广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民再29号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘明忠，男，1975年3月17日出生，汉族，住广东省始兴县。委托诉讼代理人：郭浩汗，广东智成律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孔祥建，男，1962年10月16日出生，汉族，住广东省始兴县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钟光明，男，1970年7月14日出生，汉族，住广东省始兴县。再审申请人刘明忠因与被申请人孔祥建、钟光明房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤02民终1037号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月21日作出（2018）粤02民申71号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘明忠及委托诉讼代理人郭浩汗、被申请人孔祥建、钟光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明忠申请再审称，请求依法撤销广东省始兴县人民法院（2017）粤0222民初1258号民事判决和本院（2018）粤02民终1037号民事判决，并驳回对其提出的诉讼请求。事实和理由：一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不公。（一）一、二审法院否认孔祥建与钟光明于2016年1月至3月共同经营涉案公寓的事实，属认定事实不清。1.根据刘明忠在广东省始兴县人民法院一审中提交的证据，即刻成光盘的视频及电话录音，证明从2015年12月31日起钟光明与孔祥建伙同陈某1等人强行霸占涉案公寓的事实。在2017年1月22日的电话录音中，陈某1的哥哥陈某2也承认孔祥建、陈某1与钟光明就是霸占涉案公寓的合伙人。2016年1月至2017年3月，孔祥建与合伙人陈某1用自己的手机号码在当地有影响的××传媒广告公司刊登了公寓的招租广告。由此可知，自2016年1月至今，上述人员共同经营涉案公寓，但广东省始兴县人民法院对以上证据视而不见，根本没有在庭审中进行质证，严重违反了法定程序。2.根据新证据2018年8月10日的《韶关中院调查、询问笔录》【案号：（2018）粤02民终1434号】第6页第6行、第7页第4行孔祥建的陈述“不是，我没有经营，2016年3月份我才开始经营”、“2016年3月份开始实际经营”可知，孔祥建承认从2016年3月开始经营涉案公寓。3.根据新证据2018年10月6日的《声明》，孔祥建在此《声明》中郑重声明“……。其目的是为了长期霸占始兴县××公寓……”，由此可见，孔祥建从2015年12月31日至今一直与钟光明霸占经营公寓，印证了刘明忠一直陈述的孔祥建和钟光明存在恶意串通、沆瀣一气霸占公寓进行经营的事实。（二）一、二审法院判令刘明忠向孔祥建支付2016年1月至2017年1月的房屋租金117000元及违约金5850元，属适用法律错误。刘明忠经营涉案公寓至2015年12月30日，同年同月31日至今，涉案公寓被孔祥建和钟光明等人强行霸占，导致刘明忠在此期间无法经营。孔祥建在合同存续期间强行霸占经营涉案公寓的行为严重违反了合同的约定，因此孔祥建违约在先，故其无权要求刘明忠支付上述期间的租金及违约金，一、二审法院判令刘明忠向孔祥建支付上述期间的租金及违约金于法无据，属适用法律错误。综上，2016年1月1日至今，涉案公寓一直被孔祥建与钟光明等人强行霸占、共同经营，导致刘明忠无法实现经营权。孔祥建违约在先，其无权要求刘明忠支付该期间的房屋租金及违约金。孔祥建将刘明忠装修好的公寓霸占并与上述合伙人共同经营，后又诉至法院要求刘明忠支付每月9000元的房屋租金及违约金是没有道理的。故一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请法院依法再审，维护法律公正，纠正错误，维护刘明忠的合法权益。