北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15861号上诉人（原审被告）:圆通速递（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人:吴益林，总经理。委托诉讼代理人：段小刚，北京如日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李君，男，1968年4月5日出生。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。上诉人圆通速递（北京）有限公司（以下简称圆通公司）因与被上诉人李君房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。圆通公司上诉请求：1.依法改判圆通公司不给付李君房屋占用使用费290406.94元，圆通公司给付李君实际应支付租金79701.92元（按圆通公司实际使用32天计算，2018年9月8日至2018年10月9日）；2.依法改判圆通公司不给付李君道路修复费用225631.93元；3.依法改判圆通公司不给付李君鉴定费6000元；4.本案一、二审诉讼费由李君承担。事实和理由：一、一审判决已认定了合同解除时间为2018年10月9日，圆通公司所付租金也应截止到此时间节点，而不应为李君主张的期限。本案所涉租赁场地因被北京市顺义区南彩镇镇政府强拆，圆通公司仅实际使用至2018年10月9日，由于李君提出不切实际的解决方案，圆通公司没有接受，协商不成的情况下，李君使用将铁门焊死等手段，阻止圆通公司取走物品、腾退场地。直至2019年3月29日一审法官去现场，李君才允许圆通公司取走物品并腾退。故圆通公司不应支付2018年9月8日至2019年3月9日期间内的租金，而是仅应承担实际使用的32天（2018年9月8日至2018年10月9日）的房租79701.92元。依据双方签订的合同，如遇政府强行占有、强行拆除等事项发生，合同立即解除，圆通公司应按实际租赁天数给付租赁费。二、李君在一审中提到圆通公司的经营性质导致必有大车经常出入，应当视为承认了涉案租赁场地车辆进出的合理性及必要性。其道路的损坏应为正常合理使用所致。根据双方签订的合同第五条约定：“……签订后合同无论何种原因终止，乙方均按使用现状将场地交还甲方，甲方不要求乙方恢复原状或承担恢复原状的费用；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。甲方负责房屋及所属设施的维护、维修，包括但不限于墙面、屋顶发生渗漏等情形（乙方使用不当的除外）……”故道路维修也应按合同约定由李君承担，圆通公司不具有承担道路修复费和鉴定费的事实和法律依据。三、判决中不能将租金和使用费混为一谈。因为合同签订的是要支付租金，而且租金是按实际租赁的天数计算的，不存在使用费的问题，双方合同里没有约定使用费。李君辩称，同意一审判决，不同意圆通公司的上诉请求。一、圆通公司在一审中自认其在所租赁的场地有看守人员，不存在李君阻碍圆通公司搬走租赁场地物品的情况。在一审中勘查现场时可知，圆通公司的物品截止至2019年3月29日均在所租赁场地内，圆通公司实际腾退房屋之日为2019年3月29日，租金和房屋占有使用的费用应支付至2019年3月29日；二、对于圆通公司所依据的合同第五条第一款，结合上下文即可知原文应解释为如圆通公司在场地内新建或改造了设施，李君在房屋租赁合同解除时不要求圆通公司拆除，也不要求恢复原状；三、对于圆通公司所依据的合同第五条第二款甲方负责房屋及所属设施的维修维护，对于房屋和所属设施的维修、维护应在一个自然损耗的合理范围内，但涉案的道路修复系圆通公司车辆造成的损毁，金额巨大，要求李君在此范围内承担责任与事实和法律不符；四、对于圆通公司所说的租金和房屋占有使用费，因圆通公司所租赁场地内部分房屋被政府强拆，根据相关司法解释，涉及到没有规划建设手续的合同，属无效合同，若使用了房屋则对于该部分按房屋占有使用费支付费用。圆通公司和李君约定了房屋占有使用的费用按照参照租金标准，一审法院已将部分房屋拆除后的房屋占有使用费降至一半，李君已在此承担损失。因此，请求法院驳回圆通公司的上诉请求。李君向一审法院起诉请求：1.判令圆通公司支付李君房租及占用使用费509352元（计算至2019年3月29日圆通公司腾退房屋之日）；2.判令支付李君逾期支付的违约金直至实际支付为止，计算基数为454550元，自2018年9月29日开始计算，按照日千分之五计算；3.判令圆通公司支付李君垫付的电费3714.41元；4.判令圆通公司支付损坏租赁场地道路的修复费用380083.23元；5.判令解除李君与圆通公司签订的南彩镇库房租赁合同；6.诉讼费和鉴定费由圆通公司承担。