河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4260号上诉人（一审被告）：刘善坤，男，1953年7月15日出生，汉族，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：蔡殿锋，河南蓼阳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：毛俊华，男，1980年7月22日出生，汉族，住址河南省固始县。委托诉讼代理人：高泽芝，固始县锐剑法律服务所法律工作者。上诉人刘善坤因与被上诉人毛俊华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘善坤及其委托诉讼代理人蔡殿锋，被上诉人毛俊华及其委托诉讼代理人高泽芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘善坤上诉请求:要求二审依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一、一审认定上诉人构成违约这一事实是错误的。一审根据原、被告双方关于房屋买卖的基本事实，双方无争议。根据双方关于办理房权证的合意，乙方被上诉人可以选择是自己办理还是委托上诉人办理。2017年8、9月份时，被上诉人毛俊华才正式提出委托上诉人办理，并于2017年10月20日预付费用3万元。依照书面买卖合同及本次实际委托时的口头约定，办理产权证没有最终的时间要求。此后，上诉人多方积极办理，由于案涉地块的土地使用权系2002年5月上诉人与其他另外五人共同转让取得，需要分割，该土地使用证“用途”一栏中，当时的国土部门只是简单的登记为“综合用地”，没有注明系依法出让取得。现在的地块实际用于商住，自然资源局（原国土局）需要专门就类似问题开办公会合并研究。2018年8月，上诉人就二被上诉人的房屋办证已交纳了相应税费，现在只需要自然资源局开会研究，不能认定上诉人构成违约。同时，一审中上诉人提交了税务发票，一审仍然要求上诉人庭后再提交，并依据上诉人没有再提交这一事实认定“被告举证不能”也是错误的。二、双方间系“委托代理”法律关系，相应法律后果应由被上诉人承受。如前所述，案涉房屋房权证由谁办理，双方各有两个选项，并未约定必须由甲方上诉人办理。2017年10月，买卖房屋四年后，被上诉人方才正式要求上诉人将其所购房屋办理不动产权证至“毛俊华”名下，而不是办理“刘善坤”名下，这一行为系独立的委托代理行为。由于上诉人并不从中获取报酬，因此系无偿代理。上诉人认可在办证时间上稍微有点长。但是并非是上诉人有意拖延。时间长的原因之一是原房管所办理房权证手续相对简便，改为不动产权证登记后，手续繁琐、程序较多。如果被上诉人确实接受不了办证时间，可以解除合同，实际支出费用双方结算，多退少补。三、关于房权证的附属权益。一审认为，拥有房权证在子女上学、信贷抵押、市场交易等诸多方面具有利益和好处。上诉人认可这一点。但是，上诉人是小开发商，所购房屋并非小区，房价相对较低，这也是事实。既然买房者选择了这样的住宅，也就意味着选择了相应的办证难、房价赶不上高档小区房价、物业服务跟不上等后果。说到底是低房价吸引了购房者，而其他因素则会忽略不计。一审庭审时虽提到“子女上学”因素，但是并未举示相关证据证明这种要求的迫切性。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，实体判决错误，要求二审依法改判。被上诉人毛俊华答辩称，一、一审认定被答辩人构成违约这一事实是正确的。根据合同法第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十条，本案中答辩人以靠务工积累的钱想在城关购买一套房屋，以便孩子在城关上学。2013年答辩人看了几家房产，由于开发商办不了房权证，所以未买。答辩人到固始县城东花园了解房情，被答辩人当时表态完全能办房权证，并肯定手续齐全。为此答辩人按当时的市场价格购买被答辩人的房屋。双方于2013年8月2日签订了购房合同，其中合同第八条载明：“如果甲方给办理乙方房权证，乙方应提供本人合法手续给甲方办理，费用由乙方承担。”