湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6080号上诉人（原审第三人）：杨葆华，男，1956年5月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人杨长青，长沙市芙蓉区长清法律服务所司法工作者。被上诉人（原审原告）：长沙市房地产测绘队，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花路**惠通大厦**。法定代表人：萧靖羲，总经理。委托诉讼代理人刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人成书彦，上海建纬（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙市天心区长鸿大酒店，经营场所长沙市天心区黄兴南路**第**。经营者：王艳萍，女，1965年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人赵润华，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人易爱斌，男，1964年8月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，公司员工。原审第三人：李建中，男，1960年9月24日出生，汉族，住长沙市天心区。原审第三人：华夏银行股份有限公司长沙分行，营业场所长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦1楼门面、第2、3、4、21楼。负责人于国庆。上诉人杨葆华与被上诉人长沙市房地产测绘队（以下简称测绘队）、长沙市天心区长鸿大酒店（以下简称长鸿大酒店）、原审第三人李建中、华夏银行股份有限公司长沙分行（以下简称华夏银行长沙分行）租赁合同纠纷一案，杨葆华不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杨葆华上诉请求：撤销长沙市天心区(2018)湘0103民初721号民事判决书，发回重审。在二审审理过程中，将上诉请求变更为：撤销长沙市天心区(2018)湘0103民初721号民事判决书，发回重审或者驳回诉讼请求。事实与理由：一、杨葆华作为第三人参加诉讼主体不适格被上诉人长沙市房地产测绘队将上诉人列为第三人参加诉讼错误。被上诉人长沙市天心区长鸿大酒店系与湖南省绿三农城市庄园投资管理有限公司(以下简称绿三农庄园)签订的《物业租赁合同》，并非上诉人，上诉人仅是绿三农庄园的法定代表人，代表公司履行职务，且两被上诉人均知晓该情况，故上诉人杨葆华不是木案适格当事人，一审判决上诉人承担责任错误。二、原审遗漏有利害关系的当事人。2016年8月20日，被上诉人长沙市大心区长鸿大酒店与绿三农庄园协商一致，将和赁物业转租给长沙市天心区龟羊熙餐馆(原长沙啸大餐饮有限公司)，长沙市天心区龟羊熙餐馆进行装修，“装修须按合同要求进行，如有涉及到主墙体改装，先将装修方案及图纸报长房公司审批，同意后方可进行”。长沙市天心区龟羊熙餐馆对物业进行装修并使用，是本案利害关系人，应当参加诉讼，原审遗漏有利害关系的当事人，造成判决错误。三、原判决超出诉讼请求。被上诉人长沙市房地产测绘队2018年1月26日起诉请求第一条为“请求判决解除双方签订的《物业租赁合同》”，即请求法院判决解除合同，但原审判决“长沙市房地产测绘队与长沙市天心区长鸿大酒店于2011年12月1日签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除”，超出了被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人认为，原审法院认定事实不清导致判决错误,请二审法院依法撤销原判决，发回重审。被上诉人测绘队辩称：一、被答辩人主张其所为第三人参加诉讼主体不适格，与事实不符。长沙市天鸿大酒店与被答辩人杨葆华于2014年10月20日签订的《物业租赁合同》鉴于条款中第（2）项写明“乙方是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人；第（3）项写明“乙方愿意租赁甲方物业用于酒店经营”。从该合同约定来看，被答辩人杨葆华系《物业租赁合同》的乙方，租用了长鸿大酒店所租赁的答辩人房屋的一部分，答辩人与长鸿大酒店的租赁合同纠纷案件处理结果同被答辩人有法律上的利害关系，因此一审法院将其列为第三人，并无不当。二、被答辩人认为一审遗漏有利害关系的当事人，造成判决错误，没有事实与法律依据。一审法院判决答辩人与长鸿酒店之间的租赁合同解除，是因长鸿酒店私自扩建等行为违反合同约定与法律规定，与长鸿酒店将房屋转租给被答辩人还是绿三农庄园并无关系。绿三农庄园即使参加诉讼，也是仅为无独立请求权的第三人，并不会对答辩人与长鸿酒店之间的租赁合同是否应当解除、长鸿酒店及各个转租人是否应当腾退房屋造成影响，不存在一审遗漏有利害关系的当事人，造成判决错误的情形。三、被答辩人认为原判决超出诉讼请求没有事实和法律依据。答辩人一审中的诉讼请求第一项为“解除长沙市房地产测绘队与长鸿大酒店签订的《物业租赁合同》”，理由是答辩人依据合同约定于2017年12月5日向长鸿酒店发出解除通知，一审法院判如所请，不存在一审判决超出诉讼请求的情形。综上，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。测绘队向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《物业租赁合同》；2.确认长鸿大酒店与第三人杨葆华签订的《物业租赁合同》无效；3.确认长鸿大酒店与第三人李建中签订的《物业租赁合同》无效；4.确认长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订的《物业租赁合同》无效；5.长鸿大酒店、第三人杨葆华、李建中、华夏银行长沙分行腾退租赁房屋及场地；6.