宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3925号 上诉人（原审被告）：银川滨新商业管理咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区景城水岸C区。 法定代表人：夏薇，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：夏薇，女，汉族，系银川滨新商业管理咨询有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审被告）：王铁敏，男，汉族，系银川滨新商业管理咨询有限公司监事，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：夏薇（系王铁敏配偶），女，汉族，系银川滨新商业管理咨询有限公司总经理，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审原告）：银川市新华书店有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区科教城。 法定代表人：许海雁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘冠霓，宁夏浩非原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹，宁夏浩非原律师事务所律师。 上诉人银川滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）、夏薇、王铁敏与被上诉人银川市新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初767号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后依法组成合议庭进行审理。经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人滨新公司、夏薇、王铁敏向本院提出上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初767号民事判决，依法改判上诉人支付截止2018年12月30日前租金、采暖费及物业费，夏薇、王铁敏不承担连带责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。一、一审判决书支持原告支付截止2018年12月30日租金，上诉人认同，事实证明被上诉人已在2018年12月30日已收回所租赁房屋。一审判决要求上诉人承担自房屋收回后各项费用没有事实依据。首先，一审判决已经认定上诉人返还房屋的时间为2018年12月30日。被上诉人既然已证实收回房屋，后续物业费、采暖费应该由被上诉人自行承担，因为上诉人未享受后期的物业服务和采暖服务。房屋交还之后，被上诉人有权直接决定房屋的实际状态和使用方式，而上诉人已经无法掌控涉案房屋。其次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条第三款规定，新建建筑在供热设施保修期内不得办理暂停供热。在正常使用条件下，建设工程供热系统最低保修期限为2个采暖期。被上诉方在2017年首年供暖，2018年为第二周期供暖，为此在新建项目2个采暖保修期内，需正常给滨河鑫尔特能源支付供暖费用，不得停暖。最后，上诉人夏薇、王铁敏不应该承担连带责任。根据一审判决被告夏薇、王铁敏仅提交了银行账户明细，不足以证明在涉案房屋履行期间与被告滨新公司的财产相互独立，故根据法律规定被告夏薇、王铁敏对滨新公司在本案中所负债务承担连带责任。上诉人夏薇虽为上诉人滨新公司的一人股东兼法定代表人，但与被上诉方的所有经济往来，均是公对公，公司所有收支明细均有明目，其已经出示证据证明其财产与滨新公司财产没有混同，所以夏薇不应该承担滨新公司的债务。上诉人王铁敏只是公司的一名员工，一审判决中也未查出王铁敏的财产与滨新公司财产混同的事实，所以王铁敏不应该承担滨新公司的债务。滨新公司拥有独立规范的财务制度、清晰明确的财务支付记录，并且按照法律规定每一会计年度终了时编制财务会计报告、第三方财会审计报表，并聘请专业的会计师进行审计，滨新公司够做到自证清白。 被上诉人银川市新华书店有限公司辩称，一审认定事实准确，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。 原告向原审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告返还房屋；2.判令被告支付租金32100元（自2018年7月30日暂计算至2018年12月30日）、采暖费8827.50元；3.判令被告支付自合同解除之日起至房屋实际返还之日的占有使用费；4.被告支付违约金30000元、赔偿损失77040元；5.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实如下：2018年10月28日，原告与被告滨新公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份，约定被告滨新公司承租位于银川市滨河新区科教城新华书店2#书店北一楼1号、3号营业房两间（毛墙毛地），面积分别为168平方米和153平方米，共计321平方米，用途为商业，租期自2018年7月30日起至2021年7月29日，其中2018年7月30日至2018年10月29日为装修期免交租金，2018年10月30日起按每月每平方米20元计租，第一年年租金为57780元，第二、三年每年租金77040元，付款时间为此合同签订后3日内一次性支付当年租金，原告须向被告滨新公司提供正规发票，同时将钥匙交接给被告滨新公司，此后每年租金的付款时间为次年8月1日前，并结清租金以外使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用，水、电、采暖费用由被告滨新公司承担，免交物业费；被告滨新公司如因工作需要转让房屋给第三方使用，应事先征得原告