江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8294号上诉人（原审原告、反诉被告）：金潇，男，1986年9月4日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高泉，男，1973年5月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张建琴，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。上诉人金潇因与被上诉人高泉房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金潇上诉请求：依法撤销原审判决第二项中关于房屋空置损失费用的判决，改判上诉人仅承担房屋空置费用48479.9元（即一个月的房租和物业费用），被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院关于高泉对外重新出租的事实认定错误。一审法院认定“2018年12月21日，高泉将钥匙交给物业对外重新出租”，实际上被上诉人提供的“收条”中仅载明“高泉在长安国际2503-06的房屋需要对外出租，委托物业带人实地看房。本物业收到房卡壹张”，即本案被上诉人为了方便有人实地看房，将其持有的一张房卡交由涉案的物业管理公司保管，而非委托物业对外重新出租。同时通过国家企业信息信用公示系统查询涉案的物业管理公司南京中房物业有限公司，显示其经营范围也并不包含开展房屋的对外租赁。物业公司接受委托的仅仅是带人实地看房，看房具体是用于租赁还是买卖，其也并不能予以证明，相反被上诉人自认涉案的两套房己于2019年5月对外出售，也反映实地看房的目的是对外出售。2.一审法院对高泉员工是否有权代表高泉作出意思表示的认定错误。首先，依照上诉人和被上诉人已经质证过的微信聊天记录显示，2018年11月9日15:22分，高泉的员工通过微信将高泉复函发送给金潇的工作人员，该复函仅载明按合同规定办理且并无高泉本人签字，仅加盖了姓名印章。2018年11月9日16:11分，高泉的员工再次回复信息“到下月20号，通知我们去收房，交清所有该付的费用后，我们退还押金及2018年12月21号至2019年2月份的己缴租金”，上述微信聊天证据所载明的时间与一审法院认定的顺序是相反的，高泉员工对于结清费用，返还全部租金的承诺应当是在后的；其次，无论是在房屋租赁的过程中，还是双方发生矛盾以后，高泉自始至终都未出现过，所有的事项均是由其员工对外予以沟通，已经形成交易习惯，故高泉员工对外作出的意思表示应当视为高泉的真实意思；最后，一审中上诉人也提交了一份2018年7月25日与高泉员工关于维修空调费用折抵房租的微信聊天记录，显示高泉员工有权代表高泉行使对房租减免事项的决定，且之后上诉人也是按照该减免的内容交纳房租。即使高泉员工无权代理高泉对合同后续事项进行安排，但上诉人基于对减免房租事项的合理信赖，认为高泉员工具有对后续事由的处理权，应当是合法有效的，高泉员工的行为构成表见代理。3.涉案房屋长期空置的主要原因是被上诉人造成的，一审法院要求上诉人承担三个月的空置期租金和物业费的认定过重。上诉人租赁涉案房屋用以办公，但在实际经营过程中发现因运营成本过高，企业难以为继，故严格依照合同的要求提前一个月即2018年11月6日告知被上诉人解除租赁合同，希望被上诉人能积极对外出租减少损失，同时上诉人也通过自己的渠道积极帮助被上诉人对外出租，但被上诉人均不置可否。从一审庭审中也可看出，直至2018年12月21日后，被上诉人才委托物业带人实地看房，且被上诉人也并没有提供其对外出租的相关证据，相反被上诉人陈述其中两套房已于2019年5月对外出售，据此也可以推断，被上诉人之所以未积极出租涉案房产系其希望对外出售相关房产。上诉人提前解除合同确实存在一定程度的过错，且上诉人己经就此向被上诉人支付了一个月的房租及物业费，上诉人自愿另外承担一个月的房租及物业费，但涉案房屋长期空置系被上诉人原因造成，一审法院在未查清空置原因的基础上对上诉人的责任认定过重。高泉辩称：1.高泉及其员工从未放弃过要求上诉人赔偿损失，在上诉人发出通知要求提前解除租赁合同后一直追要押金和剩余租金，对于高泉来说只要涉案房屋一天未能出租或者出售，损失就会一直持续存在，故高泉提起反诉的损失实际上远远低于实际造成的损失。2.关于涉案房屋上诉人也陈述其积极帮忙寻找承租人，该事实被上诉人一直未予以否认。涉案房屋一直到双方第一次开庭都未能对外出租，并非是高泉不愿意出租，而是未找到人愿意承租，作为上诉人其一直曲解双方的租赁合同和被上诉人的真实意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。金潇向一审法院提出诉讼请求：1.高泉退还押金45000元、2018年12月21日至2019年3月20日房租137500元以及利息（以182400元为基数，自2018年12月21日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.高泉承担本案全部诉讼费用。高泉提出反诉请求：1.金潇赔偿高泉三个月房租、物业费损失145440.58元；2.金潇支付电费7209元及滞纳金（以5259元为基数，自2018年12月7日起至实际支付给付之日止，每日1%计算）；3.金潇承担反诉费用。一审法院认定的事实：2018年3月1日，高泉（甲方）与金潇（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年3月21日起至2020年3月20日止；第一年年租金为55万元，第二年年租金为56.65万元；租金每半年支付一次，首期租金和租房保证金于2018年3月1日前支付；租赁期未满，甲乙双方任何一方，提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿；乙方逾期交纳水电物业管理等费用，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同。签订合同后，金潇向高泉支付押金45000元以及截至到2019年3月20日的租金。2018年11月6日，金潇发函给高泉，告知将不再租赁涉案房屋。2018年11月9日，高泉回函给金潇，内容为：今收到金潇先生房屋退租通知函，现就函及之有关事项回复如下通知函已收悉，请依合同规定办理相关退租手续。