江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初10824号原告：南昌世欧房地产开发有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场47楼。统一社会信用代码：9136010066749781XC。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹婧，江西友达律师事务所律师，执业证号：13601201511738108。委托诉讼代理人：吕淑萍，该公司职员。被告：汪洵，男，1985年1月5日出生，汉族，住南昌市西湖区。原告南昌世欧房地产开发有限公司与被告汪洵追偿权纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌世欧房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹婧、吕淑萍,被告汪洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌世欧房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告归还代偿房屋贷款本息3436690.48元；2、依法判令被告向原告支付暂定违约金465380.5元（按原告实际代偿贷款本息金额的0.067%/日，最终算至被告还清款项之日止）；3、本案的诉讼费、保全费、保险费、律师费由被告承担。事实和理由：原、被告之间签订编号为1000656899的《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西湖区兰宫路269号正荣御峰11#住宅楼101室商品房（以下简称“案涉房屋”），总价款496万元，被告支付方式为首付加银行按揭，即签订合同时被告支付首付款149万元，余款347万元在中国工商银行股份有限公司南昌都司前支行贷款支付，原告为被告借款承担连带责任保证。贷款发放后，被告自2018年11月起已陆续拖欠月供4期，工行南昌都司前支行遂执行保证条款，已从原告的贷款保证金账户内划扣应由被告支付的全部剩余贷款及利息（含复息，罚息）共计3436690.48元。根据合同约定，如被告因逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同；如原告不解除合同，则被告应立即向原告归还贷款本息并按0.5%/日标准向原告支付自原告代偿之日起至被告归还贷款本息之日止的违约金。考虑到该约定违约金过高，原告主动按代偿金额的0.067%/日标准计算被告违约金，截至本案起诉之日已产生暂定违约金465380.50元。同时，因被告违约导致原告追索债权而产生的诉讼费、律师费、保全费及保险费等均由被告承担。因被告对外欠付债务较多且案涉房屋已因另案债权纠纷被东湖区人民法院执行拍卖，被告不具备归还原告代偿贷款本息的履约能力，原告遂诉至人民法院，望贵院判如所请。被告汪洵辩称：无意见。原告南昌世欧房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：第一组证据：1、中国工商银行《个人购房借款/担保合同》；2、《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000656899）。证明：1、因购买案涉房屋，被告向中国工商银行南昌都司前支行贷款347万元，原告为被告房屋贷款承担阶段性连带保证责任；2、阶段性担保期间，如被告因逾期偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，被告应立即向原告归还贷款本息并按0.5%/日标准向原告支付自原告代偿之日起至被告归还贷款本息之日止的违约金；因原告起诉被告催款而产生的诉讼费、律师费等成本由被告承担。第二组证据：1、关于宣布汪洵在工商银行南昌都司前支行个人购置住房贷款提前到期的函；2、该行自2018年11月至2019年3月26日期间的扣保证金垫付被告逾期还款的银行转账凭证；3、个人贷款结清证明。证明：被告因逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担阶段性担保责任，银行从原告账户直接扣除总额为3436690.48元保证金代偿被告逾期还款及提前被收回的贷款本金、利息、罚息等。第三组证据：1、及时偿还按揭贷款催告函；2、购房合同解除函；3、EMS面单。证明：原告已向被告催款，被告至今未归还原告代偿款项。第四组证据：1、委托代理合同、发票；2、诉讼费、保全费、保全保险费票据。证明：原告起诉被告还款，须支出诉讼费（含保全保险费）、律师费合计61918元，该费用由被告承担。被告汪洵未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月13日，原告与被告签订编号为1000656899的《南昌市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于南昌市西湖区兰宫路269号正荣御峰11#住宅楼101室商品房，该房屋建筑面积235.42平方米，每平方米单价为21068.73元，合同总价款496万元。