江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8273号上诉人（原审原告）：徐杰，男，1985年11月12日生，汉族，榆林市榆阳区康灵医疗器械有限公司总经理，住陕西省西安市未央区。被上诉人（原审被告）：南京鸿福众创房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市浦口区江浦街道同心社区服务中心酒店公寓309室。法定代表人：解永浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永珍，男，该公司经理。上诉人徐杰因与被上诉人南京市鸿福众创房地产经纪有限公司（以下简称鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐杰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。根据涉案合同约定以及被上诉人第六次支付房租的时间，可以确定被上诉人支付第五次房租的时间应为2019年3月15日。根据合同条款中“按季度缴付”以及第四次支付的时间为2018年12月15日，无论是按季度类推，还是依此向后类推3个月，还是按照被上诉人第六次支付房租的时间反推，被上诉人第五次支付房租的时间都是2019年3月15日，支付房租金额为9000元。二、一审判决书中认定租金起算时间点自相矛盾。一审一方面认定被上诉人于2018年4月15日第一次缴付租金对应的租期为2018年7月15日至2018年8月15日，2018年12月15日第四次支付的房租对应的租期为2019年1月15日至2019年4月15日；另一方面又认定被上诉人缴付以上四次租金对应的租期为2018年4月15日至2019年4月15日，故租金起算时间点自相矛盾。综上，请求依法改判。鸿福公司辩称，其按约积极支付房租，不存在逾期付款的行为，上诉人也没有任何证据证明被上诉人存在违约行为。徐杰向一审法院起诉请求：1、判令解除徐杰、鸿福公司于2018年4月14日签订的《房屋出租代理合同》；2、判令鸿福公司将位于南京市浦口区返还给徐杰；3、判令鸿福公司支付徐杰自2019年3月16日之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；4、判令鸿福公司支付徐杰违约金30000元；5、由鸿福公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月14日，案外人徐家金代徐杰（甲方）与鸿福公司（乙方）签订《房屋出租代理合同》一份，合同约定以甲方名义委托乙方全权代理对外出租徐杰所有的位于南京市浦口区房屋，并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期限自2018年4月15日至2023年4月14日。共计伍年；甲方应于2018年4月15日前将该房屋交付给乙方。合同第五条约定：（一）房屋租金为3000元/月，大写为叁仟元整，按季度缴付，具体支付日期：第一次2018年4月15日（¥3000元）；第二次2018年6月15日（¥6000元）；第三次2018年9月15日（¥9000元）；第四次2018年12月15日（¥9000元）以后以此类推，如遇节假日自动顺延不再另行通知。此租金为税后金额，甲乙双方一致同意税费由乙方代扣代缴；（二）本合同签订后甲方同意第一年预留出90天不计租金作为乙方接洽承租的工作期，本合同约于2018年7月15日开始计算租金，即自出租代理期起第一年乙方给甲方9个月房租。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方乙方佣金；（三）甲方账户即工商银行账号62×××49，户主为徐家金。合同第九条也对合同的解除进行了约定：……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2.擅自改变房屋主结构及房屋租赁用途的。合同补充约定：合同期内，如甲乙双方任一方提前终止合同需赔偿另一方违约金30000元。此外，合同还对其他相关事项进行了约定。合同落款处出租方（甲方）一栏有“徐家金（代）徐杰”字样，代理方（乙方）一栏有鸿福公司盖章及经纪人李永珍签名。一审另查明，2018年4月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入3000元；2018年6月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入6000元，汇款摘要信息为“第二季房租”；2018年9月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入9000元，汇款摘要信息为“第三季房租”；2018年12月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入8610元，汇款摘要信息为“第四季房租”；2019年4月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入9000元；2019年6月15日，解*浩账户向徐家金账户汇入9000元。一审法院认为，徐杰与鸿福公司签订的房屋出租代理合同依法成立且合法有效，应受法律保护。现徐杰认为合同中第五条第一款仅是针对第一年即2018年未满一年时租金支付时间和金额进行的单独约定，而根据该具体支付时间无法在以后的年度以此类推。因此，双方关于缴付租金时间应遵循按季度缴付的约定，鸿福公司第五次支付的时间应是2019年3月15日，鸿福公司已构成违约。一审法院认为，根据合同第五条第三款约定第一年预留90天不计租金，合同于2018年7月15日开始计算租金，第一年鸿福公司需支付徐杰9个月房租。则鸿福公司按照合同第五条第一款约定的具体支付时间向徐杰支付租金可以推出缴付的租金所对应的租期：鸿福公司于2018年4月15日向徐杰支付3000元，对应的租期为2018年7月15日至2018年8月15日；鸿福公司于2018年6月15日向徐杰支付6000元，对应的租期为2018年8月15日至2018年10月15日；鸿福公司于2018年9月15日向徐杰支付9000元，对应的租期为2018年10月15日至2019年1月15日；鸿福公司于2018年12月15日向徐杰支付8610元（未满三个月房租，但双方均未有异议），对应的租期为2019年1月15日至2019年4月15日。鸿福公司向徐杰缴付以上四次租金对应的租期为2018年4月15日至2019年4月15日，为期一年，即合同约定的第一年，而这一年房租总金额即为九个月租金，符合合同第五条第二款的约定。鸿福公司于2019年4月15日第五次向徐杰提前支付9000元即此后三个月即一个季度的租金，并未违背合同约定，鸿福公司此后以此类推按季度缴付租金也并不会造成徐杰所称每年少三个月房租的情况。合同中关于“季度缴付”的约定并不存在重大歧义，也未影响到合同实际履行，对于徐杰的辩称意见，一审法院不予采纳。此外，本案于2019年6月13日立案受理，鸿福公司于2019年6月15日再次向徐杰支付租金9000元，鸿福公司积极支付租金表明其继续履行合同的意愿。徐杰、鸿福公司双方既已经达成代理出租的意思表达，故均应遵守诚实守信的原则，不可随意毁约。综上，一审法院对徐杰的诉讼请求不予支持。综上所述，依照中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回徐杰的全部诉讼请求。一审案件受理费682元，减半收取341元，由徐杰负担。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案合同中明确约定，涉案房屋租金3000元/月，按季度缴付，出租人给予承租人免租期90天，承租方给付出租方第一年租金9个月。双方当事人2018年4月14日签订合同后，被上诉人2018年4月15日向上诉人给付租金3000元，2018年6月15日，给付租金6000元，上诉人接受后，未提出任何异议。故根据合同约定以及当事人陈述，一审法院认定，被上诉人给付上述9000元租金对应的系2018年7月15日至2018年10月15日的租金，既符合合同约定，亦不悖交易习惯，并无不当。根据本案查明的事实以及被上诉人租金给付的情况，被上诉人2019年4月15日向上诉人给付合同约定的后三个月租金，符合合同约定，并未逾期支付租金，上诉人认为被上诉人应于2019年3月15日给付相应租金的理由，没有依据，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上，徐杰的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由上诉人徐杰负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月三日书记员  汪海燕