新疆维吾尔自治区博乐市人民法院   民事判决书     （2019）新2701民初757号     原告（反诉被告）：刘晓贤，男，1982年8月14日出生，汉族，住博乐市。   委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。   被告（反诉原告）：王万军，男，1979年1月25日出生，汉族，系温泉县住博乐市。   被告（反诉原告）：李桂莲，女，1979年2月5日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。   二被告委托诉讼代理人：李文娟，新疆爱博律师事务所律师。   原告（反诉被告）刘晓贤与被告（反诉原告）王万军、李桂莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晓贤的委托诉讼代理人康国军、被告（反诉原告）王万军、李桂莲及二被告委托诉讼代理人李文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）刘晓贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认双方签订的《房屋转让协议》有效；2.请求判令被告二被告配合原告办理涉案房屋过户手续；3.请求判令二被告向原告支付违约金15万元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年1月30日原被告双方签订《房屋转让协议》一份，双方约定被告将自己享有的购买锦绣B区房屋一套资格转让给原告，转让费用1万元。房款由原告缴纳，房产证办理时由被告配合办理房屋过户手续。如有违约，支付违约金15万元。现涉案房屋产权手续已经办理完毕，该涉案房屋现登记于二被告名下，但二被告拒不配合原告办理产权过户手续。经原告多次催要，被告拒不履行合同义务。   案件在审理过程中，原告（反诉被告）刘晓贤将诉讼请求变更为1.依法判令二被告支付售房款43万元；2.依法判令二被告支付违约金15万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由变更为：2010年1月30日原被告双方签订《房屋转让协议》一份，双方约定被告将自己享有的购买锦绣B区房屋一套资格转让给原告，转让费用1万元。房款由原告缴纳，房产证办理时由被告配合办理房屋过户手续。如有违约，支付违约金15万元。2018年年底二被告以43万元的价格将房屋售予他人并办理过户登记。   被告（反诉原告）王万军、李桂莲辩称，双方签订的合同违反强制性规定，当属无效，依据相关文件规定，严禁将单位集资建房向不符合集资建房条件的对象出售，原告并未本单位职工，不符合集资建房的申购条件，故双方签订的合同应当为无效合同。原告要求被告支付售房款及违约金的主张无事实及法律依据，双方签订合同的时间为2010年1月30日，原告实际支付房款134959.51元，且双方签订协议后该涉案房屋原告占有期间，原告将房屋出租给第三人租住，原告实际收取2012年至2018年10月出租期间房屋租赁费，即使认定原被告之间签订的合同有效，依据合同约定：若违反协议，除支付原告所缴全部房款外，还必须赔偿违约金15万元，明显过高，合同未约定双方平等的权利义务，原告缴纳房款144959.51元，原告现主张15万元，明显过高。在该房屋后期实际测算中因面积误差需要补交申购房屋的差价，二被告多次与原告沟通，但原告以种种理由拖延拒绝，房屋差价5786.03元从被告房屋公积金中支付，原告在占有房屋期间长期拖欠物业费、暖气费，最后由被告支付。被告接到涉案房屋初次申办房产证通知后，多次向原告沟通办证事宜，原告要求被告先行支付费用，被告支付近3万元后，原告一直拒绝办理过户手续及支付办证费用，被告迫于无奈于2019年2月将房屋出售给他人。因原被告签订的合同违反强制性规定，现反诉要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效。   本院经审理认定事实如下：2010年1月30日原告刘晓贤与被告王万军签订一份《房屋转让协议》，协议约定：被告王万军将在博河以北锦绣2号小区分得的统建房一套转让给原告，被告的权利义务均由原告刘晓贤享受承担，并自愿放弃居住、销售权，转让费10000元，三月底前付清，原告应按统建房要求缴纳房款，可以办理房产证时，由被告协助原告办理过户手续，费用由原告承担。被告转让给原告的房屋，原告缴纳全额房款后归原告所有，居住所产生的物业费及安全由原告负责，被告若违反上述协议，除支付原告所缴全部房款外还必须向原告赔偿违约金15万元。2010年2月2日被告王万军与博州机关事务管理局签订一份《州直统建房购房合同》，合同约定：被告王万军购买锦绣小区建筑面积100平方米住房一套，预计总房价款为130000元，被告所购房屋具有政策性住房性质，再交易应按政府相关规定办理。合同签订后，原告刘晓贤于2010年2月18日向被告王万军支付转让费10000元，被告王万军向原告出具收条。原告于2010年2月1日支付购房款60000元，于2011年支付购房款48000元，于2011年12月8日支付押金2000元及购房款38000元。2016年2月26日被告王万军申请公积金账户支取5786.03元。2015年12月10日被告王万军支付物业管理费280元。2019年3月25日该房屋以被告王万军名义交纳税费2241.15元。2019年2月18日被告王万军及李桂莲将该房屋出售给案外人，价格为43万元，并已办理房屋过户手续。被告王万军与被告李桂莲系夫妻关系。双方签订合同后自2012年至2018年10月期间房屋出租，收取了租赁费。房租到期后二被告收回房屋至房屋售出。   本院认为，原告刘晓贤与被告王万军签订的《房屋转让协议》，虽然内容约定的为转让集资建房性质的房屋，但禁止该房屋转让的仅为自治区级政策文件，并非法律或性质法规，故双方签订协议不符合违反法律或行政法规强制性规定，应为有效合同，对被告反诉要求认定双方签订的《房屋转让协议》为无效合同的反诉请求，本院不予支持。因被告王万军及李桂莲已将房屋出售，双方合同已无继续履行的可能性，符合合同解除条件，虽原告未申请解除合同，但本院认为案外人以正常价格购买该房屋，并不存在过错，故双方合同予以解除较为适宜。被告王万军及李桂莲将房屋以43万元出售给案外人，虽然没有书面证据予以证实，但二被告对已售出事实及价格无异议，本院予以确认，原告刘晓贤要求被告返还购房款43万元，但其支付房款金额为15.8万元，且在占用房屋期间将房屋租赁给他人居住，收取了租赁费用，取得了收益，房屋作为不动产，应当以登记为准，原告未按时办理房屋过户登记手续，二被告作为房屋所有权人出售房屋，符合法律规定，故本院认为二被告应当返还原告支付的购房款较为适宜，对原告要求被告返还购房款43万元的诉讼请求，本院对15.8万元予以支持。原告要求被告支付违约金15万元，本院认为二被告明知已将房屋出售给原告，原告也已交付房款及转让费，二被告再次将房屋以43万元价格出售给案外人，违反诚信原则，损害原告利益，并获取了不当利益，应当视为违约行为，但原告按照合同约定主张明显过高，但因二被告获取利益较大，且在未支付房款的情况下出售房屋，投入成本极低，综上本院认为应当按照二被告出售房屋价值的30%计算违约金较为适宜，计算为12.9万元，对原告要求二被告支付违约金15万元的诉讼请求，本院对12.9万元予以支持。二被告系夫妻关系，共同参与了与原告的买卖合同关系及后期出售房屋行为，应当共同承担支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）刘晓贤与被告（反诉原告）王万军于2010年1月30日签订的《房屋转让协议》；   二、被告（反诉原告）王万军、李桂莲于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）刘晓贤返还房款15.8万元；   三、被告（反诉原告）王万军、李桂莲于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）刘晓贤支付违约金12.9万元;   四、驳回被告（反诉原告）王万军、李桂莲的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4800元，由原告刘晓贤负担1152元，被告王万军、李桂莲负担3648元，反诉费用70元，由被告王万军、李桂莲负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。     审 判 员 孟明     二〇一九年十二月一日     书 记 员 谢月   注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内。