山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3421号上诉人（原审被告）：山东华农粮油购销有限公司，住所地：山东省德州市平原县富民西大街。法定代表人：孙明杰，经理。委托诉讼代理人：孙延坤，山东指南针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈绪杰，男，1957年3月7日出生，汉族，王打卦镇中心小学退休教师，住山东省平原县。委托诉讼代理人：刘洪平，山东华求实律师事务所律师。上诉人山东华农粮油购销有限公司因与被上诉人陈绪杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2019）鲁1426民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。山东华农粮油购销有限公司上诉请求：依法撤销平原县人民法院（2019）鲁1426民初2154号民事判决书，驳回陈绪杰的诉讼请求，发回重审。事实和理由：一审认定事实错误，判决结果错误。1、合同签订后，陈绪杰共给付上诉人95万元，因沿街楼及门洞不能办理过户手续，上诉人于7月1日退回20万元，陈绪杰没有反驳予以认可，上诉人实收转让款75万元，一审判决未予认定错误。2、《转让合同》第四条约定：甲、乙双方办理过户登记手续时，办理过户手续的相关费用由乙方承担。乙方支付叁拾伍万元后三个月内，甲方若不能协助乙方办理完房产、土地的过户登记，乙方有权解除合同。该条款赋予被上诉人在一定期限内，若不能办理完房产、土地过户，享有合同解除权。《转让合同》第五条约定：办理完房产、土地过户登记10日内，甲方应将本合同房产交付给乙方。由合同条款约定可以看出，双方对交付房产设定了条件和期限，就是在办理完房产、土地过户登记10日内交付。在没有办理完毕房产过户登记时，不符合交付房产的条件。而一审判决认定第五条是双方对于房产交付期限的约定而非对于合同条款效力所附的条件，与合同条款的意思表示不一致。3、德州市中级人民法院(2019)鲁14民终615号民事判决书第六页认定对于双方约定的转让不动产中无法办理变更登记手续的沿街楼及门洞的问题，……被上诉人（指陈绪杰）可待沿街楼及门洞的行政审批手续齐全后另行主张。该生效判决已经认定争议的沿街楼及门洞在转让范围内，只是另行处理；并没有认定沿街二层楼及门洞，不属于应当办理过户登记中的“房产”，一审判决随意变更二审生效判决认定的事实错误。4、一审判决对于本案交付“房产”的方式没有阐明。补充上诉理由：1、一审遗漏当事人，违反了一事不再理原则，程序违法；2、上诉人已经全面履行了转让合同约定的交付义务。陈绪杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。陈绪杰向一审法院起诉请求：一、依法判决华农公司履行合同将2018年4月27日双方签订的转让合同所约定的房产（其中含沿街二层楼及门洞）等交付给陈绪杰；二、本案诉讼费用由华农公司负担。一审法院认定事实：2018年4月27日，陈绪杰与华农公司签订转让合同一份，约定华农公司自愿将坐落于平原县王打卦乡驻地北粮所（土地面积2293.86平方米）房屋（含土地使用证及地号为6/1/45土地使用证对应的地上建筑物）转让给陈绪杰，陈绪杰自愿以950000元的价格购买上述房屋，华农公司证件齐全，陈绪杰支付350000元后，华农公司应协助陈绪杰办理房产及土地使用权变更登记手续，房产、土地使用权变更登记在陈绪杰名下10日内，陈绪杰应付清剩余款项。双方办理过户登记手续时，办理过户手续的相关费用由陈绪杰承担，陈绪杰支付350000元后三个月内，华农公司若不能协助陈绪杰办理完房产、土地的过户登记，陈绪杰有权解除合同，办理完房产、土地过户登记10日内，华农公司应将本合同房产交付给陈绪杰，本合同交付之前因本合同房产所产生的相关费用由华农公司承担，过户产生的费用由陈绪杰承担，之后产生的收益归陈绪杰所有。合同还约定了其他事项。合同签订当日陈绪杰向华农公司支付转让款350000元。