河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫04民终3859号上诉人(原审被告)：蔡兴彬，男，1975年5月10日出生，汉族，住河南省平顶山市洪河区。委托诉讼代理人：张建军，河南春来律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王春祥，男，1969年3月22日出生，汉族，住河南省平顶山市洪河区。委托诉讼代理人：张天修，河南前行律师事务所律师。上诉人蔡兴彬因与被上诉人王春祥租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡兴彬及其委托诉讼代理人张建军，被上诉人王春祥的委托诉讼代理人张天修参加诉讼。本案现已审理终结。蔡兴彬上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回王春祥的诉讼请求。事实与理由：一、蔡兴彬与王春祥系电力系统职工，2008年10月，王春祥将其承租的平顶山华龙工贸有限责任公司的房屋转让给蔡兴彬，王春祥收取蔡兴彬转让费5000元，当时口头约定平顶山华龙工贸有限责任公司收王春祥多少房租，王春祥收取蔡兴彬多少房租。之后，王春祥按年度收取蔡兴彬的房租转交给平顶山华龙工贸有限责任公司，各方一直相安无事。现因他人愿意向王春祥支付一定数额的转让费，王春祥才提起本案诉讼。二、一审中，王春祥提供的证据显示其承租案涉房屋的《房屋租赁合同》最后期限为2019年9月30日，王春祥无证据证明其对该房屋在2019年9月30日后仍享有合法承租权。一审判决于2019年11月1日方送达蔡兴彬，此时已超过王春祥对案涉房屋的合法承租期限，故一审判令解除蔡兴彬和王春祥之间的合同没有实际意义。三、王春祥的起诉请求中并没有要求蔡兴彬退房的诉请，一审判令蔡兴彬向王春祥返还案涉房屋，超出了王春祥的诉求，违反了民诉法不告不理的审判原则。四、蔡兴彬已与案涉房屋的所有权人签订了新的房屋租赁合同，已合法取得案涉房屋的使用权。五、一审判令蔡兴彬按每月1800向王春祥支付房租没有依据。蔡兴彬与王春祥口头约定平顶山华龙工贸有限责任公司收王春祥多少房租，王春祥收取蔡兴彬多少房租，王春祥按每月1500元支付房租，蔡兴彬也应按此数额支付。并且，王春祥的合同期限为2019年9月30日，到期后蔡兴彬没有任何理由向王春祥支付租金。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销，改判驳回王春祥对蔡兴彬的诉讼请求。王春祥辩称，一、案涉门面房自建成后，就由平顶山华龙工贸有限责任公司与王春祥签订了长期租赁合同，建立了长期租赁合同关系。本案中，王春祥为承租人，蔡兴彬为次承租人。王春祥与蔡兴彬之间的租赁关系自2008年10月开始，蔡兴彬向王春祥支付涉案门面房的装饰装修等各项费用5000元后，由蔡兴彬使用该房屋，并向王春祥支付租金。王春祥与蔡兴彬一直从未签订书面房屋租赁合同，二人之间应属不定期租赁合同关系，且该租赁关系已经河南省平顶山市湛河区人民法院于2019年3月22日作出的（2019）豫0411民初345号生效判决予以确认。蔡兴彬向王春祥连续支付了十几年的房屋租赁费的事实，也充分证明了其对王春祥二房东身份的认可。王春祥通知蔡兴彬要求解除租赁关系未果后，王春祥于2018年10月25日又以在门面房上张贴书面通知的方式告知蔡兴彬，要求其在合理期限内搬出该房屋。王春祥已尽到了解除不定期租赁合同的义务。二、王春祥与案涉房屋的管理部门平顶山中房物业服务有限公司火电一公司项目部（以下简称中房物业公司）在长期租赁合同到期前已按约定再次续签合同，一审判决解除蔡兴彬与王春祥之间的不定期租赁合同合理合法，该事实与一审判决的送达时间无关。