广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初4006号原告（反诉被告）深圳市横岗某某公司某某分公司，住所地：深圳市龙岗区负责人何某斌。委托代理人熊某鸿，广东财富东方律师事务所律师。委托代理人吴某杰，广东财富东方律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市某某家具有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人曾某红。被告曾某红，女。两被告的共同委托代理人石某伟，广东百盈律师事务所律师。上述原告深圳市横岗某某公司某某分公司（以下简称“某某分公司”）诉被告深圳市某某家具有限公司（以下简称“某某公司”）、曾某红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，被告某某公司在法定期限内提起反诉，本院依法列起诉在先的为原告，起诉在后的为被告，并组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告某某分公司的委托代理人熊某鸿和吴某杰，被告某某公司、曾某红的共同委托代理人石伟科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原告与被告某某公司签订的《物业租赁合同》已于2018年7月31日终止，被告某某公司返还涉案房屋；2、被告益得宝支付拖欠原告的租金共计335700元（自2018年3月1日起至2018年7月31日共计5个月的租金）以及延期支付的利息298437.3元（利息逐月计算，均以当月租金67140元为基数，按合同约定的每日0.5%计算，从当月11日起算，暂计至2018年11月5日，实际计算至被告清偿租金之日止）；3、被告某某公司支付原告占有使用费212610元（参照每月租金67140元，自2018年8月1日起，暂计至2018年11月5日，实际计算至被告返还涉案房屋之日止）；4、被告某某公司向原告支付相当于两个月租金的违约金134280元；5、被告某某公司支付2017年12月至2018年11月共计12个月的卫生费6000元（实际计算至被告返还涉案房屋之日止）；6、本案全部诉讼费用由被告某某公司承担；7、被告曾某红对上述第一至六项诉讼请求承担连带清偿责任。庭审时，原告更变诉求中的全部“租金”为“占有使用费”。两被告的答辩要点：1、涉案租赁合同为无效合同，原告收回涉案房屋，应向其赔偿装修损失等反诉请求中的损失；2、其拖欠原告2018年3月1日至2018年7月31日的租金属实，但因合同无效，合同利息约定亦无效，故其无须支付延期利息；3、其认可原告第3项诉讼请求中已明确的占有使用费金额212610元，但从2018年11月6日之后的占有使用费应当另案主张；4、租赁合同无效，有关违约金的约定亦无效，故被告无须向原告支付违约金；5、其认可原告第5项诉讼请求中已明确的卫生费金额6000元，但2018年12月之后的卫生费应当另案主张；6、租赁合同无效，合同中关于连带保证责任的约定无效。被告某某公司的反诉请求：1、原告赔偿被告装修损失2000000元；2、原告赔偿被告拆迁补助费179040元；3、原告赔偿被告停产停业损失200000元；4、原告向被告返还押金134280元及支付延期返还利息（自反诉之日起按银行同期贷款利率计算至原告付清款项之日止）；5、本案诉讼费由原告承担。原告的答辩要点：1、租赁合同已届满，附合的装修装饰物在租赁期内摊销完毕，被告无权向原告主张装修损失赔偿；2、即便租赁合同无效，被告作为承租人也无权基于无效合同而取得比有效合同更多的利益，故原告无须向被告赔偿或补偿装修损失、拆迁补助、停产停业等损失；3、原告对租赁合同无效并不存在主观过错，被告也已作出明确之意思表示，放弃据此向原告主张赔偿或补偿的权利；4、《资产评估报告》与被告的赔偿主张缺乏关联性，不应作为支持被告反诉诉求的依据，其一原告已于2018年5月28日向被告发出合同终止且不再续约通知书，自租赁期满至今涉案物业一直由被告违法占有使用，已一年有余，没有证据证明被告的装修发生在合同期满或者发出终止通知书之前，其二评估报告仅就涉案物业的现状进行评估，未对物业原有装修与被告投资的装修进行区分，涉案物业交付被告时已具备使用条件，被告仅根据使用需要进行了补充装修，评估报告所评估的对象和依据，不能视为被告的投资或损失。