湖北省通山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂1224民初2697号 原告：王有保，男，1959年2月18日出生，汉族，湖北省通山县人。住通山县。 委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。 被告：武汉辉煌置业有限公司（以下简称辉煌置业公司）。住所地：湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街工农路**。统一社会信用代码：914201137713882420。 法定代表人：何开日，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵李平，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：余月志，通山县通羊法律服务所法律工作者。 原告王有保与被告武汉辉煌置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日作出（2018）鄂1224民初1946号民事判决，被告武汉辉煌置业有限公司不服判决向咸宁市中级人民法院提出上诉，咸宁市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）鄂12民终589号民事裁定书，裁定撤销通山县人民法院（2018）鄂1224民初1946号民事判决，本案发回通山县人民法院重审。本院于2019年10月31日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王有保及其委托诉讼代理人黄文魁，被告辉煌置业公司的委托诉讼代理人赵李平、余月志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王有保向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年12月18日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》；2、判令被告返还购房款296000元及利息257322元（利息按月息2分，自签订协议书的2014年12月18日开始计算，暂计算至2018年7月31日止为257322元，应计算至还清之日止）；3、判令被告赔偿原告296000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月18日，原告与被告签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》，约定由原告购买被告开发的辉煌名居二期第X栋X单元X层9号房，总金额为34万元。原告于同日支付被告购房款282000元，后陆续支付1万余元。协议签订后，被告拒不按合同履行，虽经原告多次追问，至今未果。同时查明，被告开发的辉煌名居二期第X栋X单元X层并无9号房，只有4套房且均已办理房产登记手续，从而导致合同目的根本不能实现。为此，原告诉至法院。 被告辉煌置业公司辩称，1、原告诉讼请求无事实依据和法律依据，答辩人不是本案适格被告，诉讼请求不能成立。2014年12月18日，被答辩人与陈周文签订的认购协议中加盖的武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部印章不是答辩人公司项目部印章。答辩人2014年6月23日才取得通山县住房和城乡建设局审批的建设用地规划许可证，该许可证用地项目名称为辉煌名居二期，用地项目审批领证后，答辩人才成立项目部，印章为武汉辉煌置业有限公司辉煌名居二期项目部。湖北省商品房预售许可证《鄂通房预许字（2017）XX号》，许可证领取日期为2017年6月2日，项目名称是辉煌名居二期。建设工程规划许可证、施工许可证、施工图设计文件审查备案单等文件均注明工程名称是辉煌名居二期。因此，认购协议书上的印章不是答辩人项目部印章，答辩人不是本案适格主体，应依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。2、被答辩人交纳的购房款及与陈周文签订协议书等相关民事法律行为与答辩人无关。被答辩人提起诉讼期间，向答辩人出具了2014年12月18日盖有帝豪苑项目部印章的收取定金50000元的收据、2015年2月18日收取房款10000元的收据、2015年5月6日收取水、电开户费4000元的收据，这些款项均是帝豪苑项目部收取，答辩人没有收过被答辩人一分钱的售房款。被答辩人与陈周文、赵亚伍、县法院阮桃花签订的协议书是三个自然人所为，且该协议无日期，没有答辩人单位印章，这些民事法律行为均与答辩人无关联性。综上，请人民法院据实依法支持答辩人的答辩理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提交的证据的真实性均不持异议，对部分证据的证明目的持有异议，不影响其作为认定本案事实的依据，故依法予以确认并在卷佐证。 