福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3046号 上诉人（原审被告）：郑瑞玲，女，1971年1月22日出生，汉族，住福建省龙海市。 被上诉人（原审原告）：漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司（以下简称“桂溪物业公司”），住所地福建省漳州市龙文区桂溪花园11幢一层，统一社会信用代码91350603766154476E。 法定代表人：林俊瑞，总经理。 委托诉讼代理人：郭巧玲，福建南州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佳钰，福建南州律师事务所实习律师。 上诉人郑瑞玲因与被上诉人桂溪物业公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初6040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。 郑瑞玲上诉请求：1、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初6040号民事判决，改判支持郑瑞玲的上诉请求；2、本案诉讼费用由桂溪物业公司承担。事实与理由：一、原审判决对郑瑞玲提交的第1组、第2组，第5组和第6组证据未予以采信，违反了基本的证据原则，导致认定事实严重错误。郑瑞玲与漳州市银都房地产开发有限公司（以下简称“银都公司”）于2012年12月14日签订的《商品房买卖合同》中明确约定由漳州市盛德行物业服务有限公司（以下简称“盛德行公司”）提供前期物业服务，银都公司也已于2010年9月20日与盛德行公司签订《前期物业服务合同》，根据《福建省物业管理条例》第三十条规定，在2010年9月20日至2013年9月19日，丽江明珠小区的前期物业服务公司实为盛德行公司。丽江明珠小区于2019年6月中旬交房，交房时银都公司提供的《福建省商品住宅质量保证书》及另外一份文件《消防安全责任书》中均体现交房时为丽江明珠小区提供前期物业服务的系盛德行公司。二、原审判决对郑瑞玲提交的第3组证据未予以采信，违反了基本证据原则，导致认定事实错误。根据《福建省物业管理条例》第四十条规定，盛德行公司没有依规定在退出小区物业管理领域时告知全体业主，因此郑瑞玲默认其将继续为丽江明珠小区提供物业服务。银都公司在盛德行公司的前期物业服务合同终止后，未告知全体业主，也未按规定征得业主同意，擅自更换前期物业服务企业，属违约行为，郑瑞玲无需遵守。三、原审判决以桂溪物业公司提交的《物业服务协议》为据，认定该份协议有效，进而认定双方之间存在物业服务关系，存在事实认定错误。2013年6月25日，银都公司在交房时强制要求郑瑞玲签订一份空白的《物业服务协议》，并告知该协议是购房合同中关于前期物业服务协议的补充协议，若不签则无法顺利收房。基于对《质量保证书》《安全消防责任书》、收款收据等证据的认知，郑瑞玲认定当时提供物业服务的是盛德行公司，故愿意签署该空白协议作为与盛德行公司的补充协议并向盛德行公司丽江明珠服务中心缴交物业费。该协议落款时间在银都公司与桂溪物业公司签订的《前期物业服务合同》落款时间之前，且协议、合同的签订时间均在郑瑞玲与盛德行公司之间的物业服务关系存在期间内，故该协议无效。四、原审认定桂溪物业公司系丽江明珠小区的物业服务公司缺乏事实证据。桂溪物业公司无法证明其为丽江明珠小区提供了实际物业服务；无法解释其与“漳州市丽江明珠物业服务中心”的关系；无法证明郑瑞玲于2013年6月25日缴纳的物业管理费是交至其账上；无法证明提供物业服务的相关工作人员的身份证明，故桂溪物业公司不是实际物业服务提供者，无权要求郑瑞玲和其他业主缴纳物业管理费。综上，桂溪物业公司虽提供了与郑瑞玲签订的《物业服务协议》，但郑瑞玲作为个体业主没有单独选择或者聘用物业服务公司的权利，且桂溪物业公司也未能提供更为有效的证据证明其为丽江明珠小区的物业服务公司。原审法院认定事实错误，请求撤销原判，改判支持郑瑞玲的上诉请求。 桂溪物业公司辩称，郑瑞玲作为丽江明珠的业主，仅支付了一年的物业费后再无交纳任何的物业费及公摊水电费等。郑瑞玲已实际接受了物业公司提供的服务。桂溪物业公司多年多次包括本次起诉之前仍持续不断地通知郑瑞玲、向其送达缴交物业费等的通知，同时小区电梯间等醒目位置公告通知了郑瑞玲。在开庭之前包括2019年年初桂溪物业公司将系列案件送至芗城区人民法院调解时，郑瑞玲也从未对服务的主体提出过任何异议。郑瑞玲的上诉理由主要是为了逃避缴纳物业费等费用的义务。