吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终749号上诉人（原审被告）：辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司，住所地吉林省辽源市龙山区。法定代表人：李敬东，该公司董事长。委托诉讼代理人：周殷霖，北京天达共和（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周原，北京天达共和（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙大铁，男，1972年9月8日出生，现住吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：王立鹏，男，1982年6月20日出生，现住吉林省辽源市。被上诉人（原审原告）：刘大海，男，1968年5月5日出生，现住吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：韦宏，男，1967年2月23日出生，现住吉林省辽源市。被上诉人（原审原告）：王磊，男，1986年12月25日出生，现住吉林省长春市绿园区。被上诉人（原审原告）：张凤春，男，1973年1月25日出生，现住吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：姜德男，男，1985年3月6日出生，现住吉林省辽源市。被上诉人（原审原告）：娄大海，男，1970年6月13日出生，现住吉林省辽源市。被上诉人（原审原告）：刘峰，男，1977年6月28日出生，现住吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审第三人）：王丽娜，女，1977年7月29日出生，现住辽源市龙山区。被上诉人（原审第三人）：钟辉，男，1973年12月31日出生，现住辽源市龙山区。被上诉人（原审第三人）：王丽霞，女，1962年4月22日出生，住所地辽源市龙山区。委托诉讼代理人：刘峰，与王丽霞系叔嫂关系。十二名被上诉人诉讼代表人：张凤春，男，1973年1月25日出生，现住吉林省辽源市龙山区。十二名被上诉人诉讼代表人：刘大海，男，1968年5月5日出生，现住吉林省辽源市龙山区。十二名被上诉人委托诉讼代理人：杨瑞清，吉林恒太律师事务师律师。十二名被上诉人委托诉讼代理人：董轶民，吉林恒太律师事务师律师。上诉人辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司（以下简称蓝天城公司）因与被上诉人孙大铁、王立鹏、刘大海、韦宏、王磊、张凤春、姜德男、娄大海、刘峰、王丽霞、王丽娜、钟辉房屋买卖合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人蓝天城公司委托诉讼代理人周原、周殷霖，被上诉人（原审原告）孙大铁、王立鹏、刘大海、韦宏、王磊、张凤春、姜德男、娄大海、刘峰，被上诉人(原审第三人)王丽霞，王丽娜，钟辉的委托诉讼代理人杨瑞清、董轶民及诉讼代表人张凤春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天城公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回张凤春等九名被上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，依法应当改判。(一)《意向书》、《房号确认单》为预约，非本约，不是商品房买卖合同。最高人民法院在公报案例“成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司等房屋买卖合同纠纷案，案号：(2013)民提字第90号中明确“判断当事人之间订立的商品房买卖合同系预约还是本约的根本标准应当是当事人的意思表示,即双方当事人是否有意在将来订立一个新的合同。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性”的裁判标准。案涉《意向书》第三条第三款明确约定了“......再签订《商品房买卖合同》”的内容，且被上诉人也诉请上诉人与之签订商品房买卖合同。据此可见，上诉人与被上诉人签订的《意向书》、《房号确认单》的合同目的是“将来签订一份新的合同——商品房买卖合同”。