西安市莲湖区人民法院   民事判决书      (2019)陕0104民初2948号   原告（反诉被告）:西安摩码宏河企业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区，统一社会信用代码91610104MA6U744421。   法定代表人：张鹏，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马慧，北京市盈科（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘超，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。   被告（反诉原告）：西安编舞文化传媒有限公司，住所地西安市新城区商铺，统一社会信用代码91610104MA6UU96014。   法定代表人：孙一，该公司经理。   被告：孙一，男，1988年12月21日出生，汉族，西安编舞文化传媒有限公司法定代表人，住西安市新城区商铺，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告共同委托诉讼代理人：雷婷，北京市康达（西安）律师事务所律师。   被告共同委托诉讼代理人：王晓米，北京市康达（西安）律师事务所律师。   原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）与被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司（以下简称编舞公司）、被告孙一房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)摩码公司委托诉讼代理人马慧、被告（反诉原告）编舞公司及被告孙一共同委托诉讼代理人雷婷、王晓米到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。   原告（反诉被告）摩码公司向本院提出诉讼请求：1、确认《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除；2、编舞公司支付摩码公司租金人民币22872.83元及逾期滞纳金以22872.83元为基数、按照5‰/日标准自2018年10月1日起计算至实际支付之日截止；3、编舞公司支付摩码公司服务管理费人民币26150.37元及逾期滞纳金以26150.37元为基数、按照3‰/日标准自2018年10月1日开始计算至实际支付之日截止；4、请求编舞公司支付摩码公司免租期费用44270元；5、要求孙一对上述2-4项诉讼请求向摩码公司承担连带给付责任；6、本案诉讼费由编舞公司和孙一共同承担。事实与理由：2018年5月，摩码公司与与孙一签订《房屋租赁合同》约定，摩码公司将宏府大厦3层第3-11B、3-12号房屋出租给二被告，租赁期为2018年5月1日至2021年4月30日、月租金为22135元、服务费8621元/月，上述费用均应在每个季度届满前按季度支付下个季度租金及管理服务费等。后摩码公司与二被告签订《合同权利义务概括转让协议》约定由编舞公司继承孙一在房屋租赁合同中全部的权利义务，且孙一对编舞公司在合同履行过程中的所有义务等向摩码公司承担连带责任。合同签订后摩码公司向二被告履行了合同义务，但被告仅支付了第一季度房租，经摩码公司多次催要未果，故摩码公司诉至法院，望判如所请。   被告（反诉原告）编舞公司、本诉被告孙一辩称：2018年4月摩码公司与编舞公司法定代表人孙一签订房屋租赁合同，后孙一按照摩码公司要求先后交纳了押金30756元、3个月商业营业用房租赁服务费66405元及企业管理服务费25863元。2018年5月29日摩码公司与孙一、编舞公司又签订了合同权利义务概括转让协议约定，由孙一将其与摩码公司签订的房屋租赁合同的全部权利、义务概括转让给编舞公司，由编舞公司承继该租赁合同中孙一的全部权利、义务，故孙一不是本案的适格被告，摩码公司无权要求孙一对其诉讼请求承担连带责任。根据双方房屋租赁合同约定，编舞公司承租摩码公司管理的位于西安市莲湖区XX大厦XX层XX号房屋，承租面积233平方米、租期自2018年5月1日至2021年4月30日止，承租房屋用于开设舞蹈培训班。合同签订后编舞公司征得摩码公司同意后才对涉诉房屋进行装修并于2018年5月15日始对外试营业。