福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4000号 原告：福建省中庚物业管理有限公司，住所地：福州市鼓楼区温泉街道五四路149号骏建大厦。 法定代表人：朱元焕，董事长。 委托诉讼代理人：翁剑樵，公司员工。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 被告：陈黎清男,1973年4月4日出生,汉族,住福州市鼓楼区。 原告福建省中庚物业管理有限公司（以下简称中庚公司）与被告陈黎清物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中庚公司委托诉讼代理人翁剑樵、被告陈黎清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中庚公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2011年4月1日至2017年12月31日止的物业服务费9386.62元，水电公摊费3991.33元（从2008年1月1日至2017年12月31日）合计13378元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是福州市仓山区金桔路78号红海园3期（香江风景小区）×栋×室业主，房屋面积96.57m2。根据原告与福建中庚置业有限公司签订《福州市前期物业服务合同》规定，原告作为该小区物业服务管理公司，为被告提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为1.20元/m2/月，被告负有缴纳物业费的义务。被告从2011年4月1日至2017年12月31日共81个月未向原告缴纳物业费，拖欠物业服务费计9386.62元（1.20元*96.57m2*81个月），拖欠水电公摊费3991.33元（从2008年1月1日至2017年12月31日），合计13378元。经原告多次催讨被告拒不缴纳。为此，根据有关法律规定诉至贵院，请贵院判如所请。 被告陈黎清辩称，（一）原告中庚公司没有按照物业合同约定提供物业服务，严重违约在先。违反《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。1.被告自2010年8月入住香江枫景小区以来，原告以各种理由推诿、截留被告于2009年10月25日缴纳的装修保证金1000元，违反《香江枫景业户手册》相关协议：装修完毕入住3个月后，由管理处派人进行验收，如无违章及工程质量问题，5个工作日内退还1000元保证金。2.原告于2011年12月底因年终绩效（物业费缴交率）考核需求，采取私自拉闸断电，同时上锁电表箱的方式，野蛮催缴物业费，前后共计实施3次，造成被告冷藏在冰箱内剩余的12瓶白蛋白（备注：三九制药10克520元／瓶）变质失效及部分食品腐败变质长蛆，冰箱内异味难以去除，直接经济损失达8300多元（其中白蛋白价值：6240元；冰箱价值2100元）。被告多次向原告讨要说法，直到2018年原告相关负责人才承认错误行为造成经济损失的事实，但同时提出他的权限最高只能申请到象征性的补偿金额人民币3000元。由于中庚公司滥用职权，属于严重合同违约，根据合同法第六十七之规定，被告有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。（二）原告未能完全履行物业服务合同的约定，管理十分混乱，人员配置不齐，服务不到位，存在严重卫生及安全隐患，与中庚公司的“一级资质”服务相差甚远，违反《前期物业管理服务合同》第一条物业管理服务事项（一）、（二）、（五）：1.被告所在的×#楼3号梯长时间存在以下卫生、安全隐患，多次同原告沟通，至今无任何整改行为，甚至有愈演愈烈之迹象。(1)公共走廊通道肆意停放多部电动车并于夜间违规充电；(2)共用门厅的门禁故障得不到及时修复，久拖未决，直至瘫痪，形同虚设；(3)楼梯过道随意堆放破旧杂物、易燃物品。2.香江枫景多个电梯频繁故障，甚至出现2#楼电梯漏检现象。尤其是被告所在的×#楼3号梯长期“带病”运行，最长一次停运近1个月时间。2015年6月30日当日接连停运4次，甚至电梯检修单出现时间提前现象，存在严重安全隐患。（三）中庚公司违反《福州市物业服务收费管理实施细则》规定：合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业管理区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示。（四）中庚公司违反法律、行政法规的规定，擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，原告自2007年交房以来，受业主委托进行小区的日常管理，小区公共收益项目包括：1.公共场地停车费；2.电梯广告费；3.公共场地广告费；4.公共外墙广告费；5.公共场地摆摊设点费；6.流动商家进小区外卖占地费；7.废品收购进场费；8.物业管理用房租赁费；9.自行车库看管费；10.通信运营商入场费；11.小区游泳池收入费；12.小区网球场外包费；13.小区幼儿园租赁费；14.通信基站占地费等，费用由原告代为收取。由于公共收益项目众多，年限较长，金额巨大，对于收支情况，原告没有按照法律法规规定和协议规定去履行，公共收益资金本应提取水电、人工等经营管理成本后，余额的大部分归属全体业主所有，足以抵扣20元／月／户左右的水电公摊费，甚至补贴物业服务费。原告没有积极提升物业服务水平，处处刁难业主，严重违反物业服务合同约定，导致物业费缴交率偏低，只好挪用公共收益资金用于发放工资、奖金等。原告从未向业主公示这部分费用的收入以及使用情况，导致业主无法监督其工作，严重侵害业主的权利。综上所述，原告不是积极提升物业服务水平，而是充分“把握”业主取证难的特点，频频利用法律漏洞，滥用职权追缴物业费。