江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9251号上诉人（原审被告）：苏州中茵置业有限公司，住所地苏州工业园区唯正路8号。法定代表人：高建荣，董事长。委托诉讼代理人：韦荣良，系该司员工。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司，住所地苏州工业园区唯亭星澄路9号。法定代表人：沈诗雁，总经理。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴，江苏尚韬律师事务所实习律师。上诉人苏州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业）因与被上诉人苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司（以下简称唯亭房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中茵置业上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判驳回唯亭房产诉求。事实与理由：一、关于主体资格：1.案涉房产的权属关系不清，没有任何证据可以证明唯亭房产对案涉房产有所有权或使用权，同时也无证据证明娄江房产对案涉房产有所有权。2.无证据证明娄江房产与唯亭房产间就案涉房产进行权利转移。3.一审庭审过程中唯亭房产从未出示过所谓的“娄江房产确认的文件”，且双方也从未质证过此等文件。二、关于唯亭房产的诉权问题。1.中茵置业己支付房租部分的发票唯亭房产未提供，系唯亭房产违约，为此在唯亭房产修正违约行为前，无权要求中茵置业履约；2.一审判决一方面载明提供发票为付款的前提，另一方面又在唯亭房产未提供发票的情况下判令中茵置业付款，显然前后矛盾。因双方已约定提供发票为付款前提，则在唯亭房产提供发票前，其无主张租金的诉权，因此应驳回其起诉。三、原唯亭政府作为当初租赁合同的见证方，能够证明案件事实，为此中茵置业多次要求追加唯亭镇政府及娄江房产为第三人，以便查清案件。一审法院未能追加，同时将唯亭房产不能举证的责任全部加到中茵置业义务中。唯亭房产辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、娄江房产将涉案房屋的所在地块转让给了唯亭房产，虽未办理土地权属的过户手续，但根据该协议可以认定唯亭房产具有所有权和出租权。二、虽然娄江房产与中茵置业签订的租赁合同以及补充协议由于客观原因，唯亭房产未找到相关原件，但中茵置业使用涉案房屋是客观事实，而中茵置业无法提供使用涉案房屋的相关证明，其也无法提供其所谓的租赁合同。一审法院基于唯亭房产提供的租赁合同及补充协议复印件予以认定是正确的。唯亭房产向一审法院起诉请求：1.判令中茵置业支付欠付租金858675元；2.判令中茵置业支付违约金103869元；3.一审诉讼费用由中茵置业承担。后唯亭房产调整第1项诉请为要求中茵置业支付2018年年度租金1144900元以及2019年1月1日至2019年9月30日的租金858675元，合计2003575元。一审法院认定事实：2008年，娄江房产（出租方、甲方）、中茵置业（承租方、乙方）、唯亭招商中心（见证方）签订《创苑小区五号楼房屋租赁协议》，约定甲方将其拥有合法出租权的坐落在江苏省苏州市葑亭大道40号创苑小区五号楼之房屋出租给乙方使用，该五号楼整栋设计总面积13680平方米(暂按设计面积计算，待测绘中心实测面积出来后以实测面积为准)全部由乙方承租，共300间房间。乙方承租房屋的用途为：乙方员工宿舍及附属商业配套设施，起租时该房屋的内部装修为毛胚房。租赁时间自2008年1月1日起至2027年12月31日，共20年。自本合同签约生效后，乙方向甲方交纳年租金总额的25%计25万元作为租赁保证金，作为甲方的设施正常使用，待租赁结束甲方设施无非正常损坏及租金结清后一次性返回给乙方。租金标准约定为第一个租赁年度至第五个租赁年度每年暂定100万元，若测绘中心对该房屋的实测面积低于合同约定的设计面积时，甲方同意在第一个租赁年度至第五个租赁年度的年租金标准依照每平方米73元/年乘以实测面积计算，由此产生乙方多交付的租金，甲方应当予以返还；若测绘中心对该房屋的实测面积高于合同约定的设计面积时，甲方同意在第一个租赁年度至第五个租赁年度的年租金标准依照100万元整人民币计取。租期第六年每年开始，每五个租赁年度按照7%递增。租金按季支付，乙方应在甲方提供合法、有效之发票交付乙方后十天内支付，否则乙方有权延期支付而不视为乙方违约。除租金以外的其他费用：乙方在租赁期限内使用的水、电、能源费用及其它依法律法规应由乙方承担之费用由乙方承担，其它费用由甲方承担。起租日约定为2009年1月1日，起租日前乙方必须交纳租赁保证及第一期租金。乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。乙方承租房屋的物业自行管理，甲方承诺该房屋的小区物业管理费由甲方承担，乙方无需另行缴纳。该份合同，唯亭房产提交复印件，但娄江房产盖章予以确认。2014年11月1日，娄江房产（转让方、甲方）与唯亭房产（受让方、乙方）签订《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》，约定甲方将通过出让方式取得的位于苏州工业园区跨塘分区24313号宗地使用权转让给乙方使用，转让土地面积为79989平方米，转让地块用途为公共建筑用地，转让年限自2014年11月1日至2054年12月22日。乙方已实地查看，对土地现状已充分了解。该土地使用权的转让价格为3839.472万元。乙方取得土地使用权后，可以依法转让、出租或抵押该地块使用权，当事双方须签订转让、出租或抵押合同，并到苏州工业园区国土管理局办理土地登记等相关手续。该合同，娄江房产与唯亭房产均确认。一审诉讼中，唯亭房产另提交一份由娄江房产（出租方、甲方）、中茵置业（承租方、乙方）、唯亭招商中心（见证方、丙方）签署的《创苑小区五号楼房屋租赁协议》，内容为：1、甲丙双方于2003年9月签订截止2007年12月31日的有关优惠政策的协议书，由于协议落实期间政策的变化，原承诺优惠政策全部兑现存在难度，但为体现诚信，在乙方承诺原注册公司在唯亭继续发展的前提下，丙方积极争取按照不高于50%的标准予以兑现。经甲乙丙三方充分协商，一致同意由甲方提供创苑小区五号楼房屋给乙方使用20年，其中前10年的租金和保证金作为对乙方2007年度以前优惠政策的部分兑现。2、丙方承诺与苏州新苏皇冠物业管理有限公司签定新的财政奖励协议，今后按其结算的奖励金额与按原协议(2006年2月20日签定)结算的奖励金额产生的差额作为对乙方2007年度以前优惠政策的兑现，但奖励总额不得超过苏州新苏皇冠物业管理有限公司缴纳各项税收形成的唯亭镇所得财力数额。3、甲方理解并承诺创苑小区五号楼整栋房屋的前10年租金和保证金由丙方代乙方直接向其支付，视为乙方己履行支付上述租金和保证金的义务，甲方不得再以任何方式要求乙方支付该租金。该协议由娄江房产盖章确认。唯亭房产诉称：争讼房屋暂时无产证，具体原因不清楚；中茵置业辩称：位于苏州工业园区创苑小区5号楼房屋从2008年至今一直由己方使用，使用期间未向唯亭房产或第三方支付任何费用。该房屋是唯亭招商中心作为对我司的优惠政策对价出让给我司，后来在办理出让手续的时候发现土地为划拨，导致无法过户，为此唯亭招商中心牵头，与娄江房产签订合同，以租赁的形式使用，但租赁费以优惠政策抵付，同时唯亭镇政府应支付给我司的7900多万也不再向我司支付。之前签订过正式书面协议，但是目前只有复印件（未提供），也无法找到原件。我司所持的合同版本与唯亭房产提交的合同版本是否一致不能核实，确认在租赁使用房屋期间至今未支付过租金，但是是由唯亭招商中心以该公司的优惠政策款项进行租赁费用的支付。以上事实，由国有土地使用权、房屋所有权转让合同、创苑小区五号楼房屋租赁协议、补充协议等证据以及当事人一审的庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：唯亭房产所提交的转让合同、租赁协议、补充协议虽均为复印件，但娄江房产对此盖章确认；中茵置业对于经由唯亭招商中心见证、由己方与娄江房产签订过租赁协议及从娄江房产处承租房屋不持异议，但中茵置业均未提交己方持有的复印件合同。综合上述事实，一方面，双方对于租赁过程的陈述基本吻合，另一方面，中茵置业未能提交己方持有的租赁合同，也未对唯亭房产提交的租赁合同等文件提出具体异议，且唯亭房产的租赁合同等文件由娄江房产确认，故唯亭房产所提交的证据形成优势证据，一审法院对此予以确认。中茵置业确认自2008年使用房屋至今未向唯亭房产或第三方支付过任何费用，应当对于享有优惠政策以变通支付费用提交证据，但中茵置业也未就此举证，故唯亭房产诉请中茵置业支付2018年1月1日至2019年9月30日的租金具有事实与法律依据，一审法院予以支持，核算为2003575元。关于违约金，唯亭房产诉请即为按照合同支付滞纳金。根据法律规定，滞纳金为逾期支付应付款所应承担之费用，根据唯亭房产提交的租赁合同，承租方需要在出租方提供合法、有效的发票后十日内付款，否则承租方延期支付不视为违约，现唯亭房产未能举证向中茵置业提供过合法、有效的发票，故其诉请违约金一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州中茵置业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司欠付租金2003575元；二、驳回苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司的其余诉讼请求。