湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂12民终1020号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵伟红，女，1972年5月4日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。委托诉讼代理人：黄敦富，咸宁市咸安区永安法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：咸宁嘉华置业有限公司，住所地湖北省咸宁市岔路口。法定代表人：邹勇文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海霞，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：殷亭午，广东合权律师事务所律师。上诉人咸宁嘉华置业有限公司（以下简称嘉华置业公司）、上诉人赵伟红因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初2434号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵伟红上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的违约金部分（即从2016年6月23日起至实际支付之日止向嘉华置业公司支付违约金）；2.改判由嘉华置业公司配合赵伟红办妥咸宁财富广场-1082号商铺的房屋产权证书，并赔偿赵伟红损失或者发回重审；3.判决嘉华置业公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定赵伟红在2016年6月23日起占有和使用了案涉房屋错误，赵伟红与嘉华置业公司签订的补充协议约定：“风道80天内解决，围墙45天内拆除”，但嘉华置业公司并未按照补充协议的约定履行义务，赵伟红此时不可能占有使用该房屋；2.赵伟红提供了办理银行按揭贷款所需资料及《合同书》，与嘉华置业公司一起到嘉华置业公司确定的工商银行办理按揭贷款，因嘉华置业公司的原因按揭贷款未办妥，赵伟红没有过错，不应承担任何责任；3.一审法院认定双方2015年10月9日签订的（车位）合同有效错误，该合同是嘉华置业公司采取欺诈手段，将房屋的用途从“商业”改为“车位”，一审法院应审查嘉华置业公司是否有地下车位的产权，没有产权就不能出卖，一审以该合同经房产主管部门备案就认定合同有效证据不足，且合同是否备案不是衡量合同效力的唯一标准。该合同既损害了第三人的利益，又违反了物权法、人民防空法及相关法律规定，应为无效合同；4.嘉华置业公司将未经验收的房屋交给赵伟红使用，房屋设施存在质量问题，造成了赵伟红的经济损失，应承担赔偿责任。请求二审法院支持赵伟红的上诉请求。嘉华置业公司辩称，1.赵伟红没有按照合同及协议约定履行自己的义务，我公司行使先履行抗辩权，不存在违约责任；2.在对方没有履行付款义务情况下，我公司没有义务交付房屋，事实上赵伟红在签订商品房买卖合同后一直没有办理贷款按揭手续，经我公司多次催要房款，赵伟红才办理了补充协议和后期资料，因赵伟红自身原因，导致按揭贷款没有办理，赵伟红应承担违约责任；3.赵伟红一审诉讼请求中没有对合同效力提出异议，只是要求办理产权证书，二审审理过程中，赵伟红无权提出该请求；4.本案房屋是否存在质量问题与本案无关。嘉华置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判赵伟红除应支付房款外还需按照24%年利息支付滞纳金和10万元违约金；2.本案的诉讼费用由赵伟红负担。事实和理由：1.双方于2016年6月20日签订的《补充协议》是最终协商确认的协议，应以该协议明确双方责任，《补充协议》第2条对于我公司支付前期购房合同违约金的约定，本质上是对赵伟红购房价款的减免，第5条关于赔偿责任的约定，是指如果赵伟红不守约，则我公司不予减免购房款。本案中，我公司已经按照《补充协议》履行义务，赵伟红没有依约履行，不能享受对等权利。《补充协议》中24%利息本身就是违约金，与赔偿责任不属同一范畴，一审判决没有从协议本质认识到双方的实际约定和责任；2.一审判决没有按照最终有效的补充协议来认定双方责任，而是依据2015年10月9日双方签订的《商品房买卖合同》进行认定，适用法律错误。请求二审法院依法改判。赵伟红辩称，1.双方于2016年签订的《补充协议》不是最终协议，此后双方还签订了买卖合同；2.《补充协议》第2条不是减免房价，而是逾期交房的违约金，交房时间是2015年5月31日，而《补充协议》是2016年6月20日，另外赵伟红购买的商铺层高是4.5米，买房时间是2014年，嘉华置业公司建成的商铺实际高度只有3.8米，不能作为4.5米的2层使用，大大降低了使用价值，故其赔偿过少；3.赵伟红不存在不配合提供按揭贷款手续资料问题，赵伟红按照嘉华置业公司的要求提供了全部资料，嘉华置业公司带赵伟红去其公司选择的银行办理了相关手续，资料现在还留存在银行。赵伟红向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘉华置业公司配合赵伟红等办妥咸宁财富广场-1082、-1083、-1084商铺的房屋权属证书；2.判令嘉华置业公司立即恢复供电、赔偿损失，并承担违约责任；3.判令嘉华置业公司承担本案的案件受理费。