陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民初852号原告（反诉被告）：陕西天豪实业发展有限公司，住所地西安市新城区。法定代表人：闫西平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张焦平，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔蕾，陕西瑞森律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安市未央区二府庄地区社区服务中心。法定代表人：米志望，该中心主任。委托诉讼代理人：李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：石浩，陕西博硕律师事务所律师。被告：陕西大唐地产有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：米志望，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：石浩，陕西博硕律师事务所律师。原告陕西天豪实业发展有限公司（以下简称天豪公司）与被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心（XX社区）、被告陕西大唐地产有限公司（以下简称大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天豪公司的委托诉讼代理人张焦平、崔蕾，被告二府庄社区与大唐公司的共同委托诉讼代理人李松林、石浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪公司向本院提出诉讼请求：1．要求二被告给原告退还房屋租金3557875.1元；2．要求二被告支付迟延交房、迟延办理消防验收的违约金1575900元；3．要求二被告支付原告购买、安装、改造电梯等相关费用260万元；4．要求二被告支付原告对租赁房屋添附的风机、烟某某、停车场等设备费用1272222.5元；5．要求二被告赔偿给原告造成的经济损失4697632元；6．本案诉讼费由二被告负担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1．要求二被告给原告退还房屋租金5410800元；2．要求二被告支付迟延交房、迟延办理消防验收的违约金1575900元；3．要求二被告支付原告购买、安装、改造电梯等相关费用260万元；4．要求二被告支付原告对租赁房屋添附的风机、管道、水电、烟某某、消防、停车场、监控设备等及相关改造费用904759.5元；5．要求二被告赔偿给原告造成的经济损失3212170元；6．本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2011年9月16日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，约定二被告将正在建设中的位于西安市XX大道XX苑XX层、面积约10800平方米的房屋租赁给原告作为营业用房使用，租赁期限自2012年12月30日起至2028年3月30日止，租金基本价格为每月每平方米68元，二被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告使用，二被告应保证电源满足原告正常使用，水通电明，空调电梯正常使用，租赁期间出租房屋的水电、天然气、光缆、电视收视、网络、电话等与经营相关的一切费用均由原告直接交纳并承担相应的损耗费用，地面所有的停车位由原告免费使用，二被告承诺给原告地下停车位不低于50个，并同意原告将房屋分割转租，自行管理。该合同同时对违约责任也作了明确约定。该合同签订后，原告按约于2011年9月20日给被告交纳租金4406400元，于2012年1月10日给被告交纳租金4406400元。2012年9月30日，为推动工程进度，被告与原告签订协议书，约定甲方不再做商业用房星河苑综合楼1-8层通风、空调设备，同意原告根据商户需求自行安装设备，房屋租金基价从每月每平方米68元调整为每月每平方米63元，综合楼所有电梯设备，被告委托原告采购，总价款为260万元。其他合同条款不变，正常履行。协议书签订后，原告对星河苑商业楼改造了风机、烟某某，添附了部分设备，并投资安装了电梯，还委托房屋中介对外进行了招租宣传，将星河苑1-6层出租给西安聚宝置业有限公司（以下简称聚宝公司）（聚宝公司又对外招租，租赁给11家商户），7-8层出租给景粉英（后与景粉英解除合同，又将7-8层租赁给李某某，与李某某解除合同后，又租赁给西安紫珊瑚装饰设计工程有限公司）。