贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7292号上诉人（原审被告）：杨玉龙，男，1987年10月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：管仲秋，女，1984年9月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：刘波，男，1983年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原审被告:杨玉飞，男，1989年1月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原审被告:程丽，女，1988年6月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原审第三人:贵州创亿世家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区花溪大道中段电商示范基地E栋办公室2层145号，统一社会信用代码91520114MA6DR5JU73。法定代表人：杨春喜，系该公司总经理。上诉人杨玉龙因与被上诉人管仲秋、刘波、原审被告杨玉飞、程丽、原审第三人贵州创亿世家房地产经纪有限公司（以下简称创亿世家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初1348号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨玉龙上诉请求：请求依法撤销贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初1348号民事判决书定金事实认定部分与判决第二项，并改判由上诉人返还被上诉人双倍定金23000元，退回首付款153400元。事实与理由：原审法院对定金事实认定错误，上诉人虽与被上诉人、原审被告杨玉飞签订《房屋买卖补充担保合同》，把20万元首付款以定金的形式作为担保的定义条款，但是不能认定其为定金并适用定金罚则。原审法院忽略现实交易习惯，本案应认定定金为11500元。二、本案中被上诉人分别两次打款，两次金额总计199900元，该笔款项已变成购房的首期款，并用于偿还银行按揭剩余贷款。原审法院将《房屋买卖补充担保合同》所阐述的定金与民法规范交易定义的定金混同，系错误的认定，应予以纠正。管仲秋、刘波辩称，我们约定的定金就是二十万，且已经给付。管仲秋、刘波向一审法院起诉请求：1.判决解除原告刘波、管仲秋与被告杨玉龙、程丽，第三人创亿世家公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖居间成交合同》；2.判决被告杨玉龙、程丽退还双倍原告支付的购房定金400000元；3.判决被告杨玉飞对上述款项承担连带清偿责任；4.判决第三人创亿世家公司退还原告支付的部分购房定金11500元；5.本案诉讼费、保全费由被告全额承担。一审法院认定事实：杨玉龙、程丽原系夫妻关系。2014年5月22日，杨玉龙、程丽与贵州益华房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，以254075元的总价款购买了坐落于清镇市××村棚户区（城××）改造项目A组团（A1）1单元30层6号房屋一套，首付84075元，余款170000元银行按揭支付。2014年12月29日，杨玉龙、程丽办理离婚登记手续，双方在离婚协议中约定：位于清镇市××村棚户区（城××）改造项目A组团（A1）1单元30层6号房屋一套归杨玉龙所有，该房屋系银行按揭，杨玉龙自愿承担该房屋的所有贷款，直至全额还清为止。2018年7月27日，管仲秋向创亿世家公司交纳中环国际A1栋30-6号住房订金11500元及中介费12800元。2018年7月30日，杨玉龙、程丽（甲方）与刘波、管仲秋（乙方）、创亿世家公司（丙方）共同签订《房屋买卖居间成交合同》，主要约定“甲方自愿将坐落于清镇市××村棚户区（城××）改造项目A组团（A1-1-30-6房屋）出售给乙方。该房屋存在抵押，抵押金额为175000元。房屋成交价格为400000元。合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金200000元。首付200000元，剩余尾款200000元由邮政银行贷款下款时间为准。如房屋系按揭房或抵押房，经甲乙双方协商由甲方出资办理解押手续，解押款冲抵房款，具体金额以实际票据为准。本合同签订之日，甲、乙方须提供相关证件交由丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后协助办理过户手续。交易不成由丙方将上述证件全部退还甲、乙方。本次房屋交易过户费用及按揭费用由乙方承担。基于丙方已提供咨询、介绍、撮合、实地看房等服务，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，乙方应支付佣金12800元整。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付居间服务费20000元。甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担居间服务费20000元。若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照本合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除合同，并追究违约方责任：违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的100%违约金；若乙方违约，则无权要求甲方返还定金；若甲方违约，则甲方应双倍返还乙方定金。首付款由丙方公司保管，房主配合解押，以已付清物业所欠费用，剩余款给房主。”。同日，管仲秋通过银行转账188400元至杨玉龙账户，在银行个人账户支出交易明细中注明该188400元为“购房首付款”。杨玉龙收取188400元后，未将该款用于偿还尚欠银行的借款本息，导致案涉房屋未办理解除抵押手续。