湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1106号上诉人（原审被告）：湖北益盛达房地产开发有限公司，住所地：随县洪山镇洪山路136号。法定代表人：周昆，总经理。委托诉讼代理人：沈祥，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张德云，女，1982年8月17日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：聂建斌，湖北大随律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅青云，湖北大随律师事务所实习律师。上诉人湖北益盛达房地产开发有限公司（以下简称益盛达公司）因与被上诉人张德云商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。益盛达公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张德云的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由张德云负担。事实和理由：首先，益盛达公司建设大洪山购物广场项目合法合规，项目部分商铺已经取得不动产权证。在大洪山购物广场项目部分商铺已经取得不动产权证的情况下，项目必然已经取得竣工验收以及房屋测绘报告。益盛达公司已经履行了《商品房买卖合同（预售）》中关于房屋行政审批手续的所有义务，商铺均具备办理不动产权证的条件。其次，2017年9月7日，张德云与随州衡益商业管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将所购房屋出租给随州衡益商业管理有限公司经营，并收取租金。张德云于2017年9月7日起就已经取得并行使了房屋的处分权和收益权，房屋已经交付。最后，《商品房买卖合同（预售）》于2017年9月12日已经取得随县商品房买卖申报登记备案，房屋权属没有任何争议。不动产权证办理系合同附随义务，在益盛达公司已经合理履行主合同义务即交房义务并确保房屋具备办理不动产权证条件的情况下，本案并不存在不能实现合同目的的情形，请求法院依法支持益盛达公司的上诉请求。张德云辩称，一、张德云与益盛达公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效。益盛达公司没有履行合同约定的义务，满足合同解除条件。1、《商品房买卖合同（预售）》明确约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案两间商品房，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告……逾期超过90日后，买受人有权解除合同；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。”自该合同约定的最迟交房期限2017年12月31日至今，张德云都未能取得案涉两间商品房的房屋所有权证书，益盛达公司明显构成违约，张德云有权依照合同约定和法律规定解除合同，并有权要求赔偿。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案《商品房买卖合同（预售）》约定了办理房屋所有权登记的期限为最迟交房期限2017年12月31日之后的90日，该期限届满后至今已远超过一年，按照该规定，张德云请求解除合同和赔偿损失，于法有据，应予支持。二、益盛达公司的上诉没有事实依据，依法应当被驳回。1、益盛达公司在一审中没有提交证据证明已经取得房屋测绘报告，也未对至今张德云未取得涉案两间商品房的房屋所有权证书的事实进行正面回应。2、益盛达公司无证据证明张德云自2017年9月7日即取得并行使涉案两间商品房的处分权和收益权。益盛达公司与随州衡益商业管理有限公司实际上是一套班子两块牌子，二公司对涉案两间商品房采取售后包租的方式系以合法形式掩盖非法目的，张德云无法实质取得房屋的处分权和收益权。3、《商品房买卖合同（预售）》是否申报备案与益盛达公司是否履行办理涉案两间商品房的房屋所有权证书等合同义务无关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求驳回上诉，维持原判。张德云向一审法院起诉请求：1、判令解除张德云与益盛达公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、判令益盛达公司返还张德云23.3万元购房款以及利息；3、本案诉讼费由益盛达公司承担。一审法院认定事实：2017年9月7日，张德云（买受人）与益盛达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》两份【合同编号分别为随县20170900041、随县20170900042,预售许可证号为鄂随县商预字（2016）0009号】，约定购买益盛达公司开发的大洪山购物广场1幢1单元2层2049号、2050号商铺两间，其中2049号商铺预测建筑面积14.46平方米（套内建筑面积9.11平方米、公摊建筑面积5.35平方米），售价11.15万元；2050号商铺预测建筑面积15.83平方米（套内建筑面积9.97平方米、公摊建筑面积5.86平方米），售价12.15万元。合同签订后，张德云截至2018年4月9日分数次付清购房款23.3万元，益盛达公司向张德云出具了收款收据。上述《商品房买卖合同（预售）》还约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人不能满足该交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。