江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终1152号上诉人（原审原告）：罗云华，男，1977年2月2日出生，汉族，住新余市渝水区。上诉人（原审原告）：黎小菊，女，1979年6月13日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：李小刚，江西淦阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心。法定代表人：王晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：温鹏，江西袁河律师事务所律师。上诉人罗云华、黎小菊因与被上诉人新余市暨阳房地产开发有限公司(下称暨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经当事人同意，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗云华、黎小菊上诉请求：1.撤销原判，依法改判暨阳公司支付违约金20017元（自2017年11月1日算至2018年12月14日止）；2.一、二审诉讼费由暨阳公司负担。事实与理由:1.一审判决结果显失公正。（1）2017年12月19日暨阳公司将未取得竣工验收合格证的房屋，书面声称“已达到交付使用条件”欺诈通知罗云华、黎小菊收房。没有暨阳公司欺诈行为，罗云华、黎小菊就不会收房，更不会签署《交房相关费用确认书》，该确认书应属无效。（2）《交房相关费用确认书》是格式条款，违反了合同法第三十九规定，符合合同法第四十条规定，该条款无效。（3）《交房相关费用确认书》与暨阳景江花园入住通知书内容自相矛盾，漏洞百出。明明是暨阳公司通知罗云华、黎小菊收房，与《交房相关费用确认书》“业主自愿向贵公司申请交房”自相矛盾，与事实不符。《交房相关费用确认书》仅是面积差价、不动产权登记费、水电费预存的确认，并非不追究暨阳公司逾期交房的违约责任。一审扩大解释了该条款。暨阳公司辩称，2018年2月21日，双方在平等、自愿的基础上签订了《交房相关费用确认书》，该协议约定明确，无歧义,未违反法律的强制性规定，更不是格式合同。该合同合法有效，双方均应恪守合同约定。罗云华、黎小菊自愿同意放弃追究暨阳公司延期交房违约责任，是其自行处置民事权利，是其真实意思表示。暨阳公司在此过程中无欺骗行为。综上，一审法院判决事实清楚、适用法律准确，依法应当驳回上诉请求，维持原判。罗云华、黎小菊向一审法院起诉请求：1.判令暨阳公司向罗云华、黎小菊支付逾期交房违约金20900元（暂算至2018年12月31日止）；2.判令暨阳公司按合同约定以已付购房款每日万分之一计算向罗云华、黎小菊支付自2019年1月1日起至符合交房条件日止期间的违约金；3.本案的诉讼费用由暨阳公司承担。一审法院认定事实，一、2015年6月2日，罗云华、黎小菊与暨阳公司签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：罗云华、黎小菊购买的房屋是位于新余市新欣北大道388号景江花园52栋2401室商品房，房款总额为490625元，付款方式为按揭。交付期限：暨阳公司（即出卖人）应当在2017年10月31日前交付房屋。暨阳公司逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，罗云华、黎小菊（即买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，暨阳公司按日向罗云华、黎小菊支付已交付房价款万分之一的违约金。二、暨阳公司于2018年2月21日向罗云华、黎小菊开具发票，发票载明的价税合计为492695元。三、2016年3月至2016年12月新欣北大道进行道路改造工程，导致位于景江花园东面的新欣大道无法通车，但通往景江花园东西走向的道路仍然可以通行。四、暨阳公司于2017年12月19日通知罗云华、黎小菊收房，罗云华、黎小菊当月收到了暨阳公司的通知，但案涉房产于2018年12月14日才取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证，罗云华、黎小菊于2018年2月21日向暨阳公司提交了自愿交房申请书，并在自愿申请交房协议上签名，同意了暨阳公司不再承担延期交房的违约责任。一审法院认为，本案争议焦点为：暨阳公司应否承担逾期交房违约金及违约金金额应如何认定。一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。罗云华、黎小菊已按照合同约定履行了付款义务，暨阳公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系暨阳公司违约，应向罗云华、黎小菊支付逾期交房违约金，但罗云华、黎小菊在向暨阳公司提交自愿申请交房协议时，已经明确表示同意暨阳公司不承担延期交房的违约责任，一审法院认为，该行为系罗云华、黎小菊对其权利的一种放弃，于法无悖，故对罗云华、黎小菊要求暨阳公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回罗云华、黎小菊的全部诉讼请求。案件受理费162元，由罗云华、黎小菊承担。本院二审期间，罗云华、黎小菊围绕上诉请求提交了二组证据：1.《相关费用确认书》9份及2019年6月拍摄的案外人钱青瑶与暨阳公司交房现场视频二段，旨在证明：所有《相关费用确认书》是暨阳公司事先拟好，重复使用的格式版本，暨阳公司没有采取合理的方式提请业主注意免除或者限制其责任内容，并对该内容予以说明；业主与开发商工作人员是隔着铁窗办理收房手续，开发商工作人员没有向业主解释说明《交房相关费用确认书》，假如有解释，罗云华、黎小菊是不会在确认书上签字的。2.新余市渝水区人民法院一审生效判决书二份：（2018）赣0502民初2189号（傅小朱、邹细女）、（2018）赣0502民初2186号（许红丽），旨在证明：（1）许红丽及傅小朱、邹细女等一批业主起诉暨阳公司的案件，暨阳公司同样提供《相关费用确认书》，辩称业主表明不再追究开发商的违约责任，故对业主主张赔违约金不应当支持，该批案件判决业主全部胜诉，开发商按判决内容履行完支付违约金义务；（2）一审法院就相同案件事实，有胜诉判决，有败诉判决，自相矛盾。暨阳公司质证认为所谓的现场视频只是其中一小段，不能反映真实情况，《相关费用确认书》非格式合同条款，其内容表述明确没有任何歧义，暨阳公司对确认书没有法定解释义务，不存在欺诈行为。本院认为，交房现场视频是2019年6月拍摄的，拍摄的内容也是案外人钱青瑶与暨阳公司工作人员的交房情况，与本案罗云华、黎小菊没有关联性，该证据不能作为本案的定案依据，不予采纳。九份《相关费用确认书》均是案外人签字认可，对其真实性本院予以确认，但不能达到其证明目的。对于一审法院的二份判决书，对其真实性，本院予以确认，但不能达到其证明目的。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：暨阳公司应否承担逾期交房的违约金。本院综合评述如下：罗云华、黎小菊与暨阳公司签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2017月10月31日前，而案涉房产于2018年12月14日才取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证，达到交付条件。罗云华、黎小菊在未达到合同约定的房屋交付条件时有权拒收房屋，但其于2018年2月21日自愿向暨阳公司申请交房，并在《交房相关费用确认书》上签字，应视为双方变更了商品房买卖合同中对交房条件的约定，故涉案房屋自交付之日起，暨阳公司已经履行完毕交房义务，且罗云华、黎小菊签字认可的《交房相关费用确认书》上明确了交付后不再追究双方相关责任，应视为罗云华、黎小菊自愿放弃追究暨阳公司逾期交房的违约责任，现罗云华、黎小菊又向法院主张逾期交房违约金，认为其是受到欺骗才对未竣工验收合格的房屋进行收房并在《交房相关费用确认书》上签字，却未提供证据予以证实，对此，本院不予认可。综上所述，罗云华、黎小菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人罗云华、黎小菊负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  熊 剑二〇一九年十二月十一日法官助理邹铖书记员周美娟