浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10949号 原告（案外人）：烟台康城实业有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区盛泉工业园区。 法定代表人：董青，董事长。 委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江泽大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：韦华孝，男，1975年9月12日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吕巍巍，东阳市南泉法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：路钧茹，女，1985年9月7日出生，汉族，住山东省栖霞市。 第三人：凤舞九天公关策划有限公司，住所地：北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园4号1层6单元103。 法定代表人：路钧茹。 原告烟台康城实业有限公司（以下简称康城公司）与被告韦华孝、第三人路钧茹、凤舞九天公关策划有限公司（以下简称凤舞九天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告康城公司的委托诉讼代理人宋伟锋、被告韦华孝的委托诉讼代理人吕巍巍到庭参加诉讼。第三人路钧茹、凤舞九天公司经本院合法传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：解除对坐落于烟台市莱山澳柯玛大街6号暖山国际城5号楼第25层2501号房产（以下简称案涉房产）的预告查封，停止对上述房产的执行。审理过程中，原告将诉讼请求变更为停止对案涉房产的执行。事实和理由：东阳法院在执行韦华孝与路钧茹、凤舞九天公司民间借贷纠纷一案中，原告于2019年5月26日向贵院提起执行异议，要求解除对案涉房产的查封，停止对案涉房产的评估、拍卖行为。东阳法院于2019年8月26日作出（2019）浙0783执异83号执行裁定书，中止了对案涉房产的拍卖，但驳回了原告的其他异议请求。原告认为，驳回其他异议请求缺乏事实和法律依据。（一）案涉房产归属原告公司所有，路钧茹仅对案涉房产进行了预告登记，并未取得案涉房屋的所有权，被告无权申请对登记在原告名下的房屋申请执行、拍卖。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。路钧茹虽然取得了案涉房屋物权的预告登记，但物权法上的预告登记就其法律性质而言，是为保护被登记人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，预告登记仅是对原告就案涉房产再处分的限制，而非路钧茹具有完全产权的不动产物权登记，其本质系债权性质而非物权范畴。因此，法院执行登记在原告名下的房产缺乏法律根据。（二）原告依法行使商品房买卖合同解除权，第三人的预告登记已经失去法律效力，法院继续对案涉房产进行预告查封没有法律依据。2017年，路钧茹与原告签订了编号为莱预字第170407130216号的商品房买卖合同及补充协议，后向建设银行烟台莱山支行办理了银行按揭贷款，贷款金额为870000元，由原告对按揭贷款承担阶段性连带担保责任。自2018年9月27日起，由于路钧茹逾期未偿还按揭贷款，原告为其代偿贷款33336.54元。因路钧茹已不能履行归还贷款义务，根据补充协议第二条“价款及其支付”第4点的规定，原告可以解除双方买卖合同。原告于2019年6月12日向路钧茹邮寄解除合同通知书，同时于2019年7月11日向山东省栖霞市人民法院（以下简称栖霞法院）提起诉讼以保护自身合法权益。经法院调解，原告与路钧茹达成解除商品房买卖合同及补充协议的调解协议。栖霞法院出具了（2019）鲁0686民初2346号调解书，案涉房产的买卖合同已经依法解除。根据《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，路钧茹在案涉房产上的预告登记已经失效。（三）（2019）浙0783执异83号执行裁定书中作出原告“明显存在帮助逃避执行的主观故意”的认定有误，应予纠正。路钧茹发生银行按揭贷款逾期归还后，原告高度重视，积极想办法了解情况。因路钧茹下落不明，无法联系，导致原告作为其涉诉案件的案外人无法全面掌握相应的信息。在东阳法院对案涉房产进行查封后，原告一直积极配合。