辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终8177号上诉人（原审原告）：邹红宇，男，1973年12月22日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：艾伟、隋壮，辽宁宏都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓红，女，1971年5月24日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：胡莹，辽宁瑾宸律师事务所律师。原审第三人：大连链家房地产经纪有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号绿城深蓝国际大厦八层01、02、03、04单元。法定代表人：戴明奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。上诉人邹红宇因与被上诉人王晓红、原审第三人大连链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初7383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹红宇上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，维持第一项、第四项、第五项；改判被上诉人返还定金10万元，并支付违约赔偿金16.8万元和赔偿房屋差价损失21.37万元；被上诉人承担一审、二审诉讼费用和房屋评估费用。事实与理由：1.一审法院认定上诉人将案涉剩余定金91,600元支付给不同主体属认定事实错误，应由被上诉人向上诉人返还上述款项，链家公司也有义务协助被上诉人向上诉人返还上述款项。一审中被上诉人也同意上诉人要求返还定金的诉请。2.关于上诉人主张被上诉人支付违约赔偿金16.8万元和房屋差价21.37万元，一审所作认定及判决书认定事实错误和适用法律错误，应予纠正。守约方应向违约方支付总房款20%（16.8万元）的违约赔偿金，该约定是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受到法律保护。一审认定被上诉人根本违约，但却不按双方达成的真实合议认定违约赔偿金数额，随意调整违约金的计算方式和百分比，显然不当。此外，守约方享有对合同能够实际履行的一种预期可得利益（房屋差价损失）。一审罔顾事实，变相帮助违约方获得该部分预期可得利益。二审庭审中，上诉人补充如下事实及理由：1.房屋买卖合同的解除并非双方协商解除，而是由被上诉人违约行为引起，一审中被上诉人也同意返还定金的诉请，因此定金91,600元应判决由被上诉人返还，后被上诉人可向理房通公司另行主张，而不是由上诉人另行主张。2.关于违约金16.8万元，房屋差价21.37万元的问题，不应适用《合同法》第114条2款的规定，因为合同约定违约金并不高于上诉人实际损失，上诉人的实际损失即履行合同的可得利益，就是经评估确定的房屋差价21.37万元，一审判决对合同法解释第29条的理解和适用错误，该法条不是规定实际损失的认定原则，而是规定在违约金过高时适当减少违约金的原则和方法，实际损失的认定应按照《合同法》第113条的原则予以确定，就是可得利益21.37万元，房屋价格的上涨是可预见的，且房屋的涨幅是在正常的波动范围，双方签订合同至履行合同的220日期间是被上诉人提出的，是因为被上诉人的孩子还在房屋所在学区上学，暂时不具备履行的条件，因此无论是220日的履行期间，还是在此期间发生的房屋价值变动，都是被上诉人应该和能够预见到的，上诉人没有任何过错。首先，2018年3月，被上诉人通知原审第三人不再交易时，只是口头通知，且当时尚未到合同220日的履行期，被上诉人在履行期届满是否会实际履行并不确定，上诉人在220日期满的2019年7月3日经电话询问确认被上诉人根本违约，随后即起诉，在此情况下，合同目的不能实现，此时被上诉人不配合就不能办理后续的付款和贷款手续，因此上诉人未支付剩余房款的责任在被上诉人，是被上诉人的根本违约所造成的。其次，签约时，上诉人对被上诉人配偶李林的存在并不知情，因为房屋登记在被上诉人一人名下，被上诉人在签约时也未向上诉人出示结婚证，上诉人没有义务和能力核实被上诉人的婚姻状况，上诉人在签订、履行合同的整个过程中不存在任何的过错，综上所述，本案表面上看是由于房屋共有人不同意出售房屋，但实际上，被上诉人根本违约的原因是房价上涨，房屋上涨的利益应该由守约方享有，而一审判决恰恰违反了公平原则，致使违约方获得了房屋价格上涨的不当利益，在此恳请法庭依法纠正一审判决，作出公正裁判。王晓红辩称，服从一审判决。理由如下：1.该91,600元在理房通专用账户之内，未被划转至被上诉人在理房通的账户之内，故返还义务人应当是理房通公司，而非被上诉人。