湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6369号上诉人（原审原告）：张茂，女，1989年1月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人周鹏，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南泰弘物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路228号1栋205房。法定代表人高莉，董事兼总经理。委托诉讼代理人余蔡旺，该公司员工。上诉人张茂与被上诉人湖南泰弘物业管理有限公司（以下简称泰弘物业）物业服务合同纠纷一案，张茂不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张茂上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法予以改判被上诉人赔偿上诉人的经济损失。2.请求依法判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人诉上诉人物业服务合同纠纷一案，业经长沙市雨花区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予改判。原审法院认为被上诉人已经尽到了物业公司的服务管理之责，属于明显的事实认定错误，具体理由如下：一、原审法院认定物业公司日常服务主要针对小区的公共区域，而下水管不属于小区的公共区域,属于明显的事实认定错误。上诉人和被上诉人在庭审中均明确表示，引发上诉人厨房下水管“返水”是因为楼栋公用的下水道管被堵塞所致，而该管道是由被上诉人委托的第三方进行日常疏通工作，属于小区业主公用的设施，不是上诉人房屋的专有设施，被上诉人作为小区的物业服务企业，对该下水道的通畅具有服务管理之责，维护下水道畅通是物业公司的应尽职责，不需要业主提出相应的物业服务要求。二、本案中，上诉人房屋财产受损的原因是本应畅通的下水管道被堵塞，而下水管道的堵塞，是被上诉人没有尽到相应的维护职责所致，被上诉人存在不当履行合同的现象，应当承担赔偿责任。原审法院认为，“返水”现象发生在张茂专有房屋内，作为物业公司的被上诉人无法在“返水”发生时及时发现，接到上诉人通知后，被上诉人及时派人处理，疏通管道，已尽到物业公司的服务管理之责，这是明显错误的。原审法院将“返水”发生前物业公司的职责与“返水”发生后物业公司的职责进行了等同，这是两个事情发展的两个阶段，首先是下水管堵塞，这是被上诉人不当履行合同所致。然后是下水管堵塞后，被上诉人积极处理。原审法院仅仅以被上诉人在返水现象发生后的积极应对就认定被上诉人尽到了物业公司的服务管理之责，却没有看到返水的原因是管道堵塞，被上诉人没有尽到物业公司应当尽到的服务管理之责的行为，这是明显的事实认定错误。被上诉人接到上诉人电话后及时派人处理，疏通管道，是对于“返水”现象发生后的处置行为，其免除的应当是损失扩大化的赔偿责任，但是对于引发“返水”造成的损失，仍应当承担赔偿责任。三、上诉人的房屋积水超过5CM，门口渗水多时，是通过邻居的告知才知晓返水情况，物业也存在不当履行合同的现象。上诉人及被上诉人均认可返水现象是上诉人的隔壁邻居因水漫出房门，打电话告知方才知晓，在此之前，被上诉人的工作人员从未发现，虽说发生返水现象是在上诉人的家中，无法第一时间得知，但是直到水漫出房门，仍未有物业工作人员发现，直到隔壁邻居告知才知晓，被上诉人明显没有尽到正常巡逻的物业管理责任，应当承担赔偿责任。四、原审法院认为上诉人没有证据证明泰弘物业不当履行合同、无有效证据证明相关损失，与事实不符。首先，被上诉人与上诉人均明确表示，引发上诉人房屋“返水”的原因系楼栋公用的下水管道堵塞，维护下水管道畅通是物业服务企业的基本职责，现下水管道堵塞，作为物业服务企业的被上诉人，明显存在不当履行合同的现象，而不是原审法院认为的没有证据可以证明。至于原审法院认为的关键点，堵塞管道的抹布是如何进入下水管道的，应属于侵权责任的认定，而不是本案所争议的物业服务合同纠纷。其次，关于财产受损的证据，原审中，上诉人向法庭提交了房屋积水情况的视频，明显可以看出房屋地面积水情况，水深5CM以上，对于房屋的地板、墙面、家具等均造成了损害，上诉人也向原审法院提交了房屋装修时各种材料、家具的购买凭证，足以证明张茂的相关损失，而不是原审法院认为的无有效证据可以证明。综上所述，原审法院事实认定错误，法律适用错误，请求人民法院依法予以改判。被上诉人泰弘物业答辩要点：1.