海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5693号上诉人（原审原告）：海南定安以利亚房地产开发有限公司，住所地海南省定安县黄竹镇南海农场机关住宅区老塑料厂，统一社会信用代码：9146902505106766XH。法定代表人：乔丽华，总经理。委托诉讼代理人：朱恒，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海口紫金物业管理有限公司，住所地海南省海口市义龙路龙昆里43号，统一社会信用代码：91460100293961154C。法定代表人：吴升乙，该司总经理。委托诉讼代理人：程鑫，该司法务。被上诉人（原审被告）：江西金宫实业有限公司，住所地江西省南昌市东湖区子固路6号，统一社会信用代码：91360100763371934U。法定代表人：宋旭林，总经理。委托诉讼代理人：廖安昌，该司员工。委托诉讼代理人：陶茶香，该司员工。上诉人海南定安以利亚房地产开发有限公司（以下简称以利亚房地产公司）与被上诉人海口紫金物业管理有限公司（以下简称紫金公司）、江西金宫实业有限公司（以下简称金宫公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初16349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。以利亚房地产公司上诉请求：撤销海口市龙华区（2018）琼0106民初16349号民事判决书。事实与理由：以利亚房地产公司与紫金公司订立的《租赁协议》应当受法律保护，即便是口头协议，也没有违反法律强制性规定。紫金公司代理人罗从强在一审庭审时明确表示金宫公司原负责人金总口头授权紫金公司代表金宫公司进行租赁事宜，并且金总要求罗从强将涉案房屋钥匙交给以利亚房地产公司也可以证实这一点。根据合同法有关规定，以利亚房地产公司与金宫公司口头约定合同，也应当受到法律保护。根据约定俗成的通说，签订正式的书面合同并非合同是否有效的构成要件。以利亚房地产公司作为一个理性的合同相对人，在经过金宫公司负责人同意后，并从涉案房屋所在小区物业公司紫金公司处取得涉案房屋的钥匙，使用至2017年12月均无任何单位提出异议，应当推定以利亚房地产公司与金宫公司达成的口头租赁合同成立并正常履行。原审认定事实不清，导致裁量事实过于片面。原审认为“原告主张与被告金宫公司的原负责人达成口头协议以原告支出的装修款、租赁期间的物业费及保安人员费充抵房屋租金，其未能提供证据证明其主张，被告金宫公司也未予以承认”错误。第一，从以利亚房地产公司取得房屋并进行装修的事实来看，若非基于租赁关系，以利亚房地产公司不可能会出资装修、完善房屋。第二，若并非存在租赁关系，以利亚房地产公司如何使用涉案房屋至2017年12月，而没有任何单位提出异议？第三，紫金公司若非知晓以利亚房地产公司与金宫公司的租赁关系，如何能让以利亚房地产公司长期使用涉案房屋并在不缴纳物业费、水电费的情况下仍保持涉案房屋的供水供电？综上所述，原审认定事实不清，驳回以利亚房地产公司的诉讼请求不当，应予撤销。紫金公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。已发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼民再8号、9号民事判决，已认定工行江西分行对涉案房产享有所有权，并要求海南华阳房地产开发有限公司将房产协助办理过户至工行江西分行名下。工行江西分行自1994年起一直占有、使用涉案房产，金宫公司主张其受工行江西分行的委托管理、维护，事实和依据充分。