兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0191民初2600号原告（反诉被告）：兰州新区恒硕电器商贸城，住所地兰州新区中川镇彩虹城B区3号楼一层21号商铺。经营者：罗卫，男，1966年10月4日出生，汉族，住兰州新区。委托诉讼代理人：罗畔畔（系罗卫之子），男，1996年5月18日出生，住兰州新区。被告（反诉原告）：兰州新区慧达资产经营管理有限公司，住所地兰州新区综合保税区综合服务楼C区。法定代表人：付其银，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢华锋，该公司部门经理。委托诉讼代理人：刘方玲，甘肃正天合（兰州新区）律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州新区恒硕电器商贸城（以下简称恒硕电器）与被告（反诉原告）兰州新区慧达资产经营管理有限公司（以下简称慧达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒硕电器经营者罗卫及其委托诉讼代理人罗畔畔，被告（反诉原告）慧达公司委托诉讼代理人刘方玲、谢华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒硕电器向本院提出诉讼请求：1．判令解除案涉双方于2019年5月6日签订的兰州新区彩虹城B区3号楼一层21号商铺租赁合同，并交还租赁合同；2．判令慧达公司退还自2019年5月6日至2019年11月5日的商铺租金41,305.2元及房屋保证金30,000元；3．诉讼费用由慧达公司承担。事实与理由：恒硕电器与慧达公司之前签订的商铺租赁合同到期。2019年4月份，经多次协商后，双方达成一致意见，约定原有商铺以每平方米60元的价格续租，租赁期间自2019年5月6日至2021年5月5日，并约定合同自房租到账时生效，同年4月22日，恒硕电器依约将半年租金41,305.2元支付慧达公司。同年5月10日，恒硕电器要求取得书面合同时，慧达公司要求另行交纳房屋押金10,000元。恒硕电器迫于无奈于7月4日又交纳房屋押金10,000元，但慧达公司仍以各种理由推脱。2019年8月19日，恒硕电器再一次催要合同时，慧达公司又要求补交2016年-2018年度暖气费24,947.64元之后才能取得书面合同。慧达公司至今不交付书面租赁合同的行为给恒硕电器经营造成了巨大的损失，在经营过程中由于恒硕电器无法提供房屋租赁合同，没有房屋使用权凭证，缺失合作商要求的重要凭证，致使多次流失展销合同。此外，慧达公司在签订合时隐瞒了二楼即将装修的情况，装修期间因多次打穿楼板导致楼顶漏水，污损、毁坏恒硕电器经营的家电等货物，同时装修期间的噪声使顾客流失严重，恒硕电器多次反映沟通均未得到解决。请求法院公正判决。慧达公司辩称，本案涉案租赁合同自2019年5月6日到期后，双方口头达成合议，约定房屋租金每平方米60元，恒硕电器交付半年租金，没有形成书面的合同，不存在慧达公司扣押合同的情形。涉案房屋恒硕电器一直在使用，要求返还租金无事实和法律依据。恒硕电器自2016年至今一直使用租赁房屋，此前的租赁合同约定，暖气费由恒硕电器自行缴纳，因恒硕电器未按照约定缴纳暖气费费用，致使慧达公司被热力公司起诉要求支付涉案租赁房屋的暖气费24,947.64元，也正是由于恒硕电器拖延缴纳暖气费用，慧达公司再未签订固定期限的房屋租赁合同。慧达公司反诉请求：1．判令恒硕电器支付2016-2018年度的暖气费用24,947.64元；2．判令恒硕电器在合同解除3日内将承租房屋及附属设施、设备腾交慧达公司；3．判令恒硕电器支付2019年11月6日起至实际腾退房屋之日的房屋占用费用；4．反诉费由恒硕电器负担。事实与理由：慧达公司与恒硕电器于2016年2月1日起就位于彩虹城B区3号楼一层21号商铺签订了《房屋租赁合同》，租赁面积为419.73平方米，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日。2017年5月6日，双方签订《解除合同协议书》（编号HDZL-2015-030），解除上述租赁合同，并就上述21-1号商铺重新签订《房屋租赁合同》（编号HDZL-CHC-2107-005），租赁面积122.61平方米，租赁期限两年，自2017年5月6日至2019年5月5日。两份合同均约定租赁期间恒硕电器承担租赁房屋的水费、电费、暖气费等相关费用。2019年4月23日，本院作出（2018）甘0191民初920号民事判决书，判决慧达公司承担包括恒硕电器在内的多家商铺2016-2018年度的暖气费用，其中，恒硕电器2016-2018年度的暖气费用合计为24,947.64元。恒硕电器在租赁商铺期间，慧达公司多次催要上述暖气费用，但恒硕电器均不予理会。请求依法支持慧达公司的反诉请求。恒硕电器辩称，2016年以后供热未达标，2016-2018两年度，恒硕电器在慧达公司的供热确认单上签字，明确表示拒绝供暖，恒硕电器不应承担该笔暖气费，2018-2019年度暖气费已全额缴纳并由慧达公司代收。恒硕电器对（2018）甘0191民初920号判决书的内容不知情，不应承担相应的义务。慧达公司要求的腾退期限太短，应给予15天的腾退时间。本院经审理查明，2016年2月1日，慧达公司与恒硕电器签订《房屋租赁合同》（编号HDZL-2015-030），约定恒硕电器承租慧达公司位于彩虹城B区3号楼一层21号商铺，建筑面积为419.73平方米，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日，恒硕电器缴纳20,000元保证金以及承担租赁期间的水电暖等费用等内容。