湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2427号原告：马卫泽，男，1966年2月16日出生，汉族，武汉劳雷绿湾船舶科技有限公司经理，住武汉市洪山区（户籍地武汉市青山区），委托诉讼代理人：李运义，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉市青山区武东街武东村民委员会，住所地武汉市青山区武东街武东村特一号。法定代表人：桂建堂，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘生林，湖北欣安律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：刘雄，湖北欣安律师事务所律师（一般代理）。原告马卫泽诉被告武汉市青山区武东街武东村民委员会（以下简称武东村委会）合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马卫泽的委托诉讼代理人李运义，被告武东村委会的委托诉讼代理人刘生林、刘雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马卫泽向本院提出诉讼请求：判令被告武东村委会向原告支付还建房屋补偿款7195000元、增值税损失360000元及安置补偿费1632600元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年4月9日，被告武东村委会通过招商引资，与原告马卫泽担任股东的武汉波威船用机械有限公司（以下简称武汉波威公司）签订《土地租赁合同》，约定将该村原附属砖厂处的6亩集体土地（以下简称案涉土地）租赁给武汉波威公司使用。根据合同约定，武汉波威公司于2008年初在上述承租土地上自建生产厂房和办公楼以开展经营活动，其中办公楼总面积为1308.18平米。2011年8月18日，武汉波威公司依法注销，依照该公司股东会决议，上述自建办公楼财产性权利平均分割，由原告马卫泽与另一股东马忠泽各自继受50%。被告武东村委会同意武汉波威公司对案涉土地的承租权由马卫泽、马忠泽各自成立的新公司承继并分别签订了租赁合同。2012年，被告拟在案涉土地上自建一栋“科技大楼”，经与原告马卫泽沟通并初步达成协议后于当年将原武汉波威公司所建办公楼拆除，双方于2013年1月8日补签《房屋拆迁及还建协议》，约定由被告按“原地还建、拆一还一”的原则向原告还建房屋654.09㎡，并出资为原告办理还建房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，但因当时被告报建“科技大楼”的手续尚未完成，故该协议未确定房屋还建时间。此后，经原告多次向被告催要，被告未能履行上述还建协议，其拟建“科技大楼”至今未建成，也未向原告另行提供其他还建房屋，造成原告办公及经营损失。2019年3月至4月，原告通过信访方式向被告上级行政主管部门反映诉求但未得以解决。因被告“科技大楼”未获建设审批，原还建方案已不能实行，现原告要求被告参照案涉土地周边的非住宅商品房屋现时市场价格即11000元/㎡标准给予货币补偿并自2013年1月8日起按32元/㎡/月标准支付安置补偿费，但双方未能就此达成一致，故原告诉至法院请求判如所请。被告武东村委会辩称：1、对原告所述案涉土地租赁事实无异议；2、原、被告所签《房屋拆迁及还建协议》未经武东村村民大会或村民代表大会同意，系属无效合同；3、被告拟建“科技大楼”项目系经青山区政府武东街办事处及青山区科技局推动，于2012年初向青山区政府报建并组织了论证。2015年12月31日，武汉市政府经湖北省政府批准对武东村进行城中村改造，征收本村土地，故此“科技大楼”项目最终未能获批建设，原、被告约定的房屋还建方案不能实现系因不可抗力导致，故被告不应对此承担违约或赔偿责任；4、被告同意对原告被拆除房屋承担补偿责任，但补偿金额只能按相同地点、相同类型房屋的市场价值计付。被拆除的办公楼属于农村无证房，故相应补偿也应当按无证房屋计价，原告主张参照邻近区域新建商品住房市场价格计付补偿标准过高，其关于增值税和安置费的诉讼请求，皆无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求及针对抗辩意见分别提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。