浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初7629号 原告：金华市柳湖花园小区业主委员会，住所地金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园小区。 负责人：李伟梁，主任。 委托代理人：汪涛，浙江明其道律师事务所律师。 委托代理人：程方军，浙江明其道律师事务所实习律师。 被告：金华市恒定物业管理有限公司，住所地金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼。 法定代表人：杜玮草，总经理。 委托代理人：杜曙光（员工），男，1955年3月17日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告金华市柳湖花园小区业主委员会为与被告金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业）物权保护纠纷一案，向本院起诉，本院受理后，依法由审判员周高华适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪涛、被告委托代理人杜曙光到庭参加诉讼。双方当事人曾申请庭外和解，本院也曾组织双方调解，未果。本案现已依法审理终结。 原告提出诉讼请求：一、判令被告向原告归还场地使用费150000元并支付利息（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍，自2014年7月1日起计算至实际支付之日止）；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告恒定物业（原金华市辛迪物业管理有限公司，以下简称辛迪物业）于2003年进入原告所在的柳湖花园小区提供物业管理服务，2015年7月1日撤离。期间，被告与中国移动通信集团浙江有限公司金华分公司（以下简称移动金华分公司）在2014年6月10日签订了一份通信场地租赁协议。该协议约定，被告将位于金华市柳湖花园内的80平方米场地的使用权出租给移动金华分公司使用，租赁期限为自2014年6月10日至2023年12月31日止，总租金为人民币150000元。移动金华分公司按约向被告一次性支付了该笔租金。被告于2015年7月1日撤出原告所在的柳湖花园小区后，一直未向原告交付上述协议所涉场地的租金150000元。现原告认为，被告为原告提供物业管理服务期间，在未经代表全体小区业主的原告的同意下，无权收取所谓的租金。该场地的收益应归全体小区业主所有。现原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法作出公正裁决，判如所请。 被告答辩称：本案系是物权纠纷，物权的所有人是谁是本案的关键。原告认为物权是场地使用费，基本要求是每一块场地具体在哪个地方多少大，产权证明最重要，原告只有证明原告有这些物权，还要证明这些物权被被告侵占，具备这两个前提才能提起诉讼。柳湖花园小区是金华市政府的拆迁安置小区，土地使用权属于金华市政府的，是出让土地，原告以及柳湖小区业主并不具有柳湖花园的土地使用权。被告从没有把柳湖花园小区的土地交给其他人，并未侵犯柳湖花园小区的土地。 本案经审理，本院认定本案事实如下： 2003年，辛迪物业进驻位于金华市婺城区丹光西路118号柳湖花园小区从事前期物业服务；2016年1月27日，辛迪物业经核准后变更为恒定物业，2015年7月1日恒定物业撤离柳湖花园小区。2014年6月10日，辛迪物业与移动金华分公司签订《通信场地租赁协议》，该协议原文内容如下：甲方：金华市辛迪物业管理有限公司地址：邮编：联系电话：开户行：中国银行金华经济开发区支行帐号：39×××00乙方：中国移动通信集团浙江有限公司金华分公司地址：金华市光南路898号邮编：321000甲乙双方经充分协商，同意就下列场地使用权租赁事项，订立本合同，共同遵守。一、租用场地地点及范围：甲方自愿将位于金华市柳湖花园内80平方米场地的使用权出租给乙方使用。二、租用时间：租赁期限为自2014年6月10日至2023年12月31日止。三、租金及其他费用：甲乙双方议定的上述场地总租金为人民币150000元（含税）（大写：壹拾伍元整）。租金支付方式为：1.甲方向乙方提供符合税务规定的发票后，乙方在30个工作日内将租金支付给甲方。四、甲方保证其拥有上述场地的所有权或已获得足够授权签署本合同，保证场地权属清楚；若发生与租赁场所有关的产权纠纷或债务纠纷，应由甲方负责解决。