福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2984号 上诉人（原审被告）：福建省建设发展总公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区诗浦路建元南花园10-2001室。统一社会信用代码91350600856510139Y。 负责人：郭宏，经理。 委托诉讼代理人：全燕波，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昌豫，福建世好律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：饶沁梅，女，1966年4月25日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：蓝潮永，福建南州律师事务所律师。 原审第三人：漳州市芗城区城市建设开发总公司，住所地漳州市钟法路1号。统一社会信用代码9135060215666119911。 法定代表人：林锦城，总经理。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 原审第三人：漳州市财政局，住所地漳州市芗城区平等路72号。统一社会信用代码1135060000387319XF。 法定代表人：沈永祥，局长。 委托诉讼代理人：张辉祥，男，漳州市财政局干部。 上诉人福建省建设发展总公司漳州分公司（以下简称省建发漳州分公司）因与被上诉人饶沁梅、原审第三人漳州市芗城区城市建设开发总公司（以下简称芗建总公司）、漳州市财政局房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 省建发漳州分公司上诉请求：撤销原判，改判驳回饶沁梅的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、本案讼涉房屋上存在多重法律关系：省建发漳州分公司与漳州市财政局存在拆迁安置关系，与芗建总公司存在房屋买卖关系。而饶沁梅提起本案诉讼系因与漳州市财政局存在公房分配争议，其应首先向漳州市财政局主张。讼涉房屋共130多平方米，其中107平方米属于饶沁梅与漳州市财政局之间的关系，讼争的23平方米也应依附于该107平方米，一审不应在漳州市财政局缺席的情况下做出判决，导致认定事实不清。二、讼涉房屋的产权未登记至省建发漳州分公司，且我方也不是不动产登记机关或开发建设单位，无法将讼争23平方米过户至饶沁梅名下，即使客观上存在履行的可能性，饶沁梅也应明确其具体诉讼请求。 饶沁梅辩称：1.讼涉房屋由107平方米的公房和23平方米的私房组成。107平方米的公房漳州市财政局已经与省建发漳州分公司结算完毕。讼争的23平方米是独立于107平方米的私房，属于饶沁梅与省建发漳州分公司之间的房屋买卖合同关系，漳州市财政局的缺席并不影响本案的审理。2.讼争的23平方米房屋的购房款系饶沁梅实际支付，即饶沁梅系该23平方米的实际购买人，经我方咨询登记部门，一审判决清晰明确且在实践中切实可行。 芗建总公司述称：芗建总公司依法依约将讼争23平方面积出售给省建发漳州分公司。省建发漳州分公司购买该23平方米面积后如何处置，我司无权也无必要干涉。对本案争议的事实芗建总公司不清楚。 漳州市财政局述称：饶沁梅购买讼争23平方米的经过我方不清楚。1999年饶沁梅申请房改，因手续的原因搁置至今。2018年9月其申请补办房改手续，经报告相关部门，对讼涉房屋中的107平方米（其中有7平方米待定）进行房改。 饶沁梅向一审法院起诉请求：一、确认省建发漳州分公司向芗建总公司购买的位于漳州市芗城区房屋中的23平方米系饶沁梅通过省建发漳州分公司借名购买；二、责令省建发漳州分公司在判决生效后十日内就漳州市芗城区房屋中的23平方米办理不动产登记，并在取得不动产权证书后十日内协助饶沁梅办理该产权的过户登记手续。 一审法院认定事实：一、1998年4月22日，漳州市人民政府批准征用漳州市瑞京路、县后路一带部分房屋作为人民新村二期工程用地。漳州市财政局位于的房屋（单位公房）被列入拆迁范围（拆迁面积762.16平方米）。