黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9163号上诉人（原审被告）：连海波，男，1968年9月2日出生，汉族，哈尔滨市道里区好地方旅店业主，住哈尔滨市南岗区。上诉人（原审被告）：邵崇江，男,1974年10月10日出生，汉族，哈尔滨市道里区好地方旅店实际经营人，住哈尔滨市道里区。二上诉人共同委托诉讼代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨经济技术开发区管理委员会，住所地哈尔滨市平房区友协大街98号。负责人：宋博岩，主任。委托诉讼代理人：聂琪，黑龙江法同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘勇棋，男，1953年6月17日出生，汉族，哈尔滨高开区房屋开发建设总公司退休干部，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：匡春，男，1957年2月6日出生，汉族，企业法律顾问，住哈尔滨市香坊区。上诉人连海波、邵崇江因与被上诉人哈尔滨经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管理委员会）、原审被告刘勇棋占有物返还纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初9450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人连海波及其委托诉讼代理人苟学志，被上诉人经开区管理委员会的委托诉讼代理人聂琪，被上诉人刘勇棋的委托诉讼代理人匡春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连海波、邵崇江上诉请求：撤销一审判决，依法改判邵崇江按照每年55000元支付租金，驳回经开区管理委员会对连海波的诉讼请求。事实和理由：1.连海波不具备迁出条件，且不应承担连带清偿责任。该案为占有物返还纠纷，必须是实际占有人才能作为被诉主体，而连海波只是营业执照上登记的经营者，既不是涉诉房屋的占有人，亦非好地方旅店的实际经营者，其不具备从案涉房屋迁出、返还占有的条件，无需也无法承担占有物返还的法律责任。虽然连海波于2014年10月27日作为登记经营者注册成立了哈尔滨市道里区好地方旅店，但连海波已经于2016年3月25日将案涉旅店的设施、物资及续租权一并转让给邵崇江，连海波仅为登记经营者，在经开区管理委员会主张的占有使用期间并未经营好地方旅店以及使用涉案房屋。综上，经开区管委会主张连海波向其返还涉案房屋并连带支付相关租金损失，缺乏事实依据，不应予以支持。连海波仅应承担2016年2月1日至2016年3月25日之间租金，剩余期间租金应有邵崇江个人承担。2.一审判决给付租金的标准有误，应予改判。第一，黑立信评报字（2014）第065号《哈尔滨市经开区机关服务中心拟确认道里区中医街54号商服年租金市场价值项目资产评估报告说明》以2014年9月4日为评估基准日，结论为房屋租金评估单价为使用面积为1.837元/㎡/天。上述评估报告是经开区管理委员会下属的哈尔滨市经开区机关服务中心自行委托资产评估机构进行的评估，并非是基于本案当事人共同意愿、由法院委托评估公司所形成的，不应对连海波、邵崇江具有绝对约束力，其仅是为经开区管理委员会出租房屋时确定租金价格提供参考依据，不应以其确认的租金评估值作为判案标准。第二，一审中，根据刘勇棋提供证据显示，其涉案房租租金2012年10月至2014年10月，两年刘勇棋向经开区管理委员会缴纳10万元租金，该10万元租金系使用面积为317平方米租金，连海波、邵崇江承租房屋使用面积为100平方米左右，一审法院按照159平方米计算租金明显属于计算错误。2014年就已经作出评估报告，但是并未按照评估报告标准收取房屋租金。刘勇棋收取房屋租金并没有全部支付给经开区管理委员会。在连海波、邵崇江不认可评估报告情况下，一审法院按照评估报告收取租金明显是没有法律依据。根据评估报告记载，评估报告仅为内部收取房租参照，经开区管理委员会没有按照评估报告收取刘勇棋租金，而且该报告明确标注有效期仅为一年，一审判决参照一份失效评估报告收取租金，属于错误判决。