浙江省宁波市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙02行终45号 上诉人（原审被告）宁波市自然资源和规划局，住所地宁波市鄞州区民安东路80-108号。 法定代表人王丽萍，局长。 委托代理人戴瑜（特别授权代理），宁波市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人王小光（特别授权代理），浙江共业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）应继承，男，1961年2月22日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人陆汉明（特别授权代理），浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 原审第三人施惠娟，女，1961年3月9日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人蔡庆元（特别授权代理），浙江宇豪律师事务所律师。 委托代理人周含宇（特别授权代理），浙江宇豪律师事务所律师。 原审第三人林峰，男，1987年2月2日出生，汉族，住宁波市江北区。 原审第三人方文渊，女，1987年1月19日出生，汉族，住宁波市江北区。 上诉人宁波市自然资源和规划局因房屋登记管理一案，不服宁波市江北区人民法院（2018）浙0205行初60号行政判决，向本院提起上诉。本案审理中被上诉人应继承另行提起民事诉讼，本案的审判须以该案的审理结果为依据，本院于2019年3月19日裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，1999年9月15日，宁波市房地产管理局依据申请作出房屋转移登记行为，将位于宁波市海曙区翠柏一里1幢7号508室、所有权人为应继承的房屋转移登记至施惠娟名下。上述房屋转移登记时，有委托人为“应继承”、受委托人为“吕叶花”的授权委托书，并加盖有宁波大榭开发区华发贸易有限公司公章等申请材料。截至应继承起诉时，案涉房屋所有权人登记为林峰、方文渊。 另查明，1999年4月13日，应继承因涉嫌票据诈骗被宁波市公安局刑事拘留，后于5月28日被依法逮捕，并于2001年3月8日被判处无期徒刑，后于2017年2月27日刑满释放。再查明，应继承曾于2005年通过伪造释放证明从新疆回到宁波，并于2006年落户其胞妹处。 原审法院认为，原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第八条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。本案受理时，原宁波市国土资源局作为继续履行宁波市房屋登记职能的行政机关，是本案的适格被告。原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第十一条第一款规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。该办法第十二条规定，权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。本案中，房屋登记机关在收到案涉房屋变更登记申请时，收到的申请材料中包含了原房屋所有权人持有的房屋所有权证、房屋买卖合同、买卖双方当事人的身份证明材料、加盖申请名义人印章的授权委托书，上述申请材料齐全，符合《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第十七条第二款规定的申请转移登记需要提交的文件。根据（2000）甬刑初字第197号刑事判决所作认定，被诉房屋所有权变更登记行为发生时，应继承正因涉嫌刑事犯罪被依法逮捕羁押。按照常理，其无法实施委托他人办理房屋变更登记手续的行为。宁波市国土资源局主张被诉房屋所有权变更登记行为系应继承委托他人实施，需对应继承实施了该种委托行为进行举证。本案中，宁波市国土资源局提供了案涉房屋所有权变更登记过程中的相应登记材料，其中包括受委托人为“吕叶花”且加盖“应继承”印章的委托书。然则，上述委托书所盖“应继承”的印章与应继承办理其他房屋登记手续时保留在登记部门的材料上的印章并不一致，不能认定为应继承所持私章。此外，用于办理案涉变更登记手续的应继承身份证明显已经超过有效期。该院认为，结合登记行为发生时应继承已经被刑事羁押的事实，应继承主张其并未委托他人办理案涉房屋变更登记、该登记并非自己真实意思表示的主张，可以成立。鉴于案涉翠柏一里1幢7号508室房屋已经过多手转卖，现登记在案外人名下，被诉变更登记行为的确权效力已不复存在，因此本案并无可撤销的行为内容，现应继承起诉要求确认该变更登记行为违法，应予支持。宁波市国土资源局辩称应继承曾于2005年通过伪造释放证明从新疆回到宁波，并于2006年落户其胞妹处，故应继承应当知晓案涉房屋已经过户给他人的事实，因此应继承的起诉超过了法定起诉期限。对此，该院认为，宁波市国土资源局抗辩虽有合理性，但在诉讼过程中并未提供相关证据证实应继承知晓涉案房屋已过户给他人，故该院对该抗辩内容不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款（一）项之规定，原审法院于2018年11月30日作出如下判决：确认宁波市房地产管理局1999年9月16日将应继承所有的位于宁波市海曙区翠柏一里1幢7号508室房屋变更登记到施惠娟名下的房屋登记行为违法。 上诉人上诉称，一、被上诉人提起本案诉讼超出法定起诉期限，应驳回其起诉。1、根据房地产转让登记资料档案，被上诉人1999年9月3日签署了房地产买卖契约，向登记机关提供了房屋所有权证、土地使用权证原件，并出具了由吕叶花代为办理过户手续的授权书。被上诉人未举证证明授权书虚假，则应认定该授权行为及涉案房屋买卖效力。从委托书、房地产买卖契约签署之时，即应起算起诉期限。被上诉人起诉已过了起诉期限。2、被上诉人曾于2005年10月伪造释放证明，从新疆监狱出来回到宁波，于2006年落户到其妹妹处。在此一年时间，被上诉人不可能不去了解涉案房屋状况。被上诉人对房屋买卖及登记过户的事实应该早已知晓，其提起本案诉讼超过法定起诉期限。