安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖03民终2622号上诉人（原审被告）：张学永，男，1961年2月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：孙敏华，安徽元方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨传清，安徽润天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周跃，男，1987年3月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。被上诉人（原审原告）：刘清，男，1987年10月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹现波，安徽淮河律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张小曼，安徽淮河律师事务所律师。原审第三人：徽商银行股份有限公司蚌埠分行，住所地安徽省蚌埠市淮河路1018号，统一社会信用代码91340300786520154G。负责人：张缨，该行行长。委托诉讼代理人：孙静，该行员工。委托诉讼代理人：凌远龙，安徽径桥律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行，住所地安徽省蚌埠市东海大道3898号，统一社会信用代码91340300610355052U。负责人：王玉宝，该行行长。委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。上诉人张学永因与被上诉人周跃、刘清、原审第三人徽商银行股份有限公司蚌埠分行（以下简称徽商银行蚌埠分行）、原审第三人中国建设银行股份有限公司蚌埠市分行（以下简称建设银行蚌埠分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张学永上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周跃、刘清的一审诉讼请求；案件诉讼费用由周跃、刘清承担。事实和理由:一、张学永与周跃、刘清签订的案涉《房屋租赁合同》已解除，周跃、刘清无权再主张撤销。依据案涉《房屋租赁合同》第四条第2项规定，周跃、刘清逾期30日不支付租金，则张学永有权解除该合同，并不需要另行通知周跃、刘清，周跃、刘清应在逾期付款后30日内腾空房屋，否则视为周跃、刘清放弃房屋内的所有资产权利。周跃、刘清应在2017年11月15日交纳6个月租金，如逾期未交纳租金满30日至2017年12月15日，张学永有权解除合同，周跃、刘清立即腾空房屋。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该《房屋租赁合同》系附解除条件的合同，自条件成就时立即失效。因此，2017年12月15日条件成就，该《房屋租赁合同》解除。虽然周跃、刘清强行占有租赁房屋拒不腾退，但并不影响合同解除的效力。周跃、刘清在合同解除后一年多再主张撤销合同，明显不能成立。二、周跃、刘清对案涉房屋抵押的事实是明知的，且行使撤销权已超过法定诉讼时效。周跃、刘清租赁前房屋的用途是蚌埠如家酒店，张学永在办理银行贷款时已经过银行确认。后如家酒店因故未能继续履行租赁合同，周跃、刘清接手经营。周跃、刘清不仅对张学永抵押事实明知，且双方在案涉《房屋租赁合同》第二条第1项也约定交付条件由周跃、刘清确认现状后认同交付。商业经营性用房且使用面积达4835.97平方米，有银行贷款和设置抵押是一般人共同知晓的常识性事实，周跃、刘清作为商业经营人不可能不具备这种常识。在拖欠高达100多万元租金一年多的情况下，周跃、刘清系已不具有常识判断的理由来逃避法律义务。一审判决支持周跃、刘清的行为，显失公平。依据合同法规定，撤销权应在知道或应当知道撤销事由一年内行使。周跃、刘清否认张学永告知的事实，丧失了常识性判断，但在第三人从未找过且未有任何通知的情况下，突然询问张学永才得知抵押的事实。此种理由毫无逻辑，且不能构成时效延续。不论周跃、刘清的种种借口是否成立，其作为完全民事行为能力的经营者，在租赁期长达12年之久的租赁前，对房屋是否有抵押都不进行任何了解，不符合客观事实。本案超过了一年的法定诉讼时效，周跃、刘清的请求应依法被驳回。三、一审判决适用法律错误，张学永不构成欺诈。一审判决适用合同法第五十四条认为张学永构成欺诈，使周跃、刘清在违背真实意思的情况下签订合同，因此予以撤销。张学永没有隐瞒也没有隐瞒的必要，即便依据周跃、刘清所谓的理由，张学永隐瞒抵押的事实也不构成欺诈，而是隐瞒了与订立合同有关的重要事实，适用的也应是合同法第四十二条缔约过失，而不是撤销合同。一审判决为了帮助周跃、刘清达到目的，不仅罔顾事实，而且适用法律错误，严重侵害了张学永的合法权益。周跃、刘清辩称，1.法律规定合同解除必须通知对方才能生效，不能通过双方约定变更合同解除的方式。张学永在周跃、刘清起诉前一直没有通知解除合同，在周跃、刘清起诉后也没有接到张学永解除合同的请求。张学永关于合同已经解除的理由不能成立。2.周跃、刘清并没有接到张学永告知房屋抵押的任何书面材料，而且银行抵押合同中也明确对抵押财产出租需经银行书面同意。周跃、刘清在五河县人民法院要求协助执行时才关注房屋抵押情况，并在询问张学永和银行后才得知房屋抵押的事实，故本案没有超过诉讼时效。3.张学永隐瞒抵押的事实构成欺诈，一审法院适用法律正确。徽商银行蚌埠分行述称，2014年5月5日，张学永以案涉房屋为安徽冠州市政土石方工程有限公司在徽商银行蚌埠分行的贷款提供1573万元的最高额抵押担保，徽商银行蚌埠分行的抵押权已经一审法院（2018）皖0303民初779号民事判决所确认。徽商银行蚌埠分行不是案涉租赁合同的当事人，对案涉租赁合同是否应予撤销不发表意见，请法院依法判决。建设银行蚌埠分行述称，案涉房屋的7层和8层被抵押给建设银行蚌埠分行。因张学永拖欠建设银行蚌埠分行借款，安徽省蚌埠市蚌山区人民法院判决张学永支付欠款，建设银行向法院申请执行，已经进入执行程序。建设银行蚌埠分行不是案涉租赁合同的当事人，对案涉租赁合同是否应予撤销不发表意见，请法院依法判决。