福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异56号 案外人:肖惠贞，女，汉族，1954年12月4日出生，住福州市鼓楼区。 委托代理人：廖生营、邹金狮，福建凯峰律师事务所律师。 申请执行人：陈静，女，1979年6月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被执行人：杨爱华，女，1980年8月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 在本院执行申请执行人陈静与被执行人杨爱华诉讼保全一案，案外人肖惠贞对本院查封被执行人杨爱华所有的福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）2＃楼20层08商务办公、福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号房产不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人肖惠贞称：请求法院依法解除对福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）2＃楼20层08商务办公、福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号房产的查封、冻结。事实与理由：2019年8月9日，案外人肖惠贞向福州市仓山区人民法院起诉与杨爱华、黄杰等房屋买卖合同纠纷时，被告知上述杨爱华名下的两房产已因其他案件被贵院冻结查封（案号为：（2019）闽0103执保324号，申请人为陈静，查封期限：2019年7月16日起三年。），现申请人依法提出异议，具体理由如下：被申请人杨爱华的配偶黄杰曾多次向案外人借款用于生意周转，前期均有按时支付利息。但之后黄杰因生意经营不善，开始无法偿还本息。经案外人与杨爱华夫妻商量，杨爱华夫妻同意将上述两套房屋作价300万元出售给案外人，用于抵销300万元债务，其他债务再另行处理。2018年4月16日，案外人肖惠贞与杨爱华签订了上述两套房屋的《房屋买卖合同》，约定上述房屋成交价为人民币300万元，办理房屋所有权过户登记所需缴纳的税费由双方各自承担。杨爱华应在2018年12月31日前向抵押权人（本案第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行）申请还款，出资解除抵押。案外人在合同签订当天一次性向杨爱华夫妻支付购房款人民币300万元，杨爱华应在解除抵押权三个工作日内将房产证过户给案外人。合同签订当天，案外人即将三百万的借条归还给黄杰，黄杰也当场写下收到三百万购房款的收条。杨爱华还将上述房屋的钥匙交付给案外人。之后案外人就将房屋装修并出租给他人。2018年7月，杨爱华办理了上述两套房屋的不动产权证书，并将证书交付给案外人。但被告并没有在2018年12月31日前办理提前还款及抵押注销手续。2019年初，黄杰声称已经在着手办理房屋的抵押注销手续，并已经公证委托给其父亲全权办理。之后黄杰又声称其无法筹到68万用于偿还贷款，希望案外人能再借给68万元。基于对黄杰、杨爱华的信任，也为了能挽回自己损失，2019年3月11日，案外人向杨爱华转款人民币68万元，用于偿还房屋贷款，并由黄杰的父亲黄武代写了借条（收据）。但迄今为止，杨爱华仍没有办理上述房屋的提前还款及抵押注销手续。 2019年8月9日，案外人向福州市仓山区人民法院起诉要求被申请人杨爱华等人继续履行合同，将房屋过户至案外人名下（案号为（2019）闽0104民初5027号），并申请了财产保全。保全过程中，法院告知上述房产已被贵院查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如上所述，上述房产的《房屋买卖合同》系在贵院查封之前一年多签订，且案外人已支付了全部房款，并已实际占有房屋，未办理过户登记系黄杰、杨爱华不配合过户导致，属于前款规定之应当排除执行之情形。 案外人肖惠贞为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、民事起诉状、受理案件通知书；证明肖惠贞已经于2019年8月9日向福州市仓山区人民法院提起诉讼，要求杨爱华配合办理过户所需相关手续。 2、房屋买卖合同；证明2018年4月16日，肖惠贞与杨爱华签订了上述两套房屋的《房屋买卖合同》，约定诉争两套房屋成交价为人民币300万元，办理房屋所有权过户登记所需缴纳的税费由双方各自承担。杨爱华应在2018年12月31日前向抵押权人中国建设银行股份有限公司福州城北支行申请还款，出资解除抵押。肖惠贞在合同签订当天一次性向杨爱华支付购房款人民币300万元，杨爱华应在解除抵押权三个工作日内将房产证过户给肖惠贞。 