湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6804号上诉人（原审原告）：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。负责人：李文皓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：帅平平，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘水兵，男，1976年10月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省临澧县，现住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业长沙分公司）与上诉人刘水兵物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江物业长沙分公司的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由刘水兵承担。事实与理由：一、一审法院仅依据刘水兵的陈述即认定电梯长期带病运行错误，珠江物业长沙分公司提供了电梯维修记录、保养记录和检验报告等，已证明珠江物业长沙分公司对小区电梯尽到及时登记报告维修处理的义务。二、珠江物业长沙分公司对楼道墙面渗水霉变进行季节性整改完成，并非一审判决认定的物业服务瑕疵。三、一审法院以物业服务费为4元/平方米/月高于一般标准为由认定珠江物业长沙分公司应提供更好的服务，从而酌减物业费，于法无据。刘水兵的上诉请求：1、判令珠江物业长沙分公司因未完全履行物业服务合同义务，完成法律法规、行业规范所要求的物业公共设施设备维护、绿植养护、公共秩序管理义务，退还超标准收取的2元/平方米/月物业服务费（2017年2月1日至2018年9月30日）107618.16元。2、判令珠江物业长沙分公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、珠江物业长沙分公司自入场服务以来，至今为止未实际取得物价主管部门核准的物业费收费标准，亦未按照政府指导价0.6—1.6元/平方米的范围之内收取物业管理费，而是私自定价，超等级收取物业费。二、珠江物业长沙分公司在为小区提供物业服务的过程中，物业服务存在重大瑕疵。珠江物业长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1、刘水兵立即向珠江物业长沙分公司支付欠缴的2017年12月1日至2018年9月30日期间的物业服务费21102元；2、刘水兵按照约定标准向珠江物业长沙分公司支付逾期付款违约金14908元（暂计算至2018年9月30日，直至全部缴清欠缴物业管理费之日止）；3、刘水兵承担本案诉讼费用和律师费用。一审法院认定事实如下：2016年5月20日，珠江物业长沙分公司与刘水兵签订《前期物业服务合同》，确认珠江物业长沙分公司为刘水兵居住房屋珠江花城二期二地块（花园洋房）21#栋304号房提供物业服务，约定物业费的收费标准为刘水兵所居住房屋为4元/平方米/月。物业费按季度预付的方式进行缴纳。如果逾期未能缴纳物业费，欠费时间在六个月内的，刘水兵应当自逾期之日起按日加收应缴纳金额千分之一的违约金；欠费时间超过六个月的，则刘水兵应当自逾期之日起按日加收应缴纳金额千分之二的违约金。合同还对物业服务的内容及标准进行了约定。刘水兵系长沙市开福区珠江郦城璞墅小区21栋304号房业主。刘水兵于2017年12月1日至2018年9月30日拒缴物业费，拒缴物业费共计21102元。珠江物业长沙分公司遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为：珠江物业长沙分公司与刘水兵签订《前期物业服务合同》系当事人之间真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。珠江物业长沙分公司如按照合同约定提供了相应的物业管理服务，则刘水兵应当按照合同约定支付物业管理费。对于刘水兵提出的珠江物业长沙分公司并非独立法人，因此不是本案适格珠江物业长沙分公司的主张，因珠江物业长沙分公司广州珠江物业管理有限公司长沙分公司依法领取了营业执照，且有一定的组织机构和财产，应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，其应当具有独立的诉讼权利能力，因此对于珠江物业长沙分公司提出的该项抗辩事由，一审法院不予采信。对于物业费的收取问题，庭审中，刘水兵提出珠江物业长沙分公司物业服务主要存在以下的几个方面问题：1、电梯长期带病运行；2、小区公共设施养护不到位，楼道墙体长期霉变未进行处理，路灯等公用设施损坏长期未修复，小区排水疏浚工作不到位，存在暴雨积水的情况；3、小区环境卫生及绿化管理不到位，公共道路长满青苔，存在严重的安全隐患。对此，珠江物业长沙分公司向一审法院递交了小区电梯养护记录、安保、保洁、绿化、工程等方面的工作记录，拟证明珠江物业长沙分公司为小区提供了符合合同约定标准的物业服务。一审法院经审查认为，根据物业公司提供的工作记录，其确实为小区提供了安保、保洁、绿化、工程等方面的服务，但其提供的服务存在瑕疵，如电梯长期带病运行而未能积极协调房屋开发商及电梯厂家进行及时处理，小区楼道墙面长期渗水无法维修导致墙体定期出现霉变等物业服务瑕疵，考虑到珠江物业长沙分公司收取物业费的标准为4元/平方米/月，高于受诉法院所在地一般住宅的物业收费标准，其提供的物业服务应当较一般物业服务标准更高，因此一审法院酌定将刘水兵缴纳物业标准予以酌减，即刘水兵应当向珠江物业长沙分公司支付2017年12月1日至2018年9月30日的物业费18992元。对于物业费滞纳金及律师费的支付问题，因一审法院确认珠江物业长沙分公司向刘水兵提供的物业服务存在瑕疵，因此对于珠江物业长沙分公司要求刘水兵向其支付物业费滞纳金及律师费的主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘水兵在本判决生效之日起五日内向珠江物业长沙分公司支付从2017年12月1日至2018年9月30日的物业费18992元；二、驳回珠江物业长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，因适用简易程序减半收取350元，由珠江物业长沙分公司承担35元，刘水兵承担315元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，虽然广州珠江物业管理有限公司长沙分公司提交了相关的电梯养护记录，但尚不足以反驳刘水兵所提出的物业服务存在瑕疵的抗辩理由。广州珠江物业管理有限公司长沙分公司收取了较高的物业服务费，理应提供更优质的物业服务，一审法院以其物业服务存在瑕疵为由酌情调低物业服务费为90%，并无不当。刘水兵相关期限的物业服务费尚未交纳，故其要求珠江物业长沙分公司退还物业费没有依据，不予支持。但珠江物业长沙分公司诉请的系2017年12月1日至2018年9月30日期间刘水兵所应交纳的物业服务费，按合同约定，该期间的物业服务费应为10550.8元，故酌情调低后，刘水兵应交纳2017年12月1日至2018年9月30日的物业服务费约为9496元，一审法院按20个月计算物业服务费不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1527号民事判决第一项为：刘水兵在本判决生效之日起五日内向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付从2017年12月1日至2018年9月30日的物业费9496元；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初1527号民事判决第二项；三、驳回广州珠江物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费350元，二审案件受理费225元，共计575元，由珠江物业长沙分公司负担316元，刘水兵负担259元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月三日书记员 肖佳敏