海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2445号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2445号上诉人（原审被告）：东方广华实业有限公司。住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。统一社会信用代码91469007676081760N。法定代表人：林朝辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄霜，该公司法务助理。委托诉讼代理人：陈雯，该公司法务助理。被上诉人（原审原告）：柳殷，男，1983年5月5出生，汉族，四川省重庆市人，住东方市。委托诉讼代理人：胡必武，广东一粤律师事务所律师。上诉人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被上诉人柳殷商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2019）琼9007民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广华公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019)琼9007民初1887号民事判决书并依法改判；2.本案的上诉费及一审案件受理费等均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院确定上诉人逾期交房的事实认定存在错误。关于逾期交房的违约责任，从双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十一条约定的内容可以知道，被上诉人与上诉人双方以勾画的方式约定了按照本条第3项进行处理（该条款也以标注下划线的方式重点提示买受人注意），并不是按照本条第1项或第2项处理。该条款对于买受人在选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。上诉人认为，既然合同并没有约定“在买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任”，那么出卖人就无需承担违约责任。本案中，既然被上诉人不主张解除合同，那么根据合同的约定，被上诉人就无权主张逾期交房的违约金。一审判决支持被上诉人的第一项诉讼请求存在错误，依法应予撤销。二、一审判决对逾期办证的事实认定存在错误。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条第五款约定：“如因买受人的原因导致出卖人不能按时递交办证资料办理房产证，出卖人不承担任何责任，递件办理房证期限相应顺延”及附件七本合同补充协议第二条约定：“由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限”。由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要被上诉人配合并提供相应的材料，本案中被上诉人并未向法院提交其已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非上诉人原因所致，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。因此被上诉人主张上诉人向其支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据，一审判决认定上诉人违约并支持被上诉人的第三项诉讼请求存在错误，依法应予以撤销。综上所述，上诉人认为，一审判决认定案件事实错误，损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以撤销，并依法改判。柳殷答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。广华公司提出的理由不符合法律规定，并且该上诉理由在同类型的其它系列案中已被法院依法驳回。广华公司在无其他新证据的情况下，仍然以同样的理由上诉，滥用诉权，浪费司法资源，故请求二审法院驳回广华公司的上诉请求。柳殷向一审法院起诉请求：1.判令广华公司立即向柳殷支付延期交房的违约金466.89元；2.判令广华公司立即为柳殷办理东方市八所镇琼西路西侧碧海云天F11-507房的不动产登记证；3.判令广华公司立即向柳殷支付延期办理不动产登记证的违约金6610.24元（按照已付款总额每日万分之一的标准，从2018年7月20日起计算至2019年4月15日）；4.本案诉讼费由广华公司承担。一审法院认定事实，柳殷、广华公司双方于2017年5月11日签订《东方市商品房买卖合同》（合同编号：DFL000027028）。该合同第三、四条约定柳殷购买由广华公司开发建设位于东方市××镇的F11-507房，建筑面积为51.01平方米，房屋总价款为237809元；第五条约定付款方式为一次性付款；第八条约定广华公司应在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付柳殷使用；第十一条第2款约定如逾期交房超过30日而柳殷要求合同继续履行的，广华公司按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。但双方勾画选择适用的是该条第3款，而第3款对广华公司逾期交房而业主未解除合同的情形下是否承担违约责任和违约金如何计算没有约定；第十五条第一款约定广华公司应当在商品房交付之日起365日内为柳殷办理房屋权属证书。如因广华公司的责任，柳殷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向柳殷支付违约金。商品房买卖合同签订后，柳殷已按照约定向广华公司支付了全部购房款。2017年7月19日，双方在分户验收交房流程表上签名，确认涉案房产为52.71平方米，总房款为245734元，广华公司也当日将涉案房屋交付给柳殷使用。至今涉案房屋尚未通过相关部门的验收，广华公司也未将涉案房屋的资料向相关部门报产权登记备案。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.柳殷要求广华公司办理不动产登记证书是否有事实根据和法律依据；2.柳殷要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据。一、柳殷要求广华公司办理涉案房屋的不动产登记证是否有事实根据和法律依据。广华公司未依约在房屋交付之日起365日内为柳殷办理房屋权属证书，构成违约。柳殷未行使约定的合同解除权，而是要求广华公司继续履行合同，故广华公司应遵守诚实信用原则继续履行合同，待广华公司具备办证的条件后，应在合理的期限内将办理房屋产权证所需的材料提交给不动产登记机关以便办理产权登记证书。