海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2524号上诉人（原审原告）：陈晓琳，女，1965年6月2日出生,汉族，现住重庆市。委托诉讼代理人：周猛，海南儋耳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康凯，男，1979年10月23日出生，汉族，住陕西省韩城市。上诉人陈晓琳因与被上诉人康凯房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓琳上诉请求：1.请求撤销儋州市人民法院（2019）琼9003民初3034号民事判决书第二项；2.改判支持陈晓琳的一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由康凯承担。事实和理由：一、陈晓琳一审提供的《微信聊天记录》《康凯微信资料》《儋州市商品房买卖合同》《发票联》《房屋产权登记信息》等重要证据均可证明陈晓琳丈夫多次催促康凯提供办理过户所需的资料，但均遭到拒绝。一审法院遗漏对上述证据的认定，导致认定事实错误。二、一审判决将《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》第五条第二款约定的“满足备案登记满两年才能过户”解释为“产权登记满2年”明显错误，应理解为“合同备案满2年”。三、一审判决认定陈晓琳交接房屋入住时对物业费等费用无异议是错误的。四、涉案房屋的过户条件已经成就，且也不违反海南购房政策。本案系因康凯违约，拒接配合办理过户引起，陈晓琳因此发生的一切损失应由康凯承担。康凯未作答辩。陈晓琳向一审法院起诉请求：1.判令陈晓琳与康凯继续履行于2016年1月9日签订的《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》；2.判令康凯协助陈晓琳办理将海南省儋州市白马井镇滨海新区重庆××号房的所有权转移到陈晓琳名下的过户手续；3.判令康凯赔偿陈晓琳2015年3月31日-2016年1月9日期间的物业费损失1389元，诉讼财产保全保险费888元、申请费2370元；4.该案的诉讼费由康凯承担。一审法院认定事实：2016年1月9日，陈晓琳与康凯签订《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》，购买康凯名下位于儋州市白马井镇滨海新区滨海大道滨纬七路“重庆××栋房。协议约定：“第二条转让价格。双方商定的转让价格为（人民币）38万元整。第三条付款方式及材料移交。双方一致同意购房款分期支付。协议签署后2天内支付37万元整。待房屋办理过户手续时支付1万元整。第四条房屋的交付。乙方应于本协议签署后，支付首期37万元。收到房款后，甲方将上述房屋的全部钥匙及资料交付乙方。甲方收到房款，签署房款收据及声明，乙方即享受该房屋的占有、使用、收益和处分权。甲方在该房屋无任何权益。第五条房屋过户。房屋产权证下发，乙方凭委托书领取产权证作为抵押。具备过户条件时（过户条件指：1.满足重庆建工房地产开发有限公司相关正式文件要求；2.满足备案登记满两年。……第六条双方的承诺保证。……乙方承诺按照房产现房接房入住（水表按现度数认可、电表按现度数、煤气要自行开通、电视网络宽带需要自行开通）”。截止起诉之日，陈晓琳已支付房款370000元。康凯已于2019年1月20日领取涉案房屋不动产权证。涉案房屋备案时间为2015年3月25日。房地产权登记信息登记时间为2018年10月28日。另查明，涉案房屋于2019年4月13日被一审法院采取保全措施。一审法院认为，该案的争议焦点为涉案房屋办理条件是否达到约定条件。2016年1月9日，陈晓琳与康凯签订《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》，该协议系双方真实意思表示且不违反法律规定，故合法有效。陈晓琳请求康凯继续履行该协议，于法有据，一审法院予以支持。另，合法的房屋买卖合同法律关系应予保护。庭审中，康凯主张双方协议约定的第五条第二款“满足备案登记满两年”，应理解为房地产权登记信息登记时间即2018年10月25日，理由是买受方即陈晓琳签订协议时考虑到少交税费，要求尽可能推迟办理过户手续。陈晓琳主张双方约定的备案登记时间满两年应为合同备案登记即2015年3月25日，一审法院认为康凯的主张更符合一般交易习惯。故该案涉案房屋办理过户条件不成熟，对陈晓琳诉请办理涉案房屋过户手续，一审法院不予支持。关于陈晓琳主张物业费损失1389元，诉讼财产保全保险费888元和申请费2370元的问题。