陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13305号 上诉人（原审被告）：王利平，男，1975年10月23日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢拴梅，女，1988年4月10日出生，汉族，住陕西省定边县。委托诉讼代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王尧，男，1980年7月30日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：王智浩，北京大成（西安）律师事务所律师。原审被告：王荣，男，1978年6月16日出生，汉族，住陕西省神木县。原审第三人：西安福人居房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：张俊海，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗毅，男，1992年10月5日出生，土家族，该公司职员，住该公司。上诉人王利平、卢拴梅因与被上诉人王尧、原审被告王荣、原审第三人西安福人居房地产经纪有限公司（以下简称福人居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人王利平、卢拴梅之共同委托诉讼代理人倪雅婷，被上诉人王尧之委托诉讼代理人王智浩，原审第三人西安福人居房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人罗毅到庭参加了诉讼。原审被告王荣经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王利平是位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室（以下简称涉案房屋）登记的所有权人。王利平与卢拴梅于2008年办理了结婚登记手续。2018年2月28日，王利平、卢拴梅委托王荣办理涉案房屋银行按揭贷款还款、解除抵押权注销等手续，并由公证机构对委托书进行了公证。王利平、卢拴梅还手持落款日期为2018年4月23日的《授权委托书》进行了拍照。《授权委托书》载明：王利平、卢拴梅委托王荣办理出售涉案房屋相关事宜，委托事项包括同意、修改、签订（包括但不限于居间协议、买卖合同）相关协议、代收定金。2018年4月23日，王荣作为卖方代理人与王尧（买方）经福人居公司居间签订《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），约定王尧以147万元的价格购买涉案房屋，定金10万元，卖方于2018年5月30日前办理抵押注销手续。同日，王荣出具《承诺书》称其本人获得涉案房屋产权人的同意，若因产权人/共有人主张代理人未经同意出售房屋导致合同无法继续履行、终止等情形的，王荣自愿承担双倍退还定金并赔偿买方及居间方的一切损失，包括但不限于律师费、居间服务费等。2018年4月23日至4月25日，王荣代收王尧支付的定金10万元。随后，王利平并未依约办理抵押注销手续，且经王尧催促无果。2018年8月，王荣表示涉案房屋原按揭贷款无法偿还，且其没有买卖涉案房屋的权限。2018年9月，王荣明确表示王利平、卢拴梅不再出卖涉案房屋，且二人未委托王荣出售房屋。之后，王荣向王尧返还定金10万元。庭审中，王荣提供涉案房屋在另案诉讼中以2018年12月24日作为价值时点的评估报告，主张按照该评估报告评估总价162.89万元作为涉案房屋在本案诉讼中的房屋总价。王尧亦认可以162.89万元作为涉案房屋的总价。经查，162.89万元的评估报告亦是案外人与王利平就涉案房屋买卖合同形成的另案诉讼，该买卖合同签订时间早于本案买卖合同签订时间。另查明，王尧因涉案房屋诉讼产生律师费2.1万元、居间费2.205万元，并因申请诉前财产保全而产生财产保全责任保险费5550元。王尧于2019年1月3日起诉至西安市雁塔区人民法院，提出诉讼请求：1.请求依法解除王尧与王荣于2018年4月23日签订的《西安市存量房屋买卖合同》。2.请求依法判令王利平、卢拴梅、王荣适用定金罚则返还其双倍定金剩余的10万元。3.请求依法判令王利平、卢拴梅、王荣共同赔偿其因解除合同造成的损失，包括律师费2.1万元、交通费1250元、住宿费172元、中介费2.205万元、房屋差价损失43万元，共计47.4472万元。4.本案诉讼费由王利平、卢拴梅、王荣承担。事实和理由：2018年4月23日，其与王荣在福人居公司居间下就其购买的王利平、卢拴梅夫妇共有的位于曲江新区曲江池南路286号35幢1单元12801室的所有权证号为“陕（2017）西安市不动产权第1176897号”的房屋达成合意。王荣为王利平的弟弟，受王利平的委托代为出售该房屋。同日其与王利平、卢拴梅签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定房屋价款为147万元，定金10万元。因该房屋已设定抵押，王利平应于2018年5月30日前办理抵押注销手续。