广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6653号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李佩兰，女，1972年3月26日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：吴孟栓，广东经国律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：郑英珠，女，1978年5月2日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）与被上诉人李佩兰及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人郑英珠因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建行白云支行上诉请求：1.改判一审判决第二项为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.一、二审诉讼费由李佩兰、国龙公司承担。事实和理由：（一）一审判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。李佩兰在买卖涉案房屋前，涉案房屋已经办理了抵押登记，建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与李佩兰签订的《购房合同》之前。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，李佩兰要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。一审法院没有适用这些法律规定，给建行白云支行造成了重大的贷款损失，判决显失公平。建行白云支行在办理抵押时，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，而且进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。（二）一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一、二条规定，属于认定事实不清，适用法律错误。本案未涉及到工程款，从该条法规的适用主体及内容上看，一审法院存在适用法律错误。该批复第二条的本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并未规定消费者可以对抗抵押权。物权登记具有公示效力，可以对抗不特定的第三人，而工程款的存在，消费者在主客观上都无从知晓，即消费者无过错，所以工程款不得对抗无过错的消费者。但抵押登记具有公示效力，可以对抗不特定的人，否则抵押登记则失去了公示的意义。根据《消费者权益保护法》第二条，消费者是为生活消费需要购买使用商品。在国龙系列案件中，从刑事判决书可知，部分业主购买多套房，并不具工程款批复第二条的消费者特征。（三）一审法院适用法律错误。一审法院适用《民法通则》第五十五条、《民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》，对同一事实，不同的人适用不同的法律，选择性用法。本涉案及两个《买卖合同》，但审理标准不同。建行白云支行认为，按揭合同是否有效应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条。根据法律适用规则，特别法优于普通法，《中华人民共和国合同法》是《民法通则》及《民法总则》的特别法，本案是合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，按揭人的《商品房买卖合同》不存在合同无效的法律规定。本涉案及建行白云支行的抵押权，一审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助李佩兰过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六、一百一十九条的规定。根据公平、诚实信用原则，建行白云支行在李佩兰之前按照法律规定办理抵押贷款，主观上没有过错，不存在违约。建行白云支行是国有银行，诚信经营，按照一审判决，建行白云支行失去抵押物却承担抵押全被剥夺的严重后果，违反公平原则。另外，一审法院适用2002年工程的批复（法释【2002】16号），适用法律不当。根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《中华人民共和国物权法》是全国人大通过的法律，效力高于批复（法释【2002】16号），并且批复仅限于工程款，不能扩大解释。李佩兰二审答辩称，1.一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2.本案的名义购房合同是国龙公司与名义购房人恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，用于套取银行的贷款，因此名义的购房合同并非真实的意思表示，名义购房合同是无效的，按揭合同的目的和用途均不能再实现，本次贷款与本案的房屋不能产生关系，银行不得再主张抵押权，银行与国龙公司、郑英珠之间因贷款产生的纠纷应另寻合法途径解决。国龙公司述称，同意一审判决，请求二审法院驳回建行白云支行的上诉请求，另外其向法庭说明一个情况，国龙公司在当年的名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷现在已经有部分案件进入了再审程序中，向法庭提交进入再审的裁定书以及人民检察院的民事抗诉书，该再审申请书会影响银行对涉案房屋是否享有优先受偿权。郑英珠经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。李佩兰向一审法院起诉请求：国龙公司立即为李佩兰办理广州市环市中路276号之二国龙大厦泰兴阁***房的不动产权证。一审法院认定事实：2005年1月13日，李佩兰（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁27层A号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。出卖人与买受人约定该商品房总金额为703050元。买受人分期付款，其中2005年1月13日前支付281220元，2005年6月13日前支付140610元，2005年12月13日前支付140610元，2006年1月13日前支付140610元。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。2005年1月3日、2005年7月6日，国龙公司分别向李佩兰各出具收据一张，载明收到李佩兰交来首期楼款281220元、二期楼款140610元。2005年1月13日，李佩兰向泰兴物业管理公司交纳了泰兴阁27A水电周转金400元和预收三个月管理费671.10元。国龙公司于同日向李佩兰出具两张收据，分别载明收到李佩兰交来泰兴阁27A税费15467元、入伙费用7750元。一审法院另查明：1999年12月22日，国龙公司（甲方）与郑英珠（乙方）签订《商品房预售契约》，约定：乙方向甲方预购国龙大厦泰兴阁27层*房，售价总金额890120元等。涉案国龙大厦泰兴阁27层A房于1999年12月26日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为郑英珠，房屋使用性质为住宅，建筑面积127.16方米，成交价格890120元，签约时间1999年12月22日。2000年1月17日，郑英珠（甲方、借款人、抵押人、购房人）与中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行，乙方、贷款人、抵押权人，经办银行为中国建设银行广州东环支行）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦泰兴阁27层*号房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款620000元等。同年1月20日，中国建设银行广州东环支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行与中国建设银行广州市白云支行合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行（即建行白云支行）。2007年，建行广东省分行、建行白云支行向广州市白云区人民法院提起诉讼，要求：解除与郑英珠的《楼宇按揭合同》，郑英珠立即偿还欠款共计489032.41元，建行广东省分行及建行白云支行对抵押的房产享有优先受偿权，国龙公司对上述债务承担连带保证责任等。广州市白云区人民法院经审理认为，依据生效的刑事判决书的认定，涉案按揭合同表面上是郑英珠向银行贷款用于供楼，实际上是国龙公司利用郑英珠的名义签订虚假按揭合同进行一屋两卖，骗取银行贷款，该按揭合同依法应属无效合同等。遂于2014年12月18日作出（2007）云法民二初字第437号民事判决，判令：建行广东省分行与郑英珠于2000年1月17日签订的《楼宇按揭合同》无效，国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行支付借款本金489032.41元及利息，郑英珠在该债务不足清偿部分10%范围内承当补充赔偿责任，驳回建行广东省分行、建行白云支行的其他诉讼请求。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（以下简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。本案审理过程中，李佩兰表示：涉案房屋房款已付421830元，其愿意支付购房余款及相应的利息。一审法院认为：李佩兰与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李佩兰办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与郑英珠虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但郑英珠既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，郑英珠也未就涉案房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与郑英珠签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与郑英珠签订的商品房预售合同为无效合同，郑英珠无权以该合同对抗李佩兰的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，李佩兰表示同意支付购房余款281220元。考虑到李佩兰在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李佩兰在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款利息，并将该款直接支付给建行白云支行。李佩兰在向建行白云支行支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、郑英珠及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，李佩兰要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、李佩兰在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款281220元及利息（其中一笔以140610元为基数自2005年12月14日起计至实际付清止，另一笔以140610元为基数自2006年1月14日起计至实际付清之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行；二、广州市国龙房地产开发有限公司在李佩兰完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李佩兰到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27*房所有权转移登记至李佩兰名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；郑英珠、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。案件受理费10831元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，各方当事人对一审法院查明事实部分没有异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对建行白云支行的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题，因国龙公司利用郑英珠名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。现无证据证实李佩兰在与国龙公司签订合同的过程中存在过错，李佩兰已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李佩兰向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人建行白云支行的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十九日书记员  贾妍胡秀红