河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3543号上诉人（原审被告）：叶会凤，男，1958年11月23日出生，满族，农民，住河北省宽城满族自治县。委托诉讼代理人：唐立新，男，河北山庄（隆化）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李涛，男，1988年10月30日出生，满族，工人，住河北省宽城满族自治县。委托诉讼代理人：李宏晨，男，河北承天律师事务所律师。上诉人叶会凤因与被上诉人李涛租赁合同纠纷一案，不服河北省宽城满族自治县人民法院（2019）冀0827民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人叶会凤及其委托诉讼代理人唐立新，被上诉人李涛及其委托诉讼代理人李宏晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶会凤上诉请求：1．撤销（2019）冀0827民初l099号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。2008年5月，原被告双方签订土地使用合同，原告租赁答辩人土地，租期十年，年租金5000元，答辩人按约交付出租土地，原告实际使用并经营，答辩人全面履行合同义务，但原告恶意违约，连续拖欠第6-l0年及延期一年的租金。2019年3月为拖欠租金及终止租用关系事宜，原、被告双方达成结算协议，原告支付了拖欠的租金，按照约定及法律规定，原告有权拆除在租用土地上建设的彩钢房，但亦应清除建筑垃圾并恢复土地的耕作条件，但原告只是将建筑材料作价，把拆除工程承包给承包方，承包方只负责拆除运走有价值的建筑材料，不负责垃圾清运及地貌平整和复垦条件恢复，而这是原告应同时履行的义务。答辩人与拆除方交涉后，拆除方自行停止施工。一审判决认定上诉人违约，明显认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。本案的租赁物是土地，在合同终止后，被上诉人须将土地恢复原状并交还上诉人，因此，拆除施工应是拆除与土地恢复整治一体的作业，被上诉人作为承租人却将临时建筑的建筑材料及拆迁卖给其他个人，安排其清晨突击作业，意图把垃圾的拆除及清运义务甩给出租方，既是在逃避复垦合同义务，也是在恶意制造违约。这种恶意行为，一审法院视而不见，把上诉人的正常救济行为定为违约，明显适用法律错误。按照合同法的规定，违约责任的责任限度也是以填补损失为原则，一审判决仅因上诉人的正当履约要求，认定被上诉人恶意制造违约的行为合法，且对上诉人科以根本不应承担的违约责任，明显违背合同法的规定。一审法院超越法律权限，超出法律规定越权作出民事判决，被上诉人租赁上诉人土地，进行了临时建设，临时建设许可已于2013年到期，到期临时建设必须拆除是土地管理法的强制规定。本案中，被上诉人建设的临时建筑到期后已是违法建筑，在合法性未予认定前，一审法院却认定违法建筑物的价值并让上诉人承担，明显是在以司法纵容违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。李涛辩称：一、针对事实部分，一审法院认定事实正确。2008年5月，李涛家与叶会凤签订土地使用合同，李涛家租用叶会凤土地380平米，合同约定彩钢房所有权属于李涛家，并未约定合同期满后是续租或拆除彩钢房事项。李涛家在合同签订之初就提前支付了5年租金，后5年租金确系延迟支付，但延迟支付租金是叶会凤同意的，且合同到期后存在是否续租和彩钢房归属问题。虽然彩钢房是李涛家的，但是如果叶会凤不续租土地，彩钢房李涛家如拆走成本极高，只能卖废旧建材。在合同未到期前，李涛家就和叶会凤商谈过合同到期后彩钢房归属问题。当时，叶会凤表示同意彩钢房归叶会凤，折抵租金25000元。李涛家表示，你给个十万八万的，房子归你。李涛家的计算方法是：现在距离2008年已经超过十年，当时花了20多万元，现在至少造价每平米l000元，照原规格盖380平米彩钢房至少要40万元左右。李涛家仅仅是希望获得合理的补偿，合情、合法、合理，无可厚非。