而蔡兴彬在本案一审期间，趁案涉房屋的管理部门中房物业公司更换领导时，隐瞒实际情况，骗取中房物业公司与其签订租赁合同，违反诚信且有明显恶意。中房物业公司发现错误后，已及时对蔡兴彬进行书面告知。故蔡兴彬与中房物业公司之间的房屋租赁合同已经作废，无法履行。目前，王春祥仍系案涉房屋的承租人。三、依相关法律规定，不定期租赁关系的双方均享有任意解除权。王春祥于2018年10月25日将解除租赁关系的书面催告向蔡兴彬发出，在合理的搬离期限经过后，双方的不定期租赁关系就已经解除，蔡兴彬继续占用案涉房屋已无合法依据，其应当返还房屋。一审判决蔡兴彬限期返还房屋给王春祥合理合法。四、一审以2018年度的房屋租赁费为依据，判令蔡兴彬按照每月1800元支付2019年10月之前的房屋占有使用费并无不当，但2019年10月之后的租赁合同约定的月租赁费近4000元，且蔡兴彬拒不搬出涉案房屋的时间越久，王春祥的损失就会越大。尽管如此，王春祥仍然尊重一审判决，没有提起上诉。综上，蔡兴彬的上诉请求没有事实依据及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王春祥向一审法院起诉请求：1.解除王春祥、蔡兴彬双方的房屋租赁合同；2.判令蔡兴彬支付房屋占用费暂定为7200元(房屋占用费自2018年10月1日至实际交还房屋之日止,计算标准为每月1800元)并赔偿利息损失(自2018年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至蔡兴彬实际履行之日止)；3.本案诉讼费由蔡兴彬负担。一审法院认定事实：2008年10月份，王春祥将其承租平顶山华龙工贸有限责任公司位于湛河区姚电路中段的一间建筑面积为40平方米的房屋(门面房)转租于蔡兴彬使用，约定每年租金21600元，双方未签订房屋租赁合同。蔡兴彬在2009年1月7日向王春祥妻子邢金梅支付了5000元房屋转让费，且双方多年来一直相安无事。蔡兴彬在2018年7月16日及同年8月15日分两次向王春祥妻子邢金梅清付完2018年度（2017年9月30日至2018年9月30日）房屋租金21600元，此后未再向王春祥交纳房屋租金等费用，且仍一直继续占有使用上述房屋至今。期间，因王春祥患病，其妻子邢金梅于2018年10月25日以张贴书面通知的方式向蔡兴彬告知解除租赁关系，并要求蔡兴彬十五日内搬出租赁的房屋。但上述期限届满前、后，蔡兴彬并未与王春祥解除不定期房屋租赁关系，亦未搬出租赁的房屋。为此，王春祥曾于2019年1月2日以蔡兴彬拒不搬出其承租的房屋为由诉至本院，要求蔡兴彬返还上述房屋并支付房屋占用费。本院于2019年3月22日作出的(2019)豫0411民初345号判决书，认定蔡兴彬已足额向王春祥支付了2018年度房屋租金为21600元，同时王春祥的代理人当庭也认可收到蔡兴彬21600元，并判决驳回王春祥的诉讼请求。一审法院认为，王春祥曾于2019年1月2日提起诉讼，其请求中并未主张解除租赁关系，故王春祥在本院判决驳回其诉讼请求后重新起诉不属于重复起诉。民事活动的当事人应该诚实信用，公平合理的进行民事行为。本案王春祥将其承租平顶山华龙工贸有限责任公司位于湛河区姚电路中段的一间房屋(门面房)转于蔡兴彬使用，双方一直未签订房屋租赁合同，且蔡兴彬已按约定足额向王春祥支付完2018年度房屋租金后，仍一直继续占有使用上述房屋至今，根据《合同法》规定，双方已形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案王春祥妻子邢金梅已于2018年10月25日以张贴书面通知的方式告知蔡兴彬解除租赁合同，并要求在合理期限内搬出租赁的房屋，应视为王春祥作为出租人在合理期限之前已履行了通知蔡兴彬解除不定期租赁合同关系的义务。