北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16905号上诉人（原审被告）：靳北彪，男，1959年3月9日出生。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：操凡，北京市一法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生。上诉人靳北彪因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12437号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靳北彪上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费用由链家公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。靳北彪已完成了举证责任，能够形成完整的证据链，证明链家公司应当支付物业费。链家公司在一审庭审中认可其应当交纳物业费，对物业费数额亦无异议，只是试图以日期在相关房屋租赁合同生效之前的没有证明力的发票复印件证明其已完成交纳义务，证明力不足。一审在此情况下驳回靳北彪的请求，明显错误。涉案房屋为靳北彪自北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司）承租，双方于2014年12月17日签订的《店面租赁合同》的承租范围为北京市朝阳区×里×园×号楼H座×号房屋（以下简称H座×号房屋），约定租赁面积95平方米。双方于2010年11月19日签订的《房屋租赁合同》中，链家公司承租H座×号房屋和北京市朝阳区×里×园×号楼G座×号房屋（以下简称G座×号房屋），租赁面积190平方米。通过两份合同的租赁面积可知G座×号房屋和H座×号房屋的面积相同。靳北彪依据物业费发票总额减半的原则主张物业费，仅仅是简单的数学问题，一审法院将简单的问题复杂化，对发票备注信息里的房屋坐落选择性失明，难以令人信服。链家公司所提交的物业费发票也能证明其在2011年1月至2014年12月期间，在承租G座×号房屋和H座×号房屋期间也交纳了物业费。一审法院认为租赁合同没有约定物业费负担方式、金额和计算标准，过分强调靳北彪的举证责任。链家公司辩称：同意一审判决，不同意靳北彪的上诉意见。链家公司向一审法院起诉请求：1.确认双方2014年12月17日签订的店面租赁合同于2017年5月31日解除；2.靳北彪返还2017年5月31日至2017年12月31日的房屋租金355833元；3.靳北彪支付链家公司违约金50833元。靳北彪向一审法院反诉请求：要求链家公司支付靳北彪自2014年12月18日至2017年12月31日的物业费111404.7元。一审法院认定事实：涉案房屋产权属于中华人民共和国林业部。2014年12月17日，靳北彪（甲方）与链家公司（乙方）签署店面租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方办公使用，租赁面积95平方米，租赁期限自2014年12月18日至2017年12月31日。2014年12月18日至2014年12月31日年租金55万元，2015年1月1日至2015年12月31日年租金57万元，2016年1月1日至2016年12月31日年租金59万元，2017年1月1日至2017年12月31日年租金61万元，租金支付形式为按年支付，乙方于每年11月20日向甲方付清下期租金。甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除合同，但应当承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。自乙方发出书面解约通知起一个月，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请办理公证事项：在公证员监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》；《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将违约金向公证处办理提存；自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商一致予以解除。合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。如乙方提前解除合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方；合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。本合同租赁期内物业费由乙方承担。物业费计费标准：物业标准每平方米每月。签约后，双方依约履行合同义务。2017年5月24日，大屯街道办事处发送《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，载明限2017年5月31日24时前自行改正开墙打洞违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子屏、卷帘门、店门等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。2017年11月28日，链家公司向靳北彪发送催告函，主要内容为：我公司于2014年12月17日与您就租赁涉案房屋签订房屋租赁合同，现由于政府整治开墙打洞的专项活动，将我公司与您签订的房屋已于2017年5月31日被拆除，导致我公司无法正常开展经纪业务。现我公司决定与您提前解除上述租赁合同，并追回剩余房租及押金。请于2017年11月29日前与我公司取得联系，并于10个工作日内办理下列事宜：签署解除协议书、转让协议、同意转租转让声明（在双方认可前提下，发生转让转租事宜）等相关文件；办理物业交割手续；结清未实际发生的房屋租金（精确至天）、押金及相关各项费用；如您未在上述时间前与我公司取得联系并办理上述事宜，根据合同法相关规定，由于您不配合办理交接所导致损失扩大的，我方有权对扩大部分的损失追究相关责任，即剩余房租、押金返还滞纳金等。我方保留依据合同对您该退还或赔付给我方的相关款项进行诉讼追偿的律权利。次日，靳北彪收到该函件。经询，双方均确认涉案房屋系楼内建筑物临街外接一个门脸房，门脸房未取得批准建设手续。案件审理过程中，一审法院为链家公司出具诉讼费交费单据，要求其按时足额交费，链家公司无正当理由未交费，一审法院裁定链家公司提出的本诉按撤诉处理，各方对此均无异议。一审法院询问靳北彪是否坚持反诉，靳北彪表示坚持反诉的审理。为了证明其主张，靳北彪提交了发票8张，证明通过其担任法定代表人的北京时空通用科贸有限公司向物业服务单位中林公司支付了2014年12月18日至2017年12月31日的全部物业费。