安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9249号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯晨霞，女，1995年2月1日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：戴玮玮，安徽徽杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭礼，安徽徽杰律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟菊，女，1987年9月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人冯晨霞与上诉人钟菊因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6122号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯晨霞上诉请求：撤销一审判决并改判支持冯晨霞的全部诉讼请求。事实与理由：一、冯晨霞与钟菊关于23000元的店铺装让费应当适用相关买卖合同法的规定，不应适用租赁合同法的规定。通过双方一审提交的证据及庭审陈述可知，钟菊将案涉房屋装修物及先前购置的货架、衣架等经营用品一并转让给冯晨霞，冯晨霞支付23000元的转让费。同时钟菊当庭承认案涉房屋租期届满，冯晨霞无须向钟菊返还店铺装修物及经营用品。“转让”本身包含所有权转让的含义，故冯晨霞与钟菊关于店铺转让费符合合同法第一百三十条的规定，双方之间成立关于转让费的买卖合同关系。依据合同法的相关规定，钟菊就其向冯晨霞出卖交付的装修物及经营物品，负有保证第三人不得向冯晨霞主张任何权利的义务，但钟菊在合同订立过程中故意隐瞒其与其出租人约定的房屋租期届满后，房屋内装修装潢无偿归出租人所有的重要事实，将存有权利瑕疵的装修出卖给冯晨霞，给冯晨霞造成了损失，违背了诚实信用原则，钟菊应当承担损害赔偿责任。二、案涉3000元定金系房屋租赁保证金，并非履约定金。冯晨霞与钟菊之间存在房屋租赁合同与关于装修物和经营物品的买卖合同的双重法律关系，而冯晨霞与钟菊之间的房屋租赁合同已经履行完毕，冯晨霞如约支付钟菊足额房租，钟菊无权占有冯晨霞缴纳的租房保证金。钟菊辩称，关于转让费应该属于买卖关系。3000元是冯晨霞履约定金，是担保双方发生争议的费用。钟菊上诉请求：撤销一审判决，改判冯晨霞向钟菊支付转让费11000元，钟菊不需向冯晨霞返还定金3000元、转让费7000元。事实与理由：一、冯晨霞未按照约定支付转让费。钟菊与冯晨霞约定，钟菊将其承租的位于合肥市庐阳区华孚城隍庙商业广场三楼314商铺转租给冯晨霞，租期一年（2018年5月26日至2019年5月26日）其中租金28000元，转让费23000元。冯晨霞向钟菊支付了定金3000元，房租28000元，转让费12000，共计43000元，尚欠11000元转让费未支付。转让费包含了店铺人气、店铺物品、一年装修使用等费用，转让费23000元应该足额支付。二、POS机刷卡13000元，并非向钟菊支付，与本案无关。虽然冯晨霞超过举证期限提供了POS刷卡记录，但是该记录并没有显示向谁支付了13000元以及支付该笔费用的用途。一审中并未查明此笔费用的接收人是谁，在此情况下就断定此笔费用是转让费不符合事实。同时一审中冯晨霞自认此笔费用中含有货款费用。经过钟菊的查证，其账户中根本就没有收到此笔款项。此笔款项的支付不能视为向钟菊支付了商铺的转让费用。钟菊接受转让费不可能通过POS机，其他已经支付的费用（43000元）均是通过微信转账，而13000元通过POS机刷卡不符合常理。冯晨霞已经支付了转让费12000元，尚欠11000元，超额支付13000无法做出合理解释，不符合常理。同时该笔13000元费用的转账记录中明确的显示“包河椰子树酒店”，显然并不是钟菊收到此笔费用。三、支付的3000元属于定金，不应该予以返还。3000元的定金是为了保证冯晨霞能够按照双方的约定，及时足额的支付房租、转让费、物业管理费、水电费等。