山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终4115号 上诉人（原审第三人）：杨富敏，女，1979年6月30日出生，汉族，住沂水县。 委托诉讼代理人:邵国强，山东天达星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐一杰，男，1979年10月24日出生，住沂水县。系上诉人的丈夫。 被上诉人（原审原告）：杨富艳，女，1977年6月23日出生，汉族，住沂水县。 委托诉讼代理人：李广田，山东成全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨富余，男，1985年4月6日出生，汉族，居民，住沂水县。 上诉人杨富敏因与被上诉人杨富艳、杨富余排除妨害纠纷一案，不服山东省沂水县人民法院(2018)鲁1323民初4519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨富敏上诉请求：撤销一审判决，查清事实依法改判；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定案涉房产归杨富艳所有是错误的，上诉人与杨富余签订的虽是房屋买卖合同，但实际上转让的是杨富余名下的购房名额，上诉人有充分理由相信杨富余对购买名额享有处分权。2011年沿街楼拆迁时上诉人并未参与，对拆迁补偿并不知情，案涉房屋由杨富余选定，杨富余、杨富艳均未支付差价款，上诉人支付差价款后再将余款支付给杨富余，不存在过错，属于善意取得，上诉人享有房屋所有权。 杨富艳答辩服判。 杨富余答辩服判。 杨富艳向一审法院起诉请求：1、依法判令被告与第三人对涉案房产的买卖无效，后原告撤回该诉讼请求;2、判令被告及第三人停止对原告所有房产的侵害，返还涉案房产;3、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定，本案原被告及第三人之母侯纪玲（2008年去世）共生育子女四人，其中长女杨某，次女杨富艳，三女杨富敏，长子杨富余。侯纪玲生前有位于沂水县间，2001年将该老房拆除，盖成本案被拆迁的三层沿街楼，该三层沿街楼登记在被告杨富余名下。原告杨富艳自该三层沿街楼建成就在该沿街楼中居住，2003年原告杨富艳与其前夫吴来勇结婚前后，吴来勇向侯纪玲支付了25500元房款，对该沿街楼第三层进行了装修，并在此结婚居住。2006年9月22日，原告杨富艳与吴来勇经法院调解离婚，约定吴来勇付给侯纪玲的房款25500元由原告杨富艳负责结退并所有。原告杨富艳离婚后仍居住在该沿街楼第三层直至2010年左右，沂水县沂城街道前埠东片区拆迁。 另查明，在杨富艳与吴来勇离婚纠纷一案的庭审笔录中，吴来勇称“住的楼房是我岳母家盖的，我支了20000元的房款，装修房子我花了10000元，另外还给了我岳母5500元的房子钱，这样等于我买了我岳母的楼房的第三层（有100多平），一层二层还属于我岳母的”。杨富艳称“我母亲说让他（吴来勇）先支上部分钱先住着，其余算是陪送我的，我母亲收他25500元属实，但并不是房子卖给他了。” 另查明，沂水县前埠东片区拆迁补偿汇总公示时本案被拆迁三层沿街楼被分为三户，分别为原告杨富艳、被告杨富余和杨某，该三人作为被拆迁人在房屋腾空验收合格单上签字捺印，在对被拆迁房屋评估价提出的复议中签字捺印。2011年7月13日县绩效跟踪考核办公室的拆迁动态中载明：“沂水镇、指挥部做杨富艳、杨某等户的工作，杨富艳、杨某已表示同意签协议，但仍须其弟杨富余同意，指挥部计划明天安排工作人员到北京找杨富余面谈。” 