湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4099号上诉人（原审原告）：郴州市东方金属材料有限公司。法定代表人：刘丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗世超，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师（实习律师王身伟协助）。被上诉人（原审被告）：郴州市人民政府。法定代表人：刘志仁，该市市长。委托诉讼代理人：陈海军，男，郴州市司法局工作人员。委托诉讼代理人：黄博，男，郴州市司法局工作人员。上诉人郴州市东方金属材料有限公司（以下简称东方金属公司）因与被上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）、郴州市人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方金属公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实后，依法改判美世界公司、郴州市人民政府履行《郴州市东风广场旧城改造项目拆迁补偿安置协议》第六条第3项的约定以及2012年6月6日《承诺书》的承诺，将美世界公司开发的郴州市美美世界城市商业广场一层129号-1号建筑面积为38.51平方米门面、129-2号建筑面积为38.51平方米门面、129-3号建筑面积为45.38平方米门面以及129-4号建筑面积为49.94平方米门面中的47.2平方米门面（即四间门面中的169.6平方米门面）作为拆迁安置补偿给东方金属公司所有，由东方金属公司向美世界公司退还已收取的土地安置补偿款；3.本案一、二审诉讼费等由美世界公司、郴州市人民政府负担。事实和理由：1.一审判决认定“东方金属公司已收到拆迁安置补偿款，房屋拆迁补偿协议已经实际履行完毕”系认定事实错误。虽然东方金属公司已经领取了5,939,000元的拆迁补偿款，但是，根据《拆迁补偿安置协议》第六条第3项的约定，只要“开发商开盘时对外出售门面”这一条件成就，东方金属公司就有权享受“退回土地补偿款进行就地安置”这一权利，这是《拆迁补偿安置协议》约定的“原则上不进行就地安置”的一个例外条件，这也就是我们经常说的“但书条款”，“但书条款”一旦成就，双方的协议就应以“但书条款”继续履行下去。一审判决无视“但书条款”，无视“开发商开盘时对外出售门面”这一例外条件已经成就的事实，片面认为东方金属公司收到拆迁补偿款就等于协议已经实际履行完毕，完全不遵守客观事实，这是错误的。其次，《拆迁补偿安置协议》第六条第3项的约定并没有违反法律、行政法规强制性规定，系有效条款，应受法律保护，根据“合同高度自治”的合同原则，法律不应干涉未违反法律、行政法规强制性规定的约定，一审判决仅用“不合情理”一词就否定合同当事人约定的合同条款，有悖于法律规定。2.一审判决以“东方金属公司以外其余17户拆迁户未进行就地安置”为由，认定东方金属公司要求就地安置交付门面“不合情理”，明显错误。“东方金属公司以外其余17户拆迁户未进行就地安置”的事实与本案没有任何关系。东方金属公司与其他17户拆迁户的土地性质不同，其他17户拆迁户的土地使用权人是郴州市体育局,这17户本身没有土地使用权，而东方金属公司是有土地使用权的。实际上，东方金属公司的补偿款中并不包括土地使用权的补偿，相比其他17户等于是少了补偿款，是不公平的。3.一审判决认定房屋拆迁补偿协议中没有约定安置房屋的方位、面积、差价补足等主要内容，系认定事实错误，协议中对前述内容均约定得非常清楚。《拆迁补偿安置协议》第六条第3项约定：“开发商对外出售门面的，乙方（即东方金属公司）有权要求同等对待，并可以退还补偿款、实行拆一补一、就地安置，门面位置由乙方选择。”其中关于安置房屋面积的约定就是“拆一补一”，即拆多少平方米的房地产就补偿多少平方米的房地产。东方金属公司被拆房屋面积169.6平方米，应补偿169.6平方米；关于安置房屋方位的约定就是“门面位置由乙方选择”，即由乙方自行选择门面位置、编号，既然由乙方自由选择，则根本无需在合同中具体约定方位，更何况双方达成拆迁协议时，门面根本没建设好，双方不可能在拆迁协议中去约定一个还不存在的门面方位；而关于差价补偿的约定就是“退还补偿款”，更何况在实行“拆一补一”的情况下，法律并没有硬性要求补偿价差。拆迁补偿协议是平等主体之间自由约定的合同，既可以约定补偿差价，也可以不约定补偿差价，法律并不干涉。4.一审判决以东方金属公司诉请的门面价值大大超过补偿款的价值为由，认定东方金属公司要求交付门面有失公平，从而判决驳回东方金属公司的诉讼请求，是错误的。