广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23766号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区八旗二马路48号内自编1号广东航运大厦14楼1401、1403房。法定代表人：萧泽光，公司董事长。委托诉讼代理人：向兰金，广东南方福瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文文，广东南方福瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林荣基，男，1945年4月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁学军，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许洋，广东本华律师事务所律师。上诉人广东粤海房地产开发有限公司（以下简称粤海公司）因与被上诉人林荣基房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。粤海公司上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3343号民事判决，依法改判。2、本案一、二审的诉讼费用由林荣基承担。事实与理由：一、原审法院判决粤海公司安排林荣基回迁广州市越秀区珠光路xxx1001房和1002房，无事实依据，适用法律错误。粤海公司依法拆除的林荣基名下的原址房屋为一套，林荣基与粤海公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下称“《拆迁补偿协议》”）中约定的回迁房亦为一套。原审法院判决粤海公司安排林荣基回迁两套房，无事实依据。林荣基与粤海公司在《拆迁补偿协议》第十三条第2点约定的H2-a回迁房客观上不存在。粤海公司事实上不能履行《拆迁补偿协议》约定的回迁义务。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”经释明，林荣基未变更诉讼请求。原审法院应驳回林荣基要求回迁越秀区珠光路xxx1001房和1002房的诉讼请求。二、原审法院判决林荣基仅需向粤海公司支付购房款1876223.6元，属于认定事实错误。《拆迁补偿协议》第十三条第2点约定：“回迁房以建筑面积31.5平方米为基准，增加的套内建筑面积乙方（林荣基）以24000元/平方米向甲方（粤海公司）购买，增加的分摊面积乙方以5000元/平方米向甲方购买，回迁房面积与实际若有差距，以房管部门实测为准……”1001房建筑面积为74.4619平方米，实用率为76.4138%。1002房建筑面积为60.3951平方米，实用率为76.4138%。1001房和1002房的建筑面积合计为134.857平方米。按《拆迁补偿协议》第十三条第2点的约定，以建筑面积31.5平方米为基准，1001房和1002房共超出建筑面积103.357平方米。超出的建筑面积103.357平方米，按实用率76,4138%计算，超出的套内建筑面积为78.9790平方米，超出的分摊面积为24.378平方米。即便原审法院认定粤海公司应安排林荣基回迁1001房和1002房，林荣基应向粤海公司支付1001房和1002房的购房款也应当为：78.9790平方米×24000元/平方米+24.378平方米×5000元/平方米=1895496元+121890元=2017386元。三、原审法院判决粤海公司安排林荣基回迁广州市越秀区珠光路xxx1001房和1002房，导致双方的利益严重失衡。粤海公司安排林荣基回迁广州市越秀区珠光路xxx1005房，不会损害林荣基的利益且符合公平原则。1005房在回迁楼的第十楼，为西南向，建筑面积为119.2062平方米，套内面积为91.09平方米，实用率为76,4138%，与《拆迁补偿协议》中约定的回迁房条件最为接近。林荣基原址房屋的建筑面积仅为31.5014平方米（其中包括违章4.8663平方米、天井0.3724平方米〕，《拆迁补偿协议》约定的增加面积部分的购买单价远低于市场价格，判决林荣基回迁1005房并不会损害林荣基的利益且符合公平原则。按《拆迁补偿协议》第十三条第2点的约定，以建筑面积31.5平方米为基准，1005房超出建筑面积87,7062平方米。超出的建筑面积87.7062平方米，按实用率76.4138%计算，超出的套内建筑面积为67.0196平方米，超出的分摊面积为20.6866平方米。林荣基应向粤海公司支付1005房的购房款为：67.0196平方米×24000元/平方米+20.6866平方米×5000元/平方米=1608470.4元+103433元=1711903.4元。四、对于临迁补助费和逾期交房违约金，林荣基只能择一主张，且只能主张至收到粤海公司《回迁收楼通知书》之日即2018年11月19日。