桂溪物业公司在小区中庭醒目的位置标示了桂溪物业公司的名称，因为桂溪物业公司在多个小区提供物业服务，按照惯例成立了不同的小区服务中心，同时为了规范公司内部财务管理等原因，成立物业服务中心是桂溪物业公司内部的设置问题，也符合本地区为服务小区设置服务中心的习惯，故并不影响桂溪物业公司的主体适格性。郑瑞玲一方面承认与桂溪物业公司签订了物业服务协议，另一方面否认桂溪物业公司是本案适格主体存在矛盾。退一步讲，郑瑞玲的一系列证据并不能否认双方确实签订了物业服务合同、桂溪物业公司确实是提供物业服务的公司的事实，郑瑞玲也未提供可以证明小区的物业服务系其他物业服务公司完成的证据。郑瑞玲提交的证据4漳州市中级人民法院的判决书也确认了桂溪物业公司系提供物业服务的主体。双方签订的物业服务合同真实、合法、有效，受法律保护。桂溪物业公司已依相应程序多次向郑瑞玲催讨物业费等，但均被拒绝。这批起诉的9位业主是小区最长时间没有缴纳物业费的业主，对于那些按约支付物业费的业主来说是非常不公平的。为了更好地为小区服务，也为了小区业主们的共同利益，桂溪物业公司接受原审判决的建议，正准备加大对丽江明珠小区设施设备的投入，如重新安装监控、改进门禁系统，此次投入巨大，需要全小区业主的共同努力，以改进并提高物业服务的水平及质量，希望小区所有业主能共同维护小区的环境。综上，桂溪物业公司与郑瑞玲签订了物业服务协议，明确约定了缴费的标准等，桂溪物业公司在丽江明珠小区提供了相应的物业服务，代垫了水电费等，依法有权依双方合同的约定主张支付物业费及公摊水电费，原审判决正确，应当维持。 桂溪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郑瑞玲立即支付拖欠的物业费5670元及公摊水电费1296元，并从起诉之日起至还清之日止按人民银行同期贷款利率支付利息；2、本案诉讼费用由郑瑞玲承担。 一审法院认定事实如下：1、2012年12月14日，郑瑞玲购买漳州市芗城区厦门路8号丽江明珠一单元606房屋，房屋建筑面积为80.76平方米。同日，郑瑞玲签订购房合同，合同约定郑瑞玲已经阅读和理解银都公司于2010年9月20日与盛德行公司签订的《前期物业服务合同》的全部内容。2013年6月25日，郑瑞玲收房，同日，郑瑞玲交纳物业费1260元。 2、2013年7月1日，银都公司与桂溪物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定（摘要）：本物业首期交房时间为2013年7月，合同期限自签订之日起至2014年7月1日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅0.99元/月/平方米；业主应于每月10日前向物业支付物业服务费。 3、2013年6月25日，双方签订《物业服务协议》，协议约定（摘要）：高层住宅费用为1.3元/月/平方米，商业住宅费用为1.5元/月/平方米；自2013年6月25日起，由业主按年交纳，业主应在每年交纳费用之首月内履行交纳义务，业主未按时足额交纳物业服务费用的，物业除要求足额交纳外，有权追缴滞纳金；合同约定自2013年6月25日起，未约定合同终止期，合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 4、2018年12月13日，桂溪物业公司通过EMS快递向郑瑞玲寄送《物业费催缴通知单》，催缴2014年6月21日至2018年12月31日的管理费5670元，公摊水电费1296元。2018年12月22日，郑瑞玲拒收该通知书；同日，桂溪物业公司在郑瑞玲住处黏贴物业费催缴通知书，郑瑞玲陈述其2018年12月16日收到催缴物业费通知单。2019年1月16日，桂溪物业公司向郑瑞玲寄送《催缴物业费等的律师函》，郑瑞玲未签收该通知函。2019年1月16日，桂溪物业公司在物业通知栏等黏贴《公告》，通知郑瑞玲交纳物业费。桂溪物业公司陈述公摊水电费按楼层系数及面积计算，郑瑞玲居住楼层公摊水电费每月27元。 一审法院认为，前期物业合同不同于一般的服务合同，物业服务合同签订主体与权利义务承受主体具有明显的不一致性，业主不是形式意义上的签订者，但是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者。前期物业合同，除对缔约主体具有约束力，还对全体业主同样具有法律效力，故郑瑞玲提出前期物业合同无效等问题，不予支持。郑瑞玲主张其与桂溪物业公司签订的《物业服务协议》是无效的，因其未提供相应的证据予以佐证，故不予支持。