辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终1923号上诉人（原审原告）：单英，男，1972年9月8日生，汉族，下岗职工，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：孙朝军（系单英妻子），女，1971年5月5日生，干部，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：任庆良，辽宁富洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铁岭仁礼峻置业有限公司，住所地辽宁省昌图县老城镇东街61组183幢1-6榆城田园世家1号楼1-6。法定代表人：朴莲花，该公司经理。委托诉讼代理人：孙延凯，辽宁榆城律师事务所律师。上诉人单英因与被上诉人铁岭仁礼峻置业有限公司合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2019）辽1224民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人单英的委托诉讼代理人孙朝军、任庆良，被上诉人铁岭仁礼峻置业有限公司的委托诉讼代理人孙延凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人承担房屋产权登记违约责任，按人民银行逾期贷款违约比例计算并按实际违约期间支付违约金。事实和理由：2012年2月13日，双方签订《商品房买卖合同》，上诉人购买被告开发的位于昌图县房屋，建筑面积86.83平方米，房屋总价款210997元。上诉人依约履行了合同义务，但是被上诉人先是发生逾期交付房屋违约，为此被上诉人2013年8月4日支付了逾期交房违约金2187元，按本诉应当再付18589元。另上诉人曾于2016年10月8日提起商品房买卖合同违约责任纠纷之诉，主要是请求被告承担房屋产权登记违约责任，解除商品房买卖合同，但该判决认为上诉人没有提供要求解除合同的证据，判决驳回诉讼请求。故上诉人另行主张担逾期交付和逾期登记违约责任。但是一审保护了逾期交付违约金请求，却对产权登记违约事实以上诉人证据不充分为由不予认定被上诉人违约。上诉人于2019年7月17日才收到一审判决书。此后几日，上诉人又再一次联系被上诉人（老板及其员工）要协助房屋产权登记，还是遇到被上诉人横生枝节的障碍致使产权登记手续难以进行，事实胜于雄辩和袒护，究竟是买受人的原因还是出卖人的原因致使本案房屋产权登记无法进行，以及上诉人的实际损失是否远远超过被上诉人戏弄买受人的违约金比例，二审法院调查自明。鉴于被上诉人的无理行为，被上诉人不得不诉讼，请求二审法院公正裁判。铁岭仁礼峻置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。理由是：上诉人要求支付“逾期产权登记违约金”没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被上诉人在2013年8月21日就在涉案房屋进行了初始登记，没有超过合同约定，不存在违约行为。经庭审可知，上诉人对本案诉争房屋不满意，一直想退房，被上诉人不同意解除合同，上诉人才通过诉讼解决。整个诉讼期间，上诉人未向被上诉人提出协助办理过户手续的请求。办理房屋产权过户手续只是卖房方协助买房方进行办理，不是卖房方不履行义务，是上诉人自身的责任。关于违约金，双方签订《商品房买卖合同》有明确约定，上诉人援引的案例与本案没有关联性，该案情形与本案不一致，没有参考价值。只有在合同没有明确约定才能适用上诉人提出的法律依据和计算方式，本案显然不属于这种情形。单英向一审法院起诉请求：1、请求判令被告承担房屋买卖合同违约责任，给付合同违约金（暂按一年违约期间计算）计41365元（逾期交付违约金欠付18589元+逾期登记违约金20776元+维修损失鉴定费2000元）；2、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年2月13日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按揭贷款购买被告开发的位于昌图县房屋，建筑面积86.83平方米，单价每平方米2430元，房屋总价款210997元，约定于2013年3月2日交付入住。工程竣工验收备案管理部门对昌图县老城镇榆树田园世家小区出具了《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，原告于2013年8月5日装修入住。2015年9月8日原告将贷款本息全部还清。2016年10月8日，原告单英认为房屋质量有瑕疵，向本院提起商品房买卖合同违约责任纠纷之诉，要求解除房屋买卖合同，由被告赔偿装修费损失68700元，鉴定费2000元。经一审（2016）辽1224民初4216号判决，驳回单英要求解除商品房买卖合同退房的诉讼请求，案件诉讼费180元，鉴定费2000元由单英负担。该判决经二审法院（2017）辽12民终1120号判决维持，已生效。关于逾期交付房屋违约金的约定：原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年8月31日前，…将…商品房交付买受人使用。”、第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过30日，自31日起按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。因被告于2013年8月4日逾期交付房屋，被告于2013年8月4日向原告支付部分逾期交房违约金2187元。关于逾期办理房屋产权登记的违约金的约定：原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。