广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19268号上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人：旷晓玲，经理。委托诉讼代理人：熊荣辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：钟晓峰，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：黄石坚，女，1937年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家公司）与黄石坚物业服务合同纠纷一案，宜家公司、黄石坚均不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初38101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜家公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为判令黄石坚按照124.6元/月(2元/平方米×建筑面积62.3平方米)的标准向宜家公司支付从2015年6月1日起至2018年8月31日止的物业管理费；2.本案诉讼费由黄石坚承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.宜家公司向一审法院就黄石坚拖欠管理费等提起诉讼，（2014）穗越法民三初字第2179号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第1121号民事判决书、（2016）粤0104民初13231号民事判决书均已认定宜家公司为广州市越秀区中山四路XX号物业（涉案小区：雍某园）提供物业服务，直至第一届物业委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止。宜家公司事实上一直遵照《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》的有关约定，为该小区提供包括但不限于绿化、消防、安保、垃圾清运等物业服务至今。近10多年来涉案小区（雍某园）周边房价不断攀升，物价飞涨，人力成本上升很快，宜家公司要维持对涉案小区的较好的物业服务水准越来越难，压力也越来越大。为此宜家公司根据相关规定的程序，于2014年9月向各业主提出拟调升管理费，经过反复多次书面征询各业主意见，宜家公司于2015年4月1日作出汇总，该次调升管理费得到多数业主的同意。宜家公司将该汇总结果公示后，公示期间未有业主提出异议。宜家公司于2015年6月1日起正式按照新的收费标准（2.00元/平方米/月）收取管理费。截至提起一审诉讼之日，涉案小区共437户，已有429户按新的管理费标准（2.00元/月）缴纳管理费，占比高达98.17%，仅有8户没有按照新标准缴费，但这8户在调升管理费之前就一直有欠费，而且欠费的理由相对固定，历次诉讼中均有提及，但绝非调升管理费而欠费，且在调升结果公示期间，这8户均未提出异议。管理费收费标准经过绝大多数业主同意而做出了调升的决定符合法律规定，理应得到支持，而一审法院却严重忽略该事实。再者，结合宜家公司于一审期间提交的《关于调升管理费征询意见的公告》、《专项审计报告》、《雍某园小区收入和支出情况表》、《雍某园调升物业管理费的征询意见表》及公告照片等证据，也足以佐证上述事实。2.宜家公司主张的物业管理费收费标准为按照2.00元/月计算，包括庭审时出示的证据材料、休庭后根据一审法院要求提交的《关于调升管理费征询意见的公告》、《专项审计报告》、《雍某园小区收入和支持情况表》、《雍某园调升物业管理费的征询意见表》及公告照片、小区业主按照新的管理费标准缴纳费用的票据、涉案小区建筑面积备案登记信息，以及于一审判决前屡次与经办法官及助理的沟通等，均表明宜家公司的上诉请求为按照新的管理费收费标准计算，而一审判决中却称“本院对原告请求按照93.47元/月的标准收取欠付物业管理费予以支持”，属于捏造事实，完全不符合宜家公司一直以来的陈述，严重恶意侵害宜家公司的合法合理权益。二、原审判决适用法律错误。根据《物业管理条例》第11条规定“下列事项由业主共同决定：……有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”、第12条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。