本案相关情况一、关于合同内容：原告与被告某某公司、曾某红于2016年6月15日签订《物业租赁合同》，原告将其位于深圳市龙岗区横岗街道某巷某号出租给被告用作家私加工使用，厂房2922平方米、宿舍1554平方米共计总面积4476平方米；物业的竣工手续、房产证文件尚在办理中，双方同意任何一方不得以此为由对合同效力提出异议；厂房、宿舍的每月租金合计67140元（不含税），管理费每月0元、垃圾清运费每月500元，均于每月10日前支付；租期二年，从2016年8月1日至2018年7月31日；押金134280元，其中5000元为水电押金；被告应根据房屋状况，对房屋进行维护修缮，对房屋进行重大改造应事前征得原告同意……第九条特别约定“双方同意根据城市更新工作进度，原告确实需要收回、拆迁该物业，或城市更新工作已对物业使用造成实际影响的，双方均有权提前解除本合同，但要求解约方应提前60天书面通知相对方，相对方应条件配合，并不得以此为由主张涉及二次装修及增添事项的赔偿、补偿及一切费用，因一方违反本约定，造成对方损失的应承担赔偿责任”；第十一条补充条款约定“被告如超过当月10号缴交房租，按每日支付0.5%滞纳金，如拖欠一个月以上租金，原告有权采取停水、停电措施”……该合同落款的连带责任人处由被告曾某红签名确认。原告与被告某某公司、曾某红曾于2008年8月1日签订第一份《物业租赁合同》，合同约定内容与上述2016年6月15日《物业租赁合同》基本一致，但各项费用金额不同，且无2016年6月15日《物业租赁合同》中关于“第九条特别约定”的约定。二、关于合同履行情况：从2008年8月1日起原告将涉案房屋交付给被告使用，被告用于家私加工生产，现今被告已支付押金134280元，从2018年3月开始未支付租金，2018年2月之前的租金已付清。被告称因原告找其协商拆迁补偿事宜，且其经营困难，双方未就拆迁补偿协商一致，所以其从2018年3月开始一直没有支付租金；其在2008年签订合同时装修了一次，在2016年又重新装修了一次办公室，其中对一个展厅的装修投入较大，办公室的装修费用大约200000元，没有关于装修费用的相关合同及支付凭证。三、关于装修费用：经本院委托深圳市某某评估有限公司对涉案房屋进行装修现值的评估，该公司作出《资产评估报告》的评估结果为：装修工程项目包括涉案厂房、宿舍的天花工程、墙壁工程、砖墙隔断砌筑工程等的市场价值为840072元，各项具体装修项目的成新率在60%至70%之间。四、关于涉案房屋权属情况：截至2019年5月13日庭审辩论终结时止，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证，曾于2003年10月9日向深圳市龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室提交了申报文件资料，涉案房屋地址位于《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》（草案）的项目之中。以上事实，有原告提交的《物业租赁合同》、《龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室收文回执》、《2012年深圳市更新单元计划第五批计划》、《转账凭证》、《发票》、《照片》，被告提交《装修图片》、《物业租赁合同》、《图片》、《收款收据》，以及庭审笔录等证据佐证，足以认定。判决结果本院认为，原告与被告某某公司、曾某红于2016年6月15日签订的《物业租赁合同》，因涉案房屋至今未取得房产证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案房屋签订的租赁合同为无效合同，故本院认定原、被告于2016年6月15日签订的《物业租赁合同》无效。原告诉请被告支付占有使用费，实际即主张租赁合同无效，本院对此予以支持。租赁合同无效，双方应各自返还财产，造成的相关损失应按照双方的过错分担，承租人还应参照合同约定租金标准支付占有使用费。因此，原告应向被告返还押金134280元，被告应向原告返还涉案房屋（位于深圳市龙岗区横岗街道某巷某号，厂房、宿舍总面积4476平方米）。被告已向原告支付2018年2月之前的占有使用费，从2018年3月起至今占有使用涉案房屋但未支付占有使用费，故被告应向原告支付从2018年3月起的占有使用费，参照双方原约定的租金标准67140元计算至被告实际搬离并交还原告涉案房屋之日止。被告对2018年3月1日起至2018年7月31日共计5个月的占有使用费335700元予以认可，故本院予以确认。被告主张从2018年11月6日之后的占有使用费不明确，依据不足，本院不予支持。关于装修损失。根据原、被告在合同中关于被告负责修缮维护、二次装修的约定，以及被告占有使用的是厂房宿舍用于家私加工生产的用途，说明原告对被告进行装修使用明知且同意，装修添附尚存价值作为被告对涉案房屋投入的损失，原、被告应予按过错分担。