辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终2058号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洪斌，男，1964年10月19日出生，住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王忠秀，辽宁国制律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司。住所地铁岭市银州区工人街14委。负责人：王春翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵天华，辽宁楚河律师事务所律师。上诉人刘洪斌因与被上诉人中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司（以下简称联通铁岭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘洪斌及其委托诉讼代理人王忠秀，被上诉人联通铁岭公司的委托诉讼代理人邵天华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清。对上诉人为何不交付租金，合同履行及违约情形，尚未查清，简单草率，判定是上诉人违约，缺乏事实和法律依据。1、上诉人不交租金，是被上诉人的违约造成的。上诉人承租的是整栋楼房，面积1702平方米。包含企业经营中重要场所“一楼营业厅”。由于合同约定“暂时不交付”，所以被上诉人承诺在15年底交付，被上诉人才交了前面二年的全部租金。后被上诉人违约，经上诉人多次催促，被上诉人始终未能交付。上诉人不付租金事出有因，完全是被上诉人先行违约造成的，上诉人依法有权不拒绝交纳该部分租金。可见，一审判决认定上诉人违约无事实与证据证明，是完全错误的。二、一审判决以合同中没有明确规定一楼营业厅交付时间，认定上诉人违约于法无据。合同虽约定“暂不交付”，但不是永不交付。依据《合同法》第六十二条一款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行……。据此，一审判决以没有明确约定交付时间为由，认定是上诉人违约，适用法律错误。三、上诉人没有占有、使用承租的一楼营业厅，被上诉人应赔偿由此给上诉人造成的全部损失。庭审查明，合同履行的三年之中，上诉人没有使用一楼营业厅。被上诉人违反《合同法》第二百一十五条规定，拒不履行合同约定全部义务。因没交付租赁一楼营业厅，所以已付该部分租金，应予扣除。四、一楼营业厅的维修费等损失，应由被上诉人赔偿。经法院委托评估，三年一楼营业厅的租金、维修费等合计费用183098.26元，没有评估的经营损失5万元，依据《合同法》第二百二十一条规定，应由违约的被上诉人赔偿。五、评估费等用应由被上诉人承担。联通铁岭公司辩称，1、租赁合同真实有效。该合同约定刘洪斌应于2017年3月支付第三年租金31万，但刘洪斌经营发生困难，以一楼营业厅未交付为由拒不交付第三年租金。无奈提起诉讼；2、租赁合同第七条第1项第（3）小项明确约定了一楼营业厅交付条件。系“出租房屋一楼尚有甲方一间对外出租的营业厅，暂不交付乙方使用。待该营业厅租赁到期甲方收回时，再向乙方交付使用权”。上述条件是附条件的民事行为，在未满足交付条件时，被上诉人没有交付义务。对于“甲方收回时”这一事实，应由上诉人举证证明。刘洪斌没有证据证明被上诉人已经收回一楼营业厅的情况下拒付租金，属于违约行为；3、即使一楼营业厅交付条件的约定显失公平，上诉人未在一年内撤销丧失撤销权。另外上诉人交纳两年租金的行为，表明上诉人以自己的行为放弃撤销权。因此合同第七条仍是法院裁判的依据。一审被上诉人的诉讼请求中包括29.8万元违约金的诉讼请求，一审法院考虑本案一楼营业厅的情况，未支持联通公司违约金的诉讼请求。对此，被上诉人虽然没有上诉，但并不认可。请求驳回上诉，维持原判。联通铁岭公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2017年租赁费31万元；2、按照合同约定支付违约金；3、承担诉讼费用。刘洪斌向一审法院反诉请求：要求原告赔偿被告经济损失23.309826万元。一审法院认定事实：2015年02月04日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了房屋租赁合同，原告（反诉被告）联通铁岭公司将其所有的坐落于铁岭市银州区工人街17委35组的六层房屋（含院落，建筑面积1702平方米）出租给被告（反诉原告）刘洪斌用于经营书店和教育培训使用。双方约定的租期为五年，自2015年04月01日至2020年04月01日；年租金前两年每年28万元，后三年每年31万元；租金按年交付，先付租金，在上一租金期期满前一个月内交付下一租期租金。双方还约定，原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的房屋一楼有一间对外出租的营业厅，暂不交付被告使用，待该营业厅租赁到期收回时，再交付给被告（反诉原告）使用。双方签订合同后，原告（反诉被告）按照合同约定交付了除一楼一间营业厅外的其他出租房屋，被告（反诉原告）也正常缴纳了两年房租。现被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）2017年04月01日至2018年04月01日的租金31万元未交付。另查明，被告（反诉原告）缴纳了原告（反诉被告）对外出租的一楼营业厅两年的取暖费5278.84元。再查明，2019年5月23日，经辽宁金科忠正资产评估事务所评估，评估结论为：中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司未交付一楼营业厅造成刘洪斌的损失评估值为18.309826万元（其中包括三年租金15万元、三年取暖费7918.26元及房屋装修2.518万元）。一审法院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示且符合法律规定，对双方都有约束力，被告（反诉原告）未按合同约定支付房屋租金，构成违约，理应承担民事责任。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提起诉讼，要求其支付租金的诉讼请求，予以支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）没有按合同约定交付一楼营业厅，没有完全履行合同义务的意见，因双方在房屋租赁合同中没有明确一楼营业厅具体交付的时间，故被告（反诉原告）提出的意见不存在，对被告（反诉原告）提出的抗辩不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其各项经济损失的诉讼请求，在庭审中，被告（反诉原告）承认其缴纳了两年一楼营业厅的取暖费，根据辽宁金科忠正资产评估事务所作出的评估结论三年取暖费为7918.26元，故两年的取暖费用为7918.26元/3年×2年=5278.84元。