北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16659号上诉人（原审第三人）：高会敏，女，1946年6月2日出生。上诉人（原审第三人）：杜灵枢，男，1946年8月17日出生。委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙玉华，男，1948年4月22日出生。委托诉讼代理人：薛莲，北京量权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市通州区潞河中学，住所地北京市通州区新华南路135号。法定代表人：徐华，校长。委托诉讼代理人：郝颖，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。上诉人高会敏、杜灵枢因与被上诉人孙玉华、北京市通州区潞河中学（以下简称潞河中学）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高会敏、杜灵枢上诉请求：撤销一审判决，驳回孙玉华的全部诉讼请求，改判孙玉华、潞河中学于2003年1月13日签订的《协议书》（以下简称《孙潞协议》）无效；杜灵枢、潞河中学于2002年8月16日签订的《协议书》（以下简称《杜潞协议》）第二条约定的“应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续”无效，或发回重审；诉讼费用由孙玉华、潞河中学负担。事实和理由：一、杜灵枢、高会敏均为潞河中学退休教师。北京市通州区×河×街×号院×号楼×单元×1号房屋（以下简称×1号房屋）系潞河中学1988年福利分房，根据高会敏任教10年的资格结合子女情况分配给高会敏，参加房改，优惠价购买，登记在高会敏名下。此后，×1号房屋变更为商品住房。1988年，孙玉华作为潞河中学的职工分得北京市通州区×河×街×号院×号×单元×2号房屋（以下简称×2号房屋）。2002年，潞河中学集资建房，对符合条件的教职工重新分配，此时高会敏因退休没有参加，而杜灵枢作为在职职工符合条件，按照成本价购买教工宿舍楼×＃楼×门×层×号房屋（以下简称×3号房屋），并办理了产权登记。×3号房屋分配并装修完毕后，高会敏、杜灵枢搬至×3号房屋居住，×1号房屋空闲。2003年，潞河中学占用×1号房屋，并交由孙玉华居住使用至今。2004年至今，高会敏一直要求潞河中学解决×1号房屋的问题，但长期协商未果。2014年高会敏两次起诉，要求确认《杜潞协议》中的第二条无效，通州法院以不属于法院主管为由不予受理，高会敏投诉备案。此后，高会敏向多个部门反映住房问题，至今未有明确处理意见。二、一审认定事实不清、适用法律错误。1.本案不属于人民法院主管范围，应裁定驳回起诉。首先，本案涉及的三份协议的内容均为单位福利分房，不仅包括分配新住房，还包括退还旧房、物业管理、费用结算，甚至工资中代扣相应款项，依照最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知的规定应裁定不予受理。其次，依照民事诉讼法第三条、民法总则第二条的规定，涉案房屋的买卖不是市场行为，不属于平等主体之间发生的财产关系。再则，北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第2341号民事裁定书就本案相同协议的效力认定案件所涉单位分房协议不属于人民法院主管范围。2.本案涉及的三个合同关系不属于同一案件处理范围，依据合同相对性原则，孙玉华依据单一协议无权跨越另外两份协议主张权利。首先，三份协议书分别涉及不同的法律关系、不同的合同主体，孙玉华只能向潞河中学主张权利，《孙潞协议》的效力不及于高会敏。其次，按照合同相对性原则，负有过户义务的责任主体是潞河中学而非高会敏。再则，如果潞河中学要求高会敏将×1号房屋办理产权变更登记手续，应另案起诉。3.孙玉华与潞河中学签订的《孙潞协议》无效。首先，孙玉华不具备分房条件，分房程序不合法，其不具备诉讼主体地位。其次，该协议约定的房改价每平方米850元，违反了价格规定，侵犯国家利益。