湖北省黄石市铁山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0205民初78号原告：铁山区君馨阁商务酒店（以下简称君馨阁酒店），住所地：黄石市铁山区铁山大道35号。经营者：吴永胜，男.委托代理人：温建寅，湖北鸣伸律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：武汉工程职业技术学院（以下简称职业学院），住所地：武汉市青山区和平大道1085号。法定代表人：雷振德，该校校长。委托代理人：温涛，湖北群力律师事务所律师（代理权限：一般授权）。原告铁山区君馨阁商务酒店诉被告武汉工程职业技术学院租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员洪连适用简易程序进行了审理。原告君馨阁酒店的经营者吴永胜及其委托代理人温建寅、被告职业学院的委托代理人温涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君馨阁酒店的诉讼请求：请求判令被告向原告支付房屋扩建费1200000元。事实与理由：吴永胜从2008年开始以黄石丹盛工贸经营部的名义租用被告下属单位铁山校区的房屋经营酒店。2011年年底吴永胜以铁山区君馨阁酒楼（经营者为其子吴洁）的名义向铁山区规划部门申请新建电梯及房屋改建装修，2012年5月15日铁山区规划委员会办公室同意铁山区君馨阁酒楼“新建电梯及房屋改建装修”。2013年3月19日铁山区君馨阁酒楼经工商部门登记注销。2013年9月30日，吴永胜以铁山区君馨阁酒楼的名义与武汉工程职业技术学院铁山校区签订房屋租赁合同，但对房屋扩建部分的费用双方没有约定。上述租赁合同签订后，吴永胜在征求铁山校区领导的同意后，自筹资金对房屋进行扩建，并安装电梯，房屋扩建工程在2014年初完工，现诉至法院要求被告向原告支付房屋扩建费用1200000元。被告职业学院辩称：原告的诉讼请求无正当理由及法律依据。原告除三层办公室以外的其他部分，均属于装饰装修，不属于扩建，相关费用应由原告自行支付。办公室虽属于扩建部分，但该扩建未取得被告同意，扩建费用被告无需承担。对于消防设施部分的费用被告未提交相应的证据证明。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告职业学院对原告君馨阁酒店递交的会议纪要、庭审笔录及工程鉴定意见书的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。上述证据的真实性、合法性因被告无异议，本院予以采信。对上述证据的证明目的，本院认定如下：会议记要虽已同意君馨阁酒楼新建电梯及房屋改建、装修，但不能凭借该会议记要认定原告扩建部分的房屋属于合法建筑。结合庭审笔录的内容可以认定被告对原告针对租赁房屋进行的扩建、装饰、装修的事实是知晓的。工程造价报告仅认定了相应工程的造价，未对工程的类型是属于改建、装饰、装修还是扩建做认定。原告君馨阁酒店对被告职业学院递交的判决书的关联性有异议，其认为尽管合同已解除，且原告违约，但与被告承担本案的责任没有任何关系。本院认为：本案与（2019）鄂02民终xxx号判决书均是基于同一租赁合同关系引起，故（2019）鄂02民终xxx号判决书对于相关事实及合同效力、违约责任的认定与本案有关联，且该判决书已生效，本院对该判决书予以采信。结合当事人递交的证据材料及庭审查明的事实，本院认定本案事实如下：2013年9月30日，武汉工程职业技术学院铁山校区综合办公室（出租人）与铁山区君馨阁酒楼（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，租赁的房屋为铁山校区一栋一至四层的房屋；承租人向出租人承诺，租赁该房屋仅作为商务酒店使用；租赁期限从2013年9月1日至2016年12月31日；2013年9月1日至2014年1月1日为承租人的装修期限，租金收取从2014年1月1日起。承租人要求续租，必须在租赁期满一个月之前书面通知出租人，经出租人同意后，重新签订租赁合同。……承租人可以根据自己的经营需要对租赁房屋进行合乎建筑物安全规范的改建、装饰与装修；租赁期满后或因承租人的责任导致本合同解除以及提前终止本合同的，房屋的改建、装饰与装修按如下方式处理：1、依附于房屋的改建、装饰与装修归出租人所有……。2013年下半年到2014年年初原告在租赁房屋中间的空地上加盖了一栋三层楼的办公室、为租赁房屋顶层加盖了钢结构建筑、增设电梯一部、修建化粪池，还按照消防部门的要求对消防设施进行了维修。