湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12128号上诉人（原审原告）：湖北宏信房地产开发有限公司，住所地湖北省武穴市刊江大道锦绣家园Ａ栋201-202室。法定代表人：易洪松，系该公司董事长。委托诉讼代理人：石光恒，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉海拍卖集团有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区Ｋ1地块一期一区Ｋ1-2幢3层1-10号。法定代表人：熊一华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭杰，湖北申简通律师事务所律师。原审第三人：武穴市自然资源和规划局（原武穴市国土资源局），住所地湖北省武穴市城东新区刊江大道北侧。法定代表人：肖勇，系该局局长。委托诉讼代理人：李金海，湖北文信律师事务所律师。原审第三人：周正巍，男，1982年8月9日出生，汉族，住湖北省武穴市。上诉人湖北宏信房地产开发有限公司（以下简称宏信公司）与被上诉人汉海拍卖集团有限公司（以下简称汉海公司），原审第三人武穴市自然资源和规划局、周正巍拍卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初11317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏信公司上诉请求：依法撤销原判，发回重审，或查明事实后，依法改判被上诉人支付上诉人已支付的拍卖佣金252.5万元，并承担本案诉讼费。事实与理由：一、武穴市自然资源和规划局未能全面履行涉案地块2012-035号地块的安置补偿等义务，致使宏信公司合同目的不能实现，这一事实当事人均无异议。因武穴市自然资源和规划局未完成征地工作，涉案土地还是农业用地，土地所有权归集体所有，武穴市自然资源和规划局无权拍卖，那么其与宏信公司的《国有建设用地使用权出让合同》无效，《拍卖成交确认书》自然无效，宏信公司一审主张拍卖合同无效有事实和法律依据，因拍卖标的有重大瑕疵，委托拍卖人对拍卖标的不享有所有权，无权拍卖，导致武穴市自然资源和规划局的委托拍卖行为无效，被上诉人应该返还佣金。拍卖法第6条明确规定，拍卖标的应当是委托人所有或依法可以处分的物品或财产权利，因武穴市自然资源和规划局无权处分涉案地块导致拍卖合同无效。二、就算拍卖合同有效，因拍卖标的有瑕疵（涉案地块是毛地，武穴市自然资源和规划局未履行安置补偿义务），导致上诉人合同目的无法实现，拍卖人在拍卖时有义务向竞买人说明拍卖标的瑕疵（拍卖法18条），对于有瑕疵的标的涉案地块，不应该对外拍卖，拍卖人未依照拍卖法的规定履行拍卖义务，存在根本违约，给上诉人造成的拍卖佣金的损失应该赔偿，或者返还拍卖佣金（依据拍卖法第6条、第58条），上诉人主张返还佣金的法律依据是被上诉人应该承担的违约责任，因违约而应该承担的赔偿责任，上诉人的诉讼请求有事实与法律依据。因拍卖程序己走完，已经没有解除拍卖合同的必要，因拍卖目的没有实现，拍卖人存在根本违约，应该承担违约责任，一审中，上诉人没有主张解除拍卖合同不影响拍卖人违约责任的承担。如果法院认为合同有效，一审中法院应该释明合同有效，上诉人应该解除合同，主张违约责任。综上所述，原审判决认定事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人汉海公司答辩称：1、武穴市自然资源和规划局对拍卖标的享有处置权，有权委托我方进行拍卖。2、上诉人以查勘并认可拍卖标的物，我方按照拍卖标的现状进行拍卖，拍卖合法有效。土地未交付与拍卖合同无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉维持原判。原审第三人武穴市自然资源和规划局陈述称：上诉人主张合同无效理由不成立，其上诉应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人周正巍经本院合法传唤未出庭陈述。上诉人宏信公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令汉海公司返还佣金252.5万元；2.判令汉海公司支付佣金利息98.475万元；3.判令汉海公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2012年8月28日，武穴市自然资源和规划局（委托人）与汉海公司（拍卖人）签订《国有建设用地使用委托拍卖合同》，载明委托人自愿委托拍卖人依法拍卖位于武穴市××江大道南侧××四宗国有建设用地使用权，地块编号为2012-032、034、035、009号地块；委托人保证对拍卖标的拥有无争议的所有权（处分权），并提供拍卖标的的有关证明和材料，说明知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵；拍卖人应对委托人提供的有关文件、资料进行核实，如有瑕疵，应提示委托人予以纠正；拍卖人应于2012年8月28日至2013年8月28日期间就合同所涉拍卖标的进行拍卖。合同并对双方其他权利、义务进行了约定。