但截至2018年12月20日，摩码公司仍未能兑现承诺的商场开业时间。合同约定的免租期是60天，自起租日2018年5月1日开始计算至2018年6月30日，起租日即为开业日。起租日变更的，免租期起止日期相应变更。免租期不包括在租期内，免租期内承租人无需支付租金。但直至摩码公司向编舞公司送达《解除合同》时，宏府大厦仍未开业，对编舞公司已构成根本违约，摩码公司无权向编舞公司主张租金及滞纳金。摩码公司单方更改宏府大厦商场的商业业态，对编舞公司也已构成根本违法，因此也无权向编舞公司主张租金及滞纳金。按合同关于出租商场试营业时间为2018年5月30日如未能正常试营业那么承租方在试营业之前阶段不应支付物业费的约定，编舞公司无须向原告支付物业费及滞纳金。综上，编舞公司认为双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，系合法合同，应对双方均有约束力。编舞公司按照合同约定履行了己方义务，但摩码公司并未履行合同约定事项以致根本违约，合同目的不能实现，故要求解除租客合同，编舞公司并提出反诉1、要求解除摩码公司与编舞公司签订的房屋租赁合同；2、摩码公司返还编舞公司商业营业用房经营租赁服务费人民币66405元、企业管理服务费人民币25863元、押金人民币30756元，合计123024元；3、要求摩码公司赔偿编舞公司房屋装修损失人民币159550元；4、本案反诉费由摩码公司承担。   原告（反诉被告）摩码公司针对反诉辩称：本案所涉房屋租赁合同依合同拖欠租金、管理费等其他费用超过30日及未守约经催告后15日内仍未改正的合同解除条款，经摩码公司2018年11月2日向编舞公司发出催告，编舞公司在收到该催告函后合同已于2018年11月3日解除。编舞公司要求摩码公司支付租赁服务费、企业管理服务费、押金的诉讼请求，因无事实和法律依据，应依法予以驳回。摩码公司已按照合同约定将涉诉房屋交付编舞公司，房屋交付时结构完整、设施完备。2018年5月1日至11月19日涉诉房屋一直在编舞公司的占用使用下，编舞公司已享有了其支付租金和管理费所交还的全部收益，且租金和物业费都是通过双方约定确认的，不存在变更的情况，根据合同约定如承租人违约、出租人有权将押金作为违约金处理的约定，摩码公司无向编舞公司支付该项费用的事实和法律依据。编舞要求赔偿装修损失无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。合同明确约定解除时承租人已进行的装饰装修应由其恢复原状，如经出租人同意保留的有关装饰装修出租人无需给予补偿，摩码公司无任何利用编舞公司装修的意思，且编舞公司事实上在搬离时，已将装饰装修全部带走，房屋已基本恢复原状。编舞公司是违约方，摩码公司依约解除合同系履行己方合同权利。编舞公司要求摩码公司支付损失159550元，应提交证据，如无证据证明该损失费与本案有关的直接损失，摩码公司依法不应予以承担。综上，请求法院驳回编舞公司的反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   摩码公司提交的证据：   1、房屋租赁合同、合同权利义务概括转让协议、银行流水3张打印件，证明编舞公司及孙一在合同履行过程中所有义务、行为应向摩码公司承担连带责任，摩码公司只收到编舞公司支付的押金及第一季度租金和管理服务费共计122984元，编舞公司目前拖欠租金22872.83元、管理费26150.37元未付，而编舞公司本应在2018年9月30日前支付下一季度的租金、7月31日前支付下一个季度管理服务费；经多次催告未果，构成根本约定，依约应承担按拖欠租金5‰/日、管理费3‰/日计算支付的滞纳金。编舞公司及孙一对该组证据租赁合同真实认可，证明目的不认可，认为双方合同第4条第2款约定的起租日是开业日，起租期变更后的免租期也要变更，己方认为的起租期至今尚未开始计算，所以免租期应该相应延长；合同权利义务概括转让协议真实性认可，证明目的不认可，认为管理服务费在合同第20条约定，出租商场实际并没有试营业，依约作为承租方己方没有支付租金的义务；此时孙一已经退出租赁合同，故不应当承担连带责任；银行流水3张打印件记载的总金额不认可、证明目的不认可，认为起租日变更的免租期也要变更，免租期应该相应延长。   