山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初10223号原告：高香丹，女，1985年12月4日生，汉族，住黑龙江省梅林市城区。委托诉讼代理人：岳培培，山东运策律师事务所律师。被告：马红亚，1978年2月19日生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振全，山东孚望律师事务所实习律师。被告：陈昌美，1960年4月26日生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：蓝文海，山东孚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭振全，山东孚望律师事务所实习律师。原告高香丹与被告陈昌美、被告马红亚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岳培培，被告马红亚及被告马红亚、被告陈昌美共同委托诉讼代理人蓝文海、郭振全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月17日，原告与被告马红亚签订了《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户房屋，并约定了房价、付款方式、解除抵押、房屋交付、违约责任、纠纷解决方式等事项，因被告马红亚违约不继续履行合同，原告诉至贵院，贵院作出（2017）鲁0214民初2495号民事判决书，判令被告马红亚、陈昌美协助原告办理房产所有权变更登记手续，判决书生效后，被告拒绝协助办理过户，在银行抵押贷款还清的情况下未办理涉案房产解押手续。现因被告拒绝协助解除抵押权，原告无法通过执行程序办理过户。为维护原告的合法权益，请求：1、判令被告办理涉案房屋的抵押权解除手续；2、判令被告赔偿原告损失27000元；3、被告赔偿自2018年6月19日其至办理涉案房屋不动产转移登记手续之日止的违约金；4、诉讼费由被告负担。本案在诉讼过程中，被告到银行办理了房产抵押权解除手续，原告撤回该诉讼请求，并明确了第三项诉讼请求要求被告支付违约金21225元，经本庭明示其缴纳诉讼费，但原告在限定的时间内没有缴纳。为支持其主张，原告向法庭提供了如下证据：1、2018年6月28日转账记录复印件一份，短信聊天记录一张。证明被告于2019年6月7日通知原告房屋解押，原告履行（2017）鲁0214民初2495号民事判决书第二项，于2018年6月19日二审判决书生效之日起十日内支付剩余购房款。但是被告未按判决要求履行判决书第三项，2018年7月19日才腾房，2019年6月7日才办理解押手续，至今未协助原告履行过户义务。两被告对该证据的真实性无异议。但是转账汇款钱于2018年7月17日才收到。通过聊天记录说明被告积极在配合原告办理过户的相关手续。2、房屋租赁合同一份。证明由于被告违约，原告自2017年5月1日起租赁案外人房屋居住，每季度房租4500元。两被告对该证据真实性及合法性不认可，被告于2018年7月19日已经将涉案房屋交付给原告，已经履行了交付义务，而且通过法院的判决向被告承担了11万余元的违约金，所以原告的以上主张无事实及法律依据。3、原告与案外人孙夕帅的微信聊天记录。证明租赁合同到期后，由于被告一直未腾房，原告继续租赁房屋，续租至2018年8月10日被告腾房。两被告的质证意见同原告提供证据二。4、被告从银行取走抵押权证的签字单1份。证明被告已经于2017年3月14日将抵押证取走，具备办理解押的条件。两被告对该证据真实性无异议，但是对证明事项不认可，该证据仅是收取抵押证的签收，只能证明被告将他项权力证书取走。但是还需解除抵押申请表才能办理解押手续。5、青岛中院2018年3716号判决书，证明城阳法院2017鲁0214民初2495号民事判决书已经生效。被告对该证据无异议。6、城阳法院2018鲁0214执2338号协助执行通知书，证明涉案房屋是经过法院强制进行过户，且在执行过户之前，因被告未到银行解押，导致房屋无法过户，后对方于2019年6月7日办理的解押手续。被告对该证据的真实性无异议，但强制执行是单方提出的，不能证明被告不协助原告办理，且被告提供的双方的聊天记录，被告明确了同意协助办理，但原告称要强制执行。