山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初5096号原告：蒋新斌，男，1984年12月28日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师，委托诉讼代理人：孙汉训，山东闻法律师事务所律师。被告：东营百泰置业有限公司，住所地：东营市广饶县丁庄镇政府驻地。法定代表人：李永涛，总经理。委托诉讼代理人：刘金亮，青州益都法律服务所法律工作者。被告：东营百泰置业有限公司青州分公司，住所地：青州市青州中路7号阳光花园B区12号楼。法定代表人：李振海，经理。委托诉讼代理人：刘金亮，青州益都法律服务所法律工作者。原告蒋新斌诉被告东营百泰置业有限公司（以下简称东营百泰公司）、东营百泰置业有限公司青州分公司（以下简称东营百泰青州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋新斌的委托诉讼代理人卜祥鸿、孙汉训，被告东营百泰公司、东营百泰青州分公司的委托诉讼代理人刘金亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋新斌向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告逾期交房违约金23102.51元（自2011年2月2日至2013年9月2日，以房款244730元为基数，违约金按日万分之一计算）；2、判令两被告立即支付原告因逾期办理产权登记造成的损失94835.89元（自2012年2月2日至2019年4月20日，以房款244730元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，2019年4月21日至产权登记手续办理完毕按上述标准到实际付清之日）；3、判令两被告立即为原告办理产权登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月6日，原告与被告东营百泰青州分公司签订了商品房买卖合同，原告购买被告位于花都家苑3号楼1单元501房，按照合同约定，原告合同签订当日交付房款首付款84730元，剩余房款160000元以原告在中国建设银行股份有限公司青州支行办理房屋贷款形式支付。2010年8月6日中国建设银行股份有限公司青州支行按与原告签订的个人住房借款合同约定将原告房屋贷款160000元转入被告账户。原告已按照双方合同约定履行完房款交付义务。双方合同约定交房时间为2011年2月1日，逾期交房超过90日，违约金按照总房款额的日万分之一计算，但被告于2013年9月2日才竣工验收后将房屋交付给原告。另双方合同约定应当在商品房竣工验收交付使用后365日内办理产权登记手续，但被告至今仍以各种理由未办理产权登记手续。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告东营百泰公司、东营百泰青州分公司共同辩称，1、被告交付房屋的时间应以交付钥匙的时间为准，1号楼与3号楼交房时间为2011年，2号楼交房时间为2012年10月份；2、原告诉求的逾期交房违约金已过诉讼时效；3、逾期办证给原告造成的损失应按照商品房销售合同第15条来计算；4、被告已经开始陆续为小区业主办理不动产权证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、收款收据，该证据合法、有效、并与本案有关联性，可以作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月6日，原告与被告东营百泰置业有限公司青州分公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的青州市花都家苑小区3号楼1单元501室，建筑面积为99.11平方米，房屋价款为244730元，同时约定了房屋价款的支付方式。合同第八条约定了房屋交付期限，出卖人应当在2011年2月1日前将商品房经验收合格及买受人付清所有房款的房屋交付给买受人，同时约定了可以延期的特殊原因。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，约定出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定了产权登记的时间及违约责任，约定出卖人应当在商品房交付使用后叁佰陆拾伍日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起陆拾日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、办证所产生的费用除国家规定必须由出卖人承担之外均由买受人承担。合同签订当日，原告支付购房款84730元，被告向原告出具收款收据一份，剩余购房款160000元原告通过在中国建设银行股份有限公司青州支行房屋贷款的形式支付。2011年8月1日，原告领取了涉案房屋的钥匙，并入住涉案房屋。被告至今未办理涉案房屋的不动产登记证手续。本案在庭审过程中，被告同意按照双方签订的商品房买卖合同第15条的约定支付逾期办证违约金。本院认为，原告与被告东营百泰青州分公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效合同。对于原告提出的逾期交房违约金、逾期办理不动产权登记证书违约金的诉讼请求，合同签订当日原告支付购房款84730元，合同签订后又通过按揭贷款方式支付余款160000元，至此，原告的主要合同义务已经履行完毕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据合同约定，被告应在2011年2月1日前交付房屋，原告虽主张被告在没有提交房屋验收证明的前提下交付房屋违反合同约定，实际交房时间应为2013年9月2日，但在庭审中，原告认可其已于2011年8月1日领取了涉案房屋的钥匙，并已入住，也即涉案房屋已由被告处转移至原告占有使用，故本院对原告主张实际交房时间为2013年9月2日的主张不予支持，故被告迟延交房的期限为2011年2月2日至2011年8月1日，共计181天。根据合同约定的违约金计算标准，逾期交房违约金的数额应为4429.61元（244730×181×万分之一）。被告虽辩称原告主张逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效，但涉案商品房买卖合同就违约金的支付期限未作出明确约定，被告亦未提供证据证明其曾向原告明确表示拒绝支付违约金，故原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求未超过诉讼时效，对被告的辩称意见本院不予支持。按照合同约定，被告应当自商品房交付后365日内将应由其提供的办理权属登记所需材料报送房管部门，因此被告应当对其履约情况负举证责任。因被告未能举证证明其按约履行了上述义务，且被告同意按照合同约定支付逾期办证违约金，故被告应向原告支付逾期办证违约金244.73元（房款244730元×0.1%）。原告主张的超出部分，本院不予支持。在商品房买卖合同中，出卖人的合同义务除交付房屋外，还应包括协助买受人办理所有权登记手续的附随义务，以确保买受人的不动产物权得以实现。本案中原告从被告处购买了青州市花都家苑3号楼1单元501室房屋，被告虽已交付房屋，但未在约定期限内协助原告办理产权登记手续，其相应的附随合同义务并未履行，已经构成违约，应当承担继续履行的合同责任。因此，对于原告要求被告协助办理上述房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。被告东营百泰青州分公司系由被告东营百泰公司设立的分公司，原告要求被告东营百泰公司共同支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、协助办理案涉不动产过户手续，不违反法律规定，其相应诉讼请求本院亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告东营百泰置业有限公司、东营百泰置业有限公司青州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋新斌逾期交房违约金4429.61元、逾期办证违约金244.73元，共计4674.34元；二、被告东营百泰置业有限公司、东营百泰置业有限公司青州分公司于本判决生效之日起十日内协助原告蒋新斌办理青州市花都家苑小区3号楼1单元501室房屋的不动产权证书；三、驳回原告蒋新斌的其他诉讼请求。案件受理费1329元（已减半），由原告负担1304元，由被告东营百泰置业有限公司、东营百泰置业有限公司青州分公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  宋允忠二〇一九年十二月二日书记员  周学阳