北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15153号上诉人（原审原告）：北京鸿睿万达商贸有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路129号院3号楼3层311。法定代表人：白永全，执行董事。委托诉讼代理人：吴俊维，男，北京鸿睿万达商贸有限公司职工。被上诉人（原审被告）：李秀全，女，1961年12月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄颖，北京大成律师事务所律师。上诉人北京鸿睿万达商贸有限公司因与被上诉人李秀全租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京鸿睿万达商贸有限公司（下称鸿睿万达公司）之委托诉讼代理人吴俊维，被上诉人李秀全之委托诉讼代理人黄颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿睿万达公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三、四、五、六项，依法改判支持我一审的全部诉讼请求。事实与理由：根据我公司与李秀全签订的《租赁合同》约定，李秀全逾期支付房屋租金超过10天的，我公司有权终止合同，收回租赁场地，并没收保证金及押金，并有权要求李秀全支付相当于三个月租金的违约金，免租期租金损失、空置期损失应是我公司的损失。李秀全辩称，不同意一审判决第三项，但我没有上诉。不同意鸿睿万达公司的上诉请求和理由。鸿睿万达公司向一审法院起诉请求：1.请求确认我公司、李秀全于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除；2.判令李秀全支付我公司2017年10月9日至2017年10月31日的租金105479.45元;3.判令李秀全给付我公司拖欠的水电燃气费共计59182.19元;4.判令李秀全给付我公司违约金43.75万元。一审法院认定事实：2008年5月29日，北京市裕丰投资经营公司（下称裕丰公司）与北京六里桥广客宇商贸有限责任公司（下称广客宇公司）签订《房屋租赁合同》，约定：裕丰公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园5号楼西南侧（建筑面积1716.96平方米）出租给广客宇公司使用，租期自2009年1月1日至2018年12月31日，广客宇公司有权转租。2013年10月9日，广客宇公司与北京天成嘉悦餐饮管理有限公司（下称天成嘉悦公司）签订《百万轩租赁转让合同》，约定：广客宇公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园5号楼西南侧（房屋面积1800平方米）百万轩酒楼租赁给天成嘉悦公司使用，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。2016年7月30日，天成嘉悦公司与鸿睿万达公司公司签订《租赁合同》，约定：天成嘉悦公司将位于北京市丰台区青塔小区大成里秀园5号楼南侧（玖悦轩B1层至三层全部区域，建筑面积约2300平方米）租赁给鸿睿万达公司公司使用，租赁期限自2016年8月1日至2018年12月31日；天成嘉悦公司同意将北京百万轩餐饮公司营业执照和食品经营许可证转到鸿睿万达公司公司名下，合同到期或终止时，鸿睿万达公司公司应立即将证照转回天成嘉悦公司名下；鸿睿万达公司公司可以转租或分租。2016年11月9日，鸿睿万达公司公司与李秀全签订《租赁合同》，约定：鸿睿万达公司公司将北京市丰台区青塔小区大成里秀园5号楼西南侧（地下一层整层、一层220平方米、二层整层，建筑面积约1500平方米）租赁给李秀全使用，用途为餐饮，租赁期限自2016年11月8日至2023年12月31日。自2016年11月8日至2017年1月7日为免租期，自2017年1月8日至2020年1月7日，年租金为175万元，之后递增；租金支付采取押二付三的方式，押金291666元于合同签订当日交付、李秀全应于2017年1月8日、2017年4月8日、2017年7月8日、2017年10月8日以及每年1月8日、4月8日、7月8日、10月8日按时支付租金。