海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1721号上诉人（原审被告）：符桂丽，女，1975年6月16日生，黎族，现住三亚市。被上诉人（原审原告）：三亚凤凰国际机场有限责任公司，统一社会信用代码914602002013608971，住所地海南省三亚市凤凰路凤凰国际机场。法定代表人：李令通，该公司人资行政部副总经理。委托诉讼代理人：叶梅梅，海南琼亚律师事务所律师。上诉人符桂丽因与被上诉人三亚凤凰国际机场有限责任公司（以下简称凤凰机场公司）排除妨害纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初4861号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。符桂丽上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初4861号民事判决中第一、第二项判决;发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由凤凰机场公司承担。事实与理由：一、凤凰机场公司应当先对符桂丽安置后符桂丽方能进行搬迁。住房是赖以生存的保障，此住房是凤凰机场公司2000年房改，符桂丽原住房房改给了单位其他职工后，作为安排符桂丽居住的，不属于符桂丽租用，不但不收取任何房租，作为困难遗属，凤凰机场公司还给予符桂丽每月50元水电费减免照顾至今。如今符桂丽已经在该住所居近二十年，如果2004年凤凰机场公司告知符桂丽要收取房租，符桂丽当时就会和凤凰机场公司要求安置。事实上此房凤凰机场改变了住房性质，要求符桂丽一次性按一平方米1.50万元支付给凤凰机场公司方能让符桂丽继续使用，并不是该房有其他经营管理需要，进行清退。凤凰机场公司应当妥善安置符桂丽住房，按照一般租房性质处理不当。符桂丽的父亲符文有病故前在凤凰机场公司单位缴纳了企业保险和住房公积金，其父病故后未享受任何抚恤金、遗属生活补助或对其遗属进行工作安排。一审法院应当以事实为依据，以法律为准绳，认真调查，合理解决问题，片面认定伤害员工家属权益。二、收取房屋租金凤凰机场公司应当告知符桂丽后，方可收取。该房屋符桂丽居住期间，凤凰机场公司一直由其物业部门向符桂丽收取水电费和物管费，符桂丽一直正常缴纳，符桂丽从未被告知其居住期间需要向凤凰机场公司缴纳房租并向符桂丽收取房租事项。凤凰机场公司要收取房屋租金是2018年12月28日，一审法院没要求凤凰机场公司提供2004年告知符桂丽居住该房需要收取租金的通知，主张收取2017年房屋租金属于认定事实不清，无法律依据。三、本案的诉讼主体不正确，本案与符桂丽没有直接关系，安置这套房是给机场职工住的，是由符桂丽的妈妈去拿的钥匙并住在那里，我们现在也不住在那里。现在房屋的水电停了，不能正常使用了。凤凰机场公司答辩称，一、其没有安置符桂丽住房的义务，涉案的房产是登记在其名下的，土地的性质是出让，其是涉案房屋的合法所有权人，其是民营企业，没有安置职工子女住房的义务；二、其与符桂丽之间不存在劳动关系，对其进行房屋安置没有法律依据，符桂丽父亲去世后，符桂丽一直居住在该房屋内，现房屋仍在符桂丽的控制范围内，没有退还给其，符桂丽使用该房屋没有事实依据；三、房租，包括其公司在内的员工，居住在房屋里应当缴纳房租，符桂丽应知道缴纳房租的事实，一审提供的证据四欠款汇总单和催缴通知单都明确需要缴纳的费用包括房租。四、其公司起诉符桂丽为被告，诉讼主体是正确的，房屋的实际居住人为符桂丽，而非其他人，符桂丽一审提供的证据一、证据三、四都可以证实房屋是由符桂丽使用的，本案为排除妨害纠纷，其公司起诉符桂丽主体正确。凤凰机场公司向一审法院起诉请求：1.判决符桂丽停止侵害，立即搬出凤凰机场公司位于金鸡岭路的宿舍楼金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋，将该房屋返还凤凰机场公司；2.判令符桂丽支付从2004年1月起至2019年5月期间的房屋使用费用77,416.57元（暂计至2019年5月，实际计算至符桂丽返还房屋时止）；3.