广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21943号上诉人（原审被告）：广州美年实业有限公司，住所地广东省广州市天河区华穗路406号之一5-32层5层自编506房，统一社会信用代码91440101MA59EEJQ2J。法定代表人：林明祯，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琼，广东连越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘书仓，男，1969年2月15日出生，汉族，住所地河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘宏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州美年实业有限公司（以下简称美年公司）因与被上诉人刘书仓租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初7641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人美年公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回刘书仓的该项诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由刘书仓承担。事实与理由：（一）一审认定美年公司存在违约行为，并判决美年公司双倍返回租赁保证金、返回水电费周转金错误。刘书仓截至2018年10月14日之前，已经拖欠了美年公司9、10月份租金64960元，物业管理费12992元，7-10月份电费2353.2元，即使暂停支付租金，刘书仓拖欠服务费超过7天，根据双方签订的《房屋租赁协议》第五条约定，美年公司有权委托物管公司对案涉物业采取停电锁门措施。因此，美年公司于2018年10月14日对案涉物业采取停电措施合法合理，符合双方合同约定。一审法院认定美年公司该停电行为构成违约，明显错误。且依据前述《房屋租赁协议》的约定，刘书仓拖欠租金以外的其他费用达到7天以上，美年公司有权单方解除合同，没收租赁保证金、水电周转金。（二）一审认定美年公司未提交证据证明已将停用公章的信息有效送达至刘书仓明显与事实不符，忽略了美年公司在2018年7月31日之后向刘书仓发函、告知照常支付租金的事实。美年公司在2018年7月31日公章遗失之后，已于2018年8月4日出具了《告知函》，告知包括刘书仓在内的各租户关于美年公司的公章、财务专用章、公司法定代表人私章被原总经理陶x离职时一并带走，公司已登报声明作废并启用新的公司公章的有关情况。美年公司不仅将该《告知函》张贴公告，也向各租户派送。美年公司协同深圳市中洲物业管理有限公司（以下简称物管公司）有关人员就其启用新章及要求按时缴纳租金等费用等事宜向大厦全体住户逐一进行解释、说明，并联系了物业权属人广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社和广州市天河区杨箕经济发展公司向大厦租户共同出具了一份《公告》，声明美年公司作为大厦出租人、经营管理者的地位，要求各租户应依照租赁合同之约定按时交纳租金，以免产生违约责任。因此，美年公司对重新启用新印章的事宜已经通过各种方式、各种渠道有效告知刘书仓。（三）美年公司每个月都会向各租户发送《缴费通知单》，要求按时交租以及确认缴纳金额明细。根据既往的操作方式，《缴费通知单》共有三联，第二联加盖了美年公司印章后送达给各租户，且由租户相关人员签名确认，另外两联则由美年公司留存。因加盖公司印章的红联已送交刘书仓，故美年公司一审提交的自身存底的通知单未加盖公司印章，但是并不影响其真实性。通知单内各项数据亦是根据租赁合同或物管公司所提供数据制作而成，与《房屋租赁合同》、《租户用电明细》相互印证。美年公司向刘书仓送交《缴费通知单》的行为即证实了美年公司要求刘书仓按时缴纳租金的事实。（四）刘书仓称其于2018年7月31日收到了加盖美年公司原印章的要求暂停支付租金的函，之后美年公司已就原印章进行了登报遗失，且启用了新的公章进行使用至今。故美年公司在此之后所出具的所有加盖新印章的文件代表了其意思表示，真实有效。因刘书仓一直拖延支付租金，经过各种沟通均不予缴纳，故美年公司于2018年10月中旬发函向其催租并通知解除租赁合同关系，邮寄送达了《关于701单元催缴租金即违约通告函》、《701单元解除合同及清场通知书》等。因此，请求二审法院驳回刘书仓的诉讼请求，维护美年公司的合法权益。被上诉人刘书仓二审辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，美年公司的上诉理由没有事实及法律依据，依法不能成立，请求二审法院驳回其上诉，依法维持原判。