2012年9月7日，武穴市自然资源和规划局及汉海公司发布《武穴市国有建设用地使用权拍卖出让公告》，载明武穴市自然资源和规划局决定以拍卖方式公开出让四宗国有建设用地使用权，拍卖出让位于武穴市××江大道南侧××、××、××、××号地块，其中2012-035号地块即案涉地块面积为20953.9平方米，土地用途为商住用地，出让年限为商业40年，住宅70年，竞买保证金1000万，中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、行政法规和本次拍卖文件另有规定外均可申请参加，申请人可以单独申请，也可以联合申请；本次国有建设用地使用权出让采取增价拍卖方式，按照价高者得原则确定竞得人；本次拍卖会定于2012年9月28日上午10时在武汉市武昌区公正路216号平安国际金融大厦9楼举行；本次拍卖具体委托汉海公司实施，出让地块的详细资料和具体要求以拍卖出让文件为准，申请人可于2012年9月27日前到汉海公司领取拍卖出让文件，自公告拍卖之日起，拍卖宗地在其所在地进行展示，出让人和拍卖人不对拍卖宗地组织现场踏勘，竞买者可自行踏勘；有意竞买者可于拍卖前到汉海公司按出让文件要求交纳竞买保证金、办理竞买登记手续。竞买保证金应在2012年9月27日17时前到达拍卖人指定银行账户。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，汉海公司将在2012年9月27日17时前确认其竞买资格。2012年9月27日，周正巍领取上述地块所涉拍卖文件，包含拍卖公告、拍卖出让须知、特别说明、拍卖规则、规划条件复制件、宗地图复制件、竞买申请书、授权委托书、拟成立新公司开发建设申请书、竞买资格确认书（样本）、拍卖成交确认书（样本）、《国有建设用地使用权出让合同》（样本）。《国有建设用地使用权拍卖出让须知》中注意事项载明，本次拍卖的标的仅以现状进行拍卖，申请人须全面阅读有关拍卖文件，如有疑问可以在拍卖会开始日以前用书面或口头方式向武穴市自然资源和规划局或汉海公司咨询；竞买人竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块的现状和瑕疵无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任；本次出让土地按现状进行拍卖，地块未作地质勘查和环境评估。出让人在竞得人付清全部成交价款之日起1个月内按拍卖现状向竞得人交付土地，四宗地块的供地面积以实测面积为准，交地时地块内及周边的市政基础建设维持现状，土地平整由竞得人自行完成。周正巍于当日提交竞买申请书，载明其已认真阅读武穴市2012-032、034、035、009号地块国有建设用地使用权的拍卖出让文件，并到地块实地勘察，其完全接受并愿意遵守本次国有建设用地使用权拍卖出让文件中的规定和要求，对拍卖出让文件的全部内容及地块的现状均无异议，申请参加2012年9月28日举行的拍卖活动。该申请书并载明，在拍卖成交当日内，周正巍按成交价的2.5%向汉海公司支付拍卖佣金。2012年9月28日，武穴市自然资源和规划局、汉海公司、周正巍签订《拍卖成交确认书》，载明周正巍通过拍卖程序竞得武穴市2012-035号地块国有建设用地使用权，该地块总面积为20953.9平方米，成交总价为101000000元，竞得人应在成交之日10个月起内付清全部成交价款；竞得人应在成交当日内按成交价的2.5%向汉海公司交纳拍卖佣金；竞得人应当在1个月内持本《拍卖成交确认书》与武穴市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人在规定的时间内没有签订《国有建设用地使用权出让合同》的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。2012年10月29日，武穴市自然资源和规划局出具湖北省非税收入票据，载明收到宏信公司（周正巍）支付2012-035号地块招拍挂收入1000万元。同日，宏信公司（受让人）与武穴市自然资源和规划局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》［合同编号：鄂ＨＧ（ＷＸ）-2012（041）］，约定，出让人于2012年11月29日前将出让宗地（上述2012-035号地块）交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到合同约定的土地条件“现状土地条件：现状土地条件（由武穴市土地储备供应中心负责交付土地）”。合同项下国有建设用地使用权出让价款为101000000元，平方米4820.08元；受让人分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，第一期为由受让人于2012年11月28日前支付5100万元，第二期为由受让人于2013年7月29日前支付5000万元；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人交纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同并对双方其他权利义务进行了约定。宏信公司在受让人落款处盖章确认，周正巍在受让人法定代表人（委托代理人）处签字确认。