第三，经开区管理委员会对刘勇棋与连海波于2014年9月17日所签订的《租房协议》的内容予以认可，当然包含其中对于年租金的认可，判决亦应以当事人的约定为先。第四，经开区管理委员会怠于行使权力，其自身亦存在过错，应承担相应后果。第五，从公平角度出发，以评估值确定租金价格，亦对连海波、邵崇江不公，故应按照合同约定的年租金55000元作为房屋占有使用费的计算依据，而且该价格也高于2014年度至2016年度开发区管理委员会收取租金价格。第六，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的结算》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。最高院司法解释立法原意也是参照之前签署合同内容确定租金价格。而且在一审中，孙晓玲也明确证明当时刘勇棋承诺按照五年租期计算，当时双方签署合同约定租金，中2014年至2016年，刘勇棋所收租金并没有全部交付给经开区管理委员会，开发区管理委员会也没有提出异议，出于公平原则，也应裁判按照合同约定租金执行。经开区管理委员会辩称：一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.经核实，连海波、邵崇江已于2019年7月22日迁出，将涉案房产返还，因此本案已不涉及房产返还事宜。关于房屋占有使用费的承担，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，因连海波与邵崇江分别为营业执照上登记的经营者与实际经营者，二人属于必要共同诉讼人，对外应承担连带责任，故一审法院判决连海波与邵崇江对房屋占有使用期间的费用互负连带清偿责任符合法律规定。如连海波认为其不应承担连带责任，应在履行完毕本案义务后，针对责任的大小、应承担的数额等问题，对内向邵崇江提起诉讼，另案审理。2.一审法院判决连海波与邵崇江给付的为“房屋占有使用费”而非“租金”，本案也不是租赁合同纠纷而是物权纠纷。2016年2月1日，刘勇棋与连海波签订的租赁合同已经届满，且经开区管理委员会对于连海波与邵崇江继续占有使用的行为多次提出异议，也未形成不定期租赁关系，因此连海波、邵崇江主张按原合同标准支付房屋占有使用费缺乏法律依据。2016年2月1日租期届满后，连海波与邵崇江即失去了继续占有案涉房产的本权，从有权占有变为无权占有，经多次催告拒不迁出，其为恶意的无权占有人，因其无权占有的行为侵害了经开区管理委员会的所有权，导致经开区管理委员会无法使用该房产，应当承担房屋占有使用费的损失，经开区管理委员会提交的评估报告，就是主张具体损失数额的依据，如连海波、邵崇江认为该数额高于经开区管理委员会的实际损失，应当向法庭提交证据证明，但在一审中连海波、邵崇江未向法院提交相关证据，故一审法院依据第三方机构出具的评估报告所做的判决符合法律规定。刘勇棋辩称：刘勇棋不同意连海波、邵崇江的上诉请求，一审法院认定的事实清楚，适用法律得当，请二审法院查明事实，判决驳回连海波、邵崇江的上诉请求。经开区管理委员会向一审法院起诉请求：1.连海波、邵崇江将坐落于哈尔滨市道里区中医街54号地上一层房屋返还经开区管理委员会并从该房产中迁出；2.连海波、邵崇江给付经开区管理委员会自2016年2月2日起至2018年7月17日止的房屋占有使用费262377.44元，自2018年7月18日至其迁出之日止的房屋占有使用费按1.837元/平方米/天给付，连海波、邵崇江对该款互负连带责任；3.刘勇棋对上述第二项房屋占有使用费承担连带清偿责任。一审法院认定事实：哈尔滨市道里区中医街54号地下一层及地上一层房屋使用面积477.70平方米，涉案房屋为地上一层，使用面积159.23平方米。2001年7月8日，哈尔滨印刷包装机械有限责任公司（以下简称印刷机械厂）与哈尔滨高新技术产业开发区风险投资基金管理办公室（以下简称风险投资办公室）签订协议书。主要约定，因印刷机械厂欠风险投资办公室借款共计442.94万元，印刷机械厂同意将涉案房产作价偿还部分借款。