海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1648号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈皇孙，男，1956年8月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：陈健光，三亚市天涯法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童升焱，男，1965年1月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，住深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：陈益群，海南琼亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓莹，海南琼亚律师事务所实习律师。上诉人陈皇孙因与被上诉人童升焱宅基地使用权纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈皇孙上诉请求：一、撤销一审判决第四项即“驳回陈皇孙的诉讼请求”，发回重审或直接改判；二、诉讼费由童升焱承担。事实与理由：涉案宅基地是1980年由三亚市天涯区海坡村委会西瓜村第四小组（原崖县羊栏公社海坡大队西瓜村第四生产队）划分给陈皇孙家庭的宅基地，1989年，陈皇孙在宅基地的西侧建成面积为120㎡的房屋（南北长14米，东西宽8.5米），在宅基地的东侧种上芒果、番荔枝、花梨木等树种。截止2010年6月24日，存活下来的有芒果树28棵，番荔枝80棵，花梨木10株。当时的种植方法是：芒果苗的株距是2.2-3米之间，行距2.2-3米之间，番荔枝和花梨木树插空种植。《宅基地转让协议书》签订的前两天，双方就涉案宅基地上的老瓦房及树木的赔偿问题达成如下口头协议：“童升焱承诺己方已受让宅基地上所建的房屋出售或者是受让的宅基地被国家征用时保证给陈皇孙补偿损失50万元”。2018年，涉案宅基地被政府依法征收，童升焱再也没有出现。综上，一审法院认定“涉案宅基地上原没有房屋及果树”与实际不符，同时陈皇孙的反诉请求没有超过法律规定的时效。因此，请求法院依照《三亚市天涯区海坡村委会西瓜村、芒果村棚户区改造项目征收补偿安置方案第七条第3项第（4)点及三亚市人民政府关于印发《三亚市集体土地征收补偿丈量管理规定（2013年修订的通知》，判令童升焱给予陈皇孙补偿。童升焱辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.《宅基地转让协议书》约定了转让地块的面积、四至范围、转让价款等，双方明确转让的标的为宅基地，并没有包含宅基地上的附着物。陈皇孙提供的六张照片未能显示拍摄的时间、地点，无法确认照片形成的真实情况。退一步讲，如涉案土地在2010年6月24日之前存在120㎡瓦房、芒果树28棵、番荔枝80棵、花梨木10棵，那么就是200㎡的土地上种植118棵树，且芒果树、番荔枝的直径为20厘米，显然与常理不符。现有证据不足以证实涉案土地上存在附着物，且《宅基地转让协议书》也没有载明附着物的情况，应认定涉案土地上没有附着物。2.即使涉案土地上存在附着物，因涉案土地已依法征收，附着物的价值鉴定的基础已不具备。3.现有证据无法证实地上附着物的清理与童升焱有关，附着物的灭失与童升焱没有法律上的因果关系，不应由童升焱承担赔偿责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。童升焱向一审法院提出本诉请求：一、确认童升焱与陈皇孙于2010年6月24日签订的《宅基地转让协议书》无效；二、判令陈皇孙返还童升焱土地转让款2922192元及利息84159元（利息从2010年10月9日起按中国人民银行同期存款利率计算，暂计至2018年11月30日止为84159元，应计至款项付清之日止）；三、诉讼费由陈皇孙承担。陈皇孙向一审法院提出反诉请求：一、判令童升焱赔偿陈皇孙经济损失616608元；二、诉讼费由童升焱承担。一审法院认定事实：2010年6月24日，童升焱与陈皇孙签订《宅基地转让协议书》，第一条约定陈皇孙将其位于三亚市凤凰镇海坡管理区西瓜村面积为321.12㎡的土地，以9100元/㎡的价格转让给童升焱建房使用，土地使用权归童升焱所有，任何人不得干涉。第三条约定如国家征用，土地321.12㎡及在321.12㎡上所建房屋的全部赔偿金归童升焱所有，之外的土地赔偿金归陈皇孙所有。