并且《意向书》《房号确认单》也未约定房屋的交付条件，未约定供水、供电、供热、燃气等配套基础设施的有关权益，公共配套建筑的产权归属等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，也不能被认定为本约—商品房买卖合同，因此《意向书》、《房号确认单》是预约。原审法院错误判断当事人真实的意思表示，错误认定《意向书》、《房号确认单》的合同性质，错误判断当事人之间的法律关系，进而导致全案裁判错误，依法应当改判。(二）宣传资料不能被认定为商品房买卖合同内容。首先，宣传资料(见被上诉人在原审中提供的“宣传资料”)上明确记载“数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准”，被上诉人在查阅宣传资料时，已经明知宣传资料仅系广告内容，不是双方房屋交易的准确情况。再有，在双方随后签署的《意向书》中第三条第四款明确约定：......按实际测量面积计算各户实际购房款，已交款项多退少补。据此可知，被上诉人通过签订《意向书》明确表示其知悉并认可在房屋实际测算结果确认前，房屋面积均处于不确定的状态，房屋面积应以实际测量面积为准。但是，原审判决竟遗漏了《意向书》第三条第四款之约定内容的关键事实。还有原审审理过程中，被上诉人明确表述“如果增加的是套内面积，我们也就不说什么了”等内容（可见原审《庭审笔录》)，再次证实被上诉人内心确认其对拟购买的商品房相关数据不确定，宣传资料所言的数据仅为参考数据，房屋面积需要实际测量及双方签订商品房买卖合同来确定。综上，原审法院无视上述事实，将宣传资料认定为商品房买卖合同内容，实属认定事实错误，依法应当改判。(三)原审法院错误认定《关于解除意向书的通知》无效。《意向书》第三条第三款约定：...结构封顶后15日内足额缴纳购房款(以告知函时间为准),并签订《商品房买卖合同》；第四款约定：.......按实际测量面积计算各户实际购房款，已交款项多退少补。事实上，2017年11月1日，案涉房屋全部完成结构封顶（见上诉人在原审中提供的《混凝土施工验收记录》等证据)；2017年12月4日，辽源市房地产测绘中心测得房屋实际面积（见上诉人在原审中提供的《房屋分套建筑面积计算成果表》)；2017年12月26日，上诉人通知被上诉人按照房屋实测面积依约在2018年1月10日前足额支付剩余购房款(见上诉人在原审中提供的《告知函》)，被上诉人在通知时间内未支付；2019年6月30日，上诉人再次通知被上诉人支付剩余购房款；但被上诉人至今未足额支付剩余购房款。由于被上诉人先迟延履行足额支付剩余购房款义务，经上诉人催告后不仅仍不履行反而妄造争议起诉，依据《合同法》第九十四条第三款之规定，上诉人依法享有解除权。2019年7月15日，上诉人通过邮寄和短信的形式向被上诉人送达《关于解除意向书的通知》。在本案原审审理中，被上诉人均当庭承认收到了《关于解除意向书的通知》。据此，原审法院以被上诉人与上诉人存在本案争议，不能认定被上诉人迟延履行为由，认为上诉人不具有法定解除权的判断，明显与本案事实相悖，系认定事实错误，依法应当改判。（四)原审法院罔顾案涉房屋无法交付系因被上诉人违约的基本事实，根据《认购意向书》第三条第三款、第四款约定内容，双方义务履行具有先后顺序，即被上诉人足额支付剩余购房款在先，上述人与其签订商品房买卖合同进而交付房屋在后。《认购意向书》第五条第一款所述的交房时间(2018年12月31日)是计划的交房时间,实际交房时间应以双方签订的商品房买卖合同为准。如本上诉状第(三)部分所述，被上诉人依约应在2018年1月10日前按照房屋实测面积补足购房款，但被上诉人事实上无视合同约定，无理地以“房屋面积增加”为由拒绝履行购房款足额支付义务。由于被上诉人不履行购房款足额支付义务的先行违约行为，导致《意向书》中止履行，双方未再签订商品房买卖合同；且因为《意向书》为预约合同，不具有房屋所有权转移的合同目的；故此，案涉房屋当然无法交付。原审法院罔顾案涉房屋无法交付的合法事由，径直认定上诉人违约，系认定事实错误，依法应当改判。(五）原审法院认定的逾期交房赔偿金数额无事实依据如前所述，在本案中，商品房买卖合同尚未签订，上诉人不具有向被上诉人交付房屋的义务，原审法院认定上诉人违约，系事实认定错误。另外,被上诉人也未就其主张的逾期期间及逾期交房赔偿金计算标准提供任何证据证明，原审法院依法应不予采纳；原审法院自行认定“2019年3月31日为实际交房时间”也无任何事实材料证明。原审法院无依据地认定逾期交房赔偿金数额,系认定事实错误，依法应当改判。二、原审法院判决超出被上诉人诉讼请求，违反“不告不理”的民事诉讼基本原则，系严重违反法定程序，依法应当发回重审。被上诉人在原审中根本就没有关于房屋所有权归属的请求，但原审法院竟然判决“...