广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15463号上诉人（原审被告）：深圳华润万佳超级市场有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道水贝二路27号605、606室,统一社会信用代码914403006188547107。法定代表人：李峰。委托诉讼代理人：刘丰，男，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：深圳市香缇湾有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道共乐路香缇湾花园一栋1001至1018，统一社会信用代码9144030008832915XD。法定代表人：马秋良，董事长。委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。第三人：深圳市中熙投资集团有限公司，住所地广东省深圳市宝安区8区建安路新圳路交汇处香槟广场四楼部份，统一社会信用代码91440300746647708W。法定代表人：许明钦，董事长。上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司（以下简称华润万佳公司）因与被上诉人深圳市香缇湾有限公司（以下简称香缇湾公司）、第三人深圳市中熙投资集团有限公司（以下简称中熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人华润万佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回香缇湾公司一审诉讼请求。2.该案一、二审诉讼费由香缇湾公司承担。事实与理由：一、一审法院以房屋租赁合同纠纷案由审理该案，而华润万佳公司与香缇湾公司并不存在有房屋租赁合同关系。二、一审对于证据的认定明显偏袒香缇湾公司。一审时，华润万佳公司提交了《企业信用信息报告》，证明香缇湾公司与案外人翠××公司（以下简称翠×公司）系关联公司，且在本案第三人中熙公司诉翠×公司解除租赁合同时，翠×公司未出庭，法院缺席审理、缺席判决。华润万佳公司提交上述证据证明香缇湾公司与翠×公司串通损害华润万佳公司利益，达到涨租目的。该段时间华润万佳公司出现多起房东要求涨租案件，因房价上涨幅度超出预期便以情势变更为由要求涨租，但法院皆以属于商业风险为由予以驳回。遂香缇湾公司与翠×公司利用诉讼技巧，先是翠×公司无故不交房租；接着在中熙公司起诉其要求解除租赁合同时未参加庭审，导致法院缺席判决翠×公司败诉，合同解除；再以其关联公司即香缇湾公司的名义与中熙公司签订新的租赁合同；接着致函华润万佳公司，要求涨租，表示按照新的租金标准才能租给华润万佳公司，达到最后涨租的目的。三、原审法院对于华润万佳公司提交的上述证据以及所主张的事实不予认可，且在判决中对于华润万佳公司主张香缇湾公司与翠×公司属于关联公司，其串通损害华润万佳公司利益以及华润万佳公司所提交的证据均没有提及，与实际情况不符。香缇湾公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华润万佳公司的上诉主张均没有依据，请求二审法院予以驳回。一审判决之后华润万佳公司也已经搬离了香缇湾公司租赁的房屋，所以华润万佳公司实际上也已经履行了一审判决第一项的义务。香缇湾公司向一审法院提出起诉，请求判令：1.华润万佳公司立即搬出香缇湾公司承租的深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋；2.华润万佳公司自2016年9月1日起向香缇湾公司支付房屋占用费至华润万佳公司实际搬离之日止，暂计至2017年5月31日为174,294.25元（其中2016年9月1日至2016年12月31日按52.26元/平方米计算，2017年1月1日至2017年5月31日按65.45元/平方米计算，自2017年6月1日起按照200元/平方米计算）；3.华润万佳公司支付香缇湾公司所垫付的全部水电费、物业费至华润万佳公司搬离之日，物业费自2016年9月1日起计算至2017年5月份为14,625元，水费自2016年9月1日起计算至2017年5月份为45元、电费自2016年9月1日起计算至2017年4月份为86,776元；水费、电费及物业管理费合计101,446元；4.本案诉讼费用由华润万佳公司承担。一审法院认定事实：一、涉案房产的位置：深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋的部分物业。二、租赁面积：325平方米。三、涉案房屋的产权人：中熙公司拥有涉案房屋100%的产权。四、涉案房屋的出租及转租、履行的情况：2013年11月30日，中熙公司与翠×公司签订《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》一份，约定由翠×公司承租涉案房产，即位于深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号房屋，建筑面积合计2,653.48平方米，租赁期限从2014年6月1日至2029年5月31日止，中熙公司给予翠×公司免租期6个月，从2013年12月1日至2014年5月31日止；2014年6月1日至2017年5月31日期间，月租金标准为人民币50元/平方米/月租金，每月人民币132,674元；2017年6月1日至2020年5月31日期间，月租金标准为人民币52.50元/平方米/月租金，租金每月人民币139,307.70元；2020年6月1日至2023年5月31日期间，月租金标准为人民币55.13元/平方米/月租金，租金每月人民币146,286.35元……；翠×公司应于每月10日前向中熙公司支付当月租金……。