湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂10民终1978号上诉人（原审第三人）:刘明银，男，1962年2月7日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘星，湖北旻韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴新士，男，1963年11月12日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：胡明、张武洲，湖北楚都律师事务所律师。原审被告：荆州洪建房地产开发有限公司。住所地：荆州市沙市区长港路。法定代表人：叶继文，该公司董事长。上诉人刘明银因与被上诉人吴新士及原审被告荆州洪建房地产开发有限公司（以下简称洪建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院（2018）鄂1003民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明银及其委托诉讼代理人刘星、被上诉人吴新士及其委托诉讼代理人胡明到庭参加诉讼。原审被告洪建公司经合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。刘明银上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴新士的诉讼请求；2.判令吴新士负担一审、二审诉讼费用。其主要上诉理由：2003年4月21日吴新士以6.5万元在案外人贺生斌处购买讼争房屋时，房屋没有竣工。刘明银当时未与施工方进行结算，现在也没有结算。施工方贺生斌没有全额垫资建设，也没有与刘明银协商明确抵充建设工程款的房屋。贺生斌向公安机关作出的关于房屋分配的陈述，没有其他证据证实，贺生斌是无权处分人。一审判决刘明银协助过户违法，具体理由为：1.公安县人民法院（2017）鄂1022刑初9号刑事判决认为刘明银私刻印章、伪造商品房买卖合同，构成妨害作证罪，并没有认定讼争房屋的权属。施工方贺生斌在工程竣工前藏匿，刘明银没有与其进行结算，贺生斌在公安机关关于房屋分配的陈述不能作为讼争房屋所有权转移的证据。2.虽然沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决被撤销，但不能否认刘明银为讼争房屋的所有权人。刘明银与洪建公司的挂靠协议、委托书能证明刘明银对银海公寓的房屋具有完全的处分权。3.吴新士没有按政府部门协调意见履行，应视为放弃其权利，该协调意见现不能在作为取得讼争房屋的依据。在政府相关部门的组织下，刘明银与包括吴新士在内的14户达成了协调意见，其后吴新士提出了与该协调意见不一致的方案，为刘明银所拒绝，因此刘明银有权将讼争房屋继续出卖或留作自用。4.依据合同相对性原则，刘明银没有收吴新士的购房款，没有与其签订房屋买卖合同，刘明银没有义务协助其办理房屋过户的义务。针对刘明银的上诉理由，吴新士答辩称,1.银海公司是刘明银挂靠洪建公司开发建设，贺生斌为施工人。贺生斌垫资修建房屋，刘明银与贺生斌协议，同意贺生斌出售部分房屋抵充工程款，贺生斌将讼争房屋卖与了吴新士。银海公寓竣工后，房屋登记在洪建公司名下，作为房屋的名义所有人洪建公司、实际所有人刘明银，有义务将讼争房屋过户到吴新士。2.讼争房屋2003年就交由吴新士占有、居住至今，可见刘明银、洪建公司是认可吴新士买房的行为。3.2007年11月28日的协调意见中，刘明银承诺协助吴新士办理讼争房屋产权登记，刘明银进一步认可了吴新士的房屋买卖行为。4.不是吴新士不履行协调意见，而是刘明银增加了办证的条件，致使不能按协调意见办理产权登记。5.刘明银认为吴新士没有按协调意见办理产权登记视为放弃权利，没有法律依据。双方的买卖合同已经成立，非经解除，继续有效，该合同没有解除，刘明银应当按合同履行其义务。洪建公司向一审法院起诉请求:1.判令洪建公司、刘明银履行房屋买卖合同义务，为吴新士办理沙市区××路（银海公寓）1栋1单元5楼1号房屋不动产登记手续；2.本案诉讼费用由洪建公司、刘明银负担。一审法院认定事实：2000年，刘明银开办的荆州市银海贸易有限公司借用洪建公司的资质，开发银海公寓，由建筑商贺生斌全额垫资承建，刘明银经与贺生斌协商同意贺生斌出售部分商品房抵工程款，并约定贺生斌所卖房屋的房产证手续由刘明银负责办理。贺生斌于2003年将银海公寓1单元501以6.5万元的价款出售给吴新士，吴新士支付5.1万元房款后居住至今。贺生斌于2003年4月21日出具《证明》一份，载明“毛纺厂银海公寓一门住楼面积为155.28平方米吴新士已购买作价陆万伍仟元整，已付伍万壹仟元，下欠壹万肆仟元。特此证明，贺生斌。”因贺生斌躲债外出，刘明银拒绝为从贺生斌手中购买住宅的14户业主办理办证手续。2007年，吴新士及其他13户业主为办理房屋产权手续到荆州市相关部门上访，在荆州市××环境投诉中心、荆州市司法局等部门的协调下，刘明银（甲方）与包括吴新士在内的14户业主（乙方）于2007年11月28日共同在《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》上签字，该意见的内容为“经协商，甲方同意乙方按每平方米30元补偿给甲方。甲方在2007年12月10日前给乙方签订正式房屋销售合同，提供销售不动产发票、房屋权属证明书和房屋移交证。乙方持上述资料到市房管局办理房屋产权证手续。