江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8859号上诉人（原审被告）：陈德强，男，1967年3月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：陈小红，女，1971年6月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京华宏（集团）有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：叶传林，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏征，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞莹，江苏泰和律师事务所实习律师。上诉人陈德强、陈小红因与被上诉人南京华宏（集团）有限公司（以下简称华宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小红、陈德强上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：一、一审法院对上诉人承租被上诉人案涉房屋的面积没有查清。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定，被上诉人应当将53平方米的房屋租赁给上诉人使用，但是直到2018年被上诉人到案涉房屋丈量时，上诉人才知道被上诉人交付给上诉人的房屋面积只有32平方米，被上诉人并没有按合同约定的面积交付给上诉人使用，本案是被上诉人违约在先。二、上诉人应当对案涉房屋享有优先承租权。1.上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定，如果甲方（被上诉人）租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方（上诉人）享有优先承租权，经甲方同意，重签租赁合同。对同等条件的理解，上诉人认为应当是租金、租金的支付方式、租赁期限三个方面。本案上诉人多次向被上诉人明确表示，愿意以最高的中标价格继续承租，说明上诉人没有放弃优先承租权。被上诉人应当向上诉人履行公布中标最高价，通知了新的租赁条件后，及时向上诉人反馈租金、期限、是否愿意在同等条件下租赁等信息，让上诉人选择是否继续租赁。而事实是招投标活动结束后，被上诉人故意向上诉人隐瞒中标价，直接要求上诉人搬出涉案房屋，侵犯了上诉人的优先承租权。2.一审法院以“除被告享有优先承租权外，还应获得原告同意，现原告不同意继续出租给被告”为由，否定了上诉人的优先承租权。上诉人认为，在本案中“原告同意”应当是被上诉人与上诉人继续签订合同的义务，而不是拒绝与上诉人继续签订合同的权利。否则，即使是上诉人出再高的租金，只要被上诉人不同意出租给上诉人，都无法继续承租，那么“优先承租权”就是一纸空文。与双方约定的上诉人享有优先承租权的本意相悖。3.一审法院认为“上诉人参加了案涉房屋租赁的投标，再向被上诉人主张优先承租权，其实质是获得两次投标机会，不仅破坏了公开招标的规则，亦侵害了其他投标人的权利”。上诉人认为，一审法院混淆了招投标与优先承租权的概念。被上诉人将案涉房屋租赁向社会公开招投标，上诉人按照自己的经验测算租金标准进行投标，是一个正常的商业活动和商业行为，而优先承租权是上诉人与被上诉人之间的一项约定性权利，是准法定权利，与招投标活动是不同的法律范畴，不能混为一谈。4.根据民法意思自治原则，只要该约定是双方真实意思表示，合同条款不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的利益，应当认为该约定有效。合同当事人应尊重合同意思表示，遵守合同约定，履行合同义务。法院应当对合同当事人约定的优先承租权予以保护。5.被上诉人为了获得利益最大化，主要注重租金标准，期望租金能在能够保证出租的情况下达到市场最高价，现上诉人愿意以最高中标价继续承租，对被上诉人在获得较高租金上没有任何不利，被上诉人在经济上并没有任何损失。6.上诉人租赁的房屋为商铺，其在周围已形成了固定的客源以及声誉，且前期投入了大量的人力财力，因此从节省交易成本以及维护租赁市场秩序的稳定出发，租赁合同续展，可以减少不必要的浪费，充分发挥租赁物的社会效用。7.上诉人正是基于《房屋租赁合同》中约定的享有优先承租权,对合同到期后继续承租持肯定的期望，对所承租房屋的装璜是按长期标准进行装修的，并购置了大量的婚庆设施、签订了长期的花卉定购合同。如果案涉房屋的租赁合同不能续签，将给上诉人造成重大经济损失，初步估算至少10万元。如果被上诉人不与上诉人续签合同，应当赔偿上诉人10万元的经济损失。华宏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、关于房屋面积。首先上诉人作为完全民事行为能力人，在签订合同时，应对房屋具体四至及房屋情况进行了解，且合同中约定的房屋面积为建筑面积，与实际丈量面积存在误差也是合理的，同时上诉人在接收房屋及使用过程中，从未对房屋面积提出异议，或者向华宏公司主张违约责任。