江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3538号上诉人（原审原告）:沈秀英，女，1967年7月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：彭筱舒（系上诉人之女），住溧阳市。被上诉人（原审被告）:王丽琴，女，1971年1月4日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：王玉琴（系被上诉人姐姐），住钟楼区。上诉人沈秀英因与被上诉人王丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。沈秀英上诉请求：1.撤销溧阳市人民法院作出的（2019）苏0481民初4623号民事判决；2.改判被上诉人退还违约期内的租金；3.改判被上诉人退还违法收取的电价差额；4.改判原审判决上诉人需支付的电价标准重新计算被上诉人需退回的押金金额；5.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决关于上诉人对双方适用第一次房租租赁协议的陈述未提供任何证据证明的认定与事实不符。《租房协议》背面有2016年12月28日至2019年6月28日被上诉人收到房屋租金的记载、第二次承租期间被上诉人未要求更换新协议以及双方将第二次租房始期延伸至2017年12月28日可以证明双方的第二次房屋租赁行为应当继续以租房协议为依据。二、原审法院以上诉人未提供证据为由，认定上诉人以行为表示对水电支付费标准及支付周期予以认可，并认定上诉人违约，原审法院关于该事实的认定错误。应当以《租房协议》关于水电费半年支付一次的约定，计算水电费的支付周期。上诉人提前支付水电费，但并未承诺每次都提前支付水电费，被上诉人利用提前支付水电费和协议约定水电费支付日期，主张每三月支付一次。原审法院不应忽视上诉人权益仅依据水电费表面支付周期认定双方对水电费周期产生新的约定，认定上诉人违约，双方没有变更水电费的支付周期，也没有重新签订新的租房协议，既然没有约定就不存在违约。三、被上诉人单方截断上诉人水源致使上诉人在合法租期内无法正常居住，上诉人据此要求退还相应期限租金，符合法律规定，原审判决不予支持系认定事实错误。根据《合同法》第三十六条、第二百一十六条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，被上诉人中断供水系未尽到出租人义务，导致租赁物不符合约定用途，严重损害上诉人合法权益，应当承担相应的违约责任。且双方对水电费的支付周期协商不成时，被上诉人可以在上诉人交付的650元房屋押金内扣除相应水电费，被上诉人中断供水行为与《合同法》第六十九规定不符。四、上诉人要求退还超出协议约定的市场价多收取的电费差价及利息，原审判决不予支持，与事实不符。被上诉人超标准以0.7元/度向上诉人收取电费，违反了《电力法》第四十四条、第六十六条规定，属于违法行为，被上诉人应向上诉人退还违法多收取的电费。五、基于前四项理由，原审法院认定上诉人应以0.7元/度标准向被上诉人支付电费，与法不符，应重新计算上诉人需支付的剩余水电费，在上诉人交纳的650元押金内扣除后，将剩余203.48元押金返还上诉人。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。王丽琴辩称，1.本案系双方之间的第二次房屋租赁合同纠纷，不应适用双方之间的第一次房屋租赁协议；2.本案因上诉人违约，故关于上诉人提出改判被上诉人退还违约期内的租金的上诉请求，不应得到支持；3.双方协商一致按照0.7元一度的标准收取电费，被上诉人按照该标准收取电费并未违反法律，不应支持上诉人关于要求被上诉人退还违法收取的电价差额的上诉请求；4.因上诉人的前三项上诉请求不成立，故上诉人关于改判原审判决上诉人需支付的电价标准重新计算被上诉人需退还的押金的上诉请求，也不能成立；5.由法院依法决定一、二审诉讼费的承担。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈秀英向一审法院起诉请求：1.解除双方2019年5月9日至2019年6月28日间的租房协议；2.王丽琴退还自断水之日即2019年5月9日起至2019年6月28日间的租金1148.3元（按650元/月折算）；3.王丽琴退还超出协议约定的市场价多收取的电费差额552.44元及利息10.77元（以552.44元为本金，按江南农村商业银行存款年利率1.95%计算一年）；4.王丽琴赔偿在沈秀英承租期内关断水源，导致沈秀英不能正常生活，因而不得不另找住处从而产生的搬动、搬家、搬运等损失150元；5.王丽琴赔偿在沈秀英承租期内关断水源，导致沈秀英不能正常生活，如厕所马桶没水冲，厕所臭味充斥整个车库，刺鼻难闻也不敢开门等产生的损失500元；6.