被告支付购房款的方式为首付加银行按揭，即签订合同时被告支付首付款149万元，余款347万元在工商银行南昌都司前支行贷款支付。该合同还约定，出卖人为买受人在本合同项下的商品房贷款承担还款担保责任期间，买受人未按照与贷款机构签订的借款合同约定按期还款，致使贷款机构要求出卖人承担连带保证还款责任的，出卖人有权解除合同……；出卖人不解除本合同的，买受人应立即向出卖人归还代偿贷款本息，并自出卖人代偿之日起至买受人归还代偿贷款本息之日止，每日按照出卖人代偿金额的百分之0.5的标准向出卖人支付违约金。买受人在出卖人交房书面通知规定的交房日前未向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用包括……律师费等应由买受人承担的费用，以及具有按揭贷款未放或买受人未按时还贷情形等内容。2017年2月23日，原、被告与工商银行南昌都司前支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告向该银行贷款347万元，贷款期限为30年。原告作为保证人为该贷款提供阶段性连带责任担保，保证范围为该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。自2018年11月27日起，被告未再向工商银行南昌都司前支行偿还按揭贷款。2018年11月28日，工商银行南昌都司前支行从原告账户扣划了17003.97元；2019年1月14日，扣划了17461.76元；2019年2月21日，扣划了17476.54元；2019年3月26日，扣划了3384748.21元，共计3436690.48元。2019年3月26日，工商银行南昌都司前支行向原告发出书面函件，主要内容为被告汪洵目前个人贷款还款出现异常情况，已经违反了该合同14条：“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，我行有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，现该行向原、被告宣布该合同项下贷款全部提前到期，因原告为此笔贷款承担阶段性连带责任保证，请原告立即代为清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息即其他费用，承担保证责任。工商银行南昌都司前支行扣划上述款项后，向原告出具了汪洵个人贷款本息已于2019年3月26日结清的证明。在被告未向银行归还按揭贷款后，原告向被告邮寄发出了《催告函》。在银行扣划款项后，原告还向被告邮寄发出了《解除函》。因被告无法偿还代偿款项及违约金，故原告诉至法院，提出如上诉请。另查明，2019年11月1日，原告与江西友达律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案纠纷委托该所律师代理，律师代理费用1万元。该所也开具了增值税发票给原告。本案诉讼保全时，原告在中国太平洋财产保险股份有限公司南昌中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，花费了保险费用3684.13元。被告因涉嫌刑事犯罪，正处于羁押中。庭审中，原告陈述，案涉房产已发证，登记在被告名下，但该房产已被南昌市东湖区人民法院拍卖处置。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同，属当事人双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以确认。在被告未按约向银行偿还按揭贷款后，银行依照《个人购房借款/担保合同》的约定，要求原告承担了连带担保责任，并据此从原告银行账户扣划了3436690.48元贷款本息。该款项原告有权向被告追偿，被告理应偿还给原告。商品房买卖合同中，原、被告双方对原告承担了代偿责任后，明确约定了被告应向原告支付违约金的标准，该约定标准显然超过了相关法律规定的上限，现原告自愿按照0.067%/日的标准主张诉请，本院从2019年3月26日银行扣划最后一笔款项之日起，按照年利率24%予以支持。原告诉请主张的律师费1万元及购买诉讼保全保险费用3681.13元，在商品房买卖合同中，对该费用均有约定，应由被告承担，被告对此也无异议。故对于原告的该诉请，本院也予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十二条的规定，判决如下：一、被告汪洵于本判决生效之日起十日内偿还原告南昌世欧房地产开发有限公司代偿款项3436690.48元及违约金（违约金计算方式：以3436690.48元为本金，自2019年3月26日起至该款项还清之日止，按年利率24%计算）；二、被告汪洵于本判决生效之日起十日内支付原告南昌世欧房地产开发有限公司律师费及诉讼保全保险费用13681.13元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费38016元，减半收取计19008元，诉讼保全费5000元，合计24008元，由被告汪洵负担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  张世民二〇一九年十二月四日书记员  罗朝君