云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初5191号原告王克飞，男，汉族，1974年7月10日生富源县人，住曲靖市麒麟区。委托代理人朱朝光，云南天志律师事务所律师（特别授权）。被告李柯，男，回族，1984年1月8日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人姚超、杨勇，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者（特别授权）。原告王克飞诉被告李柯房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王克飞及委托代理人朱朝光,被告李柯及委托代理人姚超、杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年，原告欲购买一栋院子面积大的别墅，经人介绍来到被告处，被告李柯在幸福小区福禄园有44号、45号两栋别墅，该两栋别墅相邻，铁栅栏将别墅围起，形成院子。被告称“我这两栋房子挨在一起，院子也挨在一起，你要院子大，两家之间的部分都给你就行了”。2013年6月10日，双方签订了《房屋买卖协议》，被告将45号独体别墅卖给原告，总价376万，分三期付款，该价包含房屋与院子两部分，为保证院子面积，合同中专门注明：“实际占地使用面积大约3亩”。原告装修完，砌院子时就与被告发生纠纷，被告不允许按原有栅栏的位置砌墙，说有他的树和花，要赔偿、要解除合同并诉至法院，当时原告顾虑到装修已投入了大量资金，为缓和矛盾就先按其要求砌院墙，院子面积问题等后期付款时再与其理论。按照被告允许的位置砌的院子，经测量整栋别墅实际占地使用面积只有1亩多，与双方合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”有重大差距。原告之所以愿意以376万元的高价购买该房，目的就是要买一套实际占地使用面积大，即院子大的房子，现因被告违约无法实现合同目的，被告既不同意补足院子面积，又不同意就减少的院子面积降低房价补偿原告。故为了维护原告的合法权益，请人民法院依法判令：1、解除原被告之间的《房屋买卖协议》；2、由被告返还原告购房款81万元及赔偿装修损失；3、本案的一切诉讼费用由被告承担。被告口头答辩，本案被告已将房屋交付原告使用，并且原告进行装修，合同目的已实现，不具备解除合同的条件，请驳回原告的诉请。原告的诉请不达到合同解除的条件，也达不到《合同法》合同解除的情形，本案达不到因不可抗力导致合同解除的情形，在被告交付房屋给原告使用时，原告也没有提出异议，故双方的合同应继续履行。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋转让协议》复印件一份，证明2013年6月10日原告向被告购买涉案房屋，以及协议中约定了双方的权利义务；3、（2015）麒民初字第2184号《民事判决书》复印件一份，证明该判决书第四页认定了该房屋“实际占地使用面积大约3亩”。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3三性无异议，但是证据3不能证明原告的证明目的。本院认为，原告所提交的上述证据1、2、3来源合法，客观真实，（2015）麒民初字第2184号《民事判决书》第四页内容为：“另查明，曲靖市人民政府曲市国用（2010）第8574号国有土地使用证对上述房屋登记的使用面积、独用面积均为118.4平方米，曲房权证曲靖市字第××号房屋所有权证登记的建筑面积为309.19平方米，该房屋已办理抵押登记手续。双方在合同中约定的579.6平方米包含120平方米的房屋占地面积、屋外面的院内走廊、屋外面的院内花坛面积、屋外一水泥路面面积、屋外一绿化带面积。合同中约定的建筑面积360平方米是建筑图纸的建筑面积，合同当中实际占地使用面积大约3亩是上述总占地面积与其以外的绿地面积之和”。故原告主张该房屋“实际占地使用面积大约3亩”的证明目的不能成立。被告针对其答辩，向本院提交如下证据：1、房屋所有权证及土地证复印件各一份，证明标的物的实际面积，并不存在原告认为的面积减小的事实；2、（2015）麒民初字第84号、第2184号、第4091号《民事判决书》复印件各一份，证明被告并没有违约，被告要求继续履行合同，原告要求解除合同的理由依法不应当支持。经质证，原告对被告提交的证据1、2认为与本案无关，双方争议的焦点是不足3亩的院子面积，对房子的面积无异议，对判决的客观真实性无异议，但不能证明被告要证明的内容，其中一份判决也是我方提交的证据，我们的证明目的与被告不同。本院认为，被告提交的证据客观真实，被告提交的（2015）麒民初字第84号、第2184号、第4091号《民事判决书》复印件各一份，（2015）麒民初字第2184号为李柯作为原告起诉王克飞房屋买卖合同纠纷，另外两份均是王克飞作为原告起诉李柯房屋买卖合同纠纷，判决书均未载明双方是否存在违约，不能证明李柯是否违约的事实。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2013年6月10日，原告王克飞（受让人、乙方）与被告李柯（出让人、甲方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：1、今有甲方李柯将坐落于曲靖市建筑房产面积为309.18平方米，总占地面积579.6平方米。