河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23646号上诉人（原审被告）：丁虎，男，1981年5月12日出生，回族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：丁殿美（系丁虎之父），男，1944年11月29日出生，回族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：江华星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙国华，男，1981年8月9日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：韩向前，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：河南弘业房地产代理咨询有限公司，住所地郑州市金水区红旗路南政七街东花园尊邸1幢2单元1层中户。法定代表人：王川，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。上诉人丁虎因与被上诉人孙国华、河南弘业房地产代理咨询有限公司（以下简称弘业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初4543号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁虎上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初4543号民事判决第二项，发回重审或改判为“被告丁虎于本判决生效后十日内支付原告孙国华定金10万元（不支付佣金8000元和房价上涨损失30万元）”；2.案件受理费和鉴定费依法分担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、事实认定方面。1.中介公司第三人的责任问题。（1）丁虎与孙国华、弘业公司于2010年12月10日签订的房屋买卖合同所卖的房产当时没有房产证，也不知道何时能下发，能不能下发，约定“房产证下发之日起45个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续”有瑕疵，可能因此无法实现合同目的，使房屋买卖不成或产生矛盾纠纷，丁虎与孙国华不清楚有可能，但弘业公司是专业人员，应该知道、懂得。（2）2010年12月13日，丁虎与孙国华签订补充协议，对“立契”二字的法律意义和现实一般生活中理解意义没有讲清，致使补充协议无法继续执行，并最后致发生纠纷。（3）丁虎卖房就是急用钱，没钱继续交纳按揭贷款，除此之外，还要用钱，而没有约定解押义务。以上都是弘业公司的问题，应判决弘业公司服务有瑕疵，中介佣金不能收，收取应退还。2.孙国华的责任。（1）孙国华对丁虎急用钱清楚明了，对所卖房屋状况清楚明白，抓着丁虎急用钱的现实状况，不出钱还按揭，使房产如丁虎不还按揭贷款，就无法保住该房，更谈不上今后成交买卖。（2）丁虎交房后，孙国华长期占有、使用此房，再让丁虎还按揭贷款，不公平，不合规，丁虎是卖房，不是出租房屋。（3）丁虎多次通知孙国华如真心买房，交剩下的房款，由其交按揭贷款等，孙国华拒交纳，不履行真实买房的真实意愿。3.（1）孙国华长期用房，房租没有认定。（2）丁虎在房产证下发前，2017年8、9月份房价大涨前无奈就通知孙国华解除买卖合同（此时是丁虎看不到卖房急用到钱的曙光，另房产证也不知何时能下发，别人住着房，一分不得，还交按揭坚持不下来等，要修正弘业公司的这错误），这与房屋涨价无任何关系。（3）孙国华不是真心买房，不还贷款、不解押，但不影响丁虎要求交纳剩余购房款，重新签合同，以促成合同真正履行，而孙国华均拒绝，严格按原合同执行，想以10万元永远占有、使用该房，最终形成纠纷。（4）房屋买卖合同签订后、房屋过户前，孙国华的主要给付义务履行前（丁虎已全部履行了实质的交房义务）。（5）房屋应归谁，如涨价收益应归谁，实际上是原所有人，涨价分成，假设讲可以分，那最多根据丁虎与孙国华二者对该房屋投资多少来分，按比例分，怎么全成孙国华的了？投十万元去购房，且不履行其他义务，就能得到全部涨价利益，既不合法，也不合理，更不合情。4.本案鉴定无必要。因为丁虎急用钱，房价只能卖那么高。当时丁虎让孙国华先买，孙国华不买（即交房款），无奈才卖给别人，市场价与实际出卖价有较大区别。以上几个方面，一审法院认定有很大问题。二、法律适用问题。（1）法律规定，在合同履行中，一方无过错，一方有过错，有过错方承担责任，均有过错根据责任大小，按比例分担责任。本案可以看出，丁虎无责任，中介弘业公司有责任，孙国华有责任，其二人应承担责任，丁虎不担责任。（2）酌情也应有基础，无本之木肯定错误。三、房产证下发以后，丁虎亲自找到弘业公司要求通知孙国华是否买房、买房交钱等相关问题，但未得到弘业公司的任何回复。四、丁虎急用钱，多次与孙国华联系，要求其还按揭贷款，孙国华坚持不出钱，不购买。孙国华辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。