广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初8514号原告：叶文星，男，汉族，1988年3月16日出生，住址深圳市宝安区，被告：刘凤娇，女，汉族，1938年10月7日出生，住址深圳市罗湖区，被告：邹向华，男，汉族，1972年8月29日出生，住址深圳市罗湖区，二被告共同委托诉讼代理人：郑义武，广东康顺律师事务所律师。原告与二被告民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告叶文星、二被告共同委托诉讼代理人郑义武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令依法解除合同；2.判令两被告偿还房屋租赁押金80万元；3.判令两被告按合同约定第三款赔偿违约金30万元；4.判令两被告按合同约定自2018年9月至实际支付之日所收租金每月25000元；5.案件受理诉讼费、公告费、诉讼保全等费用由两被告承担。二被告辩称，原告与二被告之间的法律关系实际是高利借贷关系，房屋租赁合同只是掩盖高利借贷事实的外衣。双方签订的房屋租赁合同中约定，合同签订后原告向被告缴纳押金80万元，待合同到期后被告向原告退还80万元押金，在此期间房屋依旧由被告管理，并且由被告每月向原告支付25000元的房租，因该栋房屋每月租金仅为15000元，差额部分10000元由被告补足。根据常理，房屋租赁合同应当是出租人将房屋交给承租人管理后，出租人向承租人收取租金，承租人再向他人进行转租收取租金。然而根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期间被告不仅每月向原告支付25000元，合同到期后还要返还80万元押金，也就是说整个租赁期间下来被告不仅不盈利，反而还要亏损90万元。任何一个拥有完全民事行为能力的自然人均不可能会签订这种条款的房屋租赁合同。双方的行为与合同约定的内容明显不符合房屋租赁合同法律关系的特征。事实上是被告向原告借款80万元，约定借款期限3年，月利息25000元。同时根据深圳市宝安区人民检察院深宝检刑诉[2019]5042号起诉书中提到“经依法审查查明，2016年至2018年期间被告人邹向华因资金需求分别向叶文星、张亚男、王树平、徐和虎借款，邹向华为获得上述借款人的信任……”，综上，原告与被告之间系由民间借贷引起的纠纷，而非房屋租赁法律关系，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案相关情况1.两被告系深圳市宝安区××街道××人××栋权利人，各占50%，不动产证号为粤（2019）深圳市不动产权第0054291号。2016年9月22日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市宝安区石岩街道应人石社区应人石新村5巷12栋（房产证号：深房地字第××号，与宝安区石岩街道应人石村175栋属同一栋房屋）承包给乙方管理使用，租期为三年，从2016年10月1日至2019年9月30日；合同签订当天，乙方向甲方缴纳租赁押金80万元，甲方保证每月给乙方利润25000元，因本栋楼房所收取的租金只有15000元，剩余10000元由甲方在每月5号前交给乙方；合同期内，如甲方提前返还押金，必须赔偿乙方一年的违约金30万元；合同到期后甲方须一次性退还押金，如到期不能退还，乙方将继续收取本栋楼房的租金，不足部分由甲方每月5日前交给乙方；甲方将本栋楼的房产证押给乙方，将电过户到乙方名下。同日，原告向被告微信转账5万元，被告邹向华向原告出具收条，确认收到房屋租赁押金80万元。次日，原告向被告转账72万元。原告称还向被告交付现金3万元。在双方签订合同时，被告邹向华曾向原告交付一份房地产证原件，编号为深房地字第××号，载明两被告系宝安区石岩街道应人石村175栋私宅的权利人，各占50%。关于该房地产证原件，邹向华称系中介为获取介绍费制作后交给其，其再交给原告，实际上该房地产证并非房地产登记部门核发。2.2017年1月2日，原告与被告邹向华签订证明，内容为应邹向华要求，将深圳市宝安区石岩街道应人石社区应人石新村5巷12栋暂时交给邹向华管理，所收房租转账给原告，邹向华另有一处门面收租4000元/月，房租由原告收取，抵扣邹向华每月返利。3.2019年10月23日，被告邹向华因涉嫌伪造国家机关证件罪被深圳市宝安区人民检察院提起公诉。