河北省宁晋县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0528民初3326号 原告：楚京梅，男，1983年4月25日出生，汉族，农民，住宁晋县。 被告：邢台银都物业服务有限公司，住所地邢台市桥西区冶金北路788号。 法定代表人：苏三财，该公司总经理。 原告楚京梅与被告邢台银都物业服务有限公司(以下简称银都物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告楚京梅到庭参加诉讼、被告银都物业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 楚京梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令银都物业公司在规定的时间内配备消防水龙带及水枪等器材，并确保消防设施可随时启用；维护好小区内的门禁系统及监控设备，保证小区内安全及监控设备正常运行；2.依法判令银都物业公司维护好公共环境的卫生，确保公共环境符合物业管理服务协议中规定的物业管理服务质量标准；维护好小区内的交通秩序，保持小区内交通秩序的通畅；3.依法判令银都物业公司履行物业管理服务协议中规定的义务，相关义务履行圆满之前，楚京梅有权停止履行交纳物业管理费的义务，且银都物业公司不得要求任何滞纳金，银都物业公司在规定的时间内不能履行物业管理服务协议中规定义务的，承担相关违约责任；4.本案诉讼费由银都物业公司承担。事实和理由：银都物业公司作为御景园邸小区的物业公司，长期拒不履行物业管理服务协议中的义务，致使业主的权益受到侵害，具体事实如下：1.银都物业公司长期置业主的人身及财产安全于不顾，未对消防设备进行定期维护、修缮和管理。消防箱中未按要求配备任何消防水笼带和喷水枪等消防设备，也未对消防设施进行定期的检查和验收，给业主人身及财产带来了巨大的安全隐患。2.银都物业公司未尽到对御景园邸小区安全及监控设施维护和公共安全管理的义务，小区内安全及监控设施不能正常运行。银都物业公司未对小区内的监控设备进行必要的维护，致使小区内监控设备大部分不能正常工作；银都物业公司长期未对损坏的小区大门门禁进行必要的维修，致使车辆可以随意进出小区；银都物业公司未对小区内单元门门禁系统及楼梯间通往楼顶的门进行必要的维护，单元门门禁系统长期不能正常使用，楼梯间顶通往楼顶的门长期损坏，无任何把手，且锁具损坏不能使用；小区的安全设施形同虚设，业主的人身及财产安全得不到保障。3.银都物业公司未尽到对御景园邸小区内环境绿化管理的义务。银都物业公司长期未对小区内的绿化、草坪、景观进行必要的维护和管理，致使小区内的绿化草坪破坏，绿化带变成了菜园，严重损害广大业主的利益。4.银都物业公司未尽到环境、卫生管理的义务。电梯内、楼梯间地面长期打扫不到位，楼梯扶手栏杆布满灰尘，墙壁上污迹、尘土、蜘蛛网，楼梯间墙壁上网线私拉乱接，楼外花卉下垃圾满地，长期无人管理。5.银都物业公司未尽到对小区内车辆交通秩序进行维护管理的义务。小区内车辆乱停乱放，车辆长期在占据单元门前通道，影响到业主小区内的交通及安全。6.银都物业公司未尽到对地下室共用部位共用设施设备、环境卫生进行维护和管理的义务。地下室照明系统长期损坏不能使用、地下室积水无人管理、电表配电箱旁堆放杂物，在未经过业主同意的情况下，将公用集水坑改造成厕所，影响到了楚京梅对地下储藏室的使用。银都物业公司长期拒不履行物业管理服务协议中的义务，对法院调解时业主反映的情况置若罔闻，长期置业主的人身及财产安全于不顾，严重影响到了业主的正常生活和安全。楚京梅为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 银都物业公司未予答辩。 楚京梅围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.楚京梅身份证，证明其身份信息；证据2.购房合同，证明房屋买卖情况；证据3.前期物业管理服务协议，证明物业服务关系及服务内容的标准；证据4.涉案小区内相关设施、环境、绿化照片，证明涉案小区现状与物业协议不达标；证据5.物业费收据，证明涉案小区物业费2016年3月份至2018年9月份已缴纳。银都物业公司对上述证据未予质证，本院经审查对上述证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：楚京梅系宁晋县大曹庄农场御景园邸小区2号楼2单元102室业主，银都物业公司系御景园邸小区的物业管理公司。2015年2月9日，楚京梅与银都物业公司签订前期物业管理服务协议，协议约定了银都物业公司与楚京梅在物业管理服务中的权利与义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等内容，该协议第二条的物业服务管理内容部分中第三部分交通秩序和车辆停放中约定：“在客观条件允许的情况下(法律规定、符合条件之业主配合等)对小区外来车辆进行登记、换证，对车辆停放、车位使用进行管理”；协议第三条物业管理服务质量部分中约定：“按照邢台市物价局及房产管理局2005年1月1日起实施的《邢台市普通住宅小区物业管理服务等级标准》之相应标准执行。