王春祥、蔡兴彬的租赁合同已经解除，可蔡兴彬至今未将租赁的房屋返还给王春祥，故蔡兴彬应将该房屋腾空搬出返还给王春祥，并支付逾期占用该房屋的租金损失。涉案房屋系门面房。转让费是双方自愿依据房屋本身获利能力的认知和市场供求关系而确定的包含多种不同性质的费用，并非承租权的转让，且蔡兴彬自2009年1月7日向王春祥支付5000元转让费后仍向王春祥支付房屋租金至2018年度（2018年9月30日），蔡兴彬应当知道自己系次承租人的身份。再则，一审法院于2019年3月22日作出的(2019)豫0411民初345号判决书中已确认王春祥与蔡兴彬就涉案房屋存在租赁合同关系这一事实，故蔡兴彬在庭审中辩称涉案房屋在2009年1月7日王春祥已转让给了蔡兴彬,转让费为5000元，从转让之日起,王春祥与蔡兴彬之间就不存在租赁关系的理由不能成立，不予支持。在(2019)豫0411民初345号现已生效的判决书中认定蔡兴彬已足额向王春祥支付了2018年度房屋租金为21600元，即每月租金应为1800元，双方对此均无异议，且蔡兴彬一直继续占有使用上述房屋未交纳期间的占用费，故蔡兴彬应以每月1800元为标准自2018年10月1日起至租赁房屋实际退还之日止的期间内向王春祥支付占用房屋的租金损失。关于利息损失，王春祥庭后提出书面声明自行放弃，系自由处分其民事权利和诉讼权利，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王春祥与蔡兴彬之间的租赁合同关系；二、蔡兴彬于判决生效后二十日内搬离平顶山华龙工贸有限责任公司位于平顶山市××电路中××一间房屋，将该房屋腾空并返还给王春祥；三、蔡兴彬于判决生效之日起二十日内支付王春祥房屋使用费（以1800元／月为标准，自2018年10月1日起计算至蔡兴彬搬离上述房屋之日止）；四、驳回王春祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由蔡兴彬负担。本院二审期间，蔡兴彬围绕上诉请求依法提交了两组证据，王春祥围绕上诉请求依法提交了两组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡兴彬提交的第一组证据为出租方为中房物业公司，承租方为蔡兴彬，落款时间为2019年10月1日的《房屋租赁合同》一份，但蔡兴彬述称该合同签订于2019年8月9日。蔡兴彬拟通过该证据证明案涉房屋现由蔡兴彬承租。蔡兴彬提交的第二组证据为出租方为平顶山华龙工贸有限公司，承租方为王春祥、蔡兴彬，落款时间为2012年11月2日的《房屋租赁合同》一份。蔡兴彬拟通过该证据证明其与王春祥是合作租房，蔡兴彬系涉案房屋的实际承租人，王春祥只是表面上的承租人。针对蔡兴彬的第一组证据，王春祥的质证意见为，该房屋租赁合同系蔡兴彬在隐瞒真实身份的情况下于2019年8月签订的，王春祥一审中提交的《告知书》亦可证实该事实。蔡兴彬与中房物业公司签订该合同时，王春祥的租赁合同并未到期也并未解除。当时平顶山华龙工贸有限公司与中房物业公司正处于管理交接期间，代表中房物业公司与蔡兴彬签订该租赁合同的黄顺并未在中房物业公司任职，黄顺只是在该公司代为管理两个月，对案涉房屋的租赁情况并不知情。针对蔡兴彬的第二组证据，王春祥的质证意见为，案涉房屋自建成后一直由平顶山华龙工贸有限责任公司房屋租赁站所有，之所以与王春祥建立长期租赁合同是因为王春祥系火电一公司的内部职工。