因被告原因，迟迟不能给原告交房，商户纷纷要求赔偿，原告与部分商户解除合同，支付违约金。2014年8月11日，被告给原告出具承诺书，承诺从2014年8月22日保证水、电通，22日前一层商业西、北围墙拆除，路面全部完工，9月30日前完成消防一次性验收合格报告，若未按承诺执行，所超日期按照合同款额千分之二承担违约金。此后，原告多次催促被告，被告一直未能将消防验收手续办理下来，导致商户无法正常开业经营。直至2015年12月31日，被告才给原告出具了消防验收意见书的复印件。2016年1月22日，由于被告拖欠施工方工程款，导致施工方工人拔掉供电柜电源，致使星河苑商业楼1-8层停电，长达一周之久，商户损失惨重，纷纷要求赔偿，而被告一直未能对停电事宜及商户要求赔偿的诉求作出客观回应，反而给各商户发函，要求各商户直接与其签订房屋租赁合同，否则收回商铺、停水停电，直接导致各商户与原、被告的矛盾加剧。2016年8月22日，为防止损失进一步扩大，原告迫于无奈，与被告签订协议，解除双方2011年9月16日签订的协议，同时约定解除后遗留问题的处理和账务清理、结算事宜，双方另行协商。协议签订后，原告多次要求被告清理账务、处理遗留问题，被告一直回避。原告本次起诉诉请中的经济损失系目前能够确定的损失，至于因被告原因导致停电及解除合同后给各商户造成的其他损失，原告要求被告赔偿，待相关金额确定后另行主张。请求依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告二府庄社区辩称，一、二府庄社区依约交付房屋，不存在天豪公司所称“因被告原因，迟迟不能交房”的事实。依据《房屋租赁合同》第六条第二款约定：“甲方按照图纸设计施工完成后交付给乙方，甲方交付的房屋为未验收的房屋，甲方按照图纸施工后现状交付”，二府庄社区交付房屋的标准是未验收的、仅施工完毕的现状房屋，交付时间为2012年12月31日前。2012年9月30日双方达成《协议书》，约定涉案房屋的通风、空调、电梯等由天豪公司负责安装。即该协议将房屋交付标准进一步调整为“尚未安装通风、空调、电梯设备”的未验收房屋。《协议书》签订后，2012年10月下旬，天豪公司就已接收房屋，进场着手电梯设备的安装，此后天豪公司一直实际占有、使用涉案房屋。可见，二府庄社区此时已如约将房屋交付给天豪公司，不存在迟延交付的事实。需要说明的是，2013年5月天豪公司就已将1-6层房屋转租给案外人聚宝公司，XX社区已如约将房屋交付给天豪公司。二、天豪公司既没有按照约定进行通风、空调设备的安装，也没有按照约定将电梯全部安装，其主张的改造费用不应得到支持。首先，天豪公司没有按照《协议书》进行任何通风、空调设备的安装，2013年4月二府庄社区自行委托第三方进行了安装。《协议书》所约定的通风、空调是整个商业部分楼宇的综合系统，天豪公司的商户在实际装修中对室内进行了一些风机、烟某某的安装，属于二次装修的范围，与《协议书》约定的通风、空调系统不同。因此，天豪公司诉状中称进行改造与事实不符，其第四项诉请不能成立。其次，《协议书》约定天豪公司应安装9部电梯，并在电梯进场前申报电梯的型号、规格等，XX社区认可后进场安装。但天豪公司既未按协议约定申报电梯型号、规格，也未经认质认证，且实际仅安装5部垂直电梯，另外4部扶梯并未安装，故其要求二府庄社区支付全部260万元电梯费用与事实不符，即其第三项诉请也不能成立，应根据实际情况处理。三、涉案消防手续办理迟延的原因，在于天豪公司装修中违反消防规程，更改防火门、通风设备等设施，且不配合验收所致，故天豪公司第二项诉请主张的违约金没有事实基础，应予驳回。首先，双方约定的租赁房屋就是“未消防验收的现状房屋”，《房屋租赁合同》第六条第二款、第四款对此约定明确。天豪公司不应也无XX社区提出要求。其次，消防验收是双方的共同义务。《房屋租赁合同》第六条第四款约定：“因双方可能存在交叉施工，乙方应配合甲方办理房屋验收手续，其消防手续由甲方牵头乙方配合，变更部分及装修部分的费用由乙方承担”，可见双方均有消防验收的义务。复次，天豪公司二次装修中，违反消防规程，更改防火门、通风设备等设施，二府庄社区要求其整改未果等因素，导致消防验收迟迟不能通过，该XX社区。四、天豪公司关于“因消防验收手续未办下来，导致商户无法正常开业”的陈述也不符合事实，即消防验收手续不会对本案造成实质影响。涉案房屋消防验收手续是2015年12月31日取得，但天豪公司的承租户早在2013年8月进场，2014年开始营业，尤其是肉夹馍等商户一直经营良好。