北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15670号上诉人（原审被告）：北京合生北方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼1层215-南121b号。法定代表人：李长河，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，北京合生北方房地产开发有限公司法务，住海南省文昌市。委托诉讼代理人：王伟娟，女，1994年3月28日出生，北京合生北方房地产开发有限公司法务总监。被上诉人（原审原告）：曹玉虎，男，1962年10月30日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谭云进，北京众再成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京鸿虎体育发展有限公司，住所地北京市通州区景盛南一街28号院6号楼1003室。法定代表人：曹磊，执行董事。委托诉讼代理人：谭云进，北京众再成律师事务所律师。上诉人北京合生北方房地产开发有限公司（以下简称合生地产公司）因与被上诉人曹玉虎、被上诉人北京鸿虎体育发展有限公司（以下简称鸿虎体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15147号民事判决提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。合生地产公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决；2、依法改判驳回曹玉虎、鸿虎体育公司诉讼请求；3、诉讼费用由曹玉虎、鸿虎体育公司承担。事实与理由：一、曹玉虎、鸿虎体育公司租赁时对案涉租赁场地代征绿地性质知情，应该对该房屋的拆除有预期，合生地产公司不应当向其赔偿经济损失。双方签署《商铺租赁合同》之前，双方签订《租赁意向书》，租赁意向书中明确，曹玉虎、鸿虎体育公司知悉其租赁场地性质实际情况，并对因此土地性质造成的损失自行承担责任。《商铺租赁合同》约定的租赁价格远低于同地段同时期其他商铺的价格，双方签署的《商铺租赁合同》第四条约定“租金以建筑面积计算,每月每平米租金标准为1.5元”，而在合生地产公司同时期与其他租户签订的《商铺租赁合同》(承租方为韩某)中第四条约定“租金以建筑面积计算,每月每平米租金标准为53.23元”。上述两者之间租赁价格相差将近十倍，曹玉虎、鸿虎体育公司以此低价租赁33423平方米的地块，却矢口否认对土地性质不知情，实在难以令人信服。二、合生地产公司收取的租赁保证金应当抵扣房屋交付时合生地产公司提供的附属资产。房屋交付时，合生地产公司向曹玉虎、鸿虎体育公司同时交付了“高尔夫练习场”相关的软装家具、办公用品、饮品等相应配套的设备，具体详见合同附件二和附件三。双方合同第十二条第2款约定，合同终止后，曹玉虎、鸿虎体育公司应当完好地将上诉资产交付给合生地产公司，否则合生地产公司有权从曹玉虎、鸿虎体育公司的租赁保证金中扣除。本案中，曹玉虎、鸿虎体育公司未妥善安置合生地产公司交付的资产，至今也未向曹玉虎、鸿虎体育公司返还，故合生地产公司有权不予退还其租赁保证金。曹玉虎、鸿虎体育公司辩称：同意一审判决，不同意合生地产公司的上诉请求。曹玉虎、鸿虎体育公司向一审法院起诉请求：1、判决合生地产公司赔偿曹玉虎、鸿虎体育公司损失共计1426033.01元（包括安装围网费383017.55元、球场改造费566982.46元、模拟器损失118000元、会员赔偿损失358033元）；2、退还曹玉虎、鸿虎体育公司租赁保证金150000元；3、退还曹玉虎、鸿虎体育公司租金105000元。一审法院认定事实：2015年12月3日，合生地产公司（甲方）与曹玉虎（乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定：第一条合同标的1、甲方将座落于北京市通州区×号商铺（以下简称商铺）出租给乙方使用。2、该商铺的建筑面积为33423平方米。3、该商铺的装修及设备见附件。第二条租赁期限及免租期1、甲方向乙方出租该商铺的期限为8年，租期自2016年4月1日至2024年3月31日止（含免租期）。