涉案小区自2015年6月1日起正式按照新的收费标准（2.00/元/平方米/月）收取管理费，整个调升管理费历时半年，包括前期就拟调升管理费事宜提出征询意见，到中期的挨家挨户询问意见并记录，到后期的汇总并提出公告。整个过程依法依规进行，并得到了占总人数过半数的业主、物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意，符合法律及相关条例的规定。而一审判决中虽在查明事实部分认定调升管理费的程序并认可自2015年6月1日的实行2元/平方米/月的标准，却在论述中说没有说理，直接称“一审法院对宜家公司请求按照93.47元/月的标准收取欠付物业管理费予以支持”，适用法律错误，严重背离小区绝大多数业主的意愿，恶意侵害宜家公司的合法合理权益，而且势必影响小区的和谐安宁。综上所述，宜家公司调升管理费合法合规，且小区几乎全部业主也按新标准缴纳管理费已有四年，黄石坚拖欠管理费原因也非调升管理费，而原审判决不顾绝大多数业主的意愿，不顾小区的安宁和谐，认定事实错误，适用法律错误，严重侵犯了宜家公司的合法权益。特请求依法撤销原审判决，依法改判，判令黄石坚按照124.6元/月（2元/平方米×建筑面积62.3平方米）的标准向宜家公司支付从2015年6月1日起至2018年8月31日止的物业管理费，以维护宜家公司的合法权益。黄石坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项中要求逾期付款违约金（自2015年7月1日起以每月应付未付的物业管理费为基数，按中国人民银行贷款利率上浮50%的标准计付）；2.一、二审诉讼费用由宜家公司承担。事实和理由：一审法院审判程序违法。黄石坚在本案依法向越秀区人民法院申请收集的证据，没有得到支持，理由是（2015）穗中法民五终第1121号民事判决书，认为宜家公司提交的《物业管理合同》及补充协议的效力已经多次生效判决确认，一审法院不予调取《物业管理合同》及物业管理合同附件（前期物业管理协议书）并无不当。从材料的真实性角度看，宜家公司提交的《物业管理委托合同》和《物业管理合同补充协议》，存在着物业管理合同附件（前期物业管理协议书）。黄石坚是该合同的当事人，有权知道真相。从材料的合法性角度看，不出示完整的合同，不协助黄石坚弄清合同真相是违法的。生效的合同更应出示完整的内容。从材料的关联性的角度看，不出示完整的合同，一审法院不协助提取附件，宜家公司不提供，真相不明，案件的判决就不可能准确，以事实判案才是正确的。一审判决书第四页1-4行载明，黄石坚拒绝向宜家公司交纳物业管理费，在宜家公司提起诉讼后，一审法院多次判决黄石坚支付物业管理费，黄石坚无新的理由再次拒绝缴纳物业管理费，理由不足，判决驳回上诉，维持原判。黄石坚认为一审法院是站在宜家公司的位置上说话，认定其拒绝向宜家公司交纳物业管理费。本小区要履行合同约定，单价是由0.01元至1.5元最高上限，应订立物业管理服务合同约定单价。没有约定单价，法院的判决单价不能代替合同的约定，合同依然生效，矛盾仍然存在，没有拒绝交纳物业管理费。由于双方各自有不同的意见，宜家公司依法向法院起诉，黄石坚依法交纳物业管理费，完全守法，没有拒绝交纳物业服务费。一审判决书第六页第十行到第七页第一行载明，黄石坚提出的宜家公司未履行与黄石坚签订的《物业管理服务合同》义务已属违约，构成黄石坚不交纳物业管理费的抗辩。一审法院认定由于《物业管理委托合同》中该条款的约定是涉它条款，且未明确宜家公司与业主或住户之间签订的《物业管理服务合同》中双方应享有的权利义务,即使宜家公司、黄石坚双方存在单独订立《物业管理服务合同》意向，也需要在双方对各自的权利、义务的内容协商一致的基础上，该条款才能履行。因此黄石坚以宜家公司未与其签订《物业管理服务合同》为由不交纳物业管理费，理据不足，故对黄石坚的该项抗辩，一审法院不予接纳。一审法院综合上述分析，认为关于黄石坚在讼争小区未成立业主委员会前是否受前述《物业管理委托合同》及补充协议的约束已经多份判决处理，本案中不再述。现宜家公司对该小区的业主和住户提供了物业管理服务后，有权收取物业管理费。至于收费标准问题，一审法院对宜家公司请求按照93.47元/月的标准收取欠付物业管理费予以支持。黄石坚认为宜家公司从不履行自己签订的《物业管理委托合同》的第十八条第五点“向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同。”合同签订是要履行的，是涉它条款就要去完成，要有具体的行为，未签订合同当然是未明确双方的权利义务，0.5元/平方米单价中双方的权利与义务与1.0元/平方米的单价中双方的权利与义务是不相同的。需要双方对各自的权利、义务的内容有协商一致的基础，宜家公司是需要付出精力认真落实完成，宜家公司从不去做。