湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终957号 上诉人（原审原告）：张华，男，1987年12月10日出生，汉族，居民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：叶翔锋，湖南一星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家界胜汉置业有限公司，住所地湖南省张家界市永定区北正街澧滨小区。 法定代表人：章利娜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛致群,湖南湘商律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：唐洪，男，1980年11月2日出生，土家族，农民，住湖南省慈利县。 委托诉讼代理人：毛越，湖南风云律师事务所律师。 上诉人张华因与被上诉人张家界胜汉置业有限公司、唐洪商品房销售合同纠纷一案，不服慈利县人民法院（2019）湘0821民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张华的委托诉讼代理人叶翔锋、谭思敏，被上诉人张家界胜汉置业有限公司的委托诉讼代理人毛致群，被上诉人唐洪的委托诉讼代理人毛越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张华上诉请求：1.撤销一审（2019）湘0821民初1166号民事判决的第二、三项；2.判令被上诉人以上诉人所交房款为基数按照每日万分之二点五的标准向上诉人支付逾期交付经验收合格房屋的违约金直至该商品房验收合格时止（违约金暂计算至起诉日共计78194元）；3.判令被上诉人以上诉人所交房款为基数按照每日0.05%的标准向上诉人支付逾期办证违约金，直至将办理上诉人所购房屋权属登记需要由被上诉人提交的资料报产权登记机关备案时止（违约金暂计算至起诉日共计156388元）；4.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:1.一审法院认定事实不清。关于诉争房屋的竣工验收合格时间应当以竣工验收备案表上注明的竣工验收时间为准，即2018年12月18日，一审认定为2014年4月12日与客观事实不符；一审以房屋实际交付、违法交付认定被上诉人已经达到约定交付、法定交付的条件，从而错误判断诉讼时效；因被上诉人违约给上诉人造成的机会选择成本和损失是显而易见的，一审错误认为上诉人损失并不大；两被上诉人的承包协议足以证明其为挂靠关系，一审刻意否定挂靠关系有失公正。2.一审法院适用法律错误。本案的商品房买卖合同是典型的格式条款合同，一审未运用格式条款规则作出不利于提供格式条款一方的解释，相反做出了有利于格式条款提供一方的解释，认为本案诉争房屋自其内部验收合格时间2014年4月22日就已经达到了约定交付条件，而以此时间作为交付义务结束点，与法律规定相背；《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条明确规定了工程竣工验收的相关程序，一审错误阐释法律规定，得出了错误结论；一审没有兼顾民法最基本的诚信、公平、契约自由原则，随性调低违约金比例；双方确定被上诉人张家界胜汉置业有限公司的商品房是否验收合格的时间是一审庭审时才知道，之前被上诉人从未向上诉人发过书面通知或双方进行交流沟通相关情况，往前推三年法定诉讼时效才是符合法律规定的；一审将未有原件核对且对方当事人不予认可的验收单作为认定案件事实证据使用，与证据法律规定不符，对两被上诉人挂靠关系举证责任归责亦不符合民事诉讼法及相关司法解释的规定。 张家界胜汉置业有限公司辩称，1.被上诉人在一审中已提交双安金水湾住宅小区单位（子单位）工程质量竣工验收记录的复印件，该证据从保存原件的工程施工单位即慈利县兴粮建筑安装工程有限责任公司处复印，盖有工程施工单位的公章。被上诉人在慈利县城市建设档案馆复印的工程竣工验收备案资料中也该证据，二者内容相符，足以证明上述复印件的真实性。前述两份证据中工程监理单位加盖的沁春园住宅小区工程项目监理部印章系工作人员疏忽误盖所致，有工程监理单位湖南智埔工程咨询有限公司出具了情况说明、双安金水湾项目监理协议书等可以佐证。2014年4月12日被上诉人已按法定程序对双安金水湾项目组织竣工验收合格，符合约定的交付条件，上诉人所称内部验收没有依据，也没有证据证明涉案项目重复组织竣工验收。2.根据《民法总则》第一百八十八条的规定，对于诉讼时效期间的起算时间只有法律另有规定的，才能依法另行确定。上诉人在上诉状中认可逾期交房违约金的期间应由约定的交房时间开始计算，上诉人在约定交房期限届满的次日就已经知道被上诉人未按约交付经验收合格房屋的事实，从此时起计算主张相应违约金的诉讼时效期间符合《民法总则》第一百八十八条的规定，被上诉人在交付房屋时是否明确告知上诉人房屋竣工验收的相关情况并不会改变涉案项目于2014年4月12日已竣工验收合格的事实以及上诉人对此情况是否知晓均不是诉讼时效中断或中止的法定事由。一审判决认定上诉人主张逾期交付经验收合格房屋违约金的诉讼时效期间自约定交房期限届满次日起算于法有据。3.上诉人购买的涉案房屋虽未办理不动产权证，但上诉人对该房屋享有的实际权利均优于抵押权和建设工程价款优先受偿，足以排除、对抗任何人对该房屋的权利主张，也不影响向他人进行转让，反而在转让时有税费方面的优势。在房价大涨的情况下，上诉人客观上并未因逾期交房和办证遭受实际损失。