江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3929号上诉人（原审被告）：常州金石置业有限公司，住所地常州钟楼区经济开发区玉龙南路213号高新技术创业服务中心大楼7789号。法定代表人：许东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建军，江苏友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄思潮，江苏友联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国庆，男，1953年10月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：李来娣，女，1955年7月28日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜丽娇，江苏朱孔阳律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：丁中原，江苏朱孔阳律师事务所律师。上诉人常州金石置业有限公司（以下简称金石公司）因与被上诉人王国庆、李来娣商品房销售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭于2019年11月14日、2019年12月10日两次公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人王建军、黄思潮、两被上诉人共同的委托诉讼代理人姜丽娇、丁中原均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金石公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王国庆、李来娣的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由王国庆、李来娣承担。事实与理由：一、双方当事人不仅签订了商品房销售合同，还另行签订了购房协议，一审法院仅依据商品房销售合同作出判决，认定基本事实不清。二、依据购房协议的约定，我公司已向银行支付了包括涉案房屋在内的十套房的月供款共计7124194元，所以王国庆、李来娣称其已全部付清购房款与事实不符。三、购房协议约定王国庆、李来娣只是代持涉案房屋，其对该房屋没有处置权和所有权，其不能按照商品房买卖合同约定主张办理产权证及相关手续。综上，王国庆、李来娣在一审中隐瞒重要证据，违背双方的真实意思表示，使法院作出错误判决，涉嫌虚假诉讼，恳求二审法院查明事实，撤销原判，重新审理，维护我公司的合法权利。王国庆、李来娣答辩称，涉案商品房买卖合同依法成立，对双方具有约束力。该合同经过常州市房产信息登记中心备案，我方为房屋购买人，合同签订后我方按约付清了全部十套房屋的购房款。1500万元首付款直接转账支付给金石公司，剩余款项由我方与建行常州分行签订了三份个人住房商业用房借款合同，贷款1480万元，借款由建行常州分行发放至金石公司账户。涉案房屋已交付，由我方实际占有、使用、收益，金石公司应当按商品房买卖合同约定，协助办理涉案房屋的不动产权登记手续，购房协议的约定与本案事实不符，金石公司不能以此对抗我方诉请。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王国庆、李来娣向一审法院起诉请求：判令金石公司协助我方办理常州市钟楼区金色领寓10-16号房屋过户至我方名下的权属登记手续；判令金石公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：王国庆、李来娣为夫妻关系，于1981年4月21日登记结婚。2012年6月1日，王国庆与金石公司签订了备案号为93A760C2DCEF451BABC3的商品房预售买卖合同一份。合同约定由王国庆购买金石公司开发的金色领寓10-16号商铺，合同总价为879147元，王国庆已经付清了全部购房款。根据附件四，合同补充协议第十二条约定“买受人通过银行贷款购买该商品房的，其权属登记，由出卖人统一代为办理，出卖人应在房屋交付后90日内将相应资料报送主管部门办理，即出卖人负有在该90日内报送办理的责任”。后金石公司一直没有为王国庆办理不动产权属登记手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房销售合同》依法成立，王国庆已按照合同约定支付了全部房屋价款，诉争房屋亦已完成交付，金石公司应当按照合同约定协助王国庆、李来娣办理房地产权属证书。现金石公司逾期未能协助王国庆、李来娣办理权属证书已构成违约，故王国庆、李来娣要求金石公司协助办理诉争房屋权属登记手续的诉讼请求于法有据，法院予以支持。