房屋所有权归原告及第三人......”，明显超出被上诉人原审诉讼请求。退一步讲，即使被上诉人曾诉请确认房屋所有权，在本案中也不应被支持。因为上诉人与被上诉人诉争合同系预约合同(为案涉《意向书》)，又由于被上诉人违约导致预约合同中止履行，双方未签订商品房买卖合同，随后上诉人已依法解除了该预约合同。据此，双方不存在房屋买卖合同关系，被上诉人不能取得案涉房屋所有权。据此，原审法院明显超出被上诉人诉请的裁判，与《民事诉讼法》第十三条确立的“不告不理原则”及“权利自主处分原则”相悖，系严重违反法定程序，依法应当发回重审。综上，依据《民事诉讼法》第一百七十条第二款、第三款、第四款之规定，上诉至贵院,请贵院依法裁定撤销原审判决，发回原审法院重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求。张凤春等被上诉人辩称：一、一审法院认定事实正确，上诉人蓝天城公司称一审认定事实有误没有任何依据。1．《购房意向书》《房号确认单》应该认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因为《购房意向书》《房号确认单》明确约定了商品房的面积、户型、房号、价格及付款方式，答辩人已经按照约定先后两次支付了房屋价款的65%，蓝天城公司也向答辩人出具了购房款收据。《购房意向书》《房号确认单》应当认定为商品房买卖合同，蓝天城公司所谓的《购房意向书》《房号确认单》是要约性质，是为了将来签订一份新的合同的上诉理由，在事实上改变了双方真实意思表示，歪曲了法律适用；2．购房宣传资料“户型平面图”明确标注的房屋公摊率为19.3%，应该视为双方《购房意向书》中的约定条款。（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。蓝天城公司购房宣传资料中户型平面图明确标注的房屋公摊率为19.3%，是其出售案涉商品房的主要卖点，也是答辩人购买案涉商品房的主要原因，因此，应该视为要约，也应该视为《购房意向书》中约定的合同条款。(2)本案《购房意向书》约定的公摊率是纠纷的焦点，也是答辩人主要诉求，蓝天城公司在上诉理由中对比避而不谈，只是强调《购房意向书》中第三条第四款：“按实际测量面积计算购房款，已交款项多退少补”。“这是在偷换概念，本案的事实是房屋套内面积没有增加，而增加的全部都是公摊面积，公摊率由19.3%增加到24.2%，这说明通过增加公摊面积来获得了利润增加,而答辩人没有任何收益且蒙受损失，蓝天城公司的这种行为明显显失公平并带有欺诈性质。(3)《购房意向书》及购房宣传资料中诸如‘以实测面积为准’和本公司有最终解释权和更改权利一类的条款，根据我国《合同法》条相关规定，应该做不利于蓝天城公司一方的解释。根据《合同法》39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此，案涉的《购房意向书》及购房宣传资料中诸如‘以实测面积为准’和‘本公司有最终解释权和更改权利’一类的条款为格式条款。根据《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。“这是一条强制性规定，不允许当事人以约定排除其适用。因此，蓝天城公司作出的所谓"本公司有最终解释权和更改权利”。一类的规定，违反了法律强制性规定，是无效的。因此，无论蓝天城公司对“以实测面积为准”如何理解，答辩人都认为通常的理解应该是：“实测面积增加多少都应该遵守公摊率19.3%的约定”。3．《关于解除购房意向书通知》是无效行为。（1）答辩人7月5日在蓝天城售楼部明确告知蓝天城公司不同意其单方面提高房价的要求，且答辩人于2019年5月已经将该争议诉诸法院并立案，蓝天城公司也已经接到了人民法院的应诉通知。在此期间向答辩人发出解除解除购房意向书的通知，其目的有两个：一是干扰正常诉讼程序，二是为了在诉讼中增加抗辩理由，为其违约行为增加抗辩筹码。《中华人民共和国合同法》对合同的解除有两种形式，即第93条规定协议解除和第94条规定法定解除，而本案不存在协议解除，更不存在法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，合同的法定解除应具备五种情形之一，而答辩人的行为不具有五种情形的任何一种，反而是蓝天城公司不履行和延迟履行主要合同义务，违约在先,答辩人先后六次与蓝天城公司进行交涉,要求蓝天城公司依约履行合同，蓝天城公司一直拒不履行其应该承担的合同义务。因此，蓝天城公司没有权利单方面行使合同的解除权。