湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4006号上诉人（原审被告）：陈任华，男，1962年2月15日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨祖国，湖南中奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄卫红，男，1972年1月31日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：刘洪，湖南纬地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何建平，男，1969年1月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：任华，女，1974年8月20日出生，汉族，住湖南省南县。上诉人陈任华因与被上诉人黄卫红、何建平、任华租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2018）湘0181民初8205号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈任华上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有根据案件的客观事实，完全采用《价格鉴定结论书》来认定装修及设备设施损失是严重错误的。1、关于装修费用损失。（1）涉案租赁房屋在2011年开始经营ＫＴＶ，经营者张瑞在2011年就对该租赁房屋进行了全面的精装修。2016年王今岩接手后仅仅只是少部分范围内进行的装修改造，并不是全面重新装修。根据证人曾某出庭证实2016年装修及购买设备设施为：在四楼大厅以及五楼房间更换了墙纸，更换点歌系统，换了一部分沙发、重新布置了网线；合计费用不到10万元。黄卫红出资装修的部分本应该由黄卫红提供证据证明，在黄卫红不能提供证据的情况下，鉴定报告中全部以2016年6月10日作为装修购建时间来计算成新率是错误的，对陈任华也是严重不公平的。（2）装修费用中的企业管理费、安全文明施工费、规费、税费、工伤保险等费用并没有实际产生，依法不能予以赔偿。因被上诉人在装修时并不是委托有装修资质的企业施工，而是委托个人装修队进行施工；关于前述相关费用并没有实际产生，故对于该部分费用依法应予以核减。2、关于设备设施费用。黄卫红是在2016年转让涉案ＫＴＶ，关于该ＫＴＶ的设施设备在黄卫红转让之前就已经存在。证人曾某出庭证实黄卫红2016年只是更换点歌系统、换了一部分沙发、重新布置了网线。黄卫红应该提供购买设备设施的有效凭据以确定购置时间，如果黄卫红不能提供应承担举证不能的法律后果。鉴定机构统一以2015年5月30口作为购置时间来计算成新率明显是错误的，既不符合客观事实，对陈任华也是严重不公平的。3、根据黄卫红提供的证据以及证人曾某的证明，2016年5月26日，张瑞将涉案ＫＴＶ以16.8万元的价格转让给王今岩，后王今岩对ＫＴＶ进行部分装修及更换设备（花费不到10万元），另加上购买的一些茶叶、饮料等食品及用品。因ＫＴＶ一直处于亏损，故在2016年8月底，王今岩以31.8万元的价格将ＫＴＶ转让给黄卫红，黄卫红在接手后并没有投资更换设备。故本案中计算黄卫红关于装修及设备设施的损失应该以黄卫红转让ＫＴＶ的价格31.8万元作为参考才是合理的。一审法院认定装修及设备设施的损失合计为79.25万元，这显然不符合客观事实，而且远远高于黄卫红的实际投入金额（根据黄卫红在起诉状中陈述，以31.8万元转让后，花费了10万元进行部分装修）。综上，因为被上诉人未提供真实、有效、完整的鉴定材料，故据此做出的工程造价鉴定以及装修、设备及营业损失价格鉴定不能准确反映出实际损失。且鉴定机构在《价格鉴定结论书》明确声明：委托方和当事人对其所提供的资料合法性、真实性、完整性负责，最终的装修价值、设备设施价值仅作为法院办理案件的参考，具体数额由法院判定。故本案中一审法院完全采用《价格鉴定结论书》来认定装修及设备设施损失是严重错误的。二、一审法院未判决何建平、任华承担责任是错误的。本案中，黄卫红是在2016年与周一酒店（经营者为何建平、任华、黄卫红）形成房屋租赁合同关系；双方对租赁房屋没有办理消防手续均是完全知情的。一审法院判决陈任华承担60％的责任，周一酒店作为房屋租赁合同的出租人却没有承担任何责任，这对陈任华来说明显是不公平的。