浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初20499号 原告（反诉被告）：杨旭娟，女，1971年5月13日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：楼英飞、吴丹红,浙江云衢律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘碧玲，女，1964年2月29日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴艳红、滕露露，浙江神美律师事务所律师 原告杨旭娟为与被告刘碧玲宅基地使用权纠纷一案，于2019年10月14日向本院起诉，本院于2019年11月25日立案受理后，依法由审判员张婷适用简易程序独任审判。被告在举证期限内提起反诉，本案于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨旭娟的委托诉讼代理人楼英飞、被告刘碧玲的委托诉讼代理人滕露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨旭娟向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理位于义乌市房屋被告按份共有份额的不动产过户登记手续。后原告申请变更诉讼请求为：1、确认原告、被告于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》合法有效；2、判令被告协助将位于义乌市房屋被告享有18平米土地使用权的不动产权属转移登记到原告名下。事实与理由：原、被告系同村村民，被告是原告的堂嫂。2013年8月15日，就原告受让被告享有的义乌市柳一村18平方米宅基地使用权签订《房地产转让协议书》一份，约定转让总价为人民币37万元，签约时支付定金17万元，待旧村改造安置地块定位手续完成支付20万元。被告丈夫杨关雄、女儿杨佳莉均在协议中签字认可，并由村集体同日出具了《北苑街道柳一村村民旧改安置平方调剂情况说明》。原告之兄杨基平以相同价格同时购买被告18平方米宅基地使用权，当日由原告按约支付了杨基平、原告二人定金（收款时被告让利2千元，实收33.8万元〉，2014年8月5日支付二人转让款40万元，均由被告本人出具收条予以确认。此后原告出资将房屋于2016年建成，2018年1月26日，被告与原告、以及其他向原告转让宅基地使用权的杨惠娟等人办理了义乌市房屋初始登记。2019年5月16日被告签署了义乌市农村宅基地使用权转让审查表，但此后拒绝赴义乌市行政服务中心配合原告办理过户手续。原告认为，原、被告之间的宅基地使用权转让合法有效，被告拒绝协助原告办理产权过户，有损原告合法权益。鉴此，原告依据我国《民事诉讼法》第23条之规定向贵院起诉，望依法判决 被告刘碧玲辩称，1、本诉原告并未按照房地产转让协议书的约定支付全部转让款和该处房地产因旧村改造产生的建房配套费，严重违约。本诉被告拒绝配合过户系行使合同法赋予的先履行抗辩权。在案涉的宅基地使用权转让交易中，交付宅基地系本诉被告的主要义务，而支付转让价款和相关旧改的费用系本诉原告的主要义务，从原告的起诉状陈述的事实可知，案涉的18个平方宅基地本诉原告已从本诉被告处实际取得并建成房屋，本诉原告已实际享有这18个平方的宅基地使用权。本诉被告的主要合同义务已履行，本诉原告在起诉中自认少付2000元定金是事实，但本诉原告陈述系被告让利并非事实，本诉被告从未放弃主张少付的2000元。可见，本诉原告合同义务至今未履行完毕，严重违约。2、本诉被告已配合本诉原告完成过户的前面的两道手续，这一点本诉原告已在诉状中承认，在本诉被告已配合完成两道手续的情况下，要求本诉原告支付未付的款项再办理最后一道过户手续，不仅符合法律规定也符合交易习惯，但该请求遭到了本诉原告的无理拒绝。在这种情况下，被告拒绝办理最后一道过户手续，也是无奈之举。 针对上述答辩，原告补充称，原告与杨基平总共要付给刘碧玲定金是34万元，4在义乌习俗中不吉利，刘碧玲提出每人让利1000元，因此实收总数是33.8万元。从交易的庞大金额来看，杨旭娟不可能为了1000元来造成自己的违约，而且后续每道合同的履行，刘碧玲始终没有提出这个问题，并且都进行了配合，从整个交易过程可以看出这个2000元实际是让利。 反诉原告刘碧玲向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告杨旭娟支付反诉原告刘碧玲旧村改造配套费12600元、未付定金2000元并赔偿反诉原告利息损失（自2013年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行完毕之日止，暂算至反诉原告起诉之日为5224.29元）；二、判决反诉被告杨旭娟支付反诉原告刘碧玲违约金110400元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》约定：（1）该处房地产旧村改造所产生的土地平整费用、建房费用等一切费用由乙方承担；（2）转让款总价为37万元，签订协议时支付定金人民币17万元；（3）若杨旭娟违约，刘碧玲有权没收杨旭娟已付款项。