丁虎的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉。丁虎与孙国华、弘业公司2010年12月10日签订的房屋买卖合同以及补充协议均是各方当事人真实意思表示，合法有效。孙国华按约定履行，对房屋进行了装修一直居住。在房产证下发后，丁虎要求房屋涨价否则不予办理过户手续。为此，孙国华于2015年8月22日已经提起诉讼要求办理房屋过户手续。丁虎上诉称孙国华不是真心买房，不成立，丁虎是为了其违约进行“一房二卖”寻找的借口。二、孙国华已经履行了催促、协助等合同义务。因丁虎要求房屋涨价，不按照双方签订的房屋买卖合同到房管局办理立契过户手续，孙国华已经提起了诉讼，因此孙国华已经履行了催促和协助的合同义务。三、丁虎称急用钱不成立，“一房二卖”构成违约，应当赔偿孙国华全部损失。丁虎称2010年签订合同时急用钱，至2018年“一房二卖”时还称急用钱，不符合常理，也不成立。在孙国华不知情的情况下，丁虎于2018年7月18日将房屋另行出售给了郭睿，并办理了产权过户手续，说明本案房屋是可以办理过户手续的。丁虎能够办理过户手续而不给孙国华办理产权过户手续，构成违约，依法应当赔偿孙国华全部损失。而且根据2010年签订房屋买卖合同的约定，孙国华购买此房不是一次性付款，而是按揭贷款买房。办理本案房屋解押手续系丁虎的法定义务。丁虎必须满足本案房屋具备过户条件、没有银行抵押。丁虎在房产证下发后，要求孙国华多交房款是没有任何依据的。四、一审判决认定房屋差价是正确的。因为丁虎与郭睿签订的房屋交易价格为70万元，远低于市场价。在一审诉讼中，丁虎也同意对房屋价格进行司法评估。一审判决依此确定本案房屋差价为55.03万元是完全正确的。孙国华对本案房屋进行装修，购买家具花费了大量的费用，但是丁虎在“一房二卖”时对上述家具和装修均没有通知孙国华处理，属于严重的违约行为。一审判决虽然酌定丁虎支付30万元的房屋上涨损失，孙国华本着想尽快了结此案，不提起上诉。丁虎在违约的情况下，其上诉没有任何事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。弘业公司辩称，本案合同已于2010年12月10日成立并生效，为三方的真实意思表示。弘业公司履行了约定的居间义务，并在发生纠纷时积极进行协调。一审认定的事实清楚，适用法律是正确的。孙国华向一审法院起诉请求：1.判令解除孙国华、丁虎、弘业公司之间的房屋买卖合同；2.判令丁虎向孙国华退还定金10万元，并支付中介佣金8000元，赔偿房价上涨损失60万元，以评估的房屋现价与合同房屋交易价格的差值为准；3.本案诉讼费用、评估费用由丁虎承担。一审法院认定的事实：2010年12月10日，经弘业公司居间，丁虎与孙国华、弘业公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定丁虎将坐落于郑州市管城回族区郑汴路43号A幢1单元4-5层404号房屋卖与孙国华，总价款40万元，付款方式为按揭贷款，双方应当在房产证下发之日起45个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续。2010年12月13日，丁虎与孙国华、弘业公司签订《补充协议》一份，约定合同定金总金额为10万元，丁虎收到定金后将房屋交给孙国华使用，在立契之前月供由丁虎承担。2010年12月27日，孙国华向丁虎支付10万元，丁虎出具《收条》，载明“今收到孙国华房款定金壹拾万圆整，余款叁拾万圆整未付。”12月28日，丁虎收取孙国华垃圾清运费、物业费共计430元。2015年5月29日，本案房产办理了产权登记手续，登记位置为郑州市管城回族区郑汴路43号3号楼4-5层403号。之后双方因本案房屋发生争议。2014年5月26日，丁虎单方向孙国华发出解除合同通知书。2015年8月22日，孙国华提起诉讼要求办理房屋过户手续，丁虎反诉解除房屋买卖合同。经郑州市管城回族区人民法院（2015）管民二初字第2040号和郑州市中级人民法院（2016）豫01民终6762号民事判决，判定本案房屋上仍有丁虎的抵押贷款未还清，不具备过户条件，驳回了孙国华要求协助办理房屋过户手续以及违约金的诉讼请求，驳回了丁虎解除房屋买卖合同、补充协议以及返还房屋和租金的诉讼请求。2018年5月，孙国华搬离涉案房屋。2018年7月18日，丁虎与郭睿签订《郑州市存量房买卖合同》一份，将本案房屋卖与郭睿，房屋交易价格为70万元，双方办理了产权过户手续。本次诉讼中，孙国华申请对本案房屋的市场价格进行评估鉴定，受该院委托，河南凯业房地产估价咨询有限公司对本案房屋市场价格进行评估，并于2019年7月22日出具编号为凯估［2019］071715985A号《房地产司法鉴定估价报告》，最终确定市场价值总额为95.03万元。一审法院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同义务，孙国华依约支付定金10万元，丁虎应当依约定履行合同义务。合同未约定由孙国华提供资金进行解押。丁虎作为房屋卖方，应当向买方提供符合交易条件的房屋，应由其进行解押。2018年7月18日，丁虎将房屋卖与他人，合同已无法继续履行，孙国华要求解除合同，予以支持。