甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)甘01民终3504号上诉人（原审被告）：李国中，男，1979年7月18日出生，汉族，住兰州市城关区，无固定职业。委托诉讼代理人：赵瑞霞，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓蕾，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，女，1993年8月28日出生，汉族，兰州宏辉房产经纪有限公司职工，住甘肃省兰州市城关区。上诉人李国中因与被上诉人兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称宏辉房产公司）居间合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李国中上诉请求：一、撤销(2019)甘0102民初1307号民事判决，并依法改判;二、案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定上诉人与被上诉人及案外人胡海生签订了《房屋买卖(居间)合同》后又将涉案房屋出售于他人的行为构成违约，应向被上诉人支付违约金20500元系事实认定不清、法律适用错误。一、被上诉人未促成买卖合同成立，无支付报酬请求权。(一)上诉人与被上诉人签订的合同系居间合同，非买卖合同。第一，上诉人代理人冯延姣与被上诉人仅就居间行为达成合意，并签订了《房屋买卖(居问)合同》(合同编号18:1000529)，但从未就涉案房屋买卖达成合意。第二，前述合同中仅就定金条款进行了约定，且仅有冯延姣与被上诉人的签字、盖章，并无胡海生的签字，故该合同系上诉人代理人与被上诉人双方形成的居间合同，并非上诉人、被上诉人及胡海生三方间形成的房屋买卖合同。第三，上诉人与被上诉人只签订过一份合同(合同编号18:1000529)，该合同并未载明房屋成交价格、房款支付期限、过户时间、房屋产权现状、合同签订日期等具体内容，根据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定该合同不具备买卖合同主要内容及特征，非买卖合同。第四，被上诉人提交的合同与上诉人持有的合同在字体、间距、书写形式及习惯、签字及捺印处完全一致，故被上诉人提交的合同明显系于上诉人代理人签字后另行添加，该合同系事后伪造。(二)被上诉人无支付报酬请求权。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。”根据前述法律规定可知，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。本案中，如前所述上诉人并未与胡海生达成房屋买卖的合意，且未订立买卖合同，故被上诉人无权要求上诉人支付报酬。二、上诉人无任何违约行为，无义务支付居间费(即报酬)。一方面，被上诉人在其诉状中自认其与上诉人约定的中介服务费为0元，故上诉人无义务向被上诉人支付居间费；另一方面，退一万步讲，即便如被上诉人所称，上诉人与胡海生间成立了买卖合同，胡海生亦应于2018年12月25日前将除定金外的房款支付至资金监管账户，但上诉人从始至终未收到此笔房款，故违约方应为胡海生。根据前述合同第六条第二项：“违约方不仅应当向丙方承担本合同自已应当承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分。”之约定，上诉人无义务为胡海生的违约行为承担法律责任。综上所述，被上诉人未促成交易，且上诉人不存在任何违约行为，上诉人无义务向被上诉人支付任何报酬。一审判决认定事实不清、适用法律错误，二审法院依法改判维护上诉人的合法权益。宏辉房产公司辩称，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。宏辉房产公司向一审法院起诉请求：1、判令李国中向宏辉房产公司支付中介服务费61500元；2、本案诉讼费由李国中承担。一审法院认定的事实：2018年11月28日，李国中的代理人冯延姣与案外人胡海生、宏辉房产公司三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，三方约定：胡海生以2050000元的总价购买李国中名下位于兰州市城关区建筑面积为147.18平方米的房屋；该房屋设定抵押，抵押权人为浦发银行，李国中应于签署本合同之日起30日内还清贷款，办理抵押注销登记手续；胡海生于2018年11月26日交付定金20000元给宏辉房产公司，李国中委托宏辉房产公司托管该笔定金，待过户后冲抵房款；胡海生于2018年12月25日前将除定金外的全部房款支付至资金监管账户；基于宏辉房产公司已促成《房屋买卖（居间）合同》以及之前提供的服务，居间服务已经完成，买卖双方确定，本合同签订时胡海生须支付宏辉房产公司的服务费为61500元；本合同签署后，若买卖双方任何一方违约致合同被撤销、解除或未被实际履行的，均不影响宏辉房产公司收取中介服务费，违约方不仅应向宏辉房产公司承担自己应承担的服务费，还需承担守约方应承担的服务费；胡海生按约定的付款方式交清一次性付款的款项的情况下，买卖双方按宏辉房产公司要求于2018年12月25日之前到房屋所有权登记部门现场办理该房屋产权转移登记手续；现交易房屋处于查封状态，李国中已与债权人冯延姣达成和解协议，胡海生对以上两种情况知晓并认可；李国中应在合同约定的过户日期前解除交易房屋的查封，否则由此产生的责任由李国中承担。