山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异153号异议人（案外人）陈立岐，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人郝正磊，山东郝正磊律师事务所律师。申请执行人高四良，男，汉族，住胶州市。委托代理人周茂喜，山东海之信律师事务所律师。被执行人王英，女，汉族，住胶州市。本院在执行申请执行人高四良与被执行人王英民间借贷纠纷一案中，异议人陈立岐向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人陈立岐之委托代理人郝正磊、申请执行人高四良之委托代理人周茂喜到庭参加听证，被执行人王英经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人陈立岐称，2016年9月23日，异议人与王英签订了房屋买卖合同，双方约定以626000元的价格将位于胶州市的房屋出卖给异议人，由异议人先行支付426000元，剩余200000元在双方办理过户后一次性付清。异议人在其所居住的胶东镇南堤子村拆迁完毕后，用拆迁款向王英支付了约定款项。双方于2016年10月办理了房屋、物业、水电气等的交接后，异议人随即装修入住，直至今天。在此期间，双方前往过户时，才发现因为房屋上有银行按揭不能办理过户。后王英经济状况无力偿还贷款，异议人无奈与其达成补充协议，经过银行许可，由异议人代还贷款。2017年3月30日，青岛市政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，青岛地区于次日开始施行2年的限售政策。可见，从异议人购买房屋直到今天，未能办理房屋过户手续，属实不能归责于异议人。基于以上事实，现异议人对查封提出异议，法律依据有二，首先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：当事人有证据证明房屋登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该房屋物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。异议人陈立岐自2016年9月23日和王英在平等、自愿的基础上，合法的签订并履行买卖合同，实际占有使用该房屋后，居住至今，没有任何人就该房屋向异议人主张过权利。故，异议人对房屋的占有、支配、使用不受干扰，且不影响他人权利，依法应当是实际的物权享有人，其权利应当受到法律的保护。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人、第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人在支付了买卖合同约定款项后，又承担了偿还贷款的义务，已经在事实上支付了买卖房屋的全部价款。而且，如之前所述事实，异议人对于无法办理过户手续不存在过错，因此其实际居住至今的房屋依法不应被查封。综上所述，异议人在承担了全款，购买了房屋并且实际入住之后，因为出卖方隐瞒按揭情况以及后来国家商品房政策的调整，不能顺利办理过户手续，致使全家人居住的唯一住房被查封，生活受到了严重影响。请求依法解除对位于胶州市房屋的查封。申请执行人高四良辩称，异议不成立，法院查封并无错误，是正确履行法院职责的行为，根据查封、扣押、冻结财产的规定及最高人民法院的有关解释，请求驳回异议人的执行异议申请。被执行人王英未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人提交以下证据：1、2016年9月23日异议人与原房产所有人王英签订的房产认购合同书一份，证明：涉案房产原所有人王英已经出卖给异议人。2、异议人与王英于2017年10月12日签订楼房买卖补充协议书一份，证明：涉案房屋已经出卖给异议人，还就出卖人王英无力偿还银行贷款约定由异议人代为偿还，并约定了违约责任等。3、异议人支付购房款收据6份，证明：支付购房款426000元。每一笔款项对应着王英的收到条，除第一笔10万元系到银行提现交付给王英外，其他几笔款项都有银行流水可以相互对应。4、异议人缴纳物业费、供暖费、管道天然气协议、电视费收据一宗，证明：异议人自2016年10月份之后，实际占有使用涉案房屋。5、物业公司、居委会证明一份，证明：该证据与证据四相互印证，证实涉案房屋于2016年就由异议人占有使用居住。6、银行还款凭证一宗，证明：根据补充协议以及原房屋所有人王英的购房实际情况，异议人向银行支付19个月房贷款，共偿还贷款43700元。