山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1904号上诉人(原审原告)丁稼毅，男，汉族，1989年11月28日出生，住上海市静安区。委托诉讼代理人:田丽娜，女，山西宝翰律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨智伟，山西宝翰律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)赵祥，男，汉族，1974年3月27日出生，住所地大同市。被上诉人(原审被告)大同市矿区城市之星宾馆，统一社会信用代码911402307489147P（个人独资企业），住所地大同市云冈区迎新街裕欣园小区17号楼14号商铺。投资人:赵祥,男，汉族，1974年3月27日出生，住所地大同市东关南园前街10号，身份证号码：×××。上诉人丁稼毅因与被上诉人赵祥、大同市矿区城市之星宾馆租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁稼毅的委托诉讼代理人田丽娜、杨智伟，被上诉人赵祥，大同市矿区城市之星宾馆的投资人赵祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁稼毅上诉请求：依法撤销一审判决,改判二被上诉人连带：一、支付截止2019年度应付而未付原告的房屋租金239万元;二、按年利率6%计算向原告赔付截止2019年度应付而未付房屋租金部分的逾期支付利息损失40.50万元;17三、支付截止2019年6月30日止的应由被告交纳的水、采暖费、物业管理费等费用319290.1元;四、负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实,部分错误。被上诉人拖欠我2015年至2018年底租金额是187万元,150万元是在被上诉人在2018年10月1日至2020年3月30日间清偿完毕150万元的条件下才给被上诉人部分减免后认可的欠款数,并不是实际欠款数。2019年2月1日起租金每年税后35万元成立的条件,还必须双方重新签订租赁合同。2019年2月1日到期后,被上诉人因未履行清欠租金之义务也就未与我重新签订租赁合同,被上诉人与我于2012年10月30日签订的《房屋租赁协议》尚未解除或终止,被上诉人使用案涉房屋仍应履行与我于2012年10月30日签订的《房屋租赁协议》约定的每年支付租金52万元之义务。正如一审判决所认定的:“水、电、煤气、电话、有线电视、采暖费、物业管理费费用”应由乙方支付。我虽未垫付,但被上诉人已实际产生并已拖欠了这些费用,作为使用、消费水、电、煤气、电话、有线电视、采暖费、物业管理等物业的业主有清偿使用该物业所产生费用的义务,被上诉人拖欠费用已给作为该物业业主的我造成了清偿费用的必然后果,我主张被上诉人支付水、采暖费、物业管理等费用合情合理,于法有据,依法应被支持,一审判决不予支持错误。合同虽未明确约定逾期付款利息,但合同明确约定了付款期限。一审判决已认定被上诉人没有支付租金,被上诉人就应该承担违约责任。违约责任没有明确约定的,以给守约方造成的实际损失计算。被上诉人逾期付款,至少给我造成了利息损39失,一审判决不予支持错误。被上诉人赵祥租赁我房屋的目的在于经营宾馆业,并实际登记注册了被上诉人大同市矿区城市之星宾馆,且实际经营。被上诉人大同市矿区城市之星宾馆由被上诉人赵祥个人独资投资经营,是被上诉人赵祥财产权利的一部分,对被上诉人赵祥包括租赁我的案涉房屋所欠下的租金等债务负有清偿的义务。赵祥、大同市矿区城市之星宾馆辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确应当维持。丁稼毅向一审法院起诉请求：判令被告支付截止2019年应付而未付原告的房屋租金239万元及逾期支付利息损失40.50万元；支付截止2019年6月30日止的应由被告交纳的水、采暖费、物业管理费等费用319290.1元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月30日原告丁稼毅(甲方)与被告赵祥(乙方)签订《房屋租赁协议》一份,协议约定:乙方租赁甲方的裕欣园13#、14#两套房屋;租用期限10年,租赁期限自2013年2月1日起至2023年1月30日止;租金52万元/年,按年支付,每年的1月30日前一次性支付;水、电、煤气、电话、有线电视、采暖费、物业管理费费用由乙方支付。合同签订后,原告丁稼毅将出租的房屋交付被告赵祥。2018年10月1日原告丁稼毅(甲方)与被告赵祥(乙方)签订《协议》一份,协议约定:经累计,乙方2015年欠甲方租金31万元、2016年至2018年每年欠52万元,至2019年1月30日为止,乙方共计拖欠甲方租金187万元。经双方磋商,就上述所欠租金达成如下协议:1.将乙方自2015年至2018年底共计欠款租金187万元减至150万元;2.乙方必须保证上述欠款租金于2018年10月1日至2020年3月30日之间共计1.5年内还清;3.乙方必须每季度还款不低于25万元;4.若乙方不能在1.5年内还清欠款租金,则甲方保留按欠款租金187万元追缴的权利;5.双方协议于2019年2月1日起重新签订租赁合同,租金每年税后35万元;6.乙方不得以任何借口拖延还款。