安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0222民初1587号 原告：叶荣财，男，1965年10月23日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：田小龙，安徽安然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园，安徽安然律师事务所律师。 被告：铜陵优品在线电子商务有限公司，住所地铜陵市铜官山，统一社会信用代码91340700325469827G。 法定代表人：阮豪杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。 第三人：芜湖市奇仕实业有限公司，住所地繁昌县，统一社会信用代码913402226849902004。 法定代表人：艾荣付，该公司执行董事兼总经理。 第三人：繁昌县孙村镇人民政府，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码11340222003026425C。 法定代表人：华光，该镇镇长。 委托诉讼代理人：刘小青，男，系繁昌县孙村镇经济开发区管委会主任。 委托诉讼代理人：刘波，安徽繁阳律师事务所律师。 原告叶荣财与被告铜陵优品在线电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，根据被告铜陵优品在线电子商务有限公司申请，依法追加芜湖市奇仕实业有限公司、繁昌县孙村镇人民政府为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告叶荣财及其委托诉讼代理人田小龙、被告法定代表人阮豪杰及其委托诉讼代理人管文虎，第三人繁昌县孙村镇人民政府委托诉讼代理人刘小青和刘波到庭参加诉讼，第三人芜湖市奇仕实业有限公司经本院送达开庭传票无正当事由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶荣财向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告给付拖欠的房租及违约金共计1944000元，该款项由芜湖市奇仕实业有限公司转让；2.本案诉讼费由被告支付。事实和理由：2015年1月19日被告与芜湖市奇仕实业有限公司签订企业房屋租赁合同，约定房屋租赁期为三年，自2015年1月20日起至2018年1月19日止。合同履行后，芜湖市奇仕实业有限公司向被告交付房屋，被告实际租用但租金至今分文未付，且于2016年6月29日单方终止房屋租赁合同。被告由此给芜湖市奇仕实业有限公司造成1944000元损失，即拖欠房屋租金1296000元和违约金648000元。2018年3月26日原告与芜湖市奇仕实业有限公司达成债权转让协议书，将芜湖市奇仕实业有限公司对被告的1944000元债权转让给原告，由原告直接向被告主张权利，并于2018年3月28日通知被告。上述事实，由房屋租赁合同、债权转让协议书、债权转让通知书、告知函等为证。综上，被告与芜湖市奇仕实业有限公司的房屋租赁关系合法有效，被告应当及时给付拖欠的房租及违约金。现芜湖市奇仕实业有限公司将对被告的债权转让于原告，并及时通知了被告，原告享有对被告的1944000元的债权应受法律保护。因此，为了保护原告的合法权益，维护社会经济秩序，现根据我国有关法律规定，特向贵院起诉，请依法受理并判如所请。 被告铜陵优品在线电子商务有限公司辩称：首先，被告不应当承担支付房租的义务。被告是招商引资到孙村镇投资的，孙村镇政府给予政策优惠，其中对房租有明确约定，房租的约定是由政府无偿提供给被告使用，被告无需支付房租。被告只是协助芜湖市奇仕实业有限公司申请房租补贴。原告和芜湖市奇仕实业有限公司之间签订的房屋租赁合同只是为了芜湖市奇仕实业有限公司申领房屋租金补贴，繁昌县孙村镇人民政府要求被告和芜湖市奇仕实业有限公司签订的合同。该合同是无效合同，并非是双方真实意思表示。其次，原告的诉讼主体不适格，本案是房屋租赁合同纠纷，合同的双方当事人应当是诉讼的主体，本案中原告并非是租赁合同的当事人。原告诉讼违反了合同的相对性原则。法律对突破合同相对性原则有明确的规定才能行使相关诉讼权力。再次，原告与芜湖市奇仕实业有限公司之间的债权转让协议是无效协议，证据的形式不合法。转让所谓的债权并不明确，仅有芜湖市奇仕实业有限公司签字，并无原告签字，该合同尚未成立。涉案债务是在双方租赁合同中体现出来的，只是一方的义务，并非是明确的债务。所以该转让是不能成立的。