广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终21543号上诉人（原审原告）：广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司，住所地：广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋303房。负责人：尹里，总经理。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李惠，男，汉族，1961年2月20日出生，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：黄毅珍，女，汉族，1962年12月23日出生，住广东省广州市海珠区。上诉人广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司（以下简称万力物业服务分公司）因与被上诉人李惠、黄毅珍物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万力物业服务分公司上诉请求：一、变更一审判决第一项中关于物业服务费部分，改判李惠、黄毅珍按照79.81元／月的标准共同向我方支付自2015年11月1日起暂计至2018年l2月31日止的物业服务费及利息(利息自起诉之日起，以欠付物业服务费作为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止)；二、李惠、黄毅珍共同承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、因案涉小区物业服务费收费标准过低导致我方连年亏损，为保障小区物业正常经营管理，我方据此于2015年开始要求征求业主意见上调物业服务费具有迫切现实原因及充分事实依据。即使根据上调后的0.85元／㎡的收费标准，也并不能满足正常的运营管理支出。一审法院不支持调价后的标准，严重脱离现实中物业管理的正常运营需求，无法保障案涉小区的管理运营，最终将损害其他正常缴费的绝大多数小区业主的合法权益。二、一审判决查明事实认定不清，适用法律错误，应予纠正。1.案涉小区调整物业服务费已经由所有住户登记投票，投票结果符合法律规定要求，依法应予支持。我方于2015年6月开始通过物管员逐户派发投票表格的形式向住户征集提价意见，根据有效回收的投票表格统计，案涉小区134户中有94户即72％的住户同意提价至0.85元／㎡的收费标准，符合《物权法》第七十六条第一款第(七)项、第二款，以及《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款等相关规定，应予支持。2.根据我方一审提交的公示照片显示，我方已依法将投票结果在案涉小区公示了两个月，公示程序符合法律规定。虽然上述照片中的通知下方空白处有“原始记录稿要公示，否则假公示”、“还是公布各住户的意见出来，否则是假的数字”等手写字样，但该文字下方并没有任何人员署名，也没有注明是哪个住户单元，身份根本无法核实，并不属于提出异议的正常程序。即使有极个别不明身份的人员在该公示通知下方表达不同意见，也并不能因此否定我方对外公示投票结果的法律效力。3.根据《物业管理条例》第十二条第五款规定，假设有业主认为投票结果侵害业主合法权益，也应依法另行向法院申请撤销，而不应以拒绝缴纳物业服务费的行为来对抗小区业主的投票结果，其拒绝缴纳物业服务费的行为已经损害我方合法权益，同时损害小区其他绝大多数正常缴费的业主权益。三、案涉小区绝大多数业主都已按照调价后的标准正常缴纳物业服务费，结合投票统计结果，可进一步反映绝大多数业主均同意调价的事实，一审判决认定事实不清，据此作出的判决严重错误。四、基于上述分析，案涉小区自2015年开始业经全体业主投票决定调整物业服务费收费标准，经我方合法公示后即已发生法律效力，李惠、黄毅珍作为小区业主应受该结果约束，且经我方多次上门催收及发函等方式催缴后，李惠、黄毅珍仍未能支付，其行为已经构成违约并严重损害我方合法权益。一审判决以调整物业服务费标准存在争议为由，认定未及时支付物业服务费的责任不完全在于李惠、黄毅珍，并据此未支持我方诉请的利息部分，显属认定事实错误且显失公平，应予纠正。五、如上所述，案涉小区绝大多数业主都已按照调价后的标准正常缴纳物业服务费，一审判决认为投票程序存在瑕疵进而否定投票的法律效力，显属吹毛求疵，该判决不但损害我方合法权益，也对其他正常缴费的业主严重不公平，且势必将因此引发更多不必要的诉讼，不利于案涉小区的管理秩序，也不利于构建和谐社会，恳请贵院依法查明事实并纠正原审判决。六、我方同期另案起诉的其他楼盘两宗物业服务纠纷案件事实与本案基本一致，同样自2015年开始以业主投票形式决定调整物业服务费并对外公示，我方依据公示调价后的物业服务费标准向欠费业主追讨费用的请求经一审法院判决支持，但本案一审判决却未能查明案件事实，适用法律错误，所作出的判决与其他两宗案件判决相冲突。