辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8703号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐文杰，女，1975年6月11日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳华业物业管理有限公司大连分公司，营业场所辽宁省大连市沙河口区中山路427号（办公地址），统一社会信用代码912102046914236422。负责人：冯应辉，经理。委托诉讼代理人：瞿士静，辽宁知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：马安静，辽宁知本律师事务所律师。上诉人齐文杰因与被上诉人深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称华业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐文杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判物业费按1.75元/月/平方米的标准收费，支持我一审反诉请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审判决对双方当事人证据认证标准不统一。2.一审法院未依据《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）第十四条第一项、第十三条第七项(十)及《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号第十二条规定对物业预算决算表予以判决。3.一审审理过程中缺少法定程序。一审判决未对业主提供证据的具体内容分别加以分析判断，仅仅笼统地表述，显然不符合法定程序。一审法院对以下证据未予分析认证:2019第18号《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》、9525号《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》等。此外，华业物业公司还存在对业主人身安全构成安全隐患、私搭乱建、广场噪音、破坏墙体、高空坠物、外来人员随意出入等诸多违反合同约定义务的行为，华业物业公司只选取对其物业服务满意的人员作问卷调查。二、一审判决适用法律法规不当，严重损害我的合法权益。1.大连市市场监督管理局依据2009年2月1日起施行至2018年1月31日止的《辽宁省物业管理条例》第三十五条、第四十二条及其他法律法规对华业物业公司3.5元/月/平方米认定华业物业公司于2014年4月1日至2014年7月1日期间，未经价格主管部门认定收取住宅小区物业服务费的行为，违反了《大连市物业服务收费管理实施细则》(大发改收费字[2009]449号(2016年5月1日废止)第七条、第九条，属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三项规定的擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的价格违法行为。2.《前期物业服务合同》于2011年12月1日签订生效，其物业管理服务费为3.5元/月/平方米，是“擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的”的价格违法行为，从2011年12月1日至今，华业物业公司未对《前期物业服务合同》中的价格违法条款进行修改，也未与我签署《前期物业合同补充协议》，华业物业公司始终按照2011年12月1日签订的《前期物业服务合同》3.5元/月/平方米的价格违法条款进行收费，且违法收费行为从2014年4月1日开始连续至今。3.依据《中华人民共和国价格法》第四十一条规定及《物业管理条例》第二十四条规定，一审判决认定我要求确认该价格违反政府指导价并应进行价格审批的反诉请求不属于民事法律关系调整范围错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主可请求物业服务企业以继续履行、采取补救措拖或赔偿损失的方式承担违约责任，并没有规定物业公司违约后可以不承担责任，而一审判决书仅对合同效力进行审查，而我并未主张合同无效。华业物业公司辩称，不同意齐文杰的上诉请求。我公司按照《前期物业服务合同》积极履行了义务，为业主提供了优质的服务，在小区内明显位置张贴每年的物业管理服务费的收支情况，业主也可自行查阅。对齐文杰提出的关于小区内需要整改的地方，我公司都关注并积极想办法解决，比如大发热电公司的情况在接到业主的投诉后与环保、公安等行政执法部门取得联系，寻求解决的办法，我公司作为物业服务企业虽然仅具有日常管理和维护养护的职能，但已积极配合相关的职能部门尽量维护了全体业主的权益不受损害。