如果冯晨霞能够足额支付转让费，那么定金抵扣转让费，其只需要再支付20000元转让费），因为冯晨霞未能按照约定及时足额的支付转让费，所以按照担保法第八十九条的规定，定金不予返还，应该属于钟菊所有。四、一审装修费用未能查明。本案中，即便冯晨霞进行了部分装修，一审法院也未查明装修是否与商铺形成附和及其具体价值。一审法院酌定7000元无事实与法律依据。冯晨霞辩称，一、冯晨霞已按照约定足额支付23000元的转让费。冯晨霞于2018年5月28日通过POS机支付的一笔13000元款项系支付给钟菊且钟菊已收到。（1）从支付的时间及金额上看，2018年5月26日冯晨霞与钟菊协商房屋转租事宜并且冯晨霞通过微信支付了3000元定金，该笔款项支付的时间是2018年5月28日，冯晨霞于2018年5月29日通过微信再次向钟菊40300元后，钟菊才按照约定将案涉房屋交付给冯晨霞。故该笔款项支出时间系在双方当事人协商租房事宜的时间内，并且该笔款项金额与差欠金额相吻合。（2）该笔款项虽然交易说明为“包河椰子树酒店合肥市”，但冯晨霞的户籍地址为合肥市长丰县，在庐阳区经营服装生意，无理由也没有可能在包河区酒店居住，且居住时间长达数月之久，该款不可能为酒店费用。（3）钟菊在2018年5月29日后至冯晨霞起诉前，并未向冯晨霞追要过任何欠款。（4）从交易习惯上看，钟菊作为经营小型服装商，持有非正规渠道办理的POS机符合常理。二、钟菊应当返还23000元的转让费。该笔转让费系冯晨霞为购买案涉房屋装修及经营物品所有权而支付的对价，同时钟菊与出租人刘媛媛在2017年11月26日签订的《房屋租赁协议》中并未约定钟菊需向刘媛媛支付任何转让费，故钟菊向冯晨霞收取的23000元系其出卖案涉房屋装修及经营物品所有权的价格。现案涉房屋产权人将案涉装修及经营物品扣押，给冯晨霞造成损失，钟菊应当承担损害赔偿责任。三、钟菊应当返还3000元定金。冯晨霞已经依照合同约定支付足额租金及转让费，完全履行合同义务，钟菊继续占有案涉定金已经无法律依据。冯晨霞向一审法院起诉请求：判决钟菊返还冯晨霞支付的房屋租赁保证金3000元、房屋装饰装修转让费23000元。钟菊向一审法院提起反诉请求：判决冯晨霞向钟菊支付转让费11000元。一审法院认定事实：2018年5月底，冯晨霞与钟菊协商，由钟菊将其承租的合肥市庐阳区华孚城隍庙商业广场三楼314商铺转租给冯晨霞经营服装使用。双方未签订书面的房屋租赁合同，口头约定租期为11个月，从2018年5月底至2019年4月26日，租期内全部租金28000元、店铺转让费23000元、定金3000元。房屋租赁事宜协商完成后，钟菊将案涉店铺连带店内的装饰装修以及先前购置的货架、衣架、挂烫机等经营用品一起交由冯晨霞使用。冯晨霞于2018年5月26日微信转款3000元给钟菊；2018年5月28日冯晨霞通过钟菊提供的POS机刷卡支付13000元（冯晨霞自认其中的10700元是用于支付店铺转让费，剩余2300元用于购买货品）；2018年5月29日冯晨霞又通过微信转款40300元给钟菊。冯晨霞承租案涉店铺至租赁期满，之后店铺房主收回房屋，并将店铺内的装潢及货架用品等留存。一审另查明，钟菊系从刘媛媛处承租案涉房屋，双方签订了书面的《房屋租赁协议》，约定租赁期为两年，自2017年11月26日起至2019年4月26日止。协议第6条约定，租赁终止后，乙方（承租方）装修及装潢无偿归甲方（出租方）所有，不得毁坏及拆除。经甲方验收合格后，甲方归还房租保证金贰千元整。一审法院认为，冯晨霞2018年5月26日微信转款3000元给钟菊。冯晨霞主张该3000元为房屋租赁保证金，而钟菊则主张该款为履约定金。根据冯晨霞提供的微信聊天记录，2018年5月26日双方协商将定金3000元由冯晨霞转给钟菊，故该院采信钟菊的说法，认可该3000元为履约定金。钟菊不认可2018年5月28日冯晨霞通过POS机刷卡支付的13000元。一审向钟菊询问POS机是否为其所有时，钟菊称时间太久已记不清。根据冯晨霞提供的中国光大银行信用卡电子账单，2018年5月28日冯晨霞确有一笔13000元的支出。