（2）合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对该合同效力及履行情况,应当由人民法院依法作出认定。主张合同解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。当事人在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，违反了《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定，该行为不仅有违诚信原则，且与人民法院的审判权相冲突，故其在诉讼程序中实施的该行为不能产生解除合同的法律效力。因此，蓝天城公司明知答辩人已将该商品房买卖合同纠纷诉至法院，仍单方面发出的《关于解除购房意向书通知》行为是无效的。4．蓝天城公司违约给答辩人造成的损失客观存在,应该向答辩人支付因蓝天城公司违约产生的房屋租金有法可依。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”《购房意向书》中明确约定蓝天城公司应在2018年12月31日交房，如不能按期交房按法律规定赔偿，因为蓝天城公司无故违约，将交房时间延迟到了2019年3月31日，并且因蓝天城公司违约增加公摊面积而产生纠纷，至今没有向答辩人交付房屋，因此，蓝天城公司应该向答辩人支付因蓝天城公司违约而产生的逾期交付使用房屋期间的租赁房屋费用。二、原审法院判决不存在违反法定程序和“不告不理”原则的事实。蓝天城公司片面摘抄原审判决书中“........房屋所有权归原告及第三人所有......”，是在断章取义和偷换概念，歪曲了本条判决的真义。该判决的这种表述，完全是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第二款规定，原审判决的表述与司法解释的表述是完全一致的。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。九名被上诉人向一审法院起诉请求：一、依法判令蓝天城公司按《认购意向书》约定的公摊率19.3%履行，不同意按增加公摊面积后公摊率为24%的标准履行；二、依法由蓝天城公司承担因逾期交付房屋的经济损失（A户型按租金800.00/月×7个月合计5,600.00元；B户型按租金600.00/月×7个月合计4,200.00元)；三、依法认定蓝天城公司作出的《关于解除认购意向书的通知》无效；四、判令蓝天城公司与九名被上诉人及钟辉、王丽霞、王丽娜签订正式《商品房买卖合同》；五、由蓝天城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月，张凤春等九名被上诉人与蓝天城公司签订《辽源蓝天城一蓝天公馆认购意向书》共12份。意向书中的约定：九名被上诉人购买蓝天公馆A户型或B户型，建筑面积分别为129.8平方米和94.20平米,团购均价3000元/平方米；首付款10万元在签订意向书后三个自然日内缴纳（九名被上诉人已经缴纳)，第二次付款补足至所选户型团购价格的65%，在公馆楼结构出正负零后15内缴纳。付款后，蓝天城将以摇号形式进行公开选号，确定所购户型房号，并根据摇号结果发放《房号确认单》，第三次付款补齐《房号确认单》所示房型的购房款，在结构封顶后15日内足额缴纳，并签订《商品房买卖合同》。《认购意向书》第五条第（一)项约定：蓝天城公司计划于2018年12月31日前交房，如果逾期交房按照国家相关规定赔偿。九名被上诉人在签订《认购意向书》当日交付首付10万元，并依据《认购意向书》的约定向蓝天城支付了第二笔购房款,达到双方《认购意向书》中约定的房屋总价款65%，2017年9月24日九被上诉人、蓝天城双方签订了《房号确认单》(确认的具体房号见判决主文)。2018年1月，蓝天城通知九名被上诉人补齐购房款，并正式签订《商品房买卖合同》时，九名被上诉人欲交房款时，蓝天城告知商品房增加了《认购意向书》约定之外的面积（增加部分面积均为公摊面积)，九名被上诉人应将商品房尾款和增加的面积款全部交齐，否则不能签订《商品房买卖合同》的正式文本，九名被上诉人对增加的面积提出异议，与蓝天城公司交涉未果，故未向蓝天城公司缴纳第三次房款，双方也因此未能签订《商品房买卖合同》、房屋至今未能交付（其他购房人已于2019年3月31日入户)。蓝天城向九名被上诉人发放的彩印宣传资料（内有户型平面图)，载明：套型A，套内面积105平方米，公摊率19.3%，套型总建筑面积129.8平方米，套型B，套内面积76平方米，公摊率19.3%，套型总建筑面积94.20平方米，并印有“电梯入口、极致公摊”的内容。