河南省漯河市郾城区人民法院行 政 裁 定 书（2019）豫1103行初115号原告：吕德梅，女，回族，1964年2月21日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：何鹏程，河南恩达律师事务所律师。被告：漯河市自然资源和规划局，住所地：漯河市淞江路616号。法定代表人：王喜成，局长。委托诉讼代理人：肖广辉，该局工作人员。委托诉讼代理人：安建业，河南永力律师事务所律师。第三人：河南雅顺置业有限公司，住所地：漯河市郾城区107国道嘉和苑1号楼。法定代表人：魏照夯。第三人：河南智永商贸有限公司，住所地：郑州市郑东新区九如东路22-1号。法定代表人：郭宏志，执行董事。原告吕德梅诉被告漯河市自然资源和规划局（以下简称市自规局）、第三人河南雅顺置业有限公司（以下简称雅顺公司）、第三人河南智永商贸有限公司（以下简称智永公司）房屋行政登记一案，本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕德梅及其委托诉讼代理人何鹏程、被告市自规局的委托诉讼代理人肖广辉、安建业到庭参加诉讼。第三人雅顺公司、智永公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告吕德梅诉称：2009年9月22日，漯河市和泰房地产开发有限公司（以下简称和泰公司）取得漯河市舟山路城市空间综合楼房屋预售许可证，许可证号为（2009）漯房管售字第785号。2010年1月26日，原告与和泰公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定，将位于舟山路城市空间综合楼107-1、2号房卖给原告，房屋总房款为1052480元。签订合同当日，原告丈夫在签订合同当日交纳首付款550000元，剩余购房款分别在2010年3月7日、2011年11月14日、2013年5月23日全部交纳给和泰公司，和泰公司给原告丈夫出具了购房款的收款收据。该套房屋建成后，和泰公司将该套房产交付给了原告使用，原告将该房产装修且已经出租使用。2010年6月25日，被告在原告等购房业主均不知情的情况下，在漯河日报公告撤销了城市空间综合楼共计25套商品房预售，该25套房屋中包括本案原告购买的107-1、2号房，撤销时间为2010年6月23日。2010年6月23日，郑州兴仁贸易有限公司委托中国银行漯河分行向和泰公司贷款1000万元，期限10个月，利率3.6%。同时和泰公司与第三人河南宏基投资担保公司（以下简称宏基公司）签订了抵押反担保合同，由宏基公司向出借人郑州兴仁贸易有限公司提供反担保，由和泰公司将城市空间房产以在建工程抵押给了宏基公司，2010年7月，在原告等购房业主均不知情的情况下，原漯河市房管局为第三人和泰公司和宏基公司办理了在建工程抵押登记。2018年，原漯河市房管局管理职能划转给了漯河市住房和城乡建设委员会，房产登记职能划转给了市自规。原告以漯河市住房和城乡建设委员会为被告提出了“撤销原房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的具体行政行为”的行政诉讼，该案件经过了漯河市郾城区法院、漯河市中级人民法院两级法院审理后，支持了原告的诉讼请求，撤销了原漯河市房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的行政行为。现上述行政判决书已生效，城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证已恢复，但原告的房产仍处于抵押状态，原告经过查询，发现被告为第三人智永公司颁发的漯房建郾城区字第2010003041号他项权证包括了城市空间综合楼101—109房，原告的房产107-1、2号被包括在抵押范围内。原告认为，原漯河市房管局在明知第三人和泰公司已经取得城市空间综合楼房屋预售许可证，并明知城市空间综合楼大部分房产均已经被出售，房产权属存在限制和争议的情况下，仍为第三人办理在建工程抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第八条第一款、第五款的规定，权属有争议的房地产以及被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得设定抵押。被告的行为，明显违反了《城市房地产抵押管理办法》第八条第一款、第五款的规定，是一种违法设定抵押登记的行为，应依法予以撤销。请求人民法院在查明案件事实基础上，支持原告的诉讼请求。请求：一、撤销被告为第三人智永公司颁发的漯房建郾城区字第2010003041号他项权证；二、本案诉讼费由被告承担。被告市自规局辩称：被告为第三人办理涉案房屋抵押登记时，对第三人提交的申请材料进行了形式审查，第三人提交的手续符合抵押登记规定。被告为第三人办理涉案房屋抵押登记行为并无不当，应驳回原告的诉讼请求。第三人雅顺公司、智永公司未到庭，也未提交书面答辩意见。