江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7470号原告：徐爱芳，女，1963年3月10日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：虞金龙，溧阳市北方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋跃平，溧阳市北方法律服务所法律工作者。被告：朱伟国，男，1977年3月11日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。被告：杨世杰，男，1974年8月23日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。以上两被告共同委托诉讼代理人：谢文超，江苏常誉律师事务所律师。原告徐爱芳与被告朱伟国、杨世杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法由审判员李丽适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行审理。原告徐爱芳及其委托诉讼代理人虞金龙，被告朱伟国、杨世杰及其委托诉讼代理人谢文超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐爱芳诉称，2017年4月20日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于溧阳市房屋出租给被告朱伟国、杨世杰；租赁期间从2017年9月18日至2025年9月17日止，每年租金为71000元；必须在每年6月18日前付清下一年度租金，先付租金后用房；如果拖欠租金超过一个月的，守约方可以随时解除租赁合同。原告多次向被告催要租金未果。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除双方签订涉案房屋租赁合同；2、被告朱伟国、杨世杰立即支付拖欠的租金31000元；3、被告朱伟国、杨世杰将涉案房屋恢复原状；4、本案诉讼费由被告朱伟国、杨世杰承担。被告朱伟国、杨世杰共同辩称：1、双方签订的租赁合同已经于2019年5月21日解除。由于各种原因，被告朱伟国、杨世杰于2018年9月11日通知原告，要求在2019年5月底解除合同。事实上，被告在2019年5月21日已经将店内东西清空，并将钥匙交还给原告，原告并未提出异议。2、租赁合同中第五条系格式条款，且属无效情形。被告承租原告的房屋用于餐饮经营，并按原告的要求签订格式合同。其中第五条约定，在租赁期满后，被告的装修无偿归原告所有以及5日内将房屋按照房屋开发公司的原样交还给原告。房屋租赁合同的主要目的是出房屋获得租金，承租人获得房屋的使用权作经营，双方在此基础上作出等价交换的合同行为。被告在接手上述房屋时，该房屋已经与其他三间房屋打通。现在原告要求法庭解除时，在对被告不做任何补偿的情况下，要求其将房屋恢复到开发商状态的行为，明显不符合一般房屋租赁合同的目的，系免除原告的责任，加重了被告的责任，应属无效；3、两被告按期足额缴纳房租，并没有任何拖欠的行为，上述的房屋租金缴纳都有银行流水作为证据。经审理查明，溧阳市朝阳街16房屋登记在徐爱芳的丈夫赵春红名下，登记的建筑面积为115.48平方米。2017年4月20日，徐爱芳（甲方）与朱伟国、杨世杰（乙方）签订房屋租赁合同一份，其中约定：1、徐爱芳自愿将溧阳市房屋出租给朱伟国、杨世杰用于经营；2、租赁期限自2017年9月18日起至2025年9月17日止；3、租金按7.1万元/年计算。前三年房租不变，第四年按租金的5%每年递增；4、付款方式。一年一付，第一年租金在签订本合同后一日内付清；第二年起，租金在每年的6月18日付清下一年度租金；5、乙方无正当理由延付租金的，应当支付滞纳金，标准为每月百分之十；6、乙方租赁期间对所承租的房屋不得擅自进行结构性改造，如遇特殊情况，应当书面通知甲方，并由甲方书面确认。乙方在租赁期内对房屋进行修理装潢的费用均由乙方承担。甲方不作任何经济补贴，租赁期满后，无偿归甲方所有。合同期满后5日内，乙方应按当时甲方所购房屋开发公司的房屋原样交还给甲方，乙方应在2025年6月18日前付支付恢复原状押金1万元。恢复后押金无息退还，如乙方在合同期满5日内不恢复原样，1万元押金不予退还；7、乙方拖欠租金一个月的，甲方可随时解除合同…。该合同落款处有原、被告双方签字确认。合同签订的当天，被告朱伟国支付了2017年9月18日至2018年9月17日期间的房屋租金7.1万元。2017年9月18日，徐爱芳将涉案房屋交付给朱伟国、杨世杰实际使用，用于经营餐馆。2018年9月19日，被告又向徐爱芳支付了2018年9月18日至2019年5月期间的租金5万元。后因经营不善等原因，被告朱伟国、杨世杰通过微信的方式，向徐爱芳明确告知拒绝续租，并于2019年5月底单方撤场。