江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终10385号上诉人（原审原告）:朱仁发，男，1959年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：顾林根，男，1962年10月30日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：陆红妹，女，1964年8月29日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：顾新，男，1986年10月19日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。上诉人朱仁发因与被上诉人顾林根、陆红妹、顾新房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的(2018)苏0507民初4029号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱仁发上诉请求：一、依法撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初4029号民事裁定书，发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方之间不存在借贷关系，也没有以房屋为担保的意思；二、双方是在没有借贷关系的情况下订立房屋买卖合同的，所交付的是房款；三、一审认定双方有违日常交易惯例的认定没有事实依据。1.朱仁发在一审中明确陈述房屋买卖后房屋租金由其收取，仅有一次是被上诉人收取的，朱仁发知情后向被上诉人追索，被上诉人出具了“借条”一份，明确表示租金归朱仁发所有。在买卖合同后的两年内，朱仁发收取二个承租户6次缴纳的全部租金。2.回购承诺书是朱仁发向被上诉人让步的情况下达成的，是被上诉人单方的意思表示。四、房屋买卖已经实际履行，交房手续符合交易习惯。1.房屋买卖是经人介绍并订立协议的；2.朱仁发支付了对价，15万是被上诉人收取的，40万是根据被上诉人的指定支付给第三人的；3.朱仁发交易后已收租2年；4.取得房屋后的水电费是朱仁发支付的；5.合同约定房款80万，但实际支付55万是因为合同是从他人电脑上的模板修改来的，对价款未注意到，且合同约定一次付款，被上诉人未提出异议。证人证言证明当时约定是55万，且该价款已经略高房屋所在地的价格。顾林根、陆红妹、顾新二审中均未作答辩。朱仁发向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖协议书》有效，并判决协议所涉财产归朱仁发所有。2.三被上诉人共同承担违约金人民币10万元，并协助朱仁发办理产权过户手续。3.一审诉讼费由被上诉人承担。一审庭审中，朱仁发明确第一项诉请中协议所涉财产是指北桥街道洋泾新村一幢101室，第二项诉请中要求协助办理产权过户手续针对的也是该房屋。一审法院认定事实：朱仁发为证明其主张向一审法院提交的证据有：1、朱仁发身份证复印件一份、顾林根、陆红妹、顾新身份证复印件各一份，证明双方主体资格；2、房屋买卖协议书一份，该协议于2017年1月10日签订，协议对相关的权利义务做了明确约定，证明双方房屋买卖的基本事实；3、房屋所有权证一份（原件与复印件核对无异，原件当庭退还朱仁发），证明双方之间买卖的房屋，该房屋所有权为顾林根所有，顾林根有权出卖该房屋，该房屋所有权证标的物的指向与房屋买卖协议书是一致的；4、收条一份，证明朱仁发已经支付购房款的相应对价55万元，说明一下，根据一审被告的答辩意见，合同约定80万元，收条55万元，该收条朱仁发认为已全额支付相应对价，80万元是由于购房合同的笔误所致，实际购房款为55万元，朱仁发申请证人出庭作证时进一步加以说明；5、证人柏某的证人证言，证明房屋买卖价款是55万元。