山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3948号上诉人（原审被告）：刘民厚，男，1970年2月27日出生，汉族，农民，住山东省夏津县。被上诉人（原审原告）：程剑锋，男，1974年10月2日出生，汉族，临邑县孟寺镇人民政府干部，住山东省德州市。上诉人刘民厚因与被上诉人程剑锋房屋租赁合同纠纷一案，不服德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘民厚上诉请求：1、撤销原判第一项，改判上诉人不承担付款责任；2、要求返还支付租赁押金4900元；3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实错误。一、2018年8月30日签订的房屋租赁协议中租赁期限是2015年8月是错误时间，与客观事实不符。2015年8月至2016年9月期间上诉人并未租赁被上诉人房屋，故该期间的物业费与上诉人无关。二、关于2015年8月到2016年9月1日期间的原承租方费树宝，已将租金及租赁期间的物业费于2019年5月26日通过微信或支付宝方式交付给被上诉人。至于拖欠物业公司物业费的问题，责任在于被上诉人。三、上诉人在租赁期间，均按照约定缴纳租金及物业费。2015年8月至2016年9月期间的物业费，程剑锋、费树宝和上诉人已于2019年5月26日协商解决。四、根据租赁协议，房屋租赁费于2018年9月起调整至4000元，但上诉人于2018年4月至8月份多支付了4900元的租赁费押金，要求返还支付的租赁费押金。程剑锋辩称，不认同上诉人的说法，他承租房屋时和我说，物业费、水电费和上任承租人费书宝都交接好了，后来我收到物业公司律师函才知道物业费一直没交，我找他签了第二份租赁合同，他说他交。后来他买卖不行，欠着一年物业费和4000元房租，偷偷地跑了。程剑锋向一审法院起诉请求：1、要求被告支付物业费2742.7元，水电费200元，房租4000元；2、支付房屋维修费2000元或让被告修缮好房屋；3、要求被告赔偿半月违约金2000元。一审法院认定事实：2016年9月17日，原告程剑锋作为租赁方与被告刘民厚作为承租方签订《租房协议书》，协议书约定：兹有甲方房屋一套，地址龙元世纪广场，面积约230平方米，自愿租给乙方使用，双方友好协商，达成如下协议：一、租期即从2016年9月17日至2017年9月17日，先付后住。二、租期内房租每月人民币3000元整，由乙方按三个月预付给甲方租费9000元整，不得拖欠，乙方不得转租，如转租必须提前通知甲方，甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租，租期内，如乙方拖欠房租过期15天不交，甲方有权终止合同收回出租房，后果乙方自负。原告程剑锋及被告刘民厚在该协议书落款处签字。后双方又于2018年8月30日签订《房租租赁协议》，协议约定：一、乙方于2015年8月租甲方在龙元世纪广场的商铺40、41号，乙方自行承担其在租赁期间的该房屋的物业费、水费、电费等一切费用，不得拖欠。二、原商议的租金协议作废，现定为每月四千元人民币（4000），每月的27号前交清，不留压金。三、乙方要爱护房屋，不得私自改造，破坏其结构、墙壁，地板要整洁、无损。四、甲方、乙方要是解除房屋租赁时，提前半月（15天）告知对方，乙方不得转租或转让等行为。原告程剑锋及被告刘民厚在协议落款处签字并按手印。《房租租赁协议》签订后，被告刘民厚按照协议约定于每月27日前将租赁费4000元转账给原告程剑锋，最后一次转账是2019年5月20日，通过手机银行的形式转给原告程剑锋4000元，原告程剑锋认可收到被告刘民厚5月20日转账的4000元。2016年9月至2019年5月的物业费、垃圾费均一直由被告刘民厚缴纳。