法律规定的违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金不得过分高于实际损失，否则人民法院有权依对方的申请进行调减。本案中上诉人并未因逾期交房、办证遭受实际损失，也未就存在损失及损失大小举证证明。一审判决调减违约金标准于法有据，并无不当。4.涉案合同并非由被上诉人预先拟定，而是慈利县房地产主管部门提供的示范文本，被上诉人不得进行修改，且合同中有大量空白的需双方协商一致填写的内容，故涉案合同不属于《合同法》第三十九条规定的格式合同。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理、合法，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 唐洪辩称，1.上诉人主张被上诉人与张家界胜汉置业有限公司之间系挂靠关系，但提交的房地产开发项目承包协议并未经双安金水湾项目另一合作开发方慈利县顺康生化有限责任公司签字或盖章认可，无法判断是否成立、生效及实际履行，故现有证据不足以证明被上诉人与张家界胜汉置业有限公司系挂靠关系，一审法院据此认定上诉人举证不足以支持其证明目的并无不当。2.假定被上诉人与张家界胜汉置业有限公司之间存在挂靠关系，但根据《民法总则》第一百七十八条的规定，承担连带责任必须有明确的法律规定或当事人约定，本案中被上诉人与上诉人及张家界胜汉置业有限公司之间并未就承担连带责任进行过约定，上诉人提及的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》是专门针对建设工程施工合同纠纷案件，并不能适用商品房销售合同纠纷案件，该解释中也没有规定挂靠方和被挂靠方需承担连带责任，故上诉人无权要求被上诉人承担连带责任。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决合理、合法，应予维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 张华向一审法院起诉请求：1.判令张家界胜汉置业有限公司继续履行与张华签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交付经验收合格商品房的义务；2.判令张家界胜汉置业有限公司以张华所交房款为基数按照每日万分之二点五的标准向张华支付逾期交付经验收合格房屋的违约金直至该商品房验收合格时止（违约金暂计算至起诉日共计78194元）；3.判令张家界胜汉置业有限公司立即将办理张华所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；4.判令张家界胜汉置业有限公司以张华所交房款为基数按照每日0.05%的标准向张华支付逾期办证违约金，直至将办理张华所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案时止（违约金暂计算至起诉日共计156388元）；5.判令张家界胜汉置业有限公司承担本案全部诉讼费用；6.判令唐洪对以上五项诉求承担连带责任。 一审法院认定事实：张华与胜汉公司于2013年5月3日签订《慈利县商品房买卖合同》，合同主要约定：张华购买胜汉公司出售的双安.金水湾住宅小区1幢2单元×层×××号房，该房系住宅用房，面积97.63平方米，总价款289608元，首付款（含定金）119608元定于2013年5月3日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付。房屋的交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。房屋交接及违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之5的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.1%的违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，张华已于2013年5月3日付清房款289608元，同时张华委托胜汉公司代为办理产权登记，共向胜汉公司支付了办证费用19395元。2014年5月5日，胜汉公司将房屋交付给张华。2014年4月12日，双安.金水湾住宅小区项目建设单位张家界胜汉置业有限公司双安.金水湾项目部组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收后形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为合格。至今，胜汉公司尚未办理涉案房屋的初始登记。 一审法院认为，张华与胜汉公司签订的《慈利县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。一、关于张华要求胜汉公司继续履行与张华签订的《慈利县商品房买卖合同》约定的交付经验收合格的商品房义务的请求。合同约定2013年12月31日前交付，实际交付时间为2014年5月5日，验收合格时间为2014年4月12日。胜汉公司认为实际交付在验收合格之后，交付之日应视为胜汉公司按约履行合同交付义务之日。一审法院认为，胜汉公司向张华交付房屋时，该商品房已经验收合格，胜汉公司的交付符合合同约定交付条件，已经按约完成交付义务，即便按张华举证观点，以备案论也早已是合格房屋，故张华的这一诉讼请求缺乏事实依据，不予支持；二、关于张华要求胜汉公司以张华所交房款为基数，按照每日万分之二点五的标准，向张华支付逾期交付经验收合格房屋的违约金直至该商品房验收合格时止的请求。