以利亚房地产公司主张紫金公司受金宫公司的委托将涉案房产出租给以利亚房地产公司及经紫金公司的同意对涉案房产进行装修，其提供的《租赁协议》，既没有以利亚房地产公司与紫金公司的盖章、签名，也没有金宫公司书面委托紫金公司出租的事实，以及金宫公司的追认，紫金公司从末受金宫公司的委托出租涉案房产；紫金公司的管理人员罗从强在《租赁协议》及《施工说明》中的签名，不能证明其受紫金公司的委托签订《租赁协议》及同意以利亚房地产公司对涉案房产的装修施工的事实，因此，以利亚房地产公司提供的《租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条及第二百一十五条规定的订立租赁合同的形式，违反了法律的强制性规定，没有发生合同的法律约束力，属无效合同；以利亚房地产公司主张与金宫公司的原负责人达成口头协议用以利亚房地产公司支出的装修款、租赁期间的物业费及保安人工费充抵房屋租金，其未能提供证据证明该主张，金宫公司也未予承认。因此，以利亚房地产公司请求判决继续履行《租赁协议》、紫金公司让出房屋，继续使用涉案房产，事实和法律依据不足。二审以利亚房地产公司也未提供新的证据。综上所述，请求二审法院依法驳回以利亚房地产公司的上诉请求，维持原判。金宫公司答辩称：一、金宫公司从未与以利亚房地产公司签订过租赁协议，双方也不存在所谓的口头协议。金宫公司依据中国工商银行江西分行（以下简称工行江西分行）授权对涉案房产进行管理，未与以利亚房地产公司、也从未授权他人与以利亚房地产公司签订租赁协议或达成口头协议。1.以利亚房地产公司一审提交的租赁协议无授权，无盖章和法人签字，该租赁协议处分标的物为工行财产，不具备法律效力，对金宫公司无约束力。2.以利亚房地产公司上诉称与金宫公司达成口头租赁合同，那双方间对租金、水电、物业、租期、维修等事项系如何确定？若如以利亚房地产公司所称的以装修款充抵租金、保安人员费用，金宫公司为何无益出租？3.事实是以利亚房地产公司非法侵占涉案房产。以利亚房地产公司利用金宫公司远在江西管理不便且涉案房产在司法确权中工行江西分行一、二审败诉，其对涉案房产状况熟知等因素，向紫金公司谎称金宫公司同意出租，从而取得钥匙意图对涉案房产进行侵占。金宫公司在2017年底赴海口办理不动产变更手续时，发现房产被侵占后责令紫金公司要求侵占人搬出。以利亚房地产公司侵占涉案房产的行为，不能说明与金宫公司达成了租赁的口头协议，而是严重侵害金宫公司财产的行为，金宫公司保留追究其法律责任的权利。二、金宫公司绝不可能与以利亚房地产公司签订租赁协议或口头同意以利亚房地产公司租赁涉案房产。1.案涉房产所有权人为工行江西分行，金宫公司依据授权管理工行江西分行的全部物业资产。1992年11月，工行江西分行在海口设立办事处，购买了海口市龙华区龙阳路华阳新村3#、5#别墅。后海口办事处撤销、开发商海南华阳房地产开发公司下落不明，找不到购买以上两套别墅的购房合同。2013年10月22日工行江西分行提起诉讼，请求对以上两栋别墅确权，历经一审、二审，两级人民法院认为仅有付款发票并不能证明已付清全款，未予支持。直至2016年6月24日，海南省高级人民法院根据购房合同，才确认了所有权。此后经海口龙华法院强制执行完毕。确权前，工行江西分行不可能将所有权没有法律保障的资产交给他人占有、使用，更不可能与以利亚房地产公司签订任何租赁协议或达成口头租赁协议。2.工行江西分行作为国有商业银行，各项资产及业务管理等均有规章制度，出租房产必通过法律审查且签订相关书面合同，不会采用口头形式。以利亚房地产公司租赁房产也不可能采用口头形式。其2017年非法“转租赁”涉案房产，与案外人李某1签订《租赁合同》即是采用书面合同。根据合同法第二百一十五条、第二百三十二条规定，未采用书面形式的租赁，视为不定期租赁，不定期租赁当事人可随时解除合同。以利亚房地产公司称其投入大量资金进行装修，却未采用书面形式，使得出租方可随时解除合同，显然不符合常理。三、以利亚房地产公司的上诉请求无法律和合同依据，装修行为纯属捏造。以利亚房地产公司明知紫金公司为物业公司，如何相信物业公司罗从强说的金宫公司口头授权对其对外租赁？谁许可以利亚房地产公司进行装修的？金宫公司房屋空置何须聘请保安？而且其一审提交的《室内精装修工程施工合同》金额大小写完全不同，装修期与其提交的租赁协议租赁期不一致，种种矛盾表明装修行为虚假。如有需要，金宫公司可提供房屋状况图片，法院也可赴现场调查。所谓“经过金宫公司负责人同意”有何证据？四、以利亚房地产公司试图霸占涉案房产。以利亚房地产公司知道工行江西分行在千里之外对别墅难以照管，且确权过程漫长，妄图侵占房产。