广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21919号上诉人（原审原告）：广州壬丰房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河路**壬丰大厦**1204。法定代表人：郑志忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴永贤，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：余景键，该公司职员。被上诉人（原审被告）：彭琦，女，1984年1月10日出生，汉族，身份证住址江苏省溧阳市。上诉人广州壬丰房地产开发有限公司（以下简称壬丰公司）因与被上诉人彭琦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初25123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人壬丰公司的委托诉讼代理人余景键到庭参加诉讼，被上诉人彭琦经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壬丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持壬丰公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由彭琦负担。事实与理由：一、一审法院认定壬丰公司和彭琦之间系房屋租赁合同关系属于适用法律错误，壬丰公司和彭琦之间为场地使用合同关系。按照壬丰公司和彭琦签署的《场地使用协议》第二十一条“以本补充合同为准”第一款约定：凡该大厦租赁活动中一切口头承诺、解释及商业广告、文件往来及已签订的《广州市房地产租赁合同》与本《场地使用协议》不一致的，均以本《场地使用协议》为准。根据《场地使用协议》约定，壬丰公司系向彭琦提供位于壬丰大厦首层东面车库入口上方平台位置给予彭琦使用。该约定已经明确，壬丰公司仅提供该场地，并非提供合法的物业给予彭琦使用，并不适用关于房屋租赁合同关系相关的法律法规，一审法院认定该房屋未办理建筑工程规划许可证并以此为由认定壬丰公司和彭琦之间的场地使用协议无效，进而做出相应的判决，显然属于适用法律错误。壬丰公司和彭琦签收场地使用协议之后，壬丰公司按照约定履行了将该场地交付给彭琦的义务，彭琦使用该场地期间也未遭受任何第三方的妨碍，也未遭受任何形式的行政处罚，壬丰公司的义务已经履行完毕，本案争议由彭琦违约所致，壬丰公司并不存在任何违约情形。场地空置费认定为违约金适用法律错误。一审判决将免租期租金和场地空置费认定为违约金并以合同无效为由判定该两项费用不予支持是错误的。免租期租金并非违约金，系彭琦使用该场地应该缴纳的费用，即使合同无效，彭琦也应该按照实际使用期限缴纳场地使用费。空置期损失系因彭琦的过错导致合同被提前解除，实际给壬丰公司造成的损失。另外以上两项费用的标准和数额核定有充分的事实和法律依据。彭琦经本院合法传唤没有到庭，亦未提交书面答辩意见。壬丰公司于2019年7月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.彭琦向壬丰公司支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元（违约金为三个月场地使用费，每月15900元，合计47700元）；2.彭琦向壬丰公司支付2019年1月1日至2019年1月20日的场地使用费10258元；3.彭琦承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年11月28日，壬丰公司（出租方，甲方）与彭琦（承租方，乙方）签订《物业场地使用合同》（以下简称《合同》），约定甲方将广州市天河区天河路xxx号壬丰大厦首层东面车库入口上方平台（以下简称涉案场地）提供给乙方作面包点心销售之用，该物业乙方仅限于经营品牌授权店（奶茶、咖啡、面包），除此之外乙方不得经营其他产品；场地使用期限自2017年12月1日至2019年11月30日止；每月场地使用费为15000元，此项费用包括物业管理费，此项费用按每月支付，乙方须于每月5日之内以现金、支票或转账的方式缴付下个月的场地使用费予甲方；乙方应于本场地使用合同签订之日起五日内缴纳合同保证金30000元作为履约保证金，合同期内保证金由甲方保管，合同终止，如乙方无违约的且乙方缴清所有费用后按约定清理场地并将恢复原状的场地交还甲方，甲方于十四个工作日内将保证金无息退还予乙方；乙方如有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除，并要求乙方在七天之内补齐保证金；租金递增合同期第2年递增6%；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠及减免给乙方的场地使用费15000元，乙方所缴付的合同保证金归甲方所有，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置期的直接经济损失等权利以及物业修复费用；应乙方要求，甲方同意给予乙方合同期第一个月免收场地使用费15000元；乙方经营所需的一切证照及资质由乙方自行向政府有关部门申报并取得相关合法经营手续，否则一切责任由乙方承担；乙方须按时缴付场地使用费、管理费、电费、保证金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取，乙方如逾期15天仍未缴清，甲方有权解除本合同，并收回该物业使用权，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨未支付的场地使用费和其他损失的权利，甲方解除合同的，应向乙方发出书面通知；乙方如未缴清管理费、电费、电讯费及一切相关费用逾期超过15天，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、供水或该大厦内之其它设施，并解除本合同；如乙方于本合同期内需提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方除按本合同约定承担责任外，乙方已付当月场地使用费及履约保证金不予退还，如乙方未提前3个月书面通知甲方的，除已付场地使用费与保证金不退之外，乙方还应补交3个月的场地使用费，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，并另行补缴免租期的租金；甲方严重违反本合同并导致乙方无法使用该物业的，乙方有权解除本合同，甲方应按乙方实际使用物业场地时间结算场地使用费，并退还履约保证金同时支付当期3个月场地使用费作为违约金等。