湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6831号上诉人（原审原告）：成建新，男，1969年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人郑昌料，湖南海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨兴洪，男，1964年3月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人陈熠，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南枞木塘生态农业科技有限公司，住湖南省长沙县黄兴镇干杉社区枞木塘组。法定代表人杨明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈熠，湖南云天律师事务所律师。上诉人成建新与被上诉人杨兴洪、湖南枞木塘生态农业科技有限公司（以下简称枞木塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，成建新不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初1186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人成建新上诉请求1.请求改判一审法院判决第一项，即被上诉人共同连带向成建新双倍返还租赁合同定金600000元；2.请求判决被上诉人共同连带承担承担本案一、二审的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院作出的判决所认定的事实部分错误。1、一审法院认定本案件的《房屋租赁合同》无效是不符合法律和案件事实的。第一、杨兴洪是枞木塘公司的实际控制人。（1）、2016年3月1日，杨兴洪就自主决定与上诉人签订《厂房租赁合同》，并向上诉人收取租金和水电费，枞木塘公司和其法定代表人及股东均未对此提出任何异议被上诉人杨兴洪在2016年3月1日指派其妻子杜佳馨与上诉人签订《厂房租赁合同》，将枞木塘公司所建的1638平米厂房出租给上诉人作为生产、仓储经营使用，租赁期三年，年租金359800元。《厂房租赁合同》是杨兴洪与上诉人协商一致后由杜佳馨代杨兴洪和枞木塘公司签字，上诉人从未与杨明见过面。2016年3月15日上诉人将租赁枞木塘公司厂房的年租金318552元按照杨兴洪的指示支付至杨兴洪账号为62×××98的银行卡；2017年3月29日、4月12日、6月30日上诉人又向杨兴洪的同一银行账户分别支付枞木塘公司2017年厂房租金10万元，6万元、5万元,共计21万元。同时2017年8月27日上诉人将租赁枞木塘公司厂房的水电费15372元也按照杨兴洪的指示支付至杨兴洪的儿子杨亮鑫62×××33银行账户。上诉人在枞木塘公司厂区内从事生产经营2年之久，枞木塘公司和其法定代表人及股东均未对此提出任何异议。（2）、2017年12月14日，杨兴洪以枞木塘公司名义与上诉人签订《房屋租赁合同》且收到租房定金30万元后即着手在枞木塘公司园内的土地上修建新厂房，证实枞木塘公司以实际履行行为表明对该《房屋租赁合同》予以认可。杨兴洪起草了《房屋租赁合同》，并通知上诉人至枞木塘公司的杨兴洪办公室，上诉人至枞木塘公司的杨兴洪办公室，杨兴洪担心上诉人在厂房建好后反悔不租，要求在签订租赁合同后支付30万元定金，经过协商，在2017年12月14日杨兴洪与上诉人签订《房屋租赁合同》，当时上诉人要求将定金条款内容写入《房屋租赁合同》中，但是杨兴洪表示在收到合同定金后即向上诉人出具定金收据，上诉人要求杨兴洪加盖枞木塘公司印章，杨兴洪正要在《房屋租赁合同》上加盖枞木塘公司印章时，杨兴洪的儿子提出空坪租金5000元／亩／年过低，要求增加到10000元／亩／年，杨兴洪向上诉人表示他本人说的话算数，下次来补盖章。上诉人不想让他们父子发生争吵，就拿了其中一份离开枞木塘公司。第二天，杨兴洪要求上诉人支付租房定金30万元，上诉人按照杨兴洪提供的账户62×××76转账30万元。