湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘03民终2172号 上诉人（原审原告）：湘潭金兰兴业物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经开区宝马西路9号金水湾高尚社区51栋1号门面。 法定代表人：谢舸，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：邓月英，女，汉族，1967年5月12日出生，户籍所在地湖南省湘潭县，现住湖南省湘潭市九华经济开发区。 上诉人湘潭金兰兴业物业管理有限公司（以下简称金兰兴物业公司）因与被上诉人邓月英物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2472号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案后，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人金兰兴物业公司的法定代表人谢舸到庭参加诉讼，被上诉人邓月英经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金兰兴物业公司上诉请求：1.维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2472号民事判决第一项；2.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2472号民事判决第二项，改判被上诉人邓月英支付上诉人金兰兴物业公司拖欠物业费的违约金6633元；3.判令被上诉人邓月英承担本案全部诉讼费用。上诉人金兰兴物业公司当庭经计算应支付的违约金数额为4236.79元，故当庭将第二项诉讼请求变更为改判被上诉人邓月英向其支付违约金4236.79元，并表示对该部分违约金自愿放弃一部分即最终主张的违约金数额为2500元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。金兰兴物业公司系金水湾小区的物业管理公司，邓月英系该小区业主。根据双方签订的《物业管理协议》约定，物业管理费为每平方米1.55元，逾期支付的每一日支付逾期付款额千分之三的违约金。邓月英拖欠金兰兴物业公司物业管理费合计21个月共3869元，经催缴，其仍拒绝缴纳物业管理费，应依据协议约定支付违约金。一审法院认定上诉人金兰兴物业公司怠于行使权利与本案事实不符，上诉人在被上诉人拖欠物业费后向其发出过催缴单，并多次上门催缴物业费，故不存在怠于行使权利的事实。此外，如果业主拖欠物业费不需承担任何违约责任也有违公平原则，请求二审法院查明相关案件事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邓月英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩、举证、质证的权利。 金兰兴物业公司向一审法院起诉请求判令：1.被告支付2017年10月1日至2019年6月30日（21个月）物业管理费3869元及拖欠物业费违约金6633元，合计10502元；2.被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告金兰兴业物业公司系湘潭金水湾高尚小区2期的物业管理单位。2016年10月9日，原告金兰兴业物业公司与被告邓月英签订了物业管理协议，协议第二条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费按照实测建筑面积（包括套内建筑面积和分摊建筑面积）计算，收费标准为：住宅1.55元/平方米。协议第九条违约责任中第二款约定：业主未按本协议交纳物业服务费等相关费用的，逾期付款的，每逾期一日应支付逾期付款额千分之三的违约金。被告邓月英自2017年10月1日至2019年6月30日（21个月）欠缴物业管理费3869元。另查明：被告邓月英系湘潭金水湾高尚小区2期20栋1单元0701004号房屋业主，建筑面积118.87平方米，按合同约定计算每月物业费为184.24元。 一审法院认为，湘潭金兰兴业物业公司与被告邓月英签订的物业管理协议是各方真实的意思表示，合法有效。因此，《物业管理协议》对被告具有约束力。被告作为湘潭金水湾高尚小区2期的业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费，被告未按约定交纳相关费用，是引起纠纷的原因，对此应承担全部责任。原告要求被告支付物业费3869元（2017年10月1日至2019年6月30日）的诉讼请求，应予支持。原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，直到2019年8月才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、被告邓月英在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭金兰兴业物业管理有限公司物业管理服务费3869元；二、驳回原告湘潭金兰兴业物业管理有限公司其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审经审理查明，上诉人金兰兴物业公司（甲方）与被上诉人邓月英（乙方）签订的《物业管理协议》第二点中约定，乙方应于开发商发出的书面入住通知所约定的交房期限届满之日起交纳物业服务费用，若因乙方原因未按前述时间交房或者交房后未入住的，仍需全额交纳物业服务费用。乙方在房屋交付时一次性预缴一年的物业管理费用，之后，乙方应在每半年结束前十日内履行交纳义务。本案诉讼之前，上诉人金兰兴物业公司以发送短信息及上门张贴《物业费催缴通知单》的形式向被上诉人邓月英催收过物业费。 二审审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人金兰兴物业公司要求被上诉人邓月英支付拖欠物业费违约金的上诉请求能否得到支持。本案中，被上诉人邓月英欠缴自2017年10月1日起至2019年6月30日止共计21个月的物业管理费3869元，依据双方签订《物业管理协议》相关约定，业主未按本协议交纳物业服务费等相关费用的，逾期付款的，每逾期一日应支付逾期付款额千分之三的违约金，故被上诉人邓月英应依约向上诉人金兰兴物业公司支付其拖欠物业管理费产生的违约金4236.79元。上诉人金兰兴物业公司在二审中明确表示对该违约金自愿放弃一部分即只向被上诉人邓月英主张违约金2500元，系对自身诉讼权利进行处分的行为，并未违反相关法律规定，本院予以确认。本案一审诉讼之前，金兰兴物业公司已通过上门张贴《物业费催缴通知单》等形式向邓月英进行过物业费的催缴，且其于2019年8月向一审法院起诉主张权利，亦并未超过诉讼时效。故一审法院以“原告在被告拒交物业费后未积极协商解决矛盾，直到2019年8月才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利”为由，对金兰兴物业公司要求邓月英支付违约金的诉讼请求，不予支持，存在不当，本院依法予以纠正。 综上所述，金兰兴物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2472号民事判决第一项； 二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2018）湘0302民初2472号民事判决第二项； 三、邓月英于本判决生效之日起十日内一次性支付湘潭金兰兴业物业管理有限公司违约金2500元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取30元，由邓月英负担；二审案件受理费30元，由邓月英负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈立兵 审判员  戴 伟 审判员  周智湘 二〇一九年十二月十八日 法官助理李淇耀 书记员李丹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。