但是对于该笔款项被上诉人同意协助进行返还。另外，上诉人与被上诉人约定上诉人需于本买卖合同签订之日起220日内备齐首付款30万元，被上诉人认为该条所约定的履行期限过长，不符合交易逻辑，同时该条与理房通协议中约定的90日定金划转时间相互矛盾，因此在买卖合同中，原审第三人促成上诉人与被上诉人之间的交易也存在过错。2.上诉人以房屋差价请求损失数额没有法律依据，双方在买卖合同中约定的履行期限220天过长，无法确定市场变化对房价所带来的影响，同时《合同法》所规定的违约金的性质就是弥补上诉人所遭受的损失，违约金与实际损失不能够同时获得。被上诉人已于2018年3月通知上诉人合同不能继续履行，此时，上诉人尚未缴纳全部购房款，上诉人对自己的损失在该节点上也应该有合理的预见，不能够任由损失任意扩大，因此以2018年7月18日的房屋评估价值确定被上诉人应承担的损失，已经严重超过法律所规定的由被上诉人应当承担的损失范围。3.虽然房屋系在被上诉人一人名下，但系夫妻共有财产，配偶不同意是被上诉人不能履行合同的根本原因，而在2018年3月被上诉人通知合同不能履行时，也没有预见到房屋的增长价格，因此被上诉人并非是以房屋的价格上涨为由而解除合同。链家公司述称，1.因为上诉请求不涉及链家公司，链家公司要求法庭依法判决。对于事实与理由方面，链家公司基本认可上诉人的上诉理由，对被上诉人的答辩意见不予认可，链家公司无过错，系被上诉人违反诚信。2.链家公司对存在理房通公司的定金有协助沟通的义务，链家公司没有给付义务。邹红宇向一审法院起诉请求：1.解除双方房屋买卖合同；2.被告返还定金10万元；3.被告支付违约金16.8万元（依据合同第九条第二项约定，合同总房款84万元的百分之二十）；4.被告赔偿房屋增值差价损失21.37万元（评估价105.37万元减去合同总房款84万元）；5.被告赔偿居间服务费16,800元；6.被告赔偿保障服务费4400元（房屋买卖过程中，原告向第三人支付的贷款服务费）；7.诉讼费和评估费由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月20日，原告邹红宇与被告王晓红签订了《大连市存量房屋买卖合同》，双方约定，被告王晓红将位于大连市中山区房屋转让给原告邹红宇，房屋建筑面积约47.85平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证/不动产权证上的记载为准），房屋出售价格为人民币840,000元。定金人民币100,000元，于原被告双方交接房款时冲抵房款。原告于本合同签订当日将第一笔定金人民币8400元自行划转给被告；原告于本合同签订后1个工作日内将第二笔定金人民币91,600元以理房通支付方式支付给被告。对于定金额以外的房款，双方约定，原告申请商业贷款，原告于本合同签订之日起220日内备齐（除定金外）的购房首付款人民币300,000元，同时将该款项存入银行做资金监管。为保证交易安全及操作便利，贷款银行由原被告双方委托居间方指定，原告具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准。原被告双方在交接房屋时交接全部房款。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同约定，被告承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；原告承诺其配偶和该房屋的共同购房人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因任何一方违反前述承诺，导致该房屋无法办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任。对于被告违约责任，合同约定，被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。被告发生下列情形之一的，视为被告根本违约，原告有权以书面通知方式解除本合同；被告应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还原告已付的房价款，并承担违约责任，被告须双倍返还原告已支付的定金或向原告支付总房款的20%作为违约赔偿金。（1）被告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）被告提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；（3）被告签订本合同后又将该房屋租赁给第三方的；（4）该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得该房屋所有权的；（5）被告将该房屋出售给第三人的。