北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终15430号上诉人（原审原告）：王文奇，男，1945年8月7日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：赵敏，女，1948年1月26日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：王岩，男，1974年6月23日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：刘颖，女，1978年11月20日出生，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：刘会丽，北京德怀律师事务所律师。上诉人王文奇、赵敏因与被上诉人王岩、刘颖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(2019)京0105民初70760号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王文奇、赵敏，被上诉人王岩、被上诉人刘颖及其委托诉讼代理人刘会丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王文奇、赵敏上诉请求:撤销一审民事判决第二项，依法改判支持王文奇、赵敏的一审诉讼请求。事实与理由:北京市朝阳区×号房屋（以下称×号房屋）因孩子上学而过户,且价格过低,非合同买卖。×号房屋产权不属于王岩、刘颖，是为了给王岩、刘颖的孩子落户而办理了过户。王岩书写承诺书，承诺等孩子上了学或等他有钱后，在京有了房再将房屋过户回到王文奇名下。×号房屋是王文奇和赵敏的唯一住房，是因东城区×号胡同的房屋加上工龄和贡献，由三机床厂分配给王文奇和赵敏。×号房屋在市价每平方米8万元的情况下以几十万元的价格过户，显然不合常理。×号房屋是王文奇、赵敏过户给王岩，与刘颖无关。王岩辩称：同意一审判决第一项，不同意一审判决第二项，同意王文奇、赵敏的上诉请求。刘颖辩称：同意一审判决，不同意王文奇、赵敏的上诉请求。王文奇、赵敏向一审法院起诉请求：1、判令解除王文奇与王岩就×号房屋签订的房屋买卖合同，王文奇、赵敏将×号房屋过户回王文奇名下，将房屋交还王文奇。2、判令王文奇、赵敏返还王文奇为×号房屋支付的供暖费19818元、卫生费72元。一审法院认定事实：王文奇、赵敏系夫妻关系。王岩系王文奇、赵敏之子。×号房屋原登记在王文奇名下，建筑面积116.12平方米，系王文奇、赵敏的夫妻共同财产。王岩、刘颖于2004年8月20日登记结婚，婚后于2006年9月1日生育一女王某。2011年10月17日，王文奇（出卖人）与王岩（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：王文奇将×号房屋出售给王岩，成交价788570元。合同中对于购房款的付款时间和方式没有约定。王文奇于签约当日持该份买卖合同将×号房屋过户至王岩名下。2011年11月21日，王岩从其银行账户中转账和支取共计15万元，存入了王文奇名下尾号4819的银行卡账户。×号房屋原由王文奇、赵敏夫妇与其子女居住，2000年后由王文奇、赵敏夫妇与其小女儿以及王岩、刘颖居住。赵敏与其小女儿于2009年搬走，王文奇于2010年至2011年间搬走。此后王岩、刘颖对×号房屋进行了装修并继续居住。刘颖于2016年12月从×号房屋搬出，2017年刘颖因感情不和起诉王岩要求离婚，案件经法院审理于2017年8月7日以（2017）0105民初27236号民事判决书驳回了刘颖的诉讼请求。后刘颖再次起诉王岩要求离婚，双方达成调解，法院于2018年3月21日出具（2018）京0105民初12938号民事调解书，调解协议内容为：一、刘颖与王岩自愿离婚。二、女儿王某由刘颖抚养，王岩支付抚养费。三、登记在刘颖名下×××马自达牌轿车归刘颖所有。四、双方各自名下存款、股票、基金、有价证券等归各自所有。此后刘颖以离婚后财产纠纷起诉王岩，要求分割×号房屋，该案现在审理中。王文奇、王岩称，王岩给王文奇名下尾号4819的银行卡打入15万元后，该银行卡由王岩持有，密码由王岩掌握，原来打入的15万元均被王岩取走使用。王岩提交转账明细，证明其将10万元用于支付王岩、刘颖的房租，5万元用于装修×号房屋。王文奇称，当时是想把×号房屋暂时赠与给王岩，因为这是我唯一房产，不是买卖，根本没想买卖，就是为了孩子上学。王岩称，这15万元不是×号房屋的购房款，是刘颖说要给我爸一点补偿。