合同约定2013年12月31日前交付，实际交付时间为2014年5月5日，验收合格时间为2014年4月12日。胜汉公司提出实际交付之日为其符合约定条件的履行交付义务之日，认可约定交付期限届满后的2014年1月1日至2014年5月4日为其交房违约期间。一审法院认为，胜汉公司的主张与合同约定和法律规定相符，予以采纳。对张华主张胜汉公司交房违约期间应从2014年1月1日起算至验收合格之日（以项目竣工验收合格备案日期认定），不予支持。胜汉公司同时提出，其交房违约行为发生于2014年1月1日，终止于2014年5月4日，张华至2019年5月28日才起诉主张权利，且没有提交诉讼时效中止、中断的证据，依照《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，张华就逾期交房违约金的起诉已过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。一审法院认为，胜汉公司的抗辩意见与事实和法律相符，应予采纳，对张华的该项主张不予支持。三、关于张华要求胜汉公司立即将办理张华所购房屋权属登记需要由胜汉公司提交的资料报产权登记机关备案的请求。双方合同中有明确约定，胜汉公司应按约全面履行合同义务，对张华的该项诉讼请求，予以支持。四、关于张华要求胜汉公司以张华所交房款为基数按照每日0.05%的标准向张华支付逾期办证违约金，直至将办理张华所购房屋权属登记需要由胜汉公司提交的资料报产权登记机关备案时止的请求。胜汉公司未能按约在约定期间办妥产权登记，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任。但胜汉公司认为双方约定的日0.1%的违约金标准过高于张华的损失，请求调整，一审法院认为，张华已用涉案房产在金融机构办理了按揭贷款抵押担保，是否如期取得产权登记，对其个体损失有限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合张华已付购房款总额及预期利益、胜汉公司逾期情形、本地实际商品房产权登记审批程序等，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三。一审法院已认定双方符合合同约定的房屋交付时间为2014年5月5日，按合同约定办妥登记之日最后届满期限为交付使用后的270日内，即2015年2月5日前为双方约定的办证期间届满之日，自2015年2月6日起至办妥登记之日止，胜汉公司应按合同约定向张华支付逾期产权登记违约金。但胜汉公司提出《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”按照上述规定，本案中张华主张的逾期办证违约金诉讼时效期间应自合同约定的办证期限届满之日起计算。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》（总第68辑）“民事审判信箱”中答复认为：“每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。”因此，就算胜汉公司应承担逾期办证违约责任，逾期办证违约金也最多只能自张华起诉之日倒推两年起算。但考虑《民法总则》规定的诉讼时效为三年，逾期办证违约金也可以自张华起诉之日倒推三年起算。一审法院认为，胜汉公司就诉讼时效提出的抗辩于法有据，理由成立，予以采纳，因张华未提交诉讼时效中止、中断的证据，就张华主张的逾期登记违约金依法保护起诉之日前三年期间的部分，三年以前的已超过诉讼时效，不予保护。起诉之日为2019年6月3日，故胜汉公司应自2016年6月4日起以张华支付给胜汉公司的房款289608元为基数，按日万分之零点三向张华支付逾期登记违约金。五、关于张华要求第三人唐洪承担连带责任的请求。张华认为第三人系挂靠胜汉公司名下，为涉案商品房的实际开发人，根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释，突破了合同相对性原则，实际施工人可以与挂靠单位承担连带责任，第三人在本案中应当承担连带责任。第三人提出张华系根据原、被告双方签订的购房合同向胜汉公司主张违约责任，根据合同相对性原则，第三人并不是合同当事人，合同当事人无权向合同关系之外的第三人主张承担违约责任。要说第三人唐洪与案涉合同的关系，也就是其以“委托代理人”的身份在合同尾部加盖有个人名章，既然是委托代理人，其代理行为的法律后果依法都应由委托人即胜汉公司享有和承担。无论第三人与胜汉公司存在何种内部约定，该约定的效力也只及于第三人唐洪和胜汉公司之间，而与张华无关。即使因第三人原因造成胜汉公司对张华的违约，按《合同法》第一百二十一条的规定，张华也无权向第三人主张权利。张华要求第三人承担连带责任没有任何法律依据。一审法院认为，张华的举证不足以证明第三人与胜汉公司系挂靠关系，即使可以认定第三人与胜汉公司存在挂靠关系，在本案商品房销售合同纠纷中也无法律依据要求第三人承担连带责任。故对张华要求第三人承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张家界胜汉置业有限公司在本判决生效后10日内将办理张华所购房屋权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案；二、被告张家界胜汉置业有限公司在本判决生效后10日内给张华支付逾期登记违约金，以289608元为基数，按日万分之零点三自2016年6月4日开始计算至实际办妥登记之日止；三、驳回张华的其他诉讼请求。