宜家公司其强行收取单价1.5元/平方米服务费，没有告知业主和物业使用人宜家公司的权利、义务内容，业主和物业使用人的权利与义务的内容。一审法院判决的服务单价也没有双方的权利与义务。由于一审法院判决的服务单价是1.5元/平方米，业主和物业使用人无权监督，所以宜家公司从不履行合同的承诺，导致有关物业管理费和水费的诉讼不断。履行《物业管理委托合同》第十八条的第五点的约定，向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同，是宜家公司的义务。宜家公司不履行所产生的诉讼以及在判决后才能收到款的后果都是宜家公司自己造成的。黄石坚是按判决准时交费，自卫维权而延误了交费时间，更不是不愿交纳物业管理费。由于宜家公司不履行《物业管理委托合同》第十八条的第五点约定的向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同的义务，才可以不接受业主和物业使用人监督，所以可以从不依法收取代垫水费，本案就有水费诉讼。更为严重的是违法提升物业服务费产生了本案的主要诉讼，具体如下：判决书第四页倒数第六行至第五页第一行载明，宜家公司在小区张贴《关于调升管理费征询意见的公告》，并向小区住户发出《关于调升雍某园住宅管理费的征询意见表》。2015年4月1日，宜家公司发出《关于调升住宅管理费的通告》，称经业主表决，同意将住宅管理费调升至2.00元/平方米/月的户数超过一半，符合相关法律法规的规定，故自2015年6月1日起，按照2.00元/平方米/月的标准收取住宅管理费。本案的诉讼请求是同意将住宅管理费调升至2.00元/平方米/月，而不是一审法院对广州宜家创生物业管理有限公司请求按照93.47元/月的标准收取欠付物业管理费予以支持。提升物业服务费单价后，业主和物业使用人也是只有交费权没有监督权的。为了提升物业服务费单价，宜家公司确实做了大量的工作，但在履行《物业管理委托合同》第十八条第五点“向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同”义务方面，却从未见到有关行动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。该解释的第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。宜家公司不履行合同与业主、物业使用人订立《物业管理服务合同》是违约行为。宜家公司利用法院的曾经交过1.5元/平方米物业服务费的判决，长期不与业主和物业使用人商讨物业服务费收费单价、服务标准等、双方的权利与义务。不接受业主和物业使用人的监督，明确宜家公司与业主或住户之间签订的《物业管理服务合同》中双方应享有的权利义务。宜家公司知道法院一定是判决1.5元/平方米单价，只要有服务就可以了，业主和物业使用人无权监督。凡是要监督的业主和物业使用人，法院自然会判决监督者拖欠物业费，多次诉讼便会成为故意拖欠物业服务费。只因曾经交纳过1.5元/平方米的物业管理费，就只有交费权没有监督权。宜家公司从不履行自己签订的《物业管理委托合同》的第十八条的第五点的约定，向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同。黄石坚监督宜家公司履行这一承诺的时间越长，越成为故意不交纳物业管理服务费不合理。本小区的合法合同规定，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元。未履行合同签订《物业管理服务合同》，显然单价是0.01元至1.5元，黄石坚依据宜家公司的服务情况，不应收取服务费单价每平方米1.5元。宜家公司坚持要收取服务费单价每平方米1.5元，这种事实原因导致不断产生诉讼，不是黄石坚拖欠物业管理费。因交纳管理费的单价所造成的诉讼，到了法院审理，法院是以曾经交过每平方米1.5元的行为为法律标准，判决每平方米单价1.5元。黄石坚不服判决的情况下，依然按判决交纳了管理费。判决以后的时间里，合同依然有效，由于一审法院的不公判决，造成诉讼不断，黄石坚没有拖欠物业管理费。一审判决书第十一行至第十八行载明，关于物业管理费的滞纳金问题。虽然前述《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》未就上述费用的支付期限以及迟延支付上述费用的违约责任作出具体的约定，但黄石坚长期拖欠物业管理费的事实客观存在。从本案查明的事实可见，黄石坚自2012年起欠付管理费及拖欠水费，相应的纠纷也经一审法院两次判决处理要求黄石坚支付物业管理费及核算水费。黄石坚在前述生效判决作出后，仍继续拖欠管理费，其对欠付管理及水费显然具有主观上的过错。