江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9252号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京中肯酒店设备有限公司，住所地南京市江宁区谷里街道科技产业配套园庆兴路1号。法定代表人：王加林，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京港粤酒店用品有限公司，住所地南京市秦淮区大明路135－4号。法定代表人：冯堃蘅，该公司董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：畅义来，男，1964年4月15日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：尹海军，江苏中虑律师事务所律师。上诉人南京中肯酒店设备有限公司（以下简称中肯公司）、南京港粤酒店用品有限公司（以下简称港粤公司）与被上诉人畅义来房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中肯公司、港粤公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、五项，维持一审判决第二、三、四项，改判支持上诉人的全部反诉请求或将本案发回重审；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、关于租赁合同的效力。被上诉人己提供南京市江宁区谷里街道谷里社区居民委员会的证明、房屋规划设计图、江宁区规划局审查意见通知书、项目认定书、江宁区发改局通知、建设项目选址意见书、消防审核意见书等相关证据，足以证明案涉租赁屋经过主管部门审批，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条之规定经过主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。一审法院仅根据南京市规划和自然资源局江宁分局调取的互相矛盾的材料，就认定案涉租赁房屋因无建设工程规划许可证而无效，显属不当。关于一审判决第二项，其对金额予以认可。二、一审判决与当事人诉讼请求不符。被上诉人一审的诉讼请求系要求搬迁及支付违约金、租金等，其请求权基础是合同有效，向上诉人行使合同权利，并未主张案涉合同无效。在房屋租赁合同有效的情况下，被上诉人未起诉请求解除合同，或者确认解除租赁合同的效力，无权要求上诉人搬迁。即使一审法院认为案涉合同无效，也应当向当事人释明，要求被上诉人变更诉请基础或者由被上诉人自行变更。在上诉人的诉讼请求、事实及理由未变更的情况下，一审法院以其查明的合同无效迳行裁判，违反了不告不理的基本原则，属于超诉请裁判。三、双方在履行合同中对于以往租金支付存在的轻微违约行为，不能视为根本违约予以解除合同。且上诉人在规定期限内向被上诉人支付下一期费用，但被上诉人予以退回，并销户拒绝接受款项，该部分责任应当由被上诉人自行承担。案涉租赁房屋内存在众多企业经营及大量员工就业，简单裁判解除或终止合同，不利于纷争解决。四、关于交付南京市江宁区的“好又多”超市及赔偿60万的问题。根据双方2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》约定，包括“好又多”在内的围墙内建筑、辅助用房等建筑均是双方租赁合同的标的物，合同约定的现状交付，应当结合文意理解为其备注的事项即具备安全、正常使用功能而非排除“好又多”超市用房。被上诉人应当予以交付并赔偿交付前的损失费用。四、被上诉人交付符合合同约定总功率的用电及正常的消防用水问题。一审中上诉人提供了被上诉人2013年5月1日与村里签订的《用电协议》明确用电容量为200KW与双方合同约定总供电功率不小于300KW/小时明显不符；另在本案诉讼过程中消防部门的检查发现租赁房屋中众多消防水龙头并无消防用水流出。上述被上诉人的违约行为已经严重影响包括上诉人在内的众多企业的正常经营及安全生产。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。畅义来辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。一、关于合同效力。由于历史遗留问题，被上诉人至今没有取得建设工程规划许可证，一审法院依法认定案涉房屋租赁合同无效并无不当。合同无效或者被撤销，因该合同取得财产应予返还。二、至于上诉人上诉所称的其他问题，均无事实依据。三、对于违约金和租金。双方签订的房屋租赁合同是上诉人提供的格式合同，先付后租也是上诉人提出来的，合同约定承租人未按约定期限交付房租的，出租人有权解除合同。上诉人多次欠付租金或者使用费的事实客观存在。按照合同约定，应属根本违约，可以解除合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。畅义来向一审法院起诉请求：1.