广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17898号上诉人（原审被告）：李伟燕，女，1983年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省化州市之一。委托诉讼代理人：谈怡君，广东鸿麓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹俊伟，男，1981年11月3日出生，汉族，身份证住址河南省光山县。上诉人李伟燕因与被上诉人尹俊伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2019)粤0111民初5585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人李伟燕的委托诉讼代理人谈怡君及被上诉人尹俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟燕上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：1、一审判决已明确认定尹俊伟未对扩建费用履行举证责任，但在缺乏与扩建相关的有效证据或有证明力的市场参考数据时酌定损失价格，违反了民事诉讼证据高度盖然性证明标准，该部分判决缺乏事实及法律依据。2、即使一审判决认定尹俊伟对门口进行了扩建，但无证据证明李伟燕与尹俊伟就门口扩建达成了一致方案，李伟燕并未同意尹俊伟对商铺进行扩建，即使尹俊伟确实发生扩建费用，相关费用也应由其自己负担，一审判决扩建产生的费用由双方均等负担是适用法律错误。3、一审判决李伟燕赔偿2万元，与李伟燕若履行全部转租合同所得的预期收益相比，显失公平。尹俊伟辩称：涉案商铺是违建导致我方刚装修完就要拆迁，李伟燕故意隐瞒造成我方损失。2019年2月19日，尹俊伟向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认尹俊伟、李伟燕双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2.李伟燕向尹俊伟退回押金6000元；3.李伟燕向尹俊伟赔偿场地装修损失120000元、原材料投入损失30000元、设备投入损失40000元；4.李伟燕赔偿用于遣散安置员工补偿款损失58500元；5.诉讼费由李伟燕承担。一审法院认定事实：2018年3月份左右，李伟燕将位于xxxx寺前山山边商铺出租给案外人陈某经营，后尹俊伟与陈某协商由尹俊伟向陈某支付相应的转手费（含陈某支付给李伟燕的6000元押金），陈某与李伟燕解除租赁合同关系。同时，由尹俊伟直接与李伟燕于2018年7月22日就陈某退租的商铺重新签订《商铺租赁合同书》，合同期限从2017年2月1日起至2019年1月31日。双方在合同上签署日期2017年2月1日为倒签。因尹俊伟已经向案外人支付了押金费用，所以李伟燕解除与陈某的合同时未将押金6000元退还并视为尹俊伟已向李伟燕交付押金。尹俊伟签订合同后开始对商铺进行装修及外部扩建。后因该商铺被认定为违法建筑并于2018年9月6日被强制拆除。尹俊伟主张已对商铺进行装修及扩建，并为经营店铺购买食材原材料、设备，招聘多名员工进行经营，因商铺属于违建被拆除，导致尹俊伟无法继续使用，为此，尹俊伟要求李伟燕赔偿各项损失，包括退回押金6000元，赔偿场地装修120000元、原材料投入损失30000元，设备投入损失40000元及遣散安置员工补偿款损失58500元。为证实具体损失情况，尹俊伟提交以下等证据：1.商铺租赁合同书，拟证明尹俊伟、李伟燕之间签订合同的事实。2.押金收据，拟证明李伟燕已收取押金6000元的事实。3.营业执照，拟证明在涉案商铺经营广州淼垚森餐饮有限公司（挂牌经营名称为“重庆鸡公煲”）及装修的事实。4.《关于责令拆除违法用地建（构）筑物的通知》及现场照片，拟证明涉案商铺属违法建筑已被拆除的事实。5.收据、微信转账记录，拟证明尹俊伟为装修支出材料费、用餐费、购买设备款、为经营生意支出食材款、支付员工补偿款。6.微信聊天记录，拟证明与李伟燕就扩建部分进行沟通的事实。7.现场照片，拟证明涉案商铺内部装修及扩建的情况。其中，对于现场照片，尹俊伟与案外人陈某确认尹俊伟的提交第20组证据中第2、第8张照片显示为扩建的部位及扩建情况。图片2显示扩建部分的外部情况，扩建部分位于商铺正面，尹俊伟主张由其改造部分包括广告灯箱、玻璃、水泥地面、护栏、整体搭建，油漆涂料、天花、排水沟。图片8显示扩建建筑的内部情况，尹俊伟主张扩建建筑的电路、玻璃墙、天花均经其改造。李伟燕认为该组证据形成时间无法确定，对该组证据三性不予确认。案外人陈某确认图2、图8显示的是扩建部位，扩建部位是从图8中看到的小圆柱往外扩建。同时指出图2、8中的屋顶上标有重庆鸡公煲的木架在其经营时已经建好，并述称尹俊伟所主张改造的电路、护栏改造、排水，在图中无法区分。一审另查明，尹俊伟、李伟燕双方于2018年7月26日就扩建问题通过微信进行沟通，李伟燕要求尹俊伟扩建往里回缩二十公分。尹俊伟对李伟燕要求也表达了遵照的意思。一审法院认为：尹俊伟与李伟燕签订《商铺租赁合同》后，承租商铺被认定为违法建筑并已被相关部门强制拆除。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”尹俊伟、李伟燕签订的《商铺租赁合同》应自始无效。