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对证据一、证据二的真实性不予认可。对证据三，2016年9月23日的收条对应的是2016年9月16日的提款记录，按照异议人所述，2016年9月23日签订合同当日从银行卡62×××47提取10万元支付了第一笔房款，该笔房款交易不真实，不能成立，原因是2016年9月23日刚刚签订合同，异议人在2016年9月16日就从银行卡中提取10万元用于购买房款，与事实不符，而且取款回单中是取款1万元，而不是10万元，所以该购房款的支付是虚假的。整个证据三的付款情况并不真实。对证据四，物业费应当由物业公司出具正规发票，随便的一份收据不能证明支付物业费。供暖费应当出具正规发票，即便是代收连代收人的名称都没有，不能证明所证事项。电视费发票是2018年1月支付，不能证明查封前占有涉案房屋。对于天然气没有正规发票，不能以协议为准，应当以天然气户头为准。对证据五，应当跟原始证据来认证，不能作为单独证据。对证据六，还款凭证中显示王英，并不能证明是陈立岐还款。还有部分凭条，已经看不清。申请执行人提交录音光盘一份，该录音系高四良的哥哥高勇与陈立岐的儿子陈金龙的电话通话录音，证明：陈立岐偿还银行贷款，是王英将钱给陈金龙，然后陈金龙进行偿还银行贷款，证明异议人所称代王英偿还贷款是不存在的。经质证，异议人表示：该证据只能证明其中一个月是由王英转付给陈金龙，并非像申请执行人所称所有贷款均为王英偿付。对于2017年出具的三份收条的出具人孙志超与王英是什么关系，经询问，异议人表示：孙志超是王英的丈夫，两人是夫妻关系。现孙志超已去世。对于何时占有使用涉案房屋，经询问，异议人表示：2016年10月份正式入住，当时就缴纳了物业费。对于涉案房屋还有多少银行按揭贷款未还清，经询问，异议人表示：涉案房屋银行按揭贷款在异议人与王英签订补充协议的时候还有40多万，后异议人累计偿还43700元，尚欠30多万元。异议人在与王英签订房屋买卖合同的时候不知道涉案房屋有按揭贷款，签补充协议的时候才知道。对于涉案房屋未办理房屋过户登记的原因，经询问，异议人表示：第一，2017年3月30日，青岛市政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，青岛地区于次日实施2年的限售政策。第二，异议人后来才知道王英在银行用涉案房屋办理了按揭抵押，在还清银行贷款之前，无法办理过户。本院查明，原告高四良与被告王英民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告高四良向本院申请财产保全，本院于2017年7月12日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封王英名下的位于胶州市房产一处【鲁（2017）胶州市不动产权第00××24号】，查封期限自2017年7月12日至2020年7月11日止。2018年2月1日，本院作出（2017）鲁0281民初6315号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、被告王英偿还原告高四良款项16万元，分两笔还清，于2018年3月31日前偿还3万元，于2018年5月1日前偿还13万元，如第二笔逾期不能足额偿还，则原告可申请执行第二笔款项为147000元；二、本次纠纷一次性处理，双方再无其他争议。案件受理费2992元，减半收取1496元，保全费1270元，共计2766元，由原告负担。”履行期限届满后，被告王英未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执1852号。另查明，2016年9月23日，甲方（卖方）王英与乙方（买方）马秀芝、陈立岐、陈金龙签订《房产认购合同》，约定：甲方同意将其拥有的胶州市房产出售给乙方，此房权属为商品住宅，房地产权证号为00××24，建筑面积124.06。乙方同甲方协定房产交易成交价626000元，此合同签订当日，乙方付100000元预付款，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方预付款，甲方不再另行出具收条，剩余款项乙方拆迁完1星期之内付清，如不拆迁乙方负责办理按贷款买房。甲方协助乙方办过户手续，过户款由乙方负责，过户手续费中介由甲方负责，全款或按揭完成后甲方必须配合乙方过户，如违约甲方赔偿乙方双倍预付款，成交后合同作废。2017年10月12日，甲方（卖方）王英与乙方（买方）陈立岐、陈金龙签订《楼房买卖补充协议》，约定：甲乙双方已于2016年9月23日签订了《房产认购合同》一份，由乙方购买了甲方所有的位于胶州市的房屋。