江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6612号上诉人（原审原告）：沈小兰。委托诉讼代理人：李晓斌，上海凯凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山世贸联华商业经营管理有限公司。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建文，江苏悦孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山温莎堡假日广场有限公司。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建文，江苏悦孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市华懋房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建文，江苏悦孚律师事务所律师。原审被告：谢乐民。委托诉讼代理人：缪莹，江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建文，江苏悦孚律师事务所律师。上诉人沈小兰因与被上诉人昆山世贸联华商业经营管理有限公司（以下简称世贸公司）、昆山温莎堡假日广场有限公司（以下简称温莎堡公司）、昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称华懋公司）、原审被告谢乐民房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初8861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈小兰上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉请；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.关于诉争商铺属性。（1）诉争商铺并非产权式商铺，而是有物理隔离的独立产权商铺。理由如下：诉争商铺产权证注明商铺套内面积；诉争商品房买卖合同第三条明确约定商铺建筑面积、套内面积；第十四条第三项约定业主可申请安装分户水表；合同附件一明确商铺四至坐标；合同附件二明确公摊面积；合同附件三明确商铺围墙和内墙的建筑面积；另委托租赁协议第1.3条约定被上诉人可撤除隔墙。一审既认定二、三层分隔成179个商铺，又认定商铺之间没有物理隔离，自相矛盾。（2）诉争二、三层商铺之间有楼板隔离，应分开统计、认定、处理，一审法院将相互独立的二、三层捆绑为179户，违背事实。2.一审认定世贸公司因消防改造费用问题未按约支付租金不符合事实。世贸公司未按约支付租金与消防改造无关。经（2017）苏05民终5503号一案查明事实，增加观光电梯及钢梯并非基于消防改造，而是为了商业业态改造，建设单位是温莎堡公司。后在一审法院执行查封观光电梯和钢梯时，世贸公司关联公司皇家花园物业公司提出执行异议主张观光电梯和钢梯为其所有，世贸公司亦自认与此无关。故，世贸公司未按约支付租金，与消防改造无关。3.一审认定“三层房屋已由业主代表对外出租给案外人”与事实不符。上诉人已委托世贸公司出租经营商铺，租期十年至2018年底。上诉人不认识业主代表李玉萍，未授权李玉萍解除委托租赁协议，亦未委托也不可能委托李玉萍对外出租商铺。李玉萍签名仅能代表其个人，不能代表上诉人及三层其他业主。4.世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民提交的解除合同协议、商品房租赁协议已为（2017）苏05民终5503号二审民事判决驳回，依法不应采信，本案应以（2017）苏05民终5503号二审民事判决作为事实依据，不应以（2018）苏05民终2885号二审民事判决作为事实依据。5.三层业主黄超陈述与事实不符。（1）关于执行。黄超诉世贸公司一案二审判决落款日期为2015年2月6日，此案最快于2015年4月申请执行，同年6月黄超与世贸公司解除委托租赁协议时尚未确定能否执行到款项，故黄超无依据作出大部分业主未能执行到款项的陈述。另2014年起诉的李华等20户均已执行到位。