广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22300号上诉人（原审被告）：王秀君，女，1980年10月18日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙雪静，广东合誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张毅，男，1988年6月19日出生，汉族，住四川省开江县。委托诉讼代理人：纪云妹，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人王秀君因与被上诉人张毅排除妨害纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人王秀君上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回张毅一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张毅承担。事实和理由：一审判决对部分事实认定不清，适用法律错误，进而作出的判决悖于事实与法律，失之公正。一、王秀君与蒋运竹、王向日之间存在真实、有效、合法、善意的租赁合同关系。一审判决认定王秀君的陈述与证人陈某的陈述明显相矛盾的认定是错误的，王秀君要的长租和蒋运竹要求长租15年的事实并不矛盾。蒋运竹、王向日直到10月份都不能向王秀君交房，因此王秀君质疑蒋运竹的可靠度而要求蒋运竹提供相关权利证明，蒋运竹向王秀君提供了购房合同原件、购房发票且把王秀君带到物业管理处以证明自身是产权人。因此，一审判决认定蒋运竹、王向日将这些办理资料交给王秀君不符合房租租赁合同的交易习惯是错误的。王秀君及其家人自2014年一直居住涉案房屋至今，因居住该房而发生的相关费用也一直由王秀君缴交，因此王秀君与蒋运竹、王向日的租赁关系是善意、合法、有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，涉案房屋于法院查封前已出租，且是通过淘宝司法拍卖平台公开拍卖，拍卖公告界面有买房注意事项、《竞买公告》、《竞买须知》及《标的物介绍》。张毅从未联系过王秀君也未曾要求看房，直到张毅竞得且办理房产证后即3月26日才跟王秀君联系，4月9日才看房。张毅不去看房的行为导致其应当知悉涉案房屋已被租赁的事实而未能知悉，该责任应该由张毅承担。故在租赁权有效的情况下，法院应按照买卖不破租赁的法理优先保护承租人的租赁权、居住权，涉案房屋上的原租赁权不因拍卖而消灭，王秀君可要求张毅按相关租赁文件继续履行租赁合同。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的觯释》第二十条规定，第一，法律未禁止对设定抵押的房屋进行租赁，依法租赁房屋不会限制或侵害抵押权人的利益。王秀君在承租涉案房屋时不知道房屋存在抵押权，即使王秀君明知道已被抵押的房屋而租赁的行为亦是合法有效的。中信银行已因拍卖行为实现了抵押权。第二，王秀君与蒋运竹、王向日的租赁关系成立在被查封之前，故本案不符合法律规定的买卖不破租赁的例外情况，涉案租赁合同对张毅具有约束力。被上诉人张毅辩称：一审法院对本案事实的认定是正确无误的，适用法律也没有错误。王秀君与蒋运竹的租赁合同关系与本案无关联性。涉案房产在一审法院拍卖过程中，王秀君已对拍卖程序提出异议，但该异议经（2018）粤01执复189号民事裁定书确定王秀君对涉案房产没有主张中止拍卖的权利，因此张毅有权参与涉案房产的拍卖程序。张毅也是依据该生效民事裁定书才进行拍卖，是对法院已生效文书公正力的认可。张毅向一审法院起诉请求：1.王秀君立即搬离广州市花都区x房并将该房按拍卖公告时的房屋现状交付给张毅；2.王秀君向张毅支付上述房屋的占用费（占用费按广州市同期同类同地段私房租金标准计算，即27元/平方米/月，自2019年1月21日起暂计至2019年5月20日为13993.56元，实际应计至王秀君搬离房屋之日止）；3.王秀君向张毅支付占有使用上述房屋期间的各项物业费用及水电燃气费（其中生活垃圾处理费自2018年11月1日起暂计至2019年4月30日、管理费自2018年11月1日起暂计至2019年3月31日、公摊费自2018年10月1日起暂计至2019年2月28日，以上暂计1101元，实际应计至王秀君搬出房屋之日止）；4.王秀君赔偿张毅另行租住房屋造成的损失（其中中介服务费1300元、押金5200元、租金2600元/月，租金自2019年2月23日起暂计至2019年5月22日为7800元，实际应计至王秀君搬出房屋之日止，以上暂计14300元）；5.本案全部诉讼费、律师费由王秀君承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区x房，建筑面积为129.57平方米，原登记产权人为案外人蒋运竹，于2019年3月13日登记于张毅名下。因蒋运竹、王向日未能履行生效民事判决确定的义务，权利人中信银行股份有限公司广州花都支行向一审法院申请强制执行，该院以（2018）粤0114执恢7号立案执行。