合同签订后，答辩人付给被答辩人全部购房款36万元。2014年被答辩人将答辩人的结婚证、身份证等合法证件拿去作为办房权证之用。期间，答辩人曾先后多次催促被答辩人，要求被答辩人提交房权证，被答辩人总是以种种理由拖延。2017年10月20日，被答辩人要求答辩人支付3万元办房权证款，答辩人如数付给被答辩人3万元。后答辩人问被答辩人什么时间房权证能交过来，被答辩人总是予以拖延，至今已经满二年未给答辩人办房权证，由此充分证明了被答辩人已构成违约。关于被答辩人上诉称的理由均不能成立。其一、答辩人不存在委托被答辩人办理房权证，而是合同的约定。同时亦是被答辩人应尽的义务；其二、被答辩人辩称：“五人共同转让取得，需要分割，该土地使用证、用途一栏中……”答辩人当时买房时，被答辩人并未向答辩人讲过，同时合同是被答辩人与答辩人签订的。对于土地使用证真假，答辩人均不知道，况且什么问题需几年的研究，被答辩人所说完全不符合客观事实；其三、被答辩人上诉称：“就二被上诉人的房屋办证业已交纳了相应税费。”答辩人从票据看，没有任何迹象显示是为答辩人办房权证交纳的税费。同时，固始县自然资源局和不动产管理局成立多年，不知道被答辩人所说的研究需要多少年。一审开庭时，问答辩人什么时间能办理房权证，被答辩人当时回答无法确定；其四、一审认定被告举证不能是正确的，开庭审理期间，确定被答辩人庭后提交证据，但是被答辩人至今未提交。按照法律规定，认定被答辩人举证不能是正确的。从以上事实表明，被答辩人已构成违约，一审认定被答辩人构成违约是正确的。二、被答辩人上诉称：“双方系委托代理法律关系”，其诉称完全不是事实。答辩人购买被答辩人的房屋，虽然《购房合同》第七条：“如果乙方愿意自己办理房权证，甲方负责办理好乙方的房权证明各项手续后交给乙方，甲方负责提供给乙方所需的所有合法手续。”但双方按照《购房合同》第八条：“如甲方给乙方办理乙方房权证，乙方应提供本人合法手续给甲方办理，费用由乙方承担。”答辩人按照合同约定履行了义务即将合法手续交给被答辩人。期间，答辩人为了及时取到房权证，曾先后多次催促被答辩人，被答辩人一直拖延。2017年10月被答辩人收取办房权证款3万元。从2017年10月到现在已二周年了，被答辩人仍不能将房屋办理在答辩人名下。为此，答辩人与被答辩人不是委托关系，而是合同约定，被答辩人对答辩人负有办房权证的义务。关于上诉称：“但并非是上诉人有意拖延，时间长的原因是原房管所办证手续相对简便，改为不动产权证登记后，手续繁琐，程序较多。”被答辩人以此作为抗辩理由，纯属狡辩。无论房管所办理还是不动产管理局办证，均是按照法律规定程序和合法手续办理。按照《不动产管理暂行条例》规定：“申请人手续完备且合法，在30个工作日内均可办理完毕。”根据规定，相对于原来相比更为快捷、简便。由此证明了过错责任完全在被答辩人。如果被答辩人愿意解除合同，因过错责任完全在被答辩人，故要求被答辩人应根据现在房屋市场价格予以返还，同时予以赔偿答辩人因装饰房屋等全部损失。三、关于房权证的附属权益问题。答辩人本身在农村有房屋居住，在城关购买房屋主要为了孩子上学，给孩子提供好的教育环境，如果被答辩人办不了房权证，房屋价格再低，答辩人均不会购买被答辩人房屋，况且被答辩人出售给答辩人房屋价格为每平方米2590元，其价格并不低，真正小产权房价每平方米1000多元。因此，被答辩人上诉称纯属虚构事实。关于是否影响子女上学等问题，对于划片招生，众所周知，全国各地均是如此，无需举证。综上所述，一审认定事实和适用法律正确，实体判决正确，被答辩人上诉均不能成立。为此，要求二审依法驳回上诉，维持原判决，以维护答辩人的合法权利。被上诉人毛俊华向一审法院起诉请求：1、判令被告履行购房合同，限期为原告办理房权证；2、被告承担违约责任，赔偿违约金18万元；3、被告返还收取的为原告办理房权证的费用3万元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1、被告刘善坤在固始县城农场路建设城东花园电梯房。