黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8493号上诉人(原审原告)：佟祥飞，男，1989年2月6日出生，满族，中航工业哈飞武装保卫部员工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：董莹，黑龙江拓行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨宇光投资置业发展有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区闽江路昆仑庄园6栋。法定代表人：高彦春，总经理。委托诉讼代理人：冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧玲，黑龙江冯铁山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史延军，男，1970年1月21日出生，汉族，哈尔滨宇光投资置业发展有限公司实际负责人，户籍所在地哈尔滨市道里区，现住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：冯铁山，黑龙江冯铁山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱慧玲，黑龙江冯铁山律师事务所律师。上诉人佟祥飞因与哈尔滨宇光投资置业发展有限公司（以下简称宇光置业公司）、史延军房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。佟祥飞上诉请求：1.宇光置业公司自2019年4月23日起以451,773元为基数按日万分之三支付佟祥飞逾期进户违约金至实际入住日，史延军承担连带责任；2.史延军连带支付佟祥飞逾期进户违约金35,644.89元（自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以451,773元为基数×263天×日万分之三）；3.史延军连带支付佟祥飞已支付的律师费2000元。事实和理由：1.原审判决人为切分佟祥飞诉请（原审第一项、第二项），导致本可以一次诉讼解决的问题，人为拆分为两次诉讼，极大的增加了已伤痕累累的业主的负担，实际交付日期以宇光置业公司通知为准，将会是个双方无争议的日期时间点。原审不支持佟祥飞第二项诉讼请求，必然发生另行诉讼的诉累，请二审纠正。原审以“无法确定实际交付日期”为由，驳回佟祥飞要求宇光置业公司支付2019年4月23日之后的日万分之三违约金是错误的、驳回理由并不充分，也完全不能成为增加双方诉累的借口，从节省法院诉讼资源的角度，这种人为拆分诉请是不应当发生的。况且，“实际交付日期”日后不会是一个有争议的日期，不会发生佟祥飞认为是前一天，宇光置业公司主张是后一天。“实际交付日期”的确定按照常识肯定是以宇光置业公司通知为准。在此，佟祥飞也承诺，“实际交付日期”的确定遵守宇光置业公司通知确定标准。这样一个不可能有争议的确定日期时间点，是有基本常识的人都可以从2019年4月23日计算天数的，在本次诉讼中给予认定是合理的。请二审纠正。2.原审还有一处明显不当，尽管“无法确定是否实际交付日期”，但原审的裁判日期是确定的即2019年8月6日，佟祥飞原审诉讼请求第二项自2019年4月23日至实际入住日，包含了2019年4月23日到2019年8月6日、2019年8月7日至实际入住日两个时间段。第一个时间段是佟祥飞明确的权利，原审视而不见，应予纠正。原审驳回佟祥飞要求宇光置业公司支付2019年4月23日之后的日万分之三违约金，忽略了2019年4月23日至原审裁判日2019年8月6日期间的合理合法违约金主张，裁判日期是确定的，不符合原审驳回佟祥飞该项诉讼请求的理由，佟祥飞认为，未支持裁判日期之前的违约金是原审的失误，现佟祥飞请求二审支持违约金计算至实际入住日。3.关于是否由史延军承担连带责任问题，在原审仅有的一次庭审中，法庭询问史延军代理人企业工商档案中是否有体现证实史延军是宇光置业公司职员，史延军代理人答复无体现；法庭询问史延军代理人是否有宇光置业公司社保、工资流水等，史延军代理人答复不清楚，法庭限期史延军庭后3日内提交证据，但到佟祥飞接到判决书时，史延军仍未提交新证据，原审更加未组织质证，原审认定史延军“为其他工作人员”无证据、无事实依据。宇光置业公司及史延军辩称：一审判决符合事实与法律依据，应予以维持。佟祥飞的三项上诉请求皆于法无据与事实不符，应予以驳回。1.一审违约金计算符合法律规定。佟祥飞所购买的房产为宇光万和城四期，现因各种客观原因无法办理进户手续。且一审庭审后经过开发商与建筑商等多方的协商暂定于11月末完工交付。所以一审庭审时“实际交房日”是不能确定的日期，2019年4月23日起至实际交房日止的违约金佟祥飞可另行诉讼主张，并不影响佟祥飞的合法权益。