贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8659号上诉人（原审被告、反诉原告）：厉余寿，男,1981年7月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：代拥，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201710600780。委托诉讼代理人：刘兰，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201911115723。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡溶，女，1985年8月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曹启亮，贵州中孚律师事务所，执业证号：1520120101D265926。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洪，男，1977年6月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：曹启亮，贵州中孚律师事务所，执业证号：1520120101D265926。上诉人厉余寿因与被上诉人胡溶、李洪房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人厉余寿上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初5513号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定解除《商铺租赁合同》的时间为2018年10月12日明显错误。2018年7月24日被上诉人向上诉人发出《关于解除贵阳世纪城U组团四段商铺租赁合同的函件》，告知上诉人已逾期支付租金,要求上诉人2018年7月25日前支付拖欠房租，否则被上诉人将单方解除合同收回商铺，不予退还保证金，并主张违约责任。函件发出后双方多次就争议问题进行协商，并于2018年8月19日、2018年9月27日签署书面处理方案。2018年9月27日方案的内容系2018年7月25日《关于解除贵阳世纪城U组团四段商铺租赁合同的函件》的补充和结算。双方约定由上诉人支付被上诉人7、8月份租金205139元，2018年9月起租金由业主自行收取，水、电费30181元，还约定上述两笔费用上诉人于2018年9月30日前结清。上述事实证明双方的房屋租赁关系于2018年8月30日解除，上述人实付了相关费用后双方的权利、义务关系清结。双方房屋租赁关系解除后，双方的法律关系已经由租赁合同关系转变为债权债务关系，一审判决基于租赁合同关系判令上诉人支付被上诉人租金，水电及物业管理费共计198113.09元、违约金149154.00元于法无据，明显偏袒被上诉人。被上诉人胡溶、李洪二审答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分。被上诉人胡溶、李洪2018年7月24日向上诉人致《关于解除贵阳世纪城U组团四段商铺租赁合同的函件》要求上诉人厉余寿支付拖欠的房租，此时被上诉人胡溶、李洪尚未行使合同的单方解除权。此后，双方就拖欠租金相关事宜进行多次沟通和约谈。2018年9月27日，双方再次对租赁合同解除及租金问题进行协商，并达成口头协议，但上诉人厉余寿并未履行2019年9月30日前履行承诺。被上诉人胡溶、李洪再次的不作为属于严重违约行为，导致被上诉人胡溶、李洪无法收回上诉人厉余寿已经出租给次承租人的商铺，也无法向次承租人收取2018年9月及以后的租金，案涉商铺一直由上诉人厉余寿占有、使用和收益。被上诉人胡溶、李洪在无奈之下才于2018年10月8日发出《限期缴纳租金告知函》明确告知上诉人厉余寿限期缴纳租金，逾期将从2018年10月12日起单方解除《商铺租赁合同》。其次，上诉人厉余寿一审审理过程中申请次承租人杨某、冯某出庭作证，杨某、冯某证实上诉人厉余寿收取了二人到2018年9月30日前的租金，在租期未满之前不会将商铺交还。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。胡溶、李洪向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2018年10月12日解除；2、判令被告支付原告的租金502154元、水电费及物业管理费45105.3元，并从2018年10月12日起按银行同期贷款利率支付原告利息至全部款项付清时止；3、判令被告支付原告违约金298309元。4、诉讼产生的相关费用由被告承担。