广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21315号上诉人（原审被告）：广东菜蓝子信息技术开发有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路135号13楼1303房。法定代表人：欧阳伟雄，职务董事长。委托诉讼代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迟芳，广东戴鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区进源园林产品经营部，经营场所广东省广州市荔湾区龙溪大道花卉博览园花博大道33-A1号。经营者：刘庭忠。委托诉讼代理人：刘涛，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：温素平，广东品盛律师事务所律师。上诉人广东菜蓝子信息技术开发有限公司（以下简称菜蓝子公司）与被上诉人广州市荔湾区进源园林产品经营部（以下简称进源经营部）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菜蓝子公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回进源经营部的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由进源经营部承担。事实与理由：1.原审法院认定租赁保证金适用定金罚则双倍返还，属于法律适用错误，不符合法律规定和合同约定。原审法院认定，进源经营部于2018年7月10日向菜蓝子公司支付的5万元性质为“租赁保证金”，该事实认定正确无误。但原审法院将租赁保证金与定金混同，适用了定金罚则，明显法律适用错误。《租赁合同》第三条约定“双倍返还保证金”是在乙方全部缴纳保证金和租金，合同正常履行的情况下，甲方无正当理由单方解除合同的情况下才应双倍返还保证金。现乙方(进源经营部)没有按合同约定缴纳186440元的保证金和第一期租金，菜蓝子公司也没有无正当理由单方解除合同，因而不存在双倍返还保证金的合同情形。2.原审法院认定进源经营部不完全交纳租赁保证金是依法行使不安抗辩权，是认定事实错误。进源经营部行使不安抗辩权没有事实依据且程序存在瑕疵，应该承担相应法律责任。进源经营部不存在所谓“不安”的事实和理由。2018年7月IO日进源经营部在与菜蓝子公司签订《租赁合同》的时候，对租赁地块的现状是清楚的。进源经营部在原审庭审时自述是晁成飞介绍其与菜蓝子公司认识并签订了《租赁合同》，其知道拟租赁地块被案外人晁成飞实际占用着，也知道晁成飞因违约被菜蓝子公司起诉解除合同的事实。进源经营部的经营地与占有该租赁地块的案外人晁成飞的经营地块相邻，在菜蓝子公司2018年4月整体承租花博园之前就已在当场经营多年，彼此相互熟悉。进源经营部当时还拖欠菜蓝子公司另一地块的租金没有缴纳。进源经营部未按合同约定于2018年8月1日前一次性支付履约保证金186440元，以菜蓝子公司“预期不能交付土地”为由行使不安抗辩权，没有履行《合同法》第六十八、第六十九条法定的举证责任和通知义务，权利行使存在程序瑕疵，应承担相应法律责任。3.原审法院认定菜蓝子公司没有交付租赁地块是违约，属于认定事实错误。在进源经营部没有按照合同第三条的约定缴纳保证金和租金的情况下，菜蓝子公司没有交付租赁地块的义务，因而不存在违约。《租赁合同》第五(一)3、11项，均约定了迟延交地的违约责任，一方面可以证实菜蓝子公司签约时主观上是确信能准时交付土地的，另一方面也表明有先履行义务的进源经营部完全可以依据合同约定得到救济，进源经营部不充分履行支付履约保证金义务，也未履行举证和告知义务，时隔近一年才在法庭上主张是行使所谓不安抗辩权，是违约或消极履约的表现。在进源经营部违约在先，不充分缴纳保证金且不缴纳租金的情形下，而认定菜蓝子公司没有交付租赁地块是违约，就是让菜蓝子公司将租赁地块无条件交付给进源经营部使用，这显然不符合交易规则和市场准则。进源经营部辩称：原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。菜蓝子公司存在一地两租的违约行为，其客观上已不能向进源经营部交付案涉土地，属于单方面终止租赁合同的履行，已构成违约，应当双倍返还进源经营部已支付租赁保证金。双方签订租赁合同后，进源经营部已向菜蓝子公司支付了5万元的租赁保证金，且菜蓝子公司也向进源经营部开具了收据。菜蓝子公司主张该收据的定金二字为财务人员的笔误没有事实依据。因此菜蓝子公司应当按照租赁合同第三条，关于甲方无正当理由单方面解除合同的应当双倍返还保证金的约定，双倍返还进源经营部已支付的租赁保证金。因租赁案涉土地一直由案外人晁成飞使用，案涉租赁合同的目的已无法实现，菜蓝子公司客观上也不能向进源经营部交付案涉土地。进源经营部未全额支付租赁保证金，是依法行使不安抗辩权，并不构成违约。进源经营部向一审法院起诉请求：1.解除进源经营部与菜蓝子公司于2018年7月10日签订的《租赁合同》。2.菜蓝子公司向进源经营部返还定金100000元。3.由菜蓝子公司承担本案一审的案件受理费。原审法院认定事实：2018年7月10日，进源经营部（乙方）与菜蓝子公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定菜蓝子公司将位于龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地出租给进源经营部，该地块面积1.18亩，786.7平方米。本合同项下的农用地租赁年限为10年，自2018年8月1日至2028年7月31日止。