广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21896号上诉人（原审原告）：黄春莲，女，1968年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。委托诉讼代理人：彭金常，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐显转，男，1966年9月13日出生，汉族，身份证住址广东省丰顺县。被上诉人（原审被告）：黄少强，男，1982年4月6日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市立成房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市天河区粤垦路522号铺。法定代表人：汤城丽，经理。委托诉讼代理人：江珍来，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区机场路春暖花园K座。负责人：郑晓忠，行长。委托诉讼代理人：刘艺宏，该行职员。委托诉讼代理人：王桂洲，该行职员。上诉人黄春莲因与被上诉人徐显转、黄少强、广州市立成房地产经纪有限公司（以下简称立成公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州白云支行（以下简称农行白云支行）确认合同效力纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初22560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。黄春莲上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐显转与黄少强之间签署的房屋买卖合同无效；2.改判黄少强返还天河区广州大道北XX房，并将该房屋产权恢复登记至黄春莲及徐显转共同共有；3.判令徐显转、黄少强、立成公司赔偿黄春莲损失68320元；4.本案诉讼费用由徐显转、黄少强承担。事实和理由：一、原审法院认定采信鉴定机构广州业某资产评估土地房地产估价有限公司(以下简称：“业某公司”)关于涉案房屋在2016年3月27日时市场价值为1,592,900元的鉴定意见明显错误：1.虽然业某公司是由法院依法摇珠确定的委托机构，但广州市建某房地产与土地评估咨询有限公司(以下简称：“建某公司”)并非任何一方当事人委托，其是由第三人农业银行广州白云支行委托，与买卖双方均无利益关系。即两者都是由其他第三方委托的评估机构进行确定，并非自行委托，两鉴定机构的中立程度应是一致的。2.原审法院认为业某公司比之其他公司更多的听取有关人员的意见，故从严谨性上更高于其他鉴定机构，明显说理不通。业某公司听取的各方意见并非专业意见，且房管局出具的参考房屋的交易价格也是明显高于其出具的鉴定报告价格。业某公司在评估过程中也向原审法院表示成交数据提供的物业信息情况无法满足评估要求。业某公司在信息不全的情况下做出的评估报告不应作为定案依据。3.原审法院忽略三份评估报告的出具时间问题。建某公司的评估报告出具时间是2016年4月6日，广东中某某房地产与土地估价有限公司的评估时间为2017年11月14日，业某公司的评估时间为2018年5月28日。因为鉴定的内容为涉案房屋在2016年3月期间的市场价值，故越接近该时间段的评估报告应更具有准确性，即建某公司的评估价格应更能反应该房屋当时的市场价格。故黄春莲认为在上述三份评估报告中，更能准确反映当时市场价值的评估报告应是由建某公司于2016年4月6日出具的评估报告。二、原审法院认定黄少强支付1,240,000元购房款尚在合理范围内，明显错误，与事实也不相符。1.原审法院在审理过程中查明该房屋购买时，通过向银行抵押贷款的金额为1,330,000元整，已经高于其购买房屋的总价1,240,000元整，现原审法院仍认为该房屋出售价格1,240,000元整为合理对价明显是与事实不相符合。2.通过上述意见可知，原审法院应予以采信的评估报告应是由建某公司于2016年4月6日出具的评估报告，房屋的评估金额为1，900，000元整，但黄少强购买房屋的价格仅为1，240，000元整，远低于该评估价格，并不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的取得不动产权证所有权的情形，故应依法返还房屋。综上所述，原审法院认定采信的评估报告明显错误，导致最终作出错误的判决，故黄春莲依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法改判，并支持黄春莲的上诉请求。