北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10694号上诉人（原审被告）：傅丽波，女，1962年4月28日出生。委托诉讼代理人：郝亮亮，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑某，女，1962年7月1日出生。委托诉讼代理人：李树兴，北京蓝宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：白文娟，北京蓝宝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，1957年2月18日出生。上诉人傅丽波因与被上诉人郑某、张某确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。傅丽波上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回郑某的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由郑某和张某承担。事实和理由：1.一审判决存在适用法律错误，一审判决适用的法条不属于认定合同无效的依据。2.一审判决未合理分配举证责任，将本应由郑某承担的举证责任强加给傅丽波。郑某主张其对张某与傅丽波签订合同一事并不知情，但并未提供任何证据证明。3.郑某对于房屋买卖一事是知情的，郑某对于张某因经营失败产生欠款一事是清楚的，16年来房产证不在手里，却一直缴纳房租，郑某作为一直与张某共同居住的配偶，对于房屋一直保持漠不关心的态度，不符合常理。即便其不知情，也不影响合同的效力。4.买卖流程不同于一般正常房屋的买卖流程，存在特定原因及背景，但该不同之处亦不应成为合同无效的理由。傅丽波对于与张某签订合同是知情的，并认可单位人员代签、办理过户手续。涉案房屋是傅丽波的单位委托傅丽波以傅丽波的名义购买，涉案房屋现已经过户至北京双龙江贸易公司（以下简称双龙江公司）的承接主体北京黑龙江宾馆名下，该合同已经履行完毕。房屋过户并非一定要本人到场，申请人可以委托他人代为办理，该情形不具有特殊性。郑某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回傅丽波的上诉，维持原判。1.郑某不是房屋买卖合同的当事人，不适用买卖合同司法解释。2.傅丽波和单位明知涉案房屋是张某和郑某的夫妻共同财产，共有权人意见是张某当着单位人员的面代签，系恶意串通，也不符合善意取得构成要件。3.郑某对张某出售涉案房屋并不知情，张某擅自处分共有财产，房屋买卖合同无效。4.傅丽波与张某之间无实际房屋买卖关系，仅是为了配合单位平账。5.房屋买卖契约上的签字并非傅丽波本人所签，违反意思自治原则，缺乏合同成立必备要件，系无效合同。张某辩称，同意一审法院判决。郑某向一审法院起诉请求：1.请求确认张某与傅丽波于2003年4月21日签署的《房屋买卖契约》（以下简称2003契约）无效；2.本案诉讼费由张某、傅丽波承担。一审法院认定事实：张某与郑某系夫妻关系，张某从黑龙江省人民政府驻北京办事处（以下简称黑龙江驻京办）购买了位于北京市海淀区33号楼806号房屋（以下简称806号房屋）。2003年4月21日，张某与傅丽波签订2003契约，将806号房屋出售给傅丽波，但2003契约中“傅丽波”的签字并非傅丽波本人所签。2003年6月10日，806号房屋过户至傅丽波名下。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，依据查明的事实，傅丽波本人未与张某签订2003契约，且张某、傅丽波均未在806号房屋办理过户手续时到场，以上均不符合正常房屋买卖过户流程；同时，郑某作为张某的妻子亦对张某所签2003契约不知情，故张某就806号房屋所签2003契约擅自处分了夫妻共同财产，侵犯了其他共有权人的利益，2003契约应属无效。傅丽波以张某工资中扣缴了房租金一事主张郑某对2003契约知情，依据不足，法院对此不予采纳。综上所述，法院对郑某要求确认2003契约无效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：确认张某与傅丽波于2003年4月21日签署签订的《房屋买卖契约》无效。本院经审理查明，张某与郑某系夫妻关系，于1986年7月11日结婚。双龙江公司系黑龙江驻京办下级单位，北京黑龙江宾馆系双龙江公司解散后的承继主体。傅丽波系黑龙江驻京办工作人员，张某原系黑龙江驻京办工作人员，后调入双龙江公司业务部任经理，现已从北京黑龙江宾馆退休。2000年11月12日，张某与黑龙江驻京办签订《房屋买卖契约》，约定张某购买806号房屋，价款49244.27元。2000年12月13日，张某取得806号房屋产权证书。产权证上印有“成本价出售住宅”方章。