河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5952号上诉人（原审被告）：王楠，女，1983年11月15日出生，汉族，北京市朝阳区人，住。委托诉讼代理人：吴凌云，河北宝成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐正松，男，1981年4月21日出生，汉族，四川省剑阁县人，住河北省香河县。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所律师。原审第三人：香河齐家房地产经纪有限公司。住所地：香河县蒋辛屯镇大香公路东侧富力新城小区2座1号门市。上诉人王楠因与被上诉人唐正松、原审第三人香河齐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王楠上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人无需支付违约金或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人自始至终都是同意继续履行合同的。上诉人在得知被上诉人通知办理过户时，积极和被上诉人进行协商，商讨如何办理后续尾款，因限购政策的出台，外地人在香河购买第一套房首付款比例提高至50%，涉诉房屋总价款为人民币180万元，即合同约定的60万元首付款要调整到90万元，上诉人要继续履行合同要追加30万元首付款，这在签订合同时上诉人无法预见。合同约定尾款120万元是通过银行贷款支付，而限购政策导致银行只能批贷50%尾款即90万元，在和上诉人协商过程中，我方联系了多家银行及信贷公司，该房最多批贷60万元，加上我方需要补足的首付款30万元，上诉人需要额外凑足60万元才能履行合同。上诉人主观上没有解除合同或者不继续履行合同的故意，而是政策导致根本无力自行拿出合同外的60万元。一审法院未看到上诉人至今未能履行合同的根本原因。上诉人确有固定6000元收入，但离婚后带着两个孩子。上诉人购买房屋确为居住并非投资，首付款及装修款大部分是筹措，限购政策的出台，上诉人根本没有筹措的基础。在一审诉讼中，上诉人仅希望和被上诉人就不能被批贷的60万元达成协商，更接近合同的履行。法院单纯以120万元不能支付就认定上诉人违约，属于认定事实不清适用法律错误。本来因为限购政策的影响上诉人不能贷款支付尾款可以无责解除合同的，但上诉人愿尽诚信尽其所能履行合同，一审法院判令上诉人支付违约金属于适用法律错误。唐正松答辩的主要意见是，一、上诉人应承担违约责任。一审中，王楠抗辩合同无法履行，要求解除合同，上诉状与该陈述不符，有违约恶意。且有恶意迟延履行的情形，若如王楠所述新政策的出台对其履行合同造成影响，应及时通知我方协商解决问题，但截止我方通知其履行合同之日即2018年12月1日，王楠从未提出过受新政策影响支付受限的主张。新政策并非必然导致合同履行不能。从双方约定可知，若上诉人获批贷款数额不足，则应继续申请贷款直至补齐。况时至今日王楠并未向银行申请贷款。二、原判违约金数额过低。本案不存在应予酌减的情形。三、原审判决内容模糊。唐正松向一审法院起诉请求：1．判令被告王楠继续履行香河存量房屋买卖合同，并承担违约责任；2．判令第三人履行居间义务；3．诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年1月6日，原告唐正松与被告王楠通过第三人齐家房地产公司，签订香河存量房屋买卖合同、资金划转补充协议及钱款交付书，约定原告将其所有的坐落于香河县的房屋出售给被告王楠，房屋总价款为180万元。合同签订后，被告王楠按照协议约定，向原告支付了定金及首付款60万元。原告于收到首付款当日，向被告交付了房屋。自2017年1月10日，被告已经在涉案房屋实际占有使用至今。2018年11月21日，原告唐正松取得涉案房屋房产证，按照合同约定，双方应于房产证下发后20个工作日内，共同前往贷款机构办理面签等贷款手续，但被告王楠拒绝办理。经原告多次催告未果。被告怠于履行面签义务的行为，导致合同后续的过户及付清尾款的义务均无法履行，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，且构成了违约。故原告诉至法院。一审法院认定事实：2017年1月6日，原告唐正松（甲方，出卖人）与被告王楠（乙方，买受人）通过第三人齐家房地产公司签订了香河存量房屋买卖合同、资金划转补充协议（附件1）、钱款交付书。香河存量房屋买卖合同约定，将甲方名下位于香河县的房屋出售给乙方，总价款为180万元；购房定金6万元，买受人支付定金后，如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金。如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为120万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担；交易房屋办理完毕所有权转移登记后，且买受人领取到房屋所有权证当日，应将房屋所有权证交予贷款代办机构办理抵押登记及贷款放款手续，付款方式及时间依银行或公积金管理中心放款时间确定，乙方未按此约定配合办理抵押登记或放款手续的，按照本合同第七条第（二）款的约定承担违约责任、按照逾期时间，分别处理；第七条第二款约定，买受人未按照附件约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1．