辽宁省清原满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0423民初116号 原告（执行案外人）：葛树森，男，1962年6月11日出生，满族，个体，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：王凤轩，系清原满族自治县明鉴法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：付然，女，1962年12月4日出生，汉族，无业，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：盖贝宁（付然之子），男，1987年7月4日出生，满族，住清原满族自治县。 委托诉讼代理人：付赞如，系辽宁同方律师事务所律师。 第三人（被执行人）：清原满族自治县四方房地产开发有限公司。住所地：清原满族自治县清原镇白云16A-4-102。 法定代表人：贾震，系该公司经理。 委托诉讼代理人：高松，系该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：张孝忠，系该公司法律顾问。 原告葛树森与被告付然、第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛树森及其委托诉讼代理人王凤轩，被告付然的委托诉讼代理人付赞如、盖贝宁，被告四方公司的委托诉讼代理人张孝忠、高松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛树森向本院提出诉讼请求：1.请求撤销清原满族自治县人民法院（2018）辽0423执异53号执行裁定书；2.请求排除对原告不动产的执行，解除“对登记在第三人名下位于清原满族自治县清原镇旭晨家园门市房产一处，产权证号0XXX7号”查封；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月第三人开发清原镇旭晨家园小区，对外宣传事先交首付款的，优先配户、选择好楼号。这样原告于2011年11月11日交首付款50万元，2014年6月30日又交11.8万元，2015年1月20日合同签订之日交款61.8万元，即一次性补齐全额购房款总额123.6万元。商品房买卖合同约定：出卖人：清原满族自治县四方房地产开发有限公司。买受人：葛树森。购买商品房面积103平方米，每平方米12000元，总金额1236000元。2015年合同签订之日一次交清购房全部款项，并交清房屋维修基金、取暖费、水电费、物业费。第三人当天将房屋钥匙交给原告，将位于清原镇旭晨家园XX号楼X单元XX号门市房配户给原告。原告对房屋进行了装修入住了房屋，原告共交给第三人购房款1248905.10元（含其他费用）。清原满族自治县人民法院因本案被告付然与第三人债权债务纠纷作出（2018）辽0423第1141号裁定查封第三人出卖给原告的房屋。原告对清原满族自治县人民法院（2018）辽0423第1141号裁定提出执行异议申请书。清原满族自治县人民法院作出（2018）辽0423执异53号执行裁定书，驳回案外人本案原告葛树森的异议。原告认为清原满族自治县人民法院（2018）辽0423执异53号裁定认定事实审查案情不清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告购买的房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的四种情形。一、清原法院查封的时间是2018年9月17日，本案原告签订商品房买卖合同时间是2015年1月20日此节符合最高人民法院司法解释第二十八条一款规定的情形；二、本案原告2015年1月20日已合法占有取得了购买房屋。查封时间是2018年9月17日此节符合最高人民法院司法解释第二十八条二款规定的情形；三、本案原告2015年1月20日已交清全部买房款，此节符合最高人民法院司法解释第二十八条三款规定的情形；四、出卖人五证不全，没有取得商品房销售许可证，非买受人原告未办理过户。此节符合最高人民法院司法解释第二十八条四款规定的情形。如上四条完全符合最高人民法院司法解释二十八条之规定的情形，清原法院（2018）辽0423执异53号裁定不审查案外人是否符合司法解释二十八条的情形，不认可案外人权利的合法性、真实性、进而不排除对案外人的执行，清原法院（2018）辽0423执异53号裁定明显是认定事实不清，审查案情不清。由于对案件审查不清，必然存在适用法律不当的错误，据此原告向清原满族自治县人民法院提起执行异议之诉，作出公正判决。 付然辩称，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《民事证据规定》)第五条规定:在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，原告葛树森根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，以其与第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司(以下简称“四方公司”)就案涉房产达成的房屋买卖合同及其对房屋的占有状态为权利依据，排除对该房产的强制执行。