孙国华提供的证据显示丁虎收到其10万元定金，现房屋买卖合同解除，孙国华应当退还定金10万元。双方签订的补充协议约定如丁虎违约，佣金由丁虎承担。孙国华已向弘业公司支付佣金8000元，丁虎应赔偿孙国华佣金损失8000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨。孙国华申请对本案房屋的市场价格进行评估鉴定，受该院委托，河南凯业房地产估价咨询有限公司对本案房屋2018年7月市场价格进行评估，最终确定市场价值总额为95.03万元。丁虎将涉案房屋于2018年7月18日卖与他人，成交价格为70万元，该成交价格受多种因素的影响，不应当作为涉案房屋当时的市场价格，市场价格应以鉴定结果为准。孙国华与丁虎买卖合同约定的成交价与鉴定价格之间的差额应为丁虎在合同履行后可以获得的利益。合同未履行除丁虎的违约责任外，孙国华作为买方，在房产证下发至房屋再次卖与他人的三年时间内，亦有催促及协助义务。且考虑到孙国华在涉案房屋居住多年并对房屋进行了装修，该院酌定丁虎赔偿孙国华损失30万元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告孙国华、被告丁虎、第三人河南弘业房地产代理咨询有限公司于2010年12月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告丁虎于本判决生效后十日内支付原告孙国华定金10万元，佣金8000元，房价上涨损失30万元，以上共计408000元；三、驳回原告孙国华过高的诉讼请求。如果未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5440元，由孙国华负担2305元，丁虎负担3135元；鉴定费10003元，由丁虎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁虎提交借条七份，拟证明丁虎没有钱，在出卖房屋时借钱办理解押手续。孙国华质证称，该证据不属于二审新证据的范畴，而且仅凭借条没有转款的银行流水，不能够证明丁虎实际借款金额的事实；而且2017年6月17日的借条显示借款的用途为还车款，而不是为本案房屋办理解押使用，其证明目的不能够成立。出卖方丁虎负有办理房屋解押手续的法定义务，在本案房屋办理解押手续之后，丁虎没有履行与孙国华2010年12月10日签订的房屋买卖合同，而是履行了与郭睿之间的房屋买卖合同，严重违反了法律的规定，丁虎的证明目的不能成立。弘业公司质证称：第一，该组借条的金额与解压数额不符；第二，借款垫资解押是房屋买卖当中的正常现象。第三，丁虎是否有能力解押，也与其是否履行合同没有直接的关联性。孙国华、弘业公司均未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为孙国华、弘业公司对丁虎提交证据的真实性均不予认可，且无支付凭证佐证，真实性、关联性均无法核实，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，丁虎与孙国华、弘业公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应依约履行。《房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，孙国华向弘业公司支付了佣金，向丁虎支付了10万元定金，丁虎将案涉房屋交付后孙国华实际装修入住至2018年5月。但案涉房屋取得产权登记手续后，丁虎不按与孙国华、弘业公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》履行，并将案涉房屋转让给案外人郭睿，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》履行不能，孙国华购买案涉房屋的合同目的不能实现。丁虎在与孙国华、弘业公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》未解除的情况下，将案涉房屋转让给案外人，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，丁虎与孙国华、弘业公司签订的《房屋买卖合同》约定案涉房屋成交金额为40万元，经鉴定案涉房屋市场价值总额为95.03万元。一审法院综合考虑丁虎的违约程度、案涉房屋市场价值与合同价格的差额以及孙国华对案涉房屋装修的实际情况，酌定丁虎赔偿孙国华损失30万元数额适当，本院予以支持。孙国华基于与丁虎、弘业公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，以购买案涉房屋为合同目的，在支付10万元定金后合法占有、使用案涉房屋，且孙国华与丁虎没有租赁案涉房屋的意思表示，故丁虎关于案涉房屋租金的上诉理由，本院不予认可。综上所述，丁虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5920元，由上诉人丁虎负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十六日书记员 郭新新