湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终1439号上诉人（原审原告）：汪文胜，男，1969年6月19日出生，汉族，住黄冈市黄州区，上诉人（原审原告）：谢晓兰，女，1970年8月26日出生，汉族，住黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：余永高，男，1965年9月4日出生，汉族，江西省抚州市资溪县人，住黄冈市黄州区，原审第三人：张元生，男，1958年7月23日出生，汉族，黄冈市人，住黄冈市黄州区，住黄冈市黄州区赤壁街道办事处龙王山村邢皮二湾，原审第三人：邵菊花，女，1962年5月23日出生，汉族，黄冈市人，住黄冈市黄州区，原审第三人：湖北黄冈农村商业银行股份有限公司，住所地黄冈市黄州区黄州大道46号。统一社会信用代码：91421100316454324Y。负责人：汪自国，该公司董事长。上诉人汪文胜、谢晓兰因与被上诉人余永高、张元生、邵菊花、湖北黄冈农村商业银行股份有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。汪文胜、谢晓兰上诉请求：1、撤销原审判决，依法判决立即停止对上诉人租用的黄州区胜利街西起63号1-2号的门面房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封。2、依法判决上诉人与张元生2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方继续履行合同。3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定部分事实错误。1、《承诺书》是无效的，也不是上诉人真实意思的表示，是在第三人湖北黄冈农村商业银行股份有限公司、张元生欺骗下签字的，内容也是不真实的，是无效的。2、从承诺书的内容上看，上诉人是对借款人为张元生承诺，上诉人也只与张元生熟悉，不可能为张元生以外的人借款进行放弃承租权的承诺。3、邵菊花的借款到期后，于2013年10月11日向信用社提出展期申请，原合同终止，邵菊花与信用社之间双方形成新的合同关系。上诉人所谓的原来的承诺书对邵菊花展期借款行为更是无效的。4、上诉人与张元生的租赁关系在抵押之前已经生效，信用社草拟的《承诺书》是规避法律的行为，属于无效，不能成为剥夺上诉人享有租赁权的依据。5、一审判决对上诉人与张元生2013年4月8日《房屋租赁合同》及相关收条等基本事实予以认定。同时又认定《房屋租赁协议》（2011.3.31，租期3年）这是相互矛盾的。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，承租权在前的情况下，抵押不能破租赁。余永高、张元生、邵菊花、湖北黄冈农村商业银行股份有限公司在法定期限内未提交书面答辩状。汪文胜、谢晓兰向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对汪文胜、谢晓兰租住黄州××号号1-2号（房产证03××79号号，土地证号为2007001101829-1）的门面房的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、依法判决确认汪文胜、谢晓兰与张元生2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行；3、由余永高、张元生、邵菊花、湖北黄冈农村商业银行股份有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月8日汪文胜、谢晓兰与第三人张元生签订了一份《房屋租赁合同》，约定汪文胜、谢晓兰租赁张元生位黄州××号号的房屋，租赁期限自2013年5月1日至2021年4月30日，年租金为22万元，合同对租金的付款方式、房屋产权的承诺及双方相关责任、租赁期满、违约责任等进行了约定。2013年10月26日、2013年12月10日分两次共计支付了租金131万元，租金付至2020年，并由第三人张元生出具收条。2013年11月13日，第三人邵菊花向第三人信用社贷款，第三人张元生为担保人。2014年10月21日，第三人邵菊花向信用社就上述贷款展期，第三人张元生亦作为担保人在借款展期协议上签名。2013年10月10日，汪文胜、谢晓兰对第三人张元生出具承诺书一份，内容为“我于2011年3月31日租赁了张元生（房东）位黄州××号号处的自有房产，房产证03××799，租期3年，现张元生（借款人）因借款，张元生（房东）自愿将该房产抵押给债权人东湖信用社。经协商后本人同意，如贷款到期后借款人无法偿还，债权人东湖信用社处置抵押物时，我同意放弃承租权。”2014年6月12日，一审法院依据余永高的申请保全查封张元生、邵菊花共有的涉案门面房屋所有权及土地使用权和黄州区龙山村邢皮二湾住宅房。执行中，因张元生、邵菊花无其他财产可供执行，余永高申请拍卖查封涉案门面房屋。2016年9月6日，汪文胜、谢晓兰向一审法院提出执行异议，一审法院经审查作出（2016）鄂1102执行30号执行裁定书，驳回汪文胜的异议。2016年11月22日，汪文胜、谢晓兰向一审法院提起执行异议之诉，提出应立即停止对汪文胜、谢晓兰租住黄州××号号1-2号（房产证03××79号号，土地证号为2007001101829-1）的门面的强制执行，并解除对上述门面的查封；其与张元生于2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》有效，继续履行。后汪文胜、谢晓兰申请撤诉，一审法院作出(2016)鄂1102民初2585号民事裁定书，准许其撤诉。2018年1月10日，汪文胜、谢晓兰就同一事实又向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，汪文胜，谢晓兰与第三人张元生签订的《房屋租赁合同》，约定汪文胜、谢晓兰租赁张元生位黄州××号号的房屋，并交付了租金，可认定租赁事实。涉案房屋虽登记在张元生名下，属张元生、邵菊花共有。因涉及张元生、邵菊花案件的执行，一审法院认为实现债权人的合法权益拍卖标的物按现状处置涉案门面，符合事实。且汪文胜、谢晓兰对第三人张元生（房东）作出承诺:“如贷款到期后借款人无法偿还，债权人在东湖信用社处置抵押物时，我同意放弃承租权”。汪文胜、谢晓兰在不违反法律规定、不影响他人利益的情况下，行使自己的民事权利，符合法律定。关于汪文胜、谢晓兰要求其与张元生2013年4月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行的诉请，不属于本案调整的范围。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：驳回汪文胜、谢晓兰诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点在于汪文胜、谢晓兰出具《承诺书》的效力问题。2013年10月10日，汪文胜、谢晓兰对张元出具承诺“如贷款到期借款无法偿还，债权人东湖信用社处置抵押物时，我同意放弃承租权”，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。依上述规定，汪文胜、谢晓兰可在法律规定的范围内自由处分其民事权利。而汪文胜、谢晓兰作出的上述承诺意思表示真实，内容合法，应为有效承诺。现汪文胜、谢晓兰上诉称《承诺书》是无效的，是在第三人湖北黄冈农村商业银行股份有限公司、张元生欺骗下签字。因其未提交任何证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，汪文胜、谢晓兰对其所主张事实承担不利后果。虽然上诉人与张元生的租赁关系在抵押之前已经生效，但汪文胜、谢晓兰已作出上述承诺在处置抵押物时放弃承租权，且上述《承诺书》的内容并未违反法律规定，故其上诉称上述《承诺书》是规避法律的行为的理由不能成立，本院不予支持。因涉案门面房屋登记在张元生名下，属于张元生、邵菊花共有，且邵菊花的贷款合同中张元生亦作为担保人，即使该笔贷款展期，但汪文胜、谢晓兰作出的承诺亦针对同一笔贷款，故其上诉称称承诺书对邵菊花展期借款行为无效的理由不能成立。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”,以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。但本案汪文胜、谢晓兰已经作出承诺在处置抵押物时放弃承租权，故原审未适用上述条款并无不当，本院予以支持。上诉人汪文胜、谢晓兰称原审适用法律有误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，汪文胜、谢晓兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由汪文胜、谢晓兰负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇一九年十二月五日书记员  宋荣梅