贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7271号上诉人（原审被告）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文娜，该公司员工。委托诉讼代理人：朱雄，该公司员工。被上诉人（原审原告）：何瑾，女，1988年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马勇强，男，1989年2月23日出生，回族，住贵州省贵阳市云岩区，系被上诉人丈夫。上诉人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天城投建设公司”）因与被上诉人何瑾商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月28日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。现本案已审理终结。上诉人中天城投向本院提起上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项、第二项、第三项，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人是否能够获得银行按揭贷款取决于多种因素，与上诉人是否办理涉案房屋的合同备案登记并无直接关联性，一审法院将被上诉人未能获得贷款的原因归责于上诉人系认定事实错误。二、在被上诉人提起本次诉讼之前，甚至是被上诉人自述的向上诉人发送《解除通知》之前，上诉人已经完成合同备案登记，完全符合贷款条件，后期未能办理贷款的原因在于被上诉人，其无权解除合同。三、无论是根据一般的商品房交易规则还是根据本案中双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人在未付清款项之前均不具有交房的义务。一审法院从前述时间开始计算上诉人逾期交房责任从而判决上诉人承担违约责任与合同约定不符。四、被上诉人一审诉请中并未要求法院判决解除合同，一审法院直接在判决中判决解除合同，不仅超出被上诉人的诉请作出判决，且一审法院以贷款不能认定应当解除合同与被上诉人解除通知的主张不符。五、对于维修基金上诉人仅是根据相关规定代收代缴，前述款项的实收单位为贵阳市住建局，即便合同解除，被上诉人也应当向前述部门申请退还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人何瑾辩称，一、中天公司原因致使《商品房买卖合同》及补充协议不能继续履行，答辩人有权解除合同。二、因中天公司的过错致使《商品房买卖合同》及补充协议解除，答辩人有权要求赔偿损失；综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。何瑾向原审法院提起诉请求：1.判令解除原、被告于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CD11964）及《商品房买卖合同》补充协议（合同编号：CD11964）；2.判令被告返还原告已付购房款269983元，维修基金5390元，共计275373元，并支付利息（利息参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本息清偿时止，以275,373元为本金，从2018年8月20日起计算至2019年8月19日止，为5989.36元）；3.判令被告向原告支付违约金27537.3元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月20日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份（合同编号：CD11964），约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D3组团4栋1单元18层19号商品房一套，房屋总价款538983元，首付款269983元，余款269000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定：……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十一条约定：出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告通过POS机签约方式向被告支付了购房定金20000元，首付款249983元，共计269983元，原告另支付维修基金5390元。被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》二份，确认收到上述款项。之后，原告按照被告要求向银行提交贷款申请及资料，但银行以原告房屋未办理预售合同备案登记为由，拒绝为原告提供按揭贷款。2019年3月29日，涉案房屋完成合同备案登记。同年4月1日，因交房时间已逾期90日以上，原告向被告申请退房并书写《退房申请书》一份，后被告工作人员通过微信答复原告仅同意退款，不赔偿违约金，故原告诉至本院，请求如前。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担及如何承担。关于合同是否应当解除方面。其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，原告已按合同约定提供办理银行按揭贷款所需资料，不能办理银行按揭贷款系被告未及时办理涉案房屋的合同备案登记所致。其三，根据合同第八条之约定，因被告的原因导致原告未能获得贷款，原告有权解除本合同。其四，根据合同第十三条之约定，被告未能按照合同约定的时间将房屋交付原告，且已逾期超过90日，现被告未能举证证明逾期交房系不可抗力或非被告方面的原因所致。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现原、被告于上述合同中约定解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。关于违约责任由谁承担及如何承担方面，本案中，合同不能履行的原因在于被告未及时办理备案登记致使未能办理银行按揭贷款造成，因此，本院认定系被告违约导致《商品房买卖合同》不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息，第十三条约定：逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告存在过错，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告按照合同约定赔偿损失，即返还已付房款269983元及维修基金5390元，共计275373元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月20日起至实际付清购房款时止期间的利息，同时支付违约金，违约金为27537.3（275373×10%）。对于被告辩称维修基金5390元系第三方收取不应由其退还的意见，因原告系在被告处向被告交付，且被告向原告出具了相应的《收款收据》，因此，对被告的该辩称意见，本院不予采信。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CD11964）及《商品房买卖合同》补充协议（合同编号：CD11964）的诉请，本院予以支持；对原告要求判令返还原告已付购房款269983元，维修基金5390元，共计275373元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求被告支付利息（利息参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本息清偿时止，以275373元为本金，2018年8月20日起至2019年8月19日止，为5989.36元）的诉请，本院支持以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月20日起至实际付清购房款时止期间的利息，超出部分，不予支持；对原告要求被告支付违约金27537.3元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告何瑾与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：CD11964）及《商品房买卖合同》补充协议（合同编号：CD11964）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告何瑾已付购房款269983元及维修基金5390元，共计275373元，并以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2018年8月20日起至付清本息时止期间的利息；三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告何瑾违约金27537.3元；四、驳回原告何瑾其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5932元，减半收取2966元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担（此款原告已预交，被告中天城投集团城市建设有限公司于履行本判决时一并支付）。二审中，双方当事人没有新证据提交，本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》何时解除？二、合同解除后违约责任如何承担？关于争议焦点一，本案中，被上诉要求解除案涉合同，并要求上诉人承担违约责任的理由有两点，一、因其贷款时，上诉人未将房屋进行备案登记，导致银行不能审批发放贷款；二、上诉人未在合同约定的时间交房，违约时间已超过90日。关于第一项理由，上诉人在2019年3月29日才办理了案涉房屋的备案登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。”之规定，被上诉人享有解除权，现庭审中，上诉人以此为由主张解除合同，符合合同的约定，该合同应解除。合同解除后上诉人不再具有向被上诉人交付房屋的义务。关于第二个焦点，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，合同解除后，上诉人除退还被上诉人已付款275373元外，还应按中国人民银行同期贷款利率支付该款的利息，但上诉人不应对逾期交房承担违约责任。一审判定上诉人需按已付房款的10%承担逾期交房的违约责任，该认定不妥，本院依法改判。综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院依法予以支持；对原审判决认定事实不清部分，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5134号民事判决第一项、第二项，即，一、解除原告何瑾与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年8月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11964）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告何瑾已付购房款269983元及维修基金5390元，共计275373元，并以该已付款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2018年8月20日起至付清本息时止期间的利息；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5134号民事判决第三项、第四项，即，三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告何瑾违约金27537.3元；四、驳回原告何瑾其余诉讼请求。三、驳回何瑾其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5932元，减半收取2966元，二审案件受理费5932元，共计8898元，由原告何瑾承担793元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担8105元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇一九年十二月二日法官助理陈瑶书记员刘世霞