北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13469号上诉人(原审原告、反诉被告)：九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：房林，董事长。委托诉讼代理人：房树鹏，男，汉族，1981年4月14日出生，九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司员工，住北京市东城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王鑫，男，1973年5月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：史晗，河北航岳律师事务所律师。上诉人九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司（以下简称九鼎智成公司）因与被上诉人王鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人九鼎智成公司的委托诉讼代理人房树鹏，被上诉人王鑫的委托诉讼代理人史晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九鼎智成公司上诉请求：1.九鼎智成公司不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初15953号民事判决第三、第四项，请求二审法院依法改判；2.请求二审法院判令王鑫退还剩余电费365.37元；3.请求二审法院判令王鑫支付北京市通州区新华西街×号院×号楼×层1423、1424（以下分别简称1423室、1424室）租赁期间内面积差价2618.47元；4.请求二审法院判令王鑫退还鱼缸、假山等所耗电费2308.05元；5.请求二审法院判令王鑫支付因空调设备问题导致九鼎智成公司不能正常使用租赁面积的补偿50966.49元；6.请求二审法院判令王鑫支付九鼎智成公司违约金54963元；7.请求二审法院判令王鑫开具租赁期间的发票；8.一、二审诉讼费由王鑫承担。事实和理由：一审法院在事实认定上存在重大错误，在法律适用上存在不当，请求二审法院撤销原判依法改判。王鑫针对九鼎智成公司的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。九鼎智成公司主张的一审程序不合法的事实不存在。一审判决认定九鼎智成公司实际使用的房屋为1423室，实际占用也是1423室，租金也是按1423室面积计算，仅是合同签订的版本是1424室。案涉的空调、整改出入口，是九鼎智成公司超出合同外，给王鑫增加的义务，王鑫付出了额外的劳动及成本，并不是王鑫的违约行为。1423、1424室的空调制冷、供暖均由物业公司统一管控，并不是王鑫个人掌控。对于九鼎智成公司提出加装空调的要求，王鑫也加装了一台高功率空调，这是合同之外的特殊要求，王鑫也额外付出了劳动和支出。王鑫已经按照约定对1424室入口进行了整改，九鼎智成公司陈述与事实不符。九鼎智成公司使用了鱼缸及假山，理应支出电费。双方在签订租赁合同时，并未对税费票据开具进行协商，租金也不包含税费。九鼎智成公司向一审法院起诉请求：1.请求判令王鑫退还2019年3月2日至2019年3月11日的租金5420.97元、押金18321元；2.请求判令王鑫退还剩余的电费246元；3.请求判令王鑫支付租赁期内1424室和1423室面积差价2618.47元；4.请求判令王鑫退还九鼎智成公司为其支付的鱼缸、假山等所耗费的电费2308.05元；5.请求判令王鑫给付因空调设备问题，导致九鼎智成公司不能正常使用所租赁面积的补偿50966.49元；6.请求判令王鑫支付违约金36642元；7.请求判令王鑫开具租赁期内的房屋租赁发票；8.诉讼费由王鑫承担。王鑫向一审法院提出反诉请求如下：1.请求解除与九鼎智成公司签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令九鼎智成公司给付违约金18321元；3.请求判令九鼎智成公司给付2019年3月11日至5月15日的房屋租金39153.40元；4.请求判令九鼎智成公司给付网络使用费1800元、催缴函邮寄费50元；5.请求判令九鼎智成公司补交房屋，面积差额7713元并赔偿整改造成的损失8800元；6.反诉费由九鼎智成公司负担。一审法院认定的事实如下：案涉1423室、1424室的不动产权利人为王鑫，1423室、1424室的建筑面积分别为109.52平方米、111.80平方米，房屋用途均为商务办公。1423室、1424室东西相邻，1423室居西、朝南开门，1424室居西、位于廊道尽头、朝西开门。因1423室、1424室均为王鑫所有，王鑫在对房屋进行装修时，将1424室位于廊道尽头的户门进行了封堵，将1423室、1424室的隔断墙打通新开一门，并在1423室占用的廊道处加装一门，通过廊道门、1423室的户门、新开的门进入1424室，同时占用1423室室外往东的廊道作为其会议室使用。