辽宁省辽阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽10民终1820号 上诉人（原审被告）：张明，男，1954年5月26日出生，汉族，辽化英华化工厂退休职工，住辽阳市宏伟区。 委托诉讼代理人：孟繁华，男，1962年12月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 被上诉人（原审原告）：刘鹏程，男，1993年1月7日出生，汉族，无职业，住本溪市溪湖区。 上诉人张明因与被上诉人刘鹏程房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市宏伟区人民法院（2019）辽1004民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明及其委托诉讼代理人孟繁华、被上诉人刘鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明上诉请求：一撒销（2019）辽1004民初127号民事判决，依法改判；二、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定原、被告签订《房屋买卖协议》合同合法有效。上诉人认为没有事实依据，适用法律不当。从程序上，原、被告签订《房屋买卖协议》的合同，生效条件是双方签字按手印才具有法律效力。依据《合同法》规定，民事主体法律行为的法律效力，有约定按约定，无约定按法律规定，由于原告没有在《房屋买卖协议》合同中按手印，所以合同不具有生效成立的要件。因此《房屋买卖协议》合同没有法律效力，属无效合同。从民事法律行为主体上，双方都不具备签约主体资格。被告人没有权利处置合同的标的物。因为（辽阳市不动产权第0018679号）房屋产权人是共有人按份共有。被告未经授权，代理行为无效。原告代理人超越代理权代理。双方的民事法律行为均不应当受法律保护。二、一审人民法院认定被告应返还定金。上诉人认为没有事实依据，适用法律不当。因为《房屋买卖协议》合同没有约定定金的交付、数额及代收保管等事项。代收定金保管行为与《房屋买卖协议》合同的屐行没有任何法律上关系。在合同具有法律效力前提下，违反合同约定，不履行合同义务，才应当承担违约责任。三、一审人民法院认定原告与宏伟区程坤房产信息服务中心签订的《授权委托书》合法有效。上诉人认为没有事实依据，适用法律不当。因为原告委托受托人（服务中心）代理事项：购买宏伟区1976栋2单元6号房屋。但受托人（服务中心）代办的是购买宏伟区1978栋2单元6号的房屋。受托人超越代理，因此不具有法律效力，是无效代理。另外，委托人和受托人实际是一人。委托人刘鹏程，受托人（服务中心）的负责人也是刘鹏程。依据《合同法》规定委托代理行为无效。被上诉人利用业务上的优势，用欺骗的手段，隐瞒事实的行为，诱导上诉人在房屋买卖过程中做出错误的判断。被上诉人的行为给上诉人造成了巨大的心理、精神上压力。造成一审人民法院，用错误的事实，适用不当法律依据，做出了错误的判决。故此，上诉人申请撤销（2019）辽1004民初127号民事判决，依法改判，依法保护公民合法的民事权益。并判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。 刘鹏程辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘鹏程向一审法院起诉请求：1．判决被告双倍返还购房定金4万元。2．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘鹏程原系宏伟区程坤房地产信息服务中心工作人员。2019年1月1日左右，张明到宏伟区程坤房地产信息服务中心登记出卖坐落于辽阳市宏伟区1978栋2单元6号房屋一处。宏伟区1978栋2单元6号房屋的产权证号为辽（2017）辽阳市不动产权第0018679号，该房屋的权利人为张明、寇丽坤、张奇、刘巧玲、张强、李捷、张鸿、孟繁华、张杰、董世杰，房屋共有情况为10权利人按份共有，每人份额为10%。