江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4101号上诉人（原审原告）：无锡市北创科技创业园有限公司，住所地无锡市通惠东路436号45幢。法定代表人：王权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏琴，江苏金易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡御工坊木业有限公司，住所地无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼一楼东南面。法定代表人：吴为金，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：无锡木集工坊木业有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇梅泾村。法定代表人：吴凤，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：吴国洪，男，1966年10月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：毛晓东（受三被上诉人共同授权委托），无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。上诉人无锡市北创科技创业园有限公司（以下简称北创公司）因与被上诉人无锡御工坊木业有限公司（以下简称御工坊公司）、无锡木集工坊木业有限公司（以下简称木集工坊公司）、吴国洪房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北创公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判其公司与御工坊公司、木集工坊公司之间的租赁关系至2019年1月15日终止；御工坊公司、木集工坊公司、吴国洪共同向其公司支付截至2019年1月15日的房屋欠缴租金160.175万元及利息(以160.175万元为基数，自2019年1月15日起至实际支付给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算)。事实和理由：一、一审判决对租赁合同解除日认定错误，本案租赁合同解除日应该为2019年1月15日。1.其公司副总在2018年8月31日《退房申请》上签署“按合同恢复原状后计算退租日期，前期所欠房租按合同约定办理”，即只有恢复原状后才确认退租事实、退租日期及结算租金。事实上直至2019年1月16日，吴国洪前往其公司处确认结欠租金数额及退租具体事项，双方才对解除租赁关系有了真正的合意，房屋租赁合同自2019年1月15日解除。2.2018年10月30日后，木集工坊公司并未完全搬离租赁场地，至今家具还堆积在涉案房屋里影响其公司对外招租，给其公司造成了经济损失。造成家具堆积的原因是木集工坊公司、御工坊公司及吴国洪违约不支付租金，其依法行使不安抗辩权，故木集工坊公司、御工坊公司及吴国洪应对此承担法律责任。故2018年10月31日不能作为租赁合同解除日期。截至2019年1月15日，欠缴房租金额为195.175万元扣除已缴的保证金35万元即160.175万元。二、吴国洪于2018年9月4日向出具的《还款计划》构成明确的债务加入的意思表示，其公司正是基于吴国洪的承诺才没有立即终止房屋租赁协议。吴国洪应当对御工坊公司、木集工坊公司的债务共同承担还款责任。1.根据工商档案查询，吴国洪在无锡华成轩明清家具有限公司(以下简称华成轩公司)、无锡东风木业有限公司(以下简称东风木业)担任高管，但御工坊公司和木集工坊公司的工商资料里并无吴国洪的任职信息。一审法院仅凭御工坊公司、木集工坊公司盖章的证据就推定吴国洪是御工坊和木集工坊的高管，缺乏说服力。2.即便公司以个人名义对外签署的承诺所引起的法律后果并不必然应由公司承担。但本案材料中所有需要御工坊公司、木集工坊公司签署的协议均由两公司各自盖章确认，若《还款计划》属于御工坊公司、木集工坊公司的承诺，则应直接由两公司盖章确认。3.吴国洪系御工坊公司和木集工坊公司的实际控制人。从2014年租赁开始前的磋商谈判与查看场地、2017年签订房屋租赁协议、2018年5月与签订补充协议变更原承租人，以及后续协商沟通欠款解决方案，吴国洪的表现均表明他对租赁事宜的进展具备控制力、并产生决定性影响。