具体理由如下：（一）2018年3月6日，刘书仓与美年公司签订了《房屋租赁协议》，该协议加盖了美年公司未显示有印章编码的公章，刘书仓一直按照协议约定履行义务。2018年7月31日，刘书仓收到美年公司出具的《关于暂停支付租金的通知》，该通知加盖了美年公司未显示有印章编码的公章，并要求刘书仓暂停支付涉案商铺的租金，以及在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后再恢复支付租金。刘书仓亦收到了美年公司出具的《致各租户告知函》，该函声称有不法分子私刻公章进行违法犯罪活动，并提醒刘书仓以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知。因此，刘书仓在收到上述函件后，根据通知及函件内载明的内容暂停支付涉案商铺的租金等款项的行为并不构成违约亦无不当之处。相反，自2018年10月中旬起，在刘书仓无任何违约情况下，美年公司擅自对涉案商铺进行持续性的停电并强制锁门驱赶、无故扣留办公用品和家具等行为，导致刘书仓无法正常经营且被迫搬离涉案场地，该行为并无合同和法律依据，明显构成违约。美年公司的行为导致刘书仓不得不另行寻找租赁场地、重新购置家具，并为此支付了高额成本，给刘书仓造成了严重的经济损失，其应承担违约责任。因此，一审认定美年公司存在违约行为的事实正确。（二）一审认定美年公司存在违约行为符合客观事实，据此要求美年公司双倍返还租赁保证金、返还水电费周转金的法律适用正确。双方签订合同之日起并无任何违约行为，刘书仓暂停支付案涉租金、物业管理费、水电费周转金的行为系基于其2018年7月31日收到美年公司出具的《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》等书面文件通知，因此刘书仓暂停支付涉案商铺租金等款项不构成违约，美年公司无权依据《房屋租赁协议》的条款对涉案商铺进行停电锁门甚至驱赶，其行为导致刘书仓被迫搬离案涉场地以及遭受严重的经济损失，致使合同无法实现，实属严重的违约行为，根据《房屋租赁协议》约定应向刘书仓承担双倍返还保证金的责任。（三）美年公司认为其已将停用公章的信息有效送达至刘书仓无事实及法律依据。《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》明确要求刘书仓在收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后再恢复支付租金，且告知应以原租赁合同原件印章公章为准的相关通知。在美年公司股东未变更的情况下，刘书仓没有收到美年公司双方股东签字盖章的任何书面文件，不具备《关于暂停支付租金的通知》及《致各租户告知函》载明的恢复支付租金的条件。刘书仓作为承租方，对美年公司公章的真伪并无鉴别能力及鉴别义务，其依据美年公司出具的上述两份通知暂停支付租金等款项的行为合理有据，不构成任何违约。且刘书仓根本无必要拒付租金而增加自身违约成本，其暂停支付租金系因美年公司要求所致而非自身无法偿付。刘书仓于2019年3月1日向一审法院起诉请求：1.美年公司双倍向刘书仓返还租赁保证金233856元；2.美年公司向刘书仓返还水电费周转金5800元；3.美年公司赔偿刘书仓损失200126.04元；4.美年公司承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：美年公司成立于2016年8月22日，注册资本10000万元，股东为深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）和深圳中赫实业投资管理有限公司（以下简称中赫公司）。2018年3月6日，美年公司（出租方，甲方）、刘书仓（承租方，乙方）双方签订《房屋租赁协议》【编号：（2018）美A字第x号，以下简称《租赁协议》】，约定美年公司将广州市天河区x路x号x单元（以下简称涉案房屋）出租给刘书仓作商业用途使用；租赁期限自2018年3月2日至2019年3月1日止，租金32480元/月，服务费（含管理费）6496元/月，保证金116928元；其中2018年3月2日至2018年3月6日为免租期……2018年5月1日至2019年2月28日期间月租金及服务费为38976元……；租金及服务费按月支付，每月25日前【含当天，最后一天是法定节假日（不含周六日）顺延至节后第1天】，乙方应按约定将次月租金及服务费支付至甲方指定账号；若乙方拖欠租金及服务费达3日或其他费用累计达3898元未付清，甲方有权委托物业管理公司对租赁物业采取停水停电锁门等措施，直至乙方结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用（包括但不限于租金及服务费、物业管理费、空调费、水电费等）仍由乙方承担；若乙方拖欠租金及服务费