被上诉人李惠、黄毅珍二审共同答辩称：不同意万力物业服务分公司的上诉，同意一审判决。具体理由如下：一、涉案房屋所在的广州市海珠区工业大道北103号至111号房屋原为六层，系单位为解决职工住房困难所建。单位于上世纪90年代经厂职工代表大会通过，采用住改商的补偿机制，以住户集资及承建商投资的方式将上址房屋加建至九层，一楼住户搬至七楼居住，将一楼改为商铺，以出租商铺的收入给楼上住户一定的补贴。商铺出租前五年收入归承建商，之后的收入归单位。在2015年以前，工业大道北103号至111号住房均由单位管理，管理费为0.4元/平方米。2015年在住户不知道的情况下，原物业管理小组改为万力物业服务分公司管理，该公司于2015年10月起在未取得我户同意的情况下擅自提高管理费，至今未征求我方意见，我方便于2015年11月起依法停止向万力物业服务分公司交纳管理费。由于万力物业服务分公司坚持打包收费，且水泵电费分摊不合理，未按实际电量分摊，故我方同时停交水泵电费及维护费。二、基于上述事实，万力物业服务分公司认为物业费标准过低的理由不成立，其调价程序不合法，未按规定公示上年度审计报告及表决结果。因为大多数住户均有亲属在万力集团企业工作，且文化程度不高，对许多“行政命令”往往逆来顺受，故部分住户已按新标准交费的事实并不能说明调价的合理性。万力物业服务分公司在向住户征求调价意见时，既无住户代表在场监票，亦无公示意见表发出与收回数，更未公示同意及反对的住户房号。万力物业服务分公司亦未向一审法院出示过半数同意调价的意见表，一审法院以此作判符合法律规定。三、万力物业服务分公司至今未与住户签订服务合同，亦无公示其营业执照、资质证书、投诉电话等，至今未修复通道上的雨棚，且在居民一楼招纳餐饮、动物医院等严重污染环境的商家，影响住户生活。住户们多次要求万力物业服务分公司整改，并于2017年12月26日书面报告万力集团但无答复。居委会亦多次出面协调，均被万力集团以无时间而拒绝。四、我方自2015年11月1日起停止交费是依法维权行为，请求驳回万力物业服务分公司全部上诉请求，按实际水泵用电及住户用水情况纠正水泵电费，并请求法院调解或判令万力物业服务分公司纠正侵害住户利益的错误做法，还住户整洁安全的生活环境。万力物业服务分公司向一审法院起诉请求判令：1.李惠、黄毅珍支付自2015年11月1日至判决发生法律效力之日止的物业服务费，物业服务费按照每月79.81元（0.85元/平方米/月*93平方米）的标准计算，并从起诉之日起，以物业服务费作为基础按照银行同期贷款利率给付利息至实际付清之日止，暂计至2018年10月31日的物业服务费金额为3407.03元；要求李惠、黄毅珍按照每月2元的标准支付自2015年11月1日至2018年10月31日的水泵维护费；要求李惠、黄毅珍支付水泵电费共462元；2.本案诉讼费由李惠、黄毅珍承担。一审法院经审理查明：位于广州市海珠区工业大道北1xx号7xx房屋，建筑面积93.89平方米；权属人为李惠。广州市人民政府国有资产监督管理委员会于2009年10月28日向广州国际集团有限公司出具穗国资批[2009]108号《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》，主要内容为经研究同意将权属人广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（其中住宅44091.63平方米、商铺18613.9平方米，厂房124612.27平方米、土地112065.52平方米）的房地产物业资产无偿划转至广州国际集团有限公司，等。据附件显示上述房地产物业资产包含广州橡胶企业集团有限公司在海珠区工业大道北路103号的物业。据工商登记显示：1996年8月15日，广州橡胶企业集团有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，现股东为广州万力集团有限公司。2002年8月29日,广州万力集团物业管理有限公司经工商部门核准登记成立，企业类型为法人独资有限责任公司，原名称为广州国际集团物业管理有限公司，股东为广州国际集团有限公司，于2014年7月15日经工商部门核准变更名称为现名，变更股东为广州万力集团有限公司。万力物业服务分公司为广州万力集团物业管理公司的分支机构。2014年5月21日，广州国际集团有限公司经工商部门核准变更名称为广州万力集团有限公司。据万力物业服务分公司提供的《关于上调工业大道北103-111号（103号）小区物业管理费的通知》（2015年7月31日）照片，主要内容为万力物业服务分公司自2010年接管103号小区物业管理的工作，由于管理费极低、人力资源成本等物价逐年升高等因素，经征询超过72户业主同意提升管理费至0.85元/平方米/月。万力物业服务分公司已将征询结果在小区公示（公示期2个月），并定于2015年10月1日起上调物业管理费；等。