判令符桂丽承担诉讼费用。一审法院认定事实：符桂丽的父亲符文有系凤凰机场公司单位员工。1994年，凤凰机场公司为了解决员工居住问题，免费提供员工宿舍，符文有一家居住在凤凰机场公司的员工宿舍中。1999年6月，符文有因病去世，房屋由符桂丽家庭居住，符桂丽一直未交房屋使用费，凤凰机场公司也未向符桂丽提出要收取房屋使用费。2000年，凤凰机场公司对其公司的金鸡岭小区的房屋进行房改，符桂丽未能参与凤凰机场公司房改，凤凰机场公司将符桂丽当时居住的房屋分配及交付给被其他参与房改的凤凰机场的员工，并调整符桂丽到其他房屋居住。而后，凤凰机场公司再次将符桂丽调整至涉案金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋（面积59.62平方米）居住。该房屋属于三土房（2005）字第1108号土地房屋权证载明的范围，该土地房屋权证登记的权利人为凤凰机场公司。2004年以前，凤凰机场公司无偿将涉案房屋提供给符桂丽居住。2004年1月开始，凤凰机场公司对其公司的金鸡岭小区的房屋收取房屋使用费，房屋使用费的标准为2004年1月-2008年2月为4元/平米，2008年3月-2012年9月为5.5元/平米，2012年10月-2013年5月为8元/平米，2013年6月至今为10元/平米。2018年12月28日，凤凰机场公司向符桂丽送达了《律师函》，要求符桂丽在收到该函后10日内搬离涉案金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋，否则将追究符桂丽长期非法侵占涉案房屋的法律责任，并主张多年来所欠缴的房租及房屋损耗费用。在凤凰机场公司送达《律师函》之前，凤凰机场公司未收取符桂丽的该房屋的房屋使用费，仅收取了水电费和物业费。一审法院认为，本案的焦点是：符桂丽是否构成侵权的问题。案涉金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋为凤凰机场公司建设所有的住宅小区，房产登记在凤凰机场公司名下，土地性质是出让，凤凰机场公司是该房屋的合法所有权人。该房屋不属于单位集资建房，也不属于房改房，实际上符桂丽也未能参与凤凰机场公司的房改，符桂丽对涉案房屋未享有所有权。现凤凰机场公司由于内部经营管理需要，需要对案涉房屋进行清退。凤凰机场公司于2018年12月28日向符桂丽发出《律师函》，要求符桂丽退房，但符桂丽拒绝搬离，故符桂丽继续居住涉案房屋的行为，是对凤凰机场公司物权的侵害，妨害了凤凰机场公司对自己合法物权的行使。符桂丽的行为已经构成侵权，应当承担相应的法律责任。故凤凰机场公司要求符桂丽停止侵害，搬出位于三亚市××区的凤凰机场金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋，将该房屋返还凤凰机场公司，符合法律规定，予以支持。凤凰机场公司是否应当安置符桂丽及符桂丽是否享有房改资格的问题与本案系不同的法律关系，符桂丽可以另行寻求其他相应的途径解决。关于租金问题，从2004年起，凤凰机场公司对该金鸡岭小区的非房改房按交纳租金的方式进行管理。符桂丽未能取得涉案房屋的所有权，其也没有与凤凰机场公司签订书面的租赁合同，凤凰机场公司与符桂丽之间形成了不定期的租赁合同关系。因当事人双方没有约定租期，凤凰机场公司可以随时解除合同。符桂丽应负有交纳房屋租金的义务。在凤凰机场公司于2018年12月28日向符桂丽送达《律师函》前，符桂丽从未交纳过租金，凤凰机场公司也没有证据证明其在2018年12月28日前向符桂丽主张过租金。符桂丽辩称凤凰机场公司未曾向其主张过租金，现不同意支付凤凰机场公司所主张的租金。根据法律规定，租金的诉讼时效为一年，故至2018年12月28日凤凰机场公司发出《律师函》之日止，凤凰机场公司提出的2017年12月28日前的租金主张已超过诉讼时效，不予支持。故支持自2017年12月28日起至符桂丽搬离涉案房屋之日止的租金。自2013年6月至今，凤凰机场公司均按照10元/平米的标准收取该小区房屋的租金，故符桂丽应当按照该标准交纳租金给凤凰机场公司，即每个月租金为596.20元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，判决如下：一、符桂丽应当停止侵权，并在判决生效之日起30日内搬出凤凰机场公司所有的位于三亚市××区房屋，将该房屋返还给凤凰机场公司。