贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7120号上诉人（原审原告、反诉被告）：于淼，男，1985年8月17日出生，白族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：顾星，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201210523664。委托诉讼代理人：黄贵，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710365404。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市房地产综合公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太子街1-2号（青山小区1栋）。法定代表人：王绥宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师。执业证号：15201201810041473。上诉人于淼因与上诉人贵阳市房地产综合公司（以下简称综合公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后。依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于淼上诉请求：一、依法维持原审判决第一项，对原审判决第二项至第六项判决撤销并依法改判，支持上诉人的上诉请求，驳回被上诉人的反诉请求；二、一、二审诉讼费由综合公司承担。事实和理由：一审认定事实不当，首先，协议签订后，被上诉人未按协议约定向于以俊提供拆迁安置房。其次，被上诉人刊登《房屋入住通知》不能证明2000年1月17日被上诉人通知了于以俊收房，办理入住，涉案房屋达到交付条件。再次，涉案房屋不是在2008年以后被案外人侵占，而是在之前就被侵占，综合公司一直未将拆迁房交付于以俊，一直处于违约状态。二、一审适用法律不当，《拆迁房屋产权兑换合同》约定，综合公司逾期未安置上诉人房屋的，应按拆迁管理部门决定的有关费用标准增发给我方过渡费。而按照《贵阳市南明区、云岩区房屋拆迁各类补贴费发放标准》，住宅应按拆除房屋建筑面积每平方米10元，发放。被拆迁的房屋发放基数应是664.9元每月为基数计算。一审认定事实、适用法律均不当，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人综合公司辩称，我方不应支付上诉人拆迁安置过渡费。上诉人的上诉请求不能成立，应驳回。上诉人综合公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，驳回被上诉人于淼的第二项诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：针对被上诉人于淼提出的交付房屋和办理产权的请求，被上诉人应将房款付清后，我方才能向其交付房屋并为其办理产权登记手续。我方已完成通知被上诉人于淼收房的义务，房屋未能交付并非由上诉人导致，上诉人不应承担超期临时安置过渡费。被上诉人于淼辩称，双方签订的产权兑换合同没有约定通知交房的方式为登报通知。从2000年，房屋就被案外人占用，以至综合公司不能向我交房，是综合公司违约在先，其应当向我承担超期安置过渡费。上诉人综合公司的上诉请求不能成立，恳请二审法院驳回上诉人综合公司的上诉请求。原告于淼向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《拆迁房屋产权兑换合同》，将位于黄砱路附3栋1单元2楼的房屋腾空后交付原告，并配合原告办理房屋的所有权证；2、判令被告支付原告从1999年3月至2019年3月的过渡费1000000元；3、诉讼费由被告承担。被告综合公司向一审法院提起反诉请求：1、判令原告向被告支付购房款20658.50元及利息；2、反诉费由原告承担。一审法院经审理认定事实如下，原告于淼系于以俊的独生儿子，其母万兴凤于2005年11月11日与于以俊离婚。于香林系于以俊的父亲，李琴章系于以俊的母亲，除于以俊外，两人还有两女一子即余杰（余以杰）、余以丽、余以惠。