文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民再218号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：重庆市阜泰房地产开发有限责任公司，住所地重庆市江津区白沙镇外滨江路6-5综合楼，统一社会信用代码91500116203586523P。法定代表人：邹雄宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢程娟，重庆索通律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：重庆市江津区水工工程有限公司，住所地重庆市江津区白沙朝天咀，统一社会信用代码915001162035869291。法定代表人：李果，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄淑德，重庆捷讯律师事务所律师。再审申请人重庆市阜泰房地产开发有限责任公司(以下简称阜泰公司)因与被申请人重庆市江津区水工工程有限公司（以下简称水工公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终4036号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月15日作出（2018）渝民申2918号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。阜泰公司的委托诉讼代理人周玉蓉、谢程娟，水工公司的委托诉讼代理人黄淑德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阜泰公司申请再审称，1.二审判决认定水工公司已经向阜泰公司支付了217.1452万元购房款缺乏证据证明；2.讼争房屋所涉《商品房预售(预购)合同》系为李果与万泽均之间的借款提供的担保，本案应按民间借贷法律关系进行审理;3.本案讼争房屋已经被重庆市渝北区人民法院查封处置，无法交易过户。因此，请求撤销原一、二审判决，改判驳回水工公司的诉讼请求。水工公司辩称，1.阜泰公司出具的收据载明所收款项是购房款；2.民间借贷关系的主体是李果与万泽均，而本案买卖合同的主体是阜泰公司与水工公司，不能说明房屋买卖是为借款提供担保。综上，请求法院维持原判。水工公司向一审法院起诉请求：要求阜泰公司将位于重庆市江津区的房屋交付水工公司，并办理过户登记手续。一审法院认定事实：阜泰公司系房地产开发企业。2010年9月3日，水工公司(乙方)与阜泰公司（甲方）签订《商品房预售（预购）合同》，约定甲方将其开发的位于重庆市江津区的房屋（以下简称讼争房屋）预售给乙方，建筑面积1645.04㎡，单价1320元/㎡，成交金额2171452.8元，土地性质出让。合同第4.1条约定“缴付购房款第一次在订合同时交房款2171452.8元。”合同第5.1条约定“上述房屋移交给乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记手续，费用按规定各自承担。”合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，阜泰公司向水工公司出具收据，载明“今收到重庆市江津区水工工程有限公司交来人民币2171452.8元。”阜泰公司会计、出纳均在该收据上签名，并加盖阜泰公司财务专用章。讼争房屋已竣工验收，现产权登记在阜泰公司名下。一审审理中，双方均认可产权证上登记的江津区的车库就是讼争房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。水工公司与阜泰公司签订《商品房预售(预购)合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为合法、有效的合同，双方应当严格按合同约定履行义务。一、关于《商品房预售(预购)合同》的效力问题《商品房预售(预购)合同》中，当事人的名称、房屋位置、面积、单价、房款金额等约定的主要条款明确、具体，且水工公司已经按合同约定履行了全部付款义务，阜泰公司已经收取买受人的全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，水工公司与阜泰公司之间签订的《商品房预售（预购）合同》，应认定为商品房买卖合同。