尹俊伟要求确认双方签订的《商铺租赁合同》无效于法有据，予以支持。尹俊伟将押金6000元支付给案外人陈某，且李伟燕与陈某解除合同时也未将押金退还，李伟燕也同意视为尹俊伟已交付押金。现合同无效，尹俊伟要求李伟燕退还押金6000元有理有据，予以支持。至于李伟燕是否需要向尹俊伟赔偿装修损失的问题，尹俊伟主张对涉案商铺进行了店内装修及室外扩建。因此损失费用应包含两部分。其中，关于店内装修造价费用的承担问题，尹俊伟主张对店内进行了装修投入，但李伟燕否认尹俊伟对店内进行装修经得其同意，按照谁主张谁举证的规则，尹俊伟应举证证明店内装修已经征得李伟燕同意。尹俊伟未能提交相关证据予以佐证，应负举证不能责任。至于店铺扩建造价费用的问题，聊天记录显示李伟燕对尹俊伟进行扩建提出了意见，尹俊伟也予以回应同意按照李伟燕指示进行回缩。可见李伟燕并不反对尹俊伟扩建还给予了指导，尹俊伟的扩建行为应认定为经得李伟燕的同意。结合尹俊伟、李伟燕双方的微信聊天记录、尹俊伟与案外人陈某的陈述，可以认定尹俊伟进行扩建的情况属实。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定“未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。尹俊伟进行扩建的部位未办理合法建设手续，扩建费用应当由双方按照过错分担。至于双方的过错分配问题，尹俊伟承租物业时应当审慎审查物业的情况，其未尽到审慎审查的义务，对该合同无效负有责任。而李伟燕最清楚物业的情况，应当保证出租物业符合出租条件，现因涉案商铺涉违导致合同无效，李伟燕对合同无效负有同等的责任。因此，该部分扩建产生的费用由双方均等负担。至于扩建部分投入具体费用认定及各承担具体金额的问题。因尹俊伟出具的单据均为购买材料单据，未具体显示哪些材料用于扩建哪些材料用于装修，且提交的单据也无法查明是否确实用于涉案商铺装修或扩建，考虑尹俊伟扩建产生实际投入并综合现场具体的扩建情况、材料市场价格及人工成本，酌情判令李伟燕赔偿尹俊伟的扩建费用损失20000元，尹俊伟要求李伟燕支付的其他店内装修损失，不予支持。关于李伟燕是否需要向尹俊伟支付原材料投入损失30000元及设备损失40000元的问题。尹俊伟就上述费用损失提交证据含有装修材料送货单及微信支付的工程款，应属于装修损失部分的费用，已在上述装修扩建费用责任分配中作出处理，在此不再重复处理。尹俊伟再以此单据主张原材料损失，不予支持。尹俊伟提交的部分微信账单明细显示为支付食材费用、广告投放定金、广告尾款、出租屋税刻公章款及提交的部分单据载明为代办工商服务费收据、经营用品采购费用单据、煤气费用收据，上述费用支出不属于合同无效造成的直接损失，尹俊伟要求李伟燕赔偿，不予支持。尹俊伟提交的购买灭火器、经营店铺所用的冻柜、餐具等票据以主张购买设备损失费用，上述物品均未形成附合，可以搬离，尹俊伟主张赔偿，不予以支持。综上，尹俊伟要求李伟燕支付原材料投入损失30000元及设备损失40000元，均不予支持。关于尹俊伟主张遣散安置工人补偿款损失58500元的问题，尹俊伟提交微信转账记录证明存在安置工人支出遣散费用，但显示微信备注均为工资，尹俊伟支付工资不应视为损失，支付工资是正常的费用支出，与合同是否有效无直接关系，尹俊伟据此要求赔偿于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月13日作出如下判决：一、确认原告尹俊伟与被告李伟燕签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告李伟燕向原告尹俊伟退还押金6000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告李伟燕向原告尹俊伟赔偿扩建损失费20000元；四、驳回原告尹俊伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5117.5元，由原告尹俊伟负担4667.5元（其中已缴纳3009元，自本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳1658.5元），被告李伟燕负担450元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人李伟燕与被上诉人尹俊伟签订的涉案《商铺租赁合同》自始无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于涉案店铺扩建造价费用的问题，双方的聊天记录显示上诉人李伟燕对被上诉人尹俊伟进行扩建提出了意见，被上诉人尹俊伟也予以回应同意按照上诉人李伟燕指示进行回缩，可见上诉人李伟燕并不反对被上诉人尹俊伟扩建还给予了指导，一审判决认定被上诉人尹俊伟的扩建行为应认定为已经上诉人李伟燕同意并无不当，且结合被上诉人尹俊伟与案外人陈某的陈述，认定被上诉人尹俊伟进行扩建的情况属实正确。一审判决已就扩建产生的费用由双方均等负担以及酌情判令上诉人李伟燕赔偿被上诉人尹俊伟的扩建费用损失20000元的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。综上，上诉人李伟燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人李伟燕负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