江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2298号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡中和，男，汉族，1987年3月21日出生，住江西省泰和县。上诉人（原审第三人）：江西广泰教仪科技有限公司，住所地江西省泰和县新博商科技园1#，统一社会信用代码91360826MA35KMXY4W。法定代表人：董绚，系该公司经理。委托诉讼代理人：傅飞辉，江西瀛文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)）：新博商实业（泰和）有限公司，住所地江西省泰和县工业园，统一社会信用代码91360800069714538W。法定代表人：钟路生,该公司董事长。委托诉讼代理人：康裕达，江西西昌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：暵旸绿能科技（泰和）有限公司，住所地江西省吉安市泰和县新博商科技园，统一社会信用代码91360800322252489H。法定代表人：钟路生,该公司董事长。委托诉讼代理人：颜飞，系该公司员工。上诉人胡中和、江西广泰教仪科技有限公司（以下简称广泰公司）因与被上诉人新博商实业（泰和）有限公司（以下简称新博商公司）、暵旸绿能科技（泰和）有限公司（以下简称暵旸绿能公司）买卖合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院(2019)赣0826民初1107号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡中和、广泰公司上诉请求：1.撤销江西省泰和县人民法院（2019）赣0826民初1107号判决第一项，改判驳回新博商公司的诉讼请求；2.撤销江西省泰和县人民法院（2019）赣0826民初1107号判决第二项，改判新博商公司交付土地面积3353.46平方米并办理土地证，且支付违约金5万元；3.本案一、二审诉讼费由新博商公司承担。事实与理由：本案《买卖合同书》、《购房补充协议书》、《土地买卖契约书》三份合同真实合法有效，应作为定案的依据。《买卖合同书》明确了交易土地面积为4585平方米，《购房补充协议书》并未变更交易土地面积，《土地买卖契约书》是为完成1#厂房土地办证而向土地主管部门交付使用的格式合同，该契约书中1231.54平方米土地面积只是为了办证而签订，仅是双方交易土地中的一部分，一审在对合同条款理解上任意取舍，仅以契约书中的1231.54平方米作为双方交易的土地面积，不符合双方真实意思表示，也有失公允。针对胡中和、广泰公司的上诉，新博商公司、暵旸绿能公司答辩称：新博商公司、暵旸绿能公司未违约，不应承担违约责任，胡中和未按约定支付剩余60万工程款，应支付5万元违约金。新博商公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决胡中和支付工程款60万元及违约金5万元，合计65万元；2.本案诉讼费由胡中和承担。胡中和辩称并提出反诉请求：1.判决新博商公司按合同约定给付土地面积3353.46平方米并办理土地证，支付胡中和已缴纳的税款及规划设计费8487.64元；2.判决新博商公司支付违约金5万元；3.本案诉讼费由新博商公司承担。一审法院认定事实：新博商公司在新博商（泰和）科技园的规划设计方案及总平面图中规划新博商（泰和）科技园1#厂房的建筑占地面积为847.5平方米，建筑总面积为4585平方米。广泰公司成立于2016年9月28日，由胡中和与其妻子董绚共同经营，股东是胡中和、董绚，法定代表人于2017年10月23日由胡中和变更为董绚。2016年8月20日，胡中和与新博商公司签订了一份《买卖合同书》（该合同书中的甲方为胡中和，乙方为新博商公司），双方在该合同书中约定：一、购买地块选址：甲方在乙方新博商（泰和）科技园购买1#厂房建筑面积共计4585平方米。二、买卖交易条款：1、土地交易条款：甲方向乙方购买土地，则按照对应厂房面积每平方米人民币70元计算（包含土地费、规划设计费、围墙、公共道路、绿化、排污排水等配套设施），合计款项为320950元（4585*70）；2、1#厂房建设交易条款：甲方按730元/平方米向乙方购买1#厂房（包含每平方米可承载500公斤标准工业厂房、外墙瓷砖、水泥地面、各层楼卫生间水电包安装、楼梯间瓷砖贴面、厂房内部墙面抹平粉白、消防设施、屋顶防漏工程，不含电梯），含税价工程造价为334.705万元；3、综合1、2项，总价格为366.8万元，双方同意以360万元成交。