证人柏某到庭陈述称，我是做塑料颗粒生意的。朱仁发与顾林根之间买卖房屋的事情，我与双方之间都没有关系，顾林根欠我借款，几几年借的时间长了不记得，借款是现金还是转账与本案无关，当时他们买卖房屋时我在场，成交价是55万元，卖的是洋泾村101室的房子。合同是我一个人草拟的，在复印件店调取的模板，打了这份合同，合同上的房款金额我不记得了，我只知道成交的时候是55万元，当时本来是我想买顾林根房子的，但是经济上没有这个钱，就找了朱仁发，价格是朱仁发和顾林根谈的。付款时，我、朱仁发和顾林根都在银行，顾林根欠我四十万，钱由朱仁发通过转账转给我来抵顾林根结欠我的欠款，转账凭证今天没带，2017年签完合同转给我40万元，还有十五万是朱仁发直接转给顾林根的。40万元是给两个人，我忘了补充，还有一个是陈星强（音），朱仁发转给我们是征得顾林根同意的。转给我二十几万，具体记不清了，剩下的是否转给陈星强（音）记不清了，反正我们两个收到朱仁发转的40万元。当天一起都在银行，当时到账了40万元。四十万和十五万都是同一天转的。我在现场，他们还打了收条，所以我知道房屋买卖是55万元，合同上的房款金额是55万元，房屋是顾林根主动要卖的。收条是后来补的，转账之后一年补的，补的时候是我、朱仁发和陈星强（音）在场。2017年1月10日当天把四十万元转给我和陈星强后，顾林根结欠我的钱还清了，借据当时还钱后撕掉了，朱仁发欠陈星强（音）钱的情况不知道；6、借条一份，顾林根于2017年4月12日向朱仁发出具的借条，该借条上表明一审被告向朱仁发借款15000元，该借条上的借款金额实际不是向朱仁发的借款，而是一审被告出卖房屋后应由朱仁发收取的房屋租金，该房屋租金就是诉争的房屋，但该租金被一审被告收取，所以一审被告向朱仁发出具借条，以此证明房屋买卖的基本事实；7、承诺协议书一份，由双方签字，协议时间是2017年1月10日，协议书反映2017年8月10日前朱仁发不得将房屋转卖给他人，一审被告如逾期不赎回房屋的，朱仁发有权自由处理，从该协议书中表明该房屋买卖的基本事实和该房屋买卖的金额应该是朱仁发所称的55万元，从该承诺协议书中反映的赎回金额是60万元，如果是一审被告答辩时认为的80万元买卖款的话，不可能是60万元可以赎回，由此证明双方买卖标的的价款应当是55万元；8、录音整理材料两份、录音光盘一份，当庭播放代理人手机上的录音材料，录音是由朱仁发手机上录制转发给朱仁发代理人，2018年6月9日朱仁发以及证人柏某、陈某在顾林根家的谈话内容，该谈话录音的主要内容反映双方房屋买卖款是55万元。顾林根发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，字是顾林根签的，第四条第四款明确约定标的价款为人民币80万元，但朱仁发拖欠该价款，另外顾林根签字时只在第二页上的甲乙双方处签字，第二页上其他人的签字顾林根不在现场，不能发表对其真实性的意见，该房屋买卖协议书是朱仁发打印好后带来，系朱仁发所草拟，一审被告认为该合同是格式条款，应从有利于一审被告的角度解释；对证据3的真实性没有异议，产证发证日期为1996年2月8日，为顾林根与陆红妹的夫妻共同财产；对证据4，该收条实际是在2018年6月份左右，朱仁发带了五个人到顾林根住处逼顾林根所写，并非收条上落款2017年1月10日所签，该收条上表明的55万元，顾林根只收到转账的15万元（2017年1月10日），另外的现金40万元并没有给顾林根，该收条的形成是朱仁发草拟了草稿，字是顾林根所写，是让顾林根照抄的，该收条并不能证明购房款为55万元，购房款为合同上约定的80万元；对证据5，证人的证人证言证明购房款是80万元，证人已当庭确认该合同确实是当时签订的合同文件，该合同上的条款信息是针对涉案房屋所设定，也证明了合同条款上80万元购房款的真实性，同时证人也明确收条是事后补签的，是在第二年才签订，也可以证明该55万元仅是一个收据，而并非朱仁发所称的合同价款。