以利亚房地产公司在一审庭审中承认知道房产状况。在无处分权的情形下，2017年8月31日以利亚房地产公司与案外人李某1签订《租赁合同》，将涉案房产出租给李某1，租期自2017年9月1日至2023年9月30日止，已收取李某1第一年租金17万元及押金3万元。李某1以诈骗罪向海口琼山公安分局报案，目前该案未结。综上，请二审法院依法驳回以利亚房地产公司的上诉请求，维持原判。以利亚房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求判决继续履行以利亚房地产公司与紫金公司签订的《租赁协议》；2.判令紫金公司、金宫公司让出房屋，让以利亚房地产公司继续使用海口市龙华区龙阳路华阳新村3#、5#别墅；3.判令紫金公司、金宫公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：1992年11月30日，原工行江西分行海口办事处与海南华阳房地产开发公司（下称华阳公司）签订《商品楼房买卖合同》，购买位于海口市××村、5号楼（现海口市龙阳路16号华阳新村第3栋、第5栋别墅），并已付清全部购房款，自1994年交付一直占有、使用，之后，工行江西分行海口办事处撤销。2013年，工行江西分行向一审法院分别起诉请求确认上述房产所有权归其所有，被一审法院判决驳回诉讼请求，工行江西分行不服上诉，经海口市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持一审判决。2016年，工行江西分行分别向海南省高级人民法院申请再审，海南高院于2016年6月24日作出（2016）琼民再8号、9号民事判决认为，工行江西分行主张确认其对涉案房产的所有权，应予支持，故判决撤销原一审、二审判决，要求华阳公司于本判决生效之日起一个月内将上述房产协助办理过户至工行江西分行名下。另查，2004年7月14日，金宫公司经南昌市工商行政管理部门核准登记注册成立，之后，工行江西分行委托金宫公司对上述涉案房产进行管理和维护。2017年9月5日，工行江西分行出具授权委托书，委托金宫公司对上述涉案房产可进行对外签订相关合同、办理相关事宜及管理和维护。2013年4月，以利亚房地产公司原法定代表人姜远鹏经与金宫公司原负责人金总联系，后金总通过电话联系涉案别墅小区物业管理企业即紫金公司的管理人员罗从强，要求其将涉案房产的钥匙交给以利亚房地产公司。以利亚房地产公司拟出以以利亚房地产公司作为承租方、紫金公司作为出租方的《租赁协议》交给紫金公司的管理人员罗从强，罗从强在该协议中签名并注时间为2014年4月1日，该协议约定月租金为6000元，租期为2013年5月1日至2013年10月31日，2013年4月20日前一次性付清半年租金36000元。但该协议双方均未盖章及签名。之后，以利亚房地产公司向紫金公司出具《施工说明》告知：贵方受江西工行委托将涉案房产出租给我方，租金为每月6000元；3#、5#别墅因久闲置，门窗、墙壁、管道、屋顶、空调等多处霉烂、渗漏水严重，无法居住，为了使该别墅正常居住，我方出资对该别墅进行装修，更换设施以便居住。罗从强在该《施工说明》上签名及落款日期为2013年4月18日。2013年5月1日，以利亚房地产公司与案外人海口圆方成装饰工程有限公司（下称圆方成公司）签订《室内精装饰工程施工合同》，约定由圆方成公司对涉案房产进行装饰装修，装修施工期间为2013年5月1日至2013年11月30日。装修施工完成后，以利亚房地产公司即入住、使用该房产；以利亚房地产公司亦向紫金公司交付了半年租金36000元，并缴纳2014年2月至2016年6月的物业管理费及水电费，之后的租金未缴交，以利亚房地产公司认为之后的租金应冲抵装修的费用、物业费及保安工资等；紫金公司对收取以利亚房地产公司支付的租金认为因金宫公司拖欠物业管理费故没有向金宫公司支付。2017年8月31日，以利亚房地产公司与案外人李某2签订《租赁合同》，约定将涉案房产租赁给李某2，期限为6年，从2017年9月1日至2023年9月30日止。2017年12月12日，金宫公司发现涉案房产有人在使用、居住，认为未经该公司同意，故将房产门加锁封闭。