浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初11666号 原告：胡传伍，男，1977年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告：黄清华，女，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：胡传伍（系原告黄清华丈夫），男，1977年11月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人：赖立疆，系公司董事长。 委托诉讼代理人：郭银霞，女，系公司工作人员。 原告胡传伍、黄清华（以下简称两原告）与被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月18日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序审理，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。后因本案裁判结果需要以另案裁判结果为依据，本案依法中止审理；2019年10月25日，本院决定恢复审理。庭审中，原告胡传伍、被告委托诉讼代理人郭银霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告起诉称：2015年12月27日，两原告和杭州亿丰亿贤置业有限公司签订编号为2015预1159613的《浙江省商品房买卖合同》，该合同约定：两原告从杭州亿丰亿贤置业有限公司处购买建筑面积15.07平方米，编号为亿荟城7幢112室的商铺（以下简称112室商铺）。同时，两原告与被告签订《亿荟城委托经营管理合同》1份（以下简称管理合同），管理合同约定：两原告将112室商铺委托给被告经营，被告承诺在2017年1月1日前正式开业，届时未能正式开业，则承诺委托期从2017年1月1日起算；委托期限为5年；委托期内前两年，免费交予被告经营；委托期内第三年，被告支付两原告一年的保底租金（计算方式为购房款总额×9/85）；委托期内第四、五年被告根据实际租赁收入与两原告结算租金，实际租赁收入的90%归原告所有；同时约定租金为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日以现金或者转账形式支付租金；因一方违约导致本合同不能正常履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方（计算方式为300元/月×建筑面积×未履行期限的月数）。前述两份合同签订后，两原告按约支付全部购房款，完全履行了合同义务。截至2019年1月31日，被告应向两原告支付2019年上半年度租金22891.61元，但被告并未支付，两原告经多次催讨未果。两原告认为因被告逾期支付租金导致合同解除条件已经成就。为此，两原告起诉至法院，要求：解除与被告签订的《亿荟城委托经营管理合同》；被告支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金22891.61元、支付利息损失331.93元（按年利率4.35%自应付租金之日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年5月31日为331.93元）；支付违约金6867.48元（22891.61元*30%）；被告承担本案诉讼费用。 两原告为支持其诉请主张，向本院提供了如下证据： 1.《亿荟城委托经营管理合同》1份，用以证明两原告、被告存在租赁关系，两原告起诉数额依据的事实； 2.《浙江省商品房买卖合同》、增值税发票各1份，用以证明112室商铺属于两原告所有、112室商铺购买金额的事实； 3.亿荟城交付使用通知书1份，用以证明案涉商铺实际面积的事实； 4.商品房交接书1份，用以证明112室商铺交接情况的事实； 5.催讨函及邮寄凭证各1份，用以证明两原告向被告催讨租金的事实。 被告答辩称：被告不同意解除管理合同，依约定管理合同为不可撤销合同，两原告无权解除合同，解除会影响整个商场经营；被告同意支付2019年上半年度租金，但不同意支付利息及违约金，两原告要求支付利息及违约金缺乏合同依据。 被告未向本院举证。 对两原告提供的证据，被告认为：证据1-4真实性无异议；证据5真实性、关联性有异议，被告并无签收，且对该函内容不予认可。经审查，证据1-4符合有效证据采信规则，本院予以确认；证据5签收地址确属112室商铺所在商铺位置，且存在相应签收记录，故本院对其真实性予以确认。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院查明本案的事实如下：2015年12月27日，两原告与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两原告购买位于杭州市余杭区的商铺，建筑面积15.08平方米（实测面积为15.07平方米），总价为432684元（实际交付总价为432397元），交房时间为2016年12月31日。 同日，两原告又与被告签订了《亿荟城委托经营管理合同》一份，合同主要约定：1.两原告将112室商铺委托被告经营，委托期限为商场正式开业之日起五年，被告承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.两原告将委托开发商将托管房屋交付被告，并与被告办理商铺交接手续，如因两原告原因而导致开发商逾期与被告办理托管房屋的交接手续，则被告无须向两原告支付逾期期间的租金。3.委托期内前2年，免费交予被告经营；委托期内第3年，被告支付两原告一年的保底租金（计算方式为购房款总额×9/85）；委托期内第四、五年被告根据实际租赁收入与两原告结算租金，实际租赁收入的90%归原告所有.4.租金为半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日以现金或者转账形式支付租金。5.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/平方米/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。上述两份合同签订后两原告已足额支付购房款，杭州亿丰亿贤置业有限公司于2018年9月1日将案涉房产交付两原告。案涉商场于2018年9月底开业。 本院认为，两原告与被告签订的《亿荟城委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，双方应当按约全面履行各自义务。前述管理合同履行中，被告未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于被告，被告应承担相应的民事责任。1.关于管理合同解除问题，虽然被告未按约支付租金，但经本院现场勘查，两原告所属部分商铺并未单独进行分割，且与其他商铺共同出租给第三人经营“爱斯即膜”化妆品店，面积有30平方米左右，而两原告所属的15.07平方米的商铺仅占其中一部分，如仅就属于两原告部分商铺与被告解除管理合同，显然不利两原告商铺的单独出租；结合商铺经营具有长期性、整体性的特点，管理合同对双方合同解除权均作出了明确限制以及解除对于整个店铺及商场租赁关系的稳定将造成影响，不利于商场的统一性经营、管理，且目前绝大多数的商铺业主均同意继续由被告租赁的事实，本院认为目前解除条件尚不具备，对该诉讼请求，本院不予支持。2.关于两原告要求支付2019年1月至6月租金22891.61元，被告并未对其金额表示异议，故两原告要求被告及时支付符合合同约定及法律规定，依法应予支持。3.两原告主张违约金及利息损失。关于两原告主张违约金6867.48元未超出合同约定及法律规定的限制，属于合理诉求，依法应予准许。关于利息损失，因两原告已按未付租金金额30%主张违约金，其再行要求被告支付租金利息显然超过法律规定限制，亦超出其实际损失，故本院不予支持。综上，两原告诉请，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡传伍、黄清华2019年1月至6月间租金22891.61元； 二、被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡传伍、黄清华违约金6867.48元； 三、驳回原告胡传伍、黄清华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费276（已减半收取），由原告胡传伍、黄清华负担4元，由被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担272元。 原告胡传伍、黄清华于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于本判决生效后七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王国仕 二〇一九年十二月四日 法官助理吴阳 书记员朱少梅