贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8639号上诉人（原审原告）：吴坤芳，女，1976年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：陈友应，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处火炬大厦，统一社会信用代码：91520112683958532K。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，王世飘，该公司法律顾问。上诉人吴坤芳与被上诉人贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称：保利房开公司）商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2019年8月2日作出（2019）黔0112民初1813号民事判决。宣判后，吴坤芳不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴坤芳上诉请求：一、撤销原判第二项中“利息以本金815295元为基数，从2012年2月27日起按同期银行活期存款利率计算，直至购房款还清之日”为“利息以本金815295元为基数，从2012年2月26日起按年利率6%计算，直至购房款还清之日（截至2019年2月25日为342423.9元）”；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，原审认定“银行存款利率是双方明确约定”以及“案涉房屋在合同签订后已经交付使用”错误，因为，双方约定在“规划变更”和“空气质量检测不合格”导致退房时按照银行同期存款利率支付利息，与本案被上诉人原因导致不能办理产权证的情况不一致，上诉人交纳购房款近8年，如果仅按照同期存款利息计算违约金过低，且有类案判决以年利率6％计算利息损失。另外，上诉人提交的《入伙手续书》证明2018年2月7日收房，而被上诉人在非签订合同后交付房屋。被上诉人保利房开公司答辩称，案涉房屋系现房，合同签订后即交付。对于出卖人原因导致合同解除的，双方在《商品房买卖合同》第二十二条有明确约定，是按照银行同期活期存款利率支付利息。原审原告吴坤芳一审诉讼请求为：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款815295元，并从2012年2月26日起以本金815295元为基数，按年利率6%支付利息，直至购房款还清之日；3.判令被告赔偿原告维修基金8153元；4.判令被告赔偿原告税收损失24458.85元；5.判令被告按已付购房款的1倍赔偿原告815295元。上述各项共计2005625.75元。6.诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，2011年12月17日,原告为了购买被告开发的“乌当区小河口小区12、13栋负2-12”商业用房1间，向被告交付定金10000元。2011年12月24日交付首期款77568元、维修基金4076元。2012年2月26日，双方签订《商品房买卖合同》，编号为：贵保龙销字2011-X002号，房款为：407568元。同日原告交付尾款320000元。同日，原告又看中“乌当区小河口小区14、15栋负2-1”商业用房1间，双方签订了《商品房买卖合同》，编号为：贵保龙销字2011-X003号，房款为407727元。原告于当日向被告交付了房款407727元、维修基金4077元。两间商铺共计815295元、维修基金8153元。原告缴纳契税共计24458.85元。庭审之日，被告未提交证据证明两间门面能够办理产权登记手续。两间商业用房均办理了备案登记。在签订《商品房买卖合同》当日，被告分别将两间商业用房交付给了原告使用。原审认为，对于原告主张解除双方签订的两份《商品房买卖合同》问题，因双方无争议，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应将购房款返还给原告，故对原告要求被告返还购房款的诉请，予以支持。同时，为便于减少双方诉累，在被告履行完毕本判决确认的被告对原告的各项义务后，原告应将案涉两间商业用房返还给被告，并配合被告办理案涉两间商业用房的撤销备案登记手续。对于原告主张的购房款利息问题，原告主张按照年利率6%计算，但被告主张按照合同约定支付。鉴于双方对此有明确约定，并且在签订《商品房买卖合同》后，被告就将案涉商业用房交付给原告使用，故按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支持原告主张的利息。对于原告主张的维修基金问题，鉴于原被告双方配合即可向相关部门申请退还，故在此不予支持。在合同解除后，若需要被告配合办理退还手续，而被告不配合办理，原告可再行主张。对于原告主张的契税损失问题，因原告的损失却因被告违约所致，故予以支持。对于原告主张《商品房买卖合同》是被告欺诈原告签订，要求被告赔偿1倍购房款的问题。因案涉商业用房在签订《商品房买卖合同》后还进行了备案登记，原告提供的证据不足以证明被告存在欺诈其行为，故对原告的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告吴坤芳与被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司签订的“贵保龙销字2011-X002号”《商品房买卖合同》、“贵保龙销字2011-X003号”《商品房买卖合同》；二、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司返还原告吴坤芳购房款815295元并支付利息，利息以本金815295元为基数，从2012年2月27日起按同期银行活期存款利率计算，直至购房款还清之日；三、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司赔偿原告吴坤芳契税损失24458.85元；四、驳回原告吴坤芳的其余诉讼请求。上述第二项、第三项义务，限被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由原告吴坤芳负担4643元，由被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担6780元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实，除认为“合同签订当日保利房开公司将房屋交付吴坤芳”无事实依据外，对其余事实予以确认。同时查明，双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，对于办理所有权转移登记的时间没有进行约定。对于出卖人不能交付转移登记文书时约定：自约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（１）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存（款）利率支付利息。补充协议5.5条约定：双方一直理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。另外，就同一楼盘的商铺买卖合同纠纷，陈荣发作为买受人于2018年起诉保利房开公司，要求保利房开公司支付逾期办证违约金。在该案中，保利房开公司反诉要求解除合同。本院（2018）黔01民终5345号民事判决维持了贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民初192号判决书驳回保利房开公司要求解除合同的反诉请求的判项；对于贵阳市乌当区人民法院本院（2018）黔01民终5345号民事判决中判令保利房开公司以中国人民银行同期活期存款利率标准支付违约金的判项予以撤销，并确定以年利率6％的标准支持陈荣发的违约金请求。本案事实，有当事人陈述《商品房买卖合同》、收据、税务发票、维修基金发票、备案登记表商品房预售许可证等证据以及贵阳市乌当区人民法院、本院（2018）黔01民终5345号民事判决认定的事实在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，保利房开公司与吴坤芳在《商品房买卖合同》补充协议中约定在商品房交付使用后500个工作日将办理房屋所有权转移登记的有关文书交付给买受人，但保利房开公司至今未将办理房屋所有权转移登记的有关文书交付吴坤芳，其行为构成违约。现吴坤芳要求解除合同符合双方约定，且保利房开公司亦表示愿意解除合同，故原审判令解除双方《商品房买卖合同》正确。就解除合同的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方首先需要相互返还，即由吴坤芳返还房屋并履行协助办理注销产权备案登记，由保利房开公司返还吴坤芳的购房款。诉讼中，吴坤芳要求将利息标准调整为年利率6%，因双方在合同中就逾期办证超过180个工作日，买受人选择退房时出卖人的责任作出了明确约定，即”出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存（款）利率支付利息”，故吴坤芳要求按年利率6%支付违约金无事实依据和法律依据。至于吴坤芳提交的案外人陈荣发起诉保利房开公司一案，是在要求保利房开公司履行合同的情况下支付逾期办证违约金，与本案吴坤芳要求解除合同属于不同的情形，不属于同类型案件。综上所述，吴坤芳的上诉主张不能成立，原判决认定事实清楚适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，有吴坤芳负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二０一九年十二月三日书记员 唐正艳