安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖11民终3097号 上诉人（原审原告及反诉被告）:吴春桃，男，1980年10月15日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：张龙，安徽清流律师事务所律师。 上诉人（原审被告及反诉原告）：滁州市万尚城百货有限公司，住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码91341102355209137N。 法定代表人：许丽丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 上诉人吴春桃、滁州市万尚城百货有限公司（以下简称以下简称万尚城公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴春桃上诉请求：1.撤销（2018）皖1102民初3496号民事判决第二项，改判万尚城公司向其支付违约金30万元；2.判决万尚城公司向其赔偿装潢损失50万元。事实与理由：1.原审已认定万尚城公司违约，违约金应依据合同约定负担，原审将违约金调整为20000元，不足以弥补万尚城公司违约行为给其造成的经济损失；2.其已就50万元装潢损失提供了装潢合同、付款凭证以及打款记录等证据，足以证明装潢费用实际发生，该部分损失理应由万尚城公司承担赔偿责任。 万尚城公司辩称，1.其公司没有违约，相反，吴春桃存在恶意竞争行为违反了其公司的业态保护规定、对其公司实施打砸的违法行为、私自拉电线危害公共安全的违法行为、占有涉案铺面且拒不缴纳租金等违约行为，吴春桃关于违约金的请求不应受到法律保护；2.吴春桃关于要求赔偿50万元装潢损失无证据支持，一审已经查明吴春桃装潢合同是虚假的，当庭举证的收据不规范，没有打款记录，即使有也是为案件而虚假制作，不应予以认定。 万尚城公司上诉请求撤销（2018）皖1102民初3496号民事判决第二、四项，依法改判：1.吴春桃承担违约金30万元；2.吴春桃赔偿其公司各项损失（直接损失78000元、律师费20000元、商业信誉损失50万元）；3.吴春桃装修保证金5000元、经营保证金10000元不予退还；4.吴春桃支付其公司所欠租金39000元。事实和理由：1.吴春桃存在恶意竞争行为违反了其公司的业态保护规定、对其公司实施打砸的违法行为、私自拉电线危害公共安全的违法行为、占有涉案铺面且拒不缴纳租金等违约行为，其公司不存在违约行为，原审认定吴春桃不存在违约行为，而其公司存在违约行为错误；2.因吴春桃存在严重违约行为，按照合同约定装潢及装修保证金无须退还；3.吴春桃构成根本违约，按照合同约定，应承担违约金30万元，并赔偿各项损失，同时吴春桃拖欠其公司房屋租金39000元未付。 吴春桃辩称，万尚城公司的上诉理由不能成立，原审针对万尚城公司的行为事实认定清楚，适用法律正确，万尚城公司所述事实没有证据支持，对该上诉理由应依法予以驳回。 吴春桃向一审法院起诉请求：1.解除其与万尚城公司于2018年1月31日签订的《租赁合同》，万尚城公司支付违约金30万元；2.万尚城公司返还其装修保证金5000元、租房保证金10000元；3.万尚城公司赔偿其各项经济损失计664586元；4、万尚城公司承担本案诉讼费用。 万尚城公司向一审法院反诉请求：1.解除其公司与吴春桃签订的租赁合同；2.吴春桃支付违约金30万元；3.吴春桃赔偿万尚城公司各项损失598000元（租金损失78000元、律师费20000元、其公司商场无形品牌信誉受侵害损失酌定为500000元）；4.装修保证金5000元，经营保证金10000元不予退还；5.吴春桃向其公司支付所欠租金39000元（自2018年11月15日-2019年5月14日）。 一审法院查明：2018年1月31日，万尚城公司（甲方、出租方）与吴春桃（乙方、承租方）签订一份租房合同，约定：1.1甲方向乙方提供位于本项目310#层商铺，建筑面积约260平方米。1.2乙方投资经营方位及业务类型为少儿教育。第二条租赁期限2.1租赁期限两年。自2018年1月31日至2020年5月14日止。2.2自2018年1月31日至2018年5月14日为乙方的免租装修期。第三条租金、定金、保证金标准及支付方式3.1商铺首年起租的租金为每平方米/每月25元。3.2合同期内，租金按照每六个月为一个付款周期，提前30天支付租金。3.3合同签订时，乙方即向甲方支付定金10000元（此款在乙方第一次交纳当年租金时自动转为应交租金项目中）。3.4合同期内，乙方须向甲方缴纳经营保证金10000元，在双方合同终止后，若乙方无任何违约记录或合同期内未被甲方执行乙方违约责任扣除保证金的前提下，乙方于30日内全额无息退还乙方。3.7合同期内年租金为固定租金，每年租金为78000元，即：2018年5月15日至2019年5月14日的租金为78000元，2019年5月15日至2020年5月14日的租金为78000元。