再则，协议双方对该房屋不享有所有权，双方无权处分，协议侵害他人权益。4.《高潞协议》未被解除或被确认无效，潞河中学无权依据《杜潞协议》要求高会敏履行义务。假设高会敏同意解除合同，涉及高会敏与潞河中学的结算，本案不能完全解决。5.依据宪法第一百三十一条、第一百三十二条、人民法院组织法第十六条第二款的规定，一审将（2019）京03民终1735号裁定书中的论述作为本案属于人民法院受案范围的依据显属错误。6.一审判决自相矛盾，依据存在理论错误。首先，一审判决认定孙玉华诉请确认所有权不宜一并处理，又认定孙玉华取得涉案房屋的所有权，缺乏理论、事实及法律依据。其次，一审判决将协议与行为、协议项下整体行为与履行中的单个行为割裂评价。孙玉华与高会敏、杜灵枢不存在买卖或者赠与等法律关系，高会敏、杜灵枢不具有协助办理过户登记的义务。潞河中学辩称：同意一审判决，不同意高会敏、杜灵枢的上诉请求及事实理由。孙玉华提交书面意见，辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。孙玉华向一审法院起诉请求：1．判令孙玉华、潞河中学继续履行双方签订的《房屋买卖合同》（实为《孙潞协议》）；2．判令×1号房屋所有权归孙玉华所有；3．判令潞河中学协助孙玉华办理×1号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至孙玉华名下，高会敏、杜灵枢对此予以配合；4.×1号房屋产权变更登记所产生的费用由潞河中学负担；5．本案诉讼费用由潞河中学负担。高会敏、杜灵枢向一审法院提出与本案有关的诉讼请求：1.确认《孙潞协议》无效；2.确认《杜潞协议》第二条中“应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续”的约定内容无效；3.诉讼费由孙玉华、潞河中学负担。一审法院认定事实：孙玉华与高会敏、杜灵枢原系潞河中学教师。高会敏、杜灵枢原系夫妻关系，二人于2019年4月2日办理离婚登记。1993年12月30日，高会敏与潞河中学签订《购房协议书》（即《高潞协议》）购买了×1号房屋，并于1994年3月16日取得房产所有证（房产所有证编号：通字第×××号，建筑面积78.48平方米），房屋所有权人登记为高会敏。1998年5月15日，潞河中学与高会敏共同向北京市通州区房屋土地管理局递交《变更产权申请》，根据（95）京房改办字第056号《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》（以下简称《056号规定》）第三条，将涉案房屋改按成本价购房，并确定高会敏应补交房价款4921元。同年9月3日，通州区房屋土地管理局对涉案房屋登记为成本价出售。高会敏于2018年12月10日办理了×1号房屋的产权登记手续，产权证号为京（2018）通不动产权第×××号。同期，孙玉华与潞河中学签订《购房协议书》，购买了×2号房屋，后按照《056号规定》，改按成本价购房并补交房价款6208元。2011年1月26日，孙玉华取得×2号房屋所有权登记证书，编号为X京房权证通字第×××号。2002年3月30日，杜灵枢向潞河中学提交了《潞河中学住房申请表》，该申请表“配偶工作单位及职称”一栏为“高会敏，潞河中学培训部中教高级”；“现详细家庭地址”一栏为“×城×关×号×1号”；“家庭住房情况的说明”一栏为“本校宿舍楼×城×关×号451,70平米，5层一套”；“现家庭人口状况的说明”一栏为“两人”；“住房申请理由及调整住房愿望的说明”一栏为“调低层次，调新两居”；备注4）为“调整住房愿望：包括调新三居、调新两居、增购新三居、增购新两居、增购旧两居”。《关于新建教工楼配售方案（草案）》显示，新建教工宿舍楼配售的对象为2001年6月底在编在岗且2001年6月底后仍在编在岗、已婚现已在城镇居住的教职工。杜灵枢提交申请表时高会敏已经退休，杜灵枢仍在编在岗。