2、催款函件8份及EMS邮寄单、出门条2张复印件、编舞公司人员朋友圈截图3张打印件、营业视频光盘，证明租赁合同已于2018年11月3日已解除；编舞公司实际使用房屋时间为2018年5月1日至2018年11月2日；编舞公司自2018年5月份签订合同后就开始了正常营业；编舞公司在与摩码公司合同解除前就已经向案外人租赁了新的营业场所，并以各自理由恶意拖欠原告房租及管理费，致使本合同不能履行，为违约方。编舞公司及孙一对该组证据催款函、邮寄单及出门条真实性认可，对朋友圈截图、光盘的真实性不认可，对证明目的租赁合同已于2018年11月3日解除认可，认为当日编舞公司是搬离了涉诉场地，但系因摩码公司单方解除合同所致，不存在编舞公司恶意拖欠摩码公司租金和管理费的情况；对该组证据其他证明目的均不认可，认为按照双方合同约定，租赁商场没有达到合同约定的营业条件、编舞公司未能正常营业，摩码公司提供场地没有达到编舞公司需要支付租金的条件，故不存在拖欠摩码公司租金和服务费的事实。   3、西安市房屋租赁登记备案证明2份，证明摩码公司有合法的转租权。编舞公司、孙一对该证据真实性不认可，认为无原件核对，备案证明中房屋坐落的位置位于宏府大厦1栋1单元10301室，编舞公司承租房屋则位于宏府大厦3层D3-11B、3-12。   4、XX巷XX层工程施工合同、西安倍格宏创公司向装修公司支付的装修费用的增值税发票，证明在编舞公司搬离后，摩码公司对涉案房屋重新进行了翻修，对编舞公司留下的玻璃门、吧台、部分墙体进行了拆除工程，该拆除工程费用为7527.85元；对前部及地面等室内场地进行了全部的翻修，装修费101597.47元；西安倍格宏创公司与摩码公司是同一集团下的子公司，因此在重新翻修涉案房屋时，是由西安倍格宏创公司对外签订的合同。编舞公司、孙一对该组证据中施工合同真实性不予认可，认为该合同甲乙双方不是本案的摩码公司，无法证明摩码公司对合同当中的房屋进行了拆除和重新装修；发票真实性及证明目的均不认可，认为只有发票，没有款项支出的内容，发票的购买方和销售方均不是本案的当事人，与本案无关；合同的签订时间是2019年5月21日，发票出具日期是2019年5月22日，但是施工期限合同载明的却是2019年2月11日至2019年3月31日，认为该合同为事后补签且为应诉；2019年5月22日系本案庭审日期，摩码公司在本案审理终结前单方破坏、拆除房屋装修装饰物，在没有保全的情况下，有破坏证据的嫌疑，由此产生的法律后果应由摩码公司承担。   编舞公司、孙一提交证据为：   1、商户租赁意向单、房屋租赁合同，证明涉诉出租场地坐落、免租期内无租金等约定存在，摩码公司要求编舞公司支付租金及滞纳金无合同依据；编舞公司无需在商场正式试营业之前支付物业费及滞纳金。摩码公司对该证据真实性认可、证明目的不认可，认为摩码公司出租给编舞公司的房屋位于宏府大厦三层3-11B及3--2号空间，宏府大厦是商业综合体符合条件的会免收租金，但因编舞公司迟延支付房屋租金和管理费，导致关于免租期的约定失效，故编舞公司应按照实际使用房屋期间即2个月支付摩码公司房屋房租；合同约定的营业是指编舞公司的营业，编舞公司已经按照合同约定的时间正常开展营业。   2、合同权利义务概括转让协议、编舞营业执照，证明摩码公司、编舞公司之间形成了房屋租赁合同关系，孙一不是本案适格被告。摩码公司对该证据真实性认可、证明目的不认可，认为合同权利义务概括转让协议第2条第3款明确约定，孙一、编舞公司与二者与摩码公司租赁合同履行过程中引起所有违约责任向摩码公司互负连带责任。   3、银行流水、发票、网页截屏照片，证明编舞公司已经按照合同约定向摩码公司支付了意向金、房租和物业管理费，不存在欠付费用的情形，摩码公司单方更改商业业态，导致编舞公司每月多支付租金8000元至15000元。摩码公司对该证据中发票真实性认可、银行流水真实性不认可，认为该流水上显示不出对手账户的信息，网络截屏照片认为与本案无关，真实性和证明目的均不认可，故对该组证据证明目的不认可。   4、照片、时间戳证书，证明按照合同约定内容，商场尚未开业，租金起算日条件未成就，编舞公司不应向摩码公司支付租金和物业费，时间戳证书为编舞公司使用第三方软件在拍摄照片后10秒内，将照片传输终端，通过联合信任对照片拍摄时间等予以确认。摩码公司对该证据中照片真实性认可，证明目的不认可，认为照片并不完整，看不出照片是在宏府大厦拍摄，照片拍摄时间是2018年10月23日只能证明照片拍摄当时的场景，认为与本案无关；对时间戳证书不认可，认为不能确定该机构的权威性。   