山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终3518号上诉人（原审被告）：胡志国，男，1960年3月29日出生，华润燃气公司职工，住市中区。被上诉人（原审原告）：枣庄市市中区市政工程管理处，住所地市中区振兴南路60号。法定代表人：宋芳利，主任。原审被告：胡晓芬，女，1984年9月6日出生，汉族，华润燃气公司职工，住枣庄市市中区。上诉人胡志国因与被上诉人枣庄市市中区市政工程管理处及原审被告胡晓芬返还原物纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡志国上诉请求：1.撤销市中区人民法院（2018）鲁0402民初4195号民事判决，二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人存在房屋租赁关系，与客观事实不符。胡志国的妻子张学芳系枣庄市市中区市政工程管理处职工，其生前居住的房屋即光裕路市政宿舍3号楼东三单元一层东户，系单位福利房。当时的单位领导已经同意将房屋出卖给张学芳，张学芳生前于1996年向单位交纳了2万元建房款，1997年又交过一次钱建房款，该房屋的权属实际上已经属于张学芳，不存在租用单位房屋的这种法律关系；2、被上诉人要求支付使用费的请求超过了诉讼时效。通过被上诉人的诉状内容可以看出，被上诉人向法院提出请求的时间为2017年3月，请求上诉人支付自2006年3月至2017年8月的房屋使用费。被上诉人主张权利的时间是在民法总则施行前，根据最高法关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，关于本案诉讼时效，应当适用《民法通则》135条，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。被上诉人主张十一年零五个月的房屋使用费，该请求超出了诉讼时效。上诉人在一审时明确向法庭提出被上诉人的请求超出诉讼时效，一审法院仍然支持被上诉人的诉讼请求，一审法院判决结果违反法律规定；3、一审法院判决上诉人支付使用费41,747.01元，没有事实及法律依据。被上诉人提交的房屋产权证中，房屋的面积是293.38平方米（含公共部分），公共部分究竟是多少，怎样计算出来的是不清楚的，一审法院判决支付使用费，没有所谓的租用房屋的面积，没有支付房屋使用费的单价，怎样计算使用费。一审法院判决使用费41,747.01元，没有依据；4、被上诉人的主体不适格。被上诉人如果要收租金，就要有出租房屋的资格，到目前为止被上诉人没有出租房屋的资格，被上诉人没有依据向上诉人索要使用费；5.枣庄市光裕路市政宿舍3号楼3单元1楼东户的房屋的所有权应为胡志国的。上诉人所居住的枣庄市光裕路市政宿舍，被上诉人都卖给单位员工了，唯有上诉人居住的争议的房屋没有办理买卖手续，在2004年11月1日，被上诉人委托山东方宇房地产评估事务所有限公司进行评估，将房屋以评估价想卖给上诉人，上诉人也同意购买了，只是因为更换领导把此事搁置下来了，上诉人目前还是愿意以当时的评估价购买枣庄市光裕路市政宿舍3号楼3单元1楼东户，被上诉人与上诉人对争议的房屋，只是上诉人欠部分购买房屋的款，不存在使用费的问题。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。枣庄市市中区市政工程管理处辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。胡晓芬陈述意见同上诉人。枣庄市市中区市政工程管理处向一审法院起诉请求：1.判令两被告返还所占用的原告房产并支付使用费41,747.01元（使用费从2006年3月至2017年8月，每月按照346.5元计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：胡志国之妻张学芳（于2006年2月病故）原系枣庄市市政工程管理处（现更名为枣庄市市中区市政工程管理处）职工，张学芳生前一直居住在光裕路市政宿舍3#楼东三单元一层东户（该房屋一直登记在原告名下），其去世后，胡志国一直在该房屋内居住。张学芳生前的房租等费用均从张学芳每月工资中扣除，扣至2006年2月。自张学芳去世后，胡志国一直占用该房屋但未交纳任何费用。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。胡志国无权占有涉案房屋，因此原告作为所有权人有权要求胡志国返还位于光裕路市政宿舍3#楼东三单元一层东户的房屋。张学芳生前租住本单位房产，单位财务作出房租及其他费用明细表符合财务制度，一审法院予以采信，原告要求胡志国支付拖欠的从2006年3月至2017年8月使用费41,747.01元，一审法院予以支持。胡志国主张曾于1996年交纳20,000元，1997年又交纳过一次，但原告对此不予认可，且被告未提交证据证明其主张，故一审法院对被告的这一主张不予采纳。原告要求胡晓芬承担返还责任没有事实依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、被告胡志国于判决生效后十日内返还原告枣庄市市中区市政工程管理处名下位于光裕路市政宿舍3号楼东三单元一层东户的房屋；二、被告胡志国于判决生效后十日内向原告枣庄市市中区市政工程管理处支付从2006年3月至2017年8月的使用费41,747.01元；三、驳回原告枣庄市市中区市政工程管理处的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，由被告胡志国承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了房地产估价报告一份。证明：房屋的面积为79.66平方米。2004年10月29日，通过委托书看出双方对诉争房屋当时有口头合意，将房屋以评估价5.5万元卖给上诉人，房屋已经交付给上诉人。房屋评估的目的就是将涉案房屋卖给上诉人的，且上诉人是同意的。上诉人居住涉案房屋长达十几年，被上诉人从未提过交付房租的事情。被上诉人对上述证据发表质证意见为，1、该证据性质上不属于新证据；2、评估报告没有被上诉人的盖章和工作人员签字，不能确认委托方是被上诉人，不能证明上诉人的证明目的。基于被上诉人的上述质证意见，本院要求上诉人对其提供上述证据的证明目的进一步举证，上诉人提供了作出该评估报告的经办人纪学雷到庭作证。该证人证实评估报告是被上诉人委托该公司作出的。评估报告中“委托书”记载的内容真实客观。被上诉人对该证人证言质证意见为，该证人证言不能作为定案依据。对于该证据的认证意见本院在“本院认为”一并论述。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本庭概括归纳双方争议的焦点是：原审判决上诉人返还被上诉人争议房屋及给付被上诉人房屋使用费是否有事实和法律依据。本院认为，被上诉人以上诉人无权占有涉案房屋为由请求返还。上诉人以涉案房屋被上诉人已实际出售给上诉人，并提供山东方宇房地产评估事务所出具的估价报告予以抗辩。对此，本院认为，即使评估报告中载明以评估价格55000元出售给上诉人妻子，但双方并未签订买卖合同，上诉人亦并未交付该款。可见，双方并未就房屋买卖达成合意，因而上诉人主张的房屋买卖并未成立。涉案房屋的所有权人是被上诉人，依据《中华人民共和国物权法》第34条的规定，其主张原物返还请求权应予支持。关于房屋使用费的问题。被上诉人一审向上诉人主张涉案房屋使用费包括房租、电费和暖气费用，上诉人对一审判决给付被上诉人上述使用费的数额不予认可，但未向本院提供证据，故其反驳理由因证据不足不予支持。综上所述，胡志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人胡志国负担。本判决为终审判决。审判长  龚爱梅审判员  李 莹审判员  孙 晓二〇一九年十二月十日书记员  张 宇