该资料以较小的字体在不被注意的位置注明：“本户型和相关数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准，本公司保留最终解释和更改的权利。”辽源市房地产测绘中心提供的蓝天城11号住宅楼房屋分套建筑面积计算成果表载明：大户型（即套型A）建筑面积138.48平方米,套内面积105.02平方米，共用面积33.46平方米；小户型（即套型B）建筑面积99.26平方米，套内面积75.28平方米，共用面积23.98平方米。以此成果表载明的数据计算，公摊率为24.2%(公摊率=共用面积÷建筑面积×100%)。另查明，刘峰将其认购的B户型（认购书编号B20161202015）转让给其亲属王丽霞，王立鹏将其认购的B户型（认购书编号B20161205032)、A户型（认购书编号A20161205032）转让给其亲属王丽娜、钟辉夫妻，娄大海将其认购的A户型(认购书编号A20161205033）转让给其同事王立鹏。转让后，刘峰尚有A户型一套（原认购A、B户型各一套)，娄大海尚有B户型一套（原认购A、B户型各一套)，王立鹏最终有A户型一套(认购书编号A20161205033)。上述三名出让人向蓝天城提交更名申请，要求将出让的房屋所有权人更名为受让人。本案一审法院受理后，蓝天城公司于2019年7月15日以邮寄和短信的方式向九名被上诉人和三名受让人送达解除认购意向书的通知，但是王立鹏身份系娄大海转让房屋的受让人。解除理由为，经蓝天城公司催告，九名被上诉人和三名受让人未能按照意向书的约定向蓝天城公司缴纳第三笔购房款。上述事实，有《认购意向书》及房号确认单各12份、宣传资料一份、张凤春与蓝天城公司销售经理的电话和现场录音（证明与蓝天城公司就本案争议交涉的过程)、《关于解除认购意向书的通知》、辽源市房地产测绘中心提供的蓝天城11号住宅楼房屋分套建筑面积计算成果表、房屋转让更名申请书短信通知解除认购意向书记录及邮件交寄单、庭审笔录在案证明。一审法院认为：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，九名被上诉人、蓝天城公司签订的《认购意向书》对房屋户型、面积、均价、付款方式、房屋交房时间等均作出约定，且蓝天城已经按照约定收取首付和第二次房款，故应当认定该意向书为商品房买卖合同。关于被告向原告发放的彩印宣传资料，该资料对房屋的套内面积、公摊率19.3%、套型总建筑面积等所作的说明和允诺具体确定，并印有“电梯入口、极致公摊”的内容，应认定对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，上述说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。虽然该资料注明“本户型和相关数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准，本公司保留最终解释和更改的权利。”但该资料关于公摊率的宣传明确具体，并将“极致公摊”作为房屋性价比的卖点进行宣传，蓝天城公司现以“注明”内容（字体、位置不显著）作为抗辩理由，违反民事活动诚实信用原则，不能成立。综上所述，本案《认购意向书》和蓝天城公司的宣传资料应当视为合同，对九名被上诉人、蓝天城公司具有法律约束力。蓝天城公司最终建成的房屋公摊率达到24.2%(公摊率=共用面积：建筑面积×100%)，明显超宣传的公摊率19.3%，该公摊率的提高的实质是，建成房屋增加了建筑面积，而套内面积没有任何增加(A户型增加0.02平方米，予以忽略；B户型略有减少)。上述建筑面积的增加，违反了关于公摊率19.3%的约定，应当认定蓝天城公司违约，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（二)项的规定承担违约责任，即房屋建筑面积超出约定面积的误差比3%以内部分的价款由九名被上诉人承担，房屋建筑面超出约定面积的误差比3%部分以外的价款由蓝天城公司承担；二、关于九名被上诉人及第三人逾期交房赔偿金的诉讼请求。本案《认购意向书》第五条第（一)项约定：“蓝天城计划于2018年12月31日前交房，如果逾期交房依照国家相关规定赔偿。”前文已经论述，该意向书具有房屋买卖合同的效力，参照被告于2019年3月31日向本案九名被上诉人、第三人以外的购房人交房的时间，已经超出约定的交房时间，应认定对本案当事人构成违约。