2018年8月30日，杨玉龙（甲方）、管仲秋（乙方）、杨玉飞（丙方）签订《房屋买卖补充担保合同》，合同载明“乙方管仲秋于2018年7月30支付杨玉龙在清镇市中环国际A1栋30层6号房的定金，此定金仅用于甲方付清该房屋银行贷款尾款。定金金额为（小写200000元整）大写贰拾万元整。甲方杨玉龙需在收到此笔款项30日内（即在2018年8月31日之前）付清银行贷款及其他费用，并配合办理产权证，在2018年11月1日之前配合过户。如甲方未按期归还贷款导致产权证、办理过户等事项延迟，一切损失由甲方负责，甲方负责合同违约责任，即双倍返还乙方所支付房屋买卖定金，如甲方无力偿还该款项，由担保人丙方杨玉飞连带偿还。甲方：杨玉龙；乙方：管仲秋；丙方：杨玉飞；见证人：杨春喜；2018年8月30日”。审理中原告管仲秋、刘波向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院于2019年4月4日作出（2019）黔0181民初1348号民事裁定书，对杨玉龙、程丽名下价值400000元的财产采取保全措施。庭审中，二原告、被告杨玉龙、第三人均认可签订《房屋买卖居间成交合同》时程丽未在现场，“程丽”的签名系杨玉龙代签。二原告认可已收到被告杨玉龙退还的款项35000元。被告杨玉飞认可《房屋买卖补充担保合同》上“杨玉飞”的签名系其本人所签。第三人明确表示已将收取的中介费12800元退还给二原告，同意退还二原告11500元。上述事实，有原、被告、第三人的陈述，身份证复印件，离婚证复印件，离婚协议书复印件，电话录音，企业信息，房屋买卖居间成交合同，房屋买卖补充担保合同，商品房买卖合同，收款收据，银行交易明细，银行转账电子回单，微信信息截屏等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案案涉房屋虽系被告杨玉龙、程丽共同购买，但被告杨玉龙、程丽离婚时已将案涉房屋分割给被告杨玉龙，被告杨玉龙对案涉房屋具有处分权。原告管仲秋、刘波与被告杨玉龙、第三人创亿世家公司共同签订的《房屋买卖居间成交合同》及原告管仲秋与被告杨玉龙、杨玉飞签订的《房屋买卖补充担保合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因《房屋买卖居间成交合同》上被告程丽的签名系被告杨玉龙代签，且二原告未能提供证据证明被告程丽对《房屋买卖居间成交合同》进行了追认，故《房屋买卖居间成交合同》对被告程丽不具有法律约束力。合同签订后，因被告杨玉龙未将收取的188400元用于案涉房屋解除抵押，导致二原告不能实现合同目的，故对二原告要求解除其与被告杨玉龙、第三人创亿世家公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖居间成交合同》的诉请，予以支持。根据《房屋买卖居间成交合同》及《房屋买卖补充担保合同》的约定，一审法院确认被告杨玉龙收取的188400元具有定金性质，但本案主合同标的额仅为400000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”的规定，一审法院确认被告杨玉龙收取的定金为80000元，剩余108400元应视为购房款。本案系因被告杨玉龙一方违约致使合同目的不能实现，故被告杨玉龙应双倍返还二原告定金160000元。对剩余购房款108400元，因被告杨玉龙已退还35000元，故被告杨玉龙实际应退还二原告购房款73400元。被告杨玉飞自愿给被告杨玉龙提供连带责任保证，故应对被告杨玉龙的上述债务承担连带清偿责任。第三人创亿世家公司收取的11500元亦应视为购房款，因合同目的不能实现，且第三人创亿世家公司同意退还11500元，故第三人创亿世家公司应退还二原告购房款11500元。综述，对二原告诉请合理部分予以支持，超过部分不予支持。对被告杨玉龙所提辩解意见的合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”、第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决，一、解除原告管仲秋、刘波与被告杨玉龙、第三人贵州创亿世家房地产经纪有限公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖居间成交合同》；二、限被告杨玉龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告管仲秋、刘波返还双倍定金160000元；三、限被告杨玉龙于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告管仲秋、刘波购房款73400元；四、被告杨玉飞对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、限第三人贵州创亿世家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告管仲秋、刘波购房款11500元；六、驳回原告管仲秋、刘波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于《房屋买卖补充担保合同》约定的定金20万元是否适用定金罚则的问题，管仲秋、刘波与杨玉龙、第三人创亿世家公司共同签订的《房屋买卖居间成交合同》及管仲秋与杨玉龙、杨玉飞签订的《房屋买卖补充担保合同》，均系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《房屋买卖居间成交合同》及《房屋买卖补充担保合同》的约定，应认定杨玉龙收取的188400元具有定金性质。一审法院在尊重当事人意思自治的基础上，结合房屋价格，并依据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”的规定对定金作出调整，确认杨玉龙收取的定金为80000元并无不当。因杨玉龙一方违约致使合同目的不能实现，杨玉龙应返还管仲秋、刘波双倍定金160000元。一审判决并无不当，本院予维持。综上所述，上诉人杨玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由杨玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月三日书记员  蒲美君