甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘04民终1217号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃皓天时代房地产开发有限公司。法定代表人：万永发，该公司经理。委托诉讼代理人：汤晓东，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛小丽，女，1970年1月11日出生，汉族，住甘肃省靖远县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛连丽，女，1977年12月8日出生，汉族，住甘肃省靖远县。上诉人甘肃皓天时代房地产开发有限公司（以下简称皓天房地产公司）因与被上诉人牛小丽、牛连丽房屋买卖合同纠纷一案，不服靖远县人民法院（2018）甘0421民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人皓天房地产公司的委托诉讼代理人汤晓东，被上诉人牛小丽、牛连丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皓天房地产公司上诉请求：要求撤销原判，发回重审或依法改判，且本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院违反民事审判基本原则，剥夺当事人的处分权。一审法院认定上诉人没有向贷款银行递交贷款材料属于事实不清，依照合同约定，原告是借款主体，是向银行办理贷款的义务人。一审法院依据合同法94条判定解除合同属于适用法律错误。基于上述理由，上诉人请求二审法院支持上诉人的请求事项。牛小丽、牛连丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。牛小丽、牛连丽向一审法院起诉请求：1.依法判令被告与原告签订的预售合同无效；2.依法判令被告退还原告房款431860元；3.依法判令被告补偿原告自2015年被告收到原告购房款之日起至2019年至今所交房款431860元的银行贷款利息；4.被告承担合同约定的违约金，按银行同期利率进行赔偿。5.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2015年12月25日前购买了被告时代壹购复一楼A09商铺一间，价款861860元，双方约定首付50%，剩下50%房款由被告负责办理一切银行贷款。双方签订购房合同，原告配合被告提交了各种贷款所需手续，并且被告愿意从交付房屋开始预付原告两年租金120000余元充当首付房款，原告交50%的首付款，也提供了各种贷款手续。2016年5月，被告告知原告由于他们和银行不合作了，银行给原告的贷款没办下来。原告鉴于被告预付了2016年-2017年的租金，就一直等被告办理贷款，直到2018年10月原告不见2018年租金，贷款的事也无着落，多次找被告询问商铺按揭的相关事宜，均被开发商以各种理由推诿。开发商不但没有履行义务为商户争取银行的贷款，反将原告购的商铺擅自出租于他人，原告多次交涉，被告总是推脱责任，告诉原告自己去贷款。原告的首付款就这样被被告使用多年，原告认为被告已构成合同欺诈，所以要求解除2015年12月25日签订的购房合同，退还首付款，补偿损失。在购房协议签订前，所有的手续已经办好了，不然也不可能签订合同，如果被告没有承诺返两年房租，合同中房款也不可能在我们只交了300000余元的情况下写成431860元。被告公司说可以办理贷款，我们才买房的，我们将银行贷款手续向被告提交了，而被告未将贷款办成。返租款抵顶首付房款是事实，我们买房之前，已经将我们真实经济情况告知被告，被告说只要交了首付，贷款他们全权代理。皓天房地产公司向一审法院反诉请求：1.由被反诉人支付剩余首期购房款129279元；2.由被反诉人向甘肃银行靖远支行申请贷款430000元支付；3.驳回本诉原告的诉讼请求；4.被反诉人承担全部诉讼费。事实与理由：2015年12月25日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》。约定：房屋总价款861860元，首付款431860元，其余430000由被反诉人通过银行贷款支付。根据合同约定，被反诉人实际向反诉人支付了房款302581元，尚欠129279元首付款，被反诉人未向甘肃银行靖远支行申请贷款事宜，导致无法向反诉人支付430000元。被反诉人向法院提起本诉，其主张请求没有事实依据，没有法律依据，反诉人均否定其主张请求事项。根据《民事诉讼法》，反诉人特提起反诉，请求法院依法判令支持反诉人的反诉请求。合同是在双方真实意思下签订的，内容也不违反法律，原告没有按时交清房款，属于违约，合同中写明贷款主体是原告，且原告也没有证据证明被告有贷款的义务，我们只是协助原告办理贷款，原告不提供基本信息、银行流水及其他需要的手续，才使贷款没有办成功。被告所作的一切行为都是符合双方签订的合同的，不存在违约。原告支付了302581元的房款，尚欠的房款必须按照合同支付。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告反诉提出的反诉请求希望法庭可以支持。