浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初4613号原告：张小锋，男，1982年8月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告:潘文捷，女，1985年2月3日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市，现住浙江省义乌市。二原告共同委托诉讼代理人：张小娟，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道工人西路18号义乌市香港大酒店有限公司13楼，统一社会信用代码91330782563337280X。法定代表人：吴文化，董事长。委托诉讼代理人：陈大为（2019年10月10日解除委托）、丁吕鹏，浙江宁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：乙笑牛（2019年10月10日办理委托），浙江金道律师事务所律师。原告张小锋、潘文捷为与被告义乌市御景园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年3月6日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月9日进行了公开开庭审理，二原告共同委托诉讼代理人张小娟、被告委托诉讼代理人丁吕鹏到庭参加了诉讼。因案件疑难复杂，本院于2019年9月2日裁定将本案转为普通程序并于2019年10月25日进行了第二次公开开庭审理，二原告共同委托诉讼代理人张小娟、被告委托诉讼代理人丁吕鹏、乙笑牛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小锋、潘文捷起诉称：原、被告于2015年4月1日签订《浙江省商品房买卖合同》，合同第九条、第十条约定了出卖人交房时间及逾期交房的违约责任。合同约定交房时间为2016年6月30日前，出卖人逾期交房按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告至今未取得涉案楼盘建设工程竣工备案证明及消防验收合格证明，仍不具备交付条件。合同第十七条约定了逾期交付权属证书的违约责任，出卖人应于2017年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。出卖人逾期交证应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。为此要求判令：1、确认原被告于2015年4月1日签订的关于义乌市北苑街道海景花园3幢2单元2001室房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。2、被告向原告支付逾期交房违约金273554元（从2016年7月1日起，以购房款2743770元为基数按日万分之一计算至商品房符合合同约定的交付条件之日止，暂算至2019年3月25日止为273554元）。3、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金168193元（从2017年7月1日起，以购房款2743770元为基数按日万分之一计算至实际交付权属证书之日止，暂算至2019年3月6日止为168193元）。被告义乌市御景园置业有限公司答辩称：对于原告的第一项诉讼请求，我方认为商品房买卖合同系原、被告双方真实意思表示，所以同意原告的第一项诉讼请求。第二项，关于房屋逾期交房的问题，从原告方提供的证据就可以看出被告已经于2016年9月29日向原告交付了案涉的商品房，不存在原告所说的不具备交付条件的事实。同时，我方延期交房是由于市政工程影响我方项目建设所造成的，根据合同的约定不视为出卖人违约。第三项，关于原告诉请要求判令被告支付逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，被告只是协助办理，单方不具备办理权属证书的条件。原告未要求被告协助办理，也不存在多次催促的情形，所以被告没有违约。被告在本案无需承担逾期办证的违约责任，其有相应的事实依据、合同依据与法律依据。一、事实依据：被告因宾王路国贸大道施工、金义东轨道交通占用红线影响建设及市政配套接入等政府原因，直到2019年4月3日才实现竣工验收，又因义乌市不动产登记中心需在义乌市委、市政府对前述延期竣工责任认定方案作出决策后才可进行办证，故案涉房屋直到近日市委办《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》下达至不动产登记中心后，才基本具备办证条件。二、合同依据：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的《补充协议》第九条第2项约定，如因政府原因导致出卖人无法按期办证交付给买受人，出卖人不承担违约责任。根据前述客观事实情况，本案属于上述《补充协议》约定的情形，被告无需承担违约责任。三、法律依据：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，本案被告虽未能按期办证，但此并非其自身原因所致，其应免于承担违约责任。综上，被告没有违约，请求驳回原告的第二项和第三项诉讼请求。原告为证明其所主张的事实，向本院提交了浙江省商品房买卖合同1份，证明被告逾期未交付房屋及权属证书，应当承担违约责任的事实。被告质证如下：对其真实性没有异议。合同第9条第4项恰恰约定了因非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备正常使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人可据实予以延期，被告方的迟延交付交房是因为市政大配套建设工程，在合同有约定的情况下，不应当视为出卖人违约。同时关于这个延期办理房产证的问题，合同第十七条也作了相应的约定，买受人自行办理商品房的转移登记，根据城市房地产开发经营管理条例第三十三条之规定，房地产开发企业履行的是协助义务，并提供必要的证明文件，原告从来没有要求被告协助办理。原告的诉讼请求是要求被告交付权属证书，被告单方无法向原告交付权属证书。在合同第十七条约定了买受人自行办理商品房转移登记的情况下，原告的诉讼请求不应当得到支持。