湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2699号上诉人（原审原告、反诉被告）：耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司被上诉人（原审被告、反诉原告）：耒阳市南阳鞋业有限公司上诉人耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司（以下简称劳动服务公司）因与被上诉人耒阳市南阳鞋业有限公司（以下简称鞋业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。劳动服务公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判鞋业公司向劳动服务公司支付2015年10月至2016年3月租金475230元；2.撤销一审判决第二项，改判鞋业公司向劳动服务公司支付逾期付款违约金239991.15元（以475230元为本金，自2015年10月16日起算，按每日0.5%暂计至2016年1月25日，直至付清时为止）；3.撤销一审判决第三项，驳回鞋业公司的全部反诉请求；4.本案诉讼费用由鞋业公司负担。事实和理由：案涉《房屋租赁合同》并未违反效力性强制性规定，当属有效。案涉房屋消防验收是否合格不影响租赁合同的效力。一审认定合同无效而判决返还押金及信誉金，于法无据。即使合同无效，也应全额支付房屋占用期间的占用费。一审认定合同无效时，并未释明当事人可以依法变更诉讼请求。鞋业公司辩称，一审判决正确，请求维持。案涉房屋一直未办理任何报建手续，且至今没有通过消防验收。劳动服务公司向一审法院起诉请求：1.鞋业公司向劳动服务公司支付2015年10月至2016年3月租金475230元；2.鞋业公司向劳动服务公司支付逾期付款违约金239991.15元（以475230元为本金，自2015年10月16日起算，按每日0.5%暂计至2016年1月25日，直至付清时为止）。鞋业公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《合作协议》和《房屋租赁合同》无效；2.劳动服务公司返还鞋业公司押金50万元、信誉金50万元。一审法院认定事实：2009年10月11日，筹备中的劳动服务公司为甲方与鞋业公司为乙方，双方签订《合作协议》，约定：一、土地供给：由乙方向耒阳市人民政府申请取得土地，面积10-15亩，费用由甲方处理，相关土地手续由乙方办理好，对外称呼甲方为乙方的子公司，土地手续分开办理，土地权属归甲方。二、租赁要求：1.甲方按相关规划及乙方要求承建配套的员工生活区；2.乙方土地在2010年3月底前处理好，甲方需在2011年3月底前完成交付乙方使用；3.建筑动工时、完工时、交付使用时，乙方每次支付50万元信誉金给甲方；4.租期按十年计算，自2011年4月1日起至2021年3月31日止；乙方交纳的信誉金150万元，其中50万元作抵押金不得抵扣租金，租赁期满后退回乙方，另100万元按10年每年10万元抵扣上半年租金；5.乙方因需要在建筑范围内添置的水、电、防盗网、围墙等设施，期满后归甲方所有，不得拆除；6.租赁期满后乙方享有优先租赁权，价格依当时行情另行商议；如因乙方原因，未能租满十年，乙方的信誉金不予退回。三、租金：月租金建筑物按8元/平方米、空地按3元/平方米，前五年不变，后续每年租金递增建筑物0.5/平方米/月，空地0.2元/平方米/月，均为每半年支付一次。双方均加盖了公司印章，劳动服务公司由李志平签名。2009年11月8日，双方针对合作协议的“土地供给”条款，签订了补充协议，约定：1.甲方在协议土地上所投资兴建的建筑物，必须以乙方的要求为标准，满足乙方对于配套生活区的需求，为保障甲方拥有该土地权属权益，与耒阳政府部门签订关于土地的项目补充协议，须用甲方“劳动服务公司”的名义签订；2.乙方必须积极协助甲方办理土地申请及有关国土地证的申办，为了保障乙方权益，确保甲方取得土地后用于建设配套乙方生活区需求，与耒阳政府部门签订的项目补充协议签字代表人由乙方指定代表签订。同日，劳动服务公司与耒阳经济开发区管委会签订项目补充协议，在鞋业公司用地的东北面新增用地12.77亩，每亩4.08万元，共计521016元。2009年12月17日，鞋业公司向耒阳市经济开发总公司交纳了土地款40万元及青苗补偿费22718元。2010年4月14日，劳动服务公司通过转账方式向鞋业公司偿还了上述两笔款项，并在2010年5月20日从耒阳市经济开发区财政分局换取了40万元土地款的正式票据；2012年6月28日，劳动服务公司向耒阳市经济开发区财政分局交纳了剩余的土地款121016元。2011年5月18日，鞋业公司通过农村信用合作社向劳动服务公司转账50万元保证金；2011年5月30日，鞋业公司通过农村信用合作社向劳动服务公司转账50万元信誉金。