山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2600号上诉人（原审原告）：连建锋，男，1977年5月28日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：葛绪强、姜爱辉，山东合度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处东河北社区居委会，住所地威海火炬高技术产业开发区彩凤山城34号东河北社区服务大厅。法定代表人：张乾龙，主任。被上诉人（原审被告）：威海高技术产业开发区东河北经济股份合作社，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨南路33号。法定代表人：傅承东，理事长。上述二被上诉人之共同委托诉讼代理人：郭志强，威海高新田和法律服务所法律工作者。上诉人连建锋因与被上诉人威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处东河北社区居委会（以下简称“东河北居委会”）、威海高技术产业开发区东河北经济股份合作社（以下简称“东河北合作社”）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。连建锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持连建锋的诉讼请求。事实和理由：1.连建锋与威海火炬高技术产业开发区田和街道办事处村民委员会（以下简称“委会”）签订《房地产转让合同》时，《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》已经施行并发生法律效力，委会作为房地产开发商，知道也应当知道房地产开发应以出让的方式取得土地，且从案涉网点项下土地建设状况看，委会建设的房屋均是用于商业开发或者以住宅形式向外出售，并未用于国防建设或者公益基础设施建设，不符合划拨用地使用权的法律规定，故连建锋有理由相信案涉网点项下土地为出让地而非划拨地，一审法院仅以居委会主张的历史遗留问题认定案涉网点项下土地性质于法无据；2.连建锋购买网点的初衷为居住使用及增值，而仅有出让方式取得的房屋才有增值价值，对此，连建锋与委会均明知，委会主张连建锋在购买案涉网点时即明知项下土地为划拨用地无事实依据，亦不符合交易习惯。同时，连建锋与委会签订《房地产转让合同》中对房屋价格进行了约定，连建锋支付了合理对价，亦包含了土地出让金等。东河北居委会提交的其与案外人在2004年签订的房地产转让合同与连建锋无关，且该合同中的房屋与案涉网点的地理位置及出售时间均不同，缺乏可比性，一审以该合同认定连建锋购买网点价格明显低于市场价格无事实及法律依据；3.委会为连建锋办理权属证书系其应尽的义务，双方无需再就办理权属证书进行约定，一审以双方签订的《房地产转让合同》中对办证无约定为由认定委会无需为连建锋办理权属证书无事实及法律依据；4.案涉《房地产转让合同》第八条约定，若发生与委会有关的产权纠纷或者债务，委会负责清理，因此给连建锋造成的经济损失，委会负责赔偿。现案涉网点因委会未足额缴纳土地出让金而产生债务，导致连建锋产生损失，东河北居委会应按照合同约定承担赔偿责任；5.《城市房地产管理法》的规定，划拨土地土地出让金应由受让方承担，案涉网点项下土地的受让方系东河北居委会而非连建锋，一审以行政机关未向东河北居委会进行催缴为由确定东河北居委会非缴纳主体无事实及法律依据；6.连建锋与委会签订的《房地产转让合同》中包含住宅及商业网点，住宅已于2012年办理了权属证书，故办理土地项下商业用地时无需另行缴纳土地出让金。同时，从《威海市规划局“关于部分住宅楼规划手续情况的汇报”》载明的内容看，因委会建设房屋的实际面积远超过规划面积，导致土地容积率过高，致使需补缴超过规划面积部分的土地出让金才能办理房屋权属证书，为此，连建锋曾多次与东河北居委会协商，东河北居委会怠于履行土地出让金交纳义务，连建锋代东河北居委会交纳了土地出让金，一审仅以连建锋与威海市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》认定土地出让金的缴纳主体为连建锋有误。东河北居委会、东河北合作社辩称，1.连建锋购买案涉网点时，项下土地为划拨土地，委会作为出让方出让土地，连建锋为受让人，办理权属证书需交纳的土地出让金应由连建锋负担；2.东河北居委会提交了同一区域的房屋销售价格，可以证实连建锋支付的网点价款中并不包含土地出让金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。