湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初6169号 原告：常德市金泰利物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路1670号（金泰利商业广场B栋六楼）。 法定代表人：李新华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周珍，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王思睿，湖南金州（常德）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：王卫东，男，汉族。 被告：李娟，女，汉族。 原告常德市金泰利物业服务有限公司（以下简称金泰利公司）与被告王卫东、李娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金泰利公司的委托诉讼代理人周珍、王思睿，李娟到庭参加诉讼，王卫东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金泰利公司向本院提出诉讼请求：1.判令王卫东、李娟向金泰利公司支付自2017年9月6日至2019年9月6日拖欠的物业服务费4880元；2.王卫东、李娟承担本案诉讼费用。 李娟辩称，缓交物业费原因如下：1.本人401房屋空调外机放置处被占，经多次向物业反应后至今未解决；2.金泰利公司物业服务存在垃圾清运不及时、安保人员对业主运货、装修车辆乱收费且未尽到相关责任、擅自对水电房上锁致业主不能及时充值、没有按照合同规定在小区内定期公布物业经费收支情况、租售地下车位及以600元/年标准收取车位管理费没有法律依据亦未提供发票等问题；3.本人地下停车位损坏未维修。 王卫东未做答辩。 经审理查明：2014年12月16日，常德市金泰利置业有限公司与金泰利公司签订《前期物业委托管理服务协议》，协议约定物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理等；物业管理服务费标准为住宅物业按建筑面积每月每平方米1.7元，首次预交一年的物业管理费，以后每季度首月的前十日为本季度物业管理费交费时间。2015年7月14日，金泰利物业与李娟重新签订了《天润尚城前期物业服务协议》，协议约定物业服务管理内容为房屋共用部位的维护和管理等；物业管理服务费用为住宅物业按建筑面积每月每平方米1.6元收取，第一次交纳物业服务费时，预先交纳第一年的费用，以后每年度首月交纳本年度物业费用；车位及使用管理服务费用按《常德市城区住宅小区车辆停放服务收费指导价格标准》收取；本合同期限自签订之日起至2018年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同终止后尚未有物业服务企业承接的，金泰利公司应当继续按本合同的约定提供服务，业主仍按本合同约定标准交纳物业费。金泰利物业对停车费等相关收费标准进行了公示，室内固定停车场：小车每次5元，每月60元；室外固定停车位：小车每月20元，每次3元。2015年7月14日，常德市金泰利置业有限公司与王卫东、李娟签订商品房买卖合同，王卫东、李娟购买常德市金泰利置业有限公司开发的天润尚城1栋401房，建筑面积127.09平方米。2019年10月14日，金泰利公司向王卫东、李娟发出《物业费催缴通知书》，要求王卫东、李娟支付金泰利公司自2017年9月6日至2019年9月6日止欠交物业费4880元，王卫东于2019年11月21日签收了金泰利公司邮寄的《物业费催缴通知书》。王卫东、李娟一直未予置否，金泰利公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 以上事实有《前期物业委托管理服务协议》、《天润尚城前期物业服务协议》、《社区证明》、商品房买卖合同摘要、天润尚城小区环境照片、收费标准公示牌、《物业费催缴通知书》及中国邮政邮件跟踪查询单、空调外机照片及车位限位器照片等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。金泰利公司自2014年12月1日起至今一直为天润尚城小区提供物业服务和管理，王卫东、李娟一定程度享受了金泰利公司提供的安保、卫生等方面的物业服务，应按《天润尚城前期物业服务协议》的约定交纳物业费，故本院对金泰利公司要求王卫东、李娟支付欠交物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于李娟辩称空调外机放置处被占的问题，从法律关系角度看，该纠纷实际上发生在邻里之间，涉及相邻权纠纷，李娟主要诉求本质上是排除妨碍，即要求邻居将安放在不恰当位置的空调外机移走，金泰利公司并非该空调外机的所有人或使用人，不是该空调外机问题的制造者和责任方，不对排除妨碍承担直接的法律责任。但金泰利公司作为涉案小区物业服务方，对小区公共空间、公共秩序具有维护管理的义务，对个别业主的不当行为有督促、引导其纠正的管理责任。金泰利公司本身虽不具有执法权，在对李娟的邻居沟通劝阻无效的情况下，应当协助李娟将该问题向有关行政执法部门反映或者引导李娟提起诉讼，依法排除妨碍。同时，如李娟今后遇到类似民事纠纷问题，也应树立依法办事的意识，积极拿起法律武器，通过法律程序维护自身合法权益，或许可以更高效地解决问题。关于李娟辩称金泰利公司租售地下车位及以600元/年标准收取车位管理费没有法律依据亦未提供发票等问题，租售地下车位的主体系开发商，并非金泰利公司，金泰利公司和开发商在法律上是两个独立的主体，不应混淆其各自的责任和义务，故开发商租售地下停车位不构成李娟拒交物业费的正当理由。若李娟认为开发商租售地下车位侵犯其合法权利，可另行向开发商主张权利。金泰利公司与李娟已对车位及使用管理服务费进行明确约定，以每年收取600元车位管理费不违反法律规定，但金泰利公司应向李娟提供发票。关于李娟辩称金泰利公司物业服务存在垃圾清运不及时、安保人员对业主运货、装修车辆乱收费且未尽到相关责任、擅自对水电房上锁致业主不能及时充值、没有按照合同规定在小区内定期公布物业经费收支情况及地下停车位损坏未维修等问题，因李娟未提供充分的证据证明，且物业管理服务具有公共性和综合性，有别于为单一客户提供的专项特约服务，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会或物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起民事诉讼，要求物业公司继续履行合同，达到约定标准。业主拒绝交纳物业费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。故本院对该辩称不予采信。另外，金泰利公司作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。经核算王卫东、李娟应交的物业费为4880元（1.6元/平方米x127.09平方米x24月）。王卫东未到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 王卫东、李娟于本判决生效之日起五日内支付常德市金泰利物业服务有限公司欠交物业费4880元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，减半收取12.5元，由王卫东、李娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  刘 毅 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  王 瑞 代理书记员  彭禹颀 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。