一审法院认为：原、被告已确认田园世家小区10号楼二单元401号房产逾期337天交付的事实，故诉讼焦点问题应为逾期交付违约金的计算方式和被告是否构成逾期登记违约？原告所主张的2000元鉴定费，已为（2016）辽1224民初4216号民事判决书所裁判，原告就同一事实再次提出同一主张，意欲在事实上推翻已生效判决，违反了一事不再审的法律原则，故本院对原告主张2000元鉴定费的诉请不予审理。关于逾期交付违约金：原、被告于2012年2月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应受合同拘束。本案被告于2013年8月4日逾期交付，依该合同第八条约定交付之日为起算点，到实际交付之日止，按该《商品房买卖合同》第九条违约条款计算逾期违约金数额为：210997元×0.01%×（337天-30天）=6477.61元，本案被告已给付原告逾期交付违约金2187元，应再给付原告4290.61元逾期违约金。原告主张违约金过低，应提供因被告违约造成原告损失的明细及数额，由此确认是否约定的逾期交付违约金过低。故原告要求按照银行贷款利率7%计算逾期违约金的诉请，没有具体损失事实与法律上的依据，故本院不予支持。关于被告是否构成逾期登记违约：实现商品房所有权是商品房买卖合同中买受人的合同目的，因此，办理权属登记手续的义务主体是买受人，而出卖人负有协助办理的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”故本案涉诉商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，合同双方未约定明确办理房产登记日期，而是约定在交付使用后180日内办理权属登记。被告于2013年8月4日将房屋交付原告，2013年8月21日办理了该房屋初始产权登记手续，已完成了配合原告办理权属登记的相关前置义务，未违反交付后90日办理产权登记的强制性法律规定。结合2013年该小区已有部分业主办理房产证、原告要求解除商品房买卖合同退房退款的事实，并且原告未能充分举证证明被告有拒绝或故意拖延履行登记协助义务的事实，应当承担举证不能的不利法律后果，故对原告该项诉请不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告铁岭仁礼峻置业有限公司于本判决发生法律效力之日即给付原告单英逾期交付违约金4290.61元。二、驳回原告单英其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币280元，由被告铁岭仁礼峻置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交新的证据如下：1、增值税发票一份，证明该发票系被上诉人开具，主要的问题是发票人不是合同主体，合同主体购买人是单英，但发票购买人是孙朝军。孙朝军去税务的时候说不行，办不了产权登记；2、房屋买卖协议一份，证明在一审开庭以后判决之前，上诉人将房子卖予他人，约定一年之内办房照马上过户，因为打官司发票是假的，所以买房人不想买了，因此上诉人发生的实际损失大于格式合同的违约金；3、证人姜某出庭证言，证明其在2019年3月向上诉人购房涉案房屋，交了2万定金，但迟迟办不了房照，就不想买了，定金没有退；4、证人张某出庭证言，证明2019年4月份，其介绍姜某购买孙朝军的楼房，并在协议中间人上签的字。被上诉人质证称，对证据1是被上诉人应上诉人委托诉讼代理人孙朝军的要求开具了以孙朝军为名称的发票，如果上诉人想更回单英名，只要将原发票交由被上诉人，被上诉人可以重新开具，对其证明目的不予认可；对证据2真实性不确定，买卖也不知情，对其证明目的不予认可；对证人姜某证言有异议，不能证明上诉人切实遭受利益损失，合同约定是一年内办理房照，现在才六个月没到一年，被上诉人现在可以随时办理房照，是上诉人不办理；对张某证言有异议，认为该证言不能证明上诉人遭受的切实损失。本院认为，上述证据被上诉人均只对证明目的有异议，本院对真实性均予以确认。被上诉人新提交证据如下：1、领取凭证两份，证明被上诉人方已经协助其他相关购房者办理房屋所有权登记手续事实；2、2019年8月22日被上诉人方的副经理王海军给上诉人的妻子孙朝军打电话开单英名字的发票，孙朝军应将以孙朝军名开的发票取回的录音。上诉人质证称，证据1不能证明被上诉人不是违约；证据2内容是真实的，证明不了产权登记不是违约的事实。本院认为，上述证据上诉人均只对证明目的有异议，本院对真实性均予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，被上诉人于2018年1月13日开具以上诉人妻子孙朝军为购买人的涉案房屋“辽宁增值税统一发票”。2019年8月22日被上诉人的工作人员给孙朝军打电话要求孙朝军将发票送回更名，孙朝军以正在诉讼为由拒绝送回重开。到本院二审开庭之日上诉人仍未将开错的发票送回被上诉人。本院认为，本案双方签订《商品房买卖合同》就逾期交房和逾期办理房产登记均有明确约定，应适用双方的约定计算违约金，上诉人不适用约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。另实质是双方就是否解除合同和退房发生争议并进行诉讼，上诉人没有提交证据在诉讼过程中要求办理房产证而被上诉人不予办理的事实，且上诉人已经办理了初始登记，无理由不协助上诉人办理房照，故原审对此诉讼请求不予支持并无不当。至于二审过程中，提出因被上诉人不予协助办理房照造成更大损失，因现被上诉人已给上诉人开具发票，虽发票名称错误，但被上诉人明确表示可更换发票，是上诉人不予更换，故其所谓损失不能证明是因被上诉人的原因造成的，故本院不予支持。综上，上诉人单英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元（单英预交），由单英负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 李喜岩审判员 李雪莹二〇一九年十二月十日书记员 常晓峰