2011年3月12日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁时间从2011年4月1日起至2021年3月31日止，共10年；2.租赁物面积：餐厅建筑面积2884平方米，一号宿舍楼3582平方米，二号宿舍楼3024平方米。总建筑面积9490平方米；空地硬化使用面积1095平方米；3.月租金建筑物按8元/平方米，空地按3元/平方米，前五年不变。后续每年租金递增建筑物0.5元/平方米/月，空地0.2元/平方米/月；每半年支付一次。每年具体支付时间为4月15日前及10月15日前，如延误付款，按每延误一天支付0.5%的滞纳金。之后，劳动服务公司向鞋业公司交付了租赁物，鞋业公司使用了租赁物并支付租金。2015年12月15日，鞋业公司向劳动服务公司送达《房屋租赁合同不再续租通知书》，通知劳动服务公司因经营需要，于2015年11月15日全部搬迁，不再与劳动服务公司续租，要求劳动服务公司在2016年1月1日前交接退房，如逾期将撤掉值守保卫，因无人值守房屋产生的任何问题，鞋业公司将不再负责。但鞋业公司未按合同约定在2015年10月15日交纳2015年10月1日起的半年租金。2016年1月8日，劳动服务公司向鞋业公司发出律师函，告知鞋业公司不同意解除《房屋租赁合同》，鞋业公司应在收到函件后三日内交纳2015年10月至2016年3月的租金475230元，并修复损坏的配套设施。鞋业公司收到该函后，仍未向劳动服务公司交纳约定的租金，从而引起纠纷。另查明，劳动服务公司于2010年3月11日经耒阳市工商行政管理局核准成立，法定代表人李志平。2011年10月14日，劳动服务公司取得耒阳市城乡规划局核发的关于涉案土地的建设工程规划许可证[编号耒规（201101029）号]。但未取得所建餐厅、生活区项目的消防验收合格证明。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，双方签订的涉案《合作协议》和《房屋租赁合同》，约定的租赁面积为9490平方米，用途为餐厅、员工宿舍楼，其中餐厅面积2884平方米，一号宿舍楼3582平方米，二号宿舍楼3024平方米，依照《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（三）项“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；（五）建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍”的规定，投入使用前属于应当进行消防验收且验收合格的建设工程。劳动服务公司虽提供了建设工程消防验收合格意见书，但耒阳市公安消防大队证实该耒公消验[2010]第0008号的建设工程消防验收意见书及相关资料在原始档案中没有查到；按照劳动服务公司提供的证据，表明诉争工程是2010年10月25日通过消防验收，但劳动服务公司是2011年10月14日取得耒阳市城乡规划局核发的关于涉案土地的建设工程规划许可证，明显不符合逻辑，故劳动服务公司主张的消防验收合格不能成立。由于涉案物业至今未通过消防验收并验收合格，更未通过竣工备案登记，故双方签订的合作协议和租赁合同不符合法律规定，为无效合同，自始没有法律效力，无需另行解除。涉案合同既已被确认为无效合同，劳动服务公司要求鞋业公司支付2015年10月至2016年3月租金475230元及违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。但鞋业公司向劳动服务公司送达《房屋租赁合同不再续租通知书》的时间是2015年12月15日，故从2015年10月15日起至2015年12月15日止的二个月，诉争租赁物仍被鞋业公司占有使用，应支付占有使用费158410元[（9490平方米×8元/平方米×2）＋（1095平方米×3元/平方米×2）]。劳动服务公司因该合同取得鞋业公司交付的押金50万元、信誉金50万元，应当返还。鞋业公司要求劳动服务公司返还押金50万元、信誉金50万元，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、鞋业公司在本判决生效之日起十日内向劳动服务公司支付2015年10月15日至2015年12月15日的占有使用费158410元；二、驳回劳动服务公司的其他诉讼请求；三、劳动服务公司在本判决生效之日起十日内向鞋业公司返还押金50万元、信誉金50万元；四、驳回鞋业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10952元，反诉案件受理费4400元，财产保全申请费4096元，合计19448元，由劳动服务公司负担15048元，鞋业公司负担4400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实予以综合认定。本院对一审查明的当事人无异议的事实，依法予以确认。另查明，2017年1月13日，一审法院以（2017）湘0481民初198号受理劳动服务公司与鞋业公司租赁合同纠纷一案，劳动服务公司在该案中提起诉讼请求：1.