江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4093号上诉人（原审被告）：耿成林，男，1963年10月15日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）:盐城市致泰贸易有限公司，住所地盐城市东进路商贸中心1幢526室。法定代表人：王良俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁广书，盐城市东城法律服务所法律工作者。上诉人耿成林因与被上诉人盐城市致泰贸易有限公司（以下简称致泰贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿成林上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：原审法院判决解除耿成林与致泰贸易公司的房屋租赁合同不符合法律规定。因为目前仍然在租赁期间，耿成林还在继续经营。致泰贸易公司发函不让耿成林收取分租的三个门市租金，所以导致耿成林缴纳的租金发生了延误。欠缴的水电费当然由耿成林缴纳。另外合同生效至今致泰贸易公司没有将全部租赁场地交给耿成林经营，系违约在先。耿成林按照合同约定履行了相关义务。致泰贸易公司辩称，1.致泰贸易公司已经根据合同约定将出租房都交付给了上诉人，在合同总则中，明确约定了是解放北路106号原瀛泉浴室门面约750平方米。而耿成林称106号还包含其他房屋，其他房屋实际上与本合同无关，不在实际租赁范围。2.关于耿成林认为原审法院判决解除双方之间合同是错误的问题。致泰贸易公司认为，根据合同第二条约定，只要耿成林不按期交纳租金，就视为违约，耿成林应当按所欠租金总额的千分之十向致泰贸易公司按日支付违约金，同时合同还约定致泰贸易公司有权终止合同强制收回房屋，根据合同法第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。3.耿成林称致泰贸易公司发函不让耿成林收取分租三间门面的租金，所以导致其交纳租金的时间延迟，不是事实。耿成林因为经营不善，导致欠电费4万余元，水费4千余元，水电管理部门已经对该处进行了停电停水，直到目前耿成林仍没有向相关部门交纳，仍然处于停水停电状态。根据合同第五条约定，水电费用，全部应当由承租人承担。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，请求维持原判。致泰贸易公司向一审法院起诉请求：1.判令解除致泰贸易公司与耿成林双方于2018年4月18日签订的租赁合同，并迁让出所承租的房屋；2.判令耿成林承担自2019年2月5日起至实际返还资产之日止按年租金18万元计算的租金，并承担从2019年2月5日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;3.判令耿成林立即支付截止2019年2月欠缴的水电费45000元;4.判令耿成林依照合同约定，以租金总额的20%承担违约金合计18万元；5.诉讼费由耿成林承担。一审法院经审理查明：2018年4月18日，致泰贸易公司（甲方）与耿成林（乙方）签订租赁合同一份，约定由致泰贸易公司将其位于市区的门面房(约750平方米)租赁给耿成林经营，合同主要内容为：第一条、租赁期五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止;第二条、年租金为壹拾捌万元整，租金实行按四个月支付一次，执行先缴后租的原则，乙方必须在每次交费首月五日前向甲方交纳…如乙方不按期给付租金，则视同乙方违约，乙方按所欠租金总额的千分之十向甲方按日支付违约金。甲方有权终止合同，强制收回房屋;第四条、设施装潢等，若因乙方违约，甲方随时有权终止合同，对乙方出资装潢和改造添置的不动产部分，无偿交给甲方所有;第五条、水电费用，乙方自行承担水、电费用，实行单独计量;第十二条、违约责任，上述各项，如有一方不能履行均作违约处理，违约金为合同约定租赁期内总标的额20%。乙方在承租期内违约，甲方有权采取停电、停水、关门或其他措施，由此而造成的损失，由乙方承担，此期间内，乙方仍应按约支付租金。对乙方的违约，甲方除没收乙方全部抵押金外，乙方仍须承担合同约定租赁期内总标的额20%的违约金，若违约金不足以补偿甲方损失的，甲方仍有权追偿。合同签订后，致泰贸易公司按约将上述房屋交付给耿成林使用。2018年8月22日，耿成林向致泰贸易公司出具保证书一份，承诺所欠房租7500元在2018年8月23日上午交清，如果未交可以关门。