2018年12月20日，金潇将涉案房屋交还给高泉。2018年12月27日，金潇报警要求高泉退还剩余租金，民警现场调解无果，告知双方走司法途径解决。关于双方退租事宜如何洽谈，金潇陈述无法找到高泉，只知道高泉员工，之前房租均由高泉员工告知高泉账户打入，无法找到高泉才报警，报警后高泉未出面解决问题。2018年12月7日，高泉交纳涉案房屋欠缴电费5259元。2019年1月8日，高泉交纳涉案房屋欠缴电费1950元。2018年12月21日，高泉将钥匙交给物业对外重新出租。2019年3月7日，涉案房屋所在物业公司出具情况说明，证明涉案房屋的物业费标准为每月2646.9元。金潇退租后在涉案房屋附近重新租赁房屋用于经营，金潇陈述新租赁的房屋租金只有涉案房屋的一半。高泉将涉案房屋中两套房屋于2019年5月出售，另外两套在招租过程中。金潇提供微信记录证明因合同履行均与高泉员工洽谈，高泉员工在微信中明确退押金以及2018年12月21日以后剩余房租。双方员工往来微信记录显示：在2018年11月9日之前，金潇员工告知将退租，要求高泉方将扣除项目写清楚，高泉方于2018年11月9日16:00回复合同规定处理，后高泉员工所发内容为：“到下月20号，通知我们去收房，交清所有该付的费用后，我们退还押金及2018年12月21号至2019年2月份的已缴租金”；后2018年11月9日16：14分（异议）高泉员工将高泉书面回函通过照片形式发送给金潇员工。经质证，高泉认为，高泉的回复已通过书面函件明确回复按照合同规定处理，该员工不能代表高泉的意思表示。一审法院认为，金潇与高泉签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方均同意金潇作为承租人提前解除合同，且涉案房屋于2018年12月20日交接完毕，故对于金潇要求退还押金45000元以及退还2018年12月21日至2019年3月20日房租137500元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案系金潇提前解除租赁合同，故对于金潇要求高泉支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于金潇提出提前45天告知已承担违约责任，高泉不要求金潇承担其他违约责任的主张，虽然金潇提前告知高泉解除合同，但房屋交付日系2018年12月20日，另金潇提供的微信记录虽然显示高泉的员工微信内容回复退剩余租金，但几分钟后该员工明确将高泉的意见通过微信形式告知金潇，金潇提供的证据不能证明高泉员工有权代表高泉作出意思表示，且与高泉本人的回复意见相冲突，故对于金潇提出的该主张，一审法院不予采纳。双方签订的租赁合同明确约定任何一方，提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿。如上所述，双方对于解除合同后如何承担责任及赔偿未达成一致意见，合同约定的租赁期限为2年，金潇作为承租人在一年未到的时间提出提前解约，高泉在收到房屋后已及时对外出租，截止到2019年5月仍未租赁，结合本案的实际情况，高泉要求金潇承担三个月空置期租金和物业费的损失，并无不当。金潇认可电费7209元，一审法院予以确认。另电费的正常收费时间晚于金潇搬出时间，另高泉收取的押金之前双方也未结算，故对于高泉要求金潇支付逾期给付电费滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、高泉于判决生效之日起十日内向金潇退还押金45000元以及租金137500元。二、金潇于判决生效之日起十日内向高泉支付空置损失145440.58元以及电费7209元。三、驳回金潇的其他本诉诉讼请求。四、驳回高泉的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费为3950元，由高泉负担。反诉案件受理费为1677元，由金潇负担。二审期间，上诉人对高泉员工将高泉书面回函通过照片形式发给金潇员工员工的时间提出异议，认为高泉的书面回函发送时间是在2018年11月9日的15:22，而非一审法院查明的2018年11月9日的16:14。双方当事人均确认，上诉人提供的微信聊天截图中2018年11月9日16:14发送的图片确实不是高泉的书面回函，而系被上诉人于当日将高泉回函邮寄给上诉人的快递单号照片。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否应当赔偿被上诉人三个月的空置租金和物业费损失145440.58元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人作为承租人提前解除案涉房屋的租赁合同，并经被上诉人同意，且案涉房屋已于2018年12月20日交接完毕，故一审认定被上诉人应退还押金及多收取的房租并无不当。虽然上诉人已提前告知被上诉人解除合同，但房屋交付日为2018年12月20日，且上诉人提供的聊天记录显示，高泉于2018年11月9日已通过书面形式明确“通知函已收悉，请以合同规定办理相关退租手续”，被上诉人员工亦在当日通过邮寄方式将书面函向上诉人寄送，应视为高泉的意思表示已明确为按合同规定办理。依照双方合同约定，任何一方提出要解除本合同，须提前45天书面通知对方和本合同的居间方，同时承担违约责任及赔偿。上诉人提供的微信聊天记录中，被上诉人的员工虽然提及收房后退还押金及已缴租金事宜，但并未明确表示放弃对上诉人主张赔偿空置损失的权利，且上诉人亦未提供充分证据证明被上诉人的员工有权代表被上诉人作出与被上诉人本人意思表示相冲突的意见，故不能认定双方对于解除合同后如何承担责任及赔偿已达成一致意见。合同约定的租赁期限为2年，上诉人在承租一年不到的情况下提前解约，致使案涉房屋出现空置情形，导致被上诉人损失，上诉人提供的证据尚不足以证明高泉在收到房屋后有怠于出租、放任损失扩大的情形，一审结合本案的实际情况，认定上诉人应向被上诉人承担三个月空置期租金和物业费的损失共计145440.58元并无不当。综上所述，金潇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2224元，由上诉人金潇负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月三日法官助理 孙成艺书 记 员 汪海燕