合同还对付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，童升焱分三次向陈皇孙支付2922192元（2010年6月24日100万元、2010年7月9日100万元、2010年10月8日922192元）。之后，童升焱在该涉案土地上修建一栋12层的楼房，但因该建筑属于违章建筑，被政府强制拆除。童升焱并未获得拆迁补偿款。对当事人有争议的事实一审法院认定如下：关于涉案宅基地上在转让时是否存在房屋和果树的问题。陈皇孙提供了六张照片作为证据，但该照片上均未显示拍摄时间，无法确认当时的真实情况；提供三亚市天涯区海坡村委会西瓜村第四小组出具的《证明》一份，该份证据显示，在陈皇孙321.12㎡的宅基地上，除建有120㎡的瓦房外，还有芒果树28棵、番荔枝80棵、梨花木10棵，显然不符合常理。一审法院对以上证据不予采信。童升焱不认可陈皇孙关于在转让宅基地上原存在房屋及果树主张，且双方在《宅基地转让协议书》中也没有相应的记载，陈皇孙不能提供证据支持该主张。因此，一审法院认定，涉案宅基地上原没有房屋及果树。一审法院认为，关于本诉部分。《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。童升焱不属于三亚市天涯区海坡村委会西瓜村的村民，依法不具备宅基地受让资格，童升焱与陈皇孙签订的《宅基地转让协议书》违反法律的规定，应当认定为无效合同，故童升焱请求确认双方签订的《宅基地转让协议书》无效，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，陈皇孙因转让涉案宅基地取得土地转让款2922192元，应当返还给童升焱，故童升焱请求陈皇孙返还土地转让款2922192元，于法有据，予以支持。导致协议无效，陈皇孙与童升焱均有过错，应当承担相应的责任，故童升焱请求陈皇孙支付利息（以2922192元为本金，按中国人民银行同期存款利率计算，自2010年10月9日起至实际清偿之日止），不予支持。关于反诉部分。童升焱在本案中请求确认其与陈皇孙签订的《宅基地转让协议书》无效，陈皇孙在本案中反诉请求童升焱赔偿损失没有超过诉讼时效。陈皇孙请求童升焱赔偿经济损失616608元，不能提供证据支持其主张，应当承担不利后果，陈皇孙的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、童升焱与陈皇孙签订的《宅基地转让协议书》无效；二、陈皇孙于判决生效之日起十日内返还童升焱土地转让款2922192元；三、驳回童升焱的其他诉讼请；四、驳回陈皇孙的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30850元（童升焱已预交），由童升焱负担863元，由陈皇孙负担29987元；反诉案件受理费4983.4元（陈皇孙已预交），由陈皇孙负担。二审中，陈皇孙申请薛立茂和梁开智出庭作证，两人均证明陈皇孙的涉案宅基地上建有房屋及种有树木。因证人与陈皇孙具有利害关系，且无其他证据相印证，故本院对证人证言不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为陈皇孙主张的经济损失616608元是否应予支持。首先，陈皇孙提交的照片没有具体的拍摄时间及地点，无法证明该照片反映的就是涉案宅基地的情况，村小组的《证明》及证人证言因与陈皇孙具有利害关系，且无其他证据相印证，无法证明涉案宅基地上存在房屋及树木。其次，因《宅基地转让协议书》约定的是陈皇孙将其321.12㎡的土地以9100元/㎡的价格转让给童升焱，协议中未明确土地上是否存在房屋和树木或者约定房屋和树木的价格，故既使存在房屋和树木，其价格也已经包含在转让款中。第三、陈皇孙主张其与童升焱之间口头约定赔偿损失50万元，但未提交证据证明，且童升焱不予认可。综上，陈皇孙主张童升焱赔偿其房屋及果树经济损失616608元没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4983.4元，由陈皇孙负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员付春燕审 判 员 李   新   建 二〇一九年十二月六日法官助理 林   小   妹书 记 员 吴       璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。