3、收条、客户回单：证明合同签订当天，肖惠贞即将三百万的借条归还给杨爱华的配偶黄杰，黄杰也当场写下收到三百万购房款的收条。 4、不动产权证书（2本）;证明2018年7月，杨爱华办理了上诉争两套房屋的不动产权证书，并将证书交付给肖惠贞。 5、租赁合同（写字楼）、招商银行户口历史交易；证明肖惠贞已将诉争房屋装修后出租给他人，已实际占有诉争房屋。 6、微信聊天记录、公证书、回执；证明2019年初，黄杰声称已经在着手办理房屋的抵押注销手续，并已经公证委托给其父亲全权办理，之后又声称其已经在办理房屋抵押注销手续，已经向银行提起申请，其父亲将银行的回执单、公证书通过微信方式传给肖惠贞。 7、借条（收据）、身份证复印件、个人转账汇款业务受理回单；证明杨爱华、黄杰声称其无法筹到68万用于偿还贷款，希望肖惠贞能再借给68万元。基于信任，2019年3月11日，肖惠贞向杨爱华转款人民币68万元，用于偿还房屋贷款，并由黄杰的父亲黄武代写了借条（收据）。 8、微信聊天记录（肖惠贞与被告黄杰）；证明1、肖惠贞与黄杰协商诉争房屋抵债300万的事实；2、肖惠贞一直催促杨爱华、黄杰办理房屋相关手续；但黄杰以种种理由不配合办理手续；3、黄杰声称其无法筹到68万用于偿还贷款，希望肖惠贞能再借给68万元。基于信任，肖惠贞向被告杨爱华转款人民币68万元。 9、短息记录（肖惠贞与被告杨爱华）；证明肖惠贞一直在催促杨爱华履行义务，但杨爱华均置之不理 10、结婚登记审查处理表；证明杨爱华与黄杰为夫妻关系 申请执行人陈静辩称：一、本案系以房抵债，并非真正意义的房屋买卖法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是针对特定情形下，尚未办理过户手续的房屋买受人基于其支付价款的多少，是否实际占有，是否请求过户等接近于物权的程度大小而得到保护的程度。其中第一个条件就是要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，该条规定的书面买卖合同应是合同法所规定具有真实买卖意思表示的合同。本案案外人肖惠贞主张杨爱华夫妻拖欠其借款，为抵偿债务双方签订房屋买卖合同，实为以房抵债的一种形式，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示。故不符合该条所规定的情形。二、以房抵债协议目的在于消灭债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，适用主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。物权期待权之所以要进行特殊的保护,系因物之交付的债权优于金钱债权。肖惠贞虽与杨爱华签订了《房屋买卖合同》，但肖惠贞并未支付购房款，该合同实质上是一种以房抵债协议，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。本案诉争房产未办理变更登记，该以房抵债协议仅能产生债法上的效力，并不足以形成优先于一般债权的利益,且该以房抵债协议破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权益，故不能认定案涉以房抵债协议产生物权期待权。三、本案系肖惠贞自身原因未办理过户登记手续。肖惠贞与杨爱华签订的房屋买卖合同明确约定诉争房产存在抵押，而案外人肖惠贞没有履行合同的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，肖惠贞对此存在过错。四、不动产物权以登记为公示生效要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项规定，我国不动产物权采取的是登记生效主义。本案案外人肖惠贞与杨爱华虽签订有《房屋买卖合同》,但诉争房产至目前为止仍登记在杨爱华名下。诉争房产尚未完成物权变更登记,依法不能发生物权变动的法律效果,诉争房产的所有权人仍为杨爱华,肖惠贞对杨爱华只享有债权请求权。综上，肖惠贞针对诉争房产提出异议,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的物权期待权保护的情形,其对诉争房产并不享有足以排除强制执行的权利。 申请执行人陈静未向本院提交相应证据。 被执行人杨爱华未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在审理（2019）闽0103民初3063号原告陈静与被告杨爱华房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2019）闽0103民初3063号民事裁定书，内容为：“立即冻结被申请人杨爱华名下价值1695000元的财产”。