辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽02执复430号复议申请人（利害关系人）：田彩凤，女，1964年10月29日出生，汉族，住大连市沙河口区。申请执行人：谭明言，女，1975年4月3日出生，汉族，住大连市普兰店区。申请执行人：于德安，男，1974年10月7日出生，汉族，住大连市普兰店区。二申请执行人共同委托诉讼代理人：李海风，辽宁声声玉律师事务所律师。被执行人：原立宪，男，1954年6月6日出生，汉族，住大连市普兰店区。复议申请人田彩凤不服大连市普兰店区人民法院(2019)辽0214执异256号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。大连市普兰店区人民法院查明，2004年8月18日，被执行人原立宪与案外人普兰店市安波供销合作社（以下简称安波供销社）签订了《房屋出售合同》，约定安波供销社将坐落于安波镇俭汤社区蒋沟屯房屋74间，建筑面积2079.6平方米房屋出售给被执行人原立宪。2011年10月21日，原普兰店市城镇房地产管理处为原立宪自建房屋颁发了普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋所有权证，建筑面积分别为1004.40平方米、224.22平方米、202.86平方米、262.40平方米、198.90平方米、28.42平方米。李良寅与原立宪因民间借贷纠纷一案，经李良寅申请，该院于2014年9月23日（2014）普民初字第4071号民事裁定，查封原立宪名下坐落于安波镇邓家村××、××、××、××、××、××号（即普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号）房屋六套，双方纠纷经该院（2014）普民初字第4071号民事判决，判令原立宪偿还李良寅借款200万元及利息。2015年2月2日，李良寅向该院申请执行，案号为（2015）普执字第324号。2015年7月21日，该院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司对坐落于安波镇邓家村蒋沟屯的普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋进行价值评估，后发现上述房屋已不存在。2015年8月19日，该院查封了安波地区供销社俭汤分社所有的位于原普兰店市××邓家村××号为1300006上面的所有建筑物，并通过大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司对该地号上的所有建筑物进行面积测绘，确认1号建筑物面积为3697平方米，2号建筑物面积为1423.89平方米，共计5120.89平方米。2015年9月28日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具《房地产估价报告书》，该报告书记载，委托书中提到的有证房屋已被全部拆除或被部分拆除，有的利用原址重建，原有证房屋与价值时点的房屋实际情况已经不符，且未办理有关改扩建或翻建等手续。该报告书以无证房屋确定案涉地块上房屋价值为537.18万元，单价为1049元∕平方米。2015年12月24日，该院（2015）普执字第324号执行裁定查封了安波地区供销社俭汤分社所有的位于普兰店市××××号为1300006的土地使用权，查封期限三年，自2015年12月24日至2018年12月23日。后在执行过程中，该院裁定变更本案申请执行人为矫立宽。案涉建筑物经公开拍卖，三次均流拍。2016年1月11日，该院作出（2015）普执字第324-3号执行裁定，将被执行人原立宪所有的位于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）房门洞以西的第一层房屋及与其相连的室外楼梯西侧的两个一层房屋（建筑面积为805.85平方米）和地号为1300006上面所有的2号建筑物（建筑面积为1423.89平方米）共计2229.74平方米的建筑物，按照每平方米849.69元，合计作价1894587.78元，交付申请执行人矫立宽抵偿欠款1894587.78元。上述建筑物的所有权自本裁定送达申请执行人矫立宽时转移。另查，田彩凤与原立宪、王淑芳、原理因民间借贷纠纷一案，经大连市中级人民法院（2015）大民一初字第50号民事判决，判令原立宪、王淑芳共同返还田彩凤借款1238.53万元。该案在诉讼过程中，大连市中级人民法院于2015年3月13日查封了普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋，该查封为第一轮后查封。再查，谭明言、于德安与原立宪民间借贷纠纷一案，该院作出（2015）普民初字第1370号民事判决，判令原立宪于判决生效之日起十日内偿还谭明言、于德安借款110万元及利息。判决生效后，谭明言、于德安向该院申请执行，该院立案后,于2016年8月4日作出（2016）辽0214执恢109号执行裁定，查封被执行人原立宪所有的坐落于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋。查封期限三年，从2016年8月4日至2019年8月3日。因在执行过程中，谭明言、于德安属于第二查封顺序，第一查封顺序正在处理过程中，本案需等待另一案件结果为由，裁定终结本次执行程序。后该案于2017年7月6日恢复执行，案号为（2017）辽0214执恢375号。2018年4月10日，该院做出（2017）辽0214执恢375号之一执行裁定：裁定拍卖被执行人原立宪所有的坐落于普兰店市××××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋。后该院委托大连市中级人民法院司法技术处对该裁定所载房屋进行了价格评估。2018年5月30日，辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司确定上述建筑物价格为276.69万元，单价957元∕平方米。