天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终7534号上诉人（原审原告）：孙志伟，男，1972年10月1日出生，汉族，天津出入境边防检查总站南疆边检站警察，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津俏管家生活服务有限公司，住所地天津市华苑产业区榕苑路15号1-B-1602室。法定代表人：蒋官清，总经理。委托诉讼代理人：张俪朦，女，该公司人事经理。上诉人孙志伟与被上诉人天津俏管家生活服务有限公司委托合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙志伟上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判支持孙志伟在一审提出的第2,3,4项诉讼请求；2、将孙志伟在一审提出的第4项诉讼请求的金额由1144元变更为2392元；3、本案一审、二审诉讼费用由俏管家公司承担。事实与理由：一、关于一审提出的第3,4项诉讼请求。一审法院对《合同解除协议》合法有效的认定有误。俏管家公司违约，完全没有实现《合同解除协议》的目的。俏管家公司在与孙志伟签订《合同解除协议》时存在欺诈、胁迫的手段。《合同解除协议》签订时违背了《中华人民共和国合同法》的“平等原则”。《合同解除协议》侵害了房屋承租人的合法权益，应属无效协议。根据以上四点，如果法院仍然认定《合同解除协议》合法有效，那孙志伟会在二审时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的相关条款行使合同解除权，通知俏管家公司解除双方签订的《合同解除协议》。一审法院不支持第3,4项诉讼请求属于适用法律有误。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定:“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”而《中华人民共和国合同法》第九十八条规定:合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《房屋出租委托代管合同》第三条第2项中对免租期的约定应该理解为合同被完整执行时“甲方同意将60个自然日作为免租期提供给乙方”。三、将孙志伟在一审提出的第4项诉讼请求的金额由1144元变更为2392元。俏管家公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孙志伟向一审法院起诉请求：1.判令俏管家公司向孙志伟支付所拖欠的2、4、5、6月份的房租共计8320元；2.判令俏管家公司向孙志伟退还免租月的租金2080元；3.判令俏管家公司向孙志伟支付违约金4160元；4.判令俏管家公司向孙志伟支付拖欠房租的滞纳金1144元；5.诉讼费用由俏管家公司承担，由俏管家公司直接给付孙志伟。一审法院认定事实：2018年11月3日，孙志伟作为委托人（甲方），俏管家公司作为出租房屋受托人（乙方），双方签订《房屋出租委托代管合同》。该合同约定：甲方委托乙方代理出租的房屋坐落于天津市塘沽区；乙方代理期限自2018年11月1日至2020年4月30日；房屋租金（税前）为每月2080元；出租代理期限内甲方同意将60个自然日作为免租期提供给乙方，免租期为2019年1月、2020年1月，免租期内不计付租金；房屋租金支付方式为按月支付，乙方将各期租金支付给甲方的日期及金额为：第一期2018年11月1日租金2080元，第二期2018年12月1日租金2080元，第三期2019年2月1日租金2080元，第四期2019年3月1日租金2080元，后期按年递推……；付款方式为乙方通过银行转账的方式支付至甲方指定的银行账户内。同时，该合同第七条违约责任约定，乙方逾期支付房租超过30日的，自第二个月起每逾期一个月向甲方支付月租金的5%作为滞纳金。委托期限内，乙方无故解除合同，应按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约金。上述合同签订后，孙志伟将上述房屋交付给俏管家公司。后俏管家公司于2018年11月10日、12月10日、2019年3月9日向孙志伟支付了三个月的租金。此后，俏管家公司未再向孙志伟支付租金。2019年4月13日，孙志伟（甲方）与俏管家公司（乙方）签订《合同解除协议》，载明：原于2018年11月10日签订的房屋托管合同，房屋地址为芳云园18-2-102。合同到期，经双方友好协商此托管合同于2019年5月9日予以解除；乙方应付甲方租金4784元，三个月内付清（8月9日之前）。同时，双方约定俏管家公司于2019年5月9日将上述房屋钥匙交予孙志伟。到期后，俏管家公司未将上述房屋钥匙交予孙志伟，也未向孙志伟支付拖欠的租金4784元。2019年6月18日，俏管家公司与承租人薛其涛签订《退房申请书》，将上述房屋收回，但并未将该房屋钥匙交还给孙志伟。同日，孙志伟自行将上述房屋收回。庭审中，孙志伟与俏管家公司双方均确认《合同解除协议》中的租金4784元系截止至2019年5月9日俏管家公司拖欠的租金。一审法院认为，孙志伟与俏管家公司签订的《合同解除协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，《合同解除协议》约定俏管家公司欠付孙志伟租金4784元并于2019年8月9日前付清，但其至今未向孙志伟付清租金，违反了双方约定，于法无据，故俏管家公司应向孙志伟支付2019年5月9日前拖欠的租金4784元。根据双方的约定，俏管家公司应于2019年5月9日将案涉房屋交还给孙志伟，但其并未依约履行该义务，且在2019年6月18日收回案涉房屋后也未及时交还给孙志伟，违反了约定，应向孙志伟支付占用案涉房屋期间的使用费。