广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17711号上诉人（原审原告）：杜建强，男，汉族，1963年1月3日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：范力为，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽君，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜建华，男，汉族，1960年11月10日出生，身份证住址广州市越秀区。上诉人杜建强因与被上诉人杜建华占有保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人杜建强上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持杜建强的所有诉讼请求；2.本案案件受理费由杜建华承担。事实与理由如下：一、一审法院对杜建华是否是涉案房屋的承租人，以及是否对涉案房屋拥有居住权的事实认定不清，存在错误。涉案房屋是广州市越秀区白云道办事处所有，该房屋早期由杜建强母亲承租居住。自母亲去世后由杜建华与杜建强共同承租居住。2011年杜建华瞒着白云道办事处与其儿子、配偶为家庭单位申请了位于广州市白云区同德围泽德花苑泽东南四街六号F1-3座612的经济适用房。在2014年2月10日杜建强与杜建华继续签订了租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日的《广州市房屋租赁合同》。在签订合同后白云道办事处才发现杜建华已申请了经济适用房，但碍于已与杜建华签订租赁合同，当时就暂时让杜建华继续居住至2015年12月31日。这就是自2016年1月1日开始至今白云道办事处不再将涉案房屋出租给杜建华，仅出租给杜建强的原因。杜建华自2016年1月1日开始就已经不是涉案房租承租主体，不享有居住权及使用权。杜建强多年来顾及兄弟情分一直没有采取司法手段要求杜建华搬走，但其也多次与杜建华沟通过自己的难处及要求杜建华搬出与其儿子同住，杜建华都以各种理由拒绝。杜建华一家现也有经济适用房可以居住。相反杜建强与儿子经济困难，连经济适用房都无钱购买，且因为杜建华长期霸占房间，杜建强儿子一家不得不在外另行租赁房屋居住在海珠区。现杜建强孙子到了适龄上学阶段，户籍在白云，为了方便杜建强一家人的生活节省开支及方便孙子上学，杜建强不得已才采取司法手段要求杜建华搬走。这就是本案的整个事实经过。一审法院认定杜建华虽然并未与白云道办续签租赁合同，但其现已与白云道办形成事实租赁合同关系也是属于认定事实错误。关于杜建华与白云道办是否成立事实租赁关系的问题。在杜建华没有签订书面租赁合同的情况下，应从其与白云道办之间的交易习惯来确定存不存在事实租赁关系。本案中，杜建华与白云道办多年来的交易习惯为：杜建华每个租赁期限都与白云道办签订书面的《租赁合同》，多年来签订书面合同的交易习惯不曾改变。自2016年2月10日开始，涉案房屋的承租人仅为杜建强，在2018年8月16日签订的租赁合同承租人亦不是杜建华，仅为杜建强。一直以来，无论是杜建华还是杜建强与白云道成立租赁关系的交易习惯均是签订书面租赁合同。杜建华自2016年开始就不再与街道办签订租赁合同，原因就是前述其以家庭为单位申请了经济适用房，街道办才不再出租涉案房屋给杜建华。一审法院在杜建华没有签订书面租赁合同的情况下，忽视出租方与承租方多年以来以签订书面租赁合同成立租赁关系的交易习惯，直接认定杜建华与白云道办成立事实租赁关系是错误的。相反，杜建华自2016年开始就已经没有与白云道办成立租赁关系。二、一审法院以应当由行政机关审查杜建华是否具有公房承租资格才能要求杜建华搬出房屋属适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、第二百四十五条规定，杜建强基于与白云道办签订的《广州市房屋租赁合同》取得对涉案房屋占有、使用、收益的权利。该份合同是杜建强对涉案房屋占有、使用、排除他人妨害使用的证据，杜建华根本无权居住使用涉案房屋。至于杜建华是否具备公房租住资格是否经行政部门审核则与本案诉请无关联性。法院要审查的是杜建强要求杜建华搬离排除妨害的诉请有没有事实及法律依据。如果杜建华认为自2016年来街道办不出租给杜建华侵害了其公有住房的租住资格，大可以向街道办反映。所以，杜建华是否具有公有住房租住资格问题根本不在本案审查范围之内。一审法院以杜建华公房租住资格未经行政部门审查为由，驳回杜建强的诉请属于适用法律错误。为此，上诉请求撤销一审判决，改判支持杜建强的诉请。被上诉人杜建华经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。杜建强于2018年10月16日诉至一审法院，请求判令：杜建华（含同住人员）立即搬出广州市越秀区筑南直街1号514房。一审法院经审理查明：据查册时间为2019年2月21日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区筑南直街1号514房所有权人为“东山区人民政府白云道办事处”，产别为全民。2014年2月10日，杜建强、杜建华（为乙方，承租人）与案外人广州市越秀区人民政府白云道办事处（为甲方，出租人，原称东山区人民政府白云道办事处，以下简称白云道办）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日。前述租赁期限届满后，杜建强（为乙方，承租人）与白云道办（为乙方，出租人）续签了2份《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2019年12月31日。另查明，据广州市房地产档案馆于2019年2月22日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，杜建华名下查无房地产情况记录。一审庭审中，杜建强称：杜建强、杜建华于2014年向白云道办承租涉案房屋后，一起共同居住使用该房屋至今，双方共用厨、厕和大厅；杜建华的儿子偶尔也会居住涉案房屋；杜建华的户籍住址现仍是广州市越秀区筑南直街1号514房。杜建强主张因杜建华已申购经济适用房故不具备承租涉案房屋的资格，但杜建强未提供证据证明杜建华已购买经济适用房，亦未能向一审法院提交有关行政机关对杜建华是否有承租资格的认定材料。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。首先，根据现有证据显示，涉案房屋属于公有房屋，杜建华因具备承租资格与白云道办订立《广州市房屋租赁合同》而居住于涉案房屋至今。虽然杜建华并未作为与白云道办续签租赁合同的主体，但其现已与白云道办形成事实的租赁合同关系。至于杜建华现是否具备公房承租资格，应当由有关行政机关先行审查确定。故杜建强以杜建华不具备公房承租资格为由要求其搬离涉案房屋，依据不足。其次，《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，杜建华名下查无房地产情况记录。故杜建强以杜建华成功申请经济适用房为由要求其搬离涉案房屋，依据亦不足。因此，杜建强要求杜建华搬离涉案房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，于2019年4月15日判决如下：驳回原告杜建强的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告杜建强负担。二审期间，当事人并未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对杜建强的上诉请求，认定如下：杜建强上诉主张因杜建华已成功购买经济适用房而不具备承租涉案房屋的资格，但根据《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，杜建华名下查无房产情况记录，且杜建强并未提供证据证明杜建华已经购买经济适用房。另外，杜建华入住涉案房屋是基于其与白云道办签订的《广州市房屋租赁合同》，虽合同到期，双方并未续签租赁合同，但杜建华继续占有涉案房屋，白云道办并未提出异议。一审法院认定杜建华与白云道办之间形成事实上的租赁合同关系，且杜建强并未提交有关行政机关认定杜建华没有承租资格的材料；并认定杜建强要求杜建华搬离涉案房屋，缺乏事实和法律依据，并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人杜建强的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜建强负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十二月十六日书记员  彭诗敏纪惠敏