广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民初154号原告：张海松，男，汉族。委托诉讼代理人：赵少东，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋悦，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市富景居投资有限公司。诉讼代表人：珠海市富景居投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：曲红，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱梦颖，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告张海松与被告珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海松的委托诉讼代理人赵少东、蒋悦，被告富景居的委托诉讼代理人曲红、朱梦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海松诉讼请求：一、请求确认珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房为张海松所有；二、请求判令富景居公司配合将珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房的所有权登记至张海松名下；三、判令富景居公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，张海松变更其第一项诉讼请求为：请求继续履行珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房的买卖合同。事实与理由：富景居公司曾在2012年向张填标借款人民币3,000万元。借款由张填标尾号为1144的银行账户直接转账至富景居公司实际控制人蔡主标配偶丁慧妮尾号为7616的银行账户中。张填标于2012年9月26日至27日，分7笔向丁慧妮的账户转账，转账金额合计人民币3,000万元。2014年4月15日，富景居公司出具《欠条》给张填标，确认截止2014年4月15日尚欠本金人民币166.4万元。该《欠条》由富景居公司作为欠款人、确认人盖章确认，由富景居公司的实际控制人蔡主标签字确认。2014年8月6日，富景居公司与张海松、张填标（张海松与张填标系兄弟关系）合意将剩余借款本金人民币166.4万元直接转化为富景居公司名下富景华庭项目的购房款。由于剩余借款本金人民币166.4万元超出一套但不足两套房屋的价款，故张海松公司出纳郭勉如当天代张海松、张填标向富景居公司支付购房款640,606元，补足两套房屋（富景华庭1104房、1204房）的购房款。富景居公司当天分别与张海松、张填标签订正式的《珠海市商品房买卖合同》，分别约定将珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房出卖给张海松，将珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1104房出卖给张填标。富景华庭1104房的价款为1,148,217元，1204房的价款为1,156,389元，合计2,304,606元。两套房屋价款之和恰等于剩余借款金额与郭勉如代付金额之和，可见张海松、张填标确实已经支付了涉案房屋的对价。签订商品房买卖合同时涉案房产为现房，已经办理确权手续，正在进行室内装修，可随时交付。2014年8月15日，富景居公司开具正式的购房发票，发票金额、付款方名称、房屋地址、面积均与《珠海市商品房买卖合同》中的信息一致。2015年3月份，因涉案房屋装修进度迟缓，且装修标准较低，经与富景居公司协商后，富景居公司向张海松交付上述涉案房屋，由富景居公司自行对涉案房屋进行后续装修工程。2016年7月2日，张海松、张填标分别与珠海陆景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》等文件，形成了物业管理服务关系。后两人便持续缴纳物业管理费、公摊电费，并缴纳房屋维修基金、电梯起初维修费等各项费用。富景居公司开发富景华庭项目之初，与平安银行办理了抵押贷款，平安银行对涉案房产享有抵押权，彼时富景居公司尚未有任何纠纷，涉案房产无任何查封。富景华庭项目销售时由广东道而胜律师事务所负责签约办证事宜，在广东道而胜律师事务所向平安银行提交的《富景华庭业主房价款收据复印件》《已签约客户明细汇总》中可见序号23、24均体现张海松、张填标的签约办证信息。平安银行工作人员亦在《富景华庭业主房价款收据复印件》签名，证明平安银行也认可涉案房产买卖的真实性，愿意配合办理后续的房屋产权登记手续。从购房款的转化与支付、购房合同的签订、购房发票的开具、物业管理服务关系的建立、涉案房产的交付使用、物业费等各项费用的支付、抵押权人对当事人权利的认可等，可见张海松、张填标确实为涉案房屋的所有权人。