山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2598号上诉人（原审被告）：滨州鑫隆房地产开发有限公司，住所地山东省滨州市滨城区渤海七路时间瑄嘉名都小区20号楼114室。法定代表人：刘建华，执行董事。委托诉讼代理人：孙力群，山东纵横家律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，山东纵横家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏红莉，女，1985年7月3日出生，汉族，住山东省滨州市。上诉人滨州鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）因与被上诉人苏红莉商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有新的证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定由上诉人向被上诉人按照其已交房款450179元为基数，自2017年6月1日起至本判决确定的履行之日止，以年利率7.125%标准支付逾期办证违约金，认定事实错误，不符合合同约定。2016年11月10日，上诉人与被上诉人签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定上诉人将涉案房产于2017年2月28日前交付被上诉人使用，在交付使用后90日内（即2017年5月31日前）将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。该合同系在建设局备案的合同，也是双方达成的新的意思表示，双方应按该合同约定履行。该《商品房买卖合同》约定，如因上诉人原因，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权证书的，被上诉人不退房时，上诉人按已付房价款的0.1%向被上诉人支付违约金，而非原审判决认定的违约金数额。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。通过该司法解释的规定，违约金的计算是“可以”参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，而非“应当”参照，原审判决以年利率7.125%标准要求上诉人支付违约金也明显过高。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院查明事实，依法改判。苏红莉辩称：驳回上诉，维持原判。苏红莉向一审法院起诉请求：1.判令鑫隆公司立即为苏红利办理房产权属证书登记手续；2.判令鑫隆公司赔偿苏红莉逾期交房违约金72838.9元(以450179元为基数，自2017年3月1日起计算至起诉日2019年5月17日止，每日0.2‰为标准)；3.判令鑫隆公司赔偿苏红莉逾期办理房产权属证书违约金64150.5元(以450179元为基数，自2017年6月起计算至2019年5月17日止，以年利率7.125%为标准)；4.判令鑫隆公司承担上述两项自起诉日至实际达到交房和办理房产权属证书条件之日的违约金；5.判令鑫隆公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等费用。一审法院认定事实：案外人赵洪英在鑫隆公司处购买涉案房产。2015年11月5日，鑫隆公司向案外人赵洪英交付涉案房屋钥匙。苏红莉从赵洪英处购买涉案房产。赵洪英将涉案房屋交付苏红莉。2016年11月，苏红莉（买受人）与鑫隆公司（出卖人）签订备案商品房买卖合同（编号201611100359），约定，出卖人应在2017年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付苏红莉；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议(二)第四条约定处理。附件四补充协议(二)第四条约定，因买受人或行政机关原因导致房产证逾期或不能办理的出卖人可以免除责任。因买受人未按时办理交房手续，导致权属登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任、权属登记办理时间顺延。未及时办理房屋抵押登记，买受人在接到出卖人办理房屋权属登记的通知后应当尽快办理房屋权属登记，60日内未办理房屋权属登记的，应该按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。首先，关于苏红莉要求鑫隆公司立即协助其办理权属登记的诉讼请求。诉讼过程中，双方均认可，涉案房产未经综合验收，不具备办理权属登记的客观条件。苏红莉可待条件成就后，另行主张。关于逾期交房违约金。从涉案房产的交付情况看，鑫隆公司与原买受人赵洪英于2015年8月30日对逾期交房事项进行了协商处理后，赵洪英领取了涉案房屋的钥匙。苏红莉购买涉案房产后，赵洪英将涉案房产交付苏红莉。双方又于2016年11月签订涉案网签备案合同。即本案中，存在房产实际交付在前，备案合同签订在后的情形。苏红莉在已接收房产、且未有证据证实存在无法实现商品房买卖合同目情形存在的情况下，又以后签订的备案合同主张因鑫隆公司交付的房产不符合合同约定应视为房产未交付，有违诚信原则。苏红莉主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。房产交付后，鑫隆公司未在约定期限内协助苏红莉办理权属登记，构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方签订的商品房买卖合同没有明确约定。苏红莉主张按年利率7.125%计算逾期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，本院予以支持。关于违约金计算节点，苏红莉主张计算至达到办理房产权属证书条件之日止。因尚不能确定涉案房产何时具备办理权属登记的条件，故对尚未发生的违约金本案不予处理，由苏红莉另案主张权利。综上，结合苏红莉的诉讼请求、一审法院查明的事实以及相关法律规定，逾期办证违约金应以苏红莉已交房款450179元为基数，自2017年6月1日起计算至2019年5月17日止；自苏红莉起诉之日2019年5月24起至本判决确定的履行之日止，均以年利率7.125%为标准计算。截至2019年5月17日违约金为63028.89元。苏红莉主张其保全保险费由鑫隆公司负担，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、滨州鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付苏红莉逾期办证违约金（截至2019年5月17日违约金为63028.89元；后续违约金以450179元基数，自2019年5月24日起至本判决确定的履行之日止，以年利率7.125%为标准计算）；二、驳回苏红莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3039.8元，减半收取1519.9元，由苏红莉负担820.6元，滨州鑫隆房地产开发有限公司负担699.3元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，诉讼双方虽在合同中约定逾期办理房屋产权证书的违约金为已付购房款的0.1%，但上诉人的违约状态自2017年起存续至今，在如此长的期间内，双方约定的违约金远不足弥补被上诉人的损失。故原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定对违约金作出调整，符合法律规定，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1398.6元，由上诉人滨州鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李添珍审判员  孙兴春审判员  刘 洋二〇一九年十二月十三日书记员  盛 美