广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13957号上诉人（原审被告）：广州禾城房地产有限公司，住所地广州市文德路仁康里42号101房。法定代表人：马林建，职务：董事长。委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振奋，女，1934年8月21日出生，汉族，住广州市。法定代理人：何某（为刘振奋的监护人），女，1962年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：何伟荣，男，1957年11月22日出生，汉族，住广州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。原审被告：广州兴胜房地产有限公司，住所地广州市沙面南街50号夜明珠酒店四楼。法定代表人：官有仁。上诉人广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）因与被上诉人刘振奋、何伟荣、原审被告广州兴胜房地产有限公司（以下简称兴胜公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人禾城公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回刘振奋、何伟荣全部诉讼请求。事实和理由：（一）本案案由应为房屋买卖合同关系。刘振奋、何伟荣仅为被拆迁房屋的租户，拆迁方已经对被拆迁房屋业主进行产权调换，刘振奋、何伟荣作为租户在房屋拆迁安置补偿关系中无权就房屋产权主张权利，拆迁方将广州市越秀区××xx房（以下简称涉案房屋）作为安置房屋提供给刘振奋、何伟荣居住，双方拆迁安置补偿关系即已履行完毕。刘振奋、何伟荣主张权利依据应为房屋买卖合同关系。一审未按最高人民法院《关于印发修改后的通知》第三条第5点的规定确认本案案由，且认为兴胜公司作为涉案地块曾经的用地单位，将涉案房屋交给何x回迁后，应当为何x办理房屋不动产权证，并认为禾城公司负责完成涉案地块回迁户产权登记手续和安置工作，应履行为刘振奋、何伟荣办理产权登记的合同义务，均属于对各方当事人之间法律关系认定错误，进而导致适用法律错误，应予纠正。（二）刘振奋、何伟荣称广东省福利南方图书公司（以下简称南方公司）与何x于1998年1月21日签订《补充协议》不属实。上述合同上并无南方公司印章，广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室（以下简称文德北拆迁办）以受托单位在该协议上盖章，但该主体是否存在并无证据证明。即使其存在，根据其名称，应为广东长城建设总公司（以下简称长城公司）的内设分支机构，无权独立作为代理人订立合同。刘振奋、何伟荣也没有提供南方公司授权长城公司出售房屋的有效委托授权文件，没有提供长城公司确认其内设机构存在且有权签署协议的证据，该份《补充协议》属虚假、无效合同。（三）刘振奋、何伟荣提供的《补充协议》中，乙方何x签名的真实性存疑，何x在1986年3月26日签订的拆迁安置补偿协议书上的签名中的“贤”为变体字，上部分为简体字，下部分“贝”为繁体字“貝”，而《补充协议》中“贤”为简体字。（四）刘振奋、何伟荣称其向南方公司支付购房款8万元的事实不实，其提供的收据时间“1998年1月23日”中的“8”有修改痕迹，应为将9改为8。即使时间属实，该收据加盖的印章为“长城建设总公司文德北路拆迁办财务专用章”，真实性无法核实。假定补充协议成立，也因刘振奋、何伟荣未按约支付房款而未生效。（五）刘振奋、何伟荣长达二十年时间，从未就房屋产权主张权利，其未作出合理解释，其起诉已超过诉讼时效期间。（六）刘振奋、何伟荣提供的公证文书，就涉案房屋的继承权及放弃继承作出确认，该公证文书因违反《中华人民共和国物权法》关于不动产权以登记为准的规定，应属无效。（七）涉案房屋目前为止尚未办理初始登记，不符合办理权属登记的基本条件。（八）本案属于房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定以及合同相对性原则，该合同只对签署合同的双方当事人产生法律约束力，刘振奋、何伟荣只能向南方公司或者长城公司主张权利。禾城公司并非合同相对方，即使在补充协议成立且有效的情形下，亦无需对补充协议中出卖方的义务承担责任。如果补充协议确实成立生效，但其未按约在入住前支付房款而违约，出卖方有权解除合同。被上诉人刘振奋、何伟荣二审辩称，（一）禾城公司认为本案的案由应为房屋买卖合同关系与案件事实不符。根据一审判决查明的事实，本案是基于1986年3月26日何x与中国康华实业公司南方图书公司签订《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》的约定，由南方公司征用了刘振奋、何伟荣原租住的位于兆元街8号二楼的公房，安排回迁至长塘街××号××楼。