江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0411民初2615号原告：黄烨辉，男，1979年9月5日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：袁先宏，江苏益同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦飞，江苏益同盛律师事务所实习律师。被告：史伟，男，1981年12月6日生，汉族，住常州市钟楼区。被告：徐凯明，男，1986年10月4日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：毛新举，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：常州上城房地产信息咨询服务有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇人民西路2-4，统一社会信用代码91320412061859521H。法定代表人：张翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬，男，该公司员工。原告黄烨辉诉被告史伟、徐凯明、常州上城房地产信息咨询服务有限公司（以下简称上城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法组成合议庭于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告黄烨辉的委托诉讼代理人袁先宏、被告徐凯明的委托诉讼代理人毛新举、被告上城公司的委托诉讼代理人张冬到庭参加诉讼，被告史伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄烨辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋转让协议；2、判令被告双倍返还定金400000元；3、判令被告承担中介费20000元；4、判令被告承担律师代理费30000元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月3日，原告经上城公司介绍，与被告签订《常州市房屋转让协议》一份，约定被告将其坐落于本市新北区天誉花园2-2号的房屋出让给原告。原告支付了20000元定金。但被告拒不履行合同。为了维护自身合法权益，只能诉至法院，望查明事实，依法判决。被告史伟未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告徐凯明辩称：我在本案中是代理人的身份，并无过错，即使产生相应的责任也应当由史伟承担。在房屋交易过程中，原告及上城公司知道我是代理人，原告未按照协议约定支付179万元，属于违约在先，出售方有权停止交易。被告上城公司在居间服务过程中非常草率，居间费用应该由原告承担。此外，我没有收到定金。被告上城公司辩称：我公司提供的是居间服务，被告徐凯明与原告签订的合同是双方的真实意思表示，合同成立后我公司理应收取居间费用。经审理查明：2019年3月3日，原告黄烨辉、被告徐凯明以及被告上城公司签订《常州市房屋转让协议》一份，约定徐凯明作为被告史伟的代理人，将史伟名下的坐落于常州市天誉花园2-2号的房屋转让给原告黄烨辉，被告上城公司提供居间服务。签订协议时，原告黄烨辉及被告上城公司工作人员让徐凯明通过电话与史伟进行了确认。该协议约定，上述房屋总价款4880000元，其中协议签署之日黄烨辉支付定金200000元、2019年3月12日之前支付1790000元、办理资金监管手续时支付10000元至资金监管专用账户并向合作银行申请商业贷款2880000元；居间费用20000元由黄烨辉承担；史伟若中途违约，应在违约之日起三日内退还收取的全部房款，并赔偿违约金200000元；任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支出的佣金、调查费、公证费、律师费、诉讼费等为维护自己权利而产生的一切费用；甲方签约代理人徐凯明承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议并有权出售该房屋，若签约代理人无代理权或无处分权，导致房屋交易无法履行，签约代理人按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费。该协议有徐凯明、黄烨辉签字及被告上城公司盖章等予以确认，其中史伟的签名由徐凯明代为书写。上述协议签订当日，原告黄烨辉支付定金200000元，被告徐凯明出具收条一张，言明上述定金全部作为保证金暂存中介方，被告上城公司盖章确认。另查明，2019年3月12日，史伟与蒋峰、蒋婕签订《存量房买卖合同》，约定将史伟名下的天誉花园2-2号房屋出售给蒋峰、蒋婕，双方将该合同交由房屋登记管理部门备案，同年3月20日涉案房屋登记变更所有权人为蒋峰、蒋婕。再查明，2019年3月12日，原告黄烨辉向被告史伟及上城公司发函，要求确认史伟是否授权徐凯明签署房屋转让协议及房屋查封是否解除等事项。同年3月19日，原告黄烨辉与被告史伟通过电话联系，主要内容为，黄烨辉：“那个徐凯明在中介那里签了协议，他打电话给你确认的哇，怎么你现在变卦呢？”，史伟：“不是，因为那个我的房子是我的，要签也要我签字哇，根本人也没看见过，中介也没见过，你买房子这么大一个事情,不要我签字、出面你们就弄我的房子卖掉，他如果把天安门卖给你，还要哪个弄呢？”，黄烨辉：“那么那个徐凯明和你是嗲关系？”，史伟：“我朋友。”，黄烨辉：“那么那天讲好了488万元，大家都达成了默契，他都打电话给你确认了啊”，史伟：“不是，这个房子的事，叫他去帮我问问这里有人要吗，有人要么，我比较忙，因为之后讲的这些问题，因为我是房东，之后签字的东西总要我来的，对吗？你也没打我的电话，也没有和我讲一声”。还查明，原告黄烨辉为起诉事宜委托江苏益同盛律师事务所代为处理，支出律师代理费30000元。2019年6月11日，被告上城公司将暂存的定金200000元退还给原告。以上事实房屋转让协议、不动产权证、定金收条、电话录音资料、催告函、银行交易明细、委托代理合同、律师费发票等证据及到庭原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，被告徐凯明作为被告史伟的代理人，以史伟的名义与原告黄烨辉、被告上城公司签订《常州市房屋转让协议》，嗣后未取得史伟的授权，史伟亦未对此追认，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故案涉合同关于史伟的部分无效，但该协议中关于“甲方签约代理人徐凯明承诺全权代理房屋所有权人及全部共有权人签署本协议并有权出售该房屋，若签约代理人无代理权或无处分权，导致房屋交易无法履行，签约代理人按照第七条违约责任条款赔偿乙方，并承担中介方全额服务费”这一约定系徐凯明与黄烨辉、上城公司之间关于无权代理后果的特别约定，该部分应属有效。关于被告徐凯明抗辩称，原告黄烨辉未按照合同的约定支付房款构成违约在先，本院认为双方约定的付款时间为2019年3月12日，而当日史伟已将房屋转让给案外第三人，被告徐凯明的该抗辩主张不能成立。通过房屋所有权人史伟与他人订立房屋转让协议以及电话明示不认可徐凯明签字的情况来看，徐凯明应根据上述协议条款承担相应的违约责任。关于原告主张解除房屋买卖协议的诉讼请求，因事实上该协议已不具备履行的条件且史伟也早已拒绝履行，故该诉讼请求本院予以支持。关于要求双倍返还定金的诉讼请求，符合合同法的规定，但是其中200000元暂存于上城公司的定金已经返还，应在本案中予以扣除，被告徐凯明还应支付定金赔偿款200000元。关于中介费用，根据协议关于无权代理后果的特别约定，中介服务费由签约代理人徐凯明承担，由于该款原告黄烨辉尚未支付，故不应由其向徐凯明主张。关于原告主张的律师费用30000元，符合协议的约定以及国家规定的收费标准，本院予以支持。原告黄烨辉要求被告史伟、上城公司承担违约责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年3月3日签订的《常州市房屋转让协议》；二、被告徐凯明于本判决生效之日起十日内向原告黄烨辉支付定金赔偿款200000元及律师代理费30000元。三、驳回原告黄烨辉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，公告费600元，合计8650元，由被告徐凯明负担4421元，原告黄烨辉负担4229元（此款原告已预交，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  顾文杰人民陪审员  谈志平人民陪审员  耿金萍二〇一九年十二月十日书 记 员  王玮珏