广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21903号上诉人（原审原告）：广州大厦，住所地广东省广州市越秀区北京路374号。法定代表人：方中东，职务董事长。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽琼，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州瑞榕有限公司，住所地广东省广州市越秀区北京路374号之三2609。法定代表人：谭馨伟，职务董事长。委托诉讼代理人：黄上椿，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：方嘉明，广东金领律师事务所律师。上诉人广州大厦因与被上诉人广州瑞榕有限公司（以下简称“瑞榕公司”）不动产登记纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人广州大厦向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6327号民事判决，改判瑞榕公司将涉案14个车位（广州市越秀区北京路374号B126、B154、B155、B111、B112、B113、B114、B115、B246、B247、B248、B249、B250、B251）过户至广州大厦名下；2.判令本案一审、二审诉讼费由瑞榕公司承担。事实和理由：结合本案的背景和双方在《备忘录》中所确立的原则，瑞榕公司将涉案车位交付给广州大厦作为改动锅炉房的补偿，广州大厦享有涉案车位的所有权，瑞榕公司应将涉案车位过户至广州大厦名下。原审判决仅以《改动锅炉房协议》中的字面意思来认定广州大厦仅享有涉案车位的使用权,既不符合双方签订《改动锅炉房协议》时的本意，也未发挥司法审判定纷止争的作用。首先，涉案车位是广州大厦将自有产权置换而来，瑞榕公司补偿的车位应是所有权意义上的补偿。按照瑞安广州中心（广州大厦B座）最初的规划，广州大厦A座的锅炉房设置在广州大厦B座负三层，后因瑞榕公司将锅炉房改成停车场，导致广州大厦只能在自有产权广州大厦A座腾出位置来建设锅炉房，使得广州大厦自有产权的可利用面积减少。广州大厦原本可以将现设置锅炉房的地方开发成停车场从而增加相应的停车位，而因瑞榕公司的原因导致广州大厦不能开发。因此涉案车位是广州大厦自有产权置换而来，瑞榕公司将涉案车位补偿给广州大厦是弥补广州大厦自有产权可利用面积减少的损失。其次，《备忘录》中确定的按市价补偿的原则符合双方真实的意思表示，根据《备忘录》的原则签订的《改造锅炉房协议》也应是所有权意义上的补偿，原审法院以《备忘录》不具各合同的约束力为由不予认定广州大厦对涉案车位享有所有权与事实不符。根据双方在《备忘录》中确定的原则，如将锅炉房从地下三层挪到地下二层，则对于减少的原地下一层中空面积96平方米，瑞榕公司同意按市值价补偿相等于2.6个车位金额给广州大厦；如不设置锅炉房而改为停车场，瑞榕公司同意按市值价补偿相等于6个车位金额给广州大厦。根据前述按市值价金额补偿广州大厦的原则，对于广州大厦减少的利用面积，瑞榕公司是需支付购买所有权的对价。尽管《备忘录》仅是协商过程中确定的几种方案，双方并未按照《各忘录》最终执行，但《改造锅炉房协议》是根据《备忘录》中确定的原则签订的，双方最终确定将锅炉房改造成停车场后瑞榕公司补偿给广州大厦的车位为涉案14个车位。按照《备忘录》中确定的以市价补偿（购买）的原则和隐含的前提，《改造锅炉房协议》中约定瑞榕公司将涉案车位补偿给广州大厦使用是所有权意义的补偿，原审判决未认识到《备忘录》与《改造锅炉房协议》的连续性以及合同双方隐含在《改造锅炉房协议》中的真实意思表示，将两份协议割裂开来，导致作出错误的事实认定。