江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终3610号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市亨达物流有限公司，住所地天津市东丽区金钟街道杨北路建材城南侧B区15-16号。法定代表人：刘福录，总经理。委托诉讼代理人：李良宵，浙江近山（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州物流中心有限公司，住所地苏州工业园区现代大道66号。法定代表人：胡克，总经理。委托诉讼代理人：肖翔，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人天津市亨达物流有限公司（以下简称亨达公司）因与被上诉人苏州物流中心有限公司（以下简称物流中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。亨达公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判驳回物流中心全部诉讼请求，支持亨达公司全部反诉请求，一、二审案件受理费由物流中心负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）涉案办公室不是违章建筑。1、涉案办公室并未违反《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规。上述法律均未要求建筑单位就建筑内不占用国有土地的内部装修申请土地权属证书，或建筑用地规划许可证。亨达公司的办公室完全在涉案仓库内搭建，其属性为租赁物的内装修，并非独立的，占用土地的建筑物。亨达公司在建筑内搭建办公室不属于违章建筑，一审法院在无任何事实和法律依据的情形，未经行政调查程序，错误的行使行政机关的行政权力，认定办公室为违章建筑，该行为不仅存在事实认定错误，法律适用错误，更违反了《土地管理法》和《城乡规划法》中对于违法行为的行政处罚程序。2、物流中心通过非法途径获得《关于物流园2号仓库违法建设事宜》，该证据为非法证据，不能作为认定事实的依据。亨达公司已就出具该函件的行为，对苏州工业园区规划建设委员会提起行政诉讼，要求撤销该函件。该案中规划建设委员会承认该委员会并未对办公室的情况进行任何现场调查，出具的函件为内部文件，从未向物流中心或亨达公司寄送。物流中心提交该函件的行为仅可以证明规划建设委员会存在违法行政的行为。3、物流中心声称其未同意修建办公室的陈述是虚假的，该陈述明显违背了双方在租赁合同中的约定。事实上，亨达公司搭建办公室的过程中也得到了物流中心的支持和同意，否则亨达公司不可能在物流中心控制的物流园内搭建办公室。（二）涉案办公室不存在转租、不存在所谓安全隐患。1、涉案办公室早已不作为宿舍使用，更不存在转租情形。物流中心提交的火灾隐患整改通知存根的内容仅声称办公室存在所谓火灾隐患，并未声称其不同意亨达公司搭建办公室，更未声称办公室为违章建筑。消防机关已经确认办公室不存在火灾隐患，一审法院认定恒达公司未按照存根进行整改的事实认定错误。存根可以反证2009年至2015年，物流中心均认可亨达公司搭建办公室。至于存根提到的三合一违法问题，该问题早已得到解决，亨达公司早已停止将办公室作为宿舍使用，一审法院在没有任何证据支持的情况下仅依据办公室内堆放的杂物即认定办公室存在转租情形，明显认定事实错误。2、涉案办公室已经消防设计、施工备案，通过消防复查的审核，不存在所谓安全隐患。（三）物流中心违约要求亨达公司拆除办公室，应当承担违约责任。亨达公司系根据租赁合同约定，在物流中心配合和支持下投入大笔资金修建了办公室及配套的消防工程，该办公室为双方合同约定的一部分，构成亨达公司合法享有的合同利益，物流中心要求亨达公司拆除依合同约定修建的办公室，构成违约。亨达公司在反复与物流中心沟通的情形，仅出于与物流中心合作的商业考虑，原则性同意拆除该办公室。就物流中心违约要求亨达公司拆除办公室的行为，其应当承担对亨达公司造成的损失，包括亨达公司在别处选址修建办公室的成本、装修费用、拆除费用、渣土运输和处理费。此外，即便认定办公室违法，因修建办公室的行为双方均有过错，应当根据过错比例共同承担建设、拆除办公室的费用。亨达公司搭建办公室系履行合同的行为，而非违约行为，物流中心无权根据亨达公司履行合同的行为要求解除合同。二、一审判决适用法律错误。1、物流中心发出的解除合同通知无效，无权解除合同。2、一审法院在未经合法行政程序、行政复议的前提下，行使行政权力认定办公室为违章建筑，存在明显的程序违法。3、物流中心违约要求拆除办公室，未尽到修理租赁物的义务，应当承担赔偿。