2013年8月2日，原告因住房需要购买被告城东花园房屋一套，双方签订《购房合同》一份，内容为：“出售人：刘善坤（以下简称甲方）买房人：毛俊华（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律、法规之规定，在平等、自愿协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房屋，双方达成如下协议：一、乙方购买甲方的房屋坐落在固始县城××农场路南侧“城东花园”院内，北起二号楼，从东数第六层，605号房，建筑面积为139平方米，以房管部门办证面积为准；二、上述房产的交易价格每平方米2590.00元，该套房款为叁拾陆万元(360000.00)元整；含2#楼21号车棚三、乙方应先预交叁拾陆万元(360000.00)元整，甲方出具现金收条；甲方提供全部的税票四、甲方应于乙方交清全部房款叁拾陆万元(360000.00)元整的同时，将交易的房产全部交付给乙方使用；五、该协议生效后，甲方负责给乙方办理水、电开户手续，费用由乙方承担；六、乙方认同现房情况，装修时如有对房屋现状改变的，必须由甲方同意后方可进行施工；七、如乙方愿意自己办理房产证，甲方负责办理好乙方的房权证明各项手续后交给乙方，甲方负责提供给乙方所需的所有合法手续；八、如甲方给办理乙方房权证，乙方应提供本人合法手续给甲方办理，费用由乙方承担；九、该房屋没有其他受国家限制交易的情况，甲、乙双方应保证各自所提供材料的合法性、真实性、有效性，且双方经过现场勘查和认真调查，当事人身份清楚，该房屋权属清楚，坐落部位明确，对现场有所了解，与权属证书所登载的情况一致。若甲、乙双方或一方隐瞒事实真相，采取欺诈手段取得登记的，应承担由此产生的一切法律责任。合同一经成立，双方应履行合同，否则给对方造成损失的，责任方应予以赔偿，按第十一条执行；十、乙方入住后应按月交小区物业管理费，标准按固始县同等条件最低标准收取；十一、双方若有违约，由违约方赔偿另一方的违约金为房价的50%。且解除合同；十二、本合同自双方签字、乙方付清房款后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方代表签字：刘善坤（固始城东花园售房专用章）41302619530715051X联系电话：1370376591615837666060乙方签字：毛俊华联系电话：1892678575113033755602.2013年8月2日”。合同签订当日，原告通过转账支付被告方购房全款360000元，被告方出具“收据”一张。原告入住至今。2、2017年10月20日，被告收取原告通过银行转账交付的办理房权证费用30000元。被告以原告名义交纳了契税、增值税等费用，但至今未能为原告办理房权证。庭审中，被告辩解一直在为原告等购房业主办理房产证，因被告未能提供相关手续而无法办理。一审让被告于庭后5个工作日内提供办证所需的证据，被告当庭表示不能确定。据此，一审认定被告举证不能，应依法承担相应的法律后果。一审法院认为，原告毛俊华与被告刘善坤在平等自愿基础上签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告支付了全部房屋价款，履行了合同义务，被告应依约履行相应的的合同义务，否则应承担违约责任。根据双方签订的《购房合同》第七条、第八条可知，购房人购买被告房屋，被告能够保证办理房屋权属证明，亦即：能够为购房人办理房权证是被告的承诺，是买卖双方约定的合同条款之一；只是由买方自己办理（由卖方提供相应手续）还是由卖方代为办理（由买方提供相应手续），买方享有选择权。被告接受原告交付的办理房权证的费用30000元，表明双方同意按合同第八条履行。被告自接受原告交付办证费用至今已近二年时间，仍不能办理房权证，且不能提供办理房权证需要的相关手续，表明被告履行不能，构成违约，应承担支付违约金、返还办证费用的义务。关于违约金数额的确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方约定的违约金数额为房价的50%，应属过高，本院予以调整。众所周知，拥有房权证，在子女就学、信贷抵押、市场交易等诸多方面具有利益和好处；正因为如此，是否能够办理房权证才成为购房者选择交易对象的重要因素。根据现有证据，可以确定被告无法为原告办理房权证。