广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终1858号 上诉人（一审被告）：广西铭玉置业有限公司，住所地：广西平果县马头镇城龙路浪琴嘉苑10幢2层。 法定代表人：游精峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林都，广西铭玉置业有限公司员工。 被上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司平果县支行，住所地：广西平果县马头镇新兴路272号。 负责人：罗珺，行长。 一审被告：潘永康，男，1962年8月1日出生，壮族，农民，住广西平果县。 一审被告：潘秀情，女，1963年7月20日出生，壮族，农民，住广西平果县。 一审被告：潘健宁，男，1985年11月29日出生，壮族，居民，住广西平果县。 上诉人广西铭玉置业有限公司与被上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行、一审被告潘永康、潘秀情、潘健宁商品房买卖按揭担保金融借款合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 上诉人广西铭玉置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人在三位一审被告共同提供的抵押担保物“御景华庭小区7栋1单元202号房”处置后不足部分承担连带偿还责任。事实和理由：一审被告潘永康、潘秀情、潘健宁共同购买的房屋已办理了以被上诉人为抵押权人的在建工程抵押登记(证号为:平房建马头字第20101122号,并在此后办理了房屋产权证(证号为:平房权证马兴字第××号)。因此被上诉人的债权已经有了债务人提供的物的担保。根据《担保法》第二十八条：同一债权既有保证又有物的担保,保证人对物的担保以外的债权担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范国内免除保证责任。因此,被上诉人应先就抵押物实现其债权,而后上诉人对不足的部分承担连带保证责任。 被上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行同意一审判决。 一审被告潘永康、潘秀情、潘健宁未表述意见。 当事人中国农业银行股份有限公司平果县支行向一审法院起诉请求：1、判令原被告于2010年4月29日签订的45020520108007415号《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）项下借款期限立即届满，被告潘永康、潘秀情、潘健宁在判令期限内清偿原告全部贷款本息；2、判令被告潘永康、潘秀情、潘健宁清偿原告人民币贷款本息合计：140020.20元，其中本金138620.23元，利息1399.97元（利息暂计至2019年1月7日止，2019年1月7日起按合同另计）；3、判令被告广西铭玉置业有限公司承担连带担保责任，清偿原告贷款本息；4、如被告不能在判令期限内清偿原告贷款本息，则依法拍卖被告潘永康、潘秀情、潘健宁所有用于贷款抵押的房产，所得款项优先用于偿还原告贷款本息。 一审法院认定事实：被告潘永康、潘秀情、潘健宁、广西铭玉置业有限公司于2010年4月29日与原告签订的45105201000014219号《个人购房担保借款合同》，约定被告潘永康、潘秀情、潘健宁向原告借个人住房按揭贷款人民币200000元，用于购买被告广西铭玉置业有限公司开发的位于平果县，贷款期限为20年（即从2010年4月29日至2030年4月29日），贷款偿还方式为按月等额本息还款法，贷款利率为浮动利率；如逾期还款，罚息利率为合同执行贷款利率基础上上浮50%；借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权解除与借款人的借款合同关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。2010年5月7日，原告根据约定将200000元贷款发放给潘永康（借款人），并将款项划转至广西铭玉置业有限公司在原告开立的账户。合同约定：潘永康、潘秀情、潘健宁用位于平果县设定抵押担保，并办理了抵押预告登记，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书。合同还约定：由被告广西铭玉置业有限公司为潘永康、潘秀情、潘健宁的债务承担阶段性连带保证责任，担保期限为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。此外被告潘秀情、潘健宁与原告还签订《共同还款人确认书》，承诺与被告潘永康承担共同还款责任。合同签订后，原告依约发放贷款，但被告潘永康、潘秀情、潘健宁并未按照合同约定还款，截止2019年1月17日尚欠原告贷款本金138620.23元、贷款利息1399.97元（利息暂计至2019年1月7日,2019年1月7日以后利息另计）。因被告潘永康、潘秀情、潘健宁未按合同约定还款，原告遂诉至一审法院。 一审法院认为，原告与各被告分别签订的《个人购房担保借款合同》、《共同还款人确认书》，系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。合同签订后，原告中国农业银行股份有限公司平果县支行已经依约将借款本金直接划入约定的银行账户，履行了支付借款的合同义务，被告潘永康应依约偿还借款本息。依照双方签订的《个人购房担保借款合同》的约定，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。故原告主张解除其与被告潘永康签订的编号为45105201000014219号《个人购房担保借款合同》于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，被告潘永康应向原告偿还全部借款本息，原告主张被告潘永康、潘秀情、潘健宁偿还全部借款本息，符合法律规定，一审法院予以支持。 被告潘秀情、潘健宁与原告签订《共同还款人确认书》，承诺与被告潘永康承担共同还款责任，合同内容符合法律规定，合法有效。合同约定由被告潘秀情、潘健宁共同承担偿还责任。原告主张被告潘秀情、潘健宁承担共同偿还责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 被告潘永康、潘秀情、潘健宁用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但原告中国农业银行股份有限公司平果县支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并未对上述房屋享有现实抵押权，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立，因此，原告请求对位于平果县享有优先受偿权，于法无据，不予支持。 根据原告与被告潘永康、被告广西铭玉置业有限公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定，被告广西铭玉置业有限公司在本案中承担阶段性保证责任，担保期限为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。截止本案法庭辩论结束时，被告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，故原告要求被告广西铭玉置业有限公司对本案承担连带保证责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。被告广西铭玉置业有限公司主张担保期限超过了合同规定的担保期限，不应承担保证责任，理由不充分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告中国农业银行股份有限公司平果县支行与被告潘永康、潘秀情、潘健宁、广西铭玉置业有限公司签订的编号为45105201000014219号《个人购房担保借款合同》解除；二、被告潘永康、潘秀情、潘健宁偿还原告中国农业银行股份有限公司平果县支行借款本金138620.23元及利息[截至2019年1月7日贷款利息1399.97元，从2019年1月7日起至还清之日所产生的利息按《个人购房担保借款合同》约定的计息方式计算]；三、被告广西铭玉置业有限公司对被告潘永康、潘秀情、潘健宁的上述债务承担连带偿还责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司平果县支行的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告潘永康、潘秀情、潘健宁、广西铭玉置业有限公司共同承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案的法律关系为商品房买卖按揭担保金融借款合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，商品房买卖的房屋是揭按贷款的抵押物，按揭金融贷款是商品房买卖的支付条件，两者为同一法律行为，应当合并审理。本案中，揭按贷款交付对象实为上诉人，涉案房屋的所有权上诉人未交付给一审被告，被上诉人亦未取得本案房屋所有人设定的抵押权，本案商品房按揭担保贷款合同被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定上诉人应当承担贷款承担返还责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人广西铭玉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  隆文雄 审判员  郭承峙 审判员  吴文良 二〇一九年十二月四日 书记员  莫礼容