其公司相信吴国洪有时构成对御工坊公司、木集工坊公司的表见代理，这是其公司的权利，并非义务。不能因为吴国洪个别行为构成对御工坊公司、木集工坊公司的表见代理，就推定吴国洪的所有行为均只构成对御工坊公司、木集工坊公司的表见代理，径行认定吴国洪代表其自身的行为能力已经灭失。4.2018年9月4日的《还款计划》中根本没有提及御工坊公司、木集工坊公司，而是直接由吴国洪以个人名义作还款承诺并签字落款。同时，其公司作为接收该份《还款计划》的债权人，对于吴国洪在华成轩公司的持股情况以及东风木业的任职情况非常清楚，因而对吴国洪的还款能力充满信任，方才接受该份吴国洪个人所出具的《还款计划》。三、其公司一审起诉之所以自2019年1月15日起算利息，是因为其公司主张租赁合同自2019年1月15日解除。而一审认定房屋租赁合同于2018年10月31日解除，则相应利息应自2018年10月31日起算，而不是自2019年1月15起算。被上诉人御工坊公司、木集工坊公司、吴国洪共同辩称：1.涉案合同的解除时间是2018年10月31日，截至当日，双方确认尚欠租金135.65万元，扣除已缴纳的保证金35万元，实际尚欠租金100.65万元。2.北创公司一审中并未要求其支付违约金，一审判决要求其多支付违约金23.17万元。3.一审中北创公司主张的利息起算日为2019年1月15日，现在二审中变更诉讼请求已经过了法定期限。综上，由二审法院依法判决。北创公司向一审法院起诉请求：确认其公司与木集工坊公司之间的租赁合同关系于2019年1月15日解除，御工坊公司、木集工坊公司及吴国洪立即向其公司截至2019年1月15日的租金1951750元及利息（自2019年1月15日起至实际给付之日止，以1951750元为基数，按银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：御工坊公司为分别承租北创公司所有的无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼一楼东南角房屋（建筑面积807平方米）、二楼东南角的房屋（建筑面积1355.19平方米）、三楼南面的房屋（建筑面积2048.85平方米），于2014年与北创公司分别签署三份《房屋租赁协议》。协议约定，租赁房屋中一楼、二楼房屋租赁期自2014年7月15日至2019年11月30日止，并且一楼房屋、二楼房屋在2016年12月1日至2018年11月30日期间租金分别为105万元/年、88万元/年；三楼房屋租赁期自2015年1月1日至2019年11月30日止，且在2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金为85万元/年；御工坊公司逾期支付租金超过15天的，北创公司有权解除合同；如御工坊公司提前终止合同，应提前60日书面通知北创公司，且应支付一个月租金作为违约金。2018年5月，木集工坊公司与北创公司、御工坊公司分别就上述三份《房屋租赁协议》签署了三份《补充协议》，将原合同承租方由御工坊公司变更为木集工坊公司，由御工坊公司对木集工坊公司的义务承担连带责任，原合同其他条款保持不变。2018年7月23日，吴国洪出具《申请》一份，载明“北创资产管理部，现有我木集工坊木业有限欠房租962500元.我公司保证在2018.8.15日前全部付清.今天付12500元￥壹万两千伍佰元.申请人吴国洪2018.7.23日”。2018年8月31日，御工坊公司向北创公司递交《退房申请》并加盖公司公章。《退房申请》载明：御工坊公司承租了无锡市兴源北路401号北创科技园一期大楼三楼南面的房屋（计建筑面积2048.85平方米），并约定了相应租金，由于本公司当初对市场需求预测过于乐观，现公司资金回笼困难，周转失灵，经本公司决定，向贵公司提出退房要求。当天，北创公司副总经理时国峰在《退房申请》右下角手写注明“按合同恢复原状后计算退租日期，前期所欠房租按合同约定办理”。2018年9月4日吴国洪出具《还款计划》一份，载明“2018.9月15日付款268000元（今天付贰万.下星期8万）2018.10月15日付款694500元.9月份10份房租2018.11月15前付清.如果不付每天罚款贰仟元正.吴国洪2018.9.4日”。2018年10月29日，御工坊公司再次向北创公司递交《场地撤租申请》，载明该公司决定撤租，并承诺半年以内付清欠缴的房租，请北创公司领导予以批准。但因木集工坊公司未将房屋恢复原状，也未付清租金，故北创公司不同意该退房申请。