湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初17833号原告：湖南乐法美食有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号101壹楼189号商铺。法定代表人：郭纯宜，该公司负责人。委托诉讼代理人：张瑛杰，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被告：肖鹏，男，汉族，1979年10月26日出生，住所地长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：潘志强，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：曹敏，国浩律师（长沙）事务所律师。第三人：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道黄泥街社区黄兴中路92号。法定代表人：胡子敬，该公司负责人。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。原告湖南乐法美食有限公司（简称乐法美食公司）与被告肖鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人、第三人长沙友阿五一广场商业有限公司（简称友阿公司）委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐法美食公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除原告湖南乐法美食有限公司与被告肖鹏签订的商铺租赁合同；2、请求判令被告退还原告商铺押金54000元及租金121500元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告肖鹏于2017年10月29日签订《租赁合同》，原告承租被告肖鹏位于长沙市2751友阿城市商铺，合同约定承租期自2018年1月1日起五年。原告于合同签订当日向被告肖鹏支付押金54000元。合同签订后原告多次与被告肖鹏沟通交铺、进场装修及商场开业事宜，但被告肖鹏一再承诺但交铺时间却一再拖延，并在未确定商场开业时间的情况下被告肖鹏却再三催促原告进场装修，原告于2018年7月份开始进场装修8月份完工，第2008号、2009号商铺装修共花费166400元，之后原告为表示诚意按被告要求于9月1日提前开业，并开始交纳租金，但友阿城市广场的正式开业时间却是2019年1月1日，自2018年9月份开业至今由于外街店铺营业的寥寥无几，而城市广场的开业时间又一拖再拖，导致商场的客流并没有达到被告所承诺的效果，开业至今经营惨淡且现在各商铺也都在办理退场。原告基于被告承诺的客流量大，招商基本已满主力店2018年5月开始试营业等的预期才选择承租该地段商铺，现合同签订的目的已无法实现。被告在合同签订过程中存在虚假宣传、虚假承诺的行为，导致原告在受欺诈情形下签订租赁合同，原告为经营商铺己支出的装修、租赁等各项费用损失严重。依照《消防法》第十三条、第十五条的规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”而原告直至在2019年1月办理撤场时才知道，友阿公司在2018年11月8日才向消防部门申报“2751ＹＯＬ0城市广场”营业前消防安全检查，消防部门于2018年11月20日下发了《不同意投入使用、营业决定书》，而该情况在原告开业时被告并未告知，被告的行为不仅违反了消防法的强制性规定，也将原告的经营安全置之不顾。由于作为开发商的长沙友阿五一广场商业有限公司未依约竣工交铺，已有经营权人起诉友阿承担违约责任，根据长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初5303号、（2018）湘0102民初5304号生效判决，庭审已査明整个2751城市广场项目未按约定竣工验收及交铺的情况属实，该案友阿公司已败诉。鉴于此，友阿公司已向经营权人予以补偿，补偿措施包括转让总价款优惠，将经营权期限增加12个月（即31年），同时要求经营权人免除承租人在2018年11月10日前的租金及物业管理费。但本案中，被告肖鹏未将此情况告知原告且自2018年9月起租金一直在收取，并未给予相应的减免。以上事实表明，被告在合同签订及履行过程中，虚构事实，隐瞒真相，使原告在违背真实意思的情况下签订合同，构成欺诈，根据《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应法律若问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。同时依据双方《租赁合同》约定，被告应保证出租给原告的房屋能够从事正常商业经营，被告未能履行合同义务构成违约，故原告要求解除合同符合法律规定。