广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12123号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯向荣，1960年2月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：李海飞，女，汉族，1979年8月5日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：单志军，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艺，广东卓建律师事务所实习律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产公司）因与被上诉人冯向荣、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人李海飞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13285号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人东方资产公司上诉请求：1.改判一审判决第二项为：在东方资产公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助冯向荣办理涉案房屋产权登记手续；东方资产公司对此予以协助；2.冯向荣承担全部上诉费用。事实与理由如下：一、一审判决东方资产公司协助冯向荣办理产权登记的房屋系东方资产公司享有合法抵押权利的房屋，冯向荣取得涉案房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审法院仅判决冯向荣向东方资产公司支付购房余款本息以补偿抵押权，但该金额与未清偿的抵押债权金额相差甚远。一审判决的执行将导致东方资产公司抵押权落空，严重损害了东方资产公司的合法权益，造成国有资产流失。二、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定认定冯向荣对涉案房屋的权利优先于东方资产公司的抵押权属于事实认定不清，适用法律错误。本案东方资产公司是抵押权人，并非工程款债权人，而第二条立法本意也是为了保护购房自住的消费者，但本案冯向荣购房并非自住。另一方面，李海飞与国龙公司签订《商品房预售合同》后，通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，其对涉案房屋的预售合同备案登记及东方资产公司对涉案房屋的抵押备案登记均合法有效。一审法院对该客观事实认定不清。三、从本案中各利益方行为过错的角度来看，东方资产公司是完全无过错的，而冯向荣并非完全无辜。一审法院以牺牲金融机构东方资产公司的合法利益为代价，一味保护并不无辜的冯向荣，判决结果有失公允。涉案房屋已有预售合同登记和抵押登记的情况下，购房人依然购买，这个交易行为本身存在需要承担法律上不利后果的巨大风险。若冯向荣因国龙公司隐瞒房屋已销售和已抵押的事实而购买房产，冯向荣即是国龙公司诈骗犯罪的受害人，其应当向国龙公司追讨购房合同无法履行的经济损失。无论如何，冯向荣绝无权利将这个损失转嫁由毫无过错的抵押权人承担。若冯向荣明知涉案房屋已被销售、被抵押的事实仍然购买，其应自行承担不利的法律后果。综上，东方资产公司恳请二审法院查明事实，审慎权衡各方过错与权益的取舍，做出公正裁判。被上诉人冯向荣二审答辩称：同意一审判决，请求驳回东方资产公司的上诉请求。原审被告国龙公司二审陈述称：同意一审判决，请求驳回东方资产公司的上诉请求。国龙公司、预购人与银行之间借款合同纠纷的同类案件经过广东省人民检察院抗诉，由广东省高级人民法院发回广州市中级人民法院再审，现处于再审审理阶段【案号（2019）粤01民再105号】，该案再审结果将会影响本案处理，故本案应中止诉讼。原审第三人李海飞二审陈述称：一、一审法院送达程序有误，李海从未收到一审法院寄送的证据材料、判决书等。一审法院在送达中没有尽到审查义务，错误缺席判决，导致李海飞诉讼利益受损。二、涉案房屋是李海飞按照合法程序向国龙公司购买，并向银行申请抵押贷款登记。涉案房屋的预售登记也是在李海飞名下。涉案房屋抵押权人是原建行广州东环支行。广州东环支行已经为李海飞向国龙公司支付了全部楼款，涉案房屋是李海飞向建行申请按揭贷款的抵押物，与李海飞的按揭贷款是不可分割的。三、一审法院认定李海飞与国龙公司签订商品房买卖合同无效，适用法律错误，也不符合事实，且认定程序违法。李海飞已经向国龙公司支付了全部购房款，李海飞没有使用房屋是自身权利的处置。在合同双方均未提出合同无效的前提下，一审法院没有权利认定双方合同无效，该合同既未损害公共利益，也未损害第三方利益，甚至冯向荣本案亦未提出确认合同无效，因此该合同合法有效，应当受到法律保护。四、李海飞也是涉案房屋购买者，支付了购房全款，一审法院判决是选择性保护。李海飞因为涉案房屋按揭款项的纠纷已经被东方资产公司申请强制执行，法院已经查封了李海飞名下的两套房产。如果涉案房屋判归冯向荣所有，李海飞名下的其他财产将面临错误的执行，也将导致李海飞巨大的财产损失。按照一审法院逻辑，李海飞与冯向荣都是国龙公司的诈骗犯罪的受害人，那么李海飞最早与国龙公司签订合同，支付全款，预售登记权利人，一审法院将房屋判归冯向荣是没有法律依据，显示公平公正。五、涉案房屋于2000年建成，五年后再行销售，冯向荣作为购房人对涉案房屋的状况肯定是知情的。李海飞同意东方资产公司的上诉意见。原审第三人建行白云支行陈述称：同意东方资产公司的意见。冯向荣于2017年6月22日诉至一审法院，请求判令：判令国龙公司在5日内为冯向荣办妥广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁xxG房的不动产权证并交付给冯向荣。一审法院经审理查明：2005年2月4日，冯向荣（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字〔1997〕第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁xx层G号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共108.341平方米。该商品房总金额为541700元。买受人分期付款，其中2005年2月1日前支付216680元，2005年6月1日前支付108340元，2005年12月1日前支付108340元，2006年6月1日前支付108340元。出卖人应在＿年＿月＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后360工作日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。2005年2月4日，国龙公司向冯向荣出具收据两张，载明收到冯向荣交来国龙大厦泰兴阁xxF、G、H单元首期楼款711480元，以及税费39131.4元、入伙费23250元。对上述收据，冯向荣称29F房屋的首期楼款为255600元，29G房屋的首期楼款为216680元，29H房屋的首期楼款为239200元。2005年8月11日，国龙公司向冯向荣出具收据，载明收到冯向荣交来国龙大厦泰兴阁xxF、G、H楼款355740元，并注明：F：127800、G：108340、H：119600。2005年2月4日，冯向荣与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认冯向荣接收国龙大厦泰兴阁xxG单元。另查明：2017年5月5日，广州市不动产登记中心向冯向荣作出（2017）查询00248号《依申请信息公开答复书》，答复其泰兴阁xx层G房预售合同号99012122，预售备案时间2000年10月13日，预售人国龙公司，预购人李海飞，无退房或注销登记情况，以00备字35023号办理合同抵押，抵押权人为建行东环支行。