天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民初30号原告：天津新北建设集团有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽北塘馨宇家园小区泰山路1号。法定代表人：于劲武，总经理。委托诉讼代理人：马作力，天津立人律师事务所律师。被告：智造（天津）有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新北路4668号创新创业园内21-B号。法定代表人：肖鹏，董事长。委托诉讼代理人：夏文兴，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：苑萌，天津泰达律师事务所律师。原告天津新北建设集团有限公司（以下简称新北公司）与被告智造（天津）有限公司（以下简称智造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告新北公司的委托诉讼代理人马作力、被告智造公司的委托诉讼代理人苑萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新北公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付创想城×××；2．判令被告向原告支付因逾期交房而产生的已付款利息9781561.28元；3．判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金33028472.16元；4．判令被告向原告支付自2017年10月29日起至实际交付创想城×××的利息及违约金（以2726108元为基数，按银行同期贷款利率及日万分之五计算）；5．判令被告向原告支付自2017年10月29日起至2019年3月31日止的利息2925946.77元；6．判令被告向原告支付自2019年4月1日起至法院判决给付之日止的利息（以42810033.44为基数，按银行同期贷款利率计算）；7．本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中新北公司变更诉讼请求为：1．判令被告向原告支付因逾期交房而产生的已付款利息9781561.28元；2．判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金33028472.16元；3．判令被告向原告支付自2017年10月29日起至法院判决给付之日止的利息（以42810033.44为基数，按银行同期贷款利率计算）；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年9月7日签订了购买被告开发的坐落于天津市滨海新区交口的创想城×××的协议，其中包括商品房136套，价款51597037元及原告仅享有使用权的×××，价款2726108元，总价54323145元，原告依据上述协议于2012年11月23日、2013年6月7日分两次向被告支付了全部的54323145元购房款，并于2012年12月10日与被告签订了136份《天津市商品房买卖合同》，该合同第三条约定，被告应于2014年5月30日前交付房屋，第五条约定，如被告未按第三条约定的日期交付商品房，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；逾期超过30日的，除需支付利息外，被告还应每日按商品房价款万分之五向原告支付违约金。被告未能按合同约定在2014年5月30日前交付房屋，而是在2017年10月28日才向原告发出了收房通知，且告知仅能交付136套商品房，购买使用权的部分不具备交付条件，与合同约定的交房时间逾期1246天。被告在长达3年多的时间后才将房屋交付给原告，给原告造成了巨大的经济损失，属于严重的违约行为且极大地侵害了原告的合法权益。智造公司辩称，请求依法驳回原告的不合法诉请。答辩理由：双方签署的智造创想城×××《房屋买卖合同》、×××使用权转让《协议书》、×××无偿使用《协议书》、×××免费试用《协议书》等一系列合同的原因是双方于2012年9月7日就新北公司向智造公司借款54323145元所签署的《协议书》（以下简称基础协议）。通过基础协议第四条可以看出，基础协议所涉及的房屋所有权、使用权并非仅是销售行为，而是在《商品房买卖合同》签署之日两年后，或房屋交付使用4个月后，根据新北公司要求，智造公司应按照单价6665.81元/平方米价款回购上述房屋；若智造公司拒绝回购，应赔偿房款总价5%的违约金。原告选择留置房屋不再回购，通过提交的2013年成交房屋价格及2019年成交价格来看，2013年房价为7000余元左右，2018年房价为8300元，2019年房价为9600元，房屋自然增值部分满足了基础协议约定的增加的差额，双方是以房屋买卖作为借贷形式，增值部分远远覆盖约定的原告收益部分，不应向被告主张违约金及利息。原告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一协议书（两份），证明原告与被告于2012年9月7日签订了购买被告开发的商品房136套及1号楼部分房屋、地下车位、地下储藏室等协议，该协议系双方真实意思表示，应属合法、有效。证据二支票存根及农行结算业务申请书，证明原告依据上述协议约定，分别于2012年11月23日和2013年6月5日向被告支付了全部购房款54323145元，原告履行了合同义务。证据三天津市商品房买卖合同，证明原告与被告依据前述协议第二条的约定，按套分别签订了正式的商品房买卖合同，并对交房时间（2014年5月30日）及不能按时交房的相关违约责任进行了约定。证据四延期告知函，证明被告于2014年8月29日向原告通告不能按合同约定时限交付房屋，并提出了因不能按时交房而给与原告的具体赔偿内容。证据五关于延期告知函的复函，证明原告于2014年8月29日在接到被告的告知函后向被告回复不同意其赔偿内容。