1998年11月2日，漳州市人民新村改造建设指挥部与漳州市财政局签署《征用房屋协议书》，约定在人民新村13栋202-402安置4套（面积360平方米），在安置70平方米，余332.16平方米安置在人民新村二期。作为漳州市人民新村改造工程的建设单位，省建发漳州分公司与漳州市财政局经协商一致，由省建发漳州分公司按市场价1800元／平方米向芗建总公司购买址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋（总面积137.41平方米）107平方米后，交由漳州市财政局把该房屋安置给漳州市财政局干部饶沁梅，另30.41平方米则由饶沁梅按市场价优惠价1500元／平方米直接向芗建总公司购买。嗣后，省建发漳州分公司、饶沁梅分别与芗建总公司就南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋订立了《商品房买卖合同》。1999年12月24日，芗建总公司向饶泌梅出具了《房屋产权登记证明书》，载明购房面积为30.14平方米，价款45615元。2001年5月25日，饶泌梅向芗建总公司缴交了30.14平方米的购房款45615元。嗣后，经测绘，址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋的实际面积为133.89平方米。二、2004年2月5日，饶泌梅的配偶钟禄贵调至漳州市担任副市职，享受厅级干部待遇。2005年11月23日，省建发漳州分公司与芗建总公司再次订立《商品房买卖合同》，由省建发漳州分公司以每平主米1500元的价格，向芗建总公司购买址于漳州市芗城区南昌路小商品城Ｂ5幢601室房屋23平方米，准备提供给漳州市财政局在房改时用于安置饶泌梅，并在其与漳州市财政局签订的《拆迁安置合同》中将安置面积从107平方米变更为130平方米，并加盖了省建发漳州分公司的核对章。而饶泌梅亦与芗建总公司变更原购买合同，将购买面积由原先的30.14平方米变更为3.89平方米，购房款变更为5835元，并由芗建总公司在原合同上加盖了核对章。而饶泌梅向芗建总公司缴交的购房款45615元，由芗建总公司在扣除饶泌梅3.89平方米的购房款后退还给饶泌梅39780元。2005年11月25日，省建发漳州分公司将23平方米的购房款34500元汇入芗建总公司的账户。嗣后，省建发漳州分公司向饶泌梅收取房款34500元，并于2006年元月26日出具收条一张交执，收条载明：“暂时饶泌梅34500房款待财政局拆迁手续办理完整后再退还（叁万肆仟伍佰元）此据。”三、2009年1月9日，漳州市财政局与福建省建设发展总公司对人民新村拆迁安置款进行结算，确认财政局实得总房款为272762.48元，应退房款155785.59元，并签订了《拆迁安置清单》，在该清单中包括饶沁梅的房改面积107平方米。同年6月30日，福建省建设发展总公司将应退房款155785.59元转入漳州市财政局账户。 一审法院认为，本案争议焦点是：一、本案是否属于民事诉讼的受案范围；二、本案讼争23平方米房屋面积买卖合同的权利主体。关于第一个焦点，本案漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋面积共计133.89平方米，由漳州市财政局用于房改的公房和当事人出资购买的私房两部分组成。其中公房部分，漳州市财政局已与福建省建设发展总公司结算完毕，结算面积为107平方米；私房部分，饶沁梅已购买的3.89平方米及本案讼争的23平方米。因此，本案所讼争的23平方米房产面积系平等主体之间的民事纠纷，属于民事诉讼的受理范围。关于第二个争议焦点，本案漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋是漳州市财政局用于拆迁安置其干部饶泌梅，其中饶泌梅公房房改的面积为107平方米，面积的不足部分由饶泌梅向芗建总公司按约定的价格购买并缴交了房款。后由于饶泌梅丈夫钟禄贵的职务升迁，漳州市财政局欲将房改面积变更为130平方米，各方当事人在之前所签订的各份合同亦随之变更。但因国家房改政策等因素，饶泌梅公房部分的房改面积最后确定为107平方米，因此，省建发漳州分公司与芗建总公司《商品房买卖合同》中本应交由漳州市财政局用于房改并安置给饶泌梅而增购的23平方米，谁为实际购买人成为本案的争议焦点。