王丽琴将沈秀英2019年水电费494.85元在650元押金内扣除后剩余的155.15元予以退还；7.诉讼费依法承担。一审法院认定事实：双方对下列事项无争议：1.2016年12月28日，双方签订租房协议一份，约定，沈秀英租赁王丽琴坐落于溧阳市盛世华城29幢B车库用于居住，租赁时间从2016年12月28日起，房屋租金为650元/月，半年一结，房屋及水电费押金650元，退房时经王丽琴验房合格、结清水电费后退还，沈秀英在租房期间的水电费自理，价格按市场价，半年一结等内容。2.2017年年底，沈秀英因故搬离涉案租赁房屋，并与王丽琴办理了房屋交接手续，王丽琴也退还了房屋押金650元。搬走后两三天，双方协商一致，由沈秀英再次承租涉案车库，房租仍为650元/月，半年一结，并重新交纳了650元押金，但此次双方未再次签订书面协议。3.第二次承租期间，沈秀英按0.7元/度的标准向王丽琴支付电费至2018年12月28日，王丽琴每三个月向沈秀英收取一次水电费，每次收取时，沈秀英也均予支付。4.2019年5月9日，王丽琴关断涉案车库内的水源。5.2019年6月28日，沈秀英向王丽琴交付了涉案车库的钥匙，650元押金尚未退还。期间房租，沈秀英已付清。截止目前，沈秀英尚欠王丽琴水费90.45元以及674度电对应的电费。6.王丽琴同意将拖欠的水电费扣除后剩余的押金退还沈秀英。双方对下列事项有争议：1.沈秀英称，第二次承租涉案车库时，其与王丽琴达成一致意见，相关约定仍适用第一次签订的书面租房协议，未约定租赁到期日，水电费按市场价，半年一结。对此，王丽琴认为，其与沈秀英并未约定沿用第一次书面租房协议，而是另行达成了口头协议，约定租赁期限至2019年6月28日，考虑到电费的阶梯性收费，电费按0.7元/度，每三月一结。2.沈秀英称，在其承租期内，王丽琴关断其水源，导致其无法正常居住，应退还相应期限内的房租，并赔偿相关损失。对此，王丽琴认为，其关断水源是因为沈秀英未按约支付水电费，是沈秀英违约在先。3.王丽琴称，办理退房交接时，部分设施存在损坏，例如三盏灯不亮，马桶及水龙头损坏，要求沈秀英将上述损坏的设备修好。对此，沈秀英认为，上述设施并非其人为损坏，灯是在使用过程中的自然损耗，马桶本身没有损坏，只是马桶盖上螺丝松动，水龙头在其承租前就已老化，其在清洗时不小心弄掉而已。该院结合双方的举证和质证，对上述争议要素认定如下：1.法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方均认可租房协议于2019年6月28日到期，且当日也办理了房屋交接手续，双方之间的涉案租房协议已实际解除，故对沈秀英要求解除租房协议的请求，该院不再作重复认定。2.法律规定，承租人应当按约支付租金。本案中，沈秀英承租王丽琴车库至2019年6月28日办理退房交接手续，根据法律规定，沈秀英理应按约向王丽琴支付期间租金。沈秀英称相关租赁事宜与王丽琴约定适用第一次书面租房协议，王丽琴不予认可，沈秀英对自己的陈述也未提供任何证据证明，故该院不予支持。即对于水电费的支付标准及周期，无法认定双方存在书面约定，但王丽琴按0.7元/度电，每三月收取一次水电费，沈秀英均未提出过异议，也已按该标准及周期支付至了2018年12月28日，应视为沈秀英以其行为表示对该水电费标准及支付周期予以了认可。沈秀英未按约支付水费，王丽琴断其水源，沈秀英以此要求扣除相应期限内的租金，于法无据，且王丽琴断其水源导致其无法正常居住，与租金支付，也不属于同一法律关系，故对沈秀英该请求，该院不予支持。3.对于第一次租赁期内的电费，沈秀英已全部付清，且双方办理了所有退房手续，沈秀英即以其行为表示对电费标准予以了认可，即使期间电费未按合同约定的市场价支付，也应视为双方对于电费的支付标准达成了新的约定。对于第二次租赁期内的电费，如前所述，沈秀英以其行为表示对王丽琴所称电费标准及支付周期予以了认可。故，对于沈秀英要求王丽琴退还超出协议约定的市场价多收取的电费差额及利息，该院不予支持。4.法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，沈秀英要求王丽琴赔偿因王丽琴关断其水源导致其搬家、搬运产生的150元损失以及不能正常生活等产生的500元损失，未提供任何证据证明，该院无法予以支持。5.首先，王丽琴同意将沈秀英拖欠的水电费扣除后的剩余押金退还沈秀英。其次，如前第二点阐述，沈秀英以其行为表示对0.7元/度电的支付标准予以了认可，故对于其拖欠的674度电，也应按此标准予以扣减，即471.8元，另加90.45元水费，合计562.25元，故本案中，王丽琴应向沈秀英退还押金87.75元。对于双方陈述的设施损坏问题，因双方对于各自的陈述，均未提供任何证据证明，该院均不予支持。该院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王丽琴于一审判决生效之日起十日内退还沈秀英押金87.75元。