益盛达公司未能提交证据证明其已取得房屋测绘报告及向买受人完成房屋交付，张德云至今也未取得该商品房的房屋所有权证书，且益盛达公司未能提交证据证明非出卖人原因所致。一审法院认为，张德云、益盛达公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张德云已按约定付清全部购房款，益盛达公司有义务依照合同的约定和法律的规定协助张德云取得该商品房的房屋所有权证书，张德云自益盛达公司最迟交房期限2017年12月31日至今不能取得该商品房的房屋所有权证书，益盛达公司作为出卖人未能提交证据证明非出卖人原因所致，已经构成违约，张德云作为买受人有权依照合同的约定和法律的规定解除合同，并有权要求益盛达公司赔偿损失，故张德云请求解除与益盛达公司于2017年9月7日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号分别为随县20170900041、随县20170900042】，予以支持，益盛达公司应返还张德云购房款23.3万元，并应按年利率6%支付资金占用期间利息（自张德云购房款付清之日即2018年4月9日起至益盛达公司购房款还清之日止）用以赔偿张德云损失。鉴于益盛达公司未能提交证据证明其已向买受人完成房屋交付，故张德云作为买受人本案中不负有返还房屋之义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除张德云与湖北益盛达房地产开发有限公司于2017年9月7日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》【合同编号分别为随县20170900041、随县20170900042】；二、湖北益盛达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张德云购房款23.3万元，并按年利率6%向张德云支付资金占用期间（自张德云购房款付清之日即2018年4月9日起至湖北益盛达房地产开发有限公司购房款还清之日止）利息。案件受理费减半收取2398元，由湖北益盛达房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，益盛达公司于2017年6月3日取得工程竣工验收备案证明书，于2017年7月11日取得房屋面积测绘报告。随县大洪山购物广场已于2017年6月3日办理竣工验收备案。涉案两间商铺至今未办理房屋所有权证书。还查明，张德云与益盛达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1，2种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.如非因出卖人原因导致未能按约定期限取得所有权证书，出卖人不承担责任。又查明，张德云于2017年9月7日与随州衡益商业管理有限公司签订商铺委托经营管理合同，合同约定：张德云将2049号商铺委托随州衡益商业管理有限公司统一管理经营，委托经营期限为2018年5月1日至2023年4月30日，委托期间，随州衡益商业管理有限公司每年按购买商铺总房款金额的7%支付张德云收益。张德云至今未收到随州衡益商业管理有限公司应支付的房屋收益。随州衡益商业管理有限公司的股东为宋文川，益盛达公司的股东为周昆，两公司的高管均为周昆、宋文川。本院认为，关于张德云是否有权解除合同的问题。益盛达公司上诉称涉案两间商铺已经具备办理不动产权证的条件，且根据张德云与随州衡益商业管理有限公司签订的商铺委托经营管理合同，张德云已经实际取得涉案两间商铺的处分权和收益权，张德云无权解除合同。经查，益盛达公司与张德云之间签订的两份《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同未违反有关法律规定，为有效合同。双方应当按照合同约定履行合同义务。张德云按照合同约定已于2018年4月9日分数次向益盛达公司付清涉案两间商铺购房款，益盛达公司应当按照合同约定于2017年12月31日前向张德云交付涉案两间商铺并在房屋交付后的90日内协助张德云办理涉案两间商铺的房屋所有权证书。益盛达公司二审中提交张德云于2017年9月7日与随州衡益商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，拟证明张德云将所购商铺委托随州衡益商业管理有限公司经营，说明张德云最迟于2018年5月31日已经实际取得两间商铺的收益和处分权。但益盛达公司并未提供张德云已经收取租金的证据，且即便益盛达公司于2018年5月31日将房屋交付给张德云，也应当在其后的90日内办理房屋所有权证书，但张德云至今未取得房屋所有权证书，依据双方合同的约定，张德云有权解除合同。关于合同解除后的权利义务分担问题。益盛达公司未按合同约定期限办理房屋所有权证书，其应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定及《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起给付利息。因张德云委托随州衡益商业管理有限公司经营管理，现两间商铺实际占有者系随州衡益商业管理有限公司，因该公司与益盛达公司的高管是相同的，张德云未实际占有涉案两间商铺，故张德云无需向益盛达公司返还涉案两间商铺。综上所述，益盛达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4796元，由湖北益盛达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇一九年十二月二十五日书记员  王洪琴