湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10174号上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊，女，1983年12月19日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：梅尽章（系张俊之夫），男，1971年6月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市禅城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：梅尽章，男，1971年6月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马秀娟，女，1970年10月5日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：熊康，男，1992年10月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：杨义，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洁，北京市立方（武汉）律师事务所律师。原审第三人：李伟杰，男，1992年7月14日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。上诉人张俊、梅尽章因与被上诉人马秀娟、熊康以及原审第三人李伟杰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院(2017)鄂0192民初4354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俊、梅尽章上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判：①确认上诉人与被上诉人在原审第三人居间下于2016年9月l4日签订的《二手房买卖居间合同》己依法解除；②被上诉人返还涉案房屋的相关资料【武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸·东湖二期T23栋14层3室的房屋所有权证原件(证号：武房权证景字第××号)、土地使用权证原件(证号：东国用商2015第364号)、5张购房票据原件(具体为：印花税土地增值税缴款书1张，号码：003198163；销售不动产统一网络发票2张，号码：90067721、00662346；住宅专项维修资金专用票据1张，号码：00493777；契税完税证明1张，号码：007984030]及该房屋的大门钥匙。③被上诉人的20万元定金不予返还。3.一、二审诉讼费（含一审案件受理费、财产保全费、反诉费，二审案件受理费）全部由被上诉人承担。事实和理由：第一，有确定的证据证明，本案被上诉人办理过户的日期为2017年3月份，而非7月份。双方形成的合意是在2017年3月3日起“尽快办理”，而一审判决故意无视上诉人提交、双方庭审认可的该证据，对此非常关键的证据不做分析，甚至当其根本不存在，由此导致了错误的判决。第二，一审判决以错误的形式掩盖错误的事实认定。第三，上诉人依法行使合同解除权，涉案合同依法已经解除。上诉人已经依法发出解除通知书，被上诉人未在法定期限内向法院起诉，涉案合同依法已经解除。依照最高人民法院确立的裁判规则，人民法院对合同解除通知不进行实质性审查。马秀娟、熊康辩称，1.本案双方当事人己于2017年2月商定将办理房屋过户的时间延期至2017年7月，之后再未变更。2.认定合同解除通知的效力，既要符合合同法第九十三条第二款、第九十四条规定的实质性要件，又要符合通知合同相对人这一形式要件，两者缺一不可。请求人民法院依法查明事实，驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。李伟杰述称：当时是9月份签订的合同，约定熊康大概在12月至元旦回来再办过户。后来再联系双方的时候都表示时间错不开，开年再办。过年之后我联系各方，马秀娟女士和我说改到7月份了，我电话询问梅尽章先生是否是更改了，梅尽章先生表示确有这个事。再后来双方就产生了很大矛盾和分歧，马秀娟女士和我说梅尽章先生不愿意了。马秀娟、熊康向一审法院起诉请求：1.张俊、梅尽章继续履行双方于2016年9月14日签订的《二手房买卖居间合同》；2.张俊、梅尽章将位于武汉市东湖生态旅游风景区纯水岸东湖二期（A-8、A-11）T23栋14层3号房屋过户至熊康名下；3.本案诉讼费、保全费等由张俊、梅尽章承担。张俊、梅尽章向一审法院反诉请求：1.马秀娟、熊康立即退回张俊、梅尽章位于武汉市东湖生态旅游风景区纯水岸东湖小区T23栋1403房的房屋所有权证原件（证号：武房权证景字第××号）、土地使用权证原件（证号：东国用商2015第364号）、5张购房票据原件（含印花税土地增值税缴款书1张，号码：003198163；销售不动产统一网络发票2张，号码：90067721、00662346；住宅专项维修资金专用票据1张，号码：00493777、契税完税证明1张，号码：007984030）及该房屋的大门钥匙；2.