另外，一审被告不认可朱仁发转账给案外人柏某、陈某的款项为朱仁发交付的购房款，一审被告即便向案外人借款，其本息也不会有这么多，刚刚证人柏某特意回避该借款本金和借款时间的问题，也恰恰可以说明该问题，同时顾林根的房屋正是由于柏某想要顾林根以房抵债，才介绍朱仁发来购买，顾林根并非出于自愿。另外，朱仁发与柏某都明确在2017年1月10日转账40万元给柏某和陈某，这与收条上现金40万元是相矛盾的，也可以证明顾林根的陈述收条系照着朱仁发的草稿所书写，为了查清该40万元是现金还是转账，请朱仁发提交40万元的转账记录以明确事实；对证据6的真实性予以认可，该借条反映出涉案房屋实际由顾林根所掌握使用，该情节不符合房屋买卖的正常情形，也可以证明涉案房屋买卖并没有实质完成，故才会出现由一审被告控制使用的情况；对证据7的真实性予以认可，真实意思是朱仁发支付相关款项给一审被告后，一审被告在一定期限之前以60万元回收房屋，是双方的真实意思，该协议书上并没有实际体现购房款为55万元，购房价格应以双方的房屋买卖协议书、书面约定为准，至于朱仁发所称的60万元回收价格是因为朱仁发方因为即便是将第三方的款项一并计算在内，也总共支付了55万元，故双方一直协商的是要求一审被告以60万元回收该房屋；对证据8，当时是朱仁发、柏某、陈某来我家录的，当时我也不知道他们录音。由于该录音没有原件，真实性不予认可，不排除删减、窜改的可能，朱仁发也认可是按照双方白纸黑字签订的价格为准，而房屋买卖协议约定的书面价格是80万元，录音中出现的55万元只是朱仁发认为连同转给案外人款项朱仁发总共拿出来55万元，故一直要求一审被告以60万元回赎，至2018年6月9日录音时间双方的真实意思一直是朱仁发要求一审被告支付60万元回赎该房屋，双方之间并非真实的房屋买卖，一审被告认为一审被告仅从朱仁发处收到15万元，而其他款项朱仁发直接转给案外人，据朱仁发所述其余40万元是转给案外人柏某和陈某的高利贷，一审被告认为应结合合法的本金和利息来处理而不能直接转账给案外人，即便是朱仁发认为应按照房屋买卖协议书来要求履行合同，朱仁发应该补足相应的购房款，这也是一审被告认为双方之间并没有实际履行房屋买卖协议，一审被告未将房屋交付朱仁发的实际原因。再次强调，朱仁发所有提交的新证据都显示朱仁发所认为的55万元仅为朱仁发认为包括转给案外人在内已实际拿出的款项，并非双方约定的购房款，同时双方真实意思是朱仁发要求一审被告拿60万元赎回该房屋并非购买该房屋。顾新发表如下质证意见：对证据1没有异议；证据2中顾新的字是顾新签的，涉案房屋是顾新父母财产，与顾新无关；对证据3，该房屋是顾新父母财产，与顾新无关；对证据4收条并不知情，但是知道当时房屋卖了80万元；对证据5，当时顾新不在场，并不知情，但顾新在房屋买卖协议书上签字时看到的购房款是80万元；对证据6、证据7、证据8的质证意见同顾林根一致。一审第二次庭审后，顾林根向一审法院提供如下证据：房租材料四份、收条复印件一份、交易记录打印件两份、银行流水一份、借款合同复印件一份、租赁合同复印件一份。经质证，朱仁发发表如下意见：对真实性不予认可。租金应该是朱仁发收取，一审被告收取租金侵犯了朱仁发权利，一审庭审时朱仁发提供了一张借条，说明房款被顾林根收取后朱仁发向一审被告催要，应当由朱仁发收取房租，一审被告以此出具借条一份，对顾林根提供的其与柏某、陈某之间的款项往来不清楚，但是朱仁发系根据顾林根的指定将房款支付给柏某和陈某的，支付后一审被告当场撕掉和柏某和陈某之间的借款依据。经一审审理查明，2017年1月10日，顾林根、顾新作为出卖人（甲方）、朱仁发作为乙方、陆红妹作为第三人签订《房屋买卖协议》一份，约定：第三人和出卖人原系夫妻关系；甲乙双方自愿买卖，第三人明确表示在和甲方离婚时放弃了对本协议所指买卖标的财产放弃；买卖标的：相城区北桥镇洋泾村1幢101室，建筑面积95.91平方米（含房屋装饰及附着物）；在房屋所有院落内，甲方未经审批搭建的房屋亦在买卖范围内。