四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终1283号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省德钢实业集团有限公司，住所地四川省德阳市区泰山南路南段，统一社会信用代码9151060020517595X0。 法定代表人：文强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈彬，四川宗元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李楠，四川宗元律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：德阳今日东坡餐饮有限公司，住所地四川省德阳市泰山南路258号，统一社会信用代码91510600669599027U。 法定代表人：张城桥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘廷慧，四川康伦律师事务所律师。 上诉人四川省德钢实业集团有限公司（以下简称德钢集团）因与上诉人德阳今日东坡餐饮有限公司（以下简称今日东坡公司）租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初4293号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 德钢集团二审上诉请求：一、请求撤销原判，依法改判，改判支持上诉人如下诉讼请求。即：（一）请求判令今日东坡公司向德钢集团支付逾期付款利息：1、2015至2016年度租金利息以同期中国人民银行贷款基准利率为标准自2015年9月18日算至2017年11月27日为123156.44元；2、2016至2017年度租金利息以同期中国人民银行贷款基准利率为标准自2016年9月18日算至该年度租金144万元付清之日止（截止2018年11月5日已产生利息145982.47元）；3、2017至2018年度租金利息以同期中国人民银行贷款基准利率为标准自2017年9月18日算至该年度租金144万元付清之日止（截止2018年11月5日已产生利息77582.47元）。以上三个租赁年度的利息截止2018年11月5日共计为346721.38元。（二）请求判令今日东坡公司向上诉人支付违约金6108000元。二、驳回今日东坡公司反诉的全部诉讼请求。三、今日东坡公司承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实与理由：1、旌阳区人民法院在（2017）川0603民初602号民事判决、德阳市中级人民法院在（2018）川06民终362号民事判决中认定当事人双方之间的《财产租赁合同》继续有效，一审判决书中确认今日东坡公司未交纳2016年8月18日以后的租金。根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，上诉人认为逾期付款利息即是被上诉人应赔偿上诉人的损失。在本案中对方欠付租金是事实，双方在《财产租赁合同》中又明确了违约金，所以上诉人可以要求支付延期付款的利息的同时，又可要求支付违约金。《财产租赁合同》及《补充协议》中明确约定了违约金金额6108000元，一审法院判决今日东坡公司仅支付违约金500000元明显过低。2、上诉人在本案中不存在违约行为，不应当向今日东坡公司支付新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失。上诉人张贴《四川省德钢实业集团有限公司关于分片区召开全体股东（出资人）大会的通知》、宣布政府对南春园进行整体拆迁征收及向对方送达《四川省德钢实业集团有限公司关于提交租赁场所固定资产投入清单的函》的行为，为“事实行为”，即不具有设立、变更或消灭民事法律关系的意图。且上诉人不是行政机关，作出的事实行为不会对对方产生任何法律后果，也不会影响今日东坡公司的权利义务，更不会对今日东坡公司的日常经营产生任何不利影响。今日东坡公司自行停业完全是自我的经营行为，与上诉人所作出的事实行为无任何关联性。3、一审法院认定事实不清，采信的证据属无效证据。一审法院采信的广丰房评（2016）第54号《房地产估计报告》是由对方单方委托德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的，未经双方共同委托或人民法院指定。在庭审质证中上诉人已明确表示不予认可该证据。