福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1684号 上诉人（原审被告）：钟晓珍，女，1965年1月5日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：钟璐宇（系钟晓珍之女），女，1985年9月27日出生，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：龙岩亿辉物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东肖经济开发区龙腾花园2号楼202室，统一社会信用代码91350800671937742H。 法定代表人：郭杨英，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实(龙岩)律师事务所执业律师。 上诉人钟晓珍因与被上诉人龙岩亿辉物业管理有限公司（下称亿辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人钟晓珍及其委托诉讼代理人钟璐宇，被上诉人亿辉公司的委托诉讼代理人钟永香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 钟晓珍上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决遗漏争议事实，未依法查明物业公司合同履行情况。本人未缴纳物业费用主要是亿辉公司未履行合同。首先，根据《物业管理条例合同》第四十六条物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，而亿辉公司未按照其规定履行。见龙岩市公安局西城派出所行政处罚（龙公新（西城）行罚决字【2016】7200011号）2016年6月以来，亿辉公司自行招用吕振烈担任保安员，经落实，吕振烈（身份证号码：3526241965××××××××）未持有有效保安员证。其次，亿辉公司与业主委员会签订的物业管理合同中委托管理事项第二条明确写明“设立门岗、保安、包括24小时巡逻、执勤”，而亿辉公司从来没有按照合同约定进行24小时巡逻，严重违反双方签订的合同条款（导致管理期间龙御天下电动车、摩托车频繁丢失）。难道就要上诉人履行合同交钱，而亿辉公司就不需要履行合同约定了？2.一审判决忽视亿辉公司的违反物业管理条约。根据物业管理条例第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。亿辉公司在未告知、未经过业主的同意的情况下，在龙御天下的消防通道砌墙弄门，把业主的后门堵住、消防通道堵死，造成了龙御天下严重的消防隐患。根据物业管理条约第五十条，亿辉公司要拆除墙门，将被破坏的消防通道恢复原状。3.一审判决鼓励了亿辉公司不良之风，不正之气。2016年4月19日晚，亿辉公司为逃避消防部门的检查，竟然连夜撤走工作人员，将物业管理处门牌摘走以及搬走了办公用品。这是一种多么不负责的行为，多么恶劣的行为。如果所有的物业公司都这样，一遇到消防检查或者什么检查就都撤走，那物业公司的作用何在？让业主的生命安全何以保障？4.一审判决遗漏争议事实，未依法要求物业公司提供2016年4月至2018年10月的全部公摊水电费发票及公摊明细情况。亿辉公司公摊水费、电费清单证据明显不足，2016年4月1日至2018年10月31日物业公司缴交公摊水电费发票凭证没有，提供的票据存在作假，水电公摊费具体明细都没有。亿辉公司在法庭上明确要求下仍无法提供2016年4月至2018年10月的自来水公司和供电公司出具的收费清单、具体分摊明细。5.亿辉公司收取的物业费不公平，没有一视同仁存在歧视。同一个小区，前面的业主收费就可以少交900元或打八折。本人要求其一视同仁对待，拒绝歧视。亿辉公司未履行合同、未尽到基本的管理义务，理应亿辉公司缴交一审判决诉讼费，不应由上诉人承担。综上，一审人民法院未审理查明有关事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求撤销一审判决，并依法改判驳回亿辉公司一审的诉讼请求，要求亿辉公司履行相关规定，并对上诉人一视同仁。 亿辉公司辩称，1.答辩人与钟晓珍存在物业服务合同关系，答辩人已经按照合同的约定履行了物业管理的义务，钟晓珍有义务向答辩人缴纳物业服务费。答辩人自进驻小区实施物业管理服务以来直至退出小区时，未缴纳物业服务费的业主包括钟晓珍在内也仅9户，这足以说明答辩人按照合同的约定履行了物业管理服务的义务，取得了小区绝大多数业主的认可和支持。答辩人聘请的保安人员未持证并不能否认答辩人已履行物业管理服务的事实，且该问题也是全龙岩乃至全国都普遍存在的问题，钟晓珍以此为由且以其主观想法否认答辩人已履行物业管理服务的说辞，未提供任何的证据予以证明，应当承担其举证不利的后果，不应当予以采信。2.答辩人已提交了其管理期间最后期间的水电费发票，足以证明答辩人已缴清了其管理期间的全部公共水电费。众所周知，水电费的缴交都是从前往后缴纳的，不管是自来水公司还是电业局，均都不允许在没有缴清上月水电费的情况下直接缴交下月水电费，答辩人已经提交其管理期间最后半年的水电费发票，足以证明答辩人已缴清了其管理期间的全部公共水电费。答辩人提交的水电费发票均是自来水公司及电业局开具的正式发票，钟晓珍质疑水电费发票的真实性，没有事实及法律依据，而且也没有任何证据证明其主张。3.答辩人严格按照服务合同约定的标准收取物业服务费，不存在差别收费的情况。钟晓珍诉称答辩人收费不公平，没有一视同仁没有事实及法律依据。答辩人严格按照物业服务合同约定的收费标准0.8元/㎡.月收取物业服务费，并不存在区别收费。至于收的少说或打折的情况，是基于双方诉讼过程中达成的调解协议，并非钟晓珍诉称的不公平收费。上诉人的辩解没有事实及法律依据。综上，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审驳回上诉，维持原判。 亿辉公司向一审法院起诉请求：钟晓珍向亿辉公司支付2016年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费3408.8元、自用水费511.9元、公摊电费374.5元，合计4295.2元，并支付自起诉之日起以4295.2元为本金按月利率2%计算的违约金。 