广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12890号原告：谢文彬，男，汉族，1971年10月30日出生，身份证住址安徽省安庆市怀宁县，委托诉讼代理人：龙梓滔，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶晓敏，xx律师事务所律师。被告：展威电子（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区福永街道凤凰社区，统一社会信用代码914403007451867511。法定代表人：周方斌，系该公司董事长。被告：周方斌，男，汉族，1975年11月30日出生，身份证住址海南省白沙黎族自治县，两被告委托诉讼代理人：王潜，xx律师事务所律师。原告谢文彬与被告展威电子（深圳）有限公司（以下简称“展威公司”）、周方斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龙梓滔、饶晓敏，被告展威公司法定代表人周方斌及其委托诉讼代理人王潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告展威公司支付欠付厂区占用费120万元（自2019年3月1日起至厂区实际返还之日止，暂计至2019年8月1日为此数）；2.被告展威公司支付水电费24963元（自2019年3月1日起至实际付清之日为止，暂计至2019年8月1日为此数）；3.被告履行腾房义务，将厂区返还给原告；4.被告周方斌对上述请求承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年8月1日前，深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司从深圳市凤凰股份合作公司处受让取得宝安区福永街道的山形朝日电器（深圳）有限公司原租用地块上厂房、宿舍和厂区内相关构筑物等的使用权，可自用或将其用于对外承包、租赁等合法经营性用途。2018年7月31日，深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司与原告签订《山形朝日厂房承包合同书》，将位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区内厂房及厂房周边的构筑物、空地、绿地、停车场、回车场等范围承包给原告经营使用，原告可将承包标的用于租赁等合法经营用途。2018年9月14日，原告与承租人被告展威公司签订《承租合同书》，原告将深圳市宝安区福街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）圳有限公司厂区出租给承租人，面积约7000平方米（含公摊面积），租期为自2018年9月15日至2020年2月14日，租金为266000元/月，承租人应于每月15日之前一次性付清当月租金，并约定承租期间因承包标的所产生的一切经营相关费用（包括但不限于水电接通费、水电费、税费、垃圾处理费等所有费用）由承租人承担。2019年1月6日，因拆除违建房屋而减少租赁面积，原告与被告周方斌（系承租人法定代表人）签订《协议书》补充约定扣减每月租金26000元，即自2019年1月起，租金调整为240000元/月。自合同订立后，原告于2018年9月14日依约将租赁标的交付给承租人，随后承租人通过被告周方斌、其他指定第三方向原告支付租金、水电费。根据原告向两被告催缴拖欠租金、水电费的通知、欠费单、沟通记录以及被告周方斌出具的两份《承诺书》，承租人多次拖欠租金，且被告周方斌多次承诺付清租金，但均未按时履行。同时被告周方斌承诺对承租人欠付的租金及水电费承担无限连带责任。但均未按时支付当月租金、水电费，且一直拖欠水电费押金80000元至今。截至原告起诉日，承租人尚未支付2019年3月1日起至今的租金和水电费，违反了《承租合同书》第七条关于按时支付押金及租金费用的约定。其次，根据被告周方斌于2019年3月4日出具的《承诺书》以及承租人与张春刚、嘉里宜居供应链（深圳）有限公司、深圳市力展货运代理有限公司、陈俊、李大宏等人的《厂房租赁合同》，承租人在未经原告书面同意的情况下将原告出租给其的租赁房屋转租给第三方使用，违反了《承租合同书》第七条关于不得将租赁标的转租给第三方的约定。且根据被告周方斌向张春刚出具的收条，被告周方斌多次向其他承租人出具原本应由承租人作为主体出具的书面文件，因此被告周方斌与被告展威公司存在主体资格混同情形。