广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17740号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地：广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生，经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地：广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼。法定代表人：陈金泉，董事长。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李建华、童春燕，均系广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田庆庆，男，1987年1月13日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）因与被上诉人田庆庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瑶台发展公司、瑶台实业公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第三项，改判变更瑶台发展公司与田庆庆于2004年1月13日签订的《广州市房地产买卖合同》，增加“办理房屋过户登记手续过程中需要补缴的土地出让金由买受人承担”的内容；2.本案诉讼费用由田庆庆承担。事实和理由：一、一审法院没有查明涉案项目的特殊历史背景和情况，属于认定事实不清。涉案项目位于越秀区矿泉街××村围墙脚(土名)，该地块原属瑶台村集体土地(村留地)，涉案项目是原瑶台村民委员会为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房。由于建设资金不足，只完成了项目框架结构建设(未完成房屋内部间隔和装修)。此后，原瑶台村民委员会向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年问，原瑶台村民委员会以原瑶台村民委员会于1988年成立的村集体所有制企业瑶台发展公司(工商部门核准的经营范围不包括房地产开发，也没有房地产开发资质)的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。本案涉及的房屋买卖就属于此类。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司(系原瑶台村民委员会转制为公司化运作的企业，承继原瑶台村民委员会的资产及债权债务；工商部门核准的经营范围不包括房地产开发，也没有房地产开发资质)申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。此后，瑶台发展公司多次通知包括田庆庆在内的购房人提交相关资料、补缴土地出让金以便办理房地产权证，但田庆庆一直不肯补缴土地出让金，导致我方无法协助其办理涉案房屋的房地产权证。其他已补缴土地出让金(当时的标准是每平方米大约680元)的购房人已顺利办理房地产权证。田庆庆不属于本村村民，广州市进行房地产调控后，其又不符合本市购房条件，进一步造成办证拖延。由上述背景情况可知，原瑶台村民委员会的集资建房行为不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。在签订涉案房屋买卖合同时，涉案项目所在地块尚属于集体土地，由于田庆庆非本村村民，涉案房屋买卖合同应归于无效，更无法办理房地产权证。二、一审判决回避我方抗辩和反诉主张，导致适用法律错误。按照相关法律和政策规定，涉案项目用地转为国有土地性质后，在发生房屋和土地使用权转让时，必须补缴土地出让金，该土地出让金应该由田庆庆承担。1.由于项目用地在2008年转为国有土地时，是以划拨方式批准给瑶台实业公司使用的，按照《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，在发生房屋和土地使用权转让时，田庆庆作为房屋和土地使用权的受让方应该缴纳土地出让金。2.田庆庆当时是按照集体土地上房屋的售价购买涉案房屋的，该售价中未包含土地出让金，此后项目用地由集体土地转化为国有土地后，涉案项目价值大幅上升，田庆庆是房屋大幅增值的唯一受益人，按照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，田庆庆要求继续履约，履约过程中需要补缴的土地出让金也应该由其承担。3.瑶台发展公司和田庆庆签订涉案房屋买卖合同时，项目土地属于集体土地，是无法办理房地产权证的，双方当时根本没有考虑到需要补缴土地出让金的问题，导致合同中没有约定土地出让金缴纳责任等内容。项目用地是在涉案房屋买卖合同签订四年之后才转性为国有土地的，田庆庆要求继续履行合同，则需要按照每平方米高达6000多元的标准(具体标准以国土部门核对的为准)向政府补缴土地出让金，而当初房屋售价仅为每平方米3000元。