海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5380号上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺。统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈婷婷，女，1985年8月7日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人陈婷婷房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈婷婷的起诉；2.依法改判盛世开泰公司与陈婷婷签订的《海口市商品房买卖合同》无效；3.诉讼费由陈婷婷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）双方签署合作开发合同的事实。2009年4月6日，海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院后勤中心）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司），签署《房地产合作开发协议书》，合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定拟成立盛世开泰公司。2010年12月12日，检察院后勤中心与鸿福公司签署《股权转让协议书》，检察院后勤中心将其持有的盛世开泰公司股权转让给鸿福公司。2009年9月30日，检察院后勤中心（甲方）与盛世开泰公司（乙方）签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定“3.甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.571万平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除甲方所得2.571万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”（二）检察院干警的团购房，购房资格是必须属于检察院干警，陈婷婷不具有购房资格，一审法院对此事实没有认定是错误的。检察院后勤中心提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》名单中有164户与检察院干警名单不符，陈婷婷不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替，采用欺诈手段骗取签订《海口市商品房买卖合同》，一审判决对该事实没有认定。陈婷婷系冒充检察院干警陈坤浩骗取椰海雅苑F栋二单元701房的购房资格。陈婷婷冒名顶替的行为，严重损害检察院干警的利益，不具备资格却享受干警福利待遇，陈婷婷冒充国家机关工作人员侵吞国家利益，损害了盛世开泰公司的利益。（三）检察院用于合作的10.74亩土地涉嫌侵吞国有资产，私分国有资产，其行为严重违法，严重损害国家利益，一审法院对该此事实没有认定。检察院以自己所有的10.74亩土地合作开发商品房，将10.74亩土地的价值变现为房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，陈婷婷以低于成本价购得涉案房屋，没有支付土地成本，其行为严重违法，依据《合同法》第五十二条规定，双方签订的《海口市商品房买卖合同》合同无效。（四）陈婷婷与干警合谋转让，涉嫌偷税漏税，一审判决对该事实没有认定。根据相关规定，涉案房屋购买未满五年不得转让，如果是政策性房屋，国家明令禁止转让，擅自转让应该缴纳20%以上的个人所得税，因此擅自转让涉嫌偷逃税款，扰乱税务征管秩序。二、一审判决适用法律错误。（一）盛世开泰公司与陈婷婷签订的《海口市商品房买卖合同》不是盛世开泰公司的真实意思，属于无效合同。按照检察院所有的10.74亩土地，3.0容积率，可以建设的房屋面积为23456.52平方米，而检察院实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过10.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院土地所能盖房屋面积，侵占盛世开泰公司土地8.65亩，盛世开泰公司不但要承担10.74亩土地的全部建筑成本，还被强行侵占了8.65亩的土地，造成盛世开泰公司巨额亏损。额外增加这些面积正好是陈婷婷等人冒充检察院干警购买的房屋面积，因为陈婷婷隐瞒事实，采取欺诈手段，导致盛世开泰公司重大误解，误以为是检察院干警，才与陈婷婷签订《海口市商品房买卖合同》。根据《民法总则》第一百五十三条、第一百四十四条、第一百四十六条以及《合同法》第五十二条的规定，陈婷婷采用欺诈的手段冒充国家工作人员，骗取盛世开泰公司签订的《海口市商品房买卖合同》无效。三、非普通住宅土地增值税问题。（一）一审法院没有查明非普通住宅土地增值税的来源。1.由于房屋面积增加，增加盛世开泰公司房屋开发的巨额成本，导致产生非普通住宅土地增值税。如前所述，检察院强制将团购房由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5﹪征收。如果不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成盛世开泰公司承担了本不该有的土地增值税1000万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的购房者承担。2.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元，即配套费多了40747.7平方米×170元=6927109元。3.因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，增加费用680多万元。4.因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万。以上总计多出的费用成本，按照合同第十六条的约定，均应由购房者承担。（二）检察院决定非普通住宅土地增值税由购房者承担。房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，盛世开泰公司为了合作愉快，为了办理房屋产权证，万般无奈，于2013年1月4日，缴纳非普通住宅土地增值税问题1000万元。