四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初1854号 原告:绵阳樊华房地产开发有限责任公司,住所地四川省绵阳高新区绵兴东路99号。 法定代表人：樊军，董事长。 委托诉讼代理人：左都兴，四川临龙律师事务所律师。 被告：胥晓英，女，汉族，生于1978年3月31日，四川省盐亭县人,现住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：张黎冬，四川真道(遂宁)律师事务所律师。 原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司（以下简称樊华房产公司）与被告胥晓英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊华房产公司的委托诉讼代理人左都兴，被告胥晓英及其委托诉讼代理人张黎冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樊华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还房屋；3.判令被告给付原告违约金928411元。诉讼过程中，原告樊华房地产公司变更第三项诉讼请求为：判令被告按合同约定购房价款的20%给付原告违约金。事实及理由：2016年5月7日，被告购买原告所开发“樊华广场”项目4栋1单元31楼3号商品房，现尚未办理产权变更过户登记。被告应付购房价款为464211元，其中300000元通过向绵阳市商业银行城西支行申请为期10年的按揭贷款支付，并由原告为该笔贷款提供连带保证责任，保证期间为贷款发放之日起至所购商品房抵押登记他项权证办理之日止。2019年6月28日，因被告未按约偿还贷款导致绵阳市商业银行城西支行从原告在该行的保证金账户中扣收了被告尚未偿还的全部贷款本金、利息共计242856.64元。根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议约定，被告未按期偿还贷款导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同、收回房屋,并要求承担损失赔偿责任。 被告胥晓英辩称，被告从商业银行处获得的贷款发放至原告账户时，被告即已履行完买卖合同的主要义务，现商品房买卖合同实际也仅剩余办证义务未完成。原告向商业银行清偿剩余贷款本息，是根据原、被告及商业银行所签订借款担保合同的约定，基于保证人身份承担保证责任而履行义务，原、被告间也仅依法产生追偿权。根据商品房买卖合同第39条的约定，补充协议不合理减轻或免除原告责任，或者不合理加重被告责任、排除被告主要权利的，仍应以商品房买卖合同为准，而在商品房买卖合同中约定的合同解除事由，并不包括被告逾期偿还按揭贷款而导致原告承担保证责任的情形，补充协议中设定原告由于被告逾期偿还按揭贷款达6期以上而承担保证责任后即可解除合同，明显属于不合理加重被告责任和排除被告主要权利，且原告对该条款也未作特别提示，故该条款不足以作为解除合同的依据。同时，被告同意将原告所代偿款项返还给原告，并承担适当的违约责任，但原告主张的违约金过分高于实际可能发生的损失，请求依法进行调整。 本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告以总价款464211元购买原告所开发“樊华广场”4栋1单元31楼3号商品房，其中300000元通过向银行申请10年期按揭贷款支付。2016年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议，并在补充协议第三条第二款第五项约定“出卖人为买受人与银行签订按揭贷款合同提供阶段性担保的，若因买受人没能按期归还贷款导致出卖人承担保证责任，买受人应在银行通知或出卖人发出告知函后7日内（送达地址为商品房买卖合同中买受人登记的地址，买受人已装修或已入住的为该房屋所在地址），将出卖人代其向银行偿付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人追收款项支付的费用（包括但不限于发生的公告费、差旅费、诉讼或仲裁费、律师费等），并按出卖人承担之日起至买受人付清之日止按上述全部款项金额的每日万分之五计算的利息一并支付给出卖人。如还未交房的，在买受人付清上述款项前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，直至买受人履行完毕前述义务，在此期间该房屋的风险责任和产生的相关费用由买受人承担。出卖人为买受人与银行签订按揭贷款合同提供阶段性担保的，若因买受人偿还银行按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还银行贷款本息，贷款银行根据《个人购房借款/担保合同》的约定，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人提供的保证金账户中扣划了相应金额款项或要求出卖人回购该房屋的，出卖人有权单方面解除合同，出卖人向买受人发出《解除合同通知书》第7日时合同解除（送达地址为商品房买卖合同中买受人登记的地址，买受人已装修或已入住的为该房屋所在地址）。合同解除时房屋没交付的，不再交付。房屋已交付的，买受人应在合同解除后的30日内自行将房屋移交给出卖人，若已进行装修的，对房屋内可移动和可拆除部分应在该期限内自行搬离和拆除，搬离和拆除不得对房屋造成损害，造成损害的应承担赔偿责任，对不可移动或不可拆除的部分归出卖人所有，出卖人不作任何补偿，因拆除或使用不当造成房屋及设备损坏的，由买受人恢复原状并据实赔偿出卖人损失，买受人在合同解除后的30日内不移交房屋的，从逾期之日起按同地段租金2倍赔偿损失和租金。