2018年10月底，北创公司对租赁房屋断电，木集工坊公司于2018年10月31日自行离开承租房屋，不在房屋内经营，因木集工坊公司未付清房屋租金，故北创公司未允许其搬离物品，由此导致该房屋一直未对外出租。截至2018年10月31日，木集工坊公司欠付的租金为135.65万元，木集工坊公司此前已经支付保证金35万元。一审法院认为。木集工坊公司未按房屋租赁合同的约定支付租金，构成违约，北创公司有权解除合同，收回房屋。本案争议焦点为：一、房屋租赁合同于何时解除；二、北创公司主张的租金及利息应否支持；三、吴国洪是否应当承担支付租金的义务。关于第一个争议焦点。木集工坊公司逾期支付租金已超过15日，且在北创公司催告后仍未按期支付，北创公司有权解除房屋租赁合同。御工坊公司先后于2018年8月31日、10月29日提出退还房屋、撤出租赁场地的申请，明确表示不再继续承租房屋，北创公司在8月31日的退房申请上签字，内容足以认定其同意解除合同。北创公司于2018年10月31日对房屋采取断电措施，致使木集工坊公司无法在房屋内继续经营，合同目的无法实现，故双方行为均已表明不再继续履行租赁合同，且北创公司断电后，木集工坊公司因无法继续经营而迁出承租房屋，房屋已由北创公司实际控制，应当视为北创公司已经收回租赁房屋，故双方之间的房屋租赁合同于2018年10月31日解除。至于北创公司扣留木集工坊公司在承租房屋内的物品以要求清偿租金的行为，系其为实现债权而自行采取的私力救济措施，与合同解除时间没有必然联系。关于第二个争议焦点。合同解除后，木集工坊公司应当清偿截至2018年10月31日结欠的租金135.65万元，另按合同约定，木集工坊公司提前终止合同的，应当向北创公司支付一个月租金23.17万元[（105+88+85）÷12]作为违约金，因此，北创公司可以主张截至2018年11月30日的租金158.82万元（135.65+23.17），扣除已付保证金35万元，则木集工坊公司须向北创公司支付123.82万元。2018年11月1日后，北创公司为追讨欠付租金而扣留木集工坊公司在承租房屋内的物品，导致租赁房屋不能再行出租，该期间的租金损失与木集工坊公司无关。因两公司未按照《还款计划》的约定履行付款义务，故北创公司主张自2019年1月15日起按照银行同期贷款基准利率计算利息，未违反法律规定，法院予以支持，但相应计算基数应调整为123.82万元。2018年11月1日。根据《补充协议》约定，御工坊公司应对木集工坊公司的前述债务承担连带责任。关于第三个争议焦点。北创公司认为吴国洪系御工坊公司、木集工坊公司的实际控制人，吴国洪系个人名义出具《申请》《还款计划》，构成债务加入。御工坊公司、木集工坊公司及吴国洪均认为吴国洪系御工坊公司、木集工坊公司的高层管理人员，但未与两公司签订劳动合同，其出具《申请》《还款计划》的行为是代表两公司的职务行为，不构成债务加入。因此，双方的争议在于吴国洪是否构成债务加入。对于第三方债务加入，是指在不改变债的内容的前提下，第三方介入原债权债务关系，为原债务人承担一部分或全部债务的法律事实。以第三方加入后原债务人是否免责为标准，债务加入可分为免责式债务加入和并存式债务加入。所谓免责式债务加入，即原债务人将其部分或全部债务转移给第三方承担，原债务人脱离原债权债务关系，不再对所转移的债务承担清偿责任。而所谓并存式债务加人，是指在原债务人不脱离债权债务关系的情况下，第三方加入债的关系中，与原债务人共同承担债务。在此债务加入方式中，因第三方的加入，并未导致原债务人的退出，对债权人而言，其债权的受偿能力并未降低，故原则上无须以债权人的同意作为前提条件。本案中，根据双方的陈述，吴国洪实际参与了御工坊公司、木集工坊公司的经营管理，北创公司对此知晓。虽然吴国洪与御工坊公司、木集工坊公司不存在劳动关系，但两公司均认可吴国洪系其公司高管，因此，吴国洪代表两公司结算欠款、出具还款计划确有可能。虽然《还款计划》未表明欠付租金的主体，但从出具时间和具体内容上看，《还款计划》对《申请》具有接续性，即《还款计划》系因木集工坊公司未按照《申请》的内容按时付清租金而产生。吴国洪作为公司管理人员，在《还款计划》上签字确认租金数额及支付方式的行为有其合理性，且吴国洪在《申请》中已经明确为“现有我木集工坊木业有限欠房租962500元”“我公司保证……”已经否定其作为债务人承担责任。据此，吴国洪出具《申请》《还款计划》的行为不构成债务加入，其不承担支付租金的义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条之规定，作出判决：一、解除北创公司与木集工坊公司之间的房屋租赁合同关系。