江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8756号上诉人（原审原告）：翟宁茜，女，1963年2月5日生，汉族，住江苏省南京鼓楼区。委托诉讼代理人：曹中伟，江苏泰坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区建宁路277号。负责人：何静，该公司经理。被上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新南路6号龙湖花园1-2号（博德台）一楼。法定代表人：王光建，该公司董事长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张少华，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人翟宁茜因与被上诉人龙湖物业服务集团有限公司南京分公司（以下简称龙湖物业南京分公司）、龙湖物业服务集团有限公司（以下简称龙湖物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院(2018)苏0106民初14383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟宁茜上诉请求：1、撤销一审判决，改判两被上诉人履行物业管理职责和物业服务义务，允许并保障上诉人在南京长江之家公寓停车位停车。2、一、二审案件受理费由两被上诉人承担。事实与理由：一审查明事实中确认了两被上诉人并没有南京长江之家公寓业主大会或业主委员会对公共车位的管理规则。两被上诉人在庭审中也没有出示南京长江之家公寓业主大会或业主委员会对公共车位的管理规则。根据《物权法》及配套法规，建筑区划内的道路，属于业主共有。占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车车位，也属于业主共有。业主对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。两被上诉人对小区公共车位的管理权来源于业主大会或业主委员会的委托和授权。一审查明事实中确认了两被上诉人并没有获得南京长江之家公寓业主大会或业主委员会对公共车位的管理规则。两被上诉人在庭审中也没有出示南京长江之家公寓业主大会或业主委员会对公共车位的管理规则。即便是业主委员会，也无权单方改变历史形成之事实和惯例，自行改变或决定公共车位使用权。更何况两被上诉人的管理权限来源于业委会的授权。两被上诉人无权自行决定或改变历史形成的停车位使用事实，在经法定程序制定的管理规约生效和实施前，应按物业管理合约履行职责和义务，而两被上诉人积极、主动改变历史惯例的行为，显然于法无据。上诉人基于历史形成的停车权利应得到做为物业管理人（即两被上诉人）依照物业管理合约进行服务和保障，而不是破坏和阻碍。龙湖物业南京分公司、龙湖物业公司共同辩称：1、龙湖物业目前已经从案涉的长江之家小区撤场，不再是物业服务提供方，目前由银城物业向该小区提供物业服务，上诉人的有关车位需求，可以直接与银城物业沟通。2、一审判决已经明确指出，龙湖物业公司未在收到业主委员会确定的车位出租规则前，向先申请的业主出租车位或在车位不足时自行决定向哪位业主出租车位，均不能认定其违反了物业服务合同的约定。龙湖物业公司与上诉人之间不存在关于车位租赁和管理的合同关系，上诉人要求龙湖物业为其提供停车位的租赁和管理服务，显然缺乏请求权基础。同时考虑到龙湖物业公司已经撤场这一事实，也不具备履行的可能性。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求法院综合考虑龙湖物业公司已经撤场这一事实，依法维持一审判决。翟宁茜向一审法院起诉请求：1、判令龙湖物业南京分公司、龙湖物业公司行使管理职责和物业服务义务，允许并保障其在南京长江之家公寓的停车位停车；2、龙湖物业南京分公司、龙湖物业公司因违约行为赔偿损失1万元（按照被锁车辆100元/天的出租价格主张，仅主张1万元）。一审法院认定事实：孙冠文系湘江路18号长江之家公寓小区20号501室的业主，其于2003年10月16日获得了该房屋的产权登记，翟宁茜系孙冠文的妻子。江苏安居物业管理公司和南京福瑞物业管理有限公司先后对该小区进行过物业管理，翟宁茜持有的最早的一张停车费发票系江苏安居物业管理公司于2005年11月份出具的。翟宁茜向南京福瑞物业管理有限公司缴纳了2012年1月至2018年6月的停车费，南京福瑞物业管理有限公司向其出具的日期为2011年12月30日和2015年12月15日的缴费单据载明的车位为3号车位，2017年6月18日的缴费单据载明的是123号车位。南京福瑞物业管理有限公司向该小区内的10号501室业主收取了“东门3号”车位在2013年1月至2017年12月份的停车费，并向该业主出具了收款收据。3号车位和123号车位均系公共道路或公共区域内的车位。2018年1月1日，龙湖物业公司入驻长江之家公寓小区，并与南京市长江之家住宅小区业主委员会签订了委托物业服务合同，约定由龙湖物业公司为该小区提供物业管理服务，期限为2018年1月1日至2020年12月31日。龙湖物业公司在入驻该小区后，没有将3号车位出租给翟宁茜，亦没有将123号车位出租给翟宁茜，而是将该两车位分别出租给了该小区10号501室业主和另一业主。翟宁茜在未能获得车位后与龙湖物业南京分公司产生了纠纷，并将其丈夫孙冠文所在单位分配给孙冠文驾驶的苏Ａ×××××号车辆停放至3号车位上。龙湖物业南京分公司为加强管理将该车辆锁住。翟宁茜和龙湖物业南京分公司均未向一审法院提供证据证明业主委员会对车位的出租事宜作出了决定，双方亦没有向业主委员会提出申请，要求业主委员会对该车位应出租给谁作出决定。一审庭审中，翟宁茜和龙湖物业公司、龙湖物业南京分公司对于“东门3号车位”是否系本案所涉的3号车位产生了争议，龙湖物业及其南京分公司主张该两个车位是同一车位，翟宁茜主张龙湖物业及其南京分公司应提供证据予以证明。龙湖物业及其南京分公司告知一审法院，目前长江之家小区已无其他车位可提供给翟宁茜使用。翟宁茜为证明龙湖物业公司违背处理原则，将车位分别出租给其他业主，向一审法院提供了一组照片，其中一张照片的内容为：“理了一下处理原则，看看这样行不行：1.