江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2550号 上诉人(原审被告、反诉原告)：南昌华东干货物业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：温玉良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：边缘，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋闯，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海车享家汽车科技服务有限公司,住所地：中国(上海)。 法定代表人：夏军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余丽娜，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段非，江西豫章律师事务所实习律师。 上诉人南昌华东干货物业有限公司（以下简称华东干货）因与被上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称上海车享家）租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 华东干货的上诉请求：1.撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4866号民事判决，请求依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由上海车享家承担。事实及理由：一、上海车享家在合同约定的解除条件未成就时，坚持提前解除租赁合同已构成根本违约；二、上海车享家无权主张返还履约保证金。上海车享家已经构成根本违约，履约保证金作用是保证上海车享家完整的履行合同确定的义务，是给华东干货的信赖利益的保护。另，按照合同约定，退还履约保证金是在租赁期限届满且不再续约时及上海车享家完全履行合同义务时退还，但现在合同尚未满租赁期限，上海车享家也并未完全履行合同义务；三、上海车享家违约行为给华东干货造成的损失，理应赔偿。上海车享家明知解除合同条件未成就，仍单方搬离租赁房屋并向华东干货发函要求提前解除合同，在华东干货发函要求继续履行合同后，上海车享家仍坚持提前解除合同，其构成根本违约。由于上海车享家的违约行为，造成华东干货的涉案房屋空置至今，华东干货有权要求上海车享家赔偿房屋空置期间的租金即合同约定的第三期租金258941元。根据合同约定，上海车享家应当支付华东干货两个月租金作为补偿即39660元，此款上海车享家应在2018年6月30日交付，却至今未付，应当按合同约定支付滞纳金即14951.82元，以及上海车享家未提前三个月通知，致使华东干货有一个半月的预期租金损失32367.63元，因其未在2018年8月16日前支付，应按合同约定支付滞纳金，合计10907.89元。希望二审法院查清事实依法判决。 上海车享家辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。华东干货的上诉理由不能成立，上海车享家恳请二审法院依法驳回华东干货的上诉请求，依法维持一审判决。1、华东干货与上海车享家合同已解除，因华东干货的根本违约行为导致合同无法继续履行，合同提前解除的违约责任在于华东干货；2、上海车享家是守约方，有权根据合同约定及法律规定要求返还履约保证金；3、上海车享家不存在违约，不应对华东干货承担任何违约责任，而华东干货存在违约造成上海车享家损失，理应赔偿。 上海车享家向一审法院提出诉讼请求：一、判令华东干货向上海车享家退还保证金59940元；二、判令华东干货赔偿店内的损失物品及过期易耗品，共计价值31252.11元；三、本案诉讼费由华东干货承担。 华东干货向一审法院提出反诉请求：一、判令上海车享家继续履行合同；二、判令上海车享家支付合同约定的第三期租金258941元及第三年度的物业费9720元，合计268661元及利息14477.84元（按照中国人民银行同期贷款利息来计算，从2018年6月1日开始计算至2019年6月24日）；三、判令上海车享家支付合同约定的第四期租金279656元及该年度的物业费9720元，合计289376元；四、判令上海车享家向华东干货支付2个月的租金39660元及违约金14951.82元（从2018年7月1日起以39660元为基数按日息0.1%计算至2019年7月12日止），上海车享家向华东干货支付1.5个月的租金32367.63元及违约金10907.89元（从2018年8月16日起以32367.63元为基数按日息0.1%计算至2019年7月12日止）；五、反诉费用由上海车享家承担。 一审法院认定事实：2016年5月31日,上海车享家与华东干货签订《租赁合同》一份，合同约定：“租赁标的物为位于南昌市XX区XX路XX公司X栋X-X号X层的房屋；租赁期限除非甲（华东干货）、乙（上海车享家）双方按第十章约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期间自2016年5月31日至2021年6月30日止，其中2016年5月31日至2016年6月30日为免租期；租赁店铺的租金甲方（华东干货）净收款（不含甲方应交税、费），按以下方式确定：第一期租金为239760元/年（2016年7月1日至2017年6月30日），第二期租金为239760元/年（2017年7月1日至2018年6月30日），第三期租金为258941元/年（2018年7月1日至2019年6月30日），第四期租金为279656元/年（2019年7月1日至2020年6月30日），第五期租金为302028元/年（2020年7月1日至2021年6月30日）；本合同租金按每12个月为一个支付周期，租金一年一付，合同签订后10日内，乙方（上海车享家）向甲方（华东干货）全额支付第一期租金、物