（被告是在2014年9月4日接收的复函）证据六关于延期交房涉及赔付同期贷款利息及违约金赔偿的诉求，证明原告于2016年7月28日向被告提出了因其延期交房而应赔付给原告相关的费用（被告是在2016年8月4日接收的）。证据七交房通知书及致业主一封信，证明截至2017年10月28日，被告才具备交房条件，比约定的日期晚了1246天。证据八利息及违约金计算表，证明被告因迟延交房而应赔偿给原告的利息及违约金。被告围绕诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一协议书（总协议），对应原告证据一，证明本协议是双方进行借款的根本性文件。正常房屋买卖不存在在指定期限要求卖方按照预定价格回购房屋的情形，通过协议约定可知，双方是通过签署房屋买卖合同实现对涉案54323145元借款提供担保的目的。证据二商品房买卖合同、证据三协议书（首层公建用房）、证据四协议书（储藏室）、证据五协议书（车位），以上证据共同证明原告与被告已经根据协议书（总协议）的约定签署了相关协议。上述协议书（首层公建用房、储藏室、车位）均明确约定，被告转让的是使用权而非所有权，且约定了使用期限。因此双方不存在真正的买卖关系。证据六快递单，证据七报纸截图，共同证明被告已于2017年10月通过邮寄方式向原告邮寄交房通知书，同时被告通过报纸公告方式通知业主于2017年10月底到被告处办理房屋入住交接手续，但原告始终没有接收房屋。证据八关于智造创想项目延期交房事宜的函，证明原告于2017年10月30日收到交房通知书，但未交接房屋。证据九发票（3份），证明被告替原告垫付2017年度-2018年度采暖费，可证实原告未实际接收房屋。证据十商品房买卖合同四份（合同编号2012-0097310，2012-0097240,2012-0097096,2012-0097129），证明在2013年涉案房屋成交均价在7300元左右，原告购买房屋时价格是在5300元，低于市场价格，2018年和2019年同小区房屋成交价格是在8300元、9600元，均价是9000元左右，证明原告取得的房屋低于市场价格，交房后房屋实际价值接近涨幅100%，房屋升值差价远远高于双方签订基础协议回购价格，原告不能主张逾期违约金。证据十一顺丰快递单截图（2019.8.26签收）和房屋交接通知书，共同证明双方签署协议后，交付的房屋符合标准，且告知了原告，原告没有交接房屋，责任在于原告。证据十二关于房屋交接通知的函，原告明确收到通知书，但没有提出收房的意思表示，仅仅是回复交纳契税和维修基金的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年9月7日分别签订了四份协议书，分别为总体的协议书（以下简称总协议书）、首层公建协议书、储藏室协议书以及车位协议书。总协议书中约定，原告购买被告开发的坐落于天津市滨海新区交口的创想城×××，其中包括商品房136套，总价款51597037元。被告转让原告×××房屋的使用权，总价款2726108元，赠送的×××地下对应的10间储藏间和23个地下车位的使用权，原告按照相关规定要求，按套数与被告分别签订商品房买卖合同，×××房屋、地下车位、地下储藏间双方签订使用权转让协议。上述总协议额合计54323145元。2012年9月7日双方签订了首层公建协议书，第二条约定，使用权转让价格为5300元／平方米，本协议签订同时，原告应向被告一次性给付使用权转让费共计2726108元。第四条约定，被告应于2014年5月30日前，向原告交付本协议项下的房屋供原告使用。第六条约定，在交付本协议约定的房屋时，由双方办理相应的房屋交接手续。原告未按相关规定办理房屋交接手续的，视为被告已履行向原告交付房屋的义务。第十四条约定，双方如出现违约行为，将参照签订的2至18层的《天津市商品房买卖合同》的相关条款执行。2012年9月7日双方签订了储藏室协议，第二条约定，本协议签订同时，原告应向被告一次性给付储藏室使用权转让费零元。第四条约定，被告应于2014年5月30日前，向原告交付本协议项下的储藏室供原告使用。第六条约定，在交付本协议约定的储藏室时，由双方办理相应的储藏室交接手续。原告未按相关规定办理储藏室交接手续的，视为被告已履行向原告交付储藏室的义务。2012年9月7日双方签订了车位协议，第二条约定，本协议签订同时，原告应向被告一次性给付车位使用权转让费零元。第四条约定，被告应于2014年6月30日前，向原告交付本协议项下的车位供原告使用。第六条约定，在交付本协议约定的车位时，由双方办理相应的车位交接手续，原告应将拟停放在该车位上的车辆型号、车牌号码在物业管理部门进行登记。原告未按相关规定办理车位交接手续的，视为被告已履行向原告交付车位的义务。上述四份协议书还约定了其他内容。2012年12月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了136份《天津市商品房买卖合同》，双方均认可上述合同除了房号、面积、价款不一样，其他的合同约定内容均是一致的，合同中关于交房时间、交接办理以及逾期交房的处理约定也均相同。该合同第三条关于商品房交付及交付日期的约定，被告应于2014年5月30日前将符合条件的商品房交付原告使用。第五条关于被告逾期交付商品房处理的约定，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究被告违约责任：合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。该合同第十一条关于商品房交接的约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。上述《天津市商品房买卖合同》还规定了其他内容。上述合同签订后，原告于2012年11月23日、2013年6月7日分两次向被告支付了全部的54323145元购房款。