2、起租日起277天为免租期，即2016年4月1日至2017年1月2日，供乙方进行商铺内装修，在此期间，乙方免交租金，但须缴交物业服务费和其他应缴的费用……第三条租赁用途乙方在该商铺经营的商铺名称为：暂未定。该商铺经营范围为：高尔夫练习场，乙方如改变商铺名称或经营范围，须经甲方的书面同意及工商管理部门的许可。第四条租金、租赁保证金及支付方式1、租金以建筑面积计算，每月每平方米租金标准为1.5元，乙方承租该商铺的租金每月为50000元。该商铺的租金第一年与第二年不变；第二年月租金为50000元。第三年在上年租金的基础上升5%，即月租金为52500元；该商铺的租金第三年与第四年不变；第四年月租金为52500元。第五年在上年租金的基础上升5%，即月租金为55125元；该商铺的租金第五年与第六年不变；第六年月租金为55125元。第七年在上年租金的基础上升5%，即月租金为57881.25元，第八年租金为57881.25元。2、乙方须于每月10日前，主动到甲方指定的地点（合生客服中心）缴纳当月租金，租金以每叁个月为一个支付期。3、乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金金额为乙方应缴叁个月租金的总额，共计150000元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。4、乙方须自行向政府有关部门缴交与经营业务有关的税费及缴交工商行政管理费。……第八条双方权利义务（一）甲方的权利和义务1、甲方拥有小区内商铺的所有权，甲方将本商铺出租给乙方所转让的仅仅是使用权，而非所有权或处分权，甲方将商铺出租后仍享有作为业主的权利……第十八条其他：乙方负责接收原经营方（龙庭）已出售的会员卡与教练卡，详见附件3“世界村高尔夫会员卡、教练卡明细”。甲方不再就此事给予乙方其他补偿，乙方对此表示理解并接受。《商铺租赁合同》附件1第一部分约定了房屋交付标准，第二部分约定了合生世界村高尔夫球场软装资产明细，第三部分约定了世界村高尔夫固定资产明细等。《商铺租赁合同》还约定了其他相关内容。在《商铺租赁合同》签订前，北京市通州区合生世界村项目高尔夫练习场及配楼(以下简称“案涉场地”)由合生地产公司开发建设，高尔夫球场由合生地产公司进行经营。2015年11月份，曹玉虎向合生地产公司支付了案涉场地的租赁保证金150000元。《商铺租赁合同》签订后，合生地产公司将案涉场地交付给曹玉虎。曹玉虎于2016年5月10日与齐某签订《高尔夫球场网壁安装协议》，此后由齐某为案涉高尔夫练习场安装了围网。2016年6月15日，皮某（曹玉虎之儿媳）代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2016年7月21日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款200000元。2016年7月26日，鸿虎体育公司成立，该公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人系曹磊（曹玉虎之子），实际控制人系曹玉虎。鸿虎体育公司成立后，与曹玉虎共同在案涉场地经营鸿虎高尔夫俱乐部。2016年11月15日，曹玉虎与北京艾泰力科技有限公司签订《室内模拟高尔夫系统购销合同》，合同约定由北京艾泰力科技有限公司在案涉场地安装室内模拟高尔夫系统设备，合同价款为118000元。2017年3月10日，曹玉虎与齐某签订《球场改造施工合同》，此后由齐某对案涉高尔夫练习场进行了改造。2017年3月15日，曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2017年4月13日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2017年4月17日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2017年5月19日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款30000元；2017年5月27日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款30000元；2017年7月11日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款30000元；2017年8月7日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2017年8月8日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2018年2月12日，皮某代曹玉虎向齐某支付了工程款50000元；2018年12月10日，曹玉虎向齐某支付了工程款200000元。