湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂0503民初1839号之一原告：宜昌清能广源置业有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区合益路200-2-323号，统一社会信用代码91420500070792904L。法定代表人：廖虔华，该公司经理。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，湖北前锋律师事务所律师。被告：黄翠蓉，女，1977年4月21日出生，汉族，住湖北省秭归县，原告宜昌清能广源置业有限责任公司（以下简称清能广源公司）与被告黄翠蓉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。清能广源公司的委托诉讼代理人刘飞，黄翠蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清能广源公司向本院提出诉讼请求：1、解除清能广源公司与黄翠蓉于2014年12月29日签订的《宜昌市商品房买卖合同》；2、黄翠蓉协助清能广源公司办理注销坐落于清江尚玲珑11号楼26层012601号，产籍号为03-0042-0142-012601房产的房屋产权转移预告登记的相关手续；3、黄翠蓉向清能广源公司支付违约金48460.62元；4、黄翠蓉向清能广源公司支付为实现该债权而支出的律师代理费20000元；5、黄翠蓉承担本案诉讼费5852元、保全费4520元。事实及理由：2014年12月29日，原被告签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0349815），约定由被告购买原告开发的位于宜昌市××城东大道清江尚××楼××号房屋（产籍号为03-0042-0142-012601）一套，总价款为721990元，付款方式为贷款方式付款。合同还对所购房屋面积、付款时间、交房时间，以及违约责任等作出了约定。当日，被告依约向原告支付了221990元首付款。2016年2月1日，中国工商银行股份有限公司三峡云集支行（以下简称工行云集支行）作为贷款人，被告作为借款人，原告作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向工行云集支行贷款50万元，用于购买上述房屋，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，原告为被告的清偿提供连带责任担保。合同还约定：若被告未按期足额清偿贷款，工行云集支行可宣布并要求被告未偿还的借款立即到期及清偿，并可扣收原告开立在中国工商银行的账户中的相应款项用以清偿。合同签订后，工行云集支行向被告发放了50万元贷款，并将该款项支付给原告。因被告未依约按期足额向工行云集支行清偿贷款，工行云集支行宣布被告未偿还的借款立即到期，并扣收了原告账户中479686.88元用以清偿被告的贷款。原告认为，被告无正当理由拒不履行合同义务，已构成违约，为维护原告的合法权益，原告依据双方签订《宜昌市商品房买卖合同》附件六合同补充协议中第二条第（四）款关于反担保约定中的第3项B条之约定“如乙方连续三个月、累计六个月未按时还款，无论乙方是否已于逾期还款后向银行或甲方偿还该欠款，或银行是否要求甲方承担连带保证责任，且无论银行是否选择与乙方解除借款合同，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除与乙方的《商品房买卖合同》，解除合同的通知于送达乙方之日起生效。”之约定要求解除合同并要求被告承担违约责任。黄翠蓉辩称，1、同意解除与清能广源公司于2014年12月29日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。但案涉房屋已经卖给案外人徐斌，请求清能广源公司在将房屋收回后优先卖给徐斌。2、如果清能广源公司将案涉房屋优先卖给徐斌，黄翠蓉就协助办理注销登记手续。3、违约金计算过高，要求进行调减。4、律师费不同意支付，也不该承担。5、案件诉讼费用、保全费不应承担。6、购房后的增值部分应给黄睿蓉，增值金额为50多万元，购房价72万多元，现房价120多万元，差价为52万多元。本院经审查查明：2014年12月29日，原、被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》（含附件），合同约定：黄翠蓉购买清能广源公司开发的清江尚玲珑11号楼26层012601号房，产籍号03-0042-0142-012601，建筑面积为131.75平方米，总价款为721990元，出卖人应于2016年11月30日前将商品房交付买受人使用。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任及关于产权登记的约定等。该合同附件约定：黄翠蓉（乙方，下同）选择银行按揭付款，乙方应于本合同签订当日支付221990元首付款，余款500000元办理按揭贷款。