的同意；被告滨新公司擅自将房屋转租、转让或转借、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益或者拖欠租金累计达1个月的，原告可以终止合同，收回房屋；原告未按合同规定的时间、标准交付房屋或者未按时、按要求修缮房屋的，需支付年租金5%的违约金；被告滨新公司逾期支付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一日应支付年租金10%的违约金；被告滨新公司违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，应每日支付租金20%的违约金，转租所得上缴原告，并如因此造成原告房屋毁坏的，还应负责赔偿；租赁期满被告滨新公司需结清电费、水费、物业费、采暖费等，逾期支付的，除应及时如数补交外，应支付年租金1%违约金；原告如在合同期内解除合同的，需向被告滨新公司支付一定费用；被告滨新公司如在合同内解除合同的，也需向原告支付一定补偿费用。2018年10月24日，被告滨新公司在涉案房屋内张贴《滨新家居建材广场供暖收费通知》，载明采暖费交费标准为每月每平方米5.50元，采暖期为5个月。2018年12月3日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费200000元。2018年12月5日，被告滨新公司向原告出具《滨河新华书店底商租金延期缴纳申请》，申请原告将租金延期至2019年5月份支付。2019年2月2日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费100000元。2019年2月18日，原告向宁夏鑫尔特新能源有限公司转账支付采暖费100000元。现原告以被告违约为由诉至法院。 另查明，2018年7月24日，被告滨新公司与案外人王某2签订《滨新家居建材广场联营合同》一份，约定被告滨新公司将位于银川市××区商场，面积161平方米（最终以实测面积为准，公摊系数为10%），摊位号为1-105的场地出租给王某2用于家具/建材/电器经营，租期自2018年8月1日至2021年8月1日，共计36个月，年租金为38640元，每年物业管理费为5796元，现房现状交付。2018年7月26日，王某2向被告滨新公司支付租金44436元。2018年7月30日，被告王铁敏与原告工作人员杨斌电话沟通转租涉案两间营业房的事宜，杨斌称可以以使用合同、招商联营等方式签订合同，不能出现房屋租赁合同。2018年8月10日，被告滨新公司与案外人杨某签订《滨新家居建材广场联营合同》一份，约定被告滨新公司将位于银川市××区商场，面积186.6平方米（最终以实测面积为准，公摊系数为10%），摊位号位1-101的场地出租给杨某用于五金、电料、水暖消防器材等经营，租期自2018年8月10日至2023年9月10日，共计61个月，计租期共计60个月，自2018年9月10日至2023年9月10日，年租金为44784元，每年物业管理费为6717.60元。同日，杨某向被告滨新公司支付租金40000元。2018年8月15日，被告王铁敏通过微信告知杨斌其与原告的办公室主任杨明辉沟通涉案房屋每间先支付20000元。 还查明，被告滨新公司系一人有限责任公司，股东为被告夏薇，被告王铁敏为公司监事，被告王铁敏与被告夏薇于2016年12月29日登记结婚。 诉讼中，原告称被告滨新公司于2018年12月10日将银川市滨河新区科教城新华书店2#号楼钥匙返还原告，但并未将涉案两间营业房钥匙返还，杨某于2019年7月30日向原告返还了涉涉案1-101号营业房，王某2于2019年8月1日向原告返还了1-105号营业房，并与原告签订租赁合同，承租了原杨某承租的涉案房屋1-101号营业房。 原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告滨新公司签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告滨新公司使用，但被告滨新公司未按约定支付租金，原告要求解除双方签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》符合双方约定，予以支持。原告称涉案两间营业房已分别于2019年7月30日、8月1日返还给原告，故对原告要求返还房屋的诉讼请求不予支持。关于原告要求支付租金的诉讼请求，被告滨新公司承租涉案房屋后转租杨某、王某2并收取了租金，转租行为亦与原告的工作人员杨斌协商一致，故转租行为合法有效。根据《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》约定，2018年7月30日至2018年10月29日为装修期免交租金，自2018年10月30日起计租，每月每平方米20元，第一年度租金为57780元，次承租人杨某、王某2分别于2019年7月30日、8月1日向原告返还涉案房屋，故被告滨新公司应向原告计租日起至房屋返还之日止期间的租金，原告要求被告支付截止2018年12月30日的租金13054元（20元/平方米/月×321平方米÷30日×61日）符合法律规定，予以支持，超出部分，不予支持。关于原告要求支付房屋占有使用费的主张，因涉案房屋先后于2019年7月30日、8月1日返还原告，故不产生房屋占有使用费，故对原告要求支付房屋占有使用费的主张不予支持。关于原告要求被告滨新公司支付采暖费的主张，根据被告滨新公司在涉案房屋内张贴《滨新家居建材广场供暖收费通知》载明的采暖费交费标准，被告滨新公司应向原告支付采暖费为8827.50元（5.50元/平方米/月×321平方米×5月）。关于原告要求被告滨新公司支付违约金的主张，被告滨新公司未按约定在合同签订3日内向原告支付当年租金已构成违约，被告滨新公司虽向原告出具了《滨河新华书店底商租金延期缴纳申请》，但原告并未同意，故被告滨新公司应承担相应的违约责任，考虑到双方约定的违约责任过高，故酌情予以调整，涉案房屋由次承租人杨某、王某2分别于2019年7月30日、8月1日返还，被告滨新公司自2018年11月1日起至2019年8月1日共计欠付原告租金58422元（20元/平方米/月×273日÷30日×321平方米），故被告滨新公司应以欠付租金58422元为基数，按照年利率6%向原告支付自2018年11月1日起至2019年8月1日止的违约金2621.79元（58422元×6%÷365×273）。