浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17179号 原告：何梅仙，女，1963年4月20日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：孔琼瑶、宋天平（实习），浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被告：王云芳，女，1955年7月6日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：吴志伟、李娟，浙江红太阳律师事务所律师。 第三人：金银芳，女，1964年1月3日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：金天奇，浙江国权明达律师事务所律师。 第三人：龚碧辉，男，1964年10月23日出生，汉族，住义乌市。 第三人：黄盈盈，女，1968年3月23日出生，汉族，住义乌市。 第三人：龚情，女，1991年11月29日出生，汉族，住义乌市。 第三、四第三人共同委托诉讼代理人：孔瑛，浙江一片红律师事务所律师。 原告何梅仙与被告王云芳，第三人金银芳、龚碧辉、黄盈盈、龚情宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告何梅仙及委托诉讼代理人孔琼瑶、宋天平，被告王云芳的委托诉讼代理人吴志伟、第三人金银芳的委托诉讼代理人金天奇、第三人黄盈盈、龚情的共同委托诉讼代理人孔瑛到庭参加诉讼。第三人龚碧辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告何梅仙向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的宅基地买卖合同。2、判令被告返还原告支付的转让款人民币110万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向原告赔偿占用期间的利息损失至实际返还之日（其中30万元自2011年8月2日起，20万元自2011年9月2日起，10万元自2012年1月21日起，10万元自2012年6月8日起，10万元自2012年6月9日起，10万元自2013年2月5日起，10万元自2013年5月14日起，10万元自2018年1月22日起）。事实和理由：原告何梅仙与被告王云芳、第三人金银芳系旧识。2011年上半年，第三人金银芳与郑苏兰合伙大量收购东前王村旧村改造宅基地高层建房指标，后以高价出售给他人，赚取差价。其中，金银芳、郑苏兰以6.5万元每平方、总价117万元的价格收购了第三人龚碧辉、黄莹莹、龚情户18平方米建房指标。之后，金银芳、郑苏兰二人以138万元的价格将该处建房指标转卖给了王云芳，赚得差价21万元。2011年8月初，王云芳将其从金银芳、郑苏兰处购买的龚碧辉户建房指标以170万元的价格转卖给了何梅仙。因何梅仙当时资金紧张，王云芳提出让金银芳代其垫付转让款，何梅仙只需分期付款给金银芳。此后，何梅仙自2011年8月2日至2018年1月22日期间共向金银芳支付转让款110万元。2018年1月22日，金银芳以其早已足额支付王云芳170万元转让款为由，要求何梅仙就剩余60万元转让款出具了《欠条》一张。2018年初，东前王村高层动工建造。何梅仙欲报名参建，遂前往村两委了解，才发现其从王云芳处购买的龚碧辉户并未获批参与改造，何梅仙根本无法取得相应的建房指标。原告认为，原告与被告王云芳之间成立宅基地买卖合同关系。原告在通过第三人金银芳向王云芳支付转让款后，却发现王云芳所卖高层建房指标根本不存在，被告应当承担相应的民事责任。为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、2018年8月24日王云芳《询问笔录》、2018年8月24日、2018年11月12日金银芳《询问笔录》各一份，证明案涉建房指标系金银芳、郑苏兰从龚碧辉户收购后转卖给王云芳及王云芳在得知案涉建房指标存在风险后，又将该处建房指标转卖给了何梅仙。王云芳在涉案指标转卖给原告后，由金银芳代收了原告支付的转让款，并另行购买了孙光木的建房指标。 2、何旭光名下账号为62×××56的工商银行账户明细、金银芳名下账号为62×××75的工商银行账户明细、何旭光名下账号为62×××32的建设银行账户明细各一份，证明何梅仙通过自己及儿子何旭光的账户就案涉建房指标向金银芳先后付款110万元。 