文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0153民初5712号原告：财信智慧生活服务集团有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21-2，统一社会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：周永才，执行董事。委托诉讼代理人：蒋道财，重庆华华律师事务所律师。被告:邓崇清，女，1950年4月24日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：黄建三，系被告丈夫，住重庆市荣昌区。原告财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称“财信公司”）与被告邓崇清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告财信公司的委托诉讼代理人蒋道财、被告邓崇清的委托诉讼代理人黄建三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财信公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告2015年8月1日至2019年7月31日物业服务费4157.11元，电梯费1084.46元，公共区域能耗费155.53元，二次供水加压费133元，合计5530.10元；2．判令被告以欠交的2015年8月1日至2017年6月30日的物管费等费用2650.64元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金至被告付清为止；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与财信中央大街业主委员会于2014年7月1日签订了《物业服务合同》，合同约定原告为被告提供物业服务，被告应按时向原告交纳物业管理费、水电费等费用，但被告在2015年8月1日至2019年7月31日一直拒不交纳。被告欠费后，原告多次通过各种方式催收，但被告均未予理睬，故原告诉至法院。邓崇清辩称，对欠交的物业等费用无异议，但不交的原因如下：1、业委会与原告公司续签合同时，业委会没有告知业主，程序不合法；2、续签合同后，没有告知业主就上调物业费；3、小区的绿化率不达标；4、2017年6月30日合同到期，业主并没有继续请原告继续服务，但是原告赖着不走。经审理查明：重庆财信物业管理有限公司（以下简称“财信物业”）系财信中央大街小区的物业服务企业，2014年7月18日，财信中央大街小区业委会作为甲方，与财信物业即乙方签订了物业服务合同。该合同中与本案相关的约定为：第二十一条载明，“本物业采用包干制方式收取物业服务费，即按每月建筑面积每平方米的标准收取物业服务费，不包括公共能耗费。公共能耗费每月按户使用量据实分摊。”第二十三条载明，“（一）相关费用收费标准：1、物业服务费，经双方协商决定物业服务费的收费标准采取递增方式：2014年7月1日至2015年6月30日期间物业服务费1元/平方米；2015年7月1日起物业服务费1.15元/平方米，物业服务费包括日常维修养护费，电梯费为0.3元/平方米……以上费用均按照建筑面积计算……5、二次供水加压费（6楼以上含6楼）按业主/使用人每月用水量每吨1元进行计收……（二）甲方交纳费用时间与方式：物业服务费按月计收，每月10日前到甲方的现场办公地交纳，业主可提前按季度、半年、一年交纳物业服务费及其他相关费用。”第二十六条载明，“本合同有效期三年，自2014年7月1日起到2017年6月30日止”。第三十三条载明，“甲方违反本物业服务合同的约定，未能按时足额的交纳物业服务费、日常养护费、电梯费、二次供水加压费、公共能耗费等，应按每日千分之三的标准支付违约金”。合同签订后，财信物业为财信中央大街小区提供物业服务至今，并在服务期间按照合同约定对公摊费用进行了公示。2017年6月30日合同期满后，双方未再签订书面物业服务合同。2017年6月20日，荣昌区昌州街道宝城寺社区发布通告：小区业委会在昌州街道、宝城寺社区的指导下正在进行换届选举工作，选举产生新一届业委会后，再确定选聘物业企业的工作。物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。在物业服务合同延续期间，请小区业主按原服务合同履行缴费义务。被告邓崇清系财信中央大街小区业主，该房屋建筑面积为75.31平方米。重庆渝荣水务有限公司用量明细查询显示，该房屋用水2015年8月起度94吨，2019年6月止度227吨，用量133吨。邓崇清自2015年8月1日至2019年7月31日期间一直未交纳物业服务相关费用，原告通过发送短信和邮寄物管费催缴函、律师函向原告催收所欠物管费。另查明，2019年5月5日，重庆财信物业管理有限公司工商登记名称变更为财信智慧生活服务集团有限公司。在庭审中，被告为证明小区业主不希望原告继续服务举示调研问卷委托合同一份；为证明原告的绿化率以及其他服务指标不达标，又举示了重庆市物价局文件（渝价[2004]778号）和荣昌区发改委价格信访投诉事项处理意见书一份（荣发改发[2017]43号）。以上证据均系复印件，且原告均认为不能达到被告的证明目的。上述事实，有物业服务合同、房屋登记信息、水费明细、公摊费用公示照片、公摊费用明细表、公摊电费缴费清单、公共照明以及应急照明等用电明细、更名通知书、宝城社区通告、短信记录、物管费催缴函、律师函及EMS特快专递存根及原告的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。公司名称依法变更并不改变其原有的权利义务关系。本案中，被告辩称业委会与原告续签合同时，业委会没有告知业主，程序不合法。本院认为其辩解意见无法律依据，依法不予采信。故原告与财信中央大街小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。被告关于续签合同后没有告知业主就上调了物业费的辩解意见，因物业服务合同中明确约定物业服务费的收费标准采取递增方式，故本院对被告的该辩称意见不予采信。双方物业服务合同期限届满后，原告实际继续为该小区服务至今，原、被告形成事实物业服务合同关系，故原告要求被告按照原合同约定的标准支付物业服务相关费用的请求，本院依法予以支持。被告关于小区业主不希望原告继续为小区提供物业服务、原告的绿化率以及其他服务指标不达标的辩解意见，因举示的证据不能证明其主张，本院依法不予采信。原告请求从2015年8月1日到2019年7月31日期间的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费（含日常维修养护费），2015年8月1日到2019年7月31日期间的物业服务费应为75.31平方米×1.15元/平方米/月×48月=4157.11元（其中2015年8月1日至2017年6月30日期间为1991.95元），故对原告主张的4157.11元，本院依法予以支持；2、电梯费，根据合同约定，2015年8月1日到2019年7月31日期间的电梯费应为75.31平方米×0.3元/平方米/月×48月=1084.46元（其中2015年8月1日至2017年6月30日期间为519.64元），故对原告主张的电梯费1084.46元，本院依法予以支持；3、公共能源费，原告请求为155.53元（其中2015年8月1日至2017年6月30日期间为77.05元），因原、被告双方合同明确约定公共能源费据实分摊，且原告已举证证明对公摊费用进行了公示，故本院依法予以支持；4、二次供水加压费，根据合同约定，被告居住在23楼，应当为1元/吨×133吨=133元（其中2015年8月1日至2017年6月30日期间为62元），故对原告主张的二次供水加压费133元，本院依法予以支持；以上合计5530.10元，其中2015年8月1日至2017年6月30日期间所欠费用为2650.64元。关于原告要求被告以欠交2015年8月1日至2017年6月30日期间的物业服务等费用2650.64元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金直至被告付清为止的诉讼请求，因物业服务合同对违约金书面约定为每日千分之三的支付标准，现原告仅要求按照中国人民银行同期贷款利率支付，故本院对原告的该项诉讼请求，依法予以支持。因从2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告邓崇清于本判决生效之日起十日内支付原告财信智慧生活服务集团有限公司2015年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费（含日常维护费）4157.11元、公共能源费155.53元、电梯费1084.46元、二次供水加压费133元，合计5530.10元，并支付违约金（以欠交的2015年8月1日至2017年6月30日期间的物业服务等费用2650.64元为基数从2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠费付清为止）。如果被告邓崇清未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实际收取25元（原告财信智慧生活服务集团有限公司已预交），由被告邓崇清负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇一九年十二月五日法官助理 柳叶书 记 员 马悦