甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终830号上诉人（原审被告）：抚州宇通房地产开发有限公司，现住所地清水县轩辕大道与学府路交汇处南苑豪庭售房部。法定代表人：魏某，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，甘肃鉴远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，甘肃鉴远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡某，住甘肃省清水县。委托诉讼代理人：霍某，汉族，住甘肃省天水市。系清水县草川铺镇磨儿村村民委员会推荐。上诉人抚州宇通房地产开发有限公司（以下简称宇通公司）因与被上诉人蔡某商品房预售合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初997号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宇通公司的委托诉讼代理人李某、被上诉人蔡某的委托诉讼代理人霍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宇通公司的上诉请求：1.撤销甘肃省清水县人民法院（2019）甘0521民初997号民事判决,依法改判驳回蔡某的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由蔡某承担。事实和理由：1.一审法院判决宇通公司支付给蔡某的违约金过高。违约金的法定功能和目的主要是弥补因违约行为给对方造成的损失，以及对违约行为的惩罚，而不是通过对违约行为的惩罚使对方获得损失之外的更多利益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，且本案合同中并未约定买受人因延迟交付的损失赔偿额计算方法，一审中蔡某亦未提供证据证明其损失，故本案迟延交房的违约金应按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准的130%。2.一审法院计算违约金的期间错误。宇通公司在2018年5月1日通过张贴公告及电话通知的方式告知了蔡某可以办理交房手续，且之后1、2、4、6号楼已陆续有住户入住，现2号楼具备交房条件，是蔡某一直拖延不配合办理交房手续，故违约金的计算期间应为2017年1月1日至2018年5月1日。2018年5月1日后，宇通公司已经充分履行了告知义务，不应再计算违约金。蔡某辩称，宇通公司说电话通知交房，但是蔡某并没有接到通知交房的电话，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。蔡某向一审法院起诉请求：1.判令宇通公司立即交付房屋，并按照《房屋买卖合同》的约定向蔡某支付逾期交房违约金194671.03元，2019年7月22日之后的违约金按照已付房款417749元每日万分之五的标准计算至实际交房之日；2.本案诉讼费由宇通公司承担。庭审中蔡某变更第一项诉讼请求中立即交付房屋为请求判令宇通公司继续履行合同。一审法院认定事实：2016年3月12日，蔡某与宇通公司签订了《商品房买卖合同》，蔡某购买南苑豪庭小区1号楼2单元702号房屋一套，建筑面积为98.15平方米，单价为每平方米4256.23元，总房价为417749元。2016年3月15日，蔡某向宇通公司支付首付款127749元，剩余29万元办理了银行按揭贷款。合同约定，宇通公司应于2016年12月31日前给蔡某交付房屋，逾期买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。至今宇通公司仍未按照合同约定给蔡某履行交房义务。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，蔡某与宇通公司签订的商品房买卖合同，该合同依法成立且生效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务，蔡某依约履行了付款义务，宇通公司亦应按照约定于2016年12月31日前交付房屋，但宇通公司至今未履行交房义务，已违约，应承担相应的违约责任。蔡某请求继续履行合同，宇通公司同意继续履行合同，故对蔡某要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于违约责任的承担，蔡某要求宇通公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之五的标准计算违约金，但宇通公司抗辩认为合同约定的违约金过高并请求予以调整，按照该公司同类型案件已生效判决标准，即按照已付房款日万分之二点五计算违约金。本院认为违约金是以填补受害人损失为目的，其规定的违约金以补偿性功能为主，以惩罚性为辅，本案中蔡某未提交证据证明其实际损失。按照蔡某已付购房款417749元在迟延交房期间的利息损失，依据中国人民银行公布的中长期贷款年利率4.75%计算932天为50667.8元。而商品房买卖合同中约定按已付房价款日万分之五的标准计算违约金932天为194671元，约为其实际损失的384%，明显超过了蔡某合理的实际损失130%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”故对宇通公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以支持。综上，以宇通房地产公司延期交房给蔡某造成的实际损失为基础，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法及同类型案件判决标准，酌情减少违约金比率，确定宇通公司按日以已付房价款的万分之二点五为计算标准向蔡某支付延期交房违约金，即自2017年1月1日起至2019年7月21日共计932天计算为97335.5元。另外，宇通公司至今尚未交房，蔡某要求宇通公司支付2019年7月22日之后的违约金至实际交房之日止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、蔡某与抚州宇通房地产开发有限公司于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向蔡某支付违约金97335.5元；三、抚州宇通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向蔡某支付违约金（自2019年7月22日起，按照已付总房款417749元，每日万分之二点五的标准计算至实际交房之日止）。案件受理费减半收取计2097元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：宇通公司给蔡某支付违约金的期间及标准应如何计算。关于宇通公司给蔡某支付违约金的期间及标准，本案中，蔡某与宇通公司签订的商品房买卖合同第八条、第九条约定，宇通公司应于2016年12月31日前给蔡某交付房屋，逾期交房买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。一审法院根据诚实信用原则和公平原则，参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情减少双方合同约定的违约金比率，确定宇通公司以已付购房款417749元，按日万分之二点五为计算标准，向蔡某支付迟延交房违约金并无不当。因宇通公司至今尚未交房，故蔡某请求宇通公司支付违约金自2017年1月1日计算至实际交房之日符合法律规定，依法予以支持。综上所述，宇通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4194元，由抚州宇通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十二月十八日法官助理 周碧彤书 记 员 胡 阳