该通知下方空白处有“原始记录稿要公示，否则假公示”、“还是公布各住户的意见出来，否则是假的数字”等手写字样。万力物业服务分公司因向李惠、黄毅珍催收提价后的物业管理费未果，遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年12月29日立案受理。一审诉讼中，万力物业服务分公司表示涉案小区一共134户，万力物业服务分公司从2015年6月开始通过物管员逐户派发投票表格的形式征集提价意见，结果为94户即72%的住户同意提价至0.85元的收费标准；万力物业服务分公司认为在投票表格上签字的人员应该都是业主，但确实存在居住人可能与产权登记人不一致的地方，万力物业服务分公司没有办法核实；万力物业服务分公司现在保留有升价投票表格的有69户，其中四户是万力物业服务分公司代管的物业，剩下65户，其中41户同意升价，另外24户没有表态，其他投票的表格现在已经遗失了；鉴于投票表格不完整，万力物业服务分公司不提交投票表格作为证据。此外，万力物业服务分公司表示仅向李惠、黄毅珍主张权利，水泵电费系从2015年11月起至2018年10月期间按照李惠、黄毅珍每月使用水电每吨水计收0.6元的电费，共计462元。李惠、黄毅珍表示涉案房屋由李惠、黄毅珍一家居住，物业管理费由李惠、黄毅珍承担；之前水泵电费系按照每吨水0.2元的标准计收，万力物业服务分公司接手物业管理开始都是按照每吨水0.6元的标准计收，标准高。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。万力物业服务分公司对涉案小区提供物业管理服务的事实，双方均无异议，故一审法院予以认定。现李惠、黄毅珍表示李惠、黄毅珍承担缴纳物业管理费责任，万力物业服务分公司表示仅向李惠、黄毅珍主张权利，是万力物业服务分公司与李惠、黄毅珍之间对物业管理费承担主体进行确认，并无不当，一审法院予以采纳。李惠、黄毅珍同意向万力物业服务分公司缴纳物业管理费，根据本案诉辩意见，本案争议焦点为物业管理费的缴纳标准。万力物业服务分公司主张应按调价后的0.85元/月/平方米的标准缴纳，李惠、黄毅珍主张万力物业服务分公司的调价程序不合法，应按原标准0.4元/月/平方米的标准缴纳。对于物业管理费的收费标准的调整，属于物业管理的重大事项，应经法定的程序进行调整。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“下列事项由业主共同决定：……(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：……（七）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”、第三款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。万力物业服务分公司对案涉小区进行物业管理费调整应当符合法定的条件和程序。万力物业服务分公司采用书面征求意见的形式征求调整意见，符合法律规定，一审法院予以确认。从万力物业服务分公司书面征求意见的形式来看，投票结果的统计工作由万力物业服务分公司完成，没有证据证实其公示的投票统计结果与投票表格中的住户意见相互吻合。另从万力物业服务分公司提交的调整物业费通知的照片内容来看，万力物业服务分公司发出通知时就有人对投票结果提出异议，要求万力物业服务分公司公布具体明细。诉讼中李惠、黄毅珍抗辩称物业管理费调价程序不合法，万力物业服务分公司应提交原始投票表格以审核调价程序是否符合法定条件和程序。经法庭释明举证责任，万力物业服务分公司在举证期限内及法庭另行给予的期限内均未提交前述证据。根据民事诉讼谁主张谁举证的基本原则，万力物业服务分公司应就此承担举证不能的不利后果。此外，小区业主的事后缴费行为不能等同于万力物业服务分公司调整物业管理费的条件和程序符合法定规定。因此结合双方的举证、陈述，对万力物业服务分公司提出调整物业管理费的条件和程序已符合法律规定的主张，一审法院不予采信。对李惠、黄毅珍提出调整物业管理费的条件和程序不符合法律规定的主张，一审法院予以采信。故万力物业服务分公司主张按0.85元/月/平方米计收物业管理费理据不足，一审法院不予支持。物业管理费应按照0.4元/月/平方米计收。万力物业服务分公司诉请李惠、黄毅珍支付截止至判决发生法律效力之日止的物业服务费。物业管理服务是一个动态、综合的过程，判决书目前尚未发生法律效力，本案李惠、黄毅珍支付的物业服务费期间应截止至万力物业服务分公司起诉当月，即2018年12月为宜。双方对于计收水泵维护费并无争议，万力物业服务分公司诉请李惠、黄毅珍支付2015年11月1日起至2018年10月31日期间的水泵维护费72[2×36]元，一审法院予以支持。按照双方在诉讼中的陈述，2015年10月前双方按照0.6元/吨水计收水泵电费。现万力物业服务分公司按照该标准计收水泵电费462元，并无证据证明该标准欠妥，一审法院对万力物业服务分公司该请求予以支持。