江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1137号上诉人（原审被告）：高淑金，女，1962年10月9日出生，汉族，自由职业，住江西省南丰县。委托诉讼代理人：汤倩笑，江西丰茂律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人（原审被告）：南丰县桃源置业经纪有限公司，住所地江西省南丰县琴城镇交通路东坑村，统一社会信用代码91361023MA35FWMC48。法定代表人：刘露，系公司执行董事。委托诉讼代理人：胡伟强，江西维尔正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：曾国孙，男，1971年9月21日出生，汉族，自由职业，住江西省南丰县。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：张秀容，江西恒澍律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人高淑金、南丰县桃源置业经纪有限公司（以下简称桃源公司）因与被上诉人曾国孙房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高淑金上诉请求：1.撤销江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1359号民事判决，改判驳回曾国孙的诉讼请求，继续履行合同；2.一、二审诉讼费由曾国孙负担。事实和理由：1.原判认定事实不清，高淑金没有隐瞒相关事实，不构成欺诈。涉案房屋没有抵押贷款，只是办理了按揭贷款，在购房时曾国孙明知该房屋有按揭贷款情形，高淑金明确履行了告知义务，且桃源公司也明知涉案房屋有按揭贷款情形。南丰县人民法院于2018年4月2日作出的（2019）赣1023执207号执行裁定书查封了涉案房屋，但高淑金于2018年5月履行了部分给付义务，之后涉案房屋便解封了。因此，签订合同时房屋并没有被查封，而后涉案房屋于2019年1月又被南丰县人民法院查封是曾国孙未依约交付购房款造成的。双方在购房时明确要现金交易，曾国孙应在2018年底之前付清全部购房款，但曾国孙并未依约付款，以致高淑金无法偿还债务，进而导致债权人去法院申请查封涉案房屋。2.原判适用法律错误，曾国孙无权要求双倍返还定金。原判载明曾国孙无法实现合同目的与事实不符，曾国孙在未付清购房款且未经高淑金同意的情况下从桃源公司骗取房屋钥匙入住至今达九个月之久，曾国孙购房的目的是要有房屋居住，现其不仅入住房屋，而且提前入住，已经达到了购房合同的目的。原判认定曾国孙无法实现合同目的可笑至极。本案中，不履行债务的一方是曾国孙，违约的一方也是曾国孙，其无权要求高淑金双倍返还定金。另外，曾国孙在未经高淑金同意的情况下擅自入住房屋应承担房屋租金及房屋折旧费50,000元。桃源公司上诉请求：1.撤销江西省南丰县人民法院（2019）赣1023民初1359号民事判决第三项，改判驳回曾国孙对桃源公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由高淑金及曾国孙负担。事实和理由：1.原判认定桃源公司未尽到必要的、谨慎的审查、核实义务有误。桃源公司作为二手房经纪（中介）公司，并无义务去查询标的房屋是否被查封；实际操作过程中，二手房中介业务权限到房管部门查询涉案房屋的信息，原判认定二手房中介需查询标的房屋是否被查封显然强人所难。涉案房屋交易过程中，桃源公司已尽到必要、谨慎的审查，并将所知悉的事宜全部报告给了双方。公司已审核了标的房屋的所有材料，带领曾国孙实地看房，并将房屋的特殊情况（尚处于抵押按揭中）告知了曾国孙，因此，桃源公司在本次交易中不存在任何过错。2.居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间合同中，只要居间人不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，居间人就无须承担责任。对居间人而言，不可能具体了解所有的情况，只须就其所知道的情况如实报告委托人就可以。依照诚实信用原则，居间人就所知事项负有如实报告的义务，但不负有积极的调查义务，因此居间人只是提供订立合同的机会或媒介服务。曾国孙辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。