湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂01民再123号 再审申请人（一审原告暨反诉被告、二审被上诉人）：周建彬，男，汉族，1976年4月18日出生，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：罗开纯，湖北普明律师事务所律师。 被申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）张朝政，男，汉族，1988年11月4日出生，住河南省周口市淮阳县。 委托诉讼代理人：陈飞，湖北宽定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧，湖北敦临律师事务所律师。 被申请人（一审被告暨反诉原告、二审上诉人）：张甜甜，女，汉族，1990年5月5日出生，住河南省周口市川汇区。 委托诉讼代理人：陈飞，湖北宽定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘慧，湖北敦临律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）武汉零二七之家房地产信息咨询有限公司。住所地：湖北省武汉市江夏区藏龙岛当代卡梅尔小镇7-4号商铺。 法定代表人：曾令贝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：施淑英，女，该公司员工。 再审申请人周建彬因与被申请人张朝政、张甜甜、武汉零二七之家房地产信息咨询有限公司（以下简称零二七公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鄂01民终5420号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2019年3月4日作出（2019）鄂民申95号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人周建彬及其委托诉讼代理人罗开纯，被申请人张朝政及其委托诉讼代理人刘慧，被申请人张甜甜的委托诉讼代理人刘慧，被申请人零二七公司的委托诉讼代理人施淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周建彬申请再审请求：1．撤销本院（2018）鄂01民终5420号民事判决，依法改判驳回张朝政、张甜甜的全部诉讼请求，维持一审判决。2．本案一、二审、再审全部诉讼费用均由张朝政、张甜甜共同承担。事实和理由：1．原审判决认定张朝政、张甜甜构成根本违约，但判决结果却导致根本违约方因违约行为倒赚五万元，守约方则因此损失上百万元，明显不公正。原审判决是在鼓励根本违约，而不是惩罚根本违约。2．调整违约金的举证责任在于根本违约方张朝政、张甜甜，但原审判决置举证规则而不顾，导致错误判决。3．原审判决遗漏考虑周建彬的预期利益损失。4．原审判决调整违约金的基础错误、前提错误、违背违约金填补损失之功能。5．原审判决随意、任性认定合同履行期限过长。6．原审判决错误认定“履行期限过长”是周建彬的单方过错，选择性地忽视根本违约方的重大过错。退一步讲，即便合同履行期限过长，也绝不是周建彬的原因造成的。除去大环境等客观因素，导致合同履行期限过长主要是张朝政、张甜甜的原因造成的。7．原审判决在没有事实与法律依据的情况下，强加所谓的过错与违约责任于守约方。所谓的过错也并不等同于违约，而且合同中也没有约定相关的违约责任，原审判决以此为据调整违约金没有任何法律依据。8．关于违约金的数额，不仅合同中有明确约定，而且张朝政、张甜甜在反诉中也进行了明确自认。 张朝政、张甜甜在再审中答辩称，1．原一、二审判决虽然认定张朝政、张甜甜违约，但根据本案的实际情况及综合原庭审查明的事实，本案的周建彬亦存在签订合同时故意隐瞒与合同有关的重大事实，即其并非首房首贷人，不符合武汉市首房首贷条件，其合同约定的申请银行贷款比例不符合银行关于非首房首贷审批通过的条件，还隐瞒其对外存在巨额债务，可能不会通过银行贷款审批的情况。周建彬对于合同最终未履行亦存在相应的过错，因此原二审法院判令张朝政、张甜甜返还20万元定金并酌情将违约金调整为20万元，足以使张朝政、张甜甜承担相应的违约责任，周建彬的损失亦足以弥补。2．本案不存在张朝政、张甜甜因违约倒赚5万元，周建彬因违约损失100-200万元的事实。双方合同没有履行，存在诸多因素，周建彬本身亦存在过错并应承担相应的责任，原二审据此调整违约金合情合理合法，请求维持原二审判决或判令第三方中介公司亦应承担审查不严的赔偿责任。 