四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终673号上诉人（原审被告）：四川省上享置业有限公司（原达州市新华房地产开发有限公司），住所地达州市通川区西外龙爪塔居委朝阳桥自建房二层营业房。法定代表人：王光清，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：何伯祥，达州市正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵成华，女，1966年2月28日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：罗明，四川法之缘律师事务所律师。原审第三人：赵中权，男，1963年12月1日出生，汉族，住达州市达川区。上诉人四川省上享置业有限公司因与被上诉人赵成华及原审第三人赵中权商品房销售合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2016）川1702民初2663号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。四川省上享置业有限公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院在无新证据的情况下，迫于上级法院两次发回重审的压力，否定原认定的客观事实，作出错误的判决。二、一审法院将违反法律禁止性规定的两份合同认定有效，适用法律不当。三、合同内容不是上诉人的真实意思表示，也未实际履行，被上诉人也未实际占有。赵成华答辩称，上诉人现有股东并非原有股东，未没有参与福星楼的开发，上诉人捏造的事实是没有依据。一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持原判，上诉人的上诉没有证据支持，应予驳回。赵中权述称，上诉人称原审第三人使用空白合同的说法没有依据，原新华公司对合同管控非常严，合同是真实的，购房款我也是收了的，上诉人的目的是侵占他人财产。赵成华向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋预购合同》和《商品房买卖合同》有效；2.被告立即给原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并承担逾期办证的违约责任；3.第三人应承担协助办证责任。一审法院查明的案件事实：2006年2月15日，第三人与被告、达州市新华建筑工程有限公司签订《项目经理工程（开发）责任承包书》，约定将达州市通川区张家湾福星楼工程的建设（开发）交由第三人具体实施。2006年11月13日，被告取得了福星楼（原通洲建司集资楼）的《商品房预售许可证》，房屋座落地点为通川区张家湾健民路158号，总面积为7042平方米，住宅面积为5733平方米，经营面积为437平方米（含仓库），竣工验收总面积为7408.80平方米（超面积366.8平方米），商品房预售许可证准售6170平主米。2007年2月6日，被告取得了建设用地规化许可证和建筑工程施工许可证等。2005年12月23日，原告与被告签订《房屋预购合同》一份，合同约定：原告订购位于达州市通川区健民路158号福星楼一层②-⑩号库房，建筑总面积391.3平方米。（注②=42.7平方米，③=42.7平方米，④=42.5平方米，⑤=42.5平方米，⑥=50平方米，⑦=43.0平方米，⑧=42.7平方米，⑨=42.7平方米，⑩=42.5平方米）;房屋预售单价为1000元/平方米，总金额391300元。被告在该合同预售房人栏内加盖了单位印章、原告在预订购人栏内签名。原告当庭陈述于签订合同当日以现金方式向第三人支付了全部购房款，第三人对此予以认可。第三人向原告出具收条（白条）一张，载明:“今收到赵成华购房款叁拾玖万壹仟叁佰元正。(系健民路158#福星楼②至⑩号库房共9个，面积391.3m2，单价1000元/m2）。收款人：赵中权2005年12月23日”。合同签订后，第三人于2006年向原告交付了房屋。2008年4月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告所购买的房屋为福星楼B幢一层①-②号房，此房用途为商业用房，建筑面积95.34平方米；房屋售价为2800元/平方米，总金额为266952元。原告当庭陈述于签订合同当日以现金方式向第三人支付了全部购房款，第三人对此予以认可。同日，第三人向原告出具收条（白条）一张，载明：“今收到赵成华购健民路158号福星楼①、②号门市（含夹层），面积95.34m2，单价2800元/m2，计贰拾陆万陆仟捌佰伍拾贰元正。