江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3975号上诉人（原审被告）：王得保，男，1972年11月1日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。11018被上诉人（原审原告）：无锡华广物业服务有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区堰新路311号商务中心B区1319-2室。法定代表人：苗晓强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章小颖、俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。上诉人王得保因与被上诉人无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王得保上诉请求：撤销一审判决，改判1.其仅按1.3元/平方米·月的标准交纳物业服务费用至2019年3月31日；2.华广物业公司退还装修押金2000元及逾期未还的违约金500元；3.驳回华广物业公司的其他诉讼请求。事实及理由：一、根据《前期物业服务协议》，交纳费用时间为首次一年，以后每半年交下一期的物业服务费；其于2016年9月收房，已经交纳至2017年9月30日；华广物业公司于2018年起诉，最多主张截至2019年3月31日的物业服务费用。二、根据复函，每月每平方米收费标准为公共物业服务费1.3元，其对此无异议。复函同时规定，公共水电费合理分摊，按实收取电梯使用费。公共水电费应单独建账、独立核算、定期公布，但华广物业公司从未公布；其对华广物业公司按0.8元标准收取该部分费用有异议，并据此拒绝支付；对于电梯使用费0.5元的标准也不是不认可，但要有一个公示标准。三、房屋装修押金2000元至今未退，其于2016年底装修完毕，当时主张退还时，华广物业公司称抵物业费，但一直没有退该笔押金；按装修协议，超过日期未退的话要承担500元违约金。四、房屋存在开裂等质量问题，华广物业公司应当负责协调开发商维修。被上诉人华广物业公司辩称，无锡市惠山区发展和改革局（物价局）下发惠发改价备字﹝2017﹞34号《关于洛城水韵园·悦湖园住宅小区调整前期物业等级备案的复函》（以下简称复函）已明确公共能耗费，电梯运行维护费的收取标准，其亦系按照实际使用情况进行计算。关于押金，与其一审的诉请无关联性，王得保亦未提出反诉，二审中不应处理。只要关于房屋质量的问题，其都会与开发商联系。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华广物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王得保支付2017年10月1日至2019年12月31日的物业管理费10588元、滞纳金2118元（按拖欠物业管理费的20%计算），合计12706元。一审法院认定如下事实：王得保、杨兴英（王得保妻子）于2013年11月30日与无锡华广置业有限公司（以下简称华广置业公司）签订了购买洛城悦湖园8-1002号房屋的买卖合同，该房屋建筑面积为118.83平方米。买卖合同附件（物业服务部分）约定：物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有的物业建筑面积交纳；具体收费标准为高层住宅公共服务费1.3元/平方米·月、公共能耗费0.3元/平方米·月、电梯使用费0.5元/平方米·月，合计2.1元/平方米·月；公共能耗费、电梯使用费（统称公共能耗费）按上述标准实行预收，实际发生费用按面积分摊（多退少补），收支情况每年公布一次；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年度首月十日前向物业服务企业交纳下期的物业服务费，如逾期交纳，每逾一日应按欠费总额的千分之一/天支付违约金。2016年9月21日交付房屋时，华广物业公司欲与王得保签订前期物业服务协议（该协议关于物业服务费的约定除公共能耗费部分以外，其余内容与买卖合同附件基本一致），王得保以前期物业服务协议中有关公共能耗费、电梯使用费的约定与买卖合同约定不符为由拒绝在协议落款处签名确认。在交房前，王得保于2016年9月18日向华广物业公司交纳了2016年10月1日起至2017年9月30日为止的公共物业服务费1854元、公共能耗费1141元。2017年4月12日，无锡市惠山区发展和改革局下发的复函载明：华广物业公司对洛城·水韵园住宅区按四级物业服务标准，收取1.3元/平方米·月的物业公共服务费；用于住宅区内的电梯运行维护费、公共能耗费合理分摊，按实收取；非住宅、商业用房等物业服务收费标准、特约服务收费标准等由华广物业公司根据市场价格水平与业主或委托者双方协商确定。为支持其关于物业服务不到位的辩称意见，王得保提供了其2018年12月份中二、三天内拍摄的小区内现场照片一组。华广物业公司对此的质证意见为：王得保提供的照片上显示的时间与其陈述的拍摄时间不符，对照片的真实性、关联性不予认可，故不能达到其证明目的。