在该份租赁合同履行过程中，因翠×公司自2014年6月份起开始不按时交租，2015年3月份起拖欠租金，中熙公司于2016年向法院提起诉讼，经（2016）粤0306民初6737号民事判决书判决确认中熙公司与翠×公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》解除……。2014年10月8日，华润万佳公司与翠×公司签订《房屋租赁合同》一份，约定华润万佳公司承租深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号商业部分物业，建筑面积为325平方米，租赁期限10年，从2014年11月1日至2024年10月31日，免租期3个月，从2014年11月1日至2015年1月31日，计租期为免租期结束之日后，从2015年2月1日至2024年10月31日；第一个计租年租金每月每平方米人民币40元，从第二个计租年起租金按每年4%的幅度递增，即从2015年2月1日至2016年1月31日，每月租金为人民币13,000元；从2016年2月1日至2017年1月31日，每月租金为人民币13,520元；从2017年2月1日至2018年1月31日，每月租金为人民币14,061元；从2018年2月1日至2019年1月31日，每月租金为人民币14,623元……。华润万佳公司称在2017年1月才知晓（2016）粤0306民初6737号案件，但未申请再审或办理其他程序。同时，华润万佳公司提交了付款回单，证明其向翠×公司支付了2016年9月至2017年2月期间的租金和物业管理费以及2016年8月、9月的水电费。香缇湾公司称在（2016）粤0306民初6737号民事判决书生效后，香缇湾公司与中熙公司在2016年8月31日签订《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》一份，约定由香缇湾公司承租涉案房产，租赁期限从2016年9月1日至2029年5月31日；2016年9月1日至2016年12月31日期间，租金每月人民币138,674元；2017年1月1日至2017年5月31日期间，租金每月人民币173,675元；2017年6月1日至2019年12月31日期间，租金每月人民币180,308.70元；2020年1月1日至2020年5月31日期间，租金每月人民币145,307.70元……。之后，香缇湾公司曾多次联系华润万佳公司要求华润万佳公司与香缇湾公司重新签订租赁合同，向香缇湾公司缴纳租金，但华润万佳公司拒不配合。为此，香缇湾公司提交了《律师函》、快递单及查询单各两份，证明其分别在2017年5月10日、2017年5月17日向华润万佳公司发送律师函，要求华润万佳公司收到律师函七日内搬离并交付涉案物业，向香缇湾公司缴纳2016年9月1日起至实际交付之日止的租金，逾期不履行交付物业及支付租金义务的，将按照市场标准即人民币200元/平方米自2016年9月1日起计算租金至搬离之日止……。五、关于香缇湾公司主张华润万佳公司搬离涉案房产的请求：予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本案中中熙公司与翠×公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》已经生效民事判决书判决解除，华润万佳公司虽主张判决书存在问题，但未提供证据证明予以推翻；华润万佳公司未以代支付租金和违约金的方式进行抗辩出租人的解除权，且华润万佳公司自2017年3月开始未向任何主体缴纳租金及相关费用，故对其相应的抗辩法院不予采信。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条之规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。故翠×公司与华润万佳公司签订的《房屋租赁合同》也应当随之解除。现香缇湾公司已提供证据证明其与涉案房屋产权人即中熙公司签订新的《香缇湾一栋1001和1018租赁合同》，香缇湾公司依法享有对涉案房屋的承租权及转租权，华润万佳公司未能提供证据证明其与新的承租方签订了转租合同，鉴于其与翠×公司签订的《房屋租赁合同》已解除，华润万佳公司占用涉案房屋已无事实和法律依据，香缇湾公司基于其享有的承租权和转租权要求华润万佳公司搬离涉案房屋有事实和法律依据，法院予以支持。六、香缇湾公司主张的房屋占有费及物业管理费：华润万佳公司应当向香缇湾公司支付2017年2月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元，并从2017年6月1日起按照人民币52.50元/平方米的标准计算至实际搬离之日止。根据华润万佳公司提交的证据显示其已向翠×公司缴纳了2016年9月至2017年2月期间租金、物业管理费，鉴于香缇湾公司未能提供2017年5月之前与华润万佳公司进行协商的书面证据，华润万佳公司称其在2017年1月才知晓（2016）粤0306民初6737号案件，与其向翠×公司缴纳租金及物业管理费的事实基本吻合，故2016年9月至2017年2月期间租金、物业管理费香缇湾公司无权向华润万佳公司主张，如香缇湾公司确实因此遭受了相应的经济损失，应当另循法律途径解决。