江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再392号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：无锡协信太科地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市和风路19号星光商业中心6号楼9楼。法定代表人：顾璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜峥，江苏法舟（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王宇峰。委托诉讼代理人：苟红梅，四川蜀邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琪，四川蜀邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王晓敏。委托诉讼代理人：苟红梅，四川蜀邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐琪，四川蜀邦律师事务所律师。再审申请人无锡协信太科地产开发有限公司（以下简称协信公司）因与被申请人王宇峰、王晓敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终1567号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月18日作出（2019）苏民申1891号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。再审申请人协信公司的委托诉讼代理人杜峥，被申请人王宇峰，以及被申请人王宇峰、王晓敏共同的委托诉讼代理人苟红梅、唐琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。协信公司申请再审称：1.协信公司已按约定期限交付符合交付使用条件的房屋。合同约定的交付条件为商品房分期验收合格，协信公司在原一、二审中提交了2014年4月23日通过的竣工备案意见，也提交了江苏省无锡市新区建设环保局于2014年4月29日发布的可交付使用的通知。上述证据足以证明协信公司交付的房屋符合交付使用条件。2.协信公司交付的两个商铺均有独立大门，商铺独立使用未受影响。虽然协信公司交付商铺时未按合同约定为每个商铺安装二扇门，但协信公司在合同约定的交房期限届满日前即向王宇峰、王晓敏邮寄了收房通知，王宇峰、王晓敏本应及时发现该瑕疵，但因王宇峰、王晓敏未按约收房，也未与协信公司联系，直至2016年3月15日才告知协信公司涉案商铺大门安装不符合合同约定，要求协信公司整改。协信公司接函后立即进行整改，并于2016年7月1日双方完成房屋交接手续。王宇峰、王晓敏自合同约定的交房期限届满日即2014年4月30日起至2016年3月15日期间，无合理理由怠于行使权利，有故意扩大损失之嫌，协信公司不应承担该期间的责任。综上，请求撤销一、二审判决，依法再审。被申请人王宇峰、王晓敏答辩称：1.协信公司作为房屋修建者和出卖方，交付合格和符合合同约定的房屋是其最基本的义务，发现房屋缺陷和使用障碍不应是王宇峰、王晓敏的合同义务而应是协信公司的责任，协信公司未按约定修建和交付房屋，反而将责任推给王宇峰、王晓敏，有违诚信。2.出卖的标的物不符合合同约定致使买受人合同目的不能实现，买受人可以拒绝接受标的物。根据涉案商品房买卖合同附件一平面图，王宇峰、王晓敏购买的商铺是有四扇门的四个独立商铺，出租四个门面和出租两个门面的收益并不一样。房屋大门问题是结构性功能性问题，不是装饰性问题。协信公司交付的房屋不符合交付条件，影响王宇峰、王晓敏合同目的的实现，王宇峰、王晓敏有权拒收房屋，协信公司理应承担逾期交房违约责任。综上，请求驳回协信公司的再审请求。王宇峰、王晓敏向一审法院起诉请求：1.协信公司按合同约定安装商铺大门；2.协信公司按合同约定承担以四间房屋总价4080960元为基数，自2014年4月30日起至实际交付房屋之日止按每日万分之二计算的违约金。一审法院经审理查明，2012年10月30日，王宇峰、王晓敏与协信公司签订两份商品房买卖合同，由王宇峰、王晓敏购买协信公司开发的星光商业中心第1幢第3、4幢1-12、1-13单元（建筑面积74.11平方米）；第1幢第1-22、1-23（建筑面积105.29平方米）的房屋。双方在合同中约定：“……第八条、交付期限。出卖人应在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：．．．．．．3、该商品房经分期综合验收合格．．．．．．第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理．．．．．．（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同．．．．．．买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”双方同时签订了补充协议，约定：“……三、对房屋交付的补充约定。