重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7088号上诉人（原审被告）：叶华容，女，1966年7月20日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：郑洋，男，1988年10月12日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：汪玲，女，1979年9月24日出生，汉族，公司工作人员。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。上诉人叶华容因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初7870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。叶华容上诉请求：撤销原判，改判驳回均豪物业公司的诉讼请求。主要事实和理由：叶华容从未收到过均豪物业公司的书面催收函，均豪物业公司诉讼程序不合法。均豪物业公司2017年7月15日即收到小区业委会将其解聘的函件，其与小区业主关于前期物业服务的权利义务已于该日终止，其无权收取之后的物业服务费。虽然《前期物业合同》约定在业委会与选聘或续聘物业服务企业签订的物业合同生效时，该《前期物业合同》终止，但该约定仅针对约定解除的情形，本案是均豪物业公司根本违约，业委会行使法定解除权，不适用该条款。若均豪物业公司认为其在2017年7月15日后提供了代管服务，可以不当得利另案诉讼，但与本案无关联性。虽然均豪物业公司与业委会签订的交接协议约定物业费收取至2018年1月18日，但小区从未召开过业主大会对该事项作出决议，也未授权业委会与均豪物业公司签订该交接协议，该交接协议仅系业委会几位成员的单方意见，对叶华容不发生法律效力。均豪物业公司离场的时间为2018年1月11日，并非2018年1月18日，一审认定叶华容欠缴物业费的截止时间为2018年1月18日错误。根据叶华容一审中举示的证据，均豪物业公司提供的物业服务无任何一项指标满足了质量标准和承诺标准，正因为如此，小区召开全体业主大会决议解聘均豪物业公司，均豪物业公司提供的物业服务不是存在瑕疵，而是构成根本违约，叶华容有理由拒付物业费。均豪物业公司对其所称的经过相关部门备案的2.16元/月·平方米的收费标准没有提供证据证明，《重庆市物业服务收费政府指导价标准》中明确规定最高只能按照四级、1.9元/月·平方米的标准收费。均豪物业公司因其自认管理混乱，已通过向业主发短信、在小区拉横幅的方式承诺“…物管费8折优惠…1.8元/月·平方米收取物管费”，一审否定短信及横幅的公示效力，系认定事实错误。均豪物业公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，要求维持原判。均豪物业公司向一审法院起诉要求判令叶华容：1、支付2017年4月2日至2018年1月18日的物业服务费1830.16元；2、支付因逾期缴纳物业管理费的违约金549元（以欠付费用的30%计算）；3、承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：叶华容系南岸区南滨西路XX号18幢12-3房屋的所有人，即南岸区恒基·翔龙江畔小区业主，该房屋建筑面积为88.87平方米。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（恒基·翔龙江畔小区的开发商）与均豪物业公司签订《前期物业服务合同》，由均豪物业公司为恒基·翔龙江畔小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同及价格均进行备案。合同签订后，均豪物业公司一直为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务。2017年3月27日，恒基·翔龙江畔业委会公告2017年3月16日起为期6天的关于物业服务满意度调查的结果：参与调查投票的共计752份，满意50份（8.5%）、一般115份（19.59%）、不满意587份（71.91%）。2017年6月24日，恒基·翔龙江畔业委会公示第二次业主大会投票结果，人数过半数及总建筑面积过半数的业主通过解聘均豪物业公司、业委会通过竞争机制选聘物业服务企业、不使用小区地面停车位等事项。2017年7月15日，均豪物业公司收到恒基·翔龙江畔业主委员会关于解聘的函件，于2017年7月18日做出相关整改工作的回复，并于2017年9月10日通过发送信息的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费；物业服务等级按重庆最高级（四级）标准提供服务”，同时悬挂横幅予以告知。2017年12月26日、2018年1月3日，恒基·翔龙江畔业主委员会向先后均豪物业公司发出《撤场通知书》、《撤场交接提醒通知书》，要求均豪物业公司2018年1月11日前撤出恒基·翔龙江畔小区，所有资料向业委会移交。2018年1月29日，均豪物业公司与恒基·翔龙江畔业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。从2017年4月2日至2018年1月18日期间（共计9个月17天），叶华容未向均豪物业公司交纳物业服务费，累计拖欠1832.9元。均豪物业公司于2018年12月9日通过邮政EMS特快专递邮寄缴费通知单向叶华容进行了催收物管费。一审庭审中，叶华容举示了照片若干张。照片显示：部分监控无视频信号、小区部分区域存在垃圾未及时清理、损坏的设施设备未修理等情况，与叶华容的当庭陈述及均豪物业公司提出的整改事项相印证，予以采纳。一审法院认为，均豪物业公司与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对恒基·翔龙江畔小区的全体业主包括叶华容均具有约束力。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。关于叶华容欠缴物业费的截止时间问题。均豪物业公司虽于2017年7月15日收到翔龙江畔业主委员会关于解聘均豪物业公司（前期物业）的函件，因叶华容未能举示该函件，无法核实解聘函载明的内容、交接时间或要求叶华容撤离的时间。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。