河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2376号上诉人（原审被告）：宗章良，男，1984年9月3日出生，汉族，住河南省濮阳县。被上诉人（原审原告）：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，住所地河南省濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。主要负责人：鲁威，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚家霖，河南同向律师事务所律师。上诉人宗章良因与被上诉人郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司（以下简称人文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宗章良、被上诉人人文物业公司委托诉讼代理人尚家霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗章良上诉请求：撤销一审判决，改判驳回人文物业公司的诉讼请求，宗章良不支付物业费、公摊费。事实和理由：1.本案中建设单位与人文物业公司签订的前期物业合同，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定。建设单位于2013年选聘了濮阳市众意物业管理有限公司（以下简称众意物业公司）提供服务，2017年1月1日众意物业公司撤离，建设单位以龙城花园无业主委员会和业主大会为由，与人文物业公司签订前期物业合同。建设单位与人文物业公司签订的物业服务合同不符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）第十九条的规定，不属于前期物业范畴。2、建设单位与人文物业公司签订的前期物业合同严重剥夺业主权利。根据《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，法律保护购房者的知情权和选择权。2017年1月，众意物业公司撤离，根据《河南省物业管理条例》第十八条规定，此时应召开业主大会会议，由业主共同选聘物业服务企业。建设单位不能以龙城花园没有业主委员会和业主大会为由私自签订物业合同，众意物业公司、建设单位应报告有关部门，指导召开业主大会。人文物业公司辩称，一审法院认定众意物业公司与业主签订的前期物业合同具有约束力，该合同是双方的真实意思表示。人文物业公司介入管理，与宗章良形成了新的物业服务关系，人文物业公司具有物业管理的资质，人文物业公司通过招标入选，并在濮阳县房地产管理局进行了备案。人文物业公司为宗章良提供了约定的管理服务，应收取相应的物业管理费用。宗章良接收了人文物业公司提供的物业服务，应当及时足额支付物业费，只有这样才能形成一个良好的物业环境。综上，请求驳回上诉，维持原判。人文物业公司向一审法院起诉请求：判令宗章良向人文物业公司支付2016年10月1日至2019年10月1日物业费3540元，2016年7月1日至2019年10月1日公摊费507元，违约金1214元，以上共计5261元。一审法院认定事实：宗章良系濮阳县铁邱路西段龙城花园32号楼1单元9层01户业主，房屋面积100.35平方米。2015年7月20日，宗章良与龙城花园原物业众意物业公司签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，双方约定由众意物业公司对宗章良居住的楼房小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议向业主收取物业服务费用等，物业管理服务费收费标准为每月0.98元/平方米；共用水电公摊费据实每年按户收取等。2016年9月1日，众意物业公司向龙城花园业主公告，自2017年1月1日将撤离小区，2017年1月1日，众意物业公司公告龙城花园全体业主，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠的物业费、公摊费等事宜，已全部转让给人文物业公司。2016年12月10日，人文物业公司与龙城花园小区开发商濮阳市物华房地产开发有限公司（以下简称物华开发公司）签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》一份，物华开发公司委托人文物业公司对龙城花园南区进行物业服务，合同约定，合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；高层住宅物业费0.98元/月/平方米，公共能耗费：13元/月/户，业主应于每（年度）首月10日前向人文物业公司交纳当期的物业服务费，等等。人文物业公司诉求2016年10月1日至2019年10月1日，36个月的物业费3540元（0.98元/平方米×100.35平方米×36月），2016年7月1日至2019年10月1日之间的公摊费507元（13元/月×39月）；滞纳金1214元（4047元×30%）。对于宗章良拖欠人文物业公司物业费，人文物业公司分别于2017年11月10日、2018年11月27日张贴通知单催收。催收无果，诉至法院。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。