广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0307民初12491号 原告深圳市大鹏布新股份合作公司，地址深圳市大鹏新区。 法定代表人袁旭强。 委托代理人张艳，广东晟典（前海）律师事务所律师。 委托代理人陈晓珊，广东晟典（前海）律师事务所实习律师。 被告一深圳市新合瑞实业有限公司，地址深圳市大鹏新区大鹏街道。 法定代表人袁智会。 被告二袁智会，女，汉族，1975年3月13日出生，身份证住址四川省南充市顺庆区。 原告深圳市大鹏布新股份合作公司诉被告深圳市新合瑞实业有限公司、袁智会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告深圳市大鹏布新股份合作公司委托代理人张艳、陈晓珊到庭参加诉讼。被告深圳市新合瑞实业有限公司、袁智会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。 原告诉称，原告与被告一于2018年6月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：c-××-××-×××，以下简称“租赁合同”），约定被告一续租原告位于深圳市大鹏办事处××社区××工业区第××栋厂房（以下统称“租赁房屋”），建筑面积3000平方米；租赁用途为厂房；每月租金35640元，物业卫生费每月500元，租赁期限共1年。从2018年8月1日起至2019年7月31日止；被告一应于每月5日前支付当月租金。同时，合同还就解除条件、违约责任以及争议解决条款等权利义务关系进行了明确约定。被告一基于与深圳市新视觉花纸有限公司（下称“新视觉公司）内部的关联关系，被告一在承租租赁房屋时即明确表明自愿承担新视觉公司拖欠原告的租金及物业卫生费101500元并承诺与第一个月的租金一并支付原告。合同签订后，原告积极地履行了作为出租人之义务，按照合同约定，被告一应在每月5日前向原告支付当月租金、物业卫生费，但自合同签订后，被告一就未正常支付过租金、物业卫生费。期间，经原告多次催讨，被告一于2019年4月3日单方出具承诺书，确认拖欠原告10栋及11栋租金、物业卫生费共计748260元，原告对被告一拖欠租金及物业卫生费的金额予以确认，但不同意其所谓的还款计划。被告一出具承诺书之后并未按照承诺履行付款义务，原告又多次催讨，自2019年5月起两被告均拒绝接听原告电话也拒绝支付拖欠款项，给原告造成巨大的经济损失。原告按照合同约定于2019年5月15日向被告发出《解除合同通知书》，被告一于2019年5月16日签收成功，双方签订的租赁合同已于2019年5月16日正式解除。依据合同约定合同解除后被告一占有原告物业应当按照合同约定的月租金2倍标准支付房屋占有使用费。被告一截至2019年5月15日止，已拖欠原告租金338580元、物业管理费5000元，合计人民币343580元；以及被告自愿承担的新视觉公司拖欠的租金99000元、物业管理费2500元，合计人民币101500元；按照合同约定被告应于接受租赁房屋当天向原告支付租赁保证金71280元，但被告至今拖欠未交。根据合同约定的条款内容，该“租赁保证金”的性质和作用是为了促使承租人及时履行租金、物业生活费等给付义务，担保承租人不拖欠上述相关费用，属于违约金范畴，所以被告一应向原告以租赁保证金的数额支付违约金71280元；但上述款项被告一均未支付。由于被告一为有限责任公司（自然人独资），根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告二袁智会作为被告一持股100%的自然人股东，应当对被告一的债务承担无限连带责任。为维护原告的合法权益，依法向本院提起诉讼，请求判令：一、原告与被告一签订的《房屋租赁合同》（合同编号：c-005-01-2018）于2019年5月16日解除，同时判令被告一将涉案房屋立即交还给原告；二、被告一立即向原告支付自2018年8月1日起至2019年5月15日所拖欠的租金338580元及利息6837元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年5月15日，实际计至付清之日止），物业卫生费5000元及利息96元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年5月15日，实际计至付清之日止），合计350513元；三、被告一支付原告2019年5月16日至2019年5月17日期间的房屋占有使用费4752元（71280/月的标准，暂计至2019年5月17日，实际计算至房屋交还原告之日）；四、被告一立即向原告支付原承租方深圳市新视觉花纸有限公司拖欠的租金及物业卫生费101500元及利息3790元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年8月5日起算暂计至2019年5月15日，实际计至付清之日止）；五、被告以合同约定的租赁保证金数额向原告支付违约金71280元；六、被告一承担原告支付的律师费19836元；七、被告一承担因诉讼产生的全部费用(包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、评估费)；八、被告二对上述请求承担无限连带责任，以上共计551671元。原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告立即向原告支付自2019年4月1日暂计至2019年6月30日所拖欠的电费及违约金合计5239.90（实际计至房屋交还原告之日止）及利息12元（利息按中国人民银行同期贷款利率计算暂计至2019年11月5日，实际计至付清之日止）。 被告深圳市新合瑞实业有限公司、袁智会未到庭应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。 原告向本院提交以下证据证明其主张：1、原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号C-××-××-×××）及《补充协议》；2、新视觉公司与原告签订的深圳市房屋租赁合同书；3、《承诺书》；4、《解除合同通知书》及送达回证；5、委托代理合同及发票；6、支付电费的情况说明及发票。