湖北省宜昌市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)鄂05行终186号 上诉人（原审原告）张代红，女，汉族，1952年2月10日出生，住宜昌市伍家岗区。 委托诉讼代理人王志伟，北京京平律师事务所律师。一般授权代理。 被上诉人（原审被告）宜昌市西陵区住房保障服务中心(原西陵区房屋征收与补偿办公室)，住所地：宜昌市西陵二路50号。统一社会信用代码12420502588247070B。 法定代表人黄圣民，该中心主任。 委托诉讼代理人王永生，该中心政策法规科科长。一般授权代理。 委托诉讼代理人李见顺，湖北民基律师事务所兼职律师。一般授权代理。 上诉人张代红因诉被上诉人宜昌市西陵区住房保障服务中心房屋征收补偿行政协议一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502行初32号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审查明：2015年10月16日，宜昌市西陵区人民政府作出西房征决字〔2015〕6号《房屋征收决定书》，决定征收环城南路片区三期棚户区改造项目建设范围内的房屋，原告位于元亨街7号的房屋在征收范围内，该征收决定于次日进行了公告。2015年10月17日，被告发布《关于协商选定环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构的通知》，向征收范围内的被征收户公布了备选的房屋征收评估机构名单，采用收集征求意见表的方式协商选定了评估机构。2015年10月28日，被告发布了《关于环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收评估机构征求意见结果的公示》，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司被推荐为涉案房屋征收评估机构。2015年10月29日，被告发布《关于对环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收范围内调查结果的公示》；同年10月30日，被告发布《关于对环城南路片区三期棚户区改造项目征收范围内房屋分户初步评估结果的公示》。上述调查结果和初步评估结果均在涉案房屋征收范围内向包括原告在内的被征收人进行了公示。《国有土地上房屋征收初步评估结果表（元亨街7号）》显示，原告张代红房屋建筑面积为69.34㎡，证载用途为住宅，评估单价为6715元/㎡，评估总价为465618.00元。原告未在公示规定的期限内提出异议。2015年11月8日，评估机构正式出具《房屋征收分户评估报告》，原告涉案房屋估价时点为2015年10月17日，评估总价为465618.00元，与初步评估结果一致。 2018年4月25日，原告张代红与被告签订了第H3564号《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收补偿协议》（以下简称第H3564号《房屋征收补偿协议》），补偿房屋为元亨街7号，房屋用途为住宅，产权登记面积为57.64平方米，实际认定面积为69.34平方米；补偿方式为货币补偿，总金额为602136.12元（其中包括原告在2018年5月10日前将房屋交付被告拆除，被告给予原告奖励5000元）。原告张代红在涉案补偿协议上签字并捺印。协议签订后，被告于2018年5月3日按照约定向原告全额支付了补偿款人民币602136.12元。之后，原告认为被告与其签订的房屋征收补偿协议存在明显不当，遂于2019年4月向原审法院提起行政诉讼，请求法院依法判决：1、将原被告双方签订的第H3564号《房屋征收补偿协议》中第二条第一项变更为，按照签订协议时同地段同类住宅的房地产市场价格确定，即房屋补偿费变更为69.34㎡×1.3万元/㎡=901420元；2、将协议中第二条第四项“其他房补偿费”变更为，21.8㎡×3251元/㎡－21.8㎡×610元/㎡=57582.8元；3、被告支付原告从征收之日起到签订协议时止的经营性损失3000元/月×30=90000元；4、被告支付原告安置商品房奖励费69.34㎡×6926万元/㎡×3%=14407.46元；5、被告对原告安置房由北辰明珠小区变更为原地还迁安置；6、依法由被告承担本案诉讼费。 同时查明：1、由于2019年机构改革，西陵区房屋征收与补偿办公室更名为宜昌市西陵区住房保障服务中心。2、原告在庭审中自述，其自2016年回宜昌与被告洽谈拆迁事宜，因不服被告对于房屋性质的认定，而长时间未达成房屋征收补偿协议。 原审认为，本案审查的被诉行政行为是被告与原告签订的第H3564号《房屋征收补偿协议》。