连建锋向一审法院起诉请求：东河北居委会、东河北合作社返还连建锋代为垫付的土地出让金136242.89元，并自2018年1月22日起，以136242.89元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。一审法院认定事实：2002年9月10日，连建锋与委会签订房地产转让合同，约定，委会将坐落于威海市古寨南路172号楼内东单元101室住宅转让给连建锋，房屋建筑面积81.3平方米，每平方米售价850元，共计69105元；附属转让房地产网点125平方米，每平方米售价1200元，共计15万元，合计219105元，一次性付款。合同第八条规定，委会保证上述房地产权属清楚，若发生与委会有关的产权纠纷或债务，概由委会负责清理，并承担诉讼责任，因此给连建锋造成的经济损失，委会负责赔偿；第九条约定，该房建筑面积的确认，以具有国家房地产测绘资质的测绘机构测绘的结果为准，对面积有争议，按照建设部商品房销售管理办法有关规定执行。2004年1月13日，连建锋办理了古寨南路-172号201室房屋所有权证，证号为威房权证字第××号，建筑面积79.96平方米，用途为住宅。2012年2月1日，连建锋办理了-172号-201室的国有土地使用证，证号为威高国用（2012）第9-36号。2017年1月24日，东河北居委会出具证明，证实原东河北90号楼变更为古寨南路172号，原东河北91号变更为古寨南路182号。2017年2月4日，东河北居委会为连建锋给威海税务局高区分局出具证明，证实古寨南路172-1号商品房为连建锋自有，2002年自居委会处购置此房产，购房数据因保管不善丢失，此商品房含附属物6间，房产总价15万元。2017年10月11日，连建锋向威海市国土资源局缴纳其他土地出让收入费用10942.89元。2018年1月17日，连建锋与威海市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，连建锋交纳了古寨南路-172号-1号的土地出让金125300元。2018年1月22日，连建锋办理了古寨南路-172号-1号不动产权证书，证书号为（2018）威海市不动产权第0003373号，共用地面积3902平方米，房屋建筑面积48.87平方米，用途为商业网点。部分居民因购买的住宅楼多次申办房屋所有权证未果而上访，2010年7月16日，威海市规划局向市信访局出具了关于部分住宅楼规划手续情况的汇报，载明：于90年代在村东南，共建设了3、4、5、6、7、8、9、10、89、90、91号等11幢住宅楼，经测算，11幢楼的总占地面积为14.7公顷，上访的群众分住在这11幢楼内，上访的原因是因为购买的住宅楼多次申办房屋所有权证未果。经与委现场调查核实，95鲁10-01-A122《建设工程规划许可证》中的住宅楼及网点（住宅楼建筑面积2882平方米，商业网点198平方米）为90号、91号住宅楼，从地形图测算，两楼的实际住宅面积约5150平方米，商业网点面积约250平方米。连建锋以此证实因为上述两处房屋实际建筑面积超过规划许可的面积，导致古寨南路172号182号房屋的容积率过高，两栋房屋网点面积远不止250平方米，在2010年现场实际测量时，东河北居委会为规避费用，将其余部分的网点室归于储藏室，以至于现在现场实际测量的面积约计算为250平方米，由此也导致连建锋在办理合同项下的网点时，只能办理其中48.87平方米的房产证。东河北居委会认为，该房屋实际不是委会转让给连建锋，连建锋没有向委会支付购房款，据了解，连建锋的购房款直接交给开发商，当时为了连建锋办证需要签订的房屋买卖合同、为连建锋出具收据丢失的证明；当时进行房地产开发，是以划拨的形式取得土地使用权，是历史遗留问题，周围的村第一次旧村改造均是如此；当时卖网点房时已告诉连建锋不能办证，因为是储藏室改建的，现在办证均是自己缴纳土地出让金，土地出让金按照当年土地评估价格收，连建锋主张的土地出让金就应该由连建锋自行缴纳。为此，东河北居委会、东河北合作社提交了1998年6月威海市人民政府颁发的集体土地使用证，证号为威高集用（98）字第0020号，用途住宅，使用权类型拔用，使用权面积4832.60平方米。连建锋认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条和第四十条、《城市房地产开发经营管理条例》第十二条的规定，只有符合条件的方能以划拨的方式取得土地使用权，连建锋与委会签订房地产转让合同的时间为2002年9月10日，上述法律法规已经施行并发生法律效力，委会作为房地产开发商，知道也应当知道房地产开发应当以出让方式取得，委会建设的房屋均是用于商业开发或者以住宅的形式向外出售，并未用于国防建设或者公益基础建设，不符合划拨用地使用权的法律规定。