而被告作为专门开发经营房地产者，有义务也有条件知晓办理房权证应具备的相关条件和手续，其对不能为购房人办理房权证具有重大过错。一审重点考虑原、被告的房屋交易价格，被告方过错程度，原告的预期利益等因素，酌定被告方支付原告的违约金数额80000元为宜。对原告关于被告限期办理房权证的请求，因被告履行不能而不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告刘善坤于判决生效后三十日内支付原告毛俊华违约金80000元。二、被告刘善坤于判决生效后三十日内返还原告毛俊华交纳的办证费用30000元。三、驳回原告毛俊华的其他诉讼请求。履行方式：将执行款交至固始县人民法院账户，户名：固始县人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司固始县支行，账号：16×××31。如果被告未按判决书确定的期限履行以上给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2225元，由原告毛俊华负担1060元，被告刘善坤负担1165元。二审中，上诉人刘善坤提供2018年11月20日向固始县土地管理局提交的办理不动产证的《申请》复印件，用于证明上诉人为了办理案涉的不动产证，要求固始县土地管理局予以办理。2019年11月15日下午，明确答复可以办理土地证，会议纪要需要半个月才能出来，出来以后才能提交法院，实际上上诉人一直在努力办证。被上诉人毛俊华质证称，上诉人刘善坤提供的证据不真实。该份证据是复印件，不具有合法性。土地局早就改名称为国土资源局，2018年就不存在固始县土地管理局。二审审理查明的案件事实与一审一致。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人未能按照《购房合同》约定为被上诉人办理案涉房屋房权证，构成违约，应当依法承担违约责任。但是《购房合同》第十一条约定的是“双方若有违约，由违约方赔偿另一方的违约金为房价的50%。且解除合同；”也就是说，该违约金条款的适用是在因违约要求解除合同的情形下主张的违约金计算标准；并非是继续履行购房合同，因限期不能办理房权证主张的违约金计算标准。因此，在被上诉人未提出诉讼请求要求解除《购房合同》的情形下，应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，对双方没有约定限期不能办理房权证的违约金计算标准，按照已付购房款总额36万元为基数，参照中国人民银行规定的2013年金融机构同期活期存款利率的标准,自合同订立之日起90日后即2013年11月3日开始计算至所购买房屋办理不动产初始登记之日止的逾期办证违约金(本判决生效之前的逾期办证违约金，于本判决生效之日起三十日内付清；本判决生效之后的逾期办证违约金，按上述标准，上诉人每二年支付一次至办理不动产初始登记之日止)。被上诉人向上诉人交纳办证费用且被上诉人在二审当庭表示被上诉人愿意继续按照《购房合同》第八条履行。因此一审判决返还3万元办证费不当，本院不予支持。综上所述，上诉人刘善坤的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定案件事实部分有误，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初5115号民事判决书；二、上诉人刘善坤自2013年8月2日签订购房合同九十日后即2013年11月3日起至被上诉人毛俊华所购买房屋办理不动产初始登记之日止支付被上诉人毛俊华逾期办证违约金，金额以被上诉人毛俊华交纳购房款36万元为基数，参照中国人民银行规定的2013年同期活期存款利率计算。本判决生效之前的逾期办证违约金，于本判决生效之日起三十日内付清；本判决生效之后的逾期办证违约金，按上述标准，上诉人刘善坤每二年支付一次至办理不动产初始登记之日止；三、驳回被上诉人毛俊华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费2500元，由上诉人刘善坤负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇一九年十二月十日书记员  陈紫薇