3、欠条（原件在金银芳手里）一份，证明金银芳以其以足额垫付170万元转让款为由，要求何梅仙就剩余60万元转让款出具了《欠条》。 4、《义乌市不动产登记中心不动产档案证明》、《福田街道东前王村新社区建设未批每户平方基数清单》各一份，证明案涉龚碧辉、黄盈盈户宅基地已被查封，无法参与改造，也无法发生转让及龚碧辉、黄盈盈户新社区建设指标并未获得审批，案涉建房指标从未存在。 被告王云芳质证意见： 对证据1，真实无异议，合法性有异议，公安机关未将本案追究刑事责任，案件中各方当事人的笔录不能作为定案的依据。关联性、证明目的有异议，该证据证明原告何梅仙通过第三人金银芳向第三人龚碧辉购买宅基地指标，何梅仙在取得抵偿协议书知晓相对方是龚碧辉后仍继续支付款项至金银芳。被告王云芳未将宅基地平方转卖给原告，与被告无关。 对证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。原告将款项支付至第三人金银芳，恰恰说明原告是通过金银芳购买的宅基地，与被告王云芳无关。 对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议。该份欠条是原告出具给金银芳的，与本案无关。原告何梅仙与金银芳之间是否存在其他债权债务关系并不清楚，款项都是由原告支付给金银芳。 对证据4，三性无异议，证明目的有异议。从档案证明的记载来看，查封时间是2018年8月31日，并无前续查封记录，在何梅仙购买指标、申报建造时，是没有查封的。即使被查封，也不影响审批改造。第三人龚碧辉、黄盈盈未获得审批完全是原告和龚碧辉等人自身的原因，与被告王云芳无关。 第三人金银芳质证意见： 对证据1，真实性无异议，本质属于当事人陈述，对于王云芳的陈述存在许多与事实前后不一致的情形，但是总的来说可以明确的是，王云芳自认涉案指标，是王云芳买来之后，转卖给原告，金银芳在此处并没有介绍也没有收取好处，金银芳只是单纯的出借款项。 对证据2，真实性无异议，该份证据并不是原告支付购房款给金银芳，而是金银芳垫付了款项，原告归还了借款，同时从转账凭证中可以看出，在2011年6月24日、8月5日、8月13日、9月26日，金银芳汇至被告账户内金额达61.6万元，结合孙光木户指标购买款系金银芳垫付的事实，本案所涉转让款170万元已经由金银芳足额支付了。 对证据3，真实性无异议，该欠条系原告与金银芳结算一致后出具的，且金银芳也实际支付了170万元借款，借贷关系合法成立并且生效，应受法律保护。 对证据4，真实性、合法性无异议，本案所涉指标的转让并不是原查封房产的转让，所涉指标尚未审批，但是否可以审批，能否继续履行，该组证据无法证明。 第三人黄盈盈、龚情质证意见： 对证据1，真实性无异议，可以证明黄盈盈、龚情从始至终都没有参与转让的过程，笔录中多次提到龚碧辉吸毒、外有欠款，也可以说明转让款，黄盈盈、龚情从未使用或者获利。 对证据2、3，真实性由法院认定，与黄盈盈、龚情无关。 对证据4，真实性无异议，关联性有异议，本案宅基地的平方与原查封房产没有关联，基数清单中明确反映龚碧辉转让的18平方系其自身拟获批的18平方，与黄盈盈、龚情无关。 被告王云芳辩称，一、原告何梅仙与被告王云芳之间关于本案宅基地没有任何买卖关系，原告是通过第三人金银芳向第三人龚碧辉购买的宅基地平方，相关权利义务发生在原告和第三人龚碧辉之间，与被告无任何关系。二、被告没有收到任何款项，没有存在任何买卖关系，不需要返还原告任何款项。三、被告王云芳的女儿通过第三人金银芳购买了第三人龚碧辉的宅基地平方，并支付了138万元，款项是支付给金银芳的。因感觉第三人龚碧辉不太好商量，解除了该买卖关系，并通过金银芳另购置了孙光木的宅基地平方，该平方的款项由金银芳负责直接支付给孙光木。原告在事实与理由部分第一段陈述金银芳赚取多少差价，郑苏兰是否参与，被告王云芳是不知情的。四、被告王云芳未将第三人龚碧辉的宅基地平方转卖给原告，双方没有签订任何协议，也没有达成任何承诺。被告王云芳也没有提出让第三人金银芳代其垫付转让款，原告的陈述无任何依据。原告自己将转让款支付至金银芳，并向金银芳出具了欠条，与被告王云芳无关。五、第三人龚碧辉户未参与审批并不代表其不能参与审批。原告何梅仙未去缴纳报名费用，造成尚未审批完全是原告自身的原因。综上，原告何梅仙与被告之间关于涉案宅基地无任何买卖关系，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告为其主张向本院提供的证据： 1、义乌市公安局刑事侦查大队询问笔录一份，证明原告何梅仙购买宅基地指标都是通过金银芳购买的。 