广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20355号上诉人（原审原告）：黎景如，男，1960年5月1日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏彩燕，广东民诚众信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：列惠英，女，1950年11月4日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：湛俊超，男，1973年11月11日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：湛奇锋，男，1977年4月22日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人列惠英、湛俊超、湛奇锋共同委托诉讼代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。上诉人列惠英、湛俊超、湛奇锋共同委托诉讼代理人：陈艳华，广东法穗律师事务所律师。上诉人黎景如与上诉人列惠英、湛俊超、湛奇锋因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2737号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黎景如上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判列惠英、湛俊超、湛奇锋协助黎景如办理位于广州市增城区荔城街上邓坊28号502的房屋（房屋所有权证：粤房字第××号；国有土地使用证：增府国用总字第0005215号、字（1988）第01250101515号）过户至黎景如名下。事实和理由：一、一审法院以广州市规划和自然资源局增城分局的《复函》认为，涉案房屋需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记，故以涉案房屋过户的条件暂不具备为由，判决不予支持黎景如一审的诉讼请求，是认定事实不清。黎景如诉求的办理涉案房屋的过户不仅指在房地产转移登记申请表上签名的手续，还包含办理涉案房屋房改房商品化手续及办理建设用地使用权的缴交土地出让金等一系列手续，该手续需要列惠英、湛俊超、湛奇锋才能办理，是办理过户的其中一道程序。同时，根据回复函的内容，黎景如在核实具备购房资格后，办理房改房商品化手续及缴交土地出让金即可办理权属转移登记。黎景如为广州市增城区户籍居民，根据目前的购房政策并不在限购范围内，且黎景如名下至今没有任何房产，完全符合涉案房屋的过户条件。二、上述《复函》第三点明确提到：因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。法院依法审理作出的生效判决，当事人可单方办理过户手续。黎景如在一审庭审中明确承诺愿意承担办理相关手续的费用，因此，未办理房改房商品化以及缴纳土地出让金并不是黎景如办理过户手续的限制条件和障碍。另外，参照类似案件一审法院作出支持的判决后，当事人凭生效的法律文书，按国土部门的要求提供相应申请资料后，已完成房屋过户登记手续。列惠英、湛俊超、湛奇锋上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判确认黎景如与湛罗基于1997年3月18日签订的《房屋转让合约》无效。事实和理由：一、案涉房屋系湛罗基与列惠英的共同共有财产，湛罗基在未经列惠英签名确认的情况下与黎景如签订合约，系无权处分共同共有财产的行为，根据《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该合约未经房屋共同共有人追认，黎景如亦非善意取得，故该合约无效。二、湛罗基未经列惠英同意转让共同共有的房屋，根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，及根据《婚姻法司法解释三》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，湛罗基系无权处分共同共有财产的行为。