重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初10882号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街99号附168、169号，统一社会信用代码91500106663598031N。法定代表人：张成海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王粤娇，女，该公司员工。被告：曾红伟，男，汉族，1969年1月7日出生，住重庆市北碚区。被告：胡红菊，女，汉族，1979年9月3日出生，住重庆市北碚区。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业公司）诉被告曾红伟、胡红菊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业公司的委托诉讼代理人王粤娇，被告曾红伟、胡红菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景瑞物业公司诉称：1.被告支付原告物业费4570元，给付物业服务违约金226.2元，公共能耗费80元，共计4876.2元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭明确物业费4570元的计算方式是457元/月*10个月（2019年1月至2019年10月），按照3.5元/㎡计算；物业服务违约金226.2元的计算方式是从2019年1月起至2019年10月止，按照实际每月物业费457元/月*3‰*（1+欠费月数10个月）除以2*欠费月数10个月*30天/月*0.1，因违约金费用计算过高，自愿打一折，故乘于0.1。事实及理由：原告景瑞物业公司系重庆市北碚区XXX小区的物业服务公司，被告是重庆市北碚区XXX街道XX路XXX号XXX小区X-X-X-X的业主，房屋建筑面积130.58㎡，每月物业服务费457元/月。2017年3月2日，原告与被告签订了XXX前期物业服务协议，在该协议第四条3.1.1条中约定XXX叠加电梯别墅的物业服务收费标准暂定为4.2元/月·㎡(2015年6月10日至2020年6月9日期间按3.5元/月·㎡收取)。在该协议第四条3.1.7条中约定:物业服务费按月缴纳，乙方应当在当月10日之前(或物业管理公司通知时间前)将物业服务费缴清，逾期将日欠费金额的千分之三的标准向甲方支付违约金。被告自2019年1月起至2019年10月未缴纳物业服务费，其中欠缴物业费本金4570元，公共能耗费80元，物业费违约金226.2元，原告催收未果，故起诉来院，要求判如所请。对于被告的辩称意见，原告认为，电子围栏是其他业主装修不当造成的损害，应由侵权人承担维修义务，原告多次沟通部分业主承认恢复，部分业主不承认恢复，现业主装修期结束，为维护物业与业主的关系，原告将于2019年12月之内完成修复。被告曾红伟、胡红菊辩称，物管费是交到2019年2月，2019年3月起没有交物管费。没有交物管费是因为在装修的时候，被告房屋后面有电网和报警器，原告要求被告立刻恢复，被告很快就恢复了，后来遇到之后的业主装修又拆了，没有恢复，所以被告就没有交物管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2017年3月2日，景瑞物业公司（甲方）与曾红伟、胡红菊（乙方）签订《景瑞XXX前期物业服务协议》，该协议约定甲方同意提供乙方同意接受甲方对景瑞XXX高级住宅小区（电梯叠加别墅、多层花园电梯洋房、电梯小高层、商业用房）提供物业管理、服务，并约定物业服务费用按每户的建筑面积计收，叠加电梯别墅为4.2元/月·㎡（含电梯运行费，不含公摊费）……；业主共用部位、公用设备设施的用水、用电未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日之前（或物业管理公司通知时间前）物业管理费缴清，逾期将日欠费金额3‰的标准向甲方支付违约金；甲方根据本协议内容提供服务，服务期满后，如本小区成立业主委员会，则由本小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘……该协议还约定了双方的权利、义务和责任，争议解决等条款。庭审中，景瑞物业公司与曾红伟、胡红菊均认可案涉房屋的物业管理费目前是按3.5元/月·㎡的标准收取。2018年12月20日，景瑞物业公司XXX管理处向曾红伟、胡红菊出具物业费减免申请一份，载明：“经上级领导批准，减免XX-X-X-X胡红菊、曾红伟2019年1月、2月物业管理费，共计914元（大写：玖佰壹拾肆元整）”。景瑞物业公司对该申请的真实性无异议。另查明，曾红伟、胡红菊系北碚区XXX小区X幢X单元X-X的业主，案涉房屋的建筑面积为130.58㎡，每月服务管理费为457元（130.58㎡*3.5元/月·㎡，四舍五入取小数点后一位）。扣除减免期间的物管费，曾红伟、胡红菊从2019年3月起至2019年10月止未缴纳物业服务费用共计3656元。景瑞物业公司起诉前通过上门催收方式向曾红伟、胡红菊送达《催交物业服务费通知单》，催告曾红伟、胡红菊支付拖欠的物业管理费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。在景瑞物业公司提供物业服务之后，曾红伟、胡红菊应当依照《景瑞XXX前期物业服务协议》的约定支付物业服务费。对于曾红伟、胡红菊提出的辩解意见，不能对抗其已接受了物业服务的事实，对物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商，要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒缴物业服务费。因此，对曾红伟、胡红菊提出不交纳物管费的辩解意见，本院不予采纳。对于景瑞物业公司要求曾红伟、胡红菊支付2019年1月至2019年10月的物业服务费4570元的诉讼请求，因景瑞物业公司XXX管理处同意减免曾红伟、胡红菊2019年1月、2月物业管理费914元，故对景瑞物业公司要求曾红伟、胡红菊支付2019年1月至2月的物业服务费914元，无事实依据，本院不予支持；对景瑞物业公司要求曾红伟、胡红菊支付2019年3月至2019年10月的物业服务费3656元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金的计算标准为从逾期起按欠费金额的日3‰支付，该约定计算后的违约金金额高于原告自愿调整后要求的违约金226.2元，系原告对自己权利的处分，本院予以认可。对于景瑞物业公司要求曾红伟、胡红菊支付公共能耗费的请求，因景瑞物业公司未提供证据证明2019年1月起至2019年10月期间每位业主每月应分摊公共能耗费数额，对其请求曾红伟、胡红菊支付此期间的公共能耗费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告曾红伟、胡红菊于本判决生效之日起十日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司2019年3月至2019年10月的物业服务费3656元；二、由被告曾红伟、胡红菊于本判决生效之日起十日内向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付逾期交纳物业服务费的违约金226.2元；三、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告曾红伟、胡红菊负担。本判决为终审判决。审 判 员  刘   凤   华二〇一九年十二月二日法官助理  王睿书记员张芸