湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11498号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市武昌景深培训学校，住所地湖北省武汉市武昌区友谊大道118号F6漫时区3-210号。法定代表人：汪梅春，该学校校长。委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区友谊大道118号。法定代表人：谭少群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晶，上海市锦天成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛高文，上海市锦天成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司，住所地武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际6#地块3#楼。法定代表人：夏珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晶，上海市锦天成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛高文，上海市锦天成（武汉）律师事务所律师。原审第三人：武汉苏宁红孩子母婴用品有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道557号6层601室。法定代表人：袁静。上诉人武汉市武昌景深培训学校（以下简称景深学校）因与被上诉人武汉福星惠誉置业有限公司（以下简称福星惠誉置业公司）、被上诉人福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司（以下简称福星惠誉漫时区分公司）、原审第三人武汉苏宁红孩子母婴用品有限公司（以下简称苏宁红孩子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人景深学校上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项，改判：（1）景深学校与福星惠誉置业公司之间的《商铺租赁及服务合同》于2018年2月1日解除；（2）福星惠誉置业公司退还租金16,122.9元（2018年1月-3月）；（3）福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司赔偿景深学校所有损失，暂计至2018年3月30日损失共计938,923.27元2、本案全部诉讼费用由福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司共同承担。事实与理由：1、导致解除租赁合同的原因系福星惠誉置业公司的原因造成，福星惠誉置业公司违约行为给景深学校造成巨额损失，应当承担违约及赔偿责任。一审法院忽视本案客观情况，在未查清本案租赁合同为何解除的关键事实的情况下，武断认定景深学校违约导致合同解除系认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。2、在租赁房屋处于不适租状态时，经景深学校多次通过函告、电话等方式（如装修何时完工、景深学校处被污染的设备、装饰装修如何处理、能否采取合理措施保障学员生命财产安全等等），寻求沟通及解决方案时，福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司均无视景深学校的合理诉求，且福星惠誉置业公司在此期间对景深学校采取不闻不问处理方式，而福星惠誉漫时区分公司则一直推诿责任，不予解决房屋适租问题。且为规避责任,福星惠誉置业公司强行通知景深学校尽快开业，景深学校商铺内部及空调管道被粉尘全部污染，已无法使用，需通过高价清理、重新购买等方式进行处理后方可重新开业。但其中所涉及到费用承担、维修维护责任分配等问题，福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司均拒绝与景深学校沟通。经景深学校测算，重新开业成本巨大，景深学校无力承担，由于福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司不愿就此事进行协商，实质上是变相迫使景深学校离开。景深学校在寻求解决方式无果的情况下，考虑学生及职工健康问题,被迫于2018年2月1日停业。3、景深学校因福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司的不作为导致2018年2月1日停业,其行为已构成违约，根据租赁合同第15.2条的约定，理应向景深学校赔偿损失，其中自2018年2月1日起的租金、物业费及保证金应返还至景深学校，景深学校不应向福星惠誉置业公司支付房屋占用使用费、经营管理费。