郑瑞玲主张目前为丽江明珠小区提供物业服务的并非桂溪物业公司，郑瑞玲提供的录音资料无法辨别具体人员的身份，故郑瑞玲提供的证据无法证明其主张，郑瑞玲该主张证据不足，不予支持。郑瑞玲主张桂溪物业公司存在将管理用房挪为他用、违规占用小区绿化、私自申请使用专项维修资金等问题，郑瑞玲未提供相关证据佐证，故郑瑞玲提出的上述主张，证据不足，不予支持。物业费的交纳与物业费收支情况公开之间不存在对价关系，业主认为物业服务企业未公开收支的行为侵犯其知情权，可另行主张权利，但不能以此为由拒交物业费。郑瑞玲提出物业费虚高的问题，因郑瑞玲提供的证据收款收据表明其2013年6月25日已经按照1.3元/月/平方米的标准交纳2013年6月至2014年5月的物业费1260元，故郑瑞玲提出物业费标准过高的问题，不予支持。桂溪物业公司作为丽江明珠的前期物业公司，应按《前期物业服务合同》规定，履行相关合同义务，为业主提供管理服务，郑瑞玲作为丽江明珠小区的业主（住户），则应遵守小区所有的物业管理规定，并作为丽江明珠的业主享受桂溪物业公司提供的服务，按规定履行相应的交费义务。桂溪物业公司要求郑瑞玲支付物业费及公摊水电费，合法有据，予以支持；郑瑞玲辩称桂溪物业公司主张的诉讼请求已经超过民事诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2018年12月16日之前三年的期间（即自2015年12月17日起至2018年12月31日止），属于诉讼时效期间，该期间的物业服务费予以保护支持，对于2015年12月17日之前的物业服务费，因已超出诉讼时效期间，不予保护支持。郑瑞玲辩称桂溪物业公司提供的物业服务不到位，存在诸多问题，其有权拒绝支付物业服务费；根据双方在庭审过程中的陈述及郑瑞玲提供的照片等证据，桂溪物业公司提供的物业服务确实存在缺陷，未完全符合合同约定,虽桂溪物业公司提供的物业服务存在缺陷，但郑瑞玲以此为由拒绝缴纳物业服务费于法无据，依据公平原则对郑瑞玲应承担的物业服务费酌情予以减少；故郑瑞玲应向桂溪物业公司补缴自2015年12月17日至2018年12月31日的物业费3448.85元（80.76平方米×1.3元/月/平方米×36.5个月×0.9），水电公摊费876元(27元/月×36.5个月)。因桂溪物业公司在提供物业服务上存有瑕疵，故桂溪物业公司提出郑瑞玲应支付违约金的诉求，不予支持。对于物业使用过程中遇到的问题，业主应及时向物业服务企业反映，对于业主所反映的有关物业服务不到位的情况，物业服务企业亦应充分重视、积极沟通，有则改之，无则加勉，只有业主与物业服务企业之间形成良好沟通和互动配合，才能共同营造和谐的小区氛围。该院依照《中华人民共和国物权法》第八十二条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑瑞玲应于判决发生法律效力之日起七日内向桂溪物业公司支付2015年12月17日至2018年12月31日的物业费3448.85元及公摊水电费876元。二、驳回桂溪物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由郑瑞玲负担。 案经本院审理，对一审认定的事实，郑瑞玲提出异议如下：丽江明珠小区前期物业服务公司不是桂溪物业公司，而是盛德行公司。购房合同附件4载明银都公司与盛德行公司签订《前期物业服务合同》的时间是2010年9年20日。购房合同中体现的是盛德行公司，到收房时其还是默认丽江明珠小区的物业公司是盛德行公司。《物业服务协议》签订的时候是空白协议，当初银都公司强制其签字，称若不签字就无法顺利收房。对其他事实郑瑞玲未提出异议。 桂溪物业公司提出异议如下：不认可对方提供的银都公司与桂溪物业公司签订的《前期物业服务合同》中关于费用的约定。该《前期物业服务合同》仅是对方提交的复印件，关于约定金额的问题提醒法庭调查。桂溪物业公司诉请的相关费用是按《物业服务协议》约定的内容主张的。对其他事实没有异议。 本院认为，对一审判决认定的事实，双方无异议的部分本院予以确认，有异议部分将结合对争议焦点的分析进行认定。 二审期间，桂溪物业公司提供证据如下： 证据一，丽江明珠项目《前期物业服务合同》。该证据系依法院调查令向芗城区城市管理局调取，证明本案丽江明珠小区的物业服务公司就是桂溪物业公司，桂溪物业公司是本案适格的主体，提供服务有权主张物业费。 证据二，电梯定期检验报告。证明该报告中的楼盘明确是丽江明珠小区，由桂溪物业公司对小区电梯进行维护并向电梯公司缴费，桂溪物业公司是本案适格主体。 证据三，说明及个人养老缴费历史明细、社会保险费明细申报、漳州市丽江明珠物业服务中心章。