案涉18平方米的建房配套费，反诉原告已交纳，但反诉被告至今未向反诉原告支付建房配套费，也未支付少付的定金2000元，严重违约。庭审过程中，反诉原告补充称，关于未付的款项，反诉原告一直有向反诉被告主张，不存在让利。其次，关于款项的支付和过户的问题，反诉原被告之间谈过，有达成过约定，还把该付的钱放到中间人那里。如果说这些钱，反诉原告主动放弃了，反诉原告不可能不配合过户，也不可能等着反诉被告来起诉，这显然不符合常理，所以让利不是事实。 反诉被告杨旭娟辩称，这些诉请都是不能成立的，从反诉原告提供的配套费缴纳通知可以看出，是在2013年7月19日完成配套费的缴纳。双方签订转让协议是2013年8月15日的事情，可见这些费用已经包括在转让总价之内。而且双方转让协议第一条中，约定的是“该处房地产的土地平整费用以及建房费用”，这两者名称不一致，一个是配套费，一个土地平整费用，而且协议约定的目的是为了防止后续发生的费用由谁承担不明确所作出的约定，是针对金额不具体的费用成本作出承担的约定。而且转让协议第二条明确约定“刘碧玲收到转让款之后不得再以任何理由向乙方收取任何费用”，这个约定是很明确很具体的，所以反诉原告提出这种诉请，本身就是混淆事实。由于第一项诉请理由不能成立，第二项主张就没有了法律和事实依据。 针对上诉答辩，反诉原告补充称，房地产转让协议第一条约定的是“该处房地产旧村改造所产生的土地平整费用、建房费用等一切费用由乙方承担”，此处用的是等一切费用，可见只要是该处房地产由旧改产生的费用，就应该由反诉被告承担。 原告（反诉被告）为证明其主张及抗辩，向本院提供如下证据材料： 证据1、《房地产转让协议书》及《调剂情况说明》各一份，证明被告自愿将旧改中安置的18平方米宅基地转让给原告的事实。 证据2、银行结算业务申请书与收条各一份，证明原告与其兄支付被告定金与转让款的事实。 证据3、不动产权证书一份（已与原件核对），证明原告与被告、以及其他向原告转让宅基地使用权等人办理了房屋初始登记的事实。 证据4、义乌市农村宅基地使用权转让审查表一份，证明被告向原告转让宅基地18平方米已经村集体组织、国土资源所、北苑街道办事处的批准。 证据5、义乌市村股份经济合作社股权证一份，证明原告系柳一村股份经济合作社成员，原被告是同一股份经济合作社的成员。 原告庭后向本院提供证据6、情况说明一份。 被告（反诉原告）发表质证意见： 对证据1、2，真实性无异议，证明目的有异议，该两份证据恰好证明本诉原告未足额支付转让款，严重违约的事实。 对证据3、4，三性均无异议。 对证据5、形式上的真实性无异议，证明目的有异议，该份证书写的是“兹证明股东户截至2014年1月31日享受股东资格及股权情况”，因此该份证据只能证明本诉原告在2014年1月31日前享有该村的股东资格，无法证明其目前仍享有股东资格。 对证据6、被告书面质证意见为：三性均无异议。 被告（反诉原告）为证明其反诉主张及抗辩，向本院提供如下证据材料： 证据1、房地产转让协议书复印件一份；证据2、收条复印件二份一页；证据3、北苑街道柳一村旧村改造建房配套费交款通知单一份；证据4、浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）现金缴款单（金额为48324元）一份，共同证明1、反诉被告未按照合同约定足额支付定金，严重违约；2、反诉原告已交纳村改造建房配套费，但反诉被告未按照合同约定向反诉原告支付旧村改造建房配套费，严重违约。 证据5、义乌市北苑街道柳青社区旧村改造实施总细则核对件一份；证据6、义乌市农村住宅用地审批表核对件一份，共同证明案涉宅基地所在社区及村建房配套费的收费标准是旧房面积部分按500元/㎡收取，超出旧房面积部分按700元/㎡收取；案涉18㎡系按照700/㎡的标准交纳建房配套费。 原告（反诉被告）发表质证意见： 对证据1-6，真实性均无异议。但是对证据3、4、5关联性有异议，以及对证据1-6的证明目的有异议。因为第一笔交付的款项338000元是定金，如果这个定金不符合合同约定的话，那么双方肯定不会继续履行合同，甚至反诉原告完全有权利没收定金。但是事实恰恰相反，反诉原告不但继续收取转让款，而且配合反诉被告办理了从村委会到街道的所有手续。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 对原告提供的证据1、2、3、4、5、6，因被告对真实性均无异议，本院对该真实性予以确认。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6，因原告对真实性均无异议，本院对该真实性予以确认。 