辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9608号上诉人（原审被告）：陈伟，1973年8月14日生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：庄殿斌，辽宁斌鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连伟业房地产开发有限公司，住所地庄河市城关街道友谊委金贸银座9层01号。法定代表人：韦禄勇，该公司经理。委托诉讼代理人：王凯，男，该公司职员。委托诉讼代理人：周娟，辽宁中衡律师事务所律师。上诉人陈伟因与被上诉人大连伟业房地产开发有限公司（简称伟业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服庄河市人民法院（2019）辽0283民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实与适用法律错误。被上诉人以格式合同文本对上诉人进行商业欺诈，同时非法经营金融业务，从事金融放贷业务，其行为已经构成违法犯罪。根据法[2018]第215号借贷通知解释之规定。被上诉人非法经营金融业务，一审判决错误。被上诉人这种合同欺诈行为，直接扰乱了金融秩序，同时也扰乱了房地产开发市场的有序发展。尤其是其购房合同已经明确约定无首付，并以此为前置条件，继而订立合同，使得上诉人取得房屋购买权。签订合同后，被上诉人单方恶意以书面格式合同方式，变更并取消订立合同时的首付款行为，是对上诉人合同实施过程中的欺诈，同时也证明被上诉人在进行非法经营金融放贷业务。被上诉人这种从事高利放贷行为，改变了原有合同的具体属性，使得这种套路性售房放贷表面上合法化。在无首付购房合同形成后，被上诉人不论以任何手段和名义，要求上诉人签字所形成的补充合同和补充条款，均不具有合法性和有效性。因为被上诉人没有商业放贷的合法身份和有效凭证，也不存在着其所谓的垫付、实现追偿权这一内容。这种利用套路贷的方式，从事商品房销售签订合同行为，明显是一种欺诈行为。因为上诉人本身没有支付首付款的能力，所以才选择了购买无首付款的房屋。这一选择由于被上诉人的诉讼致使上诉人知道其权利被欺诈，所以上诉人提出请求撤销并确认补充合同无效。一审法院支持被上诉人相应的诉讼请求理由不充分，将上述改变并取消首付款的事实，理解为合同变更成为自愿订立而履行义务，是基于实现合同内容的相应变更错误。事实是被上诉人为套取银行贷款，虚构无首付房屋买卖事实订立买卖合同，其买卖合同无效。对于合同无效的法律后果应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。被上诉人的行为后果应由其自行承担。伟业公司辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。伟业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付尚欠房款4万元及逾期支付的违约金(以4万元为基数按日万分之三标准计算，自2018年12月21日起至付清之日止)；2.诉讼费由被告承担。一审法院因被告陈伟承认原告伟业公司在本案中主张的事实，故对原告伟业公司主张的事实予以确认。即：原告(甲方、出卖人)与被告(乙方、买受人)于2017年12月21日签订《商品房买卖合同》(合同编号：WHT20170XXXX)及《商品房买卖合同补充合同(三)》。约定：被告陈伟购买原告开发的位于庄河市商品房，建筑面积共83.38平方米，商品房单价每平方米6718元，总房款为560,147元。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：首期房款170,147元，买受人应于2017年12月21日前付清。其余房款390,000元，买受人采取银行按揭贷款方式支付。……合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《之补充合同(三)》第三条付款方式约定：乙方所购该房屋的付款方式采用首付和按揭贷款。其首付款采取分期付款的方式：即乙方在签订本补充合同同时须向甲方支付50,147元的首付款作为该房屋的定金；余下尚欠的房款120,000元，乙方须分两期向甲方付清交齐(以甲方的收款收据为准)：第一期须在2018年12月20日前交付60,000元整；第二期须在2019年12月20日之前交付60,000元。第六条违约责任约定：若乙方未按本补充合同履约，发生任意一期逾期向甲方支付所欠的首付款项，则视为一方违约，甲方有权立即收回该房屋，同时乙方在签订本补充合同时向甲方支付的定金及首付款、税费将全部作为违约金赔偿给甲方，对此乙方不得以任何理由提出任何异议。截至起诉之日，被告共计交付首期房款70,147元。按合同约定，被告应于2018年12月20日前交付110,147元，合同约定期内尚欠房款4万元未支付。一审诉讼中，一审法院依据原告申请依法查封了案涉房屋。一审法院认为：本案的争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》及《之补充合同(三)》是否有效及被告陈伟应否支付欠付的房屋首付款。对此，一审法院认为，从原、被告的诉辩意见可知，双方于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同》及《之补充合同(三)》系双方的真实意思表示。而该合同及补充合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，均应依约履行。被告辩称双方关于首付款分期付款的约定违反法律规定应为无效的意见，无法律依据，一审法院不予采纳。补充合同关于首付款的付款方式约定为分期付款，合同签订当日(2017年12月21日)付款50,147元，2018年12月20日之前交付60,000元，2019年12月20日之前交付60,000元。按此约定，2018年12月20日前被告应付首付款110,147元，现被告支付了70,147元，尚欠40,000元，已逾期支付，因此原告主张被告支付该部分应付款并承担自应付款之次日起至实际支付应付款之日止按应付款日万分之三计算的违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告陈伟于判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连伟业房地产开发有限公司房屋首付款4万元并承担该款项自2018年12月21日起至实际给付之日止按日万分之三计算的违约金。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费879元(其中案件受理费433元，保全费446元)，由被告陈伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另，上诉人陈伟在本院二审过程中主张对于4万元认为对方要得太急了，被上诉人口头答应按揭贷款还完后二次贷款再还首付款；不应认定上诉人违约；如果法院认为应承担违约金，则申请调低，应按日万分之0.1计算。被上诉人伟业公司表示不同意。再查，双方均确认系真实的房屋买卖关系，案涉房屋现由陈伟居住使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人陈伟称双方达成口头协议同意按揭贷款还完后二次贷款再还首付款，但未能提供相应证据予以证明，应依法承担相应的不利法律后果。陈伟在案涉《之补充合同(三)》上已签名确认，而该补充合同上明确约定了分期付款的时间和金额。按照双方签订的《商品房买卖合同》，首付款系向伟业公司支付，该补充合同（三）约定的首付款支付方式表明，伟业公司允许陈伟分期支付案涉房屋的首付款。该约定不属于《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》（法〔2018〕215号）指出的通过“虚增债务”“伪造证据”“恶意制造违约”“收取高额费用”等方式非法侵占财物的“套路贷”诈骗等新型犯罪行为。上诉人陈伟关于伟业公司允许购房人分期支付首付款的行为构成商业欺诈、非法经营金融业务的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予采信。关于违约金标准问题，针对双方签订合同时尚未支付的12万元首付款，伟业公司已经通过分期方式分别给予陈伟一年与两年的免息期，本案无据认定《之补充合同(三)》关于日万分之三的违约金约定标准过高，故上诉人陈伟关于调低违约金比例的上诉意见，本院不予采信。综上所述，陈伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费866元，由陈伟负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍二〇一九年十二月十六日书记员 王 亮