北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10692号上诉人（原审被告）：郭金峰，男，1976年12月7日出生。委托诉讼代理人：宋维强，北京中彬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，北京中彬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曹东升，男，1982年8月25日出生。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。上诉人郭金峰因与被上诉人曹东升房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭金峰上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回曹东升的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院因认定涉案房屋二层为郭金峰未取得规划建设审批的情况下擅自加建，认定一、二层房屋无法单独使用，故认定郭金峰与曹东升就涉案一、二层房屋达成的租赁合同均应归属无效是错误的，与人民法院已经生效的判决认定的事实不符。北京电影旅游城公司（以下简称电影旅游城公司）与郭金峰之间的合同是有效的，郭金峰和曹东升之间的合同也是有效的。2.一审法院认定郭金峰怠于履行相应的义务以及郭金峰明知涉案房屋二层没有规划手续而出租，从而认定双方对曹东升的装饰装修以及扩建损失平均分摊是错误的。双方签订租赁合同时曹东升对涉案房屋二层系郭金峰自行装饰装修和扩建而成系知情的，对其装饰装修和使用涉案房屋的风险也是知情的。3.曹东升和郭金峰自2013年8月15日起形成不定期租赁关系，且双方已按照合同法第232条之规定合法解除了租赁关系，郭金峰不需要对曹东升承担赔偿责任。4.2015年11月9日曹东升和郭金峰签订了转让协议，约定2015年8月15日以后产生的一切债权债务与郭金峰无关，郭金峰不应承担责任。5.对国宏信（民）字2018第XX号价格评估报告的评估结果不认可。曹东升已经实际使用涉案房屋六年之久，故该残值损失不仅需要结合工程本身，还要考量合同的实际履行情况，需要评估装饰装修的工程造价，再行扣除合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。曹东升辩称，同意一审法院判决，不同意郭金峰的上诉请求。1.涉案房屋二层系郭金峰擅自加建而成，按照相关规定确实属于租赁合同无效的情形，而涉案房屋一层二层是郭金峰整体出租给曹东升，由曹东升进行整体装修装饰用于经营酒店，单独的一层房屋无法维持正常经营，一二层无法进行分割，而且据曹东升持法院开具的调查令向规划部门核实涉案房屋一层没有规划手续属于违章建设，一审法院认定合同整体无效没有问题。2.一审过程中郭金峰已明确表示对于二层房屋也是出租给曹东升，并且是有偿使用，应当认定双方就涉案房屋一二层均成立租赁合同关系。3.曹东升在签署涉案租赁合同时确实对涉案房屋属于违章建设且涉案房屋二层系郭金峰擅自加建而成并不知情。4.曹东升认为评估报告是合法有效、客观真实的。5.双方签订的转让协议实际上并未履行，曹东升后续交纳的128万元款项实际上是租金。6.电影旅游城公司与郭金峰租赁合同关系与本案的是两个法律关系，本案具有独立性，根据现有证据可以认定本案双方之间的租赁标的物系违章建设，租赁合同应依法被认定为无效。郭金峰应当对合同无效承担主要责任。曹东升向一审法院起诉请求：1.判令曹东升和郭金峰签订的《租赁合同》无效；2.判令郭金峰赔偿扩建损失576692.82元及一、二层装饰装修损失698090元；3.本案诉讼费（含鉴定费）由郭金峰负担。一审法院认定事实：位于北京市海淀区77号院内房屋为北京电影制片厂所有，该厂将院内房屋授权电影旅游城公司经营管理。于2010及2011年间，电影旅游城公司（甲方）与郭金峰（乙方）先后签订两份《租赁合同（房屋）》，将院内宁荣街房屋出租予郭金峰使用。年租金为450000元。该合同约定：“租赁期间，乙方如将租赁房屋部分或全部转让给第三方，必须征得甲方书面同意。甲方认可后，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有乙方的权利，承担乙方的责任。如乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋部分或全部转让给第三方使用，甲方有权立即终止合同，相关后果由乙方承担。乙方如需装修租赁房屋，须事前征得甲方的同意方可施工，不得擅自改变租赁房屋的结构。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋内部设施进行改建、增设或拆除。”该合同约定期限至2012年11月30日，期限届满后，双方继续履行合同形成不定期租赁关系。上述期间，于2012年8月5日，郭金峰（出租方、甲方）与曹东升（承租方、乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称租赁合同），将上述合同约定范围内部分房屋（以下简称一层房屋）转租曹东升使用。租赁合同约定合同意向期限为八年，租期暂定为壹年一签，如果遇不可控因素（如国家拆迁，产权方土地置换）导致甲方不能继续出租此房屋，此合同自动解除，双方互不承担违约责任。除国家拆迁、产权方土地置换或者甲方与产权方合同期满无法续租，甲方不得以任何理由终止与乙方的续租权，否则赔偿乙方全部的经济损失。