广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1147号 上诉人（原审原告）：张冬凡，女，1974年12月4日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西格盛律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：防城港市荣华房地产开发有限责任公司。住所：广西防城港市港口区江山大道**荣华国际新城**楼**。统一社会信用代码：9145060076891634XQ。 法定代表人：彭国辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西江兴房地产开发有限公司。住所：广西南宁市青秀区合作路**五洲国际****。统一社会信用代码：91450100579443424B。 法定代表人：吴荣荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向哲，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈昌松，北京大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人张冬凡因与被上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司（以下简称荣华公司）、广西江兴房地产开发有限公司（以下简称江兴公司）商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人张冬凡的委托诉讼代理人卢天秀，被上诉人荣华公司的委托诉讼代理人刘连忠，被上诉人江兴公司的委托诉讼代理人陈昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张冬凡上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判由荣华公司、江兴公司连带返还张冬凡购房款193918元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息55503.64元给张冬凡（利息从2013年3月24日开始暂计至2018年4月9日，此后利息计算至清偿之日止）；二、本案一、二审诉讼费用由荣华公司、江兴公司承担。事实和理由：一、荣华公司与江兴公司属于委托代理关系，江兴公司以荣华公司名义实施的民事法律行为，荣华公司应承担责任。二、荣华公司未能提供证据证明其未授权江兴公司收取买受人款项，一审认定江兴公司收取张冬凡的款项属于超越代理权限，属认定事实不清。三、即使《“荣华国际新城”二期合作建房意向书》（以下简称《合作建房意向书》）约定了首付款支付至荣华公司名下专用银行账户，但合同中并未明确约定和特别提示“江兴公司无权代表荣华公司收款”这一事项，江兴公司收取张冬凡款项的行为对荣华公司发生效力。江兴公司作为荣华公司的独家销售代理人，在荣华公司售楼部向张冬凡表示其有权代表荣华公司收取款项。张冬凡向江兴公司支付购房款是善意且无过失，应视为已向荣华公司履行了付款义务。四、在防城港市两级法院审理的类似案件中均认定荣华公司应对江兴公司收取客户的款项承担责任，一审法院存在同案不同判，对张冬凡不公。 被上诉人荣华公司辩称，一、江兴公司超越代理权限私自收取张冬凡款项的行为未经荣华公司追认，不对荣华公司发生法律效力。二、江兴公司在无权代理或越权代理的情况下，其行为不构成表见代理。涉案意向书的签订方为张冬凡与荣华公司，意向书明确约定了房款的收款账户为荣华公司指定账户，并采用字体加粗的形式进行提醒，张冬凡理应知道合同的相对方及收款方均为荣华公司，但张冬凡却私自转账给江兴公司，说明张冬凡在履行合同过程中并非善意且存在严重过失。张冬凡在江兴公司收款或江兴公司出具收据的情况下，理应产生合理怀疑，应进一步与合同相对人沟通确认收款事宜，但其却一直对江兴公司的收款不提出异议，江兴公司的收款行为并不具有代理权的表象。三、即便江兴公司二审提供的证据真实，依据该合同约定没有直接授权江兴公司代为收款，只是在特殊原因的情况下江兴公司才有代为收款的权限，且张冬凡从未知晓江兴公司与荣华公司之间协议内容。四、张冬凡及江兴公司主张在涉案楼盘售楼部交款，但没有证据证明，即便涉案款项是在涉案楼盘售楼部支付的，由于涉案楼盘售楼部是开放的，荣华公司无法控制张冬凡与江兴公司之间的交易行为，故江兴公司擅自收取张冬凡款项的后果不能归责于荣华公司。五、我国并非判例法国家，另案的判决结果不能作为本案的判决依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人江兴公司辩称，一审认定事实不清、适用法律错误，应撤销原判或发回重审。一、荣华公司与江兴公司属委托代理关系，江兴公司是荣华公司的独家代理销售商，江兴公司收取房款的行为对荣华公司发生法律效力。二、荣华公司与江兴公司签订的代理合同及补充协议未明确约定荣华公司委托江兴公司收取购房款必须出具书面委托文件，也未明确禁止江兴公司不能收取客户的购房款，且荣华公司也未提交证据证明其通过其他特殊方式提醒买受人“江兴公司无权代表荣华公司收取购房款”的事项，因此，江兴公司的收款行为得到荣华公司的授权，且在荣华公司的办公场所进行，具有公开性，荣华公司对于江兴公司的收款是知情的，不存在江兴公司私自收取购房款的情形，荣华公司主张其不清楚江兴公司的收款与事实不符。三、江兴公司与荣华公司存在销售佣金的争议，属于双方的内部争议，应由两家公司另行解决。江兴公司作为荣华公司的销售代理人，其所从事的代理行为应由荣华公司对外向买受人承担法律责任。四、涉案楼盘与本案相同类型的案件，港口区人民法院与防城港市中级人民法院的一、二审判决均已认定江兴公司以荣华公司的名义实施的法律行为应由荣华公司承担民事法律责任，并判决由荣华公司承担责任。本案一审判决存在同案不同判。 