黎景如不符合善意取得的条件，理由有三：第一，从广州市自然资源局增城区分局于2019年5月8日的《复函》可知，经过房屋管理部门是可以依法查询房屋的登记权属人的，但黎景如没有尽到勤勉尽责的义务，依法查询房屋的登记权属情况，其不符合善意的原则。第二，黎景如不符合有偿的善意取得条件。本案既没有充分证据证明转让房屋的对价金额，亦没有证据证明黎景如支付了相应的转让款，一审依据合约中“甲方一次性收到乙方房屋转让款后将房屋交付给乙方使用”的约定认定黎景如已经支付了相应价款没有事实依据。如黎景如所述的房款，在1997年应是大额价款，按照常理若湛罗基收取了相关的款项，黎景如理应保留相应的收条，但黎景如没有任何收款凭证不符合生活常理。第三，黎景如不符合公示的善意取得条件，根据《物权法》第106条第三款“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”的规定，截止一审审理终结，涉案房屋仍然登记在湛罗基、列惠英名下，且如黎景如所述若其受让房屋，其这么多年没有主张变更房屋权属登记亦不符合常理。三、基于案涉房屋原共同所有权人湛罗基已经去世，且黎景如不适用善意取得，列惠英、湛俊超、湛奇锋作为涉案房屋法定继承人，涉案房屋应该在列惠英、湛俊超、湛奇锋继承确权后方能由黎景如提起诉讼。四、黎景如与湛罗基的合约在1997年3月10日签订，距其起诉之日已经超过最长诉讼时效二十年，其诉请亦因超过诉讼时效不能得到支持。二审期间，列惠英、湛俊超、湛奇锋补充上诉意见:即使按照一审判决关于买卖合同司法解释的运用，湛罗基和买受人之间的合同有效的话，对列惠英而言并不生效，因为列惠英没有签名，事后也没有追认。黎景如向一审法院起诉请求：一、判令黎景如与湛罗基、列惠英于1997年3月18日签订的《房屋转让合约》有效；二、列惠英、湛俊超、湛奇锋协助黎景如办理位于广州市增城区荔城街上邓路28号502的房屋（房屋所有权证：粤房字第××号；国有土地使用证：增府国用总字第0005215号、字（1988）第01250101515号）过户至黎景如名下。一审法院查明事实：1997年3月18日，《房屋转让合约》载明：“甲方湛罗基，乙方黎景如经双方协商同意，甲方将座落在荔城镇上邓坊28号502房（私有房改房）转让给乙方，……：一、甲方一次性收到乙方房屋转让金后将房屋交付给乙方使用，……二、甲方应将房屋的现有证件（房屋所有权证、粤房字第××号原件，国有土地使用证、增府国用总字第0005215号、字（1988）第01250101515号原件）同时交给乙方收存及办理换证之用。三、乙方若需办理房屋换证过户，甲方只提供必要的手续证件给乙方外，其余所发生的一切费用均由乙方自行负责。……甲方签字：湛罗基、列惠英，甲方证人签字：杨汉强；乙方签字黎景如，乙方证人签字：吴镜明。”黎景如持有涉案房屋和涉案土地的证件原件。黎景如提供2018年4月1日至2019年2月1日的电费发票；2017年1月至12月的水费发票。拟证明其居住在涉案房屋中。列惠英对《房屋转让合约》中“列惠英”的签名及指模真实性不予确认，向一审法院申请对“列惠英”的签名及指模进行真伪鉴定。黎景如向一审法院申请《房屋转让合约》中“乙方证人吴某出庭作证，吴镜明到庭陈述以下内容：1、黎景如购买涉案房屋是经过吴镜明介绍的。湛罗基生前是吴镜明的领导，住在吴镜明楼下。是湛罗基告知吴镜明其想出售涉案房屋，于是吴镜明就介绍黎景如购买了。2、签订《房屋转让合约》时，在场的人员有黎景如、湛罗基、列惠英、杨汉强、吴镜明。杨汉强也是吴镜明的同事。《房屋转让合约》上湛罗基签名了，列惠英应该也是本人签名，因为当时没有其他人在场了。3、房价款是7万元，是湛罗基告诉吴镜明的，吴镜明就告知黎景如，但是吴镜明没有见证付款，因为签约当天没有付款。4、黎景如在签订《房屋转让合约》后不久就搬进涉案房屋居住了。5、黎景如在湛罗基去世后找到吴镜明，要求吴镜明找列惠英办理过户，吴镜明向列惠英转达了上述意思。列惠英说湛罗基在世的时候不处理，现在才处理，太麻烦。为查明涉案房屋是否具备过户条件，一审法院致函给广州市规划和自然资源局增城区分局。2019年5月8日，广州市规划和自然资源局增城区分局的《复函》载明：“一、经查房屋登记系统，位于荔城镇上邓路28号502房（证号：0624445）的权属人为湛罗基、列惠英，房屋性质为房改房，尚未办理商品化手续。