湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11233号上诉人（原审被告）：陈长瑛，女，1951年1月3日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：冀思安，浙江靖霖（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘超，男，1990年5月25日出生，汉族，住湖北省大冶市。被上诉人（原审被告）：武汉第壹房线房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居7栋8号。法定代表人：周响林，该公司经理。委托诉讼代理人：王娟，湖北言达律师事务所律师。原审被告：曾毅，男，1981年4月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人陈长瑛因与被上诉人刘超、武汉第壹房线房产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）、原审被告曾毅房屋买卖合同纠纷一案。不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈长瑛的上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、依法判决陈长瑛无过错，不承担赔偿责任；三、诉讼费用由刘超、房产经纪公司承担。事实与理由：一、一审判决程序错误。一审判决认定根据刘超提出的财产保全申请，一审法院于2019年6月10日作出民事裁定书，裁定冻结陈长瑛名下存款200,000元或查封、扣押同等价值财产，并查封刘超的担保财产房屋一套。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条的规定，“财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法，人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人”。但本案中一审法院保全财产后，未予通知被保全人，至今陈长瑛未收到保全通知，故一审判决存在程序上的错误。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定曾毅对于陈长瑛出售案涉房屋知情，合同不能履行的原因系因为房价上涨，陈长瑛、曾毅与刘超协商加价未果完全错误，首先在整个房屋买卖中，曾毅从未参与，房产经纪公司工作人员及刘超从未见过曾毅，本案中因刘超无能力取得贷款，又无现金，致使其无力支付第二批、第三批房款，导致合同不能履行是不争的事实，因此，一审判决这一事实的认定完全错误。本案中，刘超始终未提交自己办理贷款手续的证据，所提交的案外人朱瑶倩2014年11月至2016年11月武汉市职工社会保险连续缴满二年，但值得注意的是本案所涉合同是2016年8月4日签订，也即签合同时刘超和案外人朱瑶倩均无贷款资格。甚至到刘超于2016年10月8日向法院起诉之日，仍未取得贷款资格，对于刘超无贷款资格，无能力履行合同的事实，2017年3月起向银行还贷款的是案外人朱瑶倩，合同当事人刘超从未向银行贷款。一审判决认定2017年3月起，刘超就另购房屋向中国建设银行偿还贷款，这一认定错误。另一事实认定错误是认定曾毅不配合刘超办理贷款审核中案涉房屋的析产证明及同意售房的确认手续，既然曾毅不是合同当事人，那么陈长瑛一个人没有权力去析产。况且陈长瑛配合刘超去银行，就贷款相关事宜进行了签字，因此，判决认定不能通过的原因是陈长瑛的过错，是毫无事实依据的。三、一审判决的过错认定毫无事实依据。