河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4255号上诉人(原审被告)：信阳人和万家物业服务有限公司，地址：信阳市建设东路76号。法定代表人：范晓桢，该公司经理。委托代理人：田朝霞，河南朝霞律师事务所律师。委托代理人：李薪响，河南朝霞律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会，地址：信阳市羊山新区新六大街，联系方式：15038293179负责人：张巍，该委员会主任。委托代理人：黄国胜，河南黄国胜律师事务所律师。委托代理人：刘胜，河南黄国胜律师事务所律师。上诉人信阳人和万家物业服务有限公司因与被上诉人信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初4299号民事判决，公开开庭审理了本案。上诉人信阳人和万家物业服务有限公司的托诉讼代理人田朝霞、李薪响，被上诉人信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会的委托诉讼代理人黄国胜、刘胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳人和万家物业服务有限公司上诉意见：信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会的成员组成不合法，其成员多年拖欠物业费，至今未缴纳。未缴纳物业费的业主不能代表业主行使权力。业主委员会成立时间较短，部分业主不知情，不能反映大部分业主的意愿。业主委员会解聘物业公司的投票虚假。且一审审理程序违法。信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会答辩意见：业主委员会是经过办事处依法指导、监督下成立，成立程序合法，有权代表业主行使相应的权力。一审原告起诉请求：1、依法判令被告撤离信阳市羊山新区铂金丽都小区，并向原告移交下列材料:⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;⑵设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件;2、依法判令被告向原告交付物业办公用房；3、依法判令被告向原告移交物业管理所必需的其他资料(详见移交清单);4、依法判令诉讼费由被告承担。一审法院查明，2011年9月30日，被告人和万家公司与信阳市诚业房地产公司签订《前期物业服务合同》，被告人和万家公司对信阳市羊山新区新六大街与新三路交汇处“铂金丽都”小区实施物业管理服务，该合同约定：合同期限自2011年9月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与被告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止；本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交。2018年1月29日，信阳市羊山新区前进街道办事处根据信阳市羊山新区前进办事处长虹社区居委会《关于成立铂金丽都小区业主大会筹备组的请示》，作出了前办字[2018]30号信阳市羊山新区前进街道办事处同意成立铂金丽都小区业主大会筹备组及业主委员会选举工作的批复。2018年4月15日，长虹社区铂金丽都小区在前进办事处监督指导下，召开铂金丽都小区业主大会，选举成立业主委员会，即本案原告。选举程序符合相关规定，选举结果有效。2018年4月24日，铂金丽都小区业主委员会向信阳市羊山新区前进办事处物业办登记备案。2019年1月29日，铂金丽都小区业主委员会向所在的长虹社区居委会提出换选前期物业公司的申请，2019年2月25日，长虹社区居委会向信阳市羊山新区前进办事处物业办，作出了《关于铂金丽都小区业主大会换选前期物业公司的情况说明》，长虹社区居委会按照《河南省物业管理条例》的相关规定，于2019年2月17日对铂金丽都小区召开的临时业主大会予以监督，整个投票过程按照程序进行，投票户数636户，超过半数同意解聘前期物业，新聘信阳美丽家物业服务公司。2019年4月30日，原告与铂金丽都小区选聘的新的物业公司信阳美丽家物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效。2019年4月9日、5月3日，原告向被告寄送了限期撤场的通知。内容为：根据2019年2月17日召开的铂金丽都小区业主大会投票结果，按照相关法律法规要求，铂金丽都小区业主大会决议授权铂金丽都小区业主委员会终止你公司的前期物业服务，请做好物业移交准备工作，限期向小区业主委员会进行物业移交工作。被告人和万家公司以过半数业主拖欠物业费，损害了被告的利益，一旦解除物业合同关系，被告的权益无法得到保证，业主不支付完毕所有拖欠的物业费，被告依法行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求，一直不撤离铂金丽都小区，也不移交相关资料。一审法院认为，依据本院查明的事实，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点，一是铂金丽都小区业主委员会是否具有诉讼主体资格；二是被告人和万家公司搬离铂金丽都小区是否有事实和法律依据；三是被告人和万家公司能否行使不安抗辩权。关于第一个争议焦点，本院认为，铂金丽都小区业主委员会具有诉讼主体资格，理由如下:一、铂金丽都小区在信阳市羊山新区前进办事处监督指导下召开业主大会，选举产生铂金丽都业主委员会及其委员会成员，该会议经过半数业主同意，铂金丽都小区辖区社区居委会、办事处将该会议选举情况报到信阳市羊山新区前进办事处物业办备案。现铂金丽都小区业主委员会的备案行为并未被相关部门撤销，被告人和万家公司也无提供充分证据证明2018年4月15日召开铂金丽都小区业主大会以及选举的业主委员会程序违反法律规定;二、根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十条的规定，业主委员会可以自己的名义提起诉讼，铂金丽都业主委员会提起本案诉讼具有诉讼主体资格;三、根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定:“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”;第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定:(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员”;第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。