江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8988号上诉人（原审原告）：蒋燕，女，1976年9月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：朱程，江苏言灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号412室。法定代表人：郝煜，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇思源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人蒋燕与被上诉人苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋燕上诉请求：一、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初378号民事判决，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审调查中，蒋燕明确上诉请求为，仅针对地下室层高不符合同约定导致的违约金计算方式及金额提出异议，请求将该项金额依法改判为景隆公司应支付的违约金为60906元。事实与理由：一审法院酌情按照房屋总价款的0.5%支持被上诉人赔偿上诉人因层高差异造成的损失，该金额认定过低，判决有失公允。一、一审法院酌情按照0.5%的计算依据来自案涉小区二期业主与被上诉人签订房屋买卖合同，本案的上诉人是一期的业主，对其适用显然不当；二、从相关二手房价格看，案涉小区的二手房价格远远低于同地段其他小区，原因就在于小区整体存在层高不足的问题，由此可见0.5%远不能补偿上诉人因层高不足的损失；三、别墅购买者有特别的需求，对通风、采光、舒适度等有其看重，是为了高品质生活之用，故层高不足明显与上诉人购房初衷不符；四、从其他法院判决开发商承担层高不足违约金的情况看，承担的比例远不止房款的0.5%；五、被上诉人因层高降低减少了工程总量及工程总价，节省了相应费用并获得相应利润，上诉人却因层高不足造成居住空间利益下降、房屋使用功能贬损，一审法院仅令被上诉人承担房款0.5%的违约金，使被上诉人因违约行为而受益，有悖诚实信用原则。景隆公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、合同附件及补充条款未对地下室一层层高进行明确约定，被上诉人交付的地下一层的层高符合国家规范要求，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有合同依据，也无证据说明因层高问题产生损失，且房款是按照建筑面积计算的，与层高无关。二、即便其他法院就层高作出了不同判决，但不同地区不同地段，层高对居住的影响也不同，一审法院酌定0.5%确定金额并无不当。蒋燕向一审法院起诉请求：1.判令景隆公司承担违约金85760.79元；2.判令景隆公司承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月29日，蒋燕、徐小斌（买受人）与景隆公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买出卖人开发的位于苏州吴中经济开发区，该商品房所属自然层为-1、1-3层，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共计201.11平方米，套内建筑面积为191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.097平方米（该商品房面积构成及层高说明详见本合同附件二）。合同第四条约定：价款按建筑面积计算，商品房总价款计人民币3375004元。合同第五条约定：商品房交付后，实际层高与合同约定层高发生差异，双方约定按下列方式进行处理：层高差异为国家标准规定施工允许误差范围内的，双方互不做补偿，如层高差异超出国家标准规定施工允许误差范围内的，则由买卖双方协商解决。第八条约定：出卖方应在2015年9月30日前依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第十五条约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60日内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90日内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别处理。逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二日起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。出卖方应在房屋所有权转移登记完成之日起90天内协助买受方向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记。因买受方原因造成延误的，出卖方有权调整实际申请土地使用权变更登记的时间；因出卖人原因导致逾期未能办理的，按照总房价款的千分之一给予一次性违约金。第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，填空部分载入的文字与固定文字具有同等效力。合同附件二层高、面积说明及房价款构成约定：1、房屋，层高3米，建筑面积201.11平方米，其中套内建筑面积191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.097平方米，建筑面积每平方米16781.88元，合计3375004元。