一、房屋外观：保持原规划建筑的完好；二、设备运行：保证设备的正常运行；三、房屋及设施设备的维修养护：按保养规范，操作规程及时维护、保养；四、公共环境：整齐、整洁、有序；五、绿化：保持原绿化设计的完好；六、交通秩序：保持小区交通秩序畅通；七、公共秩序维护：主出入口24小时值勤，重点部位每小时巡查一次；八、消防：消防通道畅通，消防器材可随时启用”。楚京梅自2016年9月份在御景园邸小区居住，并向银都物业公司交纳2016年3月至2018年9月的物业费共计2627元。 另查明，根据楚京梅提交的证据，可以证明在御景园邸小区内存在消防设施未能按照要求配备的情况，不能达到前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量部分中第八项约定的“消防通道畅通，消防器材可随时启用”要求。现楚京梅以银都物业公司管理不善，小区内没有配备消防设施、小区内门禁系统及监控设备不能正常运行、小区内公共环境卫生不能达到物业管理服务质量标准及小区内交通秩序不通畅等现象严重，导致影响居住质量，故起诉要求银都物业公司提高服务质量并要求停止履行交纳物业管理费。 本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提出的主张和证据进行质证的权利，银都物业公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中楚京梅与银都物业公司签订的前期物业管理服务协议，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。 一、关于银都物业公司的物业服务是否存在问题，是否应当提高服务质量的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中楚京梅与银都物业公司之间签订了前期物业管理服务协议，并且对服务内容以及收费标准进行了详细的约定，双方应当按照协议的约定履行。楚京梅自2015年2月份在御景园邸小区居住后仅支付了2016年9月至2018年9月的物业管理费，虽存在过错，但银都物业公司应该按照约定提供物业管理服务，现楚京梅所居住的御景园邸小区内存在消防设施未能按照要求配备的情况，因消防设施系建筑工程的重要部分，消防的安全管理工作亦成为社会发展的重要组成部分，直接关系到人民生命财产安全和社会的稳定，故银都物业公司应当按照前期物业管理服务协议中第三条物业管理服务质量部分中第八项的约定，保障消防通道畅通和消防器材可随时启用，故本院对该项诉讼请求依法予以支持。 关于楚京梅的其他诉求，在前期物业管理服务协议中并未明确约定，楚京梅亦不能提供相关的法律、法规及规范性文件对上述诉求的规定，其提供的证据尚不足以证明有其他违约情形，故本院依法不予支持。但在其提交的证据中可以发现御景园邸小区在监控、绿化、卫生等方面存在不同程度的问题。因物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院认为虽然楚京梅所提交的证据不能直接证明待证事实，但可以说明银都物业公司对楚京梅所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，银都物业公司作为物业服务企业，其服务对象为小区全体业主，服务具有整体性、长期性的特点，其应规范服务行为，提高服务质量，与业主之间加强沟通，进一步提升业主的满意度。 二、关于楚京梅是否可以拒绝交纳物业管理服费的问题。业主作为房屋所有权人，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利；同时应当履行按时交纳物业服务费用的义务。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因物业服务针对广大业主，具有公共性的特征，每个业主利益角度不同，要求物业公司提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，虽然银都物业公司在部分物业服务方面存在一些瑕疵，但是楚京梅等其他业主仍然享受了银都物业公司提供的大部分的物业服务，并不能以此作为拒绝支付物业费的理由，故楚京梅的该项主张，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、邢台银都物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内对御景园邸小区的消防设施的配备达到前期物业管理服务协议第三条物业管理服务质量部分中第八项约定的要求； 二、驳回楚京梅其他诉讼请求。 案件受理费40元，由邢台银都物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  石迎博 二〇一九年十二月九日 书记员  闫 明