被申请人孔祥建辩称，我在2014年10月将涉案房屋租给刘明忠，承租后刘明忠便装修和经营，但我从2015年1月开始向其收租，其在经营期间却从未按数交租。后来我介绍刘明忠找钟光明借了13万元，借款时就说是三个月的短期借款，但直到六个月后刘明忠也一直未偿还该笔借款，这笔借款是我作担保的。至2015年10月，刘明忠就没有再向我缴纳过租金。刘明忠向梁某借款6万元，也是我作担保的，所以法院判决我归还借款。2016年1月，因刘明忠未偿还钟光明的借款，钟光明就不让刘明忠再经营涉案公寓了。2017年2月，我将涉案公寓收回来自己经营。我的意见是，如果刘明忠还清其向钟光明、梁某所借款项，再将之前欠我的租金及违约金结清，我还可以将涉案公寓租给他继续经营。我认为法院不该支持刘明忠的再审请求。被申请人钟光明辩称，我与刘明忠是表亲关系，刘明忠在2014年10月向我借钱，我知道其平时没什么工作、游手好闲，但其有向孔祥建租赁涉案公寓，向我借款有孔祥建作担保，且刘明忠拿了另案其弟弟交通事故的判决书跟我说该案可以赔偿十几万元。2015年10月，刘明忠向我承诺，如果其在2015年12月1日之前没有偿还借款的话，我可以找孔祥建，也可以用涉案公寓作折抵。最后他并未按期偿还借款。所以，我们于2015年12月2日又写了一份转让协议，还是孔祥建作担保。一直到2015年12月31日，刘明忠都没有还我钱，我就在2016年1月1日去接管了涉案公寓。我在接管涉案公寓时，看门的人报了警。2016年1月4日，刘明忠又报警称我强占了他的公寓。当时派出所就叫我退出来，我就在2016年3月份退出来了。为了这13万元，刘明忠前前后后起诉了我十几次。刘明忠在该纠纷中也作了很多伪证。我接管涉案公寓时刘明忠已将租客的押金都收了，最终我一分都没收到，也没收到他的还款，反而还被判赔偿2万元给刘明忠。本案与我无关，本案应该是刘明忠与孔祥建之间的纠纷，我退出之后就再也没去过涉案公寓，后续是谁接管的我也不清楚。孔祥建向一审法院起诉请求：1.判令刘明忠和钟光明支付2016年1月1日至2017年2月28日期间的房屋租金及滞纳金给原告；2.判令刘明忠和钟光明支付2017年1月1日至2017年2月28日期间占用始兴县××公寓所产生的电费4127.86元给原告；3.判令刘明忠和钟光明支付2017年1月1日至2017年1月31日期间占用始兴县××公寓所产生的通信服务费680元给原告；4.本案诉讼费用由刘明忠和钟光明负担。一审法院认定事实：2014年9月30日，孔祥建与刘明忠签订《房屋租赁合同》，合同约定：“现甲方（出租方，即孔祥建）将自己坐落在始兴县××镇××路××号（房地产权证地址：始兴县××镇××路××层粤房地证字第××号，××层粤房地证字第××号）的房屋出租给乙方（承租方，即刘明忠）使用。一、甲方将自己坐落在××镇××路××号（房地产权证地址：始兴县××镇××路××层粤房地证字第××号，××层粤房地证字第××号）的房屋（建筑面积610.58平方米）出租给乙方经营使用。二、租赁期限：租赁期限为15年，从2014年10月1日起至2029年10月1日止。三、租金及缴租方式：1.2014年10月1日起至2017年10月1日，每月租金人民币玖仟元（￥9000.00元），从2017年11月1日起，每月租金（即第四年起）每年递增2%，……。2.每月底缴清下月租金，逾期15天未向甲方缴交租金，甲方每日按每月租金的5%计算滞纳金。甲方并有权单方解除合同。……。五、乙方在租赁期间，该房屋的水、电费以及乙方经营期间的工商、税务税费及政府应收的税费（包括房产税）等，均由乙方负担。……。”2015年8月20日，刘明忠以涉案房屋取名为“始兴县××公寓”办理了营业执照（注册号：44××××），经营范围为自有房屋租赁。另查实，刘明忠曾于2015年期间向钟光明借款130000元，后因其无力偿还借款，遂写下保证协议书向钟光明承诺，若逾2015年12月30日未能偿还借款，则自愿将其投资在始兴县××公寓内的一切设施按130000元的价格转让给钟光明以折抵所欠债务，孔祥建为该借款担保人。2015年12月31日，刘明忠因未能清偿所欠钟光明130000元借款，钟光明按照保证协议书收房并接管公寓的租赁经营生意。