2、阁楼，层高2.2米以上部分建筑面积平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。3、跃（夹）层，层高米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米元，合计元。4、地下室，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。5、半地下室，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。6、自行车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。7、汽车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。合同附件五合同补充协议第三条约定：对本合同附件二作如下补充，关于层高、面积说明及房价款构成中联排房屋一层层高为3.3米，二层层高为3米，三层层高为3米，局部层高存在误差。出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法。对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。第七条约定：买受方已知悉申请办理房屋所有权转移登记（办理收楼入伙时已告知买受方），申请土地使用权变更登记所需资料，出卖方不再另行书面通知（需提交的办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记资料发生变化的除外）。贷款购房的，买受方应在该商品房交付使用之日起5日内，向出卖方提交办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记所需的全部资料，否则每逾期一日，买受方应按商品房贷款总额的万分之三向出卖方支付违约金，并且办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延；买受方应按本合同第十五条的约定时间配合出卖方向房屋所在区域的房屋权属登记机构申请该商品房预告登记。买受方未能在合同约定时限内与出卖方共同申请预告登记的，出卖方有权调整交付房屋的时间，由此产生的一切不利后果均由买受方承担（包括但不限于办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延）。第十一条约定：出卖方在买受方在签订本合同及本协议前已充分告知下列情况，买卖人确认并接受，本合同约定交付房屋所在楼盘的相关广告、楼书、样板房、模型、销售现场及其他宣传资料等中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，也不作为双方交付标准，双方仅以本合同及附件、补充协议中明确约定的作为交付标准。合同签订后，景隆公司于2015年11月30日交付涉案房屋，双方就蒋燕应支付的房屋面积差价款等及景隆公司应支付给蒋燕的逾期交房违约金进行了结算。蒋燕、徐小斌（委托人）向案外人江瑛（代理人）出具苏州市房产登记委托书，明确委托人现委托江瑛为合法代理人，代表委托人处理苏州吴中经济开发区办理所有权转移登记事宜、领取房屋权属证书事项，在委托权限与代理时效范围内签署的一切文件，委托人均予认可，并承担一切责任。景隆公司向蒋燕代收了涉案房屋的契税及维修基金，蒋燕、徐小斌在房屋登记申请书（转移登记）的受让人落款处签名。2016年2月1日，景隆公司代蒋燕缴纳了涉案房屋维修基金。之后，景隆公司委托胡康明办理涉案房屋不动产权首次登记。2016年5月25日，景隆公司取得了涉案房屋的不动产单元首次登记。2016年5月27日，景隆公司代蒋燕缴纳了涉案房屋契税。后，江瑛（作为蒋燕、徐小斌的代理人）向有关部门提交了商品房买卖转移登记（合并）的包含不动产登记申请书、不动产登记首次单元信息表及不动产转移登记、申请人身份证明材料、商品房销售合同、契税完税证明、购房发票、抵押合同、主债权合同、作价协议书或房地产价值评估合同、不动产测绘资料、申请人婚姻证明材料等。2016年8月15日，涉案房屋的不动产权登记在蒋燕、徐小斌名下，登记建筑面积为201.17平方米。蒋燕认为涉案房屋的地下室及二层北面房间层高不符合约定，且景隆公司延期办理产证，故诉至一审法院。一审审理中，徐小斌表示其不参加本案诉讼，同意由蒋燕一人主张权利。蒋燕陈述，其诉请的违约金包含地下室及二层北面房间层高与合同约定不符的违约金及逾期办理产证的违约金两部分。根据合同约定，房屋层高为3米，地下室及二层北面房间层高不足，导致立体空间的减少。地下室面积为54.5平方米，二层北面房间面积为11.82平方米，其按照层高减少0.2米计算，立体空间分别减少10.9立方米、2.36立方米，减少的立体空间面积与房屋总立体面积之间的比例为误差比，房屋单价乘以误差比乘以套内面积即为其主张的层高不足的违约金。合同约定2015年11月30日拿房，房屋交付之日起60日进行初始登记，90天申请所有权转移登记，即景隆公司应于2016年4月30日办理产权登记手续，其产证是于2016年8月15日办理的，延期了近4个月，其按照延期70天，每日万分之一计算违约金为23625元。关于层高问题，景隆公司主张双方在合同附件二中约定地下室层高均不足2.2米，合同补充条款中明确卫生间区域采用降板式施工做法造成层高差异，买受人予以理解并接受。卫生间属于二层北面房间的部分区域，根据合同约定，买受人应理解并接受层高差异，且其在合同约定之外并未与蒋燕约定涉案房屋层高均为3米，样板房的设置及宣传中也没有提供层高3米的信息，且蒋燕已通过样板房了解到涉案房屋的层高情况，也并未就样板房的层高问题提出异议，亦能说明蒋燕接受层高差异。