本院经审查后对原告提交的上述证据真实性予以确认。 经审理查明：2017年7月14日，原告与案外人深圳市新视觉花纸有限公司（以下简称新视觉公司）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》一份，约定原告将其所有的位于深圳市大鹏新区大鹏办事处××社区××工业区第×栋厂房的房屋出租给新视觉公司，租赁期限为2017年8月1日至2018年7月31日止，租期为1年，月租金33000元，每月物业卫生费500元，新视觉公司盖章处签名人为林汉钦。新视觉公司拖欠原告2018年5月至2018年7月的租金99000元、2018年3月至2018年7月物业卫生费2500元，以上合计101500元。 2018年6月1日,原被告签订《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：c-××-××-×××，以下简称“合同”），约定将原告所有的位于深圳市大鹏新区大鹏办事处××社区××工业区第×栋厂房的房屋出租给被告一，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日止，月租金35640元，租赁保证金71280元；被告一应于每月5日前向原告交付租金；若被告一违约，原告不予退还租赁保证金；若原告违约，被告可请求原告双倍退还租赁保证金；合同终止后，被告一应在5日内迁离并返还租赁房屋，若被告一逾期不搬离或不返还租赁房屋的，原告有权依法收回租赁房屋，在逾期期间一个月内应向原告支付相当于第二年月租金的两倍作为房屋占有使用费，逾期超过一个月未搬离的，原告有权直接收回房屋，并按照上述约定收取逾期搬离的占有使用费；一方违约时，违约方应向守约方赔偿因违约造成的全部损失，包括但不限于直接损失、预期损失、律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、执行费等；合同其他条款。2018年6月1日，双方签订《补充协议》，约定被告一于每月5日前向原告支付物业卫生费500元。合同签订后，原告即将房屋交付给被告一使用，被告一未依约向原告支付租赁保证金71280元，亦未正常支付过租金、物业卫生费。 在原告向被告催收的情况下，2019年4月30日，被告向原告出具了《承诺书》，承诺“由2019年5月份起，每月准时缴清当月租金的前提下，另将所欠租金（人民币748260元整）作如下安排：5月份还款贰拾万元，6月份还款壹拾万元，7月份还款壹拾伍万元(之后在上月的基础上每月增加伍万元)，直至将所欠租金全部还清为止。如未按此还款计划还款，所欠的租金按合同补充协议条款约定向甲方缴纳所欠租金每日千分之三的滞纳金外，按合同法承担相关责任。” 原告确认被告一在《承诺书》中租金额748260元包括：1、截止2019年4月30日，被告一拖欠原告10栋厂房租金296500元及物业卫生费5000元，合计301500元；2、截止2019年4月30日，被告一拖欠原告11栋厂房的租金320760元及物业卫生费4500元，合计325260元；3、案外人深圳市新视觉花纸有限公司拖欠的2018年5月至2018年7月的租金99000元，及拖欠2018年3月至2018年7月物业卫生费2500元，合计101500元。 因被告一未按《承诺书》履行支付义务，2019年5月15日，原告通过邮政快递向被告一发出书面《解除合同通知书》，告知被告一双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（合同编号：c-××-××-×××）于本解除合同通知书寄送被告一之日正式解除，被告一应自收到本通知之日起5日内缴清所有拖欠款项并搬离厂房。2019年5月16日，被告一签收了该邮件。2019年7月，被告一工作人员陆续撤离，但其自有机器设备及物品继续占用原告物业；2019年8月份，原告将涉案厂房上锁，现钥匙在原告处。 另，涉案厂房具备建设工程规划许可证。原告为被告一垫付了涉案厂房2019年4月1日至2019年6月30日的电费及违约金合计5239.90元，原告为本案诉讼支付律师费19836元。被告一为一人有限责任公司，被告二为被告一持股百分之百的自然人股东。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋已取得建设工程规划许可证，双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告一拖欠租金及物业卫生费数额较大、时间较长，且亦未按《承诺书》履行支付义务，根据双方合同约定，解除条件已经成就，故本院确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同》于到达被告一处时间即2019年5月16日解除。合同解除后，被告一不再享有对涉案房屋的占有使用权利，被告一应在合理期限内将涉案房屋返还给原告。根据《承诺书》、双方合同约定的租金及物业卫生费标准，经核算，截至2019年5月15日，被告一尚欠原告的租金共计338580元、物业卫生费4750元（4500元+250元），原告请求被告一支付拖欠的租金338580元，本院予以支持；被告应支付拖欠的物业卫生费4750元，原告物业卫生费请求超出部分，本院不予支持。租金利息、物业卫生费利息虽未在租赁合同中约定，但确系被告一违约给原告造成的损失，原告相关利息诉请，本院予以支持；本院酌定，租金利息、物业卫生费利息以原告解除租赁合同及清结相关款项通知到达被告之日即2019年5月16日作为起算日，其中2019年5月16日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算，直至被告一付清之日止。 关于电费及违约金，原告已于2019年10月18日为被告一垫付了2019年4月1日至2019年6月30日的电费及违约金合计5239.90元，被告实际占有使用涉案房屋，原告请求被告一支付其垫付的上述费用合法有据，本院予以支持；利息应自垫付之日2019年10月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算至被告一付清之日止。 