内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终893号上诉人（一审被告、反诉原告）：金明君，男，1985年10月20日出生，蒙古族，司机，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市红都现代城E座1单元1002，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市室，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：托雅，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：常志红，男，1979年7月13日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：宋健，内蒙古嵚空律师事务所律师。一审被告：白龙岩，女，1984年1月25日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市红都现代城E座1单元1002。一审被告：兴安盟红都房地产开发有限公司。法定代表人：王国煌，经理。委托诉讼代理人：赵建伟，男，1957年1月21日出生，回族，现住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人金明君因与被上诉人常志红，一审被告白龙岩，一审被告兴安盟红都房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金明君及其委托诉讼代理人托雅，被上诉人常志红及其委托诉讼代理人宋健，一审被告白龙岩，一审被告兴安盟红都房地产开发有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金明君上诉请求：1.请求撤销一审判决书第二项、第三项并依法改判；2.上诉人金明君给付被上诉人常志红装修折价款51841.16元；3.驳回被上诉人常志红要求上诉人金明君返还房屋租金100000元的诉讼请求；4.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：（1）2017年12月22日乌兰浩特市公安局消防大队因涉案房屋没有消防手续将乌兰浩特市明麒网络中心予以查封，被上诉人在租赁房屋时知悉涉案房屋及地下室未通过消防验收，其不仅通过关系办了消防手续且装修使用，故双方对房屋装修损失均有责任。现合同目的不能实现，被上诉人应承担主要过错责任，上诉人金明君应承担五分之一的责任。（2）装修费用应计入其经营成本，并已在经营过程中逐年收回，双方已履行合同五年尚有四年未履行，据此，应扣除残值。（3）被上诉人常志红应给付上诉人金明君房屋占用期间的费用100000元。2017年12月22日乌兰浩特市公安局消防大队因涉案房屋没有消防手续将乌兰浩特市明麒网络中心予以查封，但查封的是网吧和配电箱，没有查封台球厅和房屋，房屋一直由被上诉人占有，被上诉人常志红的台球厅一直营业至2018年6月份，此案第二次开庭时房屋钥匙才交付给上诉人金明君，故2017年12月4日预交的100000元租金不应返还。综上，请求二审法院在查清事实基础上，依法作出公正判决。常志红辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维护。一审被告白龙岩述称，同意上诉人金明君的上诉请求。一审被告兴安盟红都房地产开发有限公司述称，对于上诉人金明君与被上诉人常志红之间的纠纷不清楚。常志红向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告支付原告装修费损失380000元及2017年12月22日之前的房屋租金损失20000元；2.请求法院判令金明君归还2017年12月4日交付的房租费100000元，并赔偿原告的网吧2017年12月23日至开庭前的停业损失费120000元，鉴定费11200元；3.本案诉讼费由被告承担。金明君向一审法院反诉请求：1.要求解除双方签订的房屋租赁合同；2.要求常志红按照房屋租赁合同约定交齐2018年房屋租赁费250000元；3.要求常志红按照合同约定交齐2017年至2018年的物业费、取暖费、水电费等合同约定的各种费用。一审法院认定事实：2012年9月21日，金明君与常志红签订房屋租赁合同一份，约定金明君将乌兰浩特市红都现代城二期四号楼3号门市出租给常志红，一层带地下室，一层面积约为40平方米、地下室面积约1200平方米，租赁期限为9年，自2012年12月21日至2021年12月21日，年租金350000元，房租一年一交，提前一个月一次性交齐一年租金。后乌兰浩特市有空来坐坐网吧在上述房屋内经营，2015年10月29日，乌兰浩特市有空来坐坐网吧投资人变更为常胜利（常志红父亲），后乌兰浩特市有空来坐坐网吧于2016年11月15日注销。2016年10月18日，常胜利、常志红与郑晓亮、杨某签订网吧营业执照转让协议，常胜利、常志红向郑晓亮、杨某购买乌兰浩特市明麒网络中心的营业执照，并在本案涉案房屋内经营，2017年12月22日乌兰浩特市公安消防大队因涉案房屋没有消防手续将乌兰浩特市明麒网络中心予以查封，该网吧于2018年4月11日注销。