河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3545号上诉人(原审第三人):黄随栓，男，1964年10月4日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人(原审第三人):宋万芳，女，生于1970年1月20日，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人(原审原告)：袁成娟，女，汉族，1960年1月20日出生，住社旗县。委托代理人王晓东，河南怡和律师事务所律师。代理权限特别授权。被上诉人(原审被告)：杜思中，男，汉族，1963年11月25日出生，住南阳市宛城区。委托代理人裴中霞，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律服务工作者。代理权限特别授权。上诉人黄随栓、宋万芳因与被上诉人袁成娟、杜思中为房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初7015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对上诉人黄随栓、宋万芳分别予以询问后，被上诉人的委托诉讼代理人到庭对上诉意见及询问笔录进行质证并发表意见。本案现已审理终结。黄随栓、宋万芳上诉请求：1、请求撤销一审判决书，发回重审；2、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、杜思中并未向上诉人支付借款，而是支付给杨付胜，2013年7月杜思中以欺诈方式让上诉人出具借据、并签订以房抵债协议；2、袁成娟与杜思中双方签订的房屋买卖协议无效，应由杜思中返还给袁成娟，与上诉人无关；3、本协议涉及的房屋系拆迁安置协议而取得，该房屋尚未交付，上诉人也未实际占有使用，没有履行标的物的存在，拆迁安置房权属及土地使用权性质均不明确，如果该房屋土地性质属于城市规划区国有土地，而安置的房屋未取得权属证书，权属不明，上诉人房屋不得转让，转让无效；若该房屋土地性质属于集体土地，安置房规定五年内不得正式上市交易，购买安置房住满5年后经住房保障管理部门核准补交土地出让金再把安置房转为商品房之后才可进行销售，上诉人现无法违法处置该房产，故应上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议无效；4、依据《城市房地产法》第38条、第60条的规定，上诉人与被上诉人在签订协议时，上诉人尚未实际取得安置房，更未领取权属证书，上诉人与被上诉人杜思中签订的房屋转让协议无效；5、根据《物权法》规定，尚未取得产证的拆迁安置房，更无从说起到房管部门登记备案，没有取得完全产权，对外出售是不合法的，双方签订的房屋买卖协议无效，上诉人不承担履行交房办理房屋变更及选户型挑选手续。袁成娟辩称，二上诉人系完全民事行为能力人，认可其与杜思中签订房屋转让协议，不存在胁迫的情形，合法、有效，杜思中与我方签订的房屋转让协议也有效，本案所涉及的房屋系上诉人老宅基地拆迁置换，现房屋已经建成完工，具备交付条件，所以双方所签订的房屋买卖合同应当视为成立、有效；一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。杜思中辩称，上诉人出具借条，并与我签订房屋转让协议，后我与袁成娟签订的房屋转让协议，并已收到的购房款，本案所涉及的房屋已经建成完工，具备交付条件，所以双方所签订的房屋买卖合同应当视为成立、有效；一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。袁成娟向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告及第三人与被告签订的《房屋转让协议》有效，第三人与被告继续履行并协助办理房屋变更及楼层户型挑选手续；2、本案诉讼费用由被告和第三人承担。一审法院确认以下案件的事实：2014年12月24日，南阳新区白河街道办事处作为甲方，黄随栓作为乙方，双方签订《征收安置住房意向书》（编号：700）一份，主要内容为：“…二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积613.76平方米。意向户型面积为100平方米，面积100平方米，面积100平方米，面积100平方米，面积100平方米，面积113.76平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。……”。