合同解除后，买受人应配合出卖人到房屋主管部门办理备案合同和预告登记的注销手续；若买受人不配合办理注销备案和预告登记手续的，出卖人根据向买受人发出的《解除合同通知书》、银行发出的回购或还款通知、银行的扣收款依据等资料，可直接到房管部门办理备案合同和预告登记的注销手续，主管部门不承担任何责任，产生的费用和后果均由买受人承担。买受人购买该房屋所支付的房款在支付处置该房屋所发生的费用（包括但不限于解除合同登记备案或预登记注销的费用、逾期移交房屋租金损失、公告费、差旅费、保全费、诉讼费或仲裁费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）、扣减已发生的税费（营业税、增值税、契税、物业费、水电费等）、出卖人代买受人向银行偿付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）、出卖人代买受人向银行偿付的全部款项按出卖人承担之日起至买受人付清之日止按上述全部款项金额的每日万分之五计算的利息、房屋折价损失、买受人向出卖人按房价总款20%承担的违约金等款项后，剩余部分归买受人；若该房屋的房款不足清偿，不足部分出卖人有权向买受人追偿”。2016年9月9日，原告（保证人）、被告（借款人）及绵阳市商业银行股份有限公司城西支行（贷款人）签订借款/担保合同，约定由贷款人向被告发放住房贷款300000元，贷款期限为10年，被告采取按月等额本息还款法偿还贷款本息，如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期、要求提前清偿全部或部分贷款本息、直至解除合同，原告为被告向贷款人提供连带责任保证。随后，贷款行向被告发放了借款，原告亦如期向被告交付了房屋。被告按约偿还部分借款本息后，因故出现连续逾期。2019年6月21日，按揭贷款提供行致函原告，告知被告尚有贷款余额为240331.10元（欠本：8797.59元，欠息：2335.33元），截至该日已连续10期累计14期未按时足额偿还贷款本息，已构成违约，现根据合作协议及借款/担保合同等相关约定，特要求原告5日内履行还款义务，对被告所购住房进行回购，并同时结清贷款利息、罚息、复息，逾期未履行将从原告所开设保证金账户扣划相应金额用于结清被告的剩余全部贷款本息。2019年6月28日，绵阳市商业银行股份有限公司城西支行从原告的保证金账户中扣划242856.64元，结清被告尚未偿还的全部贷款本息。本案审理过程中，被告于2019年12月5日将人民币242856.64元转入原告银行账户。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效并已发生法律约束力，案件争议焦点为：一、合同是否应当解除；二、原告所主张违约金是否合理。 关于争议焦点一：当事人可以约定解除合同的条件，约定条件成就时解除权人即可行使合同解除权。原、被告虽在所签订补充协议第三条第二款第五项中，明确约定被告偿还按揭贷款严重违约或累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致贷款行根据约定要求原告承担连带保证责任，并从原告的保证金账户中扣划相应款项或要求原告回购该房屋，原告即有权单方解除合同。但是，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议的根本目的在于有偿转移房屋所有权，而原告在为被告的按揭贷款承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，享有的主要权利为追偿权，而非商品房买卖合同的解除权，原告在其制定的补充协议中，却将法定追偿权延伸为合同解除权，实质上排除了被告通过承担法定返还义务补救违约行为的权利，故依据商品房买卖合同对补充协议效力的限制性约定，前述合同解除条款的适用，应当综合保证担保制度立法本意、合同法价值取向及当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以较为严格限制。本案中，被告现已将原告所代偿款项返还给原告，使得原告因其违约所造成的主要损失已获得弥补，原告签订商品房买卖合同及补充协议的根本同目的也已实现，再行解除合同将使得双方权利义务严重有失公平，也有悖于鼓励交易这一合同法基本价值取向，故对原告提出的解除合同请求，本院不予支持。 关于争议焦点二：按揭贷款合同的目的是为履行商品房买卖合同确定的价款给付义务，虽与商品房买卖合同分属不同的合同关系，但两者间具有密不可分的内在联系，并且及时足额归还按揭贷款本息也是被告应当承担的法定义务，被告未按约归还按揭贷款本息而导致原告承担保证责任，必然将给原告造成损失，该损失通常即为货币流通可产生的合法收益及实现债权费用，故本院综合考虑合同履行情况、当事人过错等因素，以及补充协议对违约责任所作约定，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告应承担的违约责任即为原告实际承担保证责任期间按月利率2%计算的资金利息25418.99元。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告胥晓英于本判决生效之日起五内给付原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司违约金25418.99元； 二、驳回原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17334元，减半收取计8667元，由原告绵阳樊华房地产开发有限责任公司负担4267元，由被告胥晓英负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹恩昊 二〇一九年十二月十七日 书记员  王艳萍