江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8453号上诉人（原审被告）：于涛，男，1990年8月24日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：孙瑞芬，女，1975年12月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：熊志虬（孙瑞芬女婿），住南京市栖霞区。上诉人于涛因与被上诉人孙瑞芬房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院作出的（2019）苏0113民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于涛上诉请求：1.请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人于2017年7月11日从二房东张松处以年租金4.5万元的价格租赁案涉房屋，租期至2019年5月25日。当时张松并未告知上诉人案涉房屋可能拆迁，2017年8月26日政府张贴《征迁公告》，案涉房屋属于征收范围。之后孙瑞芬与上诉人协商，其与上诉人分别跟第二房东张松解除合同，再由上诉人与孙瑞芬直接签订合同，以保证上诉人享受到政府拆迁赔偿。之后上诉人以损失两个多月房租的代价与张松解除合同，又与孙瑞芬以每年房租溢价5000元的价格签署了本案所涉合同。后又因孙瑞芬承诺上诉人作为房屋实际使用人有权利享受拆迁赔偿，双方又签署了一份补充协议，该协议约定“自甲方收到有关部门出具正式《房屋征收决定》之日起，甲方同意乙方无偿使用甲方房屋，至2018年7月1日，乙方在此期间依然享有合法经营权。自2018年7月2日起，至2019年7月1日止，乙方需正常向甲方缴纳房租，租金由甲乙双方协商确定，乙方有权续租该商铺”。而拆迁公告是2017年8月26日就己经张贴，孙瑞芬迟迟未退房租，上诉人与其协商，孙瑞芬以做生意周转困难为由拖了很久。后来拆迁遇阻，双方协商开始支付房租，当时上诉人先支付房租两万，约定后面拆迁多退少补。孙瑞芬陈述其多次催要房租不属实，且其清楚房屋己经遇到拆迁，现在孙瑞芬面临拆迁时与上诉人解除合同，系为了剥夺上诉人享有拆迁补偿款。孙瑞芬辩称：1.涉案租赁合同2019年6月30日到期，被上诉人也明确表示不再续租，但于涛仍然占有涉案房屋至今。2.按照涉案合同约定的租金支付标准，上诉人在2018年6月30日开始就已经违约了，我方依法享有解除权。3.涉案合同签订之前，上诉人表示是经营水果店的，但事实上是转租给案外人经营废品收购站，违反合同中不得转租的约定，上诉人理应承担违约责任。4.因为于涛的根本违约行为，被上诉人有权行使单方解除权，涉案房屋的拆迁与上诉人无关。5.被上诉人与于涛存在两段租赁关系，第一份租赁合同约定2018年6月30日之前如果遇到拆迁，则租金多退少补，但该协议已经解除，相关租金已经退还。第二份是于涛直接与被上诉人签订的，也就是涉案租赁合同。6.于涛主张被上诉人滥用合同解除权没有依据。7.涉案合同并未约定可以用拆迁补偿款冲抵租金。8.关于于涛主张的投资问题，均是2017年第一份租赁合同期间发生的，且于涛对涉案房屋的装修并未获得被上诉人同意，即使存在装修补偿也与其无关。9.一审期间被上诉人提交录像一份，证明在15天的拍摄期间内，于涛从未出现在涉案房屋，故其主张的经营损失不存在。10.被上诉人是2019年2月份提起起诉的，可以签订拆迁补偿协议是2019年5月份，涉案房屋系被上诉人唯一住房，请求法庭尽快判决。孙瑞芬向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.于涛立即迁出并将租赁房屋向孙瑞芬返还；3.于涛支付自2018年7月1日至2019年3月底的租金17500元，由垫付的电费197元，逾期未交还房屋占有使用费（参照年租金5万元，每日应付136.99元，自2019年4月1日至返还房屋之日止）及违约金（按每日500元支付自2019年4月1日起至返还房屋之日止）；4.本案诉讼费用由于涛承担。一审法院认定的事实：孙瑞芬系案涉房屋产权人。2014年5月13日，孙瑞芬与案外人张松签订房屋租赁合同，孙瑞芬将案涉房屋出租给张松。2017年7月11日，于涛与张松就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定张松将案涉房屋出租给于涛，租期自2017年7月11日起至2019年5月25日止。