黄石坚认为，维权而迟交费不能等同于拖欠。每次判决生效都依时按判决交纳。一审判决书第八页第六行至第十一行载明，黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2015年6月1日起至2018年8月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）以及逾期付款违约金（自2015年7月1日起以未付的物业管理费为基数，安中国人民银行贷款利率上浮50%的标准计付）。黄石坚认为，本案宜家公司自2015年6月1日起，按照2.00元/平方米/月的标准收取住宅管理费，到现在2019年7月，为期四年时间，黄石坚不是不肯交纳服务费，而是合同规定0.01元至1.5元的单价，因未履行合同确定服务单价，无法交纳，在这段时间里，是黄石坚在维权无法交纳。经过7个月的审理，一审法院还是认定黄石坚拖欠物业管理费来处理本案，黄石坚不服此判决。一审判决物业管理费按93.47元计，即物业管理费单价是每平方米1.5元，证明宜家公司败诉了还可以获取违约金，败诉了可以不交纳诉讼费，黄石坚不能服判。自2015年6月1日起，按照2.00元/平方米/月的标准收取物业服务费，是宜家公司违反法规乱收费，黄石坚维权没有交纳是被迫自卫不是拖欠。根据民法通则第188条，本案有部分诉请已经超过三年诉讼时效，黄石坚请求法院取消无效时段的诉讼。宜家公司于2018年10月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令黄石坚清偿拖欠宜家公司的从2015年6月起至2018年8月止的管理费4859.4元，滞纳金自逾期之日起以当月所欠管理费为本金，按每日千分之一的标准，按月累计计算，计至款项全部清偿之日止，暂计至2018年8月为2769.86元（实际滞纳金从欠费之日起计至全部款项清偿之日止）；2.判令黄石坚清偿拖欠宜家公司的代缴水费，自2016年3月起至2018年8月止，合计1447.2元；3.本案诉讼费由黄石坚承担，并由黄石坚径付宜家公司。一审法院经审理查明：2001年3月26日，广州市安某房地产开发有限公司（甲方）与广州市天某物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，双方约定了广州市中山四路XX号雍某园由广州市天某物业管理有限公司进行物业管理，委托期限从2001年4月1日起至2006年3月31日止，合同期限内成立业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；合同期满后，业主委员未成立的，双方可协商续签合同；乙方向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同等。该合同于2001年3月27日在广州市国土资源和房屋管理局办理了登记手续。2006年3月31日，广州市安某房地产开发有限公司与广州宜家创生物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同补充协议》，双方约定委托管理期限从2006年4月1日起至雍某园第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司为止，物业管理服务收费住宅不得超过每平方米1.5元等。黄石坚是广州市中山四路XX房（属雍某园小区）的回迁住户。由于黄石坚拖欠宜家公司物业管理费、水费等费用，宜家公司曾诉至一审法院，一审法院于2014年12月1日作出（2014）穗越法民三初字第2179号民事判决书：一、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年9月1日起至2014年8月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）。二、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2012年7月1日起至2014年6月30日止的水费808.88元（酌定平均用水量为12.08吨，按2.79元/吨×12.08吨/月×24月计）。黄石坚不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2015年作出（2015）穗中法民五终字第1121号民事判决书，认为宜家公司提交的《物业管理委托合同》及补充协议的效力已经多次生效判决确认，一审法院不予调取《物业管理委托合同》及物业管理合同附件（前期物业管理协议书）并无不当。