辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9050号上诉人（原审被告）：蒋万玲，女，汉族，1963年10月12日生，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连中庚物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区香海小镇滨港路966—113—103号。统一社会信用代码91210212787327364L。法定代表人：梁衍锋，该公司经理。委托诉讼代理人：王涛，男，该公司员工。上诉人蒋万玲因与被上诉人大连中庚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院(2019)辽0212民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋万玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回原审原告的原审诉讼请求。事实和理由：一、2010年上诉人未实际领取钥匙，涉案房屋未实际交付。在验收房屋时，物业公司工作人员陪同一起进行的验收，验收后物业公司又将钥匙收回，上诉人并未实际领取钥匙，在庭审中被上诉人也认可了《业主领取资料、钥匙确认表》不是本人的签字，被上诉人称钥匙留在物业公司是上诉人自愿留在物业公司并无证据予以证明，如果是上诉人本人领取了钥匙，然后自愿将钥匙留在物业公司保管，那么其理应在《业主领取资料、钥匙确认表》上签字认可，相反的是该表格的签字并非上诉人本人签字。二、上诉人未拖欠物业费，物业公司因房屋漏雨问题迟迟未能解决，主动承诺减免物业费。物业台账明确记载“交房时房屋漏，未解决，减免物业费，耽误卖房子”，并未声明具体减免哪一时间段的物业费，且直到房屋出卖时房屋漏雨的问题也没有解决，故上诉人在房子不符合验收标准的情况下，未实际领取钥匙，直到2015年上诉人欲出售房屋时才领取了钥匙，被上诉人称减免的是2009年6月至2010年12月期间的物业费，并没有证据证明。需要说明的是，《业主收楼验收表》记载的日期是2010年6月1日，验收的时间是2010年为何要减免2009年的物业费？三、被上诉人的请求部分已过诉讼时效。被上诉人主张上诉人拖欠2011年1月1日至2018年6月30日物业费，被上诉人向法庭提交的《催费通知书》不足以证明2011年至2018年近7年时间均向上诉人进行过催收，亦不能证明诉讼时效存在中断情形，上诉人的诉请已经超过法律规定的诉讼时效期间。大连中庚物业管理有限公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求。大连中庚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费6366元;2.逾期缴费违约金1273元;3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年12月30日,原、被告签订《前期物业服务合同》,约定原告(甲方)为被告(乙方)购买物业所在的小区提供房屋共有部分、共用设施设备，物业管理区域内共用设备和附属建筑物、构造物，共用绿地、水体、花木、建筑小品,公共环境卫生、车辆行驶与停放秩序、公共秩序、安全管理防范等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务。服务期限截止至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业,并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告依照本合同约定向开发商或业主收取物业管理服务费用、水电公摊费及法律规定的其他费用。被告依据本协议及时足额向原告交纳物业管理费用。物业管理服务费约定为竣工验收合格交付业主前所发生的物业管理相关费用由甲方承担，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳。交费标准:多层住宅0.80元/月/平方米。交纳费用时间约定为物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，业主在每个月的10日前缴纳当月相关费用。业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。2008年12月30日,被告与原告大连中庚物业管理有限公司、大连中庚房地产开发有限公司共同签署《临时管理规约》。《临时管理规约》规定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。被告蒋万玲购买案外人大连中庚房地产开发有限公司坐落位于大连市旅顺经济开发区(中庚香海连天46-3-402)住宅一套，建筑面积88.46平方米。2010年6月1日，原告（应为被告）领取房屋钥匙。被告未缴纳2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费。现被告已将涉案房屋出售给案外人。一审法院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告为被告居住的小区提供物业服务，按照合同约定，原告有权要求被告交纳相应的物业管理服务费。被告作为小区业主，是原告提供物业管理服务的受益人，双方应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境，并履行好自己相应的缴费义务。经查，被告确实未缴纳2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费，原告要求被告给付此期间物业管理服务费具有事实与法律依据，且原告请求数额未超出双方合同约定的计算标准，系对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以支持。关于被告辩称，涉案房屋未实际交付问题，如前所述，被告自认已实际领取房屋钥匙，虽于诉讼中存在先后矛盾之陈述内容，却无相反证据予以推翻，故其不利陈述应当作为定案依据。