江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3970号上诉人（原审被告）：无锡金马大酒店有限公司，住所地无锡市东绛镇五里湖花园内。法定代表人：蒋瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁亦毅，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴伟，江苏逸鹤律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：江苏金马房地产有限公司，住所地无锡市新区春潮花园******。法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁亦毅，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴伟，江苏逸鹤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡太湖威尼斯花园业主委员会，住所地无锡，住所地无锡市滨湖区太湖街道威尼斯花园中央区**>负责人：过晋元，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：彭飞，江苏敏惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晨佳，江苏敏惠律师事务所律师。上诉人无锡金马大酒店有限公司（以下简称金马大酒店公司）、江苏金马房地产有限公司（以下简称金马房地产公司）因与被上诉人无锡太湖威尼斯花园业主委员会（以下简称威尼斯业委会）所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2018）苏0211民初6395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金马大酒店公司、金马房地产公司上诉请求：撤销原判，裁定驳回起诉或改判驳回诉讼请求。事实和理由：1.在（2017）苏0213行初191号案件中，法院认为“威尼斯花园实行市场调节价，由金马公司根据市场供求情况自行定价，且诉争变电所未纳入威尼斯花园公摊面积，故关于变电所的变更登记对原告威尼斯业委会的权利义务不产生实际影响。原告威尼斯业委会要求撤销位于锡房权证字第**产权证，不符合受理条件，应裁定驳回起诉”。该裁定本质上维护了房屋产权依法登记的效力，而本案确权的本质却是要推翻房屋产权依法登记的效力，虽案涉房屋不同，但均由金马房地产公司出资建造，且均未纳入公摊面积，如本案进行实体处理就等于否定了上述生效裁定的既判力。另外，案涉房屋已于2001年从金马房地产公司转移登记至金马大酒店公司名下，威尼斯业委会应先提起撤销登记行政诉讼，不能直接提起确认所有权民事诉讼。2.案涉房屋从未由威尼斯业委会所有，故威尼斯业委会不是与本案有利害关系的组织，不符合受理条件。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条的规定，有关业主共有和共同权利的重大事项，应由业主共同决定，但本案中威尼斯业委会未提供业主大会的授权证明，故其无权代表威尼斯花园全体业主起诉。3.无锡市对外经济贸易委员会《关于设立外资企业“金马房地产（江苏）有限公司的转报”》明确“三、经营范围为房地产的综合开发、经营、出售、出租综合楼、高层公寓和豪华别墅以及建造、经营配套服务设施”；根据验资报告，案涉房屋独立规划、立项，并由金马大酒店公司出资建造，即（香港）金马房产（集团）有限公司汇款180万元委托金马房地产（江苏）有限公司建造案涉房屋并于1998年移交给金马大酒店公司。威尼斯花园小区的商品房实行市场调节价，不通过建设局、物价局进行核价备案，其销售价格并非由建设成本所决定，威尼斯业委会也根本无法证明案涉房屋建设成本对商品房价格的影响程度。证人孙某系威尼斯花园小区业主，其与本案有利害关系，且其证言并无其他证据予以佐证，不应被采信。故案涉中央区5号房屋不存在业主分摊建设成本的情况，该房屋应归金马大酒店公司所有。4.“公建配套”仅是指房屋用途，包括公益性配套、营业性配套和非经营性配套三种类型，案涉房屋属于营业性配套，是开发商为提高小区的居住环境和质量、为小区业主提供增值服务而建设的会所，具有对外经营的性质，不属于《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”。且案涉房屋的建造、登记均发生在《物权法》颁布以前，根据“法不溯及既往”的原则，本案不应适用《物权法》第七十三条的规定。5.据其了解，本案一审滨湖法院院长系威尼斯花园小区业主，与本案存在利害关系，故滨湖法院应集体回避。