结合本案当事人的陈述及双方提供的证据，认定省建发漳州分公司增购的23平方米的实际购买人为饶泌梅。理由如下：1.虽然省建发漳州分公司在与芗建总公司签订《商品房买卖合同》后，将34500元购房款汇入了芗建总公司的账户，但同时也向饶泌梅收取了相同金额的房款。省建发漳州分公司辩称饶泌梅系代表漳州市财政局向其交的房款，与饶泌梅无关。然而，省建发漳州分公司出具的收条中明确载明暂收的房款是向饶泌梅个人而非漳州市财政局收取，其辩称与事实不符，不予采纳。因此，饶泌梅向省建发漳州分公司缴交的是其个人出资的房款；二、址于漳州市芗城区南昌路小商品城B5-601室（包括讼争的23平方米）由饶泌梅占有使用至今。除购房发票外，该23平方米的《商品房买卖合同》、《商品房产权登记证明书》及《国有土地使用权登记证明书》的原件均由饶泌梅收执。三、省建发漳州分公司以其名义增购的23平方米原本是交付给漳州市财政局按130平方米房改后安置给饶沁梅，并由漳州市财政局与其在拆迁安置中一并结算，因此，其在收条中才予以注明退还房款唯一的条件是“待财政局拆迁手续办理完整后再退还”。根据省建发漳州分公司与漳州市财政局签订的《拆迁安置合同》、饶泌梅与芗建总公司订立的《商品房购销合同》、省建发漳州分公司与芗建总公司《商品房买卖合同》及之后各方当事人对上述合同的变更及履行情况，并结合本案所查明的事实，“待财政局拆迁手续办理完整后再退还”实质上是指省建发漳州分公司与漳州市财政局按130平方米拆迁结算后才予以退还饶沁梅的房款。现漳州市财政局并未按130平方米而是以107平方米的拆迁安置面积与省建发漳州分公司结算，收条中所附的退款条件不能成就，那么，饶沁梅所缴交的款项则应作为其购买不足部份面积的购房款。倘若如省建发漳州分公司所述，其是本案讼争23平方米房产的实际购房人，那么对于收取饶泌梅个人缴交的房款并出具收条且用于办理产权的购房合同等文件原件均由饶泌梅执掌的行为，其无法作出合理的解释。综上，省建发漳州分公司增购的23平方米房屋原为交付给漳州市财政局用于饶沁梅房改拆迁安置。由于饶沁梅房改面积的不确定性，省建发漳州分公司在支付给芗建总公司23平方米房产的房款后，也向饶沁梅个人暂收了相同金额的房款，并出具了附退还房款条件的收条。且该讼争面积房产，除购房发票外，其他办理该面积产权的《商品房买卖合同》等文件原件均由饶泌梅执掌，该房产面积亦由饶泌梅占有使用至今，故当退款条件不能成就时，饶沁梅出资的购房款则作为其出资并用于购买安置房屋不足部份的面积，饶沁梅应为本案讼争房产面积的实际购买人。又因省建发漳州分公司向芗建总公司购买的讼争房产面积，购房款实际由饶沁梅支付，饶泌梅与省建发漳州分公司之间并无就本案讼争房产再次买卖的意思表示。所以，省建发漳州分公司并非本案讼争房产的实际购买人，并无必要将讼争房产所有权先登记在其名下后再协助办理过户给饶沁梅，而应由其直接协助原告将讼争23平方米的房产面积登记过户至饶沁梅名下。漳州市财政局经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、省发漳州分公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助饶沁梅将址于漳州市芗城区南昌路小商品城B5幢601室房屋中23平方米的面积（商品房产权登记证明书号：0036473；国有土地使用权登记证明书号：000507）登记过户至饶沁梅的名下。二、驳回饶沁梅的其他诉讼请求。一审案件受理费2876元，减半收取为1438元，由饶沁梅负担438元，省建发漳州分公司负担1000元。 二审中，当事人未提交新的证据。各方当事人对原判查明认定的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，二审中，各方当事人确认如下事实：一、省建发漳州分公司已将向芗建总公司购买的讼争房产中的107平方米作为拆迁安置面积交给漳州市财政局，双方已就该107平方米结算完毕。二、经饶沁梅申请，漳州市财政局正就上述107平方米补办房改手续（具体房改面积待定）。