对此，徐爱芳表示不同意，并要求被告将2019年度拖欠的租金支付给原告。之后，双方因租赁后续事宜协商未果，原告徐爱芳遂诉至法院，请求法院判如所请。另查明，截止至开庭前，本案诉争的房屋处于空置状态。审理中，双方一致确认，案外人陈梅仙的一间店面房与原告徐爱芳的一间店面房以及案外人张耀庆的两间店面房，从左至右依次并列排开，该四间门面房原先是出租给“呱呱叫”的租客，且均是相互打通的，后来“呱呱叫”的租客因经营不善，遂由两被告承租该四间店面房，被告承租后，并未对该四间店面房的内部结构作任何改变，仅是将店面房的大门从徐爱芳移至张耀庆处。原告徐爱芳表示：1、由于双方签订的是8年的房屋租赁合同，原告原本可以根据租赁合同约定，每月收取租金，被告朱伟国、杨世杰作为违约方，无权单方解除合同，故要求赔偿其租金损失；2、在租赁合同尚未正式解除前，原告徐爱芳亦不敢轻易，将涉案房屋再另行出租给其他人；3、涉案房屋是1999年期间购买的，根据租赁合同约定，要求恢复到原告所购买房屋开发公司开发房屋的原状（备注：室内有楼梯，将原先打通的店面房建起隔断墙，并且有卷帘门）。被告朱伟国、杨世杰则对此不予认可,其认为:1、双方租赁合同事实上已经于2019年5月份解除；2、当时装修时，并未对内部结构作出任何改变，且原告对其装修方案，当时也是同意的。庭审结束后，原告独自至涉案房屋内进行察看，并向本院表示，里面一片狼藉。审理中，原告明确变更诉讼请求，要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即支付拖欠的租金21000元（计算至2019年9月17日止）；3、被告立即支付解除合同之后的房屋占有使用费（自2019年9月18日起，计算至房屋实际返还之日止，按照7.1万元/年标准）；4、被告立即将涉案房屋恢复原状。以上事实有租赁合同等证据以及原、被告双方当事人庭审陈述佐证。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系真实意思表示，并未违反法律、行政法规规定，应属合法有效，双方均应根据合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原告徐爱芳将涉案房屋租住给被告朱伟国、杨世杰用于经营餐馆，且签订了为期8年的房屋租赁。在租赁过程中，朱伟国、杨世杰自认因经营不善等问题，在未与原告协商一致的情况下，于2019年5月份单方搬离涉案租赁房屋。对此，本院认为，承租人在租赁合同履行期限单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，系单方违约，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人作为守约方，才有权据此解除合同。故原告徐爱芳诉至本院，要求解除涉案房屋的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，因被告朱伟国、杨世杰的原因导致租赁合同事实上无法继续履行。同时，原告徐爱芳亦应当采取适当措施，防止损失的扩大。关于具体损失数额，本院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以考量。本案中，原告要求被告支付解除租赁合同前的租金21000元，符合其实际损失情况，本院予以支持。关于原告主张解除合同后的房屋占有使用费问题。本院认为，根据庭审查明的事实，因经营不善等原因，被告朱伟国、杨世杰通过微信的方式，向徐爱芳明确告知拒绝续租，且早已经于2019年5月底单方撤场，不再实际占有涉案房屋。另外，原告亦具有相应的义务，防止损失的扩大。原告在庭审中提出，要求被告再支付逾期腾房占有使用费的意见，没有相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告恢复原状问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方一致确认，被告承租涉案房屋后，并未对房屋主体结构作出任何变动；被告撤场时，被告仅对房屋内的空调、桌椅等未形成附合的装饰装修物进行拆除，并未造成房屋毁损。涉案房屋已经建成20年左右，原告要求被告按照租赁合同约定，将承租房屋恢复至所购房屋开发公司的房屋原样，显然显失公平，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的关于溧阳市房屋的房屋租赁合同；二、被告朱伟国、杨世杰于本判决生效之日起10日内向原告徐爱芳支付租金21000元；三、驳回原告徐爱芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半收取），由原告徐爱芳负担93元，被告朱伟国、杨世杰负担195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费576元。审 判 员 李丽二〇一九年十二月十六日法官助理 潘忠书 记 员 虞娜