清能广源公司（甲方，下同）为乙方向放贷银行提供阶段性担保。如乙方连续三个月、累计六个月未按时还款，无论乙方是否已于逾期还款后向银行或甲方偿还该欠款，或银行是否要求甲方承担连带保证责任，且无论银行是否选择与乙方解除借款合同，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除与乙方的《商品房买卖合同》，解除合同的通知于送达乙方之日起生效等。如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，乙方向甲方支付已付款20%的违约金。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续的，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。乙方违反其与银行借款合同规定的按时还款义务，致使甲方承担向银行偿还贷款本息及罚款等费用的，甲方履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于代为支付的全部费用以及实现债权的费用等）等。黄翠蓉于该合同签订当日向清能广源公司支付了首付款221900元。2016年2月1日，中国工商银行股份有限公司三峡云集支行（以下简称工行云集支行）作为贷款人，黄翠蓉作为借款人，清能广源公司作为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定：黄翠蓉向工行云集支行贷款50万元，该款一次性划入清能广源公司账户，用于购买上述房屋，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，清能广源公司为黄翠蓉的前述贷款提供连带责任担保。黄翠蓉未按期足额清偿贷款，工行云集支行可宣布贷款提前到期，解除合同等。合同签订当日，工行云集支行将50万元划入清能广源公司账户，向黄翠蓉发放了贷款。因黄翠蓉未依约按期足额向工行云集支行清偿贷款，工行云集支行宣布贷款提前到期，并于2019年6月5日划扣清能广源公司账户内479686.88元用以清偿该笔贷款。前述房屋于2015年9月23日预告登记在黄翠蓉名下，2017年1月13日所有权登记在清能广源公司名下。该房屋于2017年11月28日被湖北省宜都市人民法院查封，于2019年4月24日被宜昌市伍家岗区人民法院查封。2019年6月15日，清能广源公司与湖北前锋律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理其与本案被告之间的房屋买卖合同纠纷，并约定了清能广源公司支付律师代理费20000元。2019年11月5日，清能广源公司向该所汇款20000元，该所于当日向清能广源公司出具20000元法律服务费的发票。本院认为，清能广源公司作为黄翠蓉前述贷款连带责任的保证人，在承担保证责任后，不主张向黄翠蓉追偿该款，而是选择诉请解除其与黄翠蓉之间的《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）并要求注销涉案房屋上的预告登记，旨在达到消灭确定黄翠蓉成为涉案房屋所有权人的合同依据和登记依据。清能广源公司之诉请虽非直接诉请确权，但这是确定涉案房屋所有权的前提和基础。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，涉案房屋现已被查封，清能广源之第一项、第二项诉请又为确权的前提和基础，故，本院依照前述规定裁定驳回起诉，清能广源公司可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，在执行异议之诉中主张权利。《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）约定，因黄翠蓉原因导致本合同及本补充协议解除，黄翠蓉向其支付已付款20%的违约金，清能广源公司依据该约定主张的违约金48460.62元系以合同解除为前提，故，本院在本案中对此不予支持。《宜昌市商品房买卖合同》（含附件）约定，黄翠蓉违反其与银行借款合同规定的按时还款义务，致使清能广源公司承担向银行偿还贷款本息及罚款等费用的，清能广源公司履行连带保证责任而产生的全部费用及损失（包括但不限于代为支付的全部费用以及实现债权的费用等），该约定系清能广源公司履行连带保证责任而产生的律师费应由黄翠蓉承担的合同依据，但清能广源公司在本案中未向黄翠蓉行使追偿权，其该诉请无合同依据，故，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条之规定，裁定如下：驳回原告宜昌清能广源置业有限责任公司的起诉。本案案件受理费减半收取5852元（已交5016元，补交836元），退还宜昌清能广源置业有限责任公司；保全费4520元，由宜昌清能广源置业有限责任公司负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李萍二〇一九年十二月四日法官助理陈艳梅书记员高巧荣