嘉华置业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令赵伟红支付购房款23.3333万元；2.判令赵伟红支付拖欠房款自2016年6月23日至实际支付之日止的利息（按年利率24%计算）；3.支付违约金10万元；4.判令赵伟红负担本案本诉、反诉受理费。一审法院认定事实：2014年11月24日，赵伟红、嘉华置业公司签订《商品房买卖合同》，约定赵伟红和赵春红、赵桂华一起购买嘉华置业公司位于咸宁财富广场第一幢一层1082、1083、1084号房，该商品房层高4.5米，用途为商住，总房款700万元，其中赵伟红（买受人）房款233.3333万元，买受人应于2014年11月24日一次性付清购房首付款117.3333万元，剩余房款116万元申请办理银行按揭贷款；出卖人应当在2015年5月31日前将经验收合格的商品房交付赵伟红使用，并在交付后360日内为买受人办理权属登记。该合同未向房管部门备案。2014年11月20日，赵伟红向嘉华置业公司支付了购房款6万元。同年11月24日，赵伟红向嘉华置业公司支付了购房款166万元。2015年1月29日，赵伟红向嘉华置业公司支付了购房款128万元。2015年7月6日，赵伟红向嘉华置业公司支付了购房款100万元。赵伟红支付的上述款项均包含赵春红和赵桂华的购房款。后，赵伟红、嘉华置业公司经协商变更合同内容，嘉华置业公司向赵伟红收回了该《商品房买卖合同》。2015年10月9日，赵伟红和赵春红、赵桂华与嘉华置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，分别购买嘉华置业公司开发的嘉华城（咸宁财富广场）第一幢一层-1082、-1083、-1084号房，该商品房用途为车位，层高3.8米，买受人赵伟红所购-1082房屋建筑面积83.41平方米，房款233.3333万元，于2015年10月9日一次性付清购房首付款117.3333万元，剩余房款116万元申请办理银行按揭贷款；买受人逾期付款在30日内自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人（嘉华置业公司）有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交房日期是2016年10月1日，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过30日，按已付购房款的千分之一赔偿买受人损失。2016年6月20日，赵伟红和赵春红、赵桂华一起与嘉华置业公司签订了一份《补充协议》，约定：乙方（购买方）所购房款合计700万元，已付400万元，乙方承诺于2016年6月21日交现金200万元，剩余70万元办理银行按揭，甲方（出售方）付乙方30万元作为前购房合同的逾期交房违约金，乙方应在两天内办理按揭贷款，乙方不配合造成损失由乙方按月息贰分赔偿给甲方；甲方承诺为乙方所购-1082、-1083、-1084安装好门，贴好地砖，并提供50平方米仓库给乙方使用一年；本协议任何一方违约，违约方付守约方赔偿30万元。2016年6月22日，赵伟红向嘉华置业公司支付了购房款200万元（该款包含赵春红和赵桂华的购房款）。事后，赵伟红和赵春红、赵桂华的70万元购房款按揭贷款未办理成功，赵伟红也一直未向嘉华置业公司交纳该购房款。上述协议签订后，嘉华置业公司向赵伟红交付了房屋，赵伟红亦将该房屋装修经营“妈咪购”店铺至今。一审法院归纳本案争议的焦点为：1.赵伟红与嘉华置业公司诉争的房屋是否是同一标的物；2.双方最终履行的是2014年11月24日签订的合同，还是2015年10月9日签订的合同；3.双方2015年10月9日签订的合同是否有效，诉争的房屋是否属于全体业主共有，嘉华置业公司是否能对外出售；4.嘉华置业公司是否应当为赵伟红办理房屋产权证书及向赵伟红支付逾期办证违约金；5.嘉华置业公司是否应当向赵伟红赔偿经济损失。一、关于赵伟红与嘉华置业公司诉争的房屋是否是同一标的物的问题。由于双方签订的合同及协议书的房号均为咸宁财富广场-1082，而咸宁财富广场并没有其他房号为-1082，所以双方诉争的房屋实际上指的是同一房屋，系同一标的物。二、关于双方最终履行的是2014年11月24日签订的合同，还是2015年10月9日签订的合同的问题。赵伟红、嘉华置业公司双方在签订2015年10月9日的合同时，嘉华置业公司已收回了2014年11月24日的合同，赵伟红不能提供该2014年合同证明其主张，因此双方实际履行的是2015年的合同。三、关于双方2015年10月9日签订的合同是否有效，诉争的房屋是否属于全体业主共有，嘉华置业公司是否能对外出售的问题。赵伟红不能提供证据证明双方所签2015年合同中所指车位属全体业主共有，且该2015年合同也已经房管部门备案，如该房屋不能出售，则房管部门不可能将该合同备案，所以该2015年合同为有效合同，嘉华置业公司有权对外出售该诉争房屋。四、关于嘉华置业公司是否应当为赵伟红办理房屋产权证书及向赵伟红支付逾期办证违约金的问题。根据赵伟红与嘉华置业公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》约定的买受人支付购房款的时间均在嘉华置业公司交付房屋时间之前，因此嘉华置业公司享有先履行抗辩权，可延期为赵伟红办证，亦无需向赵伟红支付延期办证的违约金。