江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3794号上诉人（原审被告）：连云港恒易达商业运营管理有限公司，住所地连云港市海州开发区瀛洲南路1号。法定代表人：苏彩聪，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，该公司法务。被上诉人（原审原告）：陈某，男，1965年10月23日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：陆某，女，1968年12月23日生，汉族，住连云港市海州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人:孟新文,江苏公正律师事务所律师。上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司（以下简称恒易达公司）因与被上诉人陈某、陆某房屋委托经营管理合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日受理后依法组成合议庭，于2019年10月8日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒易达公司上诉请求：依法撤销一审判决；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：第一，被上诉人对于《连云港兴隆国际商贸广场委托经营管理合同》的第六条理解有误。根据第六条规定，在合同履行到第六年时，被上诉人可以向恒易达公司提出房屋回购申请。第六年只是被上诉人提出房屋回购申请的时间，不是恒易达公司支付回购款的时间，恒易达公司应在2023年5月29日后支付回购款。故恒易达公司现在不支付回购款不构成违约，且恒易达公司承诺了履行回购义务，就不会违约。第二，一审法院程序严重违法。1.本案是管理合同法律关系，不是给付之诉。根据合同约定，只有签订房屋购销协议，上诉人才有履行支付购房款的义务，故一审法院应向被上诉人释明变更诉求为要求上诉人签订购销协议，一审法院未释明，而是直接判决上诉人支付购房款，属于程序违法。2.一审法院超诉求判决。被上诉人的诉求是要求上诉人支付购房款，无办理房屋过户登记的诉求。一审法院判决被上诉人履行交付涉案商铺并协助办理所有权转移手续属于超诉求判决。第三，上诉人已经按照合同约定履行了相关的合同义务，不构成违约，一审判决上诉人承担逾期利息无事实与法律依据。被上诉人陈某、陆某答辩称，第一，双方之间委托经营管理合同约定明确，不产生歧义，一审法院对合同约定事实作出了认定。即使双方对合同理解产生了歧义，按照合同法规定，涉案合同是上诉人提供的格式合同，当双方对合同条款理解出现歧义，应当作出不利于上诉人的解释，故应当按照被上诉人的理解作出判决。第二，一审法院审理程序合法，被上诉人要求上诉人支付回购款，被上诉人有义务协助上诉人交付涉案商铺并办理所有权转移手续，一审法院为减少上诉人诉累作出判决不存在超判行为。陈某、陆某向一审法院起诉请求:1.判令恒易达公司支付陈某、陆某商铺回购款1060039.5元及利息（自2019年7月1日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；2.诉讼费由恒易达公司承担。一审法院经审理查明：2013年5月30日，陈某、陆某与连云港兴隆实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某、陆某购买位于连云港市海州区瀛洲南路1号兴隆国际商贸广场第2号楼2311号、2312号商铺，房屋面积为56.78平方米，总金额为706693元。同时陈某、陆某与恒易达公司签订《委托经营管理合同》，约定陈某、陆某（委托方、甲方）将上述所购商铺全权委托恒易达公司（受托方、乙方）进行出租和经营管理，由乙方对商铺进行统一规划、统一招商、统一定价，以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为十年，自2013年5月30日起至2023年5月29日止；第六条对收购政策作了如下约定：乙方为了保障甲方利益，制定一个六年收购政策，即甲方在本合同委托期满六年后，有权选择将托管房屋按购房合同签约价1.5倍的价格定向出售给乙方，若甲方选择定向出售给乙方的，须自合同委托期第六年结束之前的六个月前，即2018年11月29日前，向乙方提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满6年后的一个月内双方必须履行本房屋的买卖义务。甲方若未在约定的时间内书面申请并签署房屋购销协议，视为自动放弃与乙方制定的收购政策，甲方将不享受所认购商铺被乙方购买的权益。买卖双方的税费按国家规定各自承担。涉案两商铺于2014年7月22日在房产部门办理不动产权登记，系陈某、陆某共同共有。2018年11月26日，陈某、陆某提出商铺回购申请并填写商铺回购申请单，申请单中机打内容注明：“NO.20181126001，购铺人：陈某、陆某，身份证号：、，铺位号：2311、2312，面积（㎡）：56.78，签约价（元）：706693，约定回购到期日：2019年5月29日。根据合同约定本人拟选择6年到期后回购，特此申请！购铺人签名确认：陈某，回购方：连云港兴隆国际商贸广场有限公司，经办人：徐吉”。其中尾处的签名均系手写，徐吉系恒易达公司职工。另查明，连云港兴隆国际商贸广场有限公司于2018年11月15日变更名称为连云港恒易达商业运营管理有限公司。一审法院认为，陈某、陆某与恒易达公司双方签订的《委托经营管理合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，应当受到法律保护，对双方当事人均具有约束力。根据《委托经营管理合同》，陈某、陆某自恒易达公司处购买商铺后交予恒易达公司统一经营管理，在购买房屋满六年后，陈某、陆某有权选择将该房屋按购房合同签约价1.5倍定向出售给恒易达公司，该选择权的行使条件为陈某、陆某在2018年11月29日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，在委托期满6年后的一个月内双方必须履行房屋的买卖义务。