湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10950号上诉人（原审被告）：武汉天合营造设计工程有限公司，住所地武汉市武昌区徐东路50号东湖春树里1栋2层1-2-42。法定代表人：夏朝阳，该公司设计总监。被上诉人（原审原告）：李国翠，女，1961年12月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：湖北普提金商业置业股份有限公司，住所地武汉市洪山区徐东路7号。法定代表人：陈乐龙，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：武汉普提金地产置业有限公司，住所地武汉市武昌区洪山路35号。法定代表人：邵思骏，该公司执行董事兼总经理。上诉人武汉天合营造设计工程有限公司（以下简称天合营造公司）因与被上诉人李国翠、湖北普提金商业置业股份有限公司（以下简称湖北普提金公司）、武汉普提金地产置业有限公司（以下简称武汉普提金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初16020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天合营造公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李国翠对天合营造公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李国翠承担。事实与理由：天合营造公司与武汉普提金公司于2013年5月20日签订租赁合同，约定的租赁面积包含李国翠所有的房屋面积。天合营造公司与李国翠于2017年3月14日签订租赁合同。合同签订后，天合营造公司依约支付租金至2019年8月31日。武汉普提金公司受李国翠的委托代理出租房屋并收取租金，天合营造公司与武汉普提金公司签订租赁合同并支付租金的行为符合法律规定。李国翠虽然与武汉普提金公司于2015年9月解除委托租赁合同，但双方并未及时通知天合营造公司。因此，天合营造公司在2015年9月后继续向武汉普提金公司支付租金的行为符合表见代理的构成要件，李国翠应当向武汉普提金公司主张2015年10月至2016年12月的租金。李国翠辩称，一审判决正确，天合营造公司的上诉请求不应支持，要求驳回上诉，维持原判。湖北普提金公司、武汉普提金公司均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。李国翠向一审法院起诉请求：1.判令天合营造公司向李国翠支付租金30376.5元，违约金725元（暂计算至2018年10月15日，具体计算至实际支付之日）；2.判令湖北普提金公司向李国翠支付租金57442元，并依约承担违约金5178元（按照人民银行同期存款利率计算，暂计算至2018年10月15日，具体计算至实际支付之日）；3.判令武汉普提金公司对湖北普提金公司、天合营造公司应支付租金、违约金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由天合营造公司、湖北普提金公司、武汉普提金公司共同承担。一审法院认定事实：2010年5月23日，李国翠与武汉普提金公司（原名称武汉双环房地产开发有限公司）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：李国翠购买武汉普提金公司开发的位于武汉市武昌区水果湖街徐东路50号东湖春树里第1幢2层12号房屋，用途为商铺，该商品房单价为每平方米15600.43元，总金额615437元，武汉普提金公司应当在2010年7月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付李国翠。该合同补充协议第九条约定：李国翠所购房屋已由武汉普提金公司统一出租给第三方，故李国翠于签订本合同之日，同时必须保证与武汉普提金公司指定受托人签订“商铺委托租赁合同”，并承诺按本合同第九条约定交房时间办理相关交房手续，与武汉普提金公司指定受托人补办理房屋交接。同日，李国翠（甲方）与湖北普提金公司（乙方）、武汉普提金公司（丙方）签订《委托租赁合同》，合同约定：甲方于2010年5月23日签约购买了武汉普提金公司开发的位于武汉市徐东大街50号东湖春树里1-2-12商铺，建筑面积为39.45平方米，总房款为615437元，甲方同意按本合同约定的条款将上述房产委托给乙方租赁。委托期限自本合同签订之日起至2025年4月1日止。商铺移交：甲方与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》中确定的交付日期为甲方将本商铺交付予乙方的日期。本合同约定的委托期限回报按如下方式：合同签订之日至2024年4月1日止为回报期；自2024年4月2日起至2025年4月1日止为免租期，免租期由甲乙双方各自承担半年，即第1-6个月由甲方承担，此期间甲方不享受租金，第7-12个月，由乙方承担，乙方向甲方支付租金。