江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9344号上诉人（原审原告）：苏建林，男，1954年12月11日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：周玉琴，女，1955年1月30日生，汉族，住南京市秦淮区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曹娅琦，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏恺，男，1981年11月29日生，汉族，住南京市秦淮区。原审第三人：施娟娟，女，1982年3月19日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：徐驰，江苏天察律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳（系施娟娟母亲），1957年11月10日生，汉族，住江苏省大丰市。上诉人苏建林、周玉琴与被上诉人苏恺、原审第三人施娟娟物权确认纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏建林、周玉琴上诉请求：1、撤销南京市秦淮区人民法院（2019)苏0104民初5643号民事判决，依法改判被上诉人立即将南京市秦淮区房屋的不动产权证书办理至上诉人名下；2、一、二审诉讼费用由被上诉人及第三人承担。事实和理由：一、一审法院以他案尚未生效的判决内容作为认定本案事实的依据错误。1、一审法院无权就案涉房屋的权属直接作出推定。案涉房屋系借用被上诉人的名义购买，上诉人与被上诉人之间达成了借名买房的合意，故而要求被上诉人协助办理房屋的产权过户手续，并没有诉请要求确认案涉房屋的权属，而一审法院却直接推定“案涉房屋为苏恺与施娟娟共同共有”有违法律的公正。案涉房屋登记在被上诉人一人名下，是否属于被上诉人与第三人共同共有，不应作为本案审查的重点，更不能在无人主张的情况下直接作出推定。2、一审法院在认定案涉房屋属于被上诉人与第三人共同共有的前提下，进一步认定上诉人应当与被上诉人及第三人达成借名买房的合意，属于以判决结果推论案件事实。案涉房屋由被上诉人签署购房合同、贷款合同，且登记在被上诉人一人名下，上诉人仅仅需要借用被上诉人的名义，与被上诉人达成借名买房的合意即可办理案涉房屋的买卖、贷款及过户手续。3、一审法院认定“不排除苏建林、周玉琴资助苏恺及施娟娟购买案涉房屋的可能”没有事实依据。上诉人从未有过资助被上诉人及第三人购买案涉房屋的意思表示，一审法院基于被上诉人与上诉人之间存在26万元的钱款往来以及身份关系就擅自作出“上诉人资助被上诉人及第三人购买案涉房屋”的推定没有事实依据。二、一审法院事实认定不清，适用法律错误。首先，本案的争议系基于借名购买房屋而产生的合同纠纷，并非基于不动产归属而产生的物权确认纠纷，上诉人在一审过程中从未主张过确认案涉房屋归上诉人所有，但一审法院最终却认定“苏建林、周玉琴要求确认案涉房屋系二人所有，证据不足”，一审法院适用物权法第九条以及物权法解释第二条的规定作出判决，属于适用法律错误。其次，一审法院认为案涉房屋系上诉人所有证据不足，在此基础上认定上诉人要求协助办理过户登记证据不足，属于诉争法律关系认定错误。上诉人认为，案涉房屋基于与被上诉人达成的借名买卖合意而登记在被上诉人名下，只是在上诉人与被上诉人之间产生了以在符合法律规定和双方合意的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该合意仅具有债权效力，被上诉人因此而对上诉人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，上诉人并非基于物权的权属而主张要求协助过户登记。再次，关于上诉人与被上诉人购房时达成借名买房的合意，上诉人通过被上诉人支付案涉房屋购房款、每月偿还案涉房屋项下的贷款、每月缴纳案涉房屋的水电气费用以及从购买至今一直居住在案涉房屋、保留购房的所有相关单据等事实予以证明，一审法院依据尚未生效的判决内容推定本案事实错误。苏恺辩称，同意上诉人的上诉意见。