齐文杰要求按每月1.75元标准缴纳物业费没有事实及法律依据，我公司与大连海孚房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，齐文杰与大连海孚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、我公司与齐文杰签订的《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》，以上合同及协议明确约定了由我公司对华业玫瑰东方小区提供物业管理服务，由小区住宅业主包括齐文杰在内的所有业主均按照3.5元/月/平方米缴纳物业管理服务费用，双方所签订的合同及协议不违反法律、法规的强制性规定，理应合法有效，对齐文杰及全体业主均具有约束力，齐文杰所称的价格违法、消防保安人员资质、移除树木、违章搭建等问题，因有政府等相关部门进行调整和处理，且依据法律规定以上情形均不属于法定的合同无效的情形，不影响双方签订合同的效力，更不能成为齐文杰拒交物业费的依据，因此齐文杰理应按照上述合同及协议的约定按照3.5元/月/平方米的标准向我公司缴纳物业费，其所提出的1.75元/月/平方米的物业费标准是没有事实及法律依据的。华业物业公司向一审法院起诉请求：判令齐文杰立即支付其2016年4月2日至2019年3月31日物业管理费16132.13元，并按日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。齐文杰向一审法院反诉请求：1.判令华业物业公司公开2014年至2018年物业费收支明细（包括玫瑰坊酒店、大发热电公司、如意社区和开发商未出售房屋的物业费收费情况）、停车场收支明细；2.依据发改价格（2003）1864号对酬金制的规定，判令华业物业公司公开2014年至2018年预算决算报表；3.判令华业物业公司在规定时限内答复合同违约行为整改完成时间；4.判令华业物业公司未执行政府指导价；5.判令华业物业公司在规定时限内，到物价部门对3.5元/月/平方米收费标准进行审批、备案。一审法院认定事实：华业物业公司系经大连市国土资源和房屋局备案的一级资质物业服务企业。2011年12月1日，大连海孚房地产开发有限公司(甲方)与华业物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对华业玫瑰东方二期物业提供物业服务；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项：负责保修期满后的房屋共有部位、共用设施设备的维修、养护和管理，负责房屋共用部位、共用设施设备的承接查验工作，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫及垃圾的收集，管理住宅区的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、装修垃圾清运费、停车场车位物业费等费用，房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向物业产权人或使用人收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取；入住时业主按建筑面积预交一年的物业管理服务费用，从第二年开始每季度首月的10日内预交本季度的物业管理服务费用；甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。案涉房屋座落于华业玫瑰东方二期，位于大连市沙河口区，建筑面积128.15平方米，齐文杰系该房屋两名所有权人之一，系该房屋业主。2013年11月26日，齐文杰与大连海孚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，该合同附件四补充协议第八条第1款约定“出卖人选聘的前期物业公司要求交纳的相关费用，物业管理费为3.5元/月/平方米”。2014年4月2日，齐文杰出具《承诺书》一份，内容为“本人为华业玫瑰东方二期项目1栋1-301房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效”。齐文杰未交纳案涉房屋2016年4月2日至2019年3月31日的物业费。一审法院另查，华业物业公司作为原告曾于2018年起诉被告案外人韩某某、刘某某交纳其名下华业玫瑰东方小区房屋的物业费及滞纳金，二被告提起反诉，要求确认3.5元/月/平方米的收费标准无效，要求按政府指导价上限确认物业费收费标准为1.3元/月/平方米并退还多收取的物业费。2018年12月20日一审法院作出(2018)辽0204民初5707号民事判决书，驳回二被告的反诉请求，判决二被告按3.5元/月/平方米的标准交纳物业费。判决作出后，二被告不服、提起上诉，本院于2019年3月21日作出(2019)辽02民终1928号民事判决书，驳回上诉、维持原判。一审庭审中，华业物业公司提供2014年至2019年第一季度的财务报表、物业费收支情况报告及公示照片。齐文杰提供：《大连市物价局价格监督检查分局关于涉嫌价格违法举报件立案处理的告知》《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》、辽宁省司法厅的书面回复、《关于何海申请审查规范性文件的答复》《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》《大连市市场监督管理局政府信息公开告知书》《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》《大连市沙河口区住房和城市建设局政府信息不存在告知书》《大连市沙河口区城建局政府信息不存在告知书》《大连市发展和改革委员会政府信息公开告知书》副本，华业物业公司对上述证据真实性不予认可；齐文杰提供《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》两份，华业物业公司对证明内容不予认可；齐文杰还提供照片48张及视频证据21份，华业物业公司对无原始载体的照片及视频证据真实性不予认可。