珠海市中级人民法院于2017年6月30日作出（2017）粤04破11号裁定书，裁定富景居公司破产，并指定北京德恒（珠海）律师事务所为管理人。富景居公司与张填标的有关借款发生在2012年9月，借款转化为购房款并签订购房合同是在2014年8月6日，彼时富景居公司经营良好。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）款的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，即涉案房产不属于破产财产。综上所述，涉案房产的所有权人确实属于张海松、张填标，恳请法院判令珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房为张海松所有，并判令富景居公司配合张海松完成所有权登记，承担本案诉讼费用。富景居公司辩称：一、张海松在向管理人申报购房权益时并未提供全部房款付款证明，故管理人对其主张购房款已全部支付，未予认可。张海松在申报债权时，只向管理人提供了富景居公司出具的购房收据与发票，随后补充申报债权材料中对富景华庭购房款进行了说明。说明内容为：“张填标、张海松购买的富景华庭3栋1单元1104、1204现金付款1,664,000元，银行转账640,606元”，但经管理人多次通知，仍未能提供现金付款的证明材料。关于银行转账的640,606元，张海松称是由郭勉如（珠海市腾荣实业有限公司的出纳，张海松、张填标的外甥女）汇款至富景居公司账户，但经管理人穷尽各种可能联系郭勉如本人确认此款项性质，均未成功。故管理人在富景居公司购房人购房合同是否继续履行时认为张海松未能提供已支付购房款的证据，因此作出了解除《商品房买卖合同》的审核意见。直至本次诉讼，张海松仍未能证明该笔汇款是郭勉如代张海松支付的房款。二、根据本次诉讼中张海松提交的证据，经管理人与富景居公司核实发现，富景居公司与张填标的实际还款利息超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的最高年利率36%的规定。根据本次诉讼后张海松提交的证据，管理人向富景居公司进行核实时，富景居公司向管理人提供了张填标借款本息实际支付的计算表和还款记录、银行流水等相关资料。这些资料综合显示富景居公司与张填标的实际还款利息超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的最高年利率36%的规定。因此经管理人重新计算确认剩余的未还款本金应为968,442元。综合管理人对借款余款的重新计算，以及银行转账无法证明为张海松的购房款的事实，管理人认为张填标可以抵扣购房款的金额应为968,442元，符合管理人确认富景居公司购房合同继续履行的标准，张海松与富景居公司签订的《商品房买卖合同》可以继续履行，但未付清的房款张海松应承担继续支付的义务。望法院查明案件事实，支持管理人的主张。原告张海松为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、中国建设银行客户回单（2012年9月26日、2012年9月27日），拟证明：1．富景居公司曾在2012年向张填标借款人民币3,000万元。借款由张填标尾号为1144的银行账户直接转账至富景居公司实际控制人蔡主标配偶丁慧妮尾号为7616的银行账户中。2．张填标于2012年9月26日至27日分7笔向丁慧妮的账户转账，转账金额合计人民币3,000万元。证据二、《欠条》（2014年4月15日），拟证明：1.2014年4月15日，富景居公司出具《欠条》给张填标，欠条载明：“我司于2014年4月15日之前向张填标借款已结清，尚欠本金共人民币壹佰陆拾陆万肆仟元整（￥1,664,000.00元），限期2014年7月15日之前还清。2.2014年8月6日，富景居公司与张海松、张填标合意将剩余借款本金人民币166.4万元直接转化为购房款，蔡主标和丁慧妮的女儿蔡琪莉便在《欠条》上手写“此利息（笔误，实际是本金）转为房款，利息金额已全部结清。”证据三、材料移交清单，拟证明：1．由于双方已经将剩余欠款确认地转化为购房款，富景居公司便要求归还借款材料原件、签订正式的房屋买卖合同。张海松公司的会计郑妙芬与蔡主标的另一个女儿蔡＊＊移交有关借款的材料，该移交清单是蔡＊＊亲笔写就的，清单中所列的材料已经全部由被告收回。证据四、《收据》（2014年8月6日），拟证明富景居公司与张海松、张填标合意将剩余借款本金人民币166.4万元直接转化为购房款，张海松公司的财务人员便出具了收据。证据五、网银交易流水（2014年8月6日），拟证明剩余借款本金人民币166.4万元超出1套但不足2套房屋的价款，故郭勉如代张海松、张填标向富景居公司支付购房款640,606元，补足2套房屋（富景华庭1104房、1204房）的购房款。证据六、珠海市藤荣实业有限公司企业信息及社保明细表（2014年6月、7月、8月）；证据七、珠海市金湾区中润小额贷款有限公司企业信息及社保明细表（2014年7月、8月、9月）、郭勉如身份证复印件；证据八、办公现场照片；证据九、郑妙芬证人证言及身份证复印件；证据十、周敏萍证人证言及身份证复印件。以上证据拟证明：1．