广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16597号上诉人（原审被告）：肖秀芳，女，1979年2月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：何志瑜，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，广东金轮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市沃凯投资管理有限公司（以下简称沃凯公司），住所地广东省广州市天河区天河北路。法定代表人：郭渭云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江晓璐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，广东广信君达律师事务所实习人员。上诉人肖秀芳因与被上诉人沃凯公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初27575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人肖秀芳及其委托诉讼代理人何志瑜，被上诉人沃凯公司的委托诉讼代理人江晓璐、李婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖秀芳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沃凯公司的诉讼请求,一审、二审诉讼费等全部费用由沃凯公司承担。事实和理由：1、肖秀芳已在2017年11月30日前已结清本案中所涉及的2017年7月-9月的租金及相应费用，并得到沃凯公司工作人员的确认，同时沃凯公司于2017年12月20日向肖秀芳发出的《催款函》中已确认肖秀芳仅拖欠2017年10月-12月的租金及费用的事实。2、沃凯公司恶意将肖秀芳临时租用的铺位擅自再转租给李勇，导致肖秀芳经营受到严重影响，已无法实现合同目的，肖秀芳已于2018年1月24日向沃凯公司提出解除涉案合同。3、沃凯公司恶意拖延处理解除合同事宜，故意增加肖秀芳负担，怠于行使权利且未采取相应措施防止损失的扩大，应自行承担2018年1月-4月的租金及费用损失，无权要求肖秀芳承担违约责任。关于2017年10月-12月的租金及相关费用问题，由于押金金额已超过前述租金金额，在沃凯公司抵扣后应予返还肖秀芳,故在本案中肖秀芳未有拖欠沃凯公司任何费用、违约金等的款项。沃凯公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2018年11月15日，沃凯公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、肖秀芳向沃凯公司支付2017年7月1日至2018年4月30日租金276510元；2、肖秀芳向沃凯公司支付自2017年7月1日至2018年4月30日的管理费31850元，2017年9月1日至2018年3月31日的分摊水费284.22元、电费3790.5元、分摊电费1778.07元；3、肖秀芳向沃凯公司支付逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金（租金及管理费滞纳金分别以每月欠付的租金、管理费为本金，按照每日0.3%的标准，均自当月6日起计算到实际付清之日止；分摊水费、电费、分摊电费滞纳金以所欠的上述费用的总额为本金，按照每日0.3%的标准，自2018年4月2日起计算至实际付清之日止）；4、肖秀芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月1日，沃凯公司（出租方/甲方）与肖秀芳（承租方/乙方）签订《沃凯街商铺租赁（补充）合同》（以下简称《租赁合同》），约定：乙方身份证地址为福建省福州市××路××号；甲方将广州市xxx路xxx号101房自编103C号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方；租赁期从2016年1月1日至2020年2月28日止；2016年1月1日起计30个自然天为装修期，期间免交租金；其中2017年1月1日至2017年12月31日期间每月租金为35450元，2018年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为37222.5元；管理费每月4550元，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付；租金按月结算，乙方应于每月5日前向甲方以现金或转账的方式支付；乙方认可甲方当前的水、电费收费标准（电费1.5元/度，水费3.46元/立方，排污费1.4元/立方），甲方按乙方实际使用的数额收取，乙方应在收到甲方发出缴费通知之日起5个工作日内将水、电费交给甲方；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金，若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施，若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，甲方有权立即将该商铺另行租给其他人，乙方应按甲方要求的时间将商铺内的物品搬出等内容；甲方发给乙方文件如送交、快递或挂号寄给乙方之地址，亦即被视为送达乙方，若因乙方改变通信地址未能及时书面通知甲方，甲方发出的文件被退回的，视为该通知自被退回之日起已有效送达，相关法律后果由乙方自行承担。关于《租赁合同》签订后的履行情况。