5、录像，证明按照合同约定商场未开业，租金起算条件未成就，编舞公司不应向摩码公司支付租金和物业费，摩码公司单方更改商业业态，对编舞公司而言为根本违约。摩码公司对该组证据真实性认可，对证明目的及关联性不认可，认为拍摄视频均为室内部分画面，并不能证明整栋大厦的商业状态，更不能证明编舞公司所称单方更改商业业态，且合同并未约定商场开业为租金起算日日期，合同免租期条款约定除了装修期间免收租金外，另在被告正常营业后再给予两个月的免租期，此处营业指的是编舞公司正常营业非商场营业，只是针对免租期出现不针对租金收取设立，编舞公司的理解不符合文意解释也不符合逻辑解释；此外11月3日搬离视频可看出编舞公司搬走时只留下玻璃门、吧台、隔离墙和大量垃圾。   6、缴费通知书、公证书、关于致函之回复函、催费通知单，证明在编舞公司没有欠付摩码公司任何费用的情况下，摩码公司要求编舞公司支付租金和其他费用，没有合同依据。摩码公司对该组证据真实性认可，证明目的不认可，认为被告存在拖欠房屋租赁费和管理费的情况。   7、往来函、关于腾退并交接房屋的告知函，证明在编舞公司没有欠付摩码公司任何费用的情况下摩码公司单方解除合同对编舞公司构成根本违约，其诉讼请求不应支持。摩码公司对该组证据真实性认可、证明目的不认可，认为编舞公司存在拖欠两费的情况，摩码公司依约及法律规定行使了解除权，而解除函双方均作为证据提交法院。   8、装修施工合同、收款收据、银行转账记录，证明摩码公司根本违约并单方解除租赁合同，该公司应依法赔付编舞公司装修费用。摩码公司对装修合同、收款收据真实性不认可、对银行转账记录真实性认可，但对上述证据与本案的关联性不认可、证明目的均不认可，认为装修施工合同没有工程名称及地址，也没有具体的施工方案和施工标准，无法证明需要装修的对象是本案争议的房屋；收款收据不是公司出具的正式发票，对该证据形式不予认可；银行转款是孙一给个人的转款，且没有备注用途，无法证明是涉案房屋所支出的装修费用。   上述证据有原件核对的，本院对证据真实性予以确认。   经审理查明，2018年4月2日孙一作为承租方与出租方摩码公司签订商户租赁意向单载明，孙一承租由摩码公司运营管理的位于西安市莲湖区XX大厦XX层XX、XX空间位置、租用建筑面积233平方米、起租期2018年5月1日、租赁期间3年、免租期2个月，租金形式为固定租金、三年递增6%按季度交纳、租金支付方式为押一付三、连续三年月租均为22135元，意向金30756元、押金30756元，物业费37元/月/平方米全含。承租人补偿条件为起租日根据工程改造节点顺延、季度交租。随即，孙一与摩码公司还签订了房屋租赁合同约定，前述房屋自2018年5月1日起租至2021年4月30日包括免租期，起租日暂定5月1日，出租人变更起租日，则起租日以出租人另行确定的日期为准，租期起止日期相应顺延，出租人并不因此构成违约。本租期届满之日、租赁关系自行终止，出租人有权收回租赁房屋，承租人应如期交还并腾空租赁房屋。租赁房屋移交约定为，承租房屋移交日期为起租日前后三天，除出租人改变房屋移交日期外，出租人无需就房屋移交事宜另行通知承租人，承租人应在起租日前后三天内进入租赁房屋并与出租人办理移交手续。承租人未在该期限内进入的，视为租赁房屋已达到交付标准并已于起租日交付于承租人，同时出租人亦可选择提前解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任。移交时的租赁房屋应达到下列标准：水电、照明服务设施已经在公共区域内安装及开始服务，租赁房屋已具备设施无记载内容。在将租赁房屋交付承租人使用的同时出租人与承租人共同确认租赁房屋内的固定附着物及设备的清单此清单作为本租赁合同的附件等。租金约定同上，租金包括租赁房屋附属设施、设备的使用费，不包括每月的管理服务费、本租赁合同第五条所含管理服务费和水电费，也不包括承租人支付租金所需的银行手续费和承租人的各项税费。免租期为60天，自起租之日2018年5月1日计算至6月30日止，起租日即为开业日，起租日变更的，免租期起止日期相应变更。免租期不包括在租期内，免租期内承租人无需支付租金，但承租人须支付该期间的管理服务费以及本合同第五条和附件规定的其他费用，并遵守本租赁合同约定的承租人的其他各项义务。承租人在装修免租期后装修的，不再享有任何免租权利。第五条除租赁费外其他需要承租人支付费用为管理服务费、水电费，均按附件五约定执行，其中水、电费按实际使用量和大厦执行标准计费于每月5日前支付上月费用。