湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7460号原告：解克柔，男，1962年12月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：王金明，男，1979年9月25日出生，汉族，住湖北省团风县。原告解克柔与被告王金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告解克柔与被告王金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解克柔向本院提出诉讼请求：1、依法判令王金明履行合同；2、依法判令王金明支付合同规定的房屋租金11100元，押金3700元，共计14800元；3、诉讼费由王金明承担。诉讼过程中，解克柔变更诉讼请求为：1、依法判令解除合同；2、依法判令王金明支付违约金3700元；3、依法判令王金明支付合同生效期间房租2019年10月15日起，每天租金（3700元/30天=123元计算）至本案判决时房租7380元（暂定2019年12月15日，计60天，以实际判决生效之日为准）；4、诉讼费用由王金明承担。事实和理由：2019年9月30日，解克柔与王金明签订房屋租赁合同，约定王金明承租解克柔的门面，并约定了租赁期限、租金标准及支付方式等内容。合同签订当日，王金明通过微信向解克柔支付3700元，解克柔向王金明交付了房屋钥匙。因解克柔微信未绑定银行卡，王金明支付的3700元于次日自动转回给王金明。10月1日，王金明告知解克柔因家人不同意开店，准备将门面钥匙还给解克柔。因双方就合同解除及损失赔偿未协商一致，解克柔未与王金明办理钥匙交接，王金明短信告知王金明其将钥匙交予案涉门面隔壁的童装店老板，再未与解克柔协商处理房屋租赁事宜。被告王金明辩称，其于2019年10月1日晚已通过短信方式告知解克柔不再租赁房屋，并表明10月2日将钥匙交给解克柔；10月2日又电话联系解克柔并将钥匙送至案涉门面，但双方因赔偿问题未协商一致；后多次要求解克柔拿钥匙，但解克柔未取钥匙，遂将钥匙放在案涉门面隔壁的童装店，该童装店也是解克柔出租的房屋，并短信告知解克柔。本院经审理认定事实如下：解克柔系武汉市汉阳区七里小区1层42-43室商网房屋的所有权人，王金明欲租赁该房屋用于生产经营糕点。2019年9月30日，解克柔（合同甲方、出租人）与王金明（合同乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋所在地武汉市汉阳区七里小区商业网43室（大室）；租赁期自2019年10月15日起至2020年10月14日止；净租金定为每月3700元，付款方式为季付，每季提前五天预付；租赁用途仅限生产、经营糕点、桃酥；为保证合同期限正常履行，如一方提前退房或者收房，均视为违约，由违约方无条件的对等赔偿对方，因此乙方需要向甲方缴纳房屋租赁履约保证金3700元；乙方拖延交付租金，超过五日，则为单方违约，甲方有权解除《房屋租赁合同》并没收房屋租赁履约保证金；合同还对水电费用等其他事项进行了约定。同日，解克柔与王金明签订《补充协议》，对房屋的承重柱、承重墙进行约定。上述合同签订后，解克柔将案涉租赁房屋的钥匙交给王金明，王金明按照合同约定通过微信向解克柔支付了房屋租赁履约保证金3700元。因解克柔微信未绑定银行卡无法接收王金明支付的保证金，该3700元于次日自动退还王金明。2019年10月1日晚23时24分，王金明向解克柔发送短信“谢先生，抱歉，和我老婆交流了一下午，她仍然不同意我开店，刚刚还吵了一架，明天上午如果你有空，我把钥匙送过去，抱歉了”。解克柔未回复。2019年10月2日11时56分，王金明向解克柔发送短信“谢先生，你好！下午一点半，我等你，把锁匙交给你”。同日12时53分，解克柔回复短信“王生：如果你同意赔偿损失400元。我过来按你要求解除合同。”13时47分，王金明向解克柔发送短信“谢先生，时间已经过了，我再多等一会儿到四点，如果没有来，我就走了。”13时59分，王金明再次向解克柔发送短信“刚刚电话沟通知道你来不了，我把锁匙共两套交给了隔壁买衣服的老板，托他帮转交给你，请留意取回。”王金明将案涉房屋钥匙交予隔壁童装店老板后离开。因解克柔告知该童装店老板不要接受王金明的钥匙，后该童装店老板将钥匙返还给王金明，王金明自行将钥匙放到案涉房屋的门缝之中。此后，王金明未向解克柔支付房屋租金，也未与其就解除案涉租赁合同协商一致，解克柔遂提起诉讼。本院受理后，于2019年11月13日组织双方解克柔、王金明调解，王金明于当日将案涉房屋钥匙交予解克柔。本院认为，解克柔与王金明签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。解克柔已按合同约定将房屋钥匙交予王金明，王金明应按照合同约定履行支付租金的义务。王金明于合同签订次日向解克柔发送短信表明家人不同意其开店，并要求将案涉房屋钥匙交还给解克柔，该短信内容虽未明确表示要求解除案涉租赁合同，但按照一般人理解，应认定为王金明要求解除租赁合同的意思表示。且解克柔于2019年10月2日向王金明发送短信明确表明若王金明赔偿其400元可按王金明的要求解除合同，故可以认定解克柔已清楚王金明要求解除案涉租赁合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，王金明既未与解克柔协商一致解除案涉租赁合同，也无法律规定的解除合同的情形，其单方要求解除案涉租赁合同，不发生案涉租赁合同解除的法律效力。王金明单方要求解除案涉租赁合同，也未按约向解克柔支付履约保证金、租金，已构成严重违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，解克柔有权要求解除案涉租赁合同，故解克柔要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。案涉《房屋租赁合同》明确约定王金明单方违约，解克柔可解除合同并没收王金明支付的履约保证金，该约定应认定为王金明单方违约时对违约责任的约定。现王金明已构成单方违约，因其支付的履约保证金实际退还王金明，王金明应向解克柔支付违约金3700元，故解克柔主张王金明向其支付违约金3700元，本院予以支持。解克柔还主张王金明按照合同约定向其支付从2019年10月15日起至判决生效之日止的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”王金明在签订合同次日即明确表明不租赁案涉房屋并要求返还房屋钥匙，应认定为王金明明确表明其不履行合同义务。解克柔在收到王金明该意思表示的短信后，即可要求王金明承担违约责任，即有权要求解除合同并要求王金明赔偿损失的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在王金明要求解除合同并要求在2019年10月2日返还钥匙的情形下，解克柔应当采取适当措施防止案涉房屋空置导致的损失。在解克柔可与王金明交接钥匙的情形下，解克柔以合同尚未解除为由，拒不与王金明办理钥匙交接手续，导致案涉房屋空置。自2019年10月2日之后该房屋空置期间的损失，应属于扩大的损失，解克柔不得就该扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉《房屋租赁合同》约定的履约保证金3700元已足以弥补解克柔的损失。解克柔未提交证据证明合同约定的履约保证金低于其损失，故对解克柔主张的2019年10月15日起至判决时的房租损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除解克柔与王金明于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、王金明向解克柔支付违约金3700元，于本判决发生法律效力之日起五日内付清；三、驳回解克柔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，已减半收取，解克柔已预交，由解克柔负担60元，王金明负担25元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇一九年十二月十日书记员  丁 雪