四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川10民终1109号 上诉人（原审被告）：王极，男，1983年2月23日出生，汉族，住四川省威远县。 被上诉人（原审原告）：内江市地山房地产开发有限公司，住所地四川省内江市东兴区蟠龙路362号。统一社会信用代码915110005676041472。 法定代表人：兰永华，总经理。 委托诉讼代理人：黄先贵，内江市市中区玉溪法律服务所法律工作者。 上诉人王极因与被上诉人内江市地山房地产开发有限公司（以下简称地山房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2019）川1024民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王极，被上诉人地山房地产公司的委托诉讼代理人黄先贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王极上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，驳回地山房地产公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由地山房地产公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误的判决。一审法院认定上诉人2019年2月1日转款152000元系上诉人支付协议约定的租赁费104068元和欠内江市仁为物业服务有限公司（以下简称仁为物业公司）物管费47952元是认定事实错误。地山房地产公司与仁为物业公司是不同的独立法人之间没有委托收款的任何协议及委托书。王极向地山房地产公司转账不是支付的物业费，而是租金。二、关于商铺租赁保证金5万元，应依法退给王极。 地山房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王极的上诉理由不能成立。 地山房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租赁欠款108311元及违约金10万元，合计208311元。2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1.2015年3月17日，原告委托仁为物业公司将原告所有的商铺（坐落于威远县，面积937.35㎡）出租给被告开设健身房，仁为物业公司（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期为8年，自2016年6月1日起至2024年5月30日止，房租第一、二年租金为35元／㎡，合计32807元／月，房租第三、四、五年租金原则上按5%至10%递增。……。租金交纳方式为半年一付，先付后使用，在合同期限内乙方于每年5月1日、11月1日前将下半年租金一次性支付给甲方。……。甲乙双方签订该合同时，乙方向甲方支付商铺租赁保证金50000元。租赁期满或合同解除后，乙方结清所有有关费用后，由甲方一次性退还该笔保证金。合同还约定了合同的变更、解除、终止及商铺的交付、收回和争议解决等事项。2016年5月24日，仁为物业公司（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充合同》，约定原租赁合同费用标准不变，房租从原来执行2016年6月1日自动顺延3个月，从2016年9月1日起执行，合同终止时间顺延3个月，至2024年8月30日；物业服务费按租赁合同执行；……。2.2019年2月1日，原告与仁为物业公司、被告签订《解除商铺租赁合同协议》，双方达成如下协议：被告从签订租赁合同日起至2019年1月31日止，共计欠原告租金362379元，承诺于签订本协议时现金支付104068元；于2019年3月31日现金支付100000元，于2019年4月30日现金支付158311元，同时未付款的金额由被告向原告出具欠条。共计欠仁为物业公司物业管理服务费47932元，被告在签订本协议时一次性支付。……。若被告不按时履行本协议，原告有权起诉被告要求立即支付所欠租金，并向原告一次性支付违约金100000元。……3.2019年2月1日，被告向原告出具欠条，载明：今欠到原告商铺租金258311元，定于2019年3月31日还款100000元，于2019年4月30日还款158311元。欠款人：王极，身份证号码：5110241983××××××××。4.被告提供中国邮政储蓄银行股份有限公司威远县大桥街支行及中国建设银行股份有限公司威远锦城支行的交易明细，显示：被告分别于2019年2月1日向原告委托收取租金人员黄茜转款152000元、2019年3月31日转款100000元、2019年4月30日转款50000元。原告认可收到以上款项，认为2019年2月1日转款的152000元系被告支付协议约定的租赁费104068元和欠仁为物业公司物业管理服务费47932元。5.