2019年案涉房屋交由中房物业公司火电项目部负责物业管理。蔡兴彬之所以持有该份房屋租赁合同，是因为蔡兴彬在工商部门审核其营业执照时，需要提供房屋租赁合同，王春祥才将该房屋租赁合同交由蔡兴彬并让其在该合同上增加签名，蔡兴彬并非共同承租人。王春祥提交的第一组证据为，《房屋租赁合同》一份，出租方为中房物业公司，承租方为王春祥，落款时间为2019年10月1日；收款收据一份，显示中房物业公司于2019年1月1日收到王春祥交纳的2019年10月1日至2020年12月31日的租金。王春祥拟通过该组证据证明，王春祥与中房物业公司再次签订了房屋租赁合同，租期为2019年10月1日至2020年12月31日，并依约缴纳了房租及押金，系长期租赁关系，王春祥基于该长期租赁关系对案涉房屋享有合法占有权和使用权。王春祥提交的第二组证据为：1.《告知书》一份，内容为：“尊敬的房屋使用人：您好！由于您现使用的门面房原租赁合同仍在履约期内，原合同签约人对该房屋仍享有权利，在您新签合同时未出具原有合同并征得原合同签约人的同意，存在较大争议，因此您所新签的合同无法履行。经研究决定，请您在9月20日前与原合同签约人就房屋使用权问题协商一致，并根据协商结果重新办理房屋租赁手续。预收您的房租请您务必于三日内到物业客服中心办理退款手续。中房物业火电一公司项目部2019年9月7日”并加盖平顶山中房物业服务有限公司火电一公司项目部印章。2.《证明》一份，落款时间为2019年12月16日，加盖平顶山中房物业服务有限公司火电一公司项目部印章，内容显示黄新正现任平顶山中房物业服务有限公司火电一公司项目部经理职务。3.黄新正出具的证明材料一份，落款时间为2019年12月12日，内容为：“因我公司人员调动，在不知内情的情况下，和芬腾内衣老板蔡兴彬签订了房屋租赁合同，后得知蔡兴彬并不是原房屋租赁的承租人，且原承租人王春祥并未声明退租，仍在合同有效期内，双方在房屋租赁上还存在纠纷。为及时纠错，遂于2019年9月7日，物业委托黄新正代表物业给芬腾内衣下发书面告知书，明确蔡兴彬所签房屋租赁合同无效，要求他尽快到物业公司办理门面房租金退还手续，我亲自将告知书送到他店员手中，并当场电话通知蔡兴彬限时到物业公司退费，期间又多次电话催其退款，每次他都答应但却迟迟不来公司办理退款手续。以上内容完全属实，特此证明！证明人黄新正”，黄新正签字并按指印。4.黄新正身份证复印件一份。王春祥拟通过该组证据证明，蔡兴彬在本案一审期间趁物业部门领导换任时，隐瞒身份和实际情况，骗取中房物业公司与其签订了租赁合同。2019年9月7日，平顶山中房物业服务有限公司火电一公司项目部经理黄新正亲自将不能履行租赁合同的告知书送至蔡兴彬店内，并多次电话通知蔡兴彬办理退费手续。针对王春祥的第一组证据，蔡兴彬的质证意见为，对该《房屋租赁合同》的真实性无异议，但对证明目的有异议。从合同的签订时间来看，蔡兴彬的租赁合同在前（落款时间为2019年10月1日，但实际签订时间为2019年8月9日），王春祥的租赁合同签订在后，中房物业公司明确知道其就案涉房屋已与蔡兴彬签订了租赁合同，在与蔡兴彬的租赁合同没有依法解除之前，又与王春祥签订租赁合同，该《房屋租赁合同》没有法律效力。针对王春祥的第二组证据，蔡兴彬的质证意见为，对其真实性无异议，但不能产生解除合同的法律后果。中房物业公司如果想解除其与蔡兴彬所签订的租赁合同，其应当按照合同法的相关规定，提起仲裁或诉讼。同时，该组证据也证明王春祥在一审判决时对案涉房屋不享有承租权利。