北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15278号上诉人（原审原告）：北京市高聚实业公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村南。法定代表人：张洪贵，经理。委托诉讼代理人：张红立，北京望和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东南海岸文化传播有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼1层1013-1室。法定代表人：刘娟，总经理。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。上诉人北京市高聚实业公司（以下简称高聚实业公司）因与被上诉人北京东南海岸文化传播有限公司（以下简称东南海岸公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初49783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高聚实业公司的委托诉讼代理人张红立，被上诉人东南海岸公司的诉讼代理人徐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高聚实业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判高聚实业公司在东南海岸公司返还涉诉土地及地上物后七日内，支付东南海岸公司地上物补偿12317088元。2.撤销一审判决第三项，改判东南海岸公司赔偿高聚实业公司场地使用费，2014年1月1日至2015年12月31日为1807889元，自2016年1月1日起按照每年625353元的标准赔偿直至返还场地之日止。事实和理由：1.高聚实业公司的诉讼请求并没有对东南海岸公司地上物进行补偿的请求，一审期间，高聚实业公司同意补偿东南海岸公司补偿款，是以其履行了返还场地及建筑物的义务为前提的，一审法院未考虑此种情况。2.涉诉的中合大厦因东南海岸公司违法改造小产权房出售，已入住几十户购房者并未腾退，且有纠纷，一审法院未考虑上述情况，判决高聚实业公司在判决生效后七日内支付东南海岸公司地上物补偿款，将导致场地及地上物无法腾空，使返还场地及地上建筑物的判决内容无法实现，严重损害高聚实业公司及购房者的合法权益。3.东南海岸公司至今仍未返还场地及地上建筑物，其应支付占有使用费至其返还之日止，因此，必须要东南海岸公司返还上述标的物之后才能支付其补偿款。高聚实业公司诉求的场地使用费标准，系基于各方签订的合作协议及补充协议，且标准远远低于市场价格，一审法院酌情降低使用费标准是错误的，因东南海岸公司将涉诉建筑以小产权房出售，引发大量社会冲突及群体事件，在政府及公安机关的要求下，高聚实业公司采取措施以维持现状，投入了大量人力物力，这是东南海岸公司的违约违法行为造成，不应减少场地使用费。4.涉诉标的物没有规划和建设许可手续，是否可以利用尚处于未知状态，一审法院完全依照鉴定结论确定补偿数额有失公平，应当依照各方承担50%的责任确定。东南海岸公司辩称，同意一审判决，不同意高聚实业公司的上诉意见。高聚实业公司向一审法院起诉请求：一、要求东南海岸公司返还位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村东工业区华声天桥西北角2687.9平方米的集体土地及地上建筑物；二、东南海岸公司赔偿高聚实业公司自2014年1月1日至2015年12月31日的场地使用费损失1807889元；三、东南海岸公司按照每年625353元的标准赔偿高聚实业公司自2016年1月1日至实际返还场地之日止的场地使用费损失。一审法院认定事实：2013年3月,高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲乙双方共同合作建设高碑店村“老北京民俗”文化产业项目；本项目位于高碑店村东工业区华声天桥西北角场地，场地占地面积4473.75平方米（约6.74亩）；甲方提供高碑店村新农村建设用地，收取固定收益，不参加合作项目的经营，亦不承担合作项目任何经营风险，乙方按照自身发展文化产业需要，按照高碑店新农村统一规划要求进行投资建设并负责全部建设费用，以自己名义对外独立经营，承担经营期间的全部债权债务；乙方未经甲方书面同意及有关部门批准，不得擅自转租或改变项目用地性质和用途；固定收益为，前5年乙方每年支付甲方101.1万元（按每年每亩15万元计算），第6年起每5年递增5%；合作期限50年，2014年1月1日至2063年12月31日；合作期满，如双方未达成新的合作协议，本协议终止，乙方在合作场地范围内投资建设的建筑物、构筑物、装修及设备、设施，由甲乙双方按照甲方或甲方上级主管部门的统一决定执行等等。2015年4月18日，高聚实业公司（甲方）与东南海岸公司（乙方）又签订《补充协议》，将《合作协议书》原约定的占地面积调整为2687.9平方米；固定收益调整为每年60.6万元，第6年起每5年递增5%；物业费自2015年1月1日起每年19353元；其他条款未变。高聚实业公司称其最初与东南海岸公司的关联公司即北京中合信达投资管理咨询有限公司（以下称中合信达公司）合作开发该“老北京民俗”项目，后中合信达公司将该项目转给了东南海岸公司。上述《合作协议书》签订后，东南海岸公司开始在涉案土地上建造名为“中合大厦”的建筑物，并以自己名义及中合信达公司名义（甲方）分别与多名案外人（乙方）签订《联合建设投资协议书》，约定，为了加快北京城市化进程、根据北京市朝阳区产业发展规划需要，甲方与高聚实业公司联合开发北京市朝阳区北京中合大厦项目，乙方自愿参与本项目的联合投资建设，与甲方成为本项目联合投资建设者，甲方同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方使用，作为对乙方联合投资建设的回报。乙方同意本项目的物业管理公司或物业管理部门由甲方选聘，乙方接受并配合甲方委托的物业部门的服务和管理。物业收费价格为3.5元/月/建筑平方米。乙方分得本房屋原则上应自用且只能作为商业与办公以及酒店公寓用途。双方还约定了乙方逾期支付联合建设投资款的违约责任以及甲方逾期交房的违约责任。