再次，《改造锅炉房协议》中关于车位的表述是“瑞榕同意补偿相应的停车位给广州大厦使用”，该表述也未明确广州大厦对涉案车位只享有使用权，该表述的正确理解是“补偿相应的停车位”给广州大厦来使用，相应的停车位（产权）给广州大厦支配。因此从《改造锅炉房协议》的文义理解，瑞榕公司也应将涉案14个车位的产权转移给广州大厦，而非仅因《改造锅炉房协议》中未明确写明是补偿“所有权”而否认合同双方签订该条款时的真实意思表示。被上诉人瑞榕公司辩称，请求依法驳回广州大厦的诉讼请求。1.广州大厦非瑞安广州中心的业主，涉案车位应当首先满足业主需要，基于该客观因素，涉案车位无法过户给广州大厦。2.《改动锅炉房协议》仅约定将涉案车位的使用权给广州大厦作为补偿，广州大厦要求过户没有合同依据。3.至于《备忘录》所称按车位的市值补偿给广州大厦，首先，从其内容看可明确关于车位补偿的两个方案需待广州大厦向有关领导报告之后方可作出决定并通知瑞榕公司，且《备忘录》除了提出车位补偿的内容外，亦提出了广州大厦的义务（其需承担相应的建筑费用等），即《备忘录》仅是签订《改动锅炉房协议》之前双方的磋商过程文件，并不具备合同效力，最终双方的意思表示应当以《改动锅炉房协议》为准；其次，车位的“市值”不能简单等同于产权，车位的使用权同样具有市场价值，《备忘录》不能表明双方对于涉案车位有“过户”的约定。广州大厦向原审法院起诉请求：判令瑞榕公司将位于广州市越秀区北京路374号地下一层及二层的14个车位（具体车位是广州市越秀区北京路374号B126、B154、B155、B111-B115、B246-B251共14个车位）过户至广州大厦名下。原审法院认定事实：广州大厦原称广州市榕园大厦。1994年4月13日，案外人富惠公司（乙方）与广州大厦（甲方）签订《合作经营广州瑞榕有限公司合同》，其中约定：合作各方在广州市建立合作经营公司广州瑞榕有限公司；合作公司的目的是发挥各方各自优势，开发、销售、租赁和经营具有国际水平的写字楼、商务公寓、停车场等设施的总建筑面积不少于50000平方米和33层的综合性商品楼宇（名称暂定为广州大厦B座），从而使投资各方获得满意的经济利益；甲方负责以合作公司名义与广州市国土局签订国有土地使用权有偿有期出让合同，提供位于广州市北京路和越华路之间，广州大厦A座东南方、儿童公园以北、越华路市委宿舍以南，可建50000平方米建筑面积的商品楼宇相应的用地面积（该用地面积及位置以不少于本合同附件一红色线图部分为准）；乙方负责提供合作项目所需的投资总额范围内的全部资金，包括注册资本；合作公司的投资总额为三亿六千万元；合作公司的注册资金为一亿二仟万元；合作公司负责合作项目建设工程的组织与管理，包括委托设计、发包、报建、施工监理、验收等、以及合作项目的销售、经营、管理和租赁等业务；甲方负责缴付地块上将建成50000平方米建筑面积的广州大厦B座的土地出让金、搬迁安置补偿费以及地块七通一平所需费用；乙方负责筹集项目投资总额所包括的全部资金，并且保证按合同附件二付款计划的要求分期投入；乙方为合作公司支付在合同项下应支付的税/费；乙方全权负责合作公司的全部经营管理工作，包括财务管理、资金运用等；为使合作公司顺利开展工作，乙方应按合同附件二付款计划表向甲方支付贰亿伍仟万元作为项目地块的拆迁补偿承包费；本着平等互利原则，合作公司按合同附件二的规定向甲方支付税前利润伍仟万元作为甲方在合作公司内应得的固定利润，其余利润归乙方所有；甲方不再享受合作公司的任何利润，也不承担合作公司的任何风险债务（附件三所列由甲方负责或可能支付的税费除外）；该伍仟万元作为合作公司经营成本列支；合作公司的经营年限为五十年，从合作公司的法人营业执照签发之日起计算。