甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0102民初4468号原告:杨志瑞，男，1981年10月1日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：张莹，甘肃栖云律师事务所律师。被告:兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区静宁路298号23层。法定代表人:杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，1993年8月28日出生，汉族，身份证登记地甘肃省古浪县海子滩镇李家窝铺村九组18号，现住甘肃省兰州市城关区，该公司员工。被告:陈元元，女，1937年10月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈锐，甘肃溥德律师事务所律师。原告杨志瑞与被告兰州宏辉房产经纪有限公司（简称宏辉公司）、陈元元房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨志瑞委托诉讼代理人张莹、被告宏辉公司委托诉讼代理人薛爱明、被告陈元元委托诉讼代理人陈锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志瑞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2017年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》;2、请求判令被告兰州宏辉房产经纪有限公司、被告陈元元共同向原告返还房款60000元及资金占用利息3127.08元（计算至起诉之日），共计63127.08元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年4月7日原告杨志瑞与被告宏辉公司签订了《买卖斡旋金协议》，约定由被告宏辉公司为原告提供居间服务，为原告斡旋购买位于兰州市城关区的房屋,由原告向被告支付20000元斡旋金，并约定该协议自斡旋成功后7日起自动终止。当日，原告向被告宏辉公司交付20000元现金，被告宏辉公司将其中10000元交付给被告陈元元。2017年4月9日被告宏辉公司斡旋成功，原告与被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋交易价格为59万元，由原告于2017年5月31日前将除定金以外的剩余房款交付给被告陈元元，双方于2017年5月30日之前办理房屋过户手续，并约定如遇不可抗力等因素双方均可以解除合同。当日，原告向被告宏辉公司再次交付了40000元房款。2017年4月14日兰州市人民政府印发了［兰政发（2017）19号］《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》，规定“兰州市户籍家庭（家庭成员中至少有一名为兰州市户籍或一名驻兰部队现役军人、现役武警）在限购区域已经有两套（含两套）以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房，二手房屋以房产测绘管理部门受理房屋测绘申请的时间为准”，该意见自2017年4月14日开始执行。当时原告的妻子王爱玲名下已有两套位于兰州市城关区的房屋，导致原告无法再继续购买房屋。后原告多次与被告沟通，要求退回已经交付的房款，被告宏辉公司仅愿意退回10000元，并声称剩余的款项已全部交付给被告陈元元，但其一直无法出示向被告陈元元交付款项的证明，而被告陈元元拒绝退款。至今为止，该房屋已经由房主出售给了第三方，但其仍然拒绝退款。原告认为，被告与原告签订了合同，因政策影响导致合同无法继续履行，属于不可归责原因，被告应当向原告退还全部款项。为维护自身合法利益，原告特向法院起诉。宏辉公司辩称，原告的诉讼请求于法于理无据。原告交付的60000元为定金而非原告所述的房款，2017年4月5日，原告交付定金20000元于宏辉公司，被告公司签订房屋买卖合同时，代原告向陈元元转付10000元，剩余10000元由陈元元委托宏辉公司托管。2017年4月9日，原告又交付定金40000元于宏辉公司处，由宏辉公司于2018年4月17日代原告付至陈元元处，宏辉公司托管的10000元是代陈元元托管，不负有向原告返还定金的义务，宏辉公司两次转付陈元元的50000元定金已转付陈元元，不负有向原告返还的义务。因原告单方面违约，应向宏辉公司承担原告和陈元元的服务费，该服务费应从原告交付的定金中予以扣除。其次，签订合同时，原告具备购买交易房屋的购房资格，因原告需以首付加银行按揭贷款方式支付房款，而原告妻子名下已有两套房，原告无法得到银行贷款审批，故原告以其亲戚名义向银行提交了贷款申请，合同约定的支付房款和办理过户手续的日期届至后，原告贷款仍未得到审批且未按合同约定支付房款，且表示不愿意继续购买涉案房屋，故合同无法履行是因为原告贷款未得到审批且拒绝按合同支付房款，而非原告所述的限购政策导致。因原告单方面违约，原告无权主张退还定金。最后，居间合同中仅有被告公司提供居间服务收取原告服务费的权利和义务，没有其他给付金钱的义务，故原告的诉讼请求不应得到支持。陈元元辩称，1、原告向宏辉公司支付了20000元的斡旋金，转给了陈元元10000元，之后原告补交40000元都属于定金的性质，因原告违反合同约定第七条第6-7项，并应当承担20%的违约金，因原告违约，公司已经进行了公证并进行了行为保全，并告知了原告违约的相关法律后果，对于造成的佣金5900元、中介费11800元，公证费1200元原告都应承担，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于杨志瑞提供的买卖斡旋金协议、房屋买卖（居间）合同、定金收条、收款收据、自行贷款协议书、《兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》、房产所有权证、结婚证、户口簿，上述证据来源合法、互相印证且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。关于宏辉公司提交房屋买卖（居间）合同、授权委托书来证明原告应当承担中介费，该证明目的与本案无关，故本院对关联性不予认定。