辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10026号上诉人（原审被告、反诉原告）：侯光军，男，1970年6月11日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：福佳物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区山庄北二街24号，统一社会信用代码91210203726004086B。法定代表人：门文妍，经理。委托诉讼代理人：孙婷，女，该公司职员。上诉人侯光军因与被上诉人福佳物业管理有限公司（以下简称福佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人侯光军，被上诉人福佳物业公司的委托诉讼代理人孙婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯光军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判仅交纳2018年物业费。事实和理由：1.本案已过诉讼时效。福佳物业公司在一审中未提供连续催缴的证据，却在庭后提交，其有能力尽早维护自身权益，却拖延不诉。2.福佳物业公司长期违约，未向业主公示小区收费情况，一审中我已提出反驳意见。3.福佳物业公司提交的召开业主大会的公示单，无法看出张贴、拍摄日期，也没有证据证明在张贴公示之后实际召开了业主大会，业主委员会主任对此也承认未召开业主大会，而未召开业主大会则不存在授权签订续聘合同一说。一审法院对该合同予以采信没有依据。参考我国其他地区物业费收取，可以采取降低物业费或者选择价低质好的物业公司提高物业服务的方式解决物业纠纷。××.我未交2011-2018年物业费是因为前期矛盾引起，包括丢失摩托车等。福佳物业公司未尽到安保、保洁等义务且对外获取巨额收益，此应为小区业主的收益。福佳物业公司辩称,不同意侯光军的上诉请求。我公司已对其通过EMS进行物业费的催收。案涉小区业主委员会成立符合相关流程和标准，并已在街道备案，并按流程进行公示。关于安保、保洁等服务一审已提供照片可以证明我公司已提供服务。福佳物业公司向一审法院起诉请求：侯光军支付2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业费3832元及违约金（违约金从欠付之日至实际结清之日止按日0.3%的标准计算，至2018年12月31日违约金为××196元）。侯光军向一审法院反诉请求：1.公布物业服务合同内容；2.公布各项物业收支的使用情况，按合同规定应当公布，物业却从来没有公布过；3.公布小区业委会成员名单，联系电话及门牌号；××.小区西广场以前是绿地，被物业私自改为收费停车场，要求恢复成绿地；5.在法院判决生效日15天内，在小区东门，西门及中心广场显著位置公告30天；6.本案本诉与反诉的诉讼费用由福佳物业公司承担。一审法院认定事实：侯光军系大连市甘井子区府佳名都小区11号楼1-602房屋的业主，房屋建筑面积79.83平方米。2011年、2016年，福佳物业公司与大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会均签订了《府佳名都物业管理委托合同》，合同约定，大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会将府佳名都小区委托福佳物业公司实行物业管理，住宅房屋福佳物业公司按建筑面积每月每平方米0.5元向业主、使用人收取，收取时间是每双月5日前，业主、使用人逾期交纳物业服务费等费用，从逾期之日起，按照应缴金额的0.3%按日交纳滞纳金。一审法院另查，侯光军未向福佳物业公司交纳2011年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。一审法院另查，福佳物业公司已向一审法院提交名都物业2017年、2018年物业管理服务费用收支情况，且提供照片证明其完成了公示的合同义务。福佳物业公司对府佳名都小区地上停车场在大连市机动车停车场管理办公室进行了备案登记，备案证号为D1020059。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。福佳物业公司所提交的府佳名都小区物业管理委托合同对侯光军具有约束力。同时，福佳物业公司系为案涉小区提供物业服务的物业公司，侯光军居住在案涉小区内也接受了福佳物业公司为广大业主所提供的服务，侯光军作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。侯光军应交纳的逾期物业费计算如下：2011年1月1日至2018年12月31日，物业费0.50元/月/平方米×79.83平方米×96个月=3831.8××元，对于福佳物业公司起诉要求侯光军给付此段期间物业费的请求予以支持。关于侯光军辩称房屋质量的问题，根据《物业管理条例》第十七条之规定，保修期限内的房屋质量问题，由建设单位负责维修。侯光军以此拒缴物业费，理由不充分，不予采纳。至于侯光军辩称其在楼下停放的摩托车被盗的问题，因侯光军系其私人财物的第一保管人，物业不具有保管侯光军私人财物的法定义务，且福佳物业公司亦向侯光军提供了监控内容，以上情节均难以认定福佳物业公司的服务具有巨大瑕疵。综上，一审法院认为物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。侯光军以福佳物业公司服务不到位为由拒交物业费没有法律依据，不予支持。关于福佳物业公司所提违约金的诉讼请求。一审法院认为，侯光军存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此福佳物业公司的主张理应得到支持。但一审法院考虑，福佳物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到福佳物业公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现福佳物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和侯光军每天的生活均与福佳物业公司相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持福佳物业公司的违约金主张。至于侯光军提出的反诉请求：1.对侯光军提出的公布物业服务合同内容的反诉请求，因福佳物业公司已经当庭提交了《府佳名都物业管理委托合同》，侯光军的此项反诉请求福佳物业公司业已履行完毕，不再另行下判。2.对侯光军提出的公布物业收支的使用情况的反诉请求，因福佳物业公司已经当庭提交了2017年、2018年物业费收支情况，且提供证据证明其已经进行了公示，故对于侯光军的此项反诉请求不予支持。3.对于侯光军提出的将现有停车场恢复成绿地的反诉请求，因福佳物业公司已提交证据证明地上停车场系经过合法的备案手续，不属于私自改造，故对于侯光军的该项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）侯光军自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）福佳物业管理有限公司自2011年1月1日至2018年12月31日的物业费3831.8××元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）福佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）侯光军的反诉请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告侯光军负担，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。反诉费50元（被告已预付），减半收取25元，由被告侯光军自行负担。本院二审期间，侯光军提供电话通话录音音频一份（该证据其一审时已提供），拟证明案涉小区业主委员会对2016年签订续聘合同一事不知情。福佳物业公司对该证据的真实性认为无法确认。本院认为，首先，本院无法确认该通话人的身份。其次，从该通话内容来看，侯光军提及最近几年签订续聘合同，但并未明确是否为2016年《府佳名都物业管理委托合同》，故无法看出与本案的关联性。第三，通话录音中，与侯光军通话的人多次表示“再说”，不排除其系在应付谈话，其应付性回答是否反映事实真相无法确认。综上，本院对该证据的关联性不予采信。福佳物业公司未提供新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。另补充查明，2018年5月17日，大连富佳物业管理有限公司更名为福佳物业管理有限公司。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，侯光军仅要求改判其支付2018年的物业费，在一审判决未违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅对侯光军是否仅应交纳2018年物业费进行审理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，福佳物业公司已提供其与案涉小区业主委员会2011年、2016年签订的《府佳名都物业管理委托合同》，前述合同已加盖大连市甘井子区府佳名都小区业主委员会公章及大连富佳物业管理有限公司公章，前述合同未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，侯光军作为府佳名都小区业主应受前述合同的约束，其应按照合同约定向福佳物业公司支付物业费，其未按约缴纳构成违约，故一审判决侯光军向福佳物业公司支付2011年1月1日至2018年12月31日的物业费3831.8××元并无不妥，本院予以维持。关于侯光军提出的本案已超过诉讼时效的上诉理由，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。本案中，侯光军一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审亦未提供新证据，故对其二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。关于侯光军提出的福佳物业公司存在违约的上诉理由，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，如物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定时，业主可要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为并无合法依据，故本院对其该项上诉理由不予采纳。综上所述，侯光军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人侯光军负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 周欣宇审判员 孙文英二〇一九年十二月二十三日书记员 李 波