张海松为珠海市藤荣实业有限公司法人代表及股东，珠海市金湾区中润小额贷款有限公司的法人代表为张海松，且珠海市藤荣实业有限公司为珠海市金湾区中润小额贷款有限公司的股东。实际上两家公司共同办公，办公地点为中润公司的登记地址。2．郑妙芬为藤荣公司会计，周敏萍为中润公司会计，郭勉如为中润公司出纳。周敏萍系郭勉如表姐。借款转购房款等事宜发生时周敏萍休产假，便由郑妙芬兼两家公司的会计。3、郭勉如账户2014年8月6日向富景居公司支640,606元是付代张海松、张填标支付的购房款。证据十一、珠海市商品房买卖合同（富景华庭1104房）；证据十二、珠海市商品房买卖合同（富景华庭1204房）；以上证据拟证明富景居公司分别与张海松、张填标两兄弟签订正式的《珠海市商品房买卖合同》。证据十三、购房发票（富景华庭1104房、1204房），拟证明富景居公司于2014年8月15日开具正式的购房发票，发票金额、付款方名称、房屋地址、面积均与《珠海市商品房买卖合同》中的信息一致。证据十四、钥匙照片（富景华庭1104房、1204房），拟证明1．涉案房屋已于2015年3月份实际交付给了张海松、张填标两兄弟。2．张海松、张填标与珠海陆景物业管理。证据十五、业主手册（富景华庭1104房、1204房）拟证明签订了《前期物业管理服务协议》等文件，形成了物业管理服务关系。证据十六、物业管理费等费用收据（富景华庭1104房、1204房），拟证明张海松、张填标自2016年7月2日起持续缴纳物业管理费、公摊电费，并缴纳房屋维修基金、电梯起初维修费等各项费用。证据十七、富景华庭项目销售三方协议。证据十八、富景华庭业主房价款收据复印件、已签约客户明细汇总。以上证据拟证明富景居公司开发富景华庭项目之初，与平安银行办理了抵押贷款，平安银行对涉案房产享有抵押权。富景华庭项目销售时由广东道而胜律师事务所负责签约办证事宜，在道而胜律所向平安银行提交的《富景华庭业主房价款收据复印件》《已签约客户明细汇总》中可见序号23、24均体现的张海松、张填标的签约办证信息。证据十九、（2017）粤04破11-1号决定书，拟证明珠海市中级人民法院于2017年6月30日裁定富景居公司破产。证据二十、银行卡，拟证明以郭勉如名义开具的农业银行银行卡（卡号62×××12），并非郭勉如本人持有。该卡一直由张海松、张填标保管、使用，该账户中的资金属于张海松、张填标。被告富景居公司质证称：证据一、三性均予以认可；证据二、三、四真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可证明目的；证据五真实性、合法性予以认可，但不认可关联性及合法性；证据六、七、八的真实性、合法性认可，不认可关联性；证据九、十的三性均不予认可；证据十一、十二、十三的三性均予以认可，但不认可证明目的；证据十四至十九三性均予以认可；证据二十的真实性、合法性予以认可，不认可关联性。被告富景居公司向本院提交如下证据：证据一、《借款合同》；证据二、《借款合同》；证据三、还款情况说明；证据四、还款账户银行流水和还款交易凭证；证据五、张填标借款本息计算表（债务人实际支付）；证据六、张填标借款本息计算表（管理人计算）。以上证据拟证明双方借款利率超过了年利率36%，超过部分的利息约定无效的规定重新计算后，剩余的未还款本金为968.442元。证据七、《关于张海松张填标委托郭勉如代付购房款的说明》；证据八、郭勉如工作联系函及EMS退件；证据九、访谈笔录。以上证据拟证明联系不上郭勉如，不能确认郭勉如替张海松、张填标付款。原告张海松质证称：证据一、三性均予以认可；证据二、真实性、合法性认可，关联性不予认可；证据三、三性均不予认可；证据四、我方认可从2013年5月27日之后的还款记录；证据五、六，三性均不予认可；证据七、三性均予以认可；证据八、真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；证据九不认可利息的计算，认可其他内容。对张填标、富景居公司提供的证据，本院结合全案其他证据综合审查判断。经审理，本院查明事实如下：2012年9月26日，张填标作为贷款人与作为借款人的富景居公司签订《借款合同》，合同约定张填标出借人民币3,000万元给富景居公司，借款期限自2012年9月26日至2013年3月25日，借款利率为固定利率，月利率2%，合同有效期内合同利率不变。利息计算按月结息，每月的提前一天为结息日及付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息。逾期贷款罚息利率为上述借款利率水平上加收50%。2012年9月26日，张填标通过其中国建设银行账号向丁慧妮（富景居公司实际控制人蔡主标的配偶）汇款200万元；同年9月27日，张填标通过同一银行账号分6笔向丁慧妮汇款2,800万元。张填标以上共计向丁慧妮汇款3,000万元。2014年4月15日，富景居公司向张填标出具《欠条》称，我司于2014年4月15日之前向张填标借款已结清尚欠本金共人民币166.4万元，限期2014年7月15日之前还清。否则，自2014年4月15日起按月利率2%计息。2014年4月15日之前的一切借款还本还息款项以此欠条为准。该《欠条》由富景居公司作为欠款人、确认人盖章确认，由富景居公司的实际控制人蔡主标签字确认。