第四条4.4乙方施工期间，须交纳装修保证金5000元。第七条乙方的权利和义务7.2为了规范商场正规管理，统一上交标示管理及对外视觉形象，由甲方根据商场整体运营业态布局需要，合理分配商场外立面店招及室内公共区域导视牌的设立和安放…。7.5乙方不得改变租赁物的经营范围（依合同约定的经营业态为准）。第八条违约责任双方违约责任的约定：违约金30万元。上述违约金赔偿责任使用以下范畴:甲乙双方非法定或条款约定而擅自终止合同的；双方自身债权、债务牵连至对方并造成负面影响及经济损失的；乙方经营管理不善或恶意造成甲方及第三方负面影响损失的；违反合同条款并受到“告知函”后，拒不接受改正的；合同内约定适用的其他项违约责任等。同日，万尚城公司（甲方）与吴春桃（乙方）又签订一份商管综合服务协议，约定：第六条设备应用服务1、甲方保证其所提供的设备设施在商场日常作息时间内正常、安全运行。甲方所提供的设备设施出现故障，不能正常运营的，甲方应当尽快修复，除非该故障或修复故障是由于甲方不能合理控制的因素所造成的，但甲方应当承担因此产生的全部责任。第八条、公共秩序管理3、甲方有权采取强制管理手段即经营管理限制措施及时制止商户违反甲方公司、商场的各项管理的抵制行为，以及拥有收集资料并举证乙方于经营期间对甲方公司、商场、第三方客户发生侵害行为的权益。甲方有权采取必要的经营管理限制措施是指：采取方式包括但不限于断水、断电、断气并封闭其营业商铺。2018年2月8日，吴春桃向万尚城公司支付保证金10000元及2018年5月15日至同年11月14日的承包金39000元。同年2月11日，吴春桃向万尚城公司支付装修押金5000元。后吴春桃使用涉案房屋经营儿童教育。2018年5月12日，万尚城公司向吴春桃发出一份整改通知函，载明：根据贵我双方签订的《物业承包经营管理合同》1.2乙方将投资经营范围及业务类型为少儿教育，我方秉承公司运营服务宗旨，对所有经营户规范管理维护经营秩序的前提下，与贵方签订合作协议，且对贵方明确表示不得经营少儿英语项目。现贵方门头标示经营业态明显为“少儿英语”，并且经调查发现贵方一直对报名学员培训少儿英语板块，贵方此行为已严重违反我方经营秩序及给其他少儿英语培训机构带来各种极大影响；经我方工作人员一再警告，仍不作出任何整改，现书面通知贵方于5月17日前将门头“少儿英语”去除并停止相关培训，否则停止一切物业服务（方式包含但不限于断电）。2018年10月6日、10月20日，万尚城公司分别向吴春桃发出一份通知函，载明：根据贵我双方签订的《物业承包经营管理合同》1.2乙方将投资经营范围及业务类型为少儿教育，我方秉承公司运营服务宗旨，对所有经营户规范管理维护经营秩序的前提下，与贵方签订合作协议，且对贵方明确表示不得经营少儿英语项目。现发现贵方一直对报名学员培训少儿英语板块，贵方此行为已严重违反我方经营秩序及给其他少儿英语培训机构带来各种极大影响，经多次沟通无效后；现书面通知贵方自即日起停止并下架关于少儿英语相关的培训，否则停止一切物业服务（包含但不限于断电）。2018年10月21日，万尚城公司停止对吴春桃的物业服务，并中断了电力供应。万尚城公司于2018年10月26日向吴春桃发出一份解约通知函，载明因吴春桃强行破坏配电设施，违反了双方约定，属于根本违约。通知吴春桃在11月15日合同期满后撤离铺位，所有费用不予退还。同年11月16日，万尚城公司向吴春桃发出一份通知，载明：双方自2018年1月份签约合作，房租为半年一付，截止2018年11月15日租金已到期，吴春桃未缴纳下半年租金及提出续约意向。现根据《物业承包经营管理合同》中第八条、第九条9.4条之规定，要求吴春桃在一日内撤离租赁铺面，且停止一切私拉乱接电线、私自发电、公然违抗商场危害公共消防安全行为。万尚城公司于2019年2月底将房屋收回。 一审法院认为：关于吴春桃、万尚城公司是否存在违约情形的问题。吴春桃、万尚城公司在平等自愿的基础上签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。吴春桃与万尚城公司之间签订的租赁合同明确约定了乙方的投资经营范围及业务类型为少儿教育。万尚城公司称其与吴春桃约定了禁止运营少儿英语板块，但其所举证据不能证明双方对此进行了约定，吴春桃也不认可，万尚城公司以吴春桃违反经营业态自行停止对吴春桃的电力供应，显属违约。吴春桃自行发电的行为系万尚城公司违约在先中断电力行为，不应认定为吴春桃违约。对吴春桃主张万尚城公司支付违约金予以支持，万尚城公司辩称违约金过高，申请下调，故依法调整为万尚城公司向吴春桃支付违约金2万元。因吴春桃不存在违约情形，对万尚城公司要求吴春桃支付违约金不予支持。 关于吴春桃、万尚城公司的诉讼请求是否应予支持的问题。诉讼过程中双方均要求解除2018年1月31日签订的租赁合同，对双方要求解除租赁合同的予以支持。吴春桃向万尚城公司支付了2018年5月15日至2018年11月14日的租金39000元及租房保证金10000元、装修保证金5000元，现双方合同关系已实际终止，万尚城公司应当返还吴春桃租房保证金10000元及装修保证金5000元，对万尚城公司主张不予返还不予支持。