湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初2090号原告：朱思英。委托诉讼代理人：黎少云，湖北泰元律师事务所律师。一般授权代理。被告：通城县自然资源和规划局，住所地通城县隽水镇秀水大道100号。法定代表人：汪四国，该局局长。委托诉讼代理人：毛伟星，该局法规股股长。一般授权代理。委托诉讼代理人：吴四国，湖北泰元律师事务所律师。一般授权代理。第三人：何国斌。第三人：程国平。上列第三人共同委托诉讼代理人：何耀龙（系何国斌堂弟）。特别授权代理。原告朱思英与被告通城县自然资源和规划局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权通知何国斌、程国平作为第三人参加诉讼。原告朱思英及其委托诉讼代理人黎少云、被告通城县自然资源和规划局委托诉讼代理人毛伟星、吴四国，第三人何国斌、程国平的共同委托诉讼代理人何耀龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱思英向本院提出诉讼请求：1、判令朱思英与通城县自然资源和规划局的房屋买卖行为有效；2、判令通城县自然资源和规划局为朱思英办理房屋及国有土地过户手续。事实和理由：朱思英及前夫均系原通城县国土局职工，1993年参与全县房改，购得原国土局宿舍楼202室，面积约70平方米，并于1993年12月31日向房改部门交纳预定金2000元。期间，因有人举报朱思英另购有宅基地，不符合享受房改政策对象的要求，因而原土管局暂缓为朱思英办理两证。经过一年调查核实后，原土管局与有关部门认定朱思英可享受房改政策，并通知朱思英补交4300元余款后继续办理两证。然而，此时朱思英前夫在工作中突然失踪，办证事情又被搁置。1996年，在再次准备办理两证过程中，朱思英交纳预定金2000元的原始收据无法找到，办证又一次搁置，但朱思英一直在主张权利。2005年，朱思英又一次申请国土局办理两证，当时的领导以各种理由拒绝。朱思英遂一直上访，2019年通城县自然资源和规划局向朱思英送达了《通城县自然资源和规划局关于朱思英信访事项处理意见告知书》，意见中肯定了朱思英对所购房屋的合法性、有效性，并给出了为朱思英办理两证的意见。但带上一直未办理。通城县自然资源和规划局辩称，本案系房改政策待遇问题，不是人民法院受案范围。预订金2000元的交款人为邹民富，朱思英不具备诉讼主体资格。本案房屋买卖合同并没有成立，双方之间没有签订房屋买卖合同，朱思英没有交清购房款，也未办理房屋登记手续，人民法院应当驳回朱思英的起诉或诉讼请求。何国斌、程国平述称，朱思英与通城县自然资源和规划局之间的房屋买卖合同，何国斌、程国平没有介入，由法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱思英与其前夫邹民富当时均系原通城县土管局职工，居住在原通城县土管局宿舍楼2单元202号套间房。该幢宿舍楼共有20个套间，1993年参与全县公有住房房改时，其中有14户（包括朱思英、邹民富1户在内）符合当时的房改政策，朱思英、邹民富户于1993年12月31日向通城县房改资金管理中心交纳了预订金2000元（该银行缴款单载明县土管局邹民富交预订金），期间，由于他人举报朱思英、邹民富夫妇在县城购有宅基地，不符合享受房改政策条件，通城县土管局遂对该户暂缓办理两证，并就举报事实进行调查核实；其余13户均按当时的房改政策购买了各自居住的套间房，并取得了房屋所有权证和土地使用权证。后通城县土管局与有关部门通过调查，认定上述举报事实不实，同意朱思英、邹民富继续办理房屋所有权证和土地使用权证，并于1995年12月31日由通城县土管局分管局领导通知朱思英、邹民富在补交剩余购房款4300元后办理两证。随后因邹明富突然失踪，导致办证事宜又被搁置。1996年通城县土管局再次通知朱思英持已交纳预订金2000元的收据补交余款办理两证，因朱思英当时未能找到该原始收据，造成房改办无法为其办理两证。1996年后，朱思英找到了收据并向当时局领导反映了重新办证的问题，时任领导以住房由其居住，且局里未收其任何费用，办不办证影响不大为由又一次搁置了办证事宜。