三、一审法院判决可以移动的设施设备完全由陈任华接收是错误的。陈任华与黄卫红不存在直接的合同关系，黄卫红购置的设施设备没有理由要由陈任华接收。陈任华在与黄卫红、何建平、任华签订的《房屋租赁合同》约定承租方装修所添附的可动财产等均由承租方自行处置。本案中可以移动的设施设备应该由黄卫红自行变卖处理。黄卫红辩称：一、鉴定机构系上诉人与被上诉人共同选择，由法院委托，鉴定结论正稿出具之前向各方送达了征求意见稿，陈任华在上诉状中提出的问题在正稿出具之前法院已经组织各方进行质证，故鉴定程序合法，鉴定结论客观公正，一审采用鉴定结论进行判决并无错误。二、一审判决并未完全采用鉴定结论。三、陈任华在一审并未提出重新鉴定，在二审提出质疑不符合程序。四、合同转让价格受多种因素的影响；鉴定机构以2016年6月10日作为装修构建时间也是按照鉴定规则予以综合考虑的。五、一审未判决何建平、任华承担责任是正确的。六、租赁合同因陈任华的原因非正常解除，一审判决可以移动的设施设备由陈任华自行处置，符合客观实际情况，并无不当。七、一审判决由黄卫红自身承担40%的责任，且经营损失全部由黄卫红承担，实际对黄卫红并不公平。综上，请求驳回上诉，维持原判。何建平辩称：同意黄卫红的答辩意见。任华辩称：同意黄卫红的答辩意见。黄卫红向一审法院起诉请求：判决陈任华、何建平、任华共同赔偿黄卫红因“盛世金柜KTV”停业造成的各项损失102.39万元；2、本案的诉讼费、鉴定费由陈任华、何建平、任华承担。一审法院认定的事实：2010年5月7日，陈任华为出租方（甲方），案外人周良印为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“一、出租房屋情况1.1甲方出租给乙方的房屋位于浏阳市。该房屋实测建筑面积为3600平方米；房屋主体建筑结构为钢混框架；土地用途为商住，房屋类型为商住。1.2如果甲方原因（如土地用途和房屋类型原因或没有产权证等）导致乙方无法在该房屋所在地办理相关证照和营业手续的，甲方应承担全部责任；由此产生的费用由甲方承担，因此延误的租期免费顺延，给乙方造成的相关损失，甲方负责赔偿。二、租赁用途2.1甲乙双方同意，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定。三、交付日期和租赁期限3.1甲、乙双方约定，甲方将房屋交付乙方，该房屋租赁期自2010年6月15日（起租日）起至2025年6月15日止共计15年。……五、配套设施及其他相关约定5.3消防：甲方出租的房屋必须满足消防安全要求，并为乙方负责办理消防合格证，如果因为甲方没有及时办理证件，而造成乙方损失的，由甲方负责全部赔偿责任。六、房屋使用要求和维修责任6.5乙方办理消防、特业、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料。……八、转租、转让、交换和抵押8.1房屋租赁期间，甲方同意乙方因经营需要出租客房或转租部分场所；同意乙方因经营需要将该房屋全部转租给乙方的关联方，甲方同意配合办理与该关联方的相关租赁手续；在不影响甲方利益的前提下，甲方应允许乙方整体转租给非关联方。九、解除本合同的条件9.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：9.3.2甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；十、违约责任10.5若甲方出租的房屋没有土地证、产权证或提供土地证的土地用途、产权证的房屋类型不符合商业用途的，甲方承诺负责办理该房屋类型变更手续或尽快办理产权证，由此产生费用甲方承担，因此延误租期免费顺延，给乙方造成损失甲方负责赔偿。若因此无法正常履行本合同，甲方除赔偿乙方所有实际投入外，还需按租赁存续期内租金总额的2倍向乙方支付违约金”。周良印签署上述合同系代表案外人周良印、杨敏强、周一峰、罗卫东四人执行合伙事务。该合同签订后，周良印等四人承租房屋至2014年5月。该房屋共12层，周良印等四人承租房屋后，分别将1楼部分面积，2～7楼转租给其他四位（或表述为四方）次承租人。周良印等四人利用1楼的其余部分面积、8～12楼合伙经营“周一商务酒店”的客房住宿。期间，案外人谭晖与张瑞合伙，于2011年3月20日与周良印签订房屋租赁合同，约定周良印为代表将涉案房屋的四、五层租赁给谭晖、张瑞经营“ＫＴＶ”，租赁期限为2011年8月1日至2020年7月31日。