吉林省桦甸市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0282民初2157号原告：桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会，。法定代表人：隋某，村委会主任。委托诉讼代理人：马某，桦甸市金城法律服务所法律工作者。被告：张某，男，住吉林省桦甸市。委托诉讼代理人：陶春宇，吉林华绅律师事务所律师。原告桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会（以下简称东崴子村委会）与被告张某合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东崴子村委会的委托诉讼代理人马某、被告张某及其委托诉讼代理人陶春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东崴子村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令张某赔偿拆除九组楼梯的经济损失130149元；2、判令张某赔偿拆损装饰、装潢及附属物损失60051元；3、判令张某赔偿2018年3月5日一6月5日期间的租金损失94800元（38万元/12个月x3个月），以上合计285000元；4、判决解除2018年3月5日双方签订的《解除合同协议书》第1条中“自解除之日起，原协议中约定双方权利义务终止”的部分；解除第5条中“协议解除后双方互不承担违约责任”的部分；5、诉讼费、鉴定费用由张某承担。事实与理由：2015年11月20日，东崴子村委会与张某签订《门市楼租赁协议书》，张某承租东崴子村委会10个门市楼用于经营新恒宾韩蒸馆，出租期限为十年。租金第一年38万元，以后每年增长1万元。其中协议第五条约定：“租赁期间，乙方不得私自改变房屋主体结构影响房屋质量”；第七条约定：“如果乙方不再续租，其在经营期间对房屋的装潢装饰不得私自拆除，装潢装饰无偿归甲方所有。”2018年3月5日，因张某不能如约交纳租金，提出解约。双方签订《解除合同协议书》约定：“承租方在迁出时，经营期间所做的装潢装饰等所有添置物品不得拆除。”然而在3月10日，张某私自将10个门市楼内装潢装饰物品全部拆除、毁损。案涉的两份合同，张某都没有按照约定履行，张某的行为已经构成严重违约。张某在租赁合同有效期内，以自己的行为明确表示不履行合同约定，私自拆除门市楼内的九组楼梯；因经营不善提前解除合同，迁出时又故意毁损拆除装潢装饰物品，张某既不能恢复原状又破坏了装修后的现状，构成双重违约，致使合同目的不能实现；张某的违约行为，导致东崴子村委会的10个门市楼不能对外出租，空置三个月之久，造成租金损失。案涉房屋是失地农民的集体财产，涉及农民的切身利益。张某一再违约，出尔反尔，故东崴子村委会有权要求张某恢复原状，赔偿损失，同时要求解除协议中被告违反约定，致使合同目的不能实现的条款，依据鉴定结论及法律规定，请求法院判如所请。张某辩称，一、东崴子村委会要求解除2018年3月5日签订的《解除合同协议》书中第1条和第5条的部分内容没有事实及法律依据。1、张某已经履行了合同主要义务，没有构成根本违约。双方所签订《解除合同协议》的合同目的是解除双方的房屋租赁关系，张某的主要合同义务是返还房屋。本案中，张某已经按照约定向东崴子村委会返还了房屋，履行了合同主要义务，没有构成根本违约，张某拆除部分装饰装修物的行为只是部分违约，东崴子村委会可要求赔偿损失，而不能据此要求解除《解除合同协议》，更不能要求解除协议书的部分条款。2、构成合同主要内容的条款不能被单独解除。《解除合同协议》是对原协议中双方权利义务进行清算，双方签订《解除合同协议》主要内容包括解除租赁关系、对租赁关系存续期间以及解除租赁关系后的权利义务进行明确：“自解除之日起，原协议约定的双方权利义务终止”、“协议解除后双方互不承担违约责任”是《解除合同协议》的主要内容，不应被单独解除。3、单独解除合同个别条款没有法律依据。合同法中没有对解除合同个别条款的相关规定，《吉林省高级人民法院关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》第一条第3点“当事人请求解除合同个别条款没有法律依据。”故东崴子村委会请求解除《解除合同协议》个别条款的个别内容没有法律依据。二、张某不应赔偿拆除楼梯损失。