河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12277号 上诉人（原审被告）：盖伟，男，1978年10月18日生，汉族，行唐县。 被上诉人（原审原告）：樊满月，男，1988年9月17日生，汉族，行唐县人。 委托诉讼代理人：樊昌会，男，1960年10月1日生，汉族，行唐县人，系樊满月父亲。 委托诉讼代理人：耿新月，河北锦泽律师事务所律师。 上诉人盖伟因与被上诉人樊满月确认合同效力纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人盖伟、被上诉人樊满月的委托诉讼代理人樊昌会、耿新月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖伟上诉请求：1、撤销行唐县人民法院（2019）冀0125民初514号民事判决书，发回重审或改判。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定的事实错误。1、被上诉人樊满月称因做生意需要钱作为本金，于2018年6月初通过其老乡找到上诉人盖伟，双方通过协商，订立房屋买卖合同，被上诉人移交房产证等凭证，上诉人当场给付购房款。因政府原因交易房产暂不能办理过户手续。双方约定待障碍消除后再行办理。2、上诉人樊满月与被上诉人盖伟双方签订的合同名称为《房屋买卖合同》而非《借款担保合同》，此事实亦为法庭调查所查实。3、双方签订的合同条款具体、明确、无歧义，意思表示围绕房屋交易和租赁，无任何借款、担保的文字表达。被上诉人从未表示房产交易价格不合理和被强迫，足以证明双方意思表示和合同内容的真实有效。4、被上诉人樊满月出售房产后，又租住售出的房屋。被上诉人称30万元购房款是借款，9000元租金是利息，与购房合同的内容不符，且在视听资料中均是其单方说辞，上诉人盖伟从无明确认可的意思表示，不应采信。5、2018年12月2日被上诉人樊满月给上诉人盖伟出具的证明以及2018年12月24日樊志旗的换锁吃饭证明和2019年1月20日公安机关的视频，三份证明均显示上诉人盖伟直到2019年1月底一直在主张房屋的所有权和使用权，而非债权。6、房屋租赁费偏高是因为被上诉人樊满月在出售、租赁房屋时又附加一个条件：一年的房屋回购权和租赁权。二、一审违反法定程序。1、被上诉人樊满月在一审过程中未提交《房屋买卖合同》收购房款和违约证明原件，只提交了复印件。2、被上诉人樊满月提交的两份录音、调取公安视频资料申请以及文字说明未在法定期限内提交。3、调取的公安视频故意打乱事件时间的顺序，文字说明只截取片段以混清真相。4、独任审判的简易案件超审限审理。5、独任法官认定本案非买卖合同而是借贷合同，却没有根据借贷法律关系判定金钱给付义务，明显不能自圆其说。6、独任法官强迫上诉人盖伟配合被上诉人樊满月二次卖房，显失公平。三、一审适用法律错误。1、本案不应适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条。2、本案不应适用《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。3、本案不应适用《中华人民共和国物权法》第一百七十条，适用《中华人民共和国侵权责任法》第十五条错误。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即使是借贷关系，上诉人盖伟的主张也符合法律规定。 樊满月答辩称，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，涉案房屋买卖合同非当事人意思表示，实际为借贷，依据民法总则规定，以虚假的意思表示的行为无效，一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。 樊满月向一审法院起诉请求：一、确认原、被告于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效，被告将位于行唐县返还原告。二、本案诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实，原告因需要筹措资金，经樊志旗介绍与被告认识，被告称与原告以前没有任何债权债务。原、被告于2018年6月3日在易通金典当行签订《房屋买卖合同》，合同中甲方为原告樊满月，乙方为被告盖伟，合同约定将原告名下的行唐县御城花园15号楼2单元402室卖给被告，该房产面积124.6平米。合同主要约定：甲方应生意需求，欲将位于行唐县出售给乙方，经双方平等协商，充分沟通，逐条斟酌，自愿达成如下合同条款：一、该房产于2015年12月取得了政府颁发的房产证，证号行唐县房权证龙州镇字第××号。实行不动产登记后，因政府原因暂不能进行不动产登记。甲方声明具有全部产权，并愿意将全部产权出让给乙方。二、甲方自合同生效之日起对该房产丧失一切权利，不得以该房产再行抵押、质押等行为，不得再行给乙方对该房产拥有和行使物权制造任何矛盾和纠纷，由此造成的一切责任和义务由甲方承担。三、甲方声明并保证，在本协议签字前，对该房产具有完全物权，未进行任何抵押、质押等行为，无任何经济和其他纠纷及义务，若有隐瞒，甲方承担所有解决和赔偿等责任。