广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12121号上诉人（原审原告）：邱小元，男，1945年12月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园新村217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华瀚大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：邓贤奉，女，1973年12月31日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人邱小元、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人邓贤奉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人邱小元上诉请求：1.撤销一审判决，改判为：邱小元在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款43万元支付给建行白云支行；2.国龙公司、邓贤奉、建行白云支行承担本案的诉讼费。事实与理由如下：一审过程中，国龙公司未向邱小元提出要求支付剩余房款利息的反诉请求，建行白云支行、邓贤奉也未提出独立的诉讼请求，邱小元未能依约支付余款或办理银行按揭贷款，是由于国龙公司违法犯罪及违约导致。一审法院判决邱小元支付剩余房款的利息给建行白云支行，超出一审诉讼请求范围。邱小元与国龙公司是房屋买卖合同关系，建行白云支行、邓贤奉与国龙公司是借款合同关系，一审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。综上，恳请二审法院依法改判。针对邱小元的上诉请求，建行白云支行二审答辩称：不同意邱小元的上诉意见。上诉人建行白云支行上诉请求：1.将一审判决第二项改判为：在建行白云支行的按揭贷款本息结清后，建行白云支行予以协助抵押涂销；2.邱小元、国龙公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院判决建行白云支行协助办理产权登记，没有法律根据。邱小元在购买涉案房屋之前，涉案房屋已经办理了抵押登记，建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与邱小元签订《购房合同》之前。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，邱小元要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。一审法院没有适用该法律规定，直接判令建行白云支行协助邱小元办理产权登记，严重违反上述法律规定，给建行白云支行造成了重大的贷款损失，判决显失公平。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。建行白云支行在办理涉案房屋抵押时，符合前述规定，并进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。二、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条工程款优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人的规定，适用法律错误。（一）本案未涉及工程款，不应对批复作扩大解释，一审法院存在适用法律错误。（二）批复第二条规定的是消费者，其本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但并未规定消费者可以对抗抵押权。因工程款的存在，对消费者而言，主客观上都无法知晓，即消费者无过错，所以工程款不得对抗无过错的消费者。而抵押登记具有公示的效力，可对抗不特定的第三人（包括消费者），否则抵押登记则失去了公示的意义。（三）根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙系列案件中，从刑事判决书得知，部分实际购房人购买多套房屋（有的10多套房），并不具有工程款批复第二条的消费者特征。三、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，对同一事实，不同当事人适用不同法律，选择性适用法律，存在错误。本案涉及两个《买卖合同》，但审理标准不同，按揭合同是否有效应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定。预购人的《商品房买卖合同》不存在合同无效情形，本案涉及建行白云支行的抵押权，一审法院在担保债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助邱小元过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，建行白云支行在邱小元购房之前按照法律规定办理涉案房屋贷款抵押登记，主观上没有过错，没有违约，建行白云支行对涉案房屋享有的抵押权应依法予以保护。综上，建行白云支行上诉请求二审法院依法改判。针对建行白云支行的上诉请求，邱小元二审答辩称：不同意建行白云支行的上诉意见。被上诉人国龙公司二审答辩称：同意一审判决，请求驳回邱小元、建行白云支行的上诉请求。国龙公司、预购人与银行之间借款合同纠纷的同类案件已经广东省人民检察院抗诉，由广东省高级人民法院裁定发回广州市中级人民法院再审，现处于审理阶段【案号（2019）粤01民再105号】，该案再审结果将影响本案处理，故本案应中止诉讼。原审第三人邓贤奉经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。邱小元于2017年8月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.国龙公司立即为邱小元办理广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁xx房的房产证；2.国龙公司向邱小元支付自2003年2月18日起至邱小元实际取得房地产权证书之日止的违约金（以已付购房款总额196481元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算）。一审法院经审理查明，2002年11月29日，邱小元（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》，约定：认购物业为广州市越秀区环市中路276号“国龙大厦”住宅裕兴阁九楼X室，建筑面积127.41平方米，定价684192元，成交价622780元；认购方付款方法：定金10000元须于签署本认购书时付清，首期楼款182780元及税费13701元须于2002年12月20日前付清，并同时签署正式《商品房买卖合同》，第二期楼款43万元申请办理银行按揭；认购方须于签署本认购书后十天内或出售方所约定之日期，携带本认购书及相关证明文件到广州市环市中路276号国龙大厦签署正式《商品房买卖合同》并缴付首期楼款和有关税费等。2002年12月10日，国龙公司向邱小元出具收据两张，载明收到邱小元交来首期楼款192780元及税费13701元。2002年12月18日，邱小元与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认邱小元接收国龙大厦裕兴阁9F单元大门钥匙。2000年10月26日，邓贤奉（借款人）、中国建设银行广东省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人以其与发展商购买的涉案国龙大厦裕兴阁XX房产，抵押给贷款人，作为贷款人向借款人发放贷款的担保，贷款人向借款人提供贷款67万元等。同年11月10日，中国建设银行广州东环支行与邓贤奉办理了涉案房屋的抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：裕兴阁9F，购房人邱小元，登记预购人邓贤奉，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2007年，中国建设银行股份有限公司广东省分行、建行白云支行以邓贤奉未按期偿还贷款为由起诉至广东省广州市白云区人民法院。