为证明其主张，被告市自规局在法定举证期限内提供了以下证据材料：第一组证据，漯河市房地产抵押登记申请表1份，证明二第三人于2016年7月10日共同向被告申请涉案房屋抵押登记。第二组证据，郾城区发改委文件1份、股东会决议1份、具结书、现场查看表、漯河市房产平面图、评估报告、涉案房屋综合楼资金投入情况说明、公告、土地证、用地规划许可证、施工许可证、建设工程规划许可证、抵押反担保合同、委托贷款合同、和泰公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人身份证明、和鸿彬身份证复印件、授权委托书、代理人陈晓霞身份证复印件、宏基公司营业执照、组织机构代码证、授权书、法定代表人范利锋的身份证、代理人孙召宇身份证复印件、房屋他项权登记审批表2份、房屋他项权证存根2份、预售面积计算报告2份，以上证据证明涉案房产系第三人雅顺公司建设，该公司对涉案房产抵押时享有所有权依法可以抵押，申请抵押登记时涉案房产的状态及第三人提交的建房手续符合房屋登记办法及城市房地产抵押管理办法的规定，被告为第三人办理涉案房产抵押登记并无不当。第三组证据，证明一份，来源于郾城区法院2014郾民初字第01216号卷宗，证明2011年12月30日前原告提交的三份段晓的购房合同没有备过案，原告提交的三份注销备案合同有关备案的内容不真实。原告吕德梅对被告市自规局提供的证据材料质证认为：对被告的第一组、第二组证据真实性无异议，证明问题有异议，原告认为该证据不具有合法性。被告为第三人办理在建工程抵押的前提条件是本案涉案房产的预售许可证，但这一具体行政行为已经被法院撤销，在法院的判决中明确表示由于被告在撤销前未实地查看涉案商品房预售许可证项下的房屋是否已出售，在售出房屋已备案登记的情况下，也未下发撤销商品房预售许可证的相关文书，只是在2010年6月25日在漯河日报上发布公告，撤销涉案商品房预售实属不当。也就是说被告为第三人办理在建工程抵押的合法性已经不存在。由于该证据不具有合法，不能证明原告诉请撤销他项权证的合法性。对第三组证据，段晓购买的103、104、105号三套房产的备案登记情况，应当以备案登记机关的注销备案合同为准。和泰公司出具的证明不能证明段晓的三份注销备案登记合同为虚假合同。且三份备案合同已经经过法院认定作为判决的依据，具有真实性。为证明其主张，原告吕德梅提供了以下证据材料：第一组证据，《商品房买卖合同》一份、收据四份，证明：2009年9月22日，第三人和泰公司取得漯河市舟山路城市空间综合楼房屋预售许可证，许可证号为(2009)漯房管售字第785号。2010年1月26日，原告与第三人和泰公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定，将位于舟山路城市空间综合楼107-1、2号房卖给原告,房屋总房款为1052480元。原告丈夫在签订合同当天缴纳了首付款550000元，剩余款项分别在2010年3月7日和2011年11月14日、2013年5月23日全部交纳给和泰公司，和泰公司给原告丈夫出具了购房款的收款收据。第二组证据，郾城区人民法院（2018）豫1103行初58号行政判决书一份、漯河市中级人民法院（2018）豫11行终96号行政判决书一份，证明：2017-2018年，原告以漯河市住房和城乡建设委员会为被告提出了“撤销原房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的具体行政行为”的行政诉讼，该案件经过漯河市郾城区人民法院、漯河市中级人民法院两级法院审理后，支持了原告的诉讼请求，撤销了原房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的行政行为。现上述判决已生效，原城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证已恢复，但原告的房产仍处于抵押状态。第三组证据，漯河日报2010年6月25日公告、漯房建郾城区字第2010003041号房屋他项权证登记审批表、存根一份，证明：2010年6月25日，被告在原告等购房业主均不知情的情况下，在漯河日报公告撤销了城市空间综合楼共计25套商品房预售，该25套房屋中包括本案原告购买的107号房，撤销时间为2010年6月23日。2010年7月10日，被告为第三人雅顺公司将城市空间综合楼以在建工程抵押给了宏基公司。第四组证据，漯河市住房保障和房屋管理局文件一套:包括漯河市住房保障和房屋管理局关于置换抵押物的函二份、漯河市住房保障和房屋管理局关于拟注销漯房建郾城区字第210000、2010003041号《房屋他项权证》的函一份、关于对漯河市住房保障和房屋管理局关于拟注销漯房建郾城区字第2010003040、2010003041号《房屋他项权证》的复函一份、漯河市房地产抵押登记申请表三份、漯河市住房保障和房屋管理局会议纪要一份，证明：被告在2013年时已经知道被告隐瞒城市空间房产已经销售的事实，违法将预售许可证撤销为第三人办理在建工程抵押登记，被告也知道其行为的违法性，专门开会出具会议纪要，决定取消城市空间25套房屋在建工程抵押，并多次向第三人雅顺公司及抵押权人宏基公司发函，拟置换抵押物和注销第2010003040和2010003041号《房屋他项权证》。