三、省建发漳州分公司确认，其向芗建总公司购买讼争房产中的23平方米（本案讼争面积）的最初目的是为了作为拆迁安置面积交给漳州市财政局，但最终双方结算的拆迁安置面积中不包括讼争的23平方米。四、省建发漳州分公司未将讼争23平方米交给漳州市财政局，该23平方米亦未纳入房改范围。五、省建发漳州分公司未把向饶沁梅收取的34500元购房款退还饶沁梅。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案纠纷是否属于饶沁梅与漳州市财政局之间的法律关系；二、讼争23平方米的实际买受人如何认定，省建发漳州分公司应否协助将该23平方米过户登记至饶沁梅名下。 一、关于本案纠纷是否属于饶沁梅与漳州市财政局之间的法律关系的问题 省建发漳州分公司上诉主张，讼涉房屋面积共130多平方米，讼争的23平方米应依附于107平方米，因就该107平方米与饶沁梅产生法律关系的是漳州市财政局，相应的讼争23平方米也属于饶沁梅与漳州市财政局之间的法律关系。根据一、二审查明认定的事实，省建发漳州分公司与漳州市财政局之间的拆迁安置面积以及漳州市财政局与饶沁梅之间的房改面积均只涉及讼涉房屋中的107平方米。省建发漳州分公司既未将讼争的23平方米作为拆迁安置面积交给漳州市财政局，漳州市财政局进行房改的面积中也不包括该23平方米。据此，漳州市财政局对该23平方米面积既无产权，也未实际掌管控制，其与饶沁梅就讼争的23平方米并无法律上的权利义务关系，省建发漳州分公司关于本案纠纷属于饶沁梅与漳州市财政局之间的法律关系的上诉主张不能成立，不予采纳。本案纠纷应认定为饶沁梅与省建发漳州分公司就谁是讼争23平方米的实际买受人而发生的争议，属于二者之间的民事法律关系。 二、关于讼争23平方米的实际买受人如何认定，省建发漳州分公司应否协助将该23平方米过户登记至饶沁梅名下的问题 根据各方当事人无争议的事实，省建发漳州分公司就讼涉房屋（包含107平方米及23平方米两份合同）签订买卖合同的起因是欲将其作为拆迁安置面积交给漳州市财政局，而在最终双方仅对讼涉房屋中的107平方米进行拆迁安置结算的情况下，讼争的23平米应认定为省建发漳州分公司自行购买亦或是饶沁梅借名购买，应以省建发漳州分公司在合同签订时的真实意图作为标准，即关于该合同的实际买受人的认定，应以省建发漳州分公司与饶沁梅就讼争23平方米的购买是否存在合意作出判断。根据本院二审调查，省建发漳州分公司对一审查明认定的事实均无异议，即其认可购买讼争23平方米是准备提供给漳州市财政局在房改时用于安置饶泌梅的事实（该事实同样可以从省建发漳州分公司与漳州市财政局的《拆迁安置合同》面积的变动、饶泌梅与芗建总公司《商品房买卖合同》面积的变动以及相关款项的支付、退还中得到映证）。故饶泌梅关于其与省建发漳州分公司、漳州市财政局协商一致，拟改按130平方米进行拆迁安置，尔后将该面积在房改时安置给饶泌梅的主张有当事人陈述及证据支持，可予确认。省建发漳州分公司对讼争23平方米将用于安置饶泌梅显然是明知的，又根据其向饶泌梅出具的《收条》内容可以看出，省建发漳州分公司向饶泌梅收取34500元购房款的意图是，在明知讼涉房屋将用于安置饶泌梅的情况下，若最终讼争的23平方米未能与漳州市财政局进行拆迁结算，则该面积相应转化为饶泌梅自行购买，相应购房款亦由其自行承担。据此，讼争23平方米的实际买受人应认定为饶泌梅，省建发漳州分公司作为该面积的名义买受人，依法负有协助将该面积过户登记至饶泌梅名下的法律义务。省建发漳州分公司关于其系讼争面积实际买受人的主张缺乏事实依据，不予采纳。至于省建发漳州分公司上诉主张饶泌梅应明确所需协助的具体事项，因办理房屋产权登记系相关房屋权属登记部门的职权范围，应由省建发漳州分公司在讼争面积权属登记的过程中，根据登记部门的要求，依法予以协助配合。 综上，省建发漳州分公司的上诉主张，理由不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2876元，由福建省建设发展总公司漳州分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮明光 审判员  陈天明 审判员  陈春生 二〇一九年十二月二十四日 法官助理黄兴 书记员邹晓倩 -11-