湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2773号原告：刘艳君，女，1966年1月12日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：陈俊，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张民国，男，1968年2月7日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：陈诗珺，湖北文信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘艳君诉被告张民国合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘艳君及其委托诉讼代理人陈俊，被告张民国及其委托诉讼代理人陈诗珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳君向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《住房及车库转让协议》具有法律效力；2、判令被告履行协议第四条约定义务，协助原告办理不动产转移登记；3、被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2006年11月16日，被告向原告借款3万元；2007年1月9日，被告向原告借款8万元，此后原告与被告多次就本金及利息进行了结算。2010年12月2日，由于被告一直不能偿还借款，被告与原告签订了一份《住房及车库转让协议》，被告将位于黄州区××小区××单元××室房屋××及××号车库转让给原告，共计价款330200元。付款方式为：原告代被告偿还房屋按揭款92055元，余下房款冲抵原告借款。2019年3月，原告代被告偿还全部银行按揭款后，要求被告履行合同义务，协助原告办理不动产转移登记手续，被告却违背约定，拒绝协助原告办理有关不动产转移登记手续。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告张民国辩称，一、本案所涉的《住房及车库转让协议》是因借款抵押而形成的，原告不能要求实现房屋买卖协议。本案所涉的房屋不是买卖，其表现在：1、在合同签订时原告没有支付被告一分钱，房屋所约定的价格很低，且约定以被告向原告的借款11万元冲抵购房款。房屋按揭款不是原告一次性支付给被告的。2、在本案起诉前，原告向被告主张过，要求被告支付11万元借款本金及利息。如若当时房屋就卖给了原告，就不可能在房屋交付后，原告还要求被告支付11万元的借款本金及利息。正常情况下，借款利息应当在房屋交付后就终止。因此，本案所涉的《住房及车库转让协议》是以借款抵押而形成的。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案所涉的《住房及车库转让协议》不能实现，原告应当以民间借贷的案由起诉被告要求还款。二、若原告以民间借贷起诉被告，本案的借款利息过高，违反法律规定。故请法院依法处理本案利息。三、本案所涉的房屋自2010年12月由原告占用，故此原告应当向被告支付房屋的租金。被告的房屋160多平方，按市场价每月可出租约2000元，故此原告应当向被告支付自2010年12月起至还给被告之日止的租金。四、本案所涉的房屋是被告张民国与其妻子翟先梅共同财产，故此被告在《住房及车库转让协议》一人签字，是无效的。原告刘艳君为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：一、原、被告身份证复印件，证明诉讼主体资格。二、被告于2009年11月16日和2010年2月9日出具的借条、被告出具的借款利息计算单，证明被告向原告借款。三、2010年3月28日被告出具的向万兴桥借款借条，证明此款由原告代被告向万兴桥偿还，此部分债务加入被告向原告借款之中。四、2010年12月2日原告与被告签订的《住房及车库转让协议》，证明由于被告不能偿还向原告的借款，约定以房抵款，并且原告代被告偿还债务。五、2010年12月10日被告存款凭条，证明原告向被告付款5000元作为房屋价款的补偿。六、2014年7月3日原告代被告向工商银行还款1000元，2019年4月25日房产证办理代办佣金11000元。七、工商银行黄冈开发区支行出具的结算凭证，证明原告代被告偿还银行按揭款。八、李旦举与原告的结婚证、户口本复印件，证明原告代被告还款。九、（2019）黄冈市不动产权第0009255号《不动产权证书》，证明原告帮助被告办理了不动产权登记。十、2019年8月20日被告出具的借款及代还款清单，原告一共为被告代还款239055元。被告张民国对原告提交的证据一、二、三的三性均无异议，证据二其中的8万元的借条约定的还款期是一年后还款。对证据四真实性、合法性无异议，但是证明目的有异议，签订住房及车库转让协议时，被告向原告第二笔的借款还款期并没有到，协议是抵押借款。对证据五的真实性没有异议，对证明目的有异议，5000元是被告向原告借款的，不是作为房屋价款的补偿。对证据六无异议。对证据七还款的事实无异议。对证据八、九无异议。对证据十的真实性无异议。对当事人无异议的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九、十本院依法确认并在卷佐证。被告张民国为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、2019年8月20日双方结算单，证明被告向原告借款，原告代被告还款239055元。