陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0802民初7967号   原告（反诉被告）：榆阳区XX房XX中心，住所地榆阳区，统一社会信用代码12610802436690794N。   法定代表人：高吉满，系该中心主任。   委托诉讼代理人：李锐，系陕西尊尚律师事务所律师。   被告（反诉原告）：榆林市广济堂医药连锁有限公司，住所地陕西省榆林市，统一社会信用代码91610802081747367D。   法定代表人：陈国良，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：贺林波，系该公司后勤部总经理。   委托诉讼代理人：杨李冬，系陕西富能律师事务所律师。   原告榆阳区XX房XX中心与被告榆林市广济堂医药连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序于2019年9月11日、2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告榆阳区XX房XX中心的委托诉讼代理人李锐、被告榆林市广济堂医药连锁有限公司的委托诉讼代理人贺林波、杨李冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告榆阳区XX房XX中心向本院提出诉讼请求为1、依法判令原告与被告签订的房屋租赁合同有效予以解除；2、依法判令被告返还原告位于榆阳区XX小区XX楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付原告管理，被告撤离其所有的全部财产；3、依法判令被告向原告支付租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算）；4、依法判令被告支付原告滞纳金297550元（1487754.24元×20%）、违约金743877.12元（1487754.24元×50%）； 5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了租赁合同，约定：甲方出租位于榆阳区XX小区XX楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米。租赁期限5年，从2017年11月28日起至2022年11月28日止，租金每月每平方56元，年租金1487754.24元。逾期支付租金以年租金20%收取滞纳金，超过一个月原告可以解除合同并按年租金50%收取违约金等事项。合同签订后，原告向被告交付了出租房屋，被告向原告支付了一年的租赁费即从2017年11月28日起至2018年11月28日止的租赁费。按合同约定，被告应当于2018年10月28日至2018年11月28日内向原告支付2019年度的租赁费，而被告未能支付。原告于2019年3月25日向被告发出催款通知，于2019年4月19日向被告发出解除合同告知书，被告不能履行，故原告提起诉讼请求法院依法判决。对于被告的反诉，反诉被告认为反诉被告出租房屋以现状出租，且反诉原告交纳了一年的租金，反诉原告的反诉请求不能成立，请求法院依法判决驳回反诉原告的反诉请求。   原告向法庭提交了以下证据：   1、租赁合同书1份，用以证明原告与被告签订了租赁合同的事实。   2、公证书1份，用以证明原告与被告签订的租赁合同书经过公证的事实。   3、催款通知书、解除合同告知书各1份，用以证明被告未按照合同约定支付租金，经原告催要被告不支付，原告按照合同约定向原告发出解除合同告知书并解除合同的事实。   被告榆林市广济堂医药连锁有限公司辩称：榆林市榆阳区金林小区系榆阳区政府投资建设的保障性住房，小区内全部是公租房，住户属低收入人群，消费低。因承租权拍卖程序不科学，导致竞买人洪抬价格成交价虚高，是相邻的金榆小区同类型商铺承租价的三倍多，显失公平。原告交付租赁物不完整，商铺不能满足正常使用要求，导致被告无法正常经营及对外出租。签订租赁合同时，逢采暖期商铺移交后合同约定的3个月装修期间因暖气无法供应不能正常装修，原告应当在采暖期后再给予3个月的装修期。原告请求支付滞纳金、违约金没有依据。请求法院依法判决。同时，被告提起反诉，反诉请求为1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失998677.64元；2、依法判令反诉被告返还反诉原告财产履约保证金297550.85元；3、依法判令反诉被告返还反诉原告采暖期、装修期2018年3月1日起至2018年6月31日的租金495918.08元；4、依法判令反诉被告返还反诉原告市政施工期、采暖期2018年7月1日起至2018年11月27日的租金619897.6元，并免除反诉原告市政施工期、采暖期2018年11月28日起至2019年3月31日的租金495918.08元；5、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金297550.80元；6、反诉费用由反诉被告承担。   被告向法庭提交了以下证据：   1、相同区域类似房屋租赁合同3份，用以证明同一区域的金榆小区商铺一楼租赁价格未超过30元/月/㎡，而被告承租商铺一楼、二楼平均价格56元/月/㎡，价格过高；原告与被告签订租赁合同未采用议价方式而是采用拍卖方式，被告存在重大误解显失公平的事实。   2、榆阳区XX房XX中心及榆林市泓乐物业有限公司通知1份、会议记录1份、百姓问政网络投诉截图6份，用以证明原告向被告交付的租赁物存在供暖设施不齐备、楼顶漏水、物业管理不善等问题致使被告无法正常使用的事实。   