广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20450号上诉人（原审被告）：夏秋根，男，1968年1月2日出生，汉族，身份证住址江西省吉水县。被上诉人（原审原告）：黄颖锋，男，1988年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。上诉人夏秋根因与被上诉人黄颖锋排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏秋根，被上诉人黄颖锋的委托诉讼代理人王启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏秋根上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄颖锋全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄颖锋承担。事实与理由：一、本案中，夏秋根签订二十年期限的租赁合同和一次性支付二十年租金确有其无奈和特殊之处，一审判决认为其不符合交易习惯属于事实认定错误。夏秋根在一审期间，已经对其租赁涉案房屋的前因后果进行了充分说明。夏秋根一开始是通过中介公司秉承房地产代理有限公司联系到李xx，与其就房屋买卖事宜协商一致后，分别于2015年7月7日、2015年7月8日和2015年8月7日向其分二次支付了10万元定金和30万元首期款。但夏秋根在支付了上述款项后方知道其不符合广州市的购房资格，夏秋根要求与李xx解除合同和取回所付款项但遭其拒绝。因李xx将所收款使用完而无力向夏秋根返还所收款项，于是提出让夏秋根先租赁其房屋，在夏秋根符合购房条件后再进行房屋买卖。夏秋根在百般无奈之下，只能接受李xx提出的解决方案，便将双方一开始成立的买卖合同关系变更为租赁合同关系，双方另外签订房屋租赁合同。夏秋根与李xx之间的租赁合同关系与普通的租赁关系不同，具有其特殊性。在夏秋根已支付40万元的情况下，只能在法律允许的范围内签订20年的租赁合同，并将已经支付的购房款变更为一次性支付的20年租金，夏秋根的上述处理方式合法合理。二、一审判决未理顺事情的逻辑关系，导致其错误认定夏秋根与李xx之间的房屋租赁形式为虚假意思表示。为避免双方同时存在买卖合同关系和租赁关系，夏秋根与李xx于2015年9月1日与签订一份变更协议，由于夏秋根与李xx毕竟存在买卖合同关系在先，且夏秋根已经支付部分购房款，双方将买卖合同关系变更为租赁合同关系而拟订房屋租赁合同时，其条款和处理难免存在瑕疵，在签订租赁合同时倒签日期就是其中的瑕疵，但并不能因此否认二人成立租赁合同关系的事实。夏秋根在签订房屋租赁合同时并不知道该房屋会被查封，其将签订日期设定为2015年7月1日是因为夏秋根要求李xx给予其5个月的免租期，而相应地将签订合同的日期倒推到房屋租赁期限起始日(2016年1月1日)的5个月前，一审判决没有查明该细节，从而错误地认定夏秋根的做法不合常理。三、关于房屋交付的问题。夏秋根妻子于xx分别于2015年7月7日、2015年7月8日分二次向李xx支付了10万元定金，因此李xx愿意在收到30万元之前向夏秋根交付房屋。四、关于夏秋根与李xx何时成立租赁合同关系的问题，一审法院认定涉案房屋租赁登记备案的日期(2015年11月24日)为房屋租赁合同的生效日期是明显错误的。夏秋根与李xx签订房屋租赁合同(2015年7月1日)和变更协议的日期(2015年9月1日)、钥匙交付确认书上的落款日期(2015年7月20日)以及夏秋根实际接收房屋的日期均早于房屋被查封的日期(2015年11月10日)，应认定夏秋根签订房屋租赁合同的时间在房屋被查封之前。综上，夏秋根与李xx的房屋租赁合同意思表示真实，合法有效，应受保护，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于买卖不破租赁的规定，夏秋根签订的房屋租赁合同对黄颖锋依然具有法律约束力，夏秋根依法拥有案涉房屋的使用权，无需腾退涉案房屋。黄颖锋辩称：同意一审判决处理，不同意夏秋根的上诉请求。首先，夏秋根所提交的合同均是设立抵押权之后产生的合同，根据相关司法解释规定，设立抵押权之后，因抵押权人实现抵押而发生所有权变动，承租人要求履行租赁合同，不应得到支持。涉案房屋已抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行（以下简称工行花都支行），工行花都支行申请强制执行以实现优先受偿权。因此，夏秋根无论以何种合同或时间节点均不能有效对抗黄颖锋主张排除妨害的权利。其次，夏秋根在一审中提供了多份合同，既有房屋买卖合同也有租赁合同，其前后陈述不一致。最后，夏秋根表示其是在支付款项后才知道不符合购房资格，这是不符合常理的，夏秋根在一审中提交的资料显示，其买卖房屋有中介人员的参与，中介人员作为专业人士，必将对购房人是否具备购房资格进行审查。而且，黄颖锋提交的关于夏秋根广州市流动人员基本信息显示，其在广州市花都区首次登记的日期是2010年4月21日，可以反映夏秋根在2010年4月21日前已定居在花都，其不可能不清楚限购政策。