湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3332号上诉人（原审原告）：宜昌市康居物业管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区松湖路(松湖花园)。统一社会信用代码9142050618262792X0。法定代表人：韩永义，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈学伟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王帮香，女，汉族，1962年9月14日出生，住宜昌市夷陵区。上诉人宜昌市康居物业管理有限责任公司(以下简称康居物业公司)因与被上诉人王帮香物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康居物业公司的委托诉讼代理人邢诚、陈学伟，被上诉人王帮香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康居物业公司上诉请求：撤销（2019）鄂0506民初2033号《民事判决书》，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间已形成物业服务合同关系，被上诉人拒不缴纳物业费的行为已构成严重违约。上诉人与房地产开发商、业主委员会签订的《前期物业委托合同》、《物业管理委托合同》合法有效，对全体业主均具有约束力，双方均应依约履行。被上诉人应遵守上述合同的约定履行义务，按时足额支付物业综合服务费等相关费用。现经上诉人催告，被上诉人仍未履行付款义务，显属违约，应承担缴纳物业费并支付滞纳金的责任。此为一审法院已查明的事实，毋庸置疑。二、一审判决事实认定错误，法律适用错误，被上诉人应当足额缴纳物业费并支付滞纳金。（一）一审判决事实认定错误，被上诉人所欠物业费金额已经确定。一审法院以被上诉人房屋空置十年未入住这一所谓的“特殊情况”为由，认定双方缴费数额多少存在争议，并减免了被上诉人30%的物业费以及全部的滞纳金，属于明显的事实认定错误。《前期物业委托合同》、《物业管理委托合同》中已经明确了物业费的收费标准，一审庭审中上诉人也提交了《查档证明》等相关证据，被上诉人拖欠上诉人14407.80元物业费的事实清楚、证据确凿。本案中并不存在双方缴费金额多少存在争议一说，且合同中明确约定了违约金条款，被上诉人未能按时足额缴纳物业费的，应当支付相应的滞纳金（一审中上诉人主张滞纳金为物业费总额的10%）。（二）一审判决法律适用错误，被上诉人以未入住为由拒缴物业费的抗辩不能成立，一审法院判令减免被上诉人30%的物业费以及全部的滞纳金没有任何法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。物业管理工作针对的是物业共用部位和公共设施设备、养护和管理，以及小区内的环境卫生和公共秩序的管理，而不针对业主的专用部位，业主对共用部位和公用设施设备享有共有权和共同管理权，因此即使未入住，但其共有权和共同管理权得到了维护，仍需要支付物业管理费用。故被上诉人以未入住为由拖欠物业费的抗辩理由不成立，一审法院在没有任何法律依据的情况下，判令减免被上诉人30%的物业费及全部的滞纳金属于法律适用错误。三、一审判决不能也不应该判令减免被上诉人30%的物业费以及全部的滞纳金，上诉人的合法权益未能得到维护。上诉人认为，房屋空置十年未入住属于被上诉人自身对房屋的处分行为，是被上诉人无法干预且不能干预的，否则将违反意思自治原则及法律规定。上诉人与被上诉人签订的物业管理合同属于真实的意思表示且合法有效，双方属于平等法律主体，应当严格按照约定履行义务。本案中并不存在特殊情况，房屋空置十年是被上诉人自己造成的，不能归咎于上诉人，更不能以此作为减免物业费及滞纳金筹码，否则将严重违反民法中的诚实信用和公平原则，使上诉人的合法权益遭受不应当受到的损失。故请求二审法院支持上诉人的上诉。王帮香辩称：1、双方未签订物业服务合同，被上诉人不是合同主体，没有相关真实意思表示，不存在履行相关义务；2、上诉人从未通知被上诉人签订相关合同文件，也未将前期物业管理委托合同和物业管理委托合同告知被上诉人；3、被上诉人房屋的钥匙至今在物业公司，至今我未装修入住。上诉人有无义务通知我办理相关领钥匙、办理物业合同的相关事宜？我未接到任何电话、书面通知；4、上诉人主张的滞纳金无合同、无事实、无法律依据，即便产生违约责任，该部分也超过了诉讼时效。康居物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王帮香支付2008年1月1日至2018年12月31日的物业费14407.80元,赔偿滞纳金1440元,共计15847.80元;2、本案诉讼费由王帮香承担。一审法院认定事实：2007年10月15日，宜昌金亚房地产有限公司(甲方，简称金亚房产公司)与康居物业公司(乙方)签订《前期物业管理委托合同》。约定：甲方选聘乙方对其开发的位于宜昌市夷陵区丁家坝松湖路(大桥转盘)的“夷陵新都小区”提供物业管理服务；居住物业费以夷价发(2007)47号文按房屋产权面积每月0.35元/㎡向业主和物业使用人收取，未售出的物业由甲方向乙方缴纳，电梯运行费每月0.25元/㎡，生活垃圾清运处置费每户5元/月，上述费用在每月的10日前履行上月的缴费义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准向乙方支付滞纳金；乙方在物业管理区域公示栏内张贴的通知、告示及相关管理规章，除根据法律规定需要当面送达或其他方式送达的除外，在公示栏连续五日公示，即视为已向每位业主和使用人送达并告知。合同签订后，康居物业公司开始为该小区提供物业服务。此后，夷陵新都小区成立“金亚花园业主委员会”。2011年11月29日，金亚花园业主委员会(甲方)与康居物业公司(乙方)签订《物业管理委托合同》。