1、楼梯是张某承租房屋后，在装修期间拆除的，对此拆除行为东崴子村委会是同意的。张某共承租十个房屋，用于经营新恒宾韩蒸馆，必须要将涉案房屋打通并拆除楼梯是常理，同时承租时张某已经向东崴子村委会讲明。东崴子村委会在之前的庭审中也自认，出租房屋时明知张某是用来经营韩蒸馆，而且张某装修完毕至经营结束，东崴子村委会始终未对张某拆除楼梯的行为提出过任何异议，根据常理推断也应当认定东崴子村委会对张某拆除楼梯一事是明知并允许的。2、双方签订《解除合同协议书》时，明确约定张某不需要对楼梯损失进行赔偿。《解除合同协议》第1条“原协议中约定的双方权利义务终止”，第2条“协议解除后双方互不承担违约责任”。可见对于拆除楼梯这一原告所谓的“违约行为”，原告已明确表示不需张某承担责任。楼梯不属于双方签订的《解除合同协议书》第3条约定的“经营期间装饰装修等添加物品”，也不属于第5条“在迁出过程中造成房屋毁损”的情形。三、更衣柜及更衣柜电子锁不属于装饰装修物，且不需要拆除，对此不应赔偿。首先，更衣柜及更衣柜电子锁是张某经营洗浴，具有专属性的营业设施，不属于装饰装修物的范畴，其次张某的更衣柜及更衣柜电子锁是在他人处定作的，是可移动的，独立于涉案房屋的存在的，不存在需要拆除的情况，故对此不应予以赔偿。四、东崴子村委会应当对哪些装饰装修物在签订《解除合同协议书》后被张某拆除承担举证责任。《门市楼租赁协议书》虽然有约定经营期间的装饰装潢不得拆除，但是双方在《解除合同协议书》中明确了“原协议约定的双方权利义务终止”“协议解除后双方互不承担违约责任”。这说明张某仅对签订《解除合同协议书》之后拆除装饰装修承担违约责任。东崴子村委会上次起诉时所作资产评估报告中的资产虽然全部被拆除，但是部分装饰装修的拆除时间在签订《解除合同协议书》之前，因此东崴子村委会应当对哪些装饰装修在签订《解除合同协议书》之后被拆除承担举证责任。五、张某不应赔偿租金损失。首先，租金损失属于可得利益损失，可得利益损失具有不确定性，并且本案中没有可得利益对象；其次，装饰装修具有专属性，不同的经营类别和经营者重新经营时必然需要对装饰装潢物进行重新装修、拆除等，故以张某拆除装饰装修导致东崴子村委会房屋不能对外出租，要求张某赔偿租金损失没有事实依据和法律依据。六、东崴子村委会诉请中主张的损失数额没有事实依据和法律依据。吉市瑞恩评报字（2018）第011号资产评估鉴定报告第4页及第16页载明：评估报告自评估报告基准日起一年内有效，即2018年8月3日至2019年8月2日，超过一年需要重新进行评估。本案中，东崴子村委会提起诉讼以及开庭时间均在评估有效期之后，故该份评估报告已经失效，东崴子村委会主张的损失数额没有任何依据。综上，请法院依法判决。原告为证明自己主张的事实，向本院提供如下证据：证据1.（2019）吉0282民初1571号民事裁定书。证明本案是按撤诉又立案的重审案件，不是不适用一年评估报告时效。经质证，张某对证据的真实性未提出异议，但认为本案是新的案件，上次起诉时的鉴定费用应由东崴子村委会自行承担。本院认为，张某对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。证据2.不动产统一发票10份。证明东崴子村委会在2014年从桦甸市金城房地产开发有限公司购买了诉争房屋，现在未下产权证。经质证，张某对此无异议，本院予以采信。证据3.门市楼租赁协议。证明2015年11月20日，将诉争房屋出租给张某，租期为10年，自2016年3月1日起至2026年3月1日止，租金第一年38万元，以后每年增加1万元，租赁期间未经东崴子村委会允许，张某不得私自改变房屋主体结构，影响房屋质量，如不再续租，其在经营期间对房屋的装饰装潢物所有物品不得私自拆除，无偿归东崴子村委会所有。经质证，张某对此证据的真实性无异议，但认为此协议于2018年3月5日签订了解除合同协议书，明确约定该门市楼租赁协议的权利义务终止，解除协议后双方互不承担违约责任。张某未违反该协议约定改变房屋主体结构，影响房屋质量。本院认为，张某对此证据的真实性未提出异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。证据4.解除合同协议书。证明由于张某不能正常交纳房屋租金，提出解除合同，但是当时双方约定租赁合同可以解除，但是张某不得拆除装饰装潢物及所有附属物。经质证，张某对证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。证据5.