涉案房屋在2018年4月2日经南丰县人民法院（2019）赣1023执207号执行裁定书裁定查封，查封期限是三年；于2018年11月3日办理了银行抵押登记。而高淑金、桃源公司与曾国孙签订合同时，高淑金故意隐瞒房屋被司法部门查封和被设置抵押的事实，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，被查封、被抵押的房屋不得转让。高淑金作为出卖方，应将被查封、被抵押的房产事实告知曾国孙，但其未告知，导致曾国孙购买涉案房屋无法办理房屋过户手续，不能实现合同目的，高淑金存在重大过错，应承担相应责任。曾国孙在向高淑金支付了180,000元购房时已经说好让曾国孙入住，高淑金主张曾国孙骗取房屋钥匙入住与事实不符。高淑金要求曾国孙承担房屋租金及折旧费50,000元没有事实及法律依据。桃源公司作为房产中介未将被查封、被抵押的房产事实告知曾国孙，未尽到必要的、谨慎的审查义务，导致曾国孙不能实现合同目的，桃源公司在买房过程中存在过错，应承担相应的责任。曾国孙向一审法院起诉请求：1.撤销曾国孙、桃源公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令曾国孙、桃源公司归还曾国孙购房款180,000元及利息（按银行同期贷款利率计算利息）；3.判令曾国孙、桃源公司双倍返还曾国孙定金60,000元；4.诉讼费由曾国孙、桃源公司承担。一审法院认定事实：2018年11月3日，高淑金（甲方出卖人）、曾国孙（乙方买受人）与桃源公司（丙方居间服务方）三方签订了一份书面的《房屋买卖居间合同》，在签订该合同时，高淑金隐瞒了交易房屋存在抵押和被查封的事实。与本案有关的主要合同约定有：1.甲方及产权共有人同意将坐落在南丰县交通路78号1单元301室的房屋出卖给乙方，不动产权证号0000072，该房屋产权上载明的建筑面积约70平方米，该房屋规划设计用途为住宅，结构为砖混；2.甲方保证在本合同签订之前提供的房屋信息属实，该房屋不属于以下任何一种情形：危房、违章建筑、未经其他共有人书面同意出售的房屋、司法或行政执行部门依法查封、房屋权属有争议的房产、设置抵押或其他担保物权的房产、正在出租而未取得承租人同意的房产、产权过户手续非真实合法、不能过户的房产；3.乙方对甲方房屋现状及附着设施已充分了解认可，自愿购买该房产，双方议定该房的交易价格为人民币大写肆拾叁万元整，本次交易还包括本合同签订之前甲方已交的关于该房屋的所有费用及固定装修（灯具）还包括电热水器一台等物品在内；4.本合同签定后，乙方向甲方支付购房定金人民币叁万元，定金在交首付款时自动转为房款；5.办理过户所需的契税、过户费、不动产证等费用均由甲承担；6.甲方同意在乙方支付本合同第四条规定的第2次购房款之后7天内将该房屋交付给乙方，在支付本合同第四条规定的第3次购房款之日无条件配合乙方办理过户有关手续，丙方作为居间方，应协助双方办理。合同还约定了违约责任、居间服务等情况。合同签订后，曾国孙于当天支付了购房定金30,000元，由桃源中介代高淑金收取。2018年12月3日，曾国孙又向高淑金支付购房首付款180,000元，高淑金向曾国孙出具了书面收条，载明：今收到曾国孙购房首付款现金人民币计180,000元，余款在一个月之内付清，若到时未付那银行按揭的利息由曾国孙支付。另查明：1.案涉房屋（不动产权证号为赣（2018）南丰县不动产权第0000072号）在本《房屋买卖居间合同》已办理了抵押登记，且该房屋在2018年4月2日经南丰县人民法院（2018）赣1023执207号执行裁定书裁定查封，查封期限为三年；2.曾国孙于2018年12月3日支付180,000元购房首付款时获得案涉房屋钥匙并入住至今。一审法院认为，本案案由应为房屋买卖合同、居间合同，因曾国孙、桃源公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》系三方签订，虽系同一份合同，但所涉法律关系有两方面。房屋买卖合同所涉当事人为曾国孙与高淑金，居间合同所涉当事人为曾国孙与桃源公司，且曾国孙向一审法院主张的诉讼请求也涉及到高淑金与桃源公司两方责任。对曾国孙要求撤销曾国孙、桃源公司与高淑金之间签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，高淑金表示同意撤销该《房屋买卖居间合同》。