链家公司对证据真实性和证明目的均不认可，并表示发票上的收款单位根本不是涉案房屋的物业服务提供者。靳北彪还申请证人李某出庭作证，并提交了李某的劳动合同，证明其系北京时空通用科贸有限公司副总。李某到庭作证称：靳北彪是北京时空通用科贸有限公司的法人和总经理，我是这个公司的副总，今日我到庭作证，是为了证明由于靳北彪是公司的总经理，经常出差，每次出差回来都拿很多的财务票据让财务处理，具体时间我记不清了，只记得靳北彪跟我说过一次，让我们公司代替他向中林公司交×园×号G座×、H座×室的物业费，但是具体是哪个期间的物业费我记不清了，但是连续操作了好几年，都是用来抵偿他垫付的差旅费。我不清楚我们公司一共代交了多少物业费，只知道是向中林公司交纳物业费，交纳的具体时间和方式我都不清楚。链家公司放弃了对证人证言的质证权利，但坚称对李某劳动合同的真实性、证明目的均不认可。链家公司为了证明其抗辩理由也支付了发票三张，证明其已经支付了靳北彪所主张的物业费，但无法提供证据原件。靳北彪对发票的真实性、证明目的均不认可。一审法院认为，当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案现仅有一项争议，即靳北彪主张的2014年12月18日至2017年12月31日的物业费111404.7元是否应由链家公司承担。靳北彪对于其主张负有一定的举证责任，至少应当证明涉案房屋在2014年12月18日至2017年12月31日有物业费产生，存在与特定物业服务企业的合同关系；且该期间的物业费数额明确、有清楚的计算标准和依据。最后靳北彪还需要证明链家公司负有直接向其支付物业费的义务。但从在案证据结合庭审情况来看，靳北彪没有完成自己的举证责任。首先，他没有提供任何与相关物业企业的合同，使得一审法院无法确认涉案房屋受有物业服务，并应就此向特定单位支付费用。其次靳北彪无法说明物业费的收费标准和计费依据。他虽表示物业公司在小区里贴了一个标示牌，有一个收费的标准，但具体标准又无法说清。第三，靳北彪称通过其担任法定代表人的公司支付了物业费，但只提供了八张发票，发票上没有注明对应的房屋信息，他简单地以自己在同一个小区租了两套房子，面积相近，就在发票总额基础上减半，作为自己主张的依据，明显难以令人信服。最后，租赁合同上仅约定物业费由链家公司负担，但对于负担的方式没有约定，也没有写清费用金额、计算标准。通过上述分析可见，靳北彪的主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回靳北彪的全部反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。庭审之后，靳北彪提交《解除协议书》及《续租协议书》。另查一，2014年12月17日双方签订的《店面租赁合同》约定链家公司承租H座×号房屋，租赁房屋面积共95平方米，物业费由链家公司承担。2010年11月19日双方签订的《房屋租赁合同》约定链家公司承租G座×号房屋和H座×号房屋，产权证面积190平方米，物业费由链家公司承担。另查二，一审期间链家公司提交发票复印件三张，载明：开票日期均为2014年12月24日，付款单位均为链家公司，收款单位均为北京中铭康达物业管理有限公司，经营项目均为G-×、H-×物业费，数额分别为8万元、8万元和89480元。靳北彪提交付款单位为北京时空通用科贸有限公司、收款单位为中林公司的发票八张，其中84986026号发票载明：开票日期为2017年2月20日，应税劳务、服务名称为房租2017.1.1-17.3.31、物业费，数额为43923元、18646.56元，税额为2196.15元、1118.79元，备注为G座×号房屋、H座×号房屋；20767295号发票载明：开票日期为2017年4月21日，应税劳务、服务名称为房租2017.4.1-6.30、物业费，数额为43923元、18646.56元，税额为2196.15元、1118.79元，备注为G座×号房屋、H座×号房屋；另有五张发票未备注房屋信息，一张发票备注为G座×号房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《店面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：链家公司是否应当向靳北彪支付物业费及其数额。《店面租赁合同》约定链家公司自靳北彪处承租H座×号房屋，租赁面积95平方米，物业费由链家公司承担。链家公司应当依约支付H座×号房屋在合同履行期间的物业费。链家公司主张其已直接向物业公司支付物业费，并提交物业费发票复印件予以佐证。靳北彪对此不予认可，称链家公司交纳的为此前租赁期间即2011年至2014年的物业费。对此本院认为：首先，链家公司提交的发票为复印件，真实性无法核实。其次，物业费发票的开具日期均为2014年12月24日，经营项目均为G-×、H-×物业费。鉴于链家公司自2014年12月17日起仅承租H座×号房屋，不再承租G座×号房屋，其于2014年12月24日交纳G座×号房屋和H座×号房屋自2014年至2017年期间的物业费，不符合常理。再次，链家公司于2011年至2014年承租G座×号房屋和H座×号房屋，靳北彪辩称链家公司交纳的为2011年至2014年的物业费，具有较高可信性。综上所述，本院对链家公司的该项主张，不予采信。靳北彪提交付款单位为北京时空通用科贸有限公司、收款单位为中林公司的发票八张，结合一审法院调取的G座×号房屋、H座×号房屋的房屋产权登记信息及靳北彪申请出庭作证的李某的证人证言，本院认定靳北彪已支付链家公司承租H座×号房屋期间的部分物业费。如前所述，链家公司未提交证据证明其已向靳北彪或物业公司支付租赁H座×号房屋期间的物业费，故其应当依约向靳北彪支付。关于应付的物业费数额，本院依据G座×号房屋、H座×号房屋的房屋面积及84986026号发票、20767295号发票载明的内容予以确定。综上所述，靳北彪的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12437号民事判决；二、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付靳北彪物业费19765.35元；三、驳回靳北彪的其他反诉请求。一审反诉案件受理费2530元，由靳北彪负担2081元（已交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担449元（靳北彪已预交，北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付靳北彪）。二审案件受理费2530元，由靳北彪负担2081元（已交纳）；由北京链家房地产经纪有限公司负担449元（靳北彪已预交，北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付靳北彪）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月十七日法官助理  仵 霞书 记 员  刘旭萌