租金从计租之日起按季预付的方式进行支付，承租人在每付费周期届满前三十日内支付下一期租金和管理服务费。起租后的第一笔租金应根据当月实际租用的天数按比例支付等。双方还约定以上任何一笔款项逾期10个工作日未足额交付的，出租人有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述租赁房屋，并有权提前解除本租赁合同。租赁押金共计人民币22135元，应在签署本合同7个工作日内一次性支付给出租人，逾期7个工作日未交付或补足租赁押金的，出租人有权拒绝向承租人交付本租赁合同所述租赁房屋，并有权提前解除本租赁合同，将租赁房屋另行处置。如承租人在签订本租赁合同前已向出租人或出租人委托的第三方交纳了租赁意向金，则该意向金向自动转为租赁押金，承租人应当办理相应变更手续，变更手续没有办理的不影响意向金转为租赁押金。意向金与押金数额不一致，不足部分由承租人于签订合同之日补齐，多余部分等额折抵承租人应支付的首期租金。租赁押金将由出租人为承租人保留、不计利息，承租人违约，出租人将有权解除本租赁合同并没收全部租赁押金作为违约金处理。出租人可以选择不解除合同而从本租赁押金中扣除一定数目的金额以补偿由于承租人违约而给出租人造成的租赁损失。在此情况下，承租人应继续履行租赁合同，并于出租人提出要求后7个工作日内不足租赁押金，如果承租人未按规定期限补足租赁押金，则出租人有权进入租赁房屋或其任何部分收回整个租赁房屋，宣布解除租赁合同，并有权将租赁押金全部没收。出租人没收全部租赁押金后，仍有权就其遭受的损失向承租人追偿。退还押金条件为在本租赁合同提前解除或期满后，承租人将腾空的租赁房屋移交给出租人并办理完相应的工商行政登记注册、税务登记等全部注销或迁移至其他地方的前提下，出租人可在抵扣应由承租人承担的费用、租金、违约赔偿金后三十天后，将剩余租赁押金退还给承租人，但不附带利息。如承租人未按本租赁合同第12条第16款的要求在店内展示搬迁通知，退还租赁押金的上述时限将延长至九十天，如承租人届时与顾客存在退换商品、投诉、索赔、结算等问题，则出租人有权拒绝退还租赁押金直至上述问题解决完毕等。16款撤店通告约定，除非出租人和承租人已就续约达成一致，承租人在租赁合同结束前30天起应在租赁房屋内显著的位置展示通告，告知客人停业日期及搬迁后的联系方法等，如发生顾客投诉、索赔等与承租人有关的问题，出租人不承担任何责任。   出租人义务有，承租人在遵守和履行租赁合同中的条款和前提下，在租期内使用租赁房屋不受出租人的任何干扰或任何人通过出租人对租赁房屋的法律要求；保持包括租赁房屋所在整体建筑内屋顶、主结构、墙面、以及电源、下水道和电缆以及承租人责任以外的其他部分处于完好状态等，保持公共区域所有电梯、灭火及安全设施等处于正常运行状态和保持租赁房屋所在公共区域、洗手间及其他公共部分的清洁。   出租人权利还有公共区域使用、公共扩音系因使用等，其中命名约定有出租人保留全权决定重新命名“西安倍格硅巷”的权利和任何时候或随时改变、替换或取消原有名称的权利而无需对承租人做任何补偿。   租赁房屋的交还，在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应于租赁期满或解除之日前将租赁房屋恢复原状，交还给出租人。恢复原状工程包括增设的机电设施、空调、煤气、水和消防由出租人负责，承租人支付费用。承租人应向出租人移交租赁房屋及所有固定设备、装置、租赁房屋钥匙以及一些附加设备，并使这些设备、装置保持良好、清洁、可租和可使用状态，自然损耗除外等。如承租人未能在租赁期满或解除日之前将租赁房屋腾空、恢复原状后移交给出租人，出租人有权强行进入并收回、使用；如果承租人未能如期将租区恢复原状或在租区内遗留有物品、设备，出租人可自行或委托他人将租区恢复原状，但费用应由承租人承担，该遗留物品、设备视为承租人同意出租人有权任意处置，腾空租赁房屋及处置遗留物所发生的费用应由承租人负担等。在上述情况下，出租人强行进入该租区之日或恢复原状之日视为承租人向出租人移交租赁房屋之日，以后到者为准，此延期移交的天数，视同承租人延长租用的天数，承租人应根据实际天数按比例向出租人支付租金及本租赁合同要求之其他费用。   违约责任，未按期向出租人或其指定主体支付租金、管理服务费或其他应付的费用超过30日、未遵守和履行本合同中的条款或条件经出租方书面催告后15日内仍未纠正的等，均为承租人违约事项。