3、买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，同时免除出卖人的通知义务。……七、对通知的补充约定。1、双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；所有通知均采用书面形式，按买受人留有的地址寄发，7天后视为买受人已托收；如因买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送到了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿……”2014年4月21日，协信公司向王宇峰、王晓敏邮寄了书面收房通知。2016年3月15日，王宇峰、王晓敏向协信公司邮寄了律师函一份，告知：“据查：王晓敏、王宇峰与贵公司于2012年10月30日签到了两份商品房买卖合同，合同约定：由王晓敏、王宇峰购买贵公司开发的位于无锡太科园规划道路以东、和风路以南、净慧东路以西的第3、4幢1-12、1-13、1-22、1-23四间商铺，于2014年4月30日交房，交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人采取补救措施，使其达到标准。后，王晓敏、王宇峰依约付清购房款，但在交房期届满对该等商铺查验时，发现该四间商铺仅安装了两扇门，且该门安装在两间商铺的中间，明显不符合合同约定的标准，为此，王晓敏、王宇峰就此与贵公司进行交涉无果，四间商铺至今未交付。我所认为：贵公司拟交付的四间商铺，未达到交付标准，且未采取补救措施，买受人有权拒绝接受。同时贵公司应承担逾期交房的违约责任。现我所受托致函贵公司，要求贵公司于2016年3月31日前采取补救措施，使得该四间商铺达到交付标准，同时应承担逾期交房的违约责任。如逾期，王晓敏、王宇峰将依法通过诉讼途径解决，务请贵公司慎重对待，以免讼累。”协信公司收到该律师函后对案涉房屋大门进行整改，为案涉房屋每个门牌号各安装了一扇大门，诉讼中双方一致确认整改完成后交房时间为2016年7月1日。一审诉讼中，对于协信公司提供的收房通知书邮寄凭证，王宇峰、王晓敏认可协信公司于2014年4月21日向其邮寄了材料，但述称其没有收到该邮件，不能确认协信公司邮寄的就是收房通知书，EMS邮寄单上也只写明房号3#4#-1-12、13，并未写明其余两个房号，因此其不认可协信公司已经完成了通知交房的义务。协信公司认为根据邮寄凭证以及其向邮政快递工作人员袁志英、周琳，星光商业中心业主李智盛所做的笔录，可以反映其确实已经将收房通知书邮寄给王晓敏。根据商品房买卖合同第十一条、补充协议第三部分第3条的约定，其已经完成了交房义务。根据协信公司的申请，一审法院至邮政快递华庄投揽站调查该邮件的收寄时间，但因该邮件邮寄时间过早，邮政系统中已经无法查询到该邮件的收寄及投递情况。一审法院认为，王宇峰、王晓敏与协信公司签订的商品房买卖合同及协议书是双方真实意思表示，且符合法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，未按约履行合同义务的，应承担违约责任。本案中，协信公司应当承担逾期交房的违约责任。首先，协信公司作为开发商有义务向王宇峰、王晓敏交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。虽然2014年4月29日江苏省无锡市新区建设环保局已经发文通知协信公司案涉房屋可以交付使用，但当时协信公司尚未为案涉房屋根据商品房买卖合同附件一房屋平面图所示各建造两扇大门，房屋大门数量缺失虽不属于房屋主体结构质量不合格，但亦不仅仅属于房屋质量问题。王宇峰、王晓敏虽只签订了两份商品房买卖合同，但其认为案涉房屋有四扇门，就应当是四个独立的商铺。协信公司未按时为案涉房屋建造符合合同约定的大门，大大降低了案涉房屋作为四个独立商铺进行使用的可能性，对王宇峰、王晓敏的经济收益可能带来不利影响，故此时协信公司逾期交付房屋不属于瑕疵交付，而是交付不能。其次，针对协信公司所称其已按约通知王宇峰、王晓敏交房，由于两人未及时收房、亦未告知房屋存在的瑕疵，故应当视为房屋交付，王宇峰、王晓敏的行为导致了损失不合理扩大的答辩意见。王宇峰、王晓敏认可协信公司于2014年4月21日向其寄送了邮件，但述称其对邮件的具体内容不能确认、其未收到协信公司邮寄的交房通知书。根据协信公司提供的EMS邮寄单，其上载明“内件品名：交房通知书，房号3#4#-1-12、13”，收件人地址及联系电话均与商品房买卖合同中买受人信息一致。虽然EMS邮寄单上并未载明房号1-22、23，但协信公司将同一买受人不同房屋的交房通知书一并寄送，符合常理，且当时双方并未发生纠纷，协信公司并无造假的理由。故一审法院认定协信公司确于2014年4月21日向王宇峰、王晓敏邮寄了案涉房屋交房通知书。但根据常理，王宇峰、王晓敏花费四百余万元购买房屋是为了获得经济收益，故意拖延收房与其购房本意不符。王宇峰、王晓敏虽未提供律师函以外的证据证明其与协信公司多次交涉房屋大门的情况，但协信公司对其主张的其工作人员多次电话通知王宇峰、王晓敏收房未果的陈述也未提供证据予以证明。