后刘明忠就钟光明占有其公寓一事诉至该院，该院经审理后作出（2016）粤0222民初57号民事判决，判令钟光明立即停止对始兴县××公寓正常经营进行扰乱的一切侵权行为，排除妨碍；但对刘明忠主张损失赔偿的诉请未予支持。刘明忠因不服上述判决上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院作出（2016）粤02民终1443号民事终审判决，对一审要求钟光明停止侵权的判决予以维持，同时认定，刘明忠所写保证协议书仅仅是约定将该房屋内的设备折价转让给钟光明，但并未明确约定将公寓的经营权也转让给钟光明，故钟光明对刘明忠经营公寓实施的占有行为确实存在一定的过错，也给刘明忠造成了一定的损失，由此判令钟光明支付刘明忠赔偿款20000元。后刘明忠就该案向始兴县人民法院申请强制执行，经始兴县人民法院执行，钟光明已于2017年1月6日将涉案公寓钥匙交还刘明忠，案件执行完毕。另查实，孔祥建于2017年1月底在涉案公寓张贴《告全体租户通知书》告知全体租户，由于其与刘明忠的租赁合同到期，自2017年2月1日起，公寓的出租业务将由孔祥建接管，不再外包。涉案公寓现已由孔祥建租赁经营。再查实，刘明忠就与孔祥建是否应继续履行《房屋租赁合同》一事于2017年2月27日诉至该院，该院经审理后作出（2017）粤0222民初157号民事生效判决，判令孔祥建应继续履行与刘明忠所签订的《房屋租赁合同》，且同时认定，基于孔祥建在公寓张贴《告全体租户通知书》告知租户自2017年2月1日起收回公寓出租经营的行为，在其与刘明忠签订的《房屋租赁合同》履行期限未届满且未经合法解除的情况下，孔祥建的行为已明确表示其不再履行上述合同，孔祥建的行为已构成根本违约，并判令孔祥建赔偿刘明忠自2017年2月1日起至2017年2月12日止期间的租赁经营损失2200元。另还认定，《房屋租赁合同》中对逾期支付房屋租金计付滞纳金的约定为有效约定。另，对于孔祥建诉请的房屋租金，刘明忠、钟光明均未向其支付，且孔祥建代为缴交的电费4127.86元及通信服务费680元，刘明忠、钟光明亦未予返还。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。孔祥建与刘明忠于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同的义务，在《房屋租赁合同》未经合法解除的情况下，根据合同的相对性，刘明忠作为承租人，理应按照合同的约定向孔祥建支付房屋租金。从查明的事实来看，钟光明在2016年1月1日开始占用涉案公寓进行出租经营，直至2017年1月6日才经始兴县人民法院执行将公寓钥匙交还刘明忠，即在该期间内，涉案公寓实际是由钟光明在经营。但是，公寓被钟光明占用是因刘明忠与钟光明之间的130000元债务所引起，而非因孔祥建所致，即孔祥建对此既不存在过错也不存在违约的情形，在《房屋租赁合同》依旧合法有效存在的情况下，刘明忠未依约向孔祥建支付租金，显然已构成违约，故孔祥建要求刘明忠支付2016年1月1日至2017年1月31日期间的租金符合合同约定，该院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的租金数额，刘明忠应向孔祥建支付上述期间内的租金合计117000元（9000元/月×13个月）；对于孔祥建诉请的2017年2月1日至2017年2月28日的租金，因孔祥建于2017年2月1日起已强行收回涉案公寓，在合同未经合法解除的情况下，孔祥建同样构成违约，故对于该月的租金，孔祥建再无理据要求刘明忠支付，该院对此不予支持。对于滞纳金的问题，《房屋租赁合同》中第三条第2点已有约定，孔祥建变更诉请，要求刘明忠自2016年1月1日起至2017年2月28日止以月租金9000元为标准，按月利率5%进行支付，其主张的违约金的数额在合同约定的范围内，对于其主动调低违约金数额的真实意愿，该院予以尊重，但主张支付违约金的期间，亦应与该院所支持的支付房屋租金的期间一致，即自2016年1月1日起至2017年1月31日止，违约金数额合计5850元（9000元/月×5%×13个月），对孔祥建主张所超出部分，该院不予支持。刘明忠在向孔祥建支付清上述租金及违约金后，就其与钟光明之间的纠纷，可另循法律途径解决。