贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1153号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所：贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴松，贵州蕴城律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王虹，该公司员工。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：朱某某，男，1956年8月1日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：邹蓉，贵州思语律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：安顺市顺馨建筑工程拆迁有限公司,住所：贵州省安顺市经济技术开发区。法定代表人：张大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：金宝红，该公司员工。代理权限为特别代理。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏公司）因与被上诉人朱某某、安顺市顺馨建筑工程拆迁有限公司（以下简称顺馨拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2019）黔0402民初775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人华夏公司委托诉讼代理人吴松、王虹，被上诉人朱某某及其委托代理人邹蓉，被上诉人顺馨拆迁公司委托诉讼代理人金宝红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人华夏公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人朱某某对华夏公司的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人朱某某承担。事实及理由：一、一审认定华夏公司仍未交付房屋构成违约错误。2017年9月2日，上诉人在黔中早报发布《收房通知》：“安顺市‘贵航塔山广场’业主：我公司开发的位于安顺市××区××与市××交叉口的‘贵航塔山广场’项目，现已达到入住条件请各业主带齐《收房须知》中的相关资料及费用于2017年9月15日至2017年9月25日到贵航塔山广场办理收房手续。”同时，上诉人也到被上诉人在贵阳居住的小区张贴过通知，由于被上诉人未按通知要求办理交房手续，自此以后房屋未交付的原因系被上诉人所致，并非上诉人违约。故2017年9月至2018年12月23日止的超期过渡费不应由上诉人承担。二、一审支持被上诉人逾期过渡费诉讼请求错误。一审认定结合近年该房屋同地段同面积成套房屋在安顺市市××路的租金行情，月租金通常约为2500元/月，增加30%为3250元/月不高无事实依据。安顺中院（2018）黔04民终415号生效判决以1650元/月表示判决被上诉人支付超期临时安置补助费。该判决裁判观点对同类型案件应具有指导作用。被上诉人朱某某二审中答辩称：上诉人的上诉理由不成立，一审判决并无不当，利息计算方式正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人顺馨拆迁公司二审中答辩称：顺馨拆迁公司与华夏公司签订了合同，所有费用由华夏公司全权支付，与我公司无关，我们是华夏公司聘请的代办机构。华夏公司委托我们对房屋进行拆迁。原审原告朱某某向一审法院提出诉讼请求：一、二被告向原告支付超期安置补助费199254元（截止2018年12月）；二、本案诉讼费由二被告负担。事实及理由：2010年8月23日，原告与被告华夏公司、顺馨公司签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》（以下简称《拆迁协议》），约定：被告拆迁原告房屋，二被告对原告进行安置；原告自行周转过渡，过渡期为18个月，临时安置补偿补助费为9000元（500元/月）等内容。2011年10月18日，原告与二被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《补充协议》），约定：补助费增加至650元/月，逾期安置按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发过渡费。按该规定，原告自2012年2月23日至2018年12月的超期安置补助费，共计逾期83个月，二被告应当向原告支付243454元，但二被告实际支付44200元（2012年2月23日至2017年9月共计68个月，按650元/月计），二被告至今未交房，二被告应当补付199254元。原审被告华夏公司辩称：被告已按《拆迁协议》履行安置过渡费的发放直至2017年9月。之后因项目规划的调整等不可抗力的因素，以致未能按协议约定的时间如期交付房屋，但超期期间的过渡费，被告也进行了支付，故不存在未支付的情况，不存在未支付的情况。因房屋具备入住条件，2017年9月被告通过公告通知广大业主交房，同时处理逾期交房期间过渡费的事宜，原告拒绝领房，也未参与被告组织召开的会议，事后，被告多次通知原告处理逾期过渡费事宜，但原告均未到被告处处理，故在此期间的的违约责任不在于被告，而是原告自身原因造成，被告在安置补偿中并无过错，也按时支付过渡费。另，被告已按协议向原告支付过渡费，且因双方未约定交房的通知方式，被告已于2017年9月以公告形式通知原告领房，未违反法律规定，应为合法有效的通知，但原告拒绝收房，双方对回迁的房屋差额面积迟迟未予抵扣和补差。