没有解押的原因是原告的原因。7、房地产买卖契约，证明双方签订的买卖合同约定，是2017年3月31日应交付房屋，但被告未按照约定交付房屋，因此应该支付违约金。被告对真实性无异议，但房屋已经在二审判决后已经实际交付，其中约定的违约责任属于惩罚性条款，本案中原告要求支付违约金没有事实和法律依据，即便要求被告支付违约金，该违约金也是补偿性的违约金，需要原告提供相应的证据证明其损失，不能通过违约金获取利益。两被告辩称，一、法院判决生效后，两被告积极配合原告履行办理房产交接事项，但两被告工作地点在新疆，曾与原告沟通，希望原告提前协调好房产登记变更手续，便于被告请假从新疆返回青岛，但与原告的沟通过程中，原告态度非常强硬，执意要申请强制执行。两被告只是协助原告办理变更手续的义务，此房产登记没有变更，原告有不可推卸的责任，由此产生的损失应由原告自行承担。二、判决书要求原告支付被告剩余购房款后，被告在10日内向原告腾房，原告没有通知被告将房款已汇入法院，被告于2018年7月17日收到购房款后，2018年7月19日双方对涉案房屋进行了交接。原告要求被告支付房租损失不应支持。三、原告要求被告支付违约金应当提供相应的证据证明其受有损失；中国建设银行对涉案房屋解除抵押权具有不可推卸的责任；原告对涉案房屋没有及时解除抵押权登记具有过错。综上，请求法院驳回原告要求被告协助办理解除抵押权手续、赔偿损失及违约金的诉讼请求。为支持其主张，两被告向法庭提供如下证据：1.《原告与被告短信聊天记录》3页。证明2018年9月份至2018年10月份期间，被告陈昌美与原告就涉案房屋不动产登记变更事宜通过手机短信的方式沟通。被告陈昌美表示愿意配合原告办理涉案房屋不动产登记变更。因被告工作单位在外地，不能弃工作于不顾，时时刻刻等待原告的通知前往不动产登记中心办理涉案房屋不动产登记变更手续。而且，被告曾经对原告提出让其在合理的期限内通知被告，被告从外地赶回青岛协助原告办理涉案房屋的不动产登记变更手续。在沟通的过程中，原告对被告的合理要求置之不理，一意孤行的向法院申请强制执行，由此产生不利的后果应由原告承担。原告对该证据的真实性认可，对其证明事项不认可，该短信记录仅截图了9、10月份的，在此之前原告与6、7、8月份也与被告协商办理过户，从被告提交的聊天记录可以看到，原告一直在等被告给一个准确的消息，而不是被告所称一直在等原告办理，原告一直在妥协称可以给对方时间。对方说好9月份过户，但是到了10月份依然没有过户。原告实属无奈才申请强制执行。2、《青岛市不动产登记信息》1页。证明涉案房屋在（2017）鲁0214民初2495号一案中，原告采取了财产保全查封涉案房屋，该涉案房屋在2018年12月10日原告向法院申请解封。原告对于涉案房屋不动产登记变更的前期准备工作都没有做好，并且被告陈昌美与原告在短信沟通中也提到过此观点，希望原告先对涉案房屋解封，但是原告对此无动于衷，从而证明原告存在过错。原告对该证据真实性无异议，被告于2019年6月6日办理解押事项，原告对此认可。3、《城阳房产管理局收件回执》1页。证明2019年6月6日被告对涉案房屋抵押注销登记，说明被告依然在积极的配合原告办理涉案房屋不动产登记变更手续，反观原告意气用事，对其不理智的行为应当承担相应的责任。原告认为房屋在一审诉讼期间，已经查封。后来因被告拒不履行过户义务。原告申请强制执行，本以为把房屋解封后法院可以依职权办理过户，但是在执行过程中发现被告没解押，因此无法办理过户。查封还是解封都与被告无关，如果解封过早原告担心被告补办房产证后另行处分房屋。且被告未明确答复回来办理过户的时间，原告本打算确定时间后提前3日办理解封手续比较稳妥。4、中国农业银行交易明细清单1份。证明法院于2018年7月17日将案款打入我方账户中，原告也存在违约拖期支付剩余房款。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议，原告于2018年6月28日将房款汇入城阳法院账户并通知被告领款。但是被告坚持法院打电话通知，才来法院领款。原告找到办案法官要求法院通知被告，至于法官是什么时间通知的原告决定不了。5、房屋交接单1份。证明在2018年7月19日被告将涉案房屋与原告进行了交接，对涉案房屋进行交付，履行了被告的交付义务。原告对该证据真实性无异议，对其证明事项有异议。