判令中肯公司、港粤公司立即从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号一栋5层楼房迁出，将房屋交付畅义来；2.判令中肯公司、港粤公司向畅义来支付违约金225000元；3.判令中肯公司、港粤公司向畅义来支付欠付租金（占有使用费）以及门卫、保洁工资261333元（自2018年12月1日起至2019年3月31日止）；4.判令中肯公司、港粤公司承担本案诉讼费用。中肯公司、港粤公司向一审法院反诉请求：1.判令畅义来向中肯公司、港粤公司交付位于南京市江宁区的“好又多”超市的房屋并赔偿损失60万元（按10万元/年计算）；2.判令畅义来支付截至2019年5月底的欠付水电费1286元；3.判令畅义来向中肯公司、港粤公司提供符合合同约定总功率的用电及正常的消防用水。一审法院认定事实：2013年3月25日，畅义来（甲方）与中肯公司、港粤公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号的一栋5层楼房（面积为7538.1平方米）、门卫房等辅助建筑及房屋四周围墙内的所有场地出租给乙方用于厨房设备、酒店用品、不锈钢制品的加工、仓储、销售及其它合法的商业行为经营范围内与之有关的用途；该租赁物以现状交付；乙方向甲方承诺在租赁期限内除特别约定外，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途，乙方按照本合同第一条第2项约定使用租赁房屋不构成对其用途的改变；合同第三条约定，本合同租赁期为12年，自2013年4月1日起计算至2025年3月31日止，甲方给予乙方2个月的免费装修调整时间；合同第四条第一项约定，租金按半年支付，先付后租，每年租金为750000元，特别说明此租金已经减去甲方使用的5楼约500平方米办公室的租金。此租金含四楼第三方租赁的每年200000元租金、含五楼第三方单位厨房每年约124000元的租金。在第三方单位承租期间内，甲方直接将该部分租金从乙方应付租金中扣除，甲方与第三方单位租金直接结算，与乙方无关。第三方单位租赁期满后，甲方将第三方单位租赁部分与乙方办理书面交接手续，并按照合同约定支付租金；合同第四条第4项约定，乙方在签订合同即付50000元定金，2013年6月1日前乙方付给甲方163000元，乙方在每次支付房租前的一个月支付下半年租金，并按照甲方指定的方式支付，同时甲方向乙方出具收条；合同第四条第5项、第6项约定，在租赁期内，租赁房屋所产生的水费按照实际产生数据计算，在租赁期内，因租赁房屋所产生的电费按实际使用量收取；合同第四条第7项约定，甲乙双方商定，甲方同意乙方自行安装配电控制柜按分电表提供供电（注：总供电功率不小于300KW/小时）；合同第四条第8项约定，租赁物内的门卫、公共区域保洁由甲方派人负责，由乙方统一管理，门卫、保洁二人工资共计34000元由乙方每半年一次支付给甲方；合同第四条第9项约定，为保证合同的履行，乙方在合同签定之日支付履约保证金50000元，租赁期满后若乙方无违约行为，保证金甲方不计利息全额退还乙方；合同第八条约定如乙方未按约定期限交付租金的或在租赁期内，擅自改变租赁物的结构并造成安全隐患，经甲方书面通知，在限定时间内仍未修复的，甲方有权解除合同；合同第九条约定，符合本合同第五条及第八条第1款的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按年租金的30%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿给对方造成的相关经济损失。签订合同后，畅义来将案涉厂房出租给中肯公司及港粤公司使用，中肯公司及港粤公司在畅义来将四楼及五楼第三方租赁的房屋交付其公司后一直依据合同约定的标准即按照年租金750000元的标准支付租赁费用及按照34000元/年的标准支付门卫及保洁工资直至2018年11月底。2018年12月7日，畅义来向中肯公司、港粤公司发送通知函一份，以两公司长期不按期缴纳租金且房屋堆放超重货物影响房屋安全等为由提出解除合同，并要求两公司在收到通知后二十日内迁出案涉租赁房屋返还畅义来。中肯公司于2018年12月16日向畅义来发送回复函一份，否认其公司存在违约行为，并要求继续履行案涉租赁合同。2018年12月28日，中肯公司及港粤公司通过银行转账向畅义来支付租赁费用及人员工资计392000元，畅义来将上述款项退还两公司。一审另查明，畅义来在中肯公司、港粤公司承租上述厂房前已将门卫所在的辅助用房的一部分出租给他人作为“好又多”超市使用。审理中，畅义来、中肯公司、港粤公司双方就2018年12月份的租赁费用是否支付存在争议，经双方协商该一个月的租赁费用由中肯公司、港粤公司按约定租赁标准的三分之二的比例支付。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，现有证据无法证明案涉厂房取得了建设工程规划许可证，故畅义来与中肯公司、港粤公司于2013年3月25日签订的《房屋租赁合同》无效，根据相关法律规定，中肯公司、港粤公司应将案涉房屋腾空返还畅义来，故对畅义来要求中肯公司、港粤公司从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号一栋5层厂房迁出并返还畅义来的诉讼请求，一审法院予以支持。