山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2546号上诉人（原审被告）：路淑萍，女，1971年5月8日出生，汉族，住山西省临汾市。委托代理人:焦国栋，山西尧城律师事务所律师。委托代理人:刘瑞亭，山西尧城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宣建国，男，1955年12月23日出生，汉族，住山西省侯马市。被上诉人（原审原告）：宣建平，男，1963年3月17日出生，汉族，住山西省临汾市。二被上诉人委托代理人：李英明，北京市东卫律师事务所律师。上诉人路淑萍因与被上诉人宣建国、宣建平租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：宣建国、宣建平系兄弟，与案外人宣建合系兄弟，其母亲郭秀芝健在，现年80岁。2018年3月15日临汾市中级人民法院（2018）晋10民终10号民事判决书认定：位于××区面产权人系郭秀芝。2014年8月20日原告宣建平同母亲郭秀芝签订了商铺租赁合同，租赁该门面10年，后宣建平及原告宣建国向外出租。另该门面自1995年起就由被告路淑萍一直租赁经营服装生意，2016年10月19日二原告同被告路淑萍签订了该门面的租赁协议，租期三年，自2016年10月1日至2019年9月30日至年租金9万元，于每年10月1日支付。2018年10月1日被告支付了该房屋部分租金5万元，尚欠4万元，另2018年3月原告同被告口头协商由被告在该门面中加建了一堵墙进行了部分改建。2019年4月案外人宣建合给被告出示了2018年3月15日临汾市中级人民法院作出的（2018）晋10民终10号民事判决书，显示该门面产权人为郭秀芝。2019年4月20日被告同郭秀芝、宣建合另行签订了该门面的房屋租赁合同，租期3年，被告路淑萍向郭秀芝缴纳4万元租金。另2016年案外人宣建合从被告处借款5000元，被告辩称该款征得二原告同意用于抵顶房租，二原告不予认可。现原告诉至法院，要求被告交纳尚欠至2019年9月30日前的4万元房租，并解除合同，放弃违约金的诉求。被告辩称，要求原告赔偿损失，4万元房租不应支付。以上事实有原被告陈述及证据在案佐证。原审法院认为：二原告认可尧都区财神楼中街郝家圈门25号门面产权人系郭秀芝，有二原告的陈述及临汾市中级人民法院（2018）晋10民终10号民事判决书为证，予以确认。2014年，原告同郭秀芝签订了10年的该商铺租赁合同，租期内，原告于2016年将该房屋继续租给被告路淑萍，有双方于2016年10月19日签订的租赁协议，租期至2019年9月30日止，每年10月1日缴纳下一年度的租金。予以确认。在租期内，被告路淑萍又同郭秀芝签订了租赁合同，并将4万元租金交予郭秀芝，二原告不予认同，在被告同二原告租赁协议未终止的情况下，本院亦不予认可。对原告诉求被告支付尚欠的4万元租金的诉求，予以支持。对原告解除合同的诉求，考虑被告依靠门面经营服装生意，立即终止合同会对被告造成较大损失，有违公平，另被告于2019年4月20日所签合同的对方系二原告的母亲，非被告单方过错，该合同宜履行至合同到期的2019年9月30日到期日，被告应补交所欠原告的4万元租金。对二原告放弃违约金的诉求，予以准许。对被告要求原告支付加建一堵墙费用等的要求，宜另行处理。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告路淑萍于本判决生效后十日内支付尚欠二原告宣建国、宣建平至2019年9月30日的财神楼中街郝家圈门25号门面租赁费4万元；二、准许二原告宣建国、宣建平放弃要求被告路淑萍支付违约金的诉求；三、驳回二原告宣建国、宣建平的其他诉讼请求。如未在本判决规定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元由被告路淑萍承担。上诉人路淑萍上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院一审程序违法。本案为二被上诉人（出租人）宣建国、宣建平与上诉人（承租人）路淑萍之间的房屋租赁合同纠纷，该房屋位于尧都区财神楼中街郝家圈门25号，所有权人为郭秀芝。2014年8月20日，二被上诉人与郭秀芝签订《商铺租赁合同》，承租该房屋，后二被上诉人转租给上诉人。