施娟娟述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏建林、周玉琴向一审法院提出诉讼请求：1、判令苏恺立即协助苏建林、周玉琴将位于南京市秦淮区房屋的不动产权属证书办理至苏建林、周玉琴名下；2、判令苏恺承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：苏建林、周玉琴系夫妻，苏恺系苏建林、周玉琴的儿子，苏恺与施娟娟于2008年11月登记结婚。2015年5月3日，苏恺与案外人徐一昕就案涉房屋买卖签订《南京市存量房交易合同》，约定房屋售价为333.5万元，其中定金7万元，尾款1.5万元，首付款155万元，贷款170万元。同日，苏恺向徐一昕转账5万元，施娟娟向徐一昕转账2万元，以支付案涉房屋定金。后苏恺向徐一昕转账155万元，并向中国银行股份有限公司江苏省分行申请贷款，双方签订《个人二手住房贷款合同》，周玉琴为苏恺向银行提供保证。2015年7月，苏恺以贷款方式向徐一昕支付购房款170万元。2015年7月15日，案涉房屋登记至苏恺名下，但案涉房屋权属证书由苏建林、周玉琴持有。2015年8月3日，苏恺支付尾款1.5万元。苏建林、周玉琴办理了案涉房屋水、电、气等手续，案涉房屋自装修完成后即由苏建林、周玉琴及孙子居住使用至今。另查明，施娟娟先后于2015年6月23日、7月7日、7月9日向周玉琴共计转账38万元。2015年7月9日，周玉琴向苏恺银行账户转账155万元。2015年7月29日，周玉琴刷卡支付购买案涉房屋的税费10万元。2015年8月3日，周玉琴向苏恺转账1.2万元。2015年9月10日，周玉琴向苏恺账户转账70万元偿还案涉房屋部分贷款。自2015年7月29日起至本案开庭审理时，周玉琴每月向苏恺银行账户转账偿还案涉房屋每月贷款。2018年2月25日，苏恺向苏建林、周玉琴出具《承诺书》，承诺：案涉房屋“是我父母苏建林、周玉琴借我名义购买，实际产权归我父母所有，与我无关。贷款由我父母偿还。如父母要求过户，本人随时，无条件配合办理。”苏恺于2015年3月3日通过证券账户向周玉琴转账16万元；于2015年8月7日通过招商银行向周玉琴转账10万元。再查明，2008年，苏恺与施娟娟登记结婚，婚后生育二子。苏恺先后于2015年10月、2016年7月诉至一审法院要求与施娟娟离婚，一审法院均判决不准予离婚。2017年9月，苏恺再次起诉要求与施娟娟离婚，苏恺提出案涉房屋亦属于夫妻共同财产，本案周玉琴作为苏恺在该案件中的委托诉讼代理人参加了该案诉讼。2019年4月19日，一审法院作出8053号民事判决，判决：准予苏恺与施娟娟离婚，……，案涉房屋归苏恺所有，房屋剩余贷款由苏恺负责偿还，苏恺自判决生效之日起十日内给付施娟娟房屋折价款1331195元；……。苏恺不服该判决，提起上诉。截至本案判决时，8053号民事判决尚未发生法律效力。还查明，白下路房屋原系苏建林、周玉琴所有，后赠与给苏恺及施娟娟，2015年5月，苏恺及施娟娟以176万元价格将该房屋出售。2015年5月10日，苏建林、周玉琴将柳丝苑房屋以267.8万元出售给案外人，同日，苏恺代苏建林、周玉琴收取柳丝苑房屋购房定金5万元。2015年5月19日，苏恺与施娟娟与案外人殷松涛签订协议，约定苏恺与施娟娟以198万元价格购买本市四条巷18号1幢102室房屋（以下简称四条巷房屋），定金10万元，首付款117万元于2015年9月20日前支付，装修转让价格68万元于送件当日支付，尾款3万元于房屋交付时支付。苏恺与施娟娟按约支付了定金10万元。苏恺于2015年9月6日与殷松涛协商解除协议，并承担违约金10万元。施娟娟于2015年10月9日确认：“同意解约，……因购房资金在苏恺处，导致本人无履行能力”。本案审理过程中，苏建林、周玉琴主张，2018年2月要求苏恺写承诺书时向苏恺主张过权利；苏恺陈述，苏建林、周玉琴于第三次诉讼离婚判决后向苏恺主张权利；施娟娟陈述，苏建林、周玉琴在本案诉讼前未向其主张过权利。同时，苏建林、周玉琴陈述，周玉琴先后以现金形式向苏恺支付2万元、0.3万元以补足苏恺垫付的案涉房屋购房定金及尾款。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，苏恺在其和施娟娟的婚姻关系存续期间以苏恺的名义与案外人签订房屋买卖合同，苏恺及施娟娟共同向出售人支付购房定金，共同办理按揭贷款手续，以按揭贷款方式支付部分房款，后房屋登记至苏恺名下，根据法律规定，应当推定该房屋为苏恺与施娟娟共同共有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。