2018年9月5日，王鑫（甲方）与九鼎智成公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定：1、甲方将1424室出租给乙方作为办公使用，租期自2018年9月11日至2019年9月11日，租金为18321元／月，押金为18321元，租金支付方式为押一付三；2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当如数返还乙方；3、租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，电话费、电费、上网费由乙方承担；4、因交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康的或因甲方的原因导致乙方不能继续使用该房屋继续办公的，乙方有权单方解除合同，甲方还应按月租金的100％向乙方支付违约金；5、租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金；6、因1423室、1424室已打通，两室共走一门，如甲乙任何一方从方便及安全性上考虑，提出应另行更改入口，甲方应在5个工作日内做出更改；7、甲方如欲出售房屋，在保证不影响乙方工作及得到乙方许可的前提下，乙方可配合看房。若该房卖出，乙方得到甲方书面通知后，甲方至少给乙方留出不少于3个月的时间作为另行择址的时间，协议剩余期小于3个月的除外；8、若甲方确将房屋卖出，应保证该房屋的工商注册地址有效供乙方使用的期限不低于6个月，协议已到期的除外；9、甲方应添加乙方一名工作人员为门禁装置管理员，并将里面办公室钥匙留存一把给乙方。《北京市房屋租赁合同》还对房屋维护及维修、转租、合同解除、违约责任、合同争议的解决办法等做出了约定，随出租房屋配备的家具包括：会议桌1个、椅子17把、办公桌5张、老板椅2把、红木椅2把、圆茶几1个、长茶几1个、电脑8台、打印机1台。合同签订后，九鼎智成公司实际入住1423室，向王鑫分别交纳了押金18321元、2018年9月11日至2019年3月10日期间的租金109926元，并以1424室作为住所地，将九鼎智成公司的原住所地进行了变更。在九鼎智成公司给付租金时，王鑫向该公司出具了收据，王鑫及该公司经理房树鹏分别在收款人、交款人一栏签字。在1423室内，九鼎智成公司入住前放置有鱼缸、假山等耗电装置，该装置均由1423室的电源负责供电，该公司入住后继续使用该装置。1423室、1424室均由物业公司中央空调统一供暖、制冷，后王鑫又另添加一台空调设备增加制冷、供暖效果。在九鼎智成公司承租期间，双方协商与王鑫共用网络宽带，产品类型为中国联通沃商务楼宇板4M／10M三年期预存服务，三年期网络费11400元已由王鑫于2018年8月9日预付。2019年2月14日，九鼎智成公司向王鑫发出《关于请更改1424室出入口的通知》，以二个公司同走一门过于不便，1423室后的温度不具备办公条件，更改出入口能够对室温提升起到相对作用为由，要求对1424室另行更改其他出入口。王鑫在接到《关于请更改1424室出入口的通知》后对1424室的出入口用轻钢龙骨、石膏板、刮腻子的做法进行了封堵。2019年2月20日，九鼎智成公司以随房承租的部分办公用品、家具闲置导致办公场所空间被占用以及1424室更改出入口的理由，将台式电脑8台、打印机1台、长茶几1张、前台办公桌1张交还给王鑫，双方办理了办公用品、家具的交接手续。2019年2月28日，九鼎智成公司向王鑫送达《关于解除合同的告知函》，以王鑫计划采取的玻璃隔断封堵1424室出入口的施工方案隔音效果差、隐私性不好而无法接受，且未能如期完工的原因，通知王鑫自2019年3月2日起解除双方之间签订的租赁合同，并要求退还押金及剩余的租金、电费。九鼎智成公司于2019年2月28日搬离1423室，但保留有1423室的钥匙二把，王鑫则将九鼎智成公司员工的指纹信息从密码锁中删除。王鑫于2019年6月将1423室售出。现九鼎智成公司的住所地仍注册在1424室。现九鼎智成公司与王鑫均同意解除双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》。2019年3月12日、13日，王鑫以1424室为投递地址，通过顺丰快递向九鼎智成公司寄送了《缴款告知函》，要求九鼎智成公司给付2019年3月10日之后的房租，但函件未能妥投。九鼎智成公司未就剩余电费向一审法院提供证据。王鑫就要求九鼎智成公司赔偿整改造成的损失仅向一审法院提供了其与我爱我家装饰公司的微信聊天记录，但微信记录未能记载施工地点、施工方案。九鼎智成公司对王鑫的该项证据亦不予认可。庭审中，双方对王鑫是否应当给予承租面积补偿、1423室的室温是否达标、1424室出入口整改是否按约完工的事实存在争议。关于承租面积补偿，王鑫向一审法院提供了北京广亚聚财房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）与王鑫签订的居间《服务确认书》及经纪公司出具的《证明书》：证明王鑫与九鼎智成公司是在经纪公司的居间介绍下签订了《北京市房屋租赁合同》，经纪公司与王鑫向九鼎智成公司介绍的也是1423室，但由于1423室的地址被王鑫自己的注册公司所占用，为了九鼎智成公司迁址方便才将《北京市房屋租赁合同》上的承租地址写成1424室，但租金的计算是按照5.50元/平方米/天计算，1423室内摆放的鱼缸、假山等在九鼎智成公司承租时就已经存在，该公司认可此房屋的条件符合承租条件后双方签订了合同。