广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20486号上诉人（原审被告）：何宏康，男，1967年10月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋萍，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中共广东省委外事工作委员会办公室。住所地：广东省广州市荔湾区沙面大街45号。负责人：陈秋彦，该办公室主任。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋莎莎，广东红棉律师事务所实习律师。上诉人何宏康因与被上诉人中共广东省委外事工作委员会办公室（以下简称广东省委外事办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何宏康的委托诉讼代理人崔雅怡、黄秋萍，被上诉人广东省委外事办的委托诉讼代理人胡焱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何宏康上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判广东省委外事办继续履行关于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋的租赁合同。事实与理由：一、一审法院法律适用错误，何宏康与广东省委外事办之间属于公房租赁关系，带有一定的福利性质，双方并非完全平等的民事主体，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围。(一)本案租赁关系应定性为公房租赁。公房租赁是指公房所有人或管理人以出租人身份，将国家或集体组织所有的房屋出租给承租人使用、收益，由承租人支付资金的民事法律行为。公房租赁与私房租赁相比，最大的区别在于合同主体地位的不对等，公房租赁带有浓厚的行政色彩和福利因素，出租人能否将公房出租、承租人是否享有承租的主体资格以及租金标准，出租人、承租人不能自主予以决定，均由政府相关政策进行规定和调整。即公房租赁的出租人和承租人双方之间并非完全平等主体的法律关系。本案中，鉴于何宏康是广东省委外事办的职工，但未参加房改，也未享受房屋补贴，经广东省委外事办的安排，何宏康从上世纪九十年代开始一直居住在案涉房屋，并按照公房的租金标准支付租金，所居住的房屋也是国有房屋，完全符合公房租赁的性质。根据《广州市人民政府转发省人民政府关于加快住房制度改革实行住房货币分配的通知》(穗府【1999】10号)第二条第(八)款之规定，行政、企事业单位分流和下岗职工己租住的公有住房，可按本通知的规定继续租住或购买。何宏康虽已离职，但不影响其与广东省委外事办的租赁关系性质，双方仍属于公房租赁关系。(二)公房租赁纠纷不应适用合同法的相关规定。合同法调整的对象为平等民事主体之间的法律关系，强调意思自治和合同自由。而且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也进一步明确规定“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”。本案中，何宏康作为单位职员，一直居住在广东省委外事办安排的国有房屋中，亦按照公房的标准支付租金，属于国家福利政策的公房租赁，双方之间并非平等民事主体之间形成的租赁关系，不属于合同法调整的范畴。一审法院适用《中华人民共和国合同法》，认定何宏康与广东省委外事办之间形成不定期的租赁关系，广东省委外事办有权随时解除合同，显然属于适用法律错误。(三)解除公房租赁关系的法定条件。作为福利性质的公房租赁，其承租人的居住权应得到合法保护，一般情况下可长期居住，没有特殊情况出租人不得随意解除租赁合同关系。根据《广东省公有房产管理条例》第二十五条规定，私自将公房转租、转让、转卖的，或者有意连续拖欠房租半年以上的，房管部门或产权单位才有权收回房屋。本案中，一审法院既已认定何宏康不存在故意拖欠租金的行为，则广东省委外事办要求交还房屋缺乏法律与事实依据，不应支持。二、房屋租金应为254.06元/月，何宏康无须再支付自2018年1月起至2019年8月的房屋租金。首先，根据租赁合同的约定，房屋租金按广州市公房租金支付，为254.06元/月，如甲方(即广东省委外事办)或广州市出台有关租赁新规定，才适用新规定。但广州市国土局、房地产管理局、物价局自发布《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》[穗国房字(2001)174号]文件，确定公房租金标准每平方米使用面积平均月租金3.5元之后，多年没有变更租金标准。直至2019年1月31日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知》(穗建规字(2019]1号)，才将公房租金从平均月租金3.5元提高至4.O元。带有福利性质的公房租赁租金不得随意提高，广东省委外事办擅自单方面提高租金标准，缺乏法律依据。其次，广东省委外事办在一审期间并未举证证明其于2012年1月起已实际按325.42元/月标准收租，其一审提交的证据二《广州市住宅房屋租金计算表》是由其单方制作，并无当时负责人员的签章，不能反映客观事实，不得作为定案证据。根据何宏康的主观认知，一直是按254.06元/月的标准交租。一审法院在没有证据的情况下，直接认定双方已于2012年开始按325.42元/月标准收租及交租，由此视为双方对调整租金已达成合意，缺乏事实依据。