湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1868号上诉人（原审原告）：晏智伟，女，1977年1月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。上诉人（原审原告）：罗润龙，男，1976年10月22日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。两上诉人共同委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：葛娟，湖南严明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南金瓯房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区滨江南路蓝盾景园15、16、17、18栋1064号。法定代表人：周剑勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：邹亚洲，湖南百杰律师事务所律师。上诉人晏智伟、罗润龙因与被上诉人湖南金瓯房地产开发有限公司（以下简称金瓯房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人晏智伟、罗润龙与被上诉人金瓯房产公司委托诉讼代理人邹亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏智伟、罗润龙上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用、鉴定费、保全费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明本案事实，湖南日升工程咨询有限公司（以下简称日升工程咨询公司）鉴定意见书未能全面真实反映实际情况，金额远低于上诉人的房屋质量损失，严重侵害了上诉人的合法权益，该鉴定意见不能作为本案定案依据。1.该鉴定意见书内容不全面，很多质量问题与缺陷在意见书中未出具造价，不能全面地反映上诉人的实际损失。2.该鉴定意见书的材料计算单价不真实。大理石石材等材料的计算单价与上诉人房屋中实际使用的材料单价不符，仅大理石石材部分湖南省海通司法鉴定中心（以下简称海通鉴定中心）综合造价为1080.66元/㎡，日升工程咨询公司综合造价为327.82元/㎡，单价相差巨大。二、一审法院启动重新鉴定程序严重违法，鉴定过程中严重违法，庭审过程中违法，故，其采信日升工程咨询公司鉴定意见作为判决依据明显不当。1.一审法院就该房屋质量问题已依法委托海通鉴定中心作出了鉴定意见，重审时一审法院就同一事项又重新委托日升工程咨询公司进行同样的鉴定，在已有一份合法有效的鉴定意见时，又启动同样的程序进行重复鉴定，且前鉴定意见并无程序违法等无效事由，该程序严重违法。2.一审法院重新鉴定时，拒绝移交与鉴定意见结果关系密切的重要证据(被上诉人与博洛尼装修公司签订的原房屋装修合同)。导致日升工程咨询公司鉴定意见金额严重偏低，与实际不符。3.重审开庭前，上诉人向法院提交了申请鉴定人出庭申请书，明确申请了海通鉴定中心及日升工程咨询公司鉴定人员出庭，但一审法院只通知了日升工程咨询公司的鉴定人员出庭，导致该案事实无法查清。该程序亦违法。三、本案的案由系商品房买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷。1.无论是海通鉴定中心的鉴定意见还是日升工程咨询公司与湖南湖大土木建筑工程检测有限公司（以下简称湖大土木工程检测公司）的鉴定意见都明确了质量问题均系装修质量问题，而非租赁方正常磨损或人为损坏。2.双方签订了一份商品房销售合同及补充协议，并明确补充协议系商品房销售合同不可分割的一部分。上诉人购买的是带装修的房屋，因装修质量问题导致的纠纷属于商品房买卖合同纠纷。四、关于本案涉案房屋的交付问题，本案房屋并未完成交付。故因房屋质量问题导致的租金与其它扩大损失应当由被上诉人负责。金瓯房产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本案双方之间为房屋租赁关系，在该案原审中，已经经过株洲中院（2017）湘02民终1947号民事裁定书认定，上诉人委托的海通鉴定中心按照重新装修的标准鉴定，该鉴定超出了鉴定范围，所以该案被发回重审。被上诉人在发回重审后依法申请鉴定，该鉴定程序合法，鉴定结论符合事实，应该被采信。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。晏智伟、罗润龙向一审法院起诉请求：1.判令金瓯房产公司赔偿其因房屋质量问题造成的损失1181264.04元；2.判令金瓯房产公司向其支付因逾期交房的违约金，每月33000元至实际交房之日止（从2015年1月1日起计算）；3.判令金瓯房产公司赔偿其因房屋严重质量问题导致其不能入住产生的损失，按照1万元/月的标准计算至本案涉案房屋实际入住之日止；4.判令本案的诉讼费、鉴定费、财产保全费由金瓯房产公司承担。一审法院经审理查明，2013年3月30日，晏智伟、罗润龙向金瓯房产公司购买位于株洲市天元区“金瓯维多利亚”13栋-107、-103、203、103、303室（别墅一栋）。