三、付款方式：1、甲方在合同签订后10天内支付100万元工程款给乙方，2016年10月30日之前向乙方支付100万元，2016年12月30日之前向乙方支付100万元，余款60万元由甲方在乙方完成土地房产过户前10天内一次性付清。甲方付清所有款项后，乙方在两个月内给甲方办理完国有土地证和房产证；2、乙方于2017年3月30前将1#厂房交付给甲方使用。双方在履行上述合同的过程中，经过协商，于2017年3月28日签订了一份《购房补充协议书》（该协议书中的甲方为新博商公司，乙方为胡中和），双方约定：1、甲方须在2017年8月31日之前将甲方为乙方代建的新博商科技园1#厂房交付给乙方使用；2、自2017年7月31日起3个月内，甲方为乙方办理好乙方（胡中和）或企业户名（江西广泰教仪科技有限公司）的土地使用证，以乙方二选一为准；3、乙方在2017年4月9日之前支付200万元工程款，剩余60万元工程款于甲方交付土地证当天全部结清；4、双方须按以上协议内容履行，如有违约，则违约方向对方支付违约金5万元。2017年4月9日，广泰公司形成股东决定，同意接收暵旸绿能公司在新博商科技园区土地地号5-9-105-537-5宗地一，即新博商科技园1#厂房对应地块总计1231.54平方米。2017年8月18日暵旸绿能公司形成股东决定，同意将暵旸绿能公司在新博商科技园区土地地号5-9-105-537-5宗地一，即新博商科技园1#厂房对应地块总计1231.54平方米，分割给广泰公司。2017年10月31日，暵旸绿能公司与广泰公司签订了一份《土地买卖契约书》，约定暵旸绿能公司将坐落在泰和县工业园区内的土地（地号为5-9-105-537-5）1231.54平方米出让给广泰公司，土地价格为每平方米150元，合计价款为184731元，买方付清款后做国土证过户，本买卖标的物应缴纳之税费，在产权移转登记完毕前由双方按税票对应方负责缴纳，之后由买方缴纳。胡中和分别于2016年9月7日、2017年4月18日向新博商公司支付100万元、200万元，共计300万元。胡中和分别于2018年4月26日、2018年5月24日以广泰公司的名义缴纳了土地使用权转让税款7481.64元、非住宅类不动产登记费550元、融资租赁土地测绘费456元，共计8487.64元。2018年5月24日，新博商公司为胡中和办理了土地的不动产权证书，土地使用权利人登记为广泰公司，面积为1231.54平方米。2018年7月4日，新博商公司将该不动产权证书交付给胡中和。一审法院认为，根据新博商公司与胡中和就土地和厂房的买卖先后签订的买卖合同书、购房补充协议书，新博商公司与胡中和确定了新博商科技园1#厂房建设交易总价款为334.705万元，土地总价款为32.095万元，即1#厂房建设交易和土地交易总价款为366.8万元，双方同意以360万元成交，胡中和已向新博商公司支付300万元，故还应向新博商公司支付60万元。广泰公司与暵旸绿能公司于2017年10月31日签订的《土地买卖契约书》对应土地也是1#厂房，暵旸绿能公司交付不动产权证后，广泰公司并未实际向其付款，可认定《土地买卖契约书》是为了办理1#厂房土地过户而签订,实际上是履行2016年8月20日胡中和与新博商公司签订的《买卖合同书》。《买卖合同书》约定的交易标的为新博商科技园1#厂房（建筑面积4585平方米），合同书中第二条第1款约定的仅仅是土地的计价方式而不是应交付土地的面积。因双方在履行合同的过程中签订的契约书确定土地买卖面积为1231.54平方米以及办证过程中产生的税费由买方胡中和承担，新博商公司按照双方签订的契约书向胡中和交付了面积为1231.54平方米的土地，并办理了相同面积的土地不动产权证，故胡中和要求新博商公司给付土地面积3353.46平方米并办理土地证、支付税费8487.64元的反诉请求不能成立，本院不予支持。为此新博商公司已经履行合同义务。胡中和未按约定付款，应当承担5万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限胡中和于本判决生效之日起十五日内向新博商公司支付60万元，违约金5万元，共计65万元；二、驳回胡中和的反诉请求。