收款人：赵中秋2008年4月20日”。合同签订后，第三人于2008年向原告交付了房屋。2006年12月8日，第三人向朱大军出具收条，载明：“今收到朱大军福星楼柒号门市2006年12月8日-2007年12月7日租金费壹仟伍佰元整。”原告及第三人当庭陈述此收条系第三人代原告收取的达州市通川区健民路158号福星楼一层②-⑩号库房中的7号库房对外出租的租金1500元，租期为2006年12月8日至2007年12月8日。2007年12月6日，原告将达州市通川区健民路158号福星楼一层②-⑩号库房中的7号库房交于其弟赵南阳对外出租。2008年5月30日和同年11月9日，赵南阳将4号、3号库房对外出租；2009年7月3日和同年11月2日，赵南阳将8号、5号、6号库房对外出租；2010年7月6日，赵南阳将10号库房对外出租。2012年10月12日，被告在福星楼发出《公告》，载明：“由本公司报建开发的位于通川区健民路158号‘福星楼’及附加楼房产，除本公司已出售并备案的房产外，其他商业用房（包括‘福星楼’主楼第一层1、2号门市及夹层和‘福星楼’主楼第一层2、3、4、5、6、7、8、9、10号门市）的权属，仍归公司所有，赵成华等人私自将该房产出租给他人使用的行为无效，本公司限该房产使用人于2012年10月20日前，与本公司签订租赁合同并支付租金”。2012年11月12日，被告将诉争房屋的所有权登记在自己名下，诉争房屋至今由原告占用。庭审中，原告明确表示对在（2016）川17民终554号案件审理过程中申请鉴定的事项不申请鉴定。一审法院于2018年10月10日依职权向达州市公安局经济犯罪侦查支队调取了2012年8月1日达州市公安局经济犯罪侦查支队对赵中权所作的询问笔录一份。赵中权在该份笔录中陈述：福星楼主楼的1号门市卖给王帮碧，剩下的2号至10号门市卖给赵成华、附加楼下面的两个门市也是卖给赵成华的；卖门市的钱收了多少、款项的去向记不清楚了，反正有收据及合同，这些钱也是付了材料款、工资款以及以前的借款等；卖门市的钱都是一次性收取；门市是2007年至2008年福星楼修建期间卖的，因为之前我拿赵成华的房产证到银行抵押贷款25万元，所以卖门市款项抵扣这25万元后剩下的由赵成华付现金给我的等内容。同时查明，2005年7月23日，第三人以被告原达州市新华房地产开发有限公司（乙方）及达州市新华建筑工程有限公司（丙方）的名义与达州市通洲建筑工程公司破产清算组（甲方）签订了《在建项目转让合同》。合同主要约定：“甲方将位于通川区南岳村一组的达州市通洲建筑工程公司集资楼、附加楼（B幢楼）在建工程项目和附属土地使用权转让给乙方，土地面积2028.2平方米。丙方也同意甲方将达州市通洲建筑工程公司集资楼、附加楼（B幢楼）在建工程项目和附属土地使用权转让给乙方。转让后，乙、丙方因在建工程涉及的权利和债权债务概由乙、丙双方自行协商处理和解决，与甲方无关；转让价格：甲、乙、丙三方同意，以85.2716元作为协商基准价格，扣除应退还丙方质保金17万元（特别债权）和考虑达州市通洲建筑工程公司A幢楼水池、化粪池占地因素，故乙方应向甲方支付转让费净价值人民币65万元（65万元中含政府土地收益金18.76万元）……”。同年9月15日，被告向达州市城市信用社出具证明：“证明第三人为该公司项目经理，现承建达州市通洲建筑工程公司集资楼、附加楼项目，该项目原建设单位（达州市通洲建筑工程公司）已进行破产清算，将项目（达州市通洲建筑工程公司集资楼、附加楼）的在建工程资产，转售于达州市新华房地产开发有限公司，但该资产实属第三人个人购买资产，且该项目的承建由第三人个人全额垫资，我公司在该项目中只收取一定的管理费”。第三人在挂靠被告开发“福星楼”项目时，未向税务部门缴纳过税费。现达州市通川区健民路158号福星楼所有业主的房屋所有权，已由达州市房管局办理登记至各业主名下，但被告以其垫付了办理房屋所有权证费、白蚂蚁防治费、房屋大修基金等42万余元，第三人未支付下欠税、费为由，至今未将房屋所有权证书发放给各业主。2000年8月8日，原告与第三人离婚。2005年12月至2007年期间，原告在福兴楼项目部工作。2010年1月，福星楼的水泵房户名和路灯户名为原告。在（2013）通川民初字第489号卷宗中，一审法院于2013年12月6日依职权调取了原告之女赵秘迩在达州市公安局达川区分局的户籍证明上，在户成员信息栏内持有手书写文字，载明，“经常住人口前端系统查询，赵中权系赵秘迩父亲，身份证号码513001196312010619，该赵秘迩于2009年8月20日补录入户”并加盖了达川区公安分局的户口专用章。在原告提供的2013年11月21日赵秘迩（身份证号码511721200712278607）的户籍证明上没有上述文字的记载。