湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1322民初4564号 原告邹海英，女，1973年2月15日出生，汉族，住新化县梅苑开发区，现变更为新化县上渡街道办事处. 委托代理人李志国，新化县天骄法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告邹治中，男，1973年5月15日出生，汉族，住新化县上梅街道。 被告邹俊军，男，1978年5月16日出生，汉族，住新化县上梅街道。 被告邹鹰，女，1975年10月23日出生，汉族，住娄底市娄星区。 以上三被告委托代理人陈瑛，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：特别授权。 以上三被告委托代理人刘卫平，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：一般代理。 第三人袁力，女，1986年5月10日出生，汉族，住新化县上渡街道。 委托代理人张斌，湖南迪坤律师事务所律师，代理权限：特别授权。 第三人魏微，女，1982年7月25日出生，汉族，住新化县桑梓镇。 原告邹海英诉被告邹治中、邹俊军、邹鹰、第三人袁力、魏微确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹海英及其委托诉讼代理人李志国、被告邹治中、邹俊军、邹鹰的委托代理人陈瑛、刘卫平、第三人袁力及其委托诉讼代理人张斌、第三人魏微到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告请求判令：1、依法确认三被告之父邹继衡（已故）同原告于1998年8月1日所签订的《房屋出卖协议》无效；2、本案案件受理费用及财产保全等各项费用均由被告方承担。事实与理由：1998年4月27日，原告申请在梅苑开发区上渡村杨梅山地段修建了一栋砖混结构房屋，房屋建好后，因原告父母欠三被告之父邹继衡借款且无力偿还，邹继衡要求“以物抵债”，原告父母不得已于同年8月1日被迫将原告的房屋以75000元低价非法转让给三被告之父。2010年9月13日，邹继衡以邹鹰的名义办理了房屋产权证（证号S0108975），该证土地所有权人栏内注明：梅苑开发区上渡村农民集体。2019年6月19日，在原告及其他村民不知情、更未同意的情况下，三被告又同第三人签订了《房屋转让协议》，将前述房产以80万元的价格非法转让给第三人。原告与三被告之父邹继衡签订的《房屋出卖协议》明显存在胁迫行为，且损害了梅苑开发区上渡村第二十组的权益，同时违反了我国《土地管理法》的规定，而2019年6月19日三被告与第三人签订的《房屋转让协议》亦违反了《土地管理法》的规定，三被告无权处分房屋特别是所在宅基地的使用权，请依法判决。 被告邹治中、邹俊军、邹鹰答辩要点： 一、原告起诉已经超过了法定的诉讼时效期间，其起诉应予驳回。根据起诉状显示，答辩人邹鹰受让房屋的时间为1998年，至今已有21年时间。根据《民法总则》第百八十八条规定，权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，被答辩人的起诉已经超过了最长的诉讼时效期间，人民法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求 二、涉案房屋已经经过了规划、国土和新化县人民政府的批准，办理了房产证和土地使用证，属于答辩人邹鹰的法财产，依法可以进行转让。 三、邹鹰取得房屋的所有权符合善意取得的条件，《房屋出卖协议》依法有效。 被告方取得该房屋是善意的，在转让时以合理的价格受让，并且该房屋已经登记在邹鹰的名下。根据《物权法》第百零六条的规定，被告方取得该房屋属于善意取得，《房屋出卖协议》有效。 综上，被答辩人的起诉已经超过了最长的诉讼时效期间，涉案房屋系邹鹰依法取得，经过了规划、国土和新化县人民政府的批准，属于邹鹰的合法财产;邹鹰将自己所有的房屋转让给第三人袁力，属于有权处分，《房屋转让协议》合法有效，被答辩人的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。 第三人袁力答辩要点： ー、原告起诉已经超过了法定的诉讼时效期间，其起诉应予驳回。根据起诉状显示，涉案合同转让的时间为1998年8月，至今已有21年时间。根据《民法总则》第一百八十八条规定，原告的起诉已经超过了最长的诉讼时效期间，人民法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。 二、被告方取得房屋的所有权符合善意取得的条件《房屋出卖协议》依法有效。