陕 西 省 西  安  市  长  安  区  人  民  法  院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初15645号 原告阳光城物业服务有限公司西安分公司，住所地西安市高新区。负责人朱云堂，该公司经理。委托代理人张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托代理人潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。被告石大莲，女，苗族，1982年8月17日生，住西安市碑林区，身份证号：522XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王珂，陕西云德律师事务所律师。委托代理人陈丹，陕西云德律师事务所律师。原告阳光城物业服务有限公司西安分公司（以下简称阳光城物业公司）诉被告石大莲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光城物业公司委托代理人潘慧慧，被告石大莲委托代理人王珂、陈丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2019年9月30日所拖欠的物业服务费用（车位管理费、物业服务费、公摊水电费、电梯运行费）合计95427元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房的业主，该房建筑面积为294.6㎡。2014年8月19日，XX城XX小区的前期物业服务企业，双方签订了《前期物业服务合同》并经过了西安市房屋管理局备案。原告依约提供了物业服务，但被告并未按时缴费。截至2019年9月30日 ，被告共欠原告各项物业费用合计95427元。经原告催交，被告仍未缴纳。故原告诉至法院，坚持诉请。被告石大莲辩称，她在XX城XX小区XX栋XX单元XX室房屋及两个车位属实，2014年12月31日收房后，该房屋一致处于空置状态至今，被告的物业服务费应于2015年1月起收取。她没有交过物业费属实。她认为物业服务费包括其中电梯费、公摊费、车位管理费均应按收费的标准的70%交纳。且她购买的车位自2015年1月交付开始堆满了建筑垃圾，停车管理系统于2017年1月安装完成，故停车管理费应该从2017年1月开始缴纳。原告的物业服务与其收费标准并不匹配，未达到双方服务质量约定目标，管理混乱。原告的服务瑕疵已经达到可减免物业费的程度，被告未交纳物业管理服务费，系对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，原告应对于物业服务费予以减免。经审理查明，原告曾用名为阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司，现更名为阳光城物业服务有限公司西安分公司。被告与西安国中星城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市高新区XX园XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，建筑面积为294.6㎡，被告还购买两个车位。同时签订了《车位补充协议》，2014年12月 18日，被告与原告阳光城物业公司签订《前期物业服务协议》，该协议确定上述房屋建筑面积为294.6㎡，并约定由甲方（原告）提供物业服务，对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方（被告）应依据本协议及《业主临时规约》向甲方交纳业务管理费用，享有与所缴纳物业管理费用相符的服务；物业管理费自发出交房公告之日起开始计收；交房后，物业费按季度收取，交费期为每季度首月的10日前；住宅按建筑面积收取，底层公寓物业服务费为3元/月/平方米、公摊水电费0.3元/月/平方米、车位服务费150元/月/个；甲方违反本协议 ，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴纳的千分之三支付滞纳金 ；本合同自签字之日起生效，在业主委员会成立后与甲方签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年8月19日，西安国中星城置业有限公司（甲方）与阳光城物业服务（福建）有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同（示范文本）》，并在西安市住房保障和房屋管理局物业办公室提交《阳光城·林隐天下前期物业服务合同备案申请》予以备案。该合同约定，甲方选定乙方为林隐天下项目提供前期物业管理服务；业主应于办理入住手续收钥匙之日起交纳物业服务费用；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在下一季度前一个月内履行交纳义务；乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应按千分之三的标准向甲方、业主支付违约金；本合同期限自合同生效之日起至本小区依法召开业主大会选举产生业主委员会，且业主委员会与所选聘的物业公司签订物业服务委托合同生效时止。2014年9月30日，西安国中星城置业有限公司及原告共同向涉案小区业主发出通告，上载“为了更好地为广大业主提供物业服务，经西安国中星城置业有限公司投标选聘，并经西安市房屋管理局登记备案，林隐天下小区的物业服务公司由阳光城集团陕西物业管理有限公司变更为阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司。本通告之日起，XX城XX小区提供物业服务，小区的物业服务由阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司负责。新的物业公司接替小区物业服务后，小区业主与原业主公司签订的《物业服务协议》仍然有效，新的物业公司仍按原《物业服务协议》的约定承担物业服务义务，并按原《物业服务协议》的约定收取物业相关费用。通告之前业主欠缴的相关物业费用均由阳光城物业服务（福建）有限公司西安分公司实际负责收取”。XX城XX小区提供物业服务。被告自2015年1月1日起至2019年9月30日未交纳物业服务费、公摊费、电梯费。从2014年1月1日到2019年9月30日未交纳两个车位的管理费。后经原告公司催收，被告仍未交纳。另查，被告截至目前仍未装修上述房屋，未实际居住。涉案小区尚未成立业主委员会。现原告诉至法院，要求被告支付2015年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费、公摊费、电梯费，2014年1月1日至2019年9月30日期间两个车位的管理费。庭审中，原、被告坚持其诉辩理由，案件未能调解。以上事实，有庭审笔录、谈话笔录、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《车位补充协议》、《通告》等附卷为证，足以认定。本院认为，依据原告提交的《前期物业服务合同（ 示范文本）》及业主通告足以认定，原告实际为被告所在小区提供物业服务，原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告为被告提供相应的物业服务，被告即应交纳相应的物业服务费用。各项物业费用按单月物业服务费883.8元、单月公摊费88.38元、单月电梯费338.79元、单月两个车位管理费300元。原告主张被告向其支付2015年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费、公摊费、电梯费按照100%计算，被告辩称因原告未提供对应的物业服务，且被告房屋一直空置，故应该以70%计算上述费用。对此，结合查明的事实，被告房屋一直空置未装修、居住，虽被告未向原告提交空置申请，但原告对于被告房屋空置的事实予以认可，故综合认定由被告交纳70%物业服务费较为适宜。其余的公摊费、电梯费按照100%计算，综上对于原告主张的上述费用，依法予以认可物业服务费35263.62元、公摊费5037.66元、电梯费19311.03元。对于原告主张的车位管理费一节，根据双方签订的车位补充协议，认可原告主张从2014年1月1日起计算至2019年9月30日，每月两个车位管理费300元，共计 20700元。至于被告辩称因原告未提供相应的物业服务及车位管理，故应该予以扣减相应费用 ，对此被告无足够证据证明自己的主张 ，故依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石大莲于本判决生效之日起十日内给付原告 阳光城物业服务有限公司西安分公司截至2019年9月30日止期间的物业服务费35263.62元 、公摊费5037.66元、电梯费19311.03元、车位管理费20700元，共计80312.31元；二、驳回原告阳光城物业服务有限公司西安分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2091元，原告已预交，减半收取1045.5元，由被告石大莲承担，并连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员   薛建涛 二0一九 年 十二 月 十七 日 书  记  员   王  琼