江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9356号上诉人（原审被告）：南京玖帮建筑装饰工程有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号A10幢综合楼-楼168室。法定代表人：徐长青，该公司董事长。委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京马顺瑞机械贸易有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路522号之1号。法定代表人:王发杨，该公司经理。委托诉讼代理人：胡守雷，浙江沐尘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海安吉汽车运输有限公司，住所地上海市嘉定区园大路55号3幢。法定代表人：王文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵立成，男，1976年9月23日生，汉族，该公司项目经理。被上诉人（原审原告）:南京捷奥物流有限公司，住所地江苏省南京市玄武区玄武大道699-10号5幢。法定代表人：张晓磊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宗炜，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京玖帮建筑装饰工程有限公司（以下简称玖帮公司）、南京马顺瑞机械贸易有限公司（以下简称马顺瑞公司）、上海安吉汽车运输有限公司（以下简称安吉公司）因与被上诉人南京捷奥物流有限公司(以下简称捷奥公司)返还原物纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玖帮公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回捷奥公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由捷奥公司承担。主要事实和理由：一、一审法院认定江苏兴元燃气发展有限公司（以下简称兴元公司）出具《承诺书》将案涉土地交给玫帮公司使用，并未形成租赁合同关系，并不适用“买卖不破租赁”的事实明显属于认定事实错误，适用法律不当。因兴元公司拖欠玖帮公司工程款、材料款及人工工资，兴元公司于2015年10月29日向玖帮公司出具承诺书，承诺案涉土地由玖帮公司使用。基于该承诺书，玖帮公司与马顺瑞公司签订了土地租赁合同，马顺瑞公司基土地租赁合同租赁至今。捷奥公司取得案涉土地所有权时，玖帮公司已经实际租赁该土地，并将该土地通过租赁方式交付给马顺瑞公司。按照“买卖不破租赁”原则，玖帮公司与兴元公司的租赁在前即2018年4月，捷奥公司通过司法拍卖取得不动产权时间在后即2018年11月，故玖帮公司与马顺瑞公司签订的租赁合同应该有效。二、捷奥公司是通过司法拍卖取得了案涉场地，案涉场地拍卖时，玖帮公司为了将该土地交付给马顺瑞公司使用，双方均投入533300元的资金用于填平水塘，路面平整。依据公平原则，如果捷奥公司继续使用案涉土地，必须给予玖帮公司合理的赔偿。玖帮公司已向鼓楼法院和南京市中级人民法院提出过执行异议，并经再审程序。三、捷奥公司要求玖帮公司分别按照506.85元/天、630.14元/天的标准支付场地实际占用费没有法律依据。因为玖帮公司与马顺瑞公司签订的租赁合同约定的租赁价格是每年176500元，折算后每日为483.56元，一审法院认定的租金标准缺乏依据。捷奥公司辩称：1.玖帮公司认为其获得案涉土地的承租权是基于兴元公司于2015年10月29日出具的承诺书，但该承诺书并非租赁合同。玖帮公司并未取得案涉土地的租赁权，不能够适用买卖不破租赁的原则。并且，在案涉土地进行拍卖时，兴元公司也未向执行法院申报租赁情况。因此，玖帮公司不享有租赁权。2.玖帮公司主张的对案涉土地进行改造平整的费用应该向执行法院提出，捷奥公司作为竞买人已经就案涉土地支付了购买款项，玖帮公司要求捷奥公司支付该笔费用没有依据。3.关于实际占用费的标准，一审法院已经考虑到实际情况，对案涉土地的实际占用费标准进行过调整，公平合理。马顺瑞公司辩称，针对本案所有意见均与马顺瑞公司的上诉意见一致，租金应该由玖帮公司承担。安吉公司辩称，针对本案所有意见均与安吉公司的上诉状一致，所有产生的费用应由玖帮公司承担。