双方虽然发生纠纷，但万尚城并未立即将房屋收回，对吴春桃要求万尚城公司返还房屋租金不予支持。吴春桃主张的各项经济损失664586元没有证据证明，对其该项请求不予支持。因吴春桃不存在违约情形，对万尚城公司要求吴春桃赔偿租金损失78000元、律师费20000元间接损失50万元不予支持。因万尚城公司中断电力供应导致双方合同无法履行，对万尚城公司要求吴春桃支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金39000元不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吴春桃与滁州市万尚城百货有限公司于2018年1月31日签订的《租赁合同》；二、滁州市万尚城百货有限公司于判决生效后十日内返还吴春桃租房保证金10000元、装修保证金5000元并支付违约金20000元；三、驳回吴春桃的其他诉讼请求；四、驳回滁州市万尚城百货有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费13600元，保全费2020元，合计15620元，由吴春桃负担14970元，由滁州市万尚城百货有限公司负担650元；反诉案件受理费6660元，由滁州市万尚城百货有限公司负担。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：吴春桃与万尚城公司哪方存在违约行为；吴春桃关于违约金30万元、装潢损失50万元的主张能否成立；万尚城公司关于违约金、各项损失、租金及装修和经营保证金不予退还的主张能否成立。 万尚城公司与吴春桃于2018年1月31日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方形成房屋租赁关系，应按合同约定履行各自的义务。租赁合同中对双方的权利义务进行了明确约定。在合同履行过程中，万尚城公司以吴春桃开展少儿英语培训的行为，违反其公司经营秩序且给其他少儿英语培训机构带来极大影响为由，向吴春桃发出通知要求整改，对此，万尚城公司认为根据合同6.12条的约定，其公司有权对商场格局业态品牌调整，但本案无证据证明万尚城公司要求吴春桃进行整改，是由于其公司对商场进行重大格局、业态、品牌调整所致，不符合该条约定的情形。同时，按照合同第1.2条的约定，吴春桃投资经营范围及业务类型为少儿教育，双方约定的经营范围并未将少儿英语培训内容排除在外。万尚城公司关于吴春桃存在恶意竞争违反了其公司业态保护规定的上诉主张不能成立，本院不予支持。在吴春桃正常的租赁经营期间内，万尚城公司向吴春桃发出通知要求整改无正当理由，缺乏合同和法律依据，且在吴春桃未按其要求整改的情况下，其公司停止电力供应的行为影响了吴春桃的正常经营活动，违反合同中关于甲方不得无故干涉乙方经营的约定，显属违约。原审认定万尚城公司存在违约行为正确，本院予以确认。吴春桃自行发电的行为是由万尚城公司中断电力供应的违约行为所致，不应认定吴春桃该行为构成违约，本案中无证据证明吴春桃存在其他违约行为。故万尚城公司关于原审认定吴春桃不存在违约行为，而其公司存在违约行为错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。 虽万尚城公司的违约行为给吴春桃造成损失，但吴春桃未能举证证明具体的损失数额，原审根据万尚城公司要求调整的申请，考虑合同的履行情况等因素，酌情确定违约金20000元适当，故对吴春桃要求违约金300000元上诉主张不予支持。吴春桃针对其装修损失的主张提供了装修合同及付款收据，但未能提供与其签订装修公司的企业信息，以证明该公司真实存在；收据中的付款时间与收据编号存在逻辑矛盾，真实性难以认定；对于以非现金方式支付的款项未能提供相应的转账凭证予以印证。故吴春桃所举证据不能证明装潢费用实际发生，其关于装修损失500000元的上诉主张不能成立，本院不予支持。因本案中万尚城公司存在违约行为，而无证据证明吴春桃存在违约行为，故万尚城公司关于关于违约金、各项损失及装修和经营保证金不予退还的上诉主张不能成立，本院不予支持。同时，因万尚城公司中断电力供应的行为导致双方合同无法履行，故对万尚城公司要求吴春桃支付2018年11月15日至2019年5月14日租金39000元的上诉主张不予支持。 综上，上诉人吴春桃、万尚城公司的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20260元，由上诉人吴春桃负担13600元，上诉人滁州市万尚城百货有限公司负担6660元。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇一九年十二月四日 书记员  魏雅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。