辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8815号上诉人（原审原告）：吕和平，男，1963年4月19日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：郭刚、刘聃聃，辽宁诚高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王韶锋，男，1964年7月31日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：王宪孟，王韶锋的儿子。被上诉人（原审被告）：大连融仕融资担保有限公司，住所地庄河市新华路二段1号2-6层。法定代表人：刚家宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇军，庄河市新华法律服务所法律工作者。上诉人吕和平因与被上诉人王韶锋、被告上诉人大连融仕融资担保有限公司（以下简称“融仕公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2019）辽0283民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。吕和平上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、上诉人与被上诉人融仕公司之间的租赁合同、以物抵债协议合法有效。因与被上诉人融仕公司之间存在债权债务关系，上诉人与被上诉人融仕公司经协商于2018年1月15日签订租赁合同约定，被上诉人融仕公司将其于2018年1月6日经庄河市人民法院通过淘宝网竞拍取得的案涉房产及土地使用权一并租赁给上诉人以抵顶融仕公司拖欠上诉人的债务，双方约定的年租金为20万元，租赁期限为10年，自2018年1月15日起至2028年1月15日止。该房屋租赁合同签订后，融仕公司随即将案涉房屋及土地使用权交付上诉人实际占有使用至今。在此期间，上诉人投资对案涉房屋及土地进行修缮并另行分割出租给部分案外人使用。此外，因案涉租赁合同签订时，融仕公司虽已经取得拍卖成交确认书但并未办理权属证书，上诉人便与融仕公司另行约定，一旦融仕公司取得案涉房屋的权属证书便将案涉房屋及土地使用权以物抵债给上诉人以了结双方部分债权债务。但是截至目前，因案涉房屋尚未取得不动产权属证书，双方尚未办理房屋及附属土地的过户手续。二、上诉人与被上诉人融仕公司之间的租赁合同足以阻却（2018）辽0283执恢2019号案件的执行。上诉人与融仕公司之间的租赁合同合法有效而且生效于案涉执行案件的查封之前而且该合同已经实际履行，上诉人已经实际占有案涉房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。同时根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的立法目的，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，本案中，上诉人在案涉执行之前已经签订合法有效的房屋租赁合同且已经实际占有案涉房屋，完全符合相关法律规定，应予支持。王韶锋辩称，不同意上诉人吕和平的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确。一、融仕公司与上诉人签订的租赁合同和以物抵债协议均属无权处分，而且以物抵债协议不发生物权变动的效力。上诉人在案涉房屋查封前未与融仕公司签订合法有效的租赁合同，也未合法占有使用案涉房屋，无权要求停止对案涉房屋的执行。二、退一步讲，无论租赁合同是否有效都不产生阻却人民法院对案涉房屋的执行效果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，租赁合同是否有效都不能产生阻却人民法院对案涉房屋的执行。融仕公司辩称，同意上诉人吕和平的上诉请求。上诉人陈述属实，其与上诉人之间签订的租赁合同和抵债合同均合法有效。吕和平向一审法院起诉请求：中止对位于庄河市新华街道赛屯委、明星委非住宅19套房屋的执行，停止交付和停止拍卖。一审法院认定事实：原告王韶锋诉被告融仕公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月19日作出(2016)辽0283民初3472号民事判决书，判决被告融仕公司于判决发生法律效力之日起10日内偿付原告王韶锋借款本金1,690,114元，并承担该款自2016年1月27日始至实际给付之日止按年利率24%计算的利息。诉讼费25,011元(其中案件受理费20,011元，保全费5000元)，由被告融仕公司负担。被告融仕公司上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2017年6月12日作出(2017)辽02民终2448号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。判决生效后，融仕公司未履行义务，王韶锋向一审法院申请执行。在融仕公司申请执行赵成家、王开万等人追偿权纠纷一案中，一审法院于2018年2月5日作出(2015)庄执恢字第03835-3844之一执行裁定书，裁定一、将被执行人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委、明星委19套房屋（庄房权证庄私字第××号，建筑面积为：7266.39平方米)的所有权归买受人融仕公司所有。财产所有权自本裁定送达买受人融仕公司时起转移。二、买受人融仕公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2018年2月7日，一审法院向融仕公司送达了该裁定书。同日，一审法院对王韶峰申请执行融仕公司民间借贷纠纷一案作出(2017)辽0283执2202号之四执行裁定书，裁定查封被执行人融仕公司买受的案外人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委房屋共19套(房屋产权证号：庄房权证庄私字第××号，建筑面积为：7266.39平方米，现该房屋尚未过户)。二、在查封期间被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。2018年9月4日，一审法院对王韶锋申请执行融仕公司民间借贷纠纷一案作出(2018)辽0283执恢2019号执行裁定书，裁定拍卖被执行人融仕公司所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委房屋共19套(房屋产权证号：庄房权证庄私字第201004903-××1，建筑面积：7266.39平方米，现房屋尚未过户)。2018年1月15日，融仕公司与吕和平签订《租赁合同》，约定融仕公司将庄河市新华街道赛屯委、明星委房屋共计19套(农科研)租赁给吕和平。2018年1月29日，融仕公司与吕和平签订《以物抵债协议》，约定将上述房屋抵债给吕和平。