再次，根据厂房交付给承租人时的原状图以及目前的现状图，被告展威公司在原告出租给其的厂区中的厂房内部、厂区内厂房外部空地等区域私自装修、改造厂房内部结构、改建厂区内空地，违反了《承租合同书》第五条关于标的维护以及第七条关于不得擅自装修、改造的约定。此外，承租人违反合同约定，在上述违规改建活动过程中，产生了大量的沙石等建筑垃圾，未通过合理途径清理建筑垃圾，而是将其填于厂区之中，严重破坏了厂区原有功能结构，影响了原告对厂区的使用权，违反了《承租合同书》第五条关于标的维护的约定。基于上述，2019年2月26日，原告向承租人发出终止租赁协议的《通知》并贴于租赁房屋所在地，且通过微信与被告周方斌明确说明终止租赁协议。2019年2月28日原告委托律师向两被告发送律师函，要求解除原告与被告展威公司签订的《承租合同书》并要求赔偿原告。但截至原告起诉日，两被告仍未赔偿原告任何损失。故此，原告根据《承租合同书》的约定以及被告周方斌出具的《承诺书》，向两被告提出如上诉请。两被告答辩称，请求法院驳回原告全部诉讼请求，理由如下：双方签订的《承租合同书》由于出租物业未取得建设规划许可证而无效，原告在明知该物业不符合出租条件的情况下，仍将该房屋出租给被告，并向被告隐瞒了相关事实。同时，本案所涉出租房屋的实际面积与承租合同书约定的7000平方米面积严重不符，仅为5261平米，原告存在欺诈行为，因承租合同无效而给被告造成了损失，被告保留另行起诉的权利。另，被告认为无须再向原告支付占用费，理由如下：原告长期以来妨碍被告正常使用承租房屋，因此被告实际上并未占用该房屋。对于第2项诉讼请求，被告已向现实际管理人支付2019年5、6、7月三个月的水电费合计15379元，因双方没有核对3、4月份水电费，故尚未支付。被告周方斌认为关于第4项诉求，被告周方斌不应承担连带责任，该合同实际承租人为被告展威公司，被告周方斌系被告展威公司的法定代表人。被告周方斌在本案中系履行公司职务行为，不应由个人承担责任。本院经审理认定事实如下：2018年9月14日，原告(作为甲方)与被告展威公司(作为乙方)签订一份《承租合同书》。约定甲方将其位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区面积7000平方米（含公摊面积）出租给乙方，乙方可将承租标的用于租赁等合法经营用途。在“租期及免租期”条款中约定，租期自2018年9月15日至2020年2月14日，2018年10月15日前为免租期，从2018年10月15日起正式起租；如甲方在2020年2月14日前收回标的，甲方需赔偿两个月租金计532000元给乙方，如乙方于该日前退租，则甲方不予退押金，乙方应交清当月租金和水电费等费用。“押金及租金”条款约定，厂房租金按每平方米单价38元计，乙方应于每月15日前支付当月租金266000元；合同签订之日乙方缴纳押金532000元，期满，乙方返还所有承租标的、结清承租费用，经甲方确认并在《物业交接单》签字完成后押金当日无息退还；乙方须缴纳水电押金8万元。“标的物交付”条款约定，甲方应于2018年9月15日前将承租标的交付乙方使用，乙方若对甲方交付的承租标的状况有异议应当场提出，由双方协商解决。“标的维护”条款约定，承租期间，承租标的使用、维护与管理由乙方负责，除标的出现不可归责于乙方的如屋面漏水等、建筑结构问题外，日常维修由乙方负责并承担费用；因经营需要改变标的结构或改装，须提前与甲方沟通并在获得甲方同意后执行，否则，甲方有权解除合同，收回标的并没收乙方缴纳的押金，乙方应在合同终止之日起三日内向甲方结清所有承租费用；甲方委托乙方全权处理标的所涉消防、安保、维修、拆卸等事宜，相关处理方案乙方应提前告知甲方并征得甲方书面同意方可执行。合同还对禁止转租等乙方其他权利义务、违约责任、免责条款以及争议解决等事项进行了约定。租赁双方还于2019年1月6日签署《协议书》，约定因甲方拆除部分建筑，双方商定减去拆除部分租金按每月26000元计，因乙方暂时用电量不当，暂时不交原合同约定的电费押金8万元。合同履行过程中，因被告展威公司未按期交纳租金及水、电费，原告曾数次通过向被告周方斌发送微信、张贴《通知》的方式向被告展威公司催收，被告周方斌分别于2018年12月11日、2019年3月4日向原告出具《承诺书》承诺按期支付，其中2019年3月4日的《承诺书》中还约定：周方斌保证每月15日前支付本月全部租金及水电费，并对被告展威公司欠付原告的租金及水、电费等一切费用承担无限连带责任。2019年4月25日，原、被告在凤凰股份合作公司、深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司代表见证下，就案涉房屋租赁合同纠纷进行调解，并签署《会议纪要》。