贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7270号上诉人（原审被告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文娜，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱雄，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王耀斌，男，1987年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天城投建设公司”）因与被上诉人王耀斌商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月28日受理后，依法组成合议庭，进行了审理，现本案已审理终结。上诉人中天城投向本院提起上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、在被上诉人提起本次诉讼之前，甚至是被上诉人自述的向上诉人发送《解除通知》之前，上诉人已经完成合同备案登记，完全符合贷款条件，后期未能办理贷款的原因在于被上诉人，其无权解除合同。二、无论是根据一般的商品房交易规则还是根据本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人在未付清款项之前均不具有交房的义务。一审法院从前述时间开始计算上诉人逾期交房责任从而判决上诉人承担违约责任与合同约定不符。三、被上诉人一审诉请中并未要求法院判决解除合同，一审法院直接在判决中判决解除合同，不仅超出被上诉人的诉请作出判决，且一审法院以贷款不能认定应当解除合同与被上诉人解除通知的主张不符。四、一审法院将贷款不能的原因归责于上诉人从而判决解除合同并要求上诉人退还已付款及赔偿利息，又以上诉人逾期交房为由要求上诉人承担逾期交房违约金，判决内容不仅前后矛盾且加重上诉人义务。五、对于维修基金上诉人仅是根据相关规定代收代缴，前述款项的实收单位为贵阳市住建局，即便合同解除，被上诉人也应当向前述部门申请退还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王耀斌答辩意见：一、被上诉人已经及时将贷款全部资料提交给银行，但根据被上诉人提交的证据及银行工作人员告知的内容，贷款未能办理的原因是上诉人未能及时将房屋进行备案登记，且商品房备案登记是银行发放贷款的前提条件。从时间节点上来看，被上诉人行使单方解除权的时间远远早于上诉人交房之前、银行二次通知办理贷款之前。故贷款未能及时办理是上诉人的原因导致；二、关于上诉人所称交房条件的问题，首先，合同明确约定被上诉人是贷款购房，购房尾款是银行贷款支付，而银行贷款未能发放的原因是上诉人的原因导致的。其次，上诉人在银行通知办理贷款事宜之前通知被上诉人收房，故上诉人自己都认可交房与是否办理贷款无关。三、被上诉人已经通过亲自送达、邮寄送达的方式告知上诉人，双方的合同关系已经解除无需再提诉请。此外，被上诉人未在法定期间内向法院起诉，合同已经从被上诉人送达解除合同通知之日起解除。上诉人还应当承担合同解除的违约金。四、在被上诉人行使单方解除权之前上诉人根本未达到交房条件。五、维修基金被上诉人是直接支付给上诉人由上诉人出具《收款收据》，现合同解除，上诉人应当退还维修基金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。王耀斌向原审法院起诉请求：1、判令被告退还原告已经交付的购房款总计277764元；2、判令被告承担违约金27776.4元；3、判令被告承担资金占用费直至归还购房款为止,暂时计算至2019年4月17日为407.39元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月18日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份（合同编号：CD11741），约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D3-4栋(4)1单元8层6号商品房一套，房屋总价款544321元，首付款272321元，余款272000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定：……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十一条约定：出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告通过POS机签约方式向被告支付了购房定金20,000元，首付款252321元，共计272321元，原告另支付维修基金5443元。被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》二份，确认收到上述款项。之后，原告按照被告的要求向银行提交贷款申请及资料，但银行以原告房屋未办理预售合同备案登记为由，拒绝为原告提供按揭贷款。2019年3月28日，涉案房屋完成合同备案登记。同年4月3日，因交房时间已逾期90日以上，原告向被告邮寄送达《退房申请书》一份，后被告工作人员口头答复原告仅同意退款，不赔偿违约金，故原告诉至本院，请求如前。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担，如何承担。关于合同是否应当解除方面。其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，原告已按合同约定提供办理银行按揭贷款所需资料，不能办理银行按揭贷款系被告未及时办理涉案房屋的合同备案登记所致。其三，根据合同第八条之约定，因被告的原因导致原告未能获得贷款，原告有权解除本合同。其四，根据合同中第十三条的约定，被告未能按照合同约定的时间将房屋交付原告，且已逾期超过90日，现被告未能举证证明逾期交房系不可抗力或非被告方面的原因所致。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现原、被告于上述合同中约定解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。关于违约责任由谁承担及如何承担方面，本案中，合同不能履行的原因在于被告未及时办理备案登记致使未能办理银行按揭贷款造成，因此，本院认定系被告违约导致《商品房买卖合同》不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息，第十三条约定：逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告存在过错，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告按照合同约定赔偿损失，即返还已付房款272321元及维修基金5443元，共计277764元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月18日起至实际付清购房款时止期间的利息，同时支付违约金，违约金为27776.4元（277764×10%）。对于被告辩称维修基金5443元系第三方收取不应由其退还的意见，因原告系在被告处向被告交付，且被告向原告出具了相应的《收款收据》，因此，对被告的该辩称意见，一审法院不予采信。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11741）的诉请，本院予以支持；对原告要求判令返还原告已付购房款272321元，维修基金5443元，共计277764元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求被告支付利息（利息参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本息清偿时止，以277,764元为本金，暂计至2019年4月17日止为407.39元）的诉请，本院支持以未返还已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月18日起至实际付清购房款时止期间的利息，超出部分，不予支持；对原告要求被告支付违约金27776.3元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王耀斌与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11741）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王耀斌已付购房款272321元及维修基金5443元，共计277764元，并以未付款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2018年8月18日起至付清本息时止期间的利息；三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王耀斌违约金27776.4元；四、驳回原告王耀斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5888元，减半收取2944元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担（此款原告已预交，被告中天城投集团城市建设有限公司于履行本判决时一并支付）。二审中，双方当事人没有新证据提交，本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》何时解除？二、合同解除后违约责任如何承担？关于争议焦点一，本案中，被上诉要求解除案涉合同，并要求上诉人承担违约责任的理由有两点，一、因其贷款时，上诉人未将房屋进行备案登记，导致银行不能审批发放贷款；二、上诉人未在合同约定的时间交房，违约时间已超过90日。关于第一项理由，上诉人在2019年3月28日才办理了案涉房屋的备案登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。”之规定，被上诉人享有解除权，现庭审中，上诉人以此为由主张解除合同，符合合同的约定，该合同应解除。合同解除后上诉人不再具有向被上诉人交付房屋的义务。关于第二个焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，合同解除后，上诉人除退还被上诉人已付款277764元外，还应按中国人民银行同期贷款利率支付该款的利息，但上诉人不应对逾期交房承担违约责任。一审判定上诉人需按已付房款的10%承担逾期交房的违约责任，该认定不妥，本院依法改判。综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院依法予以支持；对原审判决认定事实不清部分，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5135号民事判决第一项、第二项，即，一、解除原告王耀斌与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11741）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王耀斌已付购房款272321元及维修基金5443元，共计277764元，并以未付款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2018年8月18日起至付清本息时止期间的利息；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5135号民事判决第三项、第四项，即，三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王耀斌违约金27776.4元；四、驳回原告王耀斌其余诉讼请求。三、驳回王耀斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5888元，减半收取2944元，二审案件受理费5888元，共计8832元，由原告王耀斌承担814元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担8018元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇一九年十二月二日法官助理陈瑶书记员刘世霞