被上诉人威尼斯业委会二审辩称：1.案涉中央区5号房屋原规划为“小中心会所”，与小区一期建设同步规划、设计、施工、验收、交付，是小区内的公共用房，虽因历史原因被开发商在1996年领取了房产证，但该房屋的公共属性和实际用途未变。2001年该房屋以买卖合同的形式由金马房地产（江苏）有限公司过户给金马大酒店公司，但该二公司均为香港金马国际联合公司独资设立的公司，2002年股权变更时该房屋又以公建配套设施的身份移交给金马房地产公司，后小区二期开发建设时，金马房地产公司将该房屋作为公建配套设施投入。2006年6月相关职能部门对案涉房屋作出“公建配套，不得办理任何手续”的产权权利限制。2007年1月小区二期竣工验收时，金马房地产公司将案涉房屋作为公建配套设施投入竣工验收，公建配套单项验收表中载明中央区5号、6号会所等包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等，并备注“小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活”的内容。同时，在物业管理单项验收表上也明确该房屋暂由金马物业管理、以后由业委会选择。根据《无锡市市区住宅部分配套设施标准》，物业管理用房不得低于总建筑面积的千分之四，另须配置文化体育活动用房，这是小区开发建设、交付使用的必备项目。金马房地产公司在二期开发建设时未新建物业管理用房和文体活动用房，其将案涉房屋投入二期竣工验收，实质是再次确认了案涉房屋的公共属性。2.关于会所是否属于《物权法》第七十三条规定的“其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，除了要看相关房屋是否源自于公共使用目的外，还要看占用土地和建设成本是否分摊入业主专有部分中。案涉房屋未列入金马房地产公司可售房产出售收入预算，成本进入小区总造价，实际上由业主分摊，一审中原金马房地产公司总经理孙某也就该情况到庭作证。金马房地产公司认为案涉房屋的建设成本未摊入商品房成本中，应当负有举证责任证明其通过单独占用土地、单独投资建设的方式建设了案涉房屋。事实上，因案涉房屋的存在，在威尼斯花园小区二期开发建设时金马房地产公司就没有再投入公共设施和用房成本，金马房地产公司从中获益，等于向业主出售了案涉房屋，所以威尼斯花园小区全体业主才是案涉房屋的真正出资人。3.《物权法》虽于2007年10月1日起施行，但威尼斯花园小区二期直至2007年1月才竣工验收，二期房屋销售和交付的行为则一直持续至《物权法》实施以后，故《物权法》的相关规定应适用于本案。此外，根据2006年江苏省建设厅《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》，分批建设在《江苏省物业管理条例》施行后的建设项目，须按照条例规定补足物业管理服务用房，物业管理服务用房未经业主大会同意，不得随意占用等。4.《物权法》第七十六条规定的有关业主共有和共同权利的重大事项是指改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等事项，提起确权诉讼不在此范围中，且业委会系业主大会的常设组织，依法具有原告主体资格，法律也没有规定确认纠纷必须在通过行政诉讼后才能提起民事诉讼。另外，案涉房屋与产的性质完全不同，案涉房屋自建成后一直作为公建配套设施使用，而产内的原变电设施已经拆除且房产证上也没有作为公建配套的权利限制。威尼斯业委会向一审法院起诉请求：1.确认太湖威尼斯花园中央区5号房产属于太湖威尼斯花园全体业主共有。2.诉讼费由金马房地产公司承担。事实和理由：金马房地产公司系太湖威尼斯花园的开发商，案涉房产现登记在金马大酒店公司名下。案涉房产于小区一期建设时同步建设完毕，并在一期交付同时交付业主使用，原规划为小区中心会所，并于上世纪90年代以公建配套用房名义由开发商领取了房屋产权证。2001年，该房产办理了产权变更登记，产权人变更为金马大酒店公司。2007年，该小区二期验收时明确将案涉房产作为公建配套单项验收并备注不得改变其功能。其认为案涉房屋的所有权应当归属小区全体业主所有，故其诉至法院，诉请如前。金马大酒店公司一审辩称：1.案涉房屋由其公司出资建造，属于专有部分，双方未约定物权转移，所有权不应归属全体业主。2.金马房地产公司对案涉房屋具有合法的所有权和转让权，金马大酒店公司取得案涉房屋的手续合法，金马大酒店公司系案涉房屋的所有权人。3.案涉房屋为配套设施，并非确定房屋所有权的依据，仅指房屋用途。4.成本分摊并非确定物权权属的依据，本案中并无证据证明案涉房屋的成本摊入了业主的购房款。综上，请求驳回威尼斯业委会的诉请。金马房地产公司一审述称：同金马大酒店公司的答辩意见。