湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2970号上诉人(原审原告)：上海金堂置业有限公司，住所地上海市浦东新区唐陆路2599号1幢106室。法定代表人：奚复明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈麟，上海瑞吉律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：袁文慧，女，1979年1月8日出生，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：张毅，上海国年律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人上海金堂置业有限公司（以下简称金堂公司）因与被上诉人袁文慧商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2019）鄂1127民初1261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金堂公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或依法改判;本案一、二审的诉讼费用由袁文慧承担。事实与理由:1、金堂公司与袁文慧之间签署的《商品房预售合同》已经办理商品房登记手续，该合同具有公示效力，在双方没有办理合同变更以前，应以此合同认定事实。2、原审法院认定金堂公司明知袁文慧原籍为湖北人，签约时在上海市缴纳社保仅有14个月，该事实认定没有证据支持。不论金堂公司明知或者不知，按照上海市限购规定，袁文慧均没有购房资格，由此双方签署的合同无法履行。3、金堂公司于2019年5月14日为袁文慧向中国银行股份有限公司上海市浦东分行归还购房款611万元，截至今日袁文慧并未按照合同约定支付购房款，原审判决遗漏了对该事实的认定。4、袁文慧因限购及其本身原因导致的司法查封等原因，至今不能办理出正式的房屋产权证书，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。鉴于上述原因，金堂公司特上诉，请二审支持上诉请求。袁文慧辩称，1、商品房预售登记的合同在履行过程中可以对内容进行变更，事实上本案双方当事人对《上海市商品房预售合同》进行了部分变更。2、袁文慧在购房时向金堂公司提交、身份证、户籍证明和社保等材料；2016年金堂公司还要求袁文慧履行购房合同，并未提及政策限购购房合同不能履行；2017年变更合同时，金堂公司表示同意，上述事实可以证明金堂公司对袁文慧的购房资格是明知的。3、政策限购不影响合同效力及履行。4、袁文慧已履行支付购房款的义务，金堂公司也接受了购房款，合同已履行完毕，金堂公司签订购房合同的目的已实现，金堂公司以合同未履行完毕为由请求解除合同的法定情形已不存在。综上，原审认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，请二审驳回上诉，维持原判。金堂公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金堂公司、袁文慧于2014年10月10日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令袁文慧因违约赔偿金堂公司87.39万元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对袁文慧提出的购房价款变动事实，双方存在争议。袁文慧为支持其主张，向法院提交了《承诺函》及pos签购单、个人账户对账单、《上海市浦东新区人民法院民事判决书》等系列履行《承诺函》的证据，该《承诺函》载明：“一、因本人个人原因，未按照约定的期限交付购房款，按照合同约定贵公司可以单方面解除合同。对贵司领导及销售、财务相关部门给予的宽容及谅解，深深表示谢意。二、该房屋预售合同暂测面积为217.39平方米，总价8163429元。现实测面积217.13平方米，贵司应退款9764元。扣除有线电视安装费420元，应退款9344元。三、本人延期付款愿补偿贵司滞纳金5万元，扣除退款9344元，实际交付滞纳金40656元……承诺人袁文慧”。此《承诺函》虽然没有金堂公司签章确认，但袁文慧委托金堂公司工作人员董燕华代为履行了《承诺函》相关事项，金堂公司接受了该履行，且该事项履行得到《上海市浦东新区人民法院民事判决书》的确认，故袁文慧该系列证据逻辑合理，符合客观实际，予以采信；金堂公司认为双方未签订合同价款变更补充协议，故意纠结于合同形式而罔顾合同要义，是对“签订合同价款变更补充协议”之定义的强辩和曲解，与事实不符，该陈述不予采信。综上，袁文慧在双方签订书面《商品房预售合同》后确有迟延付款行为，但双方于2017年4月19日达成谅解，双方确认了该商品房总价款为8163429元，袁文慧以承担了5万元迟延付款滞纳金的方式承担了违约责任。袁文慧随后委托他人付清了该《承诺书》确定的款项。上述事实有双方当事人提交的《商品房预售合同》、付款凭证、《承诺书》、相关的人民法院民事判决书及当事人陈述证实。一审法院认为，袁文慧承认金堂公司的部分诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。袁文慧在签订《商品房预售合同》并迟延付款的情况下，于2017年4月19日与金堂公司达成谅解，双方重新确认了房屋价款及迟延付款滞纳金等，袁文慧应继续履行的义务，袁文慧委托他人履行了该义务，故袁文慧完成了双方《商品房预售合同》中的付款义务，金堂公司请求判令袁文慧支付违约赔偿款87.39万元，并据此请求解除合同，没有事实依据，该请求依法不予支持；依据双方合同约定，在袁文慧未按合同约定时间付款，逾期30天后，金堂公司有权单方解除合同，但金堂公司在袁文慧发生该违约情形没有提出解除合同，而是与袁文慧达成谅解，并接受其继续履行，应视为对解除权进行了处分，其解除权消灭，故其依据合同约定按袁文慧违约请求解除双《商品房预售合同》的理由不能成立；金堂公司明知袁文慧原籍为湖北省人，签约时在上海市缴纳社保只有14个月，距离当时限购条件还差6个月，但双方预期交房时可以适当变通办理房产登记，实际上双方对正常情况下不能办理房地产登记是明确的，系明知故犯，故任何一方均不能以限购原因导致不能实现合同目的为由，请求解除合同，据此，金堂公司请求解除合同的该项理由亦不能成立。综上，金堂公司请求解除与袁文慧签订的《商品房预售合同》并赔偿违约损失，既无事实依据，亦无法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：驳回金堂公司的诉讼请求。案件受理费12540元，减半收取6270元，由金堂公司负担。