北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16473号上诉人（原审被告）：王春生，男，1959年4月16日出生。委托诉讼代理人：蔡淑华（王春生之妻），住北京市怀柔区。上诉人（原审被告）：黄金龙，男，1969年2月6日出生。委托诉讼代理人：于景光，北京市擎天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜士秋，男，1957年3月12日出生。委托诉讼代理人：杜慧芳（杜士秋之妹），住北京市。委托诉讼代理人：刘松鸿，北京市京师律师事务所律师。上诉人王春生、黄金龙因与被上诉人杜士秋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春生上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杜士秋的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由杜士秋承担。事实和理由：一审判决要求黄金龙腾房系认定事实及适用法律错误。在杜士秋没有赔偿王春生损失的情况下不应支持腾房请求。一审法院终止杜士秋的评估程序错误。一审法院并没有进行释明，未参与评估程序。王春生购买房屋之后在院落内进行了大量添附。在申请的区位补偿价款无法评估的情形之下，不应该支持其腾房的诉讼请求。黄金龙辩称：同意王春生的上诉请求、事实及理由。黄金龙也认为房屋目前不具备腾退条件。一审中，黄金龙和杜士秋申请评估的标的内容是不一致的。一审法院在杜士秋已经申请评估的情况下，不应终止评估程序。实际上，即使王春生不予配合，评估程序也可以进行。在王春生购买房屋之后，对院落进行大量添附，对于其投入的相关价值以及房屋买卖合同确认无效之后的损失赔偿问题，应在本案中一并予以解决。在损失没有得到赔偿的情况下，法院不应支持杜士秋关于腾房的诉讼请求。杜士秋辩称：同意一审判决，不同意王春生的上诉请求。一、王春生上诉称在杜士秋没有赔偿王春生损失的情况下，不应支持腾房请求，缺乏事实及法律依据。二、王春生在一审中并没有提出反诉。三、王春生诉称一审没有进行评估，不应支持腾房请求，因为一审中杜士秋申请评估，王春生不予配合，后来黄金龙申请评估，但又撤回。因此，没有评估的结果是王春生、黄金龙所致，杜士秋没有任何过错。综上，请求驳回上诉，维持原判。黄金龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杜士秋的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费用由杜士秋承担。事实和理由：黄金龙暂不具备腾退条件，在杜士秋没有赔偿黄金龙损失的情况下不应支持腾房请求。黄金龙购买房屋后将房屋出租，现在房屋租赁期限未到，应给黄金龙必要的、充足的腾房时间。一审法院终止杜士秋的评估程序不妥。王春生购买房屋之后在院落内进行了大量添附，建设了南房，对于附属设施进行了改造装修。在申请的区位补偿价款无法评估的情形之下，判决腾退打破了双方维持多年的居住平衡状态，不利于社会稳定。虽然一审法院给黄金龙留了六十天的腾退时间，但仍不足以平衡双方当事人的利益冲突。此案不具备腾退条件，应驳回杜士秋的诉讼请求。王春生辩称：同意黄金龙的上诉请求、事实及理由。王春生购房之后添附了大量的东西和设施，还盖了南房和门脸，一审未判决杜士秋补偿王春生的损失不合理。关于杜士秋主张的王春生不配合鉴定的问题，因为王春生不懂法，也不知道评估的程序，并且当时王春生与黄金龙有关农村房屋买卖合同纠纷案件正在北京市高院申诉，还没有结果，所以王春生没有让评估公司进行评估，不是故意不配合评估。王春生的最终意见是房屋腾退和补偿在本案中一并处理。杜士秋辩称：黄金龙上诉称在没有赔偿损失的情况下，不应支持腾房的请求，但是又称涉案房屋已经出租，应给予黄金龙必要、充足的腾房时间，两种意见互相矛盾，其上诉理由缺乏事实及法律依据，不应支持。其他意见同前述答辩意见。杜士秋向一审法院起诉请求：王春生、黄金龙将位于北京市怀柔区×××165号的院落及院内的房屋返还杜士秋。诉讼过程中，杜士秋变更诉讼请求为：黄金龙在判决生效后七日内将怀柔区×××165号的院落及院内的房屋返还杜士秋。一审法院认定事实：1993年12月，原怀柔县人民政府核发了怀柔集建（93）字第1-14-169号集体土地建设用地使用证，该证载明：土地使用者杜士秋，地址×××，用地面积267平方米，用途宅基地，四至东至大街，西至石庆江，南至胡同，北至胡同。2002年12月30日，杜士秋与王春生签订了《买卖房屋协议书》，协议约定：1.杜士秋将其在×××165号住宅一处以十万元卖给潘家园村民王春生，住宅为平房，上房5间，东西厢房各3间。2.买方同意一次性付清房款现金十万元整，购买杜士秋的住宅东西16.4.米，南北16.9米。3.双方同意买卖双方启动通过大屯村委会主持、签证，报县镇房管部门办契约过户。4.协议一经签订卖方需将住宅的产权证明等相关手续提供给买方，同时在买方交清房款后将住宅交给买方，并确保住宅上房、厢房现状原样交接。5.如买方王春生需过户，卖方杜士秋给予提供相关手续，过户费由王春生负责。合同签订后，王春生向杜士秋支付了价款，杜士秋向王春生交付了房屋。2017年7月6日，杜士秋向该院提起诉讼，要求确认杜士秋、王春生签订的《买卖房屋协议书》及王春生、黄金龙签订的《房屋买卖合同》无效；要求判令黄金龙将位于北京市怀柔区×××165号院内的房屋返还杜士秋。该院作出（2017）京0116民初4726号民事判决书，其上载明：……综合分析该案的证据，应当认定杜士秋向王春生主张返还房屋时，王春生并未提起转卖给黄金龙一事。在杜士秋提供的录音中，黄金龙称卖给黄金龙的时候和王春生之间就是回迁违约协议。