湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4218号 上诉人（原审原告）：桂阳县卫生健康局。 法定代表人：邓敏，系该局局长。 上诉人（原审原告）：桂阳县卫生计生综合监督执法局。 法定代表人：张荣庭，系该局局长。 两上诉人共同委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂阳县金鑫房地产开发有限公司。 法定代表人：贺辉，男，系该公司经理。 被上诉人（原审被告）：桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部。 负责人：欧仁清，男，系该项目部负责人。 被上诉人（原审被告）：欧仁清，男，1967年5月19日出生。现羁押于湖南省茶陵监狱。 以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：尹声全，湖南指点律师事务所律师。 上诉人桂阳县卫生健康局（以下简称卫健局）、桂阳县卫生计生综合监督执法局（以下简称卫计局）与被上诉人桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部（以下简称金卫花园项目部）、欧仁清确认合同有效纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人卫健局、卫计局的共同委托诉讼代理人刘建平，被上诉人欧仁清及其共同委托诉讼代理人尹声全参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 卫健局、卫计局上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清向卫健局交付金卫花园项目第一栋第一层面积为800平方米的业务用房；向卫计局交付金卫花园项目第一栋第二、三层面积2400平方米的业务用房；2.本案一、二审诉讼费由金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清负担。事实和理由：一、一审判决认定《业务用房回购意向书》的性质是预约合同是错误的，《业务用房回购意向书》除购买单价不明确外，对购买业务用房的面积、楼层、交款方式、交房时间等都进行了明确的约定，双方均按大部分约定履行了各自的义务，故《业务用房回购意向书》的性质是本约合同；二、一审判决仅依据金卫花园1栋一至三层被一审法院查封而驳回了卫健局、卫计局的第二项诉讼请求，严重损害了国家利益，且一审判决的第一判项与第二判项是相互矛盾的，应予以撤销。 金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.业务用房一至五层是一个不可分割的整体，且是根据卫健局、卫计局提供的图纸施工；目前卫健局、卫计局提出只交付一至三层的3200平方米，但一至三层的每层建筑面积都有将近1300平方米，其交付的主体位置不明确，无法确定剩下的面积在哪里，也无法执行；2.金卫花园项目工程目前未施工完毕，未进行竣工验收，不符合法律规定的商品房交付条件；3.各方签订的合同就房屋价格没有明确，在卫健局、卫计局没有交纳购房款的情况下，金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清具有不交付房屋的抗辩权；4.涉案房产已被桂阳县人民法院查封，卫健局、卫计局的诉请影响了案外第三人的利益；5.在与桂阳县人民法院协调及双方议定价格的情况下，金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清愿意将业务用房的一至五层交付给卫健局、卫计局。 卫健局、卫计局向一审法院起诉请求：1、请求依法确认桂阳县卫健局以桂阳县金卫花园业主委员会的名义与被告签订的《业务用房回购协议书》合法有效；确认桂阳县卫生监督所（卫计局的前身）与金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清签订的《业务用房回购协议书》合法有效；2、依法判令金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清向卫健局交付金卫花园项目第1栋第一层面积为800㎡的业务用房；向卫计局交付金卫花园项目第1栋第二、三层面积为2400㎡的业务用房。 一审法院认定事实：2015年12月1日，桂阳县人民政府下发桂发〔2015〕6号文件《关于印发的通知》，确定将县卫生局的职责、县人口和计划生育委员会的计划生育管理及服务的职责整合，组建县卫生和计划生育局；2019年3月8日，桂阳县人民政府下发桂发〔2019〕1号文件《关于桂阳县县级党政机关机构设置的通知》，确定设立桂阳县卫生健康局；2015年12月31日，桂阳县人民政府办公室下发桂政办发〔2015〕31号文件《关于印发的通知》，确定整合县卫生监督所和县人口和计划生育综合执法队职能职责，组建桂阳县卫生计生综合监督执法局。 