湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10755号上诉人（原审被告、反诉原告）：施杨，男，1988年11月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李瑛，女，1988年6月13日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:马鹏，男，1991年12月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：李彬，湖北鼎君律师事务所律师。原审第三人：武汉房冠房地产经纪有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道486-494号1栋106室。法定代表人：郭大龙，该公司总经理。上诉人施杨、李瑛因与被上诉人马鹏、原审第三人武汉房冠房地产经纪有限公司（以下简称房冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施杨、李瑛上诉请求：1、撤销原判，改判驳回马鹏的全部诉讼请求，支持施杨、李瑛的全部诉讼请求或发回重审；2、由马鹏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，施杨、李瑛与马鹏自始至终约定的都是购房尾款105万元须一次性支付而非贷款支付。由于马鹏未按时支付尾款，《存量房居间（买卖）合同》已于2019年1月18日法定解除。《补充协议》未成立、未生效，也未实际履行。施杨、李瑛在买卖合同解除后取回房屋证件，在收到本案一审传票后出售涉诉房屋，无任何违约行为。马鹏未按约定支付尾款，构成根本违约，其应当按照合同约定承担违约责任。2、施杨、李瑛配合马鹏申请银行贷款的目的是用于偿还中介的垫资而非支付购房尾款，施杨、李瑛已经提交了录音证据予以证明。3、一审法院适用法律错误，由于马鹏未按约定支付尾款，施杨、李瑛已经依法解除了该合同。马鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。房冠公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。马鹏向一审法院起诉请求：1、依法判令解除施杨、李瑛与马鹏签订的《存量房居间（买卖）合同》及《武汉市存量房买卖合同》（武房14字第××号）；2、依法判令施杨、李瑛立即返还马鹏购房款40万元；3、施杨、李瑛承担本案诉讼费用。施杨、李瑛反诉请求：1、判令确认《存量房居间（买卖）合同》（编号0001113）已经解除；2、判令马鹏按约定支付违约金14.5万元（总房款的10%）；3、判令马鹏支付因违约造成的不能抵扣税费损失18609元；4、判令马鹏承担本诉、反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：施杨、李瑛系夫妻关系，武汉市硚口区长丰街城华路6号华润长丰村城中村改造K10地块6号楼2单元9层2号房屋的权利人原为施杨、李瑛。房冠公司系顺驰置业武汉有限公司的加盟店。2019年1月，马鹏（乙方）与施杨、李瑛（甲方）经房冠公司居间介绍签订《存量房居间（买卖）合同》，约定施杨、李瑛将上述涉案房屋以145万元的价格出售给马鹏；合同第三条约定：在本合同签订当日，乙方支付定金5万元给甲方；支付方式为一次性付款，乙方于2019年1月15日将购房款105万元整打入甲方账户；首付于2019年1月6日打入卖方账户，金额人民币35万元整，如未支付，此合同无效，甲方不退还定金；合同第六条约定：本合同签订之日起当日内，甲、乙双方提供相关证件及资料，丙方在甲、乙提供相关证件、资料齐全后且甲乙双方配合到场的情况下，一次性付款的五个工作日内过户；按揭贷款的审批通过五个工作日内过户，交易不成，由丙方将上述证件退还给甲、乙方。合同第十二条约定：乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一曰按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。2019年1月2日，施杨、李瑛出具《收据》，确认收到马鹏用于购买涉案房屋的定金5万元。同日，施杨、李瑛将涉案房屋的不动产权证书交给了房冠公司。2019年1月9日，施杨出具《收据》确认收到马鹏用于购买涉案房屋的首付款35万元。2019年1月8日，房冠公司工作人员与施杨、李瑛沟通了协助马鹏办理银行贷款事宜。后施杨、李瑛协助马鹏办理了申请银行贷款手续，并于2019年1月28日获得银行审批。之后施杨、李瑛要求马鹏一次性全额付清剩余款项，双方多次协商，施杨、李瑛承诺另外支付三万元作为补偿，并通过房冠公司工作人员向施杨、李瑛支付了该款项。2019年1月18日，施杨、李瑛向马鹏发出《解除合同通知书》，意为马鹏未在约定的2019年1月15日支付剩余房款105万元，构成违约，施杨、李瑛有权解除合同，马鹏应按合同约定支付14.5万元的违约金，该违约金从马鹏缴纳的首付款中扣除。后双方又经多次协商房屋过户事宜，并协商签订《补充协议》。2019年2月13日，施杨在《补充协议》上签字，该协议中确认当日马鹏支付3万元，剩余110万元房款于过户当日支付。双方协商期间，施杨、李瑛从房冠公司将涉案房屋的产权证明取回。