海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1649号上诉人（原审原告）：林仕行，男，1947年3月9日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审第三人）：陈玉美，女，1949年5月22日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审第三人）：林某1，男，1980年10月19日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审第三人）：林某2，男，1985年11月14日出生，汉族，住三亚市。上诉人（原审第三人）：林某3，男，1986年12月9日出生，汉族，住三亚市。陈玉美、林某1、林某2、林某3共同委托诉讼代理人：王小英，海南昌宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟宏吉，男，1969年5月7日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：吴为民，海南琼亚律师事务所律师。原审原告：林德莲，女，1946年2月16日出生，汉族，住三亚市。原审第三人：三亚市海棠区林新村民委员会，住所地：三亚市海棠区林新村。法定代表人：徐翔，该村委会主任。上诉人林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3与被上诉人翟宏吉，原审原告林德莲，原审第三人三亚市海棠区林新村民委员会（以下简称林新村委会）确认合同无效纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初8849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3上诉请求：1.依法撤销海南省三亚市城郊人民法院（2018)琼0271民初8849号民事判决书；2.依法判决确认五上诉人与翟宏吉签订的房屋与宅基地买卖合同无效；3.案件受理费全部由翟宏吉负担。事实及理由：林仕行卖给翟宏吉的房屋与宅基地是林家的袓产，系五上诉人的共有财产，一审法院把共有财产当成个人财产下判，属认定事实错误，请二审法院依法改判五上诉人与翟宏吉的房屋与宅基地买卖合同无效并补偿五上诉人的损失，本案案件受理费全部由翟宏吉负担。翟宏吉答辩称，一、双方合同主体资格适格，不违反法律强制性规定，故买卖合同有效；二、五上诉人主张宅基地为共同共有，本案已经转让将近20年，共同共有人不可能不知情，而且其他的共同共有人也没有向法院主张其权利，依法可以推断为其默认知情；三、其他共同共有人只能依法向林仕行主张损害赔偿。林德莲、林新村委会未作陈述。林仕行向一审法院提出诉讼请求：1.确认林仕行与翟宏吉于1998年5月16日签订的房屋及宅基地转让合同无效；2.判令翟宏吉自行清除在涉案宅基地上建造的房屋，并归还涉案宅基地；三、判令翟宏吉赔偿因拆除林仕行房屋造成的经济损失30,000元。一审法院对无争议的事实认定为：林仕行父母生育了林仕行、长女林德美（已故）、次女林德莲三人，林德美及其丈夫均已过世，林德美婚后育有四女一男，分别为黎亚梅、黎亚珠、黎亚姨、黎亚央、黎程。林仕行与陈玉美系夫妻关系，林某1、林某2、林某3系林仕行与陈玉美的儿子。林仕行与翟宏吉均为林新村委会第二村民小组的村民，系同一集体经济组织成员。位于三亚市××区的一块宅基地（四至为：东至翟宏川、西至林新村委会广场、南至王卷昌家、北至杨昌秀家）系林仕行的父母（均已过世）留给林仕行继续使用，地上原有砖木结构的瓦房二间及砖木结构的厨房一间。1998年5月16日，林仕行出具一份收据，载明：“兹收到翟宏吉同志购买林新乡旧宅基地全部款，共计人民币壹仟贰佰元正。”林仕行收取1,200元后就将上述房屋和宅基地全部交付给翟宏吉，翟宏吉已将涉案宅基地上的旧房拆除，陆续建起来5栋楼房。2016年11月22日，林德莲向一审法院起诉林仕行、翟宏吉、翟宏金，请求确认转让合同无效并清除地上建筑物、赔偿损失。后林德莲又向一审法院撤回起诉，一审法院作出（2016）琼0271民初8490号民事裁定书，裁定予以准许。一审法院对有争议的证据和事实认定为：一、林仕行主张涉案宅基地及旧宅系林仕行、林德莲及林德美（已故）的继承人黎亚梅、黎亚珠、黎亚姨、黎亚央、黎程共同共有。陈玉美、林某1、林某2、林某3则主张涉案宅基地及旧宅系林仕行、林德莲、陈玉美及林某1、林某2、林某3共有。对此，林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3提供了林德莲的起诉状、法院传票以及林德莲的丈夫黎启东关于涉案宅基地及旧宅属于林家祖产的书面证言。一审法院认为，林德莲的起诉材料仅是作为林德莲的个人意见主张，并未经生效判决予以确认，不足以证明林德莲为涉案宅基地的共有人；而证人黎启东没有出庭作证接受质询，且该名证人与林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3存在利害关系，其证言应不予采信。