宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁05民终998号 上诉人（原审被告）：纪小明，男，大学文化，住宁夏回族自治区中卫市。 上诉人（原审被告）：刘英臣，男，租住宁夏回族自治区中卫市。 上诉人（原审被告）：宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区东园镇新星村4队。 法定代表人：刘乾，系公司总经理。 共同委托诉讼代理人：康建忠，宁夏李金凤律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：冯刚刚，男，住宁夏回族自治区中卫市。 被上诉人（原审原告）：宁夏万和玉龙商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文昌镇东园村7号营业房。 法定代表人：冯刚刚，系公司总经理。 共同委托诉讼代理人：王一鹏，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司（以下简称乾坤公司）与被上诉人冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司（以下简称万和公司）土地租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院（2018）宁0502民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人纪小明、刘英臣、乾坤公司请求：驳回冯刚刚、万和公司对纪小明、刘英臣、乾坤公司的诉讼请求。 事实与理由：一、诉讼主体不适格。万和公司尽管在租赁合同上盖章，但该案件出租的标的物是“土地”使用权，而万和公司对出租的“土地”，并没有土地使用权。因此，万和公司作为本案诉讼主体，显然是不适格的。二、一审法院适用法律错误。 被上诉人冯刚刚、万和公司辩称：一审判决在双方没有约定、并且纪小明、刘英臣、乾坤公司没有要求的情况下，下调了租金，没有法律依据，对冯刚刚、万和公司不利，损害了其合法权益。纪小明、刘英臣、乾坤公司的上诉只是为了拖延时间，请求二审驳回。 冯刚刚、万和公司的一审诉讼请求：1.判令纪小明、刘英臣、乾坤公司共同向冯刚刚、万和公司支付租金120000元、逾期付款违约金21383元（以120000元为基数，按年利率24%计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日）；2.判令纪小明、刘英臣、乾坤公司共同赔偿冯刚刚、万和公司设施及恢复原状的损失600000元，审理中冯刚刚、万和公司撤回该项诉讼请求；3.判令纪小明、刘英臣、乾坤公司共同向冯刚刚、万和公司返还位于中卫市柔石路原东园机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物；4.本案诉讼费由纪小明、刘英臣、乾坤公司承担。 一审查明：2017年9月3日，冯刚刚、万和公司与纪小明、刘英臣、乾坤公司签订《土地流转合同》一份，双方约定：冯刚刚将位于中卫市柔石路原东园机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给纪小明、刘英臣、乾坤公司使用；租赁期限为10年，自2017年9月3日至2027年9月3日；租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金底价为120000元，即第一年起租价格为120000元，从第四年起逐年增加3000元，由纪小明于每年9月3日交纳给冯刚刚；如逾期交纳租金30日以内，纪小明除应补交所欠租金外还应向冯刚刚支付租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，冯刚刚有权解除合同，纪小明应支付年租金的违约金；纪小明承租本宗土地必须进行合法经营，不得擅自买卖转租本宗土地，如需转租应征得冯刚刚书面同意，否则冯刚刚有权收回土地，中止合同；纪小明在租赁期间不得随意改变本宗土地状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水电暖管网等设施，如需改动或扩增设备应事先征得冯刚刚书面同意后方可实施，对冯刚刚设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由纪小明办理，冯刚刚根据实际情况给予协助，所需费用由纪小明承担，否则，纪小明应恢复原状并赔偿由此给冯刚刚造成的损失；双方还约定了其他权利义务等事项。合同签订后，冯刚刚即将合同约定的土地及地上建筑物、构筑物、附着物交付纪小明、刘英臣、乾坤公司使用。纪小明、刘英臣、乾坤公司使用期间，将冯刚刚部分建筑物、构筑物、附着物拆毁，并进行改动或扩增设备，且纪小明、刘英臣、乾坤公司未按照约定时间支付自2017年9月3日至2018年9月2日期间的租金。鉴于此冯刚刚经催促后纪小明、刘英臣、乾坤公司仍不支付，冯刚刚于2018年6月13日通过公证向纪小明送达了《解除土地流转合同通知书》，通知：一、根据《土地流转合同》第三条约定，自本通知送达之日起解除与纪小明、刘英臣、乾坤公司签订的《土地流转合同》；二、限纪小明、刘英臣、乾坤公司于收到本通知之日起5日内，赔偿纪小明因擅自拆除原有设施给冯刚刚造成的损失60万元、支付首年度租金12万元。但纪小明、刘英臣、乾坤公司因其他缘故未能继续进行改动或扩增设备，亦终止履行合同。为此，冯刚刚诉至法院。 另查明，冯刚刚、万和公司出租的该宗土地系经中卫县土地管理局登记确认的国有政府划拨耕地和砖窑用地，登记于冯刚刚之父冯某某名下。中卫市政府作出卫政发[2007]23号文件发文中卫市国土资源局执行关于2017年在中卫市城区灌区耕地范围内取缔粘土制砖厂通知拆除砖窑、禁止砖厂用粘土造砖（其取缔名单包含东园机砖厂等）。