宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕03民终1948号 上诉人（原审原告）:苏生林，男，汉族，生于1966年9月3日，汉族，住扶风县，现住扶风县县城新区，扶风县广电网络公司职工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：索建平，男，汉族，生于1972年11月14日，住扶风县，现住扶风县，系苏生林妻弟，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张红利，女，汉族，生于1975年4月21日，系索建平妻。 上诉人（原审被告）:扶风华美物业管理有限公司。住所地：陕西省宝鸡市扶风县城新区。 法定代表人：张伟，任该公司执行董事。 委托诉讼代理人：乔梅，该公司办公室主任，特别授权代理。 委托诉讼代理人：成公田，陕西省148法律服务所法律工作者。 上诉人苏生林因与上诉人扶风华美物业管理有限公司（以下简称华美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服扶风县人民法院作出的(2019)陕0324民初915号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人苏生林的委托诉讼代理人索建平、张红利，上诉人华美物业公司的委托诉讼代理人乔梅、成公田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏生林上诉请求：撤销(2019)陕0324民初915号民事判决,改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：被上诉人对上诉人房屋停水、停电致上诉人无法正常使用，造成损失，一审对上诉人的损失赔偿数额酌定13200元错误，显失公平、公正。 华美物业公司上诉请求：1、撤销扶风县人民法院(2019)陕0324民初915号民事判决；2、判决驳回被上诉人苏生林的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院认定事实错误。上诉人公司未对被上诉人房屋停水。因被上诉人不缴纳电费，上诉人公司依法依约停电；2、原审适用法律错误。上诉人公司按照约定全面履行了义务，不存在不履行物业服务合同的情形，原审判决上诉人公司承担补偿责任没有法律依据。 苏生林向一审法院起诉请求：1、责令被告立即给原告供电、供水，保证原告正常生活；2、判令被告赔偿原告各项经济损失共计130000元（其中房屋装修及财物损失60000元。房屋不能出租损失70000元，2012年租赁费5000元，2013年租赁费6000元，2014年租赁费8000元，2015年租赁费9000元，2016年租赁费11000元，2017年租赁费15000元，2018年租赁费16000元。）；3、被告承担诉讼费。 一审法院查明，原告系扶风县新区XX小区业主，被告系该小区物业管理公司。2010年5月14日原告购买了扶风县新区XX小区XX栋XX单元XX层XX户，建筑面积125.8平方米的住宅和面积为22.2平方米的地下室。2010年6月3日，原、被告（原百合花园物业办）签订《“百合花园”前期物业管理委托合同》，第一条本合同当事人委托方（业主，以下简称甲方）：苏生林受托方（以下简称乙方）：百合花园物业办根据国家法律、法规规定，在未成立业主委员会前，由县XX花园XX小区物业进行前期管理，双方在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将百合花园27幢一单元4层东户房屋一套，委托乙方实行物业管理，订立本合同。第五章第八条第八项约定，建立24小时值班，设立服务电话，接受业主的报修、建议、问讯、质疑、投诉等各类信息的收集、记录、并及时处理。不能及时处理的，做好记录，解释、答复清楚。第九项约定，对业主的报修，做到急修20分钟内到现场，一般维修半天之内或双方约定的时间到达现场。第十三条房屋建筑共用部位；共用设施设备；市政公用设施和附属物、构建物；附属配套非经营性建筑和设施的维修、养护费用、在保修期内由建设单位承担；保修期外按有关规定执行。第十四条受有关部门或单位的委托，乙方可提供有线电视收视费、水费、电费、燃气费、热力费等代收代缴收费服务，收缴标准，按行业主管部门规定执行。2011年3月原告房屋装修完毕。2011年11月13日，原告发现屋内漏水，告知了被告，被告派人进行了处理，2012年8月20日房屋维修完毕。2012年3月因原告未缴纳物业费被告拒收原告缴纳的电费。2013年5月10日、2014年3月30日、2015年4月26日、2016年4月26日被告分别向原告所有的扶风县新区XX小区XX栋XX单元XX层XX户门口张贴催费通知书，要求原告缴纳水电费、物业费及滞纳金。2014年5月6日原告因房屋漏水再次向被告提出报修，2015年5月7日维修完工。2017年9月21日被告扶风华美物业管理有限公司诉原告苏生林物业服务合同纠纷一案本院受理后，被告扶风华美物业管理有限公司于2017年11月12日撤回诉讼。2018年12月5日经现场勘查，原告房屋停水停电。 一审法院认为，根据《国务院物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”被告在提供物业服务过程中的出售水电行为，实际是受供水供电企业委托，代为行使合同权利、履行合同义务。