二、关于优先承租权，华宏公司于2018年12月19日向上诉人发送通知，告知租赁房屋竞标的相关事宜，上诉人出具报价函明确其愿意以竞租方式取得案涉房屋的承租权，应当视为上诉人对原租赁合同中约定的优先承租权的放弃。另外，上诉人报送的承租条件与中标单位的承租条件相差甚远，并非同等条件。即使上诉人主张其享有优先承租权，也应当在同等条件的情况下行使，此处的同等条件首先应确保时间上的同一性，上诉人主张愿以竞标最高价继续承租房屋的意思表示，不仅忽视了时间的同一性，而且违背了公开竞标的公平性，意味着公开竞标只是为上诉人确定租金的一种方式，明显违背法律规定。三、关于违约责任。首先被上诉人在合同履行期间不存在违约行为，无任何过错。其次，因上诉人违约造成被上诉人无法向中标单位交付房屋，仅日租金损失就达到近300元，合同法约定的赔偿损失应当包括可得利益损失，因此上诉人所称华宏公司不存在任何损失，表述不当。另外，上诉人与被上诉人签订合同时，已明确约定租赁期限，上诉人不存在提前收回租赁物的情况，因此无需承担被上诉人的装修损失。被上诉人也未就其装修损失提交任何的证据。华宏公司向一审法院起诉请求：1.陈小红、陈德强立即搬出南京市鼓楼区中央北路169-1号房屋；2.陈小红、陈德强自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止按照37000元/年的标准向华宏公司支付占有使用费；3.陈小红、陈德强自2019年1月8日起至实际交还房屋之日按照1000元/天的标准向华宏公司支付违约金。一审法院查明，坐落于南京市鼓楼区的房屋系华宏公司所有，规划用途为商业，建筑面积为1179.04平方米，被两个过道分为南、北、中三部分。其中南侧部分面积为210.74平方米，被分隔成若干独立房间使用；案涉房屋位于南侧部分第二间，建筑面积为53平方米，公安编号为南京市鼓楼区中央北路169-1号。2016年12月28日，华宏公司（甲方）与陈德强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营；租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期满，乙方应按期将房屋交还甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权。经甲方同意，重签租赁合同。年租金为37000元；租金支付方式为先付后租，合同签订后壹个月内一次性支付全年租金，否则按拖欠租金处理，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。签约时，乙方必须向甲方缴纳租赁保证金5000元。租赁期满，乙方必须按期交还房屋，如乙方逾期不交，乙方每天向甲方支付1000元的违约金，且甲方有权强行清出乙方所有的一切财物，损失由乙方自行承担；等等。合同签订后，华宏公司将案涉房屋交付陈德强使用。陈德强与陈小红系夫妻。陈小红注册成立南京市鼓楼区陈小红鲜花店，并在案涉房屋内开展经营。2018年12月4日，华宏公司向陈德强送达《通知》，主要内容为：双方就案涉房屋签订的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签；华宏公司将对案涉房屋的招租进行公开招标，近期将在互联网“南京市公共资源交易平台”上进行招租信息发布，敬请租赁户关注；若陈德强准备继续承租，请及时与华宏公司联系竞标事宜；若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十天内，搬离清场，做好移交。2018年12月20日，华宏公司向陈德强送达《通知》，主要内容为：双方的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签；华宏公司将对案涉房屋的招租进行公开招标，自2018年12月19日在互联网“南京市公共资源交易平台”上发布招租信息，同时接受咨询及报价，报价截止时点为2019年1月2日16时；若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十天内，搬离清场，做好移交。2018年12月25日，陈小红以南京市鼓楼区陈小红鲜花店的名义参加了案涉房屋的投标，投标报价为年租金61000元。案外人上海督成投资管理有限公司以报价年租金106000元中标。租赁合同期限届满后，陈小红、陈德强仍占有使用案涉房屋至今。2019年1月16日，陈小红、陈德强向华宏公司发函，要求按照租赁合同的约定行使优先承租权。华宏公司于2019年1月18日通过函件回复，因陈小红、陈德强报价远低于其他报价人，不符和合同等条件，因此无法享受优先承租权；同时要求陈小红、陈德强尽快搬离案涉房屋。2019年1月22日，陈小红、陈德强再次发函给华宏公司，认为行使优先承租权的方式具体为华宏公司告知中标价格，陈小红、陈德强愿意以中标价继续承租案涉房屋。华宏公司仍要求陈小红、陈德强迁出案涉房屋未果，故起诉至法院。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华宏公司与陈德强签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，成立并生效。