2002年8月16日，潞河中学（甲方）与杜灵枢（乙方）签订《杜潞协议》，主要内容为：“甲方新建教工宿舍楼二栋（北楼坡1#、2#教工楼），分配乙方×＃楼×门×层×号2居室一套房，建筑面积96㎡，每㎡售价1000元，层次系数120％，层次价1200元，各种手续费每建筑平米40元，公共设施维修基金每建筑平米26元，保险门900元／户，有线电视安装360元／户，可视对讲系统2103元／户，共计交房款124899元。现双方达成如下协议：一、甲方新建宿舍楼（北楼坡1#、2#楼）为潞河中学教工工作用房，以内部集资建设成本价出售给乙方，乙方享有房屋使用权。可以继承，但不得出售、转租、转让，不得改变居住性质。乙方因各种原因调离甲方，应将住房退还学校，学校按原交房款减除按国家规定的折旧费之余额房款退还乙方，不计利息。二、乙方须将房款、共用设施维修费、维修基金、有线电视安装费、防盗门等款项一次交清。应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续，超出期限按100元／间＊日，由本人工资扣除，”协议还约定了其他内容。2004年3月1日，潞河中学与杜灵枢就前述房屋再次签订《潞河中学协议书》，重新核算了房屋面积和房款。后潞河中学与杜灵枢进行了购房款的结算，总价款为124899元，杜灵枢实际缴纳62115元，旧楼（即×1号房屋）折价为62784元（72.48平方米＊800元／平米）。2003年1月6日，潞河中学召开校长会对教师增购房屋进行讨论，其中包括对孙玉华增购房屋安排的意见。2003年1月13日，潞河中学（甲方）与孙玉华（乙方）签订协议书，约定：“甲方教工宿舍楼，分配乙方北楼×门×层×号2居室一套（即×1号房屋）……共计交房款82446.08元。”孙玉华补交购房款后，潞河中学将×1号房屋交付孙玉华居住使用至今。另查，2018年7月25日，潞河中学出具证明，载明：潞河中学2002年进行了第二批教职工福利分房，按照学校规定，孙玉华老师增购×城×关×号楼×1房产（现×河×街×号院×号楼×1室），该房原系高会敏老师所有，因高会敏老师2002年8月新购学校×河×街×号院×号楼×3室，高会敏老师已将原×城×关×号楼×1室（现×河×街×号院×号楼×1室）按照学校以旧换新的规定把此套住房及房产证退交给学校。学校将×城×关×号楼×1室分配给孙玉华老师。2010年学校统一为第二批分房教职工做过户和房产证变更手续。绝大部分老师都按照学校要求和前期分房事实办理了相关手续，但高会敏老师不配合学校在变更手续上签字。后经学校多次派专人做高会敏老师工作，但高老师均表示不愿配合至今。一审法院认为，民事主体的财产权利以及其他合法权益受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于本案争议焦点一，即本案是否为人民法院受案范围的问题。经查，潞河中学分别与杜灵枢、孙玉华签订协议书，为杜灵枢调新住房，为孙玉华增配住房，并约定房屋物业管理及退还原住房等内容。之后，协议各方分别通过交付房款、腾退房屋、入住新房等行为履行协议，潞河中学内部对福利房屋的分配已经处理完毕。现孙玉华要求潞河中学及高会敏、杜灵枢协助、配合完成×1号房屋产权登记，不再涉及房屋分配的问题，仅系对房屋买卖相关协议后续履行、权属登记等问题的处理，人民法院依法可以管辖并审理。对此，（2019）京03民终1735号民事裁定书亦做出了明确的阐述。故高会敏、杜灵枢关于本案不属于人民法院受案范围的主张，一审法院不予采信。关于本案争议焦点二，即协议效力的问题。经查，2002年潞河中学对其学校教职工住房进行再次调配时，高会敏已经退休，没有申请资格，因杜灵枢仍在职工作，故由杜灵枢提出调整住房的申请，并由杜灵枢与潞河中学签订《杜潞协议》。但是，高会敏与杜灵枢作为共同生活的家庭成员，退还旧房、调换新房，改善了居住条件，调整住房的成果由二人共同享有，不应割裂评价。如前所述，按照《杜潞协议》潞河中学为杜灵枢、高会敏调换了新的住房，杜灵枢、高会敏退还×1号房屋；后潞河中学按照《孙潞协议》将×1号房屋分配给孙玉华，并在交纳购房款的基础上，将房屋交付给孙玉华使用至今。《杜潞协议》、《孙潞协议》系各方的真实意思表示并形成了合意，且不具有法律规定的合同无效的情形，应属合法有效。