原告认可双方是民间借款关系。二、被告结婚证，证明被告的配偶翟先梅是抵押房屋的共有人。原告刘艳君对被告提交的证据一真实性没有异议，但是对证明目的有异议，计息截至2010年2月份，双方签订了房屋及车库协议之后就没有计算利息，原告和被告达成了意向，房屋车库交付完毕就完成了房屋买卖。对证据二的真实性无异议，但是对证明目的不认可，房屋2010年就交付了，原告已经入住了，被告的配偶也没有提出异议，买卖已经成立，只是被告没有协助原告办理手续。对当事人无异议的证据一、二本院依法确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2006年11月16日，被告张民国向原告刘艳君借款3万元，约定月息两分；2007年1月9日，被告张民国又向原告刘艳君借款8万元，约定月息两分，此后原告与被告多次就借款本金及利息进行了结算并分别于2019年11月16日、2010年1月9日重新出具了借条，由于被告张民国一直不能偿还借款，2010年12月2日，被告张民国与原告刘艳君签订《住房及车库转让协议》，约定：张民国将位于盛德花园C栋1单元601号住房及B栋3号车库一同转让给刘艳君，其中房屋价款282200元，车库价款48000元；住房属按揭购买，张民国尚欠银行贷款本息92055元由刘艳君向银行交纳，从张民国总价款中扣除，剩余房款（含车库）刘艳君用张民国借款冲抵双方结清，多退少补，张民国向刘艳君出具房款及车库价款收条收据；张民国与刘艳君结清账目，交清房款（车库）时，张民国应当即将住房及车库门锁全部移交给刘艳君；刘艳君还清银行借款后，需办理产权过户登记，张民国须积极配合并出具相关证明材料。2010年12月，原告刘艳君搬入该房屋居住至今。2014年7月3日，李旦举向被告张民国的账户转账1000元。2019年4月25日，李旦举向黄冈市汇诚房地产经纪有限责任公司交纳盛德花园C栋1单元601号房产证办理代办佣金12000元。2011年12月29日，李旦举代被告张民国偿还其下欠中国工商银行股份有限公司黄冈赤壁支行的住房贷款本金12324.15元、利息9675.85元，共计22000元；2019年3月27日，李旦举代被告张民国偿还其下欠中国工商银行股份有限公司黄冈赤壁支行的住房贷款本金8591.75元、利息22.86元，共计8614.61元。2019年8月20日，被告张民国就借款及代其偿还款项与李旦举进行结算并列出清单一份，记载：“1、借现金8万元（2007.1.9借）；2、借现金3万元（2006.11.16借）；3、李旦举还工行房贷（按揭）现金92055.00元；4、李旦举代张还万兴桥（借款）现金2万元；5、李旦举另付张民国现金5000.00元；6、李旦举为张民国办理不动产证费用12000.00元；7、小计：现金付出239055.00元。”另查明，李旦举与原告刘艳君系夫妻关系。本案的争议焦点是:一、涉案《住房及车库转让协议》是否合法有效;二、原告刘艳君要求被告协助办理涉案房屋权属变更登记手续主张是否应予以支持。关于涉案《住房及车库转让协议》是否有效的问题。原告刘艳君与被告张民国在签订《住房及车库转让协议》前为民间借贷关系,自原告刘艳君向被告张民国支付借款时借款合同成立。在被告张民国未能按期偿还借款的情况下,被告张民国同意用涉案房产用于抵偿债务,并与原告签订《住房及车库转让协议》,被告张民国同时将房屋交付原告刘艳君使用至今。经双方协商债务的履行是实现原被告权利义务平衡的一种交易,该《住房及车库转让协议》是原、被告在平等、公平、自愿的基础上达成,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,应当受到法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。被告张民国辩解涉案房产系其与妻子翟先梅的共同财产，上述协议无效，但原告一直居住该房屋至今，根据常理推定被告张民国的妻子翟先梅对于涉案房屋以房抵债事实应当知情，该理由不能成立，本院依法不予支持。关于原告刘艳君要求被告张民国协助办理涉案房屋权属变更登记手续的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”的规定,原告刘艳君依照《住房及车库转让协议》约定履行了合同义务。原、被告双方已终止民间借贷关系而建立房屋买卖合同关系,将借款转化为涉案购房款，并已经履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,原告已依约向被告支付购房款,被告已将涉案房屋交付原告使用,被告张民国应协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续,办证产生的费用由原告刘艳君自行承担。故原告要求被告履行协助其办理涉案房屋转移登记手续的主张,于法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、原告刘艳君与被告张民国于2010年12月2日签订《住房及车库转让协议》合法有效。二、被告张民国于本判决生效后十五内协助原告刘艳君办理将位于黄冈市黄州区盛德花园C栋1单元601号房屋（不动产权证号：（2019黄冈市不动产权第0009255号））转移登记至原告刘艳君名下的手续;本案案件受理费80元，由被告张民国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 峰人民陪审员  祁梦玲人民陪审员  肖 萍二〇一九年十二月十二日书 记 员  陈芯果