湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0591民初1385号原告：吴珊，女，汉族，1976年9月17日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区，被告：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路，统一社会信用代码914205007641103063。法定代表人：但一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张旋，该公司经理。（一般授权）委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：胡宏炜，湖北民基律师事务所律师。（特别授权）原告吴珊与被告宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称“康龙物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告吴珊、被告康龙物业公司的委托诉讼代理人胡宏炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴珊庭前提交了书面诉状，后当庭变更诉讼请求如下：1.要求被告支付所欠原告的（税前）租金24176元及滞纳金4593.44元、违约金12088元。（计算时间2017年10月至2019年10月31日，共25个月）；2.要求被告支付原告交通费2000元。（有火车票，租房协议为证）;3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2005年4月4日购买了宜昌市康龙实业有限公司出卖的位于宜昌市城东大道××号，康龙家居广场第三层E59号的商铺，商铺面积27.04平方米。2015年7月25日原告与被告签订《格式合同》5年期的《不动产合作经营合同》，原告将其所有的商铺委托被告经营，合同期限自2015年5月1日至2020年4月30日。合同期限内被告应于每月15日前向原告支付商铺租金967.04元。逾期不支付租金，每逾期一日，按月租金的0.5‰承担逾期付款违约责任，若逾期6个月未支付全额租金，视为被告方违约，被告应按合作期内未履行期间收益额的50%向原告承担违约责任。被告从2015年开始就未按约定向原告支付租金，到目前为止已拖欠原告25个月（2017年10月-2019年10月）的租金收益，原告多次要求被告按期支付租金，可是被告每次以很多托词未按期支付。到目前四年多是只支付了29个月的租金。现为维护原告的合法权益起诉至贵院。被告康龙物业公司辩称，1.关于原告主张的租金标准，实际上应当按照《不动产合作经营合同》第四条第三款的约定，扣除应由原告承担的税费；2.原告主张的违约金过高，请求人民法院调减至按照人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款违约金；3.康龙家居广场已于2019年10月8日商户陆续撤场，商场处于闭门停业状态，因商户已退场双方合作在客观上无法继续，被告已于2019年11月11日已按原告起诉时提供的地址，以国内挂号信的方式寄出了解除合同的通知书和腾退商铺的注意事项，确定的租金计算至9月30日止，至于解除合同的责任问题，不在本案中一并处理;4.关于交通费的问题没有事实和法律依据，不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴珊系宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场三层E59号商铺产权人，2015年7月25日，吴珊（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为967.04元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额50%向甲方承担违约责任”。同时查明，合同签订后，双方依约履行，后因经营困难，康龙公司未及时向吴珊支付收益。经双方当庭对账，按房产税12%、印花税1‰标准扣除税费后，康龙物业公司每月按850.03元标准向吴珊支付收益，从2017年10月（含当月）开始，后续收益康龙物业公司一直未支付，截止2019年10月（含当月），被告康龙物业公司累计欠付吴珊收益额为21250.71元。上述事实，有经双方举证、质证，并经本院审核确认的《不动产合作经营合同》、房权证、银行交易明细、拖欠租金明细表、业主租金明细表等证据在卷宗佐证。本院认为，原告吴珊将其商铺交被告康龙物业公司统一经营管理，康龙物业公司按月支付收益，双方签订了《不动产合作经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。被告康龙物业公司认可欠付原告收益的事实，辩称因商户已于2019年10月8日退场，被告于2019年11月11日向原告发出解除合同通知，认为欠付的月收益仅应支付至2019年9月，无事实和法律依据，本院不予认可。关于收益额的标准，合同约定由康龙物业公司对国家规定的税费代征代缴，原告吴珊提交了其在宜昌高新区税务局自助查询机查询结果照片一份，认为被告康龙物业公司未完成代缴税义务，被告康龙物业公司辩称对欠付收益所产生的税费目前处于计提申报实际尚未代缴税状态，税务机关将强制征缴，同时也不排除以被告康龙物业公司的名义替原告代缴税款的情形。本院认为，吴珊提交的查询结果照片显示其查询的税种为个人所得税，与康龙物业公司代缴的房产税、印花税税种不一致，该证据不能达到原告的证明目的，康龙物业公司承认对欠付收益所产生的税费尚未代缴，此问题不属于法院诉讼管辖范围，原告可依法向税务机关核实反映，由税务机关强制征缴。依法纳税是每个公民和法人的义务，康龙物业公司代征代缴的税费标准未超出国家规定标准，故本院对吴珊的每月收益额按税后标准850.03元予以支持。康龙物业公司在合同期内未向吴珊支付收益，构成违约，应承担违约责任，合同约定每逾期一日，康龙物业公司按月固定收益额的0.5‰向吴珊支付违约金，逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙物业公司认为标准过高，请求本院依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。关于损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告吴珊在庭审中提交的购买商铺时宣传广告、个人信用报告，只是证明其购房的动机和方式，与本案诉争的欠付收益造成的损失无关；其提交的其母亲住院记录及发票，目的是证明康龙物业公司支付的收益的用途，与造成的损失不具有直接因果关系，本院不予认可；吴珊在诉请中主张交通费2000元，庭审中提交了其2016年租住于襄阳的租房合同以及2019年往返于襄阳、谷城、昆明、宜昌的火车票，本院认为上述证据已超出了双方订立合同时可预见因违反合同可能造成的损失的范围，对原告的该项诉请本院不予支持。本院确认被告康龙物业公司欠付收益使原告吴珊产生的可预见损失为利息损失。双方合同约定的违约金标准过高，综合考虑双方履约情况以及被告违约的过错程度，在双方约定的日0.5‰违约金计算标准上，本院依法对双方合同约定的“逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金”，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍的标准予以调减。关于被告康龙物业公司在本案审理过程中发出解除合同通知是否产生违约责任相关问题，不在原告吴珊的诉请范围，本院在本案中不予评议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴珊支付2017年10月1日至2019年10月31日期间的商铺月收益累计21250.71元，并以税后月收益额850.03元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告吴珊的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费411元（减半收取，原告已预交310元），由被告宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 谷 鹏二〇一九年十二月八日书记员 程伊尔