河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13987号 上诉人（原审原告）：杨志辉，男，1974年2月12日出生，汉族，住石家庄市无极县。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李欣茹，女，1975年5月20日出生，汉族，住石家庄市无极县。（未到庭） 上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，河北友高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广瑞，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。（未到庭） 上诉人杨志辉、李欣茹与上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹公司）、被上诉人石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨志辉、李欣茹的上诉请求：1、请求撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2821号民事判决，依法改判：二被上诉人继续履行0000922号《北城山水售房合同》，向上诉人交付北城山水小区6号住宅楼1单元1002号房屋；判令二被上诉人协助上诉人办理网签备案手续、住房按揭贷款手续和不动产登记手续；判令二被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金14563.14元；2、本案一二审案件受理费及保全费由二被上诉人承担。事实和理由：荣远公司已经将北城山水项目转让给永熹公司继续开发。永熹公司既然收取了上诉人购房款，双方就形成事实上的商品房买卖合同关系，其作为项目承接方概括承受了荣远公司的权利和义务，应按照原《北城山水售房合同》约定履行义务，按照合同约定的时间向上诉人交付房屋，逾期交付的应当承担违约责任。网签备案工作需要由房屋买卖合同当事人双方共同配合才能完成，永熹公司作为合同当事人有义务协助上诉人办理网签备案手续。协助购房人办理不动产登记手续是房地产企业的法定义务。另外，办理按揭贷款手续也离不开房地产企业提供相应的证明材料，属于附随义务，应当得到法院支持。 永熹公司的上诉请求：1、请求撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2821号民事判决，依法改判驳回被上诉人杨志辉、李欣茹的诉讼请求；2、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、永熹公司与荣远公司之间没有法律上的承接关系。二被上诉人与荣远公司签订的售房合同无效，应当由荣远公司承担合同无效的法律后果。永熹公司通过土地拍卖程序取得土地使用权，并以永熹公司的名义办理了一系列手续。原审法院不能凭我公司继续完成了荣远公司未完工程的建造，办理了预售手续就认定我公司与荣远公司存在承接关系；2、二被上诉人始终未与永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示，不能确定双方存在商品房买卖合同关系。二被上诉人未向永熹公司交纳房款，也未申请办理该套房产的银行按揭贷款手续，永熹公司无义务向其交付商品房；3、永熹公司已经通知二被上诉人签订《商品房买卖合同》，二被上诉人收到通知后怠于履行，原审法院未判决二被上诉人签订合同、交纳房款的义务，判令我公司单方履行交付商品房的义务属于认定事实错误。 杨志辉、李欣茹一审的诉讼请求：1、判令二被告继续履行0000922号《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区6号住宅楼1单元1002号房屋；2、判令二被告协助原告办理网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金14563.14元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等。 一审法院认定的事实：杨志辉、李欣茹系夫妻关系。2011年7月27日，原告杨志辉（乙方）与被告荣远地产公司签订《北城山水售房合同》，约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，【暂定名】北城·山水。第二条乙方购买的房屋为第6【幢】1【单元】10层02号房，建筑面积113.42平方米。每平方米肆仟贰佰捌拾元，总金额肆拾捌万伍仟肆佰叁拾捌元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限……3、按揭付款：首套房于2010年10月29日付房款总额的30%，即人民币壹拾伍万伍仟肆佰叁拾捌元（含认购定金），余款叁拾叁万以银行按揭方式支付……第七条房屋交付期限甲方应当在贰零壹贰年拾贰月叁拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方……如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款佰分之叁的违约金，合同继续履行……第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止……”。2018年7月19日，北城山水小区6号住宅楼取得《石家庄市商品房预售许可证》。2018年7月23日，被告永熹地产公司出具《收据》二张，载明收到房款155438元、969元。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告荣远地产公司在签订《北城山水售房合同》时，被告荣远地产公司对涉案房产至起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告荣远地产公司签订的《北城山水售房合同》应认定为无效。2018年7月19日，被告永熹地产公司作为开发企业取得涉案房产预售许可证，原告主张被告永熹地产公司与被告荣远地产公司系承接关系，虽被告永熹地产公司不认可，但被告永熹地产公司实际上对涉案房屋继续被告荣远地产公司未完成工程的建造，对涉案房产的房款进行收取，后又申报商品房预售许可证明等行为可证实，被告永熹地产公司对被告荣远地产公司系承接关系。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中“其他形式”订立的合同。现北城山水小区6号住宅楼的开发企业为被告永熹地产公司，涉案房产已取得《石家庄市商品房预售许可证》，具备交付房屋条件，且被告永熹地产公司已对该号住宅楼部分住户办理了交房手续，故被告永熹地产公司应向原告交付北城山水小区6号住宅楼1单元1002号房屋。