吕和平对(2017)辽0283执2202号之四执行裁定书、(2018)辽0283执恢2019号执行裁定书查封、评估、拍卖坐落于庄河市新华街道赛屯委、明星委非住宅19套房屋(产权证号为201004903号至201004921号，建筑面积为7266.39平方米)提出执行异议，请求不执行裁定并解除对案涉房屋的执行措施。2019年3月25日，一审法院作出(2019)辽0283执异31号执行裁定书，裁定驳回吕和平的异议请求，现吕和平以其与融仕公司就案涉财产签订了《租赁合同》、《以物抵债协议》，享有对案涉房屋的租赁权、所有权，王韶峰与融仕公司民间借贷纠纷执行案件查封、评估、拍卖案涉财产侵犯了其租赁权、优先购买权、所有权为由向一审法院提起案外人执行异议之诉。诉讼中融仕公司称，其与吕和平已不存在租赁关系，双方在签订《以物抵债协议》后融仕公司已将案涉财产抵债给吕和平。一审法院认为，关于原告诉称的所有权问题,根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权采取登记生效制度,未经登记不发生物权设立和变动的法律效力,案涉房屋吕和平和融仕公司虽然在2018年1月29日签订了《以物抵债协议》,但物权尚未登记在原告名下,不能确认归原告所有,故王韶峰与融仕公司民间借贷纠纷一案对案涉房屋的执行并未侵犯原告的所有权。关于优先购买权问题,根据法律规定承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在租赁物对外出售时同等条件下可优于其他人购买的权利。出售租赁物时侵害承租人的优先购买权,承租人可以主张赔偿损失。案涉原告诉称的王韶峰与融仕公司民间借贷案件原告认为在执行中侵犯了其优先购买权,原告对此提出的异议应属于对执行行为是否合法提出的异议,不属于对执行标的享有实体权利的异议,不是案外人执行异议之诉的审查范围,本案不予审查处理。关于原告请求终止对案涉房屋的执行问题,原告该项请求的焦点问题是原告对案涉标的物是否享有合法有效的租赁权且该权利是否可以阻却人民法院的执行,原告基于其与融仕公司签订了租赁合同,其享有租赁权要求停止执行,一审法院认为,租赁权虽属对租赁物的实体权利,但却不属于阻却人民法院执行的实体权利,对拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖执行而消灭,法律并未禁止带租拍卖,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条规定,拍卖财产上原有的租赁权利及其他用益物权不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响,人民法院应当依法将其去除后进行拍卖,故原告诉称的《租赁合同》是否合法有效、原告的租赁权是否合法存在,都不能产生阻却人民法院对案涉房屋予以执行的法律后果,因此原告以其对案涉房屋享有合法租赁权为由要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求没有事实和法律依据,一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,一审判决如下:驳回原告吕和平的诉讼请求。案件受理费46,800元,由原告吕和平负担。本院二审期间，上诉人吕和平提交26张电费收据、5张水费收据，拟证明其与被上诉人融仕公司在签订租赁合同之前就实际占有使用案涉房屋，产生水电费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人吕和平提交的前述证据，本院认为，电费收据显示的用电地址分别为“农业技术推广中心苗种庄河市新华街道赛屯委农科研居民区R501”、“农科研冷库庄河市新华街道赛屯委农科研居民区R502”、“示范场庄河市新华街道赛屯委农科研居民区R504”，水费收据显示客户名称为“示范场”，无法直接看出与案涉房屋之间关联性且持有这些票据并不能直接证明由上诉人实际占用案涉房屋。故本院对前述证据的待证事项不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2018年1月6日，成交确认书载明融仕公司以最高应价胜出……，在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物竞买须知、竞买公告要求，按时交付标的物网拍成交余款、办理相关手续。标的物最终成交以庄河市人民法院出具拍卖成交裁定为准。在二审中，上诉人吕和平明确其以对案涉房屋享有十年租赁权为由主张可以停止执行，在租赁权之外，无其他民事权益阻却执行。同时，上诉人吕和平称其与被上诉人融仕公司之间债权债务大约定2000万至3000万元，但没有经过诉讼，双方之间也没有对账。本院确认上述事实有成交确认书、二审询问笔录及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，在案外人执行异议之诉中，将被执行人作为被告对被执行财产的归属重新确认的做法，极易导致被执行人与案外人恶意串通以对抗执行，故不能仅以案外人与被执行人共同确认来认定案件事实，而是要严格审查案外人与被执行人提交的证据以判断案外人是否具有能够排除执行的权利。本案中，首先，上诉人吕和平自认与被上诉人融仕公司之间几千万的债权债务，不仅未进行双方对账，亦未经过诉讼确认，且上诉人吕和平在一审时提交的借据签署时间为2012年，其同时提交的转账记录时间却在2014年至2015年期间，即在借据作出后两年左右才有款项转移，款项总额亦低于借据记载数额，不符合一般经济生活常理和常识，故现有证据不足以证明双方之间存在真实有效的借款法律关系；其次，虽然上诉人吕和平提交的租赁合同显示签订时间为2018年1月15日，但是当时被上诉人融仕公司尚未取得案涉房屋所有权，2018年1月6日成交确认书明确载明须按时交付余款、办理手续，最终成交以庄河市人民法院出具拍卖成交裁定为准。而一审法院在2018年2月5日才确认案涉房屋所有权从案外人王开万归于被上诉人融仕公司。即此前案涉房屋所有权人系案外人王开万。故从现有证据，本院无法认定上诉人吕和平与被上诉人融仕公司之间存在真实且合法的租赁合同法律关系。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”仅是规定人民法院在审查并认定承租人有合法有效的书面租赁合同的情况下，可以在租期内不向受让人移交执行标的物，而非阻却人民法院的强制执行。故上诉人吕和平以该条规定为由诉请在十年租期内中止人民法院强制执行，于法无据。据此，上诉人吕和平的上诉请求及事实理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，吕和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46,800元，由吕和平负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十五日书记员  王丽秋