湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1202民初1549号原告：湖北和荣房地产投资顾问有限公司（以下简称和荣公司）。统一社会信用代码：9142011169832601XF。法定代表人：冯家娥，和荣公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李涛，湖北道博律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司）。统一社会信用代码：91421200673676902W。法定代表人：何春海，泰发公司执行董事。委托诉讼代理人：佘朝华，湖北映月律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告和荣公司诉被告泰发公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和荣公司的委托诉讼代理人李涛，被告泰发公司的委托诉讼代理人佘朝华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告和荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《全程整体策划销售委托代理合同》及《锦绣城独家销售代理合同补充协议》；2、判令被告支付代理佣金1205154元（其中基价佣金1274865元，溢价佣金530289元，合计1805154，被告已支付60万元）；3、判令被告支付迟延支付代理佣金资金的占用损失人民币14万元（自按合同约定支付之日起，以年息24％暂计算到2019年2月1日止）；4、判令被告支付已订购可期待房屋佣金损失人民币736859元（其中基价佣金487540元，溢价佣金249319元，合计736859元）；5、判令被告支付已认筹的房屋佣金损失人民币222万元（认筹房屋数量320套、面积约2万平，按房屋基价3700元/平，3％的佣金计算）；6、判令被告支付其他可期待佣金损失人民币410万元（截止2018年8月15日，剩余房屋数量360套、面积约3.7万平，按房屋基价3700元/平，3%的佣金计算）；7、判令被告按合同约定支付运营费用30万元；8、判令被告按合同约定支付违约金人民币200万元；9、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年11月24日，原、被告双方就“湖北咸宁锦绣城项目”签订《全程整体策划销售委托代理合同》。该合同对委托项目内容、代理期限、代理形式、服务费用、佣金、广告费、销售代理基价、佣金结算条件及支付时间、违约责任等内容进行了明确约定。2017年12月13日，双方又签订了《锦绣城独家销售代理合同补充协议》，对原合同中相关的权利义务作出了部分变更。原告方工作人员于2017年11月27日正式进场，开展营销策划、广告制作发布等营销工作。因被告严重违约，原告于2018年8月15日离场。被告委托出售房屋（住宅和公寓）共计867套。截止到离场之日，原告共计售出房屋126套，签订订购协议房屋58套，认筹房屋320套，剩余360套。原告代理销售的上述房屋，均以被告名义与客户签订了相关合同（商品房买卖合同、订购协议、认筹协议），被告收取了客户的相关款项，且开具了相应的发票或收据。原告已按合同履行了代理销售义务。但在代理销售期间，被告存在以下严重违约行为：未支付任何代理佣金、施工迟缓且迟迟未定开盘时间，未能与银行协调好为客户办理按揭贷款、因与第三人债务纠纷委托销售房屋被查封且第三人安排人员进场销售查封的房屋、原告已出售的房屋被再次出售。另外，被告将独家委托给原告销售的房屋再次委托给他人销售，其中商业部分房屋委托给湖北众兴销售。被告仅于2018年9月15日支付佣金60万元。其后原告虽一再催促，至起诉之日，被告亦无明确支付佣金的意思表示。原告认为，被告严重违约的事实清楚，证据确实，为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十三条之规定，特向贵院提起诉讼，望盼如所请。被告泰发公司辩称，一、被答辩人起诉状所称与事实不符，1、被答辩人和荣公司于2018年5月份就自行离场，之后一直未履行合同约定的代理销售义务。