一审法院认定事实，2011年4月11日，出租方（甲方）胡溶、李洪，承租方（乙方）厉余寿签订了一份《商铺租赁合同》，约定承租方承租位于贵阳世纪城U组团4段商铺1--4号至1--17号，共计14间，建筑面积为2241.24平方米（地上共**）（具体每间面积和房号见合同附件一）。合同第二条“交付期、租期1、双方确认甲方不迟于2011年6月1日之前将该房屋交付给乙方；2、租期地上四层租期为12年，自2011年6月1日至2023年5月30日止。”第三条“租金和其他费用及支付方式1、房屋租金第一年开始，平均租金为50元/平方米/月，以后每两年递增10%直至第十二年期限届满，乙方于签订本协议之日一次性向甲方支付一个月租金和为保证金，共计112062元（租金附表详细列明第一年至第十二年的平均租金、季租金、年租金。其中第七年、第八年（2017年6月1日至2019年5月30日）的平均月租金为66.55元/平方，季租金为447464元，年租金为1789854元。）2、租金每季度交纳一次，每期租金需提前一周向甲方一次性支付。……。4、租赁期内水、电、有线电视费、燃气、电话、网络等能源费用由乙方承担。……。5、租赁物交付使用后的物业管理费由乙方承担，物业管理费标准为1.8元/月/平方米。……。6、能源费根据实际发生额据实结算，自租赁物交付之日起每月结算一次，由物业公司直接收取或者代收代缴。10、保证金在整个租赁期限内保持不动。租赁期内，如根据本合同，乙方因在履行本合同义务时对甲方负有债务时，或者乙方违反本合同，或者乙方单方解除合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失，保证金作为违约金予以罚没。”第八条“违约金和违约责任1、乙方未能按合同约定支付相关费用的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，除双方应按实际租赁期限结算租金、物业管理费、能源费等各项费用外，乙方应向甲方支付相当于贰个月租金的违约金，同时，保证金不予退还。……3、任何一方违约导致对方单方面解除合同，或者任何一方无正当理由提前终止合同的，双方应按实际租赁期限结算租金、物业管理费、能源费等各项费用，此外，违约方（或提前终止合同方）应向对方支付相当于贰个月租金的违约金。4、租赁期间，如甲方提前解约，导致乙方无法经营的，甲方应赔偿乙方的实际损失（包括装修款等），等于乙方前三年所支付的租金，由甲方一次性支付给乙方，若赔偿额超过乙方实际损失较多的，则乙方应出具凭证证明其实际损失。”合同签订后，双方按租赁合同履行各自义务。2018年7月24日，原告向被告厉余寿发出《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》“厉余寿先生贵方于2011年6月向我方（业主方）承租了贵阳世纪U组团4段商铺1-4至1-17号，并签署了《租赁合同》。后又将上述商铺转租给其他租户进行经营。按照《租赁合同》约定，贵方应于2018年6月底之前向我方支付下一季度的租金。否则，我方可以单方解除合同，并追究贵方违约责任。截止今日，贵方已拖欠房租逾24日，且贵方己明确表示不愿意继续承租该商铺并支付房租。现我方正式通知，请贵方在2018年7月25日之前支付所拖欠的房租，否则，我方将单方解除合同，收回现有所有关于世纪城U组团4段商铺1-4至1-17号，共计14间商铺。并按《租赁合同》约定，保证金不予退还，贵方向我方承担两个月租金的违约金。同时，请贵方通知所有现有实际承租户，妥善解决并解除现有实际承租户的合同关系，办理与我方的交接手续。我方单方解除合同后，考虑到现有实际承租户的经营情况，如果现有实际承租户愿意继续承租，可与我方重新签署《租赁合同》。如果不愿意继续承租，请在5日内将店铺内所有物品清空，否则我方将做放弃物处理，所造成的损失由实际承租户方自行承担。”。原告称该函件系通知被告交纳租金，如不交纳将解除合同、收回商铺。在发出该函件后并未立即解除合同，经双方协商后达成口头协议，主要内容为“被告拖欠原告2018年7、8月份非空置部分租金205139元，空置部分租金用被告交纳的履约保证金扣除……”，被告认可双方进行了协商，但否认达成口头协议。2018年10月8日，原告给被告厉余寿发送了《限期缴纳租金告知函》，内容为“……贵方从2018年7月1日起，未向我方支付承租商铺的租金，且经多次催收仍拒绝支付，贵方的严重违约行为早已达到我方单方解除《商铺租赁合同》的条件；同时，贵方为遵守拖欠我方商铺租金期间与我方达成的支付租金并支付违约金的一致意见。鉴于贵方的严重违约行为，特发函如下，1、限令贵方在收到告知函后于2018年10月11日前将2018年7月1日至2018年10月的租金全部付清；2、贵方逾期未付清拖欠租金，我方将从2018年10月12日起单方解除双方签订的《商铺租赁合同》，并收回商铺，追究贵方的违约责任，由此造成的全部损失，将由贵方自行承担。”。