北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11178号上诉人（原审被告）：张秉功，男，1952年2月26日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张娜（张秉功之女），女，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：北京海成恒兴物业管理有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇南菜园住宅二区43号楼6层511。法定代表人：赵成，总经理。委托诉讼代理人：白云霞，女，北京海成恒兴物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：任青容，女，北京海成恒兴物业管理有限公司职员。上诉人张秉功因与被上诉人北京海成恒兴物业管理有限公司（以下简称海成恒兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初7421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张秉功上诉请求：撤销一审判决，改判支持张秉功的诉讼请求。一审及二审诉讼费由海成恒兴公司承担。事实和理由：1．海成恒兴公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权利的行为。2．海成恒兴公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务。截止上诉之日仍未采取任何措施进行改善。海成恒兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张秉功的上诉请求。海成恒兴公司向一审法院起诉请求：要求张秉功给付2013年至2019年的物业费5368．02元、违约金200元。一审法院认定事实：海成恒兴公司是北京市延庆区xx小区的物业服务单位。海成恒兴公司的服务项目为：1．小区内楼道和路面清扫，垃圾清运，化粪池清掏；2．小型公共设施维修：3．下水道疏通与维修；4．路灯电费与维修；5．绿化养护；6．公共秩序维护；7．免费负责户内小型水、电维修，业主需要自备零部件。张秉功是该小区的业主，楼房建筑面积127．81平方米。根据2013年至2019年海成恒兴公司与北京市延庆区xx小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，延庆区xx小区由海成恒兴公司进行物业管理服务。2013年1月至2013年12月物业服务费，住宅每户按建筑面积每月每平方米0．45元；2014年1月至2019年12月物业服务费每户按建筑面积每月每平方米0．5元。合同签订后，海成恒兴公司按约定为小区业主提供了物业服务，张秉功未按规定向海成恒兴公司交纳2013年至2019年的物业服务费。海成恒兴公司催要未果，故此诉至法院。另查，2016年6月29日16时，延庆镇xx小区发生燃气爆炸事故，并伴随火灾发生。燃爆事故导致了该房屋建筑及结构产生一定程度的损坏。政府部门进行善后救助工作，给住户提供2个月宾馆住宿后又补贴住户4个月的租金。2016年12月中旬，“6．29”事件善后处理工作小组通知小区居民，小区楼房主体结构安全，具备居住条件。但是小区居民回到自己楼房居住的时间不同，张秉功自述燃爆事件后至今均未回到家中居住。本案在一审审理过程中，海成恒兴公司提供了《北京市物业服务合同》、服务项目和收费标准，用以证明其主张的事实。张秉功认为小区业主委员会的成立违反相关规定，业委会主任不在本小区居住，不认可物业合同的效力；其并没有享受到服务项目范围内应有的服务，健身器宣传框、健身器材破损未进行维修，未享受到下水道疏通，小区内杂草丛生。张秉功提交了证据1房屋所有权证，证明其是房屋产权登记人；证据2照片，证明海成恒兴公司没有履行管理、维护义务；证据3鉴定报告，证明业主因不可抗力无法居住；证据4信访事项答复意见书，证明到现在业主无法入住；证据5申诉诉求意见书，证明目前窗户没有定损，屋内设施没有全部维修好，不可抗力事件持续存在。海成恒兴公司认可证据1真实性；不认可证据2证明目的；认可证据3的真实性，不认可证明目的；认为证据4、5与物业公司无关联。经调解，双方各持己见，未能协商解决。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有同等的法律约束力，合同双方应该按照合同的约定行使相应的权利，履行相应的义务。业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。北京市延庆区xx小区业主委员会代表小区全体业主与海成恒兴公司签订的《北京市物业服务合同》合法有效，对物业公司和全体业主均具有约束效力，物业公司应按照物业服务合同的约定进行相应的物业管理服务，全体业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。经核实，事实上海成恒兴公司已经为该小区提供了物业服务，张秉功作为接受物业服务的业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准给付海成恒兴公司物业服务费。根据合同约定2013年物业服务费应按建筑面积每月每平方米0．45元，海成恒兴公司要求2013年物业费按每月每平方米0．5元，法院不予支持。2019年因海成恒兴公司对张秉功提供的物业服务尚未全部完成，故海成恒兴公司要求张秉功给付2019年的物业服务费，不符合法律的规定，法院不予支持。海成恒兴公司要求张秉功给付违约金，因张秉功并非无故拖欠物业费，故此法院亦不予支持。张秉功关于自燃爆事件发生后，其后续影响将持续存在，至今仍未消除的抗辩，法院认为物业公司并非此事件的责任主体，但是考虑小区居民因该起事件导致一段时间内无法在家中居住，未能全面接受物业公司对其进行的物业服务，故法院酌定免交自燃爆事件发生后6个月的物业费。张秉功关于诉讼时效的抗辩，由于物业服务具有连续性，海成恒兴公司仍在为其居住的小区提供物业服务，故法院不以支持。张秉功关于物业服务质量不合格的抗辩，法院认为，物业服务具有连续性，某一时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，故张秉功的该项抗辩不足以构成物业费的减免理由和依据。经核算，张秉功应交纳2013年1月至2018年12月的物业服务费4141元。同时，应当指出，物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：1．张秉功给付海成恒兴公司2013年1月至2018年12月的物业服务费4141元（于判决生效后7日内履行）。2．驳回海成恒兴公司的其他诉讼请求。二审中，张秉功向本院提交涉案小区的照片，证明海成恒兴公司未配备安保人员及未对健身器材、宣传框进行维修、未及时清扫积雪、未整理小区自行车乱放问题，用以主张海成恒兴公司的物业服务存在问题。海成恒兴公司对照片的真实性认可，对证明目的不认可。海成恒兴公司亦向本院提交涉案小区的照片用以证明已对健身器材进行维修，更新。张秉功对照片的真实性认可，亦认可海成恒兴公司维修了体育器材。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，1．北京市延庆区xx小区业主委员会代表小区全体业主与海成恒兴公司签订的《北京市物业服务合同》合法有效，对物业公司和全体业主均具有约束效力，物业公司应按照物业服务合同的约定进行相应的物业管理服务，全体业主也应按照物业服务合同约定交纳相应的物业服务费。事实上海成恒兴公司已经为该小区提供了物业服务，张秉功作为接受物业服务的业主，应按照其房屋建筑面积，根据合同约定的收费标准给付海成恒兴公司物业服务费。一审法院依据根据合同及实际情况确定了物业服务费及酌定免交部分物业费并无不妥，本院予以确认。2．关于张秉功主张物业服务质量不合格一节，本院认为，物业服务具有连续性，某一时间点上的服务瑕疵不能代表物业服务整体不合格，故张秉功的该项主张不足以构成物业费的减免理由和依据。另，一审判决指出，“物业公司的服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。”一审判决后海成恒兴公司对张秉功提出的小区健身器材正陆续进行维修和更换，张秉功亦认可，本院对海成恒兴公司的该项物业服务的努力予以肯定，希望其通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，张秉功的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张秉功负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妮审 判 员  白 云审 判 员  李春华二〇一九年十二月二十三日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