此外，诉讼中双方一致认可，商品房买卖合同附件一平面图中所示的房屋大门直至2016年3月至4月才安装完成，而房屋大门作为房屋外观的主要组成部分之一，也是实现房屋功能的关键部位，协信公司作为房屋开发商能够直观判断房屋大门是否已经按照合同约定完成安装，按照合同约定的交房条件交付房屋是开发商应承担的义务，故其不能将自己应承担的合同义务强加于买房人，要求买房人先行主张房屋瑕疵而后再进行整改。综上，案涉房屋不符合双方约定的交付条件，王宇峰、王晓敏拒绝收房并无不当，现有证据也无法证明王宇峰、王晓敏存在故意拖延收房的情况，因此逾期交房的不利后果应由协信公司承担。关于违约金的计算时间，根据双方在诉讼中一致确认，涉案房屋于2016年7月1日完成最终交付，故协信公司应当支付自2014年5月1日至2016年7月1日的违约金。关于违约金的计算标准，双方在合同中约定逾期交房的违约金为按日支付已付房款的万分之二，协信公司认为违约金约定过高，要求调整。鉴于王宇峰、王晓敏在收房过程中亦存在一定疏忽，一审法院酌情将违约金的计算方式调整为以购房款4080960元为基数，自2014年5月1日至2016年7月1日，按银行同期贷款利率计算。关于王宇峰、王晓敏要求协信公司履行安装商铺大门的请求，因协信公司在诉讼期间已经对案涉房屋整改完毕，故对该请求不再重复处理。一审法院判决：一、协信公司于判决发生法律效力后十日内支付王宇峰、王晓敏以4080960元为基数，自2014年5月1日至2016年7月1日，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算的逾期交房违约金；二、驳回王宇峰、王晓敏其他诉讼请求。一审案件受理费9500元（已由王宇峰、王晓敏预交），由王宇峰、王晓敏负担1400元，由协信公司负担8100元。协信公司不服提起上诉，请求：撤销一审判决，改判协信公司仅就2016年3月15日至2016年6月27日期间王宇峰、王晓敏的损失承担责任（按一审法院核定的标准计算）。二审中，双方均未提供新的证据。双方对一审已查明事实均无异议。二审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖人出售的标的物不符合合同约定，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。根据双方签订的商品房买卖合同附件一，四间商铺应安装四扇独立大门以满足各商铺能独立使用、进出之功能，而四间商铺在整改前不仅大门数量有缺，位置亦与合同约定不符，严重影响买受人合同目的实现。而重新安装门扇不仅需要拆除原有门扇还需要对原有下槛混泥土进行铲除和重新浇筑，也超出了买受人先行收房再主张修复的合理范围，故一审法院认定本案房屋在整改前不符合交付条件，并无不当。协信公司上诉提出，王宇峰、王晓敏直至2016年3月15日才以律师函方式提出案涉房屋问题，致使损失进一步扩大，其仅应就2016年3月15日至2016年6月27日修复期间的损失承担责任。对此，二审法院认为，虽王宇峰、王晓敏未能提供其他证据佐证其曾向协信公司主张权利，但协信公司亦未能证明其自2014年4月21日邮寄交房通知书外，有其他催告王宇峰、王晓敏而王宇峰、王晓敏故意不行磋商的事实。在双方均不能就此举证的情况下，一审法院根据案涉房屋不符合交付条件的最终责任主体为协信公司，以及购买人一般不会故意拖延接受商铺导致损失扩大的常理，采信王宇峰、王晓敏一方的陈述，认定王宇峰、王晓敏不存在怠于主张权利的情形，二审法院予以确认。协信公司一、二审均未能举证证明王宇峰、王晓敏一方存有故意扩大损失的情形，一审法院判令其承担自2014年5月1日至2016年7月1日止给王宇峰、王晓敏一方造成的损失，并无不当。二审法院判决：驳回协信公司的上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由协信公司负担。本院经核查，一审判决书第3页对涉案商品房买卖合同第八条约定内容摘录有误，本院在一审查明事实部分予以了更正。双方当事人对一、二审查明其余事实无异议，本院予以确认。本院再审中，王宇峰、王晓敏提交如下新证据：1.王宇峰和唐林青的微信聊天记录打印件。微信时间：2019年10月16日。证明目的：王宇峰、王晓敏从2014年开始一直和协信公司积极协商大门整改和房屋交付的问题，但协信公司一直拖到2016年才解决。2.涉案商铺邻居家的商铺租赁协议书复印件。证明目的：故意拖延不收房与王宇峰、王晓敏欲出租收益的购买目的不符，王宇峰、王晓敏不可能故意拖延不收房。协信公司质证意见：微信聊天形成的背景及唐林青的身份无法确认，故对微信聊天记录的真实性不予确认，且聊天记录并未确认王宇峰在2014年已实施了收房。商铺租赁协议书系其他业主的租赁协议，对该租赁协议的真实性、关联性不予认可。本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院再审另查明，王宇峰、王晓敏对案涉商铺领有两个独立的产权证。本院再审庭审中，王宇峰、王晓敏述称合同约定的“按日支付已付房价款万分之二”的标准高于案涉房屋日租金标准。本案再审争议焦点：1.协信公司是否构成逾期交房；2.协信公司应如何承担违约责任。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，王宇峰、王晓敏与协信公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。一、协信公司不构成逾期交房。