办理产权证的相关费用由乙方自行承担。”但刘明银仅协助12户业主办理了房产证，以吴新士所持售房资料不正规为由要求吴新士额外加钱，吴新士拒绝。2011年6月14日，荆州市住房和城乡建设委员会在出具的《关于刘明银参与银海公寓项目情况的说明》载明“一、2001年，银海公寓项目由荆州市洪建房地产开发公司申报，其后开发建设全过程皆由刘明银实际操作。二、2003年8月6日洪建开发公司与李凤珠等购房人签订的商品房买卖合同上，出卖人一方在“委托代理人”一栏中签字的是刘明银。三、2007年11月28日，为协调解决银海公寓业主办理产权证的问题，荆州市经济环境投诉中心召集当事各方调解，业主和刘明银达成协议，形成《关于协调解决银海公寓产权证办理有关事宜的意见》，刘明银以银海公寓开发项目直接责任人的身份在《意见》上签字。四、2007年11月30日，为落实11月28日的协调意见，业主向刘明银交纳办理产权协调费，收据是刘明银出具的，收据上加盖的印章与商品房买卖合同上出卖人一方加盖的印章完全相同。”刘明银通过伪造自己与洪建公司的商品房买卖合同、继而以该虚假证据向荆州市沙市区法院提起诉讼，2014年10月10日，荆州市沙市区人民法院以（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决书判决荆州洪建房地产开发有限公司协助刘明银办理过户登记，刘明银凭此判决书将涉诉房屋过户登记到自己名下。吴新士得知情况后，到公安机关报案，并到各级政府、纪委、人大上访。2015年12月9日，贺生斌在荆州市公安局沙市分局经侦大队的询问笔录中陈述自己与刘明银之间按投资比例将所有房屋进行了分配，凡贺生斌销售的房子，由刘明银办理手续，贺生斌承认曾口头委托赵先明售房。2016年6月12日在公安县检察院询问笔录中陈述“我在2002年的时候分别把2楼和5楼的房子卖给了周斌和吴新士。卖给吴新士的房子是我经办的，卖房给周斌的时候我在外面，周斌的房子是我手下的包工头赵先明经办的。”2016年8月3日，刘明银在公安县公安局孱陵派出所的询问/讯问笔录中认可“我跟其中12名业主办理合法的产权证，还有2套房屋的房产证我没有办理，后来法院判决将这两套房产过户到我自己名下，现在这两套房产的原始购房者就跟我一直扯皮至今”“这2套房子的购买者一个叫周斌，一个叫吴新士”。2017年2月28日，公安县人民法院（2017）鄂1022刑初9号刑事判决追究了刘明银的刑事责任。2017年10月9日，荆州市荆州区人民法院（2017）鄂1003民初988号民事判决书判决撤销了沙市区人民法院（2014）鄂沙市民初字第00798号民事判决书。一审法院认为，刘明银挂靠洪建公司开发银海公寓，由建筑商贺生斌垫资建设，故刘明银及贺生斌对其开发建设的银海公寓房屋享有实际利益。根据公安县法院的刑事判决书认定了刘明银、贺生斌两人协商由贺生斌销售部分商品房抵工程款的事实，故刘明银对贺生斌的售房行为是知晓并同意的。贺生斌无权处分初始登记在洪建公司名下的涉诉房产，但在2007年政府部门协调时洪建公司及刘明银对建筑商贺生斌向吴新士出售涉诉房屋的事实即已知晓但未提出异议，2007年11月28日，刘明银还以洪建公司银海公寓开发项目直接负责人的身份在协调意见上签字，即洪建公司已追认了贺生斌的售房行为，吴新士与洪建公司已形成事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖行为是双方的真实意思表示、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，吴新士支付了大部分房款且居住至今，现吴新士要求洪建公司协助办理不动产登记手续的请求应予支持。刘明银将涉诉房产通过伪造虚假合同并恶意诉讼的方式登记到自己名下存在明显过错，造成多年来吴新士无法办理过户登记，故刘明银亦有义务协助吴新士办理不动产登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：荆州洪建房地产开发有限公司、刘明银于本判决生效之日起十日内协助吴新士办理位于沙市区××路（银海公寓）1栋1单元5楼1号房屋的不动产登记手续。本案诉讼费8348元，由洪建公司、刘明银负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，刘明银挂靠洪建公司开发银海公寓，由建筑商贺生斌垫资建设，刘明银、贺生斌两人协商由贺生斌销售部分商品房抵充工程款，是法院已查明的事实。根据这些事实无法判断贺生斌是否有权处分讼争房屋，但2007年11月28日刘明银以洪建公司银海公寓开发项目直接负责人的身份在协调意见上签字同意为吴新士等14户办理房屋产权登记，可见洪建公司最终是追认了本案中吴新士与贺生斌的房屋买卖行为，吴新士与贺生斌的买卖合同对洪建公司具有约束力，吴新士已经支付大部分购房款，洪建公司应当依约让与讼争房屋的所有权，吴新士请求洪建公司办理房屋过户手续有理。至于刘明银通过违法手段，将讼争房屋过户至自己名下，考虑刘明银、洪建公司、吴新士之间的关系，该行为明显是为了使吴新士的房屋买卖合同落空，侵害了吴新士的权利，故刘明银也有义务协助吴新士办理不动产登记手续。综上，刘明银的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8348元，由刘明银负担。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇一九年十二月十六日书记员  徐 芬