云南省南华县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2324民初1112号原告（反诉被告）：李天宏，男，1986年7月27日生，汉族，大专文化，个体户，住云南省南华县龙川镇。委托代理人：张浩，云南达济律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组。负责人：周杰，女，1974年11月6日生，白族，农民，住云南省南华县龙川镇。系村民小组长。委托代理人：罗银花，云南小葵花律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）李天宏诉被告（反诉原告）南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组（以下简称大秋树居民小组）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，于2019年9月12日和12月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李天宏及其委托代理人张浩、被告（反诉原告）大秋树居民小组小组长周杰及委托代理人罗银花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李天宏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告签订的《土地租赁合同》无效；2、请求法院依法判令被告退还原告租金75916元；3、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失337477元。事实和理由：2016年5月13日，被告大秋树居民小组成员吕桂芬、周凯、周福喜、周中福、张琼英等6人将该居民小组的部分土地（四至界限：西至周德、刘国泰户房后，南至本组租给杨伟盛户公路边，西至吕淑德后墙外电杆对直小河边，东至河边挡墙）出租给李天宏，双方签订《土地租赁合同》对具体事项进行了约定。合同签订后，原告给付了第一期的租金75916元，然后在此地块上建盖大棚，准备种植人工菌。由于被告未办理批准手续，2018年6月4日，南华县住房和城乡建设局向原告下达《南华县住房和城乡建设局责令停止违法行为通知书》责令拆除搭建的房屋、恢复原状。2018年6月5日，被告居民小组召开会议讨论是否同意出租土地问题，以吕桂芳、周凯、周福喜、周中福、张琼英等6人未经村民会议讨论，擅自出租土地，违反《城市居民委员会组织法》、《村民委员会组织法》为由，起诉要求确认被告居民小组与原告签订的《土地租赁合同》无效。不知道什么原因被告向人民法院撤回了起诉，撤回起诉后被告拒不配合原告到南华县住房和城乡建设局办理准建，致使原告无法正常经营。被告的行为造成原告直接经济损失413393元（其中租金75916元，其他建设投入337477元），请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）大秋树居民小组向本院反提出反诉请求：1、请求人民法院驳回反诉被告的本诉请求中第二项、第三项；2、由反诉被告赔偿反诉原告被其拆的四格平房的折价款40000元；3、本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：2013年3月1日，反诉原告与案外人杨伟胜签订了一份《协议》，将反诉原告集体所有的位于南华县龙川镇南华到楚雄方向320国道旁的土地及地上的四格平房出租给杨伟胜，租期到2018年2月28日止，此后案外人杨伟胜就一直使用所租赁的土地和平房开修理铺至2018年2月底。2016年5月13日，反诉原告与案外人杨伟胜的合同尚有两年才到期，反诉被告李天宏便与反诉原告原村小组长吕桂芬私下勾结签订了《土地租赁合同》，合同约定：“将反诉原告南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组集体所有的位于南华到楚雄方向320国道旁的一块土地出租给反诉被告李天宏，租期为20年，自2016年11月1日至2036年11月31日止。”该份《土地租赁合同》签订前从未征询过村民意见或召开村民会议讨论，签订后也从未向村民公开，因此村民对这块土地被出租的事实不知情。由于反诉被告李天宏在签订《土地租赁合同》就知道涉案土地已经出租给案外人使用的事实，所以其在签订合同后并未主张使用土地，直到2018年2月28日，反诉原告与案外人杨伟胜的租期届满后才将其已经承租涉案土地的事实告知案外人杨伟胜，并将杨伟胜撵走。2018年3月份，反诉被告李天宏就找人将涉案土地上原来建设的四格空心砖平房拆除，随后又联系到某建设工地将该工地的建筑垃圾倾倒在涉案土地的低洼地带用于平整土地，反诉原告的村民发现后纷纷到前任村长处反映，此时，村民才知道原村小组长吕桂芬两年前私下将涉案土地出租给反诉被告的事实。随后村民多次到现场制止反诉被告李天宏施工，但是李天宏不听村民劝告，即便在南华县城市综合执法局向其下发了《责令停止违法行为通知书》的情况下仍然强行施工。现彩钢瓦大棚已经建成，但是由于彩钢瓦与钢架搭接处缝隙太大，加之引水槽设计的太窄，所以该彩钢瓦大棚雨天漏雨和饮水槽漏水，导致该彩钢瓦大棚无法正常使用。由于原村小组长吕桂芬私下与反诉被告签订合同签未经村民开会讨论，村民要求撤销与反诉被告李天宏之间《土地租赁合同》的呼声日渐高涨，经过农村“一事一议”会议后，反诉原告于2018年7月25日向南华县人民法院起诉，要求确认反诉原告于2016年3月13日与反诉被告李天宏签订的《土地租赁合同》无效，经南华县人民法院审理后作出了（2018）云2324民初692号民事判决书，反诉原告不服该判决向楚雄州中级人民法院上诉，楚雄州中级人民法院以（2018）云23民终1522号民事裁定书认定一审判决基本事实认定不清，撤销南华县人民法院（2018）云2324民初692号民事判决书，判决书被撤销后，反诉被告李天宏主动找反诉原告协商，在双方已经达成一致意见后，反诉被告李天宏提出让反诉原告撤诉，承诺收到撤诉裁定就与反诉原告签订双方协商好的那份合同。但是在反诉原告撤诉后，反诉被告李天宏不但不与反诉原告重新签订合同，反而将反诉原告告上法庭，要求确认其与反诉原告原小组长签订的《土地租赁合同》无效，退还租金，并要求反诉原告赔偿其建盖彩钢瓦大棚的全部损失。