因合同无效，合同约定的全部内容系自始无效，仅作为本案衡量参考双方当时约定情况来认定过错责任，原告作为涉案房屋的出租人，违法出租没有合法报建手续的房屋，具有过错，被告作为涉案房屋的承租人，明知涉案房屋系违法建筑仍租用，亦具有过错，根据本案具体情况分析装修添附程度的合理性，被告与原告之前约定的使用期限均届满，最后一次约定的使用期限至2018年7月31日止，而被告明知双方约定了使用期限而未予考虑，未尽善意、合理、经济原则进行装修，造成约定使用期限届满之后的过度装修残值损失，应承担主要责任即70%，原告应承担次要责任即30%。经本院根据涉案房屋的装修现状进行现值评估，本院对该《资产评估报告》予以采纳，分析如下：1、原、被告未对交付时的房屋状况及附属财产等情况进行书面确认，本院只能根据现有状态，对涉案房屋的装修现状进行评估；2、本院依法委托评估机构，并通知双方当事人到场进行现场勘查，原告曾到现场，但未根据评估公司的通知和要求全程跟进勘查，视为原告不予配合勘查而自行放弃相关权利，之后原告又对《资产评估报告》中新旧装修区分提出异议，对于原告提出的该部分异议，本院均不予采纳；被告向本院申请对涉案房屋的加建部分进行现值评估，但未有证据显示原告同意被告进行加建，被告应自行承担加建行为的损失后果，对于被告该申请，本院不予准许；3、根据《资产评估报告》所列的装修项目、成新率，可以反映出所评估的装修均为房屋附合物，且成新率在60%至70%之间，涉案房屋是厂房及宿舍，从2008年8月1日开始移交给被告使用，若评估所列装修项目系原告所为，那么房屋使用十一年仍存六七成的成新率不符常理，从此方面也可以反映《资产评估报告》中所列项目均为被告使用涉案房屋期间的装修，成新率在60%至70%之间也可以反映在2018年5月28日之后被告不存在新的装修行为。综上，装修现值系被告已投入的装修损失，由原告按次要责任承担即840072元×30%=252021.6元，应向被告赔偿。被告反诉请求装修损失超过部分，依据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付2017年12月至2018年11月共计12个月的卫生费6000元（500元/月×12个月），被告对此予以认可，本院予以支持。同时说明500元/月卫生费系被告每月须实际产生的费用，因此，原告诉请被告按每月500元支付从2018年12月起至实际搬离之日止的卫生费，亦有事实依据，本院予以支持。被告辩称2018年12月之后的卫生费未明确，依据不足，本院不予采纳。因合同无效，合同约定的相关条款均无效，原告起诉请求被告支付相当于两个月租金的违约金134280元及相关利息，均依据不足，本院不予支持。被告反诉请求原告支付拆迁补偿费、停产停业损失，并非直接损失，且无法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市横岗某某公司某某分公司与被告深圳市某某家具有限公司、曾某红于2016年6月15日签订的《物业租赁合同》无效；二、原告深圳市横岗某某公司某某分公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告深圳市某某家具有限公司、曾某红押金134280元；三、被告深圳市某某家具有限公司、曾某红应于本判决生效之日起十五日内搬离并返还原告深圳市横岗某某公司某某分公司涉案房屋（位于深圳市龙岗区横岗街道某巷某号，厂房、宿舍总面积4476平方米）；四、被告深圳市某某家具有限公司、曾某红应于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市横岗某某公司某某分公司支付自2018年3月起至2018年7月共计5个月的占有使用费335700元，从2018年8月起按照每月67140元标准计算占有使用费至被告实际搬离并返还涉案房屋之日止；五、被告深圳市某某家具有限公司、曾某红应于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市横岗某某公司某某分公司支付2017年12月至2018年11月共计12个月的卫生费6000元，从2018年12月起的卫生费按每月500元支付至被告实际搬离之日止；六、原告深圳市横岗某某公司某某分公司应于本判决生效之日起十五日内向被告深圳市某某家具有限公司、曾某红赔偿装修损失252021.6元；七、驳回原告深圳市横岗某某公司某某分公司的其他诉讼请求；八、驳回被告深圳市某某家具有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5343元（原告已预交），反诉受理费6726.64元（被告已预交），由原告承担673元，被告承担11396.64元，评估费80000元（被告已预交），原告承担24000元，被告承担56000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇一九年十二月十日书记员  罗 韵