浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0522民初2113号原告（反诉被告）：长兴县永绿林业发展中心，住所地浙江省长兴县林城葡萄岕。法定代表人：何国庆，系该中心主任。委托代理人：沈晓飞，系该中心副主任。委托代理人：许智荣，浙江兴长律师事务所律师。被告（反诉原告）：周忠林，1968年7月30日出生，汉族，住浙江省长兴县。委托代理人：高世明，男，1969年5月20日出生，朱浙江长兴县，系周忠林侄子。原告长兴县永绿林业发展中心与被告周忠林租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，本院依法适用简易程序审理，周忠林在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。本案于2019年5月13日、2019年7月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，并于2019年11月15日公开开庭审理。长兴县永绿林业发展中心及其委托代理人沈晓飞、许智荣及周忠林及其委托代理人高世明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长兴县永绿林业发展中心的诉讼请求：1、周忠林立即腾空位于长兴泗安林场木材加工厂东院、旧房十四间及水泥场地等租赁房屋及场地，并归还长兴县永绿林业发展中心；2、本案诉讼费由周忠林负担。事实与理由：长兴县永绿林业发展中心与周忠林签订房屋租赁合同一份，约定长兴县永绿林业发展中心将长兴泗安林场木材加工厂东院、旧房十四间及水泥场地出租给周忠林使用，租赁期一年，自2018年1月1日至2018年12月31日，租金4000元，合同还约定了其他权利义务。房屋租赁合同签订后，周忠林使用了房屋和场地，支付4000元租金。2018年12月27日，长兴县永绿林业发展中心通知周忠林，合同到期后不再续租，并要求周忠林在2019年1月20日前将租赁房屋内及室外场地上的设备材料办理现场，该通知由长兴县公证处公证送达。但周忠林未按照房屋租赁合同及通知的要求履行相应的义务，长兴县永绿林业发展中心为维护自身合法利益，故提起诉讼。周忠林辩称：周忠林从2007年开始租赁长兴县永绿林业发展中心位于泗安林场土地开办泗安永绿茶叶有限公司，开始签了五年的合同，从2012年开始租赁合同一年一签。周忠林租赁长兴县永绿林业发展中心土地开展生产经营，通过场地平整、浇筑水泥场地、搭建简易厂房、添置制茶生产设备，进行大量的投入。2018年12月31日租赁合同到期后双方确实没有续签，周忠林也同意腾空，但要求长兴县永绿林业发展中心赔偿经济损失，故反诉称：1、长兴县永绿林业发展中心赔偿因终止租赁协议造成周忠林各项财产损失合计105万元；2、反诉费由长兴县永绿林业发展中心负担。反诉事实与理由：周忠林与长兴县永绿林业发展中心于2007年签订首期泗安林场木材加工厂东院旧房14间及场地租赁协议，租赁期限为五年，为保障周忠林后续生产经营发展的持续性，当时口头约定后续协议每五年一签。但五年租赁期满后，长兴县永绿林业发展中心单方违反口头约定，将租赁协议改为每年一签。由于周忠林在首期五年中已经举债投入大量资金，用于生产经营的基础设施建设及购买制茶设备，周忠林只能被迫接受无理的租赁协议。周忠林承租长兴县永绿林业发展中心房屋及场地用于茶叶加工，在租赁使用过程中，为了生产需要和达到出口茶叶质量标准，投入大量资金进行基础设施建设改造，并购入新的机器设备，主要投入包括但不限于：（1）2007年初对14间平房进行翻建，自建80平方米厂房和卫生间两间，浇筑地坪约600平方米，加上14件房屋地坪平整、硬化共投入11万元；（2）2011年将炒茶小灶23组46个拆除，并改为23组大灶，含基础浇筑共投入24.38万元；（3）投入8万元将电线、电缆全部更换，并增设新的配电箱；（4）2016年10月在征得相关领导同意后，自建厂房300平方米，平整浇筑1300平方米茶叶晒场，翻修14间原厂房，投入总资金18.8万元。投入4万元购置大型铲车一台，投入4.5万元安装60吨地磅一台；（5）2017年为适应茶叶加工产业升级需要，添置一套茶叶生产线（包括安装、基础浇筑）投入36.8万元。以上合计119.32万元。周忠林租赁长兴县永绿林业发展中心房屋和场地创办长兴县永绿茶叶有限公司，持续经营10多年，并举债100多万元添置生产经营所需的设施、设备等财产，至2018年底长兴县永绿茶叶有限公司生产经营状态良好。如今长兴县永绿林业发展中心终止租赁协议，导致周忠林无法进行生产经营，所投入设施、设备等无法变现，严重资不抵债，走向破产。周忠林为维护自身合法权益，故提起诉讼。