辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10157号上诉人（原审被告）：宋成，男，1977年2月4日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁转英，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连瑞信物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区民权北二街**。法定代表人：迟家盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：于振杰，辽宁青松律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓来，辽宁青松律师事务所律师。上诉人宋成因与被上诉人大连瑞信物业管理有限公司（以下简称瑞信公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋成上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，改判上诉人给付被上诉人2016年12月31日起至2019年6月30日期间的物业费4511.7元（167.1平方米×30个月×0.9元/平方米/月，参照0.9/平方米/月的标准调整或者在原一审判决8021元的基础上降低一定比例酌情调整）；二、撤销一审判决第二项，驳回上诉人给付被上诉人2016年7月11日至2019年6月30日期间的车位物业管理费2854元的诉讼请求；三、维持一审判决第三项。事实和理由：一、被上诉人在物业服务的过程中存在管理松懈、消防保安工作不到位等问题，在费用测算方面与实际支出的成本之间存在重大的差异。被上诉人未能提供证据证明其公布了全部物业管理费的收支账目、，也未能提供证据证明其征求了业主对物业服务的意见并满意率达到85%以上，且从整个小区欠缴物业费的情况来看也不能说明其物业服务的满意率达到85%以上，故被上诉人在提供物业服务的过程中存在严重瑕疵。二、即使《大连市物业服务收费管理实施细则》不能作为判决的依据，但上诉人主张调整物业服务费的标准是0.9元以下范围的依据是多个文件并非仅以《大连市物业服务收费管理实施细则》为依据，大价字【2018】51号文《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》可以作为参考，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条可以作为依据。三、被上诉人如没有证据证明其履行了行政许可和备案手续，没有证据证明其收取车位费的合法性和合理性，没有证据证明其履行了车位管理的责任，上诉人即不应交纳车位管理费。瑞信公司辩称，不同意上诉人宋成的上诉请求。案涉小区99%以上的业主都按时缴纳物业费，对物业服务还是满意的。现物业收费不需要物价局的收费许可证，采取的是市场指导价，双方一直按照1.6元的标准执行。上诉人提到的2018年51号文件，对于之前所拖欠的物业费是不适用的。关于车位的物业服务费用，双方有单独的有偿使用协议书，但是上诉人从2012年1月15日签订车位有偿使用协议后，就一直没有缴纳车位的物业管理费。瑞信公司向一审法院起诉请求：1、被告给付2016年12月31日至2019年6月30日住宅物业管理费8021元；2、被告按日千分之三支付逾期付款滞纳金直至结清全部住宅物业管理费用，截至2019年6月30日应支付滞纳金1250元；3、被告给付2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费7733元；4、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部私家车位物业管理费，截至2019年6月30日应支付滞纳金1483元；5、被告承担律师费1000元。一审法院认定事实：2010年12月21日，原告瑞信公司与被告宋成签订了《前期物业管理服务协议》，前期物业管理是指：自房屋交付之日起至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理服务委托合同》生效时止的物业管理工作。该协议约定原告对世嘉星海小区提供前期物业管理服务；住宅物业管理费：1.6元/建筑平方米/月；私家车位物业管理费：100元/每个车位/月。物业服务费除首次外，每三个月为一支付期间，乙方应当于每一支付期间届满前30日以前缴纳下一支付期间的物业管理费；若乙方在迟延支付物业管理费及其他费用超过7日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向乙方缴付滞纳金，同时乙方还应当承担甲方未追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用；该协议自双方签署之日起生效，至本物业之业主委员会与其合法选聘的物业管理企业签订《物业管理服务协议》生效之日终止。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。被告宋成系大连市沙河口区福静园25号1单元14层2号房屋业主，房屋面积为167.1平方米。现被告未交纳2016年12月31日至2019年6月30日住宅物业管理费。法庭审理过程中，原、被告双方均认可197号车位由被告使用，被告未交纳2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费。原告于2019年7月10日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，关于被告抗辩的《前期物业管理服务协议》的效力问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，被告抗辩前期物业管理服务协议中未明确约定物业收费方式，此不属于违反效力性强制性规定。被告抗辩前期物业服务企业未经过招投标程序选聘以及前期物业服务协议未进行备案而无效，物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。