履行期间，2017年5月6日，双方签订《解除合同协议书》，约定解除上述《房屋租赁合同》，恒硕电器限期清偿欠付租金及一次性交清水电暖等相关费用。当日，双方又重新签订了《房屋租赁合同》（编号HDZL-CHC-2107-005），约定恒硕电器续租彩虹城B区3号楼一层21-1号商铺，建筑面积122.61平方米，租赁期限两年，自2017年5月6日至2019年5月5日止，恒硕电器承担租赁期间的水电暖等费用。2019年4月，因房屋租赁期间临近届满，经双方协商一致，恒硕电器继续租赁建筑面积为122.61平方米的商铺，租赁费用每平方米60元，恒硕电器预付6个月的租金。2019年4月22日，恒硕电器将案涉商铺半年租金41,305.2元（2019年5月6日至2019年11月5日）汇至慧达公司账户。同年7月4日，恒硕电器又向慧达公司支付房屋押金10,000元，合计支付房屋押金30,000元。恒硕电器2016-2017年度采暖费为19,307.58元（419.73×9.2元×5个月）、2017-2018年度采暖费为5,406.06元（122.61×9.2元×5个月），合计24,947.64元。另查明，2018年，兰州新区双良热力有限公司（以下简称双良公司）以慧达公司系彩虹城B区商铺所有权人，尚欠2016-2018两个年度供热费为由诉至本院，要求慧达公司按政府批准的价格（9.2元/平方米/月）支付拖欠的供热费4,570,740.78元并承担利息损失。慧达公司辩称该公司仅为产权所有人，实际用热为商铺承租人，双良公司供热不达标，导致部分租户不缴纳费用等。本院经审理于2019年4月23日作出（2018）甘0191民初920号民事判决书，认定双良公司与慧达公司形成事实上的供热合同关系，根据合同相对性原则，慧达公司与承租人签订的房屋租赁合同对双良公司不具有约束力，慧达公司可在承担责任后再依租赁合同主张权利，且供热不达标缺乏相应证据等。判决慧达公司支付双良公司2016-2018两个年度供热费3,174,028.98元。该判决现已发生法律效力。本案于2019年11月5日开庭审理中，恒硕电器请求给予15日的搬迁腾退期限，11月18日，恒硕电器与慧达公司办理了商铺腾退手续。上述事实，由双方当事人陈述及提供的谈判记录表、银行汇款凭证、收据、房屋租赁合同、解除协议、采暖统计表、民事判决书等证据在卷佐证，并经当事人举证、质证后确认。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。恒硕电器与慧达公司自2016年2月起就签订了租赁合同，至2019年5月5日双方租赁合同期限届满时，双方经协商，对案涉商铺的续租事宜达成一致意见，恒硕电器为此缴纳半年（2019年5月6日至2019年11月5日）租金及押金，并实际占有使用商铺至2019年11月18日。因此，虽无证据证明双方就此签订正式书面租赁合同，但双方间应形成事实上的房屋租赁关系。关于恒硕电器要求解除双方于2019年5月6日形成的租赁关系的问题。本案中，恒硕电器和慧达公司均同意解除双方间自2019年5月6日起形成的租赁关系，至本案2019年11月5日开庭审理时，预付租金的租赁期间已届满，恒硕电器也当庭表示于15日内腾退房屋。故双方间的租赁关系应于2019年11月6日解除。关于恒硕电器要求退还租金41,305.2元和保证金30,000元的问题。按双方约定，恒硕电器于2019年4月22日缴纳了2019年5月6日至11月5日的半年租金41,305.2元，根据查明的事实，其就租赁商铺亦实际占有使用至2019年11月5日，在此情形下，恒硕电器要求退还上述租金于法无据，本院不予支持；至于保证金30,000元，慧达公司应按约在租赁关系解除后予以退还。关于慧达公司要求恒硕电器承担2016-2018两个年度暖气费的反诉请求。案涉双方在2016年至2017年签订的合同及协议中，均明确约定租赁期间的水电暖等费用均由恒硕电器承担，恒硕电器称与慧达公司签署了拒绝供暖协议，但并未提供相关证据，亦未就供暖不达标提供相应证据，故恒硕电器应依约承担采暖费24,947.64元。关于慧达公司要求恒硕电器在合同解除后三日内腾房并承担自2019年11月6日起至实际腾退之日房屋占用费的反诉请求。本案审理期间，案涉双方已于2019年11月18日办理了房屋交接手续，因此，慧达公司要求腾退房屋的请求，本院不再处理。恒硕电器请求合同解除后给予15日期限腾退房屋，本院认为该请求亦属合理，并不为过。故慧达公司主张至腾退之日的房屋占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、兰州新区恒硕电器商贸城与兰州新区慧达资产经营管理有限公司形成的房屋租赁关系于2019年11月6日起解除；二、兰州新区慧达资产经营管理有限公司退还兰州新区恒硕电器商贸城房屋保证金30,000元；三、兰州新区恒硕电器商贸城向兰州新区慧达资产经营管理有限公司支付2016-2018年度的采暖费24,947.64元；四、驳回兰州新区恒硕电器商贸城的其他诉讼请求；五、驳回兰州新区慧达资产经营管理有限公司的其他反诉请求。上述二、三项折抵后，兰州新区慧达资产经营管理有限公司于本判决生效后十五日内退还兰州新区恒硕电器商贸城房屋保证金5,052.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,682元，减半收取841元，由兰州新区恒硕电器商贸城负担487元，兰州新区慧达资产经营管理有限公司负担354元。反诉案件受理费312元，由兰州新区恒硕电器商贸城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马列东二〇一九年十二月九日法官助理王建建书记员陈治卓