广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22323号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地：广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112。法定代表人：朱宝婷，总经理。委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：李冰媛，广东旭瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗建斌，男，1992年2月29日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区.委托代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司（下简称聚富公司）因与被上诉人罗建斌房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人聚富公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第二项，重新审核聚富公司不应退还罗建斌保证金32640元、装修补偿费16320元；2、撤销原审判决第三项，重新审核聚富公司不应负赔偿装修损失20000元；3、撤销原审判决第七项，改判支持聚富公司的全部反诉请求；4、本案一、二审费用全部由罗建斌承担。二审庭询中，聚富公司变更其第一上诉请求为：撤销原审判决第二项，改判聚富公司不退还罗建斌装修补偿费16320元；变更第三项上诉请求为：撤销原审判决第七项，改判罗建斌支付使用费至2019年8月止。事实与理由如下：一、原审判决聚富公司返还罗建斌保证金32640元、装修补偿费16320元，没有事实和合同依据。其一，罗建斌无故擅自不经营，恶意拖欠租金及水电费用，且一直占用场地至2019年8月31日，其行为已经构成严重违约，应承担违约责任。根据《地王广场租赁合同》第七条第五款及第六款的规定，罗建斌无权要求聚富公司退还己交纳的保证金及装修补偿费。其二，即使合同无效，罗建斌也无理由要求聚富公司退还已交纳的保证金及装修补偿费。第一，从保证金的本质属性出发，聚富公司不应返还罗建斌的保证金。保证金是为了保护非缴纳保证金一方的利益。聚富公司已将商铺交付给罗建斌使用，且罗建斌为其自身经营所需对商铺进行了装修，故聚富公司已经完成合同义务。即使该租赁合同为无效合同，在其无故违反约定的情况下，其保证金应用于补偿聚富公司的损失，而不应予以退还。第二，装修补偿费是双方约定对地王广场进行装修所支付的款项，现合同业已履行完毕，不存在退还此笔费用的事实及依据。双方约定装修补偿款用于对地王广场的升级改造，现聚富公司提供了装修合同以及液化石油气瓶组站安装工程合同，且也实际完成了对地王广场的升级改造的装修，双方业已履行完毕合同，不存在予以返还此笔费用的法律及合同依据；二、原审判决聚富公司赔偿罗建斌20000元装修损失，没有事实和合同依据。其一，罗建斌没有提供装修合同及买卖合同等证实其具体的装修项目、购置的设施设备明细及金额，也未能提交装饰装修施工合同及发票等予以佐证具体施工项目，故其实际装修项目及费用的投入没有事实依据。其二，罗建斌是按其自身经营所需进行装修，且形成附着部分的装修物，聚富公司无法进行利用，罗建斌要求聚富公司赔偿没有适合的理由。聚富公司交付涉案场地供罗建斌使用，罗建斌因其自身经营所需对店铺进行装修，且聚富公司为其办理执照等都提供了必要的证明文件等，并积极配合罗建斌办理各项事务。之前新的营业执照无法办理，确系行政原因，工商部门现已恢复了对涉案场地经营餐饮企业新的营业执照的办理，且事实上营业执照最初不能办理也并不影响罗建斌的正常经营，聚富公司告知其可用之前的牌照进行经营，只是罗建斌不愿意承担经营风险，才提出停止经营。因此，罗建斌以办理不了营业执照为由起诉，罗建斌具有绝大部分的过错，而聚富公司至负有极少的过错，故不应当对罗建斌的装修损失承担赔偿责任。现聚富公司已经全部履行了自身义务，罗建斌无故离店，擅自不经营，其本身已构成违约。因此，聚富公司没有赔偿该项费用的事实依据；三、原审认定，“罗建斌已于2019年4月3日做出了清场的决定，但聚富公司却以罗建斌未按手续办理撤场事宜为由，拒绝罗建斌将商铺内的物品清出迁走……”，是错误的。