根据上述《民事证据规则》的规定，原告葛树森应对其与第三人四方公司之间的房屋买卖合同的订立及履行状况是否能够排除案涉房产的执行承担完全的举证责任。根据原告葛树森在起诉状中的陈述和提供的证据材料，答辩人认为，原告葛树林并不能证明其与第三人之间的房屋买卖合同的成立及履行状况能够达到排除执行的标准。理由如下:一、原告的主张和证据严重违背众所周知的事实和日常生活经验法则。根据《民事证据规定》第六十四条之规定:审判人员应当依照法定程序全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。根据《民事证据规定》第九条之规定:众所周知的事实，根据已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实，当事人无需举证证明。本案中，葛树森在起诉状中陈述，其为了为了优先配户，分别在2011年11月11日缴纳首付款50万元，2014年6月30日缴纳11.8万元，2015年1月20日在签订合同之日缴纳剩余房款61.8万元。答辩人认为，原告主张和证据完全违背众所周知的事实和日常生活经验法则:第一，原告葛树森就案涉房产先缴纳房款，几年后再与四方开发公司签订房屋买卖合同的交易方式既不合理又不合法。根据《房地产管理法》关于商品房预售的规定及房地产交易惯例和社会生活常识，房屋买受人购买预售房产，为了防止日后发生重大法律风险，应当于预购之日签订房屋买卖合同，就买卖双方义务进行明确约定，而非是先缴纳购房款然后在几年之后签订房屋买卖合同。如此签订合同，等于把自已置于未来重大不确定风险之中，这既违背了《房地产管理法》对于商品房预售的管理规定，也不符社会生活经验法则。第二，原告葛树森在缴纳50万元首付款时，案涉房产根本不存在优先预售的可能。根据原告葛树森在起诉状中的陈述，其在2011年11月预购该案涉房产。但事实是，该案涉房产以及房地产开发片区于2014年才批准开发，2011年根本不具备预售的条件。且买卖双方在2015年才签订合同就案涉房产进行选择和约定，此时涉案开发片区房屋均在销售，原告不存在“优先配户”之实，故原告“优先配户”的主张明显与事实不符。第三，原告葛树森明知案涉房产有重大产权瑕疵仍然以高价购买。商品房买受人在购买房屋等重大资产都会格外关注出卖人的开发及销售资质，以预防交易风险，避免产权联疵。但本案中，买受人在2011年明知道第三人没有预售许可，仍反常规地不签合同直接缴纳购房款；在后来的2015年，其明知出卖人五证不全，没有取得商品房销售许可，仍然签订合同并花高价购买。原告在重大产权交易中如此漠视自己的权益，明显不符合市场交易的常知、常理、常情。第四，原告葛树森付款最早，购买价格却最贵。根据房地产交易习惯，购房人预购时间越早，其议价空间就越大，房屋价款也越便宜。但本案中，根据原告葛树森在起诉状的陈述，其早在2011年11月案涉房产所在房地产项目还未开发时就缴纳了部分购房款，众所周知，2008年以后县域内房地产价格持续走高:2015年年末房地产市场才进入冬季。但根据原告陈述，其在2011年购买房屋时未与四方开发公司签订合同就房屋价款进行约定，而是选择在2015年签订购房合同时，以每平方米12000元的高价购入该门市，且该价格远远高于2011年县区新建门市房平均价格。原告在交易中对交易价格“就高不就低”的做法，明显与社会生活经验不符。以上事实表明，原告葛树森在涉及自身重大利益的房产交易过程中，完全忽视重大交易风险，极力限缩自己的权利，努力加重自身的义务，这明显严重违背一般社会经验法则。二、原告葛树森所提供的证据不充分，不足以排除执行《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定:“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”综合全案来看，原告能否充分证明其履行了付款义务是其主张能否排除执行的关键。同时，司法经验亦表明，合同、欠条、收据等仅仅是债权关系真实性的形式证明，一旦上述证据不能直接充分证明债权关系的真实性时，负有举证责任的当事人应当提供其他证据予以佐证。本案中，原告葛树森为证明合同的成立及履行，仅仅提供了三张收据，这三张收据既没有清楚地记载付款事项，也没有与房屋购买合同对应，更没有其他证据对其真实性予以佐证。不能证明款项确系购买案涉房产所付，也不能排除其与四方公司有其他经济往来。综上所述，原告葛树森为证明主张所提供的证据材料既达不到法律规定的证明标准，也与日常生活经验严重冲突，不能对其主张的存在于案涉房产上权利予以充分证明，因此不符合法定的排除执行的标准。被告请求法庭依法驳回原告提起的执行异议之诉，充分维护被告付然的合法执行权益。另外，案涉房产由于登记在第三人四方公司名下，仍属于四方开发公司的可执行财产，被告付然对该房产的执行申请合理合法，并无过错。因此，原告葛树森要求被告承担诉讼费用的主张不能成立，请法庭予以驳回。 