于香林于2007年12月死亡，李琴章于2003年死亡。余杰于2016年5月死亡。余杰的儿子余军给原告出具书面承诺，放弃对于香林名下黄砱路附3栋1单元2楼的房屋及过渡费等财产的继承。余以丽、余以惠也给原告出具书面承诺，放弃对于香林名下黄砱路附3栋1单元2楼的房屋及过渡费等财产的继承。1997年，被告贵阳市房地产综合公司与于以俊曾达成房屋拆迁的意向协议。1999年3月25日，被告与于以俊及于香林签订《拆迁房屋产权兑换合同》，约定被告需对于以俊及于香林位于沿城巷街66号，砖混结构，建筑面积为23.40㎡的房屋2间进行拆除，于1997年8月27日前搬迁完毕，并将房屋腾空交给被告。被告以黄砱路附3栋1单元2楼，建筑面积为66.49㎡的房屋，与两人进行产权兑换。扣除被告应向被拆迁人支付的各项费用后，由被拆迁人另补给被告20658.50元。被拆迁人应付的房价款交清后，由被告负责办理产权登记。被拆迁人同意周转过渡，过渡期为19个月。被告按被拆迁人5人，支付周转过渡费5700元、水电补助费60元、二次搬家费400元、误工费225元，奖励费1000元。被告未按合同约定期限，安置被拆迁人房屋，应按拆迁管理部门决定的有关费用标准征发给被拆迁人过渡费，被拆迁人有权向拆迁管理部门申请对被告依法处罚。自搭34.20㎡，安置在青山小区14栋5单元7楼1号，面积为48.64㎡，按国家规定交纳房租，产权属于贵阳市综合公司公房（相立杨住）。该合同上的委托代理人除于以俊签字外，还签有相立杨的名字。此外，被告还将位于本市青山小区14栋5单元7楼1号，建筑面积为48.64㎡的公房一套交给杨立阳承租。2000年1月17日，被告在贵阳晚报刊登《房屋入住通知》，内容为：“凡拆迁安置在青山小区黄磷路附××栋的住户，请见通知后，带拆迁合同、户口册、户主身份证于2000年元月28日前到我司办理入住手续，逾期责任自负”。但于以俊、于香林一直未与被告办理房屋接收手续。双方约定的由被告负责提供给两人安置的位于贵阳市南明区××砱路××单元××楼（原××单元）房屋，在房屋空置期间，从2008年开始涉案房屋被案外人长期占用。2008年8月，于以俊曾向有关部门反映其与被告签订合同后，未取得安置房屋的问题。2018年5月，被告曾向一审法院起诉占房人葛某某、罗某某、蒋某某，要求三人返还被占用的房屋。经一审法院调解，双方达成协议如下：一、葛某某、罗某某于2018年8月1日前将涉案房屋腾空返还给被告；二、如葛某某、罗某某未按上述期限返还房屋，则向被告支付违约金50000元，并从2018年8月1日起按每月1500元支付被告损失至实际返还房屋之日止。调解书生效后，被告已将涉案房屋收回，现涉案房屋已具备交付条件。2017年12月29日，于以俊与其子原告于淼曾找被告交涉，但双方未达成协议。于以俊遂起诉来院，提出如前诉请。审理过程中，于以俊于2019年4月15日因病死亡。现原告于淼系其唯一的法定继承人。另查，2008年，杨立阳曾向一审法院起诉于以俊及被告，请求判令其停止侵害，返还其承租的房屋及财物等。同年9月28日，一审法院作出（2008）南民初字第641号民事判决书，判决于以俊将位于贵阳市南明区青山小区14-5-7-1号公房及房屋内的有关物品返还给杨立阳。在该判决书中，认定被告已按合同约定该黄岭路3幢1单元2楼房屋交于以俊，但于以俊至今未办理入住手续。宣判后，于以俊不服向贵阳市中级人民法院提起上诉。同年12月10日，贵阳市中级人民法院作出（2008）筑民一终字第1521号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在该判决书中，也认定被告按照拆迁合同约定安置给于以俊的黄岭路3幢1单元2楼房屋，于以俊至今未办理入住手续。但于以俊对法院的一、二审判决仍不服，又向贵阳市中级人民法院申请再审。2010年11月9日，贵阳市中级人民法院作出（2010）筑民再终字第23号民事判决书，判决：一、撤销该院（2008）筑民一终字第1521号民事判决书及贵阳市南明区人民法院（2008）南民初字第641号民事判决书；二、于以俊将房屋内的有关物品返还给杨立阳；三、驳回杨立阳的其余诉讼请求。在该判决书中，认定该案中无“相立杨”此人，也无证据表明“相立杨”。