太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初2184号原告：中国银行股份有限公司太原北城支行，住所地太原市尖草坪区解放北路259号。负责人：周鹏，行长。委托诉讼代理人：成维，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安雅毓，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：郅彦兵，男，1972年11月22日出生，汉族，河北省武安市贺进镇贺进西街7号居民，住太原市，身份号码：×××。被告：邓玉梅，女，1972年4月4日出生，汉族，河北省武安市贺进镇贺进东街306号居民，住太原市，身份号码：×××。被告：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：张格，男，太原富力城房地产开发有限公司法务专员，住太原市杏花岭区旱西关街北一条电机平房18。委托诉讼代理人：张荣海，男，太原富力城房地产开发有限公司法务专员，住太原市迎泽区五一东街副30号。原告中国银行股份有限公司太原北城支行与被告郅彦兵、邓玉梅、太原富力城房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司太原北城支行的委托诉讼代理人成维、安雅毓，被告太原富力城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张格、张荣海到庭参加诉讼；被告郅彦兵、邓玉梅经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司太原北城支行向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告郅彦兵、邓玉梅归还原告截止2018年8月24日的借款本金1568454.80元、利息30039.65元，利息的罚息490.89元，本金的罚息569.19元，共计1599554.53元以及从2018年8月24日至全部还清借款时的利息、利息罚息及本金罚息（按合同约定利率计算）；2.依法判决被告郅彦兵、邓玉梅按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，履行办理抵押登记义务。3.依法判决被告郅彦兵、邓玉梅以其坐落于山西省太原市解放北路9号富力华庭第21幢1单元21层2101号的房产为上述借款本息承担抵押担保责任，原告对其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.如被告郅彦兵、邓玉梅不能按期偿还上述第一项借款本息，依法判决由被告太原富力城房地产开发有限公司承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、律师费及因诉讼支出的必要费用由三被告承担。事实和理由：2016年5月4日，被告郅彦兵向原告申请个人住房借款，2016年11月7日，原告与三被告签订了编号2016年富力借字083号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告郅彦兵向原告贷款1680000元，购买由被告太原富力城房地产开发有限公司开发的位于山西省太原市解放北路9号富力华庭第21幢1单元21层2101号的房产；贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期的月利率为3.8791‰，借款期限为240个月；被告太原富力城房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性全额连带责任保证；被告郅彦兵应按约定及时协助原告办理抵押登记手续。合同签订后，原告依约向被告郅彦斌指定的账户发放了贷款。但被告郅彦兵未能按合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，上述借款本息属夫妻共同债务。根据合同约定，现原告有权宣布贷款提前到期，要求被告郅彦兵、邓玉梅偿还全部借款本息；如被告郅彦兵、邓玉梅未按约及时履行办理抵押登记的义务，根据合同约定，原告有权要求被告太原富力城房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证；同时要求被告郅彦兵、邓玉梅及时协助原告办理抵押登记手续。特诉至法院，望判如所请。被告郅彦兵、邓玉梅未作答辩。被告太原富力城房地产开发有限公司辩称，1.因原告未办理房屋预抵押登记，致使涉案房屋被司法预查封。我公司无法就该房屋向被告郅彦兵、邓玉梅进行追偿，造成我公司追偿不能的后果。2.2018年4月被告郅彦兵、邓玉梅第一次逾期还款后，原告未通知我公司，直至2018年10月30日，才通知我公司，导致我公司无法在涉案房屋被预查封之前进行保全，无形中使得我公司损失扩大。3.我公司同意承担保证责任，但恳请法院在原告的过错范围内免除我公司的一定责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照、金融许可证、负责人身份证明、结婚证、企业信用信息公示报告、个人住房借款申请表、商品房买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、零售贷款借据、贷款放款回单、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询、中国银行逾期催收通知书等证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郅彦兵、邓玉梅系夫妻。2016年9月14日，被告郅彦兵与被告太原富力城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告太原富力城房地产开发有限公司将位于太原市杏花岭区解放北路9号21幢1单元21层2101号房出售给被告郅彦兵，房款总价2109156元。2016年4月29日，被告致彦兵已交付定金20000元，于签定本合同时交付房款429156元（含定金），剩余房款1680000元被告致彦兵以银行按揭贷款的形式支付。买受人申请银行按揭贷款的由出卖人、买受人、银行三方共同申请预告登记。