退一步而言，即使广东省委外事办确实已从2012年1月起擅自按325.42元/月标准收租，但其并没有书面或口头告知何宏康该情况，何宏康在不知情的情况下多支付租金，仍不能视为双方对调整租金已达成合意。鉴于何宏康每次交租均是同时支付多个月的租金及水电费，在广东省委外事办告知总数额后直接支付，基于对广东省委外事办的信任，何宏康也没有仔细分辨、核算数额的构成，对提租一事一直毫不知情。因此，何宏康基于错误认识而多支付租金的行为，不能视为系同意广东省委外事办调整租金。而且，如广东省委外事办存在乱收租金行为，经核算，自2012年1月至2018年1月，广东省委外事办按照325.42元计收何宏康租金，已经多收租金5137.92元【(325.42-254.06)×12×6】，足以支付2018年1月至今的租金及水电费，何宏康无须再支付该租赁期间的租金。三、公房租赁是我国在特定历史条件下形成的，法院在处理此类纠纷时，不仅要考虑法律的相关规定，同时也要尊重历史原因。何宏康在广东省委外事办处工作多年，从上世纪九十年代一直居住在案涉房屋，未能参加房改，也未享受房屋补贴政策。作为带有福利性质的公房，何宏康理应享有一直居住在案涉房屋的权利，法院应保护公房承租人的居住权。案涉房屋也是何宏康的唯一住房，如在广东省委外事办未作出安置或其他善后措施时，按一审法院判决强制何宏康腾空房屋的，无疑还会形成新的社会矛盾和不稳定因素。广东省委外事办辩称：同意一审判决处理，不同意何宏康的上诉请求。何宏康主张双方不属于平等的民事主体，不属于合同法的调整范围是错误的。何宏康早已从广东省委外事办单位离职，双方不存在劳动合同关系，双方属于平等的民事主体。因此，本案属于合同法的调整范围。本案的租赁关系不属于公房租赁，因为广东省委外事办并不属于政府主管公房租赁的部门，涉案房屋也不属于公房管理部门管理的公房，何宏康认为应当适用公房管理的规定是错误的。一审中，何宏康已经主张该观点，广东省委外事办也发表了详细的辩论意见，一审法院也在一审判决书中详细论述本案不属于公房租赁，何宏康在没有新的事实证据以及观点的情况下仍然主张涉案房屋属于公房，并无事实和法律依据。广东省委外事办于2019年5月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决解除广东省委外事办、何宏康双方于2005年2月1日签订的《租房协议》;2.判决何宏康立即将位于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房腾空交还广东省委外事办;3.判决何宏康支付自2018年1月起至交还房屋之日止的租金（2018年12月之前按每月325.42元计算，2018年12月开始按每月3128元计算）和水电费（2018年1月至6月水费共20.51元，2018年1月至6月电费共284.26元），计至2019年4月为人民币19990.39元;4.判决何宏康支付逾期交租利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为536.01元;5.本案诉讼费由何宏康承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区沙面三街2号前全幢、后首层、4楼部分为广东省委外事办向广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科承租之房产，约定用途为办公，承租建筑面积2714.26平方米，原月租32571.1元。2005年2月1日，广东省委外事办（甲方）与何宏康（乙方）签订最后一份《租房协议》，约定：为解决何宏康(下称乙方）同志的临时住房困难，并保证省外办(下称甲方）房屋的正常管理及使用，双方就乙方向甲方租房事宜达成如下协议：一、甲方同意将沙面三街2号xxx房集体宿舍租给乙方使用。房屋共一厅一房，使用面积53.09平方米。租房期限：从2005年2月1日至2006年12月31日，租房期间，甲方可根据需要随时收回该住房。租金暂按：广州市公房租金；合计租金254.06元正。在本协议执行期间，如甲方或广州市出台有关租赁新规定，甲方按新规定执行，并按新标准重新评估、计收租金（甲方另行通知乙方）；二、甲方每三个月（该时间由甲方暂定，如有调整，甲方另行通知）计收房租、水电费、管理费一次，乙方不得无故拒交；五、乙方如离开甲方单位、或本协议期满不再续签、或无故拒交上述第二条所列费用，乙方应无条件将住房退还甲方，不得以任何理由拒绝或拖延退房，否则甲方有权单方面采取相应措施直至收回住房：由此产生的一切后果由乙方全部负责；等等。何宏康租赁案涉房屋用于居住使用。何宏康从2012年开始按每月325.42元标准向广东省委外事办交租至2017年12月止，2018年1月至6月水费共20.51元、电费共284.26元何宏康尚未缴付。2019年4月9日，广东省委外事办向何宏康发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》，要求何宏康于2019年4月15日前将所居住的房屋完好移交给广东省委外事办，缴清房租、水电费及相关费用。但广东省委外事办未能举证此通知实际到达何宏康。2019年5月21日，一审法院送达起诉状副本给何宏康。一审庭审中，何宏康表示因为机关后勤社会化改革2005年1月与广东省委外事办解除劳动关系，后何宏康自谋职业。何宏康每年现场交租，按照广东省委外事办提供的数额支付，没有核算每月租金，并不清楚租金进行了面积核算提升了。广东省委外事办表示已经与广州市荔湾区沙面街道办事处续签了租赁合同，租金标准是48元/平方米/月，但是用途只能用于办公，且约定不能转租。