广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10465号 原告：周佳俐，女，1987年10月21日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：韦李琴，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 被告：甘芬，女，1966年10月10日出生，壮族，住南宁市。 被告：冯少青，女，1965年9月26日出生，壮族，住南宁市。 二被告共同委托诉讼代理人：龙维勇，广西众维（南宁）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：罗静，广西众维（南宁）律师事务所实习律师。 第三人：农新莲，女，1957年10月3日出生，壮族，住广西宁明县。 原告周佳俐与被告甘芬及冯少青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理，原告周佳俐及其委托诉讼代理人韦李琴、李陈羽扬，被告甘芬、冯少青及其二人共同委托诉讼代理人龙维勇，第三人农新莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周佳俐向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告之间的房屋买卖合同无效；2、依法确认原告与被告甘芬之间的房屋买卖合同合法有效；3、二被告协助原告将南宁市房屋转移登记至原告名下，相关的手续费由二被告承担；4、依法判决本案的受理费、保全费2520元、保函费1200元等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告是表亲关系。2015年，被告甘芬向原告提出因资金周转需要，欲将其位于南宁市房屋（以下简称“604号房”）以30万元的房款总额出售，该房为毛坯房，未办理房产证。出于帮助亲戚度过难关的考虑，双方以口头协议约定由原告以30万元的价格分期付款向甘芬购买该房，待房屋满足过户条件后再办理过户手续。2015年9月至2016年，原告共向甘芬转账30万元。2015年10月，甘芬将房屋交付给原告居住使用，原告随后花费10多万元进行装修，此后原告及家人一直在房屋内居住至今。2016年10月31日，甘芬向第三人农新莲借款8600元并在第三人的陪同下到相关部门办理了不动产权证书，甘芬亦在办证当日向原告出具关于收到30万元房款的收据以及向第三人出具关于收到8600元借款的借据。2017年3月23日，甘芬将不动产权证书交由原告保管。2019年原告偶然得知其保管的房产证已被注销，经询问，甘芬称不想将房子卖给原告了，并称把30万元的房款及装修费退还原告，原告拒绝。2019年6月21日，被告冯少青主动打电话给第三人，称甘芬欠其25万元，愿将涉案房屋抵消债务，且甘芬已将房产过户至冯少青名下，让原告及其家人一个月内搬离该房屋。原告认为二被告为亲戚关系，均知晓原告购买房屋的事实，但是二被告之间恶意串通，构造虚假债务，甘芬以明显低于市场价格将房屋出售过户至冯少青名下，其行为损害了原告的合法权益，二被告之间的房屋买卖合同无效。原告与被告甘芬成立事实上的房屋买卖合同关系，双方之间的交易是真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。原告已付清全部房款并已入住多年，现二被告已侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。 被告甘芬、冯少青共同辩称：1、原告诉请二被告之间的买卖合同无效，应为第三人撤销之诉，而非本案房屋买卖合同纠纷；2、甘芬与原告及第三人之间的款项往来不属于购房款，而是借款，甘芬未与原告或第三人签订房屋买卖合同，亦没有达成口头协议及买卖关系的合意；3、二被告签订房屋买卖合同时无恶意串通，甘芬系房屋所有权人，有权处分该房屋。 第三人农新莲述称：1、原告与甘芬之间成立房屋买卖合同关系，属双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效。原告已将总房款30万交付给甘芬且已经实际装修入住多年，甘芬应协助原告办理过户手续；2、冯少青在知晓涉案房屋已经出售给原告且原告已入住多年的情况下，与甘芬恶意串通，购买涉案房屋并办理过户登记手续，二被告的行为侵犯了原告的合法权益，故二被告之间的买卖合同无效。 经审理查明，周一夫、农新莲与周佳俐系父女、母女关系。农新莲于2015年9月4日向甘芬转账160000元。周一夫于2015年10月13日向甘芬转账20000元。周佳俐分别于2015年12月24日、2015年12月29日、2016年1月27日向甘芬转账共计12万元。 2016年10月31日，甘芬向周佳俐出具收据一份，载明：“收到周佳俐购房款叁拾万元整（300000元），房址：（桃花园D1栋1单元604号）。” 2016年10月31日，甘芬与农新莲共同到不动产登记部门办理604号房的不动产权证书。同日，甘芬向农新莲出具借条，载明：“借到农新莲人民币捌仟陆佰元（8600元）用于办房产证费用。” 2015年10月，甘芬将604号房交付周佳俐，周佳俐随后按照个人喜好对房屋进行装修，并居住至今。 