业管理费；乙方（上海车享家）应于每年5月31日前向甲方（华东干货）支付本年度租金；甲方（华东干货）收取租金的银行账号为南昌华东干货物业有限公司江西银行账户：79×××88；合同签订后5个工作日内，乙方（上海车享家）应向甲方（华东干货）一次性支付相当于3个月租金共计59940元作为定金；免租期届满且乙方（上海车享家）实际正常开业后，乙方（上海车享家）支付的定金转为履约保证金；租赁期限届满且不再续约时，在乙方（上海车享家）按本合同该约定交还租赁房产并缴清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，甲方（华东干货）须将乙方（上海车享家）已付的履约保证金足额无息一次性退还乙方（上海车享家）；租赁期间，因房屋的租赁、使用所产生的一切税、费（包括使用房屋过程产生的费用等）均由乙方（上海车享家）负担；乙方（上海车享家）经营实际发生的水费、电费、电话费均由乙方（上海车享家）负担；物业管理费为810元/月，由乙方（上海车享家）自行向租赁房产相关物业部门按年支付；乙方（上海车享家）因按合同规定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费及其它根据合同应支付的费用；本合同有效期内，经甲（华东干货）、乙（上海车享家）双方协商一致，经签署书面协议，可提前终止本合同；甲（华东干货）、乙（上海车享家）双方同意在乙方（上海车享家）单店连续亏损3个月，双方为考虑长期利益，乙方（上海车享家）有权向甲方（华东干货）给予不少于提前3个月的书面通知，并按通知前12个月的实际平均月租金标准支付甲方（华东干货）2个月的租金作为补偿后，提前终止本合同，乙方（上海车享家）基于本条款终止合同的，无需对甲方（华东干货）承担其他任何法律责任；除非本合同有明确约定，否则乙方（上海车享家）拖欠租金，应向甲方（华东干货）支付滞纳金，每逾期一日甲方（华东干货）有权向乙方（上海车享家）收取前述滞纳费用的0.1%作为滞纳金，乙方（上海车享家）并应承担本合同规定的违约责任”。合同签订后，上海车享家于2016年6月7日，依约向华东干货的江西银行账户79×××88转账支付59940元定金。2017年1月18日上海车享家向华东干货转账支付了2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费9720元。2017年5月31日，上海车享家向华东干货的法定代表人温玉良的江西银行账户转账支付第二期(2017年7月1日至2018年6月30日)的租金239760元。2018年5月15日，上海车享家向华东干货邮寄发送《关于提前退租公函》，通知华东干货：“因门店自开业以来，一直处于严重亏损状态，根据《租赁合同》相关约定，上海车享家将于2018年6月30日起提前终止《租赁合同》”。2018年5月18日，华东干货工作人员王**收到该份公函。2018年6月初，华东干货对位于南昌市XX区XX路XX公司X栋X-X号X层的涉案店面采取了停水停电等措施，致使上海车享家无法打开店铺大门正常经营。2018年6月22日，华东干货向上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司发送《关于上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司要求解除2016年5月31日我司与上海车享家汽车科技服务有限公司签订租赁合同一事的复函》，复函载明：“上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司不是《租赁合同》的权利义务主体，并不享有向华东干货发送解除《租赁合同》公函的权利；上海车享家未达到《租赁合同》中约定的提前解除合同条件，应与华东干货协商解决此事”。2018年7月27日，上海车享家再次向华东干货发送《公函》一份，要求华东干货返还扣押在店铺内的设备及物品。 一审审理期间，上海车享家向法院申请对涉案店铺内设备及物品进行清点，2019年7月5日，一审法院组织双方前往涉案房屋进行清点，清点后双方均在清算单上签字。 上述事实，有上海车享家、华东干货的陈述及上海车享家、华东干货提交的证据所证实。 一审法院认为，上海车享家与华东干货签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同是双务、有偿合同，出租人订立合同的目的是获得租金，承租人的主要义务是按合同约定支付租金，承租人订立合同的目的是获得房屋的使用收益权，出租人的主要义务是向承租人提供符合合同约定的房屋，并保证房屋在合同期限内符合合同约定应有的使用收益状态。本案争议的焦点是上海车享家、华东干货双方签订的租赁合同是否解除？针对此焦点，一审法院评议如下：上海车享家、华东干货签订的《租赁合同》履行期限为2016年5月31日至2021年6月30日止，上海车享家按约向华东干货缴纳了租金及物管费至2018年6月30日止。经营中，上海车享家单方面发现店面一直处于亏损状态，于2018年5月15日向华东干货发出《关于提前退租公函》，根据租赁合同10.7条约定：“提前终止合同需要双方同意店面连续亏损3个月且上海车享家需要提前3个月书面通知华东干货以及支付华东干货2个月的租金作为补偿后，方可提前终止合同”。但华东干货收到上海车享家发出的《关于提前退租公函》后，于2018年6月初将上海车享家租赁的涉案店铺断水断电，致使上海车享家无法打开涉案店铺大门进入店铺内正常经营。虽然华东干货又于2018年6月22日向上海车享家江西分公司回函表示其不同意上海车享家解除合同并要求上海车享家继续履行合同，但华东干货继续对涉案店铺断水断电且扣押上海车享家设备及物品的行为已构成根本违约，致使上海车享家与华东干货所签订的租赁合同目的无法实现，双方已无继续合作下去的可能，因此双方签订的《租赁合同》于2018年6月份解除，故对华东干货要求上海车享家继续履行合同及要求上海车享家支付第三期、第四期的租金、违约金、物管费以及庭审中新增加的反诉请求，一审法院均不予支持。