台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1003民初2285号原告：杨美利，女，1978年10月7日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托代理人：钱一一，浙江咏墨律师事务所律师。被告：浙江省台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会，住所地台州市黄岩区南城街道吉岙村。法定代表人：杨永正，主任。委托代理人：柯晓红，浙江桔洲律师事务所律师。原告杨美利与被告浙江省台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会（以下简称吉岙村）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告杨美利的委托代理人钱一一、被告吉岙村的委托代理人柯晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美利向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年1月19日签订的《出租协议》；2、判令被告退回以“配套费”名义收取的款项99000元3、判令被告退回以“村代缴土地违章罚款”名义收取的款项49400元4、返还租金人民币1350876元（其中，2013年1月19日《出租协议》部分1331539.2元：2016年3月18日《协议书》部分19336.8元）；5、判令被告赔偿原告经济损失人民币3752400元。6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月19日，原告通过竟标方式获得位于东园岙第9出租地块的承租权，并与被告签订《出租协议》约定：出租面积3.3亩，租期50年至2063年1月20日止，租金1606403元，签订协议付200000元，余款于2013年1月24日前一次性付清。协议确定按标准厂房建设，被告负责主干道路硬化及排污排水，协助原告设主、建设厂房，办理相关报批手续，对原告需要地块的书面申请和村土地实际状况进行统一处理、调配等。后原告按约支付了租金，并在被告协助下于2014年9月份出资建造1幢三屋框架结构厂房和1间砖混结构附属电梯房，面积为4848㎡。2016年3月18日被告将位于东岙园原告已建厂房的南边30㎡出租给原告，双方签订《协议书》约定：租金20500元，出租期限至2063年1月20日。2014年9月18日，因违法建设被国土部门处罚145080元。2018年11月19日，国土部门通知原告厂房属于违法建筑限期拆除，后涉案上述厂房及附属设施全部被拆除，经济损失计4328900元。被告以配套费名义收取99000元，以村代缴土地违章款收取49400元，应予返还。同时基于原告实际占用的事实，扣除实际占用的租金，被告应返还1350876元（前份承租协议部分1331539.2元，后份承租协议部分19336.8元）。被告吉岙村答辩称：原告诉讼请求缺乏事实依据，要求驳回。一、土地租赁合同关系仍然有效，不同意解除，不应返还租金。被告将土地租给原告使用，不应因违章土地上厂房拆除而解除合同。被告只同意协助原行署办理报批手续，而不是指示如何办理。如原告自己不报批或受政策限制，由原告自已承担。二、不应承担违章罚款的义务和归还配套费。罚款是因原告示经批准擅自建造厂房，应当承担违法后果。原告也认可自愿支付了该款项，当时为了平行帐目所需开具给被告票据。三、不应承担原告的经济损失。原告未经相关部门报批擅自建造厂房，被告不应承担责任，在拆除后厂房时原告将部分残值出售给他人了。庭审中，原告为证明其主张提供证据：证据一、原、被告身份信息。证明原、被告主体适格。证据二、2013年1月19日出租协议、统一收据，2016年3月18日协议书、统一收据。证明原、被告存在有偿土地租赁关系的事实。证据三、罚款专用票据（复印件）、统一收据。证明被告以“村代缴土地罚款”为由收取原告49400元款项的事实。证据四、行政裁定书二份、限拆通知书。证明涉案土地租赁关系属于未经批准擅自占用土地建设行为的土地违法行为，原告所建厂房应依法全部拆除的事实。证据五、资产评估报告。证明原告被拆厂房等建筑物的经济损失为3752400元。证据六、照片和视频。证明原告所建厂房等建筑物，在第三方评估机构现场勘查时进行现场录像，固定建筑物范围与状态，拆除的建筑物损失程度的事实。证据七、土地利用总体规划。证明涉案东岙园土地规划分类系园地，属于农用地的事实，被告未经转用审批，擅自平整园地用于工业生产开发的违法性事实。证据八、2019年2月28日浙江卫视播出的今日聚集视频：证明被告在东岙园平整园地时未经农用地转用审批手续，擅自实施违法行为。证据九、关于要求建立吉岙村工业园区的请示和要求建小微园区的报告。证明被告编造荒地申请建立工业园区，在未批准下平整农用地用于工业开发的事实。证据十、用电协议书。证明被告违法用地上配置工业用电变压器，对承租户进行用电控制。证据十一、2019年3月20日录音光盘。证明涉案土地租赁与开发没有合法批准，没有就土地合法性向承租户声明，被告要求承租户按标准厂房建造。