南方公司安置刘振奋、何伟荣一户回迁至涉案房屋，因回迁的房屋面积大于应安置的面积，根据前述拆迁安置协议第四条的约定，就超出应安置的面积由何x自愿购买，故此提出要求安置房屋的产权，从而双方在拆迁安置补偿协议的基础上签订《补充协议》。上述事实说明本案是基于拆迁安置的基础法律关系而发生的，故本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷正确。禾城公司认为一审判决对各方当事人之间法律关系认定错误的意见与其主张不是合同相对方的意见是同一意思表示。（二）禾城公司认为《补充协议》属虚假、无效合同，没有事实和法律依据。一审刘振奋、何伟荣就《补充协议》的真实有效性提交了委托单位为兴胜公司和南方公司盖章签署的《授权委托书》，证明南方公司授权文德北拆迁办全权处理涉案房屋所在小区的回迁安置户事项，因此，禾城公司称刘振奋、何伟荣也并无提供南方公司授权长城公司出售房屋的有效委托授权文件不尊重事实。且一审法院依职权调查的生效的（2015）穗中法民五终字第64号民事判决书，该判决查明的事实部分对长城公司与南方公司就文德北路的拆迁安置承包合同关系进行了充分的阐述，一审期间禾城公司对该生效判决的证据真实性、合法性、关联性予以认可，说明其对生效判决查明的事实无异议，对文德北拆迁办这一主体是完全认可的，但其上诉否认该主体，明显与一审自认事实相违背，缺乏诚信。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，禾城公司没有就《补充协议》属虚假、无效合同提供相关证据证明，其认为该协议无效的主张与《合同法》第五十二条规定的合同无效的法律规定也不相符，故其提出的该上诉理由显然不能成立。（三）禾城公司对《补充协议》中何x的签名真实性提出了异议，认为《补充协议》不是何x签署，没有依据。根据民诉法司法解释第九十条的规定，禾城公司依法应提供相反的证据加以证明或通过司法鉴定证明字迹不是何x所写，否则不能推翻书证的证明力，其应承担举证不能的法律后果。（四）禾城公司认为刘振奋、何伟荣提交的支付购房款8万元的收据有修改痕迹，以此主张刘振奋、何伟荣并未支付购房款，该上诉意见完全不能成立。禾城公司并未就此举证，也未提交相反证据证实刘振奋、何伟荣提交的购房款8万元是虚假的。生效判决已查明文德北拆迁办是专门负责涉案房屋所在地块的拆迁安置工作，结合《授权委托书》的内容，完全可以证明南方公司授权文德北拆迁办收取购房款的事实。（五）禾城公司认为刘振奋、何伟荣的起诉已超过诉讼时效，于法无据。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。刘振奋、何伟荣一审诉讼请求针对的是不动产物权，并非是债权请求权，而办理房屋权属证书系物权的变更行为，属于物权请求权，不适用诉讼时效。根据前述最高院关于诉讼时效制度规定的第四条第一款规定，禾城公司在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，二审期间才提出，依法不应支持。（六）禾城公司认为公证文书无效，于法无据。刘振奋、何伟荣在一审提交的公证书有放弃继承权声明书和继承权公证书，禾城公司认为该公证文书违反物权法关于不动产权以登记为准的规定，但公证文书的名称是放弃继承权声明书和继承权公证书，公证事项涉及的是继承权，并非是关于不动产权登记的公证。根据《公证法》第十一条规定，就继承事项的公证属于公证机关办理的公证事项的范围。根据《公证法》第三十六条，公证书仅是对原已存在的法律关系或法律事实采用公证的形式所进行的固定，只是一项证据，不需要单独对其效力进行认定。如果没有相反证据推翻公证书所认定的事实，人民法院应依据该证据对相关事实予以认定，而禾城公司并没有提交相反证据推翻刘振奋、何伟荣提交的有关继承权的公证。根据《公证法》第三十九条、第四十条规定，如果禾城公司认为刘振奋、何伟荣提交的公证文书有错误或者有争议的，应提交相反的证据推翻或根据法律规定的途径申请救济。（七）禾城公司认为涉案房屋至今未办理初始登记，尚不符合权属登记的基本条件，依法不能成立。依据生效判决查明的事实以及刘振奋、何伟荣一审提交【2004】1x号函可以证明，广州市国土局于1998年10月26日向兴胜公司发出《关于土地使用权问题的复函》【穗国土函（1998）2x号】时，已经明确原核准给南方公司使用的涉案房屋所在地块的土地改由兴胜公司使用，用于建设回迁安置房。基于广东省韶关市中级人民法院先后的两份函和一份协助执行通知书，禾城公司实际已是涉案房屋所在地块的回迁房屋的产权人，且完成回迁户的产权登记手续其应履行的义务。如果说涉案房屋到目前为止因尚未办理初始登记而不符合办理权属登记的基本条件，那也是禾城公司的违约行为导致，显然也应由其承担相应的违约责任包括为刘振奋、何伟荣办理将涉案房屋的不动产权登记至刘振奋、何伟荣名下的手续。（八）禾城公司认为其不是合同相对方以及一审判决对各方当事人之间法律关系认定错误没有依据。