江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣03民终706号上诉人（原审被告）：萍乡宏通置业有限公司，住所地江西省萍乡市湘东区泉湖东路101号，统一社会信用代码91360300566287506Y。法定代表人：肖佳蓓，该公司副总经理。委托诉讼代理人：钱玲辉，湖南湘牵律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐啸，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黎璇，男，1984年10月24日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：宋学军，江西昭萍律师事务所律师。上诉人萍乡宏通置业有限公司（以下称宏通公司）因与被上诉人黎璇房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省萍乡市湘东区人民法院（2019）赣0313民初761号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年11月21日上诉人宏通公司的委托诉讼代理人钱玲辉、唐啸，被上诉人黎璇及其委托诉讼代理人宋学军到庭参加询问。本案现已审理终结。宏通公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，将本案发回重审或改判驳回黎璇要求宏通公司赔偿损失的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由黎璇承担。事实和理由：宏通公司没有隐瞒所售房屋已经卖给第三人的故意，不应承担赔偿责任。一、宏通公司对唐明辉将涉案房屋备案给徐琴华并不知情，不存在隐瞒的故意。涉案房屋备案至徐琴华名下，系唐明辉的违法犯罪行为所致；宏通公司直到2018年9月才知道唐明辉可能存有犯罪行为，在向公安机关报案并通过侦查及法院审判后，才得知唐明辉的具体犯罪情形。宏通公司没有隐瞒房屋已备案的主观故意。二、涉案房屋并没有出售给徐琴华，宏通公司亦没有一房二卖的故意。唐明辉冒用宏通公司名义与徐琴华签订虚假的房屋买卖合同做借款抵押并约定高利息，将涉案房产备案登记在徐琴华名下，但双方并没有房屋买卖的意愿，只是为双方之间的借款提供担保，唐明辉与徐琴华之间只存在借贷关系。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，唐明辉冒用宏通公司名义与徐琴华签订的商品房买卖合同不应履行，唐明华已将涉案房屋备案给徐琴华并不会导致该虚假商品房买卖关系的成立。因此，宏通公司在主观上不存对涉案房产“一房二卖”的故意。另外，一审判决既然认定了一房二卖，就应当向当事人解释说明合同的效力问题，以及是解除合同还是撤销合同。一审法院在没有予以释明的前提下，直接判决宏通公司返还黎璇购房款，属于严重的程序违法。综上，宏通公司并不存在“故意隐瞒所售房屋已经卖给第三人”的情形，依法不应承担相应的赔偿责任，一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误，二审法院应发回重审或依法予以改判。黎璇辩称，一审判决认定宏通公司将涉案房屋一房二卖的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确、审理程序合法。唐明辉没有诈骗徐琴华的资金，涉案房屋没有作为唐明辉诈骗抵押的犯罪工具。黎璇起诉请求宏通公司返还购房款本息及承担赔偿责任，就是因为宏通公司一房二卖而要求解除商品房买卖合同关系，并不需要一审法院进行解释说明。综上，宏通公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，应驳回上诉、维持原判。黎璇向一审法院起诉请求：1、依法判令被告返还原告购房款91644元、办证费用16521元、押金10000元，总计118165元，并自2018年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还以上款项之日止；2、判令被告双倍赔偿原告已付的购房款总计183288元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月29日，原告黎璇向被告宏通公司认购其开发的宏通．