安徽省桐城市人民法院行 政 判 决 书(2019)皖0881行初19号原告：杨荷花，女，汉族，1952年7月22日出生，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：琚学立，男，汉族，1963年3月9日出生，住安徽省桐城市，系原告辖区桐城市双港镇练潭村民委员会推荐的公民。被告：桐城市不动产登记中心，住所地安徽省桐城市政务服务中心二楼，统一社会信用代码12340881MB0X08619R。法定代表人：张一兵，该中心主任。委托诉讼代理人：王晓龙，安徽正维律师事务所律师。第三人：王小青，女，汉族，1971年10月16日出生，住安徽省桐城市。第三人：张承胜,男,汉族,1967年1月20日出生,住安徽省桐城市。共同委托诉讼代理人：江国顺，桐城市新渡镇法律服务所法律工作者。第三人：陈荣元，男,汉族,1970年11月2日出生,户籍住址安徽省安庆市迎江区，现住安徽省桐城市。第三人：程朝晖，女，汉族，1978年2月28日出生，住安徽省桐城市，系陈荣元妻子。原告杨荷花不服被告桐城市不动产登记中心2019年2月15日为第三人陈荣元、程朝晖、张承胜、王小青办理不动产变更登记，向陈荣元、程朝晖颁发皖（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》，2019年9月10日向本院提起行政诉讼。本院于2019年9月10日立案后，同年9月15日向被告送达起诉状副本及应诉通知书，并通知第三人陈荣元、程朝晖、张承胜、王小青参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告杨荷花委托诉讼代理人琚学立，被告法定代表人张一兵及委托诉讼代理人王晓龙，第三人张承胜、王小青共同委托诉讼代理人江国顺，第三人陈荣元、程朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年2月9日，陈荣元、程朝晖夫妇与张承胜、王小青夫妇到桐城市行政服务中心，申请办理房屋变更登记，登记申请人为张承胜，双方提交一份签订时间为2018年12月18日的购房协议，王小青、张承胜要外出经商，2月15日陈荣元找到叶青作为张承胜、王小青代理人，代办变更登记手续，2月15日被告审查第三人陈荣元、程朝晖、王小青、张承胜提交的房屋变更登记相关材料和委托代理手续后，办理了不动产变更登记，2019年2月28日向陈荣元、程朝晖颁发皖（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》。被告桐城市不动产登记中心向本院提交以下证据：1、不动产登记申请书；2、第三人王小青、张承胜的居民身份证、结婚证、授权委托书、受委托人叶清的居民身份证、第三人陈荣元、程朝晖的居民身份证；3、桐房权证[2003]字第7726号房屋所有权证和桐国用03字第656号国有土地使用证各一份；4、房屋买卖协议一份；5、契税完税情况证明两份、房地产税已税证明一份。证明目的：被告在2019年2月15日实施的本案不动产登记行为有充分的事实依据。被告提供的法律依据：1.《不动产登记暂行条例》第七条第一款、第十四条第一款、第十五条第一款、第十六、十七、十八条、第二十条；2、《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十条第一款、第十五条、第二十条、第二十一条、第二十七条、第三十八条；登记程序：《不动产登记暂行条例》第十四条至第二十条、不动产登记暂行条例实施细则第九至第二十一条。证明目的：1.被告在2019年2月15日实施的不动产登记行为有相应的法律依据；2.被告在2019年2月15日实施的不动产登记行为程序上合法。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销被告给第三人陈荣元、程朝晖颁发的中华人民共和国不动产权证（不动产权证号为：皖（2019）桐城市不动产权第0002200），该房产位于桐城市双港镇练潭村原练潭化肥厂2幢114号；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2014年2月初与第三人张承胜、王小青夫妇协商购买其夫妻名下一套商住楼。该房坐落于桐城化肥厂一期一栋，房屋所有权证桐房权证2003第7726号，土地使用证桐国用（03）字第656号。该房屋购买价格贰拾伍万伍仟元整,在付清大部分房款后，2014年2月23日签订购买协议,并付清剩下房款。桐城市双港镇练潭村民委员会村干部在场见证,练潭村民委员在购房协议上以证明人的身份加盖了公章。第三人张承胜、王小青夫妇将房产证、土地证交给原告,因第三人张承胜、王小青夫妇长期在外地经商，很少回家，所以没有办理过户登记。2019年8月20日,原告得知第三人陈荣元、程朝晖夫妇(系原告儿子和媳妇)诉讼离婚,并要求分割该房屋,方知被告于2019年2月28日将房屋登记在第三人陈荣元、程朝晖名下。被告登记行为程序违法,第三人合伙造假,骗取被告的信任，被告和第三人的行为损害了国家利益，侵犯了原告的合法权益，同时被告在审查时存在严重过错。为维护原告的合法权益,向法院提起行政诉讼,请求法院支持原告的诉讼请求。被告桐城市不动产登记中心辩称，一、被告为本案第三人办理不动产登记有事实依据。