四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初3071号 原告（反诉被告）：鲜其强，男，生于1967年10月，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 原告（反诉被告）：吕治春，男，生于1971年6月，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 上列原告（反诉被告）委托代理人（特别授权）：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。 上列原告（反诉被告）委托代理人：黄炳玖，四川斌鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冉小明，男，生于1959年8月，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：严刚，营山县法律援助中心律师。 原告（反诉被告）（以下简称“原告”）鲜其强、吕治春与被告（反诉原告）（以下简称“被告”）冉小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲜其强、吕治春及其共同委托诉讼代理人冉斌、黄炳玖，被告冉小明及其委托诉讼代理人严刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告鲜其强、吕治春向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付购房款人民币130240元并从2012年5月2日起按银行同期贷款利率6%支付资金占用利息至履行完毕时止；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2011年2月15日，二原告与案外人李永信、陈碧签订了《合伙改建房屋协议》。2011年5月9日，二原告与案外人吴志全、郭国华签订了《还房协议》。协议签订后，二原告出资在案外人李永信、陈碧、吴志全的出让土地上建房并按协议约定进行了分房，二原告及案外人对按协议分配的房屋所有权不存在任何争议。2012年5月2日，二原告与被告签订了两间门市和一套住房的《出售住房协议》。协议约定了房屋单价、总价款和付款方式。协议签订当日，被告支付了购房款110000元，2012年6月10日、2013年1月30日两次向原告支付共计240000元，截止目前被告尚欠购房款130240元，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，故提出上述之请求。 被告冉小明答辩称，本案案涉房屋的价款并未最终确定，因此原告诉讼请求缺乏事实依据。原被告双方对付款方式进行了变更，被告亦在履行合同义务，不存在违约情形。同时，被告有合理的抗辩理由，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告冉小明向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告立即为反诉原告办理房屋产权手续；2.判令反诉被告支付违约金106720元；3.本案本诉与反诉的诉讼费均由反诉被告承担。事实与理由：2012年5月2日，反诉原告与反诉被告签订出售住房协议，约定反诉被告将自有的位于XX镇上街李永信旧房改建的住房两套出售给反诉原告，房屋产权证办至反诉原告名下。同时约定任何一方违约，需赔偿对方房款总额20%的违约金。合同签订后，反诉原告依约支付了大部分购房款，可后来反诉原告发现反诉被告未取得涉案房屋的合法产权，更不能将房屋产权办至反诉原告名下。反诉原告随即暂停支付剩余购房款，并多次要求反诉被告完善建房手续，为反诉原告办理房屋产权证，但都遭到反诉被告的无理拖延，至今也未为反诉原告办理合法的房屋产权手续。依照原被告签订的出售住房协议，如果将房屋产权手续办理至反诉原告名下，则两套房屋的总价为533600元。由于反诉被告未能取得所售房屋产权，亦不能将房屋产权办理至反诉原告名下，反诉被告已经违反了协议，应当承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益，故提出上述之请求。 反诉被告鲜其强、吕治春答辩称，反诉原告的诉讼请求依法不能成立，请求驳回其诉讼请求。