海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2079号 上诉人（原审被告）：方元，男，1965年5月17日出生，汉族，四川省成都市人，现住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴语，海南众品律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何跃，男，1970年4月29日出生，汉族，四川省成都市人，现住四川省成都市。 被上诉人（原审被告）：韩晓龙，男，1978年1月5日出生，汉族，四川省简阳市人，现住四川省简阳市。 何跃、韩晓龙共同委托诉讼代理人：肖兵，四川蜀诚律师事务所律师。 原审原告：中国第四冶金建设有限责任公司海南分公司。住所地：海口市海秀中路51-1号星华大厦16楼1601室。 法定代表人：曹年福，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈华仪，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄美，该公司员工。 原审被告：海南文昌隆盛置业有限公司。住所地：文昌市高隆湾旅游大道西侧(滨海路朱杨楼)。 法定代表人：赵辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林代，海南海地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫嘉雄，海南海地律师事务所实习律师。 上诉人方元因与被上诉人何跃、被上诉人韩晓龙、原审原告中国第四冶金建设有限责任公司海南分公司(简称四冶海南分公司)、原审被告海南文昌隆盛置业有限公司(简称隆盛公司)合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方元上诉请求:1、撤销海南省文昌市人民法院(2018)琼9005民初1196号民事判决，将本案发回重审或者改判支持原审原告四冶海南分公司的一审诉讼请求中第三项、第四项。2、本案一、二审诉讼费用由人民法院依法判决。事实和理由：一、一审判决没有查清上诉人与被上诉人之间是否成立以房抵债的基本事实。从一审判决看，没有任何证据显示上诉人与被上诉人之间就两套房产折价抵偿的债务数额进行过协商。另外，本案中被上诉人在一审中陈述的上诉人方元的欠款金额与实际上的欠款金额存在巨大差距。所以，双方对于欠款数额的意见都不一致，根本不可能达成一致的以房抵债合意。从案件查明的事实看，上诉人方元只不过是代理公司寻找买主的代理人，四冶海南分公司之所以出具说明请求隆盛公司将房产过户到上诉人方元名下，只不过是为了方便房产的销售及变现。所以根本不存在被上诉人在一审中陈述的房产权属属于上诉人方元的事实。另外，四冶海南分公司也是在被上诉人与隆盛公司签订《商品房买卖合同》时向隆盛公司出具收据，陈述收到工程款。所以，被上诉人才能顺利过户。故而购房实际上是发生在四冶海南分公司和被上诉人之间，不是发生在上诉人方元和被上诉人之间，这一点被上诉人是明确知道的。综上，要以房抵债，必须得经过权利人四冶海南分公司的同意，否则在上诉人与被上诉人都明知售卖房产权利人属于四冶海南分公司的情况下，却没有告知四冶海南分公司，私自将四冶海南分公司房产进行以房抵债，严重侵害了该公司的利益。假设上诉人与被上诉人之间真存在抵债合意，该抵债合意也应当被认定为无效行为。二、一审判决没有查清两套房产的购房款数额就自行认定购房款已经付清属于认定事实错误。诚如一审判决查明的事实，本案中的两套房产是一审被告隆盛公司用以抵偿欠付一审原告四冶海南分公司的工程款，抵偿金额为1539520元，双方协定的以房抵债时间为2014年6月4日。2014年7月25日，上诉人方元协定隆盛公司及四冶海南分公司，将上述两套房产按照抵债给四冶海南分公司的价格分别出售给二被上诉人，由隆盛公司分别与被上诉人何跃和韩晓龙签订《商品房买卖合同》，两套房产的《商品房买卖合同》均明确载明，每一套房产的购房款为769760元。故假设真如被上诉人在一审中陈述的，上诉人方元欠何跃款项1317000元，该欠款与两套房产的购房款之间也还有222520元人民币的差距，所以，一审判决认定购房款已经付清属于认定事实错误。三、上诉人方元与被上诉人的欠款纠纷属于另外一个法律关系，与本案中诉争的四冶海南分公司的购房款没有关系。一审判决将两个法律关系并到一个案件中处理，又不对双方实际存在的欠款金额进行查明违反法律规定。四、直到年前，被上诉人何跃和方元还在协商支付款项的事。据上诉人方元了解，在案件启动之初，被上诉人何跃也主动找四冶海南分公司协商过款项支付问题。何跃从来没有向上诉人方元说过购房款已经付清。综上，上诉人与被上诉人的借贷纠纷与本案无关，上诉人与被上诉人根本无权就四冶海南分公司的房产商谈抵债。一审判决没有查明上诉人方元与被上诉人何跃之间是否能成立以物抵债的法律关系，也没有查清以物抵债行为是否有效，更没有查清上诉人与被上诉人之间借款数额及两套房产的购房款数额。据此，恳请贵院依法查明事实后撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判支持原审原告四冶海南分公司的一审诉讼请求中第三项、第四项。 