最后，即使本案房屋租赁合同被认定有效，芜湖市奇仕实业有限公司追要房屋租金，根据民法通则的规定，拖欠或延迟租金，诉讼时效是一年，本案中被告与芜湖市奇仕实业有限公司解除房屋租赁合同后至起诉时，追讨房租已经超出了诉讼时效期间。综上，请求依法驳回原告的诉请。 第三人芜湖市奇仕实业有限公司未作陈述。 第三人繁昌县孙村镇人民政府述称：繁昌县孙村镇人民政府不应成为本案的第三人。本案是房屋租赁合同，繁昌县孙村镇人民政府不是合同的当事人，与合同之间没有利害关系。政府给予补贴，是由政府按照政府文件或者双方招商引资协议，由县政府或者社保部门根据招商引资企业或房屋出租单位申报进行审查后予以核定。不足部分，由繁昌县孙村镇人民政府予以补足。从程序来看，由招商引资企业或者房屋出租方向政府申报，由政府部门按照文件的规定或者招商引资的条件，审查是否符合补贴的条件，满足补贴的条件下，才发放补贴。该行为是行政行为。在民事案件中，将行政行为的涉事主体追加为第三人，没有法律依据。招商引资企业是否符合补贴条件，需要待遇享受单位的申报，涉案房屋没有向县政府申报，更不可能向繁昌县孙村镇人民政府申报。 本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，芜湖市奇仕实业有限公司作为出租人与铜陵优品在线电子商务有限公司作为承租人订立企业房屋租赁合同一份。该合同约定，租赁房屋位于芜湖孙村经济开发区芜湖市奇仕实业有限公司内1#、2#、3#厂房，出租房屋面积共7200平方米；房屋租赁期为三年，自2015年1月20日起至2018年1月19日止；房屋租金为10元/月/平方米，租金从第二年开始每年递增10%，每半年支付一次，承租人应于租金到期日前30天交纳后半年租金，租金先付后用，自合同签订之日起七日内承租人应向出租人支付厂房租赁保证金，保证金标准为半年租金；出租人违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的50%向承租人支付违约金，若支付的违约金不足以弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任；租赁期间，承租人拖欠房租的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的50%向出租人支付违约金。 2016年6月29日，被告向芜湖市奇仕实业有限公司发出告知函。该告知函称，因多方面原因，自即日起不再使用芜湖市奇仕实业有限公司厂房，即奇仕创业园1#、2#、3#共计7200平方米，芜湖市奇仕实业有限公司在收到此函之日起可对厂房自行处理。 2018年3月26日，芜湖市奇仕实业有限公司签署债权转让协议书。该协议书约定，芜湖市奇仕实业有限公司因无力偿还原告借款，自愿将芜湖市奇仕实业有限公司对被告享有的债权1944000元转让给原告用于偿还原借款；本协议自签署之日起，由原告直接向被告主张权利，被告直接向原告偿还上述转让款项。 2018年3月28日，芜湖奇仕实业有限公司向被告发出债权转让通知书。该通知书称，至被告接到本通知之日，被告欠付芜湖奇仕实业有限公司房租1296000元和违约金648000元，合计1944000元，按照芜湖奇仕实业有限公司与原告之间的约定，自愿将对被告享有的上述债权1944000元全部转让给原告，自本通知书送达之日起，请被告将应付芜湖奇仕实业有限公司1944000元直接支付给原告。 以上事实由原告提供的企业房屋租赁合同原件一份、2016年6月29日告知函原件一份、2018年3月26日债权转让协议书原件一份、2018年3月28日债权转让通知书及快递回执原件各一份，以及当事人在庭审中陈述、质证、辩论意见予以证实。 本院认为：原告以其受让房屋租金债权而向被告主张房屋租金及违约金，被告以双方并不成立有效房屋租赁合同、违约金不符合法律规定、原告起诉主张涉案债权已超出诉讼时效期间为由提出抗辩。结合诉辩双方主张，本案争议主要围绕原告主张的房屋租赁合同关系如何认定、房屋租金及违约金如何确定、原告主张相应债权是否合法、被告提出诉讼时效抗辩能否成立等问题而展开。 第一，关于原告提供的房屋租赁合同，被告以其系招商引资企业，根据招商引资协议，相应租金由政府负担而与被告无关，相应房屋租赁合同只是为了申请房租补贴而签订，不能反映双方真实的租赁合同关系。就该房屋租赁合同签订日期，被告提出并非2015年1月19日，并申请鉴定，但后又放弃鉴定，现其仅以李宗海出具书面情况明中称对前述房屋租赁合同不知情而推断房屋租赁合同为后期补签，缺乏可信度。同时，该房屋租赁合同的内容并未涉及被告房屋租金由政府补贴事宜。