海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2122号 上诉人（原审原告）：李先龙，男，1957年10月28日出生，汉族，现住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼中金福房地产开发有限公司,住所地：海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）营根镇营红路北侧（升坡村路口对面）。 法定代表人：王广惠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高梦怡，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴儒静，海南天皓律师事务所律师。 上诉人李先龙因与被上诉人琼中金福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李先龙上诉请求：1.请求依法撤销琼中黎族苗族自治县人民法院(2019)琼9030民初106号《民事判决书》；2.请求依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)股权转让协议书以及分房方案是有关主体签名确认，并且有被上诉人法律顾问在场见证的情况下签订的，是有关主体的意思表示，依法应当认定为有效。在一审庭审过程中，被上诉人承认上诉人的债务人严某是其股东，在双方提供的证据中显示，股权转让协议书以及分房方案都是相关主体签名确认的事实。在庭审过程中被上诉人给予了确认，双方均表示股权转让及分房方案的真实性，故，上述所有之事实完全可以表明相关文件的签订，均是相关主体的真实意思表示且被上诉人已经按照相关约定履行了一部分的义务，故应当认定为合法有效。(二)案外人严某尚欠上诉人款项是事实，严某以对被上诉人所享有的债权转让给上诉人，故由上诉人对被上诉人主张权利，是合法有效的。在一审庭审过程中，根据上诉人所提交的证据及严某的陈述可以表明，严某尚欠上诉人的款项，而严某又是被上诉人的股东，并且有具体的分房方案，严某对被上诉人享有债权，因严某又无钱财偿还给予上诉人，所以严某将所分配到的房产中的一套房产即位于海南省琼中县城万泉路北侧阳光紫荆花园项目11#楼501房，总价款人民币258160元抵给了上诉人。因此，被上诉人以其行为表明了其同意严某与上诉人的行为，故债权转让的形式要件及实质要件均为合法，是双方的真实意思表示，依法应当给予保护。(三)一审以分房方案等损害了抵押权人的权利，这与客观事实不符。在一审庭审过程中，被上诉人提供了相关证据来证明，被上诉人已将本案所涉土地使用权及在建房全部抵押给予了银行，严某等股东分房的行为，已经损害了抵押权人即银行的权利，该行为是违法的。这是错误的，本案中严某等人退出被上诉人公司且无法退回相关主体的投资款，所以才产生出分房的事实，这一事实发生在将本案所涉土地使用权、在建工程抵押给予银行之前，没有损害相关主体的合法权益。二、上诉人认为一审审理案件事实不清，适用法律错误，依法应当给予改正。请二审人民法院支持上诉人的上诉请求，维护其合法权益。 被上诉人琼中金福房地产开发有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告向一审法院起诉请求：1.依法判令被告将涉案房屋交付给予原告使用；2.依法判令被告为原告办理不动产登记证书；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，被告琼中金福房地产开发有限公司全体股东金良伟（占股份34%）、林星福（占股份5%）、王广惠（占股份20%）、严某（占股份12%）、郑磊（占股份29%）召开股东会，形成股东决议如下：股东金良伟的股权34%、林星福的股权5%、王广惠的股权20%、严某的股权12%，全部转让给股东郑磊。同日（2014年12月15日）各股东就以上股东会议形成的决议签订了一份《股权转让协议》，各股东一致同意将其各自持有被告公司的股权转让给股东郑磊。《股权转让协议》约定以上股权出让款以公司房屋出售得款支付给各出让股权的股东。为执行以上《股权转让协议》，通过销售房屋收入支付、兑现各出让股权股东的应得股权出让款，2015年1月3日，原股东金良伟、林星福、王广惠、严某及现股东郑磊召开股东会议，并形成了一份《股东会决议（补充）》，约定通过抓阄的方式确定原各股东负责出售的房屋。本案涉案的位于被告公司开发的“阳光紫荆花园”项目内的11#楼501房由公司原股东严某负责销售。原告李先龙因出借资金给被告公司原股东严某入股持有被告公司股权，严某遂将被告公司开发的以上11#楼501房，以258160元的价格（面积73.76平方米，每平方米售价3500元）销售给原告。因原告出借资金给被告公司原股东严某入股持有被告公司股权，原告并没有实际向被告公司交付房屋出售款258160元，只是以购房的方式抵偿原告与严某之间的借款债务。一审另查明，原告与被告之间并没有订立房屋销售合同，原告也没有实质向被告交付了购房款，但被告于2017年12月22日向原告开具了一张购房款发票。