湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初1737号原告：美好幸福物业服务有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区巨龙大道84号名流·人和天地营销中心1/3层。法定代表人：吕卉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小霞，王樱花，该公司员工（特别授权）。被告：曾建平，男，1957年12月28日出生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：曾峰，男，1983年4月17日出生，汉族，住武汉市江岸区，被告：王璟璟，女，1983年5月11日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告美好幸福物业服务有限公司（以下简称幸福物业公司）诉被告曾建平、曾峰、王璟璟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员李黎嘉担任审判长，人民陪审员林晶、罗谧参加的合议庭进行了审理。由于被告曾建平下落不明，本院依法于2019年7月5日以公告的方式向其送达诉状副本及相关法律文书，并于2019年10月8日公开开庭审理了本案。原告幸福物业公司的委托诉讼代理人陈小霞、王樱花到庭参加了诉讼，被告曾建平、曾峰、王璟璟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾建平向原告支付2015年11月1日至2017年6月30日拖欠物业服务费1336.8元及违约金2673.6元；2、判令被告曾峰、王璟璟对上述物业服务费及违约金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告曾建平原系原告所管理的名流·人和天地太和园的业主，双方签订了《名流人和天地（太和园）小区前期物业服务合同》，合同约定按建筑面积0.55元/平方米收取物业管理费。合同签订后，原告对该小区的安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理。另外，涉案房屋于2017年6月26日经被告曾峰、王璟璟通过法院司法拍卖程序取得房屋所有权。因三被告一直未交纳2015年11月1日至2017年6月30日期间的物服务业费，并经多次催收无果，原告由此诉至法院，要求判如所请。被告曾建平、曾峰、王璟璟辩称：（缺席）。被告曾建平、曾峰、王璟璟在法定期间未向本院提交答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告曾建平系武汉市黄陂区盘龙城名流·人和天地太和园小区107幢2单元1层2号房屋的业主，该房屋建筑面积为121.64平方米。2006年10月9日，被告曾建平办理了涉案房屋的收房手续。当日，武汉五星物业管理有限公司（甲方）与被告曾建平（乙方）签订《名流人和天地小区前期物业服务合同》，合同约定：由甲方为名流·人和天地提供物业服务；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳0.55元/月/平方米，物业服务费用按季度（3个月）交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2015年5月24日，原告（乙方）与武汉市盘龙城经济开发区人和天地社区业主委员会（甲方）签订《名流人和天地物业服务合同》一份，合同约定：甲方委托乙方对涉案小区提供物业管理服务，合同期限自2015年5月4日起至2018年5月4日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，太和园（多层）住宅的物业服务费标准为0.55元/月/平方米；业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为2月30日前（每年2月30日前未交纳或未全额交纳的为逾期）；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日交纳欠费总额的不低于国家银行活期存款利息的标准向乙方支付违约金，直到交清日为止；乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……。另查明，被告曾建平因金融借款合同纠纷被武汉市江汉区人民法院列入被执行人名单，该法院于2017年6月26日作出执行裁定，裁定涉案房屋归买受人曾峰所有，并登记在被告曾峰、王璟璟二人名下。因三被告未交纳涉案房屋2015年11月1日至2017年6月30日期间的物业服务费，经原告多次催要亦无果，由此引发本案诉讼。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，武汉市盘龙城经济开发区人和天地社区业主委员会与原告签订的《名流人和天地小区前期物业服务合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主具有法律约束力，故被告应按照合同约定内容享受权利并承担义务。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，被告于2006年10月9日已收房，自2015年11月1日至2017年6月30日的物业费服务费1338.04元（121.64㎡×0.55元/㎡×20个月）均未交纳，故其行为已构成违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。由于原告所主张的物业服务费均发生于涉案房屋被法院拍卖执行之前，故相关费用仍应由被告曾建平负责清偿。据此，对原告要求被告曾峰、王璟璟支付物业费的诉讼主张，因与查明的事实不符，本院不予以支持。《名流人和天地小区前期物业服务合同》中约定：“未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日交纳欠费总额的不低于国家银行活期存款利息的标准向乙方支付违约金”，故原告主张被告从逾期之日起按每天3‰交纳违约金的诉讼请求，不符合双方已明确约定的违约金条款，本院不予支持。被告曾建平应以每期应付物业服务费为基数，按中国人民银行活期存款利息自逾期之日起分段计算较为合理。同时，鉴于合同约定的“每次交费的具体时间为2月30日前”是一个不存在的日期，本院依据合同解释规则，确定该交费日期实际指向的是每年2月的最后一天。结合上述合同签订的时间，2015年11月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，被告曾建平最迟应在2016年2月29日前交纳，逾期支付将产生违约金，即2015年11月1日起至2016年12月31日止的物业服务费以936.63元（121.64㎡×0.55元/㎡×14个月）为基数，2017年1月1日起至2017年6月30日止的物业服务费以401.41元（121.64㎡×0.55元/㎡×6个月）为基数，自每年3月1日起至实际付清之日止，被告曾建平按中国人民银行活期存款利息标准向原告支付逾期付款违约金。被告曾建平、曾峰、王璟璟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩和举证的权利，不影响本案的审理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《物业管理条例》第四十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾建平向原告美好幸福物业服务有限公司支付2015年11月1日至2017年6月30日的物业服务费合计1338.04元；二、被告曾建平向原告美好幸福物业服务有限公司支付违约金（该违约金以年度分段并按国家银行活期存款利息计算，即2016年度以936.63元为基数，2017年度以401.41元为基数，分别自2016年3月1日、2017年3月1日起至实际付清之日止）；三、驳回原告美好幸福物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，公告费560元，二项合计585元由曾建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李黎嘉人民陪审员  林 晶人民陪审员  罗 谧二〇一九年十二月十二日法官助理高雨薇书记员余嘉