江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8603号上诉人（原审被告）：朱洪喜，男，汉族，1954年11月25日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁勤，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路90号7W1室。法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭小红，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张玖文，江苏致邦律师事务所律师。上诉人朱洪喜因与被上诉人南京中原房地产中介有限公司（以下简称南京中原公司）居间合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱洪喜上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于法律关系理解有误，适用法律错误。1.居间合同没有对买卖关系的介入权，在买卖双方已经协商解除房屋买卖关系的情形下，南京中原公司无权再就房屋买卖的履行问题主张朱洪喜承担违约责任和给付违约金。本次存量房交易尚未进入备案系统，买卖双方并没有签订南京市存量房交易合同。中介合同项下的买卖关系，双方已协商解除。南京中原公司和朱洪喜之间的法律关系是提供居间服务，其作用仅仅是在具体买卖中传达买卖双方的意思，居中斡旋，牵线搭桥。在买卖关系协商终止的时候，中介公司要求房屋所有权人(卖方）直接向其承担违约责任无异于强迫交易。2.南京中原公司在起诉状中就自认其知悉朱洪喜与周建秋签订了解除协议书。一审第一次开庭时，南京中原公司的代理人也已经承认该解除协议是在南京中原公司处签订,使用的是中介公司的格式文本，南京中原公司积极促成并认可案涉合同的解除，当时曾对朱洪喜一家表示事情到此为止。买卖关系解除，居间关系当然同时解除。3.如果南京中原公司认为签订中介合同就已经等同于已促成此次交易，其有权收取佣金，那么其应向买受人周建秋主张佣金，而不是起诉朱洪喜。在本次交易中，朱洪喜一方并不承担给付佣金的义务。4.南京中原公司提供的房地产买卖中介合同系其制作的格式文本，违约金的部分明显加重了相对方的责任，使得居间行为无论成功与否，其均可取得获得报酬的有利地位,与民事合同当事人应当遵循自愿公平原则确认个人权利义务相违背，该条款不受法律保护。二、案涉房屋交易最后被迫停止，系南京中原公司在交易中存在严重过错，蓄意侵犯朱洪喜利益造成。买卖双方签订中介合同时，朱洪喜尚未取得房产证，提出要等一等再签约，南京中原公司非但不按步骤处理，相反在合同中额外约定双方自愿按直管公有住房契约确定的房屋面积为准，这一条款系南京中原公司书写，违反了朱洪喜的真实意思表示。该条款只能说明南京中原公司在签订合同时已经预见这种可能性，朱洪喜对可能会产生面积误差毫无预见性，当时南京中原公司根本没有告知并解释会有出现面积误差的可能，案涉房屋一平方米单价六万多，朱洪喜绝对不可能做出放弃价差的意思表示。三、一审法院把中介机构的注意义务和普通老百姓的注意义务放在同一水平线上衡量。南京中原公司身为中介机构，未体现出任何专业和诚信。南京中原公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。南京中原公司向一审法院提出诉讼请求：朱洪喜给付违约金67850元。一审法院认定的事实：2018年5月25日，南京市鼓楼区建设房产和交通局（甲方）与朱洪喜（乙方）签订《南京市直管公有住房买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于本市鼓楼区银城花园30号502室公有住房（建筑面积46.90平方米）出售给乙方，乙方一次性支付甲方房价款9244.93元；乙方购买公有住房后，房屋所有权归乙方所有；乙方按购房款的2%即184.90元缴纳公共维修基金等等。合同签订后，朱洪喜按照建筑面积46.90平方米缴纳房款9244.93元、公共维修基金184.90元。2018年6月14日，朱洪喜（出售方、甲方）、周建秋（买受方、乙方）、南京中原公司（中介、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将本市鼓楼区银城花园30号502室房屋（建筑面积46.90平方米）以295万元价格转让给乙方；乙方于2018年6月14日向甲方支付定金5万元；丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询；本合同成立后，如因甲方或乙方或甲、乙双方未能按约履行，导致甲、乙双方的《南京市存量房交易合同》无法签订的，违约方应向丙方支付违约金，数额为约定的甲、乙双方应支付丙方居间代理费之和及因此产生的律师费用；因涉案房屋是房改购房，不动产权证正在办理中，2018年7月底拿证，双方承诺并认可双方所签合同以南京市直管公有住房买卖契约为准，绝不反悔等等。