湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初1953号原告（反诉被告）：武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司，住所地武汉市洪山区和平乡铁机村2号汽车产业园。法定代表人：朱永田，公司董事长。委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭杰，湖北申简通律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市明芳经贸有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡铁机村2号。法定代表人：张春明，公司董事长。委托诉讼代理人：傅炜晗，女，公司员工。委托诉讼代理人：王茜红，国浩律师（武汉）事务所律师。第三人：武汉福星惠誉欢乐谷有限公司，住所地武汉市洪山区和平街和平村办公大楼3楼。法定代表人：谭少群，公司董事长。委托诉讼代理人：明晨，男，公司员工。反诉被告：朱永田，男，1960年12月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。反诉被告：朱世竞，男，1988年10月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司（以下简称联众天元公司）诉武汉市明芳经贸有限公司（以下简称明芳公司）、第三人武汉福星惠誉欢乐谷有限公司（以下简称福星惠誉欢乐谷公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序审理。诉讼过程中，明芳公司向本院提出反诉，并申请追加朱永田、朱世竞为反诉被告参加诉讼，本院审查后依法予以准许，并与本案合并进行了审理。联众天元公司、朱永田、朱世竞共同委托的诉讼代理人谭杰、明芳公司的委托诉讼代理人王茜红、傅炜晗到庭参加诉讼。第三人福星惠誉欢乐谷公司，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联众天元公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《铁机汽车展销中心场地租赁合同》、《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》；2.判令明芳公司赔偿联众天元公司租赁土地上不动产损失462.43万元；3.判令明芳公司赔偿联众天元公司因解除合同遭受的其他损失350万元；4.判令本案诉讼费用由明芳公司承担。诉讼过程中，联众天元公司自愿撤回上述第2项诉讼请求，并将第3项诉讼请求的金额变更为3379034.29元。事实与理由：2013年8月1日，案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司和明芳公司签订了《铁机汽车展销中心场地租赁合同》，租赁物为明芳公司经营的铁机展销中心东11号场地，土地用途约定为：作为武汉联众天元汽车服务中心作保险测评维修、威兹曼4S店，合同期限12年3个月。2014年12月30日，联众天元公司、案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司、明芳公司签订了《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》，由联众天元公司取代案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司的承租人地位，协议约定联众天元公司应在该场地及地上建筑物经营汽车销售、维修及保险业务。三方协议签订后，案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司将土地及地上建筑物移交联众天元公司运营，明芳公司为联众天元公司的正常运营提供了双向进出通行道路，联众天元公司开始开展相关经营活动。2016年11月，明芳公司经营管理的铁机展销中心园区通往联众天元公司经营场所的双向进出车道被第三人福星惠誉欢乐谷公司占用、堵塞，并修筑围墙，造成联众天元公司及客户车辆无法正常通行，导致公司无法正常经营。事件发生后，原告多次要求福星惠誉欢乐谷公司排除妨碍并赔偿损失，该公司未对原告进行赔偿，但对明芳公司支付了高额补偿。此后，联众天元公司多次要求明芳公司尽快恢复道路并赔偿损失，但明芳公司不仅未予理睬，而且在租金支付条件尚未成就的情况下，无理要求联众天元公司支付租金，联众天元公司拒绝了明芳公司这一无理要求。2017年9月15日，明芳公司对联众天元公司断水、断电，后又在联众天元公司必经道路上堆放集装箱、建筑垃圾。联众天元公司向明芳公司多次交涉未果。因明芳公司的行为构成根本违约，联众天元公司向本院提起诉讼。明芳公司辩称：一、双方签订的《铁机汽车展销中心场地租赁合同》、《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》已经于2017年3月10日解除。联众天元公司在租赁期间经常拖欠租金及物业费，其应于2016年11月1日前支付2016年11月1日至2017年4月30日租金414960元及物业管理费，经多次催要，联众天元公司仅于2016年11月9日支付租金69160元，尚欠当期租金3458000元及物业管理费。