黄颖锋于2019年1月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.夏秋根自作出判决之日立即腾出并搬离侵占的位于广州市花都区永发路5号xx房的房屋；2.夏秋根从2018年12月14日起向黄颖锋支付侵占房屋占用费按每月1500元（参考同地段租金标准计算），暂计起诉之月，最终计算至腾空交付之日止以及占用费的利息（利息从2018年12月14日起，按年利率6%计算至付清为止）；3.诉讼费由夏秋根承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街永发路5号xx房，建筑面积为131.04平方米，原登记权属人为李xx，现登记于黄颖锋名下。因李xx未能履行生效民事判决确定的义务，权利人罗小云向一审法院申请强制执行，一审法院以（2017）粤0114执985号立案执行。该案执行过程中，一审法院依法委托京东拍卖涉案房屋。2018年11月6日，黄颖锋以1607825元竞得涉案房屋。2018年11月6日，一审法院做出（2017）粤0114执985号之六执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归黄颖锋所有，涉案房屋的所有权自本裁定书送达黄颖锋时起转移。一审另查，涉案房屋在2013年11月19日设定了抵押权，2015年11月10日被一审法院查封。夏秋根以其为涉案房屋的承租人向一审法院提起执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖，一审法院于2017年12月27日做出（2017）粤0114执异36号执行裁定书，认为夏秋根主张对上述房产享有承租权和优先购买权，可向法院申报租赁关系，保障其优先购买权，但不属于异议审查范围，故驳回了夏秋根的异议请求。夏秋根未对该裁定申请复议，该裁定已经发生法律效力。夏秋根在收到上述执行异议裁定之后，于2018年8月1日再次要求一审法院执行局为其确认优先购买权，并提交了建设银行客户回单。客户回单显示的汇款金额为300000元，收款方为李xx，用途为首期房款。夏秋根对此解释为其在2015年6月底看中了涉案房屋，便想购买，但是由于不具备购房资格，就想先租赁该房产，待其能够正常购买时再当作购房款。一审诉讼中，夏秋根称其通过秉诚房地产代理有限公司的业务员认识李xx，由于李xx急需资金，而夏秋根没有购房资格，但是涉案小区带有学位，故于2015年7月1日与李xx签订了租赁合同，承租涉案房屋，租期20年，于2015年8月7日一次性支付了20年的租金300000元，李xx在当日将涉案房屋交付给其使用，2015年11月24日进行了房屋租赁登记备案。为此，夏秋根提交了房屋租赁合同、银行流水、收据、租赁房屋钥匙交付确认书、房屋租赁登记备案证明等予以证明。其中，房屋租赁合同显示的出租人为李xx、承租人为夏秋根。内容为：李xx将涉案的毛坯房及车位出租给夏秋根使用，出租期限从2015年12月1日至2035年12月1日，其中房屋及车位从2015年12月1日至2025年12月1日止每年租金14000元，从2025年12月1日至2035年12月1日止每年租金为16000元。该房屋及车位20年的总租金为300000元，夏秋根应付的租金由李xx直接开具三联收据向夏秋根收取，租赁税由李xx承担。夏秋根应一次性向李xx交清20年的租金，夏秋根应于本合同签订20天内划入李xx账户300000元，付清20年的租金方能装修使用该房屋及车位。李xx给与夏秋根免租的精装修期5个月，从本合同签订之日起计，免租精装修期半年不计算租期。合同还对其他事项进行了约定。落款为2015年8月7日的收据内容为：“收到承租人夏秋根先生交来承租本人所有的，位于广州市花都区新华街永发路5号xx房及负一层399号车位20年租金叁拾万元整。收款人：李xx。”租赁房屋钥匙交付确认书的内容为：承租人夏秋根已向出租人李xx付清20年租金，出租人李xx已于2015年7月20日把位于广州市花都区新华街永发路5号xx房钥匙及399号车位交给承租人夏秋根装修及使用，从2015年7月20日开始房屋及399号车位的物管费及水、电费等费用由承租人夏秋根支付，与出租人李xx无关。房屋租赁登记备案显示的时间为2015年11月24日。黄颖锋对房屋租赁合同、收据、租赁房屋钥匙交付确认书等的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为：1.合同、收据的落款日期为打印形式，不符合交易习惯，内容中关于租期以及租金的支付约定不符合常理，并且租期的起算在涉案房屋被查封之后，不能对抗黄颖锋的所有权。2.银行流水中并未注明款项性质，不能证明是租金。该交易的时间也与房屋租赁合同约定的付款时间不一致。3.李xx在未收到租金的情况下就将涉案房屋交付给夏秋根不符合常理和交易习惯。4.对房屋租赁登记备案证明的真实性确认，认为该证据恰恰说明租赁发生在涉案房屋被法院查封之后，不能对抗黄颖锋的所有权。夏秋根对此回应称，其在2015年7月20日打印好了租赁房屋钥匙交付确认书，但是实际双方签名是在夏秋根支付租金当天。而之所以未按照合同约定的时间交纳租金是考虑到风险问题以及资金不够充裕。