陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初8225号 原告石建忠，男，1960年1月7日出生，汉族，个体，住定边县天裕小区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告石燕，女，1986年9月16日出生，汉族，个体，住定边县香丽花园小区，系原告石建忠女儿，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告张伟峰，男，1968年2月28日出生，汉族，个体，住定边县楼5号门面房，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告谷红利，女，1969年11月24日出生，汉族，个体，住定边县楼5号门面房，系被告张伟峰妻子，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告张宁，男，1994年2月17日出生，汉族，住定边县楼5号门面房，系被告张伟峰，谷红利之子，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告石建忠、石燕与被告张伟峰、谷红利、张宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员赵彩艳适用简易程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告石建忠、石燕与被告张伟峰到庭参加了诉讼，被告谷红利、张宁经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。原告诉称，2015年8月8日原告石建忠与被告张伟峰签订了《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告石燕所有的位于定边县XX小区XX号楼商铺5号门面房用于经营立邦漆门市部，租赁的房屋上下两层共400多平方米，租赁期限10年，从2015年8月8日起至2025年8月8日止。每月租金10000元，每年租金120000元，租金在每年首月付清。合同签订后，被告仅向原告支付了第一年的租金120000元。第二年被告要求将租金降至每年100000元，但被告却未按照约定向原告支付租金，经原告多次催要，被告于2017年9月10日向原告出具了50000元的租金欠条一支，于2017年12月12日分别出具了26600元、25000元租金欠条各一支，三支欠条月利息均为1.5%，担保人为被告谷红利、张宁，欠条出具至今被告都未支付过分文租金。2017年12月8日，二原告与三被告在原《房屋租赁合同》的基础上达成了一份补充协议《付租赁费协议》，约定：从2018年1月8日开始，甲方（被告）每月8号前向乙方（原告）交6660元房租，如甲方不能按时交房租且下个月连续违约，则乙方收回房屋，且不予赔偿。甲方在乙方收回房屋时不可阻扰，且不能破坏装修好的房屋，房屋内可移动的东西甲方可以搬走，不可移动的东西甲方不能拆走搬走。自补充协议签订后，被告将租金付至2019年3月8日为止，3月9日以后的租金分文未付。且被告自租赁房屋之日起至今为止不肯缴纳每年2200元的物业费，物业公司已经多次告知原告，如果被告仍不交物业费，到时会向原告追要被告拖欠的物业费。综上，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《付租赁费协议》合法有效，被告作为承租人理应按上述协议约定履行支付租金的义务，但被告一拖再拖不肯付款，至今为止拖欠原告租赁费分文未付，造成原告的经济损失，无奈原告只好向法院提起诉讼，请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《付租赁费协议》；2、依法判令三被告向原告支付2016年8月至2017年8月为止的租赁费101600元及利息（按月利率1.5%计算至兑付完毕为止）,支付2019年3月9日至腾房之日止的租赁费（每月按6660元计算）；3、判令被告向原告支付2015年8月8日起至腾房之日止的物业费（每年按2200元计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交以下证据:1、《房屋租赁合同》、《付租赁费协议》各一份，证明原告从2015年8月8日起将位于XX镇XX路XX小区XX号楼XX号商铺租赁给被告，房屋租赁费每年120000元，租期十年，2017年12月8日签订补充协议，房屋租赁费从2018年1月8日起降为每月6660元，按月支付，如不能按期支付原告可自行解除合同的事实；2、借据三支，证明被告张伟峰、张宁欠原告房屋租赁费101600元约定月利率1.5%，其中51600元由谷红利担保的事实。被告张伟峰辩称，不同意解除房屋租赁合同，欠原告以前的租赁费101600元属实，2019年3月9日之后的租赁费未付是因为修路，影响门市营业，物业费一支没向物业公司交，在合同上约定物业费由谁使用房子由谁交纳。2015年8月8日至腾房之日止的物业费每年2200元都是应该由被告交纳，但因不能经营，所以未交。被告张伟峰未向法庭提交任何证据。被告谷红利、张宁既未到庭参加诉讼，也未向法庭提交任何证据和书面答辩材料。