广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24511号上诉人（原审原告、反诉被告）：张宏，男，汉族，1985年11月9日出生，住湖北省随州市曾都区，委托诉讼代理人：宋剑文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市丰回文化创意有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海乐社区41区甲岸西路10栋102，统一社会信用代码91440300MA5F766Y0R。法定代表人：周华康，该公司总经理。委托诉讼代理人：王纳，广东格祥律师事务所律师。上诉人张宏因与被上诉人深圳市丰回文化创意有限公司（以下简称丰回创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张宏上诉请求：一、依法维持一审判决第一项；二、依法撤销一审判决第二、三、四项，依法改判张宏无须向丰回创意公司支付租金及违约金；三、依法撤销一审判决第六项，依法改判丰回创意公司向张宏退还保证金17600元。四、依法撤销一审判决第七项，依法改判丰回创意公司向张宏退还入场费人民币68000元；五、依法判令丰回创意公司承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实理由：一审法院判决事实认定明显错误，法律适用错误。请求查明事实依法支持张宏的全部上诉请求。一、丰回创意公司收取张宏入场费没有合同依据。二、双方签订的合同已经解除，丰回创意公司应将入场费返还。三、入场费作为保证合同履行期限三年的保证金额，应予以退还。四、丰回创意公司并未就入场费对应义务的履行程度进行举证证明，如丰回创意公司没有履行，应将入场费退还。五、本案合同的解除系因为丰回创意公司提供的房屋无法正常使用，存在严重的安全隐患，并且，在双方签订房屋租赁合同之时并没有通过消防验收，应认定为合同无效，丰回创意公司应退还保证金等费用，并无需支付免租期内租金及违约金。丰回创意公司辩称，请求法庭驳回张宏的全部上诉请求。张宏向一审法院起诉请求：1、丰回创意公司向张宏退还保证金17,600元、房屋租金8,500元、综合管理费760元，装修押金2,000元、入场费68,000元，以上合计96,860元；2、丰回创意公司承担本案诉讼费、公告费、保全费等。丰回创意公司向一审法院反诉请求：1、没收履约保证金17,600元；2、张宏支付2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金8,774.19元、综合管理费309.68元，合计9,083.87元；3、张宏支付2018年9月16日至30日的租金4,250元以及应付未付产生的违约金2,601元（以4,250元为标的，按照0.3%/日的标准自2018年9月6日起暂计算至2019年3月29日，应计算至张宏实际支付之日止），2018年10月租金8,500元以及应付未付产生的违约金4,437元（以8,500元为标的，按照0.3%/日的标准自2018年10月6日起暂计算至2019年3月29日，应计算至张宏实际支付之日止），合计19,788元；4、以17,600元/月的标准支付2018年11月1日至2019年2月28日的商铺占有使用费70,400元；5、张宏赔偿丰回创意公司拆除清理费用4,500元（将商铺复原，拆除张宏软装及硬装费用）；以上合计121,371.87元；6、张宏承担诉讼费。在审理过程中，丰回创意公司增加以下诉讼请求：张宏注销涉案商铺上的法人注册。一审法院认定事实及一审法院认为：双方有争议的事项为第八项至第十六项，其他事项无争议。一、签订合同时间：2018年7月15日，张宏（乙方）与丰回创意公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于深圳市宝安区新安街道甲岸路安乐二街合同编号为A7（2），分摊后面积约为50平方米。二、房屋用途：经营餐饮店。三、租赁期限：自2018年7月15日起至2021年7月15日止，租金从2018年8月15日起计算，综合管理费从2018年8月15日起计算。四、租赁面积、价格：房屋面积50平方米，月租金按170元/平方米计算，即月租金8,500元；综合管理费按6元/平方米计算，即月综合管理费300元。五、租金缴纳时间：乙方须于每月5日前向甲方交纳当月租金、综合管理费8,800元。