（第三条）本合同签订之日起至2018年8月1日前，乙方须一次性向甲方缴纳186440元作为履行本合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权根据本合同约定单方终止合同。甲方依约单方终止合同的，保证金归甲方所有。如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退回保证金。（第四条）甲方应于2018年8月1日将该土地全部交付给乙方使用。（第八条第八点）甲乙双方在签订合同后3个工作日内，如乙方未付甲方租金及保证金的，则合同自动解除。甲方有权将合同所签场地租赁给其他方，乙方已支付的诚意金甲方无需退还，乙方无权再追究甲方任何责任。上述租赁合同签订后，进源经营部向菜蓝子公司支付了5万元。菜蓝子公司开具给进源经营部的收据中注明：收到进源经营部交来B006地块定金5万元。菜蓝子公司至今尚未将该土地交付给进源经营部使用。原审另查：广东菜篮子信息技术开发有限公司（甲方）与晁成飞（乙方）于2018年6月19日签订《租赁合同》，约定甲方将位于龙溪村××路花场地段土地、花博园的农用地场地出租给乙方，该地块面积2.88亩，1920平方米。租赁年限为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日止。上述合同签订后，广州菜篮子信息技术开发有限公司称晁成飞没有按约支付租金、服务费，遂到原审法院起诉晁成飞解除合同、交还场地、支付租金等。原审法院于2018年12月14日作出（2018）粤0103民初5146号民事判决书，确认双方的合同于2018年8月2日解除。晁成飞对一审判决不服，提出上诉。广州市中级人民法院于2019年4月5日作出终审判决[（2019）粤0103民初1591号]，维持一审判决结果。截止本案开庭之日（2019年7月1日），晁成飞尚未将场地交还给广州菜篮子信息技术开发有限公司。晁成飞租赁的土地包含了广州市荔湾区进源园林产品经营部租赁的范围。原审庭审中，菜蓝子公司认为进源经营部向其租赁土地之前，在相邻的土地经营，对菜蓝子公司与晁成飞之间合同的履行情况十分清楚，进源经营部是知道菜蓝子公司已经向晁成飞提出解除合同的情况下向进源经营部租赁土地的，且承诺在8月1日前支付部分租赁保证金。现进源经营部没有在8月1日前没有缴纳全部保证金，已违反了合同约定，合同自动解除。进源经营部则认为在签订合同时，其对菜蓝子公司与晁成飞之间合同的履行情况不清楚，合同签订之后，其得知租赁土地由晁成飞使用，就行使不安抗辩权，不再继续支付租赁保证金。另本案起诉状副本于2019年6月6日送达给菜蓝子公司。原审法院认为：进源经营部、菜蓝子公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。进源经营部、菜蓝子公司签订合同时，进源经营部所租赁的土地晁成飞使用，菜蓝子公司在客观上不能交付土地，故进源经营部没有全部交付租赁保证金是依法行使不安抗辩权的表现，并不构成违约。对于菜蓝子公司称合同已自动解除的抗辩，因进源经营部没有按时缴纳全部租赁保证金之后，菜蓝子公司并没有向进源经营部提出解除合同，故菜蓝子公司主张合同已自动解除缺乏事实依据，原审法院不予采信。由于菜蓝子公司至今都未能将场地交付给进源经营部，合同目的无法实现，故进源经营部要求解除合同请求符合法律规定，原审法院予以支持。解除合同的时间以进源经营部起诉解除合同，原审法院向菜蓝子公司送达起诉状副本之日为准，即2019年6月6日。对于进源经营部缴纳的5万元的性质问题，因合同中并没有约定进源经营部需要支付定金，故进源经营部缴纳的5万元应视为合同第三条约定的租赁保证金。现因菜蓝子公司违约无法交付土地，故进源经营部依照合同第三条约定要求双倍返还租赁保证金符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：“一、确认原告广州市荔湾区进源园林产品经营部诉被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司之间的租赁合同于2019年6月6日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司向广州市荔湾区进源园林产品经营部双倍返还租赁保证金10万元。本案诉讼费1150元由被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对菜蓝子公司的上诉，本院评析如下：菜蓝子公司上诉认为原审法院认定进源经营部不完全交纳租赁保证金是依法行使不按抗辩权，是认定事实错误，进源经营部知道案外人实际占用租赁地块。对此本院认为，《租赁合同》约定进源经营部于2018年8月1日前交纳186440元，菜蓝子公司于2018年8月1日交付案涉地块给进源经营部，进源经营部属于先履行债务的当事人，案涉地块由案外人所使用，菜蓝子公司客观上可能无法按时交付地块，进源经营部此时以少于上述金额交纳款项属行使不按抗辩权的范畴，而事实上菜蓝子公司也并未依约按时交付地块。菜蓝子公司既与进源经营部签订《租赁合同》，无论案涉地块有无其他人占用，菜蓝子公司就应当保证按时将案涉地块交付给进源经营部使用，否则应承担逾期交付地块的违约责任，故本院对菜蓝子公司的上述意见不予采纳。菜蓝子公司上诉认为原审法院认定租赁保证金适用定金罚则双倍返还，属于适用法律错误。对此本院认为，虽然合同约定的是租金保证金，但是双方在《租赁合同》中约定了双倍返还的内容，菜蓝子公司逾期交付土地构成违约，进源经营部按照《租赁合同》约定主张双倍返还租赁保证金，依据充分，原审处理并无不当，本院予以认同。综上所述，菜蓝子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月二日书记员 曹筱雨林谷曼