被上诉人何跃、韩晓龙答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确；二、一审判决已查明隆盛公司不存在拖欠一审原告的工程款，且证据充分。本案不可能存在被上诉人的连带支付责任，一审判决驳回一审原告对被上诉人的请求是正确的；三、被上诉人与一审原告之间不存在任何合同关系，不是合同相对方，不应承担责任；四、上诉人方元系一审被告，提起上诉却不针对其是否应向一审原告承担支付责任及数额进行辩驳，反而直接要求二审法院支持一审原告的诉讼请求，实则认可了一审判决上诉人方元承担责任的结果；五、上诉人方元2014年6月即已取得了东方龙湾项目7号楼1319房和1619房的所有权和转让权，其有权处分该两套房屋，并且也实际用该两套房屋于2014年7月抵偿了所欠被上诉人的债务，视为被上诉人已付清涉案房款；六、上诉人方元与被上诉人签订了《更名申请书》并承诺由此发生的纠纷由方元本人承担全部责任，并协助到开发商处签订了《商品房买卖合同》并备案登记给了被上诉人，开发商开出购房款收据，完成了抵房手续，方元也收取了抵房差价款，被上诉人承担了合理对价，上诉人方元与被上诉人之间的以房抵债事实清楚，证据充分，一审判决认定视为付清房款是正确的。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审原告四冶海南分公司称，两套涉案房屋应该是属于四冶海南分公司，而非上诉人与两被上诉人，上诉人方元将涉案房屋以他的名义进行售卖，售房款应当交给公司。7月25日上诉人方元与何跃、韩晓龙私下转让公司不知情，上诉人方元只是想要收拢资金偿还公司，而非房屋的持有人。 原审被告隆盛公司称，一审判决认定事实中对原审被告与原审原告之间已经就涉案房屋抵工程款的事实做了认定，证明原审被告欠原审原告的工程款已经付清，双方之间以房抵债的生效判决已经是被认定的了，该生效判决并未撤销，已经是既定的事实，双方之间的债权债务已经结清。对上诉人、被上诉人、原审原告之间的关系并不完全清楚。 原审原告四冶海南分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告隆盛公司支付给原告工程款1,539,520元；2.判令被告方元对以上债务承担连带支付责任；3.判令被告何跃对以上债务在769,760元的范围内承担连带支付责任；4.判令被告韩晓龙对以上债务在769，760元的范围内承担连带支付责任；5.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：因被告隆盛公司拖欠原告工程款，经双方协商，2014年6月4日，被告隆盛公司同意以其开发的东方龙湾项目7号楼1319房和1619房冲抵原告工程款1,539,520元。2014年6月10日，被告方元向原告出具承诺书，方元将东方龙湾项目7号楼1319房和1619房以其名义对外销售，销售款用于支付该工程农民工工资。2014年6月12日，原告向被告隆盛公司出具委托书，指示被告隆盛公司将房产落户至方元名下并出具了《放弃产权证明》，上述两套房归方元所有。2014年6月14日和15日，被告隆盛公司与被告方元签订了涉及东方龙湾项目7号楼1319房和1619房的《文昌市商品房买卖合同》。2014年7月24日，原告向被告隆盛公司出具收据：今收到海南文昌隆盛置业有限公司“东方龙湾”6#、7#楼室内装修工程进度款1,539,520元(以7#楼1319、1619号房抵付)。方元与何跃之间存在债权债务关系，何跃为方元的债权人，方元为了抵偿其所欠何跃的欠款，方元向隆盛公司提出书面《更名申请书》，申请将涉案的1619房买受人更名为何跃，1319房买受人更名为韩晓龙，并承诺由此发生纠纷由方元承担。7月25日，被告隆盛公司分别与何跃和韩晓龙签订商品房买卖合同，涉案1619房和1319房更名为何跃和韩晓龙。上述1619房和1319房两套房产已分别办理房产证至何跃和韩晓龙名下。另查明，2014年12月29日，被告隆盛公司分别起诉韩晓龙和何跃，要求其支付购房款。本院作出(2015)文民初字第52号民事判决书和(2015)文民初字第54号民事判决书认定，韩晓龙和何跃虽未向隆盛公司支付涉案商品房的房款，但隆盛公司已向韩晓龙、何跃出具收据确认收到韩晓龙、何跃交付涉案房款，且涉案房屋的房款已由四冶海南分公司以折抵工程款的方式予以付清，应视为韩晓龙、何跃已付清涉案房款，隆盛公司无权再要求韩晓龙、何跃支付购房款，判决驳回了隆盛公司的诉讼请求。 一审法院认为：本案的争议焦点是：一、被告隆盛公司是否应支付给原告工程款1,539,520元；二、被告方元、何跃和韩晓龙是否应承担相应的连带支付责任。关于争议焦点一，一审法院作出的已经发生法律效力(2015)文民初字第52号民事判决和(2015)文民初字第54号民事判决已确认了以涉案房屋折抵工程款的事实。另，根据本案当事人提交的抵房确认单、承诺书、证明、收据、委托书等证据，也足以认定隆盛公司以其开发的东方龙湾项目7号楼1319房和1619房冲抵其拖欠原告四冶海南分公司的工程款1，539，520元。本案中，被告隆盛公司拖欠原告四冶海南分公司的工程款1,539,520元已通过涉案的房屋进行了冲抵，故原告请求被告隆盛公司支付工程款1,539,520元，于法无据，一审法院不予支持。关于争议焦点二，一审法院认为，隆盛公司将涉案的两套房冲抵拖欠原告四冶海南分公司的工程款1,539,520元后，方元申请以其名义对外销售涉案房屋，并向原告出具承诺书，承诺以销售房屋款支付原告四冶海南分公司承接的“东方龙湾”装修项目工程所拖欠的农民工工资等费用。