现陈某、陆某提供商铺回购申请单证明其已于2018年11月26日提出回购申请，且恒易达公司在《商铺回购申请单》中承诺回购到期日为2019年5月29日，现双方约定的回购日期已到期，恒易达公司应当依据《委托经营管理合同》所确定的价格履行回购房屋的义务。对于恒易达公司提出的双方尚未签订正式回购合同，恒易达公司不负有支付购房款义务的抗辩主张，一审法院认为，根据《委托经营管理合同》及《商铺回购申请单》，双方对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，恒易达公司负有支付回购房款的义务，未签订书面的房屋买卖合同不能构成恒易达公司拒付房款的理由，故恒易达公司的该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。恒易达公司应当向陈某、陆某支付商铺回购款706693元×1.5=1060039.5元，陈某、陆某同时应当向恒易达公司交付商铺并协助办理所有权转移登记手续。陈某、陆某主张自2019年7月1日起至实际支付之日止按年利率6%计算利息，符合法律规定，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、连云港恒易达商业运营管理有限公司于一审判决生效之日起十日内向陈某、陆某支付商铺回购款1060039.5元及利息（自2019年7月1日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；二、陈某、陆某应同时向连云港恒易达商业运营管理有限公司交付涉案商铺并协助办理所有权转移登记手续。一审案件受理费14340元（陈某、陆某已预交），由恒易达公司负担，于给付上述款项时一并给付陈某、陆某。本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.委托期满第六年应当如何理解，是被上诉人向上诉人申请回购房屋的时间，还是上诉人履行房屋买卖义务的时间;2.未签订正式房屋买卖合同是否影响房屋回购;3.上诉人是否存在违约行为。关于第一个争议焦点，本院认为，委托期满六年应当指的是上诉人与被上诉人履行涉案房屋买卖义务的时间。首先，根据《委托经营管理合同》第四条约定，委托期的前四年，每一年的投资收益都为总房价的9%，第五年为10%，第六年为11%，第七年至第十年被上诉人收取实际租金的90%，恒易达公司收取10%，所以在第六年结束的时候，被上诉人的投资收益已经达到总房价的57%，此时恒易达公司以总房价1.5倍回购房屋与被上诉人总房价及投资收益的总和相当，被上诉人在此时申请恒易达公司回购房屋更符合通常的理解，若如恒易达公司上诉所称在十年委托期满后的六年，即2028年，恒易达公司以总房价1.5倍的价格回购房屋，此时的回购价格与十年前的回购价格一样，这与恒易达公司在委托合同约定的委托收益相矛盾，也与通常理解相悖。其次，根据《委托经营管理合同》第六条约定，若被上诉人选择将房屋定向出售给恒易达公司，须在委托合同第六年结束之前的六个月，即2018年11月29日前向恒易达公司提出书面申请，双方签订购销合同，待委托期满六年后的一个月内双方履行房屋的买卖义务，该条分别约定了委托期第六年结束之前六个月应当履行哪些手续，在结束之后的一个月内双方还应当履行哪些手续，且特别对被上诉人向恒易达公司提出书面申请的时间进行了明确，即2018年11月29日，故根据该第六条的上下文的理解委托期满六年应当指委托期第六年结束。最后，根据《委托经营管理合同》第六条的约定，恒易达公司制定的是六年收购政策，根据通常理解在房屋收购中，房屋收购的重点是出卖人与买受人履行房屋的买卖义务，若如恒易达公司上诉所称于委托期满第六年结束之前六个月申请收购，委托期十年满之后六年双方再履行房屋买卖义务，则与该委托合同约定的房屋收购时间及房屋收购的本意相悖。关于第二个争议焦点，本院认为，双方在《商铺回购申请单》中已经对回购房屋的位置、价格、回购日期等均作了明确约定，房屋买卖合同实际已成立，至于双方是否签订正式的回购合同只是房屋买卖关系中后续应当履行手续的问题，即使没有签订也不是恒易达公司拒绝履行委托合同约定的回购义务的抗辩理由，故恒易达公司上诉因双方未签订正式的回购合同而不能履行回购义务的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。关于第三个争议焦点，本院认为，因恒易达公司未按照《商铺回购申请单》中承诺的2019年5月29日回购到期日履行义务，存在违约行为，一审法院判决其承担违约责任并无不当。关于一审法院判决被上诉人协助上诉人办理所有权转移登记手续是否超出被上诉人一审诉讼请求的问题。本院认为，在本院已经认定被上诉人与上诉人已经存在房屋买卖合同关系的情况下，被上诉人向上诉人主张支付回购款，上诉人应当一并提出被上诉人协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求，以便于一次性的解决纠纷。但经本院释明后，上诉人拒绝要求对方协助办理所有权转移登记手续，但被上诉人表示愿意配合上诉人。对此，本院认为，一审法院判决被上诉人协助办理所有权转移登记手续，避免了判决上诉人向被上诉人支付回购款后被上诉人拒绝协助办理所有权登记手续，致使上诉人再次向被上诉人诉讼主张协助办理所有权转移登记手续的可能，使得被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷一次性解决，并无不当。待上诉人要求被上诉人协助办理所有权转移登记手续时，被上诉人应当予以配合。综上，上诉人恒易达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元（连云港恒易达商业运营管理有限公司已预交），由上诉人连云港恒易达商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月十二日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×