湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0581民初3915号原告：武冈市云山粮食有限责任公司经营场所：湖南省武冈市法相岩路31号法定代表人：熊曙阳，男，1962年11月8日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：陈彬，男，1973年12月16日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（一般授权）：丁建平，湖南春风律师事务所专职律师。被告：李建君，女，1972年9月25日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人（特别授权）：肖友军，男，1970年12月22日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市，系被告之夫。委托诉讼代理人（一般授权）：唐大政，男，1962年10月21日出生，汉族，武冈市人，住湖南省武冈市。原告武冈市云山粮食有限责任公司与被告李建君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告武冈市云山粮食有限责任公司的委托诉讼代理人陈彬、丁建平与被告李建君的委托诉讼代理人肖友军、唐大政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武冈市云山粮食有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除2019年2月28日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，租赁的门面退还原告。2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年2月被告租赁原告所有的法相岩4间门面。2019年2月29日，原、被告就该门面续签《房屋租赁合同》，约定：合同期限自2019年2月28日至2024年2月28日共五年，年租金30060元，签订合同之日交清第一年租金。但签订合同后被告迟迟未付清租金。原、被告续签合同的租金低于往年租金，且远远低于行业租金，显失公平，损害了国家利益，且被告又长期将门面转租给他人；合同约定的租赁门面属国有资产，武冈市发展和改革局、武冈市国有资产管理局于2019年7月19日向原告下发武发改呈［2019］74号《关于废除房屋租赁合同、停止租赁的通知》文件，认为原告违反国有资产有关管理规定，责令原告立即解除与被告的租赁合同，应进行公开招租。综上所述，被告未按合同约定交付租金，门面租赁未经国有资产管理局同意，租金不仅不逐年递增反而减少，原告低价出租门面给被告使用且被告将承租的门面转租他人，违反了城市房屋租赁的交易习惯，显失公平，违反了国家资产管理有关规定，损害了国家利益，应受到上级部门查处。为此，提起诉讼，请求支持原告诉请。被告李建君辩称：1、首先被告方认为原、被告于2019年2月28日签订的合同系合法有效，原告诉状称签订日期为29号，实际上是2月28日签订的合同；2、原告所称两处与客观事实不符，被告方既无违约行为也无拒交租金的行为；3、原告诉请请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》无法律依据。被告请求人民法院驳回原告方的诉讼请求，维持原、被告方签订的合同。原告武冈市云山粮食有限责任公司围绕其诉讼请求向本院依法提交了如下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告三次签订租赁合同的事实；2、房屋产权证，拟证明该租赁房屋权属；3、武发改呈［2019］74号文件，拟证明被告未按约定支付租金的事实；4、房地产租赁估价报告，拟证明该租赁房屋租赁价格评估；5、武政复［2006］9号文件，拟证明租赁房屋系国有资产。被告李建君围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：1、武冈市人民法院复印的系列证据，拟证明原告的租赁合同合法有效及原告拒收被告租金事实；2、补充协议，拟证明被告与原告的租赁合同系有效的；3、（2019）湘0581民初859号一审民事判决书，拟证明双方合同签订符合程序；4、（2019）湘05民终1422号二审民事判决书，拟证明双方签订合同合法；5、就业失业登记证，拟证明被告为粮食系统下岗职工；6、收据，拟证明该门面2016年至2019年租金为28800元；7、李建君现金存款凭证，拟证明被告交纳了租金；8、调查笔录，拟证明该合同签订程序合法。对原、被告提交的证据本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明如下法律事实：被告李建君系原武冈市粮食系统城东粮贸公司的下岗职工，于2006年2月开始租赁原告湖南云山粮食有限责任公司所有的位于武冈市法相岩的四个门面，经营百货、副食超市。2011年10月，被告李建君因生育小孩需照顾等原因，将自己经营的超市承包给唐小平经营，双方就承包事项达成口头协议。唐小平经营期间，以其妻唐琼名义申请工商登记，起字号为“武冈市法相岩超市”，经营范围为：预包装食品、散装食品、乳制品、百货、文具五金、日化用品、文体用品、日杂、卷烟、水果零售。