被上诉人福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司共同答辩称，第一，我们不存在违约行为，合同解除因为约定条件成就，景深学校自行选择，应当自行承担后果。第二，景深学校提供系改造施工所致无事实依据，且不符合常理。第三，景深学校所主张的损失是为了开展生产经营所必要的损失，其应该自行承担改造的损失及改造后扩大的损失。景深学校构成根本违约，双方预定的合同条件已经成就，合同解除的根本原因在于景深学校。一审庭审中景深学校和福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司均承认对案涉商铺进行了上锁，福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司对其上锁的时间在一审案件审理期间，一审法院勘查后上锁的，目的是为了保护租赁物。景深学校不能腾退是其自身原因。关于审限的问题，我们认为审限是法院相关规定进行的，符合程序法。因此，我们不存在违约行为，本案违约的根本原因在于景深学校不缴纳房租，合同中约定解除的条件已经成就，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人苏宁红孩子公司表示不发表意见。2018年3月14日，景深学校诉至一审法院，请求：1、判令解除景深学校与福星惠誉置业公司签订的《商铺租赁及服务合同》；2、判令解除景深学校与福星惠誉漫时区分公司签订的《物业服务协议》；3、判令福星惠誉置业公司退还保证金48,061.49元，退还租金16,122.90元（2018年1月-3月）；福星惠誉漫时区分公司退还物业管理费43,962.78元（2018年1月-3月），共计108,147.17元；4、判令福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司赔偿景深学校所有损失，暂计至2018年3月30日损失共计938,923.27元。具体如下：（1）员工工资、福利等费用60,975.6元（2018年1月-2018年2月工资）；（2）水电费2,000元；（3）装修损失（硬装）495,500元；（4）器材、教具等现场物资等固定资产202,639.07元、绘本图书6,004元；（5）学费退费20,583元；（6）同期预期学费收入151,221元（2017年1月至4月）；5、判令本案全部诉讼费用由福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司承担。事实与理由：2016年7月22日，景深学校与福星惠誉置业公司签订《商铺租赁及服务合同》，合同约定景深学校租赁福星惠誉置业公司位于湖北省武汉市武昌区友谊大道118号F6漫时区3-203/210商铺，租赁期间从2016年8月28日至2019年8月27日，租赁用途为青少年及儿童培训。同日，景深学校与福星惠誉漫时区分公司签订《物业服务协议》，合同约定由福星惠誉漫时区分公司对景深学校提供物业服务，服务期间从2016年8月28日至2019年8月27日。2018年1月23日，福星惠誉漫时区分公司及苏宁红孩子公司将位于湖北省武汉市武昌区友谊大道118号F6漫时区2层公共区域及部分商铺进行装修，装修产生了大量的粉尘、噪音，二楼电梯停运，景深学校门口被装修垃圾堵塞等，以上装修导致景深学校办学环境恶化，安全问题得不到保障，无法满足正常办学条件，学生家长相继退费，景深学校处员工也因办公环境恶劣而相继离职，已严重影响景深学校的正常经营活动；且3月份景深学校资质需进行年检，但景深学校现状无法满足消防、教委等部门的年检要求，面临被取消资质的风险。针对以上，景深学校通过函告、电话等方式与福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司及苏宁红孩子公司进行沟通，并要求福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司尽快解决问题，但福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司与苏宁红孩子公司均无视景深学校的合理诉求，景深学校于2018年2月1日被迫停止经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第二百一十六条规定：“出租人应当依照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方应此遭受的损失”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”租赁合同第14.1.1条规定：“甲方应按照本合同约定向乙方提交商铺承租使用。”