广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20496号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭基，男，1954年11月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：谌磊，广东潮风律师事务所律师。上诉人（原审第三人、反诉被告）：苏惠（曾用名惠娇），女，1962年8月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：彭基，系苏惠配偶。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林少雁，女，1993年11月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：胡开泽，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：原永俊，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人彭基、苏惠因与被上诉人林少雁房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭基、苏惠上诉请求：1.撤销一审判决，支持彭基、苏惠的诉讼请求，驳回林少雁的反诉请求；2.一、二审诉讼费由林少雁承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审法院认定涉案房屋总交易价格是1132万元属于事实认定错误，根据双方签订的房屋买卖合同和补充协议，最初约定的涉案房屋总价款为1100万元，所有赎楼费用由林少雁全额支付，在合同尾部双方对涉案车位价款的约定为40万元。后因林少雁违约，导致涉案房屋不能如期过户，2018年1月17日林少雁在微信聊天中主动提出增加50万元，故涉案房屋双方实际约定的总房价款为1150万元，实际共支付1152万元，不包含购买涉案车位价款40万元，一审法院采信林少雁的陈述属于事实认定错误。2.一审法院认定涉案车位总价款为60万元属于事实认定错误，根据双方签订的合同可知，涉案车位的成交价为40万元，双方在2018年1月17日通过微信表示“加上车位共成交价是1140万元……我还需支付88万元”，此处的1140万元是双方最初约定的涉案房屋总价款1100万元和40万元车位价款，之后林少雁称“另外我再加40万元购房款”、“彭生，我再多加10万元购房款给你，大家做个朋友”，林少雁又主动增加50万元购房款，故总房价款增加为1150万元，双方对车位价款约定并未改变。3.一审法院认定2018年3月3日林少雁支付的20万元属于涉案车位赎回车位款项属于事实认定错误，该20万元属于总房价款1150万元的一部分，不属于涉案车位的款项，林少雁知道涉案房屋存在抵押和多次轮候查封的事实，涉案房屋所有相关银行的还款、执行债务和解除抵押、付清解封款等事宜，双方约定都是林少雁承担。另外，根据双方的聊天记录可知，林少雁每次打款的汇款明细都会自行进行备注，其中2018年3月3日支付的20万元款项备注为“赎车位”，其性质属于购房款。双方聊天记录与涉案合同约定内容相符，均约定车位价为40万元。（二）一审判决适用法律错误，一审庭审中彭基解释称，2018年3月，林少雁知道和了解涉案车位存在抵押权登记的情况，并非证明或承认林少雁支付了购买车位定金或分期款项。另外，当时的车位并不存在被法院查封的情况，彭基、苏惠也没有对抵押权人存在未清偿完毕的按揭贷款。一审法院认定2018年3月3日支付的20万元属于购买车位支出的赎回定金或分期款项，不符合客观真实情况，彭基于2013年8月购买涉案车位时贷款仅为12万元，贷款截止至2018年3月，根本不存在未结银行贷款的事实。二审庭询时彭基的代理人另补充：1.就本诉上诉部分，涉案车位在2019年6月4日彭基已经去房屋管理部门办理了车位抵押权的注销手续，涉案车位已经还清银行贷款，因为各种原因没有办理涂销手续。从房屋的登记看，彭基在2013年贷款只有12万元，在3年内还清该贷款，涉案房屋具有继续履行的条件，一审法院判决解除合同没有事实依据；2.关于反诉部分，彭基贷款仅仅是12万元，也早在贷款合同签订3年内还清了贷款，根本不需要偿还银行20万元的贷款，林少雁提供的证据证明涉案争议的20万元用于提前清偿涉案车位的贷款与事实不符；涉案车位的查册表虽然有很多法院的查封和解封情况，但涉案车位在2018年3月3日不存在被法院查封的情况。