甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3503号上诉人（原审被告）：勾某某，男，1989年11月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：勾家红，男，1963年1月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，勾某某之父。被上诉人（原审原告）：张某，女，1978年8月6日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人勾某某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。勾某某上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6765号民事判决；2.依法改判勾某某不予退还张某兰州市城关区1层055号商铺押金30000元；3.本案诉讼费用由张某承担。事实和理由：一审判决认定张某提供的2019年5月27日的《商铺租赁情况说明》为双方终止合同的证据是错误的。首先，该《商铺租赁情况说明》中指出，勾某某名下位于兰州市城关区的商铺租赁给张某，租赁的部分房屋建筑面积为231.23㎡，合同租赁期限为3年，自2017年8月27日起至2020年8月26日止，该房屋每月租金为135元／㎡（大写:人民币壹佰叁拾伍元整），月租金共计31220元（大写:叁万壹仟贰佰贰拾元整），实际交付租金至2019年5月27日。此《商铺租赁情况说明》中仅指出张某实际交付房屋租金的时间即2019年5月27日，并未在《商铺租赁情况说明》中明确指出双方合同在2019年5月27日终止；其次，因勾某某和张某的房屋租赁合同并不禁止该租赁房屋的转租，张某未顺利转租，请求勾某某就租赁房屋现状给予确认的情况，勾某某不会无故拒绝配合，也无理由予以拒绝。而该《商铺租赁情况说明》勾某某也是基于这种理解予以出示的。再次，张某并未要求在2019年5月27日将房屋交回，勾某某理应认为张某继续履行2017年8月27日签订的商铺租赁合同。并且张某未在2019年5月27日结清物业水电费951元，此行为属于张某违约，依据租赁合同之约定，勾某某不应退还房租租赁押金30000元。张某辩称，双方合同中没有约定扣除押金不予退还，其在退租的时候没有损坏房屋及屋内设施，退租时也提前一个月电话联系了勾某某的委托人石玉泽，石玉泽来看完房之后给其写了一个情况说明，说明其没有损坏房屋设施，该情况说明可以证明勾某某是认可张某退租的。张某向一审法院起诉请求：1.判令勾某某退还张某兰州市城关区1层055号商铺押金30000元；2.本案诉讼费由勾某某承担。一审法院认定事实：2017年8月27日，张某（乙方）与勾某某（甲方）签订了《商铺租赁合同》，双方约定:甲方将位于兰州市城关区建筑面积为231.26平方米的商铺出租给乙方使用;租赁期限为3年，自2017年8月27日起至2020年8月26日止;房屋租金每月每平方米为135元，前两年房屋租金不变，从合同签订第三年起，房屋租金根据周边租赁市场环境而涨幅;乙方应在签订合同时向甲方支付房屋押金30000元，租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用、损坏甲方房屋设施等情况，甲方一次性将租赁押金不计息退还乙方;双方可以协商变更或终止本合同。双方还约定了其他事宜。合同签订后，勾某某按约向张某交付了商铺，张某也按约向勾某某支付了房屋租金。之后，张某因经营不善向勾某某提出退房。2019年5月27日，勾某某方查看了涉案商铺，确认了张某不存在拖欠房屋租金、也没有损坏房屋内设施的情形下，勾某某接收了张某交回的钥匙及房屋。但勾某某却至今不向张某退还房屋押金30000元，双方酿成纠纷，张某诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，张某、勾某某于2017年8月27日签订的《商铺租赁合同》，双方意思表示真实，内容约定合法，合同合法有效，双方当事人均应依约履行自己的义务。依合同约定，双方可以协商变更或终止本合同。根据本案查明的事实，张某在合同履行过程中因经营不善向勾某某提出退房，勾某某于2019年5月27日在确认了张某不存在拖欠房屋租金、也没有损坏房屋内设施的情形下，接收了张某交回的钥匙及房屋，应视为双方一致同意终止房屋租赁合同关系。因此，张某、勾某某于2017年8月27日签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月27日解除。现双方的租赁合同已解除，张某已将房屋钥匙交付给了勾某某，且张某不存在拖欠房屋租金、损坏房屋设施等违约行为，加之，双方在合同中并未约定张某提前退租不退还押金的情形。