马秀娟、熊康的20万元定金不予返还；3.本案诉讼费由马秀娟、熊康承担。一审法院认定事实：张俊与梅尽章系夫妻关系，武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸东湖二期（A-8、A-11）T23栋14层3室（房屋所有权证号：2015000441）房屋登记在张俊名下，该房屋无贷款。马秀娟系熊康之母，其受熊康的委托代为办理购买上述房屋。2016年9月14日，张俊（甲方，卖方）与马秀娟（乙方，买方）在第三人李伟杰（丙方，居间人）的居间下签订了《二手房买卖居间合同》，主要约定，由乙方购买甲方位于武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸东湖二期（A-8、A-11）T23栋14层3室（建筑面积94.99㎡，房屋所有权证号第2015000441，土地使用权证号东国用商2015第364号），房屋售价为250万元，全部税费由乙方承担。甲乙双方共同委托丙方代办房屋所有权过户手续和代办房屋贷款手续，报酬为2万元（现已付1万元）。合同签订之日起，乙方支付购房定金20万元。甲乙双方同意乙方申请商业贷款，拟贷款金额为150万元，贷款年限为20年。在合同签订之日起90日内，乙方须支付购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款。如乙方拟定贷款遇到困难，甲乙双方同意由乙方以现金一次性付款。甲方在签订本合同60个工作日内将办理该房屋过户及贷款所需的相关文件资料准备齐全。乙方保证其向丙方出具的办理房屋权属过户及申请贷款所需的相关文件资料真实、合法、有效，并于签订合同60个工作日内将所需文件资料送交丙方。乙方在缴纳完过户税费后及时支付购房款。合同有效期为一年，自2016年9月14日至2017年9月13日。合同最后还补充约定：乙方经实地看房，确定购买该物业，定金为20万元，第二份首付款30万元在2016年10月10日前支付给甲方，第三份首付款为银行贷款后余下金额，在甲乙双方贷款面签当日支付。2016年9月14日合同签订当日，乙方向甲方支付了定金20万元，之后又陆续支付了130万元，截止庭审时共计已支付150万元。2016年12月30日，双方在贷款银行办理了面签手续。2017年1月3日，乙方领取了购房人熊康的受理二手房购房资格核查回执单，该单上载明，请于购买资格核查结果通过后，15日内申请办理登记手续，逾期须重新进行购买资格核查。甲乙双方协商待银行审批贷款通过后再办理过户。2017年2月15日，马秀娟通过微信告知梅尽章银行贷款审批已通过，并提出办理过户手续。当天，梅尽章提出马秀娟可以于2017年7月份房产证件满二年后再办理过户可以节省税费，后双方协商同意过户时间定在2017年7月份，第三人李伟杰亦确认双方均曾向其认可该过户时间。不久，梅尽章提出，因在2017年7月过户后才能收到购房尾款，故要求乙方另外支付2万元资金占用费给甲方，马秀娟不同意。梅尽章遂于2017年3-5月间催促马秀娟办理过户手续和支付购房尾款，马秀娟认为已协商一致2017年7月过户，故未予配合梅尽章提前过户支付尾款。2017年7月16日，马秀娟通知梅尽章于同年7月25日前办理过户手续，但梅尽章拒绝办理。故马秀娟、熊康诉至法院，请求判如所请。另，经马秀娟诉前申请保全并交纳保全费5000元，一审法院对涉案房屋进行了查封，期限3年，从2017年9月7日起至2020年9月6日止。在一审诉讼中，马秀娟、熊康已将剩余购房款100万元提存至一审法院账户用于支付卖方。一审法院认为，马秀娟、张俊签订的二手房买卖居间合同，系各方当事人真实意思表示，合法有效。马秀娟系代理熊康签署买卖合同购买房屋，该法律效果依法由熊康承担；张俊作为涉案房屋的登记所有权人，梅尽章与张俊系夫妻，均认可买卖房屋行为，故房屋买卖行为对各方具有法律约束力，各方均应诚信履行。本案争议的焦点：双方是否已就2017年7月办理过户手续协商一致，哪方违约，合同是否已解除。涉案合同未明确约定具体办理房屋过户的时间，但双方在2017年2月就过户时间经协商后约定为2017年7月。第三人李伟杰亦陈述证实，双方达成了2017年7月过户的约定，但后来卖方因为不过户则不能拿到房屋尾款，所以卖方才又要求早点过户，而买方则认为已经约定好2017年7月两证满两年后再过户，所以买方这时不同意提前过户了。卖方辩称，其不知道办理过户后才能收到银行支付的贷款，所以才同意2017年7月办理过户，且该约定是以买方另行支付2万元资金占用费为前提的，因买方不同意支付2万元，所以2017年7月过户的约定未达成一致。结合本案相关事实和证据，一审法院认为，各方知道熊康在国外上学而办理房屋过户手续不便，遂约定了一年的合同有效期，并协商待熊康回国时双方再办理过户事宜，在此过程中，买方已支付150万元购房款，且积极办理银行面签、房查等过户的前期手续，并曾于2017年2月向卖方提出办理过户手续，卖方因春节期间行程安排不便等未及时配合办理过户，此后双方约定2017年7月办理房屋过户，之后卖方提出要求买方另行支付2万元资金占用费，在买方拒绝该要求的情况下，卖方再以自己对银行贷款放款的流程理解不足为由反悔，该理由违背先后逻辑且依法无据难以成立，经协商一致的过户时间双方均应遵守，卖方对自己的决定行为应承担相应法律后果，未依约履行则构成违约。