物业合同第三条第2款约定：“环境保洁：保洁区内做到地台无浮尘、通道无死角、墙面无张贴、玻璃无脏污、厅门无污染、外围无杂物；定期消杀灭虫，保持公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止任何垃圾积於、侵蚀或倾倒于公共区域”。景深学校在租赁合同及物业合同履行过程中按时交纳租金、物业管理费及其他应缴费用，依法依约履行合同义务。但福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司对景深学校的诉求不予处理的行为导致景深学校被迫停止经营，福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司的行为已违反了上述法律规定及合同约定，致使景深学校租赁商铺的目的无法实现。福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司的行为已严重损害了景深学校的合法权益，为维护景深学校自身合法权益，现景深学校诉至人民法院请求依其诉讼请求予以判决。福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司一审共同辩称，1、本案中存在两种法律关系，景深学校与福星惠誉置业公司为房屋租赁合同法律关系、与福星惠誉漫时区分公司为物业服务合同法律关系。景深学校与福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司就上述两种不同的法律关系分别签订两份不同性质的合同。因两种法律关系引起的纠纷应当通过两个诉讼解决，所以景深学校应明确本案解决的是何种纠纷，而不能合并起诉。2、福星惠誉置业公司作为商业综合体运营方，对商场进行装修是正常的商业行为。福星惠誉置业公司动用大量资金，对商场内外进行装修，旨在对商场提档升级，提高客户消费体验，增加商场客流量。景深学校实质为受益方。且福星惠誉置业公司在进行装修前，已经通知装修区域各商户，是在得到各商户同意的情况下施工的。商户既然知晓即将装修的事实，也应当配合商场装修提前与客户进行沟通或者采取其他过渡措施。另外在装修过程，福星惠誉置业公司已对商户采取有效指引、防护等措施，最大程度的降低因装修行为给商户带来的影响。3、景深学校诉称因装修行为导致家长退费和员工离职，该陈述无事实依据。福星惠誉置业公司的装修期从2018年1月23日至2018年2月7日，仅15天。2月8日即恢复正常。不存在因福星惠誉置业公司装修导致景深学校无法通过3月份消防、教委等部门的年检。4、福星惠誉置业公司的装修行为客观上对商户的经营会产生一定的影响，但影响程度无法构成合同目的无法实现的条件，所以景深学校解除租赁合同的诉求无事实和法律依据。5、2018年2月8日装修完毕后，福星惠誉置业公司通过电话、函件等方式要求景深学校继续营业，但景深学校均置之不理。一是严重违反房屋租赁合同的关于闭店的约定；二是导致损失进一步扩大，该部分损失应由景深学校自行承担。综上请求法院驳回景深学校的全部诉讼请求。苏宁红孩子公司一审述称，1、苏宁红孩子公司不应作为本案第三人参加诉讼。景深学校是基于与福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司签订的《商铺租赁及服务合同》、《物业服务协议》提起的违约之诉，苏宁红孩子公司与景深学校不存在任何合同关系，与本案的处理结果也没有法律上的利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，不应作为本案被告参加诉讼。2、景深学校诉称“福星惠誉漫时区分公司、苏宁红孩子公司进行装修导致其不能经营”不属实。福星惠誉漫时区分公司和苏宁红孩子公司系两个独立法人，两者不存在任何关系。苏宁红孩子公司仅是对自己承租的商铺进行装修，并未和福星惠誉漫时区分公司共同对公共区域进行装修。景深学校诉称的“福星惠誉漫时区分公司及苏宁红孩子公司将位于武昌区友谊大道118号F6漫时区2层公共区域及部分商铺进行装修，装修导致景深学校无法办学，景深学校门口被装修垃圾堵塞”等与事实不符。需要说明的是，景深学校并未对苏宁红孩子公司提出诉讼请求，说明其认可苏宁红孩子公司并未对其造成任何影响。请求法院依法判决。福星惠誉置业公司向景深学校提出反诉请求：1、判令解除双方之间的《商铺租赁及服务合同》；2、判令景深学校立即腾退承租房屋，并将房屋交还于福星惠誉置业公司；3、判令景深学校按照合同约定向福星惠誉置业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日所欠的租金5,374元[暂计至2018年4月30日，租金（房屋占有使用费）实际计算至景深学校腾退房屋之日止]；4、判令景深学校按照合同约定向福星惠誉置业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日所欠的经营管理费2,303元（暂计至2018年4月30日，实际计算至被告腾退房屋之日止）；5、判令景深学校以第三、四项诉求确认的欠款金额为基数，按每日0.5%向福星惠誉置业公司支付违约金（从2018年4月1日起算，实际计算至被告清偿之日止）；6、判令本案诉讼费用由景深学校承担。