广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10033号上诉人（原审原告）：鲁美娟，女，汉族，1983年8月16日出生，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴聪聪，广东桦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄拥军，男，侗族，1976年9月1日出生，住湖南省芷江侗族自治县。被上诉人（原审被告）：吴艾菲，女，汉族，1988年3月26日出生，住深市龙岗区。委托诉讼代理人：马飞，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人鲁美娟因与被上诉人黄拥军、吴艾菲确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27707号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁美娟上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判撤销二被上诉人于2016年12月16日签署的深（宝）房现买字（2016）第31946号《深圳市二手房买卖合同》；3、确认位于深圳市××××街道上塘居委某南II栋6座15B房产产权归上诉人所有；4、判令被上诉人吴艾菲在法院指定期限内将位于深圳市××××街道上塘居委某南II栋6座15B房产产权过户至上诉人名下，并承担产权变更至上诉人名下产生的一切费用；5、判令二被上诉人承担上诉人支出的一审律师费人民币80000元；6、判令二被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由为：一、一审法院错误认定吴艾菲系善意购买涉案房产。上诉人提供了相应的证据，证明被上诉人吴艾菲并非涉案房产的善意购买人，不应取得涉案房产的产权。1、根据上诉人提供的被上诉人发给上诉人的微信聊天记录可以看到，二被上诉人之间早已相识，并毫不掩饰双方之间的不正当关系；被上诉人吴艾菲亦自认上诉人的离婚与其关系重大；2、恰恰是在上诉人与被上诉人黄拥军离婚后因共同债务爆发出现信用危机的情况下，被上诉人吴艾菲进入被上诉人黄拥军开办的“深圳市和祥某某建筑装饰工程有限公司”任职，工资仅有2030元，且自愿放弃由公司购买社保，而在涉案房产“交易”完成后就从该公司离职，明显具有异于常人的目的；结合被上诉人吴艾菲自称家族势力雄厚，此前一直在伯父与父亲开办的“深圳市阳某实业有限公司”任职，并具有购买涉案房产的经济实力，更凸显其在特殊时期进入和祥某某公司任职的异常目的；3、事实上，和祥某某公司上下员工对于鲁黄二人离婚这一事实均知晓，包括被上诉人吴艾菲。故作为购买方的被上诉人吴艾菲，更应当主动审核涉案房产在离婚事件中的分配，但被上诉人吴艾菲并未审查；4、庭审中曾询问被上诉人吴艾菲在购买前是否进入涉案房产进行考察，过户后有无收楼时，被上诉人吴艾菲的答复均为“否”。这一做法明显不符合生活常理，购买前不看楼，过户后不收楼，直接返租给原业主，也从未收到一分钱租金，种种细节表明，二被上诉人之间的转移交易并非真实意思，而是故意串通，损害上诉人利益。以上事实，均可以充分证明，被上诉人吴艾菲明知涉案房产属于上诉人，明知上诉人与被上诉人黄拥军离婚，却故意对房产归属不予审核，互相串通，被上诉人吴艾菲并非善意购买人。二、一审法院对于涉案房产产权的审查对象仅限于黄拥军的认定是明显错误的。正是由于作为买家的被上诉人吴艾菲明知上诉人与被上诉人黄拥军离婚，作为购买时间已相距数年的物业，买家负有审查该房产在离婚过程中的分割与分配情况，以确认被上诉人黄拥军是否具有合法处分权。一审法院并未考虑二被上诉人早已相识，且被上诉人吴艾菲在被上诉人黄拥军公司任职的两个重大事实，从而做出被上诉人吴艾菲的审查义务仅局限于被上诉人黄拥军这一重大错误判断。三、被上诉人吴艾菲并未向上诉人提供所谓的盘活协议、和解协议，一审法院以此认定上诉人同意出售涉案房产是错误的。被上诉人吴艾菲并未按照《民事诉讼法》相关规定，向上诉人提供证据副本，导致上诉人无法核对、查证相关事实。应按照相关证据规则的规定，由被上诉人吴艾菲承担举证不能的不利后果。综上，二被上诉人之间早已认识，并存在不正当关系，主观上具有恶意串通，转移本属于上诉人的涉案房产的故意，严重损害了上诉人的合法权益，相关交易应当予以撤销。请求二审法院依法查明事实，做出改判。吴艾菲辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。一、诉争房产的登记所有人是黄拥军个人，黄拥军有完全处分权。二、涉案房产交易的金额为560万元，其中包括定金20万元、首期款148万元，按揭款392万元，税费301700元，房产于2016年12月26日完成过户登记。诉争买卖合同是黄拥军与吴艾菲的真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，合法有效且已全部履行完毕；三、上诉人和黄拥军的离婚协议属于双方内部约定，不能对抗答辩人。