但因原告对第三人按揭贷款需向银行承担阶段性连带责任，在保护自身合法权益的基础上，原告积极与贵院沟通了解相关事项的处理。同时，原告有权根据合同的约定以及法律的规定行使合同解除权，以维护自身合法权益。正因如此，原告在法院预告查封案涉房产后多次表明立场，于2019年5月26日寄送了执行异议申请书，以期在执行异议程序解决上述事宜，也多次寄送解封申请材料。遗憾的是，因相关程序的拖延导致案涉房产进行拍卖程序，原告若不行使合同解除权并请求栖霞法院查封案涉房产则原告合法权益无法保障。原告上述救济措施并非帮助路钧茹逃避执行的主观故意。综上，案涉房产系原告所有，路钧茹的预告登记已经失效，请求判如诉请。 被告韦华孝答辩称，（一）原告与路钧茹签订的买卖合同中约定，原告应于2017年5月30日前将案涉房产交付路钧茹使用。路钧茹按约定支付了首付款，并按时缴纳贷款。根据该合同第十五条关于办理产权登记的规定，原告应于交房后60日内提供资料报房管部门备案并办理房屋权属登记证书手续；路钧茹应于交房后90日内持相关证件到房管部门办理过户手续。本案中，路钧茹已实际占有使用案涉房产。既然原告与路钧茹均履行了相应的合同义务，而路钧茹未在合同约定时间内办理权属登记手续，系因其个人原因怠于行使权利。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条之规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽然没有进行房屋所有权登记，但人民法院也可以进行查封。因此，被告向法院申请查封案涉房产符合法律规定。（二）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，路钧茹未经法院准许将已被查封的财产与原告自行解除买卖合同，系采取了有碍执行的行为，法院可依据申请执行人的申请解除有碍执行的行为。（三）虽然依据商品房买卖合同补充协议，路钧茹与原告可以解除合同。但依据该补充协议，原告为路钧茹代偿的贷款完全可以向路钧茹追偿。而就案涉房产，路钧茹实际上已经支付全部购房款，没有任何对商品房买卖合同的违约行为，而且路钧茹也已经占有和使用案涉房产，双方之间买卖房屋的行为已经完成。原告与路钧茹在未经执行法院准许的情况下，通过其他法院以调解的方式解除买卖合同，导致债权人韦孝华的实体权利遭受严重损害。并且，路钧茹与原告在调解中明确指定由案外人路鹏飞的个人账户接收原告退回的购房款40万元，其在主观上完全是规避甚至拒绝履行法院的生效判决，不排除原告与路钧茹存在恶意串通的故意。请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人路钧茹、凤舞九天公司均未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年4月7日，路钧茹向康城公司购买由其开发的暖山国际城澳柯玛大街6号5号楼第25层2501号房屋（案涉房产），双方在《商品房买卖合同》中约定，房产总价1094698元，其中首付款224698元，按揭贷款870000元。同日，路钧茹与康城公司签订《商品房买卖合同》补充协议一份，其中第二条价款及其支付中约定“卖方在为买方与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买方未按时履行还款义务，双方同意按以下方式处理：①买方不履行贷款按期还款义务，导致卖方承担连带保证责任的，……如自卖方代为清偿其贷款之日起计算超过2个月，买方仍未向卖方支付以上所有款项，则卖方有权解除买卖合同……”。2017年5月22日，双方就案涉房产办理了预告登记，路钧茹取得鲁（2017）烟台市莱不动产证明第0004116号不动产登记证明。路钧茹就案涉房产向中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行申请办理了按揭贷款，并由康城公司提供阶段性连带保证责任。因路钧茹未按时偿还银行贷款本息，康城公司自2018年9月27日起为路钧茹代偿了部分贷款本息。 本院在审理韦华孝与路钧茹、凤舞九天公司民间借贷纠纷一案[（2018）浙0783民初12106号]中，于2018年11月2日对案涉房产进行了保全查封。因路钧茹、凤舞九天公司未履行生效判决确定的义务，韦华孝于2019年3月8日向本院申请强制执行，本院于2019年5月7日作出（2019）浙0783执1648号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。康城公司于2019年5月27日向本院寄送了执行异议申请书，认为案涉房产系其所有。本院告知康城公司补充证据材料，后于2019年8月1日受理了康城公司的执行异议，并于2019年8月26日作出（2019）浙0783执异83号执行裁定书，裁定驳回康城公司的异议请求。 2019年7月11日，康城公司就其与路钧茹合同纠纷一案向栖霞法院提起诉讼。栖霞法院于2019年7月26日作出（2019）鲁0686民初2346号民事调解书，确认康城公司与路钧茹自愿解除《商品房买卖合同》及其补充协议；康城公司于2019年7月29日前向路钧茹返还购房款40万元，剩余房款不再返还；路钧茹因购买案涉房产仍欠建设银行烟台莱山支行剩余借款本息、违约金等费用由康城公司代为偿还；路钧茹于调解生效之日15日内协助办理撤销案涉房产预告登记及商品房买卖合同备案登记手续；路钧茹于2019年7月29日之前将案涉房产腾空并返还康城公司。2019年7月29日，康城公司向路钧茹指定的路鹏飞账户退还40万元，路钧茹向康城公司出具收款证明确认收到退还购房款40万元。 本院认为，本案的争议焦点是康城公司对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的实体权利。（一）康城公司依据案涉房屋被查封后作出的民事调解书主张排除执行，没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据该条规定，若另案生效法律文书作出的时间在执行标的被查封之后，无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，人民法院都不予支持。本案中，康城公司以栖霞法院（2019）鲁0686民初2346号民事调解书为权利依据主张排除执行，但该民事调解书是于案涉房产被查封之后作出，不能作为其要求排除执行的依据。（二）人民法院可以对被执行人购买的已进行预告登记的房屋预查封，预查封后，预告登记权利人不得对房屋进行处分。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》[法发〔2004〕5号]第十五条之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。法院对预告登记的房屋进行查封，实质上是对预告登记权人的请求权予以查封，从而限制预告登记权人对房屋的处分行为。路钧茹已经向康城公司交付了全部购房款，康城公司亦在庭审中自认已向路钧茹交付了案涉房屋，路钧茹因逃避执行而怠于行使办理案涉房屋权属登记的请求权。本院对路钧茹作为预告登记权人的案涉房屋进行查封后，路钧茹对案涉房屋的处分权利即受到相应限制，其与康城公司达成的解除商品房买卖合同及预告登记的协议系无权处分行为。康城公司对案涉房屋的查封状态系明知，显然不属于善意第三人。（三）执行程序中，案外人对执行标的的实体异议事项应由执行法院管辖。最高人民法院印发的《关于执行权合理配置和科学运行若干意见》第二十六条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。该规定蕴含的理念为执行程序中案外人对执行标的的实体异议事项应由执行法院管辖，其出发点亦包含了解决实践中对法院控制标的物恶意确权以规避执行的问题。从康城公司向本院寄送执行异议申请书的行为来看，其对案涉房产的查封状态明知并试图通过执行异议程序解决，但其随后向栖霞法院起诉并与路钧茹达成解除合同并退还部分购房款的调解协议，对路钧茹的其他债权人来说，实际上造成了对个别债权人（即康城公司和建设银行烟台莱山支行）优先、单独清偿的效果。这对路钧茹的其他债权人，特别是因执行查封了案涉房屋的债权人来说是明显不公平的。并且，康城公司在明知韦华孝执行案件的情况下，仍配合路钧茹将退回的购房款40万元退至案外人路鹏飞的账户，在事实上配合了路钧茹规避人民法院执行的行为。据此，原告不享有足以排除强制执行的实体权利。 综上所述，原告康城公司主张对案涉房产享有所有权并要求排除执行的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，判决如下： 驳回原告烟台康城实业有限公司的诉讼请求。 本案受理费18483元，由原告烟台康城实业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吕小松 人民陪审员  马海光 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年十二月二十三日 代书 记员  蒋永辉 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第（二）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。