上述事实表明，涉案房屋买卖合同签订后，客观情况已发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“情势变更”，继续履行合同对瑶台发展公司明显不公平。被上诉人田庆庆二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当，瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同由双方平等自愿协商一致才能变更，在买受方不同意的情况下，卖方或法院均无权单方变更或强制变更。2.土地出让金的缴纳义务依法应由房地产开发方承担，不属于个别购房业主的法定义务。田庆庆向一审法院起诉请求判令：1.瑶台发展公司、瑶台实业公司协助田庆庆办理广州市越秀区瑶池西街57号4xx房过户登记手续；2.瑶台发展公司、瑶台实业公司支付逾期办证违约金10万元。瑶台发展公司、瑶台实业公司一审答辩称不同意田庆庆的诉讼请求，并反诉请求判令：1.变更合同内容，要求在涉案合同中增加合同条款为在办理广州市白云区广园西路瑶池西街57号4xx房的过户登记手续中需要补缴的土地出让金由田庆庆承担；2.解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》。一审法院经审理查明：2004年1月13日，田庆庆（买方）与瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街57号4xx房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢2梯4xx房，建筑面积为61.99平方米。三、双方议定交易价为200396元，签订本合同时，买方已按房地产交易价45396元作为定金支付给卖方，余额155000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。签约后，田庆庆已向瑶台发展公司付清房款，瑶台发展公司已将涉讼房屋交付给田庆庆使用。一审另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街53至59号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，61至65号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。一审另查明，瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。瑶台实业公司是瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。据2019年5月28日的房产登记号：2014登记字1058862号《广州市不动产登记查册表》记载：白云区（现越秀区）瑶台瑶池西街57号402房的权属人为瑶台实业公司，规划用途为住宅，建筑面积63.0011平方米，登记时间为2014年12月9日。一审庭审中，田庆庆确认其并非原瑶台村村民。瑶台发展公司、瑶台实业公司确认田庆庆已经付清房款。一审法院认为：虽然田庆庆与瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经于2014年12月9日登记在瑶台实业公司名下，已具备办理过户登记手续的条件。瑶台发展公司应承担协助田庆庆办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。瑶台实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对田庆庆购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在瑶台实业公司名下，瑶台实业公司也理应承担协助田庆庆办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。田庆庆、瑶台发展公司在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，田庆庆并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错；且双方并无明确约定办证的期限。田庆庆主张逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。瑶台发展公司、瑶台实业公司认为田庆庆不同意支付土地出让金，要求解除买卖合同。一审法院认为双方签订的买卖合同中，并无约定土地出让金应由田庆庆承担，瑶台发展公司、瑶台实业公司以此为由要求解除合同，没有依据，一审法院不予支持。另，法律法规并没有规定土地出让金必须由购房人负担，故瑶台发展公司、瑶台实业公司请求在合同中增加合同条款为在办理涉案房屋的过户登记手续中需要补缴的土地出让金由田庆庆负担缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于2019年7月19日作出如下判决：一、广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助田庆庆到房管部门办理将广州市广园西路瑶池西街57号402房的产权过户到田庆庆名下的登记手续；二、驳回田庆庆的其他诉讼请求；三、驳回广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司的反诉请求。