同时《民法通则》第六十一条规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行：已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还租金及押金的要求亦合理合法。原告自2018年11月开始与被告沟通解除合同并撤场的事宜，且本着平等协商互惠互利的原则考虑，原告放弃对装修损失及经营损失的诉求，仅要求被告返还租金及押金，但至原告2019年1月完成撤场时，经过多次沟通协商均无果，为了维护自身的合法权益，现原告特依据《民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼。原告乐法美食公司提交了下列证据：证据1、原告与被告的租赁合同1份，拟证明原告承租被告商铺的事实；证据2、原告工作人员与肖鹏的微信聊天记录1份，拟证明被告肖鹏一再承诺但交铺时间却一再拖延，在未确定商场开业时间的情况下被告肖鹏却再三催促原告进场装修，原告基于两被告确定的商场开业时间提前进场装修并提前开业；证据3、原告已支付租金的回单及原告已付押金的收条1份，拟证明原告已付被告押金54,000元及押金121,500元的事实；证据4、2018年11月19日-23日消防安全检查出窗登记表及消防监督信息公开答复1份，拟证明“2751YOLO城市广场”未通过营业前消防安全检查；证据5、友阿城市广场招商状况现场图1份，拟证明招商与承诺不符，商铺大部分撤离。证据6、问政湖南2751租户发帖及官方回复、友阿与投资方的协议，拟证明：1、友阿2751城市广场消防验收未按时通过；2、因消防未通过延期开业等问题，友阿与投资方签订补充协议，给予投资方大额补贴并给予经营权延期，同时约定给予租户租金物业费减免；证据7、长沙市芙蓉区人民法院关于2751城市广场租赁合同纠纷系列案的同类判决，拟证明同证据6的1、2点；3、系列案判决确认投资方退还租户押金并承担租户的押金损失；证据8、长沙市消防支队官网公示的2018年8月27日-30日建设工程消防验收出窗登记表，拟证明租赁合同签订时2751城市广场未通过消防验收。被告肖鹏辩称：1、原被告双方之间的租赁合同已经于2019年2月20日办理了解除手续，且原告方已经将租赁的商铺退还，双方已经协议双方之间并无其他争议；2、原告向被告承租的房屋已经过规划、建设、消防等行业政府主管部门的验收合格，符合法律及相关政策的使用条件。原告接受该商铺时，已承诺自行负担开业前消防安全检查的报建义务，因此原告再以该商铺未经消防检验合格为由进行起诉，有违双方的约定；3、被告已根据租赁合同的规定将商铺交给原告方装修并经营使用，根据合同第4条第7款的约定，原告方单方要求解除合同，其已缴纳的押金应当不予退还。其支付的租金中，多付的部分房租被告同意予以退还；4、原告占有和使用被告交付的租赁房屋，被告根据原告的实际经营情况已酌情对原告的租金标准给予适当的优惠。原告因自身经营不善无法继续，其损失和相关责任应当自行承担。被告肖鹏向本庭提交了以下证据：证据1、2751友阿城市广场商铺经营权转让合同、缴纳首付款收据，拟证明被告对诉争商铺享有经营权的事实；证据2、租赁合同、王源源与肖鹏结婚证，拟证明原、被告租赁合同对租赁期限、租金、押金等有明确约定；证据3、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、长沙市轨道交通集团有限公司证明书，拟证明诉争商铺已取得政府规划、建设施工等部门的批准手续，商铺符合交付使用条件；证据4、长沙市公安消防支队建设工程消防设计审核意见书（长公消验字【2018】第W0304号）、长沙市公安消防支队建设工程消防设计验收意见书（长公消验字【2018】第W0315号），拟证明诉争商铺所在工程项目在2018年6月10日已办理消防设计验收手续，2018年8月29日已办理工程消防验收手续，符合交付使用条件；证据5、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书（长公消验字【2018】第W0387号）、消防安全检查申报表、长沙市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书（长公消安验字【2018】第W0087号），拟证明长沙市公安消防支队做出“不同意投入使用、营业的决定”，不包括诉争商铺；证据6、商铺装修进场申请表、个人授权委托书、重要声明，拟证明诉争商铺由原告自行装修，开业前的消防验收备案由原告负责并承担相应的费用；证据7、长沙市公安消防支队关于印发《长沙市消防执法便民利民十项措施》的通知，拟证明原告承租的商铺无须与第三人主力店一同进行消防验收，诉争商铺所在范围内已有租户自行办理开业前消防检查备案手续，并已取得相应证件；证据8、2751城市广场商业街商铺营业考勤表、2751城市广场的新闻报道、2751城市广场开业期间的照片、国家企业信用信息公示系统，拟证明2751城市广场商业街早已正式营业，并非属于非正常经营状态；证据9、2751YOLO城市广场退铺申请表，拟证明原、被告已于2019年2月20日就诉争商铺协商一致解除租赁合同，并办理了退铺手续。