浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5203号 原告：中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司，住所地台州市市府大道359号。 负责人：姜楠，总经理。 委托诉讼代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 被告：董服相，男，1960年5月2日出生，汉族，住玉环市。 被告：叶玉钗，女，1960年7月16日出生，汉族，住玉环市。 被告：刘明建，男，1962年5月19日出生，汉族，住玉环市玉城街道县。 三被告共同委托诉讼代理人：薛金春、陈楚龙，浙江星汇律师事务所律师。 第三人：董长春，男，1964年11月24日出生，汉族，住玉环市。 第三人：玉环市玉城街道环城村股份经济合作社，住所地玉环市玉城街道环城村村部。 法定代表人：黄优春，董事长。 原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司（以下简称人保公司）与被告董服相、叶玉钗、刘明建及第三人董长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，于2019年5月6日作出（2018）浙1021民初6083号民事判决。原告不服判决提起上诉，台州中院于2019年8月26日裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2019年9月18日立案重审，并追加玉环市玉城街道环城村股份经济合作社（以下简称环城经合社）为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，组成合议庭于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王以德、被告刘明建及三被告委托诉讼代理人陈楚龙到庭参加诉讼，第三人董长春、环城经合社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告人保公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月9日解除；2、判令三被告共同返还原告已支付的房屋租金1947982元；3、判令三被告共同赔偿原告损失1281120.22元（包括以已付租金为基数按年4.35%计算的利息损失84737.22元、招标代理费23600元、装修设计费74253元、消防设计费44000元、LED屏定制费49800元、交换机定制费23760元、中央空调定制费531850元、工程施工前期投入449120元）；4、判令三被告共同支付原告违约金162331.83元；5、本案诉讼费用由三被告承担。法庭辩论终结后，原告撤回以下诉讼请求：1、LED屏定制费49800元、交换机定制费23760元、中央空调定制费531850元；2、工程施工前期投入449120元，同时增加诉讼请求要求赔偿租金利息损失至租金返还之日。事实与理由：2017年3月22日，被告董服相、叶玉钗分别向被告刘明建出具委托书并经公证，董服相委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，叶玉钗委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，委托期限自2017年3月22日至2019年3月21日，委托书明确受托人在授权范围内签署的一切文件，履行的所有手续以及收取租金，委托人均予承认，并自愿承担相应的法律责任和法律后果。2017年5月15日，被告刘明建与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告刘明建将被告叶玉钗名下85号、87号和131号及对应的5个地下停车位以及被告董服相名下89号、91号、93号、96号和133号及对应的10个地下停车位出租给原告用于营业办公，租赁期限自2017年8月15日至2032年8月14日。租赁合同签订后，原告按约向被告刘明建支付了第一年租金1947982元，并动工装修房屋。因该房屋的产权与环城村委会、环城经合社间存在纠纷，相关权利人董长春于2017年12月4日就涉案房屋权属等问题提起诉讼，原告的装修施工因受到环城村村民阻扰而被迫停工。