2017年7月15日，业主委员会并未选聘新的物业管理企业，且均豪物业公司举示的证据证实均豪物业公司撤场前持续为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务，均豪物业公司与业主委员会签订的交接协议亦约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。均豪物业公司在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。故叶华容欠缴物业费的期间为2017年4月2日至2018年1月18日。关于均豪物业公司是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。叶华容举示的花园路派出所丹龙路社区警情通报、重庆市公安局案（事）接报回执、民警出警现场照片等证据，系某一时间发生的事件，不能全面反映均豪物业公司的安保服务工作质量；叶华容举示的翔龙江畔二、三期监控问题汇总、楼栋巡查结果、漏水问题等系叶华容方自行制作，真实性无法核实；叶华容举示的小区卫生、电梯、公共区域的照片等，证明均豪物业公司在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明均豪物业公司怠于行使自己的物业服务职责，均豪物业公司提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为叶华容拒交物管费的抗辩理由。故叶华容以均豪物业公司服务未达到标准为由拒绝支付物业费，不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，叶华容提出应按照均豪物业公司承诺过的1.8元/平方米·月收取。根据查明的事实，均豪物业公司通过短信及悬挂横幅的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费”，均豪物业公司陈述上述承诺是在收到解聘通知书后，为了能留在翔龙江畔小区继续服务、缓和与业主间的关系所做出的，也是针对愿意继续接受均豪物业公司的物业服务并主动缴纳物业服务费的业主。最终均豪物业公司未能续聘并已撤场，叶华容亦未主动缴纳物业服务费，已无法享受该价格。均豪物业公司主张2.16元／月﹒平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故对该收费标准予以支持。均豪物业公司在2018年1月18日前为恒基·翔龙江畔小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，叶华容应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2017年4月2日至2018年1月18日期间，叶华容应缴纳的物业服务费为1832.9元（2.16元／月﹒平方米×88.87平方米×9个月+2.16元／平方米×88.87平方米÷31天×17天）。故均豪物业公司要求叶华容支付拖欠的物业服务费1830.16元的请求，符合法律规定，予以支持。对均豪物业公司主张按欠付物业服务费的30%支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据查明的事实，均豪物业公司自身在物业服务过程中确实在公共设施设备维护、卫生保洁方面做得不是很到位，存在瑕疵的情形，故对其主张叶华容给付违约金549元的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告叶华容于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理有限公司2017年4月2日至2018年1月18日的物业服务费1830.16元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告叶华容负担（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。”叶华容在二审中举示了前期物业合同附件3《物业管理服务标准》、照片、新物管公司发现问题汇总、业主请愿书及签名、新物管进场后整改情况统计，拟证明均豪物业公司提供的服务未达标准，存在严重问题，还与业主发生打架，业主因此将其解聘，新选聘的物管公司进场后对均豪物业公司管理期间存在的问题进行了大量的整改完善。均豪物业公司质证后，对《物业管理服务标准》真实性无异议，照片反映的监控缺失部分系开发商移交时就存在的情况，照片多为局部图片，无法证明小区的现状，并且均豪物业公司提供的是持续性服务，不能以某一时刻的状态说明物业服务的整体情况。请愿书及签名不能反映全体业主的意愿，无法核实系业主签字。新物管公司统计的数据不客观真实，双方没有进行交接。所谓工作人员醉酒照片不是均豪物业公司工作人员。均豪物业公司在二审中举示了小区业委会与龙湖物业服务集团有限公司签订的《恒基翔龙江畔物业服务合同》，拟证明小区业委会能够代表业主与物管公司签订合同，从而证明业委会与均豪物业公司签订的交接协议对小区业主发生法律效力，本案收取物管费的终止时间为2018年1月18日。叶华容质证后认为，该合同无备案编号，合同尾页无公章、无骑缝章，只有合同章，没有签字，对真实性不予认可。本院二审查明的其他事实与一审查明的相同。本院认为，均豪物业公司在提起本案诉讼前向叶华容进行过催收，提起本案诉讼并无程序瑕疵。均豪物业公司在2018年1月18日以前一直持续为小区提供了物业服务，有权收取物业服务费和管理服务费，一审按《前期物业服务合同》确定收费标准也并无不当，本院予以采纳。关于均豪物业公司曾作出的降低标准收取物管费的承诺，系其为得到业主同意继续为小区提供物业服务而作出的单方意思表示，法律性质为要约邀请，因之后并未与小区业主达成合意，该要约邀请的内容不构成具有约束力的合同条款，不能成为本案中认定物管费标准的依据。均豪物业公司已实际履行物业服务合同中的主要义务，虽然存在瑕疵，但尚不构成根本违约，叶华容拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对叶华容的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人叶华容负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇一九年十二月十三日（院印）书记员 陈 丽书记员 余文韬