违约金，如承租人未按照本租赁合同规定期限支付租金或其他费用，承租人需按所欠金额日0.5%的计算方式支付逾期违约金直至承租人全部付清为止；本租赁合同关于免租期免收租金的约定失效，出租人有权要求承租人按本租赁合同约定的首期租金标准支付免租期内的全额租金。   提起解除租赁合同的情况为：1、承租人要求在租期内解除本合同，承租人应提前至少90天向出租人发出提前解除租赁合同的书面申请，出租人可选择同意，但承租人应根据租期剩余的时间向出租人支付补偿金且出租人有权没收租赁押金和管理服务押金（如有）。具体金额为另收取相当于一个月租金的补偿金。出租商场约定试营业时间为2018年5月10日，如未能正常试营业，那么承租方在试营业之前阶段不应支付物业费。   其他约定有：租赁期限内，出租人可将本租赁合同项下的权利和义务概括转移至出租人在当地成立的子公司、分公司或其他关联公司，承租人、担保人应按出租人的安排在维持本租赁合同条款和内容的前提下另行签署有关租赁合同或合同权利义务概括转让协议。   通知的送达：本租赁合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式，包括信函、传真等。任何应送达的通知包括因提起诉讼等司法文件，如送交承租人，在写明承租人的姓名、地址并以预付邮资的邮寄方式寄送承租人或送达承租人租赁房屋。本租赁合同首部载明的地址或承租人在中国陕西西安最后所知的营业或居住地址时，即被视为已有效送达，承租人，否则承租人应承担因此导致送达不能的后果。摩码公司与孙一该该租赁合同上签字、按印。   2018年5月29日，摩码公司作为甲方与乙方孙一、丙方编舞公司签订《合同权利义务概括转让协议》约定，就双方签订的《XX巷XX层XX、XX商铺租赁合同》之合同权利义务概括转让事宜，达成协议，该商铺租赁合同即原合同约定由孙一承租的铺位空间租期为2018年5月1日至2021年4月30日止，原合同内容于2018年5月3日交割日概括转让给编舞公司，交割日起在剩余租赁期间内，编舞公司享有租赁合同中的所有权权利并履行、承担租赁合同中的所有义务、责任；孙一对编舞公司履行租赁合同过程中的所有义务、责任行为向摩码公司承担连带责任；交割日前孙一支付摩码公司的押金、保证金（如有），摩码公司概不退还，视同孙一直接转移至编舞公司，交割日前孙一尚未支付费用部分，自本协议生效之日起由编舞公司直接向摩码公司支付，交割日后孙一已支付给摩码公司的费用，摩码公司不予退还，亦视同孙一直接转移给编舞公司。本协议经三方签字盖章后生效。摩码公司、孙一及编舞公司均在该协议上签字、盖章。   2018年6月20日，摩码公司向编舞公司出具商业营业用房经营租赁服务发票，发票金额为66405元；企业管理服务费发票，发票金额25863元。编舞公司还提交2018年4月2日消费记录，该记录载明当日消费给摩码公司费用为30756元。   2018年9月6日，摩码公司向编舞公司出具缴费通知书，要求编舞公司将2018年10月1日-2018年12月31日租金66405元于2018年9月30日前交付摩码公司指定账户等；将2018年8月1日-2018年12月31日管理服务费43105元于2018年9月30日前交付摩码公司指定账户等。   2018年9月11日，编舞公司向摩码公司致函，内容为2018年9月7日编舞公司收到摩码公司要求支付房屋及物业管理费的通知，编舞公司认为在签订合同时已经依约履行付款义务，故认为不存在拖欠费用问题；并认为摩码公司未将大厦三层用作商场存在欺诈，基础设施中水和厕所不能使，2018年5月10日承诺的试营业未能实现以致免租期变更编舞公司无需支付租金。对该致函，编舞公司于9月14日进行保全证据公证，西安市公证处出具（2018）西证民字第11060号公证书。   2018年9月20日，摩码公司向编舞公司出具回复函对致函内容予以答复。   2018年10月8日，摩码公司再次向编舞公司出具催费通知单，要求编舞公司支付前述缴费通知书所载费用及违约金，并载明2018年10月11日17:00为最后交费期间，如逾期仍未付，则摩码公司将依约停止编舞公司商铺能源供应等。   2018年11月2日，摩码公司向编舞公司出具《关于解除合同的通知函》，载明通知编舞公司2018年11月2日房屋租赁合同予以解除，理由为不按照合同约定履行租金、管理服务费等支付义务，并要求摩码公司在收到该函件三日内腾交铺位、已付押金30756元予以抵扣不予返还，并要求支付2018年10月1日至2018年11月1日应付铺租22872.83元，2018年8月1日至2018年11月1日管理服务费26150.37元及滞纳金6170.09元、铺租44270元等。   