同的权利义务关系，被告与第三人依据新城市广场前期物业服务合同，该合同由于被告购买了新城市广场物业，被告认可该前期物业服务合同，所以物业服务合同主体应为第三人和被告之间产生权利义务关系，此后被告严格按照合同履约，并不清楚原告已进驻新城市广场，也没有发现原告提供的物业服务，所以不存在事实上的物业服务关系。3、即使原告入驻新城市广场，原告所提供的服务应当依照合同约定，与被告之间签订物业服务合同，明确权利义务关系。在没有合同的前提下，原告收取2018年3月1日起的物业费是没有合同依据的。综上，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人华东物业公司辩称，原告在本案中追加第三人参与诉讼无事实依据。第三人在为被告2015年3月1日至2018年2月28日期间的物业服务中收取的相关物业费并无不当，与原告毫无关系。原告与被告之间的物业管理服务费用与第三人无关。请求驳回原告对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告盱眙农商行系盱眙县新城花苑小区21号楼101室、102室、103室、104室业主，房屋建筑面积分别为347.02㎡、599.11㎡、247.14㎡、247.14㎡。2009年12月25日，盱眙金诚房地产开发有限公司（甲方）与第三人华东物业公司（乙方）司签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对新城花苑提供前期物业管理服务。在该份前期物业服务合同基础上，被告盱眙农商行与第三人华东物业公司签订《物业管理相关费用协议》，约定物业管理费每月每平方0.8元，生活垃圾费每月每平方0.2元，公告水电费每年400元，车位费用每月每车位费用60元，12个车位，共计8640元，总计费用26191元，经双方协商，乙方同意每年实收22000元，按此费用标准收费暂定三年，即2015年3月1日至2018年2月28日止。上述协议签订后，被告盱眙农商行于2015年7月9日向第三人华东物业公司缴纳物业费22000元，于2016年4月20日向第三人华东物业公司缴纳物业费22000元，于2017年5月22日向第三人华东物业公司缴纳物业费19900元，合计63900元。2016年4月28日，盱眙金诚房地产开发有限公司（甲方）与原告安居物业公司（乙方）签订《新城花苑前期物业服务合同》，合同约定甲乙双方在自愿、平等协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对新城花苑提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为商铺1元/月/平方米，经营垃圾费0.35元/月/平方米，车位使用人应按露天车辆60元/个，月交纳车位停车费。业主应于收到交房通知书之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在下次交费时间提前三个月履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业费的5%标准向乙方支付违约金。关于原告安居物业公司进驻小区服务告知情况，原告提交告示一张，告知内容“新城市广场于2016年5月5日正式由安居物业接手，希望广大业主予以配合支持。谢谢合作！”，但无法看出该份告示张贴的地方。2018年9月20日，盱眙县物业管理所及太和街道毛营社区居民委员会出具证明一份，证明内容“新城市广场小区由于前期物业撤出，自2016年5月1日起由盱眙安居物业进驻服务。/特此证明”。本院认为，原告作为小区开发商选定的物业服务企业，与盱眙金诚房地产开发有限公司签订了前期物业服务协议，就各自的权利义务及违约责任作了明确约定，上述协议不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。原告为涉案小区提供物业服务后，被告应当按照约定交纳物业服务费用及其他费用，未按约交纳应承担相应责任。本案争议焦点：1、被告向第三人支付2016年5月1日至2018年2月28日期间的物业费等相关费用有无过错；第三人是否应当返还收取的物业费等相关费用。2、第三人应退还费用及被告应交纳物业费等相关费用的数额。针对第一个争议焦点：按照被告与第三人之间签订的《物业管理相关费用协议》，被告已经于2016年4月20日支付了2016年3月1日至2017年2月28日期间的物业费等相关费用，此时因原告尚未进驻该小区提供物业服务，被告该笔付款并无过错。对于2017年5月22日的支付物业费给第三人，被告辩称并不知道原告入驻小区提供物业服务。对此，原告未能向本院提交证据证明被告已经知道或应当知道原告入驻该小区提供物业服务，故本院认定该笔物业费等相关费用的支付，被告亦无过错。第三人无正当理由收取被告交纳的上述费用，应退还本案原告。第三人抗辩认为虽然其于2016年5月份退出，但第三人仍按照与被告之间的合同继续履行，并提供物业服务。对于第三人的抗辩，其仅提交2016年3月9日、3月15日，2017年7月20日证明三份，证明第三人为被告提供维修的记录。上述证明中有两份为第三人退出前的维修记录，对2017年7月20日的证明，即便属实，也无法证明第三人在退出涉案小区物业服务后，仍继续单独为本案被告提供日常的物业服务，故对其抗辩，本院不予采信。针对第二个争议焦点（该部分计算中小数点后均四舍五入）：第三人退还费用：原告自2016年5月1日入驻小区提供物业服务，故2016年4月30日前的物业费及相关费用应由第三人收取，故第三人尚需退还费用为38233元【（22000元÷12个月×10个月）＋19900元】。2016年5月1日至2018年2月28日，被告应交物业费31445元（1429.31㎡×1元×22个月）、经营性垃圾费11006元（1429.31㎡×0.35元×22个月）、车位费15840元（12车位×60元/月×22个月），合计58291元。扣减第三人退还38233元后，尚有差价20058元应由被告负担。2018年3月1日至2020年4月30日期间的物业费37162元（1429.31㎡×1元×26个月）、经营性垃圾费13007元（1429.31㎡×0.35元×26个月）、车位费18720元（12车位×60元/月×26个月），合计68889元，该部分费用应由被告交纳，被告辩称其与原告之间没有物业服务合同关系，也没有证据证明原告提供物业服务合同，本院不予采信。上述被告应交费用合计88947元。对于原告主张违约金，因原被告及第三人之间确因纠纷未能妥善处理，导致被告未能及时支付相关费用，并非故意拖欠，同时结合原告的在本小区的服务情况，对违约金请求，本院不予支持。同时，小区公共设施、环境的维护、保养，需要每个业主的共同努力，在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情况下，业主如因个别原因长期不交物业费，必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，最终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量。物业服务单位在业主按照合同约定交纳物业费用后，应当按照合同约定提供高质量的物业服务，及时解决业主的诉求，形成双方之间良好互动。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告盱眙安居物业服务有限公司支付物业费、经营性垃圾费及车位费88947元。二、第三人淮安市华东物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告盱眙安居物业服务有限公司返还被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司交纳的物业费、经营性垃圾费及车位费38233元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3421元，由原告盱眙安居物业服务有限公司负担577元，由被告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司负担2024元，由第三人淮安市华东物业管理有限公司负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。审 判 长  沈长春人民陪审员  蒲秀芳人民陪审员  简宏翠二〇一九年十二月二日书 记 员  吴 琼附：相关法律条文及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。