山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终8139号上诉人（原审被告）：刘发元，男，1991年8月28日出生，汉族，住潍坊市奎文区。上诉人（原审被告）：谭立敏，女，1983年8月16日出生，汉族，住潍坊市奎文区。二上诉人共同委托诉讼代理人：程婷婷，山东弘蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：公鑫垚，女，1986年8月16日出生，汉族，住蒙阴县。委托诉讼代理人：姚云方，山东弘蒙律师事务所律师。原审第三人：蒙阴县家乐房产中介中心，住所地蒙阴县叠翠路151号。负责人：沈冰，经理。上诉人刘发元、谭立敏因与被上诉人公鑫垚及原审第三人蒙阴县家乐房产中介中心房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蒙阴县人民法院（2019）鲁1328民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘发元、谭立敏上诉请求：1.依法裁定撤销（2019）鲁1328民初2434号民事判决，发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不正确。1.上诉人出卖给被上诉人的房屋总建筑面积与合同中约定一致，不存在违约情形。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中明确约定为：房屋总建筑面积为135.05m2，房屋合同号：YS0027036号。被上诉人实际获得的面积包含阳台在内的建筑面积，刚好与合同中约定的建筑面积一致，并非一审中被上诉人所说比合同中约定的面积少了12.15m2，也不存在虚假、欺诈情形。在双方签订的合同中，并未明确约定关于阳台，那么要依据相关法律法规来界定。住建部于2014年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》中2.0.1规定：建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台，雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等；3.0.21规定：建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。建筑面积等于使用面积十公摊面积，对于合同中约定的是建筑面积，而非使用面积；上诉人在合同中约定保证对房屋的一切情况介绍属实，事实中并未违约，物权与债权应当区分开来，被上诉人不能拿取得了非理想化的物权来决定双方之间债权。上诉人与被上诉人在合同中仅就建筑面积进行约定，并未约定135.05m2为产权面积。2.上诉人在与山东天基置业有限公司签订合同时，合同的面积亦为135.05㎡，尽管在购房之时山东天基置业有限公司提出赠送阳台之说，根据合同相对性，公司与上诉人之间签订合同的赠送行为，并不必然的转增给被上诉人；房屋包含的阳台是计算面积一并转让给被上诉人的，阳台在装修好后，并装有晾衣架作为可出入可活动的空间，也是具有市场价值的，因此上诉人将固有的财产作为价值出让也应当按照平方计算在总面积内。所以被上诉人不能以房产证登记的产权面积来质疑合同约定好的且实际获得的建筑面积。3.上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同存在打包销售行为。本合同在签订之时将房屋的面积，并非按照每平方单价计算来买卖，双方未约定每平方米多少钱，而是根据山东天基置业有限公司与上诉人签订的商品房屋买卖合同中的平方数，将房屋整体估价为855,000元，双方的房屋买卖合同中也能看出上诉人所陈述的事实。其中也包含了上诉人一同打包出售的储藏室（在顶楼、该储藏室未计算价款），以及该房屋本身是上诉人经过精装修后进行转卖的，均统一涵盖其中。在一审开庭笔录中，被上诉人的代理人称“阳台面积并没有在房屋买卖合同上进行注明，现在房屋买卖合同所订立的建筑面积是否包含也未注明”更加能够证明在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同属于打包整体销售，不单独按照平方计算出整体价格。4.通过上诉人陈述的上述事实可以看出一审法院完全将法律事实认定错误，并导致了适用法律的错误。公鑫垚辩称，我方服从一审判决。公鑫垚向一审法院起诉请求：1.要求被告赔偿经济损失76,921.5元及按同期银行贷款利率的利息损失；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，原告与刘发元在第三人的介绍下签订了一份商品房买卖合同，原告购买二被告共有的位于蒙阴县天基云蒙庄园A10号楼1-1702室楼房一套，合同约定：房屋的建筑面积为135.05平，房屋总价款855,000元。合同签订后，原告于2019年3月18日支付被告定金10,000元，于2019年3月25日支付被告390,000元，于2019年4月1日支付被告445,000元，于2019年3月26日支付第三人保证金10,000元，该保证金双方认可是支付被告10,000元房款，第三人从中扣除被告的中介费8550元。因此认定被告共收到房款855,000元。2019年3月29日房产部门对房产进行测绘，2019年4月1日，原被告双方将房产手续办理在原告名下，被告向原告交付了房屋。原告拿到房产证后，发现房屋实际面积为122.9平，比合同约定面积少12.15平，原告参照合同约定价格，得出被告多收取了房款76,921.5元，遂要求被告退还，经多次与被告交涉，被告要求原告找开发商解决，多收的房款不予退还。为此，原告诉至一审法院，要求被告赔偿经济损失76,921.5元及按同期银行贷款利率的利息损失。同时查明，原告与二被告的房屋买卖合同，虽然只有原告、刘发元和第三人签名，谭立敏没有签名，但谭立敏同意将该房屋卖予原告；第三人收取原被告中介费用各8550元；原告交付第三人的保证金10,000元扣除被告的8550元中介费后，余款由被告和第三人交涉。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原被告签订房屋买卖合同后，被告理应按照约定面积交付房屋。被告称在办理产权过户登记时才知道房产面积为122.9平，不是合同中的135.05平，属于被告自身的过失，对于原被告之间的合同，被告仍然属于违约行为，应当对原告承担违约责任。被告辩称其与开发商山东天基置业集团有限公司的合同中，合同面积就是135.05平，阳台是送的，房产证上面积不包括阳台在内，面积是122.9平。但在被告与开发商的合同中不能体现这一点，被告与原告的买卖合同中房屋面积明确表明为135.05平，对阳台面积也没有特别约定，储藏室面积是开发商送给住户使用没有产权，附属设施是被告送给原告的，对于被告的主张一审法院不予采信。本案开发商与被告存在房产买卖合同关系，被告与原告存在另一个房产买卖合同关系，根据合同相对性原则，被告知道房产实际面积与合同不符后，应当向原告承担违约责任，而不是让原告去找开发商交涉。本案合同约定房产面积135.05平，实际面积122.9平，相差12.15平，被告对于多收取的房款76,921.5元，应当返还原告。原告要求被告返还多收房款及利息损失的请求，于法有据，一审法院予以支持。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告刘发元、谭立敏于本判决生效之日起十日退还原告公鑫垚房款76,921.5元，并承担该款利息损失（利息自2019年4月1日起按同期人民银行贷款利率计算至本判决确定的履行期间届满止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1723.04元，减半收取计861.52元，由被告刘发元、谭立敏负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，刘发元、谭立敏与公鑫垚的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同明确约定房屋建筑面积为135.05平方米，刘发元、谭立敏交付给公鑫垚的房屋建筑面积为122.9平方米，不符合双方合同的约定，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”公鑫垚要求刘发元、谭立敏参照合同约定价格按减少面积赔偿损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持正确。谭立敏、刘发元主张交付给公鑫垚的房屋建筑面积为135.05平方米，但与房屋产权证记载不符，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1723元，由刘发元、谭立敏负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  马凤霞审判员  邵 波二〇一九年十二月六日书记员  彭善浩