联众天元公司的行为构成根本违约，在经多次催要未果后，明芳公司于2017年3月10日向联众天元公司送达了《关于解除租赁合同及腾退租赁场地的通知》，双方签订的合同此时已经解除。2019年5月，因市政建设及“城中村”改造需要，联众天元公司在未告知明芳公司的情况下，私下与拆迁单位签订拆迁补偿协议，拆迁单位已于5月下旬拆除了租赁土地上搭建的房屋及设施，并收回了土地。鉴于此，双方的租赁合同已无法履行。二、联众天元公司已就租赁土地上的不动产拆迁获得了巨额安置补偿，无权要求明芳公司赔偿。根据拆迁单位提供的信息，联众天元公司于2019年5月20日签订了两份房屋拆迁补偿协议书，其中一份的补偿金额为9449721元，远远高于联众天元公司提供的评估报告中462.43万元的金额。因联众天元公司已获得补偿，其无权再向明芳公司要求赔偿不动产损失462.43元。三、联众天元公司诉称的明芳公司影响其经营的内容不属实。根据合同约定，明芳公司提供可以进出通行的道路即可，并非双向进出的道路。第三人福星惠誉欢乐谷公司根据规划修建的围墙，并未占用联众天元公司的租赁场地，也未堵塞道路。在此期间，联众天元公司的经营仍在正常进行。明芳公司也未获得福星惠誉欢乐谷公司的高额补偿。根据双方的交易管理，联众天元公司从来都是先付租金，且未要求明芳公司开具发票。联众天元公司在双方合同解除近一年后以明芳公司不开具发票作为拒付租金的理由，没有合同和事实依据。联众天元公司拒不支付租金，拒不腾退租赁场所，应向明芳公司支付占用费。联众天元公司在合同解除后，未将其设备搬离，其诉称的留守人员工资系其经营所需的正常开支，不属于损失，不应要求明芳公司赔偿。明芳公司向本院提出反诉请求：1.确认明芳公司与联众天元公司签订的《铁机汽车展销中心场地租赁合同》及《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》已于2017年3月10日解除；2.判令联众天元公司腾退位于铁机汽车展销中心东11号场地，并将场地及其上的建筑物、配套设施以即时正常状态交还给明芳公司；3.判令联众天元公司向明芳公司支付2016年12月1日至2017年3月10日的场地租金230533.33元，迟延支付租金的违约金135246.22元（暂计算至2019年4月30日）及至实际清偿场地租金之日止的违约金（以230533.33元为基数，按年利率24%的标准计算）；4.判令联众天元公司向明芳公司支付场地占用费1964454.33元、违约金378047.95元（暂计至2019年4月30日）及实际腾退场地之日止的场地占用费及违约金（按《铁机汽车展销中心场地租赁合同》约定租金标准计算）5.判令联众天元公司向明芳公司支付物业管理费140448元（暂计算至2019年4月30日）及实际腾退场地之日止的物业管理费；6.本案反诉费用由联众天元公司负担。诉讼过程中，明芳公司自愿撤回上述第2项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求被告朱永田、朱世竞对联众天元公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2013年8月1日，明芳公司于案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司签订《铁机汽车展销中心场地租赁合同》约定的租期自2013年8月1日至2025年10月31日，租金6个月支付一次，租金标准为：2013年8月1日至2015年10月31日租金18.8万元/亩/年（扣减免租期后总额为150万元），2015年11月1日至2017年10月31日，租金20.8万元/亩/年（总金额165.98万元），2017年11月1日至2018年10月31日，租金22.8万元/亩/年（总金额90.97万元），2018年11月1日至2021年10月31日，租金25.08万元/亩/年（总金额300.21万元）。物业管理费按0.8元/㎡/月收取。2014年12月30日，明芳公司、联众天元公司、案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司签订《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》，约定自2014年11月1日，由联众天元公司承受案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司在上述租赁合同中的权利义务。三方协议签订后，联众天元公司多次欠付租金，相关情况与明芳公司辩称主张一致。2017年3月10日，明芳公司向联众天元公司送达《关于解除租赁合同及腾退租赁场地的通知》，正式解除合同，并要求联众天元公司支付所欠租金，并于2017年3月20日腾退场地。联众天元公司、朱永田、朱世竞辩称：一、联众天元公司不构成根本违约，明芳公司未按约定向联众天元公司出具发票，联众天元公司有权延期支付租金。明芳公司采取断水、断电、堵路的行为严重损害了联众天元公司的正常经营。二、联众天元公司并非被拆迁人，其与案外人之间是房屋买卖合同关系，联众天元公司转让房屋之后，明芳公司阻碍搬迁，导致联众天元公司大量物品灭失，联众天元公司应承担赔偿责任。三、联众天元对朱永田、朱世竞有借款未清偿，联众天元公司向二人的转账系归还借款，且朱世竞的银行卡于2017年1月-2019年6月，一直由公司财务保管。四、联众天元公司未收到解除合同通知书，且该解除合同通知书并不发生解除合同的效力。第三人福星惠誉欢乐谷公司向本院提供书面情况说明一份，称本案系明芳公司与联众天元公司之间的纠纷，与第三人无关。