福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初3675号 原告：莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组（以下简称北磨四组），住所地莆田市城厢区龙桥街道。 负责人：沈旭东，该小组组长。 委托诉讼代理人：黄丽仙，徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 被告：莆田市鑫诚实业有限责任公司（以下简称鑫诚公司），住所地莆田市城厢区龙桥街道。统一社会信用代码：91`````5P 法定代表人：黄文荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈德明、许丽清，福建聚华律师事务所执业律师。 原告北磨四组与被告鑫诚公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，于同年4月2日作出（2019）闽0302民初1059号民事判决。被告鑫诚公司不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）闽03民终1853号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于同年8月16日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北磨四组的委托诉讼代理人黄丽仙、徐丽娟和被告鑫诚公司的委托诉讼代理人陈德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北磨四组向本院提出诉讼请求：1、确认其与鑫诚公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月12日解除；2、判令鑫诚公司立即腾退并搬离《房屋租赁合同》项下的房屋，并将房屋交还给北磨四组；3、判令鑫诚公司支付自2018年10月起至交还房屋之日止的租金和按租金标准计算的占用费，并支付以租金为基数自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；4、本案诉讼费用由鑫诚公司负担。事实和理由：2008年1月1日，北磨四组（原名北磨社区居民委员会前埔居民小组）与鑫诚公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由鑫诚公司承租北磨四组所有的位于莆田市城厢区龙桥街道石室路1555号房屋；租赁期限自2008年1月1日起至2022年12月31日止；每月租金600元等内容。但自2018年10月起，鑫诚公司无故拖欠租金。多次催讨无果后，2019年1月8日，北磨四组向鑫诚公司发出《催收租金通知书》，通知鑫诚公司在收到通知书之日起2日内缴清拖欠的租金，否则依法解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。该通知书以邮递方式于2019年1月9日到达鑫诚公司，但鑫诚公司拒收。鑫诚公司的行为已构成严重违约，故请求判如所请。 鑫诚公司辩称，答辩人从未收到北磨四组的租金催讨，也没有收到任何通知；答辩人已支付了2018年10月的租金，是从2018年11月起没有支付租金，但不存在答辩人无故拖欠租金的情况，实际是北磨四组违约在先。根据《发票管理办法》和《租赁房屋合同》第四条的规定，开具租金发票是北磨社区第四小组的法定义务，也是合同义务。但租赁合同履行多年，北磨四组从未开具给答辩人租金发票，答辩人多次要求北磨四组按照合同约定出具租金发票，但其为了逃税拒不出具导致答辩人无法缴纳租金，违约责任应归责于北磨四组。本案《租赁房屋合同》第四条约定了北磨四组应当先出具有效发票，后答辩人支付租金，即双方对开具发票和支付租金的先后顺序已作约定，答辩人据此享有后履行抗辩权。同时，北磨四组提供的《关于黄文荣租赁北磨居委会第四小组集体公产的报告》是在沈旭东歪曲事实的情况下，骗取不明真相的部分老人签字形成，缺乏事实依据。综上，请求驳回北磨四组的诉讼请求。 北磨四组围绕诉讼请求依法提交了下列证据：一、《国家企业信用信息公示报告》、《证明》、房屋租赁合同，欲证明：1、北磨四组与鑫诚公司诉讼主体适格。2、双方签订《房屋租赁合同》，鑫诚公司租赁属北磨四组所有的坐落于龙桥街道石室路1555号房屋；租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日止；月租金为600元事实；二、《关于黄文荣租赁北磨居委会第四小组集体公产的报告》及《签到表》，欲证明北磨四组内部针对石室路1555号店面自2018年10月开始不缴纳房租事项进行决议，民主投票通过；三、《催缴房租欠款通知》及邮件材料、《催收租金通知书》及邮寄材料，欲证明：1、北磨四组依法行使自己的权利，对于鑫诚公司未缴纳房租的行为通过书面、电话的方式多次催告。2、在多次催告无效的情况下，北磨四组于2019年1月8日向鑫诚公司发出《催收租金通知书》，通知鑫诚公司在收到通知书两日内缴纳拖欠的租金，若逾期未支付，依法将解除双方签订的租赁合同。3、《催收租金通知书》于2019年1月9日到达鑫诚公司，但被拒收，视为悉知。四、收款收据，证明每次收房租都有开具相应的收款收据给鑫诚公司。 鑫诚公司对上述证据质证认为：对证据一的真实性无异议，但对租赁合同作个说明。该份合同约定有四个方面，租金支付方式是甲方出具有效的收款收据，乙方支付；第二，合同第五条中对发票税费作出说明，有效的收款收据就是发票。北磨四组中途解除合同，应按照合同中的约定对鑫诚公司的装修物进行折价评估以现金方式折价给鑫诚公司。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。该报告是跟黄文荣有恩怨的沈旭东所作的报告，里面的内容都不真实。不管是拖欠房租的原因还是拆围墙都不是事实。对证据三的真实性均有异议，2018年9月份送达的邮寄材料不真实，且没有收到，邮寄时间在前，催款单时间在后，两个时间明显矛盾。另外一个催款函，鑫诚公司也没有收到。且里面对催付租金的陈述不是事实。对证据四认为不是有效的收据，有效的收据应当是发票。 