后双方因产权变更登记问题发生争议，陈绪杰于2018年8月9日向一审法院提起诉讼，要求华农公司协助其办理上述房产的产权变更登记手续，一审法院2018年12月28日作出（2018）鲁1426民初1942号民事判决书，判决华农公司于判决生效之日起十日内协助陈绪杰办理2018年4月27日双方签订的转让合同所载的房产及土地使用权转移变更登记手续。该判决发生法律效力后，陈绪杰已于2019年5月28日完成了原鲁（2018）平原县不动产权第0005819号不动产权证中的国有建设用地使用权及地上房屋(除二层沿街楼房及门洞外)的产权变更登记，并取得了（2019）平原县不动产权第0002564号不动产权证书。因二层沿街楼房及门洞没有房屋规划手续，不符合办理条件，原鲁（2018）平原县不动产权第0005819号不动产权中不包含二层楼房及门洞的房产信息。2019年6月28日，陈绪杰向华农公司支付了剩余转让款600000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方于2018年4月27日签订的转让合同，经双方签字盖章，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案争议的焦点问题为，一、（2019）平原县不动产权第0002564号不动产权证书中的房产及土地是否已经交付陈绪杰；二、转让协议中所涉及的二层沿街楼房及门洞是否应当交付陈绪杰。关于本案争议焦点一，华农公司主张其已于2019年7月1日，将上述房产及土地交付陈绪杰。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。依据上述规定，依法应由华农公司对于交付的事实承担举证责任，庭审中华农公司仅陈述了其于2019年7月1日进行了交付，但未向一审法院提交其他证据，应由华农公司对此承担举证不能的法律责任，故应认定上述房屋及土地并未交付陈绪杰。关于本案争议焦点二，因双方均认可转让协议中转让的房地产包含二层沿街楼房及门洞。依法成立的合同，自成立时生效。转让合同中，关于办理完房产、土地过户登记10日内，华农公司应将本合同房产交付给陈绪杰的约定，应为双方对于房产交付期限的约定，且并不是对于合同效力所附的条件，故华农公司关于该部分房屋没有规划审批手续，不能办理过户登记，合同约定交付的条件是办理完房屋、土地过户登记10日内交付，因上述房屋不能办理过户登记，约定的交付房产的条款不能生效的主张依法不能成立。德州市中级人民法院（2019）14民终615号民事判决书，对于陈绪杰在购买上述房产时对沿街楼房及门洞没有合法审批手续的事实是明知的，且当时不能办理过户手续华农公司也予认可的事实进行了认定，且双方约定的是整体转让而并非部分转让，故应认定双方关于办理完房产、土地过户登记10日内，华农公司应将本合同房产交付给陈绪杰的约定中，房产、土地过户登记中的房产应不包含沿街二层楼房及门洞，否则合同目的将无法实现，因转让协议中的土地及除二层沿街楼房及门洞外的房屋已办理了产权变更登记，故华农公司依法应向陈绪杰交付转让的全部房产及土地，此外，因陈绪杰已于2019年6月28日向华农公司支付了全部转让款，依照诚实信用原则，华农公司亦应向陈绪杰交付转让的全部房屋及土地。判决：被告山东华农粮油购销有限公司于本判决生效之日起五日内向陈绪杰交付双方于2018年4月27日所签订转让合同的全部土地及房产（（2019）平原县不动产权第0002564号不动产权证书中的房产与土地，以及位于上述土地上的不包含在不动产权证中的二层沿街楼房与门洞）。案件受理费13300元，减半收取计6650元，由被告山东华农粮油购销有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交：证据1、2019年11月13日平原县王打卦派出所出警情况说明；证据2、2019年7月2日上诉人公司副总邝彬与被上诉人手机通话录音；证据3、（2018）鲁1426民初1942号开庭笔录第5页，以上三组证据证明被上诉人明知在签订合同时张建立租赁涉案楼房和楼后的平房院落，合同签订后是张建立对被上诉人进行干预和阻挡，张建立应当作为有利害关系的第三人参加诉讼，一审遗漏诉讼主体。