六、租赁保证金：张宏支付了履约保证金17,600元。七、合同第四条第4-4项约定：履约保证金用于约束乙方认真执行合同，若乙方有违背本合同及甲方有关《物业管理制度》规定的行为，甲方可对其进行处罚，处罚的款项在乙方履约保证金中扣除。第4-5项约定，除非本协议另有约定，乙方不可将所缴纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用。履约保证金作为合同执行的经济保证，如因乙方原因不能继续履行合同的或者因乙方原因导致合同解除的，甲方将不予退还。合同第十一条第11-3条约定，未经甲方同意，乙方单方面终止合同的，甲方有权追回优惠期（免租期）的租金并没收履约保证金。八、关于保证金17,600元是否应当退还的问题。张宏主张丰回创意公司在承诺的园区配套设施未及时完善，且园区未按约定在2018年10月12日开放，未达到被告承诺的顾客人流量，园区存在安全隐患，张宏遂于2018年10月31日发函向被告提出解除租赁合同。张宏提交主张系2018年10月20日的视频，拟证明大楼有整块玻璃掉落的情况，提交主张系2018年10月25日的视频，拟证明大楼仍在装修，存在安全隐患的问题，且直到2018年10月12日园区仍未对外开放的事实。张宏确认双方并未明确约定园区开发日，仅口头约定为2018年10月12日。丰回创意公司不予认可视频的真实性、合法性与关联性，不予认可双方有口头约定园区开发日。一审法院认为，张宏未能提交有效证据证明丰回创意公司未在约定期间开放及其他导致合同目的无法实现的违约事实，故其单方终止租赁合同并请求丰回创意公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。丰回创意公司主张依照双方租赁合同的约定无需退还履约保证金17,600元，一审法院予以采纳。九、关于房屋租金8,500元、综合管理费760元退还的问题。张宏、丰回创意公司双方均确认张宏缴纳了租金8,500元及综合管理费760元，张宏主张园区未按约定开放且丰回创意公司于2018年10月底才取得消防备案，要求退还已缴纳的租金及综合管理费。一审法院认为，双方签订的租赁合同第6-1条约定，甲方同意在经营铺位交付使用之前对场地进行统一装修，乙方应在本合同签订之日起10日内开始对场地进行内部装修，甲方给予乙方41日的装修期限，即从2018年7月15日至2018年8月15日。张宏提交的收据显示张宏于2018年7月15日缴纳了2018年8月份的租金8,800元（含综合管理费300元），张宏已经实际使用涉案房屋并进行装修，应当按约定支付房屋租金及综合管理费，故张宏的该项诉求，一审法院予以驳回。十、关于装修押金的退还问题。张宏、丰回创意公司双方均确认张宏于2018年8月12日交付了装修押金2,000元，丰回创意公司应当予以退还。十一、关于入场费的退还问题。张宏、丰回创意公司双方均确认张宏支付了入场费68,000元，丰回创意公司主张该笔费用为租赁合同第六条第6-1项约定的“甲方同意在经营铺位交付使用前对场地进行统一装修，但装修费用由乙方按分摊面积比例及位置收取”，一审法院认为，涉案租赁合同为双方真实意思的表示，张宏单方终止租赁合同，其请求丰回创意公司退还68,000元，一审法院不予支持。十二、关于2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金、综合管理费的问题。张宏无正当理由单方终止合同，丰回创意公司请求张宏按照租赁合同的约定支付2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金，一审法院予以支持，即张宏应当支付丰回创意公司上述期间的租金8,500元+8,500元÷30天×2天=9,066.67元，丰回创意公司请求8,774.19元，一审法院予以支持。丰回创意公司请求上述期间的综合管理费390.68元，一审法院不予支持。十三、关于2018年9月16日至30日的租金以及违约金问题。张宏于2018年10月31日向丰回创意公司发送解除租赁合同告知函，张宏应当支付丰回创意公司2018年9月16日至30日的租金8,500元÷30天×15天=4,250元，鉴于双方约定的逾期缴纳租金违约金日千分之三的标准过高，一审法院调整为张宏以4,250元为基数按照日万分之五的标准支付丰回创意公司自2018年10月6日起至款项实际清偿之日止的逾期缴纳租金违约金。十四、关于拆除清理费用的问题。丰回创意公司主张因清除涉案房屋遗留的装修产生清除费用4,000元，并提交收据予以证明。