一审法院认为:广东省委外事办与何宏康已解除劳动关系，因为离职后何宏康已不是广东省委外事办职工，广东省委外事办、何宏康双方是平等的民事主体，中共广东省委外事工作委员会办公室的广东省委外事办诉讼主体是适格的。广东省委外事办与何宏康在广州市荔湾区沙面三街2号xxx房建立的租房协议合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广东省委外事办、何宏康签订的租赁协议期限届满后，双方没有续签合同，但是何宏康一直有向广东省委外事办支付租金，因此，广东省委外事办、何宏康之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁协议内容的约束。第二百三十二条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”中共广东省委外事工作委员会办公室在2019年4月份发出《关于催缴欠款和限期腾退房屋的通知》明确要求何宏康腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达何宏康，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。何宏康在2019年5月21日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定中共广东省委外事工作委员会办公室解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达何宏康，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年5月21日起解除。何宏康应将广州市荔湾区沙面三街2号xxx房及时腾空交还广东省委外事办。因广东省委外事办、何宏康实际已于2012年开始按325.42元/月标准收租及交租，可视为双方对调整租金已达成合意，故何宏康搬迁交还房屋前仍应按原租金标准即325.42元/月向广东省委外事办交纳租金（或使用费）。现案涉房屋何宏康只用于居住，广东省委外事办要求按办公用房的租金标准即48元/平方米/月收取租金依据不足，一审法院不予采纳。至于逾期交租利息，因何宏康主要对租金标准有异议，并非故意拖欠租金，故广东省委外事办要求收取逾期交租利息，一审法院不予支持。何宏康未付部分水电费应据实向广东省委外事办交纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年7月31日作出一审判决：一、确认中共广东省委外事工作委员会办公室与何宏康关于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋的租赁合同关系于2019年5月21日起解除；二、在判决发生法律效力之日起一个月内，何宏康（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋并交还给中共广东省委外事工作委员会办公室；三、自判决发生法律效力之日起一个月内，何宏康按325.42元/月标准向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年1月起至何宏康实际搬迁之日的租金（2019年5月21日后为使用费）；四、自判决发生法律效力之日起一个月内，何宏康向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年1月至2018年6月的水费共20.51元、电费共284.26元；五，驳回中共广东省委外事工作委员会办公室其它诉讼请求。如果何宏康未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费157元，由中共广东省委外事工作委员会办公室负担107元，何宏康负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.何宏康是否应将涉案房屋交还广东省委外事办并支付相应的租金；2.租金标准应当如何计算。关于争议焦点一。何宏康与广东省委外事办解除劳动关系后，双方之间已经不存在劳动关系，一审法院认定本案属于平等民事主体之间的房屋租赁合同纠纷，并无不当。何宏康主张涉案房屋为公房，具有福利性质缺乏依据。双方租赁合同到期后并未续签租赁合同，仍由何宏康继续租住使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，何宏康与广东省委外事办之间为不定期租赁关系，广东省委外事办有权随时主张解除该不定期租赁关系。一审法院判令何宏康腾空搬离涉案房屋，处理并无不当。关于争议焦点二。双方签订的《租房协议》约定：“一、……租金暂按：广州市公房租金；合计租金254.06元正。在本协议执行期间，如甲方或广州市出台有关租赁新规定，甲方按新规定执行，并按新标准重新评估、计收租金（甲方另行通知乙方）”。从双方所签《租房协议》显示，租金标准暂按254.06元计付，甲方（广东省委外事办）有新的租赁规定，可按新的规定执行。何宏康从2012年开始按照325.42元标准向广东省委外事办支付租金，在长达多年期间，何宏康并无对租金调整提出异议，其表示对租金调整不知情亦不符合一般认知，本院不予采信。一审法院认定双方已对租金标准进行调整达成合意，认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，何宏康上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何宏康负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月五日书记员 冯冠豪郭丽淳