从上述法律规定可以得知，业主委员会是由小区业主自发选举成立的代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主对小区事务进行自我管理过程中行使管理权的内容，除行政主管机关基于行政管理的需要外，其他组织和个人无权对此进行干预，被告人和万家公司并非铂金丽都小区业主委员会的业主，无权对铂金丽都小区业主委员会成立的相关事宜提出异议，因此，被告人和万家公司主张铂金丽都小区业主委员会成立不合法，不具有本案诉讼主体资格的辩解理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案中，被告人和万家公司是铂金丽都小区开发建设单位信阳市诚业房地产公司选聘的前期物业服务企业，信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司就铂金丽都小区物业管理签订的《前期物业服务合同》，属于前期物业服务合同，被告人和万家公司与小区业主个人签订的物业服务协议均是在业主大会选聘新的物业服务企业之前，因此也属于前期物业服务合同的性质。信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司签订的铂金丽都小区《前期物业服务合同》约定：合同期限自2011年9月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与被告或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。在铂金丽都小区业主大会召开并选举成立业主委员会后，被告人和万家公司未被继续选聘为物业服务企业。铂金丽都小区业主委员会与信阳美丽家物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，且合同已生效，前期物业服务合同中约定的权利义务终止。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。依据上述法律规定被告人和万家公司搬离铂金丽都小区有事实和法律依据。关于第三个争议焦点，被告辩称小区内业主(包含业委会成员)过半数拒不缴纳物业费，拖欠物业费，这些业主通过成立业委会解除与被告的前期物业服务关系，已达到拒不支付拖欠的物业费的目的，一旦解除物业合同关系，被告的权益无法得到保证，业主不支付完毕所有拖欠的物业费，被告依法行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求。本院认为，业主拖欠的物业费与业主选聘物业服务公司双方不是互付债务的关系，不是同一个法律关系。被告不能行使不安抗辩权，被告对拖欠物业服务费的业主，可依法另行主张。对被告行使不安抗辩权，中止履行原告的诉求的辩解，本院不予采纳。综上，原告要求被告人和万家公司撤离铂金丽都小区的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉求被告在撤离时移交的材料问题。由于信阳市诚业房地产公司与被告人和万家公司签订的铂金丽都小区《前期物业服务合同》没有明确记载信阳市诚业房地产公司向被告移交了那些材料，根据庭审查明需要移交的有:1、物业办公用房三间；2、业主信息档案；3、物业费收支账目；4、小区水电费收费清单；5、小区电梯保修卡、电梯说明书等；6、消防泵房的设施、设备运行记录等；7、小区监控室设施、设备保养、维修记录等；8、小区门卫室设施、设备；9、高、低压配电柜、水井房、路灯开关等所有上锁公共设施钥匙。被告人和万家公司为铂金丽都小区提供物业服务多年，原告铂金丽都业委会与被告人和万家公司应在友好、协商、沟通的基础上完成相关移交手续，以维护好小区业主的合法权益。综上所述，原告铂金丽都业委会的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、七十六条、第七十八条，中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十七条、第三十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告信阳人和万家物业服务有限公司于本判决生效后十五日内搬离信阳市羊山新区铂金丽都小区；二、被告信阳人和万家物业服务有限公司于本判决生效后十五日内向原告信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会过户移交：1、物业办公用房三间；2、业主信息档案；3、物业费收支账目；4、小区水电费收费清单；5、小区电梯保修卡、电梯说明书等；6、消防泵房的设施、设备运行记录等；7、小区监控室设施、设备保养、维修记录等；8、小区门卫室设施、设备；9、高、低压配电柜、水井房、路灯开关等所有上锁公共设施钥匙。案件受理费100元，由被告人和万家公司负担。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人的上诉理由经查，信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会经过羊山新区前进办事处以及前进办事处长虹居民委员会的指导、监督下召开第一届业主大会，并选举产生业主委员会成员，该会议经过过半数业主同意，并报羊山新区前进办事处备案，故，信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会的设立程序合法，依法可以行使相应的民事权力。依照相关司法解释的规定，业主委员会可以自己的名义提起诉讼。因此，上诉人认为信阳市羊山新区铂金丽都小区第一届业主委员会选举程序不合法的理由不能成立。此外，依法成立的业主委员会有权更换其他物业公司提供服务。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,审判程序合法。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由上诉人信阳人和万家物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  李 虎审判员  左立新二〇一九年十二月十一日书记员  任有为