广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0502民初3880号 原告：洪永军，男，汉族，1971年10月29日出生，住浙江省常山县。 原告：李育红，女，汉族，1978年11月27日出生，住浙江省常山县。 两原告的共同委托诉讼代理人：汤震强，广西海城律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：何全欢，广西海城律师事务所实习人员。 被告：曹洪东，男，汉族，1965年4月1日出生，住黑龙江省鹤岗市工农区。 委托诉讼代理人：劳桂旭，广西金湾律师事务所律师。 第三人：北海京房信实业有限公司，住所地：北海市南京路1号世纪新苑10幢。统一社会信用代码：91450500199322735J。 法定代表人：欧怡涵。 原告洪永军、李育红诉被告曹洪东、第三人北海京房信实业有限公司（以下简称“京房信公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李育红及其委托诉讼代理人汤震强、何全欢，被告曹洪东的委托诉讼代理人劳桂旭到庭参加诉讼。第三人京房信公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告洪永军、李育红向本院提出诉讼请求：1、解除原告洪永军与被告曹洪东签订的《幼儿园转让合同》；2、被告曹洪东退还原告洪永军、李育红转让费70万元；3、被告曹洪东赔偿原告洪永军、李育红损失112200元。事实和理由：原告洪永军与原告李育红系夫妻关系。2018年7月1日，原告洪永军与被告曹洪东签订了《幼儿园转让合同》，约定被告将位于北海市海城区公园路33号七色光幼儿园转让给原告，转让费为70万元。转让的内容包括三方面：一是幼儿园办学许可证和民办非企业单位登记证书的变更；二是被告与京房信公司之间的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给原告；三是幼儿园现有装修、装饰、设备转让给原告。《幼儿园转让合同》签订后，原告洪永军、李育红依约向被告曹洪东支付了70万元的转让费，七色光幼儿园也变更至原告李育红名下。被告曹洪东要求两原告不要将转租一事告知房东，有什么问题由被告负责出面与房东解决，也没有将其与原房东京房信公司签订的《房屋、场地整体租赁合同》交付原告，更没有告知原告如果房东京房信公司因开发建设或者其他原因需要，提前5个月通知就可以解除租赁合同。同时，被告曹洪东也没有通知房东京房信公司涉案房屋己转租，导致房东京房信公司一直不知房屋已转租。2019年7月3日，房东京房信公司按照与被告签订的《房屋、场地整体租赁合同》第八条的约定通知被告曹洪东5个月内搬离并将所租赁的房屋归还房东，该通知也送达到了七色光幼儿园。房东收回涉案房屋后，原告将没有经营场所，继续经营幼儿园的合同目的不能实现。被告明知房东可能随时收回涉案房屋，却刻意隐瞒这一事实，诱骗原告以70万元的高价接手七色光幼儿园，给原告造成了巨大的经济损失。现房东要收回房屋，也拒绝追认原告与被告之间签订《幼儿园转让合同》，原告已丧失了继续开办经营幼儿园的基础，即与被告签订的幼儿园转让合同的目的无法实现，原告单独受让被告的设备物品亦无必要，故两原告要求全部解除《幼儿园转让合同》，被告退还原告转让费70万元，并赔偿损失112200元给原告。为此，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告曹洪东辩称：一、原告洪永军与被告曹洪东所签订的《幼儿园转让合同》是双方真实意思表示，是有效的合同，并且合同已履行完毕。原被告在2018年6月11日达成口头协议，原告愿意以70万元价格接受被告所经营的北海七色光幼儿园，合同约定幼儿园现有的装修、装饰、设备，在被告收到原告转让金后全部归属原告所有，租赁期满后，不动产归房主所有，动产归原告所有。在交接幼儿园前，双方已合法委托北海珠城联合会计师事务所对幼儿园的资产负债情况进行了有效审计，审计结果得出:被告交付给原告的净资产为83451.33元。因此被告并没有隐瞒原告任何有关幼儿园的信息。在签订合同后，双方完成了幼儿园的设备交接及证照变更手续，本合同已实际履行完毕，原告提出解除合同，并要求被告返还幼儿园转让费70万元，没有事实和法律依据。