河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4451号原告：宁伟涛，男，2002年8月23日生，汉族，住河南省扶沟县。法定代理人：王亚平，女，1979年7月9日生，汉族，住址同上，系宁伟涛的母亲。委托诉讼代理人：朱彦召，河南昌浩律师事务所律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地：郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，总经理。委托诉讼代理人：吕亚琼，公司员工。原告宁伟涛因与被告郑州勤丰实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱彦召、被告的委托代理人吕亚琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理易谷（良库老街公寓）小区房号为A6#-702(现房号为A6#-731)房屋正式网签手续补偿金65358元及逾期交房剩余未付违约金3599元，合计68957元；2.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付原告逾期办理正式网签手续补偿金暂计算至2019年3月31日为65358元，此后继续计算至实际办理网签之日止；被告支付原告逾期交房违约金3599元。事实与理由：2015年10月14日，原告法定代理人与被告签订《房源定制协议》约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”（良库老街公寓）项目，被告愿意以内部之优惠价格为原告定制房源，被告为原告定制的房源房号为：A6#-702（现房号为A6#-731），该房源建筑面积约为100.28㎡（以房管规划最终批复为准,现面积102.19㎡）,共12层；该房源招商定制单价5045.87元/㎡,该房源总价506000元（房屋总价最终以房管局最终测绘面积计得总价为准，多退少补，现房款为515638元，多出的9638元以逾期交房违约金充抵）。并约定该房源交付日期为2016年12月31日。原告在本协议签订后按约全额支付了506000元购房款。被告在全额收取了原告购房款后，却迟迟不与原告网签正式的《商品房买卖合同》，也不向原告交付符合本协议约定及国家交房规定的所购房屋。在原告多次向被告主张权利后，被告于2017年11月25日与原告分别签订了定制房源网签《补充协议》和购买房源延期交付《补充协议》，其中网签《补充协议》约定：网签时间为2017年11月30日前；截止到2018年2月10日，若被告出现将该房源一房多卖的情形，被告承担原告已付房款三倍赔偿的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若在2017年11月30日前仍未能网签，补偿标准自2017年12月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付按原告已付房款年利率8%计算的补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；2017年11月1日起至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。时至今日，在原告多次要求下，被告向原告交付了没有经国家交房验收部门检验合格的所购房屋外，至今也没有为原告就该房源进行网签正式的《商品房买卖合同》，也没有按约全额向原告支付补偿金或违约金，严重侵犯了原告的合法权益。为此诉至法院。被告辩称，一、原告主体资格不适格，因《房源定制协议》签约主体为王亚平，且即使被判定为适格原告，其请求的支付剩余违约金未提供有力证据支持，逾期网签约定的违约金标准过高。（一）原告请求被告支付剩余未付违约金3599元未提供充分证据支持，且原告提供的计算方式计算数额同起诉状数额不一致，被告有权拒绝支付。（二）原告起诉的逾期网签合同补偿金的标准过高，请求法院予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。同时参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，在原告没有对其损失进行举证的前提下，其损失应当参照银行同期贷款利率的标准计算。故请求法院参照银行同期贷款利率的标准予以减少。二、请求法院判令本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2015年10月14日，原告母亲王亚平与被告签订《房源定制协议》，双方约定：被告在位于京沙××路与××处东北地块建设“易谷”项目，被告愿意以内部优惠价格为原告定制房源，该房源房号为A6#-702，建筑面积约为100.28㎡，招商定制单价5045.87元/㎡，该房源总价款506000元；该房交房日期为2016年12月31日，交房标准为毛坯房、达到使用条件；因被告原因，造成房源交付延期的，视为被告违约，应按房源总价款日息万分之零点五支付违约金；签署本协议时，该房源还不具备法定出售条件，一旦符合法定出售条件，被告应按本协议约定的条件将房源出售给原告，并签订房屋买卖合同；双方还约定了其他内容。2017年11月25日，王亚平与被告分别签订了认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，其中认购房源网签《补充协议》约定：认购房号A6#-731（新），认购房源面积100.28㎡，认购房源单价5045.87元/㎡，认购房源总价506000元，已付全款。网签时间为2017年11月30日前，截止到2018年2月10日，若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：1.被告认可对原告所购买房源延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任；2.交付时间为2017年12月31日；3.双方就延期交付违约赔偿达成以下内容：①2017年10月31日前，被告按原告已付房款的日万分之0.5向原告支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；②2017年11月1日起至2017年12月31日，被告按原告已付房款的日万分之1.5向原告支付延迟交付违约金，该违约金以物业费形式抵充，在实际交房之日兑现；③若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按原告已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3向原告支付延迟交付违约金直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个完整月的违约金；4.本补充协议签署后，即视为双方对以上内容无异议。期间原告不得采取垃条幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则被告有权单方解除本补充协议；超过2018年2月10日仍不能交房，原告保留正当合法维权的权利。2018年6月29日，涉案A6#仓库建设工程通过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位的竣工验收。后经王亚平与被告协商一致，将购房人更名为原告宁伟涛。2018年7月11日，被告向原告重新开具了购房款收据，并向原告交付了房屋。原、被告均认可被告已支付逾期交房违约金14516元（其中冲抵房款9638元、实际支付4878元）。被告至今未与原告网签《商品房买卖合同》。另查明，2017年11月13日，郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室下发郑环攻坚办[2017]196号文件，要求郑州市城市建成区内自2017年11月15日至2018年3月15日停止各类建设工程土方作业。涉案工程属于该封土行动停止作业范围。本院认为，被告与原告之母王亚平签订《房源定制协议》、认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》后，经双方协商，将购房人变更为原告，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，上述协议对原、被告具有约束力。原告按约定支付了购房款，被告未按约定与原告网签商品房买卖合同，且未按时向原告交付房屋，其行为已构成违约，应按照认购房源网签《补充协议》向原告支付逾期网签合同补偿金，并按照认购房源延期交付《补充协议》向原告支付逾期交房违约金。关于被告辩称调减违约金标准的意见，因该标准属于双方自行约定，并未超出合理限度，故本院不予采纳。关于逾期网签合同补偿金的具体计算时间及标准，自2017年6月1日至2017年11月30日，按原告已付房款年利率4.5%计算补偿金为11385元，自2017年12月1日暂计算至2019年3月31日，按原告已付房款年利率8%计算补偿金为53973元，以上共计65358元，之后的补偿金继续以506000元为基数按年利率8%计算至被告实际与原告网签合同之日止。关于逾期交房违约金的具体计算时间及标准如下：2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。自2017年11月15日至2018年3月15日，因郑州市政府要求城市建成区内停止各类建设工程土方作业，涉案工程停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，该时间段内不应按被告违约处理；自2018年3月16日至2018年7月11日按原告已交房款日万分之三计算，应为17912.40元（506000元×0.03%×118天），扣减已付违约金14516元后，被告应再支付原告3396.40元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁伟涛自2017年6月1日至2019年3月31日逾期网签合同补偿金65358元，此后的补偿金继续以506000元为基数按年利率4.5%计算至被告实际与原告网签商品房买卖合同之日止。二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁伟涛逾期交房违约金3396.40元。三、驳回原告宁伟涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1524元（原告已预交），由原告负担6元，被告负担1518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  韩建强人民陪审员  葛俊霞二〇一九年十二月六日书 记 员  王珊珊