如遇政府拆迁，所赔偿的房款及一切享受的权益归乙方所有，与甲方无关；价款及给付方式：标的价款人民币80万元正，于签订协议时一次付清（以收条为准）；标的所有权自一次性付清房款后即归乙方所有，房屋所有权；因目前该房屋出租给他人，甲乙双方一致同意自2016年2月4日起房租金由乙方收取，甲方无条件配合乙方办理和现承租客重新签订房屋租赁事宜；因政策因素，本协议所指买卖标的尚未取得土地使用证，今后如政策许可和乙方要求的，甲方应当无条件配合办证工作，办证所需费用由乙方承担，甲方不予配合办证的，乙方有权强制过户，甲方并承担违约金人民币10万元；甲方保证该房屋无他项权瑕疵，否则乙方向甲方追偿由此引起的全部损失。同日，朱仁发转账支付150000元至顾林根的账户。朱仁发与顾林根又于同日签订《承诺协议书》一份，约定：“今有朱仁发购买顾林根相城区北桥镇洋泾村1幢101室建筑面积95.91，承诺2017年8月10日之前不得转让其他人买卖，如果顾林根在2017年8月10日之前可以带六十万回收，逾期作自动弃权，由朱仁发自由处理。承诺人：朱仁发2017年1/10顾林根2017、1/10”。2017年4月12日，顾林根向朱仁发出具借条一份，载明：“今由顾林根向朱仁发借人民币计壹万伍仟元正”。一审另查明，顾林根向朱仁发出具收条一份，载明：“2017年1月10收到朱仁发买房款（550000）元伍拾伍万元整洋泾新村1幢1室1套房屋。其中转帐壹拾伍万元整，现金肆拾万元整收款人顾林根2017、1月10日”。对该收条，顾林根陈述系2018年6月19日补签，朱仁发陈述55万元收条什么时候出具的代理人不清楚，朱仁发提供的证人柏某陈述该收条是转账之后一年补的，补的时候其、朱仁发和陈某在场。再查，涉案房屋坐落于相城区，房屋所有权证号为0014609，建筑面积95.91平方米，登记所有权人为顾林根，该房屋没有土地证。顾林根与陆红妹于1985年10月22日登记结婚，于2001年4月16日办理离婚登记手续，顾林根与陆红妹在离婚协议中约定：“……家庭财产及房屋归顾林根及儿子顾新所有，陆红妹无所有权……”。以上事实，由当事人提供的身份信息、房屋买卖协议书、房屋所有权证、收条、证人证言、借条、承诺协议书等证据以及一审法院调取的不动产登记簿查询记录、离婚登记申请书、离婚协议书、结婚申请书及当事人一审陈述在卷佐证，一审法院予以确认。一审审理中，朱仁发陈述，双方实际约定的购房款为55万元，15万系朱仁发转给顾林根，28万元是当天转给柏某的，12万好像是现金给的陈某，不是转账的。房屋买卖合同下方写的日期2016年2月4日也是之前的模板没有改掉。买卖合同签订之后，房屋就交付给朱仁发，现在是朱仁发在使用，原本由一审被告找的租客，租金也给朱仁发了，收了两年房租。但有一家是由一审被告收取，朱仁发发现后，向一审被告催要，一审被告出具该房屋租金的欠条一张。朱仁发只知道顾林根要把房子卖掉原因是资金紧张，2016年的时候，在北桥朱仁发双方买卖房屋的价格是相当合理甚至偏高的，是柏某、陈某介绍的，朱仁发和陈某什么关系代理人不清楚。坚持认为系房屋买卖合同关系，按照房屋买卖合同关系主张权利，诉请不做任何变更。顾林根陈述，顾新是顾林根和陆红妹的儿子。2016年的时候顾林根问柏某、陈某借款18万元，利息还了八个月，每个月还18000元，后付不出利息，柏某、陈某便介绍陈某的舅舅也就是朱仁发，让顾林根把房子押给朱仁发，实际上是向朱仁发借款55万元，用来归还前面的借款本金和利息40万元，本金是18万元，利息22万，并协议用60万元赎回来房子，真正价格买房子的话是按照协议是80万元。还了40万元后，他们就把借条撕掉了，本金18万元是转账给顾林根的。28万元是朱仁发转给柏某的，12万不清楚。租房合同还是顾林根在签，当时说租金给朱仁发，房屋可以回赎，没有交付，该房屋仍由顾林根实际占有使用，由其出租给相应租户。与陆红妹离婚的时候讲好洋泾新村1幢101室房子还是双方共同共有。在朱仁发举证中提到的15000元借条，不是向朱仁发借款，而是房租，房租金是顾林根拿的，写了借条，房子赎回来这个钱可以扣掉，2018年的时候，合同都是顾林根签的。