2018年10月12日，原告向被告厉余寿发送“解除《商铺租赁合同》通知书”，内容因贵方从2018年7月1日起拖欠我方租金的严重违约行为，我方多次催收贵方仍拒绝支付，贵方的严重违约行为早已达到我方单方解除《商铺租赁合同》条件。我方决定行使单方解除权，提前收回商铺，并追究违约责任。1、从2018年10月12日起，我方单方解除双方签订的《商铺租赁合同》，收回出租的商铺14间，已经空置的商铺直接收回，租金计算至2018年10月11日；尚在劲源的商铺，请贵方最迟在2018年10月31日前将商铺腾空交还我方，期间的租金按《商铺租赁合同》约定支付至商铺交还之日。2、根据《商铺租赁合同》第八条第一款规定，贵方还应向我方承租2个月的违约金，共计298309.00元；3、截止至2018年10月11日，共计拖欠我方商铺租金共计502154.00元，物业公司水电费30181.00元（具体金额以物业公司出具的金额为准）。后原告为被告垫付了水电费及物业管理费45105.3元。后原告分别于2018年10月13日、2018年11月4日、2018年11月15日与承租人杨平、张雪梅、肖仁国、龙克刚、邱艳签订了《门面租赁合同》。2018年10月31日，被告厉余寿向原告支付了235320元。另，被告厉余寿申请了证人出庭作证，其中证人杨某系次承租人之一，在庭审中陈述了其与被告签订的合同期限到2021年9月30日，一年一交，其于2018年8月30日还向被告厉余寿交纳了下一年的租金。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同的解除时间；二、被告应否向原告支付租金及物管费、水电费、违约金等相关费用，原告诉请金额是否正确。关于焦点一，本案被告主张原告于2018年7月24日向被告发出了《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》，案涉合同解除的时间应为2018年7月24日，并对原告所称之后多次协商并达成口头协议予以否认。原告主张《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》发出后并未立即解除合同，在那之后双方多次进行协商，并达成了口头协议，但被告未按口头协议履行，多次催收未果后，于2018年10月12日，向被告发送“解除《商铺租赁合同》通知书，合同解除时间应为2018年10月12日。现原告提交的证据虽不能直接证实双方曾达成口头协议，但可证实在2018年7月24日向被告发出了《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》后，并未立即解除合同收回商铺，确实与被告进行了协商，该函件并非解除合同通知，系向被告催缴租金，通知被告如不交纳，将解除合同。且被告于2018年8月30日还收取了次承租人杨某下一年的租金，并非被告所称在收到于2018年7月24日向被告发出了《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》后，合同即解除，而是原告多次催收未果后，于2018年10月8日向被告发出《限期缴纳租金告知函》，被告仍未交纳，于2018年10月12日向被告发出“解除《商铺租赁合同》通知书”，收回商铺，重新出租。由于被告提交的证据不足以反驳原告的主张，由其承担举证不能的不利后果。故，对原告主张的案涉合同解除时间为2018年10月12日，一审法院予以支持。关于焦点二，原告于2018年10月12日向被告发出“解除《商铺租赁合同》通知书”，收回商铺，重新出租，被告应当向原告支付2018年7月1日至2018年10月12日期间的租金500389.79元（7月1日至10月1日的租金447464元+10月2日至10月12日的租金52925.79元），被告在原告诉至一审法院后于2018年10月31日向原告支付了235320元。另，原告在庭审中主张双方达成口头协议，7、8月空置部分租金可用被告交纳的保证金冲抵，虽被告否认达成口头协议，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……”的规定，虽案涉合同约定如被告违约，保证金不退，但原告已自认可用保证金冲抵租金，故，被告欠付的租金应再扣除其交纳的保证金112062元，现被告还需向原告支付租金153007.79元，原告诉请被告从2018年10月12日起按银行同期贷款利率支付原告利息至全部款项付清时止，一审法院亦予以支持。因此，反诉原告厉余寿要求确认案涉合同已于2018年7月24日解除并要求反诉被告退还保证金112062元的诉请，一审法院不予支持。关于原告诉请被告厉余寿支付其为被告垫付的水电费及物业管理费45105.3元及利息，有发票为证，一审法院予以支持；关于原告诉请的违约金298309元，虽双方签订的《商铺租赁合同》约定违约金为两个月租金，但被告提出违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，本案中原告的损失实际为被告逾期未支付租金导致的资金占用利息损失，综合本案实际违约时间和所欠租金情况，对原告主张的违约金，一审法院酌情调整为一个月租金149154.