山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终7670号 上诉人（原审第三人）：翟纪涛，男，1972年2月20日出生，汉族，住费县，户籍地山东省费县。 委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省费县农业科学研究所，住所地山东省临沂市费县县城蒙台路西侧。 法定代表人：姚有海，所长。 被上诉人（原审被告）：费县艺林美术学校，住所地山东省费县农业科学研究所院内。 法定代表人：杨梦迪，校长。 委托诉讼代理人：刘善明，男，1974年1月20日出生，该校副校长。 委托诉讼代理人：刘兵，男，1981年4月11日出生，汉族，该校职工。 上诉人翟纪涛因与被上诉人山东省费县农业科学研究所（以下简称农科所）、费县艺林美术学校（以下简称艺林学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2019）鲁1325民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 翟纪涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回一审原告的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院将上诉人变更为第三人系认定事实不清，上诉人作为其中合同当事人应为本案当事人；一审判决解除上诉人与被上诉人艺林学校之间的租赁合同系认定事实不清，适用法律错误；上诉人与农科所之间并无租赁合同关系，所以二被上诉人之间的租赁合同的解除效果并不作用于上诉人，一审判决上诉人腾退房屋系认定事实不清。 山东省费县农业科学研究所答辩服判。 费县艺林美术学校答辩服判。 农科所向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同，并判决解除被告与第三人之间的房屋租赁合同；二、判决被告、第三人退还原告房屋七间及占用的土地；三、本案诉讼费由被告、第三人承担。 一审法院认定，2013年10月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋续租合同》，合同约定：一、租赁房地产位置、面积：乙方租赁的甲方房地产（农科所北院）位于：烟草公司家属院南，职业中专路北，西邻农科所种子公司家属院，东至三里沟，土地约计15亩。租赁房产包括：二层楼房一处、院内瓦房38间、平房约6间，沿街瓦房25间，（详见合同所属图、清单、照片）；二、租赁用途：乙方租赁该房屋院落作为办学使用。租赁期内乙方如因其他合理的原因须变更使用用途，必须书面通知甲方，以双方达成共识为准；三、租赁期限：乙方原与甲方签订租赁协议，租赁期限10年（2005年12月31日至2016年4月30日），因甲乙方有补充协议一份，根据补充协议规定，尚未履行的租赁期限至2016年4月30日，现双方约定再续租5年，租赁期限自2016年4月30日起至2021年4月30日止；四、租赁费数额以及租赁费缴纳方式：原租赁合同乙方拖欠甲方租赁费双方确定为255000元，自2016年5月1日起每年租赁费为120000元，实行先交款后使用的方式，本续租合同签订时即日内乙方先将拖欠租金255000元及2016年5月1日至2017年4月30日的租赁费120000元，总计375000元缴纳。剩余租赁费480000元于2017年4月30日前一次性支付。甲方交付房屋：本合同签订时双方确认合同项下的租赁物全部交付乙方。其中原甲方对外出租的鲁南酒家租赁合同已经到期，由乙方收回使用，甲方给予配合；五、双方的权利义务：乙方的权利义务：1.乙方有权在租赁用途范围内独立使用租赁物，不受甲方的非法干扰。2.乙方必须守法经营，不得利用租赁房屋进行非法活动。3.乙方租赁期限内不得擅自改变房屋结构，不得改变原有装修。如进行自建或者改造应征得甲方书面同意。乙方投资建设部分及装修改造在租赁期限内归乙方所有，合同期内若遇政府拆迁，乙方投资建设部分的补偿款归乙方所有，期满后乙方所建部分10日内自行拆除后恢复原貌，逾期不拆视为放弃，无偿归甲方所有。4.乙方在租赁期限内独立承担向相关部门缴纳水电费、有线电视费等租赁期限内发生的一切税、费，乙方经营发生的税费及债权债务由乙方承担。5.乙方爱护、维护甲方的财产，如有损坏照价赔偿。6.租赁期间因租赁物发生的维护、维修管理费用由乙方承担。甲方的权利义务：1.甲方享有房屋的所有权，有权收取乙方缴纳的租赁费。2.甲方不得向乙方摊派该房屋应由甲方承担的其他费用。六、甲乙双方原签订的租赁合同的权利义务以原合同为准。七、违约责任：合同期内甲乙双方应当严格按照合同约定履行合同，不得违约，如违约，违约方应当向守约方承担违约责任为租赁费总额的百分之五十，并赔偿守约方的一切损失。乙方逾期未缴纳房租承担总租金日千分之一的违约金，逾期一个月未缴纳房租甲方有权单方解除合同。