2007年6月18日，时为高开区房屋开发公司负责人的刘勇棋向开发区资产经营局递交关于借用道里区中医街54号房产的请示，主要内容为：高开区房屋开发公司系经开区管理委会下属企业，因无办公场所，借用涉案房产，借用期限5年，自2007年10月1日至2012年10月1日。2014年1月15日，刘勇棋与案外人孙晓玲签订租房协议，约定刘勇棋将涉案房产租给孙晓玲，租期自2014年1月20日至2016年2月1日，年租金55000元。孙晓玲用涉案房产经营哈尔滨市道里区好地方旅店（以下简称好地方旅店）。2014年9月17日，孙晓玲与连海波签订协议，将好地方旅店兑给连海波，并同意将好地方旅店的经营者转到连海波名下。同日，连海波给付孙晓玲兑店款168560元。刘勇棋与连海波签订租房协议，约定刘勇棋将涉案房产租给连海波，租期及租金与前协议相同。后好地方旅店经营者变更为连海波。刘勇棋以高开区房屋开发公司的名义共计向哈尔滨经济技术开发区物业管理有限公司交纳涉案房产租金372933.66元。2016年3月25日，连海波与邵崇江签订协议，将好地方旅店兑给邵崇江，兑店费28000元,并同意将好地方旅店的经营者转到邵崇江名下。协议签订后，邵崇江即在涉案房屋经营好地方旅店。2016年2月后，刘勇棋及经开区管理委员会工作人员多次到涉案房产处要求连海波、邵崇江迁出，但连海波、邵崇江拒绝迁出。现涉案房产仍由邵崇江经营的好地方旅店占有使用，自2016年2月1日起连海波、邵崇江未交纳涉案房屋租金。工商登记好地方旅店为个体工商户，经营者为连海波。2014年9月18日，黑龙江立信长江资产评估有限公司作出黑立信评报字（2014）第065号道里区中医街54号商服年租金市场价值项目资产评估报告说明，涉案房屋年租金评估值确定为1.837元/平方米/天。另查明，因政府机构改革调整导致风险投资办公室被撤销，涉案房产由经开区管理委员会管理、使用，该房产的实际管理使用人为经开区管理委员会。一审法院认为，涉案房产原产权人为印刷机械厂，因其与风险投资办公室的债权债务关系，印刷机械厂将涉案房产作价抵账给风险投资办公室，因此涉案房产产权人虽未变更登记，但实际管理、使用人已经发生变更。此后风险投资办公室因政府机构改革被撤销，经开区管理委员会取得对该房产的管理、使用权。现租赁合同已到期，连海波、邵崇江至经开区管理委员会起诉时仍未迁出，已构成违约，经开区管理委员会有权收回该房产，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”现好地方旅店登记经营人为连海波、实际经营人为邵崇江。故经开区管理委员会要求连海波、邵崇江将涉案房产返还经开区管理委员会并从该房产迁出的诉请，一审法院予以支持。关于经开区管理委员会要求连海波、邵崇江给付房屋占有使用费，并互负连带责任的诉请。根据连海波、邵崇江一直占有使用涉案房屋的情况及鉴定意见，一审法院支持自2016年2月2日起至2018年7月17日止的租金共计262377.44元，自2018年7月18日至其迁出之日止的房屋占有使用费按1.837元/平方米/天给付。因连海波与邵崇江分别为登记业主与实际经营人，故连海波、邵崇江应对房屋占有使用期间的费用互负连带清偿责任。经开区管理委员会要求刘勇棋对房屋占有使用费承担连带清偿责任的诉讼请求。虽然刘勇棋擅自对外出租涉案房产，但经开区管理委员会知晓刘勇棋出租房产后对其出租行为予以追认并收取全部租金，租期届满后刘勇棋与经开区管理委员会工作人员亦多次要求连海波、邵崇江迁出争议房产，但经开区管理委员会因为其单位机构人员变动等自身原因直到2018年8月27日才提起诉讼，其怠于行使收房权利，应自行承担相应后果，故其该项诉请，一审法院不予支持。故判决：1.被告连海波、邵崇江于本判决生效之日起三十日内从其占有的哈尔滨市道里区中医街54号地上一层房屋迁出并将该房屋返还原告哈尔滨经济技术开发区管理委员会；2.被告连海波、邵崇江于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨经济技术开发区管理委员会自2016年2月2日起至2018年7月17日的房屋占有使用费262377.44元，自2018年7月18日至哈尔滨市道里区好地方旅店迁出之日止的房屋占有使用费按1.837元/平方米/天给付;被告连海波、邵崇江互负连带清偿责任；3.驳回原告哈尔滨经济技术开发区管理委员会的其他诉讼请求。