浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初8837号 原告：杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司，住所地绍兴市上虞区百官街道王充路**，统一社会信用代码913306040583476219。 负责人：张如举，董事长。 委托诉讼代理人：罗莉栋，女，汉族，系公司员工。 被告：单钟根，男，汉族，1965年2月8日出生，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：单斌，男，汉族，1988年11月25日出生，住绍兴市上虞区，系被告单钟根儿子。 原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司（以下简称绿宇上虞公司）与被告单钟根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法由审判员朱辉适用简易程序独任审判。本案于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告绿宇上虞公司的委托诉讼代理人罗莉栋，被告单钟根的委托诉讼代理人单斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿宇上虞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年4月1日-2019年12月31日的物业管理费8520元（按照面积120.72平方米，其中2014年4月1日-2015年3月31日按照每月0.94元/平方米计算，2015年4月1日开始按照每月1.04元/平方米计算）；2.判令被告支付因逾期交纳物业管理费的违约金2840元（违约金均按照每日万分之三计算至2019年10月30日，其中2014年的违约金自2014年7月1日开始计算，以后各年的违约金自当年5月1日开始计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告系上虞区百官街道南都花园小区7幢1单元201室业主。原告于2014年3月30日、2015年12月30日、2017年3月13日、2019年1月13日分别与上虞区百官街道南都花园业主委员会签订了三份《南都花园物业服务合同》（以下简称合同）和两份补充协议。合同及协议均约定由原告向被告所在小区提供物业管理服务。合同约定按房屋面积计收物业费及相关费用。收费标准为多层住宅2014年按照0.94元/月.平方米计算，之后年度按1.04元/月.平方米计算。业主逾期缴纳物业费的，原告有权自逾期之日起按照每日万分之三收取违约金。合同及协议签订后，原告按约提供了物业服务，但被告经多次催收仍未履行2014年4月-2019年12月的缴费义务。现为维护企业的合法权益，特诉至法院。 被告单钟根辩称：对原告诉称的被告房屋面积、2014年4月至2019年12月未缴纳物业费且该期间由原告提供物业服务的事实无异议。但被告并非无故不交，被告认为，原告作为小区物业，负有管理义务。被告楼下住户搭建了一个长约4米，高约2米的雨棚，导致被告阳台外无法晾晒衣物，且通过雨棚就能进入被告房屋，已对被告的人身、财产带来了隐患，且严重影响了被告的日常生活。此外，该雨棚的存在，也影响了房屋的出售价格。综上，被告认为原告未履行好管理职责，造成了上述状况。故被告有权拒绝缴纳。 庭审中，原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的《南都花园物业服务合同》、《补充协议》、房权证存根、催收函、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：通知能与原告的庭审陈述相互印证，本院予以认定。 根据上述证据认定，结合原、被告的庭审陈述，本院对原告诉称之事实予以确认。另查明：被告所有的南都花园7幢201室系多层住宅，面积为120.72平方米。再查明：合同约定，原告提供的物业服务内容包括对房屋装饰装修的管理。物业费按年为单位进行收取，具体起收时间为第一年六月份，第二年四月份。被告在庭审中自认，楼下搭建雨棚在原告进驻小区之前。原告在庭审中陈述，其在接收被告小区的物业管理后，曾就被告反映的问题，与被告楼下住户进行过沟通，并采用电话和书面形式提醒过被告楼下住户，也向有关部门反映过，还欲组织双方进行调解，但均未果。对于被告拖欠的物业费，原告曾多次催讨。还查明：2014年4月1日-2019年12月31日期间，根据合同约定计算，被告应支付物业费为8518元（120.72平方米*0.94元/平方米.月*12个月+120.72平方米*1.04元/平方米.月*57个月）。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与被告所在的南都花园业主委员会订立的多份合同和协议，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在物业服务企业按约提供管理服务的情况下，被告作为业主，应当依照合同约定交纳物业服务费。根据合同约定，原告确实负有对小区房屋装饰装修管理的义务，但该义务应以合同约定为边界，在合理范围内履行，不能超出原告权限之外。被告楼下住户搭建雨棚发生在原告进驻小区之前，作为原告无法进行事先劝阻或告知被告。在原告进驻之后，其已采取了多种方式，意图解决被告反映的问题。虽然原告的行动未能取得成功，但对原告而言，因其并无执法权，故应当认定被告已履行了合同约定的管理职责。从另一方面分析，被告反映之问题，归根结底系其与楼下住户间相邻关系纠纷。物业管理服务具有“准公共物品”的性质，关系到全体业主的共同利益，原告提供服务的对象也系小区全体业主，而非单独住户。被告以其与楼下住户间的相邻纠纷为由，拒绝支付物业费，最终损害的仍将是大多数业主的利益。现被告辩称，因原告未履行管理职责，导致楼下住户搭建雨棚，进而影响被告的生活及财产、人身安全，故拒绝支付物业费，依据不足，本院不予采纳。关于违约金，合同虽对物业费起收时间作出了约定，但并未约定逾期时间。按照一般惯例，当年的物业费最迟应在该年年底缴纳，故违约金的起算时间，确定为次年1月1日。违约金的数额，本院根据被告的违约情形、合同约定、逾期时间等，酌情支持1500元。综上，原告要求被告支付物业管理费、违约金，有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告单钟根应支付原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司2014年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8518元，并支付违约金1500元，合计10018元，限于本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费84元，减半收取计42元，由被告单钟根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  朱辉 二〇一九年十二月十八日 书记员  孙楠 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。