云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1712号原告：云南兰茂星城投资有限公司。法定代表人：李斌，系该公司总经理。住所地：云南省嵩明职教基地。委托诉讼代理人：李飞、张进国，系云南进国律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南外事外语职业学院。法定代表人：邹炀。住所地：昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：林杨，男，汉族，1962年12月6日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。系该学校职工，代理权限为特别授权代理。原告云南兰茂星城投资有限公司（以下简称星城公司）与被告云南外事外语学院（以下简称外事外语学院）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员李春雷独任审判，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告星城公司的委托诉讼代理人，被告外事外语学院的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星城公司诉称：2017年10月1日原告与被告签订《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁〉》，协议约定原告将自有的位于嵩明职教基地6号第10栋第五层至第二十一层共计140套房屋租赁给被告使用。首年租金853107.84元，物管费131513.82元（由被告方代收），押金280000元。合计1264621.66元。次年及以后年租金及物管费984621.66元。同时协议对双方的权利及义务进行了明确的约定。原告方于2017年9月12日向被告方代表周文交付了170套房屋的正式钥匙，2017年11月2日向被告方代表周文交付了170套房屋的备用钥匙，经被告方两轮选房后，向原告方退还30套房屋及房屋钥匙。根据协议约定租金的支付方式为签订协议后的4个月内全额支付，租金缴纳期限届满后，被告方未按照协议约定缴纳约定的租金及物管费。上述款项经原告方多次讨要，被告方才于2018年4月13日向原告缴纳款项300000元，之后未缴纳任何款项。根据协议约定的租赁期限：2017年10月1日起至2018年10月1日止已经届满，被告方拒不支付相应租金也不与原告方达成新的租赁协议，并将房屋非法占用至今。被告方的行为已经构成了根本违约行为及非法占用行为。为此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1、请求依法判决确认原告于2017年10月1日与被告签订《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁》于2018年9月31日已经到期终止，并判令被告归还原告的房屋140套及对应钥匙；2、请求依法判令被告支付原告自2017年10月1日至2019年6月24日（暂计算至）的房屋、家具租金及房屋占用费1723087.91元；判令被告按合同约定租金单价支付自2019年6月25日起至房屋归还给原告之日止的房屋使用费；3、请求依法判令被告支付原告2017年10月1日至2019年6月24日（暂计算至）的物管费131561.88元，并按约定单价支付2019年6月25日起至房屋归还给原告之日止物管费；4、请求依法判令被告支付原告2017年10月1日至2019年5月31日（暂计算罕）所拖欠的水费41050.00元、电费31327.50元，并支付2019年5月31日起至房屋归还给原告之日止水费、电费；5、请求人民法院依法判令被告支付原告自2017年10月1日至2019年6月24日（暂计算至）的违约金447856.38元（按房屋年租金计算），并支付2019年6月25日起至房屋归还给原告之日止的违约金；6、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告外事外语学院辩称：1、对原告诉请无异议，原、被告双方确已于2019年8月31日达成口头协议，解除双方2017年10月1日签订《租赁协议》，协议解除后欠付款项及违约金的问题，双方至今未达成一致意见，我方曾就此提供《云南外事外语职业学院关于职教园区公租房租赁结算费用处理方案》给原告，但原告至今未予回复。2、原告诉请的第二项房屋、家具租金、占用费；第三项物管费，因当庭不能认可原告计算方式是否准确，愿意与原告对账后进行确定。3、原告诉请的水电费目前已结清，水电费也是由个人支付，不是由学校承担。4、对原告诉请第四项，被告认为目前办学资金困难，教育部门均予理解，请结合被告实际困难，免除违约金。5、对诉讼费无异议。6、我方于2018年4月13日向原告支付租金30万元，该款项应在原告诉请租金中予以扣除。经审理，本院确认本案法律事实如下：原告星城公司的经营范围为公用设施及相关行业投资、开发、建设、经营等；被告外事外语学院为民办学校。原、被告于2017年9月即协商房屋租赁事宜。2017年9月12日，被告领取了职教基地公共租赁房10栋5楼至21楼（共计17层）正式钥匙共计170套（每套有正式钥匙六把、拆取一把进行封存）。2017年11月2日，被告向案外人昆明云深物业管理有限公司嵩明职教基地公共租赁房物业服务中心领取10栋5楼至21楼的备用钥匙（每户一把），共计170把（正式钥匙）由其自行保管。2017年11月21日，被告向原告退回未承租的房屋30套及相应的房屋钥匙。2017年10月1日，原、被告签订《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁）》（以下简称“租赁协议”）。