一审判令违约金计算到佟祥飞一审起诉时（2018年4月22日），于法有据与事实相符。2.佟祥飞上诉请求第二项、第三项与事实不符且于法无据。史延军不应承担连带责任，宇光置业公司是由邵继红、肖向东及哈尔滨宸光云科技发展有限公司出资组建的，而史延军为哈尔滨宸光云科技发展有限公司的法定代表人。史延军于2016年6月23日退出宇光置业公司后，担任哈尔滨宸光云科技发展有限公司法定代表人，但此时宇光万和城4期5期均已开盘销售，经公司股东合意为方便售楼及衔接各部门工作，仍将宇光万和城4期5期全部事项委托史延军代管。2018年5月31日《承诺保证书》承诺人处虽有史延军签名按手印，但也加盖了公章及法定代表人的名章，足以证明宇光置业公司是对于其被委托人的工作行为的追认。如果史延军未接受宇光置业公司的委托，以一个自然人的身份而代替宇光公司作出承诺，那么该承诺应为无效承诺。2018年5月31日《承诺保证书》应为无效，那么佟祥飞无权诉请宇光置业公司承担万分之三的违约金。正因为宇光置业公司对史延军被委托行为的追认，佟祥飞才能在一审中诉请宇光置业公司给予万分之三的违约金。综上，请求二审法院查明事实驳回佟祥飞全部上诉请求，维持一审判决。佟祥飞向一审法院起诉请求：1.宇光置业公司支付佟祥飞逾期进户违约金人民币84,346.01元（自2016年7月2日起至2017年9月15日止，以451,773元为基数×440天×日万分之一；自2017年9月16日起至2018年8月1日止，以451,773元为基数×319天×日万分之二；自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以451,773元为基数×263天×日万分之三）；2．宇光置业公司自2019年4月23日起以451,773元为基数按照日万分之三支付违约金至实际入住日，史延军承担连带支付责任；3．史延军连带支付逾期交房违约金35,644.89元（自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以451,773元为基数×263天×日万分之三）；4．宇光置业公司、史延军承担律师费2000元。一审法院认定事实：2015年8月12日，佟祥飞与宇光置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》（合同编号：157××××6697）约定：佟祥飞向宇光置业公司购买位于哈尔滨市平房区哈南工业新城第五大道、南城九路东北侧四期第18栋1单元4层404号房屋，建筑面积共79.65平方米，房屋总价款为451，773元。2016年7月1日前交付房屋。佟祥飞签署本合同同时交付房款23％，即101,773元；2015年8月31日交付77％。买受人需要交付房款后五个工作日内到公积金办事处提交贷款资料，否则按逾期付款承担违约责任。出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，佟祥飞于2016年3月17日交付剩余购房款350,000元。至此，佟祥飞已按合同约定付清全部购房款。但宇光置业公司未按合同约定的期限交付房屋。2017年7月16日，宇光置业公司公布关于宇光万和城四、五期业主延期交房的解决方案：四期18、19号楼在2017年9月15日之前完工进户；如未能在最后日期前进户违约金将于2017年9月16日起至实际进户日按每天总房款万分之二计算。2017年9月16日之前产生的延期交付违约金以购房合同标明的内容为准。2018年5月31日，宇光置业公司又出具承诺保证书，承诺2018年8月1日未能正常入住，宇光置业公司按月向各业主支付违约金按购房总金额的日万分之三支付，如承诺人未按上述内容履行义务，由此各业主造成的损失，包括律师费、咨询费、有关部门的收费等，均由承诺人承担。史延军在承诺人处签名按手印。案涉房屋宇光置业公司至今仍未向佟祥飞交付。佟祥飞因本案已支付律师费2000元。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。案涉商品房屋买卖合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。佟祥飞已按合同约定向宇光置业公司交付了全部购房款451,773元，但宇光置业公司至今未向佟祥飞交付案涉房屋，已构成违约。宇光置业公司做出的解决方案及承诺保证书是对案涉合同中支付违约金计算标准的变更，视为新的承诺，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定；当事人可以约定一方违约产生的损害时赔偿额的计算方法。宇光置业公司理应按照新的承诺履行自己的义务。现佟祥飞主张宇光置业公司给付逾期交房违约金的诉求，予以支持。