租期暂定为壹年，自2012年8月15日起至2013年8月14日。乙方租赁房屋用于商业用途。年租金为871255元。于本合同签订之日一次性支付房租435627.5元，否则本合同无效。第二次支付时间为往后类推半年。本合同签字之日，乙方应向甲方一次支付押金30000元。乙方如需装修租赁房屋，须事前征得甲方的同意方可施工，不得擅自改变租赁房屋的结构。未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋内部设施进行改建、增设或拆除。租赁期满，乙方必须保持租赁房屋（包括内部相关设施）完整无缺，如果乙方拟将其装修物拆走，需恢复租赁房屋原样，经甲方验收后归还甲方。在本合同终止前乙方如需续约本合同，需于本合同终止前壹个月向甲方提出书面申请，如甲方同意乙方续租，甲乙双方签署相应的补充协议。双方应严格遵守本合同规定的各项条款，如有违约，违约方除承担条款中规定的责任外，违约方还应支付守约方本合同约定年租金额8%的违约金。上述租赁合同签订后，郭金峰将合同约定的一层房屋交付曹东升，后另将一层房屋上的二层房屋交付曹东升，双方未就此二层房屋签订书面合同。曹东升在对房屋装修中，将其中一层房屋整体向西侧进行了扩建，另自建南房两间，并对一层房屋、二层房屋及扩建房屋一并进行了装饰装修。曹东升于该房屋注册成立了驿都酒店公司，并实际整体利用该房屋加盟经营格林豪泰酒店。另查于2013年，因电影旅游城公司与郭金峰就双方合同履行产生纠纷，该公司以郭金峰存在擅自转租、扩建房屋等违约行为为由，将郭金峰作为被告、驿都酒店公司等次承租人作为第三人诉至法院，要求解除合同，腾退房屋等。经一审审理，法院依法判决解除双方签订的租赁合同，驿都酒店公司对郭金峰腾退北京市海淀区七十七号院内宁荣街南侧及西侧房屋承担连带责任。其中，法院认为郭金峰在实施房屋改造中未遵照出租方的要求执行，存在擅自翻建、扩建房屋之情形，且对于翻、扩建房屋的使用也未按承诺执行，应承担相应的法律责任。郭金峰与驿都酒店公司虽均不服一审判决提出上诉，但北京市第一中级人民法院于2015年6月24日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2015年11月，电影旅游城公司申请强制执行，法院于2016年向驿都酒店公司发出执行通知及裁定，并于同年5月对涉案房屋张贴公告，但驿都酒店公司未能执行生效判决。期间，驿都酒店公司曾向法院提出执行异议，法院于2017年6月依法裁定驳回其异议，后涉案房屋于2017年7月腾退。再查于2015年11月9日，郭金峰作为甲方与乙方曹东升曾签订一份《转让协议》（以下简称协议），主要内容包括：“双方转让租赁房屋位于北京市海淀区77号118幢，共有地上二层，位于北京市电影制片厂院内西南角，临街路东独立的一栋楼房，建筑面积1500平方米。甲方己将该房屋出租给乙方承租，甲方与乙方自行成交达成交易。经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币壹百陆拾万元整（1600000），付款期限为壹年，（2015年2月8日以前付40万，2016年5月1日付40万，2016年8月31日前付80万）。自2015年8月15日以后产生的一切债权债务与甲方无关。自合同签订之日起至2020年12月31日，乙方无需向甲方支付除转让租赁费之外的任何费用。合同签订后，如果北京电影制片厂同意续签合同的，乙方有权直接与北京电影制片厂签订该楼房的承租使用合同，甲方有义务协助乙方与北京电影制片厂直接签订关于该楼房部的承租使用合同，甲方不得以任何理由向乙方另外收取协助费用。自2015年8月15日之后，如果甲方需要就该幢房屋向北京电影制片厂支付费用的情况下，乙方需承担该房屋实际费用的50%，即每年人民币贰拾贰万伍仟元（小写225000）。如果甲方未实际向北京电影制片厂支付房租费，乙方无需向甲方支付任何费用。自该协议签订后，甲方不得再把该房屋的所有权、使用权、收益权等转让给他人，否则应当向甲方支付回赎金()元。自合同签订后，甲方不得以任何理由干扰、影响乙方的正常经营活动，也不得使用任何合法的或者非法的手段及方式对乙方的正常经营活动造成干扰和影响，在任何情况下必须保证乙方的用电、用水正常。（包括但不仅限于该房屋用电、用水的正常使用权。）否则应向乙方支付合同金额10%的违约金，并承担由此给乙方造成的全部损失，包括但不仅限于鉴定费、律师费、诉讼费等，且以上两项权利可以并存。本协议的金额不包括双方在协议签订前，因为该房产司法、行政等纠纷已经发生的费用和金额的解决范围。”协议签订后，曹东升分期向郭金峰支付约定费用共计1280000元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：现曹东升以涉案房屋没有规划手续为由，主张双方之间就一层房屋、二层房屋的租赁合同无效。经法院询问，双方当事人可确认二层房屋系郭金峰于本案租赁合同签订之前自行翻建，未取得合法的规划、建设手续。其中，郭金峰主张曹东升于双方签订租赁合同时对二层房屋无合法手续情况知情，曹东升则反驳主张其在电影旅游城公司与郭金峰纠纷判决作出后才得知该事实，郭金峰未就其主张向法院充分举证。郭金峰另就曹东升主张的房屋扩建及装饰装修损失不予认可，经曹东升申请，法院就其主张的房屋扩建损失及装修装饰损失，分别委托北京建基业工程管理有限公司（以下简称鉴定机构）及北京市国宏信价格评估有限公司（以下简称评估机构）进行了鉴定、评估。其中，鉴定机构出具的涉案房屋扩建工程造价金额为576692.82元，评估机构出具的装修装饰在价格评估基准日的价格为698090元。