事实上，罗建斌一直没有配合聚富公司清理现场，且罗建斌的物品一直占用涉案场地直至2019年8月31日，期间致使聚富公司无法使用该物业场地。原审法院认定在合同无效的情形下，占有使用商铺的使用费可参照合同约定的租金标准进行计算，且罗建斌应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，故此，罗建斌应支付聚富公司2019年3月至2019年8月期间的占有使用费。被上诉人罗建斌答辩称：其一，关于营业执照的办理问题，双方在原审中对于在合同履行过程中不能办理营业执照的事实没有异议，双方仅对不能办理的原因所持意见不一致。其二，聚富公司称罗建斌一直占用场地到2019年8月份，但在2019年8月27日的庭审中，聚富公司陈述罗建斌已将摄像头、油烟机等物品拆走。事实上，罗建斌已于2019年4月份要求撤场，但聚富公司不同意，双方因此而产生纠纷并报警，原审中罗建斌也提交了报警回执。后罗建斌于2019年5月份将可移走的物品全部清场。聚富公司作为涉案租赁场地的管理者，其有能力举证，但却未提供罗建斌直至2019年8月份仍占用场地的证据。其三，虽然罗建斌未提交装修合同等证据，但聚富公司对装修的事实确认，故原审参考价格评估结论书加上过错责任划分，仅判决聚富公司仅赔偿20000元装修损失，该金额对于聚富公司而言极少。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回聚富公司的上诉请求。罗建斌于2019年4月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确定双方签订的《地王广场商铺租赁合同》为无效合同，并判令聚富公司返还租赁保证金32640元、装修补偿费16320元；2、聚富公司赔偿装修款共计135643元；3、聚富公司支付评估费5000元（庭审时变更）；4、本案诉讼费由聚富公司承担。聚富公司反诉请求判令：1、罗建斌支付租金81600元（后变更为97920元，并明确是2019年3月至2019年8月租金）；2、罗建斌支付水费、电费共计3359元；3、罗建斌按欠付金额月利率2%支付逾期滞纳金，暂计11894.26元；4、罗建斌承担全部诉讼费用。原审法院经审理查明：2018年9月2日，聚富公司（甲方）与罗建斌（乙方）签订《地王广场商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云区龙归XX村XX国道地王广场二层X铺出租给乙方使用；乙方租用该商铺仅限于经营一碌木寿司使用；签订合同日起，甲方同意给乙方60天免租装修期；租赁期限2018年9月1日至2021年8月30日；月租金16320元，租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前缴交当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者，每天加收应缴款项5%的滞纳金；铺内电费为1.5元/度，水费为6元/吨；乙方在签订本合同之日，应向甲方缴交租赁保证金32640元及第一个月租金16320元；租赁期满或双方不续约，乙方必须在租赁期满当天内搬出所租赁的商铺，铺内原有设备及一切镶嵌在建筑物机构之内的附属设施由甲方无偿收回，在乙方于合同期内没有违反合同约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方退还乙方保证金（不计利息）；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，视为违约；如甲方违约则甲方双倍退还乙方所交的保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交的保证金不予退还；乙方拖欠甲方租金视为违约，拖欠时间超过20天，甲方有权终止合同，乙方保证金不予退还，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方；凡因乙方违约造成甲方单方面终止合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同无法履行，乙方必须按照甲方的通知或者其他方式指定的时间搬出商铺，逾期不搬出的，视为乙方放弃商铺内财物，乙方所交的一切款项不予退还。合同签订当日，罗建斌即向聚富公司交纳了租赁押金32640元、装修补偿款16320元、装修押金10000元及一个月租金16320元。