浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初1841号 原告：滨江区仁苑第二届业主委员会，住所地杭州市滨江区滨盛路3191号仁苑3幢101室。 负责人：代卫平，主任。 委托诉讼代理人：张建齐、杜驰，浙江五联律师事务所律师。 被告：杭州恒丰置业有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室。 法定代表人：黄欣。 委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 原告滨江区仁苑第二届业主委员会与被告杭州恒丰置业有限公司业主共有权纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告负责人代卫平及其委托诉讼代理人张建齐、被告委托诉讼代理人方丽到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认仁苑小区1-11号楼地下人防车位（共计71个）属于全体业主共有；2.被告限期拆除上述人防车位上已加装的地锁，排除妨碍、恢复原状，停止一切阻挠原告行使占有、使用、收益、处分等管理事务的行为；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告所属的仁苑小区，系由省财政投资的“省属公务员经济适用房”建设项目，于2006年由浙江省机关事务管理局委托被告代建，建设资金由省级财政分期拨付，小区用地系通过政府划拨方式取得，2012年后业主通过购买方式从浙江省机关事务管理局及被告手中取得房屋。因种种原因该小区至今未完成建设投资项目审计工作。案涉人防车位区域位于仁苑小区1-11号楼地下层，经被告分割并划分成停车泊位共计71个。该车位因位于仁苑小区规划红线范围内，根据《经济适用住房价格管理办法》相关规定：“在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费”，系纳入“开发成本”并包含在该经济适用房基准价格内，归属与广大业主共有；根据《物权法》第70条规定：“业主……对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”另《物业管理条例》第50条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”2017年底，被告引进的前期关联单位杭州佳友物业服务有限公司（以下简称佳友物业）由于服务质量差而被业主大会投票表决终止合同，被告遂在案涉人防车位区域加装地锁等，阻挠原告及其委托的物业对上述区域进行管理、维护。案涉区域为人防设施，属于配套公共设施范畴，在建设项目未完成审计、被告未能证明是否投入资金、该人防设施建设成本是否计入住宅项目成本核算不明确，以及该土地系划拨取得等情况下，被告并不具有对案涉人防设施的所有权，该设施应归仁苑小区全体业主共有。但被告一方面拒绝举证其建设投资及成本分摊情况，另一方面却以“谁投资谁受益”为由，长期占有该区域，并以“安装地锁”等方式阻挠原告代表广大业主行使占有、使用、收益、处分等管理权，明显违反《物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规之规定。综上，被告的行为已严重损害了广大业主的合法权益，应承担相应法律责任。 被告答辩称，答辩人系仁苑项目的建设单位，自筹资金开发建设，原告陈述不符合事实。省发展与改革委员会、省建设厅、省国土资源厅文件浙发改函〔2005〕232号《关于下达2005年度省属滨江区块经济适用房住房建设计划的函》（浙发改函〔2006〕680号文件改为“省属滨江区块”省直专用房项目），载明仁苑项目由答辩人作为项目建设主体，建设所需资金由答辩人自筹解决。《浙江省省级机关事务局关于省直专用房配套公建用房补缴土地出让金事宜的函》（浙机事函〈2015〉122号）文件规定，“省属滨江区块”省直专用房项目（即仁苑）是由省发改委立项的省级机关专用房项目，纳入我局统一管理，其中项目住宅部分已交由我局分配，并由我局以杭州恒丰置业有限公司名义向省级机关干部出售。该项目系非财政直接出资建设的保障性专用房项目，其配套公建用房收益由项目建设主体享有。答辩人在仁苑专用房销售房款回笼之前未收到过财政拨付的任何款项，均由答辩人自筹资金建设。原告诉称“仁苑项目为财政投资项目，建设资金由财政分期拨付”，没有事实依据。仁苑项目商业用房、地下车库（包括人防工程）、仁苑项目专用房（住宅）的成本是分别计算、分别承担的，原告对仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程并未出资，不享有使用管理和收益权。