该案执行过程中，一审法院依法委托淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋进行拍卖。2019年1月4日，张毅以1102144元竞得涉案房屋。2019年1月21日，一审法院做出（2018）粤0114执恢7号之一执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归张毅所有，涉案房屋的所有权自本裁定书送达张毅时起转移。2019年3月22日，张毅支付了涉案房屋2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元。王秀君支付了2019年4月至6月的物业管理费、2019年3月至5月的公摊费、2019年5月至7月的生活垃圾费。一审另查，蒋运竹于2013年10月23日将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司广州花都支行，于2015年6月4日被法院查封。王秀君于2018年1月向一审法院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的拍卖及执行，该院依法做出（2018）粤0114执异5号执行裁定书，认为王秀君主张的租赁合同及涉及的租赁方式、租金支付方式有悖于常识，故驳回了王秀君的异议请求。王秀君不服该裁定，向广州市中级人民法院提出复议，广州市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）粤01执复189号，认为蒋运竹将已经抵押的房屋出租给王秀君，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，维持了（2018）粤0114执异5号执行裁定。本案一审诉讼中，王秀君称通过广州亨居房地产代理有限公司的介绍于2014年9月1日与原业主蒋运竹、王向日签订了租赁合同，并在合同签订当天在中介人员及案外人罗建龙的见证下通过现金方式将15年的租金450000元一次性支付给了蒋运竹、王向日。当天蒋运竹、王向日便将涉案房屋交付给其使用，并将购房合同原件及发票原件交付给王秀君，王秀君接收房屋后便着手装修，并一直居住至今。王秀君还称之所以签订15年的长租合同，并且一次性支付450000元租金，是蒋运竹、王向日提出的要求，而涉案房屋离其经营的工厂较近，且考虑小孩的读书问题，又要保留其购房名额用于登记其已经购买但在另案诉讼中的一处房屋，所以才签订涉案租赁合同。为此，王秀君提交了房产租赁合同、收款收据、交易照片、施工合同、收据、物业管理费收据、银行流水、民事判决书等证明其上述主张。其中，房产及租赁合同落款日期为2014年9月1日，内容为：“蒋运竹、王向日作为出租方、甲方，王秀君作为承租方、乙方，广州亨居房地产代理有限公司作为经纪方。甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期15年，从2014年9月1日至2029年8月31日。甲方应于2014年9月1日将房产交付乙方使用。乙方于签订本合同之当天向甲方交付保证金5000元，以及首月租金450000元。”合同还对其他事项进行了约定。王秀君称合同中约定的租金450000元，是整个租期内的租金。张毅对王秀君提交的房产租赁合同不予确认，认为王秀君主张的租赁关系不符合常理。一审诉讼中，王秀君还申请了证人陈某出庭作证，陈某陈述其是房屋中介，2014年6月初，万虹花园有一处房屋在其公司放租，2014年8月份王小姐到其公司找房子租，王小姐要求找长租的房子租赁，所以签订了15年的长租合同，租金每月2500元，该价格符合市场价。一审诉讼中，张毅认为王秀君应参照房管部门公布的同期同地段租金标准向其支付占有使用费，根据广州市房地产租赁管理所公布的2018年广州市居住用房租金参考价，只有御华园的电梯房距离涉案小区最近，故应该参考御华园的租金标准，27元每平方米每月。王秀君认为该标准过高，但是未提交证据证明。一审诉讼中，张毅还提交了房屋租赁合同及收据拟证明其因王秀君拒绝腾房，导致其另行租住房屋造成的损失。一审法院认为：本案争议的焦点为王秀君与蒋运竹、王向日之间的租赁合同是否真实，能否对抗张毅的所有权？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王秀君为证明其与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系，提交了房产租赁合同、收款收据、交易照片、施工合同、收据、物业管理费收据、银行流水、民事判决书等予以证明。对此，一审法院认为，第一，房屋租赁合同约定15年的租赁期限，租金一次性支付，均不符合居住用房的租赁习惯。第二，承租人一次性支付15年的租金450000元并花费约400000元的价格进行装修，蒋运竹、王向日还将购房合同原件、购房发票这些办理房产证的必备资料交给王秀君也不符合房屋租赁合同的交易习惯。第三，王秀君称是蒋运竹、王向日要求才签订15年的长租合同，而证人陈某则称是王秀君要求才签订长租合同，二者陈述的意见明显相矛盾。