2019年1月3日，刘鹏程与宏伟区程坤房地产信息服务中心签订《授权委托书》，约定：“1．委托原因、事项、权限。就位于辽阳市宏伟区的房屋（以下简称“此房屋”）因委托人不能亲自办理此房屋的买卖及相关手续，故委托受托人为委托人的合法代理人，代为办理如下事宜：1.1代为办理此房屋的买卖交易手续，代为签署《房屋买卖合同》及交易相关的所有协议；1.2代为对此房屋买卖进行议价及定价；1.3代为提供此房屋交易过程中所需的交易材料；1.4代为办理此房屋的更名、过户、交易手续、资金监管程序并签署相关文件；1.5代为收取、支付相关款项并结算房屋各项费用；1.6代为办理房屋的交接。2．委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办理完毕为止。3．委托责任：受托人在上述委托范围内的一切行为和签署的所有文件委托人均予以承认，并承担由此产生的相关法律后果。4．受托人无转委托权”。《授权委托书》的委托人处刘鹏程签名并按手印，受托人处写有517不动产宏伟区程坤房地产信息服务中心经纪人刘丽并加盖宏伟区程坤房地产信息服务中心合同专用章。2019年1月4日，刘鹏程委托的宏伟区程坤房地产信息服务中心工作人员刘丽与张明在该中心签订《房屋买卖协议》，约定：“甲乙双方友好商定，甲方自愿将（地址）宏伟区1978栋2单元6号，建筑面积84.280，产权证号0018679此房屋出售给乙方。成交价为人民币大写：壹拾玖万捌仟元整，小写：198000整。如甲方违约不卖，则赔偿乙方双倍定金：如乙方违约不买，则定金不退，归甲方所有。如甲乙双方其中一方违约，则中介费正常收取，（按成交额2%），由违约方承担。甲方需在交易过户前，将此房屋拖欠费用交齐（水费，电费，煤气费，取暖费，物业费，电梯费）。甲方同意将维修基金账户余额转到乙方名下。甲乙双方商定房屋交易过户费用由乙方负责（契税、工本费）。．．．．．．甲乙双方商定，甲方在2019年1月10日将房屋钥匙交给乙方。付款方式为一次性付款乙方在2019年1月10日交给甲方购房全款为人民币大写：壹拾玖万捌仟元整，小写：198000。其他约定：甲方保证就出售该房屋一事取得了房屋共有人的一致同意。如果甲乙双方因为履行合同发生争议纠纷，则待双方协商后，根据双方书面形式的解决的结果或者法院裁决后的结果为准。本协议一式三份，卖方、买方、中介各执一份，均具有法律效力，自双方签字按手印之日起生效。”《房屋买卖协议》甲方处有张明签名并按有手印，乙方处刘鹏程名字由刘丽代为书写。2019年1月4日，张明在宏伟区程坤房地产信息服务中心提供格式购房定金收条收款人处签名，购房定金收条约定：“今收到刘鹏程（身份证号：2105031993××××××××）购买位于1978栋2单元6号的房屋定金贰万元整（小写￥20000元）。甲乙双方商定此房成交价为人民币壹拾玖万捌仟元整，小写（￥198000）。”购房定金收条上加盖宏伟区程坤房地产信息服务中心合同专用章。2019年1月4日，张明在宏伟区程坤房地产信息服务中心提供格式购房定金保管收据出卖人处签名，同意将刘鹏程给付的2万元定金交由程坤房产信息服务中心代为保管。购房定金保管收据主要内容为：“今出卖人张明收到买受人刘鹏程购买位于宏伟区1978栋2单元6号的房屋定金贰万元整（小写￥20000元）。为保证定金安全，买方和卖方经协商一致，商定由517不动产程坤加盟店代为保管，待双方正式办理交易时，交给卖方算作放（“放”为误写，应为“房”）款，如果甲乙双方因为履行合同发生纠纷，则待双方协商后，根据双方书面形式的解决的结果或者法院裁决后的结果，交给其中一方。．．．．．如甲方违约不卖，则赔偿乙方双倍定金，如乙方违约不买，则定金不退，归甲方所有。如甲乙双方其中一方违约，则中介费正常收取（按成交额2%），由违约方承担。”据的保管人517不动产程坤加盟店上加盖宏伟区程坤房地产信息服务中心合同专用章，经手人处有刘丽签名。