四、上诉人对涉案房产的交易知情。上诉人与黄拥军曾因民间借贷纠纷被起诉，两人与案外人达成了相关的“资产盘活协议、和解协议”等多份协议，在该协议中提及将诉争房产出售用于偿还夫妻共同债务。可见黄拥军出售涉案房产系用于偿还夫妻共同债务。答辩人将涉案房产反租给黄拥军及上诉人，上诉人对此完全了解；五、本案符合善意取得的条件：1、答辩人与黄拥军是朋友关系，在黄拥军为卖房偿债的情况下刚好也有买房意愿，促成了本案所涉交易；2、因双方为朋友关系，所有涉案房产交易价格甚至高于正常市场价格，且应黄拥军的要求将房产返租；3、涉案交易已经履行完毕。六、经答辩人调查，黄拥军与上诉人长期共同居住在涉案房产，且至今仍然共同经营公司，本案诉讼实为该两人为谋求不当利益所为。黄拥军未到庭亦未提交答辩意见。鲁美娟向一审法院起诉请求：l、判令撤销被告黄拥军与被告吴艾菲于2016年12月16日签署的深（宝）房现买字(2016)第31946号《深圳市二手房买卖合同》；2、确认位于深圳市××××街道上塘居委某南Ⅱ栋6座15B房产产权归原告所有；3、判令被告吴艾菲在法院指定期内将位于深圳市××××街道上塘居委某南II栋6座15B房产产权过户至原告名下，并承担产权变更至原告名下产生的一切费用；4、判令被告黄拥军、吴艾菲承担原告支出的一审律师费人民币80000元；5、判令被告黄拥军、吴艾菲承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2004年，原告鲁美娟与被告黄拥军于芷江侗族自治县民政局登记结婚。2005年12月7日向深圳市大新城实业发展有限公司购买涉案房产，于2007年5月28日核准登记至被告黄拥军名下。2015年8月27日，原告鲁美娟与被告黄拥军于芷江侗族自治县民政局协议离婚。离婚协议约定，婚后的房产归女方所有，婚后共同债务由男方负责偿还。离婚后，原告鲁美娟与被告黄拥军并没有将涉案房产的所有权登记至原告名下。涉案房产一直由原告及其子女居住使用。2016年12月16日，被告黄拥军（卖方）与被告吴艾菲（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》约定将涉案房产以人民币4235443元的价格转让给吴艾菲。2016年12月26日，涉案房产转移登记至被告吴艾菲名下。被告吴艾菲抗辩称起购买涉案房产的实际金额为人民币560万元。吴艾菲为证实其主张，向法院提交了其与黄拥军签订的另一份《房屋买卖合同》，合同签订日期为2016年7月12日，合同约定签订合同之日支付定金人民币20万元，合同未约定首付款，但约定剩余房款人民币392万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。甲方收到乙方除交房押金外的全额房款之日起30天内将交易的房产全部权利交付乙方，室内现有家电家私家具随房屋交接赠送给乙方，并应在交房当日将水、电、物业费等费用结清；税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由甲方承担，中介费及代办产权过户手续费由甲方承担；乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的0.5%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款20%的违约金；甲方未按本合同第三条规定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的0.5%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价20%的违约金；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权和财务纠纷，由甲方承担全部责任，乙方在实地察看、充分了解并自愿接受房屋瑕疵基础上签订合同，甲、乙双方在房产交易部门办理产权过户手续后，乙方不得以任何理由拒绝付款；赠送加建部分35平方米含精装修。2016年7月13日，吴艾菲向黄拥军支付购房定金人民币20000元。被告黄拥军出具收据。2016年11月25日，吴艾菲将首期款人民币107万元存入资金托管账户，并约定在交易房产过户到吴艾菲名下后，该107万元可划转给被告黄拥军。之后，黄拥军与吴艾菲签订《房屋交易资金托管业务变更通知书》，将托管金额自107万元变更至148万元。2016年12月1日，被告吴艾菲支付41万元至房屋结算账户。2016年11月28日，吴艾菲与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定吴艾菲为购买涉案房产，向银行贷款人民币3920000元，借期为360个月，自2016年11月28日至2046年11月28日，抵押财产为涉案房产。2016年12月5日，中国建设银行股份有限公司深圳田背支行作出《二手楼购房贷款承诺书》，承诺将借款人民币392万元，并将上述款项直接发放至买方黄拥军指定账户。