一审法院认定事实：李君与圆通公司于2017年9月8日签订《南彩镇库房租赁合同》，约定圆通公司承租李君位于北京市顺义区南彩镇望渠村村东厂房用来经营快递分拣业务，租期一年，从2017年9月8日到2018年9月7日止，年租金为67.6万元包含房屋出租应缴纳的增值税。房屋有北侧平顶房屋35间，东侧平顶房屋25间，南侧钢结构大车间，西侧砖混结构大车间。因圆通公司续租，双方于2018年9月7日以年租金90.91万元的价格租赁相同厂房，又签订了租期一年的《南彩镇库房租赁合同》。2018年9月29日开始，涉诉厂房接到北京市顺义区南彩镇人民政府的《限期拆除通知书》、《催告书》、《拆除通知书》。北京市顺义区南彩镇政府于2018年10月9日拆除涉诉合同中的南侧钢结构大车间，西侧砖混结构大车间。此两大车间的设备被移除，后圆通公司无法继续经营。双方为此合同履行问题发生纠纷，后李君诉至法院。一审审理中，法院进行了现场勘验。一审审理中，在法院主持下，圆通公司于2019年3月29日将拆违后遗留机器设备、办公用品、电器等全部物品腾退并于当日将涉诉厂院交还李君。一审审理中，圆通公司认可李君主张电费金额，同意给付。双方对解除《南彩镇库房租赁合同》均予以同意，但双方在合同解除时间、使用费或租金、违约金、道路修复费用方面存在争议。一审庭审中，圆通公司认为合同解除时间应在2018年10月9日，因为合同第5条中约定只要政府强拆，合同就应该解除。就使用费或租金、违约金，李君称：圆通公司应支付房屋租金或使用费至其实际腾退之日即2019年3月29日，按照合同约定标准。同时，按照合同约定支付违约金。圆通公司对此不予同意，其称合同已于2018年10月9日解除，不应该支付这么多费用，且自己并未违约，不应支付违约金。就道路修复费用是否应该由圆通公司负担，圆通公司称系政府强拆所致。对此，李君则称：涉诉道路损坏是由圆通公司造成的。圆通公司经营快递公司，其经营性质导致必有大车经常出入。圆通公司称道路系政府强拆导致的，但政府强拆只有一晚。圆通公司又称根据租赁合同中第五条第1款，圆通公司按使用现状将场地交还李君，李君不应要求圆通公司恢复原状或承担恢复的费用。对此，李君则称：圆通公司所述的条款应有前文作为基础，应作整体理解。该条款意思为，如圆通公司改造地上物李君应支持，但合同终止后对改造的物品按照现状交还李君。该条款并非孤立的条款，应结合上下文理解。就道路修复费用，在现场勘验时由双方指认损坏前标准路面及损坏范围。经李君申请，法院委托中磊工程造价咨询有限责任公司对涉诉路面修复费用进行评估。2019年8月13日，该公司出具《司法鉴定意见书》，涉诉道路的路面修复费用为225631.93元。李君为此支付鉴定费1万元。一审法院认为，双方均同意解除合同，对此法院不持异议。至于解除时间，圆通公司所称意见符合合同约定，法院认定合同解除时间为2018年10月9日。就租金或使用费问题，李君主张期限合理，法院予以支持。但其主张的标准过高，2018年10月9日以后圆通公司实际上无法开展业务，故此日期之后的使用费应予以减半较为合理。对李君主张的违约金，因有政府拆除违法建筑的事件发生，而该建筑系李君所建提供给圆通公司，此责任不应归责于圆通公司，故对李君违约金主张，法院难以支持。对双方认可的电费，法院不持异议。对道路修复费用，评估机构出具的《司法鉴定意见书》符合法律规定，法院予以认定，此费用金额为225631.93元。此费用应由圆通公司负担，对圆通公司所称合同约定现状交还李君的意见，明显不符合合同约定，对圆通公司此意见法院不予采纳。据此判决：一、李君与圆通速递（北京）有限公司于2018年9月7日签订《南彩镇库房租赁合同》自2018年10月9日起解除；二、圆通速递（北京）有限公司给付李君房屋占用使用费二十九万零四百零六元九角四分，于判决生效之日起七日内履行；三、圆通速递（北京）有限公司给付李君道路修复费用二十二万五千六百三十一元九角三分，于判决生效之日起七日内履行；四、圆通速递（北京）有限公司给付李君电费三千七百一十四元四角一分及鉴定费六千元共计九千七百一十四元四角一分，于判决生效之日起七日内履行；五、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院补充查明，李君与圆通公司于2018年9月7日签订的《南彩镇库房租赁合同》第五条约定：“合同履行期内双方各自应注意的事项1.本合同履行期内，乙方如根据经营的需要改造地上物的设施，必须经甲方同意，甲方应支持一方为满足经营需要所需求的相关改造。签订后合同无论因何种原因终止，乙方均按使用现状将场地交还甲方，甲方不要求乙方恢复原状或承担恢复原状的费用；2.在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。