山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终8747号上诉人（原审被告）：张志鹏，男，1981年6月7日出生，汉族，住淄博市。委托诉讼代理人：许春成，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东天体威物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王小亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹宇博，山东四洲律师事务所律师。上诉人张志鹏因与被上诉人山东天体威物业管理有限公司（以下简称天体威物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张志鹏上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0191民初665号民事判决书第一项判决；2.请求依法驳回天体威物业公司的全部诉讼请求；3.一二审诉讼费由天体威物业公司承担。事实与理由：一审法院认定张志鹏知晓相关政策、自愿租赁的事实错误，张志鹏不应支付天体威物业公司房屋租金等费用。1、张志鹏与天体威物业公司之间签订的租赁合同无效，涉案合同不应被采纳。首先，天体威物业公司并未提供房产证等证据，不能证明涉案房屋已合法过户并办理产权证书，并且，天体威物业公司提供的执行裁定书落款时间为2016年4月18日，但是，山东金奥电子科技有限公司与山东舜岩信息科技有限公司签订的《房屋租赁合同》落款时间确是2016年1月1日，即说明出租人山东金奥电子科技有限公司在未取得涉案房屋产权的情况下签订的《房屋租赁合同》。因此，张志鹏有理由相信山东金奥电子科技有限公司并未办理产权登记手续，涉案房屋并无产权证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，天体威物业公司在无法提供涉案房屋产权登记证书的情况下，张志鹏与天体威物业公司签订的涉案《房屋租赁合同》当属无效。其次，即使涉案房屋有产权证书，涉案合同也是无效的。因为张志鹏与天体威物业公司签订涉案合同时，张志鹏并不知晓涉案房屋已被冻结。天体威物业公司在明知该处房屋已被冻结的情况下，未向张志鹏披露这一重要信息，已构成欺诈，其目的是为了获取更多的装修补偿款。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）款的规定，属于损害国家利益的行为，涉案合同无效。最后，涉案《房屋租赁合同》是天体威物业公司伪造的，不应被采纳。合同作为一份独立的证据，其只有保持完整性才能体现双方当事人的真实意思表示，才能作为案件审理的依据。但是，经过一审法院委托鉴定，涉案合同排版不一致，是天体威物业公司伪造的，因此，张志鹏有理由相信真实的《房屋租赁合同》中有与1、4页描述不一致的特别约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十五条等法律规定，天体威物业公司提供的涉案合同不应被采纳。2、张志鹏并不拖欠天体威物业公司房屋租金等费用，不应向天体威物业公司支付33280元的费用。首先，天体威物业公司据以计算其诉求的依据是提供的证据2，但是，张志鹏不认可该份证据的真实性，该份证据是在张志鹏受天体威物业公司胁迫的情况下签订的，不是张志鹏的真实意思表示，不具有证明力。其次，即使法院认定该份证据的真实性，也应就其中有异议的内容扣除，因为《房屋租赁合同》是天体威物业公司伪造的，不应被采纳。因此，张志鹏并不拖欠天体威物业公司任何费用，天体威物业公司起诉张志鹏支付房屋租金等费用无事实与法律根据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。天体威物业公司辩称，第一，天体威物业公司合法利用涉案房屋的出租权，在一审时已就此问题提供了相关的证据，足以证明天体威物业公司出租房屋的合法性。房产证并不是确定天体威物业公司是否有出租权的唯一依据，根据物权法司法解释一的规定，法院生效文书所确定的房屋所有权可以起到产权证的作用。第二，涉案合同的第一张明确载明了在本案合同签订时，张志鹏已充分了解涉案房屋的相关情况。张志鹏在主张其不知情没有任何的事实和法律依据。第三，一审的鉴定只是证明了涉案合同的第二页、第三页与第一页、第四页排版不符，实践中由于双方变更合同条款，而造成的实际签订的合同并不是一次打印或者是有修改的情况，也是十分常见的，请法庭注意的是，在张志鹏已经认可的第四页合同已经明确载明本案涉案合同一式两份，张志鹏和天体威物业公司各执一份，但是至今张志鹏拒绝提供其手中的合同，来证明双方的具体合同约定。因此，天体威物业公司方坚持认为本案合同的四页均是双方真实意思表示。第四，张志鹏主张天体威物业公司所提供的张志鹏所书写的欠款证明系受胁迫而写的，但未提供任何证据证明，而且如果真的是受胁迫的话，张志鹏也不可能在证明上标明有异议，所以，张志鹏的该项主张也没有事实和法律依据。