仁苑项目作为“省直专用房项目”，其中仁苑项目专用房（住宅）的销售价格需报浙江省物价局审定。答辩人在2008年10月9日向省物价局提交了《关于要求核定仁苑专用房价格的函》，申报仁苑项目专用房（住宅）价格时按省物价局成本申报要求对专用房（住宅）、商业用房、地下车库（包括人防工程）三类物业各自的建筑面积分别分摊了相应的建设成本。且答辩人于2008年10月21日提交给省价格与成本调查队（省物价局下属机构）的“情况说明”再次明确：“仁苑项目中车库作为持有物业，独自承担成本，不包含在本次专用房（住宅）成本监审申报表和价格申报范围内。本项目中商铺建筑面积为20921.8平方米，地下室建筑面积为56741.5平方米，其中独立地下车库建筑面积为37569平方米、人防工程建筑面积为15805.3平方米、住宅配套设施用房建筑面积为3367.2平方米。”2008年10月31日省机关事务局发给省物价局的“情况说明”对仁苑项目专用房（住宅）、商铺、地下室（包括人防工程）三类物业建筑面积予以确认。省物价局根据上述申报和情况说明对仁苑项目专用房（住宅）销售价格进行审查核定，对答辩人提交的申报材料中三类物业独立承担成本未提出异议，并于2008年11月18日下发了省物价局浙价房审（2008）4号文件，即“浙江省物价局房地产价格审批单”确定的仁苑项目专用房（住宅）销售价格为：面积控制标准内每平方米建筑面积3700元，超过面积控制标准部分每平方米建筑面积5600元。2008年12月18日省机关事务管理局《关于省级机关仁苑小区专用房分配销售的通知》将仁苑项目专用房（住宅）销售价格调减为：面积控制标准内每平方米建筑面积3130元、超过面积控制标准部分每平方米建筑面积4800元。答辩人按照省机关事务管理局确定的专用房价格与购房人签订了专有房买卖协议，实际上仁苑项目专用房（住宅）的业主是通过内部定向购买，以低于省物价局确定的仁苑项目专用房（住宅）价格以及建设成本的价格购买了仁苑项目专用房（住宅）。对于地下车库的归属，答辩人与省机关事务管理局商定的专用房买卖协议中有体现，《仁苑项目住宅买卖协议书》第十条标明：“仁苑小区地下车库成本未列入住宅成本，所有权归甲方所有。”这说明仁苑业主在购房时已经明确了解地下车库（包括人防工程）建设成本未列入专用房（住宅）销售价格内。截至当前，答辩人未收到任何方面有关仁苑1-10幢人防工程建设资金的拨付。对于仁苑项目专用房（住宅），答辩人需要与省财政厅进行省直专用房项目建设成本清算和建设资金的返还；答辩人亦将按照与省机关事务管理局明确的原则以及向省物价局申报的分摊原则申请财政对专用房（住宅）结算，即定向购买的房价结算。目前，仁苑项目各项工程决算基本已经完成，经过答辩人初步三类物业独立核算，仁苑项目1-10幢专用房（住宅）综合单价约为3800元/平方米（不包括仁苑1-10幢人防工程建设费用）。仁苑业主签订专用房买卖协议累计的专用房房款尚不够支付专用房（住宅）建设成本，缺口一亿多元仍需省财政综合平衡。综上所述，仁苑项目地下车库（包括人防工程）分摊了其相应的建设成本，地方车库（包括人防工程）建设成本未列入专用房（住宅）销售价格内。仁苑项目专用房（住宅）销售价格没有包含地下车库（包括人防车位）的建设成本，且地下车库归属也在专用房买卖协议中做了明确约定。后续，答辩人将在与省财政厅的专用房项目建设成本核算和建设资金的返还中对仁苑1-10幢的人防工程权属做进一步确定。国家是鼓励企事业单位投资人防工程的，人防工程所有属于国家，答辩人投资建设人防工程符合法律规定，对人防工程的投资管理及收益权受法律保护。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程是答辩人自筹资金开发建设的，答辩人依法享有仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程使用管理和收益权。原告对仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程并不享有使用管理和收益权，无权要求答辩人拆除人防车位上加装的地锁。《中华人民共和国人民防空法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有。”仁苑业主对仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程并不享有所有权，原告无权要求法院确认仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防工程属于全体业主共有。