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第一款第二项规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”因房屋存在抵押及被查封影响的房屋买卖合同是否能够履行的问题，故对上述法律规定的“不得转让”，应为管理性规范而非合同效力性规范。具体到本案中，高淑金作为房屋出卖人应该按照诚实信用原则如实告知买受人所出售房屋的权属状况，包括该房屋的产权登记情况、有无共有权人、有无抵押、查封等情况，买受人在对房屋的具体信息充分了解之后决定是否购买房屋。因上述信息决定了买受人能否实现合同目的，对保障买受人的合同权利具有至关重要的意义，因此，出卖人对上述信息的告知应全面、清晰、明确。而本案高淑金在出售房屋时，该房屋已被抵押，而且又被法院查封，高淑金在《房屋买卖居间合同》中却称房屋为不存在被司法或行政执法部门依法查封和调协抵押或其他担保物权的房产，庭审过程中对隐瞒这一事实亦表示了认可，现高淑金故意隐瞒相关事实，构成了欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故，本案曾国孙主张撤销《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，予以支持。关于南丰县桃源置业经纪有限公司及高淑金是否应返还曾国孙购房款180,000元并赔偿相应损失的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现曾国孙共向高淑金支付购房款210,000元（含定金30,000元），该款应由高淑金予以返还，而本案曾国孙仅主张要求返还购房款180,000元，不违反法律规定，也不侵犯他人合法权益，依法予以支持。对曾国孙要求从2018年12月3日起按银行同期贷款利率计算已付购房款180,000元的利息的诉讼请求，一审法院认为，根据曾国孙陈述，其在支付180,000元购房款时即知晓案涉房屋存在抵押，住进案涉房屋一个月不到即2019年1月3日前就知晓案涉房屋被法院查封且在高淑金未解决上述问题的情况下，曾国孙并未应及时提起诉讼以维护自己的合法权益，其于2019年7月1日才向人民法院提起诉讼，有故意扩大损失之嫌，且曾国孙一直居住在案涉房屋内至今，现曾国孙要求赔偿该利息损失的诉请，不予支持。对曾国孙要求高淑金双倍返还定金60,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，现根据上述查明的案件事实，曾国孙无法实现合同目的，高淑金应双倍返还已收取的定金6万，曾国孙要求其承担双倍返还定金的请求符合法律规定，依法予以支持。对曾国孙要求南丰县桃源置业经纪有限公司对上述240,000元承担补充责任的诉讼请求，一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域往往具有专业优势。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买受人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况等。本案中，高淑金所出售的房屋已设立抵押且被法院依法查封，而南丰县桃源置业经纪有限公司作为专业的房地产中介，对该合同标的物的产权登记情况未加必要的、谨慎的审查、核实仍进行居间活动，并促成了曾国孙与高淑金之间的房屋买卖合同的订立，现高淑金当庭表示暂无力偿还已收取的购款款共计210,000元（含购房定金30,000元），曾国孙已支付的房款能否追回尚未可知，故南丰县桃源置业经纪有限公司应对其未尽必要的审查义务而使曾国孙受到的损失承担与其过错相应的补充赔偿责任。曾国孙作为房屋的买受人，亦有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作用是推荐、介绍，是否购买的决定权在于曾国孙，曾国孙在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金及房款，故本案曾国孙也应对其所受损失承担责任。