北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16163号上诉人（原审被告、反诉原告）：吕明杰，女，1984年9月7日出生，汉族，北汽福田股份有限公司法务部员工，住北京市怀柔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈溶，女，1972年1月3日出生，汉族，无业，户籍地住址天津市大港区。委托诉讼代理人：王柱，北京国旺律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601号。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。上诉人吕明杰因与被上诉人陈溶、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕明杰上诉请求：1.撤销一审判决第三、五项，改判吕明杰无需支付陈溶违约金，并支持吕明杰的反诉请求：（1）判令陈溶返还吕明杰已支付款项58.8万元的基础上，支付利息损失（已支付58.5万元为基数，按照日万分之五计算至实际给付之日止）；（2）判令陈溶向吕明杰支付一审法院酌定违约金；（3）根据合同约定由陈溶向吕明杰支付中介费、评估费共计55148元。2.判令陈溶承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院事实认定不清，吕明杰依照合同约定履行支付义务、支付滞纳金、推进履约，不构成违约行为，而因陈溶的原因导致申请贷款期限和过户期限超期履行15日，且陈溶多次提出解除合同，构成根本违约，而一审判决未予认定陈溶的违约行为，而认定吕明杰的违约，系属事实认定不清。2.一审法院判决适用法律错误，根据合同约定，《补充协议》第4条第2款的约定，陈溶构成根本违约，应当向吕明杰支付违约金并向吕明杰赔付中介费、评估费等，一审法院未予支持陈溶向吕明杰的赔偿损失请求，违反合同法的规定，适用法律错误。陈溶辩称，同意一审判决。链家公司提交书面意见述称，同意一审判决。陈溶向一审法院起诉请求：1、判令解除陈溶与吕明杰于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、吕明杰支付违约金419600元。吕明杰向一审法院反诉请求：1、判令解除陈溶、吕明杰签订的北京存量房屋买卖合同及补充协议。2、陈溶返还吕明杰已支付的购房款58.8万元（含定金9万元及首付款49.8万元），并支付购房款利息损失（以58.8万元为基数，自2016年12月27日起计算至实际返还之日止，利息计算标准为日万分之五）。3、陈溶支付吕明杰违约金41.96万元。四、中介费、评估费55148元由陈溶负担，陈溶付给吕明杰。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××301号房屋（以下简称诉争房屋）为陈溶名下私产，房屋所有权证书登记时间为2010年11月12日。2016年12月3日，陈溶（作为出卖人）与吕明杰（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定吕明杰购买诉争房屋，房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价59.8万元。买受人拟贷款120万元。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1.逾期15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过15日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，陈溶（作为甲方）、吕明杰（作为乙方）、链家公司（作为丙方）签订《补充协议》，约定诉争房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价209.8万元。乙方于2016年12月3日支付第一笔定金5万元、于2016年12月6日前支付第二笔定金4万元。乙方于2016年12月23日前将第一笔首付款49.8万元自行支付给甲方，于过户前10日内将第二笔首付款30万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于60日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应在120日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方必应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应当按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本违约，应当以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，应当以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日，陈溶、吕明杰、链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司提供居间服务，居间代理费为44058元，均由吕明杰承担。同日，陈溶、吕明杰、北京方源地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定由北京方源地产咨询服务有限公司提供交易保障服务，服务费为10490元、代收评估费为600元，均由吕明杰承担。合同签订后，吕明杰按约定支付定金共计9万元，并于2016年12月22日支付首付款5万元、于12月23日支付31万元、于12月24日支付5万元、于12月25日支付5万元、于12月26日支付3.8万元。2017年2月5日，陈溶（作为甲方）与吕明杰（作为乙方）签署《变更协议书》，约定：原《北京市存量房屋买卖合同》第二条第4项约定为“乙方于过户前10日内将第二笔首付款30万元以理房通托管的方式支付甲方”变更为“乙方于过户前10日内将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付甲方”。