河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终8025号上诉人（原审原告）：孙振良，男，1976年8月2日出生，汉族，住沧州市运河区。委托诉讼代理人：白玉宽，河北建平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州商盛物业服务有限公司，住所地沧州市运河区阿尔卡迪亚国际大酒店1楼102室。法定代表人：张健，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓雪，该公司员工。委托诉讼代理人：李金杏，河北宁昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区阿尔卡迪亚国际大酒店1楼103室。法定代表人：周刚，该公司经理。委托诉讼代理人：徐跃民，河北海岳律师事务所律师。上诉人孙振良因与被上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛房地产公司）、沧州商盛物业服务有限公司（以下简称商盛物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙振良上诉请求：1、依法改判二被上诉人连带给付上诉人2018年商铺收益50118.6元及利息（利息按人民银行同期贷款利率2019年1月15日计算值履行完毕之日止）或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，违反法律规定，严重损害上诉人合法权益。首先，一审法院查明事实有误，其仅以商品房买卖合同第四条的内容即认定了涉案房屋的购买价格为440792元是错误的，在庭审过程中，上诉人不仅提交了《商品房买卖合同》，同时也提交了涉案房屋的《合同补充协议》，根据法律规定，该补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，补充协议第四条明确约定商品房买卖合同金额已经扣减了2015年1月1日至2017年12月31日期间的三年租金收益,也就是说这三年租金收益是房屋价款的一部分；三年租金的计算是按照销售案场房款金额分别以每年7%、8%、8%在房款中予以扣减，但构成了该合同的金额。也就是说，被上诉人在销售时与上诉人商定的房屋价款是包含这三年的房屋租金，因为该三年租金是需要被上诉人方向上诉人进行支付，故在现场予以了抵顶。经上诉人计算，三年租金所抵顶的房屋价款为房屋总金额的23%,上诉人缴纳的454015.87元现金部分为总销售金额的77%,因此计算，销售时的总房款金额为589631元。同时扣减的三年租金，根据该条约定，是构成房屋销售金额的一部分；该协议约定，此期间租金不再另行支付。从该条中也可以明确看出，这三年租金是房款的构成部分，该部分房款，上诉人不用再向被上诉人方支付，被上诉人方也不用再向上诉人支付三年租金。因为已经扣减，所以上诉人只需支付454015.89元的现金部分即可。这一点同上诉人与第一被上诉人所签订的委托合同中约定的前三年被上诉人不付租金收益不谋而合，足以相互印证。但一审法院并未全面客观的审视全部合同条款，并未在判决书中给予上诉人合理合法的事实和法律释明，就盲目认定了房屋价款，严重地损害了上诉人的合法权益。其次，第二被上诉人虽并未直接与上诉人签订《委托经营合同》，但其作为第一被上诉人的独资股东，根据《公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，上诉人一审庭审中明确主张被上诉人承担连带责任，第二被上诉人也未提交证据证明其财产独立于第一被上诉人，应当根据上述规定与第一被上诉人对上诉人承担连带责任。商盛物业公司、荣盛房地产公司辩称：一、上诉人与被上诉人荣盛公司签订的商品房买卖合同第四条明确约定，该房单价为每平9965.91元，总金额为440792元，且该商品房买卖合同中多处均表述该房屋总价款为440792元，结合我方与上诉人签订的委托经营合同3.3条约定，计算上诉人主张的委托经营费用的计算标准应当按照440792元乘以该委托经营合同约定的8.5%予以计算；二、上诉人并没有证据证实商盛物业公司与荣盛地产公司存在财产混同，所以无需荣盛地产公司与我方承担连带责任。综上，一审事实清楚，适用法律正确，请求予以驳回上诉人的上诉请求。孙振良向一审法院起诉请求：一、判令二被告给付原告2018年商铺收益48659元及利息（利息按人民银行同期贷款利率自2019年1月15日计算至履行完毕之日止）；二、判令二被告承担本案的诉讼费等其他费用。一审法院认定事实：2014年1月16日，原告与被告荣盛房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：被告荣盛房地产公司将位于荣盛国际购物广场3层3010号的商铺出售给原告，建筑面积为44.23平方米，单价为每平方米9965.91元，总金额为440792元。同日,原告与被告商盛物业公司签订了《委托经营合同》，约定：原告将上述商铺委托被告商盛物业公司经营，经营管理期限为2015年1月1日至2022年12月31日，2015年1月1日至2017年12月31日原告无偿委托被告商盛物业公司经营管理，2018年1月1日至2022年12月31日被告商盛物业公司每年按原告购房款(以原告与被告荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款为准)的8.5%向原告支付收益。