案涉租赁合同无效，畅义来要求中肯公司、港粤公司支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现畅义来要求中肯公司、港粤公司按照合同约定的标准支付占有使用费及门卫、保洁工资，符合法律规定，审理中，租赁双方就2018年12月份的租赁费用是否支付存在争议，经双方协商该一个月的租赁费用由中肯公司、港粤公司按约定租赁标准的三分之二的比例支付，不违反法律规定，一审法院予以准许，经计算中肯公司、港粤公司应向畅义来支付自2018年12月1日至2019年3月31日期间的占有使用费及门卫、保洁工资计239554元。畅义来占有案涉厂房5楼部分区域作为办公室使用，中肯公司、港粤公司代缴了相应的水电费，现中肯公司、港粤公司要求畅义来支付截至2019年5月底的欠付水电费1286元，符合法律规定，一审法院予以支持。案涉租赁合同没有明确约定“好又多”超市所占用的辅助用房属于承租范围的一部分，且合同约定租赁物为现状交付，而畅义来在中肯公司、港粤公司承租案涉厂房前已将门卫所在的辅助用房的一部分出租给他人作为“好又多”超市使用，中肯公司、港粤公司在承租案涉厂房后一直按照合同约定的标准支付相关费用，没有提出异议，故对于中肯公司、港粤公司主张的“好又多”超市用房属于承租范围的一部分，要求畅义来交付“好又多”超市用房并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。案涉租赁合同因无效无法继续履行，故中肯公司、港粤公司要求畅义来继续履行合同提供符合合同约定功率的用电及消防用水的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内从南京市江宁区谷里工业集中区庆兴路1号1栋5层厂房迁出，将房屋交还畅义来；二、南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付畅义来（自2018年12月1日起至2019年3月31日止）的占有使用费及门卫、保洁工资计239554元；三、畅义来于判决发生法律效力之日起十日内支付南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司截至2019年5月底的水电费1286元；四、驳回畅义来的其他诉讼请求；五、驳回南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8595元，由中肯公司、港粤公司负担5800元，由畅义来负担2795元；一审反诉案件受理费4907元，由中肯公司、港粤公司负担4000元，由畅义来负担907元。二审中，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于一审法院有无释明合同效力问题。一审法院2019年3月16日的庭审中，一审承办人问：关于案涉租赁厂房经本庭于江宁区规划局核实，案涉的厂房没有规划许可证，案涉的租赁合同可能是无效合同，原被告双方是何意见？原告委托诉讼代理人表示：假设法庭认定该合同无效，合同无效的法律后果是返还财产，就本案来说原告要求被告将涉案房屋迁出并交还原告。被告代理人认为租赁合同有效，并陈述理由。在该次庭审的法庭辩论中，原告委托代理人再次表示：假定法庭认定合同无效，我方要求被告返还财产并且迁出，交付房屋。被告委托诉讼代理人表示：如果法院判合同无效所产生的法律责任，我方会另案起诉。本院经审查认定，关于案涉租赁合同的效力问题，一审法院已经作出释明，双方当事人均对合同效力陈述了诉讼意见，畅义来明确表示了在合同无效情况下的诉讼请求，现上诉人认为一审法院未依法对合同效力进行释明，与事实不符，本院不予采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉租赁房屋在建设前虽经过相关行政机关的立项审查、规划设计等程序，但并未最终取得建设工程规划许可证，亦无其他充分的证据证明案涉房屋取得了相关主管部门的批准建设手续，故一审法院认定上诉人中肯公司、港粤公司与被上诉人畅义来签订的《房屋租赁合同》无效，符合法律规定。上诉人认为现有证据能够证明案涉租赁房屋建设时经过主管部门审批，依据不足，本院不予采信。因合同效力系人民法院在案件审理过程中主动审查事项，故上诉人认为一审法院认定合同无效超过当事人诉讼请求范围，本院不予采信。一审法院在本案审理过程中对合同效力已经作出释明，被上诉人亦基于合同无效提出了自己的诉讼请求，故一审法院基于新的诉讼请求作出返还房屋，由上诉人支付占有使用费及门卫、保洁工资的判决并无不当。上诉人基于合同有效，要求继续履行合同并赔偿损失的相关反诉请求，与法不符，本院不予支持。综上所述，中肯公司、港粤公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人南京中肯酒店设备有限公司、南京港粤酒店用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月十日书记员  孙雪松