辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2836号上诉人（原审被告）：佟明贺，男，汉族，1985年4月24日出生，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区颐城街6-7号1号门市。负责人：何江滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：迟维鑫，该公司法律顾问。上诉人佟明贺因与被上诉人辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称澳海物业抚顺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人佟明贺上诉请求：请求撤销（2019)辽0411民初2931号民事判决第一判项，并依法改判佟明贺支付拖欠2015年10月31日至2019年10月31日物业费的一半。事实和理由：从2013年11月，佟明贺入住该小区，根本没有享受到物业带来的服务，院内无绿化，楼内卫生、电梯、楼道清扫不及时，公共区域交通堵塞，单元门口电动车充电，单元门内电动车乱停乱放，墙体瓷砖经常脱落，脱落后长时间没有修复，楼道消防设施不齐全。物业态度也是十分恶劣，业主报修后不能及时处理。家里墙体出现裂缝之后，佟明贺曾多次报修，澳海物业抚顺分公司几次上门照相取证，并承诺给予修复墙面或经济赔偿，后又称可抵1年的物业费用作为补偿，但后期其拒不承认该事，墙体也过了保修期限。因其失职，导致佟明贺家内墙体裂缝过了保修期，没有得到及时修复或赔偿，给业主造成了损失，其应承担相关责任。电梯现在刷卡才能坐。佟明贺认为，该小区1.5元的物业费远远没有达到该有服务标准，也没有达到签署的《前期物业服务协议》。目前小区楼道内的卫生问题、根本得不到改善，而一审判决后酌情减免的物业费，只是原物业费打9折，佟明贺坚持只支付拖欠物业费用的一半。请二审法院支持佟明贺的上诉请求，依法改判。辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司辩称：认可一审判决。理由：1.澳海物业抚顺分公司已因公共区域部分管理不到位一节，在物业费给付金额上予以相应减免；2.2015年7月19日，双方就墙裂事宜达成书面协议，澳海物业抚顺分公司减免一年物业费，佟明贺签字确认；3.根据双方签订的前期物业服务协议，佟明贺有交纳物业费的义务。辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司向一审法院起诉请求：1.判令佟明贺支付物业费6952元，违约金695元，合计7647元；2.诉讼费由佟明贺承担。一审法院经审理查明，佟明贺系抚顺市顺城区澳海澜庭小区14号楼2单元701号房屋的业主，房屋建筑面积为96.53m。2013年9月17日，佟明贺在购买房屋时与澳海物业抚顺分公司签订了前期物业服务协议和临时管理规约。2013年10月31日，澳海物业抚顺分公司开始为澳海澜庭小区提供物业服务。佟明贺于2013年办理入住起按照每月1.5/m2的标准交纳物业费至2015年10月30日。另，澳海物业抚顺分公司对佟明贺所居住的14号楼的绿化、卫生等服务不到位。沈阳澳海物业管理有限公司抚顺分公司于2019年3月15日更名为辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司。一审法院认为，澳海物业抚顺分公司系佟明贺小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，佟明贺作为该小区业主，理应支付物业费用。现澳海物业抚顺分公司主张要求佟明贺支付2015年10月31日至2019年10月31日的物业费，佟明贺对欠物业费期间和澳海物业抚顺分公司的计算方式没有异议，即佟明贺应当向澳海物业抚顺分公司交纳的物业费为6950元(1.5元/m/月x96.53m×12个月x4年)。因澳海物业抚顺分公司对佟明贺所居住的14号楼的绿化、卫生等服务不到位，应酌情减免物业费。根据本案的实际情况，法院确定佟明贺应向澳海物业抚顺分公司交纳的物业费为6255元(6950元×90%)。对于澳海物业抚顺分公司主张的违约金，佟明贺没有按时交纳物业费是因为与澳海物业抚顺分公司在服务义务履行上存在争议，澳海物业抚顺分公司没有与佟明贺进行及时有效的沟通，佟明贺并非恶意欠费，故对澳海物业抚顺分公司该项诉讼请求，法院不予支持。对于佟明贺辩称因澳海物业抚顺分公司提供的物业服务不合格要求减免一半物业费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故属于澳海物业抚顺分公司服务范围内的，佟明贺可向澳海物业抚顺分公司主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，澳海物业抚顺分公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：一、被告佟明贺于本判决生效后十五日内给付原告辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司2015年10月31日至2019年10月31日的物业费6255元。二、驳回原告辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告佟明贺负担。二审期间，佟明贺向本院提交光盘一张和照片若干张，欲证明楼道卫生清扫不及时不彻底；电动车、杂物在楼道中乱放；瓷砖脱落不及时修理；小区通道内车辆乱停乱放；消防设施不齐全；园区内无绿化设施；案涉房屋内墙体有裂痕；三楼有违建。澳海物业抚顺分公司质证意见：地砖裂痕已修复完毕，保洁按规定清扫电梯卫生，照片中大部分是公共区域，与佟明贺本人家关系不大；雨雪堆积属正常情况；双方已对佟明贺家墙裂部分协议补偿；澳海物业抚顺分公司对违建无执法权，已就违建问题向相关部门反映。另查明，2015年7月19日，澳海物业抚顺分公司与佟明贺就其房屋内墙体裂缝事宜达成书面协议，约定：业主（佟明贺）承诺对墙裂部分自行修复，施工单位对此给予一年物业费的赔偿，特免收2015.11.01-2016.11.01物业费（一年），并且业主承诺今后不会再墙裂问题向开发公司和物业公司提出赔偿要求及向其他任何部门进行投诉等。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案中，澳海物业抚顺分公司与佟明贺于2013年签订前期物业服务协议和临时管理规约，约定各自的义务。现佟明贺主张澳海物业抚顺分公司在履行上述协议时，存在服务不到位情形，应减半收取物业费。一审法院在充分考虑佟明贺诉求及其提交的证明材料、澳海物业抚顺分公司对佟明贺居住的14号楼存在服务瑕疵的基础上，酌定佟明贺按应给付物业费的九折支付物业费符合客观情况，佟明贺主张给付五折物业费无事实依据，本院不予支持。澳海物业抚顺分公司在一审起诉时，主张佟明贺给付从2015年10月31日至2019年10月31日的物业费，但其二审中提交与佟明贺于2015年7月19日达成的书面协议中约定主要内容：业主（佟明贺）承诺对墙裂部分自行修复，施工单位减免佟明贺2015年11月1日至2016年11月1日的物业费，故本院在一审法院确定的物业费金额基础上，扣除佟明贺一年的物业费，即佟明贺从2016年11月1日至2019年10月31日，应缴物业费为5212.62元。本院在此金额基础上，按一审法院确定的缴费比例判令佟明贺应缴物业费为4691元（5212.62元×90%）。对此澳海物业抚顺分公司不持异议，本院予以确认。综上所述，佟明贺主张减半给付物业费的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决确定给付物业费金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2931号民事判决第二项及案件受理费部分；二、上诉人佟明贺于本判决生效后十五日内给付被上诉人辽宁澳海物业管理有限公司抚顺分公司2016年11月1日至2019年10月31日物业费4691元。二审案件受理费50.00元，由上诉人佟明贺负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇一九年十二月十六日书记员  刘 娟