甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘06民终1455号 上诉人（原审原告）：高万忠，男，1971年1月4日出生，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县。 委托诉讼代理人：矫全，甘肃法音律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张多儒，男，1957年1月10日出生，汉族，户籍所在地甘肃省天祝藏族自治县，现住甘肃省天祝藏族自治县。 委托诉讼代理人：陶积荣，甘肃铜牛律师事务所律师。 上诉人高万忠因与被上诉人张多儒农村房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省天祝藏族自治县人民法院（2019）甘0623民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高万忠的委托诉讼代理人矫全、被上诉人张多儒及其委托诉讼代理人陶积荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高万忠上诉请求：1、依法对原判第二项改判，支持上诉人一审的诉讼请求或依法发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方关于房屋征收补偿款均等分配的约定，系双方真实意思的表示，属有效条款；二、一审法院对于双方当事人过错责任划分显失公平，合同双方应承担同等过错责任。高万忠在一审中并无确认合同效力的请求，张多儒也没有对该事项提出反诉，一审判决确定合同无效违反了不告不理的法定原则。 张多儒辩称，一审法院为了正确处理本案，依职权确认合同无效符合法律规定，依据本案事实，一审判决划分赔偿比例适当，请求驳回上诉，维持原判。 高万忠向一审法院起诉请求：1.依法判令被告张多儒向原告高万忠支付房屋征收补偿款239769元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月22日，原、被告双方签订《售房合同书》，合同约定：原告将位于××县房屋一处（砖混结构五间，土木结构四间、畜棚四间）及院内设施出售给被告，房屋售价44600元，由被告一次性支付给原告，出售后如遇国家及集体有偿占用，占用补偿额首先支付被告购买原告房屋的价款，超过部分由原被告各按50%分配。合同签订后，双方按照合同约定履行了各自的给付义务，该房屋由被告及家人居住使用至2019年因本县实施棚户区项目改造，该房屋被政府征收，并于2019年6月27日，天祝藏族自治县华藏寺镇人民政府棚户区改造领导小组向被告张多儒发出通知，要求被告按《天祝县2019年棚户区改造项目房屋征收补偿货币化安置协议书》约定，自协议签订之日起10日内解除被征收房屋租赁关系，结清水、电等费用后，迁出并腾空原有房屋，否则不再享受22000元的奖励。征收单位与被拆迁人约定在征收拆迁中积极配合者给予奖励金50000元。房屋征收时经评估总价值445294元，附属设施总价值28844.80元，合计474138.80元；另查明，原告高万忠系高选之子，均系天祝县某某村村民，涉案宅基地于1989年8月16日由高选申请，出售房屋时高选已去世。被告张多儒系天祝县某某组村民。被告买受涉案宅基地上房屋和附属设施后新建了“砖墙彩钢顶79.57㎡，补偿价值222796元、彩砖地坪44.86㎡、补偿价值3588元，自来水检测井一个，补偿价值1000元，合计227384元。一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同引起的合同纠纷，故本案案由应变更为农村房屋买卖合同纠纷。本案中，原告高万忠作为高选合法继承人之一，其对高选的宅基地仅享有使用权，并不享有处分权，原告与被告签订《售房合同书》虽属自愿，但双方在售房合同中约定买卖的房屋系农村宅基地上自建的房屋，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产或动产，属于本集体成员集体所有”、第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”之规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或变相取得的规定，原、被告所签订的售房合同中买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，被告非华藏寺镇界牌村村民，不具备该区域内购房权利。原告将本村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民的被告，双方签订的《售房合同书》违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。合同被确认无效后，应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原、被告应互负返还义务，但基于涉案宅基地上的房屋已被征收拆迁，客观上无法返还，且房屋现已升值,如仍按原价进行返还有悖公平原则,为了平衡双方利益,并结合案件实际情况及双方过错责任，应划分比例后予以返还。首先，在交易过程中,原告应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围,但仍然出售,因此原告应对合同无效承担主要责任，被告承担次要责任。现涉案房屋及附属设施征收补偿款中包括被告新建的房屋和附属设施的价款，故应当将被告新建项补偿款227384元扣除归被告所有后，对剩余房屋及附属设施补偿款246755元中，扣除被告购房款44600元后，由被告按30%向原告返还房屋折价款60646元（202155元×30%），其余补偿款归被告所有。原告要求分割腾退奖励金50000元的请求，因该奖项属于征收单位针对房屋实际使用人在征收拆迁过程中的积极配合行为给予的，与原告无关，故本院依法不予支持。征收及拆迁中给予的奖励金50000元及22000元，均应归被告所有。被告抗辩征收补偿款尚未到账不能给付的意见，因征收拆迁补偿及补偿款已依法确定，故被告应当在收到补偿款后十五日内向原告返还。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、原告高万忠与被告张多儒于2009年9月22日签订的《售房合同书》无效；二、被告张多儒向原告高万忠返还因《售房合同》取得的房屋折价款60646元。并在收到政府补偿款后十五日内向原告给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4897元，减半收取2449元，由原告高万忠负担1830元，被告张多儒负担619元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于上诉人高万忠与被上诉人张多儒签订的售房合同的效力认定问题。经查，该合同虽系双方自愿签订，但该合同约定的买卖标的属在农村宅基地上的自建房屋，根据“地随房走”的交易原则，双方的该买卖交易行为必然涉及该房屋赖以依附的农村宅基地的转让问题。根据《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百五十二条及第一百五十三条的规定可以看出，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，该权利与享有者特定的身份具有紧密依附关系，非本集体组织成员无权取得或变相取得该权利。本案中，双方所签订的售房合同中买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，张多儒并非某某村村民，不具备购买该区域内在农村集体经济组织成员在其宅基地上所修建房屋的权利。故一审根据以上法律规定及已查明认定的“高万忠将本村集体经济组织所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民的张多儒”等事实，认定双方签订的售房合同违反了法律强制性规定，该合同属无效合同并无不当。另外，高万忠虽无确认合同效力的诉讼请求，张多儒对此虽也未提起反诉，但根据双方的诉辩意见及本案实际案情，确定双方签订的售房合同的效力，是判定高万忠的一审诉求能否得到支持及处理本案的前提。故一审法院为了正确处理本案，依职权确认合同无效并无不当。关于双方过错责任的划分比例问题。经查，在双方的买卖交易过程中，高万忠作为该房屋的原使用权人，应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围,但仍将该房屋出售给张多儒,故高万忠应对该合同被认定为无效及买卖行为承担70％的主要责任，张多儒承担30％的次要责任，一审对双方过错责任及分配比例的划分并无不当。关于张多儒向高万忠返还房屋折价款数额的确定问题。一审根据已查明的事实及确定的过错责任、分配比例，对张多儒向高万忠返还房屋折价款数额的认定正确、适当。据上，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决由张多儒向高万忠返还房屋折价款60646符合法律规定。 综上所述，高万忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4897元，由上诉人高万忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵雪梅 审判员  杨文龙 审判员  陈 静 二〇一九年十二月四日 书记员  施丽虹