原审另查明：涉案租赁商铺为广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号2楼XX号商铺。对于该商铺所在建筑物，广州市白云区太和镇南岭村民委员会虽出具证明称该南岭龙岗南路XX号房屋不属于违法、违章建筑，但聚富公司当庭确认该建筑至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续。合同签订后，聚富公司于2019年9月28日将涉案商铺交付给罗建斌使用。庭审中，罗建斌称使用涉案商铺正常营业至2019年3月31日，之后就将场地交还给了聚富公司。聚富公司则表示，罗建斌承租案涉商铺正常经营至2019年4月2日，且罗建斌的物品一直没有清走并占用着场地，并否认其公司已经收回了商铺。但根据聚富公司所提交的证据显示：2019年3月20日，聚富公司向罗建斌发出通知，称因罗建斌未缴交2019年3月租金及相关费用，其公司将于2019年3月23日正式收回涉案铺位，并要求罗建斌自行清理铺位内相关物品；2019年4月3日，聚富公司向罗建斌发出“违约收回铺位告知函”，称罗建斌2019年3月合计欠款45616.6元，且从2019年4月1日开始擅自停业，故告知罗建斌在2019年4月6日18:00时前办理违约手续，否则其公司将收回铺位并视为罗建斌自动放弃铺位内一切物品。而罗建斌于2019年4月3日前往涉案商铺拟将铺内物品迁走，但聚富公司则要求罗建斌先按照手续办理撤场事宜，并因此不同意罗建斌迁走商铺内的物品，双方因此发生争议而引发罗建斌报警。罗建斌尚未向聚富公司支付2019年3月租金16320元、水费186元及电费1605元。但罗建斌曾于2019年4月15日微信转账支付水电费1605元，而聚富公司并未领取该微信转账款项导致过期退还。2019年2月，涉案商铺的水费为162元、电费为1406元，罗建斌称其已向聚富公司支付，但其所主张的支付的金额1547元系2019年1月的水电费金额，而对于2019年2月的水电费交纳情况，罗建斌未能提交凭证予以证实，聚富公司亦否认收到了该月份的水电费。罗建斌要求聚富公司赔偿其装修款损失135643元，并当庭提交了广东信亚价格评估有限公司于2019年4月22日出具的价格评估结论书，拟证实其为经营案涉租赁商铺，对商铺进行了装修和经营设施设备购置，其装修装饰以及所购置的经营设备估值为135643元，罗建斌为此支付了评估鉴定费5000元。但罗建斌并未提交装修合同及买卖合同等证实其具体的装修项目、购置的设施设备明细及金额。聚富公司则当庭表示，该评估结论书系罗建斌早已取得的证据，故对其超过举证期限提交该证据的行为不予认可，不同意对该证据进行质证，但其亦当庭确认罗建斌在使用涉案商铺后确有进行内部装潢类的装饰装修，且明确表示对于形成附着部分的装修物不同意进行利用。同时，根据上述评估结论书显示，其所附的“固定装修部分值价格评估明细表”中，除地面找平、铺设木地板、砌筑砖墙、木饰板墙裙、地面垫高、天花吊顶等项目外，还有大门广告招牌、广告宣传布、艺术吊灯、天花筒灯、应急灯、摄像头、排气扇、吸油烟机等可拆卸和移动的项目。聚富公司也当庭表示，该评估结论书中显示的应急灯、摄像头、吸油烟机等均已被罗建斌拆走，对此罗建斌亦无异议。罗建斌与聚富公司均确认，罗建斌系于2019年5月将涉案商铺内可移动的财产清理出场。经释明合同效力后，聚富公司表示将租金的反诉请求变更为占用使用费诉请，其余反诉请求不予变更。同时，聚富公司明确表示，其所主张的占用使用费系指2019年3月至2019年8月期间的费用，合计为97920元。而水电费的反诉请求，聚富公司明确系指2019年2月、3月的费用，欠缴电费3011元、欠缴水费348元，合计3359元。对于反诉请求中的滞纳金，聚富公司当庭表示以拖欠的场地使用费、水电费款项为基数，按月利率2%自2019年3月1日起算。对于罗建斌签订合同时向聚富公司所交纳的装修押金10000元，双方均同意用于抵扣2019年2月按八折计算的租金，该租金已经付清且装修押金也无剩余。原审法院认为：关于案涉《地王广场租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，聚富公司确认案涉商铺所在的广州市白云区太和镇龙归南岭龙岗南路1号建筑物，至今尚未办理用地规划和建设许可等合法手续，即无证据证实涉案商铺系取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此涉案物业的租赁合同应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”1、关于罗建斌的本诉诉请问题。