黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9026号上诉人（一审被告）：穆成伟，男，1968年10月8日出生，汉族，无固定职业，住辽宁省大连市沙河中区。委托诉讼代理人：任辉，黑龙江岳华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：哈尔滨齐鲁国际大酒店有限公司，住所地哈尔滨市南岗区赣水路1号。法定代表人：刘天林，董事长。委托诉讼代理人：佟咏，北京市未名（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市南岗区清水海龙湾食品饮料批发部，经营地黑龙江省哈尔滨市南岗区赣水路1号，经营者:李增慧，女，1989年5月8日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：李世忠，黑龙江青天律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市南岗区清水海龙湾餐饮料理店，经营地黑龙江省哈尔滨市南岗区赣水路1号2层。经营者：张田田，女，1986年6月12日出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：李世忠，黑龙江青天律师事务所律师。一审被告：王莉，女，1965年5月2日出生，无固定职业，住辽宁省大连市沙河中区。上诉人穆成伟因与被上诉人哈尔滨齐鲁国际大酒店有限公司（以下简称齐鲁酒店）、哈尔滨市南岗区青水海龙湾食品饮料批发部（以下简称批发部）、哈尔滨市南岗区青水海龙湾餐饮料理店（以下简称料理店）、一审被告王莉合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初2706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人穆成伟委托诉讼代理人任辉，被上诉人齐鲁酒店委托诉讼代理人佟咏，被上诉人批发部、料理店共同委托诉讼代理人李世忠到庭参加诉讼。一审被告王莉经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆成伟上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、因主体不适格，一审判决认定事实不清。王莉接受穆成伟委托在2013年3月21日租赁合同上签字，该合同承租方为穆成伟，故王莉作为本案当事人主体不适格。二、超出诉讼请求判决，一审判决认定事实不清。一审判决解除齐鲁酒店与穆成伟于2012年12月31日签订的房屋租赁合同，属于超出诉讼请求判决。2012年和2013年的两份租赁合同，出租方承租方均相同，2013年的租赁合同签订已经取代了2012年签订的租赁合同，2012年的租赁已经终止，依法不具有法律效力，不存在解除问题。三、片面理解止付裁定，认定案件事实错误。一审判决认定“穆成伟在收到哈尔滨市中级人民法院止付裁定后未按裁定要求将房屋租金存入法院指定的账户，穆成伟、王莉的答辩理由不成立，不予支持”，解除齐鲁酒店与穆成伟签订的租赁合同属于事实不清。首先，未支付租金是基于齐鲁酒店拖欠济南青水日本海餐饮有限公司工程款。穆成伟多年来一直与齐鲁酒店的法定代表人刘天林协商工程款的给付问题，并主张债务抵销。其次，未支付租金是基于穆成伟实际出资并经营的料理店收到哈尔滨市中级人民法院的止付裁定。虽然收到止付裁定后未按裁定要求将房屋租金存入法院指定账户，法院依法应对料理店采取执行措施，一审法院未对止付裁定全面理解，而主观臆断，割裂事实，作出片面的理解，认定错误的案件事实。四、一审法院剥夺了穆成伟行使抵销权的权利。《合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务进行抵销，但依照法律规定或者依照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销债务，应当通知对方，通知自到达对方时生效。一审中，穆成伟已经就上述事实举示了证据，而一审判决以该债务协议所述债权目前正在法院审理当中，尚未确定债权是否成立，对于不确定的债务在双方未约定可以抵销租金的情况下，不能抵销应付的到期租金为由认定穆成伟主张债务抵销不符合法律规定。依据《合同法》第九十九条和第一百条关于互负债务行使抵销权的规定，没有要求主张抵销的债务必须是依法已经确定的债务，诉前一方可以通过以通知的形式行使抵销权，一审穆成伟已经提供了证据证明多次与齐鲁酒店负责人提出抵销互负债务，齐鲁酒店的负责人表示同意，约定抵销权已经成立。另依据对正在审理的债权穆成伟可以当庭行使抵销权作为抗辩理由。即便是一审法院的认定，穆成伟已经明示一审法院，该债权已经先于本案在同一法院开庭审理，一审法院应该在先于本案起诉的债权确认后，再确定穆成伟是否具有抵销权的行使权利，但一审法院断章取义，不顾同一法院的两个案件审理结果存在相互关联，急于判决，显然有失公正，剥夺了上诉人的抗辩权。