第三人友阿公司辩称：1、原、被告双方已于2019年2月20日办理了退铺手续，并表明了双方已无任何纠纷，原告不应再提起本案诉讼；2、涉案商铺所在的2751友阿城市广场项目具备《建设工程规划许可证》等相关证照，并早已通过了竣工验收、消防验收、且早已正常经营使用；3、消防部门于2018年11月20日作出的《不同意投入使用、营业决定书》，只是针对第三人自营的主力店部分，并不是针对原告承租的商铺，更不是针对整个2751友阿城市广场项目；4、本案涉案商铺的装修消防验收手续、及投入使用、营业前的消防安全检查应当由原告自行办理；5、关于友阿公司给予被告的补偿，与原告无关。并且，延迟办理竣工验收并不影响原、被告双方租赁合同的效力；6、友阿公司同意被告将涉案商铺出租给原告使用；7、原告承租的商铺属于外街，与友阿公司自营的主力店是相互独立经营的区域，并且原告承租的涉案商铺、外街其他商铺、友阿公司自营的主力店，均早已开业运营，不存在项目无法正常经营的情况。第三人友阿公司提交了证据：图纸，拟证明消防队于2018年11月20日做出的不同意投入使用营业意见书，是针对第三人主力店的17899.57平方米，不针对整个友阿项目，不包括原告的商铺。原告对被告的证据质证意见如下：对证据1关联性有异议，与本案待证事实无关；对证据2关联性有异议，合同中关于押金不予退还的约定与实际发生的情形不一致，因此该约定不适用本案；对证据3建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及验收记录真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，建设工程施工许可是在2018年9月10日才办理竣工验收也是在2018年9月10日，建设工程施工许可证注意事项中也明确了“凡未取得本证擅自施工的属违法建设”，因此整个施工工程在未取得施工许可证的情况下擅自开工属违法建设，而租赁合同又签订于施工许可及竣工验收之前，因此原告交付时涉案房屋属于违法建筑不具备经营条件；轨道交通的证明书真实性合法性无异议，关联性有异议，与本案待证事实无关；对证据4的两份意见书的真实性合法性无异议，证明目的有异议，《建设工程消防验收意见书》中验收意见为，验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工：竣工后申报消防验收，因此涉案房屋交付时未完成消防验收手续不具备交付条件；对证据5真实性、合法性无异议，证明目的有异议，均未明确表明不包含涉案房屋；对证据6证明目的有异议，商铺虽然是由原告自行装修但是也是经友阿物业公司审批同意的，物业公司却并未特别说明由原告说承担开业前的装修消防验收备案；对证据7证明目的有异议，根据“十项措施”只是建议可以根据现有安全条件予以局部验收，并没有强制规定要各自申请，商场也未告知原告由原告承租开业前消防备案手续；对证据8考勤表的三性有异议，无法证明是否是商户签的考勤，且可以看出商户逐渐减少：该报道并非客观真实的新闻而是广告，主要目的在于宣传具有夸大性，不能证明真实的开业情况而商场的广告也正证明了商场官方确认的正式开业时间为2019年1月1日；对证据9真实性合法性无异议，关联性有异议，该申请表为物业公司的格式版本，是在商场办理退铺手续的必须程序，仅能证明原告在物业处办理了退铺手续，实际上原告办理退铺时间为2019年1月底。原告对第三人的证据证明目的有异议，认为即使原告商铺不在友阿商场的报建范围内，但是友阿、被告及相关物业从未告知要由原告方进行申报。被告对原告的质证意见如下：对证据1无异议，但认为合同明确约定若原告提前解除合同押金不予退还；对证据2有异议，认为不能显示和指明聊天当事人的身份信息，也无法知晓聊天时间；对证据3无异议；对证据4有异议，认为消防检测的对象仅是友阿城市广场其他自营部分，不包括本案涉案门面；对证据5有异议，认为图片来源不明，无法确认时间；对证据6有异议，认为这属于第三人与被告之间的关系，与本案无关；对证据7有异议，认为法院判决尚未生效；对证据8有异议，认为消防验收与否，并不影响原告的正常经营活动。被告对第三人的证据无异议。第三人对原告证据的质证意见如下：对证据1三性无异议。但，双方补充约定：租期从2018年9月1日起租，至2023年8月31日止；2018年9月1日至2018年12月31日的租金按原合同打九折支付；对证据2聊天记录，第三人没有参与，不知道具体的情况。并且，第三人自营的主力店何时开业，不影响原告承租商铺的开业；对证据3租金回单、押金回单，以被告意见为准，该款是交纳给了被告。