二、关于收取购房款问题《商品房预售(预购)合同》第4.1条约定“缴付购房款第一次在订合同时交房款2171452.8元”，而该合同签订时间为2010年9月3日，当日，阜泰公司向水工公司出具收据，载明“今收到重庆市江津区水工工程有限公司交来人民币2171452.8元”，阜泰公司会计、出纳均在该收据上签名，并加盖阜泰公司财务专用章，说明水工公司已按合同约定向阜泰公司交纳了全部购房款，且阜泰公司已收取。阜泰公司关于“合同签订后，水工公司承诺立即向阜泰公司支付购房款，阜泰公司向水工公司出具收据后，但水工公司至今未支付该购房款”的辩解，因其未向一审法院提交水工公司承诺的依据，水工公司也不认可承诺事实，收据上也未注明转款之类的约定，且阜泰公司财务人员在收据上签名、加盖了财务印章，说明水工公司已履行了合同约定的付款义务，阜泰公司已收取了购房款。故阜泰公司的该辩解理由不成立，一审法院不予采纳。三、关于合同登记生效问题《商品房预售(预购)合同》第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效”，水工公司认为合同没有约定怎么登记，属约定不明；阜泰公司认为登记是指应到房地产管理部门进行登记，才发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”规定，虽然合同约定登记后生效，但双方并未约定登记方式、登记部门，且水工公司已按合同约定履行了全部付款义务，阜泰公司也收取了全部购房款，应视为阜泰公司已接受。故该合同已发生法律效力。综上，涉案房屋已竣工验收并登记在阜泰公司名下，水工公司已按合同约定履行完相应的付款义务后，阜泰公司也应按合同约定履行交付房屋并应协助水工公司办理过户登记义务。故水工公司要求阜泰公司交付涉案房屋并协助水工公司办理过户登记手续的主张，符合法律、行政法规规定，一审法院予以支持。阜泰公司关于“涉案合同已解除”的辩解，因其在审理中未向一审法院提交相关解除依据，且水工公司也未认可，故其辩解理由不成立。重庆市江津区人民法院于2018年4月4日作出(2018)渝0116民初2226号民事判决：一、重庆市阜泰房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内将位于重庆市江津区的车库交付重庆市江津区水工工程有限公司；二、重庆市阜泰房地产开发有限责任公司将上述房屋协助过户登记给重庆市江津区水工工程有限公司。案件受理费28200元，减半收取14100元，由重庆市阜泰房地产开发有限责任公司负担。阜泰公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判驳回水工公司的起诉。二审中，阜泰公司提交了两组证据。第一组证据：1.1重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初9820号民事判决书、生效证明书、中国农业银行转账业务客户回执。1.2重庆市商品房预售合同6份、丽景东城交回原商品房预售合同明细表、移交清单。1.3商品房预售（预购）合同、收据。1.4收条、浦发银行进账单、借款协议。拟证明案涉商品房买卖合同系万泽均与李果间民间借贷合同的担保，现民间借贷合同已经法院判决。第二组证据：对公客户对账单。拟证明阜泰公司未收到水工公司支付的217万余元购房款。水工公司质证认为，两组证据均不属于新证据，对第一组证据中1.1组证据的真实性无异议，但认为无关联性；对1.2组证据中合同的真实性无法确认，即便该合同是真实的，与本案也不具有关联性；对移交清单和预售合同明细表的真实性有异议，与本案不具有关联性；对1.3组证据真实性无法确认，与本案无关联性；对1.4组证据的真实性无异议，与本案无关联性。对第二组证据的真实性无异议，该证据并不能够否认阜泰公司已经收到水工公司对讼争房屋的购房款。二审法院认为，两组证据均不属于新证据，不能证明阜泰公司主张涉案合同是以房抵债的基本事实。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。二审法院认为，首先，关于涉案合同性质的问题，阜泰公司与水工公司之间签订的《商品房预售(预购)合同》。加盖有双方公司的印章，系两个公司之间的商品房买卖，阜泰公司认为该合同性质为李果与万泽均借款合同的担保，但并未举示充分证据予以证明。故阜泰公司主张本案按民间借贷法律关系进行审理的该项上诉理由不能成立，一审法院并未对同一民间借贷关系继续审理，并未违反一事不再理原则。其次，关于水工公司是否已经履行合同约定付款义务的问题。阜泰公司抗辩其先向水工公司出具了购房款《收据》，但实际并未收到房款。