反诉原告认为，反诉被告明知涉案土地已经被他人承租的情况下，与反诉原告原小组长串通，私下签订长达20年的《土地租赁合同》，严重损害反诉原告居民小组的公共利益，其主观上具有恶意，之后又在未经反诉原告同意擅自拆除涉案土地上的四格平房，给反诉原告造成较大的经济损失，因此其本诉的请求依法不能支持，还应当赔偿反诉原告被其拆除的四格平房的经济损失。基于以上事实和《合同法》第58条、119条和《民法通则》第106条的规定，特向贵院提出反诉，请支持反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2016年5月13日，原告（反诉被告）李天宏与被告（反诉原告）大秋树居民小组（居民代表吕桂芬、周凯、周福喜、吕淑明、周中福、张琼英等六人）签订《土地租赁合同》，大秋树居民小组将其中的一块预留地出租给李天宏使用，租赁期限为20年（自2016年11月1日至2036年11月31日止)，合同对出租土地的四至、面积、租期、租金、付款方式及其他各自的权利义务进行了约定。合同签订后，李天宏向大秋树居民小组交纳了第一期的租金75916.00元，开始对承租的土地进行清理、平整和基础建设，并在平整好的土地上搭建临时性钢架大棚准备种植人工菌。因李天宏未办理建设规划许可证，2018年6月4日南华县住房与城乡建设局向其发出了《责令停止违法行为通知书》，责令其于2018年6月6日前自行拆除私自搭建房屋，恢复原状。2018年6月5日，上届居民小组长周福喜（上届居民代表，曾参与了讨论决定出租该土地的三次会议）主持居民户主会议，讨论决定不同意出租该土地。2018年7月25日，大秋树居民小组作为原告向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效，恢复土地原状并返还原告，后又撤回起诉。另查明，李天宏承租土地后向被告(反诉原告）支付租金75916.00元，向李顺支付清理平整土地费45060.00元，向陶贵彪、张八六支付钢结构施工费88418.78元，向李天甲支付拉沙石运费8140.00元，购买建盖彩钢瓦房材料款208677.00元。对李天宏提供的《土地租赁合同》，能证明其与大秋树居民小组签订土地租赁合同的事实；收据能证明大秋树居民小组收取租金的事实；承包合同、收款收据、订单等付款证明，能证明李天宏为建盖彩钢瓦房屋支付的费用；“一事一议”记录能证明李天宏与大秋树居民小组签订的《土地租赁合同》没有召开居民大会或户长会的事实；《停止违法行为通知书》，能证明李天宏建盖彩钢瓦房屋没有经过南华县住房和城乡建设局的批准的事实；南华县人民法院（2018）云2324民初692号民事判决书，能证明大秋树居民小组曾经向本院起诉的事实。对大秋树居民小组提供的现场照片，能证明李天宏建盖彩钢瓦房屋因没有经过南华县住房和城乡建设局的批准的事实；司法鉴定申请书及本院通知书，能证明大秋树居民小组申请要求对李天宏建盖的彩钢瓦房屋作工程造价鉴定但又不缴纳鉴定费的事实；重庆世庆彩钢铜构有限公司出具的《大秋树村彩钢瓦大棚造价评估表》系大秋树居民小组单方行为，李天宏不认可，本院不予认可。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，大秋树居民小组上届居民代表与李天宏签订的《土地租赁合同》，其目的是为了有效利用集体土地，增加集体收益，但未按“一事一议”的制度召开居民会议讨论决定，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》的有关规定,即违反法律、行政法规强制性规定，故李天宏与大秋树居民小组签订的《土地租赁合同》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任”的规定，本案中，被告（反诉原告）大秋树居民小组作为土地所有者，违反法律规定，没有召开居民会议讨论决定就将土地出租给原告（反诉被告）李天宏，应当依法返还所取得的租金75916.00元给原告（反诉被告）李天宏，对于原告（反诉被告）李天宏建盖彩钢瓦造成的经济损失350295.78元，应承担赔偿责任，但因原告（反诉被告)李天宏在收到南华县住房和城乡建设局的《停止违法行为通知书》后仍继续建盖彩钢瓦房屋，对其扩大的损失部分应承担责任。综上所述，结合本案实际，对给原告（反诉被告）造成的经济损失，应由李天宏自己承担350295.78元×60％=210177.5元，因被告（反诉原告）大秋树居民小组在签订合同过程中违反法律规定，导致合同无效，应当赔偿原告（反诉被告）李天宏建盖彩钢瓦房屋损失即350295.78元×40％=140118.28元，原告（反诉被告）李天宏建盖的彩钢瓦房屋由其拆除搬走，基础建设（土建部分）归被告（反诉原告）大秋树居民小组所有。对于被告（反诉原告）大秋树居民小组请求驳回原告（反诉被告)李天宏诉讼请求并赔偿四格小平房损失40000.00元的反诉主张，因未向法庭提供证据证实，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）李天宏与被告（反诉原告）南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组在2016年5月13日签订的《土地租赁合同》无效；由被告（反诉原告）南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）李天宏租金人民币75916.00元，并赔偿原告（反诉被告）李天宏经济损失人民币140118.28元，两项合计人民币216034.28元；由原告（反诉被告）李天宏于本判决生效后十五日内拆除其在承租土地上的建筑物（彩钢瓦房屋），并将土地和基础建设（土建部分）交由被告（反诉原告）南华县龙川镇海子山居民委员会大秋树居民小组管理使用；驳回原告（反诉被告）李天宏的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）大秋树居民小组的反诉请求。案件受理费人民币3750.00元，反诉费人民币400.00元，合计人民币4150.00元，由被告（反诉原告）大秋树居民小组承担。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年以内向本院申请强制执行。审判员 刘 彪二〇一九年十二月十六日书记员 钟云静