一审本诉受理费11000元，反诉受理费2153元，由田庆庆负担2300元，广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担10853元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、上诉人瑶台发展公司、瑶台实业公司均确认在房地产建设过程中，一般情况下，应由开发商与国土部门签订土地出让合同并依约缴纳土地出让金，即缴纳土地出让金的义务主体是开发商，但涉案房屋所在项目不是房地产开发项目，原土地为村里农村土地，相关的用地审批与规划报建均是以村委名义，故其坚持上诉理由。二、关于土地出让金金额，上诉人瑶台发展公司、瑶台实业公司表示现在为涉案房屋过户需交纳土地出让金总计约42万元左右（按每平方米7000元左右计算），具体金额需要在过户时核价；田庆庆表示不确认上述金额，并表示土地出让金应由开发商承担，其不清楚土地出让金的金额。二审中，田庆庆提交一份打印日期为2019年5月10日的《个人名下房地产登记情况查询证明》供本院参考，其中载明田庆庆“查无房地产情况记录”。瑶台发展公司、瑶台实业公司对此表示没有意见，并共同向本院提交如下证据复印件：1.白云区瑶台瑶池西街63号702房和505房、55号907房和804房的《广州市国有建设用地使用权出让金评估答复书》各一份、收款收据各两张，其中载明年份为2010年、2011年，拟证明涉案房屋所在项目的其他房屋买受人已自行补交土地出让金；2.广东省广州市广州公证处于2011年9月5日出具的（2011）粤穗广证内经字第75023号《公证书》，其中载明该公证处会同瑶台实业公司于2011年7月8日到瑶台中心花园张贴《通知》，该《通知》主要内容为请未交齐房款的业主务必在2011年7月20日前到瑶台发展公司交清未付房款等。拟证明瑶台发展公司及当时委托的办证单位多次通知包括田庆庆在内的买受人提交相关资料及催促其办证。田庆庆认为上述证据没有原件，真实性由法院判断，但上述证据均与本案无关；双方在买卖合同中并没有约定土地出让金由买方承担，田庆庆不同意承担土地出让金，其他业主自愿承担的视为放弃权利；公证书只是张贴在公告栏中，而田庆庆一直居住在涉案房屋内，但上诉人并没有直接将该通知送达给田庆庆，根据合同相对性原则，上诉人上述行为属程序违法，不具有通知的证明力。二审另查明，本院于2019年11月22日作出（2019）粤01民终17797号、17798号、20446号《民事判决书》，上述案件涉及楼盘与本案涉案房屋位于同一楼盘，上诉人均为瑶台发展公司、瑶台实业公司；瑶台发展公司、瑶台实业公司在上述案件一审中均以买方不同意补缴土地出让金等为由，反诉主张解除双方签订的《广州市房地产买卖合同》，一审均判令瑶台发展公司、瑶台实业公司协助买方办证，并驳回其反诉请求等；二审均判决驳回上诉、维持原判。其中17797号案的被上诉人（原审原告、反诉被告）陈发令的身份证地址为浙江省苍南县，该判决本院认为部分载明“案涉楼盘类似情况的其他房屋经法院生效判决过户，经执行已办理产权转移登记，并取得了《不动产权证书》。”经本院主持调解，田庆庆坚持不同意承担土地出让金，双方未能达成协商一致意见。本院认为，瑶台发展公司、瑶台实业公司在二审中提交的证据均系一审判决之前形成，其中的《广州市国有建设用地使用权出让金评估答复书》、收款收据均涉及其他房屋，与本案涉案房屋没有直接关联，而公证书所涉通知内容中亦未明确载明本案争议的土地出让金负担问题，故上述证据均与本案待证事实缺乏直接联系，亦不属于二审新证据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求进行审理。据此，二审争议焦点为瑶台发展公司、瑶台实业公司要求改判变更瑶台发展公司与田庆庆于2004年1月13日签订的《广州市房地产买卖合同》，增加“办理房屋过户登记手续过程中需要补缴的土地出让金由买受人承担”内容的上诉请求能否成立。对此，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。对于双方当事人争议的土地出证金问题，一方面，涉案合同中并未就土地出证金的负担问题进行约定，田庆庆亦明确表示不同意负担土地出让金，双方当事人就此无法达成协商一致意见；另一方面，在房屋买卖交易过程中，决定当事人是否需要缴纳土地出让金、缴纳多少土地出让金及缴纳义务主体等问题，属于相关行政管理部门的法定职权及义务，并非民事诉讼应当调处的范畴；再者，按前述一系列生效判决查明事实及认定处理，土地出证金问题并不构成涉案房屋的过户障碍，基于上述分析，瑶台发展公司、瑶台实业公司要求变更合同、增加土地出让金由田庆庆承担的内容的上诉请求缺乏充分理据，一审对此的处理并无明显不当，本院予以维持。双方当事人对于一审判决第一项、第二项均未提出上诉，故本院对此不作审查并予以维持。综上所述，瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10853元，由上诉人广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月十一日书记员 张冰玲李逸丹