吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉04民终785号上诉人（一审被告）：宋任谦，现住辽源市龙山区。委托诉讼代理人：周士瑛，辽源市龙山区北寿法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：于永田，现住辽源市龙山区。被上诉人（一审被告）：辽源市和谐房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省辽源市矿电街西安建筑公司院内。法定代表人：姜玉轩，该单位经理。上诉人宋任谦因与被上诉人于永田、被上诉人辽源市和谐房地产开发有限责任公司（以下简称和谐公司）买卖合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋任谦上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，驳回于永田的诉讼请求，判令和谐公司返还于永田的购房款及赔偿其损失;2.判令和谐公司、于永田承担一、二审诉讼费用。事实和理由：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。宋任谦与和谐公司所签订的商品房买卖合同符合该法律规定，应当得到保护。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”从本案事实看，宋任谦与和谐公司商品房买卖已经交付，且宋任谦使用多年，其行为符合前述法律规定。和谐公司的商品房销售部经理是王克，其出售商品房行为责任应当由和谐公司承担。宋任谦购买案涉的房屋时，不知道案涉房屋已经出售给他人，购买案涉房屋是善意的,虽然王克接受了刑事处罚，但产生的民事责任依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定应当由和谐公司承担。《第八次全国法院民事商事审判工作（民事部分）纪要》第15条是审判指导性规定，因于永田和宋任谦均没有办理房屋所有权变更登记，都不具备第一顺位确定条件，但宋任谦已经先于于永田占有使用案涉房屋多年，又签订了其他附属合同，交纳了所有费用，具备第二顺位权利保护条件。一审判决没有提及宋任谦与和谐公司签订合同效力问题和占有案涉房屋的合法性问题，而认定受害人是宋任谦，明显是用民事对抗刑事，用私权利对抗公权力。综上，一审法院判令宋任谦迁出案涉房屋无法律依据，更违反审判原则，应当给予纠正。于永田辩称：1.一审判决公正合法。王克因冒用和谐公司的名义签订合同被以合同诈骗罪判处刑罚，其与宋任谦签订的商品房买卖合同不可能合法有效，王克诈骗宋任谦是刑事案件审理查明认定的。如果合同有效，王克应当无罪释放。合同无效，宋任谦占于永田房屋非法。于永田和杨福军共有四套房屋被王克以合同诈骗犯罪的形式卖给第三人，辽源市中级人民法院（2019）吉04民终428号民事裁定指出“王克的违法所得应是因合同获得的合同价款,而不是由其占有的房屋，杨福军不是该违法所得对应的被害人。”于永田和另案杨福军都是王克合同诈骗的无辜之人，不可能是被害人,而两级院判决都认为“王克以非法占有为目的、冒用和谐公司的名义与他人签定商品房买卖合同，骗取卖房款”。并没有说骗取涉案房屋，也没说骗取于永田钱财。王克骗了宋任谦买房款，合同诈骗罪侵害的对象是宋任谦，合同是无效合同。刑事判决未提王克诈骗了于永田购买的房屋，所以于永田购买的房屋是合法的，一审判决是正确的。王克的违法所得应该返还给被害人宋任谦，宋任谦实际居住是王克合同诈骗犯罪结成的恶果，其继续侵占于永田合法购买的房屋没有法律依据。2.于永田与和谐公司签订的房屋买卖合同是双方的主观意图的真实表现，时间是2011年9月9日，所有程序都真实、合法，并被市住建局登记上网，住建局代表刘桂荣亲自加盖财务章进行把关，房款全额交给和谐公司财务，市公安局经侦支队认定房屋来源合法有效，准予进户。于永田购买的房屋每平方米是2,500.00元，是经检察机关认定的，而宋任谦买房的价格1,680.00元，且购买时间是2016年8月，滞后5年，合同也没有签订生效日期，公司财务也没有收到宋任谦买房款，市住建局没有其购房的网上登记，宋任谦的购房款是低于检察机关认定的价格百分之三十三，宋任谦之子与王克关系密切,为了买便宜房而受骗上当，不能认定善意取得，因此，请求二审法院驳回上诉，保护公民的财产不受损失。和谐公司辩称，和谐公司与于永田签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，并且支付了全部的合同价款，按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，商品房买卖合同关系成立，合法有效。房屋应当归于永田所有。而宋任谦持有的商品房买卖合同，是王克假冒公司名义私自签订的，购房款也被其全部据为己有，王克的行为已经被认定为合同诈骗罪，并被处有期徒刑，以及追缴违法所得，返还被害人，王克实施合同诈骗行为侵害的合同相对人是宋任谦的购房款。签订商品房买卖合同只不过是以合法形式掩盖非法目的，当属无效。综上所述，本案是否实际占有房屋不是评价房屋买卖合同生效的唯一要件，应当依合同双方的真实意思表示来加以确定。一审判决无论在案件事实认定，还是法律适用和判决结果上均正确，应予维持。于永田向一审法院起诉请求：1.确认于永田与和谐公司就诉争房屋的买卖行为合法有效；2.确认辽源市泊林小镇44号楼1单元201室属于于永田所有；3.宋任谦立即腾迁出泊林小镇44号楼1单元201室，并承担非法占用期间的占用费。4.和谐公司、宋任谦履行办理房屋登记、变更等义务；5.诉讼费由和谐公司、宋任谦负担。一审法院认定事实：于永田与和谐公司于2014年8月5日签订《商品房买卖合同》一份，内容为:买受人于永田购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第44幢201号房;按建筑面积计算,该商品房单价为2,500.00元，总金额292,150.00元，房款一次性付清。交付期限为出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备进户条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。于永田已将购房款全额交付给出卖人和谐公司。于永田称其于2016年9月20日左右到小区物业领取钥匙时发现涉案房屋已被本案宋任谦进户使用。