湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2924号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄冈市勘测设计院。住所地：湖北省黄冈市黄州区赤壁大道。统一社会信用代码：12421100420726609R。法定代表人：胡耀明，该设计院院长。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄冈市正富综合发展有限公司。住所地：湖北省黄冈市黄州区赤壁大道63号。统一社会信用代码：91421102726143596D。法定代表人：刘友斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊，湖北文赤壁律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人黄冈市勘测设计院因与被上诉人黄冈市正富综合发展有限公司（以下简称“正富公司”）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄冈市勘测设计院上诉请求：撤销一审判决，并驳回正富公司的全部诉讼请求，依法支持黄冈市勘测设计院的全部反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。黄冈市勘测设计院已按照协议约定向正富公司交付了全部土地使用权，且已协助办理了土地过户手续。正富公司应按照协议的约定向黄冈市勘测设计院支付下欠土地转让款23.12万元及延期支付利息损失。正富公司辩称，1、黄冈市勘测设计院少交付土地面积1256.04平方米，该事实有不动产登记中心档案材料以及土地证、土地征用图、协议书等可以予以证实。2、正富公司已按照约定履行了付款义务，并不存在违约行为，黄冈市勘测设计院的反诉请求不能成立。3、正富公司对黄冈市勘测设计院主张的尚欠33500元供电局费用不予认可。4、黄冈市勘测设计院认为果园场的土地使用权并未交付给正富公司，并未登记在正富公司名下。综上，黄冈市勘测设计院的上诉请求不能成立，应不予支持。正富公司向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判决黄冈市勘测设计院退还正富公司购地款项437864.37元并偿付利息700582.99元（利息按同期农商行贷款利率年利率10％计算，自2002年4月28日起算至2018年4月28日，以后顺延至款项付清之日止）；2、由黄冈市勘测设计院承担本案一切诉讼费用。黄冈市勘测设计院向一审法院提出的反诉请求：1、依法判令正富公司向黄冈市勘测设计院支付土地转让款23.12万元并赔偿延期支付利息损失41.616万元（利息按同期农商行贷款利率10%计算，自竣工之日起算至土地转让款付清之日止）；2、判令正富公司向黄冈市勘测设计院支付占用院内空地使用费57.6万元（12个车位×2400元/年×20年），并由正富公司腾出空地，双方长期共用；3、本案的全部诉讼费用由正富公司负担。一审法院认定事实：1999年2月6日，黄冈市勘测设计院（甲方）与正富公司（乙方）签订了《土地转让协议书》约定，甲方将赤壁大道与东坡路交叉处临街面土地转让给乙方用于建设综合楼，四至位置为东抵东坡路，南抵赤壁大道，西北抵市勘测设计院宿舍楼，具体界线以市规划局审批的土地红线图和土管局发证宗地图为准，土地转让总面积为3256㎡（其中代征道路2015㎡，转让使用土地面积为1241㎡），土地转让总价格为116万元，其中围墙、土地过户费、设施配套费、水电增容、契税、人防等费用均由甲方负责，土地权属以规划、土地部门宗地图规划红线图为准，经协商双方中间不围院墙，院内空地双方长期共用。1999年3月31日土地管理局为正富公司办理了土地使用证，载明使用权面积1241平方米。1999年5月25日，双方重新签订《土地转让协议书》一份，将土地转让总价格变更为104万元，另约定凡市土管局收费由乙方交纳，其他内容与2月6日签订的协议书一致，该协议注明：1999年2月6日原签合同同时作废。协议书签订后，正富公司开始在该土地上建设正富大厦，建设过程中先后遇周边村民及黄冈市果园场阻挠施工，经协调及变更施工图纸后，2002年6月10日正富大厦竣工，2017年办理了不动产权证书，载明的分摊土地面积为1241平方米。正富公司自1999年3月至2002年9月共向黄冈市勘测设计院支付了土地转让款908800元，另向黄州供电分局缴纳了施工费33500元。正富大厦竣工后，双方多次就土地转让面积进行了核算，2009年7月2日，双方再次进行勘测核算后，黄冈市勘测设计院的工作人员潘和平向正富公司出具了一份手写的核查结论，载明实际交付面积比合同约定的面积少1015平方米。之后双方就减少合同的价款进行多次协商未果，故诉至一审法院。一审法院认为，1999年5月25日签订的《土地转让协议书》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同。该合同已约定1999年2月6日原签合同同时作废，因此双方权利、义务以后一份合同为准。本案的焦点问题是，黄冈市勘测设计院有无按协议向正富公司交付土地使用权？根据黄冈市不动产登记中心留存的《建设用地批准通知书》可知，黄冈市勘测设计院分别在1994年和1996年，两次向桐梓岗村共征用土地5.91亩（3939.06平方米），该面积含代征路面。《土地转让协议书》中约定土地转让总面积为3256㎡，黄冈市勘测设计院留存的土地面积有1359.6平方米，两项相加显然超出黄冈市勘测设计院原征用土地面积；因为正富公司办理的土地证载明的使用权面积为1241平方米，所以正富大厦竣工时，黄冈市勘测设计院实际交付的代征道路的面积少于协议书的约定。