西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终11731号 上诉人（原审原告）：潘德明。委托诉讼代理人：吴世军，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛璐，陕西稼轩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陕西鹏力实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人：张安莉，执行董事。委托诉讼代理人：袁佳，陕西汉廷律师事务所律师。上诉人潘德明因与被上诉人陕西鹏力实业有限责任公司（以下简称鹏力实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初9759号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘德明上诉请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初9759号民事判决第二项、依法将第二项改判：被上诉人鹏力实业公司向上诉人潘德明支付延迟给付房屋所有权证的违约金70266.36元。（按照已付购房款1593191元，从2018年7月2日开始起算，按照同期人民银行贷款利率，计算至开庭之日2019年7月2日为70266.36元。）2、被上诉人鹏力实业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：依据双方合同约定，鹏力实业公司应在将房屋交付给其之日起的500日内给其办理房屋所有权证书；鹏力实业公司于2016年7月1日将房屋交付给其使用，经过500个工作日为2018年7月2日，但鹏力实业公司至今未给其办理产权证书，应当承担违约责任。双方在商品房买卖合同中对逾期办证违约金没有约定，依法应当按照法律规定，由鹏力实业公司按照同期银行贷款利率向其支付违约金。鹏力实业公司辩称，潘德明私自在房屋上加盖，致规划部门不能验收，导致房屋大证至今没有办下来，所以办理产权证迟延。双方对逾期办证的违约金的约定应理解为其不承担违约金。潘德明向一审法院院提出诉讼请求：1、依法判令鹏力实业公司立即为其办理房屋所有权证；2、请求判令鹏力实业公司支付房屋所有权证的违约金205798.23（按照已付购房款总额1593191元，从2016年9月6日起算，按照银行同期贷款利率标准，暂计算至2019年5月13日为205798.23元，要求支付至鹏力实业公司将房屋所有权证办理完毕为止）；3、由鹏力实业公司承担本案的全部诉讼费用。一审认定的事实： 2016年5月16日，潘德明与鹏力实业公司签订《商品房买卖合同》，约定潘德明购买鹏力实业公司开发的位于西安市未央区未央湖阳光大道1号4幢2单元6层20602号房屋，房屋总价款1593191元。合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起五百个工作日内取得该商品房的所有权证 书，双方同意按照下列第2种方式处理；1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并且买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。2.／。合同签订后，潘德明按照合同约定向鹏力实业公司支付了购房款。鹏力实业公司于2016年6月30日向潘德明交付房屋。另查，鹏力实业公司至今尚未取得初始登记证书。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，《商品房买卖合同》系潘德明与鹏力实业公司自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。依据合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房的房屋所有权转移登记，鹏力实业公司至今未完成将办证资料报送产权登记机关备案的协办义务，故对潘德明求判令鹏力实业公司将办理权属登记需要由鹏力实业公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，依法予以支持。关于潘德明主张的逾期办证违约金，按照合同第二十条约定，潘德明对鹏力实业公司逾期办证的违约责任选择了第2种处理方式，对潘德明有权解除合同及不解除合同鹏力实业公司应当承担违约责任的条款未选择，故本案不存在双方对不退房情形下承担违约金没有约定或者约定不明的情况，现潘德明在不退房的情形下要求鹏力实业公司支付违约金，不符合双方合同的约定，且潘德明未提交鹏力实业公司逾期办证所致实际损失的相关证据，故对潘德明要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陕西鹏力实业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告潘德明办理坐落于西安市未央区未央湖阳光大道1号4幢2单元6层20602号商品房的所有权登记。；二、驳回原告潘德明的其余诉讼请求。案件受理费4386元（原告已预交），现由被告陕西鹏力实业有限责任公司承担100元，被告陕西鹏力实业有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告；剩余4286元案件受理费由原告自行承担。     二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，本案争议的焦点是鹏力实公司是否应当向潘德明承担逾期办证的违约责任问题。鹏力实业公司与潘德明在合同中约定于房屋交付后500个工作日内取得房屋产权证书。但鹏力实业公司并未兑现承诺，违约事实清楚。潘德明要求鹏力实业公司按同期银行贷款利率支付逾期办证的违约金。鹏力实业公司则称双方签订的合同约定鹏力实业公司不因逾期办证承担违约责任。双方就合同第二十条的理解产生争议。该条完整内容为：双方同意按照下列第2种方式处理；1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并且买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。2.／。从合同的文本看，合同第二十条2、/系合同双方经过磋商的选择，不应理解为没有约定，而是约定了鹏力实业公司不承担违约责任。但，案涉合同系鹏力实业公司提供的格式合同，合同上述内容约定免除鹏力实业公司逾期办证的违约责任，则无异于排除了潘德明取得案涉房屋产权证的主要权利，鹏力实业公司并未提供证据证明其就该条向潘德明进行了足够的提示、说明，应属无效。潘德明依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，要求鹏力实业公司按银行同期贷款利率支付逾期办证违约金的上诉请求，应予支持。原审中潘德明关于违期办证违约金的请求为要求鹏力实业公司支付自2016年9月6日起至2019年5月13日已付房款同期贷款利息，并支付至实际办证之日；二审中，潘德明在上诉过程中对其主张的逾期办证违约金变更为要求由鹏力实业公司按已付房款同期银行贷款利率支付自2018年7月2日至2019年7月2日逾期办证的违约金。潘德明的上诉请求与事实相符，且于法有据，应予支持。关于鹏力实业公司在上诉中称系因潘德明在案涉房屋上加盖，导致不能通过验收，办证方才迟延的问题。鹏力实业公司提供的照片显示潘德明在案涉房屋确有加盖的事实，但并未提供相应的证据证明案涉房屋办证迟延与潘德明加盖与逾期办证之间存在因果关系，故对鹏力实业公司的该项辩称不予采信。综上所述，原审判决第一、二项正确，应予维持；潘德明要求按同期银行贷款利率支付逾期办证违约金的请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初9757号民事判决第一、二项；二、本判决生效后十日内陕西鹏力实业有限责任公司支付朱家琪逾期办证违约金70266.36元。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费1557元，由陕西鹏力实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审判长焦海林审判员  朱利安审判员张伟 二〇一九年十一月二十七日（院印）书 记 员 李晓凡