关于房屋占有使用费，原告主张被告一按照合同约定以租金的两倍即71280元/月的标准向原告支付房屋占有使用费直至交还房屋之日止，因原告已于2019年8月对涉案厂房上锁，被告一无法正常使用涉案厂房，故本院酌定被告一占有使用费参照双方合同租金标准35640元/月自2019年5月17日起支付至返还房屋之日止。 关于深圳市新视觉花纸有限公司拖欠的租金、物业卫生费及利息。被告一于2019年4月30日出具的《承诺书》中确认拖欠金额748260元，原告对该金额所作的说明符合被告一拖欠租金及物业卫生费的情形，且原告与新视觉公司签订的房屋租赁合同中指定的联系人为林汉钦，合同期限至2018年7月31日止，而原告与被告一签订的房屋租赁合同期限自2018年8月1日起。综合以上考虑，本院采信原告陈述，被告一承诺承担新视觉公司拖欠原告的租金及物业卫生费101500元应属于债务加入。关于利息，被告一逾期未支付租金及物业卫生费的行为客观上造成了原告的损失，因原告解除租赁合同及清结相关款项通知到达被告之日为2019年5月16日，本院酌定利息自2019年5月16日起算，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算，直至被告一付清之日止。 双方在租赁合同中对租赁保证金进行了双倍罚则的约定，该租赁保证金实质上应属定金，定金合同从实际交付定金之日生效，被告一未实际交付租赁保证金，双方合同中有关租赁保证金的约定未生效，原告请求被告一以合同约定的租赁保证金数额向原告支付违约金71280元，于法无据，本院不予支持。 关于律师费，原告为本案实际支出律师费19836元，根据双方签订的合同第二十二条的约定，被告一违约，应向原告赔偿由此支出的律师费，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于被告二的责任承担问题，被告一系自然人独资的一人有限责任公司，被告二系被告一持股100%的自然人股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告二经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，未向本院举证证明公司的财产独立于股东自己的财产，故被告二依法应对被告一的债务承担连带责任。 被告一、被告二经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，不影响本院根据相关查明事实和相关的法律规定作出裁判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告深圳市大鹏布新股份合作公司与被告一深圳市新合瑞实业有限公司于2018年6月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年5月16日解除； 二、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋返还原告深圳市大鹏布新股份合作公司； 三、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付租金338580元及利息（利息自2019年5月16日起算，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算，直至被告一付清之日止）； 四、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付物业卫生费4750元及利息（利息自2019年5月16日起算，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算，直至被告一付清之日止）； 五、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付电费、违约金5239.90元及利息（利息以5239.90元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率自2019年10月18日起计至被告一付清之日止）； 六、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付房屋占有使用费，按照35640元/月的标准自2019年5月17起计至被告一深圳市新合瑞实业有限公司返还房屋之日止； 七、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付原承租方深圳市新视觉花纸有限公司拖欠的租金、物业卫生费合计101500元及利息（利息以101500元为本金，自2019年5月16日起算，其中2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款基准利率、2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算，直至被告一付清之日止）； 八、被告一深圳市新合瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日向原告深圳市大鹏布新股份合作公司支付律师费19836元； 九、被告二袁智会对被告一深圳市新合瑞实业有限公司承担的上述款项给付义务承担连带责任; 十、驳回原告其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9317元（原告已预交）、保全费3728.35元（原告已预交），由被告一、被告二承担，原告已预交的案件受理费9317元、保全费3728.35元，由本院予以退回，被告一、被告二应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费9317元、保全费3728.35元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  黄 俊 人民陪审员  张恒增 人民陪审员  罗龙威 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  魏灵灵