广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初752号 原告：蔡天周，男，1970年5月21日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：李启毅，广西振祺律师事务所律师。 被告：覃战良，男，1969年7月25日出生，汉族，住北流市。 被告：覃银良，男，1955年7月10日出生，汉族，住北流市。 两被告共同委托诉讼代理人：颜立宇，北流市法律事务中心法律工作者。 两被告共同委托诉讼代理人：覃富泉，广西泰盛律师事务所律师。 原告蔡天周与被告覃战良、覃银良合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。经审理发现，不宜适用简易程序，依法转为普通程序，于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、两被告及其共同委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。原告蔡天周申请价格评估期间扣除审限四个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与两被告之间的宅基地（位于北流市买卖行为无效；2、判令两被告立即向原告返还宅基地相关权属证件（集体土地建设用地使用权证、建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划申请表、私人住宅建设工程规划申请表），并返还占用的宅基地；3、本案诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：原告系北流市丛义村十二组集体成员，在本集体分配有宅基地，证书编号：北集用2004第080212149号。2002年，两被告经人介绍以50000元从原告处购买上述宅基地的一部分，面积为120平方米，并要求原告交付该宅基地的相关证件原件。土地交付后，两被告于次年建起一层房屋，现出租给他人做餐饮店。原告认为当年系因受中介怂恿，在不知悉国家法律法规的情况下将自有宅基地卖给被告，根据土地管理法第十条、第六十三条关于农村宅基地属于村农民集体所有、农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，以及合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律法规的强制性规定、第五十八条合同无效财产返还之规定，该农村宅基地买卖行为自始无效，请求法院依法判如所请。 两被告共同辩称：一、原、被告签订的宅基地转让协议是合法有效的；二、本案属宅基地转让，不属于土地转让，根据物权法规定，土地使用权的转让行为合法有效；三、原告的起诉已经超过诉讼时效；四、即使坚持要解除本案转让协议，原告必须全额返还转让款并赔偿因原告造成被告的损失，损失按500％标准进行计算。 上述事实有原告提供的原告身份证、松花派出所证明、宅基地证、收款收条、北流镇丛义村委会证明、照片，以及两被告提供的被告身份证、协议、收条、借条、建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划申请表等证据证实并附卷佐证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据本院予以认定，可做为定案依据。对各自有争议的证据，本院综合予以参考和确认。 因被告接收土地后已建成一层房屋，原告向本院书面申请对该一层房屋的折旧价格进行评估。正意价格评估集团有限公司接受本院委托后，于2019年11月29日作出国正价桂估字（2019）959-768号《意见书》，确定该房屋在鉴定之日的折旧价格分别为：一层房屋建造成本折旧价格为69075元，二层铁皮棚建造成本折旧价格为13482元。本院组织双方当事人进行了质证。原告对鉴定结论的质证意见为：对一层房屋的折旧价格无异议，对二层铁皮棚的评估结论有异议，因属违法建筑不应作评估。原告仅应承担一层房屋评估价值30％的损失，即23025元；对二层违法搭建，不属于原告需要折旧返还的财产。被告对鉴定结论的质证意见为：按照现在的市场价格评估价明显偏低，被告建房光打基础圈梁就用去六万多元。评估书仅对地面上的建筑折旧计价而没有对地下的基础建设投入予以计算，是不全面和完全不合理的，被告对该《意见书》有异议。 本院经审理认定事实如下： 原告蔡天周系北流市北流镇丛义村十二组村民。2002年11月18日，蔡天周与覃战良、覃银良签订一份宅基地转让协议，约定蔡天周将其占地面积为182.16平方米宅基地其中的105.7平方米（四至界址：东为空地,南为蔡华森屋,西为蔡天周屋,北为公路）转让给覃战良、覃银良建房，转让价款为50000元。地款两讫后，原告按被告要求将证号为北集用（2004）第080212149号农村宅基地使用权证原件交给了两被告，土地交付第二年，两被告在该地上建起了一层房屋，现出租给他人经营餐饮生意。