彭基二审庭询时另补充：车位是2013年买的，贷款还了3年，已经还清，不存在要还车贷的问题，20万元不是车位的贷款，20万是房款，不需要向林少雁返还20万。对代理人的意见有部分不确认：1.彭基没有收到对方1152万元，至今林少雁还差彭基87万的购房款，空调费也没有给。其他的都确认。林少雁二审答辩称，不同意彭基、苏惠的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭基向一审法院起诉请求：1.林少雁继续履行《房屋买卖合同》中补充约定购买车位的内容（即要求林少雁购买广州市天河区兴盛路*号地下二层**号车位并过户至林少雁名下）；2.林少雁向彭基支付40万元车位款；3.林少雁向彭基支付逾期付款的利息（以40万元为本金，自2018年4月18日起计至实际付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算）；4.本案的诉讼费用由林少雁承担。林少雁向一审法院反诉请求：1.解除林少雁、彭基、苏惠就广州市天河区兴盛路8号地下二层**号车位的买卖合同；2.彭基、苏惠于判决生效之日起3日内向林少雁返还赎回车位费20万元及利息（以20万元为本金，按年利率6%的标准计算，自2018年3月3日起计至实际返还之日止）；3.本案诉讼费由彭基、苏惠承担。一审法院认定事实：彭基、苏惠为夫妻关系，登记时间为1990年4月30日。据查册时间2019年3月21日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区兴盛路8号地下二层**号车位（以下简称涉案车位）的权属人为彭基，登记时间为2013年8月15日，抵押权人为中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中国银行广州珠江支行），抵押登记时间为2013年8月15日。2017年8月7日，彭基、苏惠（卖方、甲方）与林少雁（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市天河区兴盛路8号之四4402房（以下简称4402房）出售予乙方或乙方指定人，乙方应保证符合广州限购条件。甲乙双方协商，上述房产的交易价格为11000000元整，购房款为甲方实收，交易过户中产生的税费由乙方承担，如该价格与广州市存量房买卖合同签订的合同价格不一致的，以本合同确定的该价款为准等内容。该合同尾部有大量手写内容，其中有“房款实欠870000元车位40万在内”等内容。2018年1月，林少雁向彭基发出微信消息称“彭生，加上车位我还要只付你83万，还有这边购房款我再加多40万给你，共要支付你123万”；“彭生，加上车位共成交价是1140万，现已经支付782万，加上工行270万，我还需支付88万，另外我再加40万购房款，共支付你128万”。2018年4月18日，彭基、苏惠（甲方）案外人朱**就4402房签订《广州市存量房买卖合同》，购房款为880万元。双方确定该合同约定房屋过户至林少雁指定的朱**名下。2018年7月2日，彭基委托的律师通过手机短信向林少雁发送彩信版《律师函》。《律师函》内容为彭基要求林少雁收到律师函之日起5日内支付剩余的40.165万元车位及车位管理费和3.3万元空调安装费用，共计43.465万元等内容。另，彭基称，其曾于2018年6月28日向林少雁邮寄该律师函，林少雁拒收该《律师函》，为此彭基提交了编号为1052242365927的EMS邮单底单以及该编号邮单的投递流程网络截图，EMS邮单底单显示收件人为林少雁，地址为4402房。邮单的投递流程网络截图显示该邮件最终被退回。林少雁对上述证据质证称，未收到该邮件。2018年8月1日，彭基提起本案诉讼，后林少雁以彭基、苏惠为被告在本案中提起反诉；反诉状于2019年1月21日送达。双方确认关于4402房的交易已完成，林少雁共计向彭基支付了1152万元。彭基称该1152万元均为购房款，林少雁称该1152万元中1132万元为购房款，20万元为支付给彭基代为赎车位的贷款。对此，彭基提交了《收楼确认书》以及汇款明细各一份，其中《收楼确认书》显示洪继胜代林少雁收到4402房的钥匙一把，房款实欠87万元，其中车位40万元等内容。林少雁确认该《收楼确认书》真实性；汇款明细显示为其收到的林少雁缴纳的款项明细，该明细显示2018年3月3日收到20万元，备注为赎车位，明细显示总共购房款连车位1140万，依据双方约定，买方增加50万购房款给卖方。