第三条租金及支付方式以及其它费用。1.本合同租赁期内，乙方应向甲方支付年租金为甲方购买商铺总房款的8%（税前），即乙方应支付年租金（税前）为49235元，每月租金（税前）为4103元。具体方式如下：（1）合同签订之日至2024年4月1日止，每年支付商铺总房款的8%（税前）作为年租金；（2）自2024年4月2日至2025年4月1日止，该年度：第1-6个月，为免租期，乙方不支付租金；第7-12个月乙方按购买商铺总价款的8%（税前）每年的标准支付月租金。2.甲方委托乙方管理出租商铺，如租金收益未达到8%（税前）的预期收益，则由乙方自己补足；超出部分，作为乙方管理费用，归乙方所有。3.租金支付的前提：甲方购买商铺款全额支付完毕为乙方向甲方支付租金的前提条件，以开发商出具的书面证明为准。4.租金支付方式为：自合同签订之日至2019年4月1日止乙方每月向甲方支付月租金；首月租金应于商铺房款全额支付完毕后次月当日支付，以后每月租金乙方须在首月付租之同一日期（如首月付租之日为15号，那么以后每月付租之日也应为15日）或之后三日内支付；自2019年4月2日起，乙方按满半年期支付一次。……6.该商铺租赁发生的税费，由甲方与乙方按照国家、地方相关规定各自承担。第六条担保条款（丙方权利义务）：为保证本合同顺利履行，丙方承诺为乙方提供如下保证责任：1.本合同有效期内，如乙方连续延期超过25个连续工作日未向甲方支付租金，则视为乙方违约，本合同继续履行，乙方应自第25个连续工作日起到实际付款日止，按月应返租金额外，并依照银行同期定期存款利率向甲方支付违约金。2.如乙方延期付款超过30个连续工作日，且甲方按照《武汉市商品房买卖合同》的约定支付了购房款，则合同继续履行，由丙方代为支付租金及违约金（丙方开始履行担保义务起五个工作日内支付），违约金按照应付款的银行同期定期存款利率支付。甲方因此引起的权益损失，均由丙方承担。3.丙方承担保证责任后，有权向乙方进行追偿。4.保证期限：与本合同有效期限一致等。2010年6月10日，武汉普提金公司向李国翠出具销售不动产统一网络发票，载明：李国翠支付武汉普提金公司全部购房款共计615437元。合同履行中，李囯翠与湖北普提金公司、武汉普提金公司签订《合同解除确认书》，三方确认：1.自2015年9月30日起李国翠与武汉普提金公司、湖北普提金公司解除上述《委托租赁合同》，自解除之日起李国翠自行出租、管理该商铺；2.截止2015年9月30日止，武汉普提金公司、湖北普提金公司尚有租金未支付至李国翠，具体金额按原《委托租赁合同》据实结算，武汉普提金公司、湖北普提金公司2年内将该租金支付至李国翠；3.李国翠对武汉普提金公司、湖北普提金公司已提出上诉（如有），本人承诺自行撤诉，否则武汉普提金公司、湖北普提金公司有权不支付应付租金。2017年3月14日，李国翠（甲方、出租方）与承租人天合营造公司（乙方、承租方）补签《租赁合同》，合同约定：甲方于2010年6月10日，签约购买了武汉普提金公司开发的位于武汉市徐东大街50号普提金商业一期（东湖春树里）1-2-12商铺，建筑面积39.45平方米，甲方同意按本合同约定的条款将上述房产租赁给乙方。租赁期限六年，自2013年9月1日（此时间改为2017年1月1日）起至2019年8月31日止。租金：2013年9月1日至2016年8月31日为50元每平方米；2016年9月1日至2019年8月31日为55元每平方米。备注：乙方租金已经交到2015年9月30日。租金支付方式为：乙方按季向甲方支付租金，先付后用。合同的解除及违约条款：乙方不能足额支付租金的，乙方按照同期银行贷款基准利率向甲方支付违约金。逾期连续1个月未支付租金，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任，乙方应赔偿甲方的全部损失。甲乙任何一方有违反本合同约定的行为时，除应承担违约责任外，受损失一方还可要求违约方据实赔偿损失。一审审理中，李国翠表示其第一项诉讼请求要求天合营造公司支付的租金是从2015年10月起至2016年12月共计30377.5元，主张30376.5元，违约金725元是从2017年3月21日暂计算至2018年10月15日，按年利率1.5%，具体计算至实际支付之日止；第二项诉讼请求要求湖北普提金公司支付的租金是从2014年8月起至2015年9月共计57442元，违约金5178元是从2014年8月10日暂计算至2018年10月15日，按同期存款利率，具体计算至实际支付之日。一审法院认为，李国翠与武汉普提金公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，与湖北普提金公司、武汉普提金公司签订的《委托租赁合同》及《合同解除确认书》，与天合营造公司签订的《租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定，履行各自的义务，享有各自的权利。合同履行中，李国翠按合同约定支付了全部购房款，湖北普提金公司未按合同约定按期支付租金，应承担全部违约责任。