双方之间的真实意思是朱仁发借款给一审被告55万元，一审被告以60万元回赎，至2018年6月，朱仁发还一直要求一审被告回赎而非认为是房屋买卖关系。顾新陈述，该房屋是我父母的，与我没有关系，当时要我签字，只是因为我是顾林根儿子，签字时看到的合同约定是80万元，收款情况不清楚。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖双方应具有有价转移房屋产权的真实意思表示。双方之间虽然签订《房屋买卖协议书》，但在朱仁发主张的其支付顾林根全部购房款55万元之后，顾林根仍存在继续收取房屋租金的情况。与该协议书签订的同时，朱仁发与顾林根还签订了可以回赎房屋的《承诺协议书》。双方同时签订上述两份协议，有违房屋买卖的日常交易惯例。而《房屋买卖协议书》约定的房屋价款为80万元，朱仁发主张实际约定的总购房款为55万元，对于上述金额之间的差异朱仁发并未能做出合理解释，其也未能举证除顾林根认可的15万元之外交付其余40万元款项的原始凭证，且证人柏某关于40万元款项交付情况的陈述与朱仁发本人的陈述亦存在矛盾之处。另从朱仁发提供的录音资料中显示，朱仁发及案外人柏某、陈某主要是在催促顾林根尽快还款赎回房屋。综上，双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，就双方签订上述协议的本意而言，朱仁发是以该房屋作为实现债权的保障，该房屋成为顾林根于2017年8月10日履行还款义务的一种保证，而顾林根的本意也并非出售房屋。由此，应认定双方所签《房屋买卖协议书》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。朱仁发主张其与一审被告方之间是房屋买卖关系，与法院认定的法律关系不一致。经一审法院向朱仁发进行了释明，朱仁发仍坚持其诉讼请求不予变更，故应当裁定驳回朱仁发的起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，一审法院裁定：驳回朱仁发的起诉。一审收取财产保全费3270元、公告费300元，合计人民币3570元，由朱仁发负担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案二审的争议焦点为朱仁发与顾林根于2017年1月10日签订的《房屋买卖协议书》的真实意思表示是否为房屋买卖，对此本院分析如下：一、在案涉房屋买卖合同订立的同日，双方又在承诺协议书中约定顾林根在2017年8月10日前可以60万元的价格赎回案涉房屋，这与房屋买卖合同法律关系中出卖人终局性地转移房屋标的物的所有权于买受人明显不同。双方同时签订房屋买卖协议和房屋赎回承诺协议书的行为，另结合一审中朱仁发所提供的录音资料亦载明双方对房屋的赎回事宜进行沟通，故双方签订的《房屋买卖协议书》符合名为房屋买卖、实为以房屋作为借贷担保的典型特征；二、《房屋买卖协议书》中约定房屋的价款为80万元，但朱仁发却主张双方约定的购房款实际为55万元，朱仁发未能合理解释为何存在前述价款差异，另协议书的手写时间为2017年1月10日但打印显示的时间却为2016年2月4日，前述情形亦有悖于正常的房屋买卖交易；三、关于“购房款”的支付，朱仁发现未能举证除顾林根认可的15万元之外的其余40万元款项的原始支付凭证，而顾林根收到“买房款”的收条系在款项交付长达一年后补签，亦有悖于一般交易习惯。综上，一审法院认为涉案《房屋买卖协议书》实质上是作为民间借贷的担保正确，另经一审法院向朱仁发释明后朱仁发仍坚持诉讼请求不予变更的情况下，一审法院裁定驳回朱仁发的起诉并无不当，本院对此予以确认。据此，一审法院裁定处理结果正确，应予维持。朱仁发的上诉理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月二日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航