2019年1月24日，壬丰公司向彭琦发出《关于解除租赁合同的函》，内容为彭琦至今仍未支付2019年1月份的租金已经构成根本违约，现依据合同约定于2019年1月25日解除双方签署的《房屋租赁合同》及《补充租赁合同》，并于合同解除当日收回该物业，彭琦留在租赁物业内的物品壬丰公司暂时扣留，逾期未付清款项的，壬丰公司将予以变卖抵作部分彭琦欠缴的费用等。现壬丰公司以彭琦违反《合同》约定提前搬离涉案房屋导致合同解除等为由提起本案诉讼，要求彭琦支付违约金等费用。另，彭琦以壬丰公司交付的涉案场地不符合合同约定等为由提起另案诉讼[案号（2019）粤0106民初12305号]，要求确认《合同》无效等。该案审理过程中，双方就相关问题发表如下意见：1.关于涉案场地的具体位置。壬丰公司表示涉案场地的规划用途为通道，其作为开发商在对大厦负一楼的车库进行施工时临时在一楼侧面/负一楼车库的上方搭建了通道，在施工完毕后对通道进行封闭，并将封闭地方靠近大厦内部的小块区域进行间隔并向彭琦出租，涉案场地是位于负一层车库入口上方的临时搭建物。彭琦表示不清楚涉案场地的规划用途，但在其承租之前是作为通道用途，后被封闭作为临时搭建场地。2.关于彭琦使用涉案场地的情况。彭琦表示其于2017年12月1日开始使用涉案场地，期间都是正常使用涉案场地，于2019年1月20日左右涉案场地被物业断水断电，其无法正常使用故搬离涉案场地，其已支付租金至2018年12月31日。壬丰公司确认彭琦上述陈述，但表示其并未对涉案场地进行断水断电。彭琦表示对其所称涉案场地被断水断电，无法提供证据予以证明。3.关于彭琦搬离涉案场地的情况。彭琦表示其于2019年1月20日左右搬离涉案场地，当时并未与壬丰公司办理交接手续，仅搬离部分小件物品，因物业阻拦，余留部分物品未搬离，根据壬丰公司发出的《关于解除租赁合同的函》内容可知，壬丰公司确实扣押彭琦相关物品，且在彭琦搬离后，壬丰公司在涉案场地的大门上进行加锁。壬丰公司对彭琦上述陈述不予确认，表示彭琦未与壬丰公司办理交接手续，其并未扣留彭琦的物品，并不清楚彭琦是否有遗留物品及彭琦所述的加锁情况，彭琦搬离后其已将涉案场地另行出租。4.关于彭琦所主张涉案场地不符合合同约定的使用用途的具体情况。彭琦表示其租赁场地为经营所需，但壬丰公司交付的涉案场地无法办理相应的工商经营执照及食品卫生许可证，无法满足合法经营的目的，《合同》虽对此未进行约定，但在《合同》中明确约定了使用用途情况下，壬丰公司作为出租方有义务保证彭琦可以办理上述证照，以进行合法经营。壬丰公司表示根据《合同》的约定没有关于壬丰公司负责办理经营执照及相关证照的义务，这属于彭琦的经营范围，不属于壬丰公司的义务，彭琦接收涉案场地，按照合同约定的用途正常使用14个月，该合同是因彭琦违约，没有按时缴纳租金并擅自搬离而解除。彭琦确认其在接收涉案场地后是按照合同约定的用途经营奶茶店，直至搬离。另，本案审理过程中，一审法院依法向壬丰公司释明涉案《合同》应为无效合同，其表示不予变更诉讼请求。一审法院认为:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，壬丰公司、彭琦双方均确认涉案场地为通道上所临时搭建的场地，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故壬丰公司、彭琦双方就涉案场地签订的《合同》应为无效合同。壬丰公司基于《合同》中相关条款要求彭琦支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元的实质均为违约金，如上所述，壬丰公司、彭琦双方所签订《合同》应为无效合同，故壬丰公司基于上述条款要求彭琦支付一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元均缺乏合同依据，一审法院不予支持。至于壬丰公司要求彭琦支付涉案场地2019年1月1日至2019年1月20日的场地使用费的问题，上述场地使用费实质为占用费，结合双方确认彭琦于2019年1月20日搬离涉案场地及其已支付涉案场地占用费至2018年12月31日的情况，壬丰公司诉请要求彭琦支付涉案场地2019年1月1日至2019年1月20日的场地占用费并无不当，结合双方于《合同》中约定的租金标准，彭琦应向壬丰公司支付上述期间的场地占用费9677.42元（15000元÷31日×20日），对于壬丰公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年9月25日作出一审判决：一、彭琦于判决发生法律效力之日起十日内，向广州壬丰房地产开发有限公司支付2019年1月1日至2019年1月20日期间场地占用费9677.42元；二、驳回广州壬丰房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，由广州壬丰房地产开发有限公司负担1355元，彭琦负担215元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：壬丰公司要求彭琦支付一个月优惠期场地使用费及违约金的理由能否成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。壬丰公司与彭琦签订的《合同》为一方提供租赁场地，另一方支付租金，符合租赁合同的概念和特征，且在壬丰公司发给彭琦的函件中也自认涉案合同为租赁合同，彭琦支付的费用为租金。一审法院认定双方之间为租赁合同关系正确。壬丰公司上诉主张双方之间为场地使用合同关系而非租赁合同关系缺乏法律依据，本院不予认可。壬丰公司自述，涉案场地为地下车库入口上方的临时搭建物，并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，壬丰公司与彭琦签订的涉案《合同》依法应为无效。壬丰公司主张其向彭琦出租的标的物仅为场地不包含物业，不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于法无据，一审法院关于涉案合同的效力认定正确,本院予以确认。一审法院认定壬丰公司要求彭琦支付的一个月优惠期场地使用费15000元及违约金47700元的实质均为违约金，因合同无效而不予支持，并无不妥，本院予以维持。综上所述，壬丰公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由上诉人广州壬丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十日书记员 冯冠豪郭丽淳