2018年11月3日，摩码公司向编舞公司出具《关于腾退房屋的通知函》，称因编舞公司根本违约，于2018年11月2日正式解除房屋租赁合同等，并要求编舞公司在收到该解除通知后三日内将涉诉房屋腾空恢复原状并交付等。   2018年11月13日，摩码公司再次致编舞公司《关于腾退并交接房屋的告知函》，要求编舞公司在接到该函件后两日内安排人员对房屋现状和交接事宜等进行确认和履行等。   此外，为证明己方就涉诉场地装修事实和费用，编舞公司提交2018年4月23日与西安宅诗美装饰装潢工程有限公司签订的《西安市家庭居室装修装饰工程施工合同》、44700元和18000元收款收据及相应银行转款凭证、96850元转款凭证。其中合同约定装修总价为149000元。编舞公司还提交视频佐证己方对涉诉场地未满足合同约定开业条件及基础设施水和厕所不能使用。摩码公司则提供孙一微信朋友圈视频，佐证涉诉房屋交付孙一、编舞公司，房屋正常使用、对外经营的情况。   此外，摩码公司于2018年6月13日于西安市莲湖区建筑和住房保障局办理了租赁证182XXXXXXXXXX号的《西安市房屋租赁登记备案证明》载明，西安市宏府投资控股集团有限公司为出租人，将位于西安市莲湖区XX大街XX大厦XX幢XX单元XX室、租赁面积3331.19平方米出租给摩码公司，租期为2018年1月1日至2027年12月31日、该证件有效期为2018年1月1日至2027年12月31日。摩码公司还向本院提交涉诉房屋所在楼宇的房屋产权登记证明及摩码公司与西安市宏府投资控股集团有限公司的《房屋租赁合同》，证明摩码公司对涉诉场地有权出租、使用等。   为证明摩码公司因拆除涉诉场地产生费用，摩码公司提交《西安倍格硅巷*宏创三层工程施工合同》及发票，票载金额101597.47元，该合同附件“宏府大厦3层-今日头条精装修项目”报价单载明玻璃拆除工程59.07平方米、轻钢龙骨木板及银镜墙体拆除99.12平方米、拆除吧台1个，合计7527.85元。   本院认为，2018年4月2日孙一作为承租方与出租方摩码公司签订商户租赁意向单并于当日消费给摩码公司30756元，应为租赁涉诉场地交付的定金，随后孙一与摩码公司还签订了房屋租赁合同、并于2018年5月29日与摩码公司、编舞公司签订《合同权利义务概括转让协议》，系三方对涉诉场地承租权利义务概括转移至编舞公司的真实意思表示和确认，三方应依约履行义务、享有权利,定金应依约转为场地租金。编舞公司依约支付2018年7月1日至同年9月30日场地租金66405元及企业管理服务费25863元。至于2018年10月起至12月租金未付一事，编舞公司认为摩码公司违约在先，未实现约定的承租场地所在商场于2018年5月10日试营业，依据双方“起租日即为开业日，起租日变更的，免租期起止日期相应变更”的约定，编舞公司已付租金起租日应自2018年7月1日起算，且摩码公司于2018年9月6日向编舞公司主张交纳当年10月1日至12月31日租金事实亦可与此相互印证商场开业时间顺延事实存在；且摩码公司擅自改变商场三层业态，编舞公司提交证据视频及照片可证，摩码公司否认，却无证据提交，本院不予采信。现双方均诉至本院要求确认于2018年11月3日解除《房屋租赁合同》，编舞公司认可无异并表示当日搬离涉诉场地，本院依法予以确认；主合同解除时从合同即《合同权利义务概括转让协议》一并解除。摩码公司主张编舞公司支付其租金人民币22872.83元及逾期滞纳金以22872.83元为基数、按照5‰/日标准自2018年10月1日起计算至实际给付之日，虽摩码公司未依约实现经营业态，但非可导致合同根本履行不能，故结合编舞公司确认实际搬离涉诉房屋时间为11月3日，故该请求应以月租金22135元计算。摩码公司主张编舞公司支付服务管理费人民币26150.37元及逾期滞纳金以26150.37元为基数、按照3‰/日标准自2018年10月1日开始计算至实际给付之日，同上述理由，应由编舞公司支付8621元。摩码公司还请求编舞公司支付其上述两项费用滞纳金和免租期费用44270元，因摩码公司在合同履行中亦有违约，且租赁合同为摩码公司提供格式合同文本，应做出对格式合同文本提交一方严格的解释和适用，故摩码公司上述各项诉讼请求，本院依法不予支持。