双方即日签订《株洲市商品房（预）销售合同》一份，约定的房屋价款为220万元，交房时间为2014年4月1日，如金瓯房产公司延期交房，违约金按已支付房价款日万分之五计算。上述房屋系金瓯房产公司开发的样板房，合同签订时，金瓯房产公司已对该房屋进行装修并添置了家具电器。同日，双方另签订一份《补充协议》，约定如下：1、金瓯房产公司装修的样板房装修售价为150万元整，晏智伟、罗润龙于签订合同时一次性付清全款；2、金瓯房产公司以每月1万元的价格租赁该房屋作为样板房参观使用，租期从2013年4月1日至2014年3月31日，租金共计12万元，一次性从装修总价款中扣除，租赁期押金10万元；3、金瓯房产公司于2014年4月1日交付该房屋，交付标准以当前现状为标准，所有设备设施不得随意增减，如果部分设施有损、物品丢失，金瓯房产公司按市价赔偿或恢复原样；4、装修保修期为一年（2014年4月1日至2015年3月31日）。合同签订后，晏智伟、罗润龙按合同约定交清了全部房款。上述《补充协议》约定的12个月租期届满后，双方经协商续租6个月。金瓯房产公司按上述《补充协议》支付了全部租金（21个月的租金）。2014年10月1日，晏智伟、罗润龙在接收租赁房屋时发现房屋的装修存在较大的毁损和质量问题，于是拒绝接收房屋。晏智伟、罗润龙为维护其合法权益，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明：本案诉讼过程中，依晏智伟、罗润龙申请，一审法院依法委托海通鉴定中心对本案涉案房屋的装修质量问题的形成原因进行补充鉴定，鉴定意见如下：1、经鉴定，株洲市天元区金瓯维多利亚罗润龙别墅墙、地面装修所用大理石饰面板部分材料性能不符合GBT19766-2016《天然大理石建筑板材》所规定的要求，干燥压缩强度、干燥弯曲强度、水饱和弯曲强度低于规范要求；2、经现场勘查，罗润龙别墅大理石饰面板装修工艺不符合标准。地面大理石饰面板的基层采用薄木板，该木板质量较差且木板基层存在空隙，木板基层和大理石饰面板之间的粘结剂涂抹不均匀，其粘结性较差。施工中未采取加强防止天然石材开裂、空鼓的措施，如每600mm宽度铺设2根石材背筋。安装大理石饰面板时未涂刷防护剂，且未预留一定大小的伸缩缝，在受到热冲击膨胀或湿气膨胀的作用下，导致饰面板产生应力集中而引起空鼓、开裂等病害。2018年11月1日，依金瓯房产公司申请，一审法院依法委托湖大土木工程检测公司对本案涉案房屋的装修质量和日升工程咨询公司对本案涉案房屋的装饰修复工程造价进行了鉴定。湖大土木工程检测公司的鉴定意见如下：1、该房屋存在地板及墙体大理石开裂、大理石砂浆不饱满；局部墙纸霉变、破损；客厅及卫生间顶板存在污损、渗漏；楼梯间墙体大理石有裂缝；楼梯间墙体粉刷层有明显破损、脏污情况；一层客厅以及二层卧室组合木柜变形、翘曲、色差；柱体外包墙纸污损；木地板松动；踢脚线缝隙过大；二层卫生间玻璃门破损；楼梯间灯带损坏、部分插座接线错误；外墙体粉刷层破损；户外台阶下沉；墙体渗漏泛碱特征；室内落地玻璃及楼梯间扶栏玻璃无牢固嵌卡、中间固定安装，存在安全隐患；室内家具损坏、无法正常使用；室内主要湿作业区未见防水层敷设设置；中空屋顶玻璃封胶不严、渗漏；中央空调控制外机锈损明显等其他典型质量缺陷及瑕疵；2、现状载荷下，该房屋柱、梁以及各承重墙体均未发现有明显结构性裂缝，各构件连接节点处未发现有明显因受力弯曲、剪切变形及受压破坏裂缝，各承重主体结构构件处于正常工作状态；3、该房屋装修工程施工质量缺陷不满足《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001/2013）、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB502010-2001及《湖南省住宅装饰装修工程质量验收规范》（DB43/262-2005）的要求，严重影响该房屋正常居住、使用功能；4、该房屋存在明显装修施工质量缺陷、材料、施工工艺缺陷及感官瑕疵（部分项目显著影响使用功能以及存在安全隐患），不符合相关施工质量标准要求，建议按《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑工程施工质量验收统一标准》等规范标准要求进行更换重做、返工及整改修复处理。日升工程咨询公司的鉴定意见如下：可确定工程造价为336528.88元，不可确定工程造价为9520.27元。原一审和本案花费鉴定费总计90000元（其中晏智伟、罗润龙支付了65000元，金瓯房产公司支付了25000元），鉴定人员出庭接受质询的费用为2000元（系晏智伟、罗润龙申请，晏智伟、罗润龙已支付）。一审法院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷，但根据一审法院查明的事实，本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。具体分析如下：2013年3月3日，双方当事人签订《商品房（预）销售合同》及《补充协议》，是双方真实意思，均合法有效。晏智伟、罗润龙按约支付了房款及样板房装修及室内的家具电器等转让款，同时收取了样板房租赁的押金10万元及一年的租金12万元，已经实际取得该样板房的所有权和使用权。双方商品房销售合同和样板房装修及房内的家具电器等转让合同义务均已履行，故本案的法律关系不是商品房销售合同纠纷。