该笔款项的支出时间和数目与双方协商租房事宜的时间以及差欠租金的数额均能吻合，故该院采信冯晨霞的证据，认可2018年5月28日的13000元转款。冯晨霞与钟菊虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方经过协商，由钟菊将案涉店铺交由冯晨霞使用、冯晨霞向钟菊支付房屋租金的行为能够证明双方之间已经形成房屋租赁合同关系。双方约定租期内租金28000元、店铺转让费23000元、定金3000元。冯晨霞2018年5月26日转款3000元，2018年5月28日的转款中有10700元用于支付店铺转让费，2018年5月29日又转款40300元，前后共计支付54000元，已全部履行支付房租、转让费及定金的义务，故对钟菊反诉要求冯晨霞支付转让费11000元的诉请，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。本案中，冯晨霞支付3000元定金后又履行了支付房租及转让费的合同义务，故其有权收回定金。该院对冯晨霞要求钟菊返还3000元履约定金的诉请予以支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，对于已经形成附合的装饰装修物，除当事人另有约定外，应当归出租人所有；对于未形成附合的可拆除的装饰装修物，则归承租人所有。依所述，案涉23000元的转让费既包含了形成附合的装饰装修物价值，也包括了未形成附合的装饰装修物价值。对于未形成附合的装饰装修物，应当归承租人冯晨霞所有。现租赁期满，钟菊未能将未形成附合的装饰装修物返还冯晨霞，故其应当向冯晨霞退赔该部分损失。由于双方均无法确认未形成附合的装饰装修物价值，故该院酌定该部分物品价值为7000元，由钟菊从收取的23000元转让费中扣除返还冯晨霞。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、钟菊于判决生效之日起十日内返还冯晨霞履约定金3000元；二、钟菊于判决生效之日起十日内返还冯晨霞转让费7000元；三、驳回冯晨霞的其他诉讼请求；四、驳回钟菊的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为225元，由冯晨霞负担138元，钟菊负担87元；反诉案件受理费减半收取为38元，由钟菊负担。二审中，钟菊向本院提交银行交易流水两页，证明2018年5月28日其没有收到13000元。冯晨霞质证认为真实性无异议，关联性有异议，不能达到其证明目的，该证据不属于新证据。对一审认定而未双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，双方约定的转让费，系双方在协商租赁事宜过程中，就房屋装饰装修、相关物品使用等所作的约定，该转让费与双方租赁关系具有直接的牵连性，应当适用房屋租赁法律关系的规定。冯晨霞主张转让费应适用买卖合同法律关系，与事实不符，本院不予采纳。关于转让费是否足额支付，钟菊主张冯晨霞差欠11000元未支付，但钟菊并未提供证据证明其在冯晨霞使用房屋期间有过催要行为，此与常理不符。另冯晨霞提供的中国光大银行信用卡电子账单与双方协商时间、金额均能对应，故本院认定冯晨霞已足额支付23000元转让费。钟菊请求冯晨霞支付11000元转让费，本院不予支持。冯晨霞在使用房屋后又主张钟菊全额返还转让费，无事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院结合双方履约情况，酌定钟菊返还7000元，并无不当。冯晨霞支付的3000元系属履约定金，冯晨霞支付了约定的租金和转让费，故定金钟菊应予返还，一审处理正确，本院予以确认。综上，冯晨霞、钟菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由冯晨霞负担526元，钟菊负担526元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月十三日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。