2016年2月29日，原告湖南云山粮食有限责任公司与被告李建君继续签订房屋租赁合同，合同约定：湖南云山粮食有限责任公司将其法相岩四间门面出租给李建君使用，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，共3年，年租金31800元。同年3月1日，被告李建君（为甲方）与被告唐小平（为乙方）签订了承包协议书，协议书约定：李建君租赁湖南云山粮食有限责任公司法相岩路门面开办超市，现承包给唐小平经营；承包期间为2016年3月1日至2019年2月28日；承包费每年36800元，承包费在3月1日以前交清。2018年12月底，因承包合同即将到期，被告李建君出具书面通知给唐小平，告知其协商下阶段的承包事宜，否则根据合同约定，凭此通知告知终止承包。后李建君与唐小平未对门面继续承包经营的事项达成一致意见，但被告唐小平及其妻唐琼仍在该门面继续经营，至今没有搬出。被告李建君于2019年3月25日向本院提起诉讼，要求判令唐小平、唐琼立即从湖南云山粮食有限责任公司法相岩门面搬出，将门面退还给李建君；本院于2019年5月27日作出（2019）湘0581民初859号民事判决书，判令唐小平、武冈市法相岩超市在判决书生效10日内，从湖南云山粮食有限责任公司法相岩的门面搬出，并将门面退还给李建君。唐小平不服提起上诉，邵阳市中级人民法院于2019年8月30日判决驳回上诉，维持原判。2019年2月28日，原告湖南云山粮食有限责任公司与被告李建君签订房屋租赁合同，合同约定：双方租赁期限自2019年2月28日至2024年2月28日，共五年，年租金30060元，合同签订之日交清一年，第二年租金必须在租金到期之日提前一个月交清。合同签订后，因李建君、唐小平之间的门面转租纠纷，原告暂时没有收取被告李建君租金，原告湖南云山粮食有限责任公司也没有向被告催收租金。2019年6月2日，原、被告双方又签订了房屋租赁合同的补充协议，年租金调整为36800元，每年递增5%；2019年6月10日，被告将36800元租金交给原告，2019年7月19日武冈市发展和改革局、武冈市国有资产管理局发出武法改呈［2019］74号《关于废除房屋租赁合同、停止租赁的通知》，要求原告立即解除与被告李建君在2019年2月28日签订的租赁合同。2019年7月31日至2019年8月5日期间原告委托湖南邵房房地产评估有限责任公司对其位于法相岩四间门面的租赁价值进行评估，湖南邵房房地产评估有限责任公司提出评定价格为年租金101000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告湖南云山粮食有限责任公司起诉要求判决解除2019年2月28日原告与被告签订的《房屋租赁合同》并将租赁的门面退还原告，《中华人民共和国合同法》规定：合同的解除分为合同的约定解除和合同的法定解除。而原告要求判决解除合同的理由为：被告迟迟未付清租金；续签合同的租金不仅低于往年租金且远远低于行业租金，合同显失公平，损害了国家利益；被告长期将门面转租给他人；武冈市发展和改革局、武冈市国有资产管理中心发文认为原告违反国有资产管理规定，责令原告解除合同。原、被告双方于2019年2月28日签订的房屋租赁合同系双方自愿订立的，未存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益、恶意串通，损害国家集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定等导致合同无效的情形，系合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。被告并非故意拖延交纳租金，而是原告考虑被告与案外人就门面转租存在纠纷，拖延收取被告的租金，也无证据证明原告向被告催收过租金。被告将门面转租给他人，原告知情亦未提出异议，视为出租人同意。因此，根据原、被告签订的房屋租赁合同，本案并未出现合同约定解除的条件，原告的诉请不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同约定解除事由。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除：即有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告并未提交足以证明原、被告2019年2月28日所签订的房屋租赁合同存在《中华人民共和国合同法》规定的合同法定解除情形的证据。国有资产主管部门发文责令解除合同系单方行政行为，既非合同双方当事人的合意，也非法律法规规定和合同解除所规定不可抗力之情形，不能作为解除合同的依据。至于原告提出收取租金过低、显失公平、损害国家利益，也不是合同解除的理由，原告可以诉请撤销合同另行起诉。综上所述，原告提出的诉请因其提供的证据不足，本院不予支持，依法应予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告湖南云山粮食有限责任公司的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由原告湖南云山粮食有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  杜文池二〇一九年十二月十六日法官助理苏彪代理书记员  王瑞玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。