根据双方签订的《补充协议》，金瓯房产公司从2013年4月1日－2014年12月31日租赁该房屋作为样板房参观使用并支付了21万元租金事实，本案的法律关系应确定为房屋租赁合同纠纷。本案诉讼过程中，依晏智伟、罗润龙申请，一审法院依法委托海通鉴定中心对本案涉案房屋的装修质量问题的形成原因进行补充鉴定；依金瓯房产公司申请，一审法院依法委托湖大土木工程检测公司对本案涉案房屋的装修质量和日升工程咨询公司对本案涉案房屋的装饰修复工程造价进行了鉴定。以上鉴定机构均出具了相应的鉴定结论。晏智伟、罗润龙在庭审过程中对湖大土木工程检测公司、日升工程咨询公司出具的司法鉴定意见书提出异议，但其并未提供相关证据证明该两份《鉴定意见书》鉴定程序违法、鉴定结论不合理。经一审法院审查认为，鉴定机构以及四名鉴定人员均具备相关鉴定资质，鉴定程序合法，故对该两份鉴定意见书予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定及《补充协议》第四条之约定，承租人应对租赁物被其占有使用期间的风险承担责任。晏智伟、罗润龙在签订《补充协议》后将涉案房屋交给金瓯房产公司使用，已经完成了其承担的主要合同义务，金瓯房产公司也应按照《补充协议》履行其自身义务。租赁期间，金瓯房产公司造成了涉案房屋室内装饰的部分毁损，应由金瓯房产公司对该涉案房屋的室内装饰的部分毁损承担赔偿责任。故一审法院参照日升工程咨询公司作出的司法鉴定意见书，认定金瓯房产公司向晏智伟、罗润龙赔偿租赁物损失346049.15元。关于晏智伟、罗润龙主张的延期交房违约金。因该房屋于2013年4月1日返租给了金瓯房产公司，故该房屋的实际交房时间为该房屋开始出租的时间，即2013年4月1日。该时间并没有超过合同约定的交房时间，故对晏智伟、罗润龙的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于晏智伟、罗润龙主张的不能入住房屋产生的损失。金瓯房产公司作为房屋承租人，对该房屋的质量问题不需承担赔偿责任，双方租赁合同期限届满后，晏智伟、罗润龙因房屋质量问题拒绝接收房屋，视为承租人已向出租人交付了租赁房屋，承租人无需承担房屋租金损失。故一审法院对晏智伟、罗润龙该项诉求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限湖南金瓯房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向晏智伟、罗润龙赔偿房屋损失346049.15元；二、驳回晏智伟、罗润龙的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17572元，财产保全费5000元，合计22572元，由晏智伟、罗润龙共同承担11081元，由湖南金瓯房地产开发有限公司承担11491元。鉴定费90000元以及鉴定人员出庭接受质询费2000元，合计92000元，由湖南金瓯房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据湖大土木工程检测公司的鉴定意见，涉案房屋存在明显装修施工质量缺陷、材料、施工工艺缺陷及感官瑕疵，故涉案房屋装修质量问题并非承租人的使用造成的，本案应定性为商品房销售合同纠纷，而不是房屋租赁合同纠纷。二审双方争议的焦点是：1.日升工程咨询公司鉴定意见能否作为本案的定案依据？涉案房屋装修修复造价是多少？2.上诉人主张的逾期交房违约金等损失能否予以支持？一、关于日升工程咨询公司鉴定意见能否作为本案的定案依据及涉案房屋装修修复造价是多少的问题涉案房屋作为样板房，出卖人金瓯房产公司应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等材料。日升工程咨询公司鉴定过程中，被上诉人金瓯房产公司未提供上述材料，因此，日升工程咨询公司鉴定意见依据不足。考虑到日升工程咨询公司鉴定意见中工程量部分主要依据的是湖大土木工程检测公司的鉴定意见及现场勘验记录，对该鉴定意见的工程量部分予以采信。对工程项目综合单价的认定，上诉人晏智伟、罗润龙对日升工程咨询公司鉴定意见持有异议，其认可海通鉴定中心鉴定意见中的综合单价。本院认为，考虑装修市场材料价格差异较大，海通鉴定中心根据涉案房屋装修有关材料作出的项目综合单价认定比日升工程咨询公司的认定依据充分，其基本可以采信。对双方争议较大的装修项目损失，本院核定如下：1.石材地面，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的221.23㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的1080元／㎡计算，合价238928.4元（221.23×1080）。2.石材墙面，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的163.94㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的1203元／㎡计算，合价197219.82元（163.94×1203）。3.木地板，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的88.32㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的1161元／㎡计算，合价102539.52元（88.32×1161）。