本院审查认为，鑫诚公司对证据一的真实性无异议，故可予以确认；证据二系北磨四组单方制作的，对鑫诚公司不具有约束力；证据三《催缴房租欠款通知》及邮件材料、《催收租金通知书》北磨四组未能提供证据证明鑫诚公司有收到，故不能产生相应的法律效果；证据四系承租人鑫诚公司出具的，且该公司也无异议，故真实性可以确认。 鑫诚公司为证实其抗辩主张，向本院提供下列证据：一、催讨出具有效房屋租金发票的函2张、邮件查单、邮件经转节目、EMS回执单一组，欲证明2018年12月19日，鑫诚公司向北磨四组发函催收发票，但是北磨四组至今不出具有效发票。2、建设银行明细账，欲证明鑫诚公司已经支付至2018年10月份的租金。 北磨四组质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，上述材料北磨四组没有收到，所有的邮件查询单都是寄给李建生的。北磨四组不知道李建生是何人，寄给沈旭东及沈爱金是鞋店签收的，具体是鞋店的什么人签收的，村民小组的负责人没有办法证明相关人的具体身份。证据二建设银行明细账可以看出支付租金的时间是2018年9月22日，北磨四组承认2018年9月份鑫诚公司有交纳房租。北磨四组主张的是2018年10月开始拖欠租金，该证据与北磨四组的主张没有关联性。 本院审查认为，证据一鑫诚公司提供的证据不足以证实北磨四组有收到其邮寄的材料；证据二北磨四组没有异议，其真实性可以认定。因双方签订的租赁合同约定按月支付租金，故该2018年9月份支付的应是9月份的租金。 根据上述审查认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：北磨四组原名莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会前埔小组（以下简称前埔小组）。2008年1月1日，鑫诚公司以“莆田市鑫诚社区发展有限公司”为名与前埔小组签订《房屋租赁合同》一份，约定：前埔小组将位于石室路1555号一层的房屋出租给鑫诚公司作为企业经营场所，房屋现状为水泥地面、普通白灰墙体、没有水电设施；租期自2008年1月1日起至2022年12月31日止；每月租金600元，租金的支付方式是前埔小组出具有效的收款收据，鑫诚公司按月以现金方式支付；鑫诚公司负责支付租赁房屋期间的水电费，前埔小组承担租赁期间的房产税、出租所得税及附加税、水电表立户费用及相关费用；因鑫诚公司水电管理使用不善造成的损失及维修费用由鑫诚公司负担；房屋租赁期间，如因国家建设、不可抗力因素导致必须终止合同的或如因前埔小组中途要求解除合同的，需按鑫诚公司的投资总额如数赔偿给鑫诚公司；如鑫诚公司中途要求解除合同，租金按合同约定支付给前埔小组；租赁期满，房屋内可移动的装修物品归鑫诚公司，不可移动的装修物品经双方协商作价或经有权部门按时价评估作价后以现金方式全额退还给鑫诚公司；本协议双方签字之日起生效等内容。后前埔小组依约将涉案房屋交付给鑫诚公司，鑫诚公司支付截至2018年9月30日止的租金，对2018年10月1日起的租金未能支付。前埔小组对鑫诚公司已缴纳的租金开具了收款收据。2019年1月1日，鑫诚公司分别向沈旭东、沈爱金、李建生、李金华邮寄《催讨出具有效房屋租金发票的函》，该些收件人由自己划他人代收上述函件。其中寄给北磨四组组长沈旭东的函件快递回执注明收件人为鞋店，收件时间为2019年1月2日。后双方因合同履行问题产生争议，致引起诉讼。 本院认为：北磨四组（前埔小组）与鑫诚公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。因合同第四条明确约定每月租金600元，租金支付方式为北磨四组出具有效的收款收据，鑫诚公司按月以现金的方式支付。即鑫诚公司支付租金的前提是北磨四组出具有效的收款收据。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”和第二十条：“所有单位和从事生产经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款人取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。”的规定，因双方均系单位，双方之间的房屋租赁关系属于从事其他经营活动，故这里有效的收款收据应是指正式的税务发票。但因北磨四组一直未能按约定提供正式发票，故鑫诚公司依约享有后履行抗辩权，即有权拒绝支付租金。如上分析，因北磨四组违约在先，故其无权提前解除租赁合同。其现要求确认其与鑫诚公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月12日解除；鑫诚公司立即腾退并搬离《房屋租赁合同》项下的房屋，并将房屋交还给北磨四组；由鑫诚公司支付自2018年10月起至交还房屋之日止的租金和按租金标准计算的占用费，并支付以租金为基数自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，均缺乏依据，本院均不予支持。其可在开具租金发票后另行要求支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(98761,0)?)》第六十四条(?javascript:SLC(98761,64)?)第一款规定，判决如下： 驳回莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组的诉讼请求。 案件受理费人民币550元，由莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  林建华 人民陪审员  林素红 二Ｏ一九月年十二月九日 书记员江琦敏 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。 《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 第二十条所有单位和从事生产经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款人取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 -8-