杨兴洪收到30万元定金后，即购买了一部分建设厂房的材料，并在枞木塘公司所承租的土地上开始施工，上诉人还应杨兴洪的请求至施工现场考察。从以上可以证实枞木塘公司对杨兴洪与上诉人签订的《房屋租赁合同》是知晓并认可的。（3）因枞木塘公司建设厂房的资金不足，杨兴洪请求上诉人借款建设厂房，2017年12月20日杨兴洪以枞木塘公司的名义向上诉人出具一份20万元的借条，指示将借款支付至杨兴洪的62×××76账户，由杨兴洪加盖“湖南枞木塘生态农业科技有限公司”印章。这更进一步证实杨兴洪是枞木塘公司的实际控制人，且枞木塘公司已经以自己的行为为实际履行《房屋租赁合同》做准备。（4）杨兴洪要求上诉人在枞木塘公司承租的土地上建造的活动板房均被枞木塘公司接受和认可，枞木塘公司和其法定代表人及股东均未对此提出任何异议上诉人根据杨兴洪的要求，在枞木塘公司所承租的土地上搭建1400余平米总计323000余元的活动板房，枞木塘公司和其法定代表人及股东没有提出任何异议，并且接收上诉人所搭建的全部活动板房作为办公使用和出租给其他承租人作为住宿使用，枞木塘公司对杨兴洪所签的结算单时予以认可的，并同意抵扣上诉人应支付的租金和水电费共计224443元。（5）枞木塘公司和杨兴洪的代理人在庭审中承认枞木塘公司知晓修建厂房出租给成建新的事实因此，从以上的事实可以看出，杨兴洪是枞木塘公司的实际控制人，杨兴洪实际上是代表枞木塘公司与上诉人签订《房屋租赁合同》，枞木塘公司不仅认可杨兴洪与上诉人所签订的《房屋租赁合同》，而且还以自身名义向上诉人借款，以便顺利建设上诉人所租赁的厂房，对修建厂房出租给成建新的行为未加以否定和拒绝，证实枞木塘公司以自身的行为在积极为履行《房屋租赁合同》做准备。因此一审法院以《房屋租赁合同》未经枞木塘公司追认而认定为无效是错误的。第二、上诉人与杨兴洪交往两年多，杨兴洪不仅掌控枞木塘公司的印章，而且负责枞木塘公司的全部经营管理。枞木塘公司的代理人在法庭审理中也明确承认杨兴洪是枞木塘公司的负责人。杨兴洪不仅决定枞木塘公司内房屋租赁合同的签订，还能够自行代枞木塘公司收取房屋租金和水电费，而且还代表枞木塘公司收取以枞木塘公司所借的款项。以上均可证实杨兴洪具有代表枞木塘公司从事一切与枞木塘公司经营有关的一切行为。即杨兴洪与上诉人所签订的《房屋租赁合同》，构成表见代理。《房屋租赁合同》是有效的。2、枞木塘公司（杨兴洪）的行为已经构成违约《房屋租赁合同》约定：甲方（枞木塘公司）将获批拥有设施农用地手续的坐落于黄兴镇干杉社区枞木塘组的房屋出租给乙方（成建新），房屋租赁面积为叁仟平米；本合同租赁期限为陆年，自2018年2月15日至2024年2月14日止，房屋租金为17元／平米／月，租金为每年一付等内容。上诉人当时与高意财、刘登科正着手筹建一家公司，准备承租枞木塘公司所建的新厂房从事板房和钢构材料的生产加工，在湖南百福钢结构有限公司名称核准后，枞木塘公司的厂房还只竖立了零星的钢柱子，施工现场基本上无人施工。上诉人催促杨兴洪加快进度施工，否则将无法按期在2018年2月15日交付厂房给上诉人使用。上诉人在等待至2018年2月15日时仍未收到枞木塘公司交付的厂房，上诉人只好另行寻找租赁其他厂房。因此枞木塘公司（杨兴洪）已经构成根本违约。3、枞木塘公司和杨兴洪应共同连带向上诉人双倍返还定金60万元（1）《房屋租赁合同》系杨兴洪代表枞木塘公司与上诉人所签订的，具体理由见前述“第一、杨兴洪是枞木塘公司的实际控制人”的阐述理由。（2）被上诉人杨兴洪在出具的《承诺书》中已经明确在2017年12月向上诉人收取新建厂房定金30万元。《房屋租赁合同》系杨兴洪代表枞木塘公司与上诉人所签订，杨兴洪很清楚上诉人在2017年12月15日向杨兴洪个人账户支付30万元款项的性质,杨兴洪出具的承诺书已经证实30万元定金的事实，签订合同的双方就应该按照《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”承担违约责任，守约方成建新应该追究违约方枞木塘公司（杨兴洪）承担双倍返还定金60万元的违约责任，枞木塘公司（杨兴洪）也应该依法向成建新承担双倍返还定金60万元的违约责任。