《房地产估计报告》中未明确是否将上诉人所属的土地和上诉人原有建筑物包含在内，未真实评估今日东坡公司装修增值部分，该《房地产估计报告》出具的时间为2016年12月15日，上诉人是2018年11月15日提起诉讼，该报告早已经超过了有效期属无效证据。4、案件受理费用的分担明显不合理。一审法院的判决支持了上诉人绝大部分诉讼请求，即认可对方需承担大部分的责任，而本案上诉人的案件受理费为83636.00元，上诉人负担54562.00元，占本案受理费的65.23%，明显分担不合理，理应按照承担责任的比例来分担案件受理费用。 今日东坡公司二审辩称：请求二审法院依法驳回德钢集团的上诉请求。 今日东坡公司二审上诉请求：1、请求判决撤销（2018）川0603民初4293号民事判决书第三、四、五项，依法改判支持今日东坡公司在一审中的全部诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用全部由对方承担。事实与理由：1、德钢集团在履行租赁合同过程中存在重大违约行为，且其违约行为造成了巨大损失，应对全部损失承担赔偿责任。德钢集团从2014年10月开始，为达成自已的商业目的，无视租赁合同9.1.4条（在本合同生效并能得到顺利履行时，甲方不得将标的物转移、转租或出让给第三者”）的约定，以张贴拆迁征收公告、申请政府对案涉土地收储的方式意欲让上诉人撤离租赁场地，在协议解约未果的情况下又于2017年1月发起诉讼强行解约。德钢集团的行为对上诉人的持续性经营产生了重大不利影响，造成了不可弥补的损失，对方应对该损失承担全部赔偿责任。一审判决以侵权责任法的归责原则认定对方对上诉人的损失承担40%的赔偿责任，上诉人承担60%的责任，系适用法律不当。行为人只要实施了违约行为，就应当承担违约责任，而对主观上的过错在所不问，一审判决不应根据主观过错程度划分违约责任大小。本案中，上诉人在一审中的反诉请求是基于对方的违约行为而提出的抗辩及主张，所主张的是违约损失而非侵权赔偿，根据双方签订的《财产租赁合同》11.2条（一方违约，给对方造成损失的，应该全额赔偿损失）的约定，被上诉人应当对上诉人的损失全额赔偿，而非40%的责任。2、对方在2016年8月17日向上诉人发出“关于解除《财产租赁合同》的通知”，应认定其赔偿义务始于2016年8月17日。但生效判决（2018）川06民终362号民事判决书已确认对方并无单方解约权。对方在此时便应按《财产租赁合同》及补充协议的约定对上诉人进行赔偿后解约，但对方至今未对上诉人合理赔偿。在其发出解约通知至上诉人提起上诉为止的时间内，上诉人产生的所有损失及发生的运营费用皆与对方的违约行为有直接因果关系。因此，上诉人在反诉中关于“止付2016年8月17日起的租金，且由对方自行承担此后租赁标的物的房产税、土地税及滞纳金”的请求有事实和法律依据，一审判决应予以支持。根据《合同法》第99条第一款及113条的规定，上诉人无论是行使法定抵销权或行使赔偿请求权，均有法定依据和理由止付2016年8月17日后发生的租金。3、一审判决计算上诉人承租场地资产（固定设施和建筑物以及装饰、装修损失）损失计算的起算时点为2018年11月21日不符合客观事实。上诉人认为，起算时点应为2016年8月17日。 德钢集团二审辩称：请求驳回今日东坡公司的上诉请求。 德钢集团一审诉讼请求：1.解除原、被告于2009年9月16日签订的《财产租赁合同》及2012年3月15日签订的《补充协议》，并判令被告限期撤离前述两项协议约定的租赁场所（即德阳市旌阳区八角井镇南春园现有的房屋、构筑物）；2.判令被告向原告支付租金共3082602.74元（包含2016年至2017年全年租金1440000元、2017年至2018年度全年租金1440000元、2018年9月16日至2018年11月5日的租金202602.74元）；3.判令被告向原告支付逾期付款利息：2015至2016年度租金利息以同期中国人民银行贷款基准利率为标准自2015年9月18日算至2017年11月27日为123156.44元，2016至2017年度租金利息以同期中国人民银行贷款基准利率为标准自2016年9月18日算至该年度租金1440000元付清之日止，2017至2018年度租金利息以中国人民银行贷款基准利率为标准自2017年9月18日至该年度租金1440000元付清之日止。以上三个租赁年度的利息截止2018年11月5日共计为346721.38元；4.判令被告偿还原告代其缴纳的房产税、土地使用税及滞纳金共计768638.61元；5.判令被告向原告支付违约金6108000元；6.本案诉讼费用由被告承担。 今日东坡公司一审反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告赔偿反诉原告在《财产租赁合同》及《补充协议》约定区域内新建固定设施和建筑物以及装饰、装修的损失54805200元；2.