广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终20475号上诉人（原审被告）：林仲文，男，汉族，1952年12月15日出生，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地：广州市惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人林仲文因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称市民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林仲文上诉请求：1.撤销一审判决；2.执行（2018）粤0104民初2128号民事裁定书；3.本案诉讼费由市民政局房管所承担。事实和理由：广州市越秀区北京路李白巷5号(原17号)房屋在1982年时为广州市教育局的系统房。我是市教育局属下的建筑公司职工。1982年我与公司签下了十五年不辞职下海、不跳槽转工的协定，才取得了北京路李白巷17号房屋的租赁使用权。1987年，该房屋由广州市民政局征地拆迁，市民政局与市教育局签订了拆迁补偿协议书，其中内容有对原教育局职工住户的回迁安置的租用权利及按单位住宅用房租金收取等约定。1990年房屋建成，我被回迁安置于北京路李白巷5号4xx房居住，多年来市民政局房管所与我们签订的都是无内容的空白租赁契约，说只作定租金之用，遇上加租月，市民政局房管所就在契约上加上租金调整章后将复印件交给我们。由于相信政府部门，所以我都在上面签了名。但从1990年回迁至今，我从未收到一份租赁合同的原件。市民政局房管所提供的租赁合同是在我不知内容的情况下签订的，是市民政局房管所采用欺诈手段取得，而且我至今也没取得该合同原件及复印件，该合同中有严重涂改，合同中的乙方不是我本人，涂改后为本人名字，日期也涂改了，因此该合同并非双方当事人真实意思的表示，我不认可该合同。我居住的房屋是我与单位签订十五年的服务合约而取得，是牺牲劳动血汗钱换取(当时教育系统建筑工人工资是每月41.5元，而社会上建筑公司工人工资是每月46.5元，明显低于同行业)。如果二审法院认定一审判决有效，请二审法院给予我六个月的搬迁时间，期间租金按160.3元／月计算，按实际使用时间支付，最长不超六个月，并判令市民政局房管所向我支付经济补偿共75250元，具体内容为：1.搬家费3000元；2.一户一表共7250元【包括电表500元、有线电视初装工料费300元、管道煤气安装费1950元、水表水管安装费4500元(因6、7楼装修堵塞了水管，民政局说“都是教育局住户，你们自行解决，因此我们四楼两户人凑钱9000元，从首层接水管至四楼)】；3.室内装修费35000元(1990年回迁房是毛坯房，没有任何装修)；4.完成十五年之约的经济损失的安慰补偿30000元。被上诉人市民政局房管所二审答辩称：我方同意一审判决，不同林仲文的上诉请求。具体理由如下：1.涉案房屋的产权人是广州市民政局，我方受托管理涉案房屋。林仲文现在名下有自有产权房，不符合公房承租的条件，且双方签署的合同至2008年12月31日已经届满，双方仅存在不定期租赁关系，我方有权根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定解除合同、收回房屋；2.林仲文要求的经济补偿费没有合同和法律的依据，且该上诉请求已经超过了二审审理的范围，故我方不同意支付，也不同意二审法院直接处理；3.双方已经协商过很长时间，我方不同意林仲文要求6个月的搬迁期。市民政局房管所向一审法院起诉请求判令：1.解除市民政局房管所、林仲文之间关于广州市越秀区北京路李白巷5号4xx房的房屋租赁合同；2.林仲文立即将上址房屋腾空交还市民政局房管所；3.林仲文向市民政局房管所支付自逾期之日至林仲文交还房屋之日止的租金或房屋占用费（按每月160.3元计）；4.林仲文支付自逾期之日至实际清偿租金和房屋占用费之日止的租金和房屋占用费的违约金（其中租金违约金，每逾期一日，按当月欠缴金额的3%分段累计计算；房屋占用费违约金，按占用期内房屋占用费总额的50%计算，违约金的总额以欠缴租金和占用费总额为限）。一审法院经审理查明：据穗房证字第××号《房屋所有权证》记载，广州市越秀区北京路李白巷5号4xx、4xx房（总建筑面积115.27平方米）的所有权人为广州市民政局。市民政局房管所是该局的直属单位，受广州市民政局委托负责其代管房屋管理的具体事务性工作，包括但不限于代管房屋的产权办理、房屋租赁合同的签订手续、备案登记手续、修缮和改建支付土地出让金、代为处理房屋管理中涉及的法律诉讼或非诉事务等具体工作。林仲文是广州市越秀区北京路李白巷5号406房承租人。2003年7月1日，市民政局房管所（出租人、甲方）与林仲文（承租人、乙方）就涉案房屋签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋（面积38.54平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2003年7月1日至2008年12月31日，月租金160.3元。租金按月结算，由乙方在每月的第15日按现金付款方式缴付租金给甲方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按月租金额的3%（小于3%）向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，需提前3个月与甲方协商，双方另订合同。租赁期届满，甲方双方未续订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。上述合同期满后，市民政局房管所与林仲文未再续签租赁合同。