五、因天豪公司违约未能按期支付租金，二府庄社区于2016年6月1日解除了涉案《房屋租赁合同》，XX社区上千万元租金未付。二府庄社区已在2012年10月下旬将房屋交付给天豪公司，天豪公司在2013年5月已将涉案房屋转租给第三方使用。依据《房屋租赁合同》第四条约定，房租应自2013年4月1日起算，因天豪公司与第三方聚宝公司的租赁期限自2013年8月31日起算，XX社区XX房租最迟应自2013年9月1日起算。按此及合同第四条约定，天豪公司早就应支付下一年度租金，但天豪公司始终称商业不繁荣，等繁荣之后一并交纳。至2016年数次催促无果，唯有在2016年6月1日致函解除合同。XX社区核算，天豪公司下欠租金高达1500万元，天豪公司主张返还租金的理由不能成立。六、租赁合同的解除是因天豪公司的违约导致，XX社区支付添附财产的费用。综上，二府庄社区已按租赁合同的约定交付涉案房屋，租赁合同解除的根本原因是天豪公司超出能力范围擅自承诺、拒不支付租金，故天豪公司诉请的租金、违约金、添附费用、经济损失等依法应予驳回。被告大唐公司辩称，XX社区的意见。大唐公司在涉案租XX社区共同开发涉案项目，后来大唐公司没有参与，所以租赁行为没有参与，大唐公司没有责任。被告二府庄社区向本院提出反诉请求：1．判令天豪公司立即XX社区支付尚欠的房屋租金14976332元；2．判令天豪公司立即XX社区支付逾期腾房占有使用费2224842.9元；3．判令天豪公司立即XX社区赔偿因房屋外立面破坏等导致的维修费用损失139693元；4．本案诉讼费由天豪公司负担。事实和理由：2011年9月16日，二府庄社区与天豪公司签订《房屋租赁合同》，约定XX社区开发的星河苑综合楼1-8层，面积共计10800㎡，房屋现状为期房，租金为68元/月/㎡，XX社区XX楼后应于2012年12月31日现状交给天豪公司进场装修。缔约后，为加快工程进度，保证天豪公司按时营业，双方于2012年9月30日达成《协议书》，约定星河苑1-8层的通风、空调设备工程由天豪公司承担，包干价500万元，9台电梯设备由天豪公司负责采购安装，包干价260万元，从应付租金中扣减。嗣后，XX社区XX楼施工并交付房屋，天豪公司承租房屋亦于2013年9月即已投入使用，并陆续开始营业，但其除支付第一年度的租金外再未支付租金，经数次函催，天豪公司仍拒不交纳。2016年8月22日，双方协议确认解除《房屋租赁合同》，遗留问题另行协商解决。但此后长达数月，天豪公司仍未腾交房屋，部分腾交的房屋外立面石材因装修施工遭到破坏，天豪公司亦未组织修复。针对拖欠的租金、逾期腾房占有使用费及修复费用等，二府庄社区多次向天豪公司催索，但其拒不回应，故提起反诉以求一并解决遗留问题，望判如所请。原告天豪公司辩称，一、二府庄社区的第一项诉请依法不能成立。XX社区签订的是房屋租赁合同，房屋租赁的目的应当达到标的物能够满足使用的条件。涉案房屋的用途系商业用途，且建筑总面积大于一万平方米，根据《消防法》《建筑工程消防监督管理规定》《建筑法》《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关法律法规规定，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。XX社区直至2015年12月31日才取得星河苑综合大楼建设工程消防验收意见书，涉案房屋才达到法定使用条件。因此，涉案房屋的租赁期限应从2016年1月1日起算。XX社区租金。二府庄社区计算租金的起止期限并未明确，二府庄社区认为涉案房屋从2013年9月已投入使用没有事实根据。XX社区2014年8月11日向天豪公司出具的承诺书可知，二府庄社区向天豪公司交付的房屋，至少在2014年8月11日前水未通、电未明，围挡未拆除，路面未完工，根本不具备普通房屋使用的条件。XX社区虽在2016年8月22日签订了解除合同，但在2016年6月1日，二府庄社区就通知天豪公司解除了房屋租赁合同，并于当天向各承租商户发函要求与其直接签订房屋租赁合同，否则停水停电、强制清场，并在此后强制与多家商户直接签订房屋租赁合同。XX房XX社区发出解除通知后，天豪公司即已无法正常使用，因此涉案房屋计算租期应截止到2016年6月1日。二府庄社区提出反诉主张的租金与其2016年6月1日发出的解除合同函件内容存在自相矛盾之处。由此可见，二府庄社区对起算租期的起点并没有一个准确的时间。二府庄社区计算的月租金标准与双方的约定不符，本案房屋月租金标准应为63元/平方米，XX社区主张的68元/平方米。XX社区的说法，XX社区将房屋交付天豪公司开始计算房屋租金，那么由于二府庄社区交付的房屋不能达到商业使用的条件，若租金按照双方合同的约定计算，显然对天豪公司不公，这也与法律规定的公平公正原则相违背。