但被告至今没有主动纠正错误的具体行政行为。综上所述，被告为第三人将已出售的房产以在建工程设定抵押的行为违反了《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，是违法的具体行政行为，应依法予以撤销。第五组证据，段晓备案合同三份，该证据来源于郾城区法院2014郾民初字第01216号卷宗，证明经备案登记的商品房买卖合同及收据，段晓购买的103、104、105号房已经办了备案登记手续。被告擅自撤销涉案房屋的商品房预售许可证并办理房屋他项权证，该他项权证手续错误，应当予以撤销。被告市自规局对原告吕德梅提供的证据材料质证认为：因本案第三人雅顺公司未到庭，原告提交的第一案组证据被告不知情，且该合同从未在被告处备案，对其真实性被告无法确认。对第二组证据真实性无异议，该判决书的内容被告不知情，判决结果对本案房屋抵押登记行为不具有因果关系。原告不能以此判决请求撤销被告的抵押登记行为。对第三组证据无异议，对第四组证据系复印件，对真实性不予认可。涉案房屋备案登记发生在2010年，即便第四组证据是真实的，也与涉案房屋抵押登记行为没有因果关系。不能作为涉案房屋抵押登记行为违法的证据。对第五组证据真实性不认可，三份合同注销及已备案注销的方章均不是被告使用的印章。合同也未在被告处备过案，三份合同上显示的备案注销日期与郾城区法院2014郾民初字第01216号卷宗内的第三人雅顺公司于2011年12月13日向法院出具的证明时间明显矛盾。注销备案合同上显示的备案日期是2011年11月14日14时30分，而第三人2011年12月13日出具的证明上内容为我单位保证尽快偿还河南省宋庆龄基金会的借款，为段晓办理相关的房产登记备案手续。该内容足以认定2011年12月13日前该三份合同还未曾备过案。因此该三份注销备案合同不真实，不能证明该三份合同已在被告处备过案。另外该合同不显示备案日期也不显示注销备案日期，不能证明涉案房产抵押登记时该三份合同在备案中，因此该三份合同不能证明被告办理抵押登记行为违法。庭审后，被告市自规局提交101-109号备案注销申请表9份、合同9份、具结书9份、段晓身份证复印件9份，证明与本案原告同一幢楼的、段晓所购房号为101-109号商品房，于2010年6月22日申请人段晓向被告申请注销了这些商品房的备案合同，被告的注销行为发生在被告撤销涉案楼房预售证及为第三人智永公司办理抵押登记行为之前，证明被告撤销涉案楼房预售证及为智永公司办理抵押的登记行为并不无当。原告吕德梅对被告市自规局庭审后提供的证据材料质证认为：对该证据的真实性及证明问题均有异议。一、商品房预（销）售合同备案注销申请表上仅注明注销原因，没有显示申请时间、提交的资料等内容，另外，具结书系和泰公司单方出具，没有段晓的签字确认，因此，对上述证据的真实性不予认可。二、原告向法院提交的郾城区人民法院2015年5月28日作出的（2015）郾民初字第01216号民事判决书中，本案被告在该案中亦是被告，段晓是该案的第三人，在庭审中，段晓未提出涉案房屋已经注销，反而是强调涉案房屋归其所有。在判决的法院审理查明部分，“上述三份购房合同均在漯河市房屋管理局进行了备案，但备案的三份合同签订日期均为2009年9月23日，且同时备案的还有三份和泰公司出具的购房款收据，分别是：1、104号房收据（编号为4099941），主要内容为：今收到段晓交来购房款壹佰叁拾捌万壹仟玖佰捌拾肆元整；2、103号房收据（编号为4099942），主要内容为：今收到段晓交来购房款壹佰零贰万壹仟捌佰伍拾捌元整；3、105号房收据（编号为4099943），主要内容为：今收到段晓交来购房款壹佰肆拾捌万贰仟捌佰柒拾肆元整。”没有查到相对应的注销信息。因此，也说明了被告提供注销的证据不真实。三、2010年6月25日，被告在明知城市空间综合楼大部分房产均已经被出售，房产权属存在限制和争议的情况下，在原告等购房业主均不知情的情况下，撤销了城市空间综合楼共计25套商品房预售，原告以漯河市住房和城乡建设委员会为被告提出了“撤销原房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的具体行政行为”的行政诉讼，该案件经过了漯河市郾城区法院、漯河市中级人民法院两级法院审理后，支持了原告的诉讼请求，撤销了原房管局于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的行政行为。被告称撤销涉案楼房预售证的行为并无不当明显与事实及法律、生效判决相违背。四、根据《城市房地产抵押管理办法》第八条第一款、第五款的规定，权属有争议的房地产以及被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得设定抵押。被告的行为，明显违反了《城市房地产抵押管理办法》第八条第一款、第五款的规定，是一种违法设定抵押登记的行为，应依法予以撤销。