对于原告违约责任，合同约定，原告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向被告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。原告发生下列情形之一的，视为原告根本违约，被告有权以书面通知方式解除本合同；原告承担违约责任，原告已支付的定金不予退还或向被告支付总房款的20%作为违约赔偿金。（1）原告未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；（2）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（3）原告拒绝购买房屋的。2017年11月20日，原、被告与案外人北京理房通支付科技有限公司（以下简称“理房通公司”）签订《理房通资金支付协议》，约定原被告同意选择理房通公司作为交易合同项下的交易资金的支付通道，并由理房通公司提供交易资金存管服务。原被告确认使用理房通支付通道及资金存管服务的交易资金类型为定金人民币91,600元。三方同意，自原告将第一笔定金存入定金存管专用账户之日起，至理房通按本协议约定的划转条件将存管定金划转至被告或被告代理人理房通支付账户之日止，最长不超过90个自然日。当日，原被告与第三人签订《居间服务合同》，合同约定原、被告双方签订《买卖合同》时，视为第三人链家公司居间行为已完成，即第三人居间成功，原、被告应向第三人支付居间服务费人民币25,200元，其中被告承担人民币8400元，原告承担人民币16,800元。第三人应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；第三人不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，第三人因工作疏漏，遗失原、被告双方相关文件及资料，要承担补办手续费并给予相应的经济补偿。第三人违反本合同第三条约定的，应承担相应的违约责任；原告或被告违反本合同第三条约定，导致第三人不能继续履行义务的，第三人不承担责任，且第三人有权收取本合同约定的居间服务费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。原、被告双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同日，原被告与第三人又签订了《保障服务合同》，约定在原被告房地产交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，第三人负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中所产生的争议或纠纷。保障服务费为人民币4400元，原告需在本合同签订之日支付第三人，办理贷款所需费用由原告承担。原、被告双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用，第三人收取的服务费不予退还。在服务过程中，第三人因工作疏漏，遗失原、被告双方相关文件及资料，第三人承担补办手续费并给予相应的经济补偿。原被告双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。前述《大连市存量房屋买卖合同》、《理房通资金支付协议》、《居间服务合同》、《保障服务合同》签订后，原告向被告支付了定金人民币8400元，向理房通公司定金存管专用账户支付了人民币91,600元，并向第三人支付了居间服务费人民币16,800元及保障服务费4400元。查，被告王晓红与案外人李林系夫妻关系，双方于1999年6月22日在大连市中山区婚姻登记机关登记结婚，案涉房屋系在被告王晓红与李林婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。原告提供了2018年7月3日其与被告王晓红的电话录音，根据该录音内容显示，被告于2018年3月已告知原告因其配偶不同意过户无法转让房屋，不再将房屋出售给原告。又查，原告邹红宇在诉讼过程中提交房屋价格评估申请书，要求对案涉房屋在2018年7月18日的市场价格依法进行司法鉴定。一审法院通过大连市中级人民法院司法技术处委托辽宁同信房地产土地资产评估咨询事务所有限公司（以下简称“同信评估所”）对案涉房屋依法予以评估。2019年3月5日，同信评估所出具辽同房地估字【2019】第SF011号《房地产估价报告》，估价结论为：经测算、分析，采用比较法最终确定估价对象在价值时点（2018年7月18日）的评估价值为105.37万元。单价：22,020元/平方米。