广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21501号上诉人（原审原告）：陈建灿，男，1988年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告）：增城市利发实业服装有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇新沙大道北xxx123房。法定代表人：刘冠林，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜平，广东广之洲律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司增城支行。住所地：广州市增城区荔城街府佑路88号之十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、广州市增城区荔城街合汇广场钻石街55号201房、202房、210房、211房。负责人：麦愈强，该行行长。委托诉讼代理人：姚文广，该支行员工。上诉人陈建灿因与被上诉人增城市利发实业服装有限公司（以下简称利发公司）、原审第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行（以下简称农商银行增城支行）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈建灿、被上诉人利发公司的委托诉讼代理人叶小娟、原审第三人农商银行增城支行的委托诉讼代理人姚文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建灿上诉请求：1.撤销一审判决，改判利发公司向陈建灿退还电商费20000元；2.一审、二审诉讼费用由利发公司承担。事实与理由：1.陈建灿于2016年12月向利发公司购买位于增城市新塘镇××大道北××（××大道北××）809号房屋，并与利发公司签订《广州市商品房预售合同(预售)》及相关协议，陈建灿按合同约定支付了全部合同价款516987元。但除了合同价款外，利发公司以其他理由骗取陈建灿额外支付其他费用，例如提出支付200000元团购电商费等。根据住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，进一步明确了房地产开发企业不正当经营行为，其中包括：(一)发布虚假房源信息和广告；(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；(三)未取得预售许可证销售商品房；(四)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；(五)捂盘惜售或者变相囤积房源；(六)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。开发商直接以“购房团购费”来收取房价外费用获取非法利益，而该行为就是违反了上述规定中的第(六)(七)款。2.（1）按合同第十三条约定，利发公司理应在合同约定的2017年11月30日前将具备永久通邮、永久通电、永久通水的居住使用条件以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给陈建灿使用，在陈建灿多次与利发公司交涉下，利发公司一直以各种理由拖延。涉案房屋至今未能取得永久通水的居住条件，未达到合同约定的交付条件。（2）合同第十四条逾期交房违约责任约定“乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房价款的3％”，根据《商品房买卖合同》补充协议第一条，如买受方逾期付款给开发商则需按日万分之八支付利息，逾期超过15天，开发商有权解除协议，且还需按总房价的30％支付违约金。根据合同法规定，签订合同时要遵循公平公正原则，同一份合同，双方违约赔偿额不一致，显失公平。利发公司违约情节严重，且违约风险低，故请求二审法院酌情考虑由利发公司承担一、二审的诉讼费。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持陈建灿的上诉请求。利发公司辩称：同意一审判决处理，不同意陈建灿的上诉请求。20000元的电商费是陈建灿支付给电商平台，陈建灿应当与电商平台已经达成一致，所以对于其要求退回电商费的要求是不合理的，诉讼费应由败诉方负担。农商银行增城支行述称：因陈建灿的上诉请求不涉及农商银行增城支行，所以农商银行增城支行不发表意见。陈建灿于2018年12月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈建灿与利发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、认购书；2.解除陈建灿与利发公司及农商银行增城支行于2017年3月20日签订的《楼宇按揭合同》；3.利发公司返还陈建灿已付房款266987元及利息，利息从付款的次日起参照民间借贷利率即年利率6%计算至实际还款之日止（20000元从2016年12月10日起计，30000元从2016年12月18日起计，216987元从2017年1月21日起计）；4.利发公司返还陈建灿自2017年4月18日（发放贷款之日）起至判决生效之日止陈建灿向农村商业银行归还的贷款本金及利息（以农村商业银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准，暂计至2019年5月1日已还贷款本金及利息合计为66852.67元）；5.利发公司返还陈建灿电商费20000元、按揭手续费2100元、专项维修资金5829.60元和办理网签与不动产权手续费2100元；6.利发公司向农村商业银行偿还自判决生效之日起《楼宇按揭合同》项下剩余的贷款本金和利息；7.撤销《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条逾期交房违约责任约定第2种方式的格式条款约定；8.利发公司向陈建灿按房价总额的10%支付违约金，计人民币51698.70元；9.本案的诉讼费由利发公司承担。一审法院经审理查明：2016年12月10日，陈建灿（乙方）与利发公司（甲方）签订《大东会广场认购书》，约定“……认购物业：广州市增城区新塘镇新沙大道北xxx栋8层09房。……并于付款当日到甲方销售中心签定《商品房买卖合同》，……上述房价计算如有误或付款有调整，以正式签定的《商品房买卖合同》所列为准……”。