本案案件受理费4818.73元，由被告张家界胜汉置业有限公司负担214元，张华负担4604.73元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人张家界胜汉置业有限公司提交了如下的证据：第一组证据：单位（子单位）工程质量竣工验收记录、慈利县双安金水湾项目工程监理合同、情况说明、说明；第二组证据：分部（子分部）工程质量验收报审表、分部工程质量验收记录、分部（子分部）工程质量验收记录。上述两组证据均来源合法，与本案有关，能够证明案涉工程子单位工程竣工验收以及在子单位工程竣工验收记录上监理公司错盖公章的事实，本院予以采纳，故对于上诉人提出异议的一审认定的“2014年4月12日，双安.金水湾住宅小区项目建设单位张家界胜汉置业有限公司双安.金水湾项目部组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收后形成了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论为合格”的事实，本院亦予以确认。二审另查明，2019年1月16日，双安金水湾住宅小区项目工程进行了竣工验收备案。被上诉人张家界胜汉置业有限公司将案涉房屋实际交付给上诉人的时间为2014年5月5日。本院对于一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人张华与被上诉人张家界胜汉置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，属合法、有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人张家界胜汉置业有限公司未在合同约定的期限之内履行交房义务，亦未如期为上诉人办理交易房屋的不动产登记手续，属违约行为，应当依法承担相应的违约责任。本案二审争议的焦点是，1.上诉人追索被上诉人张家界胜汉置业有限公司逾期交房违约金是否已过诉讼时效；2.一审对被上诉人张家界胜汉置业有限公司承担逾期办证违约金的裁量是否恰当；3.被上诉人唐洪应否承担连带责任。针对以上焦点，逐一分析如下： 关于上诉人追索被上诉人张家界胜汉置业有限公司逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。双方合同约定出卖人应在2013年12月31日前将符合合同约定的房屋交付买受人，被上诉人未在此期限内向上诉人交付房屋，其交房违约行为一直延续至实际交房时间2014年5月5日前。在民法总则施行前，一般诉讼时效为两年，上诉人至迟应在2016年5月4日前主张此项权利。而上诉人于2019年6月3日才起诉主张权利，且没有提交诉讼时效中止、中断的证据，故上诉人就逾期交房违约金的起诉确已超过诉讼时效，原判对上诉人该项主张不予支持是正确的。双方合同约定的房屋交付条件是经验收合格并符合合同附件所约定的装饰、设备标准，并非上诉人所称备案竣工验收的交付标准，且上诉人接收并使用房屋至今，亦未就被上诉人交付的房屋不符合合同约定提出过异议，故上诉人主张应以其知道被上诉人张家界胜汉置业有限公司商品房备案竣工验收的时间往前推三年法定诉讼时效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于一审对被上诉人张家界胜汉置业有限公司承担逾期办证违约金的裁量是否恰当的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，双方合同约定的按日0.1%的标准支付违约金未明确计算基数，无法依合同约定方式计算出违约金，结合双方合同约定明确的逾期交房违约金的计算方法，即解除合同按已付款的0.1%支付违约金，继续履行合同按已交付房款日万分之五的标准支付违约金，考虑逾期办证给上诉人造成的实际损失明显要低于逾期交房违约行为所造成的损失，以及被上诉人张家界胜汉置业有限公司将本应由签约双方协商一致后填写的《商品房买卖合同》规范文本上的空格提前打印选择填空的实际情况，从有利于消费者的合同解释方法，一审对逾期办证违约金酌情裁量为“以已付房款为基数、按日万分之零点三的标准计算”符合相关法律及司法解释的规定，并无不当。上诉人主张应以已付房款为基数按照日万分之五的标准计算逾期办证违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人唐洪应否承担连带责任的问题。被上诉人唐洪并非案涉商品房买卖合同的当事人，不具备合同约定承担责任的情形。被上诉人唐洪与张家界胜汉置业有限公司之间是否成立挂靠关系，与本案上诉人之间不产生直接利害关系，上诉人主张被上诉人唐洪应承担商品房买卖合同违约的连带责任的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，张华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4818.73元，由上诉人张华负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴媛春 审判员  傅辉雪 审判员  刘雪飞 二〇一九年十二月十二日 法官助理吴桓熠 书记员卢昭君 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。