现李国翠要求湖北普提金公司向其支付拖欠的从2014年8月起至2015年9月共计57442元租金，湖北普提金公司认为根据双方签订的合同约定应该扣除税费，因双方签订的《委托租赁合同》并没有湖北普提金公司代为扣除租金税费的约定，故此项抗辩意见，一审法院不予采纳。对李国翠的上述主张，一审法院予以支持。李国翠要求湖北普提金公司支付从2014年8月10日暂计算至2018年10月15日的违约金5178元及之后按同期存款利率，具体计算至实际支付之日违约金的主张，湖北普提金公司应按照《委托租赁合同》“乙方（湖北普提金公司）连续延期超过25个连续工作日未向甲方支付租金，则视为乙方违约，本合同继续履行，乙方应自第25个连续工作日起到实际付款日止，按月应返租金额外，并依照银行同期定期存款利率向甲方支付违约金”的约定向李国翠支付违约金，故对李国翠的此项主张，一审法院部分予以支持。李国翠要求武汉普提金公司对湖北普提金公司应支付租金、违约金承担连带清偿责任的主张，符合《委托租赁合同》中担保条款的约定，一审法院予以支持。天合营造公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，放弃诉讼权利，李国翠要求天合营造公司支付从2015年10月起至2016年12月的租金30376.5元及从2017年3月21日暂计算至2018年10月15日的违约金725元，从2018年10月16日起按年利率1.5%计算至实际支付之日止的违约金，符合《租赁合同》的约定，一审法院予以支持。李国翠要求武汉普提金公司对天合营造公司应支付租金、违约金承担连带清偿责任的主张，未提交证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、武汉天合营造设计工程有限公司于一审判决生效之日起五日内向李国翠支付租金30376.5元，从2017年3月21日至2018年10月15日的违约金725元及从2018年10月16日起的违约金（按定期年利率1.5%标准计算至实际支付之日止）；二、湖北普提金商业置业股份有限公司于一审判决生效之日起五日内向李国翠支付从2014年8月起至2015年9月的租金57442元；三、湖北普提金商业置业股份有限公司于一审判决生效之日起五日内向李国翠支付从2014年8月起至实际付清之日止的违约金（自《委托租赁合同》约定的最后付款期限起，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算）；四、武汉普提金地产置业有限公司对一审判决第二、三项湖北普提金商业置业股份有限公司应支付的租金、违约金承担连带清偿责任；五、驳回李国翠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2143元，减半收取1071.5元，由武汉天合营造设计工程有限公司负担289元（此款李国翠已垫付，由武汉天合营造设计工程有限公司连同上述款项一并给付李国翠），湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司共同负担782.5元（此款李国翠已垫付，由湖北普提金商业置业股份有限公司、武汉普提金地产置业有限公司连同上述款一并给付李国翠）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2017年3月14日，李国翠（甲方、出租方）与天合营造公司（乙方、承租方）签订的《租赁合同》约定，乙方应在本合同签订后一周内，将乙方之前与武汉普提金公司签订的《租赁合同》中尚未支付的租金付至合同提及的甲方账号。本院认为，本案应围绕上诉人天合营造公司的上诉请求进行审理。天合营造公司上诉请求依法改判驳回李国翠对天合营造公司的诉讼请求。因天合营造公司对于其已经向湖北普提金公司、武汉普提金公司足额支付从2015年10月起至2016年12月止的租金这一事实并未提交充分的证据予以证明，天合营造公司虽于2017年3月14日才与李国翠签订《租赁合同》，但该合同约定天合营造公司的租金交到2015年9月30日，该合同还约定天合营造公司应在签订合同后一周内，将该公司之前与武汉普提金公司签订的《租赁合同》中尚未支付的租金付至李国翠的账号。现天合营造公司并未依照其与李国翠签订的《租赁合同》中的上述约定支付从2015年10月起至2016年12月止的租金，构成违约，故一审判决支持李国翠关于天合营造公司向其支付租金30376.5元及违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。天合营造公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天合营造公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2143元，由武汉天合营造设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十二日书记员 赖瑞文