云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初7103号原告晏祥荣，男，汉族，1973年1月24日生麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。原告李琦，女，汉族，1975年4月11日生麒麟区人，住址同上。二原告委托代理人胡志华，云南文策律师事务所律师。（特别授权）被告付兆琼，女，汉族，1961年8月7日生昆明市盘龙区人，住昆明市盘龙区。被告杨绍华，男，汉族，1959年1月4日生昆明市盘龙区人，住址同上。二被告委托代理人谢鹏程，上海华勤基信（杭州）律师事务所律师。（特别授权）原告晏祥荣、李琦诉被告付兆琼、杨绍华合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告晏祥荣、李琦及其委托代理人胡志华，被告付兆琼、杨绍华的委托代理人谢鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：云南驰宏锌锗股份有限公司（以下简称驰宏公司）其前身是位于会泽县者海镇的云南会泽铅锌矿。2004年应曲靖市政府邀请向曲靖经济技术开发区搬迁，同时在开发区“冶金小区”集资建房以供公司职工居住，建盖的住房分为南北两个小区，共四千余套住房，凡属会泽铅锌矿职工均可以获得认购名额，认购的名额在职工有偿支付对应价后享有住房一套。因当时单位职工部分不愿搬离会泽或已在昆明购房，部分职工因为经济状况不好不愿意参与认购住房，因此剩余房源较多。当时被告享有认购住房的条件，但被告夫妻已在昆明买房（此时被告付兆琼已退养)，不想购买曲靖冶金小区住房，原告李琦便与被告付兆琼商议，欲借用被告名义向单位购房，被告付兆琼也欲以向单位购房为由申请公积金贷款，双方达成一致协议。因双方互利，原、被告口头约定，被告不再向原告要借名费，因当时原、被告关系较好，也就未写下书面借名买房的协议。原、被告协商一致后，原告以被告付兆琼的名义在2004年12月29日向驰宏公司交定金2万元，2005年4月29日再次交款9.84万元，抓阄后按顺序认购了冶金小区南区55栋L10单元601号（后规范为：55栋1单元601号）住房一套，面积148平米。2006年3月1日，原告交付了房屋的维修、配套、装修保证金等费用5742元后接房，装修后（支出装修款39351元）入住至今。2006年8月2日，被告用原告借名购房手续办理了五年期的住房公积金贷款。2009年，原告李琦曾与被告付兆琼电话联系商议诉争房屋过户事宜，被告付兆琼答复，公积金贷款尚未清偿，等待还清贷款后再办理过户。2013年7月，原告得知被告公积金贷款已偿还完毕，遂要求二被告协助过户，被告以种种理由推诿，并以借名买房给其带来种种不便及房价上涨为由，要求原告支付10万元的借名费用后才协助办理过户，原告未同意。2019年7月，原告再次与被告付兆琼电话联系，双方商谈未果。综上所述，原告借被告之名全款出资购买本单位集资房的行为不违反相关法律法规，现被告看房价上涨，坐地起价，要求原告支付10万元的借名费用，有违诚实信用原则，在原告作出让步后仍然违背衡平原则不履行合同。据此，为保障原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1.确认原、被告之间借名买房的口头合同合法有效；2.由被告继续履行合同，协助原告办理冶金小区南区55栋1单元601号住房的过户登记相关手续；3.由被告承担本案的全部诉讼费。被告辩称：第一，原告所述与客观事实不符，原、被告之间从未发生过任何房屋买卖合同关系，也从未达成过任何形式的合同，原告以驰宏公司向被告出具的收据主张双方存在买卖合同关系，目的在于利用法院侵占被告房屋。第二，本案的案由不应当为房屋买卖合同纠纷，而系赠与合同纠纷，现原告恶意起诉被告，被告主张撤销赠与合同。第三，房屋买卖系重大的民事交易行为，买卖双方的意思表示及权利义务应以书面形式明确，原告主张双方达成口头协议明显不符合常理与情理。第四，原告自述其自2008年就认为房屋具备过户条件，2013年就要求被告过户，但拖延至今才起诉，是想通过所谓多年实际居住恶意侵占被告所有的房屋。第五，被告系涉诉房屋的实际处分人、实际所有权人，被告也因此才能用涉诉房屋办理抵押贷款并将贷款金额支出。第六，原告无法证明双方存在房屋买卖协议，亦不能证明其通过任何形式向被告支付过购房款，原告举证不能应承担不利后果。第七，本案已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.二原告身份证复印件各一份，用于证明原告主体资格。2.结婚证复印件一份，用于证明二原告系夫妻关系。3.《曲靖冶金小区购房交首付款通知单》一份，付款收据两份，用于证明原告履行了涉诉房屋房款的支付义务。