另查明，指挥部对该三层沿街楼包户做工作的工作人员为窦伟谭，窦伟谭在调查笔录中称“我、杨某、杨维本、和杨维本的闺女婿，我们四人去的北京，找的杨富余，这房子主要得杨富余同意，因为他是家中男孩，杨某、杨富余、杨富艳都同意才可以。”“我们丈量的时候杨某、杨富艳、杨富余主张房屋是他们的。”“杨富敏从来没见过，做工作签协议也没见过，杨富敏也没跳出来说要房子。”“他们姊妹几个把房子分明白我们才给签，他们分不明白谁也不敢给签。”“当时具体谁几套房子我不清楚，除了一套在杨某身上，其他都在杨富余身上，杨富艳的也在杨富余身上，因为杨富艳婚姻不稳定，怕他丈夫分房子，签的是杨富余的名，但当时我们怕出现什么问题，让他们签的委托书，因为丈量的底子上是杨富艳的。”杨富艳应拆迁指挥部的要求书写了由杨富余以杨富余的名义代签协议的委托书。委托书中写明“我在拆迁中分得两套安置房，现因婚姻状况不稳定，现委托弟弟杨富余代签协议。” 2011年7月18日，该三层沿街楼方与沂水县城市国有资产运营有限公司签订了3份《房屋拆迁补偿安置协议》，杨某签订一份，以第二层118.83㎡正房产权调换安置了一套125㎡的安置房，为3号楼东单元401室。杨富余签订了两份《房屋拆迁补偿安置协议》，分别以第一层（137.5㎡）、第三层（128.35㎡）产权调换了两套125㎡的安置房。在分房后，被告杨富余卖掉了其中的两套，剩余两套一套为原告杨富艳现居住的7号楼1单元5楼东户，系用其分得的楼房与他人置换得来，另一套即为诉争楼房。杨某安置的楼房为第二层产权调换，但杨某并未获得第二层的产权，其安置的楼房系为被告杨富余顶名，后经杨富余和杨某协商，杨富余将杨某顶名的房屋卖给杨某，2013年、2014年前后杨某支付购房款后居住至今。在前埠东片区拆迁安置过程中，第三人杨富敏为杨维本顶名获得一套安置房，在三层沿街楼拆迁安置过程中，第三人杨富敏未向本案原被告和杨某及前埠东片区拆迁指挥部主张过要求获得安置权及分得安置房。 2018年4月11日，被告杨富余和第三人杨富敏签订房屋买卖合同，约定由被告杨富余将位于沂水县的楼房（带车库、阁楼）卖给第三人杨富敏，房屋价格为200000元。杨富敏将其中的159126元交到了沂水县城市国有资产运营有限公司补足涉案房屋的房屋差价款，剩余41000元转账给杨富余。2018年5月29日，被告杨富余以该房屋买卖合同未经其妻子同意等理由诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效，被告杨富余退还第三人杨富敏购房款，第三人杨富敏返还被告杨富余房屋。该案经审理后作出（2018）鲁1323民初2421号民事判决书，认为该房屋买卖合同系有效合同，驳回了被告杨富余的诉讼请求。另查明被告杨富余于2018年3月左右对涉案楼房进行了装修，后卖给第三人杨富敏，后被告杨富余与第三人杨富敏因涉案房屋发生纠纷，派出所出警，后涉案房屋的房门被焊死，原告杨富艳知道后认为被告和第三人的行为侵害了其权益，为此诉至法院。 另查明，涉案楼房（含车库、阁楼）在2018年4月11日前后成交的市场价格大约在四五十万元。 另查明，杨某的证言称三层沿街楼是2001年盖的，花了10余万元，欠了大约5、6万。盖起这个房子之后其与杨富艳都还账来，让杨富敏拿一部分钱三楼给她，她不同意，后来是杨富艳拿了钱要了三楼，母亲侯纪玲说了三层给杨富艳。其母亲说过杨富余如果不把钱还给杨某，就让其住二层，拆迁时其没打算要房子，是为杨富余顶了名，2013年到2014年分期给了杨富余房款，买下了其顶名的房子。拆迁时，每层面积超过125平就可以要两套，二层没有超过所以就一套。三层和一层各分了两套。 杨维本的证言称，侯纪玲去世之前就已经把三层沿街楼分配好了，谁出钱谁得楼。当时想让杨富敏出钱住三楼，她不同意。因为杨富艳结婚晚给了3万元还账，在三楼上装修结了婚一直住到拆迁。那个房子实际是杨富余三套，杨富艳两套，杨富余其中一套是杨某顶着名，后来杨某给了钱要下了那套房子。 