对于钟光明应否承担上述租金支付责任的问题，本案中，孔祥建系以合同之诉来主张租金的，钟光明并非合同当事人，基于合同相对性原理，孔祥建无权要求钟光明按合同约定的数额来向其支付租金，故孔祥建诉请钟光明按合同约定的数额来向其支付租金，理据不足，该院不予支持。对于孔祥建垫付的电费4127.86元及通信服务费680元，该两项费用发生于钟光明经营涉案公寓期间，理应由钟光明进行支付，且钟光明占用涉案公寓进行出租经营的行为，已经两审法院认定为侵权行为，在钟光明本就无权对涉案公寓进行出租经营的情况下，上述费用完全系因钟光明占用公寓进行经营的侵权行为而产生，在孔祥建代为垫付而后又无法得到弥补的情况下，该两项费用实际就是孔祥建的损失，孔祥建依此可向钟光明进行主张，但考虑到本案系合同之诉，即孔祥建的该诉请与本案并非同一法律关系，故孔祥建应另循途径予以解决，而公寓被侵占，刘明忠作为被侵权人，则理应不对侵权人钟光明经营公寓期间所产生的电费及通信费承担清偿责任。据此，一审法院于2018年1月2日作出（2017）粤0222民初1258号民事判决：一、刘明忠应于判决生效之日起十日内向孔祥建支付房屋租金117000元及违约金5850元，两项合计122850元；二、驳回孔祥建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘明忠不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，驳回孔祥建的诉讼请求；2.本案的案件受理费均由孔祥建负担。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院二审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一审法院判决刘明忠应向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元是否妥当。本案中，孔祥建与刘明忠于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》为合法有效合同，双方应依约全面履行合同义务。在《房屋租赁合同》未经合法解除的情况下，刘明忠作为承租人，负有依约向孔祥建支付房屋租金的义务。虽然本案已查明从2016年1月1日至2017年1月6日期间涉案公寓由钟光明占有经营，但是钟光明强占涉案公寓系刘明忠与钟光明之间的债务纠纷所致，刘明忠对此存在过错。刘明忠诉称孔祥建在钟光明强占涉案公寓期间也参与了涉案公寓经营的主张，因无充分证据证明，本院难以采信。在此情况下，根据合同相对性原则，即使在2016年1月1日至2017年1月6日期间，涉案公寓实际由钟光明经营，但向孔祥建支付房屋租金的义务仍应由刘明忠承担。而刘明忠未向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金构成违约，一审法院判决刘明忠应向孔祥建支付2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元并无不当，本院予以维持。综上所述，刘明忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年8月7日，本院作出（2018）粤02民终1037号民事判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，再审申请人刘明忠提交了以下证据：1.广东省始兴县人民法院（2018）粤0222民初1186号案庭审笔录；2.刘明忠与陈某2在2016年4月17日通话的电话录音。上述两份证据拟证明：钟光明陈述2016年3月7日以后是孔祥建在经营涉案公寓，陈某2承认其与钟光明是合伙关系，也就是说陈某2是涉案公寓的管理人员。针对以上证据，被申请人孔祥建质证称：其是2017年3月份才开始经营涉案公寓；对于电话录音的内容，其并不知晓。被申请人钟光明质证称：关于电话录音的内容其并不知晓，是刘明忠捏造的，××传媒报纸也是刘明忠提供的，其把公章和涉案房屋的钥匙给了孔祥建，后续是谁在经营涉案房屋其不清楚。被申请人钟光明提交了以下证据：一审法院（2018）粤0222民初1186号和二审法院（2019）粤02民终642号裁判文书。拟证明：钟光明与本案的纠纷基本上已经了结。