福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终2709号 上诉人（原审原告）：庄玉梅，女，1964年11月16日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：林振顺，漳州市东山县泽园法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。 上诉人庄玉梅因与被上诉人福建新新房地产开发有限公司(下称新新公司)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2019)闽0626民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄玉梅的委托诉讼代理人林振顺、被上诉人新新公司的委托诉讼代理人蓝建全、邱世吴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄玉梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判新新公司支付逾期交房违约金60938.88元（从2016年7月1日起至2018年3月23日止以购房款321917元为基数按日万分之三计算）。事实和理由: 一、《补充协议》第五条第三项约定属无效格式条款。1.新新公司未提供其已尽提示注意义务的证据。2.上述条款交房顺延内容具有“免责”性质。 二、本案《监理日记》《施工日志》不具有真实性和合法性，无相应证明力，不能作为本案定案依据。 新新公司辩称：一审法院对本案顺延交房的认定事实清楚，适用法律正确。本案顺延交房事实与法律依据已在一审判决中得以确认，庄玉梅主张《监理日记》《施工日志》不具有证明力，无事实和法律依据。《监理日记》《施工日志》系监理单位、施工单位分别制作，具有真实性，庄玉梅持有异议应提供相反证据予以反驳。 庄玉梅向一审法院起诉请求：1.判令新新房地产公司支付逾期交房违约金60938.88元（从2016年7月1日起至2018年3月23日止以已付购房款321917元为基数按日万分之三计算）；2.判令新新房地产公司支付逾期办证违约金8788.33元（自2018年6月21日起至2019年3月20日止以已付购房款321917元为基数按日0.01%计算）。 一审法院认定事实：庄玉梅于2013年11月23日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定庄玉梅购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县西埔镇东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼505号商品房，总价款321917元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同附件六合同补充协议第五条第3项约定出现昼夜降雨超过18㎜及六级或六级以上大风天气、遇政府部门作出暂停施工作业或者实施交通管制等决定时间达到8小时以上等原因时，双方同意顺延交房时间，出卖人应提供相关单位出具的证明文件或者报刊刊登的相关消息予以证实，众所周知的原因除外。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六合同补充协议第五条第6项中约定，由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天起视为买受人对该商品房认定合格同意接受。合同附件六合同补充协议第十二条第2项中约定，以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。合同签订后，庄玉梅支付了全部购房款。新新房地产公司于2017年10月29日以特快专递方式向庄玉梅邮寄交房通知书。另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 一审法院认为：双方争议的主要焦点为：一、新新公司是否构成逾期交房；二、新新公司是否构成逾期办证。 新新公司是否构成逾期交房 案涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第3项约定遇到昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气，遇政府部门作出暂停施工或者实施交通管制等决定，造成停工等情形，双方同意顺延交房。该项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范的要求，也符合商品房建设开发的实际情况，并没有免除出卖人逾期交房责任，也没有排除买受人的主要权利，其内容公平合理，合法有效。气象报告系福建省东山县气象局出具的，所采用的数据均来自东山县国家基本气象观测站观测资料，故对该证据的真实性予以确认。监理日记和施工日记系工程监理单位广东粤能工程管理有限公司和施工单位长春建工集团有限公司提供，其内容由监理单位和施工单位的工作人员记录，二者可以互相印证，本院对前述证据的真实性予以确认。经核对监理日记、施工日记和气象报告，自合同签订之日（2013年11月23日）起至约定的交房之日（2016年6月30日）止，昼夜降雨量超过18mm及六级或六级以上大风天气导致停工的天数共计547天，新新房地产公司据此可顺延交房547天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可往后顺延至2017年12月29日。涉案商品房所在的建设项目不在高考考点500米范围内，且根据监理日记和施工日记记载，施工单位并未因为高考停工，新新房地产公司主张高考停工2天，不予确认。合同附件六补充协议第五条第6项约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以邮寄方式通知买受人，买受人自收到出卖人发出的通知之日起7天内未接收商品房的，自第8天之日起视为买受人对该商品房认定合格同意接受……。”及第十二条第2项中约定“以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日。”，新新房地产公司于2017年10月29日向庄玉梅发出收楼通知书，则依前述约定，从通知之日起第8天即2017年11月7日视为新新房地产公司履行了交付商品房的义务。综上，新新房地产公司于2017年11月7日履行交房义务，比顺延后交房时间2017年12月29日提前，故新新房地产公司并不构成逾期交房。 二、关于新新房地产公司是否构成逾期办证的问题。 新新房地产公司于2017年11月7日履行了交房义务，按合同约定应于2018年1月6日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使庄玉梅不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，新新房地产公司已构成逾期办证，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年2月6日起算（现庄玉梅仅主张自2018年6月21日起算）。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成土地使用权和房屋所有权的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截至日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司办证逾期148天。新新房地产公司提交的证据可以证实新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。虽然东山经济技术开发区管理委员会也存在违约颁发《国有土地使用证》及受政府有关土地和规划建设管理权限调整的影响，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，属新新房地产公司与相关行政机关之间另外的法律关系，不影响新新房地产公司依据《商品房买卖合同》的约定向买受人承担违约责任。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张，缺乏法律依据，不予采纳。庄玉梅与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、商品房交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。经核对，新新房地产公司根据合同约定可以顺延交房547天，即合同约定的交房时间2016年6月30日可顺延至2017年12月29日，新新房地产公司于2017年11月7日履行交房义务，不构成逾期交房。庄玉梅诉求新新房地产公司支付逾期交房违约金60938.88元，缺乏依据，不予支持。经核对，新新房地产公司办证共逾期148天，应当按合同第十四条的约定承担相应的违约责任，即逾期办证违约金为321917元×0.0001/天×148天=4764.37元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向庄玉梅支付逾期办证违约金4764.37元；二、驳回庄玉梅的其他诉讼请求。案件受理费1543元，减半收取计771.5元，由庄玉梅负担718.5元，福建新新房地产开发有限公司负担53元。 对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据诉辩主张，本案可以归纳为以下二个争议焦点：一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题；二、《监理日记》《施工日志》可否作为本案定案依据。 一、《补充协议》第五条第三项约定效力问题 《补充协议》第五条第三项约定系双方真实意思表示，符合建设工程施工有关施工、操作规范要求，也符合商品房建设开发实际情况，并未免除出卖人逾期交房责任，也未排除买受人主要权利，其内容公平合理。虽从合同文本和本案证据看，订立《补充协议》第五条第三项约定时，新新公司在合理提示和尽说明义务方面存在瑕疵，但因该约定并不具有《中华人民共和国合同法》第四十条所规定情形，故不足以认定其无效。庄玉梅主张《补充协议》第五条第三项约定无效，与事实与法不符，理由不能成立。 二、《监理日记》《施工日志》可否作为本案定案依据 从《监理日记》《施工日志》文本看，其中部分记录确实不够规范，但该瑕疵对其真实性并不足以产生实质影响，且林文彬、吴阿芬也未提交足以反驳的相反证据，故应认定《监理日记》《施工日志》具有证明力，可以作为本案定案依据。庄玉梅主张《监理日记》《施工日志》不能作为本案定案依据，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，庄玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1323元，由庄玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 （） 二〇一九年十二月二十日 法官助理黄兴 书记员林延龄 书记员蒋舒红