广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17679号上诉人（原审被告）：广州市置益商贸有限公司，住所地广州市花都区天贵路46号首层之二105-05。法定代表人：李罡宇。委托诉讼代理人：庾铭智，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈辉豪，男，1968年1月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原审第三人：黄赞谦，男，1972年7月8日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州市置益商贸有限公司（以下简称置益公司）因与被上诉人陈辉豪，原审第三人黄赞谦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人置益公司的委托诉讼代理人庾铭智到庭参加诉讼。被上诉人陈辉豪、原审第三人黄赞谦经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。置益公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈辉豪的诉讼请求；2.本案诉讼费由陈辉豪承担。事实与理由：一、置益公司是“百花广场”项目的发包人，黄赞谦是“百花广场”项目承建商，置益公司以转让涉案商铺使用权作价抵扣工程款，因商铺价值远超出工程款总额，因此黄赞谦实际倒欠置益公司600多万款项，双方对此是认可的，这也是置益公司一直没有给黄赞谦支付返租租金的原因。而置益公司虽然与陈辉豪另行签订了《百花广场铺位使用权转让协议书》，但支付租金的责任及义务一直在黄赞谦，与置益公司无关，现黄赞谦下落不明，欠付租金，陈辉豪以此要求置益公司支付租金，于法无据，对置益公司也不公。二、即使法院判决支持陈辉豪的请求，租金平均水平自2018年10月4日后也有所下降，大约为100元/平方米，后续租金应当以该标准计算。综上，请求二审法院予以改判。陈辉豪经本院传票传唤未到庭答辩。黄赞谦经本院传票传唤未到庭陈述意见。2018年9月26日，陈辉豪向一审法院起诉请求判令：1.置益公司向陈辉豪支付2018年1月1日至2018年11月4日租金156800元；2.置益公司承担诉讼费等费用。陈辉豪在一审第二次庭审中变更其第一项诉讼请求为：置益公司向陈辉豪支付2018年1月1日至2019年1月4日租金187600元。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街天贵路与新华路交汇处百花广场B栋商场B区自编A16铺，权属于广州市花都区新华街横潭村第五经济合作社。该社于2015年12月17日作出《证明》：一、位于田美河××××幢商业楼（即集体土地使用证：花集用(2003)第03xxxx013号地块上的建筑物）总建筑面积13983平方米，其中建筑面积5800平方米、建筑楼层九层的物业（现百花酒店经营场所）的收益权属我经济社，其余的建筑面积为8183平方米的物业（《规划验收合格证》载明面积减去分配给我经济社的5800平方米的剩余面积，包含地库，最终面积以产权证载明面积为准）的使用收益权属广州市置益商贸有限公司。二、位于田美河××××幢商业楼（即集体土地使用证：花集用(2003)第03xxxx14号地块上的建筑物）的全部使用收益权属于广州市置益商贸有限公司。2016年4月18日，置益公司作为转让方与陈辉豪作为受让方签订一份《百花广场铺位使用权转让协议书》，约定置益公司将涉案房屋使用权转让给陈辉豪使用，计租面积为70平方米，总款2240000元，该款陈辉豪已支付给工程承建方黄赞谦收取用于抵扣该项目工程款，陈辉豪拥有涉案房屋使用权，使用时间与置益公司同期，陈辉豪可以自由转让给第三方，但必须书面通知置益公司备案，广州市置益商贸有限公司在2015年10月5日开始按每平方米每月支付200元的租金给陈辉豪，2018年10月4日后，租金水平按当期商场首层商户租金平均价计收，转让方返租期为15年，返期满后双方再协商约定。当月租金当月15日前返租方支付到受让方指定账号。置益公司向一审法院提交一份其作为出售人（甲方）与黄赞谦作为买受人（乙方）签订的《补充协议》，该协议约定：乙方首层商铺在商场开张后返租给甲方三年从2015年10月4日至2018年10月4日。3年期满后再返租给甲方12年，日期从2018年10月4日至2030年10月4日。租金按整个商场一楼的平均价格每月由甲方向乙方支付。陈辉豪对此证据不予确认。一审诉讼中，关于租金支付，陈辉豪陈述：2016年4月18日，陈辉豪、置益公司签订合同，之前是由黄赞谦代付过租金，2017年12月开始由置益公司向我方支付，2017年12月4日由李伍全转帐的租金。置益公司陈述：2016年4月18日签订合同后，置益公司一直没有直接向陈辉豪支付过任何租金，而且置益公司也从来没有向黄赞谦支付过任何租金，虽然在交易明细有两笔李伍全的转帐，但是也不能代表陈辉豪、置益公司之间有租赁合同关系，事实上之前是由黄赞谦支付给陈辉豪，他们之间存在什么关系，我方不清楚，置益公司一直都没有给黄赞谦缴租金，虽然有返租的协议，但是一直都没有履行，因为工程也没有结算。关于陈辉豪的诉讼请求，陈辉豪陈述：涉案商铺是先缴租后使用，2018年1月至2018年9月每月的租金是14000元，从2018年10月份租金15400元。一审法院认为：陈辉豪与置益公司之间的《百花广场铺位使用权转让协议书》是双方真实意思表示，依法成立有效，双方应当恪守履行。协议书约定，置益公司在2015年10月5日开始按每平方米每月支付200元的租金给陈辉豪，2018年10月4日后，租金水平按当期商场首层商户租金平均价计收，当月租金当月15日前返租方支付到受让方指定账号。涉案房屋计租面积为70平方米，2018年10月4日之前的租金为14000元。至于置益公司抗辩其与黄赞谦存在转租关系与陈辉豪、置益公司之间的租赁合同关系系两个独立的合同关系，根据合同相对性原则，陈辉豪主张置益公司向其支付自2018年1月1日至2019年1月4日的租金的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。因陈辉豪并未向一审法院提交2018年10月4日之后当期首层租金价格，故一审法院认定置益公司欠付陈辉豪的自2018年1月至2019年1月共计13个月的租金为182000元，超出部分，缺乏理据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、置益公司与本判决发生法律效力之日起十日内向陈辉豪支付自2018年1月至2019年1月的租金共计182000元；二、驳回陈辉豪的其他诉讼请求。一审案件受理费4052元，由置益公司负担3931元，由陈辉豪负担121元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，置益公司称：其与陈辉豪签订协议后，从2017年10月开始有向陈辉豪交租，而在此之前是由其向黄赞谦交租，再由黄赞谦转交给陈辉豪。其无法提交2018年10月4日之后涉案商场平均租金水平的证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对置益公司的上诉请求和理由，本院认定如下：置益公司与陈辉豪签订《百花广场铺位使用权转让协议书》约定，置益公司在2015年10月5日开始按每平方米每月支付200元的租金给陈辉豪，2018年10月4日后，租金水平按当期商场首层商户租金平均价计收。本案二审中，置益公司确认协议签订后，曾向陈辉豪支付租金，故置益公司上诉认为支付租金的责任及义务在黄赞谦，与其无关，与事实不符，本院不予采纳。关于2018年10月4日之后租金标准问题。因置益公司未能举证证明2018年10月4日之后涉案商场平均租金水平，因此，一审法院按双方合同约定的每平方米每月200元的标准计付，并无不当。综上，置益公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4052元，由广州市置益商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月六日书记员  张 旭周凡舒