广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终21305号上诉人（原审原告）：黄钧榆，女，1987年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：赵江新、何雪萍，均为广东赵江新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾佩君，女，1992年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：李细妹，女，1970年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张文才，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市汇君展创房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街增城大道69号8幢919号。法定代表人：曾佩君。原审第三人：饶银开，男，1968年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。原审第三人：赖伯桥，男，1979年10月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。原审第三人：潘冠辉，男，1980年4月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。上诉人黄钧榆因与被上诉人李细妹、曾佩君、广州市汇君展创房地产代理有限公司(以下简称汇君公司)、饶银开、赖伯桥、潘冠辉房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄钧榆上诉请求:1.撤销一审判决，改判曾佩君、李细妹支付房款350000元并承担违约金121500元至付清房款日止。2.本案一、二审诉讼费等相关费用由曾佩君、李细妹承担。事实与理由：1.本案诉讼主体混乱，潘冠辉只是曾佩君所开办的中介公司的员工，不应成为本案的第三人。2.《房地产买卖居间合同》中黄钧榆作为合同签订人、作为合同相对人、作为房屋过户手续的经办人、作为房屋产权人委托的卖方、作为房屋产权人的债权人、作为房屋按揭款的支付人，有权利收取房屋的款项。曾佩君作为合同签订人、作为合同相对人、作为房地产中介的老板，作为制定房产登记在其母亲李细妹的名下的人，作为炒房的人，有义务付款给黄钧榆。一审法院的判决，支持将房款给不相关的第三人，是错误的。3.一审判决忽视了黄钧榆所缴纳的房屋按揭款，也忽视了黄钧榆的损失。本案黄钧榆共为涉案房屋支付了按揭款22400元，这也证明了黄钧榆所主张的事实，黄钧榆有权享有该房屋的相应款项。4.一审对于法律关系认定存在明显错误。本案属于房屋买卖合同纠纷，合同明确约定了房款的收取人是黄钧榆。故除非黄钧榆指定收款人，否则曾佩君、李细妹的付款不具有法律效力。曾佩君、李细妹完全可以通过其他救济手段，如不当得利，主张返还已付的房款，而不应该就此剥夺黄钧榆获得房款的权利。曾佩君、李细妹、汇君公司二审答辩称：不同意黄钧榆的上诉请求。原审第三人赖伯桥、潘冠辉二审述称：不同意黄钧榆的上诉请求。原审第三人饶银开经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。因本案纠纷，黄钧榆于2019年1月17日向一审法院起诉，请求判令：一、曾佩君及汇君公司归还房屋款项350000元及违约金52500元给黄钧榆，以后另计；二、曾佩君及李细妹承担房屋买卖合同的违约金121500并支付至付清房款日止；三、本案诉讼费由曾佩君、汇君公司负担；李细妹承担增加诉讼请求部分的诉讼费。一审法院经审理查明：汇君公司的法定代表人为曾佩君。2015年2月13日，黄钧榆起诉饶火友民间借贷纠纷一案，一审法院受理后，案号为（2015）穗增法民二初字第716号。在该案审理中，查明：饶火友因资金周转向黄钧榆借款120000元，并由饶火友立下《借据》给黄钧榆收执，《借据》约定借款金额人民币120000元，借款利息从借款之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算并归还本金。事后，饶火友未能按时还款，经黄钧榆追讨未果，黄钧榆于2015年2月13日诉至一审法院。