案件受理费10300元，反诉受理费2786元，保全费3770元，共计16856元，由胡中和负担。本案二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人胡中和、广泰公司的上诉及新博商公司、暵旸绿能公司的答辩，本案争议焦点为：1.双方交易的土地面积是多少平方米？2.双方是否存在违约，违约责任如何承担？关于双方交易土地的面积问题。双方当事人均认为签订的《买卖合同书》、《购房补充协议书》、《土地买卖契约书》均合法有效。分歧在于，新博商公司、暵旸绿能公司认为交易土地面积为1231.54平方米，胡中和、广泰公司认为是4585平方米。本院认为，应当支持新博商公司、暵旸绿能公司的主张。理由如下：1.新博商公司与胡中和于2016年8月20日签订的《买卖合同书》第一条便确定了胡中和在新博商科技园购买1#厂房，2017年3月28日签订的《购房补充协议书》抬头又说明了“甲乙双方于2016月8月20日就购买新博商科技园1#厂房土地及厂房代建一事签订了《买卖合同》……”，《买卖合同书》和《购房补充协议书》对于胡中和购买新博商公司1#厂房及对应土地非常明确，双方买卖土地的面积应理解为1#厂房对应的土地面积847.5平方米，加上相应的公共道路、绿化、排污排水部分的土地面积即后来所办土地证的面积即1231.54平方米，而并非胡中和理解的“购买1#厂房建筑面积为4585平方米，土地面积也为4585平方米”。2.新博商科技园的规划设计方案及总平面图在双方签订买卖合同之前便已确定了该科技园1#厂房的建筑面积为4585平方米，对应土地面积约为874.75平方米。3.《广泰公司股东会议决定》载明：同意接收暵旸绿能公司在新博商科技园区土地地号5-9-105-537-5宗地一，即新博商科技园1#厂房对应地块总计1231.54平方米。该决定胡中和、董绚均签字，广泰公司盖章。二审庭询中，胡中和虽认为该决议是为办证而出具的，但对决定载明的内容没有异议，足以证明胡中和在1#厂房土地证办理之前对于1#厂房对应的土地面积是1231.54平方米是知晓的。另外，胡中和在缴纳交易土地税费时亦是按土地面积1231.54平方米为基数计算税费数额缴纳的。该事实还有《江西省泰和县国有土地使用权转让申请、审批表》等证据印证。4.在交易双方均认可《买卖合同书》、《购房补充协议书》、《土地买卖契约书》合法有效的前提下，因《土地买卖契约书》的签订时间在《买卖合同书》、《购房补充协议书》之后，且为土地登记机关的备案合同，具有一定的公示效力，在前后合同内容约定不一致时，其对外效力更强。因此，该契约书应视为双方对《买卖合同书》、《购房补充协议书》的部分变更，已变更部分内容如买卖土地面积、单价、总价款、税费负担等按照《土地买卖契约书》执行，未变更部分如厂房面积和价格、违约责任等仍然按照《买卖合同书》和《购房补充协议书》执行。综上，胡中和上诉提出土地转让面积应为4585平方米而非1231.54平方米的意见与查明的事实不符，其上诉理由不予采纳。关于双方是否违约及违约责任如何承担问题。胡中和、广泰公司认为新博商公司、暵旸绿能公司未在约定时间前办理好土地证，构成违约，应当承担违约责任。新博商公司、暵旸绿能公司则认为胡中和、广泰公司未依约支付合同价款，构成违约，应当承担违约责任。经查，新博商公司已依约着手办证，但因双方对于相关税费由哪方负担存在争议而致使税费未及时缴纳而导致办证时间延迟，后胡中和于2018年4月26日缴纳交易土地税费，董绚实际已于2018年5月24日领取了不动产权证，新博商公司于同年7月4日将该证正式交付给胡中和。依据《购房补充协议书》第３条，“……，剩余60万元工程款于甲方（新博商公司）交付土地证当天全部结清。”的约定，胡中和本应于2018年7月4日将剩余60万元工程款支付给新博商公司而至今未付，应依约承担支付5万元违约金的违约责任。故胡中和、广泰公司上诉提出新博商公司、暵旸绿能公司应承担违约责任的意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，胡中和、广泰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人胡中和、江西广泰教仪科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 星审判员 甘国飞审判员 王 钥二〇一九年十二月三日书记员 潘盈盈