四方公司述称，一、原告葛树森与本案第三人四方开发公司之间存在商品房买卖合同的法律关系。2013年第三人开发旭晨家园小区建设中收到原告首付购房款61.8万元，2014年10月30日该项工程竣工验收合格，2015年1月20口原告与第三人开发公司签订《商品房买卖合同》，约定“购买旭晨家园XX-X号门市房，建筑面积103平方米，每平方米单价1.2万元，房款总金额123.6万元，一次性交清购房全部款项”，签订合同当日原告按约定一次性交齐全部购房款(含其他费用)合计1,248,905.10元，四方开发公司收到上述款项的当日，将旭晨家园XX-X号门市房屋正式配户给原告，该门市房钥匙、水、电卡一并交给原告。2015年2月10日，开发公司又将房照交给原告，至今没能办理过户的原因主要是开发公司与政府之间存在欠缴各项费用尚未解决所致，其原因和责任不在原告一方。二、原告葛树森与第三人四方开发公司签订商品房买卖合同内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规规定，并无法定无效情形，应认定合同有效。2015年1月20日葛树森已按合同约定交付了全部购房价款及商品房各项配套费用，而且在2018年9月17日法院查封之前已经实际占有使用涉案房屋至今，原告作为房屋买受人对登记在四方开发公司名下房产主张权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的规定，是有事实和法律依据的。综上所述，四方开发公司与葛树森签订的商品房买卖合同合法有效，应当受法律保护。葛树森就旭晨家园XX-X号门市房依据法律规定，享有足以排除涉案被告申请法院强制执行的民事权益，请求人民法院查明事实，支持本案房屋买受人葛树森的诉讼请求，作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年1月20日，原告葛树森与第三人四方公司签订《商品房买卖合同》，约定将四方公司开发的位于X门市（产权证号0XXXX0、建筑面积103平方米），以每平方米12000.00元、共计1,236,000.00元的价格出售给原告。付款方式为一次性付款。原告于合同签订当日领取房屋钥匙，并已缴纳物业费，截止合同签订当日，原告陆续共计向第三人缴纳购房款及其他费用共计1,248,905.10元。 另查明，本院于2016年9月2日作出（2016）辽0423民初1324号民事调解书，调解达成协议：被告清原满族自治县四方房地产开发有限公司于2016年10月31日前一次性给付原告付然借款836,400.00元及利息。（利息计算方式：从2016年5月11日起按月息1分计算，直至本息还清之日止）。案件受理费6，245.00元，由被告负担；同日，本院作出（2016）辽0423民初1325号民事调解书，调解达成协议：一、被告清原满族自治县四方建筑工程有限公司于2016年10月10日前一次性给付原告付然借款289,260.00元。二、如上述借款不能按时给付，被告清原满族自治县四方建筑工程有限公司从2016年10月11日起按人民银行同期贷款利率支付利息，直至本息还清之日止。案件受理费2，893.00元，由被告负担。二份调解书已发生法律效力。2018年9月4日本院立案执行申请执行人付然与被执行人四方公司民间借贷纠纷一案。2018年9月17日，本院以（2018）辽04231141号民事裁定书查封登记在第三人四方公司名下位于-8门市。本案原告葛树森向本院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，本院经审查后，作出（2018）辽0423执异53号执行裁定书，驳回原告的异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在签订当日，原告将剩余房款全部付清，第三人向原告交付了房屋钥匙，原告占有房屋，以上事实均发生在房屋查封之前，该房屋未及时办理过户非因原告自身原因。被告辩称原告的购房行为限缩自己的权利、加重了自身的义务，违反市场交易常理、常情，本案中，原告通过支付定金购买第三人的门市，系对自己民事权利的处分，不违反法律及行政法规的强制性规定，并不违背常理，故本院对被告的答辩意见不予采纳。 综上所述，原告提出排除房屋执行、解除对涉案房屋采取查封措施的诉讼请求，证据确实充分，足以排除强制执行，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条一款（一）项规定，判决如下： 不得对登记在清原满族自治县四方房地产开发有限公司名下的X门市（产权证号0XXXX0、建筑面积103平方米）执行。 案件受理费15,924.00元，由第三人清原满族自治县四方房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 本院（2018）辽0423执异53号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘艳洲 人民陪审员  郭承昊 人民陪审员  陈 琳 二〇一九年十二月五日 代书 记员  解诗瑶