被告为证明其所主张的事实，向本院提交了下列证据：1、关于《宾王御景园》地名命名的申请报告，2、关于命名上塘路等地名的通知，证明宾王御景园项目被正式命名为海景花园。3、关于尽快完成宾王路建设报告，4、关于《关于尽快完成宾王路建设报告》的回复，证明义乌市北苑街道海景花园3幢延期交付是由于宾王路市政建设未完工所造成，截止2016年6月8日宾王路市政建设工程仍在施工中。5、市政竣工报告，6、道路压实度试验报告及管道压实度试验汇总表，证明宾王路交叉口改造工程于2016年11月24日竣工。7、建设工程消防验收意见书，证明宾王路通后，御景园工程3幢于2016年9月20日取得消防验收合格，具备交付条件后通知业主开始交房。8、证明1份，证明海景花园项目由于市政工程的建设，导致整体项目的消防管道与道路无法与市政管网接通，不具备消防验收的条件。9、情况说明1份，10、关于91867部队经济适用房宾王·御景园项目建设延期竣工的情况说明，证明因村民阻拦施工、宾王路国贸大道及金义东轨道交通项目影响到“海景花园”项目无法正常施工，导致被告无法正常竣工及办理相关证件，被告没有违约的事实。11、《浙江省商品房买卖合同》第27页附件八补充协议，证明原被告双方共同签订的“附件八补充协议”第九条第2项约定：若因市政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任，原告对该条款是明确认可的。12、义乌市建设工程竣工验收备案确认书，13、义乌市建设工程竣工验收报告，证明经义乌市住房和城乡建设局确认，案涉御景园楼盘项目（包含1-5号楼）于2019年4月3日整体竣工验收合格。14、海景花园实测绘汇总表、不动产测量报告，15、义乌市国土资源局文件《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》，16、国有建设用地使用权出让合同，17、义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要，证明2019年4月3日项目竣工验收备案后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了不动产测量报告，但是根据义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人是否存在违反土地出让合同的情形进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。结合证据9、10所反映的事实，案涉楼盘项目因“村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因”未能按《土地出让合同》约定期限完工，北苑街道办事处建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任。对上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局已将责任认定方案逐级上报至义乌市委、市政府，经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意后，被告才有可能登记办证。该领导小组于2019年9月28日下发会议纪要，同意案涉楼盘地块延期竣工违约责任认定方案（也即北苑街道办事处报义乌市自然资源和规划局的处理建议）。以上证据共同证明：因政府方面的诸多原因，在上述《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘（包括原告所购房产）始终不具备办理不动产权证的条件。根据双方签订的“附件八补充协议”第九条第2项规定，对于上述情形被告不承担违约责任。原告质证如下：对证据1、2的三性没有异议。对证据3的三性均有异议，该证据是由被告单方制作的报告，内容的真实性、合法性不予认可。对证据4、5、6的真实性、合法性没有异议，证据3－6与本案无关，宾王路市政建设与被告逾期交房、逾期取得权属证书之间不存在关联性，宾王路于2016年11月竣工，但被告于2016年9月就已通知业主可以交付房屋，可见二者之间不存在直接因果关系，没有必然联系，宾王路市政建设于2016年竣工，而房屋至今未具备交付条件，也未取得权属证书，可见被告的违约是多方面原因造成，与市政建设无关。法律没有规定，合同也未约定市政建设可免除被告逾期交房、逾期交付权属证书的违约责任。对证据7的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，涉案房屋至今未通过工程质量竣工验收及消防验收，被告交付的房屋不具备法定交付条件，被告提供的消防意见书也只是拟综合评定意见，未获正式审批。对证据8的三性均有异议，因被告与监理公司之间存在利益关系，由监理公司出具的证明材料我方不认可，该证明称消防管道于2016年9月方可接通，但至今消防仍未验收合格，市政建设与被告违约不存在直接因果关系，没有必然联系。对证据9，法院就单位出具的证明材料应当进行调查，要求制作证明材料的人员出庭作证，否则该证明材料不得作为认定案件事实的根据。对证据10的三性均有异议。对证据11的真实性无异议，但被告免除其责任的格式条款应当认定无效。对证据12、13的真实性、合法性没有异议，可以证明被告存在逾期办证，需承担违约责任的事实。对证据14的真实性、合法性没有异议，可以证明被告一直拖延怠于履行自身义务，违约行为一直存续。对证据15的真实性、合法性没有异议，可以证明无法办理相关权属证书的过错在于被告。对证据16的真实性、合法性没有异议，可以证明延期竣工是被告单方违约行为，过错在于被告。对证据17的真实性、合法性均有异议，需要与原件核对，因被告过错导致的逾期交房、逾期办证，被告仍需承担违约责任。本院对原、被告提交的上述证据作如下认定：一、对原告提交的证据的真实性予以认定，可以证明以下事实：（1）原、被告于2014年12月11日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给二原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等作出了约定；（2）原告已按约支付了购房款。