现孙志伟已于2019年6月18日自行收回案涉房屋，故房屋使用费应截至2019年6月18日，参照《房屋出租委托代管合同》约定的租金标准即每月2080元，俏管家公司应向孙志伟支付自2019年5月10日至2019年6月18日期间的房屋使用费2773元（2080元/30天×40天）。关于孙志伟要求俏管家公司退还免租月租金一节。双方签订的《房屋出租委托代管合同》明确约定2019年1月为免租期，俏管家公司按照约定不支付该月租金，符合合同约定，故该项诉请，无事实和法律依据，不予支持。关于孙志伟要求俏管家公司支付违约金一节。根据相关法律规定，合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果不表现违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。现双方已经协议解除合同，不再适用《房屋出租委托代管合同》中关于违约金的相关条款，故该项诉请，无事实和法律依据，不予支持。关于孙志伟要求俏管家公司支付拖欠房租的滞纳金一节。因双方已经协议解除《房屋出租委托代管合同》，故不应再按该合同中约定的滞纳金条款进行计算。现俏管家公司未按约定的时间向孙志伟付清欠付租金4784元，由此给孙志伟造成的利息损失其应承担赔偿责任，故俏管家公司应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向孙志伟支付利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：“一、判决生效后十五日内，被告天津俏管家生活服务有限公司向原告孙志伟支付租金4784元，并以4784元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告孙志伟支付自2019年8月10日至实际给付之日的利息损失；二、判决生效后十五日内，被告天津俏管家生活服务有限公司向原告孙志伟支付自2019年5月10日至2019年6月18日的房屋使用费2773元；三、驳回原告孙志伟的其他诉讼请求。案件受理费96.50元，由被告天津俏管家生活服务有限公司负担，于判决生效后十五日内直接给付原告孙志伟”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据俏管家公司在二审期间提交的新证据，本院查明新事实如下：俏管家公司于2019年10月23日通过建设银行网上银行给付孙志伟7653.50元，其中包括一审判决第一项的租金4784元、第二项房屋使用费2773元及一审案件受理费96.50元。俏管家公司在二审期间陈述，《房屋出租委托代管合同》约定的违约金过高。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，孙志伟与俏管家公司签订的《合同解除协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此确认《合同解除协议》合法有效，并无不当。孙志伟关于合同无效的相关主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于俏管家公司于2019年10月23日已给付孙志伟租金4784元、房屋使用费2773元，本院对一审判决亦予以相应调整。合同解除后，孙志伟主张继续适用违约金条款，本院认为应予支持，但孙志伟与俏管家公司签订的《房屋出租委托代管合同》约定的违约金过高，俏管家公司亦提出了违约金过高的抗辩主张，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定予以调整，即俏管家公司以尚欠租金4784元租金为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年8月10日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月22日止计算的利息，以房屋使用费2773元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年6月19日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月22日止计算的利息，向上诉人孙志伟支付违约金。双方签订的《房屋出租委托代管合同》明确约定2019年1月为免租期，俏管家公司按照约定不应支付该月租金，故孙志伟要求俏管家公司退还免租月租金的主张，本院不予支持。综上所述，孙志伟的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初13063号民事判决；二、被上诉人天津俏管家生活服务有限公司以尚欠租金4784元租金为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年8月10日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月22日止计算的利息，以房屋使用费2773元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年6月19日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月22日止计算的利息，向上诉人孙志伟支付违约金；三、驳回上诉人孙志伟的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96.5元，二审案件受理费25元,由被上诉人天津俏管家生活服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岩审判员 刘 芳审判员 赵永华二〇一九年十二月十八日法官助理单体玉书记员张思雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……