判决反诉被告向反诉原告支付《财产租赁合同》及《补充协议》约定按租金总额30%计算的违约金6108000元；3.判决反诉被告退还反诉原告租赁保证金400000元；4.判决反诉原告从2016年8月17日起止付租金，且由反诉被告自行承担此后租赁标的物的房产税、土地税和滞纳金；5.判决反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。 一审法院经审理查明：2009年9月16日，以德钢集团为甲方（出租方），今日东坡公司为乙方（承租方），双方签订《财产租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将四川省德阳市旌阳区八角井镇南春园现有房屋、构筑物（建筑物）以及配套基础设施和区域内全部土地使用权（但不含现有老年公寓及汽车展场用房和占地）出租给乙方。具体内容和范围以该合同附件《标的物清单》及附图为准；2.租赁期限为16年，即从2009年9月16日起至2025年9月15日止；3.租赁期内第一年作为乙方的装修期和试营业期，不计租赁费，第二年租金为800000元，第三年租金800000元，第四年租金1000000元，第五到十六年租金每年1200000元，实行分期提前预先支付，每年支付一次，乙方须在2010年9月16日的次日向甲方一次性付清第二年的租赁费，以后年度的租赁费，乙方分别在每年的对应日向甲方一次性付清；4.甲方交付租赁物前，乙方支付租赁保证金400000元，保证金在本合同约定租赁期限届满，标的物质量达到本合同有关要求和乙方付清所有应交费用后，甲方负责一次性退还给乙方；5.因城市规划等政府行为需要拆迁标的物时，双方按照“若因政府规划等原因提前终止本合同，乙方新投入的固定资产赔偿金额归乙方所有，新投入的装饰、装修按政府界定的赔偿金额归乙方所有”条款执行；6.乙方负责承担并按时足额交纳各种税费（含租赁费、水、电、气等费用）；7.经甲方书面认可，乙方根据自身经营实际，对标的物进行必要的装饰、装修，其费用由乙方自行承担，本合同期限届满或被依法终止之日起10个工作日内乙方应对标的物的装饰、装修进行拆除，拆除后必须将标的物恢复到租赁时的原样，否则未被拆除的视为乙方放弃所有权，无偿归甲方所有；8.经甲方书面同意，乙方根据自身经营实际自行投资修建或增添的固定资产，在本合同约定租赁期限届满或因乙方原因，甲方决定终止本合同之日起，乙方投入的不可移动资产全部无偿移交甲方，归甲方所有；9.乙方迟延支付租金的，应该向甲方赔偿迟延期间的资金占用利息损失；10.根据本合同约定或一方严重违约，致对方依据本合同约定依法解除合同的，应当按照本合同租金总额的30%向对方支付违约金；11.合同解除：乙方欠交租金，经催告后30日内不交清的，甲方有权解除合同，因城市规划，租赁物需要拆除的，甲方有权解除合同以及甲方干涉、妨碍乙方的经营活动，致使乙方不能正常经营的，乙方可以解除合同；12.本合同因履行期限届满或者被解除而终止，合同因被解除而终止的，乙方应该在解除协议订立或者解除合同的通知到达后30天内迁离，并将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应当向甲方加倍支付租金。 2012年3月15日，以德钢集团为甲方，今日东坡公司为乙方，双方签订了《〈财产租赁合同〉补充协议》，协议主要约定：乙方增加原老年公寓、新建多功能会议厅作为经营场所，不按平方米计算租金，按现状增加计算总的租金（土地税费、房产税等由乙方承担），第一年租金220000元，以后每两年递增租金10000元；租赁期限从2012年3月16日起计算至《财产租赁合同》约定的期限届满之日止；增加的原老年公寓按现状租赁，新建多功能会议厅由乙方负责投资、建设（包括所涉税费等），与甲方无关。但原老年公寓新增加的固定设施、新建的多功能会议厅，租赁期限届满或合同终止以及乙方原因提前终止合同后，其产权属于甲方，甲方不再向乙方支付任何费用和价款；乙方因新建多功能会议厅，已拆除和迁移的设施、树木等，乙方一次性支付给甲方补偿金80000元；原《财产租赁合同》与本协议有冲突的，按本协议执行，其余条款仍按《财产租赁合同》执行。 合同及补充协议签订后，原告向被告交付了租赁标的。 2014年10月17日，德钢集团向其各个承租户发出《关于提交租赁场地固定资产投入清单的函》，载明：因我公司整体拆迁征收，请与我公司建立租赁关系的各租赁户于2014年10月21日前，将贵单位在我公司租赁场地上投入的固定资产明细清单交我公司资产管理办，逾期不提供者，后果自负。