以上事实，有商品房买卖合同及销售合同附件、前期物业服务协议、房屋装修管理服务协议、关于洛城水韵园·悦湖园住宅小区调整前期物业服务等级备案的复函、房屋登记簿证明、及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费，逾期未付的，应当承担违约责任。华广物业公司主张王得保自2017年10月1日起未按约支付物业服务费，王得保对此无异议，法院予以确认。涉案小区公共物业服务费的收费标准已经行政管理部门核准收取。王得保虽未与华广物业公司签订前期物业服务协议，但其与华广置业公司签订的买卖合同附件中对物业服务收费的标准等均作出了明确约定，该协议关于物业服务费的约定除公共能耗费部分以外，其余内容与前期物业服务协议基本一致，王得保已交物业服务费（包括公共能耗费）与上述约定一致。故公共能耗费预收标准应当确定为0.8元/平方米·月。因此，物业服务费总的收费标准应确定为2.1元/平方米·月。华广物业公司要求王得保立即支付拖欠的物业服务费（2017年10月至2019年12月，共计27个月）合法有据，法院予以支持。根据上述认定，王得保应交物业服务费的金额确定为6738元（2.1元/平方米·月×118.83平方米×27月，取整数），对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。华广公司主张的滞纳金即逾期付款违约金，其主张按拖欠物业服务费的20%计算未超出合同约定和法定许可范围，法院予以支持，但应以6738元为基数计算，故滞纳金确定为1348元，对华广物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。涉案物业交付时房屋存在的问题应由开发商予以解决；王得保提供的证据不足以证明华广物业公司的物业管理服务不到位，故法院对王得保的辩称意见不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，作出判决：一、王得保于判决发生法律效力之日起十日内向华广物业公司支付自2017年10月1日至2019年12月31日的物业服务费6738元、违约金1348元，合计8086元；二、驳回华广物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费118元，由华广物业公司负担43元、王得保负担75元。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，华广物业公司提交：证据一，2018年悦湖园公共能耗与电梯使用费两份明细，明细一载明：公共能耗费用=（公共用电+公共用水）÷收费面积÷12个月/年；其全面保洁用水、绿化用水量960吨，计960吨×3.9元/吨=3744元；生活水泵、公共照明、消防泵房、消防设施设备、监控、智能化、亮化、排水系统、机房等公共设施设备全面用电费325068元；高层住宅面积88024.92平方米，收费标准（3744+325068）元÷88024.92平方米÷12个月=0.311元/平方米·月。明细二载明：36台电梯的年检费41415元，维保费108000元，易耗品费用43200元，电费380502元，合计573117元；收费标准573117元÷88024.92平方米÷12个月=0.542元/平方米·月。证据二，2016年9月21日、2017年4月6日、2018年6月13日的维修任务单，载明8-1002号业主报修房屋墙体有裂缝等质量问题，其进行登记、安排人员维修。经质证，王得保认为，对于证据一，华广物业公司应当早就公示上述费用，应当依据复函合理分摊费用；证据二，有报修，但未解决质量问题。本案二审的争议焦点是：王得保拒绝支付公共能耗费0.3元/平方米·月、电梯使用费0.5元/平方米·月的理由是否成立？本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被上诉人华广物业公司针对其主张的公共能耗费、电梯使用费收费标准，二审中提交了明细，虽然上诉人王得保认为未及时公示且对分摊的面积有异议，但王得保未提交足以反驳的证据，故对王得保的异议不予支持。华广物业公司明细所载明的费用计算方式符合无锡市惠山区发展和改革局复函“用于住宅区内的电梯运行维护费、公共能耗费合理分摊，按实收取”之规定，故王得保应按华广物业公司主张的收费标准交费。关于装修押金，双方有争议，王得保亦未在一审中提出反诉，故一审不予理涉并无不当，王得保可另行向华广物业公司主张。关于房屋出现质量问题后，华广物业公司提交的维修任务单反映其对王得保报修的质量问题进行了登记、安排人员维修，说明其尽到了相应的义务，王得保主张华广物业公司未尽到联系开发商进行维修，仅有其陈述而无其他证据证明，本院不予采信。另外，王得保在购买房屋时，与开发商华广置业公司所签订的房屋买卖合同附件（物业服务部分）约定交费期限为“于每年度首月十日前向物业服务企业交纳下期的物业服务费”，一审于2019年7月31日作出判决时，王得保应当交纳而尚未交纳2019年的物业服务费，一审支持华广物业公司的诉请符合合同约定。综上，王得保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人王得保负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月三日书记员  范 洁