陕西省延川县人民法院 民事判决书 （2019）陕0622民初1133号原告:张延峰，男，1977年5月20日出生，汉族，初中文化，延川县大禹街道办人，个体户，。被告:郝卓，男，1994年9月14日出生，汉族，初中文化，延川县人，农民，住延川县。被告：惠高升，男，1973年4月9日出生，汉族，小学文化，延川县大禹街道办南关居民，个体户，住延川县。委托诉讼代理人：郝世禄，陕西铮正律师事务所律师。原告张延峰与被告郝卓、惠高升房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年8月2日诉至本院，本院作出（2018）陕0622民初1022号民事判决，宣判后，被告郝卓不服，提起上诉，延安市中级人民法院审理后，认为事实不清，发回重审。本院受理后，于2019年9月17日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张延峰，被告郝卓、被告惠高升的委托诉讼代理人郝世禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郝卓退还未到期租赁费11669元；2、依法判令被告赔偿原告经济损失101951元；3、由被告惠高升承担连带责任并赔偿其货物损失；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告郝卓签订了房屋出租合同，郝卓将租赁惠高升修理厂院内的一间工房及外面的院子转租给原告，租赁期限5年，租赁费每年20000元。合同签订后，原告支付被告郝卓租赁费20000元，后将院子硬化，修建了一间彩钢房和一间门房，安装了监控，连同原来的工房作为库房。2018年4月12日，被告郝卓通知原告，不再租赁上述房屋及场地，准备交还给惠高升，让原告立即搬离。原告多次与被告郝卓交涉未果。无奈原告只好另行租赁场地，并将库房内的货物搬离。因货物较多，无法在短期内搬完，被告惠高升强行将原告的彩钢房拆毁，导致库房内的货物被雨淋湿，给原告造成了巨大的损失。原告向法庭提交了以下证据证明自己的诉讼主张：房屋租赁合同，证明与被告郝卓签订房屋租赁合同的事实；证据保全资料及司法鉴定意见书，证明原告的经济损失情况；证据保全费、照相、摄像费及鉴定费发票，证明原告因证据保全及进行鉴定的花费情况；收条，证明因被告郝卓解除合同，原告搬运货物产生的搬运费；货物损失清单，证明被告惠高升将库房损坏后给原告造成的货物损失；提交照片，证明被告惠高升阻挡原告搬离货物；提交录音，证明货物太多，所以搬离费时。被告郝卓辩称，原告说的属实，应当扣除被告修建了部分建筑物的费用。租赁约定如果拆迁，被告只负责赔偿一定的损失。货物淋湿造成的损失与自己无关。被告郝卓未向法庭提交证据反驳原告的诉讼主张。被告惠高升辩称，被告惠高升与被告郝卓口头形成房屋租赁合同，双方可随时解除合同。被告郝卓将房屋院落转租给原告，被告惠高升不知情，原告要求赔偿损失没有法律依据。原告搬离货物长达3个多月，严重影响新租赁户的租赁。应当驳回对被告惠高升的追加诉讼。被告惠高升未向法庭提交证据反驳原告的诉讼主张。经过庭审举证、质证，法庭认证如下：原告提交的房屋租赁合同、证据保全资料及司法鉴定意见书、证据保全费、照相、摄像费及鉴定费发票、照片、录音因被告无异议，故本院予以采信；原告提交的收条均系白条，出具人也未出庭予以证明，故本院不予采信；原告提交的货物损失清单属于财产损害的范畴，与本案的法律关系不同，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下: 被告郝卓租赁被告惠高升位于延川县XX村的房屋及场地开办修理厂，双方未约定租赁期限。租赁期间，经被告惠高升同意，被告郝卓将部分租赁物转租。2017年11月1日，原告张延峰与被告郝卓签订了租赁协议，原告张延峰租赁了一孔窑洞、一间工房及部分院落，修建库房存放货物，约定租赁期限5年，租赁费每年20000元。合同签订后，原告张延峰将院子平整、硬化，接原有的工房，利用修理厂的围墙，在上面加盖了一间彩钢房，在工房里修建了一间门房，安装了监控系统，用以存放货物。在平整、硬化院子过程中,被告郝卓为其联系了一部分混凝土，原告支付了约四百元。后被告郝卓因经营不善，不再准备开办修理厂，遂通知各租赁户要求解除租赁合同，预将修理厂交还给被告惠高升。