聚富公司基于案涉无效租赁合同而向罗建斌收取了租赁押金32640元、装修押金10000元、装修补偿费16320元，在合同被依法认定无效的情况下，聚富公司应当向罗建斌予以返还。由于罗建斌和聚富公司均确认，装修押金10000元全额用于抵扣了涉案商铺2019年2月的租金，故该押金已无需退还，因此，聚富公司尚应向罗建斌退还租赁押金32640元、装修补偿费16320元，合计48960元。关于罗建斌所主张装修款损失135643元。虽罗建斌提交了由有资质的评估公司出具的装修现价值价格评估报告书，但其并未能提交装饰装修施工合同及发票等予以佐证具体施工项目，也未提交买卖合同等证实其购置的设施设备明细及金额，故仅凭其单方进行的价格评估并不足以证实罗建斌的实际装修项目及费用投入。而且，案涉的评估结论书中所列明的评估项目中，存在大量可拆卸和移动的项目，且其中诸如应急灯、摄像头、吸油烟机等均已由罗建斌自行迁走，故该评估结论书的评估金额并不能作为认定罗建斌实际装修损失的直接依据。但鉴于聚富公司确认罗建斌在承租案涉商铺后进行了内部装饰装修，且其对于与建筑物形成附合部分的装修明确表示不同意继续利用，故对罗建斌存在该装饰装修损失的事实予以确认。由于罗建斌在签订案涉无效合同时，未能对案涉商铺的合法性和产权情况尽到合理的审查义务，对于案涉合同的无效自身存在过错，而聚富公司将该涉嫌违法建设的商铺出租给罗建斌使用的行为亦构成合同无效的过错，因此，在罗建斌确有装修损失的情况下，结合双方的过错程度，酌情参考案涉评估结论书中的可能形成附着部分的项目，酌情支持该损失以20000元为宜。对于罗建斌所主张的评估鉴定费5000元，该费用属于罗建斌应当自行承担的费用支出，其要求聚富公司予以赔付，缺乏事实依据，不予支持。2、关于聚富公司的反诉请求。关于占有使用费，聚富公司明确是指2019年3月至2019年8月期间的费用。虽然涉案租赁合同无效，但鉴于罗建斌有实际占有使用涉案租赁商铺，在合同无效的情形下，其亦应向聚富公司支付实际占用涉案商铺至实际返还商铺之日止的占有使用费，且该占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。罗建斌主张其于2019年3月31日正常经营结束之后就将场地交还给聚富公司，虽聚富公司对此不予认可，但根据聚富公司自行提交的2019年3月20日回收商铺的通知，证实其已通知罗建斌其公司拟于2019年3月23日收回案涉商铺，而根据聚富公司于2019年4月3日所发的“违约收回铺位告知函”，更确认了罗建斌于2019年4月1日停业并要求罗建斌在2019年4月6日18时前到其公司处理相关事宜。而罗建斌已于2019年4月3日做出了清场的决定，但聚富公司却以罗建斌未按手续办理撤场事宜为由，拒绝罗建斌将商铺内的物品清出迁走，罗建斌因此还报警处理。原审法院认为，在案涉合同无效的情况下，罗建斌已经停止营业并要求撤出商铺内的物品，聚富公司应当予以配合，即使罗建斌拖欠其公司相关款项，但罗建斌已交纳了保证金，故聚富公司亦可另循合法途径予以追索，而非采用拒绝清场的方式。因此，以罗建斌要求迁走商铺内物品未果之日作为其实际占用案涉商铺的截止之日，即罗建斌应向聚富公司支付截止至2019年4月3日的商铺占有使用费。由于罗建斌确认其尚未支付2019年3月的商铺占有使用费，故其应向聚富公司支付的商铺占有使用费金额合计为17952元（16320元+16320元/月÷30天×3天）。关于聚富公司反诉主张的水电费。聚富公司主张罗建斌欠付2019年2月份水费162元、电费1406元，3月份水费186元、电费1605元。罗建斌主张其已经支付了2019年2月的水、电费，但未能提交证据予以证实，故对其主张不予采信。而罗建斌确认2019年3月的水、电费尚未实际交纳，故确认罗建斌需向聚富公司支付2019年2月份、3月份的水、电费合计3359元（162元+1406元+186元+1605元）。