张冬凡向一审法院起诉请求：一、解除张冬凡与荣华公司签订的《合作建房意向书》；二、荣华公司返还张冬凡购房款193918元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息55503.64元给张冬凡（利息从2013年3月24日开始暂计至2018年4月9日，此后利息计算至清偿之日止）；三、江兴公司对张冬凡的第二项诉讼请求与荣华公司承担连带责任；四、本案诉讼费用由荣华公司、江兴公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月24日，张冬凡作为乙方与荣华公司作为甲方签订了一份《合作建房意向书》，约定张冬凡自愿参与荣华公司所提供的市场运作建房项目，即防城港荣华国际新城项目第二期B1栋一单元1603号房，建筑面积111.98平方米，单价为每平方米3425元，合同总价为383532元；本意向书签订当日，乙方需向甲方交付建房总出资款的30%，合计115532元，甲方取得预售证后通知乙方，乙方已向甲方交付的30%建房总出资款自动转为购房定金，乙方接到通知后30天内交付建房总出资款的70%，合计268000元并签订正式合同，符合银行按揭条件的可申请银行按揭。不符合银行按揭的，本建房主体封顶后15天内，一次性付清余款；《合作建房意向书》第四条付款方式与期限“乙方按以下方式按期付款：1.第一期付款：在签订本意向书时支付合作款30%；2.第二期付款：甲方办理完预售证30天内，乙方应签订正式合同同时付清余款（一次性，按揭或者分期付款）。乙方应将首付款项支付至以下房款专用账户：专用账户开户行：农行防城港友谊支行，专用账户户名：防城港市荣华房地产开发有限责任公司，专用账户账号：20×××03”；第五条乙方的违约责任“1.乙方应按时交纳相应建房合作款，乙方不能在规定时间30日内交纳第二期建房合作款的，视为其中途自动退出合作，已交纳的出资款作为违约金支付给甲方，意向书自动解除；2.乙方在签订意向书以后中途要求退出合作的，已交纳的出资款的50%作为违约金支付给甲方，意向合同解除；3.乙方不按以上第三条付款的，乙方按每日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金”。 另查明，2013年3月24日，张冬凡通过中国银行向江兴公司转账182664元、1264元，合计183928元。2013年3月24日，江兴公司向张冬凡出具两张《收据》，表示收到张冬凡交来荣华国际新城二期B1-1603首付款115532元、避税款78386元，合计193918元。张冬凡与荣华公司签订《合作建房意向书》时，江兴公司为荣华公司的代理销售商。 一审法院认为，一、关于本案案由的问题。虽本案的立案案由为商品房预售合同纠纷，但张冬凡与荣华公司签订的《合作建房意向书》中内容并未明确交房的具体日期和逾期交房的违约责任，未满足《商品房买卖合同》所必需的条款，故本案应为商品房预约合同纠纷。 二、关于张冬凡请求解除《合作建房意向书》的问题。张冬凡与荣华公司签订的《合作建房意向书》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。依据已查明的事实，虽张冬凡与荣华公司在《合作建房意向书》中明确约定将首付款支付至荣华公司的专用账户，但张冬凡并未按合同的约定向荣华公司履行付款义务，而是向江兴公司支付首付款115532元、避税款78386元，合计193918元。且荣华公司不认可其收到上述款项，故不予认定荣华公司收取了张冬凡的款项193918元，荣华公司并无其他违约的情形。现张冬凡请求解除《合作建房意向书》，且荣华公司在庭审中也表示同意解除该合同，此为双方真实意思表示，故支持张冬凡诉求解除《合作建房意向书》。 三、关于请求返还购房款及支付利息的问题。虽江兴公司在张冬凡与荣华公司签订《合作建房意向书》时为荣华公司的代理销售商，但根据《合作建房意向书》的明确约定，江兴公司并无荣华公司授权收取款项的权利，江兴公司收取张冬凡的款项193918元缺乏事实和法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，支持张冬凡请求江兴公司返还款项193918元及支付利息（利息计算方法：以193918元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月24日起计算至款项付清之日止）。 四、关于荣华公司是否承担连带责任的问题。因为根据《合作建房意向书》的明确约定，江兴公司并无荣华公司授权收取款项的权利，其收取张冬凡的款项属于其越权代理的行为，且张冬凡也应当清楚其与荣华公司之间关于支付款项的约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，对张冬凡请求荣华公司对江兴公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除张冬凡与荣华公司于2013年3月24日签订的《合作建房意向书》；二、江兴公司在本判决生效之日起十日内向张冬凡返还款项合计193918元，并支付利息（利息计算方法：以193918元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月24日起计算至款项付清之日止）；三、驳回张冬凡的其他诉讼请求。案件受理费5041.32元，公告费700元，两项合计5741.32元，由江兴公司承担。 二审中，江兴公司向本院提交证据：1、《荣华国际新城第二期项目策划销售代理合同》，2、《荣华国际新城第二期销售代理合同补充协议》，共同证明2012年10月8日荣华公司与江兴公司签署《销售代理合同》及其相关的《补充协议》，双方之间成立合法有效的销售代理关系，不存在江兴公司私自收取购房款的行为，江兴公司收取购房款均是经荣华公司授权而为之，上述合同未约定荣华公司委托江兴公司收取购房款必须出具书面的委托文件，且并未明确禁止江兴公司收取客户的购房款，江兴公司收取客户的购房款是在荣华公司的销售办公场所，收款具有公开性，荣华公司完全知情，当初也未提出任何异议。