周跃、刘清向一审法院起诉请求：依法撤销周跃、刘清与张学永于2017年4月10日签订的合同号为LYDS20170410的《房屋租赁合同》；案件诉讼费用由张学永负担。一审法院认定事实：2017年4月10日，周跃、刘清与张学永签订一份《房屋租赁合同》，合同号为LYDS20170410，合同约定：张学永将位于蚌埠市龙源城市花园6、7号楼第1层、5-11层的房屋租赁给周跃、刘清，租期12年。合同签订后，周跃、刘清支付了租金、张学永交付了房屋。在合同履行过程中，2019年初因张学永债务问题法院向周跃、刘清发出协助执行通知书，为此，周跃、刘清经了解案涉房屋在签订租赁合同前已抵押给银行。张学永在签订合同时并未将房屋抵押情况书面告知周跃、刘清。一审另查明，案涉房屋于2014年5月5日和2015年2月4日分别抵押给徽商银行蚌埠分行和建设银行蚌埠分行，且抵押担保的贷款均已进入法院强制执行阶段。一审法院认为，已抵押的房屋在出租时，应将房屋抵押的情况书面告知承租人，否则构成欺诈。张学永在与周跃、刘清签订合同时未将房屋抵押情况书面告知周跃、刘清，由此周跃、刘清要求撤销合同，符合法律规定。周跃、刘清的请求，一审法院予以支持。张学永辩称已履行了告知房屋抵押情况，因张学永未提供证据予以证明，故对该辩解意见不予采纳。张学永辩称因周跃、刘清拖欠租金，合同已解除，由于张学永并未实际履行解除权，现合同还在实际履行中，故其该辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。张学永辩称周跃、刘清行使撤销权已超过一年的时效，因周跃、刘清实际在2019年初才知道房屋抵押的情况，故撤销权时效起算时间应为2019年初，周跃、刘清的起诉并未超过一年的时效，张学永的该辩解意见不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，周跃、刘清要求撤销其与张学永于2017年4月10日签订的合同号为LYDS20170410的房屋租赁合同的请求，理由正当，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一审法院判决：撤销周跃、刘清与张学永于2017年4月10日签订的合同号为LYDS20170410的房屋租赁合同。案件受理费80元，减半收取40元，由张学永负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张学永提交以下证据：一、张学永与刘清的微信聊天记录打印件四张，证明2019年2月19日因周跃、刘清拖欠租金符合合同约定解除条件，张学永以微信形式向周跃、刘清送达解除合同通知，周跃、刘清确认收到该通知。二、蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初3424号民事判决书一份，证明案涉租赁合同已经被该判决书确认有效。周跃、刘清的质证意见为：一、对证据一的真实性和证明目的均有异议；聊天内容显示双方一直在商谈房租支付问题，刘清提出张学永把欠账一并结算，张学永也没有明确提出解除合同；按照法律规定解除合同需书面通知，微信聊天不属于书面通知形式。二、对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议。该判决书记载张学永的诉讼请求为支付房租，没有请求解除合同，证明张学永一直到该判决前没有提出解除合同的请求，且该判决目前未生效，关于案涉《房屋租赁合同》合法有效的认定还没有生效。徽商银行蚌埠分行和建设银行蚌埠分行的质证意见均为与其无关。本院的认证意见为：一、张学永提供的微信聊天记录中，2019年2月19日的《通知》内容为“按合同之规定出租方将解除合同收回房屋”，不是通知解除合同，故本院对该证据的证明力不予认定。二、鉴于周跃、刘清对张学永提供的证据二的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。因双方均认可该判决书尚未生效，故本院对该证据的证明力不予认定。张学永、周跃、刘清均对一审法院查明的所有事实无异议；徽商银行蚌埠分行和建设银行蚌埠分行对一审法院另查明部分的事实无异议，对一审法院查明的其他事实不清楚。对各方当事人均不持异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：周跃、刘清要求撤销其与张学永于2017年4月10日签订的《房屋租赁合同》是否有事实及法律依据？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，本院对上述争议焦点综合分析、评判如下：依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，周跃、刘清要求撤销案涉《房屋租赁合同》的主要理由为：张学永在签订案涉《房屋租赁合同》时，故意隐瞒出租房屋已被抵押的事实，致使周跃、刘清基于错误认识而签订合同，张学永故意隐瞒房屋抵押的重要事实构成欺诈。因此，判断张学永在签订合同时是否故意隐瞒了出租房屋被抵押的事实，是否构成欺诈是本案的关键。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。因双方在案涉《房屋租赁合同》中并未明确约定房屋的权利状态，且周跃、刘清提供的现有证据也不足以证明张学永在签订租赁合同时故意隐瞒了该房屋被抵押的事实，并诱使其作出错误的意思表示，故周跃、刘清应承担举证不能的法律后果。周跃、刘清主张出租人应将房屋已抵押的事实书面告知承租人，于法无据，本院不予支持。综上所述，周跃、刘清的诉讼请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定案件基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初2262号民事判决；二、驳回周跃、刘清的诉讼请求。一审案件受理费80元，由周跃、刘清负担；二审案件受理费80元，由周跃、刘清负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 胡松涛审判员 张志荣二〇一九年十二月五日法官助理丁刘女书记员张智瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。