山东省滕州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0481执异149号案外人:刘国栋，男，1972年8月14日出生，汉族，居民，住滕州市。申请执行人：马文霞，女，1973年11月17日出生，汉族，居民，住滕州市。被执行人：王学水，男，1967年8月4日出生，汉族，居民，住滕州市。被执行人：王修英，女，1962年6月20日出生，汉族，居民，住滕州市，系王学水之妻。被执行人：滕州市天瑞机械有限公司。住所地：滕州市鲁南玻璃城（鲍沟镇中皇甫村）。法定代表人：王学水，总经理。在本院执行申请执行人马文霞与被执行人王学水、王修英、滕州市天瑞机械有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人刘国栋对执行位于滕州市鲍沟镇中皇甫村（房产证号：滕房权证鲍沟字第××号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人刘国栋称，2013年2月21日，王学水与秦应春签订书面合同，将涉案房屋出卖与秦应春，秦应春交清全部房款，王学水交付了房屋。虽然没有进行变更登记，根据物权法第15条规定，物权变更未办理登记不影响合同效力。该房屋买卖合同有效。秦应春取得房屋后，于2014年8月5日，秦应春、刘国栋、中皇甫村委会、王学水四方共同参加进行协商，秦应春将房屋以60万元的价格卖与刘国栋。王学水与中皇甫村委会原来签订的土地租赁30年合同已经交清的30年租金，已经履行12年，退回了18年的租金。原租赁土地合同由刘国栋履行。次日，中皇甫村委会将土地租赁合同变更为刘国栋，履行了民主议定程序作出决议。通过四方协商和三方签订的合同，刘国栋不仅取得房屋所有权也取得了土地使用权。案外人多次要求王学水办理变更登记，王学水总是推托，后下落不明，未办理变更登记不是案外人的原因。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求解除对滕州市鲍沟镇中皇甫村（房产证号：滕房权证鲍沟字第××号）房屋的查封，停止对该房屋的执行。本院查明，原告马文霞与被告王学水、王修英、滕州市天瑞机械有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月9日作出（2014）滕民初字第1722号民事裁定书、协助执行通知书，裁定查封被申请人王学水位于滕州市鲍沟镇中皇甫村104国道东侧（滕房权字第××）房产一处。2014年5月21日，本院作出（2014）滕民初字第1722号民事调解书，确认：被告王学水、王修英、滕州市天瑞机械有限公司偿还原告马文霞借款本金164361元及利息34515元，自2014年8月起于每月5日前偿还20000元，剩余部分于2015年2月18日前偿还完毕（按照先息后本顺序偿还）；如被告未能按约定于2015年2月18日前偿还完毕全部借款本息，则另行支付原告马文霞利息损失（以相应时间段剩余借款本金为基数，按月利率1.5%计算，自2014年8月5日起计算至偿还完毕之日止）。该调解书生效后，马文霞申请强制执行。2014年12月9日，本院作出（2014）滕法执字第2110号执行裁定书、协助执行通知书，裁定查封被执行人王学水所有的位于滕州市鲍沟镇中皇甫村的房产两套，证号为131300011、131300029。2016年3月7日，本院作出（2014）滕法执字第2110-1号执行裁定书、协助执行通知书，裁定继续查封被执行人王学水所有的位于滕州市鲍沟镇中皇甫村104国道东侧房产一处，房产证号为滕房权字第××。2019年3月20日，本院分别作出（2014）滕法执字第2110号、第2110-1号执行裁定书、协助执行通知书，裁定继续查封被执行人王学水所有的位于滕州市鲍沟镇中皇甫村104国道东侧房产一处，房产证号为滕房权字第××；位于滕州市鲍沟镇中皇甫村的房产两套，证号为131300011、131300029。案外人刘国栋遂提出书面异议，请求解除对滕州市鲍沟镇中皇甫村（房产证号：滕房权证鲍沟字第××号）房屋的查封，停止对该房屋的执行。并提交2014年8月6日滕州市鲍沟镇中皇甫村村民委员会转让证明复印件（王学水将原租赁中皇甫加油站一处同意转让刘国栋使用，原与中皇甫村所签承租合同作废）、会议记录（村两委人员一致同意）、2014年8月6日中皇甫村委会收刘国栋承包金3000元收据、2014年8月6日原王学水与中皇甫签订土地合同30年因转让返还18年租金的村级支出凭证、2015年8月5日中皇甫村委会收刘国栋土地承包金3000元收据（注：玻璃城内王学水承包处）、2013年2月21日农村院落及房屋买卖合同书及见证书（甲方王学水将其中皇甫村院落及房屋出售给乙方南沙河镇北池村秦应春，房屋建筑面积246.40平方米，成交价格30万元）、2013年4月21日收据复印件（刘国栋收到秦应春现金40万元，用于偿还王学水欠刘国栋的借款，王学水所写欠条由秦应春收回）、2014年8月7日合同书及见证书（甲方秦应春将位于中皇甫村院落及房屋出售给乙方刘国栋，房屋建筑面积246.40平方米，钢结构676.6平方米，成交价格60万元）、2014年8月5日收到条（秦应春收到刘国栋购房款60万元）、秦应春声明书、卷帘门收据、2014年8月13日租房协议及农业银行对账单（杨久利租刘国栋院落一处，租期1个月，租金5000元，2014年8月13日刘国栋账户转存5000元）、2013年3月1日房屋租赁合同复印件（甲方秦应春将房屋出租给乙方王学水使用，自2013年3月1日至2016年12月31日，每年租金2万元）。另查明，2005年10月20日滕房权证鲍沟字第××号房屋所有权证书载明：房屋所有权人王学水，房屋坐落鲍沟镇中皇甫村，房号34022005建筑面积276.42平方米，房号34012005建筑面积39.04平方米，用途办公，土地使用权属性质为集体所有。枣庄市中级人民法院（2016）鲁04民再31号民事判决书中载明：…另认定，王学水对涉案房产存在一房两卖行为…本院再审认为，刘国栋不能提供充分有效的证据证实其享有出租涉案房屋的权利，其向杨久利主张返还涉案房产并赔偿损失的请求不能成立。上述事实，有书证强制执行申请书、本院（2014）滕民初字第1722号民事调解书、民事裁定书、协助执行通知书，（2014）滕法执字第2110号、第2110-1号执行裁定书、协助执行通知书，房屋所有权证书，枣庄市中级人民法院（2016）鲁04民再31号民事判决书等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对被执行人名下的不动产主张所有权，虽然案外人提供了农村院落及房屋买卖合同书、秦应春转让合同书、秦应春收刘国栋购房款收到条，但是该房产土地权属性质为集体所有，其买卖房屋合同的效力即合法有效性需要另行通过诉讼程序确定；而且不能充分有效证明出让人秦应春已向被执行人支付全部价款，不符合上述规定的情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本院于2014年4月9日对涉案房产查封后，案外人、秦应春对涉案房产及租用土地所作移转，不对抗申请执行人，不能排除本案的执行。因此，案外人提出的异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人刘国栋的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 颜 伟审判员 张玉军审判员 邱 雨二〇一九年十二月四日书记员 张 莉