一审法院认定事实：原、被告于2015年9月27日签订靖远时代壹购《商铺定房协议书》，同年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告“时代壹购”负一楼A09商铺一间，价款861860元，首付50%即431860元（含定金），《商铺定房协议书》第三条约定买受人愿意采用按揭付款方式支付剩余购房款，积极配合办理完成剩余购房款的银行贷款申请手续，待具备条件时签署《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十二条规定：逾期交房90日内出卖人不承担违约责任，超过90日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知达到之日起30日内退还买受人已付房款（一次性和分期付款客户）或已付首付款和已向银行缴纳的分期还款本息（按揭客户），本合同解除。合同签订后，原告按照合同约定的时间即2015年12月4日前分七次向被告付款302581元；原告诉称被告承诺2015年合同签订以后，2016年和2017年的返租款129279元可直接抵扣首付款，故首付款431860元即视为付清，证人张国萧证言也提及这一事宜，但原告予以否认，称目前原告尚拖欠首付款129279元。关于这一争议的事实，双方均未提交书面证据予以证实。对剩余的430000元购房款，原告向被告提交了身份证复印件、户口本复印件、单身证明、银行流水等手续，皓天房地产未能与银行对接办理到贷款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案原告第一项诉讼请求是请求依法判令被告与原、被告签订的预售合同无效，但在事实与理由的陈述中原告始终表述认为被告已构成合同欺诈，要求解除2015年12月25日签订的《购房合同》，退还首付款，补偿损失。由于原告认为被告承诺2015年合同签订以后，2016年和2017年的返租款129279元可直接抵扣首付款，故首付款431860元即视为付清，虽然证人张国萧证言也提及这一事宜，但合同价款属于合同重要事项，应当书面约定，对原告该意见本院不予认定，首付款未交清，则存在违约行为。被告未按时与银行对接办理剩余按揭贷款，导致不能按期交房，致使不能实现合同目的，也存在违约行为，鉴于原、被告均未按照合同的约定履行自己的义务，致使原告交付302581元以后至今未取得合法的所有权，综合考量全案，合同虽已生效，但未能正确履行，致使不能实现合同目的。故原、被告签订的《商品房买卖合同》应予以解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，由被告对原告已交首付款予以返还。关于原告的第三项、第四项诉讼请求，因原告在合同履行中，存在违约行为，故该两项诉讼请求本院不予支持。关于被告的反诉请求，因被告在合同履行中，同样存在违约行为，故被告的反诉请求本院也不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条二款之规定，判决如下：一、解除原告牛小丽、牛连丽与被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司向原告牛小丽、牛连丽退付购房首付款302581元，于本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告牛小丽、牛连丽的其他诉讼请求；四、驳回被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5838元，原、被告各负担2919元；反诉案件受理费4697元，由被告甘肃皓天时代房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人申请证人焦爱丽出庭作证，证明当时被上诉人购买上诉人的商铺时，是由被上诉人先将相关贷款手续交给上诉人，再由上诉人交给银行，后来银行反馈流水情况不符合贷款要求，于是贷款手续退还被上诉人，之后再未提交过。被上诉人经质证认为，银行反馈流水情况不符合贷款要求后，被上诉人又通过上诉人的销售人员重新提交了贷款手续。对证人证言本院认证如下，上诉人一审中曾陈述没有收到被上诉人的贷款手续，二审中又举证收到贷款手续后，因为不符合银行要求予以退回，上诉人的陈述前后不一致，结合一审中证人张国萧的证言，可以认定上诉人曾承诺由上诉人与银行对接办理按揭贷款。上诉人提交情况说明一份，证明被上诉人无法贷款是因为还款能力不够。被上诉人经质证认为，被上诉人不和银行直接接触，这是银行与上诉人的事情。对情况说明本院认证如下，该证据可以证明银行反馈流水情况不符合贷款要求后，贷款手续退还给了被上诉人。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人购买上诉人“时代壹购”负一楼A09商铺一间，该商铺总价款861860元，首付款50%即431860元，但被上诉人实际仅交纳首付款302581元，故被上诉人首付款未交清，存在违约行为。上诉人未能与银行对接办理剩余按揭贷款，导致不能按期交房，致使合同目的不能实现，亦存在违约行为。由于双方当事人均未按照合同约定履行自己的义务，综合考量全案，合同虽已生效，但未能正确履行，致使不能实现合同目的，故双方当事人签订的《商品房买卖合同》应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，应由上诉人对被上诉人已交首付款予以返还。综上所述，甘肃皓天时代房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10535元，由甘肃皓天时代房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陶作科审判员  李作凤审判员  魏晓忠二〇一九年十二月十八日书记员  田殿琪