湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11976号上诉人（原审被告）：武汉市武昌区天马城市旅馆，地址武汉市武昌区九龙井1号。经营者：李国祥。上诉人（原审被告）：李国祥，男，汉族，1962年12月12日出生，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告）：武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处，地址武汉市武昌区复兴路152号。法定代表人：袁卫明，该办事处主任。委托诉讼代理人：王斌，湖北豪邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：易玲，湖北豪邦律师事务所律师。原审第三人：武汉市武昌区人民政府国有资产监督管理局（原武汉市武昌区国有资产监督管理办公室），地址武汉市武昌区荆南街14号。法定代表人：胡体宇，该局局长。委托诉讼代理人：袁和平，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，湖北中和信律师事务所律师。原审第三人：武汉兴昌国有资产投资管理有限公司，地址武汉市武昌区三道街16号。法定代表人：吴丛庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁和平，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，湖北中和信律师事务所律师。上诉人武汉市武昌区天马城市旅馆（以下简称天马旅馆）、上诉人李国祥因与被上诉人武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处（以下简称黄鹤楼街道办）、原审第三人武汉市武昌区人民政府国有资产监督管理局（原武汉市武昌区国有资产监督管理办公室，以下简称武昌国资局）、原审第三人武汉兴昌国有资产投资管理有限公司（以下简称兴昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人天马旅馆、李国祥上诉请求：撤销原审判决，改判驳回黄鹤楼街道办的全部诉讼请求；案件受理费全部由黄鹤楼街道办承担。事实与理由：上诉人与黄鹤楼街道办虽签订了房屋租赁租赁合同，2016年8月1日至2017年6月30日由上诉人在使用涉案房屋，但因黄鹤楼街道办原因导致我方无法经营，很久才办理营业执照。2016年8月1日至2016年底，上诉人所使用的租赁房屋因黄鹤楼街道办下属的城管部门的拆违导致上诉人无法对租赁房屋正常使用，对于该期间的房屋租金上诉人一直与黄鹤楼街道办协调，黄鹤楼街道办也答复减免，最终确定从2017年1月1日起算租金，2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金50万元上诉人已全部支付给兴昌公司，根本就不存在是拖欠黄鹤楼街道办的房屋租金。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，判决错误，请求依法改判。被上诉人黄鹤楼街道办答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。第一，上诉人称其与2016年8月1日至2016年12月31日，上诉人所使用的租赁房屋因黄鹤楼街道办下属的城管部门拆违导致上诉人无法对租赁房屋正常使用没有事实和法律依据。第二，上诉人称黄鹤楼街道办承诺其减免2016年8月1日至2016年12月31日期间的租金不属实。黄鹤楼街道办从未承诺上诉人可以减免租金。第三，上诉人提出房屋租金已经全部交付给武昌国资局、兴昌公司毫无事实和法律依据。原审第三人武昌国资局、兴昌公司共同述称，因上诉人未对武昌国资局、兴昌公司有诉请，不做答辩。2018年4月12日，黄鹤楼街道办诉至一审法院，请求：1、判令天马旅馆、李国祥支付自2016年8月起至2017年1月31日止的房屋租金计人民币25万元，支付自2017年2月1日起至2017年6月30日止按照50万元/年计算的房屋占用费计人民币20.8万元，支付违约金人民币5万元，以上款项合计人民币50.8万元；2、本案诉讼费用由天马旅馆、李国祥承担。事实与理由：自2016年2月1日起，黄鹤楼街道办将位于武汉市武昌区文明路192号，面积合计约1176.27平方米的门面房屋出租给天马旅馆用于旅店经营。2016年8月10日黄鹤楼街道办、天马旅馆补签《武汉市武昌区行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2016年2月1日起至2017年1月31日止；租金为每年50万元，按季度支付。天马旅馆不按时支付或者不按照合同约定金额支付租金累计达30日的，应按年租金10%向黄鹤楼街道办支付违约金。自2016年8月起，天马旅馆即拒绝交纳租金。2017年2月1日，合同期满，天马旅馆仍占用诉争房屋。2017年6月30日，按照武汉市武昌区人民政府《武昌区行政事业单位经营性房产集中管理实施方案》的要求，黄鹤楼街道办将诉争房屋移交给武昌国资局管理。2017年12月19日黄鹤楼街道办向天马旅馆送达拖欠房屋租金相关事宜的通知，要求天马旅馆结清租金及相关费用，但天马旅馆仍拖欠。故黄鹤楼街道办诉至法院。天马旅馆和李国祥一审共同辩称：不同意黄鹤楼街道办诉请。我方租金已交至2018年6月1日止。武昌国资局和兴昌公司一审共同述称：黄鹤楼街道办所述相关账目，我方不清楚。天马旅馆与兴昌公司之间的合同关系是发生在2017年6月30日之后，天马旅馆缴纳的是2017年6月30日之后1年半的租金。2017年6月30日前与武昌国资局和兴昌公司无关。武昌国资局和兴昌公司均未收取天马旅馆2017年6月30日之前的租金。