沃凯公司称肖秀芳自2017年7月起拖欠支付租金，沃凯公司于2018年4月27日向肖秀芳发函要求解除租赁合同，并于2018年5月初收回涉案商铺。为此沃凯公司提交了《月终结算通知书》（载明肖秀芳欠付租金的期间及金额：2017年7月-9月为7090元/月、2017年10月-12月为35450元/月、2018年1月-4月为37222.5元/月；肖秀芳欠付管理费期间及金额：2017年10月-2018年4月为4550元/月）及签收证明、日期为2018年4月20日的《解除租赁合同通知书》（通知肖秀芳自通知到达之日起解除《租赁合同》等）及邮寄底单（显示4月29日再次投递，相应退改批条载明因查无此人而退件，但退件时间不清楚）。关于分摊水费、电费、分摊电费。沃凯公司提交水电费发票、《月终结算通知书》等，拟证明其已代为垫付上述款项。一审法院认为：沃凯公司、肖秀芳签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。肖秀芳自2017年7月1日起未付租金，应属违约，沃凯公司向肖秀芳发出《解除租赁合同通知书》符合合同约定，但提交的邮寄底单显示该通知书已退件，但未能显示退件时间，现沃凯公司自认其已于2018年5月初将涉案商铺收回，故《租赁合同》应于该时实际解除，肖秀芳经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为放弃本案举证及答辩的权利，对沃凯公司的上述陈述予以采信，故沃凯公司要求肖秀芳支付2017年7月1日至2018年4月30日的租金276510元（7090元/月×3个月+35450元/月×3个月+37222.5元/月×4个月）及管理费31850元（4550元/月×7个月），具有事实和法律依据，予以支持。《租赁合同》约定，“乙方应于每月5日前缴纳租金、管理费，如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给甲方的滞纳金”，肖秀芳逾期支付上述期间的租金及管理费，沃凯公司主张分别以每月欠付的租金及管理费为本金按月分期计算，按每日千分之三的标准分别自当月6日起计算滞纳金至实际付清之日止，符合上述约定，予以支持。从公平合理原则出发，每月滞纳金均以不超过本金为限。关于沃凯公司主张的2017年9月1日至2018年3月31日期间分摊水费284.22元、电费3790.5元、分摊电费1778.07元，沃凯公司提交了其代缴水电费的凭证及相关通知单予以证明，对沃凯公司上述诉请予以支持。肖秀芳逾期支付上述费用，沃凯公司主张以拖欠的分摊水费、电费、分摊电费总额即5852.79元为本金，按每日千分之三的标准自2018年4月2日起计付滞纳金，并未超出《租赁合同》的约定，予以采纳，但根据公平合理原则，滞纳金以不超过本金为限。肖秀芳经合法传唤，逾期不到庭，依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2019年5月14日作出如下判决：一、被告肖秀芳于一审判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年7月1日至2018年4月30日期间租金276510元及滞纳金（以每月欠付的租金为本金按月分期计付，均按每日千分之三的标准自当月6日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；二、被告肖秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年7月1日至2018年4月30日期间管理费31850元及滞纳金（以每月欠付的管理费为本金按月分期计付，均按每日千分之三的标准自当月6日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、被告肖秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年9月1日至2018年3月31日期间分摊水费、电费、分摊电费共计5852.79元及滞纳金（以5852.79元为本金，均按每日千分之三的标准自2018年4月2日起计至实际支付之日止，滞纳金以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，由被告肖秀芳负担。二审中，上诉人肖秀芳向本院提交了以下证据：1、显示为2017年12月20日被上诉人沃凯公司向上诉人肖秀芳发出的《催款函》的打印件，拟证明上诉人肖秀芳已还清2017年7月-9月租金及相关费用的事实；2、显示为上诉人肖秀芳向被上诉人沃凯公司发出的《解除合同情况说明》的复印件，拟证明2018年1月24日，上诉人肖秀芳已向被上诉人沃凯公司提起解除租赁合同；3、《微信记录》打印件，拟证明被上诉人沃凯公司的相关负责人确认上诉人肖秀芳仅拖欠2017年10月-12月的租金问题，以及知晓上诉人肖秀芳提出的合同解除请求；4、《保证金凭证》，拟证明上诉人肖秀芳在签订涉案租赁合同后已依约缴纳保证金；5、中国银行转账交易回单（2017年11月6日、11月30日）打印件、中国银行交易流水明细单（2017年11月6日-7日、11月30日）打印件，拟证明上诉人肖秀芳已完成缴纳2017年7月-9月租金等的情况；6、上诉人肖秀芳分别与被上诉人沃凯公司管理人员、工商局工作人员的微信聊天记录的打印件，拟证明上诉人肖秀芳在2018年1月底已撤场，且已经上述人员的确认，另被上诉人沃凯公司人员答应以八折收取款项。