广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16602号上诉人（原审被告、反诉原告）：张志明，男，1962年5月27日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋燕玲，女，1962年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：邓见平，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘桥禄，男，1936年8月7日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖婉君，女，1942年2月19日出生，汉族，住广州市海珠区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建平，广东江盈律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：刘x东，男，汉族，1972年11月18日出生，住广州市海珠区。上诉人张志明、宋燕玲因与被上诉人刘桥禄、廖婉君房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张志明、宋燕玲及其共同委托诉讼代理人邓见平，被上诉人刘桥禄及其与廖婉君的共同委托诉讼代理人陈建平、刘x东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志明、宋燕玲上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项；2.判令刘桥禄、廖婉君赔偿张志明、宋燕玲购房房价损失150万元；3.判令刘桥禄、廖婉君赔偿张志明、宋燕玲拆房、运走余泥费用12万元；4.本案本诉、反诉全部费用由刘桥禄、廖婉君承担。事实和理由：一、张志明、宋燕玲无需支付重置房屋费用211200元给刘桥禄、廖婉君。张志明、宋燕玲拆除涉案房屋重建，系经刘桥禄、廖婉君儿子刘x东同意。二、张志明、宋燕玲购买并占有使用涉案房屋长达11年，刘桥禄、廖婉君在房价大幅增值的情况下向法院主张合同无效，公然毁约，应向张志明、宋燕玲赔偿房屋房价损失150万元。三、张志明、宋燕玲居住的涉案房屋一下雨就漏水不停，墙体开裂进风已经无法居住使用，于是张志明、宋燕玲进行维修，结果维修过程中，开裂的墙体出现更大的裂缝，出现塌方现象。张志明、宋燕玲只好借钱把涉案房屋拆除准备重建，房屋拆除和运走余泥共花费了12万元。故刘桥禄、宋燕玲应当赔偿上述12万元经济损失。四、在广州地区，农村房屋连同宅基地出售是普遍现象。应该说，本案农村房屋买卖合同签订时，双方当事人作为心智成熟的人都表达了真实意思，而过几年后，看到房价的增长或适逢拆迁，为了取得征用补偿利益，刘桥禄及廖婉君以签订买卖合同无效违反法律规定为由，要求确认合同无效返还房屋，明显是一种背信弃义的行为，若司法者不考虑案件的实际状况一概认定无效，只是双方返还，则会导致不诚信者获益，诚信者吃亏。五、刘桥禄、廖婉君均非涉案房屋所在集体村民，至今为止都没迁出该集体组织的城镇居民，并不享有涉案房屋集体土地的使用权。六、现房屋可以重建，张志明、宋燕玲愿意重建房屋。综上，请求二审法院予以改判。刘桥禄、廖婉君共同答辩称：一、刘桥禄、廖婉君及其儿子刘x东并未同意张志明、宋燕玲拆除涉案房屋并重建，张志明及宋燕玲应当支付房屋重置费用211200元，一审判决正确合法。二、张志明、宋燕玲主张赔偿所谓的房屋房价损失150万元，缺乏事实和法律依据。三、张志明及宋燕玲要求刘桥禄及廖婉君赔偿拆房运走余泥的经济损失12万元不应得到支持。四、张志明、宋燕玲认为双方合同有效，但又诉请返还房款，其观点矛盾。五、张志明、宋燕玲认为现房屋可以重建但未能提供证据证明，按照目前政策，房屋无法重建。2018年2月24日，刘桥禄、廖婉君向一审法院起诉请求判令：1.确认刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲双方于2007年1月13日签订的《房产地买卖合同》无效；2.张志明、宋燕玲向刘桥禄、廖婉君返还位于广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号的宅基地并将该宅基地使用证原件一并交还刘桥禄、廖婉君；3.张志明、宋燕玲向刘桥禄、廖婉君支付广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号房的房屋使用费274340元（房屋使用费从2007年1月15日起计至2018年1月13日止，房屋使用费按广州市同类同地段房屋租金参考价计算）；4.张志明、宋燕玲就拆除刘桥禄、廖婉君房屋折价补偿刘桥禄、廖婉君300000元；5.本案的诉讼费由张志明、宋燕玲承担。一审庭审中，刘桥禄、廖婉君变更诉讼请求为：1.确认刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲于2007年1月13日签订的《房产地买卖合同》无效；2.