按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意按附件1资金划转补充协议的约定，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）当事人双方未按照资金划转补充协议的约定办理网签、面签、缴税、过户等手续的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，出卖人收到买受人支付的违约金三日内退还买受人的已付款。出卖人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起三日内向出卖人支付；等等。原、被告签订的资金划转补充协议约定，房屋主体价格为110万元，在此基础上乙方（被告）自愿支付给甲方（原告）70万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿；定金6万元，在签订合同当日由乙方自行支付给甲方；首付款人民币54万元，在签订合同后7日内由乙方自行支付给甲方；尾款120万元甲方同意乙方商业贷款；如乙方需办理贷款购房的，甲乙双方应于该房屋产权证下发后20工作日内，共同前往贷款机构办理贷款面签等贷款手续，如甲方已婚的，甲方配偶也应一同到场办理；甲方应当联系开发商积极办理发放房屋不动产权证的相关手续，并且甲乙双方应当在房屋不动产权证下发之日起60工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续；等等。当日，原告（甲方）、被告（乙方）与第三人（丙方）签订了房屋买卖居间合同，合同约定在本合同履行期间及交易后续手续办理过程中，如需要甲乙双方配合提供相关材料或配合办理相关手续的（包括但不限于权籍、购房资格核验、网签、贷款面签、缴税、过户、物业交割等），甲乙双方应于接到丙方通知后2个工作日内配合提供或办理；甲、乙任何一方违反本合同、存量房屋买卖合同或相关补充协议的约定，导致房屋买卖合同关系无法履行完毕的，丙方不承担责任，有权收取服务费。等等。被告王楠于合同签订当日，向原告支付定金6万元。同年1月10日，被告向原告支付首付款54万元，原告将涉案房屋交付被告。又查，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》（以下简称《意见》），实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。该《意见》规定：非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。等等。2018年10月9日，原告已将涉案房屋全部贷款本息还清。2018年11月21日，原告取得涉案房屋不动产权证书，并通知了被告。2018年12月4日，原告用短信方式通知被告尽快办理网签和过户。次日，被告回复原告，称自己户口是外地人，不具有购房资格。按照政策，银行首付款比例提高，没有履行房屋买卖合同的能力，要求解除合同。后原、被告未继续履行合同。以上事实，有香河存量房屋买卖合同、资金划转补充协议、钱款交付书、房屋买卖居间合同、不动产证书、银行转账凭证、短信记录、廊坊市人民政府办公室文件及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，原告唐正松与被告王楠签订的香河存量房屋买卖合同、资金划转补充协议，原、被告及第三人齐家房地产公司之间签订的房屋买卖居间合同，是当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认。合同签订后，当事人均应按合同的约定，全面履行各自的义务。原告要求被告继续履行房屋买卖合同，被告辩称是因为限购政策，导致无法依照合同取得相应贷款，合同无法继续履行，被告不存在过错，不承担相应的违约责任。因房屋买卖合同签订的时间是在廊坊市人民政府限购限贷政策出台以前，且被告已经缴纳定金及首付款，不受上述政策的影响，原告要求被告继续履行合同的主张，符合合同约定和法律规定，予以支持。原告在房屋所有权证下发后，主动与被告联系办理网签和过户事宜，但被告却以没有购房能力为由，要求解除合同。被告在接收房屋后，已经进行了装修，并且办理了入住。在此情况下，被告应当遵循诚实守信的原则，与原告互相配合，尽快将房屋所有权证交予贷款代办机构，办理抵押登记及贷款放款手续。在贷款下发后，被告将尾款120万元给予原告。原告要求被告承担违约责任，因原、被告签订的资金划转补充协议约定，如被告需办理贷款购房的，双方应于该房屋产权证下发后20工作日内，共同前往贷款机构办理贷款面签等贷款手续，双方应当在房屋不动产权证下发之日起60工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续。原告在房产证下发后，就通知被告尽快办理网签和过户，但被告要求解除合同，未予办理。