浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16137号 原告：余元宝，男，1971年12月4日出生，汉族，住义乌 市后宅街道后余村2组。 被告：义乌市扶西印务有限公司，住所地：义乌市北苑街道 春晗路111号。 诉讼代表人：周俊明。 委托诉讼代理人：石轩玮、楼淳杰，浙江森泽律师事务所律 师。 原告余元宝为与被告义乌市扶西印务有限公司（以下简称扶 西公司）与破产有关的纠纷一案，于2019年8月26日向本院提 起诉讼。本院当日立案受理后，依法由审判员陈锦忠适用简易程 序独任审判，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告及 被告的委托诉讼代理人楼淳杰到庭参加诉讼。后因案情复杂，转 为普通程序进行审理，于2019年11月19日公开开庭进行了审 理。原告余元宝；被告的委托诉讼代理人石轩玮、楼淳杰到庭参 加诉讼。本案现已审理终结。 原告余元宝诉称，2011年11月14日，原告与被告签订了 《租赁协议》，约定被告将义乌市北苑街道春晗路111号1幢2 单元4楼4-2-B2的房屋出租给原告使用，租期为2011年6月7 日至2052年6月11日，租金总额588105元一次性付清。被告 因不能清偿到期债务被义乌市人民法院裁定受理破产清算。后 原、被告签订的《租赁协议》被义乌市人民法院（2018）浙0782 民初14621号判决书确认无效，后又经金华市中级人民法院 （2019）浙07民终1733号判决维持原判。原告认为在协议被确 认无效后，被告继续占有原告预付款属于不当得利，依据《企业 破产法》第42条第3项的规定，剩余的价款，应认定为共益债 务，从破产财产中随时清偿。现提起诉讼，要求判令：确认原、 被告签订的《租赁协议》被确认无效后，被告应当返还原告的预 付款为共益债务（截止2019年8月26日为472178.9元，之后 原告未实际腾退房屋期间按照每日占有使用费39.4元抵扣）。 并且优先于有财产担保债权人受偿。 被告扶西公司辩称，本案原、被告签订的《租赁协议》被人 民法院确认无效后，原告主张的所谓预付款不构成不当得利，也 不属于共益债务。根据《破产法》的相关规定，应按照普通债权 进行申报。被告已通知原告进行债权申报，但原告一直未来申报。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、被告公司登记基本情况一份，证明该公司确实存在； 2、《租赁协议》一份，证明原、被告签订了租赁协议并且 原告已支付了相应的资金； 3、义乌市人民法院（2018）浙0782民初14621号判决书一 份，证明人民法院作出了确认原、被告签订的《租赁协议》无效 的民事判决。 4、金华市中级人民法院（2019）浙07民终1733号判决书 一份，证明中级法院维持了义乌市人民法院（2018）浙0782民 初14621号判决。 5、湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号再审民事判 决书一份，证明有相似的裁判。 被告未向本院提交证据，对原告所提供的证据均无异议。 本院对原告所提供的证据2的真实性予以确认，对其余证据 的三性均予以确认。 经审理查明，2010年11月18日，中国农业银行义乌分行 与扶西公司签订《最高额抵押合同》一份，约定扶西公司同意以 房地产为农业银行义乌分行与义乌市扶西箱包有限公司的债权 设定抵押，担保的债权最高余额34080000元。2010年11月23 日，农业银行义乌分行与扶西公司就扶西公司所有的房产证号为 c00077072、c00077073、c00077074的房产办理抵押登记，抵押 期限自2010年11月18日起至2013年11月11日止。 2011年6月7日，扶西公司（甲方）与余元宝（乙方）签 订《租赁协议》一份，其中第一条约定，甲方出租的房屋位于： 义乌市春晗路111号1幢2单元四层的4-2-B2号单元，建筑面 积为130.69平方米（位于房产证号为c00077074的楼房内）； 第二条约定，房屋的租赁期限分为两期，第一期为20年（自2011 年6月7日至2031年6月6日），第一期期满后自动延期，第 二期为第一期期满后至国家规定的该房屋的土地使用权出让的 最终期限止（自2031年6月6日起至2052年6月11日止）； 第三条约定，租金采用一次性收取的方式，该单元每平方米的租 金（按建筑面积计算）约定为人民币4500元，面积为130.69平 方米，租金总额为588105元，乙方应在本协议签订之日一次性 付清；第四条约定，甲方应当在2012年3月15日前将租赁的房 屋交付给乙方使用；第五条约定，租赁期间，若国家政策变化或 法律允许该工业属性的房产可以分割转让的，乙方拥有优先受让 权，甲方无权擅自将房产转让给第三人，原乙方交付的租金自动 转换成购房总价款，乙方无需另行支付转让款。但该房产转让应 缴纳的土地出让金及所有的税费及其他费用由乙方负责。甲方应 积极配合办理相关的手续；第六条约定，若双方约定的租赁期限 届满，即该房产国家规定的土地出让的期限到期，按照国家规定。 甲方仍然可以延续土地使用权的，乙方仍然拥有租赁并使用该房 产的权利，但第二轮土地使用权取得若需向国家缴纳的土地出让 金及相关税费及其他费用的，应由乙方按照其房产的面积承担。 若国家规定的该土地出让的期限到期，国家规定的政策有其他变 化的，双方应按照国家规定的政策内容另行约定；第七条约定。 若按照国家或政府的要求，该租赁的房屋依法需要搬迁的，涉及 该房产应享受的相关权益应由乙方享有；第十一条约定，乙方应 当按照现用地及建筑性质的法定用途进行使用，不得对租赁的房 屋擅自进行改造和改进，若乙方违规使用或擅自改造房屋的，应 当自行承担相应的法律后果；第十四条约定，乙方若需转租房屋 的，甲方应在手续上积极配合，但乙方需另向甲方交纳办理费。 费用不超过壹仟元整。双方还对其他权利义务作了约定。2011 年6月8日，余元宝以开立本票的方式向扶西公司支付了租期 40年的一次性租金588105元。 2013年8月2日，农业银行义乌分行与扶西公司重新签订 《最高额抵押合同》一份，约定扶西公司同意以房地产为农业银 行义乌分行与义乌市扶西箱包有限公司的债权设定抵押，担保的 债权最高余额47160000元。2013年8月5日，农业银行义乌分 行与扶西公司就扶西公司所有的房产证号为c00077072、 c00077073、c00077074的房产办理抵押登记，抵押期限自2013 年8月2日起至2016年4月28日止。 2018年5月18日，本院以（2018）浙0782破申7号裁定 受理扶西公司破产清算，并决定由浙江森泽律师事务所担任扶西 管理人。经扶西管理人调查发现，扶西公司一号楼存在7户承租 户（其中包括余元宝）与扶西公司签订的租赁期为40余年的《租 赁协议》，租赁期自2011年至2052年。