浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初7572号 原告：武义艾德乐家居用品有限公司，住所地：浙江省武义白洋街道牛背金工业区（浙江华健工贸有限公司内第1幢）。 法定代表人：陈文好。 委托诉讼代理人：陈文武，浙江三星律师事务所律师。 被告：平安银行股份有限公司金华永康支行，住所地：浙江省永康市城东路525-543号（单号）。 法定代表人：胡伟斌。 委托诉讼代理人：卢锐飞，浙江天册律师事务所律师。 被告：武义欣凯拓清洁用品有限公司，住所地：浙江省武义县白洋街道深塘村（武义科华涂料有限公司内）。 法定代表人：沈斌。 委托诉讼代理人：潘永乐，浙江前程律师事务所律师。 本院于2019年9月6日受理原告武义艾德乐家居用品有限公司（以下简称“艾德乐公司”）与被告平安银行股份有限公司金华永康支行（以下简称“永康平安银行”）、武义欣凯拓清洁用品有限公司（以下简称“欣凯拓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，在审理过程中，根据原告申请采取诉讼保全措施。本案依法由审判员朱建明独任审判，于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈文武、永康平安银行委托代理人卢锐飞、欣凯拓公司委托代理人潘永乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾德乐公司向本院提出诉讼请求：一、确认两被告间的房屋买卖行为无效；二、坐落于浙江省武义县白洋街道王大路6号的房地产过户至永康平安银行名下后，确认原告对该厂房享有优先购买权；三、判令永康平安银行在厂房过户至其名下后不得将上述房地产过户给欣凯拓公司。审理中原告变更了第三项诉讼请求，后又撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2014年12月30日，永康平安银行以物抵债取得坐落于浙江省武义县白洋街道王大路6号房地产。2016年12月1日，原告与永康平安银行签订租赁合同一份，永康平安银行将涉案房地产出租给原告使用，租期自2016年12月1日至2019年11月30日。2019年6月12日，永康平安银行以网络拍卖将涉案房地产以2484万元出售给欣凯拓公司，2019年7月28日，永康平安银行向原告函告涉案房地产出卖给被告欣凯拓公司。原告认为，永康平安银行的行为侵犯了原告的优先购买权，要求永康平安银行以同样价格将涉案房地产出售给原告，未果。原告方认为因被告侵害了原告的优先购买权且两被告在明知原告有优先购买权的情况下，发生买卖行为，两被告的房屋买卖行为应属无效。 被告永康平安银行答辩称：一、原告请求确认买卖合同无效，没有法律依据，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，当事人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。二、永康平安银行已经在拍卖前向原告履行通知义务，原告既没有向永康平安银行提出优先购买权，也没有参加公开竞拍，已放弃优先购买权，原告的诉讼请求均没有事实和法律依据，应当依法驳回。 被告欣凯拓公司答辩称：一、原告的三个诉讼请求包括了两个确认之诉（第一项和第二项）和一个给付之诉（第三项），本案属于诉的合并，但原告三个诉请的主体不尽相同，第一项的诉讼请求的被告可以是两被告，但第二、第三项请求被告只能是永康平安银行，与本公司无关，本案不属于必要共同诉讼也不属于普通共同诉讼，诉的主体不同是不能直接合并的，故本案原告的起诉不符合起诉条件。二、永康平安银行并没有侵犯原告的优先购买权。三、本案买卖合同合法有效。浙江省武义县人民法院（2014）金武执民字第1092-2号执行裁定书裁定:1、将涉案不动产交付永康平安银行抵偿借款本金及利息；2、永康平安银行可以持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，永康平安银行在（2014）金武执民字第1092-2号执行裁定书生效时就已经获得了涉案不动产的所有权，有权处置涉案不动产，2019年6月13日两被告签订的不动产买卖合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，就算永康平安银行侵害了原告的优先购买权，那么原告可以向出卖人主张损害赔偿，但买卖合同无效的请求不应当得到支持。故两被告达成的房屋买卖行为不论从哪个方面来说都是合法有效，原告请求将涉案产权过户其名下毫无法律依据。综上，请求驳回原告的起诉。 原告向本院提交了如下证据： 一、（2014）金武执民字第1092－2号执行裁定书复印件一份，证明永康平安银行于2014年12月30日取得涉案房屋所有权的事实。 二、租赁合同原件一份，证明：原告与永康平安银行于2016年12月1日签订厂房租赁合同，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，被告出售涉案房屋在原告承租期间。 三、网上拍卖材料打印件，包括抵债资产处置公告、标的物介绍、竞买记录各一份，证明：1、在标的物介绍中明确原告对涉案房屋享有优先购买权；2、两被告包括欣凯拓公司也明知所涉房屋有优先购买权人；3、本案所涉房屋成交价格为2484万，原告愿意以本案拍卖的成交价优先购买。