湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3490号上诉人（原审被告）：湖南中迈建设有限公司。法定代表人：何伟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晓刚，湖南郴华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟品山，男，1958年8月24日出生。委托诉讼代理人：邓彰科，湖南邓彰科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李细阳，男，1955年12月12日出生。被上诉人（原审被告）：袁恩明，男，1964年4月8日出生，汉族。上诉人湖南中迈建设有限公司（以下简称中迈公司）因与被上诉人钟品山、李细阳、袁恩明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2019）湘1026民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中迈公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回钟品山的诉讼请求；本案案件受理费由钟品山、李细阳、袁恩明负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，且适用《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定错误。钟品山未提交证据证明涉案合同中湖南省汝城县田庄乡商贸市场扩建工程项目部（以下简称商贸市场项目部）与中迈公司有关联，不能认定该项目部是中迈公司成立的项目部。2.钟品山在签订涉案合同时存在过错，应对其损失承担一部分责任，一审判决利息损失全部由合同相对方承担不公平。钟品山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。商贸市场项目部是由中迈公司成立的项目部，中迈公司应承担返还款项及利息的责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李细阳、袁恩明未作答辩。钟品山向一审法院起诉请求：1.确认钟品山、李细阳、袁恩明、中迈公司签订的《田庄农贸市场二次开发店面土地出让协议》（以下简称《开发店面土地出让协议》）无效；2.判令李细阳、袁恩明、中迈公司相互之间承担连带责任，共同返还钟品山购地款100,000元，并承担贷款利息及赔偿钟品山损失；3.诉讼费由李细阳、袁恩明、中迈公司负担。一审法院认定事实：2011年汝城县田庄乡人民政府（以下简称田庄乡政府）拟新建农产品交易中心，袁恩明、李细阳二人建立合伙关系，向田庄乡政府提出开发建设意愿。2011年1月15日，袁恩明（甲方）与郴州市华兴建设有限公司（乙方）签订《建筑施工项目管理协议书》约定：乙方同意甲方使用乙方公司资质进行汝城县农产品交易中心开发工程的承包施工，甲方负责组建该项目的项目部，自主经营、独立核算、自负盈亏。该协议还对甲方使用资质过程中的其他责任进行了约定。在与田庄乡政府协议过程中，袁恩明、李细阳成立商贸市场项目部，刻制项目部公章，负责田庄乡农产品交易中心工程的建设、管理和房屋销售。之后，袁恩明、李细阳以商贸市场项目部名义对外进行招商和店面预售。2011年3月7日，汝城县人民政府（甲方）与郴州市华兴建筑有限公司（乙方）签订《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，袁恩明、李细阳作为乙方的委托代理人在该协议上签字。该协议中约定的开发模式为：“田庄乡农产品交易中心由乙方全额投资兴建，甲方不投入资金，新建商业店面由乙方自主经营、自负盈亏，其它一切公共设施由乙方建好后，全部无偿移交给甲方所有和使用。袁恩明、李细阳均陈述，涉案项目袁恩明、李细阳与中迈公司系挂靠关系，但认为其出售行为与中迈公司无关。2013年8月25日，钟品山付款2万元给袁恩明，袁恩明开具收据，内容为“今收到钟品山交来土地出让金20,000元”，收据中加盖商贸市场项目部公章和“经手人”袁恩明签名。2013年8月27日，田庄乡农贸市场扩建项目部（甲方）与钟品山（乙方）签订《开发店面土地出让协议》，约定：1.地址：座落xx边；2.四抵：东抵...、南抵沿江大道江边、西抵刘余良房、北抵老田庄墟对直入巷道；3.面积：入身长10m，横身宽8m，其中包办国有土地使用证面积80㎡，另见附图；4.计价：包办国有土地使用证的土地每㎡按2308元计算，合计总价人民币184,640元；5.付款方式：双方签订协议时，付总价款的80%即人民币10万元，甲方办好土地证时全部付清；6.建设要求：要严格执行田庄乡农贸市场的建设规划，统一风格，统一高度，最高只可建四层高，具体数据按规划要求；7.如果甲方还在田庄市场开发时，由甲方代乙方办好房产证，办房产证一切费用由乙方自负；8.如有任何方违约，罚款双倍；9.协议生效期：经双方签字后立即生效，待双方履行协议条款付清全部款项后自然失效。协议甲方处加盖有商贸市场项目部公章和袁恩明签名，乙方处有钟品山签名。所附图纸南、北、西方向加盖有商贸市场项目部公章。2013年9月9日，钟品山付款8万元给袁恩明，袁恩明开具收据，表示收到土地出让款8万元，收据中加盖商贸市场项目部公章，收款人“袁恩明”、会计“欧某鑫”签名，备注收款单位“田庄市场项目部”。至今，袁恩明、李细阳未取得田庄乡农产品交易中心建设用地土地使用权证，未取得预售许可证明，钟品山未能在田庄乡老市场建房。另查明，郴州市华兴建筑有限公司2004年9月10日成立，2014年变更名称为中迈公司。一审法院认为，本案的案由应为买卖合同纠纷。