一审判决认定合同不能履行的原因在于陈长瑛因房价上涨不愿意按合同约定的价格出卖案涉房屋，陈长瑛未配合刘超办理贷款审核中案涉房屋产权明晰及同意售房的确认手续，这一认定完全于事实不顾，本案中刘超直至起诉，至变更终止合同都无贷款资格，在签订合同时就有欺诈行为，而房产经纪公司在陈长瑛已全部告知了家庭成员的情况下，没有尽到审核义务通知房屋共有人到场，而陈长瑛真诚希望卖掉案涉房屋购买电梯房，也到银行签了应签的字,却在将“两证”交到中介后二个月，不是等来的卖房款，而是诉讼传票，陈长瑛没有过错事实。四、一审判决无法可依，严重损害了陈长瑛的合法权益。一审判决涉案房屋上涨的幅度即是刘超的损失，殊不知由于刘超不能及时将陈长瑛卖房款支付给陈长瑛，导致陈长瑛不能及时买新房，造成了更大的经济损失。综上，特请撤销一审判决，予以合理合法的判决。刘超辩称：一审判决不存在错误，本人与朱瑶倩登记结婚后购买的房屋是夫妻共有财产，不存在刘超不存在购房资格，到2016年10月1号之前刘超是有贷款和购房资格的，房款的支付有合同约定，有无能力支付跟陈长瑛无关系，没有支付房款是因为没有到过户的阶段。对于曾毅是知晓且同意的，一审提交了人证物证。刘超的贷款资格需要陈长瑛举证。陈长瑛卖房买新房和本案无关。请驳回陈长瑛上诉请求，维持原判。房产经纪公司辩称：合同签订前陈长瑛已经承诺其本人和家属是同意卖房的，在合同第七条中也明确约定了，因房屋发生产权纠纷由陈长瑛承担全部责任。合同签订后，陈长瑛因房屋价格大幅上涨要求买方加价未果才以共有人未签字为由不配合过户导致合同无法履行，陈长瑛是本案的根本违约方，其上诉请求没有事实和法律依据，请维持一审判决。曾毅述称同意陈长瑛的意见。刘超向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除合同；2.判令陈长瑛、曾毅返还购房款20,000元；3.判令陈长瑛、曾毅、房产经纪公司共同赔偿刘超的经济损失282,980元；4.判令房产经纪公司返还刘超代收房款10,000元、中介费5,000元及占有期间利息（自收取之日起按照银行同期定期存款利率标准计算）；5.本案诉讼费由陈长瑛、曾毅、房产经纪公司承担。案件开庭过程中，刘超以房产经纪公司已返还相应款项为由当庭撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：陈长瑛与案外人曾华阳于1977年10月1日结婚，于1981年4月18日生一子即曾毅。陈长瑛与案外人曾华阳婚后购买武汉经济技术开发区沌口小区中心商业区二单元601室房屋一套（以下简称案涉房屋），登记在陈长瑛名下，房屋所有权证登记的房屋地址为武汉经济技术开发区沌口小区中心商业区二单元601室，土地使用权证登记的房屋地址为湖北省工业建筑总承包集团工业设备安装公司宿舍2-6-1号。2014年9月11日，案外人曾华阳去世，陈长瑛、曾毅系其第一顺位继承人，均未表示放弃继承。陈长瑛在出售案涉房屋时，已向房产经纪公司明确告知案涉房屋情况，其现已丧偶及有一子的事实。后经房产经纪公司居间介绍，陈长瑛（卖方，甲方）于2016年8月4日与刘超（买方，乙方）、房产经纪公司(经纪代理方，丙方)签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方将其所有的案涉房屋以680,000元的价格出卖给乙方；付款方式为分期付款，即于签署合同当日，乙方向甲方支付购房尾款10,000元，该笔购房尾款交由丙方暂为保管，于甲方将该房屋交付乙方之日，由丙方一次性支付给甲方，于签署合同当日，乙方直接向甲方支付首期房款20,000元，甲方同意乙方通过向贷款银行申请480,000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方应于签署本合同后的五日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付相关费用；在乙方办理贷款过程中，由丙方协助乙方办理贷款手续，甲方也应积极配合乙方办理贷款手续；待乙方贷款申请经贷款银行审核通过后的五个工作日，由丙方陪同甲、乙双方至武汉市沌口经济技术开发区房地产交易中心办理该房屋的产权过户手续，由丙