第三人还陈述，其未曾向明芳公司支付赔偿款。本院经审理确认事实如下：2013年8月1日，案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司（乙方）和明芳公司（甲方）签订了《铁机汽车展销中心场地租赁合同》，租赁物为明芳公司经营的铁机展销中心东11号场地，面积3.99亩，土地用途约定为：作为武汉联众天元汽车服务中心作保险测评维修、威兹曼4S店，合同期限12年3个月。租金6个月支付一次，标准为：2013年8月1日至2015年10月31日租金18.8万元/亩/年，扣减免租期后总额为150万元；2015年11月1日至2017年10月31日，租金20.8万元/亩/年，总金额165.98万元；2017年11月1日至2018年10月31日，租金22.8万元/亩/年，总金额90.97万元；2018年11月1日至2021年10月31日，租金25.08万元/亩/年，总金额300.21万元。物业管理费按0.8元/㎡/月收取。合同还约定，付款前提是甲方给乙方开具正式租赁发票，乙方收到发票后的3日内应将租金支付给甲方。合同还约定，甲方书面通知后仍逾期15日未支付场地租金及水电费、物业费等费用的，甲方有权解除合同。合同约定，乙方未按期支付租金，应按每日迟延租金的千分之五支付违约金。2014年12月30日，明芳公司、联众天元公司、案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司签订《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》，约定自2014年11月1日，由联众天元公司承受案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司在上述租赁合同中的权利义务。上述三方协议签订后，联众天元公司在原案外人武汉世纪联众保险销售有限责任公司承租的场地上继续经营汽车4S店，并向明芳公司支付租金。联众天元公司承租期间，自2014年11月起，均未按时支付租金，逾期时间为10日至51日不等。为此，明芳公司曾多次催要。2016年11月1日、11月8日，明芳公司两次致函联众天元公司，催要2016年11月1日至次年4月30日的租金414960元。明芳公司后于2016年11月9日支付租金69160元，尚欠租金345800元。此后，联众天元公司未再支付租金。明芳公司后分别于2016年12月6日、2017年1月20日、2月8日、2月14日、2月24日多次致函联众天元公司催要租金未果。同年3月12日，明芳公司以联众天元公司拖欠租金为由向其发出《关于解除租赁合同及腾退租赁场地的通知》。同年7月，明芳公司再次通知联众天元公司支付租金并腾退场地，但联众天元公司未支付租金也未腾退场地。2017年9月15日，明芳公司通过在联众天元公司经营的汽车4S店旁堆砌废弃建筑物、集装箱等方式要求联众天元公司腾退。2018年1月9日，联众天元公司致函明芳公司，要求明芳公司开具已交纳租金和应交纳租金的发票。2018年9月21日，联众天元公司致函明芳公司，称明芳公司存在下列违约行为并要求其及时改正：1.自2017年9月15日起，擅自停水、停电；2.自2017年11月8日起，以放置集装箱、挖坑、堆石的方式阻碍联众天元公司的道路；3.不按合同约定向联众天元公司出具租赁费发票。2018年12月27日，联众天元公司就此再次致函明芳公司。明芳公司未予回应。2019年5月20日，联众天元公司与案外人武汉俊杰置业有限公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定货币补偿9449721元。联众天元公司收到拆迁补偿款后，其经营的汽车4S店被拆除。拆迁过程中，联众天元公司有部分物品现由明芳公司保管。另查明，被告朱世竞为联众天元公司股东。联众天元公司经营期间，除使用公司账户外，还使用朱世竞个人银行卡用于发放工资、购买物资、偿还他人车贷、报销公司费用、还与联众天元公司、朱永田之间存在大量资金往来。另，案涉明芳公司经营管理的铁机汽车展销中心位于武汉市和平街道办事处铁机村与和平村集体土地范围内。以上事实，有双方当事人提供的《铁机汽车展销中心场地租赁合同》、《租赁合同权利义务转让与承受三方协议》、照片、联系函、告知函、催收函、《关于解除租赁合同及腾退租赁场地的通知》、《武汉联众天元汽车销售服务有限公司拖欠租金和占用费及违约金计算表》、《房屋拆迁补偿协议书》，以及本院庭前会议笔录、询问笔录、庭审笔录在卷佐证。本院认为，案涉租赁场地系农村集体土地，双方以签订《铁机汽车展销中心场地租赁合同》的形式，未经政府相关部门批准，将集体土地大面积用于商业经营开发，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的强制性规定，该合同无效。无效的合同，自始无效。联众天元公司和明芳公司分别提出的要求解除合同和要求确认合同解除时间的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。联众天元公司要求明芳公司赔偿歇业期间人工费用728036.59元、办公设备损失256118.8元、生产设备损失1092844.9元、库存商品损失1302034.39元，共计3379034.29元。现就联众天元公司主张的损失，分述如下：1.人工费用。联众天元公司为证明歇业期间的人工费用损失，提供了人员工资表及转账凭证，但该部分证据只能证明其向员工支付工资的情况，不能证明支付工资与店铺歇业之间的关联性。