2014年8月6日，蔡琪莉在该《欠条》上手写注明：此利息转为房款，利息金额已全部结清。同一天，富景居公司向张填标出具《收据》称，收到富景居公司交来款（此据转购房款），金额为人民币166.4万元。2014年8月6日，郭勉如向富景居公司汇款人民币640,606元。张填标称，张海松与张填标系兄弟关系，兄弟俩与富景居公司合意将剩余借款本金人民币166.4万元直接转化为富景居公司名下富景华庭项目的购房款。由于剩余借款本金人民币166.4万元超出一套但不足两套房屋的价款，张海松公司出纳郭勉如当天代张海松、张填标向富景居公司支付购房款640,606元，补足2套房屋（富景华庭1104房、1204房）的购房款。富景居公司当天分别与张海松、张填标签订正式的《珠海市商品房买卖合同》，分别约定将珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204房出卖给张海松，将珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1104房出卖给张填标。富景华庭1104房的价款为1,148,217元，1204房的价款为1,156,389元，合计2,304,606元。2014年8月15日，富景居公司分别向张海松、张填标开具了正式的购房发票，发票金额、付款方名称、房屋地址、面积均与《珠海市商品房买卖合同》中的信息一致。2016年7月2日，张海松、张填标分别与珠海陆景物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》并持续缴纳物业管理费、公摊电费，并缴纳房屋维修基金、电梯起初维修费等各项费用。富景居公司提交了一份2019年10月16日蔡主标出具的《张填标一案还款说明》，该说明称当时应张填标要求，将其中10笔还款没有直接转入张填标账户，而是分别转入了张泽凯、张桂填、张敏芬、周少辉的账户。从2012年9月26日起，富景居公司分18笔共还款4842.72万元，其中2012年9月26日当天还款168万元。因该说明没有原件，只有复印件，张海松对该证据的真实性不予认可。诉讼期间，本院指令张海松、张填标通知郭勉如出庭作证，但张海松、张填标称因他们亲戚之间关系不好，联系不上郭勉如。本院另查明，2017年6月30日，本院裁定受理了富景居公司破产申请，并指定北京德恒（珠海）律师事务所担任富景居公司的管理人。本院认为，张海松、富景居公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张海松主张继续履行买卖合同，富景居公司抗辩购房款未付清。因此，本案的焦点为购房款是否已经付清。为此，本院认为，张填标向富景居公司出借人民币3,000万元，双方于2014年4月15日结算时，富景居公司尚欠张填标本金共人民币166.4万元。2014年8月6日，双方协议将该款项转为购房款，并由案外人郭勉如将两套房的余款640,606元支付给富景居公司。至此，张海松已经初步完成举证责任，证明其已经将房款全部付清。富景居公司抗辩富景居公司还款利率为3.2%，违反了法律规定，从而认为张海松、张填标房款并未付清。为此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，富景居公司主张案涉借款利率为3.2%的主要依据为2019年10月16日蔡主标出具的一份《张填标一案还款说明》以及林建国提交的三张《张填标借款利息计算表》。对此，本院认为，首先，《张填标一案还款说明》只有复印件，没有原件，而且林建国提交的三张《张填标借款利息计算表》既没有富景居公司盖章确认，也没有出借人张填标的签名确认，张海松对该二份证据的真实性又不予认可，因此，该两份证据不足以证明案涉借款利率为3.2%；其次，富景居公司主张《张填标一案还款说明》中2012年9月26日丁慧妮向张泽凯汇款168万元即是富景居公司向张填标的还款。而如本院查明事实所示，2012年9月26日，张填标将3,000万元中的200万元出借给富景居公司指定的收款人丁慧妮，而当天富景居公司即向张填标归还利息168万元，显然不符合常理，富景居公司亦未对168万元利息如何构成作出合理解释。因此，富景居公司主张案涉借款利率为3.2%的观点依据不足，本院不予采纳。综上所述，本院认定张海松已经付清全部购房款，张海松主张继续履行合同的观点有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条《中华人民共民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、继续履行珠海市富景居投资有限公司和张海松于2014年8月6日签订的《珠海市商品房买卖合同》；二、珠海市富景居投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于珠海市香洲区明珠北路37号3幢1单元1204号房屋所有权登记至张海松名下。案件受理费人民币15,207.5元，由珠海市富景居投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月十七日书记员 苏婉婷