重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终10281号上诉人（原审被告）：汪代平，男，1959年5月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小芳，重庆易坤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：汪昌毅，男，1982年7月27日出生，汉族，住西藏日喀则市。委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小芳，重庆易坤律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：成都合力物业服务有限公司，住所地成都市人民南路四段49号，统一社会信用代码91510107758771976B。法定代表人：谢卫东，董事长。委托诉讼代理人：汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所实习律师。上诉人汪代平、汪昌毅因与被上诉人成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初11754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月4日进行了询问。上诉人汪代平、汪昌毅的委托诉讼代理人张继猛、张小芳，被上诉人合力公司的委托诉讼代理人汪琼娟、李伟业参加了诉讼。本案现已审理终结。汪代平、汪昌毅上诉请求：1．撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判；2．一、二审诉讼费由被合力公司承担。事实和理由：1．合力公司作为一审原告主体不适格，《前期物业服务合同》约定由合力公司提供物业服务，但实际上是成都合力物业服务有限公司重庆分公司（以下简称合力重庆分公司）提供物业服务，合力重庆分公司才是本案适格主体。2．合力重庆分公司提供的物业服务属于无效行为。从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格且取得相应资质，而合力重庆分公司不具备独立法人资质，没有取得物业服务资质，也未提交任何从业人员的资质证书。3．汪代平、汪昌毅不应承担物业服务费，理由是合力重庆分公司提供的物业服务未达到《重庆市物业服务收费管理办法》对一级物业服务资质的基本要求。4．即使应当交纳物业服务费，也应按照合同约定标准的70%收取。根据《重庆市商品房买卖合同》合同补充协议第十条第一款，物业在环境绿化、设施设备等未完善的条件下，应当下浮30%收费。合力公司未提供环境绿化、设施设备已完善的证据；且之前的物业服务费均按照合同约定的标准70%进行收取，表明双方并未按前期物业服务合同约定的标准履行。上诉人在经营酒店过程中的垃圾都是自行处理，合力公司将电梯改为刷卡使用不符合大部分业主的需求。5．小区中属于业主的公共收入未分配，收取物业服务费时应将属于业主收益费用的部分进行扣除。合力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。合力公司向一审法院起诉请求：“1．被告支付拖欠的2015年1月1日至2018年6月30日的物业费27695.5元；2．被告支付违约金，以8106元为基数从2016年1月1日起至2018年6月30日止、以27695.5元为基数从2018年7月1日起至付清之日止，均按照每日万分之六的标准计算；诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：汪代平、汪昌毅系重庆市北部新区Ｂ栋9-2房屋的业主，该房屋《重庆市商品房买卖合同》上载明的建筑面积为49.82平方米，尚未办理房地产权证。汪代平在案涉房屋注册重庆新高酒店管理有限公司，并经营酒店，挂牌为海友酒店。合力公司是具有一级资质的物业服务企业。2011年11月10日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方、建设单位）与合力公司（乙方、物业管理企业）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对动力国际实施前期物业管理服务，动力国际位于重庆市北部新区；业主是指根据相关《房地产权证》或《重庆市商品房买卖合同》拥有本物业单位的所有权及相应土地使用权的一个或多个（共有）自然人或企业法人或合法的非法人的组织团体，并包括其物业单位的合法继承人或受让人；本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，Ｂ、Ｃ、Ｄ栋写字楼14元／平方米／月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）；业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费；本合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可以选择重庆仲裁委员会仲裁。