黄少强辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。1.业某公司是经法院摇珠选定的评估机构，与本案各方当事人均不存在利害关系，其在市场调研勘察的基础上，结合同地段房屋成交情况作出的评估结论，应当作为判决的依据。2.黄少强系善意第三人，以合理的价格购买涉案房屋，已经办理了过户手续并实际进行管理，是涉案房屋合法产权人。3.黄春莲因徐显转擅自处置共有财产造成的损失，应当向徐显转追偿。黄少强作为善意购房人，无端被卷入此案纠纷，黄少强保留向黄春莲、徐显转追究法律责任的权利。立成公司辩称：1.涉案房屋交易价格合理，符合市场交易规则。因涉案房屋存在抵押等特殊情况，交易价格低于评估价格并不违反常理。且该交易是徐显转自愿，应当予以认可。2.黄少强系善意购房人，立成公司与黄少强并无特殊关系，更不存在恶意串通的情形。请求驳回上诉，维持原判。徐显转辩称：我在出售涉案房屋时未征求黄春莲的同意，黄春莲对此不知情。卖房过程中签署的一系列文件都是中介公司叫我签的，我也没有看是什么内容。办理网签手续时，房管部门的询问是书面的问卷，也是中介公司替我打√的。农行白云支行述称：我行与黄少强签订的《个人购房担保借款合同》真实合法有效，贷款手续合法合规，农行白云支行的抵押权应受法律保护。本案其他当事人之间因房屋买卖产生的纠纷与农行白云支行无关，农行白云支行对此不发表意见。黄春莲于2017年9月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认徐显转、黄少强之间就广州市天河区广州大道北XX房(以下简称涉案房屋)形成的房屋买卖合同无效；2.黄少强向黄春莲返还涉案房屋，并将涉案房屋产权恢复登记至黄春莲及徐显转共同共有；3.徐显转、黄少强、立成公司向黄春莲赔偿损失68320元；4.本案诉讼费由徐显转、黄少强、立成公司承担。一审法院经审理查明以下主要事实：黄春莲与徐显转于1993年2月12日登记结婚。涉案房屋于2014年5月26日登记于徐显转名下（相应的《广州市不动产登记查册表》显示徐显转占有涉案房屋的部分为全部，涉案房屋所在土地自2001年2月27日起才计算使用年限70年），后于2016年4月1日转移登记至黄少强名下（相应的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋上的抵押权于2016年4月26日登记，抵押债权数额为1，330，000元）。2016年3月27日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）、立成公司（经纪方）就涉案房屋签订《房屋买卖合约》，约定：涉案房屋成交价为1，240，000元，定金700，000元。买方于卖方取得抵押权人开具的涂销抵押证明同时2016年4月10日前支付给卖方，首期楼款730，000元于卖方取得涉案房屋涂销抵押证明及成功交易过户当天由买方支付给卖方作涂销抵押用途，如果作其它用途视为卖方违约，交易过户必须于2016年4月10日前完成，尾期楼款510，000元买方须于房管部门买方新房产证后50个工作日内支付给卖方……涉案房屋产权人已经得到其它已知或未知的物业共同所有人同意并委托按上述条件出售涉案房屋，如有异议一切违约责任由涉案房屋产权人承担；本合约所有约定条款，如有在签本合约前或后，买卖双方所签约定的其它条款及合约如果有异同或冲突，一律以本合约条款为准；等内容。同日，黄少强向立成公司支付中介费24，800元。2016年3月28日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）签署《协议书》，约定网签合同价1，900，000元只作报税价用途，不作真实交易价，本次交易真实价格为1，240，000元。2016年3月29日，徐显转（卖方）与黄少强（买方）就涉案房屋进行网签，签订了穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》（打印时间为2016年3月28日），约定：涉案房屋按整套出售并计价，总金额为1，900，000元，签订本合同时买方向卖方支付20，000元作为购房定金，并按照一次性付款方式按期付款，总金额1，900，000元买方于2016年4月30日前向卖方支付；等内容。同日，黄少强和徐显转在广州市天河区不动产登记中心接受该中心工作人员询问时签署了《广州市不动产登记询问记录表》（其中记载“问：申请登记的房地产是否存在共有？答：否。