水电费由李秀全自付，水费9.5元/立方米，电费1.4元/度，燃气费3.16元/立方米。《租赁合同》第五条约定：鸿睿万达公司公司在合同签订后，将相关证照复印件留存李秀全备案使用，李秀全亦应将相关证照复印件留存鸿睿万达公司公司审核备案。李秀全自行办理餐饮营业执照，鸿睿万达公司公司提供办理证照的相应手续。鸿睿万达公司公司同意李秀全与此商业楼其他餐饮商户共同使用“百万轩餐饮有限公司”执照，相关费用按户分摊。如李秀全需将“百万轩餐饮有限公司”执照变更，则须交付保证金100万元，待李秀全停止经营前将终止变更于鸿睿万达公司公司指定人名下，鸿睿万达公司公司退还保证金。《租赁合同》第十条约定：1.任何一方如有违约行为，均应在收到另一方通知后2天内予以更正，逾期未能更正，应向对方承担相应的违约责任、赔偿损失。2.如发生下列情况，鸿睿万达公司公司有权终止本合同：③李秀全未按照约定如期支付租金，拖欠资金、物业服务费、水电燃气费税费等超过5日的。④如发生上述情况之一者，鸿睿万达公司公司有权终止本合同，有权收回租赁场地，并没收保证金及押金，并有权要求李秀全支付相当于三个月的租金的违约金。3.李秀全逾期支付押金、租金、履约保证金等以及其他费用的，每延迟一日，则按日以未支付费用总额的5‰向鸿睿万达公司公司支付违约金，直至付清应付费用止，逾期超过7天的，鸿睿万达公司公司有权解除合同并有权要求李秀全赔偿损失。2016年11月9日，双方签订《补充协议》，约定：1.鸿睿万达公司公司将承租于天成嘉悦公司享有使用权的本合同标的物转租于鸿睿万达公司，且鸿睿万达公司公司实际对此房屋享有使用权的期限为2016年8月1日至2018年12月31日，故本合同对租赁期限分下述三个阶段：第一阶段：2016年11月8日至2018年12月31日；第二阶段：2019年1月1日至2026年12月31日；免租期：2016年11月8日至2017年1月7日。6.鉴于李秀全承租此房屋经营餐饮服务，可能会使用如下证照：包括但不限于工商营业执照、食品生产经营卫生许可证、环保部门的排污许可证、公章、法人章、合同专用章、财务章、发票专用章、开户许可证、信用代码证、各种银行卡、U盾等相关资质，鸿睿万达公司公司可就上述资质的使用及办理，提供如下方式供李秀全选择，并为每种方式提供必要的配合和协助：①直接使用“百万轩餐饮有限公司”名下的资质复印件，如需原件，鸿睿万达公司公司尽力配合；②李秀全将“百万轩餐饮有限公司”名下的所有资质及企业工商信息全部变更为本人所有，李秀全需缴纳100万元作为保证金；③李秀全将租赁房屋作为“经营场所”，自行办理新的属于李秀全所有的经营餐饮服务公司必不可少的新资质，如需提供原件，鸿睿万达公司公司尽力配合。7.李秀全应按国家规范及消防公司要求进行装修和施工，不得违反消防管理规范。如在办理消防安全许可证及安全检查时，鸿睿万达公司公司应在合理范围内配合提供证照原件或授权手续，但因此涉及的全部费用由李秀全承担。8.如鸿睿万达公司公司无重大理由拒绝提供或协助办理经营所需的相关资质（注：在鸿睿万达公司公司能够提供相关资料的前提下），导致李秀全无法继续经营餐饮业务的，鸿睿万达公司公司不仅应赔偿李秀全已投入的全部经济损失，且需另外支付李秀全三个月租金作为违约金。合同签订后,鸿睿万达公司公司将案涉房屋交付李秀全使用，李秀全于2016年11月4日通过陈菲的账户向鸿睿万达公司公司法定代表人李长岭账户转账1万元、2016年11月10日转账28.1666万元、2016年12月23日转账15万元、2017年1月8日分两次转账30万元（每次15万元）、2017年5月21日转账47.5万元（包括租金42.5万元和供暖费5万元）、2017年7月18日转账5万元、2017年7月19日转账25万元、2017年7月28日转账2.036万元（水电燃气费）、2017年8月15日转账5万元、2017年8月31日分两次转账9.5562万元（分别为租金8.75万元和水电燃气费8062元）、2017年10月13日转账2.4017万元（水电燃气费），以上转账包括押金29.1666万元、租金131.25万元、供暖费5万元和水电燃气费5.2439万元。