同时，林德美（已故）的继承人黎亚梅、黎亚珠、黎亚姨、黎亚央、黎程经询问，均表示放弃原告的主体资格，不对涉案土地主张实体权利，依法不予追加。另外，林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3均未向一审法院提供有效证据证明涉案宅基地的使用权及旧宅所有权的权属人，从林仕行将宅基地的使用权及旧宅所有权转让并交付给翟宏吉，翟宏吉拆除旧房建造新房已经使用长达近二十年时间，且无人主张过权利的事实可以看出，林仕行是有权使用处分涉案宅基地和旧宅的权利人。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，宅基地使用权是以户为单位享有，而林仕行与陈玉美均述称林德莲已经出嫁，与林仕行不在一个户口，涉案宅基地和旧宅在转让时是由林仕行与陈玉美一家居住使用，因此，应认定林仕行与陈玉美一家才是涉案宅基地和旧宅的合法权利人。二、林仕行主张翟宏吉还有另一块宅基地，不应再受让涉案的宅基地。林仕行并未提供证据证明其主张，翟宏吉对此也不予认可，因此，对林仕行该项主张不予采纳。一审庭审中，法庭询问林仕行及陈玉美、林某1、林某2、林某3，认为林仕行与翟宏吉双方买卖涉案宅基地及旧宅的行为有效，是否变更诉讼请求，林仕行与陈玉美、林某1、林某2、林某3均表示不变更诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及附属设施。”，第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，宅基地使用权是一种特殊的用益物权，使用权人必须是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体经济组织成员之间转让，并且宅基地的使用目的是用于农民建房自住。本案中，林仕行与翟宏吉均属于林新村委会第二村民小组的成员，因此翟宏吉具有受让涉案宅基地和旧宅的合法资格。涉案宅基地及旧宅的转让行为系双方当事人真实意思表示，该转让行为未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的行为。林仕行诉称涉案的收款收据系在被欺骗的情况下签名，但其未提供证据予以证明，翟宏吉对此也不予认可，对其主张不予采纳。陈玉美主张其对旧宅及宅基地使用权转让不知情，但涉案宅基地及旧宅于1998年转让，至起诉之日已将近20年，期间翟宏吉将旧宅拆除并陆续在涉案宅基地上建起五栋楼房。陈玉美作为林仕行的妻子，与林仕行共同生活，在此期间陈玉美并没有向翟宏吉针对涉案宅基地及旧宅主张过任何权利。且涉案宅基地和旧宅于1998年转让时林某1、林某2、林某3尚未成年。因此，陈玉美、林某1、林某2、林某3主张转让行为未经其同意而无效，不合常理，且没有事实根据，也违反了诚实信用原则，不予采纳。林德莲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回林仕行、林德莲、陈玉美、林某1、林某2、林某3的全部诉讼请求。本诉案件受理费550元（林仕行已预交），由林仕行负担；第三人独立诉讼案件受理费550元（陈玉美、林某1、林某2、林某3已预交），由陈玉美、林某1、林某2、林某3负担。二审期间，双方未提交新证据，一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，涉案宅基地及旧宅的转让行为系双方当事人真实意思表示，该转让行为未违反法律法规的强制性规定，合法有效。林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3主张涉案宅基地及旧宅系林家共有财产，林仕行将上述财产转让给翟宏吉，陈玉美、林某1、林某2、林某3并不知情，但涉案宅基地及旧宅于1998年转让，至2017年起诉之日已近20年，期间翟宏吉将旧宅拆除并在涉案宅基地上建起五栋楼房，陈玉美作为林仕行的妻子，与林仕行共同生活，陈玉美并没有针对涉案宅基地及旧宅向翟宏吉主张过任何权利，不合常理，其虽称知道旧宅被转让后曾向翟宏吉主张过权利并阻止建房，但未提供证据予以证实。涉案宅基地和旧宅于1998年转让时，林某1、林某2、林某3尚未成年，不具有完全民事能力。故林仕行主张其转让旧宅时未经共有人同意及陈玉美、林某1、林某2、林某3主张转让行为未经其同意，转让合同无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,100元，（林仕行已预交550元，陈玉美、林某1、林某2、林某3已预交550元），由林仕行、陈玉美、林某1、林某2、林某3负担。本判决为终审判决。审判长 尹合欢审判员 付春燕审判员 李新建 二〇一九年十二月六日书记员 吴妍妍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。