2014年10月21日，今日东坡公司回函：在租赁场地投入的固定资产约75600000元，其中前期固定资产投入约52500000元，包含主楼、厢房、宴会厅、棋牌室、停车场、景观建设等的土建改造、装修、绿化、设施设备投入，后期固定资产投入约23100000元，包含多功能宴会厅、会议室、客房、员工宿舍等的修建、改造、绿化、设施设备投入。 2016年1月4日，德钢集团向德阳市经济技术开发区管委会发出《关于请求对我司土地、资产进行收储、收购的申请》，主要载明：“我司因国际国内市场经济下滑，无法继续进行生产，于2011年1月开始全面停产……后又请求管委会进行征收拆迁，鉴于征收拆迁在法律上遇到的障碍，经我司董事会多次研究决定，请求管委会采取土地、资产进行收储、收购的方式解决我司的实际问题。收储收购的范围包括我司所有的土地和固定资产……我司承诺在管委会对我司的土地、资产进行收储、收购后，我司的债务问题、职工问题、股东收益问题、资产租赁问题、住宅小区配套设施完善等问题均由我司自行解决，不给管委会带来任何麻烦……”。 2016年8月2日，德阳市经济技术开发区党政办公室发出德开管会通字第[2016]168号通知，主要载明：“住建局：……会议同意，与德钢集团签订收储框架协议，对清理清楚的资产进行分步移交，相关资产由国资公司接收管理、处置、补偿价款根据评估报告，按实际移交情况核算，所需资金通过融资方式解决，收储工作中债务债权清算及稳定工作由德钢集团负责”。 2016年8月17日，德钢集团向今日东坡公司邮寄发出《关于解除〈财产租赁合同〉的通知》，通知载明：因今日东坡公司欠付租金980000元经多次催收未支付，已构成违约，依据合同约定，解除《财产租赁合同》及《补充协议》，要求今日东坡公司立即支付所欠租金，返还租赁财产。今日东坡公司于邮寄后两日内收到该通知。 2016年10月11日，德钢集团向今日东坡公司发出《关于收回租赁标的物的函》，载明：依据《财产租赁合同》第13条合同解除条款第2款的有关规定，我公司于2016年8月17日给今日东坡公司发出了解除《财产租赁合同》的通知，要求今日东坡公司在解除通知到达30日内迁离，并将租赁物返还德钢集团。今日东坡公司同日签收该函。 2016年11月6日，今日东坡公司就关于解除《财产租赁合同》的通知发出回函，回函主要载明：贵公司于2016年8月17日所发的《关于解除财产租赁合同的通知》我方已经收到，现我方就相关问题再次表明以下态度：自贵公司于2015年开始通知我方说南春园可能会马上被政府拆迁，并让我方提交关于南春园的《投资情况说明》时，我方已经明确告知贵方，希望贵方在确定拆迁的情况下，一定要先与我方谈好解除《财产租赁合同》及相关补偿方案后再对外披露南春园将要拆迁的情况，否则将对我方的餐饮经营活动造成不可估量的损失。但贵公司却一直没有明确告知拆迁进展情况及与我方协商补偿事宜，但社会上已经对南春园将被拆迁的事情闹得人尽皆知，对我方的经营活动造成了极大影响，生意一落千丈。后来我方又向贵公司再次致函，明确表明我方已经基本处于停业状态，要求尽快确定是否拆迁及具体补偿方案等，贵公司一直没有回应，正面交谈处理问题。鉴于贵公司对我方的诉求没有进行任何回应，没有解决问题的诚意，现我方提出如下诉求：1.在对我方的投资损失进行合理补偿的情况下，同意解除《财产租赁合同》的要求；2.如在没有进行补偿的情况下进行强制拆迁，我方将尽力维护自己的合法权利；3.因贵公司的行为已对我方的经营造成不可挽回的损失，如员工工资、社保支出、物业管理等，我方保留追究的权利。 2016年12月15日，广汉市丰泰房地产评估有限责任公司应今日东坡公司的单方委托，出具广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》，对德阳市旌阳区八角井镇南春园改造项目所涉及的房屋建筑物、构筑物装修改造工程及辅助设备在价值时点2016年12月12日的市值进行了评估，其房地产市场价值54805200元。其中房屋建筑物41998300元、构筑物及辅助设备5421900元、办公设备及家具用具（餐具）457900元、办公设备及家具用具（电子设备）103100元、办公设备及家具用具（办公用具、厨房设备、娱乐设施及摆件）6824100元。 另查明，涉案场地拟进行土地收储，德阳杰灵资产评估有限责任公司对涉案场地进行资产评估，评估价值为房屋建筑物11476400元（不包括装修装饰），构筑物及其他辅助设施1813500元，合计约为13290000元。该评估结果由德阳经济技术开发区住房和城乡建设局住房保障和征收科提供。 2017年1月19日，德钢集团提起（2017）川0603民初602号民事诉讼，以今日东坡公司欠付租金1180000元为由，诉请要求解除双方之间的租赁合同及补充协议。今日东坡公司向原审法院账户支付1180000元租金，要求继续履行合同，并愿意按合同约定承担义务。