江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8775号上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管委会1楼105室。负责人：谢清，该分公司经理。委托诉讼代理人：常涛，上海市海华永泰（南京）律师事务所。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京众健文化传播有限公司，住所地南京市雨花台区凤集大道15号B区77栋2层202-6。法定代表人：韩旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蓝辉，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪婉婉，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司（以下简称弘金地南京分公司）因与被上诉人南京众健文化传播有限公司（以下简称众健公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘金地南京分公司上诉请求：1.撤销一审第三项、第五项判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的反诉请求；2.支持上诉人在一审中的第四项诉请，即众健公司支付违约金788832元（逾期违约金暂计至2018年12月19日，实计至众健公司履行完毕之日）；3.—审、二审诉讼费用由众健公司承担。事实与理由：一、短暂停电后，合同仍继续履行，弘金地公司有过错，但不构成根本违约。1.停电是南京供电公司做出的强制行为，弘金地公司在接到通知后，已经联系金地集团南京置业发展有限公司向南京供电公司发函，请求南京供电公司暂缓停电，并承诺加快工期并承担相关费用。弘金地公司在此过程中积极履行合同义务，尽最大努力减小损失，不是故意违约，应减轻其过错责任。2.关于停电时间，众健公司主张停电时间共计22天，法院酌定为21天。关于协商停电赔偿事宜，众健公司是在2018年8月起与弘金地公司协商，而主要停电时间在2018年5月。关于合同解除时间，双方均确认涉案合同于2019年3月7日解除。以上说明，虽然涉案场地短暂停电，但实际上并不影响众健公司对涉案场地的使用，也不影响合同的继续履行，即弘金地公司不因停电构成根本违约，涉案合同不是弘金地公司过错导致解除的。二、恢复供电后，众健公司持续使用场地但拒付租金的行为构成根本违约，涉案合同是因众健公司违约行为导致解除的。三、根据合同约定，因众健公司自身原因导致合同无法履行的，弘金地公司有权没收保证金。所以，原审第二项判决应当撤销，众健公司第一项反诉请求应予以驳回。四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，因众健公司自身的违约行为导致合同解除，众健公司要求弘金地公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应不予支持。所以，原审第四项判决应当撤销。五、原审法院第四项判决超出了众健公司的反诉请求，应当予以撤销。众健公司在反诉请求中明确经济损失共计26万元，而且其于2018年12月5日向弘金地公司送达的《关于板桥体育公园运动场及商铺停电赔偿问题情况说明函》列明损失为“春季足球联赛停赛并直接取消（合同金额65000元）、营业流水40000元及南京泉眼体育发展有限公司签订合作协议中15%的分成比例”，那么，装饰装修部分的经济损失至多为155000元。原审法院第五项判决弘金地公司赔偿220000元装修损失，原审判决明显违背当事人诉讼意愿，超出当事人诉讼请求范围，应当予以撤销。综上，请贵院判如所请。众健公司辩称：1、长达近一个月的时间的连续停电，并不是所谓的短暂停电，出租人的行为已经构成了严重的违约。2、上诉人并非只有长期停电一个违约行为，向承租人提供长达1年多时间的临时用电，更是重大的违约行为，不能因为1年多的临时用电没有造成重大安全事故，就掩盖出租人该行为的恶劣性。3、在出租人没有交付符合法律规定安全可靠的租赁物前提下，承租人完全有理由延期支付，甚至是拒付租金，因此承租人不具备违约行为。5、一审法院并没有超诉请判决，被上诉人的实际营业损失和装修损失一共是33万元，考虑到前期也使用了一段时间，因此我方一审已经主张了26万元，然后法院判决仅支持了235000元。6、一审法院并没有适用法律错误，因为上诉人交付的租赁物本身就不符合法律规定，不能正常使用，且有重大的安全隐患，并不是简单的通过维修就可以达成租赁的目的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。弘金地南京分公司向一审法院起诉请求：1.解除弘金地南京分公司、众健公司之间签订的《运动场地租赁合同》；2.众健公司立即返还运动场地并拆除全部附属设施（小木屋）；3.众健公司支付租金130935.3元(暂计至2018年12月，实计至众健公司返还场地之日）；4.众健公司支付违约金788832元(逾期违约金暂计至2018年12月19日，实计至众健公司履行完毕之日）；5.众健公司支付垫付的电费共计8480元（暂计至2018年12月19日，实计至众健公司返还运动场地之日）；6.弘金地南京分公司不返还众健公司租赁保证金20000元；7.本案诉讼费由众健公司承担。众健公司向一审法院提出反诉请求：1.