事实与理由：2016年7月22日，福星惠誉置业公司与景深学校签订了《商铺租赁及服务合同》，约定景深学校承租福星惠誉置业公司开发的位于武汉市武昌区友谊大道118号的漫时区商业项目3-203/210号商铺，用于经营景深培训学校。租赁期自2016年8月28日起至2019年8月27日止，共3年。合同签订后，福星惠誉置业公司依约将符合使用条件的承租房屋交付于景深学校承租使用，但景深学校自2018年3月20日起至今无正当理由拒绝向福星惠誉置业公司缴纳租金等费用，违反了合同约定，损害了福星惠誉置业公司的合法权益，致使合同目的不能实现。依据租赁合同15.6条的约定，福星惠誉置业公司有权解除合同。为维护福星惠誉置业公司的合法权益，现福星惠誉置业公司反诉至本院，请求法院依其反诉请求判决。针对福星惠誉置业公司提出的反诉请求，景深学校辩称：1、同意解除合同，解除合同原因不予认可。福星惠誉置业公司在《商铺租赁及服务合同》履行期限内，未按合同约定及法律规定使租赁房屋持续处于适租状态；导致该房屋不适租的原因并非由景深学校造成，而是由苏宁红孩子公司及福星惠誉漫时区分公司装修导致。2、景深学校不应向福星惠誉置业公司支付房屋占有使用费、经营管理费。3、景深学校一直依约履行租赁合同义务，不存在违约行为，不应当支付违约金。一审认定事实：2016年7月22日，福星惠誉置业公司（甲方）和景深学校（乙方）签订《商铺租赁及服务合同》，约定福星惠誉置业公司将其所有的武昌区友谊大道118号漫时区商业项目3-203/210号建筑面积333.81平方米商铺出租给景深学校，用于经营儿童培训，租赁期限自2016年8月28日起至2019年8月27日止。计租日2016年11月28日。景深学校缴纳保证金总额48,061.49元，其中履约保证金16,123.02元、物业服务费保证金26,938.47元、质量保证金5,000元。保证金应于2016年7月22日交纳。关于租金：第一个租约年总额为48,369.06元；第二个租约年每月每平方米16.1元，即每月租金5,374.34元；第三个租约年每月每平方米17.39元，即每月租金5,804.96元。租金支付方式，以一个自然季度（三个自然月）为一个交费期，若乙方交纳租金的起始时间已超过半个自然季度的时间节点（各自然季度的半个自然季度的节点分别为2月15日、5月15日、8月15日、11月15日），则乙方的第一个交费期应交纳当前季度不足半个自然季度的租金和下一个自然季度的租金。第一期租金应于2016年8月28日前支付，租金期限为2016年8月28日起至2017年3月31日，应交租金22,034.79元。经营管理费支付时间与租金一致，第一租约年6.9元/平方米/月；第二租约年6.9元/平方米/月；第三租约年7.45元/平方米/月。合同第十三条商铺的返还中13.1条约定，因合同期限届满或合同解除等任何原因导致本合同终止之日起10日内，乙方应将商铺返还交付给甲方，并按照甲方要求的返还条件完成商铺的清退及恢复原状（具体返还要求见本合同附件五、附件六）……。13.2条乙方在本合同终止之日起10日内仍未按照13.1约定将商铺交还给甲方并腾退清铺的，乙方应承担在返还商铺之前所产生的一切费用，包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费等合同约定的交纳费用。合同第十四条甲乙双方的义务中，14.1.1甲方应按照本合同约定向乙方提交商铺承租使用。14.2乙方义务，14.2.1乙方应按照本合同及附件一“开店条件书”的约定的时间节点及金额支付保证金、租金、物业服务费、整合营销费、公用事业费等合同约定的所有款项。合同第十五条合同提前解除及违约责任。15.2因甲方违约，甲方单方面提出解除本合同的，应向乙方返还实际已交纳的保证金并退还尚未发生的租金及物业服务费等费用，并向乙方支付相当于当年月平均租金标准的3个月的违约金。15.6商铺交付后，乙方未按照本合同约定交纳保证金、租金、物业服务费等合同约定乙方应交纳费用的，逾期交纳超过20日的，甲方有权解除本合同，对乙方未交纳部分，每日加收0.5%的违约金，直至乙方付清所有应缴款项之日止。合同解除后，乙方应按照本合同第十二条约定返还商铺。15.9甲方根据乙方所提供的地址寄出解约通知书，本合同以解除通知书到达乙方之日解除。若甲方按照乙方确认的地址邮寄，因乙方原因无法投递或乙方拒收的，本合同于解除通知书投邮日的第7日解除。合同还对其他权利和义务进行了约定。签订合同的当日，景深学校（乙方）和福星惠誉漫时区分公司（甲方）签订《物业服务协议》，物业服务期限为3年，自2016年8月28日至2019年8月27日止。