云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1693号上诉人（原审原告）：王春芳，女，1975年6月24日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人：周剑康、杨皓，北京盈科（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：保山大昌隆商贸有限公司,住所：保山市隆阳区正阳北路五洲国际广场1栋,统一社会信用代码：91530502351850832W。法定代表人：王喜中，公司董事长。委托诉讼代理人：杨树荣、彭艳红，公司员工。代理权限为一般授权。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际商业运营有限公司，住所：保山市隆阳区正阳北路东侧（保山第二小学对面），统一社会信用代码：9153050207528305XD。法定代表人：舒策张，公司董事长。被上诉人（原审被告）：无锡五洲国际商业运营有限公司，住所：无锡市新区江溪街道坊前金城东路299号，统一社会信用代码：913202146783251247。法定代表人：舒策丸，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：无锡五洲国际装饰城有限公司，住所：无锡市惠山经济开发区钱桥配套区（锡宜高速入口处），统一社会信用代码：91320200770542754U。法定代表人：舒策城，公司董事长。被上诉人（原审被告）：保山五洲国际广场有限公司，住所地：保山市隆阳区正阳北路红庙社区办事处内，统一社会信用代码：91530502059491940Q。法定代表人：朱明杭，公司执行董事、总经理。四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘家佳，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王春芳因与被上诉人保山大昌隆商贸有限公司（以下简称保山大昌隆公司）、保山五洲国际商业运营有限公司（以下简称保山五洲商业公司）、无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称无锡五洲商业公司）、无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称无锡五洲装饰城）、保山五洲国际广场有限公司（以下简称保山五洲国际公司）物权保护纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王春芳上诉请求：1.撤销原判，改判保山大昌隆公司、保山五洲商业公司、保山五洲国际公司返还商铺，并排除妨害，恢复原状；2.改判五被上诉人连带赔偿商铺占用损失33900元（自2017年8月1日至2019年4月1日），并以1695元/月的标准计算商铺占用费至商铺返还之日止；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.保山大昌隆公司、保山五洲商业公司、保山五洲国际公司共同侵害了上诉人对案涉商铺的占有、使用、收益和处分的权利，应当对其占用期间损失承担连带赔偿责任，并立即返还。保山大昌隆公司、保山五洲商业公司、保山五洲国际公司明知商铺已经出卖上诉人，保山五洲商业公司、保山五洲国际公司共谋将商铺出租保山大昌隆公司，保山大昌隆公司在已知晓产权人情况下，仍将租金支付保山五洲商业公司、保山五洲国际公司，由此，三公司构成共同侵权。2.赔偿损失的计算标准认定错误。上诉人未与被上诉人形成租赁合同关系，也未就租金达成约定，依据合同法第六十二条第二项的规定，租金应以市场价认定赔偿。3.无锡五洲商业公司、无锡五洲装饰城对保山五洲商业公司的债务承担连带责任。无锡五洲商业公司是保山五洲商业公司的唯一股东，无锡五洲装饰城是无锡五洲商业公司的唯一股东，依据公司法第六十三条的一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任的规定，无锡五洲商业公司、无锡五洲装饰城均未证实股东财产与投资的公司财产相对独立，原审法院错误适用举证规则，认定上诉人举证不能没有法律和事实依据。保山大昌隆公司答辩称，1.租赁关系发生在买卖之前，现租期未满，依据“买卖不破租赁”原则，其继续使用商铺具有法律依据，不应返还商铺。现因其无侵权行为，不应承担侵权责任。2.租金标准认定准确、合理。依据买卖不破租赁，其与保山五洲商业公司签订的租赁合同对上诉人具有法律效力，租金应当以合同约定执行。请求驳回上诉，维持原判。保山五洲商业公司和保山五洲国际公司辩称，服从一审判决，请求驳回上诉，维持原判。无锡五洲商业公司和无锡五洲装饰城答辩称，二公司与本案无关系，服从一审判决，请求驳回上诉，维持原判。王春芳向一审法院起诉请求：1.由各被告连带赔偿原告商铺占用损失费33900元（自2017年8月1日至2019年4月1日），并以1695元每月的标准继续计算至被告保山大昌隆公司及被告保山五洲商业公司向原告返还商铺时止；2.由被告保山大昌隆公司及被告保山五洲商业公司返还原告商铺，并排除妨害，恢复原状；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年，丽江大昌隆商贸有限公司与被告保山五洲国际公司签订租赁合同，约定被告保山五洲国际公司将其所有的保山五洲国际广场1栋一层部分面积、二层、三层整层共计18777.05平方米出租给丽江大昌隆商贸有限公司20年，自2015年12月20日至2035年12月19日。合同约定保山五洲国际公司应当于2015年9月1日前将符合合同约定的租赁场地交付给丽江大昌隆商贸有限公司。合同第6条第1项约定：丽江大昌隆商贸有限公司应当是租赁场地所在地设立的具备法人或经营负责人资格的经营主体。否则，丽江大昌隆商贸有限公司应于合同签订后30日内在租赁场地所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替丽江大昌隆商贸有限公司成为本合同的承租人，丽江大昌隆商贸有限公司对该项主体履行本合同承担连带保证责任。