苏建林、周玉琴主张案涉房屋属借名买卖，购房款项实际由其支付，案涉房屋实际系其所有，现苏建林、周玉琴未提供证据证明其与苏恺及施娟娟在购房之初或之后达成借名买卖的合意，仅提供苏恺于2018年2月25日出具的《承诺书》，此时苏恺已先后两次向施娟娟提起离婚诉讼；并且，周玉琴主张施娟娟向其支付的38万元系四条巷房屋的购房款，但在解除四条巷房屋买卖合同后至今未向施娟娟返还；且施娟娟还就案涉房屋支付了部分购房定金，代理苏恺向案涉房屋出售方支付首付款，案涉房屋亦系以苏恺名义向银行办理按揭贷款，苏建林、周玉琴主张无需与施娟娟达成借名买卖合意，于法无据，一审法院不予采纳。虽然苏建林、周玉琴确向苏恺支付了大量钱款用于购买案涉房屋，但鉴于苏恺在2015年3月3日、2015年8月7日向周玉琴转账26万元，两人之间互有钱款往来，同时考虑到苏建林、周玉琴与苏恺及施娟娟之间特殊的身份关系，不排除系苏建林、周玉琴资助苏恺及施娟娟购买案涉房屋的可能，苏建林、周玉琴主张案涉房屋系借苏恺的名义买卖，要求确认案涉房屋系二人所有，证据不足，一审法院不予支持。对于苏建林、周玉琴要求苏恺协助将案涉房屋登记至二人名下的诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决：驳回苏建林、周玉琴的全部诉讼请求。案件受理费33480元，减半收取计16740元，由苏建林、周玉琴负担。二审中，上诉人申请证人苍某,4出庭作证，证人苍某,4述称，2015年5月份，周玉琴到银行找其问了买房子贷款的事情，她说是要给孙子买学区房，其说学区房有规定必须是父母的房产，然后她说要买大一点的。其说你岁数大了，只能贷10年，现实生活中，好多人都是借别人的名字贷款买房也能操作。金陵御景园的房屋不是其做的贷款。上诉人认为证人证言可以证明在购买案涉房屋时，上诉人本意是以自己的名义购买，但是鉴于无法办理银行贷款，故而改用被上诉人苏恺的名义签署购房合同，并且办理了银行贷款，可以认定双方在购买之初，达成了借名买房的合意。被上诉人同意上诉人的观点。原审第三人认为，证人苍某,4和周玉琴系同事和朋友关系，证言的证明力较低。苍某,4刚才说明了上诉人来询问和办理的都是四条巷房子的事情，不是案涉的房产，他没有办理案涉房产的贷款，所以证人的证言达不到证明目的。本院认为，苍某,4的证人证言仅能证明上诉人曾向其咨询过贷款的政策问题，但不能证明上诉人与被上诉人在购买案涉房屋之初达成了借名买房的合意。各方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人苏建林、周玉琴虽主张与被上诉人苏恺购买案涉房屋时达成借名买房的合意而将房屋权属登记在被上诉人苏恺名下，并提供苏恺于2018年2月25日出具的《承诺书》、通过苏恺支付购房款、偿还贷款、缴纳水电气费用以及占有使用案涉房屋等证据对此加以证明，但案涉房屋系苏恺和施娟娟的婚姻关系存续期间购买，苏恺和施娟娟共同支付购房定金、办理按揭贷款手续，施娟娟于2015年6月23日、7月7日、7月9日向周玉琴转账38万元。上诉人周玉琴虽称施娟娟向其转账的38万元系四条巷房屋的购房款，但四条巷房屋买卖合同并未履行，其亦未向施娟娟返还该款，且苏恺出具《承诺书》时，案涉房屋购买已近三年，苏恺两次向施娟娟提起离婚诉讼并要求分割财产，结合苏建林、周玉琴与苏恺及施娟娟之间的身份关系，上述证据虽可以证明苏建林、周玉琴向苏恺支付了钱款用于购买案涉房屋，但不足以证明上诉人苏建林、周玉琴与被上诉人苏恺达成借名买房的合意，一审法院对于苏建林、周玉琴要求苏恺协助将案涉房屋变更登记至二人名下的诉讼请求不予支持，并无不当。上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，苏建林、周玉琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33480元，由苏建林、周玉琴负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月四日书记员  戴 苗