根据生效判决查明的事实和刘振奋、何伟荣一审提交穗房拆函【2004】1x号《关于拆迁结案问题的复函》可以证明，禾城公司确认自己应承担的义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，禾城公司在该生效判决中自认其负有为回迁户办理产权登记手续的义务。现禾城公司以其不是合同相对方为由无需承担办证义务，与其自认的事实相矛盾。关于涉案房屋购房款的支付情况，刘振奋、何伟荣已经共支付了购房款152337元，剩余2万元未支付，就该2万元的支付时间，《补充协议》的约定是在甲方办好售房契约后乙方再交付，显然，刘振奋、何伟荣不存在禾城公司所称的未按约定在入住前支付房款而违约的事实。刘振奋、何伟荣一审提交《责令停止违法行为通知书》可以说明，禾城公司之所以提出“出卖方有权解除合同”的上诉理由，就是寄希望通过合同的解除达到将涉案房屋违法转让的目的。禾城公司的该违法行为已经被广州市住房和城乡建设委员会责令停止，故禾城公司所谓的“出卖方有权解除合同”没有任何事实和法律依据，依法不应采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以驳回禾城公司的上诉，维持原判，维护法律公正。原审被告兴胜公司未到庭陈述答辩意见。刘振奋、何伟荣于2018年6月27日向一审法院起诉请求：判令禾城公司、兴胜公司为刘振奋、何伟荣办理广州市越秀区××xx房屋不动产所有权转移过户到刘振奋、何伟荣名下的手续。一审法院认定事实：1986年3月26日，何x与中国康华实业公司南方图书公司签订《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》，约定：何x户原居住x街x号x楼，安排人数：9，房屋性质：侨（租），定居地址为长塘街××号××楼，居住面积50㎡，厨房、厕所使用面积另作计算；原住房屋属华侨业主（伍锦珍，居美国），回迁安排公房居住；应按规定缴交租金给房管部门，水电分表自备等。该协议落款处日期一栏载明“1987.3.28改办”。上述协议签订后，何x户迁出上述房屋。1998年1月21日，何伟荣作为何x的代理人与广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于1987年3月28日签订房屋拆迁安置协议，甲方安置乙方回迁广州市x路仁康里x幢第x层第x单元，产权属甲方自有的，建筑面积50平方米的房屋（包括分摊楼梯、走廊面积）。现乙方要求购买该套间产权，甲方同意；乙方愿意以每平方米3000及6500元结算付给甲方172337元；上述款项必须于1998年1月23日一次性付清给甲方80000元正，余款在甲方交楼前付清；乙方购买产权面积，待甲方办妥房地产证，再分割给乙方，所需交易费用，按房管局有关规定各自承担；乙方应回迁安置23.8居积，现回迁的套间实际居积27.2826平方米，比应安置多了3.866平方米，折合建积6.382平方米，该面积乙方愿意以6500元/㎡购买产权，其余有使用权的43.617㎡建积按3000元/㎡购买产权，合计应付给甲方172337元，签定协议三天内乙方付给甲方8万元正后本协议生效，余款在甲方支付房屋前一次性付清（其中贰万元在甲方办好售房契约后乙方再支付给甲方）等。1998年1月23日，长城建设总公司文德北路拆迁办向何伟荣开具收据，载明收到x街x号x楼何伟荣交来原购买回迁楼x幢第x层x房产权（其中6.3822㎡×6500元/㎡、43.617㎡×3000元/㎡），两项款共172337元，暂预收捌万元正；余款92337元在交楼前付清。刘振奋、何伟荣向一审法院表示，其共向长城建设总公司文德北路拆迁办以现金支付了两笔款项共计152337元，剩余20000元刘振奋、何伟荣要求办证后才支付；另有70000多元的凭证刘振奋、何伟荣尚未找到；假如法院认为刘振奋、何伟荣没有缴纳该部分费用，刘振奋、何伟荣愿意补交剩余92337元的购房款。禾城公司对上述收据不予认可，认为收据时间有修改；且长城公司如是受南方公司委托签订的，收款的主体应该是南方公司。1998年11月30日，兴胜公司向何x发出《入住通知书》，通知其入住3402房，建积44.63平方米，另一套5403房（暂定）交楼后，住户需缴清剩余购房款。此后，何x户回迁入住涉案402房。刘振奋、何伟荣并向一审法院表示，当时兴胜公司一共安置给何x户两套房屋，另一套仁康里22号5403房建筑面积大约为42平方米，属于公房。2018年6月8日，广东省广州市南方公证处作出（2018）粤广南方第0xx2号《公证书》，载明何x于2004年1月23日死亡；其死亡时遗留夫妻共有财产：坐落广州市仁康里x幢x层x单元（现门牌号码广州市东山区××x房）的房屋；以上财产权益虽以何x的名义登记，但为何x和配偶刘振奋婚姻存续期间取得，依法属于他们的夫妻共有财产，各占其中的二分之一；何x生前共有3次婚姻，据档案记载其第一任妻子是黄x，与黄x无生育及收养子女；第二任妻子是陈x，与陈x只生育一个子女：何x，无收养子女；第三任妻子是刘振奋，婚后共生育三个子女：何x、何伟荣、何某，无收养子女；何x的父母均先于其死亡。