2012年12月27日，桂阳县金卫花园业主委员会（甲方）、金鑫公司（乙方）、衡阳市宏宇建筑工程有限公司（丙方，以下简称宏宇公司）签订《桂阳县“金卫花园”住宅小区开发建设合作协议书》，三方约定，项目基本情况为桂阳县金卫花园业主委员会与金鑫公司已签订委托购地协议，通过公开竞标，桂阳县金卫花园业主委员会以金鑫公司的名义取得了桂阳县2011D-014宗地的使用权，项目建设用地为位于桂阳县城关镇舂陵大道109号桂阳县2011D-014宗地；合作方式为由甲方负责“金卫花园”的前期购地，乙方全权委托丙方负责组建“金卫花园”住宅小区开发项目部，指定欧仁清为项目部负责人，由丙方全权负责“金卫花园”住宅小区工程的报建、建设、销售。2013年1月7日，金卫花园项目部登记为金鑫公司的分公司。 2012年12月27日，桂阳县卫生监督所、桂阳县卫生局120应急指挥中心分别与金卫花园项目部（乙方）签订《业务用房回购意向协议书》，双方约定甲、乙双方同意按照624.96万元的价格将2011D-014地块业务房用地的开发使用权转让给乙方，2011D-014地块由乙方自筹资金自主开发建设整个业务用房系列工程，权益和风险全部由乙方承担。工程建设完工，并经相关部门验收合格后，其中桂阳县卫生局120应急指挥中心回购本项目的第一层作为业务用房，面积为800㎡（计价面积以房产局测绘建设面积为准）；桂阳县卫生监督所回购本项目的2至3层作为业务用房场所，面积为2400㎡（计价面积以房产局测绘建设面积为准）。业务用房回购的价格待房屋建成后，在县财政局及相关部门综合评价的基础上双方再协议确定。购房款支付方式为：卫生局120应急指挥中心业务楼建设到一层时向乙方预付购房款80万元，卫生监督所业务楼建设到一层时，向乙方预付购房款100万元，第三层时预付购房款100万元；其他主体完工并经验收合格后付至购房款的70%；配套附属设施工程完工并经验收合格后付至购房款的90%；余下10%作为工程质量保修金于验收之日次年的相对日一次性付清。2011D-014地块项目上业务用房区域部分市政和园林景观工程、室外配套、环境配套、水电设施配套、车位、球场、挡土墙等公共设施管理权归甲方所有。工程设计费用由甲方和乙方按建筑面积分摊。属甲方建设工程部分的设计图纸，须经甲方审定后方可实施报批或工程建设。甲方业务用房装修工程由乙方承建，装修工程造价控制在800元/㎡以内。 2014年，桂阳县国土局为2011D-014地块办理了桂国用（2014）第0108号国土证，使用权类型为出让，使用权面积为15267.8㎡，其中机关团体用地1682㎡。2014年11月10日，金鑫公司为金卫花园项目1栋6层至15层住宅办理了预售许可证。2014年12月24日金卫花园1栋主体工程验收合格。在建房过程中，卫计局通过国库集中支付给金卫花园项目部购房款1397万元，金卫花园项目部均出具了借条，内容为“我部完成卫生监督所、急救中心项目建设……，由于资金紧张，特向桂阳县卫生局借支项目工程款……，今后在工程结算款中抵扣”，2016年5月31日，金卫花园项目部转账给卫计局314万元，两两抵扣，卫计局共支付给金卫花园项目部1083万元。 2016年5月23日张吉安、吴小毛向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于2016年5月30日作出（2016）湘1021财保33号民事裁定书，裁定查封金鑫公司金卫花园项目部1栋第一、三、五层的房产。郴州市中级人民法院于2018年1月18日作出（2017）湘10民终2326号民事判决，判决金鑫公司、欧仁清在判决生效后五日内向张吉安、吴小毛支付工程款、质量保证金、工程价利息共计11,056,909.06元。2018年2月22日张吉安、吴小毛向一审法院申请执行。2018年4月，桂阳县卫计局对执行标的提出书面异议，一审法院于2018年4月25日作出（2018）湘1021执异16号裁定书，驳回了异议人的异议请求。现金卫花园项目部1栋第一至五层的房产通过一审法院在淘宝网拍卖，已流拍。 经查询，桂阳县房管局为坐落于桂阳县城关镇园艺路与舂陵大道交叉路口处1幢（金卫花园）101-501房进行了房屋登记，每层建筑面积均为1255.40㎡，规划用途为办公，登记时间分别为2016年7月8日，2018年5月16日。2018年12月24日，一审法院委托湖南建兴房地产土地评估有限责任公司对金卫花园1栋1-5楼办公用房地产司法处置进行价值评估，评估结果为确定估价对象于价值时点2018年10月19日的房地产市场价值为人民币31,825,254元，一至五层评估单价分别为5360元/㎡、5210元/㎡、5160元/㎡、5160元/㎡、5060元/㎡。 一审法院认为，本案的争议焦点是：1.卫健局、卫计局与金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清签订的《回购意向协议书》的法律性质及效力；2.金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清应否将房屋交付给卫健局、卫计局。