广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36789号原告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。委托代理人：高菊，该公司员工。委托代理人：林荣金，该公司员工。被告：深圳拓万房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道曦城东侧宗地号为Ａ0012-××5地块上的办公室，统一社会信用代码91440300618935561E。法定代表人：赵树军。委托代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人：李吉木子，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司与被告深圳拓万房地产开发有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高菊、林荣金及被告的委托代理人李德选、李吉木子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告支付转介服务费人民币（以下币种同）420225.008元；2、判令被告支付逾期违约金38546.89元（以420225.008元为基数，按银行同期贷款利率自2017年12月19日起计至起诉之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告推介的客户林富坤、苏杭在签署认购书后未在约定时间与被告签订正式的买卖合同，认购书的效力已经终止，且林富坤、苏杭提出解除认购书，被告有权且已经另行出售房产，最终与被告签订房屋买卖合同的林维春不是原告推介的客户，原告无权要求支付代理费；双方合同约定的合作期限至2017年4月4日止，被告根据原告推介服务期限内实现的销售情况支付代理费，涉案房产签订《深圳市房地产买卖合同》的时间已超出原告的推介服务期，原告无权要求答辩人支付代理费。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。本案相关情况2015年4月5日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《新世界誉名别苑项目外围推介服务代理合同》（下称：代理合同），约定乙方为甲方开发的新世界誉名别苑（推广名为新世界名携）项目提供居间推介服务，合作期限为2015年4月5日至10月4日。合同第七条约定，乙方待客户到甲方项目处，甲方工作人员核实客户为有效客户后，在乙方《客户转介确认表》上签字确认，该客户即视为乙方推荐的客户，《客户转介确认表》一式两份，甲方保留原件，乙方留一份原件或复印件；乙方转介上门客户保护期为15天，15天内如客户再次到访后，自再次到访之日起顺延15天，超出保护期客户自行上门、直接认购或成交的，均归为内场客户；甲方确认乙方介绍的并在甲方登记备案的有效客户以自己名义或直系亲属（配偶、子女、父母）名义与甲方签订本项目购房合同或银行按揭合同的，均视为乙方转介的客户已成功购买本项目，甲方须按本合同约定标准向乙方支付代理费；如客户没有购房名额、需借名购房的，由付款人先签署认购书，经甲方审批后于签约时进行更名处理。合同第九条约定，乙方完成推介服务标准符合结算的条件为：……按揭客户需支付完首期款，签署《商品房买卖合同》及银行按揭合同，收齐按揭资料并得到银行放款；代理费以满足结算条件的累计合同总金额*代理费率，其中累计合同总金额为6亿元以上至10亿元（含）的，代理费率为2.8%。项目持续销售期内每月1日甲乙双方确认乙方所提交的上一月度成交结算单，甲方应于收到经甲乙双方确认的成交结算单及乙方发票后的30个工作日内以转账或支票的方式支付代理费的70%给乙方，30%作为甲方预留部分，用于对滞后的客户反馈问题的考核，于30个工作日后向乙方一次性支付，不计利息。合作期满后或撤销委托后仍在15天保护期内，甲方与乙方转介的有效客户就本项目签订《商品房买卖合同》的，视为乙方成功推介，甲方依照约定向乙方支付代理费。《代理合同》到期前，双方又签订两次补充协议，将合作期限延长至2017年4月4日。2016年1月1日，由原告推介的客户林富坤与苏杭共同作为买方，与被告签订《深圳市房地产认购书》，约定买方认购新世界誉名别苑项目35栋502号房产，购房总价款为14707875元，签订认购书时支付定金50万元，首期款3917875元须于2016年1月16日前付清，买方须于2016年1月16日前签订正式的买卖合同。签订认购书当日，林富坤支付定金50万元，此后于买方2016年5月及7月共支付首付款200万元。后经被告同意，案涉房产改为由林富坤儿子林维春认购并重新签订认购书，认购书内容不变，签署日期为空白。林富坤与苏杭已支付的250万元转为林维春已交款项，林维春于2017年8月至9月支付了剩余首期款，2017年12月19日，林维春与被告签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，并于2018年4月4日取得按揭银行放款。因被告未向原告结算案涉房产的代理费，原告于2019年10月21日提起本案诉讼，要求被告按照约定支付代理费及逾期违约金。被告提交《定金退款申请表》等证据，辩称林富坤签订的认购书已因买方申请退款失效，林维春后来与被告签订认购书及房地产买卖合同不属于原告推介的有效客户，且已超过原、被告代理合同约定的保护期。但该退款申请表没有原件以供核对，原告不予认可。另，被告庭后提交情况说明，确认未实际向林富坤、苏杭退款，而是各方协商一致将林富坤、苏杭已付的250元转为林维春的付款。判决结果本院认为，本案系居间合同纠纷。合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，原告与被告签订的《代理合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应遵照履行。本案争议的焦点为林维春是否为原告推介的有效客户以及被告是否应向原告支付案涉房产的推介代理费。首先，双方《代理合同》第七条约定，“甲方确认乙方介绍的并在甲方登记备案的有效客户以自己名义或直系亲属（配偶、子女、父母）名义与甲方签订本项目购房合同或银行按揭合同的，均视为乙方转介的客户已成功购买本项目，甲方须按本合同约定标准向乙方支付代理费”。本案中，实际与被告签订购房合同的林维春与原告推介的客户林富坤系父子关系，结合林富坤、苏杭已支付的250万元转为林维春已付款的事实，本院认定林维春符合“乙方介绍并在甲方登记备案的有效客户以直系亲属名义与甲方签订本项目购房合同”的情形。其次，双方《代理合同》第九条约定，“乙方完成推介服务标准符合结算的条件为：……按揭客户需支付完首期款，签署《商品房买卖合同》及银行按揭合同，收齐按揭资料并得到银行放款”。本案中，林维春支付剩余首期款的时间为2017年8月至9月，与被告签订购房合同的时间为2017年12月19日，均在《代理合同》及补充协议约定的合作期限期满之后，故不符合双方约定的结算条件，且不符合代理合同第七条中约定的“合作期满后或撤销委托后仍在15天保护期内，甲方与乙方转介的有效客户就本项目签订《商品房买卖合同》的，视为乙方成功推介，甲方依照约定向乙方支付代理费”的情形。因此，依照双方代理合同，案涉房产的成交不能认定为原告的成功推介。综上，原告主张被告按照《代理合同》的约定支付代理费，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4091元，保全费2621元，均由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 周    旭二〇一九年十二月九日书记员 吴荣基(兼)书记员 张  美  乔附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。