湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11522号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭超然，男，1992年6月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：傅浩，湖北炽升律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市雅斯特酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路461号武汉体院清和广场第6至18层。法定代表人：胡建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚琼，湖北弘愿律师事务所律师。上诉人彭超然因与被上诉人武汉市雅斯特酒店管理有限公司（以下简称雅斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭超然上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回雅斯特公司的诉讼请求；2、判令雅斯特公司向彭超然退还履约保证金54600元；3、判令雅斯特公司向彭超然返还所有装饰装修物品及材料；4、本案全部诉讼费用由雅斯特公司承担。事实和理由：一、一审判决未能查明本案关键事实且举证责任分配不当。雅斯特公司在举证期限届满后才提交案涉房屋的建设工程规划许可证，且并未提交房屋的权属证明，而案涉房屋是否按照建设工程规划许可证的审批建设直接影响到房屋租赁合同的效力，一审对此未予查明。据彭超然了解，案涉房屋并未完全按照规划审批进行建设，且对于案涉房屋是否按照规划审批进行建设，也应当由房屋出租方雅斯特公司承担举证责任。二、一审判决驳回彭超然的反诉请求没有法律依据。在房屋租赁合同是否有效未予查明的情况下，彭超然是否应当承担违约责任并不明确。即使房屋租赁合同有效，一审同时判决彭超然支付违约金且不返还履约保证金也加重了彭超然的违约责任。即使彭超然存在违约，其也有权取回装饰装修物品。雅斯特公司辩称：一、雅斯特公司在一审中提交了建设工程规划许可证，彭超然称房屋租赁合同无效没有依据，其主张案涉房屋并未完全按照规划审批进行建设亦未提交证据予以证实。二、案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同中关于没收押金和违约责任的条款没有违反强制性规定，押金和违约金可以同时适用，彭超然应根据诚实信用原则，全面履行合同义务。三、本案系彭超然违约导致合同解除，其要求装修残值部分依法应不予支持。双方房屋租赁合同明确约定，若承租人拖欠相关费用，出租人有权终止合同及没收租赁房屋内的一切设备。彭超然在退出时，实际已将所有物品清理完毕。现房屋也已由新的承租人重新装修使用。综上，请求驳回上诉，维持原判。雅斯特公司向一审法院起诉请求：1、判令彭超然向雅斯特公司支付拖欠的房租148880.55元；2、判令彭超然向雅斯特公司支付拖欠的水电费27495元；3、判令彭超然向雅斯特公司支付逾期支付费用而产生的违约金100000元；4、判令彭超然承担本案诉讼费用。彭超然向一审法院反诉请求：1、判令雅斯特公司立即向彭超然返还所有装饰装修物品及材料（价值10万元）；2、判令雅斯特公司立即向彭超然返还履约保证金54600元；3、判令本案全部诉讼费用由雅斯特公司承担。一审法院认定事实：2016年8月，雅斯特公司与彭超然签订房屋租赁合同，合同约定，雅斯特公司将位于武汉市洪山区珞瑜路461号雅斯特公司第九层912/918号房屋租赁给彭超然使用，合同第二条约定：“承租期为五年，租期从2016年9月1日起至2021年8月31日止，……。”合同第三条约定：“租金交纳方式：1、月租金为65元/平方米/月（含物业管理费、不含税费，卫生费、垃圾处理费、门前三包费、电梯使用费等按楼层面积分摊）。月房屋租金（含物业管理费）为：18200.00元（人民币大写：壹万捌仟贰佰元整）。年房屋租金（含物业管理费）合计为：218400.00元（人民币大写：贰拾壹万捌仟肆佰元整）。该租金价格从租赁之日起算维持第一年不变，此后每年上调一次租金，租金上调额度为上一年度基础上递增5%，租金支付方式为3个月预付租金，租金支付日为每期提前七天缴纳。……”合同第五条约定：“乙方承租场地使用的水电费，必须按时足额缴纳。其他设备维护费用由租户按整栋大楼楼层面积比例承担。如有拖欠，将按相关管理规定进行处理，甲方有权终止合同，所欠费用从乙方押金中扣除，甲方有权收回租赁物的经营使用权。未付清租金及水电等费用的乙方经营用品及设备一律归甲方处置。乙方不得以任何方式方法阻挠甲方处置乙方经营设备设施等。若不服从管理，甲方有权解除合同并没收履约保证金；”合同第十一条约定：“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋经营使用权，没收押金。1、没有及时（超过15天）缴纳甲方租金；2、没有及时（超过15天）缴纳水电费……。”合同签订后，雅斯特公司将案涉房屋交付给彭超然承租使用，彭超然承租案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，并向雅斯特公司缴纳了第一季度的租金及押金54600元，此后彭超然陆续向雅斯特公司缴纳了截至2018年2月28日的租金，但未按合同约定以每年5%的幅度缴纳租金的上涨部分，且自2018年3月1日起，彭超然占有使用承租房屋却未向雅斯特公司缴纳此后的租金。