新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终456号 上诉人（原审被告）：王军，男，1970年9月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：钟远明，男，1969年6月22日出生，汉族，系伊宁市王鹏汽车修理厂负责人，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：吴应童，新疆宇通律师事务所律师。 原审被告：新疆鑫达伟业房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：叶振兴，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：伊犁鑫合房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 法定代表人：叶凌玲，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：叶成华，男，1953年5月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原审被告：叶振兴，男，1987年9月22日出生，汉族，系新疆鑫达伟业房地产开发有限责任公司执行董事兼总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原审被告：叶凌玲，女，1977年7月8日出生，汉族，系伊犁鑫合房地产开发有限责任公司执行董事兼总经理，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 原审被告：叶腾飞，男，1987年9月22日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 上诉人王军因与被上诉人钟远明、原审被告新疆鑫达伟业房地产开发有限责任公司（以下简称鑫达伟业公司）、伊犁鑫合房地产开发有限责任公司（以下简称鑫合公司）、叶成华、叶振兴、叶凌玲、叶腾飞案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初63号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭于2019年12月4日对本案进行审理。上诉人王军、被上诉人钟远明及其委托诉讼代理人吴应童到庭参加诉讼，原审被告鑫达伟业公司、鑫合公司、叶成华、叶振兴、叶凌玲、叶腾飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王军上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初63号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院审理程序违法。1.本案与其他四个案件为各自独立案件，一审法院并未就合并审理事宜征得当事人同意即开庭审理，且也未组织庭前质证，审理程序存在违法。2.被上诉人钟远明在一审二次开庭提交手机拍摄的电费缴纳记录等四份证据，其提交的证据已过举证期限，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中规定的“新证据”的范畴，一审法院对该证据均予以认可并采纳属于程序违法。二、一审法院认定事实不清。1.被上诉人钟远明与鑫合公司订立的《商品房买卖合同》中无签订日期，合同约定的付款方式分期付款也仅约定了首付款306,400元，且未按照合同约定进行备案，其用以支付房款的大额款项均为现金而无任何银行转账或取现记录显然违背常理。一审法院认定该合同合法有效错误。2.被上诉人钟远明一审中并未提供任何交接单据及物业信息情况，其仅有的租赁合同等相关证据并不能证明其主张的对案涉房屋已实际占有的事实。3.根据上诉人王军一审提交的《情况说明》可以证明，与案涉房屋处于同一区域的商铺均在2010年进行了备案登记。被上诉人钟远明却在2006年至2014年的八年时间里均未进行备案登记，其责任不应归责于上诉人的抵押行为，一审法院认定涉案商铺未办理产权过户是鑫合公司擅自进行抵押导致属事实认定错误。三、一审法院适用法律错误。即便被上诉人钟远明证明其与鑫合公司存在真实的房产交易且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，但被上诉人钟远明对涉诉房屋享有的是物权期待权其本质属于债权，而上诉人王军对涉诉房屋享有抵押权是物权，根据物权优先于债权的规则，被上诉人钟远明的物权期待权不应当优先于上诉人王军的抵押权，故一审法院认为一般债权可以阻却抵押权显属错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要适用于一般主体和一般房屋，第二十九条适用房地产开发商和消费者购买的商品房，因此本案应当适用第二十九条相关规定，一审法院适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人钟远明辩称，一、一审审理程序合法，不存在违法之处。