黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3091号上诉人（原审被告）：吴荣欣，男，1975年6月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市开发区。被上诉人（原审原告）：大庆正通物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区乘风庄南二路B21商服楼商业219。法定代表人：刘迪迪，该公司经理。委托诉讼代理人：高晶，女，该公司员工。上诉人吴荣欣因与被上诉人大庆正通物业管理有限公司（以下简称正通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人吴荣欣、被上诉人正通物业公司法定代表人刘迪迪及其委托诉讼代理人高晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人吴荣欣上诉请求：1.请求撤销(2019)黑0691民初533号民事判决第一项，并依法予以改判；2.本案的全部诉讼费由正通物业公司承担。事实与理由：一审法院基于正通物业公司所签订的《祥阁汽配城小区物业管理合同》的内容，判令吴荣欣对相应的物业管理服务费进行足额支付，但一审法院忽视了正通物业公司存有违约行为，其判决排除了正通物业公司的责任，明显有损于上诉人的合法权益。正通物业公司的违约行为主要有以下两个方面：一、正通物业公司未能严格按照合同的约定提供相应的物业管理服务。合同中乙方权利义务中明确写明乙方应负责“对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与安全和管理”，而乙方实际上并未严格履行相应的义务，应予对项扣减。二、正通物业公司没有严格按照合同的约定提供服务，经多次反映情况亦无改善，可见正通物业公司根本没有提供所谓物业服务。在一审诉讼过程中，吴荣欣曾向一审法院阐述过相关事实理由，但一审法院对此置之不理，并判令吴荣欣按照合同约定的金额足额支付相关费用，对此，上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，基于前述正通物业公司的所作所为，正通物业公司应当承担相应的违约责任，并对吴荣欣予以赔偿。正因如此，一审法院判决吴荣欣全额支付相关的物业管理费用明显不公正。被上诉人正通物业公司辩称，案涉小区是全市出名的老旧小区，业主没看到物业平时的工作，物业面对的是全体业主不是个别业主。全体业主600多户几千人，目前自有居住量不到百户。由于小区是汽配城，租户和汽车修理厂特别多，租户个人素质不是很高，人为破坏十分严重。正通物业公司2016年接管小区后，一直在积极工作，努力整改，所有物业范围内该干的活都干了，但是收效甚微。物业公司不是开发商，对小区的公共面积的责任是维持现状，尽量不恶化，做不到整体的大面积维修。《物业服务指南手册》第四部分第7-12条，明确划分了物业的维修范围。我方完全按照物业管理委托合同的约定履行了义务，并且有相关的证据支持。关于为什么岗亭中没有巡逻人员的问题，我方设立了流动巡逻岗，在与小区业主委员会签订物业管理委托合同时没有设置岗亭这一项；关于监控的门禁系统原来已经设置过，后来人为破坏严重，所以不再设置了；关于绿化项目，我方每年都进行了绿化，并且有相关的证据进行支持；我们小区内有电工；关于小区内道路损害严重的问题，不属于我方物业合同管理服务范围内；关于小区设置避雷系统及维护的问题，我方每年都在进行；关于公共照明的问题，我方一直按照合同履行的；关于弱电系统问题，我方覆盖全小区监控；关于排水系统问题，我方一直按照合同履行。综上所述，正通物业公司一直在服务，业主是满意的。正通物业公司向一审法院起诉请求：1.要求被告吴荣欣支付三年物业费2955.66元，逾期滞纳金3236.44元，共计6192.10元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，大庆高新区祥阁汽配城小区业主大会业主委员会与正通物业公司签订物业委托管理服务合同，由正通物业公司为该小区提供物业服务，期限为三年，住宅物业费收费标准为10.50元/平方米/年，经审查实为10.34元/平方米/年。正通物业公司在接手该小区物业时未交接消防系统，即未提供相应的消防服务，不应在物业费中收取相应的服务费用，正通物业公司应收取的物业服务费为10.16元/平方米/年。被告吴荣欣为该小区6号楼3单元302室业主，房屋建筑面积为93.83平方米，其自2016年4月1日起至今未交纳物业费。一审法院认为，正通物业公司与祥阁汽配城小区业主大会业主委员会签订物业委托管理服务合同入驻小区提供物业服务，与包括吴荣欣在内的业主构成物业服务合同关系，双方应在享受合同带来权利的同时履行合同义务。吴荣欣反映小区物业服务存在诸多问题，有现实存在的客观原因，正通物业公司的物业服务收费标准也较一般小区的收费标准低。居住环境的提高，仅仅靠物业公司的努力远远不够，更需要大量的资金投入和广大业主的共同维护。物业服务费是物业公司正常运转的经费来源，吴荣欣拒绝交纳物业服务费的行为最终会损害自己和其他交费业主的利益，正通物业公司请求吴荣欣交纳物业费的请求，应予支持。吴荣欣拖延交纳物业服务费与小区居住的现实环境也有一定关系，故对正通物业公司要求支付滞纳金的请求不予支持。依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、被告吴荣欣于本判决生效之日起七日内支付原告大庆正通物业管理有限公司2016年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2859.94元。二、驳回原告大庆正通物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴荣欣向本院提交如下证据：证据一、2019年3月从高新产业开发区城市管理局物业办调取的物业委托管理合同一份（复印件）、大庆城管局物业综合办电脑内存文件照片一张（复印件），欲证明：物业公司在物业行政主管部门备案合同期限为2年，按照规定物业收取物业费标准和资质为两年，至2018年1月2日终止，该物业合同是物业公司提供行政主管部门备案的合同，经我方查询，我方居住小区的业主委员会在物业行政主管部门登记信息为2018年1月1日解散。