湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0203民初1792号原告：罗光余，男，汉族，1974年10月18日出生，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人：邓亚山，黄石市西塞山区金秋法律服务所法律工作者，委托权限：特别授权。被告:黄石新华耀纺织实业有限公司，住所地:黄石市西塞山区沿湖路605号。法定代表人：杨闻孙，公司董事长。委托诉讼代理人:程益民，湖北美尔雅集团有限公司员工。委托权限：一般授权。委托诉讼代理人王军，黄石新华耀纺织实业有限公司员工，委托权限：一般授权。原告罗光余诉被告黄石新华耀纺织实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邓亚山、被告的委托诉讼代理人程益民、王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告因违约赔偿原告的经济损失8万元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2004年5月，原告与被告签订了一份《房屋出租协议》，约定：租期（2004年5月至2005年5月），房租每月400元，之后每年签订一份合同。合同内容相同只是房租每月400元递增到1500元。2019年7月30日因原告生意不好，双方协议将租期延展至2019年10月13日，然而被告于2019年9月16日在原告饭店前张贴告示，声称政府要拆迁，并采取了断电、停水等措施，强制原告搬离。原告要求被告赔偿，被告拒赔。被告提前解除合同构成严重违约，原告租赁房屋15年，对房屋进行了修缮，给原告造成了经济损失应该赔偿。原告提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件。证明原告主体适格。证据二、被告企业信息。证明被告主体适格。证据三、房屋租赁协议。证明原、被告之间是房屋租赁合同的法律关系。证据四、租金收条。证明原告履行了义务。证据五、被告下发的告示。证明被告严重违约。证据六、照片。证明原告遭受的损失。被告辩称：1、原告起诉租赁合同违约赔偿经济损失没有事实和法律依据。2、租赁合同到期后，没有续签合同，租赁为不定期，出租人有权随时终止合同，解除租赁关系。3、要求驳回原告的起诉。被告提交以下证据：证据一、2019年1月28日签订的房屋租赁合同；西塞山区企业征收指挥部的文件（两份）。证明原、被告之间在2019年1月28日重新达成房屋出租协议，租赁期限为六个月，租金每月600元，约定原告对租赁房屋进行装修改造必须征得甲方同意，费用由原告承担，合同到期解除时原告装修或改造的设施全部归被告所有，可移动的设施除外。原告的证据被告认为：证据一、证据二没有异议。证据三中2017年至2018年的租赁合同，承租方乙方是空白的，该证据应属无效，三性均有异议，不能证明原告的证明目的；2013年至2016年的租赁合同真实性没有异议，但是不能证明原告的证明目的，只能证明原、被告之间曾经形成过租赁法律关系，双方已经履行完毕，该合同已经是无效合同。证据四中2019年8月1日至10月30日的房屋费收款收据，真实性没有异议。证据五真实性没有异议。证据六的三性均有异议，该证据不能证明被告同意原告对租赁房屋进行装修装饰，也不能证明原告的装修费损失是客观存在的。被告的证据原告认为：对证据一中的合同真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合同第五条规定如需要对租赁场地进行改造，不能达到被告的证明目的；对征收指挥部的文件三性均没有异议，被告没有按照文件执行。经审理查明，2013年原告与黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定“甲方（黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司）同意将公司四号、五号房屋出租给乙方（罗光余），租赁期限从2013年6月1日至2016年5月31日止，月租金为1500元。2017年5月31日黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司与原告续签了一份《房屋出租协议》，除租赁期限外，与之前的内容一致。2019年2月1日原、被告再次续订了一份《房屋租赁合同》其内容为“甲方（黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司）将原俱乐部租赁给乙方（罗光余），房屋场地使用面积为2间，甲方同意乙方承租仅作快餐使用。租赁期为半年，从2019年2月1日至2019年7月30日止。租赁期满甲方有权收回出租房屋场地，乙方如其归还。乙方如需续租，双方提前一个月通知对方。经甲方同意后，在同等条件下，甲方应优先考虑乙方。房屋租金600元/月，半年租金3600元。合同期内甲方提供水电供应。乙方需要对所租赁的房屋场地进行装修或改造时，必须先征得甲方同意，装修改造费用由乙方自理。在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋场地有关的设施全部归甲方所有。