2017年10月8日，孙瑞芬和于涛就案涉房屋签订《协议》一份，约定“自甲方（孙瑞芬）收到有关部门出具正式《房屋征收决定》之日起，甲方同意乙方（于涛）无偿使用甲方房屋，至2018年7月1日，乙方在此期间依然享有合法经营权。自2018年7月2日起至2019年7月1日止，乙方须正常向甲方缴纳房租，租金由甲乙双方协商确定，乙方有权续租该商铺；甲方同意乙方因合法经营权，凭乙方营业执照享有如下受益权，包括：经营补助（1000元/平米）、搬迁补助费、设备拆迁补助费、装饰装修材料补助费（400元/平米）、电路增容补助费、员工安置费、经营预期盈利损失等。甲方实际向乙方支付上述补助金额，以政府实际到账清单和金额为标准”。后于涛与张松解除了租赁关系。2018年1月24日，孙瑞芬与张松签订《解除房屋租赁合同》一份，双方亦约定解除租赁关系。2018年6月30日，孙瑞芬及于涛签订《房屋租赁合同》一份，双方约定“孙瑞芬将案涉房屋出租给于涛，房屋用途为水果经营；租期自2018年7月1日至2019年6月30日止，租金每年5万元，租赁期满后合同即终止，乙方须将房屋交还甲方，房屋的装修和依附物等归孙瑞芬所有；于涛分两期向孙瑞芬指定账户支付租金，第一期于涛应于合同签订日支付2.5万元，第二期于涛应于合同签订日起两月内支付2.5万元；房屋租赁期间，水电费、煤气费、网络电话费、物业管理费及其他与经营、使用该房屋有关的费用等由于涛承担；于涛有下列情形的，孙瑞芬可终止合同收回房屋：1.擅自将房屋转租、转让、转借他人使用的，2.擅自拆改房屋结构或改变承租房屋用途的，3.利用房屋进行违法活动的，4.故意损坏房屋的；如遇政府拆迁或不可抗力导致合同提前终止的，双方互不承担任何责任，房租多退少补，实际租赁天数以征仟补偿款到甲方账户时为止；退租时，于涛逾期未交还房屋的，每逾期一日，孙瑞芬有权按照年租金的1%向乙方加收违约金；备注：如遇房屋拆迁于涛补偿以协议为准”。2018年7月至8月，于涛支付孙瑞芬租金2万元。2018年9月25日、2018年11月21日、2019年2月23日，孙瑞芬为案涉房屋缴纳电费合计197元。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》(宁栖府征字[2018]第11号)，案涉房屋被列入征收范围。一审庭审中，孙瑞芬为证明于涛拖欠房租的主张，举证了落款时间为2018年8月1日及2018年10月1日的《通知》两份，主要内容为“如5日内于涛不支付租金及相关费用，孙瑞芬将解除合同”，孙瑞芬称其将上述《通知》张贴在案涉房屋的大门上；于涛质证从未见到过上述通知。孙瑞芬为证明于涛向案外人废品收购站老板进行了转租，举证了案涉房屋的视频及照片；于涛质证并未转租，并申请废品收购站老板岳明洲出庭作证，岳明洲陈述：“其与于涛之间并无租赁关系，其没有向于涛支付过任何费用。于涛要求岳明洲帮去看店，其在案涉房屋放电瓶车、日常经营及放置孩子的物品等，于涛是同意的”。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《协议》、《解除房屋租赁合同》、电费缴纳凭证及一审庭审笔录等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人签订的《协议》及《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同依法成立且生效。因《房屋租赁合同》中明确约定了自2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金交付方式及金额，而于涛在合同履行过程中仅支付租金2万元，确有拖欠租金的违约行为。同时，孙瑞芬举证的岳明洲使用案涉房屋的视频及照片虽尚不能完成于涛将案涉房屋转租岳明洲的证明目的，但通过该视频、照片并结合于涛的抗辩及岳明洲的证人证言，可见于涛确有将案涉房屋转借岳明洲使用的事实，双方约定的租赁用途水果经营亦发生了一定改变，而《房屋租赁合同》明确约定于涛不得转借房屋及擅自改变承租房屋用途，故于涛的该行为确属违约。至于孙瑞芬代缴的电费，于涛应予支付且亦同意支付，因《房屋租赁合同》仅约定电费由于涛承担但未有其他约定，故孙瑞芬代缴电费不应视为于涛的违约情节。