浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初1861号原告：朱国仙，女，1973年7月9日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：周斌，浙江一片红律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼家利，浙江一片红律师事务所实习律师。被告：义乌市御景园置业有限公司，住所地义乌市稠城街道工人西路18号义乌市香港大酒店有限公司13楼。法定代表人：吴文化，执行董事。委托诉讼代理人：丁吕鹏，浙江宁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈大为，浙江宁邦律师事务所律师（于2019年10月10日解除委托）。委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师（于2019年10月10日委托）。原告朱国仙诉被告义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告朱国仙的委托诉讼代理人周斌、楼家利，被告御景园公司的委托诉讼代理人丁吕鹏到庭参加了诉讼。因案情疑难复杂，本院于2019年4月2日裁定本案转为普通程序。2019年4月4日，原、被告共同向本院书面申请给予双方庭外调解2个月的期限，本院予以准许。本院于2019年6月28日、12月18日又二次公开开庭进行了审理。原告朱国仙的委托诉讼代理人周斌、楼家利（第三次未到庭），被告御景园公司的委托诉讼代理人丁吕鹏（第三次未到庭）、乙笑牛（10月10日委托）到庭参加了诉讼。2019年9月16日，经本院院长批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。朱国仙起诉称：2014年5月29日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给原告。合同约定：涉案商品房价款1964373元；出卖人应当于2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，若未按合同规定期限交付的，逾期超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，若约定日期起180日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，且买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告已全额付清购房款1964373元，被告未按合同约定将房屋交付给原告，而是拖到2016年9月30日才交付，现被告逾期交房274天（从2016年1月1日起计算到2016年9月30日止）且被告至今未向原告交付权属证书或登记证明，已构成违约，应承担相应的违约责任。为此要求判令：1.被告御景园公司向原告支付逾期交房的违约金107648元（按日支付已交付房价款万分之二从2016年1月1日起计算至2016年9月30日止）；2.被告御景园公司向原告支付逾期交付权属证书违约金（按日支付已交付房价款万分之一从2016年9月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止），违约金暂计161471元，以上款项合计269119元。御景园公司辩称：交房时间是正确的，被告已经于2016年9月30日交付了房屋，延迟交付确实存在，但是并非被告违约造成，系由市政工程影响到被告公司项目建设造成的，根据合同的约定，不视为出卖人违约。关于权属证书，被告只能是协助办理，单方不具备办理条件，更无法向原告交付权属证书。原告从未要求被告协助办理，也不存在多次催促的情形，权属证书转移登记应当由原告自行办理，被告没有违约。补充：被告在本案无需承担逾期办证的违约责任，其有相应的事实依据、合同依据与法律依据。1、事实依据：被告因宾王路国贸大道施工、金义东轨道交通占用红线影响建设及市政配套接入等政府原因，直到2019年4月3日才实现竣工验收，又因义乌市不动产登记中心需在义乌市委、市政府对前述延期竣工责任认定方案作出决策后才可进行办证，故案涉房屋直到近日市委办《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》下达至不动产登记中心后，才基本具备办证条件。2、合同依据：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》的《补充协议》第九条第2项约定，如因政府原因导致出卖人无法按期办证交付给买受人，出卖人不承担违约责任。根据前述客观事实情况，本案属于上述《补充协议》约定的情形，被告无需承担违约责任。3、法律依据：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，本案被告虽未能按期办证，但此并非其自身原因所致，其应免于承担违约责任。综上，被告没有违约，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其所主张，举证如下：1、浙江省商品房买卖合同一份，证明原告向被告购买位于义乌市产及有关违约事项约定的事实。2、收据四份，发票一份，证明原告已向被告付清全部购房款1964373元的事实。3、商品房交接书一份，证明被告于2016年9月30日向原告交付涉案房产的事实。被告质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是合同的第9条第四项约定了因非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成，或未投入使用的，导致项目延迟交付的，不视为出卖人违约。同时合同的第17条约定了由买受人自行办证。根据城市房地产开发经营者管理条例第33条的规定，房地产开发企业履行的只是协助义务并提供必要的证明文件。原告从未要求被告协助办理也不存在多次催促的情形，所以被告没有违约。对证据2中收款收据未提供原件，且字迹不清，对三性均有异议，对证据2中的发票及证据3的三性均无异议。被告为证明其所主张的事实，举证如下：1、关于《宾王御景园地名命名的申请报告》、关于命名上塘路等地名的通知（义民[2013]165号）各一份，证明宾王御景园项目被正式命名为海景花园。2、关于尽快完成宾王路建设报告、关于《关于尽快完成宾王路建设报告》的回复各一份，证明义乌市北苑街道海景花园3幢延期交付是由于宾王路市政建设未完成所造成，截至2016年6月8日宾王路市政建设工程仍在施工中。3、市政竣工报告、道路压实度试验报告及管道压实度试验汇总表各一份，证明宾王路交叉口改造工程于2016年11月24日竣工。4、消防验收意见书一份，证明宾王路路通后，御景园工程3幢于2016年9月20日取得消防验收合格，具备交付条件后通知业主开始交房。5、证明、公证书各一份，证明涉案商品房的延期交付系宾王路市政工程未完工所造成。照片4张，证明海景花园3号楼及5号楼业主私自封包阳台的事实，从而证明客观上原告也无法作证。