湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1222民初1469号原告:汪敏燕。委托诉讼代理人：杜安。被告：杜三凤。被告：方聪明。第三人：黄行军。原告汪敏燕与被告杜三凤、方聪明、第三人黄行军用益物权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪敏燕及其委托诉讼代理人杜安、被告杜三凤、第三人黄行军到庭参加了诉讼。被告方聪明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪敏燕的诉讼请求：1、请依法判决原告享有对车库的管理权、使用权；2、请依法判定两被告停止侵害、恢复原状、赔偿损失；3、由两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年5月9日，第二被告方聪明与第三人黄行军签订了股份协议书，双方以房屋折抵股份（见证据）。第三人取得了位于通城县宏发家具厂第一幢2楼的一个商品房套间、两个车库的产权。2014年6月3日，第三人向原告出售了所抵付股权的商品房套间及两个车库，双方签订了购房协议书（见证据）。在原告取得房屋及两个车库产权后的期间，第一被告杜三凤以第二被告方聪明承诺将原告已购两个车库的其中一个（开进第一被告杜三凤居住的房屋后面）无偿赠与其所有为由，非法强行侵占原告所购买的车库至今。导致原告无法行使对车库的管理权、使用权。期间，第二被告、第三人、原告三方一起找第一被告说明车库的事宜，并要求第一被告腾退车库，由原告行使对车库的使用权、管理权。但第一被告强词夺理，拒不腾退车库，继续侵占车库至今，造成原告合法的财产权益受到了侵害并遭受了重大的经济损失。因此，为维护合法财产权益，特此起诉。被告杜三凤辩称，2013年左右，非法开发商方聪明购买我家后面的厂房非法开发商品房，由于工程需要在原有的地基上移近我家一米多及需要使用我家后面的通道，方聪明极力讨好我，答应以四万元的优惠价格卖给我一个车库，待手续办好后付款，车库做好后我即实际占有使用至今。期间方聪明提出要我提高到五万元，我没有同意。非法开发商方聪明在建造商品房期间一直对我尊重奉承之至，期间租用我家底层房屋存放水泥，借用我家建筑用沙子四车，答应抵扣车库房款，至今没有结账。虽然此事只是口头协议，但我实际占有车库和这两笔账没有结可以辅助证明。此车库我准备按原协议在这栋楼取得合法手续后付清房款，拆违不是没有可能的，方聪明当时对所有购房人承诺的手续至今没有兑现。由于手续一直没有办下来，我和方聪明一直没有办交易手续，好多年相安无事，待到去年九月左右，非法开发商方聪明看到房子卖完了，不需要巴结我了，翻脸不认人，带了原告等人找我，说这个车库卖给了他老表黄行军，黄行军又卖给了原告汪敏燕，要我退出来，我没有同意。不难看出，原告汪敏燕起诉我是没有道理的。原告汪敏燕和第三人黄行军的购买时间不可能比我早，其购房合同时间由于没有第三方证明而无效，期间三年多时间没有向实际占有的我主张权利，我也不知情，更没有向基层组织、派出所或法庭主张权利。这种情况，最多算一房两卖。一房两卖，根据有关法律精神和司法实践，第一归产证持有者，第二归实际占有者。他们的转让或买卖合同，从法律上都是无效合同，并不优于我的口头协议。付款多少和购买先后都在考虑之次。此车库理所当然归我。非法房产开发抵近我家后门，我仅仅得了一点点优惠，此事没有发生过任何语言或肢体冲突，为何不能先通过基层组织或派出所调解，就把我这七十多岁老妇人立案推上被告席，为买非法房产保驾护航，是可忍孰不可忍？被告方聪明未到庭，未答辩，未质证，未举证。第三人黄行军称，方聪明欠我的钱，没有钱就把房子给了我跟方荷花，方荷花卖给原告，车库和套间面积位置都写清楚了的，方聪明都到场了的，合同上都签字了。经审理查明，2014年5月29日，被告方聪明（甲方）与第三人黄行军（乙方）签订《协议》，其上载明：“甲乙双方就甲方收购乙方股份23万元，甲方以自己位于原通城县宏发家具厂第一幢2楼的一个套间、两个车库相抵一事，经平等协商、自愿达成协议如下：一、甲方自愿收购乙方23万元股份，收购价为38万元……四、此套间如乙方出售，甲方保证按新户主资料办理房产、土管手续，且不另外收取费用，办证税费由乙方承担。五、甲方保证此套间房无权属及相邻纠纷”。2014年6月3日，原告汪敏燕与第三人黄行军签订《宏发家俱厂购房协议》，约定通城宏发家具厂第1幢2层上楼梯右边1套房层出售给乙方，“房产价格甲方以建筑面积每平方米1500.00元计算上述房产给乙方，乙方应付购房款共计金额291300.00元（车库不算楼层）。车库价格按每间的实际面积和均摊面积计算，段第从左到右对冲间车库每平方米2550.00元”。原告汪敏燕买下房产和车库后，发现被告杜三凤长期实际占有使用车库（位于通城县宏发家具厂第一幢且靠近被告杜三凤居住的房屋后面的车库），遂与其协商，多次协商不成，遂诉至本院。本院认为，本案系用益物权纠纷。被告方聪明与第三人黄行军、第三人黄行军与原告汪敏燕签订的合同均系双方真实自由的意思表示一致达成，不违背法律、社会公序良俗，依法成立并生效，双方应当全面履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，原告汪敏燕已从第三人黄行军处购买了案涉车库，取得案涉车库所有权，其对车库的占有使用的权利依法受到保护。因本案实际占用车库人为被告杜三凤，被告方聪明并未实际占用案涉车库，故对原告汪敏燕要求被告杜三凤停止侵害、恢复原状的请求，本院予以支持，对原告要求被告方聪明停止侵害、恢复原状、赔偿损失的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告汪敏燕未能举证证明其存在损失及损失的具体数额，故原告汪敏燕应当承担举证不利后果，对原告要求两被告承担赔偿损失的诉请，本院不予支持。被告杜三凤辩称被告方聪明口头约定以车库折抵租赁被告杜三凤底层房屋和使用四车沙子的价钱，但未能举证证明相关事实，应承担举证不利后果，对其辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：确认原告汪敏燕享有对涉案车库的管理权、使用权；（2019）被告杜三凤应自本判决生效之日起十日内停止侵害、腾退车库；（2019）驳回原告汪敏燕其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杜三凤承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院，并向咸宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50，户名：湖北省咸宁市中级人民法院，用途：诉讼费）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐峰凌审 判 员  沈光明人民陪审员  胡雅敏二〇一九年十二月十六日书 记 员  汪 丽附：相关法律、法规条文《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。