辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9585号上诉人（原审被告）：曲越，女，汉族，1965年1月13日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连市嘉年物业管理有限公司，住所辽宁省大连旅顺口区得胜街道长江路141号。法定代表人：宁秀亭，经理。委托诉讼代理人：庞秀云，女，该公司工作人员。上诉人曲越因与被上诉人大连市嘉年物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲越上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一二审案件受理费由大连市嘉年物业管理有限公司承担。事实与理由：上诉人与被上诉人并未签订物业合同。上诉人与天津港湾物业签订服务合同期限为2013年5月15日至2018年5月14日，该事实已由（2014）旅民小诉字第171号民事判决书确认。而被诉人却向上诉人收取2016年10月26日至2019年3月25日的费用。在同一时间同一小区，不能有两家物业公司进行服务。这是法律的强制性规定，物业服务不能强买强卖。一审认定事实不清，请二审法院予以纠正。大连市嘉年物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.一审时已经提交了营业执照资质证书，房产局的备案以及和开发商签订的前期物业服务合同，可以证明相关事实，物业公司也提供了物业服务。2.业主所提到（2014）旅民小诉字第171号民事判决书，大连市嘉年物业管理有限公司与地产公司签订的合同开始，原合同不再发生效力。大连市嘉年物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付所欠物业费4153元（2016年10月26日至2019年3月25日）；2.违约金262.03元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月15日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对大众开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅1.00元/月/平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月/平方米；商业物业：2.50/月/平方米。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2018年10月19日，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由大连市嘉年物业管理有限公司对开世嘉年住宅小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；《前期物业服务合同》第四条约定：本物业管理区域物业服务费用实行包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：无电梯多层住宅：1.00元/月/平方米；有电梯多层、小高层、高层住宅：1.40元/月/平方米；。第五条约定：业主应于开发商通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在物业服务费到期前10日履行交纳义务。第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方有权要求甲方、业主和物业使用人补交并从逾期之日起按每天应缴物业服务费用千分之五的标准向乙方支付违约金。2014年8月原告就开世嘉年项目向大连市国土资源和房屋局申报物业服务项目备案登记，2014年9月25日被准予备案。被告曲越系大连市旅顺口区开世嘉年小区141-1-401业主，房屋建筑面积143.22平方米。被告自2016年10月26日至2019年3月25日未交纳物业费。2018年5月28日，原告通过邮寄挂号信方式向被告催收2016年10月26日至2018年6月25日期间物业费，快递查询单显示收件人已取走邮件。2016年4月至2017年11月期间原告为被告物业提供开管道井、水阀以及屋面防水、阳台打胶等管理及维护工作。原告为涉案小区物业服务企业，已分别向与被告同楼同单元的业主收取了2016年、2017年、2018年物业费。2017年3月14日，本院作出（2017）辽0212民初391号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：曲越于2017年3月24日前给付原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司物业费3438元（2014年4月26日至2016年10月25日）。2014年7月16日，本院作出（2014）旅民小诉字第171号民事判决。该判决经审理查明，2008年5月15日，天津大众集团大连建设开发有限公司与原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司就涉案房屋所在小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2008年5月15日至2013年5月14日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。判决曲越于该判决生效之日起10日内给付原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司2009年10月26日至2014年4月25日期间物业费3220.68元。诉讼中，原告未将《临时管理规约》《确认书》《入住手续流转单》作为证据向法庭提供。一审法院认为，本案争议焦点：一、原告是否为适格诉讼主体；二、被告是否应当缴纳物业费；三、违约金能否得到支持。首先，关于诉讼主体资格的确定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。经审查，原告向法庭提供《前期物业服务合同》、被告同单元业主的2016年至2018年物业费的收取凭证（大连增值税普通发票）、维修记录、物业服务项目备案登记表等相应证据，可证实其在涉案小区内进行了实际的物业管理服务，足以达到推翻被告主张2016年10月26日至2019年3月25日期间由案外人天津港湾物业服务有限公司提供物业服务之抗辩事实的证明力。况且，被告也没有提供在2016年10月26日至2019年3月25日期间即本次诉讼原告所主张物业费的期间，已向他人交纳过物业管理服务费的相关证据，故应承担举证不能的法律后果。此外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的效力性规定，为合法有效的合同，对被告曲越具有约束力，应承担其法定义务。综上，本案事实清楚，证据链条较为完整，可认定原告为适格诉讼主体，有权利向被告主张权利。其次，如前所述，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告曲越具有约束力。原告在2016年10月26日至2019年3月25日期间为涉案物业提供服务，被告作为业主已实际接受了的服务，就应当交纳相应的物业服务费。故原告要求被告交纳2016年10月26日至2019年3月25日期间物业费4153元，具有事实与法律依据，且在计算标准范围内，本院予以照准。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方虽然在《前期物业服务协议》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方。本庭为缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第九条、第二十五条之规定判决：一、被告曲越于本判决生效之日起十日内支付给原告大连市嘉年物业管理有限公司物业费4153元；二、驳回原告大连市嘉年物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告曲越负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，经审理，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案中，大连市开世地产有限公司与大连市嘉年物业管理有限公司于2013年9月15日签订《前期物业服务合同》（合同期限自2013年10月1日起至2018年12月31日止）；于2018年10月19日签订《前期物业服务合同》（合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止），该两份物业服务合同对曲越具有约束力，大连市嘉年物业管理有限公司要求曲越交纳2016年10月26日至2019年3月25日期间物业费4153元，合同依据和事实依据明确，一审判决曲越承担物业费并无不妥。曲越上诉主张2013年5月15日至2018年5月14日期间的物业服务企业为天津港湾物业，且经（2014）旅民小诉字第171号民事判决确认，经审查一审法院另案作出的（2014）旅民小诉字第171号民事判决经审理查明部分载明“2008年5月15日，天津大众集团大连建设开发有限公司与原告天津市港湾物业管理有限公司大连分公司就涉案房屋所在小区的前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2008年5月15日至2013年5月14日止”，天津市港湾物业管理有限公司大连分公司服务期间并不包括曲越所述“2013年5月15日至2018年5月14日”，其上诉主张与事实不符，二审无据支持。综上所述，曲越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曲越负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一九年十二月二十三日书记员  姜 珊