总之，蔡兴彬已提供相关证据证明蔡兴彬和王春祥系同时承租人，蔡兴彬系实际承租人，王春祥系表面的承租人，二人之间系合作关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一、一审判令解除蔡兴彬与王春祥之间的租赁合同是否正确；二、一审判令蔡兴彬搬离案涉房屋是否正确；三、一审判令蔡兴彬按照每月1800元支付租金是否正确。对此，本院针对双方当事人的上诉、答辩理由，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于一审判令解除蔡兴彬与王春祥之间的租赁合同是否正确的问题。一审中，王春祥提交了其与平顶山华龙工贸有限责任公司签订的案涉房屋的租赁合同，租期自2017年9月30日至2019年9月30日；二审中，王春祥又提交了其与中房物业公司签订的案涉房屋的新租赁合同，租期自2019年10月1日至2020年12月31日。尽管蔡兴彬于二审中也提交了其与中房物业公司签订的租期为2019年10月1日至2020年9月30日的案涉房屋的租赁合同，但中房物业公司出具的《告知书》及该公司经理黄新正出具的证明材料均明确表示，中房物业公司已告知蔡兴彬解除双方之间的租赁合同，对该租赁合同不予履行。中房物业公司作为出租人，其有选择承租人的权利，故本院认定，王春祥现仍为案涉房屋的承租人。至于蔡兴彬与中房物业公司之间的纠纷，不属于本案的审理范围。王春祥为案涉房屋的承租人，其将案涉房屋转租给蔡兴彬，蔡兴彬与王春祥之间未签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，蔡兴彬与王春祥之间系不定期租赁关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王春祥已于2018年10月25日在案涉房屋张贴《解除合同通知书》，并在2019年1月2日起诉蔡兴彬，主张其返还房屋并支付相应的房屋租金，2019年9月1日又提起本案诉讼，可见，王春祥已履行在合理期限之前通知承租人蔡兴彬的义务，故一审判令解除蔡兴彬与王春祥之间的不定期租赁合同并无不当。二、关于一审判令蔡兴彬搬离案涉房屋是否正确的问题。判令解除蔡兴彬与王春祥之间的不定期租赁合同后，必然涉及案涉房屋的返还问题，否则，解除租赁合同没有实际意义。并且，王春祥在诉讼请求中写明“请求判令蔡兴彬支付房屋占用费暂定为7200元(房屋占用费自2018年10月1日至实际交还房屋之日止，计算标准为每月1800元)”，且其在“事实与理由”部分也明确主张其要求蔡兴彬腾房。故一审法院在判令解除王春祥与蔡兴彬之间的租赁合同的同时判令蔡兴彬返还案涉房屋，并无不当。蔡兴彬认为一审判决超出王春祥诉求的上诉理由不能成立，本院不予采信。三、关于一审判令蔡兴彬按照每月1800元支付租金是否正确的问题。蔡兴彬上诉称，一审判令其支付月租金1800元无合同依据，但就查明的事实来看，其与王春祥之间并无书面合同，案涉租金系口头约定。二审中，在回答审判人员关于其支付租金数额的问题时，蔡兴彬回答“这几年一直都是1800元每月。”可见，蔡兴彬一直按照每月1800元的数额支付租金，且之前并未提出异议，应视为其对该数额的认可。并且，王春祥与平顶山华龙工贸有限责任公司所签订的案涉房屋的租赁合同中约定的租金亦为1800元/月。故一审判令蔡兴彬按照每月1800元支付租金并无不当，蔡兴彬的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，蔡兴彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由蔡兴彬负担。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇一九年十二月二十三日书记员  段奇敏