山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4310号 上诉人（原审原告）：山东大鲁网络有限公司，住所地：淄博高新区柳泉路280号晨报大厦7层。统一社会信用代码：91370303312942443Q。 法定代表人：马鑫，总经理。 委托诉讼代理人：张磊，山东远信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东新空间置业有限公司，住所地：淄博市高新区新空间花园1号楼。统一社会信用代码：91370303164338315A。 法定代表人：李国宏，总经理。 委托诉讼代理人：杨於伟，山东正大至诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振宏，山东正大至诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淄博新领地物业管理有限公司，住所地：淄博市临淄区齐国商城12号楼1单元101室。统一社会信用代码：91370303MA3C0H3RXK。 法定代表人：许新芸，总经理。 委托诉讼代理人：杨淤伟，山东正大至诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振宏，山东正大至诚律师事务所律师。 上诉人山东大鲁网络有限公司因与被上诉人山东新空间置业有限公司、淄博新领地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人山东大鲁网络有限公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0391民初1960号民事判决书中第一、第三项判决或裁定发回重审；2.一审、二审案件受理费以及反诉案件受理费由两被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决根据被上诉人提交的复印件认定租赁合同终止时间是2018年3月9日，存在错误。上诉人提交的搬运发票，能够证明搬离写字楼的时间是2017年11月20日。2、一审判决认定被上诉人不承担责任，未释明原因，存在法律适用错误。 被上诉人山东新空间置业有限公司、淄博新领地物业管理有限公司在法定答辩期内未提交书面答辩状。 山东大鲁网络有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令新空间公司退还原告租赁保证金50000元；2.判令新领地公司承担连带清偿责任。 淄博新领地物业管理有限公司向一审法院提出反诉请求：1.判令原告支付2017年11月1日至2018年3月9日的租赁费174443.52元；2.判令原告支付2018年2月1日至2018年3月9日的物业服务费10000元。 一审法院认定事实：2015年12月1日，新空间公司出具委托书，将其所有的位于淄博高新区柳泉路115号金达大厦主楼委托新领地公司出租，新领地公司有权签订租赁合同、代收租赁费和保证金。2016年7月28日，原告与新领地公司签订房屋租赁合同，约定：原告租赁位于淄博高新区整层，建筑面积1362.84平方米；租赁期限12个月，自2016年11月1日至2017年10月31日；年租赁费497436元；新领地公司按照原告要求装修，自原告交清保证金之日起30日内装修完毕，经原告验收符合入住条件后合同生效；原告以广告费248719元抵顶半年租赁费，新领地公司于2016年12月23日前向原告开具另半年租赁费238717元的增值税专用发票，原告于2016年12月31日前付款；原告于2016年9月7日前交保证金50000元，合同期满双方结清全部费用办理房屋移交手续后10日内保证金无息返还。2017年1月9日，原告支付新领地公司保证金50000元。2017年1月20日，租赁合同开始履行。2016年12月26日、2017年2月24日，原告支付新领地公司租金248717元，另以广告费抵顶租金248719元。2017年6月12日，原告与中土物业管理集团有限公司淄博分公司签订物业服务协议和补充协议，就租赁的房屋由该公司向原告提供物业服务，并收取物业服务费。庭审中，原告述称原告搬离房屋时间为2017年11月20日，但没有与新领地公司交接。新领地公司述称原告交接房屋时间为2018年3月9日。 一审法院认为，原告与新领地公司签订的房屋租赁合同依法成立，原告受新空间公司委托有权出租涉案房屋，按照合同“新领地公司按照原告要求装修，自原告交清保证金之日起30日内装修完毕，经原告验收符合入住条件后合同生效”的约定，一审法院确认房屋租赁合同至迟于2017年1月20日生效。按照合同约定：“合同期满双方结清全部费用办理房屋移交手续后10日内保证金无息返还”，原告终止租赁合同，应办理房屋移交手续将租赁房屋交还新领地公司并应对此承担举证责任，原告述称未办理交接，一审法院确认租赁合同终止时间按照新领地公司述称的时间2018年3月9日确定。原告的租赁费已经付至2018年1月19日，自2018年1月20日至2018年3月9日的租赁费也应支付给新领地公司，按照租赁合同约定的标准计算数额应为66779元，新领地公司反诉多主张的部分租赁费一审法院不予支持。按照物业服务协议和补充协议的约定，租赁房屋的物业服务费应由中土物业管理集团有限公司淄博分公司收取，原告主张物业服务费无依据，一审法院不予支持。新领地公司收取的原告的保证金，也一并退还原告。新空间公司在本案中不承担责任。综上所述，原告的诉讼请求部分合法有理，一审法院予以部分支持；新领地公司的反诉请求部分合法有理，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、原告山东大鲁网络有限公司支付被告淄博新领地物业管理有限公司租赁费66779元；二、被告淄博新领地物业管理有限公司退还原告山东大鲁网络有限公司保证金50000元；两相折抵，原告山东大鲁网络有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告淄博新领地物业管理有限公司16779元；三、被告山东新空间置业有限公司不承担责任；四、驳回被告淄博新领地物业管理有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费554元，由原告山东大鲁网络有限公司负担。反诉案件受理费1994.50元，原告山东大鲁网络有限公司负担735元，被告淄博新领地物业管理有限公司负担1259.50元。 二审中，上诉人山东大鲁网络有限公司提交证人证言，拟证明其2017年11月14日搬出时间。经质证，两被上诉人认为，上诉人一审未申请证人出庭，该证据不属于新证据，且证人未出庭，该证据不符合法律规定，不能作为定案依据。对当事人争议的事实，本院认定如下：因证人未出庭作证，上诉人山东大鲁网络有限公司提交的证人证言，不符合法律规定，本院不作为有效证据采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、一审认定双方当事人办理租赁房屋交接手续的时间是否正确；二、被上诉人山东新空间置业有限公司是否承担责任。 关于争议焦点一，在一审庭审中，上诉人山东大鲁网络有限公司自认搬出租赁房屋时并未办理交接手续，被上诉人淄博新领地物业管理有限公司认可合同终止时间为2018年3月9日，一审以被上诉人淄博新领地物业管理有限公司自认的时间作为合同终止时间并无不当。上诉人山东大鲁网络有限公司关于一审认定合同终止时间错误的上诉主张，证据不足，本院不予支持。 关于争议焦点二，上诉人山东大鲁网络有限公司与被上诉人淄博新领地物业管理有限公司签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，一审判令被上诉人淄博新领地物业管理有限公司承担合同权利义务并无不当。被上诉人山东新空间置业有限公司并非合同向对方，上诉人关于要求被上诉人山东新空间置业有限公司承担责任的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人山东大鲁网络有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1469.50元，由上诉人山东大鲁网络有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 禚慧聪 审 判 员 苏晓宇 审 判 员 孙德啟 二〇一九年十二月二十日 法官助理 祝奉田 书 记 员 孙丰芝