江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7038号上诉人（原审原告）：王守贵，男，1953年10月1日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：欧加珍，女，1958年7月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：叶松，江苏衡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱亦林，男，1959年5月27日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：颜景泉，江苏和忠律师事务所律师。上诉人王守贵因与上诉人欧加珍、钱亦林房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初3236号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王守贵上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋是拆迁安置房而非经济适用房，一审认定事实错误。1、双方于2007年11月17日签订的《房屋出让协议》中明确约定涉案房屋为拆迁安置房，可见双方在签订合同时对房屋的性质认识是一致的，并无误差。2、从程序而言，案涉房屋系被上诉人因房屋被拆迁无住房而取得的拆迁安置房，申请表中街道办事处审核意见、拆迁单位意见栏中均该户房屋已拆迁、无住房；申请材料中也将拆迁补偿协议作为附件随申请书一并提交，通知书上申请人类别也明确为“拆迁住房困难户家庭”。3、拆迁安置房和《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者政策目的及保护法益不同。前者系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，适用群体包括农村房屋安置和城镇房屋安置；而后者系保护低收入人群利益，具有保障性，立足于对城市低收入人群的安置。本案中，虽然案涉房屋权属登记上注明为经济适用房，但此处的经济适用房是广义的，被上诉人之所以能够申购是因原住房被拆迁，这与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房性质不同，故案涉房屋实质上仍应为拆迁安置房。二、案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，一审认为合同无效，属于法律适用错误。拆迁安置房买卖并不涉及扰乱社会公共利益，应当认定为有效。三、一审程序违法。一审中上诉人申请调查令调取证据并提交法庭，一审法院未组织质证。欧加珍、钱亦林辩称，房屋性质以权属登记性质为准，一审法院对于房屋性质认定正确。涉争房屋确实属于经济适用房，双方在签订出让协议时该房屋无法上市交易。欧加珍虽是拆迁户，但被拆迁户是可以申购经济适用房的条件，并不代表该房屋必然属于拆迁安置房。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王守贵向一审法院起诉请求：1、判令欧加珍、钱亦林将位于南京市浦口区房屋变更产权登记在王守贵名下；2、判令欧加珍、钱亦林承担以已付购房款总额为基数按中国人民银行的同期贷款基准利率的1.5倍计算的违约金（从2013年9月1日起计算至实际过户之日止，截止2019年3月26日的损失暂计为84218.99元）；3、判令欧加珍、钱亦林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年11月17日，欧加珍、钱亦林作为甲方，王守贵作为乙方，双方签订房屋出让协议一份，约定甲方将浦口区珠江镇西水湾花园17幢105室按原价出让给乙方，乙方补给甲方拆迁安置费55000元整，双方还约定：乙方必须保证购房资金全部到位，如资金不到位，原交房款作为违约金，协议签定之日，乙方支付甲方安置费45000元整，交钥匙给5000元整，余款待五年后房产证过户手续结束后一次性付清，甲方不得以任何理由要求涨价，不得以任何理由拒绝出让，如果拒绝出让，甲方返还乙方三倍购房款，另外购房款甲方按银行同期贷款利息支付给乙方。欧加珍、钱亦林、王守贵分别在出让协议上签名、摁印。2008年9月1日，南京市浦口区经济适用房开发中心向欧加珍出具销售不动产统一发票一份，证明其收到购房款136739.76元。2013年4月23日，欧加珍领取了南京市浦口区的房屋所有权证，其中载明产权来源：经济适用房。此后，欧加珍又领取了案涉房屋的国有土地使用证。另查明，案涉房屋自2008年9月1日至今一直由王守贵居住使用。上述事实，有王守贵提供的房屋转让协议、房屋所有权证、国有土地使用证、销售不动产统一发票及双方在法庭上的陈述等证据在卷证实。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。王守贵与欧加珍、钱亦林签订的房屋出让协议出售的位于南京市浦口区的房屋系经济适用房，双方在签订出让协议时该房屋并不符合上市交易的条件，双方签订房屋出让协议违反法律禁止性规定，损害社会公共利益，因此该出让协议应被认定为无效合同，自始对双方均无约束力，王守贵根据该出让协议要求欧加珍、钱亦林将案涉房屋过户至其名下并承担违约金的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。