《拆迁补偿协议》第七条约定：“甲方（粤海公司）违反本协议第二条、第五条的，应按每逾期一天赔偿100元的标准向乙方（林荣基）承担违约责任。”第十三条第1点约定“因甲方（粤海公司）责任导致乙方（林荣基）不能按时回迁的，应当自逾期之月起每月双倍付给临时安置补助费3150元”。由该约定可知，双倍的临迁补助费和逾期交房违约金均是基于逾期交房这一事实。对于同一违约行为，不能进行两次否定评价。故，对于临迁补助费和逾期交房违约金，林荣基只能择一主张。另，林荣基在收到粤海公司的《回迁收楼通知书》后，没有向粤海公司支付增加面积部分的购房款，也没有与粤海公司签订产权调换协议，其自身存在过错。故，临迁补助费和逾期交房违约金只能择一主张且只能主张至林荣基收到粤海公司《回迁收楼通知书》之日。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误。恳请贵院依法、及时审理并支持粤海公司的全部上诉请求。林荣基辩称：针对粤海公司第一个上诉请求，我方认为粤海公司故意行为导致原拆迁合同约定的地址被粤海公司强行拆分为两套房，根据《拆迁安置补偿协议》以及房地产拆迁部门的登记，是登记在林荣基名下的，上诉人的诉讼请求没有任何法律依据。针对上诉人的第二项诉讼请求，与事实不符，根据《拆迁安置补偿协议》，原约定的回迁保证金756033.6元实际上就是按照每平方米24000元计算，24000元*31.5014等于756033.6元。也就是说回迁保证金保证的是林荣基回迁时候的套内面积，并不是上诉人所称的所谓的建筑面积。若按照上诉人的观点，超出面积的平均价格明显低于回迁置换的价格，明显与房地产拆迁规定不符合。超出面积应当不低于实际置换的差价，才符合现实。我方提交新证据房地产登记证明书，载明拆迁的面积是252.0108平方米，基于林荣基的父亲的财产继承，林荣基继承的是八分之一的份额，252.0108除以8等于31.5014平方米，也就是回迁置换的面积。我方产权面积就是实际使用面积。所以上诉人主张的请求不符合房地产拆迁安置的实际情况，也与当初约定的不符。关于第3、4点诉讼请求，一审已经对此作出认定。我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。林荣基向一审法院起诉请求：1、判令粤海公司将坐落于广州市越秀区珠光路xxx1001房和1002房以1876223.6元出售并交付给林荣基，协助林荣基办理产权过户登记手续；2、判令粤海公司向林荣基支付自2018年10月25日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（每日按100元计算）；3、判令粤海公司向林荣基支付自2018年10月25日起至实际交付房屋之日止的临时安置补助费（每月按3150元计算）。粤海公司向一审法院反诉请求：1、判令粤海公司向林荣基交付广州市越秀区珠光路xxx楼1005房，作为粤海公司拆迁林荣基珠光东路xxx3号房屋的回迁房；2、判令林荣基向粤海公司支付回迁房增加面积部分的购房款1711905.30元。一审法院查明事实：2012年4月17日，林荣基（为乙方、被拆迁人）与粤海公司（为甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：甲方经批准拆除乙方所有的房屋。第一条、甲方拆除乙方房屋基本情况：东山区珠光东路xxx3号，建筑面积31.5014平方米（其中包括违章建筑4.8663平方米,天井0.3724平方米。第二条、双方同意按本条第3项的方式办理原址房屋的补偿。3、原址产权调换补偿。⑴、甲方应在2012年6月1日前一次性向乙方支付原址房屋的价款756033.6元。第四条、乙方应在2012年6月28日前，将原址房屋移交甲方拆除。第五条、甲方应在2015年6月30日前，将产权调换的房屋交付给乙方。第七条、双方必须严格履行协议。乙方违反本协议第二条、第四条的应按每逾期一天赔偿100元的标准，向甲方承担违约责任。甲方违反本协议第二条、第五条的，应按每逾期一天赔偿100元的标准，向乙方承担违约责任。第十三条、双方另行约定的其它款项：1、乙方自行解决临时安置用房并自愿放弃要求甲方支付的临时安置补助费至2015年6月30日止。因甲方责任导致乙方不能按时回迁的，应当自逾期之月起每月双倍付给临时安置补助费为：50元/㎡×31.5㎡×2倍=3150元。2、乙方选择的回迁房为回迁楼第十层、房号H2-a、建筑面积116.2平方米（套内建筑面积93.2平方米），东南向（C-11轴至C-15轴，C-D轴至C1-R轴），回迁房以建筑面积31.5平方米为基准，增加的套内建筑面积乙方以每平方米24000元向甲方购买，增加的分摊面积乙方以每平方米5000元向甲方购买，回迁房面积与实际若有差异，以房管部门实测为准，超大面积购买价款仍按上述标准执行。10、甲方发出收楼通知时回迁房必须经过有关部门验收合格。未能提供房屋竣工验收合格文件的，乙方有权拒绝接收，并从合同约定的交房时间起由甲方按逾期安置承担违约责任，甲方交付的回迁房标准应符合约定的标准，否则乙方有权要求甲方按约定标准进行整改，由此导致延期交房的，由甲方按逾期安置承担违约责任。