重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9216号上诉人（原审原告）：重庆渝高新兴科技发展有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道1号，统一社会信用代码91500000709374173D。法定代表人：李继鸿，董事长。委托诉讼代理人：张凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雯然，重庆丽达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冉克英，女，1950年12月25日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黄晓丽，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：梁先成，国浩律师（重庆）事务所律师。上诉人重庆渝高新兴科技发展有限公司（以下简称渝高科技公司）因与上诉人冉克英房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初9456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冉克英在规定的期限内未向本院交纳上诉案件受理费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，本案按上诉人冉克英自动撤回上诉处理。上诉人渝高科技公司的委托诉讼代理人郭雯然，上诉人冉克英的委托诉讼代理人黄晓丽到庭参加二审询问。本案现已审理终结。渝高科技公司上诉请求：1、请求依法撤销原审法院作出的(2019)渝0112民初9456号民事判决书，依法改判支持渝高科技公司的一审全部诉讼请求2、请求依法判令本案一、二审全部诉讼费用由冉克英承担。事实及理由：1、原审法院仅支持了部分租金，系事实认定有误。首先，冉克英支付的10万元是其同意支付的2015年2月19日至2016年8月18日的租金，不是2016年10月1日至2019年1月28日期间的租金。其次，渝高科技公司进行了催收，2016年8月19日至2016年9月30日的租金未过诉讼时效。因此，对于冉克英支付的10万元租金不应在2016年10月1日至2019年1月28日期间的租金予以扣除。2、原审法院未认定冉克英存在逾期交纳租金的违约行为，未主张欠付租金的违约金，认定有误。合同约定了如承租方逾期缴纳租金，则其缴纳的保证金作为违约金不予退还，这就是对于逾期缴纳租金违约责任的约定，并且不应理解为以解除合同为前提。3、原审法院判决被上诉人仅承担1万元的律师费，认定有误。承租方应当承担因其违约导致出租方采取诉讼方式追偿债权产生的律师费等。同时根据《法律服务合同》对于律师费的相关约定，应当支持上诉方主张的全部律师费。冉克英辩称，一审法院就渝高科技公司上诉部分涉及的事实认定正确。渝高科技公司向一审法院起诉请求：1、被告返还案涉房屋；2、被告支付2015年2月19日至2019年1月28日的欠付租金2116068元；3、被告支付逾期支付租金的违约金105616.64元，即收取的保证金105616.64元不退；4、被告支付提前退租的违约金52808.32元；5、被告支付律师费50000元；6、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2014年8月19日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《重庆渝高新兴科技发展有限公司房屋租赁合同》，第2条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区金开大道西段210号第1层23号；第3.1条约定：租期从2014年8月19日至2019年11月18日；第3.2条约定：2014年8月19日至2014年11月18日为装修免租期，免租期内不计租金；第3.3条约定：2014年11月19日至2015年11月18日租金为44337元/月，2015年11月19日至2016年11月18日租金为44337元/月，2016年11月19日至2017年11月18日租金为46997.22元，2017年11月19日至2018年11月18日租金为49817.05元/月，2018年11月19日至2019年11月18日租金为52808.32元/月；第3.4条约定：租金每季度支付一次，乙方需至少提前15日将每期租金预付给甲方，在本合同签订时乙方支付保证金和第一期租金给甲方；第5.2.9条约