从交易习惯来讲，划拨用地在未变更土地性质之前不允许对外进行流转，转让时应当报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，本案第一受让人是东河北居委会，连建锋为第二受让人，本案合同的相对方是连建锋与国土资源局或者政府其他相关部门，连建锋支付的房屋对价中已经包含土地出让等费用，不应当由连建锋承担土地出让金，连建锋购买的房屋包含住宅和商业网点，位于同一宗土地之上，从连建锋已办理的住宅土地使用证看，性质为出让土地用地。本案是由于建设的房屋的实际面积远超过规划面积，导致该宗土地上的容积率过高，只有缴纳超出规划面积土地价款，连建锋方能办理案涉商业网点的权属证书。东河北居委会提交房管部门于1998年9月10日颁发的古寨南路-172号和-182号房屋所有权证存根，所有权人为委会，性质集体，房屋坐落古寨南路-172号，建筑结构砖混，层数6层，建筑面积住宅2925.27平方米，储藏室801.9平方米；-182号除面积外其他内容相同。东河北居委会另提交-182号其他业主办理的不动产权证书，权利性质一栏显示为划拨/市场化商品房。上述证据用以证实案涉房屋土地性质为划拨土地。另提交威海高区西河北经济股份合作社提供的2004年4月15日和4月16日威海市华融房地产开发公司与买房者签订的房地产转让合同，证实当时商用房是每平方米3800元。经质证，连建锋认为，房屋所有权证性质为集体房证，可以是划拨的土地也可以是出让的土地，不能根据房证所有权性质来认定土地系划拨土地；房地产转让合同涉及房屋的地理位置时空不一致，与本案没有关联性。另查，2016年8月15日，威海火炬高技术产业开发区管委办公室关于印发建成区社区布局调整以及设置实施方案的通知，由村改居，将23个村（居）经营管理农村集体经济职能转移给改制后的农村集体经济组织，将其承担的社会管理、公共事务、公益事业等职能，全部交由新设立的城市社区居民委员会承接等，东河北社区予以保留，未拆分或合并。连建锋认为，原委会的权利义务现由东河北居委会、东河北合作社承继，东河北居委会、东河北合作社应承担连带责任。一审法院认为，首先，案涉土地属于历史遗留问题，土地出让金由何方支付、支付的标准等属于行政机关的职权范围，从连建锋与威海市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》来看，行政机关确定的缴纳主体是连建锋，否则行政机关应当向东河北居委会催缴；其次，从连建锋与委会签订的房地产转让合同看，案涉网点属于附属物，委会保证上述房地产权属清楚，而无关于办证方面的约定；再次，东河北居委会提供的土地证表明案涉土地原来系划拨地，连建锋主张房价里已经包含土地出让等费用，无证据证实，且案涉网点房出卖时的价格低于正常的商业网点房的价格。另外，双方纠纷因房屋买卖行为而起，案由应纠正为房屋买卖合同纠纷，而非追偿权纠纷。综上，连建锋的诉讼请求，理由不当，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回连建峰的诉讼请求。案件受理费减半收取为1512元，由连建锋负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是办理案涉网点房产证所产生的土地出让金应由谁承担。连建锋购买网点时项下土地性质非国有建设出让土地，其与委会签订的《房地产转让合同》中对于办证事宜及土地出让金的承担问题并未明确约定，连建锋亦未提交证据证实双方曾就上述问题进行协商并达成合意，而该合同中关于产权清晰的约定应是指委会保证其与连建锋之外的他人之间就案涉网点不存在产权纠纷，而非对办证事宜所做约定，故连建锋就案涉网点所支付的对价仅系对该网点现状支付的对价，不包含土地变性产生的相关费用，连建锋以此主张土地出让金应由东河北居委会承担证据不足，本院不予支持。同时，案涉网点系位于范围内，非城镇建设规划范围，连建锋亦是与委会签订的《房地产转让合同》，其应知晓土地性质，相应的土地出让金亦应由连建锋自行负担，现连建锋主张土地性质应为国有出让土地明显与交易习惯不符，本院不予采信。连建锋另主张系因委会开发建设的实际面积超过规划面积导致办理权属证书时需交纳相应的土地出让金，但连建锋与威海市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》并未标明上述问题，连建锋亦未提交相关证据予以证实，故对于连建锋该主张，本院亦不予采纳。综上所述，连建锋之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3024元，由连建锋负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十二月十六日法官助理孟佳宁书记员丁真真