方收执收件单；乙方于办理该房屋产权过户手续的当日内，直接向甲方支付第二期房价款计170,000元；在该房屋产权过户手续完成后，贷款银行见以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付（丙方无法确保贷款金额发放的准确时间，一切以贷款银行方面为准）；在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性；合同签订之日，乙方按宗须向丙方支付经纪代理费13,600元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计13,600元；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向乙方支付违约金；甲、乙及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的，应当承担赔偿责任等内容。当日，陈长瑛将房屋所有权证和土地使用权证交于房产经纪公司，刘超依约向房产经纪公司交付购房尾款10,000元、信息服务费5,000元，并向陈长瑛交付20,000元。陈长瑛向刘超出具房款20,000元收条后，因曾毅对收条载明的款项性质提出异议，陈长瑛通过房产经纪公司要求刘超更换收条，更换后的收条将刘超交付给陈长瑛的20,000元约定为定金，并备注定金充当房款。合同签订后，刘超与案外人朱瑶倩于2016年8月9日登记结婚。此后，刘超与陈长瑛、曾毅就合同履行发生争议，双方协商无果，刘超遂诉至法院，请求依诉予判。一审法院于2016年11月1日受理刘超诉陈长瑛房屋买卖合同一案，案号为(2016)鄂0191民初3080号。2016年12月7日，刘超申请追加房产经纪公司作为（2016）鄂0191民初3080号案件的第三人，同日，陈长瑛申请追加曾毅作为（2016）鄂0191民初3080号案件的第三人参加诉讼，同月9日，刘超申请将（2016）鄂0191民初3080号案件第三人曾毅的诉讼地位变更为被告。该案审理过程中，刘超表示其不具备一次性支付案涉房屋剩余全部购房款的经济能力，故向法院申请将诉讼请求继续履行合同、协助办理过户手续等变更为请求解除合同、赔偿损失等。一审法院于2017年1月18日向房产经纪公司送达刘超的诉讼请求变更申请，于同月19日向陈长瑛、曾毅送达。陈长瑛于2017年1月23日在该案中以刘超为被告提起反诉，反诉请求为“判令被告及第三人赔偿原告经济损失100,000元”（反诉状上未列明房产经纪公司为反诉第三人），一审法院在该案中受理了陈长瑛的反诉。2017年7月20日，刘超申请将房产经纪公司在该案中的诉讼地位由第三人变更为被告并要求其承担责任，一审法院予以准许。次日陈长瑛向一审法院申请追加房产经纪公司为该案反诉被告并变更反诉请求为“判令反诉二被告赔偿原告经济损失100,000元”，该案审理过程中，合议庭认为陈长瑛申请追加房产经纪公司为反诉被告不符合法律规定，故向陈长瑛释明，但其拒绝撤回对房产经纪公司提起的反诉。2017年10月27日一审法院作出（2016）鄂0191民初3080号民事判决书，判决书中未对陈长瑛提起的反诉做出处理，陈长瑛不服该判决上诉于武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院作出鄂01民终1091号民事裁定书以一审判决事实不清、程序违法为由裁定撤销（2016）鄂0191民初3080号民事判决书，发回一审法院重审，以致成本案诉讼。一审法院依法另行组成合议庭对案件进行重审，本案审理中，一审法院于2018年8月14日作出（2018）鄂0191民初2911号民事裁定书驳回陈长瑛提起的反诉，陈长瑛不服该裁定书上诉于武汉市中级人民法院，该院于2018年10月8日作出（2018）鄂01民终8716号民事裁定书裁定撤销(2018)鄂0191民初2911号民事裁定书，指令一审法院审理陈长瑛的反诉，但审理范围仅限于陈长瑛针对刘超提起的诉讼请求。