为此，景隆公司提供样板房出售的协议书及样板房图纸为证。经质证，蒋燕对景隆公司提供的证据真实性不予认可，并认为即便真实，景隆公司提供的上述证据与本案无关。合同附件二第一条明确房屋层高为3米，房屋所有区域的层高应适用该条款，即地下室也应满足3米的约定。二层北面房间是靠近卫生间的次卧房间，应按照合同约定，符合3米的层高。关于涉案房屋地下室及二层北面房间的实际层高状况，蒋燕表示涉案房屋其已装修，根据房屋剖面图，地下室层高2.8米，不符合合同约定的3米。后，双方一致确认涉案房屋层高以实测为准，同意按照一审法院在另案中测量的未装修房屋的层高数据确定涉案房屋地下室及二层北面房间的层高，即地下室净高为2.6米，二层北面房间净高为2.719米。另，双方均表示地下室及二层北面房间不单独约定面积，关于整套房屋的面积差问题已处理完毕。又，双方一致确认合同约定的国家标准规定施工允许误差为0.02米。关于涉案房屋的产证办理问题，景隆公司提供办证资料清单、照片打印件，证明不动产统一登记制度自2016年1月5日实行，办证流程和之前发生了很大变化，原先的产证初始登记只需按照办证资料清单的内容办理即可，但不动产统一登记制度实行之后，初始登记之前要先进行土地分割，房产证和土地证一起办理，在流程上增加了办证时间，办证单位的办证时间也延长至30日以上，导致产证办理时间延长。另外，根据其从房管部门调取的不动产登记簿查询记录、不动产登记收件单、房屋登记申请书、苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、苏州市房屋登记委托书、苏州市不动产登记委托书等资料，蒋燕系委托第三方办证机构办理不动产证，即便延期办证，相应的责任也应由受托方承担。另，景隆公司提供谅解备忘录，证明双方就产证办理问题进行过协商，其给付蒋燕补偿款32062.54元，蒋燕承诺不再向景隆公司提出任何权利主张，故蒋燕的该项诉请不应得到支持。该谅解备忘录载明：本人蒋燕购置苏州景隆誉蓝湾名邸小区24幢104室房屋，因本人产证办理时限较长，本人存在较大异议，并为此维权，双方友好协商，苏州景隆从客户关怀角度出发，考虑本人实际情况，苏州景隆给予本人客户关怀费32062.54元，本人确认以上事实并表示谅解，本人承诺不再向苏州景隆提出其他权利主张和经济补偿要求。经质证，蒋燕对景隆公司提供的办证资料清单、照片打印件真实性不予认可，并认为即便真实，景隆公司提供的证据仅能说明办证流程，与延期办证无关；对景隆公司提供的不动产登记簿查询记录、不动产登记收件单、房屋登记申请书、苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表、不动产转移登记申请书、苏州市房屋登记委托书、苏州市不动产登记委托书真实性没有异议，但认为其不认识第三方办证机构，其是在景隆公司的授意下签署相关文件资料；对谅解备忘录真实性没有异议，但实际情况是其丈夫因装修问题和物业人员打架，经处理，其赔偿物业人员相关费用，景隆公司对其进行补偿，但因打架的事情，景隆公司无法入账，所以景隆公司以办证的理由进行补偿，其当时没有做考虑就在谅解备忘录上签字。关于诉讼时效问题。蒋燕主张其诉讼请求未超出诉讼时效，提供了微信聊天记录，证明小区业主一直在维权，开发商的客服于2017年承诺帮助业主解决违约金问题。其于2017年6月5日与开发商的工程师联系，提出地下室存在质量问题，之后其不断维权，诉讼时效中断。经质证，景隆公司认为微信聊天记录中最早提及层高问题的时间是2018年4月10日，已超过诉讼时效；且部分聊天记录中没有其员工，无法确定蒋燕系向其员工提出层高问题，故蒋燕提供的微信聊天记录不能证明蒋燕在诉讼时效内向景隆公司进行主张并产生诉讼时效中断的效力。上述事实，由蒋燕提供的商品房买卖合同、不动产权证书、房屋剖面图、微信聊天记录、财务结算清单回执，景隆公司提供的协议书、竣工图纸、房管部门的办证资料、谅解备忘录及当事人一审陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据双方当事人的诉、辩主张，争议焦点在于：一、起诉是否已过诉讼时效。二、景隆公司是否应承担层高差异的违约责任。三、景隆公司是否应承担逾期办证的违约责任。一、关于起诉是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，蒋燕应在知道或者应该知道其权利受侵害之日起两年内要求景隆公司承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，而涉案房屋于2015年11月30日才交接，因此蒋燕要求景隆公司承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任的权利主张，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，据此诉讼时效期间为3年。涉案房屋于2015年11月30日交接，蒋燕主张其曾多次通过微信等途径主张层高差异问题，结合景隆公司确认的提出层高问题的微信记录发生于2018年4月10日的事实，一审法院采信蒋燕主张，确认诉讼时效曾中断，蒋燕于2019年1月8日向一审法院起诉未过诉讼时效。另外，涉案房屋于2016年8月15日办理不动产权证书登记在蒋燕名下，蒋燕于2019年1月8日起诉主张逾期办证违约金，亦未过法定诉讼时效。二、关于景隆公司是否应承担层高差异的违约责任。