四、甲方对以上声明和承诺的真实性承担责任，并保证忠实履行，如恶意违反，自愿承担由此给乙方造成的一切损失，对行为的性质自愿认可属诈骗，承担包括刑事在内的一切责任。五、该房产转让金额300000元（大写叁拾万元整），乙方在双方签字前一次性付清。六、经双方协商，同意甲方在一年内拥有房产回购权，回购金额以乙方购房款为据。若甲方回购房产，乙方不得附加任何条件。七、在双方商定的回购期一年内，甲方须按月付给乙方房屋租赁费9000元（大写玖仟元整），租金费每月提前预交，即所谓的上打租，限定为每月3日前交清。甲方若违约，即日起丧失房屋回购权，乙方即刻起可行使全部物权，与甲方再无任何义务。八、本合同自双方签订后即可生效。九、双方在签字前均阅读了本合同，并明白每一条款的内容和含义，对合同的全部内容无异议。合同签订后被告给付了原告30万元，原告继续在争议房屋中居住。原告主张当场退还被告9000元，被告不予认可，原告未就此提交相关证据。原告主张实际为向被告借款30万元，在被告的要求下签订的购房合同，实为以房屋提供担保，2018年6月至9月份的利息已通过微信转账给樊志旗，由樊志旗给付了被告。被告对原告的上述主张不予认可。原告主张因不能给付利息，故为被告出具40000元的借条一张，被告质证称与本案无关。2018年12月24日被告、樊志旗将原告叫到御城花园，将原告的门锁换掉，被告在未将原告物品搬离的情况下入住至今。2019年1月20日，原告向行唐县公安局报警处理未果。 一审法院认为，双方当事人对案涉《房屋买卖合同》法律关系性质的主张并不一致，故判断合同约定的合同内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。首先，双方采取一口价30万元的方式，不符合普通房屋买卖采取的依房屋面积、平米单价计算价格的一般交易习惯，且约定的30万元购房价格与同地同面积房屋的实际价格有较大差异。其次，《房屋买卖合同》第二条约定：甲方（樊满月）自合同生效之日起对该房产丧失一切权利，不得以该房产再行抵押、质押等行为，不得再行给乙方对该房产拥有和行使物权制造任何矛盾和纠纷。第六条又约定：经双方协商，同意甲方（樊满月）在一年内拥有房产回购权，回购金额以乙方（盖伟）购房款为据。事实上原告签订合同后仍在房屋中居住，被告换锁入住时也未将原告的物品搬离。第三，按合同约定，原告已将房屋售出，却又以每月9000元的租赁费租赁该房屋，且租赁费远高于当地的生活水平，不符合日常生活经验。第四，被告主张与原告以前没有债权债务关系，而原告出具了其为被告所打的欠条，主张是所欠被告的利息，被告对此未做出合理解释。第五，原告提交的录音、录像中，原告多次提及9000元为利息，被告未予以否认，被告也多次提及原告拿钱、挡钱等口语。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，原、被告签订《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉房屋作为原告借款的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，可以肯定其效力，但该房屋在未行使担保权之前仍归原告樊满月所有，被告不得私自占有。判决：一、原告樊满月与被告盖伟于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告盖伟于判决生效后五日内从行唐县搬出，将房屋返还原告樊满月。案件受理费100元，减半收取50元，由被告盖伟承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明其他事实与一审查明事实基本一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，本案争议的焦点在于上诉人盖伟与被上诉人樊满月于2018年6月3日签订《房屋买卖合同》，是否为双方当事人真实的意思表示及合同的实质内容。合同约定将被上诉人樊满月名下的行唐县御城花园15号楼2单元402室卖给上诉人盖伟，该房产面积124.6平米，房产转让金额30万元，盖伟在双方签字前一次性付清。樊满月对涉案房屋在一年内拥有回购权，金额以盖伟购房款为据；在回购期一年内，樊满月按月付给盖伟房屋租赁费9000元，若违约，丧失房屋回购权等。合同签订后盖伟给付樊满月30万元，仍由樊满月继续在居住使用，直至2018年12月24日盖伟入住至今。因双方合同中关于30万元的总房款与当时当地实际房屋交易价格相差很大，每月9000元的租赁费亦远高于当地生活水平。一审基于合同约定内容及当事人提供的有效证据认定该《房屋买卖合同》本身系双方之间的虚伪意思表示，判决确认合同无效并无不当。因合同的真实目的是以该房屋作为樊满月借款的担保，该房屋在未行使担保权之前仍应归樊满月所有，盖伟应将该房屋返还樊满月。一审判决结果并无不当。盖伟上诉认为双方系单纯房屋买卖行为，无虚假、隐藏意思表示，一审判决认定事实及适用法律错误的上诉意见，本院不予以采信。综上所述，盖伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.0元，由上诉人盖伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  李德利 审判员  刘立虹 审判员  赵 林 二〇一九年十二月三日 书记员  董 冉