2015年6月15日，黄随栓和宋万芳夫妇作为甲方，杜思中作为乙方，杨付胜作为见证人，双方签订房屋转让协议一份，主要内容为：“…经甲乙双方协商，甲方自愿把南阳新区白河办事处姜营村本次城中村一期改造中壹佰（100.00）平方米的安置房转让给乙方，转让费每平方米2200元，合计贰拾贰万元（220000.00元）。已于2015年6月15日一次性付清，该房屋所有产权归乙方所有，且本安置房的过渡费2015年6月15日后归乙方所有。…三、甲方无条件负责协助乙方办理房产变更手续及楼层户型的挑选。…”，同日，南阳市宛城区司法局白河法律服务所出具2015年（见）字第029号见证书。2015年8月27日，杜思中作为卖方，袁成娟作为买方签订协议书。约定：“现有杜思中于2015年经白河法律服务所公证的原甲方黄随栓、宋万芳在白河××城中村改造中第700号100平米安置房转让给买方袁成娟。双方经协商达成以每平方米2200元价成交转让。袁成娟共计贰拾贰万元整房款于本日一次性付清。涉及安置房选房等事项根据2015年（见）字第029号见证书执行。另查明，姜营城中村安置房已经建好，目前正在分配中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效”。本案黄随栓、宋万芳与杜思中签订的房屋买卖合同，杜思中与袁成娟签订的房屋买卖协议，均系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效合同。签订合同后，合同双方当事人应依约履行合同，目前涉案房产已经建成且正在分配中，依据合同相对性原理，黄随栓、宋万芳夫妇应当协助将涉案房屋交付给杜思中，杜思中再交付给原告，原告要求确认袁成娟与杜思中及杜思中与黄随栓与宋万芳签订的《房屋转让协议》有效，黄随栓与宋万芳继续履行并协助办理房屋过户手续，理由正当，予以支持。对黄随栓、宋万芳的辩称分析如下：第三人辩称，房屋转让协议属于无效合同，标的物不存在，是待定状态。该房屋村规民约五年内不允许对外出售，且无任何房权手续，该房屋第三人与被告之间有纠纷，与原告没关系，没有实际收到房款。在杜思中诉黄随栓夫妇和杨付胜民间借贷案件中查明，杜思中确实将600000元打到杨付胜账户，黄随栓以债务人名义向杜思中出具借条，随后又自愿支付利息，2014年黄随栓与宋万芳还重新向杜思中出具借条，并于2015年6月15日与杜思中签订房屋买卖合同，由杜思中作为买受人，将借款中的220000元转化为购房款，购买黄随栓夫妇位于南阳新区××办事处姜营村××期改造中壹佰（100.00）平方米的安置房一处。黄随栓、宋万芳所获得的拆迁安置房，不是经济适用房，也不是廉租房，是征收安置的住房，不含国家补贴待遇等政策性福利，是个人合法取得的财产，依法有处分权。故杜思中与黄随栓、宋万芳签订的房屋转让协议应为有效。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认黄随栓、宋万芳与杜思中2015年6月15日签订的《房屋转让协议》和袁成娟与杜思中2015年8月27日签订的《协议书》均有效；二、限黄随栓、宋万芳于本判决书生效后十日内将《征收安置住房意向书》（编号：700）中涉及的100平方米房产交付给杜思中并协助办理房屋变更及楼层户型挑选手续。杜思中接受该房屋后，及时将房屋交付给袁成娟。案件受理费4300元，保全费1520元，由杜思中负担。二审中双方当事人均未提供新的证据。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案二上诉人均为完全民事行为能力人，具有完全的控制及辩知能力，上诉人黄随栓、宋万芳与被上诉人杜思中签订房屋转让协议，实际是以房抵债协议，黄随栓并就杜思中出借款项的余款仍向杜思中出具借条，其上诉称与杜思中存在虚假债权、债务关系，与上述情形不符，也未提供合法、有效的证据予以证明，该上诉理由依法不能成立；杜思中具有处分的权利，其将上述房屋与袁成娟并签订房屋转让协议，并收取房款并无不当；依据《中华人民共和国物权法》本第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，本案所涉及的两份房屋转让协议均合法、有效，涉及的房屋已经建成完工，具备交付条件，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务，上诉人应当按照合同约定履行交付约定房屋的义务，上诉人诉称本案双方争议的房屋无权属证书、房屋未实际给上诉人、房屋所涉土地性质不明不能买卖的上诉理由，证据不足，缺乏事实及法律依据，其上诉理由不能成立。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由黄随栓、宋万芳负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年十二月六日法官助理周罡书记员温馨