浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1024民初3897号 原告：浙江省仙居县粮食收储有限公司，住所地：仙居县安洲街道穿城中路246号。 法定代表人：王益众，系董事长。 委托代理人：郭锐，浙江精当律师事务所律师。 被告：应建宗，男，汉族，住仙居县。 原告浙江省仙居县粮食收储有限公司（以下简称仙居粮食收储公司）与被告应建宗为财产损害赔偿纠纷一案，原告于2019年8月1日向本院起诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法由审判员吴国斌适用简易程序独任审判，于2019年9月18日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人郭锐、被告应建宗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仙居粮食收储公司起诉称：原、被告曾于2016年9月20日就原下各油厂的土地、房屋及构筑物订立《房屋租赁合同》，该份房屋租赁合同的纠纷经仙居县人民法院于2018年6月6日以（2018）浙1024民初2383号民事调解书调解结案，被告除当庭给付给原告房屋租金10600元外，被告还应于2018年7月6日前腾空涉案租赁房屋。但被告却迟至2019年4月12日才腾空上述涉案租赁房屋，造成原告房屋租金损失51692.72元。原告认为，原、被告间订立的《房屋租赁合同》合法有效，被告拒不执行法院生效的法律文书、拒不腾空承租的房屋已构成违约。原告为维护国有资产安全，特向仙居县人民法院起诉，诉讼请求：一、判令被告立即支付给原告房屋租金损失人民币51692.72元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告应建宗答辩称：1、原告和被告于2016年9月20日签订《房屋租赁合同》是实，该房屋租赁合同发生纠纷，经仙居县人民法院于2018年6月6日作出（2018）浙1024民初2383号民事调解书结案，被告应建宗自觉执行完毕。但该场房屋租赁合同纠纷，是原告纯属不懂法律伦理和人性化而与被告引起纠纷。下各镇人民政府对下各穿镇路道路全面封道施工，从2017年3月28日开工至2018年4月竣工，历时13个月，被告向原告承租来房屋后经营的瓷砖店、木地板店，处于停业状态，这是不可抗力造成的不能完全履行房屋租赁合同，被告生计难保，因此向原告申请免交停业期间的13个月租金，但原告不依不饶并向法院起诉。2、本案的房屋租赁合同是2016年9月20日签订的，租赁期限5年，至2021年9月19日止，但原告在2017年12月22日即单方面以存在消防安全隐患为由强行终止了合同，对承租房屋内的工艺品厂断水断电，对承租房屋内的瓷砖店和车床店又没有断水断电，允许继续使用，造成部分房屋可以使用，部分不能使用，但原告却要收全部房屋的租金。3、（2018）浙1024民初2383号民事调解书规定被告于2018年7月6日前腾空涉案租赁房屋，被告经营的瓷砖店和另一承租人应雪燕（音）开设的工艺品厂均已按期腾空租赁房屋，迟至2019年4月12日才腾房的人是顾云建，因此原告理应对涉案房屋中早就腾空的部分及时接管，但原告没有及时接管，现又起诉要求被告按全部房屋赔偿租金损失，不应允许。4、顾云建在承租房屋内开有车床，虽然房屋租赁合同的主体是被告应建宗，但事实是部分房屋的实际使用人是顾云建，顾云建的使用面积300平方米，被告也曾催顾云建于2018年7月6日前腾空涉案房屋归还原告，但顾云建内心存有原告内部有人会允许续租，所以未及时腾房，因此被告依法申请追加实际承租人顾云建作为第三人参加诉讼，因迟延腾房造成原告租金，原告应向顾云建追偿。为此被告请求法院驳回原告对被告的诉讼请求，向第三人追偿租金损失。 本院经审理查明：2016年9月20日，原告仙居粮食收储公司与被告应建宗签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告应建宗承租原告所有的坐落在仙居县原下各油厂的房屋，土地使用面积约2550平方米，房屋建筑面积约1300平方米，钢棚约530平方米，租赁期限5年，自2016年9月20日起至2021年9月19日止，土地使用税每年12200元由承租方负担，租金按年计算，第一年租金为人民币49000元，以后各年度租金，则以上一年的基数上每年递增5%，租金及土地使用税支付方式每年一次性支付，第一年支付时间为签订合同前，第二年开始支付时间为上期租金到期前30天。合同签订后，被告本人在承租房屋内经营瓷砖生意，部分房屋转租他人经营工艺品生意和车床。合同签订后，前期均按合同履行。2017年3月至2017年12月下各镇政府对下各镇穿镇路进行长时间封道施工，而涉案房屋处在穿镇路边，影响经营进出。2017年下半年，原告以被告承租的房屋内经营工艺品加工存在消防安全隐患为由通知被告于2017年12月22日终止合同。因被告拖欠2017年9月20日至2017年12月22日期间的租金，原告为此向本院起诉。经本院主持调解，原、被告达成调解协议。本院制作的（2018）浙1024民初2383号民事调解书其中第二条规定：被告应建宗于2018年7月6日前腾空涉案租赁房屋。但逾期后，被告承租的房屋内仍有部分财物没有搬走。