被告未能按上述合同及协议约定在2014年5月30日前交付涉案房屋。另查，被告向原告发出了交房通知书，载明原告购买的创想城×××现已竣工验收合格达到交付使用条件，交房时间定于2017年10月28日-31日向原告交付房屋。2019年8月23日，被告再次向原告发出房屋交接通知书，载明上次发出的交房通知书的交房范围为“×××”，即原告有权接收的创想城×××内全部房屋、储藏间、车位。原告至今仍未与被告办理房屋交接手续。原告对于第一次被告给其发送交房通知书的交房范围也予以认可，并也已经相应调整了其诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方是否存在房屋买卖合同关系；二、被告是否存在延期交付房屋的违约行为；三、被告是否应支付原告逾期交房违约金和已付购房款利息以及相应的标准与数额。一、关于双方是否存在房屋买卖合同关系的问题。涉案总协议书、首层公建协议书、储藏室协议书、车位协议书以及136份《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告虽抗辩本案涉案合同实质为，名为买卖实为借贷关系，但未能提供充分证据予以证明，原告对此也不予认可，且涉案房屋也已经依约签订了《天津市商品房买卖合同》，上述商品房买卖合同也已经实际履行，对被告该项抗辩，本院不予采信，故双方之间应为房屋买卖合同关系。二、关于被告是否存在延期交付涉案房屋的违约行为的问题。根据双方签订的涉案多份协议内容，被告应于2014年5月30日前向原告交付其已经支付对价的136套商品房以及首层公建。被告向原告发出的交房通知书载明的交房时间为2017年10月28日-31日，原告也认可2017年10月28日可以视为被告向其交付涉案房屋并以此时间节点主张自己的权利。因此，被告存在向原告延期交付涉案房屋的违约行为。被告逾期交付原告需要支付对价的涉案房屋的逾期交房天数应从涉案合同约定的交房时间的次日即2014年5月31日截至被告向原告发出交房通知书载明的最早交房时间即2017年10月28日。三、关于被告是否应支付原告逾期交房违约金和已付购房款利息以及相应的标准与数额问题。根据双方签订的涉案协议书和房屋买卖合同的约定，被告存在向原告延期交付涉案房屋的违约行为，应承担相应的违约责任。被告抗辩涉案房屋自然增值部分已经覆盖了原告的收益部分，其不应向原告承担违约责任的主张，无事实及法律依据，本院不予采信。根据涉案合同约定，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，被告还应每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金。被告抗辩合同约定的违约金标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告庭审中陈述被告逾期交房给其造成的损失主要为已付购房款的利息损失。原告诉请主张的逾期交房期间即2014年5月31日至2017年10月28日以已付购房款总额54323145元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算已付购房款利息损失，未超过法律规定的合理范围，本院依法予以支持。关于原告主张的超过30日后，被告还应在支付已付购房款利息损失的同时每日按商品房价款的万分之五向原告支付违约金的诉讼主张，本院依据上述法律规定依法予以调整，本院酌定被告因逾期交付房屋应承担的违约金为从2014年7月1日截至被告向原告发出交房通知书载明的最早的可以交房时间即2017年10月28日，以原告已付购房款总额54323145元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率0.3倍的标准计算。本案中，涉案交房通知书载明了因原告未能按期交接房屋的，自交接之日起视为涉案房屋已经交付，原告也认可自2017年10月28日起就视为可以收房，但原告至今未进行收房，故原告主张该日期后的利息损失，无相应法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩其替原告垫付了涉案房屋的部分采暖费，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张自己的权利。综上所述，原告的诉讼请求部分具有事实根据和法律依据，本院在该范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告智造（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津新北建设集团有限公司以原告已付款项总额54323145元为基数，自2014年5月31日起至2017年10月28日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算已付购房款利息9781561.28元。二、被告智造（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津新北建设集团有限公司以原告已付款项总额54323145元为基数，自2014年7月1日起计算至2017年10月28日按照中国人民银行同期同类贷款利率的0.3倍计算逾期交房违约金2844654.12元；三、驳回原告天津新北建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270480元，由原告天津新北建设集团有限公司负担190705.74元；由被告智造（天津）有限公司负担79774.26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  张晓彤审 判 员  薛东超人民陪审员  张莉莉二〇一九年十二月二十日法官助理刘德跃书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。