一审法院认定事实如下：1.太湖威尼斯花园中央区5（小中心会所），建筑面积为1222平方米，规划用途为非成套住宅，建筑年代为1992年，所有权人为金马大酒店公司，发证日期为2001年2月27日，2006年6月21日由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”。2.2004年7月13日，无锡市建设局出具锡建总[2004]20号《关于太湖威尼斯花园小区（二期）公建配套项目立项的批复》，内容包含“结合一期原有的配套及周边实际情况，经研究，同意建造公建配套项目7项，建筑面积12200平方米，土建总投资732万元。住宅小区内的公建配套项目应与住宅同步规划、同步建设，确保同时交付使用。”后附一览表中第一项是建造面积2500平方米的会所。2007年1月无锡市建设局通过金马房地产公司申报的《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，其中包括的第一项公建配套内容为会所，具体包括中央区5号、6号等2500平方米，并明确会所中包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等，验收部门意见为小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活。根据《建设工程竣工物业管理单项验收表》显示，物业管理用房为中央区1号，会所为中央区6+金马大酒店，市房管局分管领导意见为“同意皆归金马物业管理，以后由业主委员会选择”。案涉的太湖威尼斯花园小区目前有一期、二期，一期1992年规划立项，1996年竣工验收，二期2001年规划立项，2006年竣工验收，太湖威尼斯花园小区的规划立项中本案所涉房产未单独立项。该小区两期从同一个门进出，合并成立了一个业委会，即本案原告方，共同使用小区公建配套设施。3.1992年香港金马国际联合公司独资设立了金马房地产（江苏）有限公司，2002年前者经向中华人民共和国对外贸易经济合作部申请并获批将其在后者股权中的93.61%、6.39%分别转让给无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司。根据2002年7月29日的股权转让合同，金马房地产（江苏）有限公司、无锡金马大酒店有限公司和金马物业管理（无锡）有限公司均为香港金马国际联合公司独资设立的企业法人，无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司按比例受让了上述三公司的全部股权。股权转让合同中约定小区中心会所、变电所、超市、物业管理办公室、其他威尼斯花园所有公用配套设施等均属于转让标的。2002年12月经过工商变更核准，金马房地产（江苏）有限公司更名为金马房地产公司，住所地、法定代表人、注册资本、企业性质、股东一并变更。4.根据该小区的房屋销售合同，其中关于所购商品房基本情况中，公共部位与公用房屋分摊建筑面积并无明确，而是在附件二中说明公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成依据国家标准GB/T17898-1-2000房产测量规范执行。且在购房合同第十八条规定，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。另查明，无锡太湖威尼斯花园小区原物业管理单位系无锡金马物业管理有限公司，后该公司于2015年10月10日退出该小区。目前，中央区5号由金马大酒店公司出租给第三方使用。又查明，威尼斯业委会曾向滨湖法院起诉要求金马房地产公司向其移交包括本案所涉房屋在内的公建配套设施用房，2017年9月1日，滨湖法院作出（2016）苏0211民初2594号民事判决书，判决金马房地产公司将案涉房屋移交威尼斯业委会管理。后金马房地产公司不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院，该院于2018年5月2日作出（2017）苏02民终4343号民事判决书，认为所谓“公建配套”，仅为房屋用途，而非确定房屋权属的依据。根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在威尼斯业委会、金马房地产公司对案涉房屋权属产生争议的情况下，威尼斯业委会应当先行提起所有权确认之诉，在依据法律规定确认案涉房产归业主共有的前提下，再请求金马房地产公司移交占有、使用、收益权，方符合法律规定和逻辑。故判决：一、撤销滨湖法院（2016）苏0211民初2594号民事判决；二、驳回威尼斯业委会的诉讼请求。