纪小明、刘英臣、乾坤公司在租赁该宗土地后，拟在该土地上招商引资与他人合作生产，而将建筑物、构筑物、附着物拆毁进行改动或扩增设备施工，后该施工行为被中卫市国土资源局发现该原砖厂未经批准占地建设而于2017年11月10日向纪小明发出责令停止违法行为通知书，通知责令立即停止违法占地建设行为、速办理相关用地手续。 一审认为：出租人冯刚刚、万和公司与承租人被告纪小明、刘英臣、乾坤公司签订《土地流转合同》该合同名为《土地流转合同》，实为对土地使用权的租赁。双方形成土地租赁合同法律关系。冯刚刚按合同向纪小明提供了租赁土地，纪小明应当按约支付租金。纪小明、刘英臣、乾坤公司因未付租赁费且违反合同的其他条款约定，冯刚刚依照合同约定向纪小明发出解除《土地流转合同》通知书，纪小明自收到后未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故对双方合同已经解除的事实，依法予以确认。合同解除后纪小明尚欠付冯刚刚第一年度的租赁费未付，纪小明对租赁费的数额有异议，因冯刚刚提供的租赁物砖窑属于落后淘汰设施政府需要取缔的情况，该部分的设施不宜计算租赁费，但考虑纪小明租赁目的主要是使用土地，综合本地区灌区耕地承包经营权出租价格平均在800元/亩.年标准并兼顾冯刚刚出租该土地上还有其他有价值的构筑物、附属物的状况予以适当上浮，故依法按照1000元/亩.年的租赁价格标准计算，认定纪小明向冯刚刚支付租赁费共计75000元较为适当，并因双方约定被告应于2017年9月3日交纳租赁费，而纪小明逾期未付，属违约，因此纪小明应当按照合同约定承担支付该部分租赁费及逾期付款违约的民事责任。对冯刚刚要求纪小明支付租赁费120000元、逾期付款违约金21383元（以120000元为基数，按年利率24%计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日）的诉讼请求，经核：纪小明应支付租赁费共计75000元予以确认；对逾期付款违约金因双方合同约定了违约金计算标准，但其有违法律规定，冯刚刚调整按照年利率24%标准计算自2017年9月3日至2018年6月30日计271日的违约金合计（75000元×24%÷365日×271日）13364.38元，2018年7月1日之后违约金计算至租金付清之日，冯刚刚的该部分请求符合相关法律规定，予以支持；对其余部分请求因依据不足，不予支持。对冯刚刚要求纪小明、刘英臣、乾坤公司共同赔偿冯刚刚设施及恢复原状的损失600000元的诉讼请求，经核：因审理中冯刚刚撤回该项诉讼请求，其符合相关法律规定，不再予以支持。对冯刚刚要求纪小明、刘英臣、乾坤公司共同向冯刚刚返还位于中卫市柔石路原东园机砖厂的75亩土地及地上建筑物、构筑物、附着物的诉讼请求，经核：因审理中冯刚刚、纪小明双方陈述合同已经解除，表明纪小明在冯刚刚送达解除合同的期间纪小明已经返还租赁的土地不再占有使用租赁物，且冯刚刚亦并没有提出解除合同的诉讼请求，也没有证据证明冯刚刚尚未收回租赁物，故其证据不足，依法不予支持。关于纪小明辩称冯刚刚的砖厂在出租给纪小明后并没有向政府交纳土地出让金，也没有经过政府土地主管部门审批，其出租国有划拨土地违反国家强制性规定，因此该合同无效，不受法律保护的意见，经核：冯刚刚出租给纪小明使用的土地属于国有土地划拨用地，虽然没有经过土地主管部门批准出租，但该违反国家强制性规定的行为属于违反的管理性法规规定不属于违反国家效力性强制性规定的行为，因此不能必然导致双方签订的该合同不具有合法性属于无效合同；同时该合同约定对冯刚刚出租的土地上设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由纪小明办理，冯刚刚仅是根据实际情况给予协助的义务，但因纪小明没有履行办理建设用地报建审批手续，致使相关政府主管部门责令停止施工，是纪小明的行为违约，应承担相应的民事责任，故纪小明的该意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司于本判决生效后十日内向冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司支付租赁费75000元、逾期付款违约金合计13364.38元（自2017年9月3日至2018年6月30日），2018年7月1日之后违约金按年利率24%标准计算至租金付清之日；二、驳回冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费5657元，由冯刚刚、宁夏万和玉龙商贸有限公司负担3648元，纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司负担2009元。 二审期间，上诉人纪小明、刘英臣、乾坤公司与被上诉人冯刚刚、万和公司均未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，冯刚刚、万和公司与纪小明、刘英臣、乾坤公司签订的《土地流转合同》实为土地使用权租赁合同，该合同没有经过土地主管部门批准出租土地，违反国家强制性规定，合同不具有合法性，属无效合同。但纪小明、刘英臣、乾坤公司应向冯刚刚、万和公司支付使用期间的土地占用费。本案中，一审根据过错程度、国家政策，酌情判决纪小明向冯刚刚支付租赁费共计75000元，符合本案实际情况。上诉人纪小明、刘英臣、乾坤公司提出，诉讼主体不适格及一审法院适用法律错误的观点，经核，无事实依据，本院不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人纪小明、刘英臣、乾坤公司的上诉理由不能成立，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5657元，由上诉人纪小明、刘英臣、宁夏乾坤兴臣农业科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭群杰 审判员  吕广飞 审判员  孙万红 二〇一九年十二月十九日 书记员  周凌燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。