二、原告在顺利接收七色光幼儿园全部资产和人员后，已对幼儿园进行持续经营一年半的时间，已从教育部门收取每年4万多元的普惠幼儿园补贴，原告签订《幼儿园转让合同》的目的已达到，因此原告提出解除合同的理由不成立。原告与被告签订《幼儿园转让合同》后，双方按照合同的约定，首先办理幼儿园设备的交接，原告按合同要求先支付50万元给被告，被告也协助原告到北海市的教育行政部门办理了幼儿园经营执照的变更手续，被告也将与房东京房信公司的《房屋、场地租赁合同》和已经交付的租金收据、租房押金单交付给了原告，原告也再次确认租房合同中的条款内容，也知道租房合同第八条租期不确定的约定，但是原告也认为房东不可能会这么快开发到此场地而接受。三、根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告与房东签订的《房屋场地租赁合同》中第七条第五款约定“未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租”，但是被告将其所租赁案外人房东的场地、房屋转租给原告时，房东是知道的，房东并以收取原告租金的实际方式对被告的转租行为进行追认。因此房东知道被告的转租行为后，并没有向被告提出解除《房屋、场地租赁合同》，原告也依原租赁合同的条款内容执行按期向房东交付租金，且已连续交纳了三期，只是在交纳第三期租金后至2019年7月3日，房东京房信公司因对涉案幼儿园的场地进行房地产开发需要，按租赁合同的约定，提前五个月通知了幼儿园。此结果的出现，原告是明知的，只是来的时间比原告想象的时间有点差异或者说有点早而已。既然原告在承接幼儿园时已知道幼儿园场地随时有被提前收回的风险，但原告愿意冒这种经营风险，后果当然由原告自负，这种商业风险的存在，被告并没有过错，原告不应出尔反尔，把责任推到被告身上，这严重违反诚实信用原则。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，如果认为出租方京房信公司在原告与被告签订《幼儿园转让合同》不知情，转租房屋行为是效力待定状态，但是在原告与被告交接完幼儿园手续后，原告到出租方京房信公司交纳租金时，房东京房信公司是知道被告对房屋进行转租的，并以收取原告房租的形式予以追认，被告的转租行为是有效行为，原告应当遵守被告与房东签订的《房屋、场地租赁合同》。原告以被告没有通知房屋出租方京房信公司，就认定被告的转租行为不合法，没有事实和法律依据的。四、原告要求被告赔偿损失112200元，无事实和法律依据。原告在接受被告的幼儿园后，原告持续经营一年半，在经营过程中取得了可观的经营效益，对于原告在经营幼儿园过程中进行的地毯更新，是原告个人经营的行为，与《幼儿园转让合同》没有直接的关联，没有证据表明原告接受幼儿园必定要进行毛毯的更新，况且毛毯是原告自行购进的固定资产，与被告无任何关联。综上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人京房信公司未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 经审理查明：原告洪永军与原告李育红是夫妻关系。2018年7月1日，被告（甲方）曹洪东和原告(乙方)洪永军签订《幼儿园转让合同》，约定甲方将位于北海市海城区公园路33号七色光幼儿园转让给乙方；幼儿园办学许可证号码（145050260001231）、民办非企业单位登记证书号码（52450502MJN446521W）两证为幼儿园经营的重要证明，自协议签订之日起双方开始办理变更事宜；产权人京房信公司与甲方签订了租赁合同，租期到2022年12月8日止，租期为四年，年租金为人民币36万元，押金5万元整，现甲方已缴纳房租至2018年5月9日。2018年7月1日以后产生的租金由乙方承担，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，5万元押金归乙方所有；幼儿园现有装修、装饰、设备，在甲方收到乙方转让金后全部归乙方所有，租赁期满之后，不动产归房东所有，动产归乙方所有；甲方双方商定幼儿园转让补偿金为人民币70万元整，甲方不得向乙方索取任何其他费用；口头协议达成时间为2018年6月11日，乙方支付意向定金2万元整，并约定以2018年7月1日为费用分界日，此前产生的一切收支归甲方，（按学期收费的至合同签订起退给乙方）以后产生的收支归乙方所有（其中：2018年7月之前的工资由甲方发放，2018年7月份开始工资由乙方发放），双方不再做任何形式的结算。