该房所在的国有土地使用权坐落为荔城镇上邓28号楼房宿舍（证号：1988第0005215-01250101515），土地使用权取得方式为行政划拨，尚未办理土地有偿使用手续。截至2019年4月30日，上述不动产无查封、无抵押情况。二、黎景如购买上述房屋应符合《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函[2017]65号）的规定。鉴于贵院未提供黎景如的户籍信息及家庭情况，我局无法核查其购房资格。权利人需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记。”一审审理中，黎景如陈述以下事实：1、愿意承担办理相关手续的费用。2、黎景如法律意识淡薄，认为已经居住且持有房屋产权证原件就可以了，所以当时没有要求过户。列惠英陈述以下事实：1、湛罗基生前与列惠英为夫妻关系，生育了湛俊超、湛奇锋。2、列惠英没有收到房屋转让款，不清楚湛罗基有无收取。3、湛罗基的父母已经先于湛罗基死亡。一审法院认为，根据黎景如提出的诉讼请求，分析上述诉讼请求能否得到支持的问题。首先，针对《房屋转让合约》是否合法有效的问题。双方并无证据否认《房屋转让合约》中“湛罗基”的签名的真实性，故一审法院予以确认。现列惠英认为《房屋转让合约》中“列惠英”签名及指模并非其本人所签，而向一审法院申请鉴定。列惠英否认上述签名及指模的真实性是认为湛罗基擅自处分夫妻共同财产，即使“列惠英”签名及指模并非本人所签，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，湛罗基就涉案房产签订的买卖合同也是合法有效的。同时，黎景如在受让涉案房产时是否善意。判断黎景如主观上是否善意的关键在于其在受让涉案房产时应尽到何种程度的注意义务，亦即对涉案房产的产权共有情况应当进行实质审查还是形式审查。由于《中华人民共和国物权法》规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案房屋的产权证仅登记在湛罗基一人名下。黎景如基于物权登记公示公信原则对此产生信赖是合理的。同时涉案房屋交付给黎景如居住使用多年，如果列惠英对此持有异议，其既未向相关部门进行申诉，也未通过司法途径进行救济，显然与常理不符，综合以上情况，一审法院认定涉案《房屋转让合约》合法有效。因此列惠英签名是否真伪并不影响本案事实认定，故一审法院对列惠英对笔迹指模真伪鉴定的申请不予准许。其次，涉案《房屋转让合约》中虽然没有对交易价款进行约定，但上述合约中“甲方一次性收到乙方房屋转让金后将房屋交付给乙方使用”的约定并结合湛罗基已将涉案房屋交付黎景如使用的情形，黎景如应是支付了涉案房屋的相应价款。同时，吴镜明的证人证言，也表明涉案房屋的交易价款的金额是明确的。若黎景如未能支付涉案房屋的价款，则湛罗基生前应向黎景如主张相应权利，但本案中列惠英、湛俊超、湛奇锋均未能提供相应的证据证实存在上述情形，故一审法院认定黎景如应支付了涉案房屋的价款。作为房屋买卖而言，支付价款、交付房屋，为双方履行合同的主要义务。办理涉案房屋过户登记至黎景如名下的手续，为随附义务，其是基于涉案房屋的物权所产生的合法权利。故列惠英、湛俊超、湛奇锋认为黎景如的诉讼超过诉讼时效，于法无据，一审法院不予采纳。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，转让建筑物，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。虽然《房屋转让合约》仅转让涉案房屋，但是根据上述规定，应认定为双方转让的是涉案房屋所有权及建设用地使用权，而涉案房屋所占用土地的权属来源系行政划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，而根据《复函》，涉案房屋需按规定办理房改房商品化手续及缴交土地出让金后方能办理权属转移登记，故涉案房屋过户的条件暂不具备。黎景如请求办理涉案房屋的权属转移登记的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本案《房屋转让合约》合法有效；二、驳回黎景如的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由黎景如负担775元，列惠英、湛俊超、湛奇锋负担775元。