另该判决查明部分，与原一、二审认定的事实基本一致。另青山小区3栋5单元与附3栋1单元系同一房屋。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护。本案中，于以俊与被告于1997年3月25日签订的《拆迁房屋产权兑换合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故为合法、有效的。协议签订后，被告已按协议约定向于以俊提供拆迁安置房，并于2000年1月17日通过在贵阳晚报刊登《房屋入住通知》的方式，通知被拆迁人与该公司办理入住手续。根据法院生效判决认定的事实，于以俊在收到上述通知后，并未与被告办理房屋入住手续。在2008年之后，涉案房屋被他人侵占，为此于以俊曾在2008年通过信访的方式反映其与被告签订合同后，未取得安置房屋的问题。现被告已通过诉讼方式收回涉案房屋，原告诉请被告依照合同约定交付涉案房屋，并判令被告协助原告办理房屋所有权证。对此被告也表示认可，故对原告该诉请，予以支持。另对原告主张被告支付超期过渡费的主张，根据双方合同约定，房屋的过渡期为19个月，从1997年8月27日被拆迁人搬迁时开始计算至1999年3月25日双方签订《拆迁房屋产权兑换合同》时止已满19个月。对于超过19个月的安置过渡费，双方在合同中并未约定。依照2013年发布的《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条：“住宅房屋的被拆迁人或者承租人自行过渡的，拆迁人应当按照规定发给临时安置补助费。临时安置补助费按照被拆除房屋的建筑面积计算。过渡时限不得超过18个月；新建房属高层、超高层建筑的，可以适当延长，但最长不得超过24个月。拆迁人不能按照约定期限安置的，应当发给被拆迁人或者房屋承租人超期临时安置补助费。被拆迁人或者房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置补助费按照临时安置补助费标准递增10％，递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；拆迁人提供周转房过渡的，从逾期之月起，应当对周转房的使用人付给临时安置补助费。”之规定，被告在向被拆迁人交房之前产生的超期临时安置补助费，应由被告向被拆迁人支付。被拆迁人于以俊收到交房通知后，未与被告办理交房手续，故从2000年1月17日至2008年8月14日期间产生的超期临时安置补助费，应由被拆迁人自行承担。从1999年3月25日至2000年1月17日被告通知原告交房时止的超期临时安置补助费，参照双方约定的补偿标准每月300元，再每月递增10%计算共计6079元，应由被告承担。从2008年8月15日至2019年3月25日于以俊起诉之日止的超期临时安置补助费，因月临时安置补助费标准为每月300元，按照递增后的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍计算，每月临时安置补助费为1500元，共127月，超期临时安置补助费为190500元，加上前述的6079元，被告应承担的超期临时安置补助费共计196579元。对原告多主张的部分，不予支持。依照双方合同约定，被拆迁人要向被告支付房屋差价20658.50元。对于付款时间，双方在合同中并未具体约定，只是约定被拆迁方应付的房价款交清后，按产权监理规定，被告负责持证件和本合同到市房屋产权监理处办理产权登记、领证手续。依照交易习惯，该费用应由被告向原告交付房屋后，再由原告向被告支付，被告收款后协助原告办理所有权证。对被告要求原告支付上述费用的主张，予以支持。至于被告主张原告支付逾期付款利息损失的主张，因对此双方并无约定，且被告尚未向原告履行交房义务。故对被告该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳市房地产综合公司于本判决书生效后十日内将位于贵阳市南明区××砱路××单元××楼（原××单元）房屋腾空后交付给原告于淼；二、被告贵阳市房地产综合公司于本判决书生效后十日内支付原告于淼超期临时安置补助费196579元；三、驳回原告于淼对本案的其余诉讼请求；四、原告于淼于本判决书生效后十日内支付被告贵阳市房地产综合公司房屋差价款20658.50元；五、被告贵阳市房地产综合公司于收到原告于淼支付的房屋差价款20658.50元后十日内，协助原告于淼办理位于贵阳市南明区××砱路××单元××楼（原××单元）房屋的房屋所有权证；六、驳回被告贵阳市房地产综合公司对本案的其余反诉请求。