黄石坚拒绝向宜家公司交纳物业管理费，在宜家公司提起诉讼后，法院多次生效判决均判决黄石坚应向宜家公司支付物业管理费，黄石坚无新的理由再次拒绝缴纳物业管理费，理由不足，判决驳回上诉，维持原判。此后，因黄石坚未缴纳自2014年9月起的物业管理费及欠付水费，宜家公司再次向一审法院提起诉讼。一审法院于2016年12月27日作出（2016）粤0104民初13231号民事判决书：一、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2014年9月1日起至2015年5月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）。二、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2014年7月1日起至2016年2月29日止的水费674元。三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。2014年9月1日，广州德永会计师事务所有限公司向宜家公司出具《专项审计报告》，称自2013年1月1日至2013年12月31日止，涉案的雍某园小区的经营收入与支出相抵亏损160156.76元。同日，宜家公司在小区张贴《关于调升管理费征询意见的公告》，并向小区住户发出《关于调升雍某园住宅管理费的征询意见表》。2015年4月1日，宜家公司发出《关于调升住宅管理费的通告》，称经业主表决，同意将住宅管理费调升至2.00元/平方米/月的户数超过一半，建筑面积同意率也超过一半，符合相关法律法规的规定，故自2015年6月1日起，按照2.00元/平方米/月的标准收取住宅管理费。另查明，广州市天某物业管理有限公司于2001年8月28日经广州市工商行政管理局批准更名为广州市宜家创生物业管理有限公司。广州市工商行政管理局于2007年10月26日向广州宜家创生物业管理有限公司出具《变更登记核准通知书》，广州市宜家创生物业管理有限公司经批准更名为广州宜家创生物业管理有限公司。经营范围包括：物业管理、室内装饰及设计、小区楼宇清洁（外墙清洗）服务、垃圾收运、除虫配套、水池清洗消毒。河涌（水域）清疏保洁，游泳池经营等。宜家公司具有物业管理一级资质。据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的建筑面积为62.31平方米。本案中，黄石坚未提供证据证明缴纳过2016年3月1日起至2018年8月31日止的水费。宜家公司陈述其已代整个小区代垫了上述期间的水费。宜家公司为证明其诉讼请求，向一审法院提交了如下证据：1、宜家公司于2016年6月30日在涉案小区张贴《催收函》载明：我司是雍某园小区物业管理有限公司，贵业主自2014年9月1日起长期无故拖欠管理费等费用，截止至2016年4月30日共拖欠我司2878.9元（其中1、物业管理费2212.10元；2、代缴水费666.8元），请贵业主在2016年6月30日前，尽快向我司清偿所有欠款及滞纳金。逾期不缴纳，我司将采取法律手段等。2、广州市自来水公司开具的中山四路XX号水费发票若干。3、物业管理费拖欠明细清单，载明欠费人黄石坚，建筑面积62.3134平方米，应付金额小计900.29元，滞纳金总额59.05元。一审法院认为：一、关于宜家公司主张的物业管理费的问题。广州市安某房地产开发有限公司与广州市天某物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》符合《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业服务合同的性质，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，合同期满后，业主委员会未成立的，双方可以协商续签合同。现黄石坚居住的小区至今尚未成立业主委员会，故宜家公司与广州市安某房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同补充协议》合法有效。至于黄石坚提出的宜家公司未履行与黄石坚签订《物业管理服务合同》义务已属违约，因此黄石坚不交纳物业管理费的抗辩。由于《物业管理委托合同》中该条款的约定是涉他条款，且未明确宜家公司与业主或住户之间签订的《物业管理服务合同》中双方应享有的权利义务，即使宜家公司、黄石坚双方存在单独订立《物业管理服务合同》的意向，也需要在双方对各自的权利、义务的内容协商一致的基础上，该条款才能履行。因此黄石坚以宜家公司未与其签订《物业管理服务合同》为由不交纳物业管理费，理据不足，故对黄石坚的该项抗辩，一审法院不予接纳。综上，关于黄石坚在讼争小区未成立业主委员会前是否受前述《物业管理委托合同》及补充协议的约束已经多份生效判决处理，本案中不再赘述。