2、被答辩人诉状中所称已代理销售的房屋，与实际情况不符。3、泰发公司不存在违反合同约定的行为，亦已完成支付代理报酬的义务。二、对于被答辩人和荣公司第一项解除合同的诉求，答辩人泰发公司认为：自2018年5月30日止，和荣公司签订完最后一份定购协议后，自行离场，再未履行代理销售义务。此时，和荣公司不履行委托代理合同义务，合同已自行终止，应视为和荣公司已单方解除合同。三、被答辩人诉请支付代理佣金、运营费、违约金没有事实和法律依据。四、泰发公司已支付和荣公司的全部代理报酬60万元，并不存在差欠佣金的行为。综上，恳请法院依法确认2018年5月30日，原、被告双方的委托代理合同关系已经解除，并依法驳回原告和荣公司其他全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2017年11月24日，原告和荣公司与被告泰发公司签订了《锦绣城独家销售委托代理合同》（以下简称《代理合同》），约定：委托项目内容，1、项目名称：锦绣城。2、项目位置：咸宁市咸宁大道128号卫校旁。3、委托范围：7栋约9万平方米具体数字以双方交接时核实数据为准。4、工程质量和工期：工程合格、2018年9月陆续交房；代理期限：本合同签订之日至乙方（和荣公司）完成可销售房源住宅/公寓部分95％、商业部分60％的销售、招商完成85％的任务；代理形式：甲方（泰发公司）不再自行销售招商或委托任何其他单位和个人参与销售招商。在代理期限内，甲方以任何形式销售或招商的面积视为乙方完成的工作。服务费用、佣金、广告费，1、合同签署之后商业部分开盘前7天内，甲方支付乙方人民币叁拾万元作为商业部分招商启动费。2、乙方的销售代理佣金分为以下两个部分：①乙方对项目住宅及公寓部分采取底价包销形式提取佣金：住宅及公寓部分包销基价均为3600元/平米，乙方在此基价基础上加价销售，在合同代理期内此基价以上部分全额为乙方所有。②乙方对项目商业部分采取包销方式提取佣金，基价之上的溢价部分乙方得100％；销售代理基价：住宅销售代理的平均基价为：3600元/㎡，公寓销售代理的平均基价为：3600元/㎡，商业销售代理的平均基价为：一层12500元/㎡，二层7000元/㎡，三层4500元/㎡；具体到各套住宅、公寓和商业（下称销售单位）基价的定价由乙方按照上述标准制定一房一价基价表，并上报甲方签字认可后生效，同时作为双方佣金结算的执行标准；佣金结算条件及支付时间，已与客户签订购房合同，并符合下列条件的乙方结算代理佣金：①非贷款购房的客户，其购房资金全额收到甲方账户（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。②贷款购房的客户（含商贷、公贷），首期款支付到甲方账户并签订购房合同（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。③招商代理佣金的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交清第一次应付款项为依据。④达到结算标准的甲方应在每个自然月的10日为双方结算日，在此之前双方应确定达到结算条件的销售单位面积（以结算单或基价表为准），甲方应按照本合同第四条佣金约定条款与乙方进行结算，将乙方应得佣金汇至乙方指定账户。商业部分每月按照销售额的8％进行预结算，在商业销售额到捌仟（80000000.00元人民币）时按合同第四条进行正常结算；违约责任，1、如甲方违反本合同第三条规定，乙方有权单方面终止合同并向甲方主张100万元的违约金。非因甲方原因，乙方单方面终止合同，则应向甲方支付100万元的违约金。2、甲方若未能按时足额的将乙方应得佣金及费用支付给乙方，如每延期一天，甲方应支付乙方应得佣金总额百分之五的滞纳金。逾期达到10天，乙方有权单方面停止销售工作，并要求甲方承担由此造成的全部责任与损失，赔偿乙方违约金100万元。3、若在销售房产因甲方的债权人申请法院查封或其他原因导致被查封的，则视为乙方完成了相应的销售面积，甲方应以前一月房屋销售的每平方米均价减去基准价格后剩余部分为标准向乙方支付销售佣金。