长鸿大酒店承担本案的诉讼费用及测绘队支付的律师费。一审法院认定的事实：2011年12月1日，测绘队（甲方、出租方）与长鸿大酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同（修订）》，约定长鸿大酒店租赁使用位于长沙市房屋（以下简称“案涉房屋”）用于酒店经营项目（含写字楼及门面招租），租期10年，自起租日起算；自出租人与承租人签署本合同之日起7日内，出租人向承租人交付租赁物业，出租人给予承租人3个月的免租期，免租期内承租人不需交纳租金，但要承担水电费用，免租期期满之次日为起租日；初始期限届满，如承租人决定续约，则自第十一租赁年度起，续约期内的租金在第十租赁年度的标准上每两年递增百分之十；甲方应保证乙方对租赁物业不受第三者损害的使用权，并不得在租赁期内将租赁物业重新出租给任何第三方（原酒店歌厅对外承包协议的解除及善后由甲方负责，餐厅承包期满之日由乙方接管，生效日至接管日期间的餐厅承包收益归乙方所有）；在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意；乙方须确保其在租赁期内对租赁物业所作的装修、安装及改造均符合建筑物安全存在的国家及地方有关法律和法规的各项规定；乙方若收到政府有关部门就租赁物业向甲方发出的通知，应立即通知甲方；出租人同意，承租人可以根据经营需要，将本合同项下的部分经营项目承包（或分包）给任何承租人选定的经营机构或自然人；如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同。无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿。合同签订后，测绘队将位于长沙市的房屋交付长鸿大酒店租赁使用。2014年10月20日，长鸿大酒店与第三人杨葆华签订《物业租赁合同》，约定长鸿大酒店将位于长沙市“长房大酒店”餐饮部共二层楼另加第三层（除保安用房外）租赁给第三人杨葆华用于酒店经营；租金为240000元／年；租赁期限自起租日计算至2018年8月13日止；杨葆华应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2016年1月17日，长鸿大酒店与第三人李建中签订《物业租赁合同》，约定长鸿大酒店将位于长沙市“长鸿大酒店”茶饮部及二楼的两间会议室租赁给第三人李建中用于酒店、经营；租金为84000元／年；租赁期限为三年，自起租日计算至长鸿大酒店现行合同结束日；李建中应自费取得其在租赁物业内经营相关业务的一切必要的合法证件，不得以长鸿大酒店的主体身份经营。2017年1月9日，长鸿大酒店与第三人华夏银行长沙分行签订《房屋租赁合同》，约定长鸿大酒店将位于长沙市长鸿大酒店的5平方米的房屋租赁给第三人华夏银行长沙分行用于其离行式自助单点（ＡＴＭ）使用；不含税年租金为42000元；租赁期限自2017年3月1日起计算至2020年2月28日止。2017年6月29日，测绘队向长鸿大酒店送达《关于物业租赁相关的函告》，该函告载明：经测绘队相关调查和实地走访，发现长鸿大酒店在承租期出现擅自改建相关租赁场地并将相关物业转租给第三人的情况。截止发函，依然未对相关情况进行整改。长鸿大酒店的行为已经违反《物业租赁合同》第7.2条第一款的约定，以及《中华人民共和国合同法》关于非法转租的规定。特函告长鸿大酒店：不同意长鸿大酒店将双方签订的《物业租赁合同》中的物业擅自转租给第三人；限长鸿大酒店于2017年7月31日之前，完成对擅自改建相关租赁场地的整改及拆除工作。若逾期未整改及拆除或者未全部整改及拆除，测绘队将通过法律途径，维护自身合法权益，所有法律后果均由长鸿大酒店承担。长鸿大酒店签字确认收到该函告。2017年12月5日，测绘队向长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，该函告载明：鉴于长鸿大酒店至今仍未对相关违约行为进行整改，自本函送达长鸿大酒店之日起，双方签订的《物业租赁合同》正式解除；长鸿大酒店应于2017年12月12日之前腾退租赁房屋及场地，并向测绘队移交租赁物业。2017年12月9日，长鸿大酒店向测绘队送达《回函》，该回函载明：其已收到《关于解除物业租赁合同相关的函告》。长鸿大酒店在酒店北栋装修前未向测绘队书面上报设计、图纸和施工方案；北栋装修期间，书院路派出所于2016年11月12日向其送达《责令改正通知书》，告知其北栋只有一个楼梯通道，不符合经营消防安全要求，酒店为此在南北二楼原通道两旁加宽平衡，并在北栋南侧立重钢筋求得建筑平衡与稳定；长鸿大酒店对函告所称酒店在承租期出现将相关物业转租给第三人的严重违约行为不予认可。另查明，测绘队就本案纠纷委托上海建纬（长沙）律师事务所为其提供法律服务。2017年11月29日，该律师事务所开具了律师服务费50000元的发票。一审法院认为，测绘队与长鸿大酒店签订的《物业租赁合同（修订）》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，长鸿大酒店在装修过程中对涉案房屋进行施工改建，未征得测绘队同意，亦未向测绘队上报设计、图纸和施工方案，事后亦未告知测绘队，根据双方合同约定“在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防规定的前提下，乙方应有权为营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应得到甲方同意……任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同”，长鸿大酒店的行为已违反双方合同约定，测绘队于2017年6月29日发函要求整改，长鸿大酒店仍然不予以改正。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第二百一十九条的规定处理。测绘队于2017年12月5日向长鸿大酒店送达《关于解除物业租赁合同相关的函告》，故认定双方签订的《物业租赁合同（修订）》于2017年12月5日解除。