阜新市细河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0911民初1303号原告：梁贵玉，男，1953年10月28日出生，汉族，住阜新市细河区。原告：朱凤兰，女，1953年12月30日出生，汉族，住现阜新市细河区。二原告共同委托诉讼代理人：刘明继，辽宁鑫晟律师事务所律师。被告：郭永刚，男，1969年8月19日出生，汉族，住阜新市细河区。被告：韩晓华，女，1968年6月29日出生，汉族，住阜新市细河区。第三人：回振海，男，1965年6月29日出生，回族，住阜新市海州区。委托诉讼代理人：李庆宇，阜新市海州区韩家店镇法律服务所法律工作者。第三人：张辉，男，1970年3月4日出生，汉族，住阜新市海州区。原告梁贵玉、朱凤兰与被告郭永刚、韩晓华、第三人回振海、张辉所有权确认纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁贵玉、朱凤兰及其委托诉讼代理人刘明继，第三人回振海的委托诉讼代理人李庆宇，第三人张辉到庭参加诉讼，被告郭永刚、韩晓华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。梁贵玉、朱凤兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令二原告与二被告的房屋买卖行为无效；2、依法判令二被告与第三人回振海之间的房屋买卖行为无效；3、依法确认阜新市细河区房屋归二原告所有；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，位于阜新市细河区房屋系二原告夫妻共同财产，且二原告始终在该房屋内居住。因原告女儿向他人借款用二原告的房产证做担保，但是没有办理抵押登记，后来二原告得知2016年7月29日房屋产权以买卖方式被过户给被告郭永刚，被告韩晓华是房屋共有人。二原告并不认识被告郭永刚和韩晓华，也没有将房屋卖给二被告，更没有收过二被告的购房款，而目前仍在该房屋内居住。该案立案后二原告向房产局调取了案涉房屋的房产档案，得知一个新情况，2018年9月27日，二被告又将案涉房屋转让给第三人回振海，并办理了产权过户手续。二原告认为二被告将案涉房屋转让给回振海不是真实的房屋买卖，因在他们交易前该三人从未到案涉房屋实地看房，在交易后回振海也从未找过二原告要求腾迁房屋，这种不符合常理的房屋买卖肯定是不真实的，另外本案第三人回振海虽现持有该房屋的产权证，但不符合法律规定的善意取得。根据国家法律规定，以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，所以案涉房屋买卖行为无效，请法院判决案涉房屋归二原告所有。郭永刚、韩晓华未作答辩。第三人回振海陈述：第三人并不认识二原告，案涉房屋于2018年9月由二被告处购得，用于作学区房。二原告在此房居住是因第三人没有时间起诉二原告，房屋买卖行为是真实的交易行为。第三人张辉陈述：案涉房屋的买卖属正常买卖行为，履行的是正常的买卖手续。2014年9月27日即双方签订委托书的前一天，梁海慧即二原告的女儿给第三人打电话，称想向第三人借钱，用来给他人垫还信用卡，得到钱后给第三人一些好处费。梁海慧称用其父母的房屋作为抵押，第三人问怎么抵押，梁海慧说去房产公证处进行公证，如还是还不上钱就用此套房屋抵债，归第三人所有。第二天第三人在房产公证处进行的公证委托，二原告均到场签字画押。第三人也口头说了，如还不上钱案涉房屋归第三人，当时都没有意见后在公证处进行的公证委托。第三人手中有公证书，做完公证程序，梁海慧陆续在第三人手中借钱，但借的时间都不长，用于倒信用卡。第三人给梁海慧的钱都是现金，梁海慧都是用银行卡转账方式偿还的。梁海慧说过不管借多少钱，这个房子也够了，不能差第三人钱。但公证当天梁海慧向第三人借款10万元、2016年1月27日借款3万元、1月29日借款2万元一直没有还。之后梁海慧两三个月没有与第三人联系，最后因梁海慧实在不能还钱了，第三人才将案涉房屋出售了。