现何伟荣、刘振奋表示继承何x的上述遗产，何x、何x、何某均在我处发表声明愿意放弃继承被继承人的上述遗产；故何x的上述遗产由何伟荣、刘振奋二人共同继承。一审诉讼期间，禾城公司向一审法院表示。涉案402房不属于要交付给其他拆迁户的房屋，也不属于公房，是禾城公司的自有房产。另查明：广东省福利南方图书公司的前身是中国南方图书公司。该公司于1987年经批准挂靠中国康华实业有限公司领导，改名为中国康华实业公司南方图书公司。1988年中国康华发展总公司发文：中国康华实业公司南方图书公司与中国康华实业有限公司脱钩。此后，原广东省工商行政局于1992年7月21日核准中国康华实业公司南方图书公司重新登记注册，并更名为广东省福利南方图书公司。一审再查明，长城公司因与禾城公司、兴胜公司、南方公司侵权责任纠纷一案，向一审法院提起（2013）穗越法民三初字第6号民事诉讼，要求判令禾城公司对兴胜公司、南方公司在（2002）穗中法民二初字第121号民事判决书判决项下的债务即拆迁工程款19332763.67元及利息28792070.26元（以欠付工程款为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的双倍标准，支付从2002年9月4日起至2014年2月20日止）和案件受理费106674元承担连带清偿责任。案经审理后查明：位于广州市文德北路大塘街地段的地块原分别由广州市城市建设开发总公司（以下简称市城建总公司）和南方公司使用[（84）城地批字第521号及（85）城地字1x1号规划许可证]……1992年8月28日，长城公司与南方公司签订了《承包文德北路工程拆迁合同书》，双方约定：位于广州市x路x号地段面积共20107平方米，有拆迁居民992户，共3920人，南方公司在1990年11月30日前已经搬迁了683户，计2793人；现由长城公司垫资承包该地段992户、3920人（以实际人数为准）的拆迁工作，拆迁内容包括动迁、临迁、拆迁、回迁安置及拆迁地上物、实现三通一平，不留任何手尾，南方公司对长城公司工作的全过程参与管理，实现监督；长城公司负责对该地段的居民、工厂、商店、仓库、个体户等建设物进行动迁、临迁及回迁安置等工作，还应负责回迁区的回迁房建筑工作，包括对该地区的居民动迁、拆迁、安置在内等。合同签订后，长城公司遂进场施工，并内设广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室（以下简称文德北拆迁办），专门负责上述地块的拆迁安置工作……1995年4月5日，南方公司与辉煌公司经广州市人民政府批准[外经贸穗合作证字（1995）x号]，由南方公司提供土地使用权，辉煌公司出资，共同成立了中外合作经营企业兴胜公司，经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建造、销售及出租管理商品楼宇。1995年6月兴胜公司取得了工商营业执照。1997年6月18日，长城公司与兴胜公司签订了《文德北路大塘小区回迁安置补充协议》，约定由长城公司负责大塘小区被拆迁户的回迁安置工程，兴胜公司提供回迁房46000平方米给长城公司承办安置大塘小区回迁户，所有安置对象及协议面积须由兴胜公司先行确认，此外合同还约定工程内容、工期、付款方法及有关工程费用等。1998年7月23日，广州市建设委员会向南方公司发出《关于转移文德北路大塘小区回迁楼用地红线问题的复函》[穗建开函（1998）x号]。该复函认为同意将回迁楼用地转到兴胜公司名下，有关具体转移用地手续问题，按有关规定、程序到市规划、国土、房管部门办理相关手续。次月25日，广州市规划局向兴胜公司发出《关于用地更名问题的复函》[穗规地复字（1998）x号]，该函同意根据市建委上述文件，将穗城规东片地字（1994）第x号《建设用地规划许可证》中的用地单位从南方公司转由兴胜公司负责开发建设，兴胜公司应保证按照市建委上述文件的要求进行回迁安置及补偿。1998年10月26日，广州市国土局向兴胜公司发出《关于土地使用权问题的复函》[穗国土建用函（1998）x号]。该函同意将原（1994）建用通字x号文核准给南方公司使用的文德北路大塘街地段9土地改由兴胜公司使用，用于建设回迁安置房，接通知后应抓紧办理征地拆迁、土地有偿使用等相关手续。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院（以下简称韶关中院）致函禾城公司，内容为：根据广州市政府要求和权利人广东发展行的意见，为尽快安置位于广州市东山区文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁户，稳定回迁户情绪，使其不再到政府上访。