原告对被告西陵区征收办具有签订《房屋征收补偿协议》的法定职责无异议。本案的争议焦点为：第H3564号《房屋征收补偿协议》是否存在明显不当，导致协议符合可变更或可撤销的情形。 一、关于被征收房屋评估时点的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”故被告按照2015年征收决定公告的时点评估补偿价格符合法律规定的要求。且双方自2016年起即开始协商征收补偿事宜，原告已表示因其不满房屋性质认定而未在期限内签约，原告针对延迟签约的责任在于被告的意见并未提交相应证据，原审法院不予采纳。原告关于应以签订协议的时间为评估时点的意见，于法无据，原审法院不予支持。 二、关于其另有砖木结构附属物是否应按照合法房屋予以补偿的问题。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定：“被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”第十五条第二款规定：“对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”故原告关于其另有砖木结构21.8平方米的房屋应按合法建筑补偿的主张，未提供该部分为合法建筑或批准修建的证明材料，无事实及法律依据，原审法院不予支持。 三、关于是否应给予原告停产停业损失补偿的问题。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。”原告房屋权属证明性质为住宅，且无营业执照，纳税凭证中纳税人亦非原告且未持续到征收时，原告关于其房屋系经营性用房应补偿停产停业损失的主张，证据不足，原审法院不予支持。 四、关于应否原地还迁安置的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》也写明补偿方式为“货币补偿或产权调换”，即两种形式由被征收人选择其一。原告在签订征收补偿协议时已自行选择了货币补偿的方式，并足额领取了补偿款。北辰明珠房屋系原告购买的房屋而非产权调换房屋，故原告要求将北辰明珠的房屋置换至被拆迁区域的请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。 五、关于安置商品房奖励费的问题。原被告双方签订的征收补偿协议中约定，“乙方（原告）在2018年5月10日前将房屋交付甲方（被告）拆除，甲方给予乙方奖励5000元”，原告已实际领取了搬迁奖励，故原告关于搬迁到北辰明珠小区应另给予搬迁奖励的请求，无事实及法律依据，原审法院亦不予支持。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”因原告提供的证据不能证明第H3564号《房屋征收补偿协议》签订时存在前述可予变更的法定情形，故原告关于变更协议内容的诉请，原审法院依法不予支持。原告作为完全民事行为能力人，自行签订了第H3564号《房屋征收补偿协议》，且协议签订后，双方均已实际履行了协议中的义务，故签订第H3564号《房屋征收补偿协议》，应视为双方真实意思表示。该协议事实清楚，程序合法，符合法律法规的规定，应属合法有效，对原、被告双方都具有法律约束力。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告张代红的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告张代红负担。 张代红不服，向本院提起上诉称：一、针对上诉人第一项诉讼请求，一审法院只简单的照搬《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，就认为应按照征收决定公告之日为评估时点对房屋进行评估属于以偏概全，没有考虑实际因素。本案征收决定公告日期是2015年10月17日，征收安置补偿方案第七条规定的签约期限是自征收决定公告之日起120日内。而本案协议签订时间是2018年4月25日，距房屋征收决定公告已过2年半之久，在这2年半时间里，宜昌乃至全国的房地产市场价格明显大幅度上涨，且本案导致上诉人迟延签约并获得补偿的责任在于被上诉人，被上诉人理应承担延迟签约的责任。在此情况下，上诉人要求按照2018年4月25日签订协议时的房地产市场价格进行补偿的诉求符合法律规定。二、针对上诉人第二项诉讼请求，一审法院错误理解了上诉人的诉请。上诉人并未要求该砖木结构建筑按照房屋的补偿标准进行补偿，而是提供了同片区邻居的房屋补偿协议，用以证明同样的砖木结构建筑，被上诉人给予上诉人邻居的补偿单价远远高于上诉人，被上诉人对上诉人的补偿显失公平。