2017年1月3日，深圳市不动产登记中心向被告吴艾菲发放不动产登记证明（编号：粤（2017）深圳市不动产证明第0000068号），确认涉案房产的所有权人为被告吴艾菲。2017年1月25日，被告黄拥军与被告吴艾菲就涉案房产签订《房屋租赁合同书》约定吴艾菲将涉案房产出租给被告黄拥军使用，租期为1年，自2017年2月1日至2018年1月31日止；月租金为人民币7000元，乙方应当在每月15号前将当月租金汇入甲方指定的银行账户或以支票、现金支付。但被告黄拥军实际上并没有缴纳租金。2017年5月3日，经深圳市房屋租赁管理办公室核准，涉案房屋取得房屋租赁凭证，登记备案号为深房租龙华2017006845号。另查，被告吴艾菲系被告黄拥军开办的深圳市和祥某某建筑装饰工程有限公司员工。但其社保由深圳市阳某实业有限公司交纳。再查，2016年4月18日，原告鲁美娟（丙方）、被告黄拥军（乙方）与案外人黄某生（甲方）签订《资产盘活协议》，约定乙方、丙方确保在2016年9月20日前出售涉案房产，用以偿还拖欠甲方的债务。2016年11月23日，三方签订和解协议，确定2016年5月5日，吴艾菲替被告黄拥军、原告鲁美娟偿还借款人民币40万元；2016年5月12日，吴艾菲替被告黄拥军、原告鲁美娟偿还借款人民币5万元；2016年7月8日，黄拥军还款人民币45万元；被告黄拥军、原告鲁美娟尚欠案外人黄某生本息共计460800元于2016年12月20日前支付。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。从查明的事实可知，尽管原告与被告黄拥军在离婚协议书中约定涉案房产归原告鲁美娟所有，但原告鲁美娟及被告黄拥军均没有积极履行过户义务。故在被告黄拥军与被告吴艾菲签订买卖合同时，涉案房产的所有权人系黄拥军。作为买受人的吴艾菲，在明知黄拥军和鲁美娟离婚的情况下，其审查义务仅局限于涉案房产登记权利人是否为黄拥军。本案中，原告未提交证据证实被告吴艾菲明知涉案房产在离婚时约定归鲁美娟持有，被告吴艾菲应当认定为善意第三人。原告主张被告吴艾菲以人民币4235443元购买涉案房产，明显低于市场价的价格，由此推断被告黄拥军、吴艾菲恶意串通侵害原告的合法权益。被告吴艾菲提交《房屋买卖合同》、资金监管协议、个人购房借款合同、银行流水等证据证实其真实的购房价格为人民币560万元，并没有低于市场价格。从房地产交易习惯上看，备案合同价格低于实际履行价格的现象较为常见。现被告吴艾菲提交的证据证实其实际支付的购房款为人民币560万元，其抗辩成立。一审法院认定被告黄拥军、吴艾菲交易房产的实际价格为人民币560万元。由此可见，没有证据证实被告吴艾菲与被告黄拥军存在恶意串通损害原告合法权益的事实，两被告签订的《房屋买卖合同》系两被告的真实意思表示，且没有违反国家强制性法律法规，应当认定为合法有效。且上述合同已经履行完毕，被告吴艾菲已经取得涉案房产的所有权。原告并非《房屋买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同》的当事人，且《深圳市二手房买卖合同》并不存在可撤销的法定事由，原告请求撤销两被告签订的《深圳市二手房买卖合同》缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案房产现登记在被告吴艾菲名下。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。故房屋所有权人为被告吴艾菲。原告请求涉案房产归原告所有，缺乏事实和法律依据。一审法院不予支持。原告对涉案房产不享有物权，故原告请求被告吴艾菲将涉案房产过户至原告名下的诉讼请求，一审法院不予支持。关于律师费。律师费系原告为提起诉讼自愿支付的费用，并非必要的诉讼费用。且两被告不存在恶意诉讼的情形，对原告请求两被告支付律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告鲁美娟的全部诉讼请求。案件受理费41324元，由原告鲁美娟承担。上述费用原告已预交。本院二审调查期间，上诉人提交如下证据：1、黄拥军名下招商银行尾号0326账号明细，显示2016年12月27日收到售房款148万元后当天将该款转入案外人杨某华账户、2017年1月5日收到银行发放的尾款392万元后当天将该款转入案外人杨某华账户。证明诉争房产交易并非来自于吴艾菲自有资金；2、深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1493号保全结果通知书、案外人黄某生申请追加鲁美娟为1493号案件被告的《追加被告申请书》，鲁美娟和黄拥军的离婚协议书，申请离婚登记声明书，离婚登记审查处理表，黄拥军向黄某生还款45万元的银行流水，黄某生出具的内容为吴艾菲代黄拥军向其还款45万元的《已还款金额说明》，黄拥军和黄某生、鲁美娟2016年11月23日签订的《和解协议》，深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306执保1651号民事裁定书。以上证据共同证明吴艾菲参与了黄拥军和黄某生债务纠纷的盘活业务和和解事宜，该案中黄某生申请追加鲁美娟为被告且提交了离婚协议等手续，吴艾菲对此不可能不知情。