该合同于2015年5月8日在房管部门办理了备案。签约后，林荣基依约将房屋交由粤海公司拆除。粤海公司支付了756033.6元给林荣基。2015年9月10日，林荣基向一审法院提起诉讼请求判令：1、粤海公司立即向林荣基支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（每日按100元计算）；2、粤海公司立即向林荣基支付自2015年7月1日起至实际交付房屋之日止的临时安置补助费（每月按3150元计算）。一审法院于2015年11月26日做出（2015）穗越法民三初字第2133号民事判决：一、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将从2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费（每月按3150元计算）支付给林荣基林荣基；二、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将从2015年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（每日按100元的标准计算）支付给林荣基林荣基；三、驳回林荣基林荣基的其他诉讼请求。该判决于2015年12月12日发生法律效力。涉讼回迁楼于2017年12月8日办理竣工验收备案。2018年4月25日，林荣基再向一审法院提起诉讼请求判令：1、粤海公司向林荣基支付自2015年12月13日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金85200元（每日按100元计算）；2、粤海公司向林荣基支付自2015年12月13日起至实际交付房屋之日止的临时安置补助费88200元（每月按3150元计算）。一审法院于2018年9月27日作出（2018）粤0104民初17883号民事判决：一、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将从2015年12月13日起至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费（每月按3150元计算）支付给林荣基；二、广东粤海房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将从2015年12月13日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（每日按100元的标准计算）支付给林荣基；三、驳回林荣基的其他诉讼请求。该判决于2018年10月24日发生法律效力。2018年11月16日，粤海公司向林荣基发出《回迁收楼通知书（回迁户）》，内容为：通知林荣基于2018年12月28日11时办理回迁珠光路49号（珠光雅舍北区C1栋）1005房的手续，并支付面积差价款1711905.30元等。林荣基不同意回迁该1005房，并已将756033.6元退还粤海公司。在本案审理过程中，林荣基、粤海公司确认：1、上址1001房的建筑面积为74.4619平方米，分摊面积为17.5627平方米，套内面积为56.8992平方米；1002房的建筑面积为60.3951平方米，分摊面积为14.2449平方米，套内面积为46.1502平方米；1005房的建筑面积为119.2062平方米，套内为面积91.09平方米。2、双方同意按上述数据进行超面积结算。3、1001房为东南向，1002房为南向，1005房为东北向。4、上述房屋已经相关验收，符合居住条件。粤海公司单方确认：涉讼回迁楼实际报建的图纸与《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所附的图纸并不一致，在实际建设中没有协议中约定的C1-R轴，无法实现按约定安排林荣基回迁至第十层H2-a房。一审法院认为，（一）、林荣基、粤海公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》合法有效，双方均应依约履行。根据粤海公司自述，粤海公司实际建成的回迁楼没有上述协议中约定的第十层H2-a房，无法按约定安排林荣基回迁。在此情况下，林荣基主张回迁第十层东南向的1001、1002房，基本符合上述协议的约定，一审法院予以支持。粤海公司拟安排林荣基回迁的1005房为东北向，与协议约定的方位不相符，一审法院不予采纳。（二）、关于超面积房价款的结算问题，林荣基、粤海公司双方确认按现有的面积数据进行结算，符合当事人自治原则，一审法院予以照准。