萍水春天小区5栋1单元805房（未签署正式购房合同），并向被告支付了购房款、办证费用总计108165元，另向湖南新战线网络科技有限公司交付押金10000元。但原告在房管部门查询得知，被告已将该房屋出售给了他人，导致原告购买该商品房的目的不能实现。另查明，2015年12月3日，被告宏通公司的管理人员唐明辉以宏通公司的名义已经将宏通．萍水春天小区5栋1单元805房出售给了徐琴华并在萍乡市房管部门进行了备案。一审法院认为，原告黎璇向被告宏通公司认购了宏通．萍水春天小区5栋1单元805房，并向被告宏通公司支付了购房款、办证费总计人民币108165元，原告已经履行了双方约定的义务，被告宏通公司收取了原告支付的购房款、办证费并开具了发票，该房屋买卖为双方的真实意思表示，合法有效。但被告宏通公司已于2015年12月3日将宏通．萍水春天小区5栋1单元805房出售给了他人，造成了事实上的一房两卖，根据《最高人民法院》第九条第（三）项规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告宏通公司将已经出售并备案的宏通．萍水春天小区5栋1单元805房又卖给原告，使得原告黎璇购买该商品房的目的不能实现，被告宏通公司应承担全部责任。原告请求依法判令被告返还购房款91644元、办证费用16521元，并自2018年8月29日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还以上款项之日止的诉讼请求合理合法，应依法予以支持，但请求被告返还押金10000元，因不能证实被告实际收取了该10000元押金，对该项诉讼请求依法不予支持。关于请求判令被告双倍赔偿原告已付的购房款总计183288元的诉讼请求，综合考虑本案的实际情况，酌情认定赔偿人民币50000元。对被告宏通公司关于未收取原告的10000元押金及原告提出的要求双倍赔偿应不予支持的意见予以支持。关于被告宏通公司认为导致暂时无法办理备案登记的原因是唐明辉犯罪行为，非被告故意拖延。原告未起诉前，被告也积极处理此事件，派公司职员与原告协商处理，原告可在本小区单价不变的基础上重新选购一套房屋，由被告完善好备案手续，办理好按揭，并配合原告交房的意见，因唐明辉系宏通公司的管理人员，造成一房两卖是宏通公司内部管理问题，原告并无过错，重新选购一套房屋原告并不同意，故对被告宏通公司的意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三项）、第六十条、第一百零七条；《最高人民法院》第九条第（三）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告萍乡宏通置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黎璇购房款、办证费总计人民币108165元，并自2018年8月29日起，以上述款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至实际退还以上款项之日止；二、被告萍乡宏通置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黎璇损失人民币50000元；三、驳回原告黎璇其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5821元，减半收取2910.5元，由被告萍乡宏通置业有限公司负担1542.6元，原告黎璇负担1367.9元。二审审理中，宏通公司提交了萍乡市湘东区房产管理局出具的函及附件一组，证明湘东区房产管理局于2019年11月15因宏通公司提交了请求撤销房屋备案登记的报告而去函给萍乡市房地产市场管理所，建议该所根据湘东区法院刑事判决结果及房屋备案相关规定，配合解决萍水春天楼盘部分购房业主未备案问题。从而证实黎璇所购房屋之所以备案至徐琴华名下是因为唐明辉的犯罪行为所致，黎璇所购房屋的备案问题马上可以解决。黎璇对宏通公司提交材料的关联性和证明目的有异议，根本无法达到宏通公司的证明目的。