因此，即便该房屋租赁合同的签订日期为后期签订，亦不能否认其真实性。就房租补贴，被告提供的招商项目投资协议书及补充协议中约定，繁昌县孙村镇人民政府提供孙村镇奇仕创业园1-3号给被告用以开展项目，房屋总面积约7200平方米，期限三年，自2015年1月19日至2018年1月19日，房租补贴按照繁昌县人民政府[2014]40号文件执行，不足部分由孙村镇财政补贴，被告配合房屋产权方申请房租补贴；协议期内，被告配合芜湖市奇仕实业有限公司向县政府或人社部门申请房租补贴，剩余部分的房屋租赁费用由芜湖市奇仕实业有限公司与繁昌县孙村镇人民政府具体协商解决，与被告无关。从以上约定情况而言，芜湖市奇仕实业有限公司并未参与该招商引资协议的签订，招商引资协议中涉及房租的支付方式对芜湖市奇仕实业有限公司并不能必然生效。因此，该招商引资协议的签订并不能否认前述房屋租赁合同的效力。当然，如果被告配合芜湖市奇仕实业有限公司领取了相关房屋租金补贴，自然可以抵销被告所欠出租人的房屋租金。因此，原告提供房屋租赁合同可以证实涉案房屋租赁合同关系，本院对此予以认定。被告主张案涉房屋一天之内出租了三次，并提供了2015年1月20日芜湖优品网电子商务有限公司与出租人就涉案厂房中的1#厂房订立的企业房屋租赁合同复印件一份。但合同中芜湖优品网电子商务有限公司代表签名字样为阮豪杰，而被告提供的招商项目投资协议书中约定，被告自签约之日起3个月内在孙村境内注册不少于12个电子商务公司，并配合房屋产权方申请房租补贴，两者相互印证。故被告的此项抗辩理由不能成立。 第二，就租金结算，原告根据房屋租赁合同约定租赁开始日期计算租金，被告未能提供有效证据证实其实际承租开始日期，本院对原告主张的租金起算日期予以支持。被告于2016年6月29日通知出租人不再使用租赁房屋，应视为其提出解除租赁合同，出租人将至该通知后一个月止租金债权转让原告，应视为同意解除，租金计算至通知后一个月止并未损害承租人权利。即涉案租金数额可确认为2015年1月20日至2016年7月29日，共计18个月，出租人计算18个月租金符合法律规定，即7200平方米×10元/月/平方米×18月=1296000元。就相应租金支付情况，通过庭审，被告未向出租人及原告支付过，繁昌县孙村镇人民政府亦称没有向出租人支付过房租补贴，故原告按前述数额主张租金，本院予以支持。但出租人计算的违约金为租金总额的50%，对此，虽前述房屋租赁合同虽有约定，但该约定明显过高，未付租金的违约金酌情可按所欠租金的20%计算，即259200元。超过部分，本院不予支持。至于被告称其支付的100000元设备押金虽可在结算租金中扣除，但就相关事实被告未能举证证实，原告也未认可，本院在本案中不作扣除，如有纠纷，各方可另行解决。 第三，就租金时效，就涉案租金问题原告提供了芜湖奇仕实业有限公司法定代表人艾荣付及原告与被告法定代表人阮豪杰联系的聊天记录以证实追讨事实，被告提供的录音光盘也反映2017年10月，被告法定代表人阮豪杰与芜湖奇仕实业有限公司法定代表人艾荣付的通话录音。总体反映，双方均就向繁昌县孙村镇人民政府申请涉案房租补贴进行了多次沟通，而补贴根据被告提供的招商引资协议是直接向出租人发放，不足部分由繁昌县孙村镇人民政府财政补贴，虽房租补贴与涉案房屋租赁合同并不是同一法律关系，但房租补贴的领取可直接影响涉案房屋租金数额。因此，出租人未领取相应补贴并转让全部租金债权，原告现主张相应债权并未超出诉讼时效期间。 第四，就原告主张涉案债权是否合法，虽原告提供的债权转让协议中，其作为受让人并未签名，但作为出让人的出租人签名，足以表达转让债权的意思表示，且亦在债权转让协议中表明了受让人，现原告提起诉讼，应视为其同意受让相应债权。现原告起诉涉案租金债权符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告铜陵优品在线电子商务有限公司支付原告叶荣财房屋租金1296000元及违约金259200元，于本判决生效后10日内付清； 二、驳回原告叶荣财其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22296元（原告已预交），由被告铜陵优品在线电子商务有限公司负担20000元，原告叶荣财负担2296元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审 判 长 俞 峰 人民陪审员 雷 军 人民陪审员 赵庆宝 二〇一九年十二月六日 书 记 员 程 蕾 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。