（2）关于三层业主成立执行委员会，并无证据证实，黄超提交的《华懋大厦三楼业主权益执行委员会》无人签名，不能佐证黄超陈述。黄超提交的《业主权益执行委员会章程及公约》、《授权委托书》、《解除合同协议书》均不具有证明力。（3）关于解除事宜。三层共90户业主，如经全体讨论，应当由全体业主参会的会议记录。即便黄超所述执行委员会有效，但执行委员会委员亦未在解除合同协议上签字。李玉萍并非三层业主，无权作为三层业主代表在解除合同协议上签字。三层90户业主中共72户收到款项，但无一在解除合同协议上签名，72户中在授权委托书中签字的有52户，另20户银行卡虽收到部分款项，但不知道款项来源。银行卡系世贸公司统一代办，除世贸公司、本人知悉外无人知晓，故该20户有合理理由相信是世贸公司支付的部分租金。二、一审判决理由于法无据。1.一审认定产权式商铺个别业主利益必须受到其他商铺业主整体利益的限制没有法律依据。（1）上诉人对诉争商铺享有独立所有权，符合物权法第七十条、七十一条规定，一审将业主之间相互独立产权关系认定为按份共有有误。（2）一审错误适用物权法第七十六条第一款第七项关于业主共同决定权的规定，该规定前提系业主代表或者业委会获得合法的授权，但本案所谓业主代表并未经上诉人授权，另合同解除权也不属于物权法第七十六条第一款第七项规定的业主共同决定事项。2.解除合同协议对上诉人不发生效力。（1）三层90户业主在授权委托书上签字的仅52户，占总数57%，人数、面积均未达到三分之二以上。李玉萍并非三层业主，无权代表三层业主签订解除合同协议。上诉人就诉争商铺有独立所有权，解除合同协议对上诉人不发生效力，上诉人亦有权不接受大多数业主同意的分配规则。（2）即便世贸公司擅自将诉争商铺交给第三人从而失去对商铺的控制，也不足以排除其按约向上诉人支付租金的合同义务。如世贸公司解除委托租赁协议，应按约将商铺交还上诉人，而非直接交给案外人，故上述事实足以证明世贸公司仍在经营商铺，委托租赁协议未解除。三、一审程序严重违法。一审法院向黄超调查的行为不合法，不符合民事诉讼法司法解释第九十四条、第九十六条规定的当事人因客观原因不能自行收集或人民法院认为审理案件需要的情形。另，黄超未到庭接受质询，其证言属于孤证，不应采信。四、一审法院适用法律有误。1.一审法院适用物权法第七十六条有误，理由同上分析。2.一审法院适用合同法第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条有误。（1）本案是被上诉人违约，并非上诉人违约，不适用合同法第六十条。（2）合同法第九十四条、第九十七条是指合同约定解除权和合同解除后的相关事项处理。诉争委托租赁协议第9.1、9.2条约定，双方均无权提前解除合同，故上述法律不适用于本案。另，被上诉人作为解除合同协议的起草人、签订人，历次诉讼中始终认为合同自解除合同通知到达上诉人时解除，一审法院认定委托租赁协议自解除合同签订时解除，亦违背了被上诉人的意思。3.一审法院适用民事诉讼法第六十四条、最高院关于适用民事诉讼法解释第九十条有误。上诉人已提交足够证据证明主张，且有与本案事实相同的前案生效判决，而被上诉人未提交任何新证据，故一审法院适用上述法律有误。世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民辩称，诉争二层、三层业主分别于2016年4月、2015年6月与世贸公司解除了委托租赁协议，一审法院基于上述事实驳回上诉人诉请。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈小兰向一审法院起诉请求：一、判令昆山世贸公司支付其2016年7月1日至2018年9月30日期间的租金合计52267元，并按合同约定偿付违约金；2、判令温莎堡公司、华懋公司因人格混同，对世贸公司上列债务承担连带责任；3、判令温莎堡公司因财产不能独立于世贸公司，对世贸公司上列债务承担连带责任；4、判令谢乐民因与世贸公司财产混同，对世贸公司债务承担连带责任；5、判令温莎堡公司在抽逃出资500万元本息范围内，对世贸公司上列债务承担补充赔偿责任。一审法院认定事实：昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦3层152室商铺系沈小兰和配偶汤兴军共同共有。