2019年3月15日，双方在房管部门签订武房14字第××号《武汉市存量房买卖合同》，办理购房资格审查手续，但之后双方并未办理过户手续，该合同约定的房屋价格为150万元，付款方式为贷款方式。2019年3月20日，李瑛向房冠公司的员工转账27100元。2019年5月8日，施杨、李瑛将涉案房屋出售给他人。本案一审审理期间，施杨、李瑛向马鹏返还购房款25.5万元。一审法院认为，马鹏与施杨、李瑛均要求解除双方签订的《存量房居间（买卖）合同》，因涉案房屋已经另行出售，对于马鹏与施杨、李瑛的该项主张，一审法院予以支持。至于双方签订的《武汉市存量房买卖合同》，同理亦应解除。至于马鹏在双方成立房屋交易合同之后是否存在违约行为及承担违约责任，一审法院认为，双方签订的《存量房居间买卖合同》虽然约定了马鹏应当一次性付清剩余的房款105万元，但合同履行过程中施杨、李瑛配合马鹏办理了申请银行贷款的审批手续，马鹏与施杨、李瑛及房冠公司也就支付房款方式进行过多次沟通，可见施杨、李瑛实际认可了马鹏可以贷款方式支付房款。施杨、李瑛虽然于2019年1月18日向马鹏主张解除合同，但是之后施杨在《补充协议》上签字，可视为施杨、李瑛同意对双方之前达成的房屋买卖合同的部分内容进行了变更。施杨、李瑛以行为认可了马鹏以贷款方式付款，而以银行贷款方式付款必然存在一定的期限，在三方多次协商过程中施杨、李瑛对此程序应有了解。施杨、李瑛在2019年1月18日已将房屋证件取回并寻求其他买受人，且在案件审理过程中已经将涉案房屋另行出售。故纵观双方的交易过程，不能认定马鹏存在违约行为。对于施杨、李瑛要求马鹏承担14.5万元的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。施杨、李瑛应当将剩余的14.5万元的房款返还给马鹏。至于施杨、李瑛要求马鹏应当向其补偿的税费损失18609.06元，施杨、李瑛提交的缴纳该税费日期为2018年10月22日，不能认定是因马鹏与施杨、李瑛房屋交易失败产生的费用，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除马鹏与施杨、李瑛、武汉房冠房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》及马鹏与施杨、李瑛签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房14字第××号）；二、施杨、李瑛于一审判决生效之日起七日内向马鹏返还购房款145000元；三、驳回施杨、李瑛的其他诉讼请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5250元，由马鹏负担2600元，由施杨、李瑛负担2650元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：施杨、李瑛向本院提交如下证据：证据一、肖某的微信聊天记录截屏一份，拟证明马鹏贷款是偿还中介的垫资。证据二、录音资料一份，拟证明施杨、李瑛向房冠公司的法定代表人郭大龙借钱，郭大龙要求施杨、李瑛还钱。证据三、转账明细表一份，拟证明施杨、李瑛从借钱到还钱，都说钱是郭大龙的。证据四、肖某的短信聊天记录截屏一份，拟证明还钱时也说钱是郭大龙的。证据五、手机录音截图一份、通话录音资料一份、短信截图两份、银行转账回单截图两份，拟证明施杨、李瑛与郭大龙前后所有转账的款项均是借款，之后施杨、李瑛再找郭大龙借钱，郭大龙拒绝，后介绍施杨、李瑛认识欧阳。上述五组证据拟共同证明马鹏并未向施杨、李瑛支付三万元的补偿款，该款项是施杨、李瑛找郭大龙借的款项。经质证，马鹏对施杨、李瑛提交证据的意见为：对证据一的真实性无异议，但不能达到其证明目的；对证据二的真实性无异议，但该录音不完整，应以一审庭审中的表述为准；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据四的真实性无法确定，应以一审庭审中的意见为准；对证据五中的手机录音截图、通话录音资料的真实性有异议，且与本案无关，对短信截图的真实性无法确定，对银行转账回单截图的真实性无异议，但与本案无关，证据五不能达到其证明目的。本院认为，施杨、李瑛提交的证据一至证据五均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，马鹏和施杨、李瑛签订的《存量房居间买卖合同》虽然约定马鹏应当一次性付清剩余房款，但在实际履行过程中，施杨、李瑛配合马鹏办理了申请银行贷款的审批手续，双方就付款方式多次沟通，施杨在《补充协议》上签字，2019年3月15日双方在房管部门签订《武汉市存量房买卖合同》，办理购房资格审查手续，上述一系列行为均表明双方对《存量房居间买卖合同》的部分内容进行了变更，施杨、李瑛认可了马鹏以贷款的方式付款，马鹏并不存在违约行为，一审判决施杨、李瑛向马鹏返还房款14.5万元并无不当，施杨、李瑛认为马鹏构成根本违约的上诉理由，本院不予采纳。施杨、李瑛认为其配合马鹏申请银行贷款的目的是用于偿还中介的垫资而非支付购房尾款的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，施杨、李瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由施杨、李瑛负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二日书记员 陈旭敏