广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17738号上诉人（原审被告）：广州市富林建筑工程有限公司，住所地广州市白云区云城街明珠中街8-10号自编203房。法定代表人：林楷铧。委托诉讼代理人：陈梅生，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：曹楚尧，男，1975年8月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯加仲，男，1969年12月25日出生，汉族，住广州市番禺区，系被上诉人同事。上诉人广州市富林建筑工程有限公司（以下简称富林公司）因与被上诉人曹楚尧租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人富林公司的委托诉讼代理人陈梅生，被上诉人曹楚尧的委托诉讼代理人冯加仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富林公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹楚尧的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由曹楚尧承担。事实与理由：一、一审判决在认定事实方面存在以下错误：（一）一审判决书第八页第一段认定的“租金应从2018年2月5日起开始计算。为此，租金应按合同约定的标准（2018年8月4日以前的租金按每月2730元，从2018年8月5日起每年递增10％）从2018年2月5日起计算至合同解除之日止（即本案判决生效之日)。”属于认定错误。从曹楚尧与富林公司签的租赁合同第二条显示，明确租赁期限为三年，续约两年。曹楚尧己于2018年3月4日函告富林公司要求解除合同，当然也不存在续约条件。故而一审法院认定租金从2018年8月5日起每年递增10％从2018年2月5日起计算至合同解除之日（即本案判决生效之日)属于认定事实错误；（二）2018年3月4日曹楚尧致富林公司的解除合同通知书第一页第二段称：1、“贵公司自2017年10月份开始拖欠租金至今……”2、“本人有权解除合同，收回租赁场所……”3、“本人将采取停水停电等一切措施停止贵公司使用该场所……”故而他从2017年11月8日开始对涉案土地进行上锁并停水停电，他的行为导致富林公司无法使用该土地，导致富林公司物资被困造成严重损失，一审法院在判决书第八页第一段对原告要求计算租金至合同解除之日的主张予以支持，是严重偏袒。二、一审判决存在严重错误：（一）原租赁合同租期只有三年（2015年8月5日至2018年8月4日，而2018年合同期满后双方并未续约，原法院判决富林公司支付租金至判决书生效之日止)。属于严重不公；（二）一审法院判决富林公司向曹楚尧支付违约金是严重不尊重事实，根据租赁合同第二页第五条第二点："甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国＼地税牌照”而甲方至今未提供过任何证明文件（证据3)，是甲方违约在先。而且2017年11月8日广州市番禺区茶东村村委会出具了涉案土地的租赁证明书给林xx办理营业执照（证据4)。至此被上诉人属于严重违约，富林公司才使用了不安抗辩权；（三）一审判决抛离民法最基本原则“公平原则"在错误认定事实及损害上诉人利益的前提下，错误判决。综上，请求二审法院予以改判。曹楚尧答辩称：同意一审判决，不同意富林公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。2018年11月19日，曹楚尧向一审法院起诉请求判令：1.解除原告与被告所签的租赁合同；2.被告向原告支付其所拖欠了13个月的租金人民币共计叁万玖仟零叁拾玖元整（￥39039元整），并以其本金的2%月利率计算其利息作为违约金直到被告支付完所有拖欠租金之日止；3.从立案之日起，要求被告交纳其所拖欠的租金直到《租赁合同》解除之日止；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2010年7月5日，出租方大龙街茶东村蔗山十三队（甲方）与承租方郭xx（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于番禺区大龙街××村××山××斜路共3320平方米的土地租赁给乙方使用，租期自2010年7月1日起至2030年6月30日止。同日，双方签订《合同变更协议》，约定甲方同意乙方在合同期内租用的土地，乙方可以将其承租的上述土地进行转租或分租。但转租、分租不影响其与甲方之间租赁合同的履行。嗣后，郭xx授权曹楚尧办理案涉物业的转租、分租事宜。2015年8月2日，曹楚尧（甲方）与富林公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于番禺区大龙街××村××山××斜路的部分土地（以下简称“涉讼土地”）出租给乙方使用，面积约为650平方米。租期为5年，2015年8月5日起至2018年8月4日止，每月租金为每平方米4.2元。合同三年续约两年，续约期间租金每年递增10%到合同期满。乙方在签订本合同的当天向甲方支付8000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。签订本合同当天乙方预付押金、第一季度租金，以后每季第五天前支付当季租金，甲方在2015年8月4日前将该地块交付乙方使用。合同第五条第二款约定甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国/地税牌照。第六条约定，租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同。上述合同还对其他相关事项进行了约定，曹楚尧、富林公司双方均在合同上签字签章确认。2017年11月8日，广州市番禺区大龙街茶东村民委员会出具《证明》，载明：“兹有林xx租赁我村位于广州市番禺区大龙街茶东村东盛路26号105的建筑物，情况属实，特此证明！（此证明只限于办理营业执照使用）”。嗣后，广州市番禺区大龙街茶东村民委员会又出具《情况说明》，载明“2017年11月08日，林xx到我村委会要求出具一份租赁我村位于东盛路26号105建筑物的证明，并声称该证明只用于办理营业执照地址使用。