人文物业公司作为物业服务企业，与宗章良居住小区龙城花园的开发商物华开发公司签订了《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》，向该小区提供物业管理服务，合同约定合同期限自2013年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2017年1月1日，龙城花园原物业服务企业众意物业公司从龙城花园小区撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故人文物业公司与龙城花园开发商所签订的物业服务合同对龙城花园的业主具有约束力。人文物业公司依据物业服务合同为龙城花园业主提供了物业服务，宗章良也接受了人文物业公司的服务，故人文物业公司要求宗章良支付物业费的诉讼请求，予以支持。宗章良称其未与人文物业公司签订任何协议、人文物业公司无理由起诉的辩解意见，不予支持。宗章良答辩人文物业公司未能按照约定提供物业服务，并以此认为不应当交纳物业管理服务费。一审法院认为，人文物业公司作为龙城花园小区的物业服务企业，其所提供的物业服务主要是针对公共区域、共用设施设备等，具有公共服务的性质，关系到龙城花园小区全体业主的共同利益，如单个业主拒交物业管理服务费，将会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终将损害其他业主的权益，故宗章良以此为由拒绝支付物业费的主张，依据不足，依法不予采纳。人文物业公司按0.98元/月/平方米向宗章良收取物业费，符合合同约定，依法支持。关于宗章良答辩的债权转让未通知、人文物业公司无诉权的主张，人文物业公司诉求中包含了部分转让的债权，众意物业公司在宗章良所在小区龙城花园张贴债权转让公告通知业主即债务人，将其撤离前债权转让与人文物业公司，应认定原债权人众意物业公司已将债权转让的事实通知了业主即债务人，该债权转让依法有效，宗章良作为原物业公司众意物业公司的债务人有义务向人文物业公司履行该笔债务。关于公摊费，虽人文物业公司与开发商签订的合同中约定的公共能耗费为13元/月/户，但与众意物业公司和宗章良约定的8元/月/户相矛盾，人文物业公司增加费用后亦未向业主公示，为了不损害业主的权益，人文物业公司诉求的公共能耗费应按8/月/户计算，多诉部分不予支持。人文物业公司所诉的违约金，宗章良以物业服务存在瑕疵提出异议，且人文物业公司也未提供证据证明因宗章良未交纳物业费给人文物业公司造成的实际损失，故对人文物业公司的此项诉求不予支持。宗章良的其他答辩意见亦非其拒绝缴纳物业费的法定及约定理由，不予支持。综上，宗章良应向人文物业公司支付2016年10月1日至2019年10月1日36个月的物业费3540元（0.98元/平方米×100.35平方米×36月），公摊费312元（8元/月×39月），计款3852元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条规定，一审判决：一、宗章良于判决生效之日起十日内给付人文物业公司物业费、公摊费共计3852元。二、驳回人文物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由宗章良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人文物业公司提交：1.龙城花园招标文件（南区）、物业管理备案证明各一份。证明目的：人文物业公司通过招标方式中标接手了龙城花园的物业管理，并向濮阳县房地产管理局登记备案。2.招标公告、物业管理中标通知书各一份。证明目的：人文物业公司经过招标，进行了实际招标并中标。宗章良质证意见为，对上述证据的真实性均无异议，对物业管理备案证明的证明目的无异议，对其他证据的证明目的有异议。招标文件不能证明实际进行了招标，且建设单位已经将房屋售出没有权利进行招标；当时业主已经入住，应当参与招标，但业主对招标不知情。本院认证意见为，对人文物业公司提交证据的真实性予以认可。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，当事人二审争议的焦点为：一审判决宗章良向人文物业公司支付物业费、公摊费共计3852元是否正确。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案小区龙城花园的建设单位物华开发公司与众意物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。2017年1月1日，众意物业公司向龙城花园小区全体业主公告，撤离该小区，此时龙城花园小区尚未选举产生业主委员会，也未成立业主大会。建设单位物华开发公司通过招投标方式选择人文物业公司对龙城花园小区进行物业服务，与人文物业公司签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》，且已在濮阳县房地产管理局进行了备案，不违反法律禁止性规定，一审认定物华开发公司与人文物业公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，并无不当，本院予以支持。众意物业公司撤离小区时将部分业主拖欠的物业费、公摊费等债权全部转让给人文物业公司，并进行了公告，人文物业公司进驻龙城花园小区，提供了物业服务，宗章良也接受了人文物业公司的服务，故其上诉称物华开发公司与人文物业公司签订的合同不符合法律规定，其不应支付物业费、公摊费的主张，无事实依据和法律根据，本院不予采纳。综上所述，宗章良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宗章良负担。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  李 辉二〇一九年十二月二十三日书记员  吴旭龙