广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21357号上诉人（原审被告）：林伟民，男，1968年10月31日出生，台湾地区居民，联系地址广东省广州市增城区。被上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁玉笙，女，该公司员工。委托诉讼代理人：叶细芳，女，该公司员工。上诉人林伟民与被上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初5261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林伟民上诉请求：1.撤销一审判决或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由莱佛士公司承担。事实与理由：一、林伟民购买广州市增城区新塘镇东江大道南88号豪进山湖珺璟花园7栋1202房时，开发商将签订《前期物业管理服务协议》列入收楼程序中必须经历的步骤，若不签订该协议，林伟民将无法将已经付清全款的房屋进行收楼，莱佛士公司的行为属于强迫行为，林伟民与莱佛士公司签订的《前期物业管理服务协议》不是其真实意思表示，上述协议违反法律法规的强制性规定，是不合法的，也是无效的。二、《前期物业管理服务协议》的效力期间应该为自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。而林伟民所居住小区的业主委员会已于2018年8月正式成立，也签订了物业管理服务合同，故《前期物业管理服务协议》已经没有法律效力。三、《前期物业管理服务协议》中约定的违约金按每天0.1%计算，此标准明显高于广州市市场行情，也远大于莱佛士公司所受到的损失，且该违约金连税一起计入，属于违法虚增本金。四、林伟民交的物业费是给广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司，而非莱佛士公司，故莱佛士公司没有原告资格。五、林伟民居住的物业门禁设施损坏已经超过2年，林伟民及其他业主多次反映，莱佛士公司均未予以修复，致使林伟民及其家属至今无法使用莱佛士公司配发的门禁卡出入。林伟民只能绕行至地下室搭乘电梯进出。案涉物业公司不负责任的行为既给林伟民及家属带来出行不方便，也造成其和家人的安全隐患，故莱佛士公司并未提供其应该提供的物业服务，依法不能向林伟民收取物业管理费及违约金。被上诉人莱佛士公司二审辩称，一、物业建成后、业主大会成立之前，需要对物业进行管理，在此情况下，只能由物业建设单位即发展商选聘物业服务企业对物业实施管理，具有过渡性质，故《前期物业管理服务协议》为要式合同，并非如林伟民所称的无效。二、根据《前期物业管理服务协议》第十一条第1.4款约定，如在合同期内该物业的业主大会通过合法程序选聘新的物业管理公司时则该合同终止，豪进山湖珺璟花园业主委员会选择与莱佛士公司继续合作，合同真实、有效，具有法律效力。三、逾期不缴纳物业服务费是业主的违法行为，根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定，莱佛士公司有权收取违约金。四、广州莱佛士物业服务有限公司增城分公司属于莱佛士公司的分支机构，在法律上、经济上没有独立性，附属于总公司，故不存在莱佛士公司“越权违法”行为。综上，莱佛士公司已经全面履行合同义务，法院应驳回林伟民的上诉，维持原判。莱佛士公司向一审法院提出诉讼请求：一、林伟民向莱佛士公司支付拖欠2015年8月至2018年2月的物业服务费12939.4元；二、林伟民向莱佛士公司支付拖欠2015年5月至2015年11月的电费1483元，2015年5月至2018年1月的电费分摊1054.9元，2015年5月至2018年1月的水费1205.2元，2016年7月至2016年11月的水费分摊37.3元；三、林伟民向莱佛士公司支付违约金5722.5元（以每月拖欠的物业服务费为本金，从拖欠的当月16日起算至付清之日止）；四、林伟民承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：莱佛士公司系于2003年6月9日经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司。2013年6月29日，莱佛士公司（甲方）与林伟民（乙方）签订《豪进山湖珺璟花园前期物业管理服务协议》，约定“甲方是指房地产开发建设单位或其委托的物业服务企业……前期物业管理是指自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。……本物业名称：豪进山湖珺璟花园……乙方所购房屋基本情况：……座落位置：广州增城市新塘镇东江大道南88号7栋1202建筑面积：166.96平方米……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共享部位共享设施设备大、中修、更新、改造的费用）1.乙方开始交纳物业管理服务费用及公共分摊费用，从房地产开发建设单位与乙方书面约定的收楼日期为准；或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不能超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月内。住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）高层洋房每月每平方米人民币2.5元，五层及八层叠加别墅每月每平方米人民币2.8元……3.乙方每月15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用……第十一条违约责任……4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用……第十八条本协议自双方签字之日起生效。”。签订《前期物业管理服务协议》当天，林伟民在《收楼表格》上签名接收涉案房屋。