一审案件受理费收取17184元，由苏州中茵置业有限公司负担。二审中，中茵置业向本院补充提交协议书复印件一份，证明中茵置业与苏州工业园区唯亭招商中心也就是唯亭街道之间存在应返还的优惠款，后唯亭街道不能返还款项，故与中茵置业协商以创苑小区5号楼一直使用作为该返还款项的对价，后也是基于该份协议由唯亭招商中心将涉案房屋提供给中茵置业使用至今。该份协议系中茵置业向唯亭街道提起政务公开，由唯亭街道向中茵置业提供确认中茵置业与唯亭街道签订过该份协议。唯亭房产质证认为，该份协议书的真实性和合法性无法确认，至于关联性，该份协议是中茵置业与唯亭招商中心关于投资项目达成的，协议中对涉案房屋的使用即租赁情况并未提及，与本案没有关联性。二审中，本院向中茵置业出示了唯亭房产在一审中提交的附有娄江房产盖章的《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》，中茵置业对该合同真实性不予认可。二审中，中茵置业称：其从未与娄江房产订立过租赁协议。其获得涉案房屋的土地使用权系其与唯亭招商中心签署投资协议后，由于唯亭招商中心无法兑现优惠承诺，就将创苑小区5号楼交给中茵置业，双方在2007年签订过转让5号楼的产权协议。协议签订后，双方办理过户手续时发现涉案土地使用权为划拨土地而无法转让。因此，唯亭招商中心与中茵置业在2008年左右签订过一份租赁协议，约定中茵置业长期使用诉争房屋，但现找不到该租赁协议。在一审法院2018年10月18日的庭审中，中茵置业称：涉案房屋系由唯亭招商中心作为对中茵置业的优惠政策对价进而出让给中茵置业，后在办理出让手续时发现房屋土地为划拨，故无法过户。为此唯亭招商中心牵头，与娄江房产签订合同以租赁的形式使用涉案房屋，但租赁费用无须支付，且唯亭政府应支付给中茵置业的人民币7900多万元也无须再支付。二审中，唯亭房产向本院补充提交娄江房产出具的情况说明及土地使用权证，该情况说明载明，娄江房产于2008年1月与中茵置业订立房屋租赁协议，2014年11月娄江房产与唯亭房产签订《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》，确认娄江房产将中茵置业承租的房屋所在地块转让给唯亭房产，唯亭房产有权根据租赁协议向中茵置业收取租金。该土地使用权证上载明，土地使用权人为娄江房产。以上事实，由中茵置业向本院提交的协议书，唯亭房产向本院提交的情况说明、土地使用权证，唯亭房产向一审法院提交的《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》、一审庭审笔录及二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为唯亭房产是否有权向中茵置业收取租金，对此唯亭房产称，其系依据与娄江房产签订的《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》，在受让案涉房屋所在地块后，其有权向自娄江房产处承租案涉房屋的中茵置业收取租金，对此本院分析如下：中茵置业在一审中认可其系自2008年从娄江房产处取得对案涉房屋使用并订立租赁协议的情况下，二审中其又称其从未与娄江房产订立过租赁协议，有违禁止反言原则，本院对此不予采信。结合一审中唯亭房产提交的附有娄江房产盖章的《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》、娄江房产与中茵置业签订的《创苑小区五号楼房屋租赁协议》、补充协议以及二审中娄江房产出具的唯亭房产有权收取租金的情况说明、土地使用权证，足以说明虽现案涉房屋所在土地尚未办理变更登记手续，但唯亭房产现已依据《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》自娄江房产处取得向中茵置业收取租金的权利。中茵置业未能提供反驳证据以证明其有权自2018年起可免费使用案涉房屋的依据，故中茵置业有关拒付租金的抗辩理由不能成立。至于中茵置业认为唯亭房产未向其开具发票，唯亭房产无权向其主张租金的上诉意见，本院认为，唯亭房产向中茵置业开具发票的给付义务与中茵置业应向唯亭房产支付租金的给付义务之间并不构成对待给付关系，且一审法院已根据唯亭房产未开具发票的情况对唯亭房产主张的延期付款违约金的诉请未予支持，故对于中茵置业的该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，中茵置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17184元，由苏州中茵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月五日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