反诉原告与反诉被告在签订房屋买卖合同时，反诉原告明知涉案房屋是反诉被告购买他人住房改建而成，合同亦未约定办理房屋产权手续时间，由于反诉原告未按照约定支付购房款，致使反诉被告至今未为其办理产权手续，责任在反诉原告。反诉被告不存在违约情形，故请驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，鲜其强住所地为营山县，吕治春住所地为营山县，冉小明住所地为营山县，原被告并非同一个集体经济组织的成员。2011年2月15日，鲜其强、吕治春与案外人李永信、陈碧签订《合伙改建房屋协议》，2011年5月9日，鲜其强、吕治春与案外人吴志、郭国华签订《还房协议》，两份协议均约定由鲜其强、吕治春出资将案外人李永信、陈碧、吴志、郭国华原有旧房拆除并予以改建，同时约定了双方的权利和义务。其中李永信名下被拆除房屋的土地性质为集体土地，李永信为营山县xx人；吴志名下被拆除房屋的土地性质不明确，仅有营山县XX区公所发放的产权登记明确了四至界限并附图。房屋改建竣工后，经南充市建设工程质量鉴定中心鉴定，李永信、吴志的合伙建房能够满足正常使用要求，房屋处于安全状态。2012年5月2日，鲜其强、吕治春（甲方）与冉小明（乙方）签订出售住房协议，将李永信、吴志旧房改建后的住房一套及门市两间出售给冉小明。出售住房协议第4条载明：“权属证件及单价：经甲乙双方约定，房屋房产证办至乙方名下，土地证如办至乙方名下（小证件），就按每平米1600元结算，总价款188000元，大写壹拾捌万捌仟元整。……所有税费按国家规定由甲乙双方各自承担。”土地证如不能办至乙方名下（大证件），双方则未约定房屋单价及总价。出售住房协议第5条载明：“付款方式：甲乙双方协议签字后，乙方支付甲方该房屋总价款90%，即170000元，大写壹拾柒万元整。余款壹万捌仟元在手续办好后一次性付清。”出售门市的协议第4条载明：“权属证件及单价：经甲乙双方约定，房屋房产证办至乙方名下，土地证如办至乙方名下（小证件），就按每平米4800元结算，总价款345600元，大写叁拾肆万伍仟陆佰元整。……所有税费按国家规定由甲乙双方各自承担。”土地证如不能办至乙方名下（大证件），双方则未约定房屋单价及总价。出售住房协议第5条载明：“付款方式：甲乙双方协议签字后，乙方支付甲方该房屋总价款90%，即311000元，大写叁拾壹万壹仟元整。余款叁万肆仟陆佰元在手续办好后一次性付清。”两份协议第六条载明：“甲乙双方签字生效，具有法律效力。如甲乙双方任何一方违约，必须赔偿另一方购房款总额20%的违约金。”两份协议第七条载明：“实际付款以收款收据为准。”协议签订之后，被告冉小明于2012年5月2日、2012年6月10日、2013年1月30日分别付款110000元、70000元和170000元，三次共计付款350000元整。截止法庭辩论终结前，鲜其强、吕治春未给冉小明办理房屋产权证和国有土地使用证或者集体土地使用证。 本案在审理过程中，原告（反诉被告）鲜其强、吕治春于2019年12月6日向本院提出撤诉申请，本院经审查后，依法准予其撤诉。 本院认为：原被告在平等、自愿协商的基础上所签订的《出售住房协议》虽是原被告双方的真实意思表示，但鲜其强、吕治春在法庭辩论终结前，并未取得所出售房屋的所有权且未能为冉小明办理出售房屋的产权手续，同时冉小明与鲜其强、吕治春及案外人李永信、陈碧、吴志、郭国华并非同一个集体经济组织的成员，按照国家法律和行政法规的规定，鲜其强、吕治春出售房屋的行为违反了相关法律法规，所以原被告不能通过司法行为而使其违反法律和行政法规的违法行为合法化。同时原被告在《出售住房协议》中仅约定如能办理房屋产权手续的价款，并未约定未能办理房屋产权手续的价款。冉小明作为房屋买卖合同的一方，在交易过程中，其对被告出售房屋的相关产权负有审慎的审查注意义务，其未尽到该项义务，故其应对交易过程中产生的风险承担责任。对于冉小明反诉要求鲜其强、吕治春为其办理房屋产权手续并承担违约责任106720的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条、第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条，《中华人民共和国税收征收管理法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回被告（反诉原告）冉小明的诉讼请求。 本案反诉受理费1267元，由被告（反诉原告）冉小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗雄 二〇一九年十二月九日 书记员  陈婷