对证据4消防安全检查出窗登记表、消防监督信息公开答复，对真实性无异议，但对与本案的关联性、及原告的证明目的有异议，本组证据所指的营业前的消防安全检查针对的是第三人自营的、17899.57平方米主力店（需对照被告所举的证据5综合分析）并不是针对原告承租的商铺，更不是针对整个2751友阿城市广场项目（整个2751友阿城市广场项目的面积为7900.5平方），不能仅凭该登记表及答复中所描述的工程名称“2751Y0L0城市广场”而片面地认为是针对整个项目作出的决定。对证据5招商状况现场图，对三性及证明目的均有异议。并且，第三人只对自己的主力店进行招商，各外街店铺是由各业主自行招商。对证据6《问政湖南》截图，对发帖人反映的问题，系其单方、自身的意见，我方不认可，但长沙市委办已明确回复：涉案项目已于2018年8月29日通过了消防验收，主力店已于2018年11月10日试运营，从2018年9月8日起友阿策划了多档营销活动。外街商铺补充合同，三性均持有异议，该合同没有双方的签字盖章。对证据7民事判决书两份，与本案无关，且目前已上诉并未生效，消防验收在2018年8月29日已办理竣工验收也已在2018年9月10日办理。对证据8消防查询记录，不知道原告的具体的举证目的是什么，但从该查询记录来看，已显示涉案项目已于2018年8月29日经过了消防验收合格。第三人对被告的证据无异议。除了原告证据7未生效不予认定外，原告其他证据均符合法律规定，本院予以认定。被告和第三人的证据符合法律规定，本院予以认定，但是被告的证据9只能证明原、被告协商解除了租赁合同，不能证明原、被告就租赁事宜无争议。根据认定的证据和庭审笔录，本院审理查明以下事实：肖鹏的妻子王源源（甲方）与长沙友阿五一广场商业有限公司（乙方）在2017年9月8日签订了《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，肖鹏有权在30年期限内对2751友阿城市广场项目负二层第2008号商铺进行出租，合同约定：“甲方在完成竣工验收后方可向乙方交付该商铺的经营权，预定交付时间为2017年12月31日……（经营权起算点）项目合作期限为30年，项目建设期不计入合作年限内，以项目竣工验收完成后，移交甲方满10个月之日作为30年经营期限的起始基准点……”。后原告乐法美食公司（乙方）与肖鹏（甲方）在2017年10月29日签订了《租赁合同》，合同约定将坐落于长沙市2751友阿城市商铺出租给乐法美食公司作为商业经营使用，租赁期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同还约定每月租金为人民币27000元，从乐法美食公司承租的第三年起开始逐年按5%递增租金，租金按季度支付。有一个月的装修免租期。并约定了违约责任：“乙方不得拖欠房租，如超过一个月之内未付房租，甲方有权终止合同，将门面收回，保证金不予退还”。另于2018年8月27日备注：“一、经三方协议租期从2018年9月1日起租，至2023年8月31日，二、2018年9月1日起至2018年12月31日，租金按原合同打九折支付，三、合同其他条款不变”。合同签订后，经被告多次催促，原告于2018年7月开始装修商铺，9月正式经营，11月开始与被告协商解除租赁合同。后来，原、被告达成了解除合同的协议，并于2019年2月20日一起到物业部门办理了退铺手续，但是双方对租金和押金的退还未能达成协议。乐法美食公司分别于2017年12月29日向肖鹏支付押金54,000元，2018年9月6日，乐法美食公司向肖鹏支付了9月-11月的租金72,900元，2018年11月29日乐法美食公司向肖鹏支付了租金2018年12月-2019年2月的租金48,600元。另查明，在纠纷发生时，第三人自营的主力店多次延期开业，部分消防验收未获通过，现在处于升级装修中，现在大部分非主力店铺都未能正常经营。本院认为，当事人协商一致可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告通过协商解除了租赁合同，因此合同解除后，被告应退还原告的押金54,000元。因原告于2019年2月20日才退还被告商铺，所以对原告要求退还2019年2月的租金无事实依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告肖鹏退还原告湖南乐法美食有限公司押金54,000元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告湖南乐法美食有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3,810元，依法减半收取1,905元，由原告承担1,500元，由被告承担405元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇一九年十二月二十七日法官助理杨娟书记员童沁琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。