黎璇没有提交新的证据。经审查，该函件并不能实现宏通公司所主张的涉案房屋备案至徐琴华名下是唐明辉的犯罪行为导致及该房屋的备案问题马上可以解决的证明目的。对于一审判决认定的事实，经本院审查予以认定。本院认为，双方当事人二审中的争议焦点为：一、一审判决是否存在程序违法？二、宏通公司是否应承担黎璇不超过已付购房款一倍的赔偿责任？对于争议焦点一。黎璇向一审法院起诉请求宏通公司返还已付购房款、办证费用、押金及利息，并承担已付购房款双倍的赔偿责任。所主张的事实和理由为宏通公司在黎璇认购涉案商品房前，已将该房屋出售给了徐琴华，宏通公司又将该房屋出售给黎璇系一房二买，宏通公司的行为导致其购买涉案商品房的目的不能实现，依据《最高人民法院》第九条规定而提起诉讼。可见，黎璇的诉讼请求、事实理由及所依据的法律均是建立在涉案商品房一房二卖要求撤销或解除商品房买卖的前提和基础上，黎璇要求不再履行该商品房买卖协议的意思表示明确,在黎璇的诉讼请求中应当包括了撤销或解除商品房买卖的诉讼主张。宏通公司在一审答辩中亦认为，涉案商品房已登记备案至徐琴华名下是唐明辉的违法行为所致，本案不存在一房二买及二倍返还已付购房款的情形；在本案起诉前宏通公司已同意黎璇在本小区单价不变的基础上另行选购一套商品房，但黎璇不同意另行选购；宏通公司对黎璇撤销或解除商品房买卖协议而要求其承担已付购房款一倍赔偿责任的意图应当完全知晓。故一审法院没有对合同效力及是否是解除合同还是撤销合同进行释明并不存在严重违反法定程序的情形，宏通公司提出的该上诉主张不能成立。对于争议焦点二。萍乡市湘东区人民法院（2019）赣0313刑初67号刑事判决书，只对唐明辉2017年3月至2018年9月实施的与本案没有关联的7次合同诈骗犯罪事实作出认定，并没有认定宏通公司与徐琴华签订涉案商品房的买卖合同及办理的备案登记为唐明辉实施的合同诈骗犯罪事实。虽然唐明辉在该案的供述中，供述了其以宏通公司资金周转名义向徐琴华借了款，是以签订购房合同到房管局备案的形式作为借款抵押，如果到期还了就撤销备案手续。但唐明辉亦同时供述了其是宏通公司萍水春天的项目负责人（公司经理），宏通公司的法定代表人及股东均是李雨璇一人，马鄂华是公司出纳谢某林和李娜是公司的办证员，该公司的公章和法人（法定代表人）私章在2015年至2016年均由其负责保管；其从2016年开始实施以宏通公司房产备案给他人的方式办理抵押借款的犯罪行为，在2016年底宏通公司的法定代表人李雨璇将印章收回后才私刻了印章；其所借款的600余万元用于支付高利贷约300万元、个人消费约200万元，给宏通公司垫付了40万的房产证保证金及为萍水春天物业公司垫付约60万元。证谢某林亦证实，唐明辉系萍水春天楼盘的管理人员谢某林系备案专员负责办理网签备案和贷款手续并受唐明辉管理，徐琴华等人的房屋备案登记是他受唐明辉的安排而在网上进行备案，唐明辉是在2018年春节后才私自获得市房管局内网网上备案系统账号和密码擅自办理备案。而涉案的萍水春天5栋1单元805号商品房，系2015年12月3日宏通公司与徐琴华签订商品房买卖合同并到房管部门办理备案，该行为发生在唐明辉供述的开始实施合同诈骗犯罪之前，湘东区法院的刑事判决书亦未证实涉案商品房买卖合同上加盖的宏通公司公章及法定代表人私章系唐明辉伪造，更未认定宏通公司与徐琴华签订涉案合同的行为系唐明辉的合同诈骗犯罪行为。宏通公司提出涉案房屋备案给徐琴华系唐明辉冒用宏通公司名义签订虚假房屋买卖合同的犯罪行为及宏通公司对此并不知情的上诉主张缺乏相关依据。且涉案房屋已签订商品房买卖合同及办理备案近三年，宏通公司在将涉案房屋出卖给黎璇时应当知道该商品房已出卖的事实，即使因其内部管理问题而存在不知的情形，该一房二卖的法律后果亦应由宏通公司自行承担。因此，一审法院认定宏通公司故意隐瞒案涉商品房已出卖给徐琴华的事实将该商品房又出卖给黎璇，并酌情判决宏通公司承担黎璇5万元（没有超过已付购房款）的赔偿责任并无不当。综上所述，宏通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由萍乡宏通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄红建审判员  聂奇能审判员  周金颉二〇一九年十二月四日书记员  杨安琪