内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终2909号   上诉人（原审被告）：内蒙古欣龙房地产开发有限公司。   法定代表人：郑学明，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭焰，内蒙古久望律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马晓波，内蒙古久望律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王国平，男，现住包头市。   上诉人因内蒙古欣龙房地产开发有限公司与被上诉人王国平房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2019）内0202民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古欣龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马晓波、被上诉人王国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古欣龙房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。二审案件受理费用由被上诉人负担。主要事实和理由：1、被上诉人未取得不动产权登记证书不是上诉人原因造成的，不应由上诉人支付违约金。被上诉人购买商铺时，上诉人已经五证齐全，2011年12月已经具具备为业主办理不动产登记证书的条件，因办证机关的职能调整、政策衔接等原因一再拖延，导致至今仍有600多户业主未办理不动产登记，属于办证机关的责任不能由上诉人承担。上诉人在办证过程中没有过错，没有违约，不应向上诉人支付违约金。上诉人现经营不善，处于停业状态，只有个别几乎商铺坚持经营，无力承担600多户的业主的违约金。2、一审判决中违约金金额计算错误。双方《商品房买卖合同》中附件五《补充协议》第二条第3款（2）中约定：“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%”。本案中，被上诉人的已付房价首付款352338元，剩余房款为按揭贷款，上诉人还承担担保责任。被上诉人的违约金计算基数应以首付款352338元为基数，按2%计算，违约金最高为7046.76元。一审判决的违约金14046.76元属于计算错误。综上，上诉人对于办证不存在违约行为，不应承担违约责任，请求二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。   王国平辩称：上诉人至今没有办理房本，上诉人违约事实存在，我要求退代办费。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   王国平向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告退回给原告交付房屋所有权证书（不动产权证书）的代办费43283元；2、请求依法判令被告给付原告违约金14046.76元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2011年12月22日原、被告双方签订了《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》，原告以按揭贷款（35万元）的方式购买了被告开发建设的东河区环城路138号欣龙商贸城1-A085商品房（建筑面积29.51平方米），商品房总价格702338元。合同签订当日，被告向原告交付了该商品房。上述《包头市商品房买卖合同》第十二条约定了商品房产权登记：出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件五第二条；《补充合同》第二条约定了转移登记：1.该商品房交付使用后，买受人同意委托内蒙古欣龙房地产开发有限责任公司向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.买受人交下列第1.2.3.4.5种税费，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金（2）契税（3）供暖费（4）物业服务费（5）国家规定的办理房屋权属证明需缴纳的其它费用。3.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%，出卖人不承担其它赔偿责任。另查明，2011年12月22日原告向被告交付了代办房屋产权的相关费用43283元。   一审法院认为，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律法规的强制性规定，故该合同成立有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。针对双方焦点分析如下：第一，按照《补充合同》第二条3.规定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）种方式处理：自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的2%，出卖人不承担其它赔偿责任。原告请求违约金符合上述约定，本院予以支持。1.按约定，被告未能在约定的730日（截至2013年12月22日）为原告办理房屋所有权证书，依上述约定应承担违约金14046.76元（702338元x2%）2.被告未提供充分证据证明：未能在2013年12月22日前为原告办理房屋所有权证书，非因出卖人（被告）的责任造成。第二，按照《补充合同》第二条1.2.规定，原、被告双方在办理房屋权属转移登记存在委托合同关系，故原、被告双方在委托合同未被解除的情况下，原告诉请被告退回交付房屋代办费43283元，不符合合同约定，本院不予支持，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王国平违约金14046.76元。二、驳回原告王国平请求被告内蒙古欣龙房地产开发有限公司退回交付房屋所有权证书（不动产权证书）代办费43283元的诉讼请求   案件受理费616.62元，由原告负担431.62元、被告负担185元。   二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容由当事人约定，依法成立的合同，自成立时生效。上诉人内蒙古欣龙房地产开发有限公司与被上诉人王国平签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充合同》不违反法律法规的强制性规定，故该合同有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。被上诉人王国平已经按照合同约定交付了房屋的首付款、按揭贷款及代办房屋产权的相关费用，上诉人应当按照合同约定于2013年12月22日前给被上诉人办理房屋不动产登记证书。上诉人认为未办理房屋产权证的原因是办证机关的机构职能调整导致办证拖延，在一、二审均未提供相关证据证明非因上诉人的原因责任造成，现上诉人逾期办证违约事实存在。故上诉人称不应当承担违约责任的上诉理由不能成立。关于上诉人提出的违约金计算错误，认为已付款仅仅包括首付款352338元不包括按揭贷款，违约金计算应以首付款为基数计算违约金，双方签订的合同明确约定的房屋价款702338元，被上诉人已经为购买房屋支付对价当然包括贷款。因此，上诉人内蒙古欣龙房地产开发有限公司的上诉其不应当承担逾期办证的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，内蒙古欣龙房地产开发有限公司所提出的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1233.24元，由上诉人内蒙古欣龙房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 赵文革     二〇一九年十二月二十日   法官助理 于 雁   书 记 员 杜 威