湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0222民初4124号原告：袁怀杰，男，1995年2月1日出生，汉族，户籍住所地：阳新县。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：何衍福，男，1983年4月5日出生，汉族，户籍住所地：阳新县。被告：江小玲，女，汉族，1987年6月18日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：程科料，湖北文光律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告袁怀杰与被告何衍福、江小玲买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁怀杰及其委托诉讼代理人柯凌汉，被告何衍福及二被告共同委托诉讼代理人程科料到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁怀杰向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告迅速返还原告购房款320,000元及损失并支付违约金（审理过程中，原告明确为采购物品损失8,385元，违约金按合同金额的30%，即96,000元）；3、判令两被告承担原告已支付购房款一倍的赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月23日，原、被告自愿签订《房屋买卖合同》，约定将被告名下所有的位于阳新县××陵园竹林××（南波湾商住楼）1栋6单元602室出售给原告，购房款32万元，以及原告支付完毕全部购房款后完成过户义务。原告支付完毕全部购房款后，原告承诺在2019年3月9日前完成过户义务，但被告至今未履行该义务，严重侵害原告合法权益。为维护原告护法权益，故依法向法院起诉，请求依法判决。何衍福、江小玲共同辩称，1、因合同不符合法律规定的无效情形，同时也不符合法律规定的解除合同的条件，请求判令双方买卖合同继续履行；2、被告并未违反合同约定，该合同中明确约定是被告配合履行过户等手续，且签订合同过程中被告已告知原告涉案房屋有房产证，并系被告从之前房主过户办理，涉案房屋系具有合法资质可以过户的房屋，但涉案房屋未过户系房产局需要土地信息等客观原因导致，而土地信息应当由国土部门予以勘测和登记，故导致被告无法配合履行该义务的原因属于行政部门工作疏忽，并非被告过错导致；3、因过户问题发生争执后，被告已多次找到房屋开发商解决，并且所在小区业主已成立委员会讨要说法，经查证，系房屋所在小区土地使用权证未分割所致，开发商已起诉土地商，要求土地商配合土地证分割以完成业主房屋过户；4、原告实际已在买卖房屋中居住一年多之久，房款、钥匙、居住权都已完成了交接和履行，且合同中并未约定未完成过户需承担何种违约责任。综上，被告不应承担退还购房款，请求判令合同继续履行并驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2010年11月15日，被告被告何衍福、江小玲与案外人陶坚，签订了一份《房屋买卖合同书》，协议约定：陶坚将其在所有的位于阳新县××镇莲花池××（南波湾商住楼）1栋6单元602室（建筑面积133.59平方米）出售给原告，购房款18万元，以及原告支付完毕全部购房款后完成过户义务，如因不可抗力（如政策原因、没有土地证等原因）而导致房产不能过户，卖方应退还全额房款，但卖方不承担任何赔付买方的义务，任何一方违约需向守约方支付3万元的违约金等。被告何衍福、江小玲支付完毕全部购房款后，案外人配合完成了过户，被告何衍福、江小玲于2012年8月28日办理了阳新县房权证兴国字第××号。2018年9月23日，原告与被告何衍福、江小玲签订了一份《房屋买卖合同书》，协议约定：被告何衍福、江小玲将其所有的位于阳新县××陵园竹林××（南波湾商住楼）1栋6单元602室（建筑面积133.59平方米）出售给原告，卖方将房内的家具、家电一并转让买方，转让价格一并包含在购房款中，购房款合计32万元，分两期支付，一期在合同签订之日付款12万元、二期在2019年9月30日付款20万元，买方按期付清购房款后，卖方无条件配合过户，卖方付清首期房款后，房屋正式过户前，同意由买方租住，租住期间除水电费外不收取其他租金费用，若买方违约造成合同终止，卖方有权收回房屋并收取1,000元/月的租金，未尽事宜可另行签订补充协议，任何一方违约将自愿承担总价款30%的违约金等。当日并在原合同上补充协议：二期在2019年5月1日付款10万元、2019年10月1日前付款10万元。合同签订后的当日即2018年9月23日，原告向被告何衍福转账汇款12万元完成首期付款，并入住涉案房屋。2018年12月14日，原告与被告何衍福交流，想年前过户房屋并用房屋办理抵押贷款，被告何衍福同意但要求付清房款，原告遂要求被告何衍福帮忙介绍银行贷款货民间借贷，被告何衍福同意并介绍其亲戚何兆晗向原告提供借款。此后，原告与何兆晗交流后，达成借贷意向，双方并于2019年3月4日达成借条，主要内容为：原告向案外人何兆晗借款30万元，月利率1.5%，借款期限为一年，到期支付利息54,000元，逾期未还则按月利率2%支付逾期利息等。在借条出具前的2019年2月7日，原告向被告何衍福转账汇款20万元完成二期付款。被告何衍福并于2019年2月17日向原告出具收到32万元购房款的收条。2019年2月7日，被告何衍福并在《房屋买卖合同书》中加注补充协议，内容为：何衍福保证在3月9日前配合完成过户手续。后因涉案房屋在房产部门无法办理过户手续，原告遂向被告表示要求解除合同并退还房款，被告未予同意并认为合同履行完毕，经协商未果，遂引起了本案纠纷。另查明，原告举证其入住涉案房屋后，为居住生活采购了180元的智能锁、3,785元的各种灯具、2,800元的家居用品并提供票据。