广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21934号上诉人（原审原告）：容瑞球，男，1970年1月28日出生，汉族，住广东省高要市。上诉人（原审原告）：伍翠玲，女，1972年8月10日出生，汉族，住广东省高要市。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨庆，广东海际明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓霞，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省信托房产开发公司，住所地：广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：尹佳音，北京市金杜（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。上诉人容瑞球、伍翠玲因与被上诉人广东省信托房产开发公司（以下简称省信托公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人容瑞球、伍翠玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.省信托公司向容瑞球、伍翠玲支付逾期交楼违约金539917.55元（2015年11月1日暂计至2019年5月31日止，按照412781元为基数每日千分之一计算）；3.本案的一审、二审诉讼费用由省信托公司承担。事实与理由：一、一审判决将违约金计算标准调整为银行同期贷款利率上浮30%没有法律依据，显失公平。一审支持违约金113674.3元，低于省信托公司造成的实际损失1203306.12元。二、一审判决适用法律错误，采用固定比例一刀切，对容瑞球、伍翠玲不公平。省信托公司一审中并未举证违约金过高的证据，无法证明违约金过高的理由。三、一审法院遗漏容瑞球、伍翠玲第二项诉请，且一审合议庭并未裁定准予撤回，亦未对该诉请作出审查，属于遗漏诉请。四、一审查明事实不清，省信托公司未提供证据证明涉案房屋没有被查封、抵押和已售登记在他人名下等证据，但是一审法院予以确认，这属于证据不足，认定事实错误。被上诉人省信托公司辩称：1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，容瑞球、伍翠玲上诉请求不成立。容瑞球、伍翠玲未提交任何证据显示其实际损失发生，一审法院以同期银行同期利率上浮30%，判令省信托公司支付违约金，该标准符合公平原则；2.省信托公司认可未向容瑞球、伍翠玲交付涉案房屋的事实，但未交付的原因属于客观原因；3.容瑞球、伍翠玲二审中提交证据请求法院认定容瑞球、伍翠玲实际损失既包括资金占用成本，包括第三方用于住宅的资金损失，也包括利益损失，但事实上三种损失之间是互相排斥的，不可能同时存在，且违约金是受到诉讼时效限制，对于已经超过诉讼时效的违约金法院不应支持；4.一审判令支付违约金的标准事实上高于容瑞球、伍翠玲主张的三种损失中任何标准，因此一审判决的违约金已经可以覆盖其损失。容瑞球、伍翠玲向一审法院起诉请求：1.确认容瑞球、伍翠玲、省信托公司于1998年7月21日签订的穗房预契字第××号《房地产预售契约》有效；2.省信托公司继续履行穗房预契字第××号《房地产预售契约》，即交付位于广州市芳村区东漖北路××房给容瑞球、伍翠玲使用，并办理不动产过户登记手续；3.省信托公司向容瑞球、伍翠玲支付逾期交房违约金541568.67元（以容瑞球、伍翠玲已支付房款412781元为基数，按每日千分之一的标准计算，从2015年10月28日（发律师函的日期倒数三年的日期）计至2019年5月31日止）；4.由省信托公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1998年7月21日，容瑞球、伍翠玲（乙方）与省信托公司（甲方）签订编号为穗房预契字第××号的《房地产预售契约》及附件和《补充协议》，约定：甲方将广州市芳村区东漖北路××号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为94.93平方米；房屋总成交价为406680元，乙方于1998年8月23日前分二次付清给甲方；甲方应于1998年12月31日将房屋建成正式交付容瑞球、伍翠玲使用；（第十九条）如甲方不能按约交付房屋，从逾期交付使用之日起到实际交付之日，甲方需向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。（第十条）该房屋在实际交付使用后九十日内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该《房地产预售契约》在1998年8月21日经广州市房地产交易所进行预售登记备案。上述《房地产预售契约》及《补充协议》签订后，容瑞球、伍翠玲已向省信托公司支付了购房款406680元及契税6101元，但省信托公司至今没有向容瑞球、伍翠玲交付房屋。2018年10月30日容瑞球、伍翠玲委托律师向省信托公司邮寄送达《律师函》，要求省信托公司支付逾期交房违约金、赔偿损失等。省信托公司在10月31日签收该邮件。一审诉讼过程中，容瑞球、伍翠玲申请撤回第二项诉讼请求。另查：涉案大楼的主体结构已建设完毕，但没有水电设施，没有规划验收记录，为空置状态。涉案房屋现没有被查封、被抵押和预售登记在其他人名下的情形。一审法院认为：容瑞球、伍翠玲、省信托公司签订的《房地产预售契约》及附件、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。按照合同的约定，容瑞球、伍翠玲已付清了全部购房款，省信托公司理应按照合同的约定向容瑞球、伍翠玲交付房屋。由于省信托公司没有按合同约定交付房屋，故容瑞球、伍翠玲要求省信托公司支付逾期交房违约金有合同依据。对于违约金的标准和起算时间问题，按原合同约定的标准计算，容瑞球、伍翠玲主张的违约金已经超过购房款本金，明显过高，故一审法院调整为按银行同期贷款利率上浮30%计算。