辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0681民初3205号原告（执行案外人）：郑刚，男，1974年9月24日出生，汉族，无职业，现住东港市。委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。被告（申请执行人）：东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司。住所地东港市大**仁达路**西城尚景4门。法定代表人：智晓洋，总经理。委托诉讼代理人：方太伟、刘晔，均系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告（被执行人）：东港市华萌房地产开发有限公司。。住所地东港市新兴区镇北路****法定代表人：邹立壮，经理。委托诉讼代理人：张华，辽宁方浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑜，辽宁方浩律师事务所实习律师。原告郑刚与被告东港市嘉瑞小额贷款有限责任公司（以下简称“嘉瑞公司”）、东港市华萌房地产开发有限公司（以下简称“华萌公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑刚及其委托诉讼代理人曹华、被告嘉瑞公司的委托诉讼代理人方太伟、刘晔，被告华萌公司法定代表人邹立壮及其委托诉讼代理人张华、孙瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除对涉案房屋的查封，并不得执行该房屋，事实与理由：2017年12月26日，原告与被告华萌公司签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》各一份，约定原告以400万元价格购买被告开发的位于东港市新兴管理区黄海大街与观海路交叉口西北侧房屋，不动产证号为辽（2017）东港市不动产0008467号，面积1842平方米，并对买卖房屋的有关事宜进行了约定。原告付清房款，被告华萌公司交付房屋。2018年4月，原告将被告华萌公司诉至法院，请求其协助原告办理涉案房屋过户登记，诉讼中，因发现涉案房屋被被告嘉瑞公司申请查封，将诉讼请求变更为确认上述房屋买卖合同有效。2018年9月21日，东港市人民法院作出（2018）辽0681民初3089号民事判决书：确认上述房屋买卖合同有效，被告华萌公司上诉后，丹东市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）辽06民终109号民事判决书：维持原判。2019年3月27日，原告向东港市人民法院提出执行异议，东港市人民法院地2019年4月3日作出（2019）辽0681执异35号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，被告嘉瑞公司申请查封的房屋，查封前已由被告华萌公司出卖给原告，原告付清购房款并占有涉案房屋，只是因被告华萌公司故意拖延才尚未办理产权证书，依据法律规定，涉案房屋应归原告所有，而不是被告华萌公司可供执行的财产。另外，被告嘉瑞公司已经申请查封了被告华萌公司的其他巨额价值的不动产，再查封涉案房屋，明显超过诉讼标的。被告嘉瑞公司辩称，一、涉案房屋所有权登记在被告华萌公司名下，即使原告与被告华萌公司存在买卖合同关系，根据物权法的规定，未经登记也不产生物权变动的效力，故涉案房屋的所有权人是被告华萌公司，法院查封、拍卖该房屋合法。二、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的有关规定，涉案房屋的所有权应按不动产登记薄判断，应认定系被告华萌公司的财产。三、原告在涉案房屋被查封前并未占有，被告华萌公司至今未向原告交付，在本院审理（2018）辽0681民初3089号案件过程中，本院原告均述称被告华萌公司未交付房屋，从原告与被告华萌公司签订的《房屋买卖协议》内容看，无办理过户的约定条款，原告支付400万元后，也未索要发票，未缴纳维修基金，不具备过户登记条件。另外，涉案房屋面积1842平方米，平均单价仅2172元，低于税务机关备案为3300元至3850元的价格。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告华萌公司辩称，一、原告与本公司间的房屋买卖合同，虽经两审法院判决有效，但实际上不存在真实的买卖合同关系，本公司已向辽宁省高级人民法院提出申诉；二、涉案房屋在查封前并未交付，原告作为买受人，对涉案房屋未办理过户登记有自身过错。