湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4767号原告：廖志鹏，男，1980年11月24日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：丁涛，湖北弘愿律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：周丹，湖北弘愿律师事务所律师（特别授权代理）。被告：刘灵，女，1962年7月5日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：陈行民，男，1949年9月6日出生，汉族，住武汉市青山区，特别授权代理）。第三人：武汉市青山区家家顺房产经纪信息服务部，住所地武汉市青山区20街4门2号。经营者：汪惠兰，女，1958年2月4日出生，汉族，住武汉市青山区，原告廖志鹏与被告刘灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理。因武汉市青山区家家顺房产经纪信息服务部（以下简称“家家顺服务部”）系合同一方当事人，本院依法追加家家顺服务部作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖志鹏的委托诉讼代理人丁涛、被告刘灵及其委托诉讼代理人陈行民、第三人家家顺服务部的经营者汪惠兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖志鹏向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订武汉市青山区101街坊28门16号的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告配合原告办理房产过户手续；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年12月1日签订存量房居间（买卖）合同，合同约定被告将座落于青山区101街坊28门16号，建筑面积47㎡，使用面积39.17㎡的房屋一套以11万元出售给原告，合同双方均签字认可，且有中介方家家顺服务部盖章确认。被告于2010年12月1日收到原告交付的购房款10万元，于2010年12月1日收到中介方代付尾款1万元及中介费2千元。现原告及亲属郭先琴实际占有使用该房屋，居委会出具居住证明。因被告不配合原告办理上述房屋登记手续，故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘灵辩称：涉诉房屋未依法登记办理权属证书，1994年1月28日，被告与供职单位武钢一炼钢冶炼工具修复厂签订购房合同书，该合同约定职工对所购住房拥有部分产权，不得私自转让。被告与前夫签订的《离婚协议书》对财产分割约定为涉诉房屋归女方所有。原告及第三人明知被告对涉诉房屋无完全产权，却相互恶意串通，蓄意收购该房屋，违法谋取巨额经济利益，损害被告合法利益，故被告认为原、被告之间签订的存量房居间（买卖）合同不具有法律效力，应予以撤销，被告对涉诉房屋享有合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原、被告均作为证据提交的原、被告身份信息，收条，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原、被告均作为证据提交的存量房居间（买卖）合同、被告户口本及身份证复印件、离婚证、离婚协议、居住证明、购房合同书、武汉市统一收款收据、缴纳电费的存折、燃气表整体更换工作单客观真实，与本案有关联性，能够证明原、被告之间具有真实的房屋买卖合同关系，本院予以采信。被告提交的购房合同书及购买部分产权的收据客观真实，但不能达到其证明目的，本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘灵原系武钢一炼钢冶炼工具修复厂职工。1994年1月28日，被告与其供职单位签订《购房合同书》，以6,848元标准价购买坐落于武汉市青山区101街坊28门16号的房屋，并约定职工对所购住房拥有部分产权；不得私自转让；收房款付清且住满五年后，可按（方案）售给符合购房条件的武钢职工。1994年2月2日，被告向武钢实业公司交付了购房款6,848元。2004年12月13日，被告刘灵与其前夫周刚辉签订一份《离婚协议书》，关于财产分割双方约定涉案房屋（单位公房）归刘灵所有，男方周刚辉放弃房屋所有权利，男方过户给女方。涉案房屋并未办理产权登记也未过户到被告刘灵名下。2010年12月1日，原告廖志鹏（乙方）与被告刘灵（甲方）及第三人家家顺服务部（丙方）签订一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：“被告将坐落于武汉市青山区101街坊28门16号的房屋（建筑面积47㎡，用地面积7㎡）出售给原告，购房成交价为110,000元。关于付款方式约定：甲、乙双方于2010年12月1日签订此合同，并向甲方支付购房定金壹拾万元（结算时定金款充房款）。关于费用承担方式：过户费由乙方承担，评估费由乙方承担，经纪代理佣金为贰仟元由乙方承担（过户当天支付给丙方），若此房有税，个人所得税、营业税由乙方承担。甲方应在收到乙方全部房款当日内，腾空该房屋，并且在2010年12月30日之前迁走户口，同时将缴费凭证和配套设施的相关手续及该房屋钥匙交于乙方。补充条款：1、本合同经过司法相关部门签证付定金后开始生效。2、本合同所付定金壹拾万元整，卖方违约造成房产权属存在争议，甲方须承担定金双倍的违约责任。3、甲方同意留风险保证金壹万元整，待本合同权属不存在争议时，一次性付清。（更改发票名字或更改购买合同）。”合同签订当日，被告刘灵向原告廖志鹏出具一张收条，载明收到原告支付的购房定金10万元。同日，原告又出具一张收条，载明收到第三人经营者汪惠兰代付的房款19,000元。第三人经营者汪惠兰亦出具一张收条，载明收到中介费2,000元。至此，原告已支付完全部购房款。被告辩称原告购房时口头承诺待房屋具备过户条件时将给予被告一定补偿，被告予以配合过户，但对补偿金额双方未明确约定。本案审理过程中，原告承诺若房屋可以办理产权登记手续，则同意支付办理产权变更过程中发生的税费、手续费等相关费用。因原、被告双方对合同效力及房屋过户发生争议，故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，涉案房屋属于武钢实业公司自管房屋，由于历史遗留原因尚未办理不动产初始登记，目前由于政策限制仍无法登记到个人名下。本院认为，本案的争议焦点为：原告廖志鹏与被告刘灵及第三人家家顺服务部签订的《存量房居间（买卖）合同》的效力问题。其一，涉案房屋系武钢一炼钢冶炼工具修复厂职工刘灵以集资的形式从单位购买并计算了其本人工龄的政策性福利房，刘灵已支付了集资购房款，拥有部分产权，后刘灵与其前夫离婚约定涉案房屋归刘灵所有，但一直未办理房屋产权登记。2010年12月1日，被告刘灵将涉案房屋出售给原告，原告在购买涉案房屋时全额支付了与市场价格相当的购房款，被告也将房屋交付给原告多年，合同已实际履行。其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，但该规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联。因此被告的抗辩理由本院不予支持。其三，被告刘灵作为房屋出卖方未取得房屋所有权的事实也并非导致房屋买卖合同当然无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。因而，被告刘灵未取得涉案房屋的所有权并不当然导致房屋买卖合同无效，其影响的也是房屋所有权过户登记的履行问题。因此，原告廖志鹏与被告刘灵及第三人家家顺服务部自愿签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方真实意思表示，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效，应受法律保护。目前涉案房屋尚不具备过户条件，条件尚未成就，故原告廖志鹏主张被告刘灵协助原告办理房屋产权变更登记手续的请求，本院不予支持。综上，原告要求确认房屋买卖合同合法有效的请求，本院予以支持，其余诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告廖志鹏与被告刘灵、第三人武汉市青山区家家顺房产经纪信息服务部于2010年12月1日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；二、驳回原告廖志鹏的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费4,400元,由原告廖志鹏负担2,200元，被告刘灵负担2,200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄莹二〇一九年十二月十六日书记员  潘茁