商品房交付，是商品房出卖人即房地产开发企业履行商品房买卖合同的重要义务之一。开发商未按期交房，或虽在合同约定的交付日期内交房，但商品房不具备交付使用条件的，开发商均应承担逾期交房违约责任。开发商在合同约定的交付日期内交房，但购房者有合理理由拒绝收房的，视为开发商未按期交房。此处“合理理由”应指房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用。本案中，首先，协信公司已在合同约定的交房时间内通知王宇峰、王晓敏收房。根据双方《商品房买卖合同》第八条、《补充协议》第三条约定，协信公司应在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付王宇峰、王晓敏使用。王宇峰、王晓敏因任何原因未收到交房通知，则有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，同时免除协信公司的通知义务。实际履行中，协信公司于2014年4月21日向王宇峰、王晓敏邮寄了收房通知。王宇峰、王晓敏认可协信公司于2014年4月21日向其邮寄了材料，但否认收到邮件和收房通知。即便王宇峰、王晓敏所述成立，根据双方《补充协议》约定，王宇峰、王晓敏有义务按《商品房买卖合同》约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，同时免除协信公司的通知义务。结合协信公司的邮寄行为及双方约定，应认定协信公司已在合同约定的交房时间内完成了收房通知义务。其次，案涉房屋在2014年4月30日前具备交付使用条件。2014年4月23日涉案房屋所在小区通过竣工验收备案，2014年4月29日江苏省无锡市新区建设环保局发布案涉房屋可以交付使用的通知。王宇峰、王晓敏对上述证据的真实性无异议。结合双方《商品房买卖合同》第八条对协信公司交付条件的约定，可以认定案涉房屋在2014年4月30日前具备交付使用条件。再次，王宇峰、王晓敏一直未去办理房屋交接手续无合理理由。根据双方所签《商品房买卖合同》附件一平面图所示，涉案两份《商品房买卖合同》所涉的商铺为两个独立空间（每个独立空间安装两扇门）。且王宇峰、王晓敏合计领有两个独立产权证。因此，可以认定王宇峰、王晓敏购买的是安装四扇门的两个独立商铺，王宇峰、王晓敏主张其购买的是四个独立商铺，缺乏事实依据，不能成立。虽然协信公司交付时每个独立商铺仅安装一扇门，但此并不影响每个独立商铺的进出及单独使用，涉案每个商铺少安装一扇门并不符合房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常使用的情形，可通过整改予以解决。综上，王宇峰、王晓敏在近两年时间内未办理房屋交接手续，缺乏合理理由。原一、二审法院认定协信公司构成逾期交房，属认定事实不清、适用法律错误，本院予以纠正。二、协信公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，协信公司虽不承担逾期交房违约责任，但其交付的房屋未符合双方约定的其他情形，应对此承担违约责任。交付的房屋虽具备交付使用条件但不符合合同约定的其他情形时，协信公司应如何承担违约责任，双方未有明确约定，协信公司应依据合同法的规定承担违约责任。协信公司已对涉案房屋整改完毕，且双方于2016年7月1日完成房屋交接，故本院尚需对协信公司对王宇峰、王晓敏造成的实际损失进行处理。关于赔偿期间，2016年3月15日王宇峰、王晓敏发函后，协信公司即进行整改，双方于2016年7月1日完成房屋交接，故本院认定2016年3月15日—2016年7月1日为案涉房屋整改期间，协信公司应对该期间王宇峰、王晓敏的损失予以赔偿。2014年5月1日起至2016年3月14日期间，王宇峰、王晓敏无正当理由怠于交接，且对不符合合同约定的瑕疵交付未及时行使权利主张整改，该超过整改期间的损失，王宇峰、王晓敏应自行承担。关于赔偿标准及数额，王宇峰、王晓敏购买的案涉房屋属商铺，整改期间影响案涉商铺的使用效益，协信公司应对王宇峰、王晓敏此期间的租金损失进行赔偿。虽然王宇峰、王晓敏主张的按合同约定的“按日支付已付房价款万分之二”计算的金额高于按日租金计算的金额，但协信公司自愿参照合同约定的上述标准赔偿，本院予以准许。故本院认定协信公司应赔偿王宇峰、王晓敏88965元（4080960元×2‱/天×109天）。综上所述，协信公司的再审请求成立。一、二审法院认定事实、适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销江苏省无锡市中级人民法院（2018）苏02民终1567号、江苏省无锡市新吴区人民法院（2016）苏0291民初2473号民事判决；二、无锡协信太科地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王宇峰、王晓敏88965元；三、驳回王宇峰、王晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9500元，由王宇峰、王晓敏负担7476元，无锡协信太科地产开发有限公司负担2024元。二审案件受理费7476元，由王宇峰、王晓敏负担。本判决为终审判决。审判长  施建红审判员  罗荣辉审判员  赵 俊二〇一九年十二月十七日书记员  褚茜茜