2014年12月31日，被告与海口联合农村商业银行股份有限公司签订了一份《抵押合同》，本案涉案的11#楼501房作为本抵押合同的担保物，已于2014年12月31日在琼中县住房保障与房产管理局进行了抵押登记（登记号为：琼中在建工程抵押字第002号）。以上《抵押合同》第2.1条约定：“主合同债务人履行债务的期限为12个月，自2015年1月4日至2016年1月3日止”。第3.2条约定：“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使”。第6.5条约定：“本合同有效期内，未经乙方（指海口联合农村商业银行股份有限公司）书面同意，甲方（指本案被告）不得转让、出租、再行抵押、赠与、托管、重大改装增补或以其他方式处分抵押物的全部或部分”。 一审法院认为：原告与被告公司之间并没有签订房屋销售合同，原告也没有实际向被告公司交付购房款，支付交易对价。原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，有效的民事行为必须意思表示真实。因原告与被告之间并没有形成真实的房屋买卖意思表示，原告基于其与被告公司原股东严某之间存在的借款出资的关系，以被告公司开发、所有的11#楼501房抵偿其与严某之间的私人债务，严某处理公司涉案房产的民事行为并没有经过被告公司的追认，损害了被告公司的利益，以及被告其他潜在债权人的利益，属无效的民事行为。另外，被告公司股东郑磊受让严某的股权，只能以郑磊自有资金支付给严某股权转让款，不能以公司的房产（资产）来支付。原告与被告公司原股东严某的以公司所有房产抵偿股东私人债务的行为违反了《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，损害了被告公司的利益，是无效行为。再有，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第二款的规定，担保权人在诉讼时效结束后2年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。也即根据被告与海口联合农村商业银行股份有限公司签订的《抵押合同》第2.1条约定：“主合同债务人履行债务的期限为12个月，自2015年1月4日至2016年1月3日止”，以及第3.2条约定：“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使”。抵押权人行使抵押权的期限最早也应该在2019年1月3日后才开始起算。也即严某于2017年12月22日将被告公司已进行了抵押登记的11#楼501房，以以物抵债的方式出售给原告，尚在抵押权保护期限内，其行为损害了抵押权人海口联合农村商业银行股份有限公司的权益，属无效行为。因此，原告请求被告将涉案的11#楼501房交付给原告使用，并为原告办理不动产登记证书的诉讼请求，无事实根据及法律依据，应不予支持。原告与严某之间的出借资金的借贷行为，原告可以另行起诉。综上所述，原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖法律关系，原告也没有向被告支付涉案房屋的对价。原告的诉讼请求没有事实根据及法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：驳回原告李先龙的诉讼请求。一审案件受理费5172元，由原告李先龙负担。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案应属于商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否应将涉案房屋交付给上诉人使用；2.被上诉人是否应为上诉人办理不动产登记证书。上诉人要求被上诉人将涉案房屋交付给上诉人使用并办理不动产登记证书，但上诉人只提供了一份被上诉人出具的购房款发票，没有提供与被上诉人签订的商品房买卖合同，被上诉人是商品房的开发商，上诉人要求被上诉人按商品房预售的程序办理房屋买卖手续，缺少最基础的手续即双方签订的商品房买卖合同；且上诉人提交的购房款发票并非已实际交付购房款，而是上诉人因出借资金给被上诉人原股东严某入股，严某遂将被上诉人开发的涉案房屋以258160元的价格抵给上诉人偿还欠款，当时被上诉人的法定代表人郑磊才代表被上诉人公司向上诉人出具了购房款发票。郑磊用被上诉人公司的财产抵偿股东私人债务的行为违反了《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，损害了被上诉人公司的利益，同时，严某未合法取得涉案房屋的所有权即未办理产权证就将涉案房屋转让给上诉人，其转让行为无效。为此，上诉人要求被上诉人将涉案房屋交付给上诉人使用并办理不动产登记证书，无事实根据和法律依据，应不予采纳。为此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5172元，全部由上诉人李先龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁振文 审判员  杨 洁 审判员  林 珍 二〇一九年十二月十三日 书记员  陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。