管理人经核实租赁情况 属实，遂作出（2018）扶西破管字第34号决定，决定“拟对该 部分承租户的《租赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协 议》约定的起算之日起开始计算20年），超过20年的部分不予 保护，要求其向管理人申报债权”。 抵押权人农业银行义乌分行不同意扶西管理人的上述决定。 于2018年8月17日以扶西公司管理人为被告，余元宝为第三人 向本院提起别除权纠纷诉讼诉至本院。经审理，2018年2月19 日，本院作出（2018）浙0782民初14621号判决，认为：本案 争议的焦点为扶西公司与余元宝于2011年6月7日签订的《租 赁协议》是否合法有效。从该协议的第二、三条来看，房屋的租 赁期限分为两期，每期分别为20年；租金按4500元每平方米计 取；租金的交纳方式为40年租金一次性支付，另外，该协议的 第五、六、七条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权 利义务尽数约定给第三人余元宝，故该协议未经行政部门审批将 工业厂房变相出售给第三人余元宝由其当作商品住宅使用，名为 租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶 意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自 始没有法律约束力。故扶西管理人作出的（2018）扶西破管字第 34号决定中“拟对第三人余元宝的《租赁协议》予以保护20年 （租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起开始计算20年）” 的内容不符合法律规定，应认定为无效。 故此依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中 华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十六 条规定，判决：确认被告义乌市扶西印务有限公司管理人作出的 （2018）扶西破管字第34号决定中“拟对第三人余元宝的《租 赁协议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之 日起开始计算20年）”的内容无效。 余元宝不服该判决提起上诉至金华市中级人民法院。2019 年6月12日，中院作出（2019）浙07民终1733号判决，认为： 本案双方当事人签订的涉案合同的真实意思表示是建立买卖关 系而非租赁关系，因法律禁止工业用地分割转让而签订《租赁协 议》，故一审法院认定涉案合同的性质实为房屋买卖合同，违反 国家对工业用地的规划管理的合同无效，并无不当。余元宝的上 诉请求不能成立，驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的相关事实，生效的本院（2018）浙0782 民初14621号民事判决及中院的（2019）浙07民终1733号民事 判决已进行了确认，本次开庭时原、被告双方又无新事实、新证 据补充和提供，应遵照认定。本案争议的焦点为原、被告签订的 《租赁协议》被确认无效后，被告收取的购房款即原告诉请中的 所谓应当返还的预付款是否系共益债务。 我国《企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产 申请后发生的下列债务，为共益债务： （一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履 行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产 生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债 务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产 生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所 产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。” 依据民法学中债的发生根据，可分为合同之债、不当得利之 债、无因管理之债、侵权之债等。对照《企业破产法》第四十二 条（一）至（六）项的排列，其所列的第（二）项、第（三）项 应特指《民法通则》中第九十二条中的不当得利之债、第九十三 条中的无因管理之债。合同被确认无效后，因无效合同引发的相 互返还财产的义务所形成的债务，属于合同之债，而不是不当得 利之债。原告所主张的不当得利属认识错误。 原告提供的湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号再审 民事判决书，其内容中提到“参照最高人民法院（2016）最高法 民他93号答复函答复本院另案《关于破产企业签订的未履行完 毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：‘租赁合 同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华 人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利 返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还’”。首 先该判决系租赁合同有效的前提下对合同解除后对预付租金是 否系共益债务认定的问题，而本案系名为租赁合同实为房屋买卖 合同并被司法机关判定无效，双方的法律事由并不一致。其次。 最高院的该答复系个案答复。第三，扶西管理人曾作出（2018） 扶西破管字第34号决定，决定“拟对该部分承租户的《租赁协 议》予以保护20年（租赁期自《租赁协议》约定的起算之日起 开始计算20年），超过20年的部分不予保护，要求其向管理人 申报债权”。该决定现被司法机关认定为无效，无法认定为租 金。故也不适用最高院的该答复。 因无效的合同自始没有法律约束力，故本案也不存在《企业 破产法》第四十二条第（一）项“因管理人或者债务人请求对方 当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”的情形。 综上，原告主张的《租赁协议》被确认无效后原告占有的预 付款不属于共益债务，系普通债务，原告应按破产管理人的要求 进行申报和清偿，其诉请应予驳回。依照《中华人民共和国企业 破产法》第四十二条的规定，判决如下： 驳回原告余元宝的诉讼请求。 案件受理费8382元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华 市中级人民法院。 审 判 长  陈锦忠 人民陪审员  王宏大 人民陪审员  王雄斌 二〇一九年十二月十六日 代书 记员  王嘉莉