夏秋根还称虽然合同给了5个月的装修期，由于当时比较忙就没有装修，2016年得知涉案房屋被查封就放弃装修，但是涉案房屋交付时已经有简单装修，仅需要购买家私电器即可以入住。一审诉讼中，夏秋根提交了一份变更协议，拟证明其与李xx之间存在真实的房屋租赁合同关系。李xx作为该合同的甲方，夏秋根作为该合同的乙方。内容为：甲乙双方就涉案房屋达成如下协议：1.甲乙双方同意将涉案房屋原购买形式变更为租赁形式；2.甲乙双方同意涉案房屋的购房款变更为租金；3.甲方同意将涉案房屋租赁给乙方。落款时间为2015年9月1日。黄颖锋对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。一审法院认为:本案争议的焦点为夏秋根与李xx之间的租赁合同是否真实，能否对抗黄颖锋的所有权？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”夏秋根为证明其与李xx之间存在真实的租赁合同关系，提交了房屋租赁合同、银行流水、收据、租赁房屋钥匙交付确认书、房屋租赁登记备案证明、变更协议等予以证明。对此，一审法院认为，第一，房屋租赁合同约定20年的租赁期限，租金一次性支付，均不符合房屋租赁合同的交易习惯。第二，合同约定租金应在签订合同后20天内支付，但是根据夏秋根提交的转账凭证，支付的时间为2015年8月7日，且回执上注明的款项用途为首期房款，显然该笔款项的性质为房款而非租金。夏秋根解释称其原打算购买涉案房屋，后由于其不具备购房资格，故双方协商同意夏秋根先租赁涉案房屋，待其具备购房资格之后再进行买卖，同时购房款转为租金。但是夏秋根提交的变更协议落款的时间为2015年9月1日，在房屋租赁合同签订之后，这亦不符合常理。同时说明，夏秋根与李xx之间的房屋租赁形式为虚假的意思表示，双方真实的交易目的是买卖涉案房屋。第三，根据夏秋根提交的钥匙交付确认书，显示的时间为2015年7月20日，此时夏秋根尚未向李xx支付合同约定的款项，但是李xx却将涉案房屋交付给夏秋根使用，亦与常理不符。夏秋根辩称实际交付的时间是2015年8月7日，但是并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。第四，房屋租赁登记备案的时间为2015年11月24日，在涉案房屋被查封之后，故即使夏秋根与李xx在此时形成了房屋租赁合同关系，也不能对抗黄颖锋的所有权。综上，夏秋根认为其在黄颖锋拍卖取得涉案房屋的所有权之前已经承租了涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则其有权继续使用房屋的意见依据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”黄颖锋通过参加司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，黄颖锋要求夏秋根腾空交还涉案房屋，并参考同时期同地段的租金标准向其支付占有使用费至交还场地之日止的主张，一审法院予以支持。由于黄颖锋并未提交证据证明其向夏秋根主张权利的情况，也未提交证据证明其收到（2017）粤0114执985号之六执行裁定书的情况，故一审法院酌定房屋占有使用费应从黄颖锋提交诉讼材料之日（2018年12月21日）开始计算。至于黄颖锋主张的占用费利息，因为本案占用费并非期待利益，故利息请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年6月21日作出一审判决：一、夏秋根自判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区新华街永发路5号xx房腾空交还给黄颖锋；二、夏秋根自判决送达之日起十日内，一次性向黄颖锋支付自2018年12月21日起至判决发生法律效力之日止占用广州市花都区新华街永发路5号xx房的房屋占有使用费；自判决发生法律效力之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费由夏秋根逐月支付给黄颖锋（上述使用费均以建筑面积131.04平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算，每月标准以不超过1500元为限）；三、驳回黄颖锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由夏秋根负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：工行花都支行与李xx借款合同纠纷一案，工行花都支行向一审法院申请执行，一审法院作出（2016）粤0114执3468号执行裁定书，认为除已依法轮候查封了被执行人李xx的房产外，查无李xx其他可供执行的财产，申请执行人工行花都支行无法提供其他财产线索，并同意延期执行，裁定该案终结该次执行。不动产登记簿查册表显示涉案房屋于2013年11月19日设定抵押，抵押权人为工行花都支行，涉案房屋上有多项查封记录，其中依（2016）粤0114执3468号裁定于2016年8月4日轮候查封。