安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2603号上诉人（原审原告）：黄玉龙。法定代理人：潘某。委托诉讼代理人：汪锋，安徽鸠兹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶六五。委托诉讼代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琳，安徽银佳律师事务所律师。上诉人黄玉龙因与被上诉人陶六五房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄玉龙的法定代理人潘某与委托诉讼代理人汪锋，被上诉人陶六五的委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉龙上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3579号民事判决，依法确认合同无效；2.本案一、二审诉讼费用由陶六五承担。事实和理由：一、对于黄玉龙与陶六五签订房屋买卖合同时的精神健康状况及民事行为能力的认定应当综合考虑黄玉龙作出该项处分重大资产的决定前、后的行为是否正常，以及周围居民的反应等因素。黄玉龙的母亲是××患者，其家族有××病史，2018年8月2日之前，黄玉龙即有精神分裂症，周围居民很多人都知道这个情况，只是黄玉龙尚未成家，没有必要通过法律途径证明其是限制民事行为能力人。二、由于黄玉龙是××患者，其对出售房屋一事的实际情况无法陈述清楚，通过一审法院开庭审理，才知道真实的情况如下：（一）陶六五与黄玉龙签订《存量房买卖合同》之前已经伙同他人以32万元的价格购买黄玉龙的房屋。之后陶六五又与黄玉龙签订《存量房买卖合同》导致黄玉龙违约，骗取了黄玉龙6万元的定金罚金，这定金罚金由陶六五直接支付给他人，并由黄玉龙出具一张6万元的欠条。（二）陶六五是从事房屋买卖中介工作的，他在明知他人以32万元的价格购买黄玉龙的房屋的情况下却仍然出价38万元，于情于理都无法理解，陶六五有与他人合伙诈骗黄玉龙6万元的嫌疑。（三）陶六五提供的证据即芜湖市不动产登记申请书表明黄玉龙将房屋出卖给陶六五的实际价格为30万元。三、黄玉龙唯一的近亲属即其母亲也是××患者，请求二审法院能够前往黄玉龙居住地进行走访，以便查清案件的真实情况。本案中，黄玉龙出售房屋时是否患有××，可以从黄玉龙出售房屋的价格，赔付他人定金却不知道他人是谁，得到房款时一人预订5部汽车，同一天出具44万欠条等等一系列与常人不符合的表现来进行判定。陶六五辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄玉龙的上诉请求，维持原判。黄玉龙向一审法院起诉请求：1.确认黄玉龙与陶六五签订的《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》无效；2.陶六五退还芜湖市鸠江区滨江新居9幢2单元202室房屋；3.陶六五承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月2日，黄玉龙（合同甲方）与陶六五（合同乙方）签订《存量房买卖合同》一份，主要约定甲方将坐落于芜湖市鸠江区滨江新居9幢2单元202室房屋出售给乙方，房屋建筑面积87.4平方米，地下室面积10平方米；房屋总价款为380000元。同日，双方另签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，该协议系对《存量房买卖合同》的补充约定，约定房屋总价款为380000元，该款为甲方净得价，不含税；在签订协议当日乙方支付购房定金30000元，在产权过户当日将剩余购房款350000元支付给甲方；备注为乙方所交税款退税部分充当房款。上述合同签订当日，陶六五即向黄玉龙支付了购房定金30000元，黄玉龙向陶六五出具《定金收据》一张。2018年8月6日，黄玉龙、陶六五在共同至芜湖市不动产权登记中心申请办理案涉房屋产权转移登记时，陶六五通过刘金莲银行卡分别向黄玉龙转账支付60000元、269200元。同日，黄玉龙向陶六五出具收条两张，其中一张载明收到60000元房款，另外一张载明收到陶六五购买滨江新居9幢2单元202室房屋购买款人民币380000元，同时，黄玉龙将涉案房屋交付给陶六五。现案涉房屋产权已转移登记在陶六五名下，为陶六五单独所有。一审另查明，1.在黄玉龙、陶六五签订房屋买卖合同前的2018年7月11日，黄玉龙办理了案涉房屋系其单独所有的不动产权登记。2.黄玉龙于2017年11月2日取得了准驾车型为C1的机动车驾驶证，驾证有效期限自2017年11月2日起至2023年11月2日止。3.黄玉龙在收到陶六五支付的购房款后，购买和预购了多辆机动车辆。一审再查明，黄玉龙的监护人在得知黄玉龙将案涉房屋出卖给陶六五后，即向陶六五主张黄玉龙系××患者，黄玉龙系在违背真实意思表示的情况下签订的合同，要求解除房屋买卖合同及补充协议。2018年9月4日，以黄玉龙为原告，潘某担任其法定监护人向一审法院提起诉讼，要求确认黄玉龙与陶六五签订的《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》无效，并要求陶六五退还案涉房屋。在该案审理过程中，2018年9月18日，黄玉龙的舅舅黄牙朱作为申请人向一审法院申请宣告黄玉龙为无民事行为能力人，并申请对黄玉龙的民事行为能力进行司法鉴定。