彭基在其提交的证据清单中就该证据称，银行交易记录显示，在2018年3月3日，林少雁向彭基支付了赎回车位费用20万元，证明林少雁仍然希望购买彭基车位等内容。林少雁就其支付款项也提交了支付明细，总额为1152万元，其中显示2018年3月3日，林少雁向彭基支付了20万元，款项性质为用于提前清偿彭基所欠车位银行贷款，以办理银行抵押权涂销登记手续等内容。关于车位交易，彭基称在过户前1、2天，双方约定连同车位一并交易，但没有另外签订具体的协议，但是约定涉案车位是40万元成交，2018年4月18日当天过户时，林少雁支付了40万元，但由于彭基忘记了车位存在抵押，所以没有办理涂销手续，当天就无法办理过户，也表示对交易的信任，彭基立即将40万元返还给了林少雁，并约定车位涂销后再办理过户手续。林少雁称，在协商购买4402房时已经协商好车位一并购买，双方约定在过户当天支付了40万元后就办理过户手续，但由于车位仍有抵押，所以当天无法办理过户手续，当时是口头约定彭基在一个月内办妥车位的涂销抵押手续再进行交易。彭基提交了《收条》一张，证明其于2018年4月18日，向林少雁返还了购车款40万元。林少雁确认该收条真实性。关于车位抵押状况，林少雁向一审法院提交了查册时间为2019年3月21日涉案车位的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案车位存在抵押权，抵押权人为中国银行广州珠江支行，涉案车位还曾多次被多个法院查封。为予反驳，彭基向一审法院提交了中国银行广州珠江支行于2018年4月24日出具的《关于同意办理抵押登记涂销手续的函》，显示为中国银行广州珠江支行因彭基还清了涉案车位的贷款，同意其办理抵押登记注销手续。彭基称，由于彭基没有继续交易，就没有去办理涂销抵押，2018年4月28日涉案车位因为彭基为朋友做担保，所以被白云区人民法院查封，后来与白云区人民法院联系进行了还款，所以车位就解封了。一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《房屋买卖合同》尾部的手写内容以及双方的微信记录，彭基、苏惠与林少雁关于涉案车位的买卖，并未签订书面的交易合同，但约定涉案车位交易价为40万元。一审法院认可双方就涉案车位存在买卖合同关系。在不存在交易障碍下，双方遵循诚实信用原则进行交易。依据双方陈述可知，双方在2018年4月18日前往不动产交易中心办理过户但未果。彭基称双方口头约定车位涂销抵押后再办理过户手续，林少雁则称口头约定彭基在一个月内办妥车位的涂销抵押手续再进行交易。双方仅有陈述，未有充分证据佐证其主张。截至2019年3月21日，涉案车位仍然存在抵押。彭基虽然出示其还清涉案车位贷款的材料，但却并未涂销涉案车位的抵押登记。涉案车位仍存在交易障碍，双方长期就交易障碍的消除及是否继续交易未进行有效磋商，已超出合理期限，买卖目的至今未能实现，双方均存在一定责任。现林少雁要求解除与彭基、苏惠就涉案车位的买卖合同，一审法院从公平角度，予以支持。彭基请求继续履行合同缺乏合同依据，不予支持。林少雁称其于2018年3月3日，向彭基、苏惠支付了20万元用以赎回车位。依据彭基在本案中提交证据材料清单中的自认称，2018年3月3日，林少雁向彭基支付了赎回车位费用20万元，证明林少雁仍然希望购买彭基车位。一审法院对林少雁所称的2018年3月3日支付的20万元为赎回车位的费用，予以采信。彭基抗辩称林少雁支付的1152万元（包括该20万元）均为购房款与《房屋买卖合同》以及双方微信来往记录均不符，不予采信。现林少雁要求彭基、苏惠返还该赎回车位费20万元，具有事实依据，予以支持。对于利息损失，一审法院从公平角度，酌情判令以20万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年1月21日计至付清之日为止。对于林少雁主张的超出部分，予以驳回。苏惠经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年5月16日作出如下判决：一、解除林少雁与彭基、苏惠就广州市天河区兴盛路8号地下二层**号车位的买卖关系；二、彭基、苏惠于本判决发生法律效力之日起3日内向林少雁返还赎回车位费20万元及利息（以20万元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计，自2019年1月21日计至实际付清之日为止）；三、驳回彭基的全部诉讼请求；四、驳回林少雁的其他反诉请求。