现被告保山大昌隆公司为该合同的承租人。因双方存在代付工程款问题，被告保山大昌隆公司尚未实际向被告保山五洲国际公司支付过租金，双方对2018年租金进行过核对。2017年7月11日，原告王春芳与保山五洲国际公司签订商品房购销合同，约定保山五洲国际公司将保山五洲国际广场1幢1层C-003号商铺（面积为33.9平方米）以每平方米35764.48元出卖给原告，总价款1212416元，于2017年7月11日支付712416元，余款500000元向银行贷款支付。保山五洲国际公司应当于2017年8月30日前将符合合同约定的商铺交付给原告。该商铺在被告保山大昌隆公司承租范围内。一审法院认为，在原告向被告保山五洲国际公司购买保山五洲国际广场1幢1层C-003号商铺前，被告保山五洲国际公司已经将该商铺出租给丽江大昌隆商贸有限公司，现被告保山大昌隆公司代替丽江大昌隆商贸有限公司为该商铺的承租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租赁合同对原告仍然有效，故，被告保山大昌隆公司可以要求原告继续履行该租赁合同。原告与被告保山五洲国际公司购买商铺后，被告保山五洲国际公司并未按合同约定向原告交付商铺，而是直接交付给被告保山大昌隆公司使用，该商铺的租金应当由原告收取，被告保山五洲国际公司应当将商铺的租金支付给原告。原告无证据证实应当按1695元每月的标准计算租金，根据被告保山五洲国际公司与被告保山大昌隆公司认可的租金核对表，2018年1月至12月的平均月租金为每平方米6.72元，原告的商铺面积为33.9平方米，每月租金为228元。原告与被告保山五洲国际公司签订商品房购销合同约定被告保山五洲国际公司应当于2017年8月30日前将符合合同约定的商铺交付给原告，被告保山五洲国际公司应当向原告支付自2017年9月1日至2019年4月1日的租金。对原告要求被告保山五洲商业公司与被告保山大昌隆公司返还商铺并排除妨害、恢复原状的诉讼请求，该院不予支持。原告无证据证实被告保山五洲商业公司、被告无锡五洲商业公司、无锡五洲装饰城应当向原告承担支付租金的责任，对原告要求该三被告承担责任的诉讼请求，该院不予支持。被告保山大昌隆公司、无锡五洲商业公司、无锡五洲装饰城经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告保山五洲国际广场有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王春芳2017年9月1日至2019年4月1日的租金4332元；二、驳回原告王春芳的其他诉讼请求。二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。二审审理查明事实与一审判决认定一致，本院予以确认。另，二审查明：案涉商铺无法分割独立使用。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：1.保山大昌隆公司、保山五洲商业公司、保山五洲国际公司应否返还商铺，并排除妨害，恢复原状？2.损失赔偿标准应否按1695元/月计付至商铺返还之日？本院认为，对焦点1，案涉商铺由王春芳购买取得，王春芳对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利不受不法侵犯。商铺由保山五洲国际公司开发建设，其作为初始权利人将出租商铺、收取租金并无不当，但自王春芳购买后约定交房期限届满之日起，保山五洲国际公司已无权出租，继续出租并收取租金不当，侵害了王春芳的民事权利，应当承担侵权责任。保山五洲商业公司无侵权行为，不应承担侵权责任。关于保山大昌隆公司应否承担侵权责任，本院评析如下：1.保山大昌隆公司与保山五洲国际公司于2015年签订租赁合同使用商铺至今，而王春芳2016年7月11日才购买商铺，从时间来看，租赁合同成立在先，王春芳购买在后。依据合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，保山大昌隆公司的租赁不受商铺所有权变动影响，现保山大昌隆公司依据合同向保山五洲国际公司缴纳租金亦无不当，保山大昌隆公司无侵权行为，不应承担侵权责任。2.案涉商铺无法单独使用，需与相邻面积作为一个整体，才具备基本使用功能，单独返还将致商铺功能的丧失。据此，结合商铺整体使用才物尽其用和已经出租的实际考量，在租期内保山五洲国际公司应承担损失赔偿的侵权责任。对焦点2，上诉人以1695元/月（即每平方米50元/月）的标准请求，是参考保山五洲商圈内其他商户的租金标准平均后提出，未充分考量案涉商铺的楼层、位置、用途，一审以承租人保山大昌隆公司的租金标准予以确定，更贴近客观实际，本院予以确认。一审判决的损失赔偿仅给付至2019年4月1日不当，依前述，案涉商铺在租赁期限内均不能返还，故该项损失应计付至返还之日止。对赔偿损失的起算时间，虽王春芳请求自2017年8月1日起算，但购房合同约定商铺于2017年8月30日前交付，自约定的交付期限届满后开始计算符合实际，本院予以确认。本案因保山五洲商业公司无责，故无锡五洲商业公司和无锡五洲装饰城亦无需承担侵权赔偿责任。综上所述，上诉人王春芳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2916号民事判决第二项；二、变更保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初2916号民事判决第一项为：由保山五洲国际广场有限公司赔偿王春芳2017年9月1日至2019年4月1日的损失4332元及后续商铺占用期间损失（自2019年4月2日至商铺返还之日，按保山大昌隆商贸有限公司的租金标准计付）。二审案件受理费647元，由王春芳负担547元，保山五洲国际广场有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 田 旭审判员 古 颖二〇一九年十二月十三日书记员 段福有