协议约定，原告将其所有的位于嵩明职教基地文林路6号第10栋第五层至第二十一层共140套房产出租给被告，首年租金853107.84元，物管费131513.82元（原告代收），押金280000元，合计1264621.66元，次年及后年租金及物管费984621.66元。租赁期限自2017年10月1日至2018年10月10日，共1年。租赁期满，被告应无条件交还原告房屋。有意续租的，应提前1个月向原告提出书面续租申请，原告审核后，签订房屋租赁合同。租金于签订租赁协议后4个月内全额支付。房屋交付及返还：交付，原告应于合同签订后3日内将房屋交付被告使用。返还，租赁期满或者合同解除后，被告应返还该房屋并经原告验收认可，双方应结清各自应承担的费用。被告有下列情况之一的，按年租金的30%向原告支付违约金，且原告有权单方解除协议：（1）不按约定支付租金、押金、代收的物管费超过4个月的……。协议签订后，被告未按约支付租金、物管费、押金。经原告催讨，被告于2018年4月13日向原告支付款项30万元，后至今未再支付任何款项。庭审中，原、被告双方认可，双方已达成口头协议，于2019年8月31日解除《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁）》。后经原、被告双方结算，形成《嵩明职教基地公共租赁住房房租、物管费、水电费结算确认书》，确认书确认:1、自2017年10月1日至2019年8月31日，被告应缴房屋租金共计1635031.25元（包含房屋及家具租金），扣除被告向原告支付的30万元以外，还应缴房屋租金1335031.25元；2、被告应缴纳房屋物业管理费共计252160.27元；3、被告应缴房屋水、电费已与原告结清。另查明，原、被告确认解除租赁合同后，案外新的承租主体已代替原告向被告承租涉案房产。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方一定数额的违约金，也可以因约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告确认双方已于2019年8月31日口头约定解除双方于2017年10月1日签订的《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁）》。本案中，被告向原告租房140套，但未按约支付全部租金和交纳相应物管费，现原告主张，被告支付2017年10月1日至2019年6月24日房屋、家具租金及占用费1723087.91元，并支付自2019年6月25日起至房屋归还之日止的占用费；支付2017年10月1日至2019年6月24日物管费131561.88元，并支付自2019年6月25日起至房屋归还之日止物管费；被告支付2017年10月1日至2019年5月31日水费41050元、电费31327.5元，并支付自2019年5月31日起至房屋归还之日止的水费、电费，因双方于2019年8月31日解除了租赁协议，并对自2017年10月1日租赁之日起至2019年8月31日止的租金、物管费、水电费进行了结算，原告对该结算予以确认，故根据结算结果，本院支持由被告向原告支付自2017年10月1日租赁之日起至2019年8月31日止应付未付租金1335031.25元和物管费252160.27元。对原告主张返还租赁房屋及钥匙的诉讼请求，因房屋现已由案外人与代替被告向原告重新承租涉案房产，故本院支持由被告退还涉案房产钥匙140套及备用钥匙140把。对原告主张的违约金，原、被告双方在合同中约定违约金按年租金的30%支付，该违约与违约金补偿性的特征相比，属于约定过高，故本院支持由被告支付原告以未付租金为本金自逾期支付租金之日起至全部款项还清之日止按年利率6%计算支付违约金。因双方约定支付租金日期为签订租赁协议后4个月内（即2018年2月1日），第一年租金逾期支付租金之日为2018年2月2日，第二年租金逾期支付租金之日为2018年10月11日，被告于2018年4月13日向原告支付租金30万元，故违约金计算应为：以853107.84元为本金自2018年2月2日起至2018年4月13日的利息9816.5元；以553107.84元为本金自2018年4月14日起至2018年10月10日止的利息16275元，以本金781923.41元为本金自2018年10月11日起至2019年6月24日止的利息3332.6元，以本金781923.41元自2019年6月25日起至全部款项还清之日止的利息，前述利息均按年利率6%计算支付。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告云南兰茂星城投资有限公司与被告云南外事外语学院2017年10月1日签订的《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁）》于2019年8月31日解除；二、由被告云南外事外语学院于判决生效后十五日内一次性偿还原告兰茂星城投资有限公司房屋租金1335031.25元、物管费252160.27元；三、由被告云南外事外语学院于判决生效后十五日内一次性偿还原告兰茂星城投资有限公司违约金29424.2元及以本金781923.41元自2019年6月25日起至全部款项还清之日止的利息（利息按年利率6%计算支付）；四、由被告云南外事外语学院于判决生效后五日内返还原告兰茂星城投资有限公司《嵩明职教基地公共租赁住房租赁协议（团体租赁）》约定出租的嵩明职教基地文林路6号第10栋第5层至第21层共140套房产的钥匙140套及备用钥匙140把。五、驳回原告兰茂星城投资有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼费25775元，减半收取12887.5元，由被告云南外事外语学院承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审判员  李春雷二〇一九年十二月九日书记员  钱艾娜