2018年9月28日，一审法院委托安徽昌平司法鉴定所对黄玉龙目前的精神状态和有无民事行为能力进行鉴定。2018年11月21日，该鉴定所出具鉴定报告，鉴定意见为黄玉龙目前无××，目前有完全民事行为能力。因黄牙朱对该鉴定提出异议，提出重新鉴定申请，2018年12月14日，一审法院再次委托合肥市××院司法鉴定所对黄玉龙有无精神、智能障碍及民事行为能力进行重新鉴定，该鉴定所于2019年3月8日出具鉴定意见书，鉴定意见为轻度精神发育迟滞，限制民事行为能力。后因黄牙朱非法律规定的近亲属，其撤回申请。2019年4月4日，鸠江区四褐山街道办事处四山社区委员会作为申请人向一审法院提出申请要求确认黄玉龙的民事行为能力。2019年4月11日，一审法院作出(2019)皖0207民特16号民事判决书，判决黄玉龙为限制民事行为能力人。2019年5月23日，黄玉龙向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年5月23日作出（2018）皖0207民初4756号之二民事裁定书，准许黄玉龙撤诉。2019年5月24日，黄玉龙再次向一审法院提起诉讼，诉讼请求亦为确认黄玉龙与陶六五签订的《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》无效，并要求陶六五退还位于芜湖市鸠江区滨江新居9幢2单元202室房屋。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。判断当事人签订的合同是否合法有效，一般应以合同成立之时为时间节点，以是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形为评判标准。本案中，黄玉龙主张其与陶六五于2018年8月2日签订《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》时系限制民事行为能力人，并据此诉请确认上述两份合同无效，其作为该项事实主张者应当提供证据证明黄玉龙在与陶六五签订上述合同时已经是限制民事行为能力人。而本案现有证据显示，黄玉龙在与陶六五签订上述合同之前取得了准驾车型为C1的机动车驾驶证，在合同签订之时，无证据证明其为限制民事行为能力人，在合同签订后收取了购房款，并用购房款还购买和预购了多辆机动车辆，而且黄玉龙系自2019年3月8日才被合肥市××院司法鉴定所鉴定为轻度精神发育迟滞，法定能力评定为限制民事行为能力，一审法院亦是于2019年4月11日才作出(2019)皖0207民特16号民事判决书，判决黄玉龙为限制民事行为能力人。综上，黄玉龙并未能提供充分有效证据证明其与陶六五签订上述合同时系限制民事行为能力人。故对黄玉龙诉请主张确认其与陶六五签订的《存量房买卖合同》和《房地产买卖合同之补充协议》无效，并据此主张陶六五退还案涉房屋的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回黄玉龙的诉讼请求。减半收取的案件受理费3500元，保全费2520元，合计6020元，由黄玉龙负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，合肥市××医院司法鉴定所对于黄玉龙精神、智能状况的鉴定意见为轻度精神发育迟滞，精神发育迟滞在医学上也称为智力落后或精神发育不全，是一种发育障碍，此次鉴定日期虽为2019年1月24日-2月18日，但精神发育迟滞并非属于一过性或者阶段性的症状，且黄玉龙与陶六五签订《存量房买卖合同》《房地产买卖合同之补充协议》的时间为2018年8月2日，亦与鉴定时间相距较近。合肥市××医院司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中摘录的对于黄玉龙的邻居、居住小区的物业工作人员、亲属和其他相关人员的走访记录也能够看出黄玉龙从小学习成绩较差，在其父亲逝世后“与正常人不一样”的特征更为明显。同时结合黄玉龙出售涉案房屋的价格明显低于市场交易价，无法清楚陈述涉案房屋买卖过程、房款收付情况，收到房款后同时预订多部汽车等一系列异于常人的行为足以认定黄玉龙在与陶六五签订房屋买卖合同时不能完全辨认自己的行为。在黄玉龙的法定代理人对其与陶六五签订的《存量房买卖合同》《房地产买卖合同之补充协议》的效力不予追认的情况下，黄玉龙请求确认前述合同无效，具有事实依据和法律依据，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。黄玉龙请求陶六五返还芜湖市鸠江区滨江新居9幢2单元202室房屋，于法有据，本院予以支持。陶六五给付的购房款，黄玉龙也应向其返还，但基于在本案中关于房款的支付情况确有争议，本院不再予以一并处理，陶六五可待证据确实充分后另行主张。综上，黄玉龙的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3579号民事判决；二、确认黄玉龙、陶六五于2018年8月2日签订的《存量房买卖合同》《房地产买卖合同之补充协议》无效；三、陶六五于本判决生效之日起二十日内将芜湖市鸠江区滨江新居9幢2单元202室房屋返还给黄玉龙。一审案件受理费、保全费合计6020元，由陶六五负担；二审案件受理费7000元，由陶六五负担。本判决为终审判决。审判长 钱 晨审判员 吴丽群审判员 杨东清二〇一九年十二月十一日法官助理宋喜萍书记员王娟附：本案适用法律条款第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。