二审法院认为，一审中阜泰公司对其出具给水工公司的《收据》真实性无异议，且该《收据》的内容也载明阜泰公司收到水工公司支付的款项，因此阜泰公司主张房款未实际支付的该项上诉理由亦不能成立。最后，关于涉案合同是否生效的问题，合同第10.1条约定“本合同经双方签章并登记后生效”，阜泰公司认为登记是到房地产管理部门进行登记，因水工公司已按合同约定履行了全部付款义务，阜泰公司也收取了全部购房款，因此符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，该合同已发生法律效力，故阜泰公司主张一审法院在合同生效问题上适用法律错误的上诉理由不能成立。综上，重庆市第五中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）渝05民终4036号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28200元，由重庆市阜泰房地产开发有限责任公司负担。再审中，阜泰公司提供了以下证据：第一组：水工公司基本情况、阜泰公司与万泽均签订的建设工程内部承包合同、地产公告，该组证据拟证明阜泰公司是李果与万泽均之间的担保人。第二组：《借款协议》(2008年9月4日)、《商品房预售（预购）合同》（26份）、重庆市江津区人民法院（2017）渝0116民初9820号民事判决及生效证明、中国农业银行转账业务客户回执，该组证据拟证明阜泰公司用26套房屋为李果与万泽均之间的450万元借款提供担保，该借款经法院判决后已履行完毕。第三组：移交清单、丽景东城预售合同的明细表、《商品房预售（预购）合同》（2份）、收据（2份），该组证据拟证明水工公司将26份《商品房预售（预购）合同》收回后又与阜泰公司签订了2份合同继续为450万元的借款提供担保。第四组：进账单、收条、借款协议（2013年10月22日），该组证据拟证明本案讼争的负一层房屋是为李果借款提供的担保。第五组：司法拍卖网页信息。拟证明讼争标的物存在查封，《商品房预售（预购）合同》无法履行。水工公司质证认为，对第一组证据中水工公司基本情况的真实性无异议，但无法确认建设工程内部承包合同的真实性，且该组证据与本案不具有关联性。对第二组证据中《商品房预售（预购）合同》（26份）的真实性及签订合同是为520万借款提供担保无异议，但不能推导出本案讼争房屋也是为李果与万泽均之间的民间借贷款项提供担保。对第三组证据中移交清单、丽景东城预售合同的明细表的真实性有异议，且该交接与本案不具有关联性；对《商品房预售（预购）合同》（2份）、收据（2份）的真实性无异议，但不能证明本案讼争的负一层房屋也是为借款提供担保。第四组证据不能达到阜泰公司的证明目的。对第五组证据，认为确实存在查封、拍卖的情况。本院对上述证据的认证意见，将结合其他事实在下文说理部分予以综合评述。本院再审查明，2008年9月4日，借款人水工公司、贷款人万泽均及阜泰公司三方签订《借款协议》中约定，万泽均用其挂靠于阜泰公司开发的江津XX商住楼中的26套房屋作为水工公司借款抵押担保物，如借款期限届满，万泽均不能按期足额归还借款，房屋以售卖形式抵偿给水工公司，万泽均、阜泰公司应无条件地及时办理水工公司所认购的房屋产权。同日，阜泰公司与水工公司签订了26份《商品房预售(预购)合同》。2010年9月3日，阜泰公司与水工公司针对XX一层房屋、本案讼争房屋分别签订了《商品房预售（预购）合同》，当日，阜泰公司向水工公司出具了编号为0010501、0010502，金额为3758510元、2171452.8元的购房款收据两份。2013年10月22日，李果向万泽均出具的《收条》载明：“今收到万泽均归还欠款人民币壹仟万元（10000000.00元）整，于2013年10月22日转入李果的工行卡，……。原江津水工与阜泰建设集团签订的XX一层的售房合同作废。”同日，李果与万泽均签订的《借款协议》中约定“本借款在2014年10月30日前如未能将本息全额还清，则无条件给李果办理丽景东城车库房产证。”2018年1月11日，重庆市江津区人民法院作出的(2017)渝0116民初9820号民事判决认定，李果于2008年9月6日、8日分两次出借给万泽均的借款总金额为450万元，万泽均于2013年10月22日向李果归还本息1000万元后尚欠本金33332元。该院判决：一、万泽均于本判决生效后十日内偿还李果借款本金33332元；二、万泽均于本判决生效后十日内支付李果借款利息，以33332元为基数，按照月息2%从2013年10月22日起计算至付清之日止。该判决已于2018年1月31日生效。