河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4897号上诉人（原审原告）：鲁明喜，男，汉族，1980年11月3日出生，住河南省潢川县。诉讼代表人：孙志强，男，汉族，1967年5月8日出生，住河南省潢川县。诉讼代表人：郑军，男，汉族，1980年7月3日出生，住河南省潢川县。诉讼代表人：魏建喜，男，1982年4月10日生，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：河南华英房地产开发有限责任公司。住所地：潢川县城关跃进东路。统一社会信用代码：91411526731335285G。法定代表人：张建国，该公司董事长。委托代理人：刘俊辉，该公司副经理。委托代理人：王建群，该公司行政经理。上诉人鲁明喜与被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司因买卖合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的诉讼代表人孙志强、郑军、魏建喜，被上诉人河南华英房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘俊辉、王建群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲁明喜的上诉意见：请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一、被上诉人应当依合同约定协助上诉人办理房屋产权过户登记手续；上诉人与被上诉人签订的合同，属于平等主体之间签订的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定对被上诉人具有合法的约束力，被上诉人应当依约履行。一审诉讼中，被上诉人辩称延迟办证并非被上诉人本身的责任，而是因政府规划调整导致，但被上诉人未提交任何证据证明其陈述。二、房屋买卖合同约定的逾期办证违约金属于格式条款，且属于无效条款。上诉人认为，关于逾期办证违约金条款符合合同法对格式条款的定义，涉案房屋买卖合同中约定的逾期办证违约金条款约定“买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期活期存款利率向买受人支付违约金”，而根据商品房买卖合同司法解释的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。可知涉案合同约定的违约金数额远远低于法律规定的数额，该约定属于免除被上诉人自身责任的约定，为无效条款。在涉案房屋交付数年内，仍不为上诉人办理产权转移登记，导致上诉人房屋无法正常交易，无法抵押，更导致学龄儿童入学教育受到影响。河南华英房地产开发有限责任公司答辩称：涉案房地产是潢川县城市建设综合项目，县政府为了尽快给城市居民一个良好的生活环境，允许边拆边建边卖，随着政策的改变和政府部门领导人的更换，导致涉案房屋现在没有将房产证办下来，我方同意按照合同约定的违约金支付上诉人违约金，本案合同不存在格式条款，不是我方自制的合同，是经过备案的，上诉人在签订合同之前应该仔细阅读合同，有异议的向我方提出，并且注意条款，我方用加重加黑的方式进行提醒，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。鲁明喜向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告协助办理产权过户登记；2、请求依法判令被告承担预期办证违约金2501元(违约金以已付房款为基数按照银行同期活期存款利率计算至产权证办理之日，暂计至2018年10月14日)；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将诉讼请求第二项变更为：要求逾期办证违约金以已付房款为基数按照日万分之三支付至产权证办理之日止。一审法院认定事实：2015年1月16日，原告鲁明喜与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发建设的华英黄国新城第B3幢1单元706号房。原告已付房款334514元。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按银行同期活期存款利率向买受人支付违金。2015年4月22日，被告河南华英房地产开发有限责任公司为原告办理入住手续，将房屋交付给原告。按照合同约定，被告河南华英房地产开发有限责任公司应于商品房交付使用后360个工作日内为原告所购买的房屋办理不动产初始登记备案。由于被告所开发项目华英黄国新城楼栋相关建设手续不完善，不动产初始登记无法办理，造成原告不动产转移登记也没有进行。经原告多次督促，被告也一直未予协助原告办理不动产转移登记手续，原告遂诉至法院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交费票据、黄国新城入住手续、国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、不动产抵押权设立登记表等在卷佐证。一审法院认为，原告与被告河南华英房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原被告双方合同约定“应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，亦即被告河南华英房地产开发有限责任公司应当按照合同约定期限为原告所购买房屋办理不动产初始登记，被告一直拖延未予办理，依法应承担违约责任。被告应支付原告逾期办证违约金数额，以已付房款为基数按合同约定从交房日后360个工作日起至不动产初始登记之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算。原告在诉讼过程中变更诉讼请求，要求逾期办证违约金以已付房款为基数按照日万分之三支付至产权证办理之日止，不符合原被告双方合同约定的违约金支付方式，没有法律依据，被告也不予认可，故对该项诉讼请求超出原被告双方合同约定的部分法院不予支持。关于原告要求被告协助办理产权过户登记的诉讼请求，鉴于目前被告所开发项目华英黄国新城楼栋的不动产初始登记未能办理，不符合办理不动产转移登记的条件，故对该诉讼请求法院不予支持。但是，不影响被告积极履行合同的义务，待条件具备时，原被告双方可自行办理相关手续或另行通过诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经院审判委员会研究决定，判决：一、限被告河南华英房地产开发有限责任公司自2015年4月22日房屋交付后第360个工作日即2016年9月26日起至原告所购买房屋办理不动产初始登记之日止支付原告逾期办证违约金，金额以原告缴纳购房款334514元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算。本判决生效之前的逾期办证违约金，于本判决生效之日起30日内付清；本判决生效之后的逾期办证违约金，按上述标准，被告每二年支付一次至办理不动产初始登记之日止；二、驳回原告鲁明喜的其他诉讼请求。二审另查明，上诉人向法庭提交了华英公司在售房的时候向业主发放的广告宣传，上面宣传的很清楚，包括面积和规划，但是交房后所有的格局和规划与宣传的不一样，也违反了政府的规划。华英公司认为，住房面积据实计算，景观按照规划设计。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人与被上诉人之间订立的合同，是其双方的真实意思表示，自成立之日起生效，双方均应恪守履行。上诉人上诉称被上诉人应当依照合同约定协助上诉人办理房屋产权过户登记的理由。经查，办理房屋产权证件应在双方当事人的共同配合、协助下进行，并报潢川县人民政府相关行政职能部门审批，根据法庭调查查明，因历史原因，目前尚不具备办理产权证件的条件，当具备相应条件时，河南华英房地产开发有限责任公司应当予以协助。上诉人上诉称本案应当增加违约金的上诉请求。经查，当事人双方签订合同时经过了磋商，上诉人应当明知合同约定权利、义务的含义，其上诉称应当增加违约金的上诉请求没有事实和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,审判程序合法。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,审判程序合法。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郑鹏飞审判员  徐 宏审判员  吴 斌二〇一九年十二月十三日书记员  任有为