答辩人作为涉案小区的物业公司，已经完成了物业服务协议。2018年全年度，答辩人已委托第三方企业第涉案小区南庭成果小区的化粪池、留泥井、进水及下水管、明沟、暗沟、排水管等进行疏通。二、答辩人已尽到了及时维修，恢复管道畅通的合同义务。物业在接到被答辩人家反水时，启动了紧急预案，第一时间对现场抢险，防止损失扩大并联系第三方企业疏通被堵塞的下水管道。三、经疏通下水管道时发现，被答辩人家中反水的原因是由于抹布堵塞造成。答辩人无管理过错，不应承担责任，另管道堵塞物为毛巾，说明系该公共管道相关业主使用不当所致，被答辩人的损色后果应当向不当使用管道的业主主张权利。四、被答辩人主张答辩人管理不当需承担损害赔偿责任的，应证明答辩人违法了物业服务合同义务。五、答辩人在日常中经常举办惠民的活动，物业服务工作得到了小区业主的高度肯定。综上，答辩人认为泰弘物业尽到了维修养护的责任，不存在违约行为，应驳回被答辩人的诉讼请求。张茂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判令泰弘物业向张茂赔偿各项损失合计113870元；2、判令泰弘物业承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：泰弘物业系为长沙市雨花区圭白路15号南庭商务中心小区提供物业服务的物业公司；张茂系该小区1栋308号房屋的业主，于2018年6月左右装修完毕，至今尚未入住；该栋1、2楼系泰弘物业的物业用房。2018年12月14日晚9时许，张茂的邻居电话告知其家中漏水，水已漫延到门外；张茂赶到后发现家中厨房洗菜盘下方的下水管“返水”，导致房屋地面全部被水淹没，随即通知泰弘物业。泰弘物业派人赶到现场后及时清理积水，并通知疏通管道的第三方对堵塞管道进行疏通，张茂房屋经疏通后现已消除“返水”现象。2019年1月14日，张茂诉至一审法院，请求判如所请。经主持调解，双方当事人未能达成一致。在张茂诉状及代理人的代理意见中，均认为张茂家中厨房洗菜盘下方的下水管“返水”，系因下水道被抹布堵塞所致，且张茂在其诉状中明确主张本案为物业服务合同纠纷；泰弘物业提供的一份《证明》中称系因该栋2-3楼管道连接处被抹布和油污堵塞导致张茂家中下水管“返水”。一审法院认为，作为物业公司，其提供的日常物业服务主要针对小区的公共区域；对业主专有部分的住宅，需由业主提出相应的物业服务要求。本案中，“返水”现象发生在张茂专有房屋内，作为物业公司无法在“返水”发生时及时发现；接到张茂通知后，泰弘物业及时派人处理，疏通管道，已尽到物业公司的服务管理之责。本案的关键在于堵塞管道的抹布是如何进入下水管道，张茂对此并未提供证据证明系泰弘物业工作人员所致，主张因泰弘物业不当履行合同应承担赔偿责任无事实依据。同时，张茂家中出现“返水”时，因家中无人未能及时发现，导致损失扩大；另外，张茂主张的相关损失因无有效证据也无法确定。依照《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张茂的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取1288.5元，由张茂负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人泰弘物业是否应当对上诉人张茂承担赔偿责任？经审查，上诉人张茂房屋中“返水”系因该栋楼2楼至3楼管道连接处被抹布和油污堵塞所致，堵塞部位系发生在该楼栋的公共区域部分，而非原审认定的发生在上诉人张茂专有房屋内，且上诉人张茂将案涉房屋装修后至“返水”发生时并未入住。本案中，现有证据证明造成“返水”的主要原因系因抹布堵塞下水管道所致，上诉人张茂未提供证据证明该抹布堵塞管道系因被上诉人泰弘物业所致，抹布堵塞管道与该楼栋业主共同使用下水管道不当相关，与高空坠物的危险行为性质类似。因抹布堵塞下水管道在短时间内即可形成，与物业公司未履行管理义务导致的因长时间积累油污等原因造成堵塞不同，泰弘物业亦难以预测而履行管理职责。被上诉人泰弘物业接到上诉人张茂通知后，及时派人处理，疏通管道，防止损失进一步扩大，已尽到服务管理职责。本案中亦因上诉人装修房屋后没有入住，导致损失未能及时发现。综上，本院难以认定被上诉人泰弘物业存在违反合同义务的情形，故对上诉人张茂请求赔偿的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2577元，由上诉人张茂负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月九日书记员  杨 蓓