吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1758号上诉人（原审被告）：延吉市森川贸易有限公司，住所吉林省延吉市。法定代表人：崔龙洙，经理。委托诉讼代理人：胥志强，吉林仁祐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全炳峰，男，，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：马庆伟，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。原审被告：崔龙洙，男，住吉林省延吉市。上诉人延吉市森川贸易有限公司与被上诉人全炳峰，原审崔龙洙屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人延吉市森川贸易有限公司法定代表人崔龙洙及其委托诉讼代理人胥志强，被上诉人全炳峰的委托诉讼代理人马庆伟，原审被告崔龙洙到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。延吉市森川贸易有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销延吉市人民法院作出的（2019）吉2401民初3457号判决，查明事实后予以改判;二、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:首先，一审判决认定“崔龙洙以自己的行为表示不履行合同，致使全炳峰无法实现合同目的，构成违约，依法应向全炳峰承担违约责任”明显与事实不符，应予以纠正。上诉人与被上诉人达成的补充协议显示“乙方保证2017年11月13日第一批付款500万元人民币;2017年11月27日为止，第二批付款520万元;2017年12月31日为止，第5三批付款500万元”。该约定为双方真实意思表示，在无任何书面、口头变更的情况下，被上诉人并未按照该约定支付相应的购房款项，已然构成违约。事实上，被上诉人在该补充协议要求履行的期间，并没有履行的能力。被上诉人在一审庭审中，并未举证其在补充协议履行期间同上诉人有过任何要求履行的意思表示，实际上存在诸多推诿，致使上诉人无法获取预定购房款，从而导致上诉人因此产生诸多不必要的费用（详见一审卷宗）。而被上诉人在一审庭审中，避重就轻的举证了2019年3月26日的聊天内容、2019年6月14日的通话录音，来证明其想要积极履行付款义务。需要注意的是，此时的时间已并非双方合同约定的付款时间，已然历经了两年。一审认定的未设立第三方账户的原因归结于上诉人，没有事实和法律依据。其次，本案诉争的合同、补充协议均为上诉人与被上诉人全炳峰之间签订。依据合同的相对性，金太玉并非上诉人的合同相对方，其是否具有代理权限，是否能够代表被上诉人履行该合同，其与上诉人的聊天记录、录音是否可以成为被上诉人积极履行合同义务、上诉人致使合同目的不能实现的证据，值得商榷。最后，为履行本案诉争的合同及补充协议，上诉人均按照合同之约定对诉争房屋进行了腾退，并在一审中予以证明。6上诉人已充分证明其在履行合同、补充协议中积极配合，承担自己的合同义务，一审以无关联性为由，未予采信。综上所述，本案诉争的合同及补充协议经双方质证认可的情况下，事实部分已经明晰。确系被上诉人未按照合同之约定履行付款义务在先，被上诉人违约在先才是导致合同目不能实现的根本原因。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，使用错误的法律条文作出了错误的判决。恳请贵院以事实为根据、以法律为准绳，公正判决。全炳峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。崔龙洙辩称：与延吉市森川贸易有限公司上诉意见一致。全炳峰向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除全炳峰延吉市森川贸易有限公司签订的房地产买卖协议及补充协议；2、延吉市森川贸易有限公司双倍返还给全炳峰定金人民币200万元，返还购房预付款20万元及利息（暂计自2017年11月14日起至2019年6月13日，其后利息继续按中国人民银行同期同类贷款利率主张）；3.本案诉讼费由崔龙洙、延吉市森川贸易有限公司承担。一审法院认定事实：全炳峰购买延吉市森川贸易有限公司名下位于延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；位于延吉市新丰胡同360-1-2、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；位于延吉市新丰胡同360-2、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋及附着的土地使用权证号为延国用（2005）第010160548号的土地使用权。延吉市森川贸易有限公司将上述财产抵押给延边州中小企业信用担保投资有限公司，他项权证号为延国用他项（2011）第10091号。2017年5月10日，延吉市森川贸易有限公司开董事会，决议：1.同意把公司的厂房和土地出售给全炳峰的事项；2.同意全权委托崔龙洙办理出售土地和厂房的各项事议。