一审法院认为，本案中，争议焦点一为：涉案楼房的所有权人是原告杨富艳还是被告杨富余，被告杨富余将涉案楼房卖给第三人杨富敏是否是无权处分。涉案楼房系由被拆迁的三层沿街楼的第三层拆迁安置得来，从该沿街楼的权属证书可知，该沿街楼登记在被告杨富余名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”杨富余系该沿街楼的所有权人，第三人杨富敏陈述的该沿街楼由其出资绝大部分建成，所有权归母亲侯纪玲，未提供证据证实，不予支持。原告杨富艳主张虽然权属证书上只有被告杨富余的名字，但该沿街第三层归其所有，其已将该沿街第三层买下，虽然《房屋拆迁补偿安置协议》均由被告杨富余签订，没有原告杨富艳的名字，但原告提供的委托书中显示，杨富艳的拆迁安置协议由杨富余顶名代签，该第三层安置的两套楼房（包含涉案楼房）属于其所有。被告杨富余予以认可，称该沿街第三层因原告杨富艳支付了房款用于偿还盖沿街楼及家庭的债务，第三层拆迁安置的两套房屋属于杨富艳所有。原告为支持自己的主张提供了沂水县前埠东拆迁补偿汇总公示表，房屋腾空验收合格单，被拆迁户杨某、杨富艳、杨富余对被拆迁沿街楼评估价格提出四项要求，房屋价格提出的复议，拆迁动态，上述证据中均有原告杨富艳的签字捺印，显示原告杨富艳系被拆迁的三层沿街楼的被拆迁人。对第三人主张的不能以被拆迁人是谁，谁在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字就认定谁对被拆迁房屋有所有权，获得的安置房就归谁所有，法院予可。对此原告主张其母侯纪玲曾要求杨富敏和杨富艳替家中偿还部分债务，谁还了债，沿街楼第三层归谁，杨富敏没还，而杨富艳还了，所以获得沿街第三层。其一，杨富余予以认可。其二，原告提供了杨某和杨维本的证言称为盖三层沿街楼家中负债，侯纪玲为偿还债务将沿街楼的第三层进行处分，杨富敏未出资还债要房，由杨富艳出资，第三层归杨富艳所有，二证人所述与杨富艳所述一致。其三，法院调取的杨富艳与吴来勇离婚纠纷中的庭审笔录、调解笔录、民事调解书中也查明吴来勇向侯纪玲支付了房款，虽然民事调解书中载明由杨富艳收回房款归其所有，但杨富艳称并没有收回，杨富余称钱都还了账没有钱了其母侯纪玲没有退回，第三人杨富敏也未提供证据证实其母将房款退回杨富艳。其四，从沿街楼第三层的居住情况看，杨富艳结婚时对沿街楼第三层进行了装修并居住，2006年离婚后也一直在此居住，侯纪玲2008年去世，在此之前杨富艳也未搬走，且一直居住在此直到拆迁。其五，从杨富艳书写的委托书和杨富余签订的《房屋拆迁补偿安置协议》来看，杨富艳写到其在拆迁中分得两套安置房，并由杨富余代签协议，杨富余代签了另一份分得两套房的协议，视为对杨富艳主张的第三层分得的两套房归其所有的认可，否则杨富余会提出异议。其五，证人杨某与杨维本的证言与杨富艳离婚时杨富艳与吴来勇所述向侯纪玲支付房款一致。其六，窦伟谭在调查笔录中所称“他们姊妹几个把房子分明白我们才给签，他们分不明白，谁也不给签。”上述证据和事实之间相互印证。窦伟谭虽未出庭，但其所述事实有原告提供的证据和上述事实予以佐证。杨某的证言有上述证据和事实予以佐证。杨维本的证言第三人有异议，第三人仅提供了杨付平的证言，杨维本的证言所述与杨某证言一致，与上述证据和事实一致，第三人以杨维本与第三人关系不好为由，主张其证言不应采纳，不予支持。 对于第三人抗辩的涉案楼房系杨富余的，杨富余与杨富敏签订《房屋买卖合同》杨富艳知情，签订合同时杨富艳在场，而杨富艳并没有提出异议。第三人提供了书面证明一份，让审判员对杨付平、冯淑荣夫妇二人分别单独做了调查笔录，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，杨富敏提供的证人未出庭作证，并接受原被告、第三人和法庭的询问，且第三人杨富艳未提供其他证据，故仅以未出庭证人证言认定杨富余与杨富敏签订《房屋买卖合同》时杨富艳在场证据不足。