抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初3477号 原告抚顺金磊物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区戈布东街4号。统一社会信用代码：91210400752798297U。 法定代表人班静，该公司总经理。 委托诉讼代理人张凤军，抚顺市顺城区君赢服务所法律工作者。 被告范颖，女，1965年11月28日出生，汉族，户籍所在地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。 原告抚顺金磊物业管理有限公司（下称金磊物业公司）诉被告范颖物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤军，被告范颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，1.请求人民法院判令被告立即支付2015年1月至2018年12月31日所欠物业费9222.53元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月28日我公司与被告范颖（女）（系上河郡小区2-1-501室业主）双方共同签订《前期物业管理服务协议》，我公司在合同履行期间按照协议约定认真做好各项服务工作。 从2015年1月1日至2018年12月31日，被告以各种理由拖欠物业费共计人民币9222.53元。我公司曾多次以各种形式催缴并以书面缴费通知张贴告之，又在2018年12月3日、2019年2月25日先后二次进行书面催缴，被告均置之不理。我们认为不缴纳物业费行为不但违反了合同约定，也是对按期缴纳物业费广大业主共同利益的侵害。为此我公司依据《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》相关规定，依法向人民法院提起民事诉讼判令被告立即支付所欠物业费9222.53元，并承担本案的诉讼费。 被告范颖辩称，原告公司未履行和我签订的上河郡《前期物业管理服务协议书》约定的义务，擅自提高物业收费标准，业主拒交物业费合理合法。物业服务协议属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同并履行合同存在严重的瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝缴纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。我是上河郡小区2号楼1单元501号的业主，与开发商委托的物业服务公司--抚顺金磊物业管理有限公司签订的《前期物业管理协议》，约定合同期限为1年（2009年8月28日至2010年8月28日）。约定由抚顺金磊物业管理有限公司负责小区的维护和管理等也是事实，业主有缴纳物业费的义务，但是物业公司没有履行合同义务，使物业公司物业管理十分混乱，业主的报修得不到应有服务，我家进户门在进户时就存在着开关门障碍，房门均是要靠身体撞着才能开或关，且经常下沉，每1-2个月就需要调修一次，开始物业的修锁人员调试一次要30元，其说房门不在物业服务范围内，但我的房门入户的时候就是这样，不是我个人使用不当造成的，我认为应该属于物业服务范围内，后期因为不时就需要调整一次，于是我家先生和儿子尝试着自己调修，现在仍旧经常需要自己维修（有照片为证）。另外公共绿地被损坏和侵占，小区楼道内环境卫生恶劣，消防通道堵塞。业主会所更改性质，小区治安案件频发，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决。使我们原本美丽的家园变得破败不堪，受到了抚顺电视台就曝光，即使物业给园区造成了如此伤害的结果，本人依旧每年到物业自动缴纳。2015年去缴费时，本人被告知物业费由原来的1.20元涨到1.40元，我问是否有批件时，工作人员说有。本人提出只要有物业出示的政府批件，本人愿意缴费，物业工作人员说当日拿不出，之前本人去了两次，工作人员均没有拿出批件，所以当年本人就没有缴费。2016年本人依旧自动去缴物业费，物业公司说有批件但拿不出，所以本人依旧没有交费。2017年本人还是主动去交物业费，当时接待我的是由物业雇佣的解决协商纠纷的王女士，我对其提出物业费的涨价异议，并表示没有政府批件，本人依旧同意按原价缴纳物业费。她说其负责与物业经理沟通，其后回复我说物业已同意我按原价缴纳物业费。由于当时本人在外地未能及时去缴纳，待其后我去缴纳时被告知依旧按涨费后的缴纳，因此本人再次拒交。2018年本人同邻居再次到物业缴费时，才看到有半数业主同意涨价的材料，但看到材料后漏洞百出，我本人及其他邻居未签字，但物业出具的材料有签字，我们当时指出签字材料造假，物业经理未予回复，因此我再次拒缴。我认为物业费的收费标准与物业服务的质量成正比，当时的物业服务已经很不尽人意了，但是只要有政府的批件，我愿意无条件服从缴纳。由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定业主先履行抗辩权拒交物业费，完全是情理之中的事。原告公司的起诉状中说我以各种理由拖欠物业费，本人只是对涨价部分有异议，原价部分可以随时缴纳。我认为原告公司已构成了根本违约，合同目的无法实现，依法先行使履行抗辩权，同时由于原告公司严重违约已失去了广大业主的信任，业主委员会已经于2017年4月要求原告物业服务企业退出物业服务区域，对原告公司失去了为上河郡小区服务的主体资格后，这段时间收取物业费是无任何依据的。本案的争议焦点主要有三点，一、是我与抚顺金磊物业公司有限的《前期物业服务管理协议》有效期限？也即我与原告公司为上河郡小区服务主体资格的有效期限；二、约定的合同期限满后，业主是否继续受《前期物业管理服务合同》的约束？三、原告公司在服务期间是否完全履行了合同义务，擅自提高物业费收费标准是否严重违约，进而业主能否行使先履行抗辩权。第一个焦点答辩，1、根据抚顺市顺城区上河郡业主委员会对原告公司的起诉判决结果“抚顺市顺城区人民法院民事判决书（2019）辽0411民初737号”，原告公司已失去了为上河郡小区服务的主体资格；2、根据《物业管理条例》并依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关条文，原告公司的《前期物业服务管理协议》有效期限应为上河郡业委会于2017年4月要求其退出小区服务时期满；3、根据《前期物业管理服务协议》的前置件《物业管理公约》第二章四.1、3条约定，按相关规定的确认的业主委员会成立后，前期物业企业也到期；第二个焦点答辩，依照《中华人民共和国合同法》规定，原告公司已经失去了为上河郡小区的服务资格后，业主已不受《前期物业管理服务合同》的约束，因此原告物业费计算到2018年的时间有误，应计算到2017年3月。原告物业费计费标准错误，应以所签订的《前期物业管理协议书》标准为依据，依据《抚顺物业管理条例》第45条业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议的为拒绝办理交接，强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业费。