4、若甲方在乙方未违约的情况下单方面终止本合同，视为乙方完成了全部9万平方米的销售工作，甲方除应当承担违约责任外，还应以住宅每平方米300元、公寓每平方米300元、商铺每平方米1000元向乙方支付佣金或赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告和荣公司开始进行锦绣城项目全程营销代理销售工作。同年12月13日，原、被告双方又签订了一份《锦绣城独家销售代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定，一、原合同中第四条第2点乙方对项目住宅及公寓部分采取底价形式提取佣金，超出基价以上的部分全额为乙方所有调整为：乙方对住宅及公寓部分采取基价提点溢价分成的形式提取佣金，住宅及公寓部分代理基价为3700元/平方米，基价佣金按3％提取佣金，3700元/平方米至3800元/平方米之间部分甲方得85％、乙方得15％；3800元/平方米至3900元/平方米之间部分甲方得70％、乙方得30％；3900元/平方米至4000元/平方米之间部分甲方得60％、乙方得40％；4000元/平方米以上部分甲乙双方按各50％进行分配，住宅公寓的佣金包含住宅公寓的广告、营销、策划费。二、合同第十二条中履约保证金在销售过程中由甲方授权由乙方在开盘销售15天内自行收款壹佰万（1000000.00元）元整，甲方无条件为客户开具收据及发票。三、在销售过程中甲方安排专人处理项目前期遗留客户的委托，确保营销工作的正常开展。四、如因甲方原因导致项目不能正常销售，或因甲方内部原因阻碍销售工作的，则甲方应每月按5万元向乙方支付运营费。五、商业基价调整为：一楼均价为：13500元/平方米、二楼均价为：8000元/平方米、三楼均价为：5500元/平方米。六、合同第四条第3点（1）小条取消。七、所有款项由住建委、建设工程管理处监管全部用于工程建设和销售，销售佣金按合同约定进行结算。八、乙方应当在第一个月（补偿协议签订后31天内）销售保障回款500万元整，春节前累计回款3000万元整，如不能按期完成，乙方应给予甲方赔偿壹佰万整（从佣金中扣除），如按期完成则奖励乙方伍拾万元整。由于银行原因乙方不承担责任。后原告和荣公司继续开展营销策划、广告制作发布等营销工作。2018年5月底，因被告泰发公司未及时支付原告和荣公司代理销售费用，且部分销售房屋被法院查封，给原告和荣公司的代理销售房屋工作带来一定的影响。原告和荣公司停止了代理销售工作，并于同年8月撤离销售现场。但原、被告双方未进行结算。同时查明，原告和荣公司在代理销售期间，共销售住宅122套。①非贷款户购房户20套，住宅合同总价为5955679.72元，已到账金额为5425479.72元。②未办理银行按揭的购房户72套，合同总价为22936628元，已到账金额为9436743元。③已办理按揭手续购房户30套，合同总金额为13191604.96元，原告和荣公司离场前已收取购房款金额为4591604元，和荣公司离场后，被告泰发公司收取购房款金额为8600000.96元，共计到账金额为13191604.96元。另外，原告和荣公司还与购房户签订了58套订购协议，认筹房屋320套。又查明,被告泰发公司共计支付原告和荣公司销售佣金600000元。原告和荣公司离场后多次找被告泰发公司结算代理销售佣金，因原、被告双方对结算标准产生分歧，至今未结算。为此，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为：原告和荣公司与被告泰发公司签订的《代理合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反国家法律法规，没有损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效。合同当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点为代理佣金、溢价结算标准及违约责任。根据《补充协议》第一条约定：“乙方对住宅及公寓部分采取基价提点溢价分成的形式提取佣金，住宅及公寓部分代理基价为3700元/平方米，基价佣金按3％提取佣金，3700元/平方米至3800元/平方米之间部分甲方得85％、乙方得15％；3800元/平方米至3900元/平方米之间部分甲方得70％、乙方得30％；3900元/平方米至4000元/平方米之间部分甲方得60％、乙方得40％；4000元/平方米以上部分甲乙双方按各50％进行分配，住宅公寓的佣金包含住宅公寓的广告、营销、策划费。”