被告违反了协议的约定，应当承担违约责任，应自原告房产证下发20日后即2018年12月12日起，至付清之日止，以120万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。原告要求第三人履行居间服务义务，符合合同约定和法律规定，第三人应当积极配合办理原、被告完成网签、贷款面签、过户等手续。故对原告的诉讼请求予以支持，对被告的抗辩意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告唐正松与被告王楠继续履行双方签订的香河存量房屋买卖合同。二、被告王楠自2018年12月12日起，至付清之日止，以120万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，给付原告唐正松违约金。三、第三人香河齐家房地产经纪有限公司配合原告唐正松、被告王楠办理涉案房屋的网签、贷款面签、过户等手续。以上一、二、三项，于判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告负担50元，第三人负担50元。二审中，上诉人提交王楠与唐正松微信聊天记录6张，证明：一审诉讼过程中，上诉人一直积极联系贷款，以便可以履行合同，而且被上诉人也曾经协助过上诉人进行贷款，都不能达到一审判决要求履行合同的120万元的贷款额度。同时，一审判决下发后，上诉人和被上诉人约定共同办理面签，因为被上诉人没有按时到达香河指定地点，造成双方合同持续不能履行，进一步证明并非上诉人故意拖延时间而是因为政策性原因导致的不能贷款，所以应当依据合同约定待上诉人可能取得120万元贷款由银行直接支付给被上诉人。在没有取得120万元之前上诉人不应当承担任何违约责任。被上诉人唐正松的质证意见是，对证据真实性没有异议，证明目的不认可。第一，按照合同约定支付相应的购房款是本案上诉人的约定义务也是法定义务。第二，对方提到的受其影响的政策，是在2017年3月21日发布，双方签订的买卖合同是2017年1月6日，经过被上诉人及中介公司包括一审法院均认定上诉人一方是不受本次调控政策的影响。第三，上诉人现在是假借政策影响的借口，其真实目的是涉案房屋后期出现了一定的跌幅，上诉人认为所买的房屋与其预期不符。第四，本案上诉人一方从没有亲自去过相应的银行进行过提交借贷的、批贷的相关手续，也没有任何一家银行对其进行答复，说拒绝给上诉人借贷，或说其批贷的额度不能满足120万元的要求，上诉人没有举过这方面的证据。第五，所谓新证据也仅是双方后来进行过初步的协商，但是协商未果，本案的上诉人仍然有付款义务并不是因为协商而免除其相应的违约责任。被上诉人提交证据一：贷款合同，中国农业银行卡交易明细清单，以及中国工商银行借记卡账户明细清单，证明：第一，被上诉人为还清房贷向案外人张益友贷款20万元。第二，因上诉人违约未支付房款导致唐正松无法及时还清案外人贷款，造成了高额利息损失。第三，证明唐正松为了积极促成本案合同履行，作出大量工作。证据二：张阳身份证复印件及结婚证复印件，招商银行账户历史交易明细单，证明：第一，唐正松与张阳系夫妻关系。第二，因上诉人违约未支付房款导致唐正松无法及时还清案外人借款，只能通过妻子张阳另行从银行借款，以旧还新偿还案外人的借贷利息及本金，同样造成了高额的利息损失。上诉人的质证意见是，证据一：对借款合同真实性、关联性及举证目的均不认可。该合同是案外人张益友和唐正松所签，通过该合同我方不清楚张益友和唐正松的真实关系。对农业银行交易明细，真实性不认可，证明目的不认可。不能证明该款系唐正松与张益友之间的借贷关系，而且与本案没有关联性。对结婚证真实性认可，对招商银行历史明细表真实性认可，证明目的及与本案关联性不认可，上诉人在购买被上诉人房产时唐正松与张阳并不具有夫妻关系，所以婚后以张阳名义取得的贷款不能直接证明与本案房屋没有及时取得尾款导致利息损失有关。当时被上诉人购买房屋时应当是几千元每平米，其贷款需要偿还的额度上诉人已经支付的60万元首付款应该足以用于偿还其贷款。一般买卖合同双方支付首付款的目的除了双方履行合同之外，也是为了卖方能够及时涤除抵押权以利于后期的过户，所以被上诉人在房屋销售将近两年之后的借贷以及其陈述的利息损失不是上诉人与被上诉人房屋买卖关系的直接损失。二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，被上诉人唐正松一审诉请继续履行合同，上诉人上诉称同意继续履行合同，没能履行只是受到了限购限贷政策的影响。但上诉人在限购限贷政策出台一年多的时间里直至被上诉人取得涉案房屋产权证书并通知上诉人按约定尽快办理网签过户时，上诉人表示其不具有购房资格并要求解除合同，一审法院作出的合同继续履行及上诉人存在违约并承担违约金等判定，有事实基础并符合法律规定，并无不当。上诉人二审提交的证据，不影响本案的裁判。被上诉人唐正松对一审判决未提出上诉，其二审提交的证据亦不影响本案裁判。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人王楠负担。本判决为终审判决。审判长  樊清维审判员  盖秀红审判员  韩静威二〇一九年十二月十一日法官助理杨学军书记员郝镜颖