因系九名被上诉人、蓝天城公司发生本案纠纷导致双方未能履行合同，故蓝天城公司在2019年3月31日后未向九名被上诉人及第三人交房的期间，不能认定为赔偿期间，蓝天城公司承担逾期交房赔偿金的期间为2018年12月31日至2019年3月31日三个月（九名被上诉人、第三人主张的赔偿期间为七个月)，九名被上诉人主张A户型赔偿标准为月租房费800.00元,B户型赔偿标准为月租房费600.00元，符合辽源市同地段同类房屋租金标准，可按此标准计算租房费赔偿金；三、关于蓝天城公司向九名被上诉人及第三人送达的《关于解除认购意向书的通知》的法律效力问题。蓝天城公司作出该解除通知书的理由系九名被上诉人及第三人未能在约定的（或通知的期限）期限缴纳第三次购房价款（尾款),因九名被上诉人、第三人未交纳购房尾款存在与蓝天城公司发生本案争议而未解决的原因，故不能认定九名被上诉人及第三人迟延履行债务，进而认定蓝天城公司无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，享有合同的法定解除权。因此，对原告及第三人请求认定被告作出的《关于解除认购意向书的通知》无效的诉讼请求，应予支持；四、商品房买卖合同是要式合同，也是当事人办理不动产证不可缺的要件，鉴于九名被上诉人、第三人与蓝天城公司房屋买卖合同法律关系依法成立，蓝天城公司理应与九名被上诉人、第三人签订正式的房屋买卖合同，故对九名被上诉人、第三人要求蓝天城公司继续履行并签订商品房买卖合同的诉讼请求应予支持；五、关于刘峰、王立鹏、娄大海将房屋买卖合同的权利义务转让的法律效力问题。该转让系出让方和受让方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，蓝天城公司作为转让合同的对方当事人对以上概括转让无异议且已经实际接受，故对转让效力予以认定。据此，依照合同法相关规定，受让人即第三人王丽霞、王丽娜和钟辉、王立鹏享有与出让人的合同权利、承担出让人的合同义务，故对本案第三人的诉讼请求亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第五条、第十四条第（二)项、第十七条第三款之规定判决：一、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司实际建成的蓝天城11号楼A户型和B户型楼房，超出约定面积的误差比在3%以内部分的房屋价款由原告及第三人承担，超出约定面积误差比在3%以外部分的房屋价款由被告负担,房屋所有权归原告及第三人，具体数据以本判决附表(一)为准；二、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司于判决生效之日起十日内，分别赔付原告及第三人A户型2400元或B户型1800元逾期交房的赔偿金，各原告及第三人获赔的数额以本判决附表（二）为准；三、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司向张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人送达的《关于解除认购意向书的通知》无效；四、被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，与张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人签订、并履行正式的房屋买卖合同（以房号确认单确认的房号和价格为准)；五、驳回原告张凤春等九名原告及王丽霞等三名第三人的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告辽源市蓝天城房地产置业发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蓝天城公司当庭提交了三组证据，分别为证据一，已退房的两位购房人的《认购意向书》、《退房申请》2份；证据二，按照蓝天城公司要求补足房款的十位购房人的《认购意向书》、《房号确认单》、《商品房买卖合同》10份；证据三，以市场商品房价格房屋的购买人的《商品房买卖合同》1份。三份证据真实性对方没有异议，但与本案争议的事实并无关联性，本院不予采信。本院经审理查明，涉案房屋套型A《认购意向书》约定建筑面积129.8平方米，实测房屋建筑面积138.48平方米，面积误差比6.69%。套型B《认购意向书》约定建筑面积94.2平方米，实测房屋建筑面积99.26平方米，面积误差比5.37%。本院查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1．