浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初13516号 原告：王宇涛，男，1974年8月28日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告：叶玉莲，女，1975年2月16日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王宇涛（系原告叶玉莲丈夫），男，1974年8月28日出生，汉族，住杭州市江干区。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人：赖立疆，系公司董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞，女，系公司工作人员。 原告王宇涛、叶玉莲（以下简称两原告）与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月16日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。后因本案裁判结果需要以另案裁判结果为依据，本案依法中止审理；2019年10月25日，本院决定恢复审理。庭审中，原告王宇涛、被告委托诉讼代理人郭银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告起诉称：2015年8月21日，两原告和杭州亿丰亿贤置业有限公司（以下简称亿丰亿贤置业公司）签订编号为2015预1142242的《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：两原告以每平方米28230.56元的单价从杭州亿丰亿贤置业有限公司处购买了使用期限为40年（2014年5月21日至2054年5月20日），建筑面积14.55平方米，编号为亿荟城7幢1200室的商铺（以下简称1200室商铺）。同时在同一潘姓销售的指引下，两原告与被告签订《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份（以下简称管理合同），该合同约定：两原告将1200室商铺委托给被告经营，被告承诺在2017年1月1日前正式开业，届时未能正式开业，则承诺委托期从2017年1月1日起算；委托期限为5年，每年的收益分别为7%、7%、8%、8%、9%。同时约定租金为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日以现金或者转账形式（甲方指定账户）支付租金。前述两份合同签订后，两原告按约支付全部购房款，完全履行了合同义务。因被告未按约履行合同义务，2018年底，两原告起诉至法院，要求被告支付2017年1月至2018年12月的租金及违约金；后经上诉，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终3419号终审判决，判令被告限期支付两原告相应违约金。截止2019年6月，两原告未收到被告任何租金；且两原告在2019年5月6日两次发函给被告催讨过租金问题，均无果。鉴于被告严重违约行为，两原告有权要求被告支付租金及租金利息；同时虽然管理合同第十条约定该合同为不可撤销合同，但是被告的实际违约行为，已符合法律规定的解除条件。为此，两原告起诉至法院，要求：1.解除管理合同；2.被告支付两原告2019年1月-6月的租金人民币16430.2元；3.被告支付两原告2019年1月至6月租金利息106.8元；4.被告支付两原告2019年1月至6月违约金人民币4929.06元（租金30%）；5.本案诉讼费由被告承担。 两原告为支持其诉请主张，向本院提供了如下证据： 1.《亿荟城7号楼委托经营管理合同》1份，用以证明两原告、被告存在租赁关系，并约定具体权利义务的事实； 2.浙江省商品房买卖合同、增值税发票、转账证明各1份，用以证明案涉商铺属于两原告所有、案涉商铺购买金额的事实； 3.（2019）浙01民终3419号民事判决书1份，用以证明两原告起诉事由及金额依据的事实； 4.关于亿荟城7幢1200室商铺的租金催讨函、快递面单各2份，用以证明关于租金、违约金两原告已经向被告进行追讨的事实； 5.结婚证1份，用以证明两原告系夫妻关系的事实。 被告答辩称：被告不同意解除管理合同，双方依约定管理合同为不可撤销合同，解除会影响整个商场经营；被告作为承租人，合同约定被告有权出租1200室商铺；且1200室商铺与其他商铺系整体统一出租，实体形态上无法分割。被告同意支付租金，但两原告主张租金系税前租金，被告同意对税后租金15354.02元履行支付义务。被告不同意支付利息及违约金，且因两原告未向被告提供账户信息，导致被告无法向两原告支付租金。 被告未向本院举证。 对两原告提供的证据，被告认为：证据1-3、5真实性无异议；证据4真实性、关联性有异议，该两份函中并无账户信息、亦无被告签收证明，且经与被告方负责人沟通并未受到该材料。经审查，证据1-3、5符合有效证据采信规则，本院予以确认；证据4签收地址确属1200室商铺所在商铺位置，且存在相应签收记录，故本院对其真实性予以确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2015年8月21日，两原告与亿丰亿贤置业公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告购买位于杭州市余杭区的房产，建筑面积14.56平方米，总价411037元，交房时间为2016年12月31日。 同日，两原告又与被告签订了《亿荟城7号楼委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1.两原告将案涉房屋委托被告经营，委托期限为商场正式开业之日起十年，被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.两原告将委托开发商将托管房屋交付被告，并与被告办理商铺交接手续，如因两原告原因而导致开发商逾期与被告办理托管房屋的交接手续，则被告无须向两原告支付逾期期间的租金。3.委托期限内前5年，被告分别按照7%、7%、8%、8%、9%的比例支付两原告保底租金。委托期内第6年到第10年，被告根据实际租赁收入与两原告结算租金，商铺实际租赁收入的90%归两原告所有，其余10%则作为委托管理佣金归被告所有。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（两原告指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米.月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。 上述两份合同签订后两原告已足额支付购房款，亿丰亿贤置业公司于2018年9月2日将案涉房产交付两原告。案涉商场于2018年9月底开业。 另查，2018年12月，两原告以被告未支付租金、严重违约为由要求解除管理合同、支付违约金而起诉至本院；本院编立（2018）浙0110民初22520号案件予以审理；2019年3月11日，本院以“未能正常开业的原因系开发商未及时交付案涉房产所致，故两原告据此要求解除合同，理由不成立以及无证据证实被告存在拒不支付租金的情形”为由，驳回两原告全部诉请。后，两原告提出上诉，杭州市中级人民法院编立（2019）浙01民终3419号案件予以审理；2019年5月29日，杭州市中级人民法院作出民事判决书，该判决书认定：1200室商铺已交付并对外招租，案涉合同目的并非完全不能实现，考虑到商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同对双方合同解除权均作出了明确限制，故对两原告要求解除合同诉请不予支持；但考虑到被告未按管理合同约定时间支付租金，按照欠付租金金额30%的标准对合理范围内的违约金予以支持。 本院认为，两原告与被告签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，双方应当按约全面履行各自义务。前述管理合同履行中，被告未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于被告，被告应承担相应的民事责任。1.关于管理合同解除问题，虽然被告未按约支付租金，但经本院现场勘查，原告所属部分房产并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“大光明眼镜店”，面积有138平方米左右，而原告的商铺面积仅为十四多平方米，仅占其中一小部分，如仅就属于原告部分商铺与被告解除管理合同，不仅不利原告商铺的单独出租，对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，也不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由被告租赁，故本院认为目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，本院不予支持。2.关于两原告要求支付2019年1月至6月租金16430.20元，被告对其金额并无异议，故两原告要求被告及时支付符合合同约定及法律规定，依法应予支持。至于被告辩称该金额为税前金额，应按税后金额支付，管理合同并未明确约定相应租金支付金额以税后为准，且税收缴纳系行政管理责任，与被告无涉，故而该项抗辩本院不予支持。3.两原告主张违约金及利息损失。关于两原告主张违约金4929.06元未超出合同约定及法律规定的限制，属于合理诉求，依法应予准许。关于利息损失，因两原告以按未付租金金额30%主张违约金，其再行要求被告支付租金利息显然超过法律规定限制，亦超出其实际损失，故本院不予支持。综上，两原告诉请，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王宇涛、叶玉莲2019年1月至6月间租金16430.20元； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王宇涛、叶玉莲违约金4929.06元； 三、驳回原告王宇涛、叶玉莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费168（已减半收取），由原告王宇涛、叶玉莲负担1元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担167元。 原告王宇涛、叶玉莲于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王国仕 二〇一九年十二月四日 法官助理吴阳 书记员朱少梅