2017年5月17日，崔龙洙以延吉市森川贸易有限公司法定代表人的身份作为甲方与乙方全炳签订协议书，内容为：“甲乙双方关于崔龙洙（延吉市森川贸易有限公司，法人）拥有的厂房和土地买卖事项达成如下协议。1.甲方同意出售自己拥有的厂房和土地；2.乙方同意购买甲方出售的厂房和土地；3.土地面积合计:15146.32平方米。其中包括厂房、办公室、仓库、场地。（见:复印件）；4.厂房、办公室和仓库的建筑面积合计:2656.09平方米（见:复印件）；5.出售价格:1620万元人民币；6.责任和义务a)本协议签字当天乙方付给甲方100万元人民币的购房定金。b)甲方收乙方购房定金后7月15日之前腾出现出租给客户的厂房及场地。c)甲方负责与贷款担保公司之间应付贷款余额的协商,确定应交数额。之后甲、乙双方办理股权转让手续，甲方的100%股权转让给乙方，并将法人变更为乙方名下。同时乙方付给甲方购房款的全部余额。并解除抵押手续,取回房屋所有权证和土地使用证，并由乙方保管。d)甲、乙双方签约之日前的所有关于延吉市森川贸易有限公司的债权债务问题由甲方承担。并且甲方承担签约之日前的土地和房屋的一切费用。e)甲方负责办理法人更名时产生费用时由甲方承担。f)甲方承担2017年末为止的土地租赁费并结清；7、甲方由于自己的原因放弃出售厂房时，甲方退还双倍定金；8.乙方由于自己的原因放弃购房时,甲方不退还已付定金,并甲方有权解除本协议；9.本协议在执行过程中发生的其它事项，经双方友好协商解决。如协商不妥经过法律途径解决；10.本协议甲、乙双方签字之日起生效；11.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”同日，全炳峰转账给崔龙洙定金100万元，崔龙洙出具收据。2017年11月13日，崔龙洙以延吉市森川贸易有限公司的法定代表人的身份作为甲方与乙方全炳峰签订补充协议，内容为：“甲、乙双方关于2017年5月17日签定的《协议书》后，因双方各种原因，对此甲、乙双方友好协商后达成如下补充协议。1．甲方同意乙方确定的购房款付款期限及数额；2.乙方保证2017年11月13日为止，第一批付500万元(伍佰万元)人民币。2017年11月27日为止，第二批付520万元（伍佰贰拾万元）人民币。2017年12月31日为止，第三批付500万元（伍佰万元）人民币；3.乙方付的购房款存入甲、乙双方认同的第三方银行账号中。存入之后甲、乙双方无权动用此购房款；4.甲方收到第一批款和第二批款之后,甲方委托第三方办理转让80%股权给乙方的手续。甲方收到第三批款之后，甲方委托第三方办理转让20%股权给乙方的手续。同时解冻第三方银行账号中存入的资金，并甲方有权动用此资金。乙方无权动用及干涉；5.如乙方在协议中确定的限期之内未付清购房款时，甲方有权取消购房协议，并不退还乙方已付的购房定金；6.本协议在执行过程中发生的其它事项经双方友好协商解决,如协商不妥经过法律途径解决；7.本协议甲、乙双方签字之日起生效；8.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”同日，全炳峰转账给崔龙洙20万元。另查，双方在补充协议中约定全炳峰支付的购房款存入双方认同的第三方银行账号中，但直至起诉之日双方仍未能确定第三方账户。2019年3月26日，崔龙洙与金太玉（全炳峰母亲）聊天，内容为：崔龙洙：“现在资金怎么样了”金太玉：“资金不用担心，我的钱在别人手里有500万元和400万元，我手里有600万元，这个不用担心”……金太玉：“我们现在去金主任那吧”崔龙洙：“没必要”金太玉：“那么他们同意交1500万吗？他们定交多少钱了吗”崔龙洙：“1200-1300万，这个不能说交多少多少”金太玉：“那我就和你对数，担保公司让交1200万或1000万元和我没关系”崔龙洙：“你先等一等，等一等……”金太玉：“我一个月之内肯定能给你准备1000万，500万我可以马上交”崔龙洙：“500万也先别动，你等一等，有什么情况我们随时交流，等等吧”……金太玉：“……我想抓紧时间结束我们之间的合同，快点成交。不能超过今年吧？”崔龙洙：“不会超过今年，超不超过今年看我们怎么操作”金太玉：“跟我没关系。让我拿钱，我可以马上拿钱。崔经理你说，让交往哪里，交多少钱，交给你多少钱，往担保公司交多少钱。崔经理你明天给我数吧……”崔龙洙：“行，到时候往哪里汇款时，我们再说吧，汇款还涉及到税的事”……金太玉：“当然了，崔经理说给他们交多少钱，你通知我，我还款也是以你名义还款，跟我无关。所以，不管什么时候，崔经理跟他们定好交多少钱，然后你让我往担保公司交多少钱，说实话我就往担保公司交1500万，我不能付1600万啊”崔龙洙：“我不说了吗？那是我和他们之间的内部问题，到时就你就等着看吧”……2019年6月14日，崔龙洙与金太玉通话，内容为：金太玉：“见到客人了吗？现在1920万元有人要了吗”崔龙洙：“是，有人要了”金太玉：“那太好了”崔龙洙：“你知道就行了”金太玉：“那我的钱怎么办啊？120万啊”崔龙洙：“那个我们之间的合同已经结束了”金太玉：“那个崔经理不能说结束了，我去年找崔经理10多次了吧”崔龙洙：“那你按法律规定愿意怎么办就怎么办，你随便吧。这次我已经对外公开这个价格了”金太玉：“现在1920万有人要买吗”崔龙洙：“这件事我告知你以后的事是我的事了，你没必要知道了”……金太玉：“我是这么想的，崔经理已经收到120万了，合同结不结束不是你说了算或我说了算，不是吗？