重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9818号上诉人（原审原告、案外人）：刘晓彬，女，1967年9月14日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨春友，重庆峰珲律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴晓静，女，1969年10月23日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：秦华，男，1953年10月14日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1，统一社会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，系该公司总经理。原审第三人（被执行人）：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**统一社会信用代码91500112203501921C。法定代表人：何瑞智，系该公司总经理。委托诉讼代理人：桂艺，男，1993年4月19日出生，汉族，住重庆市开县，系该公司员工。原审第三人（被执行人）：何瑞智，女，1982年3月6日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人刘晓彬因与被上诉人吴晓静、秦华，原审第三人重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）、重庆市银鹰实业（集团）有限公司（以下简称银鹰集团公司）、何瑞智案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，并于2019年11月15日进行了询问。上诉人刘晓彬及其委托诉讼代理人杨春友，被上诉人吴晓静的委托诉讼代理人杨梦婕，被上诉人秦华的委托诉讼代理人杨建英，原审第三人银鹰集团公司的委托诉讼代理人桂艺，原审第三人何瑞智到庭参加了审理。原审第三人银鹰房地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓彬上诉请求：1.依法撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12496号民事判决,改判确认刘晓彬对重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1、5幢-1-4号房屋享有物权期待权并停止对上述房屋的执行；2.本案一、二审诉讼费用由吴晓静、秦华承担。事实和理由：1.刘晓彬在法院查封案涉房屋前已经与出卖人秦华签订了合法有效的书面买卖合同，一审法院对此也予以了确认；2.刘晓彬在签订房屋买卖合同后即接收了案涉房屋，并对案涉房屋进行了隔断和装修，结合水表用户登记信息及用水发情况、缴费记录等，可以综合认定刘晓彬在法院查封案涉房屋前就已经合法占有该房屋了；3.一审提供的证据能够相互印证，形成完整的证据锁链，证明刘晓彬已经支付了买卖合同约定的全部购房款250万元；4.刘晓彬购买的是案涉房屋的一部分，因为秦华一直没有办理分割事宜且秦华不断将案涉房屋进行抵押，这完全是因为出卖人秦华的原因造成的，刘晓彬多次催促秦华履行协助办证义务，秦华以各种理由搪塞，或者作各种虚假的承诺，最终导致案涉房屋未过户登记到刘晓彬名下，刘晓彬并无过错。吴晓静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.买卖合同中出卖人与买受人处有修改，其真实性存疑；2.案涉房屋建面1060.72平方米，合同约定单价5000元/平方米，刘晓彬未足额支付房款，经一审法院征求其意见，其不同意支付剩余房款，不符合相关规定，且收款收据与买卖合同无法一一对应，其支付房款的金额无法认定；3.一审中刘晓彬并未举示证据证明其已实际占有案涉房屋；4.买卖合同约定的过户时间为2010年2月13日，至起诉之日已近9年，其从未催促秦华办理过户登记手续，因此刘晓彬对未办理过户负有过错。该房屋于2014年抵押登记到吴晓静，吴晓静是案涉房屋的抵押权人，应当排除刘晓彬的执行异议。秦华辩称：秦华不反对刘晓彬对案涉房屋主张权利。事实和理由：1.秦华确实在2009年11月19日将案涉房屋中的500平方米卖给了刘晓彬；2.刘晓彬按约支付完毕了250万元的购房款，并实际占有了案涉房屋；3.合同签订时案涉房屋登记在秦华前妻曾玲名下且有银行贷款未还清，因此无法办理过户，后来产权变更到秦华名下后，秦华又将房屋办理了抵押，因此导致一直未办理过户。银鹰集团公司辩称，银鹰集团公司名下没有任何房产可以出卖给刘晓彬，之所以出具五份收据，可能是当时法定代表人认为公司的公章就能代表他自己。何瑞智辩称，案涉房屋在何瑞智与秦华结婚前就发生的买卖关系，不清楚具体情况。银鹰集团公司并未收到过刘晓彬转账的购房款，秦华收到了刘晓彬通过银行转的涉案房款。刘晓彬向一审法院起诉请求：1.