辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1021民初3256号原告：辽阳荣海物业有限公司。住所地：辽阳县首山镇马伊回迁区D4号楼北1号网点。法定代表人：杨振宇，该公司公司经理。委托诉讼代理人：齐有泉，辽阳县泉衡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐如，辽阳县泉衡法律服务所法律工作者。被告：曾素萍，女，1969年1月18日出生，汉族，现住辽阳县。委托诉讼代理人：夏卫党，男，1970年11月11日出生，汉族，现住辽阳县，曾素萍丈夫。原告辽阳荣海物业有限公司为与被告曾素萍物业服务合同纠纷一案，于2019年11月6日向本院提起诉讼。本院受理后由审判员王洪宝独任审理，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。原告辽阳荣海物业有限公司的委托诉讼代理人齐有泉、徐如，被告曾素萍的委托诉讼代理人夏卫党到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽阳荣海物业有限公司诉称：被告居住在新风小区，被告系原告所管理的新风小区的业主。住宅面积77.5㎡。辽宁新风房地产开发有限公司与原告于2015年11月5日签订《物业管理转让合同书》，全面委托原告对新风小区（新风小区57705㎡、商铺面积897㎡）进行物业管理服务。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每月每平方按￥0.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。被告自2017年1月1日至2019年12月31日3年拖欠的物业费1,674元、公共照明72元各项费用共计1,746元。原告多次用书面通知和电话催缴，均无效果。为了保护原告的合法权益不受侵害，现依法提起诉讼，请求判令1、被告给付2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费等相关费用1,746元；二、诉讼费由被告承担。被告曾素萍辩称：一、物业与业主没有签订合同，本小区没有业主委员会，法律规定，缺一就可以不交物业费，我们与原告没有任何关系，原告没有权利跟我要物业费；二、小区没有按业主要求清扫卫生，没有做到每日清扫，我家楼道里的感应灯、照明灯，坏了一个月也没人给换；三、小区是无广告小区，墙外没有，偶尔也有，但楼道里墙上、门缝里都是广告。对业主的承诺没有兑现，小区仍吃二次污染水，每次停电都有泥沙出来。头一年我们交了物业费，我们觉得还可以，所以才交物业费，后来没交是我们的反击。没有给我们建车棚；四、没有拿我们当主人，将草坪毁坏，划车位里还带两个纹身的人威胁业主，有的业主物业费交了不少，这是捆绑行为，买车位就得交物业费，业主有业主的权利，你们是来服务的；五、私自提高价格，没有业主的同意，我们与你们没有任何关系，涨价，电费没涨，你们把我们公用电电费涨了，你们没给按一盏灯，只是在物业屋里按空调，你们没有权利享受，那是我们业主的钱。这就是我们不交物业费的原因。经审理查明，2015年11月5日，原告辽阳荣海物业有限公司（以下简称“荣海物业”）与辽宁新风房地产开发有限公司签订了《物业管理转让合同书》一份，辽宁新风房地产开发有限公司将该小区整个物业管理权全权转让给原告荣海物业有限公司进行管理和维护，并向物业管理部门登记备案并获得批准，物业费收费标准按（辽县价【2008】37号）文件执行住宅每平方米每月0.6元计算。2015年11月8日，原告荣海公司进驻新风小区后，对该小区的改造工程进行了公示，工程项目包括正门改建、健身广场修复、地面修复、园区内安装高清监控摄像头、园区内规划车位、铺设草坪等，经公示，原告公司于2016年春天开始施工，总投资约100万元。2018年11月23日，原告公司向小区所在的商业社区申请，并向全体业主发出通知，要求成立业主委员会，但该小区业主没有成立业主委员会。被告曾素萍是该小区业主，住宅面积77.5㎡，2017年1月1日至2019年12月31日期间，被告曾素萍未交纳物业费1,674元、公共照明72元，合计拖欠原告各项物业管理费1,746元。上述事实，有原告提供的营业执照、资质证书、物业服务管理承包合同、公示、辽阳县首山镇泉衡法律服务所公告、申请、通知、证明、照片，被告提供的照片及原、被告当庭陈述在卷为凭，经举证、质证及本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告荣海物业与辽宁新风房地产开发有限公司签订的《物业服务管理转让合同书》系双方真实意思表示，双方形成了物业服务合同关系，且合同的内容、形式不违反相关法律规定，故该合同具有法律效力。物业公司依据合同约定向业主提供物业服务，业主应当按约定交纳物业费。原告荣海物业主张被告曾素萍交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的各项物业管理费1,746元不违反相关法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告公司未与业主委员会、业主签订合同的问题，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定；第十二条第三款、第四款规定，业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。可见，业主大会或业主委员会可以少数服从多数的原则代表业主作出相关决定，且该决定对业主具有约束力。新风小区虽没有成立业主大会或业主委员会，并代表业主与物业提供企业协商订立新的物业服务合同，但作为物业服务企业的原告荣海公司已经收取到了大多数业主的物业费，代表了大多数业主对原告来提供物业服务的认可，可以考虑参照适用《物业管理条例》相关规定的精神，赋予其类似业主大会或业主委员会决定的效力，适用于少数业主（包括被告），对少数业主产生约束力。且根据原告提供的证据来看，原告公司已经于2018年11月23日面向全体业主发出通知，希望业主能够成立业主委员会，但小区业主怠于行使自己的权利，至今未成立业主委员会。该公司进驻新风小区已经过物业管理部门批准，且绝大多数业主实际上已经接受了原告的服务，故对于被告的辩解本院不予采信。关于被告辩称原告将小区草坪划成车位等问题，原告荣海公司在进驻新风小区之后即对全体业主发布了改造小区的公告，经业主同意后方进行了施工，且原告收取的停车位的费用亦用于小区改造，小区的改造与重新规划不属于物业公司的违约行为。关于被告辩称自家楼道里照明灯损坏，楼道、门缝里有广告，没有每日清扫卫生等问题，原告公司提供的服务如果没有达到业主要求的标准，业主可与物业公司协商改进服务，但物业公司提供的物业服务范围是广泛的，是面对全体业主的，如原告荣海物业按照双方签订的物业服务合同提供了相应的各项服务，没有违反合同约定，业主亦应履行自己的义务，按时缴纳物业管理费用，故对于被告的辩解，本院不予采信。但原告荣海公司今后应当及时听取业主的意见，加强管理，不断提高自己的服务质量。关于被告辩称供水二次污染的问题并非物业公司的管理范围，应当与自来水公司协商解决，该辩解不能成为对抗缴纳物业费的理由。关于被告辩称公共照明费涨价的问题，原告在2015年11月8日发出的公告中公布了关于公共照明费每月按2元收取的事项，公共照明费系物业管理区域内由全体业主承担的公共区域照明、水泵、监控等费用，该费用的收取不属于原告的违约行为，对于被告的辩解本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，参照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款、第四款之规定，判决如下：被告曾素萍于本判决生效之日起五日内向原告辽阳荣海物业有限公司交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的各项物业管理费1,746元（含物业服务费1,674元，公共照明费72元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曾素萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员 王洪宝二〇一九年十二月十三日代书记员 王 玉