2019年3月19日陈长瑛向一审法院申请撤回反诉。在本案审理前，房产经纪公司已向刘超退还购房尾款10,000元、信息服务费5,000元。另查明，2017年3月起，刘超就另购的房屋向中国建设银行偿还贷款。再查明，根据刘超的申请，一审法院委托湖北兴业房地产估价有限公司对案涉房屋从2016年8月4日至2016年12月30日期间房屋价格的涨幅及具体价格进行鉴定。2017年4月12日，湖北兴业房地产估价有限公司出具(鄂）兴房【2017】(估）字第0417号房地产估价报告，评估意见为案涉房屋2016年8月4日的市场价值为790,300元，2016年12月31日的市场价值为963,800元，此期间房屋价格涨幅为22%，鉴定报告应用有效期定为一年，若遇大的政策及房地产市场价格变化较快时，则需相应折减有效期或再行评估，刘超为此垫付鉴定费4,819元。因本案审理时，鉴定报告已过应用有效期，一审法院向原鉴定机构进行调查，询问是否出现了报告中载明的“遇大的政策及房地产市场价格变化较快时”的情形，是否需要另行鉴定，鉴定机构出具《情况说明》，回复因本案中鉴定的是案涉房屋从2016年8月4日至2016年12月30日期间房屋价格的涨幅及具体价格，现虽已过报告应用有效期，但案涉房屋在上述历史时间节点的价格和上述历史时间区间的涨幅固定，重新鉴定得出的结论也不会发生变化。刘超及曾毅、房产经纪公司认为鉴定报告虽已过应用有效期，但重新鉴定结论并不发生变化，故可继续使用。陈长瑛认为该评估报告已经过应用有效期，虽重新鉴定结论可能不会发生变化，但仍应重新鉴定。以上事实有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、一审法院工作记录三份、证人证言、贷款进度表、湖北兴业房地产估价有限公司评估报告书及《情况说明》、陈长瑛与案外人曾华阳的结婚证、独生子女证、案外人曾华阳死亡医学证明书、刘超与案外人朱瑶倩结婚证、武汉市房屋产权登记查询单、中国建设银行个人贷款还款计划表、庭审笔录、（2016）鄂0191民初3080号民事判决书、（2018）鄂01民终1091号民事裁定书、（2018）鄂0191民初2911号民事裁定书、（2018）鄂0191民初2911-1号民事裁定书、（2018）鄂0191民初2911-2号民事裁定书、2018鄂01民终8716号民事裁定书等证据证实。对于各方当事人有争议的事实认定：刘超提交证人雷某、何某1、何某2等证人证言，证明曾毅对于陈长瑛出售案涉房屋知情，合同不能履行的原因系因为房价上涨，陈长瑛、曾毅与刘超协商加价未果。陈长瑛与曾毅对证据的真实性、证明目的均不认可。一审法院认为，各证人之间与刘超及陈长瑛、曾毅无利害关系，证人证言间可以相互印证，在陈长瑛、曾毅未提交反证的情况下，一审法院对证人证言的真实性予以认可，本案中曾毅对于其母陈长瑛出售房屋知情且同意，因房价上涨，陈长瑛与刘超协商加价未达成一致，故陈长瑛不愿意继续履行合同。曾毅提交银行贷款审批单、贷款审批流程查询单拟证明贷款合同申请人系案外人朱瑶倩，与合同的主体不一致；陈长瑛亦认为该组证据可以证明合同无法履行的原因为刘超无贷款资格，且刘超未按照合同约定的签订合同之日起5日内办理贷款，贷款申请人系案外人朱瑶倩而非刘超，刘超存在欺诈。刘超对上述证据的证明目的不予认可，并提交了案外人朱瑶倩2014年11月至2016年11月武汉市职工社会保险缴费明细查询单证明案外人朱瑶倩已在武汉市连续缴满两年社保，有购房资格和申请房屋贷款资格；还提交了证据贷款进度表，贷款进度表载明，序号4审查环节意见为提供售房人晰产证明，处理状态为退回，拟证明贷款申请未果的原因系陈长瑛不愿意办理案涉房屋的析产证明。经一审法院调查，根据武政办【2016】159号《武汉市人民政府办公厅文件》载明，本市户籍居民在本市拥有2套房及以上住房的，暂停在限购区域向其出售住房，不拥有住房或拥有1套有在限购区域购买房屋资格，区别在于首付比例不同；非本市户籍居民有资格在本市限购区域购买首套房，且应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明。