2018年10月24日10时至2018年10月25日10时，该院在京东网对案涉建筑物进行了第一次公开拍卖，竞价结果为流拍；2018年11月22日10时至2018年11月23日10时，该院在京东网对案涉建筑物进行了第二次公开拍卖，竞价结果为流拍；2018年11月27日，该院做出（2017）辽0214执恢375号之二执行裁定：裁定坐落于大连市××区××办事处（××）邓家村××号为1300006上面所有的1号建筑物（建筑物编号以大连市勘察测绘研究院有限公司的技术报告为准）扣除房门洞以西的第一层房屋后剩余房屋作价人民币1549464元，交付申请执行人谭明言、于德安抵偿借款人民币1549464元。上述房屋的所有权自本裁定送达申请执行人谭明言、于德安时起转移。该裁定书于2018年12月4日送达谭明言、于德安。大连市普兰店区人民法院认为，本案的争议焦点为执行法院对案涉建筑物的拍卖及以物抵债裁定是否存在应当撤销情形。关于能否撤销拍卖，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题规定》（以下简称执异规定）第二十一条之规定进行审查，即当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制买受人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。具体到本案，执行法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十八条的规定，通过网拍的方式对案涉建筑物进行发布拍卖公告，经两次流拍后将案涉建筑物以物抵债给申请执行人，其拍卖程序不存在执异规定第二十一条规定的应予撤销情形。关于异议人提出其对有证房屋的查封效力及于土地及地上新建房屋一节，该院认为，异议人申请查封的六套房屋，其产权证中对建筑面积、房屋结构等均有明确记载，与该院查封、拍卖的建筑物面积、层数等均不相同，非同一执行标的。异议人申请查封房屋是为了保证其债权实现，但该查封属于轮后查封，亦随着首封债权的实现而发生变化；其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条对查封中的“房地合一”原则作出例外性规定，即土地使用权与地上建筑物所有权分属他人的除外。本案中，案涉土地使用权登记在安波地区供销社俭汤分社名下，与有证房屋的登记所有权人并不一致，该院在执行过程中也对土地使用权进行了查封，故异议人主张查封房屋应及于土地的意见与本案实际情况不符；再者，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条之规定，查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、冻结、扣押的效力及于该财产的替代物或赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。该规定对查封、扣押、冻结财产灭失或毁损的要求为，由执行法院针对该财产的替代物、赔偿款作出裁定。而本案中，案涉建筑物无论是建筑面积、房屋结构还是建筑价值等均与原产权房屋不同，无法认定为原房屋的替代物。且除该院外，无其他法院对案涉土地进行查封，异议人关于土地查封效力应及于地上建筑物的理由不能成立。因此，对异议人的该项主张，不予采纳。关于异议人提出本案违反《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》规定，执行法院未与大连市中级人民法院商请移送即对案涉建筑物进行拍卖行为违法一节，从该院执行李良寅一案可以看出，李良寅作为有照房屋的首先申请查封人，在执行过程中发现原申请保全的房屋实际已不存在，执行法院对被执行人所有的案涉建筑物进行了现场查封，并依据现场查封对该建筑物进行了处分，案涉建筑物的首先查封法院与优先债权执行法院均为该院，该院对执行标的进行处分不适用《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，故对异议人的该项主张，不予采纳。关于申请执行人提出本案属于执行程序的特殊终结，异议人已经超过异议期限的抗辩意见，该院认为，虽然执行法院的拍卖行为已经结束，但执行案件并未执行终结，故对申请执行人提出的该项意见，不予采纳。综上，执行法院关于案涉建筑物的拍卖及以物抵债裁定不存在执异规定第二十一条规定的应予撤销情形，异议人的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件和复议案件若干问题规定》第十七条、第二十一条之规定，裁定如下：驳回案外人田彩凤的异议请求。复议申请人田彩凤向本院申请复议称，请求：撤销大连市普兰店区人民法院作出的（2019）辽0214执异256号执行裁定书；撤销大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执恢375号之一、之二号执行裁定。事实与理由：一、田彩凤查封的标的物虽然灭失，但被执行人原立宪系在原房屋所在土地上建设，在未办理改扩建手续的情况下，也未取得原房屋征收手续的情况下，原立宪私自拆除原房屋，并在原址重建房屋，属于原房屋的替代物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，查封的效力及于原查封标的物的替代物，故大连市普兰店区人民法院执行拍卖的标的物，田彩凤仍为顺前查封人，享有权利义务。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定“查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。”本案中，田彩凤于2015年3月13日在大连市普兰店区房地产交易中心查封了大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上所有的建筑物，被执行人原立宪将上述房屋拆除后，在没有任何拆迁手续，没有任何扩改建手续的情况下在原有地块上新建了房屋，该新建房屋系原址建设，属于原房屋的替代物，而申请执行人于2016年1月23日申请对新建房屋进行查封。