方元将涉案房屋抵偿其所欠何跃和韩晓龙的欠款后，其理应向原告四冶海南分公司支付销售房款或向农民工支付工资，但本案中，方元没有到庭参加诉讼，也没有证据证明其已经向原告支付了销售房款或向农民工支付工资，故方元应向原告四冶海南分公司支付涉案房屋的销售款1,539,520元。关于被告何跃和韩晓龙是否应承担连带支付的问题。隆盛公司将涉案的两套房冲抵拖欠原告四冶海南分公司的工程款1，539，520元后，原告四冶海南分公司向隆盛公司出具委托书要求将涉案的房屋落户到方元的名下。因方元与何跃之间存在债权债务关系，何跃为方元的债权人，方元为了抵偿其所欠何跃的欠款，其要求隆盛公司将涉案的房屋更名到何跃和韩晓龙名下，应视为何跃和韩晓龙已经付清涉案房屋的房款。故原告四冶海南分公司要求被告何跃和韩晓龙分别在769，760元的范围内承担连带支付责任，于法无据，一审法院不予以支持。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条规定，判决如下：被告方元于本判决生效之日起十日内向原告中国第四冶金建设有限责任公司海南分公司支付销售房款1,539,520元；二、驳回原告中国第四冶金建设有限责任公司海南分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人方元围绕上诉请求依法提交了证据：1、文昌市商品房买卖合同。证明涉案房屋每套购房款均是769760元，和上诉人欠被上诉人的款项数额不相符。2、上诉人方元的银行流水、上诉人方元与李俊的通话记录、上诉人方元与被上诉人何跃的微信聊天记录。3、解除协议暨合作协议。证明上诉人方元与被上诉人何跃、韩晓龙没有达成一致的抵债合意。被上诉人韩晓龙、何跃、原审原告四冶海南分公司、原审被告隆盛公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被上诉人何跃、韩晓龙对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据2的银行流水认为不能证明其举证的内容，对通话内容真实性、合法性、关联性均不认可，对微信聊天记录的真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可。原审原告四冶海南分公司对证据1的真实性予以认可，对合法性有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认可。原审被告隆盛公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、证据3不发表质证意见。 本院对证据1的真实性予以确认，对其证明内容不予采纳；对证据2中的银行流水、微信聊天记录的真实性予以确认，对其证明内容不予采纳，对通话记录的真实性不予认可；对证据3的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：原审原告四冶海南分公司要求上诉人方元支付销售房款1,539，520元是否有事实和法律依据；被上诉人何跃和韩晓龙是否应承担相应的连带支付责任。本案中，原审被告隆盛公司以其开发的东方龙湾项目7号楼1319房和1619房冲抵原审原告四冶海南分公司工程款1,539,520元，并按照原审原告四冶海南分公司的指示与上诉人方元签订《文昌市商品房买卖合同》，原审原告四冶海南分公司向原审被告隆盛公司出具以房款冲抵工程款的收据。至此，原审被告隆盛公司与原审原告四冶海南分公司之间的工程款债务已结清，原审原告四冶海南分公司取得上述涉案房屋的所有权。上诉人方元向原审原告四冶海南分公司出具《承诺书》，申请以其名义对外联系销售，承诺以销售回款全部用于支付原审原告四冶海南分公司承接的“东方龙湾”装修项目工程的农民工工资等相关工程费用。原审原告四冶海南分公司同意上诉人方元的申请，并出具了《委托书》、《放弃产权证明》指示原审被告隆盛公司办理了相关手续。该《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，且该承诺书内容未违反法律法规的强制性规定，双方当事人应按承诺书约定全面履行自己的权利义务。在上诉人方元向原审被告隆盛公司提出书面《更名申请书》后，原审被告隆盛公司分别与被上诉人何跃、韩晓龙签订了商品房买卖合同，上诉人方元已经将涉案房屋出售给被上诉人何跃、韩晓龙。上诉人方元至今没有按照承诺书约定支付农民工工资等相关工程费用，其应当向原审原告四冶海南分公司支付销售房款1,539,520元。原审原告四冶海南分公司与被上诉人何跃、韩晓龙之间不存在民事权利义务关系，上诉人方元请求判令被上诉人何跃、韩晓龙承担相应的连带支付责任没有事实和法律依据。综上所述，上诉人方元的上诉请求理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9327.84元，由上诉人方元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  宋 杰 审 判 员  周传忠 审 判 员  李凌燕 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  苏琳婧 书 记 员  杨 宇 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。