陕西省安康市汉滨区人民法院民事判决书 (2019)陕0902民初4997号原告：刘红，女，1971XXXX年7月5日出生，汉族，住安康市汉滨区西站区，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    被告：陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司,地址安康市汉滨区桥桥头，统一社会信用代码9161090074XXXXX82A。法定代表人：刘自田，系公司董事长。委托代理人：尹仁磊，系公司职员。委托代理人：李冬冬，系公司职员。原告刘红与被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘红、被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司的委托代理人尹仁磊、李冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即履行《商品房买卖合同》义务，交付原告所购商品房，并支付延期交付房屋期间原告租房居住的租金2.4万元；2.请求依法判令被告支付违约金7.8万元；3.请求依法判令被告返还违规封闭阳台多收取原告购房款2万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月23日原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于汉滨区XX镇XX村XX组XX栋XX层XX号房屋一套，建筑面积为99.1㎡，每平方米单价为3975元，总房款为393923元，按照合同第六条第一项约定，原告一次性支付了购房款393923元。合同第八条约定：交付期限，被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，并取得商品住宅交付使用批准文件，将该房验收合格后交付给原告使用。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部责任和义务，被告未按合同约定履行合同义务，未按期给原告交付房屋，也未取得商品住宅交付使用批准文件，应按照合同第九条（2）约定，由被告按日支付原告已交房价款万分之贰的违约金。在被告未交付商品房期间，原告为维护自身的合法权益，到安康住房和城乡建设局反映情况，并于2018年8月13日收到解决关于兴汉华庭项目相关问题的督办函及原告反映的信访事项答复，该答复明确载明：经实地核查，该项目建筑主体符合规划，但车位不够，封闭阳台导致面积超建。原告才得知，被告将阳台部分加算到原告购买房屋面积内，侵害了原告的合法权益，应由被告退还阳台超出面积的房价款。且被告未按期交房，原告只能在附近租房居住，应由被告承担租房期间的房屋租金，被告违约行为给原告造成损失，原告多次找被告催交房屋未果，故诉至本院。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》、购房发票，证明原告购买被告开发的商品房，合同约定双方的权利、义务。2.租房协议复印件，证明被告没有向原告交房，被告应承担原告的租房费用。被告答辩称：1.原告要求被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求不应得到法律支持。2015年4月16日，涉案房屋已通过监理、施工、勘查、设计、建设五方验收。涉案房屋之后还通过了消防验收，房屋符合交付条件，合同约定，2015年9月30日前交付房屋。被告在该日期前，已在售楼部张贴公告，并对原告进行了电话、短信的单独通知，要求原告接收房屋。原告未接收房屋是原告自己导致的。原告主张的违约金过分高于损失，并大部分均已丧失诉讼时效。2.因原告的过错导致房屋未交付，由此产生的租金等损失，该诉讼请求不应得到支持。3.原告要求返还因被告封闭阳台多计算面积交付的2万元的诉讼请求，不应支持。房屋预售许可证上就明确了封闭阳台的面积包含在内，并无原告提到的超建及欺骗行为，房屋面积也应由房管部门最终测算为准。请求人民法院综合考虑，作出公正判决。被告为支持自己的辩论意见，提交如下证据：商品房买卖合同，证明合同关系及相关约定。工程通过验收各方会签表，证明原告所购房屋通过五方验收。    3.建设工程消防验收意见书，证明涉案工程经消防验收合格，具备交付条件。住宅使用说明书、保修书，证明被告已向原告交付两个证书，符合合同第11条约定的交付文件。天气证明，证明该房屋建设期间，安康降水频发，中雨天气近三个月，导致施工延迟，且合同第8条有约定，此情况应该扣除延期。6.判决书一份，证明安康中院对相同类型案件的判决佐证被告的法律观点。7.商品房预售许可证，证明被告公司均严格按合同约定及商品房许可证许可的面积销售房屋，无阳台面积超建及欺骗行为。8.光盘，证明被告办不了房产证原因在于他人阻工。经当庭质证、认证，原告提交的2组证据、被告提交的证据1、2、3、7，为双方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据4、5、6、8，因与本案无关联性，本院不予采信。根据本院认定的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月23日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于XX镇XX村XX组XX栋XX层XX号房屋一套。合同还约定了单价、面积等双方的权利义务。其中，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.由于出卖人不能控制且不可归责于出卖人的原因。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后，原告向被告交付了购房款393923元。2015年4月16日，涉案房屋所在的1号楼主体结构经过建设单位、监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位等五方验收，评定为合格。2016年8月5日，包括涉案房屋所在的张沟蔬菜综合市场工程通过安康市公安消防支队消防验收合格。但至今，被告未向原告交付房屋，未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，也未为原告取得房地产权属证书。另查明，涉案房屋一直由案外人占有使用。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，主体合法、意思表示真实，内容不违反法律规定，被告将正在建设中的房屋销售给原告，原告支付房屋价款，应为合法有效的商品房预售合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告理应在合同约定的时间向原告交付房屋。至今被告因不可归责于原告的原因，导致房屋由案外人占有使用，被告未能将房屋交付原告，显属违约。原告有权要求被告继续履行合同，向原告交付涉案房屋，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金7.8万元的诉讼请求。合同约定房屋应当交付的最后时间节点为2015年9月30日，合同对逾期交房的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”因此，每日的违约金都独立起算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期交房违约金，故逾期交房违约金应当从原告向本院起诉之日2019年7月9日起倒推三年，即从2016年7月9日起算，在此之前的违约金已经超过三年的诉讼时效。被告本应从2016年7月9日至2019年7月9日以购房款本金为基数，按日万分之二支付原告逾期交房违约金，因原告主张的7.8万元违约金少于上述计算方式得出的违约金，为原告作为民事主体对其民事权利进行自由处分的体现，法律予以准许，故对原告要求被告支付逾期交房违约金7.8万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房期间租金损失2.4万元的诉讼请求，因合同未约定此种损失应由被告负担，而本院已支持了被告应支付原告逾期交房期间的违约金之请求，故本院对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告返还违法封闭阳台多计算超出面积收取原告的购房款2万元的诉讼请求，因原告未提交相应证据证实，该诉讼请求同样缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，向原告刘红交付位于XX镇XX村XX组XX栋XX层XX号房屋。二、被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，向原告刘红支付逾期交房违约金7.8万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由被告陕西省安康市兴安地产集团兴汉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期限的最后一日起计算。  审  判  长  刘  悦人民陪审员  王发典人民陪审员  周国丽二〇一九年十二月八日书  记  员  齐容容   1