同时经一审法院向武汉经济技术开发区管委会房管局调查核实，刘超与案外人朱瑶倩在向一审法院起诉前名下没有房产，按照政策规定武汉市户口可以购房，外地户口夫妻一方社保连续缴满两年也可以购房，购房者签订合同以后需要来房管局核实是否具有购房资格。一审法院还查明，案涉房屋地籍归属武汉市蔡甸区辖区，不属于武汉市房屋限购区域。一审法院另向中囯工商银行武汉经济技术开发区支行调查得知，办理贷款时需经卖房人确认出售的房屋产权明晰无争议及同意出售房屋的意思表示，若未经卖房人到贷款银行签名确认，贷款审核时极会因产权存在争议不能通过审核而无法放贷，银行的风险监控审查非常严格，即使法院判决合同强制继续履行，银行仍然需要全部房屋权利人到银行明确其意思表示，在未得到售房人（含全部房屋权利人）的签字确认情况下，银行不可能通过审核给刘超办理贷款。一审法院认为，结合一审法院向各相关单位调查的情况，刘超提交的证据可以证明刘超及其配偶案外人朱瑶倩均具备购房资格，案外人朱瑶倩亦具备房屋贷款资格，且贷款不能审核通过的直接原因是陈长瑛、曾毅不配合刘超办理贷款审核中案涉房屋的析产证明及同意售房的确认手续。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）合同的效力认定及是否解除；（二）过错认定及损失的计算，损失该如何承担。关于合同效力问题，刘超与陈长瑛、房产经纪公司签订合同系各方当事人真实意思表示无争议，即使陈长瑛未经曾毅同意擅自处分案涉房屋，属于无权处分共有财产的行为，但判定房屋合同的效力不由陈长瑛的处分权有无决定，而取决于是否满足合同无效的法定条件。曾毅未提交证据证实刘超系与陈长瑛、房产经纪公司恶意串通损害其利益；陈长瑛、曾毅又未能证实合同系合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等，故不具备法律规定的无效情形。且曾毅虽未直接参与刘超与陈长瑛、房产经纪公司的合同协商及签订，但其对于陈长瑛的售房行为知情；特别是曾毅对于刘超出具收条所提出的异议，足以证明曾毅不仅对于合同签署及履行的全过程均知情认可，还积极发表个人意见促成合同签订。据此，基于陈长瑛与曾毅的母子关系，刘超及房产经纪公司有理由相信陈长瑛为售房所为一切协商及签署合同的行为，均系取得家庭成员曾毅的同意，并能够代表曾毅的意愿。曾毅辩称合同侵犯了其作为共有权人的权利，未获其追认，系无效的答辩意见不予采纳。合同真实有效，刘超、陈长瑛、房产经纪公司作为合同当事人均应受合同约束；曾毅不是合同相对方，不承担合同责任。鉴于合同目的已不能实现，刘超主张解除合同的诉讼请求予以支持，合同自刘超的解除合同通知送达之日，即2017年1月19日起解除，刘超主张陈长瑛向其退还已付款20,000元的请求亦予以支持。关于过错认定及损失的计算，该如何承担问题，本案过错认定涉及两个过程，一个是缔约，一个是履约，两者具有延续性。缔约过程中，陈长瑛明确向房产经纪公司告知案涉房屋系其与已去世配偶的家庭共同财产，其还有一子的事实，房产经纪公司作为专业从事房产交易的机构理应具备相关法律知识，清楚曾毅应为合同相对方之一，但却未提醒刘超和陈长瑛注意，并要求曾毅作为案涉房屋共有权人参与到缔约过程中，造成卖方主体遗漏，房产经纪公司在缔约过错上应承担主要责任；刘超、陈长瑛未尽审慎义务均应承担次要责任。履约过程中，刘超与案外人朱瑶倩在签署合同后的第五日办理结婚登记手续，以案外人朱瑶倩为申请人向银行申请公积金贷款，因陈长瑛的房屋两证地址不一致，刘超申请贷款方式变更而导致申请贷款时间延后，刘超未能提前预见相关办理流程变化所致时间延后的风险，存在履行瑕疵，但该瑕疵不影响合同继续履行。合同不能履行的原因在于陈长瑛因房价上涨不愿意按照合同约定的价格出卖案涉房屋，故陈长瑛未配合刘超办理贷款审核中案涉房屋产权明晰及同意售房的确认手续，陈长瑛作为合同相对方应承担履约上的全部过错。