零二七公司辩称，同意周建彬的再审意见。 周建彬于2017年12月28日起诉至湖北省武汉市江夏区人民法院提出诉讼请求：1．解除周建彬与张朝政、张甜甜、零二七公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2．张朝政、张甜甜共同返还购房款20万元整并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年6月17日起至判决生效之日的利息；3．张朝政、张甜甜共同支付违约金98万元整；4．张朝政、张甜甜共同承担本案全部诉讼费用。 张朝政、张甜甜向湖北省武汉市江夏区人民法院提出反诉请求：1．解除周建彬与张朝政、张甜甜、零二七公司于2017年6月15日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2．周建彬支付违约金98万元，张朝政、张甜甜没收周建彬购房定金20万元；3．周建彬承担案件相关诉讼费用。 湖北省武汉市江夏区人民法院一审查明，2017年6月15日，周建彬（乙方）与张朝政、张甜甜（甲方）、零二七公司（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定由张朝政、张甜甜将其位于武汉市江夏区五里界镇栗庙村逸城亲水生态住宅第319栋1-2层1号房屋出售给周建彬，房屋转让价格为490万元。第一条约定，甲方必须在签订本合同当日将上述房产两证原件或购房合同、购房发票、办证发票等资料交付经纪方托管以办理后续事宜。合同第五条“乙方为按揭方式购房付款的约定：1．第一期购房款（定金）：乙方于本合同签订之日向甲方支付购房定金5万元整；2．第二期购房款（定金）：乙方于甲方办理不动产证当日，向甲方支付15万元整；第三期购房款：乙方于过户当日且房产部门对甲方出售相关资料信息初审通过后向甲方支付70万元整；3、尾款：400万元整由乙方通过银行商贷支付给甲方”。第七条经甲乙丙三方协商一致，约定过户交易手续按下述C种方式办理：C、甲乙丙三方应在此合同签订后乙方按揭贷款审批通过后3个工作日内。第十二条“2．甲乙任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的：如乙方违约，甲方有权解除合同并没收定金或要求乙方支付房产转让价的百分之二十的违约金。如甲方违约，乙方有权解除本合同并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房产转让价的百分之二十的违约金。”合同签订后，张朝政、张甜甜将购房合同、购房发票交给零二七公司托管。后张朝政、张甜甜办理不动产权证，于2017年8月13日交零二七公司托管。周建彬支付了房屋评估费5000元和中介佣金2万元。张朝政、张甜甜向零二七公司交纳1万元物业押金。 2017年6月17日，周建彬向张朝政、张甜甜支付购房定金20万元。2017年8月18日，张朝政、张甜甜自零二七公司取回房产证。2017年8月22日，周建彬与张朝政、张甜甜到中国银行黄浦支行申请办理贷款。 2017年9月22日，张朝政、张甜甜向周建彬发出催告函，限定周建彬在10日内履行付款义务。周建彬于2017年9月24日通过零二七公司工作人员转告得知催告函之内容。 2017年11月3日，张朝政、张甜甜与施樰签订《武汉市存量房买卖合同》，将涉案房屋以515万元的价格出售给施樰，并于同年11月14日办理了房屋所有权转移登记手续。 2018年3月20日，一审法院依职权到中国银行黄浦支行调查，内容为：“周建彬于2017年8月22日在我行申请贷款，2017年10月11日前，我行要求周建彬结清之前的经营性贷款并给付房屋四成首付。周建彬很快结清了经营性贷款并给付四成首付。10月19日，我行派人前往周建彬的经营场所调查，认为符合贷款条件。10月19日之后银行无法联系到卖方张朝政、张甜甜，卖方未能在我行开卡。11月18日，零二七公司告知我行不办理贷款，并将贷款资料拿走，我行终止办理贷款审批手续”。 湖北省武汉市江夏区人民法院一审于2018年4月20日作出（2017）鄂0115民初5552号民事判决：一、周建彬与张朝政、张甜甜、零二七公司签订的《存量房居间（买卖）合同》于2018年1月29日解除；二、张朝政、张甜甜于本判决生效之日起十五日内向周建彬返还定金20万元；三、张朝政、张甜甜于本判决生效之日起十五日内向周建彬支付违约金98万元；四、驳回周建彬的其他诉讼请求；五、驳回张朝政、张甜甜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30840元，减半收取15420元，反诉费15420元，减半收取7710元，房屋评估费5000元，均由张朝政、张甜甜负担。 