达到7日或其他费用累计达9094元未付清，甲方有权单方面解除本合同，没收租赁保证金、水电费周转金并要求乙方按首月租金及服务费标准赔偿免租期租金及服务费（5413元）和中介佣金（34480元）；甲方解除本合同的通知以书面邮寄或登报的方式送达乙方，以解除通知寄出日或报纸刊登之日视为送达，通知送达后，甲方有权单方收回房屋和处置、变卖房屋里所有物件（处置、变卖所得归甲方所有），并追究乙方违约责任；乙方须于2018年3月6日前支付甲方首月租金及服务费38976元、租赁保证金116928元、免租期物业管理费1083元、水电费周转金5800元；租赁期满，乙方无违约行为，且未拖欠甲方本协议第四、五条约定之租金及服务费和滞纳金、水电费及其他相关费用，甲方于7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费周转金给乙方（不计利息）；若甲方不能履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿等。一审中刘书仓持有该份《租赁协议》原件，其上加盖了美年公司的公章，经核对原件，该公章未显示有印章编码，美年公司对刘书仓出示的《租赁协议》的真实性予以确认。《租赁合同》签订同日，刘书仓向美年公司支付租赁保证金116928元及水电周转金5800元，美年公司就此开具相应收据，其后刘书仓支付涉案房屋的租金至2018年8月。一审中，刘书仓提交如下证据：1、《关于暂停支付租金的通知》，其上载明，由于美年公司的股东中赫公司公然抢夺章证照等公司重要文件，现公司内部管理出现问题，公司账号管理失控中，为保障贵方合法权益，接到本通知后，暂停支付涉案房屋之租金，待贵方收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，落款为美年公司名称及美年公司公章，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日；2、《致各租户告知函》，告知租户一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，并附公章图示，该公章未显示有印章编码，落款时间为2018年7月31日，刘书仓表示其于2018年7月31日收到上述通知及函件，美年公司要求刘书仓暂停支付租金，刘书仓并未违反双方合同约定，在此情况下美年公司擅自停电构成严重违约。经质证，美年公司对上述证据的真实性不予确认，辩称上述两份证据为美年公司印章丢失期间所出具，并非美年公司的真实意思表示。美年公司为证明其向刘书仓发出缴款通知要求其按时支付租金，因刘书仓经其多次催促拒不支付租金构成违约，美年公司有权依照约定解除合同及没收相应的保证金和水电周转金，向一审法院提交如下证据：1、《缴费通知单》（其上未有美年公司盖章，签收栏显示“施小姐”签名）；2、《关于701单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《701单元解除合同及清场通知书》及相应的EMS全球邮政特快专递快递单。经质证，刘书仓对证据1的真实性不予确认，认为美年公司并未在通知单上签名，其并不知道签收人施小姐是何人，且通知单上并未记载股东双方要求恢复租金支付的相关证明；对证据2表示其并未收到相关邮件，根据美年公司提供的单号经查询显示为他人收，并非刘书仓本人收，且函件并未加盖符合条件的公章，所加盖的公章并不是刘书仓与美年公司签订《租赁协议》及美年公司发出暂停支付租金的文件上加盖的原公章。关于涉案房屋的使用情况，刘书仓表示美年公司于2018年10月14日对涉案房屋进行持续性的停电处理，美年公司工作人员于2018年10月18日驱赶其离开涉案房屋，并阻挠其搬离设备，属于刘书仓所有的办公家具物品及员工的私人物品还遗留在涉案房屋内。美年公司确认因刘书仓未按时支付租金，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电的行为，但其并未驱赶刘书仓撤离涉案房屋，而是刘书仓自行撬开门锁进入涉案房屋搬走部分物品并强行离场，确认涉案房屋内还遗留有刘书仓的大件办公家具物品。关于刘书仓要求美年公司赔偿损失200126.04元的问题，刘书仓明确该损失包含误工费（半个月）37006.04元、家具款2480元、家具款18600元、另行新租办公室押金53600元、另行新租办公室租金34840元、另行新租办公室租金26800元、另行新租办公室租金26800元，上述金额合计200126.04元，其中所列家具款所购买的家具为涉案房屋中使用的家具，其在搬离时并未搬离这些家具，其余的押金和租金为其另行租赁场地的支出。刘书仓表示当时搬离时是非常匆忙的，搬离后没有找到租赁场地，公司无法正常营业，即使找到租赁场地也要进行装修及办公家具的购置，美年公司在2018年10月14日开始停水停电没有办法办公，所以其酌情列出了部分误工费，实际上的误工费更高。