本院二审期间，连海波、邵崇江举示证据如下：房产交接明细表。意在证明：2019年7月22日，连海波、邵崇江与经开区管理委员会工作人员何涛就涉案房产的房产交接明细表，该明细表中记载，涉案房产的使用面积为116平方米，原审按照159平方米计算租金是与实际的双方认可的使用面积有误差。经开区管理委员会质证意见为：回去核实真实性，庭后经开区管理委员会向本院提交了书面质证意见，对该证据的真实性无异议，但认为该证据系一审判决后形成，一审判决认定事实清楚。刘勇棋的质证意见为：该证据与刘勇棋无关，因为没有刘勇棋签名。但是证据涉及到房屋租赁问题和刘勇棋有关，因为刘勇棋在房屋租赁的时候是承租人。应该以合同里面所约定的面积和钱数为准。经开区管理委员会、刘勇棋均未举示新证据。本院认证意见：经开区管理委员会对连海波、邵崇江提交的证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对该证据证明的问题予以采信。本院二审查明：案涉房屋使用面积为116平方米，邵崇江已于2019年7月22日自案涉房屋中搬出，并与经开区管理委员会的工作人员办理了房产交接。其他事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，关于案涉房屋占用使用费数额问题。就本案而言，房屋占有使用费包括两个方面，一是占有使用费计算标准，二是占有使用面积标准。关于计算标准，自2016年2月1日以后，连海波与刘勇棋签订案涉房屋租房协议的期间已经届满，对于2016年2月1日以后连海波、邵崇江占有使用案涉房屋没有依据，故不能以连海波与刘勇棋签订的租房协议的租金标准作为计算2016年2月1日以后的房屋占有使用费的依据，经本院释明，连海波、邵崇江未提交对其占用期间的使用费用进行鉴定的申请，一审判决按照黑龙江立信长江资产评估有限公司黑立信评报字（2014）第065号评估报告确定的涉案房屋年租金评估值确定为1.837元/平方米/天并无不当。连海波、邵崇江上诉主张按原租房协议约定的租金标准计算无事实依据，本院不予支持。关于房屋面积问题，连海波、邵崇江主张一审按照159平方米计算占有使用费错误，应为116平方米，经开区管理委员会对案涉房屋使用面积116平方米予以认可，本院对此予以确认，连海波、邵崇江该项上诉主张本院予以支持。因邵崇江已于2019年7月22日将案涉房屋交予经开区管理委员会，占有使用费用应按1.837元/平方米/天，使用面积116平方米，自2016年2月2日计算至2019年7月22日止。关于连海波主张其不具备迁出条件，且不应承担连带清偿责任问题。在本案诉讼期间，邵崇江已将房屋交付给经开区管理委员会，连海波无需承担交付案涉房屋的法律责任。一审判决后，案件事实发生变化，故一审判决连海波、邵崇江从案涉房屋中迁出应予撤销。因连海波与邵崇江分别为营业执照上登记的经营者与实际经营者，二人属于必要共同诉讼人，对外应承担连带责任，故一审法院判决连海波与邵崇江对房屋占有使用期间的费用互负连带清偿责任符合法律规定。综上所述，连海波、邵崇江的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初9450号民事判决第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初9450号民事判决第二项为：连海波、邵崇江于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨经济技术开发区管理委员会房屋占有使用费269987.56元;连海波、邵崇江互负连带清偿责任；三、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初9450号民事判决第一项；四、驳回连海波、邵崇江其他上诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费10472元，由哈尔滨经济技术开发区管理委员会负担2843元，由连海波、邵崇江负担7629元。本判决为终审判决。审 判 长  万 迎审 判 员  柳 波审 判 员  宋 凯二〇一九年十二月十七日法官助理  胡 渤书 记 员  周小倩