一审法院认定事实：2015年11月1日，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，该合同主要约定：龙御天下业主委员会委托亿辉公司对龙御天下小区提供物业服务；委托管理事项包括小区内的公共环境卫生，交通与车辆的管理和停放，设立门岗保安、包括24小时巡逻执勤，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木每季度养护与管理一次等；高层住宅物业管理费为0.8元/月/平方米；水费在业委会的监督下暂按原物业收取，如有调整按自来水公司定价收取；住宅电费按原物业收取，公摊费用、二次供水费用由全体业主进行分摊，物业用水自行承担；物业管理费实行每季中收费一次；亿辉公司有权向无理逾期缴纳物业管理费用业主从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金；亿辉公司违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，龙御天下业主委员会有权要求亿辉公司限期整改；合同拟有效期限自2015年7月1日起至2018年10月30日止，共三年，合同期限到期，如继续签订合同时，亿辉公司应与业委会续签合同。合同签订后，亿辉公司按合同约定向龙御天下小区业主提供物业服务，但存在一定服务瑕疵。钟晓珍系龙御天下小区902室房屋的业主，房屋面积为137.45平方米。从2016年4月1日起至2018年10月31日止，钟晓珍拖欠亿辉公司物业服务费3408.8元、公摊电费374.5元、自用水费511.9元，合计4295.2元。 一审法院认为，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。亿辉公司根据该合同的约定向包括钟晓珍在内的业主提供了物业管理服务。钟晓珍在接受前述服务后，应按合同约定按期向亿辉公司交纳物业服务费、公摊电费、自用水费等费用。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，亿辉公司的服务瑕疵并不构成钟晓珍减交或免除物业服务费的理由，钟晓珍可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担相应的法律责任。虽然钟晓珍不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但钟晓珍不履行支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约，亿辉公司应积极、主动地协助业主解决问题、妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的违约金请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一.钟晓珍应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩亿辉物业管理有限公司从2016年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费3408.8元、公摊电费374.5元、自用水费511.9元，合计4295.2元。二.驳回龙岩亿辉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由钟晓珍负担20元，龙岩亿辉物业管理有限公司负担5元。 二审中，围绕争议钟晓珍提供如下证据：1、行政处罚详情单，证明亿辉公司管理期间没有遵守条例，自行招聘没有保安证的保安，存在违法违纪行为；2、照片2张，证明亿辉公司管理期间在消防通道上砌墙、装门，把消防通道堵死。3、照片2张，证明该照片是2016年所拍摄，证明公司管理期间卫生环境脏乱差，绿化带上都是垃圾，摩托车乱停放，没有尽到管理义务。4、照片1张，证明：亿辉物业在管理期间，在小区的地下停车场放置鞋柜。对此亿辉物业质证认为对证据1的真实性无法确认，即便是真实的，这仅仅是行政处罚范围，聘请没有保安证的保安是龙岩乃至全国范围内都有的情况，且也不影响被上诉人已经履行了物业服务管理义务的事实；证据2真实性无异议，但不能证明其主张，消防通道不是亿辉公司的行为所致而是业委会行为所致，收取租金并不是亿辉公司而是业委会，亿辉公司在2018年10月31日已经退出了该小区；证据3真实性不予认可，不能证明上诉人主张，其已经在2018年退出小区；证据4不能证实是其管理期间的照片，不能证明其主张，该位置是业主的停车位，是业主在自己的停车位上放置鞋柜，与亿辉公司无关。经审查本院认为，钟晓珍提供的证据1真实，合法，可作为本案的定案依据；证据2、4虽然真实，但无法证明是亿辉公司的行为，不作为本案的定案依据；证据3一审时已提供，不属于新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。 二审时亿辉公司放弃要求钟晓珍支付水电公摊费用374.5元的诉讼请求。 本案的争议焦点：1.亿辉公司是否有履行物业合同的管理义务，是否存在损害钟晓珍合法权益的行为，一审判决钟晓珍支付的物业服务费3408.8元是否正确；2.一审是否遗漏查明水电公摊费用的情况，钟晓珍承担的水电公摊费是否正确。 本院认为，2015年11月1日，亿辉公司与龙岩市新罗区龙御天下业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，未违反法律、法规禁止性的规定，为合法有效的合同。根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故龙岩市新罗区龙御天下业主委员会与亿辉公司签订的《物业管理服务合同》，对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应按约履行。钟晓珍在接受亿辉公司服务后，应按合同约定按期向亿辉公司交纳物业服务费、公摊电费、自用水费等费用。亿辉公司在提供物业服务时存在雇请的保安没有保安证、没有24小时巡逻及卫生环境较差的情况，属于服务瑕疵，但该服务瑕疵并不构成钟晓珍减交或免除物业服务费的理由，且一审对亿辉公司主张的物业费违约金不予支持，故一审判决钟晓珍支付物业服务费3408.8元正确。钟晓珍上诉请求减交或免除物业服务费的主张，本院不予支持。而亿辉公司申请放弃水电公摊费用374.5元的请求，该申请不违反法律的规定，本院予以准许。综上所述，钟晓珍的上诉请求不能成立，但一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 一、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6544号民事判决第一项为“钟晓珍应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩亿辉物业管理有限公司从2016年4月1日至2018年10月31日止的物业服务费3408.8元、自用水费511.9元，合计3920.7元”； 二、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初6544号民事判决第二项，即“驳回龙岩亿辉物业管理有限公司其他诉讼请求”。 二审案件受理费50元，由钟晓珍负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈日耀 审判员  詹跃忠 审判员  许培清 二〇一九年十二月十八日 法官助理黄达康 书记员邱艺梅