福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异287号 案外人：郭晴魁，男，1984年1月7日出生，住福建省罗源县。 申请执行人：吴小珍，女，1984年9月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被执行人：郭晴芳，女，1982年5月15日出生，汉族，住所地：福建省福州市鼓楼区。 本院在执行（2019）闽0102执2796号申请执行人吴小珍与被执行人郭晴芳民间借贷执行一案【执行依据为（2018）闽0102民初9811民事判决】，案外人郭晴魁向本院提出执行异议申请，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人郭晴魁的执行异议请求：1、解除(2019)闽0102执2769号执行裁定对福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界4#楼103单元房屋采取的冻结措施；2、法院在执行过程中依法保护郭晴魁对福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界4#楼103单元房屋的承租权【即在本案涉诉房产拍卖后继续使用该承租房屋到房租期限届满的权利】；3、在执行拍卖福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界4楼103单元房屋时在拍卖公告中对该套房产中存在的租约进行明确的披露和告知。 事实与理由：吴小珍诉郭晴芳民间借贷纠纷执行一案，法院于2019年3月26日正式立案受理，案号（2019）闽0102执2796号，对郭晴芳名下位于福州市仓山区建新镇建新南路269号阳光城新界4＃楼103单元房屋采取了冻结措施，由于目前该套房屋上存在15年的租约，具体案情如下：案外人郭晴魁于2015年1月24日与郭晴芳签订《房屋租赁合同》，双方约定案外人郭晴魁承租郭晴芳位于福州市××镇××号阳光城新界4＃103单元的房屋，该房屋类型为商品房、毛坯房，案外人郭晴魁用于住宅使用，租赁期限从2015年1月24日起至2030年1月23日止。案外人郭晴魁承租房屋后，根据双方租赁合同的第四条的约定和基于生活需求和孩子未来上学的需要，对承租房屋进行了修缮和装饰，对房屋的增值作出了重大的贡献。如果法院在执行拍卖过程中，没有在拍卖公告中披露该套房屋上存在15年租约的情况下，将会严重影响到案外人郭晴魁后续对该套房产的继续使用，也会影响到承租人对于小孩子生活学习作出的合理安排。综上所述，郭晴魁认为“买卖不破租赁”是合同法的基本原则，本案中案外人郭晴魁的房产承租权形成的时间是2015年1月24日，而吴小珍与郭晴芳之间的借款关系发生在2015年1月24日之后，因此案外人郭晴魁的承租权应当受到法律的优先保护，为了保护案外人的合法权益，现根据《合同法》第二百二十九条、《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（施行）第119条第2款规定、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定向法院提出申请，请求法院能够依法支持申请人的全部诉求。 申请执行人吴小珍对案外人郭晴魁的执行异议答辩如下：第一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中，法院(2019)闽0102执2769号执行裁定是人民法院在执行民事判决书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。第二、郭晴魁就被执行标的不享有实体权利，其申请执行异议主体不适格，且援用法律不当。案外人异议申请中自认对被执行标的之物权并不有实体权利，即仅仅是以所谓的“承租人”身份提出异议的。案外人“买卖不破租赁”的主张，仅适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条所规定的具体执行措施中承租人的权益保护，即承租人的续租权或优先购买权不能对抗或阻碍民事执行中的不动产拍卖、变卖执行措施的实施。第三、案外人涉嫌与被执行人恶意串通规避执行。案外人郭晴魁与本案被执行人郭晴芳系同胞姐弟。被执行人以明显低于市场价格、一次性收取长期租金的明显不符合交易习惯的方式出租财产的行为，以及缺乏一次性支付高达18万元高额租金的银行交易流水(或提现凭证)证据印证，明显存在恶意串通规避执行，共同故意拒不履行生效裁判的刑事犯罪之虞。为此，申请执行人请求法庭责成案外人和被执行人共同提交《房屋租赁合同》和租金收据的原件，由申请执行人申请委托司法鉴定机构就笔迹和指模形成时间进行司法鉴定，以维护申请执行人的合法权益，以及法院作出的生效判决、裁定的权威和法律尊严。综上，申请执行人恳望法院全面审查本案案外人的异议申请事实和证据，依法裁定驳回申请执行人的异议申请，推进对被执行标的的执行。 案外人郭晴魁为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据Ａ1、《房屋租赁合同》，证明：1、案外人与被执行人于2015年1月24日签订房屋租赁合同、有第三人郭杰见证签订租赁合同的事实；2、案外人向被执行人承租的房屋是福州市××镇××号阳光城新界4＃103单元，建筑面积83.48平方米，使用面积6732平方米，类型商品房、毛坯房，案外人承租用于住宅使用的事实；3、案外人与被执行人签订的租赁合同期限为15年，从2015年1月24日至2030年1月23日的事实；4、案外人与被执行人签订的租赁合同双方约定租金每月1000元，合计180000元，由案外人于签约日全部支付给郭晴芳的事实； 证据A2、《租金收据》，证明案外人于房屋租赁合同签订之日(2015年1月24日)按双方的约定支付给被执行人全部租金180000元整，被执行人出具给案外人租金收据的事实； 证据A3、《物业费》、《水电费缴交凭证》，证明：1、证明福州市仓山区建新南路25号阳光城新界4#103单元的水电公摊费2015年1月始由郭晴魁缴交的事实。2、福州市仓山区建新南路269号阳光城新界4#103单元物业费用、水电费用2016年2月始由郭晴魁缴交的事实； 证据A4、《燃气费开户使证明》，证明：福州市仓山区建新南路269号阳光城新界4#103单元的燃气使用户主登记的名字是郭晴魁妻子张小林的事实； 证据A5、《燃气费缴交清单》，证明福州市仓山区建新南路269号阳光城新界4#103单元的燃气费从2016年1月22日至2019年4月23日从张小林名下建设银行代缴的事实。 本院查明：申请执行人吴小珍与被执行人郭晴芳民间借贷纠纷执行一案，本院于2019年3月26日立案执行，执行依据为（2018）闽0102民初9811号民事判决:“一、原告吴小珍与被告郭晴芳2018年7月14日签订《借款协议》解除；二、被告于本判决生效之日起十日内偿还原告1050000元及利息（以上述金额为本金，2018年7月16日起按月利率2%计付至被告还清款项之日止）；三、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付律师代理费15000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。”诉讼过程中，本院于2018年10月23日查封被执行人郭晴芳敏霞位于福州市××镇××路北侧金洲南路东侧“阳光城.新界”4号楼103单元【闽（2017）福州市不动产权第9064337号】，查封期限为三年。 本院认为,虽然案外人郭晴魁与郭晴芳签订了《房屋租赁合同》约定郭晴魁承租涉案房屋，但据当事人陈述双方系姐弟关系，且涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期期长达15年,每月租金仅为1000元,而涉案房屋面积共计83.48平方米,双方约定的租金明显过低,且除了收条外，并无转账凭证等证据证明郭晴魁已经支付过租金，双方的约定明显不符合常理，存在通过恶意串通阻止对案涉房产执行的嫌疑。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持”之规定,对郭晴魁的异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定,裁定如下: 驳回案外人郭晴魁的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  杨金华 二〇一九年十二月二日 书记员江威 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。