江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4810号上诉人（原审被告）：周洪仁，男，1954年2月12日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审被告）：周文群，男，1975年2月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告）：王海西，男，1975年4月10日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人周洪仁、周文群因与被上诉人王海西房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周洪仁、周文群上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由王海西承担。事实和理由：1.王海西提供的房屋搬迁补偿协议书系非法证据，周文群已经就盐城市盐都区人民政府在该协议书中添加和移除王海西签名的行为是否合理合法向建湖县人民法院提起行政诉讼。2.王海西和周洪仁签订的房屋买卖协议存在非法侵占周洪仁和周文群的财产、逃税漏税及职务犯罪的行为，故案涉房屋买卖协议无效。3.政府规定拆迁安置房在五年内禁止买卖和转让，而且案涉房屋尚未取得产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《中华人民共和国物权法》第九条也规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。故案涉房屋买卖协议无效。4.即使案涉房屋买卖协议有效，周洪仁、周文群也明确表示不愿向王海西出售案涉房屋，周洪仁、周文群可以根据合同约定承担违约责任。王海西辩称，1.双方签订的房屋买卖合同系真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的规定，王海西也已经支付全部房款。2.根据相关规定，安置房不同于经济适用房，安置房可以进行买卖。3.周文群在建湖县人民法院提起的行政案件诉讼已经败诉，盐城市中级人民法院也维持原裁判。4.政府部门已经将案涉房屋交付给周洪仁、周文群，一审判决周洪仁、周文群交付房屋给王海西具有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王海西向一审法院提出诉讼请求：1.判决周洪仁、周文群履行双方于2016年10月21日签订的房屋买卖协议，立即向王海西交付坐落于盐城市盐都区的房屋，并协助办理过户手续；2.周洪仁、周文群承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，周洪仁于1991年左右建成坐落于原龙冈镇万刘村二组房屋，并于1996年8月30日领取了村镇房屋所有权证，2000年4月30日领取了土地使用权证书。周文群系周洪仁之子。2016年6月25日，龙冈镇人民政府与周文群（周洪仁）签订房屋搬迁补偿协议书（产权调换），对周洪仁现坐落于龙冈镇万家村三组的房屋予以拆迁，龙冈镇人民政府以坐落于凤凰城的房屋进行产权调换。2016年8月29日，王海西与周洪仁、周文群口头达成买卖安置房协议，并于当日交付购房款40000元，由周文群出具收条。2016年10月21日，王海西与周洪仁签订安置房屋买卖协议书，约定房屋面积约130平方米，房价为320000元，于签订协议时一次性付清，如一方违约或反悔，需承担违约金50000元。周洪仁、周文群、王海西均在协议上签名，由丁月锋及夏友俊见证。签订协议后，王海西交付了剩余购房款280000元，由周文群出具了收条。周洪仁拆迁安置房确定为龙冈镇凤凰城16号9层04室。2018年11月13日，周洪仁、周文群收到拆迁安置房钥匙。王海西遂要求周洪仁、周文群交房，周洪仁、周文群均表示反悔，双方为此发生纠纷，并经人民调解委员会调解未果。为此，王海西诉至法院。一审法院认为，王海西与周洪仁、周文群签订的安置房买卖协议，系双方真实意思表示，且不违背国家法律及行政法规的强制性规定，属有效协议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王海西按协议约定交付了全部购房款，周洪仁、周文群也应按约在收取安置房屋后向王海西交付房屋。周洪仁、周文群辩称安置房实际是夏友俊购买，并且夏友俊利用其女婿职务便利将其应得两套房变为一套，对此未能提交证据，一审法院不予采纳。周文群另辩称此房系其与其妻徐保兰共同所有，因涉及无权处分共同财产从而安置房购买协议无效，因该房原系周洪仁于1991年左右所建，所领取的所有权证及土地使用证登记的所有权人、使用人均为周洪仁，一审庭审中，周文群也认可相关拆迁、买卖事宜是其操办的，故对此辩称理由，一审法院也不予采纳。周洪仁、周文群还辩称安置房买卖违背国家行政法规的强制性规定，且侵犯了国家、个人利益，因而协议无效，因拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，和经济适用房具有保障性有所区别，且拆迁安置房买卖合同并不涉及扰乱社会公共利益的问题，双方之间的安置房买卖协议有效，故对此辩称理由，一审法院亦不予采纳。但由于该安置房尚未领取相关证照，转让也未满五年，故对王海西主张由周洪仁、周文群协助办理过户手续的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、周洪仁、周文群于判决生效后十日内向王海西交付坐落于盐城市盐都区房屋；二、驳回王海西的其他诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由周洪仁、周文群负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审另查明，江苏省建湖县人民法院于2019年9月10日作出（2019）苏0925行初254号行政裁定书，以周文群在最终选定房屋时应当清楚盐都区人民政府对其的安置方案，而周文群在2019年6月3日向法院提起诉讼，超过了法律规定的起诉期限，故驳回周文群的起诉。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，关于案涉安置房屋买卖协议书的效力问题。周洪仁、周文群主张案涉协议书存在非法侵占其财产、逃税漏税及职务犯罪的行为，以及其在签订协议时尚未取得产权证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，故应认定为无效合同。对此，首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条款系管理性强制性规定，并不影响案涉安置房屋买卖协议书的效力。最后，周洪仁、周文群主张案涉房屋买卖协议书存在非法侵占其财产、逃税漏税及职务犯罪的行为，但未能提供相应证据予以证明，故本院对周洪仁、周文群该上诉理由不予采信。因此，周洪仁与王海西签订案涉安置房屋买卖协议书系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于周洪仁、周文群主张王海西提交的房屋搬迁补偿协议书系非法证据问题，本院经审查认为王海西在一审提交的房屋搬迁补偿协议书的效力并不影响本案房屋转让协议的效力，亦不影响本案的处理结果，故本院对周洪仁、周文群该上诉理由亦不予采信。关于周洪仁、周文群是否有权解除案涉安置房屋买卖协议书的问题。周洪仁、周文群虽主张解除合同后根据合同约定承担违约责任，但案涉房屋转让协议并未约定解除条件。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此可见，违约方并不享有单方解除合同的权利，且本案中亦不存在违约方并非恶意违约、违约方继续履行合同对其显失公平或守约方拒绝解除合同、违反诚实信用等情形，故在守约方王海西主张继续履行合同的情形下，周洪仁、周文群无权解除案涉安置房屋买卖协议书。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人周洪仁、周文群负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十二月三日书记员  刘 湘