四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2548号 上诉人（原审原告）：李海江，男，1955年3月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：蒋吉华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201910115894。 被上诉人（原审被告）：宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限公司，住所地：四川省宜宾市长宁县万里镇箐麟宾馆，统一社会信用代码：91511500689902185Y。 法定代表人：廖晓均，总经理。 委托诉讼代理人：杨虹霞，长宁县长宁法律服务所法律工作者，执业证号：32312021105067。 上诉人李海江因与被上诉人宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限公司（以下简称七彩湖公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院(2019)川1524民初1637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李海江委托诉讼代理人蒋吉华，被上诉人七彩湖公司法定代表人廖晓均及委托诉讼代理人杨虹霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李海江上诉请求：1.撤销（2019）川1524民初1637号民事判决；2.改判解除上诉人李海江与被上诉人七彩湖公司签订的《租地协议书》，并责令被上诉人七彩湖公司恢复土地原貌；3.本案诉讼费由被上诉人七彩湖公司承担。事实与理由：一、一审法院未依上诉人李海江的申请调取“海上蓬莱”、“七彩阳光”建筑物的相关建设审批手续，导致基本事实不清；一审法院错误认定被上诉人七彩湖公司租用上诉人李海江农村承包地修建“七彩阳光”餐厅、“海上蓬莱”酒店以及停车场等建筑物属于人工湖旅游游乐设施等项目开发的范围，且遗漏了由廖树连经营的“七彩阳光”住宿楼，属于认定事实不清；一审法院认定被上诉人七彩湖公司景观工程得到相关行政主管部门的同意和批准，并作为认定被上诉人七彩湖公司修建“海上蓬莱”“七彩阳光”符合双方约定的理由之一，该认定既无事实依据，也无法律依据。二、被上诉人七彩湖公司违反法律强制性规定，擅自改变出租土地用途，属于法定解除的情形，上诉人李海江依法享有解除合同的权利。被上诉人七彩湖公司在履约过程中，未经上诉人李海江同意，擅自将公共设施湖心亭改建为“海上蓬莱”商务酒店，将公厕和休息亭改建为“七彩阳光”酒店，擅自将土地使用权转租乃至转让给第三人，将上诉人李海江的承包地转让给第三人并登记为农村宅基地，属于根本违约，依法构成法定解除条件。 被上诉人七彩湖公司辩称，“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅是七彩湖景区的配套设施，是经过逐级审批才修建，七彩湖景区使用的土地，早在七彩湖建设期间，就由各级政府、国土部门调整为旅游设施开发及其他用地，未占用基本农田。“七彩阳光”住宿楼是李均、邵治友母子利用李小红、李均两人的宅基地修建，属于李均、邵治友的私人财产，与被上诉人七彩湖公司无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 李海江向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租地协议书》；2.七彩湖公司支付2018年的租金1200元；3.七彩湖公司恢复土地原状；4.本案诉讼费由七彩湖公司承担。 一审法院认定事实：七彩湖公司在筹备阶段，于2005年10月19日以宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限责任公司的名称（甲方）与李海江（乙方）签订《租地协议书》，约定：一、乙方将自己承包的田地租赁给甲方搞人工湖旅游游乐设施等项目开发。二、租赁期限不变。三、甲方每年补偿乙方黄谷每亩450斤，折合人民币每亩叁佰元，每年按时补偿不得拖欠。四、甲方向乙方租地类别为田2.4亩。五、每户共计补助金额黄谷1080斤。六、如甲方未按约定时间支付村民当年补偿款，乙方有权终止合同，并要求甲方进行土地复耕，如甲方未复耕，湖面所有设施、设备归乙方所有。土地租用后由生产组作好调整。七、双方达成共识后，土地权属属生产组不变，开发经营权归甲方所有，镇、村、组监督实施。八、如中途无故毁约或单方变更合同内容所造成的一切经济损失，由违约方负一切责任。九、补偿费每年十月份按时支付。十、本协议一式两份，甲乙双方签字生效。长宁县竹海镇高峰村高峰组在协议上盖章。李海江四方子的承包地面积为1.68亩，承包期限为1999年9月1日至2029年8月31日止。此外，七彩湖公司还租用了高峰组、江岭组等生产小组50多户农户的承包地及顺河组、大田组、江岭组的集体土地。 2006年3月24日，七彩湖公司成立，营业期限为2006年3月24日至长期，经营范围为旅游开发及旅游产品销售。七彩湖公司租用李海江等人的土地进行七彩湖旅游景观的打造。2007年3月30日，宜宾市蜀南竹海风景名胜区管理局发文，七彩湖公司制定的《蜀南竹海七彩湖旅游景观工程规划设计方案》符合《蜀南竹海风景名胜区总体规划》以及《蜀南竹海风景名胜区近期建设规划》的要求，该规划设计方案已于2006年经四川省建设厅批准，要求七彩湖公司认真组织实施。 从租地协议书签订之日起至今，七彩湖公司在租用农户承包地上开发形成了七彩湖湖泊并修建了房屋(包括“海上蓬莱”、“七彩阳光”餐厅)及停车场等。七彩湖公司自协议签订起每年农历腊月27日左右向出租承包地的农户发放协议约定的补偿费。2018年农历腊月27日左右，七彩湖公司负责发放补偿费的员工通知李海江领取补偿费1200元，李海江未领取。