经审理查明：2012年4月6日，刘碧玲户审批取得义乌市北苑街道柳一村90平方米的建房用地。2013年7月19日，刘碧玲向村集体缴纳建房配套费共54820元。2013年8月15日，原告杨旭娟（乙方）与被告刘碧玲（甲方）签订《房地产转让协议书》一份，该《房地产转让协议书》载明：“……一、甲方自愿将坐落于义乌市柳一的宅基地使用权18平方米转让给乙方，甲方就该宅基地享受旧村改造的相关权利义务（包括垂直房安置或1:6高层套房安置）归乙方享受和承担。建成房屋所有权及相应范围土地使用权、建筑相邻权、因建成房屋拆迁等政策性原因导致的安置权利等均由乙方享有，该处房地产旧村改造所产生的土地平整费用、建房费用等一切费用由乙方承担。二、转让款总价为叁拾柒万元。签订本协议时乙方支付定金人民币壹拾柒万元（另有收据），待旧村改造安置地块定位手续完成当日乙方付清余款人民币贰拾万元（另有收据）。此后甲方不得再以任何理由向乙方收取费用，建房工程施工由乙方自行安排，与甲方无关……五、双方转让房地产过户条件具备时，甲方承诺无条件在第一时间配合乙方办理房地产过户手续，因过户而产生的任何费用均由乙方承担……六、违约责任：甲乙双方应各严格遵守以上条款，若乙方违约，甲方有权没收乙方已付款项；若甲方违约，甲方应将收取的转让款返还乙方，并赔偿乙方建房款、装修款及旧村改造乙方缴纳的费用，同时按照纠纷发生时房地产整体市场价格三倍的标准支付违约金……”。同日，被告刘碧玲出具收条一份，该收条载明：“今收到杨旭娟人民币叁拾叁万捌仟元整（338000.00）。2014年8月6日，被告刘碧玲出具收条一份，表明收到杨旭娟40万元。后原告出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋现坐落于义乌市并已办理不动产的初始登记。被告至今尚未协助原告办理转移变更登记手续。 另查明，原告杨旭娟系义乌市北苑街道柳一村股份经济合作社成员。 本院认为，本案的争议焦点是：1、本案的宅基地转让款是否已付清？即本案的转让价款为多少？2、建房配套费由谁承担？1、本案的转让价款为多少？杨旭娟与其胞兄共向刘碧玲支付宅基地转让款738000元。刘碧玲认为本案的转让款为37万元，杨旭娟仅支付了368000元，杨旭娟的胞兄支付了370000元。杨旭娟认为本案的转让款为369000元，其胞兄亦支付了369000元，4在义乌风俗中不吉利，当时是刘碧玲给其与其胞兄每人让利1000元。本院认为：在义乌本地习俗，“4”与“死”同音、“8”与“发”同音，为讨彩头，确有把靠近4的交易价格写低一些靠近8的情况。结合本院给杨旭娟胞兄杨基平所作的笔录,本案杨旭娟及其胞兄总给付刘碧玲转让款738000元更符合当时当地的该种风俗习惯。本案宅基地转让款近40万元，原告仅不支付其中的2000元亦不合常理。在没有证据证明事后刘碧玲对此有异议，故应认定双方实际交易的价格为379000元。经综合分析，原、被告双方真实的绝卖（购房）款价格认定为379000元更符合本案实际，杨旭娟已将转让款付清。2、旧村改造建房配套费由谁承担？本院认为：刘碧玲在转让本案宅基地前已将该建房配套费付清。在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，卖方承担建房配套费的情况亦不少。原、被告双方签订的《房地产转让协议书》第二条已明确约定，转让款总价为37万元，甲方不得再以任何理由向乙方收取费用。刘碧玲在签订合同时未就建房配套费单独向原告主张，且没有证据证明其事后对该费用提出异议。综上，本院认为本案的建房配套费应由刘碧玲承担。反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求没有依据。综上，反诉原告的诉讼请求本院不予支持。本院认为：原告杨旭娟与被告刘碧玲于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清价款，履行了合同义务，且涉案土地上的房屋已由原告出资建造并居住使用。被告作为转让方按双方《房地产转让协议书》约定负有协助原告办理过户手续的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告杨旭娟与被告刘碧玲于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》合法有效。 二、被告刘碧玲于本判决生效后十五日内协助原告杨旭娟办理将坐落于义乌市房屋中占地18平方米不动产过户到原告杨旭娟名下的转移登记手续。 三、驳回反诉原告刘碧玲的诉讼请求。 案件受理费3425元，由被告刘碧玲负担；反诉案件受理费1452.3元，由反诉原告刘碧玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  张婷 二〇一九年十二月十七日 书记员  金丽