时隔十七年，原告认为自己当初无权对宅基地进行买卖，买卖行为因违反国家禁止性法律规定自始无效，遂诉至本院请求判决。 另查明，覃战良、覃银良系亲兄弟关系，签订协议时两人均不是北流市北流镇丛义村十二组成员。占用上述土地期间，两被告借用原告的名义办理了一层房屋的准建手续，办证的费用也是以原告的名义由两被告进行支付。又查明，被告建成一层房屋后，多年来一直租赁给他人使用，每年收取一定数额的租金。 本院认为，我国法律规定宅基地属于集体所有，其所有权属于集体。农村宅基地属于农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。农民对宅基地享有使用权和收益权，但所有权归村集体经济组织所有，所以，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。两被告均不是北流市北流镇丛义村十二组成员，自然不具有买卖、转让该组集体土地的资格。 本案不是物权争议，况且建房的相关手续均是以蔡天周名义办理，根据物权法规定，蔡天周本人就是诉争土地及地上建筑物的物权所有人，只有蔡天周对诉争土地享有占有和使用的权利。两被告认为其依法享有物权，对本案宅基地依法享有排他性的使用所有权，是不符合《物权法》第十五条的规定的。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告无权私自处分属于集体所有的宅基地，其与两被告达成的宅基地转让协议显然违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，转让协议无效。转让协议无效，两被告则需交出涉案的宅基地相关权属证件并返还占用的宅基地给原告蔡天周。 本案属于确认之诉，确认之诉是指原告请求人民法院确认自己与被告之间某种法律关系存在或不存在的请求，就是要求确认权利关系或法律关系之诉，承认这种请求的判决。诉讼时效其适用范围仅限于请求权，而确认之诉属于形成权，不适用诉讼时效的规定，所以确认之诉没有诉讼时效。因此，两被告主张本案原告的起诉已经超过诉讼时效、以及本案的宅基地转让不属于土地转让，土地使用权的转让行为合法有效的抗辩理由均不成立，本院依法不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据双方的陈述，可认定原告与被告签订合同时，基于认识错误才签订了合同，双方对于签订合同均存在过错，应各承担百分之五十的过错责任。正意价格评估集团有限公司是具有相应评估资质的专业价格评估机构，在此次评估过程中没有违规操作，其作出的国正价桂估字（2019）959-768号《意见书》独立、科学、客观公正，本院予以参考和采纳。但该《意见书》对二层铁皮棚建造成本折旧价格的评估不在本院委托评估事项之内，对此本院不予采纳，二层铁皮棚等搭建物可由被告自行处置。该《意见书》作出一层房屋建造成本折旧价格为69075元，因此，一层房屋归原告所有后，原告应按该价款69075元全款赔偿给被告覃战良、覃银良。本案合同自始至终不产生法律效力，合同的相对人没有必要对不产生法律效力的合同承担责任，况且被告建成房屋后已出租多年，每年收取一定数额的租金，其本身没有遭受严重损害，原告无需支付因合同确认无效后产生的经济损失给被告。被告要求原告按500％标准赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告蔡天周与被告覃战良、覃银良于2002年11月18日签订的《宅基地转让协议》无效； 二、被告覃战良、覃银良将证号为北集用（2004）第080212149号集体土地建设用地使用权证（附宗地图）、编号334建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划申请表、私人住宅建设工程规划申请表返还给原告蔡天周； 三、被告覃战良、覃银良应于本判决生效后十五日内，清空位于北流市房屋（占地面积为105.7平方米，集体土地建设用地使用权证号：北集用（2004）第080212149号；四至界址：东为空地,南为蔡华森屋,西为蔡天周屋,北为公路）内物品，自行拆除二层的铁皮棚，将房屋返还给原告蔡天周； 四、原告蔡天周返还转让款50000元给被告覃战良、覃银良，并赔偿一层房屋折旧价款69075元给被告覃战良、覃银良。 上述判决第二、第四项义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（汇款可汇至户名：北流市人民法院；开户银行：北流市农村信用合作联社；账号：54×××61）。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1050元、鉴定费2000元，合计3050元（原告已预交），由原告蔡天周负担1525元，由被告覃战良、覃银良负担1525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 长  罗照斌 人民陪审员  杨荣珍 人民陪审员  李玉玲 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  罗 镇