纪要主要内容为：双方租赁合同将于2019年4月30日解除，正式解除协议在同年5月1日前签署；双方认定承租面积为5261平方米，被告周文斌应按该面积补齐至2019年4月8日的租金，解除协议签订后，原告向被告退还押金，被告向原告退还已收取的7名租户的押金及2019年4月8日后的租金，原告按认定面积退还从承租日到2019年4月8日多收取的租金……后，双方因未能就原告退回款项数额达成一致并未如期签署正式解除协议。原告主张在调解过程中允诺按厂房面积5261平方米计租，系出于尽快收回租赁场地减少被告不当利用造成的破坏而作出的让步。另查，被告展威公司在承租涉案场地期间，将部分承租场地分别出租给案外人陈俊、李大宏、张春刚、颜标格、魏成才、嘉里宜居供应链（深圳）有限公司、深圳市力展祥货运代理有限公司，出租对象涉及案涉厂房3973平方米、厂房周边空地600平方米，起租时间2018年9月25日、10月18日、2019年3月1日、2019年4月1日等。又查，案涉厂房已由深圳市凤凰股份合作公司作为权利人向深圳市宝安区查违办进行农村城市化历史遗留违法建筑申报，至本案庭审辩论终结时尚未取得不动产权属登记，申报回执显示申报材料中并无《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》。深圳市凤凰股份合作公司已于2018年8月1日将包括案涉厂房在内的原山形朝日电器（深圳）有限公司租用地块上建筑物和构筑物交付给深圳市劲嘉云谷投资发展有限公司（以下简称劲嘉公司）使用，原告于2018年8月1日起自劲嘉公司处承租案涉厂房，劲嘉公司认可原告承租范围包括案涉厂房及厂房周边2835.2平方米空地。经劲嘉公司委托测绘，深圳市勘察研究院有限公司就原山形朝日地块进行现状测绘并于2018年9月14日出具《测绘报告》，载明地块测绘建筑物3栋，其中厂房建筑面积5261.8平方米，报告中地块范围现状图载明地块总面积14502.53平方米。庭审中，原、被告对案涉厂房面积5261.8平方米没有争议，被告认为租赁标的为地上建筑物即案涉厂房，不认可原告将设置有消防通道、公用道路等设施的空地计入计租面积，但确认《测绘报告》及出租标的厂区面积图纸的真实性。原、被告亦确认涉案租赁物业2019年2月前的租金、水电费及2019年5月至7月水电费均已按合同约定付清。经本院就案涉合同效力认定予以释明，原告当庭变更了诉讼请求，被告展威公司明确表示已另行以劲嘉公司、本案原告为被告向本院提起民事诉讼[本院受理案号（2019）粤0306民初13149号]，要求二者连带返还案涉租赁合同履行期间已支付租金及空置损失，不在本案就相应主张提起反诉。经本院就案涉租赁场地返还问题征询双方意见，原告愿意随时接收，但被告展威公司拒绝提前返还。以上事实，有《承租合同书》、《协议书》、《承诺书》、《会议纪要》、收款收据、微信聊天记录、《测绘报告》、出租标的厂区面积图纸、《关于山形朝日地块使用权交付的说明》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、《山形朝日厂房承包合同书》、《关于山形朝日厂房承包合同书相关内容的说明》、《厂房租赁合同》等证据及庭审笔录佐证，可资认定。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案厂房未取得不动产产权登记，原、被告均未能在本案提交建设规划许可证等证明材料证明该不动产系经主管部门批准建设。原告与被告展威公司签署的《承租合同书》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，被告展威公司应向原告返还位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路的原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区，原告应返还被告展威公司押金532000元。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，租赁双方均确认2019年2月（含本数）前的租金已经结清，本院对此予以确认。对于2019年3月以后的占有使用费，主要分歧在于租赁标的按厂房建筑面积5261.8平方米计还是厂区综合面积7000平方米计。本院认为，首先，《承租合同书》已明确约定租赁标的为“原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区”，并非某一栋建筑物。其次，根据双方认可真实性的出租标的厂区面积图纸显示，包含案涉厂房在内的厂区总面积为8055.74平方米（长123.12米×宽65.43米）。被告虽对图示长、宽数值有异议，但并未提交证据就此予以反证，理应承担举证不能的不利后果。