成都铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2019)川7101民初290号 原告：甘建国，男，汉族，1955年12月18日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：易子静，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊雪宇，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司成都青羊支行，住所地成都市青羊区顺城大街316号。 负责人：严静，行长。 委托诉讼代理人：姚军民，四川法典律师事务所律师。 被告：雷显光，男，汉族，1988年11月3日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：张权，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶志武，四川及第律师事务所律师。 第三人：王尘，男，汉族，1974年1月23日出生，住四川省广元市利州区。 原告甘建国与被告中国农业银行股份有限公司成都青羊支行（以下简称农行青羊支行）、被告雷显光、第三人王尘案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序于2019年10月18日、12月16日、12月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人易子静到庭参加了三次庭审、原告委托诉讼代理人熊雪宇到庭参加了第二次庭审，被告农行青羊支行委托诉讼代理人姚军民到庭参加了三次庭审、被告雷显光委托诉讼代理人陶志武到庭参加了第一次庭审，第三人王尘到庭参加了第二次、第三次庭审，被告雷显光经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次、第三次庭审，本院依法缺席审理判决，本案现已审理终结。 原告甘建国向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）川7101执异46号执行裁定；2.停止对被告雷显光名下坐落于成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋的强制执行，并解除司法查封措施；3.本案受理费由二被告承担。事实与理由：第三人王尘系四川天宏投资咨询有限公司的法定代表人，符孝梅系该公司员工，被告雷显光系王尘的侄儿。2009年6月8日，原告和王尘约定，王尘向原告贷款30万元期限3个月，并由原告以自己名下案涉房屋作为抵押。同日，应王尘要求，原告同符孝梅签订授权委托书，委托符孝梅代理办理案涉房屋的注销登记、签订买卖合同等相关事宜，其后原告未收到王尘借款。2010年2月8日，符孝梅以委托人身份将案涉房屋以明显低于市场价的120700元出卖给王尘侄子雷显光，并完成过户登记。原告一直居住于案涉房屋内，并不知晓案涉房屋已转让之事实。综上，原告认为第三人王尘、符孝梅与被告雷显光存在恶意串通，损害原告利益的行为，在并未存在实际借款的情形下，串通将原告所有的案涉房屋予以转让，案涉房屋买卖合同应属无效。原告诉至法院，请求判如所请。 在第一次庭审过程中，原告增加诉讼请求，判令确认案涉房屋归原告所有。 被告农行青羊支行辩称，不评价原告与被告雷显光的借款法律关系；雷显光在向本支行贷款时，房屋所有权登记在雷显光名下，农行青羊支行与雷显光签订了个人购房担保借款合同并做了强制执行公证后依约向雷显光履行了借款义务，因雷显光没有履行合同义务，农行青羊支行依法向法院申请强制执行。在借款合同签订时，农行青羊支行和雷显光对讼争房屋办理了相应的抵押登记，因此农行青羊支行依法对该房屋享有优先受偿权。 被告雷显光答辩称，雷显光与原告的各份合同真实有效，备案合同所载明的金额是为了规避税收；雷显光向原告支付了房款，随后完成了过户，不存在恶意串通，低价购买的情形；即使实际借款如原告所说并未交付，也不涉及房屋所有权的问题。 第三人王尘述称，不同意原告的三项诉讼请求，房屋不可能归原告所有，我有证据证明借款的事实存在，房屋所有权是雷显光的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张提交了以下证据：借款协议及公证书、未再婚申明书及公证书、委托书及公证书、王尘询问笔录、符孝梅询问笔录、四川天宏投资咨询有限公司工商信息、房屋信息摘要、气费缴费凭证、个人住房信息查询记录、成都市存量房买卖合同。 被告农行青羊支行为证明自己的主张提交了证据：贷款申请表、房屋买卖合同、资金划转授权委托书、他项权证、个人购房担保借款合同公证书、借款凭证、执行证书、房地产抵押估计报告。 第三人王尘为证明自己的主张提交了证据：借条、收条、承诺书4份、短信记录。 被告雷显光未举证。本院依法出示原告甘建国询问笔录一份。 