另外，天体威物业公司方对于本案的一审判决本身就是不予认可，本案的一审判决基本上是按照张志鹏在一审的答辩意见予以认定，本案最关键的一个问题其实是租金的起算问题，在一审的第一次庭审结束后，一审法院明确要求张志鹏提供其交纳9万元租金的相关证明来证明其交纳的时间问题，天体威物业公司经查询以后，向一审法院提供了相关证据，证明张志鹏所交的第一笔租金系在2017年的5月份交纳，与天体威物业公司所主张的本案的租金应从2017年4月1日计算是相符合的，而张志鹏主张从7月1日计算与其交纳的时间根本不相符。但是，一审法院并没有将天体威物业公司提供的相关证据在判决中予以说明，天体威物业公司也不知道张志鹏是否按照一审法院的要求提供了相关证据，便下了一审判决。天体威物业公司之所以没有上诉，系因为天体威物业公司现在没有人愿意替其交纳相关的诉讼费用才没有上诉，但是，天体威物业公司刚才补充的问题恳请二审法院在审理时予以注意。天体威物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张志鹏支付房屋租金116000元、物业费12717元、水费240元，以上合计128957元；2.判令天体威物业公司不再退还张志鹏履约保证金20000元；3.判令张志鹏支付天体威物业公司律师费10000元；4.本案诉讼费由张志鹏承担。诉讼过程中，天体威物业公司变更第一项诉讼请求，变更后的诉讼请求为判令张志鹏支付房屋租金161000元，物业费12717元，水费240元，以上合计173957元。一审法院认定事实：2017年3月21日天体威物业公司与张志鹏签订《房屋租赁合同》，该租赁合同载明“甲方（出租方）天体威物业公司，乙方（承租方）张志鹏，甲方合法拥有济南高新区新宇路750号大学科技园XX号楼房屋的使用权及租赁权并自愿出租该房屋，乙方已审核房屋的相关生效法律文书及相关合同，并进行实地考察，对于当地相关政策、房屋权属情况及实际情况已充分了解，自愿租赁...一、房屋位置及面积，1.1该房屋位于济南高新区新宇路750号大学科技园XX号楼北楼X层整层，总建筑面积为760平米。...租赁期限，3.1本合同租赁期为3年，即自2017年3月21日起至2020年3月20日止。以甲方通知具备使用时间为准计租，期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向甲方缴纳这期间的综合服务费、电费、水费等费用。...四、租金，4.1该房屋第一年租金标准为1.3元/㎡/天（不含税、物业管理费、卫生费、水费），租期内价格保持不变。第一年租金，共计360000元；以后每3年递增一次，递增比例为原房租的5%。租金支付方式为预付，每半年支付一次。第一次支付租金为季度付款。每一期到期30个工作日前，乙方向甲方支付下期租赁费，甲方收到款项后15个工作日内，提供收据。...十一、不可抗力及政府行为，...本合同如遇政府拆迁等行为导致不能履行，双方互不承担违约责任，拆迁补偿归甲方所有，甲方无息退还已收到的尚未履行部分租金，乙方无条件腾房。...”2017年12月11日，张志鹏向天体威物业公司出具《房屋交接证明》，该证明载明“甲方与乙方于2017年12月11日进行房屋交接，乙方将房屋交还甲方，房屋内乙方所有物品乙方已清点清除并处理完毕，所有遗留房屋中的乙方物品已全部搬走。特此证明”。2017年12月11日，双方结算后，张志鹏向天体威物业公司出具《未结算房租及费用》，载明“1、2017年4月1日-6月1日房租60000元（有异议）。2、2017年10月15日-12月1日房租45000元。3、2017年4月1日-6月1日物业费3040元（有异议）。4、2017年6月1日-12月1日物业费9120元。5、2017年4月1日-12月1日水费240元”。经张志鹏申请，一审法院委托山东永鼎司法鉴定中心对天体威物业公司提交的房屋租赁合同中：1、第一页、第四页与第二页、第三页是否系同一台打印机打印；2、第一页、第四页与第二页、第三页排版是否一致进行司法鉴定。2018年11月9日山东永鼎司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为“涉案《房屋租赁合同》中第1页、第4页与第2页、第3页不是同一台打印机打印形成。二、涉案《房屋租赁合同》中第1页、第4页与第2页、第3页的排版布局不一致。”张志鹏支出鉴定费4120元。一审庭审中，天体威物业公司明确诉讼请求为（2017年4月1日至2017年12月11日减去张志鹏交付的9万元）即161000元，物业费（2017年4月1日至2017年12月11日）12717元，水费240元。另查明，《房屋租赁合同》签订后，张志鹏支付租金9万元，支付履约保证金2万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。天体威物业公司与张志鹏签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务，行使合同权利。