张宏不予认可。一审法院认为，丰回创意公司未能提交有效证据证明其主张，故丰回创意公司关于请求张宏承担清除费用4,500元的诉求，一审法院予以驳回。十五、关于2018年11月1日至2019年2月28日的商铺租金问题。丰回创意公司主张张宏发出解除合同通知书后一直占用涉案房屋至2019年3月，应当支付2018年11月1日至2019年2月28日期间的商铺使用费。张宏称其实际已经于2018年10月28日搬离涉案商铺，并出示照片拟证明涉案商铺于2018年11月8日由丰回创意公司用于招商，丰回创意公司不予确认照片的真实性，双方均确认没有进行交接手续。丰回创意公司主张涉案商铺的桌椅、碗筷等并未收回，并确认在2018年11月1日至2019年2月28日期间并未向张宏发送搬离通知。一审法院认为，张宏、丰回创意公司双方均未能提交有效证据证明张宏的实际搬离时间，结合丰回创意公司的陈述，其在收到张宏解除租赁关系通知后并未积极履行收回涉案房屋的义务，其无权对涉案房屋的扩大损失主张权利，张宏未能举证证明搬空涉案房屋，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院认定双方对2018年11月至2019年2月28日期间的租金损失各自承担50%的责任，即张宏应当支付丰回创意公司2018年11月1日至2019年2月28日期间的租金8,500元×3个月×50%=12,750元。丰回创意公司超过上述标准的租金请求，一审法院不予支持。十六、关于注销涉案商铺法人注册问题。丰回创意公司请求张宏注销涉案商铺上的法人注册信息，一审法院予以支持。十七、其他应说明事项。丰回创意公司提交房地产证证明涉案物业权利人为黄三河。一审法院判决：一、丰回创意公司于判决生效之日起十日内退还原告张宏装修押金2,000元；二、张宏于判决生效之日起十日内支付丰回创意公司2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金8,774.19元；三、张宏于判决生效之日起十日内支付丰回创意公司2018年9月16日至30日的租金4,250元及违约金（违约金以4,250元为基数，按照日万分之五的标准自2018年10月6日起计算至款项实际清偿之日止）；四、张宏于判决生效之日起十日内支付丰回创意公司2018年11月1日至2019年2月28日的租金12,750元；五、张宏于判决生效之日起十日内注销涉案商铺的法人注册信息；六、丰回创意公司无需退还张宏履约保证金17,600元；七、驳回张宏的其他诉讼请求；八、驳回丰回创意公司的其他反诉请求。经本院二审审理查明，原审查明事实部分清楚，本院部分予以确认。双方对原审判决丰回创意公司退还张宏装修押金2000元以及张宏注销涉案商铺的法人注册信息均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点在于丰回创意公司应否向张宏退还保证金及张宏主张的入场费，张宏应否向丰回创意公司支付租金及违约金。关于丰回创意公司应否向张宏退还保证金问题。双方签订的《租赁合同》第4-5项约定，除非本协议另有约定，乙方不可将所缴纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用。履约保证金作为合同执行的经济保证，如因乙方原因不能继续履行合同的或者因乙方原因导致合同解除的，甲方将不予退还。第十一条第11-3条约定，未经甲方同意，乙方单方面终止合同的，甲方有权追回优惠期（免租期）的租金并没收履约保证金。张宏主张丰回创意公司在承诺的园区配套设施未及时完善，且园区未按约定在2018年10月12日开放，未达到丰回创意公司承诺的顾客人流量，园区存在安全隐患，于2018年10月31日向丰回创意公司发出《解除合同告知函》，以其租赁店铺所在区域在合同正式订立时并未完成消防、环保等相关审批手续，且该经营区域并非如公司法定代表人之前所宣传并承诺的人流量大等对餐饮店经营的有利因素为由，要求解除租赁合同。本院认为，首先，双方签订的合同并未对园区对外开放时间进行约定，且张宏未能提交充分有效证据证明丰回创意公司未在张宏主张的约定期间开放，应承担举证不能的法律后果。其次，张宏向丰回创意公司发出《解除合同告知函》中并未将园区未对外开放作为其解除合同的理由，与其诉请理由不符，本院不予采纳。再次，张宏提交的2018年10月20日以及2018年10月25日的视频不足以证明丰回创意公司存在导致合同目的无法实现的违约事实，且丰回创意公司对此以不予认可，本院不予采纳。