四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初6845号 原告：刘艳，女，汉族，1985年1月9日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：吴昊，男，汉族，1985年11月22日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：四川省宜宾德烨房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区北正街********，统一社会信用代码：91511500711823417E。 法定代表人：黄学兵，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所执业律师，执业证号：15101200610464147。 原告刘艳、吴昊与被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司（以下简称德烨房地产公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年12月10日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘艳、吴昊及被告德烨房地产公司的委托诉讼代理人周富平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘艳、吴昊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付延期向原告交付不动产权证的违约金5692.47元（2016年8月27日起至2019年7月17日止994天×0.00001×572683元）；2.判令被告支付延期办理（取得）不动产首次登记并取得该商品房楼栋的权属证明所产生的违约金5721.1元（自2016年5月6日起至2019年1月29日止，以购房款572683元×0.00001×999天）；3.以未付款572683元为基数按月息2%计算利息至付清款项之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年5月12日，原告购买了被告开发建设的位于四川省宜宾市翠屏区，预测建筑面积83.36平方米，总价款人民币572683元，付款方式为贷款方式付款，签订合同后原告于2013年5月12日向被告交付首付款172683元，其余款项由原告向银行申请贷款支付到位，合同约定的交房时间是2015年5月5日，被告按期向原告交付了房屋，根据合同第二十条第一款初始登记约定,被告应当在2016年5月5日前，取得该商品房的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。第二款转移登记约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于原告实际取得所有权证书之日起15日内由被告支付。初始登记自2016年8月27日起止2019年1月29日止，被告逾期共计999天。转移登记自2016年8月27日起至2017年5月17日止，被告逾期共994天。自被告违约后原告找被告支付违约金，被告拒绝支付，故原告诉至本院，提出前述请求。 被告德烨房地产公司辩称：1.原告在同一期限内主张初始登记违约责任，再主张逾期办理产权过户的违约责任，是重复计算违约金，本案原告只能选择一项违约责任主张违约金；2.原告计算办证违约金的终止时间不正确；3.因政府机关职能调整和教育局的原因属于不可抗力，该期限不能计算违约金。签订合同时，办理房产证的行政机关是房管局，因政府职能部门调整，由国土局设立不动产中心办理产权证，宜宾市不动产中心在2016年6月才设立，办理第一批不动产证预计时间是2016年年底，加上不动产中心办理产权程序调整，人员培训等原因，不动产中心迟迟不能正常办理产权证，该期间不能计算违约责任。因鲁家园幼儿园调整，要求我公司为幼儿园提供通道，涉及双方用地红线范围，经翠屏区教育局多次协调，在2018年4月才签订关于相邻红线范围的调整协议，否则，不动产中心不办理整栋楼的初始登记，所以2018年4月前不能办理初始登记属于政府行为造成，我公司不承担违约责任；4.原告主张违约金过高，且没有提供损失证据，属于没有损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2013年5月12日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为德烨.都市名园3幢19层1单元2号，其预测面积共83.36平方米，其中，套内建筑面积62.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.86平方米；第五条计价方式与价款，1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9162.93元，总价款572683元；第六条付款方式及期限，买受人采取贷款方式付款；第十一条交付条件，出卖人应当在2015年5月5日前向买受人交付该商品房；第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2016年5月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房…买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托德烨房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，原告向被告支付购房首付款172683元，被告向原告出具收据一份。2013年12月16日，原告通过银行贷款方式将剩余40万元房款支付给了被告。2015年3月12日，被告向原告交付案涉商品房。 另查明：1.2016年10月28日，宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，规定从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等；2.被告于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，2019年6月13日，被告将案涉商品房的《不动产权证书》办至原告名下。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案争议的焦点在于被告是否构成违约？原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任？ 第一，关于被告是否违约的问题，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月5日前，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，原告应当在案涉商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，否则被告构成违约。根据庭审查明，被告于2015年3月12日向原告交付案涉商品房，故原告应当从2015年3月12日起的365个工作日内取得案涉房屋所有权证书，经计算，原告应当于2016年8月23日前取得案涉房屋所有权证书。被告于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，于2019年6月13日将案涉商品房不动产权证书办至原告名下，迟于合同约定的办证时间，虽然被告辩解延迟办证系政府机关职能调整和教育局的原因，属于不可抗力，但我市系于2016年10月28日才发出通告，从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，而合同约定的办理初始登记和转移登记的期限届满日均在该日期前，且被告与幼儿园的纠纷不属法律规定的免责事由，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任。 第二，关于原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任的问题。关于楼栋初始登记延迟与房屋所有权转移登记延迟的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记与原告主张的损失之间无因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此对原告主张被告支付楼栋所有权初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。对原告诉请被告支付从2016年8月27日起至2019年7月17日止的延迟办理转移登记违约金的请求，因原告诉请违约金的起算时间在合同约定的办证时间届满之后，符合合同约定，又因被告于2019年6月13日已将案涉房屋不动产权证办至原告名下，此时原告已取得案涉房屋不动产权证，故违约金应计算至2019年6月13日止。经计算，该期间的违约金应为5841.36元（572683元×0.00001×1020天）。现原告诉请被告支付延期交付不动产权证的违约金为5692.47元未超过合同约定，本院予以支持。对原告超过上述部分的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告刘艳、吴昊逾期办证违约金5692.47元； 二、驳回原告刘艳、吴昊的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86元，减半收取计43元，由被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审 判 员  赵 容 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  张世华 书 记 员  余沁男