综上，涉案房屋的计租期限应为2016年1月1日起至2016年6月1日止，租金基价为63元/平方米，XX社区共计支付8812800元房屋租金，XX社区XX房租租金5410800元，二府庄社区要求天豪公司支付欠付租金14976332元依据不足，应予驳回。二、二府庄社区要求天豪公司向其支付逾期腾房占有使用费没有事实依据，应予驳回。二府庄社区在租赁期限内单方违法与天豪公司解除租赁合同，对解除租赁合同的后续事宜，不是采取协商、协调的办法解决，而是利用其作为房主的优势，强行逼迫星河苑众商户与其直接签订房屋租赁合同，否则停水、停电，强制清场。涉案房屋中经营的众多商户，系天豪公司通过中介招商而来，花费了巨大成本，各商户也是投入了巨额成本进行装修，XX社区坐享其成，直接强迫众商户与其签订合同。众商户中的XX户XX社区重新签订了房屋租赁合同，二府庄社区采取了强行锁门、封门、停水、停电等非法措施，导致矛盾升级，该XX社区自行承担。2016年6月1日，二府庄社区发出解除合同函件后采取的一系列行为，天豪公司事先均不知晓，XX社区XX房XX社区自行承担。三、二府庄社区要求天豪公司赔偿维修费用损失没有事实依据，应予驳回。天豪公司在房屋租赁期间未对房屋外立面进行破坏，对房屋外立面的使用均在正常的范围内，不存在装修施工破坏外立面的情况，故该损失不应由天豪公司承担。综上，XX社区的反诉请求。大唐公司述称，认为与其没有关系。本院认定事实如下：2011年9月16日，原告天豪公司（乙方、承租方）与被告二府庄社区、大唐公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方所出租的房屋位于未央大道旁，星河苑1-8层，面积共计约10800平方米（以实际测量建筑面积为准多退少补计算面积），房屋质量及状况为期房；该房屋用途为营业用房，除双方另有约定或经甲方书面同意外，乙方在租赁期间不得改变房屋用途；该房屋租赁期自2012年12月30日起至2028年3月30日止，共计180个月；租金基本价格为每月每平方米68元；2012年12月31日前将该房屋交付给乙方使用，2012年12月31日-2013年3月30日为装修期，免房租，第一年至第二年（2013年4月1日-2015年3月30日）每年房屋租金为8812800元，第三年起每两年在上两年的基础上增浮5%，第十六年起随行就市，同等条件优先；租金每年支付一次，数额为当年租金；本合同签订生效后十日内（2011年9月25日前）支付首次半年租金4406400元，主体工程8层封顶前支付后半年租金4406400元，以后交纳每次提前2个月付清下一年房租，甲方根据乙方提供的公司名称提供正规发票；甲方应于2012年12月31日前，将该房屋交付给乙方使用，2013年1月1日-2013年3月30日为装修期，如遇不可抗力，甲方不能按时交房的，免租期及出租期均相应顺延，双方互不承担违约责任；甲方按照图纸设计施工完成后交付给乙方，甲方交付的房屋为未验收的房屋，甲方按照图纸施工后现状交付；乙方验收房屋时，对照图纸验收确认，其后乙方可进场施工，乙方的施工方案、施工图纸须相关手续的由乙方负责办理；甲乙双方可能存在交叉施工，双方应相互配合且均应符合施工规范要求，乙方应配合甲方办理房屋验收手续，其消防验收手续由甲方牵头乙方配合，变更部分及装修部分的费用由乙方承担；甲方交付乙方的电源满足乙方正常使用，水通电明，空调电梯正常使用；租赁期间，房屋及所属设施设备的维修质保期内由甲方负责，质保期后均由乙方负责并承担维修费用；因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失；乙方如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意并保证房屋主体安全；租期期间出租房屋的水电、天然气、光缆、电视收视、网络、电话以及与乙方经营相关的一起费用均由乙方直接缴纳并承担相应损耗费用；甲方有以下行为的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿经济损失：1．不能按时提供房屋或所提供房屋不符合双方约定条件。2．在租赁期间因甲方自己的原因造成房屋不能正常使用。3．甲方故意行为导致房屋不能正常使用的；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1．乙方不交付租金或不按双方约定期限交付租金达一个月以上的。2．未经甲方书面同意或有关部门批准，擅自拆改房屋结构或改变房屋用途的。3．利用房屋进行违法活动的。4．未按合同约定对房屋及时维修的。5．