约定由乙方继续为“金亚花园(夷陵新都)”提供物业管理服务，夷陵新都(高层)居住物业费变更为每月0.85元/㎡，通知、告示等在公示栏连续公示即视为送达的时间变更为十五日，违约滞纳金的计算标准未作调整。王帮香于2007年购买夷陵新都B-1303号住房(毛坯房)，2008年1月2日办理房产登记手续，该住房登记面积144.56㎡。王帮香自购房之日起至今未到康居物业公司领取住房钥匙，未对住房进行装修，也未入住，至今未交纳分文物业费。自2008年1月1日起至2018年12月31日止，拖欠康居物业公司物业费14407.80元。一审法院认为：康居物业公司为夷陵新都小区提供物业管理服务，而王帮香系夷陵新都小区的业主，双方之间形成物业服务合同关系。王帮香对本人自2008年1月至今未交纳物业费、截止2018年12月31日止拖欠物业费14407.80元的事实不持异议，予以认定。结合王帮香的抗辩理由，评判如下：一、《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称解释)第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述两份委托合同有效。王帮香抗辩本人非合同当事人的理由不能成立，不予支持。二、空置房屋应否交纳相应费用问题。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。共有部分与专有部分具有紧密联系，每一个业主都从物业服务企业对共有部分的管理与保养中受益，物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破。根据解释第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，王帮香应当交纳物业费。鉴于王帮香购房后空置10多年而没有入住的特殊情况、参照全国各地的物业收费规定及审判实践，酌情确定由王帮香支付拖欠康居物业公司物业费的70%费用，即10085.46元(14407.80元×70%)。至于康居物业公司主张的滞纳金1440元问题，鉴于上述特殊情况，双方缴费的多少存在一定争议，故不予支持。三、诉讼时效期限问题。《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》均约定了通知、告示、管理规章的送达方式，即在物业管理区域公示栏内张贴，连续公示一段时间后即视为送达，康居物业公司催收物业费的通知可按合同约定的方式送达。由于王帮香没有入住夷陵新都小区，按照公示送达方式的合同约定，应视为王帮香已知晓康居物业公司的相关通知。故王帮香提出的没有收到催收物业费通知，部分请求超过诉讼时效期间而不受法律保护的抗辩理由不能成立，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王帮香在本判决生效后3日内向宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2008年1月1日至2018年12月31日的物业费10085.46元。二、驳回宜昌市康居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(减半收取)98元，由宜昌市康居物业管理有限责任公司负担36元、王帮香负担62元(宜昌市康居物业管理有限责任公司已预交，应由王帮香在履行本判决确定义务时一并支付给宜昌市康居物业管理有限责任公司)。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审对于案涉合同的效力及诉讼时效的认定，王帮香二审提出抗辩，但没有提起上诉，视为其认可一审的认定；康居物业公司对之也无异议。本院对一审关于案涉合同的效力及诉讼时效的认定予以确认。故，本案的争议焦点为：王帮香是否应向康居物业公司支付自2008年1月至2018年12月31日拖欠的物业费并支付康居物业公司主张的滞纳金？《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”一审对康居物业公司已履行书面催交义务予以认定，王帮香未提交证据证明康居物业公司未履行或者未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，王帮香拒交物业费的行为构成违约，其应依据上述规定及物业服务合同的约定足额交纳物业费，并按物业服务合同的约定支付滞纳金。一审以“王帮香购房后空置10多年而没有入住的特殊情况、参照全国各地的物业收费规定及审判实践，酌情确定由王帮香支付拖欠康居物业公司物业费的70%费用”，并对康居物业公司主张的滞纳金不予支持不当，本院予以纠正。康居物业公司的上诉理由成立，本院予以采纳。因康居物业公司对于滞纳金的请求低于合同约定的滞纳金的计算结果，属于康居物业公司主动放弃部分权利，本院对滞纳金按康居物业公司的主张予以支持。综上所述，宜昌市康居物业管理有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《诉讼费用交纳办法》第三十条规定，判决如下：一、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2033号民事判决；二、王帮香于本判决生效后5日内向宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2008年1月1日至2018年12月31日的物业费及滞纳金共计15847.80元（物业费14407.80元、滞纳金1440元）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费98元（已减半）,由王帮香负担；二审案件受理费196元，由王帮香负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一九年十二月十二日法官助理张俊保书记员张萍