山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3496号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司，住所地：山东省淄博市张店区柳泉路77号院2号楼5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：卞建华，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董凤娟，女，1976年12月7日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人董凤娟商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 山东世纪金源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之0.5承担自2015年7月17日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》第八条约定案涉商品房交房时间为2013年12月31日前，上诉人向被上诉人实际交房时间为2014年8月13日，并支付了逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为买受人办理完毕房屋产权登记。上述合同之所以约定“商品房交付使用后360日内”为买受人办理房屋产权证，是案涉商品房买卖合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以“（）”的形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明。对此特别约定一审判决认定案涉合同为格式化合同，由上诉人提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释，进而认定案涉商品房办证期限为2014年12月31日。上述一审认定与事实不符，且严重歪曲了合同第十五条关于“商品房交付使用后360日内”为买受人办理产权证这一特别约定的真实含义。案涉商品房办证期限应为2015年7月17日，而非一审判决认定的2015年1月1日；2.一审中上诉人提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复》（下称《回复》）书证一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。一审判决对该证据证明的内容予以认定，但认为并非政府原因导致逾期办证的原因，忽略了《回复》的证明事项。上述《回复》证明了以下事实：2016年9月28日不动产统一登记实施前，房屋所有权由房管部门登记，国有建设用地使用权由国土资源部门登记。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房产权登记资料，张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料。不动产统一登记实施后新建商品房需要办理统一登记，上诉人于2016年11月中旬向张店区不动产权登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求卜诉人根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，上诉人按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统。因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致。由此可证：上诉人在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定：因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任；3.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审法院依法予以调整。上诉人认为虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此收到实际损失，近年来，由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上。与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，案涉商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第九条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5。从公平原则出发，逾期办证应当参照上诉合同条款约定的违约金比例计算；4.被上诉人于2018年5月30日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，被上诉人2015年5月29日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。综上所述，请求二审法院依法查清案件事实，撤销一审判决，依法改判。 董凤娟未到庭提交书面答辩状。 董凤娟向一审法院诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告办证违约金75934.39元；2.支付房屋产权面积差价2227.39元；3.本案诉讼费用均由被告负担。 一审法院认定事实：2013年9月17日，原被告签订商品房买卖合同一份。合同约定由原告购买被告开发的位于张店区房屋，面积为90.64平方米，每平方米为6020元，总价款545652元。合同约定2013年12月31日前交房，合同第十五条约定被告于2014年12月31日之前(商品房交付使用后360日内)为原告办理完产权证书。关于面积差，合同第五条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，按房管部门测绘机构测绘的实际面积结算房款。合同签订后，原告于2013年9月17日交纳首付款165652元，剩余38万元依据合同办理银行按揭手续。2014年7月22日原告交纳办证费15026.49元，2017年5月27日，原、被告协商并签订协议由原告自行办理房产证，办证费15026.49元被告退回原告。2017年8月10日原告自行办理完涉案房产的产权证书。购房发票金额543424元，2017年6月5日被告办理完成涉案房屋初始登记。庭审中，被告认可面积差额2228元（合同约定价款减去发票价款）。一审 法院认为，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任及返还房屋面积差价。依据年利率5.733%的计算标准，依据购房发票金额543424元，自2015年1月1日(合同约定被告应在2014年12月31日前为原告办理完房屋权属证书)至2017年6月5日(被告办理完初始登记的日期)，认定被告赔偿原告违约金的数额。被告提交的证据不足以证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。被告认可房屋面积差2228元，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董凤娟违约金75624元；二、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董凤娟面积差2228元；三、驳回原告董凤娟的其他诉讼请求。案件受理费1754元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为：1.涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2.被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效。 关于焦点一，涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为世纪金源公司依约（2013年12月31日前）交付房屋后360日，因此该条款所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2013年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。世纪金源公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，世纪金源公司未依约为隋欣办理房屋权属登记。按照世纪金源公司在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间的认定并无不当。世纪金源公司关于权属登记期限日期应为2015年7月17日的主张于法无据。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题。因2017年5月27日，上诉人与被上诉人协商并签订协议由被上诉人自行办理房产证，故一审判决认定上诉人逾期办证的违约责任应计算至2017年6月5日不当，本院纠正为2017年5月27日；其次，关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由；最后，关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 关于焦点二，被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。首先，逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，被上诉人应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。本案中，被上诉人与世纪金源公司于2017年5月27日签订协议，约定由被上诉人自行办理办理不动产权证，违约金的诉讼时效应为中断。据此，被上诉人主张的2015年1月1日至2015年5月27日的违约金已超过诉讼时效，不应予以支持；2015年5月28日至2017年5月27日期间的违约金截止诉讼时效中断前并未超过两年诉讼时效，且中断后至2018年5月30日被上诉人提起本案诉讼止，也未超过两年或三年诉讼时效，故应予以支持。据此，被上诉人主张的2015年5月28日至2017年5月27日期间违约金62309.00元（543424.00元×5.733%×2年）应予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持；其次，关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院审理的是世纪金源公司与案外人的商品房买卖合同纠纷，本案并不存在必须以再审案件确定事实的情况，因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4121号民事判决第二项，即（二）山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付董文娟面积差2228.00元； 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4121号民事判决第三项，即（三）驳回董文娟的其他诉讼请求。 三、变更山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初4121号民事判决第一项为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付董文娟违约金62309.00元。 四、驳回董文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一案件受理费1754.00元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担1413.43元，由董文娟负担340.57元；二审案件受理费1691.00元，由山东世纪金源置业有限公司负担1591.00元，董文娟负担100.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  胡晓梅 审 判 员  马士军 二〇一九年十二月十六日 代理书记员  巩俊杰