山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1199号上诉人（原审原告、案外人）：任某，女，1966年4月27日生，汉族，山西省泽州人，现住山西省晋城市沁水县。委托代理人：赵某，山西昌和律师事务所律师。委托代理人：郭某，山西昌和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周某，男，1970年11月13日生，汉族，现住徐州市。被上诉人（原审被告、被执行人）：吴某，男，1941年7月23日生，汉族，晋城市泽州县公安局退休干部，现住晋城市。被上诉人（原审被告、被执行人）：孟某，女，1947年8月17日生，汉族，晋城市城建房产综合开发公司退休干部，现住晋城市。上诉人任某因与被上诉人周某、吴某、孟某案外人执行异议之诉一案，不服晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人任某及其委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼。被上诉人周某、吴某、孟某经依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人任某的上诉请求：撤销（2016）晋0502民初2060号民事判决，依法改判支持上诉人的上诉请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋六年时间内没有办理过户是因为法院查封、被上诉人失去联系等客观原因造成的，一审法院认为是上诉人怠于行使权利，是错误的；2、上诉人是合法善意的权利人，被上诉人周某的欠款已经通过划扣吴某、孟某工资的方式得到了主张，而且只有98512元债务，查封50多万的房产明显不当。被上诉人周某、吴某、孟某未进行答辩。任某向一审法院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于晋城市凤台西街富丽小区67号房证号泽州县房字第XXXX号房屋的强制执行，并解除强制查封；2、依法确权此套房屋归我所有（房价40万元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年5月7日，我与吴某、孟某夫妻二人签订了《房屋买卖合同》，根据合同我购买了二被告夫妻所拥有的位于晋城市凤台西街富丽小区67号房产，并有孙呆富、焦和平做中间人见证。2010年6月，由于办理过户需补交泽州县公安局25%的产权，我又补充了7105元，交了泽州县公安局25%的产权款，由此取得了全部产权。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，卖房方应当配合原告办理房屋过户手续。该房屋我已购买，而且交了足额款，时间也较早，该处房屋我长期锁着，我已拥有。请求维护我的合法权益。一审法院确认以下案件事实：原告与二被告于2009年5月7日签订了房屋买卖合同。徐州市泉山区人民法院于2011年4月11日作出的已发生法律效力的（2011）泉民初字第0576号民事判决书，判决内容为：被告吴某、孟某于本判决生效后十日内，偿还原告周某借款本金人民币98512元，并自2008年3月31日起至本判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付利息。执行过程中，被告吴某、孟某拒不履行法律义务，本院于2016年1月14日作出（2014）城执字第16号民事裁定书，裁定内容为：将被执行人吴某名下位于晋城市凤台西街富丽小区67号，共有孟某，房证号泽州县房字第XXXX号房屋一套予以查封。查封期间不得办理买卖、过户、抵押等相关手续，查封期限三年。在执行过程中任某向本院提出执行异议申请，本院裁定驳回其申请。任某不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。一审法院认为，按照法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告称其与被告吴某、孟某之间存在债权债务关系，在二被告不能归还原告借款的情况下，二被告以房抵债，双方签订房屋买卖合同。在合同签订后原告便于2010年6月24日办理房屋过户等相关手续，因当时涉案房屋已经被法院查封所以未能办理成功，但原告并未提供证据证明双方之间的债权债务关系真实存在，也未举证证明非因其自身原因未办理过户手续。且距我院2016年1月14日查封涉案房屋近6年的时间中，原告亦未及时到相关单位办理房屋过户手续，至今该房屋仍为被告吴某、孟某所有。即使按照原告自身的陈述，从其与二被告签订买卖合同，到房屋被查封也经过了一年多的时间，所以房屋被查封不能作为非因其自身原因未办理过户手续的理由,所以原告的执行异议不成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告任某的诉讼请求。二审期间，上诉人对一审查明的事实无异议，亦未提交新证据。经查，上诉人一审所提交的房屋买卖合同、已购公有住房和经济适用住房出售征询意见书、收据等证据，可以证明一审查明的事实，本院予以确认。另查明，2009年5月7日，在两名中间人见证下，上诉人任某与被上诉人吴某、孟某签订的房屋买卖合同，载明：“从2005年7月6日向任某借款40万元整，借款期限一年，但至今未还…最终…达成自愿卖房抵债协议”、“因吴某、孟某现有实际困难无地居住，任某同意二人居住一年，一年后自行搬出，办理过户交接手续”，该房屋产权证书交在任某手中。2010年6月23日上诉人任某与吴某、宋雪梅一起到案涉房屋集资建房单位泽州县公安局交纳了房屋产权过渡补交差价款7105元，该单位出具了同意出售住房意见书。2010年6月24日，晋城市房地产交易中心收取任某复印费12元；同日，任某交纳评估押金200元。本院认为，案涉房屋买卖合同是债务履行期届满后的以房抵债协议，是双方真实意思表示，该房屋价值与原债务数额合理对应，依法有效；且于本次法院查封之前上诉人任某已实际占有房屋，虽然未能在查封前与吴某、孟某办理产权过户手续，但上诉人任某已提供证据证明，其依照双方签订的协议约定“一年后办理过户交接手续”，为办理过户登记实施了补交公有住房差价、征得公有住房单位同意，并到房地产交易中心准备过户登记材料等积极行为，结合上诉人陈述的房屋未办理过户是因为查封、吴某人找不到等客观原因造成，对于本案诉争房产未能过户，不宜认定上诉人怠于行使权利、具有过错。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人任某诉请停止对案涉房屋所采取的强制执行，理由充分，本院予以支持。对于上诉人任某提出依法确权案涉房屋归其所有的主张，依据物权法第九条第一款的规定，不动产物权变动经登记才发生法律效力。涉案房屋尚未办理房屋产权登记，不能认定其对案涉房产享有物权，上诉人要求确认对房屋享有所有权的主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院未考虑上诉人为办理过户登记所采取的积极行为认为上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益，存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初2060号民事判决；二、不得执行吴某、孟某名下坐落于晋城市凤台西街富丽小区67号房屋，产权证号为泽州县房字第XXXX号的房产；三、驳回上诉人任某的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，共计14600元，由任某负担7300元，吴某、孟某共同负担7300元。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇一九年十二月十八日法官助理 苏瑞庭书 记 员 张智超