故意损坏房屋和房屋基础设施的；如因政策规定或政府行为导致影响房屋租赁的，乙方有权解除合同并不承担法律责任；违约金=违约部分金额×同期银行贷款利率×违约期限（以日计算）；甲方不能在合同约定的时间提供房屋的，乙方有权提前解除合同，甲方应按13.1条的规定向乙方支付违约金。如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则应按13.1条的规定向乙方支付滞纳金，甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失并装修期向后顺延；由于乙方怠于履行维修义务或情况紧急，甲方组织维修的，乙方应支付甲方维修费用并承担二倍的银行贷款利息；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按13.1条的规定向乙方支付违约金；乙方逾期未支付租金的，甲方有权按13.1条的规定向乙方收取滞纳金；如甲方因自身原因需提前终止本合同，应经乙方同意并给乙方必要的准备时间，并按协议约定承担因此给乙方造成的损失费用；房屋出租面积内物业乙方自行管理。地面所有停车位由乙方办理手续免费使用。甲方承诺地下停车场内不低于50个停车位归乙方按规定交费使用，但公共部分应缴纳的政府相关费用乙方应按比例分摊。将该房屋分割转租的，乙方自行管理，如果发生意外及法律责任乙方自行承担一切相关法律责任。该合同还对其他有关权利义务事项进行了约定。2011年9月20日，XX社区支付租金4406400元。2012年1月10日，XX社区支付租金4406400元。2012年9月31日，二府庄社区（甲方）与天豪公司（乙方）签订《协议书》，约定为了确保工程进度，提高整体建筑形象，甲方双方协商，就甲方委托乙方商业住宅租赁期间内部配套设备变更事宜达成共识，协议如下：原商业用房“星河苑”综合楼1-8层通风设备、空调设备，由甲方委托乙方承担此项工作，双方协议总包价为500万元，设备进场前，乙方申请报甲方批准，甲方对设备进场前认质、认证后设备方可进场安装到位；为了促进施工单位加快工程进度，保证乙方按期进入营业期，综合楼所有电梯设备由甲方委托乙方全部采购安装到位，设备购入前乙方需向甲方申报产品规格、型号、性能及品牌等相关资质，由甲方考查认质、认证后方可购入，设备安装时甲方协调好设备位置，设备维修费用由乙方承担；电梯设备双方协定价为260万元。设备共9台，客梯2部、货梯1部、扶梯4部、观光电梯2部，乙方垫付设备款，双方协定甲方在第二年乙方支付当年租金款中扣回设备款260万元整；通风设备、空调设备，甲方委托乙方购买入安装，乙方在租赁期间根据自己用途自行安装到位，乙方要确保外墙面不得出现设备、管道外漏，影响整体建筑形象；原房屋租赁合同条款租金基价甲乙方双方协商，甲方因通风、空调设备不做，同意乙方根据商户需求自行安装设备，现协定房屋租金基价每月68元/平方米整调整为每月63元/平方米整；本协议书只作为补充协议条款，对原合同租金作为意向修改，原合同其他条款不变，正常履行。2012年9月26日，天豪公司（甲方）与恒达富士电梯有限公司（乙方，以下简称恒达公司）签订《电梯设备承揽合同》，约定天豪公司定作电梯9台，合同总价款为153.8万元。落款处乙方委托代理人为赵晓红。2012年12月10日，天豪公司与恒达公司签订《补充协议》，约定：应天豪公司要求，将2台8层8站8门无机房方型单面观光梯其中的1台（井道尺寸2550MM×2150MM）变更为9层9站9门（钢板喷塑），加层及整改费用为8000元，此款项在提货前随提货款一起付清。天豪公司提交其与西安山钢建筑工程有限公司（以下简称山钢公司）于2012年10月12日签订的《施工合同》，约定工程内容为两部观光电梯井道的钢结构制作、两面玻璃的安装、4部扶梯不锈钢装饰、预埋件制作安装，工程总价为30万元。天豪公司提交其与山钢公司签订的《施工合同》，约定工程名称为观光电梯井道，工程总价87040元。天豪公司提交其与山钢公司于2013年7月15日签订的《施工合同》，工程名称及内容为星河苑电梯井新增地下一二层及第九层钢结构制作及玻璃围护，工程总价98000元。天豪公司提交其与西安中菱电梯有限公司（以下简称中菱公司）签订的《产品安装合同》，约定安装1#-9#电梯，总计金额为515000元。天豪公司提交其与中菱公司签订的《委托代办运输、保险及配套协议》，约定天豪公司委托中菱公司代办国内运输、国内运输保险及配套，中菱公司根据运输方式及路程收取运输、保险及配套费共计10万元整。天豪公司提交其与中菱公司于2014年3月26日签订的《星河苑电梯项目安装补充协议》，包括督促施工方完善门洞修补、围地坑、地坑支撑浇筑等，费用总合计为95615.60元。