综合双方的过错程度及具体案情，确定由南丰县桃源置业经纪有限公司对对高淑金未能履行部分承担50％的补充赔偿责任为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十八条、第一百三十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销曾国孙和高淑金、南丰县桃源置业经纪有限公司于2018年11月3日签订的《房屋买卖居间合同》；二、高淑金于判决生效之日十五日内返还曾国孙180,000元购房款并双倍返还定金60,000元；三、如高淑金不能履行上述给付义务，则由南丰县桃源置业经纪有限公司对高淑金不能给付的部分承担50%的补充赔偿责任；四、驳回曾国孙的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4,900元，减半收取为2450，由高淑金和南丰县桃源置业经纪有限公司各负担1,225元。本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。高淑金对一审查明的“在签订该合同时，高淑金隐瞒了交易房屋存在抵押和被查封的事实”提出异议，认为高淑金没有隐瞒，所有房屋情况都告知了桃源公司，高淑金只要出售款到手380,000元就可以，中介知道房屋存在抵押及查封的事实。在签订合同时，高淑金也把房屋的抵押及查封事实告诉过曾国孙。除该事实外，高淑金对原判认定的其他事实没有异议。桃源公司、曾国孙对原判认定的事实均无异议。本院对原判查明无争议的事实予以确认。对以上事实异议，本院认定如下：高淑金在一审庭审中明确陈述买房子的时候没有告诉原告案涉房屋被法院查封了，在银行有抵押。因此，其提出的异议不能成立，原判认定上述事实并无不当。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、曾国孙要求撤销高淑金、曾国孙与桃源公司签订的《房屋买卖居间合同》有没有事实和法律依据？2、桃源公司在本案中是否存在过错？如果存在过错应该承担什么样的责任？关于争议焦点一，本院认为，高淑金、曾国孙与桃源公司签订的《房屋买卖居间合同》第一条第三款明确约定，甲方（高淑金）保证在本合同签订之前提供的房屋信息属实，该房屋不属于以下任何一种情形：危房、违章建筑、未经其他共有人书面同意出售的房屋、司法或行政执行部门依法查封、房屋权属有争议的房产、设置抵押或其他担保物权的房产、正在出租而未取得承租人同意的房产、产权过户手续非真实合法、不能过户的房产。然而，涉案房屋同时存在办理了银行抵押且被南丰县人民法院查封的情况，签订合同时高淑金并未就上述情形告知曾国孙，因此，可以认定高淑金在房屋交易中存在隐瞒欺诈的行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”曾国孙主张撤销《房屋买卖居间合同》有事实及法律依据。关于争议焦点二，本院认为，高淑金、曾国孙与桃源公司三方就位于南丰县交通路78号1单元301室的房屋的买卖事宜签订了房屋买卖中介合同，由此高淑金、曾国孙构成房屋买卖合同法律关系，高淑金、曾国孙与桃源公司构成居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此，桃源公司从事房屋中介活动，应当遵循诚实信用原则，提供专业的中介服务，对房屋交易双方尽到信息披露、风险提示等义务。原判对当事人找中介公司提供居间服务的原因，对房屋中介公司存在的义务作出了详细而深刻的分析，本院不再赘述。本案中，高淑金所有的房屋办理了银行按揭，且被南丰县人民法院查封，属于涉案合同第一条第三款第四、第六项约定的情形，然而桃源公司未尽审查、核实义务，积极促成高淑金与曾国孙达成房屋买卖合同，最终导致三方的房屋买卖中介合同不能履行，由此可见桃源公司没有尽到居间义务，对三方房屋买卖中介合同的不能履行存在较大的过错。高淑金尚欠银行贷款，且存在其他债务，导致曾国孙可能面临无法追回已付购房款的经济风险，桃源公司应当就此向曾国孙承担损害赔偿责任。桃源公司主张其没有积极调查房屋情况的义务与涉案合同约定明显不符，该主张不能成立，本院不予支持。因此，原判确定由桃源公司对高淑金不能给付的部分承担50%的补充赔偿责任并无不当。综上所述，高淑金、桃源公司的上诉请求不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,600元，由高淑金负担4,900元，南丰县桃源置业经纪有限公司负担2,700元。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 彭 珺审判员 邹志伟二〇一九年十二月十日法官助理周超书记员华丽娜