2019年5月11日，郭秀芝因与二被上诉人在履行上述《商铺租赁合同》过程中发生纠纷，遂将二被上诉人诉至尧都区人民法院，该案与本案主审法官均系同一人。郭秀芝要求二人返还房屋，现该案尚在审理之中。因此，二被上诉人与房屋所有权人的租赁合同是否还应继续履行，二被上诉人是否还有权转租于上诉人均不确定，本案上诉人与二被上诉人之间的租赁合同纠纷审理，需要以二被上诉人与房屋所有权人之间的租赁合同的审理结果为依据。根据民事诉讼法的规定，本案应先行中止审理，等待另案的审理结果后再行恢复审理。二、原审法院遗漏当事人，认定事实不清。二被上诉人对于上述房屋的占有是基于其二人与所有权人郭秀芝之间签订的《商铺租赁合同》，该租赁合同中并未约定二被上诉人对房屋享有转租权，故原审法院应当首先审查郭秀芝对二被上诉人的转租行为是否知情及是否明确表示过反对，从而判断其二人与上诉人之间租赁合同的效力。因此，为查明该事实原审法院应当追加郭秀芝为本案第三人。本案一审已经查明，郭秀芝持房屋所有权证明与上诉人就上述房屋签订了一份新的《房屋租赁合同》，从该合同的签订行为，可得知其并不同意二被上诉人将上述房屋转租于上诉人。因此，原审法院因遗漏本案的利害关系人，导致认定事实不清，判决错误。三、原审法院的判决有违公平原则。在上述房屋的所有权人同时又是二被上诉人母亲的郭秀芝，持所有权证明要求与上诉人就上述房屋重新签订租赁合同的情况下，上诉人与其签订了《房屋租赁合同》，并且将剩余租金4万元实际交付于郭秀芝。因此，对于二被上诉人诉称的4万元租金，上诉人早已交付，至于该笔款项应为谁所收取，系二被上诉人与郭秀芝的家庭内部纠纷，应由其内部解决，若因其内部分割纠纷，要求上诉人对承租房屋交纳双份租金，实属有违民法之公平原则。综上所述，一审法院程序违法，认定事实不清，且判决结果违反公平原则，请求二审法院撤销一审判决。被上诉人宣建国、宣建平答辩称：路淑萍早在1995年起，就在尧都区财神楼郝家圈门24号，租赁我母亲名下的门店经营服装。后因房屋需要扩建改造，投资巨大，我们一家人协商之后，由我们兄弟二人借资出资，扩建改造完成。母亲郭秀芝与宣建平签订了协议，由宣建平经营10年，管理所有房屋门店，以收回我们兄弟二人的巨额投资。对此一节，被答辩人路淑萍是完全了解的。在此情况下，甲方宣建国、宣建平与乙方路淑萍于2016年10月19日签订了房屋租赁合同（详见该房屋租赁合同）,双方约定：乙方租赁甲方位于××区北起第二三间，租期自2016年10月1日至2019年9月30日止；租金为每年玖万元，于每年10月1日前一次性付清（合同其它条款从略）。其第一年、第二年的租赁费已经交付甲方，不存在争议。第三年的玖万元租赁费是于2018年11月23日才转账交付5万元，其余4万元至今未予交付，构成违约。为此，我方才诉至尧都区人民法院，请求依法责令路淑萍付清所欠房屋租赁费，支付违约金，双方立即解除房屋租赁合同。尧都区法院作出（2019)晋1002民初3748号民事判决书，并未支持我们的全部诉讼请求。对此，我们对尧都区该判决书是持有异议的。鉴于以上种种事实和理由，请求二审法院依法审理，公正裁判，根据我国《合同法》的规定，判令其付清所欠租赁费、违约金，解除该租赁协议，驳回上诉人的各种无理诉求。经审理，本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案当事人签订的房屋租赁协议合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人宣建国、宣建平将案涉房屋租给了上诉人路淑萍，上诉人路淑萍应当按照合同约定全面履行支付租金义务。关于上诉人称案外人郭秀芝与二被上诉人返还纠纷一案尚在审理之中，本案应先行中止审理、原审法院遗漏当事人及原审判决有违公平原则等问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。且上诉人主张的返还原物纠纷一案与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，在案涉租赁合同的租期内，上诉人路淑萍又同案外人郭秀芝签订了租赁合同，并将4万元租金交予郭秀芝欠妥。根据合同相对性原则，原审判决上诉人路淑萍支付尚欠二被上诉人宣建国、宣建平租赁费4万元并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人路淑萍负担。本判决为终审判决。审判长 周 峰审判员 姜新生审判员 徐 渊二〇一九年十二月十三日书记员 赵倩雯