《代理合同》第六条约定,“①非贷款购房的客户，其购房资金全额收到甲方账户（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。②贷款购房的客户（含商贷、公贷），首期款支付到甲方账户并签订购房合同（甲方书面批准延期缴款的视为全款到账）。”本院认为，《补充协议》第一条和《代理合同》第六条的约定，系原告计提佣金、溢价的最终结算标准。1、非贷款户购房20套，合同总价为5955679.72元，已到账金额为5425479.72元，按到账金额计算，应结算基价佣金为156084元，溢价佣金54281元,合计210365元；2、已办理按揭手续的贷款购房户30套，合同总价为13191604.96元，原告和荣公司离场前已收取购房款金额为4591604元，和荣公司离场后，被告泰发公司收取购房款金额为8600000.96元，共计到账金额为13191604.96元。原告要求按合同总价计算基价佣金和溢价佣金，被告要求按原告撤场前已收取的金额计算佣金。因该批购房户前期已签订了商品房买卖合同，并支付了部分购房款，泰发公司已办理了银行按揭手续，购房款已全额到账，故应按合同总价款结算基价佣金和溢价佣金，应结算基价佣金为352463.85元，溢价佣金为173813.37元，合计526277.2元；3、未办理银行按揭的购房户72套，合同总价为22936628元，已到账金额为9436743元。原告要求按合同总价计算基价佣金和溢价佣金，被告要求按实际到账的金额计算佣金。因该批购房户仅支付了部分购房款，至今也未办理银行按揭手续，导致合同目的无法实现，且合同对此情形约定不明确，依照公平原则，应按实际到账金额结算佣金，不计算溢价，应结算佣金为283102.29元。关于原告要求被告承担定购房屋、认筹房屋、剩余房屋的可期待佣金损失，根据《代理合同》第十一条第3条的规定，如客户签定《房屋定购合同书》或《商品房买卖合同书》并交纳定金、房款后违约的，则按实际收取的违约金双方各得50％。因原告自行停止销售，撤离现场，且签订定购协议、认筹协议房屋，最终并未实际销售，故本院不予支持。原告请求被告支付运营费用30万元，根据《代理合同》第四条约定，合同签署之后商业部分开盘前7天内，甲方支付乙方人民币30万元作为商业部分招商启动费用。但原告在代理销售过程中，商业部分并未开盘，故被告不应支付30万元启动费。关于违约责任，因被告泰发公司部分房屋被司法机关查封，给原告代理销售工作造成了一定影响，又未及时支付原告基价佣金、溢价佣金，已构成合同违约。但原告在未与被告协商一致的情况下，擅自停止代理销售工作，撤离销售现场，亦属于合同违约行为，且原、被告双方对佣金及溢价结算标准存在分歧，合同相关条款约定不明,双方一直未能对全部代理佣金和溢价最终结算达成合意，且被告向原告支付了部分佣金。故对原告请求支付逾期付款利息、资金占用损失、可期待佣金及可期待佣金损失、违约金等，本院均不予支持。原告请求解除《全程整体策划销售委托代理合同》及《锦绣城独家销售代理合同补充协议》，因原告已自行撤场、停止销售，双方代理合同关系已实际解除，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条、第四百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告和荣公司与被告泰发公司签订的《全程整体策划销售委托代理合同》及《锦绣城独家销售代理合同补充协议》。二、被告泰发公司应付原告和荣公司销售代理佣金（含基价佣金和溢价佣金）共计1019744.49元，扣减被告已支付的佣金（含基价佣金和溢价佣金）600000元，下欠原告和荣公司佣金（含基价佣金和溢价佣金）419744.49元，此款在本判决书生效后三十日内付清。三、驳回原告和荣公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费86012元，由原告和荣公司承担78416元，被告泰发公司承担7596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  陈 钢人民陪审员  温建松人民陪审员  刘亚平二〇一九年十二月十六日书 记 员  王 丽