除签订合同外，当日，王荣亦向其出具《承诺书》，承诺若因王利平夫妇违约导致合同无法继续履行，王荣愿承担其所有损失并且双倍退还定金。合同签订后，其当即将定金10万元支付至王荣指定账户，并在合同约定时间内将相应购房资料及首付款准备完毕，但王利平并未能在2018年5月30日前将房屋从银行解押。后其多次催促王荣办理相关手续，但均未得到回应。其于2018年7月9日，向王利平、卢拴梅、王荣发出履约催告函，2018年7月12日，福人居公司也向王荣发出履约催告函，王利平、卢拴梅、王荣均对催告函没有答复。2018年9月16日，王荣联系其称王利平、卢拴梅夫妇决定违约，不再向其出售该房屋，并且不认可其委托过王荣进行出售，并与其商谈赔偿事宜，双方最终未能就赔偿达成一致。2018年9月28日，王荣在其催促下先行返还定金5万元，2018年10月1日又返还了定金5万元。其认为，其与王利平双方签订的合同合法有效，应当得到法律保护。而王利平私自决定违约并且不再履行的行为使其受到了巨大损失，其有权依法单方解除合同，王利平应当双倍返还定金且赔偿其相应损失。同时卢拴梅与王利平系夫妻关系，该房应为夫妻共同财产，卢拴梅应与王利平共同承担相应赔偿责任。其次，王荣向其出具《承诺书》承诺王利平夫妇违约导致合同无法继续履行时自愿赔偿其所有损失（包括但不限于交通费、住宿费、中介费、律师费等）并且双倍退还其定金，王荣亦应共同返还其双倍定金并赔偿相应损失，因王荣已先行返还了10万元定金，仍需返还剩余10万元双倍定金。其现提起诉讼，望判如所请。王利平、卢拴梅均辩称，其二人对涉案房屋的买卖合同并不知情，不认可该房屋出卖的事宜，且未委托王荣出卖过该房屋，故不同意由其二人承担赔偿责任，应由王荣来承担赔偿责任。王荣辩称，1.房屋买卖合同是其签订的，但其是在对公证书没有彻底了解的情况下擅自签订了房屋买卖合同。王尧和福人居公司存在不可推卸的责任。因为从公证书中可以看出，其只有解押的权利，而没有出卖房屋的权利。2.定金合同在定金交付时生效，因此交付定金与退还定金作为定金合同生效、终止的重要标志。经协商，其于2018年10月1日已经将定金退还给王尧，王尧也接受，可以视为涉案合同中关于定金的约定已经终止、定金的罚则不再适用，现在主张额外一倍定金没有事实与法律依据。关于各种损失问题。其愿意适当的作出赔偿。其从案件中未获取利益，请求法院酌情判令。关于房屋溢价赔偿，房屋估价在160万元左右，差价也就是10多万元。王尧只履行了定金，也未履行其他的合同内容，王尧产生的实际损失没有那么多。关于律师费、交通费、住宿费、中介费。因为王尧是西安户口，无需产生交通费和住宿费，律师费作为维权的辅助费用，也并非维权的必要费用。因此对于其他费用不予认可。福人居公司对没有完成居间服务，应由福人居公司退还中介费。福人居公司述称，1.福人居公司是居间方。王荣在签订合同时出具了承诺书，之后才签订合同。2.福人居公司的居间服务主要为签订合同。居间费至今尚未退还给王尧。原审法院认为，在案的《授权委托书》通过王利平、卢拴梅手持拍照的形式予以固定,办理解除、注销抵押手续的委托书亦是经过公证机构的公证而形成。故应认定《授权委托书》是王利平、卢拴梅的真实意思表示，王荣是王利平、卢拴梅的委托代理人，具有签订买卖合同、代收定金的权限。由此来看，王荣代王利平、卢拴梅与王尧签订买卖合同，符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。王利平、卢拴梅未依约履行买卖合同且明确拒绝履行买卖合同，导致王尧无法实现买受涉案房屋的合同目的，属根本违约。王尧现据此主张解除合同并要求王利平、卢拴梅赔偿，有事实和法律依据，本院予以支持。至于王荣是否承担民事责任的问题。王荣在具备处分涉案房屋权限的情形下，否认其具有处分涉案房屋的代理权限，导致买卖合同无法继续履行，有违诚信，故其应当根据《承诺书》承担民事责任。关于返还定金罚则剩余部分10万元的问题。王尧的该项主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，本院予以支持。关于律师费、居间费、诉讼财产保全责任保险费问题。王尧主张的律师费、居间费、保险费均已实际发生，前述费用的产生均由王荣的行为造成，且王荣在《承诺书》中亦承诺赔偿损失。故本院对王尧的该项主张，予以支持。关于房屋溢价损失的问题。经查，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，就王尧的损失而言，王尧的损失包括已付定金的利息损失、房屋溢价损失、居间费、律师费等损失。王尧主张的房屋溢价损失应属合同履行利益损失，且因王荣的行为而无法获得，故王荣应予以赔偿。涉案房屋购买价为147万元。王荣提交的涉案房屋在其他诉讼案件中的评估总价为162.89万元，该评估总价选定的价值基准日与本案王尧提起诉讼要求解除合同的日期较为接近，且房屋又系同一房屋。故本院参酌评估报告评估总价162.89万元计算房屋差价损失，计得15.89万元（162.89万元-147万元）。因本院已支持退还定金罚则剩余10万元、律师费、居间费、保险费的主张，故根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定赔偿王尧房屋溢价损失5万元。至于王尧主张的交通费、住所费问题。