综上，张宏单方终止租赁合同并要求丰回创意公司退还履约保证金缺乏事实和法律依据，原审判决对此不予支持并无不当，本院予以维持。关于张宏主张的入场费退还问题。张宏主张支付丰回创意公司入场费68000元。丰回创意公司确认收到该68000元，但主张该费用是依据双方租赁合同第六条6-1项约定所收取的装修费用，该合同约定“甲方（丰回创意公司）同意在经营未交付前统一对场地进行装修，但装修费用由乙方（张宏）按分摊比例和位置收取”。本院认为，张宏主张该68000元为入场费，但无提交相关证据予以证明，结合双方租赁合同约定，本院采信丰回创意公司关于上述款项为场地装修费用的主张。丰回创意公司并无提交发票等相关证据证明在张宏退租前上述款项已全部用于支付装修费用，退一步来说，即使全部款项已用于场地装修，因该场地装修不包含涉案租赁房屋的装修，亦不会因张宏退租造成该装修价值损失。根据公平原则，结合双方租赁合同约定的租赁期限及张宏实际租赁时间，本院酌定丰回创意公司应返还张宏55000元。原审对此处理不当，依法应予纠正。关于张宏应否向丰回创意公司支付租金及违约金问题。首先，关于2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金问题。张宏无正当理由单方终止合同，丰回创意公司依照《租赁合同》第十一条第11-3条约定，要求张宏支付2018年7月15日至2018年8月15日免租期租金，符合合同约定，原审判决张宏应当支付丰回创意公司上述期间的租金8774.19元，并无不当，本院予以维持。其次，关于2018年9月16日至30日的租金以及违约金问题。张宏于2018年10月31日向丰回创意公司发送解除租赁合同告知函，张宏应当支付丰回创意公司2018年9月16日至30日的租金4250元。鉴于双方约定的逾期缴纳租金违约金日千分之三的标准过高，原审法院调整为张宏以4250元为基数按照日万分之五的标准支付丰回创意公司自2018年10月6日起至款项实际清偿之日止的逾期缴纳租金违约金，处理并无不当，本院予以维持。再次，关于2018年11月1日至2019年2月28日的租金问题。丰回创意公司称张宏发出解除合同通知书后一直占用涉案房屋至2019年3月，但对此未能提供充分有效的证据予以证明。张宏称其实际已经于2018年10月28日搬离涉案商铺，并出示照片拟证明涉案商铺于2018年11月8日由丰回创意公司用于招商，丰回创意公司对此不予认可，双方亦确认没有进行交接手续。故因双方均未能提交有效证据证明张宏的实际搬离时间，原审法院结合双方的举证及陈述，根据公平原则，认定双方对2018年11月至2019年2月28日期间的租金损失各自承担50%的责任系属合理行使自由裁量权范围，处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张宏的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持，对不成立部分，本院予以驳回。原审判决认定事实部分有误，适用法律部分不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5619号民事判决第一至六项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初5619号民事判决第七至八项；三、深圳市丰回文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内退还张宏55000元；四、驳回张宏的其他诉讼请求；五、驳回深圳市丰回文化创意有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1111元（张宏已预交），反诉受理费1364元（深圳市丰回文化创意有限公司已预交），由张宏承担990元，由深圳市丰回文化创意有限公司承担1485元，深圳市丰回文化创意有限公司应在本判决生效之日起十日内径付张宏121元。二审案件受理费2527元（张宏已预交），由张宏承担1010元，由深圳市丰回文化创意有限公司承担1517元，深圳市丰回文化创意有限公司应在本判决生效之日起十日内径付张宏1517元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇一九年十二月十一日书记员 刘修俊（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。