判决确认原告对重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1、5幢-1-4号房屋享有物权期待权；2.停止对前述房屋的执行。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决确认原告对重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1、5幢-1-4号房屋中原告买受取得的511㎡房屋享有物权期待权；2.停止对前述房屋内原告买受取得的511㎡房屋的执行。一审法院认定事实：吴希与银鹰房地产公司、银鹰集团公司、秦华、何瑞智民间借贷纠纷一案，2017年1月19日，一审法院作出（2017）渝0112财保14号民事裁定书，查封、冻结银鹰房地产公司、银鹰集团公司、秦华、何瑞智名下2000万财产，并依据该裁定查封了秦华名下重庆市渝北区双龙湖街道滨港路39号山水绿城1、5幢-1-4号房屋。2017年1月20日，一审法院将执行裁定书及协助执行通知书送达至相关房管部门。2017年6月29日，一审法院作出（2017）渝0112民初3505号民事判决书，判决：1.重庆市银鹰实业（集团）有限公司、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司、秦华归还吴希借款本金2000万元及利息（以2000万元为基数，从2016年3月22日起按月利率2%计算至付清时止）；2.重庆市银鹰实业（集团）有限公司、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司、秦华支付吴希律师费15万元；3.何瑞智对秦华的上述债务向吴希承担共同清偿责任；4.吴希对重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司所有的位于綦江区银海新城21幢、22幢商业裙楼负4层商业（213房地证2013字第××号），綦江区银海新城21幢、22幢商业裙楼负3层商业2（213房地证2013字第××号），綦江区银海新城21幢、22幢商业裙楼负3层商业1（213房地证2013字第××号）房屋享有抵押权，有权就上述抵押财产优先受偿。何瑞智不服一审判决，提起上诉。2017年11月10日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终7142号民事裁定书，裁定按何瑞智自动撤回上诉处理。一审判决生效后，银鹰房地产公司、银鹰集团公司、秦华等未自动履行债务，吴希向一审法院申请执行。执行中，吴希将案涉债权转让给吴晓静，一审法院于2018年2月6日作出（2018）渝0112执异56号执行裁定书，依法变更吴晓静为本案申请执行人。执行过程中，刘晓彬向一审法院提出书面执行异议。2019年5月13日，一审法院作出（2019）渝0112执异171号执行裁定书，驳回了刘晓彬的异议。2019年5月20日，刘晓彬对裁定不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。查明，2009年11月19日，曾玲（甲方、卖方）与刘某（后修改为刘晓彬）（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》约定，甲方将坐落于重庆市渝北区双龙湖街道滨港39号山水绿城1、5幢-1-4房屋出售给乙方，建筑面积500㎡（非住宅），成交价格为5000元／㎡。2009年11月19日前第一次付款50万元，2010年2月13日第二次付款50万元，2010年12月31日第三次付清余款，2009年11月20日上述房地产全部移交给乙方。该合同面积为甲、乙双方预测面积，实际产权面积以测绘所测得的实测面积为准。实测产权面积基础上，甲方让利55000元房款。该房屋产权证在2010年2月13日前办理给乙方。秦华在合同尾部甲方处签章，合同尾部乙方处由原签章人刘某修改为刘晓彬。2009年11月19日，刘某向秦华转账50万元。2009年11月23日，银鹰集团公司向刘某出具收据载明收到购房款定金50万元。2010年2月12日，刘晓彬向秦华转账50万元。银鹰集团公司向刘某出具收据载明收到购房款50万元。2013年11月4日，刘晓彬向秦华转账50万元，银鹰集团公司向刘晓彬出具收据载明收到购房款50万元。2013年12月9日，刘晓彬向秦华转账50万元，银鹰集团公司向刘晓彬出具收据载明收到购房款50万元。2014年1月26日，刘晓彬向秦华转账50万元，银鹰集团公司向刘晓彬出具收据载明收到购房款50万元。另查明，2000年8月15日，秦华与曾玲结婚。2008年12月9日，秦华与曾玲离婚，离婚协议约定案涉房屋归秦华所有。2009年12月23日，秦华与曾玲复婚。2011年5月31日，秦华与曾玲再次离婚，离婚协议约定案涉房屋仍归秦华所有。2014年4月10日，案涉房屋由曾玲变更登记至秦华名下。2014年6月18日，案涉房屋办理抵押登记，抵押登记权利人为中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行。