文书内容四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川10民再25号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谢国强，男，1979年8月12日出生，汉族，现住四川省隆昌市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：曾华美，女，1981年7月5日出生，汉族，现住四川省隆昌市。二再审申请人的共同委托诉讼代理人：兰瑞祥，北京京师（成都）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川都英房地产开发有限公司，住所地：隆昌市金鹅镇经济技术开发园区。法定代表人：陈奇，总经理。委托诉讼代理人：蒋胜，隆昌市金鹅法律服务所法律工作者。再审申请人谢国强、曾华美因与被申请人四川都英房地产开发有限公司（以下简称都英公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）川10民终879号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2019年8月12日作出（2018）川民申1692号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人谢国强及二再审申请人共同委托诉讼代理人兰瑞祥，被申请人都英公司的委托诉讼代理人蒋胜到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。谢国强、曾华美申请再审称，请求：1.依法撤销四川省内江市中级人民法院（2017）川10民终879号民事判决；2.判决都英公司向谢国强、曾华美支付2016年9月至2017年3月期间违约金每月1670.4元，共计11692.8元，并按此标准支付违约金至都英公司将房屋使用权证、土地使用权证交付给谢国强、曾华美或者谢国强、曾华美可以领取上述两证之日止。事实和理由：1.本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一、二审判决认定不适用该司法解释均是错误的；2.一、二审判决认定谢国强、曾华美未领取到不动产产权证书的责任不在都英公司，都英公司不构成违约存在严重错误。综上，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持谢国强、曾华美的再审请求，维护其合法权益。都英公司辩称，应当依法驳回谢国强、曾华美的再审请求，维持原审判决；双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见《补充协议》。”但该《补充协议》对买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的处理方式没有作出特别约定，所以本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，都英公司不应当承担违约责任，应当依法驳回谢国强、曾华美的再审请求。谢国强、曾华美向一审法院起诉请求：1.判决都英公司向谢国强、曾华美支付2016年9月至2017年3月期间每月违约金1670.4元共计11692.8元，并按此标准支付违约金至都英公司将房屋使用权证、土地使用权证交付给谢国强、曾华美或者谢国强、曾华美可以领取上述两证之日止；2.判决都英公司立即为谢国强、曾华美购买的房屋都英新世纪广场一期2号楼B栋2.3单元（幢）3单元10层3-10-4号房屋办理房屋所有权证、土地使用权证；3.本案诉讼费用由都英公司承担。一审法院认定事实：双方当事人于2013年6月23日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：都英公司将其开发的位于金鹅镇重庆路都英世纪广场一期2号楼B栋2.3（幢）3单元第10层3-10-4号房屋售给谢国强、曾华美，该房屋总价款307,192元；谢国强、曾华美以贷款方式付款，即首期支付购房总价款的67%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司隆昌支行借款支付；都英公司应当在2015年5月31日前向谢国强、曾华美交付该商品房；都英公司应当在2016年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因都英公司的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理，见《补充协议》；谢国强、曾华美委托都英公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因都英公司的责任，谢国强、曾华美未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：见《补充协议》。双方当事人又于2013年6月24日签订了都英·新世纪广场《商品房买卖合同》之补充协议，该合同约定：1.如无法律、法规规定的特殊情况，都英公司在交房后的365日办理该幢房屋总产权证。都英公司代谢国强、曾华美办理所购房屋的过户手续，谢国强、曾华美须于合同约定交房前将办理房屋分户产权的相关资料（购房合同、身份证复印件、购房发票、婚姻证明、户籍证明等）及税费（代办费）交予都英公司，都英公司开具代收税费收据，不收取手续费，若谢国强、曾华美未在约定时间内将相关资料及税费交予都英公司，则每延迟一天，谢国强、曾华美应向都英公司支付违约金人民币壹佰元。办证发生的费用依据政府相关规定由买卖双方各自缴纳（不含在购房款内），房屋产权证办理完毕后，买卖双方以实际缴纳税费单证为准结算多退少补。2.若因谢国强、曾华美原因（未按期缴纳相关税费、提交资料、资料不齐或不符合要求等）导致产权登记手续在合同约定期限内未办理的由谢国强、曾华美自行承担责任，都英公司不承担任何责任。上述合同签订后，谢国强、曾华美按照合同约定如期向都英公司支付了购房款，并依约将办理房屋分户产权的相关资料及税费、住房维修金交予了都英公司；都英公司已按照合同如期将商品房交付谢国强、曾华美使用，且已如期取得了该幢房屋总产权证。并将变更房屋所有权登记的相关资料提交给相关部门为谢国强、曾华美办理所有权登记，2017年6月1日完成了不动产登记，其所有权已登记在谢国强、曾华美名下。谢国强、曾华美因未取得房屋所有权和土地使用权证，于2017年4月24日诉至一审法院，提出上述请求。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房屋合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当严格按照商品房买卖合同及补充协议的约定履行各自义务。