广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21492号上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司广州番禺支行。住所地：广东省广州市番禺区桥南街南华路307号、309号、311号、313号、315号、317号、319号、329号201和301。负责人：张幻，行长。委托诉讼代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：江晓珊，广东实德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹岁霞，女，1979年10月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：广州奥林匹克房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市黄埔区萝塱路31号2座402房。法定代表人：殷冀。委托诉讼代理人：张金保，该公司职员。上诉人交通银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称交行番禺支行）因与被上诉人邹岁霞、广州奥林匹克房地产开发有限公司（以下简称奥林匹克公司）金融借款合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交行番禺支行上诉请求：1.撤销一审判决第一项中对复利的判决，改判为：对邹岁霞逾期支付的利息，从逾期之日起至实际清偿之日止按罚息利率计收复利。奥林匹克公司对该复利承担连带清偿责任；2.改判支持交行番禺支行一审第二项请求：要求邹岁霞协助交行番禺支行办理广州市奥园春晓花园(自编7至18栋)自编17栋1层104房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交行番禺支行保管；3.改判支持交行番禺支行一审第三项请求：确认交行番禺支行对邹岁霞提供的上述房产享有抵押权，当邹岁霞拒不偿还上述债务时，交行番禺支行有权依法处分该抵押房产，并就所得价款优先受偿；4.一、二审的全部诉讼费用由邹岁霞、奥林匹克公司承担。事实与理由：一、不论是按相关法律法规规定，还是按《个人房产抵押贷款合同》的约定，对逾期利息计收的复利，均应从逾期之日起计至实际清偿之日，一审法院判决对逾期支付的利息从逾期之日起仅计至判决生效之日止没有事实和法律依据。首先，根据《人民币利率管理规定》第二十条规定，最后一笔贷款清偿时，利随本清。第二十一条规定，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。此外，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条第二款也规定，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。从以上规定均可见，对于逾期利息计收复利，应从逾期之日起计算，直至清偿本息为止。法院判决复利仅计至判决生效之日止存在错误，严重损害交行番禺支行的合法权益。其次，《贷款合同》对计收复利有明确约定，但却未有任何条款约定复利仅计算至判决生效之日止，根据立法本意及合同各方真实意思表示，复利均应计至相对应的利息实际清偿之日止。再次，目前各基层法院在审理同类型金融贷款案件中，均明确复利的计收时间自逾期支付利息之日起计至实际清偿之日。本案一审法院的判决与同级法院甚至上级法院的相同类型案件的判决均存在异较大差异，严重损害交行番禺支行的合法权益。二、《贷款合同》抵押条款依法有效，邹岁霞应按《贷款合同》的约定为交行番禺支行办妥抵押房产的抵押登记手续，交行番禺支行对抵押的房产依法享有优先受偿权。交行番禺支行起诉要求邹岁霞一次性偿还拖欠的贷款本金及利息、罚息、复利，是基于《贷款合同》第十三条“贷款的提前到期”的约定行使权利，并未要求解除合同，并不产生合同履行终止的法律后果，一审法院亦判决“从本判决生效之日起至实际清偿之日止，按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计收罚息”，可见《贷款合同》是继续履行的，故一审法院认定“……其法律后果在于合同履行终止，而交行番禺支行主张邹岁霞协助办理涉论房屋抵押登记的主张与此相悖”的认定是错误的，以此为由驳回交行番禺支行的该请求亦必然错误。此外，奥林匹克公司为涉案抵押房屋的开发商，表明涉案房屋已具备办理房屋所有权证书的条件，涉案房屋之所以未办妥抵押登记，正是因为邹岁霞未依约履行办理房屋所有权登记所致。而邹岁霞未依约办理涉案房产的所有权登记导致至今未能办理正式的抵押登记，这正是交行番禺支行提起一审第二项诉讼请求要求法律对其合法权益依法进行保护的原因，对于邹岁霞不履行办证义务的违约行为，对于交行番禺支行来说，除了依法律规定、合同约定和事实作为依据向法院起诉要求权利保护外，并无其他维权办法，依法有权解决且须依法解决该问题的机构正是法院，但一审法院却以“而涉讼房屋至今尚未办理产权登记，邹岁霞亦明确表示其因经济原因无法偿还欠款以及无法缴纳面积差额款和契税，故交行番禺支行的该诉讼主张亦存在履行障碍，现交行番禺支行要求邹岁霞协助办理涉讼房屋抵押登记手续，缺乏理据，本院不予支持”为由，驳回交行番禺支行的该请求，明显未依法解决交行番禺支行的起诉问题，未发挥法院依法维护当事人合法权益的作用，未依法履行作为审判机构的职责。该判决理由，不但可能助长债务人以无钱无力办证为由逃废债务，而且严重损害债权人利益，导致国有资产流失。