关于张志鹏尚欠房屋租金的具体数额，双方的争议焦点为房屋租期的起租点。天体威物业公司主张自2017年4月1日起开始计租，张志鹏主张自2017年7月1日起计租。根据双方合同约定“以天体威物业公司通知具备使用时间为准计租”，天体威物业公司未提交其他证据证实其于2017年4月1日已通知张志鹏开始计租，应承担举证不能的责任。张志鹏自认实际尚欠租金系45000元，故一审法院认定张志鹏尚欠天体威物业公司租金45000元。对于张志鹏尚欠物业费的具体数额。2017年12月11日双方结算确定2017年4月1日-6月1日物业费为3040元，2017年6月1日-12月1日物业费为9120元，故一审法对于截止至2017年12月11日的物业费的具体数额为（9120元+3040元）=12160元予以确认。双方签订的《房屋租赁合同》约定“...期间免收房屋租金，但乙方（张志鹏）仍需按时向甲方（天体威物业公司）加纳这期间的综合服务费、电费、水费等费用”。张志鹏虽在结算时对物业费为3040元表示“有异议”，但该费用未支付，且按照合同约定自2017年3月21日起缴纳相关费用，故张志鹏应按合同约定支付物业费3040元+9120元=12160元。天体威物业公司未举证证明张志鹏欠付物业费（2017年4月1日至2017年12月11日）为12717元，应承担举证不能的不利后果。天体威物业公司提交的证据足以证实张志鹏尚欠水费240元，故一审法院对其主张张志鹏支付水费240元的诉讼请求予以支持。张志鹏为确定天体威物业公司提交《房屋租赁合同》的真实性所支出的鉴定费4120元应由天体威物业公司承担。故张志鹏应支付天体威物业公司房屋租金45000元、物业费12160元、水费240元，共计57400元。张志鹏缴纳的履约保证金2万元，合同未对返还进行约定，且租赁合同已经解除，天体威物业公司无证据证明涉案房屋受到损害，因此该履约保证金天体威物业公司应予以退还。庭审中，张志鹏同意以履约保证金抵顶房租，故张志鹏实际应支付天体威物业公司房屋租金、物业费、水费等（57400元-4120元-20000元）=33280元。天体威物业公司主张张志鹏支付律师费10000元，没有合同依据，不符合法律规定一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张志鹏于本判决生效之日起十日内支付原告山东天体威物业管理有限公司房屋租金、物业费、水费等33280元。二、驳回原告山东天体威物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4359元，减半收取计2179.5元，由原告山东天体威物业管理有限公司负担1823.5元，由被告张志鹏负担356元。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，天体威物业公司在一审中提供了法院执行裁定书、与其他公司之间的房屋租赁合同，能够证实天体威物业公司对涉案房屋取得民事权利的合法来源，其对涉案房屋依法享有使用权和出租权利。本案中，涉案房屋租赁合同第2、3页排版布局及打印机虽与第1、4页不同，但第1、4页中均有张志鹏本人签名和手印，能够证实张志鹏对涉案租赁合同第1、4页的内容是完全知悉和确认的，因此，一审法院认定涉案租赁合同第1、4页为张志鹏真实意思表示，对合同双方均有约束力，并无不当。其中，涉案房屋租赁合同第1页载明：“乙方（张志鹏）已审核房屋的相关生效法律文书及相关合同，并进行实地考察，对于当地相关政策、房屋权属情况及实际情况已充分了解，自愿租赁”，因此，张志鹏现以对该房屋已被冻结等情况不知道不了解为由，主张房屋租赁合同无效，与上述事实不符，本院不予采信。其次，2017年12月11日，张志鹏向天体威物业公司出具《房屋交接证明》，该证明载明“甲方与乙方于2017年12月11日进行房屋交接，乙方将房屋交还甲方，房屋内乙方所有物品乙方已清点清除并处理完毕，所有遗留房屋中的乙方物品已全部搬走。特此证明”。2017年12月11日，张志鹏向天体威物业公司出具《未结算房租及费用》，载明“1、2017年4月1日-6月1日房租60000元（有异议）。2、2017年10月15日-12月1日房租45000元。3、2017年4月1日-6月1日物业费3040元（有异议）。4、2017年6月1日-12月1日物业费9120元。5、2017年4月1日-12月1日水费240元”。上述两份证明中均有张志鹏本人签字，张志鹏上诉称其系天体威物业公司胁迫所签，但未能提供证据予以证实，故本院对其该理由不予采信。因此，一审法院依据上述证据，并结合双方租赁合同的相关约定及双方实际履行情况，判令张志鹏向天体威物业公司支付拖欠的房屋租金等费用，具有事实和法律依据，本院予以确认。综上，张志鹏的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4359元，由上诉人张志鹏负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月五日书记员  韩 笑