2000年11月3日，李海飞（甲方、借款人）、中国建设银行广东省分行（乙方、按揭贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的《商品房预购销合同》项下确定的涉案国龙大厦泰兴阁xx层G号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保，乙方向甲方提供贷款440000元等。同年11月17日，中国建设银行广州东环支行取得了该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行（即本案第三人）。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2004年6月28日，中国建设银行广州市白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将有关290户借款人共计290笔借款合同项下截至2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权人、质押权）同时转移，中国信达资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、中国信达资产管理公司广州办事处在《南方日报》刊登了债权转让暨催收公告。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方资产公司签订《债权转让协议》，约定：将包括有关290户借款人共计290笔借款合同项下截至2003年12月31日的债权转让给东方资产公司，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权人、质押权）同时转移，东方资产公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利。2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方资产公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告。2009年，中国东方资产管理公司广州办事处（以下简称东方资产公司广州办事处）以李海飞未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。2016年12月12日，广州市白云区人民法院作出（2009）云法民二初字第332号民事判决书，判决：一、东方资产公司广州办事处受让的、由中国建设银行股份有限公司广东省分行与李海飞于2000年11月3日签订的《楼宇按揭合同》，于本判决生效之日解除；二、李海飞向东方资产公司广州办事处支付借款本金397685.83元、违约金、利息；三、东方资产公司广州办事处对处分抵押物广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦西座泰兴阁xxG房所得价款享有优先受偿权；四、驳回东方资产公司广州办事处的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本案审理过程中，冯向荣表示其愿意按照上述《商品房买卖合同》的约定支付相应购房余款。一审法院认为：冯向荣与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助冯向荣办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与李海飞虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但李海飞既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与李海飞签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与李海飞签订的商品房预售合同为无效合同，李海飞无权以该合同对抗冯向荣的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，冯向荣表示同意支付购房余款。考虑到冯向荣在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令冯向荣在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。经计算，冯向荣未付的购房余款为541700元-216680元-108340元=216680元。冯向荣在向涉案房屋目前的抵押权受让人即东方资产公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、李海飞及东方资产公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，一审法院于2018年12月14日判决如下：一、原告冯向荣在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向被告广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款216680元及该款自2005年2月4日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告冯向荣完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告冯向荣到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁xxG房所有权转移登记至原告冯向荣名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人李海飞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9217元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方资产公司的上诉主张，认定如下：东方资产公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与李海飞虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但李海飞既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与李海飞就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。李海飞二审虽对此提出异议，但并未提供充分证据推翻生效刑事判决的认定。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，李海飞现无充分证据证明冯向荣在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明冯向荣未支付全部购房款应归责于冯向荣，因此一审法院认定冯向荣与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助冯向荣办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用李海飞名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明冯向荣在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。冯向荣已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令冯向荣向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、李海飞、建行白云支行及东方资产公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方资产公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏莫善友