一审法院驳回了德钢集团要求解除租赁合同及补充协议的诉请。该案上诉至德阳市中级人民法院后，该院于2018年7月27日出具（2018）川06民终362号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2018年8月16日，德钢集团向今日东坡公司出具《催收函》，主要载明：至本函发出之日，贵公司欠付我公司租金本金及利息、房产税税费、土地使用税税费共计3959387.6元（不含已提存法院的1180000元）。贵公司应于收到本函之日起三十日内向我公司付清前述所有款项，逾期仍未付清前述款项的，我公司将按照合同约定及法律规定通过法律程序解除《财产租赁合同》及《补充协议》并追究贵公司的违约责任。今日东坡公司于2018年8月27日签收该函。 庭审过程中，原、被告一致确认2016年8月18日至2018年11月5日的租金至今未支付。 德钢集团与今日东坡公司一致确认截止2018年12月31日，案涉土地及房屋的土地税、房产税、滞纳金为413344.91元。德钢集团尚未支付该费用，今日东坡公司虽认可费用金额，但请法院认定该费用应由谁支付。 上述事实，有双方当事人陈述、财产租赁合同及补充协议、催收函、房地产估价报告、关于收回租赁标的物的函、关于解除财产租赁合同的通知、回函、资产评估结果汇总表、民事判决书、税收事项通知书、报税单等在卷佐证。 一审法院认为，本案所涉《财产租赁合同》及补充协议系双方自愿签订，应系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。有效合同依法受到保护，合同当事人应全面履行合同义务。 关于德钢集团要求解除合同及补充协议并要求今日东坡公司撤离的诉请。德钢集团认为今日东坡公司欠付租金，依据合同约定，其享有单方解除权；今日东坡公司同意解除合同，并以合同解除为前提提起反诉，但认为解除前应谈好赔偿事宜。一审法院认为，根据《财产租赁合同》的约定，今日东坡公司欠交租金，经催告后30日内不交清的，德钢集团有权解除合同。本案中，今日东坡公司未交纳2016年8月18日以后的租金，德钢集团于2018年8月16日发出《催收函》，要求今日东坡公司交纳租金，今日东坡公司于2018年8月27日收到该函，但至今未交纳租金，故依据双方合同之约定，原告有权解除合同及补充协议。就今日东坡公司称其拒付租金是在行使法定抵销权，德钢集团不能据此要求解除合同之抗辩。一审法院认为，（2017）川0603民初602号民事诉讼中，今日东坡公司明确表示要继续履行案涉租赁协议，在该案判决生效后又不履行合同，其拒付租金的行为不属于行使抵销权，对其此项抗辩不予采纳。综上，一审法院认定双方签订的租赁合同及补充协议于解除合同的通知送达对方即今日东坡公司收到起诉状副本之日（2018年11月21日）解除。因《财产租赁合同》及补充协议已经解除，故今日东坡公司应撤离租赁场所。 关于德钢集团要求今日东坡公司支付租赁费的诉请。德钢集团认为今日东坡公司应支付2016年8月18日至2018年11月5日的租金3082602.74元；今日东坡公司认为德钢集团于2016年8月17日发函要求解除合同，其行为违约，故应从2016年8月17日起止付租金。一审法院认为，（2017）川0603民初602号民事诉讼中，今日东坡公司不同意德钢集团解除合同的诉请，并要求继续履行案涉的租赁合同，现今日东坡公司要求从2016年8月17日起止付租金无合同及法律依据，不予支持。一审法院虽认定案涉合同及补充协议于2018年11月21日才解除，但德钢集团仅主张了截止2018年11月5日的租金，故限于其诉请，仅支持2016年8月18日至2018年11月5日的租金。经核算此时间段租金为3202054.79元[（1200000÷365×810天）+（240000元÷365×575天）+（250000元÷365×235天）]，但限于原告诉请，仅支持3082602.74元。 关于德钢集团主张的违约金。德钢集团认为今日东坡公司违约导致合同解除，依据合同约定，今日东坡公司应支付违约金6108000元；今日东坡公司认为是德钢集团违约，今日东坡公司不应支付违约金；两公司均认为合同中约定违约金过高，是否调整请法院确定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。一审法院坚持违约金以“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，今日东坡公司迟延支付租金，给德钢集团造成的主要是资金利息损失，故原、被告合同中约定的违约金标准明显过高，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，酌情支持500000元。 