二、木集工坊公司于判决发生法律效力之日起十日内向北创公司支付租金123.82万元及利息（以123.82万元为基数，自2019年1月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。三、御工坊公司对判决第一项的债务承担连带责任，御工坊公司承担责任后，有权向木集工坊公司追偿。四、驳回北创公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22366元，减半收取计11183元，保全费5000元，合计16183元，由北创公司负担5800元，由御工坊公司、木集工坊公司负担10383元。一审法院认定的事实，本院予以确认。二审中，北创公司提供：东风木业、华成轩公司、御工坊公司和木集工坊公司的企业信用信息公示报告，证明吴国洪为东风木业、华成轩公司的高管，并非御工坊公司、木集工坊公司的高管。御工坊公司、木集工坊公司、吴国洪质证认为，对企业信用信息公示报告的真实性没有异议。吴国洪在东风木业担任董事和总经理，在华成轩公司担任法定代表人，而御工坊公司和木集工坊公司在一审中也已提供了说明，证明吴国洪是御工坊公司和木集工坊公司的管理人员，吴国洪出具《申请》和《还款计划》的行为是代表两公司行为，不属于债务加入。御工坊公司在一审判决后虽向本院提出上诉，但未在法院规定时间内交纳上诉费用，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条规定，按自动撤回上诉处理。本案二审争议焦点为：一、北创公司主张房屋租赁合同于2019年1月15日解除的依据是否充分；二、吴国洪出具《还款计划》的行为是否构成债务加入。本院认为：关于争议焦点一，当事人应对自己主张或反驳的事实提供证据加以证明，否则将承担举证不能的法律后果。本案中，根据御工坊公司、木集公司坊公司自2018年8月31日开始多次向北创公司申请退房及撤租的事实，结合北创公司于2018年10月对涉案房屋断电、木集工坊公司随即于10月31日离开承租房屋不再经营的事实，可以认定北创公司与木集工坊公司均以实际行为表示不再继续履行租赁合同，双方之间的租赁合同关系已于2018年10月31日解除。北创公司上诉称至2019年1月16日双方商谈退租事宜时才对解除租赁关系达成了合意，系主张相反的事实，但其并无任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。关于北创公司上诉称一审认定的利息起算时间与合同解除时间不一致的意见，根据相关法律规定，逾期付款利息的起算点为应付款之日，与双方合同的解除时间并无必然联系，鉴于北创公司主张的利息起算日并未超出木集工坊公司应付租金的时间，一审法院依据北创公司的诉请自2019年1月15日起算利息并无不当。关于争议焦点二，法院对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，因吴国洪同时在多家公司任职，故吴国洪对外签订协议、出具书面文件等行为的真实意思判断，应结合其行为背景、交易目的、所签合同条款或其他书面文件的具体内容以及交易习惯等综合认定。根据北创公司确认由吴国洪出面与其商谈房屋租赁事宜并签订合同的经过，结合《房屋租赁协议》《补充协议》载明的承租方，可以认定吴国洪系代表御工坊公司、木集工坊公司与北创公司签订了上述两份合同，后吴国洪在2018年7月23日又以《申请》的方式向北创公司确认了木集工坊公司尚欠的房租金额。在上述背景下，吴国洪再次于2018年9月4日出具《还款计划》，其目的在于向北创公司进一步确认前述租金的具体支付期限和方式，该行为系对前述代表木集工坊公司签订租赁合同、书面确认尚欠房租金额的延续，亦符合双方在租赁关系往来中的交易习惯。北创公司仅以《还款计划》未提及木集工坊公司为由主张吴国洪债务加入，系对《还款计划》内容的误读，亦无其他证据予以佐证，本院不予采纳。关于北创公司称其基于对吴国洪在多家公司持股、任职而对吴国洪的个人还款能力充满信任一事，与吴国洪出具《还款协议》的真实意思表示并无必然联系，亦无法证明吴国洪与北创公司就债务加入达成了合意。一审判决认定吴国洪出具《还款计划》的行为不构成债务加入并无不当。综上，北创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22366元，由上诉人北创公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇一九年十二月十六日法官助理 杜凤君书 记 员 翁 强