四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初5266号 原告：杨四海，男，1972年出生，汉族，电工，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 被告：巴中置信投资有限公司。 住所：四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 原告杨四海诉被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨四海的委托诉讼代理人刘子豪，被告巴中置信投资有限公司的委托诉讼代理人熊庆、邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年1月12日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的巴中市巴州区房屋，总价款474830元。合同约定：出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付该商品房；并就逾期交房责任、产权登记的办理进行了相关约定。 合同签订后，原告按约定支付了房款，被告却不按合同约定及法律规定履行自己的义务。首先，被告在房屋没有取得《建设工程竣工验收备案表》的情况下通知业主接房；其次，因案涉房屋未验收合格等原因，致使房屋产权的初始登记、不动产权转移登记均不能按合同约定日期办理，被告严重失信。 原告认为，被告违反法律强制性规定违规交房，同时，不按期履行房屋产权的初始登记及不动产转移登记的重要合同义务，构成严重违约，应当承担违约责任。综上，请求：1.判令被告向原告支付未达到约定的交付条件而逾期交房的违约金17000元（以已交房款474830元为基数，自2016年10月26日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年8月，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）；2.判令被告向原告支付房屋产权初始登记违约金3000元（以已交房款474830元为基数，自2017年10月26日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年12月，请求判令至被告实际取得房屋产权初始登记之日止）；3.判令被告立即向原告办理不动产权证转移登记手续，以上暂合计20000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费。 被告辩称：一是，被答辩人诉称不实，答辩人本着为巴中人民服务，创建和谐美丽的居住环境的宗旨，斥资修建置信﹒逸都花园项目，在取得预售许可证后才开始销售房屋。施工过程中，当地群众多次违法阻工，经相关部门多次协调得以解决，答辩人为按期交房加班加点施工，才按期将房屋交付给被答辩人使用。二是，答辩人未取得房屋产权初始登记的原因：答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时办理房屋产权初始登记需要的资料与现办理房屋产权初始登记需要的资料不一致，现在办理所需要的材料在原来的基础上有所增加，并非答辩人不办理房屋产权初始登记，而是政府政策调整导致答辩人不能按时办理，并非答辩人违约，答辩人不应承担违约责任。三是，双方约定的违约金过高，按法律规定，违约金应以实际损失为准，且不超过实际损失30%，实际损失应以中国人民银行公布的基准活期存款利率为准；若答辩人构成违约则请求法院予以调整。四是，初始登记是将房屋所有权和土地使用证办理在答辩人名下，虽答辩人与被答辩人就初始登记在合同中有约定，但该约定与被答辩人没有法律上的利害关系，因此被答辩人没有诉的利益。综上，被答辩人对答辩人的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，根据补充协议第八条第四项、第六项的约定，答辩人不构成违约，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：原、被告就位于巴州区的房屋签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积110.13平方米，总价474830元。 同时约定：1.出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。3.该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。4.出卖人应当在2017年10月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 《商品房买卖合同》补充协议就相关权利义务等进行了约定，其中约定如遇下列特殊原因，出卖人可据实交房，且不承担违约责任：1.受政策、政府职能部门有关规定、行政决定、政府规划调整、水电气市政配套设施延迟等影响的；2.遇到国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许顺延工期的停电、停水或灾害天气、意外灾害等影响的……。同时约定：因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任；出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证……。 同时查明：2016年3月24日，巴中市人民政府发布《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》，主要载明：“……二、登记区域实施不动产登记的区域为巴中市巴州区、恩阳区、巴中经济开发区辖区范围。自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放……”。 2018年8月8日，原告接收案涉房屋；而被告至今未取得后坝小区置信·逸都花园D区的产权初始登记证书。 原、被告因上述房屋交付等问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，商品房买卖合同，补充协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告支付未达到约定交付条件而逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》既约定了交房时间即2016年10月25日前交房，又约定了交付条件。被告提供的证据虽不足以证明其向原告交付房屋时达到了合同约定的交付条件，亦不足以证明其存在符合合同约定的延期交房免责事由，但根据原、被告双方合同中房屋交接手续的约定内容，被告虽存在违约行为，但因原告已于2018年8月8日实际接收房屋，故被告仅应承担2016年10月26日至2018年8月8日期间的违约金，违约金以已交房款金额为基数按每日万分之一的标准进行计算即474830元×0.0001×652天≈30959元。 关于原告要求被告向其支付未办理房屋产权初始登记证书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2017年10月25日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，其提供的证据不符合合同中约定的免责事由，其行为已构成违约，但因被告至今尚未取得D区的产权初始登记证书，尚未达到合同约定的“出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金”的支付条件，故原告要求被告支付未办理房屋产权初始登记证书违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告立即办理不动产权证转移登记手续的问题。原、被告双方在合同中就产权登记事宜进行了约定，因原告方的诉请与合同约定的情形不符，故该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨四海支付逾期交房的违约金30959元； 二、驳回原告杨四海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告巴中置信投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  曾晓芳 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘 霞