同日，陈溶与吕明杰办理诉争房屋买卖网签手续。2017年5月3日，陈溶与吕明杰办理公积金贷款面签手续。经询，双方在履行房屋买卖合同时发生争议，并提交微信聊天记录予以佐证，其内容包括：（2017年1月1日）（中介）溶姐，明天客户时间也紧，咱们能不能商量一个大家都比较近的地方，我肯定提前去，所有的都提前准备好，你们商量一下。（陈溶）明天没时间。（2017年1月12日）（中介）1月18号是最后出网签的时间，我已经多次督促甲乙双方尽快办理网签业务，请甲乙双方尽快履行，避免由此产生的不良后果。（陈溶）我只能争取周五下午，或者周六、日，其他工作日时间不行。（吕明杰）我已经尽力，昨天今天本都没时间，已经努力抽出2小时。（中介）不是我不让您过来，是因为没有业主这边的银行卡和开卡回执单的照片，出不来网签合同。（2017年1月13日）（中介）刚刚跟溶姐打电话了，溶姐明天后天都有时间，吕姐，你这边的。（吕明杰）扫描给我签字。（陈溶）鉴于我们三方之前沟通的不顺畅，履约的不顺利，我还是希望周六或周日大家约好时间（小吕距离远，可以以她的时间为主），在链家公司见面，前后事情谈妥为好。（吕明杰）溶姐，我明天上班，所以之前说过只有周四周五可以。（陈溶）周一周五我也全部上班。周五下午大家同意的话，我可以，但是没有任何人与我确认。（2017年1月14日）（中介）溶姐，吕姐，你们商量好了，咱们明天八点在我们店出网签，我们这边都安排好了，我提前来，到时候店里见。（陈溶）我明天会准时到。（2017年1月15日）（陈溶）刚接到小吕的电话，他说车坏在路上了不能过来了。她说出差回来再约。（吕明杰）不好意思，车捂在路上，现在朋友过来了，说制动和电瓶的问题。（2017年3月17日）吕姐，鉴于之前您这边没有时间去面签，现在超过合同规定面签时间了，业主现在今天也不去面签，这是溶姐的意思。此外，针对办理网签、面签等手续，双方均进行过多次微信交流，因时间安排问题，双方均存在拖延办理手续的现象。经释明，双方认为如己方构成违约，因合同约定的违约金标准过高，要求予以降低。一审法院认为，陈溶、吕明杰自愿就诉争房屋买卖相关事宜签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的审理焦点在于买卖双方是否构成违约。一审法院认为，作为购房人及付款义务人，吕明杰未能按合同约定按时支付购房首付款，亦未能在合同约定期间内履行剩余房款支付义务，且未能够按照约定时间办理相关手续，就此构成违约。而陈溶在合同履行过程中，未能尽到充分合理的协助义务，对于合同未能继续履行负有一定的责任。基于以上论述意见，对于双方的诉讼请求，一审法院认定如下：关于解除合同及补充协议一项，买卖双方均予同意，一审法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈溶要求吕明杰赔偿违约金，于法有据，但其主张数额过高，一审法院结合双方违约程度，对于违约金数额予以酌减。吕明杰诉请要求返还购房款，鉴于双方合同已解除，陈溶应当向吕明杰返还相应款项，故对于该项主张，一审予以支持。对于吕明杰要求陈溶支付违约金并承担中介费及评估费等诉讼请求，鉴于其违约在先，一审不予支持。一审法院判决：一、解除陈溶与吕明杰于二〇一六年十二月三日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、陈溶于判决生效后七日内返还吕明杰定金及首付款共计五十八万八千元；三、吕明杰于判决生效后七日内赔偿陈溶违约金十万元；四、驳回陈溶的其他本诉诉讼请求；五、驳回吕明杰的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吕明杰提交了如下证据：吕明杰与链家公司职员陈鹏的录音文字稿，证明案涉合同无法履行系因陈溶的原因。陈溶对于上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。陈溶未提交证据。本院经审核，认为吕明杰提交的证据与本案不具有直接关联性，故不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈溶与吕明杰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方在一审中表示同意解除合同，对此本院予以确认。双方认可陈溶返还吕明杰定金及首付款共58.8万元，本院对此不持异议。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。本案中，《补充协议》中明确约定，甲乙双方应于60日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应在120日内共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方必应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应当按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。本案中，双方并未按照上述约定的期限办理完成相应的贷款申请手续及房屋转移登记手续。至于双方未能按照约定期限办理相关手续的原因，根据本院现有证据可以认定双方均存在一定过错，但吕明杰应承担主要责任，主要表现在其未在各方约定的时间办理网签手续、未在合理期限内申请贷款、未按照通知时间及时签署贷款合同等，故一审法院在双方过错相抵的基础上，酌情判令吕明杰赔偿陈溶违约金10万元并无不当。鉴于吕明杰系导致合同迟延履行的主要责任方，故其所主张的要求陈溶支付利息损失、违约金及中介费、评估费等反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，吕明杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吕明杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月十日法官助理 肖 笛法官助理 李 惠书 记 员 李星月