沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2019)辽0102执异958号案外人：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号，统一社会信用代码91210100793167862C。法定代表人：田大军，系该公司董事长。委托代理人：赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。申请执行人：辽宁麟嘉商贸有限公司，住所地沈阳市和平区三好街76号3108室，统一社会信用代码91210102050760841N。法定代表人：李宏蕾，系该公司经理。委托代理人：冯超，系辽宁联胜律师事务所律师。被执行人：沈阳达韵通道路设施材料有限公司，住所地沈阳经济技术开发区高花镇高花村，统一社会信用代码91210106559985998A。法定代表人：董昕伦，系该公司经理。被执行人：董昕伦，女，1989年3月2日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县。被执行人：李小强，男，1972年12月3日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被执行人：辽宁金达交通建设有限公司，住所地沈阳市于洪区光辉乡三台子村，统一社会信用代码91210114661204596L。法定代表人：李小强，系该公司总经理。本院在执行申请执行人辽宁麟嘉商贸有限公司（以下简称“麟嘉商贸公司”）与被执行人沈阳达韵通道路设施材料有限公司、董昕伦、李小强、辽宁金达交通建设有限公司借款合同纠纷一案中，案外人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“国际纺织服装城”）于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人国际纺织服装城向本院提出执行异议，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市铁西区××甲××2-22-3房产的查封措施。异议理由：虽然案外人与董昕伦建立了商品房买卖关系，董昕伦缴纳了购房款，但房屋所有权并未发生转移，仍系我方所有，其依据是物权法第三十条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。虽然《商品房买卖合同》已经预告登记备案，但该备案依据物权法及司法解释，买受人不因合同备案而取得所有权，合同备案只对出卖人再行销售的处分权进行了限制，并非否定我方的物权权利。沈阳市沈河区人民法院作出的（2017）辽0103民初9462号民事判决书，导致我方承担连带责任已经执行完毕，该责任必然使我方合同权利发生变化，依照该后果我方依据与董昕伦签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第三款中约定，我方基于未履行于银行贷款还款义务而导致我方承担连带责任的，有权行使解除权。补充协议中第二条第5.6明确说明，如果董昕伦对银行违约我方承担连带责任的，我方有权解除合同。现我方已经行使了解除权，并向董昕伦告知及向法院提起诉讼，要求其返还房屋，我方返还首付款。董昕伦未在法律规定的三个月内确认解除合同的效力无效，解除已经成为合法的法律事实。法院的执行行为，是对我公司合法物权及合同权利的严重损害，应予解除查封或至少应当依据民事诉讼法第二百五十六条规定中止执行。当《商品房买卖合同》解除后我方将首付款中扣除违约金的剩余部分向法院提存用于案件执行款项。法院查封行为不应对抗我方依照合同和法律规定所享有的权利，不影响解除效力的发生及解除的法律事实，现根据民事诉讼法相关规定提出异议，请求法院支持案外人的异议请求。申请执行人麟嘉商贸公司答辩称，被执行人董昕伦与案外人国际纺织服装城在查封前存在合法有效的买卖合同关系，且已在沈阳市房产局备案登记，董昕伦已经支付房屋部分价款，并占有使用该房屋。尚未办理所有权证的原因是因开发商即案外人没有进行初始登记，无法办理过户手续，与被执行人董昕伦无关，房屋建造手续与本案无关。关于案外人与董昕伦之间的沈河法院（2017）辽0103民初9462号案件，系双方另外的债权债务关系，且该债权债务发生于查封日期后，故申请执行人在查封房屋时，案涉房屋已备案至董昕伦名下，备案登记同样具有公示效力，不能对抗申请执行人之前所作的查封行为。我方的查封符合法律规定，案外人与被执行人之间的合同约定具有相对性，不能对抗第三人即本案申请执行人。本院查明，2017年3月16日，本院出具（2015）沈和民一初字第2611号民事判决书，判决内容为：“一、被告沈阳达韵通道路设施材料有限公司于本判决生效后十日内，给付原告辽宁麟嘉商贸有限公司借款本金388.935万元及逾期利息（以388.935万元为本金，自2017年3月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；如被告沈阳达韵通道路设施材料有限公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；二、被告董昕伦、被告李小强对上述款项的给付承担连带责任；三、本判决生效后十日内，被告辽宁金达交通建设有限公司在被告沈阳达韵通道路设施材料有限公司偿还原告辽宁麟嘉商贸有限公司借款本金388.935万元的范围内承担223万元的偿还责任；四、驳回原告辽宁麟嘉商贸有限公司其他诉讼请求”；判决作出后，董昕伦、李小强不服上诉，2017年6月29日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终4543号民事判决书，驳回上诉，维持原判；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年5月13日，申请执行人麟嘉商贸公司向本院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执3271号。另查明，国际纺织服装城与董昕伦签订《商品房买卖合同》，案外人将位于沈阳市铁西区××甲××2-22-3，建筑面积124.19平方米房产以645,788元的价格出售给董昕伦。现该商品房买卖合同已备案至董昕伦名下。异议审查过程中，案外人国际纺织服装城为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.商品房买卖合同；2.收款收据、借款凭证；3.商品房预售许可证；4.消防验收意见书、建设工程竣工档案初验合格证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案书；5.（2017）辽0103民初9462号民事判决书；6.电子银行业务回单、付款凭证、业务回单（付款）；7.结案证明；8.速递详情单。本院认为，人民法院执行程序以生效法律文书作为执行依据，以生效法律文书确定的给付内容作为执行标的。本案系金钱债权纠纷，执行过程中本院查封登记备案在董昕伦名下的位于沈阳市铁西区××甲××2-22-3房屋，现国际纺织服装城以《商品房买卖合同》已经解除，案外人享有房屋所有权为由请求法院停止执行并解除对案涉房产的查封。经审查，首先，国际纺织服装城与董昕伦之间的房屋买卖合同已生效，且在房管局备案，双方都应当继续履行合同的约定。此时，开发商承担银行贷款偿还责任后，属于开发商的债权，应向董昕伦主张权利；其次，通过审查案外人向本院提交的证据材料及补充意见，董昕伦缴纳首付款195,788元，该款项至今案外人并未返还给董昕伦，即使案外人行使合同解除权，案外人的自身义务亦未履行完毕；第三，对于案外人提供的另案民事判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，（2017）辽0103民初9462号民事判决于2017年12月15日作出，该日期晚于本院房产查封时间。故案外人以该判决申请排除强制执行行为，本院不予支持。综上，在《商品房买卖合同》仍合法有效且经房产部门备案的情况下，本院做出的查封行为符合法律规定，案外人请求停止执行、解除查封的异议事项和异议理由不具有阻却、排除强制执行的法律效力，依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇一九年十二月十一日书记员 尹子明