一审法院同意该地块回迁楼手尾工作回迁户安置由你公司先出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付（总额不超过粤衡评报字[2001]第F3x、3x评估报告中确定回迁安置尚需费用2030万元）。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局致函禾城公司出具关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函称：根据韶关中院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州市东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。2004年4月13日，广州市城市房屋拆迁管理办公室致函禾城公司同意文德路大塘小区回迁楼地块拆迁结案，函件称同时禾城公司必须做好以下工作：（一）按照承诺在今年内完善公房产权补偿有关手续；（二）尽快妥善处理好41户未回迁入住拆迁安置问题（三）尽快为已回迁的被拆迁人办理产权证；（四）日后若发生的有关用地纠纷，拆迁补偿等遗留问题，禾城公司须负责妥善处理。2004年6月10日，韶关中院向广州市国土资源和房管局发函称：“一审法院在执行广东发展银行韶关分行诉兴胜公司、禾城公司借款合同纠纷案。因原负责该地块回迁安置工作的兴胜公司已名存实亡，其法定代表人也被逮捕，无法完成回迁安置工作。为顺利拍卖位于广州市东山区文德北路755、758号两幅土地和安置该地块的回迁户，一审法院于二〇〇一年十一月二十日指定禾城公司负责该地块的后续回迁安置工作，并将有关函件送达贵局，请贵局协助办理有关事宜。现禾城公司已完成回迁结案工作[穗房拆函（2004）x号]，但因该地块用地不是禾城公司，至今无法办理回迁户产权登记，使回迁工作遇到障碍。为了使该地块回迁户顺利办理房产确权手续，请贵局将该回迁楼直接确权给禾城公司，由该公司尽快完成该地块回迁户的产权登记手续和相关的安置工作，防止群众在此上访。”同日，韶关中院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2002）韶中法执字第11-2号《协助执行通知书》，内容为：“广东发展银行韶关分行诉兴胜公司、禾城公司借款合同纠纷案。一审法院于二OO四年一月十二日作出的（1998）韶中法执字第71号、（2001）韶中法执字第51号、（2002）韶中法执字第11号民事裁定书已经发生法律效力，请协助办理：将位于广州市东山区文德北路755、758号两幅土地回迁安置楼确权给予禾城公司。以尽快完成该地块回迁户房产确权手续。”一审法院于2014年10月30日作出判决：驳回长城公司的诉讼请求。长城公司对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2015年11月16日以（2015）穗中法民五终字第64号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。一审法院认为，何x与中国康华实业公司南方图书公司签订的上述《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》、及与广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室签订的上述《补充协议》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。根据现已查明的事实，中国康华实业公司南方图书公司为广东省福利南方图书公司的前身，禾城公司作为接手涉案地块的开发建设方，故上述《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》应由南方公司继续履行。广东长城建设集团有限公司向南方公司承包了涉案地块的拆迁工作，广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室作为其内设机构，专门负责涉案房屋所在地块居民的动迁、拆迁、安置工作，故上述《补充协议》的法律后果应由南方公司承担。兴胜公司作为涉案地块曾经的用地单位，其将涉案房屋交给何x回迁后，至今未为其办理房屋的不动产权证，已构成违约。何x死亡后，刘振奋、何伟荣经继承取得何x对涉案广州市越秀区××x房的权利，而因目前涉案地块的回迁户的产权登记手续和相关的安置工作由禾城公司负责完成，故禾城公司应向刘振奋、何伟荣履行上述合同的义务。故刘振奋、何伟荣现要求禾城公司为其办理涉案房屋的不动产权转移登记手续的诉讼请求合法合理，一审法院对此予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2019年3月14日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起十日内，禾城公司应为刘振奋、何伟荣办理将广州市越秀区××x房的不动产权登记至刘振奋、何伟荣名下的手续。