河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初18350号原告：毛阳，男，1988年9月10日出生，汉族，住河南省长垣县，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：荀玉霞，女，1960年4月9日出生，汉族，住郑州市中原区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：黄富珍，女，1951年12月22日出生，汉族，住郑州市，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：汤顺利，男，1963年11月21日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：董庆波，男，1978年11月19日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：张丹，女，1982年9月18日出生，汉族，住河南省孟州市，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：贾铁斌，男，1965年6月21日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：贾铁中，男，1971年3月12日出生，汉族，住郑州市惠济区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：贾伟，男，1987年10月15日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：许瑞敏，女，1965年7月20日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：崔桂芬，女，1956年1月1日出生，汉族，住郑州市中原区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：张泓飞，男，1961年8月15日出生，汉族，住郑州市，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：康毅，男，1980年1月2日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：李书明，男，1956年2月26日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：王玉俊，女，1966年8月29日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：刘菊萍，女，1982年9月29日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告：鲁智华，女，1974年7月3日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：王慧君，女，1963年1月30日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：刘奕辰，男，1988年3月1日出生，汉族，住郑州市金水区，现住河南省郑州经济技术开发区。原告：荣晨希，女，2005年3月29日出生，汉族，住郑州市中原区，现住河南省郑州经济技术开发区。法定代理人：贾铁梅（母亲），女，1973年2月1日出生，汉族，住郑州市中原区。原告：李中全，男，1968年12月23日出生，汉族，住河南省郑州经济技术开发区。原告共同委托代理人：刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。原告共同委托代理人：赵楠楠，河南仟问律师事务所实习律师。被告：郑州经济技术开发区东方今典业主委员会，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路59号。负责人：张振峰，主任。委托代理人：张亚丽，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：崔丹丹，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南今典物业服务有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南三路59号。法定代表人：神凯，总经理。委托代理人：翟一铭，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：王团结，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告毛阳、荀玉霞、黄富珍等21人诉被告郑州经济技术开发区东方今典业主委员会（以下简称业委会）、河南今典物业服务有限公司（以下简称物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。21名原告的共同委托代理人刘冰洁、赵楠楠，被告业委会的委托代理人张亚丽、崔丹丹，被告物业公司的委托代理人翟一铭、王团结到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告业委会选聘被告物业公司程序违法；2、判令撤销被告业委会于2018年5月6日作出的《关于东方今典上调物业管理费征询意见结果的公示》决定；3、判令撤销2018年5月20日二被告之间签订的《物业服务合同》；4、判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：郑州市经济技术开发区东方今典小区总户数201户，总规划面积63809.15平方米。21名原告系该小区业主，自业主入住以来均由被告物业公司提供物业服务，被告业委会成立于2016年12月。2018年5月6日，被告业委会张贴《关于东方今典上调物业管理费征询意见结果的公示》，委托被告物业公司对东方今典小区进行征询，以书面签字同意物业费上调至4.98元/㎡/月的业主共110户、已同意上调费用的110户房屋面积为34415.67平方米，同意票数和面积均已超过半数为由，于2018年5月20日，二被告之间签订《物业服务合同》，将物业费提高到4.98元/㎡/月。原告及其他业主为维护自身合法权益，曾先后多次向上级主管单位明湖办事处反映，并于2018年10月28日召开临时全体业主大会，就是否上调物业费进行商议。在参会业主都不同意涨价的情况下，被告业委会无视大多数业主意见，纵容被告物业公司依旧按照4.98元/㎡/月的标准征收物业费，严重侵犯小区业主的知情权和财产权。原告认为自被告业委会成立以来，没有按照法律程序依法履行工作职责，在未召集业主大会选聘或续聘物业服务企业及没有业主大会授权的情况下，就擅自代表业主大会与被告物业公司签订物业费涨价的《物业服务合同》，严重侵害了广大业主的合法权益。