不是崔经理说结束了就结束了，我说结束了就结束了。人要按事实办事，按法律办吧”崔龙洙：“那就按法律办吧，很清楚。然后说实话，原来的合同我提出损失费也是一样的”……再查，2018年12月10日，崔龙洙给金太玉发微信，内容为：“延边朝鲜族自治州中小企业信用担保中心。地址：延吉市××路。开户行及账号：交通银行延边河南支行271211614018160005531”。2019年4月3日和4月11日，金太玉给崔龙洙发微信，内容分别为:“您好崔经理！不知道什么原因、您未接电话？还是身体不舒服？或者什么原因、你能方便的时给我来个电话好吗？谢谢！”“崔经理你好！不知您是忙、还是身体原因、一直是不接我的电话、虽然我们在3月26日那天谈的很好、您告诉我再等一段时间您和担保公司协商确认、你说基本快了、但是我等的时间太久了、所以很着急”本院依据全炳峰的申请查封延吉市森川贸易有限公司名下1.位于吉林省延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XXXX号房屋产籍手续；2.位于吉林省延吉市××胡同、产权证号为延房权证字第XXXX号的房屋；3.位于延吉市××街、土地使用权证号为延国用（2005）第010160548号土地使用权，并冻结崔龙洙在延吉市森川贸易有限公司享有的股份，全炳峰支付保全费5000元。一审法院认为，全炳峰与崔龙洙代表延吉市森川贸易有限公司签订的协议书及补充协议系双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同合法有效。对全炳峰要求解除与延吉市森川贸易有限公司签订的协议书及补充协议的诉讼请求，全炳峰与延吉市森川贸易有限公司在补充协议中约定将购房款分三次存入第三方账户，但直至起诉之日双方未能达成一致意见，全炳峰母亲提出支付购房款时崔龙洙表示让全炳峰先等等，后又表示交易价调整为1920万元且已与案外人协商买卖事宜，同时崔龙洙在与金太玉的通话中表示双方之间的合同“已经结束”，本院认为崔龙洙以自己的行为表示不履行合同，致使全炳峰无法实现合同目的，构成违约，依法应向全炳峰承担违约责任，故本院予以支持全炳峰的该诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，对全炳峰要求延吉市森川贸易有限公司承担违约责任，双倍返还定金200万元，返还已付购房款及赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持。延吉市森川贸易有限公司应返还给全炳峰购房款20万元，并支付自2017年11月14日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告全炳峰与被告延吉市森川贸易有限公司于2017年5月17日签订的协议书及于2017年11月13日签订的补充协议；二、被告延吉市森川贸易有限公司于本判决书发生法律效力后立即向原告全炳峰返还购房款20万元，并支付利息（自2017年11月14日至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告延吉市森川贸易有限公司于本判决生效后立即向原告全炳峰返还定金200万元。如被告延吉市森川贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24521.6元，减半收取12260.8元，保全费5000元，共计17260.8元（原告已预交29521.6元），由被告延吉市森川贸易有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：全炳峰与崔龙洙代表延吉市森川贸易有限公司签订的协议书及补充协议系双方的真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。金太玉（全炳峰母亲）向崔龙洙表明支付购房款时崔龙洙明确表示“没必要”“你先等一等，等一等……”“500万也先别动，你等一等，有什么情况我们随时交流，等等吧”“不会超过今年，超不超过今年看我们怎么操作”“行，到时候往哪里汇款时，我们再说吧，汇款还涉及到税的事”以表明不按照双方当事人达成的购房合同履行合同，且后期又以“那个我们之间的合同已经结束了”“那你按法律规定愿意怎么办就怎么办，你随便吧。这次我已经对外公开这个价格了”表明已与他人协商涉案房屋的买卖事宜，故按照《中华人民共和国合同法》第一百十一五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，约定双倍返还定金”规定，延吉市森川贸易有限公司应承担违约责任即双倍返还定金，故延吉市森川贸易有限公司上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，延吉市森川贸易有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24522元，由延吉市森川贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金春秋审判员  葛福祥审判员  崔 玉二〇一九年十二月十六日书记员  吴 迪