增发过渡费应为违约责任，根据合同法第一百一十四条及合同法司法解释的规定，原告起诉的过渡费过高，且原告诉请的过渡费部分已过诉讼时效，且实则是要求我方逾期交房的违约责任，即使扣减超过诉讼时效期间的过渡费103703元、自身违约导致的48750元后，所余43801元，均远远超过其实际损失，请求人民法院以实际损失为基础予以减少。调整被告按约定支付过渡费，请求驳回原告的诉请。原审被告顺馨拆迁公司辩称：我方与被告华夏公司签订合同约定所有拆迁安置补助费由其负担。一审法院认定事实：原告（乙方）、被告华夏公司（甲方）、被告顺馨公司（甲方委托代理人）于2010年8月23日签订《拆迁协议》，约定：甲方拆迁乙方位于市西路204栋301号砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积49.97平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年8月30日前搬迁；甲方以市西路、塔山小区9号B栋23楼J型2号、建筑面积为111.7平方米与乙方上述被拆迁的房屋调换，乙方补给甲方155416元，在甲方将调换的房屋交付乙方时结清房屋差价，并负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、水表220元、有线电话260元，二次搬迁补助费799.52元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费计9000元，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：调换房屋价-二次装修补偿费-拆迁奖金-附属设施补偿-拆迁补助费=131339.98（元）；甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金（不明）等内容。2011年5月24日，原告（乙方）、被告华夏公司（甲方）、被告顺馨公司（甲方委托代理人）于2010年8月23日签订《补充协议》，约定：拆迁奖励增加10000元；过渡费从500/月增加至650元/月，甲方应补150元/月×18个月=2700元，分三次支付，每6个月支付一次；简装补偿费6496.10元（甲交付房屋时结算）；最后差价应补140139.50元；情况说明：一、20000元奖励中的10000元须冲抵购房款，及时签协议奖励2500元全部冲抵购房款，二次装修1246.50元全部冲抵购房款，附属设施补助费（含水电表等）530元全部冲抵购房款；二、20000元奖励中10000元可提取现金，18个月临时过渡费11700元分三次提取现金，腾交房屋之日起，每6个月发放一次，每次3900元，搬家补助费799.52元一次提取等内容。被告华夏公司从2012年2月23日至2017年9月，共向原告按650元/月支付68个月的过渡费44200元。被告华夏公司于2017年9月4日在《黔中早报》登报向原告等业主通知交房，但至今房屋仍未交付，被告华夏公司亦未提供房屋具备交付使用的相关证据。原告向本院递交本案民事起诉状的时间是2019年1月25日。一审法院认为：原告与二被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效协议，双方应该按该协议的约定诚实信用地全面履行义务。原告现主张二被告支付超期过渡费199254元。从认定的事实，本案的焦点：首先，被告华夏公司是否超期安置。因《拆迁协议》约定过渡期为18个月，被告华夏公司未在18个月内将调换的房屋交付原告，被告华夏公司虽于2017年9月登报通知原告等业主收房，但至今仍未提供证据（《商品房竣工验收备案登记证》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告等）证实将交付的房屋具备国家规定的质量标准，至今，被告华夏公司仍处于超期状态。《拆迁协议》中被告顺馨公司是作为被告华夏公司的委托代理人的身份盖章，原告、被告华夏公司是该协议的权利义务主体。对原告诉请二被告支付超期安置补助费的主张，因被告顺馨香公司不是权利义务的主体，原告对其权利的主张，本院依法不予支持，原告对被告华夏公司的主张，本院依法予以支持；对被告华夏公司辩称原告存在违约行为，认为原告的诉请无依据的主张，因其无证据证实，本院不予支持。其次，超期安置补助费如何计算。《拆迁协议》约定以《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定作为超期过渡费增发的依据，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超过一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍；……”，因《拆迁协议》是由二被告提供的格式合同，在格式合同条款约定不明，按通常理解存在两种以上解释的情况下，依法应当作出不利于提供格式合同一方的解释，即应当作出不利于被告一方的解释，故被告华夏公司应在逾期安置的过渡期限内向原告增发过渡费，过渡费增发的计算标准依据《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款是有利于原告的合理解释，依照该规定，自2012年2月23日起按650元/月逐月递增10%至2013年6月22日止（即650元/月的5倍3250元）。再次，被告华夏公司辩称原告诉请的安置补助费部分已过诉讼时效的主张是否成立。《补充协议》约定安置补助费六个月支付一次，被告华夏公司向原告支付补助费的最后时间是2017年9月22日，2017年9月22日起至2019年1月25日（原告向本院递交民事起诉状之日）未过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，因原告的诉请未过三年的诉讼时效，故被告华夏公司辩称原告诉请的权利部分已过诉讼时效的主张，本院依法不予支持。