2、旧改地基所有权抵偿协议书一份，证明原告何梅仙向龚碧辉、黄盈盈、龚情购买宅基地指标。 3、收条一份，证明原告何梅仙向龚碧辉、黄盈盈、龚情购买宅基地指标。 4、义乌市人民法院民事判决书一份，证明龚碧辉与黄盈盈于2014年判决离婚。 5、情况说明一份，证明龚碧辉在东前王村的宅基地可正常审批。 原告质证意见： 对证据1，真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，⑴原告在开始时并不知道龚碧辉户的建房指标是王云芳转卖的，金银芳在原告两次交易过程当中，一直担任的是中介的角色，所以一些联系的事宜是由金银芳在处理，款项也是由金银芳代收代付，但不代表案涉宅地基是向金银芳购买的；⑵原告购买的俞芝林户建房指标与本案无关，其交易方式与本案存在明显差异，不能证明金银芳是出卖人。 对证据2、3，三性及证明目的均有异议，⑴案涉宅基地的实际交易主体是被告与原告，且协议的重要条款和意思表示不真实；⑵该抵偿协议书的实质是出卖人被告为了交付案涉建房指标而采取的交付方式，并非真实的宅基地买卖合同；⑶该两组证据的交易过程，原告并未参与，落款处的签字也并非原告签署，并非原告的真实意思表示。 对证据4，三性及证明目的均无异议。 对证明5，三性及证明目的均有异议，⑴该组证据属于单位证言，依法应当出庭接受质询，否则不符合法定的证据形式。原告对该证据的真实性无法认可，不能作为定案依据；⑵从内容上看该组证据即使有效，也恰恰证明了案涉高层建房指标至今仍未获批，案涉标的物始终不存在。 第三人金银芳质证意见： 对证据1，真实性无异议，原告的笔录中清楚的可以反映出俞芝林的房子是金银芳帮忙介绍的，本案所涉房产交易均是由被告和原告联系，由原被告自行交易完成，因为笔录中原告的陈述是被告打电话给我，结合被告的笔录，可以明确本案买卖合同与金银芳无关，金银芳既不是出卖人也不是居间人。 对证据2、3，真实性无异议，我方认为该组证据中龚碧辉户存在就所涉指标协助交付、过户的合同义务，合同内容本身也是原被告和其余第三人之间发生，与金银芳无关。 对证据4、5，无异议。 第三人黄盈盈、龚情质证意见： 对证据1，真实性无异议，可以证明黄盈盈、龚情从始至终都没有参与转让的过程，笔录中多次提到龚碧辉吸毒、外有欠款，也可以说明转让款，黄盈盈、龚情从未使用或者获利。 对证据2，协议书中黄盈盈、龚情落款处系本人书写，但是对于整个实际交易的主体过程等，黄盈盈、龚情并不知晓。 对证据3，真实性不清楚，且与黄盈盈、龚情无关。 对证据4，真实性无异议，但在判决离婚前，龚碧辉、黄盈盈感情一直不好且分居。只是黄盈盈之前并不知晓事实婚姻也应当由法院判决离婚。 对证明5，真实性由法院认定，情况说明中明确写明系龚碧辉个人的相关情况，与黄盈盈、龚情无关。 第三人金银芳述称，1、本案中金银芳与本案并无直接关系，2011年原告向被告购买涉案指标，因为资金问题向金银芳借款人民币170万元，金银芳也根据原被告的指示，足额交付了款项，后原告陆续归还110万元借款，并经原告与金银芳结算一致，出具欠条一张；2、本案所涉指标交易过程中系原被告之间，金银芳从未就涉案标的物转让提供过中介服务，也不是出卖人；3、本案合同是否解除，以及解除后的法律后果与金银芳无关，我们认为本案原告应当主张返还的是170万元，原告与金银芳之间的借款关系成立并且生效，原告应当就其未还款金额对金银芳承担还款义务。 第三人龚碧辉未到庭陈述，也未向法院提供证据及质证。 第三人黄盈盈、龚情述称，1、转让的18平方是龚碧辉自身拟获批的18平方，跟黄盈盈、龚情没有关系；2、转让的过程黄盈盈、龚情并不知晓，仅仅是在协议中签了字，转让款项也没有收取，也没有因此获利，黄盈盈、龚情在整个转让过程中并没有参与。 经审理查明，2011年上半年，第三人金银芳等人在东前王村从事便宜收购高层建房指标，然后以高价出售，中间赚取差价的生意。第三人金银芳以总价117万元的价格和第三人龚碧辉谈好后，以138万元的价格将龚碧辉户的高层建房指标转卖给了被告王云芳。被告王云芳以女儿骆华英的名义与第三人龚碧辉、黄盈盈、龚情签订了购买合同并向第三人龚碧辉支付了138万元高层建房指标款。第三人龚碧辉将138万元中的21万元支付给了第三人金银芳，实际收到转让款人民币117万元。被告王云芳得知龚碧辉户的18个平方米高层建房指标有风险后，又将该高层建房指标以170万元的价格转卖给了原告何梅仙。被告王云芳得到原告何梅仙同意后代原告与第三人龚碧辉、黄盈盈、龚情签订了《旧改地基所有权抵偿协议书》。