长兴县永绿林业发展中心对反诉答辩称：一、长兴县永绿林业发展中心与周忠林租赁协议从2007年开始，2007年签订的租赁合同租赁期限为五年，因周忠林租赁场地为国有林场，随时因为政策需要而收回，故从2012年开始租赁合同一年一签。2018年年底租赁合同已经到期，长兴县永绿林业发展中心要求其腾空房屋及场地合情合理。二、根据双方签订的房屋租赁协议第四条第7项约定，协议终止修理好的房屋由长兴县永绿林业发展中心收回，不赔偿周忠林任何费用。不可否认周忠林在经营期间有所投入，但其投入为经营所需，从2012年开始书面合同一年一签，周忠林应该意识到经营风险，其要求长兴县永绿林业发展中心承担风险补偿损失没有合同及法律依据。三、根据双方签订的房屋租赁协议第四条第5项约定，未经长兴县永绿林业发展中心同意周忠林不得在现有房屋基础上私自搭建房屋或钢棚等设施，而实际上周忠林未经同意搭建简易厂房，其要求长兴县永绿林业发展中心补偿损失没有法律依据。综上，请求法院驳回周忠林对长兴县永绿林业发展中心的全部诉讼请求。长兴县永绿林业发展中心为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、房屋租赁协议一份，拟证明长兴县永绿林业发展中心与周忠林就租赁时间及其它相关事项进行约定。2、通知一份，拟证明长兴县永绿林业发展中心在租赁协议到期前通知周忠林不再续签协议，要求周忠林在2019年1月20日前搬离。3、公证书一份，拟证明终止租赁协议通知书经公证送达。周忠林经质证后认为：对证据1-3的真实性没有异议。周忠林向本院提交了以下证据材料：4、房屋租赁协议一份，拟证明周忠林自2007年开始租赁长兴县永绿林业发展中心所有的泗安林场木材加工厂东院、旧房14件及水泥场地。5、收款凭证一份。拟证明周忠林在2007年1月15日向长兴县永绿林业发展中心交付押金7000元。6、宣城市杨柳家伍机械厂证明一份，拟证明周忠林在2017年3月安装大型茶叶杀青自动生成流水线一套，总计368000元。7、嵊州市银花茶机有限公司证明一份，拟证明该公司于2011年的10月出售给周忠林三十一组珠茶炒干机，总价款341000元。8、周涛证明一份，拟证明周涛在2016年10月承包周忠林300平方米厂房和1300平方米场地平整硬化，总造价188000元。9、秦有才证明一份，拟证明秦有才在2007年1月承包周忠林茶厂基建工程（包括14间旧房翻新、2件厨房翻修、自建2间厕所、80平方米厂房、14间房屋地坪平整硬化、前墙粉刷、600平方米水泥地坪浇筑等），总造价110000元。10、照片十二份，拟证明长兴县永绿林业发展中心收回租赁房屋厂房给周忠林造成重大损失。长兴县永绿林业发展中心经质证后认为：对证据4的真实性没有异议；对证据5的真实性没有异议；对证据6、7的真实性、合法性有异议，即便真实，也是周忠林经营投入，与长兴县永绿林业发展中心无关；对证据8的真实性没有异议，搭建厂房是事实，但系周忠林自行搭建，承租期满后应自行拆除，而不是要求赔偿；对证据9的真实性、合法性有异议，周忠林租赁房屋后为生产经营而进行维修属正常支出，该费用不应由出租方负担；对证据10的真实性没有异议，但与本案没有关联性。为查明本案事实，本院对涉案租赁房屋及场地进行现场勘察，向周忠林进行调查，制作调查笔录一份。周忠林陈述：2007年签订房屋租赁合同后，14间平房屋面在2007年1、2月份翻新改建，共花费7至8万元；2007年2、3月份浇筑600平方米水泥地面，加上地基基础花费4万元左右；2016年10月份搭建简易厂房，也花费7至8万元；2016年11、12月份再浇筑1300平方米水泥地面，花费10万元左右。添置设备方面，2007年修筑23组（46个）小灶，2011年小灶改大灶花费24万元；2007年、2011年共购买五台采茶机，每台8500元；2011年购买一台拖拉机5000元；2011年购买八台炒茶机，每台5000元；2011年线路改造，电线、配电箱共花费8万元；2011年、2012年购买三台鼓风机，每台4500元；2016年4、5月份购买铲车一台4万元，购买6吨电子地磅45000元；2017年2、3月份添置一套茶叶生产流水线，花费365000元，包括安装、基础浇筑。以上合计116万元。为查明本案事实，本院对曹贤权进行调查，并制作调查笔录一份。曹贤权陈述：曹贤权系长兴县林场木龙岕林区负责人，周忠林租赁长兴县泗安林场空房子办茶厂。2016年周忠林搭建简易厂房及场地平整时确实跟曹贤权说起过，但曹贤权跟周忠林说自己没有权力同意，如果要搭就自己搭。本院制作的调查笔录，长兴县永绿林业发展中心对两份笔录的真实性没有异议，对周忠林陈述翻修房屋、硬化地坪及购置设备是认可的，但对其陈述的具体投入的金额不予认可，该投入系周忠林经营投入，与长兴县永绿林业发展中心无关，租赁协议终止后要求补偿没有法律依据；长兴县永绿林业发展中心对曹贤权陈述的内容没有异议，曹贤权确实无权同意周忠林搭建厂房。