合同对租金支付方式、配套设施、解除条件、返还时状态、违约责任等事项均进行了约定。配套设施的约定为：“4.1水：甲方为乙方提供自来水进水管接口到租赁屋内，保证乙方的用水量，甲方提供给乙方的用水性质为商业用途，并给乙方安装独立的水表进行计量”。违约责任的约定为：“8.2乙方在承租期应当注意安全防范，如因过失过错造成房屋损坏、损毁，乙方应承担赔偿责任。8.3因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任赔偿乙方经济损失”。合同签订后，谭晖、张瑞即对涉案房屋进行装修后经营。该“ＫＴＶ”没有办理工商注册登记，对外以“盛世金柜ＫＴＶ”名义进行经营。2014年5月31日，黄卫红与周良印、陈任华达成协议，约定周良印与陈任华解除租赁关系，自2014年6月1日起由黄卫红作为承租方继续整体承租陈任华的房屋，黄卫红与陈任华按照原2010年5月7日《房屋租赁合同》继续履行相关的权利义务。2014年6月1日，黄卫红、何建平、任华签订《周一商务酒店合伙经营协议书》，约定共同投资经营，共负盈利，共担风险。黄卫红等三人进场后，与谭晖、张瑞约定权利义务继续按照2011年3月20日周良印经手的房屋租赁合同履行。2016年5月26日，张瑞与案外人王今岩（别名王勇）签订《转让合同》，王今岩以16.8万元接收了“盛世金柜ＫＴＶ”，黄卫红表示同意并在转让合同上签名确认。同年9月1日，王今岩将“盛世金柜ＫＴＶ”作价31.8万元转让给黄卫红，双方签订了《股权转让协议》。黄卫红自此单独经营“盛世金柜ＫＴＶ”。该“ＫＴＶ”自谭晖、张瑞至黄卫红，一直没有办理工商注册登记。2016年6月30日，浏阳市公安消防大队查明周一商务酒店未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第一款之规定，作出浏公（消）决字［2016］第0026号公安行政处罚决定书，对“周一商务酒店”责令停业并处罚款3万元。同年11月4日，浏阳市公安消防大队作出浏公（消）催字［2016］0003号催告书，要求“周一商务酒店”立即停止营业。同年11月10日，浏阳市公安消防大队作出浏公（消）强执决字［2016］0002号行政强制执行决定书，对“周一商务酒店”进行了停止营业的强制执行，整栋建筑物被消防查封，所有经营户自此开始停业。至今，涉案房屋仍未通过消防验收。2017年1月17日，黄卫红、何建平、任华向一审法院以房屋租赁合同纠纷起诉陈任华，一审法院于2018年11月7日作出（2017）湘0181民初311号民事判决书，判决黄卫红、何建平、任华与陈任华2014年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月1日已解除，何建平等三人向陈任华交还房屋。现该判决书已经生效。在该案审理过程中，黄卫红就涉案房屋四、五层楼的房屋装修工程造价进行鉴定。经一审法院委托，国众联建设工程管理顾问有限公司于2017年12月7日作出《工程造价鉴定意见书》，对装修工程造价评估为331622.88元，其中垂直运输费用为4088.41元。双方有争议的安装工程内给水主管、排水主管、消防管道、喷淋设备造价为16016.52元（单列）。黄卫红申请对涉案房屋四、五层楼的房屋装修残值，设备设施（电器、家具等）价值，营业损失（黄卫红主张自2016年11月10日至现场勘查日2017年3月29日）进行鉴定。经一审法院委托，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2018年9月28日作出《价格鉴定结论书》，评估房屋装修、设备设施在2016年11月10日价值分别为33.38万元、47.66万元，评估营业损失为21.35万元。其中双方有争议的安装工程内给水主管、排水主管、消防管道、喷淋设备部分在2016年11月10日的价值为15400元。庭审中，针对以上设施设备，黄卫红认为其取回没有利用价值，不同意取回。陈任华不同意接收。上述鉴定费用共计26600元，其中黄卫红缴纳12400元，任华缴纳7200元，陈任华缴纳7000元。另查明：1、涉案房屋建筑总层数为12层，建筑面积为3683.92平方米，在住房保障局的房屋登记信息表显示，该房屋5楼（含）以下为服务业用途，以上为住宅用途，登记所有权人此前为陈任华，后变更为陈福建（系陈任华之子），陈任华占49%份额。