广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20131号上诉人（原审被告）：广州家威房地产有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放北路899号308室自编之九。法定代表人：熊文辉，董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟柱键，男，1997年2月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：钟树南，系钟柱键父亲。委托诉讼代理人：杨爱华，系钟柱键母亲。上诉人广州家威房地产有限公司（以下简称家威公司）与被上诉人钟柱键商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。家威公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回钟柱键的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由钟柱键承担。事实与理由：原审判决认为家威公司违反《广州市商品房买卖合同(预售)》约定和存在误导购房者的行为，属对本案的基本事实认定错误。原审判决已经认定“家威公司没有违反项目建设规划要求”和“本案买卖合同补充协议约定家威公司发布的售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息不作为其向钟柱键交付房屋的标准”，因此，在案涉小区星光老年之家的位置完全符合建设工程规划许可证及其附图的情况下，与最终规划存在差别的合同附图、沙盘模型，并非家威公司按照商品房预售合同约定向钟柱键交付房屋的标准的情况下，钟柱键不得以此为由，要求家威公司承担违约责任。(2018)粤01民终5702号《民事判决书》中已查明：“根据批复的修建性详细规划方案(2013年广州市花都区国土资源和规划局以穗规函【2013】2510号文同意该方案)，该项目2-2栋住宅报建后星光老人之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建事实建设，不存在擅自围闭的情形。”由此可知，钟柱键在签署合同前已充分了解了案涉商品房所在建设工程以及所在项目的全部情况。家威公司工作人员在钟柱键签订案涉商品房预售合同前，已带领钟柱键实地参观查看了案涉房屋所在项目，且钟柱键在家威公司公示的建设项目资料(最终规划图纸为【2013】1498号建设土程规划许可证以及附图)中明确可知星光老人之家的报建以及实际建设情况。钟柱键在2015年4月11日与家威公司签订案涉商品房预售合同时，并未对商品房预售合同附图与实际规划报建图纸存在差异的情况提出异议，应当认定为钟柱键明确知道星光老人之家规划报建、位置与实际施工位置，即钟柱键并非以“沙盘模型”、“合同附图”作为购房标准及依据，家威公司不存在违约和误导行为，无需向钟柱键支付相关违约金。钟柱键辩称：家威公司在与钟柱键签订的案涉合同中严重造假，合同附件二规划图标明，星光老人之家建在入户大堂后面，入户大堂全部架空，销售楼盘工作人员当时也是这样说明的，这已经足够证明开发商在销售楼盘时隐瞒事实，提供假规划图和假沙盘模型，欺骗消费者。根据相关规定，开发商在销售楼盘时必须真实，不得欺骗和误导消费者。直到现在钟柱键还没有去收楼。据其所知本栋1601房业主通过原审法院提起诉讼（案号（2018）号粤01民终5702号），广州市中级人民法院已经作出终审，判家威公司违约，并且开发商已经赔偿给了业主。钟柱键向一审法院起诉请求：1.家威公司向钟柱键赔偿因星光老人之家的实际位置与双方签订的购房合同约定的位置不符的违约金67507.3元（按总房价1350146元×5%=）。2.家威公司向钟柱键赔偿延期交房违约金每日按总房价：1350146元×0.005%×760天=51306元（延期交房日自2016年12月31日起至2019年1月30日，现暂计至起诉日）。3.家威公司赔偿诉讼误工费2000元给钟柱键。4.家威公司承担本案一审诉讼费。原审法院认定事实：家威公司是位于广州市花都区建设北路162号家和逸品苑项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。2015年4月11日，钟柱键（买方、乙方）与家威公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买家和逸品苑自编2-2栋2003房，该商品房建筑面积共94.31平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17267.5元，总房价1350146元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按照本合同附件七“补充协议”第五条约定执行。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十九条关于通知的约定；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同还对其他事项进行了约定。该合同附件二为案涉小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图。该平面图显示案涉2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态。