一审法院认为：大连海孚房地产开发有限公司与齐文杰签订的《商品房买卖合同》及补充协议、大连海孚房地产开发有限公司与华业物业公司签订的《前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对华业物业公司及案涉小区全体业主均具有约束力。对诉争物业费负担的主体，齐文杰系大连市沙河口区房屋的所有权人之一，系该房屋业主，一审庭审中华业物业公司明确仅向其一人主张物业费，齐文杰亦同意一人承担，对此一审法院予以照准。前期物业合同签订后，华业物业公司依约提供了物业服务，但齐文杰未履行合同约定的交费义务，华业物业公司有权要求齐文杰给付物业费。关于住宅物业费的收取标准，购房合同补充协议及前期物业服务合同均明确约定为3.5元/月/平方米，齐文杰虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据。齐文杰虽还提供了政府信息公开告知书等证据，拟证明华业物业公司的收费、招投标、保安、消防等信息备案资料不全，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效情形的规定，齐文杰主张的备案等问题不属于法定合同无效的情形，案涉购房合同补充协议及前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，小区业主均应依约交纳物业费，且二合同约定的收费标准亦已被生效法律文书予以确认，故齐文杰应按3.5元/月/平方米的标准向华业物业公司交纳物业费，其要求确认该价格违反政府指导价并应进行价格审批的反诉请求，不属于民事法律关系调整范围，可另行向有权行政机关主张权利。关于物业费交纳的期限，案涉前期物业服务合同约定物业费按季交纳，于每季度首月的10日内预交当季物业费。华业物业公司诉请物业费的期限为2016年4月2日至2019年3月31日，但在齐文杰提出诉讼时效抗辩的情况下，未提供向齐文杰催缴2016年第二季度物业费的证据，故2016年4月2日至2016年6月30日的物业费已超诉讼时效，一审法院仅对华业物业公司诉请中2016年7月1日至2019年3月31日的部分14801.33元（3.5元/月/平方米×128.15平方米×33月）予以支持。一审庭审中，齐文杰提供照片、视频证据，主张华业物业公司物业服务不达标并提起反诉，但其照片、视频中有原始载体的证据均形成于2019年6月，无法证明2016年4月2日至2019年3月31日期间华业物业公司物业服务的常态。并且，华业物业公司物业服务的对象为小区全体业主，并非齐文杰一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故齐文杰以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，不予采纳，其要求判令华业物业公司在规定时限内答复合同违约行为整改完成时间的反诉请求，不予支持。关于华业物业公司要求齐文杰给付滞纳金一节，因齐文杰未交纳物业费系与华业物业公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对华业物业公司的该项主张，不予支持。关于齐文杰要求华业物业公司出示物业费收支明细及预算决算报表的反诉请求，符合前期物业服务合同第十二条乙方义务第六项“每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况”的约定。但华业物业公司提供证据证明，每年其均于小区公示物业费收支明细，小区业主也可通过自行查询的方式了解物业费收支情况，一审庭审中其再次提供上述材料作为证据，华业物业公司已经按照《前期物业服务合同》的约定履行了自身相关义务，现齐文杰仅以其在外租房、不了解上述公示情况是否属实为由，对华业物业公司的履约行为予以否认，无事实及法律依据，其反诉请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)齐文杰于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)深圳华业物业管理有限公司大连分公司2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业费14801.33元；二、驳回原告(反诉被告)深圳华业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)齐文杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费306元(原告已预交)，由原告负担136元，由被告负担170元，于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉费100元(反诉原告已预交)，由反诉原告负担100元。本院二审期间，齐文杰为证明其诉讼主张提供：1.大连市沙河口区住房和建设局政府信息不存在告知书及网页截图各一份；2.大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书一份；3.