乙方在本合同签署前已东南海岸公司知，本项目土地使用权性质为村集体工业用地，甲方不能为乙方办理本房屋使用权、所有权等权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》，要求高碑店村区域内所有经营企业，不得将所建房屋出售给他人用于长期居住使用，不得以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。当日东南海岸公司出具《经营企业承诺书》，保证在签订本承诺书后，不以任何形式将所建房屋出售给他人用于长期居住使用；不以长期租赁方式或其他变相方式出租所建房屋用于长期居住使用。同年10月10日东南海岸公司再次出具《承诺书》，确认其擅自将民俗文化产业园项目用于公寓住房，并一次性收取房屋实际使用方50年的使用费用，给高聚实业公司各方面造成了巨大的不良影响和损失，并提出相应处理方案。“中合大厦”已建设完成，房屋为地下一层，地上三层、局部四层。有部分业主已入住。2016年，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施，维持原状，未入住业主无法再办理入住。目前，中合大厦内入住约有40余户，高碑店村委会相关人员在中合大厦3层办公，负责收取水电等费用。2016年，高聚实业公司将东南海岸公司诉至法院，要求解除高聚实业公司与东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》，并要求东南海岸公司返还商户支付的房款。法院作出（2016）京0105民初12290号民事判决书，判决高聚实业公司和东南海岸公司签订的《合作协议书》及《补充协议》无效，驳回高聚实业公司的其他诉讼请求。该判决已生效。经高聚实业公司申请，法院依法委托北京建基业工程管理有限公司对中合大厦的造价进行鉴定，鉴定结论为，中合大厦工程造价鉴定金额为24634176.03元。经询，高聚实业公司表示同意就地上物的造价对东南海岸公司予以补偿，但表示具体补偿金额需要依据双方对于合同无效的过错程度。另查，东南海岸公司未向高聚实业公司支付过场地使用费。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高聚实业公司和东南海岸公司签订《合作协议书》，虽名为合作建设“老北京民俗”文化产业项目，实际上系在集体土地进行非农建设。经法院生效判决确认，该《合作协议书》无效。故东南海岸公司应当对涉案场地予以返还。东南海岸公司在涉案场地上投资建设了中合大厦，中合大厦建成之后，和涉案土地无法分割，故高聚实业公司要求返还涉案土地及中合大厦的诉讼请求法院予以支持。双方签订的《合作协议书》虽被确认为无效，但高聚实业公司将涉案场地交付给东南海岸公司，东南海岸公司应当支付相应使用费。高聚实业公司在和东南海岸公司签订《合作协议书》后，将涉案场地交付给东南海岸公司，东南海岸公司投资建设了中合大厦并分别与多名案外人签订《联合建设投资协议书》将房屋使用权出售给案外人，2015年4月30日，北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民委员会、高碑店村经济合作社及高聚实业公司联合发出《关于禁止买卖房屋使用权的通知》。2016年，高聚实业公司对“中合大厦”采取封门封窗措施。故对于场地使用费损失的数额，由法院根据东南海岸公司实际使用场地的情况并参照双方约定的场地使用费用等酌情予以计算。一审庭审中，高聚实业公司同意对于地上建筑物即中合大厦的造价给予东南海岸公司补偿，法院不持异议，在本案中一并予以处理。关于补偿的数额，考虑到中合大厦和涉案土地不可分割，收回涉案场地必然一并收回地上建筑物，且在收回地上建筑物之后，高聚实业公司对于该建筑物可以予以利用和使用，故法院参照工程造价的鉴定结论判决高聚实业公司就中合大厦的造价对东南海岸公司予以补偿。综上，判决如下：一、北京东南海岸文化传播有限公司于判决生效后七日内返还北京市高聚实业公司位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村东工业区华声天桥西北角二千六百八十七点九平方米的土地及地上建筑物（中合大厦）；二、北京市高聚实业公司于判决生效后七日内支付北京东南海岸文化传播有限公司地上物补偿款二千四百六十三万四千一百七十六元零三分；三、北京东南海岸文化传播有限公司于判决生效后七日内赔偿北京市高聚实业公司场地使用费损失一百二十万元；四、驳回北京市高聚实业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对此予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，结合当事人的诉辩意见，本院重点阐明如下问题。其一，关于标的物的腾退和补偿款支付时间问题。高聚实业公司和东南海岸公司签订的合作协议书及补充协议，经法院审理并作出生效判决，确认了上述协议无效。在此前提下，作为承租人的东南海岸公司理应将涉诉土地及地上物返还给高聚实业公司，同时，结合高聚实业公司在一审期间对于中合大厦的造价同意补偿的表述，一审法院判决确定东南海岸公司和高聚实业公司在判决生效后的相同期间内互负相应的义务，并无明显不当。其二，关于高聚实业公司应当补偿给东南海岸公司的地上物补偿款。因标的物的补偿不仅涉及其造价的鉴定意见、尚需结合标的物的使用价值以及出租人的意愿综合确定，本案中，高聚实业公司同意对地上建筑物的造价进行补偿，一审法院在此基础上结合上文所述的其他因素，所确定的补偿数额并无不当。高聚实业公司以各方承担50%的责任确定补偿数额缺乏法律依据,本院不予支持。其三，关于东南海岸公司应当支付给高聚实业公司的场地使用费。因涉诉标的物曾产生其他纠纷，2016年，高聚实业公司对中合大厦采取封门封窗措施，故此，一审法院在综合考虑东南海岸公司对于涉诉场地的实际使用情况和租赁合同的履行期间的基础上，所酌情确定的东南海岸公司给付高聚实业公司的场地使用费损失的数额亦无不当。综上所述，高聚实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27840元，由北京市高聚实业公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇一九年十二月十六日法官助理  史智军法官助理  史云梦书 记 员  刘 慧