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、原告胡溶、李洪与被告厉余寿签订的《商铺租赁合同》于2018年10月12日解除；二、被告厉余寿于本判决生效之日起五日内向原告胡溶、李洪支付租金153007.79元，水电费及物业管理费45105.3元，共计198113.09元，并自2018年10月12日起按银行同期贷款利率支付原告利息至全部款项付清时止；三、被告厉余寿于本判决生效之日起五日内向原告胡溶、李洪支付违约金149154.00元；四、驳回原告胡溶、李洪的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告厉余寿的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12256元，保全费4770元，共计17026元，原告胡溶、李洪已预交），由被告厉余寿负担6992元，由原告胡溶、李洪负担10034元；反诉案件受理费1501元（反诉原告厉余寿已预交），由反诉原告厉余寿负担。二审期间，当事人双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对原审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为《商铺租赁合同》的解除时间是2018年10月12日还是2018年8月30日以及原审判决关于《商铺租赁合同》解除后的权利义务分配是否适当的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被上诉人胡溶、李洪主张《商铺租赁合同》于2018年10月12日提交了《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》以及《解除〈商铺租赁合同〉通知书》等证据。2018年7月24日的《关于解除贵阳世纪城U组团4段商铺租赁合同的函件》要求上诉人厉余寿支付拖欠的房租，否则将单方解除合同，被上诉人胡溶、李洪的意思表示为催缴租金、主张享有解除权，并未实际行使合同解除权，且双方还认可此后多次就争议事宜进行沟通。2018年9月27日，双方形成由上诉人支付被上诉人7、8月份租金205139元、水、电费30181元（上诉人于2018年9月30日前结清），从2018年9月起租金由业主自行收取之口头约定，上述行为的发生时间为2018年9月27日，不是2018年8月30日，关键的是即便被上诉人一再让步，上诉人厉余寿也并未按期履行支付义务，直到一审审理过程中才实际支付上述款项。上诉人厉余寿主张《商铺租赁合同》于2018年8月30日明显不具有事实依据。被上诉人胡溶、李洪2018年10月8日致上诉人厉余寿的《限期缴纳租金告知函》要求上诉人厉余寿2018年10月11日前将欠付租金付清，逾期将从2018年10月12日起单方解除《商铺租赁合同》并追究上诉人厉余寿的违约责任。此外，上诉人厉余寿申请证人杨某、冯某的证言内容为上诉人厉余寿已经实际收取次承租人2018年9月30日之前的租金，且上诉人厉余寿与被上诉人发生争议时杨某、冯某等次承租人的租赁期限远未届满。在上诉人厉余寿未退还其多支付的租金和返还租赁押金的情况下，杨某、冯某的次承租人有权拒绝搬离案涉商铺。被上诉人胡溶、李洪与杨某、冯某等次承租人签订《商铺租赁合同》的行为系止损行为，上述《商铺租赁合同》的租金的起算日期均晚于2018年10月13日，本院认定案涉商铺2018年10月12日之前由上诉人厉余寿占用、使用、收益。综上，一审判决认定案涉《商铺租赁合同》于2018年10月12日合法、有据，本院予以维持。上诉人厉余寿2018年10月12日之前实际占用、使用、收益案涉商铺，其应当按照约定的租金标准支付2018年7月1日至2018年10月12日的租金，原审判决在扣减上诉人厉余寿实际支付租金金额及保证金的金额后，判令上诉人厉余寿支付租金153007.79元、水电费及物管费45105元即上述款项的利息合法、有据，且金额计算正确，本院予以维持，上诉人厉余寿逾期支付租金的行为属于违约行为，依法应当承当相应的违约责任。原审法院依据当事人的过错程度、违约的时间判令厉余寿支付违约金149154.00元公平、合理，本院亦予以维持。综上，上诉人厉余寿的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求依法不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13757元，由上诉人厉余寿负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 刘 佳审判员 庞 敏二〇一九年十二月六日书记员 董兴兴