2004年12月22日，原通城县国土资源局将其原办公楼、宿舍楼（即本案诉争房改房所在的宿舍楼）及场院国有土地使用权经由通城县土地储备交易中心挂牌交易，何国斌、程国平以105.1万元的价格竞得该宗国有土地使用权，并与出让人通城县土地储备交易中心签订了成交确认书。2005年1月14日何国斌、程国平与原通城县国土资源局签订成交补充协议，约定原通城县国土资源局负责在2005年3月底前将上述办公楼、宿舍楼及场院全部财产交何国斌、程国平使用，何国斌、程国平签字之日支付成交款90万元，剩余部分在交房时付清。后由于原通城县国土资源局内部职工产权补偿纠纷导致无法按时交付房屋土地，双方于2006年1月26日再次签订协议，约定2004年12月22日双方签订的成交确认书继续有效，对原整体成交的办公楼、宿舍楼重新分开定价，分期交付。即前后二栋办公楼定价60万元，宿舍楼定价45.1万元，合计105.1万元；自该协议签订之日起原通城县国土资源局先期交付前后二栋办公楼，宿舍楼待政府拓宽通麦公路拆除后再交付何国斌、程国平，并按价支付成交价款；何国斌、程国平先期支付的90万元成交款原通城县国土资源局退还30万元，并向何国斌、程国平支付利息115500元。2005年朱思英在原通城县国土资源局集资新建的住宿楼购得一个套间后，再次向原通城县国土资源局申请为诉争房改房办理两证，因此时原通城县国土资源局已将本案诉争房改房所在的宿舍楼连同原办公楼及场院国有土地使用权通过挂牌交易卖与何国斌、程国平，该局主要领导不同意为其办理两证。朱思英遂寻求上访救济，2019年8月5日通城县自然资源和规划局作出了关于朱思英信访事项处理意见告知书，在该意见告知书中通城县自然资源和规划局认可朱思英、邹民富在房改时符合房改政策，并认为鉴于朱思英家情况特殊，其居住的套间房确实参与了房改，又向房改部门交纳了预订金2000元，而且房屋一直由其居住至今，且未收其任何费用，应该根据房改房的相关政策，予以办理两证。本院认为：通城县自然资源和规划局对朱思英家符合当时的房改政策参与了房改，并交纳了诉争房改房预定金2000元不持异议，本案争议的核心是诉争房改房房屋买卖合同是否成立及应否履行问题，属于平等主体之间的民事权益纠纷，人民法院应当受理。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条中规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次；由此表明，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方；且朱思英系通城县自然资源和规划局职工，该局亦一直未否认朱思英对诉争房改房的购买资格，因此，不能以缴款单上载明邹民富交预订金而据此认定诉争房改房的买受人为邹民富一人，朱思英作为房改房的买受人在本案中主体资格适格。根据本院查明的事实，在公有住房房改时，原通城县土管局认可朱思英、邹民富符合房改政策，同意其购买诉争房改房，朱思英、邹民富亦向房改部门交纳了预订金2000元，由此表明双方已就诉争房改房的买卖形成合意，此时双方之间的房屋买卖合同已成立。至于合同成立后，如发现购房人具有不符合房改政策的情形，属于合同解除或无效的问题。本案中，朱思英并不存在不符合房改政策的情形，双方之间的房屋买卖合同有效。虽后来诉争房改房经原通城县国土资源局通过通城县土地储备交易中心挂牌交易出售于何国斌、程国平，但朱思英的房屋买卖合同成立在前，交付房款在前，房屋亦一直由其居住使用，因此，通城县自然资源和规划局应当继续履行与朱思英之间的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、朱思英与通城县自然资源和规划局的房屋买卖关系有效。二、通城县自然资源和规划局应当继续履行与朱思英之间的房屋买卖合同，在本判决生效后30日内为朱思英办理原通城县国土局宿舍楼2单元202号套间房的不动产过户登记手续；同时朱思英给付通城县自然资源和规划局剩余购房款4300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由通城县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇一九年十二月三十日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。