广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异1120号案外人：华能重庆珞璜发电有限责任公司，住所地重庆市江津区珞璜镇。法定代表人：黄金喜，该司董事长。委托诉讼代理人：陈珊珊，该公司职员。申请执行人：兴业银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区体育东路108号首层2号单元。负责人：卢晓佳，该支行行长。委托诉讼代理人：廖晓钢，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯盛先，广东四方三和律师事务所律师。被执行人：重庆金岛置业有限公司，住所地重庆市南岸区经济开发区四小区标准厂房4-2号。法定代表人：孙飚。委托诉讼代理人：李露露，广东正觉律师事务所律师。本院在执行申请人执行兴业银行股份有限公司广州天河支行（下称兴业银行天河支行）与被执行人重庆金岛置业有限公司等借款合同纠纷一案过程中，案外人华能重庆珞璜发电有限责任公司对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人华能重庆珞璜发电有限责任公司称，一、金岛花园社区中心负二层车库C区3/4/5/6号车位于2000年12月18日由我司购买，占有使用至今。2000年12月18日，原华能重庆燃机电厂（现为华能重庆珞璜发电有限责任公司）与重庆金岛房地产开发有限公司（现更名为重庆金岛置业有限公司）签署了《金岛花园小区车位预售合同书》，购买了金岛花园小区中心广场负二楼地下车库C区3/4/5/6号车位4个，总价40万元，按合同一次性支付了全部款项。华能重庆珞璜发电有限责任公司系华能重庆燃机电厂资产的承继主体。2003年12月3日，经重庆市国有资产监督管理委员会批复同意，组建珞璜公司，华能国际电力开发重庆分公司及其下辖单位华能重庆燃机电厂的资产转入珞璜公司。2000年12月27日，双方办理了车位移交手续。因金岛公司原因至今未能办理产权证，故我司并无任何过错。同时，自2000年至今，虽因金岛公司原因未办理产权证，但一直由我司合法占有使用，缴纳物管费，并对外出租经营。二、我司的权利能够排除执行，法院理应终止金岛花园社区中心负二层车库C区3/4/5/6号车位强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“……建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，我司与金岛公司的车位销售合同明确了所售车位归我司所有，故涉案车位虽然登记在金岛公司名下，但其所有权归我司所有。我司完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要素，我司的权利足以排除强制执行。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条的规定：“……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，我司按约一次性付清全部款项，并办理移交手续，实际占有使用至今，要求解除涉案车位司法查封，证据充分、于法有据。故请求：⒈终止（2015）穗中法执恢字第28号执行裁定书对重庆金岛置业有限公司名下的位于重庆市渝北区龙溪镇松石北路58号金岛花园社区中心负二层车库C区3/4/5/6号车位的强制执行；⒉解除重庆市渝北区龙溪镇松石北路58号金岛花园社区中心负二层车库C区3/4/5/6号车位的查封。华能重庆珞璜发电有限责任公司提交的证据有：1.营业执照；2.重庆市金岛花园小区车位预售合同书；3.付款发票及相关的凭证；4.承继的资料：重庆市国有资产监督管理委员会关于同意组建华能重庆珞璜发电有限责任公司的批复、重庆市政府关于华能重庆分公司更名后资产过户的请示、批复；5.2018年7月签订车位租赁合同。申请执行人兴业银行天河支行答辩称，一、案外人与华能重庆燃机电厂是不同的两个主体，案外人提交的证据不足以证明其承继华能重庆燃机电厂任何权利，无权以车位买受人的身份主张排除本案强制执行，案外人提交的《车位预售合同书》记载车位购买方为华能重庆燃机电厂，而案外人与华能重庆燃机电厂的关系仅体现在案外人的内部文件中，华能重庆燃机电厂关于涉案四个车位的权利是否由案外人承继，何时承继的问题均没有其他证据证明，现有证据不足以证明案外人可以根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的规定，以买受人的身份主张排除本案执行。二、假设案外人享有华能重庆燃机电厂所有的权利，排除强制执行的请求不符合法律规定。首先，根据《重庆市安居房预售许可证》，涉案房屋的性质是国家级安居房，预售对象是中低收入者，案外人并不是中低收入人群。其次，银行进帐单没有备注华能重庆燃机电厂与金岛公司之间账款为车位购置款，金岛花园的停车场分两层，发票的记载位置不能排除在负一层车库中。涉案四个车位在2000年的价格高得离谱，预售许可证记载的预售车位价格仅1380元/平方米，即使按照四个车位的总面积96.24平方米计算，总价是13多万元，而负二层车库在2016年广州中院委托评估公司出具的报告显示单价是3090元/平方米，2018年显示单价是4010元/平方米，这两年的车位总价不超过40万元，而车位预售合同书记载车位总价达到40万元，与客观情况不符。案外人没有提交证据合法占有涉案四个车位，假设四个车位由华能重庆燃机电厂购买，是由案外人承继，购置以来应当发生车位管理费，从车位租赁合同记载即使四个车位出租给第三方使用，开具的车位费用费抬头还是案外人。