原告提供黄茜书写的《情况说明》，载明，2019年2月1日与董杰签订的租赁合同中保证金已由王极前期支付。被告在《情况说明》上签字确认。被告认为该保证金50000元系被告与原告签订《商铺租赁合同》时被告支付给原告的，现在解除合同，保证金应当退给被告。原告认为该保证金已由被告转给董杰做为新合同的保证金，如果解除新合同，完善手续后保证金直接退给董杰。 一审法院认为，被告与原告及原告委托的仁为物业公司签订《商铺租赁合同协议》、《解除商铺租赁合同协议》，是各方真实意思表示，不违反法律规定，对原告、被告均具有约束力，该院予以确认。《解除商铺租赁合同协议》签订后，被告向原告支付了所欠租赁费254068元，向仁为物业公司支付物业管理服务费47932元，尚欠108311元租赁费未支付。原告要求被告向原告支付房屋租赁欠款108311元的主张，该院予以支持。因被告欠仁为物业公司物业管理服务费47932元，与《解除商铺租赁合同协议》及欠条能相互印证确为被告支付欠仁为物业公司物业管理服务费47932元，50000元保证金已转给董杰做为新合同的保证金，该两笔金额不能做为被告支付欠原告的租赁费用，被告辩称支付的47932元及50000元保证金一起品迭所欠租金的理由，该院不予采信。原告要求被告支付违约金100000元，因合同约定了违约金100000元，被告未付清全部租赁费用，构成违约，但被告已履行了大部分付款义务，其违约行为可能影响原告经营方面的安排及因资金占用产生的直接利益，被告认为违约金约定过高，要求以未支付的2282.05元计算利息，实际是要求减少违约金的数额。鉴于原告未提供相关证据证明因被告迟延支付部分欠款造成与约定违约金相当的具体损失，如完全依照合同约定确定违约金数额，则会出现利益失衡，也有悖于合同法确定违约金旨在弥补损失，同时适度体现一定惩罚性的宗旨，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，该院酌定被告支付原告的违约金20000元。 一审法院判决：一、被告王极于本判决生效之日起十日内，支付原告内江市地山房地产开发有限公司房屋租赁欠款108311元及违约金20000元；二、驳回原告内江市地山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审中，王极提交如下证据：第一组：黄茜在中国建设银行个人账户收入交易明细，来源于地山房地产公司另案起诉向法院提交的证据，证明黄茜一直是地山房地产公司房租收取人，并未收取过物业费；第二组：仁为物业公司2018年11月1日的诉状，其主张我欠付物业管理费22168元，是计算至2017年12月31日止，可证明其口头承诺从2018年起不再收取物业费；第三组：地山房地产公司与其他租户签订的房租协议，证明物业收费标准混乱，我与仁为物业公司对于物业费存在纠纷，不可能支付47952元物业费。 地山房地产公司质证意见：第一组证据真实性无异议，但黄茜负责收房屋租金，也是仁为物业公司的负责人。第二组真实性无异议，但是不能达到其证明目的，因为解除合同时已经清算，应以清算为准。第三组商铺值价的物业费更高，且王极与地山房地产公司签订合同已经明确物业费，应当视为其同意物业费标准。王极提交的三组证据均与本案无关。 地山房地产公司向本院提交一份仁为物业公司出具收到47932元物业费的收据，证明解除合同时黄茜收取了王极支付的物业费，然后黄茜转给仁为物业公司后出具了收取物业费的收据。 王极质证认为：有异议，应当提供转账凭证，收据不能证明已经转给仁为物业公司。 本院认证认为：王极提交的三组证据均不属新证据，其中第三组证据与本案无关联性，本院不予采纳；地山房地产公司提交的物业费收据是2019年2月发生，也不属于新证据，但能够印证一审法院认定的王极支付欠仁为物业公司物业管理服务费47932元事实，对该事实应予采信。 二审查明的案件事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是王极主张已支付的47932元及50000元保证金应否抵扣房屋租赁费。 王极与地山房地产公司的商铺租赁合同于2019年2月1日签订解除商铺租赁合同协议时已协商解除，王极当日出具了欠条对协议中所涉债务予以了认可。在协议中约定了王极欠仁为物业公司物业管理服务费47932元在签订协议时一次性支付，三方均在协议中签字盖章予以了认可，而王极在当日转款152000元给黄茜，故一审认定王极缴纳的152000元包含了已承诺支付的物业管理服务费47932元并无不当，王极的该项上诉主张依法不能成立。因王极租赁商铺的50000元保证金已转给董杰做为新租赁合同的保证金，故王极认为保证金应抵扣租赁费的上诉主张亦不能成立。 综上所述，王极的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4424元，由上诉人王极负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 骏 审 判 员  裘南晶 审 判 员  易小峰 二〇一九年十二月十七日 法官助理  夏 欣 书 记 员  王 洁