袁恩明、李细阳合伙开发汝城县田庄乡农产品交易中心，未取得土地使用权证，未取得预售许可证与钟品山签订《开发店面土地出让协议》，将未取得土地使用证的土地出售给钟品山，该合同违反法律的强制性规定，为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，对合同双方没有法律约束力。因合同无效后，袁恩明、李细阳所收取的钟品山的款项100,000元，应当予以返还。袁恩明、李细阳不具备房地产开发资质，未取得土地使用权证、未取得预售许可证明而对外进行土地转让，对本案纠纷的发生存在过错，应当赔偿占用钟品山资金的利息损失，对于钟品山主张的返还购房款100,000元及赔偿利息损失的请求，予以支持，关于利息按银行同期贷款年利率从收到资金之日起至起诉之日计算为：20,000元×6.55%÷365天×2067天+80,000元×6.55%÷365×2052天＝36,877.4元。钟品山主张其他经济损失未提供相应的证据予以佐证，不予支持。对于中迈公司是否承担退款责任及承担利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，袁恩明、李细阳二人合伙为承包汝城县农产品交易中心项目开发，挂靠中迈公司，并与中迈公司签订《建筑施工项目管理协议书》，约定由袁恩明、李细阳组建项目部。中迈公司同意袁恩明、李细阳挂靠该公司，并以中迈公司的名义与汝城县人民政府签订《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，该协议约定由中迈公司全额投资兴建田庄乡农产品交易中心，自主经营、自负盈亏。袁恩明、李细阳作为中迈公司的委托代理人在该协议上签字。袁恩明、李细阳成立商贸市场项目部，并以该项目部的名义在2013年8月25日与钟品山签订《开发店面土地出让协议》，钟品山作为涉案项目的土地购买者，有充分理由相信与其签订合同的项目部是由中迈公司成立的项目部。故中迈公司对袁恩明、李细阳成立项目部并对外销售涉案项目土地的行为应当承担责任。中迈公司与袁恩明、李细阳之间的《建筑施工项目管理协议书》，系其内部对项目管理的约定，对钟品山不能产生约束力，故中迈公司认为袁恩明、李细阳仅是借用中迈公司的施工资质，袁恩明、李细阳销售涉案项目土地的行为与该公司无关的抗辩主张不能成立。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条之规定，判决：“一、被告袁恩明、李细阳以湖南省汝城县田庄商贸市场扩建工程项目部名义与原告钟品山签订的《田庄乡农贸市场二次开发店面土地出让协议》无效；二、被告袁恩明、李细阳、湖南中迈建设有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告钟品山100,000元，支付利息损失36,877.4元元；三、驳回原告钟品山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元（原告钟品山已预交2300元），减半收取1519元，由被告袁恩明、李细阳、湖南中迈建设有限公司负担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1.中迈公司提交营业执照,拟证明郴州市华兴建筑有限公司、中迈公司没有房地产开发资质;《建筑施工项目管理协议书》,拟证明袁恩明、李细阳挂靠郴州市华兴建筑有限公司的业务范围只是建设工程施工，没有房地产开发及土地出让；两份刑事判决书，拟证明本案不构成表见代理。上述证据具有真实性和关联性，能够证明本案案件事实，但不能证明中迈公司的证明方向，本院对其证明方向不予采信。2.钟品山提交《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》，拟证明涉案项目是中迈公司开发的，该证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明本案案件事实，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：中迈公司是否应承担返还10万元土地出让款及利息损失的责任。本案中，争议双方对《开发店面土地出让协》是无效合同并无异议，但中迈公司认为钟品山未提交证据证明商贸市场项目部是中迈公司成立的项目部，钟品山在签订涉案合同时存在过错应承担部分损失。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。钟品山提交的《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》《开发店面土地出让协议》及中迈公司提交的《建筑施工项目管理协议书》可证实，中迈公司同意袁恩明、李细阳以该公司名义对涉案项目进行承包施工，并由袁恩明、李细阳组建项目部。其后，袁恩明、李细阳成立商贸市场项目部，并以中迈公司名义与汝城县人民政府签订《田庄乡农产品交易中心整体开发协议书》,以商贸市场项目部名义与钟品山签订《开发店面土地出让协议》。一审据此认定钟品山有理由相信与其签订《开发店面土地出让协议》的是中迈公司成立的项目部，判决中迈公司、袁恩明、李细阳向钟品山返还土地出让款及利息损失，并无不当。综上所述，中迈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3038元，由上诉人湖南中迈建设有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 戴陈峰审 判 员 李气春审 判 员 邓 群二〇一九年十二月二日法官助理 袁浩飞书 记 员 张 丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。