黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8251号上诉人（一审原告）：杨海峰，男，1993年8月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：施楠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江悦湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人：路孝杰，经理。委托诉讼代理人：马春林，黑龙江迅雷律师事务所律师。上诉人杨海峰因与被上诉人黑龙江悦湖房地产开发有限公司（以下简称悦湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨海峰及委托诉讼代理人施楠，被上诉人悦湖公司委托诉讼代理人马春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海峰上诉请求：撤销一审判决，支持杨海峰的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，程序违法。双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第五条第一款约定，“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同约定建筑面积每平方米单价不变，房屋总价将据实进行多退少补”，并没有约定涉案房屋办理完房屋权属登记，一审法院以条件未成就驳回了杨海峰的诉讼请求错误。本案不存在必须到房屋所有权证登记后，杨海峰才能主张权利。在一审法院诉讼过程中，杨海峰已申请法院对涉案房屋面积进行测绘，该测绘结果完全可以实现产权登记面积的确定。一审法院没有启动鉴定，直接剥夺了杨海峰的权利。一审诉讼中，杨海峰提供了诸多证据，足以证明涉案房屋面积和合同约定面积的差异，一审判决均不予采纳。按照《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。《物权法》第19条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。现悦湖公司已委托哈尔滨润城测量有限公司作出了涉案房屋的实测报告，实测报告存在诸多错误，涉案房屋所有权登记又要以实测报告来确定登记面积，若法院不公平、公正对涉案房屋实际测量，必要导致杨海峰的合法权益受损。申请鉴定是杨海峰享有的权利，法院无权驳回该项权利，至于测绘结果是否被法院采纳，才是法院依法享有的权利。悦湖公司是出卖人，也是合同相对人，有义务将对人身和财产安全的房屋交付给杨海峰，现燃气管外露，与该小区的其他楼体均不同，整个楼体随时面临着危险，为了保障人身和财产安全请求依法支持杨海峰的诉讼请求。悦湖公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋的实际面积是争议的焦点。根据双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第五条的约定，买卖双方关于房屋实际面积的确定是以产权登记面积为准。争议房屋现在没有完成产权登记，房屋实际面积无法确定。在一审期间，杨海峰及悦湖公司举示的证据，无论真实与否都不能证明涉案房屋的实际面积，与本案不具有关联性，不能被采信，一审法院的认定正确。二、杨海峰申请法院委托鉴定的涉案房屋面积与待证事实无关联，对证明待证事实无意义。按照房屋买卖合同的约定，本案的待证事实是房屋产权登记面积，该事实应以产权登记行为确定。不动产登记过程的审核是法律赋予行政机关行使行政职能，司法权只能事后审查，不能事先通过民事判决剥夺行政审查的职权。民事诉讼过程中形成的测绘成果对产权登记没有决定作用，一审法院根据《民事诉讼法解释》第121条第1款不予鉴定是正确的。三、杨海峰主张燃气管道外置存在安全隐患，依据不足，诉讼请求的责任主体亦不应当是悦湖公司，燃气管道外置与存在安全隐患不具有直接对应关系，存在安全隐患只是杨海峰的主观认识，没有客观根据。涉案燃气管道设计、材料、施工均由中庆燃气公司负责，悦湖公司没有资格和能力实现杨海峰的拆除、改装的诉讼请求，一审法院对此判决是正确的。杨海峰向一审法院起诉请求：1.请求悦湖公司支付房屋面积差异款2万元及利息（具体以实际鉴定为准）；2.请求悦湖公司立即拆除并改装外露的燃气管。一审法院认定事实：2018年4月4日，杨海峰与悦湖公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》及补充协议一、补充协议二，约定杨海峰购买悦湖公司开发建设的香坊区通乡街东侧85号7栋3单元14层1202号房屋。该商品房建筑面积共120.55平方米，其中，套内建筑面积80.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.51平方米。双方约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7,842.08元，总金额945,363元。合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同约定建筑面积每平方米单价不变，房屋总价将举示进行多退少补”。合同签订后，杨海峰交纳了全部购房款，并在办理入户时补交了房屋面积差价款，悦湖公司履行了交付房屋的义务。涉案房产尚未办理产权登记。一审法院认为：杨海峰、悦湖公司签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。合同签订后，杨海峰履行了交付购房款的义务，悦湖公司履行了交付房屋的义务，即双方均按合同约定履行了各自的主要义务。现杨海峰主张涉案房屋实际面积与合同面积不符，要求悦湖公司支付面积差价款的请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。而双方签订的合同书约定，涉案房屋面积应以产权登记面积为准，现涉案房屋尚未办理产权登记，因此尚不能确定产权登记面积，故杨海峰的该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于杨海峰请求悦湖公司立即拆除并改装外露的燃气管，因该燃气管的设计、施工主体均为案外人哈尔滨中庆燃气有限责任公司，并非悦湖公司，且悦湖公司举示了哈尔滨中庆燃气有限公司向房产部门出具的验收合格证明，但杨海峰未能举证证明该外置燃气管存在安全隐患，故杨海峰该项诉请，不应予以支持。判决：驳回杨海峰的全部诉讼请求。二审中，杨海峰举示供热费收据一份。拟证明：杨海峰在一审中调取的施工图、竣工图、单位工程竣工验收报告、图纸会记记录、单位工程验收报告、施工控制测量成果报检表等相关证据与该包烧费的票据上所显示的涉案房屋面积是相同的，证明悦湖公司销售给杨海峰的房屋面积差异，最多的房屋可能达到十多米。悦湖公司质证意见：该证据与本案没有关联性，不能证明本案待证事实。包烧费票据当中记载的房屋面积证明不了房屋产权登记面积，也不能作为房屋产权登记时的文件依据。房屋产权登记的文件依据主要是测绘成果，包烧费票据当中记载的面积没有任何参考。关于证据真实性，由于杨海峰是当庭举证，所以真实性的核对当庭无法完成。悦湖公司暂时认可的案涉房屋面积的依据是实测报告，将来认可的是产权登记。本院认证意见：该证据证明的内容与案涉合同约定的标准不一致，不能证明杨海峰诉讼请求的事实存在，与本案诉讼请求无关联性，故本院不予采信。悦湖公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于案涉房屋面积差异的确认问题。双方当事人在案涉合同中对面积差异处理的约定为“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是当事人对面积差异处理方式的选择，双方均应按该约定履行。因产权登记面积应由相关部门予以审查确认，并记载于不动产证书中，虽然该审查亦是依据相关的测量结论，但测量结论不能替代相关部门的审查权利；司法机关亦不能以审判权替代政府职能部门的行政职权，故杨海峰主张通过鉴定方式确定案涉房屋的产权登记面积不符合合同约定和法律规定。在案涉房屋尚未办理权属登记的情况下，一审判决对此确认正确。关于燃气管的拆除与改装问题。燃气管的安全责任应由建设和施工单位负责，杨海峰未能提供证据证明案涉燃气管的施工不符合规范标准的事实存在，仅以燃气管外露主张存在安全隐患，悦湖公司对此亦不予认可，故一审判决以杨海峰证据不足，未支持其该项诉讼请求正确。综上所述，杨海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人杨海峰负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  王晓东审判员  李妮娜二〇一九年十二月十六日书记员  于文娟