王文奇提交一份王岩于2011年7月6日手写的《说明》，内容为：“由于房价上涨，我们结婚5、6年，我的孩子王某将来上学，校方要审核孩子家长的户口所在地和房屋居住情况。我们夫妻由于经济条件买不起房，所以我将父母单位的分房（×门）的住房改成我的名字，便于孩子上学时校方审核家长（我们的住房情况）所在地，待以后孩子上了学，我有了住房再还给父母他们，做为他们养老住房。”王岩对该《说明》的真实性认可。刘颖对该《说明》的真实性不认可。刘颖称2011年过户时×号房屋市场价100万元左右，王岩称200多万。一审法院认为：王文奇与王岩2011年10月17日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王文奇与王岩均称签订该房屋买卖合同的真实目的只是为了孩子上学而临时过户，刘颖称签订买卖合同的真实目的就是买卖交易。不论王文奇与王岩签约时的真实想法是什么，双方已持该买卖合同将×号房屋所有权过户至王岩名下，实现了该买卖合同的签约目的。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现王文奇要求解除其与王岩签订的房屋买卖合同，但并未说明其是依据买卖合同中哪一项条款的约定行使解除权，经法院审阅该买卖合同，发现仅合同第七条第（二）款“逾期付款责任”中约定了卖方可解除合同，但该条款中的逾期付款天数一栏双方均未填写，为空白，该条款无法适用，故本案不能适用《中华人民共和国合同法》第九十三条。双方买卖合同并未约定付款时间，王文奇亦称其从未要求王岩支付过房款，刘颖在庭审中已明确表示同意随时支付剩余房款，故本案中并不存在买方迟延履行债务的情况。王文奇称其签订买卖合同的目的不是买卖，仅是为了过户，则其合同目的已经实现，本案中不存在卖方无法实现合同目的的情况。王文奇称其曾与王岩约定将来要将×号房屋过户回王文奇名下，该约定在买卖合同中没有体现，×号房屋2011年10月过户至王岩名下后，即由王岩、刘颖重新装修并使用至今，王文奇对此明知且予以协助。现王岩与刘颖已离婚，该房屋与刘颖存在利害关系，仅凭王文奇和王岩父子二人的陈述和王岩的单方《说明》尚不足以认定当时双方曾约定房屋需过户回王文奇，以及该约定可约束刘颖。故本案亦不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同。对于王文奇、王岩称以买卖合同过户系为了将房屋赠与王岩一节，因赠与已完成，王文奇亦无权要求解除合同。王文奇、赵敏要求解除王文奇与王岩签订的房屋买卖合同以及将房屋过户回王文奇名下的诉讼请求没有事实和法律依据，法院无法支持。对于王岩转入王文奇账户的15万元是否为×号房屋购房款一节，该款项在房屋过户一个多月后支付，虽打入王文奇名下，但并未被王文奇实际掌控，现没有任何书面或口头证据证明王文奇认可该款项为购房款，故该款项无法认定为购房款。王文奇可随时要求王岩、刘颖支付购房款，因其本案中未提相关诉讼请求，其可另行解决。应当指出的是，双方均属亲属关系，出于亲情原因，王文奇在2011年10月将其房屋过户给王岩后一直未索要购房款，刘颖亦认可2011年10月王文奇与王岩所签买卖合同的成交价低于当时的市场价。现×号房屋市场价已大幅升值，王文奇因未及时获得购房款而无法另行购置房屋，王岩、刘颖却获得了巨大利益，依据公平原则，王岩、刘颖理应就房屋升值部分对王文奇、赵敏做出相应补偿。因王文奇、赵敏在本案中尚未就此提出相关诉讼请求，双方可依据房屋买卖合同纠纷另行解决。王文奇要求王岩、刘颖负担×号房屋供暖费、卫生费共计19890元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持，王岩、刘颖各负担一半9945元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、王岩、刘颖于判决生效之日起15日内分别向王文奇返还供暖费、卫生费9945元。二、驳回王文奇、赵敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王文奇、赵敏向本院提交北京幼升小网网页打印件3张，证明当时王岩的孩子上学需要房屋证明。经质证，王岩表示认可。刘颖表示：对真实性认可，但不认可证明目的。2017年的政策并不能适用于2011年孩子上学的政策。这个房产政策是要求在所在地区所在学校有房，而不是跨区有房，与本案没有关联性，因为孩子是在海淀区上学，跟朝阳区的房产没关系。王文奇、赵敏申请马某、常某、迟某三位证人出庭作证。证人马某陈述：我和王文奇、赵敏是同事邻居关系，2010年春天王文奇、赵敏去我们家聊天，说他们已经把房子改成王岩的名下。