在本案一审过程中，一、莱佛士公司、林伟民确认林伟民在2019年1月5日支付了2015年8月至2018年2月的物业服务费12939.4元以及2015年5月至2015年11月的电费1483元，2015年5月至2018年1月的电费分摊1054.9元，2015年5月至2018年1月的水费1205.2元，2016年7月至2016年11月的水费分摊37.3元。二、莱佛士公司陈述以下，（一）在法庭辩论终结前，莱佛士公司撤回第一项诉讼请求以及第二项诉讼请求；（二）其每月都将缴费通知单贴在林伟民家门口处，莱佛士公司也联系不上林伟民，莱佛士公司曾向林伟民发出律师函，亦被拒收退回。（三）其要求林伟民支付违约金金额为5722.5元。三、林伟民陈述以下，（一）莱佛士公司有在林伟民的涉案房屋张贴缴费通知单，但林伟民经常不在增城居住，莱佛士公司应向林伟民发送电子邮件或电话等方式催缴。（二）无法接受莱佛士公司要求支付违约金的主张。一审法院认为，莱佛士公司与林伟民签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。莱佛士公司已依约对涉案房屋提供了物业管理服务，林伟民应按上述协议的约定交纳物业服务费。按照《前期物业管理服务协议》第四条约定林伟民应在每月的15日前缴交当月的管理费用，以及第十一条约定林伟民未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，莱佛士公司有权要求林伟民补交相关费用并按每天0.1%收取违约金，违约金从逾期之日起至其缴清应缴费用之日止。林伟民截至2019年1月5日才支付2015年8月至2018年2月的物业服务费，其逾期支付物业服务费的行为已经构成违约。莱佛士公司主张要求林伟民支付逾期支付物业服务费的违约金，理据充分，一审法院予以支持。林伟民提出其无须支付违约金的相关抗辩，缺乏依据，一审法院不予采纳。涉案房屋的每月物业服务费为417.4元（166.96平方米×2.5元/平方米/月），故2015年8月至2018年2月的物业服务费的违约金应以当月物业服务费417.4元为本金，以每日0.1%从每月的16日起计至林伟民付清物业服务费之日止，违约金总额以莱佛士公司主张的5722.5元为限。另莱佛士公司自愿撤回第一项以及二项诉讼请求，是莱佛士公司对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：林伟民应于判决发生法律效力之日起五日内向莱佛士公司支付2015年8月至2018年2月逾期支付物业服务费的违约金（以每月物业服务费417.4元为本金，按每日0.1%从每月的16日起计至林伟民付清物业服务费之日止，违约金总额以5722.5元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由林伟民负担。一审法院查明的事实有相关的证据予以佐证，本院依法予以确认。另查明，一审期间，双方均确认2015年8月至2019年1月的物业服务费在2019年1月5日支付；2019年2月到5月的管理费在2019年5月29号支付；2019年6月到8月的管理费在2019年7月13日支付。二审期间，莱佛士公司向本院提交其于2019年11月11日与山湖珺璟花园业主委员会签订的《山湖珺璟花园物业服务合同》，拟证明其在涉案物业是合法经营，提供服务；提供维修通知单及维修记录，拟证明其积极与维修包干公司联系对涉案物业进行维修。林伟民质证认为，其并不否认莱佛士公司在小区进行服务的内容，该合同是新签订的，但他是对《前期物业管理服务协议》有异议；对于维修记录，虽然是真实的，但维修时间过长，长达两年。对此，本院认为，上述《山湖珺璟花园物业服务合同》产生于涉案争议的物业管理费期间之后，而维修通知单及维修记录仅能证明莱佛士公司曾对涉案物业进行维修，但均与本案基本事实无直接联系，故本院不予采纳。另，林伟民未向本院提交新的证据。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，因林伟民是台湾地区居民，故本案系涉台民商事纠纷案件，依法应参照涉外民商事案件审理。双方当事人对于一审法院适用我国大陆法律作为处理本案争议的准据法均无异议，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院予以确认。首先，根据涉案《前期物业管理服务协议》显示，合同当事人分别为莱佛士公司、林伟民，根据合同的相对性原则，莱佛士公司作为合同的相对方，有权依据合同的约定主张合同项下的权利，故莱佛士公司有权提起本案诉讼。其次，涉案《前期物业管理服务协议》是林伟民在接收涉案房屋时与莱佛士公司签订的，其签约的行为理应视为其接受相关的合同条款并接受该合同的约束，故该协议属于双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应属合法有效。林伟民主张其是受胁迫签订涉案《前期物业管理服务协议》，该协议应属无效，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，双方均应遵照合同的约定履行各自的合同义务。现莱佛士公司已提供了相应的物业管理服务，如林伟民认为莱佛士公司提供的物业管理服务有瑕疵，理应通过如投诉、向相关部门反映、协商降低物业管理费标准、召集业主大会更换物业管理企业等合法途径反映其诉求，但这不应成为其拒付物业管理费的合法理由。据此，林伟民逾期支付物业服务费，已经构成违约，莱佛士公司有权依据合同的约定要求林伟民支付违约金。至于违约金标准问题。涉案《前期物业管理服务协议》明确约定违约金按每日0.1%的标准计算。本案中，林伟民逾期缴纳的系2015年8月至2018年2月期间的物业服务费，但其直至2019年1月5日才支付完毕，前后拖欠时间长达数年，一审法院采纳莱佛士公司的主张按每日0.1%的标准计算违约金，并以莱佛士公司主张的5722.5元为限，有合同依据，标准亦未显著过高，故本院予以确认。林伟民主张上述标准过高，但未能提供相关的证据予以证明，故本院不予采纳。综上所述，林伟民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林伟民负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月六日书记员  陈晓君王嘉宝易臻萱