北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14004号上诉人（原审被告）：北京文英海泰科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号7号楼15层1509。法定代表人：王勇，总经理。被上诉人（原审原告）：北京金色慧谷物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区利泽中园106号A座408室。法定代表人：董振龙，董事长。委托诉讼代理人：刘永志，北京市墨风律师事务所律师。上诉人北京文英海泰科技有限公司（以下简称文英公司）因与被上诉人北京金色慧谷物业管理有限公司（以下简称慧谷公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初36240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文英公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费由慧谷公司负担。事实与理由：一、涉案物业服务协议是伪造的。1.该协议上无文英公司签订人的签字，其上显示的人名章是伪造的，同时申请鉴定其上加盖的公司合同章是否真实。若合同章或人名章存在虚假，则合同应认定为虚假的伪造合同。慧谷公司未对协议签订的真实性尽到审查义务，涉案协议签订时王勇并非文英公司的法定代表人，其签订合同需经授权，慧谷公司未提供签订人的授权函，其做法不合规。2.慧谷公司起诉书中载明的文英公司的联系电话实际是涉案房屋实际使用人康×公司定代表人吴某的电话，说明慧谷公司提供服务的受益者是康×公司，而非文英公司。3.文英公司未接受物业服务，亦不知道涉案物业服务协议的存在。文英公司的法定代表人从未收到任何催款通知或电话通知，慧谷公司未尽到催缴和告知义务。二、文英公司未租赁过涉案房屋，亦未实际使用涉案房屋，不应支付物业费。三、涉案房屋的实际使用者是康×公司，康×公司缺乏诚信，应起诉康×公司。慧谷公司辩称，同意一审判决，不同意文英公司的上诉请求。慧谷公司向一审法院起诉请求：1.判令文英公司支付2017年7月25日至2019年1月16日期间的物业费13650元；2.判令文英公司支付滞纳金（以13650元为基数，按照日千分之五的标准从2019年1月16日开始计算至实际付清之日止）。一审法院认定事实：文英公司作为委托方与慧谷公司作为受托方，签订《望京科技创业园物业服务协议》，约定：根据甲方与北京望京新兴产业区综合开发有限公司的《房屋租赁协议》的约定，甲乙双方就物业服务、收费的有关事宜达成一致意见并签署本协议。物业类型：商业，物业位置：北京市朝阳区利泽中二路2号望京科技创业园B座×号，物业建筑面积50平方米。乙方提供物业管理服务的主要内容：大厦建筑共用部位、共用设施设备以及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；大厦红线区域内公共环境卫生；公共绿地的养护和管理；维护公共秩序；提供各类综合服务等。物业服务期限为2017年7月25日至2022年7月24日，服务期限为五年。物业费标准：0.6元/建筑平方米/天（以《房屋租赁协议》中承租的面积为准）。物业费按照自然季度作为一个缴付周期。首次交纳物业费：甲方应按物业服务期限的起始之日起接到《缴费通知单》后5个工作日内缴纳。季度交纳物业费：乙方将在每个自然季度结束前的5个工作日内向甲方发出《缴费通知单》，甲方在收到《缴费通知单》后10个工作日内应按规定缴纳。甲方应按期交费，凡逾期十日内，每逾期一日加收欠缴总额千分之五的滞纳金，逾期十日以上者，乙方除收取甲方滞纳金外，并将有权采取必要措施，直至甲方缴清所欠费用和滞纳金为止。若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付并承担因此产生的利息、诉讼费、公告费及律师费等。甲方逾期未能缴付，乙方每日将加收欠款总金额的千分之五的滞纳金并与应缴物业管理相关费用一并结清。一审庭审中,慧谷公司表示涉诉房屋的建筑面积为50平方米，物业费标准为0.6元每平米每日，并表示文英公司未缴纳2017年7月25日至2019年1月16日期间的物业费。文英公司的法定代表人王勇表示合同是谁签署的不清楚，对于房屋面积以及物业费标准也不清楚，并表示该房屋的实际使用人为康×公司，文英公司并未使用，故不应当支付物业费。同时，文英公司表示该×号房间并没有单独的产权证明，该房号在产权证上没有体现，慧谷公司表示该房间号系由房屋的所有权人根据现场情况单独标注的房间号。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。文英公司与慧谷公司签订的《望京科技创业园物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。慧谷公司按照合同约定提供了物业服务，文英公司应当按照约定交纳物业费，文英公司虽抗辩并非涉案房屋的实际使用人，但是未提供证据加以证明，且物业服务协议由该公司与慧谷公司签订，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。