2015年7月16日，案涉房屋办理抵押登记，抵押登记权利人为吴晓静。再查明，案涉房屋登记的建筑面积为1060.72平方米。一审法院认为，案外人刘晓彬对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉《房地产买卖合同》虽抬头处甲方为曾玲，但落款处甲方由秦华签字，且2008年曾玲与秦华离婚时，案涉房屋是协议归秦华所有，所以该合同卖方应为秦华。案涉《房地产买卖合同》乙方抬头和落款处均由刘某修改为刘晓彬，可以认定刘晓彬为案涉合同买方。秦华与刘晓彬签订的《房地产买卖合同》是双方当事人之间真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。刘晓彬的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款（一）的规定。秦华与刘晓彬签订的《房地产买卖合同》的合同总价款为250万元，且合同中约定了具体付款时间。根据刘晓彬举示的付款凭证及收据，2009年11月19日刘某向秦华转账50万元，由银鹰集团公司向刘某出具的收据载明系购房款，但未明确载明系案涉房屋的购房款。2010年2月12日刘晓彬向秦华转账50万元，由银鹰集团公司向刘某出具的收据载明系购房款，但未明确载明系案涉房屋的购房款。审理过程中，刘晓彬主张该款由刘某向秦华转账支付并举示刘某的情况说明予以证明，刘晓彬主张的支付情况与一审法院查明的支付情况不符。2013年11月4日，2013年12月9日、2014年1月26日刘晓彬向秦华转账的150万元，与《房地产买卖合同》合同约定的付款时间不一致，且银鹰集团公司出具的收据亦未指明系案涉房屋的房款。同时，案涉房屋系秦华个人财产并由其出卖，由银鹰集团公司向刘某、刘晓彬出具购房款收据不合常理。故，刘晓彬所举证据不能证明支付了案涉房屋的购房款，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款（二）的规定。刘晓彬所举证据不足以证明在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款（三）项规定。签订《房地产买卖合同》时，案涉房屋登记在曾玲名下，在2014年4月10日由曾玲名下过户到秦华名下。刘晓彬与秦华签订合同时间为2009年11月19日，约定的办理产权过户的时间为2010年2月13日，由曾玲名下过户到秦华名下时间为2014年4月10日，被查封时间为2017年1月20日。从约定过户时间至被查封长达近7年，且具备过户登记条件的情况下未办理转移过户登记，刘晓彬自身存在过错，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一款（四）项的规定。综上，刘晓彬请求确权并排除执行的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告刘晓彬的诉讼请求。案件受理费26800元，由原告刘晓彬负担。二审中，刘晓彬向本院举示了下列证据：1.重庆市渝北区龙发物业管理股份有限公司的情况说明、重庆益帆沥青混凝土有限公司的情况说明、企业信息公司报告、刘晓彬水表用户详细资料打印页、刘晓彬水费交纳清单、刘晓彬水费缴费卡、水表照片4张、水电气代收专用收据7张、物管费发票6张，以上证据拟证明刘晓彬已经实际占有使用案涉房屋；2.银鹰集团公司的情况说明、刘某补充说明，以上证据拟证明刘晓彬和刘某分别向秦华转账250万元、银鹰集团公司与刘某之间无任何购房关系，其出具的收据对本案事实认定不具有直接证明力、一审判决对证据的采信和评判明显不当；3.201房地证2014字第××号房屋产权证、房屋登记情况档案查询2页、重庆市国土房管局关于进一步明确非住宅分割销售即权属登记有关事宜的通知［渝国土房管（2014）117号］、重庆市城镇房地产交易管理条例的条文摘录、刘晓彬群众来访（书面申请书），以上证据拟证明买卖合同约定的房屋并不具备法定的过户登记条件且该原因和责任不在刘晓彬，转让人秦华至今未履行案涉房屋的分割登记、案涉房屋一直存在抵押导致房屋一直无法过户登记。吴晓静质证意见如下：1.第一组证据，对龙飞物业和益帆公司两份情况说明的真实性不予认可，水表用户详细资料和缴费清单缴费卡上的地址无法与案涉房屋一一对应，水表照片无法辨认，水电气代收专用收据即物管费发票的付款单位非刘晓彬且不属于二审新证据应依法排除；2.第二组证据，刘某的补充说明系近亲属出具的说明，证明效力低，因银鹰集团公司与秦华系被执行人，其说明系为了逃避执行，不予认可；3.第三组证据，对房产证的真实性认可，根据合同约定的单价说明刘晓彬未支付全部房款，房屋登记档案查询记录真实性认可但达不到证明目的，国土房管的规定、条文摘录、群众来访不符合证据形式，不予质证；4.统一质证意见为上述证据不属于二审新证据不应采纳。秦华质证意见如下：1.对龙发物业和益帆公司的情况说明、水表照片的真实性由法院认定；2.对水表用户详细资料、水费缴费清单、水表缴费卡、水电气代收专用收据、物管费发票、银鹰集团公司和刘某的说明三性无异议；3.