湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初9432号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人:龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高炼彬，湖南师盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，居民，住湖南省,系该公司法务（特别授权）。被告：刘占宁，男，1959年10月29日出生，汉族，居民，户籍所在地宁乡市流沙河。本院于2019年11月18日立案受理原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称盛隆物业公司）与被告刘占宁物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告盛隆物业公司的委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼，被告刘占宁经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛隆物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费6322元，违约金500元，共计6822元；2、请求判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2014年7月28日，湖南鼎信利物业管理有限公司（鼎信利物业公司）与湖南九环房地产开发有限公司（九环房地产公司）签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由鼎信利物业公司向九环房地产公司的小区提供物业管理服务，合同期限为1年，自2014年8月1日起至2015年7月31日，在业主委员会未成立前可根据需要甲乙双方协商延长时限至项目业主委员会成立之日，但鼎信利物业公司根据该项目需要实际服务到2016年11月9日。该合同约定鼎信利物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系上述物业1-2-1102号的业主和物业使用人，物业面积共133.38平方米，收费标准为1.5元/月/平方米计算，按约定应当向原告缴纳从2014年4月6日至2016年11月9日的物业管理费用6322元，违约金500元，共计6822元，但被告一直拒缴费。另原告与鼎信利物业公司于2016年1月26日签订了《宁乡九环紫荆城物业费及债权转让协议》，该协议约定了“甲方将管理期间应收未收取的物业费及债权转让给乙方”，随即鼎信利物业公司向被告下发了债权转让通知书，请被告自收到债权转让通知书后立即向盛隆物业公司履行全部缴费义务，被告拖欠原告物业费用事实清楚，证据充分，遂诉至法院。被告刘占宁未到庭参加诉讼,未向本院递交书面答辩意见、未提交证据。经审理查明，被告刘占宁系宁乡九环紫荆城小区1栋2-1102室业主，房屋为电梯房，建筑面积133.38平方米。2014年7月28日，鼎信利物业公司与九环房地产公司签订了《物业管理委托服务合同》，合同约定由鼎信利物业公司向九环房地产公司开发的紫荆城小区提供物业管理服务，物业费收费标准为：高层住宅1.5元/月/㎡，合同期限为1年，自2014年8月1日起至2015年7月31日，在业主委员会未成立前可根据需要双方协商延长时限至项目业主委员会成立之日。鼎信利物业公司实际服务至2016年11月9日，被告刘占宁未缴纳2014年8月1日至2016年11月9日的物业管理费5455元，经原告催缴仍未缴纳。另查明，原告与鼎信利物业公司于2016年1月26日签订了宁乡九环紫荆城物业费及债权转让协议，约定鼎信利物业公司将其管理期间应收而未收取的物业费及在紫荆城小区发生的全部债权转让给盛隆物业公司。盛隆物业公司向被告送达了债权转让通知书。再查明，根据本院2017年5月5日作出的（2016）湘0124民初5970号民事判决书确认的事实，鼎信利物业公司在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在较大问题，在2016年8月28日九环房地产公司作出《关于紫荆城小区整改方案》后，鼎信利物业公司对部分物业服务作出了整改。上述事实，有原告提交的不动产信息登记表、《物业管理委托服务合同》、服务收费标准核定表、债权转让协议、债权转让通知书、快递单号查询件、（2017）湘01民终4677号民事判决书及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，鼎信利物业公司与案外人九环房地产公司签订的《物业管理委托服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。合同到期后，鼎信利物业公司因小区业主委员会未成立，对小区物业继续进行了管理，合同继续履行。因原告实际服务的起始时间为2014年8月1日，故被告应当交纳2014年8月1日至2016年11月9日的物业费5455元。鉴于鼎信利物业公司在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在问题，本院酌情认定被告应向鼎信利公司交纳物业费4637元（5455元×85%）。2、现鼎信利物业公司与盛隆物业公司签订了债权转让协议，约定鼎信利物业公司将上述对被告享有的债权转让给原告盛隆物业公司，其转让行为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，盛隆物业公司将上述债权转让协议内容书面通知了被告，被告应当向原告缴纳上述物业服务费用，故对盛隆物业公司要求被告支付物业管理费的诉讼请求本院予以支持4637元。鉴于原债权人鼎信利物业公司的物业服务存在不到位的地方，被告刘占宁不属于恶意拖欠物业管理费，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘占宁自本判决生效之日起五日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业管理费4637元；二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘占宁负担。本判决为终审判决。审判员  易赞二〇一九年十二月三日书记员  张亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。