故一审法院不予支持交行番禺支行的一审第二项诉讼请求错误。一审法院不予支持第二项请求，必然导致不支持第三项请求，同样存在错误。故请求贵院在查清事实的基础上依法改判支持交行番禺支行的上诉请求。综上所述，一审法院判决逾期支付的利息的复利计算至判决生效之日止没有事实和法律依据，驳回交行番禺支行要求对邹岁霞位于广州市奥园春晓花园(自编7至18栋)自编17栋1层104房的房产享有抵押权，并就所得价款优先受偿的诉讼请求亦错误，严重损害了交行番禺支行的合法权益。奥林匹克公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回交行番禺支行的上诉请求，维持一审判决。被上诉人邹岁霞未到庭，未提交书面答辩状。交行番禺支行向一审法院起诉请求：1.判令邹岁霞向交行番禺支行偿还贷款本金898629.37元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交行番禺支行与邹岁霞签订的编号为2014441137001100390的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2019年2月20日利息14573.08元、罚息245.75元、复利196.83元，贷款本息暂时合计913645.03元）；2.判令邹岁霞协助交行番禺支行办理广州市奥园春晓花园（自编7至18栋）自编17栋l层104房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其它文件正本交由交行番禺支行保管；3.判决确认交行番禺支行对邹岁霞提供的上述房产享有抵押权，当邹岁霞拒不偿还上述债务时，交行番禺支行有权依法处分该抵押房产，并就所得价款优先受偿；4.判令奥林匹克公司对邹岁霞的上述债务承担连带清偿责任；5.判令邹岁霞、奥林匹克公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费）。一审法院查明事实如下：2014年9月23日，邹岁霞作为借款人及抵押人（甲方），与交行番禺支行作为贷款人及抵押权人（乙方），以及奥林匹克公司作为保证人（丙方）共同签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：2014441137001100390），约定甲方因购买坐落于广州市萝岗区长岭路30号自编17栋（自编17栋）104房（以下简称涉讼房屋）向乙方申请贷款；甲方应自可办理抵押权设立登记之日起3个月内及时办妥抵押权设立登记手续；贷款金额为1130000元，贷款期限为240个月，自放款日起算，放款金额、放款日和到期日以《借款凭证》的记载为准；本合同项下甲方以月为一期，按期还款，首期自放款日起计算；贷款月利率5.458333‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率按本合同约定调整，其中遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；贷款发放后，如遇人民银行调整后的基准利率为浮动利率或取消基准利率的，双方应就贷款利率另行协商，但调整后的利率不低于当时适用的利率，自人民银行调整日起3天内未就调整后的利率达成一致的，乙方有权宣布本合同项下贷款全部提前到期；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；甲方选择的还款法为等额本金还款法，每期偿还贷款本金4708.33元，首期还本付息金额为6558.7元；甲方应按期支付本息，还款日为每期末月的1日，甲方以月为一期的，即每月的1日，若当月无此日起则为当月最后一天；丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年：分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；甲方未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其它费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；甲方取得房屋的权属权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其它文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得签署他项权利证明或证明抵押权设立的其它文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；本合同项下抵押物为涉讼房屋；抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用；甲方应在本合同签订后立即向有关登记机关办理抵押登记手续，并在登记手续办妥后将抵押登记证明文件正本交乙方保管；甲方违反本合同的其它约定，视为本合同的“提前到期事件”，此时乙方有权单方面宣布本庭项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并按应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；甲方连续三个月或累计六个月未按时足额还款的，或乙方依本合同约定宣布贷款全部提前到期的，乙方有权处理抵押物；甲方、丙方在本合同中填写的联系方式（包括地址、联系电话、传真号码、电子邮件等）均真实有效；等等。