1.本案在一审审理中，一审法院明确告知了双方当事人的权利义务，并对是否同意将案件合并审理询问了双方当事人的意见，上诉人已明确表示同意。2.一审法院鉴于本案涉及人数较多，证据量大的原因，在第一次开庭之后，法庭为了保障当事人的合法权益，明确告知当事人在规定时间内可以提供新的证据，并在合理期间内组织质证。故被上诉人钟远明在第二次开庭质证前按照法庭的告知提供新的证据，不存在故意或重大过失逾期提供证据的情形。且依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，即便是逾期提供的证据，但与案件基本事实有关的，人民法院亦应当采纳。二、一审法院认定事实清楚。1.一审中，鑫合公司当庭对《商品房买卖合同》以及付款真实性均予以认可，双方之间的房屋买卖关系不存在虚假。案涉合同系在2007年签订，有个别文书上的瑕疵并不影响合同的履行。2.被上诉人钟远明已按买卖合同的约定履行了付款义务并实际占有使用该商铺，之所以未办理网签，是由于鑫合公司一直未初始登记案涉房屋，故无法进行网签备案。后由于鑫合公司擅自恶意进行抵押，导致被上诉人因抵押未注销而无法办理产权过户，故被上诉人钟远明不存在不依据合同约定或者法律规定怠于主张权利或者拖延协助出卖方办理登记手续的过错行为。三、一审法院适用法律正确。本案中，被上诉人钟远明已按买卖合同的约定履行了付款义务并占有使用多年，且因不能归责于被上诉人钟远明的原因未办理产权登记手续，被上诉人钟远明依法对案涉房屋享有物权期待权。被上诉人钟远明就案涉房产签订买卖合同的时间和对案涉房产的占有使用时间远早于上诉人王军取得抵押权的时间。上诉人王军作为在办理抵押登记前对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。上诉人王军作为执行依据的生效调解书系基于金融借款合同纠纷作出的法律文书，故本案的执行属于“金钱债权执行”，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提，至于案涉房屋性质是营业房还是住宅，并不影响法律适用。请求二审法院依法维持原判。 钟远明向一审法院起诉请求：停止对新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市××街商铺的执行程序。本案诉讼费用、邮寄费用由王军、鑫达伟业公司、鑫合公司、叶成华、叶振兴、叶凌玲、叶腾飞负担。 一审法院认定事实：1.涉案商铺查封过程及依据。王军与鑫达伟业公司、鑫合公司、叶成华、叶振兴、叶凌玲、叶腾飞借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2017）新01民初77号民事调解书已发生法律效力。后因鑫达伟业公司、鑫合公司、叶成华、叶振兴、叶凌玲、叶腾飞未能履行该生效法律文书所确定的义务，王军作为申请执行人向一审法院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为(2017）新01执660号。2018年2月5日，一审法院依法查封了鑫合公司名下位于伊宁市××街伊犁州图书馆的房产（权证号为：伊宁市房权证字第XXXX号、伊宁市房权证字第XXXX号）及对应的土地使用权（包括涉案的106号商铺）。后钟远明提出了执行异议，一审法院作出（2018）新01执异292号执行裁定书，驳回了钟远明的异议请求。2.钟远明购买涉案商铺的过程。钟远明与鑫合公司签订了商品房买卖合同，约定鑫合公司作为出卖人将位于××街房出卖与钟远明，商品房的用途为商铺，建筑面积为64.55平方米，单价为8000元／平方米，总金额为516,400元。该商品房买卖合同中无签订时间，加盖有鑫合公司公章及其法定代表人叶成华私章，并有钟远明的签字捺印。鑫合公司于2007年4月起向钟远明先后出具收据3张，2007年4月9日200,000元，2007年4月9日2,000元，2008年1月10日100,000元，以上鑫合公司共计收到钟远明交纳的购房款302,000元。后鑫合公司将涉案商铺交付与钟远明，钟远明占有涉案商铺，并将涉案商铺对外出租收益至今。3.其他事实。（1）2006年12月19日，鑫合公司建设的位于斯大林街12号的伊犁州图书馆综合楼取得商品房预销售许可证，该项目于2007年10月16日竣工验收合格。（2）本案审理过程中，钟远明向本院交纳了涉案商铺的剩余价款214,400元。（3）在本案审理期间，钟远明撤回要求确认享有涉案商铺所有权及土地使用权、解除涉案商铺查封的诉讼请求，一审法院依法向其他当事人进行了告知。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案所涉执行债权为王军基于与鑫合公司借款合同纠纷民事调解书而取得的债权。本案的争议焦点是：钟远明对涉案商铺是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。