证人常某陈述：那会儿我还上班，具体时间记不清了，赵敏跟我们碰见聊天说到房产的问题，说孙女需要上学过户，我跟她说跟儿子商量好了就行。说房产将来还回到王文奇、赵敏名下，我觉得这样可以过户，没有什么问题。证人迟某陈述：证明王文奇、赵敏的房子是他们老两口的。孙女上学要用，老两口将来还要把房子要回来。经质证，王文奇、赵敏表示对证人证言认可。王岩表示对证人证言认可。刘颖表示：对三个证人证言不认可。第一，他们之间有利害关系，证人马某是王文奇、赵敏的邻居和同事，另外两位证人与王文奇、赵敏是邻居。第二，三位证人证言记忆模糊，并不具备证人的资格。马某说2010年房屋左右过户到王岩名下与事实不符，是在2011年10月份过户的。总之，三位证人同时都提到了×号房屋，称和王文奇或赵敏聊天时说×号房屋是给王岩的，这个我认可，确实是有过户的意思表示。从马某的证人证言可以看出，王文奇、赵敏将房产过户给王岩夫妻是其真实意思表示，也是合同的目的。但是对于其他证人说房产还要再过户给王文奇、赵敏，我们是不认可的。证人证言的来源是来自于王文奇、赵敏，而且据证人所说年代久远，记忆模糊，所以说不具备证人的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实无异。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王文奇与王岩2011年10月17日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现王文奇与王岩均称签订该房屋买卖合同的真实目的只是为了孩子上学而临时过户，刘颖称签订买卖合同的真实目的就是买卖交易。王文奇要求解除其与王岩签订的房屋买卖合同，但并未说明其是依据合同中哪一项条款的约定行使解除权。双方合同并未约定付款时间和逾期付款责任，王文奇亦称其从未要求王岩支付过房款，刘颖在一审庭审中已明确表示同意随时支付剩余房款，因此本案中并不存在买方迟延履行债务的情况。王文奇称其签订买卖合同的目的不是买卖，仅是为了过户，则其合同目的已经实现，本案中不存在卖方无法实现合同目的的情况。王文奇称其曾与王岩约定将来要将×号房屋过户回王文奇名下，该约定在买卖合同中没有体现，×号房屋2011年10月过户至王岩名下后，即由王岩、刘颖重新装修并使用至今，王文奇对此明知且予以协助。现王岩与刘颖已离婚，该房屋与刘颖存在利害关系，仅凭王文奇和王岩父子二人的陈述和王岩的单方《说明》尚不足以认定当时双方曾约定房屋需过户回王文奇，以及该约定可约束刘颖，故本案亦不能适用合同法第九十四条解除合同。二审中，王文奇虽提供证人证言，但证人与其有利害关系，且陈述内容均来源于王文奇、赵敏单方所言，因此相关证言本院不予采信。对于王文奇、王岩称以买卖合同过户系为了将房屋赠与王岩的问题，因赠与已完成，王文奇亦无权要求解除合同。王文奇、赵敏要求解除王文奇与王岩签订的房屋买卖合同以及将房屋过户回王文奇名下的诉讼请求没有事实和法律依据，本院无法支持。对于王岩转入王文奇账户的15万元是否为×号房屋购房款的问题，该款项在房屋过户一个多月后支付，虽打入王文奇名下，但并未被王文奇实际掌控，现没有任何书面或口头证据证明王文奇认可该款项为购房款，故该款项无法认定为购房款。王文奇可随时要求王岩、刘颖支付购房款，因其本案中未提相关诉讼请求，其可另行解决。应当指出的是，双方均属亲属关系，出于亲情原因，王文奇在2011年10月将其房屋过户给王岩后一直未索要购房款，刘颖亦认可2011年10月王文奇与王岩所签买卖合同的成交价低于当时的市场价。现×号房屋市场价已大幅升值，王文奇因未及时获得购房款而无法另行购置房屋，王岩、刘颖却获得了巨大利益，依据公平原则，王岩、刘颖理应就房屋升值部分对王文奇、赵敏做出相应补偿。因王文奇、赵敏在本案中尚未就此提出相关诉讼请求，双方可依据房屋买卖合同纠纷另行解决。一审法院判令王岩、刘颖各负担一半×号房屋供暖费、卫生费的处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，王文奇、赵敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10006元，由王文奇、赵敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 邢 军审 判 员 潘 蓉二〇一九年十二月十七日法官助理 申峻屹法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明