物业服务费收费标准，乙方按承租商铺的面积（以租赁合同确定的面积为准）交纳物业服务费，费用标准暂定每月人民币20元/平方米，合计每月人民币6,676.2元。物业服务费及有关费用支付方式，乙方应按照租赁合同附件一开店条件书约定的时间节点向甲方支付物业服务费（物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务的费用）、物业服务费保证金、质量保证金、整合营销费及公用事业费等费用。合同第十一条违约责任中第3条，乙方未按照本协议约定交付物业服务费、物业服务费保证金等合同约定乙方应交纳费用的，逾期交纳超过20日的，甲方有权解除本协议，对乙方未交纳部分，每日加收0.5%的违约金，直至乙方付清所有应缴款项之日止。上述合同订立后，福星惠誉置业公司将上述商铺交付给景深学校承租使用，景深学校向福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司交纳租金、物业管理费等其他费用。2018年1月23日，福星惠誉置业公司对漫时区的公共空间进行局部改造，同时苏宁红孩子公司对承租的店铺进行装修，次日景深学校向福星惠誉漫时区分公司反映，承租店铺从2018年1月23日下午起前后门被整体围堵，因施工产生的电焊噪音、灰尘、拆卸的垃圾的状态一直持续至2018年1月24日早上10点，致使影响学生无法上厕所，因此导致学校被迫停业。景深学校在2月1日、2月5日分别发函福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司，因施工被迫停止营业，且对方没有明确完工时间，学校正值年检阶段，因房屋消防安全等无法通过检查，学校可能因此取消办学资质。春节前正值秋季班正常上课期间，因施工导致周边环境恶劣，就读学生要求退费，同时无法进行春季招生，丧失黄金招生时间，因此产生的损失应予以考虑。2018年2月8日，景深学校向相关部门投诉福星惠誉置业公司将学校前门用塑料膜封起无法使用，电梯停用只能走消防通道，因为开发商在装修，噪音和油漆污染严重扰民，招生受到影响，要求核实处理。经相关部门核实，当天装修工程已完工，消除了扰民问题。2018年2月9日，福星惠誉漫时区分公司对景深学校回函告知已沟通协调其他商户无偿提供卫生间给学校和顾客使用，以解决入厕的问题，“顾客动线”于2018年2月10日左右恢复，请景深学校尽快恢复营业。2018年3月8日，福星惠誉漫时区分公司函告景深学校按照合同9.4.1的约定在2018年3月13日前恢复营业。2018年3月13日，福星惠誉漫时区分公司通知景深学校在3月30日前支付拖欠的2018年4月1日至2018年6月30日的租金16,122.9元、经营管理费6,909.9元、物业服务费20,028.6元、空调使用费17,024.3元，否则追究违约责任。2018年3月14日武昌区人民法院受理本案。2018年4月20日，福星惠誉置业公司通知景深学校解除合同，解除的理由为：自2018年3月21日起至2018年4月9日止景深学校未按约定支付租金16,123元、物业服务费、经营管理费、水费等共计44,012.7元，已经构成违约。依据《商铺租赁及服务合同》中第15.1款规定解除房屋租赁合同及物业服务合同，保证金及押金48,111.5元不予退还，用于冲抵拖欠的费用及违约金和清退还原等费用，并于2018年4月25日前将上述欠费缴纳，办理解约手续。一审认为，本案争议的焦点问题是，第一，涉案合同是否应当依法解除；第二，福星惠誉置业公司是否应当赔偿景深学校1,047,070.44元。一、景深学校与福星惠誉置业公司的《商铺租赁及服务合同》在福星惠誉置业公司发出解约通知的第7日即2018年4月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对承租人而言，其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或者依房屋的性质正常使用租赁房屋。租赁合同目的的实施有赖于出租人主要义务的履行。出租人首先有义务将租赁物按约交付给承租人，其次有义务保持租赁物符合约定的用途并且贯穿于整个租赁期间。本案所涉的商铺位于福星惠誉置业公司的“漫时区”商业体内，其性质决定了商业体内商铺的承租人之间、承租人与所有人之间在行使对商铺（不动产）的占有、使用、收益、处理等权益时，客观上必然对相邻的商铺产生影响，相邻的不动产人之间必须承担最低限度的容忍及协助义务。景深学校在选择涉诉商铺从事教育培训的商业活动时，知道或者应该知道相邻商铺在装修时产生的灰尘、噪音等情形所产生的商业风险。合同生效时，福星惠誉置业公司向景深学校交付了符合约定用途的房屋，在合同期限届满前的2018年1月23日至2月8日，福星惠誉置业公司及苏宁红孩子公司对商铺改造，并未毁损涉诉的商铺，且在合理的期限内恢复了景深学校周边的环境，保持租赁物符合约定的用途，福星惠誉置业公司履行了主要义务，并未影响合同目的的实现，景深学校主张解除合同无事实上的依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁及服务合同》第十五条中15.6约定，景深学校未按照合同交纳保证金、租金、物业服务费等合同约定的费用，逾期交纳超过20日的，福星惠誉置业公司有权解除本合同，对未交纳部分，每日加收0.5%的违约金直至付清所有应缴款项之日止。