宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3924号 上诉人（原审原告）：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街777号。 法定代表人：王钦玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔琨，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈珩，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：郭鹏，男，汉族，个体经营者，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人银川中房物业集团股份有限公司因与被上诉人郭鹏物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银川中房物业集团股份有限公司（以下简称中房物业公司）上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计4170.47元；2.改判被上诉人向上诉人支付因拖欠上述款项所造成的2016年7月1日至2019年4月30日的利息损失314.30元；及自2019年5月1日至支付之日止的利息损失；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在一审时提交的证据不足以认定上诉人的物业服务存在瑕疵。一审法院认定上诉人提供的全部三年的物业服务均存在瑕疵明显错误。一审法院认定事实错误，请求支持上诉人的上诉请求。 郭鹏答辩称：一审法院认定事实清楚，上诉人二审诉请不合理，主张利息损失也不合理。被上诉人所在楼道墙面卫生脏乱，小区车位随意由个人占着，上诉人也没有实行整改。根据最新的物业费指导标准，物业费分别为四个标准，上下浮动幅度不超过20%，收8.5毛不合适。 中房物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5151.20元；⒉判令被告向原告支付因拖欠上述费用所造成的自2015年7月1日至2019年4月30日的利息损失480.60元，并支付利息至被告支付款项之日；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告中房物业公司原企业名称先后曾为宁夏中房集团银川物业服务有限公司、银川中房物业管理股份有限公司。2006年原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由原告为丽景湖畔小区（一至四期）提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的日常小型维修养护运行和管理，共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理，共用部位的环境卫生、垃圾的收集、清运，维持物业区域内车辆行驶秩序，并对车辆停放进行有序管理，维护小区公共秩序，公共区域消防设施进行维护管理，房屋装修装饰管理服务，与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料的收集保管，对物业买受人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第三、四期的物业服务费标准在补充协议中具体约定；合同期限自2006年3月5日至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同止。2008年1月1日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费标准为：住宅及非住宅面积0.60元/平方米/月收取；协议其他条款与双方2006年签订的相应条款约定一致。2015年，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限自2016年1月1日起至2017年12月31日，物业服务费标准为0.60元/平方米/月，同时约定了结合物业管理区域的实际情况，编制物业年度服务计划、年度维修养护计划等，不得擅自占用和改变物业管理区域内共有部分的用途，如需在管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与业主委员会协商并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门实施；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按3‰的标准向原告支付违约金，原告可以向人民法院提起诉讼。2016年5月4日，丽景湖畔业主委员会作出《关于丽景湖畔物业费调费的通知》，载明：“丽景湖畔小区自2006年建成入住10年来，物业收费未做过调整。十年中，物价上涨，人员工资翻倍增长，银川市的社平工资由原来450元/月上调为现在的1480元/月，社保基数由原来861元/月上调为2841元/月，上调比例228%，物业成本急剧加大，加之园区设施老化，维修维护费用增加，导致物业费入不敷出。根据2014年宁夏回族自治区人民政府文件《宁政发58》，物业费三年调整一次。鉴于此，丽景湖畔业主委员会委托中房物业丽景湖分公司以书面征求业主意见的形式召开全体业主大会，本园区业主共计2459户，同意1269户，同意户数已过半，符合物业管理条例相关规定，根据业主大会的表决，同意丽景湖畔小区物业费上调0.25元㎡/月，调整后2016年度物业费收费标准为每月0.85元㎡/月。入户登记表：通过率为51%”。2018年1月1日，原告又与被告续签《物业服务合同》，约定：物业服务标准为多层住宅：0.85元/月/平方米，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。2015年12月31日，银川市兴庆区丽景湖畔三期（煦冬园）44-1-401室登记过户至被告名下，房屋面积为136.29㎡。现原告以被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日物业服务费为由，诉至法院。庭审中，被告提交照片显示该小区楼道内楼道纱窗损坏、楼道墙面不清洁、小区栅栏生锈等问题。 一审法院认为，原告系具有资质的物业服务公司，其与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称原告私占公共用地私设车位，公用车位私自上锁、原告乱收费等辩解意见，仅凭被告提交的照片不能证实被告所述，故对被告的该项辩解意见不予采纳。2015年12月31日，涉案房屋过户登记至被告名下，原告未提交其他证据证明被告于2015年12月31日前入住涉案房屋，故被告郭鹏应承担自2016年1月1日起的物业服务费。被告提交的证据可以证实原告提供的物业服务存在纱窗未更换、楼道墙面不清洁、小区栅栏生锈等问题。综上，根据公平诚信和质价对等原则，一审法院酌情确定被告应缴物业费的比例为95%。涉案房屋自2016年1月1日至2018年12月31日期间产生物业服务费4170.47元（136.29㎡×0.85/㎡/月×36个月），被告应向原告支付上述期间物业服务费3961.95元（4170.47元×95%）。关于原告主张的利息损失，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决：一、被告郭鹏于本判决生效之日起三日内向原告中房物业公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3961.95元；二、驳回原告中房物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郭鹏负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为一审判决对上诉人诉请的物业费全部按95%予以处理是否合理。本案一审审理中，被上诉人提交的证据照片能够证实被上诉人所在楼栋单元楼道内存在楼道纱窗未更换、楼道墙面不清洁，以及小区栅栏生锈等问题。物业服务涉及全体业主的权益，上诉人在被上诉人欠付物业费后，本应及时主张，以便业主对物业服务的质量提出意见，物业服务予以加以改进，中房物业公司不及时行使权利，放任损失的扩大，一审法院以上诉人提供的物业服务存在瑕疵，据此对上诉人主张的物业费按95%予以支持，同时对上诉人要求被上诉人支付利息的诉讼请求不予支持，一审法院的处理并无不当。综上，上诉人中房物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人银川中房物业集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  刘 磊 二〇一九年十二月二日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。