合同附件七为本合同补充协议，其第一条约定：甲乙双方一致确认：1.签署合同前，甲方已提前公布并完全告知了乙方合同项下商品房及该商品房所在建筑、所在项目的建设项目修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图规划公示图及批文、《建设工程规划许可证》及公示图、《建设工程规划许可证》附图及附件……乙方对此已充分了解，无异议，并已进行了相应的实际考察，同意购买该商品房及签署合同。2.甲方提供的有关该商品房和该商品房所在建筑、所在项目各种宣传资料、介绍资料、销售广告并非要约，不构成合同内容……乙方在甲方售楼现场或通过其他途径所获取的关于该商品房及该商品房所在建筑、所在项目的规划、设计等各方面信息（包括但不限于甲方发布的售楼书、售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息）不作为甲方向乙方交付房屋的标准，交房标准以双方签订的合同约定为准。第三条交房条件：1.对合同第十二条做补充约定如下：本条所述竣工验收合格，是指该商品房所在建筑（楼宇）经建设、施工、监理、勘查、设计单位验收合格，不包含办妥建设工程竣工验收备案手续。第五条约定：甲方逾期交房，应自合同第十三条约定的交房日起的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房款的0.005%赔偿乙方损失，逾期超过360日的，乙方有权单方面解除合同。第十八条规定：“甲方以挂号信或特快专递形式按合同首页的地址（或乙方有效通知的新地址）邮寄通知给乙方的，自交邮后第3日起（广州市外为第5日起）视为有效送达。”合同签订后，钟柱键依约向家威公司支付购房款。2015年12月18日，家威公司取得案涉房屋竣工验收备案表，在此之前已经取得规划、公安消防、人防、环保出具的认可文件及永久供水、供气、供电的证明文件，于2016年8月29日取得通邮证明文件。原审另查明，钟柱键购房时，家和逸品苑销售中心所摆设的介绍案涉楼盘项目的沙盘模型显示，星光老年之家及健身室位于2-2栋首层大堂北面，首层入户大堂南面与案涉小区其他三栋楼房一致，均为全架空开放状态。2016年12月26日，家威公司通过顺丰速运向钟柱键发出收楼通知书。2017年1月13日，钟柱键收到家威公司发出的《收楼通知书》，通知钟柱键于2016年12月31日办理收楼手续，如因事当天不能前来办理，则于2017年1月2日办理手续。2017年1月13日，钟柱键收到家威公司发出的《收楼通知书》。2017年1月17日，钟柱键前往家和逸品苑小区办理收楼手续时，发现其所购房屋所在项目2-2栋楼的首层入户大堂南面大部分区域被实体墙围起来，作为星光老年之家使用，首层大堂仅留有一条通道进入电梯，且须转三个弯才能到达电梯口，与买卖合同附件二总平面图和家和逸品苑销售中心摆设的沙盘模型完全不一致。钟柱键因此拒绝收楼，并向家威公司发出《拒绝收楼告知书》，认为购房合同规划图中标示星光老年之家位于2-2栋首层北面，现却建于该栋楼首层大堂入口南面，且占据入口大堂三分之二面积；售楼部沙盘模型显示2-2栋首层大堂全部架空，现却发现首层大堂基本被实体墙围闭，质问是否家威公司在销售时隐瞒事实，并要求家威公司拆除首层大堂入口围闭处，恢复首层大堂入口处全架空状态，将星光老年之家项目按购房合同标示，建在2-2栋北面。2017年1月10日，包括钟柱键在内的60多名业主代表向家威公司发出《抗议书》，抗议家威公司未经2-2栋全体业主同意，擅自将首层大堂砌墙、围闭、用作它用，造成消防通道不畅，大堂空间窄小，与购房合同规划图中标示的首层大堂架空不符，严重侵害了楼上全体业主的利益；要求家威公司立即拆除大堂围闭空间，恢复首层架空。2017年2月9日，广州市花都区花城街道办事处向案外人王敏敏等出具《关于王敏敏等信访事项的处理意见》，内容为：您向我局反映“家和逸品苑”2-2栋住宅消防通道不通畅问题的信访材料已收悉，我局进行了调查处理，现答复如下：一、“家和逸品苑”为家威公司位于新华街建设北路162号的住宅项目。广州市花都区国土资源和规划局于2013年5月以穗规函〔2013〕2510号文同意该项目的修建性详细规划方案，后于2013年8月以穗规建证〔2013〕1498号《建设工程规划许可证》批准住宅（自编号2-1、2-2栋）等工程建设，并于2015年5月以穗规验证〔2015〕205号《建设工程规划验收合格证》同意该项目规划验收。二、小区内星光老人之家由我街根据上级规定的程序接收，我街于2016年4月和家和逸品苑小区开发商家威公司签订了《广州市花都区房地产开发项目配套星光老人之家建设移交、接收、管理协议书》，现星光老年人之家由我街管理和使用。该项目2-2栋住宅报建后星光老年之家的位置及消防通道的位置未曾调整，实际工程位置为按报建实施建设，不存在擅自围闭的情形……。原审再查明，根据2013年5月21日广州市规划局向家威公司出具的《关于原则同意修建性详细规划方案的审查意见》（穗规函〔2013〕2510号）显示，星光老年之家项目面积为120平方米。在（2017）粤0114民初2749号案中，原审法院组织双方当事人到家和逸品苑小区进行调查，经调查，现场与钟柱键起诉状描述基本一致，案涉2-2栋楼房共32层，首层为局部架空，首层大堂南面为星光老年之家；2-2栋共有住宅153套。原审法院认为：钟柱键与家威公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现对钟柱键的各项诉讼请求进行分析，认定如下：一、关于钟柱键要求家威公司按总房价1350146元的5%即67507.3元赔偿星光老人之家的实际位置与合同约定位置不符的主张。