二审中，金堂公司提交上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115执22750号和14330号执行裁定书以及776155.98元转账凭证，拟证明金堂公司就案涉房屋的银行贷款履行了保证责任，案涉房屋不属于袁文慧；袁文慧提交上海市社会保险事业管理中心出具袁文慧养老保险个人权益记录单三张，拟证明袁文慧的养老保险缴纳情况。经质证，金堂公司对袁文慧提交的三张养老保险个人权益记录单的真实性无异议；袁文慧对金堂公司提交的两份执行裁定书真实性无异议，对776155.98元转账凭证有异议。本院认为，对金堂公司提交的两份执行裁定书和袁文慧提交的养老保险个人权益记录单，因双方当事人对其真实性无异议，本院依法予以确认；金堂公司提交的776155.98元转账凭证用途不详，且与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，2014年10月10日，金堂公司与袁文慧于签订《商品房预售合同》（包含6份附件和2份补充条款），主要内容为：1、袁文慧购买金堂公司位于上××弄《金大元御珑公馆》5号6层702室的房屋，每平方米建筑面积单价为4.02万元，据金堂公司暂测该房屋建筑面积为217.39平方米，总价款暂定为8739078元；2、付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款：袁文慧应于2014年10月10日合同签署日首付30万元，2014年11月10日前支付253429元，2014年11月29日支付150万元，2014年11月30日支付575649元，2014年12月10日支付611万元；3、《商品房预售合同》第七条约定，袁文慧未按合同约定时间付款，按逾期未付款额的日万分之五支付违约金至付款之日止；逾期30天后，金堂公司有权单方解除合同，袁文慧应当按总房价款的10%承担赔偿责任；4、《商品房预售合同》补充条款二约定，如因违反限售规定，房产交易中心不予办理房地产登记的，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。《商品房预售合同》签订后，袁文慧于2014年10月9日、2015年3月18日、2016年5月27日分别支付购房款3万元、611万元、30万元，另通过万焱钧于2014年10月9日、10日、12月23日分别支付购房款7万元、20万元、253429元，共计8163429元。2017年4月19日，袁文慧以《承诺函》的形式与金堂公司就逾期支付购房款事宜达成谅解，双方确认：案涉商品房暂测面积为217.39平方米，总价款为8163429元，现实测面积217.13平方米，扣除有线电视安装费420元，金堂公司应退9344元；袁文慧补偿金堂公司5万元迟延付款滞纳金，并承担金堂公司的律师费5万元。后袁文慧通过董燕华向金堂公司支付迟延付款滞纳金40657元（5万元-9344元）、律师费5万元。另查明，袁文慧支付的611万元购房款来源于向中国银行贷款，金堂公司对该笔贷款作连带保证，袁文慧以案涉商品房办理抵押预告登记。袁文慧因逾期偿还该笔贷款，经上海市浦东新区人民法院判决、执行，金堂公司向该院交纳执行款611万元。2019年5月上海市社会保险事业管理中心出具袁文慧养老保险个人权益记录单，记载“袁文慧累计至2014年12月31日，缴费14个月；2015年1月1日至2015年12月31日欠缴费1个月共19.8元；2016年1与1日至2016年12月31日欠缴费3个月共761.3元。”本院认为，本案争议的焦点为：一、金堂公司能否以案涉《商品房预售合同》补充条款二为由解除《商品房预售合同》。金堂公司主张依据该约定，其有权解除《商品房预售合同》。对此，本院认为，袁文慧与金堂公司签订的《商品房预售合同》补充条款二明确约定“如因违反限售规定，房产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续”，现上海市房产交易中心等政府机构针对案涉商品房并未出具《不予办理房地产交易、过户通知》等不予办理房产过户登记的手续，金堂公司依据该约定主张解除《商品房预售合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。二、金堂公司能否以案涉《商品房预售合同》目的无法实现为由解除《商品房预售合同》。金堂公司认为，其帮袁文慧偿还银行贷款611万元，袁文慧实际尚有611万元购房款未付，案涉商品房无法办理过户手续，签订《商品房预售合同》的目的无法实现，其享有《商品房预售合同》的法定解除权。对此，本院认为，关于商品房买卖合同的目的及解除权问题，我国法律作了以下规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”、第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”、第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。根据上述规定可得知，商品房买卖合同的出卖人和买受人签订商品房买卖合同的目的并不一致，出卖人出卖房屋的目的在于获得购房款，当出卖人无法获得购房款时，法律赋予其相应的合同解除权，法律并未规定出卖人在获得全部购房款的情况下仍享有合同解除权。本案中，金堂公司为袁文慧代偿的611万元银行贷款，系金堂公司为袁文慧贷款履行的担保义务，属其他法律关系，该款并非购房款，金堂公司主张将其代偿的611万元认定为向袁文慧退还611万元购房款，于法无据；袁文慧与金堂公司经协商后自愿将案涉商品房的价款变更为8153665元（8163429元-420元-9344元），不违反法律规定，本院依法予以确认。截止2017年4月，袁文慧已通过现金、转账、银行贷款等方式向金堂公司支付了全部购房款8153665元，故金堂公司出卖案涉商品房的目的已经实现。另金堂公司作为房地产开发企业，在销售商品房时应当审查买受人袁文慧的购房资格，其明知袁文慧不符合限购条件，仍与袁文慧签订《商品房预售合同》，现其以袁文慧不符合上海市的限购条件，案涉商品房无法办理过户手续，合同目的无法实现为由要求解除合同，既违背了诚实信用原则，亦于法无据。故金堂公司以《商品房预售合同》目的无法实现为由主张解除《商品房预售合同》的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，金堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12540元，由上海金堂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  易树龙审判员  姚 彬二〇一九年十二月五日书记员  王 惠