甲方负责房屋及所属设施的维护、维修，包括但不限于墙面、屋顶发生渗漏等情形（乙方使用不当的除外）；……”关于涉案平房部分，李君称系于2002年自行建设，未能提供相关建设审批手续。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方之间合同效力的问题；二、圆通公司是否应向李君支付截止至2019年3月29日的房屋占用使用费；三、圆通公司是否应向李君支付道路修复费用；四、鉴定费的承担问题。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案两大车间被政府部门认定为违建且已拆除，故该部分租赁合同应认定为无效。同时，东侧及北侧平房部分系出租人李君于2002年自行建设，未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，故该部分租赁合同无效。故，李君与圆通公司于2018年9月7日签订的《南彩镇库房租赁合同》应属无效。一审法院判决确认解除该合同无法律依据，本院予以纠正。关于争议焦点二。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明的事实可知，两大车间被拆除后，圆通公司仍占用李君平房部分至2019年3月29日，故圆通公司应向李君支付截止至2019年3月29日的房屋占用使用费。圆通公司上诉提出其已于2018年10月9日停止使用涉案场地，系因李君将场地大门焊死阻止其搬走物品、腾退场地，才导致其直至2019年3月29日得以取走物品并腾退，故圆通公司仅应支付截止至2018年10月9日的租金。对此，李君不予认可，表示己方从未阻拦圆通公司搬运物品。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。圆通公司于一审庭审中认可其有两名保安在涉案场地进行看护，可知圆通公司在2018年10月9日后并未将涉案场地控制权正式交还给李君。现圆通公司亦无证据证明李君有焊门等阻拦其搬运物品的行为，应承担举证不能的不利后果。故圆通公司关于其仅应支付截止至2018年10月9日的租金的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。合同无效后，出租人李君诉请的占有使用费，一审法院参照原租金标准的50%予以酌定，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，根据现场勘验及司法鉴定的情况可知涉案场地内道路的损坏情况已超出对租赁物正常使用的损耗范围，故圆通公司应当对相应的损害承担赔偿责任。圆通公司诉讼主张依据双方签订的合同第五条约定，圆通公司不承担恢复原状的义务或支付恢复原状的费用，且道路维修系出租方义务，故圆通公司不应承担此部分费用。对此本院认为，双方关于是否需要恢复原状的约定系基于圆通公司根据经营需要改造地上物设施的语境，而涉案道路并非圆通公司建设，圆通公司的相关主张无合同依据。况且，圆通公司对涉案道路的损坏情形，已明显超出合理使用范围，亦非双方约定的由李君承担维修义务的情形。故，圆通公司关于其不应向李君支付道路修复费用的主张无事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院根据鉴定机构出具的《司法鉴定意见书》判决由圆通公司承担相应修复费用并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四。一审审理中，为确定涉案道路修复费用，李君申请鉴定机构进行鉴定并预交了10000元鉴定费。一审法院根据双方的过错程度及责任比例酌定圆通公司承担6000元鉴定费，并无不妥。圆通公司上诉主张其不应当承担鉴定费，本院不予采纳。综上所述，圆通公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院对于《南彩镇库房租赁合同》的合同效力认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1252号民事判决第二、三、四项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初1252号民事判决第一项、第五项；三、驳回李君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6764元，由李君负担3382元（已交纳），由圆通速递（北京）有限公司负担3382元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费13528元，由圆通速递（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月三日法官助理 李晓晴法官助理 贾云航书 记 员 陈 玥