江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8763号上诉人（原审原告）：南京工大科技产业园股份有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道万寿路15号。法定代表人：蔡鸿友，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汪源，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培诗，江苏法德东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京工业大学电光源材料研究所，住所地在南京市鼓楼区金川门外5号。法定代表人：王海波，所长。委托诉讼代理人：张乔亚，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢海东，男，该研究所副所长。上诉人南京工大科技产业园股份有限公司（以下简称工大科技公司）因与被上诉人南京工业大学电光源材料研究所（以下简称电光源研究所）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。工大科技公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决依据南京市浦口区人民法院作出的另案生效判决认定电光源研究所因案涉房屋自2013年不能正常使用，故享有履行抗辩权可拒绝对待给付。但工大科技公司一审也提交了大量银行进账单、发票，证明案涉房屋自2013年到2017年间水、电均处于持续使用状态，且通过自行缴纳或工大科技公司代缴方式进行缴纳水电，故案涉房屋于2013年至2017年一直在使用，故电光源研究所应当依据物业管理合同缴纳物业费。2、一审判决适用法律错误。即使案涉房屋无法使用，也不能作为电光源研究所拒绝支付物业费的抗辩依据。虽然工大科技公司即是出租方又是物业服务主体，但房屋租赁法律关系与物业合同法律关系不同，工大科技公司作为出租方应当对房屋质量瑕疵承担维修义务，但作为物业主体对房屋质量并不负有维护管理义务，若电光源研究所以质量瑕疵进行抗辩或主张损失，应当另案提出。综上，请求二审依法改判。电光源研究所辩称，案涉房屋发生损毁导致被上诉人无法正常使用，上诉人明知该事实且没有向被上诉人提供充分的维修管理服务，故多年以来上诉人并未向被上诉人催缴物业费，且2015年7月1日以后双方未签订书面物业合同，上诉人向被上诉人主张之后的物业费用没有事实和法律依据。上诉人提交的水电费与本案不存在关联，缴费主体也不是被上诉人，其次，水电费有些是维修过程中产生的，可以证明案涉房屋不能正常使用。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。工大科技公司向一审法院提出诉讼请求：判令电光源研究所支付工大科技公司2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊费、电网维护费合计95280元及滞纳金（自逾期按每日万分之五计算至实际给付之日）。一审法院认定事实：2008年8月6日，工大科技公司作为出租方和甲方，电光源研究所作出为承租方和乙方，双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将位于南京市浦口区万寿路15号南京工大科技产业园B区K2号楼整幢科技厂房、总建筑面积为1390平方米的房屋出租给乙方工业生产、研发使用，租赁期限为20年，自2008年8月20日起至2028年8月19日止，总租赁费共计2502000元；租赁期内，该房屋的自然损坏由甲方负责维修。并约定乙方在入驻前付清一年的物业管理费（含公共消防维护费），并签署物业管理服务合约，第一年的物业管理费为0.9元/平方米/月计15012元，免半年物业管理费。等等。2014年10月8日，工大科技公司（甲方）与电光源研究所（乙方）续签订《物业管理服务合同》，前言部分表述：在乙方签订《房屋租赁合同》的基础上，甲乙双方就园区的物业服务管理达成如下协议；合同第二条“乙方的权利和义务”部分1约定：依约享有对房屋的使用权；物业服务费按建筑面积计算，收费标准：0.9元/平方米/月，每月共1251元，公摊电费0.3元/平方米/月，园区电力设备维护费18000元/年；第六条附则约定：本合同从房屋交付之日起执行，合同期为一年，自2014年7月1日至2015年6月30日；合同期满后，自动延入下一合同期，甲乙双方补签该期物业管理服务合同；等等。2013年开始，由于南京泓凯同生物技术有限公司在浦口区工大产业园西南侧进行深基施工，导致与其相邻的建筑物出现地基下沉等现象。电光源研究所租赁的K2厂房墙体出现裂缝等现象，电光源研究所自2013年5月7日起多次书面函告工大科技公司，要求其予以维修。但工大科技公司一直未进行维修。由于承租厂房地面下沉，导致电光源研究所放置在承租厂房内的中温硅碳棒推板炉、高温硅钼棒推板炉和高温钼丝推板炉等三套窑炉损坏。电光源研究所于2017年8月向浦口区人民法院提出诉讼请求：1、判令工大科技公司修复租赁房屋及房屋内部构筑物；2、判令工大科技公司负责因房屋修复所致的设备搬迁及恢复；3、判令工大科技公司按合同约定的总租期再顺延房屋未正常使用的时间。该案在审理过程中，经该院组织协调，工大科技公司同意对电光源研究所承租的K2厂房进行维修。2018年7月27日，电光源研究所、工大科技公司均在维修竣工验收报告上签字盖章。2018年10月25日，该院作出民事判决书认为：对原告电光源研究所要求被告按合同约定的总租期再顺延房屋未正常使用的时间的请求，因被告工大产业园作为出租人未对租赁房屋履行维修义务，原告电光源研究所要求延长租期符合法律规定，但因原告电光源研究所要求被告工大科技公司对其三套窑炉进行维修，具体的时间目前尚无法确定，因此租赁合同顺延的时间暂时无法确定，原告电光源研究所的此项主张可待时间确定后另行主张，在本案中不予处理。并判决：一、被告工大科技公司于本判决发生法律效力之日起一个月内对原告电光源研究所的温硅碳棒推板炉、高温硅钼棒推板炉和高温钼丝推板炉等三套窑炉维修完毕。