湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0191民初2805号原告：泰合物业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市硚口区武胜路泰合广场3楼308室。法定代表人：于庆元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪，该公司员工。被告：熊华，男，1975年11月27日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市福田区，现住武汉经济技术开发区，原告泰合物业管理（武汉）有限公司（以下简称泰合物业）诉被告熊华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告泰合物业的委托诉讼代理人王文峰、被告熊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰合物业向本院提出诉讼请求，并当庭确认如下，请求判令：1、被告熊华立即支付原告泰合物业自2012年1月1日至2019年6月30日物业服务费人民币10,250.55元（151.86×0.75×90），滞纳金人民币7,091.41元（详见滞纳金明细表），共计人民币17,341.96元；2、本案全部诉讼费用由被告熊华承担。事实与理由：被告熊华系泰合百花公园98-1-602室业主，物业建筑面积151.86平方米。根据原告泰合物业与泰合百花公园小区业委会签订的《武汉市物业服务合同》和《泰合百花公园小区物业服务合同》，原告泰合物业积极履行物业管理义务，为小区居民提供相应物业服务。但被告熊华自2012年1月1日起至2019年6月30日无故拖欠原告泰合物业物业服务费人民币10,250.55元，滞纳金人民币7,091.41元。原告泰合物业多次催收，被告熊华均不予交纳，原告泰合物业为维护自身的合法权益特起诉来院，请求判如所请。被告熊华辩称：对于本人物业面积、欠费时间、业主身份均没有异议；但答辩人认为自己不交纳物业服务费系有正当理由，理由如下：1、答辩人自2007年底入住小区后，发现所住房屋三楼顶楼窗户（原开发商建筑）及楼顶公共部位外墙外挑部位漏雨渗水，答辩人多次向被答辩人反映情况，被答辩人没有履行对公共部位的维修和管理职责；2、由于家中漏水渗水严重，答辩人于2018年9月进行二次装修，被答辩人收取装修押金人民币2,500元后至今未予以退还；3、被答辩人对答辩人停车卡不予办理，且不做说明；4、被答辩人未按合同约定向业主公开公共收益的收支情况；5、被答辩人物业服务质量低下，对小区共用设备长期缺乏维护和保养。综上，原告泰合物业未尽到物业管理公司的职责，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，并要求被答辩人对答辩人家中的损失予以赔偿。经审理查明，被告熊华系武汉经济技术开发区5R地块泰合百花公园98栋1单元602室多层住宅的业主，物业建筑面积151.86平方米，商品房买卖合同在房地产管理部门的备案时间为2011年12月15日。泰合百花公园小区业主委员会（以下简称泰合业委会）作为甲方与原告泰合物业作为乙方于2012年1月11日签订《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）约定由原告泰合物业为泰合百花公园小区提供物业服务，其中第三条约定乙方应当提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备（监控、门禁等）的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；第五条约定物业服务期限以三年为限，自2011年11月1日起至2014年10月31日止等；第七条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅：0.75元/平方米/月；第九条第二款约定对收取的装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在装修完工及完成验收后七个工作日内将押金全额退还；第二十一条第一款约定业主逾期未交纳物业服务费及其它相关费用的，应当按照从逾期之日起按每日应交费用的万分之五承担滞纳金。后泰合业委会作为甲方与原告泰合物业作为乙方分别于2015年3月31日和2018年10月28日签订《物业服务合同》约定由原告泰合物业为泰合百花公园小区提供物业服务，物业服务期限分别自2014年11月1日起至2017年10月31日止和自2018年11月1日起至2021年10月30日止，其他内容与2012年1月11日签订的《物业服务合同》基本一致。被告熊华自2012年1月1日起没有向原告泰合物业交纳物业服务费。另查明，被告熊华提供两张照片显示因房屋顶层漏水渗水造成家中地板泡水变形，家具已发霉，墙漆起皮脱落，被告熊华多次向原告泰合物业反映情况，原告泰合物业均没有采取任何行动，还多次推脱说和自己无关，是开发商的房屋质量问题，到2012年房屋质保期过了，原告泰合物业也没有做过任何处理。原、被告均同意在本院主持下进行调解并申请扣除调解期限，但双方未能达成调解协议。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告泰合物业与泰合业委会分别于2012年1月11日、2015年3月31日和2018年10月28日签订的《物业服务合同》对小区全体业主均有约束力，原、被告双方均应依法、依约履行各自的义务。本案中被告熊华接受原告泰合物业提供的物业服务，有义务按照约定按期交纳物业服务费用。原告泰合物业请求被告熊华支付自2012年1月1日起至2019年6月30日期间物业服务费本金人民币10,250.55元（151.86×0.75×90）的请求符合法律规定及《物业服务合同》的约定，本院予以支持。被告熊华的抗辩意见中关于外墙渗水的问题，根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。在外墙保修期内，由承担房屋外墙保修责任的主体承担保修义务；保修期满后由公共维修基金负责外墙保修。被告熊华未能纳入到外墙保修基金的保修范围，不足以认定为原告泰和物业未尽约定的物业管理服务义务，该部分抗辩理由本院不予支持。关于装修保证金未予退还和小区物业服务质量低下的问题，因被告熊华未能提供证据证实已交纳装修保证金、原告泰和物业拒绝退还以及原告泰和物业提供的物业服务不符合约定的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，因此应由被告熊华承担举证不能的法律后果。关于公共收益的公开以及办理小区停车卡的问题，因与本案不属于同一法律关系，也不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条规定的应当合并审理的情形，被告熊华可另案另行主张相关权利。因此，被告熊华关于减免物业服务费的抗辩理由均不能成立，但结合同小区其他业主提供的证据，显示原告泰合物业提供的物业服务存在瑕疵。为促进业主与原告泰合物业的和谐共处，促进原告泰合物业提升物业服务水平，本院酌情免除被告熊华交纳本案中物业服务费滞纳金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告熊华自本判决生效之日起十日内支付原告泰合物业管理（武汉）有限公司自2012年1月1日起至2019年6月30日的物业服务费本金人民币10,250.55元。二、驳回原告泰合物业管理（武汉）有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币234元，减半收取人民币117元，由被告熊华负担，此款原告泰合物业管理（武汉）有限公司已垫付，被告熊华随以上判决第一项款一并给付原告泰合物业管理（武汉）有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵焱二〇一九年十二月二十五日法官助理程娜书记员王丽方