湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初3732号原告：湖北新兴广告传媒有限公司，住所地：黄梅县黄梅镇晋梅大道誉天下小区。法定代表人：蔡焱南，总经理。委托诉讼代理人：黄勋，湖北益惠民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄梅县胡涂广场，住所地：黄梅县黄梅镇五祖大道竹林路滨河阳光小区内。经营者：王建玉，男，生于1975年1月3日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县刘佐乡占圩村七组。黄梅县胡涂广场业主。委托诉讼代理人：周亚，湖北威斯力律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：张景霞，女，生于1972年6月18日，汉族，湖北省黄梅县人，住黄梅县。原告湖北新兴广告传媒有限公司（以下简称“新兴公司”）与被告黄梅县胡涂广场（以下简称“胡涂广场”）、张景霞租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，被告胡涂广场申请追加张景霞为被告，本院依法追加并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴公司法定代表人蔡焱南及委托诉讼代理人黄勋、被告胡涂广场委托诉讼代理人周亚及被告张景霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还一年广告租赁费9万元，承担违约金4.5万元，并赔偿原告重新制作广告牌的费用5.5万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月16日，原告与被告胡涂广场签订广告位租赁合同，约定被告胡涂广场向原告出租位于五祖大道原民政大厦楼顶广告牌和二楼三楼面翻广告牌使用权，租赁期限为5年，租金共计45万元。合同签订后，原告按照约定付清了租金，2016年10月1日原告承租位置的广告牌却被强行拆除，原告立即找被告胡涂广场交涉，被告胡涂广场口头答应退还原告剩余租赁期的租金9万元，迟迟未兑现。被告的违约行为给原告造成了很大的经济损失，恳请法院判决支持原告的诉讼请求。被告胡涂广场辩称，1、被告胡涂广场于2016年将商铺转让给被告张景霞，并且约定2020年7月1日前将广告位保留；2、原告与被告张景霞已达成协议，由原告继续承租广告位，胡涂广场与新兴公司之间的合同因原告与被告张景霞签订合同而终止。该广告位的拆除责任由被告张景霞承担，胡涂广场同原告多次找被告张景霞，要求不得拆除，胡涂广场尽到告知义务；3、被告胡涂广场与黄梅县民政局于2017年7月10日签订租赁合同，被告胡涂广场同原告签订租赁合同及与张景霞签订转让合同合法有效，基于被告胡涂广场与被告张景霞约定2020年前保留广告位，原告多缴纳的租金应当向被告张景霞索要；4、原告陈述被告胡涂广场口头答应退还9万元租金不符合事实；5、原告起诉的违约金过高，租赁费是9万元，违约金就达4.5万元，违反了合同法的规定，且原告要求承担违约金又要求赔偿实际损失，应当以其实际损失为准；6、本案诉讼费用由原告和被告张景霞负担，与被告胡涂广场无关。被告张景霞辩称，1、2016年被告胡涂广场与我签订转让协议时，被告胡涂广场并未将2016年6月1日至2019年12月26日的广告牌租金移交给我，我不具有返还租金义务；2、虽然我与被告胡涂广场签订了转让协议，但后来我与黄梅县民政局重新签订了租赁合同，因此，我与被告胡涂广场并不是转租关系，转让金实际是我对被告胡涂广场退出装修部分的补偿金；3、原告要求我承担广告租赁费9万元没有依据，我与原告及被告胡涂广场就拆除广告位的事曾当面，被告承诺将2019年8月28日至2020年7月20日的租金退还给原告；4、原告要求承担违约金不合理，就广告牌拆除我与原告已达成协议，原告同意拆除广告牌我才拆除的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告认为原告提供的墙体广告牌焊接安装合同与本案无关，本院采纳被告胡涂广场的质证意见。