马顺瑞公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判玖帮公司向捷奥公司支付租金；本案全部诉讼费用由玖帮公司、捷奥公司承担。主要事实和理由：一、马顺瑞公司要求玖帮公司承担租金责任的诉讼请求合法合理，一审判决适用法律错误，应依法予以改判。1.玖帮公司从未取得涉案土地合法使用权，亦未经任何有关部门批准受让，故意隐瞒真实情况与马顺瑞公司签订三年的土地租赁合同。案涉土地是捷奥公司通过法院拍卖公开竞拍取得，现法院判决玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司限期搬离案涉场地导致合同不能继续履行。依据《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。马顺瑞公司作为善意第三人，对玖帮公司未取得案涉土地合法权利毫不知情且无重大过失，每年应付租金都按时支付，对于玖帮公司与兴元公司纠纷情况全然不知，实际上都是玖帮公司在幕后操作，玖帮公司是罪魁祸首，主要法律责任理应由其承担。玖帮公司作为案涉土地的无权占有人，应当如数退还马顺瑞公司支付的租金及场地平整费用，造成的损失玖帮公司也应当赔偿。一审判决玖帮公司、马顺瑞公司和安吉公司共同支付占用场地费显然适用法律错误。2.玖帮公司在出租土地使用权时，依法负有向承租人履行告知出让土地现状、保证土地不存在瑕疵等法定义务，以确保承租人实现订立合同的目的。根据《土地租赁合同》第五条第1款约定：甲方拥有土地所有权，但不涉及乙方区域内规划等工作，在合同期限内甲方尊重乙方的经营自主权，不得干涉乙方正常的生产经营活动。玖帮公司在签订土地租赁合同时，违反诚实信用原则没有如实告知出租土地存在重大瑕疵，未履行告知出让土地现状的义务，影响马顺瑞公司对出让土地的合理使用，给马顺瑞公司造成严重经济损失，经多方沟通协调均未解决，玖帮公司除向马顺瑞公司赔偿承租土地租期、费用、合理利润等损失外，还应承担租金支付的主要责任。二、一审法院判决马顺瑞公司承担租金标准偏高，缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。捷奥公司于2018年10月拍卖竞得案涉土地，期间多次通知利害人搬离场地，但都没有出示相关权利证书，让马顺瑞公司难以置信其是真正权利人。捷奥公司不动产权证书直到2019年6月18日才办理下来，马顺瑞公司作为善意第三人且没有重大过失，一审法院依据安吉公司提供的土地租赁合同判决玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司支付600元/日场地占用费偏高，缺乏法律依据。捷奥公司辩称：马顺瑞公司认为其作为善意第三人对玖帮公司未取得案涉土地合法权利毫不知情，且无重大过失，没有事实和法律依据。玖帮公司与马顺瑞公司签订合同的时间是2018年4月份，当时案涉土地已经被法院查封，产权人兴元公司已被列为被执行人。马顺瑞公司签订土地租赁合同理应查清案涉土地的权利状况，在没有调查的前提下签订土地租赁合同，存在重大过失，并不能作为善意第三人。玖帮公司、马顺瑞公司以及安吉公司三方就案涉土地连续签订土地租赁合同，造成的后果是捷奥公司对依法取得的案涉土地不能实际占有并获取相应的收益。因此，玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司的行为都是上述损害结果发生的共同原因，不存在责任的主次之分，应共同承担损害赔偿责任。关于租金标准问题，同之前的答辩意见。玖帮公司辩称，玖帮公司与马顺瑞公司在签订土地租赁合同时，并不存在故意隐瞒真实情况的情形。在签订土地租赁合同时，玖帮公司已将承诺书告知了马顺瑞公司，并且马顺瑞公司也到现场进行了考察，并对现场进行了平整、维修。马顺瑞公司在与玖帮公司2018年4月27日签订租赁土地合同后，不到10天就与安吉公司签订土地租赁合同，并将年租金从17.65万提高到22万、23万、24万。另，马顺瑞公司所提出的第一个上诉请求没有法律依据，本案审理的是捷奥公司要求返还原物，与马顺瑞公司要求玖帮公司承担责任是两个案件，不应该在本案中作出处理。其他的意见同玖帮公司的上诉意见。安吉公司辩称，对马顺瑞公司的上诉没有意见发表。安吉公司上诉请求：撤销一审判决，改判安吉公司不承担赔偿责任且不支付占用使用费;本案诉讼费用由捷奥公司承担。