江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民6546号上诉人（原审原告）：孔凡赞，男，1982年11月12日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：姚萌，女，1986年8月26日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州中茵置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。上诉人孔凡赞、姚萌与被上诉人徐州中茵置业有限公司因商品房销售合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初7089号民事判决向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。上诉人孔凡赞、姚萌共同向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（以1990000元为本金，按照合同约定的按日计算万分之零点五标准，自2017年12月10日计算至2019年7月23日，计58705元）；被上诉人承担房屋交付前物业服务费（自2017年12月10日计算至2019年7月23日，计5523.48元）、公共能耗费（自2017年12月10日计算至2019年7月23日，计467.67元）。2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人庭审中提供的《房屋面积测算报告》并非被上诉人实际交付房屋时所使用的，因此被上诉人在庭审中提交的系虚假证据，不能作为认定案件事实的依据。2、根据合同约定，被上诉人在交付商品房时，应出示满足合同第九条约定的证明文件，否则上诉人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由被上诉人负担。但在本案中，被上诉人从未向上诉人出示过禹贡公司出具的《房屋测算报告》，上诉人在办理收房手续时方得知此份报告的存在，也即交付条件在上诉人收房之日方才成就。因此，一审法院以2018年7月2日作为涉案房屋具备交付条件之日计算被上诉人的逾期交房的违约责任，系对事实认定错误。被上诉人徐州中茵置业有限公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，涉案房产在交付前已通过邮寄的方式向上诉人邮寄交房通知单，被上诉人已经履行了相应的通知交房的义务，双方合同中约定在交付时需提供测绘报告，而涉案房产在2018年7月也已取得相应的测绘报告，一审法院按照上述日期计算相应的违约金数额合情合理，符合法律规定。请二审法院维持一审判决。孔凡赞、姚萌向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金（以1990000元为本金，按合同约定的万分之零点五为准，自2017年12月10日计算至具备交房条件之日，现暂计算至2018年11月30日，计35323元）；2、判令交房日前的物业费由被告承担；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，姚萌、孔凡赞（买受人）与徐州中茵置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0613658）一份，约定由姚萌、孔凡赞购买徐州中茵置业有限公司开发的位于和平路以南、解放路以东、奎河以西的商品房南郊中茵城8幢2单元2602室房屋。第六条约定：商品房单价为每平方10862.45元，总价款为1990000元。第七条约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金890000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；余款1100000元于2017年4月4日前付清。第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第九条约定：该商品房交付时应当符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2017年12月10日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人未交清全额房款，出卖人无交付义务。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：自发出交付通知起，视作买受人已接收商品房，房屋及室内设备毁损、灭失的风险及水、电、供暖采暖、物业管理费等费用由买受人承担，保修期亦从此日起计算。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意不退房，出卖人每逾期一日按买受人已交房款万分之零点五比例承担违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一补充协议第四条约定：在买受人未按照合同约定的付款节点付清全部房价款或者其他费用的情形下，出卖人有权相应顺延交付房屋的时点，且不承担逾期交付的违约责任。出卖人不能按照本合同第十一条规定期限支付的，买受人同意给予出卖人顺延二个月的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满前将该商品房交付给买受人。2017年3月15日、4月5日，徐州中茵置业有限公司向孔凡赞、姚萌出具《江苏增值税普通发票》两张，金额为89万和110万元。孔凡赞、姚萌举证的中国工商银行个人借款凭证显示贷款110万元支付时间为2017年4月1日。2017年12月6日，徐州中茵置业有限公司取得涉案房产的《建筑工程竣工验收备案表》。2017年12月7日，徐州中茵置业有限公司向姚萌、孔凡赞邮寄送达了《交房通知单》，孔凡赞、姚萌主张其并未收到。2018年7月2日，徐州市宏伟测绘制图公司向被告中茵公司出具了《房屋面积测算报告》（编号：2018118-3）。