3、现场图片1张，用以证明被告租赁物门口在人行天桥施工期间被围挡无法正常经营的事实。   4、房屋装修费用明细及设备资产投入明细1组，用以证明被告为在租赁房屋内从事经营投入的装修、设备费用清单的事实。   5、榆阳区住房和城乡建设局关于贺林波反映金林小区商铺有关问题信访事项答复意见书，用以证明承租人向榆阳区住房和城乡建设局反映有关租赁房屋的情况，该局答复确实存在供暖和商铺漏水并进行改造，出租人已认可交付的标的物未达到正常使用条件的事实。   本案在审理过程中，经原告申请，调取了白彩霞通话记录，主要内容为白彩霞手机号1550912XXXX，系榆林市广济堂医药连锁有限公司员工，2019年4月24日收到榆阳区XX房XX中心的解除合同告知书后，交给带班经理曹艳文，后情况不清楚了。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证为对证据1、2真实性无异议，证明目的有异议，不予认可，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对证据3有异议，不予认可，经查，该证据有被告员工签字，该证据与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为对证据1-5有异议，不予认可，经查，合同约定双方现场清点并签字确认商铺现有设施设备及结构布局，该证据与本案没有关联性，本院不予确认。对白彩霞的证言，原告无异议，被告质证为有异议，经查，被告不能提供反驳的证据证明其主张的事实，该证据本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理查明事实如下：   2017年11月28日，原告榆阳区XX房XX中心（甲方）与被告榆林市广济堂医药连锁有限公司（乙方）签订了租赁合同书，约定：第一条、出租标的概况。出租标的位于榆林市榆阳区XX小区XX楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米，其中一层1049.36平方米，二层1164.56平方米（此面积数据为概数，与实际面积有差异时不影响租赁价格）。第二条、租赁期限。租赁期限5年，从2017年11月28日起至2022年11月28日止。第三条、租金及支付方式。1、租金每月每平方56元，年租金1487754.24元，同时免除第一年年租金总额中三个月的装修期租金371938.56元。2、乙方应从竞拍成功当日起五个工作日内，一次性支付第一租赁年度的租金1115815.68元，同时交纳年租金总额20%的财产履约保证金297550.85元，此款项待租赁期满后，经甲方验收乙方租赁商铺完好无损后，退还乙方（不计息）。3、以后每年的租金乙方均在上年度租赁期满一个月前一次性交清次年全部租金，逾期不交，以年租金的20%收取滞纳金。第五条、出租标的交付。乙方交清全部租赁费用和履约保证金并签订租赁合同书后，甲方应在五个工作日内将所出租商铺移交乙方，双方现场清点并签字确认商铺现有设施设备及结构布局，作为租赁期满后乙方交付甲方该商铺的凭据，一经签字确认，双方不得再有设施设备及结构布局方面的其它要求。第七条、其它约定事项。2、租赁期满后，商铺内部一切装修及乙方添置设施（不可搬迁除外），均由乙方处理，乙方在10个工作日内不搬出其物品，即视为乙方自动放弃物品，届时将由甲方提存或处理，乙方不得以任何理由向甲方提出经济补偿要求。第八条、违约责任。1、乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同，并扣除履约保证金297550.85元，同时甲方按年租金的50%收取违约金。2、租赁期满后，乙方不能完好无损交还甲方租赁财产，应赔偿甲方全部财产损失，并支付所损失财产总价值20%的违约金。5、本合同期满或解除后10个工作日内，乙方拒不腾交商铺，甲方扣除履约保证金297550.85元，同时甲方将通过法律途径采取强制措施，商铺内的物品由甲方提存或处理，由此给双方造成的损失全部由乙方承担等事项。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告向原告交纳了第一租赁年度租赁费1115815.68元，履约保证金297550.85元。因被告不能按合同约定交纳第二租赁年度租赁费。2019年4月1日前，原告向被告发出催款通知书，内容为请尽快与XX房XX中心李静联系于2019年4月1日前将所欠款项付清，如仍不能按期支付，我单位将向法院提起诉讼并申请强制执行。2019年4月19日，原告向被告发出解除合同告知书，内容为榆林市广济堂医药连锁有限公司：你租赁的金林小区商铺标的七，面积2213.92平方米，年租金1487754.24元。根据租赁合同第三条“以后每年的租金乙方均在上年度租赁期满一个月前一次性交清次年全部租金，逾期不交，以年租金的20%收取滞纳金”和第八条“乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同，并扣除履约保证金297550.85元，同时甲方按年租金的50%收取违约金”之约定，你应于2018年10月28日前交清2019年度租金，期间虽多次催缴并下达催费通知书，但你至今没有交纳任何费用。解除2017年11月28日与你签订的租赁合同并支付合同约定的相关费用等事项，该解除合同通知书签收人为白彩霞。被告不能履行合同，故原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。   