在该案诉讼中，王春生、黄金龙并未提供回迁违约协议，该院对黄金龙与王春生所签订的回迁违约协议的合法性无法确定……判决杜士秋与王春生于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》无效；王春生与黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》无效；驳回杜士秋的其他诉讼请求。王春生、黄金龙对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终12239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，杜士秋向该院提出鉴定申请，申请：1.对王春生、黄金龙占用北京市怀柔区×××165号院的房屋及土地自2002年12月30日至评估之日的占用费作出评估；2.对北京市怀柔区×××165号院的房屋重置成新价及宅基地的区位补偿价作出评估。北京大地盛业房地产土地评估有限公司估价人员电话联系王春生，王春生称该案件正在进行中，不同意对该案房屋进行评估，故北京大地盛业房地产土地评估有限公司作出委托鉴定退回函。黄金龙向该院提出鉴定申请，申请：1.对于×××165号院落内申请人装修、添附部分价值进行造价评估；2.对于北京市怀柔区×××165号院落内宅基地土地面积267平方米进行区位补偿价价值评估。北京吉祥房地产土地评估有限公司因不具有工程造价咨询资质及没有文件依据，故于2019年7月11日出具不予受理通知书。2019年9月27日，北京双圆工程咨询监理有限公司作出双圆价鉴函【2019】01号终止鉴定函，其上载明：缴费人（黄金龙）回复因考虑此部分诉求金额较少，提出不做鉴定……致使鉴定无法继续进行，我方按相关规定终止该案鉴定。2019年10月24日，该院组织双方当事人进行现场勘查，经勘查：争议院落中现有北房五间，东厢房一大间，西厢房三间，南房三间（含门道一间），在东、西厢房的北侧各有一间矮于东、西厢房的平房。审理中，王春生、黄金龙均认可位于北京市怀柔区×××165号院落内的房屋及院落现由黄金龙占有、使用。一审法院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该案中，杜士秋与王春生、王春生与黄金龙签订的合同已经生效判决确认无效，因无效取得的房屋及院落，王春生、黄金龙应予以返还，现王春生、黄金龙均认可房屋由黄金龙占有、使用，故杜士秋要求黄金龙返还房屋及院落的请求合理，该院支持。关于黄金龙辩称暂不具备腾退条件一节，因黄金龙未向法庭提交证明房屋租赁的期限，且杜士秋申请评估时，王春生不予配合，黄金龙未予申请重置成新价，且其申请对装修、添附进行鉴定后又撤回申请，故黄金龙的辩称意见该院不予采纳。如果王春生、黄金龙认为有损失，其可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：黄金龙于判决生效后六十日内将位于北京市怀柔区×××165号院院内房屋及院落返还给杜士秋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄金龙提交证据：房屋租赁合同一份，证明涉案房屋已经出租，租赁期限届满至2020年7月31日，一审法院判决两个月的腾退时间，不足以平衡双方的利益关系，对于出租人黄金龙的利益无法保障。王春生发表质证意见称：真实性认可，2016年5月1日王春生将房屋卖给黄金龙，2016年12月底进行房屋交接，所以黄金龙从2017年8月份开始出租房屋的时间是合理的。杜士秋发表质证意见称：该证据不属于二审新证据。真实性不认可，证明目的不认可。合同中的承租人未到庭，无法核实合同是否为其本人所签、是否是其本人租赁。黄金龙在一审中提交过一份房屋租赁合同，2019年7月1日又签订了合同，从2019年8月1日开始租赁房屋，所以该证据不具有真实性。且黄金龙与案外人的租赁合同与本案无关，应另案解决。租赁合同签订时黄金龙还没有与王春生签订虚假的房屋买卖合同，所以不符合逻辑。杜士秋提交：北京市高级人民法院（2019）京民申1743号民事裁定书，证明上一个农村房屋买卖纠纷案件，王春生不服原判决，向北京市高级人民法院申请再审，最终被驳回申诉。王春生发表质证意见称：真实性、证明目的不认可。王春生与黄金龙没有恶意串通，当时急用钱，房屋确实已经出售了，钱已经花完了，当时的银行存折、证明也都已经提交了，不认可前案判决。黄金龙发表质证意见称：真实性认可，但与本案无关，关联性不认可。本院认证如下：对黄世龙提交的证据，承租人未到庭，无法核实合同是否为其所签，对真实性难以认定，且黄世龙在房屋买卖合同无效后仍将房屋出租，难以认定其为善意，故对该证据的证明目的不予采信。对杜士秋提交证据的真实性和证明目的予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杜士秋与王春生于2002年12月30日签订的《买卖房屋协议书》及王春生与黄金龙于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》均被法院生效判决认定为无效，王春生应向杜士秋返还房屋及院落，黄金龙应向王春生返还房屋及院落，故一审法院判决黄金龙向杜士秋返还房屋及院落，有事实基础。至于合同无效后的损失问题，王春生在一审期间未对其损失申请评估，且因其不同意评估导致评估公司退回杜士秋提出的评估申请，王春生该行为应视为其对自身权利的处分，一审法院未予处理王春生的损失问题，并无不妥，王春生对此可另行处理。对于黄金龙而言，基于合同相对性原则，关于合同无效的后果问题其应向王春生主张权益，杜士秋对其不负担赔偿或补偿义务。综上所述，王春生、黄金龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由王春生负担2300元（已交纳），由黄金龙负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宋 毅审 判 员  李春香审 判 员  贾 旭二〇一九年十二月十日法官助理  熊 静法官助理  常佳敏书 记 员  陈 玥