饶火友经一审法院公告送达起诉书副本、开庭传票、证据材料等应诉材料，饶火友在公告期满既不到庭应诉，亦未提供书面答辩意见及举证。为此，一审法院判决如下：一、饶火友于本判决生效之日起十五日内归还借款120000元及利息给黄钧榆。利息从2014年9月30日起以120000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉日（2015年2月13日）止。二、驳回黄钧榆的其他诉讼请求。该案件已经发生法律效力。2015年9月30日，饶火友、黎木荣办理公证委托，就位于增城市新塘镇××房产事宜委托饶银开为合法代理人，约定代理权限第一项为：向广州市商业银行股份有限公司和黄钧榆办理上述房产抵押贷款提前还款手续等事宜。第三项为：出售上述房产等事宜。并特别约定受托人有转委托权。2015年12月21日，饶银开与黄钧榆办理公证委托书，饶银开将饶火友、黎木荣在（2015）粤增证内字第5647号的权限转委托给黄钧榆。2017年11月29日，黄钧榆（委托人，卖方）、曾佩君（委托人，买方）、汇君公司（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定内容为：在汇君公司的居间下，黄钧榆与曾佩君就买卖位于广东省××城市新塘镇××房××成一致意见并签署合同。涉案房屋已抵押给增城农商银行。涉案房屋转让总价款为450000元，曾佩君向黄钧榆支付100000元作为购房定金。余款350000元作为按揭贷款以商业贷款的方式支付给黄钧榆。双方并约定由买方指定产权人。2018年4月2日，饶银开与赖伯桥签订《买卖房屋收款协议》，饶银开同意出售新塘镇沙埔瑶福路10号302房所得房款由赖伯桥收取。2018年9月28日，2018年10月1日，曾佩君分三笔通过中国银行转账支付赖伯桥120000元、100000元、50000元合计270000元。上述转账单注明款项为涉案房屋尾款。2018年10月1日，赖伯桥出具《购房收据》，载明收到涉案房屋300000元房款。另查明，一、黄钧榆提供《账户交易明细查询清单》，拟证明是黄钧榆代饶火友支付涉案房屋的每月按揭款。二、涉案房屋登记至李细妹名下。一审审理中，黄钧榆陈述以下事实：1.涉案房屋不是赖伯桥委托黄钧榆处理的。2.确认涉案房屋100000元偿还银行贷款，余款350000元还没有支付给黄钧榆。3.饶火友用涉案房屋抵偿的债务就是（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书所确定的债务，出售涉案房屋用于实现上述判决书的债权。4.黄钧榆没有出具过任何委托他人收款的书面文件。曾佩君陈述以下事实：涉案房屋的尾款是以装修贷名义贷款出来进行支付的。饶银开陈述以下事实：1.饶火友的借款是由饶银开做担保的，实际饶火友是向赖伯桥借款，借款是120000元。因为不能偿还银行借款，所以将房子抵债给赖伯桥。2.黄钧榆是替赖伯桥打工的，实际上是赖伯桥通过黄钧榆支付涉案房屋的按揭款。赖伯桥陈述以下事实：1.涉案房屋是赖伯桥委托黄钧榆处理的。黄钧榆是帮赖伯桥打工的，两者是情人关系。2.确认收取了涉案房屋的款项300000元。同时（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书中载明债权人实际是赖伯桥，是赖伯桥委托黄钧榆提起诉讼的。一审法院认为，根据庭审查明的事实，各方在履行《房地产买卖居间合同》时发生了本案争议。现一审法院就双方的法律关系以及黄钧榆的诉讼请求，分析如下：首先，关于《房地产买卖居间合同》的订立及履行中存在的问题。根据汇君公司的工商登记资料显示，曾佩君是汇君公司的法定代表人。而汇君公司为《房地产买卖居间合同》的经纪方，在此种情况下，参考《房地产经纪管理办法》第三条“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”、第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；……（十）法律、法规禁止的其他行为”的规定，曾佩君通过自己开办的房地产代理公司且在提供涉案房屋居间服务的情况下购买上述房屋的行为，与上述规定相悖。对曾佩君的上述行为，持否定评价。其次，黄钧榆以未收到涉案房屋购房款为由对涉案房屋的买受人曾佩君提起诉讼，主张依据《房地产买卖居间合同》的合同相对性原则，曾佩君应将涉案房屋的购房款支付给黄钧榆。