关于陈小红、陈德强主张，根据合同约定“租赁期满，乙方（陈德强）应按期将房屋交还甲方，如甲方（华宏公司）在租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意，重签租赁合同”，因此陈小红、陈德强可以招标投标活动过程中他人中标的租金价格即106000元/年继续承租案涉房屋。一审法院认为，首先，合同约定的“同等条件”是仅指价格，还是包含了价格、经营业态，亦或还有其他内容，并未明确，因此该“同等条件”系约定不明确；其次，对该合同条款进行文义解释，华宏公司、陈小红、陈德强重签租赁合同，除“乙方享有优先承租权”外，还应获得“甲方同意”，即华宏公司的意思自治是陈小红、陈德强继续承租案涉房屋的必要条件，现华宏公司不同意继续出租给陈小红、陈德强；第三，陈小红、陈德强参与了公开招标投标活动，应当遵守公开招标投标之规则，投标过程中各投标人均只有一次投标机会，而陈小红、陈德强主张在招投标结束后以他人中标价格获得“同等条件”，其实质是获得两次投标机会，不仅破坏了公开招标的规则，亦侵害了其他投标人的权利。因此，法院对于陈小红、陈德强抗辩其以他人中标的价格继续承租案涉房屋不予支持。现华宏公司与陈德强之间的《房屋租赁合同》履行期限届满，陈小红、陈德强继续使用案涉房屋无合法依据，华宏公司要求陈小红、陈德强返还案涉房屋，法院予以支持。关于华宏公司主张陈小红、陈德强应自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止按照37000元/年的标准支付占有使用费，该标准与原租金标准一致，且陈小红亦是案涉房屋的实际使用人，负有腾房义务，根据法律规定，应承担逾期腾房的占有使用费，故法院对于华宏公司的该项诉请予以支持。关于华宏公司主张陈小红、陈德强自2019年1月8日起至实际交还房屋之日按照1000元/天的标准支付违约金，法院认为，陈德强在合同期限届满后未返还案涉房屋，构成违约，应当支付违约金；关于违约金1000元/天，该标准过高，虑及华宏公司的损失，法院酌定违约金为50元/天。但根据合同相对性，陈小红并非合同相对人，不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：一、判决生效后七日内，陈德强、陈小红将坐落于南京市鼓楼区中央北路169-1号的房屋返还给南京华宏（集团）有限公司；二、前述第一项判决履行完毕时，陈德强、陈小红向南京华宏（集团）有限公司支付前述房屋的占有使用费（以37000元/年为标准，自2019年1月1日计算至前述房屋实际返还之日）；三、前述第一项判决履行完毕时，陈德强向南京华宏（集团）有限公司支付违约金（以50元/天为标准，自2019年1月8日计算至前述房屋实际返还之日）。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2018年12月4日，华宏公司向陈德强送达《通知》，内容还包括：按照市国资委（宁国资产[2014]50号）文件、南京新工集团、南京化建产业集团租赁管理相关规定要求，自2019年1月1日起，华宏公司门面房对外租赁，将采取“公开挂牌、公开竞标”的市场化方式招租，近期将在互联网“南京市公共资源交易平台”上进行招租信息发布，敬请租赁户关注。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、报价单、通知函件及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。华宏公司与陈德强签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人均应按约定履行各自的义务。在案涉《房屋租赁合同》到期前，华宏公司多次向陈德强发出通知，告知合同到期终止，不再续签；案涉房屋将采取“公开挂牌、公开竞标”的市场化方式招租，若陈德强准备继续承租，请及时与华宏公司联系竞标事宜；若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十天内，搬离清场，做好移交等事宜。后陈小红以南京市鼓楼区陈小红鲜花店的名义参加了案涉房屋的投标，投标报价为年租金61000元，案外人上海督成投资管理有限公司以报价年租金106000元中标。现陈小红、陈德强仍占有使用案涉房屋，并以案涉《房屋租赁合同》约定在同等条件下，陈德强享有优先承租权为由，主张其愿以案外人中标价继续承租案涉房屋。本院认为，华宏公司对案涉房屋采取公开挂牌、公开竞标的方式招租，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该招租方式应遵循相应竞价及中标规则。陈小红参与了投标，但其报价低于案外人而未中标。案涉《房屋租赁合同》并未对“同等条件”及优先承租的实现方式作出明确约定，陈小红、陈德强主张以案外人中标价继续承租案涉房屋，违反公开竞标规则，亦会损害通过竞标方式取得中标的案外人的合法权益，故对陈小红、陈德强的主张本院不予支持。一审法院对占有使用费及违约金的认定均无不当，本院予以维持。综上所述，陈小红、陈德强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费837元，由陈小红、陈德强负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月十六日书记员  戴 苗