现宜家公司对该小区的业主和住户提供了物业管理服务后，有权收取物业管理费。至于收费标准问题，一审法院对宜家公司请求按照93.47元/月的标准收取欠付的物业管理费予以支持。二、关于水费的问题。宜家公司陈述其已代整个小区垫付了其主张期间的水费，黄石坚使用讼争房屋也存在用水情况，而黄石坚亦未提供证据证明其曾缴纳涉案物业的水费，依公平、等价有偿的原则，黄石坚应向宜家公司缴纳宜家公司代垫的相应水费。至于黄石坚的用水量如何确定的问题，鉴于宜家公司对黄石坚的实际用水量负有举证责任，宜家公司没有提供原始的抄表记录，而该明细表没有经过黄石坚的签名确认，一审法院不能直接予以确认，故一审法院认为应参照前案确定的计算方式计算2016年3月1日起至2018年8月31日期间，黄石坚应付的水费，即2.79元/吨×12.08吨/月×30月=1011元。三、关于物业管理费的滞纳金问题。虽然前述《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》未就上述费用的支付期限以及迟延支付上述费用的违约责任作出具体的约定，但黄石坚长期拖欠物业管理费的事实客观存在。从本案查明的事实可见，黄石坚自2012年起欠付管理费及拖欠水费，相应的纠纷也经一审法院两次判决处理要求黄石坚支付物业管理费及核算水费。黄石坚在前述生效判决作出后，仍继续拖欠管理费，其对欠付物业管理费及水费显然具有主观上的过错。因而对宜家公司主张的逾期付款违约金，一审法院予以许可。该逾期付款违约金的起算时间，一审法院酌定每月的管理费应在当月的月末前支付，即自次月1日起应支付逾期付款违约金。至于违约金的计付标准，一审法院酌定按同期银行贷款利率上浮50%计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第六条、第七条第五项、第二十一条、第四十一条、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，于2019年7月4日作出一审判决：一、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2015年6月1日起至2018年8月31日止的物业管理费（每月按93.47元计）以及逾期付款违约金（自2015年7月1日起以每月应付未付的物业管理费为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮50%的标准计付）；二、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内，向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2016年3月1日起至2018年8月31日止的水费1011元；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果黄石坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由黄石坚负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，宜家公司表示涉案小区目前尚未成立业主委员会，涉案小区的物业管理属于前期物业服务的性质。宜家公司和黄石坚均确认宜家公司并未与雍某园小区的每位业主单独签订物业服务合同。关于本案一审所涉物业委托合同与物业服务合同的区别，宜家公司表示物业管理委托合同是指宜家公司与开发商签订的前期物业管理合同，宜家公司与业主尚未签订物业服务合同。黄石坚表示委托合同是指宜家公司与开发商签订的合同，该份合同要求宜家公司与业主签订合同；服务合同是指宜家公司进来之后再与业主签订的合同，物业管理委托合同有约定不完善的地方按照物业管理服务合同进行补充。关于黄石坚缴纳物业管理费以及水费的情况。黄石坚表示：2012年9月1日之后每次都是法院判决下来，黄石坚才缴纳费用的，从2007年第一次支付物业管理费和水费诉讼，到现在已经有6、7次诉讼。宜家公司表示：2012年9月1日之后的费用宜家公司全部都是通过诉讼的方式向黄石坚追讨。宜家公司对黄石坚在2012年9月1日之前缴纳物业管理费和水费的情况不清楚，但通过公司的财务系统看到黄石坚在2012年9月1日之前的物业管理费和水费都不存在欠费的情况，但2012年9月1日之前的费用是以诉讼的方式还是每月如期支付的，宜家公司不清楚。