2017年2月12日，盛世开泰公司就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院2017年5月5日作出《关于椰海雅苑干警团购房情况说明的复函》，盛世开泰公司于2017年5月28日对复函提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，检察院经过开会，再次已经明确干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。本着谁受益谁承担的原则，检察院决定由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）根据合同约定，非普通住宅土地增值税应由购房人自己承担。《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，购房者应根据该条合同约定承担增加的非普通住宅土地增值税。（四）双方合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的原因。检察院团购房价格每平方米2500元，低于建筑成本价格。房屋销售时，由于房屋价格偏低，盛世开泰公司没有赚取任何利润，而且因检察院的原因，各项费用成本增多，已经在开发中承担巨额损失，因此，双方约定由购房者承担这部分非普通住宅土地增值税。（五）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，购房者应该起诉税务机关退还，盛世开泰公司并没有占有该税款。2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定，盛世开泰公司已经将非普通住宅土地增值税全额缴纳给税务局，该税款系因购房者的房屋面积超过144平方米才产生的，购房者是房屋面积的受益人，盛世开泰公司没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税任何通知，如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。四、一审程序严重违法。首先，一审中，盛世开泰公司对购房者偷税漏税的行为申请鉴定、调取证据，法院均不予准许，程序违法。其次，本案涉案房屋系盛世开泰公司与检察院合作开发的项目，应追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院未追加检察院作为当事人参加诉讼属于程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。被上诉人陈婷婷辩称，一、关于合作开发、团购房、购房资格等问题。涉案房屋是否由盛世开泰公司与他人合作开发，如何开发，开发过程中的面积变更、设计费增加、配套费增加、成本加大、盛世开泰公司是否亏损以及后期政府认定涉案房屋属于“公房”等一系列问题，均与本案无关。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的团购协议，效力仅限于双方当事人，约定的权利义务对本案的购房者没有约束力。涉案的商品房买卖合同，既没有约定涉案房屋只能由检察院干警购买，也没有约定不得转让购房资格。因此盛世开泰公司以购房者并非检察院干警为由主张合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。二、缴纳土地增值税是盛世开泰公司的法定义务。（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税”。第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”因此，土地增值税是按照盛世开泰公司销售房产取得的增值额（也即利润）的一定比例征收，而不是按房屋大小征收。盛世开泰公司所称“按《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要额外缴纳土地增值税，按购房款的5%征收”，没有事实和法律依据。（二）双方签订的合同第十六条规定：“买受人委托出卖人代缴税款，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。”依据该条款，购房者只需承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但本案并不存在该情形。（三）购房者既没有缴纳土地增值税的法定义务，也不存在依合同约定承担超出合同售价部分产生的各种税金的情形，盛世开泰公司以代收费名义收取的土地增值税，没有事实和法律依据，应予以返还。三、诉讼时效问题。盛世开泰公司向购房者收取税款的时间均是在2017年3月以后，购房者起诉的时间为2019年3月，所以并没有过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。陈婷婷向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司向陈婷婷返还土地增值税22045.29元；2.本案案件受理费由盛世开泰公司承担。盛世开泰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令盛世开泰公司与陈婷婷签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.判令陈婷婷承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签订《商品房团购协议书》，约定：盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，检察院干警购买商品房总建筑面积为41670㎡。2012年11月7日，陈婷婷与盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：陈婷婷购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积179.23平方米，每平方米2460元，总金额440905.8元；盛世开泰公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付陈婷婷使用；陈婷婷委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈婷婷承担。合同签订后，陈婷婷依约向盛世开泰公司付清全部购房款。盛世开泰公司于2018年1月3日为陈婷婷办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%；盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.9元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。2017年9月15日，盛世开泰公司向陈婷婷收取了代收代付税费22045.29元。