经审理查明：1、2009年9月22日，原漯河市住房保障和房屋管理局向第三人雅顺公司（原漯河市和泰房地产开发有限公司）开发的位于漯河市舟山路北段的城市空间综合楼颁发了（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证，该商品房预售许可证项下涉及25套房屋。2、原告吕德梅于2010年1月26日与和泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买和泰公司开发的城市空间综合楼107—1、2号房屋，总房款为1052480元，合同签订当日，吕德梅的丈夫交纳了首付款550000元，剩余购房款分别在2010年3月7日、2011年11月14日、2013年5月23日全部交纳给和泰公司。和泰公司给原告丈夫出具了购房款的收款收据。该套房屋建成后，和泰公司将该套房产交付给了原告使用，原告已将该房产装修且已经出租使用。3、2010年6月21日，和泰公司以包括涉案房屋在内的25套门面房及住宅需办理在建工程抵押为由，向原漯河市住房保障和房屋管理局申请撤销上述商品房预售许可证。2010年6月23日，原漯河市房产管理局裴局长在和泰公司的申请书上签字同意撤销涉案商品房预售许可证。2010年6月25日，原漯河市房产管理局在漯河报上登报公告撤销上述商品房预售许可证。4、2010年6月23日，郑州兴仁贸易有限公司委托中国银行漯河分行向和泰公司贷款1000万元，期限10个月，利率3.6%。同时向和泰公司与第三人智永公司（原河南宏基投资担保有限公司）签订了抵押反担保合同，由智永公司向出借人郑州兴仁贸易有限公司提供反担保，由和泰公司将城市空间房产以在建工程抵押给了智永公司。2010年7月1日，原漯河市房管局为双方办理了在建工程抵押登记，为第三人智永公司颁发了漯房建郾城区字第2010003040、2010003041号两个他项权证。5、2018年4月17日，原告吕德梅向本院提起行政诉讼，请求撤销漯河市住房和城乡建设委员会于2010年6月作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的具体行政行为。本院审理后于2018年9月19日作出（2018）豫1103行初58号行政判决书，判决撤销漯河市住房和城乡建设委员会于2010年6月23日作出的撤销城市空间综合楼（2009）漯房管售字第785号商品房预售许可证的具体行政行为。漯河市住房和城乡建设委员会不服，提起上诉，漯河市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）豫11行终96号行政判决书，驳回上诉，维持原判。6、2019年8月6日，原告吕德梅向本院提起本案行政诉讼，请求撤销被告为第三人智永公司颁发的漯房建郾城区字第2010003041号他项权证。另查明，1、2010年6月22日，和泰公司和案外人段晓以段晓资金困难无力购买为由，共同向原漯河市住房保障和房屋管理局申请注销段晓购买和泰公司开发的城市空间综合楼1幢101号、102号、103号、104、105号、106号、107号、108号、109号共九套房屋的备案登记。原漯河市住房保障和房屋管理局于同日为其办理了漯河市商品房预售合同备案注销登记。2、2012年8月13日，漯河市和泰房地产开发有限公司企业名称变更为河南雅顺置业有限公司。2012年12月12日，河南宏基投资担保公司企业名称变更为河南智永商贸有限公司。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……。”行政相对人是行政管理法律关系中与行政主体相对应的另一方当事人，是行政主体的行政行为影响其权益的个人或组织。法律上的利害关系人是公民、法人或其他组织的合法权益与行政行为存在一种因果关系，与诉讼标的有直接或间接利害关系的人。本案中，吕德梅虽然与雅顺公司签订了涉案房屋的买卖合同，交纳了全部购房款，但该房屋买卖合同既未在房屋登记部门进行预售备案登记，也未就该房产所有权进行预告登记，又未就该房产办理过户登记，因此，吕德梅与雅顺公司涉案房屋之间仅存在因买卖合同而产生的债权上的利害关系，吕德梅不是被告市自规局为第三人智永公司颁发的漯房建郾城区字第2010003041他项权证的具体行政行为的相对人，被告作出的该具体行政行为与吕德梅没有法律上的利害关系，吕德梅不具备本案原告诉讼的主体资格，无权对被告市自规局为第三人智永公司颁发的漯房建郾城区字第2010003041他项权证的具体行政行为提起行政诉讼，其权利可以通过其他途径及时主张予以救济。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》二十五条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告吕德梅的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  蔡桂花人民陪审员  吕广华人民陪审员  柳书平二〇一九年十二月十六日书 记 员  王思嘉