2、关于消防问题，在一审法院审理的（2017）湘0181民初311号案件中，黄卫红、何建平、任华陈述为建筑物的设计、构造存在缺陷，只有一个消防通道，故建筑物的土建消防（即一次消防）不能通过验收，导致黄卫红等三人不能进行周一商务酒店营业前的消防安全检查（即二次消防）。陈任华对黄卫红等所述需要经过一次消防和二次消防认可，但认为导致不能通过一次消防的原因在于建筑物的用途为商住用途，并非纯商业用途，因住宅部分实质用于商业，故不能办理消防合格验收。陈任华在本案审理中另陈述，消防问题至今仍未解决，但目前已经将建筑物用途变更为商业。3、经一审法院对中联资产评估集团湖南华信有限公司的《价格鉴定结论书》中设施设备损失项目核查，其中食品项目类（如小吃饮料等）的基准日价格合计为32512.5元，现食品均已经过期，不能再利用。一审法院认为：陈任华系涉案房屋的所有权人，其与黄卫红、何建平、任华签订房屋租赁合同，将房屋交付何建平等三人使用、收益，陈任华收取何建平等三人的租金，双方构成房屋租赁法律关系，陈任华系出租人，何建平等三人系承租人。何建平等三人利用房屋经营“周一商务酒店”，将四、五楼交由黄卫红经营“盛世金柜KTV”，收取租金，双方构成房屋转租法律关系，黄卫红系次承租人。何建平等三人与陈任华的租赁合同中约定可以转租，租赁合同和转租合同均系各当事人真实意思表示，均不违反国家法律、法规的强制性规定，均为合法有效。一审法院在此前的诉讼中，已判决解除了陈任华与黄卫红、何建平、任华的租赁合同，该判决已经发生法律效力。根据涉案房屋的实际情况，一审法院现亦可确认何建平等三人与黄卫红的转租合同因合同目的不能实现，应予解除。本案中，由于黄卫红既是承租人之一，又是次承租人，故黄卫红没有将本人列为被告系客观情况，一审法院予以确认。本案的争议焦点为两点，一是黄卫红的损失如何认定；二是黄卫红的损失由谁承担。一、关于黄卫红的损失认定。黄卫红诉请的损失主要分三部分，（一）房屋装修损失；（二）设施设备损失；（三）经营损失。关于（一）房屋装修损失。黄卫红对鉴定意见无异议。陈任华提出给排水主管、消防管道、喷淋设备的装修残值15400元不应计入黄卫红损失的意见，与事实相符，一审法院予以扣除。陈任华提出黄卫红装修时系使用电梯运送物料，应扣除垂直运输费的意见，亦部分与事实相符（不排除部分物料为人工运输的事实），垂直运输费在造价中鉴定为4088.41元，因该费用未在残值鉴定中体现，故一审法院酌定予以扣除2500元。最终，一审法院参照鉴定机构意见，结合双方陈述和所提交证据，认定2016年11月10日（认定基准日）的装修残值为31.59万元。（二）设施设备损失，经鉴定为47.66万元。（三）经营损失（黄卫红主张自2016年11月10日至现场勘查日2017年3月29日），经鉴定为21.35万元。陈任华提出应核减其他损失的辩论意见，与事实不符，一审法院不予采信。二、关于黄卫红的损失承担。本案中涉及到出租人、承租人和次承租人三方当事人的权利义务。首先，出租人和承租人在合同中约定了“整栋建筑作为酒店及酒店相关配套经营使用，且出租人承诺建筑物满足消防安全要求，办理消防合格证，若造成承租人损失，出租人负全部责任”等内容。出租人交付未经过消防验收合格的房屋给承租人作商业用途，最后导致整栋房屋的经营户无法进行消防安全检查而被查封，出租人应当对租赁合同的解除承担主要责任。其次，承租人将房屋四、五层转租给次承租人经营“盛世金柜KTV”，次承租人基于转租合同的有效性，对“盛世金柜KTV”所在的楼层房屋即具有用益物权，依法享有占有、使用和收益的权利。由于浏阳市公安局消防大队将“盛世金柜KTV”作为“周一商务酒店”的经营配套一并进行了查封，导致次承租人不能进行经营盈利，致使次承租人与承租人的转租合同解除，用益物权灭失。再次，次承租人用益物权灭失的责任主要在于出租人。次承租人经营的“盛世金柜KTV”被查封的原因系没有经过经营场所的消防安全检查，但消防安全检查的前提为建筑物的消防验收合格，建筑物应经过消防验收合格系法律强制性规定，亦是出租人对承租人的承诺，而涉案建筑物现在还没有办理好消防验收合格。最后，关于出租人提出的按照合同相对性原理，出租人不应承担次承租人损失的辩论意见。我国《物权法》规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。因本案并非转租合同的自然终止，次承租人作为用益物权的被侵害人有权向侵权人即出租人主张权利。承租人与出租人的合同中明确约定了若因出租人过错造成承租人的损失，出租人负全部责任。