为此，被告刘明建曾于2018年4月18日向原告出具承诺书，承诺免除原告部分租金，并承担因有关人员干扰而无法施工的责任。但时至今日，三被告与环城村及董长春之间的房屋权属纠纷仍未解决，村民阻扰情况严重，原告根本无法使用房屋，不能实现合同目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，租赁房屋权属有争议，导致无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。2018年9月7日，原告正式向三被告寄送《解除合同通知书》，通知其解除租赁合同并返还已付租金。综上，原告认为，被告刘明建为被告叶玉钗、董服相的代理人，其实际收取租金，且就房屋产权争议及村民干扰问题出具承诺书，承诺免除部分租金并承担相应赔偿责任，为合同当事人，应当承担责任。被告叶玉钗、董服相作为实际出租人，其在委托书中明确表示承认被告刘明建的代理行为，自愿承担相应的法律责任和法律后果，应当与被告刘明建共同承担责任。原告为维护合法权益，特提起诉讼。 被告董服相、叶玉钗辩称，对委托被告刘明建出租房屋及原告与被告刘明建签订租赁合同以及2018年9月9日收到原告解除合同通知的事实没有异议。第三人董长春因房屋开发与环城村达成协议，所建房屋的所有权登记在被告董服相、叶玉钗名下，真正的所有权人为第三人董长春。被告董服相、叶玉钗在委托刘明建出租房屋之前已得到第三人董长春的口头授权，事后也得到其追认，故两被告对被告刘明建的授权合法有效。但被告董服相、叶玉钗不是合同当事人，也没有收取租金，不应当承担返还租金及赔偿损失等合同责任。 被告刘明建辩称，对被告董服相、叶玉钗委托其出租房屋及其与原告签订租赁合同以及2018年9月9日收到原告解除合同通知的事实没有异议。被告刘明建与原告签订租赁合同得到了第三人董长春及被告叶玉钗、董服相的认可，并非无权处分，租赁合同合法有效。被告刘明建收到第一期租金1947982元后全部交给了第三人董长春，用于支付其所欠的建房工程款。根据（2018）浙10民终266号民事判决认定的事实，第三人董长春竞拍位于环城村的国有土地使用权，须向第三人环城经合社支付土地款，环城经合社为了实现债权，要求将房地产登记在董服相、叶玉钗等人名下，付清后方可过户。因此，本案所涉房屋的实际所有权人为第三人董长春，被告叶玉钗、董服相为代持人，董长春与环城经合社之间只存在债权债务关系，并无产权争议。第三人董长春与环城村之间的诉讼与村民无关，村民不可能阻扰原告施工，装修工程中途停工是因为施工人员居住在施工现场存在安全隐患而被消防部门阻止。被告刘明建考虑到合同总租金超过两千万元，在让步的基础上出具了由原告起草的承诺书，还向施工人支付了停工损失30000元，目的在于继续履行合同，但原告一直没有恢复施工，此后就谈不上村民阻扰的事实。因此，原告以房屋产权存在纠纷及施工受到阻扰为由解除合同，理由不成立。另外，关于原告主张的损失，租金的利息损失没有依据，装修设计与本案没有关联，费用是否实际发生依据不足，违约金与损失不能同时主张。综上，被告认为，被告并无违约行为，不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人董长春在本案中未作答辩，其在前案诉讼中述称，本案租赁合同由原告与被告刘明建签订，其对合同内容没有异议，也收到了刘明建交付的第一年租金，已全部用于支付建房工程款。 第三人环城经合社未作答辩。 经审理，本院认定案件事实如下：2017年3月22日，被告董服相、叶玉钗分别向被告刘明建出具经公证的委托书，其中董服相委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，叶玉钗委托刘明建对外出租其所有的坐落于玉环市的房地产，两份委托书明确授权被告刘明建代为选择承租方，代为商定租金、租赁期间，代为签订租赁合同、收取租金，委托人自愿承担相应的法律责任和法律后果。2017年5月15日，被告刘明建以自己为出租人与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告刘明建经房产所有权人授权，将坐落于玉环市玉城街道广陵南路85号、87号、89号、91号、93号、96号、131号、133号及相应的15个地下车位出租给原告人保公司用于办公，房屋建筑面积2088.04平方米，地下车位建筑面积574.65平方米；租赁期间15年，自2017年8月15日至2032年8月14日，其中2017年5月15日至2017年8月14日间免收租金。