天豪公司提交其与中菱公司于2014年11月3日签订的《修理协议》，约定天豪公司委托中菱公司对星河苑小区的在用林肯电梯进行修理，此次修理费用总计为69928元。2013年8月5日，中菱公司向天豪公司出具收款收据载明收到3台电梯运费（星河苑）32000元；2013年8月22日，恒达公司向天豪公司开具“高速安全型电梯”发票456000元；2014年4月15日，山钢公司向天豪公司开具“工程款”发票425040元；2014年4月21日，中菱公司向天豪公司开具“电梯”发票375000元；2014年4月22日，中菱公司向天豪公司开具“安装”发票426615元；2014年9月4日，赵晓红向天豪公司出具收条，载明收到星河苑工程款6万元。以上合计1774655元。天豪公司实际安装了5部垂直电梯，4部扶梯未安装。2014年8月11日，二府庄社区出具《承诺书》，载明：“双方协定：综合楼1-8层商业，从2014年8月22日保证水、电通，22号前一层商业西、北围墙拆除，路面全部完工。9月30日前完成消防一次性验收合格报告交商业。以上所承诺未按日期执行，所超日期按合同款额千分之二承担违约金”。2015年12月31日，西安市公安消防支队XX社区出具西公消验字【2015】第0371号《建设工程消防验收意见书》：综合评定星河苑综合大楼建设工程消防复验合格。2016年6月1日，二府庄社区向天豪公司发出《函告》，载明：贵司应在2016年3月31日前交纳下一年度（2016年6月1日至2017年5月30日）租金，但贵司迟迟未能如约履行，我单位先后于2016年5月15日、2016年5月20日两次致函贵司催告履行，但贵司收函至今拒不交纳，逾期已达62天，我单位现向贵司郑重申明如下：解除贵我双方于2011年9月16日签订的《房屋租赁合同》；本函的签发，并不影响我单位依据有效法律、法规的规定向贵司追究责任的权利。2016年8月22日，二府庄社区（甲方）与天豪公司（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方于2011年9月16日签订《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方位于西安市未央大道旁、“星河苑”大厦1-8层，为尽快处理《房屋租赁合同》项下的遗留问题，实现双方均能止损的目的，双方经协商一致，达成如下协议：一、双方确认2011年9月16日签订的《房屋租赁合同》自本《协议书》签订之日起解除；二、《房屋租赁合同》解除后遗留问题的处理和账务清理、结算事宜，双方另行协商。2016年8月30日，XX社区、大唐公司出具《证明》，载明：鉴于我公司与贵某某已解除2011年9月16日星河苑1-8层房屋租赁合同。我公司同意7-8层的租赁方紫珊瑚公司直接与你方签订新的租赁合同。我公司已收取2016年5月31日至2017年5月31日的租金100万元，保证金5万元，房租押金183333元，在我方与贵某某租赁结算后，将7-8层剩余租金计算其中。2016年9月21日，二府庄社区向聚宝公司发《撤离通知单》，载明：“我公司已经于2016年6月1日与天豪公司解除了星河大厦1#楼1-8层商铺租赁关系。时至今日，贵公司仍未将占用我公司的招商办公室交回。现我公司正式通知贵公司，请贵公司人员于2016年9月22日前及时撤离，如贵公司人员未按时撤离，由此引发的一切经济损失及法律责任由贵公司承担”。二府庄社区在与天豪公司解除合同后，与天豪公司的部分原承租户重新签订了房屋租赁合同。其中，2016年9月12日，二府庄社区与天豪公司原承租户紫珊瑚公司签订《房屋租赁合同》，约定XX社区XX苑XX楼建筑面积约为2700平米租赁给紫珊瑚公司，租期期限自2016年9月1日起至2025年11月30日止。另外，二府庄社区还通过招商引进一部分新的承租户，并与新的承租户签订了房屋租赁合同。另查明，2013年3月26日，天豪公司与李某某签订《房屋租赁合同》，约定天豪公司将星河苑7、8两层及1层约80平方米，共建筑面积约2816平方米出租给李某某，该房屋装修期自2013年4月15日起至2013年8月31日止，免收租金，租赁期自2013年8月31日起至2028年8月31日止，共计15年，房屋交付时间为2013年4月15日前，如天豪公司未按时交房，租赁期与装修期应相应顺延。后李某某以天豪公司对上述房屋进行了重大破坏，致其不能正常使用，天豪公司同意退还其支付的押金及租金60万元为由起诉要求天豪公司向其返还已支付的租金及利息，西安市未央区人民法院于2016年5月16日作出（2016）陕0112民初2620号民事判决：天豪公司退还李某某45万元并向李某某支付利息。