证据4、银行业务回单一张，证明2019年7月1日上诉人退还被上诉人20万元购买房地产款，一审认定被上诉人交付了全部款项与实际不符；被上诉人质证后认为，出警情况说明形式不合法，不能作为认定事实的依据，该证据的内容也不能证明上诉人已经将涉案的房产交付给被上诉人；证据3不能证明本案程序违法，也不能证明上诉人已经履行了交付义务；证据4不能证明上诉人将20万元款项打到陈振涛账户属于退款，不能证明被上诉人没有完全履行合同义务；证据2录音不能证明上诉人已经将涉案的房产交付了被上诉人，而且更能证明上诉人没有交付，通话录音中关于上诉人将房产租赁给张建立的说法明显与事实不符。另，二审中上诉人申请证人邝彬出庭，证人陈述2019年7月1日，证人将张建立和陈绪杰叫到王打卦街北粮所后，张建立开的粮所门，张建立、陈绪杰、陈绪杰二儿子及证人进去后把过户的事当面说清了，以后财产就是陈绪杰的了。被上诉人质证后认为，对证人证言有异议，除去买卖合同签订之前是张建立介绍的，其他都不属实，证人与上诉人有利害关系，其陈述的内容有利于上诉人的部分不能作为认定事实的依据。上诉人质证后认为，证人证言结合证人的录音内容具有真实性，因为在2019年7月1日交接时被上诉人继续在张建立租赁着交接的平房和院落，因此不需要上诉人腾空房屋，上诉人说明了财产的所有者，并且张建立在场，已经履行了房屋交付的义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：出警情况说明不符合法定证据形式，本院不予采信；开庭笔录及通话录音真实有效，但不能证明被上诉人在合同签订时即知晓涉案房屋被他人租赁；银行业务回单不能证明上诉人退还款项经过了被上诉人同意，故不能证明被上诉人未足额交纳房款，不予采信；证人邝彬证言仅能证明2019年7月1日打开大门告知张建立房屋由被上诉人购买，不能证明被上诉人已能实际控制涉案房屋。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决判令上诉人向陈绪杰交付（2019）平原县不动产权第0002564号不动产权证书中的房产与土地以及位于上述土地上的不包含在不动产权证书中的二层沿街楼房与门洞是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，上诉人与被上诉人签订的《转让合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。《转让合同》第五条约定“办理完房产、土地过户登记10日内，甲方应将本合同房产交付给乙方。……”此处的交付是指现实交付，即上诉人应将无质量问题、无权利负担的房屋实际转移给被上诉人占有使用，确保被上诉人实际控制房屋。上诉人主张案外人张建立租赁涉案房屋，但涉案《转让合同》中并未体现张建立租赁的情况，且合同签订于2018年4月27日，上诉人也未提交证据证明被上诉人在签订合同时知道或者应当知道房屋由张建立租赁，因此上诉人有义务保证被上诉人受让房屋不受他人干扰。上诉人主张已于2019年7月1日打开大门告知张建立房屋由被上诉人购买，但上述行为并未使被上诉人实际占有控制涉案房屋，上诉人主张被上诉人实际控制房屋也未提交证据证明，因此上诉人未完成合同约定的交付义务，一审判决上诉人交付并无不当。未包含在不动产权证书中的二层沿街楼房与门洞虽未完成产权变更登记，但仍属于合同约定的标的物，上诉人应将上述楼房及门洞一并交付被上诉人。张建立并非涉案《转让合同》当事人，上诉人在一审中也未申请追加当事人，其在二审中要求追加张建立为当事人于法无据，不予支持。综上所述，山东华农粮油购销有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13300元，由上诉人山东华农粮油购销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭依静审判员  陈 涛审判员  王飞雁二〇一九年十二月四日书记员  李汶颖