2008年9月6日，沈小兰（甲方）与世贸公司（乙方）签订《委托租赁经营协议》一份，约定：1、昆山市玉山镇北门路388号温莎堡假日广场1号楼华懋大厦3层152室商铺建筑面积13.82平方米，甲方委托乙方出租经营，该商铺可作商业经营用房使用，包括了公共部位的使用权，并不再另行计价，甲方同意承租人可对房屋进行重新分割、布局、装饰，可为房屋添加为商业经营开展所需的附属设备、设施和进行必要的施工以及其他房屋合并使用的改造；2、甲方与乙方同意，在本协议约定的各委托期限内，乙方出租经营所得租金等收益，若超出本协议规定的，其余额作为甲方委托乙方的代理报酬费用，若不足由乙方赔偿补足；3、该房屋委托期为十个年度，自2009年1月1日至2018年12月31日止，其中第一年度为2009年11月1日至2009年12月31日；4、乙方无需支付第一年度至第四年度四个年度委托租赁经营的租金，第五年度至第八年度（2013年1月1日至2016年12月31日）每年租金为21171元，第九年度至第十年度（2017年1月1日至2018年12月31日）每年租金为23818元；租金按季度支付，租赁期第五年开始每季度首日起10天内支付25%年租金，其他租赁期年度以此类推，若逾期支付租金，承担的违约金为应付而未付租金的日万分之二，协议还对其他事项进行了约定。一审另查明，沈小兰于2016年5月23日向一审法院提起诉讼，要求：1、判令世贸公司支付沈小兰2014年7月1日至2016年6月30日的租金42342元，并支付违约金；2、判令世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民对上述租金承担连带责任；3、判令温莎堡公司、谢乐民、徐美芳在抽逃出资500万元范围内对上述租金承担补充赔偿责任；4、案件受理费由世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民承担。一审法院经审理于2017年3月16日作出（2016）苏0583民初7749号民事判决书，判决：一、昆山世贸联华商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付沈小兰2014年7月1日至2014年9月30日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2014年7月11日计算至实际支付之日；2014年10月1日至2014年12月31日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2014年10月11日计算至实际支付之日；2015年1月1日至2015年3月31日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2015年1月11日计算至实际支付之日；2015年4月1日至2015年6月30日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2015年4月11日计算至实际支付之日；2015年7月1日至2015年9月30日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2015年7月11日计算至实际支付之日；2015年10月1日至2015年12月31日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2015年10月11日计算至实际支付之日；2016年1月1日至2016年3月31日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2016年1月11日计算至实际支付之日；2016年4月1日至2016年6月30日租金5292.75元，违约金为：以0.012元/天为标准，从2016年4月11日计算至实际支付之日。二、昆山温莎堡假日广场有限公司在抽逃资金500万元范围内对昆山世贸联华商业经营管理有限公司前款债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。三、驳回沈小兰其他诉讼请求。该判决作出后，沈小兰与世贸公司、温莎堡公司不服判决向本院提出上诉。