陈晓琳与康凯签订的《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》第六条约定：乙方承诺按照房产现房接房入住（水表按现度数认可、电表按现度数、煤气要自行开通、电视网络宽带需要自行开通），说明陈晓琳对接房入住时物业费等费用无异议，故其主张物业损失费1389元，于法无据，一审法院不予支持。另外，陈晓琳与康凯并未对财产保全保险费和申请费进行事前约定且保全的方式有多种形式，故其主张财产保全保险费和申请费，于法无据，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、康凯应继续履行双方2016年1月9日与陈晓琳签订的《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》；二、驳回陈晓琳的其他诉讼请求。案件受理费3534.85元，由陈晓琳负担。二审审理期间，陈晓琳提交如下证据：1.《重庆城项目一期团购房指标转让（二手房）情况统计表》，拟证明双方签订转让合同及支付房款的时间均在海南限购政策出台之前，涉案房产的过户不受限购政策影响。2.《关于调查函的回复》，拟证明儋州市住房和城乡建设局认为涉案房屋符合过户条件，同意办理涉案房屋的过户登记手续。本院经对该份证据原件予以核对，对该份证据的真实性、关联性及证明力均予以确认。儋州市住房和城乡建设局出具复函，确认同意为涉案房屋办理不动产过户手续。本案二审对一审查明的事实予以确认。另查明，重庆建工集团房地产开发有限公司出具证明，说明陈晓琳具备购房资格，陈晓琳与康凯签订转让合同及支付房款的时间均在海南限购政策出台之前，涉案房产的过户不受限购政策影响。儋州市住房和城乡建设局同意为涉案房屋办理不动产过户手续。本院认为，本案二审的争议焦点是陈晓琳要求康凯协助将涉案房屋过户至陈晓琳名下是否有依据。陈晓琳与康凯2019年1月9日签订的《海南儋州重庆建工“重庆城”住宅小区房产转让协议》合法有效，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。该《转让协议》约定：陈晓琳于签订合同2天内支付37万元，待房屋办理完毕过户手续时支付余款1万元；康凯取得涉案房屋产权证后而且满足备案登记满两年时为开始办理过户的时间。康凯应在9个月内将涉案房屋产权办理过户登记至陈晓琳名下。根据查明的事实，陈晓琳已依约支付购房款37万元给康凯，涉案房屋已办理好房屋产权证，而且涉案合同备案登记的时间为2015年3月25日，至今已满2年时间，具备合同约定的办理产权过户条件。另外，重庆建工集团房地产开发有限公司确认涉案房产的过户不受海南限购政策影响，儋州市住房和城乡建设局亦书面同意为涉案房屋办理不动产过户手续。据此，陈晓琳要求康凯协助将涉案房屋过户至其名下的主张符合合同约定而且于法有据，应予支持。康凯一审抗辩称合同约定的过户条件是备案登记满2年，而且备案登记指的是其取得房屋产权证的时间而非合同备案登记的时间，并以此为由主张目前尚未达到约定的过户时间，不应协助办理过户的理由不成立，本院予以驳回。另，陈晓琳要求康凯支付物业费损失，因双方合同未对转让房屋前后的物业费如何承担问题进行明确约定，而且陈晓琳提供的证据不足以证明其代康凯交纳部分物业费的事实，故其关于物业费损失的主张证据不足，本院不予支持。关于财产保全保险费及保全费问题，因陈晓琳申请诉前财产保全，涉案诉前财产保全的相关财产保全保险费及保全费已在诉前财产保全裁定中予以处理，故本院不再作处理。综上所述，陈晓琳的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分不清，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初3034号民事判决第一项；二、撤销海南省儋州市人民法院（2019）琼9003民初3034号民事判决第二项；三、康凯应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于儋州市白马井镇滨海新区滨海大道滨纬七路“重庆××栋房过户至陈晓琳名下；四、驳回陈晓琳的其他诉讼请求。一审案件受理费3534.85元，由康凯负担；二审案件受理费3534.85元，由陈晓琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二○一九年十二月二十四日法官助理 白 黎书 记 员 林 赏附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）