山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3953号上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴中路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王光芹，女，1969年3月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄东湖置业有限公司因与被上诉人王光芹商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初3378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，交存专项维修资金是取得房屋使用权及进行产权登记的前提和先决条件，因被上诉人未按规定交存专项维修资金，上诉人报送的备案材料不可能被产权登记机关接收和受理，更不可能备案。一审判决认定上诉人未在约定期限内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，认定事实错误；（2）并非上诉人未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因消防验收前置且不能通过新标准（GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，即上诉人向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因是消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案。故应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。2.一审判决适用法律错误。（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅因××的原因导致不能备案时，××才承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应承担违约责任。根据上诉人提供的证据，可以证明被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是上诉人的原因的情况下，仍判决上诉人承担违约责任，适用法律错误；（2）根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，××（被上诉人）应当在住宅交付前一次性足额交存住宅专项维修资金，否则，产权登记部门不予受理产权登记申请。该项义务是××的法定义务，是取得房屋使用权及进行备案登记的前提条件，由其是上诉人已经在答辩状中明确告知被上诉人应当履行该义务，被上诉人却拒绝交纳，一审判决仍判令上诉人支付违约金至备案材料报送登记机关之日止，适用法律错误；（3）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，一审对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的局面，不仅显失公平，也违反了相关规定；（4）关于产权证押金。虽然《商品房买卖合同》中没有约定，但从被上诉人已经交纳、上诉人业已收取、且至起诉前被上诉人一直没有异议的事实，可以证明双方已就押金收取事宜达成合意，意思表示真实，该行为并不违反法律强制性规定，事隔多年后被上诉人反悔要求退还押金没有法律依据，一审判决返还押金适用法律错误。王光芹未答辩。王光芹向一审法院起诉请求：1.判决被告以总房款445733.1元为基数，按日万分之一计算，支付原告2016年3月11日至2019年7月1日逾期办理不动产产权证违约金38441.58元。2019年7月1日之后违约金，以总房款445733.1元为基数，按日万分之一计算至被告办理不动产产权证之日止；2.案件受理费由被告承担。3.返还原告已付的办理房产登记证押金2000元。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年11月16日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告以445733元（合同约定的房屋价格，不包括储藏室及车位）的价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑B区14号楼2单元1503室房屋一套。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同。××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，被告于2016年1月15日将房屋上述交付给原告，原告于2016年3月11日向被告实际支付了房屋购房款445733.1元（不包括储藏室及车位）。原告于2019年8月12日交纳住宅专项维修资金8586元，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续，被告的行为构成违约。关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定：“由于××的责任致使××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××应当承担违约责任。”依据上述法律规定及双方合同约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2016年1月15日将涉案房屋交付给原告，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2016年1月15日后90日之次日即从2016年5月16日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年5月16日起开始计算。由于原告于2019年7月5日就本案诉至该院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2019年7月5日起诉之日往前倒推三年,即2016年7月5日之后的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，因此该院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。关于产权押金问题。因上述《商品房买卖合同》中未约定原告应向被告缴纳产权押金，因此,被告收取产权押金无合同及法律依据，应予返还。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，被告应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助原告办理不动产所有权证的义务。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告王光芹违约金（以445733.1元为基数，自2016年7月5日起至被告将办理上述房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告王光芹产权证押金2000元；三、驳回原告王光芹的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，减半收取406元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，依据被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人已在一审庭审之前交存维修资金，已经完成了其法定义务，上诉人在未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案前，应当承担违约责任。上诉人要求降低违约金和不应当返还押金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812元，由上诉人枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十二月三日书记员  史安伟