该院于2017年9月11日作出(2017)苏05民终5496号民事判决，认定沈小兰对违约金标准的上诉理由成立，对违约金标准予以改判，沈小兰的其他上诉理由及世贸公司、温莎堡公司的上诉请求依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初7749号民事判决；二、昆山世贸联华商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付沈小兰2014年7月1日至2016年6月30日的租金42342元并支付违约金，均以5292.75元为基数，分别自2014年7月11日、2014年10月11日、2015年1月11日、2015年4月11日、2015年7月11日、2015年10月11日、2016年1月11日、2016年4月11日起按日万分之二为标准计算至实际支付之日；三、昆山温莎堡假日广场有限公司在抽逃资金500万元范围内对昆山世贸联华商业经营管理有限公司前款债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。四、驳回沈小兰其他诉讼请求。一审另查明：华懋公司将温莎堡假日广场1号楼2层、3层分隔成179个商铺出售给众多小业主，商铺之间没有物理隔离。小业主签订购房合同的同时与世贸公司签订《委托租赁经营协议》。因商场消防改造费用问题，世贸公司未按约支付委托经营租金，众多小业主向法院提起诉讼；少部分业主同意减免消防改造工程期间租金并分摊消防改造工程费用后与世贸公司、温莎堡公司签订《补充协议书》，温莎堡公司作为担保方承诺对世贸公司的租金支付义务承担保证责任。温莎堡假日广场共有四幢相连的房屋，其中最大的一幢5号楼开设了昆山商厦。目前1号楼2层整体开设超市、3层有一个烤肉店和舞蹈中心，3层尚有一部分房屋未出租。涉案温莎堡假日广场1号楼2层、3层房屋已由业主代表对外出租给案外人。在一审审理过程中，世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民提供了业主代表李小萍与世贸公司签订的解除合同协议，其中三层业主解除合同协议签订于2015年6月14日，二层业主解除合同协议签订于2016年4月30日。解除合同协议内容一致，合同第三条明确约定业主方仍保留追诉世贸公司所欠租金和违约金的权利。2015年6月16日，业主代表李小萍等与昆山星工坊网络科技有限公司签订《商业住房租赁合同》，约定昆山星工坊网络科技有限公司租赁位于昆山市商业用房，建筑面积为1050平方米，租赁期为5年，从2015年6月16日至2020年6月15日止。上述业主代表将三楼商铺出租后将所获得租金部分支付给相应业主。2016年4月30日，业主代表李小萍等与昆山市浙搏商贸有限公司签订《商业住房租赁合同》，约定昆山市浙搏商贸有限公司承租位于昆山市商业用房，建筑面积为2200平方米，租赁期从2016年5月15日至2026年5月15日止。上述业主代表将三楼商铺出租后将所获得租金部分支付给相应业主。一审再查明，本院在审理上诉人世贸公司、温莎堡公司与被上诉人梅崇英、许德荣一案中，分别向温莎堡假日广场1号楼3层144号商铺业主黄超和2层115号商铺业主杨闽中进行调查。黄超陈述：其自2013年10月开始未按约收到租金，其与其他业主多次维权无果，后提起诉讼。法院判令世贸公司支付租金，但始终未能执行到款项。为了维权3层业主建立了维权群，每10户业主成立一个业主小组，由1名业主担当小组组长，9个业主小组的组长成立执行委员会。小组组长收集该小组业主的意见并汇总执行委员会，由执行委员会对外决策。经过业主全体的讨论，当时3层大部分业主同意解除与世贸公司的委托经营合同并收回房屋自行出租。3层仅有12户业主当时未同意，此后其中3户也同意收回出租，仅有9户未签字授权。同意的业主当时签订了三份材料，分别是授权执行委员会解除与世贸公司委托经营协议的授权书、授权执行委员会与承租人签订房屋租赁合同的授权书以及业主权益执行委员会章程及公约。3层业主执行委员会于2015年6月与世贸公司解除了委托经营协议，此后自行出租房屋。三个业主组成了财务组，1名业主提供身份证办理银行卡，1名业主保管银行卡，1名业主负责密码，收取的租金打到银行卡后由保管银行卡的业主和负责密码的业主共同至银行柜台办理租金转账，其因为职业是做财务的，故业主推选其为财务组成员。租金以实际收取的租金为基数按照房价款占比计算，未授权同意的业主的相应租金留存在公账上。3层目前对外出租给了一家饭店、一家教育机构。杨闽中陈述：自2014年年中左右未收到租金，多次维权无果的情况下与其他业主一起起诉，经一审法院调解与昆山世贸联华经营公司达成调解协议，但始终未能执行到款项。