但对于自2017年3月起的占有使用费及物业管理费的问题，因华润万佳公司实际占有使用了涉案房产，华润万佳公司自认在2017年1月知晓（2016）粤0306民初6737号案件，其应当清楚中熙公司与翠×公司之间的租赁合同已解除，香缇湾公司已提供证据证明其与中熙公司达成新租赁合同关系，故香缇湾公司主张华润万佳公司向其支付2017年3月起的占有使用费及物业管理费，有事实和法律依据。对于具体的支付标准，首先，香缇湾公司华润万佳公司均确认涉案房屋的物业管理费为人民币1,625元/月，法院予以确认。对于占有使用费的计算标准，香缇湾公司主张2017年5月31日前的计算标准，应当以香缇湾公司与中熙公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》约定的标准计算；2017年6月1日起的计算标准为人民币200元/平方米/月。华润万佳公司则抗辩主张应当以其与翠×公司签订的《房屋租赁合同》的标准计算。对此，法院认为，华润万佳公司与翠×公司签订的《房屋租赁合同》的计算标准低于中熙公司与翠×公司签订《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》约定标准；而香缇湾公司与中熙公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》系新形成的租金标准，系其与中熙公司之间的约定，不应当适用此标准计算；香缇湾公司向华润万佳公司发送律师函系其单方行为，亦无法约束华润万佳公司。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定的立法本意，涉案房屋占有使用费应当参照中熙公司与翠×公司签订的《香缇湾一栋1001和1018商业租赁合同》对租金的约定标准，故对于香缇湾公司、华润万佳公司对占有使用费的计算标准的主张，均无事实和法律依据，法院均不予支持。据此核算，华润万佳公司应支付香缇湾公司2017年3月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元（人民币50元/平方米/月×325平方米×3个月+人民币1,625元/月×3个月）；2017年6月1日起则应当按照人民币52.50元/平方米/月的标准计算占有使用费，以人民币1,625元/月的标准计算物业管理费，均计至华润万佳公司实际搬离之日止。华润万佳公司如因上述支付标准问题对其造成经济损失，亦可另循法律途径解决。七、关于水电费：华润万佳公司应当向香缇湾公司支付2016年10月至2017年8月期间的水电费人民币64,175元。香缇湾公司、华润万佳公司均确认华润万佳公司从2016年10月未支付水电费、香缇湾公司提交的水电费清单中记载的数据，以及按照水费人民币5元/立方米、电费按照人民币1.25元/度的计算标准。据此核算，2016年10月至2017年8月期间的水电费为人民币64,175元【人民币5元/立方米×（49立方米-39立方米）+人民币1.25元/度×（12,390度-10,680度）×30倍】。关于香缇湾公司主张2017年9月起的水电费，因其未能提供证据予以证明，法院不予支持。八、关于其他需要说明的问题：中熙公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，放弃答辩及质证的权利，视为是对香缇湾公司的证据及主张的认可。综上所述，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于深圳市宝安区××街道共××路南侧××缇××花园××、××号的涉案房产；二、深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市香缇湾有限公司支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的占有使用费及物业管理费人民币53,625元（并从2017年6月起应按人民币52.50元/平方米/月的标准计算占有使用费，按人民币1,625元/月的标准计算物业管理费，均计至华润万佳公司实际搬离之日止）；三、深圳华润万佳超级市场有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市香缇湾有限公司支付2016年10月至2017年8月期间的水电费人民币64,175元；四、驳回深圳市香缇湾有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5,436元，由深圳市香缇湾有限公司负担人民币3,114元，由深圳华润万佳超级市场有限公司负担人民币2,322元。本院二审庭审时，华润万佳公司向本院提交了两份证据材料：1.交场知会函以及快递单；2.现场视频；以证明华润万佳公司已于2019年4月6日清空涉案房产并于2019年5月15日向香缇湾公司邮寄了《交场知会函》，香缇湾公司于2019年5月16日收到该函件。香缇湾公司质证称：1.对证据1的真实性予以确认，香缇湾公司确实收到了该《交场知会函》，但是华润万佳公司此前并没有告知搬离的时间，香缇湾公司是在收到该知会函后才去现场的。而且虽然华润万佳公司已经搬离了现场，但是现场并没有恢复原状，还堆积了特别多的杂物，香缇湾公司花费了6万多元的清理费用。香缇湾公司认为该清理费用也应由华润万佳公司承担。2.对于证据2的真实性、关联性和合法性不予确认，该光盘无法显示华润万佳公司具体的撤场时间，且光盘中显示有大批顾客正在购物，不能证明华润万佳公司当时已经搬离。3.华润万佳公司实际搬离时间是在2019年5月份，而非华润万佳公司声称的2019年4月份。