截止2018年12月10日，曹玉虎共向齐某支付了工程款（包括高尔夫球场网壁安装及球场改造工程款）840000元。2019年3月9日，北京市规划和国土资源管理委员会通州分局向区消防支队、区安全监督局、区建筑委、区公安分局、区食药监局、区教委、区两违办、区民政局、区城管执法局发《北京市规划和国土资源管理委员会通州分局关于查处通州区马驹桥镇合生世界村内违法违规建设项目的函》（市规划国土通函[2019]159号）。该函载明：“近期，我分局根据线索发现，马驹桥镇金桥产业园西侧合生世界村存在对外经营的高尔夫球场。经调查，该地块由曹玉虎承租，曹磊投资经营，目前做鸿虎高尔夫练习场、芳草园幼儿园、慈济慈善事业基金会北京马驹桥分公司使用。经核该地块属于合生地产公司商业金融、教育科研、居住等项目用地的代征绿地，应按规划用途落实。鉴于以上情况，该地块存在高尔夫球场对外经营、人员混杂等问题。请贵单位高度重视，根据《城乡规划法》《关于严格禁止违法违规建设高尔夫球场的通知》（京政办发[2014年]53号），严格贯彻落实系相关文件精神和相关工作职责，依法依规对存在问题进行查处。特此函告。”2019年3月12日，有关部门开始对案涉场地（包括高尔夫球练习场及配楼）进行拆除。2019年3月31日，曹玉虎向合生地产公司致函，称“自2019年3月9日政府对高尔夫练习场联合执法要求停止营业至今我和全体员工一直坚守至今未得到贵公司的任何指示。应当地政府要求叫我们快速撤场望贵公司2日内给我们做出明确指示。”案涉高尔夫球练习场及配楼被拆除前，皮某代曹玉虎已向合生地产公司支付2019年3月、4月的租金计105000元。案涉高尔夫球场及配楼拆除后，鸿虎体育公司及曹玉虎向会员退还费用358033元。本案审理过程中，法院组织双方对现场进行了勘验，案涉高尔夫练习场及配楼均被拆除，现场基本已成为平地。本案审理过程中，合生地产公司认可曹玉虎为鸿虎体育公司的实际控制人，曹玉虎与鸿虎体育公司共同在涉诉场地经营。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合生地产公司作为专业的房地产开发企业，在无相应合法建设手续的情况下，私自在代征绿地上建设高尔夫球练习场及配楼用于经营，后又于2015年12月3日与曹玉虎签订《商铺租赁合同》将高尔夫球练习场及配楼一层出租给曹玉虎继续经营高尔夫球练习场。因双方签订的《商铺租赁合同》所涉及的高尔夫球练习场及配楼，侵占了代征绿地、无相应建设手续，故《商铺租赁合同》应被认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因曹玉虎已经向合生地产公司支付了涉诉场地租赁保证金150000元以及2019年3月、4月的房租共计105000元，而2019年3月12日，有关部门开始对案涉场地（包括高尔夫球练习场及配楼）进行拆除，自该日起曹玉虎、鸿虎体育公司无法再使用涉诉场地进行经营，故曹玉虎已交的租赁保证金150000以及2019年3月12日至2019年4月30日的租金86370.97元（计算方法：20÷31×52500＋52500≈86370.97），合生地产公司应当予以退还。对于曹玉虎要求退还租赁保证金的主张并无不妥，法院予以支持；对于曹玉虎主张退还的租金，法院仅支持86370.97元，其余部分法院不予支持。根据租赁合同的相对性，租赁保证金、租金退还曹玉虎较为合适。根据曹玉虎、鸿虎体育公司提交的《高尔夫球场网壁安装协议》、《球场改造施工合同》、交通银行个人客户交易清单、北京农商银行客户回单、中国农业银行银行卡交易明细清单可知其确实对案涉场地安装了网壁、进行了施工改造，并支付相应费用840000元，案涉场地被强制拆除必然造成曹玉虎、鸿虎体育公司相应损失。