违约金的计算应自2016年7月2日起至2017年9月15日以451,773元为基数按日万分之一计算；2017年9月16日起至2018年8月1日止，以451,773元为基数按日万分之二计算，自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以451,773元为基数按日分之三计算。关于佟祥飞主张自2019年4月23日起以451,773元为基数，按照日万分之三支付违约金至实际入住日的问题。因案涉房屋尚不具备交付条件，无法确定实际交付日期，待案涉房屋具备交付条件时，佟祥飞可另行主张权利。关于史延军是否应当承担连带支付责任的问题。在承诺保证书中承诺人处虽有史延军本人签名按手印，但加盖了宇光置业公司的公章及法人名章，宇光置业公司予以追认，法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。因此，史延军在承诺保证书签名按手印系职务行为，不应承担连带支付责任。故佟祥飞主张史延军承担连带责任的诉求，不予支持。判决：一、哈尔滨宇光投资置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付佟祥飞逾期交房违约金人民币84,346.01元（自2016年7月2日起至2017年9月15日止，以451，773元为基数×440天×日万分之一，自2017年9月16日起至2018年8月1日止，以451,773元为基数×319天×日万分之二，自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以451,773元为基数×263天×日万分之三）。二、哈尔滨宇光投资置业发展有限公司于本判决生效后十日内，给付佟祥飞已支付的律师费人民币2,000元。三、驳回佟祥飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,740元，由宇光置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2019年11月5日，佟祥飞办理了入户手续。本院认为，关于佟祥飞请求宇光置业公司支付自2019年4月23日至实际进户之日止的违约金的问题。二审期间，佟祥飞向本院举示了其已于2019年11月5日办理了入户手续，故佟祥飞所主张的逾期进户违约金的截止时间为2019年11月5日，本院对佟祥飞的该项上诉请求予以支持。关于史延军是否应当承担连带责任的问题，首先，史延军在2018年5月31日出具的承诺保证书签字，史延军及宇光置业公司在一、二审庭审中均称，史延军虽然在出具承诺书之时已经不再担任公司法定代表人职务，亦未在公司担任其他职务，但其是受公司委托出面与业主协商相关事宜，对于该项抗辩主张，史延军及宇光置业公司均未向法院提供证据证明史延军是受委托人，对此应当承担举证不能的不利责任，史延军在承诺保证书上签字的行为并非职务行为或受托行为，根据承诺保证书的内容可以看出责任主体应当是房屋买卖合同的相对人宇光置业公司，史延军在承诺人处签字捺手印的行为符合担保法中保证的特征，应当认定为保证行为。其次，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，承诺保证书并未写明保证方式，因此史延军应当承担连带保证责任。再次，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，本案中，佟祥飞2019年4月29日向法院起诉请求史延军承担连带保证责任，已经超过承诺书约定的履行期限即2018年8月1日满六个月，故史延军不再承担连带保证责任。一审法院对此认定的理由错误，但结论正确，本院予以纠正。综上所述，佟祥飞的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1197号民事判决第二项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2019）黑0108民初1197号民事判决第一项为：哈尔滨宇光投资置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付佟祥飞逾期进户违约金（自2016年7月2日起至2017年9月15日止，以451，773元为基数×440天×日万分之一，自2017年9月16日起至2018年8月1日止，以451,773元为基数×319天×日万分之二，自2018年8月2日起至2019年11月5日止，以451,773元为基数×461天×日万分之三）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2740元，由哈尔滨宇光投资置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇一九年十二月九日法官助理申艳楠书记员周小倩