被告方取得该房屋是普意的，在转让时以合理的价格受让，并且该房屋已经登记在邹鹰的名下。根据(物权法第一百零六条的规定，被告方取得该房屋属于善意取得，《房屋出卖协议》有效。 三、答辩人与三被告签订的《房屋转让协议》合法有效。1、答辩人的户籍在新化县上渡街道办事处上渡村，有权受让涉案的位于梅苑开发区上渡村的房产。 综上，被答辩人起诉超过了最长的诉讼时效期间;被告方取得房屋符合善意取得的条件;答辩人受让房屋合法有效;被答辩人不是本案适格的原告，其主体资格不适格。据此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求 第三人魏微答辩要点：袁力购买被告的土地等我没有参与。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证及庭审查明的情况，本院确认如下法律事实： 一、各方当事人无争议的事实： 被告邹鹰原系新化县上梅镇永兴社区人，1998年6月大学毕业后在娄底市工作，户籍随之迁入娄底市娄星区乐坪办事处贤童居委会。 1998年4月27日，原告向新化县梅苑经济开发区上渡村民委员会出具申请建房报告，主要内容有：我叫邹海英，系上渡村20组村民，现年24岁，前两年在外打工找了对象，经双方商议，男方同意来新化落户，准备年内结婚，但是娘家没有住房，准备在娘家屋前空隙荒地建一120平方米的住房……请批准。新化县梅苑经济开发区上渡村民委员会在该报告上签具意见：“同意建房，请上级实地查看”。 同年8月1日，由原告之父邹述古执笔，写具了《房屋出卖协议》，主要内容有：我女儿邹海英在本地杨梅山建住房一栋，现经商议，愿意作价75000元卖给表弟邹继衡，特订此协议，签字之日起生效，此协议一式两份，双方各持一份，付款协议：1、签字之日付叁万元；2、八月底（98年8月31日前）付叁万元；3，新欠余下款壹万伍仟元于98年11月30日前付清；此协议签订后双方认真遵守，不得违约，如果有一方违约，必须由违约方承担经济责任和法律责任及其他不可预见的损失。原以邹海英名字办理的所有规划、国土手续交给邹继衡重新办理。邹述古、邹继衡、原告邹海英在协议上签字。此后，邹继衡给付了购房款，原告将房屋转让给了三被告之父邹继衡。同年8月，邹继衡将该房屋赠予了被告邹鹰。 2004年5月，新化县国土资源局测绘队对涉案房屋土地使用权面积进行了测绘，同年9月2日，新化县人民政府在涉案土地红线图上签署意见：同意流转红线内集体土地261平方米。同年9月8月，新化县国土资源局向被告邹鹰发放了新集用2004字第290701001号土地使用证，证上注明：1、土地使用者邹鹰；2、土地所有者：梅苑开发区上渡村农民集体；3、座落：梅苑开发区上渡村；4、用途：住宅；5、使用权类型：流转；6、使用面积：贰佰陆拾壹点肆平方米。 2010年2月1日，被告邹鹰在新化县规划管理局办理了《建设工程规划许可证》（建字第98013号），建设单位：邹鹰；建设项目名称：住宅；建设位置：梅苑上渡村；建设规模：贰佰陆拾平方米；附图：09-023竣工验收图。 2010年9月3日，被告邹鹰在新化县房管局办理了房屋产权证，证号：新房字第S0108975号，所有权人：邹鹰；共有情况：全部；房屋坐落：梅苑开发区上渡村；建筑面程：234.84平方米。 2019年6月19日，被告邹治中、邹俊军、邹鹰与第三人袁力签订《房屋转让协议》，将新房字第S0108975号房产转让给第三人袁力，主要内容： 第一条：转让房产的基本情况 转让房屋位于新化县上渡街道办事处上渡社区，产权证号新房字第S0108975号，上下两层砖木结构，产权面积234.84平方米，土地为流转的集体土地，性质为宅基地，用地面积261.4平方米，房屋与土地使用权一并转让。 第二条：转让价格及付款方式 双方一致同意该住房及土地使用权转让价格为80万元，签订合同时付60万元，将原房屋土地产权注销后，余款付清。 2019年7月2日，被告邹鹰在新化县不动产登记中心办理了新集用2004字第290701001号土地使用证及新房字第S0108975号注销登记，第三人给付清了购房款。 二，相关法律释明情况 本案在审理中，于2019年11月7日向原告发出《释明通知书》，释明其可在收到通知书后十五个工作日内对涉案房产的证件提起行政诉讼，并书面告知，期满后，原告未予告知。2019年11月26日，本院向原、被告发出《释明通知书》，释明其可在收到通知书后七日内增加、变更诉讼请求或提起反诉，期满后，原、被告未予提出。 三，本案有关的适用法律争议 1，原告与三被告之父邹继衡签订的《房屋出卖协议》是否违反了法律、行政法规的强制性规定。 