原告为此向本院申请强制执行，要求被告搬清案涉租赁房屋内的物品并支付逾期租金损失。本院于2018年11月15日受理原告的强制执行申请，立执行案号为：（2018）浙1024执3566号。截止2019年3月15日，案涉租赁房屋的西面尚有潘卫明的杂物及废弃工艺品设备没有搬清，东面尚有顾云建的机器设备没有搬清，南面四间库房内尚有被告应建宗的存放的东西没有搬清。经本院与被告应建宗及潘卫明、顾云建进行执行谈话后，应建宗及潘卫明、顾云建都陆续搬清在案涉租赁房屋内的设备物品，本院于2019年4月12日执行完毕。原告为此向本院起诉，提出上述诉讼请求。 上述事实，有原告仙居粮食收储公司提交的本院（2018）浙1024民初2383号民事调解书一份，以及原、被告的庭审陈述等证据证实。 本院认为：一、本院（2018）浙1024民初2383号民事调解书第二条明确规定，被告应建宗于2018年7月6日前腾空涉案租赁房屋，因此腾空涉案房屋的义务人是被告应建宗，但被告及由被告转租的其他承租人没有腾空承租的全部房屋，造成原告粮食收储公司无法接收房屋并向法院申请强制执行，因此造成2018年7月6日之后的租金损失，被告应建宗应负赔偿责任。原告粮食收储公司向被告应建宗主张赔偿租金损失合法。二、双方在（2018）浙1024民初2383号房屋租赁合同纠纷案中，被告没有申请部分房屋的实际承租人顾云建作为第三人参加诉讼，本院对本案判决的基础是（2018）浙1024民初2383号民事调解书，而顾云建不是（2018）浙1024民初2383号民事调解书的被执行人，在本案诉讼过程中顾云建已不是实际承租人了，因此在本案中，被告申请本院追加顾云建作为第三人参加诉讼，本院不予准许。三、鉴于被告承租的房屋处在封道施工的下各镇穿镇路路边，因双方签订合同时无法预料封道施工这一客观的不可抗力对承租方造成的损失，同时考虑到原告单方面提前终止合同的情况，因此原被告在（2018）浙1024民初2383号房屋租赁合同纠纷案调解处理中，对于2012年12月23日至2018年7月6日期间的租金损失，被告放弃了由被告赔偿，这已经体现了因道路封闭施工影响被告经营等实际情况。因此被告以此为由拒绝赔偿租金损失，本院不予支持。四、对于2018年7月6日之后的租金损失的计算方法双方在调解书中没有约定，原告对于租金损失，要求按照原房屋租金合同约定的租金数额进行计算，对此被告应建宗没有提出异议，本院亦认为按原房屋租赁合同的租金数额计算延期腾空造成的租金损失较为合理，本院予以准许。具体计算如下：（一）：1、第一年租期2016年9月20日至2017年9月19日期间租金4900元。2、第二年租期2017年9月20日至2018年9月19日期间，第二年租期的租金在第一年租金的基础上增加5%，则第二年租金49000元+49000元×5%=49000元+2450元=51450元。3、第三年租期2018年9月20日至2019年9月19日期间，第三年租期的租金在第二年租金的基础上增加5%，则第三年的租金51450元+51450×5%=51450元+2572.5元=54022.5元。（二）、调解书规定被告应在2018年7月6日腾空房屋，而被告迟至2019年4月12日腾空房屋，因此造成原告自2018年7月6日至2019年4月12日期间的租金损失：每年按365天计算，2018年7月6日至2018年9月19日共计56天，按第二年的租金51450元的标准计算损失，51450元÷365天×56天=7893.69元。2018年9月20日至2019年4月12日期间共205天，按第三年的租金标准54022.5元计算损失，54022.5元÷365天×205天=30341.4元。（三）、土地使用税每年固定12200元，则每天33.42元，延迟腾空205天+56天=261天，则应付土地使用税33.42元×261天=8722.62元。（四）、因此原告总共损失租金7893.69元+30341.4元+土地使用税8722.62元=46957.71元。原告称租金损失共计51692.72元，系计算有误。被告辩称被告本人经营的瓷砖店和另一承租人开设的工艺品厂均已按期腾空租赁房屋，迟至2019年4月12日才腾房的人是顾云建，这一辩称既缺乏证据，也与本院在执行过程中，被告及另二位承租人与本院谈话时的情况不符，本院对被告所辩不予采信。综上，被告应赔偿给原告租金损失46957.71元。五、被告应建宗与其他实际承租人的经济关系另行处理。为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告应建宗在本判决生效之日起十日内赔偿给原告浙江省仙居县粮食收储有限公司租金损失46957.71元。 二、驳回原告浙江省仙居县粮食收储有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，减半收取546元，由原告浙江省仙居县粮食收储有限公司负担46元，由被告应建宗负担500元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  吴国斌 二〇一九年十二月五日 代理书记员  周莹莹 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》： 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。