6、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明、义乌市北苑街道办事处《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》各一份，证明因村民阻拦施工、宾王路国贸大道及金义东市域轨道交通项目影响到“海景花园”项目的正常施工，导致被告无法正常竣工及办理相关证件，被告没有违约的事实。7、《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”证明原、被告双方共同签订的“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”原告对该条款是明确认可的。8、义乌市建设工程竣工验收备案确认书一份。9、义乌市建设工程竣工验收报告一份。证据8、9共同证明经义乌市住房和城乡建设局确认，案涉御景园楼盘项目（包含1-5号楼）于2019年4月3日整体竣工验收合格。10、《海景花园实测绘汇总表》及《不动产测量报告》（编号：2019-721161号、2019-721163号）一份。11、义乌市国土资源局《关于在土地登记过程中发现的违反出让合同约定有关问题的处理意见》拍照打印件一份。12、《国有建设用地使用权出让合同》一份。13、《义乌市抓项目促发展工作领导小组会议纪要》编号：（2019）24号复印件一份。证据7－13证明2019年4月3日项目竣工验收备案后，被告向义乌市不动产登记中心申请办理不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了不动产测量报告，但是根据义乌市国土资源局（现义乌市自然资源和规划局）内部文件规定，该局下属的不动产登记中心需对申请人是否存在违反土地出让合同的情形进行核实，并在逐级报批且经上级确认不存在违约的条件下，方才为申请人办理不动产权属登记。结合证据6所反映的事实，案涉楼盘项目因“村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因”未能按《土地出让合同》约定期限完工，北苑街道办事处建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任。对上述关于被告是否违反《土地出让合同》的问题，义乌市自然资源和规划局已将责任认定方案逐级上报至义乌市委、市政府，经义乌市抓项目促发展工作领导小组会议决策同意后，被告才有可能登记办证。该领导小组于2019年9月28日下发会议纪要，同意案涉楼盘地块延期竣工违约责任认定方案（也即北苑街道办事处报义乌市自然资源和规划局的处理建议）。以上证据共同证明：因政府方面的诸多原因，在上述《会议纪要》最终下达前，案涉项目楼盘（包括原告所购房产）始终不具备办理不动产权证的条件。根据双方签订的“附件八补充协议”第九条第2项规定，对于上述情形被告不承担违约责任。原告质证意见如下：对证据1的三性均无异议。对证据2真实性无异议，但关联性和证明目的有异议，这个仅仅是被告方单方面的说法，并没有相关部门进行出具文件，因此无法证实由于市政工程原因导致的逾期交房。对证据3真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据仅能证明宾王路改造竣工的时间，与本案无关。对证据4的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，该证据可以直接说明被告已经延期交房的事实。且被告于2016年9月通知业主交房，而宾王路工程于2016年11月竣工，说明了宾王路工程并不会对交房产生影响。对证据5证明和公证书都是被告单方制定提交的证据，被告也说如果由市政工程影响交房，应由市政提供情况说明，而不是由被告提供单方的说辞。对照片，御景园做证问题不是业主问题造成，而是由于开发商的程序问题。对证据6形式上的真实性有异议，没有相关部门具体经办人的签字，内容上的真实性也有异议，对御景园这个项目是没有任何影响的，金义东市域轨道交通是2014国家立项，2017年8月21日才正式开工，被告承诺2016年9月30日前取得产权证，在2015年入住，与本案无关联性。对义乌市北苑街道办事处的情况说明的真实性、关联性有异议。到目前为止，原告只看到过复印件，真实性无法考察。该情况说明即便内容是真实的，与本案也没有任何的关联，此份说明是出具给自然资源和规划局的，针对的是该项目实际建设周期是否符合土地出让合同的约定，建设周期是否存在违约的问题，这和本案没有任何的关联性。该证据的合法性有异议，义乌市北苑街道办事处如果出具此证明文件给法院的话，明显是不合法的，是行政干预司法的问题。对证据7到目前为止，原告方没有收到任何的政府原因的相关文件，法庭辩论及之前的庭审过程中，是被告方自身原因造成的，需要承担违约责任。对证据8、9是2019年4月3日整体竣工验收合格，实际上原告方已经在2016年9月30日已经交付了涉案房屋，可以侧面看出逾期办证是被告自身原因造成的，是因为办证手续不齐全，出让金未交导致的情况。对证据10真实性无异议，也说明了被告自身的原因造成的情况，房管部门办理产权证明有测绘报告，而被告到2019年4月17日才出具测绘报告，说明存在违约情况。对证据11真实性合法性无有异议，但与本案无关，该证据是处理与国土资源部签订出让合同相关条约的问题，而不是逾期办证的问题。对证据12、13真实性均无异议，但与本案无关。本院对原、被告提交的上述证据做如下认定：一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，该些证据可以证明以下事实：（1）原、被告于2014年5月29日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，被告将位于义乌市出卖给原告，双方对房屋价款、交付时间、被告交付原告用于办理房屋权属登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书时间等权利义务以及违约责任等做出了约定；（2）原告已按约支付了购房款；（3）被告于2016年9月30日向原告交付了合同约定的商品房。二、对被告提交的证据的真实性均予以确认，该些证据可以证明以下事实：（1）被告开发的御景园商品房项目正式名称为海景花园，该项目3幢因宾王路市政工程施工原因无法及时进行管网连接，于2016年9月20日才通过消防验收，此后被告公司通知业主开始交房；（2）义乌市北苑街道办事处曾向义乌市自然资源和规划局出具《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》，认为海景花园项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因未能按《土地出让合同》约定期限完工，建议义乌市自然资源和规划局不追究被告违约责任；（3）被告于2019年4月3日向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》；（4）原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第27页“附件八补充协议”第九条第2项约定：“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条约定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。”