2014年9月26日，交行番禺支行出具《借款凭证》，载明向邹岁霞发放借款1130000元，起息日期2014年9月26日，借款期限（最后还款日）至2034年9月26日。2015年1月26日，广州市国土资源和房屋管理局向邹岁霞核发了编号为粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，记载预告登记权利人为交行番禺支行，预告登记义务人为邹岁霞，房屋座落在奥园春晓花园（自编7栋至18栋）自编17栋l层104房，业务种类为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。2018年5月24日，交行番禺支行以EMS快递方式向邹岁霞在《个人房产抵押贷款合同》中约定的通讯地址邮寄一份《债务提前到期通知书（债务人）》，称由于邹岁霞未能按合同约定支付贷款本金及利息，根据合同约定，其行宣布合同项下债务提前到期，到期日为2018年6月4日，邹岁霞应在该日前归还全部债务本金并结清利息，共计950783.46元，其中本金935218.75元，利息15564.71元（暂计至2018年6月4日）；请邹岁霞立即履行还款责任，否则，其行将依据合同及相关法律采取诉讼措施。该邮件后因上门无人且电话未接的原因被退回未妥投。2019年1月21日，交行番禺支行以EMS快递方式向奥林匹克公司在《个人房产抵押贷款合同》中约定的通讯地址邮寄一份《债务提前到期通知书（保证人）》，称根据合同约定，其行宣布债务提前到期，到期日为2019年1月15日；邹岁霞应在该日前归还全部贷款本金并结清利息、罚息、复利；截止2018年12月27日，应还金额为贷款本金917717.97元及按合同约定计算的相应的应付未付利息、罚息、复利（实际应还贷款本息以其行系统金额为准）；请奥林匹克公司立即履行保证责任，否则，其行将依据保证合同及相关法律采取有关措施。该邮件因邮寄地址处无此公司而被退回未妥投。2019年4月2日，交行番禺支行以邹岁霞未按期还款并要求奥林匹克公司承担保证责任为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。2019年4月10日，一审法院根据交行番禺支行的申请，依法裁定查封、冻结了邹岁霞、奥林匹克公司名下价值913645.03元的财产，并于2019年4月30日预查封了涉讼房屋。庭审中，交行番禺支行与奥林匹克公司均确认奥林匹克公司是涉讼房屋的开发商，也是邹岁霞签订的《个人房产抵押贷款合同》中的保证人；并确认交行番禺支行于2014年9月26日向邹岁霞发放贷款1130000元；涉讼房屋于2015年1月26日办理了抵押权预告登记，但尚未办理正式的抵押登记，亦未办理产权登记，奥林匹克公司表示涉讼房屋仍未办理产权登记是由于邹岁霞不配合其司办理。针对邹岁霞的供款情况，交行番禺支行称根据其行与邹岁霞签订的《个人房产抵押贷款合同》约定，邹岁霞按等额本金还款法偿还贷款本息，每月1日为还款日，邹岁霞自获得贷款后从2018年5月起陆续出现逾期还款的情况，不足额清偿到期金额，从2018年11月1日开始整期没有支付，2019年的还款是用于清偿之前不足额支付的贷款，截止至2019年6月21日邹岁霞尚欠贷款剩余本金898629.37元（其中逾期应还未还本金37004.18元）、利息30550.04元（其中应还未还正常息28838.55元、应还未还罚息948.10元以及应还未还利息复利747.58元、应还未还罚息复利15.81元）；该行曾通过邮寄《债务提前到期通知书（债务人）》向邹岁霞催收还贷。交行番禺支行并提交了欠款明细表、已还款明细表、《债务提前到期通知书（债务人）》、EMS快递单据及相应快递信息以证实其上述主张。奥林匹克公司对此表示具体由法庭核实。另，邹岁霞于庭前向一审法院邮寄了一份情况说明和《离婚证明书》、裁判文书生效证明、（2018）粤0112民初6187号民事判决书。其中情况说明内容为：本人邹岁霞对收到的起诉状及证据副本没有异议，本人因为家庭变故原因，无力偿还交行番禺支行的欠款，请法院按正常法律程序秉公受理；另外，由于本人邹岁霞名下的涉讼房屋尚未交房屋面积差额，没有交契税，没有去房管局办理房产证，故无法提交房产证正本。《离婚证明书》记载：兹证明钟宴辉与邹岁霞于2014年11月12日登记结婚，后于2018年12月27日经广州市黄埔区人民法院以（2018）粤0112民初6187号《民事判决书》判决准予离婚，该判决书于2019年1月15日发生法律效力，其婚姻关系自该日起解除。交行番禺支行、奥林匹克公司均表示对邹岁霞提交的上述资料不予确认。对于交行番禺支行提出要求邹岁霞一次性偿还所有欠款又同时要求邹岁霞协助办理抵押登记的意见，交行番禺支行主张其行向邹岁霞发放贷款是基于邹岁霞提供涉讼房屋为担保，邹岁霞有办理抵押登记的义务，目前邹岁霞只办理了涉讼房屋的预告抵押权登记，可见涉讼房屋未办妥正式抵押登记的责任在于邹岁霞，故主张要求邹岁霞办理涉讼房屋的正式抵押登记，并将相关的抵押权证交给其行；其行并不清楚邹岁霞没有办理正式的抵押登记的原因，根据奥林匹克公司的答辩，奥林匹克公司是有通知邹岁霞办理产权登记的，但邹岁霞没有办理，故涉讼房屋应当是具备办证条件的；同时又由于邹岁霞欠款，其行依合同约定亦有权要求邹岁霞提前偿还全部贷款，两者并不冲突。对于奥林匹克公司应否对邹岁霞的债务承担连带清偿责任的问题。交行番禺支行主张根据合同约定奥林匹克公司提供连带责任保证，在涉讼房屋办妥正式抵押登记前均要承担连带清偿责任，现涉讼房屋尚未办理抵押登记，故奥林匹克公司应当对邹岁霞的债务承担连带清偿责任。奥林匹克公司抗辩称其司没有过错，不应当对邹岁霞的债务承担连带清偿责任。一审法院认为：交行番禺支行具备经营金融贷款的资格，其与邹岁霞以及奥林匹克公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格遵照履行。