二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，这些证据可以证明以下事实：（1）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目3幢因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收，此后被告公司通知业主开始交房；（2）义乌市北苑街道办事处曾向义乌市自然资源和规划局出具《关于〈91867部队经济适用房宾王·御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》，认为海景花园项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因未能按《土地出让合同》约定期限完工，建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任；（3）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》；（4）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”但被告提交的由浙江致远工程管理有限公司出具的证明、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明以及义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具的《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》均系证人证言，其中浙江致远工程管理有限公司系案涉工程监理单位，与被告存有利害关系，而《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》系由北苑街道为被告是否应就案涉项目逾期竣工一事承担违约责任向自然资源和规划局提交的情况说明，该情况说明与义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明在轨道交通建设影响案涉项目施工的时间的陈述上并不一致，被告也未就证明和两份情况说明中陈述的有关影响案涉商品房项目建设进度及取得权属证书的事实提交佐证依据，故本院对该三份证据的证明力均不予确认。综上，本院认定本案事实如下：2015年4月1日，二原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市出卖给原告，商品房价款2743770元；被告应当在2016年6月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期不超过120日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告承诺于2017年6月30日前，取得土地、房屋权属证书并交付给原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2017年6月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告已按照约定方式全额付清购房款2743770元。2016年2月24日，被告向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，被告于2016年9月29日将合同约定的商品房交付给原告。2019年4月3日，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。原告在签订上述协议后，已依约支付了购房款，被告亦应当依照协议约定期限向原告交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书。根据协议约定，被告应当于2016年6月30日前向原告交付房屋，但现有证据表明被告所建商品房项目因03省道与宾王路交叉口改造工程中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方进行交付，该延期符合协议中“非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期”的约定，故被告于2016年9月29日向原告交付房屋并不构成违约，原告要求被告承担相应违约责任的诉请本院不予支持。被告将房屋交付原告后，逾期未向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2017年6月30日前早已超过180日；被告虽然以《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》和《义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但被告提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响被告取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故本院对被告的相应辩解不予采信，被告应当自2017年7月1日起按已交付房价款万分之一/日标准向原告支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止。综上，二原告合理合法部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2015年4月1日签订的关于义乌市北苑街道海景花园3幢2单元2001室房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。二、被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张小锋、潘文捷逾期交证违约金（以2743770元为计算基数，自2017年7月1日起按万分之一/天计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）。三、驳回原告张小锋、潘文捷的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7926元，由原告张小锋、潘文捷负担3664元，被告义乌市御景园置业有限公司负担4262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  蒋晓东人民陪审员  刘森荣人民陪审员  何 超二〇一九年十二月十二日书 记 员  杨巧珍