原告马卫泽围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、被告武东村委会与原武汉波威公司所签《土地租赁合同》及租金收据；2、武汉波威公司股东会决议及该公司注销核准登记通知书、原告马卫泽与案外人马忠泽就该公司厂房、办公楼分割方案所签协议；3、武汉劳雷绿湾船舶科技有限公司营业执照及该公司与被告所签《厂房租赁合同》；4、案外人武汉利泰合机电设备有限公司工商登记资料及该公司与被告所签《武汉市房屋租赁合同》；5、被告武东村委会与原告所签《房屋拆迁及还建协议》；6、2019年武东街领导接访日志；7、武东村周边住宅小区商品房销售网页截图；8、武东村自办企业武汉武东长宏工贸有限公司的报建审批资料；9、武东科技发展工业园现场照片及青山区武东街武东村城中村综合改造拆迁项目部制发的闭园通知。被告武东村委会为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、青山区政府武东街办事处《关于新建武汉希普船舶科技企业孵化器大楼的报告》、青山区科技局《关于同意组建武汉希普船舶科技企业孵化器的批复》及《关于协调的情况回告》；2、《湖北省人民政府关于武汉市2015年度城中村第14批次建设用地的批复》（鄂政土批[2015]1630号）、《武汉市人民政府征收土地公告》（[2016]第11、12号）。被告武东村委会对原告马卫泽提交的证据真实性均无异议，但对部分证据证明目的有异议，认为原武汉波威公司在案涉土地上建造的办公楼房未经辖区政府土地管理部门批准，属于无证房屋，不应参照商品房市场价格确定拆除补偿标准；原、被告签订《房屋拆迁及还建协议》未经武东村村民代表大会讨论决议，武东村报建自营企业及村内工业园的程序合法，但与上述拆迁还建协议的效力无关。原告马卫泽对被告武东村委会提交的证据真实性亦无异议，但认为被告在案涉土地被纳入征收范围前未积极推进“科技大楼”项目建设，故应对原定协议方案无法履行的后果承担责任，且即使案涉土地被征收，被告仍可通过购房置换方式向原告履行房屋还建义务。本院认为，原告马卫泽提供的证据虽能客观反映案涉土地初始租赁及使用权延续承继等事实，但该地块系属武东村集体土地，非该村集体经济组织或其成员在案涉土地上新建房屋且未经村民决议及土地管理部门审批，并不能因其出资建造行为而自然取得地上建筑物的合法产权，原告与案外人马忠泽针对武汉波威公司资产处分方案的约定亦不能产生所有权确认或析产的法律效力，原告对案涉土地上所建房屋仅享有部分使用权，后期原告主导武汉劳雷绿湾船舶科技有限公司与被告重新订立的《厂房租赁合同》亦可印证原告对案涉土地上建筑所有权归属及其所享权利的性质、界限应为明知且未持异议。原、被告协商的拆迁还建方案涉及武东村集体经济组织财产处分，未经村民大会讨论决议，其协议效力并未确定。综上，本院对原告所举证据的真实性予以采信，但对其证明目的仅予以部分采信。被告武东村委会提供的证据客观、真实，与本案有关联，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2006年2月，原告马卫泽与案外人马忠泽合资成立武汉波威公司。2007年4月9日，武汉波威公司因生产经营需要，与被告武东村委会签订《土地租赁合同》，约定承租该村原附属砖厂所在区域的集体土地6亩用于厂房、办公楼、库房及配套设施建设，土地租期30年，首年度租金标准为每亩6000元，此后每满4年递增10%。合同签订后，武汉波威公司出资在合约承租土地上自行建造了3间厂房及1栋总面积为1308.18㎡的2层办公楼房（以下简称案涉办公楼），并于此处开展工业生产及经营。2011年7月11日，武汉波威公司经股东会决议，将上述办公楼权属进行平均分割，由原告马卫泽及公司另一股东马忠泽各自分享50%面积即654.09㎡。同年8月16日，武汉波威公司经股东会决议解散并经武汉市工商行政管理局东湖分局核准注销。同年10月13日，原告马卫泽与案外人马忠泽在即有决议基础上，对武汉波威公司厂房、办公楼及生产设备分割方案补充协商并签订协议，再次明确案涉办公楼按总面积50%划分给原告马卫泽。同年11月1日，原告马卫泽以其当时筹建的武汉劳雷绿湾船舶科技有限公司名义与被告武东村委会签订《厂房租赁合同》，继续承租使用案涉土地及地上所建部分厂房。当月，被告武东村委会发起成立了武汉希普船舶科技企业孵化器有限公司，拟在该村集体土地上新建一栋“科技孵化器大楼”用于招商引资，并就此向青山区政府武东街办事处及青山区科学技术局呈报建设申请。2012年3月，青山区科技局经论证同意立项并就有关事宜与各职能部门开展了前期协调工作。因拟建上述“科技孵化器大楼”用地所需，被告武东村委会经与原告马卫泽协商，于2012年年底前将案涉办公楼房自行拆除完毕。2013年1月8日，原、被告补签《房屋拆迁及还建协议》，约定由武东村委会按“拆一还一”的原则就被拆办公楼面积实行原地还建，即在拟建“科技孵化器大楼”建成后从中划分654.09㎡房屋交付原告马卫泽，并为其办理还建房屋的所有权证及国有土地使用权证。