经本院审理查明，华润万佳公司于2019年5月15日向香缇湾公司邮寄了《交场知会函》，告知其已于2019年4月6日清空了涉案房产，香缇湾公司认可其收到了该函件。一审查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为,虽然华润万佳公司与香缇湾公司之间并不存在直接的租赁合同关系，但双方系因房屋租赁事宜产生纠纷，一审确定本案为房屋租赁纠纷并无不当。因华润万佳公司在一审判决后已实际搬离了涉案房产，表示其已认可香缇湾公司要求退还涉案房产的请求。且华润万佳公司在二审庭审时亦明确表示对一审判令其搬离涉案房产无异议，本院对此予以确认。因华润万佳公司已实际搬离，现已无必要再判令华润万佳公司搬离涉案房产，故本院对一审相关判项予以撤销。华润万佳公司虽主张其在2019年4月6日就已搬离涉案房产，但华润万佳公司无证据证明其在2019年5月16日香缇湾公司收到《交场知会函》前曾通知香缇湾公司对涉案房产进行交接，故本院以2019年5月16日香缇湾公司收到《交场知会函》之日作为涉案房产交还之日及涉案房屋占有使用费、物业费、水电费等费用的结算日。此后涉案房产所产生的占有使用费、物业费及水电等相关费用，华润万佳公司无需负担。至于香缇湾公司主张其因清理涉案房产所支出的清理费，可另行主张。华润万佳公司与案外人深圳市翠××有限公司（以下简称翠×公司）签订了《房屋租赁合同》，租得涉案房产。而翠×公司与涉案房产产权人中熙公司签订的《香缇湾一栋1001和1008租赁合同》已被生效判决解除。按照《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条的规定，华润万家公司与翠×公司之间的《房屋租赁合同》也应随之解除。至于因翠×公司原因导致《房屋租赁合同》提前解除所产生的法律责任，华润万佳公司可另循法律途径解决。2016年8月31日，香缇湾公司与中熙公司签署了《香缇湾一栋1001和1008租赁合同》，承租了涉案房产。华润万佳公司主张因香缇湾公司与中熙公司系关联关系，两者恶意串通以达到提高涉案房产租金、损害华润万佳公司利益的目的，但华润万佳公司并没有提供任何关于翠×公司和中熙公司存在恶意串通行为的证据，故本院对华润万佳公司的该项主张，不予采信。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，香缇湾公司在取得涉案房产的承租权后，有权要求华润万佳公司履行腾房义务。华润万佳公司未及时履行腾房义务，应支付逾期腾房期间的占有使用费。对于占有使用费的标准，本院认为，华润万佳公司与翠×公司签订的《房屋租赁合同》中约定的涉案房产租金标准系华润万佳公司在签署该合同时可以预见的违约责任。因此，华润万佳公司应按其与翠×公司之间的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付逾期腾房期间占有使用费。一审处理不当，本院予以纠正。按照本院上述对占有使用费结算日和支付标准的认定，华润万佳公司应向香缇湾公司支付2017年3月1日至2019年5月16日期间的占有使用费共计383882元（14061×11+14623×12+15208×3+15208÷30×16）及上述期间的物业管理费43062.5元（1625×26.5）。因香缇湾公司在本案中仅提交了2016年10月至2017年8月期间的水电费清单，故本院对该期间水电费予以支持，一审核算金额无误，本院予以维持。此后截止至2019年5月16日期间的水电费，香缇湾公司可另行主张。综上，华润万佳公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实部分不清，适用法律有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17664号民事判决第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17664号民事判决第一项、第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初17664号民事判决第二项为：上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市香缇湾有限公司支付2017年3月1日至2019年5月16日期间的占有使用费383882元及物业管理费43062.5元；四、驳回被上诉人深圳市香缇湾有限公司的其他诉讼请求。如上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5436元，由上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司承担2718元，被上诉人深圳市香缇湾有限公司承担2718元。二审案件受理费3327元，由上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司承担1663元，被上诉人深圳市香缇湾有限公司承担1664元（上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司已预交，本院不予退回，被上诉人深圳市香缇湾有限公司应负担之数可从上诉人深圳华润万佳超级市场有限公司的支付款项中予以扣除）。本判决为终审判决。审判长 邢 蓓 华审判员 蔡 雪 燕审判员 彭 建 钦二〇一九年十二月十六日书记员 张慧(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。