首先查验房产证，证明业主身份，双方必须都是业主再走下一步，不是业主直接出局；2.查验福瑞2017年下半年及之后的缴费收据，证明业主是在实际使用该车位的，谁能提供该收据，谁获取该车位；3.如果两方都找不到2017年下半年及之后的缴费收据，就看福瑞台账，证明哪家业主是在实际使用该车位的；4.上述情况下，如果出现两方都有收据，且时间区间重叠的，查验房产证过户市价，老业主获取车位；5.仍然无解的，引导双方抓阄解决。处理原则不能发布，大家心里知道就行”。龙湖物业公司对该组照片的真实性不予确认。龙湖物业公司为证明将3号车位出租给了10号501室业主，向一审法院提供了苏Ａ×××××号车辆的通行证和停车证，通行证的左上角加盖了长江之家小区业主委员会的印章。翟宁茜对该两份证件的真实性不予确认，但对3号车位已经被出租给其他业主的事实，不持异议。以上事实，有翟宁茜提供的产权证、结婚证、交付票据、委托物业服务合同、照片，龙湖物业及其南京分公司提供的发票、收据、停车证，出入证，以及双方的当庭抗辩与陈述等证据，予以证明。一审法院认为，建筑区划内的道路属于业主共有，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也属于业主共有。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。关于翟宁茜是否有权要求物业公司向其出租车位的问题。首先，地面3号车位和123号车位均系占用公共道路或公共区域而设立的车位，根据物权法的规定该车位属于全体业主共有，全体业主有权决定是否出租、如何出租以及向谁出租。翟宁茜提供的票据虽可以证明其承租地面3号车位由来已久，但是先购买车辆的业主对于小区共有车位的使用权，并不天然优先于后购买车辆的业主，因为任何业主均有权决定是否购买车辆以及何时购买车辆，并有权在购买车辆后使用小区的共有停车位。当小区内的车位不足以供小区的全部有车业主停车时，应由业主大会通过业主表决的方式进行确定车位的承租和使用规则。翟宁茜作为小区业主虽有权向业主委员会提出申请，要求通过召开业主大会的方式确定小区停车位的出租规则但是其并未向一审法院提供证据证明其向业委会提出了该项申请，亦未提供证据证明业主委员会召开了业主大会，并通过了相应的租赁规则，且未向一审法院提供证据证明在双方产生争议后长江之家小区业主大会或者业主委员会作出了应该向谁出租该车位的决定，故翟宁茜主张依据其在先承租的原则获得车位承租权，无事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，在龙湖物业公司及其分公司主张目前无车位可供业主承租，翟宁茜虽对该主张不予认可，但并未提供证据证明该小区内仍有空余车位可供出租，故翟宁茜主张龙湖物业公司向其出租车位，无事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，翟宁茜虽主张东门3号车位与其所称的3号车位并非同一车位，但并未提供充分的证据予以证明，故对其抗辩不予采纳。因龙湖物业公司是受业主大会或业主委员会的委托管理公共车位的，在其未收到业主委员会确定的车位出租规则前，其向先行提出申请的业主出租车位，或者在车位不足的情况下，自行决定向谁出租车位，均不能使一审法院认定其违反了物业服务合同的约定。因此，翟宁茜主张龙湖物业公司违反物业服务合同，并要求其保障自己在小区的停车位进行停车的权利，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于龙湖物业公司是否应承担违约责任的问题。长江之家小区业主委员会虽与龙湖物业公司之间签订了物业服务合同，但该合同并不能使一审法院得出龙湖物业公司与翟宁茜之间形成了由龙湖物业公司向被锁车辆提供车位的管理契约，亦不能使一审法院得出专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意翟宁茜将该车辆停入他人已经承租的车位，故翟宁茜主张龙湖物业公司按照其车辆被锁期间向其承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于龙湖物业公司的行为是否侵害了翟宁茜对该车辆的使用权问题，因本案并非侵权纠纷，故在本案中不予理涉。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条第三款、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回翟宁茜的诉讼请求。一审案件受理费50元，由翟宁茜承担。本院审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，龙湖物业公司、龙湖物业南京分公司提供照片两张，证明龙湖物业公司在几个月之前已经从长江之家小区撤出，目前小区物业提供方为银城物业公司。翟宁茜对照片的真实性及证明目的无异议。本院另查明，2019年3月12日，龙湖物业公司在长江之家小区内张贴《关于龙湖物业撤出长江之家小区的函》，龙湖物业公司陈述其于2019年7月15日正式撤出长江之家小区。翟宁茜表示其对龙湖物业公司具体撤出小区的时间不清楚，但对龙湖物业公司已撤出长江之家小区的事实不持异议。现长江之家小区由银城物业公司进行物业管理服务。银城物业公司入驻长江之家小区后，翟宁茜未向银城物业公司申请停车位，亦未向银城物业公司缴纳停车管理费用。本院认为，翟宁茜基于南京市长江之家住宅小区业主委员会与龙湖物业公司签订的委托物业服务合同，要求龙湖物业公司行使管理职责和物业服务义务，允许并保障其在该小区的停车位停车。案涉物业服务合同约定的服务期限虽为3年，但物业服务合同履行期间，南京市长江之家住宅小区业主委员会与龙湖物业公司解除了物业服务合同，龙湖物业公司已撤出长江之家小区，不再为长江之家小区提供物业服务，新选聘的物业服务公司业已入驻，翟宁茜在此情况下要求龙湖物业公司行使管理职责和履行物业服务义务，允许并保障其在长江之家小区的停车位停车，客观上已履行不能。综上所述，翟宁茜的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由翟宁茜负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月三日书记员  储 娜