对于损失数额，鉴于涉诉场地已经被拆除，双方对于被拆除前的曹玉虎、鸿虎体育公司所装修改造设施的残值又不申请评估，故法院参考曹玉虎与合生地产公司《商铺租赁合同》的租期、相应设施的施工建设时间、被拆除时已使用时间等酌情确定损失数额为600000元。鉴于涉诉场地系合生地产公司违法建设，且合生地产公司在明知案涉场地无合法建设手续的情况下仍出租给曹玉虎，而作为承租人的曹玉虎在未查看到案涉场地的合法建设手续的情况下仍租赁案涉场地成立鸿虎体育公司进行经营，故双方对合同的无效均存在过错，其中作为专业房地产开发企业的合生地产公司过错程度较大，法院认为其应当承担曹玉虎、鸿虎体育公司安装网壁、改造球场损失的百分之八十，即480000元，其余部分由曹玉虎、鸿虎体育公司自行承担。对于合生地产公司辩称的曹玉虎在与其签订《商铺租赁合同》前对涉诉场地性质知情的辩解意见，其并未提交相应证据，法院不予采纳。对于曹玉虎、鸿虎体育公司主张的模拟器损失，虽然其提交了《室内模拟高尔夫系统购销合同》、照片，但并未提交相应支付凭证佐证合同确已履行，而照片无法看出系于案涉场地拍摄、亦无法判断相应设施的价值，故其该项损失无充分依据，法院不予支持。对于曹玉虎、鸿虎体育公司主张的会员赔偿损失，根据其提交的鸿虎高尔夫俱乐部会员卡赔偿明细签字表，其主张的损失实为案涉场地被拆除后其退还会员尚未消费的费用，因该部分费用系《商铺租赁合同》合法有效、得到切实履行的情况下，曹玉虎、鸿虎体育公司所能获得的期待利益，但因《商铺租赁合同》无效，其主张该部分期待利益损失并非因合同无效所导致的直接信赖利益损失，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曹玉虎与北京合生北方房地产开发有限公司于2015年12月3日签订的《商铺租赁合同》无效；二、北京合生北方房地产开发有限公司退还曹玉虎租赁保证金150000元、租金86370.97元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京合生北方房地产开发有限公司赔偿曹玉虎、北京鸿虎体育发展有限公司损失480000元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据查明的事实，因双方签订的《商铺租赁合同》所涉及的高尔夫球练习场及配楼，侵占了代征绿地、无相应建设手续，故《商铺租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因2019年3月12日有关部门开始对案涉场地（包括高尔夫球练习场及配楼）进行拆除，自该日起曹玉虎、鸿虎体育公司无法再使用涉诉场地进行经营，故一审法院判决合生地产公司退还曹玉虎已交纳的租赁保证金及2019年3月12日至2019年4月30日的租金，并无不当。关于损失赔偿问题，鉴于涉诉场地已经被拆除，双方对于被拆除前的曹玉虎、鸿虎体育公司所装修改造设施的残值又不申请评估，故一审法院参考曹玉虎与合生地产公司《商铺租赁合同》的租期、相应设施的施工建设时间、被拆除时已使用时间等酌情确定损失数额为600000元。因涉诉场地系合生地产公司违法建设，且合生地产公司在明知案涉场地无合法建设手续的情况下仍出租给曹玉虎，而曹玉虎在未查看案涉场地的合法建设手续的情况下，仍租赁案涉场地成立鸿虎体育公司进行经营，双方对合同无效均存在过错，其中作为专业房地产开发企业的合生地产公司过错程度较大，一审法院酌情认定其应当承担曹玉虎、鸿虎体育公司安装网壁、改造球场损失的百分之八十，即480000元，其余部分由曹玉虎、鸿虎体育公司承担并无不当。合生地产公司主张其不应当赔偿经济损失，无事实与法律依据，本院不予采信。关于合生地产公司主张收取的租赁保证金应当抵扣房屋交付时合生地产公司提供的附属资产的问题。因合生地产公司在一审中并未就其该项主张提出明确的诉讼请求，二审中曹玉虎、鸿虎体育公司对合生地产公司的该项主张亦不予认可，故对于合生地产公司的该项主张，本院不予处理，双方可另行解决。综上所述，合生地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19929元，由北京合生北方房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 闫 慧审 判 员 邢 军二〇一九年十二月五日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明