本院判处王利平、卢拴梅、王荣应承担民事赔偿责任已足以弥补王尧的损失，故对王尧的前述主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、原被告双方于2018年4月23日签订的《西安市存量房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分予以解除。二、被告王利平、卢拴梅、王荣向原告王某甲带返还定金100000元并连带赔偿律师费21000元、财产保全责任保险费5550元、居间费22050元、溢价损失50000元。三、驳回原告王尧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18030元、保全申请费5000元，共计230309元（原告已预交），由原告负担10000元，被告王利平、卢拴梅、王荣共同负担13030元。因原告已预交费用，故三被告应于本判决生效之日起十日内将其应负担的费用直接支付给原告。宣判后，王利平、卢拴梅均不服，向本院提起上诉。王利平、卢拴梅诉讼请求：1、请求撤销原审判决第二项，驳回王利平、卢拴梅、王荣向王某甲带返还定金100000元并连带赔偿律师费21000元、财产保全责任保险费5550元、居间费22050元、溢价损失50000元。2、一、二审诉讼费由王尧承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、王利平与卢拴梅、王荣就买卖涉案房产事宜不构成委托代理关系，王荣构成无权处分。2、王利平、卢拴梅对王荣处分房产不知情。3、王尧明知王荣没有代理权，而仍与王荣签订涉案买卖合同，王尧对合同解除不能履行是存在过错的。二、一审法院认定王利平、卢拴梅应当按照定金罚则及支付另外一倍的定金及赔偿溢价损失没有事实及法律依据。三、涉案买卖合同并非王利平、卢拴梅签订的，涉案买卖合同不对王利平、卢拴梅发生效力。四、福人居公司未能尽到房地产经纪机构的审慎注意义务，亦未尽到中介服务的全部内容，福人居公司对涉案买卖合同不能履行时存在过错，其应当退还收取的中介费。王尧辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，王利平、卢拴梅的上诉请求不能成立，应当驳回，维持原审判决。一、在双方签订《房屋买卖合同》的过程中并不存在瑕疵，王荣具有完成的代理权限，并且有合法有效的手续。因此双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，对王利平、卢拴梅夫妇产生法律效力。二、王利平、卢拴梅称两份委托书完全不一致，可以印证王荣为无权代理的说法完全错误，恰好可以反过来证明王利平、卢拴梅夫妇授权王荣出售涉案房屋的事实。本案中授权委托书上的签名，王利平的笔迹和上诉状中王利平签字的笔迹是完全一致的，这也可以证明王利平、卢拴梅对房屋出售事宜是完全知情的。其尽到了所有应当尽到的义务，王利平、卢拴梅的主张与其无关，可以去向王荣追诉。三、一审判决中认定王利平、卢拴梅夫妇应当按照定金罚则支付另外一倍定金完全正确。福人居公司述称，其公司是居间方，是根据王荣提供的承诺书等材料才签订的买卖合同，其公司并不存在服务上的瑕疵。王荣未出庭答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点为王荣是否有权代理王利平、卢拴梅出卖房屋，从本案查证的事实来看，王利平、卢拴梅的委托行为通过王利平、卢拴梅手持《授权委托书》拍照的形式予以确定,该《授权委托书》内容显示王利平、卢拴梅委托王荣办理出售涉案房屋相关事宜，委托事项包括同意、修改、签订（包括但不限于居间协议、买卖合同）相关协议、代收定金。办理解除、注销抵押涉案手续的委托书亦是经过公证机构的公证而形成。故应认定王利平、卢拴梅对买卖房屋之事实是知晓的，《授权委托书》是王利平、卢拴梅的真实意思表示，王荣是王利平、卢拴梅的委托代理人，具有签订买卖合同、代收定金的权限。王荣代王利平、卢拴梅与王尧签订买卖合同，符合法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。王利平、卢拴梅未依约履行买卖合同且明确拒绝履行买卖合同，导致王尧无法实现买受涉案房屋的合同目的，属根本违约。王尧现据此主张解除合同并要求王利平、卢拴梅赔偿，有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院依据合同约定、王荣出具的《承诺书》、合同履行情况，当事人的过错及逾期利益等综合因素判决由王利平、卢拴梅、王某乙带返还定金100000元并连带赔偿律师费21000元、财产保全责任保险费5550元、居间费22050元、溢价损失50000元正确；福人居公司在履行中介服务时并不存在过错，不应退还中介费。王利平、卢拴梅的上诉请求及理由无事实法律依据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3272元，由王利平、卢拴梅承担。本判决为终审判决。   审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  邱 鹏 翔 1