同日，张明将涉案房屋房产证原件一本、维修基金票1张交给宏伟区程坤房地产信息服务中心，该中心为张明出具了收件凭证。2019年1月10日，张明未按照约定交付房屋，后双方协商未果，刘鹏程向人民法院提起诉讼。一审法院认为，关于争议双方所签合同效力问题，刘鹏程虽原系宏伟区程坤房地产信息服务中心工作人员，但其同时具有自然人身份，刘鹏程委托其工作单位购买张明房屋的行为不违反法律规定，张明辩称出卖房屋未经其他房屋共有人同意的主张，与其与原告签订的《房屋买卖协议》约定的内容“甲方保证就出售该房屋一事取得了房屋共有人的一致同意”相互矛盾，张明虽抗辩称刘鹏程有欺诈行为，但其提供的证据不足以证明该事实主张，故张明提出的合同无效主张，无事实及法律依据，不予支持。案涉《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张明未按照《房屋买卖协议》的约定履行，系合同的违约方，应承担违约责任。关于刘鹏程要求张明双倍返还购房定金4万元的主张。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。刘鹏程已给付张明购房定金2万元，现因张明违约，应双倍返还定金，因刘鹏程已委托宏伟区程坤房地产信息服务中心代为签署《房屋买卖协议》及交易相关的所有协议、代为收取、支付相关款项并结算房屋各项费用，且争议双方均同意房屋买卖定金2万元由宏伟区程坤房地产信息服务中心保管，故刘鹏程已交付定金2万元应依据委托合同向宏伟区程坤房地产信息服务中心保管主张返还，张明不履行合同，应另行给付刘鹏程定金2万元。综上，刘鹏程请求合法的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张明于判决发生法律效力后十日内返还刘鹏程定金20,000.00元；二、驳回刘鹏程的其他诉讼请求。案件受理费800元，由刘鹏程负担500元，由被告张明负担300元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于张明提出的“争议双方在《房屋买卖协议》中约定，自双方签字按手印之起生效，由于刘鹏程没有在《房屋买卖协议》中按手印，所以合同没有生效”的上诉理由，争议双方于2019年1月4日签订《房屋买卖协议》同时签名，张明在协议上按了手印，收取了购房定金20,000.00元，并与宏伟区程坤房地产信息服务中心签订了《购房定金保管合同》。上述事实可以确定，案涉《房屋买卖合同》是争议双方真实意思表示，已实际履行。张明提出的由于刘鹏程没有在《房屋买卖协议》中按手印，所以合同没有生效”的上诉理由，不能成立。 关于张明提出的“案涉房屋还有其他共有人，上诉人未经其他共有人授权所做出的代理行为无效”的上诉理由，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，张明的此上诉理由，亦不成立。 关于张明提出的“刘鹏程与宏伟区程坤房产信息服务中签订的《授权委托书》中约定的是购买宏伟区1976栋2单元6号房屋，但实际上是购买宏伟区1978栋2单元6号房屋。受委托人超越代理权限，不具有法律效力”的上诉理由，二审中合议庭向张明出示了一审存卷的《授权委托书》，经其核实确认一审判决中关于“宏伟区1976栋2单元6号房屋”的表述为笔误，应为“宏伟区1978栋2单元6号房屋。 关于张明二审中增加的要求被上诉人刘鹏程返还《房屋所有权证》及《维修基金票据》的上诉请求，经审查，《房屋所有权证》及《维修基金票据》系宏伟区程坤房产信息服务中心收取，张明应向宏伟区程坤房产信息服务中心主张相关权利，此诉请求不属本案审理范围。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张明不能提供证据证明自己主张事实的成立，其上诉请求，不予支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由张明负担。 本判决为终审判决。 审判长 都 伟 审判员 徐莲凤 审判员 胡 玲 二〇一九年十二月四日 法官助理高石 书记员李玉