再审申请人刘明忠质证称：其原是（2018）粤0222民初1186号和（2019）粤02民终642号案件的当事人，其有原件。被申请人孔祥建质证称：尊重法院的裁判结果。根据再审申请人刘明忠提交的申请，本院调取到如下证据：1.始兴县公安局城镇派出所对陈某2所做的三份询问笔录。2.始兴县公安局城镇派出所对刘明忠作出的《受案回执》。3.钟光明作为出租方与租户签订的13份《公寓租赁合同》。4.刘明忠就借款向钟光明出具的《保证协议书》，担保见证人为孔祥建。5.钟光明向刘明忠出具的房屋合同书《收条》，担保证明人为孔祥建。6.刘明忠向钟光明付款的《支付明细清单》。针对上述本院调取到的证据，再审申请人刘明忠质证称：受案回执和终止案件调查决定书是作为新证据提交，我方在开庭前向法庭申请了调查取证，因为那些材料是我方无法去调取的。受案回执和终止案件调查决定书是为了证明2016年1月至2017年1月是孔祥建、钟光明及陈某2共同经营涉案公寓。被申请人孔祥建质证称：我是在2017年3月才开始经营的，至今也还是我在经营。2016年1月至2017年1月是刘明忠将公寓交给钟光明经营，是为了折抵刘明忠向钟光明所借的13万元款项。被申请人钟光明质证称：受案回执和终止案件调查决定书我不清楚，公寓租赁合同上是签了我的名字，但该名字不是我本人所签，我也不知道是谁签的。派出所的调查笔录里已经说明了报酬不是我付的。陈某1与我只是普通朋友关系，陈某1也不知道我的情况。我收店时确实是叫了陈某1一起去，原因是刘明忠欠陈某15万元。后面的收条是真实的。2016年1月1日的两份公寓租赁合同是我签的，其他都不是我所签。派出所提供的材料肯定都是真实的，在以前案件中我已将我所有相关的银行账号流水提交给了法院。关于盗窃案的报案材料，我不清楚是怎么回事。到目前为止，刘明忠向法庭出具了很多假证据。对于上述证据，本院认定如下：钟光明作为出租方在2016年1月至2016年5月期间与租户签订的13份《公寓租赁合同》，与本院（2016）粤02民终1443号民事判决认定的事实相符，因此，钟光明在（2018）粤0222民初1186号案庭审笔录中辩称2016年3月以后并非由其经营公寓而是由孔祥建经营公寓的意见与上述认定的事实不一致，故对刘明忠所提交（2018）粤0222民初1186号庭审笔录中钟光明的陈述意见，本院不予采信。关于刘明忠与陈某2通话的电话录音以及本院根据刘明忠申请所调取的证据，因不涉及本案所审理的法律关系，故在本案中不予认定。关于钟光明所提交的两份生效裁判文书，因各方对裁判文书的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。对一、二审各方没有争议的事实，本院再审予以确认。本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：刘明忠是否应向孔祥建支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，刘明忠已按《房屋租赁合同》的约定实际取得涉案公寓的使用权并对涉案公寓进行装修、经营。在2016年1月1日至2017年1月6日期间，孔祥建并未明确表示不履行上述合同。因此，在《房屋租赁合同》合法有效的情况下，刘明忠应按照合同的约定全面履行自己的义务，即向孔祥建支付房屋租金。因刘明忠逾期向孔祥建支付房屋租金，其已构成违约，应承担违约责任，故一、二审法院判决刘明忠向孔祥建支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的租金117000元及违约金5850元于法有据，本院再审予以维持。关于刘明忠申请再审称孔祥建伙同钟光明和陈某1等人共同经营涉案公寓的侵权行为致使刘明忠无法经营公寓的问题，因刘明忠提出的该主张所涉及的法律关系与本案并非同一法律关系，刘明忠可以另循法律途径予以解决。综上所述，刘明忠申请再审的理由不能成立，本院再审不予支持。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）粤02民终1037号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王华明审判员  李应富审判员  钟素雅二〇一九年十二月三日法官助理范杰书记员何楚楚