广西壮族自治区崇左市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂14执异295号 案外人：农恩华，1973年3月16日出生，壮族，住所地广西壮族自治区龙州县。 申请执行人（原告、保全申请人）：冼德芳，男，1959年3月9日出生，汉族，住所地广东省吴川市黄坡镇新村17号。 被执行人（被告、被申请人）：龙州县海通投资有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇独山路人事小区43号。统一社会信用代码：914514235667918091。 法定代表人：陈志锋，该公司董事长。 委托代理人：黎杰华，该公司职员。 本院在执行冼德芳与龙州县海通投资有限公司（下称海通公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人农恩华对本院作出（2017）桂14执保2号之三号执行裁定，查封被执行人海通公司所有的坐落于龙州县龙州镇城东新区龙海路1号“兴龙花园”小区C标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房不服，认为所查封的房产中有其已购买的“兴龙花园”小区C标工程10栋4单元601号房产一套，并于2019年11月25日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人农恩华称，海通公司于2014年8月22日将位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程10栋4单元601号商品房出售给案外人，双方签订《商品房买卖合同》，案外人依照合同约定于2015年2月5日前已交清全部购房款和相应的税款，并于2014年12月2日在龙州县房地产管理所办理预购商品房预告登记，该商品房已属案外人个人所有。法院在审理冼德芳与海通公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据申请执行人冼德芳的财产保全申请，查封包含案外人已全额付清房款的商品房在内的房产没有法律依据，是错误的，请求解除对“兴龙花园”小区C标工程10栋4单元601号房产的查封。 申请执行人冼德芳称，本案财产保全查封所涉工程并未符合法律规定的预售条件，案外人与海通公司签订《商品房买卖合同》是事实，但不合法，该合同并不是其取得商品房所有权的法律文书和凭证，所查封的“兴龙花园”小区C标工程在建房产实为海通公司所有，这在已发生法律效力的崇左市中级人民法院（2017）桂14执异6号执行裁定书和广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂执复53号执行裁定书中有所明确。案外人虽然在当地房产部门办理了预购商品房预告登记，但这也不是物权登记，同时，根据已查明的事实，案外人到目前并没有实际占有该被查封房产，除了该房产以外，其还有其他用于居住的房产。案外人不是本案被查封的财产的所有权人或权利人，其提出异议请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。 海通公司称，本公司取得合法手续，开发建设坐落于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程，申请保全人冼德芳在实际施工部分尚未通过验收合格的情况下，公司向其支付款项达到其总产值的98.12%，已远远超过了合同约定的应付工程款数额，同时所查封标的财物的价值严重超过了申请执行人申请保全的标的价值。法院查封对象错误，本案所涉及的龙州“兴龙花园”小区是龙州县政府为解决当地广大干部职工住房困难问题而起的安居工程，由政府组织并通过龙州城投公司向我公司团购商品房，我公司实属代建性质，绝大部分购房的干部职工已签订购房合同、备案登记并交清房款，申请执行人与被执行人纠纷应与购房户无关，法院不应该查封已属于案外人的房产。申请人滥用诉权，起诉我公司拖欠工程款，产生纠纷，使公司开发的商品房没有如期交付房产给买受人，现只有少数未交完款的业主，是因法院保全查封无法办理按揭贷款手续未能付清房款。案外人提出异议请求情况属实，不能因我公司与申请人纠纷影响无过错的第三人合法权益，请法院解除对案外人房产的查封。 本院查明，龙州县海通投资有限公司在龙州县××城东新区××号投资开发建设“兴龙花园”小区商品住宅楼，并于2014年4月17日取得商品房产预售许可证对外销售。2014年8月22日海通公司与案外人农恩华签订《商品房买卖合同》，将在建位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程10栋4单元601号房产以128916元价格出售给案外人，案外人于2015年2月5日已交清全部购房款，该商品房于2014年12月2日到龙州县房地产管理所办理预购商品房预告登记，已符合取得物权登记的条件。开发商龙州县海通投资有限公司与案外人签订商品房买卖合同约定于2015年8月31日前交房使用，因海通公司与工程实际施工人冼德芳因工程款问题产生纠纷，“兴龙花园”小区C标工程施工曾一度停工，致使开发商海通公司没能依照合同约定的时间将房产交给案外人。 另查明，位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程是龙州县人民政府为了解决当地干部职工住房困难问题而主导开发，并组织当地干部职工于2011年2月起以团购的形式购买“兴龙花园”项目商品房，由海通公司投资开发建设。在工程建设过程中，因开发商海通公司和建设方湖北三建、冼德芳产生纠纷，致使工程停工，交房期限一再拖延，引起购房业主强烈不满，后经当地政府出面协调，海通公司与湖北三建解除施工合同，但施工场地迟迟未能移交，重新组织施工无法进行。2016年10月14日海通公司向本院提起行为保全诉讼，本院作出裁定并强制清场后，“兴龙花园”小区C标工程得以重新组织继续施工，工程完工后海通公司于2017年6月起陆续向业主交房使用。2016年9月1日“兴龙花园”小区C标工程实际施工人冼德芳以海通公司拖欠工程款为由将海通公司诉至本院，并提供担保，提请财产保全请求，本院于2017年3月20日作出（2017）桂14执保2号之三号执行裁定书，对被执行人海通公司所有的坐落于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋商品房予以查封，所查封的“兴龙花园”小区C标工程涉及当地干部职工团购商品房共432户。 本院认为，申请执行人冼德芳与被执行人龙州县海通投资有限公司建设工程合同纠纷一案，在审理过程中，本院根据申请执行人冼德芳的财产保全申请，并提供担保，查封登记在被执行人龙州县海通投资有限公司名下位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程的6-12＃、17＃、18＃共9栋在建房产符合法律规定。案外人农恩华向海通公司购买位于龙州县××城东新区××“××”小区Ｃ标工程10栋4单元601号商品房，在法院查封之前已签订《商品房买卖合同》并交清全部购房款及相应税款，同时到当地房管部门办理备案登记和预购商品房预告登记，该商品房已符合取得物权登记的条件。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，案外人农恩华提出异议请求，要求解除对“兴龙花园”小区C标工程10栋4单元601号房产的查封理由成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（六）项的规定，裁定如下： 解除对案外人农恩华位于龙州县龙州镇城东新区龙海路1号“兴龙花园”小区C标工程10栋4单元601号房产的查封。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 韦简浩 审 判 员 黄 飞 审 判 员 罗延文 二〇一九年十二月三日 法官助理 何 娟 书 记 员 李映霞