广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7424号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国银，男，汉族，1982年6月29日出生，住所地：广东省翁源县。委托诉讼代理人：肖添辉，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市利金城投资发展集团有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区龙华街道油松村工业东路利金城工业小区8号厂房，统一社会信用代码914403002793131773。法定代表人：吴金兴，公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市利金城物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区龙华街道油松村工业东路旁利金城工业小区8#厂房608房，统一社会信用代码91440300781399666X。法定代表人：吴金兴，公司执行董事。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林弦，广东金地律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。上诉人刘国银与被上诉人深圳市利金城投资发展集团有限公司（以下简称利金城投资公司）、深圳市利金城物业管理有限公司（以下简称利金城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审理终结。利金城投资公司、利金城物业公司一审诉讼请求：一、解除利金城投资公司、利金城物业公司与刘国银于2018年1月15日签订的房屋租赁合同；二、刘国银搬离位于深圳市龙华区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门11号铺位，并将该铺位退还利金城投资公司；三、刘国银支付利金城投资公司房屋占用费（暂计至2018年10月31日为26250元，自2018年6月1日按每月5250元计至刘国银搬离房屋之日止）；四、刘国银支付利金城投资公司2018年6月、7月水电费953元；五、刘国银支付利金城物业公司物业管理费（暂计至2018年10月31日为500元，自2018年6月1日按每月100元计至刘国银搬离房屋之日止）；六、刘国银承担本案诉讼费。刘国银一审反诉请求：一、利金城投资公司、利金城物业公司立即向刘国银赔偿停产停业损失30300元（标准为6个月租金）；二、利金城投资公司、利金城物业公司立即向刘国银赔偿临时安置费15150元（标准为3个月租金）；三、利金城投资公司、利金城物业公司立即向刘国银赔偿搬迁费5000元（标准为1个月租金）；四、利金城投资公司、利金城物业公司立即向刘国银赔偿装修费1万元（标准为2个月租金）；五、利金城投资公司、利金城物业公司立即向刘国银退还押金15750元；六、利金城投资公司、利金城物业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院判决：一、确认利金城投资公司、利金城物业公司与刘国银于2018年1月15日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、刘国银于判决生效之日起十日内向利金城投资公司返还深圳市龙华区龙华街道工业东路利金城科技工业园前大门11号铺位；三、刘国银于判决生效之日起十日内向利金城投资公司支付2018年6月、7月的房屋占有使用费共计10500元，并自2018年8月起，按照3150元/月的标准向利金城投资公司支付房屋占有使用费，支付至刘国银向利金城投资公司返还上述铺位之日止；四、利金城投资公司于判决生效之日起十日内返还刘国银租赁保证金15750元；五、驳回利金城投资公司、利金城物业公司的其他诉讼请求；六、驳回刘国银的其他反诉请求。刘国银上诉请求：一、撤销原审判决第一、三、六项；二、改判刘国银无须向利金城投资公司支付2018年6月、7月的房屋占有使用费10500元，并自2018年8月起，按照3150元/月的标准向利金城投资公司支付房屋占有使用费，支付至返还上述铺位之日止；三、依法改判利金城投资公司、利金城物业公司赔偿刘国银停产停业损失30300元；四、依法改判利金城投资公司、利金城物业公司赔偿刘国银临时安置费15150元；五、依法改判利金城投资公司、利金城物业公司赔偿刘国银搬迁费5000元；六、依法改判利金城投资公司、利金城物业公司赔偿刘国银装修费10000元；七、判决利金城投资公司、利金城物业公司承担本案的诉讼费用。利金城投资公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。利金城物业公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审期间，刘国银向本院提交：1、房屋登记二维码，以证明涉案商铺具有房屋二维码，得到房管、城管部门的管理认可；2、EMS快递单及查询信息，以证明刘国银向利金城投资公司返还房屋钥匙；3、住建局文件，以证明利金城投资公司逼迁行为构成通知中的楼霸行为情节。二审期间，经刘国银申请，本院向深圳市龙华区龙华街道办事处查询涉案商铺办理经营单位经营场所临时使用证明审批的情况，龙华街道办事处向本院复函称，龙华街道工业东路的利金城科技工业园4号铺、11号铺、13号铺、30号铺、35号铺、37-38号铺、39号铺、41号铺、43号铺办理过经营单位经营场所临时使用证明审批手续，3号铺、19号铺、20号铺、29号铺、40号铺、46号铺未查询到相关审批手续，并附《宝安区经营单位经营场所临时使用证明审批表》复印件。上述审批表上由龙华街道油松社区工作站证明涉案建筑物“是在2004年10月28日之前形成，并已按有关规定到我办申报接受处理，经确认未列入清拆范围，同意其作为商业经营场所使用”；龙华街道查处违法建筑工作办公室证明“同意作为申请经营场所使用”。该表备注栏载明“此审批表仅作为‘清无’疏导期间办理证照使用”。二审期间，双方当事人确认涉案房屋于2019年4月8月由刘国银返还利金城投资公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的效力应如何认定；2、双方当事人应如何承担责任。关于合同效力。涉案房屋无不动产登记信息，亦未办理建设工程规划许可证或其他合法报建手续，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定涉案房屋租赁合同为无效合同并无不当，本院依法予以确认。刘国银提交的房屋登记二维码等证据不能证明涉案建筑物已通过相关行政主管部门的规划审查或得到合法性确认。涉案建筑物中虽有部分商铺办理了《宝安区经营单位经营场所临时使用证明审批表》，但该审批表仅是深圳市“清无”疏导期间办理营业执照的住所、经营场所证明文件，同样不能证明涉案建筑物已通过相关行政主管部门的规划审查或得到合法性确认。刘国银主张涉案房屋租赁合同应认定有效，理由不成立，本院不予采纳。关于责任承担。因涉案房屋租赁合同应认定无效，当事人依据无效合同取得的财产应各自返还。一审判令刘国银向利金城投资公司返还涉案商铺，利金城投资公司向刘国银返还租赁保证金，并无不当。因双方当事人在二审中确认涉案商铺已于2019年4月8日返还利金城投资公司，故一审关于返还商铺的判项已无必要，本院对该判项予以撤销。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘国银自2018年6月起未向利金城投资公司交纳房屋占有使用费，一审判令刘国银向利金城投资公司支付占有使用费至返还商铺之日止，并无不当，本院予以维持。根据二审查明事实，占有使用费应计算至2019年4月8日止。一审在确定占有使用费标准时，将2018年8月份起的占有使用费酌定为3150元/月，已考虑到停水停电问题，刘国银以涉案商铺存在停水停电等情形为由请求无须支付占有使用费，理由不成立，本院不予支持。刘国银主张利金城投资公司单方解除合同，请求赔偿停产停业损失、临时安置费和搬迁费，因涉案合同为无效合同，其请求赔偿上述损失，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。关于装修费，刘国银未提交证据证明其所主张的装修损失，刘国银请求装修费10000元，本院不予支持。综上，刘国银的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院根据二审查明的新事实对一审判决作出改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6789号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6789号民事判决第二项、第五项；三、驳回利金城投资公司、利金城物业公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费246元，由刘国银负担；反诉受理费845元，由利金城投资公司负担176元，由刘国银负担669元；二审案件受理费1968元，由刘国银负担。本判决为终审判决。审判长 彭 琛审判员 庄齐明审判员 周 洁二〇一九年十二月十三日书记员 王 婷