此书面协议签订当日乙方一次性支付转让金50万元整。幼儿园办学许可证过户完和办理民办非企业证书的法人变更后乙方支付尾款20万元整；乙方应保证达到甲方向已入托儿童的一切服务承诺，妥善处理好因经营权变更所带来的相应问题。转让合同生效之后，甲方应同时移交幼儿园所有师生的资料信息（包括花名册，聘用合同等文本资料）；如因自然灾害不可抗力因素导致乙方经营受损的，与甲方无关（甲方要求不通过房东，如房东因此抗议，甲方必须出面调解）等。合同签订后，两原告于2018年7月17日已全部支付转让费合计70万元给被告，被告出具《收条》确认收到上述转让费。2018年7月19日，七色光幼儿园资产经审计，原被告双方确认交付七色光幼儿园时，该幼儿园净资产为83451.33元。2018年7月20日，被告已协助将北海市海城区七色光幼儿园民办学校办学许可证的园长变更为原告李育红。2018年7月25日，被告已协助将北海市海城区七色光幼儿园民办非企业单位登记证书的法定代表人变更为原告李育红，并完成了七色光幼儿园章程相关项目的修改。双方在办理幼儿园交接事宜时，没有书面的交接清单，被告提出其与第三人签订的《房屋、场地整体租赁合同》原件及押金单据已交付给两原告，两原告确认收到押金单据，但是否认收到《房屋、场地整体租赁合同》原件及知晓该租赁合同约定的内容。 另查明，自2018年7月1日起，两原告开始受让七色光幼儿园，并实际开展经营。自签订《幼儿园转让合同》时，两原告就已经知晓被告转租房屋的事实。幼儿园经营期间，原告李育红多次以现金方式直接向第三人京房信公司支付幼儿园所占场地租金，第三人京房信公司分别出具《收据》，确认收到曹洪东交来公园路33号房屋及场地租金。另外，两原告在七色光幼儿园经营期间，分别购置地垫、PVC地板胶、香槟色半铝耀头，支付货款90300元、13500元、8400元。 还查明，2017年12月15日，被告（乙方）曹洪东和第三人(甲方)京房信公司签订《房屋、场地整体租赁合同》，约定甲方将坐落在北海市公园路33号建筑物及场地整体按现状（除临街一楼商铺外）出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁所约定的房屋主要用于教育培训；该房屋及场地租赁期限自2017年12月9日起至2022年12月8日止；该房屋2017年12月9日至2018年12月8日的月租金为人民币25000元，2018年12月9日以后月租金为人民币30000元；租金以现金方式支付；为确保合同得到利息，房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为人民币5万元整；租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清应付费用后，将甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋及设备；在租赁期限内，如甲方因开发建设或其他原因需要提前终止合同的，需提前5个月书面或电话通知乙方，从乙方接到通知之日起视为双方解除合同，乙方接到通知后必须在5个月内无条件搬离，乙方不得向甲方主张损失等。2019年7月3日，第三人京房信公司向被告曹洪东发出《通知》，载明：我公司计划于2019年12月前对位于路号（原西塘镇政府办公楼所在）的地块进行开发建设，需将地上建筑物全部拆除。为避免贵单位造成损失，特根据我司与贵单位所签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，敬请贵单位在收到本通知之日起五个月内搬离并终止租赁合同，将所租赁的房屋等归还我司。 再查明，两原告述称，因第三人京房信公司解除《房屋、场地整体租赁合同》，七色光幼儿园于2019年10月30日已停止经营，并搬离上述经营场地，幼儿园所有师生已另行安置至其他幼儿园，但是七色光幼儿园民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证均没有注销，幼儿园内的装修、装饰、设备还保留在原经营场地内。