本案中由于赵伟红已支付了大部分购房款，嘉华置业公司亦将房屋交付赵伟红使用，故在赵伟红付清剩余购房款后，嘉华置业公司应及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。五、关于嘉华置业公司是否应当向赵伟红赔偿经济损失。赵伟红对其经济损失未提出明确诉讼请求，亦未提供有效证据证明，故对于赵伟红的该项诉讼请求，不予支持。综上，一审法院认为，赵伟红与嘉华置业公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。赵伟红在付清剩余购房款后，嘉华置业公司应及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。赵伟红未按合同约定支付购房款，且已占有和使用了所购房屋，应承担延期付款的违约责任。鉴于双方协议书中约定的购房款按揭贷款未办理成功的违约金，是以买受人不配合办理按揭贷款手续为前提，而嘉华置业公司不能证明该事实，故应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金标准从2016年6月23日起计算赵伟红应付的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、限原告（反诉被告）赵伟红在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）咸宁嘉华置业有限公司支付购房款23.3333万元，并以23.3333万元为基数按日万分之三的标准从2016年6月23日起至实际支付之日止向被告（反诉原告）咸宁嘉华置业有限公司支付违约金；二、限被告（反诉原告）咸宁嘉华置业有限公司在收到原告（反诉被告）赵伟红支付的剩余购房款及违约金后十日内将办理原告（反诉被告）赵伟红所购房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告（反诉被告）赵伟红及被告（反诉原告）咸宁嘉华置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费2187元，合计2287元，由原告（反诉被告）赵伟红负担1287元，被告（反诉原告）咸宁嘉华置业有限公司负担1000元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，嘉华置业公司与赵伟红签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应秉持诚信，恪守承诺，按照合同约定全面履行各自的义务。嘉华置业公司应按照合同约定向赵伟红交付房屋，赵伟红则负有依约支付购房款的义务。双方的合同约定，赵伟红应首先向嘉华置业公司履行支付购房款的义务，而赵伟红如何筹措购房款与嘉华置业公司无法律上的关联性。赵伟红选择使用现金支付大部分购房款，部分购房款采取按揭贷款的方式支付，不管是支付方式和支付行为，均系赵伟红履行购房合同约定的付款义务的民事法律行为。赵伟红与嘉华置业公司之间的法律关系为房屋买卖法律关系，而赵伟红与商业银行之间的法律关系系金融借款法律关系，二者民事主体不同，法律关系性质亦不同。赵伟红提出未能成功办理按揭贷款系嘉华置业公司造成，但未能提供相应证据，且嘉华置业公司也未向赵伟红保证由其替赵伟红办理银行按揭贷款手续并获得贷款，赵伟红以未获得按揭贷款为由拒付剩余购房款，其行为导致的法律后果应由赵伟红自行承担，赵伟红提出未成功办理按揭贷款的责任应由嘉华置业公司承担的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。赵伟红、嘉华置业公司于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》（已经房产部门备案）和2016年6月20日签订的《补充协议》以及赵伟红在中国工商银行股份有限公司咸宁分行岔路口支行签名的申请个人（商用房）贷款客户谈话笔录均载明，双方对房屋面积、单价、结构（框剪结构，二室一厅）以及房门、地砖安装事项分别有明确记载，双方真实意思表示以及合同指向的标的物系房屋而非车位。虽然上述合同中记载的商品房用途为车位，但嘉华置业公司已出具说明称该处系笔误，且与房地产市场信息系统登记的案涉房屋用途性质一致；同时，赵伟红已装修和经营的案涉房屋并非车库，而系可从事经营活动的商铺，故嘉华置业公司陈述的事实，本院予以采信。一审法院根据双方当事人陈述及审理查明的事实认定嘉华置业公司交付房屋的时间正确，本院继续予以认定。赵伟红提出房屋存在质量问题，造成自己损失的上诉理由，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因赵伟红未能提供相应证据证明其诉讼请求，对于赵伟红该上诉请求，本院不予支持。对于嘉华置业公司提出一审判决赵伟红承担的违约金过低，应以《补充协议》确定双方责任的上诉理由，本院认为，一审法院根据双方合同约定及案件事实，判决赵伟红支付嘉华置业公司相应的违约金并无不当。综上所述，嘉华置业公司和赵伟红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4874元，由赵伟红负担2574元，咸宁嘉华置业有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇一九年十二月十一日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；