一审法院认为：原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》及原、被告与第三人签订的《居间服务合同》、《保障服务合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，应受法律保护。关于原告请求解除双方买卖合同是否应予支持问题，一审法院认为，本案被告在《大连市存量房屋买卖合同》中已明确承诺其出售的房屋已取得共有人同意，而在缔约后又以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，已构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告有权要求解除合同，且被告也同意解除买卖合同，故原告请求解除买卖合同之诉请，予以支持。关于原告要求返还定金10万元的诉请是否应当支持问题，一审法院认为，因案涉房屋买卖合同解除系被告违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告有权要求返还定金。但因原告系将定金支付给不同的主体，故对于原告已支付给被告的定金8400元，被告应当予以返还；对于原告支付的剩余定金91,600元，根据《理房通资金支付协议》的约定，原告系将该部分定金直接支付给理房通公司，被告并未实际收取，且协议中明确约定买卖双方达成解除协议后，可向理房通公司申请退还。在此情况下，对于该剩余91,600元定金的退还，因涉及理房通公司，不予处理，原告可另行主张。关于原告要求支付违约金16.8万元及房屋差价损失21.37万元是否应当支持问题，一审法院认为，根据《合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，违约金是以弥补损失为原则而进行调整，当违约金高于实际损失时，应当以实际损失的130%为标准调整违约金，违约金和实际损失不能同时取得。故，本案在被告主张违约金过高的情况下，原告所主张的违约金应当以其损失为依据进行调整。关于原告所受损失问题，一审法院认为，原告所主张的房屋差价损失，虽系案涉《大连市存量房屋买卖合同》履行后其可以获得的利益，但房屋价格上涨系多方面因素所造成，由于房屋价格上涨速度较快，双方在订立合同时无法预见到签订合同四个月之内可能造成的损失如此之大。且在被告2018年3月通知原告无法交易时，原告也确实存在未支付全部房款的客观事实，故对于原告邹红宇主张的差价损失，不能完全依据鉴定时点2018年7月18日房屋可能实现的客观市场价值和合同约定的价格之差进行认定，应根据合同签订及履行的实际情况予以考虑。从案涉房屋买卖合同签订及履行情况看，原告对被告爱人未在合同上签约是明知的，且原告共支付定金人民币10万元，不足房款的1/8；被告不再出售房屋后，原告也未另行购买房屋，实际损失并未发生。因此，根据该合同的签订及履行情况，一审法院认为，原告所得房屋差价损失为25,440元（213,700元×100,000元÷840,000元=25,440元）较为合理。在此基础上，合同中约定的违约金应当以该损失的130%（即25,440元×130%=33,072元）为标准进行调整，超过部分不再支持。因此原告主张的违约金，一审法院调整为人民币33,072元，原告所主张的房屋差价损失，不予支持。关于原告要求被告、第三人赔偿居间服务费和保障服务费一节，对于居间服务费人民币16,800元，一审法院认为，根据《居间服务合同》的约定，在原、被告签订《买卖合同》时，本案的居间服务行为已完成，第三人已提供居间服务，根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，第三人不应承担居间服务费的返还责任，故原告要求第三人赔偿居间服务费的主张，不予支持。但该居间服务费属于因被告违约而给原告产生的损失，被告应承担该损失赔偿责任，故原告要求被告赔偿该居间服务费的主张，予以支持。对于保障服务费人民币4400元，虽然合同中约定由违约方承担，但因《保障服务合同》约定的服务内容并未实际发生，从公平原则，第三人链家公司应当向原告予以退还。一审法院判决：一、解除原告邹红宇、被告王晓红、第三人大连链家房地产经纪有限公司2017年11月20日签订的《大连市存量房屋买卖合同》；二、被告王晓红向原告邹红宇返还定金人民币8400元；三、被告王晓红向原告邹红宇支付合同解除违约金33,072元；四、被告王晓红向原告邹红宇赔偿居间服务费损失人民币16,800元；五、第三人大连链家房地产经纪有限公司返还原告邹红宇保障服务费人民币4400元；上列第二至五项被告王晓红、第三人大连链家房地产经纪有限公司应给付原告邹红宇之款项，于判决发生法律效力之日起十日内给付，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告邹红宇的其他诉讼请求。诉讼费29,100元（含案件受理费12,200元，评估费16,900元）由原告邹红宇负担10,685元，被告王晓红负担18,365元，第三人大连链家房地产经纪有限公司负担50元。