金石公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，因此引起的法律后果由其自己承担。综上，一审法院作出如下判决：常州金石置业有限公司于判决生效之日起十日内协助王国庆、李来娣办理常州市钟楼区金色领寓10-16号的房屋权属登记手续（因办理上述房屋权属登记产生的相关税费由王国庆、李来娣负担）。案件受理费80元，由金石公司负担（该款王国庆、李来娣已预交，其同意由金石公司直接向其支付，法院不再退还），并于判决生效之日起十日内直接支付王国庆、李来娣。二审中，金石公司提交如下证据：1.购房协议及附表一份，证明王国庆、李来娣仅是代持相关房产，并非真实的房产购买人。2.银行存款、转账信息九页，证明涉案房屋的月供款为金石公司支付。3.2012年5月18日电子转账凭证一份，证明金石公司收到首付款后将相关款项汇于当日将首付款中的1400万元转给新康华公司。4.2012年6月19日的电子转账凭证一份，证明金石公司将银行支付的贷款中的1400万元汇至常州祺兆商贸有限公司（以下简称祺兆公司）。金石公司申请证人杨某出庭作证，杨某陈述：在与王国庆签订商品房销售合同及购房协议时，我是金石公司法定代表人，现仍持有金石公司85%的股份。2012年6月1日，金石公司与王国庆签署了十套房屋的商品房预售买卖合同，又签订了购房协议（代持协议）一份，该十套商品房总价为29799978元。我是通过江苏新康华机械有限公司（以下简称新康华公司）金文琪介绍认识王国庆的，我和金文琪是朋友，他俩是亲戚，具体是什么亲戚关系我不清楚。当时金石公司还有其他楼盘要运作，需要资金，而金文琪的新康华公司以及其金文琪弟弟金文伟的祺兆公司在金石公司的楼盘中有资金往来。当时国家政策宏观调控，企业不能用房屋抵押贷款。为了支持金石公司和新康华公司的发展，金文琪就让王国庆代持房屋，用他的名义贷款，为金石公司和新康华公司注入资金。涉案十套房屋的首付款是王国庆汇给我的，但是收款第二天我就按照王国庆的口头指示（没有书面证据证明）汇给了新康华公司。贷款的本息刚开始是金石公司还的，是金石公司提取资金汇到王国庆卡上还贷款的本息，共计还了七八百万元。2014年金石公司被起诉后资金链出现问题，账户被查封冻结。金文琪说后面的贷款由他来还，后面的情况我就不太清楚了。2016年之前，涉案的房屋一直是空置的，后来王国庆没有办理任何手续，把锁解掉后就以他的名义对外出租了。至于首付款以及贷款部分的款项与先后两次汇出的款项有差额，是因为金文琪与我是朋友，双方不仅在这个楼盘有合作，金文琪也说数额上有来去也不要紧，大家往来也很多，数额上有差异也正常。涉案的十套房屋的产权证至今尚未办理。王国庆、李来娣质证称，对证据1中王国庆的签名无异议，但该协议与本案事实不符，金石公司提供的附表是复印件，并且也没有王国庆的签名，金石公司未提供购房协议的其他附件，因此该购房协议与本案无关，不能达到其证明目的。证据2表面上是真实的，但与本案无关，该证据反映的存款人和转账人均不是金石公司，更不能证明存入资金是用于偿还涉案十套房的贷款，不能达到证明目的。王国庆称银行还贷卡由其本人持有，在王国庆手里。证据3、4证据的真实性无异议，但两份转账凭记载的转账用途均为“往来款”，而且转账凭显示的两次汇款金额均为1400万，与王国庆支付的首付款14999979元以及向建设银行贷款1480万的金额不一致，该两份证据与本案无关联。关于杨某的证言，其确认十套房屋的首付款约1500万是王国庆支付给金石公司的，剩余1480万购房款是由王国庆向银行借款支付。因此房屋买卖合同约定的购房款都是王国庆支付。至于杨某称其将相关款项转给金文琪、金文伟，与本案无关。而且杨某自认金石公司与金文琪、金文伟的公司之间本来就互有往来，且往来关系没有中断过。所以杨某转给金文琪、金文伟款项的性质无法判断，他们之间的债权债务关系与本案没有关联。二审中，王国庆、李来娣提交涉案十套商品房银行借款合同三份，证明是王国庆向银行借款1480万支付购房款，履行房屋买卖合同约定的付款义务。金石公司质证称，证据真实性无异议，商品房销售合同是王国庆、李来娣签署的，自然是以他们的名义贷款，但并非由王国庆、李来娣还款。我公司在未被法院查封前已还款7124194元，王国庆、李来娣也自认我公司支付了5505059元。二审中，金石公司陈述，十套房子的首付款共计约1500万元，确系王国庆通过打卡汇到我公司账户。后面的月供款1500万实际我公司支付了共计7124194元，支付到2014年5月，还差将近800万左右。月供款中的款项绝大部分从我公司原法定代表人杨某账户转到王国庆、李来娣账户，少部分是由我公司财务人员吴旭霞转到王国庆、李来娣账户。王国庆、李来娣贷款卡是由我公司持有的，对方根本拿不出贷款银行卡。金石公司明确涉案相关商铺的编号存在变化，商品房销售合同中约定的是施工编号，与现在商铺的公安编号逐一对应，分别为：（施工编号）1--1对应的（公安编号）10-1（以下类推），1--4对应10-4，1--5对应10-6，1--12对应10-5，S1--1对应10-19，S1--2对应10-18，S1--3对应10-17，S1--4对应10-16，S1--5对应10-15，S1--6对应的10-14。