被告商盛物业公司应于每年1月15日前支付原告上一年度的收益。一审法院认为：原告孙振良与被告商盛物业公司签订的《委托经营合同》系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效,本院予以确认。《委托经营合同》约定，2018年1月1日至2022年12月31日被告商盛物业公司每年按原告购房款(以原告与被告荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款为准)的8.5%向原告支付收益,因此被告商盛物业公司应当按合同约定向原告支付2018年度委托经营收益37467.32元(440792元×8.5%)。被告商盛物业公司辩称，原告所购房屋存在面积差，并以此拒付收益。原被告双方在合同中对面积差并无约定，被告该辩称依据不足，本院不予采纳。原告主张房屋价款应为589631元，并以此为基数计算收益，证据不足，本院不予支持。《委托经营合同》约定支付上述收益为每年的1月15日之前，原告要求被告支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年1月15日起至履行完毕之日止。《委托经营合同》系原告与被告商盛物业公司签订，被告荣盛房地产公司不是该合同的签订方，根据合同相对性原则，原告要求被告荣盛房地产公司给付委托经营收益，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告沧州商盛物业服务有限公司给付原告孙振良委托经营收益37467.32元及相应利息（按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2019年1月15日起计算至履行完毕之日止），限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告孙振良对被告沧州荣盛房地产开发有限公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人与商盛物业公司签订的《委托经营合同》3.3.2条约定：“委托期限内第二阶段（2018年1月1日至2022年12月31日），乙方每年按甲方购房款（以甲方与沧州荣盛房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的购房款为准）的8.5％向甲方支付收益。”；上诉人与沧州荣盛房地产开发有限公司签订的《补充协议》第一条第1项约定：“买受人于签约当日一次性付清总房款肆拾肆万壹仟柒佰玖拾贰元整。”；《补充协议》第四条约定：“该商品房合同金额已扣减2015年1月1日至2017年12月31日期间三年租金收益。”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据上诉人与被上诉人商盛物业公司签订的《委托经营合同》第3.3.2条约定，商盛物业公司向上诉人孙振良支付的收益以上诉人与荣盛房地产公司签订的商品房买卖合同中约定的购房款为基数计算，而上诉人孙振良与荣盛房地产公司签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定商品房价款为440792元，故原审认定以该数额为基数计算上诉人委托经营收益，符合双方合同约定，并无不当。上诉人主张根据《补充协议》第四条约定，应按房款589631元计算收益，但该条仅是对合同约定的440792元购房款的由来作出的进一步说明，并未明确商品房价款为589631元，并非《商品房买卖合同》所约定的购房款，故对上诉人该主张本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被上诉人荣盛房地产公司作为被上诉人商盛物业公司的一人股东，并未提交证据证实其财产独立于商盛物业公司的财产，依据以上法律规定应当对商盛物业公司的债务承担连带责任。原审判决荣盛房地产公司不承担责任属适用法律有误，本院予以纠正。综上所述，孙振良的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初2633号民事判决；二、被上诉人沧州商盛物业服务有限公司、沧州荣盛房地产开发有限公司连带给付上诉人孙振良委托经营收益37467.32元及相应利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年1月15日起至履行完毕之日止），限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费526元，由上诉人孙振良负担158元，被上诉人沧州商盛物业服务有限公司、沧州荣盛房地产开发有限公司负担368元；二审案件受理费116元，由上诉人孙振良负担35元，被上诉人沧州商盛物业服务有限公司、沧州荣盛房地产开发有限公司负担81元。本判决为终审判决。审判长  范秉华审判员  王兰英审判员  潘艳辉二〇一九年十二月十六日书记员  李 静