后李某某又起诉天豪公司承担因违约给其造成的经济损失并向其支付违约金。2018年2月13日，西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初1798号民事判决：天豪公司向李某某赔偿损失123.71万元并支付违约金。天豪公司与西安紫珊瑚装饰设计工程有限公司（以下简称紫珊瑚公司）签订《房屋租赁合同》，约定天豪公司将星河苑第7-8层房屋，面积为2700平方米，出租给紫珊瑚公司，租赁期限自2015年7月30日起至2025年11月30日止共计10年，天豪公司应于2015年7月30日前将标的房屋交付给紫珊瑚公司。2013年5月28日，天豪公司与聚宝公司签订《房屋租赁合同》，约定天豪公司将星河苑1-6层，净面积约为8400平方米房屋出租给聚宝公司，天豪公司保证房屋质量及状况良好，保证符合租赁使用的条件，该房屋附属设施包括上下水配比、两部电梯安装到位、电容电量配比到位、天然气接到各层，租赁期自2013年8月31日起至2027年2月28日止，其中2013年8月31日至2014年2月28日为免租费装修期，在2013年8月31日前达到交房标准，天豪公司将房屋交付给聚宝公司。聚宝公司承租上述房屋后又分租给不同的商户。2017年4月12日，天豪公司与聚宝公司为处理合同解除后的遗留事宜签订《协议书》。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               再查明，2013年4月8日，二府庄社区与西安市扬昊机电安装有限公司（以下简称扬昊公司）签订《通风空调工程协议书》，约定XX社区XX苑XX室通风、防排烟系统；F1-F8防排烟系统；屋面通风、防排烟系统（含正压送风），总承包价为1352997元。2016年9月12日，二府庄社区与西安阿伯丁建筑装饰工程有限公司（以下简称阿伯丁公司）签订《工程合同》，约定XX社区XX大厦XX层外墙石材修补工程发包给阿伯丁公司，单价为每平方米580元，最终金额以实际完成量结算。2016年9月20日，二府庄社区向杨祖根汇款15000元；2016年11月29日，二府庄社区向杨祖根汇款117708.35元，以上合计132708.35元。本案审理过程中，天豪公司向本院递交《司法鉴定申请书》，请求对天豪公司为星河苑大楼封闭原来设计的扶梯口而产生扩建造价费用（包括施工、消防的设计及变更等）进行司法评估鉴定；请求对天豪公司为星河苑大楼租赁房屋添附的风机、管道、水电、烟某某、消防、停车场、监控设备、楼梯等的施工改造费用进行司法鉴定。因天豪公司提供的工程相关资料不全导致无法进行鉴定，永明项目管理有限公司将此案退回。后天豪公司向本院递交《撤回部分诉讼请求的申请书》：自愿撤回关于“要求二被告支付原告对租赁房屋添附的风机、管道、水电、烟某某、消防、停车场、监控设备等相关改造费用904759.5元”的诉讼请求项。上述事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《协议书》《电梯设备承揽合同》《补充协议》、发票、转账凭证、收条、《承诺书》《建设工程消防验收意见书》、（2016）陕0112民初2620号民事判决书、（2017）陕0112民初1798号民事判决书、《通风空调工程协议书》《司法鉴定申请书》《撤回部分诉讼请求的申请书》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二府庄社区、大唐公司（甲方）与天豪公司（乙方）于2011年9月16日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同在履行过程中，实际履行合同权利义务的双方为二府庄社区与天豪公司。就租金，该合同约定为每月每平方米68元。就房屋交付，该合同约定：甲方应于2012年12月31日前，将该房屋交付给乙方使用，2013年1月1日-2013年3月30日为装修期，如遇不可抗力，甲方不能按时交房的，免租期及出租期均相应顺延，双方互不承担违约责任；甲方按照图纸设计施工完成后交付给乙方，甲方交付的房屋为未验收的房屋，甲方按照图纸施工后现状交付。XX社区于2014年8月11日出具的《承诺书》，二府庄社区保证2014年8月22日水电通，一层商业西、北围墙拆除，路面全部完工。可见，2014年8月22日前，虽然天豪公司已与第三人签订房屋租赁合同，但涉案房屋并未达到最基本的租赁使用条件。至于该《承诺书》中，二府庄社区承诺2014年9月30日前完成消防一次性验收合格报告交商业，与上述《房屋租赁合同》约定的未验收现状交付并不矛盾，XX社区的租赁合同期限应自2015年12月31日二府庄社区取得消防验收合格意见书后起算，与天豪公司2013年就已将涉案房屋转租于第三人的事实不符，故天豪公司该主张不能成立。