同日，南京中原公司与案外人周建秋签订佣金确认书，约定涉案房屋成交价格为295万元，佣金为67850元，周建秋应于2018年7月28日前给付南京中原公司。2018年7月中下旬，朱洪喜得知南京市直管公房买卖契约约定涉案房屋面积存在2个多平方米误差，要求周建秋增加购房款，周建秋予以拒绝，朱洪喜拒绝继续履行房地产买卖中介合同，周建秋未向南京中原公司支付佣金。2018年8月13日，朱洪喜（甲方）与周建秋（乙方）签订《解除协议书》，约定双方就涉案房屋在南京中原公司居间介绍下签订的《房地产买卖中介合同》，现因甲方原因导致无法继续履行，经甲、乙双方协商就合同的有关解除事宜达成如下约定：一、甲、乙双方同意本协议签订之日合同解除；二、甲方双倍返还支付乙方定金10万元；三、本协议系甲、乙双方协商一致、共同签订，待上述事项履行完毕后，双方就该物业的本次交易再无其他任何争议，且互不追究其他任何法律责任。2018年8月底，朱洪喜取得涉案房屋的不动产权证书，登记建筑面积为49.66平方米。2018年9月，朱洪喜以317万元价格将涉案房屋出售给案外人潘静。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，南京中原公司、朱洪喜与案外人签订的《房地产买卖中介合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。南京中原公司促成朱洪喜与案外人签订房地产买卖中介合同，因朱洪喜原因导致合同无法继续履行，应按照合同约定承担违约责任。南京中原公司按照合同约定佣金标准要求朱洪喜给付违约金，朱洪喜认为该标准过高，根据合同履行情况，一审法院酌定，朱洪喜给付南京中原公司违约金36000元。对于朱洪喜认为合同中约定房屋面积存在误差，南京中原公司在履行合同过程中存在重大过错的辩解意见，合同签订时，朱洪喜正在办理涉案房屋的房改手续，尚未取得不动产权证书，房屋建筑面积尚未最终确定，双方自愿依据《南京市直管公有住房买卖契约》确定房屋面积为准，买卖双方已经预见到房屋建筑面积可能会存在误差，应视为双方当事人确定涉案房屋按套计价，该约定系当事人真实意思表示，南京中原公司对此并无过错，故对朱洪喜的该项辩解意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：朱洪喜于判决生效之日起十日内给付南京中原房地产中介有限公司违约金36000元。一审案件受理费1496元，由朱洪喜负担（南京中原房地产中介有限公司已预交，朱洪喜在履行上述付款义务时一并给付南京中原房地产中介有限公司）。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人朱洪喜提交其代理人与案外人周建秋的电话录音及文字稿，拟证明周建秋确实收到了朱洪喜给付的10万元，且周建秋与朱洪喜系协商解除合同，双方是在南京中原公司的主持下进行的，南京中原公司全程参与。被上诉人南京中原公司质证认为，对该证据的关联性和证明目的不予认可，因为当时是朱洪喜、周建秋自行协商要解除合同，他们要求找中介公司，录音也证明是周建秋找的南京中原公司，而不是南京中原公司主动找双方当事人来协商此事。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，南京中原公司已促成朱洪喜与案外人周建秋订立房屋买卖合同，有权依法获得相应的居间报酬，该权利不因双方买卖合同解除而消灭。上诉人提供的证据不足以证明在其与案外人解除合同后，被上诉人已明确放弃向其主张相关的违约责任，其认为被上诉人无权再主张违约责任的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。涉案《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。该合同中已经明确约定“因涉案房屋是房改购房，不动产权证正在办理中，2018年7月底拿证，双方承诺并认可双方所签合同以南京市直管公有住房买卖契约为准，绝不反悔”等内容，应视为各方对房屋建筑面积可能存在误差的情况明知并已对此达成一致意见，一审法院认定双方对涉案房屋交易系按套计价并无不当。朱洪喜认为南京中原公司存在严重过错的主张缺乏事实及法律依据，本院对此不予采信。结合现有证据能够认定，买卖双方解除合同系因朱洪喜原因导致，且朱洪喜亦因此向案外人周建秋双倍返还了定金，一审认定朱洪喜应依照涉案《房地产买卖中介合同》约定承担违约责任于法有据。综合双方当事人的意见及本案实际情况，一审法院酌定朱洪喜给付南京中原公司违约金36000元系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。综上所述，朱洪喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人朱洪喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月十三日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭冬