河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫12民终1982号上诉人（一审原告）：芦照霞，女，1971年1月3日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师,代理权限为特别授权。被上诉人（一审被告）：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆**。法定代表人：秦层祥,该公司执行董事。委托诉讼代理人:刁复兴,河南天保律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人芦照霞与被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人芦照霞的委托诉讼代理人孙忠泽，被上诉人远大公司委托诉讼代理人刁复兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人芦照霞上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对上诉人提交的“不动产办理确认书”未予认定是错误的，导致错误判决驳回上诉人办理房产证请求。被上诉人对该确认书真实性无异议。该确认书上有“关于房屋的所有问题，双方合同已经履行完毕，再无纠纷”内容，被上诉人为办证附加了不正当条件，上诉人不签，导致上诉人房产证不能办理。二、一审判决对违约金部分认定事实、适用法律均明显错误。违约金是惩罚性条款，是对违约行为的惩罚，不以守约者是否有损失为前提。该错误判决与之前一审法院及二审法院大量生效判决相矛盾。三、一审判决对双方协商过和不存在诉讼时效问题是认可的，但判决结果是错误的。综上，一审在认定被上诉人违约的前提下，却判决不承担责任，明显错误。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人远大公司辩称：1、涉案逾期办证的行为不是被上诉人的原因；是由于政府职能转变，合同约定的办理权属登记资料报产权登记机关备案由于政府原因不可能让开发商提供。2、被上诉人已将逾期办证的风险告知了各位××；上诉人所签订的“房产证办理确认书”已说明被上诉人不再承担逾期办证的违约责任；3、对违约金应协商解决；4、省高院的民事裁定书并不是被上诉人承担逾期办证违约责任的必然根据。芦照霞一审诉讼请求：1.被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证;2．被告支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,原告自愿降低按年利率3%计算，暂自2013年12月1日计算至2018年5月1日为52204元;3．被告为原告安装可视电子对讲监控系统。事实和理由:2010年10月8日,原、被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的城市之巅住宅小区房屋一套，合同签订后原告支付了房款394315元。合同第15条约定，被告应于交房后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证。2013年6月3日被告交付房屋，按照合同约定被告应于2013年11月30日前履行上述义务，但至今未履行。合同没有约定违约金具体数额，原告的损失也无法计算，故违约金原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定计算。同时合同附件3第10条第四项约定被告为原告设置可视电子对讲系统，被告至今未安装设置。上述问题原告多次找被告协商都未得到解决，故请求贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。远大公司一审辩称：1.原告购买房屋的不动产登记备案手续已经完毕，三门峡市国土资源局已经颁发了不动产登记证明，被告已通知业主前来协助办理房地产权属登记证书的各项手续,目前已有2/3业主办理了协助手续,原告经通知迟迟不予配合。2.原告请求支付逾期办理房地产权属证书的违约金理由依法不能成立。违约金属于债权，诉讼时效为3年，本案房屋交付至今已有四年,原告起诉已过诉讼时效；拉横幅不是协商解决的方式，横幅的内容也不能证明向被告主张过违约金。另外，双方合同中就违约金的约定为“协商解决”，双方不采取违约金的处理方式，如果逾期办证给原告造成了实际损失，被告按照实际损失来赔偿，所以双方协商解决的基础是以原告的实际损失为依据，原告方没有举证其实际损失，故原告的该项请求不应支持。3.原告请求安装可视电子对讲系统的请求无法实现。原告提交的附件三上没有被告盖章确认，说明被告没有确认同意；即便附件三有效，被告交付房屋时，原告均验收接受了房屋，并且知道安装的是语音对讲，也没有提出异议；原告的该项主张，在3年诉讼时效内从未向被告主张过该事宜，因此已过诉讼时效；如果要安装可视电子对讲系统，需要开墙凿壁，现业主已入住，势必会影响其正常生活。一审法院查明：2010年10月8日，芦照霞（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号4单元5-6层10号；房屋总价款394315元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××芦照霞在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，原告芦照霞缴纳购房款394315元。2013年6月12日，被告远大公司向原告芦照霞交付了房屋。一审另查明：2017年11月6日，被告远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，原告方还提交了2016年10月1日到被告销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与被告工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找被告协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。被告质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。一审法院认为，原告芦照霞与被告远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故原告于2018年10月18日起诉要求被告进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于原告主张被告办理房产证的请求，被告已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务，因此，对原告的该请求，不予支持。关于原告要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，原告于2013年6月12日接收房屋，此时原告就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，原告现诉至本院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，原告芦照霞没有证据证明被告逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告芦照霞的诉讼请求。案件受理费1210元，由原告芦照霞负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.被上诉人远大公司是否应为上诉人芦照霞办理涉案房屋的房产证；2.被上诉人远大公司是否应当向上诉人芦照霞支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于被上诉人远大公司是否应为上诉人芦照霞办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由被上诉人代为办理房产证。被上诉人于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原判决不予支持上诉人要求被上诉人办理房产证的请求并无不当。关于被上诉人远大公司是否应当向上诉人芦照霞支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人的合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷,应按照合同约定先行协商解决。一审中上诉人虽然提供证据证明到被上诉人销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且上诉人的横幅上并没有主张要求被上诉人承担违约金内容。上诉人在没有同被上诉人协商解决违约金问题的情况下，直接向人民法院起诉主张要求被上诉人支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与被上诉人协商后再行主张。综上，上诉人一审起诉不符合受理条件，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1964号民事判决；二、驳回上诉人芦照霞一审起诉。一审案件受理费1210元，二审案件受理费1210元，上诉人芦照霞已预交，均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  范俊洁二〇一九年十二月二十三日法官助理葛秋燕书记员张震