遂成讼。之后，李某2认为以利亚房地产公司涉嫌合同诈骗，向海口市公安局琼山分局报案。一审法院认为，海南高院作出的（2016）琼民再8号、9号民事判决已认定工行江西分行主张对涉案房产享有所有权予以支持，并要求华阳公司将房产协助办理过户至工行江西分行名下。工行江西分行自1994年起一直占有、使用涉案房产，金宫公司主张其受工行江西分行的委托管理、维护，事实和依据充分。以利亚房地产公司主张紫金公司受金宫公司的委托将涉案房产出租给以利亚房地产公司及经紫金公司的同意对涉案房产进行装修，其提供的《租赁协议》，既没有以利亚房地产公司与紫金公司的盖章、签名，也没有金宫公司书面委托紫金公司出租的事实，以及金宫公司的追认，紫金公司亦否认其受金宫公司的委托出租涉案房产；紫金公司的管理人员罗从强在《租赁协议》及《施工说明》中的签名，并未能充分证明其受紫金公司的委托签订《租赁协议》及同意以利亚房地产公司对涉案房产的装修施工的事实，因此，以利亚房地产公司提供的《租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条及第二百一十五条规定的订立租赁合同的形式，违反了法律的强制性规定，没有发生合同的法律约束力，属无效合同；以利亚房地产公司主张与金宫公司的原负责人达成口头协议以以利亚房地产公司支出的装修款、租赁期间的物业费及保安人工费充抵房屋租金，其未能提供证据证明其主张，金宫公司也未予承认。故以利亚房地产公司请求判决紫金公司、金宫公司继续履行《租赁协议》、让出房屋，继续使用涉案房产，事实和法律依据不足，一审法院不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十二条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：驳回以利亚房地产公司的全部诉讼请求。案件受理费25元,由以利亚房地产公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议焦点为以利亚房地产公司与紫金公司之间的《租赁协议》是否合法有效，其请求继续使用涉案房产是否有事实根据和法律依据。以利亚房地产公司一审主张紫金公司受金宫公司委托将涉案房产出租给以利亚房地产公司，二审上诉主张紫金公司受工行江西分行委托将涉案房产出租给以利亚房地产公司，前后主张不一致，均未提供充分证据证明，且金宫公司否认委托出租涉案房产，紫金公司亦否认其出租涉案房产。紫金公司的管理人员罗从强在《租赁协议》及《施工说明》中的签名，仅能证明其收到该两份材料，不能证明其受紫金公司的委托签订《租赁协议》及同意以利亚房地产公司对涉案房产进行装修施工，以利亚房地产公司提供的《租赁协议》没有双方当事人签字盖章，不符合合同订立的形式，应认定该份《租赁协议》尚未成立。一审法院认定为无效合同不当，本院予以纠正。同时，以利亚房地产公司上诉称与金宫公司的原负责人口头协议以装修款、租赁期间的物业费及保安人工费充抵房屋租金，后以利亚房地产公司又称系与工行江西分行的相关负责人达成口头协议，前后陈述不一，均无证据予以证明。因此，以利亚房地产公司应承担举证不能的不利后果，其上诉请求判决紫金公司继续履行《租赁协议》，由其继续使用涉案房产，缺乏事实和法律依据，应不予支持。一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。此外，以利亚房地产公司二审向本院提交鉴定申请，请求对涉案房产装修工程造价进行司法鉴定，本院认为，该鉴定申请与本案审理无关联，本院不予准许。综上所述，以利亚房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海南定安以利亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 璐审 判 员 林 梅审 判 员 刘思其 二〇一九年十二月二十五日法官助理 姜 倩书 记 员 张 洁速 录 员 黄丽]附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。