广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民再167号再审申请人(一审被告)：周占军，男，1972年6月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈垚，广东圣图托斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，广东圣图托斯律师事务所律师助理。被申请人(一审原告)：广州市宇恒物业管理有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路188号恒昌商务大厦8楼809室。法定代表人：黄伟嘉，该公司总经理。一审被告：黄美珍，女，1964年12月27日出生，汉族，住广东省广州市花都区。再审申请人周占军因与被申请人广州市宇恒物业管理有限公司(以下简称宇恒物业管理公司)、一审被告黄美珍物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院作出的（2017）粤0114民初733号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年6月14日作出（2019）粤01民申207号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周占军再审请求：撤销一审判决。宇恒物业管理公司未能提供证明涉案房屋的产权证明，涉案房屋的产权人并非周占军，一审主体不适格。宇恒物业管理公司再审未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。2017年1月9日，宇恒物业管理公司向一审法院提出诉讼。请求：1.周占军、黄美珍按每月38.7元的标准向宇恒物业管理公司支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止共23个月的物业管理费890.1元、按每月150元的标准向宇恒物业管理公司支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止共23个月的停车费3450元、垃圾处理费92元、水费770.7元及滞纳金323.76元，合计5526.56元；2.周占军、黄美珍共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：周占军、黄美珍为怡雅花园3号B栋209房的业主，该房屋建筑面积85.94平方米。宇恒物业管理公司已取得三级物业服务资质。宇恒物业管理公司于2001年12月12日成立并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，核准的经营范围为房地产业。2006年1月5日，宇恒物业管理公司与广州市花都城镇建设开发有限公司（简称花都城镇开发公司）签订《怡雅花园前期物业管理服务合同》，合同约定：花都城镇开发公司将怡雅花园委托宇恒物业管理公司实行物业管理，宇恒物业管理公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。业主按拥有的建筑面积每月每平方米0.45元向宇恒物业管理公司交纳，车位管理费10元/月，车位使用费露天车位每日8元，每月150元，每年1800元；共同设施设备运行、能耗费用按住户实际用量共同分摊；服务费和水费每1个月交纳一次，每次交纳费用时间为每月的1日至10日，业主逾期交纳物业管理费从逾期之日起按每天应交服务费的千分之一交纳滞纳金。合同期限为3年，在合同期满后，怡雅花园小区尚未成立业主委员会与尚未召开业主大会的，本合同在期满之日按合同规定的期限自动延续，具有同等法律效力。宇恒物业管理公司称合同签订后，其对涉案小区进行物业管理，履行了合同约定义务，但周占军、黄美珍未能履行交纳服务费的义务，截止至2014年11月30日周占军、黄美珍尚欠物业管理费（23个月）合计为890.1元、水费770.7元、停车费（23个月）合计为3450元、垃圾处理费92元。宇恒物业管理公司通过口头、书面形式要求周占军、黄美珍支付物业管理费，但周占军、黄美珍至今未向宇恒物业管理公司支付拖欠的物业管理费。另查明，宇恒物业管理公司称，至2014年11月30日涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，宇恒物业管理公司是依法取得三级物业服务管理资质，并向广州市工商行政管理局申领了《营业执照》，具备物业服务与管理的经营范围与条件，其从事物业管理服务活动的行为并未违反法律、行政法规强制性规定。宇恒物业管理公司与广州市花都城镇建设开发有限公司签订《怡雅花园前期物业管理服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对涉案小区全体业主具有约束力。宇恒物业管理公司依据上述合同对怡雅花园提供了物业管理服务，周占军、黄美珍享受了宇恒物业管理公司提供的物业管理服务，应向宇恒物业管理公司支付物业管理费。宇恒物业管理公司为证明周占军、黄美珍尚欠物业服务费提供了《怡雅花园前期物业管理服务合同》、《临时管理公约》、欠费明细等证据，该证据和宇恒物业管理公司所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且宇恒物业管理公司保证真实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对于宇恒物业管理公司要求周占军、黄美珍支付物业管理费的诉讼请求，予以支持。对于滞纳金，周占军、黄美珍未能按时缴纳物业服务费，构成违约，故应支付滞纳金给宇恒物业管理公司。但滞纳金的计算不得超过法律的规定，宇恒物业管理公司要求周占军、黄美珍按照日利率千分之一的标准计算滞纳金超过法律的规定，将予以调整。周占军、黄美珍经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为其放弃质证和抗辩的权利。经核算，周占军、黄美珍应向宇恒物业管理公司支付2013年1月1日至2014年11月30日的物业管理费890.1元、水费770.7元、停车费3450元、垃圾费92元及逾期缴纳物业费的滞纳金。周占军、黄美珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下:一、被告周占军、黄美珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止的物业管理服务费890.1元、水费770.7元、停车费3450元、垃圾费92元；二、被告周占军、黄美珍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2014年11月30日止的物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以每月应缴的物业服务费38.7元为本金，分别从欠缴当月1日起按每月利率2%计算至2014年11月30日止，每月滞纳金以不超过当月物业管理服务费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由周占军、黄美珍负担。再审复查听证中，周占军提供了：1.周西军的《房屋所有权证》原件；2.《契税完税证》；3.四张宇恒物业管理公司收费收据。拟证明：涉案房屋已经在2009年转移登记至案外人周西军名下，其不是房屋的产权人。宇恒物业管理公司对周占军提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议，并陈述一审起诉时是根据物业管理公约签署人来起诉的，并没有进行产权查册。本院再审认为，民事诉讼主体资格是能够以自己的名义参加民事诉讼，享有民事权利和承担民事责任的资格，即民事诉讼当事人。本案宇恒物业管理公司起诉请求周占军、黄美珍承担民事责任的依据是周占军、黄美珍为怡雅花园3号B栋209房的业主。但周占军再审提交的证据证明，涉案的房屋所有权人并非周占军、黄美珍。宇恒物业管理公司不符合法定的起诉条件，应驳回其起诉。因一审周占军、黄美珍未到庭抗辩，致使一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零八条之规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院作出的（2017）粤0114民初733号民事判决；二、驳回广州市宇恒物业管理有限公司的起诉。一案件受理费50元，退还广州市宇恒物业管理有限公司(预付)；周占军预交的再审案件受理费50元，予以退还。审判长 林 娟审判员 周国庆审判员 张一扬二〇一九年十二月十七日书记员 龚 珏周琼