首先，美世界公司作为专业的房地产公司，其在出具《承诺书》时，应当对房地产行情、价格走势、出具《承诺书》的法律后果有着精准的评估和认识，美世界公司并不处于弱势地位。其次，对于美世界公司来说，其仅花费了一块国有土地使用权的出让价格和支付了一层房屋的土地补偿款却获得了盖几十层楼的收益，其利润翻了几十倍。东方金属公司要求拆一补一也仅是要回第一层门面，而门面上面的20多层均为美世界公司所有，美世界公司明显是获取了商业暴利，要说不公平，对东方金属公司来说才不公平。再次，根据法律规定，显失公平的合同是属于可撤销的合同，撤销权应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，美世界公司于2012年6月6日签署《承诺书》，从《承诺书》中承诺的“竞买人已明确知晓承诺书及附件所载明的责任和义务……承诺执行郴州市人民政府、市协调办对该项目所形成的会议纪要和拆迁补偿安置协议中的相关内容”这一内容可知，美世界公司在2012年6月6日就知道或应当知道协议条款的内容，美世界公司已经超过了行使撤销权的期限。美世界公司辩称，1.美世界公司出具的《承诺书》第三条不包括东方金属公司提供的《私有房屋拆迁（货币）补偿协议》的相关内容；2.东方金属公司与郴州市东风广场旧城改造协调办公室签订的《私有房屋拆迁（货币）补偿协议》已经履行完毕，不存在重新安置的问题；3.东方金属公司要求重新实行拆一补一、就地安置，门面由其自行选择，该诉请没有事实依据和法律依据；4.《私有房屋拆迁（货币）补偿协议》第三条其他事项约定重新就地安置的条件没有成就，东方金属公司无权要求重新安置；5.东方金属公司的诉请已过两年的诉讼时效；6.东方金属公司的诉请违背法律规定，且违反公平原则。请求依法驳回上诉，维持原判。郴州市人民政府辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。东方金属公司向一审法院起诉请求：1、判令美世界公司履行《郴州市东风广场旧城改造项目拆迁补偿安置协议》第六条第3项及2012年6月6日《承诺书》的承诺，将美世界公司开发的郴州市美美世界城市商业广场一层129-1号建筑面积38.51㎡、129-2号建筑面积38.51㎡、129-3号建筑面积45.38㎡、129-4号建筑面积49.94㎡中的47.2㎡门面（即四间门面中的169.6㎡）作为拆迁安置补偿给东方金属公司所有，由东方金属公司向美世界公司退还已经收取的土地安置补偿款；2、诉讼费用由美世界公司负担。一审法院认定事实：一、为顺利完成拆迁工作，郴州市人民政府发出郴政办函（2010）20号，决定成立郴州东风广场及周边地区开发建设协调小组（以下简称市协调办）。2011年3月25日，市协调办（甲方）与东方金属公司（乙方）签订《郴州市东风广场旧城改造项目私有房屋拆迁（货币）补偿协议》（合同号[货币补偿]第22号）（以下简称“协议”），协议第一条“乙方房屋（门面）坐落于人民西路4号，于1984年建成，属砖木结构，共一层，产权证号为郴房权证市测区字第00063098号，建筑面积169.6㎡”。第二条“甲乙双方同意对被拆迁房屋（含土地）实行货币补偿安置；在分类评估值的基础上协商评估价为一层每平方米35,000元，补偿金额为5,939,000元，其中房屋补偿费169.6㎡×35,000元/㎡=5,936,000元、寻找房源补助费3000元；租赁户的二次装修补偿、搬迁补助费和停产停业补助费，由甲方直接补偿给租赁户，乙方全力配合”。第三条“1.乙方在2011年3月28日之前移交被拆迁房屋的，甲方按照每平方米300元，给予乙方提前搬迁奖励50,880元；2.乙方在限定期限内签订拆迁补偿安置协议的，享受在东风广场按市场价优惠购买三套商品房的待遇，其中：2.1.在2011年3月28日之前移交被拆迁房屋的，享受7折优惠，每套优惠面积在100㎡；2.2.在2011年3月28日之后移交被拆迁房屋的，享受8.5折优惠，每套优惠面积在100㎡以内；2.3.本条2.1和2.2项的优惠待遇约定，在本项目土地招拍挂之后，由摘牌的开发商依据现有承诺，另行出具承诺书给乙方”。第六条“1.未尽事项，双方协商解决。2.东风广场旧城改造项目补偿标准坚持统一性、一致性，为感谢乙方支持，甲方承诺在签订本协议补偿完毕后，如有其它被拆迁户的补偿高于乙方的，高出部分甲方另行补偿乙方。3.东风广场旧城改造项目的拆迁，实行货币补偿或异地安置原则，不进行就地安置。甲方承诺：现有的18户拆迁户如有就地安置的，或开发商开盘时对外出售门面的，乙方有权要求同等对待，并可以退还补偿款、实行拆一补一、就地安置，门面位置由乙方选择”。二、签订协议当天即2011年3月25日，市协调办针对协议第三条另行出具《优惠购房承诺书》，载明：根据《郴州市东风广场旧城改造项目私有房屋拆迁（货币补偿）协议》第三条2.1款的约定，东方金属公司可享受在东风广场拆迁范围内建设的高层住宅中优惠购买三套商品房的待遇：1.