由于双方在合同履行过程中约定了2017年7月办理过户，因此，卖方提出的其发出律师函要求买方在2017年4、5月办理过户支付购房尾款买方拒绝已致合同解除的意见，经查，因卖方违反双方已约定的过户时间而要求提前过户，且买方亦没有导致合同法定解除后果的行为，故卖方的函件不具有解除合同的效力，对该意见不予支持。2017年7月，买方向卖方提出办理过户手续，卖方不予配合，故卖方构成违约，故对买方要求继续履行合同，将涉案房屋过户登记到熊康名下的诉请，予以支持。对卖方的反诉请求，因无事实和法律依据，不予支持。对于马秀娟、熊康支付至法院账户的购房尾款100万元，卖方未就购房尾款提出诉讼请求，为解决纠纷避免诉累，张俊、梅尽章可在完成本案房屋所有权变更登记手续后持生效法律文书来一审法院领取。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决：一、马秀娟与张俊就武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸东湖二期（A-8、A-11）T23栋14层3室签订的二手房买卖居间合同的房屋买卖内容部分继续履行；二、张俊、梅尽章于判决生效之日起三十日内协助马秀娟、熊康将武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道162号纯水岸东湖小区二期（A-8、A-11）T23栋14层3室变更登记至熊康名下；三、驳回马秀娟、熊康的本诉其他诉讼请求；四、驳回张俊、梅尽章的反诉请求。本诉受理费13400元、财产保全费5000元，反诉费4300元，由熊康负担15000元，张俊、梅尽章负担7700元（此款熊康已预交，张俊、梅尽章于判决生效之日起十日内直接向熊康支付3400元）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明：1.2017年2月15日梅尽章建议可于2017年7月房产证满两年后再办理过户以节省税费，马秀娟当日回复会考虑该建议。2017年2月20日梅尽章了解到办理过户手续后才能收到熊康就案涉房屋的购房贷款后，即多次要求马秀娟尽快办理过户手续，马秀娟于2017年3月3日在微信中回复会尽快办理过户事宜，但一直拖延办理。2017年4月21日，梅尽章委托律师发函以张俊名义催告马秀娟于2017年4月28日前支付购房余款，并2017年5月2日再次发函督促，否则解除合同，马秀娟于2017年5月6日复函称同意等到2017年7月再办理过户手续，对方无权基于来函理由解除合同。2017年5月12日梅尽章、张俊发函通知马秀娟解除合同，马秀娟于2017年5月17日复函称对方无权解除。2017年7月16日，马秀娟发函通知梅尽章、张俊办理案涉房产过户手续。2.原审第三人李伟杰在一审中仅确认买卖双方均提及曾协商于2017年7月办理过户手续，并未确认双方就此达成一致意见。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，经本院查明，本案房屋买卖双方并未就于2017年7月办理房产过户手续达成一致意见，且买方在卖方催促过户后，未及时配合办理过户手续导致卖方未能在合理时间收取银行发放的购房尾款，卖方因此发函要求解除合同致本案成诉，故本案争议焦点应为梅尽章有关解除房屋买卖合同的发函能否产生合同解除的效果。对此本院认为，房屋买卖双方在合同中对办理房屋过户的具体时间约定不明，在过户条件具备后买卖双方均由于自身原因将过户时间进行延后，且双方后续关于过户时间的协商又未达成一致，故双方对于房屋至今未完成过户均有过错。双方有关办理过户手续、支付尾款具体时间的争议属于合同履行细节问题，非合同重要事项争议，不属于导致合同目的无法实现的根本违约问题，且合同并未约定该种情况下任何一方享有合同解除权，故梅尽章并不因此具备合同法定或约定解除权，在目前马秀娟已向一审法院提存购房尾款、仍能保障双方实现各自合同主要目的的情况下，法院应当维护合同交易的稳定性，故梅尽章关于解除合同的发函不能产生合同解除的法律效果。梅尽章有关其发函通知解除合同后，买方未在法定期限内向法院起诉，涉案合同依法已经解除的上诉观点，必须以其具备合法的合同解除权为前提方能得到法院支持，而其上诉中所称确立“人民法院对合同解除通知不进行实质性审查”裁判规则的最高人民法院裁判文书，案情与本案有所不同，故本院对张俊、梅尽章的上诉理由均不予采纳。一审法院对本案实体处理正确，本院予以确认。综上所述，张俊、梅尽章的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由张俊、梅尽章负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  丰 伟审判员  张文霞二〇一九年十二月二日法官助理严洁书记员陈佳佳