广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执复588号复议申请人（被执行人）：刘慧萍，女，1977年2月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。申请执行人：广州市鑫中业投资有限公司，住所地：广州市越秀区东风东路836号1座1606B。法定代表人：侯伟英，董事长。被执行人：陈炜，男，1975年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被执行人：惠州市东安投资有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区域麦兴路6号（麦雅国际）B栋7层02号办公。法定代表人：邵素珍，总经理。申请执行人广州市鑫中业投资有限公司（以下简称鑫中业公司）申请执行被执行人惠州市东安投资有限公司（以下简称东安公司）、陈炜、刘慧萍借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0106执5446号】中，广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的(2018)粤0106执异282号执行裁定。向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。天河法院查明，申请人鑫中业公司申请执行被执行人惠州市东安公司、陈炜、刘慧萍和第三人长沙银行股份有限公司广州分行借款合同纠纷一案，天河法院作出的（2014）穗天法民二初字第235号民事判决已发生法律效力，判决查明，截至2015年1月11日，陈炜、刘慧萍尚欠本金9580585.74元、罚息1533361.77元。根据该判决主文：一、陈炜、刘慧萍向鑫中业公司偿还借款本金9580585.74元及利息、罚息（截至2015年1月11日，罚息1533361.77元；从2015年1月11日起至2015年1月12日，利息、罚息按合同约定计算；自2015年1月13日起至实际清偿之日，罚息按合同约定计算）；二、东安公司对本判决主文第一项确定的债务向鑫中业公司承担连带清偿责任，其承责后，有权向陈炜、刘慧萍追偿；三、驳回鑫中业公司的其他诉讼请求。因被执行人未履行上述文书确定的义务，鑫中业公司向天河法院申请强制执行，天河法院于2017年5月24日立案执行，执行案号为（2017）粤0106执5446号。被执行人陈炜、刘慧萍系夫妻关系，为涉案借款共同借款人。案件执行期间，天河法院对被执行人陈炜、刘慧萍名下房产作出如下执行措施：（一）、有关查封、续封情况：2014年2月18日，天河法院以(2014)穗天法民二初字第235号民事裁定书对陈炜所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座11层01号-19号房产进行预查封；2016年2月3日对上述19套房产续预查封；2017年8月25日，天河法院以(2017)粤0106执5446号执行裁定书，查封陈炜名下位于广东省惠州市××大道××东大厦××27商场房产、陈炜名下位于惠州市东湖西路168号隆生半岛广场4单元24层03号房产及20.6平方米土地使用权、刘慧萍名下位于广东省惠州市××龙丰××层的房产，轮候查封陈炜、刘慧萍共同共有的位于广东省××明珠花园××、××、××房产。2018年2月6日，继续查封陈炜所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座11层01号-19号房产。（二）、有关拍卖情况：2017年12月10日，天河法院作出（2017）粤0106执5446号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈炜所有的位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座11层01号——19号房产；陈炜所有的位于广东省惠州市××大道××东大厦××27商场的房产；陈炜所有的位于广东省惠州市××广场××单元××层××房产及20.6平方米土地使用权；刘慧萍所有的位于广东省惠州市××龙丰××层的房产。2018年3月5日，经天河法院委托，广州合富房地产评估有限公司对惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座11层01-19号等共计22套办公、商业、住宅物业的市场价值评估，在价值时点2018年2月6日的市场价值合计2063.52万元。另查，据广州市不动产登记资料查询结果：1、位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座11层01号-19号房产登记的权利人为陈炜，上述房产办理了预购商品房预告登记。2、位于广东省惠州市××龙丰××层的房产登记在刘慧萍名下，属其个人全部所有，面积111.71平方米，该房产设定抵押登记，抵押权人为珠海华润银行股份有限公司深圳分行，抵押期限自2014年12月22日至2019年12月22日止。案件审理期间，异议人刘慧萍向天河法院提交如下证据，以证实其与欧新明存在房屋租赁关系：1、借条三张（2012年1月至2014年6月，借款金额共215000元）；2、房屋租赁合同，合同约定刘慧萍将其名下位于惠州市××××层的房产出租给欧新明，租期有效期拾年，2015年2月1日至2025年1月31日止，每月租金600元。天河法院认为：首先，有关涉案房屋设定抵押，权利人有优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百五十七条规定，人民法院对抵押物、质押物、留置物可以采取财产保全措施，但不影响抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。据此，天河法院查封被执行人名下涉案房屋并无不当，查封被执行人名下已经被抵押的涉案房屋，不影响抵押权的效力。