按上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，“H2-a房建筑面积116.2平方米（套内建筑面积93.2平方米）”、“回迁房以建筑面积31.5平方米为基准，增加的套内建筑面积林荣基以每平方米24000元向粤海公司购买，增加的分摊面积林荣基以每平方米5000元向粤海公司购买”，即林荣基应付的购房款为：24000元/平方米×（56.8992平方米+46.1502平方米-31.5平方米）+5000元/平方米×（17.5627平方米+14.2449平方米）=1876223.6元。（三）、关于林荣基主张的逾期交房违约金及临时安置补助费，因已有发生法律效力的民事判决为依据，故一审法院均予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、广东粤海房地产开发有限公司在一审判决发生法律效力之日起七日内安排林荣基回迁广州市越秀区珠光路xxx1001房和1002房，并协助林荣基办理上述房屋的产权过户登记手续；同时，林荣基向广东粤海房地产开发有限公司支付购房款1876223.6元。二、广东粤海房地产开发有限公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内，一次性将从2018年10月25日起至一审判决发生法律效力之日止的临迁补助费（每月按3150元计算）支付给林荣基。三、广东粤海房地产开发有限公司应于一审判决发生法律效力之日起七日内，一次性将从2018年10月25日起至一审判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（每日按100元的标准计算）支付给林荣基。四、驳回林荣基的其他诉讼请求。五、驳回广东粤海房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费21797.60元、反诉受理费10103.57元，均由广东粤海房地产开发有限公司负担。二审期间，林荣基提交广州市房地产权属证明书，拟证明：原被拆迁房屋实际的总建筑面积就是252.0108平方米，林荣基依占有份额分的面积是31.5014平方米，证明不存在分摊情况。粤海公司对该证据真实性予以认可、关联性不予认为，认为该证据不能证明252.0108平方米全部为套内面积。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，一审判决第6页第12行有笔误，“C-D轴”改为“C1-D轴”。第6页最后一行有笔误，备案时间应由“2015年5月8日”改为2012年5月8日。第7页第1行有笔误，应将“被告支付了756033.6元”改为“被告支付了758133.6元”，一审遗漏了搬迁费以及安装费共2100元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对粤海公司的上诉请求，本院分析如下：关于回迁房屋的确定。粤海公司自述，实际建成的回迁楼没有回迁协议中约定的房屋，据此，一审法院组织双方核对原协议约定的位置，经双方确认，原协议约定的位置在现1001房全部（套内面积56.8992平方米）及1002房（套内面积46.1502平方米）部分面积所在位置，两套房屋超出原协议约定的套内面积93.2平方米，约9.8494平方米。粤海公司提出按合同约定安排林荣基回迁1005房（套内建筑面积91.09平方米）最为恰当，对此本院认为，虽然1005房的套内面积接近回迁房的约定面积，但该房产并非原协议约定位置，且朝向亦与协议约定不符。房屋的结构及朝向对房屋的价格影响很大，现1001及1002房所在位置与原协议约定的位置及朝向最为相符，且双方在回迁协议中亦约定了超出面积的计算方式，故一审支持林荣基诉请回迁至1001房、1002房并无不妥，本院予以维持。关于林荣基应付购房款的问题。粤海公司认为回迁协议约定“回迁房以建筑面积31.5平方米为基准”中的31.5平方米为建筑面积，并以此再折算套内建筑面积。经查，林荣基陈述原被拆迁房屋为独栋房产，并无分摊面积，且根据回迁协议中约定的回迁保证金，在该协议中亦称之为原拆迁房屋补偿款756033.6元，该金额恰好是按每平方米24000元计算的（回迁协议约定套内面积单价），即24000元*31.5014=756033.6元，由此可推算31.5014平方米为套内建筑面积，故一审以31.5014平方米为套内建筑面积所计算的应付购房款，符合双方合同约定，对粤海公司的辩解意见不予采纳。关于逾期交房违约金及临时安置补助费。粤海公司认为临迁补助和逾期交房违约金中只能择一主张的意见，经查，因临时安置补助费与逾期交房违约金是两种不同性质的款项，且该协议的适用已由生效判决确认，粤海公司的该辩解意见不予采纳，另，本案已认定粤海公司安排回迁1005房不当，故粤海公司以林荣基收到《回迁收楼通知书》未按约定付款应只能择一主张及违约金只能主张至收到上述通知书之日止的意见，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31901.17元，由上诉人广东粤海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月十八日书记员 王日平郭丽淳