水电是公民日常生活所必须的商品，而供水供电都属于相关企业垄断性经营行业，公民在用水用电过程中，对合同相对方无选择的自由。根据权利义务对等原则，供水供电企业则无选择是否接受要约的自由。在公民提出购买要约、支付相应对价的情况下，供水供电企业必须出售水电。既然供水供电企业无拒绝的权利，那么被告作为委托代理人在代为履行供水供电合同过程中亦无拒绝出售水电的权利。本案中被告要求原告先交物业费再售电的行为，并非忠实于被代理人的利益，而是利用受委托得到的合同权利来实现自己的利益，利用自己优势的经济地位把自己的意旨强加于了原告，有悖民法公平原则；被告辩称，因原告未缴纳物业费被告拒收原告缴纳的电费，但被告除拒售电之外，其民事权利有正当保护途径。故被告拒绝出售电的行为，是对物业服务合同的不当履行。现原告请求其继续履行供水供电义务，符合法律规定，应当予以支持。根据《国务院物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开发商承担责任。如果物业管理公司进行了告知的义务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当承担相应的法律责任。本案原告苏生林选择物业服务合同纠纷向被告主张权利，并以案涉房屋存在漏水问题要求赔偿房屋装修损失及财物损失。但原告至今未提交房屋漏水原因的相关证据，亦对房屋漏水原因不能明确答复。庭审中原、被告双方均不同意在本案当中对房屋漏水原因进行鉴定。现因房屋漏水原因不明确，亦无法确定承担该项赔偿请求的义务主体，故对原告要求扶风华美物业管理有限公司赔偿因房屋漏水给原告造成的请求不予支持。关于扶风华美物业管理有限公司公司应否赔偿苏生林房屋租金损失及财物损失。本案中，苏生林系扶风县新区XX小区XX栋XX单元XX层XX户房屋的业主，苏生林与扶风华美物业管理有限公司建立了物业服务合同关系。扶风华美物业管理有限公司应当按照《物业管理条例》等相关法律的规定及物业服务合同的约定，为苏生林等业主提供相应的物业服务。苏生林与扶风华美物业管理有限公司因房屋漏水等问题发生矛盾后，扶风华美物业管理有限公司未通过合理方式解决矛盾，而是采取拒绝向苏生林售电，给苏生林造成了一定的损失。2012年3月扶风华美物业管理有限公司拒绝接受苏生林缴纳的电费，2014年3月21日以后被告方明知苏生林长期未在房内居住仅通过给其门上张贴催缴通知书的方式催缴水电费及物业费，而未举证证明系因联系不到苏生林并出于安全考虑而停水电，对扶风华美物业管理有限公司擅自停电停水给苏生林造成的损失，应承担相应的赔偿责任。考虑房屋漏水情况比较复杂以及苏生林未在案涉房屋居住导致联系困难等因素，本院认为扶风华美物业管理有限公司拒绝向原告售电、并停止给原告供水电，确实给苏生林造成了房屋使用方面的损失，但并不构成苏生林房屋不能居住的必然原因，结合本案实际情况将扶风华美物业管理有限公司的赔偿数额酌定为13200元。原告提出因停电给原告造成电器损坏，对此原告未提交证据证明，本院不予支持。为维护当事人合法权益依据《中华人民共和国民法总则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告扶风华美物业管理有限公司继续履行其与原告苏生林之间物业服务合同的供水供电义务（履行方式为：在原告苏生林提出购买要约的情况下，被告在不可抗力、国家政策因素之外，不得拒绝原告购买水电的请求）；二、本判决生效后十日内，被告扶风华美物业管理有限公司支付原告苏生林补偿款13200元；三、驳回原告苏生林的其余诉讼请求。案件受理费2900元，由苏生林负担2700元，由扶风华美物业管理有限公司负担200元。 二审查明案件事实与一审法院认定一致，有当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。上诉人苏生林系扶风县新区XX小区业主,上诉人华美物业公司系该小区物业管理公司,双方形成物业服务法律关系，当事人均应全面履行相应的义务。 本案争议焦点是双方在履行物业服务合同中是否存在违约及责任承担问题。上诉人苏生林认为华美物业公司对其房屋停水、停电致其无法正常使用，应承担赔偿责任，一审判决赔偿数额酌定13200元不妥。上诉人华美物业公司主张其未对被上诉人房屋停水。停电系因苏生林不缴纳电费而为，上诉人公司按照约定全面履行了义务，不存在不履行物业服务合同的情形，不应承担补偿责任。对此，因双方发生纠纷时，涉案小区的供水、供电是抄表后付费，同时，小区物业管理公司承担相应的管理及代售义务。一审法院认定华美物业公司存在向苏生林拒绝售电和停水的行为，构成对物业服务合同的不当履行。上诉人华美物业公司主张其不存在不履行物业服务合同的情形，但并不能提供证据证明其主张。故，上诉人华美物业公司应承担相应的责任。关于上诉人苏生林主张的损失数额，一审法院认为华美物业公司拒绝售电和停水的行为给苏生林造成了房屋使用方面的损失，酌定由华美物业公司赔偿13200元符合案件的实际情况并无不当。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由苏生林、扶风华美物业管理有限公司各负担1450元。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 林 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇一九年十二月十七日 法官助理  谈佳华 书 记 员  刘宜卓 1