（3）上诉人不追究枞木塘公司（杨兴洪）返还双倍定金60万元是附条件的，即杨兴洪在承诺的时间内一次性支付60万元，否则就应该承担双倍返还定金60万元的责任。根据杨兴洪出具的《承诺书》，如果杨兴洪在2018年12月30日一次性向上诉人支付60万元，成建新就同意不再追究枞木塘公司的违约责任（包括双倍返还定金60万元），否则就将依据合同法等相关法律法规的规定追究枞木塘公司和（或）杨兴洪的违约责任。因杨兴洪在其承诺的时间限度内未向上诉人支付分文，故杨兴洪承诺仅返还租房定金30万元是没有效力的，而应该根据合同法第一百十一五条之规定承担双倍返还定金60万元的违约责任。这就是杨兴洪在《承诺书》中“如逾期未按承诺付清所有款项，承诺人自愿承担相关经济责任。”所体现的应有之意。（4）杨兴洪的承诺书实际上是构成债的加入，故杨兴洪应与枞木塘公司向上诉人双倍返定金60万元承担连带责任。二、一审法院适用法律有部分错误。1、上诉人认为一审法院依据《合同法》第五十一条和第五十八条的规定处理本案件是错误的，还应该适用以下法律和司法解释规定：《民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”以及《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”因此应该认定杨兴洪签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，《房屋租赁合同》对枞木塘公司具有法律约束力，对签订本合同双方均具有约束力。综上所述，一审法院的判决认定事实存在部分不符合实际，适用法律存在部分不当，依法提起上诉，请求二审法院依法作出裁判。被上诉人杨兴洪、枞木塘公司均辩称：租赁合同未成立，更未生效。1.本案的租赁物属于湖南枞木塘生态农业科技有限公司所有；2.湖南枞木塘生态农业科技有限公司及其法定代表人杨明未在合同上签字盖章，也未授权委托杨兴洪签署租赁合同。二、假设租赁合同成立并生效，存在如下几个问题：1.租赁合同没有约定具体的交房时间；2.租赁合同没有约定租金；3.没有约定违约责任；4.原告违约在先，单方终止了合同。5.杨兴洪出具的承诺书只约定还30万，原告已接受，杨、成双方已经就该30万元达成合意。成建新向一审法院提起诉讼，请求判令：1.请求判令杨兴洪、枞木塘公司共同连带向原告双倍返还租赁合同定金600000元；2.请求判令杨兴洪、枞木塘公司共同连带承担本案全部诉讼费用和财产保全费及实现债权的其他费用。一审法院认定的事实：2017年12月14日，杨兴洪以被告枞木塘公司（甲方）名义与成建新（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将获批拥有设施农用地手续的坐落于黄兴镇干杉社区枞木塘组的房屋出租给乙方；合同租赁期六年，自2018年2月15日起至2024年2月14日止；房屋租金每月每平方米17元、空坪每年每亩5000元；甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付给乙方；并就双方其他权利、义务进行了约定。杨兴洪在甲方处、成建新在乙方处签字。枞木塘公司未在该《房屋租赁合同》上加盖印章，杨兴洪也未出示枞木塘公司的授权或其他证明身份的材料。2017年12月15日，成建新向杨兴洪个人账户支付了300000元。之后，《房屋租赁合同》中约定的房屋未实际建设，合同未实际履行。2018年11月30日，杨兴洪出具《承诺书》一份，载明：因杨兴洪个人原因，于2017年12月收取成建新新建厂房定金300000元。杨兴洪承诺2018年12月30日前将所有欠付款项一次性付清，逾期未支付的，杨兴洪愿承担相关经济责任。其后杨兴洪未支付《承诺书》约定的款项。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，杨兴洪签订《房屋租赁合同》，处分枞木塘公司的财产，枞木塘公司未予追认，故《房屋租赁合同》属于无效合同。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案中，《房屋租赁合同》无效后，杨兴洪因该合同取得的财产300000元，应当予以返还成建新。