4.曲靖“冶金生活小区”职工集资认房顺序号一份，用于证明原告参与拈阄并取得认购住房顺序号的事实。5.曲靖“冶金生活小区”职工集资认房定位表一份，用于证明原告参与认房事宜。6.收据一份，用于证明原告购买涉诉房屋后支付维修费、配套设施费、装修保证金。7.收款收据一份，用于证明原告所支付的税费及相关费用。8.《室内装饰工程设计合同》《室内装饰工程施工合同》及收据三份，用于证明原告入住涉诉房屋并进行装修、支付相应装修款项的事实。9.曲靖佳华阳光物业有限公司《证明》一份，《曲靖有线数字电视业务申报表》及发票各一份，住房使用验收交接表一份，《曲靖冶金小区固定车位租赁协议》两份，《曲靖冶金小区固定车位场地占用协议》一份，阳光物业收款专用收据十九份，驰宏公司收据两份，用于证明原告自2006年交房后居住至今的事实。10.房屋产权证（曲靖市房权证2008字第××号）复印件一份，用于证明房屋早在2009年就已满足过户条件，以及目前涉诉房屋的产权登记情况。11.原、被告通话录音光盘一份（附通话内容明细），用于证明被告确认借名买房的事实，原告履行了购房款支付义务，但被告在房屋满足过户条件后迟迟不履行义务，并违背诚实信用原则坐地起价。12.公积金贷款明细一份，用于证明被告因公积金贷款导致不能及时协助原告办理房屋过户登记手续，同时证明当时借名买房是各取所需。经质证，被告对原告提交的证据1、2无异议。对证据3、4、5的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为拥有购房资格的对象是被告而非原告，不能证明原告参与房屋购买、获得购房资格的事实。对证据6、7的真实性无异议，但认为无法证明款项系原告交付。对证据8不予认可，认为原告在同一小区还有一套住房，不能证明是对本案涉诉房屋进行装修，且原告于2006年接房，2008年才装修不符合常理。对证据9中的证明不予认可，认为该物业公司系2009年3月31日成立，不能对其成立之前的事实佐证，该证据不排除原告与物业公司人员串通造假的可能性，且证人应出庭作证；对申报表不予认可，认为该证据能够证明房屋所有权人系被告而非原告，原告李琦仅为代办人；对验收交接表不予认可，认为无公司盖章，不排除原告伪造的可能性；对车位租赁协议不予认可，认为原告于2008年装修涉诉房屋，但2007年就在小区拥有车位，原告的陈述自相矛盾，且原告在该小区还有一套住房，原告可以利用另一房屋办理车位租赁协议；对物业费收据不予认可，不排除原告与物业公司人员交好并伪造证据的可能性，且原告在该小区还有一套住房；对驰宏公司收据不予认可，认为不能证明房屋系原告所有。对证据10的真实性无异议，认为涉诉房屋系被告而非原告所有，抵押并不影响原告主张权利。对证据11不予认可，认为原、被告双方一开始就是协商房屋买卖，不存在借名买房，但双方一直未对房屋买卖协议达成一致，故原、被告之间不存在任何协议。对证据12的真实性无异议，认为该证据能够证明房屋的所有权人、处分权人均系被告，如诉争房屋系原告所有，原告将自己的房屋让给被告抵押贷款不符合常理。综上，原、被告之间从未签订过任何房屋买卖协议，上述证据均不能证明原告拥有房屋所有权，原告也从未向被告支付过购房款。本院认为，原告提交的证据1-12客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交证据如下：1.个人购建住房借款合同、抵押合同各一份，用于证明涉诉房屋的所有权人系二被告而非原告，被告对房屋拥有处分权，原、被告双方从未达成过任何买卖涉案房屋的协议。2.银行流水一份，用于证明二被告对房屋拥有处分权，且房屋为被告所有。经质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认为，被告提交的证据1、2客观真实，但不能证明其欲证事实。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，原告李琦与被告付兆琼均系云南驰宏锌锗股份有限公司（以下简称驰宏公司）的职工，原告李琦与被告付兆琼的妹妹付娜系同事关系。2004年，驰宏公司（前身为云南会泽铅锌矿）在“冶金小区”集资建房以供公司职工居住，凡属会泽铅锌矿的职工均可以获得认购名额，认购房屋的职工在支付对应价款后享有住房一套。2004年12月29日，原告以被告付兆琼的名义向驰宏公司交纳认房款2万元，认购冶金小区S55L10-601号房屋；2005年4月29日又交纳剩余购房款98400元。2016年3月，原告以被告付兆琼的名义交纳了维修费、配套设施费、装修保证金5742元后接房，后原告李琦委托昆明佳园装饰工程有限责任公司对该房屋进行装修，之后原告搬入该房屋居住至今。