交行番禺支行已依约向邹岁霞发放贷款1130000元，邹岁霞理应依约履行按时、足额还本付息的义务。根据交行番禺支行在庭审中的陈述以及提交的欠款明细表显示，邹岁霞自2018年11至2019年6月期间出现多期欠供情况，在此期间已累计拖欠逾期应还未还本金37004.18元、应还未还利息（含正常息、罚息、未还利息复利）30534.23元，可见邹岁霞的行为已构成根本违约。根据《个人房产抵押贷款合同》约定，借款人应按期支付本息，以月为一期的，还款日为每月的1日，借款人违反本合同的约定，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方面宣布本庭项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。现交行番禺支行据此要求邹岁霞一次性清偿贷款本金898629.37元及利息、罚息和复利的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于利息、罚息和复利的计收问题，《个人房产抵押贷款合同》约定，借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。因罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故逾期罚息不应计收复利。因此，邹岁霞应向交行番禺支行偿还贷款本金898629.37元及利息、罚息、复利（暂计至2019年6月21日合计为30534.23元；以898629.37元为本金，从2019年6月22日至本判决生效之日按《个人购房担保借款合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以898629.37元为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）。对于交行番禺支行主张要求邹岁霞协助办理涉讼房屋抵押登记手续的意见，鉴于交行番禺支行是基于主张贷款提前到期而提出要求邹岁霞一次性偿还拖欠的贷款本金及利息、罚息、复利，其法律后果在于合同履行终止，而交行番禺支行主张邹岁霞协助办理涉讼房屋抵押登记的诉讼主张与此相悖。此外，根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，办理抵押权登记需提交房屋所有权证书或者房地产权证书。而涉讼房屋至今尚未办理产权登记，邹岁霞亦明确表示其因经济原因无法偿还欠款以及无法缴纳面积差额款和契税，故交行番禺支行的该诉讼主张亦存在履行障碍，现交行番禺支行要求邹岁霞协助办理涉讼房屋抵押登记手续，缺乏理据，一审法院不予支持。至于交行番禺支行对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，一审法院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，交行番禺支行诉请主张对处理对涉讼房屋所得价款享有优先受偿权的主张，理据不成立，一审法院亦不予支持。关于奥林匹克公司应否对邹岁霞的债务承担连带清偿责任的问题，根据《个人房产抵押贷款合同》就“保证”约定，保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；借款人取得房屋的权属权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其它文件正本后，保证人的保证责任解除。现涉讼房屋尚未办理正式的抵押权登记手续且房管部门亦未核发涉讼房屋的他项权利证明，对于奥林匹克公司坚持以不存在过错为由不应承担连带清偿责任的抗辩意见，缺乏理据，一审法院不予采纳。因此奥林匹克公司作为保证人应当在约定的保证期限内承担保证责任，故对于交行番禺支行主张奥林匹克公司对邹岁霞的债务承担连带清偿责任的诉请，理据充分，一审法院予以支持。奥林匹克公司承担连带清偿责任后，有权向邹岁霞追偿。邹岁霞经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、邹岁霞于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金898629.37元及利息、罚息和复利（暂计至2019年6月21日合计为30534.23元；以898629.37元为本金，从2019年6月22日至本判决生效之日按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按罚息利率计收复利；以898629.37为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）；二、广州奥林匹克房地产开发有限公司对邹岁霞的上述第一项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；三、广州奥林匹克房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向邹岁霞追偿；四、驳回交通银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如邹岁霞、广州奥林匹克房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12936元、财产保全费5000元，由邹岁霞负担。