吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终2798号上诉人（原审原告）：张欣欣，女，1967年10月8日出生，汉族，吉林市绿化管理处职工，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：李东洋，男，1982年7月12日出生，汉族，吉林市公路规划勘测设计院职员，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：王东，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市中凯物业服务有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：黄惠梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林治红，该公司职员。委托诉讼代理人：王英博，吉林江城律师事务所律师。上诉人张欣欣因与被上诉人李东洋、吉林市中凯物业服务有限责任公司（以下简称中凯物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张欣欣，被上诉人李东洋的委托诉讼代理人王东，被上诉人中凯物业公司的委托诉讼代理人林治红、王英博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣欣上诉请求：一、李东洋、中凯物业公司共同承担因房屋漏水导致的财产损失10,234元；二、李东洋、中凯物业公司共同承担张欣欣一审中交纳的房屋装修造价评估鉴定费2000元；三、一、二审诉讼费用由李东洋、中凯物业公司共同负担；四、李东洋立即拆除张欣欣房屋顶棚上公共露台部分的私改工程，恢复建筑物原状；五、中凯物业公司立即对张欣欣房屋顶棚上的公共露台部分进行防水维修。事实和理由：一、一审判决认为“张欣欣主张李东洋擅自在小区公共缓台铺设地砖，对其财产造成损失，未提供证据加以证明”，但张欣欣认为在提供给一审法院的证据中案涉网点正上方二楼缓台的照片证明李东洋在张欣欣的屋顶上方共用缓台上种植绿植和蔬菜。一审法官也两次与张欣欣一同前往现场踏查，目睹此事实，足以证明李东洋占用公共缓台的违法行为。正是李东洋违法占用建筑物公共部分养花种菜、浇水灌溉，致使张欣欣屋顶漏水，对张欣欣造成了财产损害，法律依据是《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定。二、一审判决认为：“张欣欣主张中凯物业公司未尽到物业服务义务，致使其屋顶防水无法维修，亦未提供充分证据加以证明，且张欣欣所诉为财产损害赔偿纠纷，并非物业服务合同纠纷，故对张欣欣的上述主张不予支持。”张欣欣认为，张欣欣系案涉网点业主，2003年取得该房屋所有权。中凯物业公司系小区物业管理单位，理应对张欣欣所在楼房的公共部分负有维修、维护义务。建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定：“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”根据国务院《物业管理条例》规定，房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施，在保修期外由物业公司维修。中凯物业公司对张欣欣屋顶上方二楼缓台的公共部分负有维护、维修的法律责任，中凯物业公司未履行法律责任，张欣欣有权维护自己的合法权益。三、一审判决认为：“关于张欣欣提出要求李东洋拆除公共缓台部分私建工程，并进行防水维修，恢复建筑物原状的主张，亦未提出相关证据，不予支持。”张欣欣认为，在本案的第二次庭审中，中凯物业公司曾经出具了一份《情况说明》，证实李东洋在公共缓台地面铺设了瓷砖、破坏原有地面结构，并附有一张现场照片。虽然李东洋是2010年从他人手中购得此房，不能证明地砖是李东洋铺设的，但自2010年至今李东洋是二楼共用缓台的使用者、受益者，故张欣欣要求李东洋拆除公共缓台部分私建工程，并进行防水维修，恢复建筑原状，合理合法，应予支持。四、一审法院未履行法定义务。