次承租人的损失对承租人进行主张，亦可视为承租人的损失。故本案实际构成了侵权和合同的竞合，本案的承租人不负赔偿责任，由出租人按照责任比例对次承租人进行赔偿符合法律规定及租赁合同约定。考虑到次承租人自身没有尽到查验消防合格的义务，没有通过消防安全检查即进行装修和经营，应适当减轻出租人的赔偿责任。次承租人即黄卫红主张的房屋装修损失，一审法院根据双方的责任主次、过错程度，各自订立合同等情况，黄卫红主张的装修损失，由出租人即陈任华赔偿60%即189540元（315900元×60%）。黄卫红主张的设施设备损失中，除食品类物品外，应由陈任华赔偿60%即266452元[（476600元－32513）×60%];食品类物品系黄卫红能自行处置而未处置导致损失扩大，扩大损失不能归责于陈任华，一审法院根据实际情况酌定减少陈任华的赔偿责任，由陈任华赔偿20%即6503元（32513元×20%）；设施设备合计272955元。陈任华提出不同意接收设施设备的意见，因设施设备均系针对“盛世金柜KTV”所专门配备，具有专用属性，若黄卫红自行取回则无法重复利用，会造成当事人更大的损失，故由作为出租人的陈任华保留房屋的装修及设施设备更符合有利生产、经济效益的原则。黄卫红主张经营损失21.35万元，该损失系“盛世金柜KTV”被浏阳市公安消防大队强制停业后所产生，因黄卫红的经营没有取得行政机关的许可，该损失不具有合法性，黄卫红的主张没有法律依据，一审法院不予支持。另，鉴定费用共26600元，应当由黄卫红负担40%即10640元，由陈任华负担60%即15960元，现陈任华已负担7000元，还应向黄卫红支付8960元。综上，陈任华共应支付黄卫红471455元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、陈任华于本判决生效后五日内支付黄卫红471455元；二、驳回黄卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费14016元，减半收取7008元，由黄卫红负担3808元，由陈任华负担3200元。本院二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点为：一、一审法院依据鉴定结论认定装修及设备设施等损失是否存在错误；二、何建平、任华是否应当承担赔偿责任；三、一审法院认定可以移动的设施设备由陈任华接收是否有误。一、一审法院依据鉴定结论认定装修及设备设施等损失是否存在错误。本案一审审理过程中，经黄卫红申请，一审法院依法委托中联资产评估集团湖南华信有限公司作出《价格鉴定结论书》，鉴定程序合法，鉴定结论客观公正，可以作为认定本案事实的依据，一审法院依据上述鉴定结论并综合本案实际情况认定黄卫红的具体损失金额并无不当，本院予以维持。二、何建平、任华是否应当承担赔偿责任。本案中涉及到出租人、承租人和次承租人三方当事人的权利义务。出租人和承租人在合同中约定了“整栋建筑作为酒店及酒店相关配套经营使用，且出租人承诺建筑物满足消防安全要求，办理消防合格证，若造成承租人损失，出租人负全部责任”，出租人交付未经过消防验收合格的房屋给承租人作商业用途，最后导致整栋房屋的经营户无法进行消防安全检查而被查封，导致次承租人不能进行经营盈利，致使次承租人与承租人的转租合同解除，出租人应当对租赁合同的解除承担主要责任。一审法院根据本案实际情况认定陈任华承担本案赔偿责任，符合公平合理的原则，并无不当，本院予以维持。鉴于何建平、任华在本案中并无明显过错，一审法院未予判决何建平、任华承担本案的赔偿责任正确，而且黄卫红亦未就此提出上诉，故陈任华主张要求何建平、任华承担本案赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、一审法院认定可以移动的设施设备由陈任华接收是否有误。本案纠纷的过错责任主要在陈任华，而且设施设备均系黄卫红为使用涉案房屋所专门配备，故一审法院根据本案客观实际认定陈任华赔偿黄卫红设施设备损失并由陈任华自行处置设施设备，亦无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人陈任华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14016元，由上诉人陈任华负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十二月十六日法官助理冷子剑书记员孙娇