综上，原告不享有排除人民法院执行的权利，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2018年4月23日，原告郑刚与被告华萌公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2018）辽0681民初3089号]、被告（另案原告）嘉瑞公司与被告华萌公司、邹立壮、宁作丽借款合同纠纷一案[案号：（2018）辽0681民初3057号]分别立案，其中借款合同案在立案时嘉瑞公司申请保全，本院于同日作出（2018）辽0681执保41号执行裁定书，对涉案房屋予以查封。本院经审理后，于2018年7月17日作出（2018）辽0681民初3057号民事判决：被告华萌公司返还嘉瑞公司借款本金300万元及利息，华萌公司法定代表人邹立壮及妻子宁作丽承担连带责任，该判决已生效。2018年9月21日，本院作出（2018）辽0681民初3089号民事判决：确认原告郑刚与被告华萌公司于2017年12月26日签订的涉案《房屋买卖协议》有效；华萌公司上诉后，丹东市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）辽06民终109号民事判决，驳回上诉，维持原判。华萌公司申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年9月25日作出（2019）辽民申5139号民事裁定书：驳回华萌公司的再审申请。2019年3月27日，原告郑刚提出执行异议申请，本院于2019年4月3日作出（2019）辽0681执异35号执行裁定书：驳回郑刚的异议申请，原告遂提出本案外人执行异议之诉。本院认定的上述事实，有原、被告陈述、民事判决书、民事裁定书、执行裁定书等证据材料在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被告嘉瑞公司对被告华萌公司是因借款合同而产生的债权，而原告是因房屋买卖合同而产生的债权，虽然均为普通债权，但相比较，原告的债权应优先予以保护。首先，原告与被告华萌公司的涉案房屋买卖合同已经生效判决确认为有效，获得了涉案房屋的不动产物权的期待权。二、其次，虽然均为普通债权，但原告作为房屋买受人，其更接近于物权的实现。三、生效判决已确定原告与被告华萌公司是于2017年12月26日签订了房屋买卖合同，早于房屋查封时间，且有效，原告已付清购房款。关于被告华萌公司是否向原告交付房屋并由原告实际占有，原告向法庭提供已由其占有的证据是：1、原告郑刚与案外人东港八方装饰工程有限公司于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同书》，约定由案外人承租涉案房屋；2、照片5张，显示涉案房屋外墙和门上方悬挂有“八方装饰地产”、“八方王宫装饰”、“八方装饰、不动产”等牌匾；3、东港市八方装饰工程有限公司于2019年5月7日出具的“情况说明”，主要内容是：本公司经谷某介绍，于2018年4月3与郑刚签订一份租赁合同，承租其涉案房屋，用于存放装饰材料和办公场所，签约当日，郑刚即将房屋交付给我公司，我公司在房内存放了建筑材料等物品；4、证人谷某当庭证言，主要内容是：我是干电焊白钢的，经朋友介绍给郑刚家装修，认识郑刚，郑刚有几次表示其有库房问我租不租，我就告诉他我有个朋友叫宫振宇，是干家装的，店面较大，名叫八方装饰公司，可能会租房。2017年底，我在外面看，涉案房屋是空置的，我姐夫曾为八方公司制作过广告，他告诉我八方公司已租用了涉案房屋。二被告虽对上述4份证据均不认可，但无证据证明八方公司、谷某与原告有某种利害关系，出具的证明、证言是虚假的。被告嘉瑞公司提供的（2018）辽0681民初3089号案两份庭审笔录中，原告有关于涉案房屋未交付的陈述，但该案与本案分属不同法律关系，与原告提供的上述证据相比较，原告提供的证据证明优势相对较大，故根据上述证据，可以认定涉案房屋自2018年4月3日起，已由原告实际占有，早于本院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”。本案中，原告已付清购房款，且在本院查封前形成的买卖合同被判决确认有效，并在本院查封前已合法占有涉案房屋。另从原告提出（2018）辽0681民初3089号房屋买卖合同纠纷一案的原告起诉状看，诉讼请求即为要求被告华萌公司协助办理涉案房屋过户登记，只是因有查封而变更为确认合同有效，结合被告华萌公司不同意原告诉讼请求的答辩意见，可以认定涉案房屋未办理过户登记，不是原告自身的原因。综上，应认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行位于东港市新兴管理区黄海大街与观海路交叉口西北侧房屋[不动产证书号为辽（2017）东港不动产权第0008467号、567图297丘2栋，面积1842平方米]。案件受理费100元，由二被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  汪兆刚人民陪审员  薛志文二〇一九年十二月二日书 记 员  王翠娇