九鼎智成公司对王鑫提交的证据不予认可，但未向一审法院说明理由。对此，一审法院通过以双方约定的18321元/月的租金标准，结合1423室、1424室的建筑面积分别为109.52平方米、111.80平方米为依据，分别测算出1423室、1424室的日租金分别为5.50元/平方米/天、5.38元/平方米/天，其中，5.38元/平方米/天的租金约定与日常交易习惯存在差异，结合九鼎智成公司实际入住1423室、按照18321元/月的租金标准交纳租金，以及双方之前并不相识且将公司住所地变更到1424室的事实，确认九鼎智成公司承租的是1423室，为了今后公司迁址方便才将《北京市房屋租赁合同》上的承租地址写成1424室的事实成立，九鼎智成公司承租的房屋不存在承租面积差异补偿情况。关于1423室的室温是否达标，九鼎智成公司向一审法院提供了房树鹏与王鑫的谈话录音、与王鑫的微信聊天记录及自己的单方测温记录：测温记录显示12月7日16：22分的温度为13.10度；微信记录显示，2018年12月7日下午16：28分，房树鹏认可大厅温度18度多，但称如果办公室开门，温度会降低，自己办公室温度13度；录音记录显示，房树鹏称空调有问题，大厅温度只到18-19度，室内温度只有12-13度，不符合万达5A级写字楼的标准。王鑫则谈到加装吊顶和加装空调通风口能够增加空调制冷、制热效果，现在也只能这个条件。王鑫对聊天记录及录音的真实性予以认可，对单方测温记录不认可，并称九鼎智成公司在承租1423室时，对空调的效果是认可的，王鑫对房树鹏提出的温度不达标的陈述在微信聊天和录音中均未作明确的认可，不能据此作为室内温度不达标的确认。对此，一审法院认为，王鑫在录音及微信聊天中均未对房树鹏关于温度不达标的陈述做出明确的确认，其单方的测温记录不具备第三方测温的客观性，王鑫自行加装空调主机的事实不能必然得出温度不达标的结论，故不能确认1423室的室温未能达标的事实存在。关于1424室出入口整改是否按约完工的事实，九鼎智成公司向一审法院提供了1424室更改出入口的照片，用以证明施工口更改一半后，王鑫借口一直停工，现场根本无法用来继续办公。王鑫对照片的真实性无异议，但称该照片是施工中的照片而不是施工后的照片，更无法证明九鼎智成公司无法继续办公。王鑫向一审法院提供了王鑫与装修施工工人的聊天记录及房树鹏的微信聊天记录，用以证明在2019年2月15日积极联系了装修师傅，但装修工人称因身体原因在安庆老家未回以及2019年2月19日微信询问房树鹏是否可以在工作时间对1424室进行隔断施工，但房树鹏要求在周末（2月23日、24日）进行施工。九鼎智成公司王鑫提供的证据不予认可，但未提供房树鹏与王鑫的聊天记录予以反证。一审法院认为，根据九鼎智成公司能够提供房树鹏与王鑫的聊天记录证明其主张的事实，能够证明房树鹏持有与王鑫的聊天记录，现房树鹏在聊天记录中关于周末施工的陈述明显不利于九鼎智成公司，而九鼎智成公司不提供该证据，可以推定王鑫与房树鹏聊天记录的真实性成立。因九鼎智成公司未就1424出入口的实际完工情况提供证据，根据房树鹏同意在2月23日、24日施工，结合该公司2月28日搬离的事实，不能确认王鑫对1424室出入口未按约完成更改。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，九鼎智成公司与王鑫签订的《北京市房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。根据查明的事实，现无证据证明王鑫在履行与九鼎智成公司的房屋租赁合同中存在出租面积有差异、温度不达标、迟延完成1424室出入口更改的违约行为，故一审法院对九鼎智成公司要求王鑫给付面积差价、不能正常使用租赁面积补偿及违约金的请求不予支持。因九鼎智成公司已通知王鑫自2019年3月2日起解除双方之间签订的租赁合同并已搬离1423室，九鼎智成公司以自己的行为表明不再履行与王鑫签订的房屋租赁合同且王鑫也同意解除，故一审法院对于王鑫提出的要求解除与九鼎智成公司签订的《北京市房屋租赁合同》的请求予以支持，解除的时间自2019年3月2日起算。合同解除后，王鑫应当将九鼎智成公司交纳的押金及剩余租金退还该公司，故一审法院对于王鑫反诉要求九鼎智成公司给付2019年3月11日之后租金的反诉请求不予支持。因九鼎智成公司所述的面积存在差异、温度不达标、未按约完成1424室出入口更改的事实不能予以确认，该公司提前退租的行为构成违约，应当按照合同约定向王鑫支付违约金，故一审法院对于王鑫反诉要求该公司支付违约金的请求予以支持。由于九鼎智成公司已经向王鑫通知要求解除合同且自行搬离1423室并持有入户钥匙，故王鑫自行将该公司员工指纹信息删除的行为并无不当。因九鼎智成公司未就剩余电费向一审法院提供证据，王鑫关于1424室出入口更改的证据也不足以确认其损失的存在且王鑫已将1423室售出而售出前完成对该出入口的封堵系其必然支出，故一审法院对王鑫反诉要求九鼎智成公司赔偿更改损失的请求亦不予支持。关于鱼缸和假山的耗电支出及网络费用的负担，因九鼎智成公司在签订租赁合同的前已经对1423室摆放假山和鱼缸的现状知晓并未提出异议，其能够亦应当预见到该装置的耗电和必然存在的电费支出，而双方在租赁合同签订后，亦就网络费用的负担达成一致方案并履行，故一审法院对于双方关于该部分的本诉、反诉请求均不予以支持。