再查明，《海南省人民检察院第一分院干警团购商品房抽签选房登记表》上涉案房屋的签名确认人为陈坤浩。《海南省人民检察院第一分院干警团购“椰海雅苑”名单》上显示涉案房屋购房人姓名由陈坤浩变更为陈婷婷。陈婷婷不属于海南省人民检察院第一分院干警，现为海口市第一职业中学在编教师，检察院干警陈坤浩与陈婷婷系父女关系。案件审理过程中，一审法院依法向盛世开泰公司释明，其反诉主张《海口市商品房买卖合同》无效与一审法院经审理认定有效不一致，告知其在两个工作日内可以变更诉讼请求。盛世开泰公司在限期内未变更诉讼请求。一审法院认为，陈婷婷与盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈婷婷主张盛世开泰公司返还土地增值税的问题。陈婷婷与盛世开泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“陈婷婷委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈婷婷承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且盛世开泰公司未能提供证据证明其向陈婷婷收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司收取了陈婷婷非普通住宅土地增值税22045.29元，没有事实和法律依据，陈婷婷主张盛世开泰公司返还该土地增值税22045.29元，一审法院应予以支持。关于盛世开泰公司的反诉请求。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的《商品房团购协议书》约定盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，但该协议并没有约定团购住房的购买人仅限于检察院干警，也没有关于禁止检察院干警转让购房资格的约定，因此虽然陈婷婷并非检察院干警，但其从检察院干警陈坤浩处取得团购住房的资格，其行为不违反《商品房团购协议书》的约定，亦没有损害盛世开泰公司的合法利益。陈婷婷与盛世开泰公司签订了《海口市商品房买卖合同》，并依法交纳了购房款，双方已经成立了商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务应以《海口市商品房买卖合同》的约定为准。且从盛世开泰公司提交的证据可以看出，盛世开泰公司对陈婷婷并非检察院干警的身份是明知的，但其对涉案房屋购买人由陈坤浩更名为陈婷婷并未提出异议，故盛世开泰公司以陈婷婷冒充检察院干警、骗取盛世开泰公司签订《海口市商品房买卖合同》为由，反诉主张双方签订的《海口市商品房买卖合同》无效没有事实依据。同时，针对双方签订《海口市商品房买卖合同》的效力问题，一审法院已依法向盛世开泰公司进行了释明，盛世开泰公司没有变更诉讼请求，故对盛世开泰公司提出的反诉请求依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：一、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向陈婷婷返还土地增值税22045.29元；二、驳回盛世开泰公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由盛世开泰公司负担；反诉费50元，由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明：2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》，该报告第三条审核情况第（一）条转让房地产收入写明：企业申报转让房地产收入总计357531577.91元，其中普通住宅收入231298273.51元，非普通住宅收入126233304.4元，审核无价格偏低调整。第（二）条转让房地产面积写明：企业申报转让房地产面积总计73149.14平方米，其中普通住宅面积31050.46平方米，非普通住宅面积42098.68平方米，审核无调整。本院认为，一、关于盛世开泰公司与陈婷婷签订的《海口市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。盛世开泰公司以陈婷婷不是检察院的干警为由，不符合鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》的约定为由主张合同无效。首先，鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》与盛世开泰公司与陈婷婷签订的《海口市商品房买卖合同》属于两份不同的合同，当事人基于该两份合同所形成的法律关系不同，权利义务也不相同，陈婷婷并非《房地产合作开发协议书》的一方当事人，该协议书对其没有约束力。其次，涉案房屋原定购房人为检察院干警陈坤浩，后更名为陈婷婷，但陈坤浩与陈婷婷系父女关系，且检察院后勤中心向盛世开泰公司提交更名申请后，盛世开泰公司从未提出过异议，即盛世开泰公司系在明知陈婷婷并非检察院干警身份的情况下与陈婷婷签订《海口市商品房买卖合同》，应认定签订该合同系盛世开泰公司的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。二、关于盛世开泰公司是否应向陈婷婷返还土地增值税的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“陈婷婷委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由陈婷婷承担。”2016年10月31日海南省海口市地方税务局第一税务分局出具的《土地增值税清算核定征收审核报告》第三条审核情况明确写明对于房地产收入部分，经审核无价格偏低调整。故盛世开泰公司主张其向陈婷婷收取的“代收代付税费”属于双方《海口市商品房买卖合同》第十六条因约定的“因售价偏低，调整价格超出合同售价部分产生的税金”，应由陈婷婷承担的理由不成立，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司无权向陈婷婷收取土地增值税，故一审判决盛世开泰公司向陈婷婷返还土地增值税22045.29元并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费452元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈桂华审判员 周 玲审判员 陈杰林 二Ｏ一九年十二月十三日书记员 陆 云速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。