张志明、宋燕玲赔偿刘桥禄、廖婉君损失与张志明、宋燕玲损失差额209000元（刘桥禄、廖婉君房屋剩余价值100100元，房屋重置价211200元，张志明、宋燕玲占用刘桥禄、廖婉君房屋使用费评估价格244333元，张志明、宋燕玲支付刘桥禄、廖婉君的房价款220000元，加上张志明、宋燕玲主张的利息损失，暂计算两项损失差额为209000元）；3.本案的受理费、反诉费、评估费用由张志明、宋燕玲承担。张志明、宋燕玲向一审法院反诉请求判令：1.刘桥禄、廖婉君返还张志明、宋燕玲购房款220000元，并支付贷款利息（从2007年1月13日起计算，至判决实际生效时止）；2.刘桥禄、廖婉君赔偿张志明、宋燕玲购房房价损失2852850元；3.刘桥禄、廖婉君赔偿张志明、宋燕玲拆房、运走余泥费用120000元；4.本案本诉受理费、反诉费用.评估费由刘桥禄、廖婉君承担。一审法院经审理查明：穗海字第No0xxx03号农村（墟镇）宅基地使用证记载，位于新滘凤和乡桂田村西约后街八巷**，使用人刘桥禄，混和结构，三层半，建筑面积110平方米。2007年1月13日，刘桥禄、廖婉君与张志明，宋燕玲签订《房产地买卖合同》，约定：买卖双方经协商就买卖位于广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号，宅基地证号为（**：0xxx3）房屋（简称该物业）的事宜，一致达成如下协议：一、该物业建筑面积约为125平方米售予买方，总售价220000元，卖方在收房款220000元当天即交付买方使用该物业。二、该物业不能一屋多售，否则卖方要负法律责任。三、该物业以22万元出售后，无论日后房价如何变动，卖买双方不能随意将该物业的售价增加或减少。四、如果买卖双方任何一方毁约，则给对方双倍赔偿房价。五、卖方其家属也一定要签字同意卖该物业给买方。六、在房产证过户前，卖方一旦身故，其儿女一定要代表卖方协助买方办理签字转名等手续。七、买方应负责房产证转名过户的一切费用，卖方不负责。八、合同双方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。等。落款卖方刘桥禄、廖婉君、刘红梅、刘伟明（签名），买方张志明，宋燕玲（签名）。2007年1月13日，廖婉君、刘红梅、刘伟明、刘x东出具《同意买卖房屋的声明》，内容业主刘桥禄的妻子廖婉君，儿子刘伟明、刘x东，女儿刘红梅均同意将位于广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号，宅基地证号为（**：0xx3）的房屋卖给张志明、宋燕玲。2007年1月13日，张志明，宋燕玲向刘桥禄、廖婉君支付购房款220000元，刘桥禄、廖婉君将广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号房屋交付张志明，宋燕玲使用。由于房屋破旧，2017年12月14日，张志明委托广州市尚标房屋鉴定有限公司对涉案房屋进行鉴定，广州市尚标房屋鉴定有限公司出具《房屋完损性鉴定报告》，主要检查情况综述：1、砖墙砌体局音部出现开裂、渗漏等损坏现象。2、个别钢筋混凝土板出现渗漏迹象。3、部分木构件出现劈裂及搭接处松动等损坏现象。4、内墙批荡局部出现风化、潮湿等损坏现象。评定该房屋为“一般损坏房”。建议对砖墙砌体损坏部位进行维修处理。2018年1月2日，张志明出具《申请报告》，（桂田村西约后街八巷十号）因建造于八十年代，至今已有三十多年，由于该房龄时间较长，加上原基础不好，在今年经广州房屋安全鉴定有限公司的鉴定，已有部分墙体开裂，房屋上部结构构件出现因地基基础不均匀沉降而引起的损坏观象，部分构件开裂、渗水，钢筋外露锈蚀，被评定该房屋为损坏房。为了安全起见，现申请危房改造维修。请有关部门支持。桂田村居民委会加盖印章。证明张志明是辖区居民。张志明与刘桥禄、廖婉君的儿子刘x东通电话，要求拆除房屋和申请报建，刘桥禄、廖婉君表示不同意拆除房屋重建，双方没有签订合同。张志明与黄x城签订《房屋拆除承包合同》，约定2018年1月15日至2018年2月15日拆除桂田村西约后街八巷10号，合同价款120000元。现房屋已经拆除，状况是平地。一审诉讼中，刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲双方确认均没有申请报建，按现时政策，暂时房屋不能重建，恢复房屋原状。经刘桥禄、廖婉君申请，一审法院委托广州市安衡价格事务所有限公司对广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地房屋的房屋使用费进行了评估，（评估时段2007年1月15日起至2018年6月14日止，评估标准为广州市同类同地段私人房屋租金）。广州市安衡价格事务所有限公司确定涉案房屋于估价时点2007年1月15日起至2018年6月14日房屋使用费共244333元。刘桥禄、廖婉君为此次评估向广州市安衡价格事务所有限公司支付了评估费5000元。