湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3617号上诉人（原审被告）：岳阳东辉房地产开发有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区冷水铺路知青场洛王工区4幢402号。法定代表人：林家新，公司经理。上诉人（原审被告）：李雪兰，女，1969年3月26日出生，汉族，户籍所在地福建省永泰县，现住湖南省岳阳市。两上诉人的委托诉讼代理人：陈元平，湖南嘉华律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：李斌，男，系东辉公司员工。被上诉人（原审原告）：陈守杰，男，1964年9月27日出生，汉族，户籍所在地福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：周勇，湖南金骏律师事务所律师。上诉人岳阳东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）、李雪兰因与被上诉人陈守杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东辉公司上诉请求：撤销原判，改判东辉公司不承担责任；由被上诉人承担二审的诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。陈守杰和李雪兰均系东辉公司开发的湘岳兰庭一期项目的投资人，项目开发完毕后，投资人进行了清算并把未销售完的房产分配到了各个投资人名下。《房产转让协议》、《承诺书》由陈守杰和李雪兰个人签订，未涉及东辉公司，也并非李雪兰履职行为，东辉公司更未对李雪兰的行为追认；2、一审法院适用法律错误。东辉公司非房屋买卖合同的当事人，一审法院适用《民法总则》第六十一条、第六十二条、第一百七十条，《公司法》第六十三条，《合同法》第五十条不当。3、承担连带责任必须法定或由当事人约定，一审判决东辉公司承担连带责任不当。李雪兰上诉请求：撤销原判，改判减少房款本金647167元并不承担逾期付款的违约金；由被上诉人承担二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决《房产转让协议》有效且没有核减被冻结部分房屋的价款647167元是错误的。李雪兰与陈守杰签订《房产转让协议》时，陈守杰未取得房产证，且A栋单身公寓317、318、1416、1417、1418五套房屋已被冻结，被冻结房产依法不能转让，故应当核减相应的房款647167元；2、一审判决上诉人支付逾期付款违约金错误。首先，《房产转让协议》、《承诺书》都未约定付款期限和违约责任；其次，《承诺书》明确用证件抵押，贷款到账后支付；最后，贷款未到账，即使要支付房款，也应在2015年6月28日《承诺书》签订之后确定一个合理期限再支付。李雪兰、东辉公司的答辩意见与其上诉意见一致。陈守杰针对两上诉人的上诉意见共同辩称，1、李雪兰在签订协议时对涉案房屋预查封情况是明知的，且涉案房屋已实际交付，不存在无法履行的情形，涉案的房屋已被用于清偿东辉公司债务；2、《房产转让协议》已明确定于2014年9月3日付清款项，现已逾期付款多年，一审判决逾期付款正确；3、李雪兰签订《房产转让协议》与承诺书时，系东辉公司的法定代表人，第一笔房款由东辉公司实际支付，并以自己名义对外出售，东辉公司应承担连带责任。一审法院判决正确，应予维持。陈守杰向一审法院起诉请求：1、被告支付原告房款430万元及逾期付款违约金158万元（以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算），两被告承担连带责任。2、两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2014年3月3日，原告与被告李雪兰签订合同号ＸＹＴＬ2014022701房产转让协议，双方约定：被告李雪兰购买甲方（原告陈守杰）合法拥有的坐落岳阳市岳阳楼区琵琶王立交桥西北角湘岳兰庭Ｃ幢第-103号［房产证：岳房权证岳阳楼区字第××＃，国土使用证号：岳市国用（2013）第××号］建筑面积729㎡的二楼店铺一间；Ａ幢公寓七套：317（42.33㎡）、318（42.24㎡）、520（42.24㎡）、521（42.24㎡）、1416（47.1㎡）、1417（42.33㎡）、1418（42.24㎡）；架空层杂物间50＃（33.76㎡）、58＃（41.88㎡）、68＃（21.24㎡）、屋顶杂物间002＃1818（18.78㎡）。双方议定店铺叁佰柒拾万元整、单身公寓玖拾万元整、架空层贰拾万元整，合计出售价格为肆佰捌拾万元整，此房款为原告出让的净价，原告不支付交易中的任何费用（含物业费用）。被告李雪兰付款时间预定在Ｃ幢-103号店抵押贷款放款后7日内，如被告李雪兰在2014年3月3日至2014年9月3日期间未用到上述房产抵押贷款，被告李雪兰应无条件退出上述三处房产的实际控制权，房内装修无偿赠与给原告。在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内签订变更协议，否则造成的损失由责任方承担。协议签订后，原告将所有的房产及相关手续交付给被告李雪兰。二、2014年7月14日，被告李雪兰通过被告东辉房地产公司中国工商银行账号（19×××97）向原告支付房款50万元，剩余款项430万元被告李雪兰承诺在2014年9月3日前付款。三、2015年6月28日，被告李雪兰与原告陈守杰共同签订《承诺书》一份，在该承诺书中，李雪兰承诺将湘岳兰庭二期《国有土地使用权证》（国用2008第00045号）、《建设用地规划许可证》（岳规（用）2007066号）、《建设工程规划许可证》（岳规（工）2014016号）、《建设工程施工许可证》（编号30602201404160101）共四本证件抵押在陈守杰处，李雪兰贷款到账并付清陈守杰房产转让余款430万元后，陈守杰将上述四本证件返还给李雪兰；陈守杰承诺积极配合李雪兰贷款。