一审法院对双方诉争的问题分析如下：首先，双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，鑫合公司在签订合同之前取得了商品房预售许可，该合同中明确约定了买受人、商品房位置和面积、商品房价款等内容，双方签订的商品房买卖合同系有效合同。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，通过出卖人鑫合公司及买受人钟远明的陈述，结合钟远明与鑫合公司签订商品房买卖合同的事实及交付房款的票据、对外租赁涉案不动产的时间等因素判断，可以确认双方形成房屋买卖合同法律关系的时间在王军就涉案商铺设定抵押权及一审法院查封涉案商铺之前。钟远明亦按买卖合同的约定支付了大部分购房款，本案审理过程中，钟远明已将购买涉案商铺的剩余价款214,400元交由一审法院。根据双方合同的约定，鑫合公司应于2009年7月30日之前交付涉案商铺并于交房后90日内将办理房产及土地权证的资料报产权登记机关，而事实上鑫合公司在2014年8月26日将涉案商铺办理了抵押登记。为房屋购买者办理合同备案及过户手续的义务主要在于出卖方，钟远明与鑫合公司在合同中对此亦进行了明确约定，涉案商铺未办理产权过户的原因在于鑫合公司擅自进行抵押，又因抵押未涤除进而无法办理产权过户，而钟远明不存在不依据合同约定或者法律规定怠于主张权利或者拖延协助出卖方办理登记手续的过错行为。据此钟远明对涉案商铺符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案商铺具有排除执行的物权期待权。最后，钟远明就涉案商铺签订商品房买卖合同的时间和对涉案商铺的占有使用时间远早于王军取得抵押权的时间，王军在办理抵押登记时涉案商铺并非空置房屋，其对抵押物的现状审查不严，审慎注意义务缺失，应承担由此产生的风险责任。就钟远明与王军对执行标的的权利相衡，由于钟远明的权益形成的时间早于涉案不动产办理抵押的时间，且钟远明对涉案商铺未办理产权过户不存在过错，钟远明的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项构成要件可以对抗王军的抵押权并阻却执行。钟远明的诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上，遂判决：不得执行登记在伊犁鑫合房地产开发有限责任公司名下位于伊宁市××街商铺。一审法院（2018）新01执异292号执行异议裁定于判决生效时自动失效。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院依法对一审判决认定事实中双方当事人均无争议部分依法予以确认。 本院二审另查，经本院查阅一审案卷，其庭审笔录明确记载，案件审理过程中，一审法院曾就双方当事人是否同意将同类型案件合并开庭审理询问过当事人意见，上诉人王军明确表示同意。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案一审程序是否违法；2.一审判决认定钟远明对案涉房产享有排除强制执行的民事权益是否正确。 关于第一个争议焦点。1.上诉人王军主张一审对本案在内的几个案件在未征得其同意的情况下合并审理，且未对证据组织庭前证据交换，其审理程序错误。对此问题，本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第五十四条、第五十五条及第一百二十六条规定，所谓合并审理是指法院可以对共同诉讼、第三人参加诉讼的案件合并审理或者人民法院可以在被告提出反诉、原告增加诉讼请求、第三人提出与本案有关的诉讼请求时，对有关诉讼请求与本诉合并审理。即合并审理的实质是指将多个相关联的法律关系并于一个案件中。本案与其他几个案件均为各自独立案件，一审法院为节约司法资源，提高审判效率，故将案件合并开庭审理，并非法理意义上的合并审理，其审理程序并未违法。且根据本院查明事实，一审法院在案件审理过程中，曾当庭询问双方当事人对将几个案件合并开庭审理的做法有无异议，上诉人王军均表示同意，其二审主张一审擅自决定审理程序侵犯其合法诉讼权利的上诉理由与本院查明事实不符，本院不予支持。另，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，庭前质证为审前程序阶段，由法官依据案件情况来确定是否需要进行，并非法定前置程序，且根据一审庭审笔录记载，双方当事人在庭审期间均对各自的证据材料进行了充分的举证质证，故一审程序并不存在违反法律规定，剥夺当事人诉讼权利的情况，上诉人的该项上诉理由均不能成立，本院不予支持。 2.关于一审法院在证据采信方面是否违法的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十九条第三款之规定，举证期限届满后，当事人对已经提供的证据，申请提供反驳证据或者对证据来源、形式等方面的瑕疵进行补正的，人民法院可以酌情再次确定举证期限，该期限不受前款规定的限制。