湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初8405号原告：宁乡和安物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇紫金路（紫金公馆1单元1306房）。法定代表人：唐博文，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴永南，男，1980年12月27日出生，汉族，住。该公司法务。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住。该公司法务，特别授权。被告：潘海艳，女，1983年2月5日出生，汉族，户籍所在地宁乡市流沙河，现住。原告宁乡和安物业管理有限公司（以下简称和安物业）与被告潘海艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告潘海艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费2125元、城市垃圾费150元、增压费297元、违约金500元，共计3072元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与湖南腾翔房地产开发有限公司分别于2013年10月8日、2015年10月10日、2017年10月31日签订了三份《华都丽景物业服务合同》，合同约定由原告向湖南腾翔房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限为6年，即2013年11月1日至2019年10月31日。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，业主与物业使用人，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业15-501号业主，物业面积126.51平方米，收费标准每月每平方米0.7元。被告从2016年12月7日起停止交费，截至2018年12月7日，共欠物业服务费2125元、城市垃圾费150元、增压费297元，产生违约金500元。被告潘海艳辩称：原告不能按照物业合同约定及《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（三级）提供物业服务，违约在先，主要体现如下：1、根据三级维护标准要求，小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次，小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道灯每半年清洁1次。而原告所提供的服务经常垃圾桶爆盆，楼道连续几日未清扫，地面污染，玻璃、楼道灯从未清洗，导致蚊虫肆意，严重影响业主生活。2、不履行制止并报告不法行为的义务，根据2003年6月8日分布的《物业管理条例》第46条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”入住至今，一楼商铺夜宵店逐年增多，发展到现在近20家，油烟、噪音严重影响业主生活。15栋-16栋商铺在承重墙破除开门，对房屋结构严重破坏，物业公司视而不见。小区车库多处改为商铺、餐馆，导致污水四溢、臭气熏天。3、根据物业合同服务内容第1条及物业公示宣传栏服务内容1、2条，物业未曾对公共部分开展维修养护管理工作，存在楼道灯不亮未维修、楼道墙面脱落且存在严重安全隐患未置，门禁系统损坏未维修（入住至今门禁系统未曾使用，且在上期缴物业费时要求承诺维修，但至今未维修）。4、根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（三级）要求，物业需协助维护公共秩序，小区24小时值勤，对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，华都丽景小区作为开放性小区，物业未曾设置保安亭，也未曾看到有保安巡逻，致小区业主财产经常被盗，夜宵商铺经常发生打架斗殴事件，对业主人身财产安全造成严重威胁。5、在2018年由市物业管理服务中收牵头组织的对全市96家物业服务企业考评中，华都丽景被评为全市三家待改进项目中的一家，可见其物业服务水平极差。6、宁乡市人民法院下发的（2018）湘0124民初2115号等文件中也明确表述其服务存在瑕疵。7、本户住5楼，属一次性供水的楼层，原告无权收取增压费。如原告所说增压，但在业主日常生活中在用水高峰期，出现水压不够、无水用的现象，可见并未有增压。同时在宁乡市人民法院（2018）湘0124民初2115号等判决中也已明确无需交增压费。2016年前我都交了增压费，但没有享受增压服务，要求原告将之前交的增压费退还。8、违约金，在（2018）湘0124民初2115号等文件中，宁乡市人民法院“不予支持”。9、原告不是收取城市生活垃圾的合格主体。10、今年由于物业服务极差，导致多名业主联名签字，要求清退物业，申请应急管理。11、根据前期物业服务协议，原告应每半年向我方公布物业管理费用收到账目，而本人从未看到过。12、消防栓没水，商铺有人在消防栓里面接水。13、小区摄像头都是损坏的。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）签订了《华都丽景物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对华都丽景提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用按照物价部门核准收费标准收费，物业服务费按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，若未能按时足额交纳物业服务费用的，应按相关标准向乙方支付违约金；服务期限自2013年11月1日起至2015年10月30日止，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。2015年10月10日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）重新签订了《华都丽景物业服务合同》，约定住宅的物业服务费按建筑面积0.7元／月·平方米收取，物业服务费按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，若未能按时足额交纳物业服务费用的，应按相关标准向乙方支付违约金；服务期限自2015年11月1日至2017年10月30日止，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。2017年10月31日，湖南腾翔房地产开发有限公司（甲方）与原告和安物业（乙方）签订了《华都丽景前期物业服务合同》，约定服务费按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月5日前履行当月物业服务费的交纳义务，物业服务费的收费标准及未按时交纳的违约责任与第二份合同约定的一致，服务期限自2017年11月1日至2019年10月31日，本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方有权选聘新的物业管理企业。上述三份物业服务合同还约定了其他内容。被告潘海艳系原告所服务的华都丽景小区15栋501室房屋的业主，房屋建筑面积126.51㎡，原告依约履行大部分合同义务，但被告自2016年12月7日至2018年12月7日未交纳物业管理费共计2125元（0.7元/月/㎡×126.51㎡×24月），经原告对上述欠费书面催缴后，被告仍未予缴纳。另：根据宁乡市市容环境卫生管理局的委托，由原告代收华都丽景小区区域内2014至2019年所有居民的生活垃圾处理费，标准为75元/年，原告已向宁乡市市容环境卫生管理局缴纳上述费用。上述事实，有物业管理服务合同、被告房产信息表、服务收费标准核定表、律师函及快递单号查询件、宁乡市市容环境卫生管理局出具的授权委托书及证明、被告提供的照片和2018年一季度物业服务综合测评通报、到庭当事人的庭审陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，建设单位湖南腾翔房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对业主均有约束力。原告已依约提供了主要的物业服务，被告应依约交纳物业服务管理费。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照(2018)湘0124民初2115号、2114民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少20%，即被告应交的物业服务费为2125×80%=1700元。鉴于被告欠费旨在敦促原告重视业主诉求、改进服务质量,事出有因并非恶意拖欠,故原告要求被告支付违约金的诉请,本院不予支持。宁乡市市容环境卫生管理局已委托原告代为收取城市生活垃圾处理费，故被告应将所欠2016年12月7日至2018年12月7日的城市生活垃圾处理费150元（75元×2年）支付给原告。因原告提供的证据不足以证明被告实际产生了增压费，故本院对增压费不予支持。本案未产生公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。被告要求原告退还已缴纳增压费，与本案不属于同一法律关系，不宜在本案中处理。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定解聘原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告潘海艳于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡和安物业管理有限公司物业服务费1700元、城市生活垃圾处理费150元，共计1850元；二、驳回原告宁乡和安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁乡和安物业管理有限公司负担10元，被告潘海艳负担15元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇一九年十二月二日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。