被告何衍福举证涉案房屋企业为阳新县兴国镇兴杨房地产开发公司，借用该企业资质合作开发的案外人明晓东、赵会才以案外人胡小君等三人为被告于2019年9月20日向本院提起诉讼，要求判令被告办理开发房屋的土地使用权证、协助阳新县兴国镇兴杨房地产开发公司为购房户办理土地证分户手续，并提供受理通知书复印件证实该案已经本院立案受理。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议、临时协议，均系当事人的真实意思表示，且均不违反相关法律规定，本院予以确认。故当事人应按房屋买卖合同及补充协议、临时协议的约定享受权利、履行义务。现查明，在合同履行过程中，原告已按约定提前付清所有购房款，但被告至今未履行配合原告办理产权过户义务，虽然无法履行产权过户的原因并非被告主观故意造成，但从被告取得涉案房屋所有权的先前买卖合同中约定的出现房产不能过户卖方退还全额房款的条款内容可以得知，被告应当预估房产不能过户情形的存在可能，即被告对该情形是可以预见的。现被告先是在合同主文中约定卖方无条件配合过户的条款，在原告作为买方明确提出想提前过户并办理抵押贷款的情形下，被告明确表示同意并协助原告通过民间借贷提前付清购房款，后在临时协议中出具在2019年3月9日前配合完成过户内容的书面保证，虽然被告并未将出现房产不能过户卖方应退还全额房款的条款内容纳入合同及补充协议，但原告提前付款的合同根本目的（办理过户），被告是明知并予以接受的，现被告作为卖方未能履行办理过户的约定和保证，导致被告至今无法办理过户，且该情形系被告不能避免并不能克服但可以预见的客观情况，基本符合法律规定的不可抗力情形。该情形可视为因不可抗力或有其他违约行为致使不能实现合同目的。故原告作为合同另一方当事人依法可以解除合同，而相关法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”依据上述规定内容，因查明原告在签订合同后已交清32万元购房款，故对原告要求解除双方的房屋买卖合同书并返还购房款320,000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告已约定了单方违约的违约金条款，但被告违约基本系不可抗力导致，但被告因不可抗力不能履行合同后，至今未采取补救措施减少损失（被告至今不同意解除合同和返还购房款），同时，双方并未约定发生不可抗力导致解除合同免除责任的条款，故被告应当就合同解除导致的相关损失向原告承担赔偿责任和违约责任。故对原告主张被告承担损失和违约金诉请，本院亦予以支持。因前述已认定导致解除合同的原因基本系不可抗力导致，故给原告造成的损失，应当相当于因解除合同所造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益，故涉案合同约定的违约金已过分高于可能造成的实际损失，本院依法予以适当减少（以原告实际发生的损失为准）。现查明，原告实际造成的损失包括首批购房款的资金占用期间利息、通过民间借贷支付第二批购房款所承担的借款利息和入住房屋后采购物品的损失，对上述损失本院核实如下：1、首批购房款的资金占用期间利息，应以付款金额为本金，参照民间借贷司法解释的资金占用期间利息规定，按年利率6%从付款之日起算至该款还清之日止；2、通过民间借贷支付第二批购房款所承担的借款利息，应以付款金额为本金，依据原告向案外人何兆晗借款约定的利率即年利率18%从付款之日起算至该款还清之日止（若被告逾期还款，则依据原告向案外人何兆晗借款约定的逾期利率从2020年3月4日起按年利率24%从付款之日起算至该款还清之日止）；3、原告入住房屋后采购物品的损失，因采购物品的票据价值合计6,765元，虽然当事人对物品现有价值未申请评估，被告亦予以否认，但考虑物品价值不大且基本符合生活所需，为减轻当事人诉累，本院酌情参照《消费者权益保护法》、《部分商品修理更换退货责任规定》中通行的按商品价值每日0.05%的折旧率进行计算，故原告入住房屋后采购物品的剩余价值（根据票据价值结合使用期间计算，本案中原告购买物品并入住实际一年以上故酌情按照一年计算为宜）认定为5,530.38元（6,765元-6,765元×0.05×365天）。上述损失相加并由被告承担。对于原告主张的要求二被告承担已支付购房款一倍的赔偿责任的诉请，因原告已主张了违约和赔偿损失的责任，且被告并未一房多卖，该诉请并无法律依据，故对该诉请，本院不予支持。对被告何衍福、江小玲提出的相关辩解，因其未举证证实，且与本院查明的事实不符，故其应当承担导致合同解除和发生不可抗力后未采取补救措施减少损失等合同履行不符合约定的法律责任，故对其辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁怀杰与被告何衍福、江小玲于2018年9月23日签订的《房屋买卖合同》二、被告何衍福、江小玲于本判决生效后五日内向原告袁怀杰返还购房款320,000元；三、被告何衍福、江小玲于本判决生效后五日赔偿原告袁怀杰因解除合同导致的损失（1、首批购房款损失，以120,000元为本金按年利率6%从2018年9月23日起算至该款还清之日止；2、第二批购房款损失，以200,000元为本金按年利率18%从2019年2月7日起算至该款还清之日止[若二被告迟于2020年3月4日之后返还第二批购房款，则按年利率24%从2020年3月4日起算至该款还清之日止]；3、原告入住房屋后购买物品的剩余价值损失5,530.38元。上述三项损失相加）；四、驳回原告袁怀杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,243元，减半收取5,622元，由原告袁怀杰承担2,239元，被告何衍福、江小玲负担3,383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费11,243元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍末预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审判员  邢晓锋二〇一九年十二月二十六日书记员  陈希文