申请预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记并案登记。2016年11月7日，被告郅彦兵、邓玉梅作为借款人与原告中国银行股份有限公司太原北城支行作为贷款人，及被告太原富力城房地产有限公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定被告郅彦兵向原告贷款金额为1680000元，贷款期限为240个月，贷款用途支付购买太原市解放北路9号富力华庭21-1-21-2101号房屋，还款方式为等额本金还款,贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期的月利率为3.8791‰；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；如借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。担保类型为所购房屋抵押+开发商阶段性全额连带责任保证。保证期间为借款人债务履行期届满(包括贷款提前到期的情形)之日起两年;若主债务为分期履行的,则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。前款所指的正常还款日为本合同中规定的本金偿还日、利息支付日或借款人依据该等合同规定应向贷款人支付任何款项的日期。提前还款日为借款人提出的经贷款人同意的提前还款日以及贷款人依据合同等规定向借款人要求提前收回债权本息及/或其他任何款项的日期。保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后,应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保：所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记，借款人应在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。合同签订后,原、被告未就该合同所涉房屋办理抵押权预告登记、正式抵押登记。2016年11月8日，原告中国银行股份有限公司太原北城支行向被告郅彦兵发放了贷款1680000元。后被告郅彦兵未能按合同约定的期限按期足额向原告还款。截止2018年8月24日，被告郅彦兵欠原告中国银行股份有限公司太原北城支行本金1568454.8元，应收利息30039.65元，拖欠本金的罚息569.19元，应收利息的罚息490.89元。涉案房屋现已被司法查封。本院认为，涉案个人住房贷款合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方当事人均应依合同的约定履行各自义务。原告中国银行股份有限公司太原北城支行依约履行了发放贷款义务，被告郅彦兵应依约按期向原告中国银行股份有限公司太原北城支行偿还贷款。因被告郅彦兵、邓玉梅二人系夫妻关系，双方应承担共同偿还责任。故原告中国银行股份有限公司太原北城支行要求被告郅彦兵、邓玉梅归还截止2018年8月24日的借款本金1568454.80元、利息30039.65元，利息的罚息490.89元，本金的罚息569.19元，共计1599554.53元以及从2018年8月24日至全部还清借款时的利息、利息罚息及本金罚息（按合同约定利率计算），符合合同约定，本院予以支持。原告中国银行股份有限公司太原北城支行要求被告太原富力城房地产开发有限公司对上述借款承担阶段性连带责任保证，因被告郅彦兵、邓玉梅未能按照合同约定的期限按期足额向原告归还贷款本息，且目前涉案房屋并未办理正式房屋抵押登记，被告太原富力城房地产开发有限公司作为保证人理应按照合同约定履行保证义务，对该项诉讼请求本院予以支持。针对涉案房屋未办理房屋预抵押登记的情况，首先依据涉案商品房买卖合同及住房贷款合同的约定，出卖人、买受人、银行应共同向当地房屋登记机构申请预告登记，申请预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记并案登记，故被告太原富力城房地产开发有限公司、被告郅彦兵、被告邓玉梅，原告中国银行股份有限公司太原北城支行对未办理商品房抵押权预告登记均有责任。其次根据《物权法》相关规定，预抵押登记并不能产生抵押登记效力，不具有物权效力，抵押权人不享有优先受偿权。据此原告请求被告郅彦兵、邓玉梅履行办理抵押登记义务，并以其坐落于太原市解放北路9号富力华庭第21幢1单元21层2101号的房产为上述借款本息承担抵押担保责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告太原富力城房地产开发有限公司提出因原告怠于办理预抵押登记义务，致使涉案房屋被司法查封其不能行使追偿权，应适当减少其保证责任的意见，亦无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郅彦兵、邓玉梅在判决书生效后二十日内支付原告中国银行股份有限公司太原北城支行借款本金1568454.8元，截止到2018年8月24日的应收利息30039.65元、拖欠本金的罚息569.19元、应收利息的罚息490.89元，共计1599554.53元。二、被告郅彦兵、邓玉梅在判决书生效后二十日内按照《个人一手住房贷款合同》中约定的浮动贷款利率支付原告中国银行股份有限公司太原北城支行利息，并按该合同中约定的逾期贷款罚息利率支付利息罚息及本金罚息，自2018年8月25日起计算至全部还清借款本息时止。三、被告太原富力城房地产开发有限公司对本判决书第一、二项确定的支付款项向原告中国银行股份有限公司太原北城支行承担连带清偿责任；被告太原富力城房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告郅彦兵、邓玉梅追偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司太原北城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9598元，由被告郅彦兵、邓玉梅共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 张 琴人民陪审员 姚建庭人民陪审员 程玉叶 二〇一九年十二月十一日法官 助理 甄 配书 记 员 张兆宇