广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4532号 原告（反诉被告）：广西玉林通洲物流有限公司，住所地：广西玉林市人民东路398号原交通局办公大楼三楼，统一社会信用代码：914509005886493528。 法定代表人：周宁，董事长。 委托诉讼代理人：邓明君，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：凌萍，女，1977年9月3日出生，汉族，住广西玉林市，现羁押于玉林市看守所。 委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 原告（反诉被告)广西玉林通洲物流有限公司与被告（反诉原告)凌萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓明君、被告的委托诉讼代理人陈慕平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：绿地城3-1002)；二、判令被告协助原告撤销上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续及预购商品房预告登记手续；三、判令被告向原告支付解除合同的违约金83587.2元;四、判令被告赔偿原告支付的律师费损失30000元；五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：绿地城3-1002)，被告购买的商品房位于玉州区，玉林绿地城小区3幢，10层1002号房，总价款为835872元。订约后，被告向原告支付了首付款为255872元，而余下的房款580000元需要向银行申请按揭贷款。 依据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》的第二条第1款的第一项“若买受方采用贷款（含公积金贷款和商业贷款，下同）付款，则买受方应当自本合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并出卖方支付相应房款。”但是被告在订约后并不能按约履行贷款审批手续，原告在被告逾期不能办理银行按揭贷款审批情况下，并依据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》的第二条第一款的第4项“买受方应负责在上述情形发生之日（以出卖方或者贷款银行书面通知日期为准）起10日内，以自有资金或者其他方式付清剩余房款，否则，买受方应按合同正文约定承担逾期付款违约责任。”，原告分别于2018年9月12日，2018年11月5日，2018年I2月14日发函给被告，催促被告按约履行，可是被告不仅没有获得银行贷款的审批，也不能以自有资金付清剩余房款，因此原告在2019年6月15日向被告发出解除合同通知并函告被告。 鉴于被告已经逾期付款，依据《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》的第二条第5款的规定“买受方逾期付款，出卖方解除合同权利的行使期限自解除合同的条件成就之日起叁年，出卖方解除合同的，买受方应承担合同总金额10%的违约金，若造成出卖方损失的，买受方还应全额赔偿。”本案合同总金额835872元，因此被告向原告支付解除合同违约金应为83587.2元。 原告向被告发出“关于解除《商品房买卖合同（预售）》的通知书”的函是依据《补充协议》的第二条第5款，以及第十三条第3款的规定，因此“关于解除《商品房买卖合同（预售）》的通知书”是合法有效的。 依据《补充协议》的第十条第7款“本合同及补充条款约定的损失包括：（1)合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估之间的差额，（2)出卖方为追究买方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。”因此请求法院判令被告赔偿原告支付的律师费损失30000元是符合约定的。 综上，依据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条的规定，以及《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》的有关约定。为维护原告的合法利益，向贵院提出上述诉请，恳请依法予以支持。 被告辩称，1、同意解除合同；2、因为被告特殊情况，刑事案件需要等鉴定结果，符合保外就医情况释放出来才能协助原告撤销上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记手续及预购商品房预告登记手续；3、按照合同约定，同意支付违约金，扣除违约金之后剩余的首付款，应该返还给被告凌萍本人；4、如有合同约定，可以支付，但是律师费太高不符合规定。 反诉原告本院提出诉讼请求：一、要求反诉被告返还反诉原告首付款255872元；二、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：本案反诉原告凌萍因刑事案件被羁押于玉林市看守所，所以无法履行涉案的购房合同，同意解除涉案合同。但是要求反诉被告依法退还购房首付款，本来退还剩余的首付款诉求，反诉被告应当在本诉提出，反诉被告不提出，需要反诉原告提出，所以反诉费用需要由反诉被告承担。 反诉被告辩称，1、同意退还首付剩余款金额，但是还要扣除违约金和律师费，律师费按照合同约定的标的额计算，法院的诉讼收费也是按照合同约定的标的额计算，而且我们的律师费是整个民事诉讼过程（一审、二审、执行）；2、反诉诉讼费由我们承担是不合理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据： 证据1、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》； 证据5、律师费增值税发票。 被告对其真实性、合法性无异议，但对合同约定的律师费计算方法有异议，认为应按起诉标的额计算。本院对其证明力予以认定。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2018年7月1日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：绿地城3-1002)、《补充协议》，被告购买原告开发的位于玉林市二环东路XXX号X小区X幢XX层1XXX房，房屋总价款为835872元，建筑面积141.62平方米。付款方式为按揭贷款。首付款255872元，余款580000元向按揭银行申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二条第1款第一项约定，若买受方采用贷款（含公积金贷款和商业贷款，下同）付款，则买受方应当自本合同签署之日起一个月内完成贷款审批手续，并出卖方支付相应房款。第4项约定，买受方应负责在上述情形发生之日（以出卖方或者贷款银行书面通知日期为准）起10日内，以自有资金或者其他方式付清剩余房款，否则，买受方应按合同正文约定承担逾期付款违约责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》的第二条第5款约定，买受方逾期付款，出卖方解除合同权利的行使期限自解除合同的条件成就之日起叁年，出卖方解除合同的，买受方应承担合同总金额10%的违约金，若造成出卖方损失的，买受方还应全额赔偿。《补充协议》第十条第7款“本合同及补充条款约定的损失包括：（1)合同约定的房价与解除合同时该房屋市场评估之间的差额，（2)出卖方为追究买方的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等。”合同签订后，被告向原告支付了首付款255872元，而余下的房款580000元被告一直未能通过银行贷款审批，经原告多次催告，被告也未能以其他方式付清剩余房款。2019年6月15日向被告发出解除合同通知。后原告诉至本院。 另查明，2018年7月6日该房屋办理了备案登记。 2019年9月23日，原告委托广西广合律师事务所邓明君律师出庭参加本案诉讼，并支付律师费30000元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是各方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。 本诉部分。双方在履行合同过程中，因被告未能办理房屋按揭贷款，亦不能以其他方式支付房屋余款，原告依据合同约定要求解除该合同，被告亦同意，本院依法予以准许。被告未按约定支付剩余房款致涉案合同解除，原告为此要求被告按合同约定支付违约金83587.2元符合法律规定。双方在合同中约定了卖方（原告）追究买方（被告）的责任而支出的律师费、鉴定费、调查取证费等由买受方（被告）赔偿，原告主张被告赔偿律师费符合法律规定。原告因合同解除后，被告应协助原告办理撤销备案登记手续，但该行为属行政事务，原告在本案中主张不当。被告抗辩律师费收费过高与事实不符，本院依法不予采信。 反诉部分。涉案合同解除后，反诉被告收取的首付款255872元应予返还给反诉原告。反诉原告该主张符合法律规定。 综上所述，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：绿地城3-1002)、被告支付违约金、律师费损失的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。超出该部分请求不予支持。反诉原告主张反诉被告返还首付款255872元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告广西玉林通洲物流有限公司与被告凌萍于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：绿地城3-1002)； 二、被告凌萍应支付原告广西玉林通洲物流有限公司违约金83587.2元； 三、被告凌萍应支付原告广西玉林通洲物流有限公司律师费损失30000元； 四、反诉被告广西玉林通洲物流有限公司应返还反诉原告首付款255872元； 五、驳回原告广西玉林通洲物流有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费13344元，由被告凌萍负担，反诉受理费5138元，减半收取计2569元，由反诉被告广西玉林通洲物流有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  李翠云 人民陪审员  蒋 鑫 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  牟健敏 书 记 员  甘雨田