合同还对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项进行了约定。该合同于2011年11月22日进行了备案。2011年12月13日，重庆双远实业（集团）有限公司与合力公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定：现甲乙双方就主合同（2011年11月10日签订的《前期物业服务合同》）中关于争议管辖部分重新达成一致，双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的双方可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼；本补充协议一式三份，为主合同不可分割部分，与主合同具有同等的法律效力。合力公司于2011年11月3日成立了成都合力物业服务有限公司重庆分公司。上述物业服务合同签订后，合力重庆分公司按约为动力国际小区提供物业服务，但在物业服务期间存在质量瑕疵。2014年6月前，因动力国际小区C、D、E栋未交付使用，合力公司实际按前期物业合同约定的收费标准下浮30%收取物业费。2014年5月，动力国际小区的全部物业交付使用，合力公司于2014年5月12日向业主发出《通知》，通知业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费。汪代平、汪昌毅按照14元/平方米下浮30%的标准支付物业费至2014年12月，此后的物业费未交纳。合力公司通过在海友酒店张贴《关于物管费的催收联系函》的方式向汪代平、汪昌毅催收了物业费。庭审中，合力公司举示的《房屋面积分户汇总表》上载明案涉房屋面积为48.25平方米，合力公司称愿意按照汇总表和商品房买卖合同中载明面积低的标准计算物业服务费。汪代平、汪昌毅主张应按照登记面积计算物业费，但因案涉房屋至今未办理房地产权证，故对登记面积无法举证，汪代平、汪昌毅之前是按照购房合同上载明的面积、按14元/平方米/月的70%的标准支付的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，合力公司与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》及《动力国际前期物业服务合同补充协议》不违反法律规定，合法有效，汪代平、汪昌毅作为业主，应受该合同之约束。虽然现合同期限届满，但案涉小区并未签订新的物业服务合同，合力公司继续为业主提供物业服务，故汪代平、汪昌毅仍应当按上述合同的约定支付物业服务费。实际为案涉小区提供物业服务的是合力重庆分公司，合力重庆分公司并非独立法人，是合力公司的分支机构，由其实际履行合同义务并无不妥，在其提供物业服务后，由合力公司作为诉讼主体提起本案诉讼符合法律的相关规定。按照《前期物业服务合同》约定的标准，汪代平、汪昌毅应按照14元/平方米/月的标准支付物业服务费，现案涉房屋尚未取得房地产权证，故可按照《重庆市商品房买卖合同》中约定的建筑面积49.82平方米计收物业服务费。合力公司自愿按照48.25平方米收取物业费，该院予以认可。合力公司举示的催收照片，仅能证明其对汪代平、汪昌毅书面催收了物管费，但不能确定照片张贴的时间，故不能达到诉讼时效中断的效果。《前期物业服务合同》约定业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费，合力公司于2019年5月14日起诉，故应于2016年5月14日前交纳的物业服务费已超过了诉讼时效，即2016年6月及之前的物业服务费已超过诉讼时效。故汪代平、汪昌毅应向合力公司交纳2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费14元/平方米/月×48.25平方米×24个月=16212元。因合力公司在提供物业服务期间存在一定瑕疵，故对其违约金的诉请该院不予支持。但合力公司服务质量的瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，故汪代平、汪昌毅降低物业服务费标准的主张该院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告汪代平、汪昌毅在本判决生效后三日内支付原告成都合力物业服务有限公司2016年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费16212元；二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费620元，减半收取310元，由原告成都合力物业服务有限公司负担155元、被告汪代平、汪昌毅负担155元。”二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明，2012年12月5日，重庆双远实业（集团）有限公司与汪代平、汪昌毅签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同附件五《合同补充协议》第十条约定“……物业在环境绿化、设施设备等未完善的条件下，在此收费标准基础上，下浮30%收费；在环境绿化、设施设备等完善时执行该收费标准。