本诉受理费7900元，由彭基负担；反诉受理费2358元，由彭基、苏惠负担2224元，林少雁负担134元。本院二审期间，彭基向本院提交：聊天记录截图，拟证明林少雁是知道涉案房屋和涉案车位存在抵押和查封的事实，且涉案房屋所有相关银行还款、执行债务和解除抵押、付清解封款等款项，各方约定都系林少雁承担；涉案房屋各方实际约定的总价款为1150万元，实际共支付1152万元；涉案车位的总价格为40万元，并非60万元；2018年3月3日林少雁支付的20万元属于总购房款的一部分；彭基、苏惠在各方交易过程中并未存在违约行为，在涉案车位涂销抵押登记具备交易条件后，是林少雁无理由中断交易，导致涉案车位至今未过户。该证据形成于一审庭审之前，一审没有提交的原因是因为一审第一次开庭的时候，林少雁是认可房屋交易的价格1152万元的，但是后来第二次开庭时又否认了，所以彭基提供该证据予以佐证。林少雁质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，上述聊天记录截图非但不能证明彭基、苏惠想要证明的内容，相反，该证据可以证明4402房和车位的交易时间过长系彭基自身原因导致，而车位的过户不成功也与林少雁无关。确认聊天记录截图中名称为“在路上”的对话人为彭基。林少雁向本院提交：1.中国工商银行电子回单，拟证明林少雁于2018年3月3日将20万元赎车位款支付给彭基；2.广州市不动产登记查册表（房产登记号：2013登记字9371702号），拟证明彭基于2019年6月4日申请涂销涉案车位的抵押。证据1是应法庭要求提供的，证据2是一审后林少雁去相关部门查册的。彭基质证认为：对林少雁提交的证据1的真实性、合法性和关联性予以确认，但是有一点需要说明，该付款在附件中并没有相关性质，也没有说属于车位赎契款项，如果林少雁能提供全部的流水，没有附言的话彭基认为都是属于购房款；对于证据2的真实性、合法性和关联性都予以认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《房屋买卖合同》尾部手写“房款实欠870000元车位40万在内”的书写人为朱**，落款时间为2018年4月17日。林少雁在微信发给彭基的汇款明细中注明“明细：总共购房款连车位（1140万）依据双方约定，买方增加50万购房款给卖方所以总购房款连车位为（1190万）现余额剩850000元过户当天结清”。二审期间，各方当事人均确认：各方就车位没有签订独立的合同；房屋与车位并不是作为一个整体出让；涉案车位现在不存在交易过户的障碍。关于房屋交易价格的问题，彭基主张合同约定的交易价格是1100万元，由于林少雁迟迟没有按约定办理赎契和过户，所以提出赔偿彭基50万元作为违约金。林少雁主张合同约定的价格1100万元中有包括20万元的车位赎契费，故房屋的价格为1080万元，后来增加了50万元，就是1130万元，最终实际支付的是1152万元，包括了20万元车位赎契款。关于双方何时达成购买车位的意向的问题。彭基称通过微信聊天记录可以看出双方在2018年1月17日才达成车位交易的合意；林少雁称双方在2017年7月就有交易车位的意向，最终在2017年8月7日购房合同签订时达成交易车位的合意。彭基、苏惠主张车位交易价格为40万元，双方对于付款时间、车位交付时间、过户时间没有明确约定。林少雁主张车位交易价格为60万元，双方口头约定先由买方在2018年3月3日垫付车位赎契款，车位过户以及付款均在2018年4月18日过户当天付清，如果不是因为2018年4月18日存在交易障碍，合同已经履行完毕。林少雁称其并不清楚涉案车位办理提前还贷的赎契款的具体数额，彭基称涉案车位的贷款金额仅为12万元，约定三年内还清，贷款已经在2016年还清，不需要偿还银行20万元贷款。彭基确认2018年4月18日是双方到房管部门办理车位交接手续的时间，当天其忘记还存在银行抵押，但是其在2018年4月28日取得银行同意涂销抵押的证明，合同可以继续履行。彭基、苏惠、林少雁均确认双方在2018年4月28日之后并无约定办理车位交易过户手续的时间。林少雁确认其在2018年4月18日之后没有催促彭基继续履行。林少雁确认收到彭基要求继续履行的短信，其收到短信后并无回复，因为涉案车位设定的抵押尚未涂销，且其曾于2018年4月18日要求彭基、苏惠在一个月内涂销抵押。林少雁未提供证据证明其曾于2018年4月18日要求彭基、苏惠在一个月内涂销抵押，无证据证明其已向彭基、苏惠提出解除涉案车位的交易。彭基、苏惠、林少雁均确认：微信聊天记录中的“灰太郎”即为洪孟烽，“在路上”为彭基。