现两原告以出租人京房信公司解除《房屋、场地整体租赁合同》，七色光幼儿园无经营场地，合同目的无法实现为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为：《幼儿园转让合同》是在原告洪永军和被告曹洪东自愿平等的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。原被告双方均应恪守履行。根据合同约定，转让的标的不仅仅是七色光幼儿园的经营权，还包括曹洪东与第三人京房信公司签订的《房屋、场地整体租赁合同》中的所有权利义务、幼儿园现有装修、装饰、设备等。在合同履行过程中，被告曹洪东已按约将七色光幼儿园的经营权及装饰、设备实际移交给两原告经营，并协助将该幼儿园民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证变更至原告李育红名下，履行了幼儿园经营权及装饰、设备转让的全部义务，两原告支付转让费70万元受让该幼儿园后，已实际经营幼儿园长达16个月（自2018年7月1日至2019年10月30日），原被告双方关于涉案幼儿园经营权及装饰、设备转让的权利义务已经全部履行完毕。两原告请求全部解除《幼儿园转让合同》，退还转让费70万元，依据不足，本院不予支持。但是考虑到合同实际履行情况，京房信公司已提前5个月书面通知曹洪东解除《房屋、场地整体租赁合同》，自接到通知之日起双方解除合同，故原告洪永军与曹洪东签订的《幼儿园转让合同》中关于转租房屋权利义务已无法继续履行，原告洪永军请求解除其与曹洪东之间的转租合同关系，本院予以支持。 在转租权利义务履行过程中，曹洪东与京房信公司在《房屋、场地整体租赁合同》中明确约定“乙方（即曹洪东）不得将承租的房屋转租”，曹洪东未经出租人京房信公司同意，擅自转租，事后亦未取得京房信公司的追认，因京房信公司解除原租赁合同，导致转租房屋权利义务不能继续履行构成违约。被告曹洪东仅根据原告李育红几次现金支付房屋租金的事实，推定京房信公司知道并默示同意该转租行为，第三人不到庭参加诉讼，曹洪东没有其他证据佐证该事实，本院不予采纳。同时，两原告在明知曹洪东与京房信公司场地整体租赁合同内容的情况下，仍然同意受让转租权利义务，对出租人京房信公司随时解除《房屋、场地整体租赁合同》早有预见，两原告对转租房屋权利义务不能继续履行存在过错。根据合同的实际履行情况，双方在办理幼儿园交接事宜时，虽然没有书面的交接清单，但是《房屋、场地整体租赁合同》押金单据已交付给两原告，两原告否认收到《房屋、场地整体租赁合同》原件及知晓该租赁合同约定的内容不符合常理，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，原被告双方在合同履行过程中均存在过错，导致转租权利义务不能履行，各自应向对方承担违约责任。本案中，被告曹洪东因转租房屋权利义务不能继续履行没有损失，两原告虽无证据证实因转租房屋权利义务不能继续履行造成的实际损失，但考虑到两原告重新寻找幼儿园经营场地需要合理的期限，根据过失相抵原则，参照《房屋、场地整体租赁合同》租金3万元/月，合理期限确定为5个月，本院酌情支持被告曹洪东赔偿损失7.5万元（3万元/年×5个月÷2）给原告洪永军、李育红。 另外，两原告在幼儿园经营期间，因经营需要购置的财产，均是自由处分权利的经营行为，与本案被告曹洪东无关，故两原告请求被告赔偿损失112200元，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告洪永军与被告曹洪东之间的转租合同关系； 二、被告曹洪东赔偿损失7.5万元给原告洪永军、李育红； 三、驳回原告洪永军、李育红的其他诉讼请求。 案件受理费11922元，由原告洪永军、李育红承担10822元，由被告曹洪东承担1100元（该费用两原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费11922元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 审 判 员  谭小凤 人民陪审员  赖海平 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  陈晓云