后2层业主成立业主群，并于2016年5月商讨将2层商铺收回整体出租给超市。当时有六十几户业主同意解除委托经营协议并收回商铺自行经营，目前仍有十六户业主未同意。当时推选其和另外两名业主做会计收取并分配租金，以其身份办理银行卡，另一业主持有银行卡，另一业主持有密码，三人一起才能办理资金发放。2层商铺收回后整体出租给了超市，收取的租金按购房金额比例进行分配，未签字同意的人的款项也按比例预留在账上。梅崇英是58号商铺业主，没有从公账上领取款项。杨闽中向法院提供了温莎堡假日广场二层商铺（2018.5/15-2018.8/15的租金）表，经核对二层未收取租金的业主涉及27户。以上事实，有房产证、《委托租赁经营协议》、解除合同协议、授权委托书、《商业住房租赁合同》、租金支付明细及支付凭证、一审法院（2016）苏0583民初第7749号民事判决书、本院(2017)苏05民终5496号民事判决书、（2018）苏05民终2885号民事判决书和当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案所涉的商铺系由开发商昆山华懋房产公司将温莎堡假日广场1号楼2层、3层分隔成众多无物理隔离的商铺后出售给众多小业主，小业主签订购房合同的同时又与世贸公司签订长期的《委托租赁经营协议》，故本案所涉的商铺系典型的产权式商铺。本案的争议焦点是多数业主与世贸公司签订的《解除合同协议》对于沈小兰是否发生法律效力？一审法院综合本案纠纷的具体情况对该问题作如下认定：首先、本案所涉的商铺虽仅涉及温莎堡假日广场1号楼2层、3层，但该商铺仍系无物理隔离的产权式商铺，产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。其次、2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订了《解除合同协议》。虽业主维权群体未成立业主委员会，但大多数业主签订了书面的授权委托书，具有法律效力。2层业主中至多27户业主未授权签订解除协议、3层业主中尚有9户业主未授权签订解除协议，无论是2层、3层作为整体统一计算还是该两层分别计算，授权业主代表签订解除协议的业主的人数以及面积比例均超过了三分之二。再次、涉案温莎堡假日广场1号楼2层、3层房屋已由业主代表对外出租给案外人，世贸公司、温莎堡公司已失去对2层、3层房屋的占有控制，亦无法产生相应的收益来向未同意解除协议的业主支付租金。综上，温莎堡假日广场1号楼2层、3层大多数业主已授权业主代表与世贸公司签订《解除合同协议》并收回房屋对外整体出租，该《解除合同协议》对未同意签订该《解除合同协议》的少数业主具有约束力。温莎堡假日广场1号楼2层、3层业主是以楼层为单位成立业主维权群体，并以2层、3层业主代表为合同主体分别与世贸公司签订《解除合同协议》。因3层业主代表系于2015年6月14日与世贸公司签订《解除合同协议》，一审法院据此认定沈小兰与世贸公司之间的委托租赁经营关系于2015年6月14日解除。现沈小兰仍以其与世贸公司之间存在委托租赁经营关系为由要求世贸公司支付2016年7月1日至2018年9月30日期间的租金并承担相应的逾期付款违约责任，该主张缺乏依据，一审法院对此不予支持。综上，沈小兰诉请均不能成立，世贸公司、温莎堡公司、华懋公司、谢乐民抗辩意见成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回沈小兰的诉讼请求。案件受理费958元，由沈小兰负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人沈小兰向本院提交如下证据材料：1.（2017）苏05民终5507号二审民事判决书，证明被上诉人在该案中主张诉争二、三层商铺委托租赁协议解除的事实理由与证据材料除两份调查笔录外同本案一致，（2017）苏05民终5507号二审生效民事判决已驳回被上诉人上述主张，本案应同案同判。2.（2018）苏05民终2885号一案中对杨闽中所作调查笔录、杨闽中2019年10月12日情况说明，证明一审认定当时二层有60余户业主签字同意解除委托租赁协议并收回商铺出租的事实有误，现有证据证明仅12户在解除合同协议上签字；解除合同协议、商业住房出租合同上签名有伪造，是否业主本人所签或经过授权不清楚；业主没有推选代表、会计，所谓会计是李玉萍指定的，亦由李玉萍安排打款给业主；业主银行卡号、租金信息等个人资料由被上诉人提供，收款业主不知晓款项真实来源。