海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2574号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2574号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司。住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码91469007676081760N。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许凤琴，女，1947年6月27日出生，汉族，山东省莱芜市人，自由职业，现住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人许凤琴商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广华公司上诉请求：1.撤销（2019）琼9007民初502号民事判决书并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由许凤琴负担。事实与理由：一、一审法院对于本案诉讼时效的认定不符合法律的相关规定。诉讼时效的起算时间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，许凤琴在广华公司延期交房之日就应当知道其权利受到侵害，故诉讼时效应当从广华公司延期交房之日的次日起算。许凤琴向广华公司主张的按日计算的逾期交房违约金为每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，该债权在法律上具有相对独立性，故许凤琴主张的2016年1月24日前的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效，应予以驳回。二、一审法院确定广华公司逾期交房的违约金按已付购房款的日万分之二点七标准计算存在错误。法律只存在约定违约金，而不存在法定违约金，因此在合同中未约定违约金的情况下，未违约一方无权向对方主张违约责任，且许凤琴始终无法提供相关证据证明逾期交房给其造成的经济损失，一审法院按照日万分之二点七计算广华公司逾期交房的违约金，不符合法律规定。一审法院未确定许凤琴经济损失的情形下，按照日万分之二点七的利率判决，远远高于同期贷款利率4.35%，依法应予以减少。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持广华公司的上诉请求。人许凤琴答辩称，第一，关于诉讼时效问题。根据民法总则一百八十九条规定，诉讼时效应当从违约行为终结开始计算，如果业主在违约行为终结时每两年或三年起诉一次属于浪费司法资源，所以业主在广华公司交房后起诉并没有超过诉讼时效。第二，关于违约金问题。公司违约导致业主迟迟拿不到房，这已经侵犯了业主的权利，双方在合同中有约定，根据双方签订的合同第九条第一款规定，业主可以按已付房款以日万分之十计算违约金，考虑本案诉讼情况及案例，按已付房款以日万分之二点七计算违约金并不高。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。许凤琴向一审法院起诉请求：1.判令广华公司向许凤琴支付逾期交房的违约金25822.27元；2.判令广华公司将位于东方市××镇西侧“东方.碧海云天”第H7栋16层1606号房屋办理权属登记的资料提供给产权登记机关，并为许凤琴办理房地产权属证书；3.判令广华公司向许凤琴支付逾期办证的违约金2960.93元；4.本案诉讼费由广华公司承担。一审法院认定事实，2013年12月20日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：FA·0010418），许凤琴购买广华公司位于东方市××镇房屋，建筑面积为48.61平方米，商品房单价为6091.2元，总房款共计296093元，付款方式为分期付款，即许凤琴于2013年12月20日支付总房款的30%（含定金），为88828元；于2014年3月30日达封顶时支付总房款的90%（含定金），为266484元；于2015年12月30日交房前（达交房时）支付总房款的100%（含定金），为296093元。合同约定广华公司应在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付许凤琴使用。商品房达到交付条件后，广华公司应当书面通知许凤琴办理交付手续。双方在合同第九条第1款明确如逾期交房超过30日而许凤琴要求合同继续履行的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，广华公司按日向许凤琴支付已付房价款万分之十的违约金；但双方勾画选择适用的是该条第2款，该条款对广华公司逾期交房不超过360天而业主未解除合同的情形下违约金如何计算没有约定。合同还约定广华公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由广华公司提供的资料报产权登记机关备案。如因广华公司的责任，许凤琴不能在规定期限内取得房地产权属证书的，许凤琴不退房的，广华公司按已付房价款的1%向许凤琴支付违约金。许凤琴于2013年12月20日交付购房款88828元（含定金10000元），于2014年7月30日交付房款177656元，于2016年11月17日交付房款29609元。广华公司于2016年11月17日将涉案房屋交付许凤琴使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、许凤琴所诉的逾期交房违约金在2016年1月23日之前部分的时段是否超过诉讼时效；二、许凤琴要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据；三、许凤琴要求广华公司在判决生效后十日内将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。一、关于许凤琴所诉的逾期交房违约金在2016年1月23日之前的时段是否超过诉讼时效问题。根据双方签订的合同约定，广华公司应于2015年12月30日前给许凤琴交付房屋，但广华公司实际交房时间为2016年11月17日。广华公司逾期交房的违约行为从2015年12月30日起一直持续至2016年11月17日实际交房才结束。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算”的立法本意，本案诉讼时效应从同一违约行为终结之日起计算。如购房者在违约者违约行为尚未终结时需要每两年提起一次诉讼，不仅增加了购房者的维权成本，浪费司法资源，也对违约者有利，有悖公平原则。故本案的诉讼时效应从2016年11月17日广华公司实际交房，违约行为终结之日起计算，即许凤琴所诉的逾期交房违约金并不存在部分时段超过诉讼时效问题。广华公司抗辩超过诉讼时效的意见，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。二、关于许凤琴要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据双方签订的合同约定，许凤琴在涉案房屋达到封顶时支付第二笔购房款，在达到交房条件时支付最后一笔购房款，达到交房条件是指该商品房经验收合格。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，广华公司未能提供证据证实涉案商品房何时封顶、何时验收合格以及是否在合同约定的时间内封顶及验收合格，许凤琴已按约定向广华公司交付完房款并不违约，广华公司抗辩许凤琴逾期付款的理由不充分，不予采纳。合同约定广华公司应于2015年12月30日前交房，而广华公司直至2016年11月17日才交房，客观上已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。