合同解除后，景深学校按照本合同第十二条约定返还商铺。2018年2月8日，商场的经营环境恢复正常后，经催告，景深学校仍然停止经营。因景深学校未按上述约定期限交纳2018年4月1日起至2018年6月30日的租金16,123元、经营管理费6,909.9元、物业服务费20,028.60元、空调使用费17,024.30元。双方解除合同符合法律规定。福星惠誉置业公司于2018年4月20日发出《解除通知》后的第7日双方的《商铺租赁及服务合同》解除。合同解除后，景深学校无理由继续占有使用涉诉房屋，应将商铺返还给福星惠誉置业公司，并给付自2018年4月1日起至2018年4月27日止的房屋租金、2018年4月27日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。另外，自2018年4月1日起至房屋返还之日止的经营管理费，亦应按合同约定给付福星惠誉置业公司。福星惠誉置业公司请求景深学校对上述未交纳费用部分，从2018年4月1日起算，按每日0.5%支付违约金，予以支持。二、景深学校请求福星惠誉置业公司赔偿1,047,070.44元，不应支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋租赁合同的性质，其解除的效力不溯及既往，已经履行的不恢复原状。合同解除前，福星惠誉置业公司依约定收取的租金等费用不应返还给景深学校。景深学校请求返还2018年1月至3月的租金16,122.90元，不予支持。福星惠誉置业公司依据《商铺租赁及服务合同》第十五条中15.6的约定解除合同，由于该条并未对景深学校已付保证金是否返还进行约定，合同终止后福星惠誉置业公司依约收取的保证金应恢复原状。景深学校请求返还保证金48,061.49元，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值的，不予支持。景深学校未按约定支付租金导致合同解除，同时，景深学校请求赔偿用于装修的费用，而非装修的残值，其请求赔偿装修损失495,500元，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。景深学校主张赔偿员工工资、福利费用、水电费等是学校经营的成本，器材、教具、绘本图书等固定资产仍然是景深学校的财产，不能算作学校的损失，退还已收取的学费（对价）系景深学校对自己财产的处分，与对方的违约行为无因果关系。涉诉商铺所在的商场装修完毕恢复正常后，景深学校未予恢复经营，景深学校主张赔偿的2018年1月至4月同期预期学费收入151,221元为可得利益损失，其主张的赔偿金额未扣除经营成本，意味着景深学校不付出任何成本即获取该利益，对此请求本院不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《商铺租赁和服务合同》第十五条15.2约定，因福星惠誉置业公司违约解除合同，应向景深学校返还实际已交纳的保证金并返还尚未产生的租金及物业服务费等费用，并支付相当于当年平均租金标准的3个月的违约金。按照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。即使福星惠誉置业公司违约解除合同，也只在约定的损失赔偿额内对景深学校进行赔偿，景深学校的赔偿请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。福星惠誉置业公司作为出租人，在履行合同时，应当切实采取有效的措施，认真履行注意义务，在自己的能力范围内保证承租人景深学校的利益最大化，此为合同当事人所承担的附随义务。在装修期间，福星惠誉置业公司在履行附随义务上存在一定过错，造成景深学校停课的直接损失，应当承担相应的赔偿损失的违约责任。比照合同约定的租金等费用以及装修时造成的损害程度，根据公平原则，酌定福星惠誉置业公司赔偿景深学校损失20,000元。