一审法院认为：孔凡赞、姚萌与徐州中茵置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该案中，孔凡赞、姚萌已按合同约定向徐州中茵置业有限公司缴纳了购房款，徐州中茵置业有限公司应当按照合同约定向孔凡赞、姚萌交付房屋。根据合同约定，徐州中茵置业有限公司在通知孔凡赞、姚萌上房时应取得《建筑工程竣工验收备案表》及徐州市宏伟测绘制图公司出具的《房屋面积测算报告》，而涉案的《房屋面积测算报告》系2018年7月2日才出具，故徐州中茵置业有限公司虽在合同约定的时间内通知孔凡赞、姚萌办理上房手续，但当时并未取得《房屋面积测算报告》，不符合合同约定上房条件，故徐州中茵置业有限公司存在违约，应按合同约定向孔凡赞、姚萌支付逾期上房违约金。因徐州中茵置业有限公司于2018年7月2日取得《房屋面积测算报告》，此时已经具备上房条件，故对孔凡赞、姚萌主张的违约金，一审法院支持以全部购房款为基数，按合同约定日万分之零点五自2018年2月10日计算至2018年7月2日为14129元。关于孔凡赞、姚萌要求徐州中茵置业有限公司支付交付日前的物业费用，因孔凡赞、姚萌未明确该项诉请的具体数额，故一审法院依法不予处理。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、徐州中茵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孔凡赞、姚萌逾期交房违约金14129元；二、驳回孔凡赞、姚萌其他诉讼请求。案件受理费683元，由徐州中茵置业有限公司负担。二审期间，孔凡赞、姚萌提交如下证据：1、交房通知单一份，以证明2019年1月31日开庭后我们才收到被上诉人的交房通知。2、涉案房屋的物业费发票一份，公共能耗费两份份，以证明2019年7月23日之前案涉房屋所需缴纳的物业费的金额及公共能耗费的金额。3、提供不动产权证书一份，以证明实际房屋面积与一审被上诉人提供的测绘面积不一致。4、提供与徐州中茵置业有限公司销售人员的微信聊天记录打印件五张，以证明2018年11月20日姚萌向销售人员邓煊询问房屋实测面积，该工作人员回复称没有实测面积。徐州中茵置业有限公司质证称，1、对于证据1的真实性予以认可，但是该证据并没有具体的称谓以及楼号，没有相对的指向性。同时2017年12月已按照上诉人的相应地址邮寄了交房通知单，已完成了通知义务，且在2018年11月孔凡赞、姚萌已经就上房违约金事宜向一审法院提起了诉讼，足以证明在2018年涉诉前上诉人孔凡赞、姚萌已经收到了我公司的上房通知。即便孔凡赞、姚萌收到了2019年1月我公司寄出的交房通知单，也是因为涉案房产因为双方纠纷一直未予接收，我公司才再次通知其尽快办理上房后续。2、对于证据2发票的真实性予以认可，但是与本案没有任何关联性。从缴费日期看该费用的缴费时间为一审判决之后，也就是说该费用在一审时并没有实际产生，同时物业费的缴纳并不是被上诉人进行收取，而是由物业公司收取的该费用，因此该费用与被上诉人无关。3、对于证据3的房产证的真实性予以认可，但同样该证据与本案没有关联性，因为房产的上房与办证本就没有必然的关联性，按照双方合同约定在交付房产时需提供测绘报告，而在2018年7月我公司就涉案房产已经取得了相应的测绘报告，符合交付条件，只是在办理产权时由于产权部门和土地部门就房产公摊面积有所争议，在2018年7月我们还使用另一家测绘机构进行了第二次的实测，但是办证使用的都为2018年7月的实测报告，至于使用的是哪一份实测报告办理产权登记手续与本案交付房屋没有关联性。4、对于证据4的微信聊天打印件的三性均不予认可，邓煊并非徐州中茵置业有限公司的员工，涉案房产的销售是承揽给相应的销售公司，并不是由徐州中茵置业有限公司进行直销，销售后期的上房办证事由是由徐州中茵置业有限公司进行的，因此即便前期的销售公司有该人员，其对后期的上房及办证事由也是不清楚的。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，上诉人孔凡赞、姚萌与被上诉人徐州中茵置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。孔凡赞、姚萌已经支付了购房款，则徐州中茵置业有限公司应当向二人按期交付符合合同要求的房屋。一、关于孔凡赞、姚萌主张的未收到徐州中茵置业有限公司上房通知的问题。根据徐州中茵置业有限公司提交的寄送回执单、孔凡赞、姚萌在一审中的陈述并结合合并开庭的龚超、陈招娣案件来看，徐州中茵置业有限公司系于2017年12月统一邮寄了上房通知单，且孔凡赞、姚萌在当月亦已经知道涉案房屋可以上房的事实，故对于孔凡赞、姚萌关于未收到上房通知的主张本院不予采信。二、关于孔凡赞、姚萌主张的关于一审法院以2018年7月2日作为涉案房屋具备交付条件之日计算被上诉人的逾期交房违约责任错误的问题。双方合同中明确约定，该商品房的房产测绘机构为徐州市宏伟测绘制图公司，而该公司已经于2018年7月2日作出了《房屋面积测算报告》，此时涉案房屋已经具备了符合合同要求的上房条件，故一审法院以此作为计算逾期交房违约金的截止日期并无不当，本院予以确认。虽然孔凡赞、姚萌主张其在具体办理收房手续时方得知徐州禹贡地理信息科技有限公司做出的《房产实测成果报告书》的存在，但是该报告书亦是于2018年7月做出，并不影响徐州市宏伟测绘制图公司做出的《房屋面积测算报告》的存在和效力，并不影响孔凡赞、姚萌对于涉案房屋的接收，故对于孔凡赞、姚萌的该上诉主张，本院不予采信。至于孔凡赞、姚萌提出的徐州中茵置业有限公司支付交付日前的物业费用的主张，因孔凡赞、姚萌未明确该项诉请的具体数额，故一审法院依法在本案中不予处理并无不当，本院亦予以确认，相关纠纷可另行解决。综上，上诉人孔凡赞、姚萌的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由上诉人孔凡赞、姚萌负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 苏 团审判员 孟 娟二〇一九年十二月三日书记员 陆滢冰