五、甲方责任：1.甲方应协助处理乙方在设备安装、使用、维护过程中遇到的各类问题，为乙方申请用电用水等正常、合理利用租赁物提供方便，同时甲方应保证乙方进出基站的道路畅通。2.甲方如需出卖或抵押上述场地使用权，应告知场地使用权的受让人或抵押权人本合同的相关条款，并应提前1个月书面通知乙方，确保租赁物所有权的转让或抵押不影响乙方的承租权。3.如果以上租赁的场地被国家征用，甲方应将未到租赁期限部分的租金退还给乙方。若今后该场地的管理支配权发生转移，甲方应保证在合同期限内乙方的相关权利得到保证。六、乙方责任：1.乙方自行负担设备供电的施工及材料费用。2.乙方在设备施工和维护中严格遵守甲方有关规定，保证甲方的正常工作秩序和安全。七、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同。所造成的损失由违约方承担，如双方协调提前解约，则甲方应将多收的租金退还乙方。八、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，由租赁物所在地的人民法院管辖。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议订，其补充协议经双方签字盖章后，与本合同具有同等效力。十、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份。双方签字益章后生效。该协议最后有辛迪物业公章及授权代表杜曙光签名，还有移动金华市分公司及授权代表签字。2014年7月1日，移动金华分公司将场地租赁费150000元汇至上述协议中辛迪物业指定的银行帐号。协议签订后，移动金华分公司使用场地至今。 另查明，原告小区系政府安置小区。原告诉请当中所指的场地原系该小区内的公共空地，位于该小区湖的北面，物业服务中心的旁边。移动金华分公司曾于2003年左右在此建有一个移动信号发射塔，该塔下还有一矮小的附房。 再查明，本案诉讼过程中，原告向本院提交一份由其与现为原告所在小区提供物业服务（于2018年11月1日入驻）的金华市安顺物业管理有限公司共同出具的《情况说明》，该《情况声明》称涉案场地移动发射塔及机房的租赁费非该物业公司的行为，且日常的维护管理工作由原告自主进行；该场地的使用及收益权等权属全体业主所有，该物业公司无权干涉；该物业公司与原告签订的物业管理合同中未约定涉案场地发射塔及机房由该物业公司管理并收费。同时，原告又向法院提交一份《情况说明》及《物业服务合同》，称自被告恒定物业撤出小区后，在现物业公司进驻前曾有珠海市凯宏物业管理有限公司为原告小区提供物业服务至2018年10月底，并称原告小区业委会也未委托该物业公司对讼争的出租场地进行管理。 本院认为，本案的争议焦点为以下几个：一、原告有无权利向被告主张返还场地租赁费即原告是否是本案适格权利主体；二、若原告是本案适格权利主体，本案是否属于一案不能二次审理的情形；三、若原告系本案适格权利主体，原告向被告主张返还场地租赁费有无超过诉讼时效；四、若原告是适格权利主体且本案诉讼未超过时效，被告是否应返还给原告场地租赁费用及具体数额。 关于第一个焦点问题，被告称原告没有涉案空地的土地使用权，因为原告小区是政府经济适用房小区，土地系国有划拨，未经出让，物权仍然属于国家，原告小区业主没有取得公用土地的使用权。原告则解释称涉案空地属于小区的公共使用场地，根据相关规定，小区内的公共使用部分是属于全体小区业主的，故原告有权代表全体业主对涉案空地行使权利，且自业主委员会成立后，一直由业主委员会负责管理，依据“谁管理、谁受益”原则，该空地出租的收益应属全体业主所有。本院认为，无论原告小区的土地属性系国有划拨还是出让，但该小区系政府安置小区，该小区的全体业主对于小区内的公共部分（空地）有权行使管理包括相应收益的权利。同时，原告也提供了被告撤出该小区后入驻的物业公司对涉案空地未曾有管理及收益的书面材料。故本院认为原告的主张合理有据，有权向被告主张返还场地租赁费。 关于第二个焦点问题，被告称原告于2015年起诉被告物业交接的案件（案号：2015金婺民初字第3300号，2016浙07民终3239号）已结案，本案属于交接纠纷，一案不能二次审理。经本院查明，在该（2015）金婺民初字第3300号一案诉讼中，原告未就涉案空地租赁费的交接问题向被告主张过，法院也未作处理，故不构成一案不能二次审理的情形。 关于第三个焦点问题，原告向被告主张返还租赁费有无超过诉讼时效。被告称本案已过诉讼时效，按原告提供的证据及陈述，被告是2014年6月实施的侵权行为（签合同），至今已超过5年，已过诉讼时效。