关于德钢集团主张的逾期付款利息。因已参照资金利息损失支持了违约金，故德钢集团再行主张逾期付款利息损失系重复主张，不予支持。 关于德钢集团主张的房产税、土地使用税及滞纳金。因征收房产税、土地使用税及滞纳金的主体是税务机关，德钢集团尚未向税务机关支付该笔费用，故无权要求今日东坡公司支付，可待实际发生后另行主张。 关于今日东坡公司主张的新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失。今日东坡公司认为系德钢集团违约解除合同，德钢集团应承担赔偿责任；德钢集团认为是今日东坡公司违约导致合同解除，故其不应承担赔偿责任。一审法院认为，德钢集团作为出租方，有义务向今日东坡公司提供租赁物，德钢集团在租赁期间通知今日东坡公司租赁物将被拆迁征收，此行为误导了今日东坡公司，使其误认为在拆迁过程中将获得大额的补偿，对其后续经营产生了不利影响，今日东坡公司在（2017）川0603民初602号民事诉讼过程中已停止营业，虽该案认定案涉合同应继续履行，但作为大型餐饮业，停业后要恢复经营比较困难，因德钢集团申请“拆迁征收”及“土地收储”导致的不利影响具有延续性，故认定德钢集团在本案中存在违约行为。今日东坡公司在未经核实的情况下即轻信案涉租赁物将被整体拆迁征收，在（2017）川0603民初602号案要求继续履行租赁合同后仍不支付租金，就本案而言，今日东坡公司的违约行为大于德钢集团，故认定德钢集团对今日东坡公司的损失承担40%的赔偿责任。广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》虽然是今日东坡公司单方委托的，但德钢集团在2014年10月17日要求今日东坡公司向其提交固定资产明细清单，并未要求双方共同委托评估案涉资产。德阳杰灵资产评估有限责任公司对涉案场地进行资产评估总价值为13290000元，但不包含装修装饰。故采信广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》，但依据租赁合同的约定，合同解除后，今日东坡公司应自行拆除可移动的设施设备，故对评估报告中的办公设备及家具用具（餐具）、办公设备及家具用具（电子设备）、办公设备及家具用具（办公用具、厨房设备、娱乐设备及摆件）三类资产属于可移动设施设备，今日东坡公司应自行拆除，不得就该部分主张损失赔偿。又因合同中约定案涉租赁合同期满终止后，今日东坡公司投入的不可移动部分无偿归德钢集团所有，因评估报告的价值时点为2016年12月12日，故酌情将房屋构筑物、构筑物及辅助设备的价值47420200元的价值平均分摊到剩余租赁期限3200天（2016年12月12日-2025年9月15日），平均每天14818.8元。从2018年11月21日（合同解除之日）至2025年9月15日还余2490天，房屋构筑物、构筑物及辅助设备的价值为36898812元（14818.8元/天×2490天），德钢集团应赔偿今日东坡公司新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失14759524.8元（36898812元×40%）。 关于今日东坡公司主张的违约金。因已支持今日东坡公司诉请的装饰装修损失用以弥补其损失，故对其重复主张的违约金，不予支持。关于今日东坡公司主张的返还保证金400000元，因案涉租赁合同及补充协议已经解除，故德钢集团应返还今日东坡公司保证金400000元。关于今日东坡公司主张的要求止付2016年8月17日以后的租金并要求德钢集团承担此后的房产税、土地税及滞纳金的诉请。因（2017）川0603民初602号一案的一审和二审过程中，今日东坡公司均表示愿意继续履行案涉的租赁合同，该案判决生效后，今日东坡公司未依据其在该案中的承诺履行合同，因其不支付租金导致合同解除，今日东坡公司要求止付租金及不承担房产税、土地税及滞纳金的主张无合同及法律依据不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会决定，判决如下：一、本诉原告四川省德钢实业集团有限公司与本诉被告德阳今日东坡餐饮有限公司于2009年9月16日签订的《财产租赁合同》及2012年3月15日签订的《补充协议》于2018年11月21日解除；二、本诉被告德阳今日东坡餐饮有限公司于判决生效之日起二十日内撤离《财产租赁合同》及《补充协议》中约定的租赁场所；三、本诉被告德阳今日东坡餐饮有限公司向本诉原告四川省德钢实业集团有限公司支付租金3082602.74元；四、本诉被告德阳今日东坡餐饮有限公司向本诉原告四川省德钢实业集团有限公司支付违约金500000元；五、反诉被告四川省德钢实业集团有限公司向反诉原告德阳今日东坡餐饮有限公司支付新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失14759524.8元；六、反诉被告四川省德钢实业集团有限公司向反诉原告德阳今日东坡餐饮有限公司返还保证金400000元；七、以上第三、四、五、六项品迭后，反诉被告四川省德钢实业集团有限公司应向反诉原告德阳今日东坡餐饮有限公司支付11576922.06元，于判决生效之日起十日内履行；八、驳回本诉原告四川省德钢实业集团有限公司的其他本诉请求；九、驳回反诉原告德阳今日东坡餐饮有限公司其他反诉请求。 