湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3974号上诉人（原审被告）：岳阳市仕宇置业有限公司，住所地岳阳市南湖新区湖滨大道西侧湖滨办事处以南双湖湾小区大门口。法定代表人：李昌国，总经理。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玲平，女，1964年9月11日出生，汉族，住湖南省平江县。被上诉人（原审原告）：巢光炬，男，1992年5月11日出生，汉族，住湖南省平江县。两被上诉人的委托诉讼代理人：邹毅，岳阳市岳阳楼区求真法律服务所法律工作者。上诉人岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称仕宇公司）因与被上诉人王玲平、巢光炬商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人仕宇公司的委托诉讼代理人陈盼，被上诉人王玲平、巢光炬的委托诉讼代理人邹毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仕宇公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王玲平、巢光炬的全部诉讼请求，并由王玲平、巢光炬承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、仕宇公司与王玲平、巢光炬之间系预约合同关系，一审法院认定双方之间成立商品房买卖合同关系错误；二、王玲平、巢光炬至今未交纳第三期购房款，第二期房款未在2015年5月31日前交纳。在王玲平、巢光炬逾期交纳房款的情况下，且合同第十二条约定将来要签订正式的商品房买卖合同，双方签订的合同应为预约合同。一审法院认定王玲平、巢光炬交纳第二期、第三期购房款的时间及未违约交纳购房款与庭审查明的事实不符，系认定事实错误。三、仕宇公司与团购代表达成了车位销售协议，并已实际履行，一审法院认定仕宇公司捆绑销售车位系认定事实错误。四、一审法院关于王玲平、巢光炬没有违约行为，仕宇公司解除函不能产生解除合同效力的认定错误。因王玲平、巢光炬未按期、按约缴纳房款，仕宇公司依合同约定享有合同解除权，仕宇公司发出的解除合同书面通知函对王玲平、巢光炬产生法律效力，双方的预约合同已解除；五、本案性质系预约合同，在双方不继续履行合同、网签正式商品房买卖合同前，仕宇公司并不负有向王玲平、巢光炬交付房屋及办理相关手续的义务。综上，请求支持上诉请求。王玲平、巢光炬辩称，一、综合王玲平、巢光炬与仕宇公司签订的《商品房团购合同》、《会议纪要》、《选房确认单》的相关内容，以及交付大部分房款等相关履约事实，双方之间的商品房买卖合同关系已经成立；二、王玲平、巢光炬不存在逾期交纳第二、三期房款的行为。第二期购房款，王玲平、巢光炬在签订选房确认单，分房到户后就交纳了，不存在逾期的问题。第三期购房款合同约定需要办理好贷款手续后才交，因仕宇公司一直未办理后相关的手续，故未到交纳期限。且王玲平、巢光炬主动要求交纳第三期房款，但仕宇公司拒收。王玲平、巢光炬已交纳了大部分房款，剩余房款未付清是仕宇公司捆绑销售导致的。三、仕宇公司并未与王玲平、巢光炬达成车位销售协议。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王玲平、巢光炬向一审法院提出的诉讼请求：一、判决仕宇公司继续履行商品房买卖合同，即由仕宇公司按约为王玲平、巢光炬办理相关的商品房交易手续；二、由仕宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年11月26日，仕宇公司作为出卖人与买受人岳阳市委党校个人团购住房代表签订了一份《商品房团购合同》，约定由党校在册职工购买仕宇公司准备开发的位于南湖风景区湖滨办事处八仙社区的“双湖湾”住宅小区的部分房屋。该合同第四条对计价方式与价格约定为：（按房屋建筑面积计算，以发证时实测面积为准），板式房2988元/平方米；典式房2800元/平方米。如因买受人原因对有关规费减免，则出卖人应对房价作相应下调。除此之外，本合同规定的价款，自合同签订后不发生任何变化。其中第4项约定，该商品房小区停车位数量须满足团购人要求，其价格在市场销售价的基础上向团购人优惠5%。合同第五条对付款方式及时间约定为：1、2012年11月27日12时前每户付15万诚意金。该款付足土地购买款后，剩余部分用于出卖人前期开支。2、完成第九层主体工程后第五个工作日，支付到房屋总价的70%（含已付的15万）。否则出卖人有权解除合同，无息退款。3、主体工程封顶后五个工作日，再付总价款的22%，否则出卖人有权解除合同，无息退款。4、出卖人书面通知交房后五个工作日，付清全款及办证税费，否则出卖人有权解除合同，无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可获批后十日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如购房人是非团购方在册职工，由双方后期协商解决。合同第六条约定，土地购买手续办妥后，由买受人在该单位团购人中指定专人代为管理土地使用权证。如出卖人办理抵押贷款，买受人指定的保管人应携证参与贷款办理过程，贷款需存入双方控制的专用账户，且只能用于建设本项目。即支付项目的建筑款项、材料款项、税、费开支。合同第七条关于逾期付款责任及工程进度要求中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在3日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过5日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。