经庭审质证：被告张伟峰对原告提交的第1组证据的真实性无异议，对《付租赁费协议》证明的问题有异议，未付租赁费的原因是因为修路，导致不能营业，原告无权解除合同。对原告提交的第2组证据无异议。本院对原、被告质证的证据作如下认定：对原告所举的第1组证据，因被告张伟峰对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；对原告所举的第2组证据，被告张伟峰对其无异议，故本院对该证据予以确认。本院根据当事人的陈述、举证及认证查明以下事实，2015年8月8日，原告石建忠与被告张伟峰签订《房屋租赁合同》一份，协议约定原告石建忠将其所有的位于XX镇XX小区XX号楼XX号商铺租赁给被告张伟峰，月租金10000元，租赁期限十年。被告租赁房屋后向原告支付了第一年的租金120000元，第二年原告将租金降至10000元，被告再未向原告支付租金，经原、被告协商将被告未付的租金向原告出具为借条，2017年9月10日被告张伟峰、张宁向原告石建忠出具50000元的借据一支，约定月利率1.5%；2017年12月12日被告张伟峰、张宁向原告出具25000元借据一支、26600元借据一支，均约定月利率为1.5%，均由被告谷红利担保。2017年12月8日，原告石建忠、石燕与被告张伟峰、谷红利、张宁补充签订《付租赁费协议》一份，协议约定：1、从2018年1月8日开始，甲方（被告）每月8日前向乙方（原告）交6660元房租。如甲方不能按时交房租，乙方可在甲方门口停车影响营业，直至交了租金为止。如果甲方下一月继续违约，则乙方收回房子，且不予赔偿。甲方在乙方收回房子时不可阻挠，且不能破坏装修好的房屋，房子内可移动的东西甲方可以搬走，不可移动的东西甲方不能拆下搬走；2、此协议在原合同基础上签订的。甲乙双方任何一方违反合同或者协议，则合同（石建忠与张伟峰签订的房屋租赁合同）、协议终止。签订该协议后，被告张伟峰、谷红利将房租支付至2019年3月8日，之后租金分文未付，故原告诉至法院。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当人事应当按照合同约定履行自己的义务。对原告主张解除《房屋租赁合同》与《付租赁费协议》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”，本案原、被告在2017年12月8日签订的《付租赁费协议》中明确约定了“如果甲方下一月继续违约，则乙方收回房子，且不予赔偿”，被告从2019年3月8日后再未向原告支付房租，被告拖欠租金的行为致使原告出租涉诉房屋的合同目的无法实现，导致合同无法继续履行，已构成违约，原告作为出租人享有合同解除权，故原、被告签订的《房屋租赁合同》、《付租赁费协议》应依法予以解除。对原告主张三被告向原告支付2016年8月至2017年8月止的租赁费101600元及利息的请求，有被告张伟峰、张宁向原告出具的三支借据在卷佐证，故本院予以支持，被告谷红利自愿为其中51600元欠款担保，符合担保法的相关规定，故被告谷红利应当承担连带偿还责任。原告主张三被告支付2019年3月9日至腾房之日为止的租赁费（每月按6660元计算）的诉讼请求，三被告与原告签订《付租赁费协议》中约定月租金6660元，且被告自协议签订后将租赁费交纳至2019年3月9日，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对原告主张三被告支付2015年8月8日其至腾房之日止的物业费（每年2200元）的诉讼请求，被告张伟峰在庭审中对该项诉讼请求无异议，同意支付，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告张伟峰辩称，2019年3月9日之后的房屋租赁费未付的原因是因为修路影响营业，因其无相关证据及法律依据，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告石建忠与被告张伟峰签订的《房屋租赁合同》与原告石建忠、石燕与被告张伟峰、谷红利、张宁签订的《付租赁费协议》依法予以解除；二、由被告张伟峰、张宁于本判决生效后十日内向原告偿还2016年8月至2017年8月期间的房屋租赁费101600元及利息（其中50000元的利息从2017年9月10日起按月利率1.5%计算至偿还完毕之日止；其中51600元的利息从2017年12月12日起按月利率1.5%计算至偿还完毕之日止）；三、被告谷红利对其中租赁费51600元及利息承担连带偿还责任；四、被告张伟峰、谷红利、张宁于本判决生效后十日内将其承租的位于定边县XX小区XX号楼XX号商铺腾退返还于原告石建忠、石燕；五、被告张伟峰、谷红利、张宁于本判决生效后十日内按照每月6660元的租金标准向原告石建忠、石燕支付自2019年3月9日起至实际搬离承租房屋之日的房屋租赁费；六、被告张伟峰、谷红利、张宁于本判决生效后十日内按照每年2200元的标准向原告石建忠、石燕支付自2015年8月8日起至实际搬离承租房屋为止的房屋物业费。如果未按本判决指定的期间履行付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1215元，由被告张伟峰、谷红利、张宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。    审  判  员  赵彩艳      二〇一九年十二月十日 书  记  员  张海龙1