而原、被告双方认可的《测绘报告》中地块范围现状图载明包含案涉厂房在内的地块总面积为14502.53平方米，根据地块范围现状图图示建筑物间以及建筑物与周边空地间特征比例，厂区面积图标识面积与测绘报告测量面积基本吻合，合同约定计租厂区面积并未少于实际面积。再次，被告展威公司在承租期间向案外人出租了厂区内空地中的600平方米，其已实际占有、使用厂区内空地，理应明知合同约定出租标的“厂区”并非仅指厂房，双方因租金发生争议后被告又以案涉厂房面积不足7000平方米为由就租金标准提出异议，违反诚实信用原则。最后，诉前调解过程中，原告虽作出按厂房面积计租的允诺，但该承诺以签署正式解除协议为条件，因解除协议未能签订，原告所作出的允诺当然不具有约束力。况且，原告在调解过程中认可的计租标的与合同约定不一致，显属为促成调解所作让步，根据证据规则，当事人在调解过程中作出妥协不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。综上，原告主张租赁标的为包括案涉厂房5261.8平方米及周边逾两千平方米空地与合同条款文意相符，其出于公允将厂房面积和空地面积折合为7000平方米计租的解释亦合情理，亦与合同实际履行情况相符，原告主张租赁标的按厂房及空地7000平方米计，依据充分，本院予以支持。被告展威公司在已对外出租600平方米空地的情况下，又以厂房周边空地被消防通道、公共道路占用不能使用为由就原告主张厂房及周边空地合计计租面积提出抗辩，但并未能提交任何证据就相关设施设置及面积予以证明，理应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。本院判令被告展威公司应按约定月租金24万元（266000元-26000元）向原告支付自2019年3月1日起至案涉租赁场地返还之日止的占有使用费，暂计至2019年8月1日为1200000元（24万元/月×5个月），此后的占有使用费按24万元/月计至租赁场地返还之日止。关于水、电费。原、被告均确认未结清费用时段为2019年3月、4月，被告认可前期有核对水电表读数并收到原告缴费通知，未缴纳2019年3、4月费用系因自2019年3月起未收到通知亦未核对读数。鉴于被告确已使用租赁场地水、电，原告已代为垫付相应费用，且原告主张代垫水、电费数额共计8929元（2019年3月水费659元、电费2555元，4月水费678元、电费5037元）与争议月份前后8个月水、电费平均水平相当，原告该项诉请有事实依据，本院予以支持。关于连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。本案中，被告周方斌虽出具《承诺书》自愿就被告展威公司支付租金及水、电费的义务向原告提供连带责任保证，但作为主合同的《承租合同书》属无效合同，而原告并未有证据证明双方有就担保合同效力另有约定，故《承诺书》应为无效担保，原告要求被告周方斌对被告展威公司应付场地占有使用费及水、电费承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢文彬与被告展威电子（深圳）有限公司于2018年9月14日签订的《承租合同书》无效；二、被告展威电子（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于深圳市宝安区福永街道凤凰社区腾丰三路原山形朝日（电器）深圳有限公司厂区返还给原告谢文彬；三、被告展威电子（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢文彬2019年3月1日至同年8月1日的场地占有使用费1200000元，此后的场地占有使用费按24万元/月计至案涉租赁场地返还之日止；四、被告展威电子（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢文彬代垫2019年3月至4月水、电费，合计8929元；五、原告谢文彬于本判决生效之日起十五日内退还被告展威电子（深圳）有限公司押金532000元；六、驳回原告谢文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费15825元，保全费5000元，由原告谢文彬负担273元，由被告展威电子（深圳）有限公司负担20552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 黎  炳  文人民陪审员 彭  舒  燕二〇一九年十二月八日书 记 员 叶  宝  英书 记 员 杨凯雄（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。