合同约定前5年的年租金1947982元不变，由原告付至被告刘明建的银行账户。合同还就解除合同条件及违约责任作出约定，出租方迟延交付房屋达10日，交付的房屋或屋内设施不符合合同约定或影响承租方的安全、健康，不承担约定的维修义务，承租方无法正常使用房屋，可以解除合同，出租方应当支付相当于一个月租金的违约金，并承担装修等费用。合同还将被告董服相、叶玉钗出具的公证委托书作为合同附件。合同签订后，原告依约将第一年租金1947982元付给被告刘明建，并启动装修工程，委托浙江嘉逸工程项目管理有限公司代理装修施工和监理招标，分别支付代理费14600元和2000元；委托浙江唐臣空间设计工程有限公司进行装修设计，支付设计费45751.8元；委托浙江公和建筑工程设计有限公司台州分公司进行消防工程设计，支付设计费44000元。另外，原告还就玉环分公司及天台分公司的中央空调采购委托他人招标，支付代理费7000元。嗣后，原告与鸿顺达控股有限公司签订施工合同，与浙江华诚工程管理有限公司签订监理合同。2017年12月，施工方入场施工，因本案租赁合同所涉房屋的土地款未付清，装修工程受到环城村村民多次阻扰而停工。2018年2月2日，被告刘明建与施工方达成协议，由刘明建补偿施工方因2017年12月16日至18日、12月23日至26日、2018年1月11日至15日间停工11.5天所造成的损失50000元，先支付30000元，恢复施工后再支付20000元。2018年4月18日，被告刘明建向原告出具承诺书，承诺免除施工受阻期间两个月的租金，承担原告向中国人寿所租房屋2018年11月1日至2019年4月30日间的租金；同时希望原告恢复施工，若受到有关人员干扰而停工，责任由被告刘明建承担；承诺书还表示催促产权人尽快处理好董长春与董服相、叶玉钗、环城经合社等之间的诉讼。嗣后，原告没有继续施工。2018年9月7日，原告向被告刘明建、董服相、叶玉钗寄送《解除合同通知书》，认为被告与董长春之间的房屋产权纠纷还在诉讼中，且一开始装修即受到阻扰，合同目的无法实现，被告已经严重违约，故通知被告解除租赁合同，返还租金并与原告协商赔偿事宜。三被告于2018年9月9日收到通知书。 另认定，2017年12月4日，董长春向本院起诉环城村委会、环城经合社，并列董服相、叶玉钗等人为第三人，其中一项请求为要求确认董服相、叶玉钗名下的房地产归董长春所有。本院审理后作出（2017）浙1021民初10400号民事判决，支持了董长春的该项诉讼请求。环城经合社不服判决，提起上诉，台州中院于2018年8月2日作出（2018）浙10民终1555号民事裁定，撤销一审判决，发回本院重审。本院重审后作出（2018）浙1021民初5164号判决，驳回董长春的诉讼请求。董长春不服判决提起上诉，台州中院于2019年3月15日作出（2018）浙10民终266号民事判决，驳回其上诉。嗣后，董长春向省高院申请再审，省高院于2019年10月30日作出（2019）浙民申2945号民事裁定予以驳回。期间，董长春还于2019年5月7日向本院起诉董服相、叶玉钗等，要求确认房屋所有权，本院裁定驳回起诉。2019年5月23日，董长春又分别起诉董服相、叶玉钗等人，要求确认所有权，本院裁定驳回起诉，其不服裁定，提起上诉，台州中院裁定驳回上诉。 以上事实有房屋租赁合同1份、公证委托书2份、承诺书1份、解除合同通知书及快递回执3份、停工费用清单1份、招标代理协议书及汇款凭证各3份，设计合同及汇款凭证各3份、（2017）浙1021民初10400号民事判决书、（2018）浙10民终1555号民事裁定书、（2018）浙1021民初5164号判决书、（2018）浙10民终266号民事判决书、（2019）浙民申2945号民事裁定书、（2018）浙1021民初6083号案件庭审记录以及原被告庭审陈述为证。 本院认为，被告董服相、叶玉钗以书面方式授权被告刘明建代为出租房屋，授权内容明确，但原告人保公司与被告刘明建在明知授权内容及房屋产权登记的情况下，改变授权内容，选择被告刘明建为出租人，显然对各方利益进行了充分权衡，自应受合同约束，故本院认定被告刘明建系租赁合同当事人。被告董服相、叶玉钗未向原告承诺承担刘明建为出租人的合同责任，根据合同相对性原则，原告主张被告董服相、叶玉钗承担合同责任，没有法律依据，本院不予支持。本案租赁合同系双方真实意思表示，被告叶玉钗、董服相作为登记所有权人，先有出租授权后又在诉讼过程中认可本案租赁关系，原告对合同效力已形成合理信赖，第三人是否为房屋处分权人及是否认可租赁合同，仅涉及租赁合同的履行，无关合同效力，故本案租赁合同合法有效。