弘金地公司返还押金2万元；2.弘金地公司赔偿经济损失共计26万元;3.案件受理费全部由弘金地公司承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，弘金地南京分公司（出租人、甲方）与众健公司（承租人、乙方）签订《运动场地租赁合同》，约定：1.租赁物为金地体育公园室外篮球场11片；2.租赁期自2017年6月1日至2022年6月31日，共计五年；3.租赁期间第一年租金合计201667元……，租金按季度付款，押金2万元；4.甲方确保乙方所需的水、电畅通，变压器等正常使用；5.因甲方自身原因导致合同无法继续履行，而造成乙方不能继续使用租赁物的。应提前30日通知乙方，退还未满租期的剩余租金，给乙方造成损失的甲方应承担赔偿责任。6.因乙方自身原因导致合同无法履行的，应提前30日通知甲方，乙方已缴纳的租金甲方无需退还，给甲方造成损失的乙方应承担赔偿责任。7.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，向甲方支付逾期付款违约金（按照应付租金的1%计算），逾期超过十五日的，甲方有权解除合同并要求乙方支付租金20%的违约金。上述《运动场地租赁合同》后，弘金地南京分公司向众健公司交付涉案运动场。后众健公司对涉案运动场进行了装修改造。2017年5月26日，众健公司通过银行转账的方式向弘金地南京分公司交付押金2万元，弘金地南京分公司出具收据。2017年5月26日、2017年9月29日、2018年1月8日、2018年4月9日，众健公司通过银行转账的方式向弘金地南京分公司交付租金5.5万元、5.5万元、5.5万元、36667元。2018年4月18日，南京供电公司向案外人金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地公司）下发超期用户停电通知书，载明：该户于2018年1月16日已期满，经该公司多次催办拆表销户，未拆除电表，仍超期用电。通知其于2018年4月电表并办理相关销户手续，如不按时办理，供电公司将于2018年4月25日中止该户供电。金地集团南京置业发展有限公司于2018年4月26日向南京市雨花台区供电公司作出承诺，莲花湖体育公园办理正式用电，目前供电方案已通过，并已进入施工图设计阶段……，请供电公司帮助解决目前现场的用电需求。2018年4月18日，金地公司向南京供电公司出具承诺书，承诺因办理正式用电相关设计费及施工费由我司支付，请供电公司帮助解决目前现场用电需求。2018年5月14日，金地公司再次向南京供电公司出具承诺书，载明中标施工工期60天，我司正在加速推进正式用电相关工作，请供电公司帮助解决目前现场用电需求。2018年8月起众健公司多次与弘金地南京分公司协商停电赔偿之事宜，但双方未能达成一致。2018年11月19日弘金地南京分公司向众健公司送达催缴函，要求众健公司送于2018年11月30日前付清租赁费用118800元、违约金47520元，共计166320元。2018年12月5日众健公司向弘金地南京分公司送达《关于板桥体育公园运动场及商铺停电赔偿问题情况说明函》，主要内容为因弘金地南京分公司原因导致2018年4月26日至27日、2018年5月11日至5月28日、2018年8月13日、2018年8月17日共计停电22天，至众健公司停业，所有场馆无法正常运营。直接损失为春季足球联赛停赛并直接取消（合同金额65000元）、营业流水40000元及南京泉眼体育发展有限公司签订合作协议中15%的分成比例。双方确认众健公司已于2019年3月7日将涉案运动场返还。另查明，案涉运动场系南京市板桥新城管理委员会所有，金地公司与南京市板桥新城管理委员会签订《南京市雨花台区板桥新城石闸湖体育公园租赁协议》，金地公司承租体育公园，租期自2011年1月1日至2025年12月31日。2011年8月10日，金地公司出具证明一份，载明石闸湖体育公园交由深圳市弘金地网球俱乐部有限公司南京分公司经营管理，因该场地发生的经营管理纠纷及相关矛盾由深圳市弘金地网球俱乐部有限公司南京分公司负责处理。深圳市弘金地网球俱乐部有限公司南京分公司于2016年8月11日名称变更为深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司。庭审中，双方主要争议焦点在于众健公司表示因涉案运动场停电，导致其无法正常经营，合同目的无法实现，故弘金地南京分公司构成违约。弘金地南京分公司对此予以否认，表示涉案运动场停电期间提供了发电机等设备，众健公司因本次停电逾期支付租金，系众健公司构成违约。一审法院认为，双方签订的《运动场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。现双方均同意解除《运动场地租赁合同》，不持异议；关于合同解除时间，双方一致确定解除时间2019年3月7日，予以确认。一、关于违约责任认定，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。租赁合同的定义明确了出租人的基本义务是交付租赁物并保证租赁物符合约定用途正常使用、收益，承租人的基本义务是依约定妥善使用、保管租赁物，支付租金。《运动场地租赁合同》约定甲方确保乙方所需的水、电畅通，变压器等正常使用。合同履行期间，根据南京供电公司《超期用户停电通知书》可知，在南京供电公司多次催办拆表销户的情况下，案涉运动场地仍超期用电，后南京供电公司停电，众健公司因停电经营受影响，在涉案房屋场地用电问题没有解决的情况下，众健公司拒绝支付租金具有合理性，弘金地南京分公司构成违约，其应当承担相应的违约责任。