物流中心辩称：服从一审判决。物流中心向一审法院起诉请求：1、确认物流中心与亨达公司之间的《仓储租赁服务合同》已于2017年11月18日解除；2、判令亨达公司立即从苏州工业园区唯胜公路8号的2号仓库搬离，并负责将出租仓库及场地恢复原状，交还给物流中心；3、判令亨达公司支付自2017年10月1日至2017年11月18日期间的租金73500元（0.5元/天/平方米*3000平方米*49天），物业管理费4083.33元（30000元/360天*49天），合计77583.33元；4、判令亨达公司支付2017年11月19日起至亨达公司实际恢复原状并将租赁仓库交还物流中心之日止的房屋使用费204000元（按照1元/天/平方米标准计算，暂时计算至2018年1月25日，1元/天/平方米*3000平方米*68天）及物业管理费5666.67元（暂时计算至2018年1月25日，30000元/360天*68天），合计209666.67元；5、判令亨达公司承担全部诉讼费用。因亨达公司后续缴纳了部分房租，物流中心变更上述第3、4项诉请为：判令亨达公司支付自2018年4月1日起至亨达公司实际恢复原状并将租赁仓库交还物流中心之日止的房屋使用费（按照0.5元/天/平方米标准计算，0.5元/天/平方米*3000平方米*天数）及物业管理费（按30000元每年计算）。亨达公司向一审法院反诉请求：1、判令物流中心继续履行仓储租赁合同和变更协议；2、判令物流中心支付租赁物修理费用17.25万元；3、判令物流中心赔偿建设同样面积办公楼的成本、装修费用、拆除费用、渣土运输费和处理费暂计1365120元，实际损失以评估价为准；4、判令物流中心承担反诉费及评估费。一审法院认定事实：2009年10月28日，物流中心（甲方）与亨达公司（乙方）签订《仓储租赁服务合同》，约定：物流中心将位于苏州工业园区唯胜公路8号的2号仓库出租给亨达公司，面积为3000平方米，租赁期限20年，即从2009年10月28日起至2029年10月27日，租金每天每平方米0.5元，物业管理费每年30000元。物流中心每月26日提供上月26日至本月25日的结算清单，以E-MAIL或传真方式发送给亨达公司，亨达公司须在5个工作日内确认，如无确认反馈意见视为确认。物流中心于收到亨达公司确认3个工作日内开具发票，亨达公司在收到发票30天内付款。亨达公司在签订合同之日起45天向物流中心每季度缴纳租金。在租赁期限内如亨达公司须对租赁物进行装修、改建，须事先向物流中心提交装修、改建设计方案，并经物流中心同意(因亨达公司业务发展需要物流中心同意在库区搭建休息办公场所)。2009年12月1日，物流中心与亨达公司签署《合同变更协议》，约定：双方同意原“租赁期为20年，即从2009年10月28日起至2029年10月27日”更改为“租赁期为20年，即从2010年1月1日起至2029年12月31日”，除合同期限变更外，原合同所有条款不变。物流中心提交《火灾隐患整改通知存根》，称在2015年1月13日的防火检查中，发现并告知亨达公司存在以下隐患：1、室内消火栓损坏；2、室内存放电瓶车及消防通道被堵；3、仓库内搭建房屋，存在“三合一”违法情况。该存根上“被检查部门负责人”处签名张红花。亨达公司称张红花是亨达公司管理案涉仓库负责人的配偶，但无法确认是否其本人签名。物流中心提交一份落款日期为2017年10月30日的《整改通知》，载明：因亨达公司未经批准，擅自在仓库内搭建大面积违章建筑，并对外出租牟利，构成严重违约，造成极大安全隐患，经多次沟通，均未整改。现要求你公司在收函后10日内进行整改，拆除所有违章建筑，并将仓库恢复原状。否则我司将按约解除仓储协议，并依法追究贵司相应法律责任。亨达公司称未收到该整改通知。2017年11月17日，物流中心向亨达公司寄出《解除合同通知》，称：因亨达公司未经物流中心同意和相关部门批准，擅自在仓库内搭建大面积违章建筑，并对外出租牟利，严重违反双方签订的租赁合同，造成极大安全隐患，经2015年1月13日、2017年10月30日等多次发出整改通知，要求拆除违章建筑，但截至2017年11月17日仍未整改。故通知解除双方租赁合同关系，并于一周内恢复原状并搬离仓库。双方确认亨达公司于2017年11月18日收到该解除通知。审理中，经勘查现场发现，亨达公司在案涉仓库中建造一幢两层楼房，长约50米、宽约7.5米、高约7米，占地面积约375平方米，建筑面积约750平方米。一层有6个房间，二层有10余个房间，二楼部分房间摆有床架、床板、床垫等物品。