每套优惠面积在100㎡以内；2.优惠折扣柒折；3.商品房价格的计算依据为建成之后的实际成交价格；4.东风广场旧城改造项目土地招拍挂之后，由摘牌开发商依上述内容另行出具承诺书或追加承诺；5.本承诺书载明的优惠折扣，拆迁户可以转让、赠与任何第三人；6.本承诺书承诺的优惠面积和折扣不能兑现的，承诺人支付拆迁户违约金叁拾万元。东方金属公司称市协调办还承诺“项目的部分桩基工程和装修性建材，在同等条件下，优先承包给原告施工；土地摘牌后，由开发商追加承诺”，并再向法院提交《承诺书》一份。三、签订协议后，东方金属公司将位于“郴州市人民西路”的上述门面（共169.6㎡）以及门面的相关资料（含产权证）交付给市协调办，市协调办按照约定支付了拆迁补偿款。包含东方金属公司在内，共有18户拆迁户。经查，东方金属公司以外的17户拆迁均没有进行就地安置。四、2012年4月28日，经郴州市人民政府批准，郴州市国土资源局决定以挂牌方式出让位于郴州市人民西路南侧（土地面积49118.2㎡、地块编号2012DG18号）的国有建设用地使用权，并通过交易平台要求竞得人须在签订成交确认书的同时与东风广场及周边地区开发建设领导小组办公室签订承诺书（承诺书内容在挂牌文件中予以公布），竞价期从2012年5月22日至2012年5月31日16:00。美世界公司于2012年5月22日参与竞买，于2012年5月31日竞买成功，成交价为325,000,000元。五、2012年6月6日，美世界公司摘牌后，按照要求签订《国有建设用地使用权公开交易成交确认书》（郴土成交确字[2012]第27号），并从网上挂牌出让系统下载《承诺书》并加盖公章，《承诺书》载明：市协调办为了顺利完成拆迁工作任务，在拆迁过程中作出了有关承诺事项（承诺内容已经公示），竞买申请人已明确知晓承诺书及附件所载明的责任和义务，现竞得人特承诺如下：1.承诺执行市协调办对私人门面所有权人发出的《优惠购房承诺书》（附后）内容，并在摘牌后加盖行政公章。2.承诺执行市协调办与中国银行郴州分行签订的《东风广场及周边地区旧城改造项目单位房屋拆迁与补偿协议》（附后）中甲方所有的责任和义务，并加盖行政公章。3.承诺执行郴州市人民政府、市协调办对该项目所形成的会议纪要和拆迁补偿安置协议中的相关内容（《关于东风广场及周边地区旧城改造项目党政机关事业单位搬迁补偿及有关问题的会议纪要》《关于东风广场地下人防工程拆除有关问题的会议纪要》《关于市城区供电范围调整有关问题的会议纪要》）。4.承诺在摘牌后30日内向市协调办支付围墙及附属工程建设款共560,512元和该项目概念性设计方案的有关费用1,794,600元，相关税费由市协调办提供。5.若不履行上述承诺事项，竞得人自愿放弃竞买保证金和竞得人资格，并承担由此而产生的一切后果。六、2013年5月4日，美世界公司取得《商品房预售许可证》，并于2013年5月5日进行首次开盘，美世界公司抗辩首次开盘仅仅销售住房和公寓，并未销售门面，为此，其提交了《美美世界开盘方案》、开盘现场图片、开盘成交明细表，拟证明开盘时并未销售门面，东方金属公司要求就地安置的条件未成就。其中《美美世界开盘方案》（制作时间2013年5月1日）载明：美世界公司拟定开盘时间为2013年5月5日，所推房源总共529套，其中住宅2#、3#、4#栋房源共276套、公寓1#栋50%房源共253套，上午进行住宅选房，下午进行公寓选房；选房整体顺序：至尊VIP>内部员工>拆迁户>普通VIP，其中拆迁户选房以“甲方方案为准”。七、东方金属公司曾于2016年3月28日以“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”诉至法院，后于2017年3月8日申请撤诉，法院予以准许，并作出（2016）湘1002民初676号民事裁定书。2017年3月20日，东方金属公司再次起诉，法院依法作出（2017）湘1002民初635号民事判决书。东方金属公司对该判决不服提起上诉，湖南省郴州市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）湘10民终1162号民事裁定，发回重审。八、2016年6月30日，市协调办出具情况说明一份，载明，其在与东方金属公司协商多次的情况下，东方金属公司同意货币补偿，但要求在拆迁补偿协议中加上“开发商开盘时不对外销售门面的”字样，该字样里的“开盘时”限于首次开盘当日。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为：一、东方金属公司要求郴州市人民政府承担责任应否支持；二、东方金属公司要求交付129-1号、129-2号、129-3号、129-4号门面应否支持。焦点一，东方金属公司要求郴州市人民政府承担责任应否支持。