容瑞球、伍翠玲在2018年10月31日曾向省信托公司主张逾期交房违约金，构成诉讼时效中断，故容瑞球、伍翠玲主张逾期交房违约金可从该时间往前三年计算，即容瑞球、伍翠玲从2015年11月1日开始主张逾期交房违约金并没有超过诉讼时效规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第（二）款的规定，一审法院判决如下：一、确认容瑞球、伍翠玲与广东省信托房产开发公司穗房预契字第××号的《房地产预售契约》及附件和《补充协议》有效。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广东省信托房产开发公司向容瑞球、伍翠玲支付2015年11月1日至2019年5月31日止的逾期交楼违约金（违约金以406680元为本金，按银行同期贷款利率上浮30%标准计算，违约金总额不得超过购房款本金）。三、驳回容瑞球、伍翠玲的其他诉讼请求。本案受理费6641元，由容瑞球、伍翠玲负担3300元，由广东省信托房产开发公司负担3341元。如果广东省信托房产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，容瑞球、伍翠玲向本院提供了以下证据：1.关于容瑞球租赁叶瑞银宅基地房首层的说明；2.借记卡账户历史明细；3.房屋置换意见书。证据1、2拟证明因省信托公司违约未交付房屋给容瑞球、伍翠玲，容瑞球、伍翠玲另行租赁房屋居住，从2001年开始计算至2019年5月份，租金损失共计572700元。证据3拟证明省信托公司曾提出将位于广州市荔湾区芳村大道××房（价值约200万）作为涉案房屋置换房产。省信托公司质证表示容瑞球、伍翠玲提交的3份证据不属于新证据，请求法庭不予采纳，另针对证据1与证据2，容瑞球、伍翠玲提交的仅有自然人出具的说明，在叶瑞银未到庭的情况下对该说明真实性不予认可，其次一审判决已经认定诉讼时效的规定，容瑞球、伍翠玲有权主张的损失仅限自2015年11月1日起发生的损失，容瑞球、伍翠玲在补充证据中主张的572700元属于过往近20年的租金，该金额大部分均超过诉讼时效，容瑞球、伍翠玲无权要求以该金额作为本案中一审违约金，证据3是容瑞球、伍翠玲单方面出具，该证据与本案二审争议焦点无关，省信托公司不予认可。二审另查明，一、省信托公司在一审审理过程中，要求调整违约金标准为同期同类银行贷款利率；二、广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行亦向一审法院起诉省信托公司，要求省信托公司支付逾期交付茶景阁南楼第4座第3层01号房屋的违约金，一审法院经审理后，于2018年10月2作出（2018）粤0103民初3801号民事判决，其中判令：自本判决发生法律效力之日起十日内，省信托公司向广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行支付2015年10月1日至本判决发生法律效力之日止的逾期交楼违约金（以购房款295344元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以购房款295344元为限）。广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月4日以（2019）粤01民终212号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院认定如下：本案的争议焦点为容瑞球、伍翠玲上诉要求调整省信托公司所承担的逾期交付房屋违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审法院已经以容瑞球、伍翠玲实际损失情况为基础，根据公平原则判令省信托公司按已付房款的银行同期贷款利率上浮30%的标准来承担相应的违约金责任，并以本金为限，本无不当，但鉴于本院就涉案楼盘作出的、已发生法律效力的判决判令的逾期交付房屋违约金的计算标准为以购房款为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，本案亦应参照该标准予以调整为宜。容瑞球、伍翠玲要求调高违约金标准为已付房款的每日0.1%，但其所举证据未能证明上述标准不足以弥补其损失，本院对该主张不予采纳。关于容瑞球、伍翠玲在二审期间提交的证据，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，且与本案并无直接关联，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款的规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，上诉人容瑞球、伍翠玲的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4587号民事判决第一、三项。二、变更广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4587号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，广东省信托房产开发公司向容瑞球、伍翠玲支付2015年11月1日至2019年5月31日止的逾期交楼违约金（违约金以406680元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算，违约金总额不得超过购房款本金）。如果广东省信托房产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6641元，由容瑞球、伍翠玲负担2641元，由广东省信托房产开发公司负担4000元；二审案件受理费7694元，由容瑞球、伍翠玲负担3494元，广东省信托房产开发公司负担4200元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十八日书记员  郭 俏区敏儿