张朝政、张甜甜不服一审判决，上诉请求：1．撤销湖北省武汉市江夏区人民法院作出的（2017）鄂0115民初5552号民事判决，依法改判驳回周建彬的诉讼请求，支持张朝政、张甜甜的反诉请求；2．本案的一审、二审诉讼费由周建彬承担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，张朝政、张甜甜（甲方）与周建彬（乙方）于2017年6月15日签订的《存量房居间（买卖）合同》第十四条约定：1．甲方提前还贷垫资费用甲方自己承担。2．乙方保证是首套首贷。2017年8月22日，周建彬与张朝政、张甜甜到中国银行京汉大道支行申请办理贷款。张甜甜于2017年8月28日在该行办理了储蓄卡，该卡可接受其他支行发放的贷款。后因双方对房屋买卖发生争议，贷款未能办理。还查明，2017年7月28日周建彬处理了拥有产权的另一套房产。 本院二审认为，本案的焦点是关于本案的违约责任的认定问题及违约金是否调整的问题及零二七公司作为居间方是否承担责任。 一、关于本案违约责任的认定问题 本案中，张朝政、张甜甜作为房屋的出卖方在作为买方的周建彬支付购房定金后，在合同履行中发出催告函时未给周建彬合理的三个月的履行期限和在合同未解除的情况下，将涉案房屋出售第三人，导致本案争议的合同不能履行，构成根本违约。一审法院判决周建彬与张朝政、张甜甜、零二七公司签订的《存量房居间（买卖）合同》于2018年1月29日解除及张朝政、张甜甜返还定金20万元正确，应予维持。虽然张朝政、张甜甜上诉称周建彬无履行能力和不符合贷款条件及多次被银行拒贷与本案事实不符，本院不予采纳，但本案争议的《存量房居间（买卖）合同》在履行过程中，周建彬存在履行合同的期限过长、签订合同时承诺的首房首贷与事实不符等过错，表现在：2017年6月15日签订争议的《存量房居间（买卖）合同》，2017年9月22日张朝政、张甜甜向周建彬发出催告函，2017年11月3日张朝政、张甜甜与施樰签订《武汉市存量房买卖合同》到2017年11月14日办理完产权登记手续，时间长达五个月。周建彬在2017年6月15日《存量房居间（买卖）合同》的特别条款中承诺是首套首贷，但于2017年7月28日通过自有房屋出售后才符合合同约定的首房首贷的条件以及中介在双方磋商的过程中称周建彬不符合贷款条件等情形。双方应根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，应适当减轻张朝政、张甜甜的违约责任。 二、关于违约金的调整及零二七公司作为居间方是否承担责任的问题 张朝政、张甜甜与周建彬在合同中约定的违约金条款，系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一、二审中张朝政、张甜甜均主张调低违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，因争议双方在合同的履行过程中存在混合违约的情形，结合合同的履行情况及张朝政、张甜甜再次处分房屋所得价款高于双方约定价款25万元的事实，张朝政、张甜甜要求调低违约金数额的理由成立，本院根据公平原则和诚实信用原则，将违约金由98万元酌定调整为20万元。零二七公司在中介的过程中虽有管理不善及工作人员对周建彬贷款能力陈述不当等过错，但不足以误导张朝政、张甜甜的交易行为，张朝政、张甜甜认为零二七公司作为居间方，其行为属于欺诈并违反了诚信原则，应承担责任的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张朝政、张甜甜的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，本院于2018年8月13日作出（2018）鄂01民终5420号民事判决：一、维持武汉市江夏区人民法院作出的（2017）鄂0115民初5552号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销武汉市江夏区人民法院作出的（2017）鄂0115民初5552号民事判决第三项即张朝政、张甜甜于本判决生效之日起十五日内向周建彬支付违约金98万元；三、上诉人张朝政、张甜甜于本判决生效之日起十五日内向被上诉人周建彬支付违约金20万元；四、驳回上诉人张朝政、张甜甜的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30840元，减半收取15420元，由张朝政、张甜甜负担70%，即10794元，周建彬负担30%，即4626元。反诉费15420元，减半收取7710元，房屋评估费5000元，均由张朝政、张甜甜负担。