一、该楼房房款共计626000元，在签订本协议之前乙方已付给甲方购房款426000元，现尚欠房款200000元未付，原约定该款在甲方协助乙方办理过户手续完毕时一次性付清。现因政府限制过户及甲方尚有40多万元的银行购房贷款未还清无法过户。甲方因经济紧张暂时不能按期每月支付给建设银行青岛分行的房贷2240元/月，现自2017年10月份开始，连续六个月内由乙方在每月的27日替甲方支付还贷（自2017年10月27日至2018年3月27日止）。具体支付方式：由乙方通过银行账户直接转付至甲方的还贷账号：62×××16（建设银行青岛市支行），自2018年4月份之后仍由甲方及时偿还。二、乙方按照第一条所还的甲方房贷款额，可从乙方剩余的应支付甲方的房款扣除或者作为乙方给甲方的垫付再由甲方还给乙方。三、因现在政府政策限制房产办理过户手续，自甲方于2017年6月27日始取得的房产证，满两年至2019年6月27日期间，可以办理房产变更手续时，由乙方将剩余的房款与甲方应当承担的剩余房贷款额共同到贷款银行还清房贷，由甲方协助乙方办理房产手续，所需的过户费、交易税等费用由乙方承担，过户中介费由乙方负担。2016年9月23日，王英出具收条一份，载明：“收条，今收到房屋预付款100000元（壹拾万）整，（已签合同，房款总价626000元），王英，37028119850410732X，2016年9月23日。”2016年9月16日，陈立岐自银行账户取款10000元。2016年12月8日，孙志超、王英出具收条一份，载明：“今收到人民币现金150000.00元整（壹拾伍万元整）（用于购买14#2单202房款），孙志超，137××××2888，王英，2016.12.8。”同日，陈立岐之子陈金龙自银行账户取款150000元。2017年5月15日，孙志超、王英出具收条证明一份，证明：“收条证明，今收到陈立岐购房款3万元，联谊景尚名都14号楼2单元202户购房款，至此该房产已付款28万元，特立此据，以此为证。孙志超，2017.5月15日。”2017年5月24日，孙志超出具收条一份，载明：“今收到房款10000元整，xxx以付款290000元整，此证据，孙志超，2017.5.24。”同日，陈立岐之子陈金龙自银行账户取款10000元。2017年6月30日，孙志超、王英出具收据一份，载明：“收据，今收到房款14#2单202房款已付肆拾贰万零陆仟，甲方必须配合乙方过户，剩余款项过户后一次性付清。孙志超，王英，2017.6.30。”另，孙志超出具收条一份，载明：“收条，今收到人民币10000.00元，孙志超”，出具时间不详。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，异议人请求解除对涉案房屋的查封，应当符合上述法律规定。第一，异议人提交房屋认购合同、楼房买卖补充协议各一份，拟证明其与王英已在本院查封涉案房产之前签订了合法有效的房屋买卖合同。对此，本院认为，因合同当事人王英均未到庭，对合同的真实性本院无法确认。第二，异议人主张其于2016年10月份正式入住涉案房屋，并提交了于2016年10月30日缴纳物业费的收款收据，能够证明其在法院查封前已经合法占有使用涉案房屋。第三，异议人主张其已向被执行人王英支付购房款426000元、代还银行贷款43700，并提交收条、银行取款回单、银行交易明细予以证明，对此，本院认为，异议人所提交均为取款记录，且被执行人王英未到庭对收条的真实性进行说明，本院无法确认购房款426000元已实际支付。异议人所提交银行交易明细并非向被执行人王英的贷款账户支付，不能证明系代王英偿还贷款；所提交的个人贷款还款凭证中显示借款人为王英，不能证明异议人代还贷款。第四，对于涉案房屋未办理过户登记的原因，异议人主张系因国家商品房政策的调整及被执行人隐瞒房屋存在按揭贷款抵押，本院认为，购买房屋是家庭生活中的一件大事，购房前应当充分了解房屋权属、债权债务、抵押情况，异议人在购买涉案房屋时不知房屋存在按揭贷款抵押，未尽到审慎注意义务。在得知涉案房屋存在银行抵押后，亦未及时督促被执行人王英提前偿付贷款以撤销抵押，反而与被执行人达成协议，由异议人按月代偿贷款，对房屋无法过户存在过错。综上，异议人未能提交充分证据证明其与被执行人签订的房屋买卖合同真实有效、已支付部分购房款，且异议人对未办理房屋过户手续存在过错。故，本院对登记在被执行人王英名下的涉案房屋进行处置，并无不当。对于异议人要求解除对涉案房屋查封的异议请求，因证据不足，理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人陈立岐的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  李松光二〇一九年十二月九日书记员  邱晓晓