2018年9月29日，致泰贸易公司向耿成林发出函告一份，限耿成林于2018年10月30日前结清2018年9月所欠租金，并严格按照合同约定将2018年10月至2019年1月应交租金一次性交纳至致泰贸易公司账户。逾期致泰贸易公司将收回租赁房屋，由此产生的一切经济、法律责任均由耿成林负责。2019年1月18日，致泰贸易公司向耿成林发出函告一份，载明：根据合同约定耿成林已欠致泰贸易公司租金数万元，致泰贸易公司经多次催要无果，限耿成林于2019年1月22日前立即解决此事，否则致泰贸易公司将诉讼到人民法院，与耿成林解除合同，因此所导致的一切后果均由耿成林承担。后耿成林分期支付了2019年2月5日之前的租金。2019年2月25日，江苏法鼎律师事务所丁婕律师接受致泰贸易公司的委托向耿成林发出律师函一份，要求耿成林在接到律师函后三日内按约向委托人交付所欠租金，并支付由委托人代缴的水电费。之后耿成林未支付任何费用。一审法院认为，致泰贸易公司与耿成林双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。在租赁期内，耿成林迟延交付租金和支付水电费，致泰贸易公司向耿成林发出书面函告及律师函，要求耿成林在合理期限内支付，但耿成林至今未能支付2019年2月4日之后的租金，根据合同约定和相关法律规定，耿成林构成根本违约，故致泰贸易公司有权要求解除合同。致泰贸易公司提出的解除租赁合同并返还房屋以及支付拖欠租金的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。致泰贸易公司要求耿成林向其支付从2019年2月5日起至实际支付租金之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息、违约金18万元的诉讼请求，二者均属于违约行为的责任承担方式，该两项之和明显高于致泰贸易公司实际遭受的损失，应予调整，综合考虑合同的履行情况和守约方的可得利益等因素，一审法院调整为按照年利率24%标准计付利息。耿成林辩称系致泰贸易公司违约在先，无事实根据，一审法院不予采信。关于致泰贸易公司主张的水电费，因未能提供证据确定实际发生数额，故本案不予理涉，致泰贸易公司可待水电费实际发生数额确定后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除致泰贸易公司与耿成林于2018年4月18日签订的房屋租赁合同。二、耿成林应于判决生效之日起三日内迁让出位于盐城市亭湖区的案涉房屋，直接返还给致泰贸易公司。三、耿成林应于判决生效之日起十日内向致泰贸易公司支付拖欠租金（使用费）和逾期利息（计算期间及标准：租金（使用费）自2019年2月5日起至实际返还房屋之日止按年租金18万元的标准计算;逾期利息自2019年2月5日起至实际返还房屋之日止按照年利率24%标准计付）。四、驳回致泰贸易公司的其他诉讼请求。如果耿成林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由致泰贸易公司负担4402元，耿成林负担1173元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，致泰贸易公司、耿成林于2018年4月18日签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约履行各自权利义务。合同签订后，耿成林迟延支付租金，致泰贸易公司于2018年9月29日、2019年1月18日向耿成林发出函告向耿成林催缴租金，后耿成林分期支付了2019年2月5日之前的租金，之后的租金至今未予支付，违反了《租赁合同》第二条约定的先缴后租原则，根据该合同约定，耿成林不按期给付租金，则视同违约，致泰贸易公司有权终止合同，强制收回房屋。故一审法院判决解除双方的租赁合同，并无不当。关于耿成林上诉提出致泰贸易公司没有将全部租赁场地交给耿成林经营，系违约在先的上诉理由，与其在2019年11月29日谈话审理过程中陈述“6月份签订合同的，10月份才开始收到小门市的房租，后来致泰公司不让店主交房租给我了。我只收到二间门市共计二万八千元租金，卖书的一万六，卖服装的一万二”的内容不符。综上，耿成林的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5575元，由耿成林负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月十日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