齐鲁酒店辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。齐鲁酒店与穆成伟及王莉签订了房屋租赁合同，王莉是本案的适格被告，一审法院也是围绕着齐鲁酒店的诉讼请求进行审理。穆成伟所提及的执行裁定，其并没有履行主张的债务抵销，不符合法律规定。批发部辩称：批发部与本案没有关联性，不是本案的适格主体。料理店辩称：认定料理店承担连带给付责任，属认定案件事实不清。王莉未提交书面答辩意见。齐鲁酒店向一审法院起诉请求：1.解除齐鲁酒店与穆成伟、王莉签订的《房屋租赁合同》，穆成伟、王莉、料理店、批发部向齐鲁酒店交付房屋，并在判决生效后立即从南岗区赣水路1号二层迁出；2.穆成伟、王莉支付房屋租赁2,682,675.06元及违约金796,875元（截止2018年12月5日止）并按每日4110元房屋租金标准和每日1250元违约金标准向齐鲁酒店支付租金至迁出和给付之日止；3.穆成伟、王莉支付水、电、气、供暖费381,217.02元（截止2018年11月末）；4.批发部、料理店对上述欠款承担连带给付责任。一审法院认定事实：穆成伟、王莉是夫妻关系。穆成伟与齐鲁酒店上级主管单位领导刘天林个人于2010年11月26日，签订了《清水海国际料理哈尔滨中山路齐鲁店项目合作意向书》，该意向书确定在齐鲁酒店经营场所二楼开设清水海国际料理店餐厅。该意向书签订后，并没有实际履行。2012年12月31日齐鲁酒店与穆成伟签订《哈尔滨齐鲁国际大酒店有限公司房屋租赁合同》，合同中约定，穆成伟租赁哈尔滨市南岗区赣水路1号齐鲁大厦2194.83平方米房屋，租期为2013年1月1日至2022年12月31日，年租金150万元，并每一个租赁期上浮30%至60%，供暖费年105,000元、经营期间的水、电、燃气费及电话网络等费用由穆成伟承担。2013年3月21日，就租金金额穆成伟经与齐鲁酒店上级单位领导多次协商后，确定了年租金不再上浮后，穆成伟委托王莉，签订了《哈尔滨齐鲁国际大酒店有限公司房屋租赁合同》，合同中约定，王莉租赁哈尔滨市南岗区赣水路1号齐鲁大厦内主楼二层2194.83平方米房屋，第二份合同与第一份租赁合同除租金不再上浮外，其他均相同。在两份合同中第十条违约条款约定为：乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收违约金。齐鲁酒店提出，截止2018年11月末共欠齐鲁酒店房屋租金2,682,675.06元及水、电、气、供暖费计381,217.02元，穆成伟、王莉、料理店、批发部对欠款数额均无异议。现租赁房屋使用人为料理店，料理店及穆成伟均承认，料理店系穆成伟实际出资并实际控制。另查，2017年7月26日，哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01执701号之六、（2017）黑01执350号之六执行裁定书，裁定：扣留、提取被执行人齐鲁酒店出租料理店2016年1月1日至2022年7月1日六年房屋租金（案件履行完毕通知停止扣留、提取），料理店不得向齐鲁酒店支付租金。2、被执行人齐鲁酒店出租料理店的房屋每年的租金，料理店应及时将租金存入户名黑龙江省哈尔滨市中级人民法院，账号：08×××97，开户行：中国农业银行哈尔滨昆仑支行。该裁定送达给料理店后，穆成伟、王莉、料理店、批发部均未向齐鲁酒店交纳此后的房租，亦未按（2016）黑01执701号之六、（2017）黑01执350号之六执行裁定书向哈尔滨市中级人民法院交纳房租。一审法院认为,齐鲁酒店与穆成伟、王莉签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，主体适格，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，依法予以保护。穆成伟、王莉拖欠租金不付，齐鲁酒店要求解除与穆成伟、王莉的签订租赁合同，符合双方租赁合同中的约定，请求合理，予以支持。关于穆成伟、王莉答辩称齐鲁酒店欠其工程款，要求予以抵销房屋租金，及不给付房租是按哈尔滨市中级人民法院裁定的要求，不属于违约的答辩主张。穆成伟、王莉提供的是2019年3月5日由济南清水日本海餐饮有限公司出具的债权转让通知书，通知齐鲁酒店济南清水日本海餐饮有限公司对齐鲁酒店所享有的债权全部转让给穆成伟，但该债权转让协议上写的作出日期是2019年3月5日，齐鲁酒店请求给付的租金发生在2018年12月5日前，即在债权转让协议作出前，穆成伟、王莉已经欠付租金，发生了违约行为，该债权协议所述的债权，目前正在审理中，尚未确定债权是否成立，对于不确定的债权，在双方未约定可以抵销租金的的情况下，不能抵销穆成伟、王莉应交付的到期租金，在收到哈尔滨市中级人民法院的止付裁定后，亦未按裁定要求将房屋租金存入法院指定的账户，故穆成伟、王莉的答辩理由不能成立，对此不予支持。关于穆成伟、王莉提出的济南清水日本海餐饮有限公司与本案齐鲁酒店因装修款纠纷的案件，案件的当事人与本案的当事人并不相同，与本案没有关联，穆成伟、王莉要求与本案合并审理的请求，不符合法律规定，对此不予支持。