3.（2018）苏05民终2885号一案中对黄超所作调查笔录、黄超2019年10月13日情况说明，证明诉争三层解除合同协议书、授权委托书中76户签名，均非2015年6月14日同一天完成，而是其后截止2018年7月31日长达3年多时间内陆续签字的，一审认定2015年6月14日76户业主同意解除租赁合同事实不清；授权委托书、商品房出租合同上签名虚假，存在伪造可能性；三层业主未成立执行委员会，李玉萍冒充三层业主，自封执行委员会主席解除委托租赁协议，业主权益执行委员会章程及公约、授权委托书由李玉萍保管，其上签名有可能系其伪造或授意他人伪造；黄超、杨闽中情况说明相互佐证，证明杨闽中关于收款业主包括银行卡卡号、租金信息、购房款等资料不是业主提供的说明，进而证明业主不知晓卡内款项真实来源。4.二层53户业主证明、三层23户业主证明、二层业主李祝堂银行卡开户信息、张胜及吴秋华询问笔录，证明二层53户业主、三层23户业主不同意解除委托租赁协议，一审认定同意解除合同的人数、面积均超三分之二有误；被上诉人提交的解除合同协议书、授权委托书、商品房租赁合同签名有虚假，未经业主本人确认，与黄超、杨闽中情况说明中反映内容一致；收款业主银行卡、租金信息系世贸公司统一代办、提供，收款业主均认为款项是世贸公司支付，世贸公司与李玉萍存在恶意串通。5.世贸公司2018年2月8日民事上诉状、（2018）苏05民终2885号一案一审卷宗第85页，证明被上诉人前案中自认合同自其解除通知送达之日解除，与一审认定解除日期不符。6.收款收据、微信截图，证明近180户业主中，只有李玉萍一户拿到被上诉人主动支付的租金，由世贸公司、华懋公司、温莎堡公司实际控制人谢乐民亲自转交，上诉人有理由怀疑李玉萍导演合同解除事宜均系为被上诉人服务。7.证人谢某证言，证明被上诉人提交的授权委托书、业主公约中谢某签字并非其本人所签。世贸公司、华懋公司、温莎堡公司、谢乐民质证认为，1.对（2017）苏05民终5507号二审民事判决书真实性无异议，本案判决不仅基于该案中所列明的证据材料，还基于（2018）苏05民终2885号一案中审理查明的诸多事实，包括从涉案业主代表方获取的解除委托经营租赁协议授权书与被上诉人提供授权书内容一致、业主代表杨闽中、黄超调查笔录及租金收取、发放证据、现场勘察情况等。2.对（2018）苏05民终2885号一案中杨闽中调查笔录真实性无异议，上述调查笔录由法官经法定程序调查取得并由其本人阅读签字认可，真实有效；杨闽中2019年10月12日情况说明，因杨闽中本人未到庭质证，该情况说明不合常理，亦不具有证明效力。3.对（2018）苏05民终2885号一案中黄超调查笔录真实性无异议，上述调查笔录由法官经法定程序调查取得并由其本人阅读签字认可，真实有效；黄超2019年10月13日情况说明，因黄超本人未到庭质证，该情况说明不合常理，亦不具有证明效力。4.二层53户业主证明、三层23户业主证明的真实性均不予认可：（1）两份证明落款日期为2019年3月10日，本案二审中发现其中一份由谢某事后补签，且谢某当庭表示对于签字内容不清楚，另签名中很多注明为代签，上诉人未提供证据证明代签人有代理权限，即便签名真实也不能否定或追溯推翻2015年、2016年诉争商铺由业主收回自主经营且收取租金的事实；（2）上述两份证明中，有部分人员几年前就开始收到业主代表杨闽中、黄超的租金转账款项，不存在客观无法知情的情况，更不可能误会是世贸公司的打款；（3）业主收取租金的银行卡由哪方办理、提供与本案事实情况真实性无关，不能证明世贸公司与业主有恶意串通行为。李祝堂银行开户信息真实性认可，但不能达到其证明目的；张胜、吴秋华询问笔录真实性无异议，但与本案无关。5.对世贸公司2018年2月8日民事上诉状、（2018）苏05民终2885号一案一审卷宗第85页真实性无异议，但上诉人断章取义，综合被上诉人整体意思表示看，被上诉人认为其丧失了对商铺的实际经营控制权后双方合同就应该解除，且该案审理中双方未就解除合同时间点达成一致，故（2018）苏05民终2885号一案予以改判并无不当。6.对收款收据真实性无异议，但不能证明是业主李玉萍收到被上诉人支付租金，假设收到，也无法证明是哪个时间段的应付租金；对微信截图真实性不予认可，上诉人未出示微信来源原始载体，即便聊天记录真实也不能证明李玉萍收到被上诉人支付的租金，且李玉萍是否收取租金与本案合同解除事实认定无关。