鉴于弘金地南京分公司违约，《运动场地租赁合同》解除后，众健公司要求弘金地南京分公司退还押金2万元，合法有据，予以支持。二、关于众健公司因停电造成损失的问题，众健公司情况说明函记载共计停电22天，弘金地南京分公司认可停电20天，金地公司当庭陈述一共停电20天左右，因双方均未举证证明具体停电天数，一审法院酌定停电天数为21天。众健公司提供的《运动场地经营流水》、《运动场地、卖品店损失明细》系单方制作、测算，不予采信。一审法院依据合同法违约赔偿的限制原则，损害的可预见性、受害人应及时采取措施防止损害扩大等规则，酌情认定应众健公司因停电21天造成的营业损失15000元。三、关于众健公司装修损失问题，根据双方陈述、众健公司提供的施工协议及付款凭证，可以证明众健公司确对涉案运动场进行了装修，因双方均未申请鉴定，一审法院根据众健公司提交的证据，同时考虑运动场地使用折旧，酌定装修损失金额为22万元。四、关于弘金地南京分公司诉讼请求，其要求众健公司返还涉案运动场并拆除全部附属设施（小木屋），现众健公司已经返还涉案运动场，弘金地南京分公司亦进行了接收，涉案运动场内全部附属设施根据合同第六条第一款约定，双方协商一致解除合同后，其他未能移除的部分由甲方进行处置，现案涉运动场地内的附属设施均由弘金地南京分公司进行处置，故该项诉求一审法院不再予以处理。弘金地南京分公司要求众健公司支付涉案运动场2018年6月1日至2019年3月7日期间租金，按照合同约定租金金额为181617.53元。弘金地南京分公司要求众健公司支付逾期支付滞纳金以及违约金，不予支持。关于弘金地南京分公司主张垫付电费8480元，因未提交证据，故不予支持。关于弘金地南京分公司申请追加案外人金地公司为本案第三人的问题，根据合同相对性原则，案外人不属于本案必须参加诉讼的当事人，且金地公司与案件处理结果本无利害关系，故一审法院不将金地公司作为本案第三人。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司与南京众健文化传播有限公司签订的《运动场地租赁合同》于2019年3月7日解除；二、南京众健文化传播有限公司于判决生效之日起十日内支付深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司2018年6月1日至2019年3月7日租金181617.53元；三、深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司判决生效之日起十日内退还南京众健文化传播有限公司租赁押金20000元；四、深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内赔偿南京众健文化传播有限公司营业损失15000元；五、深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内赔偿南京众健文化传播有限公司装修损失220000元；六、驳回深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司的其他反诉请求；七、驳回南京众健文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13282元，反诉案件受理费2750元，合计16032元，由深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司负担13213元，由南京众健文化传播有限公司负担2819元。二审中上诉人弘金地公司提交合同书及工程竣工验收单，证明涉案房屋在2018年5月底恢复供电，2018年8月完成用电施工，涉案房屋的用电已经转为正式用电，导致合同解除的原因是被上诉人拖欠房租，并非用电问题，故我方认为涉案合同的解除责任理应由被上诉人承担。被上诉人众健公司质证认为，该证据不属于新证据，该证据的合法性请法院审查，对真实性予以认可。该证据可以证明供电公司是2018年4月断电并要求整改，但上诉人直到2018年6月30日开工维修，11月30日竣工。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人弘金地南京分公司与被上诉人众健公司签订的《运动场地租赁合同》是当事人的真实意思表示，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，因上诉人原因导致被上诉人在经营期间供电中断，从而引发纠纷，原审法院确认系上诉人违约导致合同不能正常履行应承担相应的违约责任，由此酌定判决上诉人支付被上诉人营业损失15000元、装修损失220000元并返还押金20000元，处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人上诉停电时间短暂不影响合同继续履行，应认定系被上诉人拖欠租金而违约，对此本院认为，停电21天系在较长时间内不连续发生的，对被上诉人的正常经营造成实质影响，该上诉理由，本院不予采信。综上所述，弘金地南京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13282元，由上诉人深圳市弘金地体育产业有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月十六日书记员  孙雪松