因不可抗力的因素，导致本合同不能正常履行，按实际租赁月份结清租金，本合同自然终止。2019年7月30日租赁合同期满后，原告要求继续对被告的房屋租赁，黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司收取原告2019年8月1日至2019年10月30日租金共计1800元，每月租金600元，物业公司在收款收据背面写下“根据公司要求，房屋租赁合同停签。根据本人（罗光余）要求继续租赁。租房期间人身、消防等方面安全由本人负责，与物业无关”。2019年9月4日西塞山区企业征收指挥部对被告发出《搬迁停止》，要求被告于2019年9月10日前必须完成搬离工作。2019年9月25日又发出《督办通知》要求被告在国庆节前完成临街门面等建筑水电销户和拆迁倒房任务。2019年9月16日、23日被告分别在原告的租赁房屋前张贴《告示》和《通知》，告知原告等租赁户，因西塞山区棚改，需对被告的房屋进行拆迁，原与被告签订的房屋租赁合同均已全部到期终止，要求各租赁户于2019年9月30日前搬离。原物业公司收取的房屋租金、水电费截止2019年9月11日止，水电将在2019年25日前后停止供电、水。被告于2019年9月15日被告停止原告租赁房屋的水电供给，原告要求政府企业拆迁指挥部和被告赔偿其损失未果。另查明，黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司系被告内设机构，无营业执照；负责被告的房屋租赁等事宜。本院认为，一、原告与黄石市华耀纺织实业有限公司物业公司签订《房屋出租协议》，系双方当事人真实意识表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。2019年7月30日租赁合同期满后，原告要求继续对被告的房屋租赁；被告明确表示不再与原告继续签订书面房屋租赁合同，鉴于原告要求继续租赁房屋，故收取原告房屋3个月房屋租金1800元。2019年9月4日被告在原告租赁房屋处张贴通知，明确告知原告租赁房屋需拆迁，要求原告限期搬离，被告已经知晓租赁房屋即将被征收拆除的事实，原租赁合同无法继续履行。被告于2019年9月15日停止供给原告租赁房屋的水电，双方租赁合同不能履行。二、关于造成租赁合同无法履行的原因是被告违约还是因不可抗力造成的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。租赁房屋系原告租赁期间被西塞山区企业纳入征收范围，并责令被告期限水电销户、拆除租赁房屋在内的建筑物。致使双方的租赁合同无法履行，为政府行政强制性行政行为所致，为不能避免或克服的客观情况，原告收取被告3个月租金系政府拆迁部门下达《督办通知》和《搬迁通知》之前，故也不可能预见租赁房屋被强制拆除的时间。因此应为不可抗力行为导致双方无法继续履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力，无法实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告以此解除与原告的租赁合同，不构成违约；原告认为被告单方终止合同构成违约，本院不予支持。三、关于原告要求被告赔偿其经济损失8万元的请求。原告称其租赁房屋装修（包括墙砖、水磨石地面、地板砖、案板、水池、门口地坪、墙面仿瓷、水电安装）价值90763元；物品（包括桌、椅、柜、锅碗盆、抽油烟机、招牌、门、空调电扇）价值2.7万元；停业损失1万元。要求被告赔偿8万元，但未提交证据证明其存在停业损失，其提供的房屋照片，不能证明其装修损失价值，且从照片来看，原告也未对租赁房屋进行过装修。对于物品是原告从事餐饮行业必须购置的，为可以移动物品，随时可拆除搬走，不存在经济损失。即使存在原告搭建案板、水池、做地坪、墙面仿瓷等，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。又根据双方在《出租协议书》约定，在合同终止，解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋场地有关的设施全部归甲方所有。原告出资搭建或装修是原告的经营需要，没有证据证明其搭建或装修是原告同意，故在双方解除租赁合同时，原告应恢复原状。故原告要求被告赔偿其因装修或搭建的损失，本院不予支持。四、租赁合同终止，被告已经收取的原告未租赁的部分租金应退还给原告，被告收取2019年8月1日至10月30日的租金共计1800元，原告实际租赁至2019年9月14日，9月15日被告停止提供水电，导致租赁合同无法履行，故被告应退还原告租金900元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告黄石新华耀纺织实业有限公司于判决书生效之日起十日内退还原告罗光余租金900元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为900元，由原告负担850元、被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  万劲二〇一九年十二月十六日书记员  吴双