对于派出所出警时原告也在现场，原告没有主张任何权利，第三人未提供证据予以证实。对于2018年3月杨富余虽对涉案楼房进行装修，但不能以此认定杨富余系该楼房的所有权人。 综上，结合原被告及第三人提供的证据证明力的大小，原告主张涉案楼房归其所有提供的证据的证明力明显大于第三人提供的证据，且原告提供的证据之间，证据及查明的事实之间相互印证，故对原告主张的涉案楼房归其所有，被告杨富余系无权处分，依法予以支持。 争议焦点二为：第三人杨富敏能否取得涉案楼房的所有权，原告是否有权要求被告和第三人返还房屋，停止侵害。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，被告杨富余将涉案楼房卖给第三人杨富敏系无权处分，原告杨富艳系涉案楼房所有权人，其是否有权追回，应看第三人杨富敏是否符合上述三种情形。其一，庭审查明三层沿街楼登记在杨富余名下，但是杨富敏主张三层沿街楼所有权归母亲侯纪玲所有，并非杨富余所有，沿街楼其出资绝大部分建设起来的，并以此主张杨富余卖给她后，其获得该楼房的所有权。据此，第三人杨富敏认为三层沿街楼归其母侯纪玲所有，其应知侯纪玲去世后，该沿街楼则成为侯纪玲的遗产，该沿街楼置换的五套安置楼则应由其姐弟四人继承并协商分割，但是其明知是遗产，应由姐弟四协商分割，仍与杨富余签订了房屋买卖合同。其二，据查明，2018年4月涉案楼房市场价格大约在四五十万元左右，而杨富敏与杨富余的成交价格为20万元，明显低于市场价格。其三，涉案楼房为拆迁安置房，未办理不动产登记。综上，虽然涉案楼房已交付第三人，但是第三人不符合上述法律规定的取得涉案房屋所有权的情形，故原告有权追回涉案楼房，对原告要求被告和第三人停止对涉案楼房的侵害，返还房产的主张法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条之规定，判决：被告杨富余和第三人杨富敏于本判决生效后十日内将位于沂水县的楼房（带车库、阁楼）腾空并返还给原告杨富艳。案件受理费100元，由被告杨富余、第三人杨富敏负担。 本院二审查明的基本事实与一审相同。 本院认为，涉案楼房系由被拆迁的三层沿街楼的第三层拆迁安置得来，虽然《房屋拆迁补偿安置协议》均由杨富余签订，没有杨富艳的名字，但杨富艳提供的委托书中显示，杨富艳的拆迁安置协议由杨富余顶名代签，该第三层安置的两套楼房（包含涉案楼房）属于其所有，对此杨富余予以认可；结合沂水县前埠东拆迁补偿汇总公示表，房屋腾空验收合格单，被拆迁户杨某、杨富艳、杨富余对被拆迁沿街楼评估价格提出四项要求，房屋价格提出的复议等证据中均有杨富艳的签字捺印，显示杨富艳系被拆迁的三层沿街楼的被拆迁人。从杨富艳书写的委托书和杨富余签订的《房屋拆迁补偿安置协议》来看，杨富艳写到其在拆迁中分得两套安置房，并由杨富余代签协议，杨富余代签了另一份分得两套房的协议，亦视为对杨富艳主张的第三层分得的两套房归其所有的认可。一审法院结合查明事实，认定案涉房屋归被上诉人杨富艳所有，并无不当。基于所查事实，一审法院认定杨富余将涉案楼房卖给第三人杨富敏系无权处分，杨富艳作为房屋产权人有权追回涉案楼房，亦无不当。关于杨富敏与杨富余所签合同的效力，不影响被上诉人杨富艳主张相关权利，杨富敏亦可依法向杨富余主张相关权利。 综上所述，上诉人杨富敏的上诉请求不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨富敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月九日 书记员 杨 悦