江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8241号原告：溧阳市诚信物业管理有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园美景天城A7幢4－7号，统一社会信用代码913204816789692886。法定代表人：刘玉仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈孝峻、史彩菊，江苏名扬律师事务所律师。被告：滕金华，男，1985年11月20日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳市诚信物业管理有限公司（以下简称诚信物业公司）与被告滕金华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史彩菊、被告滕金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司诉称，被告系溧阳市美景天城C3幢2单元501室业主，该房屋建筑面积为131.45平方米。2009年9月26日，原、被告就被告住宅房物业管理事宜签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务，双方约定小高层住宅按每月每平方米0.7元计算，普通住宅按照每月每平方米0.4元收取物业管理费用。自2011年1月1日起，被告拖欠原告物业管理费和电梯运行费，原告多次发函催要未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业管理服务费及电梯运行费合计13625元，并承担本案诉讼费用。被告滕金华辩称，其向原告提出书面申请，由物业协调解决其的问题，其的问题是家里内墙开裂，从2014年开始一直脱落，多处开裂，除了卫生间和阳台、厨房，都有开裂现象，现在希望物业能给被告妥善处理这件事。经审理查明，原告诚信物业公司系溧阳市美景天城小区物业管理单位，被告滕金华系溧阳市美景天城C3幢2单元501室房屋的业主，被告滕金华与溧阳市峰达置业有限公司于2009年9月23日签订商品房买卖合同，上述房屋建筑面积为131.45平方米，单元楼总层数为11层。2009年9月26日，原告与被告就该住宅房物业的管理事宜签订了前期物业管理服务协议。协议约定，由原告为被告提供物业服务，被告应按其拥有物业的建筑面积向原告交纳每月每平方米0.7元的综合物业管理服务费用，每半年收取一次，于半年首的10号前缴纳。本案所涉住宅房由被告一直实际居住至今，被告自2011年1月1日起仅于2015年交纳物业管理服务费728元与电梯运行维护费552元，未交纳其余物业管理服务费用与电梯运行维护费，经原告多次催要未果，故诉至本院，要求被告缴纳2011年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费用9209元（131.45㎡*0.7*108个月-728元）、电梯运行维护费4416元（131.45㎡*0.35*108个月-552元），合计13625元，并承担本案诉讼费用。审理中，原告明确小区内收取电梯运行维护费系按2008年7月28日《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》收取，该办法规定在业主委员会成立前住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.35元收取，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由成立后的业主大会处置；已成立业主委员会的住宅小区，住宅电梯运行维护费按上述标准预收，楼层系数物业管理单位与业主委员会协商确定；年终结算后，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用。原告并向本院提供美景天城二次装修一览表，证明被告已于2009年10月8日在原告处登记装修开工。另查明，溧阳市美景天城小区物业管理委员会与原告就美景天城小区物业管理于2018年7月25日签订物业管理服务合同，双方约定收费标准如下：普通住宅0.4元/平方米，双拼别墅1元/平方米，叠加别墅0.8元/平方米，商业用房0.8元/平方米，其他物业0.7元/平方米；因业主原因业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业服务费按不低于本合同约定标准的百分之七十交纳，但百分之七十优惠最长时间为三年，其余时间应全额交纳；电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积按0.35元/平方米/月的标准交纳，不足部分由物业管理委员会补足，政府对此有规定的，按规定执行；合同期限为2018年7月17日至2021年7月16日止。另查明，2009年9月23日，溧阳市物价局、溧阳市建设局印发《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》，该办法规定电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.35元乘电梯楼层系数的分摊原则预收（月度电梯运行维护费=建筑面积*0.35元*电梯楼层系数），电梯楼层系数的分摊原则确定：根据不同高低的住宅楼以单元为单位，以电梯受益业主的中间层系数为1，然后向上、下分别增、减差率来确定，但各楼层系数增减差率的代数和应等于零，且原则上最高层系数不高于1.50、最底层系数不低于0.50。被告滕金华质证称，对商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、催缴通知书照片、溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）、二次装修一览表无异议；对物业管理服务合同，被告房屋在2014年之后被行窃过，在大年三十到大年初八这段期间，被告家里的金器和现金全部被窃，主出入口有人看守，当时要求调监控打过110，物业上的物业服务根本达不到这种价格标准的服务；电梯运行费标准高了，11层楼，每层两户人家，而且经常坏，坏了以后不需要修，把闸拉了重新启动就好了；涉案房屋的建筑面积131.45平方米，实用面积是113平方米；被告是在2014年夏天的时候发现墙面开裂，在沙发后面，有的地方开裂，有的地方空鼓，空鼓的地方用手指能剥下来，主要的空鼓和开裂的位置在客厅和房间里，墙面空鼓和开裂的原因是水泥砂浆的比例不对或者冬天赶工期。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、催缴通知书照片、溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）、二次装修一览表，原告委托诉讼代理人、被告庭审陈述，本院调取的溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法等证据附卷佐证。本院认为，合法的物业服务合同关系受法律保护。原、被告之间签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。后溧阳市美景天城小区物业管理委员会与原告就美景天城小区物业管理签订物业管理服务合同，就被告而言该合同未对前期物业管理服务协议的收费标准进行提高，亦未损害原、被告利益，故该物业管理服务合同对原告及小区业主具备约束力。原告已按物业服务合同的约定提供了基本物业服务，被告应按合同的约定交纳相应的费用。对于原告主张的物业管理服务费用9209元，符合法律规定，且计算方式并无不当，本院依法予以支持。对原告主张的电梯运行维护费，根据《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》的规定，是指住宅电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等，该办法规定电梯运行维护费应按建筑面积每月每平方米0.35元乘电梯楼层系数的分摊原则，原告居住房屋实际位于5层，原告要求被告按照每月每平方米0.35元的标准缴纳不妥，且无相应依据，故本院酌情认定被告应缴纳的电梯运行维护费为3919.93元（131.45平方米*0.35元*108个月*0.9-552元）。对被告滕金华提出的客厅和房间里墙面空鼓和开裂的意见，该位置属于业主专有部位，且该意见不能成为被告拒付物业管理服务费用的理由，原告可通过其他途径主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告滕金华于本判决生效之日起10日内向原告溧阳市诚信物业管理有限公司支付物业管理服务费9209元，电梯运行维护费3919.93元，合计13128.93元。二、驳回原告溧阳市诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取71元（已由原告预交），由原告溧阳市诚信物业管理有限公司负担3元，被告滕金华负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费142元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。另，溧阳市人民法院履行款账户户名：溧阳市人民法院，账号：62×××19，开户行：中国银行股份有限公司溧阳天目支行。审判员  王春伟二〇一九年十二月十日书记员  潘 陈