九名被上诉人与蓝天城公司签订的《认购意向书》为预约还是本约，是否构成商品房买卖合同的内容；2．蓝天城公司彩印宣传资料内容是否构成商品房买卖合同内容；3．蓝天城公司向十二位被上诉人送达的《关于解除认购意向书的通知》的法律效力；4．蓝天城公司是否应向十二名被上诉人支付逾期交房的赔偿金；5．一审审判程序是否合法。针对焦点问题，本院评析如下：一、《认购意向书》的性质及双方法律关系问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。本案中，2016年12月2日签订的《认购意向书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该意向书约定了房屋户型、价格、付款方式、房屋交付时间等条款，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方均可以据此履行，基本没有重大款项需要另行约定，蓝天城公司按照《认购意向书》中的约定当日收取了10万元首付款。在2017年9月24日，九位被上诉人均抽取确定了所购房屋的房间号，并在首付款基础上补足65%的房款，蓝天城公司已经收取了大部分的房款。虽然在该意向书中的第三条第三款中约定：“第三次付款补齐《房号确认单》所示房型的购房款，在结构封顶后15日内足额缴纳（以告知函时间为准），并签订《商品房买卖合同》”。只是为了今后办理房屋产权登记所需必备手续而言，双方的商品房买卖合同关系已经合法成立，并已经实际履行。至于《认购意向书》是预约或本约已无实质法律意义。双方就实际房屋面积的增加如何付款的争议，不能达成一致的，可以通过法律规定作出判断，不能否定《认购意向书》的法律效力，双方之间商品房买卖合同关系成立并发生法律效力；二、彩印宣传资料应视为商品房买卖合同的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。蓝天城公司的宣传彩页中，对所售房屋的户型做了确定的说明，在户型指标表中明确写明了公摊率19.3%，在宣传彩页的封底上醒目写着“电梯入户，极致公摊”的宣传。公摊率的高低直接关系所购房屋性价比，是购房人购房时参考的重要指标，蓝天城公司宣传彩页中对公摊率的宣传对房屋价格确定及对被上诉人决定购买蓝天城公司开发的楼盘具有有重大影响，不因被上诉人购买房屋的团购性质而有不同的影响改变，宣传彩页应视为要约，其中的内容应视为商品房买卖合同中的内容。即使被上诉人属于团购有房屋价格优惠也不能否定公摊率19.3%的合同要约性质。该宣传彩页中以小字体书写的：“本户型和相关数据仅供参考，一切以商品房买卖合同及政府最终审批为准”的标注。以及《认购意向书》第三条第四款的约定：“……按实际测量面积计算客户实际购房款，已交款项多退少补”的约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，法律是允许的，而涉案房屋A户型和B户型的面积误差比均超过3%，蓝天城公司宣传彩页中的小字标注及《认购意向书》第三条第四款的约定超过法律规定的误差范围，蓝天城公司的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。蓝天城公司销售时宣传公摊率19.3%，实际建成房屋公摊率增加到24.2%，有违诚实信用原则。宣传公摊率19.3%的内容应为双方商品房买卖合同的合同内容；三、蓝天城公司向被上诉人送达的《关于解除认购意向书的通知》的法律效力问题。2018年1月蓝天城公司通知十二名被上诉人支付剩余房款，由于房屋面积由约定的公摊率由19.3%增加到24.2%，实测房屋面积与《认购意向书》中约定的面积出现误差，增加的面积几乎都是公摊面积而套内面积并无增加，蓝天城公司要求房屋买受人按全部增加以后的面积付款，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，十二名被上诉人主张其按照原合同约定房屋面积的103%（A户型133.694平方米，B户型B户型97.026平方米）交纳房屋价款并无不当。蓝天城公司不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的合同法定解除权，蓝天城公司向被上诉人送达的《关于解除认购意向书的通知》不发生合同解除的法律效力，合同仍应继续履行；四、蓝天城公司是否应向被上诉人支付逾期交房的违约赔偿金。《认购意向书》第五条第（一）项约定：“蓝天城计划于2018年12月31日前交房，如果逾期交房依照国家相关规定赔偿”。此为逾期交付房屋的违约赔偿事项的约定，符合法律规定。