黄冈市勘测设计院虽在2011年9月与黄冈市果园场签订了《道路代征土地转让协议书》，约定取得面积为1.23亩的道路代征土地使用权，却一直未到土管部门办理该征地手续，并未取得该块征地法定的权利。因此，黄冈市勘测设计院关于已履行了义务、少交付代征道路面积不影响使用的辩称均不成立。合同约定的履行义务顺序为，签订合同时付款50万元，交付土地使用权证后付款20万元，余款在竣工时付完，正富公司在支付首付款后，黄冈市勘测设计院负有交付约定土地使用权（含代征道路手续）的义务。正富大厦在动工后，正富公司即发现合同约定的代征道路面积不符合客观现实，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，黄冈市勘测设计院关于未办理代征道路手续的原因是下欠土地转让款未支付的抗辩无法律依据。同理，关于给付土地转让款及赔偿利息损失的反诉请求不成立。正富公司向黄冈市勘测设计院给付的土地使用权价款是依照总面积（实际使用面积和代征道路面积）进行确定的，实际交付的面积不符合约定，根据公平原则应相应减少价款。少交付的面积以2009年7月2日双方勘测核算的结论（1015平方米）为准，实际交付的土地使用权价值为（3256-1015）÷3256×1040000=715798.5元，正富公司已支付（垫付）942300元，黄冈市勘测设计院应向正富公司退还购地款226501.5元（942300-715798.5）。正富大厦于2002年4月28日竣工验收，正富公司主张的利息损失也应以此日期为起算点，标准按人民银行发布的贷款指导利率进行调整。《土地转让协议书》约定的四至界限，西北抵市勘测设计院宿舍楼。经现场查看，正富公司并未在院内建围墙阻隔通行，协议虽约定了院内空地双方长期共用，但未明确约定须留若干面积由一方专用等内容，因此黄冈市勘测设计院关于空地使用费的诉请无合同依据，应不予支持。综上，遂判决：一、黄冈市勘测设计院向正富公司返还土地使用权转让款226501.5元及利息（以226501.5元为本金，自2002年4月28日起按年利率4.75％，算至还清之日止）；二、驳回正富公司的其他诉讼请求；三、驳回黄冈市勘测设计院的反诉请求。本诉诉讼费13160元，诉前保全费5000元，由正富公司和黄冈市勘测设计院各负担9080元。反诉费10270元，由黄冈市勘测设计院负担。本院二审期间，被上诉人正富公司向本院提交了湖北省黄冈市国土资源局地籍管理卷宗一册，拟证明黄冈市勘测设计院在其征用的5.91亩土地中转让了151平方米给五菱建筑公司。黄冈市勘测设计院对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据与本案不具有关联性。同时正富公司提交的图纸并非由黄冈市勘测设计院单方制作的，是测绘中心航拍制作的。本院经审查认为，正富公司提交的证据客观真实，与查清本案的事实具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明，1994年7月12日，黄冈市勘测设计院向桐梓岗村征地1.66亩，其中实用面积0.87亩，代征道路面积0.79亩。1994年7月18日，黄冈市勘测设计院向桐梓岗村征地4.25亩，其中实用面积3.05亩，代征道路面积1.2亩。2002年5月，黄冈市勘测设计院向黄冈市五菱建筑安装工程公司转让151平方米土地使用权，代征道路面积286.9平方米。本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审中主要争议的焦点系黄冈市勘测设计院是否按照协议约定向正富公司交付了土地使用权。黄冈市勘测设计院原向桐梓岗村征地总面积3939.06平方米（含代征道路面积）。黄冈市勘测设计院向黄冈市五菱建筑安装工程公司转让实用土地面积151平方米（已办理土地使用权证）及代征道路面积286.9平方米，合计437.9平方米，扣除黄冈市勘测设计院自留实用面积1359.6平方米，其剩余土地实用面积及代征道路面积仅有2141.56平方米，而按照黄冈市勘测设计院与正富公司签订的《土地转让协议书》的约定，黄冈市勘测设计院需向正富公司交付3256平方米的土地使用权，客观上黄冈市勘测设计院无法按照协议约定履行交付义务，实际交付土地使用权面积少于协议约定面积1114.44平方米（3939.06平方米-151平方米-286.9平方米-1359.6平方米）。虽然通过黄冈市勘测设计院与黄冈市果园场协调，将原属黄冈市果园场的代征道路面积1.23亩（819.18平方米）转让给黄冈市勘测设计院，但该部分代征道路面积却一直未到土管部门办理该征地手续，正富公司亦未取得该块代征道路征地法定的权利。综上，黄冈市勘测设计院未按照协议约定交付足额面积的土地使用权。一审法院根据双方于2009年7月2日勘测核算的结论为依据，确定少交付的土地使用权1015平方米，客观上少认定了99.44平方米，对此正富公司未提出异议，故本院对一审判决关于黄冈市勘测设计院依据《土地转让协议书》的约定少交付土地使用权面积为1015平方米的认定事实予以维持。一审判决按照已交付土地面积与应交付土地面积比例确定正富公司应支付的土地出让对价，并判决黄冈市勘测设计院退还多收取的土地转让款并无不当，本院应予维持。综上所述，黄冈市勘测设计院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13160元，由黄冈市勘测设计院负担。本判决为终审判决。审判长  姜亚平审判员  樊 军审判员  骆 骥二〇一九年十二月十八日书记员  刘 雄