经质证，曹东升表示无异议，郭金峰虽提出扩建部分的装饰装修存在重复，但未能述明具体异议内容并提供相应证据。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力。在租赁关系中，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立租赁合同无效。本案中，郭金峰将其从电影旅游公司处承租的房屋部分即涉案房屋转租于曹东升，现已查明，二层房屋为郭金峰在未取得规划建设审批情况下自行加建，违反了法律规定。曹东升承租后对涉案房屋整体进行了扩建、装饰装修，且注册加盟酒店公司整体作为酒店经营使用，一层房屋和二层房屋无法单独使用，故曹东升与郭金峰就一层房屋和二层房屋达成的租赁合同均应归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另查明，因电影旅游城公司与郭金峰之间的合同被依法解除，致曹东升无法继续使用涉案房屋，由此产生房屋扩建及装饰装修投入的损失。现郭金峰虽对曹东升主张的扩建及装饰装修损失不予认可，但鉴定、评估机构已根据涉案房屋状况分别出具了相应的鉴定、评估结论，该结论可作为确定相应损失的依据。其中，曹东升就该扩建部分未办理合法建设手续，郭金峰虽主张该扩建部分与其无关，但其对曹东升的扩建行为是应知的，该扩建造价费用应当按照双方过错分担。同样，对于已形成附合的装饰装修物的现值损失，亦应由双方各自按照导致合同无效的过错分担。现曹东升要求郭金峰对其上述损失承担全部责任，郭金峰则以曹东升对二层房屋无合法手续事先知情进行抗辩，郭金峰未能就其主张的事实向法院充分举证。但曹东升作为承租人在签订合同时，对房屋标的物的合法性亦应尽到注意义务，应作出必要的审查。就该二层房屋的租赁使用，在双方正式书面合同之外约定的事实，以及其扩建亦未履行必要的规划建设手续事实，均证明曹东升存在怠于履行相应义务的行为，其自身亦应对上述损失承担相应的责任。郭金峰明知二层房屋没有规划建设手续，仍然将该房屋进行出租，应当对曹东升的上述损失承担相应的责任。故法院综合双方当事人的上述行为，判定上述损失由曹东升与郭金峰平均分担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十四条第二项之规定，判决：一、确认曹东升与郭金峰就北京市海淀区77号院内宁荣街房屋达成的租赁合同无效；二、于本判决生效后七日内，郭金峰赔偿曹东升扩建费损失288346.41元、装修装饰损失349045元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，电影旅游城公司与郭金峰于2011年12月19日签订的《租赁合同（房屋）》被生效判决认定为有效合同。2012年8月5日，郭金峰与曹东升签订租赁合同明确郭金峰将北京市海淀区77号院宁荣街西侧770平方米的房屋出租给曹东升。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。电影旅游城公司与郭金峰于2011年12月19日签订的《租赁合同（房屋）》为有效合同。郭金峰承租电影旅游城公司的房屋后，就涉案一层房屋与曹东升签订租赁合同，约定郭金峰将北京市海淀区77号院宁荣街西侧770平方米的房屋出租给曹东升。该租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因该合同并不包括二层房屋，故二层房屋未取得建设工程规划审批手续，不影响郭金峰与曹东升针对一层房屋所签租赁合同的效力。曹东升起诉要求确认租赁合同无效，没有法律依据，本院不予支持，一审法院以一层房屋与二层房屋无法单独使用为由判决认定租赁合同无效错误，本院予以撤销。租赁合同签订后，郭金峰先后将租赁合同中约定的一层房屋和租赁合同中未约定的二层房屋交付曹东升，但双方未就郭金峰自行加建的二层房屋签订书面合同，双方针对二层房屋形成事实上的无效租赁关系。因郭金峰对电影旅游城公司违约引发诉讼，曹东升因履行法律生效判决于2017年7月腾退涉案房屋，租赁合同无法继续履行。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。曹东升的装饰装修损失既包括有效的租赁合同部分，也包括无效的租赁关系部分，综合郭金峰与曹东升的过错程度、租赁合同的剩余意向期限，一审法院认定郭金峰承担装饰装修评估现值一半的损失，并无不当，本院予以确认。承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。根据郭金峰与曹东升的过错程度，一审法院认定郭金峰承担扩建工程造价的一半，并无不当，本院予以确认。综上所述，郭金峰有关租赁合同效力的上诉请求成立，应予支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条第一项、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53937号民事判决第二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初53937号民事判决第一项；三、驳回曹东升的其他诉讼请求。二审案件受理费10714元，由郭金峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十二日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 赵梦芸