湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0625民初1331号原告：胡从艳，女，1976年8月7日出生，汉族，居民，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：陈嘉一，湖北银谷律师事务所律师。被告：殷涛，男，1969年12月24日出生，汉族，居民，住湖北省谷城县冷集镇双阳路4号，现住襄阳市樊城区。被告：殷明发（系殷涛之父），男，1942年5月5日出生，汉族，居民，住湖北省谷城县。委托诉讼代理人：殷涛，男，1969年12月24日出生，汉族，居民，住襄阳市樊城区。原告胡从艳与被告殷明发、殷涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡从艳及其委托诉讼代理人陈嘉一，被告殷涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡从艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年2月17日签订的售房协议无效；2.依法判令二被告向原告返还购房定金50000元，并从2019年2月18日起按银行同期贷款利率计算利息至清偿完毕之日止；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年2月17日，原、被告达成初步房屋出售协议，协议约定：二被告将其所有的坐落在谷城县××集镇××路187号两间四层房屋（含地下室）出售给原告，被告为原告提供房产证，并协助原告办理房屋过户手续，同时对房屋价款、给付方式及其他事项进行了约定。原告当时依约给付被告购房定金50000元，由被告殷涛出具收条1份。2019年2月23日，原、被告因购房事宜再次协商，原告发现被告提供的房产证并非涉案房屋的房产证，涉案房屋未依法办理任何证件，实属欺诈。且经原、被告双方一起前往相关行政管理部门询问得知，涉案房屋也不能过户到原告名下。经查询，涉案房屋的土地属冷集镇原冷岗村集体所有，原告也并非该村集体组织的成员，故原、被告非同一集体经济组织成员，双方签订的房屋出售协议违反国家相关法律规定，应属无效。之后，经原告多次找二被告退还房屋定金，被告以各种理由拒不退还。为了维护原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼。原告胡从艳为证明所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：1.原告的居民身份证、户口簿复印件。用于证明原告的诉讼主体资格及原告的户籍情况。2.原、被告于2019年2月17日签订的售房协议及被告殷涛给原告出具的收到买房定金50000元收条1份。用于证明房屋买卖合同约定的双方权利义务及原告向被告交付购房定金50000元的事实。3.谷城县冷集镇袁冲村出具的证明、土地经营权证。用于证明原告的丈夫杨光超系冷集镇袁冲村3组村民。4．《谷城县人民政府关于冷集镇调整部分村级行政区划的批复》、《谷城县人民政府关于冷集镇撤村并居及村改居报告的批复》。用于证明谷城县冷集镇袁冲村与冷岗村系两个不同的行政村，冷岗村已并入冷集镇冷集街社区。5.本院根据原告的申请向谷城县冷集镇国土资源所调取的被告殷明发的《土地登记申请书》。用于证明涉案房屋的土地使用权系集体所有。6.原、被告签订售房协议时，被告向原告提供的房产证及土地使用证复印件。用于证明二被告新建的涉案房屋未取得房产证。被告殷明发、殷涛辩称，1.原告不履行双方所签订的售房合同，给被告造成了损失，应由原告赔偿被告的损失。2.原告系经人介绍购买被告的房屋，直到签订协议，被告才见到原告本人。3.不能给原告办理房产证，不是被告的原因，是因国家政策现不能办理。4.被告的房屋是于2017年在原老屋基上翻盖的，未重新办理土地使用证。二被告未提供证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性均无异议。本院对原告提供的证据审核后，认为原告提供的证据能够反映案件的真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故本院予以采信，作为认定案件事实的根据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月17日，原告胡从艳（乙方）与被告殷涛、殷明发（甲方）签订《售房协议》，协议主要约定：1.甲方将冷集镇双阳路187号两间四层（含地下室）房屋出售给乙方，给予乙方提供房产证；2.房屋价款85万元，定于2019年2月17日预付定金50000元，2019年2月24日付50万元，剩余款项于2020年6月底前全部付清；3.甲方于2019年2月24日收到首付款后，协助乙方办理过户手续，办理过户手续费用，由乙方负责。协议签订当日，原告向被告支付了购房定金50000元，由被告殷涛给原告出具收条1张。2019年2月23日，原、被告双方协商办理涉案房屋的过户事宜，后双方一同前往房屋管理部门询问得知，涉案房屋也不能过户到原告名下。后原告经查询得知，涉案房屋的土地属冷集镇原冷岗村集体所有，原告及其丈夫杨光超与二被告非同一集体经济组织成员，双方签订的房屋出售协议违反国家相关法律规定，应属无效。之后，经原告多次找被告退还房屋定金无果，为此原告诉至本院。另查明，涉案房屋坐落在谷城县××集镇××路，该房屋的土地使用权属冷岗村（现冷集街社区）集体所有。原告胡从艳户籍地为谷城县××北大街，原告丈夫杨光超的户籍地为冷集镇袁冲村，二被告的户籍地为冷集镇冷集街社区。本院认为，违反国家法律、行政法规效力性强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的处分，根据我国土地管理法、物权法的相关规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，所以农村宅基地使用权人对其宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。农村土地属于特定集体经济组织所有，仅限于该集体经济组织成员依法取得，非本集体经济组织成员不能取得宅基地使用权。本案中，原告胡从艳系谷城县石花镇城镇居民，原告之夫杨光超系冷集镇袁冲村居民，而二被告系冷集镇冷集街社区居民，原告及丈夫杨光超与二被告均不属同一集体经济组织成员，二被告将自建房屋出售给原告的行为，因涉及宅基地使用权的一并让渡而归于无效。故原告要求确认其与二被告签订的售房协议无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原、被告签订的售房协议被确认无效后，二被告应向原告胡从艳返还购房定金，故原告要求二被告返还购房定金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求二被告从2019年2月18日起按银行同期贷款利率支付占用购房定金的利息，因原告在购买涉案房屋时，对能否依法形成有效购买亦应负审查和谨慎注意义务，因原告未尽到该义务，对合同无效导致的损失亦存有过错，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。二被告辩称的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决如下：一、原告胡从艳与被告殷涛、殷明发于2019年2月17日签订的售房协议无效；二、被告殷涛、殷明发于本判决生效之日起3日内返还原告胡从艳购房定金50000元；三、驳回原告胡从艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告殷涛、殷明发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书。审 判 长  刘 波人民陪审员  李晓定人民陪审员  张少明二〇一九年十二月十六日书 记 员  李朝阳