湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2034号上诉人（原审被告）:刘永旺，男，汉族，1970年3月19日出生，住湖南省湘潭市岳塘区，现住湘潭市岳塘区。。被上诉人（原审原告）:湘潭市恒鑫物业管理有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设路麻园山（高新房产5楼）。法定代表人：唐跃龙，董事长。委托诉讼代理人：杜勋平，男，汉族，,1955年10月4日出生，住湘潭市岳塘区，系该公司员工。委托诉讼代理人：蔡涛，男，汉族，1963年1月24日出生，住湘潭市岳塘区，系该公司员工。上诉人刘永旺因与被上诉人湘潭市恒鑫物业管理有限公司（以下简称“恒鑫物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永旺上诉请求：1、撤销原判重新审理此案；2、诉讼和上诉费由被上诉人承担。事实与理由：恒鑫物业公司2016年9月底进驻上诉人所在小区，在上诉人不知情的情况下签订了服务协议，物业收费到2017年12月底（大部分业主交了物业费），恒鑫物业公司却以业主欠高新物业的物业费为由，擅自撤离，现却要上诉人补交物业费。1、恒鑫物业资质在2016年就已经被取消，是不能参与物业服务和管理的，其服务行为是不合法的。2、恒鑫物业与高新物业是两家不同的公司，恒鑫物业把多收业主三个月的物业费私自冲抵业主欠高新物业的物业费，这种行为是否合法？3、协议是约束协议双方的一种契约，恒鑫物业在没有三分之二的业主同意的情况下私自撤离，这种协议是否能生效并具有约束力？物业协议中，第8-1点写到物业的进场、撤离或更换需通过三分之二以上业主同意方可生效，恒鑫物业收费到2017年12月底，却以业主欠高新物业的物业费为由，擅自撤离，给小区带来了很大影响，垃圾成堆鼠患成灾，盗窃严重，小区内电动车丢失了20多台，环境恶臭，给业主们的生活带来很大影响。第8-2点写到电梯广告等公共收入属业主所有，应经业主委员会同意用于小区公共设施改善，小区后面是开发商占用公共土地建的平房，收取租金占为己有，物业不但不制止，还帮助开发商收取租金，引来许多外来人员，对业主的安全、环境造成了很大影响，直接侵犯了业主的利益。协议4.3点约定全方位电子监控及人员巡视，确保住户车辆安全、无损，上诉人2017年汽车放在地下车库出现了车辆擦伤现象，恒鑫物业一直说监控调不出，没有对此事向上诉人做任何解释，更别提赔偿。2017年6月26日地下车库涨水，致使上诉人家及其他二十几家业主家车辆进水受损。许多事实都表明了恒鑫物业根本没有按协议执行，也表示了他们的物业服务水平太差，达不到一个物业公司的基本要求，业委会有证明此事，请二审法院作出一个公正的判决。恒鑫物业公司答辩称：1、上诉人称被上诉人公司物业资质在2016年就已经取消，不合法，但事实是公司的执照及资质证到现在还在使用。2、公司的撤离是由于部分业主不交物业费，造成难以服务下去，通过社区及派出所同意后才撤出的，到撤出时被上诉人公司还拖欠电梯公司电梯维护费用近20万元。3、关于平房问题，平房为早期开发商所建，被上诉人公司只代收水电费，是否是公共土地请咨询相关部门。4、上诉人家汽车擦伤现象，本小区从未收过车辆管理费，由于业主拒交物业管理费造成一些公共设施损坏后无钱投入维护这是事实，2017年8月19日物业公司以通知和小广播的形式告知业主，尽到了物业公司的义务。被上诉人对其他的住户的物业费是收到了2017年12月，被上诉人是在2017年9月份撤离的，对于多收的物业费该退的被上诉人都会退，多收的物业费与上诉人无关。上诉人提到的协议问题，被上诉人恒鑫物业进驻的时候有79户业主签名，超过了一半的住户。请求法院维持原判，维护被上诉人的合法权益。恒鑫物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告刘永旺交纳拖欠的物业管理服务费999.5元；2、判令被告刘永旺承担滞纳金，按业主拖欠物业费金额的20%利率计算利息200元整，以上两项合计1200元；3、判令被告刘永旺承担本案诉讼费用。事实：被告刘永旺购买了湘潭高新房地产开发股份有限公司开发的斑竹新苑商品房，业主同意开发商选聘的高新房产物业公司提供前期物业服务，并按照年度收取。2016年9月，湘潭市恒鑫物业管理有限公司在书院路街道晓塘社区和派出所协调下，斑竹新苑小区79户业主与恒鑫物业签订了物业管理协议，后原告依约为被告所在小区提供物业服务。被告的房屋面积为129.81平方米，物业费1.1元/月/㎡，期间被告于2016年12月22日向原告已交纳过2017年1月1日至2017年6月31日期间的物业费856.7元。被告尚欠原告物业费7个月，时间为2016年9月至2016年12月与2017年7月至2017年9月。共计欠付原告物业费999.5元，滞纳金200元。原告多次催收未果，遂诉至法院。一审法院认定事实：被告刘永旺购买了湘潭高新房地产开发股份有限公司开发的斑竹新苑商品房，业主同意开发商选聘的高新房产物业公司提供前期物业服务，并按照年度收取。2016年9月，湘潭市恒鑫物业管理有限公司在书院路街道晓塘社区和派出所协调下，斑竹新苑小区79户业主与恒鑫物业签订了物业管理协议，后原告依约为被告所在小区提供物业服务。被告的房屋面积为129.81平方米，物业费1.1元/月/㎡，期间被告于2016年12月22日向原告已交纳过2017年1月1日至2017年6月31日期间的物业费856.7元。