2019年2月15日，第三人陈荣元、程朝晖、张承胜、王小青共同向被告申请办理不动产转移登记，并提交了《居民身份证》、《结婚证》、《授权委托书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《购房协议》、《契税完税情况证明》等资料，被告审查后认为第三人申请不动产登记符合相关法律规定，依法为其办理不动产转移登记，并向买受人陈荣元、程朝晖颁发（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》。二、被告为本案第三人办理不动产登记有相应的法律依据。被告为第三人办理不动产的法律依据：《不动产登记暂行条例》第七条第一款、第十四条第一款，第十五条第一款、第十六条至十八条、第二十条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条、第十条第一款、第十五条、第二十条、第二十一条、第二十七条、第三十八条。三、被告为本案第三人办理不动产登记符合法律规定的程序。被告在为本案第三人办理不动产登记时严格遵从了《不动产登记暂行条例》第十四条至二十条，《不动产登记暂行条例实施细则》第九条至二十一条的程序规定。综上，被告行政登记有事实和法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。第三人王小青、张承胜述称，王小青、张承胜是夫妻关系，2003年，两人购买了桐城市化肥厂商住楼二栋114号一套房屋，办理了土地证和房产证，2014年初，两人想卖掉该房屋到外地经商，原告杨荷花得知信息后，找到第三人商议买房事宜，双方协议房屋价格255000元，过户手续所有费用由原告支付。原告先支付第三人现金200000元，2014年2月23日，第三人与原告到双港镇练潭村委会在多位村干部见证下，付清剩下房款55000元，双方签订购房协议书，村委会在协议上以证明人的身份加盖了公章。后来原告几次打电话给第三人要求办理房屋过户手续，第三人常年在外务工，春节回家机关放假无法办理。2019年2月份，陈荣元找到第三人要求办理房屋过户手续，第三人按照陈荣元的要求去桐城市不动产登记中心拍了照片，交给了被委托人叶清办理了不动产过户手续。关于出具的材料和登记过程，第三人概不知晓，叶清是第三人陈荣元找的，与第三人不相识。综上所述，第三人将房屋卖给原告，于2014年2月23日签订购房协议，原告所在的村委会以证明人的身份加盖了公章，第三人收到了全部房款255000元后，将房产证和土地使用证交给了原告，陈荣元、程朝晖要求第三人办理过户手续，未告诉第三人具体情况和事实，第三人不清楚办理的过程情况。第三人同意原告的诉求，第三人愿意协助原告重新办理房屋过户手续。第三人陈荣元述称，我与原告杨荷花是母子关系，杨荷花找王小青购买房屋，付清房款后，一直未办理房屋过户手续，2019年正月，我打电话给王小青，要求办理房屋过户手续，如果没有时间，我找人代理。后来，我找叶清为王小青和张承胜代理，我在原告处拿了原告与王小青的购房合同以及原告收执的王小青和张承胜的房产地、土地证，到不动产登记中心办理过户，原告与王小青签订的合同不行，我打印了一份购房协议，把王小青、张承胜、陈荣元、程朝晖四个人的名字签上，后来到桐城市不动产登记中心办理变更登记。第三人程朝晖述称，1、2014年2月22日，买房时我与丈夫陈荣元将现金255000元交给王小青，同年2月23日在村委会见证下，原告杨荷花与王小青、张承胜签订购房协议，我们不知道；2、当时陈荣元是低保户，如果购买房屋就取消低保户待遇，所以房屋买卖协议签原告名字；3、2019年2月9日左右，陈荣元告诉程朝晖，王小青夫妻俩回来了，要将房屋过户，过户手续是各方自愿签字，并没有胁迫，当时王小青夫妻也去行政服务大厅。原告为支持诉讼请求，向法院提交证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息及主体资格；2、2014年2月23日的购房协议，证明房屋系第三人王小青、张承胜出售给原告；3、王小青、张承胜出具的卖房和过户说明，证明该房屋系第三人王小青、张承胜出售给原告；办理过户的时候第三人王小青、张承胜不清楚。上述证据经庭审质证,原告认为被告提交的证据存在瑕疵，被告未尽合理审慎职责，主要表现在三个方面：1.不动产登记申请书上登记申请人为张承胜，应当是张承胜和王小青两人，共同财产共同申请；2.委托书格式不符合规定，委托事项是不动产交易，没有明确房屋过户给谁的名下；3.第三人提交的购房合同不真实，存在做假，行政机关对签名的真实难以审查，但是该房屋123平方米，其中有门面房、商住房，房屋出售价格155000元明显低于市场价，不合常理，被告应该审查未询问第三人，没有尽到审查职责，不能达到被告的证明目的。原告对被告适用法律有异议，认为应当适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条，《房屋登记暂行条例》第十三条，《物权法》第二十一条。被告发证的程序不合法，一是委托书、一是登记表。被告答辩本次变更登记不动产的原房屋所有权证和国有土地使用证登记的所有人和使用权人为张承胜，申请变更登记时，出卖方申请人是按照原不动产登记证书上记载的权利人姓名或名称进行填写；关于王小青、张承胜授权委托书上的授权内容为不动产交易，被告审查认为合法有效，登记手续的行为合法，叶清的行为没有超出委托人的授权；原告提出本案第三人在办理不动产登记时提交给被告的购房协议为虚假协议，被告办理变更登记只是形式审查，不作实质审查，本着对当事人负责，必要时申请对购房协议上各方当事人签字的真实性进行司法鉴定。