2018年4月12日，被告郝卓通知原告张延峰，要求解除合同，让其腾空库房及场地。原告与之协商未果，只好将租赁的窑洞及房屋腾空另找租赁场地。因货物太多，在搬离货物当中，2018年7月被告惠高升将彩钢房部分拆毁，致部分货物被雨淋湿损坏。彩钢房被被告惠高升损毁后，原告向延川县公证处申请证据保全，花费保全费1000元、摄像、照相费1000元。经陕西省建筑工程质量检测中心鉴定，原告的财产损失（包括院子硬化、彩钢房、门房、监控系统）为99654.18元，原告为此缴纳鉴定费30000元。本院认为，被告郝卓与被告惠高升达成的口头租赁合同，未约定租赁期限，为不定期租赁合同，双方有权随时解除合同。被告郝卓与被告惠高升解除租赁合同之前，其与原告张延峰签订的租赁合同合法有效。其与惠高升解除合同之后，与原告张延峰之间合同未履行的部分无效。被告郝卓解除与惠高升的租赁合同后，导致与原告张延峰所签订的租赁合同未履行部分无效，故其应该承担原告遭受的经济损失。原告加盖的彩钢房，经过被告同意，但未经相关部门批准，原、被告均有责任，其因租赁合同解除及部分无效而产生的经济损失，被告应当承担主要责任。被告郝卓解除与原告的租赁合同后，应该退还原告剩余期间的租赁费，介于原告迟延交付租赁的窑洞、工房及彩钢库房，故酌情由被告郝卓退还原告5个月的租赁费。被告惠高升同意郝卓将部分租赁物转租，张延峰硬化院落，加盖彩钢房，被告惠高升应当知情，其与郝卓解除租赁合同后，强行拆毁原告张延峰的部分彩钢房，给原告造成了一定的经济损失，原告硬化的院落，被告惠高升可以继续利用，故其应该承担连带责任。原告张延峰货物因被淋湿产生的损失，属于财产损害赔偿范畴，可另行起诉维护权利。原告在搬运过程中损坏部分酒水，该损坏结果与租赁合同的解除之间没有必然的联系，该诉讼请求本院不予支持。原告张延峰硬化院落的混凝土有一部分是被告郝卓联系的，原告张延峰支付了数百元，双方混凝土的价值存在争议，故酌情扣减5000元。原告的货物转运费，因再无相关证据予以印证，该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条第（二）项、第十五条之规定，判决如下：一、由被告郝卓在本判决生效后10日内酌情退还原告剩余租赁费20000元/年÷12月×5月=8333.33元。二、由被告郝卓在本判决生效后10日内赔偿原告张延峰经济损失（99654.18元-混凝土款5000元+保全费1000元+摄像、照相费1000元）×70%元=67657.93元，被告惠高升负连带责任。剩余部分原告张延峰自行承担。三、驳回原告张延峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告张延峰负担510元，由被告郝卓、惠高升负担1190元；鉴定费30000元，由原告张延峰负担9000元，由被告郝卓、惠高升负担21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本  院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西  省延安市中级人民法院。     审  判  长      张  勇人民陪审员      刘海强人民陪审员      刘志耀    二0一九年十二月十八日 书  记  员      张兰兰      本案所依据的法律条文：  《中华人民共和国合同法》第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十三条  承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条  承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十二条  当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第五条  房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十四条  承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。