安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终1087号 上诉人（原审被告）：束文娟，女，1985年11月15日出生，住安徽省池州市站前区。 委托诉讼代理人：汪生太，安徽九华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代红辉，安徽九华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：池州市万盛市场经营管理有限公司，住所地安徽省池州市站前区齐山大道与林荫路交汇处里山中学北侧，统一社会信用代码913417005730141515。 法定代表人：余国泰，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡宪能，池州市贵池区牛头山镇法律服务所法律工作者。 上诉人束文娟因与被上诉人池州市万盛市场经营管理有限公司（以下简称万盛经营公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行书面审理。本案现已审理终结。 束文娟上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人无权向上诉人主张物业费。1.人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系；2.上诉人与开发商池州市银华置业有限公司（以下简称银华公司）签订的《商品房买卖合同》约定由池州市万盛物业服务有限公司（以下简称万盛服务公司）提供一年的前期物业服务，在2012年7月即已到期，被上诉人并非万盛服务公司。银华公司在2012年6月15日与万盛服务公司签订的《物业管理与服务合同》服务对象是银华公司的商业房，与上诉人并无关联；3.万盛服务公司系银华公司投资设立，双方存在利害关系，银华公司与万盛服务公司签订案涉合同违反诚实信用原则，剥夺了上诉人选择物业服务公司的权利；4.被上诉人未曾为上诉人提供物业服务，上诉人享受的物业安保、停车位等服务事项是缴纳城市建设附加税所得，与被上诉人无关。二、案涉物业费的缴纳标准应为1元/月。被上诉人提供的《物业管理与服务合同》中约定的收费标准为1元/月，该约定并未违反法律法规强制性规定，属于当事人对自身民事权利的处分，合法有效，一审法院将1元/月认定为1元/月/平方米的更改他人合同内容的做法不当。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 万盛经营公司辩称，1.池州市万盛物业管理服务有限公司（以下简称万盛管理公司）于2011年4月15日注册成立，2011年7月1日，万盛管理公司变更登记公司名称为万盛服务公司，2012年12月29日，万盛服务公司变更登记公司名称为万盛经营公司，故万盛经营公司与万盛服务公司乃同一主体；2.上诉人与银华公司签订的《商品房买卖合同》中约定上诉人同意由万盛服务公司提供前期物业服务，且《商品房买卖合同》附件六就是万盛服务公司与银华公司签订的《前期物业服务合同》，《前期物业服务合同》约定的期限虽然仅为一年，但在同时亦约定了物业服务的期限可延续到业主大会及业主委员会成立后，因本案中业主大会与业主委员会并未成立，银华公司与万盛服务公司于2012年6月15日签订了《物业管理与服务合同》，因此《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《物业管理与服务合同》具有关联性，对上诉人均具有约束力，上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系；3.万盛经营公司提供的物业服务涵盖物业共用部位的维修、养护和管理以及清洁卫生等多方面，与上诉人列举的物业安保、停车位等城市服务并不冲突，业主在缴纳城市建设费的同时也应缴纳物业服务费；4.《物业管理与服务合同》在《前期物业服务合同》之后签订，结合经营成本、合同目的、交易习惯、相关法规等多方面因素考量，《物业管理与服务合同》约定的物业费缴纳标准不可能为1元/月，一审法院认定为1元/月/平方米并无不当。但鉴于万盛经营公司在签订《物业管理与服务合同》时存在自身失误，万盛经营公司自愿按照0.95元/月/平方米标准收取物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 万盛经营公司向一审法院起诉请求：1.判令束文娟给付万盛经营公司2015年9月1日至2019年6月30日的物业服务费3949.17元；2.