2006年2月16日，广州大厦与瑞榕公司签订了《备忘录》，其中记载：双方原则上同意按如下两个方案选取一个方案解决：方案1：瑞榕将按现设计坐在地下2层建筑面积219平方米、地下1层中空面积219平方米的锅炉房交予广州大厦使用，至于现设计减少了原地下1层中空面积96平方米，瑞榕同意按市值价补偿相等于2.6个车位金额给广州大厦，广州大厦提出将地下2层的锅炉房再扩大96平方米才够位置安装设备；方案2：广州大厦同意交还坐在地下2层建筑面积219平方米的锅炉房给瑞榕，而瑞榕则同意按市值补偿相等于6个车位金额给广州大厦。广州大厦并同意交还地下1层中空面积219平方米给瑞榕，由瑞榕按政府有关法规申请办理变为6个车位，多加6个车位的申请获得政府审批核准后，瑞榕同意按市值价补偿相等于6个车位金额给广州大厦，而广州大厦同意支付将地下1层中空面积219平方米变更为6个车位所产生的建筑费及有关申请之政府费用，至于现设计减少了原地下1层中空面积96平方米，瑞榕同意按市值价补偿相等于2.6个车位金额给广州大厦，而广州大厦同意支付中空面积96平方米变更为2.6个车位所产生的建筑费。有关上述讨论之2个解决方案，广州大厦表示需向有关领导报告后，方可作最后决定，并通知瑞榕。2006年6月1日，广州大厦与瑞榕公司签订了《改动锅炉房协议》，其中约定：双方同意将广州大厦设置在瑞安广州中心地下二层和地下一层的锅炉房改为停车或其它合法用途，具体改动情况如下：1.地下二层部分，建筑面积为219平方米，将改为停车位置交广州大厦使用；2.地下一层部分，中空面积为219平方米，用钢筋混凝土楼板封闭；瑞榕同意在地下一层补偿相应的停车位置交广州大厦使用；3.至于现已取消的原设计在地下一层中空面积为96平方米的部分，瑞榕同意在现地下一层划出停车位置作为相应的补偿交广州大厦使用。原审法院认为，广州大厦与瑞榕公司签订的《改动锅炉房协议》，仅约定了瑞榕公司应将部分车位交付给广州大厦作为改动锅炉房的补偿，并无约定瑞榕公司应将该部分车位产权过户至广州大厦名下。广州大厦认为从《备忘录》来理解是一种产权补偿，但从本案的《备忘录》的内容来看，该《备忘录》的车位补偿的内容，仅是双方在协商过程中确定的几种方案的记录，并不具备合同的约束力，且《备忘录》记载的货币补偿的车位数量也与交付使用权的车位数量差距较大，没有参考性，应以最终双方签订的《改动锅炉房协议》约定的为准。故广州大厦要求瑞榕公司办理涉案车位的产权过户手续，没有合同依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，作出判决：驳回广州大厦的诉讼请求。原审案件受理费100元，由广州大厦负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为瑞榕公司是否应当将涉案车位产权过户至广州大厦名下。本院对此评析如下：首先，《备忘录》是广州大厦与瑞榕公司之间磋商过程中形成的过程性文件，仅能反映双方的磋商意向，区别于双方在磋商后最终达成协议并签订的《改动锅炉房协议》，在《改动锅炉房协议》对双方的权利义务作出明确具体约定的前提下，《备忘录》的内容不能否定《改动锅炉房协议》的内容；其次，即使依据《备忘录》的内容来看，也不能得出广州大厦是以其自有的锅炉房产权置换车位产权的结论。因此，广州大厦上诉认为应根据《备忘录》确认的原则认定车位补偿为产权补偿的主张实际是对《改动锅炉房协议》作出了超出合同本身的解释，其主张依据不足，本院不予采纳。广州大厦与瑞榕公司签订的《改动锅炉房协议》应为双方实际履行的依据，而该协议仅约定了瑞榕公司补偿相应车位交广州大厦使用，并未约定瑞榕公司应将车位产权过户至广州大厦名下，故广州大厦要求过户车位产权缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，广州大厦的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州大厦负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十二月二十日书记员 吴煜伦林丽敏