湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初6195号原告白亮，男，1984年4月3日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人吴参，湖北百思得律师事务所律师，特别授权。被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区机场高速以西、霞飞路以北（新力·帝泊湾）售楼部。法定代表人胡衍放，执行董事。委托诉讼代理人姚雪松，男，1990年12月11日出生，汉族，湖北省襄阳市人，住广东省深圳市。系该公司法务，特别授权。委托诉讼代理人李晓琴，女，1988年2月5日出生，汉族，湖北省巴东县人，住湖北省巴东县。系该公司销售经理，特别授权。被告武汉思创世纪房地产营销策划有限公司，住所地：武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块第3幢3层1号。法定代表人余平，执行董事。委托诉讼代理人吴戈，湖北崇道律师事务所律师，一般授权。原告白亮诉被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司（以下简称华中盘龙公司）、被告武汉思创世纪房地产营销策划有限公司（以下简称思创世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月22日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王国辉担任审判长，与人民陪审员冯建军、人民陪审员黄照林组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告白亮的委托诉讼代理人吴参、被告华中盘龙公司的委托诉讼代理人姚雪松和李晓琴、被告思创世纪公司的委托诉讼代理人吴戈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白亮起诉请求：1、解除原告与被告之间的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告华中盘龙公司退还原告购房款760000元，并向原告支付占用资金期间的利息，利息计算方式为年利率6%,自2018年4月29日计算至实际支付完毕之日止；3、被告华中盘龙公司向原告支付违约金8100元；4、被告华中盘龙公司双倍返还原告定金100000元；5、被告思创世纪公司就上述债务承担连带责任；6、判令二被告承担本案诉讼费。被告华中盘龙公司辩称：1、被告与原告之间的商品房买卖合同已实际生效，尽管存在程序瑕疵，从原告的主张其第一项诉讼请求要求解除买卖合同，可以体现双方已达成合意。2、既然双方对于合同存在程序瑕疵并无异议，认可合同效力，那么双方认购书也即定金合同应当由买卖合同所取代，原告主张的双倍定金及定金罚则已失去效力。3、合同已生效，原告主张的被告未履行合同的原因实际上是原告始终不配合按照银行贷款要求办理商铺尾款的贷款手续，开发商作为房屋出卖人不可能也没必要拖延买卖合同的履行，买受人逾期支付购房尾款，导致合同无法继续履行已违反合同约定，出卖人有权行使先履行抗辩权。4、被告认为本案具有示范意义，从情理上理解，开发商没有存在为原告拖延办理合同备案以及后续手续的目的及可能性。5、我们同意解除合同，但不应承担违约责任。希望法庭查明案情，还被告公平正义。被告思创世纪公司辩称：1、思创世纪公司作为华中盘龙公司的代理人，在代理销售华中盘龙公司的楼盘过程中，只有在存在代理过错的情况下，才应承担连带赔偿责任，原告无法证明我公司存在代理过错，且我公司已积极履行协助原告办理按揭贷款手续的代理义务，不应承担连带赔偿责任。2、本合同无法履行的原因是由于原告的逾期付款违约行为导致的，二被告都不是申请按揭贷款的主体，且合同附件六补充协议第4条也明确规定因国家有关按揭贷款政策变化导致按揭贷款资格发生变化，由买受人自行解决，买受人不能按时办理按揭贷款的，应由买受人另行支付购房款，原告未按时办理按揭贷款手续，也未支付购房款，这是合同无法继续履行的根本原因。在原告存在根本性违约的情况下，没有理由向两被告主张违约责任。经审理查明：原告白亮持有其单方签名捺印、签订日期为2018年X年X日的由被告华中盘龙公司提供的格式条款《武汉市商品房买卖合同》（样本）一份。内容为：白亮（买受人）以价款1207837元购买被告华中盘龙公司（出卖人）投资建设的武汉市黄陂区盘龙城经济开发区（商住楼）新力·帝泊湾一期X号房，商品房用途为商业，首付607837元，余款以贷款支付。出卖人应当在2019年4月30日前将符合条件的商品房交付买受人，在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。如遇因买受人原因造成的延期事由，诸如：未按时支付任何一期商品房价款或其他款项（包括但不限于违约金、税费等）、未按时办理贷款手续……，出卖人可据实对交房时间予以延期。商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向武汉市住房保障及房屋管理部门申请登记备案。以上《武汉市商品房买卖合同》所附《附件六：合同补充协议》第二条、第三条规定：在本合同签订当日，买受人即向出卖人支付首付款（含定金）607837元，其余购房款600000元由买受人以向银行申请按揭贷款方式支付。买受人选择按揭贷款的，买受人须在签署《武汉市商品房买卖合同》之日起的3日内，携带办理该商品房贷款所需提供的全部资料（或证明）及相关手续费用，配合出卖人到约定银行办理按揭贷款手续及相关事宜的签字手续。