湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民终3329号上诉人(一审原告):常贤芬，女，汉族，1973年4月20日出生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：陈洁宇，丹江口市新港经济开发管理处法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收法律文书。被上诉人(一审被告)：董艳丽，女，汉族，1971年7月20日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王昌伟，湖北经立律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求。被上诉人(一审被告)：邢玉梅，女，汉族，1966年1月10日出生，住湖北省十堰市茅箭区。一审第三人：沈桂奇，男，汉族，1964年2月16日出生，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人常贤芬因与被上诉人董艳丽、邢玉梅、一审第三人沈桂奇案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的(2018)鄂0302民初5367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。常贤芬上诉请求：撤销原判，改判支持常贤芬的一审诉讼请求。事实和理由：邢玉梅与常贤芬于2012年2月7日签订房屋租赁协议，并将房屋交付给常贤芬使用，常贤芬后来又将房屋租赁给他人使用并办理了租赁备案登记。董艳丽答辩称，1、因邢玉梅向常贤芬借款45万元到期未能偿还，邢玉梅将三台车辆抵押给常贤芬，同时将沈桂奇名下另2套房产和邢玉梅名下的涉案房屋交由常贤芬代保管，租金由常贤芬代收。从上述证据看，邢玉梅向常贤芬借款到期未偿还，以签订租赁合同代收租金的方式抵偿借款，并非真实的租赁关系。由此可见，邢玉梅与常贤芬属于恶意串通签订房屋租赁协议，损害了董艳丽对标的物享有的抵押优先受偿权，属于无效协议。2、董艳丽与邢玉梅、沈桂奇民间借贷纠纷一案，一审法院作出(2017)鄂0302民初145号民事判决，判决董艳丽对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖财产的价款在28万元本金及利息的范围内享有优先受偿权。邢玉梅、沈桂奇均未提交答辩意见。常贤芬向一审法院起诉请求：1、确认租赁合同有效；2、不得执行位于湖北省××箭区××街办人民路××房产(不动产权证号：十堰房权证茅箭字第××号、以下简称涉案房屋)；3、董艳丽、邢玉梅承担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月10日至2012年2月29日，邢玉梅分三次共向董艳丽借款43万元。2012年2月20日，邢玉梅为上述借款将自有的涉案房屋抵押给董艳丽，抵押金额28万元。2017年9月1日，一审法院就董艳丽诉邢玉梅、沈桂奇民间借贷纠纷一案作出（2017）鄂0302民初145号民事判决，判令邢玉梅偿还董艳丽借款本金43万元及利息，董艳丽对邢玉梅抵押的房屋（十堰房权证茅箭字第××号）折价或者以拍卖、变卖的价款在28万元本金及利息范围内享有优先受偿权。判决生效后，董艳丽申请执行。一审法院在执行涉案房屋过程中，常贤芬提出异议，请求暂缓对涉案房屋的拍卖。常贤芬先后提供2012年2月7日签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁登记备案证明》和《协议》作为证据。其中《房屋租赁协议》内容为：邢玉梅将涉案房屋出租给常贤芬，期限自2012年2月7日至2032年，月租金1200元。《房屋租赁登记备案证明》载明：常贤芬将租自邢玉梅的涉案房屋转租给沈佳卉，有效期自2016年1月1日至2036年1月1日，双方办理了2017年度房屋租赁登记备案。《协议》内容为，邢玉梅、沈桂奇夫妻二人和儿子沈士杰，于2015年6月12日向常贤芬借款45万元，此借款系现金支付给借款人，因借款人无法还款，邢玉梅、沈桂奇和沈士杰用三辆车、2套房屋抵押给常贤芬（其中1套房屋交给常贤芬代住保管，另1套交给常贤芬居住）；邢玉梅、沈桂奇将涉案房屋交给常贤芬代保管，租金由常贤芬代收；邢玉梅将自己的公积金抵给常贤芬。一审法院于2018年11月8日作出（2018）鄂0302执异348号执行裁定，驳回了常贤芬的执行异议。