江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3102号原告：徐轩,男,1968年10月6日出生,汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：祁从周，射阳县维权法律服务所法律工作者。被告：徐守先，男，1947年8月16日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：吕立扣，女，1945年7月17日出生，汉族，住江苏省射阳县。两被告共同委托诉讼人：陈昌锋，射阳县新坍法律服务所法律工作者。原告徐轩诉被告徐守先、吕立扣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告徐轩的委托诉讼代理人祁从周，被告徐守先、吕立扣及其共同委托诉讼代理人陈昌锋到庭参加诉讼。后裁定转为普通程序审理，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告徐轩及其委托诉讼代理人祁从周，被告徐守先、吕立扣及其共同委托诉讼代理人陈昌锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐轩向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令两被告将位于射阳县房屋产权及土地使用权变更过户给原告；2.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：1997年7月18日，原告与徐守先签订买卖房产契一份，原告以12000元购买两被告位于射阳县砖瓦结构主屋3间、厨房2间、库房2间，并搬入居住至现今。期间，原告分别于1998年、2005年、2012年、2015年、2016年、2017年对房屋进行多次大修。原告购买房屋后多次要求两被告履行过户手续，但被告一直不履行该义务，故诉至法院，要求判如所请。被告徐守先、吕立扣辩称，原被告双方于1997年7月签订的房屋买卖协议被告认可，但事后原被告双方曾数次达成协议，最终2018年10月5日原被告在射阳县村民委员会（以下简称金塘村委会）见证下签订一份协议，协议约定由原告返还被告宅基地面积0.8亩以及原告赔偿被告损失2000元，该条款履行后，被告与原告到房屋主管部门变更房屋所有权手续。徐轩围绕诉讼请求依法提交了户籍信息原件、卖买房产契复印件、民事调解协议书原件、收条原件、金塘村委会出具的证明、射坍字第015号村镇房屋所有权证书复印件各一份；徐守先、吕立扣围绕其答辩意见提交了2018年10月5日协议书复印件、射阳县人民医院诊断书各一份等证据具有真实性、合法性，与本案有关联，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐轩为射阳县村民，户籍性质为农业家庭户。徐守先拥有坐落在射阳县房屋一套（产权证号：新坍字第××号），具体住址为射阳县（具体四至为：东至河口4米、南至中沟6米、西至陈义华主屋6米、北至自留地4米），建筑面积为99.24㎡。1997年7月18日，徐守先与徐宣（轩）签订卖买房产契一份，约定徐守先将其现有房产砖瓦结构的大屋3间、厨房2间、库房2间，以12000元卖给徐轩。1998年7月7日，徐守先、吕立扣与徐轩（其父亲徐守炎代为签订）在射阳县新坍法律服务所重新达成调解协议，约定1997年7月18日达成的协议无效；徐轩在原房屋款12000元的基础上在增值1500元，即徐守先、吕立扣卖给徐轩的位于境内的房屋计价13500元，过户费由徐轩承担（）包括砖1万、杉树23根）；徐轩另再给100元，徐守先、吕立扣不再取回住址物件；徐轩让出自己承包的相当于徐守先宅基地的口粮田给徐守先、吕立扣种植，该田的上缴费用由徐轩承担，徐守先、吕立扣于1999年秋播前归还；自调解之日，双方按规定到村建部门过户，确定权属关系。同日，徐守先、吕立扣出具收条一份，载明徐守炎房屋款15000元（房屋折价13500元、树木1200元、家用杂物折价300元），以上款项于1997年7月18日已给13300元，剩余的1700元于1998年7月7日中午一次性兑现完毕。就上述协议内容，双方又于2018年10月5日在金塘村委会的见证下签订协议书一份，约定因徐守先宅基地面积捌分，现徐轩补还徐守先其他田地面积（地点：周宗亚东边第二条田捌分），需经有关部门确认，以防再有后患；原宅基地丈量后，在正常种植一年后，徐轩父亲徐守炎不让种植，协商后徐轩承认赔偿徐守先2000元损失，徐轩承认房屋过户费，协议双方不得反悔。2019年2月16日金塘村委会出具证明一份，主要内容为证明徐轩购买徐守先的住房，并自当年入住，原房主徐守先现居住在新坍集镇有住房，目前徐守先的户口不在金塘村，以及徐轩在金塘村没有其他宅基地。另查明，徐轩在1998年土地二轮承包时取得周宗亚东边田块1.36亩。现徐轩要求徐守先、吕立扣履行过户义务未果，诉至法院，要求判如所请。本院认为，1、徐守先、吕立扣原为射阳县村民，有权享有金塘村一组42号的宅基地使用权。徐轩与徐守先、吕立扣就案涉房屋多次签订协议，最终约定以13500元购买该房屋，徐轩另行给付100元作为其他房屋内物件的费用并负担房屋过户费用，以及徐轩补还徐守先其他田地面积（地点：周宗亚东边第二条田捌分）并赔偿徐守先、吕立扣2000元损失。上述农村房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违背法律、法规等强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按约履行义务。就房款的交付，徐守先、吕立扣辩称尚有1700元未交付，但未能提交证据证明。徐轩对此予以否认并提交徐守先、吕立扣于1998年7月7日出具的收据为证，且2018年10月5日双方签订补充协议时徐守先、吕立扣亦未就房款的交付提出异议，故本院对徐守先、吕立扣的上述辩解不予采信。徐守先、吕立扣将房屋交付徐轩后，还负有协助徐轩转移房屋所有权及土地使用权的义务。2、案涉房屋买卖合同还约定徐轩承诺让出口粮田的捌分地给徐守先、吕立扣种植，具体地点为周宗亚东边第二条田捌分，并赔偿徐守先、吕立扣2000元损失。鉴于上述约定均为案涉房屋买卖合同内容，为减少当事人诉累，徐轩、徐守先、吕立扣就协议中约定的各项权利义务一并在本案中解决。因徐守先、吕立扣户籍已迁移出射阳县，上述约定内容应视为徐轩将其承包土地中位于周宗亚东边第二条田0.8亩部分转包给徐守先、吕立扣使用，转包协议期限至土地二轮承包结束。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条之规定，判决如下：一、被告徐守先、吕立扣于本判决生效后十日内协助原告徐轩办理坐落于射阳县房屋所有权及土地使用权（产权证号：新坍字第××号）转移登记手续；二、原告徐轩于本判决生效后十日内给付被告徐守先、吕立扣2000元并丈量0.8亩土地（地址为徐轩承包的位于周宗亚东边第二条田处）给被告徐守先、吕立扣种植，期限截止至2028年土地二轮承包结束（具体丈量由射阳县村民委员会负责）。案件受理费100元，由被告徐守先、吕立扣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  胡耀忠人民陪审员  喻爱民人民陪审员  吴少芝二〇一九年十二月四日法官 助理  王 军书 记 员  徐 颖附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。2.《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。