天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初11460号原告：王秀芬，女，1946年10月13日生，汉族，天津市二商系统退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李德茂（原告之夫），男，1942年12月28日出生，汉族，天津市溶剂厂退休干部，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张恩华，天津津信达律师事务所律师。被告：张伍只，男，1972年12月30日生，汉族，住天津市河东区。原告王秀芬与被告张伍只房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王秀芬及其委托诉讼代理人李德茂、张恩华，到庭参加诉讼，张伍只经传票传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案，现已审理终结。王秀芬向本院提出诉讼请求：1.判令张伍只支付违约金128644.7元；2.判令张伍只支付供热费2298.8元；3.诉讼费张伍只承担。庭审期间王秀芬变更第1项诉讼请求为：张伍只按照房屋租金的130%标准支付迟延交房期间违约金。事实与理由：王秀芬与张伍只于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》，2017年5月19日合同期满，张伍只未将房屋恢复原状也未返还，王秀芬起诉于天津市河东区人民法院，判令张伍只腾房并支付至2017年6月9日的迟延腾房违约金以及供热费、冷热水费等。后经强制执行，张伍只于2018年9月25日将房屋返还王秀芬。2017年6月10日至2018年9月25日期间的迟延腾房违约金及2017-2018年度采暖费，张伍只应当向王秀芬支付，故王秀芬诉至法院，望判如所请。张伍只未答辩。王秀芬提交以下证据：1.房屋产权证书复印件1份，证明诉争房屋权属；2.房屋租赁合同复印件1份，证明双方合同情况；3.（2017）津0102民初4844号判决书及（2018）02民终1942号民事判决书各1份，证明月租金标准及违约金计算天数及标准；4.执行案件材料7页，证明王秀芬申请法院执行情况及张伍只腾房时间；5.采暖费票据复印件1份，证明王秀芬交纳供热费情况。张伍只未出庭质证，应承担相应不利后果。经审查对于上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以认定。张伍只未提交证据。根据当事人陈述及提交证据本院认定事实如下：王秀芬与张伍只于2012年5月20日就天津市河东区号房屋（诉争房屋）建立房屋租赁合同关系。2017年6月12日，本院受理王秀芬诉张伍只房屋租赁纠纷一案，该案王秀芬起诉要求：“1.判令被告按租房合同约定，归还租用的河东区津塘路荣泰公寓7-6-103号房屋；2.判令被告将使用的房屋恢复原状；3.判令被告给付欠缴的房租、暖气费、冷热水费，违约金18648.7元；4.判令被告赔付2017年5月19日租赁期限届满至归还原告房屋期间的违约金5740元（截止到2017年6月9日，合同第八项第三条）；5.诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告给付欠缴的2015年7、8月两个月房租8200元、2014年-2015年度供热费2298.8元，热水费2014年10月-2015年9月共计187吨，935元，冷水费2012年8月-2015年9月自来水费301吨，1474.9元，共计12908.7元。”该案经审理查明：2012年5月20日，王秀芬作为甲方，张伍只作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定王秀芬将其拥有的坐落于天津市河东区号房屋（面积121.23平方米）租给张伍只，用途为日租、食品超市，租赁期限为5年，房屋租金为3800元／月，按半年支付，支付时间为提前十天。乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方3800元作为押金，待租赁合同期限届满，甲方验房后，乙方将房屋钥匙交于甲方，同时甲方将此押金全部归还甲方。同时约定两年内租金不变，之后随市场租赁价格浮动。终止合同时，乙方将隔断拆除，墙面、地面抹平等将房屋恢复原状，否则不退押金，并赔偿甲方损失。合同第八项第二款乙方违约的处理，约定（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆结构或改变用途的；利用该房屋进行违法活动的；拖欠房屋租金一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于合同总租金20%的违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。（2）租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费及物业管理费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担一切后果。（3）租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原月租金的二倍按实际天数向甲方支付违约金。庭审中，双方均认可自2015年5月19日，房屋租金增加到每月4100元……2017年10月25日，本院作出（2017）津0102民初4844号民事判决，判令：“一、本判决生效之日起十日内，张伍只将坐落于河东区津塘路荣泰公寓7-6-103号房屋恢复原状并返还王秀芬。二、本判决生效之日起十日内，张伍只支付王秀芬所欠房屋租金8200元、供热费2298.8元、热水费935元、冷水费1474.9元，共计12908.7元；三、本判决生效之日起十日内，张伍只支付王秀芬违约金5740元。”张伍只不服提出上诉，天津市第二中级人民法院于2018年5月21日作出2018津02民终1942号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后王秀芬申请强制执行，本院于2018年10月18日作出（2018）津0102执2201号结案通知书，确认双方在执行期间自愿达成和解，张伍只放弃房屋押金并向王秀芬支付赔偿金13000元，该款张伍只已履行完毕。张伍只于2018年9月25日将诉争房屋交付王秀芬。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，人民法院生效裁判文书认定的事实，当事人如未提交相反证据，则法院应予认定。本案中，王秀芬与张伍只之间的房屋租赁合同纠纷经过本院及天津市中级人民法院生效判决认定，王秀芬对生效判决认定的事实无异议，张伍只未提交相反证据，则对于上述判决认定的事实，本院亦予认定。王秀芬、张伍只签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张伍只未及时将诉争房屋交还王秀芬，应当依照合同约定向王秀芬支付违约金。根据执行部门作出的《结案通知书》，张伍只实际于2018年9月25日才将诉争房屋交还王秀芬，而（2017）津0102民初4844号民事判决判令张伍只支付的是2017年6月9日之前的违约金，故张伍只应当支付王秀芬2017年6月10日至2018年9月25日期间的迟延交房违约金。执行期间王秀芬与张伍只虽达成和解，但根据《结案通知书》，双方仅就（2017）津0102民初4844号民事判决确定的金钱给付事项达成了和解，并不涉及此后发生的违约金或其他费用。故双方在执行期间达成的和解，不影响王秀芬向张伍只主张2017年6月10日至2018年9月25日期间的迟延交房违约金及采暖费。对于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案双方虽约定按照租金的2倍标准支付迟延交房违约金，但张伍只迟延交房造成王秀芬的实际损失应为期间内房屋租金损失，故双方合同约定的2倍租金违约金标准过高。王秀芬庭审期间变更诉讼请求为按照租金标准的130%支付迟延交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。生效判决认定每月租金为4100元，则张伍只应当支付王秀芬2017年6月10日至2018年9月25日期间迟延交房违约金数额为84036.33元（4100／30＊473＊130%）。对于王秀芬主张的2017-2018年度采暖费2298.8元，该采暖期间张伍只尚未交还诉争房屋，故产生的采暖费应由张伍只承担。王秀芬提交缴费票据证明其已实际缴纳该采暖费，则张伍只应当给付王秀芬诉争房屋2017-2018年度采暖费2298.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款第（五）项规定，判决如下：一、张伍只于本判决生效之日起五日内给付王秀芬2017年6月10日至2018年9月25日期间迟延交房违约金84036.33元；二、张伍只于本判决生效之日起五日内给付王秀芬2017-2018年度采暖费2298.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2915元，减半收取计1458元，由张伍只负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇一九年十二月二十日书记员  陈硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一款第（五）项第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。