综上，我方不同意案外人的异议请求，请求继续拍卖。被执行人重庆金岛置业有限公司称同意案外人的意见。本院查明，关于兴业银行广州天河支行诉广州正浩实业有限公司、广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊、广州方策实业发展有限公司及重庆金岛置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2008年12月作出（2008）穗中法民二初字第19号民事判决，判令：广州正浩实业有限公司清偿借款本金人民币3000万元及利息给兴业银行广州天河支行；广州荔京房产发展有限公司、余浩、关远珊对上项债务承担连带清偿责任；兴业银行广州天河支行在广州正浩实业有限公司不履行上述债务时，对重庆金岛置业有限公司设定的抵押物即位于重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡，房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号的房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；等。该判决已发生法律效力，根据兴业银行广州天河支行申请，本院于2010年1月15日立案执行，案号为：（2010）穗中法执字第247号。在执行过程中，本院查封了被执行人重庆金岛置业有限公司名下的重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡房产[房屋所有权证号：重房（1997）预字第（010）号]，并裁定拍卖上述房产以清偿债务。后因被执行人重庆金岛置业有限公司对评估程序及评估价值提出执行异议，本案查封房产暂不具备执行拍卖的条件，本院于2011年4月2日裁定终结（2010）穗中法执字第247号案的本次执行。2015年4月，经申请执行人兴业银行天河支行申请，本院以（2015）穗中法执恢字第28号立案恢复执行。恢复执行过程中，本院继续查封了被执行人重庆金岛置业有限公司名下的重庆市渝北区龙溪松石北路58号金岛花园社区中心负二层8249.47㎡房产，并在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。案外人华能重庆珞璜发电有限责任公司遂提出本案异议。华能重庆珞璜发电有限责任公司提交的证据显示：重庆金岛房地产开发有限公司（出售方）与华能重庆燃机电厂（购买方）于2000年12月18日签订《重庆市金岛花园小区车位预售合同书》，约定重庆金岛房地产开发有限公司向华能重庆燃机电厂出售重庆市金岛花园小区的中心广场负二楼地下车库C区3、4、5、6号车位4个，总售价40万元，等；2000年12月28日，华能重庆燃机电厂向重庆金岛房地产开发有限公司转帐支付40万元；2000年12月26日，重庆金岛房地产开发有限公司出具4张数额为10万元的“重庆市不动产销售专用发票”，“地址”分别记载车位C3、C4、C5、C6；2003年12月3日，重庆市国有资产监督管理委员会批复同意重庆市建设投资公司与华能国际电力开发公司共同组建华能重庆珞璜发电有限责任公司，同意双方对华能国际电力开发公司重庆分公司的资产不进行评估，并转入新公司；2004年2月4日，华能重庆珞璜发电有限责任公司向重庆市人民政府请示华能重庆分公司更名后资产过户，其中称：“在保持原华能国际电力开发公司重庆分公司（下辖华能珞璜电厂和华能重庆燃机电厂）的股东、股权、经营方式均不发生变化……”在本院听证后，华能重庆珞璜发电有限责任公司补充提交重庆市经济委员会文件、重庆市人民政府文件，并说明称：“经在重庆市××、南岸区、江津区各市场监督管理局查询，未见单独的华能燃机电厂工商资料，华能燃机电厂未注销而是资产转入华能重庆珞璜发电有限责任公司。”另查明，重庆金岛置业有限公司原名称为重庆金岛房地产开发有限公司，于2003年4月15日经核准变更为现名称。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华能重庆珞璜发电有限责任公司对涉案金岛花园社区中心负二层车库C区3、4、5、6号车位提出排除执行的异议，从其提交的相关买卖合同、银行进帐单、发票看，购买、付款主体均为华能重庆燃机电厂。华能重庆珞璜发电有限责任公司称其承继了华能重庆燃机电厂的资产，但其提交的政府职能部门对华能重庆珞璜发电有限责任公司请示的批复文件，不足以证明华能重庆珞璜发电有限责任公司承继了华能重庆燃机电厂在涉案车位买卖合同中的权利义务。即使主体问题成立，华能重庆燃机电厂与重庆金岛置业有限公司签订的《重庆市金岛花园小区车位预售合同书》未经房屋交易管理部门备案登记，签订时间没有其他证据印证；付款凭证显示转帐日期为2000年12月28日，重庆金岛置业有限公司开具发票日期是2000年12月26日，未实际收款即开具收款发票的做法不合常理。因此，华能重庆珞璜发电有限责任公司提交的证据不足以证明其承受了华能重庆燃机电厂的合同权利、在本院查封之前已签订车位买卖合同、支付全部价款，其要求排除执行的异议主张不符合上述第二十八条的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人华能重庆珞璜发电有限责任公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长     审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一九年十二月十三日书记员  黄翠燕阮晓瑜