上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终348号上诉人(原审原告)：吴文备，男，1963年3月3日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海德力西集团有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：胡国成，董事长。委托诉讼代理人：罗宝贵，上海耶林律师事务所律师。原审第三人：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵向伟，董事长。委托诉讼代理人：戴睿，上海海宽律师事务所律师。上诉人吴文备因与被上诉人上海德力西集团有限公司(以下简称德力西公司)、原审第三人上海麦格茂置业有限公司(以下简称麦格茂公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)(2019)沪01民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文备上诉请求：撤销一审判决，解除对位于上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房产)的执行措施，并由德力西公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：首先，没有办理过户的原因是麦格茂公司先期拒不办理被延迟后，导致系争房产被查封。该公司拖延至2013年5月才办出房地产权证(以下简称大产证)，又以再签署一份委托经营合同为协助办理过户的前提条件，后因未达成合意，吴文备无法自行办理，导致系争房产至今仍在麦格茂公司名下且被查封。吴文备也已通过多种途径维权，仍未获办理。至于，一审案件所述的，2014年1月20日已有业主办理了过户登记，系麦格茂公司测试办证流程，不是大规模办理。其次，吴文备未采取诉讼方式，不是认定“买受人自身原因导致未办理过户”的依据。系争房产未过户的源头在于麦格茂公司，不是购房人对抵押权等他人权利的忽略，也不是该房产有不能转让的政策限制，更不是其他原因导致的消极不办理过户。且吴文备到底采取诉讼还是其他途径来推进过户登记，不能成为系自身原因导致未办理过户的事由。最后，麦格茂公司的资金已被扣押，其又愿意提供相应房产确保执行，法院没有再执行系争房产必要。现麦格茂公司被查封了人民币500万元(以下币种同)现金，并愿意提供1026平方米的其他房产以供执行，完全能覆盖申请执行标的900余万元。德力西公司辩称，吴文备没有实际占有系争房产，对于未办理过户，吴文备也有明显过错。因此一审法院事实认定和法律适用均无错误，应予维持。麦格茂公司述称，同意吴文备意见，未办理过户登记系自己公司原因。吴文备向一审法院起诉请求：解除对系争房产的执行措施，并予以解封；诉讼费用由德力西公司承担。一审法院认定事实：一、执行依据。德力西公司依据(2014)沪仲案字第0493号案胜诉裁决，向一中院申请执行，所立案号为(2014)沪一中执字第943号，于2015年7月27日查封系争房产。执行过程中，吴文备对查封系争房产提出书面执行异议，一中院作出(2019)沪01执异61号执行裁定驳回其异议请求。其遂提起执行异议之诉，即本案一审案件。二、系争房产购买交接情况。2010年8月16日，吴文备与麦格茂公司就系争房产订立商品房买卖预售合同(以下简称买卖合同)，用途是店铺。该合同也明确房屋交付标志为“交付钥匙并签署房屋交接书”，并在麦格茂公司办理新建商品房初始登记手续、取得大产证60日内双方签署房屋交接书，作为过户手续必备文件。签署该交接书60日内，双方向南汇区房地产交易中心办理过户申请手续等。同日，吴文备与上海五角世贸商城有限公司(以下简称五角商城公司)签订物业委托经营合同，委托该公司对系争房产进行商业性经营使用，期限为五年，还确定该公司有权直接代理吴文备从麦格茂公司处接受房产等。麦格茂公司也已向吴文备出具了房款收据。2008年1月，五角商城公司与麦格茂公司订立房屋交接书，明确前者接收了包括系争房产在内的惠南镇南祝路XXX弄XXX号楼(以下简称2号楼)。另，2014年3月、6月，上海市浦东新区人民法院就南祝路XXX弄XXX号、5号业主奚静峰、谷月艳等诉讼，判决麦格茂公司协助业主办理过户登记手续等。三、系争房产产权情况。2013年5月14日，麦格茂公司被核准办理了浦东新区惠南镇南祝路2999弄2、7、12号的大产证，2014年1月20日起2号楼的部分商用房屋办理了过户登记，但系争房产仍在麦格茂公司名下。一审法院认为，系争房产仍登记在麦格茂公司名下，该房产所有权也仍归该公司所有。现吴文备作为该房产买受人提起执行异议之诉，应具备足以排除强制执行的物权期待权。