被告认为原告的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定。原告严重违约在先，被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据，本院分析、认证如下：1.被告对原告提供的证据《前期物业服务合同》的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；2.原告提供的证据催缴通知书及函件，证明原告向被告催缴物业费、水电公摊费的事实。被告质证意见，2011年12月22日、2012年12月26日缴费通知书从来没有收到过，也没有在门上看到，快递单、律师函都不是其本人签收的。本院认为，2011年12月22日及2012年12月26日缴费通知书、2013年8月15日律师函、2014年4月20日天天快递、2015年9月30日百事汇通无法证实被告已收到。2017年4月29日ＥＭＳ邮政特快专递，被告拒收，可认定为原告已催收，被告已收到；3.被告提供的证据收款收据（Ｎ0.0××8），证明原告以各种理由推诿、截留被告于2009年10月25日缴纳的装修保证金1000元。原告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，装修保证金是否退还，要与财务核实一下，如果没有按照规定合法合规的装修，是不退还装修保证金。本院对该证据的真实性予以确认；4.被告提供的证据收款收据（Ｎ0.0××2），证明原告没有按照物业合同约定提供物业服务，严重违约在先，违反《物业管理条例》第三十五条规定。原告对该证据的三性均有异议，对证明对象有异议，白蛋白是否在冰箱内有异议，白蛋白是否在被告手里不确定。本院认为，被告仅提供收款收据，未提供其它证据予以印证，对该证据本院不予采信；5.被告提供的证据香江枫景业户手册，证明原告违反该手册相关协议，违约在先。原告对该证据的三性均无异议，对证明对象有异议，对被告的装修合法性有异议，需要核实一下。本院对该证据予以确认；6.被告提供的证据阻扰破坏小业委会成立照片、×＃楼3号梯旁及过道照片、×＃楼3号电梯检修单“早产”报道、公共收益部分项目照片、ＤＶＤ光盘、11.×＃3号梯配电箱照片、同物业秦经理协商赔偿对话录音，证明原告违反《前期物业管理服务合同》，导致业主无法监督其工作，严重侵害业主的权利和利益。原告对上述证据的三性均有异议，对证明对象有异议，是什么时候拍的，拍摄的地点，看不出是物业服务小区内，拍摄的像是临时抓拍的。本院认为被告没有出示照片原始载体，对其真实性不予确认；7.被告提供的证据物业服务费调整意见公告，证明原告违反《福州市物业服务收费管理实施细则》规定。原告对该证据的真实性无异议，对证明对象有异议，征询结果只是初期的，没有真正落实。本院认为该证据与本案无关，不予确认；8.证人黄某的证言，证实2011年3月至2012年10月其租住在物业小区内，有一天其从东门进来处的中心花园，听被告介绍说因停电他家的白蛋白变质。本院认为，若因小区停电，造成被告的白蛋白变质。被告可另行主张，对证人证言不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈黎清与原告中庚公司签订《前期物业管理服务合同》，第七条约定，带电梯房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元。 另查，陈黎清系福州市仓山区金山街道金桔路78号香江红海园三期×#楼×单元的业主，房屋面积96.26m2。 本院认为，被告陈黎清与原告中庚公司签订的《前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行相关的义务。中庚公司已向陈黎清提供物业管理服务，陈黎清负有及时交纳物业管理服务费的义务。中庚公司诉请判令被告向原告支付从2011年4月1日至2017年12月31日止的物业服务费9386.62元，水电公摊费3991.33元。由于原告提供的证据无法证实2017年4月29日之前其曾有催收，故根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，被告应从2015年5月开始向原告交纳物业服务费，至2017年12月31日止的物业服务费为3696.38（1.20元×96.26m2×32个月）。原告诉请判令被告向原告支付水电公摊费3991.33元，公共水电费用属于小区公共合理开支，应由小区业主共同负担，但中庚公司未提供公共水电费用票据、计算方式，中庚公司对此应当承担举证不能的后果，故对中庚公司要求陈黎清支付水电公摊费的诉请，本院不予支持。被告陈黎清要求退还装修保证金1000元、因停电造成白蛋白变质等损失可另行主张。被告认为原告未能完全履行物业服务合同的约定、擅自调整收费标准、擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，提供的证据尚不能证实其主张，应承担举证不能的后果。作为提供物业服务的原告应根据物业服务合同全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈黎清于本判决生效之日起十日内向原告福建省中庚物业管理有限公司支付2015年5月1日起至2017年12月31日止的物业服务费3696.38元； 二、驳回原告福建省中庚物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费134元，由原告福建省中庚物业管理有限公司负担44元，被告陈黎清负担90元。陈黎清负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年十二月二日 书 记 员 欧阳智 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”