本院经审理认定事实如下：原告梁贵玉与朱凤兰系夫妻关系，于2008年10月23日取得位于阜新市细河区建筑面积55.34平方米房屋，并居住至今。因二原告的女儿梁海慧向第三人张辉借款10万元，二原告与张辉于2014年9月28日在阜新市公证处办理授权委托书公证，委托人为梁贵玉、朱凤兰，受托人为张辉，授权委托书内容为“我们是夫妻，是坐落于阜新市细河区，建筑面积55.34平方米房屋的共同共有人，该房屋所有权证编号：阜房权证细河区字第商78478号。我们想将上述房屋出售，委托张辉为我们的代理人，代理我们出售上述房屋和办理卖房手续。代理人在其权限范围内签署的一切文件我们均予以承认，代理人有权决定房屋出售价格。委托期限至上述事情办完为止。代理人无转委托权”。此后梁海慧又多次向张辉借款，张辉也多次收到梁海慧的银行转款。2016年7月27日，张辉以梁贵玉、朱凤兰代理人的身份与被告郭永刚、韩晓华签订房屋买卖协议书，将位于阜新市细河区房屋出售给郭永刚、韩晓华，成交金额为14万元。2016年7月29日，该房屋过户登记至郭永刚、韩晓华名下。2018年9月27日，郭永刚、韩晓华与第三人回振海签订不动产买卖协议书，将案涉房屋出售给回振海，成交金额为6万元，后该房屋过户登记至回振海名下。回振海与韩瑞玲于2011年3月7日经阜新市太平区人民法院调解离婚，其婚生子回健出生于1989年7月2日。本院所确认的上述事实，有房产档案、房屋所有权证复印件、公证书、借条复印件、银行卡交易明细清单复印件等证据及当事人陈述笔录在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，本案的争议焦点有三点：（一）原告梁贵玉、朱凤兰与被告郭永刚、韩晓华之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及合同的效力问题；（二）郭永刚、韩晓华与第三人回振海之间是否存在真实的房屋买卖合同关系及合同的效力问题；（三）回振海是否构成善意取得，案涉房屋应否归梁贵玉、朱凤兰所有。本案原告梁贵玉与朱凤兰的女儿梁海慧与第三人张辉存在民间借贷关系，梁贵玉与朱凤兰在梁海慧向张辉借款10万元后于2014年9月28日向张辉出具委托书，授权张光辉出售案涉房产，显然该行为目的是为了担保借款债权得以实现，二原告的真实意思并非是出售房屋。此后张辉以梁贵玉、朱凤兰名义将案涉房屋出售给郭永刚、韩晓华，郭永刚、韩晓华又将案涉房屋出售第三人回振海。从张辉与郭永刚、韩晓华签订的房屋买卖协议及郭永刚、韩晓华与回振海签订的不动产买卖协议内容来看，两份买卖协议中关于房款支付期限、交付房屋时间、违约责任条款等约定均不明确，且不论是郭永刚、韩晓华还是回振海在购买房屋时均未实地察看房屋，购买房屋后也未主张交付房屋，郭永刚、韩晓华与回振海亦均未能提供实际支付房款的证据，此外回振海购买房屋的价格明显低于市场价格，上述情况明显不符合日常房产交易的习惯。回振海陈述购买案涉房屋用于作学区房，从二原告调取的民事调解书看，回振海的儿子已成年，该说法亦不能成立。综合以上，并结合张辉代售房屋中对房屋价款的确定并未取得梁贵玉、朱凤兰的授权及张辉并未在处分房产后与借款人梁海慧履行清算借款本息的义务，本院认定梁贵玉、朱凤兰与郭永刚、韩晓华签订的房屋买卖协议及郭永刚、韩晓华与回振海签订的不动产买卖协议均无效，回振海不能构成对案涉房屋的善意取得，故二原告主张位于阜新市细河区房屋归二原告所有的请求，本院予以支持。回振海应协助将房屋变更登记至二原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告梁贵玉、朱凤兰与被告郭永刚、韩晓华签订的房屋买卖协议书无效；二、被告郭永刚、韩晓华与第三人回振海签订的不动产买卖协议书无效；三、第三人回振海于本判决生效后十日内协助原告梁贵玉、朱凤兰将位于阜新市细河区房屋变更登记至原告梁贵玉、朱凤兰名下（所需费用由回振海承担）。案件受理费2300元，由第三人张辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。审 判 长 董 旭人民陪审员 古 芳人民陪审员 刘爱芬二〇一九年十二月十二日书 记 员 丁春雨