本院对一审法院认定事实予以确认。本院补充查明：上诉人父亲邹宪臣银行账户中2018年5月18日至2018年6月29日期间共存入318,400元，于2018年7月17日、2018年7月23日各存入42,000元，合计402,400元。2018年8月10日，邹宪臣向上诉人账户转账400,000元。2018年7月4日，上诉人向一审法院提起本案诉讼，要求被上诉人配合上诉人办理房屋过户手续，赔偿违约金直至被上诉人履行房屋过户义务止。嗣后，上诉人变更诉请为解除合同，返还定金，支付违约金，赔偿房屋增值差价损失、居间服务费、保障服务费。本院认为：综合各方当事人诉辩主张，本案争议焦点为如下两点：第一，被上诉人是否应向上诉人返还存入理房通账户的定金91,600元；第二，被上诉人是否应向上诉人支付违约金16.8万元及赔偿房屋差价损失21.37万元。针对第一项争议焦点，被上诉人是否应向上诉人返还存入理房通账户的定金91,600元一节，本院认为，该91,600元定金现存放于理房通公司资金监管账户内，被上诉人及链家公司均同意协助上诉人自理房通公司账户内取回该笔定金，本院予以照准。针对第二项争议焦点，被上诉人是否应向上诉人支付违约金16.8万元及赔偿房屋差价损失21.37万元一节，本院认为，案涉存量房屋买卖合同约定，被上诉人发生下列情形之一的，视为被上诉人根本违约，上诉人有权以书面通知方式解除本合同；被上诉人应自本合同解除之日起十个工作日内无息退还上诉人已付的房价款，并承担违约责任，被上诉人须双倍返还上诉人已支付的定金或向上诉人支付总房款的20%作为违约赔偿金。（1）被上诉人未按照本合同条款及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；……被上诉人缔约后以房屋共有人不同意出售为由拒绝继续履行合同，已构成根本违约。按照合同约定，被上诉人应承担的违约责任为双倍返还定金或支付总房款20%的违约赔偿金。上诉人选择依据数额更高的“支付总房款20%违约赔偿金”条款要求被上诉人赔偿损失。该违约金赔偿的损失即包含房屋增值差价损失。故一审认定违约金和差价损失不能兼得，并无不当。至于被上诉人应承担的违约金数额一节，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。从合同履行情况看，上诉人支付了定金10万元，且上诉人于合同约定的备齐首付款期限内在其父亲银行账户备齐了30万元首付款。2018年7月4日，上诉人向一审法院提起本案诉讼，要求被上诉人配合上诉人办理房屋过户手续，赔偿违约金直至被上诉人履行房屋过户义务止。2018年8月10日，邹宪臣向上诉人账户转账40万元以备合同履行之用。故可认定上诉人为履行案涉房屋买卖合同已备齐了40万元定金及房屋首付款，占总房款近一半。而被上诉人于2018年3月已告知上诉人不同意再继续履行合同，一审房屋价值评估的价值时点却为2018年7月18日，确实存在损失扩大的客观情形。故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，将被上诉人应赔付的违约金数额确定为10万元。对上诉人诉请中合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初7383号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初7383号民事判决第六项；三、变更大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初7383号民事判决第三项为：于本判决发生法律效力之日起十日内，王晓红向邹红宇支付合同解除违约金100,000元；四、于本判决发生法律效力之日起十日内，王晓红、大连链家房地产经纪有限公司协助邹红宇解除91,600元定金在北京理房通支付科技有限公司的资金监管，返还给邹红宇。五、驳回邹红宇的其他诉讼请求。一审判决第二项、第四项、第五项王晓红、大连链家房地产经纪有限公司应给付邹红宇之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内给付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,200元（邹红宇预交），由一审法院退回邹红宇3371元，剩余8829元，由邹红宇负担5779元，王晓红负担3000元，大连链家房地产经纪有限公司负担50元；评估费16,900元（邹红宇预交），由邹红宇负担8450元，王晓红负担8450元；二审案件受理费12,200元（邹红宇预交），退回邹红宇4297元，剩余7903元，由邹红宇负担6430元，王晓红负担1473元。本判决为终审判决。审判长  张萍萍审判员  吕 瑛审判员  张 钱二〇一九年十二月十八日书记员  杜玉洁