大连市公安局政府信息公开告知书及非政府信息范围告知书各一份；4.大连市场监督管理局政府信息告知书一份；5.大连市国土资源和房屋局《关于做好大连市住宅物业服务标准推行工作的通知》一份。华业物业公司对证据1真实性无异议，但认为无法看出与本案的关联性。对证据2真实性无异议，但认为恰能证明其公司消防人员现均已持证上岗，符合相关规定。对证据3真实性无异议，但认为与本案无关联性，且其公司无执法权限，其已在小区内进行宣传，尽到了提示的义务。对证据4真实性无异议，但认为其主张的物业费起止时间为2016年4月2日至2019年3月31日，该份证据仅显示2014年4月1日至2014年7月1日期间价格违法，与本案无关联性，且该案已于2019年1月11日销案办结。对证据5真实性无异议，但该文件是2018年9月22日正式实施，该文件第三条明确规定已签订《前期物业服务合同》的小区仍按现行标准收费。本院认为，关于证据1，《物业管理条例》规定倡导建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业，并要求建设单位通过上述方式选聘物业服务企业，但该规定应为倡导性、管理性规定，并非效力性强制性规定，《前期物业服务合同》的效力并不受上述规定的影响，故该证据与本案无关联性，不予采信。对证据2的认证意见同证据1，因《大连市消防条例》系地方政府规章，对其内容的违反应受行政机关的相应处罚，但合同效力不受其影响，故本院对该证据的关联性不予采信。证据3所涉事项并非属于物业服务瑕疵，系基于业主与业主之间存在的相邻关系而发生的纠纷，并非本案的审理范围，故与本案并无关联性，不予采信。证据4所涉区间并非华业物业公司主张物业费的区间，故与本案无关联性，不予采信。证据5文件的实施时间晚于案涉《前期物业服务合同》的签订时间，该文件要求在先签订的合同按约定内容及现行物业收费标准进行成本分析，即双方仍须按之前合同内容履行相应的权利、义务，故该文件与本案亦无关联性，故不予采信。华业物业公司未提供新证据。鉴于双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发建设单位大连海孚房地产开发有限公司与华业物业公司签订的《前期物业服务合同》依法成立且有效，该合同对业主具有约束力。华业物业公司有权依据该合同约定的物业费收费标准3.5元/月/平方米向业主齐文杰收取物业费。关于齐文杰提出按照1.75元/月/平方米交纳物业费的上诉请求，因物业费收费标准在《前期物业服务合同》中有明确约定，在《前期物业服务合同》收费标准条款有效的情况下，齐文杰要求降低物业收费标准于法无据。关于齐文杰提出其并未提出合同无效抗辩的上诉理由，因合同效力的认定须法院依法认定，并不以当事人是否提出合同效力的抗辩而进行审查，而法院审查合同效力的依据除涉及限制经营、特许经营外，主要为《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，在未违反上述规定的情况下，应当认定合同有效。关于齐文杰提出的反诉请求，首先，华业物业公司已举证证明其对2018年及2019年度物业费收支明细进行了公示，一审中，齐文杰自认其自2015年起即不在案涉小区居住，不清楚是否公示，进而对华业物业公司提供的证据予以反驳，其理由并不充分，且华业物业公司亦认可业主可自行查阅物业费收支明细，故齐文杰提出的该请求并不具有诉的利益，一审法院予以驳回并无不当。关于齐文杰提出的公开预算决算表的请求，因酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金向物业服务企业支付，故预算、决算的目的系防止企业将预收物业费用于支付物业服务企业或物业服务合同约定支出之外的事项。华业物业公司现作出2019年度以前的物业费收支情况明细，从明细中应能明确看出物业费收支问题，故齐文杰主张公示之前的预算决算表已无实际意义，故一审法院对此请求予以驳回，并无不当。关于齐文杰提出的答复合同约定整改时间、确认华业物业公司未执行政府指导价以及对价格进行备案的诉讼请求，因既不属于民事诉讼的受案范围，亦不构成反诉，故一审法院未予支持的结果并无不妥。关于齐文杰提出华业物业公司存在违反《前期物业服务合同》约定的上诉理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，而从齐文杰的上诉理由看，其认为华业物业公司违反了《前期物业服务合同》相关约定，但从其提供的证据及所反映的问题看，多数均为小区内业主的个人行为，华业物业公司虽应按照《前期物业服务合同》约定进行规范，但鉴于其并非执法主体，无权强制对小区内业主行为进行规范，但考虑到《前期物业服务合同》的约定，虽华业物业公司服务存在瑕疵，但一审法院以不支持华业物业公司对滞纳金请求的方式予以处理，属对物业公司以此种方式对物业服务存在瑕疵后违约责任的变相承担，较为妥当。华业物业公司服务上的瑕疵不构成重大瑕疵，不构成齐文杰拒交或少交物业费的正当理由。一审判决齐文杰向华业物业公司支付部分物业费正确，本院予以维持。关于齐文杰提出的其他上诉理由，因本院在其二审提供的证据认证过程已予以论述，故不再赘述。综上所述，齐文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人齐文杰负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一九年十二月十八日书记员 张 宁