但被告提交的由浙江致远工程管理有限公司出具的证明、义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明以及义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具的《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》均系证人证言，其中浙江致远工程管理有限公司系案涉工程监理单位，与被告存有利害关系，而《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》系由北苑街道为被告是否应就案涉项目逾期竣工一事承担违约责任向自然资源和规划局提交的情况说明，该情况说明与义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部出具的情况说明在轨道交通建设影响案涉项目施工的时间的陈述上并不一致，被告也未就证明和两份情况说明中陈述的有关影响案涉商品房项目建设进度及取得权属证书的事实提交佐证依据，故本院对该三份证据的证明力均不予确认。对被告提供的照片的证明目的不予认定。综上，本院认定本案事实如下：2014年5月29日，原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，合同约定被告将位于义乌市出卖给原告，商品房价款1964373元，签约日前一次性付清全部房价款；将被告应当在2015年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件以及用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用，但非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期；若未按合同规定期限交付商品房，逾期超过90日的，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告承诺于2016年9月30日前，取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证并交付原告，由原告自行办理该商品房转移登记，若约定日期起180日以后被告仍不能交付权属证书或登记证明的且原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议约定，若因政府原因，导致出卖人无法在《浙江省商品房买卖合同》第十七条约定的期限（2016年9月30日）前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告已按照约定方式全额付清购房款1964373元。2016年2月24日，被告向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复被告，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与被告公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而被告公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向被告公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，被告于2016年9月30日将合同约定的商品房交付给原告。2019年4月3日，被告向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究被告延期竣工的违约责任。原告朱国仙于2019年11月初办理了涉案房产的不动产登记。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。原告在签订上述协议后，已依约支付了购房款，被告亦应当依照协议约定期限向原告交付房屋以及办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书。根据协议约定，被告应当于2015年12月31日前向原告交付房屋，但现有证据表明被告所建商品房项目因03省道与宾王路交叉口改造工程中的市政工程施工原因导致延期至2016年9月20日通过消防验收后方进行交付，该延期符合协议中“非因由被告负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致商品房不具备合同约定的正常使用基本条件的，不视为被告违约，被告可据实予以延期”的约定，故被告于2016年9月30日向原告交付房屋并不构成违约，原告要求被告承担相应违约责任的诉请于法无据，本院不予支持。被告将协议约定房屋交付原告后，至2019年11月初才向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2016年9月30日前早已超过180日；被告虽然以《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》和《义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向原告交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但被告提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响被告取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故本院对被告的相应辩解不予采信，被告应当自2016年10月1日起按已交付房价款万分之一/日标准向原告支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止；原告要求被告从2016年9月30日起按已交付房价款万分之一/日支付违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，其主张中关于违约金的起算时间部分与协议约定不符，本院予以调整，其余予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告义乌市御景园置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告朱国仙违约金（以1964373元为计算基数，自2016年10月1日起按万分之一/天计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）；二、驳回原告朱国仙的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5336元，由原告朱国仙负担1807元，被告义乌市御景园置业有限公司负担3529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  叶迪龙人民陪审员  何 超人民陪审员  杜志贵二〇一九年十二月十八日代书 记员  王小悦