一般情况下，我村出具此类证明时要求租赁方与业主一同到我村流管工作站进行核对情况，但当时林xx并未与该地块的业主一同到我村委会进行办理，出具该证明时只是由林xx口述租赁地块的位置，我村出具了‘兹有林xx租赁我村位于广州市番禺区大龙街茶东村东盛路26号105的建筑物，此证明仅限于办理营业执照使用’。现经查实林xx并未使用该证明到相关部门办理租赁备案或工商登记手续。”庭审中，曹楚尧、富林公司均确认2015年8月至2018年1月期间的租金已缴纳。富林公司主张其未交纳租金系由于曹楚尧将涉讼土地出租给案外人林xx且未协助办理营业执照。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人郭xx与大龙街茶东村蔗山十三队签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该租赁合同约定郭xx具有转租权。曹楚尧以其名义与富林公司签订《租赁合同》，虽在签订时并未出具书面授权，但事后得到案外人郭xx的追认。故曹楚尧有权就涉讼土地与他人签订租赁合同，其与富林公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守履行。曹楚尧亦依约向富林公司交付了涉讼土地，富林公司作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务。根据合同约定，富林公司迟延支付租金达15天，曹楚尧有权解除合同，故曹楚尧要求解除双方签订的《租赁合同》的诉请，符合双方合同约定，一审法院予以支持。关于租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权赔偿损失。富林公司主张其自2017年11月8日起未再使用涉讼土地，但未向曹楚尧主张解除合同，亦未与曹楚尧办理退租交接手续，而且富林公司仍有财物存放在涉讼土地处，故对富林公司该主张，一审法院不予支持；对曹楚尧要求计算租金至合同解除之日的主张，一审法院予以支持。但曹楚尧、富林公司均确认2015年8月至2018年1月期间的租金已交纳，故对曹楚尧主张富林公司支付起诉前13个月租金的诉求，一审法院予以调整，租金应从2018年2月5日起开始计算。为此，租金应按合同约定的标准（2018年8月4日以前的租金按每月2730元，从2018年8月5日起每年递增10%）从2018年2月5日起计算至合同解除之日止（即本判决生效之日）。关于违约金问题，曹楚尧主张立案前拖欠的13个月租金按本金39039元的2%月利率计算利息作为违约金，但曹楚尧在庭审中已确认前三个月租金已缴纳，该部分违约金应予扣除，而且曹楚尧主张的月利率2%及合同中约定的日1%的违约金标准均明显高于曹楚尧的实际损失，一审法院依法予以调整，综合曹楚尧的实际损失情况，违约金酌定为按年利率6%的标准计算。为此，富林公司应向曹楚尧支付的违约金为以28390元为基数按年利率6%的标准自立案之日（2018年11月19日）计算到付清款日止，在立案前的违约金经计算，合计为816.84元。富林公司辩称曹楚尧将涉讼土地出租给案外人林xx且未协助办理营业执照，富林公司提供的村委会证明及关于林xx的工商登记资料予以抗辩，故一审法院对富林公司该主张不予采信。富林公司另提起反诉要求曹楚尧赔偿损失161934.67元，但在一审法院依法送达缴纳反诉费用通知后，未在七日内交纳，视为富林公司撤回反诉，故一审法院对富林公司该反诉请求不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年2月18日作出判决如下：一、解除曹楚尧与富林公司签订的《租赁合同》；二、富林公司在本判决发生法律效力之日起十日内向曹楚尧支付租金[租金按合同约定的标准（即2018年8月4日以前的租金每月2730元，从2018年8月5日起每年递增10%）从2018年2月5日起计算至本判决发生法律效力之日止]；三、富林公司在本判决发生法律效力之日起十日内向曹楚尧支付违约金（2018年11月18日以前的违约金合计为816.84元，2018年11月19日起至付清款日止的违约金以28390元为基数按年利率6%的标准计算)；四、驳回曹楚尧的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用398元，由曹楚尧负担50元，由富林公司负担348元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，富林公司称：其拒绝支付租金的理由是曹楚尧答应为其办理营业执照但未办理，而曹楚尧却协助林xx用涉案土地的地址办理营业执照，由于没有营业执照，其不敢正常经营；且2017年11月8日曹楚尧将涉案场地大门锁上，我方没有在现场看见曹楚尧锁门，直至林xx到村委会开证明我方才知悉。曹楚尧对此予以否认，认为富林公司没有提交证据证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：富林公司应否向曹楚尧支付自2018年2月5日起的租金及违约金。本案富林公司陈述，其拒绝支付租金的理由是曹楚尧答应为其办理营业执照但未办理，而曹楚尧却协助林xx用涉案土地的地址办理营业执照，由于没有营业执照，其不敢正常经营；且2017年11月8日曹楚尧将涉案场地大门锁上。对此，本院认为，其一，双方合同约定“甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国地税牌照”，故曹楚尧仅是协助办证的义务。富林公司称曹楚尧答应为其办理证照，对此曹楚尧予以否认，富林公司未能提供证据予以证明，本院不予采信。其二，从大龙街茶东村委员会出具的《证明》《情况说明》看，村委会为林xx开具证明的租赁地址与富林公司承租的地址并不一致，且村委会也查实林xx并未使用该证明办理相关工商登记手续。故富林公司以此为由认为其无法办理营业执照，缺乏事实依据，本院不予采纳。其三，对于富林公司主张曹楚尧对涉案租赁物锁门的事实，富林公司未能提供证据证明，且其二审中也确认没有看见曹楚尧锁门。故富林公司该主张缺乏证据支持。综上，富林公司拒绝支付租金的理由不能成立，本院不予支持。富林公司占用涉案场地，理应支付租金，一审法院按照双方合同约定的租金标准，判处富林公司支付自2018年2月5日起的租金，并结合曹楚尧的损失情况，对违约金标准予以调整，并无不当，本院予以维持。综上，富林公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由广州市富林建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇一九年十二月十八日书记员  张 旭周凡舒