河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民再109号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：鹿邑县翰正房地产开发有限公司，住所地鹿邑县仙台路中段。法定代表人：李宏杰，系该公司负责人。委托诉讼代理人：刘玉林，河南真源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏玮，系该公司经理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：秦晓珠，女，汉族，1964年7月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：周国信，河南真源律师事务所律师。再审申请人鹿邑县翰正房地产开发有限公司（以下简称翰正公司）与被申请人秦晓珠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫16民终1120号民事调解书，向河南省高级人民法院审理申请再审，河南省高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）豫16民申6236号民事裁定，裁定指令本院再审本案，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人鹿邑翰正公司委托代理人刘玉林，被申请人秦晓珠委托诉讼代理人周国信等人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审原告秦晓珠向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告之间房屋买卖合同，返还原告购房款154,928元，利息63,222元，赔偿损失154,928元，合计373,078元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月16日，原、被告协商按揭购买被告30#楼1单元201室房屋。原告当天交房款2万元，2011年9月17日交房款65,000元，2012年4月30日又交房款69,928元，至此首付房款已交清。但被告不按约定履行义务，在不通知原告的情况下将该房屋出售给第三人，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，特具状起诉。被告辩称：1．原告起诉与事实不符，原、被告签订的意向单仅是一种意向行为，双方在意向单中约定原告交付的意向金不代表确定房源，只是登记原告的意向，不能视为该房屋已经由原告选定。双方并未对购房的相关事宜达成一致意见，双方没有发生事实上的房屋买卖关系，未形成房屋买卖的权利义务，且经被告多次通知，原告也未与被告进行协商，并进一步签订正式房屋买卖合同。2．原告已缴纳的意向金，被告愿意全额无息退还给原告。3．原告要求被告支付利息、赔偿损失没有事实和法律依据，应依法驳回。一审法院认定事实如下：2011年3月16日，原告秦晓珠与被告鹿邑县翰正房地产开发有限公司签订商品房买卖意向单（格式合同），内容为：出卖方：鹿邑县翰正房地产开发有限公司，意向方：秦晓珠，意向位置：30#1单元201号，面积136平方米，定价366,928元，付款方式：意向方签订此意向单当日缴纳意向金两万元整，应付房款需在签约当天缴清。第一项规定：“意向金并不代表确定房源，只有缴纳首付金后方为选定房源。”第二项规定：“付清应付房款后方能签订正式的商品房买卖合同，视为交易程序结束，如款项未在约定期限内付清，出卖方有权在不通知意向方情况下将房屋直接出售给第三方。”原告签订意向单当日按约定交付被告购房款20,000元，2011年9月17日交被告房款65,000元，2012年4月30日交被告房款69,928元。现被告将涉案房屋出售他人。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第九条规定：“提供格式条款一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”依据上述规定，本案意向书第二项规定，免除被告的部分责任，限制了原告的权利，导致双方权利义务失衡，且被告未能证明自己尽到提示注意义务与说明义务，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告签订商品房买卖意向单中显示买卖合同的主要内容，且原告三次向被告支付房款（被告未能提出原告逾期付款的证据），该意向书双方选定了房源，视为商品房屋买卖合同。被告与原告签订了商品房买卖合同后，又将涉案房屋卖予他人，构成违约使合同目的无法实现。原告请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失于法有据，本院予以支持。根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决：（一）、解除原告秦晓珠与被告鹿邑县翰正房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。（二）、被告鹿邑县翰正房地产开发有限公司返还原告秦晓珠购房款154,928元。（三）、被告鹿邑县翰正房地产开发有限公司支付原告秦晓珠利息63,222元（按同期银行贷款利率计算）。（四）、被告鹿邑县翰正房地产开发有限公司赔偿原告秦晓珠损失154,928元。上述二、三、四项合计373,078元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,896.17元，由被告负担。翰正房产公司上诉请求：1、请求依法撤销鹿邑县人民法院作出的（2018）豫1628民初3962号民事判决书第三项、第四项，依法改判驳回被上诉人要求返还利息、赔偿损失的诉讼请求2、一、二审诉讼用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认为根据意向单第二项规定，免除了上诉人的部分责任，属认定严重错误。从意向单显示的内容已充分证明上诉人与被上诉人所签订的意向单仅是一种意向行为，并不代表确定房源，一审判决适用法律错误1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才能认定为商品房买卖合同，本案中的意向单不能视为商品房买卖合同。2、上诉人与被上诉人虽然签订了意向单，但签订后，上诉人多次与被上诉人联系后，双方仍然没有对房屋买卖达成合意，也没有签订商品房买卖合同，故双方没有形成房屋买卖合同关系。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。本案在二审过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：请求人民法院确认。一、鹿邑县翰正房地产开发有限公司于本调解书送达生效之日起二十日内一次性给付秦晓珠购房及损失款共计273,078元。二、双方当事人因此事再无其他纠葛。一审案件受理费按一审法院判决执行，二审案件受理费4,573元减半收取2,286.5元，由鹿邑县翰正房地产开发有限公司负担。鹿邑翰正房产公司申请再审称：二审调解程序违法，双方并未在二审审理过程中达成调解协议，也未签订过任何协议，二审法院出具调解书违背自愿原则，并坚持原上诉意见。再审查明的事实与原一审认定的主要事实相一致。本院认为：本案中双方当事人之间的买卖房屋合同未成立，原一审判决不当，具体理由为，双方所签“意向单”并未完全具备房屋买卖合同的主要条件，意向单载明了房屋位置、总价款、意向金额，但对买卖房屋的销售方式是按揭或是全款未约定，付款期限及交房期限未约定，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的诸多内容未作约定，同时意向单约定了签订合同的前提条件是“应付房款需在签约当天缴清，”又约定“付清应付房款后才能签订正式的商品房买卖合同，如款项未在约定期限内付清，出卖方有权在不通知意向方情况下将房屋直接出售给第三方”。所以意向单上的内容约定不符合房屋买卖合同的法定要求，不足以确定双方买卖房屋的意思表示一致，故应当认定案涉房屋买卖合同未依法成立。原一审认定事实不清，适用法律错误，申请人鹿邑翰正公司对于合同未成立存在缔约过失，应当退还被申请人购房款及赔偿相应利息损失，原一审判决此部分内容适当，但判令赔偿损失154,928元无事实和法律依据，应予纠正，二审调解违反当事人自愿原则，予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫16民终1120号民事调解书和鹿邑县人民法院（2018）豫1628民初3962号民事判决第一项、第四项之内容。二、维持鹿邑县人民法院（2018）豫1628民初3962号民事判决第二项、第三项之内容。三、申请人鹿邑县翰正房地产开发有限公司继续赔偿秦晓珠缴纳的154,928元房款的利息（自原一审判决计算的截止日到本判决履行完毕之日止）。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审诉讼费6,896.17元，二审诉讼费2,286.5元由申请人鹿邑翰正房地产开发有限公司负担4,591元，被申请人秦晓珠负担4,591元。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十二月二十日法官助理张艳敏书记员唐荣川