另外，结合涉案房屋已由被告在领取钥匙后出售给案外人的事实，即被告当庭陈述内容与原告所提交证据欲证明事实间存在相互吻合之处，加强了证据的证明力。据此，足以认定涉案房屋的交付事实。关于被告抗辩已与原告已达成“漏水问题什么时间修复，什么时间交纳物业费”的合意，据此不应缴纳物业费之理由。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，原告对该节事实予以否认；其次，被告未能向法庭提供证据予以证实。故被告应当承担举证不能的法律后果。再者，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业协议的过程中，确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主有权通过其他合法途径，要求选择其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但是被告不能以此作为拒交物业费的理由，其抗辩主张，不予采纳。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方虽然在《前期物业服务协议》中明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，但是其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，而不是处罚违约的相对方。本庭为缓和双方之间的矛盾，原告该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第七十四条之规定，判决：一、被告蒋万玲于判决生效之日起十日内支付原告大连中庚物业管理有限公司2011年1月1日至2018年6月30日期间物业费人民币6366元;二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蒋万玲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审认定双方签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的时间以及领取案涉房屋钥匙的时间有异议，被上诉人对一审认定的事实没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的案涉房屋《前期物业服务合同》上未载明签订时间，且双方均无法确定签订的时间，一审认定2008年12月30日签订案涉房屋《前期物业服务合同》不当，对此，本院予以纠正；双方签订的《临时管理规约》并未明确为案涉房屋项下的《临时管理规约》，缺乏与本案的关联性，本院对一审认定“2008年12月30日,被告与原告大连中庚物业管理有限公司、大连中庚房地产开发有限公司共同签署《临时管理规约》。《临时管理规约》规定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费”一节事实不予认定；对于案涉房屋钥匙的交接时间，因被上诉人自认《业主领取额资料、钥匙确认表》上的“蒋万玲”字样并非蒋万玲本人亲自书写，且没有其他证据证明2010年6月1日蒋万玲领取了案涉房屋钥匙，因此，一审认定“2010年6月1日，原告（应为被告）领取房屋钥匙”欠妥，对此，本院予以纠正。综上，本院对一审认定的“2008年12月30日,原、被告签订《前期物业服务合同》”更正为“蒋万玲与大连中庚物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同未载明签订时间”，对一审认定“2008年12月30日,被告与原告大连中庚物业管理有限公司、大连中庚房地产开发有限公司共同签署《临时管理规约》。《临时管理规约》规定，本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业费”、“2010年6月1日，原告（应为被告）领取房屋钥匙”两节事实不予认定，对一审认定的其他事实予以确认。二审询问后，上诉人提交了案涉房屋的原《房屋所有权证》、商品房销售专用发票复印件。根据该材料，本院二审补充查明：大房权证旅私字第××号《房屋所有权证》复印件载明，房屋所有权人蒋万玲；房屋坐落旅顺口区开发区；登记时间2010年7月7日；中国建设银行股份有限公司大连旅顺口支行，抵押，2009-11-23，13年。本院认为，蒋万玲虽然自认已实际领取钥匙，但其并未自认领取钥匙时间是2010年6月1日，蒋万玲的自认不能推出领取钥匙时间，且大连中庚物业管理有限公司也承认《业主领取额资料、钥匙确认表》上的“蒋万玲”字样并非蒋万玲本人亲自书写，一审认定“2010年6月1日，原告（应为被告）领取房屋钥匙”不当。尽管不能确定蒋万玲领取钥匙的时间，但由于上诉人蒋万玲于2010年7月7日办理了案涉房屋的《所有权证书》，完成了案涉房屋所有权由开发商到蒋万玲的转移，而案涉房屋系不动产，不存在占有改定，不动产转移占有是实现所有权的前提，因此，在蒋万玲已办理产权变更登记的情况下，其是否领取案涉房屋钥匙并不影响案涉房屋的转移交付，也就是说，蒋万玲因办理产权转移登记而实际掌控了案涉房屋，其于2010年7月7日始接受大连中庚物业管理有限公司的物业服务，一审判决蒋万玲支付2011年1月1日起至2018年6月30日期间物业费并无不妥。至于诉讼时效，因蒋万玲在一审中并未提出诉讼时效抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，蒋万玲在二审中提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于因房屋漏雨未解决一节，因物业台账明确记载内容尚不能确定双方之间就漏雨与物业费相抵达成一致，一审不予支持蒋万玲该项抗辩并无不妥。综上所述，蒋万玲的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人蒋万玲已预交），由上诉人蒋万玲负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  崔耀天审判员  王 迪二〇一九年十二月十日书记员  黄月妍