2018年9月，彭超然腾退出案涉房屋。2018年10月，雅斯特公司向彭超然发出解除租赁合同通知书，通知彭超然解除房屋租赁合同并催缴拖延支付的租金，彭超然于2018年10月13日收到该通知书。2018年11月以后，雅斯特公司将案涉房屋重新出租给其他案外人。一审法院另查明，2012年6月14日，武汉市国土资源和规划局就案涉房屋所在土地下发建设工程规划许可证，建设位置为洪山区珞瑜路461号，建设项目名称为培训大楼，建设单位为武汉体育学院。2013年10月25日，武汉体育学院将案涉房屋所在的武汉体院培训大楼授权委托给湖北清和投资有限公司进行出租及管理；2014年4月28日，湖北清和投资有限公司将上述大楼的第6至第18层出租给广西雅斯特酒店投资有限责任公司使用；2015年12月30日，湖北清和投资有限公司与广西雅斯特酒店投资有限责任公司签订补充协议，约定湖北清和投资有限公司对广西雅斯特酒店投资有限责任公司转租其承租的房屋6-10层予以同意；2016年1月1日，广西雅斯特酒店投资有限责任公司授权雅斯特公司对案涉房屋所在的6至10层进行租赁和管理。一审法院通过雅斯特公司的工商登记信息查明：雅斯特公司在工商局登记备案的信息中显示：案涉房屋归武汉体育学院所有。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否有效；二、彭超然的退租时间；三、彭超然应当支付的租金金额是多少。关于第一个争议焦点：房屋租赁合同是否有效的问题。一审法院认为，案涉房屋的所有权人武汉体育学院于2013年10月25日就将案涉房屋所在大楼的第6至18层的租赁事宜委托给湖北清和投资有限公司。湖北清和投资有限公司后又将上述房屋出租给广西雅斯特酒店投资有限责任公司使用，并同意广西雅斯特酒店投资有限责任公司对房屋进行转租。广西雅斯特酒店投资有限责任公司得到转租授权后，即授权雅斯特公司对上述房屋进行租赁和管理。雅斯特公司提交的系列证据及一审法院查明的事实足以证明雅斯特公司对案涉房屋享有租赁权，同时，案涉房屋所在楼栋亦具有武汉市国土资源和规划局颁发的建设工程规划许可证。综上一审法院认为，本案的房屋租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该房屋租赁合同应为有效。彭超然抗辩称房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院认为，房屋的建设是否按照建设工程规划许可证的规定建设，彭超然应当提交相应的证据予以反驳，但彭超然未提交相应的证据，故对该抗辩意见一审法院不予认可。同时，雅斯特公司在彭超然逾期缴纳租金之后于2018年10月向彭超然发送了解除合同的通知，彭超然已于2018年10月13日收到该通知，故一审法院认为案涉房屋租赁合同已于2018年10月13日解除。关于第二争议焦点彭超然是何时向雅斯特公司退还案涉房屋的问题。一审法院认为，一审庭审中，双方对于彭超然实际的退租时间即房屋实际移交的时间有争议，彭超然认为是在2018年8月30日，雅斯特公司自认是在2018年9月底，因彭超然无相应的证据证实其退租时间，而雅斯特公司自认了在一定程度上对其不利的事实，根据举证规则，一审法院对雅斯特公司提出的彭超然系于2018年9月底退租的法律上的事实情况予以采信，对彭超然提出的其系2018年8月30日退租的陈述不予采信。关于第三个争议焦点彭超然应当支付的租金金额是多少?根据双方租赁合同的约定，起租租金为每月18200元，年房屋租金为218400元，该租金价格从租赁之日起算维持第一年不变，此后每年上调一次租金，上调额度为上一年度基础上递增5%。因彭超然已缴纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金218400元，但仅按上一年度缴纳了2017年9月1日至2018年2月28日的租金，未缴纳2017年9月1日至2018年2月28日涨租部分的金额，而2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为218400元+218400元×5%=229320元，故一审法院计算2017年9月1日至2018年2月28日涨租部分的差额租金为（229320元÷12个月-18200元）×6个月=5460元；2018年3月1日至2018年8月31日的租金为229320元÷12个月×6个月=114660元；2018年9月1日至2018年9月30日的租金为（229320元+229320元×5%）÷12个月=20065.5元。综上，彭超然还应当缴纳的租金金额为：5460元+114660元+20065.5元=140185.5元。对于2018年9月30日以后的租金，一审法院认为，因一审庭审已查明彭超然退租的时间是2018年9月底，故彭超然应当缴纳的租金是截至2018年9月底，即2018年9月30日止的租金。此后，彭超然并未实际占有使用案涉房屋，并未实际产生租金，故对2018年10月1日至2018年10月13日期间的租金，一审法院不予支持。关于水电费缴纳的问题，一审法院认为，经审查，雅斯特公司提交的证据不足以证明彭超然所产生的水电费金额，理由一审法院已在证据认定中作出了说明，故对雅斯特公司关于水电费部分的诉请一审法院不予支持。