甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初7590号原告:朱霞委托诉讼代理人：何祖龙（系朱霞丈夫）被告:吴勇民委托诉讼代理人：李亚荣，甘肃崇平律师事务所律师。被告:何莉委托诉讼代理人：李亚荣，甘肃崇平律师事务所律师。被告:魏华委托诉讼代理人：李亚荣，甘肃崇平律师事务所律师。被告:魏佳富委托诉讼代理人：李亚荣，甘肃崇平律师事务所律师。原告朱霞与被告吴勇民、何莉、魏华、魏佳富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何祖龙，被告吴勇民、何莉、魏华、魏佳富的委托诉讼代理人李亚荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的房屋租金175364元；2、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的电费12372元；3、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的水费250元；4、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年3月31日的取暖费9892元；5、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日的物业费2698元；6、判令被告向原告支付2018年12月26日至2019年6月15日期间的欠款利息13948元；7、本案诉讼费用、财产保全费用、诉讼保全险费用及原告花费的一切合法费用由被告承担。事实与理由:2018年12月26日，被告吴勇民以何莉名义接手王瑞霞转让的位于长城山海苑南门东侧定西路516号、面积为220平方米的店铺，与其妻子魏华、小舅子魏佳富共同经营超市，同时，其与原告、超市转让方王瑞霞签订了《宜佳合超市转让协议》。协议约定该商铺每月每平米租金为140元，月租金为30800元。同时约定被告吴勇民接手超市后，代替王瑞霞履行王瑞霞与原告签订的《房屋租赁合同》中应承担的水电供暖等各项费用的义务。合同签订后，被告开始使用商铺，但被告未向原告支付任何房屋租金、物业费、水电费、取暖费。2019年3月至今，原告委托其大伯哥何祖亮通过电话、短信、微信等多种方式，联系吴勇民、魏华以及其小舅子魏佳富，但被告均以各种理由推脱。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告吴勇民和何莉辩称，1、原告所诉吴勇民和何莉欠付房屋租金数额、事实及理由与客观事实不符，吴勇民已向《宜佳合超市转让协议》的实际签订人何祖亮支付了部分房屋租金。本案实际的房屋租赁各方当事人与签订的《宜佳合超市转让协议》的当事人不一致。协议乙方即何莉虽为该协议的签署人，但实际的房屋承租人(即受让人)为吴勇民，且原告亦非该房屋的实际出租人，据吴勇民所知实际负责该房屋出租事宜的出租人为朱霞的大伯哥何祖亮。该协议签订后，吴勇民通过转账方式向何祖亮支付了房屋租金44960元，故原告诉称的房屋租金175364元数额不属实，应当减去吴勇民已支付的租金数额。2、原告并非该房屋的产权人，其应当对该房屋转租行为是否已征得房屋的实际产权人的同意以及本案转让协议的租赁期限是否超过其与房屋实际所有权人签订的租赁协议约定的期限提供相应的证据加以证明。《宜佳合超市转让协议》约定该店铺的房屋租赁产权人为原告，但据吴勇民和何莉所知，该房屋的实际所有权人并非原告，其亦是从他人处承租该房屋后又进行转租。据此，原告应当对其转租行为是否取得原房屋出租人的同意以及转租期限是否超出其与原房屋出租人签订的租赁期限承担相应的证明责任。3、原告在协议签订后并未按照协议的约定如实履行协助吴勇民过户办理营业执照、税务登记等相关手续，导致吴勇民在协议签订后实际上无法经营，合同目的无法实现，租赁合同已无履行之必要，吴勇民要求解除该《宜佳合超市转让协议》。吴勇民在兰州新区综合保税区成立了兰州新区泰金华国际商贸有限公司主营进出口业务，转让该超市的目的就是为了专营进出口商品，本打算转让该超市后在营业执照过户至其名下后，变更经营范围及将个体工商户变更为有限责任公司。该协议第五条约定“租期内王瑞霞协助何莉过户办理营业执照、税务登记、烟草证等相关手续”。但该协议签订后，因房屋租赁合同的承租人无法由第三人王瑞霞变更为吴勇民或何莉，导致转让的宜佳合超市的个体工商户《营业执照》等无法按协议约定过户至吴勇民或何莉名下，导致吴勇民实际上无法将该超市变为专营进出口商品的店铺，在这种情况下吴勇民与朱霞、王瑞霞签订合同的目的已无法实现，吴勇民与原告之间的房屋租赁合同已无实际履行之必要，故吴勇民要求解除该转让协议。4、原告所诉电费、水费、房屋取暖费、物业费应当以实际交付上述款项的发票为依据，且欠款利息无任何依据。原告诉请中主张的相关费用，吴勇民在此之前并未见到任何相关的缴费单及发票，具体的费用应当以实际缴纳上述款项的发票为依据，且其主张的欠款利息更加无法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告魏华和魏佳富辩称，魏华和魏佳富不是合同相对方，不是本案适格的被告，请求驳回原告对被告魏华和魏佳富的起诉。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的2018年8月1日的《房屋租赁合同》、2018年9月21日的《房屋租赁合同》、2018年12月26日的《宜佳合超市转让协议》、甘肃忆佳酒店管理有限公司出具的收据5份、微信聊天记录，被告提交的2018年12月26日的《宜佳合超市转让协议》，本院审查后认为，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对于原告提交的出库单，被告经质证不予认可，本院审查后认为，该出库单系复印件，故本院对此不予确认。对于被告提交的城关区定西路宜佳合超市工商信息，本院审查后认为，虽然该证据内容客观真实，来源合法，但与本案缺乏关联性，故本院对此不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月1日，原告朱霞与案外人赵富存签订了《房屋租赁合同》，赵富存将位于兰州市城关区建筑面积为280平方米、二楼建筑面积为1043平方米的商铺出租给朱霞用于商业使用。