河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12704号原告：刘继林，男，1982年6月15日出生，汉族，住河南省潢川县。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码：914101006987270595。法定代表人：李青显，公司董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告刘继林与被告河南成益置业有限公司(以下简称“成益公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘继林、被告成益公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继林向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金4905.29元；2、依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续,逾期的,按日以合同违约房屋总价款为基数,按照中国银行贷款利率计算,每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、依法判令被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下；4、判令被告提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿(从2016年6月30日计算至实际验收合格时止)；5、判令被告向原告提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6、判令被告向原告出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7、判令被告在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水、电、物业费由被告承担，整改完毕后向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的新郑市龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区房产一套出售给原告。其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的材料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供电供水方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成巨大经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来不便，被告拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费、物业费，纵容物业停水电、偷水管。现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。故原告诉至法院。被告成益公司辩称，1、成益公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，成益公司的行为不应当认定为违约。在合同履行过程中，2016年8月，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。政府部门的职责调整致使产权登记备案时间增长，成益公司愿意按照合同约定向原告支付总房款1%的违约金。2、原告要求成益公司限期办理首次登记和转移登记以及支付逾期利息，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。关于首次登记办理的事宜，原、被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定。根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记、然后在不动产中心进行首次登记，上述两项登记完成之后，还需要原告的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为原告办理不动产证。成益公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、原告本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非成益公司所能掌控。因此，原告的该项诉请并不明确，没有事实和法律依据，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，依法应当予以驳回。原、被告签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1％，因此，原告要求成益公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。3、原告第4至7项诉请没有事实和法律依据，成益公司没有义务向原告提供其所主张的各类证书，也没有义务向其赔偿。成益公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，本案《商品房买卖合同》中也没有约定成益公司需要支付违约金。本院认定事实如下：2014年9月19日，（××）刘继林与（××）成益公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××3881），合同主要内容为：刘继林购买成益公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期18号楼1单元3层304号房屋，建筑面积98.66㎡，单价4971.91元/㎡，房屋总价款490529元。刘继林应于2014年9月19日交纳房款150529元，下余340000元为商业贷款。第八条约定：成益公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付刘继林使用。第十四条约定：××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，××同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：××应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：××在商品房交付使用后480天内由××将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由××为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同签订后，刘继林向成益公司支付购房款490529元。原告提交2016年6月4日、2016年7月5日《承诺书》各一份，拟证明：因被告至今未给业主办理不动产权证，经业主维权，成益公司承诺30日内向房地产行政管理部门递交相关材料进行首次登记，并向业主提供消防验收备案意见书、质量验收报告、维修基金发票等，并约定相关违约事项。被告对承诺书不予认可，且认为承诺书中相关违约问题没有明确约定计算标准，原告也没有证据证明其存在实际损失，法庭应依法驳回。以上事实，有原、被告双方的陈述，商品房买卖合同，发票、本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，刘继林与成益公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案中，刘继林与成益公司在《商品房买卖合同》明确约定，××应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款1%向××支付违约金。刘继林已向成益公司支付购房款490529元，成益公司未在规定期限内协助刘继林办理房屋产权证书，故成益公司应当向刘继林支付违约金4905.29元。原告请求被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，但相应办理手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定，原告该项诉讼请求并不明确，且原告要求被告办理完毕首次登记，但被告仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定。虽房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，被告有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理，但本次诉讼中原、被告未提交相关证据证明其他楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就期限下,被告履行上述义务的期限尚不能确定,原告要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，被告应履行办理案涉不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求被告自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算利息，至原告取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有利息的约定。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求被告协助原告办理商品房转移登记，将房屋产权登记至原告名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，原告请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，被告应履行协助义务，原告可另行主张。原告请求被告向原告出具消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票等文件，并非为其双方签订《商品房买卖合同》中约定的被告义务，原告主张相应的赔偿及违约金亦无依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告请求被告在45日内对供水供电方式完成整改，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，原告的水电费由被告承担，并向原告提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号。现原告未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而生效判决亦确认龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供。原告提交的证据不能认定被告的供水供电方式违反相关法律、法规或技术规范等相关规定并实际损害了原告的合法权益，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘继林支付违约金4905.29元；二、驳回原告刘继林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐亚磊二〇一九年十二月十四日代理书记员  张 豪