该院作出（2007）云法民二初字第413号民事判决书，其中查明：2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行），中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。上述（2009）越法刑初字第769号刑事判决书生效后，广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日依据生效刑事判决书及该判决附表，涂销了涉案国龙大厦裕兴阁9F房的抵押备案登记。为此判决：建行广东省分行与邓贤奉于2000年10月26日签订的《楼宇按揭合同》无效，国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行支付借款本金535098.96元及利息，邓贤奉对上述债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任等。建行广东省分行及建行白云支行对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）粤01民终3673号民事判决书，撤销上述（2007）云法民二初字第413号民事判决，改判邓贤奉应归还建行广东省分行、建行白云支行借款本金535098.96元及利息，国龙公司对上述债务承担连带清偿责任等。该判决已发生法律效力。再查明：2017年11月29日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院作出穗国土规划协查[2017]500号《关于（2017）粤0104民初13284号〈协助调查函〉的复函》，答复称：国龙大厦裕兴阁9层F房，预售备案时间为2000年9月8日，预购人为邓贤奉，以00备34191号办理合同抵押，抵押权人中国建设银行广州市东环支行；原市国土房管局根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记。一审法院认为，邱小元与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。虽然双方此后未再签订商品房买卖合同，但上述《国龙大厦认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国龙公司已经依约收取了邱小元的购房款，并将涉案房屋交付给邱小元使用，故上述《国龙大厦认购书》可认定为商品房买卖合同。国龙公司将涉案房屋交付给邱小元使用后，还应承担将涉案房屋办理产权登记至邱小元名下手续的义务。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有另一购房人及相关债权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在另一购房人的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与邓贤奉虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但邓贤奉既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人邓贤奉签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人邓贤奉签订的商品房预售合同为无效合同，邓贤奉无权以该合同对抗邱小元的诉讼请求。其次，关于相关债权的问题。虽然生效判决未对第三人建行白云支行的优先受偿权作出认定，但考虑到邱小元在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令邱小元在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给债权人。邱小元在向涉案房屋目前的债权人即第三人建行白云支行支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、邓贤奉及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。关于邱小元主张违约金的诉讼请求。因涉案房屋的物权一直存在争议，故对邱小元该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，于2018年12月14日作出一审判决：一、邱小元在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款430000元及该款自2002年12月18日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行；二、广州市国龙房地产开发有限公司在邱小元完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助邱小元到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁9F房所有权转移登记至邱小元名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；邓贤奉、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助；三、驳回邱小元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12496.9元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对邱小元、建行白云支行的上诉请求，认定如下：一、关于邱小元上诉主张其不应支付购房余款利息的问题。因支付剩余房款是买受人应尽之合同义务，考虑到邱小元在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除不能出售外，并未影响其使用或出租等权利的行使，未付的剩余房款本身也会产生一定孳息。一审法院基于公平合理原则，以平衡各方权益而判决邱小元向抵押权人支付剩余房款的同时，支付该款自房屋交付之日起至实际付清款之日止的利息，并无不妥。邱小元该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、建行白云支行上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与邓贤奉虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但邓贤奉既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与邓贤奉就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明邱小元在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明邱小元未支付全部购房款应归责于邱小元，因此一审法院认定邱小元与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助邱小元办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用邓贤奉名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明邱小元在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。邱小元已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令邱小元向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、邓贤奉及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人邱小元、建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7824.84元，由上诉人邱小元负担7724.84元，上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏莫善友