关于彭超然应当缴纳的违约金数额，一审法院认为，房屋租赁合同第十条虽约定了违约方在违约时应当承担的违约责任为本合同规定的保证押金相等金额的经济损失即54600元，但彭超然向一审法院提出该约定的违约金过高，请求法院予以调整，一审法院认为，彭超然差欠雅斯特公司的租金共计140185.5元，而54600元的违约金相对于雅斯特公司目前的租金损失140185.5元而言，明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对该违约金一审法院酌情予以调整，兼顾案涉合同履行过程中，彭超然拖欠支付租金的金额、彭超然腾退的时间、履约保证金在彭超然违约时对雅斯特公司的救济保障作用、雅斯特公司在合同解除后另行出租等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为以未付租金140185.5元的15%计算，金额为21027.8元。关于彭超然要求雅斯特公司返还履约保证金54600元的诉请。一审法院认为，因彭超然在案涉租赁合同中逾期支付租金，且逾期时间已超过15天，已经触发了房屋租赁合同中第十一条关于没收保证金的条款，故该保证金不应予以退还；同时，由于彭超然提前退租未与雅斯特公司协商一致，根据合同第七条第四款的约定，该保证金作为合同的变更费，也不应予以退还，故彭超然的该反诉诉请一审法院不予支持。关于彭超然要求雅斯特公司返还所有装饰物品及材料（价值10万元）的问题。一审法院认为，因合同中第五条已经约定，如承租人不按时交纳水电费和租金，则相应的设施设备不予返还，予以没收。本案中，彭超然未按照合同约定向雅斯特公司缴纳租金，拖欠租金金额达6个月以上，雅斯特公司据此抗辩经营用品及设备不予退还符合双方合同约定，一审法院予以认可。其次，承租人彭超然已于2018年9月底退租，退租后，双方的房屋租赁合同又于2018年10月13日予以解除，此后雅斯特公司将案涉房屋重新租赁给其他案外人，案涉房屋在彭超然处租赁使用时的房屋状况及装饰装修情况现在已经无法核实，即便彭超然退租时，案涉房屋内还有装饰装修材料，剩余的装饰装修材料也已经与新承租人的装饰装修材料混同，即彭超然并无证据证明具体应当返还的装饰装修物品及材料有哪些，故该反诉请求一审法院亦不能支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、彭超然于一审判决书生效之日起十日内向武汉市雅斯特酒店管理有限公司支付租金共计140185.5元；二、彭超然于一审判决书生效之日起十日内向武汉市雅斯特酒店管理有限公司支付违约金21027.8元；三、驳回武汉市雅斯特酒店管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回彭超然的全部反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5446元，由彭超然负担3268元，武汉市雅斯特酒店管理有限公司负担2178元；一审反诉案件受理费3392元，由彭超然负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，雅斯特公司与彭超然之间的房屋租赁合同第七条第四款约定：“乙方（彭超然）合同中规定的权益不允许提前退租及转让给第三方，因特殊情况需经甲方（雅斯特公司）同意后，乙方交给甲方的履约保证金54600元，作为合同变更费，否则视为乙方违约。如当期有剩余租金一概不退”；第十条约定：“任何一方违约提前解除合同，违约方赔偿对方本合同规定的保证押金相等金额的经济损失。”本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉房屋已经取得建设工程规划许可证，彭超然上诉认为案涉房屋并未完全按照规划审批进行建设，因其对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。雅斯特公司与彭超然之间的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年8月31日。本案中，彭超然使用案涉房屋自2018年3月1日起未再支付租金，且在租赁期限届满前提前退出租赁房屋，构成根本违约，导致合同解除。雅斯特公司有权要求彭超然支付差欠的租金并承担相应的违约责任。根据一审查明的事实，彭超然差欠雅斯特公司租金140185.5元，应予支付。因彭超然逾期支付租金及提前退租的行为已构成根本违约并导致合同解除，其上诉请求返还履约保证金54600元不符合双方房屋租赁合同的约定，本院不予支持。一审综合本案事实，认定履约保证金54600元不予退还，并将雅斯特公司诉请的违约金予以适当调整，于法有据，并无不当。对于彭超然上诉请求返还所有装饰装修物品及材料，因双方合同第五条已经约定如承租人不按时交纳水电费和租金则相应的设施设备不予返还，加之，彭超然系合同违约方且对其主张的装饰装修物品及材料亦未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。综上所述，彭超然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1165元，由彭超然负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十八日书记员 汪丽玲