另查明，2006年9月甘芬向南宁市地产业开发总公司购买604号经济适用住房，并于2017年3月23日取得桂（2017）南宁市不动产权第0026310号不动产权证书。该不动产权证书由周佳俐保管至今。 2019年6月17日，604号房转移登记至冯少青名下，不动产权证书号为：桂（2019）南宁市不动产权第0181858号。 本院认为，关于原告周佳俐及其父母向被告甘芬转账的30万元的性质问题。首先，30万元属于数额巨大的款项，若如被告甘芬所述为借款，借贷双方未签订借款合同、未约定利息及还款日期，且不出具借条等，有悖常理。且民间借贷关系通常表现形式是有借有还，即使考虑到借贷双方系亲属关系，本案涉及的30万元自2016年至今，贷款方不主张债权，借款方不偿还债务，不符合借款的表现形式。其次，被告甘芬具有完全民事行为能力，应知“借款”与“购房款”的区别及法律后果，对被告甘芬关于《收据》中款项性质为购房款系按照原告要求所写的抗辩本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同的形式可以是书面或口头形式，原告与被告甘芬之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但被告甘芬向原告出具的《收据》中载明30万元为购房款，结合其向原告交付房屋且对原告按照个人喜好自行装修房屋不加干涉的行为表现，本院认定原告与被告甘芬之间形成房屋买卖合同关系，原告及其父母向被告甘芬转账的30万元系为购买604号房而支付的购房款。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告与被告甘芬之间的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，买卖双方均应恪守履行。 至于30万元是否为全部购房款的问题。一方面，自2016年原告向被告甘芬转账30万元之后，被告甘芬从未催促原告或第三人支付剩余房款。另一方面，原告与第三人系母女关系，原告向被告甘芬支付的购房款部分为第三人代付，且交易过程中主要是第三人代原告与被告甘芬沟通交流，如30万元不是全部购房款，那么在被告甘芬与第三人一同去办理房产证当天，第三人垫付的办证费用应直接抵扣剩余房款，而不是借款。故本院认为，30万元即为原告向被告甘芬购买604号房的全部购房款。 关于被告甘芬及冯少青之间签订的合同的效力问题。本院认为，甘芬与冯少青之间存在恶意串通，双方之间签订的房屋买卖合同应属无效。如前所述，原告与甘芬之间形成房屋买卖合同关系，甘芬收取了604号房全部房款，将房屋出售并交付原告装修居住，并且将不动产权证书交由原告实际持有，在此情况下，甘芬注销原不动产权证书，将房屋过户到冯少青名下，属于“一房二卖”的恶意行为。而对于冯少青而言，其取得房屋并非出于善意。首先，购房并非日常小事，冯少青知道原告及家人在604号房中居住，知道原告不同意甘芬出售房屋，知道其向甘芬购买房屋可能会存在障碍，却不向原告求证房屋是否已经出售，仅听甘芬一面之词就完成交易，其购房的草率态度难言善意。其次，依照社会房屋交易习惯，购房应查看房屋自然状态及内部设施，虽然冯少青陈述其2010年曾查看过房屋的毛坯状态，但对于二手房交易实践中往往存在装修附加值及改变房屋结构等可能性，冯少青未到实地查看房屋，不尽合理。再次，冯少青陈述其向甘芬购买房屋的价格是68万元，其中25万元以债权抵房款，在签订买卖合同后其向甘芬支付了6.5万元，现尚有36.5万元未支付。但二被告仅能提交债权债务相关凭证的复印件，且其提交的转账记录的时间、金额与借条载明的时间、金额有出入，因此不足以证明二被告之间债权债务的真实性，亦不能证明冯少青向甘芬支付购房款的真实性。因此，对于重大财产交易，冯少青未看房且未核实相关情况，即与甘芬急于交易的行为，有违交易常理，结合日常生活经验及交易习惯，可以认定甘芬与冯少青之间存在恶意串通，损害原告合同利益的实现。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。故对原告主张确认甘芬与冯少青之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。因604号房房屋产权已过户登记至冯少青名下，因此甘芬与冯少青应共同到产权交易中心办理产权变更手续，恢复房屋产权原状。根据诚实信用原则，原告与被告甘芬成立房屋买卖合同在先，虽然未办理房屋登记手续，但是原告已支付完全部购房款并装修入住多年，甘芬应继续履行与原告之间的房屋买卖合同。 至于原告诉请的保函费，并非诉讼必须支出的费用，原告与甘芬之间也未对此费用有过约定，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告甘芬与被告冯少青之间的房屋买卖合同无效； 二、被告甘芬和原告周佳俐之间的买卖合同合法有效； 三、被告甘芬和被告冯少青协助原告周佳俐将南宁市转移登记至原告名下，相关手续费用由二被告承担； 四、驳回原告周佳俐的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，保全费2520元，合计9820元（原告周佳俐已预交），由被告甘芬和被告冯少青共同负担。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  唐希 二〇一九年十二月四日 书记员  韦械