……”二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于合力公司作为本案诉讼主体是否适格的问题，根据《中华人民共和国公司》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。合力重庆分公司进行了登记，因此合力公司依法设立合力重庆分公司作为分支机构，符合法律规定。又根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此分公司是公司实体的延伸，是公司法定的代理机构，分公司的这种代理权限来源于公司法的规定而不是公司的授权。本案中，因合力重庆分公司并非独立法人，在其提供物业服务后，由合力公司作为诉讼主体提起本案诉讼，享有民事权利、承担民事义务，符合法律的相关规定。关于合力重庆分公司能否履行《前期物业服务合同》义务的问题，如前所述，虽然合力重庆分公司并非案涉《前期物业服务合同》的签订主体，但作为合力公司的为案涉小区提供服务而设立的分支机构，其是合力公司的组成部分，因此由合力重庆分公司实际履行《前期物业服务合同》义务并无不妥，汪代平、汪昌毅关于合力重庆分公司提供的物业服务无效的主张，本院不予支持。关于物业服务费的收取标准是否应当下浮的问题，汪代平、汪昌毅要求物业服务费应当按照《前期物业服务合同》约定的标准下浮30%收取。对此本院评判如下：首先，《前期物业服务合同》对物业服务费的收取标准在特定情况下下浮收取，本身并无约定。虽然汪代平、汪昌毅与开发商签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》中对业主在该小区或楼盘处于特定状态时，物业服务费可以下浮30%交纳，但该约定的主体为重庆双远实业（集团）有限公司与汪代平、汪昌毅，而非合力公司。即使合力公司按照汪代平、汪昌毅与重庆双远实业（集团）有限公司的约定，曾经下浮收取了物业服务费，也并不表明该《商品房买卖合同》及《补充协议》就对合力公司产生了法律拘束力。汪代平、汪昌毅不能依据该合同向合力公司提出降低物业服务费收取标准的请求。其次，合力公司此前的物业服务费均下浮30%收取，是因为当时该小区C、D、E栋未交付使用，整个小区的配套设施设备尚不完善。但至2014年5月，案涉小区全部通过竣工验收，整体物业全部交付合力重庆分公司提供物业服务。该小区的情况也不具有汪代平、汪昌毅与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》约定的情形。此时合力公司按照《前期物业服务合同》约定的标准收取物业服务费，是其应享有的合同权利。合力公司于2014年5月12日向业主发出《通知》，要求业主从2014年6月1日起按合同约定的标准收取物业服务费，也可以看出汪代平、汪昌毅与合力公司之间并未达成继续以《前期物业服务合同》约定标准的70%收费的合意。汪代平、汪昌毅应依据《前期物业服务合同》的约定交纳。再次，物业服务公司提供的是公共区域等的服务，对于业主专有部分的服务，需要业主另行物业服务公司协商。因此本案业主在经营酒店过程中产生的垃圾自行处理，也非业主降低交纳物业服务费的理由。汪代平、汪昌毅称合力公司将电梯改为刷卡电梯，没有提供任何证据佐证，且该理由亦不是降低物业服务费收取标准的理由。关于汪代平、汪昌毅是否应当按照《前期物业服务合同》约定交纳物业服务费的问题，汪代平、汪昌毅认为合力重庆分公司所提供的物业服务未达到《重庆市物业服务收费管理办法》对一级物业服务资质要求，故其不应交纳物业服务费。本案中，合力重庆分公司不具有独立的法人资格，仅是合力公司设立的分公司，因此合力重庆分公司依法可以使用合力公司的资质进行经营活动。合力公司具有从事物业服务的一级资质，因而合力重庆分公司在合力公司资质范围内从事物业服务活动，符合法律规定。汪代平、汪昌毅认为合力重庆分公司未取得物业服务一级资质的理由不能成立。合力重庆分公司已经提供了物业服务，履行了合同的义务，依法应当收取相应的物业服务费。业主按时交纳物业服务费，也是维持、保障小区能够获得物业服务的物质基础。根据一审法院查明的事实，从全体业主的整体利益与长远利益考量，虽然合力重庆分公司提供的物业服务存在一定瑕疵，但该服务质量瑕疵尚未达到降低物业服务费的程度，汪代平、汪昌毅以物业服务存在瑕疵为由拒交物业管理费用，没有法律依据。并且对于合力重庆分公司提供物业服务的瑕疵，一审法院未支持合力公司违约金的请求，已经平衡了双方的权益。关于共有部分的收益是否应在交纳物业服务费时扣除的问题，因共有部分的收益归全体业主所有，是否分配给业主，应由业主大会决定，该请求不属于本案审理范围。综上所述，汪代平、汪昌毅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人汪代平、汪昌毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇一九年十二月十二日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