对王守贵提出的案涉房屋系拆迁安置房，而非经济适用房的意见，一审法院认为，王守贵提供的案涉房屋的所有权证书已明确记载案涉房屋的产权来源为经济适用房，因此王守贵的此点意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，一审判决：驳回王守贵的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王守贵提交了以下证据：1、（2016）苏0111民初757号民事判决书、（2018）皖1791民初71号民事判决书，以证明该两份裁判文书均是针对涉案小区房屋买卖合同纠纷进行审理，也确认了涉案小区房屋性质属于拆迁安置房。2、南京市浦口区人民法院拍卖公告一份，以证明浦口区人民法院在对外司法拍卖公告中也是将涉案小区房屋认定为拆迁安置房。3、涉案房屋档案资料，包括申请表、常住人口登记卡、社区证明、浦口区房屋拆迁补偿协议、住宅房屋拆迁补偿金额评估表等，以证明欧加珍目前该套房屋权属来源于拆迁安置房，其手续是先进行拆迁安置的货币补偿，再用货币补偿去申请相应的拆迁安置房。虽然相应的申请表及房产证上均注明是经济适用房，但这是房产管理部门对于拆迁安置房和保障房的统称，其来源仍是拆迁安置房。钱亦林、欧加珍对该组证据的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的；目前涉案小区房屋分为商品房、拆迁安置房、经济适用房三种性质，不能依据其他案件判决书推断欧加珍的房屋为拆迁安置房。同时，欧加珍签署的是《浦口区城市房屋拆迁补偿协议》，该协议并无“安置”字样，如在协议中明确约定将安置房屋的房款扣除，则涉案房屋应为拆迁安置房；如在协议中未提及扣除房款金额，该房屋即为货币补偿。涉争房屋的获得与拆迁安置补偿协议没有直接关联性。欧加珍申请表亦能体现其是因拆迁后住房困难，符合申购经适房的条件，因此其才获得购买经适房的资格。欧加珍、钱亦林提交了加盖浦口区档案馆馆藏材料证明专用章的《申请出具》及《解除夫妻关系证明书》，以证明双方已于1986年离婚。王守贵对上述证据的真实性无异议，但认为该证据与本案与无关联性；欧加珍、钱亦林均在案涉房屋买卖合同上签字，签订合同是其真实意思表示，且为有权处分。本院对于上述证据的真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。本院二审查明：2005年5月3日，欧加珍与南京市浦口区浦飞房屋拆迁有限公司签订《浦口区城市房屋拆迁补偿协议》（货币补偿专用），将其位于地块的房屋交由南京市浦口区浦飞房屋拆迁有限公司实施拆迁，该协议另约定了货币补偿数额。同年5月31日，欧加珍通过《浦口区被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》，申请购买经济适用房。社区居委会、浦口区房屋拆迁安置办公室等单位均盖章证明欧加珍住房已拆迁。2007年11月17日欧加珍、钱亦林与王守贵签订的《房屋出让协议》中亦约定转让对象为拆迁安置房一套。另查明钱亦林与欧加珍于1986年办理了离婚登记手续。一审中，钱亦林陈述其只是在协议上签名，但相关权益与其无关。二审中，王守贵陈述其愿意支付涉争房屋余款5000元，并承担房屋过户所需全部税费，包括可能发生的土地收益金在内。以上事实，有《浦口区城市房屋拆迁补偿协议》、《浦口区被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》、《房屋出让协议》、王守贵、钱亦林陈述等在案佐证。本院认为，本案中双方当事人的争议之处为《房屋出让协议》的效力及相应的合同履行问题。对此本院认为，案涉房屋的来源系欧加珍原有房屋拆迁后通过申请取得，故其性质应为拆迁安置房。对于该房屋的性质，双方在《房屋出让协议》中也已约定清楚，并无误解。一审认定该房屋属于经济适用房不当，本院予以纠正。因涉案房屋性质上属于拆迁安置房屋，《房屋出让协议》亦是双方真实意思表示，故其并不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当本着诚实信用原则，全面履行其合同义务。现王守贵已按约支付了合同价款，涉争房屋交付给王守贵居住多年，并已具备办理不动产权证条件，故对于王守贵主张涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持。钱亦林虽认为涉案协议所涉权益与其无关，但其作为合同当事人，仍应承担可能发生的协助义务。同时，王守贵应向欧加珍、钱亦林支付5000元尾款，并承担相应的过户税费。对于王守贵主张欧加珍、钱亦林承担违约金的诉讼请求，因王守贵未能证明其向欧加珍明确主张过户的时间，结合本案情况，本院对王守贵这一诉请，不予支持。综上，王守贵的上诉请求成立；一审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初3236号民事判决；二、欧加珍、钱亦林于本判决发生法律效力之日起十日内，协助王守贵将南京市浦口区的不动产产权变更登记至王守贵名下，变更登记的税费由王守贵承担。三、王守贵于本判决发生法律效力之日起十五日内向欧加珍、钱亦林支付上述房屋交易尾款5000元；四、驳回王守贵其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11050元，减半收取5525元，保全费5000元，合计10525元，由王守贵负担1905元，由欧加珍负担8620元。二审案件受理费11050元，由王守贵负担1905元，由欧加珍负担9145元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月六日书记员  郭旭冬