本院认为，本案争议的焦点为1、原告与被告签订的租赁合同书是否应解除；2、原告主张的滞纳金、违约金的确定及数额；3、履约保证金297550.85元是否返还；4、被告装修等费用是否支持。   关于原告与被告签订的租赁合同书是否应解除的问题。原告认为按照合同约定原告约定的解除条件成就，应予解除。被告认为被告虽通过竞价方式取得租赁物的租赁权，但原告交付的租赁物有瑕疵致被告不能正常使用，原告应当赔偿被告的损失。经查，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定。同时，依原告榆阳区XX房XX中心（乙方）与被告榆林市广济堂医药连锁有限公司（甲方）签订的租赁合同“双方现场清点并签字确认商铺现有设施设备及结构布局，作为租赁期满后乙方交付甲方该商铺的凭据，一经签字确认，双方不得再有设施设备及结构布局方面的其它要求”及 “第八条、违约责任。1、乙方不能按期交纳商铺租金和其它费用，逾期时间超过一个月，甲方书面通知乙方解除本合同。”的约定。本案中，2019年4月1日前，原告向被告发出催款通知书，2019年4月19日，原告向被告发出解除合同告知书符合合同约定的解除条件及程序。原告主张解除合同的条件成就，本院予以支持。被告的抗辩理由不符合合同约定不能成立，本院不予采纳。   关于原告主张的滞纳金、违约金的确定及数额问题。原告认为按照合同约定主张20%的滞纳金及50%的违约金。被告认为原告交付的租赁物有瑕疵不存在滞纳金及违约金。经查，根据本案的实际及合同解除的事实，本院调整为所欠租赁费的10%承担违约金。被告的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。   关于履约保证金297550.85元是否返还的问题。原告认为按照合同约定不予返还。被告主张予以返还。经查，根据本案的实际及合同解除的事实，被告的理由成立予以支持。   关于被告装修等费用是否支持的问题。原告认为没有合同约定的事实依据，不予支持。被告认为被告装修的事实客观存在并提出委托鉴定申请书。经查，依原告与被告签订的租赁合同“第七条、其它约定事项。2、租赁期满后，商铺内部一切装修及乙方添置设施（不可搬迁除外），均由乙方处理，乙方在10个工作日内不搬出其物品，即视为乙方自动放弃物品，届时将由甲方提存或处理，乙方不得以任何理由向甲方提出经济补偿要求”及“本合同期满或解除后10个工作日内，乙方拒不腾交商铺，甲方扣除履约保证金297550.85元，同时甲方将通过法律途径采取强制措施，商铺内的物品由甲方提存或处理，由此给双方造成的损失全部由乙方承担”的约定。本案中，被告主张的装修等损失没有合同依据，本院不予支持。同时，被告提出的委托鉴定申请书本院不予准许。   综上，原告诉请依法判令原告与被告签订的房屋租赁合同有效予以解除；及依法判令被告返还原告位于榆阳区XX小区XX楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付原告管理，被告撤离其所有的全部财产的诉讼请求有必要的事实法律依据，本院予以支持；原告诉请依法判令被告向原告支付租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算）符合合同约定，本院予以支持；原告诉请依法判令被告支付原告滞纳金297550元（1487754.24元×20%）、违约金743877.12元（1487754.24元×50%）的诉讼请求，本院调整为所欠租赁费的10%承担违约金；原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持予以驳回。被告反诉请求依法判令反诉被告返还反诉原告财产履约保证金297550.85元的反诉请求，本院予以支持；被告的其他反诉请求，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告榆阳区XX房XX中心与被告榆林市广济堂医药连锁有限公司签订的租赁合同书有效，于本判决生效之日起予以解除。   二、本判决生效后三十日内，由被告榆林市广济堂医药连锁有限公司返还原告榆阳区XX房XX中心位于榆阳区XX小区XX楼、商13#、16#的商业部分（拍卖标的七），建筑面积2213.92平方米的房屋交付原告榆阳区XX房XX中心管理，被告榆林市广济堂医药连锁有限公司撤离其所有的全部财产。   三、本判决生效后三十日内，由被告榆林市广济堂医药连锁有限公司付给原告榆阳区XX房XX中心租赁费（从2018年11月28日起至返还租赁物之日止，按年租金1487754.24元计算），并由被告榆林市广济堂医药连锁有限公司承担所欠租赁费10%的违约金。   四、本判决生效后三十日内，由反诉被告榆阳区XX房XX中心返还反诉原告榆林市广济堂医药连锁有限公司履约保证金297550.85元。   五、驳回原告榆阳区XX房XX中心的其他诉讼请求。   六、驳回反诉原告榆林市广济堂医药连锁有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费21960元，由原告榆阳区XX房XX中心负担11960元，被告榆林市广济堂医药连锁有限公司负担10000元。反诉费14230元，反诉原告榆林市广济堂医药连锁有限公司负担4230元，反诉被告榆阳区XX房XX中心负担10000元   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。     审 判 长 李长鹏   人民陪审员加永平   人民陪审员王姣       二〇一九年十二月十一日     书 记 员 张乐            1