2013年1月29日，周正巍向汉海公司发出函件，载明其于2012年9月28日成功竞得武穴2012-035号地块，因业务需要，其已在当地成立了新公司，请汉海公司将发票开具至宏信公司。汉海公司于当日开具湖北省地方税务局通用网络发票，载明收到宏信公司支付的武穴2012-035号地块佣金252.5万元。宏信公司为与武穴市自然资源和规划局之间建设用地使用权出让合同纠纷诉至湖北省武穴市人民法院，该院作出（2016）鄂1182民初1289号民事判决，载明经审理查明，周正巍竞拍取得国有建设用地后，于2012年10月29日以宏信公司作为受让人与武穴市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让人同意在2012年11月29日前将出让宗地交付受让人，交付条件为现状土地条件，合同项下宗地出让价款为1.01亿元，受让人于2012年11月28日前支付5100万元，2013年7月29日前支付5000万元，受让人同意合同项下宗地建设项目于2013年5月29日前开工，在2016年5月29日前竣工。合同签订当日，武穴市自然资源和规划局将原周正巍交纳的竞买保证金转化为宏信公司交纳的出让价款，并向宏信公司出具了收据。因大桥社区、下关社区部分土地经营户对涉案土地征收存在异议，于2013年9月14日、10月13日与宏信公司发生纠纷至公安机关立案受理。大桥社区村民崔秀礼于2014年8月18日向武穴市法院起诉要求大桥社区、宏信公司立即停止对其承包经营权的侵害，返还承包地。武穴市自然资源和规划局于2013年11月29日、2014年5月7日、12月15日致函宏信公司，要求其交纳2012-35号地块余下出让价款9100万元。宏信公司工作人员周连希在2014年12月15日的函件中载明“土地还在群众种菜不能用请市政府催大桥社区尽快落实”。武穴市自然资源和规划局鉴于宏信公司未履行交纳9100万元出让金义务，于2016年5月26日作出《解除合同通知》，拟解除案涉地块出让合同，并明示如宏信公司对解除合同有异议，应在收到通知后三个月内向法院起诉。宏信公司2016年5月28日收悉该通知并于收悉该通知前日提起该诉讼。该院并认定武穴市自然资源和规划局未能全面履行案涉2012-035号地块补偿安置等附随义务，致使宏信公司合同目的不能实现，并判令：一、案涉2012-035号地块《国有建设用地使用权出让合同》解除有效；二、限武穴市自然资源和规划局自判决生效后五日内返还宏信公司案涉土地出让价款1000万元，并赔偿佣金损失252.5万元；三、驳回宏信公司其他诉讼请求；四、驳回武穴市自然资源和规划局要求宏信公司赔偿1000万元的反诉请求。后武穴市自然资源和规划局对该判决不服，上诉至湖北省黄冈市中级人民法院，经该院调解，双方当事人达成一致调解意见：一、确认2012-035号地块《国有建设用地使用权出让合同》解除；二、武穴市自然资源和规划局于2017年11月10日一次性返还宏信公司出让价款1000万元；三、宏信公司自行承担佣金损失252.5万元；四、宏信公司于2017年11月10日前一次性赔偿武穴市自然资源和规划局组织拍卖损失10万元；五、武穴市自然资源和规划局自愿放弃一审反诉请求；六、宏信公司自愿放弃一审本诉其他诉讼请求。宏信公司及汉海公司对上述民事判决书查明的事实无异议，武穴市自然资源和规划局对上述民事判决书中查明的关于大桥社区、下关社区部分土地经营户就案涉土地产生争议的相关事实存在异议，认为该土地争议均发生在2012-034号地块，并非2012-035号地块，该地块尚未交付。另查明，湖北省国土资源厅于2010年6月11日作出鄂土资函[2010]936号《省国土资源厅关于批准武穴市2010年度第5批次建设用地的函》，载明同意将武穴市武穴办事处下关实业总公司、大桥实业总公司集体农用地8.4681公顷（其中耕地8.2595公顷）转为建设用地并办理征地手续。该批次土地用途为商服，要严格按照国家产业政策和供地政策，以招标、拍卖、挂牌出让的方式供地。武穴市土地储备供应中心于2012年7月20日作出武土储函（2012）77号《关于将武穴中心城区一宗新增建设用地申请出让的函》载明，根据武穴市政府对《2012年武穴市土地储备供应中心储备土地推向市场的计划》的批复，武穴市土地储备供应中心拟将已统征储备武穴中心城区玉湖路东侧、刊江大道以南、科技街两侧统征面积120.44亩商服用地（原农机大市场），现根据土地市场行情，特向国土局申请公开出让。储备中心依据国土局与被征地村组签订《征收协议》，已将该宗地土地补偿费全部补偿到位，该宗地权利清晰，无违法建筑物，一旦出让成交后，由储备中心交付土地使用权。武规要（2012）字第061号《武穴市城乡规划局平面规划设计条件通知书》载明武穴刊江大道以南、科技街东侧项目性质为商业、住宅、用地规模为20976.72平方米。一审庭审中，宏信公司在审判人员询问其是否要求解除拍卖成交确认书时表示不要求解除，原因是汉海公司无权、违法拍卖，故合同本身就是无效的，不需要解除。宏信公司另在庭审中表示其在竞买前查阅过相关拍卖资料，系委托周正巍领取的拍卖文件，并表示其在拍卖前查看过案涉土地现场。一审法院认为，案涉《拍卖成交确认书》系签订各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。