桦甸市公安局出具的情况说明。证明2018年3月10日，张某在双方签订协议后，私自拆除涉案的装饰装潢物，引发纠纷。经质证，张某提出异议，认为该份证据不符合证据的形式要件，证据中没有单位负责人及制作人签名，同时证明不了东崴子村委会所要证明的问题。本院认为，庭审中，张某承认在双方签订解除合同协议后，其进行了拆除，故本院对此事实予以确认。证据6.资产评估报告。证明九组楼梯损失130149元，装饰装潢资产损失60051元。经质证，张某对此证据的真实性未提出异议。但认为此证据证明不了东崴子村会的主张，且此报告已超过有效期，对此报告不应采信。本院认为，张某对此证据的真实性未提出异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。证据7.租赁协议。证明东崴子村委会与新承租人于2018年8月17日签订租赁协议，租金仍为每年38万元，同时证明由于张某的原因，导致没能将诉争房屋及时出租，造成租金损。经质证，张某对证据的真实性无异议，但认为从此证据可以证明张某未给东崴子村民委员会造成租金损失。本院认为，张某对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。被告向本院提供如下证据:证据1.（2019）吉02民终625号庭审笔录、裁定书各一份。证明东崴子村委会与张某于2015年11月20日签订的租赁协议，是村委会方面拟定的，签订协议时村委会就知张某经营韩蒸馆；村委会自认如果张某按照解除合同协议书第五条约定，没有破坏装饰装潢，村委会可能不会提起诉讼，并且村委会提起诉讼的原因是签订解除合同之后，张某对装饰装潢进行了拆除，经营韩蒸馆必须拆除楼梯等不影响房屋安全部分。从此可以认定在出租房屋时，村委会就知道需要对楼梯进行拆除。村委会主张楼梯损失没有法律依据。经质证，村委村对此证据的真实性无异议，但认为此证据证明不了张某的主张。本院认为，村委会对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。证据2.（2018）吉0282民初1633号第四次开庭笔录。证明装潢的衣柜是可以移动的，组装式更衣柜没有固定在地面或墙上，将更衣柜移走，不需要折掉。经质证，村委会对此证据的真实性无异议，但认为装饰装修物包括未形成附合的装饰装修物和已形成附合的装饰装修物，包括可移动和未形成的、不可移动的都属于装饰装修物品。本院认为，村委会对此证据的真实性无异议，故本院对此证据的真实性及该证据所载明的内容予以采信。根据双方当事人的陈述及所提供的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，东崴子村委会与张某签订门市楼租赁协议，约定东崴子村委会将位于桦甸市新安大街东侧道南东数第二个至第十一个门市房整体出租给张某。租期10年，自2016年3月1日起至2026年3月1日止。租金从2016年3月1日起计算，第一年38万元，以后每年增长1万元。租赁期间，未经东崴子村委会允许，张某不得私自改变房屋的主体结构影响房屋质量。协议期满后，如张某不再续租，其在经营期间对房屋的装潢装饰不得私自拆除，装饰装潢无偿归东崴子村委会所有。协议签订后，张某拆除了十个门市房中九个门市房的楼梯，在承租房屋开办了新恒宾韩蒸馆。后因经营不善，无力再经营下去，致使原协议无法继续履行，双方经协商，于2018年3月5日签订了解除合同协议，约定原门市楼租赁协议书自2018年3月5日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止。张某必须于2018年3月15日前迁出该门市，于当日将承租的房屋及钥匙等交还给东崴子村委会。张某在经营期间所做的装修装饰等所有添置物品，在迁出时不得拆除。协议解除后双方互不承担违约责任，若张某在迁出过程中造成房屋损毁，或违反约定拆除装饰装修物品需承担（）万元（注：未写数额）违约责任。2018年3月10日，双方因张某拆除装饰装潢材料发生纠纷并报警。2018年8月17日，东崴子村委会将涉案房屋出租给他人使用，年租金仍为38万元。经吉林市瑞恩资产评估有限公司评估鉴定，新恒宾韩蒸馆的门市室内装饰装修及构筑物缺失、损坏等资产的市场价值评估总值为190200元，其中工程类资产即楼梯为130149元、装饰装潢类资产为60051元。在装饰装潢类资产中，更衣柜为32130元、更衣柜电子锁为1796元。