二审案件受理费10840元，由上诉人张朝政、张甜甜和被上诉人周建彬各负担50%，即各负担5420元。 本院再审本案过程中，周建彬没有向法院提交新的证据。张朝政、张甜甜向法院提交了一份另案中使用的中国银行贷款流程节点图，用以证明本案周建彬如果申请过审批，银行系统中一定会有相应的记录。周建彬质证称，对该证据真实性存疑，与本案无关联性，对证明目的有异议，任何的贷款都要走流程，如果当时张朝政、张甜甜配合，是可以走下面的流程的，房屋买卖时周建彬是具备贷款资质的。 本院经审查认为，张朝政、张甜甜提交的证据与本案没有关联性，也不足以证明其的主张，且不属于新证据。故不予采信和认定。 本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实相同。 本案的焦点问题是：一、关于本案违约责任的认定问题。二、违约金是否应当调整的问题。 本院再审认为，一、关于本案违约责任的认定问题。本案中作为合同买方的周建彬支付购房定金后，张朝政、张甜甜作为房屋的出卖方在合同履行中发出催告函时未给周建彬合理的三个月的履行期限和在合同未解除的情况下，将涉案房屋出售第三人，导致本案争议的合同不能履行，应认定张朝政、张甜甜构成违约。按照湖北省武汉市贯彻落实国家房地产市场宏观调控的政策规定，周建彬作为本市户籍居民家庭在购买涉案房屋时，如果属于购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例不低于30%。本案房屋买卖合同约定的首付款为90万元，仅约为房屋买卖合同总价款490万元的18.4%，而合同约定周建彬申请商业性个人住房贷款为400万元，贷款金额约占房屋总价款的81.6%。高于一般商业银行首套房按揭贷款比例。因此，周建彬购房的首付款比例和贷款金额比例均不符合武汉市的政策规定。但本案争议的《存量房居间（买卖）合同》在履行过程中，周建彬一直期待按照合同约定首付款低于武汉市政策规定的房屋总价款的30%，贷款金额高于房屋总价款的70%，造成银行贷款迟迟审批不下来，从2017年8月18日会谈，三方就履行期限签订补充协议，或从2017年9月22日，张朝政、张甜甜向周建彬发出催告函，周建彬作为武汉市户籍居民，其知道或应当知道首房首贷政策，周建彬确实存在履行合同的期限过长、签订合同时承诺的首房首贷与事实不符等过错。从2017年6月15日三方签订争议的《存量房居间（买卖）合同》，到2017年11月3日张朝政、张甜甜与施樰签订《武汉市存量房买卖合同》，再到2017年11月14日办理完产权登记手续，时间长达近五个月，周建彬存在经营性贷款未结清，房屋买卖合同约定的首付款比例偏低，商业性贷款比例偏高，从以上事实分析，周建彬申请贷款不符合政策条件是造成银行按揭贷款未获审批的主要责任方。另外周建彬在2017年6月15日《存量房居间（买卖）合同》的特别条款中承诺是首套首贷，但其于2017年7月28日通过自有房屋出售后才符合合同约定的首房首贷的条件以及中介在双方磋商的过程中称周建彬不符合贷款条件等情形。虽然张朝政、张甜甜没有按合同约定时间交付涉案房产两证原件，但根据房屋买卖双方的责任大小，应适当减轻张朝政、张甜甜的违约责任。 二、关于违约金是否应当调整的问题。张朝政、张甜甜与周建彬在合同中约定的违约金条款，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原一、二审中张朝政、张甜甜均主张调低违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”按照房屋买卖双方履行合同中责任，结合合同的履行情况及张朝政、张甜甜再次处分房屋所得价款高于双方约定价款25万元的事实，张朝政、张甜甜要求调低违约金数额的理由成立。法律、司法解释体现了违约金的性质以补偿性为主，惩罚性为辅。根据公平原则和诚实信用原则，将违约金由98万元酌定调整为20万元。对于张朝政、张甜甜按违约金进行赔偿后，比张朝政、张甜甜与周建彬房屋买卖合同约定的总价款多获得的5万元，并不能等同于张朝政、张甜甜因违约倒赚5万元。综上，周建彬的再审请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理公平合理，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院（2018）鄂01民终5420号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  何学年 审判员  刘汉涛 审判员  吴 婷 二〇一九年十二月十三日 法官助理王楠 书记员周玉琴