山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初9439号 原告：烟台振华量贩超市有限公司，住所地：烟台市芝罘区。 法定代表人：李国安，董事长。 委托诉讼代理人：张中磊，山东西政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宗毅，男，该公司工作人员。 被告：乔振煜，男，1975年出生，汉族，住青岛市。 原告烟台振华量贩超市有限公司（以下简称烟台振华超市）与被告乔振煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台振华超市的委托诉讼代理人张中磊、被告乔振煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟台振华超市向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年2月1日签订的租赁合同，被告返还位于青岛市市北区延吉路振华广场负一层经营场地；2.被告支付拖欠的2018年11月21日至2019年8月20日租金97728.75元（每季度32576.25元，共三个季度），物业费7038元（每季度2346元，共三个季度）；按上述标准向原告支付租金及物业费至被告返还租赁房屋之日止；3.被告支付逾期缴纳租金的违约金11738.16元，自2018年11月21日至2019年8月20日，按年利率24%计算；4.被告支付质量保证金6000元，履约保证金6000元，证件保证金2000元，共计14000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月1日原、被告签署租赁合同书一份，约定被告承租位于青岛市市北区延吉路振华万达广场店负一层场地一处。合同对租赁期限、租金数额及交纳方式、违约责任等事项做出了约定。合同生效后，被告未支付任何款项，其行为侵害原告合法权益，原告提起诉讼，请求判如所请。 被告乔振煜辩称，同意原告解除租赁合同的诉讼请求。对原告的租金请求有异议，2019年3月15日后原告无故断水断电造成被告无法营业，不同意支付之后的租金。停电期间也造成了被告的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及其陈述，本院认定证据及事实如下： 2019年2月1日，原、被告签署租赁合同书一份，约定：被告承租原告位于青岛市市北区延吉路116号振华购物广场店负一层的场地一处用于餐饮经营，建筑面积85平方米；租赁期自2018年11月21日至2021年4月30日，年租金130305元，按季度交纳；合同签订之时，被告应交纳第一季度租金32576.25元，下季度租金应在上季度租金到期前15日交纳；租赁期内被告按照每日每平方米0.3元的标准支付物业费；被告未按合同约定交纳租金或其他费用的，被告必须向原告支付拖欠金额1%的违约金，逾期超过10天的，原告有权中断水电等服务设施的供应，被告自行承担中断服务所造成的损失。合同中原、被告就各项保证金作如下约定：1、签订合同时，被告需向原告缴纳质量保证金6000元，如无质量、服务投诉、媒体曝光、欠付租金、其他费用及违约金等问题，在租赁期结束一年后原告将质量保证金无息退还被告；若被告存在上述问题，则原告有权从质量保证金中扣除相应金额。2、被告应于合同签订之日起三日内向原告缴纳6000元作为履约保证金，租赁期届满后被告无任何违约行为，原告一年后无息全额退还；合同期内若被告提前解除合同，被告同意履约保证金不予退还，并承担相应违约责任。3、合同签订时被告须向原告缴纳证件保证金2000元，证件（营业执照、税务登记等）须在领合同一个月内交齐。证件齐全后原告将保证金返还被告，如未在指定时间内办齐证件，此保证金将不予退还。 合同订立前，原告已将房屋交付被告使用，2019年3月中旬，因被告欠交房租，原告对涉案房屋断电。2019年3月26日，被告出具“协议”，明确其交款计划，原告恢复对涉案房屋供电。但被告仍未支付房租等款项，后被告终止营业。 经本院主持调解，2019年11月9日被告将涉案房屋中的物品搬走，原、被告办理房屋返还的交接。 审理过程中，被告提交微信截图一份，用以证明原告曾对涉案场地断电且在2019年4月限制原告进出承租场地。原告对微信截图的真实性予以确认。原告认可曾在2019年3月15日左右中止供电，但在被告出具协议承诺付款后即恢复供电；称限制被告进出场地的原因系为了防止被告搬走物品致使损失进一步扩大。经审核，该微信截图原告方工作人员宗毅（本案委托诉讼代理人）与被告之间的信息往来记录，其中4月8日（2019年）被告方向原告发送的信息有“你家的物品已经通知防损不允许外出和调换了，你也通知你家服务员不要进入拿走东西了，交完租金、保证金和水电费前现暂时封存了”的内容。 案经调解未果。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应全面履行合同”的规定，合同双方对签署的合同均应遵照履行。 被告承租原告房屋，应当按约支付房屋租金等费用，否则应承担相应的违约责任。截止到2019年4月8日，被告实际使用涉案房屋，原告要求被告支付2018年11月21日至2019年4月8日期间的房屋租金、物业费等费用，本院予以支持。自2019年4月8日原告即限制被告进出租赁场所，被告实际无法控制使用承租场所，虽然被告违约在先，但原告的行为令被告既无法使用房屋又无法腾让房屋，导致损失扩大，原告对此应当承担责任，因此原告主张此期间的租金、物业费等费用，本院不予支持。综上，被告应向原告支付房屋租金49623元（130305元÷365天×139天），应向原告支付物业费3544.5元（0.3元×139天×85平方米）。 对于原告主张被告支付违约金11738.16元的诉讼请求，本院认为，原告逾期未支付房屋等费用，应当承担违约责任。原告要求按照年利率24%的标准支付违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。本院认为，违约金以被告应付未付款项为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算逾期付款期间数额为宜。其中，本金32576.25元自2018年11月21日起算；本金17046.75元自2019年2月6日起算。 对于原告主张解除双方订立的租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，本院认为，原、被告之间房屋交接已办理完毕，租赁合同实际已解除，该项诉讼请求已无处理必要。 对于原告主张被告支付质量保证金6000元、履约保证金6000元、证件保证金2000元的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，上述保证金系为保证被告经营服务质量、双方全面履行合同等目的所设立，现双方合同业已解除，被告不再继续经营，本院已对原告要求被告支付房屋租金、物业费、违约金的主张予以支持，原告损失已获赔偿。上述各项保证金已无缴纳、后再退回的必要，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告乔振煜于本判决生效之日起10日内支付原告烟台振华量贩超市有限公司房屋租金49623元； 二、被告乔振煜于本判决生效之日起10日内支付原告烟台振华量贩超市有限公司物业费3544.5元； 三、被告乔振煜于本判决生效之日起10日内支付原告烟台振华量贩超市有限公司违约金（其中本金32576.25元自2018年11月21日至实际付款之日止，本金17046.75元自2019年2月6日至实际付款之日止，均按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 四、驳回原告烟台振华量贩超市有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2910元，由原告烟台振华量贩超市有限公司承担1724元，被告乔振煜负担1186元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  张立桢 人民陪审员  李雪麟 人民陪审员  孔祥智 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  孙闻林