束文娟支付逾期交纳物业服务费的滞纳金8799.35元；3.束文娟承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年7月18日，银华公司与万盛服务公司签订一份《万盛广场前期物业服务合同》，约定由万盛服务公司对万盛广场商业用房提供物业服务，服务期限自2011年7月20日起至2012年7月20日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业每月每平方米0.95元，业主或物业使用人应在每月20日履行交纳义务。双方还对物业管理服务质量等其他事项进行了约定。2012年6月15日，银华公司与万盛服务公司续签了一份《物业管理与服务合同》，约定由万盛服务公司继续对万盛广场商业用房提供物业服务，服务期限10年，自2012年7月20日起至2022年7月19日止，物业服务费标准为1元/月，服务费每半年结算一次，1月份缴交上半年、7月份缴交下半年，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应交费的0.3%交纳滞纳金，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，万盛服务公司即对万盛广场提供物业服务至今。2011年10月10日，束文娟与银华公司签订一份《商品房买卖合同》，约定束文娟购买银华公司开发的万盛广场2号楼110室（建筑面积90.37平方米），房屋交付时间为前，由银华公司选聘的万盛服务公司提供前期物业服务，服务期限至业主大会及业主委员会成立后。束文娟2013年1月31日取得上述房屋产权证，自起拖欠物业服务费至今。2011年4月15日，万盛管理公司注册成立。2011年7月1日，池州市住房和城乡建设委员会作出池建秘[2011]171号《关于池州市万盛物业管理有限公司等2家企业资质的批复》，原则同意核定万盛管理公司为三级资质，暂定一年，但业务范围仅限于万盛广场项目，不得对外承接业务，企业名称中“物业管理”应变更为“物业服务”字样，持变更后的工商营业执照申请领取物业管理资质证书。2011年7月11日，万盛管理公司更名为万盛服务公司。2012年11月29日，万盛服务公司更名为万盛经营公司。 一审法院认为，本案的争议焦点有二个，一、万盛经营公司是否是适格当事人。二、物业服务费的标准问题。针对第一个焦点问题，束文娟与银华公司签订的《商品房买卖合同》中约定了万盛服务公司为万盛广场提供前期物业服务，被告知道万盛广场有物业服务公司提供物业服务；万盛服务公司的前身是万盛管理公司，登记成立于2011年4月15日，万盛服务公司于2012年11月29日更名为万盛经营公司并登记，所以万盛经营公司的营业执照上的成立日期是2011年4月15日，登记日期是2012年11月29日，万盛经营公司登记后，名称一直沿用至今，未再改名；所以，万盛经营公司是适格的当事人。针对第二个焦点问题，万盛经营公司与银华公司签订的《万盛广场前期物业服务合同》约定商业用房物业服务费的收费标准为每月每平方米0.95元，2012年6月15日双方签订的《物业管理与服务合同》约定物业服务费标准为1元/月，没有注明每平方米，从物业服务的延续性以及合同的目的来看，物业服务费标准应该为每月每平方米1元；另外，池价房[2009]135号《池州市主城区物业服务收费管理暂行办法》第二十五条规定“物业综合服务费应按每月、每平方米计收”，所以万盛广场物业服务费的收费标准为每月每平方米1元，而不是不分房屋大小每月都是1元的物业服务费；本案万盛经营公司以每月每平方米0.95元的物业服务收费标准起诉，本院予以认可。万盛经营公司作为万盛广场的物业服务企业，物业服务的质量除了其自身的努力外，还需要广大业主的配合与支持，只有双方共同努力才能共创良好的商业环境。而业主配合与支持的最直接方式是主动缴纳物业服务费。商业用房的“门前三包”与物业服务并不冲突，其出发点都是为了整洁有序的市场环境。万盛经营公司的扫地行为只是物业服务的一个方面，扫地可能是业主感受最直观的物业服务方面，但物业服务绝不只是扫地行为，它包括多项内容，公共秩序的维护，公共部位、公用设施设备的维修、养护和管理，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通、公共绿化的养护和管理等等。综上，万盛经营公司为万盛广场商业用房提供物业服务，束文娟作为业主应当及时缴纳物业服务费。