陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2018）陕0116民初4650号原告孟文娟。    委托代理人于滋堃，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告吴涛。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行。负责人庞小丽，该支行行长。委托代理人王颖娟。     第三人西安市长安区安地居房产中介服务部。诉讼代表人邸攀原告孟文娟与被告吴涛、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行（以下简称中邮小寨支行）、西安市长安区安地居房产中介服务部（以下简称安地居房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟文娟及委托代理人于滋堃、被告吴涛、第三人中邮小寨支行委托代理人王颖娟、第三人安地居房产服务部诉讼代表人邸攀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其经第三人安地居房产服务部介绍与被告签订《房屋买卖定金合同》，合同约定被告将其名下房屋予以出售，其向被告支付了定金。后双方又签订了《西安市二手房买卖合同》，合同就房屋交付时间、付款方式、违约责任等有明确规定。合同签订后，双方向西安市长安区住房保障与房屋管理局提交了合同备案登记申请，并签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，其将购房款180000万元打入了资金监管账户。同时，其向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行申请贷款400000元并获得批准后，其与该银行签订了《个人消费贷款及担保合同》，合同约定其在该银行贷款购买涉案房屋，并以该房屋作为抵押。该银行将上述贷款发放，并转入了房屋管理部门的监管账户。其在履行完毕房屋买卖合同约定的全部义务后，要求被告为其办理房屋过户手续时，被告以各种理由推脱，故诉至法院要求被告为其办理房屋过户手续。同时，因该房屋还处于抵押状态，其表示愿意代被告清偿债务消灭抵押权。被告辩称，其不同意原告的诉讼请求，表示当时签订定金合同时，各方口头约定中介扣除2万元尾款作为垫资撤押的钱，约定中介办理好撤押，其也配合，但是至今其在还按揭贷款。其要求解除合同，根据定金合同约定2018年3月30日之前到房管局办理过户手续，但原告与中介并未到。根据双方签订的网签合同原告在2018年4月16日将全部房款58万元一次付清，原告未履行。中介未办理完一切二手房买卖手续，主要是垫资撤押的事情。中介未按照承诺约定寻找垫资完成撤押，属恶意违规操作。因房屋处于抵押状态，网签合同根本不可能签订，中介伪造房产证，交易存在问题，其不存在过错，认为双方签订的西安市二手房买卖合同及资金监管协议无效。第三人中邮小寨支行述称，被告吴涛就本案所涉房屋在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押，现按揭贷款仍未清偿完毕，其不接受吴涛之外的第三人自行代位清偿贷款，但是如果有生效的法律文书，其愿意配合法院工作。第三人安地居房产服务部述称，其确实给被告吴涛找了担保公司做垫资赎楼业务，但其不负责垫资的具体业务，后期都要被告吴涛和垫资公司联系。经审理查明，被告吴涛购买坐落于西安市长安区北长安街吉源美郡6A幢2单元20602号房，被告吴涛除支付了首付款外，其余37万元房价款通过第三人中邮小寨支行办理了按揭抵押贷款，贷款期限为2015年2月6日至2035年2月6日，双方于2015年2月6日分别签订了西安市房地产抵押合同，被告吴涛作为房屋所有人在合同中签字。该涉案房屋尚处于抵押状态。2017年12月20日，原、被告经第三人安地居房产服务部介绍签订《房屋买卖定金合同》。双方就本案所涉房屋的出售达成一致，房屋面积89.05平米，成交价格为58万元。原告于2017年12月20日交付给被告定金2万元，该款由被告收取1万元，中介收取1万元。2017年12月22日，原、被告签订了《西安市二手房买卖合同》，合同约定双方：被告自愿将坐落于西安市长安区北长安街吉源美郡小区6A幢2单元20602室的房屋出售给原告，房屋成交价格580000元，原告于2018年4月16日前一次性付清给被告，付款方式为按揭（商贷），同时约定2018年4月16日被告将涉案房屋正式交付原告，合同其它内容亦进行了约定。上述合同签订后，双方向西安市长安区住房保障与房屋管理局提交了合同备案登记申请，备案号为C17004819，并签订了《西安市存量房交易结算资金监管协议》，原告于2018年3月22日按照资金监管协议的约定将首付款180000元打入资金监管账户。后原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行申请贷款400000元，并与该行签订《个人消费贷款及担保合同》合同约定原告向该行贷款购买西安市长安区北长安街吉源美郡小区6A幢2单元20602室，并以该房屋作为抵押。