综上，王秀君提交的证据虽然可以证明其向蒋运竹、王向日支付了450000元款项，但是鉴于上述诸多有悖租赁交易常识之处，王秀君均不能作出合理的解释，故一审法院认为其提交的上述证据并不足以证明王秀君与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系。退一万步讲，即使王秀君与蒋运竹、王向日之间存在真实的租赁合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中蒋运竹于2013年10月23日将涉案房屋抵押给中信银行股份有限公司广州花都支行，王秀君于2014年9月1日与蒋运竹、王向日签订关于涉案房屋的《房产租赁合同》。蒋运竹将已抵押的房屋出租给王秀君，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”张毅通过参加司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，张毅要求王秀君腾空交还涉案房屋，并参考同时期同地段的租金标准（27元/平方米.月）向其支付占有使用费至交还场地之日止的主张，予以支持。由于张毅并未提交证据证明其收到（2018）粤0114执恢7号之一执行裁定书的时间，故酌定房屋占有使用费应从涉案房屋转移登记至张毅名下之日（2019年3月13日）开始计算。王秀君抗辩上述标准过高，并未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，对其抗辩意见不予采纳。由于涉案房屋自2014年9月1日开始至今由王秀君占有使用，其占有使用期间所产生的物业管理费、生活垃圾费、公摊费应当由王秀君负担，现张毅垫付了2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元，共计1100.98元，王秀君应当支付给张毅，对于此后至交还场地之前产生的费用亦由王秀君负担。至于张毅主张王秀君赔偿其另行租房的损失，由于张毅并未举证证明涉案房屋为其唯一住房，而且涉案房屋的占用费亦是对张毅不能使用涉案房屋所造成损失的弥补，一审法院已经支持其房屋占用费损失，其再主张租房损失，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市花都区x房腾空交还给张毅；二、王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内，以每月3498.39元的标准向张毅支付从2019年3月13日起至实际搬出广州市花都区x房之日止的房屋使用费；三、王秀君自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张毅支付2018年11月1日至2019年3月31日的物业管理费971.8元、2018年10月1日至2019年2月28日的公摊费111.18元、2018年11月1日至2019年4月30日的生活垃圾处理费18元，共计1100.98元；四、驳回张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费267元，由张毅负担225元，王秀君负担42元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，王秀君向本院提交了证人出庭作证申请书，申请证人陈某出庭作证，拟证明王秀君所主张的交易情况是实际发生的，且王秀君已向蒋运竹支付了租金45万元。本院认为：关于王秀君在二审中再次申请证人陈某出庭作证的问题，因其在本案一审中已申请过陈某出庭作证，而一审法院亦据此认定王秀君与陈某陈述的意见相矛盾，在此情况下王秀君再次申请陈某出庭作证理由不成立，且已超过《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定的期限，本院不予采纳。本案的主要争议焦点在于王秀君基于租赁合同享有的权利能否对抗涉案房屋的买受人张毅。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，在王秀君签订租赁合同前涉案房屋已设立抵押权，后抵押权人中信银行股份有限公司广州花都支行申请强制执行，对涉案房屋进行拍卖，并由张毅竞得。故本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形。因此，王秀君基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人张毅。综上，一审判决王秀君腾空交还涉案房屋给张毅及支付2019年3月13日至实际搬出房屋之日止的使用费、张毅垫付的物业管理费等费用，合法合理，本院予以维持。综上所述，王秀君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由王秀君负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月十六日书记员 王 敏彭诗敏