湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终3046号上诉人(原审被告)：曹锐，男，汉族，1985年9月29日出生，户籍地湖北省麻城市，现住广东省广州市白云区。被上诉人(原审原告)：麻城市及时雨房产中介部。住所地：湖北省麻城市工业路商品住宅区9802栋三单元一、二A套。统一社会信用代码：91421181MA4D60RHXL（1-1）。经营者：雷红艳，女，1979年11月12日出生，汉族，住湖北省麻城市，上诉人曹锐因与被上诉人麻城市及时雨房产中介部（以下简称“及时雨房产中介”）居间合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹锐上诉请求：撤销一审判决，由及时雨房产中介承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决认定基本事实不清，被上诉人未履行法定义务。1、双方之间没有签订定金合同，根据法律规定定金合同是要式合同,必须签订书面的合同才能生效。而本案中，被上诉人与上诉人之间并未签订正式的书面协议，一直采用微信沟通，被上诉人通过微信将定金合同发送给上诉人，上诉人并未签字确认，因此，该合同并未生效。2、上诉人一直居住在广州，并未与张自强签订购房协议以及定金合同。被上诉人是否有真实的收取张自强定金的事实不清。3、上诉人与被上诉人并未正式签订定金协议，只是将处理自己房屋意图与被上诉人沟通，该套房屋属于夫妻共同财产，在未征求另一方配偶同意的情况下，取消自己的意思表示。同时在5小时内及时积极告知被上诉人，被上诉人认为自己付出了劳务与事实不符。被上诉人及时雨房产中介辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。及时雨房产中介向一审法院起诉请求：判令曹锐支付房屋中介费12000元及利息并由曹锐承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2019年4月，曹锐在网上发布信息出售自己位于麻城市恒泰名仕公馆11-2-1202号商品房，及时雨房产中介在网上看到曹锐发布的售房信息，就与曹锐联系并加其微信，曹锐表示同意及时雨房产中介推广并告知的房屋地址和看房方式。此后经及时雨房产中介介绍案外人张自强看房后同意购买该商品房。2019年5月27日及时雨房产中介通过微信方式跟曹锐联系并告知了张自强的购房价格，曹锐在微信表示同意该价格后及时雨房产中介遂拟出《房屋买卖定金合同》发送给了曹锐审阅，该《房屋买卖定金合同》第二条约定房屋交易价为606000元，付款方式为2019年5月27日付定金20000元，2019年6月15日之前付506000元（包括定金20000元），同时甲方将房屋正式交给乙方使用。余款100000元待甲方交付该房权证并配合乙方办理公证委托的当天一次性付清。第六条约定及时雨房产中介与曹锐各付6000元给中介方作为报酬，此定金协议签订后，双方如有违约，违约方则承担中介费共计12000元。第八条约定甲乙双方如有一方违约，则按上述违约金赔偿给对方，违约方承担中介费共计12000元。曹锐在收到及时雨房产中介微信发送的《房屋买卖定金合同》文档内容后当即表示同意，并向及时雨房产中介告知其银行账号。5月27日19时许，案外人张自强依照合同约定以银行转账方式向曹锐支付了购房定金20000元。当晚曹锐表示房屋不想出售了，在双方协商过程中，曹锐于2019年6月25日向及时雨房产中介发微信表示房子已经出售他人，双方协商未果，遂酿成纠纷。一审法院认为，曹锐在网上发布出售房屋信息同意及时雨房产中介推广并告知的房屋地址和看房方式，及时雨房产中介与曹锐间就形成了委托关系。其通过及时雨房产中介推广介绍与案外人张自强达成的房屋买卖定金合同并以微信方式发送给曹锐审查后，在曹锐在微信上表示同意该价格并向及时雨房产中介告知其银行账号，在收取了案外人张自强购房定金20000元时双方的房屋买卖定金合同就已成立，及时雨房产中介在促成合同成立后，委托人就应当按照约定支付报酬。该合同对房屋买卖双方都有约束力，双方都应依照合同履行义务。曹锐在明确表示不履行合同后就已构成根本违约，因此应当按照合同的约定承担全部中介费12000元，及时雨房产中介的诉请，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第三十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：曹锐于判决生效后十日内向麻城市及时雨房产中介部支付中介费12000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人曹锐向本院提交麻城市恒泰名仕公馆11-2-1202房屋的商品房买卖合同（预售）复印件一份，拟证明案涉房屋是上诉人曹锐与妻子唐芬的夫妻共同财产，上诉人无权单独对该房屋进行处置。被上诉人及时雨房产中介向本院提交两组证据：证据一，微信聊天记录13页，拟证明上诉人已经委托及时雨房产中介及其业务员帮忙卖房及上诉人及其配偶均同意出卖案涉房屋；证据二，2019年6月2日18：09分雷红艳与曹锐的通话录音光盘一份及录音文字记录一份，拟证明上诉人明显表态已将房屋作价65万元卖给他人，属于明显违约。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，因曹锐和及时雨房产中介对双方提交证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。及时雨房产中介提交的证据一能够证明曹锐的妻子唐芬知道卖房事宜，证据二能够证明曹锐违约的事实，故本院对上述证据均予以采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，曹锐在出售案涉房屋过程中通过微信与其妻子唐芬沟通卖房事宜并就房屋价款进行商量。还查明，曹锐试图将收取的案外人张自强的购房定金2万元退还给及时雨房产中介，但及时雨房产中介未予收取。本院认为，本案是居间合同纠纷，依据曹锐的上诉，本院认为本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖定金合同》是否生效；二、曹锐应否依据合同约定支付中介费12000元。一、关于案涉《房屋买卖定金合同》是否生效的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”故依据法律规定，定金合同为要式合同，应当以书面形式签订。本案中，2019年5月27日及时雨房产中介将《房屋买卖定金合同》电子文档通过微信发送给曹锐审核，曹锐表示同意并将其妻子唐芬的姓名及曹锐本人的农业银行账号发给及时雨房产中介，当天晚上19时许，案外人张自强（购房人）即将2万元购房定金转账到曹锐的农业银行账户。虽《房屋买卖定金合同》约定自三方（甲方曹锐、乙方张自强、丙方及时雨房产中介）签字才生效,但乙方张自强按合同约定向甲方曹锐支付购房定金2万元,甲方曹锐已收到该2万元定金并在微信上向丙方及时雨房产中介回复“收到没错”,视为曹锐以自己实际行为认可该《房屋买卖定金合同》。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”据此，即使曹锐未在《房屋买卖定金合同》上签字盖章,亦不影响《房屋买卖定金合同》成立生效。故曹锐上诉认为其并未在案涉定金合同上签字，合同并未成立的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于曹锐应否依据合同约定支付中介费12000元的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。”因《房屋买卖定金合同》已成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行各自的义务。该《房屋买卖定金合同》第八条明确约定：“甲乙双方如有一方违约，则按上述违约金赔偿给对方，违约方承担中介费共计12000元。”本案中，曹锐在收取购房人张自强的2万元定金后，又以出售涉案房产其妻子唐芬不知情为由拒绝继续履行,并试图单方将定金2万元退还给及时雨房产中介,曹锐的上述行为已构成违约,依法应承担相应的违约责任。故一审法院判决曹锐向及时雨房产中介支付中介费12000元并无不当，本院予以维持。综上所述，曹锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曹锐负担。本判决为终审判决。审判长  陈武军审判员  易 俊审判员  张 严二〇一九年十二月十三日法官助理熊静书记员彭聪