浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0481民初7526号 原告（执行案外人）：王惠明，男，1963年4月29日出生，汉族，住浙江省海宁市。 委托诉讼代理人：宋坚勇，海宁市周王庙法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：毛燕，男，1983年12月12日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：高富能，男，1963年11月19日出生，汉族，身份证地址：浙江省海宁市。 原告王惠明与被告毛燕、第三人高富能案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，本案适用普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告王惠明及其委托诉讼代理人宋坚勇、被告毛燕的委托诉讼代理人盛洪伟、第三人高富能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王惠明向本院提出诉讼请求：1．立即停止对位于海宁市长安镇和平景苑18幢202室房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除查封及抵押登记；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月21日原告与第三人签订了房屋买卖协议，约定由第三人将涉案房屋以总价款517536元出卖给原告，协议签订后原告按约支付了购房款人民币467536元（余款50000元按约过户后支付），第三人将涉案房屋交付给原告，原告实际占有至今，占有期间原告支付了相关水费、电费、物业管理费等并进行了装修。在被告与第三人的民间借贷纠纷执行案件执行过程中被告向海宁市人民法院申请对涉案房屋执行，原告就此提出案外人执行异议，海宁市人民法院于2019年9月23日作出（2019）浙0481执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。 原告认为，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共 和国物权法》的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。现在被告对上述房产的申请执行己严重损害了原告的合法财产权益，应当停止执行。 被告毛燕辩称，其与第三人签订的抵押合同意思表示真实，合法有效，抵押权经登记，真实有效，其对第三人与原告间的涉案房屋买卖关系不知情。 第三人高富能述称，按房屋买卖协议约定，原告应在房产证做出来后二十日内付清房款。因原告违约，第三人签约后过了两个多月通知原告解除合同并愿意额外支付20000元利息，而原告不同意解除合同。后来因第三人承包土地需要贷款，第三人与原告一起拿了房产证去贷款未成，房产证留在第三人处，第三人后经人介绍在未告知原告的情况下将涉案房屋抵押给毛燕，约定借款850000元，实际拿到710000元。2018年原告向第三人讨还房产证时第三人明确告知原告涉案房屋已抵押。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，关于涉案房屋买卖协议，被告称不知情，但原告与第三人并无异议，原告也提供了房屋买卖协议的原件。因此，可以认定原告与第三人于2017年3月21日签订涉案房屋买卖协议的事实。关于购房款的支付，被告称不知情，原告提供了第三人于2017年3月23日出具的金额为350350元，于2017年5月26日出具的金额为117180元的收条原件各一份，银行转账记录复印件四份，一份现金交款单（复印件），第三人对此并无异议。四份银行转账记录和现金交款单虽由不同的主体汇入（交入）海宁市长安镇城建开发有限公司，总金额350350元，与房屋买卖协议第二条“…本合同签订后乙方替甲方向银行支付（实为第三人需支付到安置方海宁市城建开发有限公司的银行账户）350350元”的约定及第三人2017年3月23日出具的收条相符，结合第三人2017年5月26日出具的另一份收条，可以认定原告支付购房款467530元的事实。关于原告占有涉案房屋的时间，原告陈述在签订协议后二十几天拿到涉案房屋的钥匙，而第三人陈述在2017年4月25日拿到涉案房屋的房产证之前将涉案房屋钥匙交给原告，结合原告提供的交纳物业费的收据、发票、出入证、装修款支付凭证、委托收取水费协议、业主服务手册（除出入证为复印件与原件核对无异外，其余均为原件）等，可以认定原告在2017年4月25日前已合法占有涉案房屋的事实。关于是否因买受人自身原因未办理过户登记问题，原告在第三人交付涉案房屋房产证后，又因第三人的请求将该房产证交还给第三人，但即使原告仍持有房产证，在第三人要求解除合同的情形下，第三人也不会配合原告办理过户登记手续。房产证上注明“该房需满五年后方可上市交易（抵押除外）”，系客观原因，以上两种情形，均不能理解为原告自身原因。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月21日，原告与第三人签订房屋买卖协议书一份，约定：第三人将涉案房屋以517536元的价格转让给原告，原告在协议签订后替第三人向银行支付（实为第三人需支付到安置方海宁市城建开发有限公司的银行账户）350350元，余款167186元在第三人房产证做出后二十日内支付117186元，50000元在过户后支付。第三人于2017年3月23日出具收条一份，载明收到原告购房款350350元，2017年5月26日第三人又出具收条一份，载明收到原告购房款117180元。2017年4月25日第三人领取涉案房屋的房产证（登记权利人为第三人）并于当日交付原告，后原告又因第三人请求将涉案房屋的房产证交给第三人。原告于2017年4月25日前（签订涉案房屋买卖协议后）收到第三人交付的房屋钥匙并占有涉案房屋至今。 2019年1月2日，第三人与被告签订《抵押担保借款合同》一份，约定由第三人向被告借款850000元，并以涉案房屋作抵押担保，涉案房屋于2019年1月3日办理不动产抵押登记。2019年6月13日，被告向本院提起诉讼，本院于2019年7月24日出具（2019）浙0481民初4608号民事调解书，调解书明确若第三人未能清偿债务，被告有权就第三人所有的涉案房屋折价或拍卖、变卖后所得价款在抵押范围内享有优先受偿权。 本院在执行被告与第三人民间借贷纠纷一案中，于2019年8月20日以（2019）浙0481执3264号执行裁定，裁定查封了涉案房屋。原告向本院提出执行异议，称其已按协议约定履行了付款义务，第三人也实际交付了房屋，原告是涉案房屋的实际所有人，请求法院裁定中止对涉案房屋的执行。2019年9月23日，本院裁定驳回原告的异议请求，原告不服该裁定，提起本案的诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。被告提供的涉案房屋的抵押登记证明，可以证明其对涉案房屋享有抵押权，本院生效的（2019）浙0481民初4608号民事调解书对该抵押权也予以确认。故原告请求排除涉案房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除（消灭）涉案房屋抵押权与本案无关，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决如下： 驳回原告王惠明的诉讼请求。 本案案件受理费8975元，由原告王惠明负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  吕建忠 人民陪审员  刘文雅 人民陪审员  浦剑萍 二〇一九年十二月十日 书 记 员  王 玄 ? 附页 如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。