王鑫据以出租的面积是1423室的面积，1423室、1424室外的廊道不属于王鑫个人所有，故其要求九鼎智成公司补交面积差额的请求缺乏事实与法律依据，故一审法院对其该项反诉请求亦不予以支持，而其在明知九鼎智成公司已经搬离的情况下，仍然以该公司的住所地1424室为收件地址寄送催款邮件，扩大了九鼎智成公司提前退租给其造成的损失，其损失应由其自行承担，故一审法院对其反诉要求给付邮递费的请求亦不予以支持。关于九鼎智成公司要求王鑫开具发票的请求，因双方未就开具发票做出约定，且九鼎智成公司亦无证据证明该租金标准中包含税金，结合其之前给付租金后均未要求开具发票而仅是要求王鑫开具收据的事实，一审法院对其要求王鑫开具发票的请求不予支持。判决如下：一、确认九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司与王鑫签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月2日解除；二、王鑫退还九鼎智成公司房屋押金18321元、剩余租金5420.97元，合计23741.97元，于判决生效后7日内执行清；三、九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司给付王鑫违约金18321元，于判决生效后七日内执行清；四、驳回九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王鑫的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，九鼎智成公司提交2019年1月1日至2月28日1423室的电费明细及充电截图，证明尚有剩余电费未结清。王鑫对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经询，九鼎智成公司称该证据一审时就已获得，但未提交。本院认为，九鼎智成公司提交的该组证据不属于二审新证据，本院不予采纳。王鑫二审未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”九鼎智成公司与王鑫签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因案涉合同在履行期间已被确认解除，双方当事人对此均无异议，本院对此予以确认，即九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司与王鑫签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月2日解除。关于九鼎智成公司主张退还剩余电费365.37元一节。首先，九鼎智成公司提交的证据不属于二审新证据，且一审时其也未提交该项证据，应当承担举证不力的法律后果；其次，九鼎智成公司未能明确365.37元电费计算的依据，其一审时主张的电费金额为246元，上诉请求超出了一审诉讼请求范围且王鑫对该诉求亦不认可，综上，九鼎智成公司的该项上诉主张，本院不予采纳。针对九鼎智成公司主张租期内1423室与1424室之间的租赁面积差价一节。租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持。虽然租赁合同载明的租赁地址系1424室，但双方均认可实际租赁的是1423室，双方在计算租金是明知的，且双方也未在合同履行中对租赁面积、租金提出异议，因此，九鼎智成公司事后以租赁面积有差异主张退还租金，明显与合同履行内容不符，故，九鼎智成公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于九鼎智成公司主张支付鱼缸、假山等耗电费一节。因上述物品在九鼎智成公司租赁的房屋内使用，应由九鼎智成公司自行承担相关费用。关于九鼎智成公司主张因空调设备原因导致不能正常使用租赁物，应当返还相关租赁费一节。对于空调温度是否达标问题，一审法院已经进行详细阐述，九鼎智成公司提交的证据不足以证明其主张，二审时九鼎智成公司也未予以补充证据，因此，九鼎智成公司要求退还相关租金一节，依据不足，本院不予支持。关于九鼎智成公司主张王鑫支付违约金一节。九鼎智成公司并未提供充足的证据证明王鑫存在违约行为，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。关于九鼎智成公司要求王鑫开具发票一节。因开具发票并未在租赁合同中予以约定，属于约定事项不明，九鼎智成公司现要求王鑫开具发票无合同依据。即便按照法律规定需要开具发票，该事宜也属于税务部门管辖，不是人民法院处理范围，故一审未予支持，并无不当。综上所述，九鼎智成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2524元，由九鼎智成（北京）信息技术股份有限公司负担（已交纳2120元，剩余404元于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  张丽新审判员  杜丽霞审判员  李 坤二〇一九年十二月二日书记员  崔浩然书记员  李 蕊