河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初26053号原告：徐进，男，汉族，1973年7月10日出生,住郑州市管城回族区。委托代理人曹立东，河南千益律师事务所律师。被告:罗恺,男,汉族,1986年9月11日出生,住郑州市金水区。委托代理人张媛，河南英泰律师事务所。委托代理人韩利丹，河南英泰律师事务所实习律师。被告:张六全,男,汉族,1980年12月10日出生,住河南省西华县。委托代理人韩粮旭，河南英泰律师事务所。委托代理人孙凤凤，河南英泰律师事务所实习律师。原告徐进与被告罗恺、张六全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告徐进委托代理曹立东及被告罗恺委托代理人张媛、韩利丹、被告张六全委托代理人韩粮旭、孙凤凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐进向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付2019年6月30日之前房租390000元,并按照年利率24%标准支付违约金(其中以8万元为基数自2017年6月1日起开始计算；以31万元为基数自2018年12月1日起开始计算)至判决确定之日；2.判令二被告支付已付部分房租的延期支付违约金共计2567534元；3.判令二被告自2019年7月1日起按照每天2000元的标准赔偿原房屋被占用的经济损失至被告实际交还房屋之日止；4.判令二被告在限定期间内拆除酒店二楼加装的承重墙体及外立面;逾期则赔偿拆除费500元(含垃圾清运费,具体金额以司法鉴定机构确定的二楼加装承重墙和外立面的清除费用为准)；5.判令二被告支付私自改建酒店违约金20000元；6.诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2016年3月31日,经原房东同意，原、被告签订了《房屋租赁合同》后,二被告开始装修酒店,在未征得原告和房东同意下私自改造房屋,对房屋主体结构造成安全隐患。后就二楼房屋安全、简易房的归属及使用权问题,原、被告又签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》约定,被告应当在合同签订后3个工作日内支付首期租金,此后提前1个月支付下个半年的租金,但被告支付第一期租金就延迟2天;被告于2016年4月13日支付原告装修补偿款时还要求原告提供房东的授权书,因原告对转租房屋是否需要房东授权书认识不清,当时答应了其要求,后原告咨询了相关人员并告诉二被告转租房屋之前已经征得房东同意、不是房东委托原告出租、故不需要房东授权书;此后被告自第二期支付房租开始不再要求原告提供房东授权书,但二被告每期租金均延迟支付;二被告多次拖延、拒绝支付房租，原告通知解除了双方的《房屋租赁合同》。二被告下欠房租39万元及相关违约金拒绝支付,私自改建房屋,且目前仍然占用房屋拒绝搬离,给原告造成损失,故诉至法院。罗恺辩称，1.其并非本案适格被告。罗恺作为郑州椰子酒店有限公司（以下简称椰子酒店）的设立人，签订的租赁合同是以酒店的名义为设立法人而从事的民事活动,相关法律责任应当由设立后的法人椰子酒店承担。椰子酒店成立后,与其签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》,并加盖椰子酒店印章。主合同及补充协议的约定内容均是对其与椰子酒店之间的约束,根据合同相对性被答辩人起诉罗恺没有法律依据；2.原告主张私自改建违约金及拆除费没有事实及法律依据。原告认可椰子酒店的改造,收取了风险押金10万元。就酒店装修整改事宜已经达成一致意见；3.原告对椰子酒店在2018年12月30日之前的履行没有异议,交纳房租均是在认可的期限内,不应产生逾期支付的违约金；4.原告违约在先,椰子酒店有正当理由不支付租金,其无权行使单方解除杈解除与椰子酒店的租赁合同；5.原告无权主张2018年12月24日之后的房屋租金，应当退还椰子酒店又缴纳的2019年上半年房租5万元。张六全辩称，1.椰子酒店与原告之间就涉案房屋的租赁合同签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》,二被告均非合同的相对人,不是本案的适格被告；2.2017年6月1日,椰子酒店不欠原告8万元的房租，原告拖欠涉案房屋所有权人张瑜的房租一年多,房东张瑜于2018年12月24日向椰子酒店发出通知要求搬离并停止向原告支付租金,椰子酒店有权自2018年12月24日起向原告拒付房租，合同的履行过程中,原告同意椰子酒店延迟支付部分房租,其主张已付部分房租的延迟支付违约金25675.34元不应得到支持；3.原告无权主张椰子酒店2019年7月1日后涉案房屋的经济损失和要求拆除加装承重墙体,因其主张的损失是在《郑州市商业房屋租赁合同》解除后的损失要求,不应支持；4.原告同意椰子酒店改建,其无权主张改建酒店违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，徐进作为甲方与罗恺（乙方）及张六全签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落于郑州市××××、房屋，共计3层，租赁期限为10年，自该租赁合同签订之日起起算。租赁期限届满前1个月,如乙方需要继续承,需要提前半年向甲方提出书面申请,由甲方决定是否继续续签合同。签订合同后,乙万须在3个工作日内一次性向甲方支付补偿房屋装修费30万元整。租金每半年交付一次。前4个合同年每月租金6万元；第5、6个合同年,租金在第四年基础上5%为75.6万/年；第7、8个合同年,租金在第6年基础上,递增5%为79.38万/年；第9、10个合同年,在第8年基础上,增8%为85.73万/年。押金5万元。本合同签订后乙方需直接作为定金的形式支付给甲方。该押金主要用于1、保障房屋内的结构完好,如出现人为损坏的现象,甲方有权按照市场价格要求乙方赔付相应的赔偿款；2、乙方须按时缴纳水电费,如有逾期,甲方有权从押金中扣除实际应缴费用及10%/天的滞纳金。如合同期满,乙方没有损害房屋内的设备,则甲方应该在合同期满日如数退还。乙方逾期交付租金,除仍应补交租金外,还应接拖欠天数支付违约金,每天违约金的标准为欠租金的5%；若乙方到期支付租金超出10天,甲方有权无偿收回房屋,本租赁合同,且房屋内部装修等无偿归甲方所有；3、任何一方如果具有合同约定的其他违约行为,违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外,还应该支付20万元违约金。上述合同签订后，徐进与张瑜于2016年4月1日签订《郑州市商业房屋租赁合同》，约定徐进承租张瑜位于郑州市××大街××楼××层，租赁期间自2016年7月1日至2026年6月30日。合同期内未经张瑜同意不得转租、转借承租该房屋，确需联营或转营等必须经张瑜同意并重新签订租赁合同。2016年7月22日，张瑜作为甲方与徐进及椰子酒店（乙方）签订《关于2号楼改建及楼顶简易房的补充协议》，约定：一.经甲乙双方协商，2号楼改建酒店装过程中,在未经甲方同意认可的情况下,乙方擅自改造多处(如二加装承重墙体,外面,上楼顶楼梯顶简易房等),对房屋主体结构造成一定的安全隐患，乙方承诺由此引起的一切安全问题,均由乙方负责,造成的损失乙方无条件承担。二.甲方收取乙方安全风险押金5万元,合同到期退还乙方，三、楼顶改建的简易房产权归甲方所有，乙方按照提供给甲方甲方的计图纸搭建，建成后不得随意更正,2年内方无偿使用,2年后每年支付甲方3万元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉出租房屋未取得建设工程规划许可证，在本案法庭辩论终结前仍取得。根据上述法律规定，双方签订的租赁合同无效。原告各项诉讼请求均是依据双方签订租赁合同约定所提出，因该合同无效，故原告诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐进的其他诉讼请求。案件受理费6210元，由原告徐进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  苏占卿二〇一九年十二月一日书记员  姚小华