四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1923民初2419号 原告程歆，女，1993年8月29日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人何绍建，四川万明律师事务所律师。 被告重庆润林房地产开发有限公司。 法定代表人张开富。 委托诉讼代理人张九林，总经理。 第三人刘俊湖，男，1968年10月5日出生，汉族，住四川省平昌县。 第三人胡强，男，1973年9月28日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人肖育，男，汉族，1967年12月19日出生，住平昌县，（系委托人之姐夫） 原告程歆诉被告重庆润林房地产开发有限公司（简称润林房产公司）、第三人刘俊湖、胡强商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程歆向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告润林房产公司交付位于平昌县门面两间。2、办理相关产权手续。3、自2014年9月1日起按约定每日万分之0.5计算违约金，计至交付之日止。事实及理由：2014年10月10日，原、被告之间签订合同编号为2014003324、2014003325号《商品房买卖合同》，约定被告将位于平昌县门面两间买给原告，原告交清了房款及维修基金、安装了卷帘门，并办理了平房预平昌字第201501747、201501748号《预购商品房预告登记》，被告以该门面已卖给第三人为由，拒不交付，并擅自砌墙隔断门面，以致双方发生争议。 被告润林房产公司辩称，原、被告之间签订《商品买卖合同》系以物抵债行为，损害了第三人的合法权益，且案涉房屋至今未竣工验收，不具备交付条件，请求驳回原告之诉讼请求。 第三人刘俊湖、胡强述称，原告程歆并不是房屋的实际购房人，而是高利息转为购房款，真正的购房人系第三人，请求确认与被告润林房产公司签订的商品房买卖合同有效，并要求被告润林房产公司交付案涉房屋。 经审理查明，2014年1月17日，被告润林房产公司开发的平昌县江口镇望江社区“九江丽景”商住楼获得《商品房预售许可证》。2014年6月13日，案外人唐勇作为甲方与被告润林房产公司作为乙方及张九林、王桂渝、代松林作为丙方签订《借款协议》，由甲方向乙方出借现金230万元，丙方对乙方的债务提供担保。借款期限为2014年6月13日至同年9月12日。届期后又签订《借款展期协议》，因乙方数次未按协议约定的时间支付利息，上列三方于2014年10月8日签订《协议》，协议的主要内容：一、经甲、乙、丙核算，截止2014年11月20日止，乙方尚欠甲方借款本息2150365元。二、乙方自愿将位于四川省平昌县的五个铺面出售给甲方及甲方指定人员；1-3号门面，面积87.21平方米，单价6050元，价款527621元，买受人为何成章；1-4号门面，面积52.72平方米，单价6020元，价款317374元，买受人为程歆，1-5号门面，面积52.72平方米，单价6020元，价款317374元，买受人为程歆；1-6号门面，面积40.91平方米，单价6040元，价款247096元，买受人为唐勇，1-7号门面，面积56.51平方米，单价6040元，价款341320元，买受人为唐勇。三、经三方协商，将乙方欠付甲方的欠款总额中的1750785元，转为甲方（或甲方指定人员）购买乙方上述五个门市铺面的购房款，但本次只抵扣其中的1400785元，另35万元在乙方完善该楼盘尾期工程和交清办理产权应由乙方交纳的各种税费后予以抵扣，乙方下余欠款749580元仍按原合同的有关规定按月付息，并在2015年2月11日前一次性还本付息。四、本协议签订后，甲方要求乙方迅速与甲方指定人员按第三条的有关规定签订商品房买卖合同，并协助办理合同备案及房产过户手续，所需费用由乙方负担。五、乙方保证上述铺面的所有权上未设定过权利限制、没有权利瑕疵及权利负担，亦未被有关机关查封、扣押、保全等……除代松林外，其余各方当事人均在该协议尾部签名盖章予以确认。2014年10月10日，原告程歆与被告润林房产公司就“九江丽景”商住楼第一层1-4、1-5号门面分别签订合同编号2014003324《商品房买卖合同》、合同编号2014003325《商品房买卖合同》。两份合同内容除房号和面积不同外，其余内容相同。