沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异754号案外人：辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会，住所地沈河区西顺城街80-2号。法定代表人：张颖智。申请执行人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：莫成军，系该分行行长。委托代理人：孙琦，女，1987年8月15日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系该单位员工。委托代理人：龚晓丹，女，1984年11月12日出生，汉族，住沈阳市大东区，系该单位员工。被执行人：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：张宁，男，1973年10月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。本院在执行申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被执行人吴洋、张宁借款合同纠纷一案中，案外人辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会向本院提出执行异议，异议事项：一、请求裁定撤销和平法院（2019）辽0102执4653号执行公告。二、请求裁定停止（或不得）对沈阳市××××号11-23轴（建筑面积413平方米）的房产的执行。事实理由：异议人系案涉房产的承租人，异议人从吴洋手中租赁该房产，租赁期限自2007年9月1日至2020年8月31日。异议人在上班过程中发现和平法院公告要求腾房。异议人认为，异议人与吴洋签订的租赁合同没有到期，应当继续履行，异议人不知晓案涉房屋已被抵押，根据买卖不破租赁原则，在上述执行公告中，要求异议人腾房无事实和法律依据。综上所述，依据《民事诉讼法》第225条、第227条之规定，提出案外人执行行为的异议，请求和平法院停止对上述涉案房产的执行。申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行答辩称，异议人提供的租赁合同已经履行完毕，在房屋租赁期间，我方于2014年12月11日设定了抵押权。异议人2017年8月31日租赁期满。租赁期满异议人仍临时使用此房屋，应当视为对房屋瑕疵的接受，应自行承担风险。合同签订的方式发生了改变，因为异议人的单位性质，双方应当签订长期稳定的租赁合同，且2007年到2012年签订的合同是五年的租赁合同，2012年到2017年签订的也是五年的租赁合同，从2014年以后因为哈尔滨银行在房屋上已经设定了抵押权，因此2017年之后签订的都是临时的为期一年的租赁合同，不具有连续性，说明异议人知道该房屋在2017年以后已经有瑕疵，仍然接受并临时租赁，说明异议人是明知的。本院查明，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴洋、张宁借款合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）辽0102民初9978号民事判决书，判决“一、解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告吴洋、张宁于2014年12月8日签订的《个人房全通贷款借款合同》；二、被告吴洋、张宁于本判决生效后十日内一次性偿还原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行借款本金4,259,291.08元，利息、罚息、复利合计125,826.02元（以上本机及利息、罚息、复利截止日为2017年6月6日）；并自2017年6月7日起按《个人房全通贷款借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告吴洋、张宁逾期给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告吴洋名下位于沈阳市沈河区太清宫街27号G-J轴，建筑面积50.9平方米的房产、位于沈阳市××××号11-23轴，建筑面积413平方米的房产、位于沈阳市和平区文安路46-1号442，建筑面积128.9平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿”。判决生效后，因被执行人未按生效法律文书履行自身义务，2019年7月3日，哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行，执行案号：（2019）辽0102执4653号。本院于2019年8月6日轮候查封了被执行人吴洋名下的位于沈阳市××××号11-23轴，建筑面积413平方米的房产，新档案号：2-2-0013674，并发出执行裁定书、拍卖通知书、腾房公告。经查，2007年8月15日，吴洋作为出租方（甲方）与沈阳市沈河区大西街道办事处作为租用方（乙方）签订《租房协议书》，约定：乙方为了社区办公和居民活动，愿意租用甲方位于沈阳市沈河区××号××轴、面积为413平方米的两层楼房一处，甲方同意出租；租期为五年，自2007年9月1日至2012年8月31日；第一年年租金柒万伍仟元整，第二年到第五年每年捌万元整；一年一交（上打租），于当年的8月底交房租；租用期满乙方有优先承租权，但须在期满一个月前提出申请，甲方不再租给乙方另有他用必须期满一个月前通知乙方，等等。协议到期一个月，双方于2012年7月27日再次签订《租房协议书》，租赁地址不变，约定租期为五年，自2012年9月1日至2017年8月31日，房租每年壹拾肆万元整，以后每年8月底前交下年房租，等等。此后双方分别于2017年8月10日、2018年8月8日、2019年7月30日继续签订《租房协议书》，每次租期1年。最后一期租期自2019年9月1日至2020年8月31日。另查，位于沈阳市沈河区××号××轴、建筑中面积413平方米房屋的所有权人系吴洋。再查，位于沈阳市沈河区××号××轴、建筑中面积413平方米房产于2014年12月11日办理了他项权利登记，抵押权人系哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，抵押人系吴洋。异议审查过程中，案外人辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会为主张异议事项成立，向法院提交了如下主要证据材料：租赁合同五份，房产证打印件一份。为反驳异议人的异议请求，申请执行人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行提交了如下证据材料：房屋电子登记查询证明。本院认为，租赁合同系双方之间设定用益权的合同，租赁权基于租赁合同而产生。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应具备在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产等条件。通过审查证据材料及听取双方意见，查明吴洋与沈阳市沈河区大西街道办事处于2007年8月15日签订的租房协议书租赁期限至2012年到期，继续在2012年7月27日签订的租房协议书至2017年8月31日到期。而涉案的租赁房产在2014年12月11日即办理了抵押登记，依据相关法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，据此案外人在2017年8月31日租房到期后，又分别三次继续签订租房协议租用涉案房屋，本院认为2017年8月31日后继续签订租房协议租用涉案房屋，是在2014年12月11日哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行设立抵押权之后形成的新的租赁协议，系抵押权设立后财产出租，其不得对抗已经登记的抵押权。故案外人辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会作为房屋的实际占有使用人请求撤销我院（2019）辽0102执4653号执行公告，停止（或不得）对沈阳市××××号11-23轴（建筑面积413平方米）的房产的执行的请求，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人辽宁省沈阳市沈河区大西街道志新社区居民委员会的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 王 岩审判员 赵 博审判员 祁美楠二〇一九年十二月九日书记员 王 娜