经刘桥禄、廖婉君申请，一审法院委托广州明达信土地房地产与资产评估有限公司对广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地房屋（含电气管线、给排水管道、设备安装）的房屋重置价进行评估，评估时点为2018年6月4日，广州明达信土地房地产与资产评估有限公司确认广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地上房屋（含电气管线、给排水管道、设备安装）的重置价格（不扣除折旧），评估建筑面积110平方米，在价值时点2018年6月4日的重置价值211200元，评估单价1920元/平方米。刘桥禄、廖婉君为此次评估向广州明达信土地房地产与资产评估有限公司支付了评估费2000元。经张志明、宋燕玲申请，一审法院委托广州明达信土地房地产与资产评估有限公司对广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地上房屋（不含土地）在拆除时（2018年1月13日）的市场价值（重置价值减去折旧）进行评估，广州明达信土地房地产与资产评估有限公司确认广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地上房屋（不含土地），评估建筑面积110平方米，在价值时点2018年1月13日的现值100100元，评估单价910元/平方米。张志明、宋燕玲为此次评估向广州明达信土地房地产与资产评估有限公司支付了评估费2000元。经张志明、宋燕玲申请，一审法院委托广州明达信土地房地产与资产评估有限公司对广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号房屋在2018年1月12日时（房地一体状态）的市场价值进行评估，广州明达信土地房地产与资产评估有限公司确认广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地及地上房屋（房地一体状态），评估建筑面积110平方米，在价值时点2018年1月12日的市场评估价值1483900元，评估单价13490元/平方米。张志明、宋燕玲为此评估向广州明达信土地房地产与资产评估有限公司支付了评估费6210元。刘桥禄、廖婉君于2018年2月24日提起本案诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，张志明、宋燕玲和刘桥禄、廖婉君并非同一集体经济组织成员，刘桥禄、廖婉君将该房屋出售给张志明、宋燕玲，实际上也将农民集体所有的土地使用权转让给张志明、宋燕玲，其行为违反了法律禁止性规定，故双方签订的《房产地买卖合同》属无效合同，刘桥禄、廖婉君要求依法确认双方签订的《房产地买卖合同》无效，并无不当，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任”的规定，双方因该合同取得的财产应当予以返还，诉讼中，刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲双方均确认按现时政策，暂时房屋不能重建，恢复房屋原状。涉案房屋张志明、宋燕玲使用多年，张志明、宋燕玲拆除房屋没有证据证明经刘桥禄、廖婉君同意，也没有证据证明有向相关职能部门申报拆除重建，由此引起的后果，应由张志明、宋燕玲承担。现张志明、宋燕玲不能返还涉案房屋，应折价补偿。经委托广州明达信土地房地产与资产评估有限公司评估，广州市广州大道南桂田村西约后街八巷十号宅基地上房屋（不含土地）2018年1月13日在拆除时的市场价值（重置价值减去折旧）为100100元，2018年6月4日的重置价值211200元，应按重置价值211200元补偿为宜。刘桥禄、廖婉君要求张志明、宋燕玲赔偿刘桥禄、廖婉君损失与张志明、宋燕玲损失差额209000元，缺乏依据，一审法院不予支持。张志明、宋燕玲反诉要求刘桥禄、廖婉君返还其支付的购房款，合法合理，一审法院予以支持。因无效的合同自始没有法律约束力，且双方在合同签订之后已实际履行，刘桥禄、廖婉君虽占有了张志明、宋燕玲支付的房款，但张志明、宋燕玲也已实际占有使用涉案房屋，所以刘桥禄、廖婉君要求张志明、宋燕玲支付房屋使用费，张志明、宋燕玲反诉请求刘桥禄、廖婉君支付购房款利息，一审法院不予支持。关于张志明、宋燕玲反诉要求刘桥禄、廖婉君赔偿款2852850元的问题。涉案房屋是在农民集体所有的土地上建造的，刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲明知这一事实仍进行房屋买卖，对造成合同无效均有过错。因涉案房屋现在已经拆除，虽然房屋周边物业的市场价值高于双方约定的交易价格，但因张志明、宋燕玲暂时无法将涉案房屋返还给刘桥禄、廖婉君，不存在刘桥禄、廖婉君因此获利，张志明、宋燕玲要求刘桥禄、廖婉君赔偿，条件不成就，故一审法院不予支持。对于张志明、宋燕玲反诉要求刘桥禄、廖婉君赔偿拆房、运走余泥费用120000元，由于拆除房屋是张志明、宋燕玲的个人行为，并没有经刘桥禄、廖婉君同意，应由张志明、宋燕玲承担相应的后果，故一审法院不予采纳。对于评估费，受理费，由于造成本案纠纷，双方均有过错，应各自承担费用。