都英公司将房屋卖给谢国强、曾华美，除将房屋交付给谢国强、曾华美外，保证将房屋所有权转移给谢国强、曾华美，也是都英公司的基本义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案双方当事人在商品房买卖合同中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见《补充协议》”，但该《补充协议》对买受人在商品交付之日起365日内未取得房屋所有权证书是否构成违约及处理方式未作出规定，故谢国强、曾华美在商品交付之日起365日内未取得房屋所有权证书的处理方式未作约定的情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的应当承担违约责任的情形，谢国强、曾华美依据该条规定要求都英公司承担违约责任，一审法院不予支持。双方当事人约定了委托都英公司代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，未约定都英公司代为向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的具体时间，对此，双方应当协商解决，在双方协商未果的情况下诉至一审法院，应给予都英公司一个合理的期间向权属登记机关申请办理权属转移登记，只要都英公司在合理期间代谢国强、曾华美向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，都英公司就算履行了该项义务。本案都英公司在诉讼前已履行了向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务，且权属登记机关已于2017年6月1日完成了权属转移登记。谢国强、曾华美未领取到不动产权证书的责任不在都英公司，都英公司不构成违约。故谢国强、曾华美要求都英公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回谢国强、曾华美的诉讼请求。谢国强、曾华美不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判都英公司向谢国强、曾华美支付2016年9月至2017年3月期间的违约金每月1670.4元共计11692.8元，并按此标准支付违约金至都英公司将房屋使用权证、土地使用权证交付给谢国强、曾华美或谢国强、曾华美可以领取上述两证之日止；2.都英公司立即为谢国强、曾华美购买的房产办理房屋所有权证、土地使用权证；3.本案诉讼费用由都英公司承担。二审法院认定事实：二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审查明事实一致，二审法院予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点是:都英公司在本案中是否应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条对转移登记的约定为“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……”，但对“买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”的处理方式、是否承担或如何承担违约责任未进行补充约定，故一审法院认定该种情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的应当承担违约责任的情形并无不当，谢国强、曾华美主张都英公司因逾期为其办理房屋所有权证书应当向其支付违约金没有事实依据。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。再审中，谢国强、曾华美向本院提交了如下证据：《都英·新世纪广场交证结算清单》（复印件），证明都英公司于2017年8月14日才将不动产权证书交给谢国强、曾华美。都英公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对谢国强、曾华美再审期间提交的证据认定如下：对谢国强、曾华美提交的《都英·新世纪广场交证结算清单》（复印件），虽不是新证据，但都英公司无异议，能够证明谢国强、曾华美在本案二审前已取得房屋所有权，并领取了房屋权属证书，本院予以采信。本院再审另查明，谢国强、曾华美在原审诉讼中已取得房屋所有权，并领取了房屋权属证书。本院再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点是：本案中，都英公司是否构成违约，是否应当承担违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见《补充协议》。”而双方当事人签订的都英·新世纪广场《商品房买卖合同》之补充协议第九条约定“1.如无法律、法规规定的特殊情况，甲方在交房后365日办理该幢房屋总产权证。甲方代乙方办理所购房屋的过户手续，乙方须于合同约定交房前将办理房屋分户产权的相关资料（购房合同、身份证复印件、购房发票、婚姻证明、户籍证明等）及税费（代办费）交予甲方，甲方开具代收税费收据，不收取手续费，若乙方未在约定时间内将相关资料及税费交予甲方，则每延迟一天，乙方应向甲方支付违约金人民币壹佰元。办证发生的费用依据政府相关规定由买卖双方各自缴纳（不含在购房款内），房屋产权证办理完毕后，买卖双方以实际缴纳税费单证为准结算多退少补。”由此可以看出，双方当事人在《补充协议》中约定了都英公司办理该幢房屋总产权证的时限，并约定出卖人都英公司代买受人谢国强、曾华美办理所购房屋的过户手续，但对买受人谢国强、曾华美取得房屋权属证书的具体时间未作具体约定，也未约定由都英公司负责领取不动产权证书并交付给谢国强、曾华美。本案中，都英公司已按照双方合同约定，将办理权属登记需由谢国强、曾华美提供的资料报产权登记机关，本案房屋的不动产登记也已于2017年6月1日完成，且谢国强、曾华美在原审诉讼中已取得房屋所有权，并领取了房屋权属证书。故都英公司依法履行了双方合同约定，不存在违约行为，不应承担违约责任。综上所述，谢国强、曾华美的再审请求不能成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：维持本院（2017）川10民终879号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 璐审判员 李小勇审判员 娄伟光二〇一九年十二月二十四日书记员 邹晓蕾