吴艾菲对证据1的真实性、关联性均不予确认，对证据2的关联性不予确认，称并不知道黄拥军和鲁美娟的离婚协议。另查明，吴艾菲二审调查时陈述在2017年10月10日向黄拥军发送邮件《房屋清场通知函》，该函件落款日期为2017年10月11日，内容为：“位于深圳市××××街道上塘居委某南Ⅱ栋6座15B已于2016年12月完成房屋交易并办理了过户登记，但经多次催促至今仍未交付使用。为了维护本人的合法权益，现依法通知：一、自本通知函发之日起，请你在收到本书面通知后7日内（最迟在2017年10月30日前）前搬出深圳民治某南Ⅱ栋6座15B房屋。……”对于为何在租期到期前要求收房，吴艾菲的解释是黄拥军拖欠租金，但其未提交黄拥军支付房屋租金的相应证据。再查明，吴艾菲在2016年2月-10月在黄拥军开办的公司担任总经理助理和财务副总。一审期间，黄拥军主张诉争《房屋租赁合同书》系因与吴艾菲出现经济方面的纠纷补签的，并未实际支付租金。一审查明的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。二审争议焦点为：一、两被上诉人于2016年12月16日签订的《深圳市二手房买卖合同》是否构成恶意串通、损害上诉人利益的合同；二、若是，本案所涉合同被认定无效后的法律后果。关于第一个问题。首先，根据上诉人和被上诉人黄拥军的离婚协议之约定，诉争房产属于上诉人个人财产。被上诉人黄拥军在双方协议离婚之后，私自将诉争房产售予被上诉人吴艾菲，主观上具有恶意。对于被上诉人吴艾菲购买诉争房产是否具有主观恶意的问题，本院分析如下：首先，吴艾菲和黄拥军关系紧密。吴艾菲不仅担任黄拥军开办公司的总经理助理和财务副总，其还在黄拥军作为被告的诉讼案件中代表黄拥军向债权人偿还45万元。吴艾菲主张该45万元系出借给黄拥军，但未提供证据予以证实；其次，吴艾菲和黄拥军的交易存在诸多不合常理之处。1、双方之间的交易未通过房屋中介进行，且吴艾菲购房前并未前去看房，对于房屋买卖这种大额交易，此举并不符合一般人的交易习惯；2、诉争合同签订并过户后，吴艾菲和黄拥军签订了为期一年的租赁合同。黄拥军主张该租赁合同系双方出现经济纠纷补签，并未实际支付租金，吴艾菲主张黄拥军支付过部分租金，但未能提交已付租金的任何证据。因双方陈述互相矛盾，故本院对租赁合同的真实性存疑；3、对于为何在租期届满前收房，吴艾菲解释为黄拥军拖欠租金，但其提交的《房屋清场通知函》并未提及租赁事宜，反而表述为“但经多次催促至今仍未交付使用”，可见吴艾菲的前后主张自相矛盾，本院对诉争房产交易的真实性高度存疑。基于前述分析，本院有理由相信被上诉人吴艾菲购买诉争房产存在主观恶意，两被上诉人于2016年12月16日签订的《深圳市二手房买卖合同》，属于恶意串通、损害上诉人利益的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应认定为无效合同。关于第二个问题。对于无效合同的处理，人民法院一般应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，判令取得财产的一方返还财产。因上诉人和被上诉人黄拥军已在离婚协议中约定诉争房产属上诉人个人财产，故被上诉人吴艾菲应配合将诉争房产过户至上诉人名下，相关税费应由两被上诉人各自负担50%。上诉人主张确认诉争房产归其所有，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据前述规定，不动产物权的设立或者变动需以登记为要件，而不得以当事人的约定确定其归属。因而，上诉人该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题，上诉人未提交充分证据证实其因本案纠纷实际支出律师费8万元，故本院对其有关律师费的主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实不清，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初27707号民事判决；二、确认被上诉人黄拥军和被上诉人吴艾菲于2016年12月16日签订的《深圳市二手房买卖合同》无效；三、被上诉人吴艾菲应将位于深圳市宝安区民治街道上塘居委某南Ⅱ栋6座15B房产过户至上诉人鲁美娟名下，相关税费由被上诉人黄拥军、吴艾菲各自承担50%；四、驳回上诉人鲁美娟的其他诉讼请求。一审案件受理费41324元，由被上诉人黄拥军、吴艾菲各自负担20662元；二审案件受理费41324元，由被上诉人黄拥军、吴艾菲各自负担20662元。该款上诉人已预缴，本院予以退回。两被上诉人应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳各自应负担的案件受理费20662元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇一九年十二月六日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。