根据以上依法确认的有效证据以及当事人陈述，可以认定本案如下事实： 2014年12月18日，原告王有保（乙方）与陈周文（甲方）签订了《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》，协议主要内容为：原告王有保向陈周文认购由其开发建设的帝豪苑第X栋X单元X层9号商品房，建筑面积138㎡（面积以房产部门计算为准），认购价为建筑面积2480元/㎡，总金额34万元（另抵赵亚武欠款，以法院协议为准，金额232000元）；双方在签订该认购协议时，乙方向甲方支付5万元作为该商品房定金；乙方应于本认购协议签订后，按甲方签约通知之日起10日内到帝豪苑营销中心签订《湖北省商品房买卖合同》，并带上相关证件；如乙方在甲方通知的签约期内完成《湖北省商品房买卖合同》签订手续，定金抵作购房款，乙方同时付清房款，如甲方在约定的签约期内已将商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金，如乙方在约定期内不前来签订《湖北省商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人。陈周文在认购协议中作为甲方签字，并加盖“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章，原告王有保亦在认购协议中作为乙方签字。因在本院执行申请人王有保与被执行人赵亚伍案件中，赵亚伍尚欠原告王有保23.2万元，而陈周文又欠赵亚伍款。为此，在本院执行人员主持下，陈周文、王有保、赵亚伍于2014年12月16日签订一份协议书，主要内容为：陈周文同意将其建筑的位于通山县老中医院宿舍楼院后（即辉煌名居二期项目所在地）X号楼X单元X楼靠西方的房屋一套折抵赵亚伍欠王有保债务23.2万元，其余部分按房价计算，余款11.8万元由王有保付给陈周文；房屋面积为138㎡，单价2480元/㎡，总价34万元；王有保首付陈周文5万元，下欠部分待签订正式购房合同后付清。原告王有保以及陈周文、赵亚伍、法院执行人员阮桃花均在该协议中签字。为此，原告王有保于2014年12月18日向陈周文付款5万元，陈周文分别向原告出具了收到购房款（抵赵亚武欠款）23.2万元、商品房定金5万元的收据二张；原告于2015年2月18日向陈周文付款1万元，陈周文向原告出具了收到房款1万元的收据一张。上述三张收据的收款人（经办人）处均有陈周文签字，并加盖有“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章。2015年5月6日，原告向陈周文支付水、电开户费4000元，陈周文向原告出具了收据，该收据经办人处有陈周文签字。后原告多次找陈周文签订商品房买卖合同，陈周文均予以推诿，后原告与陈周文失去联系，遂向被告主张权利，被告认为原告与陈周文约定抵债的房屋实际并不存在，其公司开发的建设工程项目名称为“辉煌名居二期”，使用的项目部印章为“武汉辉煌置业有限公司辉煌名居二期项目部”，从未使用过“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章，上述认购协议、收款收据均系陈周文个人行为，与公司无关。为此，原告诉至本院。 另查明：被告开发建设的辉煌名居二期项目的永久性公示牌显示：工程名称为辉煌名居二期（1-5栋）；建设单位为武汉辉煌置业有限公司，项目负责人为陈周文；项目开工日期为2014年9月10日、竣工日期为2016年3月20日。原、被告所签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》中原告认购的辉煌名居二期（帝豪苑）X栋X单元X层的房屋并无9号门牌号码，且该楼层所有房屋均已由被告辉煌置业公司销售并办理了商品房产权预登记或产权登记。 本院认为，1、本案的主要争议焦点为，陈周文以武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部的名义与原告王有保签订房屋认购协议的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即原告王有保在陈周文以被告辉煌置业公司名义与其签订协议时，是否有理由相信陈周文有代理权且善意无过失。在本案审理过程中，原告除提交相关认购协议、收款收据外，还提交了被告开发建设的辉煌名居二期项目的永久性公示牌照片，以及被告在楼梯间内张贴的相关“通知”的照片，证明陈周文系被告开发的辉煌名居二期项目部负责人。经本院到当地核实属实，该公示牌公示的辉煌名居二期项目负责人为陈周文，被告在辉煌名居二期小区内张贴的2015年4月23日“通知”中有“项目部电话18062******（陈总）”内容，被告对该项证据的真实性亦无异议，并认可“1806232****（陈总）”系陈周文的电话号码。