2015年9月1日至2019年6月30日被告的物业服务费3949.17元（90.37平方米×0.95元/月/平方米×46月），万盛经营公司要求束文娟支付，本院予以支持。因万盛经营公司未提供证据证明其提供的服务全部达到管理目标，对于万盛经营公司滞纳金请求，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告束文娟于本判决生效之日起十日内向原告池州市万盛市场经营管理有限公司支付拖欠的2015年9月1日至2019年6月30日物业服务费3949.17元；二、驳回原告池州市万盛市场经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元减半收取79元，由被告束文娟负担50元，原告池州市万盛市场经营管理有限公司负担29元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与万盛经营公司是否存在物业服务合同关系、上诉人是否应当缴纳物业服务费以及物业费的收取标准。 关于上诉人与万盛经营公司是否存在物业服务合同关系。万盛管理公司在注册设立后，依法先后将企业名称变更登记为万盛服务公司、万盛经营公司，属于企业的自主经营权，不能因企业名称的变更否定三者系同一主体，上诉人关于万盛经营公司并非万盛服务公司的上诉理由不能成立。上诉人与银华公司于2011年10月7日签订的《商品房买卖合同》约定将银华公司与万盛服务公司签订的《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件六，上诉人同意由银华公司依法选聘的万盛服务公司提供前期物业服务。在《前期物业服务合同》到期前一个月，银华公司与万盛服务公司依据《前期物业服务合同》的第三十二条约定“本合同期满前一月，业主大会尚未成立的，甲（银华公司）、乙（万盛服务公司）双方应就延长本合同期限达成协议”，于2012年6月15日签订《物业管理与服务合同》，约定万盛服务公司于2012年7月20日起至2022年7月19日提供10年的物业管理服务。《前期物业服务合同》、《物业管理与服务合同》中的条款并未排除业主选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利，上诉人也并未提供充分证据证明银华公司与万盛服务公司签订的《前期物业服务合同》以及《物业管理与服务合同》存在不当情形，上诉人关于《物业管理与服务合同》与其无关、银华公司与万盛服务公司签订案涉合同不当的主张不能成立。故，《物业管理与服务合同》对上诉人具有约束力，上诉人与万盛经营公司存在物业服务合同关系。 关于上诉人是否应当缴纳物业服务费以及物业费的收取标准。万盛经营公司提供的物业服务，不仅在于公共设施维修、公共场所清扫、绿化苗木养护等寻常看得见的服务，还在于化粪池及污水井的清疏、垃圾日产日清等寻常看不见的服务，上诉人诉称万盛经营公司从未为其提供物业服务不符合常理。上诉人列举的公安天网24小时监控、停车位等城市服务与物业服务并不冲突，城市服务也不能等同或是代替物业服务。上诉人在接受万盛经营公司的物业服务同时应当依法依约缴纳物业服务费。万盛经营公司作为营利性法人，其运营正常的基本前提是保证收支平衡，在《前期物业服务合同》中，约定的商业物业服务费收取标准为0.95元/月/平方米，会所物业收取标准为1.2元/月/平方米，签订在后的《物业管理与服务合同》第十六条约定，物业管理服务费，指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、经理人酬金构成。本物业的管理服务费标准为1元/月。此处的“1元/月”可解释为依照1元/月收取物业服务费，也可解释为依照1元/月/平方米收取物业服务费，综合考虑服务成本、人员工资、物价水平等多方面现实因素，按照1元/月的标准收取物业服务费不符合情理，亦不符合万盛服务公司统一调整物业服务费的合同目的，一审法院将其解释为依照1元/月/平方米收取物业服务费合情合规，万盛经营公司自愿依照0.95元/月/平方米的标准收取物业服务费，系对其民事权利的处分，一审法院判决上诉人按照0.95元/月/平方米的标准缴纳物业服务费并无不当。上诉人关于一审法院更改他人合同内容的主张不能成立。 综上所述，上诉人束文娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人束文娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  金本淳 审判员  叶光氢 审判员  陈大明 二〇一九年十二月四日 法官助理王新 书记员李欣