问：申请登记的房地产是否存在承租人、共有人、抵押权人等优先购买情况？答：否。”）。2016年3月29日，黄少强向徐显转转账支付100元和754，500元，徐显转于当日向黄少强开具首期楼款754，500元的收据；2016年4月9日，徐显转向黄少强开具房款20，000元的收据；2016年5月10日，黄少强向徐显转转账支付购房尾款463，730元，徐显转于当日向黄少强开具房屋尾期楼款465，500元的收据。2016年5月10日，徐显转和黄少强就涉案房屋签署《物业交接确认书》；徐显转和黄少强确认于当日交接了涉案房屋。2017年4月11日，黄春莲就涉案房屋以房屋买卖合同纠纷为由以徐显转、黄少强为被告向一审法院提起诉讼。一审法院以（2017）粤0106民初10029号案件立案受理后，于2017年9月7日作出（2017）粤0106民初10029号民事裁定，准许黄春莲撤回起诉。2017年9月19日，黄春莲提起本诉。黄少强提供其单方委托鉴定机构广东中某某房地产与土地估价有限公司（以下简称中某某公司）作出的《房地产估价报告》（显示：估价时点为2016年3月27日，实地查勘日期为2017年11月14日，估价方法为比较法，估价结果为1，354，491元；鉴定机构备案等级为贰级），以证明涉案房屋以1，240，000元价格成交合理。黄春莲认为该估价报告仅是黄少强单方委托，没有公正性，且黄少强购买涉案房屋的真实交易价格1，240，000元也低于该估价报告的估价，这说明黄少强恶意购买涉案房屋。徐显转称其曾告知中介方，其是因为经常赌博急需用钱，要以出售涉案房屋无须其妻子签署买卖合同的方式来出售涉案房屋。立成公司认为评估价格可以证实黄少强当时的报价是接近市场价格的，所以本案不存在不合理低价交易情形。黄春莲向一审法院申请对涉案房屋成交时的市场价值进行鉴定，一审法院委托广州业某资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称业某公司；备案等级为壹级）对涉案房屋在2016年3月27日的市场价值进行鉴定。一审法院先后两次向广州市住房和城乡建设委员会发函查询涉案房屋及周边范围内同类型小区在2016年上半年的成交案例数据（包括房屋详细地址、成交总价、建筑面积、成交单价、楼层、朝向、户型、装修情况等），广州市住房和城乡建设委员会作出复函，提供了广州市广州大道北周边范围2016年上半年同类型小区成交数据（包括物业地址、成交总价、建筑面积、交易面积、成交单价。房屋套数有一百余套）。业某公司据此作出业评房字〔2019〕第00xx号《报告书》（记载估价方法为市场比较法和收益法），估价结果为涉案房屋在3月27日的市场价值为1，592，900元。另，农行白云支行提供了其单方委托鉴定机构广州市建某房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称建某公司）作出的《房地产估价报告》（显示：价值时点为2016年4月6日，实地查勘现场拍照日期为2016年4月6日，估价方法为比较法，估价结果为1，900，248元；鉴定机构资质等级为壹级）。黄春莲表示其主张涉案房屋买卖合同无效而涉案房屋现存在抵押权，故其愿意代为清偿涉案房屋现存的抵押债权。一审法院依法向当事人作出如下释明：首先，涉案房屋原虽仅登记在徐显转名下，但黄春莲提供的证据《结婚证》显示黄春莲与徐显转于1993年2月12日登记结婚，一审法院于2017年12月22日依法调取的证据《广州市不动产登记查册表》（两份）显示涉案房屋所在土地自2001年2月27日起才计算使用年限70年且涉案房屋于2014年5月26日被核准登记至徐显转名下，结合黄春莲与徐显转关于涉案房屋原属于二人夫妻共同财产的确认，应认定涉案房屋原属于黄春莲与徐显转共同共有的财产。其次，徐显转签署涉案房屋买卖合同并未经过黄春莲的同意，而黄春莲事后亦对涉案房屋买卖合同不予追认。因此，徐显转上述行为构成无权处分。尽管如此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，涉案房屋买卖合同并不因此属于无效。此外，涉案房屋买卖合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形。综上，黄春莲在本案中主张涉案房屋买卖合同属于无效的理由均不成立，黄春莲据此主张涉案房屋买卖合同无效缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。黄春莲系基于认为涉案房屋买卖合同无效提出本案诉讼，该认知与一审法院上述认定不符，依法在一审法院作出上述释明后，黄春莲有权变更诉讼请求。经一审法院释明后，黄春莲明确表示其坚持不变更诉讼请求。