对上海车享家要求华东干货退还保证金59940元及赔偿店内的损失物品及易耗品价值共计31252.11元的本诉请求，一审法院评议如下：上海车享家于2016年6月7日按约向华东干货支付履约保证金59940元，现因华东干货将上海车享家租赁的涉案店铺断水断电及扣押上海车享家设备、物品，致使合同无法继续履行，华东干货理应退还上海车享家履约保证金，故对上海车享家要求华东干货退还履约保证金59940元的本诉请求，一审法院予以支持；虽然一审法院于2019年7月5日组织双方对涉案店铺内设备及物品进行清点，但是上海车享家主张损失物品及易耗品价格均是其单方面制作的，无法查实涉案店铺内设备、物品价格的真实性，故对上海车享家要求华东干货赔偿损失物品及易耗品价值共计31252.11元的本诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、南昌华东干货物业有限公司于本判决生效后十日内返还上海车享家汽车科技服务有限公司履约保证金59940元。二、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回南昌华东干货物业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2760元，减半收取1380元，反诉费5252元，合计6632元，由上海车享家汽车科技服务有限公司承担460元，由南昌华东干货物业有限公司承担6172元。 二审期间，华东干货向本院提交新证据：1.证人杨某的证人证言，拟证明涉案店铺在上海车享家经营期间水电是正常的。2.治安检查记录，拟证明2018年6月社区民警治安消防检查要求华东干货将未出租店面空置房屋断水断电确保安全，因此在2019年7月5日一审法院在对涉案店铺清点时华东干货才将涉案店铺电源打开，并非华东干货在上海车享家经营期间断水断电，而是社区民警要求。上海车享家对华东干货提交的证据质证意见为：1.证人证言不能达到华东干货的证明目的，一审法院查明的是华东干货于2018年6月初断水断电，而证人并不知晓2018年6月份以后的情况，关于是否主动撤走，证人亦无法知晓；2.治安检查记录的三性均有异议，该检查记录加盖了华东干货的公章，没有派出所加盖的公章，上面签名无法核实其真实身份，检查情况的字迹无法确认是谁书写，从检查情况的内容上也不能确认当时检查是通水通电的状态，仅是对未出租店面的原则性要求，故无法达到华东干货的证明目的。本院认为，证人杨某曾是上海车享家的代理店长，但2018年5月底便离开上海车享家，对2018年6月初涉案店铺是否断水断电情况并不清楚，故该证言仅能证明2018年5月底之前上海车享家的经营情况；治安检查记录上仅有华东干货的公章，没有治安检查部门的公章，记录中的字迹、签名的真实性无法考证，且检查的情况并不能表明涉案店铺是通水通电的状态，故对该治安检查记录不予采纳。 华东干货对一审法院查明事实中关于2018年6月初，华东干货对位于南昌市XX区XX路XX公司X栋X-X号X层的涉案店面采取了停水停电等措施，致使上海车享家无法打开店铺大门正常经营的事实提出异议，认为上海车享家未提供任何证据予以证明该事实。本院认为，本案中，上海车享家提供的证据不足以证明上述事实，华东干货异议成立，一审认定上述事实有误，本院予以纠正。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。 另查明，2018年6月1日，华东干货向上海车享家发送《通知》一份，通知要求上海车享家应在2018年5月31日支付店面租金，华东干货将在三日内收回房屋。 本院认为，上海车享家与华东干货之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，上海车享家按照合同约定支付租金至2018年6月30日。本案中，2018年5月15日上海车享家向华东干货发送提前退租公函，当时店铺代理店长亦陈述上海车享家于2018年5月底开始撤离，涉案店铺虽是经营状态，但以引流客户至其他门店为主。根据双方签订的租赁合同10.7条约定：“提前终止合同需要双方同意店面连续亏损3个月且上海车享家需要提前3个月书面通知华东干货以及支付华东干货2个月的租金作为补偿后，方可提前终止合同”。上海车享家未按照约定解除合同，存在违约行为。一审法院认为应退还上海车享家履约保证金59940元，处理不当，本院不予支持。2018年6月1日华东干货向上海车享家发送通知要求在三日内收回房屋，虽华东干货解释其目的是要求上海车享家继续履行合同并未实际收回房屋，但2018年6月中旬华东干货将涉案店铺上锁，事实上造成了上海车享家无法正常开门营业，处理方式不当。一审法院认为双方签订的租赁合同于2018年6月份解除，处理正确，本院予以维持。关于华东干货的反诉请求，因其主张权利的方式不当，且在其收回涉案房屋后未及时采取措施防止损失扩大，其自身存在过错，故本院对其反诉请求不予支持。 综上，华东干货的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4866号民事判决第三项； 二、撤销南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初4866号民事判决第一项、第二项； 三、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司的全部诉讼请求。 一审本诉案件受理费2760元，减半收取1380元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担，反诉费5252元，由南昌华东干货物业有限公司负担；二审案件受理费7552元，由南昌华东干货物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 俞志翀 审 判 员 王革生 二〇一九年十二月六日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 应思奇