被告尚欠原告物业费7个月，时间为2016年9月至2016年12月与2017年7月至2017年9月。共计欠付原告物业费999.5元，滞纳金200元。原告多次催收未果，遂诉至法院。鑫物业公司于2011年11月3日取得物业服务企业三级资质证书，有效期至2015年11月3日止，原告恒鑫物业公司在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质的相关手续。2017年6月25日，被告的车辆停放在小区地下车库，因暴雨进水受损，被告通过保险已获赔付2000元。原告对业主停车并未收取相关费用。另查明：原告恒鑫物业公司于2011年11月3日取得物业服务企业三级资质证书，有效期至2015年11月3日止，原告恒鑫物业公司在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质的相关手续。2017年6月25日，被告的车辆停放在小区地下车库，因暴雨进水受损，被告通过保险已获赔付2000元。原告对业主停车并未收取相关费用。一审法院认为：原、被告之间形成的物业服务合同关系。原告恒鑫物业公司虽未与被告签订书面物业服务合同，但在前期物业公司退场后，经小区所在社区及辖区派出所协调，小区业主同意由原告恒鑫物业公司进行物业管理，现原告已提供物业管理服务，业主应当交纳相应的物业费用。原、被告之间物业服务合同关系存在。本案中，被告于2016年9月至2016年12月欠付了原告物业费，期间被告在2016年12月22日向原告交纳了2017年1月1日至2017年6月31日的物业费856.7元。后被告又自2017年7月至2017年9月欠付原告物业费，被告共计欠付原告7个月物业费999.5元。故对原告恒鑫物业公司要求被告刘永旺交纳拖欠的物业费999.5元的诉讼请求，法院予以支持。因原告恒鑫物业公司与被告刘永旺没有签订物业合同，对违约金没有约定，原告恒鑫物业公司提出拖欠物业费需交纳违约金没有依据，故对其要求按照拖欠物业费金额20%计算违约金的诉讼请求，不予支持。被告刘永旺辩称对原告的物业管理资质及物业管理服务不予认可，法院认为，对于恒鑫物业公司的物业管理资质属于行政管理范畴，且恒鑫物业公司的物业管理企业资质证书到期并不影响双方事实上形成的物业服务关系。其次，被告就物业管理服务问题拒不交纳物业费，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告刘永旺自本判决生效之日起十日内向原告湘潭恒鑫物业管理有限公司支付物业费999.5元；二、驳回原告湘潭恒鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘永旺负担。二审期间，上诉人共提交4份证据：1、机动车保险报案记录；2、保险公司关于保费的书面意见；3、刘文龙的书面证明；4、谢建龙的书面证明。本院认证认为，被上诉人承认上诉人的车辆被水淹的事实，与证据1、证据2相互印证，本院对两份证据的三性予以认定，但对证明目的不予认定，该两份证据不能证明上诉人车辆被水淹是由于被上诉人的过错造成。关于证据3、证据4，因证人未出庭作证，不符合法律规定，本院不予认定。被上诉人未向本院提交证据。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人恒鑫物业公司在资质证书到期后未按规定办理申报三级资质的相关手续，并不表示被上诉人即丧失相应的物业管理服务能力，也不能认定被上诉人与相对人签订的物业管理服务合同因此而无效。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，选聘解聘物业服务企业应经小区全体业主过半数同意，同意的业主所占专有面积也应超过半数；一个专有面积按一人计算；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案被上诉人虽未与上诉人签订物业服务协议，但上诉人斑竹新苑小区79户业主同意与被上诉人签订协议，签字业主超过小区全体业主一半，案涉物业服务协议对上诉人具有约束力。上诉人认为案涉物业服务协议对其没有约束力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人认为，被上诉人未尽到物业服务职责，但其车辆被刮擦的事实缺乏确凿的证据证明，本院难以认定，其车辆被淹的事实虽然可以认定，但没有证据证实该损害系被上诉人的过失造成，上诉人以被上诉人未尽到合同义务拒交物业费的上诉理由难以成立，本院不予采纳。上诉人提出，开发商占用公共土地建设平房，收取租金占为己有，物业不但不制止，还帮助开发商收取租金。该事实是否存在，开发商或者被上诉人的行为是否构成侵权或者违约，皆无证据证实，也不属于本案审理范围，应当另案解决。上诉人认为，被上诉人擅自撤离小区，给业主造成损失，应当承担违约责任，因上诉人未对此提出反诉，不属于本案审理范围。上诉人认为，被上诉人多收了其他业主的物业费，因该事实与上诉人无关，本院不予审理。综上，上诉人上诉请求不能成立，应当予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘永旺负担。本判决为终审判决。审判长  韩小平审判员  周 粤审判员  周 尧二〇一九年十二月十五日书记员  陈 娜