证明桂溪物业公司内部成立丽江明珠物业服务中心，为丽江明珠小区提供物业服务，该小区物业服务人员系桂溪物业公司聘请，物业费也由桂溪物业公司人员收取，因内部财务管理需要，才用的“漳州市丽江明珠物业服务中心”章。 证据四，收款收据。证明近期丽江明珠小区其他业主的缴费情况，收款收据上盖的也是“漳州市丽江明珠物业服务中心”章，与证据三结合，可以证明桂溪物业公司才是收费主体。 郑瑞玲质证认为，对第一组证据的真实性予以确认，但是对证明内容有异议。该合同是前期物业合同，不是物业合同，当中没有备案号和编号，因此可能是后期补的，且和购房合同当中的前期物业服务合同不同，与桂溪物业公司一审提供的《物业服务协议》中的服务内容、标准也都不符；该合同的签订时间是2013年7月1日，《物业服务协议》签订时间在前，《物业服务协议》是和个人签的，《前期物业服务合同》是和开发商签的，所以两份应该都是无效的。对第二组证据的真实性不清楚，报告从2014年才开始，更加证明桂溪物业公司不是前期物业服务单位，电梯检测报告如果是真实的，应该在装电梯的时候就有检测报告。报告上面有体现是银都公司在管理，因此可能存在因桂溪物业公司有资质，银都委托桂溪物业公司管理的情况。对第三组证据的真实性无法确认，这四个人员都不认识，且体现的只是2019年的情况，之前的人员变动不清楚；丽江明珠物业服务中心的章没有其内部相关批文佐证，不符合相关规定。对第四组证据的真实性不予认可，该收款收据盖的章和之前的章不同，收费的主体应该是丽江明珠物业服务中心。 郑瑞玲提供了一份近期的丽江明珠小区物业宣传单，证明：2019年11月22日，为丽江明珠小区提供实际物业服务的物业服务公司发布通告，通告落款处为“丽江明珠物业宣”，并未有“漳州市龙文区桂溪物业服务有限公司”，从始至终，为丽江明珠小区提供实际物业服务的物业服务公司并非是桂溪物业公司。 桂溪物业公司质证认为，对该证据的真实性无异议，这只是其公司内部设置的问题，并没有“丽江明珠物业”这个主体，其近期也确实在对门禁进行改造。 本院认为，桂溪物业公司提供的证据一《前期物业服务合同》，系依法院调查令向芗城区城市管理局调取，郑瑞玲对该合同的真实性也无异议，故该证据的真实性本院予以确认；证据二电梯定期检验报告，有原件核对，真实性予以确认；第三组证据中，说明系桂溪物业公司出具；个人养老缴费历史明细、社会保险费明细申报系从专门网络平台下载；漳州市丽江明珠物业服务中心章系桂溪物业公司持有并出具，故第三组证据形式上的真实性予以确认；证据四收款收据没有原件核对，与本案不具有直接关联，真实性不予确认；郑瑞玲提供的宣传单有原件核对，且桂溪物业公司对该宣传单的真实性无异议，故该宣传单的真实性予以确认。 本案的争议焦点是：桂溪物业公司是否是丽江明珠小区的实际物业服务公司。对此，本院分析、认定如下： 本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。桂溪物业公司提供了其与丽江明珠小区开发商银都公司签订并备案的《前期物业服务合同》，与郑瑞玲签订的《物业服务协议》，可证明其为本案物业服务合同关系的一方主体；桂溪物业公司提供的电梯定期检验报告，可以证明丽江明珠小区的电梯由桂溪物业公司维护保养，进而证明桂溪物业公司实际提供了物业服务；桂溪物业公司持有漳州市丽江明珠物业服务中心公章的事实，可以证明漳州市丽江明珠小区物业服务中心由桂溪物业公司为向丽江明珠小区业主提供物业服务而成立。综上，桂溪物业公司主张其系丽江明珠小区的物业服务实际提供者，合法有据，予以支持。 郑瑞玲主张桂溪物业公司不是丽江明珠小区的实际物业服务公司，但其提供的证据不足以反驳桂溪物业公司的主张。郑瑞玲称《物业服务协议》签订时系空白协议，但没有证据证明，不予采纳；郑瑞玲主张丽江明珠小区的前期物业服务公司是盛德行公司，但提供的证据不足以证明盛德行公司实际提供了物业服务；郑瑞玲主张《前期物业服务合同》与《物业服务协议》二者签订时间、收费标准等均有出入，但其已按《物业服务协议》确定的标准缴纳了部分物业费，应视为其认可按《物业服务协议》之约定缴纳物业费。 综上,郑瑞玲的上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑瑞玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟庆彩 审判员  杨小红 审判员  康少敏 二〇一九年十二月十九日 法官助理施清杭 书记员常艺虹 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。