2017年5月21日，天成嘉悦公司与李秀全签订《协议》，约定：天成嘉悦公司同意将北京百万轩餐饮有限公司的营业执照、食品安全许可证、排水证等相关证照提供给李秀全使用，并保证以上证照真实有效，与鸿睿万达公司公司无关。2017年10月31日，鸿睿万达公司公司在案涉房屋处张贴《通知书》，告知李秀全因李秀全违约鸿睿万达公司公司主张解除合同，并于次日将案涉出租房屋收回。李秀全主张鸿睿万达公司公司实际收回房屋的时间为2017年10月25日，不认可收到过解除合同通知。一审法院认为：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同的双方应当按照约定履行各自的义务。租赁合同及补充协议签订后，鸿睿万达公司公司履行了交付房屋的义务，李秀全应当按照合同约定的期限交纳房租及其他费用。合同约定：李秀全自行办理餐饮营业执照，鸿睿万达公司公司提供办理证照的相应手续。并未约定鸿睿万达公司公司应当提供哪些手续，属于约定不明。且依据李秀全与天成嘉悦公司签订的协议，李秀全可以使用“北京百万轩餐饮有限公司”的营业执照、食品安全许可证、排水证等相关证照。现李秀全以鸿睿万达公司公司没有提供经营餐饮的营业执照导致其无法开业为由，主张行使抗辩权未如期交纳租金，理由不成立，法院不予采信。依据合同约定，李秀全未按约定的期限交纳租金超过5日的，鸿睿万达公司公司有权主张解除合同，现鸿睿万达公司公司提供微信视频主张于2017年11月1日通知李秀全主张解除合同，李秀全认可自2017年10月25日始被迫离开案涉房屋，法院认定鸿睿万达公司公司行使解除权的时间为2017年10月31日，李秀全实际控制案涉房屋的截止时间为2017年10月25日。故对鸿睿万达公司公司要求确认原李秀全于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除的诉讼请求，法院予以支持。李秀全未支付自2017年10月9日至2017年10月25日的租金，应予支付，租金标准按照合同约定计算。鸿睿万达公司提供手写的水电燃气费记录要求李秀全交纳，该记录没有李秀全签字确认，法院不予采信；鉴于李秀全使用案涉房屋会产生水电燃气费用，法院参考李秀全前期发生的水电燃气费金额酌定2017年8月9日至2017年10月25日间的水电燃气费金额为15000元。关于合同中对提供办理证照的相应手续约定不明一节，双方均有责任，且鸿睿万达公司公司在李秀全逾期支付租金后已行使解除权收回房屋另租他人，没有产生较大的经济损失，现鸿睿万达公司公司主张违约金按照三个月的租金支付，明显过高，故违约金法院调整为拖欠租金数额的30%。李秀全交纳的押金尚未退还，鸿睿万达公司公司表示同意折抵违约金，法院不持异议，如有剩余，鸿睿万达公司公司应予退还。李秀全主张存在装修等损失，在提起反诉后未在规定期限内交纳反诉费，视为撤回反诉处理。据此，一审法院于2019年9月29日判决：一、北京鸿睿万达商贸有限公司与李秀全于2016年11月9日签订的《租赁合同》及补充协议于2017年11月1日解除；二、李秀全于判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司自2017年10月9日至2017年10月25日的租金82639元；三、李秀全于判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司2017年8月9日至2017年10月25日间的水电燃气费合计15000元；四、李秀全于判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司违约金24792元；五、北京鸿睿万达商贸有限公司于判决生效后七日内退还李秀全押金291666元；六、驳回北京鸿睿万达商贸有限公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审补充查明，一审审理中，李秀全称其于2017年10月25日被迫离开案涉房屋，鸿睿万达公司对此不予认可。李秀全为证明其主张申请一审法院调取公安机关报警记录。一审法院向北京市公安局丰台分局青塔派出所调取2017年4月28日一份、10月26日三份，以上共计四份报警记录，在上述报警记录中未显示李秀全被迫离开案涉房屋的相关事实情况。二审审理中，经本院询问，李秀全不能提交其他证据证明其2017年10月25日被迫离开案涉房屋。