3、出卖人应在收到买受人首笔预付款之日起240日内，拿到施工许可证，逾期未办妥施工许可证，买受人有权解除合同，出卖人应在合同解除之日起3日内退回预付款并按预付款金额向买受人支付同期贷款利率4倍的违约金。否则，买受人有权经司法程序对土地进行处置。4、出卖人应当在办妥施工许可证之日起730日内向买受人交付该商品房。合同第八条对公共服务及其他配套设施进行了约定。合同第九条约定，1、该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。2、在出卖人出具书面交付通知三个工作日内，买受人收集购房人相关证件交给出卖人，由出卖人向房管部门提交并协助办证。合同第十二条约定，出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知购房人签订正式的商品房购买合同。如出卖人与购房人签订的商品房购买合同与本合同不一致的，出卖人与买受人须遵守本合同第四、五、六、七、八、九、十条之规定，其他的内容以《商品房购买合同》文本为准。合同第十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。2015年5月8日、5月21日、5月28日，仕宇公司与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并签订了三份会议纪要。2015年5月8日会议纪要的主要内容为1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户（第一栋均价为2988元/平方米，二、三栋和五栋西单元均价为2928元/平方米），完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。2015年5月21日会议纪要的主要内容为1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于双湖湾团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：仕宇置业公司作为开发商承诺：1、于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2016年6月30日前达到基本居住条件或设计装修需求）；2、在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。三份会议纪要中均约定，纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。2015年6月18日，巢桃平签订选房确认单，选定所购买的房屋为4栋17层P417号房，建筑面积125.5平方米，总房款395702元。该选房确认单中说明一栏载明以下内容1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须与签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。（4）凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。2012年12月4日、2015年6月19日，仕宇公司出具收据，收到巢桃平交一、二期诚意金277000元。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向仕宇公司汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日仕宇公司就其开发的双湖湾2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》，2015年11月4日提出1、5号楼的预售许可申请，2015年11月20日获得《商品房预售许可证》和住房相关贷款手续。团购房代表认可收到《商品房预售许可证》，否认收到住房相关贷款手续。2015年12月8日，仕宇公司向团购领导小组发出《关于“双湖湾”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》称，经与团购房领导小组协商，针对住宅签约及车位购买事宜特作出如下说明“3、不购买地下车位的团购户，暂不予办理网签手续。4、所有团购户如在在2016年元月30日前不办理网签合同的，公司为维护合法权利，将办理退房手续”。巢桃平认为仕宇公司系单方捆绑销售车位，遂没有交纳第三期房款。2016年初，仕宇置业公司与部分团购户代表就车位销售事宜进行了两次协商，没有达成一致意见。2016年6月21日，仕宇公司委托湖南金鹗律师事务所向团购业主委员会发出《律师函》称，1、因团购户未按期支付购房款，使仕宇公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由团购户承担，仕宇公司依法不予承担，仕宇公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，仕宇公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按仕宇公司与团购业主委员会的签约条件要求与仕宇公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，仕宇公司将视为团购户放弃购房权，仕宇公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请业主委员会成员督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。