江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10419号上诉人（原审被告）：顾育成，男，1976年4月10日出生，汉族，户籍地江苏省响水县，现住苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：苏州安邦物业服务股份有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东延路**顺达商业广场****。法定代表人：周雪峰，董事长。委托诉讼代理人：徐旭，北京市中银（苏州）律师事务所律师。上诉人顾育成因与被上诉人苏州安邦物业服务股份有限公司（以下简称安邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人顾育成上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回安邦公司的诉讼请求；由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1.前期物业管理服务协议第一条（2）约定复式住宅3--4层有电梯1.95元每月每平方米，其中电梯、水泵运行费0.65元每月每平方米，即无电梯物业费用为1.30元每月每平方米。2009年到2016年期间，电梯故障频繁，经常停运，直至2016年动用了维修基金后电梯才正常使用，物业服务费应将此部分扣除。2.上诉人自交房时就对智能设施可视对讲及房屋的质量问题要求过整改，有2010年8月12日物业开具的保修单及2014年3月14日经物业黄铮经理修改和签字的房屋墙体裂缝的书面材料等证据证实,但相关证据一审未经质证。3.上诉人所在小区脏乱差，有业主所拍照片为证。被上诉人安邦公司答辩称，同意一审判决。原审原告安邦公司向一审法院起诉请求：1.顾育成支付物业管理费29465元、滞纳金18731元（滞纳金以日万分之五暂计至2018年6月30日，具体以实际支付日期为准）；2.本案诉讼费用由顾育成承担。审理中，安邦公司同意第1项诉讼请求中的滞纳金按以下方式计算：就29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日。一审法院认定以下事实：苏州东兴房地产开发有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与甲方选聘的物业管理公司苏州安邦物业管理有限公司及购房人顾育成（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定物业名称为东泰花园（太湖-帕堤欧二期）；在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为由签约日开始至太湖-帕堤欧二期全部建设完成交付使用后两年止；前期物业管理费为：别墅1.95元/月▪平方米（其中物业管理公共服务费1.8元/月▪平方米，代收代缴费0.15元/月▪平方米），该收费标准按实际产权面积计算，首次交房预收12个月物业管理费，以后每6个月预收一次物业管理费，上述收费标准在前期物业管理阶段未经业主委员会同意不再调整，业主委员会成立后，物业管理服务费用按业主委员会与物业管理公司签订的协议调整；包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费等违反本协议约定的义务，导致甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，责任由乙方承担，造成甲方和其委托的物业管理企业损失的，乙方应承担相应的赔偿责任，同时甲方和其委托的物业管理企业有权解除本协议；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方和其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。上述合同同时对甲方、乙方以及甲方所选聘物业管理企业的权利义务，物业管理服务质量等作出约定。安邦公司自2009年为涉案小区持续提供物业服务至今，顾育成于2009年8月入住案涉小区，系东泰花园5幢303室业主。2009年至2010年7月期间，顾育成已支付安邦公司物业费，自2010年8月1日开始未支付物业费。另查，苏州安邦物业管理有限公司于2016年4月7日变更名称为苏州安邦物业服务股份有限公司。审理中，安邦公司、顾育成一致确认，物业费的收费标准为每月310.21元（1.95元/平米/月*159.08平米）。审理中，顾育成为证明其主张，向一审法院提交了以下证据：1.江苏省住宅物业管理服务标准及东泰花园物业手册各一份，证明安邦公司未履行合同约定的标准，达不到物业制定的价格。2.联名投诉书复印件两份，证明物业存在包括小区环境、绿化、安保系统、违章搭建、人员无证上岗、消防通道不畅通等问题。3.保修单照片一份、房屋内裂缝照片两份、情况说明照片两份，证明其房屋内有很长的墙体裂缝，在2010年8月12日向物业报修后未处理，2014年3月11日其根据安邦公司物业经理要求书写情况说明，对方承诺处理好，但至今未维修。安邦公司质证后称，对证据1真实性认可，对证明目的不认可，其已按相应条款履行了义务，对证据2-3真实性不予认可。以上事实，有安邦公司提供的业主入住合约、业主情况登记表、钥匙签收表，顾育成提供的前期物业管理服务协议江苏省住宅物业管理服务标准、东泰花园物业手册、联名投诉书、照片，以及一审法院开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，安邦公司与顾育成签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，顾育成作为业主接受安邦公司提供的物业服务至今，应当按照双方签订的前期物业管理服务协议中约定的标准向安邦公司交纳物业服务费用。现双方均确认合同约定的物业费标准为每月310.21元，按此标准计算2010年8月1日至2018年6月30日期间的物业费为29470元，一审法院对此予以确认。关于顾育成提出物业管理费已经超过诉讼时效的答辩意见。一审法院认为，安邦公司作为物业服务企业从2009年起一直向顾育成提供物业服务至今，安邦公司、顾育成之间的物业服务合同关系处于连续状态，故安邦公司有权随时向顾育成主张物业费，顾育成的该项答辩意见于法无据，一审法院不予采纳。关于顾育成提出安邦公司提供的物业服务不达标，故其不支付物业费的答辩意见。根据顾育成提供的现有证据，无法证明安邦公司提供的物业服务不符合双方约定，故一审法院对顾育成的该项答辩意见不予采信。交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。综上所述，因顾育成至今未交纳2010年8月1日至2018年6月30日期间的物业费，现安邦公司要求顾育成支付物业费29465元，并同意按照就29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日主张滞纳金，安邦公司上述请求符合双方合同约定，且不违反法律规定，一审法院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，一审法院判决：顾育成于判决生效之日起十日内支付苏州安邦物业服务股份有限公司物业费29465元及就29465元按年利率6%计算自2018年7月1日至实际支付之日的滞纳金。案件受理费减半收取502元，由苏州安邦物业服务股份有限公司负担177元，由顾育成负担325元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。二审中，顾育成、安邦公司一致确认：顾育成所有的东泰花园5幢303室为复式住宅，涉案《苏州市前期物业管理服务协议》第一条（2）约定复式住宅前期物业管理费为：（3—4层有电梯）1.95元/月▪平方米（其中物业管理公共服务费1.15元/月▪平方米，代收代缴费0.80元/月▪平方米，其中电梯水泵运行费0.65元/月▪平方米，公共水电费、垃圾清运费0.15元/月▪平方米）。以上事实，由《苏州市前期物业管理服务协议》及当事人陈述在卷佐证。本院认为，顾育成是涉案东泰花园5幢303室复式住宅的业主，2010年8月1日至2018年6月30日期间，接受了安邦公司为该小区提供的物业服务，按照权利、义务相对等的原则，顾育成应按照涉案《苏州市前期物业管理服务协议》所约定的收费标准交纳物业管理费。顾育成未提供有效证据证明2009年到2016年期间其所在的3-4层之间电梯停运的事实及安邦公司提供的物业服务不符合合同约定的事实，且安邦公司作为涉案小区的物业服务公司没有对涉案房屋交房时存在的质量问题进行修复的义务，顾育成上诉主张减免部分物业费依据不足，本院不予采纳。一审法院就顾育成一审庭审中所举证据均组织安邦公司进行了质证，审理程序并无不当。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1004元，由上诉人顾育成负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。