本案立案受理后，李翔于2019年9月4日代李海江在七彩湖公司处领取了2018年的租金1200元。 一审法院认为，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案，但流转期限不得超过承包期的剩余期限。李海江承包位于高峰组土地的承包期限于2029年8月31日到期，但李海江与七彩湖公司签订的《租地协议书》约定该承包地租赁的期限为三十年，即2035年10月19日到期，虽然租赁的期限超过了承包期的剩余期限，但未超出承包期的租赁期间协议应属有效，双方应按照协议约定的内容履行各自的义务。 本案争议的焦点是七彩湖公司是否违反了合同的约定，达到了解除合同的条件。李海江认为七彩湖公司在其土地上修建“海上蓬莱”房屋违反了合同约定，致使合同目的不能实现，因此要求解除合同。一审法院认为，双方签订的《租地协议书》第一条约定李海江将自己承包的田地租赁给七彩湖公司搞人工湖旅游游乐设施等项目开发，七彩湖公司租赁李海江等人的土地进行七彩湖景观打造已经进行了近十四年，期间七彩湖景观工程规划得到了四川省建设厅、宜宾市规划和建设局蜀南竹海风景名胜区分局等行政管理部门的审批和同意。2009年左右七彩湖公司修建了名为“海上蓬莱”的房屋，从《租地协议书》第一条的约定来看，进行人工湖旅游游乐设施等项目开发并没有排除七彩湖公司在租用的土地上修建房屋，李海江认为七彩湖公司修建“海上蓬莱”房屋违法，但七彩湖公司修建“海上蓬莱”房屋是否进行了审批是否合法，应当由行政主管部门进行调查并进行处理，不属于本案的审理范围。七彩湖公司修建房屋属于人工湖旅游游乐设施等项目开发的范围。因此，七彩湖公司并无违约的情形，李海江以此主张解除合同，不予支持。另，李海江称七彩湖公司未按合同约定在每年十月份之前支付租金，李海江有权根据合同的约定终止合同。庭审中双方认可在《租地协议签订》后，七彩湖公司支付李海江等50多户农户的租金为每年农历腊月27日左右，即自协议签订后至2018年均是如此，2018农历年腊月27日左右，七彩湖公司负责发放租金的员工通知李海江领取2018年的租金，但李海江未领取。一审法院认为，虽然《租地协议书》中约定每年十月份支付租金，但在实际履行过程中，对履行时间已经进行了变更，即为每年农历腊月27日左右。李海江在此之前对支付时间未提出过异议，视为李海江已经认可实际的支付时间，李海江以七彩湖公司没有在十月支付土地租金为由主张终止合同，不予支持。本案在审理过程中，李海江已于2019年9月4日在七彩湖公司处领取了2018年的租金1200元，故李海江主张七彩湖公司支付2018年的租金1200元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李海江的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由李海江负担。 本案二审期间，上诉人李海江提交了以下证据： 1.七彩湖航拍图，证明被上诉人七彩湖公司承租了航拍图圈内的高峰组农村承包地，“七彩阳光”餐厅、“七彩阳光”住宿楼、“海上蓬莱”均在该范围内；2.“七彩阳光”半岛休闲酒店和“海上蓬莱”休闲酒店的工商注册信息和在携程网上的宣传信息，证明被上诉人七彩湖公司未经上诉人李海江同意擅自出租土地。被上诉人七彩湖公司认为上述证据与本案无关。 被上诉人七彩湖公司提交了七彩湖景区总平面图，证明其严格按照规划建设。上诉人李海江对该证据的真实性和证明目的均提出异议。 经审查，上述证据具有真实性，予以采信，对其证目的结合其他证据综合予以认定。 二审经审理对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”本案中，上诉人李海江与被上诉人七彩湖公司签订《租地协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，但流转期限不得超过承包期的剩余期限。因此，该《租地协议书》中未超出承包期的租赁期间应属有效，双方应按照协议约定履行各自的义务。 本案争议焦点在于被上诉人七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅的行为是否存在根本违约而致使合同应予解除的问题。 根据双方签订的《租地协议书》第一条约定，上诉人李海江将自己承包的田地租赁给被上诉人七彩湖公司搞人工湖旅游游乐设施等项目开发，从2006年6月8日四川省建设厅《关于蜀南竹海七彩湖旅游景观工程规划设计的批复》和宜宾市规划和建设局蜀南竹海风景名胜区分局2008年12月15日《关于七彩湖三号码头附属设施工程的批复》以及2011年3月2日《关于宜宾市蜀南竹海七彩湖公司七彩湖湖心岛建筑风貌整治和装修方案的批复》等内容看，七彩湖景区旅游游乐设施项目开发并不排除修建相关建筑。因此，被上诉人七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅的行为不违背《租地协议书》第一条的约定。被上诉人七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅后，将“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅承包给他人经营，不属于土地使用权的转租或转让，不需要征得上诉人李海江的同意。关于李均修建“七彩阳光住宿楼”和李均、邵志友取得宅基地使用权是否合法，属于另一法律关系，不属本案审理范围。 综上，上诉认李海江提出被上诉人七彩湖公司根本违约，构成法定解除的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李海江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐福均 审 判 员 李红彬 审 判 员 张雪萍 二〇一九年十二月十六日 法官助理 李小莉 书 记 员 李 雪