关于涉案房屋房间号的设置不影响慧谷公司提供物业服务的事实，故对于文英公司主张的该房间号并未在房屋产权证上体现的抗辩意见，一审法院亦不予采纳。文英公司未按照合同约定交纳2017年7月25日至2019年1月16日期间的物业费，应当承担继续交纳的义务，现慧谷公司仅要求文英公司支付该期间的物业服务费13650元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于慧谷公司主张的滞纳金，文英公司未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当承担滞纳金，现慧谷公司主张从2019年1月16日开始计算滞纳金，不违反法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于滞纳金计算标准，慧谷公司主张根据合同约定的日千分之五的标准交纳，文英公司抗辩上述标准过高，要求一审法院予以调整，一审法院结合慧谷公司的实际损失，文英公司的过错程度等，依据公平原则，对滞纳金的支付标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京文英海泰科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金色慧谷物业管理有限公司2017年7月25日至2019年1月16日的物业服务费13650元；二、北京文英海泰科技有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金色慧谷物业管理有限公司滞纳金（以13650元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年1月16日计算至实际支付之日止）；三、驳回北京金色慧谷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，文英公司向本院提交以下证据：证据1.委托扣款协议书及现金支票，用以证明物业服务协议上的王勇人名章是错误的；证据2.文英公司营业执照，用以证明涉案物业服务协议签订时王勇并非文英公司法定代表人，时任法定代表人为韩某；证据3.慧谷公司一审起诉书，用以证明起诉书中载明的文英公司联系电话是康×公司定代表人吴某电话；证据4.慧谷公司办公区平面图，用以证明不存在慧谷公司主张的由文英公司使用的50平方米涉案房屋；证据5.涉及康×公司的限制消费令及裁定书，用以证明康×公司信用存在问题。慧谷公司对证据1不予认可，主张涉案物业服务协议上文英公司的合同专用章是有效的，慧谷公司对人名章的真实性无审核义务；对证据2真实性予以认可，主张签订合同时的联系人与营业执照上法定代表人不同是正常现象；对证据3的证明目的不予认可，主张该联系电话是文英公司留给慧谷公司的业务电话，康×公司定代表人吴某是王勇前妻；对证据4及证据5的真实性予以认可，主张康×公司确实存在欠钱行为。慧谷公司未向本院提交新的证据。本院二审期间补充查明以下事实：通过对文英公司工商登记信息进行查询，文英公司于2004年注册，其住所于2019年3月20日由“北京市朝阳区利泽中二路2号B座五层”变更为现营业执照登记地址。文英公司法定代表人王勇认可曾经做过康×公司的法定代表人，认可在其2016年退出康×公司后，康×公司变更后的法定代表人吴某与其是夫妻关系，但签订涉案租赁合同的时候，王勇认为双方已经分开了。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案二审的争议焦点为：文英公司是否应向慧谷公司交纳物业费。首先，文英公司与慧谷公司签订了物业服务协议，该物业服务协议上加盖文英公司合同专用章，文英公司一审中对合同专用章的真实性予以认可，该协议应视为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。文英公司虽对涉案物业服务协议不予认可，但未能对其加盖合同专用章的行为进行合理解释，本院对其该项上诉理由不予采纳。双方当事人均应按照合同约定履行相关义务。其次，文英公司主张其未使用涉案房屋，涉案房屋的实际使用人为康×公司。关于该项上诉理由，本院认为，根据工商登记信息查询内容，文英公司在2019年之前的注册地为涉案房屋所在楼栋；同时，根据文英公司现法定代表人与康×公司及康×公司时任法定代表人之间的关系，文英公司关于其未使用涉案房屋的意见本院难以采信。综上，文英公司应按照物业服务协议约定的费用交纳标准向慧谷公司交纳相应的物业费。一审法院认定并无不当，本院予以维持。另，关于滞纳金，因文英公司未按照约定交纳物业费，根据物业协议的约定，慧谷公司有权向其主张滞纳金，一审法院在此基础上对滞纳金标准予以调整，并无不当，本院予以维持。综上所述，文英公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由北京文英海泰科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 郑吉喆审 判 员 胡新华二〇一九年十二月二日法官助理 夏海曼书 记 员 马梦蕾书 记 员 陈佳琪