证据十二、中天评报[2019]060号补率答复。证明原告厂房净值3752400元。证明十三、其他承租户的出租协议。证明原、被出租协议条款与其他承租户一样，系单方事先设计，针对不特定对象重复使用。经被告质证认为：对证据一的三性无异议。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告的待证主张。被告确实是在2013年1月19日、2016年3月18日出租土地给原告，并非是企业厂房，原告建设厂房并非是被告要求，相关报批手续仍需要原告办理，被告只是协助，协议第六条第五点明确约定如原告不报批或受政策影响，被告不负任何责任。如合同无效，全部损失由原告自己承担。对证据三的罚款是原告未经批准建造厂房，是原告的责任，上面的金额14万元多是国土局开出的，一共是三个人缴纳的罚款。原告只缴了49400元。对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据五的的三性均有异议，该证据是原告未经被告知晓擅自鉴定，从法律上讲，违法建筑是没有价值的。被告不存在错误。原告建筑厂房也没有经被告同意，确认图纸等，损失与被告无关。且残值均己出售给第三人了。对证据六的真实性、合法性有异议，是原告自行拍摄的，无法确认真实性。对证据七的真实性无异议，对关联性有异议。对证据八真实性、合法性无异议，对关联性有异议。违章建筑是真实的，这是原告自己的行为，与被告无关。对证据九真实性无异议，证明对象有异议，涉案土地是乱坟岗。当时区里是同意建工业园区的。对证据十真实性无异议，但不能证明原告的证明对象。对证据十一与出租土地没有关联性，厂房建设是需要审批的，当时未按规定按标准厂房建造事实，但原告没有报批建房且没有按标准厂房建房。对证据十二没有经被告同意，单方行为，与本案无关。对证据十三不是格式合同，因各承租户用土区域一样，合同条款也是差不多的。被告为证明其主张提供举证：证据一、发票一张（复印件），证明原告所交的罚款己经交到国土局。证据二、行政处罚决定书，补强证据一是违章建房的罚款。证据三、租房协议，证明原告将涉案厂房出租给赖创盛，租期2016年5月20日至2020年5月19日，租金每平方12.5元至13元。证据四、土地使用权出租投标告知书，证明涉案出租的是土地使用权，没有涉及建造厂房的内容。经原告质证：对证据一真实性、合法性无异议，对关联性有异议。行政行为所针对的对象是被告，具体是违法行为是被告未经批准擅自占用土地建设，与第三方无关。被告应将园地违法转为建设用地而被罚没建设收入。被告以此要求原告分担其行政处罚的后果没有法律依据。对证据二真实性无异议，处罚主体是被告。对证据三真实性无异议，是部分厂房出租。对证据四真实性无异议，证明对象有异议，是经合法形式掩盖非法目的。本院对原告提供的证据1.2.3.4真实性被告无异议，予以认定。对证据5系原告自行评估，被告予以否认，不予认定。对证据6虽原告单方制作，但能反映建筑物原状，予以认定。对证据7.8.9.10.真实性被告无异议予以认定。对证据11是厂房拆建设时被告村长与承租户间的谈话录音，对于土地招租过程应以投标告知书和原、被签订的合同内容为准。对证据12系原告单方行为，现被告否认，不能认定。对证据13真实性被告无异议予以认定。对被告提供的证据1.2.3.4真实性因原告无异议予以认定。综上，本院认定的本案事实：2013年1月19日，原告通过竟标方式获得位于台州市黄岩区南城街道吉岙村东园岙第9出租地块（该地块为农用园地）的承租权，当日原告（乙方）与被告（甲方）签订《出租协议》约定：一、基本情况，甲方有空闲地块位于本村东岙园，现欲出租，乙方经充分考察了解要求承租，现乙方通过竟标方式要求承租此协议地块；甲方经村两委、党员、村民代表会议表决同意与乙方达成一致，将协议地块出租给乙方。二、地块情况，甲方经平整形成十二地块，协议出租地块是第9块，共计面积3.3亩、按500㎡/亩（实际面积包含公摊面积），四至：东10号地块，南6米道路，西8号地块，北7米道路。三、出租年限，出租年限共五十年，自2013年1月20日至2063年1月20日止，租期届满按国家相关政策无偿收回（含地上建设筑物及设施）。四、价款支付方式，租金共计人民币1606403元（含配套费3万每亩），协议订立之日内付200000元，余款1406403元在2013年1月24日前一次付清。……。五、乙方权利与义务，……。六、甲方权利与义务，………。七、特别条款，本协议无法生效、无效或因乙方原因无法继续履行之时，乙方已经支付给甲方的款项包括押金等全部视作甲方损失，并由乙方承担租金全部责任，届时不足弥补损失，甲方可另行主张。前述约定为独立于协议法律效力的特别约定。八、投标前甲方已经明确告知协议地块实际状况和国家规定情形，乙方表示已经全部知晓，双方再次明确签署此协议是各方真实意思表示，双方均承诺自愿遵守并承担相应责任。协议签订后，被告按约交付地块，原告按约支付租金。后原告未经相关部门审批，擅自在承租地上建造一幢三层框架结构厂房和一间砖混结构附属电梯房，面积为4848㎡。2013年12月18日，台州市国土资源局黄岩分局作出黄土资罚[2013]54号《行政处罚决定书》，对被告村委会未经审批擅自占用土地建设的违反法行为作出拆除非法占用地上的全部建设筑物等处罚。