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案系合同纠纷，诉讼标的分别为房屋租赁合同和物业服务合同，福星惠誉置业公司不同意合并审理，故本案所涉及的物业合同纠纷，应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、确认武汉市武昌景深培训学校与武汉福星惠誉置业有限公司之间的《商铺租赁及服务合同》于2018年4月27日解除；二、武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内将位于武昌区友谊大道118号漫时区项目3-203/210号商铺返还给武汉福星惠誉置业有限公司；三、武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向武汉福星惠誉置业有限公司支付2018年4月1日起至2018年4月27日止的租金4,770.35元及按每月5,374元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费；四、武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向武汉福星惠誉置业有限公司给付2018年4月1日起至2018年4月27日止的经营管理费暂计2,044.31元及按每月2,303元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的经营管理费；五、武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向武汉福星惠誉置业有限公司以第三、四项诉讼请求确认的欠款金额为基数，按每日0.5%给付2018年4月1日起至商铺返还之日止的违约金；六、武汉福星惠誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市武昌景深培训学校返还保证金48,061.49元；七、武汉福星惠誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市武昌景深培训学校赔偿损失20,000元；八、驳回武汉市武昌景深培训学校其他诉讼请求；九、驳回武汉福星惠誉置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,224元、反诉案件受理费25元，合计14,249元，由武汉市武昌景深培训学校负担。二审中，景深学校提交现场照片（2018年2月9日、2018年8月16日）及福星惠誉置业公司工作人员发送的微信截图，拟证明2018年2月9日福星惠誉置业公司在案涉房屋的大门上加了一把锁，2018年8月16日福星惠誉置业公司撬了景深学校的锁，房屋完全不受景深学校控制。福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司质证后认为不属于新证据，且对证明内容不予认同。本院认为，景深学校提交的证据可以证实2018年2月9日福星惠誉置业公司在案涉房屋的大门上加了一把锁，2018年8月16日后房屋不受景深学校控制。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、景深学校主要从事儿童培训，对象主要是学龄前儿童。二审中，景深学校自述2018年1月底正值学校年度检查期间。2、2018年1月23日，福星惠誉置业公司对景深学校租赁房屋附近的公共空间进行局部改造。2018年2月1日景深学校向福星惠誉置业公司发函告知因施工停业。2018年2月9日，福星惠誉漫时区分公司函告景深学校尽快恢复营业。2018年3月8日，福星惠誉漫时区分公司再次函告景深学校要求在2018年3月13日前恢复营业。因双方对装修改造产生的影响、及时缴纳租金等问题协商未果，景深学校于2018年3月14日起诉至一审法院。3、2018年6月29日，在一审第一次开庭审理中，双方共同确认房屋现状为“双方各在大门上上了锁、门口还有墙遮挡大门、福星惠誉置业公司在大门上贴有函告”。4、二审中，福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司自述已进行了“清铺”，景深学校的房内物品在全程录像的情况下放置仓库。案涉商铺已另行出租。本院认为：景深学校因与福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司分别签订《商铺租赁及服务合同》、《物业服务协议》，双方之间构成房屋租赁合同及物业服务关系。在合同履行过程中，景深学校主张因福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司对公共部位进行改造装修对其造成实质影响，福星惠誉置业公司主张景深学校未及时缴纳租金构成违约，且均通过诉讼要求解除案涉《商铺租赁及服务合同》，一审判决根据本案查明的事实，判令案涉《商铺租赁及服务合同》于2018年4月27日解除有事实和法律依据，案涉《物业服务协议》另行处理并无不当，本院予以维持。关于景深学校上诉主张福星惠誉置业公司退还2018年1月-3月租金的问题。2018年1月23日，福星惠誉置业公司对景深学校租赁房屋附近的公共空间进行局部改造。2018年2月1日景深学校认为福星惠誉置业公司的改造行为造成案涉房屋不适租，并向福星惠誉置业公司发函告知因施工停业。2018年2月9日福星惠誉置业公司在案涉房屋的大门上加了一把锁。