建筑面积360平方米。（注：实际占地使用面积大约3亩），现由房主李柯和其母亲梁竣云将房屋作价人民币376万元整（叁佰柒拾陆万元整）转让给王克飞，付款方式为分期付款，于2013年6月30日前付给房主李柯定金人民币50万元整（伍拾万元整），2013年12月30日前付给房主李柯定金人民币26万元整（贰拾陆万元整），2014年12月30日前付给房主李柯定金人民币300万元整（叁佰万元整），至此清账。2、如房屋周边地界发生争议，由甲方全权负责所有协商。协调。3、此房屋转让协议一式两份，双方各执一份，均有同等法律效应，自双方签字日起效（注：甲乙双方如有违约者，应付另外一方房屋总价的50％违约金）。4、补充协议：未尽事宜，双方另行说明。注：此房屋所有款项由王克飞在2014年12月30日前全部付清给房主李柯。甲方：李柯（签字、按手印），乙方：王克飞（签字、按手印）。该合同未约定办理房屋过户手续的期限。协议签订当日，原告向被告支付了定金50万元，2013年6月16日支付被告购房款5万元，2013年7月3日，原告对房屋进行装修，2013年11月18日原告入住，此后该房屋由原告王克飞居住、管理、使用，2013年12月29日，原告王克飞到云南省曲靖市珠江源公证处提存26万元购房款。庭审中，原告王克飞申请对房屋装修损失进行鉴定，经组织原、被告双方对鉴定机构进行选择后，本院委托云南鼎丰司法鉴定中心对曲靖市麒麟区圆通路幸福小区福禄园45号房屋装修实际损失进行鉴定，鉴定意见为：曲靖市麒麟区圆通路幸福小区福禄园45号房屋装修实际损失为人民币捌拾陆万肆仟叁佰壹拾玖元陆角柒分（￥864319.67元）；其中争议部分造价为人民币贰万叁仟柒佰柒拾贰元零肆分（￥23772.04元）。特别事项说明3、本次鉴定不包括业主预付工程款、代付工人工资、为施工方代交水电费、电话费等相关费用。6、提醒报告使用注意：本鉴定意见中的工程造价已计取税金，本工程造价计取税金率为10.08％。王克飞支付鉴定费5万元。经质证，原告对鉴定结论认为实际用款比鉴定损失费用要高；鉴定金额前后不一致，不清楚是打印错误还是什么情况，需要鉴定部门做个说明，不应该有这样的误差；争议部分都是王克飞建造的。被告对鉴定结论认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方认为鉴定结论无论鉴定为多少金额均属于原告自行造成，在原来双方的案件中均明确原告在没有付清尾款及我方的同意下强行进入该房屋实施装修并入住，其应该承担相应的不利后果。本院认为，司法鉴定中心的鉴定意见是在双方当事人在场的情况下两次现场勘验，鉴定方法具体合法，本院予以采信。另查明，2015年6月17日，李柯诉王克飞房屋买卖合同纠纷，请求判令解除与王克飞签订的房屋转让协议，由王克飞支付违约金188万元，承担诉讼费用。经本院2015年8月6日作出（2015）麒民初字第2184号《民事判决书》驳回李柯的诉讼请求，由原告李柯承担诉讼费用。2014年12月23日，王克飞诉李柯房屋买卖合同纠纷，请求判令李柯支付违约金188万元，承担诉讼费用。经本院2015年10月19日作出（2015）麒民初字第84号《民事判决书》驳回王克飞的诉讼请求，诉讼费用由王克飞承担。2015年11月11日，王克飞诉李柯房屋买卖合同纠纷，请求判令李柯继续履行合同，协助王克飞办理房屋过户手续，过户产生的税费按国家规定各自承担，并由李柯承担诉讼费用。经本院作出（2015）麒民初字第4091号《民事判决书》驳回王克飞的诉讼请求，诉讼费用由王克飞承担。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告于2013年6月10日签订了《房屋转让协议》，由原告王克飞出资376万元购买被告李柯所有的位于曲靖市，王克飞按照合同约定支付第一期购房款（定金）50万元，2013年6月16日支付被告购房款5万元，2013年7月3日，原告对房屋进行装修，2013年11月18日原告入住，此后该房屋由原告王克飞居住、管理、使用，被告李柯已经将房屋实际交付给王克飞管理和使用。该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同行使权利、履行义务。对原告提出《房屋转让协议》约定实际占地使用面积大约3亩，经测量整栋别墅实际占地使用面积只有1亩多，与双方合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”有重大差距的主张，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”，依照交易习惯，在原告购买房屋时，原、被告均应当认知和清楚房屋使用面积及院子面积与合同约定的3亩存在较大差距，导致双方长期发生争执的原因是双方签订的《房屋转让协议》约定不明，双方均有责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决如下：一、驳回原告王克飞的诉讼请求。二、鉴定费50000元，由原告王克飞自行承担。案件受理费11900元(原告已预交)，由原告王克飞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  张世华人民陪审员  刘荫梅二〇一九年十二月五日书 记 员  周长虹