该行于2018年4月9日将400000元贷款发放给原告，并于当日转入了房屋管理部门的监管账户。因涉案房屋尚处于抵押状态，一直未办理过户手续。由于此案所涉房屋按揭贷款仍未清偿完毕，原告申请追加中邮小寨支行为第三人参与诉讼，其申请获本院批准。第三人中邮小寨支行在庭审中表示，被告吴涛就本案所涉房屋在其银行办理了按揭贷款，以该房屋作为抵押，现按揭贷款仍未清偿完毕，其不接受吴涛之外的第三人自行代位清偿贷款，但是如果有生效的法律文书，其愿意配合法院工作尽快为被告吴涛办理解除房屋抵押手续。后原告又申请追加安地居房产服务部为第三人，其申请获本院批准，安地居房产服务部确实给被告吴涛找担保公司做垫资赎楼业务，但不负责垫资的具体业务，后期都要被告吴涛和垫资公司联系。 原告认为双方签订的合同有效，其已经按照合同约定缴纳首付款180000元并将贷款400000元一并转入房屋管理部门的监管账户，要求被告办理过户手续。被告认为中介公司未按照承诺约定寻找垫资完成撤押，由于房屋处于抵押状态，网签合同根本不可能签订，中介伪造房产证，交易存在问题，其不存在过错，认为双方签订的西安市二手房买卖合同及资金监管协议无效。另查明，原告于2018年5月11日向本院提交财产保全申请，要求对本案所涉房屋予以查封。本院以（2018）陕0116民初4650号民事裁定书裁定，对本案所涉房屋进行了查封。原告通过诉讼保全责任保险提供担保，并交纳保全费3420元。该涉案房屋已经办理了房产证，房屋产权证号为西安市房产权证长安区字第41-25987-1号，房屋所有人为被告。因原、被告对于合同是否继续履行的具体细节未协商一致，本案未能调解。以上事实有房屋买卖定金合同、定金收条、西安市二手房买卖合同、西安市存量房交易结算资金监管协议、中国建设银行交款凭证、个人消费贷款及担保合同、西安市房地产抵押合同、邮政银行交易记录及房屋权属登记信息查询结果、收条、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。同时，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告、被告经协商签订房屋买卖合同，该合同内容出自原、被告自愿意思表示，虽然该房屋的所有人即被告吴涛认为在签订房屋买卖合同所提供的房产证系伪造，但被告确系涉案房屋的所有人。该合同内容在不违反相关强制性法律规定的情况下，应为有效，对双方均具有约束力。对被告辩称中介未按照承诺约定寻找垫资完成撤押，属恶意违规操作，因房屋处于抵押状态，网签合同根本不可能签订，中介伪造房产证，交易存在问题，其不存在过错，认为双方签订的西安市二手房买卖合同及资金监管协议无效的辩解不予采纳。当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在签订合同后，均应按合同约定的内容履行各自的相关义务。现涉案该房屋的产权证已办理（第三人中邮小寨支行处抵押），具备过户条件，被告吴涛应协助原告办理房屋的过户手续。由于该房屋存在抵押，原、被告应在房屋过户前解除抵押贷款手续，现原告承诺就剩余按揭贷款本息向第三人中邮小寨支行代被告吴涛进行偿还，第三人中邮小寨支行应涤除该房屋的抵押权涤除手续。同时，由于原告此前向被告支付了首付款180000元，剩余款项向中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行申请贷款400000元，上述款项都存于名称为西安市置诚资金管理有限公司客户交易结算资金，开户行为中国建设银行股份有限公司西安市长安区智慧城分理处，账号为61050170526100000014，上述款项应给付被告。同时，被告吴涛在庭审结束后，口头向本院提出反诉的请求，本院不予受理。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原告孟文娟、被告吴涛于2017年12月22日所签订的二手房屋买卖合同有效，继续履行。二、原告孟文娟于本判决生效之日起十日内支付第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行贷款（被告就本案所涉房屋之剩余贷款）本息、罚息。三、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市小寨支行、被告吴涛于原告孟文娟偿还贷款本息、罚息后五日内涤除西安市长安区北长安街吉源美郡小区6A幢2单元20602室房屋的抵押权。四、原告孟文娟于上述抵押权消除五日内向被告吴涛支付扣减偿还上述按揭贷款本息、罚息后的剩余房价款。五、被告吴涛于上述抵押权消除后五日内将协助原告孟文娟将位于西安市长安区北长安街吉源美郡小区6A幢2单元20602室房屋过户至原告孟文娟名下。五、驳回原告对第三人西安市长安区安地居房产中介服务部的诉讼请求。本案受理费100元，保全费3420元，均由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  徐峰章审  判  员   任秀丽审  判  员  燕  璇二〇一九年十二月十六日书 记 员   张 婷