关于原告要求赔偿损失的主张，原告已主张了违约责任，且未就其因被告滨新公司违约产生的实际损失进行举证，故不支持原告要求被告滨新公司赔偿损失的主张。被告夏薇未举证证明其财务与被告滨新公司相互独立，根据法律规定，被告夏薇应对被告滨新公司的上述法律责任承担连带清偿责任。本案债务发生在被告王铁敏、夏薇夫妻关系存续期间，被告夏薇系被告滨新公司股东，被告王铁敏系被告滨新公司监事，二人共同经营管理被告滨新公司，故被告滨新公司所负的本案债务亦属于被告夏薇与被告王铁敏的夫妻共同债务，被告王铁敏应当承担偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告银川市新华书店有限公司与被告银川滨新商业管理咨询有限公司于2018年10月25日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；二、被告银川滨新商业管理咨询有限公司于判决生效之日起七日内向原告银川市新华书店有限公司支付租金13054元、采暖费8827.50元及违约金2621.79元；三、被告夏薇、王铁敏对被告银川滨新商业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告银川市新华书店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2618元，由原告银川市新华书店有限公司负担2064.35元，由被告银川滨新商业管理咨询有限公司、夏薇、王铁敏负担553.65元。 二审期间上诉人向本院提交如下证据： 收据12份（除其中2018年9月15日为复印件外，其他为原件）、对公活期存款交易简要明细报表原件2份、个人账户收入明细原件1份、2018年全年明细分类账1份（打印加盖印章），证明：为了保证我单位会计信息的质量，保证记账凭证各项目填写齐全，保证记账凭证的应借、应贷科目正确。保证记账凭证的金额与原始凭证的有关金额一致，按规定保存财务凭证手续完整；同时根据人民币银行结算账户管理办法规定，办理企业转账结算和现金收付的主办账户，经营活动的日常资金收付以及工资、奖金和现金借款、资金垫付的支取均可通过该企业账户办理；再次，根据2018年银川市企业财务年审需要，制作经济业务的详细内容核算账单，也是对本单位总分类账进行的补充反映。反映企业账户明细与个人账户进出账目清晰明了，真实反映企业与个人每笔账目的科目正确，为此并不存在混同。 被上诉人对对收据真实性、合法性、关联性均有异议，现在要求消费有正式发票，收据不能作为消费凭据。个人账户的明细表及对公活期存款交易简要明细报表真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据证明上诉人个人与公司之间存在紧密的财务往来。对明细分类账真实性、合法性、关联性均不认可，只是上诉人单方制作的明细分类账，没有经过第三方审计。 经审查，上诉人提供的证据达不到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案上诉的争议焦点在于房屋收回后各项费用的承担及上诉人夏薇、王铁敏应否为本案责任承担主体问题。 经本院审查，涉案房屋由次承租人杨某、王某2分别于2019年7月30日、8月1日返还后被出租人实际占有房屋，在此时间节点之前的各项费用均应由上诉人承担。一审判决支持被上诉人关于暖气费的该项诉讼主张，并无不当。上诉人夏薇举证的证据无法证实其财务与被告滨新公司相互独立，故一审法院判决夏薇承担对滨新公司上述债务承担连带清偿责任，符合法律规定。本案虽然发生在王铁敏、夏薇夫妻关系存续期间，但本案并非因夏薇个人欠付债务发生的纠纷，而是滨新公司所欠债务发生的纠纷，根据本案案情和法律规定，王铁敏作为公司监事无义务承担公司所欠债务，故被上诉人主张王铁敏承担支付本案租赁费义务的诉讼主张不能成立，一审法院以夫妻共同债务判决王铁敏与夏薇共同承担本案债务连带清偿责任，属于法律适用错误，应予以纠正。综上，一审法院基本事实认定清楚，但适用法律不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初767号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告银川市新华书店有限公司与被告银川滨新商业管理咨询有限公司于2018年10月25日签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；二、被告银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市新华书店有限公司支付租金13054元、采暖费8827.50元及违约金2621.79元；” 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初767号民事判决第三项、第四项，即“三、被告夏薇、王铁敏对被告银川滨新商业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告银川市新华书店有限公司的其他诉讼请求”； 三、夏薇对银川滨新商业管理咨询有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回银川市新华书店有限公司的其他诉讼请求 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2618元，由原告银川市新华书店有限公司负担2064.35元，由被告银川滨新商业管理咨询有限公司、夏薇负担553.65元。 二审案件受理费2618元，由上诉人银川滨新商业管理咨询有限公司、夏薇负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十二月十六日 书记员  马丽媛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。