一审法官曾经两次到现场踏查，明知李东洋在张欣欣网点楼上公共缓台处养殖多种花木、蔬菜，明知张欣欣的房屋内棚顶有多处渗水、漏水痕迹，部分墙体、地面已经发霉腐烂，房屋空置多年，明知中凯物业公司对业主的维修请求置之不理，致使张欣欣房屋漏水无法修缮，竟然还判决驳回张欣欣的诉讼请求，并负担2000元鉴定费用，判决不公。李东洋辩称，案涉房屋是2001年建成的，正常的防水维修期是5年一大修，而案涉房屋至今未进行过维修，包括小修、中修和大修。所以，案涉房屋漏水的原因是因为未按期及时维修导致防水层老化造成的，与李东洋和中凯物业公司均无关。房屋的大修需要启动物业维修基金，而不是在业主交纳的物业费用中支取。李东洋包括前房主未在阳台上重新铺设瓷砖，没有任何证据证明房屋交付时阳台地面的状态。况且整个二楼阳台各家的瓷砖均不一致，所以本案不应认定李东洋在阳台上擅自铺设了瓷砖破坏了防水层。关于在阳台上浇花的问题，案涉房屋的设计就是让二楼的业主使用该阳台，而且该阳台是露天阳台，夏天的雨水、春秋的雪都能化成水滴落在阳台上，比浇花的水多很多。案涉阳台的设计需要承受雨水的侵蚀，故浇花与本案没有因果关系。屋面防水的渗漏，漏点不一定就在张欣欣对应的李东洋的阳台部位，漏水可能在整体楼板的任何一处，这也是一审法院委托鉴定，而鉴定机构未能鉴定的原因。如果从更改设施造成阳台损害这方面审查，二楼上有多个业主，有的业主在二楼缓台上建设彩钢房，有的建设篮球架，在阳台上养花种菜是不破坏防水层的。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中凯物业公司辩称，张欣欣对于涉案网点屋顶漏水原因不能提供证据证明，认为中凯物业公司未尽物业服务义务致使其屋顶防水未及时维修也未提供充分证据加以证明。张欣欣所诉为财产损害赔偿纠纷，并非物业服务合同纠纷，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。中凯物业公司曾经申请使用过物业维修专项基金对楼顶防水进行过整体维修，因为业主拒绝退出二楼缓台，导致房委会维修工程无法启动。另外，二楼公共缓台部位在开发建设时就由开发单位出售给了二楼业主使用，事实上变成了二楼业主占有的私人空间，导致中凯物业公司承接物业管理后，无法对二楼公共缓台进行接管。中凯物业公司对缓台进行管理的前提是二楼业主退出缓台公共部位，将缓台交给中凯物业公司管理。中凯物业公司规劝二楼业主进行整改，但被二楼业主以与开发单位签订合同为由不予配合，中凯物业公司也不能采取强制措施要求整改。张欣欣向一审法院起诉请求：一、李东洋、中凯物业公司共同承担因房屋漏水导致案涉网点的经济损失（装修款63,800元），李东洋、中凯物业公司共同赔偿因房屋漏水导致租赁合同终止而造成的经济损失5000元，共计68,800元；二、李东洋立即拆除张欣欣房屋顶棚上的公共缓台部分的私盖工程并进行防水维修，恢复建筑物原状。三、李东洋、中凯物业公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张欣欣系案涉网点业主。张欣欣于2003年取得该房屋所有权，李东洋系案涉房屋业主，李东洋于2010年6月28日取得该房屋所有权。中凯物业公司系昌茂花园小区物业管理单位。张欣欣自述：2009年夏季发现其房屋有渗水现象发生，曾找到物业公司维修，但一直没有答复。2013年10月，张欣欣将该房屋租赁给杨晓丽经营广运超市。2015年7月开始房屋顶棚漏雨，张欣欣多次找中凯物业公司要求为维修，均未得到解决。因房屋漏水致使超市无法经营，双方于2016年4月提前解除租赁合同，张欣欣按合同要求赔偿杨晓丽违约金5000元。经查，李东洋在涉案网点楼上公共缓台处养殖多盆花木。经现场踏查，涉案房屋内棚顶有多处渗水、漏水痕迹，部分墙体、地面已发霉腐烂，该房屋空置多年，无人管理。张欣欣认为李东洋擅自在公共缓台铺设地砖、养殖花木，以及中凯物业公司对业主的维修请求置之不理，致使其房屋漏水无法修缮，造成的财产损失，应当承担赔偿责任，故诉至法院。本案在审理过程中，张欣欣申请：1.对涉案网点的房屋装修造价进行评估鉴定；2.对涉案网点屋顶漏水原因进行鉴定。2019年9月24日，吉林信诺资产房地产土地评估有限公司出具吉信评司鉴报字[2019]第11号资产评估报告，鉴定意见为：以评估基准日2017年6月30日鉴定的资产评估价值为10,234元。张欣欣申请对涉案网点屋顶漏水原因无法鉴定。一审法院认为，张欣欣因二楼缓台漏水造成了实际财产损失，经估价评定，可以确定损失价值，但漏水原因无法确定。