2018年9月17日，苏州工业园区规划建设委员会（以下简称园区规建委）向苏州工业园区高端制造与国际贸易区建设局（以下简称高贸区建设局）发出《关于物流园（唯胜公路8号）2号仓库违法建设事宜》，载明：“我委收到关于物流园（唯胜公路8号）2号仓库涉嫌违法建设报送表后，对报送表中提及的约706平方米的违法搭建进行了核查，经核查：该项内容未获得规划批准，依据《中华人民共和国城乡规划法》，认定其属于规划违法建设。特此告知”。审理中，亨达公司称其已按合同约定的标准，将租金和物业费缴纳至2018年12月31日。物流中心认可缴费金额，但认为合同解除后的费用性质是占用使用费。以上事实，由当事人提交的《仓储租赁服务合同》、《合同变更协议》、《火灾隐患整改通知存根》、《整改通知》、《解除合同通知》、《关于物流园（唯胜公路8号）2号仓库违法建设事宜》及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。一审法院认为，物流中心与亨达公司之间依法成立租赁合同关系，双方应诚实信用地履行合同权利义务。一、关于租赁合同解除问题物流中心称，亨达公司在仓库中违规建造两层楼并租给他人居住牟利，对于消防等安全隐患也拒不整改，构成根本违约，物流中心已于2017年11月17日向亨达公司发出《解除合同通知》，并于次日到达对方。双方间租赁合同已于2017年11月18日解除。亨达公司称，其建造办公楼系经过物流中心同意，一直按期缴纳租金，无违约行为，主张双方继续履行租赁合同。一审法院认为，首先，亨达公司建造的两层楼已被规划部门认定为违章建筑；其次，物流中心称亨达公司将案涉两层楼中部分房屋转租他人居住使用，虽未举证证实亨达公司有转租行为，但两层楼建造于仓库内，面积达700多平方米、房间数近20间，有的房间堆放有床铺等物品，似已超出为仓储配套的辅助办公功能所需;再次，综合全案情况，物流中心主张亨达公司在收到安全隐患整改通知后未能彻底整改的情况，具有高度可能性。综上，物流中心主张亨达公司在案涉仓库内建造使用具有安全隐患的违章建筑且不予整改构成根本违约的意见，具有事实和法律依据，一审法院予以采信。承上所析，亨达公司于2017年11月18日收到物流中心发出的解除合同通知，故双方租赁合同关系解除日期为2017年11月18日。物流中心要求亨达公司将案涉仓库恢复原状并交还物流中心，于法有据，一审法院予以支持。二、关于物流中心主张的占用使用费、物业费房屋租赁合同解除后，亨达公司仍占有使用案涉仓库，应支付占用使用费等相关费用，物流中心主张亨达公司按照合同约定的租金和物业费标准支付占用使用费和物业费，符合法律规定，一审法院予以支持。因双方确认亨达公司已支付至2018年12月31日，故应从2019年1月1日起支付至实际返还仓库之日止。三、关于亨达公司主张的修理费用亨达公司称其在正常使用租赁物过程中，由于物流中心未能按约对租赁物进行修理，导致亨达公司自行出资对租赁物进行了修复，故要求物流中心支付修理费用。一审法院认为，亨达公司未能举证证实其曾通知物流中心对租赁物进行修复而物流中心拒不修复或未能修复，故其主张的修理费，一审法院不予支持。四、关于亨达公司主张的拆除办公楼损失承上所析，亨达公司对其建造的违章建筑，要求物流中心承担拆除、重建等损失，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认苏州物流中心有限公司与天津市亨达物流有限公司签订的案涉《仓储租赁服务合同》和《合同变更协议》解除；二、天津市亨达物流有限公司于本判决生效之日起三十日内将案涉仓库恢复原状并交还苏州物流中心有限公司；三、天津市亨达物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏州物流中心有限公司占用使用费、物业费（计算方法为：自2019年1月1日起至实际交还仓库之日止，占用使用费按每天1500元标准计算，物业费按每年30000元标准计算）；四、驳回苏州物流中心有限公司的其余本诉请求；五、驳回天津市亨达物流有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4006元，由天津市亨达物流有限公司负担。反诉案件受理费减半收取9319元，由天津市亨达物流有限公司负担。上述案件受理费已由双方分别预交，一审法院不再退还，由天津市亨达物流有限公司在履行上述付款义务时一并支付苏州物流中心有限公司4006元。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，亨达公司提供了房租缴纳凭证，已证明亨达公司房租费一直缴纳至2019年3月27日，双方之间的房屋租赁合同仍在履行过程中；提供苏州工业园区综合行政执法局责令改正通知书，以证明一审法院据以认定亨达公司建筑为违章建筑文件的出具行为系具体行政行为。