买受人逾期履行上述义务的，按照合同第七条（买受人逾期付款的违约责任：逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金）处理。买受人须按照贷款银行要求完整提供所有贷款所需材料，由银行审核后确定贷款额度及利率水平，并及时办理相关公证、抵押手续；若由于买受人单方原因导致银行不能在合同签订之日起90日内放款并全部到达出卖人账户的，其责任将由买受人自行承担；买受人同意出卖人有权单方面解除合同并处置该房屋，同意赔偿出卖人因此所受一切损失。若因买受人使用公积金贷款或组合贷款等原因导致银行不能在合同签订之日起90日内放款并全部到达出卖人账户的，买受人自愿同意转化为商业贷款。若因买受人原因未能转为商业贷款的，其责任将由买受人自行承担；买受人同意出卖人有权单方解除合同并处置该房屋，同意赔偿出卖人因此所受一切损失。买受人按揭贷款额与银行要求或审批的贷款金额产生差额时，该差额部分买受人应在银行或开发商通知之日起的3日内付清，否则买受人即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款违约责任。若因国家有关按揭贷款政策发生变化（包括但不限于贷款额度减少、贷款利率调整、贷款银行要求买受人增加首付款比例等）而导致贷款资格发生变化时，由此造成的问题由买受人自行解决且买受人无权以此为由单方面解除合同，合同及补充协议中约定的付款时间不变。2018年4月10日，思创世纪公司向白亮出具了收款50000元的《收据》一张，收款事由写明白亮认购X商铺定金。2018年4月29日，华中盘龙公司向白亮出具了收款557837元的《收据》一张，收款事由为武汉帝泊湾一期X商铺首期款。2018年4月29日，思创世纪公司向白亮出具了收款202163元的《收据》一张，收款事由写明签约X商铺余款。白亮以上付款合计810000元，下欠购房款397837元，白亮至今未向华中盘龙公司给付，也未办理按揭贷款手续。贷款手续未办理后，2019年9月，白亮家人与华中盘龙公司协商后，双方达成了解除合同、退房退款合意，但就退款的具体操作问题双方未能达成一致，白亮因此提起本案诉讼。本院认为：本案原告白亮所持有的《武汉市商品房买卖合同》，其上虽然只有原告白亮的签字而没有被告华中盘龙公司的签章，但该合同系由被告华中盘龙公司所提供，在原告白亮签字后，合同约定的内容双方即开始履行，因此，该《武汉市商品房买卖合同》自原告白亮签字之日起即依法成立，双方当事人都应当按照合同约定履行自己的义务。目前，在原告白亮作出解除合同的意思表示后，被告华中盘龙公司同意了解除合同，故本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对原告白亮要求解除其与被告华中盘龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定：买受人须在签署《武汉市商品房买卖合同》之日起的3日内配合出卖人到约定银行办理按揭贷款手续及相关事宜的签字手续；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向武汉市住房保障及房屋管理部门申请登记备案。3日内和30日内显然就是有着先和后的差异。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，合同履行中负有先履行义务的原告白亮在支付了定金50000元和购房款760000元后，余款397837元未按合同约定的期限办理按揭贷款手续，应属违约，被告华中盘龙公司因此而不办理买卖房屋的备案登记，不存在违约。因此，原告白亮要求被告华中盘龙公司返还其已经支付的购房款760000元的诉讼请求，鉴于双方已经达成解除合同的合意，本院依法予以支持；原告白亮要求被告华中盘龙公司向其给付资金占用利息、支付违约金、双倍返还定金的诉讼请求，本院依法不予支持。由于被告华中盘龙公司在庭审中已自认双方认购书即定金合同在《武汉市商品房买卖合同》生效后由买卖合同所取代，定金罚则已失去效力，原告白亮所交定金50000元已经转化为购房款，故该50000元被告华中盘龙公司应当作为原告白亮所付购房款予以返还。被告思创世纪公司在本案中作为商品房开发商被告华中盘龙公司委托的销售方，被告华中盘龙公司承认其收受原告白亮的购房款是代理行为，故其作为代理人依法不应承担本案责任。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告白亮与被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司之间的《武汉市商品房买卖合同》依法解除；二、被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司向原告白亮返还购房款（含定金）人民币810000元；三、驳回原告白亮的其他诉讼请求。以上给付内容于本判决生效后五日内履行清结。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16809元，由原告白亮负担10809元，由被告湖北华中盘龙收藏品交易市场开发有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王国辉人民陪审员  冯建军人民陪审员  黄照林二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘璧瑗