4.嵌板木门，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的1.92㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的801元／㎡计算，合价1537.92元（1.92×801）。5.玻璃推拉门，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的4.56㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的534元／㎡计算，合价2435.04元（4.56×534）。6.洗漱台及洗漱台大理石，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的1.99㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的1904元／㎡计算，合价3788.96元（1.99×1904）。7.木壁柜，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的35.57㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的930元／㎡计算，合价33080.1元（35.57×930）。8.墙面装饰抹灰，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的138.15㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的140元／㎡计算，合价19341元（138.15×140）。9.综合脚手架，工程量按日升工程咨询公司鉴定意见认定的14.74㎡计算，综合单价按海通鉴定中心鉴定意见认定的60元／㎡计算，合价884.4元（14.74×60）。10.阳台防腐木，该项目海通鉴定中心鉴定意见认定的综合单价过高，本着经济适用、不影响装修档次的原则，日升工程咨询公司鉴定意见合价3361.84可予以采信。11.建筑物其他技术措施费，日升工程咨询公司鉴定意见未认定工程量，不予计价。12.成品家具、电器、灯具、洁具、软装拆除及二次安装，对日升工程咨询公司鉴定意见认定的合价7162.12元予以采信。以上十二项费用合计610279.12元。日升工程咨询公司鉴定意见中以上十二项费用合计230378.04元（81568.36＋73196.1＋36592.74＋1055.29＋1049.21＋1440.07＋19787.83＋4905.35＋259.13＋3361.84＋0＋7162.12）。对日升工程咨询公司鉴定意见中除上述十二项之外的其他项目费用115671.11元（346049.15－230378.04）双方争议不大，本院予以确认。对屋面卷材防水、电力电缆、天棚吊顶、全钢板大门、地暖塑料管、热水器等项目，上诉人未提供充分证据证明这些项目的装修装饰质量不合格或存在缺陷，对这些项目的装修装饰损失不予认定。涉案房屋装修修复造价为725950.23元（610279.12＋115671.11）元。上诉人关于涉案房屋装修损失的请求部分成立，本院予以支持。二、关于逾期交房违约金等损失能否予以支持的问题上诉人与被上诉人涉案房屋销售合同约定，交房时间为2014年4月1日。而2014年4月1日之后，被上诉人已根据双方《补充协议》约定，承租涉案房屋作为样板房参观使用，并已向上诉人支付了21个月的租金。参照我国《物权法》第27条规定，应认定涉案房屋以占有改定的方式进行了交付。上诉人以被上诉人未交房为由主张逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。至于上诉人所主张的租金损失，因涉案房屋已交付，房屋现状也可以入住，上诉人主张的扩大损失即租金损失的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人晏智伟、罗润龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市天元区人民法院（2018）湘0211民初1037号民事判决；二、湖南金瓯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向晏智伟、罗润龙赔偿涉案房屋装修损失725950.23元；三、驳回晏智伟、罗润龙的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费17572元，财产保全费5000元，合计22572元，由晏智伟、罗润龙共同负担6512元，由湖南金瓯房地产开发有限公司负担16060元。鉴定费90000元以及鉴定人员出庭接受质询费2000元，合计92000元，由湖南金瓯房地产开发有限公司负担。二审案件受理费6491元，由晏智伟、罗润龙共同负担3000元，湖南金瓯房地产开发有限公司负担3491元。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十二月二十四日法官助理 黄洪波书 记 员 汪 晶