另查明，由于黄石坚拖欠宜家公司物业管理费和水费，宜家公司曾于2009年12月30日诉至一审法院，一审法院于2010年作出（2010）越法民三初字第362号民事判决书：一、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2008年9月1日起至2009年8月31日止的物业管理费（每月按93.5元计）；二、黄石坚应在本判决发生法律效力之日起十日内向广州宜家创生物业管理有限公司支付从2008年7月1日起至2009年8月31日止的水费310.13元；三、广州宜家创生物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将水费周转金200元退还给黄石坚；四、驳回广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回黄石坚的其他反诉请求。黄石坚不服一审判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2010年7月8日作出（2010）穗中法民五终字第1964号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，经协商沟通，宜家公司与黄石坚未能对本案纠纷的处理达成一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：物业管理费的标准确定问题以及黄石坚是否应当支付逾期支付物业管理费的违约金。根据涉案《物业管理委托合同》以及《物业管理委托合同补充协议》的约定，在涉案小区的第一届业主委员会成立续聘或选聘新的物业管理公司之前，宜家公司是涉案小区的物业服务单位。现涉案小区尚未成立业主委员会，宜家公司对小区业主和住户提供了物业管理服务。一审法院认定黄石坚在诉争小区未成立业主委员会前应受《物业管理委托合同》以及《物业管理委托合同补充协议》的约束，宜家公司有权收取物业管理费，并无不当，本院予以维持。《物业管理委托合同》第十八条第五项约定，宜家公司应当向业主和物业使用人告知有关限制条件，订立物业管理服务合同。据本案双方当事人的陈述，宜家公司并未与涉案小区的业主单独签订物业管理服务合同。宜家公司与黄石坚未单独签订物业管理服务合同，并不影响黄石坚享受宜家公司所提供的物业管理服务而支付相关物业管理服务费用。黄石坚上诉主张因宜家公司未与其签订物业管理服务合同而不按时交纳物业管理费，理据不足，本院不予支持。根据《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告；（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门；（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。宜家公司上诉主张应当以2元/平方米/月的标准计算物业管理费，而本案诉讼中并未提供证据证明其将拟调整物业服务收费标准的相关事项书面告知物业所在的街道办事处、居民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。一审法院本案判决宜家公司向黄石坚收取欠付的物业管理费的标准为此前生效判决认定的1.5元/平方米/月，并非没有理由。宜家公司对物业管理费主张增幅部分，可提供相关调价依据另行主张。关于物业管理费的滞纳金问题，黄石坚表示其每次都在法院判决后缴纳物业管理费和水费，其不是拖欠不交，而是长期维权而迟交费。因黄石坚在此前多份法院生效判决作出后才支付物业管理费，且继续拖欠此后时段的物业管理费。一审法院认定黄石坚对欠付物业管理费具有主观上的过错，判决黄石坚支付逾期付款的违约金，并无不当，本院予以维持。关于证据调取的问题。宜家公司提交的《物业管理委托合同》及《物业管理委托合同补充协议》的效力已经此前多份生效判决确认，黄石坚在涉案小区业主委员会尚未成立应受前述协议的约束。黄石坚在本案中申请调取《物业管理委托合同》及物业管理合同附件（前期物业管理协议书），并不影响本案的处理。一审法院对此不予调取，并无不妥。至于黄石坚上诉所提诉讼时效问题。案件事实表明，2015年6月之前的物业管理费用，宜家公司多次采取诉讼的方式向黄石坚追讨。宜家公司并未怠于向黄石坚主张物业管理相关费用的权利。黄石坚上诉主张本案部分费用超过三年诉讼时效，理由并不充分，本院不予支持。综上所述，宜家公司、黄石坚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不妥，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由黄石坚负担100元，由广州宜家创生物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月十二日书记员  吴敏玲熊盈颖