定：合同期满前，乙方因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前3个月书面通知甲方，并承担1个月的租金（按解除合同时的租金标准）作为违约金，在免租期内或免租期结束后3个月内（含3个月）解除合同的，乙方所缴纳的保证金及预付的租金不予退还；第6.1条约定：在本合同签订时，乙方应向甲方缴纳3个月租金（按租赁期内最高月租金标准）作为保证金158425元，在缴纳第二期房屋租金时，返还1个月租金（直接用于抵扣房屋租金），最终合同执行期间保证金为2个月租金；第6.2条约定：退房手续办理完成后，甲方将保证金退还给乙方，保证金不计利息；第8.2条约定：乙方如逾期1个月未缴纳或缴清房屋租金，甲方有权单方面解除合同，没收保证金，并且由此造成的一切损失由乙方承担；第8.5.3条约定：乙方拖欠租金逾期达1个月，原告有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还；第12条约定：本合同涉及到有关通知的地址，以双方在本合同中所提供的通讯地址为准。一方按本合同所提供的通讯地址向另一方发出信函后，而信函被退回或者被拒收的，视为该通知内容已送达另一方，由此而产生的责任及后果由另一方自行承担，双方同意任何通知或其他通讯在系列情况下均被视为已送达，即如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送到至重庆市以内的地址，于投寄该文件5日后。合同约定被告地址为重庆市江北区大路村68号附10号。2019年1月31日原告出具关于解除房屋租赁合同的建议函的回函，称被告于2019年1月3日送达的关于解除房屋租赁合同的建议函已收悉，同意于2019年1月28日提前终止房屋租赁合同，至于被告提到了的因漏水、广场维修等减免租金的理由，因尚不能确定是否具有因果关系，建议采取诉讼方式解决。审理中，双方均认可被告于2019年1月28日搬离了案涉房屋，当日原告已收回了案涉房屋，租赁期间案涉房屋确存在漏水，但原因不明，另2019年2月2日被告缴纳了诉请期间的租金100000元。原告另陈述第三项诉讼请求就是要求被告支付逾期缴纳租金的违约金，合同依据是第8.5.3条；第四项诉讼请求合同依据是第5.2.9条。另查明：原告于2016年向一审法院提起诉讼，要求冉克英及重庆鑫矿餐饮有限责任公司支付案涉房屋2015年2月19日至2016年8月18日的租金798066元等，一审法院做出（2016）渝0112民初11944号民事判决，判决冉克英支付2015年2月19日至2016年8月18日的租金745257.68元，驳回原告的其他诉讼请求。后冉克英依法提起上诉，在二审审理过程中，冉克英申请撤回上诉，原告申请撤回起诉，2016年12月16日重庆市第一中级人民法院做出（2016）渝01民终8756号民事裁定书，裁定撤销（2016）渝0112民初11944号民事判决书，准许冉克英撤回上诉，准许原告撤回起诉。2018年9月29日原告再次就案涉房屋租赁事宜起诉被告，诉讼请求为要求解除租赁合同、被告返还房屋并支付2018年11月18日前的租金及律师费、违约金，该案事实理由与本案事实理由一致。原告为本案委托重庆丽达律师事务所提供法律服务，约定律师费为50000元，现原告支付了律师费10000元。一审法院认为，原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。因案涉房屋已被原告收回，原告要求被告返还案涉房屋无事实依据，一审法院不予支持。对于租金，因原告在（2016）渝01民终8756号中撤回了起诉，现再次起诉要求冉克英支付2015年2月19日至2016年8月18日的租金于法无据，一审法院不予支持。2016年8月19日至2016年9月30日的租金因应当适用一年的诉讼时效期间，现已超过，被告亦提出了诉讼时效抗辩，故该期间租金一审法院不予支持。至于2016年10月1日之后的租金尚未超过法律规定的三年诉讼时效，被告应当予以支付，2016年10月1日至2019年1月28日1355930元（44337元/月+44337元/月×18天÷30天＋46997.22元/月×12个月＋49817.05元/月×12个月＋52808.32元/月×2个月＋52808.32元/月×10天÷30天），因原告认可于2019年2月2日支付了诉请期间的租金100000元。故该期间被告尚欠租金1255930元（1355930元－100000元），一审法院对此项诉讼请求予以支持。被告称房屋漏水、广场维修无法正常使用房屋，但并未举示充分证据证明系原告原因所致，故对此辩称意见不予采纳。