由于案涉合同无效，故聚富公司主张根据合同约定的逾期支付费用的违约条款，要求罗建斌支付拖欠款项的逾期滞纳金，缺乏事实依据，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年9月6日判决如下：一、确认广州市聚富商业经营管理有限公司与罗建斌于2018年9月2日签订的《地王广场商铺租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向罗建斌退还保证金32640元、装修补偿费16320元，合计48960元；三、于本判决生效之日起三日内，广州市聚富商业经营管理有限公司向罗建斌赔偿装修损失20000元；四、于本判决生效之日起三日内，罗建斌向广州市聚富商业经营管理有限公司支付商铺占有使用费17952元；五、于本判决生效之日起三日内，罗建斌向广州市聚富商业经营管理有限公司支付2019年2月及3月水、电费合计3359元；六、驳回罗建斌的其他本诉请求；七、驳回广州市聚富商业经营管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费3392.1元，由罗建斌负担2159.1元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担1233元；本案反诉受理费1110.8元，由罗建斌负担244元，由广州市聚富商业经营管理有限公司负担866.8元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，聚富公司向本院提交《商铺营业执照》及《个体工商户开业通知书》，以证明：工商部门已恢复对涉案商场餐营业营业执照的办理。罗建斌对此发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。聚富公司提交的营业执照均系在2019年12月3日后办理，但双方对于2019年1月至2019年4月份期间不能办理营业执照的事实均无异议，故该证据与本案无关。聚富公司明确，罗建斌支付的装修补偿费系针对聚富公司就涉案场地公共区域的灯光、水电管道等公用设施投入而支付的分摊费用。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，聚富公司是否应向罗建斌返还装修补偿费；其二，聚富公司是否应承担罗建斌的装修损失；其三，罗建斌应付聚富公司的占有使用费应计至何时止。关于聚富公司是否应向罗建斌返还装修补偿费的问题。聚富公司确认罗建斌已付的装修补偿金系聚富公司基于升级改造的需要而就涉案租赁场地内公共区域的灯光、水电管道等公用设施投入费用的分摊，即该项费用系聚富公司为完善租赁场地内公用设施的使用条件而支出的费用，而租赁场地内公用设施的完善属于作为出租人的聚富公司履行适租义务的范畴，故聚富公司要求罗建斌承担该费用有违公平原则。在双方签订的《地王广场商铺租赁合同》履行伊始，双方即因合同效力及履行产生争议，罗建斌因此而搬离涉案商铺，在此情况下，罗建斌诉请聚富公司返还该项费用，合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。聚富公司以装修补偿费系双方达成的约定，而聚富公司已依约完成地王广场的升级改造为由，上诉认为其无需向罗建斌退还该费用，理据不充分，本院不予采纳。关于聚富公司是否应承担罗建斌的装修损失的问题。双方签订的《地王广场商铺租赁合同》因租赁物的建设未取得规划许可手续而无效。双方在合同中约定了装修免租期，且聚富公司亦确认罗建斌事实上有对涉案商铺进行装修，聚富公司在明知或应知涉案租赁物的建设未取得规划许可手续会导致租赁合同无效而无法履行的情况下，仍同意并放任罗建斌对涉案商铺进行装修，故对造成罗建斌的装修损失，聚富公司具有一定的过错。据此，原审参考罗建斌提交的评估结论所反映的涉案商铺装修情况，并根据双方的过错程度，酌情确定聚富公司赔偿罗建斌装修损失20000元，并无不妥，可予维持。聚富公司以罗建斌未就装修损失充分举证证明，且其无法利用罗建斌投入的装修为由，上诉认为其无需向罗建斌赔偿装修损失，缺乏充分理据，本院亦不予采纳。关于罗建斌应付聚富公司的占有使用费应计至何时止的问题。在罗建斌已停止在涉案商铺经营并撤场，且聚富公司在此之前已通知罗建斌其将收回商铺的情况下，聚富公司应当及时收回涉案商铺以避免商铺空置损失进一步扩大，否则应承担相应的不利后果。聚富公司并未充分举证证明，因可单独归责于罗建斌的原因，其无法在罗建斌退场后收回涉案商铺。在此情况下，聚富公司反诉请求罗建斌支付退场后的使用费，缺乏充分理据，原审判决对此予以驳回亦无不当，可予维持。聚富公司以罗建斌在撤场后仍遗留物品在涉案商铺为由，上诉主张罗建斌应支付使用费至2019年8月止，缺乏充分法律依据，本院仍不予采纳。综上所述，上诉人聚富公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3942.70元，由上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月十九日书记员  王文杰唐颖琪