主要事实和理由：1.2015年10月29日《承诺书》为兴元公司真实的意思表示，未违反国家相关法律规定，亦未侵犯他人权益，当然受法律保护，故玖帮公司占有使用该涉案土地于法有据。2.一审法院以“在2018年1月25日南京市鼓楼区人民法院对案涉土地裁定拍卖后，上述承诺书无法成为玖帮公司占有案涉土地的合法依据”为由，认定“玖帮公司又于2018年4月27日将案涉土地租赁给马顺瑞公司，马顺瑞公司再于2018年5月3日将案涉土地转租给安吉公司使用，三原审被告对于案涉土地的占有均属无权占有。”司法拍卖仅是启动了案涉土地的买卖程序，并未发生所有权的转移。拍卖中不动产的物权变动以法院裁定送达买受人或者承受人时起转移，法院启动拍卖程序并不意味着案涉土地的物权转移。3.玖帮公司基于原物权所有人兴元公司的承诺书，在2018年4月27日与马顺瑞公司签订土地租赁合同，2018年5月3日马顺瑞公司将该涉案地块转租给安吉公司，而捷奥公司于2019年6月18日办理案涉土地的不动产权证（使用期限2018年11月1日至2068年10月31日止），安吉公司与马顺瑞公司订立的《土地租赁合同》不仅在捷奥公司取得物权登记之前，亦在其对案涉土地合法使用期限之前。玖帮公司对该涉案地块因法律上的关系而取得占有，马顺瑞公司及安吉公司对于该涉案地块的占有于法有据，并非一审法院认定的无权占有。4.玖帮公司、马顺瑞公司及安吉公司的连续行为并未使案涉土地的所有权发生转移，致使捷奥公司的买卖目的不能实现。而且安吉公司对于该案涉土地遵从物权法的根本性原则物尽其用，以物的最大利用发挥最大社会效益及经济效益为主，从而使有限的资源得到最充分的利用。二、一审判决安吉公司向捷奥公司承担赔偿责任，并支付场地占用费，事实认定不清，适用法律错误。1.安吉公司基于兴元公司对玖帮公司出具的《承诺书》而有理由相信玖帮公司对于案涉土地是有权代理，玖帮公司与马顺瑞公司之间的法律关系真实有效，安吉公司与马顺瑞公司签订了《土地租赁合同》并支付了合理的对价，在法律上并无瑕疵。至于之后案涉土地因拍卖，所有权转移至捷奥公司，捷奥公司、玖帮公司、马顺瑞公司均未就捷奥公司取得案涉土地所有权之事，通知安吉公司，安吉公司主观上对于案涉土地的占有并不存在恶意。2.玖帮公司基于兴元公司的承诺书，于2018年4月27日将涉案土地租赁给马顺瑞公司，马顺瑞公司又在2018年5月3日将案涉土地租赁给安吉公司，两两之间因土地租赁而形成了债权债务关系。捷奥公司自2018年11月1日起取得了案涉土地所有权，玖帮公司由原土地所有人兴元公司出具的《承诺书》而取得的使用权消灭。至此，玖帮公司对于马顺瑞公司、马顺瑞公司对于安吉公司形成了出租他人之物之行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分人处分他人财产，经物权人追认或处分人取得处分权后的合同有效。捷奥公司没有追认无权处分合同，两两之间的债权债务关系不及于捷奥公司，但在两两之间依然有效。3.债权具有相对性，债权关系之外的第三人，除契约另有约定外，既不享有债之关系上的权利，亦不负担债之关系上的义务。捷奥公司作为案涉土地的所有人，在两两的债权债务关系中为第三人，不享有因该债之关系而产生的权利，也不负担因此产生的义务。基于物权的排他性，安吉公司虽应向捷奥公司返还占有物，搬离涉案土地。但依据债权之相对性，安吉公司对捷奥公司不负有赔偿责任和支付场地占用费的义务。捷奥公司辩称：1.安吉公司认为玖帮公司占有使用案涉土地于法有据，捷奥公司对此同之前发表的答辩意见。2.玖帮公司无权出租案涉土地，捷奥公司于2018年10月份拍卖取得了案涉土地所有权，从2018年11月1日开始，玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司均无权非法占有案涉土地。3.虽然安吉公司签订租赁合同的时间是2018年5月份，但安吉公司占有案涉土地没有法律依据。一审法院认定安吉公司无权占有，认定事实清楚，适用法律准确。4.安吉公司非法占有案涉土地，致使捷奥公司在合法取得所有权后，无法进行开发或者利用，已经造成了捷奥公司的实际损失。5.安吉公司对案涉土地的占有存在重大过失，安吉公司在签订租赁合同时并未对案涉土地的权利状态进行核查，在玖帮公司、马顺瑞公司无权出租案涉土地的情况下与马顺瑞公司签订租赁合同存在重大过失。玖帮公司述称，同玖帮公司的上诉意见。马顺瑞公司述称，没有意见发表，同马顺瑞公司的上诉意见。捷奥公司向一审法院起诉请求：1.