对于逾期缴纳租金的违约金，原告称依据合同第8.5.3条约定提起诉讼，因合同第8.5.3条约定乙方拖欠租金逾期达1个月，原告有权单方面解除合同，将房屋收回另行处置，并将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还。故此时保证金不予退还的前提在于解除租赁合同，实为提前解除租赁合同的违约金，故原告依据该条款约定要求支付逾期缴纳租金的违约金不符合合同约定。且合同中并未约定逾期缴纳租金应当承担的违约责任，故一审法院对此项诉讼请求不予支持。对于提前退租的违约金，即提前解除租赁合同的违约金，因被告存在逾期支付租金的违约行为，且根据被告自行举示的《关于解除房屋租赁合同的建议函的回函》，其上也载明系被告首先提出提前解除租赁合同，故其应当按约定支付违约金。现合同约定应按解除合同时的租金标准支付相当于一个月租金金额的违约金，该违约金金额也未过分高于给原告造成的损失，故一审法院对原告请求判令被告支付提前解除租赁合同的违约金52808.32元的诉讼请求予以支持。原告现仅为本案支付了律师费10000元，只能在此金额范围内要求被告负担，一审法院对此项诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百一十四条、第三百三十八条之规定，判决如下：一、被告冉克英于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司2016年10月1日至2019年1月28日期间的租金1255930元；二、被告冉克英于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司提前解除租赁合同的违约金52808.32元；三、被告冉克英于本判决生效之日起立即支付原告重庆渝高新兴科技发展有限公司律师费10000元；四、驳回原告重庆渝高新兴科技发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费25400元，减半收取12700元，由原告重庆渝高新兴科技发展有限公司负担5080元，被告冉克英负担7620元。二审中，渝高科技公司举示了重庆丽达律师事务所于2019年11月21日开具的一张价税合计5000元的法律服务增值税专用发票，证明法律服务费系分期支付。冉克英认为该笔费用在一审审理终结前没有产生，不予认可。因该发票系一审审理终结后产生，没有其他支付凭证在案佐证，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于渝高科技公司认为其主张的2016年8月19日至2016年9月30日期间的租金未过诉讼时效的问题。2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》正式施行。对于施行前的延付或拒付租金的纠纷应适用一年的诉讼时效，渝高科技公司未举示证据证明2016年10月1日至2017年9月30日期间发生了引起诉讼时效中断的事由，因此，2016年8月19日至2016年9月30日期间的租金已经超过诉讼时效，本院对该期间的租金不予主张。渝高科技公司认为冉克英于2019年2月2日支付的租金100000元系支付2015年2月19日至2016年8月18日期间的租金，但一审中冉克英称系交纳的2019年1月份退房之前的租金，渝高科技公司未表示异议。因此，本院确认该100000元租金系支付2016年10月1日之后的租金，一审法院在计算欠租时予以扣除并无不当，本院予以支持。关于渝高科技公司认为违约金可以并处的问题。依据渝高科技公司发出的《关于解除房屋租赁合同的建议函的回函》可以看出，双方系协商一致解除合同，并非渝高科技公司以冉克英欠租为由行使单方解除权。因此，合同第8.5.3条约定的将乙方缴纳的保证金作为违约金不再退还，系渝高科技公司行使单方解除权后产生的法律后果。本案系冉克英要求终止合同，渝高科技公司回函同意，双方应按照合同第5.2.9条约定即“合同期满前，乙方因特殊情况需要提前终止租赁合同，应提前3个月书面通知甲方，并承担1个月的租金（按解除合同时的租金标准）作为违约金”的条款履行各自的权利义务。一审法院认定正确，本院予以确认。关于律师费的问题。一审审理终结前，渝高科技公司仅支付了10000元律师费，一审判决支持10000元律师费于法有据，本院予以认可。综上所述，渝高科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13852元，由重庆渝高新兴科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  李盛刚审判员  唐 松二〇一九年十二月六日书记员  曾 静