一审法院确定A户型月租房费800元、B户型月租费600元为逾期交房赔偿标准符合本市同地段同类房屋的租金标准，属合理裁量范围。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第一百零一条规定：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领……”。《认购意向书》第五条第（三）项约定：“第三次付款补齐《房号确认单》所示房型的购房款，在结构封顶后15日足额缴纳（以告知函时间为准），并签订《商品房买卖合同》”。根据该约定，房屋买受人需补齐房款后，房屋出卖人交付房屋。双方合同履行有先后之分。在2017年12月16日，蓝天城公司向房屋买受人发出了要求补足购房款的通知函，因双方对房屋面积增加后的房屋价款数额产生分歧，房屋买受人一方一直没有向蓝天城公司交付房屋尾款，也没有向有关提存机关提存房屋尾款，蓝天城公司也没有交付房屋，蓝天城公司暂不交付房屋的后履行抗辩权，在此期间发生的交付房屋的迟延，蓝天城公司不应承担逾期交付的违约赔偿责任。一审判决支付2018年12月31日至2019年3月31日之间的逾期交房赔偿金并不符合上述法律规定，应予纠正。蓝天城公司此项上诉请求成立，本院予以支持。但在被上诉人已经按法律规定交付和提存房屋尾款之后，蓝天城公司拒绝受领而又不交付房屋的期间逾期交房费用（A户型月租房费800元、B户型月租费600元）应予承担；五、一审是否违反法定程序的问题。民事诉讼应当遵循“不告不理原则”，要严格围绕当事人的诉讼请求进行审理，不能遗漏诉讼请求也不能超出诉讼请求进行审理判决。本案张凤春等九位原告的第一项诉讼请求为“依法判令蓝天城公司按《认购意向书》约定的公摊率19.3%履行，不同意按增加公摊面积后公摊率为24%的标准履行；”第四项诉讼请求为：“判令蓝天城公司与九名被上诉人及钟辉、王丽霞、王丽娜签订正式《商品房买卖合同》”。第一项诉讼请求中的“按不同公摊率标准履行”的内容应当为房屋价款的给付请求权，请求权是权利人可以要求他人为一定行为或不为一定行为的权利。对于未支付的房屋尾款，蓝天城公司作为债权人可以提出相应的诉讼请求，而作为义务人的被上诉人则不享有该项请求权。蓝天城公司在本案中并没有提出此项反诉请求，一审判决主文第一项显然已经超出当事人的诉讼请求范围。另外，本案系房屋买卖合同纠纷案件，不是物权确认纠纷，房屋物权的继受取得需要办理变更登记方发生物权效力，一审判决第一项直接判决房屋所有权归属原告也超出了本案的审理范围，审判程序违法，蓝天城公司的此项上诉请求成立，一审判决主文第一项判决应予撤销。原审原告的诉讼请求第一项及第四项的基本含义应当为请求“交付房屋”和“房屋过户”，这也是作为房屋买卖合同的买受人基本的债权请求内容，法院应当围绕原告当事人的诉讼请求本意进行审理判决。综上，蓝天城公司的部分上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，部分判项超出审理范围，程序违法，判决结果有误，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、四项规定，判决如下：一、维持吉林省辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1063号判决主文第三项；二、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初1063号判决主文第一、二、四、五项；三、在孙大铁、王立鹏、刘大海、韦宏、王磊、张凤春、姜德男、娄大海、刘峰、王丽霞、王丽娜、钟辉向辽源市蓝天城房地产置业有限公司支付房屋尾欠房款（详见附表房间号及尾欠房款）后，辽源市蓝天城房地产置业有限公司向孙大铁等上述12人交付房屋。并协助将房屋过户给孙大铁等12人（包括签订过户所需的正式房屋买卖合同书）。拒不受领房款又不交付房屋的，由辽源市蓝天城房地产置业有限公司支付逾期交房赔偿金（自本判决生效之日起按A户型月租房费800元、B户型月租费600元标准计算至实际交付房屋之日止）；四、驳回孙大铁、王立鹏、刘大海、韦宏、王磊、张凤春、姜德男、娄大海、刘峰、王丽霞、王丽娜、钟辉的其他诉讼请求。一审案件受理费500.00元（张凤春垫付）、二审案件受理费3,590.00元（蓝天城公司垫付），合计4,090.00元，由辽源市蓝天城房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈传冬审判员  李 爽审判员  温桂杰二〇一九年十二月十一日书记员  李 尧