在上述案件一审程序结束后，威尼斯业委会向无锡市住房和城乡建设局申请公开威尼斯花园小区二期物业管理或服务用房设置及竣工验收、交接资料，该局于2018年1月2日提供《建设工程竣工物业管理单项验收表》和《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，该表格中显示有会所2500平米包括了中央区5号、6号等内容。本案一审中，威尼斯业委会申请1992年至2000年在金马房地产公司任总经理的孙某到庭作证，证明本案所涉别墅小区，房屋不存在公摊面积的概念，根据实测面积计算购买面积，但是小区所有的公建配套设施和用房，建设成本都是平均摊派到房屋销售价格中去的。本案一审争议焦点：威尼斯花园中央区5号房产是否属于公建配套用房，其权属是否应当属于业主共有。一审法院认为：第一，案涉房屋在威尼斯花园小区一期、二期竣工交付时，均作为公建配套用房使用，在交付验收的过程中已经作为会所进行审核并要求移交物业公司管理，且注明今后由业委会选择，其房屋用途并非独立存在，而是作为威尼斯花园小区的配套设施而存在。第二，虽然别墅区房屋定价由市场需求调节未经物价局核定，不存在公摊面积的概念，但威尼斯业委会申请证人到庭证明房屋销售过程中，所有的建设成本已经分摊到房屋售价中去，金马房地产公司并未举证证明案涉房屋系单独规划、单独建设、其建设成本未列入销售价格。第三，从该房产的权属登记变迁看，金马房地产（江苏）有限公司、金马大酒店公司均为香港金马国际联合公司独资设立的企业法人。金马大酒店公司对于案涉中央区5号的房产性质应当明知，金马房地产（江苏）有限公司于2000年向金马大酒店公司转让该房产时以别墅性质签订合同，与事实不符。后2002年案涉中央区5号房产作为小中心会所，在公司股权转让过程中作为公建配套设施成为转让标的。威尼斯花园二期规划立项时，该中央区5号房产作为公建配套设施再次投入规划和验收审批，并于2006年由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”。据此，可以认定该房产属于《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，虽因历史原因由金马大酒店公司领取了产权证，但其权属不能仅根据产权登记来确定。故案涉房屋的所有权应当认定为全体业主共有。金马大酒店公司关于案涉房屋系其公司出资建造、应属其公司所有的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。综上，威尼斯业委会的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、第七十三条、《江苏省物业管理条例》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：太湖威尼斯花园中央区5号房产归太湖威尼斯花园全体业主共有。一审案件受理费54605元，由金马大酒店公司负担。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，金马大酒店公司、金马房地产公司提供：1.买方为孙某的商品房购销合同，其中未有案涉房屋归业主所有的约定；2.案涉房屋档案资料，证明其当时系依法依规办理的产权证；3.其他公建配套用房清单，证明已提供其他房屋作为公建配套由业主使用；4.验资报告，证明案涉房屋由金马大酒店公司出资建造。威尼斯业委会质证：1.对商品房购销合同的真实性无异议，但从该合同无法看出对公共用房有明确约定；2.对档案资料的真实性无异议，该证据威尼斯业委会在一审中就提供过；3.其他公建配套用房清单系由金马房地产公司单方制作，对真实性不予认可；4.案涉房屋于1992年建成，而金马大酒店公司是1995年成立的，故案涉房屋不可能是金马大酒店公司出资建造的，验资报告是事务所根据金马大酒店公司的委托出具的关于其实收资本情况的报告，不能证明案涉房屋的性质和归属，反而证明金马房地产公司与金马大酒店公司沆瀣一气，违法处置业主共有的房屋。本院另查明：2018年5月11日，滨湖法院受理威尼斯业委会诉金马房地产公司所有权确认纠纷一案。该案中，威尼斯业委会请求确认产属于全体业主共有。滨湖法院认为“产因金马房地产公司已经经过行政审批手续重新选址建造了供电公配变电所一座，设置在产内的原变电设施已经注销并拆除，目前金马房地产公司就该房产领取的权属证明中并无任何作为公建配套的权利限制，涉案房屋的不动产变更登记行为已经实际生效，更新后的供电配套设施亦能够满足该小区的供电配套需求，案涉屋实际已不再作为公建配套设施用房使用”，并判决驳回威尼斯业委会的诉请。威尼斯业委会不服提起上诉，本院判决驳回上诉、维持原判。