在涉案高层指标交易过程中，商定由第三人金银芳替原告垫付上述170万元转让款。之后，被告王云芳购买了案外人孙光木的高层建房指标，交易价格为138万元，该138万元由第三人金银芳代为支付。后原告何梅仙通过儿子何旭光及本人账户先后归还第三人金银芳所垫付的上述高层指标的转让款人民币110万元，其中2011年8月2日30万元，2011年9月2日20万元，2012年1月21日10万元、2012年6月8日10万元、2012年6月9日10万元、2013年2月5日10万元、2013年5月14日10万元、2018年1月22日10万元。2018年1月22日，原告何梅仙给第三人金银芳出具“截止到2018年1月22日共计欠70万元借款本金人民币60万元…”的欠条一份。因第三人龚碧辉、黄盈盈、龚情至今未向原告何梅仙交付涉案高层建房指标，原告诉来本院。另查明，涉案宅基地高层建房指标土地性质已为国有土地，同期孙光木等户的相关宅基地均已获批。 本院认为，被告王云芳及第三人金银芳在义乌市公安局的询问笔录中，均多次提到被告王云芳将龚碧辉的高层指标转卖给原告何梅仙的事实。结合本案其他证据及各方当事人在（2019）浙0782民初6206号案件及本案中的庭审陈述，涉案高层指标的来龙去脉及交易过程清晰，可以认定原、被告双方为本案合同当事人，原、被告之间事实上成立买卖18平方米宅基地高层指标的合同。对本案转卖的价款，本院认为，原告何梅仙在7年内已陆续归还了110万元，又于2018年向第三人金银芳出具了60万元的欠条，后因拿不到高层指标才向公安报案及向本院起诉，可以说明涉案高层指标的转让款为170万元，这与第三人金银芳的陈述，当时的市场交易价格，转卖高层指标赚差价等情况相印证，综合全案，涉案高层指标的转卖价款本院认定为170万元。对原告何梅仙已向金银芳归还110万元垫付款、第三人金银芳代被告王云芳支付孙光木指标款138万元的事实，有涉案相关证据及当事人陈述笔录为凭，本院予以认定。因龚碧辉实际收到的转让款为117万元，本案也没有龚碧辉退款的任何依据，故被告王云芳以解除合同后用龚碧辉的退款支付孙光木138万元购房款的主张不能成立。被告王云芳应支付孙光木的138万元购房款由金银芳代为支付，金银芳也明确上述付款系代原告何梅仙垫付本案170万元转让款，故原告归还金银芳的110万元垫付款应认定系支付被告本案高层指标的转让款。而这也可以印证原、被告之间的高层指标买卖合同关系。对原告何梅仙与第三人龚碧辉、黄盈盈、龚情之间的《旧改地基所有权抵偿协议书》，原告受让的价款为170万元，第三人转让的价款为117万元，第三人龚碧辉在另案中也陈述完全不认识原告何梅仙，故该协议并非原告与第三人的真实交易，本院认为，因被告在转卖涉案高层指标时并未实际取得该指标，无法直接向原告履行交付，故该协议书的实质内容是原、被告约定由第三人龚碧辉、黄盈盈、龚情直接向原告履行交付高层指标的义务。在同期孙光木等户的宅基地已获批的情况下，第三人至今未获批宅基地取得高层指标是事实，依法当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，债务人应当向债权人承担违约责任。因本案土地性质是国有土地，原、被告之间的涉案宅基地高层指标转让不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案高层指标转让已多年，被告至今仍未履行主要债务，已构成违约，原告依法可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告何梅仙提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、解除原告何梅仙与被告王云芳之间的宅基地买卖合同。 二、被告王云芳于本判决生效后十日内返还原告何梅仙转让款人民币110万元，并赔偿利息损失（其中30万元自2011年8月2日起，20万元自2011年9月2日起，10万元自2012年1月21日起，10万元自2012年6月8日起，10万元自2012年6月9日起，10万元自2013年2月5日起，10万元自2013年5月14日起，10万元自2018年1月22日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7350元，由被告王云芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇一九年十二月四日 书记员  陈昕怡