常贤芬对该裁定不服，遂提起本案诉讼。在诉讼中，当事人诉争的主要事实是：邢玉梅将涉案房屋抵押给董艳丽时，是否已将房屋出租给常贤芬？一审法院认为：如果《房屋租赁协议》载明的签订时间属实，那么邢玉梅应在2012年2月7日已将涉案房屋出租给常贤芬，则常贤芬在此时已占有使用该房屋。但从常贤芬提供的《协议》(该协议未载明签订的时间)内容看，在邢玉梅、沈桂奇、沈士杰不能偿还借款的情况下，邢玉梅最早是在2015年6月12日以后将涉案房屋“现”交给常贤芬代保管，租金由常贤芬代收。常贤芬认可《房屋租赁协议》和《协议》均是真实的，而常贤芬提交的《房屋租赁协议》和《协议》载明双方约定的内容有冲突，从两份证据载明的时间先后顺序看，《协议》的证明力应高于《房屋租赁协议》。常贤芬不能证明邢玉梅按《房屋租赁协议》约定在2012年2月7日实际将涉案房屋交给其占有使用，亦不能证明按约向邢玉梅支付了租金。同时，《房屋租赁登记备案证明》是2017年度房屋租赁登记备案，有效期自2016年1月1日至2036年1月1日，如果邢玉梅将涉案房屋出租给常贤芬20年，起租日应是2016年1月1日。故现有的证据不能证实常贤芬在2012年2月7日实际承租了涉案的房屋，结合常贤芬举出的《协议》，邢玉梅将涉案房屋交给常贤芬的时间最早应认定是在2015年6月12日以后。一审法院认为：常贤芬对涉案房屋提出执行异议，能否成立的标准是看其对该房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院的执行措施是拍卖涉案房屋，用所得价款清偿邢玉梅对董艳丽所负债务，如果常贤芬租赁涉案房屋在该房屋抵押给董艳丽之前，房屋拍卖后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；如果常贤芬租赁涉案房屋在该房屋抵押给董艳丽之后，房屋拍卖后，原租赁合同对受让人不具有约束力。由此可见，双方当事人对前述事实的争议只是影响到人民法院强制执行后，租赁合同在有效期内是否对抵押物的受让人有约束力的问题。常贤芬无论是在2012年2月7日租赁涉案房屋，还是在2015年6月12日以后租赁涉案房屋，其对涉案房产都不享有足以排除强制执行的民事权益，常贤芬请求确认租赁合同有效不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决：驳回常贤芬的诉讼请求。一审案件受理费80元，由常贤芬负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，邢玉梅于2009年3月20日取得涉案房屋的产权证；邢玉梅因向董艳丽借款，双方于2012年2月20日办理了涉案的房屋抵押登记。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，常贤芬应就其对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。依据常贤芬举出的证据，虽然《房屋租赁协议》载明的签订时间为2012年2月7日并约定同日常贤芬租赁涉案房屋，但常贤芬提供的《协议》(协议未载明签订的时间)同时又载明“邢玉梅、沈桂奇、沈士杰在2015年6月12日借款不能偿还，邢玉梅将涉案房屋现交给常贤芬代保管，租金由常贤芬代收。”由此可见，现有的证据不能认定常贤芬实际在2012年2月7日承租了涉案的房屋；其次，常贤芬主张其承租了涉案的房屋，该承租权不能对抗人民法院对涉案房屋强制执行，故常贤芬请求不得执行涉案房屋的理由不能成立，本院不予支持。因常贤芬与邢玉梅的《房屋租赁协议》和《协议》内容存在矛盾，且现有的证据无法证明常贤芬与邢玉梅实际履行涉案房屋租赁的情况，同时，常贤芬与邢玉梅、沈桂奇之间的民间借贷纠纷案已经一审人民法院审理并作出判决且已进入执行程序，故依据现有的证据和法律规定，本案审理中不宜对《房屋租赁协议》的效力作出认定，在本院审理本案过程中，常贤芬举出他人向公安机关报案称邢玉梅涉嫌刑事犯罪及房地产开发公司与邢玉梅签订的房屋拆迁补偿安置协议，但该部分证据与本案纠纷无关联性，且该部分证据无论真实与否，均不影响对本案纠纷的裁判。综上所述，常贤芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。董艳丽的答辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由常贤芬负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇一九年十二月二日书记员 付 余