因此，不能将此等同于其公司的实际损失。2.办公、生产设备及库存物品。庭审过程中，明芳公司自认在拆迁过程中因双方发生纠纷替联众天元公司保管了部分物品，并在武汉市公安机洪山分局梨园街派出所进行过处理。联众天元公司提供的设备清单及库存商品等证据，不能证明清单所列物品是否灭失以及相关损失是否由明芳公司造成。综上，联众天元公司要求明芳公司赔偿损失3379034.29的诉讼请求，本院依法不予支持。本案中，截至2016年11月1日，联众天元公司尚欠明芳公司2016年11月1日至2017年4月30日的租金345800元。明芳公司在联众天元公司经营的4S店旁堆积建筑废弃物和集装箱的时间为2017年9月15日。在此之前，联众天元公司应向明芳公司支付场地占用费。参照租金标准，截至2017年9月15日，联众天元公司应向明芳公司支付场地占用费657020元（345800元＋208000元／亩／年×3.99亩÷12个月×4.5个月）。此后，联众天元公司仍实际占有场地，并因此于2019年5月从案外人处获得远高于其在本案中起初主张的全部损失金额的补偿款。参照租金标准，自2017年9月16日至2019年5月20日的场地占用费为1485227元。对该部分场地占用费，联众天元公司与明芳公司应根据各自的过错责任承担。本院认为，联众天元公司拖欠租金后，明芳公司于2016年12月至2017年7月，多次向联众天元公司催要租金，联众天元公司均未支付。联众天元公司直到2018年1月以明芳公司未开具发票为由进行抗辩。租赁合同约定明芳公司应当开具发票，联众天元公司应于收到发票后三日内支付租金。开具发票是国家对市场主体进行税收管理的基本要求，对不开具发票的行为，当事人可向政府税务管理部分进行投诉，但不能免除民事活动中的付款义务。联众天元公司此前支付租金也并未要求明芳公司开具发票。因此，在明芳公司已履行交付场地的主要义务后，联众天元公司以明芳公司不开具发票为由拒不支付租金的行为，没有事实和法律依据。明芳公司在联众天元公司的经营门店旁堆砌废弃建筑材料、集装箱的行为，一定程度上影响了联众天元公司的经营。但明芳公司实施上述行为，发生在其多次催要租金未果并向联众天元公司寄发《关于解除租赁合同及腾退租赁场地的通知》之后，目的仍是要求联众天元公司腾退场地。另，双方当事人应当知道案涉场地属于农场集体土地仍进行商业经营，对此双方均有过错。综合考虑双方当事人的过错程度，本院依法酌定联众天元公司对上述期间的场地占用费承担80%的责任，即应向明芳公司支付1188181.6元（1485227元×80%）。综上，联众天元公司应向明芳公司支付1845201.6元（657020元+1188181.6元）。本院对明芳公司要求联众天元公司支付租金、占用费的诉讼请求，部分予以支持。因租赁合同无效，明芳公司要求联众天元公司按合同约定支付违约金、物业管理费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告朱世竞作为联众天元公司股东，不仅将个人银行卡用于公司日常开支，而且用于接收往来款项，还用于个人收支，该行为应视为其与公司财产混同，属于滥用公司法人独立地位。根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，被告朱世竞应就上述债务对明芳公司承担连带清偿责任。朱永田并非联众天元公司股东，明芳公司要求朱永田承担连带赔偿责任，但其并未就此举证，该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。另，反诉是被告针对原告提起与本诉有牵连的独立诉讼，合并审理的目的在于节约诉讼资源，减少当事人讼累。明芳公司申请追加朱永田、朱世竞为反诉被告，符合法律规定，朱永田、朱世竞的诉讼主体适格。联众天元公司有关二人诉讼主体不适格的辩称主张，没有法律依据，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，判决如下：（2019）原告（反诉被告）武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向被告（反诉原告）武汉市明芳经贸有限公司支付1845201.6元；（2019）反诉被告朱世竞对原告（反诉被告）武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任；（2019）驳回原告（反诉被告）武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司的全部诉讼请求；（2019）驳回被告（反诉原告）武汉市明芳经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费33832元，由武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司负担；反诉案件受理费14795元，由武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司、朱世竞负担10703元，武汉市明芳经贸有限公司负担4092元；财产保全费5000元，由武汉联众天元汽车销售服务有限责任公司、朱世竞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈钢人民陪审员  周玮人民陪审员  陈珉二〇一九年十二月十一日书 记 员  杨瑾