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：一审程序中的新的证据包括当事人在一审举证期限届满后新发现的证据。本案中，一审法院出于查清案件事实的目的，要求各方当事人提交证据并另行组织质证系对举证期限的再次确定，其做法符合我国法律规定。案件当事人在一审法院规定的举证期限内再次提供的新证据亦未超过举证期限。且在延长的举证期限内，一审法院亦对上诉人王军提供的补充证据组织进行质证，给予双方均等的补充提交证据的机会和权利，审理程序公平公正。上诉人王军主张一审法院对证据的认定违反法律规定的上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予支持。 关于第二个争议焦点。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，被上诉人钟远明就涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益负有举证义务。上诉人王军主张被上诉人钟远明所举证据不足以证明其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，尚不足以排除人民法院对于涉案商铺的强制执行。对此上诉理由，本院认为，一审中，钟远明向法院提供了商品房买卖合同、收款收据、租赁合同等证据用以证明双方之间存在买卖合同关系且已实际履行，上诉人王军虽然对上述证据的真实性不予认可，但由于其并未提供证据予以反驳，且合同相对方鑫合公司已对该证据的证明力予以确认，一审法院据此认定双方之间存在房屋买卖合同关系并无不妥。即便案涉买卖合同中并未记载订立日期，且对分期付款事项的约定亦不明确，但该合同条款瑕疵并不影响合同效力，双方当事人亦可以在履行过程中予以补正，故案涉合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，上诉人王军主张合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据一审查明事实，被上诉人钟远明与原审被告鑫合公司订立合同关系后，依约履行了交付房款的义务。因双方所签《商品房买卖合同》中并未约定应当采取何种支付方式，故钟远明采用现金交付的方式支付房款并不违反合同及法律规定，其所交付的房款数额亦与合同中约定的首付数额一致，鑫合公司亦向其开具了相应收据。本案审理过程中，被上诉人钟远明将剩余部分房款交由人民法院保管，其已经履行了约定的全部付款义务。上诉人王军虽主张被上诉人钟远明的履行不符合常理，其与鑫合公司存在相互串通，但并未提供证据予以证明，故对其该项上诉理由因证据不足，本院亦不予支持。一审中，被上诉人钟远明提交的房屋租赁合同证明其取得案涉房屋的时间早于该房屋被设立抵押的时间，一审法院的现场勘查结果亦对被上诉人钟远明主张的占有事实予以证实。本案中，被上诉人钟远明依据其与鑫合公司所签合同取得案涉房屋的占有、使用以及收益的权利，实现对该房屋的实际占有。且根据一审查明事实，原审被告鑫合公司于2014年7月24日才对案涉房屋开始办理初始登记，于2014年8月26日即将涉案房产抵押给上诉人王军。因此，被上诉人钟远明未能对案涉房屋办理所有权证并非出于其自身怠于行使权利所致。综上，被上诉人钟远明提供证据足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋所享有的权利已足以排除法院对于涉案商铺的强制执行，王军的上诉理由均不成立，本院不予支持。 关于本案法律适用是否恰当的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了“法律、司法解释另有规定的除外”的例外情形。而该规定第二十八条即属第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”情形。该条规定旨在保护无过错买受人的物权期待权，故在符合第二十八条规定的情形下，即便案涉房产上已设定有抵押权，仍可以排除抵押权的强制执行。故一审法院适用上述规定第二十八条处理本案争议正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系保护购房人的基本生存权，是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则而赋予优先顺位情形，本案中，涉案房屋为用于经营的商铺，并未涉及购房人的基本生存权益，故不应适用该条。上诉人王军主张一审法律适用错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王军的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8,964元(王军已预交)，由王军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  赵亚丽 审 判 员  陆建蔚 二〇一九年十二月十八日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静