《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定：“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”在第一届业委会期间，仁苑项目1-10号楼相对应的地下人防车位都是由业主向答辩人租赁使用的，答辩人也充分保证了业主的租赁需求，但原告作为仁苑1-10幢第二届业委会上任以后，散布人防车位属于全体业主所有的不实言论，让业主不要向答辩人租赁车位，对答辩人经济利益造成了损害。仁苑项目11号楼系答辩人所有，11号楼及其周边所有的土地已办理国有土地出让手续，11号楼及其周边的国有土地使用权系11号产权人即答辩人的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”仁苑11号楼及其周边规划占地属于答辩人专有部分，根据滨江人防施批（2010）013号、滨人防验（2013）字第008号文件，11号楼下人防工程系按照11号楼建筑面积建造的相应面积的人防工程。11号楼及其相应的地下人防工程系答辩人作为建设主体投资建设的，11号楼相应的地下人防工程应由答辩人享有使用管理和收益权，答辩人作为11号楼整栋建筑物的所有权人，11号楼相应的地下人防车位由答辩人使用管理更加符合常理。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的微信截图、照片、仁苑管理规约（草案）、业主委员会候选人简介、物业服务合同、仁苑物业管理服务合同、前期物业服务协议、业主服务手册、临时管理规约、仁苑业主不动产权证真实性没有异议，原告对被告提交的省发改委、省建设厅、省国土资源厅发的浙发改函（2005）232号文件、浙发改投资（2006）680号文件、省机关事务管理局给杭州市人民政府关于省直专用房配套公建用房补缴土地出让金事宜的函、被告给省物价局关于要求核定仁苑专用房价格的函、经济适用房开发成本申报表、被告给省价格与成本调查队的情况说明、省机关事务管理局给省物价局的情况说明、省物价局浙价房审（2008）4号房地产价格审批单、省机关事务管理局关于省级机关仁苑小区专用方分配销售的通知及省级机关仁苑小区专用房出售办法、省直单位专用房换购协议书、杭州市滨江区人民防空办公室人民防空工程设计审核意见及人防工程专项验收意见书的真实性无异议，故对上述证据真实性予以确认，并根据证据的内容认定本案的相关事实。原告提交的仁苑业主对选聘物业公司等事项表决结果的公告、关于已选定新物业服务公司及办理物业交接工作的通知以及快递信息、仁苑社区统一规范停车管理系统的告知函及快递信息，与本案无关联性，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月30日，浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅向省级机关事务管理局联发浙发改函[2005]232号文件，下达2005年度省属滨江区块经济适用房建设投资计划31万平方米，项目总投资约9.3亿元，该项目性质为省直单位经济适用房，由被告作为项目建设主体进行建设，建设所需资金由被告自筹解决。2006年9月14日，浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅向省级机关事务管理局等单位联发浙发改投资[2006]680号文件，同意省属滨江区块经济适用房项目变更为省属滨江区块省直专用房项目等。 2008年10月9日，被告向浙江省物价局发送《关于要求核定仁苑专用房价格的函》，载明其开发建设的仁苑小区可售专用房住宅总建筑面积165831平方米，经成本核算，拟申报标准内专用房价格为3780元/平方米，超标商品房售价为5850元/平方米，在上述基准销售价格基础上，再增减楼层差价。2008年10月21日，被告向浙江省价格与成本调查队出具《情况说明》，载明其开发的仁苑项目中商铺和车库作为持有物业，独立承担成本，不含在本次专用房成本监审申报表和价格申报范围内；本项目商铺建筑面积为20921.8平方米，地下室建筑面积为56741.5平方米，其中独立地下车库（位）建筑面积为37569平方米，人防工程建筑面积为15805.3平方米，住宅配套设施用房建筑面积为3367.2平方米等。2008年10月31日，浙江省省级机关事务管理局向浙江省物价局出具《情况说明》，载明由被告承建的仁苑小区，总建筑面积245734.6平方米，住宅建筑面积165831平方米，商业及公建配套建筑面积23162.1平方米，地下室建筑面积56741.5平方米，其中住宅全部交由省级机关事务管理局统一安排。 2008年11月18日，浙江省物价局作出浙价房审[2008]4号房地产价格审批单，核定由被告开发的仁苑小区专用房基准销售价格为：面积控制标准内部分每平方米建筑面积3700元，超过面积控制标准部分每平方米建筑面积5600元。