另查明:案外人王克[已被(2018）吉04刑终141号刑事判决书判处有期徒刑八年六个月，并处罚金100万元，并判决继续追缴王克违法所得，返还被害人，该判决书载有“被害人于永田陈述”]在任职和谐公司售楼处经理期间明知涉案房屋泊林小镇44号楼1单元201室（建筑面积120.91平方米）已出售给于永田，于2016年8月隐瞒该房已经出售的事实，以总价203,128.80元的价格将该房屋再次出卖给宋任谦，提供房屋合同并将该购房款占为己有。现涉案房屋由宋任谦居住使用。一审法院认为，合法的房屋买卖合同应受法律保护，于永田与和谐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。虽然辽源市中级人民法院在（2018）吉04刑终141号刑事判决中载有“被害人于永田陈述”一词,但并不能确定于永田就是刑事判决中该违法所得对应的被害人。因此于永田要求确认其与和谐公司就诉争房屋的买卖行为合法有效、请求确认泊林小镇44号楼1单元201室属其所有、判令宋任谦腾迁出泊林小镇44号楼1单元201室、判令和谐公司履行办理房屋登记义务的诉讼请求，予以支持。于永田要求宋任谦给付占用期间的占用费及要求宋任谦履行房屋登记变更等义务的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、于永田与和谐公司于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、位于辽源市龙山区泊林小镇44号楼1单元201室房屋属于于永田所有。三、宋任谦于判决生效之日起三十日内迁出辽源市泊林小镇44号楼1单元201室。四、和谐公司于判决生效之日起十日内配合于永田办理位于辽源市龙山区泊林小镇44号楼1单元201室房屋的产权登记手续。五、驳回于永田的其他诉讼请求。案件受理费2,841.00元，由和谐公司、宋任谦负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明：2016年8月8日，宋任谦经与王克联系，在和谐公司以每平方米1，680.00元价格购买泊林小镇44号楼1单元201室房屋，和谐公司为其出具203,128.80元红联收据，并与其签订了商品房买卖合同，合同中未标注签订日期。合同签订后，和谐公司为宋任谦办理了进户手续。2016年8月9日，宋任谦与辽源市金鸿物业服务有限公司泊林小镇分公司签订了泊林小镇物业管理服务协议，该物业公司为宋任谦办理装修许可证，宋任谦交纳物业费、垃圾清运费，并在同日，宋任谦向辽源市物业和住房维修资金管理中心交纳了住房维修基金5,078.00元。2016年10月14日，宋任谦向辽源市热力能源公司交纳了供热费，2016年11月，宋任谦装修房屋后入住此房。另查明：于永田交纳购房款时间为2011年9月，和谐公司为其开具红联收据。再查明：截至目前，泊林小镇房屋仍无法办理房屋登记手续，于永田、宋任谦均未办理产权登记。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院审理查明的其他案件事实一致，本院确认一审法院审理查明的其他案件事实。本院认为，于永田就购买和谐公司开发的泊林小镇44号楼1单元201室于2011年9月向和谐公司交付购房款292,150.00元，和谐公司为其开具了红收据，并于2014年8月5日与于永田签订了商品房买卖合同，办理了房屋进户手续，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，于永田要求确认该合同效力的请求应予支持。宋任谦在王克任和谐公司销售经理期间，经与王克联系,与和谐公司签订泊林小镇44号楼1单元201室商品房买卖合同，和谐公司出具收款收据并办理房屋进户手续，宋任谦交纳了相关费用，于2016年11月在此房居住至今。现辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402刑初254号刑事判决及本院（2018）吉04刑终141号刑事判决，认定王克犯合同诈骗罪被处以刑罚，王克在刑事案件中虽被认定为“明知房屋已出售给他人的情况下，隐瞒事实，以和谐公司名义与宋任谦等签订商品房买卖合同，骗取房款，构成合同诈骗罪”，但宋任谦买房时王克为和谐公司销售经理，宋任谦是基于对王克销售经理的身份及和谐公司为其出具的商品房买卖合同、收据、物业合同、入户凭证等的合理信赖才购买了涉案房屋，故不能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第三项的规定，即“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”及“以合法形式掩盖非法目”而认定合同无效，于永田亦无证明宋任谦与王克之间存在恶意串通及损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等应认定合同无效的证据，故应认定合同有效。宋任谦签订的合同中虽无日期，但不影响合同效力。宋任谦在购买案涉房屋时，对此房已卖与于永田并不知情，其购买价格1,680.00元亦不明显低于市场价格，宋任谦是以和谐公司为其出具的全部进户手续取得了案涉房屋的钥匙，并实际居住房屋三年多，该占有行为属善意的合法占有。于永田、宋任谦分别与和谐公司签订了商品房买卖合同，且均具有法律效力，于永田、宋任谦均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，现宋任谦、于永田均未办理房屋登记，但宋任谦已合法占有并使用房屋多年，并已交纳住房维修基金等相关费用，在此情况下，虽于永田交纳购房款、签订合同在先，但其不能优先于已经合法占有该房屋的宋任谦取得案涉房屋所有权，故于永田要求宋任谦腾迁出案涉房屋及要求和谐公司、宋任谦为其办理产权证的诉讼请求不应支持。一审法院认定于永田与和谐公司签订合同有效正确，但判决案涉房屋归于永田所有错误，应予纠正。综上所述，宋任谦的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初769号民事判决第一项；二、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初769号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回于永田其他诉讼请求。一审案件受理费2,841.00元，二审案件受理费5,682.00元，均由于永田负担。本判决为终审判决。审判长  何芳松审判员  王诣渊审判员  肖翠芳二〇一九年十二月四日书记员  曹 阳