成建新主张杨兴洪双倍返还定金及枞木塘公司承担连带返还责任的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、杨兴洪于本判决生效之日起10日内返还成建新30×××××元；二、驳回成建新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9800元，因适用简易程序减半收取4900元，由成建新、杨兴洪各自负担2450元。二审审理期间，上诉人成建新向本院提交了以下证据：证据1、2，湖南百福钢结构有限公司内资企业登记基本情况表及该公司法人高意财与范光云《房屋租赁合同》和租房定金；证据3，枞木塘生态农业科技有限公司电费明细表；证据4，成建新与杨兴洪短信往来；证据5、6、7、8，借条、（2019）湘0111民初1189号民事判决书、枞木塘公司内资企业登记基本情况表、长沙中院（2019）湘01民终第6700号民事询问笔录；证据9、10，设施农用地备案申请表、杨兴洪上诉状；证据11，纳税人股权转让税收缴讫证明、高意财的证言。针对上述证据，被上诉人杨兴洪、枞木塘公司认为，证据1与本案没有关联性，证据3电费表无法证实上诉人的证明目的，不符合证据的形式要件，证据4杨兴洪短信往来也不能证明其是枞木塘公司的实际控制人，证据5、6真实性没有异议，但也不能证明杨兴洪是枞木塘公司的实际控制人，只能证明承担连带责任，证据7、8应该是以工商登记为准，证据9不能达到证明目的，无法证明与杨兴洪之间的关系，证据10不能作为有效证据使用，已经表示不上诉了，证据11不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上述证据部分证据与本案不存在关联性，上述证据不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.上诉人成建新与被上诉人杨兴洪以被上诉人枞木塘公司名义于2017年12月14日签订的《房屋租赁合同》是否有效？2.被上诉人成建新、枞木塘公司是否应当向上诉人成建新负有返还定金600000元的责任？一、关于《房屋租赁合同》的效力。上诉人成建新认为，被上诉人杨兴洪系被上诉人枞木塘公司的实际控制人，其以枞木塘公司的名义与上诉人成建新签订合同构成表见代理，应当认定合同有效。被上诉人枞木塘公司认为该合同上并未加盖公司印章，且并未向杨兴洪授权签署租赁合同，该合同不能生效。本院认为，经审查上诉人成建新提交的相关证据，可以证明被上诉人杨兴洪与被上诉人枞木塘公司的经营活动存在一定的关联，但现有证据尚不能足以证明杨兴洪存在足以使上诉人成建新相信其拥有代理被上诉人枞木塘公司代理权的外观，对上诉人成建新提出被上诉人杨兴洪与被上诉人枞木塘公司构成表见代理的上诉意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被上诉人杨兴洪签订《房屋租赁合同》系以被上诉人枞木塘公司名义签订，构成无权代理，另一方面该合同又处分枞木塘公司的财产，被上诉人枞木塘公司未予追认，故该《房屋租赁合同》对被上诉人枞木塘公司不发生法律效力。该《房屋租赁合同》应当由被上诉人成建新承担责任。二、关于定金问题。本案中，上诉人成建新与被上诉人杨兴洪在《房屋租赁合同》中并未约定定金条款，上诉人成建新认为被上诉人杨兴洪收取的300000元为定金的依据为被上诉人杨兴洪于2018年11月30日出具的《承诺书》。经审查，在该《承诺书》中，被上诉人杨兴洪承诺于2018年12月30日之前将所有欠付款付清，逾期未付清的，杨兴洪愿承担相关经济责任。本院认为，依据现有证据，上诉人成建新主张向被上诉人杨兴洪所支付的300000元系定金的依据不足，上诉人成建新主张双陪返还定金600000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人成建新的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人成建新负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月十三日书记员  杨 蓓