我国的《土地管理法》至今，已颁布了三部，即1987年1月1日起施行的《土地管理法》（第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议于一九八六年六月二十五日通过，第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于一九八八年十二月二十九日修正），1999年1月1日起施行的《土地管理法》，2004年8月28日修正发布施行的《土地管理法》。 本案《房屋出卖协议》签订于1998年8月1日，在1999年1月1日起施行的《土地管理法》之前，根据法不溯既往的原则，即不能用现行的法律规范人们过去的行为，更不能用现行的法律处罚人们过去从事的当时是合法而现在是违法的行为，也不能用现在的法律更正人们过去从事的当时是合法而现在是不合法的行为，故本案应适用1987年1月1日起施行的《土地管理法》的相关规定。 1999年1月1日起施行的《土地管理法》第五章第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。而1987年1月1日起施行的《土地管理法》并无该条款或相类似内容条款，无明确的该条款禁止性规定，其第五章第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”，根据此条规定，城镇非农业户口居民经批准可以使用集体所有的土地建住宅。 本案原告邹海英与三被告之父签订了《房屋出卖协议》，邹继衡给付了购房款，原告将房屋转让给了三被告之父邹继衡。根据当时的《土地管理法》，并无禁止性强制规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，所以当时的这一转让行为并未违反相关法律规定，原告邹海英与三被告之父这一民事行为是私权利，根据“法无禁止即可为”的原则，在当时不应确定是违法的。协议签订的同年8月，邹继衡将该房屋赠予了被告邹鹰，亦符合法律规定。 此后，新化县人民政府在涉案土地红线图上签署意见“同意流转红线内集体土地261平方米”，得到了县人民政府的批准，新化县国土资源局向被告邹鹰发放了新集用2004字第290701001号土地使用证，邹鹰在新化县规划管理局办理了《建设工程规划许可证》（建字第98013号），在新化县房管局办理了房屋产权证（证号：新房字第S0108975号），相关行政职能部门亦认可了其转让行为并办理了相关照证，在本院释明原告可提起行政诉讼后，原告未在释明期内提出，故本案不能以民事诉讼程序对行政部门作出的具体行政行为进行评判，宜认定其有效性。故邹继衡受让、被告邹鹰受赠的涉案房产，不具有违法性。 2、原告起诉是否已经超过了法定的诉讼时效期间，超过了最长的诉讼时效期间。 根据《中华人民共和合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”。我国民法所规定的诉讼时效适用于请求权，确认合同无效应属确认之诉，而不属于诉讼时效的客体范围；另无效合同的确认是一种法律确认，合同当事人或法院在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质，所以，确认合同无效不应受诉讼时效的限制。判决的结果与理由 本院认为，原告以确认合同无效纠纷向本院提起诉讼，原告提起诉讼的涉案合同《房屋出卖协议》签订于1998年8月1日，根据1987年1月1日起施行的《土地管理法》的相关规定，并无禁止性强制规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且规定城镇非农业户口居民经批准可以使用集体所有的土地建住宅，所以当时的这一转让行为并未违反相关法律规定，且县人民政府批准同意流转红线内集体土地261平方米，相关行政职能部门认可其转让行为并办理了相关照证。又原告邹海英与三被告之父这一民事行为是私权利，根据“法无禁止即可为”的原则，在当时不应确定是违法，并未违反当时的法律、行政法规的强制性规定，故对原告要求确认1998年8月1日与三被告之父邹继衡签订的《房屋出卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。基此，根据《中华人民共和合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求 本案受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘胜和 人民陪审员  廖继成 人民陪审员  李竹林 二〇一九年十二月四日 法官 助理  胡 庆 代理书记员  谢 婧 相关法律条文： 《中华人民共和合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。