从时间线上看，田彩凤查封的房屋灭失后，查封效力应及于替代物，也就是被执行人新建的房屋。自始至终，田彩凤都应为顺前查封人。2、另外，田彩凤只能通过当地房地产交易中心了解被执行人的财产线索，并不能完全知晓房地产交易中心登记的房屋的实际情况。而被执行人在没有任何改建、扩建手续的情况下，将原有房屋拆除新建房屋，也未通知田彩凤，也未通知大连市中级人民法院，田彩凤没有任何理由能够提前获知该情况。二、田彩凤虽然在第一次查封时是第一轮候查封人，但首轮查封法院已经执行完毕。田彩凤成为首轮查封人，也就是说大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上所有的建筑物的首轮查封法院应为大连市中级人民法院。本案申请执行人应为轮候查封人，大连市普兰店区人民法院为轮候查封法院。而大连市普兰店区人民法院在没有向首轮查封法院沟通商请移交执行的情况下，启动拍卖程序，这明显违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条以及《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，应予以依法撤销。田彩凤第一次查封大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上所有的建筑物时，为第一轮候查封。首轮查封人为李良寅，但李良寅案件实际已于2016年1月就已执行终结，田彩凤成为首轮查封人，查封法院为大连市中级人民法院。而申请执行人于2016年8月才对该土地上的建筑物进行查封，应为轮候查封人，轮候查封法院为大连市普兰店区人民法院。而大连市普兰店区人民法院在没有与首轮查封法院进行商请移转执行权的情况下，就对案涉建筑物启动拍卖程序。这违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条以及《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，应依法撤销。三、田彩凤所查封的房屋系安波供销合作社转让给被执行人原立宪，根据《物权法》147条的规定，案涉土地使用权虽然未办理使用权变更登记，但在法律性质上已属于被执行人原立宪。田彩凤所查封的房屋效力及于案涉土地。本院对大连市普兰店区人民法院查明的事实予以确认。另查，2018年4月28日，就大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上所有建筑物的实际情况，大连市普兰店区人民法院的执行人员向首先查封该地上建筑的（2015）普执字第324号执行案件的申请执行人矫立宽进行了询问，其陈述在2014年11月判决生效之后，我就安排当地一个叫隋永科的人看管，为了方便以后的评估拍卖，从那时候至今，他白天晚上都在那住。同时，执行人员对隋永科进行了询问，其陈述是2014年11月受矫立宽委托看管这些建筑，一直到现在，白天晚上都在这住。本院认为，根据田彩凤的复议请求及其依据的理由，本案复议阶段审查的焦点是：田彩凤对本案执行拍卖的建筑物是否存在在先的查封行为。根据查明事实，田彩凤在其作为申请执行人的案件中查封的房产是被执行人原立宪名下普房权证普私字第××、20××66、20××64、20××62、20××61、20××60号房屋，该查封为第一轮候查封，时间是2015年3月13日，首先查封的是（2015）普执字第324号执行案件，时间是2014年9月23日。该首先查封及轮候查封均系在该房屋的登记部门进行的查封登记。根据首先查封案件即（2015）普执字第324号执行案件中辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告书》，上述有证房屋已被全部拆除或被部分拆除，有的利用原址重建，原有证房屋与价值时点的房屋实际情况已经不符，且未办理有关改扩建或翻建等手续。结合对首先查封案件的申请执行人矫立宽及现场看护人员隋永科的询问笔录，至少在2014年11月大连市普兰店区安波镇邓家村蒋沟屯地号为1300006上的建筑就已经与辽宁万融房地产土地评估咨询有限公司进行评估时的房屋状况一致，这说明对上述有证房屋的查封，在查封时房屋已经被拆除。同时，根据田彩凤的复议申请书，其也认可上述被查封的有证房屋已经被拆除。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”上述被查封的有房证房屋在被拆除时物权就已经消灭。对物权已经消灭的房屋进行的查封不应存在查封效力。故田彩凤执行案件对有证房屋的轮候查封及（2015）普执字第324号执行案件对有证房屋的首先查封，并未产生查封效力。由于有房证的房屋被拆除，重新建造的房屋的结构及面积与原有证房屋已经明显不符，该重新建造的房屋并不能视为原房屋的替代物，田彩凤对被执行人原立宪新建造的房屋并不存在查封措施，故其主张对原立宪新建造的房屋有在先查封的观点本院不予支持。（2015）普执字第324号执行案件在对有证房屋的查封失去查封效力后，对被执行人原立宪新建造的无证房屋现场进行了查封，经拍卖、流拍后，部分房屋经裁定抵债给了该案的申请执行人，该案执行终结。此后，本案的申请执行人于2016年8月4日作出（2016）辽0214执恢109号执行裁定将被执行人原立宪新建造的无证房屋中部分房屋予以查封。后经拍卖、流拍后，该部分房屋裁定抵债给了本案申请执行人。本案执行中的这些拍卖及抵债行为并不存在违法的情形，故大连市普兰店区人民法院驳回田彩凤的异议请求并无不当。综上，复议申请人田彩凤的复议请求本院不予支持，大连市普兰店区人民法院作出的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回田彩凤的复议申请，维持大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执异256号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王艳波审判员  卢宏翔审判员  吕 颖二〇一九年十二月二十四日书记员  杨 宁