摩码公司还主张孙一对编舞公司上述给付义务承担连带责任，孙一在《合同权利义务概括转让协议》中明确约定己方该项义务，虽该协议一并解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。孙一该义务应予以履行。   编舞公司反诉请求摩码公司返还其商业营业用房经营租赁服务费人民币66405元、企业管理服务费人民币25863元，因编舞公司实际使用涉诉场地事实成立，且编舞公司主张摩码公司违约事项均非可足以引起合同根本履行不能，故编舞公司该两项反诉请求，本院不予支持。编舞公司主张退还押金人民币30756元，因合同解除事由系因摩码公司履行合同改变商业业态违约在先，故该项费用应由摩码公司退还编舞公司。至于编舞公司要求摩码公司赔偿其房屋装修损失人民币159550元，在合同履行中编舞公司亦未能积极协商解决纠纷，双方均未尽到协商、促成合同目的实现的义务，根据双方在履行合同中的违约程度，该笔费用由摩码公司给付编舞公司106367元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、2018年11月3日原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司（以下简称摩码公司）与被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司（以下简称编舞公司）、被告孙一签订的《房屋租赁合同》及从合同《合同权利义务概括转让协议》一并解除；   二、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司支付原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司房屋占用费人民币22135元；   三、本判决生效后三日内，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司支付原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司服务管理费人民币8621元；   四、被告孙一对上述被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司向原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司的给付义务承担连带给付责任；   五、本判决生效后三日内，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司退还被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司押金人民币30756元；   六、本判决生效后三日内，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司给付被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司房屋装修费用人民币106367元；   七、驳回原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司其他诉讼请求；   八、驳回被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2132元，原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司已预付，由原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司承担1582元；由被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司承担550元。反诉费5538元，被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司已预付，由原告（反诉被告）西安摩码宏河企业运营管理有限公司承担3000元；由被告（反诉原告）西安编舞文化传媒有限公司承担2538元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。     审  判 长 刘霞   审  判  员 苏亦南   人 民 陪 审 员 张扣利     二〇一九年十二月十七日     书 记 员  杨远      1