但办理不动产权属证除了广华公司需要具备相应的条件及材料外，还需要柳殷配合并提供相应的材料，柳殷未提交证据证实其已将需要由其提供的办理不动产权属证所需的材料提交给广华公司。故柳殷的该项主张，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。二、关于柳殷要求广华公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。首先，广华公司逾期交房是否构成违约。根据柳殷与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2017年6月30日前交房，而广华公司至2017年7月19日才交房，其逾期交房的行为构成违约。其次，关于逾期交房违约金计算标准如何确定问题。广华公司与柳殷签订的商品房买卖合同第十一条关于出卖人逾期交房而买受人要求继续履行合同的违约责任有两种计算方式。第一种方式为逾期超过30日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二种方式为逾期未超过365日的，不得解除合同；逾期超过365日的买受人选择继续履行合同的情况下没有约定出卖人的违约责任。双方在预先打印的格式文本条款中，在不醒目之处将本应由当事人协商选择的二种方式以勾画的方式勾选了第二种方式，买受人在签订合同时并不能自由选择和约定，同时该种格式条款还会误导买受人认为第一种方式亦是双方的共同约定。对比第一种约定明确的责任，第二种方式明显减轻甚至免除了出卖人应承担的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案在涉案商品房买卖合同第十一条第二种方式没有约定广华公司逾期交房违约金计算标准的情况下，应参照有利于买受人的第一种方式即按已付房款的日万分之一的标准计算违约金。广华公司逾期交房影响了柳殷对商品房行使占有、使用、收益、处分的权利，但柳殷的损失如何认定，双方均未提交证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。从该条规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金标准作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。之所以如此规定，是由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。一审法院根据双方合同的履行情况及广华公司的过错程度，结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，柳殷请求广华公司广华公司逾期交房的违约金按日万分之一标准计算并未超过合理范畴，一审法院予以支持，逾期天数应从合同约定的交房之日的第二天起计算至实际交房之日的前一天止，共19天。因柳殷在合同约定的交房之日前已付购房款245734元，故广华公司应承担的违约金为466.89元（245734元×0.0001×19天）。最后，关于柳殷要求广华公司支付逾期办证违约金的数额和计算标准是否有事实根据及法律依据问题。柳殷与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使柳殷至今未取得房地产权属证书，已构成违约。根据双方合同的约定，广华公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期天数从2018年7月20日起计算至2019年4月15日，共269天，即广华公司应向柳殷支付逾期办证的违约金数额为6610.24元（245734元×0.0001×269天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向柳殷支付逾期交房的违约金466.89元。二、东方广华实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向柳殷支付逾期办证的违约金6610.24元。三、驳回柳殷的其他诉讼请求。案件受理费50元（柳殷已预交），由东方市广华实业有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审的事实相一致，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点是：一、广华公司逾期交房是否应当承担违约责任。二、逾期办证是否应当承担违约责任。关于广华公司逾期交房是否应当承担违约责任的问题。根据柳殷与广华公司签订的商品房买卖合同约定，广华公司应于2017年6月30日前交房，而广华公司至2017年7月19日才交房，其逾期交房的行为构成违约。广华公司主张在买受人选择继续履行合同的情况下，合同未约定出卖人的违约责任，则其无需承担违约责任。根据查明事实，广华公司与柳殷签订的《东方市商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任有明确的约定，即逾期超过30日后，柳殷有权单方面解除合同；柳殷要求继续履行合同的，合同继续履行，广华公司按逾期日数每日向柳殷支付已付房价款万分之一的违约金。故广华公司的主张与事实不符，其应当承担逾期交房的违约责任，一审法院认定广华公司逾期交房的违约金数额及计算标准并无不当，应予维持。关于广华公司逾期办证是否应当承担违约责任的问题。柳殷与广华公司在商品房买卖合同中约定，广华公司应于商品房交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。广华公司在约定时间内未履行该义务，致使柳殷至今未取得房地产权属证书，已构成违约。广华公司主张由于海南省新政策的改变及实施，涉案房屋目前不具备办理不动产权证的条件，且办理不动产权证还需要柳殷配合并提供相应的材料，其并未向法院提交已缴纳各项办证应缴的契税等费用，故逾期办证非广华公司原因所致，广华公司不应当承担逾期办证的违约责任。根据查明事实，涉案房屋尚未通过验收，尚未具备办理房屋权属证书的条件，而涉案房屋通过验收是广华公司的义务，未经验收合格的房屋无法缴纳契税，亦无法办理房屋权属证书，故其以政府新政策及买受人未配合提供相应材料为由来规避自己的违约责任，其主张不应承担逾期办证的违约责任于法无据。一审判决广华公司承担逾期办证的违约责任得当，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果得当，本院予以维持；上诉人广华公司的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人东方广华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 王天琳审 判 员 沈美萍 二〇一九年十二月十日法官助理 刘少杰书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）