根据庭审查明可知，虽然黄钧榆为《房地产买卖居间合同》的签署人，但黄钧榆并非涉案房屋的登记权属人，其是依据（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书确认享有的债权权利，并取得饶火友、黎木荣的公证委托人饶银开的授权，出售涉案房屋。如果其目的是以出售涉案房屋所取得的房款来实现在（2015）穗增法民二初字第716号民事判决书中所确定的债权权利，即黄钧榆主张其享有出售涉案房屋所得之款项。那么，黄钧榆出售涉案房屋并非一般意义上的房屋买卖合同，因此，不能仅仅将黄钧榆作为一般合同相对人来认定其即可依据合同享有权利。黄钧榆上述签署合同出售房屋的行为是作为债权人实现其债权的一种形式。在此种情况下，曾佩君在没有证据证明经过黄钧榆指示的情况下，即将剩余款项支付给赖伯桥，显然不当。但是综合本案事实情况，处分涉案房屋的授权情况为：黄钧榆为饶银开的受托人，饶银开为饶火友、黎木荣的受托人，无论黄钧榆与饶银开对涉案房屋如何处分，其最终产生的后果应为饶火友、黎木荣所承受，即涉案房屋出售款项的利益方应为饶火友、黎木荣。至于饶火友、黎木荣如何处分出售涉案房屋所得的收益，是饶火友、黎木荣的自身权益，饶火友、黎木荣用出售上述房屋所得款项偿还其所欠何人的欠款，是其个人意思表示，黄钧榆作为受托人不能代替真实权属人享有权利。且目前本案所涉的债权，均为普通债权，黄钧榆的债权并不具备优先受偿性质。最后，饶银开作为委托人之一当庭表示同意用出售涉案房屋的款项偿还赖伯桥债务，而且审查上述委托书之内容，可知黄钧榆、饶银开只是代收取出售涉案房屋所得款项，并非享有上述房屋所得之款项。现黄钧榆并无饶火友、黎木荣书面证据证明其可享有上述款项。同时饶银开转委托黄钧榆出售涉案房屋后，又自行以饶火友、黎木荣的委托人身份指示曾佩君向赖伯桥付款，对此是否造成黄钧榆损失，属于另一法律关系，本案在此不做审查。综合上文论述，黄钧榆以合同相对性要求曾佩君再次支付涉案房屋的款项并由此享有该款项之所有权，该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年3月26日作出判决：一、驳回黄钧榆的全部诉讼请求。二、案件受理费3275元，诉讼保全费2533元，均由黄钧榆负担。二审中，曾佩君向本院提交（2019）粤广增城第3886号公证书一份，落款时间为2019年7月4日，拟证明：第三人饶银开到增城公证处作出声明撤销委托黄钧榆收取涉案房产房款的委托事项。黄钧榆质证认为：对该证据的真实性没有异议，但对关联性、合法性有异议。该公证书是在一审判决作出后出具，并不影响在此之前的付款义务。黄钧榆对有关的内容并不知情，饶银开并非涉案房屋买卖合同的相对人，其无权收取房屋款项。此外，公证书形式上不严谨，没有当事人的身份证、付款凭证。第三人赖伯桥、潘冠辉对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，一审查明的基本事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为黄钧榆以涉案《房地产买卖居间合同》相对人身份主张购房余款应否得到支持的问题。根据已查明的事实，涉案房屋的原登记产权人为饶火友，饶火友、黎木荣办理公证委托，委托饶银开代为出售涉案房屋。后饶银开又与黄钧榆办理公证委托，将饶火友、黎木荣的委托权限转委托给黄钧榆，黄钧榆基于卖方受托人身份与曾佩君签订《房地产买卖居间合同》。因此，出卖涉案房屋所得款项的权利人应当为原房屋所有权人饶火友，房屋出售款项收取后如何偿还债务亦应当遵循饶火友意见。虽然黄钧榆基于委托关系以合同相对人身份签署合同，但是对于房屋买卖合同履行中是否存在纠纷以及如何救济仍应当由原房屋产权人饶火友来判断和决定，现黄钧榆并无证据证明饶火友授权其提起诉讼，故黄钧榆提起本案要求支付剩余购房款，并非适格主体，应予驳回起诉。一审在饶火友未参加诉讼的情况下予以实体认定处理不当，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1209号民事判决；二、驳回黄钧榆的起诉。一审案件受理费3275元，退还给黄钧榆;诉讼保全费2533元，由黄钧榆负担。黄钧榆预交的二审案件受理费6550元亦退还给黄钧榆。本裁定为终审裁定。审判长  邓娟闰审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十三日法官助理张永亮书记员黄晶晶