关于宏信公司在庭审中提出《拍卖成交确认书》为无效合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，宏信公司并未提供充足证据证实《拍卖成交确认书》存在上述无效情形，故一审法院对其主张合同无效的观点不予支持。现根据各方当事人提供的证据可以证实周正巍竞拍取得国有建设用地后，于2012年10月29日以宏信公司作为受让人与武穴市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，汉海公司亦根据周正巍的要求开具发票，将案涉佣金交纳主体明确注明为宏信公司，此应视为《拍卖成交确认书》的签订方即汉海公司、周正巍、武穴市自然资源和规划局一致同意将周正巍的合同权利、义务转移至宏信公司。宏信公司在庭审中明确表示其在竞买前查阅过相关拍卖资料，且在拍卖前查看过案涉土地现场，故其应知晓相关拍卖文件内容，并对土地现状进行了了解，宏信公司作为受让人与武穴市自然资源和规划局签订合同的行为应视为其自愿承受周正巍在《拍卖成交确认书》中约定的相关权利、义务。现汉海公司已履行拍卖人义务，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条“委托人、买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。委托人、买受人与拍卖人对佣金比例未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价百分之五的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用；未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用”的规定，案涉《拍卖成交确认书》中载明的佣金为竞拍成交价的2.5%，符合前述法律规定，汉海公司有权依约获取佣金，宏信公司并未提供充分证据否定《拍卖成交确认书》效力，故其主张要求汉海公司返还佣金并支付利息的诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国拍卖法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回宏信公司全部诉讼请求。本案案件受理费34878元，由宏信公司负担。二审中，各方当事人均未提交证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2019年3月28日，武穴市自然资源和规划局挂牌成立，承接原武穴市国土资源局职责。本院认为，本案上诉人宏信公司（竞买人）认为原审第三人武穴市自然资源和规划局（委托人）无权处分涉案地块导致拍卖合同无效，导致其不能实现取得国有建设用地使用权的合同目的，汉海公司（拍卖人）构成根本违约，故要求其返还拍卖佣金并承担佣金利息损失，一审法院认定本案案由为拍卖合同纠纷符合法律规定。根据《中华人民共和国拍卖法》第八条规定：“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”本案中，武穴市自然资源和规划局在委托汉海公司拍卖案涉土地使用权之前，已经湖北省国土资源厅、武穴市人民政府审批同意将集体农用地转为建设用地，并通过招标、拍卖、挂牌方式进行公开出让，且与被征地村组签订了《征收协议》，被上诉人汉海公司作为拍卖人在拍卖前已经就此进行了审查，拍卖活动和拍卖结果也经过公证处证明真实、合法、有效，汉海公司作为拍卖人已经履行了拍卖义务，案涉土地使用权已经集合竞价拍卖成交，宏信公司应当按照《拍卖规则》的约定向汉海公司支付佣金。案涉土地使用权拍卖成交后，宏信公司于2012年9月28日与汉海公司、武穴市自然资源和规划局签订的《拍卖成交确认书》，于2012年10月29日与武穴市自然资源和规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》均为各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。上诉人宏信公司最终未能取得国有建设用地使用权的根本原因在于《国有建设用地使用权出让合同》签订后，因武穴市自然资源和规划局未能全面履行案涉地块补偿安置等附随义务，致使宏信公司合同目的不能实现，最终未能取得国有建设用地使用权。宏信公司就此已另案起诉，武穴市人民法院一审判决武穴市自然资源和规划局赔偿宏信公司拍卖佣金损失252.5万元，但宏信公司在该案二审期间与武穴市自然资源和规划局达成调解协议，约定由宏信公司自行承担佣金损失252.5万元。由此可见，拍卖公司对合同未能继续履行，合同目的不能实现并无过错，不应承担责任。宏信公司在另案中已经自行放弃对拍卖佣金损失的追索权，其在本案中诉请汉海公司返还拍卖佣金并承担佣金利息损失没有事实与法律依据，一审法院驳回其诉讼请求于法有据。综上，上诉人宏信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，认定事实清楚，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27000元，由上诉人湖北宏信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张鹏审判员  曹芳审判员  陈敏二〇一九年十二月六日法官助理叶优子书记员徐刚