二审查明，《个人房产抵押贷款合同》第十条、第十三条约定，邹岁霞应按合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本机并支付利息，邹岁霞违反合同约定，交行番禺支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本机全部提前到期，要求邹岁霞立即偿还左右到期贷款本金并结清利息；第十四条约定，邹岁霞未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交行番禺支行有权按逾期贷款的罚息利率计收计息，并对应付未付利息计收复利。交行番禺支行提交的邹岁霞还款明细流水显示，邹岁霞从2016年8月1日开始，曾多次出现未按照《个人房产抵押贷款合同》约定每月1日足额支付本息的情形。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点综合当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、对利息、罚息计收复利问题；二、邹岁霞协助交行番禺支行办理抵押登记手续、交行番禺支行对涉案房产享有优先受偿权问题。针对争议焦点一，《个人房产抵押贷款合同》约定，邹岁霞应按合同约定的时间、金额和币种偿还合同项下的贷款本机并支付利息，邹岁霞违反合同约定，交行番禺支行有权单方面宣布合同项下已发放的贷款本机全部提前到期，要求邹岁霞立即偿还左右到期贷款本金并结清利息。邹岁霞从2016年8月1日就开始出现违约情形，交行番禺支行于2018年5月24日向邹岁霞邮寄《债务提前到期通知书》，宣布本案贷款的到期日为2018年6月4日，符合双方合同约定。《个人房产抵押贷款合同》又约定，邹岁霞未按时足额偿还贷款本金、支付利息，交行番禺支行有权按逾期贷款的罚息利率计收计息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。该约定符合《人民币利率管理规定》《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，交行番禺支行有权向邹岁霞计收2018年6月4日即贷款到期之后的逾期利息、罚息、复利。现交行番禺支行、邹岁霞对于截止至2019年6月21日邹岁霞尚欠贷款剩余本金898629.37元、利息30550.04元（其中应还未还正常息28838.55元、应还未还罚息948.10元以及应还未还利息复利747.58元、应还未还罚息复利15.81元）没有异议，但因逾期罚息系对借款人逾期归还贷款本金而给出借人造成损失的补偿，如对逾期罚息再计收复利，无异于对借款人实施双重处罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平。对逾期贷款计付罚息之外，不应当再加收复利，故一审法院对交行番禺诉请要求邹岁霞对逾期利息支付复利不予支持，对上述截止至2019年6月21日邹岁霞尚欠利息30550.04元，扣除应还未还罚息复利15.81元，认定为30534.23元，该认定正确，但一审法院对2019年6月22日起的罚息、复利认定确有不当，本院予以纠正。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”即抵押权的设立必须依照法定程序进行，当事人不得自行约定或自认。该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”表明预告登记是为了登记主体将来实现物权的中间状态登记，并非物权本身的登记。该法第一百八十七条就设立抵押权进一步规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”表明不动产抵押权的取得必须办理抵押登记，其他登记不能产生设立抵押权的效果。结合本案实际，首先，涉案房屋仅办理房地产预告登记，至今未办理产权登记，交行番禺支行请求协助办理抵押登记手续存在履行障碍。其次，交行番禺支行对涉案的抵押房产未办理抵押登记，抵押权并未设立，故交行番禺支行不能享有抵押权。一审法院对交行番禺支行的上述诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，交行番禺支行的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4563号民事判决第二、三项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4563号民事判决第四项；三、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4563号民事判决第一项为：邹岁霞于本判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金898629.37元及利息、罚息和复利（暂计至2019年6月21日合计为30534.23元，从2019年6月22日起至实际清偿之日止，本金898629.37元按《个人房产抵押贷款合同》约定的贷款利率上浮50%计收罚息，利息28838.55元按《个人房产抵押贷款合同》约定的贷款利率上浮50%计收复利）；四、驳回交通银行股份有限公司广州番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12936元、财产保全费5000元，由邹岁霞负担。二审案件受理费100元，由邹岁霞负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  汪 婷审判员  王泳涌二〇一九年十二月二十六日书记员  肖 乔肖蓉