贵州省德江县人民法院副本民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2854号原告：吴高云，男，1972年10月8日出生，土家族，居民，住贵州省德江县。被告：德江县勇创多维国际房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道城南新区。法定代表人：赵尚彪，系该公司负责人。委托诉讼代理人：冉俊，系该公司销售经理。原告吴高云与被告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司（以下简称多维房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴高云、被告多维房开公司法定代表人赵尚彪的委托诉讼代理人冉俊到庭参加了诉讼，起诉时，虽然原告吴高云之女陈兴彩作为原告的身份进行了诉讼，但是，陈兴彩未到庭参加诉讼，而原告吴高云在庭审中明确表示该案涉房屋是其以个人名义登记购买的，所以不需要以陈兴彩作为原告进行起诉了，只以其个人名义起诉，本院准许。本案现已审理终结。原告吴高云向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告限期向原告交付符合合同约定的商品房，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.依法判决被告向原告支付因延迟交房已经发生的违约金82168.37元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共991天)；3.依法判决被告向原告支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金18448.5元（自2018年6月30日暂计算至2019年9月18日共计445天）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（下称合同），约定原告购买被告所开发的多维国际三期五栋二单元28-5号商品房，总房款为414573元，付款方式为首付款124573元，银行贷款290000元，商品房交付时间为2016年12月31日。合同第十一条第（二）项规定，被告向原告交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。同时合同第十三条约定,若被告违约原告要求继续履行合同的，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之贰的违约金。同时合同第二十二条第三项约定，被告应当于2018年6月30日前办理该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该项第二款约定，若被告违约原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按约向被告履行了付款义务。但时至今日，被告依然未将符合合同约定条件的商品房交付原告，更未将办理过户登记的材料交付原告，已严重违约。原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，原告已经按照合同约定全面履行了合同义务，被告也应当按照合同约定全面履行自己的义务。而被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告为了维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具文起诉至人民法院，请求人民法院依法判决支持原告吴高云的前述诉请。被告多维房开公司辩称，一是原告请求支付因延迟交房违约金82168.37元（自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共计991天）事实与理由不成立。理由之一：原告无理由请求法院判决被告支付违约金。原、被告于2014年5月20日签订《商品房买卖合同》（下称合同），关于商品房交付及交接手续在合同第4章第十四条第（四）点明文约定：该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向受买人交付房屋。原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，不能因为原告说没有看合同、不清楚要交纳、没有人通知等事由作为理由，因合同是原告所签署，合同已作明文约定。所以基于合同条款对双方约定，本案不存在被告构成延期交房违约的情形。理由之二：原、被告之间同时不存在延期交房的情形。合同约定在2016年12月31日前向受买人（原告）交付商品房，在被告多次电话通知原告交房后，原告已于2017年10月16日来办理了交房手续，承认目前交房条件，自己愿意同意验收接房。所以双方不存在延期交房的情形。二是原告请求法院向被告支付延期办理产权违约金18448.5元（自2018年6月30日至2019年9月18日）。请求人民法院判决被告免责。双方签署《商品房买卖合同》约定在2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给受买人（原告）。但至今未取得商品房初始登记原因不是由被告所导致的，是在2015年被告（出卖人）已取得项目竣工验收备案表，该表已经完成各级各部门领导签字审批。但由于政府职能部门延误，导致1、2、3期至今未取得产权登记。根据《商品房买卖合同》有关房屋转移登记第八章条第（伍）款约定：本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人（被告）不承担任何责任。故被告向法院申请对向原告请求提起免责。三是为了社会稳定，请求人民法院判决被告免责。由于政府职能部门工作而延误时间，使被告现今无法取得产权登记，且产权登记时间无法确定，如：截止到2019年9月30日，1、2、3期共计2200户，每户平均5万元违约金，则共计：11000万元，若20年、50年或更久时间未办理产权，则按照合同约定继续产生违约金，对此被告将无法、无力承担。对这一事情被告在2019年6月对分管城乡住建工作的副县长和县长作了汇报，并就现在未办理产权一事，政府将主持召开专题会议作详细安排和解决。现在因产权未登记而对被告提起诉讼的业主已经有近百户，后续还有业主也会效仿起诉，这已然形成了群体事件。这将占用大量法律、法院相关资源对司法工作将带来极大的干扰。最主要的是将会对整个社会和谐、稳定带来极大不利影响。所以从稳定社会秩序大局出发，被告向法院提出免责，同时请求人民法院在查明本案基本事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。原告吴高云为了证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《商品房预售合同登记备案表》；3.《收款收据》；4.《工商银行流水》。前述证据拟证明：原告在被告处购买商品房一套，原告除了未缴纳维修基金外，其他费用都全部支付了，包括一直在支付房屋按揭款的事实。被告多维房开公司为了抗辩原告吴高云的诉讼主张，也向本院提交了如下证据：1.《装修许可证》；2.《房屋装修管理协议书》。