湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初8182号原告：张庆，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍地湖北省仙桃市，原告：余亚琴，女，1990年3月10日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，委托诉讼代理人：黄玮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴欣，北京大成（武汉）律师事务所实习律师。被告：武汉旅华联房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖生态旅游风景区碧波宾馆内。法定代表人：韩延胜，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。原告张庆、余亚琴与被告武汉旅华联房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和被告旅华联房地产公司的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年10月1日起至达到交房条件之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，截止2019年7月31日暂计违约金为31654.8元）；2本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告应于2018年9月30日之前交房，并达到合同第九条规定的房屋交付使用条件，然而被告未按合同约定接入正式电，本案房屋仅有基地建工的临时用电，没有接入城市正常供电网络，原告在供电局也没有对应户号，无法正常缴纳电费。随着装修和入住的人数增多，临时电电压负荷过大，经常出现电压不稳定的情况，也经常导致电梯使用异常和故障，给原告人身安全，电梯以及家电的正常使用带来隐患，严重影响了原告的生活，被告的行为已经严重违反了原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》，原告为维护自身利益诉至法院。旅华联房地产公司辩称：一、原告起诉状中所述与事实不符。旅华联房地产公司如期按约交房后，并非“使用第三方私人公司的非正式用电”。原告诉称供电不能满足居民正常生活要求且给其造成损失没有事实依据。二、旅华联房地产公司按期如约交房，不构成逾期交房的违约。三、旅华联房地产公司因供电瑕疵需要承担的责任应为修复责任、赔偿损失的责任。关于修复责任的承担，现旅华联房地产公司已全面承担修复责任。关于赔偿损失的责任，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告没有提供证据证明其因供电瑕疵问题受到损害，也没有证据证明其实际损失金额是多少，而事实上从交房至今，原告使用的电费一直由旅华联房地产公司承担。旅华联房地产公司积极承担了修复责任，也愿意赔偿原告的实际损失。请求法院对原告的实际损失金额进行依法认定。本院经审理认定事实如下：2017年7月22日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于武汉市江夏区庙山开发区庙山村东方雨林房屋一套，购房款为1046546元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5.供电：交房同期达到使用条件。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告支付了购房款项。2016年3月15日被告与湖北盛世南方电力工程有限公司签订供电施工合同，合同约定被告将东方雨林房地产开发项目正式供电，委托湖北盛世南方电力工程有限公司施工，工程内容和范围包括：1、东方雨林项目小区进线电源（由供电局制定的接驳点至东方雨林小区开闭所、公用各配电室、专用各中心配电室）。2.公用部分，其中包括协调办理2304户住户的一户一表设计、安装、调试，移交武汉市供电公司管理，用户的电表集中安放于电气竖井内。办理每户表后断路器及公用桥架电缆通道采购安装施工。办理电表每户过户手续以及与供电部门协调火灾漏电报警探测器的安装等内容。同时合同约定东方雨林供电工程总包干价3446万元。被告为上述供电施工合同已付湖北盛世南方电力工程有限公司工程款2412万元。2018年2月，涉案东方雨林项目10KV电力工程经验收合格。2018年9月10日，旅华联房地产公司取得涉案房屋的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。案涉东方雨林项目开发商被告未能按合同约定办理完有关行业单位认可的正式供电相关手续后积极采取了补救措施，在重新施工的同时向原告提供了临时用电，并支付了原告的临时用电费用，并在庭审中明确表示不要求原告向其支付垫付的临时用电期间的电费。另查明，2018年9月30日，原告办理了收房手续。2019年8月23日，被告完成东方雨林项目入网供电手续。上述事实，有当事人的当庭陈述及其提交《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市留言板上供电公司对于旅华联房地产公司的违规用电说明、工程竣工验收工作单、电费缴费业务单、用电（业扩）报装项目送电工作单，被告与湖北盛世南方电力工程有限公司签订的供电施工合同及付款凭证等证据并经质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，按照合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实，并结合诉辩双方的理由以及我国有关的法律规定，现围绕双方当事人争议焦点详述如下：关于供电的标准问题。首先应对合同约定的供电标准依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付能保证正常使用，即使用无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时临时用电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的供电标准应理解为正式用电，而不是临时用电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中的《武汉市商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则。依据双方签订的买卖合同第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电设施质量要求的约定，应将该供电标准理解为正式供电。被告至2019年8月23日前未举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件，其虽按约定的时间交付案涉房屋，且为业主提供了用电并支付了相关费用，但临时用电不符合双方合同约定的交付条件。综上所述，本院认定案涉房屋不具备合同约定的“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；供电：交房同期达到使用条件”的交付使用条件，被告应当承担一定的违约责任。关于违约金的计算问题。对于逾期未交房的，作为买受人可以依照合同约定主张出卖人承担交房的违约责任。但对于买受人接收了未达到交房条件的房屋，出卖人该如何承担责任，合同未作明确约定。未交付房屋导致承担逾期交房违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，是房屋使用权行使不能；而交付的房屋不符合交付条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。被告至2018年9月30日交付案涉房屋时未完全达到交付条件，构成了原告房屋使用权的影响，即房屋使用权存在瑕疵，非使用权行使不能。原告未举证证明其具体损失金额，本院综合考虑涉案房屋交付后存在使用权瑕疵、该房屋现已接通正式居民用电以及被告不要求涉案房屋购房人向其交纳临时用电期间的电费等因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以酌情主张1000元，对其超出该部分的诉讼请求不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告武汉旅华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张庆、余亚琴损失1000元；二、驳回原告张庆、余亚琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592元，减半收取296元，由被告武汉旅华联房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘晓二〇一九年十二月八日书记员  郭栗