石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0111民初1899号 原告：滕成园，男，1989年12月10日生，汉族，住址：北京市通州区。 委托诉讼代理人：刘旭腾，河北凌众律师事务所律师。 被告：河北龙悦房地产开发有限公司。 住所地：石家庄市栾城区宏远路1号。 统一社会信用代码：9113010058819890XM。 法定代表人：付怀忠，公司董事长。 委托诉讼代理人：商向刚，该公司办公室主任。 原告滕成园与被告河北龙悦房地产开发有限公司（以下简称“龙悦房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告滕成园及其委托诉讼代理人刘旭腾、被告河北龙悦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人商向刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕成园向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房义务；二、判令被告明确具体的交房时间；三、被告向原告支付逾期交房的违约金29655.74元（按照已付购房款730437元的日万分之一称准，自2018年8月1日起计算至2019年9月10日，之后的违约金计算至实际交付房屋之日止）；四、被告向原告支付逾期交付公共服务及配套设施的违约金148643.93元（按照已付购房款730437元的日万分之五标准，自2018年7月31日起计算至2019年9月10日，之后的违约金计算至公共服务及配套设施达到交付标准及使用标准之日止）；五、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买由被告开发，位于石家庄市栾城区东侧，宏远路北侧樱香园2号楼3单元0401室，建筑面积117.81平方米，该商品房单价为6070元／平方米，地下室价款15330元，总价款为人民币730437元。合同约定原告交纳首付款人民币230437元（原告已经于2017年6月27日预付），剩余款项计人民币500000元办理银行按揭（原告自2017年11月20日开始偿还购房月供）。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了被告应当在2018年7月31日之前向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋，因此根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，被告应向原告支付每逾期一日按已付房款日万分之一计算的违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十条（二）公共服务及其他配套设施中约定了，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构应当在2018年7月31日达到交付标准和使用标准，但以上5项设施至今未达到交付标准和使用标准，按照约定，被告应当向原告支付自2018年7月31日起至实际交付之日止，按照已付房款日万分之五的违约金。另外根据《商品房买卖合同（预售）》第二十七条争议解决方式约定双方发生争议的，依法向房屋所在地法院起诉，即向栾城区人民法院提起诉讼。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告河北龙悦房地产开发有限公司辩称：我公司与原告签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋期限为2018年7月31日，我公司未能按期交房，不是因为我公司懈怠施工原因造成，主要是因为不可抗力和其他客观因素导致。自2016年9月18日至2019年10月9日因各种原因不能施工天数达405天。根据2013年10月31日发布实施的《石家庄市重污染天气应急预案（暂行）规定》，凡发生重污染天气Ⅰ、Ⅱ预警响应的情况，在石家庄市辖区范围内，除重大民生抢险工程外，全市所有在建施工工地一律停止施工。自2016年9月18日到现在，因Ⅰ、Ⅱ预警响应导致的停工就多达351天。另外，因中、高考和国庆等特定时段政府部门要求停工的情况达22天，自然天气影响达31天。上述三大类因素均属于民法总则和合同法规定的不可抗力的范畴。民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。根据上述规定，自2016年9月18日至2019年10月9日间。因不可抗力延误的405天不应由我公司承担违约责任，延误的时间应予顺延。即我公司与原告约定的交付房屋日期应顺延405天，这样，截止到原告起诉时，我公司没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任，原告的诉讼请求应予驳回。 经审理查明：2017年10月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买由被告开发的位于石家庄市栾城城区东侧，宏远路北侧樱香园2号楼03单元0401室，建筑面积117.81平方米，单价为6070元／平方米，地下室价款为15330元，该房屋总价款为人民币730437元。约定的付款方式为：签订合同前，原告向被告支付定金50000元，该定金于原告交付首付款时抵做商品房价款。原告采取商业贷款方式付款，原告应当于2017年10月1日前支付首期房价款230437元，余款500000元向工行栾城支行申请贷款支付。双方约定房屋交付时间2018年7月31日。第十条约定：公共服务及其他配套设施（小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构共5项）均应于2018年7月31日达到交付（或使用）标准，如未达到交付（或使用）标准，则被告应自买卖双方约定的交房之日起至实际交付之日止，每项承担原告已支付购房款日万分之一的违约金。第十二条约定：除不可抗力外，被告未按约定时间交付房屋的，每逾期一日按原告已付购房款的日万分之一计算违约金。以上事实有《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》为证。 