但2010年8月16日吴文备与麦格茂公司订立买卖合同，当日还与五角商城公司签订物业委托经营合同。2008年1月，麦格茂公司又与五角商城公司通过房屋交接书，确认包含系争房产在内的相关房产的占有交付。2013年5月，麦格茂公司办出惠南镇南祝路2999弄2、7、12(幢)号的大产证，自2014年1月20日起，2号楼部分业主办理了产权过户登记。另，包括吴文备在内的业主因签订后续的委托经营合同，与麦格茂公司产生纠葛，客观上拖延了吴文备等人办理过户。但从办出大产证直至2015年7月27日房屋被查封的两年间，吴文备在具备办理过户条件的情况下，客观上未进行办理。同时，2014年3月起，部分业主通过起诉已及时办理过户登记，对此吴文备长期未及时办理过户，不能认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。再，吴文备在房屋买卖过程中，对买卖合同关系本身以及直接相关联的社会(商业)风险、法律风险都有注意义务，不应被动等待而应积极有效作为，否则物权期待权成立存疑，也不符合异议成就的法定条件。一审法院据此判决驳回吴文备的诉讼请求。本院二审期间，各方均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院无异。另查明，系争房产买卖合同明确麦格茂公司交付的应是已竣工且验收合格之房屋；系争房产所在的2号楼于相关产权证上记载的竣工日期为2011年。本案审理中，麦格茂公司再次表述愿意提供其他房产确保执行，德力西公司表示其提供的系办公用房且单体面积大，不利于拍卖变现，故拒绝替换和调解。本院认为，系争房产属店铺用房，并于买卖合同订立的同日签订物业委托经营合同，约定系争房产由五角商城公司接受交房、委托经营管理，并向吴文备支付固定收益，故吴文备系一般买受人。可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的精神进行处理。结合一审及上诉情况，本案争议在于确定吴文备是否因自身原因未办理过户登记，以及查封前是否合法占有系争房产。对于第一个问题。一审法院指出自2013年5月至2015年7月27日，从系争房产可以办理过户到被查封的两年期间，该房产所在2号楼已有部分房产办理了过户登记，而吴文备并没有提供充分证据证明其长期未办理过户的合理性。一审法院对此已专门论及，本院不再赘述。对于第二个问题。买卖合同签订于2010年8月16日，同日吴文备又与麦格茂公司指定的五角商城公司订立委托经营管理合同。2008年1月五角商城公司与麦格茂公司签署了房屋交接书，记载接受南汇房地(2006)预字XXXXXXX号预售许可证下所有房屋，亦包括本案系争房产。同时系争房产所在的2号楼于相关产权证上记载的竣工日期为2011年。首先，涉系争房产的相关时间节点、房屋交付等与通常情况相异。其一，房屋交接时间2008年早于买卖合同的订立时间2010年；该交接时间2008年又早于房屋竣工时间2011年，系先交房后订立买卖合同，与买卖合同约定应交付“已竣工且验收合格”房屋之约定不符。其二，买卖合同约定的房屋交付标志是“交付钥匙并签署房屋交接书”，明确是办理过户的必备手续，而实际该房屋交接书是笼统的以一张纸交付2号楼千余套房产，没有记录房号，也没有钥匙、设备交接等记载。其次，吴文备对系争房产没有实施通常意义上的管理和支配。德力西公司作为生效判决确定的债权人，要求法院对系争房产采取执行措施，是国家保护合法债权的重要途径。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，吴文备应对系争房产享有足以排除强制执行之民事权益，其诉请才能获得支持。具体而言其为取得该权益应履行一定义务，并以一定方式对外进行公示，才能优先于其他金钱债权。其中公示表现为“合法占有”，应理解为对系争房产事实上的管理和支配。本案中，系争房产的买卖合同签订日期远在房屋交接书记载交房日期之后，该交房日期又在房产竣工日期之前的三年。即还没有订立合同，还没有竣工就已交房。另外，也没有办理买卖合同约定的交接手续，交房时也不符合买卖合同约定的交付条件。且亦没有其他证据证明吴文备对系争房产实施了通常意义上的管理和支配。故不能产生对外公示的效力，亦不能排除已采取的执行措施。综上所述，吴文备并未获得系争房产上足以排除强制执行的民事权益，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人吴文备负担。本判决为终审判决。审判长  余冬爱审判员  杜治平审判员  陈 克二〇一九年十二月三日书记员  颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……