2017年2月19日，陈建灿（乙方、买方）和利发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……房屋地址：增城区新塘镇新沙大道北xxx809房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）516987元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2017年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。……附件七：本合同补充协议……第十七条乙方特别声明和确认本合同及附件约定的内容是双方在平等、自愿协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定的内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理的提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定的内容。……”。合同签订后，陈建灿已依约支付了涉案房屋的购房款。2017年3月20日，陈建灿和农商银行增城支行就涉案房屋签订一份《楼宇按揭合同》。2019年2月15日，利发公司取得涉案房屋所在小区工程的竣工验收备案表。一审庭审中，一、陈建灿、利发公司均确认如下事实：双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议中没有变更关于延期交房的违约责任。二、陈建灿陈述以下：1、陈建灿第一项诉讼请求中的相关合同具体是指《广州市商品房买卖合同（预售）》的补充协议及认购书。2、《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条系格式条款，应为无效条款。3、利发公司在收到陈建灿发出的律师函后未回复，视为接受陈建灿解除合同、退房请求。4、陈建灿第八项诉讼请求利发公司按房价总额10%支付违约金是参照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十九条利发公司违约、陈建灿解除合同的违约责任主张。一审法院认为:陈建灿、利发公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。涉案房屋所在小区截至2019年2月15日才取得工程的竣工验收备案表，因此利发公司确实未按双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付房屋。现本案的争议焦点为陈建灿以利发公司延迟交房为由主张解除合同是否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定“延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的3%。”，从上述合同条款来看，双方对于延期交房已经作出了明确的约定即买方同意继续履行合同，由卖方支付延期交房违约金。因此，陈建灿要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈建灿要求解除《认购书》的诉讼请求。根据认购书的内容可知，订立认购书后还需签订《商品房买卖合同》，且陈建灿、利发公司双方业已签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，陈建灿要求解除《认购书》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于陈建灿主张《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条系格式条款，应为无效条款，请求予以撤销的诉讼请求。该条款系合同双方对于延期交房的违约责任的具体约定，不存在加重陈建灿的责任或降低利发公司的责任的情形，亦未免除利发公司的责任，陈建灿要求撤销第十四条的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈建灿的第二至第六项及第八项诉讼请求，均是基于其主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》所提出的，因此在其第一项诉讼请求未得到支持的情况下，其第二至第六项及第八项诉讼请求，缺乏依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年9月12日作出一审判决：驳回陈建灿的全部诉讼请求。案件受理费11335.20元，由陈建灿负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，2016年12月10日，广州信仁房地产销售代理有限公司（以下简称信仁公司）出具《收款收据》载明：“兹收到陈建灿交来大东汇广场XXX809物业之团购优惠服务费2万元正”。该《收款收据》附注第5条记载：“收款方已明确告知付款方，团购优惠服务费系基于开发商（项目方）之授权并基于收款方为付款方提供团购优惠服务而收取，只要付款方享受了团购优惠即无权要求收款方退款”。《收款收据》付款人有陈建灿签字，收款单位有信仁公司盖章。利发公司表示信仁公司是其委托代理销售涉案房屋的公司。陈建灿陈述该20000元是预付款，是可以20000元抵扣60000元优惠，合同中的房价款就是优惠后的款项。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陈建灿主张利发公司返还20000元电商费的理由能否成立。利发公司确认信仁公司是其委托代理销售涉案房屋的公司，故信仁公司收取的款项应视为利发公司收取，信仁公司出具的《收款收据》能够约束利发公司与陈建灿。上述《收款收据》附注第5条记载：“收款方已明确告知付款方，团购优惠服务费系基于开发商（项目方）之授权并基于收款方为付款方提供团购优惠服务而收取，只要付款方享受了团购优惠即无权要求收款方退款”。陈建灿自述其支付20000元电商费用已享受了相应的价格优惠，在合同有效并继续履行的情况下，陈建灿主张利发公司退还20000元电商费，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈建灿上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈建灿负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月十九日书记员 冯冠豪郭丽淳