7.谢某证人证言不具有证明效力，根据证人谢某当庭表现，其对于之前是否签署过及所签署内容包括含义均不是十分清楚。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，沈小兰与华懋公司签订昆山市商品房购销合同并取得诉争商铺所有权，后沈小兰又与世贸公司签订委托租赁经营协议，将诉争商铺交给世贸公司统一出租经营，沈小兰因世贸公司逾期支付租金事宜产生争议，诉至法院。本案二审争议焦点一在于，诉争商铺的属性如何认定。沈小兰上诉认为，诉争商铺并非产权式商铺，而是有物理隔离的独立产权商铺，其享有独立产权，一审认定产权式商铺个别业主利益必须受到其他商铺业主整体利益的限制于法无据，一审法院错误适用物权法第七十六条规定。对此本院认为，产权式商铺是所有权与经营权分离的房地产产品形式。本案中，华懋公司将温莎堡假日广场1号楼华懋大厦二层、三层分隔成179个商铺出售给众多小业主，商铺之间没有物理隔离，小业主签订购房合同同时又与世贸公司签订《委托租赁经营协议》，由小业主交给世贸公司统一出租经营，上述商铺所有权与经营权分离模式符合产权式商铺的特征，一审认定诉争商铺属于产权式商铺，并无不当，应予维持。根据产权式商铺的特征，决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益。当个人利益与整体利益发生冲突时，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。对于整体利益的判断，应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条并无不当。本案二审争议焦点二在于，诉争解除合同协议对上诉人沈小兰是否具有约束力。沈小兰上诉认为，上诉人未授权业主代表解除合同或收回商铺，三层90户业主在授权委托书上签名的只有52户，人数、面积均未达到三分之二以上；上诉人就诉争商铺有独立所有权，有权不接受大多数业主同意的分配规则，解除合同协议对上诉人不发生效力；世贸公司于另案中表示解除合同之日为其解除合同通知送达之日，一审认定与世贸公司自认不符。对此本院认为，黄超在（2018）苏05民终2885号一案中接受法院调查时陈述，为了维权三层业主建立了维权群，每10户业主成立一个业主小组，由1名业主担当小组组长，9个业主小组的组长成立执行委员会。小组组长收集该小组业主的意见并汇总执行委员会，由执行委员会对外决策。经过业主全体的讨论，当时三层大部分业主同意解除与世贸公司的委托经营合同并收回房屋自行出租。三层仅有12户业主当时未同意，此后其中3户也同意收回出租，仅有9户未签字授权。同意的业主当时签订了三份材料，分别是授权执行委员会解除与世贸公司委托经营协议的授权书、授权执行委员会与承租人签订房屋租赁合同的授权书以及业主权益执行委员会章程及公约。三层业主执行委员会于2015年6月与世贸公司解除了委托经营协议，此后自行出租房屋。黄超在接受法院调查过程中出示了由业主签字的授权委托书及黄超向业主支付租金的银行汇款凭证。上述调查系法院为查明案件事实进行，上诉人对上述调查程序提出的异议不能成立。结合黄超陈述及其提供的业主授权委托书、银行汇款凭证等材料，一审认定三层业主同意解除与世贸公司之间委托经营协议的面积、人数均过三分之二，有事实依据。上诉人于本案中虽提交了黄超的情况说明及三层业主证明等证据，但不足以推翻业主当时同意与世贸公司解除委托经营协议的意思表示。一审法院依据解除合同协议书签订时间认定解除日期，并无不当。上诉人虽认为其未授权业主代表解除与世贸公司之间的委托经营协议，但其权利应当受到整体利益的限制。且事实上，诉争三层商铺已由业主代表对外出租并获取收益，上诉人可依据三层大多数业主同意的分配规则领取相应收益。至于上诉人因此产生的租金损失，因解除合同协议明确约定小业主保留追诉世贸公司所欠租金、违约金的权利，上诉人可待损失确定后另行主张违约责任。综上，上诉人沈小兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958元，由上诉人沈小兰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月十五日书记员 陈闵悦