二、驳回沈秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由沈秀英负担24元，王丽琴负担1元。二审中，被上诉人提交4份录音资料及2份电话记录（被上诉人在U盘中标注“微信图片”），证明目的：2017年年底双方口头约定了租房协议，确定上诉人每三个月向被上诉人支付一次水电费。上诉人不认可录音资料及电话记录的真实性，并对录音资料及电话记录的证明目的提出异议。二审中，上诉人认为2017年年底的房屋租赁协议应以双方于2016年12月28日签订的《租房协议》为准，续约没必要签订新的租房协议，对原审判决认定的2017年年底双方未再次签订书面协议提出异议，本院对原审判决认定的双方无异议的事实依法予以确认。围绕双方的二审诉辩意见，本院认为：一、关于被上诉人是否需要向上诉人退还相应期限内租金的问题。对于该项争议，因双方对水电费的支付周期的认知不同，均主张对方存在违约行为。本院认为，2017年年底上诉人因故搬离涉案房屋并与被上诉人办理了房屋交接手续，且被上诉人也已退还了房屋押金，据此，2016年12月28日双方签订的《租房协议》也相应终止。虽然搬走后两三天，上诉人又再次承租涉案房屋，但鉴于第二次承租期间上诉人以0.7元/度的标准向被上诉人支付电费的事实，这与《租房协议》中上诉人按照市场价支付电费的约定不同，故《租房协议》背面有2016年12月28日至2019年6月28日被上诉人收到房屋租金的记载、第二次承租期间被上诉人未要求更换新协议以及双方将第二次租房始期延伸至2017年12月28日等并不足以证明对于第二次租赁双方同意继续适用《租房协议》，因此，上诉人关于应当按照《租房协议》确定第二次承租期间的水电费支付周期的主张，不能成立。虽然双方对于第二次房屋租赁期间水电费的支付周期并无明确约定，但基于第二次房屋租赁期间，自2017年12月底至2018年12月28日上诉人每三个月向被上诉人支付一次水电费的事实，根据《合同法》第六十一条规定，当事人就履行期限约定不明确，不能达成补充协议，按照交易习惯确定，故第二次房屋租赁期间关于水电费的支付周期应确定为3个月。上诉人应于2019年3月28日向被上诉人支付水电费，因上诉人逾期不支付水电费，被上诉人以中断供水促使上诉人支付水电费，并无不当。另，上诉人关于在双方对水电费的支付周期协商不成时，被上诉人可以在上诉人交付的650元房屋押金内扣除相应水电费，被上诉人不应中断供水的主张，因双方并未有在房屋租赁期内上诉人不按期支付水电费时，被上诉人可以在押金内扣除相应水电费的约定，又因房屋押金属于对被上诉人出租房屋内属于被上诉人财产的担保，押金的清算应在租赁合同终止时进行，若在合同履行期间将押金当作履行标的向被上诉人支付，将会导致上诉人担保财产的减少，这对被上诉人不利。为避免房屋租赁合同终止时上诉人交付的650元押金不足以清偿可能发生的因上诉人的过错行为导致被上诉人财产损失的风险，被上诉人拒绝上诉人的该项主张，并无不当。综上，上诉人关于要求被上诉人退还中断供水期间房屋租金的上诉主张，不能成立，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应当退还收取的电价差额的问题。双方在第二次房屋租赁期间自2017年12月底至2018年12月28日以0.7元/度标准结算电费，上诉人对于以该标准向被上诉人支付电费并未提出异议。本案纠纷产生后，上诉人主张被上诉人超标准收取电费，属于违法行为，应退还多收取的电费。该项争议的实质是，被上诉人超标准以0.7元/度标准向上诉人收取电费是否违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。本院认为，对于强制性规范性质的认定不是简单地以“禁止”“不得”等否定性表达作为判断标准，而是应根据相关法律、行政法规的立法目的，相关行为是否属于严重侵害国家、集体和社会公共利益，相关行为是否需要国家权力对当事人意思自治进行干预等标准进行判断。根据上述判断标准，本案中，双方在第二次房屋租赁期间以0.7元/度标准结算电费并未损害国家利益、集体和社会公共利益，因此不应认定为违反法律、行政法规效力性强制性规定，应承认双方以0.7元/度标准结算电费的效力，故上诉人关于被上诉人应当退还收取的电价差额的的上诉主张不能成立，本院不予支持。三、关于被上诉人需退还押金数额的问题。如上述分析，应承认双方以0.7元/度标准结算电费的效力，故原审法院将按照该标准计算出的上诉人拖欠471.8元电费与拖欠90.45元水费之和在650元押金内扣除后，认定被上诉人应向上诉人退还87.75元押金，并无不当，本院予以确认。综上所述，沈秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢唯立审 判 员 罗希夷审 判 员 刘岳庆二〇一九年十二月十二日法官助理 骆云辉书 记 员 张 斐