租赁合同有效，出租人依法负有物权瑕疵担保责任，使其符合承租人签订合同时的合理信赖。本案租赁合同签订时，租赁物为新建房屋，有完整的权属登记手续，且登记所有权人出具了委托书，原告有理由相信被告对房屋拥有完整的处分权。但原告动工装修之初第三人董长春即提起确权之诉，被告刘明建将收取的租金却交付给第三人董长春，被告董服相、叶玉钗在权属纠纷诉讼中曾表态其仅仅是房屋所有权代持人，说明被告与第三人之间存在着十分复杂的法律关系，与原告所信赖的基础严重不符。况且第三人董长春提起诉讼后，村民即开始阻扰原告装修，该诉讼一直延续，阻扰施工的原因没有实际消除，被告刘明建所作的催促相关当事人尽快解决产权纠纷的承诺并没有实现。原告无法公然和平地使用租赁物，合同目的无法实现，其据此通知被告解除合同，符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定。本案租赁合同视为已于被告收到通知之日即2018年9月9日解除。被告刘明建未尽合同义务致使原告不能实现合同目的，构成违约，应当承担违约责任。本案租赁物虽然已经向原告交付，但原告未实际使用，未取得使用利益，现要求被告刘明建返还已付租金，本院予以支持。原告支付租金，必然产生利息损失，其主张赔偿一年间按年利率4.35%计算的利息损失84737.22元，属合理范围，本院予以支持。但原告在法庭辩论终结后增加赔偿一年以后的利息损失，不符合民事诉讼规则，本案不作审理。原告承租房屋后入场施工，招标代理、施工设计等工作应当已经完成，且租赁合同解除后设计成果已无使用价值，原告为此支付的施工、监理招标代理费16600元及设计费89751.8元已构成实际损失。本案租赁规模大、期间长，上述两项费用的产生应当为被告刘明建在签订合同时能够预见，依法应当予以赔偿。原告主张中央空调采购招标代理费7000元，因采购的设备并非全部用于本案租赁房屋，且未实际交付，合同是否继续履行不明，不能认定损失已经产生，该部分请求本院不予支持。原告主张待支付设计费28501.2元，因损失未实际产生，本院不予认定。原告因租赁物存在权属争议而主张解除合同，但合同未对此约定违约金，原告的违约金请求依据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的合理请求予以支持，其他请求予以驳回。原告撤回部分诉讼请求，诉讼费作相应变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十八条第一款、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司与被告刘明建于2017年5月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月9日解除； 二、限被告刘明建于本判决生效后十日内返还原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司已付租金1947982元，并赔偿利息损失84737.22元，合计人民币2032719.22元； 三、限被告刘明建于本判决生效后十日内赔偿原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司招标代理费16600元、设计费89751.8元，合计人民币106351.8元； 四、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25495元（原告预交33931元），由原告中国人民财产保险股份有限公司台州市分公司负担1583元，由被告刘明建负担23912元（此款于本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（上诉案件受理费25495元在提交上诉状时一并预交，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。上诉费汇：台州市财政局，开户银行：中国农业银行台州分行营业部，账号：19900001040000225089001。） 审 判 长  罗明国 人民陪审员  吴法林 人民陪审员  张财聪 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  苏云飞