三、上诉人房屋一直用于出租，有稳定的收入来源，对此，上诉人提供了营业执照及税务登记表，证明涉案房屋用于出租，租户依法取得了营业资格并实际用于经营。根据征收补偿安置方案第六页第九项之规定，停产停业损失由房地产价格评估机构出具的评估报告确定，被上诉人征收时应对上诉人房屋实际用途进行调查核实并对实际损失予以补偿。一审法院对上诉人的第三项诉讼请求事实认定错误。四、按照被上诉人征收补偿原则，凡是搬迁到北辰明珠小区的拆迁户，均按照被征收房屋建筑面积乘以被征收范围内住宅房屋评估平均单价乘以百分之三给予搬迁奖励费，而被上诉人并未支付上诉人此项奖励，明显对上诉人不公平，故应当变更补偿协议。五、根据《国有土地上征收与补偿条例》第二十一条第三款的规定，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收方应该提供改建地段或就近地段的房屋。本案上诉人原选择在改建地段就地还迁，但被上诉人却未同意，而是在北辰明珠小区对上诉人进行安置。但被上诉人与上诉人邻居也签订了与上诉人内容一致的协议，双方约定产权调换的房屋却位于环城东路与献福路交汇处。故上诉人也要求变更协议，请求被上诉人提供环城东路与献福路交汇处的房源。六、被上诉人对于上诉人装饰装修以及附属物部分的补偿金额明显低于其提供的《装修、附属物评估报告单》，补偿协议中显示该部分补偿金额为29004元，但评估报告单上该部分补偿金额共计为32641元，被上诉人按照29004元的标准给予上诉人补偿明显不公。综上，涉案房屋征收补偿协议存在明显不当，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条的规定，理应进行变更，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，并将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求，由被上诉人支付本案诉讼费。 被上诉人宜昌市西陵区住房保障服务中心辩称：一、被上诉人为公共利益需要开展国有土地上房屋征收与补偿，征收过程公开透明，程序合法。二、涉案房屋征收补偿协议系上诉人自愿与被上诉人依法订立，上诉人完全能够理解协议的内容并预见订立协议的后果，其出于真实意思表示而对权利义务予以处分，该协议的合法有效性应得到法院支持。三、上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，即当事人双方签订的涉案房屋征收补偿协议不符合可撤销、可变更的条件。1、上诉人被征收房屋的价值是依法评估确定的，与同一时期、同一征收范围内的被征收房屋价值相同。且上诉人在法定期限内没有就涉案房屋评估结果申请复核，现提出变更涉案房屋补偿价值的请求没有法律依据。2、上诉人所称21.8平方米砖木结构房屋，并非证载房屋的组成部分，而是上诉人自行建造、相对独立的构筑物，被上诉人已经对其进行评估并对上诉人进行了合理补偿。3、涉案房屋证载用途为住宅，上诉人提出支付经营性损失的请求没有事实和法律依据。4、上诉人提出的安置商品房奖励费属于其臆造的补偿项目与补偿标准，没有事实和法律依据。5、上诉人在自愿选择货币补偿后，又提出原地还迁安置的请求没有法律依据。四、被上诉人在上诉人不符合奖励政策的情况下，仍为上诉人发放了5000元奖励费。五、在上诉人已选择货币补偿的情况下，被上诉人仍为上诉人提供了北辰明珠小区安置房房源，充分保障了上诉人的利益。综上，涉案房屋征收补偿协议系双方依法订立，合法有效，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 原判所载明的证据材料均已随案移送本院。本院根据本案有效证据所认定的案件基本事实与原判无异。 本院认为，本案被诉的行政行为是被上诉人与上诉人2018年4月25日签订的第H3564号《房屋征收补偿协议》，上诉人对于被上诉人具有签订国有土地上房屋征收补偿协议的法定职责并无异议，二审当事人争议的主要焦点在于：第H3564号《房屋征收补偿协议》是否存在明显不当，是否符合法定的可变更或可撤销的情形。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据前述法律规定，结合上诉人在一、二审的诉讼理由，本院对于涉案的第H3564号《房屋征收补偿协议》是否符合可变更或可撤销的情形逐一分析如下： 一、关于被征收房屋的评估时点问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”上诉人位于西陵区元亨街7号的房屋在宜昌市西陵区人民政府作出的西房征决字〔2015〕6号《房屋征收决定书》所确定的征收范围内，该房屋征收决定公告时间为2015年10月17日，评估机构按照该公告的时点对上诉人的房屋价值进行评估符合法律规定。 