林少雁称洪孟烽、洪继胜均为林少雁的朋友。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案车位买卖合同应否继续履行；二、涉案车位的交易价格应为40万元还是60万元。关于争议焦点一。彭基、林少雁就林少雁购买涉案车位已达成合意，并曾共同前往办理交易过户手续，双方对彼此之间事实上存在车位买卖合同关系均无异议，本院予以确认。彭基、苏惠、林少雁并未就涉案车位签订书面的合同，双方对于涉案车位款如何支付、付款时间、车位交付时间、车位交易过户时间、违约责任等均无书面的约定，通过双方陈述以及本案现有证据，仅能确定双方曾约定在2018年4月18日共同办理涉案车位的交易过户手续以及支付车位款，但因涉案车位所设定的抵押权尚未涂销，存在交易障碍而未能履行。涉案车位因存在交易障碍未能在2018年4月18日办理交易过户手续后，双方对于何时消除交易障碍、何时再办理交易过户手续、何时交付车位、何时付款等问题并未协商一致、达成合意，事实上，双方对车位交易价格仍存有争议，故涉案车位交易缺乏继续履行的基础。导致合同无法继续履行，系双方约定不明所致，对此，交易双方均有过错。彭基要求林少雁继续履行合同、支付价款及逾期付款利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案《房屋买卖合同》尾部由林少雁在2018年4月17日添加“房款实欠870000元车位40万在内”的内容，而该合同签订于2017年8月7日，林少雁并无充分证据证明双方在2017年8月7日已经就涉案车位达成交易的合意，亦不能合理解释在双方已于2017年8月7日就涉案车位达成交易合意的情况下，为何不在该合同中对车位交易情况直接作出约定或者双方于该日另行签订书面协议予以确定，本院对林少雁关于双方在2017年8月7日已经就涉案车位达成交易合意的主张不予采信。涉案《房屋买卖合同》主文部分针对的交易标的为天河区兴盛路8号之四4402房，并明确载明“甲乙双方经协商一致，将上述房产的交易价格（下称购房款）确定为人民币11000000.00元整，购房款为甲方实收……”，如前所述，本案并无证据证明林少雁、彭基、苏惠在该合同签订时已经对车位交易达成合意，故该合同约定的1100万元对应的仅为4402房的交易价格。林少雁称合同约定的1100万元包括4402房的交易价格1080万元以及涉案车位提前还贷款20万元在内，依据不足，本院不予采信。双方均确认在涉案《房屋买卖合同》履行过程中，林少雁自愿增加50万元作为4402房的购房款，故4402房的购房款应为1150万元。关于涉案车位价格的问题。首先，涉案《房屋买卖合同》尾部由林少雁在2018年4月17日添加“房款实欠870000元车位40万在内”，由此可见，涉案车位的交易价格不低于40万元。其次，林少雁在微信发给彭基的汇款明细中亦注明“明细：总共购房款连车位（1140万）依据双方约定，买方增加50万购房款给卖方所以总购房款连车位为（1190万）现余额剩850000元过户当天结清”，如前所述，4402房的购房款应为1150万元，由此可见，交易双方达成合意的车位交易价格应为40万元，林少雁依据其在汇款明细中将2018年3月3日支付的20万元备注为“赎车位”，主张涉案车位交易价格为60万元，显然与事实不符。林少雁于2018年4月18日将40万元车位款支付给彭基，因涉案车位无法办理交易过户，彭基随即将该40万元已退还给林少雁，就涉案车位而言，并不存在彭基尚有20万元购车位款未退还给林少雁的事实，林少雁反诉要求彭基退还20万元购车位款，依据不足，本院不予支持。一审法院对该部分事实认定有误，二审予以纠正。综上所述，彭基关于不应向林少雁返还20万元购车位款的上诉请求成立，本院予以支持；彭基的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20784号民事判决的第一项、第三项；二、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20784号民事判决的第二项、第四项；三、驳回林少雁的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7400元，由彭基负担；反诉受理费2250元，由彭基、苏惠共同负担100元，林少雁负担2150元。二审案件受理费7400元，由彭基、苏惠共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  贾妍胡秀红