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。作为抵押权人可以申请参加参与分配程序，另循途径主张优先受偿权。异议人刘慧萍主张抵押权人有优先受偿权，因其不是权利人，不是适格主体，无权替权利人行使权利，对其主张天河法院不予处理。其次，有关涉案房屋已经出租，即承租人享有继续承租被执行房产的优先权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。同样，异议人刘慧萍主张承租人有优先受偿权，因其不是权利人，不是适格主体，无权替权利人行使权利，对其主张天河法院不予处理。承租人可另循途径解决。再次，对于天河法院查封异议人名下房产是否超标问题。（一）判定执行实施案件是否存在超标的查封情形，第一应当先查明案件执行标的的数额。在执行异议程序中，双方当事人若对案件执行标的存在争议，执行法院应审理并认定执行标的的金额。第二再判断被查封财产是否超过执行标的的数额。本案中，天河法院依法委托评估公司提交的评估报告显示截止2008年2月6日止被执行名下被天河法院查封的房地产市场价值合计2063.52万元。申请人申请执行依据的（2014）穗天法民二初字第235号民事判决确认：截至2015年1月11日止，陈炜尚欠申请人借款本金9580585.74元，利息、罚息1533361.77元，尚未计算2015年1月12日起至今的利息、罚息，还不包括被执行人应当支付的财产变现过程中产生的评估费、拍卖过户的相关税费等合理费用。至异议人提出执行异议之日，被执行人结欠申请人的借款本息、罚息已远远超过作出判决时认定的欠款金额。（二）申请人以涉案位于惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦1座房产尚未完工，处于停工状态。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。第十条第二款规定，起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。依据上述规定，被执行人名下被天河法院查封（包括本涉案房屋在内）的上述房产能否拍卖成功，拍卖成交价具体金额，尚处于待定状态，尚未有结论。故异议人认为天河法院超标的查封理由不成立，天河法院不予支持。天河法院依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条、第十条第二款、第二十六条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条、第一百五十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款、第三十一条的规定，裁定驳回异议人（被执行人）刘慧萍的异议。复议申请人刘慧萍不服天河法院作出的(2018)粤0106执异282号执行裁定，向本院提起复议称：本案为抵押贷款房屋买卖合同三方，三方当事人即惠州市东安投资有限公司（开发商）、鑫中业公司（因受让长沙银行广州分行的债权而成为本案债权人）和购房者（即刘慧萍），就惠州市惠城区惠州大道江北段128号银座国际大厦之房产（以下简称银座的房产）系列纠纷案件之一。一、本案区别于一般的抵押贷款房屋合同纠纷，刘慧萍本人没有拖欠贷款的恶意，银座的房产足以偿还贷款。1.一般而言，金融机构对抵押物的评估价值和法院执行措施中的评估价值不会相差甚远，处理完抵押物后债务基本也会得到充分清偿。但在本案中，执行法院却在查封银座的房产之余还追加查封了本人名下的其他房产，实属过当。2.本人系贷款购房者，当时银座的房产价值由鑫中业公司自行评估，充分评估后所贷款项亦直接划入开发商的账户，本人只获得相应的房产。既然鑫中业公司已经认可房屋的价值且发放了相应的贷款，而到执行拍卖阶段又申请追加执行更多的房产，明显具有过错。二、执行法院除了执行银座的房产，同时还执行龙丰黄屋的房产，系预先未经法定程序对银座的房产价值作出了倾向性的预估，属于超出必要程度执行本案。天河区法院认为，因本案查封的房产价值尚未确定，故本人提出超标的执行的异议不成立，即法院可以继续执行本人名下被查封的所有房产。对此，本人认为在执行程序中应首先查封并拍卖与本案密切相关的银座的房屋之后，再视具体情况来决定是否执行申请人所有的惠州其他的房产。综上，请求法院撤销(2018)粤0106执异282号执行裁定，停止执行广东省惠州市××龙丰××层的房产。经审查，天河法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”因此，天河法院对被执行人名下房产裁定查封、拍卖符合法律规定，依法应予维持。关于复议申请人刘慧萍提出的天河法院超标的执行的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”本案中，天河法院对评估公司提交的评估报告显示截止2018年2月6日止本案被执行人陈炜名下银座01-19层房地产评估的市场价值合计为1061.98万元，尚未达到2015年1月11日天河法院作出的生效的（2014）穗天法民二初字第235号民事判决所确定的被执行人应偿还的债务11113947.51元，该债务尚未计算截至2018年的逾期利息、罚息等被执行人所应承担的债务数额。故天河法院的查封、拍卖的执行行为并不存在超标的执行的情形，本院予以维持。综上所述，复议申请人刘慧萍提出的复议请求，缺乏事实根据和法律依据，本院依法予以驳回。但天河法院在其执行裁定书中对当事人名字以及部分文字多处出现笔误、错误，本院对此已予以纠正，鉴于案件的处理结果正确，本院仍予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回刘慧萍的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106执异282号执行裁定。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十二月十一日书记员  赖泽钊