2014年9月18日，因上述违章建筑，被告被处罚金145080元，同年9月22日，被告向原告收取罚金49400元。2016且3月18日，原、被告又签订《协议书》约定，被告将位于原告厂房南边村留地30平方米出租给原告，时间至2063年1月20日，租费20500元，后被告支付租费20500元，原告得到上述30平方土地。因原告没有拆除上述违章建筑，2016年9月5日，台州市国土资源局黄岩分局向本院申请强制执行，同年9月21日，本院作出（2016）浙1003行审1021号《行政裁定书》，对上述内容准于强制执行。2018年11月12日台州市国土资金源局黄岩分局作出黄土监拆字（2018）092号《限拆通知书》要求中太塑料厂（即原告企业）在南城街道吉岙村未经批准，擅自占用土地面积1591.86㎡建房因违法，限在2018年11月19日前将非法占用土地上的建筑物自行拆除，否则该局组织力量予以拆除。2019年3月19日自行拆除了上述违章建筑物。审理中，被告要求对原告建筑物损失进行评估，本院于2019年7月16日委托台州中兴和资产评估有限公司进行评估，该公司于2019年8月26日发函给本院，认为评估厂房已全部拆除无法了解评估对象，评估受阻，因此无法出具评估报告。本院认为，我国土地管理法规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案出租的土地系农用园地，被告出租给原告建造厂房，原、被告间签订的《出租协议》违反法律和行政法规的禁止性规定，依法无效。我国合同法规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得和财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告应将承租土地返还给被告，被告应当返还原告承租费，但原告占用期间的土地占用费应当支付给被告，其中2013年1月19日签订的合同土地占用费（自2013年1月19日至原告拆除房屋时的2019年3月19日止按承租价格1606403元/50年计算6年多2个月）为198123.04元，2016年3月18日签订的合同土地占用费（自2016年3月18日至2019年3月19日止按20500元/47年计算3年）为1308.51元。本案中，被告明知其出租的土地系非建设用地，虽然在合同中表明承租人承担建房报批义务，但农用地在没有转为建设用地前是无法报批建房的，故被告存在过错，应承担一定责任。根据合同内容，原告签订合同前应明知该地块性质，但信以为该地块是可以建房办厂，故签订合同时愿意承担建房报批义务，并承担合同无效所造成的一切损失。因原告建房前，没有办理报批手续，擅自在该地块上建造厂房，导致建筑物因违章建筑被拆除的后果；若原告建房前办理报批手续，就知道该地块不能建房的事实，则不会存在厂房建造被拆除的损失。故原告对擅自建房存在严重过错，应承担主要责任。对于原告的损失额，根据原告自行委托的台州中天资产评估有限公司结论，采用重置成本法，不考虑违章因素对评估值的影响，该厂房原值4810800元，净值为3752400元。由于该评估系单方的，被告在审理中申请重新评估，本院委托评估后因评估物不存在而无法评估。考虑到厂房建设成仅使用4年左右，拆除后其损失是存在的，审理中被告认为该厂房造价仅500元/㎡，而原告单方的评估价992元/㎡，结合当时厂房出租价格在每平方米13元左右，4年的厂房租费在3025152元左右。综上情况，本院酌情由被告赔偿给原告经济损失人民币180000元为宜。对于原告称退回配套费99000元，因该费用包括在租费中，原告不能重复主张，本院不予支持。违章罚没款49400元系国家对违法主体的处罚，不能计作损失进行赔偿，原告主张返还不予支持。因合同无效，其约定的违约条款也应无效，被告称合同约定所造成的损失应由原告自行承担的主张，本院不予采纳。对于因合同无效原告应当返还被告土地占用费的问题，虽被告没有提出反诉，但因原告同意返还被告土地占用费，故本院予以采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告杨美利与被告台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会于2013年1月19日和2016年3月18日签订的《出租协议》无效。二、原告杨美利返还被告台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会坐落于被告村东岙园第九号地块3.3亩。支付给被告土地占用费199431.55元。三、被告台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会返还给原告杨美利租费1626903元；并赔偿给原告经济损失180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48561.73元，由原告杨美利负担33697.6元，由被告台州市黄岩区南城街道吉岙村村民委员会负担14864.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  秦 伟人民陪审员  陈彩芹人民陪审员  叶曦曦二〇一九年十二月十三日代书 记员  王佳梦