二、符桂丽应在本判决生效之日起10日支付租金给凤凰机场公司，租金按照每月596.20元标准，自2017年12月28日起计算至实际搬出房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元（凤凰机场公司已预交），由凤凰机场公司负担667元，符桂丽负担200元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年12月28日，凤凰机场公司虽向符桂丽送达了《律师函》，要求符桂丽在收到该函后10日内搬离涉案房屋，并主张多年来所欠缴的房租及房屋损耗费用，但没有明确欠缴房租及房屋损耗费用具体数额及收取房租的标准。本院认为，本案争议焦点为：一、符桂丽应否搬出涉案房屋；二、涉案房屋租金问题；三、符桂丽是否是适格的被告。1关于符桂丽应否搬出涉案房屋的问题首先，涉案房产登记在凤凰机场公司名下，凤凰机场公司是房屋的合法所有权人，符桂丽对涉案房屋不享有所有权；第二，涉案房屋源于凤凰机场公司为了解决员工居住问题，免费提供给其原员工符桂丽父亲符文有一家居住，符文有已去世，凤凰机场公司要求符桂丽搬出涉案房屋，符桂丽继续居住涉案房屋没有合法依据，故符桂丽应搬出涉案房屋。符桂丽主张凤凰机场公司应当对其进行安置后才搬出涉案房屋，没有法律依据,本院不予支持。2关于涉案房屋租金的问题2004年以前，凤凰机场公司无偿将涉案房屋提供给符桂丽居住，凤凰机场公司虽于2004年1月起对其公司的金鸡岭小区的房屋收取房屋使用费即租金，但凤凰机场公司没有提供至起诉之前，已告之符桂丽居住的房屋需收取租金的证据，2018年12月28日凤凰机场公司向符桂丽发出《律师函》亦没有明确符桂丽应缴房屋租金具体数额，符桂丽主张凤凰机场公司没有告之涉案房屋需收取租金的理由成立，本院予以支持。凤凰机场公司起诉主张符桂丽交纳涉案房屋的租金并提交了《三亚凤凰国际机场宿舍管理办法实施细则》，该细则明确收费标准，符桂丽对凤凰机场公司提交该证据真实性没有异议，故符桂丽应自第一次庭审即2019年7月19日起交纳涉案房屋租金至实际搬出涉案房屋之日止。一审法院判决符桂丽自2017年12月28日起交纳涉案房屋租金没有事实依据，本院予以纠正。3关于符桂丽是否是适格的被告问题符桂丽确认其居住涉案房屋已近二十年，且水电、物业费均以其名义交纳。二审庭审中，符桂丽虽称其已不在涉案房屋居住，但其没有将涉案房屋交付给凤凰机场公司，而是让其婆婆居住，故符桂丽是涉案房屋的实际控制人，其行为侵害了凤凰机场公司的合法权益，符桂丽作为被告适格。综上，符桂丽的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二）项的规定，判决如下：1维持三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初4861号民事判决第一项；二、变更三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初4861号民事判决第二项为符桂丽应在本判决生效之日起10日向三亚凤凰国际机场有限责任公司支付金鸡岭小区Ⅰ栋122号房屋租金，租金按照每月596.20元标准，自2019年7月19日起计算至实际搬出房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费867元（凤凰机场公司已预交），由三亚凤凰国际机场有限责任公司负担667元，符桂丽负担200元。二审案件受理费1,734元（符桂丽已预交），由符桂丽承担400元，由三亚凤凰国际机场有限责任公司负担1,334元。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 付春燕审判员 李新建 二〇一九年十二月十三日书记员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。