因此，李惠、黄毅珍应当按照37.2[0.4×93]元/月的标准向万力物业服务分公司支付2015年11月1日起的物业服务费、水泵电费462元和水泵维护费72元给万力物业服务分公司。李惠、黄毅珍提出万力物业服务分公司提供的物业管理服务质量不符合要求。由于物业管理服务是一个连续、动态、综合的过程，李惠、黄毅珍仅以《情况反映及要求》及照片主张万力物业服务分公司提供的物业管理服务质量不符合要求依据不足，一审法院不予采信。本案系因万力物业服务分公司调整物业管理费标准而起，双方对于物业管理费标准存在争议，未及时支付物业管理费、水泵电费和维护费的责任并不完全在于李惠、黄毅珍，故对万力物业服务分公司诉请李惠、黄毅珍支付利息的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项、第二款，《物业管理条例》第十一条（七）项、第十二条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年9月19日作出如下判决：一、黄毅珍、李惠在本判决生效之日起10日内按照37.2元/月的标准共同向广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司支付自2015年11月1日起至2018年12月31日止的物业服务费以及水泵电费462元、水泵维护费72元；二、驳回广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司负担22元，黄毅珍、李惠共同负担28元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、双方当事人均确认涉案房屋所在楼宇目前没有成立业主大会或业主委员会；在不计入一楼商铺的情况下，涉案房屋所在楼宇共有134户住户；涉案房屋位于北梯，不在万力物业服务分公司一审提交的保洁服务合同的服务范围内。二、对2015年的调价，万力物业服务分公司确认其只保留了41户同意涨价的票及24户没有表态的票，其余的票已遗失；其没有黄毅珍、李惠的票；如按现有的41户同意涨价的票来计算，未达到法律规定的人数及面积双过半的要求；其作为分公司，没有独立的审计报表，故其在调价前没有公示上一年度的审计报告；其上门向住户发放征询意见表时也没有核实房产证。三、万力物业服务分公司称涉案房屋所在楼宇的一楼商铺的产权人是其上级单位，由其他部门进行管理，其只管理楼上134房住房；没有经有关管理部门划定物业管理区域。经本院主持调解，双方当事人未能过成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院予以维持并不再赘述。针对万力物业服务分公司的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：物业管理费的标准确定问题以及黄毅珍、李惠是否应当支付逾期支付物业管理费的利息。对于双方争议的物业服务费的标准问题。一、现涉案小区尚未成立业主委员会，黄毅珍、李惠对万力物业服务分公司按原物业服务费0.4元/平方米的标准收取物业服务费不持异议，本院予以确认。二、万力物业服务分公司要求按照调价后的0.85元/平方米的标准收取2015年11月之后的物业服务费，但其仅能提交公示照片为证。而根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。万力物业服务分公司在二审中确认其没有审计报告亦未公示，其现存征询意见表票数亦不符合有关法律规定的面积及人数双过半的要求，亦未举证证明其将拟调整物业服务收费标准的相关事项书面告知物业所在的街道办事处、居民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门，在此情况下，一审法院不支持万力物业服务分公司要求按调价后的标准收取物业服务费的请求，并无不当。至于万力物业服务分公司称其同期起诉另两案与本案处理不一致的问题，由于万力物业服务分公司并未举证证明另两案与本案案情相同，且万力物业服务分公司亦确认另两案所涉房屋位于其他楼盘，与本案并非同楼盘案件，故万力物业服务分公司以此为由要求按调价后的标准收取物业服务费的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题，因双方当事人对于物业服务费标准存在争议，且从双方二审陈述来看，万力物业服务分公司也存在一定的管理瑕疵，故一审法院不支持万力物业服务分公司有关逾期付款的利息，亦属合理，本院予以维持。综上所述，万力物业服务分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州万力集团物业管理有限公司物业服务分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十六日书记员 张冰玲李逸丹