本案中，东方金属公司虽与郴州市人民政府设立的市协调办签订了房屋拆迁补偿协议，但美世界公司于2012年6月6日向市协调办出具的《承诺书》，载明承诺执行郴州市人民政府、市协调办对该项目所形成的会议纪要、拆迁补偿安置协议中的相关内容，且东方金属公司对该份承诺书并无异议。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，房屋拆迁补偿协议涉及的权利义务自美世界公司摘牌后转由其继受，故东方金属公司要求郴州市人民政府承担责任，不予支持。焦点二，东方金属公司要求交付129-1号、129-2号、129-3号、129-4号门面应否支持。首先，从房屋拆迁补偿协议可知，虽协议内容涉及了货币补偿、就地安置两种拆迁安置补偿方式，但是东方金属公司已经自愿选择货币补偿作为其房屋拆迁安置补偿方式，而且市协调办已依约支付东方金属公司土地补偿款5,939,000元，东方金属公司亦依约将被拆迁房屋搬迁交付，故美世界公司继受该协议权利义务前，协议已经实际履行完毕。同时，东方金属公司以外其余17户拆迁户也未进行就地安置。因此，在已经完成货币补偿安置后，东方金属公司再次要求依据协议的第六条第3项就地安置交付门面，不合情理。其次，房屋拆迁补偿协议第六条第3项虽约定“甲方承诺：现有的18户拆迁户如有就地安置的，或开发商开盘时对外出售门面的，乙方有权要求同等对待，并可以退还补偿款、实行拆一补一、就地安置，门面位置由乙方选择。”，但没有约定安置房屋的方位、面积、差价补足等主要内容，双方亦未对此达成过补充协议，故该承诺未实际变更房屋拆迁补偿协议所约定的“货币补偿”的房屋拆迁安置方式，东方金属公司仅凭该承诺要求交付诉请门面，依据明显不足。第三，东方金属公司早在2011年3月领取了5,939,000元土地补偿款，该金额符合当时拆迁行情，但东方金属公司所诉请的门面按照目前的市场行情，已大大超过补偿款的价值，故东方金属公司再次要求交付门面，有失公平。综上，东方金属公司依据协议第六条第3项要求交付129-1号、129-2号、129-3号、129-4号门面，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告郴州市东方金属材料有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费53,375元，财产保全费5000元，共计58,375元，由原告郴州市东方金属材料有限公司负担。”本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案的争议焦点为东方金属公司要求美世界公司交付郴州市美美世界城市商业广场一层129-1号、129-2号、129-3号、129-4号门面作为安置补偿是否应予支持。市协调办（甲方）与东方金属公司（乙方）签订《郴州市东风广场旧城改造项目私有房屋拆迁（货币）补偿协议》第六条第3项约定：“东风广场旧城改造项目的拆迁，实行货币补偿或异地安置原则，不进行就地安置。甲方承诺：现有的18户拆迁户如有就地安置的，或开发商开盘时对外出售门面的，乙方有权要求同等对待，并可以退还补偿款、实行拆一补一、就地安置、门面位置由乙方选择”。该约定的总原则是不进行就地安置，但拆迁户中有就地安置的或开发商开盘时对外出售门面的，则东方金属公司可以选择退还补偿款、实行拆一补一、就地安置，门面位置由东方金属公司选择。经查，东方金属公司以外的17户拆迁户没有进行就地安置，美世界公司在2013年5月5日开盘时也没有对外销售门面。东方金属公司也没有证据证实其余17户拆迁户中有就地安置的或美世界公司开盘时对外出售门面。美世界公司和市协调办没有违反《郴州市东风广场旧城改造项目私有房屋拆迁（货币）补偿协议》第六条第3项的约定，美世界公司也没有违反2012年6月6日《承诺书》的承诺。且市协调办己依约支付东方金属公司土地补偿款5,939,000元,东方金属公司亦依约将被拆迁房屋搬迁交付,美世界公司继受该协议权利义务前,协议已经实际履行完毕。因此，东方金属公司请求依据上述协议第六条第3项及《承诺书》的承诺要求美世界公司交付郴州市美美世界城市商业广场一层129-1号、129-2号、129-3号、129-4号门面作为安置补偿的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，东方金属公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,375元，由上诉人郴州市东方金属材料有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇一九年十二月十三日法官助理 黄小峰书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。