江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8445号上诉人（原审被告）：南京市马群天泓山庄住宅小区业主委员会，住所地南京市栖霞区环陵路1号竹山苑3栋1楼。负责人：耿静龙，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王秀枝，江苏苏商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小峰，女，1976年10月22日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：李彬，男，1966年7月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：何欣，女，1963年11月5日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：张峥峥，女，1971年4月27日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：黄咏梅，女，1968年1月17日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：余燕飞，女，1974年10月20日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：朱海忠，男，1968年7月4日出生，汉族，住南京市栖霞区。以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：陆婷婷，江苏宁联律师事务所律师。原审第三人：南京栖霞建设物业服务股份有限公司，住所地南京市栖霞区和燕路251号。法定代表人：吕俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆发达，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京市马群天泓山庄住宅小区业主委员会（以下简称天泓山庄业委会）因与被上诉人王小峰、李彬、何欣、张峥峥、黄咏梅、余燕飞、朱海忠（以下简称王小峰等7人）以及原审第三人南京栖霞建设物业服务股份有限公司（以下简称栖霞建设物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泓山庄业委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人行使业主撤销权的权利已消灭。被上诉人应该在知道或应当知道上诉人决定与原审第三人签订物业服务合同一年内行使，否则撤销权消灭。一审法院认定撤销权未超过一年期间的理由，不符合法律规定。根据被上诉人在（2019）苏0113民初427号案件中的自认，被上诉人2017年4、5月份就知道上诉人决定与原审第三人签订物业服务合同，且上诉人在2017年4、5月份期间在小区公示栏、天泓山庄微信公众号里也进行了公示。而被上诉人于2019年4月4日提起本案诉讼，已超过一年，撤销权消灭。二、上诉人与原审第三人签订物业服务合同没有侵害被上诉人的合法权益，不应该撤销该决定。上诉人成立后，积极与原审第三人沟通，为小区业主争取了公共收益等权益，并在合同中进行了确定。被上诉人明知上诉人的决定，且通过缴纳物业费的方式予以认可。如按被上诉人的要求撤销，物业服务合同解除，广大业主已获得的公共收益应返还给原审第三人，将给业主造成损失，损害了广大业主的公共利益。业主依法发起业主大会或临时业主大会对小区物业服务企业选聘问题进行表决，并不受上诉人与原审第三人签订物业服务合同的影响。三、一审法院的判决与被上诉人的诉请不一致。被上诉人的诉请是：“判令撤销被告作出的聘请第三人作为小区物业服务企业的决定”，而一审法院判决：“撤销被告南京市马群天泓山庄住宅小区业主委员会选聘第三人南京栖霞建设物业股份有限公司作为该小区物业服务企业”。一审法院判决与被上诉诉请不一致，违反了法律规定。王小峰等7人辩称：一、被上诉人行使业主撤销权的权利并未消灭。被上诉人在本案中行使撤销权依然没有超过法定期间。上诉人所谓公示不符合规定，无法达到被上诉人于该时间知晓涉案物业服务合同的证明目的。被上诉人在一审中已提供上诉人于2018年4月21日在“天泓之家”公众号发布的《关于天泓山庄小区召开临时业主大会的公告》截图，方才知晓涉案物业合同的存在。二、上诉人以其与原审第三人签订涉案物业服务合同未侵害被上诉人权益为由，认为不应当撤销该决定，没有法律依据。上诉人在未召开业主大会的前提下擅自与原审第三人签订涉案物业服务合同，且在2018年5月选聘物业服务企业时也认可当时投票时未得到半数业主的同意，现继续由第三人提供物业服务，程序违法。被上诉人缴纳物业费是依据前期物业合同，而非对涉案合同的认可。公共区域的收益依法应当归全体业主共同享有，即便撤销上诉人作出的与原审第三人签订物业服务合同的决定，已向业主返还的公共区域的收益也不应再向原审第三人退回。栖霞建设物业公司述称：一、一审法院判非所请，依法应发回重审或依法改判。被上诉人的诉讼请求是撤销签订合同的决定，而一审法院的判决是撤销业委会聘请原审第三人作为该小区的服务企业。判决内容与被上诉人的诉请完全不一致。二、被上诉人的诉请已经超过了知道或应当知道的一年期限，权利已经丧失。涉案合同于2017年5月签订，而被上诉人直到2019年4月4日才提起撤销该决定的诉讼，显然已超过一年的期间。被上诉人在（2019）苏0113民初427号的诉讼案件中，自认了其是知道2017年4-5月期间业委会与物业公司签订合同的事实。当时法庭询问其为何未在一年之内提起诉讼，其称到2018年5月大会未通过之后，其认为权利被侵害，其提起诉讼。综上，请求法院依法发回重审或驳回一审原告的诉请。王小峰等7人向一审法院起诉请求：撤销天泓山庄业委会作出的聘请栖霞建设物业公司作为小区物业服务企业的决定；本案诉讼费由天泓山庄业委会承担。一审法院认定事实：王小峰等7人系栖霞区天泓山庄住宅小区的业主。天泓山庄业委会系2016年12月16日成立。天泓山庄业委会成立后并未召开业主大会即与栖霞建设物业公司签订《天泓山庄物业服务合同》，约定：天泓山庄业委会委托栖霞建设物业公司对该小区提供物业服务事宜。期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。