物业公司提供行政主管部门的备案合同中业主代表贺宏亮签字非本人签写，物业公司要收取业主物业费，应在备案期限届满2018年1月2日后针对物业公司小区服务内容、物业收费标准等情况征询大多数业主意见，才能进行服务收取费用；2018年1月2日后收取物业费物业公司没有资质。正通物业公司质证称，对该证据的真实性有异议，对证明的问题有异议，合同备案不是物业公司提供服务必经程序。因该证据系复印件，吴荣欣未提交原件予以核对，真实性无法确认，本院依法不予采信。证据二、小区内照片一组45张（复印件，当庭提供了部分原始载体，不能说明照片拍摄的具体时间，要求其自行长期保留视频存储的原始载体），照片形成的时间为2019年2月-2019年4月，手机拍摄，拍摄人是上诉人曲高峰、吴荣欣等小区业主，拍摄地点是祥阁汽配城小区。证据三、103户小区业主联名签字反映物业公司服务未完成项目及存在问题的表格11张（出示原件，提交复印件，证据形成时间为2019年11月3日至2019年11月6日）。证据四、正通物业公司服务存在重大问题提取文件及高新区城管局物业科督办单（存根）复印件一份（无原件、无物业科公章）。证据五、视频光盘一张（视频形成时间是2019年8月至2019年9月，拍摄人是曲高峰、吴荣欣等人，拍摄地点是祥阁汽配城小区，不能当庭提供视频拍摄的原始载体，要求其自行长期保留视频存储的原始载体）。上诉人提交的证据二、三、四、五欲证明：1、物业公司不履行物业服务合同和存在履行合同有重大瑕疵，在居住小区没有提供物业服务。如小区垃圾没人清理，保安也不巡逻、公共设施没有人维护等，物业合同约定第2-5项内容物业公司没有服务，以上证据相互印证证明：存在长期性、持续性，高新区城管局物业科经核实确认后向物业公司发函督办事实，同时，大庆地方法律文件也对物业公司服务项目、服务收费要求进行了明确约定，物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵行为，是不能按照物业合同约定的标准进行收费，存在物业公司不合理收费情形。2、我方参照大庆市住宅物业服务分等收费标准文件内容，对物业公司服务进行逐一对比，我方认为物业公司最高向业主收取费用依据为服务四级收费，因物业公司在2018年1月2日后没有向行政部门备案，向业主收取服务费用应当以服务内容（四级收费）为标准。正通物业对上述证据质证称：对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据没有照片形成的时间、地点，不能证明对方所说的问题，我方提供了相应的物业管理服务。对证据三的真实性有异议，该证据反映的问题不属于我方服务的范围；对证据四的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题；对证据五的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题。本院对证据二的真实性予以采信，对所欲证明的问题，本院将结合案件其他证据综合认定。因证据三形成于2019年11月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。因证据四系复印件，吴荣欣未提交原件予以核对，真实性无法确认，本院依法不予采信。因证据五形成于2019年8月-9月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。被上诉人正通物业公司向本院提交如下证据：证据一、2019年11月5日拍摄的照片6张复印件（拍摄人是顾继滨，拍摄地点是祥阁汽配城小区，不能当庭提供视频拍摄的原始载体，要求其自行长期保留视频存储的原始载体），欲证明：我方对小区所有单元和小区车棚进行了维修。吴荣欣质证称，对该证据的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题，本次证据形成的时间是在本次诉讼之后形成的，物业公司要求我方承担物业费的时间是2019年3月31日，该照片形成的时间是2019年11月5日，不能证明物业公司在向我方主张物业费期间提供了相关的物业服务。因该证据形成于2019年11月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。证据二、维修派工单复印件（2019年10月12日形成的证据），欲证明：该小区业主在欠费的情况下物业仍提供相应的服务。吴荣欣质证称，对该证据的真实性有异议，该证据没有合法来源，不能证明对方所主张的问题，本次证据形成的时间是在本次诉讼之后形成的，物业公司要求我方承担物业费的时间是2019年3月31日，该照片形成的时间是2019年10月12日，不能证明物业公司在向我方主张物业费期间提供了相关的物业服务。因该证据形成于2019年10月，超出本案诉争的服务期限，与本案诉请无直接关系，本院依法不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。正通物业公司与祥阁汽配城小区业主委员会签订了物业委托管理服务合同，双方形成物业服务合同关系，对双方具有约束力。正通物业公司履行了提供物业服务义务，吴荣欣作为案涉小区业主，应当按期交纳物业费。关于吴荣欣主张正通物业公司未能严格按照合同约定提供服务，其不应足额缴纳相应的案涉物业费，物业公司应对其予以赔偿的上诉理由。本院认为，一审法院已因消防服务问题酌情扣减了该部分物业费用，又因吴荣欣在庭审中自认其已接受物业服务，且其提交的证据二形成于2019年2月--4月，亦不具有连续性、完整性，不足以证明正通物业公司在案涉年度提供其他物业服务方面存在诸多问题，其主张不应足额缴纳相应的案涉物业费以及正通物业公司对其应予赔偿的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，吴荣欣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴荣欣负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 米沧星审判员 智光宇二〇一九年十二月六日书记员 刘 婷