纵观全案，合同不能继续履行的全部过错在于陈长瑛，刘超、陈长瑛、房产经纪公司的缔约过错与合同的不能继续履行没有必然因果关系，仅是与合同未能继续履行存在关联性，因此对于刘超损失的承担问题，一审法院因刘超缔约时未尽审慎义务酌定其自行承担5%的责任；因房产经纪公司作为专业房产中介机构，未审核清楚所售房屋共有权人情况，未能及时提醒刘超和陈长瑛合同相对方遗漏了其他房屋共有权人，存在一定的疏忽大意，酌定其承担10%的责任；因陈长瑛有悖诚信，违反合同约定拒绝全面履行合同，酌定其承担85%的责任；曾毅虽对案涉房屋的出售知晓且同意，但其并非合同的当事人，无需承担合同义务，对合同不能履行不存在过错，不承担责任。刘超主张按签订《武汉市存量房居间（买卖〕合同》之日起至其提出解除合同之日的案涉房屋房价上涨金额认定房价上涨损失金额的主张，予以支持。曾毅对刘超损失主张及估价时间节点所提异议，既未考虑房价上涨等隐性损失因素，也未考虑刘超变更诉请的背景原因及过程因素，不予采纳。本案审理过程中，鉴定报告已过应用有效期，但各方当事人均未申请重新鉴定，因案涉房屋在上述历史时间节点的价格已固定不会发生变化，故重新鉴定得出的结论也不会发生变化；且从诉讼经济成本以及诉讼时间成本考虑，重新鉴定只会无谓拖延诉讼周期，客观上造成损失进一步扩大，故一审法院对于损失金额的计算依然参照原鉴定报告，案涉房屋在此时间段内的上涨金额为173,500元(963,800元-790,300元)陈长瑛承担85%的责任即应赔偿刘超的损失金额为147,475元(173,500元×85%)；房产经纪公司承担10%的责任即应赔偿刘超的损失金额为17,350元(173,500元×10％)。刘超主张的其他损失，无证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条判决：一、刘超、陈长瑛、武汉第壹房线房产经纪有限公司于2016年8月4日签订的《武汉市存量房居间(买卖)合同》自2017年1月19日起解除；二、陈长琪于本判决生效之日起十日内向刘超退还20,000元；三、陈长瑛于本判决生效之日起十日内向刘超赔偿房价上涨损失147,475元；四、武汉第壹房线房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向刘超赔偿房价上涨损失17,350元；五、驳回刘超的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,070元、鉴定费4,819元、保全费1,520元,合计12,409元，由刘超负担620元，由陈长瑛负担10,548元，由武汉第壹房线房产经纪有限公司负担1,241元。二审中，本院查阅2016年8月4日，陈长瑛、刘超与房产经纪公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》第二条第2款第（4）项双方约定“如乙方贷款不足申请额度，乙方须于甲、乙双方前往武汉市沌口经济技术开发区房地产交易中心办理产权过户当日现金补足不足部分。”第六条约定“本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证，户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后约定工作日内协助办理过户手续。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙方。”二审调查中，陈长瑛询问：刘超你本人和陈长瑛哪天签的合同？刘超答复：2016年8月4日。陈长瑛询问：刘超你何时与朱瑶倩登记结婚？刘超答复：2016年8月9日。陈长瑛询问：你何时到银行申请贷款的？刘超答复：2016年8月10日。陈长瑛询问：你是否知道应当于合同签订后的第五日内向银行申请贷款？刘超答复：知道。陈长瑛询问：2016年8月10日是谁去申请贷款的？