广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终21526号上诉人（原审被告）：谭昌雄，男，汉族，1976年10月30日出生，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：翁林霞、麦海波，均系广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地：广州市中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，主任。委托诉讼代理人：陈诗钰、陆智君，均系该单位员工。上诉人谭昌雄因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称市更新办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭昌雄上诉请求判令：1.撤销一审判决第二项；2.改判谭昌雄无须向市更新办支付逾期交房违约金；3.一、二审案件诉讼费用由市更新办承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。谭昌雄自2013年开始租赁涉案房屋，2014年6月到期之后仍继续向市更新办租赁涉案房屋，市更新办也无异议，双方实际上形成了不定期租赁合同的关系，而市更新办一直以来也表示只要谭昌雄按时足额缴纳租金，其就同意继续将涉案房屋租给谭昌雄，谭昌雄也因此投入了大量资金对涉案房屋进行了装修。即便是在市更新办于2019年4月起诉之后，双方沟通时市更新办仍然表示同意将涉案房屋租给谭昌雄，因此谭昌雄按时缴纳租金，市更新办也因此给谭昌雄开具对应的发票，发票的项目名称为“经营租赁”，可见市更新办实际上是同意谭昌雄继续租用涉案房屋的，故谭昌雄并不构成违约，无须支付逾期交房违约金；二、即便谭昌雄构成违约需要支付违约金，但谭昌雄主观上并无恶意，且在谭昌雄已足额缴纳了租金的情况下，参考2018年广州市房屋租金参考价格，市更新办并无其他实际损失，故一审法院未对违约金标准进行调整，以租金100％的标准判决谭昌雄支付违约金，显失公平。1.谭昌雄承租房屋一直按时足额缴纳租金，在市更新办提出诉讼之后，当庭也表示同意返还商铺，但因需另找店铺搬迁，故需要相应的搬迁时间，谭昌雄主观上并无恶意。2.根据广州市房地产租赁管理所于2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价格》，德星路路段商业用房租金参考价为195元／建筑面积平方米/月，而涉案商铺建筑面积为39.96平方米，位于负一层，租金参考价为首层的60％，故按照参考价计算涉案商铺的租金仅为4675.32元／月，大大低于谭昌雄与市更新办约定的租金标准10765元／月。在谭昌雄已经向市更新办按时足额支付租金，且市更新办也有要求谭昌雄继续支付占用费的情况下，实际上市更新办并无任何损失，按填补损失原则，并根据《合同法》第一百一十四条的规定，一审法院对相当于租金价格100％的违约金标准不予调整，显失公平。被上诉人市更新办二审答辩称：一审判决的违约金符合合同约定，该约定是双方真实的意思表示，谭昌雄应按一审判决支付违约金。市更新办于2019年4月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.谭昌雄立即向市更新办腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层x区xx号商铺；2.谭昌雄向市更新办支付从起诉状副本送达之日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金，违约金依据租赁合同条款，每月按租金标准10765元收取；3.谭昌雄承担本案所有诉讼费用；4.谭昌雄支付从2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月按租金标准10765元收取。一审法院经审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。广州市荔湾区德星路9号负一层x区xx号铺是广州市危房改造建设管理所所有的房屋。2013年6月25日，广州市危房改造建设管理所与谭昌雄签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定谭昌雄租赁广州市荔湾区德星路9号负一层GBxx部位的房地产，作商铺用途，建筑面积39.96平方米，租赁期限从2013年7月1日至2014年6月30日，租金10765元/月；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而出租方要求收回房屋，承租方拒不交出承租房屋的，出租方除要求承租方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，等等。上述合同签订后，案涉房屋由谭昌雄经营使用至今。在租赁期间及租赁期限届满后，市更新办按合同约定的10765元/月向谭昌雄收取房屋使用费至2019年7月。此外，市更新办表示曾在2016年12月、2018年4月、8月发函要求谭昌雄腾空交房，但没有提交函件签收情况。谭昌雄表示没有收到上述函件。一审另查：本案起诉状副本于2019年5月1日送达谭昌雄。一审法院认为：市更新办的前身广州市危房改造建设管理所与谭昌雄在2013年6月25日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同在2014年6月30日期限届满后，谭昌雄继续使用租赁的房屋，市更新办也继续收取房屋使用费，依据上述法律规定，诉讼双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。市更新办称曾在2016年12月、2018年4月、8月发出收回房屋的函件，但没有举证证实到达对方，一审法院对此不予采信。市更新办诉请谭昌雄腾空交房，意即解除与谭昌雄的租赁关系，一审法院于2019年5月1日送达起诉状副本给谭昌雄，此房的房屋租赁合同于此日起解除。合同解除后，谭昌雄应尽快腾空，将案涉房屋交回市更新办，并支付房屋交还前实际占用期间的使用费，且根据合同约定，市更新办有权收取拒不交还房屋的违约金。关于违约金起算时间,谭昌雄承租案涉房屋用于经营，其腾空搬迁需要合理期限，一审法院酌定给予谭昌雄合同解除后一个月的搬迁期。至本案庭审（2019年8月15日）结束前，谭昌雄仍未履行归还房屋义务，已构成违约，应支付自2019年6月1日起至实际搬出并交还房屋之日止的违约金。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，谭昌雄并未充分举证合同违约金标准具有调整的理由，故一审法院依合同约定的标准确定违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月21日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，谭昌雄（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区德星路9号负一层x区xx号商铺给广州市城市更新项目建设管理办公室；二、自本判决发生法律效力之日起十天内，谭昌雄按10765元/月的标准向广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年6月1日起计至实际交回房屋之日止的逾期交房违约金；三、自本判决发生法律效力之日起十天内，谭昌雄按10765元/月的标准向广州市城市更新项目建设管理办公室支付自2019年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费622元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担134元，谭昌雄负担488元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，市更新办没有提交新的证据，谭昌雄向本院提交一份落款签订时间为2019年9月27日的《房屋移交接收确认书》照片打印件，拟证明其已于2019年9月24日将涉案商铺交还给市更新办，并已按合同约定的10765元/月的标准付清了搬离前的租金。经本院组织质证，市更新办对该证据予以确认，并确认谭昌雄现在只欠违约金，不欠租金。二审另查明如下事实：本院在（2019）粤01民终3581号民事判决（上诉人王瑞钳）中，维持了一审判令王瑞钳按合同约定月租金标准支付拒不交还房屋违约金的处理结果。本案双方当事人均确认上述3581号案所涉租赁物与本案所涉租赁物均位于荔湾广场，案涉合同有关租金及违约金的条款相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对谭昌雄上诉主张的违约金问题，因一审判决确认的违约金标准符合合同约定，而目前未有证据显示谭昌雄在本案纠纷发生前曾对原合同约定的违约金标准提出过异议，且谭昌雄并无提交证据证明该违约金标准过高，故谭昌雄在本案诉讼过程中要求调低违约金的请求缺乏合同及事实依据，本院不予支持。因谭昌雄在二审中提交了《房屋移交接收确认书》，且双方当事人均确认谭昌雄已于2019年9月24日将涉案商铺交还给市更新办，并确认谭昌雄已按合同约定的10765元/月的标准付清了搬离前的租金，本院对此事实予以确认。鉴于上述事实发生在一审判决之后，而一审处理并无不当，故本院仍维持原判，但需明确一审判决第一项、第三项因谭昌雄已实际履行完毕，故该两判项无需执行。综上所述，谭昌雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人谭昌雄负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十一日书记员 张冰玲李逸丹