上述事实，有商品房购销合同、案涉房屋档案资料、其他公建配套用房清单、验资报告、（2019）苏02民终2570号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案二审的争议焦点：案涉中央区5号房屋是否属于威尼斯花园小区全体业主共有。本院认为：《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。小区共有物业包括共有配套设施和共有基地，其中共有配套设施是指与小区建设和居住使用分不开，依法必须配套修建的，且其建设费用一般已摊进住房销售价格的，由整个住宅小区全体业主享有共有权的小区配套设施。可见，认定为共有配套设施须满足功能用途上的公共性和建设成本已分摊两个条件。1.案涉房屋在威尼斯花园小区一期、二期竣工交付时均作为公建配套用房使用，房屋用途从未发生变更，房屋所有权证由市产监处于2006年6月21日以“公建配套，不得办理任何手续”为由查封；2007年1月《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》载明“中央区5号、6号等会所包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等”的内容以及验收部门“小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活”的意见；2007年1月《建设工程竣工物业管理单项验收表》上市房管局分管领导意见载明“同意暂归金马物业管理，以后由业主委员会选择”的内容。上述事实说明，案涉房屋属于与小区建设和居住使用分不开而必须配套修建的设施。2.关于案涉房屋的建设成本有无分摊进小区商品房售价中的问题。威尼斯花园小区商品房售价未通过建设局、物价局的核价备案，只能说明小区商品房无法通过相关核价备案确定价格组成、成本及利润，而不能否定利润等于售价扣除成本的基本商业逻辑，相关投入、建设成本必定和最终的商业利润挂钩，对此金马大酒店公司、金马房地产公司应对小区商品房价格组成负有举证证明责任。案涉房屋从未单独规划、立项及建设，尤其是威尼斯花园小区二期建设时，金马房地产公司将一期已经建成的案涉房屋继续投入作为二期的公建配套设施，客观上减少了其成本支出，而金马大酒店公司、金马房地产公司一方面不认可一审证人证言，另一方面又无法提供相关资料，其应当承担举证不利的法律后果。金马大酒店公司、金马房地产公司还上诉称案涉房屋系由金马大酒店公司出资建造，本院认为，案涉房屋建造时金马大酒店公司尚未成立，而验资报告系金马大酒店公司委托会计师事务所对其实收资本和相关资产、负债进行审验，不能作为确定案涉房屋所有权的依据，房屋所有权应当根据《物权法》的相关规定予以确定。3.案涉房屋属于威尼斯花园小区一期、二期共用的公建配套设施，而小区二期的建设、交付、销售是一个连续的过程，一直持续至《物权法》实施以后，故本案应适用《物权法》第七十三条的规定，该条已明确了业主对建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房享有法定共有权。关于金马大酒店公司、金马房地产公司上诉提到的产，相关行政裁定书解决的是该房产的行政登记行为是否应予撤销，与民事法律关系不同。生效民事判决已明确产与本案房屋的情况不同，设置在产内的原变电设施已经注销并拆除，金马房地产公司已经经过行政审批手续重新选址建造了供电公配变电所一座，产的权属证明中亦无作为公建配套的权利限制。故相关行政裁定或民事判决不影响本案的审理。最高人民法院曾通过复函的形式明确业委会符合其他组织的条件，业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主；赋予业委会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。故本案中威尼斯业委会具有原告主体资格。审判人员 有下列情形之一的，应当回避：（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属；（二）与本案有利害关系的；（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。经查，本案一审合议庭组成人员中并无上述应当回避的情形，滨湖法院院长在该院审委会对本案进行讨论时也已自行回避，故本案不存在应当回避的事由。综上，金马大酒店公司、金马房地产公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54605元，由上诉人金马大酒店公司、金马房地产公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长吕杰明审判员李杨审判员景鑫二○一九年十二月十日书记员窦玥