湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2630号上诉人（原审被告）：斌鸿，男，1972年10月22日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：钟慧，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩施市和润小额贷款股份有限公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路16号7幢2-2203号。法定代表人：卢迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛承锋，湖北中利律师事务所律师。原审被告：邓次奎，男，1975年7月3日出生，汉族，重庆市万州区人，户籍所在地：重庆市万州区。原审被告：黄尚琼，女，1974年6月9日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。上诉人斌鸿因与被上诉人恩施市和润小额贷款股份有限公司（以下简称和润贷款公司）、原审被告邓次奎、黄尚琼执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人斌鸿的委托诉讼代理人钟慧、被上诉人和润贷款公司的委托诉讼代理人杨建连、原审被告邓次奎到庭参加了诉讼，原审被告黄尚琼经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。斌鸿上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回和润贷款公司的诉讼请求，一、二审案件诉讼费由和润小额贷款公司承担。事实及理由：2011年5月1日斌鸿与邓次奎、黄尚琼签订《房屋出售协议书》，协议签订后斌鸿于2012年1月9日付清购房款850000元，邓次奎、黄尚琼将该房屋交付给斌鸿，斌鸿即对房屋装修入住，并自行在小区租赁车位，缴纳物业管理费、水电费。斌鸿多次催促邓次奎、黄尚琼办理房屋过户手续，邓次奎、黄尚琼以各种理由推诿。直至2017年斌鸿收到法院执行通知才知邓次奎已于2014年5月4日将案涉房屋抵押给和润贷款公司，并办理了抵押登记。和润贷款公司作为一家从事贷款业务的专业公司，未到现场进行核实，存在重大过失。邓次奎未通知斌鸿即处分斌鸿的财产，构成重大欺诈，严重损害了斌鸿的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有明确规定，斌鸿已于2011年5月1日签订书面买卖合同，并依约2012年1月9日付清房款，占有案涉房屋，且房产证未过户非因斌鸿的原因。故斌鸿对案涉房屋享有的权利能有排除和润贷款公司的执行，一审法院错误判决准许执行案涉房屋，请求二审法院依法维护斌鸿的合法权益。和润贷款公司辩称，斌鸿依据的事实不成立，适用法律规定不符合本案客观实际，请求二审法院驳回斌鸿的上诉。邓次奎、黄尚琼陈述，案涉房屋已卖给斌鸿，款项斌鸿已付清，并且案涉房屋已由斌鸿占有居住，和润贷款公司的债务已通过拍卖其他抵押物实现了大部分。和润贷款公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令准许执行登记在邓次奎、黄尚琼名下的已经抵押（他项权证号为恩施房他证恩施市字第××号）给和润贷款公司的房屋（位于恩施市××路××小区××单元××号房屋，房产证号为恩施房权证恩施市字第××号、201331004-××号）及相应的国有土地使用权；2、本案的诉讼费、律师费、保全费、公告费等一切费用由邓次奎、黄尚琼、斌鸿连带承担。一审法院认定事实：2011年5月1日，邓次奎、黄尚琼（甲方）与斌鸿（乙方）签订了《房屋出售协议书》，合同约定邓次奎、黄尚琼将位于恩施市××小区××单元××号房屋出售给斌鸿，建筑面积248.85元，房屋价款920745元，定于2012年1月1日正式交付该房屋，2012年底前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。双方同意于房屋产权证、土地使用权证发放后六十日内到房地产主管部门办理过户手续。该房屋系邓次奎、黄尚琼从恩施州星城房地产开发有限公司购得，房产证及国有土地使用权证尚在办理中。斌鸿随后对该房进行装修后入住。2012年1月9日，邓次奎给斌鸿出具了收到现金85万元的购房收条一份。2013年8月22日，原恩施市国土资源局为邓次奎、黄尚琼办理并颁发了上述位于恩施市××大道××小区××单元××号房屋的国有土地使用权证，证号为恩市国用（2013）第011194号，同年9月11日，原恩施市房地产管理局为邓次奎、黄尚琼办理了产权登记并颁发了房屋所有权证，房权证号为恩施房权证恩施市字第××号、201331004-××号，其房产证及国有土地使用权证由邓次奎领取。2014年5月4日，邓次奎、黄尚琼用前述房产、杨光伟和陈玉梅用夫妇共有的房产（房权证号为恩施房权证恩施市字第××号）与原告签订抵押担保合同，给邓次奎担保贷款1000000元，并办理了抵押登记。