天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10908号原告（反诉被告）：深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司，营业场所：天津市津南区巨葛庄村。负责人：徐明峰，总经理。委托诉讼代理人：王俊霞，该公司职员。委托诉讼代理人：信佩明，天津信佩明律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕金成，男，1969年7月29日出生，汉族，住天津市津南区。原告（反诉被告）深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司（以下简称“京基物业公司”）与被告（反诉原告）吕金成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京基物业公司委托诉讼代理人王俊霞、信佩明、被告（反诉原告）吕金成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。京基物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付2019年1月1日至2019年9月30日的物业费7443.93元及滞纳金151.36元，合计7595.29元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：京基物业公司系坐落于津南区京基香茗园小区物业管理单位，吕金成系香茗园业主，双方于2017年7月30日签订了物业服务协议，期间京基物业公司一直提供物业服务。截止目前吕金成拖欠物业费7595.29元未缴纳，京基物业公司诉至法院，望判如所请。吕金成辩称，小区路灯损坏，业主房屋损坏报修维修不及时，部分房屋院内杂草丛生，影响环境且存在火灾隐患，小区蚊蝇遍地，影响居民生活。小区绿化养护不及时，小区垃圾清理不及时，地面井盖不牢固，被碾压时声音大。小区环道内乱停车严重，影响小区居民出行，也给消防安全造成隐患，物业没有尽到职责。物业对进入小区的第二辆车和来访车辆收费且未公示收费去向。门禁不灵敏，耽误业主进出小区。物业允许外来车辆及人员进入，对业主生命和财产造成影响。物业公司未公示物业费使用情况。物业公司对业主垃圾清运费管理混乱，在业主交付垃圾清运费时未书面告知服务内容，未按照装修协议退费，损害业主利益，在司法所帮助协调退垃圾清运费时，物业经理态度傲慢。物业公司对业主合理的意见和建议不予采纳。物业公司收取物业费不给业主开正式发票。综上所述，京基物业公司未按照服务标准完成对小区的服务。吕金成向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令京基物业公司退还垃圾清运费2585元；2、判令京基物业公司停止对小区业主第二辆车和来访车辆的收费并退还已收费用。事实和理由：2017年8月21日，本人办理装修入住时，京基物业公司收取装修押金6000元、垃圾清运费2585元，物业装修管理协议约定，如果没用物业清理装修垃圾，物业不能收取费用。装修过程中，由于物业要求业主将垃圾送到指定清运点，因距离较远增加业主负担，本人自行清运垃圾，2018年11月装修工程进入收尾阶段，本人要求京基物业公司退还垃圾清运费遭拒。京基物业公司对小区业主第二辆车和来访车辆进行收费，一小时内不收费，超过一个小时按三元每小时收取停车费。业主一直都反映此情况，但物业一直在收。京基物业公司辩称，1、双方在反诉原告装修的时候签订了装修管理协议，该协议约定京基物业公司对装修垃圾集中清运。吕金成已经委托京基物业公司对装修垃圾集中清运，他自行把垃圾装袋放到清运点，由服务中心统一清运，他确实缴纳了清运费。吕金成后来确实找过我方，说他自己清运了，但事实是我方在清运点把他的袋装垃圾清运走了。2、吕金成没有权利要求我方停止收停车费，权利是业主大会的，吕金成个人没有这个诉权。我方财务上没有反映出收反诉原告费用的情况，所以不需要退还。双方在2017年7月30日签订物业服务协议，该物业服务协议是双方在平等自愿合法基础上签订的，不存在反诉原告所讲的胁迫，交钥匙的时候之所以签订物业服务协议，也是吕金成与开发商签订的房屋买卖合同中的约定。物业服务协议关于车辆收费有约定，物业是有合同依据的，而且吕金成的第一辆车是不收费的。按照合同，物业对他的第一辆车也应该收费。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当缴纳场地占用费。该费用主要用于养护小区内的道路停车设施，用于改善设施设备等，作为反诉原告方应该缴纳场地占用费。结合京基物业公司、吕金成提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2015年3月13日，深圳市京基物业管理有限公司与天津京基房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定由深圳市京基物业管理有限公司为天津市津南区香茗园小区提供物业管理服务，物业费采取包干制的形式，多层物业管理服务费标准（按建筑面积计算）为每月每平方米3.2元，业主于每月5日前交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三比例交纳违约金。原、被告另行签订《物业服务协议》，对双方物业服务权利义务进行了约定，明确物业费标准为3.2元／月／平方米，业主应于每月5日前缴纳。坐落于天津市津南区房屋所有人为吕金成，房屋建筑面积258.47平方米，吕金成自2019年1月1日至2019年9月30日未缴纳物业费。2017年8月，吕金成办理入住时与京基物业公司另行签订《装修管理协议》一份，协议约定吕金成和装修施工单位委托京基物业公司对装修垃圾集中清运，按照建筑面积每平米10元的标准收取，不包括庭院垃圾、改动地采暖管道垃圾及违章搭建各类建筑物或构筑物产生的垃圾，此类垃圾由业主自行清运。垃圾装袋后由业主自行置于统一清运点，由服务中心统一清运，业主也可自行清运所有装修垃圾，服务中心不收取装修垃圾清运费。吕金成于2017年8月21日向京基物业公司交纳装修垃圾清运费2585元。关于涉诉小区停车问题，双方并未签订单独的合同。京基物业公司对进入涉诉小区的业主第二辆车和外来车辆收费。关于本诉，本院认为，原告为被告提供物业服务，被告应当缴纳物业费。物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是全体业主的利益。通过被告的举证及本院之前审理涉诉小区物业费案件查明的事实，可以证实原告公司在物业服务过程中确实存在诸多服务不到位之处，应适当酌减物业费数额，本院认为以减少5%为宜，经计算，被告吕金成应给付物业费7071元。因原告京基物业公司服务确实存在瑕疵，对原告主张违约金的请求本院不予支持。关于反诉中垃圾清运费问题，本院认为，双方签订《装修管理协议》，其中约定业主自行清运所有装修垃圾的，服务中心不收取装修垃圾清运费。对于业主已经交纳装修垃圾清运费后满足何种条件可予以退还及退还的具体程序，双方并无约定。装修垃圾不同于一般生活垃圾，对装修垃圾的处置有特殊的要求，业主自行处理装修垃圾也必须进行必要分类及运送至指定的地点，遵守城市市容管理规定。现原告提交的证据不足以证明其将所有的装修垃圾交由有资质的运输公司或者个人进行处置，故其要求退还装修垃圾清运费并无法律及事实依据，本院不予支持。关于反诉中停车费问题，本院认为，停车场地及收费是物业公司受建设单位或者业主大会委托对小区业主共有部分进行管理，原告要求改变现有停车收费方式涉及全体业主利益，应当由全体业主决定，原告个人无权提出此要求，故对原告要求停止对小区业主第二辆车及外来车辆收费的请求本院不予支持。另外，原告虽主张京基物业公司退还收取的停车费，但其并未提交证据证明具体数额，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕金成于本判决生效后三日内给付原告（反诉被告）深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司2019年1月1日至2019年9月30日的物业费7071元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市京基住宅物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕金成的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）吕金成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘永攀二〇一九年十二月二日书记员  冯 宁附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。