刘超答复：我和朱瑶倩、陈长瑛和中介一起到银行去的，以朱瑶倩的名义申请贷款的。本院询问：刘超你有没有2016年8月4日之后至2016年8月9日之前，以你刘超的个人名义履行本案涉案合同的目的，向银行递交贷款申请并缴付相关费用的凭据及证据？刘超答复：没有。本院二审期间，陈长瑛提供下列新证据：第一组证据1-1：不动产登记证书，1-2：土地使用权证，1-3：房屋所有权证，1-4：武汉市房地产权属登记申请表，1-5：涉案房屋地图位置，1-6：阳关丽景小区照片5张，拟证明：案涉房屋位于武汉经济技术开发区沌阳街办金荷社区阳关丽景小区6栋二单元601室，在2016年8月份开始属于限购房屋，因为有武汉市政府颁发的限购政策文件。第二组证据银行转账记录和房屋租赁合同，拟证明：1.案涉房屋2012-2013、2016年-2018年之间的房屋租金收入；2.案涉房屋在权属证书被房产公司扣押期间空置，的确存在房屋租金损失。经质证，刘超称：对第一组证据没有异议，对证明目的有异议，该房屋一审查明属于蔡甸区不属于限购房屋，即使属于沌口开发区2016年8月份不属于限购时段，11月才限购，不能证明刘超没有购房资格。对转账记录不予认可，没有原件且没有银行公章。房屋租赁合同与本案无关，且时间跨度长。房产经纪公司称：第一组证据不符合新证据的法律规定，不能作为新证据使用，对证明目的不予认可。对转账记录的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，对租赁合同的三性均有异议。曾毅同意陈长瑛的意见。陈长瑛的上述证据不能达到证明目的，本院不予采信。刘超、房产经纪公司、曾毅均没有向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实中除“且贷款不能审核通过的直接原因是陈长瑛、曾毅不配合刘超办理贷款审核中案涉房屋的析产证明及同意售房的确认手续。”以及“合同不能履行的原因系因为房价上涨，陈长瑛、曾毅与刘超协商加价未果。”部分事实外，其他部分事实本院予以确认。本院二审经审理另查明，2016年8月4日，陈长瑛、刘超与房产经纪公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》当天，刘超婚姻状况为未婚。2016年8月4日之后至2016年8月9日期间，刘超未以自己本人刘超的名义履行申请贷款义务，并按合同约定以自己本人刘超的名义履行签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付相关费用的义务。2016年8月10日，刘超以案外人朱瑶倩的名义向银行申请贷款。《武汉市存量房居间（买卖）合同》第二条第2款第（4）项双方约定“如乙方贷款不足申请额度，乙方须于甲、乙双方前往武汉市沌口经济技术开发区房地产交易中心办理产权过户当日现金补足不足部分。”本院认为，2016年8月4日，陈长瑛、刘超与房产经纪公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，各方均应按合同约定全面实际履行合同。合同签订过程中，陈长瑛在出售案涉房屋时，已向房产经纪公司明确告知案涉房屋情况，其现已丧偶及有一子的事实。房产经纪公司作为从事房屋中介经营的专门机构，未能为陈长瑛提供专业服务，告知陈长瑛通知其子配合办理房屋买卖所需相关证照及相关手续，致使陈长瑛未通知曾毅在合同上签字，及协助办理相关手续。陈长瑛无过错，责任由房产经纪公司承担，一审判决房产经纪公司承担10%的责任，房产经纪公司未上诉，视为服判，本院予以维持。合同履行中，刘超未按双方合同约定“乙方应于签署本合同后的五日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付相关费用”履行向贷款银行申请贷款义务，直至双方合同解除，刘超也未以自己本人刘超的名义履行向贷款银行申请贷款义务，并按合同约定以自己本人刘超的名义履行签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付相关费用的义务。