根据双方的买卖合同约定，被告应当自2017年3月31日交付房屋。虽然案件经过一审和二审，但并不代表原告自2017年3月31日以后的租房费用就不存在。法院判决的违约金是按照合同约定被告不履行合同义务，因此才判决违约金。原告认为该违约金并不能抵消租房费用。经审理查明，2017年1月17日，原告高香丹（乙方）与被告马红亚（甲方）签订《房地产买卖契约》，原、被告双方约定：“被告马红亚将其位于青岛市城阳区户房屋出售给原告，房屋所有权证号为市2013148111号，建筑面积为125.69平方米，房屋成交价格为1415000元，购房定金5万元。自本契约生效之日起90日内，将上述房款分贰次付给甲方，具体付款时间为：1、2017年2月15日前支付首付款500000元（包含已付定金）。2、通过银行贷款支付剩余915000元。甲方应于2017年3月31日将房屋交付给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之伍的违约金。任何一方逾期伍日以上未履约的，视为悔约。”2017年1月18日，原告高香丹与被告马红亚签订了青岛市存量房买卖合同（合同编号为298189），即双方办理网签手续。二、后因故被告马红亚未办理涉案房屋过户手续，本案原告高香丹起诉至本院要求两被告腾退房屋，并协助办理涉案房屋过户手续；要求被告每天按照707.50元支付违约金至原告办理房屋所有权转移登记手续止。该案经本院作出判决：1、原告高香丹与被告马红亚就位于青岛市城阳区户房屋于2017年1月17日签订的《房地产买卖契约》合法有效，继续履行；2、原告高香丹于本案件生效之日起十日内向被告马红亚支付剩余购房款715000元；3、两被告于高香丹履行支付715000元购房款之日起10日内协助原告高香丹办理涉案房屋所有权登记变更手续，并将房屋交付原告；4、被告马红亚于本判决生效之日起10日内向原告支付以购房款1415000元为基数，自原告起诉之日即2017年3月24日起至本判决生效之日止按年利率6%计算的违约金。后两被告不服提出上诉，经青岛市中级人民法院审理作出：驳回上诉，维持原判的判决。2018年7月19日被告已交付涉案房屋。双方于2018年9月曾对涉案房屋的过户问题进行过协商，被告未按照双方协商的在2018年9月办理，但在2018年10月8日，被告告知原告约定时间办理，但原告表示要强制执行。原告申请强制执行后，于2018年11月，经本院出具了相关的法律文书办理的涉案房屋产权转移变更手续。三、双方在办理涉案房屋剩余房款的交接时，原告扣除了法院判决被告马红亚应承担的违约金127671元后，将剩余房款交付了被告马红亚。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，该案是因原、被告就双方签订的《房地产买卖契约》而产生的争议，原告主张的因被告未办理涉案房屋不动产转移登记手续而产生的违约金，因原告未缴纳诉讼费，经本院明示后，未在限定的时间内缴纳，故对原告的该诉讼请求，本院不予处理。违约金是指当事人的约定或者法律规定，违约的一方向另一方支付，违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。原告为主张的房租损失，提供的与孙夕帅的租赁合同，显示其每季度租金为4500元，合计每年18000元，原告主张了2017年5月10日至2018年7月19日的租金损失27000元。双方就涉案房屋的争议，经本院及青岛市中级人民法院审理后，被告马红亚已经因未履行合同承担了原告违约金127671元。被告已经承担的违约金数额远远高于原告主张的房租损失，且原告在2018年6月28日才将购房余款支付到本院，被告于2018年7月17日领款后，于2018年7月19日向原告办理房屋交接，根据法院判决确定双方义务，不存在逾期交房造成原告2017年5月10日至2018年7月19日的租房损失应由被告承担的问题，因此原告的该请求，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高香丹诉讼请求。案件受理费475元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  康廷富二〇一九年十二月十六日书记员  孙志双