物流中心质证认为，缴费凭证不能证明亨达公司的证明目的，即使亨达公司缴纳了费用，也是支付非法占有期间的使用费；对于责令改正通知书真实性予以认可，但不能证明亨达公司的证明目的，只能说明涉案争议的建筑是违法的。二审另查明，亨达公司于2019年3月27日向物流中心转账142500元。苏州工业园区综合行政执法局于2019年4月30日向物流中心发出苏园城法改字[2019]第0400001号责令改正通知书，通知书载明，在唯胜公路8号进行未经审批涉案值搭建建筑物的行为，已违反《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》第五十条第一款第一项的规定，依据《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》第十四条第一款第一项的规定，本机关现责令你单位立即停止上述行为，于2019年5月13日17时前改正上述行为。具体要求：接到此通知后7个工作日内自行整改，拆除擅自搭建的构筑物，恢复建筑物原貌。二审中，双方当事人确认责令改正通知书中要求拆除的擅自搭建的构筑物就是涉案建筑物。涉案争议的二层楼房已于2019年6月11日被拆除。二审又查明，就亨达公司起诉园区规建委、高贸区建设局规划行政确认一案，亨达公司认为园区规建委向高贸区建设局发出的《关于物流园（唯胜公路8号）2号仓库违法建设事宜》的函程序违法，要求判决撤销该函。一审法院经审理后作出（2018）苏0591行初12号行政裁定，认为《关于物流园（唯胜公路8号）2号仓库违法建设事宜》的函是园区规建委接到《园区涉嫌违法建设报送表》后发给高贸区建设局的回函，该函是行政部门之间的内部行为，不发生行政法上的对外效力，不属于人民法院行政诉讼受案范围，该回函在民事诉讼案件中被作为证据提交不会导致函件属于行政部门内部行为的性质的改变，据此，一审法院裁定驳回亨达公司的起诉。亨达公司对此不服提起上诉，本院于2019年5月24日立案受理并于2019年8月21日作出（2019）苏05行终346号行政裁定，认为函件属于行政机关内部往来公文，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，并据此裁定驳回上诉，维持原裁定。二审再查明，苏州市公安消防支队工业园区大队于2016年1月19日向亨达公司发送苏园公消限字[2016]第0025号责令限期改正通知书、明确亨达公司存在遮挡消火栓、仓库内设置办公区未进行竣工消防备案的问题，要求亨达公司进行整改；苏州市公安消防支队工业园区大队于2016年1月20日向亨达公司发送苏园公（消）行罚决字[2016]0011号行政处罚决定书，基于亨达公司仓库内设置办公区未进行竣工消防备案对亨达公司进行处罚。以上事实由亨达公司提供的转账凭证、责令改正通知书、（2019）苏05行终346号行政裁定书、苏园公消限字[2016]第0025号责令限期改正通知书、苏园公（消）行罚决字[2016]0011号行政处罚决定书以及当事人陈述在卷佐证。本院认为，物流中心与亨达公司签订的《仓储租赁服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同履行过程中，亨达公司在仓库内搭建了二层楼房，因该楼房拆除事宜，物流中心向亨达公司发送了解除合同通知。根据园区规建委向高贸区建设局发送的函件可知涉案二层楼房未获规划批准，归于规划违法建设，结合苏州市公安消防支队工业园区大队出具的责令限期改正通知书以及行政处罚决定书，一审法院有关亨达公司在收到物流中心发出的安全隐患整改通知后未能彻底整改的情况具有高度可能性的认定并无不当。亨达公司在仓库内进行规划违法建设，且在物流中心要求整改的情况下未予整改，由于该情况涉及到了公共安全，亨达公司该违约行为构成根本违约，一审法院据此认定双方之间的租赁合同于2017年11月18日亨达公司收到解除合同通知日解除并无不当。至于亨达公司主张的拆除办公楼损失，因该建筑物系规划违法建设，且亨达公司未举证证明其建造该房屋前已事先向物流中心提交装修、改建设计方案并经物流中心同意，一审法院对此未予支持并无不当。至于亨达公司在一审判决后再行支付的占有使用费，可由双方在返还房屋、支付占有使用费时一并结算。综上所述，亨达公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13325元，由上诉人天津市亨达物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  顾 平审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月四日法官助理  柳 璐书 记 员  徐馨岚