对当事人提交的上述证据的真实性，本院予以确认，对待证事实，本院将结合庭审情况进行综合评判。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 甘建国于2005年12月20日通过私产买卖取得成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋所有权。2009年6月8日，原告甘建国与第三人王尘签订《借款协议》，约定甘建国向王尘借款30万元，借款期限从2009年6月8日起至2009年9月8日止，甘建国以成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋作为此次借款的抵押担保物。该合同经成都市律政公证处公证，公证书编号：（2009）川律公证字第23556号。同日，甘建国出具《委托书》，委托符孝梅代为到成都市房产管理部门办理上述房产的注销抵押登记手续，查档并出售上述房屋、与买方签订上述房屋的买卖合同并代为收取售房款等。该委托书经成都市律政公证处公证，公证书编号：（2009）川律公证字第23555号。 2010年1月25日，符孝梅代表原告甘建国与被告雷显光签订《房屋买卖合同》，约定甘建国将成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋以480000元价格出售给雷显光，购买方第一次支付购房定金1万元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后购买方再支付15万元，第三次余款待办完过户手续后，购买方拿到房屋和新产权证的同时付清32万元，如按揭购房此款在签约银行支付。 2010年2月4日，雷显光与农行青羊支行签订《个人购房担保借款合同》，约定雷显光向农行青羊支行借款32万元用于购买成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋，借款期限自2010年2月9日起至2030年2月8日止，并以成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋向农行青羊支行提供抵押担保。《个人购房担保借款合同》经四川省成都市国力公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号（2010）川国公证字第17977号。农行青羊支行将贷款32万元划入符孝梅名下账户。 2010年2月8日，符孝梅代表原告甘建国与被告雷显光、居间方成都安琪居房屋置换有限公司签订《成都市存量房买卖合同》，约定甘建国将位于成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋以120700元价格出售给雷显光。同日该房屋产权登记至雷显光名下。 2010年2月12日，农行青羊支行取得成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋他项权证。 2012年5月7日，甘建国出具借条，载明：今借到王尘现金720000元正。同日，甘建国出具收条，载明：今收到王尘现金720000元正。同日，甘建国出具承诺，载明：本人甘建国承诺保证在2012年6月30日前还清本人在王尘名下的所有借款，如到期不付清，本人自愿无条件搬出所抵押给王尘的房屋，任其处理。 另查明，成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋从2009年至今由原告甘建国居住。 第三人王尘系四川天宏投资咨询有限公司法定代表人,四川天宏投资咨询有限公司经营范围为商务服务业、担保服务。被告雷显光与第三人王尘系叔侄关系。符孝梅、雷显光曾系四川天宏投资咨询有限公司员工。符孝梅代甘建国签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记的行为是受王尘的安排。 第三人王尘在庭审中陈述，雷显光将购买成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋的购房款40多万元给了王尘，其中首付10多万元是王尘与雷显光父母之间的欠款抵消的，剩下的通过银行贷款给王尘了；王尘与雷显光讲好，甘建国还钱后将房屋退还甘建国；王尘的目的不是要房屋，最终是希望甘建国还款。 2017年5月5日，农行青羊支行依据四川省成都市国力公证处（2010）川国公证字第17977号《公证书》及（2017）川国公证执字第559号《执行证书》向本院申请执行，本院以（2017）川7101执271号立案执行中国农业银行股份有限公司成都青羊支行与雷显光公证债权文书一案。执行过程中，本院查封了雷显光名下位于成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号的房产。