综合公司承担2116元，原告于淼承担4784元。反诉费375元（已减半），由原告于淼承担。本院二审中，双方当事人没有提交新证据，本院二审查明事实与一审一致，有当事人陈述，原告提供的身份证、户口登记表、被告工商信息、公证书、房契证、城镇私房产权证、拆迁意向协议、《拆迁房屋产权兑换合同》、用电客户基本信息、电费缴费清单、照片、通话录音、用电信息、死亡证明、居委会证明、放弃继承权承诺书、信访材料转送单及被告提供的营业执照、法院判决书、《拆迁房屋产权兑换合同》、调解书、报纸公告、商品房注册登记证等证据在案佐证，本院对一审法院查明事实予以确认。本案的争议焦点为:综合公司在本案中应如何承担责任，该责任的支付时段及支付标准如何确定？本院认为，从产权兑换合同约定的19个月安置期结束，即从1999年3月25日开始，上诉人综合公司就应对上诉人于淼负有拆迁安置的义务，但其未予安置，从该日起就应计算超期安置过渡费。2000年1月17日上诉人综合公司在贵阳晚报刊登《房屋入住通知书》，通知被拆迁人到公司办理入住手续，该通知方式可以证明上诉人综合公司在积极履行通知被拆迁人回迁的义务，可以认定其已履行通知义务。此时，因上诉人综合公司具备了交付回迁房屋的条件，上诉人于淼之父应根据通知的内容，向综合公司收房，其怠于收房系放弃权利，故综合公司至2000年1月17日后不再履行支付超期安置过渡费的义务。2008年8月15日，上诉人于淼向信访部门反映因安置的房屋被案外人占用，致使拆迁人综合公司不能向其履行交付安置房的义务。贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6516号民事调解书，也证明综合房开向人民法院起诉占房人后，经人民法院主持调解占房人将房屋腾空返还给综合公司。此时，综合公司要承担的责任是不能向上诉人于淼交付拆迁安置房的责任，该责任的承担方式，应是上诉人综合公司向上诉人于淼支付房屋被占用期间的损失。计算时间应从2008年8月15日起至2019年3月25日上诉人于淼起诉前。一审认定该时段综合公司仍应向上诉人于淼支付拆迁安置过渡费不妥，本院在此予以纠正。关于上诉人综合公司支付折迁安置过渡费及占房期间损失的计算标准，上诉人于淼提出，应按《贵阳市南明区、云岩区房屋拆迁各类补贴费发放标准》以住宅按被拆除房屋建筑面积每平方10元发放，即以664.9元∕月为基数计算。因本案中，在上诉人综合公司刊登入住通知后，上诉人于淼的父亲怠于办理入住手续，房屋没有及时安置的过错在上诉人于淼方。上诉人于淼所主张的计算标准是其逾期收房后公布的规定，故本院对上诉人于淼的主张，不应支持。因占房损失是用于弥补上诉人于淼未得房屋使用的损失，结合本案中双方当事人过错程度及防止该案久拖不决，对违约方综合公司违约惩罚性等综合考量，应以《拆迁房屋产权兑换合同》约定的安置标准计算拆迁安置过渡费并参照该合同约定的标准计算占房期间损失。即从1999年3月25日至2000年1月17日期间，计算超期安置过渡费为6079元；从2008年8月15日起至2019年3月25日前计算占房损失，该房屋占用损失为1500×127（月）=190500元。上诉人综合公司共计应支付上诉人于淼190500+6079=196579元。上诉人于淼需支付上诉人综合公司的安置房屋差价20658.50元。一审对上诉人综合公司承担责任的方式认定有误，但处理结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”的规定，本案可以维持。综上所述，驳回上诉人于淼及上诉人综合公司的上诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计15984元，由上诉人于淼负担7602元，上诉人贵阳市房地产综合开发公司负担8382元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十日法官助理陈瑶书记员唐正艳