就孙瑞芬主张解除《房屋租赁合同》，因于涛确有拖欠租金及转借他人使用的违约情节，考虑到合同租期于近期（2019年6月30日）即将届满，而孙瑞芬拒绝续租，故该《房屋租赁合同》应予解除，于涛应将案涉房屋腾空、返还给孙瑞芬并支付扣除已付2万元外的租金3万元（2018年7月1日至2019年6月30日）及按照租金标准支付的房屋占有使用费（自2019年7月1日起按每年5万元的标准支付至实际腾空、返还之日止）。至于孙瑞芬主张的违约金，因该违约金仅系退租时于涛逾期交还房屋的行为，且该标准过高，考虑到合同履行的实际情况、于涛的过错程度及孙瑞芬的损失状况，故一审法院对孙瑞芬主张违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十二条、第二百一十二条之规定，一审法院判决如下：一、解除孙瑞芬与于涛于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、于涛于判决生效之日起三十日内将南京市栖霞区和燕路404号3幢101室房屋腾空、返还孙瑞芬，并支付租金3万元、房屋占有使用费（按照每年5万元的标准自2019年7月1日起支付至实际腾空返还之日止）及电费197元；三、驳回孙瑞芬的其他诉讼请求。一审案件受理费293元，减半收取146.5元，由于涛负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，关于双方当事人于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题，2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府已经作出征收决定，案涉房屋属于政府征收范围内，此时双方签订的《房屋租赁合同》即应当终止履行。在此情形下，虽然于涛存在未按照合同约定支付租金等情形，但因双方租赁合同关系项下的权利义务已经终止，孙瑞芬再请求解除双方签订的《房屋租赁合同》已无必要，一审法院判决解除双方当事人于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》存在不当。根据双方合同的约定，合同终止时，承租人应及时交还房屋，故孙瑞芬要求于涛返还案涉房屋，具有合同和法律依据，一审法院判令于涛返还案涉房屋并未不当。另外，虽然双方就案涉租赁合同的权利义务应当于2018年8月24日终止，但由于案涉房屋仍由于涛占用，且于涛至今仍不同意将房屋返还，故其应当支付2018年8月24日之后的房屋占有使用费。因双方在案涉《房屋租赁合同》履行期间，于涛已经实际支付了2万元，该款项中实际已经包含了《房屋租赁合同》终止之前的租金以及2018年8月24日至2018年11月23日的房屋占有使用费，故考虑到双方合同约定的租金标准及房屋占有使用情况，本院认定于涛应当自2018年11月24日起按照5万元/年的标准向孙瑞芬支付案涉房屋的占有使用费。于涛称相应费用应当在其拿到拆迁补偿后再支付，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收补偿系针对房屋所有权人，现行法律法规中并未规定房屋承租人有权直接享有征收补偿，故对于涛的该上诉意见本院不予采纳。对于一审法院判令于涛支付孙瑞芬垫付的电费197元，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上所述，于涛的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审法院对双方合同权利义务终止原因的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初1161号民事判决；二、于涛于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区和燕路404号3幢101室房屋向孙瑞芬返还；三、于涛于判决生效之日起十日内向孙瑞芬支付电费197元，并按照每年五万元的标准支付自2018年11月24日至实际腾空返还之日期间的房屋占有使用费；四、驳回于涛的其他上诉请求；五、驳回孙瑞芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取146.5元、二审案件受理费293元，均由上诉人于涛负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇一九年十二月五日书记员  孙雪松