2019年1月23日，本院以（2019）川7101执恢33号恢复执行该案并于2019年5月10日裁定拍卖成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房产。案外人甘建国据此提出执行异议，本院作出（2019）川7101执异46号《执行裁定书》，裁定驳回案外人甘建国的异议请求，甘建国遂向本院提起诉讼。 本院认为,本案系案外人执行异议之诉，审查的重点为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点：（一）讼争房屋所有权是否由原告甘建国转移至被告雷显光名下；（二）被告农行青羊支行能否善意取得讼争房屋抵押权。 （一）关于讼争房屋所有权是否由原告甘建国转移至被告雷显光名下的问题。符孝梅代原告甘建国与被告雷显光分别于2010年1月25日和2010年2月8日签订了两份房屋买卖合同，成交价格分别为480000元和120700元，并将讼争房屋转移登记至被告雷显光名下。在签订上述两份房屋买卖合同后，讼争房屋一直由甘建国居住至今。根据第三人王尘当庭陈述，雷显光购买房屋所支付的首付款系用王尘与雷显光父母之间的欠款冲抵，而雷显光向农行青羊支行申请的购房按揭贷款亦支付给了王尘；王尘与雷显光讲好，在甘建国还清借款后，将讼争房屋还给甘建国；王尘的目的不是要房屋，最终是希望甘建国还款。2012年5月7日甘建国向王尘承诺，如到期不付清借款，自愿无条件搬出所抵押给王尘的房屋，任其处理。王尘和甘建国签订的《借款协议》中亦明确约定将讼争房屋用作借款抵押担保。结合上述事实分析可知，出售人甘建国的委托代理人符孝梅和购房人雷显光均是在王尘的安排下签订了两份房屋买卖合同，2010年1月25日签订的《房屋买卖合同》和2010年2月8日签订的《成都市存量房买卖合同》，其真实的意思表示均不是买卖房屋，而是将讼争房屋形式上转让至雷显光名下，债务人甘建国清偿债务后，债权人王尘将该房屋返还给甘建国，债务人甘建国未能清偿时，债权人王尘可以对房屋进行处置以偿还债权，甘建国与雷显光签订的两份房屋买卖合同实际是为甘建国向王尘借款提供担保，是一种非典型担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求”的规定，甘建国与王尘签订的《借款协议》和以甘建国与雷显光签订的《房屋买卖合同》《成都市存量房买卖合同》所形成的担保法律关系并非本案审理的问题，但不论《借款协议》还是房屋买卖合同形式的担保法律关系的法律效力如何，均不会产生讼争房屋所有权变动效力。故讼争房屋所有权仍归属于原告甘建国。 （二）关于农行青羊支行是否能够善意取得讼争房屋抵押权的问题。善意取得要求受让人受让不动产或者动产是善意的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行业监督管理委员会于2004年公布实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第三十一条规定“商业银行应通过……，应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。”中国银行业监督管理委员会于2010年公布实施的《个人贷款管理暂行办法》第十三条至第十五条规定了银行业金融机构在贷款人受理借款人申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，包括核实抵押物的价值的变现能力。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。根据上述规定，“无重大过失”要求金融机构发放贷款时应按照规定程序履行审查义务。本案中农行青羊支行在发放贷款及对讼争房屋设定抵押权之前，虽对雷显光与甘建国签订的《房屋买卖合同》进行了审查，但对于雷显光支付购房首付款的情况未进行审查，《房地产抵押估价报告》系被告雷显光委托评估公司进行评估，农行青羊支行未尽到对抵押物的权属以及实现抵押权的可行性严格审查义务。农行青羊支行对讼争房屋不构成善意，对讼争房屋不构成抵押权善意取得。 综上所述，原告甘建国享有讼争房产的所有权，被告农行青羊支行对讼争房产不享有抵押权，原告对讼争房产享有的所有权足以排除对讼争房产的强制执行。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十五条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋； 二、成都市高新区永丰路3号3栋2单元1楼1号房屋归原告甘建国所有。 本案案件受理费5575元，由被告雷显光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都铁路运输中级法院。 审 判 长  仇欣欣 人民陪审员  刘齐忠 人民陪审员  于春莲 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  张 博 书 记 员  邹向洋