湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2675号上诉人（原审原告）：黄秋明，男，1978年7月5日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：雷光澄，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：株洲市美的房地产发展有限公司，住所地:株洲市天元区栗雨工业园促进园一期配套综合楼6层B606号。法定代表人：谭辉，董事长。委托诉讼代理人：方可，男，汉族，住长沙市开福区，系公司员工。上诉人黄秋明因与被上诉人株洲市美的房地产发展有限公司(以下简称株洲美的公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄秋明上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人已经提交了项目签约书等证据材料，足以证明上诉人向被上诉人购买的是具备水产经营条件的商铺，这应该作为商品房销售合同的一部分。现被上诉人未向上诉人交付符合水产经营条件的商铺，应视为其未履行交房责任，被上诉人应承担逾期交房的违约责任。株洲美的公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人在商品房销售合同中签订的即是被上诉人向上诉人销售的的是毛坯房，项目签约书等材料也只能说明被上诉人向上诉人提供的是水产区的摊位，并非是具备水产经营条件的摊位，故被上诉人向上诉人交付竣工验收合格的毛坯商铺，符合交房条件，故请求依法维持原判。黄秋明向一审法院起诉请求：1、判令被告株洲美的公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》约定的交房义务，向原告交付具备水产经营条件的商铺；2、判令被告向原告支付违约金12500元（截止2019年5月31日前，后续违约金按同类商铺租金2500元/月计算）；3、被告承担本案诉讼费一审法院认定事实：2017年5月26日，被告株洲美的公司方销售人员李乐华向原告黄秋明等人推介该公司《美的地产蓝溪谷项目》房产。被告方销售人员向原告发放了《五星级农贸市场平面图》、项目签约书等销售资料；双方并填写了项目签约书，标明：原告拟购美的地产蓝溪谷市场54栋水产区113摊位，交定金2万元；备注了最终定金以实际交付定金为准，此表一切解释权归株洲市美的房地产发展有限公司。2017年5月29日，被告株洲美的公司（即出卖人）与原告黄秋明（即买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件。合同约定：原告黄秋明购买被告株洲美的公司开发的株洲市天元区珠江北路99号美的蓝溪谷住宅小区54栋113号房，该商品房毛坯单价为每平方米17019.74元，毛坯总价款：233681元。买受人签订合同时一次性付清全部房款。商品房买卖合同补充协议还约定了物业管理方面，甲方指定美的物业管理有限公司负责管理物业。同时，原告黄秋明向被告株洲美的公司出具的《承诺书》：原告同意被告引进美的物业株洲分公司对商品房进行管理经营。原告以62117.79元的房价优惠作为前三年商铺经营管理的收益（即商品房原价295799元减去优惠后，实际成交价233681元）。如原告单方解除《托管合同》，被告有权要求原告支付违约金（违约金=优惠款×未履行的委托管理经营期限/3年）。同日，原告黄秋明（甲方、委托方）与广东美的物业管理股份有限公司株洲分公司（乙方，受托方）签订了《委托合同》。合同约定甲、乙双方自愿就甲方所购商铺委托管理合作事宜达成以下条款：委托标的物，蓝溪谷54栋113商铺；甲方自愿将商铺委托乙方管理，由乙方自主合法经营。委托期限10年，即2019年1月1日至2028年12月31日；委托期限本协议为不可撤销合同。委托期限第1、2、3年甲方收益已在甲方与株洲市美的房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》时从该物业的总房款中一次性抵扣，乙方不在另行支付。在委托期限内第4到第10年，乙方向甲方收取甲方委托物业实际租金20%的运营管理。商铺返还时间：委托经营合同届满时。2018年11月9日，被告株洲美的公司开发的美的蓝溪谷住宅小区三期B区54#‐60#栋及地下室工程竣工验收通过。2019年1月3日，株洲市规划局出具株洲市建设工程竣工规划核实合格证明。2018年12月16日，被告株洲美的公司向原告发出交房通知书，通知原告于2018年12月20日至2018年12月25日前往蓝溪谷6栋物业服务中心办理相关交付手续。原告未当场签收房屋，被告依约向受托方美的物业株洲分公司交付。现该商铺由受托方美的物业株洲分公司对外发租、管理。原告以被告交付的不符水产商铺交付条件为由提起诉讼，要求一审法院判如所请。一审法院认为：本案案由系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为原、被告的诉讼请求有无事实和法律依据？现具体分析如下：本案合同之初，被告株洲美的公司方销售人员向原告发放《五星级农贸市场平面图》、项目签约书等销售资料；该资料标明拟售商铺为水产商铺，但又在项目签约书注明：此表一切解释权归株洲市美的房地产发展有限公司。由此可见，上述被告行为为要约邀请，不是合同要约，对本案双方没有拘束力。被告株洲美的公司与原告黄秋明签订了《商品房买卖合同（预售）》以及相关合同附件，原告黄秋明又与受托方美的物业株洲分公司签订了《委托合同》，原告黄秋明向被告株洲美的公司出具的《承诺书》；该主从合同均系各方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。生效合同对合同各方具有约束力。原告方未当场接受交付，被告株洲美的公司向受托方实际交付。现受托方按委托协议收取租金，租金已经抵扣约定的部分房款。据此，被告株洲美的公司依据签订的合同、房屋交付的交易习惯向原告或受托人交付；均可视为交付完成。被告株洲美的公司无违约行为，不应承担违约责任。原告主张被告迟延交付房产违约以及承担相应的违约责任，证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告黄秋明的诉讼请求。本案案件受理费113元，减半收取56.5元，由原告黄秋明负担。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：一、被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；二、上诉人与被上诉人是否约定涉案商铺需具备水产经营条件。本院分析如下：一、根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（预售）第九条以及补充协议第四条约定，商品房的交付条件以商品房竣工验收合格为标准，商品房竣工验收合格的，作为其质量合格的依据，上诉人应该按照合同约定办理收房手续，不得以质量瑕疵为由拒绝收房。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，亦符合法律的规定，双方应予恪守。故涉案商铺现已竣工验收合格，上诉人不得以被上诉人交付的商铺不符合水产经营条件，存在质量瑕疵为由拒绝收房，被上诉人向上诉人委托经营管理的美的物业株洲分公司交付该商铺，应视为已向上诉人完成交付，上诉人请求被上诉人承担逾期交房违约责任，本院不予支持。二、经查，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中并未约定涉案商铺需具备水产经营性条件，双方在项目签约书中亦只是约定涉案商铺系水产区的摊位，只是对市场分区规划的意向性约定，并非指摊位需具备水产经营性条件。且上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同（预售）当日，即与美的物业株洲分公司签订了托管合同，在托管合同中约定将该商铺委托美的物业株洲分公司装修及整体布局改造，由此可知，上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同之时，就应该知道其所购买的商铺系毛坯房，故被上诉人向上诉人交付的商铺符合双方的约定，不存在违约行为，上诉人请求被上诉人交付的商铺需具备水产经营性条件，本院不予支持。综上所述，上诉人黄秋明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元,由上诉人黄秋明负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇一九年十二月二十四日法官助理 齐志龙书 记 员 唐 江