同日，李雪兰将上述四本证件交给了陈守杰。后李雪兰没有向陈守杰支付剩余房款。2018年3月26日，李雪兰向本院提起诉讼，要求确认上述承诺书无效并要求陈守杰返还以上证件。本院（2018）湘0602民初1437号民事判决书驳回了李雪兰的诉讼请求，岳阳市中级人民法院（2018）湘06民终3096号民事判决书对以上判决予以维持。四、2014年12月26日，岳阳市中级人民法院续查封案涉登记被告东辉房地产公司房号317、318、1416、1417、1418房屋；2015年8月5日，被告东辉房地产公司将Ｃ幢第-103号商铺出售备案给案外人冯伟、2019年4月12日将涉案房号520房屋备案给案外人任可；房号317、318、1416、1417、1418房屋均被两被告的债权人实际占有。五、另查明，被告李雪兰与原告签订合同时系被告东辉房地产公司股东、董事长，将被告东辉房地产公司湘岳兰庭二期证件抵押时是该公司独资股东、法定代表人。一审法院认为，一、原告与被告李雪兰签订的《房产转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，涉案房屋中的部分房屋虽存在司法查封，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项之规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让，但双方在签订以上协议时均明知以上房屋的冻结情况，故包含合同价款在内的其他协议条款均合法有效。同时，被告李雪兰在2015年6月28日《承诺书》中再次确认尚欠原告陈守杰房产转让余款430万元亦是对以上《房产转让协议》履行情况的结算，原告陈守杰现依据双方约定请求被告李雪兰支付余款于法不悖，应予支持。被告李雪兰未依约履行，应当承担违约责任。二、关于违约金的计算，当事人之间没有约定的，结合合同性质按照法定原则或者交易习惯进行处理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。故本案逾期违约金计算至起诉之日止为1468754元［4300000元×0.049（五年期贷款利率）×1.5÷360×1673天（自2014年9月4日至2019年4月4日）］。三、根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条之规定“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”，第六十二条之规定，“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任”，被告东辉房地产公司在被告李雪兰取得房屋后，通过公司账户向原告支付款项，并将原告出让的房屋以自己的名义对外出售、将公司二期开发的相关证件交被告李雪兰抵押给原告，应视为对公司董事长、法定代表人对外代表公司履行职务的追认，故东辉房地产公司是房产对外转让的实际权利义务承受人，被告李雪兰未在约定时间向原告履行付款义务，被告东辉房地产公司应对房款支付及违约金承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告李雪兰在判决生效后十日内支付原告陈守杰房款4300000元，逾期违约金1468754元，被告岳阳东辉房地产开发有限公司承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈守杰其他诉讼请求。案件受理费52960元，保全费5000元，合计57960元，由被告李雪兰、岳阳东辉房地产开发有限公司共同负担。二审中，上诉人和被上诉人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为:一、陈守杰与李雪兰签订的房产转让协议应如何认定？二、李雪兰主张核减5套房屋房款647167元及不支付逾期付款违约金的理由是否成立？三、东辉公司应否承担连带责任？关于焦点一，陈守杰与李雪兰签订的《房产转让协议》是双方真实意思表示，案涉部分房屋虽被司法查封，但李雪兰在签订协议时对查封情况是明知，且部分条款无效不影响其他条款的效力，故一审法院认定包含合同价款在内的其他协议条款合法有效是正确的。关于焦点二，案涉的5套房屋（317、318、1416、1417、1418）已被法院冻结并拍卖，实际无法履行，应相应核减房屋价款647167元。案涉房屋系因东辉公司与案外人纠纷被查封，现李雪兰无法返还涉案房屋，且李雪兰在《承诺书》中已对欠陈守杰房产转让余款430万进行了确认，故其主张核减房屋价款的理由不成立。至于逾期违约金，双方虽未在合同中进行约定，但一审法院参照逾期罚息利率标准计算并无不当，本院予以确认。关于焦点三，一审法院虽适用法人人格混同的条款及法定代表人职务行为的条款不当，但50万元购房款是以东辉公司的账户转账支付的，且涉案房屋是以东辉公司的名义对外出售，东辉公司开发的相关证件亦抵押给陈守杰，故一审法院认定东辉公司是房产对外转让的实际权利义务承受人，应承担连带责任并无不当，本院予以确认。综上，李雪兰、东辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有错误，但处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59749元，由李雪兰负担23727元，由岳阳东辉房地产开发有限公司负担36022元。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一九年十二月五日书记员  张周舟