判令玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司搬迁出(2019)宁栖不动产权第0028994号场地;2.判令玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司向捷奥公司支付场地实际占用费至实际搬迁之日(暂按照483.56元/日(176500元÷365日)计算，从2018年11月1日暂计算至2019年7月9日，共计120890元);3.判令玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司承担本案的诉讼费用。审理中，将诉讼请求第2项变更为：判令三原审被告按马顺瑞公司与安吉公司签订的场地租赁合同约定的租赁费标准向捷奥公司支付场地实际占用费至实际搬迁之日(暂按照从2018年11月1日至2019年5月31日按506.85元/天标准计算，共211天，计106945.35元；从2019年6月1日至2019年7月9日630.14元/天标准计算，共38天，计23945.32元，合计130890.67元)。一审法院认定事实：案外人江苏新捷新能源有限公司与兴元公司买卖合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院作出（2016）苏0106民初5226号民事判决书，该判决发生法律效力后，兴元公司未自觉履行该民事判决书确定的义务，江苏新捷新能源有限公司向南京市鼓楼区人民法院申请强制执行。在执行过程中，2018年1月25日南京市鼓楼区人民法院作出（2017）苏0106执1731号执行裁定书，对兴元公司名下位于南京市栖霞区不动产权证号为宁栖201311975的土地（以下简称案涉土地）公开拍卖。捷奥公司于2018年10月5日通过淘宝网司法拍卖网络平台以241.5万元竞得案涉土地，于2018年10月17日签署《拍卖成交确认书》。2019年6月18日捷奥公司办理了案涉土地的不动产权证（苏（2019）宁栖不动产权第0028994号，使用期限2018年11月1日至2068年10月31日止）。2015年10月29日，案外人兴元公司出具《承诺书》，载明：玖帮公司为兴元公司在龙潭建加气母站，工地地址坐落于栖霞区，因兴元公司暂拖欠玖帮公司工程款、材料款以及人工工资，故这块地暂由玖帮公司使用。2018年4月27日，玖帮公司与马顺瑞公司签订《土地租赁合同》，约定：玖帮公司将案涉土地租赁给马顺瑞公司摆放大型车辆，租赁期限从2018年6月1日起至2021年5月30日止，租金为176500元/年，押金30000元；地平工程必须交于玖帮公司完成，费用由马顺瑞公司支付，共计175000元。2018年5月3日，马顺瑞公司与安吉公司签订《场地租赁合同》，约定马顺瑞公司将案涉土地租赁给安吉公司停放大型车辆，租赁期限从2018年6月1日起至2021年5月31日止，第一年停车费用为405000元（包含马顺瑞公司对场地的平整维修款185000元），第二年停车费用为230000元，第三年停车费用为240000元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，捷奥公司通过公开拍卖依法取得案涉土地并已办理了不动产权证，因此，捷奥公司作为案涉土地的权利人，依法对案涉土地享有占有、使用、收益和处分的权利，在案涉土地被他人无合法依据占有时，可依据上述法律规定请求返还原物。玖帮公司占有案涉土地源于2015年10月29日兴元公司出具的《承诺书》，兴元公司仅承诺暂因拖欠玖帮公司工程款等将案涉土地暂由玖帮公司使用，故兴元公司与玖帮公司就案涉土地并未形成租赁合同关系，并不适用“买卖不破租赁”，因此，在2018年1月25日南京市鼓楼区人民法院对案涉土地裁定拍卖后，上述承诺书无法成为玖帮公司占有案涉土地的合法依据。玖帮公司又于2018年4月27日将案涉土地租赁给马顺瑞公司使用，马顺瑞公司再于2018年5月3日将案涉土地转租给安吉公司使用，玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司对于案涉土地的占有均属于无权占有。因此，关于捷奥公司请求玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司搬离案涉土地的请求，合法有据，法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”关于捷奥公司主张玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司支付场地实际占用费的请求。