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年4月4日作出如下判决：一、刘桥禄、廖婉君与张志明，宋燕玲于2007年1月13日签订的《房产地买卖合同》无效；二、张志明，宋燕玲于本判决书生效之日起十日内向刘桥禄、廖婉君支付重建广州市广州大道南桂田村西约后街八巷10号房屋的费用211200元；三、刘桥禄、廖婉君于本判决书生效之日起十日内向张志明，宋燕玲返还购房款220000元；四、驳回刘桥禄、廖婉君的其他诉讼请求；五、驳回张志明，宋燕玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费11623.15元，反诉受理费27120元,由刘桥禄、廖婉君负担11623.15元，张志明，宋燕玲负担反诉受理费27120元。本院二审期间，张志明、宋燕玲向本院提交了1.录音通话记录光盘；2.录音通话内容文字复述。上述证据拟证明张志明、宋燕玲是经过刘桥禄、廖婉君的儿子刘x东的同意拆除涉案房屋，双方之间是通过刘x东沟通。刘桥禄、廖婉君针对上述证据质证称，该两组证据不属于二审新证据，该光盘录音是张志明、宋燕玲通过当今高科技的技术P制而成，刘x东不是本案的当事人，二人通话记录也与本案无关。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：张志明、宋燕玲提出本案上诉时，以其家庭经济十分困难，无力缴纳二审案件受理费为由，向本院申请缓预交二审案件受理费，本院经审查，予以批准。二审中，张志明、宋燕玲认为双方合同有效，但要求刘桥禄、廖婉君返还房款。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”针对张志明、宋燕玲的上诉请求和理由，本院认定如下：关于双方就涉案宅基地房屋买卖的合同效力问题。涉案房屋为宅基地房屋，张志明、宋燕玲并非涉案房屋所在村集体组织的成员，故一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，认定双方就涉案房屋买卖行为违反法律禁止性规定，《房产地买卖合同》应属无效合同正确，本院予以维持。本案张志明、宋燕玲反诉请求刘桥禄、廖婉君返还房款，但上诉认为合同有效，缺乏依据，本院不予支持。关于张志明、宋燕玲应否向刘桥禄、廖婉君支付房屋重建费用问题。如上所述，双方《房产地买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”规定，刘桥禄、廖婉君应向张志明、宋燕玲返还购房款220000元，而涉案房屋现已被张志明、宋燕玲拆除，无法恢复原状，故张志明、宋燕玲应当折价补偿刘桥禄、廖婉君的损失。经一审法院委托评估机构对房屋在拆除时（2018年1月13日）的现值进行评估，结论为100100元。二审中，张志明、宋燕玲认为其可以自行重建房屋，但房屋的重建必须取得相关行政部门的准许，现张志明、宋燕玲对其主张未能提供证据予以证明，本院不予采信。因此，张志明、宋燕玲应向刘桥禄、廖婉君支付损失补偿款100100元。至于刘桥禄、廖婉君提出张志明、宋燕玲拆除房屋的行为属于侵权行为的主张。本院认为，虽双方2007年1月13日签订的《房产地买卖合同》因违反法律强制性规定而无效，但系双方真实意思表示，刘桥禄、廖婉君依合同将涉案房屋交付张志明、宋燕玲使用，张志明、宋燕玲依据双方合同占用涉案房屋，在合同被依法认定无效之前，其对涉案房屋的拆除不构成对刘桥禄、廖婉君的侵权。因此，刘桥禄、廖婉君要求张志明、宋燕玲承担房屋重建费用，不能成立。一审对此处理不当，本院予以纠正。关于张志明、宋燕玲主张要求刘桥禄、廖婉君承担房屋拆除及运余泥费用12万元的问题。鉴于上述理由，而且张志明、宋燕玲辩称该拆除行为取得刘桥禄、廖婉君的同意，但其提交的证据不足以证明其主张，故一审法院不予支持张志明、宋燕玲上述主张，并无不当。关于张志明、宋燕玲主张的购房房价差价损失问题。一审法院认为涉案房屋是在农村集体所有的土地上建造，刘桥禄、廖婉君与张志明、宋燕玲明知这一事实仍进行房屋买卖，对造成合同无效均有过错，并无不当，本院予以确认。涉案宅基地房屋所在的土地所有权属于农村集体所有，张志明、宋燕玲并非该村集体组织成员，不能取得土地升值的利益。故张志明、宋燕玲以涉案房屋在房地一体状态下评估价值为1483900元为依据，主张购房差价损失150万元，缺乏依据，不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2745号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2745号民事判决第二项为：张志明，宋燕玲于本判决书生效之日起十日内向刘桥禄、廖婉君支付损失补偿款100100元。一审案件本诉受理费11623.15元、反诉受理费27120元，共38743.15元，由刘桥禄、廖婉君负担14145.15元，张志明、宋燕玲负担24598元。二审案件受理费21281元，由张志明、宋燕玲负担18759元，由刘桥禄、廖婉君负担2522元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  黄 嵩审判员  柳玮玮二〇一九年十二月九日书记员  张 旭周凡舒