双方约定房屋租赁期限为2年，2018年8月1日起至2020年7月31日止。同时约定，在租赁期间，朱霞对于出租房屋不得以任何形式转让、转租、抵押或其他有损赵富存利益的行为。2018年9月21日，原告朱霞与案外人王瑞霞签订了《房屋租赁合同》，朱霞将位于兰州市城关区建筑面积为220平方米的商铺转租给王瑞霞用于经营超市。双方约定：房屋租赁期限为1年10个月，2018年9月22日起至2020年7月31日止；房屋租金为每月每平方米140元，每半年租金为184800元，租金每半年一次性付清，以后每半年租金均提前一月10日前一次性付清；物业费每平方米为2.15元，每月物业费为473元；水电暖费用根据王瑞霞产生费用自行支付，水电暖及物业费用每月10日前向朱霞支付。双方还约定了其他事宜。2018年12月26日，原告朱霞与被告何莉、以及案外人王瑞霞签订了《宜佳合超市转让协议》，约定：王瑞霞于2018年12月26日前将位于长城山海苑南门东侧定西路516号、面积为220平方米的商铺转让给何莉经营；该店铺的房屋租赁产权人为朱霞，朱霞与王瑞霞签订了租赁合同，租期到2020年7月31日止，月租为每平方米140元；店铺交给何莉后，何莉同意代替王瑞霞向朱霞履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由王瑞霞交纳的水电费等各项费用；何莉在2019年3月30日前一次性向王瑞霞支付转让费40万元，包括装修装饰设备及其他相关费用；该店铺的营业执照已由王瑞霞办理，经营范围为日用百货等，租期内王瑞霞协助何莉过户办理营业执照、税务登记、烟草证等相关手续，但相关费用及由何莉经营引起的债权债务全部由何莉负责；何莉向朱霞交付房款截止日为2018年12月30日，2018年12月30日后房屋租金由何莉负责交付，何莉在接受商铺经营后，于2018年12月30日前，向朱霞交付2019年1月1日至3月30日房租92400元和押金50000元，朱霞收到何莉交付的房款和押金后，将50000元押金退还给王瑞霞，何莉缴纳的50000元押金待何莉与朱霞房屋租赁合同到期后，由朱霞退还给何莉；何莉逾期交付转让金和房屋租金、押金，朱霞有权与何莉解除合同，并收回房屋租赁使用权。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告开始使用案涉商铺，但吴勇民在合同履行过程中仅向原告支付了房屋租金40000元，何莉尚拖欠原告2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元（30800元×5.5个月-40000元）、2019年1月1日至2019年6月15日物业费2601.5元（473元×5.5个月）、水费210元、电费11772元（10021.5元+1750.5元），以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元（9274元÷5个月×3个月）未支付。为此，原告向甘肃忆佳酒店管理有限公司缴纳了上述物业费、取暖费与水电费。随后，原告诉至法院。另查，被告吴勇民庭审时认可其为案涉商铺的受让人与承租人。同时，原告陈述三方于2019年6月盘点超市货物，盘点几天后，被告突然不出现，无奈王瑞霞于2019年6月中旬被动接收了商铺钥匙，其处理完超市物品后，于2019年8月左右将商铺钥匙交还给原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告朱霞与被告何莉、以及案外人王瑞霞于2018年12月26日签订的《宜佳合超市转让协议》，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告作为出租人，已经履行了向被告何莉交付房屋的义务，被告何莉理应按照合同约定向原告履行支付房屋租金、水电费、暖气费以及物业费的义务，但被告何莉至今未按约向原告支付上述费用，其行为已构成违约，被告何莉应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。因被告何莉并未提供证据证明其于2019年6月1日将案涉商铺交还给了原告，也不能证明其向原告支付的房屋租金为44960元，故被告应承担举证不能的法律责任。综上，对于原告要求被告何莉支付2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元、2019年1月1日至2019年6月15日的物业费2601.5元、水费210元、电费11772元，以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告吴勇民认可其为案涉商铺的受让人与承租人，故其亦应承担上述款项的给付义务。因被告魏华、魏佳富并非合同相对方，故对原告要求魏华、魏佳富承担付款责任的请求，本院不予支持。对于原告主张的欠款利息13948元，因双方在合同中并无此约定，故本院对原告该项请求不予支持。对于被告吴勇民、何莉认为朱霞无权转租、《宜佳合超市转让协议》无效的辩称，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，因此，承租人是否经出租人同意转租，不影响转租合同的效力。现被告以朱霞与赵富存签订的租赁合同约定不准转租为由认为《宜佳合超市转让协议》无效的主张，缺乏法律依据，故本院对被告该辩称不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何莉、吴勇民于本判决生效后十日内向原告朱霞支付拖欠的2019年1月1日至2019年6月15日的房屋租金129400元；二、被告何莉、吴勇民于本判决生效后十日内向原告朱霞支付2019年1月1日至2019年6月15日的物业费2601.5元、水费210元、电费11772元，以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的取暖费5564.4元；三、驳回原告朱霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，原告朱霞承担518元，被告何莉、吴勇民承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  张金凤人民陪审员  罗建军人民陪审员  张西洲二〇一九年十二月十二日书 记 员  王淑娟