湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初7911号原告：恩施福万佳物业服务有限公司，住所地：湖北省恩施市叶挺路特66号，统一社会信用代码：914228010581324015。法定代表人：何诗双，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘德坤，湖北施州律师事务所律师。被告：谭晓华，女，1980年2月28日出生，居民，住恩施市，委托诉讼代理人（特别授权）：徐贻东，男，1980年9月28日出生，汉族，居民，住址，系被告谭晓华之夫。原告恩施福万佳物业服务有限公司（以下简称福万佳物业公司）与被告谭晓华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序与原告福万佳物业公司诉被告李军等4案合并公开开庭进行了审理。原告福万佳物业公司的委托诉讼代理人刘德坤，被告谭晓华的委托诉讼代理人徐贻东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福万佳物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费、垃圾费、滞纳金等合计3479元，并自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费直至缴清之日止；2、请求判令被告承担本案诉讼费、快递费。事实与理由：2015年8月31日，原告与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，根据该合同约定原告成为首府小区的物业服务企业，其小区业主应当按照住宅每平方米每月1.2元、商业物业每平方米2.2元的标准按年支付物业费。后，原告在合同期间全面履行了合同义务，被告生活在该小区，经原告向被告发出交纳物业费的通知后，被告仍没有履行完毕交纳物业服务费的义务。综上，原告依法向法院起诉，望判如所请。被告谭晓华辩称，1、原告与开发商签订的《信达首府前期物业管理服务合同》为无效合同；2、2016年11月15日本人签订了《房屋买卖合同》，我房屋出售之后的物业费我不应该承担；3、我于2019年11月13日才收到催费的通知，2016年11月份之前的我认为已经超过了三年的诉讼时效；4、如果法院判定合同有效，那么我在首府小区居住期间物业公司对我身心造成了伤害，对我利益造成了损失，请求补偿精神损失费。本院经审理认定事实如下：被告谭晓华原系恩施市叶挺路66号首府小区13栋3单元310室的业主，其房屋建筑面积为131.20㎡。2015年8月31日，原告福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订了《信达首府前期物业管理服务合同》，约定由原告福万佳物业公司为首府小区提供物业管理服务，服务期限为2015年9月1日起至业主委员会正式成立并与原告或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止。合同第三条约定原告提供的公共性物业服务为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木等的养护与管理等内容。第六条关于物业服务收费标准为：住宅1.2元/月/平方米。第八条约定物业服务费按年交纳，业主或者物业使用人应在每年第一个月履行缴纳义务。该合同签订后，原告福万佳物业公司依约在2015年9月1日起为该小区提供物业管理服务，但被告谭晓华自2015年9月1日起至2016年12月1日止一直未交纳物业管理费，经原告福万佳物业公司催收未果，致原告诉至本院，请求判准前述诉请。庭审中，原告明确其诉讼请求为要求被告支付自2015年9月1日起至2016年12月1日累计拖欠的物业管理费2362元（1.20元/月/平方米×131.20㎡平方米×15个月）和垃圾费150元，并支付自2018年8月1日起按年利率6%支付资金占用费至缴清之日止，同时原告放弃要求被告支付滞纳金和快递费的诉讼请求。另查明，被告谭晓华已将上述涉案房屋出售，并于2016年12月9日办理了房屋权属变更登记。本院认为，原告福万佳物业公司与湖北信达（恩施市）房地产开发有限责任公司签订的《信达首府前期物业管理服务合同》，其内容不违反法律法规的规定，合法有效，对作为业主的被告具有约束力，原、被告均应按照合同的约定诚信全面地履行约定的义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交或者少交物业管理服务费，则对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的全体业主主张权利。综上，上述前期物业服务合同签订之后，原告依约提供了相应的物业管理服务，但被告谭晓华自2015年9月1日起至2016年12月1日止一直未交纳物业管理费，且在原告福万佳物业公司进行催收之后仍未交纳，已构成违约，故对原告福万佳物业公司要求被告谭晓华交纳自2015年9月1日起至2016年12月1日累计拖欠的物业管理费2362元（1.20元/月/平方米×131.20㎡平方米×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求支付垃圾费150元以及欠缴物业费的资金占用费的诉讼请求，因无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。本案审理中，原告自愿放弃关于滞纳金和快递费的诉讼请求，系其对自己民事权利和诉讼权利的处分，本院予以准许。被告谭晓华辩称2016年11月15日签订《房屋买卖合同》后产生的物业费不应由其承担的问题，因涉案房屋于2016年12月9日办理权属变更登记，故房屋变更登记之前即2016年12月9日之前的物业费应由被告承担。关于被告谭晓华提出的原告的起诉已超过诉讼时效的问题，本院认为物业服务企业提供的物业服务具有长期性和持续性的特点，在物业服务企业提供物业服务的整个合同期间内产生的某期间的物业服务费，均应视为物业服务企业服务合同期内整体债权的一部分，只要物业服务企业的服务期限尚未到期，其服务仍在继续，该合同期限内的债权仍应合法有效，物业费诉讼时效的起算时间应当以物业公司停止服务时起算，故本案原告尚在服务期限内起诉要求被告支付物业费，并未超过诉讼时效。被告谭晓华提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谭晓华于本判决生效之日起三日内支付原告恩施福万佳物业服务有限公司2015年9月1日至2016年12月1日期间的物业管理费2362元。二、驳回原告恩施福万佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告谭晓华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈雪峰二〇一九年十二月十日书记员  陈彩丽