二审审理查明的事实及证据与一审基本一致，本院予以确认。 广丰房评（2016）第54号《房地产估计报告》载明“估价对象所涉及的资产是在租赁四川省德钢实业集团有限公司所有的南春园原有房屋、构筑物以及园区的配套基础设施基础上改建、扩建、新增所形成”。委托方在所租赁四川省德钢实业集团有限公司资产基础上进行改造，其中改建约5000平方米，扩建600平方米，新增了各项辅助设备。 鉴定人张某、李某二审中陈述：评估的对象是房屋的改扩建，新增的部分产值不包括房屋产值。德钢原有的土地和房屋不在评估的范围内。今日东坡公司提供整个项目的预决算书，申报明细表和营业执照，我们到现场一一核对。他们提供范围我们在现场确认，根据他们提供的预决算书来进行评估。当时我们确认范围的时候，没有看到德钢的人员。委托方是今日东坡公司，我们没有必要问德钢集团。今日东坡公司将我们带到现场，指出一个改扩建的范围，我们就根据范围来进行一个评估。今日东坡公司单方说这个东西是他们改建的，我们根据他们的所说的范围来作出评估。我们不需要核实，他们是否改建、改扩建了项目，我们无权质疑这个工程是否真的是他们改扩建的。我们只根据他们的指引和作出的一个预决算书进行评估。这份报告所提供的基础资料都是委托方今日东坡公司单方提供的，德钢集团未参与确认。我们对土地价值没有进行评估，仅仅是对于改、扩建新建的构筑物和装修工程进行评估。 今日东坡公司二审庭审陈述，广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》作出后没有交给对方看过。之前都是以7000多万元的清单为依据，后面进入诉讼才在诉讼中提交。 今日东坡公司陈述，今日东坡公司在2017年8月份停业。 本院认为，德钢集团与今日东坡公司所签的《财产租赁合同》及补充协议系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方应按照合同约定全面履行合同义务。今日东坡公司在本院判决当事人双方继续履行案涉合同后，并未向德钢集团支付2016年8月18日后的租金，德钢集团于2018年8月16日发出《催收函》，要求今日东坡公司交纳租金，今日东坡公司于2018年8月27日收到该函，但至今未交纳租金，其行为已构成违约，今日东坡公司应当承担相应的违约责任。同时依据双方合同的约定及法律规定，德钢集团有权解除合同及补充协议。一审法院认定双方签订的租赁合同及补充协议于解除合同的通知送达对方即今日东坡公司收到起诉状副本之日（2018年11月21日）解除并无不当。 关于德钢集团所提“双方在《财产租赁合同》中明确了违约金为6108000元，一审法院判决今日东坡公司仅支付违约金500000元明显过低，今日东坡公司应支付违约金6108000元”的上诉理由。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。今日东坡公司迟延支付租金300余万元，德钢集团的损失主要是300余万元的资金利息的损失，双方在合同中将违约金约定为6108000元明显过高，一审法院根据欠付租金数额及迟延支付的时间酌情支持500000元的违约金并无不当，故德钢集团所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于德钢集团所提“今日东坡公司欠付租金，根据合同的约定，德钢可以要求其支付延期付款的利息，今日东坡公司应支付三个租赁年度逾期付款利息”的上诉请求。本院认为，如前所述，一审法院已参照德钢集团应收租金的资金利息损失支持了违约金500000元，其再行要求三个年度租赁年度逾期付款利息损失属重复诉请，不应得到支持。故德钢集团所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于今日东坡公司固定设施和建筑物以及装饰、装修损失的问题。上诉人德钢集团上诉称，德钢集团在本案中不存在违约行为，不应当向今日东坡公司支付新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失。