此后，“科技孵化器大楼”项目未如预期取得建设工程规划许可，故未能实际开展建设。2015年12月，武汉市人民政府经报湖北省人民政府批准，决定征收武东村集体土地用以开展城中村改造，并于2016年1月发布土地征收公告。至此，被告武东村委会拟建“科技孵化器大楼”项目客观上已不具备报建条件，原、被告就案涉办公楼所约定的原地还建方案亦无实施可能。此后，原告多次向被告及其上级行政单位要求给予经济补偿，但双方未能就补偿方案达成一致，故原告诉至本院主张诉求。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的以外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》第九条规定，集体建设用地所有者以出让、出租等方式将其使用权确定给单位或者个人使用的，应当在出让、出租合同签定后30日内，由集体建设用地所有者和使用者向土地所在地县、市人民政府土地行政主管部门提出申请办理土地登记和领取相关权属证明，并提交下列材料：（一）集体土地所有证或其他土地权属证明文件；（二）建设用地批准文件；（三）集体建设用地使用权出让、出租等合同；（四）集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明文件；（五）建设项目环境影响评价文件。本案中，原武汉波威公司承租武东村集体土地用以生产经营，但该公司并非武东村集体经济组织，其在承租的武东村集体土地上自建厂房、办公楼未取得建设用地批准，租赁双方所签土地租赁合同也未向辖区土地行政主管部门报备并提供武东村村民决议文件，武汉波威公司建房行为不合法，故并不因其建造事实取得案涉土地上建筑物的所有权。武汉波威公司依法注销后，原告马卫泽部分继受该公司对案涉土地的承租权利，但地上建筑物的所有权并未因此发生变更调整，原告并非案涉办公楼的所有权人或产权共有人，其主张作为被拆房屋所有权人获取还建补偿的请求权基础不成立。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。本案中，被告武东村委会与原告马卫泽签订的《房屋拆迁及还建协议》涉及该村自办企业即武汉希普船舶科技企业孵化器有限公司拟筹建固定资产相关权益的让渡，关乎该村村民的集体利益，未经该村村民大会讨论决议，被告关于拆迁还建方案及其他事项的承诺均已超出其职权范围，而原告对其主张补偿的请求权基础亦有认知错误，故该协议不发生法律效力，是为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前文所述，原、被告在上述协议订立过程中均存在一定过错，故均应承担相应责任。原告马卫泽主张被告武东村委会购置周边区域商品房置换被拆迁办公楼或参照周边商品住宅市场价格给予货币补偿，均系对协议双方真实合意的扩大解释，缺乏事实及法律依据，且造成双方当事人权利义务失衡，故本院对其主张补偿方式及计价标准不予支持。本案审理过程中，被告武东村委会自述同意按案涉办公楼同类房屋现时拆迁重置价格对原告损失给予经济补偿。因案涉办公楼已被拆除多年，原武汉波威公司为建造该建筑所支出的费用金额已不可考，为查明此楼建造成本及原告因该楼被拆除而产生的实际损失，本院依职权调取了案外人湖北中信房地产土地估价有限公司接受青山区武东街武东村城中村综合改造拆迁项目部委托，于2019年8月26日出具的《房屋重置价格咨询评估简要报告》，该报告估价对象为被告武东村委会在该村内自建办公楼房，该房屋重置成新价值单价经评估为1404元/㎡。因该房屋结构、用途、建造时间、所在区域皆与本案所涉被拆除办公楼相近，故具备比对参考价值。本院综合考量双方当事人各自缔约过失、农村集体土地使用权流转实际情况及相关历史遗留问题等因素，酌定被告以1500元/㎡的标准向原告补偿案涉被拆办公楼建设成本及其他各项经济损失共计981135元（1500元/㎡×654.09㎡）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉市青山区武东街武东村民委员会于本判决生效之日起10日内向原告马卫泽支付补偿款981135元；二、驳回原告马卫泽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费76113元，由原告马卫泽负担67985元，被告武汉市青山区武东街武东村民委员会负担8218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 洋人民陪审员 桂 英人民陪审员 胡春芳二〇一九年十二月二十日书 记 员 周 鹤