关于第一个争议焦点，《回购意向书》为独立、有效的预约合同。预约合同，一般指当事人双方为将来确定订立本合同而达成的合意。在双方签定意向书之后，金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清办理了相关项目的立项、规划手续，取得了回购意向房楼层之上其他商品房的预售许可证，说明双方当事人约定的回购意向存在现实履行的基础，该意向书明确了双方当事人的基本情况，对拟购房屋的位置、面积、交款方式、交房时间进行了明确约定，而对回购的价格约定为“待房屋建成后，在县财政局及相关部门综合评价的基础上双方再协议确定”，说明双方明确将来再对价格进行确定，因此本案的意向协议书具有预约合同的性质，是双方当事人真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。关于争议焦点二，双方签定回购意向书之后，金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清对回购意向中的房屋进行了建设，卫健局、卫计局以“借款”的方式支付给金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清1083万元，回购意向房亦于2014年12月完成了主体工程的验收，双方虽然都有一定的实际履行行为，但根据桂阳县房管局的房屋登记簿，金卫花园第1栋第一至三层的面积均为1255.40㎡，与回购意向协议书约定的面积不一致，至本案诉讼时，卫健局、卫计局、金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清仍未能就房屋回购价格进行磋商一致达成签订正式房屋买卖合同的合意，未对房屋进行交付使用。卫健局、卫计局、金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清仍处于预约合同阶段，在未签订正式合同之前，卫健局、卫计局要求金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清履行预约合同约定的房屋交付义务，一审法院不予支持。现金卫花园第1栋第一至五层均被法院查封，故卫健局、卫计局要求金鑫公司、金卫花园项目部、欧仁清交付金卫花园项目第1栋第一、二、三层面积为3200㎡的业务用房，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百一十条第（一）项之规定，判决：“一、桂阳县卫生健康局以桂阳县金卫花园业主委员会的名义与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部签订的《业务用房回购协议书》有效；桂阳县卫生计生综合监督执法局与被告桂阳县金鑫房地产开发有限公司金卫花园项目部签订的《业务用房回购协议书》有效；二、驳回原告桂阳县卫生健康局、桂阳县卫生计生综合监督执法局的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告负担”。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人金鑫公司、欧仁清依据双方签订的《业务用房回购意向协议书》现在是否具备了向上诉人卫健局、卫计局交付涉案房产一至三层业务用房的条件。双方于2012年12月27日签订的《业务用房回购意向协议书》，尽管对拟回购的房屋面积、位置、付款方式、交房时间进行了明确约定，上诉方亦以借支方式支付了1083万元房款，且协议不违背法律、行政法规强制性规定，是双方真实意思表示，但由于对涉案房屋回购价格约定为“待房屋建成后，在县财政局及相关部门综合评价的基础上双方再协议确定”，双方并未按照约定对涉案房屋的交易价格进行确定；尽管目前涉案房屋已主体工程竣工，但未经过综合验收；上诉人要求回购的房屋面积与被上诉人按上诉人的图纸和约定建成的房屋面积存在较大差别。因此该房屋无论从约定履行交付的条件（确定价格）还是法定交付条件（依法综合竣工验收）均不具备，且涉案房屋还因人民法院的生效裁判暂被依法查封。一审法院据此认定双方签订的《业务用房回购意向协议书》定性为合法有效的预约合同并驳回两上诉人的交房诉讼请求并无不当。上诉人卫健局、卫计局的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人桂阳县卫生健康局、桂阳县卫生计生综合监督执法局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人桂阳县卫生健康局、桂阳县卫生计生综合监督执法局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 杨爱华 二〇一九年十二月十二日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。