广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17857号上诉人（原审被告）：梁建荣，男，1971年3月21日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：钟沛坚，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张旦浓，女，1966年11月5日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：湛少桥，广东群竹律师事务所律师。上诉人梁建荣因与被上诉人张旦浓共有物分割纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁建荣上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张旦浓的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由张旦浓承担。事实和理由如下：一、有充分证据证明梁建荣一人支付了全部房款。一审庭审中，梁建荣已提交关于房款首付款单据、供房款存折的全部原件，且一审庭后，梁建荣到农业银行新塘支行查询，确定原来的扣划款授权书中的账户44×××80是梁建荣一人名下的账户，而且该核算的账户与一直供款的存折账户是统一的，该账户为44×××67，并非张旦浓所谓两人名下的账户。根据《个人购房担保借款合同》，张旦浓与梁建荣均负有还贷的义务。根据银行的查询证明显示，支付首付款后，张旦浓不知所踪，梁建荣为避免断供被银行起诉，一直独自还款15年，至2018年11月才还清所有银行贷款。梁建荣与张旦浓无任何的家庭关系，虽是联名购房，但是并无任何赠送的意思表示，梁建荣出于共同利益的考虑独自还款，无论是从无因管理的角度，还是根据不当得利的法理，张旦浓均不占有房屋份额。二、产权登记是依当事人申请进行的登记，是物权对外公示的一种重要方式。不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式说明房产权属的特定作用，与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时，即应依法确认不动产物权的真正归属。本案中，从证据分析，房款全部由梁建荣一人出资，张旦浓分文未付，如果单纯从共同共有平等分割原则进行分配房产，则导致实际处理结果显失公平，因此应适当考虑双方对房产出资的多少。被上诉人张旦浓二审辩称：一、购房首付款51720元是双方各付一半。房屋的办证税费、按揭手续费、电视报装费等费用，都是双方各付一半，故所有的单据上均显示两人的名字。二、至于银行按揭贷款的钱，一开始都是以梁建荣与张旦浓双方共有的账户进行还款的，但是后来由于合作关系出现矛盾，结束了当时合作开设的顺盈制衣厂，而后张旦浓搬离了涉案房屋并回到花都区进行生活。后来，梁建荣称其将涉案房屋进行出租，用其收取的租金用于给付银行还贷，还清贷款后再处理涉案房屋，因此才产生了本案诉讼。后来梁建荣将涉案房屋的钥匙更换，更换后的钥匙也没有给付张旦浓，因此多年来都是由梁建荣控制占有涉案房屋。三、本案为共有物分割纠纷，属于物权纠纷，产权登记簿上载明双方各占涉案房屋的二分之一份额，一审法院对涉案房屋的产权直接进行分割，法律适用正确。梁建荣提出的与本案无直接关系的其他纠纷，不应在本案中一并处理，请求二审法院维持原判，驳回梁建荣的全部上诉请求。张旦浓于2019年3月25日向一审法院起诉请求：1.依法分割张旦浓与梁建荣共有的位于增城区新塘镇××房，房屋折价或者拍卖、变卖所得价款的二分之一归张旦浓所有；2.本案诉讼费由梁建荣承担。经一审法院审理查明：2003年10月30日，张旦浓、梁建荣与广州亚太土地建设有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定张旦浓、梁建荣以211720元的价格共同向广州亚太土地建设有限公司购买位于增城区新塘镇工业加工区的地块上建设的商品房富丽园第4幢616房，首付款51720元，余下的16万元购房款由张旦浓、梁建荣共同向中国农业银行股份有限公司广州增城支行申请按揭贷款的方式支付给广州亚太土地建设有限公司。2003年11月11日，张旦浓、梁建荣（借款人）与原中国农业银行增城支行（贷款人）、广州亚太土地建设有限公司签署《个人购房担保借款合同》，约定张旦浓、梁建荣因购置增城区新塘镇××房向原中国农业银行增城支行借款16万元，贷款期限自2003年11月起2018年11月。2019年3月19日，广州市增城区国土资源和规划局出具《不动产登记查册表》，载明位于增城区新塘镇××房属住宅用途，建筑面积76.71平方米，产权人为张旦浓与梁建荣，各占二分之一份额，仍处于抵押状态，权利人为中国农业银行增城支行。