确认双方于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月8日起予以解除；2.判令鞋业公司向劳动服务公司返还其承租的位于耒阳市经济开发区东二路南段的物业；3.判令鞋业公司向劳动服务公司支付租金（自2016年4月1日起算，按年租1010028元暂计至2016年12月23日租金为749104元，直至鞋业公司返还上述物业时为止）；4.判令鞋业公司向劳动服务公司支付逾期付款违约金19582.82元（其中：2016年4月1日至2016年9月30日期间租金的逾期付款违约金以505014元本金，自2016年4月16日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2016年12月23日为15373.43元；2016年10月1日至2016年12月23日期间租金的逾期付款违约金以505014元本金，自2016年10月16日起算，按中国人民同期同类贷款利率暂计至2016年12月23日为4209.39元，直至付清时为止）；5.判令鞋业公司赔偿劳动服务公司设备、设施损失932088元。2018年12月29日，一审法院作出（2017）湘0481民初198号民事判决：一、劳动服务公司与鞋业公司于2011年3月12日签订的《房屋租赁合同》自2016年12月8日起予以解除；二、鞋业公司于本判决生效之日起十日内向劳动服务公司返还其承租的位于耒阳市经济开发区东二路南段的物业；三、鞋业公司在本判决生效之日起十日内向劳动服务公司支付2016年4月1日至2016年12月23日的租金712845元；四、鞋业公司在本判决生效之日起十日内向劳动服务公司支付逾期付款违约金19582.82元；五、驳回劳动服务公司的其他诉讼请求。因当事人上诉，本院于2019年8月21日作出（2019）湘04民终1651号民事判决：一、维持湖南省耒阳市人民法院(2017)湘0481民初198号民事判决第一、三、四项；二、撤销湖南省耒阳市人民法院(2017)湘0481民初198号民事判决第二、五项；三、驳回劳动服务公司的其他诉讼请求。该判决已生效。本院认为，二审争议焦点：1.鞋业公司诉请确认合同无效应如何处理；2.劳动服务公司诉请将本案租金计算至2016年3月31日以及支付逾期付款违约金有无依据；3.一审判决劳动服务公司返还押金及信誉金是否合法适当。分述如下：关于合同效力。已发生法律效力的（2019）湘04民终1651号民事判决确认案涉《房屋租赁合同》自2016年12月8日起解除，故本案无须再对该合同的效力进行审查。关于租金及逾期付款违约金。劳动服务公司诉请支付2016年4月1日至2016年12月23日的租金已得到上述生效判决的支持，其在本案中诉请将租金计算至2016年3月31日，同样应予支持。同理，该生效判决支持了劳动服务公司诉请支付的逾期付款违约金，本案的逾期付款违约金应参照该判决确定的计算方式予以支持。关于押金及信誉金。交纳押金及信誉金的目的是确保租赁合同的履行及租金的按约支付，因案涉租赁合同已诉讼解除，且劳动服务公司诉请支付租金及逾期付款违约金均得到支持，故一审判令返还押金及信誉金，并无不当。综上，一审对案涉押金及信誉金处理正确，应予维持；对租金及逾期付款违约金的处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初188号民事判决第三项、第四项；二、撤销湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初188号民事判决第二项；三、变更湖南省耒阳市人民法院（2019）湘0481民初188号民事判决第一项为：耒阳市南阳鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司支付2015年10月15日至2016年3月31日的租金435627.50元；四、耒阳市南阳鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司支付逾期付款违约金12807.45元；五、驳回耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10952元，反诉费4400元，财产保全申请费4096元，合计19448元，由耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司负担12581元，耒阳市南阳鞋业有限公司负担6867元；二审案件受理费10952元，由耒阳市南阳鞋业劳动服务有限公司负担8089元，耒阳市南阳鞋业有限公司负担2863元。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇一九年十二月二日法官助理 许晓华书 记 员 陈 浅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。