因被告（反诉原告）未实际占有使用一楼的营业厅，故原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）返还两年取暖费用；对被告（反诉原告）提出的其他经济损失请求，因原告（反诉被告）没有违约的事实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘洪斌于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司房屋租金31万元（2017年04月01日至2018年04月01日的租金）；二、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）刘洪斌两年取暖费用5278.84元。案件受理费5950元，由被告（反诉原告）刘洪斌负担；反诉费4800元，由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司负担50元，被告（反诉原告）刘洪斌负担4750元。本院二审期间，上诉人提交解除合同的申请书原件的复印件，证明解除合同之前的2018年4月份上诉人已经将承租的房屋整体交给被上诉人了。原件在被上诉人方，复印件上没有涂改证明是在原件上复印下来的。交房日期是联通公司赵军写的，不是我写的，赵军手里应该有原件。其余的都是我写的。本周五前退房是我写的。证明2017年4月1号到2018年4月1号期满对方还没有交付一楼营业厅给我，因为我4月1号已经退房了。被上诉人质证称，申请书并不是新证据，一审已经提交并且一审已经质证，关于申请书只是上诉人单方向联通公司提出的申请而并非房屋交付手续，注意到上诉人提出申请的日期是2018年5月，在申请书交付联通公司后双方还要就水电取暖等问题进行商榷，因此上诉人主张的4月1号交房明显不符合常理，申请书载明上诉人要求交换房屋的理由是包含其经营困难，这表明了本案发生纠纷的实质原因并非一楼营业厅交付的问题，而是上诉人经营困难。因为事实上上诉人已经连续交付了两年的租金，因此营业厅是否交付和履行并不起决定作用，申请书的效力并不等同于解除通知。具体的房屋返还的日期我们现在也不太清楚，应是2018年5月初。对于上诉人在申请书中主张2018年4月1日交房这句话是被上诉人书写一事，因在这句话下面并无签字也无盖章，因此认为与事实不符，申请书的原件在哪不清楚。本院认为，因该复印件与被上诉人出具的《申请书》除交房时间“4月”修改为“6月”外其他内容完全一致，本院对该证据真实性予以确认，但因与其申请时间相矛盾，无法证明2018年4月1日交房。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘洪斌申请鉴定预交鉴定费2000元。本院认为，根据双方签订房屋租赁合同内容，说明上诉人与被上诉人当时没有确定“一楼营业厅”的收回时间。但从上诉人对该“一楼营业厅”与其他房屋一并装修一节看，上诉人对该“一楼营业厅”是具有直接期待利益的。而在本次二审庭审对被上诉人就“一楼营业厅”出租细节询问时，被上诉人对只是陈述出租给代理商，但没有说明被出租对象名称以及租赁截止时间或提供相关租赁合同，也根本不清楚被上诉人与“一楼营业厅”原承租者约定“一楼营业厅”的租赁什么时间到期或者他们之间是否存有续租行为。因此被上诉人主张交回“一楼营业厅”的条件未成就，上诉人以此为由拒付租金存在违约行为的抗辩理由不成立，故原审未支持逾付租金的违约金是正确的。因现无证据证明“一楼营业厅”的收回期限，根据双方总租赁期限五年，按照公平原则，本院酌定“一楼营业厅”应于双方签订合同后一年六个月收回并交付上诉人，而上诉人因使用“一楼营业厅”的损失应由被上诉人负担，损失金额按照鉴定“一楼营业厅”每年租金损失5万元计算，共计7.5万元，应在交付被上诉人租金数额内相应扣除。对于刘洪斌装修损失，被上诉人亦应一并赔偿，但应按照租期五年计算赔偿比例。因上诉人对营业损失未提供证据证明，该上诉请求本院不予支持。对于原审上诉人申请鉴定预交鉴定费，本院依法酌定分担。上诉人刘洪斌仅对自己的反诉请求不服提起上诉，本院应按照反诉诉讼费向上诉人预收二审案件受理费4800元，但对其按一审起诉案件受理费5950元标准另行预交的二审受理费，应予退回。综上，上诉人刘洪斌的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初3830号民事判决第一项即“被告（反诉原告）刘洪斌于本判决生效之日起10日内给付原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司房屋租金31万元（2017年4月1日至2018年4月1日的租金）”；二、维持辽宁省铁岭市银州区人民法院（2018）辽1202民初3830号民事判决第二项即“原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司于本判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）刘洪斌两年取暖费用5278.84元”；三、中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司于本判决生效之日起10日内返还多收取刘洪斌租金75000元［5万/年×（3年-1.5年）］；四、中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司于本判决生效之日起10日内返还刘洪斌装修损失7554元（25180元÷5年×1.5年）；五、驳回中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司的其他诉讼请求；六、驳回刘洪斌其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5950元（中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司预交），由刘洪斌负担；反诉费4800元，鉴定费2000元，二审案件受理费4800元，合计11600元（均为刘洪斌预交），由中国联合网络通信有限公司铁岭市分公司负担4539元，刘洪斌负担7061元；上诉人刘洪斌多缴纳的二审案件受理费5950元予以退回。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 李喜岩审判员 李雪莹二〇一九年十二月十日书记员 常晓峰