经组织质证，张冬凡对江兴公司提交的两份证据没有异议，证据1销售代理合同第5.3.2款约定荣华公司在特殊原因的情况下会授权江兴公司收取购房款，据此可以证明荣华公司并不禁止江兴公司收取客户购房款；证据2的内容可以证明荣华公司明知江兴公司向客户收取每平方米700元的居间服务费。荣华公司对上述证据的真实性、合法性和关联性在没有原件核对的情况下不予认可，即便该证据属实，合同也明确约定荣华公司是在特殊原因的情况下才授权委托江兴公司代为收取房款，即说明在一般情况下江兴公司无权收取客户房款。本院认为，江兴公司二审提交的证据已在另案中核对原件并予以采纳，且与本案有关，本院均予以采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2012年10月8日荣华公司（甲方）与江兴公司（乙方）签订《荣华国际新城第二期项目策划销售代理合同》，约定荣华公司将涉案项目委托江兴公司独家提供营销策划、销售代理服务，合同第5.3.2条约定：若因特殊原因甲方委托乙方收取购房款（或合作建房款，下同）的，乙方收款后应不迟于5天内将购房款以现金、支票或转账的形式汇入甲方账户，如乙方拖欠购房款超过7天的，甲方有权追讨购房款，并没收该套房的佣金并处补偿5万元；第5.3.3条约定：江兴公司取得佣金必须满足以下条件：预售前江兴公司按照合作建房合同、房屋认购合同约定已收取客户购房款的30%并移交荣华公司；预售后，如涉及按揭贷款的购房合同，则江兴公司必须收齐客户的首期购房款且协助荣华公司向银行提交客户申请按揭资料；如客户一次性付款的，则江兴公司必须收取客户的全部房款并移交荣华公司，超出约定价格部分江兴公司收取30%。同日，荣华公司（甲方）与江兴公司（乙方）签订《荣华国际新城第二期项目销售代理合同补充协议》，约定乙方可以向购房客户或合作建房者收取一次、总额不得超过700元/平方米的居间服务费，如购房客户或合作建房者索要收款票据的，乙方应以己方名义出具。 张冬凡与江兴公司均认可张冬凡是在荣华公司的售楼部通过刷卡方式支付涉案款项，江兴公司向张冬凡表示其有权代表荣华公司收取涉案款项。 本院认为，各方当事人对一审判决解除涉案《合作建房合同书》、江兴公司对一审判决其向张冬凡返还款项合计193918元并支付利息，均未提出上诉，本院对此予以维持。故本案的争议焦点仅在于荣华公司是否应对张冬凡主张的涉案款项及利息承担责任。 荣华公司上诉称，江兴公司没有收取购房款的权利，其擅自收取购房款的行为属于超越代理权的行为，荣华公司并不认可，事后也没有追认，对荣华公司不产生效力，荣华公司不应承担返还上述购房款本息的义务。本院认为，根据荣华公司和江兴公司签订的《荣华国际新城第二期项目策划销售代理合同》第5.3.2条和第5.3.3条的约定，江兴公司有权代收房款，故荣华公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。荣华公司还上诉称，《合作建房意向书》明确约定购房款支付到荣华公司专用账户，张冬凡却违反合同条款将购房款支付给江兴公司，主观上存在明显过错，应承担因此带来的风险。经查，张冬凡向江兴公司支付涉案购房款的时间与其与荣华公司签订《合作建房意向书》的时间均为同一天，荣华公司无证据证明涉案款项系在双方签订《合作建房意向书》之后支付，故荣华公司上诉主张张冬凡违反合同约定付款方式、存在主观过错的上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，江兴公司在代理权限内以荣华公司名义实施的民事法律行为，应由被代理人荣华公司承担相应的民事责任。荣华公司收取涉案购房款后，没有按约定在取得涉案商品房预售许可证后及时通知张冬凡前来签订正式的《商品房买卖合同》，已构成违约并导致合同解除，存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，荣华公司应向张冬凡返还购房款并支付利息损失。一审法院认定江兴公司超越代理权限私自收取涉案款项，应由江兴公司承担返还义务，并判决驳回张冬凡对荣华公司的诉讼请求，存在错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人张冬凡的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初956号民事判决第一项； 二、撤销防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初956号民事判决第三项； 三、变更防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初956号民事判决第二项为：被上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司与广西江兴房地产开发有限公司连带返还张冬凡款项合计193918元并支付利息（利息以193918元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年3月24日起计算至款项付清之日止）。 以上债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费5041.32元，公告费700元，两项合计5741.32元，由被上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司与广西江兴房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费5041.32元（上诉人张冬凡已预交），由被上诉人防城港市荣华房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 静 审判员 黄玉霞 审判员 禤汉奇 二〇一九年十二月十三日 书记员 廖 兰 附：本判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十一条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。