刘书仓就其上述损失，向一审法院提交如下证据：显示由案外人广东尚承家具实业有限公司出具的收据及显示由案外人广州德培利商务服务有限公司与郑x签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议二》及该司出具的收据。经质证，美年公司对上述租赁合同及补充协议的真实性无法确认，对其余收据的真实性予以确认。一审庭审中，美年公司确认美百年公司及中赫公司仍为其司股东。一审另查，美百年公司作为原告于2018年9月25日向广州铁路运输第一法院提起起诉，广州市公安局天河区分局（以下简称公安局天河分局）作为被告，美年公司、中赫公司作为第三人参加诉讼，案号为（2018）粤7101行初5544号。该案中，美百年公司诉称：其司在2016年招商引资股东中赫公司，合资成立了美年公司，但中赫公司于2018年7月31日非法闯入办公经营场地，强行抢走共管的美年公司的营业证照原件等重要文件资料，并未经美年公司股东会决议表决通过在没有登报声明的情况下违法刻制美年公司公章并备案，美年公司的公章一直由美百年公司保管，并未遗失，诉请要求撤销公安局天河分局对美年公司行政新刻印章的备案行为（包含法定名称章、财务专用章、合同专用章、发票专用章）。美年公司述称：2018年7月31日，美百年公司及陶x等人未经许可，将公司公章私自带走，同时将法定代表人的签章、财务专用章等四枚及其他资料也一并带走，美年公司于2018年8月2日先登报声明遗失，后向公安局天河分局申请重新刻制公章并备案。在该案庭审中，美年公司表示因美百年公司擅自带走印章，并向美年公司正在经营中的租户发函，要求租户停止缴纳租金，侵占美年公司的物业。该案经审理查明：美百年公司与中赫公司共同出资成立美年公司，法定代表人为林明祯，因美年公司股东之间就公章保管使用存在纠纷，林明祯于2018年8月2日以“遗失公章、财务专用章各一枚”为由填写《印章遗失（被抢、被盗）补刻登记表》，申请刻制法定名称章、财务专用章、发票专用章、合同专用章印章共4枚，同日，广州市协意印章有限公司分别刻制合同专用章（印章编码x）、法定名称章（印章编码x）、发票专用章（印章编码x）、财务专用章（印章编码x），新刻制公章交付美年公司同时在公章治安管理信息系统予以备案，美百年公司不服该备案行为，诉至广州铁路运输第一法院。经审理，广州铁路运输第一法院认为，美年公司在明知公司股东之间存在内部纠纷的情况下虚构公章遗失的事实申请重新刻制公章并通过备案，美年公司提交的申请重新刻制公章材料虽然在形式上符合规定，但其以公章遗失为由重新申请与实际事实不符，公安局天河分局依据美年公司虚假申请材料作出备案行为缺乏事实依据，应当予以撤销。判令撤销公安局天河分局于2018年8月2日对第三人美年公司申请重新刻制的合同专用章（印章编码x）、法定名称章（印章编码x）、发票专用章（印章编码x）、财务专用章（印章编码x）的备案行为。该判决作出后，美年公司提出上诉，现仍在二审中。美年公司另以租赁合同纠纷向一审法院另案提起诉讼，诉请要求刘书仓支付欠付租金及电费等，案号为（2018）粤0106民初28174号。该案中美年公司确认因刘书仓存在拖欠费用的情况，美年公司于2018年10月15日、16日左右存在停电及锁门的行为。美年公司表示《租赁协议》中所使用公章于2018年8月2日登报遗失，从2018年7月31日开始停用，并向公安机关报警、登报和重新备案新的印章，新的印章于2018年8月3日启用，后经广州铁路运输第一法院（2018）粤7101行初5544号判决判令撤销。另，该案中美年公司提交《广东省农村集体经济组织证明书》、《广州市天河区人民政府天河南街道办事处证明》、《建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表》、《授权书》、《同意分租证明》、《天河区村改制公司资产资源交易写字楼（含地下停车位）租赁合同书》证明涉案房屋权属人为广州市天河区天河南街杨箕股份合作经济联社，该社将涉案房屋授权广州天河区杨箕经济发展公司经营和出租，该司同意美年公司将包括涉案房屋在内的物业进行分租、转租。一审法院认为，美年公司、刘书仓双方签订《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。从刘书仓提交的《租赁协议》、《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》的原件情况，该三份文件上加盖的美年公司的公章并无印章编码，虽美年公司称该公章于2018年7月31日开始停用，但并未提交证据证明其已将停用公章的信息有效送达至刘书仓，且从案件查明可见，美年公司亦是在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，且其此后重新刻制的印章亦由（2018）粤7101行初5544号案件被判令撤销备案行为。