其他违约责任的解决依据《中华人民共和国合同法》规定执行；八、合同的变更：合同期内甲乙双方可以协商变更或者解除合同，双方签订的补充协议与本合同有同等的法律效力。如因地震、行政性拆迁导致合同无法履行，双方解除合同，互不追究违约责任，租赁费按照实际发生结算；九、争议的解决方式：合同履行期内如发生争议应本着友好原则协商解决，协商不成时可向有管辖权的人民法院提出诉讼；十、合同生效条件：合同双方签字盖章、乙方实际支付租赁费之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同签订后，原告交付了租赁物，被告已支付租赁费至2018年度。2017年5月8日被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同书》，被告将其承租原告房屋中的7间房屋转租给第三人，合同约定：“一、甲方将拥有使用权的农科所南面沿街房7间（原农业项目仓库）出租给乙方使用，注：2001年沿街房屋乙方所建，与现甲方（费县艺林美术学校）无关。二、租期3年，自2017年5月8日至2020年5月8日。三、承租费每年共计2万元（7间），房租一年一交，签订合同时当日交满。……”合同签订后，被告交付了租赁物，第三人向被告分别于2017年5月8日交房租20000元，2018年6月22日交房租20000元。 费县人民政府决定对东城新区核心区实施棚户区改造，启动征收程序，并于2018年10月8日作出费政字[2018]109号关于对费县农业局农科所片区征收改造项目实施房屋征收的决定，本案涉案房屋在征收范围内。 一审法院认为，原、被告于2013年10月26日签订的《房屋续租合同》，系双方的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务。该《房屋续租合同》第八条中载明：“如因地震、行政性拆迁导致合同无法履行，双方解除合同，互不追究违约责任，租赁费按照实际发生结算。”现费县人民政府实施棚户区改造，对原告的涉案房屋已启动征收程序与决定征收，导致原、被告签订的《房屋续租合同》无法继续履行，故原告依据合同约定请求解除《房屋续租合同》，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原、被告签订的《房屋续租合同》解除后，尚未履行的，依法终止履行，双方之间的租赁关系归于消灭。被告转租涉案房屋是以被告租赁权的存在为基础，当被告与原告的租赁关系归于消灭时，被告的转租关系也归于消灭，第三人作为次承租人继续主张租赁权就没有了依据。因此，原告请求解除被告与第三人签订的房屋租赁合同，予以支持。合同解除后，被告及第三人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，应将涉案房屋交还给原告。第三人在本案中对其权益未提起诉讼，本案不予审理，可依法另行主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一项、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，判决：一、原告山东省费县农业科学研究所与被告费县艺林美术学校于2013年10月26日签订的《房屋续租合同》，于本判决生效之日解除；二、被告费县艺林美术学校与第三人翟纪涛于2017年5月8日签订的房屋租赁合同，于本判决生效之日解除；三、被告费县艺林美术学校、第三人翟纪涛于本判决生效后十五日内共同返还原告山东省费县农业科学研究所的房屋7间及占地（原告院内南原农业项目仓库）。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告费县艺林美术学校负担。 本院二审查明的基本事实与一审相同。 本院认为，被上诉人农科所、艺林学校于2013年10月26日签订《房屋续租合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定或法律规定全面履行各自的义务。该《房屋续租合同》第八条中约定：“如因地震、行政性拆迁导致合同无法履行，双方解除合同，互不追究违约责任，租赁费按照实际发生结算。”因费县人民政府实施棚户区改造，对涉案房屋已启动征收程序并决定征收，导致前述《房屋续租合同》无法继续履行，故被上诉人农科所依据合同约定请求解除《房屋续租合同》，符合合同约定。被上诉人艺林学校转租涉案房屋系以前述续租合同为基础，当前述续租合同确定的租赁关系归于消灭时，被上诉人艺林学校对外的转租关系亦归于消灭，因此，一审判决解除上诉人翟纪涛与被上诉人艺林学校的租赁合同，并无不当。 综上所述，上诉人翟纪涛的上诉请求不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人翟纪涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月十三日 书记员 宋 莹