被告提出该永久性公示牌系委托物业部门制作，公示的项目负责人陈周文系工作人员失误造成，陈周文与该项目没有关系，且即使陈周文是辉煌名居二期项目负责人，但其与原告签订的认购协议中认购的是“帝豪苑”房屋，而非“辉煌名居二期”房屋。本院认为，被告的上述意见，理由不能成立。首先，建设工程项目的永久性公示牌具有对外公示效力，其公示的项目负责人为陈周文，且原告和陈周文2014年12月18日签订房屋认购协议之后的2015年4月份，被告在辉煌名居二期小区张贴的相关“通知”中仍留有陈周文（陈总）电话；其次，原告与陈周文并不认识，其之所以与陈周文签订该认购协议，系因赵亚伍欠其23.2万元案款在本院强制执行过程中，由赵亚伍提出因陈周文欠其款项，以陈周文所建房屋抵债，三方在法院执行人员主持下达成协议，该协议所指房屋位于老中医院宿舍楼院后，亦即现在辉煌名居二期项目所在地，而赵亚伍与辉煌名居二期股东之一即被告委托诉讼代理人赵李平，以及工程承建方赵亚六系兄弟关系，其提出以陈周文所建辉煌名居二期房屋抵所欠原告债务，可见赵亚伍知道并确信陈周文系辉煌名居二期项目的股东及负责人。第三，原告与陈周文签订的认购协议所涉房屋项目名称为“辉煌名居二期（帝豪苑）”，仍有“辉煌名居二期”内容，原告作为一般自然人，有理由相信其认购的房屋系“辉煌名居二期”房屋。因此，原告作为合同相对人，有理由相信陈周文具有代理权且善意无过失，其对印章的真实性并无实质性审查与鉴定真伪的义务。陈周文作为辉煌名居二期项目负责人，在项目建设过程中与原告签订房屋认购协议具备对外效力，即使陈周文后来退出了辉煌名居二期项目建设，其代理权终止，亦不影响本案表见代理的构成。综上所述，陈周文的代理行为有效，被告作为被代理人，应承担相关合同责任。被告以认购协议中“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章与项目部名称不符抗辩原告的诉求，理由不能成立。 2、本案原、被告所签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》中原告认购的X栋X单元X层的房屋并无9号房门牌号，且该楼层所有房屋均已由被告辉煌置业公司销售并办理了产权预售登记或产权登记，导致合同目的不能实现。故对原告要求解除与被告于2014年12月18日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》，要求被告返还其支付的购房款的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按月利率2%支付其购房款利息至房款还清之日止，以及赔偿原告296000元的诉讼请求。本院认为，根据双方签订的房屋认购协议及被告出具的收款收据，可认定原告支付的款项中，其中5万元是购房定金，242000元为购房款，4000元为水电开户费用。根据双方签订的《认购协议》，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被告只对购房定金5万元负有双倍返还义务。同时，因被告未履行合同约定义务，违背了诚实信用原则，对原告已交购房款及水电开户费用共计24.6万元应承担资金占用期间利息，本院酌定按年利率6%计算。原告主张被告双倍返还全部购房款，并按月利率2%计算利息无事实和法律依据，故对超出部分的诉求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王有保与被告武汉辉煌置业有限公司于2014年12月28日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》。 二、由被告武汉辉煌置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告王有保购房定金共计10万元。 三、由被告武汉辉煌置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款24.2万元、水电开户费用4000元，共计24.6万元，并按年利率6%，向原告支付自原告付款之日起至本判决确定的履行期限届满之日止的资金占用期间利息（其中23.2万元利息自2014年12月18日起计算、1万元利息自2015年2月18日起计算、4000元利息自2015年5月6日起计算）。 四、驳回原告王有保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12293元，由原告王有保负担6224元，由被告武汉辉煌置业有限公司负担6069元。 如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。 审判长 徐爱华人民陪审员阮敏玲人民陪审员祝文英 二〇一九年十二月十三日 书记员 金        学        渊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。