四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初3520号 原告：肖隆春，男，生于1977年10月18日，汉族，住四川省营山县。 原告：李丽，女，生于1979年7月2日，汉族，住四川省。 上列二原告共同委托诉讼代理人:薛艳，四川品贤律师事务所律师。 被告：营山县鼎新铸信置业有限责任公司，住所：四川省营山县城北门桥街31号。 法定代表人：郑幼新，系该公司执行董事。 原告肖隆春、李丽与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告肖隆春、李丽的委托诉讼代理人薛艳到庭参加了诉讼，被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告肖隆春、李丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2013年3月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判决被告立即为二原告所购的“朗润国际社区”8幢2单元第2层2-2-2号房屋办理房屋权属证明；3.依法判决被告立即向原告支付因被告逾期办证给原告造成的损失61692.8元（按已付房款352614元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率加收30%的标准从2017年1月1日起暂算至2019年10月1日，最终计算至房屋所有权取得之日止）；4.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告于2013年3月5日购买了被告公司开发的位于营山县地块“朗润国际社区”8栋2单元第2层2-2-2号房屋，建筑面积103.71平方米，双方签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：20133002345），约定被告应当于2016年12月31日前取得所购房屋所在楼栋权属证明。原告依约通过按揭方式向被告支付了全部房款352614元（包括面积补差价），于2015年10月7日交接房屋，并向被告支付了相关税、费及住宅专项维修金、物业管理费等。由于被告至今未取得出售房屋所在楼栋的初始权属证明，导致原告至今无法取得所购房屋的权属证明，给原告造成损失。原告遂诉至法院，请求作出诉讼请求之判决。 被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 原告肖隆春、李丽围绕诉讼请求依法提交了原、被告的身份信息、结婚证复印件、《商品房买卖合同》及补充协议、抵押权预告登记情况记载、商品房预售备案通知书、购房款支付凭据和发票、专项维修资金专用收据、物业管理服务费收据等证据。被告公司未向本院提交证据，也未到庭质证。对原告提交的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告肖隆春、李丽系夫妻关系。2013年3月5日，原告肖隆春、李丽与营山县鼎新铸信置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013002345）及补充协议，约定：原告购买被告所开发位于营山县；预测建筑面积为103.19㎡，房屋总价款为350846元。合同约定，买受人在签订合同时一次性付清全部首付款230846元，买受人以案涉房屋为抵押物向银行申请按揭贷款支付余款12万元；买受人在签订合同时一次性付清全部购房款；逾期30日之内付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日万分之一的标准给付违约金；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日万分之二的标准给付违约金；出卖人应在2014年2月28日前向买受人交付房屋；出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在规定期限内确定该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；商品房交付使用后，买受人同意委托ｘ向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用ｘ元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起731日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书的,买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行。 2013年3月5日，原告向被告支付购房首付款230846元，被告向原告开具了购房发票，发票显示房屋总金额为350846元，剩余未开金额12万元。2013年3月13日，案涉房屋在营山县房地产管理局办理了商品房预售备案登记（备案登记号：20133002345），预售证号为：2012035。2015年10月20日，原告向被告支付了购房尾款12万元及房屋面积补差款1768元，被告向原告开具了金额121768元的购房发票，原告合计支付购房款352614元。同日，原告向被告支付了委托办理房屋产权证书的税费等共计7535元。2013年7月5日，案涉商品房办理了抵押权预告登记，抵押权人为营山县农村信用合作联社营业部，债权数额为12万元，抵押人为二原告，现抵押权已注销。 另查明，在法庭辩论终结前，案涉商品房所在楼栋还未办理初始登记。审理中，原告陈述被告于2015年10月7日交房。 本院认为，原告肖隆春、李丽与被告公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，现房屋已交付，原告已按照合同约定完全付清购房款，该合同及补充协议合法有效,原告请求确认该合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。 合法有效的合同对合同双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定各自履行合同义务。原告已按照约定全额支付了购房款，作为商品房出卖人的被告有义务协助买受人办理商品房产权转移登记。但是，案涉商品房所在楼栋尚未完成初始登记，现在还不具备办理权属转移登记的前提条件。因此，本院对原告要求被告立即为其办理权属转移登记的请求不予支持。待办理产权转移登记条件成就后，原告可以另案起诉。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告公司至今未为原告办理房屋权属转移登记，构成违约，原告可以要求被告支付违约金或赔偿损失。 合同约定，逾期办理产权转移登记的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，原告请求以总购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率加收30%的标准从2017年1月1日计算至取得房屋所有权证之日，实为请求人民法院对逾期办证违约损失进行调整。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，双方争议应以双方约定为处理纠纷的基础，但是本案双方关于逾期办证违约金约定是固定的，不会随违约时间的长短而发生变化，而买受人逾期付购房款的违约金是按日进行计算，逾期办证违约金与逾期付款违约金相比畸低，如果仅按《商品房买卖合同》补充协议的约定进行处理，将导致双方当事人利益失衡，有违我国民法公平和诚信的基本原则。据此，本院综合案涉房屋的总房款，被告公司的违约时间，其对原告缴纳的房屋契税和办证费的占有期间等要素，酌情调整被告应向原告承担逾期办理产权转移登记违约金为以已付购房款为基数,按照日万分之一的标准进行计算。 双方约定因出卖人责任使买受人未能在商品房交付之日(2014年2月28日)起731日取得房屋所有权证书的,出卖人承担违约责任,即被告为原告办理产权转移登记时间应该在2016年2月28日之前。而双方同时约定被告就案涉商品房在2016年12月31日前取得权属证明（初始登记），但办理初始登记是办理产权转移登记的前提条件,办理产权转移登记时间在办理初始登记之前,因此,原告请求从逾期办理产权转移登记违约金自双方所约定办理产权初始登记最后一日的次日(2017年1月1日)起算是适宜的，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告肖隆春、李丽与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013002345）及《补充协议》合法有效； 二、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告肖隆春、李丽支付逾期办理产权转移登记的违约损失（计算方式为：以已付购房款352614元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年1月1日计算至被告通知原告能够办理产权转移登记时止）。 三、驳回原告肖隆春、李丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费671元，由被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 梁松柏 二〇一九年十二月十二日 法官助理 秦 菲 书 记 员 李 纯