上述价格均为基准价格，具体价格可在上述基准价格基础上，增减楼层、朝向差价计算确定，楼层差价按附件执行，朝向差价由被告按有关规定执行。 2015年12月18日，浙江省机关事务管理局向杭州市人民政府发浙机事函[2015]122号文件，载明“省属滨江区块”省直专用房项目（即仁苑）是由省发改委立项的省级机关专用房项目，由被告自筹资金开发建设。该项目系非财政直接出资建设的保障性专用房项目，其配套公建用房收益由项目建设主体享有。同意该项目剩余2万余平方米配套公建用房办理补缴土地出让金手续。 2008年12月18日，浙江省省级机关事务管理局发出《关于省级机关仁苑小区专用房分配销售的通知》，载明本次分配销售的仁苑小区专用房产权属被告，根据省级机关后勤事务联席会方研究决定，由我局代理分配销售，负责申购登记、选房、审批、办理换购以及换购后旧房的收缴等工作；签订售房协议时，我局作为第三方和被告与购房人共同签订售房协议书等。 之后，以被告为住房出售单位（甲方）、住房购买人（乙方）、浙江省省级机关事务管理局为代理售房单位（丙方）签订的《浙江省省直单位专用房换购协议书》，协议书第十二条第三款明确仁苑小区地下车库成本未列入住宅成本，所有权归甲方所有。仁苑小区项目尚未完成建设投资项目审计工作。 2014年12月20日，佳友物业与滨江区仁苑首届业主委员会签订《杭州市仁苑物业管理服务合同》，委托管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。佳友物业管理期限到期后，杭州高盛物业管理有限公司为仁苑小区提供物业管理。被告将仁苑小区1-11号楼地下层人防车位安装地锁，引起纠纷。 另查明，2011年12月18日，杭州市滨江区人民防空办公室作出杭人防平字第G110011号杭州市人防工程平时使用证，核准佳友物业为滨盛路3191号省直专用房人防工程使用单位，使用有效期至2016年12月30日。2018年6月8日，杭州市滨江区人民防空办公室作出登记号为滨防平字20180008号防空地下室平时使用和维护管理登记，工程名称为省直专用房项目1-10号楼（仁苑），建设单位与工程使用单位为被告，平时用途为汽车库，战时用途为人员掩蔽。同日，杭州市滨江区人民防空办公室作出登记号为滨防平字20180009号防空地下室平时使用和维护管理登记，工程名称为省直专用房项目11号楼，建设单位与工程使用单位为被告，平时用途为汽车库，战时用途为人员掩蔽。 另，因浙江省物价局浙价房审（2008）4号房地产价格审批单核定的仁苑小区专用房基准销售价格是否包含仁苑小区1-11号楼人防工程建设成本事项，本院向浙江省发展和改革委员会成本调查监审局发函征询。浙江省发展和改革委员会成本调查监审局复函，原“浙江省价格与成本调查队”于2008年对仁苑专用房开发建设成本进行了审核，开发建设成本（含人防工程）按照住宅、商铺及地下车库（不含人防）建筑面积进行分摊，人防工程建设成本按照建筑面积比例分摊计入专用房住宅成本。 本院认为，涉案人防车库系经批准建造的平战结合的人民防空工程，故其所有权的归属，应依照人民防空工程的权属规则来确定。人民防空法规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。依据被告提交的浙发改函[2005]232号文件可明确建设所需资金系由被告自筹解决，人防车库建设成本是否实际列入专用房住宅成本，现仁苑小区项目尚无审计结果，并不明确。《浙江省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》规定，平时利用其他人民防空工程，建设单位应当向人民防空主管部门办理登记手续。现涉案人防车库经杭州市滨江区人民防空办公室登记使用单位为被告，综上所述，原告要求确认仁苑小区1-11幢楼地下人防车位属于全体业主共有的诉讼请求，依据不足，不予支持。被告经人民防空主管部门登记为涉案人防车库使用人，其在涉案人防车位上加装地锁，系其行使管理权行为，不违反法律规定，原告要求被告拆除已加装的地锁等诉讼请求，于法无据，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告滨江区仁苑第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告滨江区仁苑第二届业主委员会负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  蔡智群 人民陪审员  施 雄 人民陪审员  章 麒 二〇一九年十二月六日 书 记 员  徐雁楠 -12- -11-