长鸿大酒店立即腾退租赁房屋。关于测绘队主张长鸿大酒店与第三人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行签订的房屋租赁合同无效的问题，经查，2014年至2017年期间，长鸿大酒店陆续与第三人杨葆华、李建中及华夏银行签订房屋租赁合同，且未征得测绘队同意，根据双方合同约定，长鸿大酒店进行招租需经测绘队同意，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”长鸿大酒店与杨葆华于2014年10月20日签订《物业租赁合同》、与李建中于2016年1月17日签订《物业租赁合同》，测绘队于2017年6月29日发函才表示不同意长鸿大酒店进行转租，且杨葆华和李建中租赁房屋均是用于公开地商业经营，故推定测绘队对长鸿大酒店转租的情况是知道的，但在六个月内未提出异议，现测绘队以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，不予支持。2017年1月9日，长鸿大酒店与华夏银行长沙分行签订《房屋租赁合同》，未经测绘队同意，且测绘队于2017年6月29日发函明确表示不同意长鸿大酒店进行转租，现测绘队以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，予以支持。由于测绘队与长鸿大酒店之间的租赁合同已经解除，长鸿大酒店与第三人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行签订的房屋租赁合同因而失去了继续履行的基础和条件，也应一并解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，出租人测绘队作为房屋所有权人有权要求次承租人杨葆华、李建中及华夏银行长沙分行在合理期限内腾房。如果次承租人逾期不腾房的，还应支付逾期腾房占有使用费。考虑到长沙市天心区长鸿大酒店与第三人杨葆华、第三人李建中、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行目前仍在涉案房屋进行生产经营，在租赁合同解除后，其须另寻其他经营场所并搬迁生产设备，确实需要一定的时间，根据案件的实际情况，确定给予长沙市天心区长鸿大酒店、第三人杨葆华、第三人李建中、第三人华夏银行股份有限公司长沙分行一个月的时间用于腾迁。关于测绘队主张要求长鸿大酒店支付律师费的问题，缺乏事实与法律依据，故对测绘队主张该项费用不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十六条、第十八条之规定，判决：一、长沙市房地产测绘队与长沙市天心区长鸿大酒店于2011年12月1日签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除；二、长沙市天心区长鸿大酒店与华夏银行股份有限公司长沙分行签订的《房屋租赁合同》无效；三、长沙市天心区长鸿大酒店、杨葆华、李建中、华夏银行股份有限公司长沙分行应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给长沙市房地产测绘队；四、驳回长沙市房地产测绘队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由长沙市天心区长鸿大酒店承担。在二审审理过程中，上诉人杨葆华提交了以下证据：1.湖南省绿三农城市庄园投资有限公司营业执照，拟证明上诉人杨葆华系该公司法定代表人；2.长鸿大酒店出具的《收条》、《绿三农水电、员工宿舍费用明细表》、《单笔转账交易信息》，拟证明租赁长鸿大酒店的费用均由湖南省绿三农城市庄园投资有限公司支付。经二审审理查明，2014年10月20日，被上诉人长鸿大酒店与杨葆华的《物业租赁合同》中，签订合同的主体分别为长沙市天心区长鸿大酒店与湖南省绿三农城市庄园投资管理有限公司。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人杨葆华是否为本案第三人的适格主体，一审是否遗漏当事人？经审查，上诉人杨葆华系湖南省绿三农城市庄园投资有限公司法定代表人，2014年10月20日，被上诉人长鸿大酒店与杨葆华的《物业服务合同》中，湖南省绿三农城市庄园投资有限公司在该合同乙方处加盖湖南省绿三农城市庄园投资有限公司合同专用章，该合同的实际签订主体系湖南省绿三农城市庄园投资有限公司，而非杨葆华，故原审将杨葆华列为第三人并判决其承担腾房责任错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，故次承租人并非必须参加诉讼的当事人，本案不存在遗漏当事人的情况，对上诉人的该上诉意见本院不予采纳。综上，上诉人杨葆华的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）0103民初721号民事判决第一项、第二项及第三项中长沙市天心长鸿大酒店、李建中、华夏银行股份有限公司长沙分行应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给长沙市房地产测绘队的部分；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）0103民初721号民事判决第四项及第三项中杨葆华应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给长沙市房地产测绘队的部分；三、驳回被上诉人长沙市房地产测绘队对上诉人杨葆华的诉讼请求；四、驳回被上诉人长沙市房地产测绘队的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由长沙市天心区长鸿大酒店承担；二审案件受理费80元，由被上诉人长沙市房地产测绘队负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月五日书记员  杨 蓓