2017年12月4日，常志红给付金明君2018年度部分房屋租金100000元。诉讼中，常志红申请对涉案房屋内用于网吧经营的台球桌椅、沙发、电脑、电脑桌椅进行价格鉴定，经乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所鉴定，出具资产评估报告书，评估意见为委估事项于评估基准日2018年4月4日所表现的市场价值为452000元。常志红另对房屋装修价格进行鉴定，经兴安盟丰信工程项目管理有限责任公司鉴定，鉴定意见为：1.房屋装修工程（包含管理费、利润）583213元，2.房屋装修工程（不包含管理费、利润）533411元。以上事实有原告提供的房屋租赁合同复印件一份、兴安盟红都房地产开发有限公司出具的证明一份、封条一份、乌兰浩特市有空来坐坐网吧工商信息一份及行政处罚档案复印件一份、网吧营业执照转让协议一份、乌兰浩特市明麒网络中心营业执照及注销材料一份、中国邮政储蓄银行账户交易明细一份、录音材料一份、证书一份、兴安消协协会会员证一份、证明两份、内蒙古天嘉建筑装饰工程有限公司出具的证明一份，申请证人杨某出庭作证证言，被告（反诉原告）金明君提供的房屋租赁合同复印件一份、工商登记档案材料复印件一份、照片打印件3张，对上述证据一审法院质证后予以确认。经被告申请一审法院调取常志红案件刑事卷宗材料一份，经原告申请一审法院委托评估鉴定形成资产评估报告书一份、鉴定报告一份、鉴定费收据两份，对上述证据一审法院质证后予以确认。原告提供房屋产权复印件一份，证明目的为金明君用该证件欺骗原告承租房屋，因该证据原告提供的为复印件，亦未举证证据来源，一审法院不予确认。原告提供消防合格证一份，证明目的为该证据系金明君为原告办理，使其继续经营网吧，金明君对此不予认可，原告亦未提供其他证据佐证，一审法院对其不予确认。原告提供的网吧流水账5本，因其为原告单方出具，一审法院不予确认。一审法院认为，原告（反诉被告）常志红与被告（反诉原告）金明君签订房屋租赁合同，被告（反诉原告）金明君将乌兰浩特市红都现代城二期四号楼3号门市及地下室出租给原告（反诉被告）常志红，原告（反诉被告）常志红利用该房屋经营网吧及台球厅。因乌兰浩特市红都现代城二期四号楼3号门市及地下室未能取得消防验收，根据《中华人民共和国消防法》的规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。根据以上规定，本案涉案房屋未经公安消防检查消防验收，应当停止使用，双方签订房屋租赁合同的合同目的已经无法实现，原告常志红请求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。原告诉请被告给付装修损失费380000元，经鉴定涉案房屋装修价格包含管理费、利润为583213元。鉴于鉴定报告结果中不包含折旧价格，且被告（反诉原告）金明君将未通过消防验收的房屋及地下室出租给原告（反诉被告）常志红，原告（反诉被告）常志红在知悉租赁的房屋及地下室未通过消防验收后仍然装修使用，现合同目的不能实现，双方对涉案房屋装修损失均有过错，一审法院酌定原告（反诉被告）常志红按装修价格的三分之二即388808.67元自行承担装修损失，被告（反诉原告）金明君按装修价格的三分之一即194404.33元承担装修损失，一审法院对此项诉讼请求予以适当支持。原告诉请被告给付停业损失120000元、房屋租金损失20000元，原告仅提供单方出具的网吧营业流水账，未提供其他证据佐证，亦未对其主张的损失作出合理说明，且房屋未经验收不应使用，即原告不应取得上述营业收入，一审法院对此项诉讼请求不予支持。原告诉请被告退还预交的2018年房租100000元，因2017年12月原告即无法继续正常经营，合同目的无法实现，该房租应予返还给原告，一审法院对此项诉讼请求予以支持。反诉原告（被告）金明君诉请常志红交付2018年度剩余租金250000元，亦因2017年12月原告即无法继续正常经营，合同目的无法实现，反诉原告（被告）金明君亦不应继续就房屋租赁获得利益，故此项反诉请求一审法院不予支持。反诉原告（被告）金明君诉请常志红按照合同约定交付水电费、物业费、取暖费、房租租赁税、土地使用税和其他合理税费，因金明君对各项主张费用数额不明确，对其他合理税费包括内容及数额亦不明确，一审法院对此项诉讼请求，不予支持。因涉案房屋租赁合同为原告（反诉被告）常志红与被告（反诉原告）金明君签订，被告白龙岩及被告兴安盟红都房地产开发有限公司不是合同相对人，根据合同相对性原则，被告白龙岩及被告兴安盟红都房地产开发有限公司不应承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）常志红与被告（反诉原告）金明君签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）金明君给付原告（反诉被告）常志红装修折价款583213元÷3=194404.33元；三、被告（反诉原告）金明君返还原告（反诉被告）常志红房屋租金100000元；四、驳回原告（反诉被告）常志红其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）金明君反诉诉讼请求。