本评估报告自评估基准日起一年内有效，即2018年8月3日至2019年8月2日止，超过一年需重新进行评估。另查明，2018年8月17日东崴子村委会将诉争房屋出租给他人，出租金额为年38万元；本院于2019年1月25日作出（2018）吉0282民初1633号民事判决书，判决一、解除被告张某与原告桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会于2018年3月5日签订的解除合同协议中第1条“自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止”及第5条“协议解除后双方互不承担违约责任”的内容；二、被告张某于本判决生效之日赔偿原告桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会九组楼梯的经济损失130149元；三、被告张某于本判决生效之日赔偿原告桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会装饰装修等添置物品损失60051元；四、驳回原告桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4487元、鉴定费3000元，合计7487元，由张某负担4996.82元、东崴子村委会负担2490.18元。张某提起上诉，吉林市中级人民法院发回重审。在重审时村委会未到庭参加诉讼，本院按村委会自动撤诉处理。后村委会重新提起诉讼。本院认为，东崴子村委会与张某签订的门市楼租赁协议以及解除合同协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁合同中明确约定“乙方在经营期间对房屋的装潢装饰不得私自拆除，装潢装饰无偿归甲方所有”。《解除合同协议书》亦明确约定“乙方在经营期间所做的装修装饰等所有添置物品，在迁出时不得拆除”。而张某明显违反该约定，未经东崴子村委会同意私自进行了拆除。致使东崴子村委会想要保留装修装饰等添置物品的合同目的不能实现，已构成违约。故其应承担赔偿因此给东崴子村所造成的损失60051元，东崴子村委会此诉讼请求，应予支持。张某主张更衣柜、更衣柜电子锁属于可移动物品，其有权迁走，此损失其不应赔偿。因更衣柜与更衣柜电子锁属于合同中约定的添置物，张某以该物品可以移动为由进行抗辩与合同约定不符，故其此辩解不能成立。张某对其所装修装潢拆除后，的确给东崴子村委会对外出租造成了一定的影响，但影响多长时间，本院无法认定。结合租金数额，本着公平原则，本院酌情予以支持63000元，其多主张的部分，本院不予支持。关于东崴子村委会要求解除2018年3月5日双方签订的《解除合同协议书》第1条及第5条一节，因该请求是解除合同个别条款，没有法律依据，本院对此不予支持；其要求赔偿拆除楼梯损失，未举出证据证明影响了楼房质量，同时从《解除合同协议书》中体现的内容其对此亦是知情、同意的，亦符合该协议约定的内容，故东崴子村委会要求赔偿拆除楼梯损失的诉讼请求，本院不予支持。评估报告虽体现使用期限至2019年8月4日止，超过此期限需重新进行评估。但因标的物现场已不存在，无法客观作出拆除物损失的评估，同时在东崴子村重新起诉超过评估报告有效期10日短短的期限内，重新评估不能改变拆除时被拆除物品的价值，而且会造成审判资源的浪费，增加双方当事人的诉累，扩大双方当事人的损失，故张某主张不能以评估报告作为损失依据的辩解，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、张某于本判决生效之日赔偿桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会装饰装修等添置物品损失60051元；二、张某于本判决生效之日赔偿桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会租金损失63000元；三、驳回桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2788元，鉴定费3000元，由桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会负担3407元，由张某负担2381元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  王全新二〇一九年十二月四日书记员  张蓝予