齐鲁酒店要求穆成伟、王莉、料理店、批发部向齐鲁酒店交付房屋并迁出，但齐鲁酒店未举证证明批发部占用、使用租赁房屋，齐鲁酒店要求批发部迁出并交付房屋，证据不足，不予支持，齐鲁酒店要求穆成伟、王莉、料理店应当履行向齐鲁酒店交付房屋，并从租赁房屋中迁出的义务，请求合理，予以支持。齐鲁酒店要求穆成伟、王莉给付拖欠截止2018年11月末共欠齐鲁酒店房屋租金2,682,675.06元及水、电、气、供暖费计381,217.02元，穆成伟、王莉、料理店、批发部欠付租金及水、电、气、供暖费的事实及数额均予以认可，齐鲁酒店的请求，证据充分，请求合理，予以支持。关于齐鲁酒店要求穆成伟、王莉给付违约金796,875元（2013年1月1日起至2018年12月5日止），穆成伟答辩认为违约金约定过高，要求按实际损失的30%予以调整，一审法院认为租赁协议中约定的违约金为租金每逾期一日，按月租金的1%加收违约金，即每日的违约金为1250元，一年的违约金为456,250元，违约金为年租金的30.42%，齐鲁酒店请求的违约金数额是按双方约定计算的违约金2,656,250元的三分之一，其请求的违约金与年租金比例为10%左右，齐鲁酒店已自行降低了请求的违约金的数额，齐鲁酒店的请求并不过分高，穆成伟答辩要求降低违约金的请求，不符合法律规定，不予支持，齐鲁酒店请求的违约金数额合理，予以支持。齐鲁酒店要求穆成伟、王莉按日租金4110元给付租金至迁出日止，请求合理，但数额不准确，一审法院予以调整。齐鲁酒店要求穆成伟、王莉按每日1250元违约金标准向齐鲁酒店支付至迁出日止，因双方间的合同已经解除，故违约金的请求没有合同和法律依据，对此不予支持。关于齐鲁酒店要求批发部及料理店承担连带给付责任，因实际使用租赁的房屋的为料理店，齐鲁酒店未提供证据证明批发部使用了租赁房屋，故料理店应对上述款项承担连带给付责任，齐鲁酒店要求批发部承担连带责任的请求，证据不足，对此不予支持。判决:一、解除齐鲁酒店与穆成伟于2012年12月31日签订的位于哈尔滨市南岗区赣水路1号齐鲁大厦2194.83平方米房屋的租赁合同（合同编号：哈齐鲁租字第001号），解除齐鲁酒店与王莉于2013年3月21日签订的位于哈尔滨市南岗区赣水路1号齐鲁大厦内主楼二层2194.83平方米房屋的租赁合同；二、穆成伟、王莉、料理店于本判决生效后三十日内将位于哈尔滨市南岗区赣水路1号齐鲁大厦内主楼二层2194.83平方米房屋交付给齐鲁酒店，并从该房屋迁出；三、穆成伟、王莉于本判决生效之日起十日内给付齐鲁酒店房屋租金2,682,675.06元（截止2018年12月5日止）；四、穆成伟、王莉于本判决生效之日起十日内给付齐鲁酒店违约金796,875元（截止2018年12月5日止）；五、穆成伟、王莉于本判决生效之日起十日内给付齐鲁酒店水、电、气、供暖费381,217.02元（截止2018年11月末）；六、穆成伟、王莉按于2018年12月5日起按日租金4109.59元给付齐鲁酒店租金至迁出日止；七、料理店对上述款项承担连带给付责任；八、驳回齐鲁酒店的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉合同效力的认定正确，本院予以确认。关于王莉诉讼主体资格问题。穆成伟、王莉分别于齐鲁酒店签订了案涉房屋租赁合同的事实存在。虽然两份合同主要内容一致，且穆成伟、王莉为夫妻关系，穆成伟主张王莉系代其签订的第二份租赁合同，但在合同中未体现委托关系，是王莉以自己的名义签订的合同。在上述第二份合同中亦未明确约定对第一份合同的处分内容，且第一份合同成立并有效，故一审判决确认王莉为本案诉讼主体，及解除案涉两份租赁合同符合法律规定。关于穆成伟在合同履行中是否存在违约行为问题。穆成伟主张因法院止付裁定，致使其未按合同约定交纳房屋租金，但根据拖欠租金的数额可以确认，穆成伟在收到止付裁定前即拖欠案涉合同约定的租金和水、电等相关费用，已经违反合同约定，故穆成伟的此项上诉主张依据不足，本院不予支持。关于穆成伟主张拖欠的租金与齐鲁酒店拖欠的工程款抵销问题。根据法律规定，抵销权的行使应为当事人互负到期的标的物种类、品质相同的债务，且应通知相对方。穆成伟主张的工程款和本案的租金不属于上述标的物条件，且在穆成伟拖欠租金时，其与齐鲁酒店间是否存在工程欠款及欠款的数额未经双方当事人确认或司法确认，此时穆成伟亦未通知齐鲁酒店行使抵销权，穆成伟与案外人的债权转让系在齐鲁酒店提起本案诉讼后，且在齐鲁酒店请求给付违约金的截止日之后，同时对其主张的工程欠款双方存在纠纷，尚未经生效法律文书的确认，故并不影响本案对拖欠租金及违约金的确认。穆成伟的该项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，穆成伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37,686元，由上诉人穆成伟负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十二月二日法官助理白恩奇书记员周小倩