本院认为：鸿睿万达公司与李秀全签订的《租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。依据上述合同约定，作为出租人的鸿睿万达公司履行了交付案涉房屋的义务，作为承租人的李秀全理应按时履行交纳租金的义务。虽李秀全以鸿睿万达公司没有提供经营餐饮的营业执照导致其无法开业为由拒绝交纳租金，但经查明依据李秀全与天成嘉悦公司签订的协议，李秀全可以使用“北京百万轩餐饮有限公司”的营业执照、食品安全许可证、排水证等相关证照，故李秀全拒绝交纳租金的抗辩理由，缺乏事实依据，不能成立。依据租赁合同约定，鸿睿万达公司有权行使合同解除权，经查，鸿睿万达公司于2017年10月31日在案涉房屋处张贴解除合同通知书，并于2017年11月1日将案涉房屋收回，故一审法院认定双方租赁合同于2017年11月1日解除，并无不当。关于欠付租金问题，虽李秀全称其被迫于2017年10月25日离开案涉房屋，但在鸿睿万达公司对此不予认可的情况下，李秀全并未就其主张提交相应证据予以证明，故对鸿睿万达公司要求李秀全支付2017年10月9日至31日的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。一审法院认定李秀全于2017年10月25日离开案涉房屋，属于认定事实有误，本院予以更正。关于违约金问题，一审法院考虑到双方租赁合同关于提供办理证照的手续约定不明及鸿睿万达公司已行使合同解除权收回案涉房屋另租他人，并未产生较大经济损失等情形，认定双方约定违约金过高，酌情确定违约金数额为欠付租金的30%，并无不妥。因本院对欠付租金数额进行变更，故对违约金数额亦予以变更。关于水电燃气费问题，虽鸿睿万达公司依据其自行记录的查表数字要求李秀全支付水电燃气费，但李秀全并未对鸿睿万达公司查表数字进行过确认，故一审法院考虑到李秀全实际使用案涉房屋必然产生水电燃气费的事实，酌情确定李秀全向鸿睿万达公司支付2017年8月9日至2017年10月25日期间水电燃气费共计15000元，并无不妥。关于押金问题，虽双方租赁合同约定李秀全未交纳租金，鸿睿万达公司有权没收押金不予退还，但亦考虑到鸿睿万达公司已行使合同解除权自行收回案涉房屋另租他人并未产生较大经济损失，且李秀全已就其欠付租金导致合同解除承担相应违约责任，故对鸿睿万达公司不同意退还押金的理由，本院不予支持。综上所述，鸿睿万达公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四、九十六、一百一十四、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38463号民事判决第一、三、五项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38463号民事判决第六项；三、变更北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38463号民事判决第二项为：李秀全于本判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司自2017年10月9日至2017年10月31日的租金105479.45元；四、变更北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初38463号民事判决第四项为：李秀全于本判决生效后七日内给付北京鸿睿万达商贸有限公司违约金31644元；五、驳回北京鸿睿万达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9822元，由北京鸿睿万达商贸有限公司负担7341元(已交纳)，由李秀全负担2481元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费8496元，由北京鸿睿万达商贸有限公司负担7970元(已交纳)，由李秀全负担526元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 刁久豹审 判 员 王军华二〇一九年十二月二十四日法官助理 耿 玉书 记 员 陈 雪