一审案件受理费8800元，由禾城公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，广州市规划和自然资源局于2019年11月8日向本院复函载明：“一、来函查询房屋涉及“仁康里（A、B栋）”项目，该项目用地未办理国土证。该项目经穗规验证【2007】x号《广州市建设工程规划验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难项目，部分房屋由小业主通过司法协助或解决历史遗留问题办证途径单方办理了不动产权证。由于该项无预售证和国土证，暂无法核查来函查询房屋的抵押、查封情况。暂无越秀区××402房（下称402房）的预售合同备案（预告登记）、不动产权登记信息。二、来函第1、2、3问题涉及拆迁安置协议书及补充协议的备案属广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）的职能范围，建议你院向该局查询。另，该项目存在公房移交情况，402房是否属于公房，建议你院一并征询市住建局意见。三、根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]x号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持你院生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。办理不动产登记所需资料详见我局网站××业务频道-不动产登记-办理指引。信息核查时间为2019年11月4日，最新信息以登记簿为准。此复。”广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室于2019年11月25日向本院复函载明：“一、经与贵院联系，来文中仁康里x幢第x层第x单元（现门牌号码××402房）对应的被拆迁房屋地址为x街x号。1993年5月22日，涉案房屋产权人伍x与广东省福利南方图书公司签订了《房屋拆迁补偿协议书》并办理了协议备案手续。2006年1月17日，产权人伍锦珍与广州禾城房地产有限公司签订了《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》并办理了协议备案手续。二、经查，文德北仁康里x幢第x层第x单元（现门牌号码××402房）和x街x号均不是市住房城乡建设局管理的直管房。此复。”之后，该办公司又向本院提交如下两份协议：1.1993年5月22日，广东省福利南方公司、广东长城建设总公司文德北路拆迁办公室（甲方）与伍x（乙方）签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》中载明：“拆迁人（甲方）广东省福利南方图书公司、被拆迁人（乙方）伍x。甲方经广州市房地产管理以（85）房拆字第××号房屋拆迁许可证批准，需拆除产权属乙方所有的房屋，现经协商达成补偿协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在：广州市东山区x路x街x号，属测量6区（图）3段（幅）1375地号的房屋及其附属物（下称原址房屋），该房屋为砖木结构二层，经广州市房地产管理部门核定，建筑面积为零千壹百伍拾叁点壹肆伍平方米（153.145㎡），（另有违章建筑面积㎡），评定产价金额：零拾壹万陆千柒百叁拾柒元壹角壹分（16737.11元详见评估单据）……”2.2006年1月11日，禾城公司（甲方）与伍x、伍x（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》中载明：“拆迁人（甲方）：广州禾城房地产有限公司、被拆迁人（乙方）伍x，经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：……二、甲方将自有的座落在区x路x街巷x号628、629、919（框架结构）第6、9层楼、位置的自有房屋（下称新建房屋）。建筑面积为壹佰柒拾零点6197平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共实测㎡在内）第628、629、919号单元，用途拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼层高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准涉及方案。……十一、其他事项1.一九九三、五、二十二日所签的补偿协议作废。（拆迁公告过期）2.双方签订补偿协议到房管局备案。”。禾城公司质证称对上述两份复函和两份协议的真实性、合法性、关联性没有异议，并确认伍x是由其安置回迁。刘振奋、何伟荣质证称对广州市规划和自然资源局的复函的真实性、合法性、关联性无异议。