一审认定事实：2016年8月10日黄鹤楼街道办与天马旅馆签订《武汉市武昌区行政事业单位国有房屋租赁合同》，合同约定黄鹤楼街道办将坐落于武昌区文明路192号，面积为1176.27平方米的房屋出租给天马旅馆用于经营。租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日。年租金为50万元，天马旅馆按季支付，每季度前十天支付租金。双方约定，天马旅馆不按时支付或者不按照约定全额支付租金累计达30日的，但是黄鹤楼街道办没有解除合同，天马旅馆应当按照年租金的10%向黄鹤楼街道办支付违约金。本案一审庭审期间，法庭明确询问天马旅馆是否缴纳2016年8月1日至2017年6月30日期间的租金及具体缴纳金额。天马旅馆没有明确回答，也没有提供证据予以证明。天马旅馆、李国祥均认可2016年8月1日至2017年6月30日期间由其占有涉案房屋。一审认为，2016年8月10日黄鹤楼街道办与天马旅馆签订《武汉市武昌区行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。天马旅馆依据合同约定向黄鹤楼街道办缴纳租金是天马旅馆的合同义务。天马旅馆在庭审中表示缴纳了租金，但是没有提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，推定天马旅馆没有依据合同支付2016年8月1日至2017年6月30日期间的房屋租金。天马旅馆没有按照合同约定按时支付租金，其行为已经违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，天马旅馆应当按照合同约定支付租金、房屋占有使用费及违约金。黄鹤楼街道办与天马旅馆约定的年租金50万元，故2016年8月1日至2017年6月30日期间的租金和房屋占有使用费合计45.8万元。依据黄鹤楼街道办与天马旅馆合同约定，违约金为年租金的10%，即5万元。天马旅馆是个体工商户，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”的规定，天马旅馆的债务应当由其经营者李国祥承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、武汉市武昌区天马城市旅馆和李国祥向武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处支付租金及房屋占有使用费共计458,000元；二、武汉市武昌区天马城市旅馆和李国祥向武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处支付违约金50,000元；以上两项，武汉市武昌区天马城市旅馆和李国祥应于本判决生效之日起十五个工作日内履行完毕。案件受理费8,880元，全部由武汉市武昌区天马城市旅馆和李国祥负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、2016年8月10日，黄鹤楼街道办与天马旅馆签订的《武汉市武昌区行政事业单位国有房屋租赁合同》载明：出租方武昌区人民政府黄鹤楼街办事处；承租方武汉市武昌区天马城市旅馆；合同落款处，出租方盖有“武汉市武昌区人民政府黄鹤楼街办事处”印章及负责人签名，承租方盖有“武汉市武昌区天马城市旅馆”印章及法定代表人李国祥签名。天马旅馆、李国祥在一、二审诉讼中对诉讼主体未提出异议。2、天马旅馆基于合同关系从黄鹤楼街办事处接收案涉房屋后，开办“武汉市武昌区老院天马城市旅馆”，一直占用至今。2016年8月11日，李国祥向黄鹤楼街办事处转账25万元租金。3、武昌国资局述称从黄鹤楼街办事处接收了案涉房屋，现该房屋由兴昌公司管业。兴昌公司就案涉房屋与武汉市武昌区老院天马城市旅馆已另行签订租赁合同，双方之间的合同关系在2017年6月30日之后。2018年7月12日，武汉市武昌区老院天马城市旅馆向兴昌公司支付房屋租金50万元。4、二审审理中，黄鹤楼街办事处作为行政管理机关向本院提交证明一份，拟证明案涉武汉市武昌区文明路164号、武汉市武昌区文明路156号、武汉市武昌区文明路192号因历史原因门牌号不一致，但系同一地址。5、李国祥开办有多家旅馆，根据资料显示：武汉市武昌区天马城市旅馆（成立日期2013年1月8日、经营者李国祥、地址武汉市武昌区九龙井1号）；武汉市武昌区鑫天马城市旅馆［成立日期2015年1月29日、经营者李国祥、地址武汉市武昌区大成路47号1层2号、（47号-1）4层1号］；武汉市武昌区老院天马城市旅馆（成立日期2016年4月11日、经营者李国祥、地址武汉市武昌区文明路164号）。6、本案一、二审审理过程中，天马旅馆提交武汉市武昌区老院天马城市旅馆营业执照载明：名称武汉市武昌区老院天马城市旅馆；类型个体工商户；经营场所武汉市武昌区文明路164号；经营者李国祥；注册日期2016年4月11日；经营范围住宿服务。7、2019年4月，武汉市武昌区国有资产监督管理办公室更名为武汉市武昌区人民政府国有资产监督管理局。本院认为：天马旅馆依据租赁合同从黄鹤楼街道办接收案涉房屋后，开设“武汉市武昌区老院天马城市旅馆”。在占用案涉房屋期间，未依据合同约定向黄鹤楼街办事处支付2016年8月1日至2017年6月30日期间的房屋租金，构成违约。现黄鹤楼街道办要求天马旅馆、李国祥依照合同约定支付2016年8月1日至2017年6月30日止的租金及占用费45.8万元，并承担违约金5万元，有事实和法律依据，一审判决予以支持正确。天马旅馆、李国祥的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,880元，由武汉市武昌区天马城市旅馆、李国祥负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月十六日法官助理王晓曼书记员王晓曼