在竞买记录中载明当时有三家参与竞买，其中一家是原告委托的。 被告永康平安银行质证意见：对证据一、二三性均没有异议。对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据证明了永康平安银行已向原告发送了优先购买通知书、拍卖告知函，原告已经收到，永康平安银行已经履行了告知义务。原告承认自己参加了竞买，但从交易记录看不出原告参加了竞买，即使参加了，价格也是低于成交价，说明原告已经放弃了优先购买权。 被告欣凯拓公司同意上述质证意见。 被告永康平安银行提交证据如下： 1、2019年1月8日永康平安银行通过EMS邮寄给原告的拍卖告知函及邮政投递单、原告签收记录、回执。 2、2019年5月21日被告永康平安银行通过EMS邮寄给原告第二次标的物拍卖告知函（原告没有给回执）、邮政投递单、原告签收记录。 3、永康平安银行于2019年8月1日邮寄给原告的成交告知函、租金催收告知函、原告的复函、邮政投递单、原告签收记录。 以上三份邮件的投递地址、收件人、签收人均一致。证明永康平安银行拍卖前已经向原告履行了优先购买权告知义务。 原告质证意见：对真实性没有异议，第一份告知函确实已经收到，但第二份、第三份告知函没有收到。 被告欣凯拓公司质证意见：对三性均没有异议。 4、淘宝网的拍卖公告及拍卖交易记录，证明拍卖公告发布时间为2019年5月27日，竞价时间为2019年6月11日10时至2019年6月12日10时，事先已经对优先购买权进行了公告，拍卖成交价2484万。 5、武义艾德乐家居用品有限公司工商登记情况一份，证明2019年9月12日前该公司法定代表人为陈建昌，当时邮件就是寄给陈建昌。 原告对证据4、5真实性没有异议。 被告欣凯拓公司对证据4、5三性均没有异议。 被被告欣凯拓公司提交成交确认书及买卖合同各一份，证明其通过淘宝网络拍卖竞价成功，购买了涉案不动产，买卖合同是合法有效的。 原告质证意见：对真实性无异议，但侵犯了原告的优先购买权。 被告永康平安银行对该证据无异议。 本院认证意见：各方当事人对对方提供的证据真实性均无异议，本院对以上证据真实性、合法性予以认定；证据关联性，本院将结合庭审调查在说理部分进行综合认证。 本院经审理查明，武义县人民法院在执行申请执行人永康平安银行与被执行人武义县昌胜汽车配件有限公司金融借款合同一案过程中，2014年12月31日，作出了（2014）金武执民字第1092-2号执行裁定书，裁定将被执行人武义县昌胜汽车配件有限公司所有的坐落于浙江省武义县白洋街道王大路6号地块的房地产【房产证号：房权证武字第××号、20××30号，土地证号：武国用（2009）第007614号】作价22820000元、交付申请执行人抵偿借款本金及利息。2016年12月1日，永康平安银行与艾德乐公司签订租赁合同一份，将涉案厂房即武义县白洋街道王大路6号地块的厂房租赁给艾德乐公司使用，租赁期限为2016年12月1日至2019年11月30日。2019年1月8日，永康平安银行向艾德乐公司发送告知函一份，告知将通过淘宝网以公开竞价的方式拍卖涉案厂房，并告知艾德乐公司行使优先购买权事宜。因第一次流拍，2019年5月21日，永康平安银行向艾德乐公司邮寄告知函一份，告知将再次通过淘宝网以公开竞价的方式拍卖涉案厂房，并告知艾德乐公司如果要行使优先购买权，须在收到告知函后五日内以书面形式提供相关材料，逾期未提供视为放弃优先购买权；提供材料后未参加竞拍的，同样视为放弃优先购买权。2019年5月27日，永康平安银行在淘宝网上发布拍卖公告，拍卖时间为2019年6月11日10时至2019年6月12日10时止（延时除外），在标的物详情介绍中载明目前标的物处于出租状态、本次拍卖存在优先购买权人等。此次拍卖共有四个买家报名参加，原告艾德乐公司未报名参加拍卖。2019年6月12日，欣凯拓公司以2484万元的最高价竞价成功，双方次日签订了成交确认书和买卖合同。2019年7月28日，永康平安银行书面告知艾德乐公司涉案厂房已通过网络拍卖由欣凯拓公司竞得并要求艾德乐公司支付所欠租金，原告回复永康平安银行厂房转让行为侵犯其优先购买权并要求承担装修添附费用。 本院认为，武义县人民法院在执行过程中，于2014年将涉案厂房以以物抵债的方式抵偿给永康平安银行，人民法院的执行裁定书生效后即发生物权变更的法律效力，虽然永康平安银行一直未办理产权过户手续，但不影响物权归属，永康平安银行对涉案厂房依法享有处分权。原告艾德乐公司于2016年承租涉案厂房，根据法律规定，出租人在转让租赁物时，承租人享有优先购买权。永康平安银行决定将涉案厂房进行网络拍卖后，于2019年5月21日向原告发出告知函，告知原告及时行使优先购买权事宜。庭审查明，原告于2019年5月22日已收到该函件，但未在合理期限内向原告及网络拍卖平台主张优先购买权，没有参加竞买，本院认为，原告的行为应当视为对优先购买权的放弃，现涉案厂房已为欣凯拓公司以最高价竞买成功，原告以侵害其优先购买权为由主张两被告之间的买卖合同无效，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条规定，判决如下： 驳回原告武义艾德乐家居用品有限公司的诉讼请求。 本案案件受理40元，诉讼保全费5000元，共计5040元，由原告武义艾德乐家居用品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 朱建明 二〇一九年十二月十三日 法官助理施庆鸿 代书记员 周 群