关于张欣欣主张李东洋擅自在小区公共缓台铺设地砖，对其财产造成损失，未提供证据加以证明。张欣欣主张中凯物业公司未尽物业服务义务，致使其屋顶防水无法维修，亦未提供充分证据加以证明，且张欣欣所诉为财产损害赔偿纠纷，并非物业服务合同纠纷，故对张欣欣的上述主张诉请不予支持。关于张欣欣提出要求李东洋拆除公共缓台部分私自工程，并进行防水维修，恢复建筑物原状的主张，亦未提出相关证据，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回张欣欣的诉讼请求。案件受理费760元，由张欣欣承担（已交纳），鉴定费2000，由张欣欣承担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中凯物业公司提交以下证据：2011年5月18日《维修资金使用申请》《公示》、2011年5月27日《维修资金申请审核备案表》《现场踏查报告》《使用维修资金业主签名表》，用以证明2011年5月18日中凯物业公司就涉案屋面防水工程申请物业维修资金进行防水工程改造，因1号楼部分网点业主不同意退出二楼缓台、拒绝在业主签名表上签字，故而只对1号楼整体做了防水，对二楼缓台部分没有进行防水改造。中凯物业公司尽到了物业管理服务的职责，申请启动了物业维修资金。防水改造不是中凯物业公司的义务。张欣欣质证认为，对真实性无法确定，不知道这件事情。对二楼缓台没有做防水，是因为缓台的业主不同意签字，应当通过启动物业维修资金解决。对证明的问题没有异议，维修资金应当是在房屋建造5年内使用，5年外应由中凯物业公司维修，屋顶漏水都是由物业公司维修。李东洋质证认为，对真实性有异议，中凯物业公司怠于履行申请物业维修资金的义务。根据张欣欣诉状称，案涉房屋在2009年就漏水，而中凯物业公司是在两年后的2011年才开始申请，是怠于履行义务。对于阳台的维修，李东洋是同意进行大修的，其他业主不同意，张欣欣可以向相关行政机关反映。如果行政机关不履行拆除义务，可以提起行政诉讼。本院经审核认证如下：对上述证据的真实性予以采信。张欣欣、李东洋未提交新证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系因张欣欣一楼网点渗水造成财产损害，张欣欣要求二楼业主李东洋及中凯物业公司承担财产损害赔偿责任而引发。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为李东洋、中凯物业公司应否承担损害赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张欣欣作为案涉一楼网点的权利人，在财产受到损害后，有权请求损害赔偿。同时，对其主张的事实，亦负有提供证据加以证明的义务。虽张欣欣向一审法院申请对房屋装潢造价以及屋顶漏水原因进行鉴定，但鉴定机构仅对房屋装修损失作出鉴定意见，而对漏水原因却无法确定。现漏水原因不明，张欣欣主张系二楼业主李东洋擅自在小区公共缓台铺设地砖、养花浇水以及中凯物业公司未及时对二楼缓台进行防水维护所致，但未提供相应的证据予以证明。张欣欣一楼网点顶棚对应的是二楼缓台，张欣欣自己主张2009年发生过渗水现象，后到2015年7月又开始漏雨。而诉争楼房自建成后已经多年未做防水维护，且从当事人提供的现场图片可以看出，二楼缓台上尚有其他建筑，故张欣欣网点漏水可能由多种因素导致，有不同的责任主体。导致张欣欣所有的网点漏水的原因是否是同一且是唯一的，对此张欣欣并没有举证证明，应承担举证不能的不利后果，对其基于财产损害而主张李东洋、中凯物业公司予以赔偿财产损失10,234元、鉴定费2000元的诉讼请求无法支持。因现有证据无法证明系李东洋铺设了二楼缓台部分的地砖且因铺设该地砖而导致张欣欣一楼的网点漏水，故张欣欣要求李东洋拆除地砖进行防水维修不予支持。张欣欣无证据证明二楼缓台原状，故要求李东洋恢复建筑物原状的诉讼请求无法支持。张欣欣关于中凯物业公司立即对房屋顶棚上的公共露台部分进行防水维修的上诉请求，属于在二审程序中新增加的独立的诉讼请求，中凯物业公司并不同意就此进行调解，张欣欣可另行起诉。综上所述，张欣欣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由张欣欣负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  赵 靖二〇一九年十二月十八日书记员  李晓楠