高会敏、杜灵枢关于协议无效的相关诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。孙玉华通过履行协议，依法已经取得了涉案×1号房屋的所有权，现房屋权属登记在高会敏名下，实际对孙玉华实现财产权利造成了阻碍，故孙玉华要求潞河中学继续履行《孙潞协议》，将涉案房屋产权变更登记至孙玉华名下，高会敏、杜灵枢予以协助的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。孙玉华要求潞河中学负担涉案房屋产权变更登记所产生费用的诉讼请求，潞河中学同意负担，法院对此不持异议。孙玉华要求确认涉案房屋所有权归孙玉华所有的诉讼请求，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，而确认所有权属于物权确认之请求，本案中不宜一并予以处理，且涉案房屋所有权的归属可以通过继续履行合同、完成不动产的转移登记予以实现，故对孙玉华的该项诉请，法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、孙玉华与北京市通州区潞河中学继续履行双方于2003年1月13日签订的《协议书》；二、北京市通州区潞河中学于判决生效之日起十五日内协助孙玉华将登记在高会敏名下位于北京市通州区×河×街20号×号楼5层×1号房屋的所有权转移登记至孙玉华名下，高会敏、杜灵枢对此予以配合，上述转移登记所产生的费用由北京市通州区潞河中学负担；三、驳回孙玉华的其他诉讼请求；四、驳回高会敏、杜灵枢的诉讼请求。一审案件受理费11600元，由北京市通州区潞河中学负担，于判决生效之日起七日内交纳；并案审理案件的受理费5800元，由高会敏、杜灵枢负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为：本案上诉争议焦点有三：一、本案是否属于人民法院民事诉讼的受案范围；二、案涉相关协议是否有效；三、高会敏、杜灵枢是否应当配合潞河中学、孙玉华办理×1号房屋的所有权转移登记手续。关于第一个上诉争议焦点。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中，孙玉华要求潞河中学及高会敏、杜灵枢协助、配合完成×1号房屋的转移登记手续，涉及房屋买卖相关协议的履行及权属登记等问题，不涉及房屋分配问题，不符合上述法律规定的占房、腾房等不属于人民法院主管工作范围的情形，故本案属于人民法院民事诉讼受案范围。高会敏、杜灵枢申请就“单位内部已经处理完毕福利分房问题后的单位职工依据其与单位之间的协议主张后续履行、权属登记等问题的处理是否适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》”的法律问题层报北京市高级人民法院、最高人民法院进行请示，于法无据，予以驳回。关于第二个上诉争议焦点。高会敏、杜灵枢主张孙玉华不具备分房条件，分房程序不合法，不属于人民法院民事诉讼受案范围，本院不予处理。高会敏、杜灵枢主张《孙潞协议》约定的房改价格违反规定，损害国家利益，协议双方无权处分，侵害他人权益，以此为由主张该合同无效，缺乏法律依据，不予采信。高会敏、杜灵枢主张《杜潞协议》第二条约定的“应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续”无效，亦无法律依据，亦不予采信。关于第三个上诉争议焦点。潞河中学按照《孙潞协议》将×1号房屋分配给孙玉华，并将房屋交付给孙玉华使用至今。×1号房屋权属登记在高会敏名下，孙玉华要求将涉案房屋产权转移登记至其名下，高会敏与杜灵枢为共同生活的家庭成员，高会敏、杜灵枢应予以协助。综上所述，高会敏、杜灵枢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由高会敏、杜玉枢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月六日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌书 记 员  卢园园