根据《物业管理条例》第十五条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，原告有权请求法院撤销被告业委会所作出的侵犯其合法权益的决定，为维护其合法权益，诉至本院。被告业委会辩称，一、原告主体不适格，涉案物业费调整是经东方今典小区面积过半、户数过半业主投票后确定的，原告仅21户不能代表全体业主，也不能代表全体业主处分其利益；二、请求撤销涉案《物业服务合同》与原告的前两项诉讼请求，当事人、诉讼请求均不一样，是两个诉讼标的，应分案解决；三、被告业委会在所涉物业费调整事宜程序和实体上，均不存在违法及侵害业主利益之处；综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告物业公司辩称，一、原告主体不适格，业主撤销权的行使属于全体业主，而原告仅是部分业主并不能代表所有业主的意见，该小区绝对多数业主在《物业服务合同》签订前已经签署征询单表示同意此次涨价，且在《物业服务合同》签订后，绝大多数业主已按涨价后标准交费，包括本案原告张丹、李书明；二、原告将物业公司列为被告存在主体列明错误，从原告的诉讼请求及诉称的案件事实分析，本案的请求权基础是业主撤销权，该权利的主体应为全体业主，行使对象则为被告业委会；三、撤销《物业服务合同》与业主撤销权不是同一法律关系，不能同案处理，业主撤销的基础是业主对小区的共同管理权，受物权法的调整，而撤销《物业服务合同》需依据《中华人民共和国合同法》，受合同法的调整，两者不是同一法律关系，另根据合同法的相对性原则《物业服务合同》的签订主体是被告业委会与被告物业公司，因此撤销《物业服务合同》的权利应由被告业委会而非原告行使；综上，请求驳回原告的诉讼请求，另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力之规定，被告物业公司有权按照合同约定收取相应的物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月6日，东方今典小区第一届业主委员会即被告业委会登记备案。2018年4月1日，被告业委会于东方今典服务中心召开上调费用对接会，会议纪要显示，参会内容为业主对物业公司提出建议或意见。2018年4月17日，被告业委会在业主微信群中通知于2018年4月18日召开业主大会。后被告业委会委托被告物业公司采取逐户上门的方式征询意见，由业主进行书面表决。表决表对上调物业费提供两种方案供业主选择同意：方案一为物业费价格由原来的3.5元/㎡/月调整为4.98元/㎡/月，自2018年5月1日开始执行；方案二为物业费自2018年5月1日按5.21元/㎡/月缴纳，2019年物业费按5.58元/㎡/月缴纳，2020年物业费照6.51元/㎡/月缴纳；后注，征集业主的其他建议。明湖街道办事处登记的东方今典小区住宅总户数为201户，备案总建筑面积为63149平方米，其中B10、D22业主为同一人，D19、H19业主为同一人，A19、A23、K9、K10业主为同一人，A32、K21业主为同一人、K8、K19业主为同一人，另有2套商业用房归属于河南东方今典房地产集团有限公司，业主总人数为195（201-12+5+1），在物业公司的征询意见中，书面签署同意调高物业费至4.98元/㎡/月的业主共105人（110套房的业主同意，根据一人拥有多套房的按一人计算业主数），面积和人数均超过半数。2018年5月6日，被告业委会公布《关于东方今典上调物业管理费征询意见结果的公示》，内容为：小区总户数201户，总规划面积63809.15平方米，在已征询的198户（上门征询152户、电话征询34户、微信征询12户、无法联系3户）中，书面同意上调物业费至4.98元/㎡/月的共110户，4户表示不同意，84户弃权表决，现同意票数和面积均已超过半数。2018年5月20日，被告业委会与被告物业公司签署《物业服务合同》，约定物业费按建筑面积每月每平方米4.98元计算，每半年缴纳一次，于物业服务到期前10日自觉到被告物业公司缴纳。2018年5月22日，被告物业公司发布通知，该通知载明，根据广大业主对调整物业费的表决结果，签字同意上调物业费的业主户数和建筑面积均超过半数，被告物业公司已将相关资料及物业服务合同报备至政府行政主管部门，自2018年7月1日起，东方今典小区物业收费标准调整为4.98元/㎡/月。2018年10月12日，被告业委会公告定于2018年10月28日19时在东方今典小区物业大楼一楼大厅召开业主大会，议题由业委会、业主商议后另行公告；2018年10月28日被告业委会公告此次业主大会会议议程为，一、业委会向业主全面报告暖气工程情况（提交文字性报告）；二、业委会报告这次物业费调费过程；三、业主反馈意见。本院认为：确认之诉是指原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种民事法律关系的诉。原告请求确认被告业委会选聘被告物业公司的程序违法，不属于确认之诉的范围，本院不予处理。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，被告业委会通过委托被告物业公司采取上门征询、电话征询等方式征求业主意见并由业主在书面表决表上签字选择调价方案或发表其他意见，形式并无不当。被告业委会未在召开业主大会15日以前通知全体业主，程序上存在瑕疵，但表决结果达到了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的“双过半”标准，该程序瑕疵不足以影响该表决结果。被告业委会将决议结果公示，不违反法律规定，对于原告要求撤销被告业委会于2018年5月6日作出的《关于东方今典上调物业管理费征询意见结果的公示》决定的请求，本院不予支持。物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人，并报街道办事处、乡镇人民政府。被告业委会未提交已由业主大会决定与被告物业公司续聘合同的证据，自行决定与被告物业公司签订《物业服务合同》，侵害了原告的合法权益，对于原告要求撤销二被告之间签订的《物业服务合同》的请求，本院予以支持。合同撤销后，除物业费按已通过表决的新价格执行外，其余依原合同权利义务延续。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《河南省物业管理条例》第五十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、撤销被告郑州经济技术开发区东方今典业主委员会与被告河南今典物业服务有限公司于2018年5月20日签订的《物业服务合同》；二、驳回原告毛阳、荀玉霞、黄富珍、汤顺利、董庆波、张丹、贾铁斌、贾铁中、贾伟、许瑞敏、崔桂芬、张泓飞、康毅、李书明、王玉俊、刘菊萍、鲁智华、王慧君、刘奕辰、荣晨希、李中全的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告郑州经济技术开发区东方今典业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审 判 长  张振红人民陪审员  毕新顺人民陪审员  邢伯增二〇一九年十二月十三日书 记 员  孙璐玮