对房产证、档案查询、国土房管规定及条文摘录的真实性无异议，关联性由法院认定；4.对群众来访《书面申请书》不予质证。银鹰集团公司质证意见如下：对物管费发票和银鹰集团公司说明的真实性予以认可，其他证据的真实性由法院认定。何瑞智的质证意见如下：对益帆公司的情况说明、物管费发票、银鹰集团公司的情况说明、房产证和档案查询的真实性予以认可，其他证据由法院依法认定。二审中，刘晓彬向本院申请证人刘某出庭作证，刘某陈述：1.2009年下半年，其与刘晓彬一起到秦华处签订了购房合同，约定购买案涉房屋的一部分，并于当日决定由刘晓彬购买案涉房屋；2.合同签订后一个月左右支付了50万元购房款，因为刘某与刘晓彬一起做企业，钱没有分开，因此由刘某支付了部分购房款；3.签订合同时大概说了卖一半给刘晓彬，大概位置买哪里，面积多少，由于关系比较好，当时说优惠一点；4.签订买卖合同时，刘晓彬知道案涉房屋登记在曾玲名下。刘晓彬质证意见如下：证人的陈述基本真实，签订合同一段时间后才决定由刘晓彬购买，这个与证人的陈述有误差，应是证人记忆有误，另第一笔款的支付时间以查明为准。吴晓静质证意见如下：刘晓彬的证人证言存在多处错误且证人系刘晓彬近亲属，故证人证言不能反映商品房买卖合同签订过程的实际情况，因此案涉商品房买卖合同的真实性存疑。秦华、银鹰集团公司以及何瑞智对证人证言不予质证。本案二审审理查明的其他案件事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案的争议焦点为刘晓彬对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设置、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋现登记在秦华名下，刘晓彬在本案中要求确认其对案涉房屋享有物权期待权，物权期待权不是法律明文规定的所有权，而本案属执行异议之诉，刘晓彬的该诉请并非确认案涉房屋的所有权，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定的情形，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，签订时间为2009年11月19日的《房地产买卖合同》虽然在合同首部甲方（卖方）处注明曾玲，合同尾部甲方处由秦华签名，合同首尾部乙方（买方）由刘某修改为刘晓彬，案涉房屋此时登记在曾玲名下，上述情况系当事人的意思表示，并不影响秦华与刘晓彬签订的买卖合同的效力，故一审法院认定刘晓彬在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。同时，根据买卖合同的约定，刘晓彬只是购买了案涉房屋其中的500平方米。第二，根据刘晓彬在一审及本院二审中提交的证据，可以综合认定其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，刘晓彬在一审及本院二审中提交其支付价款的证据，虽然在收款收据等方面存在瑕疵，但基本可以证实其已支付全部价款。第四，如前所述，本案《房地产买卖合同》签订时，案涉房屋登记在曾玲名下，曾玲并未在《房地产买卖合同》上签名，秦华与曾玲当时处于离婚状态，二人协议案涉房屋归秦华所有，案涉房屋附有按揭抵押，刘晓彬如购买该房屋，并将案涉房屋通过买卖过户到自己名下，须解除按揭抵押，由曾玲名下先过户至秦华名下，再由秦华名下过户至刘晓彬名下。同时，因刘晓彬只购买了部分案涉房屋，还须由秦华将案涉房屋先行分户，才能过户至刘晓彬名下。虽然法律并不禁止刘晓彬购买有权利负担和过户障碍的房屋，但刘晓彬明知案涉房屋办理过户须处理前述权利负担和过户障碍，并要一定时间且由他人的配合才能最终完成过户，而且购买的房屋将在较长时间内处于登记在他人名下的情形，在此期间，原所有权人有可能长期不去为案涉房屋办理抵押解除手续，或者将案涉房屋另行抵押，或者长期不将案涉房屋进行分户登记等，刘晓彬接受上述风险购买案涉房屋，则应自行承担风险责任。从本案查明的事实可以看出，虽然《房地产买卖合同》约定房屋产权证在2010年2月13日前办理给乙方，但执行法院于2017年1月19日才裁定查封案涉房屋，期间经历了由曾玲变更登记为秦华，又为中国农业银行股份有限公司重庆长寿支行和吴晓静办理了抵押登记，也存在过已经将案涉房屋过户至秦华名下且案涉房屋没有权利负担的情形，案涉房屋仍然没有及时过户至刘晓彬名下。现本案中上诉人刘晓彬与被上诉人吴晓静均对案涉房屋提出了诉请，形成了目前的僵局。根据前述分析，刘晓彬应当自行承担不能办理过户的风险责任，一审法院认定其在未完成过户登记中存在自身原因并无不当，其对案涉房屋享有的权利不能排除执行。综上所述，刘晓彬对案涉房屋未能办理过户存在自身原因，因此其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由刘晓彬承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  闫信良二〇一九年十二月九日法官助理  江满意书 记 员  程 容