二、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，被上诉人如认为买卖行为无效，则应先解决买卖行为效力问题，待民事争议解决后，持法院的民事判决再行处理本案纠纷。三、房屋转移登记中“应继承”的印章应作有效认定，否则会引起法律关系的紊乱。被上诉人采用个人印章方式签署相关房屋转移登记资料不违反《城市房屋权属登记管理办法》（1997）规定，其签署的相关材料具有法律效力。房屋转移登记机关无义务、无能力审查私章的真实性、有效性，也不可能在本案房屋转移登记之时，查阅应继承其他房屋转移登记档案是否使用过该枚印章以及各印章之间是否一样。因此，本案中在没有确凿的证据表明涉案房屋转移登记中被上诉人个人印章虚假的情况下，应推定该印章的法律效力。四、被上诉人个人身份证超过有效期，不影响对被上诉人身份的证明。身份证是个人身份的法定凭证，对个人身份信息的证明不以载明的有效期的经过而失效。此外，《城市房屋权属登记管理办法》第十二条、第十三条规定“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”、“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”。从以上规定可以看出，当时申请房屋登记，代理人须提交有效证件交验，未要求复印或查验委托人的身份资料，换言之，委托人的身份资料并非房屋转移登记的法定资料。因此，本案中被上诉人的身份证复印件虽过了有效期，但远不足以否定本案房屋转移登记效力。五、房产证原件是被上诉人对外授权出售行为最客观的证明，也证明房屋登记机构已尽审查义务。1997年原建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定，登记机关经审查，凡权属清楚，产权来源资料齐全的，应在受理登记后30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。物权法出台前登记机关对房屋登记的审查义务，是形式审查义务，不对登记材料进行实质的审查判断。本案中，房屋转移登记材料中被上诉人的房产证系原件，并且真实，其他登记所需材料齐全，房屋登记机关进行形式审查后即应予以转移登记。物权法出台后，房屋登记机关的审查义务才是审慎审查义务，也非实质审查。一审法院判决既认定房屋权属登记申请材料齐全，符合《城市房屋权属登记管理办法》规定需提交的文件，又以登记机关不能对委托行为的真实性举证为由确认登记行为违法，系适用法律错误。综上，被上诉人的起诉超出法定起诉期限，且一审法院适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决并驳回被上诉人的起诉。 被上诉人答辩称，一、因服刑失去自由和家庭情况特殊，被上诉人对房屋被过户的情况确无法知晓，刑满释放后三个月才发现房屋被易主，本案的行政违法行为的发生，被上诉人一直不知情，且刑释后知情的时间只有三个月之短，并未超过两年。二、本案已查明该涉案的“应继承”印章，并非出于被上诉人之手，该印章与被上诉人在原房屋登记中留档的印章不符，因此，该印章系私刻伪造。三、上诉人诉称被上诉人身份证超过有效期，不影响房屋过户时对应继承身份的证明，显然违法。四、上诉人诉称房屋所有权证原件，是被上诉人对外授权出售行为最客观的证明，也证明房屋登记机关已尽审查义务，这一说法也不成立。综上，上诉人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人施惠娟述称，施惠娟是看了被上诉人和吕叶花的委托书后签订的买卖合同，应当认定买卖合同真实有效，希望法院依法判决。 原审第三人林峰、方文渊未作答辩。 二审经审理查明的事实与原审一致。另查明，2019年10月24日宁波市海曙区人民法院作出（2019）浙0203民初3442号民事判决：确认应继承与施慧娟于1999年9月3日就位于宁波市海曙区翠柏一里1幢7号508室房屋签订的《房地产买卖合同》无效。该判决已生效。根据甬党发【2019】2号《宁波市机构改革方案》，原宁波市国土资源局不再保留，其职责由宁波市自然资源和规划局承担。 本院认为，申请人申请变更登记，应当对申请登记材料的真实性、合法性负责，而原宁波市国土资源局作为法定房地产权属登记机关，应按照法定的具体审核内容和要求，对当事人的登记申请进行审核。本案中，房屋登记机关在受理案涉房屋变更登记申请时，收到的申请材料中包含了原房屋所有权人持有的房屋所有权证、房屋买卖合同、买卖双方当事人的身份证明材料、加盖申请名义人印章的授权委托书，上述申请材料齐全，符合《城市房屋权属登记管理办法》（1997年）第十七条第二款规定的申请转移登记需要提交的文件。但合法的具体行政行为应当建立在真实的客观事实的基础之上，本案中，上诉人收到的申请材料中存在多处明显瑕疵，房屋买卖合同已被法院生效民事判决确认无效，一审法院认定被上诉人并未委托他人办理涉案房屋变更登记、该登记并非自己真实意思表示的事实并无不当。上诉人辩称2005年被上诉人通过伪造释放证明回到宁波，并于2006年落户其胞妹处，故应知晓案涉房屋已经过户给他人的事实，本案超过法定起诉期限，但未提供相关证据证明，且被上诉人回到宁波并落户并不足以说明其就一定知晓涉案房屋转移登记的事实，生效民事判决对此也予以认定，因此本院对该理由不予采纳。此外，被诉房屋转移登记的原因行为已被生效判决认定为无效，原审第三人施惠娟亦未能举证证明其受让涉案房屋构成善意取得，故被诉房屋转移登记不应当再保留其登记效果。本案中，被上诉人并未对后续转移登记行为一并提起行政诉讼，本院对此不予审理。原审以涉案房屋已经经过多手转卖，登记在他人名下，被诉转移登记行为的确权效力已不存在，因此并无可撤销内容为由，确认被诉行政行为违法，理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁波市江北区人民法院作出的（2018）浙0205行初60号行政判决； 二、撤销宁波市房地产管理局1999年9月16日将被上诉人应继承所有的宁波市海曙区翠柏一里1幢7号508室房屋变更登记到原审第三人施惠娟名下的房屋登记行为。 二审案件受理费各50元，均由上诉人宁波市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 晴 审 判 员  俞朝凤 审 判 员  孙 雪 二〇一九年十二月二十七日 代书记员  李东林