《协议》签订后,被告赵祥没有向原告支付租金,尚欠原告丁稼毅自2015年至2018年底租金150万元、2019年至2020年1月30日租金35万元,共计185万元租金,至今未付。一审法院认为，公民的合法债权依法应予以保护。原告丁稼毅与被告赵祥签订的《房屋租赁协议》及《协议》，均是双方的真实意思表示，符合法律的规定，均系有效合同。原告丁稼毅作为出租人依约履行了交付出租房屋的义务，被告赵祥作为承租人对租赁物进行使用、收益，应依约履行支付租金的义务，对尚未及时给付的租金应依法承担债务的清偿责任。原告丁稼毅主张被告支付采暖费、物业费等费用的诉讼请求，因原告没有实际垫付，一审法院不予支持。原告丁稼毅主张逾期付款利息的诉讼请求，因当事人双方在合同中没有明确的约定，一审法院不予支持。原告丁稼毅主张被告欠租金的金额239万元的计算标准，与当事人双方在2018年10月1日签订的《协议》内容相悖，一审法院不予支持。因原告丁稼毅没有与被告大同市矿区城市之星宾馆签订租赁合同，原告主张被告大同市矿区城市之星宾馆承担债务清偿责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告赵祥于本判决生效后十五日内给付原告丁稼毅自2015年至2020年1月30日的租金共计185万元整。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31714元，减半收取15857元，由被告赵祥承担。本院二审期间，当事人未提交新证据，对一审判决认定的事实，除尚欠租金数额及2019年-2020年期间应付租金数额有异议外，对其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，丁稼毅与赵祥于2012年10月30日签订的《房屋租赁协议》及2018年10月1日签订的《协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。各方当事人均应严格按照合同约定履行合同义务。根据双方当事人2018年10月1日签订的《协议》记载，赵祥截止2018年底共欠丁稼毅房屋租金1870000元。该协议约定：“1.将乙方自2015年至2018年底共计欠款租金187万元减至150万元;2.乙方必须保证上述欠款租金于2018年10月1日至2020年3月30日之间共计1.5年内还清;3.乙方必须每季度还款不低于25万元;4.若乙方不能在1.5年内还清欠款租金,则甲方保留按欠款租金187万元追缴的权利;5.双方协议于2019年2月1日起重新签订租赁合同,租金每年税后35万元;6.乙方不得以任何借口拖延还款。”可见，该《协议》是附履行条件的协议，即:丁稼毅同意将截止2018年底所欠租金由1870000元核减至1500000元的前提条件是，赵祥在1.5年内还清前述欠付租金，且每季度还款额不低于250000元。2019年之后的租金按照350000元计算的前提是重新签订租赁合同。现赵祥在签订《协议》后对所欠租金分文未付，也未与丁稼毅重新签订租赁合同，故按照《协议》约定丁稼毅有权按照截止2018底欠付租金1870000元及2019年之后仍按《房屋租赁协议》约定的年租金520000元，主张权利。根据《房屋租赁协议》约定，租金的支付时间为每年1月30日前，故至2019年7月2日起诉时，丁稼毅请求赵祥支付2018年底前欠付租金1870000元及2019年度租金520000元共计2390000元，符合双方当事人的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现赵祥逾期支付房屋租金构成违约，其给丁稼毅造成的利息损失应予赔偿，故本院对丁稼毅按年利率6%主张的逾期付款利息损失予以支持。截止2019年7月30日，赵祥应支付的逾期付款利息为：（310000×4.5+520000×3.5+520000×2.5+520000×1.5+520000×0.5）×6%=333300元。大同市矿区城市之星宾馆并非本案所涉租赁合同的当事人，故丁稼毅请求其承担连带赔偿责任无法律依据，本院不予支持。丁稼毅请求赵祥承担水、采暖费、物业管理费等费用319290.1元，但其未提供证据证明赵祥存在欠付上述费用的事实，也未提交证据证明其替赵祥垫付了上述费用，故本院对其该项请求不予支持。综上所述，丁稼毅的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实存在瑕疵，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1493号民事判决；二、赵祥于本判决生效之日起十五日内给付丁稼毅截止2020年1月30日欠付的房屋租赁款2390000元；三、赵祥于本判决生效之日起十五日内给付丁稼毅截止2019年7月30日的逾期付款利息损失333300元；四、驳回丁稼毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31714元，减半收取15857元，由赵祥负担13875元，由丁稼毅负担1982元。二审案件受理费29160元，由赵祥负担20412元，由丁稼毅负担8748元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一九年十二月五日书记员 史 涛