最后，被告华夏公司辩称原告要求支付的超期补助费199254元，在扣减超过诉讼时效期间的103703元、原告违约原因导致的48750元后的余额43801元，远远超过原告的实际损失，请求以原告的实际损失为基础予以减少，该主张是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，原告虽未提供因被告华夏公司逾期交房给其所造成损失的证据，但其损失客观存在；被告华夏公司于2017年9月以登报公告形式通知原告等业主领房的行为，被告华夏公司认为未违反法律规定，应为合法有效的通知，但其至今未提供将交付的房屋具备应当交付的条件，被告华夏公司作为房开商，应当明知房屋是否具备交付的条件，但其在未能举证证实的情况下，通过登报公告后，单方认为已交房，其行为不诚信，已构成违约；诉讼中仍不能正确解决纠纷，主张诉讼时效、扣减不应由原告承担的费用，其诉讼中仍不诚信。如果被告华夏公司能按时交付房屋，按交付房屋坐落的位置（西秀区市中心）、房屋面积（建筑面积108.4平方米），结合近年该房屋同地段同面积成套房屋在安顺市××区的租金行情，月租金通常约为2500元/月，以2500元/月的标准增加30%，则为3250元/月，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故原告按《拆迁协议》约定递增逾期补助费至3250元/月，并不过高，原告的诉请金额,不超出该标准，本院依法予以支持。被告华夏公司的该辩称主张，本院不予支持。2018年12月后的逾期交房补助费，原告未主张，本院不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和合同法》第六条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告贵州华夏房地产开发公司于本判决生效之日起五日内向原告朱某某支付截止2018年12月23日止的超期安置补助费199254元。二、驳回原告朱某某对被告安顺市顺馨建筑工程拆迁有限公司的诉请。案件受理费4286元，减半收取2143元，由被告贵州华夏房地产开发公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：一、上诉人应否向被上诉人支付超期过渡费；二、超期过渡费应按何种标准计算，应支付多少。关于争议焦点一。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。被上诉人依约交付了被拆迁房屋，上诉人亦应依约交付产权调换房。上诉人逾期交付产权调换房的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，上诉人应当自违约之日起承担支付超期临时安置补助费的违约责任。虽然上诉人于2017年9月2日在黔中早报发布《收房通知》告知业主应于2017年9月15日至2017年9月25日办理收房手续。但是上诉人未提供证据证明案涉置换房已经竣工验收合格且符合房屋交付条件。因此，案涉置换房一直未予交付的过错在于上诉人，被上诉人在上诉人2017年9月2日发布《收房通知》后仍未收房并无过错。因此，上诉人应向被上诉人支付超期过渡费。上诉人华夏公司认为其不应向被上诉人支付超期过渡费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案双方当事人在《房屋拆迁安置协议》第八条约定：“甲方（华夏公司）未按本协议预定的期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。”《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。”对于上述规定应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费应按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期月按临时安置补助费标准的5倍计算即可。从上述规定可以看出，超期临时安置补助费是对拆迁人未能按时交房所需其支付的具有惩罚性的费用，其规定目的是为了让拆迁人能按时交房。上诉人存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁由被上诉人承担。上诉人与被上诉人系根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《贵州省城市房屋拆迁管理办法》及《安顺市房屋拆迁管理办法》等房屋拆迁行政法规所签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，被上诉人的被拆迁利益及回迁房的回迁等权益应由拆迁的特别行政法规予以调整及保护。双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》亦不违反该行政法规的规定。因此，一审依据《房屋拆迁补偿安置补偿协议》、《安顺市房屋拆迁管理办法》确定的标准，即以650元为基数，每月递增10%累计计算，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时停止递增，之后的超期月按临时安置补助费标准的5倍计算，时间至2018年12月23日止计算超期过渡费并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。综上，上诉人华夏公司的上诉理由和请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4286元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 刘 熹审判员 辜贤莉二〇一九年十二月二十日法官助理王爽书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。