宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终63号上诉人（原审原告）：吉某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人吉某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问各方当事人，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十三条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。吉某的上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实改判支持吉某一审时的诉请并判令中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担本案诉讼费用。事实及理由：1.中信信托公司与隆湖公司签订《商品房预售款监管协议》约定，中信信托公司仅对房屋每平米享有1950元抵押权，而吉某购买房屋平均价值7000元／平方米，远远大于抵押金额，上述监管协议中明确约定隆湖公司按月向中信信托公司提供销售进度表，提供抵押物的真实情况，但隆湖公司销售两年期间，中信信托公司没有严格管理，致使资金被挪用，最终导致楼盘烂尾。吉某以现金方式向隆湖公司支付了涉案两套房屋的房屋价款，同时提交了收据，被上诉人中信信托公司答辩称:1.涉案房屋系隆湖公司抵顶给银川市万兴隆建筑工程有限公司（简称万兴隆公司），后万兴隆公司又将涉案房屋抵顶给吉某，系多重以物抵债关系。因此，吉某不属于消费者购房，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“消费者物权期待权”的规定。2.涉案房屋系万兴隆公司在中信信托公司抵押后才接受抵债，且万兴隆公司仅享有普通债权。万兴隆公司未占有涉案房屋，且以房抵债仅是履行债务的变通方式，并非买卖，现未完成权属登记的变更手续，万兴隆公司只享有债权请求权，而非物权。吉某自万兴隆公司接受抵债，应向万兴隆公司主张权利，与隆湖公司无关，且抵债的是尚东帝景花园项目外的工程款，并非享有优先受偿权的工程款，吉某未实际支付房款、未占有涉案房屋。因此，本案也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。3.双方系自愿在北京市方圆公证处办理公证，该公证程序不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。吉某提出的公证债权文书的内容存在瑕疵与事实不符。二审应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。吉某向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”小区30-310室和30-608室房屋的执行，并解除对上述房屋产权的查封、冻结；2.确认上述房屋产权归吉某所有；3.本案诉讼费用由中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担。一审法院查明，2010年6月21日，隆湖公司将“尚东帝景花园项目”土地使用权抵押给中信信托公司并办理抵押登记；2010年6月29日隆湖公司将“尚东帝景花园项目”1号楼、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）抵押给中信信托公司,并办理抵押登记；2011年1月20日将1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）、11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）房屋进行抵押，于2011年1月26日将30号楼（646套）、31号楼（136套）房屋进行抵押。2012年2月29日，北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号《执行证书》，载明：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。上述《执行证书》作出后，中信信托公司于2012年3月2日向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，银川中院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川中院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案吉某提出异议的“尚东帝景花园”30-608号、30-310号房屋。一审法院另查明，2011年3月28日，吉某与隆湖公司签订编号为SD-457和SD-463号商品房预订单，约定吉某购买尚东帝景小区30-1531室和30-1631室房屋，隆湖公司于2011年3月28日开具收款收据，但上述两套房屋不在2018年2月6日拍卖公告的范围内。对涉案的“尚东帝景花园”30-608号、30-310号房屋，隆湖公司于2011年3月31日向吉某开具收据两张，分别载明收到吉某30#310房款291822元、收到吉某30#608号房款378314元。现吉某未实际占有案涉房屋。一审法院还查明，在执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，吉某对银川中院委托拍卖北京××路、30-310室房屋的行为不服，提出书面异议。银川中院进行审查后作出（2018）宁01执异69号执行裁定书，裁定认为：吉某提交的收据不能证实其缴纳了购房款购买了涉案房屋，其对涉案房屋不享有优先权，其异议请求不能成立。裁定驳回吉某的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月21日抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案项目土地上未办理抵押登记的不动产也享有抵押权。在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，吉某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及吉某主张确认其对涉案“尚东帝景花园”30-608室、30-310室房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持；第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吉某主张其以现金方式向隆湖公司支付了涉案两套房屋的房屋价款，但其仅提交了收据，未提交其资金来源相关凭证，其与隆湖公司之间也未签订房屋买卖合同，亦未实际占有涉案房屋，不能对抗中信信托公司的担保物权，故对吉某要求确认“尚东帝景花园”30-608室、30-310室房屋归其所有并要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回吉某诉讼请求。案件受理费100元，由吉某负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据，对一审提交的证据均坚持一审时的举证、质证意见。各方对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点是：吉某对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，涉案房屋所在土地使用权确于2010年6月21日由隆湖公司抵押给中信信托公司，并办理了抵押登记，涉案房屋所在的30号楼已于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，故一审判决关于中信信托公司对涉案房屋依法享有抵押权的判断并无不当。本案中，吉某未与隆湖公司签订《商品房买卖合同》，且吉某主张其交付涉案购房款的凭据除隆湖公司出具的两张收据外，并无其他存、取款或转账凭证予以印证；且无证据证明涉案房屋发生了物权变动，故吉某对涉案房屋不享有所有权，该涉案房屋也并未交付吉某占有使用，且吉某与隆湖公司间的行为均发生在涉案房屋抵押给中信信托公司后。吉某本案中的主张也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件，故吉某对涉案房屋享有的仅是普通债权，不能阻却人民法院对涉案房屋的执行。一审判决关于吉某享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权的判断并无不当。综上，吉某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吉某负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年七月二十九日书记员 雷晓声