当事人提交的购房协议上约定的价格不是不动产登记机构必须审查的内容，也不是确定不动产交易税收的依据，对此项内容不动产登记中心一般不作审查。《不动产登记暂行条例》第十六条明确规定，申请人应当提交下列材料并对申请材料的真实性负责，不动产登记中心对申请登记材料的真实性不承担任何法律责任，当事人提供虚假材料，造成的相关法律后果依法由当事人承担，本案并不存在被告实施行政登记行为时存在审查不严格的情况。本案的法律适用问题，被告认为应当适用《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记中，不能适用最高院司法解释以及物权法相关规定。本院认证意见：对被告提交的事实证据、适用法律依据及程序规定的证据予以认定。原告提交原告与第三人张承胜、王小青购房协议，在变更登记时没有向被告提交，与本案被告向第三人陈荣元、程朝晖颁发不动产所有权证的登记行为无关联性，本院予以认定。经审理查明，原告杨荷花与陈荣元系母子关系，与程朝晖系婆媳关系，2014年2月23日杨荷花与张承胜、王小青夫妇签订购房协议，约定杨荷花以255000元购买张承胜位于桐城市双港镇练潭村杨新路的一套房屋，面积123.51平方米，房屋所有权证桐房权证2003字第××号，土地使用权证桐国用（03）字第656号，桐城市双港镇练潭村委会作为鉴证人在协议上加盖公章，协议签订后，张承胜、王小青在原告付清全部房款后，将房屋所有权证、土地使用权证交给原告杨荷花，双方未办理房屋变更登记手续。2019年2月9日，陈荣元、程朝晖夫妇与张承胜、王小青夫妇到桐城市行政服务中心，申请办理房屋变更登记，登记申请人为张承胜，双方提交一份签订时间为2018年12月18日的购房协议，王小青、张承胜要外出经商，2月15日陈荣元找到叶青作为张承胜、王小青代理人，代办变更登记手续，2月15日被告审查第三人陈荣元、程朝晖、王小青、张承胜提交的房屋变更登记相关材料和委托代理手续后，办理了不动产变更登记，2019年2月28日向陈荣元、程朝晖颁发皖（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》。第三人陈荣元与程朝晖在安庆市迎江区人民法院诉讼离婚，因管辖权异议移送本院审理，离婚时程朝晖要求分割该房屋，原告杨荷花知悉房屋变更登记为陈荣元、程朝晖，2019年9月10日向本院提起行政诉讼，要求撤销被告向陈荣元、程朝晖颁发皖（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》的行政行为。审理中，本院向当事人释明原告杨荷花与第三人陈荣元、程朝晖房屋纠纷属民事争议，应当通过民事诉讼先行解决，或者在开庭前提出一并对民事争议解决，本案涉及家庭内财产纠纷、陈荣元、陈朝晖未必离婚，以及房屋变更登记撤销后再交税等原因，原告未提起民事诉讼，不要求一并解决民事争议。本院认为，杨荷花与王小青、张承胜签订房屋买卖协议，陈荣元、程朝晖与王小青、张承胜又签订房屋买卖协议，两份买卖协议约定将同一套房屋出卖给不同人、价格不同，两份买卖协议内容不同。杨荷花与陈荣元、程朝晖之间房屋买卖合同纠纷属于民事争议，当事人应当先行解决民事争议，再提起行政诉讼。本案原告杨荷花应当通过民事诉讼，确认陈荣元、程朝晖与王小青、张承胜房屋买卖协议无效或者请求撤销买卖协议，再进行行政诉讼请求撤销不动产变更登记。审理中本院进行释明后，原告未提起民事诉讼，迳行行政诉讼，原告有权选择行使自己的诉讼。桐城市不动产登记中心，办理辖区内不动产登记是其法定职责，桐城市不动产登记中心收到陈荣元。程朝晖、王小青、张承胜的不动产变更登记申请后，根据双方提交材料及委托手续，进行形式审查，认为符合规定，办理变更登记，向陈荣元、程朝晖颁发不动产权利证书。桐城市不动产登记中心的登记行为，事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序；原告要求撤销被告登记行为理由不成立。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条、第九条、第十条、第十二条规定，判决如下：驳回原告杨荷花要求撤销被告桐城市不动产登记中心2019年2月28日向第三人陈荣元、程朝晖颁发皖（2019）桐城市不动产权第0002200号《不动产权证书》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨荷花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  朱翠英审 判 员  姚 庆人民陪审员  李青科二〇一九年十二月三日书 记 员  朱明明附本案适用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，中止裁定诉讼。第九条被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。第十二条申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。