北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16338号上诉人(原审原告)：徐凤川，女，1958年5月31日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人:尹爱萍，内蒙古大法杨律师事务所律师。被上诉人(原审被告):万友成，男，1953年3月22日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：万元(万友成之女)，女，1986年8月21日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人徐凤川因与被上诉人万友成农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初2260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凤川上诉请求：1.撤销一审判决第一项万友成给付徐凤川房屋转让及损失共计八十万八千二百一十六元中关于房屋结构重置成新价及装修及附属物成新价总赔偿额176124.2元【即:(房屋结构重置成新价199461元)+(装修及附属物成新价52145元))×70%=176124.2元)，改判该项总赔偿额为251606元；2.撤销一审判决第一项万友成给付徐凤川房屋转让及损失共计八十万八千二百一十六元中关于未评估宅基地面积39平方米宅基地区位补偿款26535.6元(即:39平方米×1080元/平方米×2.1×30%=26535.6元)，改判该项赔偿额为88452元；3.本案一、二审诉讼费由万友成承担。事实和理由：2018年12月18日，北京市顺义区人民法院作出(2018)京0113民初7661号民事判决，认定涉案《房屋买卖协议书》无效，该判决已生效，本案徐凤川同意返还、腾退涉诉宅院及院内房屋、附属物给万友成。《合同法》第58条规定:“合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于涉案《房屋买卖协议书》无效之法律后果，万友成参照评估结果给付徐凤川屋结构重置成新价及装修及附属物成新价并赔偿信赖利益之损失。综上，一审法院认定的部分赔偿数额属于认定事实错误，适用法律错误，具体如下:一、涉案房屋结构重置成新价及装修及附属物成新价总赔偿额应为251606元而非176124.2元。徐凤川同意将涉案房屋及附属物(包括树木)完全返还给万友成:且经评估涉案房屋结构重置成新价为199461，装修及附属物成新价为52145元，故万友成对应的赔偿额应为251606元。按照一审判决，万友成仅用176124.2元(251606元的70%)就可收回涉案实际价值为251606元的宅院内的房屋及附属物(包括树木)，明显有失公平，二、未评估的39平方米宅基地区位补偿款应为88452元而非26535.6元。2003年7月15日至今，徐凤川在涉诉宅院居住生活了16年之久。因万友成的诉讼行为使双方签订的《房屋买卖协议书》无效，至徐凤川原以为可以一直使用涉诉宅基地的信赖利益受损。当然徐凤川认可该信赖利益损失徐凤川也存在过错，根据审判实践徐凤川应承担次要责任(即30%责任)，万友成承担主要责任(即70%责任)。近年房地产价值急骤上升及农村宅院被拆迁后被拆迁人既得丰厚利益，综合上述因素审判实践将宅基地区位补偿价在评估值的基础上提高至三倍，且根据出卖人承担主要过错责任(70%)，最终判决出卖人按宅基地区位评估值的2.1倍赔偿买受人，且即使涉案的合法使用的宅基地面积超出标准面积，也从未就超出面积与标准面积区别不同的赔偿标准。本案包括未评估的39平方米在内宅基地(共计306平方米)系万友成合法取得，且徐凤川系整个宅基地的全部返还，故赔偿标准应系同一标准;另，本案宅院并未涉及拆迁，即使该宅院被拆迁，万友成也基于本案徐凤川返还的未评估的39平方米，可以获得宅基地区位补偿款、安置面积、各项补偿等多种利益。另，其他农村房屋买卖合同纠纷案中同样为顺义区宅基地面积为404平方米(其中包括标准面积为267平方米)，评估机构统一对404平方米的宅基地作出区位价值评估，法院最终按该评估值的2.1倍标准确定买受人宅基地区位赔偿款。该案可以说明确定买受人宅基地区位赔偿款不区分涉案宅基地的标准面积与超出面积。一审法院基于评估机构评估方法不同--未评估的39平方米宅基地区位补偿值，而按30%标准确定该项赔偿额显然是错误的。万友成答辩称，同意一审判决，不同意徐凤川的上诉请求及理由。徐凤川说的拆迁都是假设，评估公司还有一审法院计算的金额是根据当时法律文件条款明确计算，而且该评估公司是徐凤川申请法院摇号选择的公平公正，万友成支持一审判决。徐凤川向一审法院起诉请求：1.判令徐凤川将案涉宅院及房屋、树木及其他附属建筑物腾退给万友成；2.判令万友成向徐凤川支付因返还、腾退涉诉宅院的损失共计963055元（包括房屋结构重置成新价199461元、装修及附属物成新价52145元、宅基地区位补偿款711449元）；3.判令万友成向徐凤川支付因返还、腾退涉诉宅院涉及北正房散水损失10000元。一审法院经审理查明：万友成系北京市顺义区XXX村民，其在该村XXX号原有宅院一所。该宅院《集体土地建设用地使用证》编号为：XXXXXX号，登记的土地使用者为万友成，宅基地使用面积为306平方米。2003年7月15日，万友成与徐凤川签订《房屋买卖协议书》一份，约定：万友成将其所有的上述宅院内北正房七间、东厢房二间，包括西院墙、铁门等转让给徐凤川，转让价款为18000元。徐凤川依约向万友成支付了转让价款，万友成依约向徐凤川交付宅院、房屋及《集体土地建设用地使用证》。2018年3月，万友成以农村房屋买卖合同纠纷为由将徐凤川诉至一审法院，要求确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。