再查，夏秋根于2018年8月1日再次要求一审法院执行局为其确认优先购买权，一审法院执行局制作执行笔录并告知夏秋根：根据查册表显示权属于被执行人李xx的涉案房屋是2013年11月19日抵押给工行花都支行，按照法律规定，设定抵押权后出租需得到抵押权人的同意。目前没有证据证明被执行人李xx是经过抵押权人工行花都支行的同意后出租给你方的。这种租赁行为是不能对抗抵押权人的，同时也是损害抵押权人利益的行为。你方提供的你方与被执行人李xx的租赁合同，本院依法拍卖、变卖处理权属于被执行人李xx的涉案房屋后，新的买受人是否履行以上房产的租赁合同是由新的买受人和你另行解决的事情。综上所述，不能确认你方对涉案房屋的优先购买权。夏秋根表示清楚。二审期间，夏秋根提交以下材料作为新证据：证据1.《房屋买卖合同》；证据2.《个人二手房贷款初审结果通知书》；证据3.落款时间为2015年7月7日和2015年7月8日的两份《收款证明》；证据1-3拟证明：夏秋根向李xx支付购房款后，贷款审批书就批复下来，夏秋根当时并不清楚自己没有购房资格，但是李xx不肯退还购房款，只同意先让夏秋根租用涉案房屋，等待夏秋根具备购房资格后才出售涉案房屋的事实；证据4.落款时间为别为2015年7月3日和2015年9月16日的两份《房地产登记簿查册表》；拟证明：房屋只有工行花都支行的贷款抵押，没有其他查封情况。证据5.夏秋根与于xx的结婚证，拟证明于xx与夏秋根为夫妻关系。黄颖锋质证称：夏秋根提交的证据中仅有证据1和证据3有原件，黄颖锋对夏秋根提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均不予确认。1.夏秋根提交不属于新证据；2.夏秋根提交的证据，合同的签订人以及付款人均是于xx，与本案不存在任何关联；3.夏秋根认为其与李xx为房屋买卖合同关系，夏秋根可向执行法院提出执行异议之诉排除查封；4.对证据5结婚证的真实性没有异议，但与本案无关。二审期间，双方均确认涉案房屋在广州市花都区三东大道，为电梯楼。《2018年广州市房屋租金参考价》记载广州市花都区花城街三东大道电梯楼的租金参考价为21元/平方米/月。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：夏秋根能否以其与被执行人李xx之间的租赁合同对抗买受人黄颖锋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。因抵押权人工行花都支行对抵押物享有优先受偿权，不论哪一方债权人申请执行，抵押权人均有权行使优先受偿权，且工行花都支行也申请轮候查封涉案房屋，因此本案拍卖所导致的房屋所有权变动属于因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。涉案房屋在2013年11月19日设定了抵押权，夏秋根签订房屋租赁合同、变更协议、支付款项、办理备案登记等日期均在设定抵押权之后。在夏秋根提出执行异议时，执行法院对其租赁合同的真实性、合法性也未予确认，拍卖公告也并无注明带租约拍卖并确认租赁合同的真实性、合法性。因此夏秋根无权要求房屋受让人黄颖锋继续履行该房屋租赁合同。黄颖锋提出根据夏秋根的《广州市流动人员基本情况》，夏秋根在2010年4月21日前已定居在广州市花都区，夏秋根不可能不清楚限购政策。夏秋根对此未作出合理解释。夏秋根陈述的由买卖变更为租赁的过程不符合一般交易惯例，其陈述租赁合同存在倒签的情况，故其实际签订的租赁合同的时间难以采信。房屋租赁登记备案为政府部门作出，具有可信度，该时间在涉案房屋被查封之后，一审法院对夏秋根关于买卖不破租赁的主张不予支持并无不当，本院予以认可。夏秋根二审期间提交的证据并非一审判决后形成，依法不属于二审新证据，本院不予采纳。关于房屋占有使用费标准，双方均确认涉案房屋在广州市花都区三东大道，为电梯楼，因此参照《2018年广州市房屋租金参考价》计算为2751.84元/月（21元/平方米/月×131.04平方米）。黄颖锋起诉请求按1500元/月计算，未超过上述标准，系对其自身权益的处分，本院予以照准，即涉案房屋占有使用费按照1500元/月计算。综上所述，夏秋根上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未予明确具体的占有使用费标准，故本院二审予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初855号民事判决第一项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初855号民事判决第二项为：夏秋根自本判决送达之日起十日内，一次性向黄颖锋支付自2018年12月21日起至本判决送达之日止占用广州市花都区新华街永发路5号xx房的房屋占有使用费；自判决发生法律效力之次日起至实际交回上述房屋之日止的房屋占有使用费由夏秋根逐月支付给黄颖锋（上述使用费按照每月1500元标准计算）；三、驳回黄颖锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各50元，均由夏秋根负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十日书记员 冯冠豪郭丽淳