万泽均提供的证据显示，其已通过案外人周华会于2018年3月3日向李果支付该判决确认的欠款本息68108元。2018年2月2日，水工公司提起本案一审诉讼。本院再审查明的其他案件事实与原二审查明的案件事实一致。本院再审认为，本案主要争议焦点在于：阜泰公司与水工公司签订《商品房预售(预购)合同》是为借款提供担保还是买卖房屋。围绕该争议焦点，评述如下：首先，2013年10月22日，在万泽均向李果偿还1000万元借款本息的同时，李果与万泽均针对双方尚未清偿的借款本息签订的《借款协议》中约定“本借款在2014年10月30日前如未能将本息全额还清，则无条件给李果办理XX车库房产证。”而在此之前，2010年9月3日，水工公司和阜泰公司签订了《商品房预售(预购)合同》，在李果未提供证据证明《借款协议》中约定的“XX车库”另有所指的情况下，鉴于名称基本相同，应当认为“XX车库”即是指《商品房预售（预购）合同》中约定的“XX负一层房屋”。据此，李果与万泽均已在《借款协议》中确认阜泰公司与水工公司签订的《商品房预售（预购）合同》是为万泽均与李果间的借款提供担保。其次，2008年9月4日，阜泰公司与水工公司签订的26份《商品房预售(预购)合同》是为借款提供担保；从2010年9月3日阜泰公司与水工公司针对XX一层房屋签订的《商品房预售（预购）合同》，以及2013年10月22日李果向万泽均出具的《收条》载明“原江津水工与阜泰建设集团签订的XX一层的售房合同作废”能够看出，2010年9月3日阜泰公司与水工公司针对XX一层房屋签订的《商品房预售（预购）合同》亦是为李果与万泽均之间的借款提供担保。由此说明，阜泰公司与水工公司之间存在通过签订《商品房预售（预购）合同》为借款提供担保的交易方式。再次，虽然水工公司提供了加盖有阜泰公司财务专用章的收据，证明其已向阜泰公司交纳了2171452.8元购房款，但除该证据之外，水工公司并未提供任何证据证明其已向阜泰公司交付了购房款。在阜泰公司明确否认收到该笔购房款的情况下，水工公司在一审中称记不清楚具体的支付方式，且至今未对该笔217万余元大额款项的交付时间、地点和方式作任何回应。水工公司交付如此大额房款而对付款情况语焉不详，明显与常理不符。而且，阜泰公司与水工公司于2010年9月3日签订《商品房预售(预购)合同》后，直至2018年2月2日提起本案一审诉讼，已长达七年之久，若水工公司已经依约缴纳了2171452.8元购房款，却在如此长的时间内既不依法进行商品房买卖合同备案登记，又不要求阜泰公司履行交付房屋或办理产权证的义务，亦与常理相悖。由此，也能够印证水工公司签订《商品房预售（预购）合同》的目的并非是买卖房屋而是为借款提供担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，水工公司与阜泰公司以签订《商品房预售(预购)合同》作为李果与万泽均之间民间借贷合同的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，但李果与万泽均之间的民间借贷经重庆市江津区人民法院审理并作出生效判决，双方借款法律关系的权利义务内容已经明确，人民法院对本案已无按照民间借贷法律关系审理并向当事人释明变更诉讼请求的必要。同时，上述民间借贷司法解释第二十四条第二款规定，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，案涉《商品房预售（预购）合同》是依附于借款合同而存在的从合同，从属于借款合同的存在而存在，随着万泽均向李果支付判决确认的欠款本息68108元，阜泰公司与水工公司之间的买卖合同关系随主债权债务关系的终止而消灭，亦不存在出借人申请拍卖房屋及就拍卖所得价款偿还债务的问题。综上，因再审中出现新证据，原一、二审判决由阜泰公司履行交付房屋并协助水工公司办理过户登记错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院(2018)渝05民终4036号民事判决及重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初2226号民事判决；二、驳回重庆市江津区水工工程有限公司的诉讼请求。一审案件受理费28200元，减半收取14100元，二审案件受理费28200元，共计42300元，由重庆市江津区水工工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨渠波审 判 员 邹玉辉审 判 员 罗 序二〇一九年十二月四日法官助理 代温世书 记 员 万 莉