后一审法院于2018年12月18日作出（2018）京0113民初7661号民事判决书，判决确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效。后双方均未提起上诉，上述判决现已生效。审理中，经徐凤川申请，一审法院委托仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司对上述宅院的宅基地区位补偿价、房屋及附属物重置成新价进行了评估。该公司于2019年7月2日作出《房地产估价报告》一份，评估结论为：在价值时点2019年6月11日，位于顺义区XXXXX的涉案宅基地的区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修和附属物重置成新价合计为539966元，其中区位补偿价（267平方米）为288360元，房屋结构重置成新价为199461元，装修及附属物成新价为52145元。为鉴定，徐凤川支付鉴定费10000元。万友成认可上述《房地产估价报告》的真实性和评估结论。上述《房地产估价报告》作出后，徐凤川对上述报告提出异议：1.区位补偿价仅按照宅基地标准面积267平方米进行计算，未按照实际占地面积313.69平方米进行计算，存在遗漏；2.涉案房屋后的散水未评估。某土地房地产评估顾问有限公司答复称：评估宅基地区位补偿价的宅基地面积是依据顺义区人民政府发布的《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》（顺政发[2006]12号）确定，房屋及附属物重置成新价按照《关于发布的通知》（北估秘[2016]001号）的规定进行评估，不存在少估、漏估的行为。上述事实，有（2018）京0113民初7661号民事判决书、《房地产估价报告》、鉴定费发票、勘验笔录、照片及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋买卖协议书》已经生效判决确认无效，故徐凤川应将涉诉宅院和院内房屋及其他附属物腾退、返还给万友成，万友成应将房屋转让价款返还给徐凤川。但应当指出，上述合同无效双方均有过错，由此给徐凤川造成的损失，万友成亦应当予以赔偿。关于万友成赔偿徐凤川损失的数额，一审法院根据双方的过错程度并参照《房地产估价报告》的评估结论酌情予以确定。但应当指出，《房地产估价报告》未能按照涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用面积计算宅基地区位补偿价，一审法院对此予以纠正；超出标准面积267平方米的部分，一审法院参照《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》（顺政发[2006]12号）的标准计算相应宅基地区位补偿价。另，徐凤川主张的散水损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、万友成给付徐凤川房屋转让价款及损失共计八十万八千二百一十六元，于判决生效之日起三十日内履行；二、徐凤川于万友成履行完毕上述金钱给付义务之日起三十日内将北京市顺义区案涉宅院及院内房屋、附属物腾退、返还给万友成；三、驳回徐凤川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案中案涉《房屋买卖协议书》已经生效判决确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此徐凤川应将涉诉宅院和院内房屋及其他附属物腾退、返还给万友成，万友成应将房屋转让价款返还给徐凤川。本案中徐凤川及万友成《房屋买卖协议书》均存在过错，因该合同解除给徐凤川造成的损失应当有万友成根据过错比例承担，一审法院认定双方承担比例并无不当，本院不持异议。关于房屋结构重置成新价及装修及附属物成新价，徐凤川上诉主张该数额应为评估的房屋结构重置成新价及装修及附属物成新价之和251606元。对此本院认为，根据前述分析徐凤川在案涉合同解除中亦存在过错，一审法院根据双方过错比例判决万友成向徐凤川返还房屋结构重置成新价及装修及附属物成新价总额数额并无不当，本院不持异议，徐凤川本项上诉请求缺乏事实依据，本院不予采纳。关于未评估宅基地面积39平方米宅基地区位补偿款，徐凤川上诉主张不应区分标准面积与标准外面积分别计算宅基地区位补偿款，应统一计算标准。对此，本院认为关于宅基地区位补偿款，一审法院系根据双方的过错程度并参照《房地产估价报告》的评估结论酌情予以确定。对于《房地产估价报告》未能按照涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》载明的土地使用面积计算宅基地区位补偿价，一审法院已纠正，徐凤川虽主张对于超出标准面积部分的39平方米部分应与标准面积267平方米部分按照同一标准计算但并未提供证据予以证明，一审法院参照《顺义区集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定》（顺政发[2006]12号）的标准计算该39平方米部分相应宅基地区位补偿价并无不当，本院对此不持异议，徐凤川本项上诉主张缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，徐凤川的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6401元，由徐凤川负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇一九年十二月六日法官助理  郑 浩书 记 员  赵婷婷书 记 员  陈昭希