景深学校主张福星惠誉置业公司退还2018年1月-3月租金缺乏事实和法律依据，但依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，福星惠誉置业公司依合同约定标准全额收取2018年2月-3月租金亦缺乏合同依据，结合本案的实际情况，本院酌定福星惠誉置业公司以合同约定标准的50%收取较为适宜。关于景深学校上诉主张福星惠誉置业公司赔偿938,923.27元损失的问题。景深学校的该项上诉主张明显缺乏事实及合同依据，一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于福星惠誉置业公司主张景深学校按照合同约定向福星惠誉置业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日所欠租金、经营管理费的问题。2018年3月8日，福星惠誉漫时区分公司函告景深学校要求在2018年3月13日前恢复营业。2018年3月13日，福星惠誉漫时区分公司通知景深学校“在3月30日前支付拖欠的2018年4月1日至2018年6月30日的租金16,122.9元、经营管理费6,909.9元、物业服务费20,028.6元、空调使用费17,024.3元，否则追究违约责任”。2018年3月14日，景深学校起诉至一审法院。但此时案涉房屋并非完全受景深学校管控，一审判决判令“景深学校支付2018年4月1日起至2018年4月27日止的租金4,770.35元及按每月5,374元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费、2018年4月1日起至2018年4月27日止的经营管理费暂计2,044.31元及按每月2,303元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的经营管理费”，实体处理不当。鉴于2018年2月1日起景深学校未开门经营、2018年2月9日福星惠誉置业公司在大门上加锁、2018年8月16日后房屋不受景深学校控制的实际，本院酌定景深学校应以50%的合同约定标准支付2018年4月1日起至2018年4月27日止的租金、按每月5,374元的50%标准计算2018年4月28日起至2018年8月16日止的房屋占有使用费，2018年4月1日之后福星惠誉置业公司主张的经营管理费不予支持，景深学校已缴纳的经营管理费不予退还。关于福星惠誉置业公司主张景深学校以确认欠款金额为基数，按每日0.5%向福星惠誉置业公司支付违约金的问题。双方产生争议后因协商未果导致本案诉讼，景深学校未按通知要求及时开业属实，但福星惠誉置业公司作为出租人，在履行附随义务上存在一定过错，协商中解决方式不当，致使景深学校未及时缴纳租金，导致双方租赁关系解除，其解除后果不应全部归责于景深学校，结合双方产生争议的时间跨度，基于公平原则，福星惠誉置业公司要求景深学校支付违约金的请求本院不予支持。关于福星惠誉置业公司现已“清铺”的问题，福星惠誉置业公司保管的相关物品应及时归还景深学校，产生的相关问题可一并另行处理。综上，景深学校的上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初3354号民事判决第一项、第六项、第七项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初3354号民事判决第二项、第四项、第五项、第八项、第九项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初3354号民事判决第三项为：武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向武汉福星惠誉置业有限公司支付2018年4月1日起至2018年4月27日止的租金2,418元（5,374元×27/30×50%）及从2018年4月28日起按每月2,687元（5,374元×50%）标准计算至2018年8月16日止的房屋占有使用费；四、武汉福星惠誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市武昌景深培训学校返还武汉市武昌景深培训学校已缴纳的2018年2月至2018年3月的租金5,374元（2×5,374元×50%）；五、驳回武汉市武昌景深培训学校其他诉讼请求；六、驳回武汉福星惠誉置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,224元、反诉案件受理费25元，合计14,249元，由武汉市武昌景深培训学校负担14,100元，武汉福星惠誉置业有限公司负担149元。二审案件受理费14,224元，由武汉市武昌景深培训学校负担14,100元，武汉福星惠誉置业有限公司负担124元。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月二日法官助理王晓曼书记员王晓曼