如因故未能及时续签，则本合同有效期至新的服务合同生效之日止。2018年5月，小区业委会进行投票决定是否与栖霞建设物业公司进行续签合同，结果未过半数。目前栖霞建设物业公司依然依据与天泓山庄业委会签订的《天泓山庄物业服务合同》提供物业服务。2018年12月28日，王小峰等人向一审法院提起诉讼，案号为（2019）苏0113民初427号，后王小峰等人撤诉。2019年4月4日，王小峰等7人再行提起本案诉讼。一审庭审中，天泓山庄业委会和栖霞建设物业公司均认为签订《天泓山庄物业服务合同》程序均曾在小区公示，并在该小区天泓之家微信群告知，且坚持认为王小峰等7人提出诉讼请求已经超过除斥期，但认可2018年5月召开业主大会进行投票决定是否与栖霞建设物业公司续签服务合同时，赞成票和不赞成票均未过半数。一审法院认为，本案主要争议焦点是：王小峰等7人撤销权是否存在；天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订的物业服务合同能否继续行使，是否需要撤销。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订的物业服务合同明确约定期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。如因故未能及时续签，则本合同有效期至新的服务合同生效之日止。因该服务合同到期后没有新的物业服务企业接手，该服务合同得以延续。天泓山庄业委会并未将此重要信息向小区全体业主披露、公示。2018年5月，天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司就服务企业能否继续提供服务进行公示、微信告知、投票。此期间栖霞建设物业公司继续提供物业服务，其服务行为一直在延续中。且王小峰等人在2018年12月28日已经向一审法院提起过诉讼，其诉请也是认为天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订的《物业服务合同》程序违法。故撤销权并未超出法律规定的一年期间。王小峰等7人有权提起撤销权之诉。关于第二个争议焦点，天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订《物业服务合同》程序是否违法。对此一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案天泓山庄业委会成立后与栖霞建设物业公司签订为期一年的《物业服务合同》时就未召开业主大会，且在2018年5月份选聘物业服务企业时也认可当时投票时未得到过半数的业主同意，现继续由栖霞建设物业公司提供物业服务，程序违法。如果天泓山庄业委会和栖霞建设物业公司以此约定，则可以长期不进行投票选聘新的物业服务企业，栖霞建设物业公司也就可以长期对该小区进行物业服务，明显侵害了业主的知情权、选择权等其他权利。作为栖霞建设物业公司和天泓山庄业委会，应当履行自己的职责和义务，互相配合，严格按照法律规定的程序，对重要事项进行规范操作，不应当图省事，省略应当进行的程序和步骤。故天泓山庄业委会和栖霞建设物业公司应当重新按照业主议事程序和法律规定的程序进行投票，决定新的物业服务企业。综上，天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订的《物业服务合同》程序违法，王小峰等7人提出的诉讼请求有事实依据和法律依据，一审法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：撤销南京市马群天泓山庄住宅小区业主委员会选聘南京栖霞建设物业服务股份有限公司作为该小区的物业服务企业。一审案件受理费80元，减半收取40元，由南京市马群天泓山庄住宅小区业主委员会负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，栖霞建设物业公司系天泓山庄住宅小区前期物业服务合同的物业服务单位。在（2019）苏0113民初427号案件庭审中，天泓山庄业委会提交2017年5月4日小区业主公众号“天泓之家”的手机截屏，证明其通过该公众号公示了天泓山庄物业服务合同讨论稿。王小峰等人经质证，对该证据的真实性认可，但认为栖霞建设物业公司无权代表广大业主与栖霞建设物业公司签订案涉合同。当被法庭问及为何到现在才提起诉讼时，王小峰等人陈述，过了2017年以后因广大业主有意见，在2018年召开临时业主大会商议续聘或解聘栖霞建设物业公司事宜，但该两项表决都没有过半，故其提起了撤销权之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，天泓山庄业委会于2016年12月决定与栖霞建设物业公司签订《天泓山庄物业服务合同》，该合同约定，天泓山庄业委会委托栖霞建设物业公司对该小区提供物业服务，期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。根据（2019）苏0113民初427号案件庭审笔录王小峰等人的陈述，王小峰等人于2017年已知道天泓山庄业委会决定与栖霞建设物业公司签订《天泓山庄物业服务合同》的事实，只是之后经过召开临时业主大会商议续聘或解聘物业公司事宜未能通过表决，才提起撤销权之诉。因此，王小峰等7人于2019年4月4日提起本案诉讼，已超过请求人民法院撤销该决定的期限。一审法院认定王小峰等7人的撤销权未超出法律规定的一年期间，有权提起撤销权之诉，系适用法律错误，本院予以纠正。天泓山庄业委会与栖霞建设物业公司签订的物业服务合同约定的期限已届满。该合同中关于“如因故未能及时续签，则本合同有效期至新的服务合同生效之日止”的约定，并不影响小区业主按照法律规定的程序续聘、解聘或重新选聘物业服务单位。综上所述，天泓山庄业委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初2151号民事判决；二、驳回被上诉人王小峰、李彬、何欣、张峥峥、黄咏梅、余燕飞、朱海忠的诉讼请求。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由被上诉人王小峰、李彬、何欣、张峥峥、黄咏梅、余燕飞、朱海忠负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月六日书记员  杨文艳