涉案380平米彩钢房如果拆除卖二手建材，有二手彩钢收购商出价几万元收购，扣除拆除人工费用李涛家也能获利二万余元。彩钢房位置极佳，位于沟口子村集市场，可作底商用于商业经营，每年租金至少3万元。李涛家又提出，如果叶会凤不愿意给现金，可以把房子给李涛家出租个三、四年，这几年租金归李涛家，李涛家回收下成本，事后彩钢房归叶会凤，叶会凤仍然不同意。李涛家宁可把彩钢房拆了也不愿意25000元卖给叶会凤。叶会凤的计算方法是，二手彩钢收购商只付给李涛3万元，彩钢房内铺了地板砖，现在人工很贵，如果把地板砖都拆了，再回填土，达到能耕种的条件，李涛家可能连25000元都拿不到。所以，叶会凤表示，要么彩钢房25000元归我，要么你把砖、水泥、地板全拆走，并且要给我回填土恢复成耕地，弄成“和猫舔的一样”（视频证据中叶会凤原话）。叶会凤的想法是，地是我的你拿不走，彩钢房想拆除也得经过我同意。你不卖按我的价格（25000元）卖给我大不了房子最后你拆走，我也没有任何损失，谁愿意再租地，怎么盖房是下一个租户的事情了。你和我打官司我让你好看，最后我让你25000元都捞不着。鉴于以上情况，李涛和叶会凤签订了“结算协议”，规定李涛给付叶会凤租金3万元，叶会凤不得阻拦李涛拆房，否则叶会凤赔偿李涛违约金3万元，并按评估价购买彩钢房。李涛和叶会凤签订结算协议时是在村委会签订的，有多位村民和村干部在场。叶会凤阻拦李涛拆房构成违约，有现场视频为证，在派出所有工人笔录为证。并不是每一个农民，都淳朴善良。叶会凤有两个无证挖掘机出租，方圆几十里都租用他的机器，这是他的主要收入来源，如果他想把房子拆了填土就是分分钟的事。他如果真想种地，完全可以等我方拆除彩钢房后自行复耕，另案起诉我方索要复耕费用。2019年3月24日，拆房工人到达现场后，叶会凤先是问施工工人给李涛多少钱，工人说3万元，叶会凤对工人说，我给你3万元，这房子归我，你同意不同意。工人说我们只是干活的，叶会凤才有后来的阻拦行为，上述情况工人在派出所笔录中有提及。这充分说明叶会凤低价占有房屋的意图明显，要求将土地恢复耕种只是阻拦拆房的借口。叶会凤年事已高，他说要种地，不符合常理，且宽城国土部门临时用地审批表注明原土地性质是荒滩，不是耕地。李涛家没有为他复耕的义务，最多是拆除彩钢房后平整一下地面。现在宽城已经不批临建了，如果彩钢房真的拆了不可能再盖起来，叶会凤每年会损失几万元租金，他阻拦李涛拆除彩钢房的动机和目的就是想低价占有彩钢房，他根本就不想拆房。宽城类似的临建国土部门批了很多，批文写得很清楚，没有固定的到期拆除时间，按时间交占地费，占地费到期后可以续期，必须无偿拆除的时间是“集体或国家征用时。”叶会凤所谓“临建早已到期”指的是上一笔占地费到期时间，占地费是可以续交的，条款在宽临占字（2008）91号临时用地审批表档案中的“临时占地协议书”第二条中：“使用期满需要继续使用土地时须到县土地管理部门办理续期手续，否则按非法占地处理”。如果叶会凤说临建到期必须拆除不能续期，其应当承担举证，拿出国土部门要求到期必须拆除的证据。（注：本案一审由宽城峪耳崖法庭审判，该法庭与国土所是隔壁，非常清楚当地临建和国土政策，如果涉案临建真的早已到期必须无条件无偿拆除，一审法院不可能作出原判决。)二、一审法院适用法律正确。本案租赁物是土地，原土地性质为荒滩，答辩人未在合同中约定为叶会凤将土地恢复成耕地，故无此合同义务。答辩人不否认自己有平整地面的法定义务，但这仅仅是合同随附义务，而非合同主要义务（支付租金），且拆房和平整地面有先后顺序，并非不可分割的整体作业，叶会凤并不享有不安抗辩权。答辩人安排工人清晨作业，不存在突击作业，该行业工人工资按天支付，建筑业天亮施工天黑收工是行业惯例和常识。不安抗辩权的含义是指双务合同中，双方当事人互负债务且具有对价关系，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下，可暂时中止履行的权利。本案中李涛已经履行了租赁合同的全部义务（支付租金），叶会凤的阻拦行为是侵权行为，同时构成违约，事实清楚，证据确凿。叶会凤占有涉案彩钢瓦房的意图明显，其应当承担违约责任是签订结算协议时双方的真实意思表示，合法有效。法院判决叶会凤按评估价格支付李涛家彩钢房补偿款是基于对价，补偿款金额不是叶会凤的承担的违约金数额。违约责任虽然以填平损失为原则，但本案中涉及的财产彩钢瓦房每年租金就不低于3万元，本案合同涉及的财产性利益远远超过3万元。违约金不仅要考虑守约方的损失，也要考虑违约方行为的性质和过错程度，且违约金本身具有惩罚性质，故一审法院判决叶会凤承担3万元的违约责任符合司法解释的规定，并无不当。一审判决主文第三项措辞为“三、被告叶会凤给付原告李涛彩钢瓦房补偿款129702．18元”，法院注明是补偿款，而非不动产买卖款，充分说明一审法院的审慎和严谨。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。叶会凤的上诉理由全部不成立，请求二审法院驳回其全部上诉请求。原告李涛向一审法院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金30000.00元；2、被告按评估价值向原告支付铧尖乡沟口子村集市场原桂荣商店彩钢瓦房（面积380平米）购房款（暂定10000.00元，具体价格以评估值为准）；3、被告赔偿原告工人工费2280.00元；4、案件受理费、评估费、律师费、原告误工费由被告承担。一审法院经审理，对本案事实认定如下：2008年5月，原告李涛的父亲李某与被告叶会凤签订合同，李某租赁叶会凤位于沟口子市场东侧的荒滩，租期十年，每年租金5000.00元，李某在该荒滩修建一彩钢房。2019年3月11日，原告李涛与被告叶会凤签订租赁合同结算协议，协议内容为：“甲方：叶会凤，身份证号：，联系电话150××××2182。乙方：李涛，身份证号：，联系电话188××××8182.甲方将位于宽城满族自治县集市场内桂荣商店土地租赁给乙方，土地上的建筑物（彩钢瓦房）是由乙方建造。租期十年，到2018年5月28日到期，每年租金5000.00元，乙方已向甲方支付前五年的租金，后五年租金尚未支付，现已超期近一年，经甲乙双方协商，达成本结算协议。一、乙方与本协议签订后三日内，将后五年及超期一年的租金共计人民币叁万元（按六年，每年5000元计算）转账至甲方银行账户，甲方提供账户……。二、租赁土地上原桂荣商店彩钢瓦房归乙方所有，乙方应在2019年4月20日前将彩钢瓦房拆除，拆除所得建筑材料归乙方所有，甲方及甲方亲友不得以院墙碍事、拆房日期不吉利等任何理由阻拦拆房。三、如果甲方违反本协议第二条约定，视为甲方向乙方购买桂荣商店彩钢瓦房，自2019年4月21日彩钢瓦房所有权转移至甲方，甲方承诺退还乙方租金叁万，并按评估价向乙方支付购房款，同时乙方误工费、诉讼费、律师费等损失由甲方承担。甲方签字：叶会凤。乙方签字：李涛。2019年3月11日”。原告李涛在协议签订后，依约给付了被告叶会凤租金30000.00元。原告李涛于2019年3月24日因拆除案涉彩钢瓦房与被告叶会凤发生纠纷。原告李涛向一审法院提出评估鉴定申请，要求对案涉彩钢房的现有价值进行鉴定，一审法院于2019年5月24日委托承德广泰资产评估事务所进行鉴定，承德广泰资产评估事务所于2019年6月12日作出承德广泰评报字第【2019】第156号评估报告，评估案涉彩钢房价值为129702.18元。原告李涛支付评估费3000.00元。前述事实有原、被告陈述及原告李涛提供的2019年3月11日原告李涛与被告叶会凤签订的租赁合同结算协议、中国银行交易流水明细清单、宽城满族自治县国土资源局华尖国土资源所临时用地审批表、承德广泰评报字【2019】第156号评估报告书、评估费发票一份予以证实，一审法院予以确认。原告提供李某、刘桂荣身份证复印件、声明和授权委托书，用以证实原告家庭同意李涛全权处置涉案彩钢瓦房，经一审法院审查，一审法院予以认定；原告提供照片六张，用以证实彩钢瓦房情况，被告认可其真实性，经一审法院审查，对原告提供的六张照片予以认定。本案争议焦点在于2019年3月24日被告叶会凤在原告李涛拆除案涉彩钢瓦房中是否实施了阻拦拆房的行为。原告李涛提供光盘一张、宽城满族自治县公安局铧尖派出所对李涛的询问笔录、对杨某的询问笔录，用以证实被告叶会凤阻拦拆房；被告叶会凤对光盘内容的真实性予以认可，对李涛的询问笔录、对杨某的询问笔录认为应以光盘所载为准；经一审法院审查，原告所提供的该份光盘与宽城满族自治县公安局铧尖派出所对李涛、杨某的询问笔录能相互印证，一审法院予以认定，光盘所载视频清晰记载了被告叶会凤在发生纠纷时的行为，2019年3月24日8时许，被告叶会凤要求原告李涛拆得“猫舔的，给我舔干净了”，并对干活的工人叫喊让其从房上下来，宽城满族自治县公安局铧尖派出所对李涛、杨某的询问笔录证实被告叶会凤先是要求原告李涛将该房卖给叶会凤，后又两次阻拦杨某拆房。原告李涛提供杨某的证明，用以证实原告损失，经一审法院审查，该证明中仅是罗列电缆、改锥等项支出，且证人杨某未能当庭作证，故一审法院对原告所提供该证明不予认定；原告提供委托代理合同一份，用以证实其支出律师费为12000元，经一审法院审查，该委托代理合同不能证实原告已支出相应的律师费用，故一审法院对该份委托代理合同不予认定；原告提供对李某的调查笔录，用以证实租赁的土地是荒滩，租赁合同到期后被告曾要求以25000元买彩钢房，被告方的证人叶某与李某、叶会凤是多年邻居，也曾想租该房，因李某系本案原告李涛的父亲，且与本案有利害关系，故一审法院对该份证言不予认定；原告提供李某与被告证人叶某的微信聊天记录，用以证实叶某与本案有利害关系，其证言不应采信，因该证据与本案不具有关联性，故一审法院不予认定。被告叶会凤提供叶某当庭证人证言，用以证实被告叶会凤阻拦原告李涛拆房的原因是李涛把有价值的拆走，其他的不拆，经一审法院审查，其证明内容与原告李涛所提供的且被告叶会凤认可的光盘所载内容不相符，故一审法院对该证言不予认定；被告叶会凤提供照片六张，用以证实出租土地为耕地，经一审法院审查，该证据不能证实案涉出租土地为耕地，故一审法院不予认定。一审法院认为，原告李涛与被告叶会凤于2019年3月11日所签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，原告李涛依约给付被告叶会凤案涉协议约定的租金，被告叶会凤亦应依约履行合同义务。被告叶会凤在原告李涛拆除案涉彩钢瓦房过程中进行阻拦，构成阻拦拆房的行为，依据原告李涛与被告叶会凤所签订的租赁协议的约定，应承担违约责任。依原告李涛与被告叶会凤所签订的案涉协议，因被告叶会凤存在违约行为，即视为被告叶会凤购买案涉彩钢瓦房，案涉彩钢瓦房归被告叶会凤所有，被告叶会凤应依彩钢瓦房的价值向原告李涛支付彩钢瓦房补偿款。原告李涛要求被告叶会凤退还租金30000.00元并负担评估费的诉讼请求，一审法院予以认定。原告李涛要求被告叶会凤给付律师费、原告误工费的诉讼请求，因原告未提供充分证据证实，一审法院不予认定。被告叶会凤的辩解意见及理由不能成立。综上所述，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定判决：一、被告叶会凤退还原告李涛租金30000.00元。二、案涉彩钢瓦房归被告叶会凤所有。三、被告叶会凤给付原告李涛彩钢瓦房补偿款129702.18元。四、被告叶会凤给付原告李涛评估费3000.00元。五、驳回原告李涛的其他诉讼请求。一审案件受理费3554.00元（原告李涛已缴纳857.00元），由原告李涛负担1066.00元，由被告叶会凤负担2488.00元。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李涛与叶会凤于2019年3月11日签订租赁合同结算协议，李涛依约给付叶会凤案涉协议约定的租金，叶会凤亦应依约履行合同义务。叶会凤在李涛拆除案涉彩钢瓦房过程中进行阻拦，违反了合同约定。一审法院根据双方诉辩意见及提供的证据认定本案事实，所作判决并无不当，本院认同。叶会凤的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3554.00元，由上诉人叶会凤负担。本判决为终审判决。审判长  崔向京审判员  李国兴审判员  白 云二〇一九年十二月五日书记员  张伟佳附页《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……