虽本院认定被告永熹地产公司与被告荣远地产公司系承接关系，但合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，原告与被告永熹地产未重新签订合同或补充合同，双方并未就办理网签、登记备案、办理住房按揭贷款及不动产登记手续进行约定，原告与被告永熹地产公司对上述内容达成一致意见后可自行办理贷款、网签等手续，故对原告的第二项诉讼请求，本院不宜进行处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告荣远地产公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向原告出卖，其行为存在过错，原告作为买受人在购买房屋及签订《北城山水售房合同》时也明知被告荣远地产公司开发、销售手续尚未完备，原告亦存在一定过错，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，且原告与被告永熹地产公司未就违约条款进行约定，也未提交证据证明被告永熹地产公司存在违约行为，故对原告要求二被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。被告石家庄荣远房地产开发有限公司未到庭，未向本院主张其诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告杨志辉、李欣茹交付位于石家庄市。二、驳回原告杨志辉、李欣茹其他诉讼请求。案件受理费8800元,保全费3020元，原告杨志辉、李欣茹负担5910元，被告石家庄荣远房地产开发有限公司负担5910元。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，2011年7月27日，杨志辉与荣远公司签订的《北城山水售房合同》是双方当事人真实的意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由永熹公司开发建设并取得了商品房预售许可证，杨志辉、李欣茹起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，一审法院认定《北城山水售房合同》无效系适用法律错误，应当予以纠正。永熹公司虽称“二被上诉人始终未与永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示，不能确定双方存在商品房买卖合同关系”，但是其于2018年7月23日向杨志辉、李欣茹出具《收据》二张，载明收到房款155438元、969元共计156407元，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另，永熹公司提供的公证书中自称“您购买的位于石家庄市环交汇处西北角的北城山水项目以下房屋：业主名字李欣茹、杨志辉，房屋6号楼1单元1002室。现上述房屋购房资料房管局已审核通过，并网签完成，...逾期不来办理，视为您拒不履行合同义务，并视为放弃购买该房屋，我公司将通过司法途径依法解除购房合同，...”。由此可知，永熹公司自认其与李欣茹、杨志辉存在房屋买卖合同关系即应当受《北城山水售房合同》的约束，其关于双方不存在房屋买卖合同关系的主张本院不予支持。双方合同约定，于2010年10月29日付房款总额的30%计155438元，余款330000元以银行按揭方式支付。杨志辉、李欣茹已经交付房款155438元＋969元＝156407元，完成了前期付款义务。杨志辉、李欣茹如符合办理银行按揭贷款的相关条件，永熹公司应当协助其二人办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。双方合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给杨志辉、李欣茹，一审判决永熹公司交付房屋并无不妥。永熹公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念。永熹公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签备案，但双方均提出进行网签，本院予以确认。永熹公司至今未将验收合格的房屋交付给杨志辉、李欣茹使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定“未按合同约定期限交房，甲方（永熹公司）向乙方（杨志辉）支付已付房款百分之三的违约金”。杨志辉、李欣茹已经交付房款1564074元，永熹公司应当支付违约金的数额为156407元＊3%＝4692.21元。杨志辉、李欣茹诉请按照总房款计算违约金数额无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同未就不动产登记手续事宜进行约定，本院对杨志辉、李欣茹此项诉求不予处理，待双方另行约定或法律法规规定永熹公司应当办理不动产登记手续时可另行起诉。 综上所述，永熹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；杨志辉、李欣茹的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 1维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2821号民事判决第一项； 1撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2821号民事判决第二项； 1上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司协助上诉人杨志辉、李欣茹办理涉案房屋银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续； 1上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人杨志辉、李欣茹支付逾期交房违约金4692.21元； 1驳回上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司的上诉请求； 1驳回上诉人杨志辉、李欣茹其他的诉讼请求。 一审案件受理费8800元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担8000元，上诉人杨志辉、李欣茹负担800元，保全费3020元由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担；二审案件受理费17600元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担16000元，上诉人杨志辉、李欣茹负担1600元。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  李 莉 审判员  岳桂恒 二〇一九年十二月十七日 书记员  史 政