判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，由原告（反诉被告）常志红自行负担5252元，由被告（反诉原告）金明君负担4748元，反诉费2525元，由被告（反诉原告）金明君负担，鉴定费11200由原告（反诉被告）常志红负担5600元，由被告（反诉原告）金明君负担5800元。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，一、上诉人金明君是否应给付被上诉人常志红装修款194404.33元；二、上诉人金明君是否应返还被上诉人常志红房屋租金100000元。关于上诉人金明君是否应给付被上诉人常志红装修款194404.33元的问题。2012年9月21日上诉人金明君与被上诉人常志红双方签订房屋租赁合同一份，双方约定上诉人金明君将乌兰浩特市红都现代城二期四号楼3号门市出租给被上诉人常志红，租赁期限为9年，自2012年12月21日至2021年12月21日，年租金350000元，双方签订的合同在被上诉人常志红起诉时已履行5年。本院审查后认为，作为出租人金明君将涉诉房屋租赁给被上诉人常志红时，知道该房屋消防没有经过验收，亦知道涉诉房屋用于经营网吧及台球。其作为出租人有义务和责任保证其出租的房屋状态符合使用条件。故其在本案中存在过错。被上诉人常志红作为承租人对其租赁的房屋未经过消防验收的事实亦知悉，且其因伪造消防许可证被公安机关询问亦存在过错。被上诉人常志红一审中对租赁房屋装修进行鉴定，经兴安盟丰信工程项目管理有限责任公司鉴定，鉴定意见为房屋装修工程（包含管理费、利润）583213元，但被上诉人常志红对于该房屋装修已使用5年，应从装修款583213元中减去已使用的5年装修费用。现其租赁的房屋尚有4年租期未能履行，本案中，因双方均存在过错，故对未能履行的4年租期装修损失费用，双方应各自负50%的责任。故上诉人金明君应给付被上诉人常志红装修款129602.88元（583213元÷9年×4年×50%）。关于上诉人金明君是否应返还被上诉人常志红房屋租金100000元的问题。上诉人金明君主张一审第二次庭审中被上诉人常志红才向其交付钥匙，故交付钥匙时间应是房屋租赁合同的解除时间。而被上诉人常志红反驳主张其一直向上诉人金明君交付钥匙上诉人金明君拒收，其2018年4月份给上诉人金明君邮寄过钥匙，上诉人金明君也拒收。经审查，被上诉人常志红向一审法院申请对涉案房屋内用于网吧经营的台球桌椅、沙发、电脑、电脑桌椅进行价格鉴定，一审法院向乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所进行委托鉴定，在乌兰浩特市华夏宏润资产评估事务所资产评估报告中记载资产占有方系常志红，时间为2018年4月4日，故本院可以认定在2018年4月4日之前，被上诉人常志红占有涉诉房屋。因此，被上诉人常志红自2017年12月22日起至2018年4月4日期间占有涉诉房屋103天。而上诉人金明君所出租的房屋没有经过消防验收，且在被上诉人常志红2018年1月25日向一审法院提起诉讼时，其2018年2月5日应诉，应当知道其与被上诉人常志红签订的房屋租赁合同已不具备继续履行的条件，其应避免损失扩大收回钥匙，解除合同。但其放任损失扩大，故其对被上诉人常志红占有涉诉房屋103天亦应承担50%的责任。由于双方均有过错，本院认为，被上诉人常志红从2017年12月22日后至2018年4月4日期间占有涉诉房屋103天，对该占有涉诉房屋103天其应按照其过错承担50%责任，故其应给付上诉人金明君占有期间的房租49383.56元（年租金350000元÷365天×103天×50%）。据此，上诉人金明君应返还被上诉人常志红交付的租金50616.44元。综上所述，上诉人金明君的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初930号民事判决第一项；二、撤销内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初930号民事判决第四项，第五项；三、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初930号民事判决第二项为“上诉人金明君给付被上诉人常志红装修款129602.88元”；四、变更内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初930号民事判决第三项为“上诉人金明君返还被上诉人常志红房屋租金50616.44元”。五、驳回被上诉人常志红其他诉讼请求；六、驳回上诉人金明君其他反驳请求。一、二审案件受理费14938元，上诉人金明君负担5079元，被上诉人常志红负担9859元，反诉费2525元，由上诉人金明君负担505元，被上诉人常志红负担2020元，鉴定费11200由被上诉人常志红负担7392元，由上诉人金明君负担3808元。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 曲 威审判员 杨丽君 二〇一九年十二月九日书记员 金 龙