安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初11339号原告：阜阳邦和物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区颍河西路159号1幢202室，统一社会信用代码913412006911011XX（1-1）。法定代表人：谷勋才，该公司经理。委托诉讼代理人：孙培国，该公司法务。被告：应利，男，1968年4月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：曹赛男，安徽恒言律师事务所律师。原告阜阳邦和物业管理有限公司（以下简称邦和物业公司）诉被告应利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理,依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人孙培国，被告应利及其委托诉讼代理人曹赛男均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邦和物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告物业管理服务费25716元；二、本案的诉讼费和其它费用由被告承担。事实和理由，2005年被告应利购买阜阳市颍州区依心明园裕民路320＃(Z3)102室(门面)，面积214.2平方米，成为该房屋业主。自被告入住以来一直未交纳物业费用，每年经业委会多次催要，其以种种理由拖延，直至现在已欠十多年的物业费用。2018年1月5日，原告与依心明园业委会签订《物业管理服务委托协议》。在此之前，小区管理由业委会负责，业委会每年均多次向被告催要物业费用无果。2018年业委会换届后，把以前业主拖欠的物业费用均转让给原告。原告为维护小区的正常服务，根据《中华人民共和国物业管理条例》第六十七条及《民诉法》的相关规定，请求依法支持原告的诉求。被告应利辩称，一、原告及业主委员会提供物业服务期间没有把小区外门面房纳入管理服务范围，也没人催缴过物业费。原告称每年业委会多次催要物业费纯属编造，更不存在2018年业主委员会把以前小区门面房商铺拖欠的物业费转让给原告的说法。事实上原告没有与上届业委会进行所谓的交接相关事宜；二、原告不具备要求本人交纳物业费的资格。现为小区服务是安徽海霞物业服务管理有限公司，原告为小区物业服务期间(自2018年2月至2019年8月)没有把小区外的商铺纳入管理，更没有提供任何的物业服务。小区业委会没有征求小区外商铺门面房业主的意见，该业主委员会不能代表商户。业主委员会与原告签订《物业服务委托协议》约定的商铺物业服务的价格也没有征求商户的意见，物业服务价格明显高于住宅，严重的侵害了小区外门面房商铺业主的合法权益：三、本案已经超过诉讼时效，不应支持。经审理查明：被告于2019年10月前系阜阳经济开发区依心明园裕民路320＃(Z3)102室(门面)业主。2018年1月5日之前，阜阳经济开发区依心明园小区的物业服务由其业主委员会自行管理。2018年1月5日，阜阳经济开发区依心明园小区业主委员会与原告邦和物业公司签订《物业管理服务委托协议》，约定该小区的物业管理服务由原告进行接管，合同对服务管理期限、服务管理内容、收费标准及解决争议的方式等作了相关约定。其中第五条约定，委托管理服务期限为贰年，自2018年1月5日起至2020年1月4日止；第十条、物业服务费标准、1、本物业的综合服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元（多层）、别墅每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。除上述内容外，该合同还约定了其他权利、义务。落款处有业主委员会及原告印章及双方代表签名。另查明：依心明园小区业主委员会于2019年12月5日出具证明一份，载明：证明我小区业主入住小区当初，因入住率低裹不住，物业管理服务公司不愿意接管，业委会被迫自己管理、自己收支，广大业主非常支持小区管理，基本按时交了物业费，而应利却以各种理由拖着不交，称待物业公司接管后一定交。2017年年底阜阳邦和物业管理有限公司接管后，业主委员会将原拖欠物业费的业主名单及拖欠物业费的数额移交给了邦和物业公司，业主委员会也配合邦和物业公司向拖欠物业费的业主催要，但应利仍拒绝交费，导致其他业主也与应利攀比不交，邦和物业公司与业主委员会沟通后才起诉的，特此证明。庭审中，被告自认于2006年入驻该小区后一直未缴纳物业费，其商铺面积为204平方。原告称其诉求的物业管理费用是从2005年2月至2019年1月期间被告欠付的物业管理费用。上述事实，由身份证、营业执照、《物业管理服务委托协议》、证明、部分业主缴纳物业费清单、被告提供的证人证言及当事人陈述等予以证实。本院认为,物业服务企业应按照物业服务合同的约定及法律的规定，对其服务管理的区域内提供服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；业主大会或者业主委员会的决定及其签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。2018年1月5日，原告与依心明园业主委员会签订的《物业管理服务委托协议》对小区全体业主均具有约束力，原告承接依心明园小区的物业管理，约定由原告进行管理服务，原告接管后至2019年1月期间与被告存在事实上的物业服务合同关系，原告履行了其管理职务与义务，被告应利作为业主负有交纳物业费的义务。依心明园业主委员会在前期管理过程中被告应利也未缴纳相关物业费，现依心明园业主委员会将前期未收取到的物业管理费转移给原告收取合法、合理，对于原告要求被告交纳物业费用的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告所有的商铺面积为214.3平方米未提供相关证据，对于涉案房屋的面积应按被告自认的204平方米计算为宜。原告主张从2015年2月份计算至2019年1月期间的物业费用，因未提供被告具体购买及接收房屋的时间，被告自认从2006年入住，故物业费应从2006年1月1日起计算；被告抗辩称前期业主委员会自行管理期间及原告接管后均未尽到其管理服务义务，故不应交纳物业管理费用。对被告的该抗辩，本院认为如被告认为原告不履行或不完全履行物业服务合同的约定，侵害其权利的，可向地方人民政府房地产行政主管部门或相关部门投诉或主张权利，被告不能因此为由拒不缴纳物业管理费用。对于被告称诉讼时效已过的抗辩，因本案被告的违约行为一直在持续状态中，且业主委员会的证明中多次载明原业主委员会及原告多次向被告催要物业费，故原告并不存在其权利受到侵害后不主张权利的情形，本案并未超过诉讼时效。综上，被告应向原告缴纳从2006年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费计31824元（204平方米×1元/每个月每平方米×156个月），但原告仅向被告应利主张25716元物业费系对自己权利的处分，不违反法律规定本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告应利于判决书生效之日起十五日内支付原告阜阳邦和物业管理有限公司2016年1月1日至2019年1月1日期间的物业管理费25716元；二、驳回原告阜阳邦和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，减半收取222元，由被告应利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张艳玲二〇一九年十二月十八日书记员  唐 靖附：本案相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。