2006年7月，被告杨绍华以涉诉房屋为抵押，与曲靖市住房公积金管理中心签订《个人购建住房借款借款合同》，向曲靖市住房公积金管理中心贷款6万元，贷款期限自2006年7月13日至2011年7月12日。曲靖市住房公积金管理中心于2006年8月2日发放贷款，被告杨绍华于2006年8月16日将该笔贷款取出。2008年，曲靖市房地产管理局为前述房屋办理了房屋所有权证（曲靖市房权证2008字第××号），载明位于曲靖市（冶金小区）55幢1-601号的房屋所有权人为被告付兆琼。本院认为,本案的争议焦点主要有：第一，涉诉房屋系原告或被告向驰宏公司购买；第二，原、被告之间的口头协议是借名买房协议，还是房屋居住权赠与协议；第三，该协议是否合法有效，被告应否配合原告办理房屋过户登记手续；第四，本案是否已超过诉讼时效。针对第一项争议焦点，即涉诉房屋系原告或被告向驰宏公司购买，原告主张涉诉房屋系原告向驰宏公司购买，并提交了购房交首付款通知单、房款收据及签有“付兆琼”名字的认房顺序号、认房定位表予以证明，而被告辩称购房款系被告交纳，因付款与出具收据不同时进行，原告代被告领取了收据。本院认为，原、被告均未提交取款或转账凭证证明其资金的流出，原告提交了上述证据证明其借用被告名义购买了涉诉房屋并支付了全部购房款，而被告不能对付款通知单、两次交纳购房款的收据及其他与涉诉房屋有关的税费收据均由原告长期持有达十余年的原因作出合理说明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，本院认为原告主张事实的存在具有高度可能性，认定涉诉房屋系由原告向驰宏公司购买。针对第二项争议焦点，即原、被告之间的口头协议是借名买房协议还是房屋居住权赠与协议，原告主张原、被告双方达成了口头的借名买房协议，被告将涉诉房屋的认购资格转给原告使用，被告在原告购房后以涉诉房屋为抵押向住房公积金贷款，双方均从中获利，而被告主张原、被告之间是赠与合同关系，被告将涉诉房屋的居住权无偿赠与原告。本院认为，通过原告提交的电话录音可知，原、被告之间的交往并不密切，且被告未能对其无偿赠与原告房屋居住权的理由作出合理说明，结合第一项争议焦点的认定，本院确认原、被告双方达成了借名买房协议，涉诉房屋系由原告借用被告的认购资格购买。针对第三项争议焦点，即该协议是否合法有效，被告主张转让房屋认购资格的协议因违反法律强制性规定而无效。本院认为，房屋认购资格属于公司发放给职工的福利待遇，职工有权进行处分，本案的涉诉房屋不属于经济适用房或国家限制买卖的其他房屋，被告将房屋认购资格转给原告的行为不违反法律强制性规定。另根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，借名买房协议可以采用口头形式订立，故被告辩称房屋买卖系重大民事交易行为，应以书面形式予以确立的主张本院不予采纳。综上，本院确认原、被告之间的借名买房协议合法有效。而关于被告应否配合原告办理房屋过户登记手续的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告之间达成的借名买房口头协议虽未约定被告具有配合原告办理过户手续的义务，但原告向被告借名买房的目的自然在于取得房屋所有权，故对原告要求被告协助办理房屋过户登记手续的诉请，本院予以支持。针对第四项争议焦点，即本案是否已超过诉讼时效，本院认为，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十四条规定：“已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记……对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。”本案中，原告借用被告名义全额出资购买了涉诉房屋，于2006年对房屋进行装修后一直居住至今，庭审中原告提交了车位租赁协议及物管费、水电费收据等对这一事实予以佐证，被告亦未对原告占有房屋的事实提出异议，故现原告要求被告协助办理物权变更登记的主张不适用诉讼时效的规定，对被告的诉讼时效抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、原告晏祥荣、李琦与被告付兆琼、杨绍华之间的借名买房口头合同有效。二、由被告付兆琼、杨绍华于本判决生效之日起三十日内配合原告晏祥荣、李琦办理位于曲靖市（冶金小区）55幢1-601号房屋（房产证号为曲靖市房权证2008字第××号）的变更登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告付兆琼、杨绍华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  袁岳才人民陪审员  王利萍二〇一九年十二月二日书 记 员  世家宇