2016年7月12日，仕宇公司向团购户业主发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》称，“自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我双湖湾缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方”。仕宇公司于2016年7月20日至7月22日将包括巢桃平在内的未网签团购户的已交购房款退至党校账户。另查明，巢桃平于2017年6月3日病故，父亲巢国良、母亲刘友珍均已身故。王玲平系巢桃平妻子，巢光炬系其独子。一审法院认为：本案争议的焦点问题为：一、巢桃平与仕宇公司间的商品房买卖关系，系预约合同还是本约合同？二、巢桃平的第二笔房款是否逾期交纳？三、巢桃平未缴纳第三期购房款是否构成违约？四、仕宇公司要求捆绑销售车位的行为是否构成违约？关于焦点一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约是指约定未来一定期限内订立合同的合同。作为合同的一种特殊形式，对是否为预约仍应依据当事人的意思表示作出判断。本案中，《商品房团购合同》仅体现了巢桃平在内的相关团购户所购买的房屋集中在哪一栋、板式房的价格、典式房的价格、分期付款的方式及期限、逾期付款的责任及工程进度要求等，缺失商品房买卖合同应当具备的主要内容，并且当事人也在合同中约定了，“在预售许可获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同”。因此，《商品房团购合同》系预约合同。但巢桃平与仕宇公司签订《商品房团购合同》后，作出了三次会议纪要，并进行了选房确认，确定了到户的购房价格、买受人的身份、房屋面积、房号、房款、第二笔房款的交付时间、第三笔房款的交付条件、房屋的交付使用条件及日期等。巢桃平与仕宇公司为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，足以证实双方虽然没有签订正式的商品房买卖合同，但双方的商品房买卖关系已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且仕宇置业公司已经按照约定收受购房款，因此，巢桃平与仕宇公司之间的商品房买卖合同关系成立，且系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于焦点二，2015年5月8日的会议纪要中载明，“双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户。完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户”。可见，巢桃平应于2015年5月31日交纳第二期房款的前提是仕宇置业公司已提供到户参考价格，团购房分房到户。本案证据体现的事实是，巢桃平与仕宇公司于2015年6月18日才签订选房确认单，分房到户。仕宇置业公司在分房到户工作滞后的情形下，仍以巢桃平未在2015年5月31日交纳第二期房款为由，要求解除合同，没有法律依据。三、关于焦点三，第三份会议纪要约定2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前不收取买受人第三期房款，但对交纳第三期房款的具体时间没有明确，属约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。仕宇公司在未通知购房户在合理期限内交纳第三期房款的情况下，巢桃平未交该期房款不构成违约。并且仕宇公司在预售许可证和住房相关贷款手续办理下来后，即单方要求巢桃平捆绑购买车位，巢桃平不同意此条件，双方一直在进行协商，甚至引起诉争。巢桃平因此没有主动缴纳第三期房款，也是对自己权利的一种维护，并非违约行为。关于焦点四。仕宇公司虽然就车位销售与团购户代表有过磋商，但没有证据表明双方已达成了一致意见。仕宇公司在双方尚未达成一致意见的情况下，以巢桃平未购买地下车位，单方解除商品房买卖合同关系，系违约行为。并且双方在《商品房团购合同》第十四条明确约定：“合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。仕宇公司单方要求捆绑销售车位，也属于加重买受人责任，排除买受人主要权利的行为。仕宇公司虽然发出了解除函，但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人主张解除合同的，应当是双方协商一致解除，或者是一方具有重大违约行为，导致合同目的不能实现，或者是不可抗力导致合同目的不能实现。享有单方解除权的应当是非违约方。本案中，巢桃平并没有违约行为，即使仕宇公司因此发出解除函，也不能产生解除合同的效力。综上，巢桃平与仕宇公司的商品房买卖合同已经成立生效，双方已就合同项下房屋的位置、面积、房号、房款等商品房买卖合同的主要内容进行了明确具体的约定，巢桃平已缴纳了大部分购房款，在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，并不构成法律上或者事实上的履行障碍。巢桃平于2017年6月3日病故后，王玲平、巢光炬作为第一顺序继承人，有权主张本案相关权益。对两原告主张继续履行商品房买卖合同，并要求仕宇公司协助办理房屋交易手续的诉讼请求，予以支持。