首先，关于涉案房屋地下一层是否约定层高，合同第三条未明确约定涉案房屋的层高，仅约定涉案房屋面积构成及层高说明详见附件二，而合同附件二关于层高、面积说明及房价款构成分类列出了房屋、阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等，双方可就此分别进行约定，但附件二中仅就房屋类约定记载了层高3米、建筑面积201.11平方米，其中套内建筑面积191.013平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.097平方米，建筑面积每平方米16781.88元，合计3375004元，而未就阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等约定记载面积、单价等，考虑到附件二中在房屋类中约定记载了房屋层高3米、建筑面积201.11平方米、每平方米16781.88元、合计3375004元等，结合商品房买卖合同约定涉案商品房自然层数为地下1层及地上3层、建筑面积201.11平方米、总价款3375004元，据此一审法院判断合同附件二房屋类约定的层高3米为涉案房屋（建筑面积201.11平方米）的层高3米，且该约定的层高未区分地下1层、1层、2层、3层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并非未约定地下1层的层高，合同附件五补充条款第三条作为对合同附件二作的补充仅明确记载了1层、2层、3层的层高而未明确约定记载地下1层的层高，且景隆公司未能举证证明曾向蒋燕明确披露过地下1层层高低于合同附件二约定的房屋层高3米的情形，基于此，一审法院认定涉案房屋地下1层的约定层高为3米。景隆公司虽抗辩蒋燕在购房前查看样板间时应知晓该差异并予以接受，但鉴于样板间并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故一审法院对该抗辩意见不予采信。而根据现场勘查时测量的地下1层的净高2.6米，经测算该地下1层的层高不足3米，且差距已超过国家标准规定施工允许的误差范围，故蒋燕要求景隆公司承担地下1层层高不符合约定的违约责任，合法有据。其次，关于涉案房屋2层北面房间的约定层高，合同附件五合同补充条款第三条明确载明2层层高为3米，局部层高存在误差，出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法，对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。考虑到2层北面房间对应3层区域为卫生间和露台，因采用“降板”施工做法而造成的2层北面房间的层高与2层其余区域的层高差异，而根据现场勘查时测量的2层北面房间的净高为2.719米，符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，根据合同补充条款第三条约定，蒋燕对该局部区域采用降板的施工做法而造成的层高差异予以理解并接受，故蒋燕要求景隆公司承担2层北面房间层高不符合约定的违约责任，依据不足。最后，关于违约责任承担方式及具体金额，虽然涉案商品房买卖合同未对层高不足应如何处理作具体约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，一审法院综合考虑蒋燕所购房屋的建筑面积并未因该地下1层层高不符合约定而减少、地下1层层高未达到合同约定确实也造成蒋燕使用地下1层的舒适度降低、涉案商品房价格的构成要素、蒋燕未能举证证明具体损失金额等因素，一审法院酌情按照房屋总价款的0.5%支持景隆公司赔偿蒋燕人民币16875.02元。三、关于景隆公司是否应承担逾期办证的违约责任。根据景隆公司提供的谅解备忘录，双方就逾期办证问题进行协商处理，景隆公司按照谅解备忘录的内容履行了付款义务，且蒋燕在谅解备忘录中表示不再就此提出权利主张，故一审法院对蒋燕要求景隆公司支付逾期办证违约金不予支持。蒋燕称谅解备忘录中的款项实际系为解决其丈夫与景隆公司物业人员的纠纷事宜而产生的，没有证据证明，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州景隆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付蒋燕人民币16875.02元。二、驳回蒋燕的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1944元，由蒋燕负担1722元，苏州景隆置业有限公司负担222元。二审中，双方一致确认案涉房屋地下一层的净高为2.6米，蒋燕称案涉房屋地下一层的层高为2.8米，景隆公司则称为2.85米。二审中，蒋燕称，其系对地下室层高不足的违约金计算有异议，对一审判决认定的其他事项无异议。以上事实，由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院酌定景隆公司应向买房人赔偿的因涉案房屋地下室一层层高不符合同约定的损失数额是否过低。对此本院认为，本案中，虽层高不足造成蒋燕使用地下一层的舒适度降低，但层高不足的部分为地下室，不能与地上楼层层高不足相提并论，且层高不足的问题亦不会影响房屋的建筑面积，故一审法院综合考虑层高差异的部位及差异大小、涉案房屋的总价款、房屋价格的构成要素以及蒋燕未能举证具体损失金额等因素后，酌情按照房屋总价款的0.5%认定景隆公司应承担的该项损失赔偿数额尚属合理，本院对此不再调整。蒋燕上诉要求应按照层高差异所减少的房屋空间体积占比整个房屋的空间体积比例乘以套内面积房款计算前述损失，并无相应法律依据，本院碍难采纳。综上所述，蒋燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1944元，由蒋燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月六日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