在执行中，本院通知福州市不动产登记和交易中心，协助“一、立即冻结被申请人杨爱华所有的位于仓山区下渡街道××大道××号港头商务中心（港头广场）1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号（产权证号：闽（2018）福州市不动产权第0061436号）。二、立即冻结被申请人杨爱华所有的位于仓山区下渡街道××大道××号港头商务中心2＃楼20层08商务办公号（产权证号：闽（2018）福州市不动产权第0061422号）。上述房产冻结期限三年，从保全措施实施之日起计算。”。 另查，被申请人杨爱华的配偶黄杰曾多次向案外人借款周转，前期均有按时支付利息。但之后黄杰因生意经营不善，开始无法偿还本息。经案外人与杨爱华夫妻商量，杨爱华夫妻同意将上述两套房屋作价300万元出售给案外人，用于抵销300万元债务，其他债务再另行处理。2018年4月16日，案外人肖惠贞与杨爱华签订了上述两套房屋的《房屋买卖合同》，约定上述房屋成交价为人民币300万元，办理房屋所有权过户登记所需缴纳的税费由双方各自承担。合同签订当天，案外人即将三百万的借条归还给黄杰，黄杰也当场写下收到三百万购房款的收条。杨爱华还将上述房屋的钥匙交付给案外人。之后案外人就将房屋装修并出租给他人。2018年7月，杨爱华办理了上述两套房屋的不动产权证书，并将证书交付给案外人。但杨爱华、黄杰并没有按约定办理银行还款及抵押注销手续。2019年3月11日，案外人向杨爱华转款人民币68万元，用于偿还房屋贷款，并由黄杰的父亲黄武代写了借条（收据）。但迄今为止，杨爱华仍没有办理上述房屋的银行提前还款及抵押注销手续。2019年8月9日，案外人向福州市仓山区人民法院起诉要求被申请人杨爱华等人继续履行合同，将房屋过户至案外人名下（案号为（2019）闽0104民初5027号），并申请了财产保全。保全过程中，仓山区人民法院告知上述房产已被贵院查封，案外人遂向本院提出执行异议。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人肖惠贞以对本院查封的福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）2＃楼20层08商务办公及1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号房产享有合法权益为由向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定；“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权力的合法性与真实性；（三）该权力能否排除执行。”，第二十五条规定；“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，《中华人民共和国物权法》第六条物权规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。本案中，依据物权公示原则，经福州市不动产登记和交易中心登记后，福州市仓山区××大道××号港头商务中心（港头广场）2＃楼20层08商务办公及1＃、2＃楼、1＃2＃楼地下室2＃楼20层09商务办公号房产人对外公示为杨爱华。案外人肖惠贞与被执行人杨爱华签订的《房屋买卖合同》实为以物抵债协议，在被执行人杨爱华尚有其他债务的情况下，该以物抵债协议的履行有可能侵害其他债权人的合法权益，故《房屋买卖合同》的效力应经法定程序予以确认，目前该《房屋买卖合同》的效力尚不足以引起物权的变动，不足以排除本院对该房产的强制执行。 综上，案外人肖惠贞主张异议的理由不能成立，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人肖惠贞的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年十二月十日 书记员 刘兮鋭 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的异议又作为利害关系人提出执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 第二十四条规定；“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容；（一）案外人是否系权利人；（二）该权力的合法性与真实性；（三）该权力能否排除执行。”， 第二十五条规定；“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……” 《中华人民共和国物权法》 三、第六条物权规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。