对广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室的复函真实性、合法性没有异议，关联性有异议。对两份协议的真实性、合法性和关联性没有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合禾城公司的上诉请求和理由以及刘振奋、何伟荣的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.本案案由的确定；2.涉案《补充协议》的效力认定；3.禾城公司应否承担协助办证的义务。现评析如下：关于本案案由的确定问题。涉案《中国南方图书公司征用文德路段拆迁安置协议书》、《补充协议》是因刘振奋、何伟荣的被继承人何x原承租的房屋被征用拆迁而与相关拆迁单位所签订。上述协议已就拆迁人与被拆迁人的权利义务作出了明确约定。虽然该协议涉及有关超出回迁安置的居积面积和其余使用面积的产权购买等内容，但该内容仍属于拆迁安置补偿法律关系的范畴，因此，一审法院将本案案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷正确，本院予以确认。禾城公司认为被拆迁人原属租户，无权在拆迁安置补偿关系中就房屋产权主张权利，要求确认本案案由为房屋买卖合同纠纷，缺乏充分理据，本院不予支持。关于涉案《补充协议》的效力认定问题。根据生效的（2013）穗越法民三初第6号民事判决可知，1995年4月5日，南方公司与辉煌公司经广州市人民政府批准，由南方公司提供土地使用权，辉煌公司出资，共同成立兴胜公司，经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建造、销售及出租管理商品楼宇，1997年6月18日，长城公司与兴胜公司签订了《文德北路大塘小区回迁安置补充协议》，约定由长城公司负责大塘小区被拆迁户的回迁安置工程，兴胜公司提供回迁房46000平方米给长城公司承办安置大塘小区回迁户，所有安置对象及协议面积须由兴胜公司先行确认，文德北拆迁办是长城公司的内设机构。由此可见，文德北拆迁办有权就涉案拆迁事宜与被拆迁人签订协议。且兴胜公司也向何x发出了《入住通知书》，并安排何x户入住涉案房屋，因此，本院认为涉案《补充协议》出自签约双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。禾城公司上诉认为上述协议无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。本案中，刘振奋、何伟荣已提交收据证明其已向文德北拆迁办依约支付了8万元房款，禾城公司否认刘振奋、何伟荣支付该8万元房款与事实不符，其以此认为《补充协议》未生效，依据不足，本院不予支持。至于禾城公司对《补充协议》中的何x签名真实性问题，因其未书面申请鉴定，也未能提供相反证据推翻作为何贤浩儿子的何伟荣在该协议中签名的真实性，因此，本院对禾城公司上述异议不予采信。关于禾城公司应否承担协助办证的义务问题。承上所述，涉案《补充协议》为合法有效合同。现禾城公司经行政部门批准接管了涉案地块，负责回迁安置补偿工作，故上述合同中的拆迁人权利义务应由禾城公司承接，因此，一审法院判决禾城公司协助刘振奋、何伟荣办理涉案房屋过户手续，并无不当，本院予以维持。同时，鉴于刘振奋、何伟荣在本案中未能举证证明其已支付了剩余房款，且在一审中也表示同意补交剩余的92337元购房款，本院予以照准。本案中，禾城公司并无举证证明其曾书面向刘振奋、何伟荣催告过剩余房款，现刘振奋、何伟荣亦同意向其支付剩余房款，故禾城公司上诉主张其有权解除合同，理由不充分，本院不予采纳。因办证请求权与一般之债权请求权不同，刘振奋、何伟荣提出本案协助办证请求具有物权属性，该诉请不适用诉讼时效，禾城公司认为刘振奋、何伟荣诉请超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。禾城公司以其不是《补充协议》中的相对人，抗辩无需承担协助办证义务，亦与本院上述认定不符，本院不予支持。至于刘振奋、何伟荣提交的《公证书》只是为证明他们有权继承何x相关财产权益的依据，即使该公证书有关内容表述存在瑕疵，也不影响本案的实体处理，禾城公司以此主张撤销一审判决，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，因本案已支持了刘振奋、何伟荣办证诉请，但刘振奋、何伟荣未举证证明其支付了剩余购房款，故本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24638号民事判决；二、本判决送达之日起十日内，刘振奋、何伟荣向广州禾城房地产有限公司支付剩余购房款92337元。本案二审案件受理费8800元，由上诉人广州禾城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