经鉴定，三层办公室的工程造价为251220元、顶层钢结构的造价为248879.52元、化粪池造价为130655.07元，电梯280000元，合计910754.59元。另外，原告以铁山区君馨阁酒楼的名义与四川弘毅科技有限公司黄石分公司签订了一份消防工程设施安装合同书，约定四川弘毅科技有限公司黄石分公司以包工包料的形式承包消防工程，承包价格合计450000元，施工验收合格支付80%，剩余20%保证金，三年之后支付。另查明，本案所涉租赁合同经（2019）鄂02民终1502号判决书认定，因原告经催告后仍未在合理期限内履行支付租金的义务，符合合同约定的解除情形，判令解除该租赁合同。还查明，涉案租赁房屋建于1987年11月之前，至今未取得房屋所有权证及建设工程许可证。铁山校区是被告武汉工程职业技术学院内设机构。另外，从本案租赁合同签订之日起至原告君馨阁酒店成立之日止酒店的实际经营者是吴永胜。2014年6月8日原告君馨阁酒店依法注册成立，属个体工商户，经营者吴永胜。一、本案原告诉讼请求中所涉的五个部分是属于扩建还是属于改建、装饰、装修？本院认为：对于建筑工程而言，所谓扩建是指在原有的基础上加高加层（需要新建造基础的工程属于新建项目）。改建则是指在原有的基础上加以改造。本案中的化粪池、消防工程及电梯都是因原告经营需要而必然进行的改造，属于装饰、装修。三层办公室是原告在租赁房屋中间的空地上新建基础建造而成，已与租赁房屋形成一体，属于扩建（新建）物。顶层钢结构是原告在租赁物的基础上进行加层，属于扩建物。二、原告主张被告向其支付扩建费用的请求能否得到支持？本院认为：1、根据合同约定，合同解除后改建、装饰与装修归被告所有，故原告主张被告向其支付化粪池、消防工程及电梯的建造费用的请求不予支持。原告代理人认为，租赁合同仅约定了装饰、装修物的所有权归属，并未对装饰、装修费用进行约定的观点不能成立，理由如下：合同中明确约定，被告同意原告对租赁物进行改建、装饰、装修。合同解除后，依附于房屋的改建、装饰、装修归被告所有。在合同文本中未特别对装饰、装修、改建费用进行说明的情况下，根据文义解释，改建、装饰、装修由原告进行，费用自然由原告支出。2、对于三层办公室及顶层钢结构的建造费用，因其属于扩建（新建）工程。结合原告向本院递交的庭审笔录、被告代理人当庭陈述以及三层办公室临街、租赁物与职业学院铁山校区紧密相连的地理位置，足以表明被告对原告扩建（新建）的事实知晓。三层办公室及顶层钢结构建成快满六年，被告对此从未提出异议，且被告也多次明确表示“对此不予反对”，故推定被告对原告新建三层办公室及顶层钢结构是同意的。3、三层办公室及顶层钢结构均未取得合法建设手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，扩建费用应按照原、被告双方的过错责任分担。因本案中租赁房屋未取得建设工程许可证和房产证，在租赁房屋的基础上进行扩建的建筑亦无法取得建设工程许可证和房产证，故三层办公室及顶层钢结构未办理合法建设手续的主要原因是被告未取得租赁物的建设工程许可证和房产证。原告作为承租人有义务对所租赁房屋是否取得建设工程许可证和房产证进行审查，且原告在扩建之前并未就扩建问题与被告进行协商，亦存在过失。另外，原告递交的会议纪要仅记录“同意君馨阁酒楼新建电梯及房屋改建、装修”，并未表明同意其进行扩建。4、综上所述，三层办公室的建造费用为251220元，顶层钢结构的建造费用为248879.52元，合计500099.52元，被告应承担的建造费用为500099.52×70%=350069.70元，原告自行承担500099.52×30%=150029.82元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告武汉工程职业技术学院于本判决生效之日起一个月内向原告铁山区君馨阁商务酒店支付扩建费用350069.70元。二、驳回原告铁山区君馨阁商务酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元，由原告铁山区君馨阁商务酒店负担5524.50元，由被告武汉工程职业技术学院负担2275.50元。（该款原告铁山区君馨阁商务酒店已向本院缴纳，被告武汉工程职业技术学院应负担的部分，于本判决生效之日起一个月内与扩建费用一并向原告铁山区君馨阁商务酒店支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 洪 连二〇一九年十二月二十三日书记员 裴晓莉