双方还约定了其他事宜。合同签订后，买方按约向宏辉房产公司支付了定金。之后，双方开始办理贷款手续。2018年12月25日，李国中的代理人通过微信的方式告知宏辉房产公司涉案房屋抵押已撤销、查封也已解除，并告知宏辉房产公司“现在就剩你们的了”。2018年12月27日，李国中与案外人张峰瑞在兰州市房地产交易中心签订了《兰州市存量房买卖合同》，李国中将涉案房屋出售给了案外人。双方发生纠纷，宏辉房产公司诉至法院。另查，李国中与冯延姣之间存在债权债务关系。2018年6月13日，兰州市中级人民法院作出（2018）甘01民初71号民事判决书，判决中的一项内容为李国中向冯延姣支付借款本金500万元及相应利息。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据短信的内容可知，李国中委托冯延姣作为其代理人，以李国中的名义对外签订涉案房屋的买卖居间合同，故李国中与冯延姣之间形成委托代理关系，因此涉案《房屋买卖（居间）合同》的合同主体为被告李国中与案外人胡海生以及原告宏辉公司。该合同系三方在自愿、平等、协商一致的基础上所签订，双方意思表示真实，内容亦约定合法，合同合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据本案查明的事实，李国中的代理人在2018年12月25日告知宏辉房产公司涉案房屋抵押已撤销、查封也已解除，并告知宏辉房产公司“现在就剩你们的了”，但李国中在通知宏辉房产公司的同时却又将涉案房屋出售于他人，导致买方的合同目的无法实现，因此，李国中的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。对于李国中认为涉案房屋已属于冯延姣，该房屋的出售系冯延姣与宏辉房产公司之间的事情，与李国中无关的辩称，虽然李国中与冯延姣达成了李国中将涉案房屋过户给冯延姣的协议，但李国中并未将涉案房屋直接过户给冯延姣，而是采用冯延姣以李国中的名义出售涉案房屋的形式履行的上述协议，且李国中对此认可并同意，因此，李国中为委托人，其应当对代理人的行为后果有所预见并承担责任，故一审法院对李国中该辩称不予采信。关于宏辉房产公司要求李国中支付中介服务费61500元的诉请，房屋买卖合同约定，买卖双方任何一方违反约定致合同被撤销、解除或未被实际履行，均不影响宏辉房产公司收取上述服务费的权利，且违约方不仅应当向宏辉房产公司承担本合同约定自己应当承担的服务费，还应当承担守约方应当承担的服务费部分。因此，李国中应当承担向宏辉房产公司支付服务费的违约责任。但该违约责任约定过高，鉴于宏辉房产公司作为居间人，除了向买卖双方提供订立合同的信息及媒介服务外，还有代买卖双方沟通合同内容、代为保管首付款、协助办理贷款、房产过户手续等职能，因此，为平衡双方当事人利益，法院酌定李国中向宏辉房产公司支付中介服务费20500元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李国中于本判决生效后十日内向兰州宏辉房产经纪有限公司支付服务费20500元；二、驳回兰州宏辉房产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费669元（已减半），兰州宏辉房产经纪有限公司承担469元，李国中承担200元。二审经审理查明的案件事实与原审判决认定案件事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的权利义务。本案中，李国中委托冯延姣作为其代理人，以李国中的名义与案外人胡海生及宏辉房产公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，各方当事人应当按照合同中的约定履行各自的权利义务，李国中的代理人在2018年12月25日告知宏辉房产公司涉案房屋抵押已撤销、查封也已解除，并告知宏辉房产公司“现在就剩你们的了”，但李国中在通知宏辉房产公司的同时却又将涉案房屋出售于他人，导致买方的合同目的无法实现，因此，李国中的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。据此，一审法院依据本案合同中当事人应当承担的义务，酌定由李国中向宏辉房产公司支付居间服务费20500认定并无不当，故上诉人李国中的上诉主张没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人李国中的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李国中预交的二审案件受理费313元，由上诉人李国中负担。本判决为终审判决。审判长  邵云和审判员  冯 诚审判员  白丽娟二〇一九年十二月九日书记员  夏菁菁