二、驳回原告电光源研究所的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2016年12月10日，工大科技公司向园区各企业发布《告知书》，内容：自2017年1月1日起南京工大科技产业园物业服务由荣达公司接管，园区所有企业物业费及电网维护费全部由该物业管理公司负责收缴，特此公告告知。一审法院认为，2014年10月双方当事人续签的物业服务合同第二条“乙方的权利和义务”部分1约定：依约享有对房屋的使用权。使用权作为一种权利，其最基本的表现是使用，若无法使用，就不能界定为权利。故乙方“享有对房屋的使用权”应解读为物业使用人能够正常使用物业。工大科技公司既是租赁合同的出租人，同时亦是物业服务合同中的物业服务人，在出租人与物业服务人为同一人的情况下，租赁合同与物业服务合同具有牵连关系，前者可以独立存在，而后者需以前者为基础不能独立存在，这一点双方是清楚的，从物业服务合同前言部分及附则部分的表述亦可以得到印证。故即使双方物业服务合同中无“乙方享有对房屋的使用权”之类的约定，亦应认为该合同中隐含了一个前提（或条款），即该物业是能够被使用的。现有生效裁判文书认定案涉物业自2013年始不能正常被使用，且认为“对原告电光源研究所要求被告按合同约定的总租期再顺延房屋未正常使用的时间的请求，因工大科技公司作为出租人未对租赁房屋履行维修义务，电光源研究所要求延长租期符合法律规定”，其后但书部分甚至认为租赁合同顺延的时间需待“被告工大科技公司对电光源研究所的三套窑炉进行维修后才能确定”。故电光源研究所享有履行抗辩权并可拒绝对待给付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回南京工大科技产业园股份有限公司的诉讼请求。案件受理费2304元，减半收取1152元，由南京工大科技产业园股份有限公司负担。二审审理期间，对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人主张其一审中提交的案涉房屋自2013年11月到2018年2月期间所缴纳的水电费发票及收据，能够证明案涉房屋在以上时间段处于持续使用状态。被上诉人认为，除最后一笔缴费主体为被上诉人外，其他缴费主体均不是被上诉人而是南京铨晶光电科技有限公司，对缴费主体不是被上诉人的发票真实性不予认可。有些发票的开票主体即为上诉人，故证明力不予认可。另，即使有水电费产生也不能否认已生效法律文书确定的房屋损毁不能正常使用的事实。被上诉人作为承租方和物业使用者，有权利定期去厂房查看设备，产生一定的电费属正常现象；且2017年案涉厂房进入维修状态，产生水电费合情合理。被上诉人另陈述，其和南京铨晶光电科技有限公司之间是合作关系，南京铨晶光电科技有限公司向其支付合作费用。另查明，2019年3月13日，被上诉人和南京荣达物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定的服务期限为2018年7月27日至2019年7月26日。2018年12月25日，上诉人向被上诉人发送书面函件，催缴其欠付的物业费、公摊费、电网维护费。在南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初7293号案件审理过程中，工大科技公司亦提交了2012年至2017年房屋水电使用统计表打印件，证明电光源研究所一直在继续使用房屋。该案中，电光源研究所质证认为，没有提供原件，真实性无法判断。确实是有非常小的应急研究业务会在房屋靠南面的一块小区域应急使用，但电光源研究所由于地沉的问题导致窑炉无法使用，而这是电光源研究所租赁房屋时最核心的使用功能，不能因为非常小的部分的使用而否认整个房屋的无法使用。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的物业费、公摊费以及电网维护费。首先，上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》的期限为2014年7月1日至2015年6月30日。此后，直至2019年3月13日，被上诉人才和南京荣达物业管理有限公司重新签订了物业服务合同，且约定的服务期限自2018年7月27日，即上诉人完成对涉案房屋的维修之日。上诉人主张的2014年7月1日至2016年12月31日期间，双方并没有签订书面的《物业管理服务合同》。与此同时，上诉人直至2018年12月25日才向被上诉人发送书面催款通知，上诉人并未提交证据证明此前曾向被上诉人催要过物业服务费及相关费用。因此，上诉人要求被上诉人给付该时间段的物业服务费及相关费用缺乏明确的合同依据。其次，工大科技公司既是涉案房屋的出租方，又是涉案房屋的物业服务提供方，上诉人系在提供适租房屋的基础上向被上诉人提供物业服务并据此收取物业服务费用。2014年10月8日双方签订的《物业管理服务合同》“乙方的权利和义务”第一条即约定被上诉人依约享有对房屋的使用权，换言之，若上诉人无法正常使用承租房屋，其基于物业管理服务合同的首要权利亦无法实现，上诉人无论作为出租方或者物业服务提供者均未尽到合同义务，不能要求被上诉人承担物业管理费及相关费用。根据南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初7293判决书查明的事实，2013年开始，上诉人出租的房屋出现了厂房墙体开裂、地面下沉现象，严重影响房屋正常使用，直至2018年7月27日，该房屋质量问题才由上诉人予以修复。本案中上诉人提交的水电费票据即使能证明涉案房屋产生水电费用的事实，但尚不足以推翻生效判决认定的涉案房屋不能正常使用的事实。故一审法院认定被上诉人享有履行抗辩权并可拒绝对待给付，并无不当。综上所述，工大科技公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2304元，由上诉人南京工大科技产业园股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  许云苏审 判 员  刘 凡二〇一九年十二月十六日法官助理  高 峥书 记 员  倪 辉