移动发射塔于2003年建成，原告一直四处举报被告拿钱，早就“知道或应知道”所谓的被告“侵权行为”，但原告未在诉讼时效期间主张权利，已失去胜诉权。原告则解释其只知道被告将该空地租出去，但是不知道租赁时间等，直到拿到租赁协议后，才知道租赁时间10年；其次，原告一直以为被告撤出小区后，接替的珠海市凯宏物业管理有限公司有收取该场地租金，后经核实，该公司并未收取；第三，场地租赁协议现仍处于履行期，故本案不存在诉讼时效的问题。本院认为，因被告（原辛迪物业）系该小区的前期物业公司，在被告撤出该小区之前，原告未通过法院向被告主张场地租赁费，合乎情理；在被告与移动金华分公司签订租赁协议后（至少在撤出该小区前），被告就应已将该场地的租赁情况及被告已实际取得的租赁费向原告作出交接或明确说明，但被告至本案起诉止也未向原告对该笔费用的走向进行说明及作出交接；若如被告所称原告一直在向其主张，时效也一直产生中断的法律效力；同时，原告所称其最近才拿到租赁协议，才知道租赁10年，且租赁协议现仍处于履行期，故及时向法院主张。同时，正如被告所称的诉讼时效应从权利人“知道或应知道”起开始计算，诉讼时效的立法旨意是敦促权利人及时行使权利。本院认为权利人这种“知道或应知道”，不仅仅是指权利人知道其权利受到何人侵害，更为正确且完整的理解应该是权利人“知道或应知道”其权利受何人侵害的具体内容包括受侵害的具体情形以及受侵害所产生的具体损害金额，以便于权利人向侵害人主张。就本案而言，在租赁协议非原告直接参与或能轻易获得的情况下，原告未能尽快知晓被侵害的具体情形及受侵害的具体损害金额合乎情理，现原告获取协议后即向法院起诉，可见原告并非故意怠于行使权利。故综合考虑以上情况，原告的上述解释合理有据，本院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。 第四个焦点问题，被告称在原告小区从事物业服务十三年，亏损五百万元以上，被告的所有收入，全部用于小区物业服务，没有一分钱盈利，原告没有理由占有被告公司的收入；另外，原告侵占被告其他收入几十万元，还以莫须有的权利起诉被告，实在过分。但被告并未针对上述抗辩特别是其收取的涉案空地租赁费系已全部用于小区的合理管理等支出的充分证据，故被告应返还其侵占的涉案空地的租赁费。关于返还具体数额的问题，原告主张全部返还，但考虑到被告系于2015年7月1日之前仍在管理小区，故本院调整为自2015年7月2日起至租赁协议终止时间即2023年12月31日期间的租赁费由被告返还给原告。经计算，该期间的租赁费用为133391.52元。 本院认为，综合全案情况来看，被告于原告小区提供管理与服务期间，在未取得原告（小区全部业主）授权的情况下，迳行与第三人签订租赁协议，将原告小区的公共部分即空地租赁给第三人使用并收取租赁费，且在收取后（至少在撤出小区前）并未主动向原告报告租赁情况以及向原告移交该项费用（或对该费用的走向作出合理说明），故被告对其撤出后至租赁协议终止期间的租赁费的取得没有法律依据，应当及时返还给原告。另，诉讼过程中，原告称自原告本次向法院起诉被告返还涉案场地租金时，自然就认可被告与移动金华分公司签订的租赁协议，并追认其效力。关于原告主张逾期利息损失（利息以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍自2014年7月1日起计算至实际支付之日止）的诉请，根据本案实际情况，本院调整为以133426.2元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自本案起诉之日起计算至实际返还之日止。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华市恒定物业管理有限公司于本判决生效后15日内，返还原告金华市柳湖花园小区业主委员会场地租赁费133426.2元，并支付资金占用期的利息损失（以133426.2元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2019年7月5日起计算至实际返还之日止）。 二、驳回原告金华市柳湖花园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1650元（已减半收取，原告已预交），由原告金华市柳湖花园小区业主委员会负担166元，由被告金华市恒定物业管理有限公司负担1484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 周高华 二〇一九年十二月四日 代书记员 蔡甪月