2019年6月3日，龙元世纪广场小区物业办公室出具证明：商铺S-40欠2015年8月30日至2016年9月1日物业费，垃圾费共计942.5元；商铺S-41欠2015年8月30日至2016年9月1日物业费，垃圾费共计1800.2元，总合计2742.7元。一审法院认为，本案的焦点问题是：一、被告至今尚欠原告租赁费多少钱；二、被告是否还欠原告其他费用；三、是否应支付房屋损失2000元和房屋维修费2000元。针对第一个焦点问题，原、被告双方于2018年8月30日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，为有效合同。原告程剑锋认可收到被告刘民厚5月20日转账的4000元租赁费，虽辩称这是补交拖欠4月份的房屋租金，但并未提交任何证据能证明自己的主张，且《房屋租赁协议》也已明确约定了缴纳租金的时间是每月27日前交清，被告刘民厚4月份的租金也于4月17日以转账的方式给付了原告程剑锋。这足以认定被告刘民厚按时缴纳了租金，故原告程剑锋要求被告刘民厚支付拖欠5月份租赁费4000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。针对第二个焦点问题，双方当事人于2018年8月30日签订的《房屋租赁协议》中约定被告刘民厚于2015年8月租赁原告程剑锋的商铺S40、S41，并自行承担租赁期间该房屋的物业费、水费、电费等一切费用。被告刘民厚在该《房屋租赁协议》落款处签字并按手印，是对该协议内容的认可，故应当按约定承担2015年8月30日至2016年9月1日的物业费。根据龙元世纪广场小区物业办公室出具的证明，被告刘民厚应当支付原告程剑锋拖欠的物业费、垃圾费共计2742.7元。故原告程剑锋要求被告刘民厚支付拖欠的物业费等费用2742.7元的诉讼请求，予以支持。关于电费200元，原告程剑锋并未提交证据证明被告刘民厚拖欠电费，不予支持。关于违约金，被告刘民厚并未拖欠原告程剑锋的房屋租金，不存在违约行为，故原告请求不予支持。针对第三个焦点问题，原告程剑锋虽主张被告刘民厚将房屋的门窗、卫生间、地板墙面损坏，但并未提交损毁物品的证据，也未提交维修房屋设施的发票，不予支持。判决：一、被告刘民厚于本判决生效后5日内支付原告程剑锋物业费、垃圾费2742.7元；二、驳回原告程剑锋的其他诉讼请求。本案二审期间，双方当事人没有提交新的证据。上诉人刘民厚申请本院调取被上诉人程剑锋建行和微信号有关转账记录，经审查，该组证据不属于法院调取证据的范围，应当由当事人自行调查收集，不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是，一审应否判决刘民厚支付程剑锋物业费、垃圾费2742.7元。经查，本案争议的物业费、垃圾费系涉案商铺2015年8月30日至2016年9月1日期间的费用，当事人在一审提交的两份租房协议，租期起始时间不一致，双方当事人对于该期间由谁负担物业费理解不一致。2016年9月租房协议双方在附页约定“物业费、水电费已由前任与刘民厚交清，刘民厚自2016年11月30日起付费”，2018年8月租房协议约定“乙方于2015年8月租甲方商铺，乙方自行承担其在租赁期间的该房屋的物业费、水电费等一切费用”，结合双方当事人当庭陈述和一般房屋租赁惯例，应理解为租户刘民厚在承租商铺时，对2015年8月至2016年9月的物业费，已与上任租户完成交接并承诺自行承担。刘民厚主张物业费争议已于2019年5月26日三方协商解决，并已微信转账1000元给程剑锋，程剑锋不认可，认为转账是补交租金，刘民厚未提交其他证据证明物业费争议已解决。一审根据租房协议和双方当事人陈述，判决刘民厚支付拖欠的物业费、垃圾费，合法合理。刘民厚关于返还4900元租赁费押金的请求，不属于本案的审理内容，可以另案主张。综上所述，刘民厚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘民厚负担。本判决为终审判决。审判长 王 鲲审判员 任运通审判员 李 敏二〇一九年十二月二十日法官助理司晓博书记员夏青