一审法院认为：如前述理由，黄春莲第一项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于黄春莲的第二项诉请，《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的己经登记，不需要登记的己经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《最高人民法院关于适用本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：一、徐显转未经黄少莲同意擅自处分共有财产，黄春莲是否有权追回涉案房产及涉案房产的所有权是否应当归属黄少强；二、黄春莲的损失应当由谁负责赔偿。关于徐显转未经黄少莲同意擅自处分共有财产，黄春莲是否有权追回涉案房产及涉案房产的所有权是否应当归属黄少强的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，涉案房产为黄春莲、徐显转夫妻关系存续期间购买，虽然登记于徐显转一人名下，仍然属于夫妻共同财产，属于黄春莲、徐显转共同共有。根据查明的事实，徐显转在出售涉案房产时隐瞒了涉案房产的共有情况，黄春莲并未有出售涉案房产的意思表示，一审法院认定徐显转出售涉案房产属于无权处分并无不当。现黄春莲要求追回涉案房产，则需考察黄少强取得涉案房产的所有权是否符合法律的规定。首先，黄少强与徐显转并不相识。徐显转因赌博欠债，欲出售其名下的涉案房产，故通过立成公司发布了出售房产的信息。而黄少强购买涉案房产也是通过立成公司的介绍。徐显转、黄少强签订涉案房屋买卖合同的意思表示真实。徐显转在房屋买卖合同上签字承诺：“案涉房屋产权人已经得到其它已知或未知的物业共同所有人同意并委托按上述条件出售案涉房屋，如有异议一切违约责任由案涉房屋产权人承担。”徐显转为具有完全民事行为能力人，黄少强有理由相信徐显转作出的承诺。黄少强对涉案房产的共有产权的审查，已尽到必要的审慎注意义务。黄春莲主张黄少强与立成公司恶意串通，对此未提供任何证据证明。一审法院认定黄少强为善意第三人符合法律的规定，本院亦予以认同。其次，黄少强以1，240，000元购买涉案房产，该价格虽低于业某评估公司、中某某公司及建某公司作出的评估价，但仍属合理。1.评估价格仅具有参考意义。成交价格受市场供求及买卖双方需求因素影响，与评估价存在一定差异符合常理。即便同一家评估公司对同一标的物的评估价格，也可能因评估方法和评估目的的不同而有所差异。即使采信建某公司的评估价，亦不能证明成交价格显著偏低。因各方当事人对于涉案房屋评估价格认定不一，一审法院委托业某公司对涉案房产进行评估。该评估报告也依法进行了质证。一审法院采信法院委托的中介机构所作出的鉴定结论，符合法律的规定。2.徐显转同意以1，240，000元的价格出售涉案房产，是徐显转与黄少强平等磋商的结果，未受到任何欺诈和胁迫。徐显转在答辩意见中陈述，其在了解了市场同类房产价格状况后，对立成公司表示愿意以1，600，000元的价格放盘。故1，600，000元是徐显转的要约价格。最终成交价格与该价格总体相符。3.涉案房产出售时存在需涂销抵押、快速变现、买家一次性支付房款等因素，上述因素均会显著影响涉案房产的成交价。综上，黄春莲主张成交价格明显偏低的理由不成立，本院不予采信。再次，涉案房产现不仅已经办理了过户手续并已交付给黄少强使用，且另行抵押给了农行白云支行。黄春莲主张追回涉案房产，将严重损害善意第三人的合法权益。一审法院判决驳回黄春莲的该项诉请具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。关于黄春莲的损失应当由谁负责赔偿的问题。徐显转擅自处分共有财产，导致共有人黄春莲的损失，属于黄春莲与徐显转的共有人内部关系。徐显转与黄少强之间的房屋买卖合同关系，属于外部法律关系。在黄少强不知情的情况下，黄少莲不得以徐显转的过错，要求黄少强赔偿损失。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款的规定，黄春莲应当向徐显转请求赔偿损失。一审法院对黄春莲的该项诉请不予支持，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人黄春莲的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16574元，由上诉人黄春莲负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