因此原告公司服务过期强行收费已违规；第三个焦点答辩，原告公司没有完全履行责任，擅自提高收费标准，严重违约事实如下：1、根据《抚顺物业管理条例》第49条住宅的物业服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业收费，实行市场调节价。物业收费实行政府指导价的，市、县价格主管部门应当会同同级物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据上河郡《前期物业管理服务协议书》第2条约定的收费标准及第8条3款约定，乙方违反本协议擅自提高收费标准，甲方有权拒绝缴纳提高收费的部分，原告目前收费与协议书规定的价格不一致，属擅自提高物业收费标准。据此我作为甲方有权拒绝缴纳物业费，并保留反诉的权利。依据《抚顺物业管理条例》第48条建设单位、物业服务企业及其他任何人，不得向业主收取或者变相收取各种名目的抵押金。原告公司擅自收取地下车库入口闸杆蓝牙遥控器抵押金100元仅返还我50元，尚有50元不予返还，因此原告公司收取抵押金的行为条例属于合同违法。依据《中华人民共和国发票管理办法》第20条，销售商品提供服务以及从事其他经营活动的单位及个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票，特殊情况下由付款方向收款方开具发票，原告公司一年所收取的物业费，不给被告业主提供正规发票，业主多次要求提供，其以各种理由推脱，原告公司目前无法提供一年收取业主物业费收费的合法发票，其违法行为侵害了被告业主的合法权益，并涉嫌偷税漏税，据此我作为业主完全可以拒绝缴纳物业费，依法保留对物业服务企业的举报权。根据以上三个焦点问题的内容，依据事实原告公司在上河郡的物业管理过程中没有履行服务责任，其提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，依照《最高人民法院关于审理物业纠纷案件中应用法律若干问题的解释》第五、六条，我行使先履行抗辩权有“正当理由”，请人民法院予以支持。综上三个焦点问题答辩，我的先履行抗辩权，是以事实为依据以法律为准绳的，请求人民法院以公平的原则，驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告范颖系顺城区上河郡小区业主。2009年入住该小区，房屋位于该小区2号楼1单元501号，建筑面积137.24平方米。2009年8月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告负责被告所住上河郡小区物业管理工作，原告的服务内容主要包括：房屋共用部位、共用设施的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务质量包括房屋外观完好整洁、标志清晰；设备运行正常及建立完整档案；共用部位、共用设施的维护和管理，环境卫生公共部位保持清洁等，小区绿化及其他相关内容。双方约定按每月每平方米1.20元收取物业管理费用。双方在违约责任部分约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。合同到期后原、被告没有再签订物业服务合同。原告继续为被告所住小区提供物业服务，并按原协议继续收取物业费。 2015年原告通过入户调查方式，经61%业主同意，将物业费收费标准上调为每月每平米1.40元。被告自2015年1月起至今以辩称理由拒交物业费。被告于2018年12月3日、2019年2月25日向被告发出物业费催缴通知。逾期后被告未交纳物业费原告故来院告诉。 本院所确认的上述事实，有原告向本院提供的《前期物业管理服务协议》、物业费欠费通知、上河郡物业费调价情况明细表、公告、入户调查表，被告提供的《前期物业管理服务协议》、业主联名签字、住建局回复、照片及原、被告双方开庭陈述笔录等证据在案为凭，这些证据经本院审查，可作为定案依据。 本院认为，本案争议焦点一、原告主体资格问题。原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》到期后，原告继续为被告所住小区提供物业服务，虽未被告续签协议，但被告所住小区亦接受了原告的服务，形成了事实上的服务关系。《辽宁省物业管理条例》规定，更换前期物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，本案被告未提供证据证明原告已经法定程序被更换，且已撤离该小区不再提供物业服务。虽然本院2019年10月作出（2019）辽0411民初737号判决书，判令原告退出对该小区的物业服务区域，但此判决宣判后，原告在规定的期限内已上诉，案件正在二审审理期间，据此该判决不能作为证据使用。2015年1月至2018年12月系原告服务期间，被告接受了原告提供的物业服务，应当交纳物业服务费。被告主张原告不具备主体资格，本院不予支持。 二、关于物业费收费标准问题及被告辩称的一系列问题为由拒交物业服务费一节。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但被告作为业主支付物业服务费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于属于原告服务范围内的，被告可向原告要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费。现被告拖欠物业服务费已4年，原告主张2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故原告的该项主张不违反法律规定，即被告应向原告交纳的物业服务费为9222.53元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。 被告主张原告擅自提高物业费收费标准问题，因已有本院及上级法院二级法院生效判决，认定已经61%业主同意而上涨，而被告未能提供证据推翻该事实，本院不予采信。 三、诉讼时效问题，原告主张2015年1月1日到2018年12月31的物业费，根据相关法律规定，当事人应自权利被侵害之日起三年内主张权利，但物业服务不同于其他行业，物业服务含有延续性，其主张不适用诉讼时效的规定，被告4年未缴纳物业费，已违约在先。原告于2018年12月3日向被告发出交纳物业费通知，其起诉未超过法律关于诉讼时效的规定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下： 一、被告范颖于本判决生效后十日内支付原告抚顺金磊物业管理有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费9222.53元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告抚顺金磊物业管理有限公司要求被告范颖支付违约金的诉求。 案件受理费25元（已减半收取），由被告范颖负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审判员  何红 二〇一九年十二月九日 书记员  刘璐