约定房屋面积均为52.72平方米，单价6020元，房屋总价款均为317374元；房屋交付时间均为2014年8月31日前；违约责任均为：逾期交房60日之日，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，超过60日后，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；合同生效时间均为自双方签字生效。合同签订日，被告润林房产公司向原告程歆出具1-4号门面房订金收据117374元、1-5号门面房订金收据10万元，由原告程歆交付维修资金4744元。同月14日，双方将两份合同在平昌县房产管理局办理备案登记后，被告润林房产公司向原告程歆出具1-4号门面房余款20万元、1-5号门面房余款217374元。上列订金及余款均为转账。2015年4月21日，经平昌县房产管理局为原告程歆办理1-4号、1-5号两门面预售登记，其登记号分别为平房预平昌字第××号、第××号。2014年12月15日，原告程歆向本院起诉要求确认与被告润林房产公司签订《商品房买卖合同》有效，要求交付房屋并完善相关手续，要求自2014年9月1日起至交付房屋之日止按房款总额日万分之五承担违约责任。经本院于2015年1月15日作出（2015）平民初字第98号民事判决，认定原、被告之间签订的商品房买卖合同有效，对原告其余诉讼请求不予支持。其理由是两份合同签订时间为2014年10月10日，而双方约定交付时间为2014年8月31日前，合同签订时已过约定的交付时间，约定的交房时间根本无法交付，也无法确定被告是否违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，被告润林房产公司在具备交付房屋条件时，原告程歆有权随时主张，双方也可另行约定交付时间。 同时查明，2014年5月6日，被告润林房产公司与第三人刘俊湖签订商品房买卖合同，约定将“九江丽景”第一层1-4号门面卖与第三人刘俊湖，面积52.72平方米，单价7000元，价款37万元，同日，刘俊湖支付购房款37万元，由被告润林房产公司出具收据。2014年3月6日，被告润林房产公司与第三人胡强签订商品房买卖合同，约定将“九江丽景”第一层1-5号门面卖与第三人胡强，面积40.91平方米，单价78000元，价款319098元，同日，胡强支付购房款319098元，并由润林房产公司出具收据。上列两份商品房买卖合同，均系被告润林房产公司提供无合同编号的文本样式。经当庭询问张九林，张称因已与程歆签订合同且已备案，故无法再次签订有编号的合同。2016年4月6日，被告润林房产公司总经理张九林使用老挝电话向侦查人员发消息称其自首，同年4月27日，侦查人员在老挝将张九林押解回国归案。经侦查、公诉、审判，本院于2017年8月1日作出（2017）川1923刑初18号刑事判决，认定润林房产公司违反法律、法规，向张国鹏、苟博等41人非法吸收公众存款，扰乱金融秩序，数额巨大，其行为构成非法吸收公众存款罪，被告人张九林为公司直接负责的主管人员，其行为构成非法吸收公众存款罪。经核对，原告程歆、第三人刘俊湖、胡强及案外人何成章、程歆、王宝、吴某、杜瑜、何克冬均不是该案的被害人。 认定上列事实的证据有： 一、原告程歆提供以下证据：1、（2015）平民初字第98号民事判决书。2、预告登记证书。3、情况汇报及照片。 二、被告润林房产公司提供以下证据：1、2014年10月8日《协议》一份。2、清单原件。3、平昌县江口镇望江社区居委会证明。4、证人吴某、刘俊湖的陈述笔录。 三、第三人刘俊湖提供以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。2、收据三份。 四、第三人胡强提供以下证据：1、《商品房买卖合同》。2、收据一份。 五、本院依职权调取（2017）川1923刑初18号刑事判决书。 本院认为，本案争议焦点之一是原告程歆、第三人刘俊湖、胡强与被告润林房产公司签订的商品房买卖合同的效力问题。原告程歆诉称其与被告润林房产公司签订的合同编号为2014003324、2014003325号商品买卖合同经本院（2015）平民初字第98号民事判决确认有效。第三人刘俊湖、胡强述称其为实际购房人，与被告润林房产公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告程歆系借贷关系转为买卖关系，其合同应无效。经审查，本案系一房二卖，酿成纠纷的主要原因在于被告润林房产公司在销售房屋过程中不规范所致。