捷奥公司作为案涉土地的权利人，其经济损失应是案涉土地被占用导致捷奥公司无法享有土地收益，而现阶段案涉土地的收益应以市场租金标准来予以计算，根据原审被告提交的案涉土地租赁合同约定的租金价格，法院酌定案涉土地的占用费标准为600元/日，捷奥公司仅主张2018年11月1日至2019年5月31日期间按506.85元/日标准计算，系捷奥公司对自身权利的自愿处分，法院予以准许。至于占用费起算时间应以不动产权证登记的土地使用期限即2018年11月1日为准。故玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司作为无权占用人应向捷奥公司支付占用费为：自2018年11月1日起至2019年5月31日止，按506.85元/日标准计算；自2019年6月1日起至实际搬离之日止，按600元/日标准计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、南京玖帮建筑装饰工程有限公司、南京马顺瑞机械贸易有限公司、上海安吉汽车运输有限公司于判决生效之日起十日内搬离(2019)宁栖不动产权第0028994号场地；二、南京玖帮建筑装饰工程有限公司、南京马顺瑞机械贸易有限公司、上海安吉汽车运输有限公司于判决生效之日起十日内向南京捷奥物流有限公司支付场地占用费（1.自2018年11月1日起至2019年5月31日止，按506.85元/日标准计算；2.自2019年6月1日起至实际搬离之日止，按600元/日标准计算）。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，安吉公司陈述其还在使用案涉场地停车，但已与捷奥公司重新签订了合同。捷奥公司亦陈述已与安吉公司签订了合同。另查明，马顺瑞公司于2019年8月30日以土地租赁合同纠纷向法院起诉玖帮公司。以上事实，有（2016）苏0106民初5226号民事判决书、（2017）苏0106执1731号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、不动产权证、《承诺书》、土地租赁合同、场地租赁合同及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，案涉土地原属案外人兴元公司所有，玖帮公司以兴元公司2015年10月29日出具的《承诺书》主张其对案涉土地享有承租权。本院认为，该承诺书内容显示兴元公司因拖欠玖帮公司工程款等原因，承诺将案涉土地暂由玖帮公司使用，玖帮公司主张与兴元公司就案涉土地形成租赁合同关系，缺乏事实依据。后因兴元公司未自觉履行生效民事判决书确定的义务，法院于2018年1月25日裁定对案涉土地进行拍卖，此后，玖帮公司依据前述《承诺书》继续占用案涉土地，缺乏依据。玖帮公司于2018年4月27日将案涉土地租赁给马顺瑞公司，马顺瑞公司再于2018年5月3日将案涉土地转租给安吉公司，一审法院认定玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司对于案涉土地的占有均属于无权占有，依据充分。案涉土地的不动产权由捷奥公司通过法院竞拍合法取得，捷奥公司依法对案涉土地享有占有、使用、收益和处分的权利。故捷奥公司请求玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司搬离案涉土地，应予以支持。根据案涉土地被占用使用的情况，结合案涉土地租赁协议约定的租金计算标准，一审法院认定玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司共同向捷奥公司承担场地占用费及费用的计算标准，均无不当，本院予以维持。玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司就各自签订的租赁合同如存在其他争议，可另行主张权利。综上所述，玖帮公司、马顺瑞公司、安吉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2718元，由南京玖帮建筑装饰工程有限公司、南京马顺瑞机械贸易有限公司、上海安吉汽车运输有限公司各负担906元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月四日书记员  杨文艳