前述证据拟证明：2017年10月16日，原告的亲戚吴小军替其接收了涉案房屋的事实。对原、被告双方向本院所提交的书证，本院依法组织双方各自充分发表了质证意见，双方均对对方所提交的书证表示无异议。本院也对双方所提交的书证予以确认。本案经本院审理认定事实如下：2014年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告多维房开公司所开发的多维国际三期五栋二单元28-5号商品房，总房款为414573元，付款方式为首付款124573元，银行贷款290000元，商品房交付时间为2016年12月31日。该《商品房买卖合同》签订后，原告吴高云按照合同约定向被告多维房开公司履行了前述房屋价款的支付义务。被告多维房开公司经电话通知原告交房；但是，原告未及时与被告多维房开公司对接交房等相关事宜，以致被告多维房开公司只好将前述商品房的钥匙交给贵州多彩物业服务有限公司德江公司勇创多维国际物业处代为保管。2017年10月16日，原告因装修前述商品房，故叫其亲戚吴小军到贵州多彩物业服务有限公司德江公司勇创多维国际物业处代为办理了交房手续即领取了前述商品房的钥匙，后来原告对前述商品房进行了装修并入住。原告在房屋交付前没有按照合同约定向被告多维房开公司交付住宅专项维修基金。被告多维房开公司也未向原告提交该商品房办理产权证时应当取得的建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等综合验收报告，以致原告的前述商品房至今未取得产权证。故原告诉至本院。本院认为，2014年5月20日，原、被告双方在平等自愿的基础上，经充分协商自愿签订了《商品房买卖合同》，合同编号为YCDW-522805，被告多维房开公司将位于德江县城××道勇创多维国际三期五栋二单元28-5号商品房出卖给原告吴高云，建筑面积为107.49平方米，套内面积为89.11平方米，商品房总房价款为414573元。其双方的意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，也侵害社会公共利益，不违背公序良俗，故该份《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，对原、被告双方产生法律拘束力，双方应当共同遵守和履行合同义务。在履行合同过程中，原告吴高云按照合同约定向被告多维房开公司履行了前述房屋价款的支付义务；但是，原告在房屋交付前没有按照合同约定向被告多维房开公司交付住宅专项维修基金。被告多维房开公司经电话通知原告交房，因原告未及时与被告多维房开公司对接交房等相关事宜而未成功交房。原告于2017年10月16日口头委托其亲戚吴小军到贵州多彩物业服务有限公司德江公司勇创多维国际物业处代为其办理了交房手续即领取了前述商品房的钥匙，后来原告对前述商品房进行了装修并入住。故应视为被告多维房开公司实际向原告履行了交房之合同义务。但是，被告多维房开公司也未向原告提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务。因此，原、被告双方均存在违约行为。关于原告要求被告多维房开公司限期向其交付符合合同约定的商品房，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书以及原告要求被告多维房开公司向其支付因延迟交房已经发生的违约金82168.37元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共991天)的诉讼请求。从主观上来看，被告多维房开公司也想积极履行该项合同义务；但是，客观上不是被告多维房开公司自身能够想办就能办的事，因该项合同义务是有关职能部门的行政履职范畴，受制于法律法规和政策的规定。同时，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，其中对案涉商品房的交付已达成了第四章第十四条第（四）项明文约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向受买人交付房屋”的特殊约定，且经原、被告双方均签字确认。原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，原告不能以没有看合同、不清楚要交纳、被告多维房开公司没有通知其交纳等为由而否定其违约。因此，基于前述合同条款的约定，本案中被告多维房开公司不构成延期交房。况且，虽然前述合同约定被告多维房开公应当于2016年12月31日前向受买人（原告）交付商品房；但是，被告多维房开公司经电话通知原告交房；而原告未及时与被告多维房开公司对接交房等相关事宜，以致被告多维房开公司只好将前述商品房的钥匙交给贵州多彩物业服务有限公司德江公司勇创多维国际物业处代为保管。2017年10月16日，原告因装修前述商品房，故叫其亲戚吴小军到贵州多彩物业服务有限公司德江公司勇创多维国际物业处代为其办理了交房手续即领取了前述商品房的钥匙，后来原告对前述商品房进行了装修并入住。前述行为，应视为原告对被告多维房开公司向客观交房的认可。再则，原告也未能提供被告多维房开公司不履行该项合同义务所遭受损失的证据。因此，现原告所提出前述两项诉讼请求均缺乏证据支撑，而且理由不充分，故本院均不予支持，应当予以驳回。关于原告要求被告多维房开公司向其支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金18448.5元（自2018年6月30日暂计算至2019年9月18日共计445天）的诉讼请求。同理，虽然本案中被告多维房开公司确实没有向原告履行提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务，被告多维房开公司同样也想积极履行该项合同义务；从庭审查明的事实来看，确系因政府职能部门的工作原因导致前述商品房至今未能办理房屋所有权证，并非系被告多维房开公司自身的原因所致。但是，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，其中对被告多维房开公司向原告履行提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务，也达成了第八章第二十二条第三款（五）项“涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人（被告）不承担任何责任”的特殊约定，且也经原、被告双方均签字确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人约定承担违约责任”的规定，本应当按照双方当事人达成的特殊约定进行处理。故本案中被告多维房开公司依法不承担逾期办证的违约责任。因此，原告的该项诉讼请求也缺乏事实证据和法律依据予以支撑，故本院对于原告所提起的该项诉讼请求，也不予支持，应予以驳回。为此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴高云的全部诉讼请求。案件受理费2312元，减半收取1156元，由原告吴高云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张月明二〇一九年十二月二日书记员  刘 琴