2017年6月27日原告分别向被告交付维修基金5525元，房屋预收款230437元，抵押登记费80元、契税11340元，以上共计247382元。原告就剩余的500000元房款于2017年10月30日向中国工商银行栾城支行办理银行按揭，自2017年11月20日开始按月偿还购房贷款，截止到目前已经偿还24期贷款，偿还金额96602.35元。以上事实有原告提交的收据4张，中国工商银行个人借款凭证一份，中国工商银行支付月供的流水明细一份为证。 被告提交了停工日期汇总、石家庄市住建局通过微信发放的通知微信截图89条、石家庄市气象台大风蓝色预警信号通知、石家庄市大气和水污染防治指挥部办公室（石家庄市大气办）通知、栾城区住建局关于启动重污染天气一级、二级预警应急响应通知及停工通知共14份等证据，上述证据中显示自2017年10月1日(合同签订之日)至2018年7月31日（约定交房之日）的期间里，2017年10月1日至2018年4月3日共185天的时间由于重污染天气，石家庄市住建局一直不间断地通知被告停工，2018年6月1日至2018年6月2日根据石家庄市大气办通知停工2天，共计停工187天。约定的交房日期之后，自2018年9月6日至2019年2月3日期间，共有38天的时间由于重污染天气由石家庄市住建局通知被告停工，2019年2月3日至2019年2月8日期间有6天的时间由于重污染天气由石家庄市住建局通知被告停工，2019年4月13日至2019年5月8日共有15天的时间由于重污染天气石家庄市住建局通知被告停工。 被告至今仍没有向原告交付房屋，而且也不能确定具体的交房时间。公共服务及其他配套设施，包括小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构共5项均未达到交付或使用标准。 本院根据案件需要到石家庄市栾城区行政审批局调取了被告开发案涉房屋的商品房预售许可证副本，显示案涉房屋于2017年8月29日取得商品房预售许可证，并具有建筑工程施工许可证。原被告对上述调取证据均无异议。 原告认为被告逾期交房的主要原因是由于被告“批少建多”，并提供鸟瞰照片三张。另外还提供了与被告公司同期建筑的“林荫春天”小区的商品房买卖合同和交房通知书，用于证明被告逾期交房和天气情况无关。而且原告认为被告在建房前早就应预见有污染天气。 以上事实除上述质证的证据外，还有庭审中当事人陈述为证。 本院认为：原被告于2017年10月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律相关规定，合法有效，本院予以确认，双方均应全面履行。原告依约向被告缴纳了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋并保证小区公共服务及其他配套设施达到交付或使用标准。但被告至今未交付房屋且小区公共服务及其他配套设施（共5项）均未达到交付或使用标准，已构成违约，应承担继续履行并按合同约定承担逾期交房及公共服务及其他配套设施到期未达到交付或使用标准违约金的违约责任。 本案争议的主要焦点问题是被告逾期交房是否存在不可抗力，以及是否应该免除违约责任。根据被告提供的证据，能够比较客观真实地反映由于天气污染被通知停工的情况，本院根据客观实际情况和公平的原则作出如下认定：1、因重污染天气原因石家庄市住建局通知被告停工和石家庄市大气办通知要求被告停工应视为是不可抗力，因为虽然被告能预见可能存在重污染天气，但不能预见重污染天气的程度和政府相关部门是否要求停工及具体停工天数，所以被通知停工是签订合同时不可预见的、不可避免且不能克服的，应认定为不可抗力。其他由于下雨、停电、高考、中考而停工，都属于应该预见的因素，不应认定为不可抗力。2、在签订案涉合同之日起至约定的交房日期的期间内被告被通知要求停工的天数为187天，交房日期应顺延187天，即应顺延至2019年2月3日，在顺延后的交房期间内又有38天被通知停工，还应继续顺延38天，即交房时间应顺延至2019年3月13日，在此期间仍有6天被通知停工，应再顺延6天，即顺延至2019年3月19日。在此期间再无被停工的情况，自2019年3月19日之后再出现的被通知停工的情况，属于被告延期履行期间出现的不可抗力，不应免除责任。 综上，顺延后被告应该交房的时间为2019年3月19日，被告至今未交房，应自2019年3月20日起承担逾期交房的违约金，截止起诉时止被告已逾期203天，按合同约定，逾期交房的违约金应按已付购房款730437元的日万分之一计算，截止起诉时止为14819元，公共服务及其他配套设施（共5项）均未达到交付或使用标准的违约金应按合同约定，每项按已付购房款730437元的日万分之一计算，合计应按日万分之五计算，为74095元。起诉之后的两项违约金顺延计算至实际交房或公共服务及其他配套设施达到交付或使用标准之日止。 原告称被告是因为“批少建多”导致的逾期建房，被告否认，原告提供的鸟瞰照片不能充分证明原告的主张，本院不予采信。原告称“林荫春天”小区的建设情况和交房情况，与本案无直接关联性，本院不予采信。 由于被告至开庭审理时尚未具备交房条件，原告要求法院判令被告具体交房时间，没有法律依据，本院只能判令被告继续履行合同。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告河北龙悦房地产开发有限公司继续履行原被告2017年10月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房义务。 二、河北龙悦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告滕成园截止起诉之日即2019年10月8日的逾期交房违约金14819元，自2019年10月9日至实际交房之日的违约金按合同约定顺延计算。 三、河北龙悦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告滕成园截止起诉之日即2019年10月8日因公共服务及其他配套设施未达到交付或使用标准的违约金74095元，自2019年10月9日至实际达到交付或使用标准时的违约金按合同约定顺延计算。 四、驳回原告滕成园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3866元，减半收取计1933元，由被告河北龙悦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员 张 恰 二〇一九年十一月二十七日 书记员 邢晓蕊 ——