双方在履行商品房买卖合同过程中，对其他未尽事宜可以另行协商解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条之规定，判决：岳阳市仕宇置业有限公司继续履行商品房买卖合同，并在本判决生效后十日内协助王玲平、巢光炬办理“双湖湾”小区4栋17层P417号房屋的交易手续。案件受理费2050元，减半收取1025元，由岳阳市仕宇置业有限公司承担。二审中，上诉人仕宇公司与被上诉人王玲平、巢光炬均未提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、案涉《商品房团购合同》系预约合同还是本约合同，仕宇公司与王玲平、巢光炬之间的商品房买卖合同关系是否成立；二、违约方及违约行为应如何认定。关于焦点一，因双方签订《商品房团购合同》时，仕宇公司还未动工建设案涉房屋，相关建房行政审批手续仍在办理中，且该合同也没有明确约定具体的房屋买受人、房号、户型、面积及总价款等主要内容，一审法院认定该合同的性质为预约合同正确，本院予以确认。本案中，仕宇公司上诉以该《商品房团购合同》系预约合同、双方未签订商品房买卖本约合同为由，认为一审法院作出“仕宇公司交付房屋并协助履行相关手续”的判决，没有合同和事实依据，无法履行。本院认为，首先，虽然双方签订的《商品房团购合同》已认定为预约合同，但双方的真实意思表示和签订合同的目的是，团购户按约定支付购房款，仕宇公司按期动工开发建设房屋并交付。合同中约定要网签房屋买卖合同，一是仕宇公司在未办理商品房预售许可证等手续的条件下，不具备网签合同的条件；二是仕宇公司在收取王玲平、巢光炬购房款后，网签合同是仕宇公司向王玲平、巢光炬履行交付房屋并协助办理房屋产权等相关手续义务的前提条件，也是仕宇公司应该履行《商品房团购合同》约定的义务，该约定不能成为认定双方房屋买卖关系是否成立的依据；其次，综合双方签订的《商品房团购合同》、《会议纪要》及《选房确认单》约定的全部内容来看，双方已就案涉商品房的基本情况、买卖双方主体身份、付款方式及时间、具体房号、房屋面积、总价款、交付时间、电梯、门窗及玻璃的型号和品质、公共服务及其他配套设施、小区道路及绿化、争议解决方式等内容进行约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，未约定的内容（如交房条件、面积差异的处理等），根据商品房市场交易惯例并具体到本案，应受建筑法、建设工程质量管理条例等相关法律法规的强制性管理性规定、房屋建设行政主管部门制定的商品房买卖格式合同条款和仕宇公司与本案其他已网签的团购户签订的商品房买卖合同格式及相关条款所制约，并非再需要王玲平、巢光炬个人同意后才能完成网签商品房合同；再次，本案中，王玲平、巢光炬已依约支付了大部分购房款，未支付剩余的购房款和网签商品房买卖合同系仕宇公司原因所致，王玲平、巢光炬在诉讼中也表示愿意履行支付剩余购房款的义务，现仕宇公司已具备了网签商品房买卖合同和交付房屋的条件，本案双方就已签合同的履行不存在法律上或者事实上的障碍。综上，仕宇公司与王玲平、巢光炬之间的商品房买卖合同关系成立。关于焦点二，首先是王玲平、巢光炬是否存在逾期交纳购房款的违约行为的认定问题。仕宇公司上诉主张王玲平、巢光炬逾期交纳第二期购房款，未交纳第三期购房款构成违约。本院认为，合同虽约定2015年5月31日交纳第二期购房款，但双方于2015年6月18日才签订选房确认单，分房到户，故一审法院认定仕宇公司分房工作滞后，王玲平、巢光炬未逾期交纳第二期购房款并无不当。至于第三期购房款，双方签订的《商品房团购协议》约定的第三期房款缴纳时间为案涉商品房主体工程封顶后五日内，但双方在2015年7月30日第三次会议纪要中，变更了该笔房款缴纳的条件，并没有明确约定具体的交款时间，且仕宇公司也没有单独就该笔房款向王玲平、巢光炬等业主履行通知交款义务，因此，王玲平、巢光炬应何时缴纳该笔房款系约定不明，王玲平、巢光炬此时未缴纳该笔房款，不构成违约。至于仕宇公司至今未提交已办理好住房贷款相关手续的证明，且在取得预售许可证后单方要求捆绑购买车位，王玲平、巢光炬不同意此条件，双方一直在协商，故王玲平、巢光炬未交纳第三期购房款不构成违约。其次，仕宇公司要求捆绑销售车位的行为是否构成违约。依据双方签订的《商品房团购合同》，该合同的标的物仅为案涉房屋，并没有包括车位，团购代表的代表行为仅限于与案涉房屋本身有关的事宜，团购代表在未取得包括王玲平、巢光炬在内的全部团购户授权的情况下，其无权代表全部团购户与仕宇公司签订车位销售协议。即使如仕宇公司所称已与团购代表达成车位销售协议，并已实际履行，该协议也只对愿意购买车位并对该协议予以追认的团购户发生法律效力。本案中，没有证据证明王玲平、巢光炬已向仕宇公司作出愿意购买车位的意思表示，王玲平、巢光炬也不认可仕宇公司与团购户代表达成的车位销售协议，且团购户代表也没有与仕宇公司签订书面的车位销售协议，仕宇公司所称车位销售协议已实际履行的情况，应系其他愿意购买车位的团购户个人与仕宇公司之间形成的新的买卖合同关系，故仕宇公司“要求王玲平、巢光炬购买车位，并同时缴纳房款和车位款，否则不办理网签商品房合同手续”的行为系违约行为。本案中，王玲平、巢光炬已交纳了大部分的房款，剩余房款因仕宇公司的捆绑销售的违约行为未交纳，王玲平、巢光炬在庭审时也表示只要仕宇公司履行办理过户手续，其愿意一次性全部交纳剩余房款。综上所述，仕宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由岳阳市仕宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  曹 维二〇一九年十二月十一日书记员  陆丽波