经审理查明：2014年7月10日，胡正勇代表胡涂广场与黄梅县民政局签订一份房屋租赁合同，约定胡涂广场承租黄梅县民政局一楼门面两间及二楼以上整体部分，租赁期限自2014年8月至2019年8月，租金205.90万元。2014年12月16日，原告新兴公司与被告胡涂广场签订一份广告位租赁合同，约定胡涂广场将楼顶广告牌和二楼三面翻广告牌出租给原告使用；楼顶广告牌租赁期限自2015年7月1日至2020年7月1日，二楼三面翻广告牌租赁期限自2015年1月15日至2020年1月15日，租金共计45万元；合同签订之日，原告支付胡涂广场租金20万元，2015年2月15日前付清余下25万元；合同经签订即生效，双方不得违约，（如违约）违约方需承担合同年标的额10%（违约）金及其他相关责任。合同签订后，原告先后向被告胡涂广场共计支付租金45万元。2016年6月1日，胡正勇代表胡涂广场与被告张景霞签订一份转让协议，约定将胡涂广场原承租原民政大厦的房屋整体转让给张景霞，转让费16万元，一次性付清；户外广告位因胡涂广场与原告已签订五年（期限）合同，广告位租赁期限到2020年7月1日止，合同到期后张景霞无偿使用。2016年6月13日，被告张景霞与黄梅县民政局签订一份房屋租赁合同，约定张景霞承租黄梅县民政局一楼一间房屋（1-7楼），租赁期限自2016年8月至2019年8月，租金共计19.18万元。2016年9月28日，原告与黄梅县威尔大酒店签订一份广告位租赁合同，约定黄梅县威尔大酒店将原胡涂广场现威尔大酒店楼顶外墙两块广告位出租给原告使用（另加楼层窗户中间一块广告位），租赁期限自2019年9月1日至2024年9月1日，三块广告位每年租金共计9万元，原告到（每年）使用期时付清当年租金9万元；原告为了便于威尔大酒店外墙装修，将之前的三楼广告牌拆除调整到楼顶左边，原有楼顶正面广告牌不动，重新制作的广告牌费用由原告承担，威尔大酒店将通道旁楼顶广告位免费给原告使用三年。合同签订后，原告将户外广告牌进行了部分拆除并重新焊接安装。原告新兴公司向张景霞缴纳了2019年9月1日至2021年9月1日的广告位租金（每年租金9万元）。另查明，被告胡涂广场于2017年7月12日注册登记成立，经营者为王建玉。黄梅县威尔大酒店于2016年7月15日注册登记成立，经营者为张景霞，2016年11月4日经营者变更为叶飞雄。张景霞与叶飞雄为夫妻关系。本院认为，被告胡涂广场承租黄梅县民政局的房屋，期间被告胡涂广场与原告新兴公司签订广告位租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反我国法律强制性规定，应认定合法有效。被告胡涂广场依约出租了户外广告位，原告也依约支付了五年租金。后被告胡涂广场又与被告张景霞签订转让协议，该协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定合法有效。该转让协议明确约定户外广告位因胡涂广场与原告已签订五年（期限）合同，广告位租赁期限到2020年7月1日止，合同到期后张景霞无偿使用。协议签订后，被告张景霞与原告签订广告位租赁合同，被告张景霞实际重复多收了一年的租金9万元，没有遵守其与被告胡涂广场的约定，给原告造成了损失，被告张景霞应当返还给原告。关于原告要求被告承担违约金问题，其与黄梅县威尔大酒店就违约责任约定不明，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其重新制作广告牌的费用5.5万元问题，因原告与黄梅县威尔大酒店在签订的广告位租赁合同中约定：“原告为了便于威尔大酒店外墙装修，将之前的三楼广告牌拆除调整到楼顶左边，原有楼顶正面广告牌不动，重新制作的广告牌费用由原告承担，威尔大酒店将通道旁楼顶广告位免费给原告使用三年。”由此可以反映关于户外广告牌的拆除双方已经达成一致协商意见，原告要求被告赔偿无事实依据，故原告的该项主张不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、限被告张景霞于本判决生效后三日内返还原告新兴公司租金9万元；二、驳回原告新兴公司的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告张景霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长 桂 彦审判员 黎 明审判员 王 伟二〇一九年十二月十三日书记员 梅艳芳