本院二审期间，黎景如提交广州市增城区不动产登记中心于2019年11月14日出具的《购房资格证明》，内容为：经核查，截至2019年11月14日止，黎景如具备增城区住房购买资格。黎景如再次表示本案诉争房屋过户至其名下所发生的费用均由其承担。列惠英、湛俊超、湛奇锋对上述《购房资格证明》没有意见，坚持对涉案《房屋转让合约》落款处“列惠英”签名及签名旁的指模是否列惠英笔迹及捺印进行司法鉴定的申请。经审查，本院除确认一审法院查明的事实及上述《购房资格证明》所证明的事实外，还查明：1、黎景如在一审庭审中陈述其在签约当天支付了7万元现金给湛罗基，湛罗基没有出具收据，其认为将钱给了湛罗基，湛罗基交付了房屋钥匙及房屋所有权证、国有土地使用权证给其，交易就完成了。2、湛罗基的户口因死亡而于2017年9月21日被注销。3、广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年5月8日给一审法院的《复函》第三条载明：“根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料（附件2）。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。”本院认为，关于湛罗基与黎景如签订的涉案《房屋转让合约》是否有效的讼争问题。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，认定即使涉案《房屋转让合约》落款处“列惠英”签名及指模非本人所为也不影响涉案《房屋转让合约》的效力，适用法律正确，本院予以认同。一审法院认定黎景如受让涉案《房屋转让合约》约定的房屋是善意的及黎景如支付了该房屋价款的事实所作出的审查意见，以及不采纳列惠英、湛俊超、湛奇锋对黎景如的诉讼请求提出诉讼时效抗辩所作出的审查意见，理据充分，阐述详尽，并无不当，本院予以认同，不再赘述。列惠英、湛俊超、湛奇锋上诉主张涉案《房屋转让合约》无效及黎景如的诉讼请求超过诉讼时效期间，但并无提出新的事实、证据或者理由，本院不予采纳。因涉案《房屋转让合约》有效，故该合约落款处“列惠英”签名及指模是否本人所为并不影响本案事实认定。因此，一审法院对列惠英、湛俊超、湛奇锋提出的笔迹及指模鉴定申请不予准许，并无不当，本院亦不予准许。关于涉案《房屋转让合约》约定的房屋能否办理权属转移登记的讼争问题。涉案《房屋转让合约》约定的房屋已经交付黎景如，湛罗基有协助黎景如办理该房屋权属转移登记的合同义务，因湛罗基已经死亡，无法履行该义务，故黎景如诉请湛罗基的配偶及法定继承人即列惠英、湛俊超、湛奇锋协助其办理该房屋权属转移登记手续，合法合理，应予支持。涉案《房屋转让合约》约定的房屋的性质为“房改房”，根据广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年5月8日给一审法院的《复函》内容，“房改房”在按规定办理商品化手续及缴交土地出让金后系能够上市交易并办理权属转移登记的，而且黎景如也提供了广州市增城区不动产登记中心出具的其具备增城区住房购买资格的证明文件，涉案《房屋转让合约》约定及黎景如在本案诉讼中承诺涉案房屋办理权属转移登记所发生的费用均由黎景如承担。因此，涉案《房屋转让合约》约定的房屋系能够办理权属转移至黎景如名下的登记手续的。一审法院认定涉案房屋过户条件暂不具备的事实有误，判决不予支持黎景如相应诉请不当，本院予以纠正。综上所述，黎景如的上诉请求成立，应予支持；列惠英、湛俊超、湛奇锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2737号民事判决第一项；二、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2737号民事判决第二项；三、列惠英、湛俊超、湛奇锋自本判决发生法律效力之日起三十日内共同协助黎景如按照“房改房”交易转移登记的规定办理坐落于广州市增城区荔城镇上邓路28号502房的房屋权属转移至黎景如名下的登记手续。办理该房屋权属转移登记所发生的费用均由黎景如承担。一、二审案件受理费各1550元，均由列惠英、湛俊超、湛奇锋共同负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月十九日书记员  江亭利林美欣