长周忠林对两份笔录的真实性没有异议，对曹贤权陈述的内容没有异议，如果曹贤权反对周忠林肯定在2016年不会扩大生产。本院对长兴县永绿林业发展中心、周忠林提交的证据及本院制作的调查笔录，经庭审质证，并经审查后认证如下：（1）长兴县永绿林业发展中心提交证据。周忠林对证据1-3的真实性没有异议，可以作为定案依据。（2）周忠林提交的证据。长兴县永绿林业发展中心对证据4-5的真实性没有异议，可以作为定案的依据。长兴县永绿林业发展中心对证据6-9的合法性有异议，对周忠林确有经营投入予以认可，但对投入数额不予认可。因周忠林租赁房屋及场地经营确认投入，本院对该事实予以认定，但仅凭他人书面证明不能证明待证对象。（3）本院制作的调查笔录。长兴县永绿林业发展中心、周忠林对真实性没有异议，但长兴县永绿林业发展中心对周忠林投入数额有异议，本院对两份调查笔录真实性没有异议，但不周忠林陈述经营期间投入数额不予认定；对曹贤权陈述内容真实性予以认定。依据上述采信的证据，并结合双方当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2007年1月1日，长兴县永绿林业发展中心与周忠林签订房屋租赁协议一份，约定周忠林租赁长兴县永绿林业发展中心位于泗安林场木材加工厂东院、旧房14间及水泥场地，租赁期从2007年1月1日至2011年12月30日，租金第一年免收，第二年2000元，第三年2500元，第四年3000元，第五年4000元，所租旧房屋由周忠林负责维修，未经同意，不得私自搭建房屋，协议终止，修理好的房屋终止，维修好的房屋收回，不赔偿周忠林任何费用。2012年1月1日开始，合同一年一签，每年租金4000元。最后一次签订合同是2017年12月31日，租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，合同内容除租金约定不同外，其余内容与2007年签订房屋租赁协议一致。2018年12月27日，长兴县永绿林业发展中心在长兴县公证处见证下，向周忠林送达通知书一份，载明房屋及场地另做他用，不在续签合同，要求在25天内（2019年1月20日前）将房屋腾空设备搬离现场。至目前为止，周忠林未搬出。另查明，从2007年至2018年间，周忠林租赁长兴县永绿林业发展中心的房屋及场地用于经营茶叶加工厂，投资购置机器设备、翻新房、搭建简易厂房、浇筑地坪等，经营初具规模。本院认为，（一）关于本诉。周忠林与长兴县永绿林业发展中心于2017年12月31日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方应按照协议约定全面履行。《房屋租赁协议》到期后，双方未进行续签，长兴县永绿林业发展中心且已经向周忠林明确表示不再续签协议，故周忠林英应腾空租赁房屋及场地，并归还长兴县永绿林业发展中心，故长兴县永绿林业发展中心的本诉请求于法有据，本院予以支持。（二）关于反诉。周忠林要求长兴县永绿林业发展中心补偿各项损失105万元，长兴县永绿林业发展中心辩称根据房屋租赁协议，协议终止修理好的房屋由长兴县永绿林业发展中心收回，不赔偿周忠林任何费用，且周忠林未经许可搭建简易厂房，要求补偿没有任何合同与法律依据。根据本院查明的事实，周忠林从2007年租赁房屋及场地从事茶叶生产，确实有投入，翻修房屋、浇筑场地、购置大量设备、搭建厂房，长兴县永绿林业发展中心也予以认可。但周忠林具体投入金额举证不充分，2012年合同一年一签的情况下周忠林应考虑经营风险，而继续购置大型茶叶生产流水设备、搭建简易厂房，特别是搭建简易厂房并未得到长兴县永绿林业发展中心同意。且考虑到有些设备茶叶大灶、配电箱、简易厂房、电子地磅、茶叶生产流水线等无法搬迁，只能作为废品变卖，损失的确较大。根据本案具体情况，本院酌定长兴县永绿林业发展中心补偿周忠林搬迁损失10万元。周忠林其余诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告周忠林在本判决生效之日起十日内日腾空租赁原告长兴县永绿林业发展中心位于泗安林场木材加工厂东院旧房14件及水泥场地，并归还原告长兴县永绿林业发展中心；二、反诉被告长兴县永绿林业发展中心补偿反诉原告周忠林搬迁损失10万元，限于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回反诉原告周忠林其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，被告周忠林负担。反诉案件受理费7125元，由反诉原告周忠林负担6447元，反诉被告长兴县永绿林业发展中心负担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  马立平人民陪审员  周 媛人民陪审员  孙 波二〇一九年十二月六日法官助理李成毅书记员施爱峰