故被告的抗辩，无法律依据，不予采纳，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》应认定合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。故对原告要求被告按照合同约定支付2016年12月31日至2019年6月30日的物业费8021元（167.1平方米×30个月×1.6元/建筑平方米/月）的主张，一审法院予以支持。关于滞纳金和律师费，鉴于被告系因对物业服务协议存在纠纷而逾期缴纳物业费，不属于恶意欠费，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于被告抗辩的物业费收费标准问题，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定了住宅物业费标准为1.6元/平方米/月，被告要求在0.9元以下范围调整物业费标准，其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的0.9元/月/平方米以下的物业费收取标准于法无据。故对被告的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于被告抗辩的涉案小区偷盗、安全、消防等事件频发、环境差，服务瑕疵等问题，并提供12345政府投诉处理证据以证明原告提供的服务未能达到特级标准，虽部分业主对物业服务提出异议，但均有相关单位进行处理并答复，该证据不能成为被告拒绝交纳物业费的理由，被告提供的证据亦不足以证明其主张的成立，故对被告抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告提出的对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告给付2012年1月15日至2019年6月30日私家车位物业管理费的主张，被告提出该项请求已过诉讼时效，原告提供的催缴照片2张，拟证明原告多次向被告催缴物业费，被告不予认可，因原告未能提供照片的原始载体，对其真实性无法认定，故对原告提供的该份证据，一审法院不予采信。因原告未提供证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，故一审法院对被告的抗辩意见予以采纳。故原告主张2012年1月15日至2016年7月10日的车位物业管理费已超过诉讼时效，一审法院对原告主张的2016年7月11日至2019年6月30日的私家车位物业管理费2854元(80元/每个车位/月×35个月+80元/每个车位/月÷31天×21天)予以支持。被告提出原告没有收取车位费的行政许可和备案手续，因原告经营范围包括停车场管理服务，故原告依据《前期物业管理服务协议》收取车位物业管理费于法有据，对被告的抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：一、被告宋成于判决生效之日起十日内给付原告大连瑞信物业管理有限公司2016年12月31日起至2019年6月30日期间的物业费8021元；二、被告宋成于判决生效之日起十日内给付原告大连瑞信物业管理有限公司2016年7月11日至2019年6月30日期间的车位物业管理费2854元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元（原告已预付），减半收取计143.5元，由被告负担143.5元。本院二审期间，上诉人向本院提交九份新证据，本院评判如下：一、关于大连世嘉星海小区未能执行政府指导标准的举报（两次）；二、业委会申请公开小区保安和消防岗位情况的申请书、政府信息公开告知书；三、业委会申请公开小区地下车库火灾消防备案出警及火灾事故认定的申请书、政府信息公开告知书（含灭火救援出动命令单和火灾事故认定书）；四、业委会申请公开小区火灾消防整改备案的申请书、政府信息公开告知书（含责令整改通知书）；五、业委会申请公开每年消防检查合格备案的申请书以及告知书；六、物业安保疏漏导致小区小偷进入的举报；七、小区物业公司未依法公开经第三方审计后的小区经营收支财务报表的举报函；八、小区再次发生火灾后要求整体消防检查的举报；九、小区抓获一名盗窃嫌疑人反应出安保问题的举报、报案后的受案回执。上述证据拟证明被上诉人在物业服务中存在管理松懈、消防保安工作不到位、未能公开小区经营收支财务报表等情况，被上诉人的物业服务存在严重瑕疵。被上诉人对上述证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。本院认为，鉴于被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。但上述证据均不构成上诉人主张降低物业费标准的依据，对证据的关联性本院不予采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。《前期物业管理服务协议》载明被上诉人是“世嘉星海小区”的物业服务机构，住宅物业管理费1.6元/建筑平方米/月，私家车位物业管理费100元/每个车位/月。在上述协议依法成立且有效的情况下，被上诉人已经提供了物业服务，上诉人理应按照约定交付相应的物业管理费。现上诉人主张被上诉人物业管理服务存在瑕疵，故请求降低物业费标准，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案为物业服务合同纠纷，小区业主对物业服务达标与否的感受并不相同。即使被上诉人存在管理松懈、未公开小区经营收支财务报表等问题，亦不属于物业管理服务中的重大瑕疵，上诉人不能以此为由主张减少交纳物业服务费用。上诉人应通过合理的途径主张权利，督促物业服务企业不断提升物业服务水平。本案中上诉人请求降低物业费标准无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人宋成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由上诉人宋成负担。本判决为终审判决。审判长 祝 贺审判员 张真洪审判员 赵述云二〇一九年十二月二十日书记员 浦丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。