刘书仓作为涉案房屋的承租人，对于美年公司的公章真伪并无鉴别能力，亦无鉴别义务，其在2018年7月31日收到盖有与其签订的《租赁协议》上所盖公章形式上一致的《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》，并据上述函件上载明的内容暂停对涉案房屋租金的支付，并无不妥。美年公司确认现阶段其司股东仍为美百年公司及中赫公司，在美年公司未提交证据证明在2018年7月31日之后已实际具备《关于暂停支付租金的通知》、《致各租户告知函》上所载明的恢复支付租金的条件的情况下，美年公司对涉案房屋进行停水停电及上锁处理明显属于违约，且其相关行为直接导致刘书仓无法正常使用涉案房屋并随即搬离涉案房屋。美年公司作为出租方的主要合同义务在于提供符合合同约定使用用途及使用条件的租赁标的物给刘书仓，现其不履行双方间《租赁协议》，刘书仓诉请要求其双倍返还租赁保证金233856元（116928元×2）并无不当，一审法院予以支持。同理，对于刘书仓诉请要求美年公司返还其已支付的水电费周转金5800元一审法院亦予以支持。至于刘书仓要求美年公司赔偿损失200126.04元的问题，刘书仓明确该损失包括误工费、家具款及另行租赁场地的支出，就此一审法院认为其中的误工费为其自行估计，未提交相关证据予以证明，故对该项损失赔偿不予支持。对于家具款部分，刘书仓称美年公司在对涉案房屋进行停电处理后强制驱赶其离开涉案房屋，美年公司对此不予确认，表示刘书仓系撬开门锁后自行搬走部分物品并强行离场，刘书仓作为涉案房屋的承租方，应对其交还涉案房屋的情况承担举证责任，现其并未举证证明美年公司存在阻拦其搬离家具物品等的行为，故对其要求美年公司赔偿其家具款损失的诉请不予支持。关于刘书仓另行租赁场地的支出属于其为经营支出的必要费用，其要求美年公司予以赔偿缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月27日作出如下判决：一、美年公司于判决发生法律效力之日起10日内，向刘书仓双倍返还广州市天河区x路x号x单元的租赁保证金233856元；二、美年公司于判决发生法律效力之日起10日内，向刘书仓返还上述房屋的水电费周转金5800元；三、驳回刘书仓的其他诉讼请求。一审案件受理费7900元，由刘书仓负担3595元，美年公司负担4305元。上诉人美年公司与被上诉人刘书仓对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合美年公司的上诉请求和理由以及刘书仓的答辩，本院确定本案争议的焦点是：美年公司抗辩无需向刘书仓返还水电周转金和双倍返还租赁保证金应否支持的问题。现评析如下：美年公司与刘书仓签订在2018年3月6日《租赁协议》后，于2018年7月31日向刘书仓发出《关于暂停支付租金的通知》和《致各租户告知函》，要求刘书仓接到通知后，暂停支付涉案房屋的租金，待收到美年公司双方股东签字盖章的书面文件通知后，再恢复支付租金，并告知一切以与美年公司签订租赁合同原件印鉴公章为准，还附上公章图示，该公章未显示有印章编码，与《租赁协议》加盖的公章一致。现美年公司称上述公章已于2018年7月31日开始停用，但其在2018年8月2日才登报声明公章遗失问题，美年公司提供的证据不能证实在上述期间之前已将停用公章的信息有效送达给刘书仓，之后美年公司的股东因对于该司重新刻制公章备案行为存在争议，亦提出了行政诉讼。故在行政诉讼未作出生效判决认可备案行为合法的情况下，美年公司要求作为承租人的刘书仓直接认可其启用新公章的行为，实在过于苛刻。而美年公司提供的《缴费通知单》、《关于701单元催缴租金及违约通告函》、《场地移交并追缴所欠租金通告函》、《701单元解除合同及清场通知书》，没有加盖涉案《致各租户告知函》所附的图示公章，也无美年公司两个股东的签字盖章，美年公司上述行为不能视为已向刘书仓作出了有效催告，据此，刘书仓未不支付2018年7月31日之后的租金及相关费用，并不构成违约。相反，美年公司却对刘书仓承租的涉案房屋进行停水停电及上锁处理，导致刘书仓无法正常使用，最终搬离涉案房屋。可见，双方合同未能继续履行的责任在于美年公司，故一审法院根据本案查明的事实，结合刘书仓提出本案诉请，判决支持刘书仓要求返还已付水电费周转金及双倍返还租赁保证金的诉请，并无不当，本院予以维持。美年公司上诉认为刘书仓构成违约，上诉主张驳回刘书仓上述诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，美年公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4305元，由上诉人广州美年实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十四日书记员 李志康谢金泽