一审庭审中，市民政局房管所、林仲文均确认林仲文于2019年1月17日按照160.3元标准支付租金至2019年6月30日。林仲文陈述其于1990年因拆迁原承租的北京路李白巷17号回迁入住涉案房屋。于1992年与市民政局房管所签订租赁合同。现涉案房屋由林仲文与其妻子居住使用，并提交了《广州市教育局房屋住用凭证》，记载的北京路李白巷17号住用人为林仲文。市民政局房管所对该证据的真实性无异议，但认为出租人并非市民政局房管所。另据粤房地证字第××号《房地产权证》记载，广州市天河区黄村路1xx号15xx房，建筑面积98.22平方米，权属人为林仲文。一审法院认为：市民政局房管所与林仲文自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述租赁合同租期届满后，双方没有续签租赁合同，但林仲文仍使用涉案房屋且市民政局房管所仍按约定收取林仲文支付的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，市民政局房管所可随时要求解除合同。且林仲文在本市已另有房屋，故市民政局房管所要求解除双方的租赁关系，由林仲文腾空交回涉案房屋的请求合法有理，一审法院予以支持。且林仲文在本市有其他房屋可供其居住使用，故对于市民政局房管所的该诉讼请求一审法院予以支持。鉴于林仲文向市民政局房管所支付租金至2019年6月30日，此后的租金或房屋使用费及林仲文是否欠付此后的租金及房屋使用费的事实尚未发生，故对此后租金或房屋使用费，一审法院不予调处。同理，关于市民政局房管所要求林仲文支付租赁关系解除后至交还场地日止的租金及场地占用费违约金问题，因在租赁期限届满后，市民政局房管所林仲文形成不定期租赁合同关系，市民政局房管所是通过本案诉讼才向林仲文提出收回房屋。由于合同解除后林仲文是否拒不交还房屋和拒付租金、占用费的事实尚未发生，市民政局房管所要求林仲文支付租赁关系解除后至交还场地日止的租金及场地占用费违约金理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，于2019年7月5日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，广州市民政局房屋管理所与林仲文之间关于广州市越秀区北京路李白巷5号406房的租赁合同解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，林仲文将广州市越秀区北京路李白巷5号4xx房腾空交还广州市民政局房屋管理所；三、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由林仲文负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，林仲文为证明其上诉主张，向本院提交如下证据复印件：1.其在一审中已经提交过的《广州市教育局房屋住用凭证》《广州市房地产（住宅）租赁契约》及一审法院作出的（2018）粤0104民初2128号民事裁定书；2.广州市城市用电服务有限公司出具的面额为500元的“一户一表改造工程费”发票、面额为300元的有线电视安装费发票、《管道燃气开户、建设、供气合同》（无写明日期，实际签订日期大约是14年、15年）。经本院组织质证，市民政局房管所表示：1.确认上述证据的真实性、合法性，但认为与本案无关；2.因涉案房屋属于公房，年代久远，故承租人要装修，应自行承担费用；3.根据双方合同第五条第6点约定，房屋内安装的任何水电设备应要征得市民政局房管所同意，且增加相关设备的费用由林仲文承担。经本院询问，一、双方当事人均确认林仲文已向市民政局房管所支付租金至2019年10月31日。二、林仲文表示：1.其名下只有广州市天河区黄村路142号1503房一套房屋，该房屋为房改房，林仲文已享受了福利分房的待遇。因其名下的上址房屋位置太远，不方便，所以其要继续使用涉案房屋；2.其知道涉案房屋是公租房，但不清楚公租房的条件。其现在已经退休，其与配偶的退休金合计约8000多元；3.对其上诉主张的经济补偿金75250元，其没有在一审中提出反诉。其中的装修费是90年代产生的，没有付款凭证或发票。经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，关于林仲文上诉提出的经济补偿金75250元，因其未在一审中提出反诉，其在二审中提出以上请求属于新增加的诉讼请求，且经本院主持调解不成，而市民政局房管所明确表示不同意二审中直接处理，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”，本案对此不予调处，林仲文可另循合法途径解决。林仲文在二审中提交的证据，均形成于一审立案之前，且部分证据一审中提交过，故均不属于二审新证据，亦与本案待证事实无直接关联，本院均不予采纳。关于合同解除及搬迁问题。根据已查明事实及当事人陈述，双方签订的租赁合同期满后未续签，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定的规定，认定双方之间形成不定期租赁关系，并根据林仲文名下已有自有房产，即其具有其他居住去向的实际情况，判令支持了市民政局房管所要求解除双方之间租赁合同关系、收回房屋的诉讼请求，合理有据，本院予以维持。林仲文不同意搬迁及要求六个月搬迁期的上诉请求和理由，均缺乏理据，本院不予采纳。对于双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，林仲文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人林仲文负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十日书记员 张冰玲李逸丹