而今日东坡公司上诉称，德钢集团从2014年10月开始，违反租赁合同约定，以张贴拆迁征收公告、申请政府对案涉土地收储的方式意欲让今日东坡公司撤离租赁场地，其行为对今日东坡公司持续性经营产生了重大不利影响，其行为已构成违约，应对该损失承担全部赔偿责任。本院认为，德钢集团作为出租方，应当按照合同的约定在租赁期内提供租赁物，但德钢集团为自身利益，在租赁期间通知今日东坡公司案涉租赁物将被拆迁、收储，德钢集团所实施的该行为对今日东坡公司产生误导，使其误认为案涉租赁物被拆迁、收储后，自己将获得大额的补偿，对其后续经营产生不利影响，致今日东坡公司在2017年8月停止营业。作为大型餐饮业，停业后恢复经营较困难，因德钢集团申请“拆迁”及“收储”导致的不利影响对今日东坡公司具有延续性，故德钢集团在履行合同中存在一定过错。今日东坡公司在未经调查、核实的情况下即相信案涉租赁物将被整体拆迁征收，本身具有一定过错，且在（2017）川0603民初602号案要求继续履行租赁合同后仍未向德钢集团支付租金，故今日东坡公司的过错程度大于德钢集团，一审法院结合双方当事人的违约过错程度，基于公平原则，认定德钢集团对今日东坡公司新建固定设施和建筑物以及装饰、装修损失承担40%的赔偿责任并无不当，故上诉人德钢集团、今日东坡公司所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于德钢集团所提“广丰房评（2016）第54号《房地产估计报告》是由对方单方委托德阳杰灵资产评估有限责任公司出具的，不应当采信”。本院认为，广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》虽然是今日东坡公司单方委托的，但德钢集团在2014年10月17日要求今日东坡公司向其提交固定资产明细清单，并未要求双方共同委托评估案涉资产。故一审法院采信广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》并无不当。 关于德钢集团所提“一审法院的判决本诉支持了德钢集团绝大部分诉讼请求，案件受理费为83636.00元，德钢集团负担54562.00元，占本案受理费的65.23%，分担不合理”，本院认为，德钢集团在本诉中起诉的总金额为10305962.73（租金3082602.74元、逾期付款利息346721.38元、代缴纳的房产税、土地使用税及滞纳金共计768638.61元、违约金6108000元），一审法院支持德钢集团租金3082602.74元、违约金500000元，合计3582602.74元。一审法院对本诉部分诉讼费的分担比例并无不当，故上诉人德钢集团所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于今日东坡公司所提“今日东坡公司止付2016年8月17日起的租金，是行使法定抵销权或行使赔偿请求权”的上诉理由。本院认为，在（2017）川0603民初602号民事诉讼过程中，今日东坡公司已明确表示要继续履行案涉租赁协议，但判决生效后不履行合同，又拒绝向德钢集团支付租金，其拒付租金的行为已构成违约，今日东坡公司并不属于行使抵销权。故今日东坡公司所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于今日东坡公司所提“今日东坡公司承租场地资产（固定设施和建筑物以及装饰、装修）损失计算起算时点应为2016年8月17日，而非2018年11月21日”的上诉理由。本院认为，虽然广丰房评（2016）第54号《房地产估价报告》的价值时点为2016年12月12日，但如前所述，案涉租赁合同解除的时间为2018年11月21日，因此对案涉固定设施和建筑物以及装饰、装修残值损失计算的起点也应为合同解除之日即2018年11月21日，故今日东坡公司所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于今日东坡公司提出应支付其违约金6108000元的上诉请求。如前所述，因已对今日东坡公司诉请的装饰装修损失予以部分支持并以此弥补其损失，其再行主张违约金系重复主张，应不予支持。故今日东坡公司所提的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，德钢集团、今日东坡公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费237135元，四川省德钢实业集团有限公司负担83121元，德阳今日东坡餐饮有限公司负担154014元。 本判决为终审判决。 审判长  费元汉 审判员  陈书娟 审判员  吴 剑 二〇一九年十二月四日 书记员  马 涛