金石公司与王国庆签订销售合同的十套房屋就是购房协议附件一坐落清单的十套房屋，涉案房屋就是该十套房屋之一。二审中，王国庆、李来娣陈述，当时因为双方关系好，金石公司提出来想要向银行贷款，借用王国庆的平台实现贷款目的。王国庆想，反正款项都是金石公司来付，对自己而言也没有什么风险，就签了购房协议。购房协议签了之后，金石公司和王国庆都未履行，协议相当于一纸空文。后来王国庆觉得不妥，那份协议对自己没有任何好处，所以王国庆自己付了首付款，自己去向银行贷款来付了房款。就代持协议不再履行的问题，王国庆没有与金石公司交涉，也没有形成新的合同约定。二审查明：金石公司（甲方）与王国庆（乙方）签订购房协议一份（签订日期不详），主要内容为：1.甲方将其开发的常州市金色领寓项目商铺以出售形式转至乙方名下，具体坐落编号详见附件一坐落清单及附件二《商品房买卖合同》。乙方成为该等房屋名义上的产权人。2.双方就此签订商品房买卖合同后，该等房屋产权交易税费由甲方承担支付并过户到乙方名下，乙方无需支付任何费用。3.就商品房买卖合同中约定的购房款项无需乙方支付，由甲方自行处理。4.乙方取得前述房屋产权后，应使该等房屋产权不发生变更，乙方若以前述房屋抵押贷款，必须确保正常还贷。如因贷款发生纠纷，住入还贷不及时、还贷逾期及无力还贷等，均由乙方自行承担；如因此给甲方造成损失应予以弥补。5.乙方取得前述房屋产权后，一旦因甲方需要，拟将前述房屋以乙方名义出售，则甲方有权指令乙方以其名义无条件转让出售他方，转让所得款项归甲方所有，乙方应予以配合（包括还清贷款、办理转让过户手续等）。6.双方所签商品房买卖合同，仅作为产权登记备案使用，对双方无约束力。乙方并未就名义上的购房手续支付房屋对价。7.本协议一式两份，甲乙双方各执一份。附件一为坐落清单；附件二为《商品房买卖合同》。金石公司、杨某在甲方一栏盖章、签名，王国庆在乙方一栏签名。2012年5月17日，王国庆通过中国建设银行向金石公司汇款1500万元（金石公司称其收到14999979元，其余21元为POS机刷卡费用），2012年5月18日，金石公司向新康华公司转款1400万元；2012年6月18日，王国庆通过中国建设银行向金石公司汇款1480万元，2012年6月19日，金石公司向祺兆公司转款1400万元。除一审查明认定的“王国庆已经付清了全部购房款”之外，二审查明的其他事实与一审基本一致。二审认为，一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于本案事实。为套取银行贷款用于资金周转，2012年6月1日，金石公司与王国庆签订了包括涉案的金色领寓S1幢4号房在内的商品房预售买卖合同十份，合同约定房屋价款等内容，该十份合同均经过备案登记。此后，双方又签订了购房协议，约定由王国庆代持十套房屋，王国庆系该十套房屋名义上的产权人，该购房协议附有坐落清单及《商品房买卖合同》。王国庆对购房协议无异议，但不认可坐落清单的真实性，认为坐落清单中的房屋并非商品房预售买卖合同中的十套房。二审认为，王国庆作为合同相对人，也应持有合同文本及相关附件，但其未能提交充分证据反驳金石公司的主张，故二审认定商品房预售买卖合同中的十套商品房与购房协议坐落清单中十套房一致，涉案房屋亦包括其中。二、合同效力的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。金石公司与王国庆之间并没有真实的买卖合意，签订商品房预售买卖合同是为了避开国家宏观调控政策，套取银行贷款资金，扰乱市场秩序，其本意是以合法形式掩盖非法目的。因此，涉案的商品房预售买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的认定合同无效的情形，该合同无效。三、关于王国庆、李来娣的诉请。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。故本案中王国庆、李来娣以商品房预售买卖合同为由请求金石公司协助其办理涉案房屋权属登记手续的诉请，没有事实依据，且与法不符，二审不予支持。综上，金石公司的上诉请求，有事实和法律依据，二审予以支持。因二审出现新的证据，导致一审认定基本事实不清，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院(2019)苏0404民初812号民事判决；二、驳回王国庆、李来娣的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，由王国庆、李来娣负担；二审案件受理费80元，由王国庆、李来娣负担（金石公司已预交，其同意二审法院不予退还，由王国庆、李来娣直接向其公司支付）。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  王 莹二〇一九年十二月十八日书记员  朱羲玲