上诉人主张应按照协议签订时同地段同类住宅的房地产市场价格来确定评估单价，对此，本院认为：1、上诉人称协议延迟签订完全是被上诉人的原因造成，对其主张上诉人并未提交相应证据予以证明。且上诉人在一、二审阶段均不否认其与被上诉人工作人员2016年即存在协商的事实，只是由于对房屋性质的认定存在争议，才导致当时未能签订协议。上诉人要求按照签订协议时点来确定评估单价，并无法律依据。2、上诉人签订补偿协议时并未对其房屋评估时点和单价提出异议，其对协议签字确认，即包括对评估时点的认可。因此，上诉人以该主张为由请求变更协议，本院不予支持。 二、关于21.8平方米砖木结构的房屋补偿单价是否合理的问题。评估机构对该21.8平方米房屋的评估单价确定为610元/㎡，上诉人提交了汪家二巷7号某被征收人的房屋征收补偿协议，主张应将该部分房屋的补偿单价变更为3251元/㎡。对此，本院认为：1、根据被上诉人提交的证据，上诉人该21.8平方米的房屋并非其房屋所有权证证载面积内的房屋，而是上诉人自行搭建，且未取得审批手续。评估机构对该部分房屋给予适当补偿并无不当。2、汪家二巷7号属于环城南路片区四期棚户区改造项目征收范围，而上诉人元亨街7号的房屋属于环城南路片区三期棚户区改造项目征收范围，虽均属环城南路征收片区，但征收决定公告时间不同，评估时点亦就不相同，评估单价自然存在差异。3、被上诉人在二审阶段对于同类性质房屋为何单价存在较大差异也作出了解释，称：汪家二巷7号与上诉人房屋所在的元亨街7号并非同一征收项目，且由于房屋结构、成新率、位置不同，同一性质房屋单价会存在较大差别，即使是同一地段房屋也会存在差别。被上诉人所作解释客观合理。据此，上诉人以此为由请求变更协议，对其主张本院不予支持。 三、关于是否应给予上诉人停产停业损失的问题。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条规定：因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。上诉人房屋所有权证载明的房屋用途为住宅，其提供的营业执照载明的住所也非被征收房屋，故上诉人要求给予其停产停业损失的主张因不符合法定条件，本院不予支持。 四、关于上诉人购买了北辰明珠小区的安置房，是否应按照被征收房屋的建筑面积乘以被征收范围内住宅房屋的评估平均单价乘以百分之三，享受搬迁奖励费的问题。上诉人元亨街7号的房屋属于环城南路片区三期棚户区改造项目征收范围，《环城南路片区三期棚户区改造项目房屋征收安置补偿方案》并未规定此项奖励政策，据此，上诉人该主张并无相应的政策依据，且根据上诉人与被上诉人签订的协议内容来看，上诉人已获得5000元的搬迁奖励费。 五、关于上诉人是否应原地还迁的问题。原审判决对此已进行了详细分析论述，本院对原审判决的观点予以认同，不再赘述。 六、上诉人在二审诉讼中称，其获得的装修及附属物补偿金额低于评估公司提供的《装修、附属物评估报告单》载明的补偿金额的问题。应本院要求，宜昌市德信房地产咨询评估有限公司于2019年11月25日专门出具了情况说明，该情况说明称：上诉人在诉讼中提供的房屋坐落位置载明为元亨街10-101号，评估金额确定为14978元的《装修、附属物评估报告单》，上诉人在报告单出具当日即口头提出了异议，认为该报告单载明的房屋坐落地址不对，评估有漏项。评估公司工作人员立即现场对上诉人房屋装修、附属物进行了复核，并于当日重新出具了一份《装修、附属物评估报告单》，将房屋坐落位置修改为元亨街7-301号，评估金额确定为29004元。并告知上诉人之前所出报告无效，以新出具的报告结论为准。本院根据该情况说明，对上诉人与被上诉人在一审诉讼中所提交的《装修、附属物评估报告单》进行了比对，确定评估公司对前后两份《装修、附属物评估报告单》的内容描述属实，且上诉人提供的报告单评估公司未盖章，被上诉人提供的报告单有评估公司盖章，上诉人与被上诉人签订的协议中载明的室内装饰装修补偿费为29004元，与被上诉人提交的《装修、附属物评估报告单》载明的补偿金额一致。据此，上诉人所持有的《装修、附属物评估报告单》应为无效的评估报告单，上诉人依据该报告单称其装修、附属物部分补偿金额有误的主张不能成立。 综上，上诉人的上诉理由均不能证明其与被上诉人签订的第H3564号《房屋征收补偿协议》存在明显不当，符合法定的可变更或可撤销的情形，故上诉人的主张本院不予支持。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张代红负担。 本判决为终审判决。 审判长 甘 杨 审判员 胡振元 审判员 曹 斌 二〇一九年十二月二日 书记员 陈 悦