1999年3月30日，张某与双龙江公司签订了《承包协议书》，在履行《承包协议书》期间，张某共从双龙江公司借款60万元。因经营亏损，张某没有按照约定偿还借款，至2001年6月25日，尚欠41万元，为此双方签订了《还款协议书》，明确张某尚欠双龙江公司41万元，约定张某按每年8万元并交息的方式在2005年12月31日前还清。张某以806号房屋作为欠款的抵押，在张某不能按约定时间和数额还款时，可交纳房租费继续使用房屋，第6年起，如无力偿还欠款，张某自愿将房屋过户给双龙江公司，该房屋经评估确定价值后，用于偿还欠款，评估价值多于欠款可作为张某的房租费逐月抵销，评估价值低于欠款，差额部分另行签订还款协议。《还款协议书》签订后，截止2003年2月双龙江公司要被解散，张某仅偿还借款10200元，尚欠399800元。为了配合双龙江公司解散时平账需要，也为了让张某对尚欠款项提供担保，双龙江公司与张某达成将806号房屋转移登记到双龙江公司名下、偿还欠款后可以赎回房屋的口头约定。双龙江公司与张某为了落实双方达成的口头约定，于2003年2月签订《购房协议书》约定：张某将806号房屋卖给双龙江公司，价款399800元。由于按照当时的政策，806号房屋无法直接过户到企业名下，黑龙江驻京办提出将806号房屋先过户到傅丽波名下。张某（甲方）与傅丽波（乙方）于2003年4月21日签订2003契约，双方约定：一、甲方将806号房屋出售给乙方，房款总计399800元；二、甲乙双方签订契约后，到房屋所在地交易管理部门办理过户手续，领取《北京市房产证》，乙方向甲方付清全部房价款。落款处，张某在甲方处签字，双龙江公司工作人员代替傅丽波在乙方处签署“付丽波”。2003年6月10日，806号房屋由张某名下过户至傅丽波名下。傅丽波同意806号房屋过户到其名下，并认可房屋产权与其无关。为此，傅丽波与双龙江公司于2003年6月10日签订《协议书》，就双龙江公司借用傅丽波名义过户一事进行了约定。张某自2003年6月开始交纳806号房屋的租金，月租金252.26元。2014年5月27日，806号房屋由傅丽波名下过户至北京黑龙江宾馆名下。张某曾向北京黑龙江宾馆要求赎回806号房屋，但遭到拒绝。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人，人民法院应当认定合同有效。为了配合双龙江公司解散时平账的需要，也为了让张某对尚欠款项提供担保，双龙江公司与张某于2003年2月达成将806号房屋转移登记到双龙江公司名下、偿还欠款后可以赎回房屋的口头担保约定。即张某将806号房屋在形式上转让至双龙江公司名下，张某清偿欠款后，双龙江公司将806号房屋返还给张某。该口头担保约定是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双龙江公司与张某为了实现口头担保约定，双龙江公司借用傅丽波名义过户，张某与傅丽波签订的2003契约，名义上虽然是房屋买卖，但实际上是为张某所负债务提供担保，2003契约是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。郑某起诉要求确认2003契约无效，没有法律根据，本院不予支持。2003契约上的签字虽然不是傅丽波本人签署，但傅丽波对2003契约予以追认，故他人代替傅丽波签字的事实不能否定2003契约的效力。806号房屋是郑某与张某的夫妻共同财产，张某因承包双龙江公司业务亏损欠下债务，用夫妻共同财产作为债务的担保，为此长期交纳房租，郑某对此应当知情。郑某主张是张某擅自处分806号房屋，与事实不符，本院不予采信。郑某主张张某与傅丽波恶意串通，没有事实根据，本院不予采信。一审法院以张某擅自处分806号房屋侵犯了郑某的共有人利益为由判决2003契约无效，没有事实和法律依据，本院予以撤销。当事人以担保债务履行为目的，完成了财产权利变动的公示方式，将财产转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。尽管2003契约有效，806号房屋的产权已经转移登记至傅丽波名下，后又转移登记至北京黑龙江宾馆名下，但傅丽波和北京黑龙江宾馆均不享有806号房屋的所有权。张某可另行主张在清偿完毕债务后要求北京黑龙江宾馆返还806号房屋，或者请求对806号房屋进行拍卖、变卖、折价偿还所欠债务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初15202号民事判决；二、驳回郑某的一审诉讼请求。一审案件受理费3649元，由郑某负担（已交纳）。二审案件受理费7298元，由郑某、张某各负担3649元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十三日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 赵梦芸