综合以上事实，本院认定二府庄社区与天豪公司之间的租赁合同期限自2014年8月22日起算。顺延三个月免租装修期，天豪公司应自2014年11月22日起XX社区支付租金。2016年8月22日，XX社区签订《协议书》，约定解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。据此，XX社区房屋租金至2016年8月22日。2012年9月31日，二府庄社区与天豪公司签订《协议书》，约定就通风设备、空调设备及电梯设备的采购安装，二府庄社区委托天豪公司承担，房租每月68元/平方米调整为每月63元/平方米。XX社区提供的其与扬昊公司签订的《通风空调工程协议书》约定，涉案房屋的XX社区完成。至于电梯设备，天豪公司实际也仅安装了5部垂直电梯。因此，天豪公司主张按照63元/月/平方米计算房屋租金，与《协议书》约定的双方权利义务不相符，房屋租金还应按68元/月/平方米计算。自2014年11月22日至2016年8月22日，XX社区支付租金15422400元，XX社区支付租金8812800元，XX社区支付租金6609600元。XX社区退还租金5410800元，与事实相悖，应不予支持。二府庄社区虽迟延交房，但天豪公司也拖延支付租金，双方均构成违约，且均为对各自主合同义务有关约定的违反，应互不承担违约责任。因此，XX社区支付迟延交房、迟延办理消防验收违约金1575900元及赔偿经济损失3212170元，应不予支持。二府庄社区与天豪公司于2012年9月31日签订的《协议书》约定，二府庄社区委托天豪公司采购安装电梯设备，天豪公司垫付设备款。天豪公司为购买、安装、运输、改造电梯等共计花费1774655元，二府庄社区应向天豪公司支付。XX社区支付其对租赁房屋添附的风机、管道、水电、烟某某等及相关改造费用904759.5元的诉讼请求，不违反法律法规规定，本院予以准许。2016年8月22日，XX社区协议解除双方之间的《房屋租赁合同》。2016年8月30日，天豪公司即XX社区出具《证明》，同意7-8层的租赁XX社区签订新的租赁合同。2016年9月12日，二府庄社区即与紫珊瑚公司签订新的《房屋租赁合同》。2016年9月21日，XX社区XX层房屋的承租户聚宝公司发《撤离通知单》，要求聚宝公司及时撤离。以上事实可见，天豪公司在XX社区解除合同后，及XX社区移交了涉案房屋，二府庄社区要求天豪公司支付逾期腾房占有使用费2224842.9元，没有事实依据，应不予支持。关于二府庄社区要求天豪公司赔偿因房屋外立面破坏等导致的维修费用损失139693元，二府庄社区虽提供了其与阿伯丁公司签订的外墙石材修补《工程合同》，但其提供的有关支付凭证显示系向杨祖根汇款支付，并非向阿伯丁公司支付，且其并未提供充分有效证据证明房屋外墙损失系天豪公司破坏所致，XX社区该请求，证据不足，本院不予支持。天豪公司要求大唐公司承担责任，但因大唐公司并非实际的合同履行主体，故天豪公司该请求，应不予支持。综上，天豪公司的诉讼请求部分成立。二府庄社区的反诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心支付原告陕西天豪实业发展有限公司购买、安装、改造电梯等相关费用1774655元； 二、本判决生效之日起十五日内，原告陕西天豪实业发展有限公司支付被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心房屋租金6609600元；三、驳回原告陕西天豪实业发展有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费104022元，原告陕西天豪实业发展有限公司已预交，由原告陕西天豪实业发展有限公司负担90499元，由被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心负担13523元。1040226424975988483412764反诉案件受理费62923元，被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心已预交，由被告西安市未央区二府庄地区社区服务中心负担39013元，由原告陕西天豪实业发展有限公司负担23910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长    马莉莉审判员    马延环审判员    秦燕燕二〇一九年十二月十一日书记员     张佩    1