法院为进一步查清事实，于2015年6月18日函告达州市公安局达川区分局，要求对涉及原告之女赵秘迩的前述二份户籍证明作出说明，达州市公安局达川区分局于2015年6月29日回函，其内容为：“一、赵弥迩于2009年8月20日在达县公安局南外派出所，通过户籍补录业务入户；二、在2014年9月4日赵弥迩的母亲赵成华持2000年达县人民法院的离婚判决书到达川区政务服务中心户籍窗口提出申请，要求对其父亲的信息进行删除，我单位对其进行了询问，并到南外派出所查找赵弥迩入户档案（未查到），后应其要求对赵弥迩的父亲信息进行了删除。综合上述情况：1.赵秘迩在入户时，父母监护人信息分别是赵中全和赵成华；2.你院收到两张赵秘迩的户籍证明，2013年12月6日这张与《常住人口前端业务系统》中变更更正信息栏记录一致。建议：赵秘迩的父亲是否是赵中权可通过亲子鉴定进行确认”。达州市新华房地产开发有限公司于2014年6月16日更名为四川省上享置业有限公司，法定代表人由王兴安变更为王光清。一审法院认为，原告与被告于2005年12月23日签订的《房屋预购合同》和2008年4月20日签订的《商品房买卖合同》，加盖了被告的印章，该合同明确约定了原告购买房屋的位置、房号、单价、面积、付款金额和付款方式等条款，原告亦按合同约定向第三人支付了购房款，虽然在收取购房款时，第三人出具的收款收条系白条，但“福星楼”项目系第三人个人全额垫资、开发和受益，被告仅收取与第三人所约定的管理费，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护解退”的规定，第三人个人全额垫支开发并出售房屋的行为系代表被告对外行使民事权利，被告应受该行为所产生的法律效力的约束。因此原、被告签订的《房屋预购合同》、《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，予以确认。被告在2012年10月12日所张贴的《公告》足以证明诉争房屋系由原告实际占有、使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”和第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品预售许可证明的可以认定有效”的规定，因被告已于2006年11月13日取得了“福星楼”项目的商品房预售许可证明，且原告已支付了购房款，故被告辩称《商品房买卖合同》和《商品房预购合同》属无效合同、商品房交付使用系虚构的理由，与审理查明的事实不符，对其抗辩理由，不予支持。对于被告辩称原告于2000年8月8日在达县人民法院与第三人离婚后，在2005年至2007年期间在第三人处务工，生育一女（赵秘迩）的问题，赵秘迩的父亲是否系第三人与本案待解决的商品房买卖合同关系缺乏关联性，不予采纳。关于第三人下欠相关税、费的问题，对于第三人下欠国家的税费，被告应依照《中华人民共和国税法》的相关规定，向相关部门举报或者投诉，由相关部门按照实际额度进行追缴；对于第三人下欠被告垫付的办证的相关费用，与本案待解决的商品房买卖合同关系不是同一法律关系，被告应向第三人另行主张权利。原告主张被告承担逾期办证的违约责任，因原告与被告签订的合同中并没有约定办证期限，故对该主张，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告赵成华与被告四川省上享置业有限公司于2005年12月23日签订的《房屋预购合同》及2008年4月20日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告四川省上享置业有限公司在判决生效后15日内协助原告赵成华办理达州市通川区健民路158号福星楼B幢第一层1、2号门市及夹层和福星楼主楼第一层2、3、4、5、6、7、8、9、10号门市的不动产权证，其办证所需税、费按国家有关规定执行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费10381元，由被告四川省上享置业有限公司负担。二审审理中，被上诉人赵成华提交了其于2012年9月26日在四川省农村信用社借款借据复印件一份，达县农村信用合作联社河市信用社于2013年12月18日在该借款借据批注“2004年3月13日在我社贷款26万元，期限三年，2007年3月14日转贷23.5万元，2012年9月26日转贷22万元”，该说明加盖达县农村信用合作联社河市信用社印章。上述证据拟证实2004年赵中权以赵成华的房产在银行抵押贷款，后通过几次转贷方式由赵成华偿还赵中权在银行的贷款用以冲抵购房款。