因此，张某要求勾某某退还房屋押金30000元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。对于勾某某认为在张某提前解除合同、且拖欠水电物业费1204元的情况下，勾某某不应向张某退还押金的问题，如上所述，双方在合同中并未约定张某提前退租不退还押金的情形，而且勾某某提供的证据也不足以证明张某拖欠水电物业费1204元，因此勾某某以此为由不向张某退还押金，缺乏事实和法律依据，故法院对勾某某该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决:勾某某于本判决生效后十日内向张某退还房屋押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由勾某某承担。二审审理中，勾某某向本院提交的一份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。勾某某提交的证据为兰州天成物业管理有限公司于2019年8月20日出具的证明一份，内容为“石玉泽于2019年7月2日到其公司交水费、电费共计1204元，其中交伊泽涮羊肉水费、电费合计253元；交饱嗝水费、电费合计951元”。其提交该份证据的证明目的为证明张某存在拖欠物业费的违约事实。张某质证认为合同是其与勾某某签订的，案涉房屋的物业公司并未介入。其经营几个月期间物业公司并未与其接触，其未交过费用也未签订过协议，只知道电费等是涮羊肉店在交。本院认为，勾某某提交的该份证据属证人证言，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。而勾某某提交的兰州天成物业管理有限公司出具的证明上均加盖有单位印章无负责人及制作证明人员的签名或盖章，且根据该份证明以及其一审提交的收据，该笔费用的交纳时间是2019年7月，而张某已于2019年5月27日将案涉房屋的钥匙交还给勾某某，双方的租赁合同关系终止。2019年7月交纳的水电费用是哪个期间的，是否是张某承租期间拖欠的，并无其他证据予以佐证。故该份证据不能证明张某在案涉双方租赁合同关系存续期间存在违约的事实，对该份证据，本院不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：张某在案涉房屋租赁合同履行过程中是否存在违约情形，30000元押金应否退还给张某。本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同对合同双方当事人具有法律拘束力。勾某某与张某于2017年8月27日签订商铺租赁合同后，张某在合同履行的过程中向勾某某提出退租并于2019年5月27日将案涉租赁房屋的钥匙交还给勾某某，勾某某查看了租赁房屋并向张某出具了《商铺租赁情况说明》。虽然该《商铺租赁情况说明》中并未明确载明双方的租赁合同关系于2019年5月27日终止，但在无证据证明勾某某不同意提前终止合同的情况下，勾某某查看案涉租赁房屋现状并接收案涉租赁房屋钥匙的行为应视为其对张某提出的终止合同意思表示的同意，并且双方当事人在案涉商铺租赁合同第十条中也约定了“双方可以协商变更或终止本合同”。故一审判决认定案涉商铺租赁合同于2019年5月27日解除正确，本院予以确认。根据案涉商铺租赁合同第二条第二款约定“租赁合同期满时，如乙方（张某）没有违约行为、拖欠费用、损坏甲方房屋设施等情况，甲方（勾某某）一次性将租赁押金不计息退还乙方”，现张某提起本案诉讼要求勾某某退还其押金30000元，勾某某以张某在案涉租赁合同到期之前终止合同以及张某拖欠水电费用为由主张张某存在违约情形，并以此抗辩张某要求其退还30000元押金的诉讼主张。根据谁主张谁举证的原则，勾某某对其上述抗辩主张应当提供相应的证据予以证明，但其并未提供证据证明提前终止案涉租赁合同不是其真实意思表示，且如前所述，案涉租赁合同案涉虽提前终止，但属合同双方当事人协商一致终止的情形，不属于违约情形。勾某某亦未提供证据证明在租赁合同期内及终止租赁合同时其向张某主张过案涉租赁房屋的水电费用，其仅在张某提起本案诉讼之后才提出张某拖欠水电费用的主张，并在一、二审中向法院提交了兰州天成物业管理有限公司出具的收据及情况说明，但该收据及情况说明均是其在案涉双方租赁合同关系终止后缴费的相关情况证明，该收据及情况说明上均未载明缴费的期间，不能证明张某在租赁合同期间内存在拖欠费用的违约事实。综合以上情况，本院认为，勾某某提供的证据不能证明张某在案涉房屋租赁合同的履行过程中存在违约的情形，其以此为由抗辩张某要求其退还30000元押金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，勾某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人勾某某负担。本判决为终审判决。审判长 杨 清审判员 张海军审判员 刘宝成二〇一九年十二月九日法官助理何丽霞书记员贺蓉蓉