天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初5990号原告：刘凯，男，1974年10月21日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：任江海，天津汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金会，天津汇融律师事务所实习律师。被告：李云龙，男，1979年9月12日出生，汉族，住天津市南开区。原告刘凯与被告李云龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯的委托诉讼代理人任江海，被告李云龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告办理天津市北辰区房屋过户登记；2、判令被告向原告支付自2018年11月1日至其实际配合办理之日为止产生的迟延办理不动产转移登记手续的违约金（计算方法：以房屋成交价1490000元为准，按日千分之一计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求第二项为判令被告向原告支付截止到开庭日2019年11月19日的违约金20万元，自开庭之日到实际过户之日的违约金，以149万元为基数按年利率24%计算。事实与理由：2018年5月23日，原告刘凯、被告李云龙、天津市友邦房地产信息咨询服务有限公司签订《房产（居间）交易合同》“编号：20170006073”，约定该房屋成交价为人民币149万元，迟延履行过户违约金为房屋成交价日千分之一，原告当天支付定金10万元及中介费3万元。因合同中有房屋贷款的约定，委托评估机构对房屋进行评估，2018年6月5日出具评估报告，该房屋估价125万元。2018年6月7日原告与被告李云龙签订《天津市存量房屋买卖协议》“编号：31835-004208”，确定原告购买被告李云龙位于天津市北辰区房屋，面积94.63平方米，房屋价款为125万元，原告当天支付首付款54万元，申请银行贷款71万元，合同中双方约定2018年11月1日前双方到不动产登记机构办理不动产转移登记手续。2018年6月7日，原告与被告李云龙办理了房屋交接手续，原告已实际占有该房屋。2018年7月9日，原告交付该房屋相关税费。因二被告之间有其他与该房屋无关的纠纷，贾垚喆错误申请查封，其错误查封的行为已被法院判决认定，导致原告与被告李云龙至今未办理房屋过户登记，侵害了原告的权利。原告要求被告李云龙继续履行合同，赔偿违约金。综上所述，请求贵院支持原告的诉讼请求。李云龙辩称，对原告诉讼请求第一项认可，对其他诉讼请求不认可。本人将聚龙园房屋卖给刘凯，完全按照合同规定履行，即便过户时发现被案外人贾垚喆将房屋查封，属错误查封，本人按规定将房屋实际使用权交于刘凯，进行了物业交接，事实上履行了房屋的正常交接使用。对原告没有造成任何居住使用延误等损失。被告提出的律师费差旅费误工费等均与本案无关，也并非被告主观意愿产生的费用。原告在诉讼中也明确提到被告一直配合原告办理房屋买卖评估达协议直至过户等手续。且原告承认案外人查封并非被告本意，属错误查封。属于被告不可抗因素，即便有损失也不应由被告承担。此次房屋买卖过程中被告将房屋按照约定交与原告验收使用，迟迟未能过户拿到房款，对被告也造成了损失，请法院酌情考虑。依据原告提出的买卖协议中第六条中第四项约定，违约金按照千分之一计算，但是规定违约期限为15天，违约金只累计到15天，如仍未履行，双方可以解除合同，但原告经与被告协商，不同意解除合同，实际上已经是默许了突发事件产生的影响，且造成未能过户的直接原因为第三方贾垚喆查封房屋所致，并非被告主观目的，且双方经协商，被告方主动将房屋交于原告使用，并未影响原告居住和使用权，实际双方达成调解意见就是针对本次购房合同所作出的补充协议视为双方认可，当时并未提出违约金事项。就买卖本身已完成了90%义务，只是差最后房本更名，所以对原告没有造成经济及生活上的损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日，甲方（出售方）李云龙与乙方（购买方）李素峥，代理人刘凯签订了《房产（居间）交易合同》（编号：20170006073），约定涉案房产为天津市北辰区，面积94.63平方米，成交价1490000元；双方须于2018年6月22日前到天津市北辰区国土资源及房地产管理局签署《天津市房产买卖协议》；甲方须在打买卖协议当天负责将该房地产交予乙方使用。其中六、违约责任第4条约定“买卖双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一天，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期15天不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10％作为违约金”。同日刘凯向李云龙交付定金10万元。后天津市源丰有限责任房地产评估事务所受李云龙委托，对上述房屋进行评估，于2018年6月5日出具了《房地产抵押估价报告书》，上述房屋被估价为人民币1250000元。2018年6月7日，出卖人（甲方）李云龙、买受人（乙方）刘凯签订了《天津市存量房屋买卖协议》（编号31835-004208），约定房屋坐落北辰区聚龙园16-1-301，面积94.63平方米，价款1250000元；甲方须于2018年8月30日前，将该房屋及相关证明交付乙方，甲乙双方应在2018年11月1日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关税费。该合同附件《购房人家庭情况申报表》中载明，刘凯为购房人，李素峥为购房人配偶。刘凯、李云龙双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。2018年6月7日，刘凯交付李云龙房款差价13.5万元并交付了首付款54万元，同日刘凯与李云龙办理了所购房屋的入住交接手续。2018年7月9日，双方办理过户手续时发现涉案房屋被司法查封。天津市南开区人民法院审理原告贾垚喆与被告李云龙民间借贷纠纷一案中，依原告贾垚喆的申请，于2018年6月8日作出（2018）津0104民初6965号民事裁定书，2018年6月11日执行查封了权利人登记在被告李云龙名下坐落于本市北辰区房屋。后天津市南开区人民法院2019年9月29日作出（2019）津0104民初10199号民事裁定书解除上述查封。另查，刘凯、李素峥系夫妻关系，涉案房屋系二人婚姻期间共同购买。诉讼中二人认可刘凯作为涉案房屋实际购房人。本院认为，涉案房屋系刘凯、李素峥婚姻期间共同购房，刘凯作为实际购房人与李云龙签订了《天津市房产买卖协议》，刘凯作为原告起诉符合法律规定。刘凯、李素峥与李云龙签订的《房产（居间）交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。现刘凯主张要求李云龙配合办理房屋过户登记，李云龙亦表示同意，符合法律规定和合同约定，予以准许。关于刘凯主张违约金一节，涉案房屋因李云龙涉及民事案件导致查封，李云龙未能在转让涉案房屋前及时清理自身债务纠纷，不能如期履行合同约定的过户义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额问题，双方签订的《房产（居间）交易合同》中约定“买卖双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一天，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期15天不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10％作为违约金”，涉案合同已经对违约金的标准约定为房屋成交价格的10%，原告虽未主张解除合同，但并无权主张高于此标准的违约金数额。考虑到合同约定、当事人过错和房价预期利益，调整违约金数额为该合同所确定交易价格的10%即149,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李云龙于本判决生效之日起十日内协助原告刘凯办理北辰区聚龙园16-1-301房屋过户登记手续；二、被告李云龙于本判决生效之日起十日内支付原告刘凯违约金149,000元；三、驳回原告刘凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计算2,150元，由被告李云龙负担1,601元，由原告刘凯负担549元；诉前保全费5,000元，由被告李云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇一九年十二月十六日书记员  孙美美附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。