本院组织当事人进行了证据交换与质证。四川省上享置业有限公司质证认为，原来签订合同的时间是2005年12月23日和2008年4月20日，借款借据的时间是2012年9月26日，不能形成证据锁链，赵成华应提交相应还款依据予以印证。在本院确定的举证期限内，赵成华提交了：1、2012年9月26日达县农村信用合作联社河市信用社向赵成华放款通知书、赵成华取款通知书、赵成华存款通知书、赵中权贷款还款凭证复印件各一份；2、达州农村商业银行股份有限公司河市支行于2019年9月4日出具的《证明》一份，载明：赵中权于2003年12月15日在原达县农村信用合作联社河市信用社抵押担保贷款25万元，该贷款到期后于2006年12月24日进行转贷，金额25万元，期限三年，于2009年12月24日到期。到期后又于2010年5月28日进行转贷，金额23.5万元，于2012年5月28日到期。2012年9月26日，赵成华继续用赵中权的贷款的抵押担保物在我行抵押担保贷款22万元，用于偿还赵中权在我行借款。3、赵成华向银行偿还赵中华权的贷款利息部分凭证复印件。对上述证据，四川省上享置业有限公司质证认为，2003年赵中权向银行借款，2006年赵成华提供抵押担保，2012年赵成华转贷还款，系赵中权与赵成华之间的私人债权债务关系，与房屋买卖无关。达州农村商业银行股份有限公司河市支行出具的《证明》只有单位印章，无经办人员签名，不能作为证据使用。赵中权质证认为，其在银行的贷款是用赵成华的房屋进行抵押，赵成华购买福星楼库房就用赵成华偿还的这笔贷款抵的购房款，下差购房款赵成华拿的现金补足，此后赵中权就没有管过该笔贷款，对赵成华提交的上述证据均予认可。2019年12月6日，本院依职权就案件相关事实对时任达县农村信用合作联社河市信用社原主任潘广越进行调查询问，潘广越陈述：达县农村信用合作联社河市信用社于2013年12月18日出具的说明是潘广越经办的，达州农村商业银行股份有限公司河市支行于2019年9月4日出具的《证明》是现任行长柏子定经办的，这两份材料上的转贷的表述都是指把赵中权的银行贷款转给赵成华。赵中权在银行的贷款因三年未偿还利息达6万多元，赵中权就把赵成华喊来由赵成华把赵中权的贷款利息还清后，赵中权以新贷偿还旧贷的方式重新贷款，新贷就转给了赵成华，由赵成华偿还了借款本息。二审查明的其余案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赵成华与四川省上享置业有限公司分别于2005年12月23日签订的《房屋预购合同》和2008年4月20日签订的《商品房买卖合同》，合同上加盖了出卖人的印章，并明确约定了购买房屋的位置、房号、单价、面积、付款金额和付款方式等条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，赵成华初步举证证实了其以转贷偿还赵中权在原达县农村信用合作联社河市信用社贷款本息方式冲抵了部分购房款，其余购房款为现金支付，该事实与赵中权在达州市公安局经济犯罪侦查支队的询问笔录认可的事实一致，应认定赵成华履行了买受人的义务，支付了合同对价。虽赵中权收取购房款时不规范出具白条，但不影响《房屋预购合同》、《商品房买卖合同》真实性及合法性，其法律效力应予确认。上诉人提出一审法院认定两份合同有效错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，根据四川省上享置业有限公司与赵中权在本案诉讼中共同认可的事实，案涉福星楼项目系赵中权个人全额垫资、开发和收益，四川省上享置业有限公司仅收取赵中权的管理费，双方之间形成挂靠关系，赵中权个人以被挂靠人名义对外行使民事权利，对四川省上享置业有限公司具有约束力，原审第三人赵中权下欠的税费，上诉人可依照《中华人民共和国税法》的相关规定向相关部门举报或者投诉，由相关部门按照实际额度进行追缴。对赵中权下欠上诉人垫付的办证的相关费用，与本案不是同一法律关系，上诉人可向赵中权另行主张。根据本案事实，四川省上享置业有限公司于2012年10月12日所张贴的《公告》不仅证明诉争房屋系由赵成华实际占有、使用，且赵成华亦提交了其对案涉房屋进行出租管业的相关证据，上诉人提出合同未履行赵成华亦未实际占有房屋的上诉理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人四川省上享置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10381元，由上诉人四川省上享置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇一九年十二月十一日书记员  廖玉成