被上诉人沃凯公司质证认为：上述证据均不属新证据；不确认证据1的真实性、合法性、关联性，但确认证据5的真实性，上诉人肖秀芳2017年7月-9月每月均只交了租金28360元，每月均欠租金7090元，9月已缴纳管理费4550元、水电费1098元；不确认证据2的三性，且上诉人肖秀芳所谓解除合同的理由既不符合同约定亦不符法律规定，其并无解除权；不确认证据3的三性，且不能证明上诉人肖秀芳主张的事实，亦无法确认聊天记录的当事人的真实身份；确认证据4的真实性，但合同约定保证金不得用于抵扣租金、管理费和水电费，且上诉人肖秀芳违约，被上诉人沃凯公司有权依约解除合同并没收保证金；证据6中的与被上诉人沃凯公司职员的聊天内容并无显示同意上诉人肖秀芳2018年1月退场，实际上双方也未办理场地交接手续，也无显示同意八折收取款项的内容，关于与工商局职员的聊天记录，无法确认是否工商局职员的身份，且无上诉人肖秀芳2018年1月离场的内容。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人肖秀芳、被上诉人沃凯公司签订的涉案《租赁合同》属有效合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人肖秀芳自2017年7月1日起未依约按时、足额支付租金甚至未付租金，已构成违约，一审判决认定被上诉人沃凯公司向上诉人肖秀芳发出《解除租赁合同通知书》符合合同约定正确。上诉人肖秀芳抗辩其已于2018年1月底撤场，但经审查其对此而在二审中提交的证据6，无法确认聊天记录的当事人的身份，且该聊天记录中并无确认其已撤场的内容，反而显示其表示要与被上诉人沃凯公司办理解除合同手续，而事实上至今未有证据证明双方已办理涉案场地交接手续，故本院对该证据不予采信。被上诉人沃凯公司提交的《解除租赁合同通知书》邮寄底单显示该通知书已退件但未能显示退件时间，现被上诉人沃凯公司自认其已于2018年5月初将涉案商铺收回，故一审判决认定涉案《租赁合同》应于该时实际解除正确，一审判决据此认定被上诉人沃凯公司要求上诉人肖秀芳支付2017年7月1日至2018年4月30日的租金276510元与2017年10月1日至2018年4月30日的管理费31850元具有事实和法律依据而予以支持亦正确。但一审判决第二项关于管理费的计付起算时间有误，本院予以纠正。关于上诉人肖秀芳在二审中提交证据5拟证明其已缴纳2017年7月-9月的租金，经审查该证据，上诉人肖秀芳在上述该3个月均各只缴纳了租金28360元，均各欠付租金7090元。上诉人肖秀芳抗辩称该3个月缴纳的租金数额是经被上诉人沃凯公司的职员确认同意，但其在二审中提交的证据1只是打印件并无原件，被上诉人沃凯公司对此不予确认，而审查证据3的内容并不能确实、充分的证明上诉人肖秀芳的主张，被上诉人沃凯公司对该证据亦不予认可，故本院对上述证据均不予采信。被上诉人沃凯公司在本案中诉请上诉人肖秀芳支付2017年9月1日至2018年3月31日期间的分摊水费284.22元、电费3790.5元、分摊电费1778.07元共5852.79元，但被上诉人沃凯公司在二审庭询中对上诉人肖秀芳提交的证据进行质证时承认上诉人肖秀芳已缴纳了2017年9月的水电费1098元，故上诉人肖秀芳应向被上诉人沃凯公司支付上述费用共4754.79元。根据双方涉案合同第8-1条的规定，如上诉人肖秀芳逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，若逾期超过十五日，被上诉人沃凯公司有权从第十六日起解除合同，上诉人肖秀芳缴纳的各项保证金不予退还。故上诉人肖秀芳关于押金金额应予抵扣其欠付被上诉人沃凯公司的费用的上诉意见与合同约定不符，本院不予采纳。上诉人肖秀芳在二审中提交的证据2只有复印件而无原件，被上诉人沃凯公司对此亦不予认可，且上诉人肖秀芳并无其他旁证佐证其该证据的主张，何况如前所述，上诉人肖秀芳在其发出《解除合同情况说明》时并不具有合同解除权，故本院对该证据不予采信。综上，上诉人肖秀芳的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但处理有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初27575号民事判决第一项；二、变更广东省广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初27575号民事判决第二项为：上诉人肖秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年10月1日至2018年4月30日期间管理费31850元及滞纳金（以每月欠付的管理费为本金按月分期计付，均按每日千分之三的标准自当月6日起计至实际支付之日止，每期滞纳金均以不超过本金为限）；三、变更广东省广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初27575号民事判决第三项为：上诉人肖秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司支付2017年9月1日至2018年3月31日期间分摊水费、电费、分摊电费共计4754.79元及滞纳金（以4754.79元为本金，均按每日千分之三的标准自2018年4月2日起计至实际支付之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、驳回被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7360元，由上诉人肖秀芳负担7310元、被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司负担50元；二审案件受理费7360元，由上诉人肖秀芳负担7310元、被上诉人广州市沃凯投资管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