案外人唐勇向被告润林房产公司出借230万元属实，在借贷合同履行过程中，甲、乙、丙三方达成以物抵债协议并不违反法律、法规强制性规定，原告程歆与被告润林房产公司按照该协议签订合同编号为2014003224、2014003325号商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且上列两份合同业经本院（2015）平民初字第98号民事判决书确认合法有效。因此，第三人主张上列两份合同无效的理由不能成立，本院不予支持。第三人刘俊湖、胡强与被告润林房产公司就“九江丽景”第一楼1-4、1-5号门面签订的两份商品房买卖合同，虽然被告润林房产公司提供无合同编号的文本样式，导致无法备案登记，其责任在于被告润林房产公司，但经庭审查明第三人已支付房价款，其购房的意思表示明确、真实。因此，应当认定第三人与被告之间签订的商品房买卖合同具有法律效力。本案争议焦点之二是案涉房屋向原告还是第三人交付的问题。在买卖合同均有效的情况下，优先交付房屋按以下顺序确定：一、办理不动产登记时间；二、预告登记、备案登记时间；三、占有房屋时间；四、签订合同时间。原、被告签订的商品房买卖合同办理预告登记、备案登记均在前，应当优先向原告程歆交付案涉房屋，故对第三人主张交付案涉房屋的请求不予支持。本案争议焦点之三是原告主张交付案涉房屋的请求是否予以支持的问题。原告认为案涉房屋已办理预告登记，具有物权性质，可以对抗登记权人以外的其他人对标的物主张权利。同时，“九江丽景”的部分业主事实上已入住，故被告应交付案涉房屋。被告提出案涉房屋未竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，未经验收或者验收不合格的建筑工程不得交付使用。结合原、被告诉辩意见及案涉房屋至今未经竣工验收的实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条、第六十一条、第六十二条一款（四）项之规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，当事人没有约定交付期限或者约定不明确的，债权人可以随时要求履行。原告于2014年12月15日向本院起诉，要求被告交付案涉房屋，本院以约定交房时间早于合同签订时间驳回原告该项请求，在时隔五年之后，再次起诉要求被告交付案涉房屋，为定纷止争、物尽其用，被告应当履行交付义务。另一方面，被告有责任、有义务及时完善该小区的竣工验收手续。至于原、被告在交付房屋时按实际面积结算价款的问题，不属于本案解决范围，由双方当事人据实结算。本案争议焦点之四是原告主张自2014年9月1日起按约定每日万分之0.5计算违约金应否支持的问题。虽然原、被告约定逾期交房按每日万分之0.5计算违约金。但本案确定被告于竣工验收后交付房屋。因此，对原告该项请求不予支持。被告辩解原告采取非正常手段签订合同、办理预告登记，与本案查明的事实不符，对被告该项辩解意见不予采纳。第三人刘俊湖、胡强主张被告交付房屋，经庭审释明，如在案涉房屋不能向第三人交付时，可以变更诉讼请求，要求被告退还购房款及赔偿损失，但第三人坚持要求交付房屋，因本案已确定由被告向原告交付案涉房屋，故对第三人的该项请求不予支持，第三人可以另案主张权利。为保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条第一款（四）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条之规定，判决如下： 一、限被告重庆润林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告程歆交付“九江丽景”商住楼第一层1-4、1-5号门面两间，并办理产权登记手续。逾期不履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 二、第三人刘俊湖与被告重庆润林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 三、第三人胡强与被告重庆润林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。 四、驳回原告程歆的其他诉讼请求。 五、驳回第三人刘俊湖的其他诉讼请求。 六、驳回第三人胡强的其他诉讼请求。 本案受理费10147元，由被告重庆润林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费10147元。上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杜 云 人民陪审员  王栏瑛 人民陪审员  阳 莉 二〇一九年十二月九日 书 记 员  庞 婷