宏辉公司提交自行贷款协议书证明宏辉公司没有配合贷款的义务，该证明目的与本案无关，故本院对关联性不予认定。宏辉公司提交定金收条、刘鸿出具的收条，能够证明原告交付的60000元为定金性质。宏辉公司提交的聊天记录、业务跟进截图，未显示与涉案房屋有关，故本院对关联性不予认定。关于陈元元提交房屋买卖（居间）合同、买卖斡旋金协议、房价净拿确认书来证明原告违约，但因兰州市人民政府发布房屋限购通知，属于在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人的原因。陈元元提交的定金收条，能够证明陈元元收到10000元定金。陈元元提交的宏辉房产地址电话联系单，系复印件，原告亦不予认可，故本院不予认可。陈元元提交的解除合同通知书，被告无证据证明原告收到该通知书，故本院不予认可。陈元元提交的公证书，无法证明原告收到通知。陈元元提交的协议书，能够证明陈元元保管原告支付的定金34900元，宏辉公司保管原告支付的定金25100元。陈元元提交的收条与本案无关，对该证据关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月5日，原告杨志瑞（委托人买方）与被告宏辉公司（居间人）签订买卖斡旋金协议，约定宏辉公司为委托人杨志瑞提供居间服务，买卖坐落于兰州市城关区房屋一套，杨志瑞向宏辉公司支付20000元斡旋金，斡旋期限自即日起至2017年4月9日止，该协议第四条约定，“本协议经卖方填写出售条件且出售条件与委托人承购条件完全一致并签字后斡旋即告成功，斡旋金即转为定金，委托人同意居间人将定金支付给卖方。”协议后附的卖方承诺出售条件于2017年4月7日由陈元元填写签字。2017年4月7日，原告杨志瑞（乙方）与被告宏辉公司（丙方）、陈元元（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由杨志瑞购买陈元元名下位于兰州市城关区房屋一套，房屋成交价格为590000元，合同第四条约定，“乙方于2017年4月5日交付定金人民币（大写）贰万（￥20000.00）予丙方。丙方于签订《房屋买卖（居间）合同》当时代乙方向甲方支付定金壹万剩余定金壹万元甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款……甲乙双方经协商一致选择：一次性付款：乙方于2017年5月31日前将除定金外的全部房款按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付给甲方。……丙方托管的定金人民币壹万元整（￥10000.00）待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，甲方承诺于2017年6月10日将户口迁出，并在房屋交接清单上签字后3个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付。”同日，陈元元出具定金收条，确定杨志瑞已按合同约定支付定金20000元到宏辉公司账户，其中10000元经其同意由宏辉公司托管，剩余10000元宏辉公司已支付给陈元元。2017年4月9日，杨志瑞向宏辉公司支付定金40000元。2017年4月14日，兰州市人民政府发布《兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》（兰政发〔2017〕19号），对城关区范围内的二手住房实施限购，以家庭为单位，兰州市户籍家庭在限购区域已有两套（含两套）以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商铺住房及二手住房。原告及其妻子户籍在兰州市榆中县，因其妻子名下已有两套位于兰州市城关区的房屋，致使原告无法再继续购买房屋。另查，陈元元保管有杨志瑞支付的定金34900元，宏辉公司保管有杨志瑞支付的定金25100元。本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖（居间）合同》,其内容不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力,双方应按照约定和有关法律规定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中,双方约定杨志瑞应当于2017年5月31日前将除定金外的全部房款按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付给陈元元。而在合同履行过程中,2017年4月14日兰州市人民政府兰政发〔2017〕19号文件实施,原告无资格再购买涉案房屋，继续履行合同亦不能实现合同目的，故原告要求解除原、被告于2017年4月9日签订的《房屋买卖(居间)合同》的主张，本院予以支持。鉴于买卖房屋的客观情况已发生变化,该变化系原、被告双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，因此原告要求被告向原告返还房款60000元的主张，本院予以支持，被告不再支付原告资金占用利息，因陈元元保管有杨志瑞支付的定金34900元，宏辉公司保管有杨志瑞支付的定金25100元，故应由陈元元向杨志瑞返还定金34900元，宏辉公司向杨志瑞返还定金25100元。综上所述，原告的基本诉请有事实及法律依据。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、解除原告杨志瑞与被告兰州宏辉房产经纪有限公司、陈元元于2017年4月9日签订的《房屋买卖(居间)合同》；二、被告陈元元于判决生效后十日内向原告杨志瑞返还定金34900元，被告兰州宏辉房产经纪有限公司于判决生效后十日内向原告杨志瑞返还定金25100元；三、驳回原告杨志瑞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，由被告兰州宏辉房产经纪有限公司、陈元元各负担689元（被告兰州宏辉房产经纪有限公司、陈元元于判决生效后十日内向原告杨志瑞付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春林人民陪审员  孙炳谦人民陪审员  陈小莉二〇一九年十二月六日书 记 员  张 丽