2019年3月19日，中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具《结清证明》，内容为抵押人张旦浓、梁建荣抵押位于增城区新塘镇亚太新城富丽园4幢616房的贷款已全部还清了银行的贷款本息。一审诉讼过程中，张旦浓于2019年4月26日向一审法院申请财产保全，请求对梁建荣名下价值728745元的财产进行查封、冻结，由广东泓盛融资担保有限公司提供财产保全担保函作担保。一审法院依法作出（2019）粤0118民初3059号民事裁定书，并采取保全措施，查封了梁建荣名下位于增城区新塘镇××房的份额。本案一审审理过程中，一、张旦浓陈述：购买涉案房屋的首期款51720元是由张旦浓、梁建荣各出资一半，至于按揭的购房款是梁建荣对涉案房屋出租之后所收取的租金来进行还贷。二、梁建荣陈述：购房款全部由梁建荣支付，张旦浓应当返还梁建荣代其支付的购房款或者对涉案房屋所占有的份额应当相应地减少。三、张旦浓要求对涉案房屋进行拍卖或者变卖，所得价款按占有的份额进行分配。梁建荣要求将涉案房屋进行拍卖或放盘到中介处进行售卖。一审法院认为，广州市增城区国土资源和规划局《不动产登记查册表》载明，张旦浓、梁建荣对涉案房屋各占二分之一的份额，故张旦浓、梁建荣对于涉案房屋属于按份共有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，物权以公示为原则，涉案房屋已登记到张旦浓、梁建荣两人名下，双方各占二分之一的份额，故梁建荣主张案涉房屋属其个人所有，与事实不符，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，张旦浓作为涉案房屋的按份共有人，有权要求对涉案房屋进行分割。关于如何分割的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，鉴于涉案房屋属于不动产，其建筑面积76.71平方米，根据其属性、使用目的等，若对房屋进行实物分割会直接影响房屋的使用或者减损房屋的价值。因此，张旦浓主张对涉案房屋采取拍卖或者变卖的方式分割价款较为适宜，也符合法律规定，且梁建荣在一审庭审中也同意对涉案房屋进行拍卖或者变卖，一审法院对此予以支持。虽然，涉案房屋目前仍处于抵押状态，但根据中国农业银行股份有限公司广州增城支行出具《结清证明》显示，涉案房屋的按揭贷款本息已全部还清，故需要张旦浓、梁建荣共同对涉案房屋办理涂销抵押登记之后方可进行拍卖或者变卖。拍卖或变卖涉案房屋所得的价款，由张旦浓、梁建荣按照各自所占的二分之一份额进行分配。关于梁建荣主张的房屋出资问题，以及梁建荣以其支付了全部购房款为由主张张旦浓对涉案房屋所占有的份额应当相应地减少的问题，应由张旦浓、梁建荣另行协商解决，本案对此不予调处。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，于2019年6月20日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起30日内，张旦浓、梁建荣共同拍卖或者变卖位于增城区新塘镇××房，所得款项由张旦浓及梁建荣各占二分之一。二、驳回张旦浓的其他诉讼请求。案件受理费8959元、保全费4164元，由张旦浓负担6561.50元，梁建荣负担6561.50元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为双方各占涉案房屋的产权份额是多少。本院对此评析如下：梁建荣主张涉案房屋的全部购房款是其一人负担，故其应取得涉案房屋的全部产权，张旦浓则认为涉案房屋的产权登记簿上已经载明双方各占二分之一的产权份额，且首期款是双方共同负担，按揭款是用涉案房屋的租金来支付，故其应取得涉案房屋二分之一的产权份额。根据《中华人民共和国物权法》第十四条和第十七条的规定，涉案房屋的权属以不动产登记簿登记为准，除非有证据证明不动产登记簿确有错误的除外。广州市增城区国土资源和规划局《不动产登记查册表》显示，张旦浓和梁建荣对涉案房屋各占二分之一的产权份额。梁建荣虽然主张涉案房屋的购房款全部是其支付，但张旦浓对梁建荣该主张并不予认可。退一步而言，即便该主张属实，该事实也足以否定梁建荣、张旦浓在购买涉案房屋时协商一致由双方各占二分之一的产权份额的真实意思表示，故梁建荣所主张的涉案房屋购房款全部是由其支付一事不能证明不动产登记簿登记错误，梁建荣主张涉案房屋产权全部归其所有，理据不足，本院不予支持。本案只是解决涉案房屋的产权归属问题，至于双方各自本应支付涉案房屋的房款是多少以及实际支付了多少，属于另一法律关系，本案对此不予审查。综上所述，梁建荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17918元，由梁建荣负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