根据商品房买卖合同附件二项目总平面图显示，家和逸品苑小区内星光老年之家项目位于2-2栋楼房首层北面，该栋楼首层南面为完全架空状态，星光老年之家并未占用首层南面空间。现家威公司已完成的案涉房屋所在2-2栋项目首层大堂南面被星光老年之家占用，现状与合同附件所示不一致，即使家威公司对此没有违反项目建设规划要求，但其已违反买卖双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，构成违约。另外，虽然本案买卖合同补充协议约定家威公司发布的售楼广告、楼盘模型、区域模型等资料上所反映的信息不作为其向钟柱键交付房屋的标准，但项目售楼部放置的沙盘模型是对项目的格局、外观设计、周边环境等进行的展示，必将影响购房者的购房选择，相关沙盘模型应与经批准建设的规划方案一致。根据国土规划部门的答复，案涉项目在销售时，包括星光老年之家在内的整个楼盘项目建设规划早已落实。在此情况下，家威公司仍在销售现场摆放与规划方案不一致的沙盘模型，存在误导购房者的行为。综上，家威公司应根据其违约及过错程度，对造成钟柱键的利益损失予以赔偿。因合同对相关违约责任并未进行约定，考虑合同仍继续履行，原审法院结合钟柱键购买时的单价（17267.5元/平方米）、星光老年之家的面积（120平方米）及2-2栋的总户数（153户），酌情确定家威公司向钟柱键赔偿27086元（17267.5元/平方米×120平方米÷153户×2）。对超出27086元部分的主张，原审法院不予支持。二、根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，家威公司应在2016年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给钟柱键。案涉房屋在2016年8月29日已经具备合同第十二条约定的交付条件。家威公司在2016年12月26日向钟柱键发出了收楼通知书，尽管钟柱键称其于2017年1月12日才收到收楼通知书，但是根据附件七第十八条的规定：“甲方以挂号信或特快专递形式按合同首页的地址（或乙方有效通知的新地址）邮寄通知给乙方的，自交邮后第3日起（广州市外为第5日起）视为有效送达。”应视为家威公司在2016年12月29日将收楼通知书有效送达给了钟柱键，家威公司已经履行了通知义务。钟柱键以案涉房屋所在楼栋首层大堂的星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致为由拒绝收楼，因案涉房屋在家威公司通知钟柱键收楼前已经具备收楼条件，案涉房屋所在楼栋首层大堂的星光老年之家的实际位置与合同所附《修建性详细规划总平面图》不一致，并不属于房屋的交付标准，也不涉及钟柱键专有的建筑面积部分，故钟柱键不能以此为由拒绝收楼，由此造成的逾期交楼损失应由其自行承担，因此钟柱键要求家威公司赔偿其逾期交楼违约金的依据不足，原审法院不予支持。三、关于误工费2000元，钟柱键要求家威公司支付该费用没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告广州家威房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告钟柱键赔偿27086元；二、驳回原告钟柱键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，由原告钟柱键负担2107元，被告广州家威房地产有限公司负担609元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：家威公司应否承担违约责任。家威公司为销售案涉房屋，发布售楼广告、楼盘模型和区域模型等资料在先，目的是吸引钟柱键等购房者选购房屋，而钟柱键作为消费者其对案涉房屋的了解相当程度上受到上述售楼广告、楼盘模型和区域模型等影响，其中大堂空间及星光老年之家的实际位置也是钟柱键选择购买案涉房屋的理由之一。基于诚信交易的要求，家威公司也应当保证其所交付的房屋与其事先发布的售楼广告、楼盘模型和区域模型所显示的信息一致，以保障钟柱键作为消费者的信赖利益。家威公司在其后与钟柱键签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议中约定售楼广告、楼盘模型和区域模型等资料上反映的信息不作为交付房屋的标准，合同附件二的案涉小区的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案图有显示案涉2-2栋楼房首层大堂北面为星光老年之家和健身室，首层入户大堂南面全部为架空开放状态，因此合同附件二与附件七的内容存在矛盾。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”上述合同附件二与附件七均为家威公司提供的格式条款，在星光老人之家的实际位置基于附件二和附件七会得出两种解释的情况下，应作出对格式条款的提供者即家威公司不利的解释，故星光老人之家的实际位置与合同附件二所约定位置不符，家威公司构成违约，原审法院结合钟柱键购买时的单价、星光老年之家的面积及2-2栋的总户数，酌情确定家威公司赔偿27086元，处理并无不当，本院予以认同。综上所述，家威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，由上诉人广州家威房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十一日书记员 曹筱雨林谷曼