后因邓次奎未按时偿还借款，和润贷款公司于2015年4月29日向法院起诉，要求邓次奎、黄尚琼及杨光伟、陈玉梅偿还借款本息，法院经审理并作出（2015）鄂恩施民初字第01185号民事判决书，判决：“一、被告邓次奎、黄尚琼于本判决生效后十日内偿还原告恩施市和润小额贷款股份有限公司借款本金1000000元并支付该借款自2014年10月3日起至偿还借款之日止按年利率22.40%计算的利息。二、被告杨光伟、陈玉梅对上列第一项债务本息承担连带责任。三、原告恩施市和润小额贷款股份有限公司对四被告设定抵押房屋的折价或者变卖、拍卖价款享有优先受偿权利。四、驳回原告恩施市和润小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。”该案进入执行中，一审法院于2016年4月18日作出（2015）鄂恩施执字第00615号执行裁定书对被执行人邓次奎、黄尚琼位于恩施市××路××小区××单元××号的房屋予以查封，并拟对被查封的财产进行执行，斌鸿作为案外人提出执行异议，对执行标的物主张排除执行的权利。一审法院经审查后作出（2017）鄂2801执异26号执行裁定书，裁定：“解除本院（2015）鄂恩施执字第00615号执行裁定书对被执行人邓次奎、黄尚琼位于恩施市××路××小区××单元××号的房屋的查封，中止对该标的的执行。”故和润贷款公司诉至法院，请求判决支持前述诉讼请求。一审法院认为，抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。本案中邓次奎、黄尚琼与和润贷款公司签订抵押担保合同，以位于恩施市××小区××单元××号的房屋作抵押贷款1000000元，并办理了抵押登记，该房屋登记在邓次奎、黄尚琼名下，被邓次奎、黄尚琼依法享有物权，故该抵押担保合同合法有效，和润贷款公司在邓次奎、黄尚琼不能履行还款义务时，和润贷款公司有权以该房屋折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿。邓次奎、黄尚琼于2011年5月1日将房屋出卖给斌鸿，该买卖合同不违反法律禁止性规定，自合同成立时有效，双方没有办理过户登记，不影响房屋买卖合同效力。但依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故斌鸿尚未取得该房所有权，和润贷款公司有权就该房屋申请执行并优先受偿，斌鸿为此所受到的损失，可依照房屋买卖合同的约定要求邓次奎、黄尚琼承担违约责任或者赔偿损失。综上，和润贷款公司请求准许执行登记在邓次奎、黄尚琼名下的已经抵押给和润贷款公司的房屋（位于恩施市××路××小区××单元××号房屋，房产证号为恩施房权证恩施市字第××号、20133104-××号）及相应的国有土地使用权的诉讼请求，予以支持。和润贷款公司要求邓次奎、黄尚琼、斌鸿承担律师费、保全费，没有举证，也没有相关约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决：一、准许执行登记在邓次奎、黄尚琼名下并已抵押给恩施市和润小额贷款股份有限公司的位于恩施市××路××小区××单元××号房屋（房产证号为恩施房权证恩施市字第××号、201331004-××号、国有土地使用权证号为恩市国用（2013）第011194号）。二、驳回恩施市和润小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，公告费800元，由邓次奎、黄尚琼负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合各方诉辩意见，本案争议焦点为斌鸿对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，本案一审中斌鸿提交了一份《房屋出售协议书》以及邓次奎出具的《收条》，和润贷款公司虽对其真实性提出异议，但经审查，斌鸿除提交上述证据证实就案涉房屋在人民法院查封前已经与邓次奎、黄尚琼达成买卖协议外，还提交了水电费、物业费缴纳清单以及车位购置发票，庭审中邓次奎对其与斌鸿存在房屋买卖合同关系且斌鸿已付清购房款的事实不持异议，综合前述情况，足以认定邓次奎、黄尚琼将案涉房屋出让给斌鸿，斌鸿付清房款并已实际入住的事实。案涉房屋产权证于2013年办理，一、二审中斌鸿均陈述其多次要求邓次奎、黄尚琼办理房屋产权过户手续，邓次奎多次推诿致使房屋未能过户。对该事实邓次奎并无异议，其称未办理房屋产权过户系因其已将房屋抵押给和润贷款公司。从前述情况看，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，斌鸿作为无过错的买受人其对案涉房屋的物权期待权应受法律保护，一审判决准许对案涉房屋的执行明显与前述最高人民法院的规定不符。综上所述，上诉人斌鸿的上诉理由成立，应予支持；一审判决适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初3471号民事判决；二、驳回恩施市和润小额贷款股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费800元，由恩施市和润小额贷款股份有限公司负担；二审案件受理费100元，由恩施市和润小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇一九年十二月十一日书记员 杨亚琼