刘超未按双方合同约定，履行于签署本合同后的五日内向贷款银行申请贷款的义务，违约在先。刘超虽于2016年8月10日，以其在2016年8月9日结婚的妻子朱瑶倩的名义向贷款银行申请贷款，仍属未按合同约定的期限和贷款主体履行合同义务。朱瑶倩在2016年8月4日不是刘超妻子，不是当天签署本案《武汉市存量房居间（买卖）合同》的主体，在未征得陈长瑛的同意，及变更合同主体，增加朱瑶倩为《武汉市存量房居间（买卖）合同》的主体的情况下，合同各方仍未变更，依合同约定，向贷款银行申请贷款的主体仅限于刘超本人，履行义务的义务人仅为刘超本人，刘超应履行的义务并未发生转移或变更。刘超以朱瑶倩名义贷款，不是合同约定的内容，合同未约定陈长瑛有配合朱瑶倩贷款的义务，陈长瑛未配合朱瑶倩贷款，不属违反合同约定的行为，陈长瑛无过错，未构成违约。另外，《武汉市存量房居间（买卖）合同》第二条第2款第（4）项双方已经约定“如乙方贷款不足申请额度，乙方须于甲、乙双方前往武汉市沌口经济技术开发区房地产交易中心办理产权过户当日现金补足不足部分。”房产经纪公司未依此约定，将刘超在2016年8月9日前未履行向贷款银行申请贷款义务的情况告知过陈长瑛。也未告知刘超在其未履行向贷款银行申请贷款义务时，可依此约定须于甲、乙双方前往武汉市沌口经济技术开发区房地产交易中心办理产权过户当日现金补足不足部分。刘超在明知自己未能以自己刘超本人名义向贷款银行申请贷款时，应按该约定通知陈长瑛，于办理产权过户当日现金补足未能贷款部分的购房款金额，补足购房款不足部分，但刘超不仅没有明确告知陈长瑛自己未履行申请贷款义务，也未按合同约定现金补足未贷款部分的购房款，直至本案审理过程中，刘超才表示其不具备一次性支付案涉房屋剩余全部购房款的经济能力，陈长瑛对此无过错，不应承担责任。一审判决认为陈长瑛有悖诚信，违反合同约定拒绝全面履行合同与此客观事实不相符合，酌定陈长瑛承担85%的责任不当，本院予以纠正，撤销一审判决陈长瑛于本判决生效之日起十日内向刘超赔偿房价上涨损失147,475元的内容部分。陈长瑛上诉认为其没有违约，不应承担违约责任的上诉理由成立，其要求判决陈长瑛无过错，不承担赔偿责任的上诉请求本院予以支持。对陈长瑛上诉认为刘超不能及时将陈长瑛卖房款支付给陈长瑛，导致陈长瑛不能及时买新房，造成了更大的经济损失的理由，因陈长瑛未提供充足证据予以证实，其该理由缺乏事实依据不能成立。对陈长瑛上诉认为一审判决程序违法的理由，本院经审查，一审法院不存在严重违反法定程序的情形，其该理由亦不能成立，本院不予采信。综上，陈长瑛认为自己无过错，没有违约的部分上诉理由有事实和法律依据成立，其要求不承担赔偿责任的上诉请求本院予以支持，陈长瑛的其他上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本属实，实体部分处理部分不当，本院根据二审新查明事实予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初2911号民事判决第一、二、四项；二、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初2911号民事判决第三、五项；三、驳回刘超的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币6,070元、鉴定费人民币4,819元、保全费人民币1,520元,合计人民币12,409元，由刘超负担人民币10,548元，由陈长瑛负担人民币620元，由武汉第壹房线房产经纪有限公司负担人民币1,241元。二审案件受理费人民币10,548元，由陈长瑛负担人民币620元，由武汉第壹房线房产经纪有限公司负担人民币1,241元，由刘超负担人民币8,687元。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十二月十一日书记员  张 欣