湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初3300号 原告：刘国海，男，1969年3月29日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县。 原告：罗芳，女，1972年7月4日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳市赫山区。 被告：桃江大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县桃花江镇芙蓉路34号。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘研，湖南联合创业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高寒，湖南联合创业律师事务所律师。 原告刘国海、罗芳诉被告桃江大汉城镇建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘国海、罗芳、被告桃江大汉城镇建设有限公司的委托诉讼代理人刘研、高寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国海、罗芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因延迟取得商品房不动产权证书产生的违约金共计15894.74元（自2016年3月18日至2017年6月27日逾期464天）；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2012年12月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的桃江县大汉龙城1、2栋1单元6层1601室，交易价格为342559元。被告应在2014年5月28日之前将商品房交付原告使用。如因被告的原因，致使原告未在商品房交付使用后18个月内取得权属证明的，原告如选择不解除合同，被告应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房款的日万分之一计算。而被告迟延至2014年9月18日才将商品房交付原告，故被告应在2016年3月18日之前为原告办妥不动产权证。但被告延迟至2017年6月27日才将原告的不动产权证办妥，迟延交证464天，产生违约金共计15894.74元。现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告桃江大汉城镇建设有限公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案购房合同的办证日期为2016年3月15日，按照三年的诉讼时效期间计算，原告的诉讼请求已经在2019年3月15日超过诉讼时效，原告的诉讼请求应当予以驳回；二、2016年6月6日至2016年6月26日期间不能办理房产证，属于不可抗力，应当依法予以核减违约金。2016年6月6日至2016年6月26日期间，为实施不动产统一登记，桃江县人民政府登记系统整体改造，桃江县范围内停止办理各类不动产证，本案所涉房产证同样不能办理。该情形属于《中华人民共和国合同法》规定的“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，该部分违约金应当依法予以核减；三、2016年6月3日至2016年12月6日期间的违约行为属于政策原因导致，属于不可抗力导致的迟延履行行为，该部分违约行为所导致的违约金应当依法予以核减。2011年，被告以挂牌的方式取得大汉龙城一期用地，面积111075.7平方米，用地性质为商住用地。2014年，被告以挂牌方式取得大汉风情街用地6502.62平方米，用地性质为商服用地。在实际规划建设过程中，风情街用地占用一期用地894.64平方米。造成一期用地和风情街用地有重合，都无法落宗，无法办理产权登记。该行为是因为政府规划及政策原因导致，属于“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。因此产生的违约金应当依法予以核减。 综上所述，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。 对于当事人双方没有争议的关于原、被告签订的商品房买卖合同、原告支付购房款的情况、原告房屋的实际交付时间、被告为原告办理不动产权证书的时间的事实，本院予以确认。对于有争议的事实及证据，本院认证如下：1、对原告就其提出的原告已在法定的诉讼时效内向被告主张权利，其诉讼请求并未超过法定诉讼时效的主张所提供的桃江县大汉龙城业主委员会的证明一份、被告与桃江县大汉龙城业主委员会签订的备忘录一份、照片一张、微信记录二份，被告分别发表质证意见如下：对桃江县大汉龙城业主委员会的证明的三性均有异议，提出该证明并非桃江县大汉龙城业主委员会的证明，而是证人胡某签字的一份证明，桃江县大汉龙城业主委员会仅是对胡某的身份进行签章确认，并非对证明的内容进行的确认。且根据民事诉讼法的规定，证人应出庭作证，并接受交叉盘问，而不是以一个打印的证明签字作证，不符合法定形式，不应予以采信，记载内容即使是真实的，也只能证明证人自己所做的行为，不能代表本案原告的行为，不属于法定的代理行为，也不是原告的近亲属，对所证明的行为内容没有其他证据佐证，不予认可；对被告与桃江县大汉龙城业主委员会签订的备忘录的三性均有异议，提出该证据是复印件，不是原件，且该备忘录记载的内容并不是与原告进行协商，也没有记载任何办证违约金诉求，而办证属于物权请求权，办证违约金属于债权请求权，债权请求权具有诉讼时效的限制，该证据即使真实，也不能起到中断诉讼时效的效果；对照片的三性均有异议，提出照片没有提供拍照的原始载体，不具有合法性，照片中的人物到大汉龙城售楼处大厅，不能证明是在向被告主张涉案办证违约金债权请求权，原告自己手写的时间，并不能证明照片的形成时间，故对真实性及关联性也有异议；对二份微信记录的三性均有异议，其中咨询法官的微信记录与本案没有关联性，对方不是本案被告，咨询法院政策并非诉讼，也并非向被告主张权利，不起到诉讼时效中断的效果，且询问日期也超过了诉讼时效，咨询的内容与本案无关，也不涉及本案办证违约金债权请求权。另一聊天记录其截图不符合电子证明的法定要件，根据原告自述是另案原告陈一兵的记录，并非本案原告的聊天记录，与本案没有关联性，且聊天的内容并没有本案原告主张的涉案办证违约金债权请求权，不能达到中断诉讼时效的效果，也不能证明聊天的相对方是被告的法定代表人或代理人。本院认为，被告的上述质证意见成立，原告的上述证据达不到证明中断诉讼时效的证明目的。2、对被告提出的因规划原因及为实施不动产统一登记的原因，造成原告所购房屋无法办理房产证，该情形属于不可抗力造成的无法办证，非出卖人原因导致，被告不应承担责任的主张所提供的桃府阅［2016］60号会议记录一份、桃城拍联阅［2016］01号桃江县城市规划区经营性建设用地使用权拍卖出让联席会议办公室会议纪要一份、桃政通［2016］15号桃江县人民政府关于桃江县实施不动产统一登记的通告一份，原告对上述证据的真实性没有异议，但提出与原告无关，达不到被告的证明目的。本院认为，原告对被告的上述证据的真实性不持异议，本院对其真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2012年12月5日签订《桃江县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于桃江县大汉龙城1、2栋1单元6层1601号房，交易价格为342559元，由原告于商品房买卖合同签订当日向被告支付首付款112559元，余款230000元由原告申请按揭贷款，所贷款项直接由贷款单位转账至原告账户。被告应在2014年5月28日之前将商品房交付原告使用，如因被告的责任，致使原告未在商品房交付使用后18个月内取得权属证明的，原告如选择不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告于签订合同当日向被告支付首付购房款112559元，并办理了申请按揭贷款手续。被告于2014年9月18日将原告购买的商品房交付原告使用，并于2017年6月27日为原告办理了房屋的不动产权证书。 本院认为：根据原、被告签订的《桃江县商品房买卖合同》的约定，被告应在商品房交付使用后18个月内办理好房屋产权登记证明，按原告的房屋实际交付时间2014年9月18日开始计算，被告应在2016年3月18日之前办理好房屋产权登记证明，原告的诉讼时效应从2016年3月19日开始计算，而《中华人民共和国民法总则》施行之日原告的诉讼时效尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年，该案应依法适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定，即于2019年3月18日到期，原告的起诉已超过了法定的诉讼时效，且原告未提供诉讼时效中止、中断、延长的有效证据，故被告提出的原告的起诉已超过法定诉讼时效的抗辩事由成立，依法应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 驳回原告刘国海、罗芳的诉讼请求。 案件受理费198元，减半收取99元，由原告刘国海、罗芳负担。 本判决为终审判决。 审判员  周社清 二〇一九年十二月十三日 法官助理高星星 书记员周晓晶 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理 案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工 资百分之三十以下的，实行一审终审。