双方签订的合同第九条关于出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的违约责任有两种计算方式。第一种方式为逾期超过30日后，违约金从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之十；第二种方式为逾期未超过360日的，不得解除合同，但没有约定出卖人的违约责任。双方在预先打印的格式文本条款中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的两种方式以勾画的方式勾选了第二种方式，买受人在签订合同时并不能自由选择和约定，同时该种格式条款还会误导买受人认为第一种方式亦是双方的共同约定。对比第一种约定明确的责任，第二种方式明显减轻甚至免除了出卖人应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，本案在涉案商品房买卖合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按已付房款的日万分之十的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了许凤琴对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。本院根据双方合同的履行情况及广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止（2015年12月31日-2016年11月16日），共321天，广华公司应承担的违约金为25662元（296093元×0.00027×321日，取整数）。关于许凤琴要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。根据合同约定，广华公司应于商品房交付使用后365日内将办证材料报产权登记机关备案，但广华公司在约定时间内未履行该义务，致使许凤琴至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据合同的约定，许凤琴不退房，广华公司按已付房价款的1%向许凤琴支付违约金，系双方的真实意思表示，予以支持，故广华公司应向许凤琴支付逾期办证的违约金数额为2961元（296093×1%，取整数）。三、许凤琴要求广华公司将办理涉案房屋产权登记的资料提供给产权登记机关备案是否有事实根据及法律依据。广华公司未依约在房屋交付使用后365日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。许凤琴未行使约定的合同解除权而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。而办理不动产权属证除了广华公司需要具备相应的条件及材料外，还需要许凤琴配合并提供相应的材料，许凤琴未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故许凤琴的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许凤琴支付逾期交房的违约金25662元。二、东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许凤琴支付逾期办证的违约金2961元。三、驳回许凤琴的其他诉讼请求。案件受理费520元（许凤琴已预交），由许凤琴负担120元，由东方市广华实业有限公司负担400元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点应为：一、本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效；二、逾期交房违约金计算标准如何确定。关于本案违约金的诉请是否已超过诉讼时效的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，广华公司应于2015年12月30日向许凤琴交付房屋，但根据查明事实，广华司却于2016年11月17日才向许凤琴交房，虽然2015年12月30日起广华公司逾期交房违约，但该逾期交房的行为是持续性违约行为，应以违约行为结束日起算诉讼时效，故逾期交房违约金诉讼时效应从房屋实际交付之日即2016年11月17日起算。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年诉讼时效期间的规定，截止许凤琴起诉之日，并未超过法定三年的时效期间，故本案许凤琴关于违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。广华公司上诉主张一审法院对于本案诉讼时效的认定不符合法律的相关规定，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算标准如何确定的问题。违约金作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，即以补偿性为主，以惩罚性为辅。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。广华公司上诉主张一审法院按已付房款以日万分之二点七计算违约金过高，依法应予减少。根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。该约定中共有2种方式可供选择。在第1种所列条件和处理方式中，逾期不超过三十日合同继续履行的情况下，以及逾期超过三十日后合同继续履行的情况下，均约定自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。而第2种中却约定出卖人逾期交房不超过360日的，买受人不得解除合同；逾期交房超过360日买受人解除合同的，出卖人按照累计已付款的1%向买受人支付违约金；对于逾期交房超过360日买受人继续履行合同的，并没有约定出卖人的违约责任。对比两种违约责任的约定方式，较之第一条所列情况，第二条中约定的违约情形更严重，但约定的违约责任却更轻甚至没有约定。虽然合同约定的是第二种方式，但该合同系广华公司提供的格式合同，且该条内容中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的方式率先以打印的方式将有利于广华公司的条款固定下来，使购房者在签订合同时实际上并不能自由选择条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中在涉案合同第九条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，许凤琴按日万分之二点七标准请求广华公司赔偿逾期交房违约金，远低于日万分之十的标准，系其对于自身权利的放弃，不违反法律规定。广华公司上诉称应明确诉争房屋所在地同类房屋租金的金额才能确定被上诉人的损失。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于逾期交房中参照租金确定违约金金额适用的条件是合同中对逾期交房违约金未作约定，而本案中虽然未约定涉案情况下的违约金金额，但根据格式条款的解释原理，可以确定违约金计算标准，故同地段同类房屋的租金标准仅作为调整违约金的参考标准。一审法院综合考量合同约定、广华公司过错情况、许凤琴因逾期收房造成的租金损失及许凤琴的诉请，确定广华公司逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算，并无不当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持；上诉人广华公司的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二〇一九年十二月十日法官助理 刘少杰书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）