深宝检刑诉〔2019〕5046号起诉书中载明，2016年至2018年期间，邹向华因资金需求分别向叶文星、张亚男、王树平、徐和虎借款，邹向华为获得上述借款人的信任，伙同中介伪造3本其名下位于深圳市宝安区××街道××人××栋的“房地产证”，并在签订合同过程中将上述房产证分别交给叶文星、张亚男、王树平；2018年年底，邹向华因欠债无法偿还而躲避上述借款人，借款人发现邹向华提供的“房地产证”系伪造后，遂向公安机关报案；经深圳市不动产登记中心核实，深房地字第××号房地产证（共3本）均非登记部门核发。4.被告邹向华称，从2016年11月至2018年9月期间每月通过微信向原告转账25000元，2018年10月还款15000元，累计还款54万元。原告要求两被告出具2018年9月-10月的转账记录，对其他月份的转账情况予以认可。邹向华未能提供相应的转账记录。判决理由及结果本院认为，虽然原告与两被告签订的名为《房屋租赁合同》，但从合同的内容及双方的实际履行看，双方并不存在真实的房屋租赁合同关系。首先，《房屋租赁合同》中约定的租赁物的房地产证原件（深房地字第××号）系被告邹向华伪造，根据深宝检刑诉〔2019〕5046号起诉书，邹向华系基于借款的意思表示伪造了房地产证原件（深房地字第××号）而向包括原告在内的多个借款人借款；其次，《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《房屋租赁合同》约定，两被告在收取原告的80万元押金后需每月向原告支付利润25000元，合同到期后还要将80万元返还给原告，显然与《合同法》规定的租赁合同并不一致。第三，在法律特征上，原告与两被告的法律关系与民间借贷更为吻合，即原告向两被告出借款项，两被告按月向原告支付利息，合同到期后一次偿还借款本金，故本院认定原告与两被告系民间借贷关系。《房屋租赁合同》中约定的押金80万元实为借款，每月利润25000元实为原告出借款项的利息，折算年利率为37.5%（25000元×12÷80万元），超过了法律规定的民间借贷利率的上限年36%，超出部分应属无效。经核算，按法律规定的民间借贷利率的上限年36%，两被告应付的每月利息最多为24000元（80万元×3%），每月已按25000元支付的利息中多出的1000元（25000元-24000元）应当折抵两被告未付的利息。对于已还款项，两被告负有举证责任，两被告未能举证2018年9月-10月还款的情况，应当承担举证不能的法律后果，本院认定两被告从2018年9月起未再支付利息。在本案开庭时，合同期限已经届满，故不再另行判决《房屋租赁合同》解除。合同期限届满后，两被告应当向原告偿还借款本金80万元。关于利息，对于两被告已付的超出法律规定的上限部分22000元（从2016年11至2018年8月共计22个月，每月多付1000元），应当折抵未付的利息，对未付的利息，应当按月2%计算。2018年9月至10月，两被告应当向原告支付利息32000元（80万元×2%×2），与22000元折抵后，两被告还应向原告支付2018年10月利息10000元，其后的利息以80万元为本金，按月2%计至实际清偿之日。关于违约金，《房屋租赁合同》中约定，合同期内，如两被告提前返还押金，必须赔偿原告违约金30万元。首先，该违约金条款明显显失公平，其次，本案中两被告并未提前返还押金，也不符合该违约金的适用情形。因此，原告主张两被告支付违约金30万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘凤娇、邹向华在本判决生效之日起十日内向原告叶文星归还借款本金80万元；二、被告刘凤娇、邹向华在本判决生效之日起十日内向原告叶文星支付利息（含逾期利息），其中2018年10月的利息为10000元，之后的利息以80万元为本金，按月2%自2018年11月1日计算至款项付清之日；三、驳回原告叶文星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16276元，保全费4520元，由原告负担4486元，两被告负担16310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 柳 海 涛人民陪审员 杨   碧人民陪审员 叶 少 锋二〇一九年十二月二十三日书 记 员 沈重（兼）书 记 员 江 伟 娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。