云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2504民初3718号 原告：李昆华，男，1970年2月1日出生，汉族，居民，住昆明市五华区。 委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：吴云菊，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙博，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告李昆华与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昆华的委托诉讼代理人吴云菊，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李昆华向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2016年8月1日至2019年7月31日的房屋租金126668.70元；2.由被告支付原告自2016年9月1日起至2019年10月27日的逾期付款违约金48581.46元[（44519.36元-6889.38元）×0.0005×365天+（44519.36元-6889.38元+44519.36元）×0.0005×365天+（44519.36元-6889.38元+44519.36元+44519.36元）×0.0005×422天]；3.由被告以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年10月28日起至租金付清之日止的违约金；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年7月4日，原、被告签订商品房购销合同，约定原告以563547元的价款向被告购买弥勒市湖泉湾1号1幢第6层1号房产，后因房屋面积误差等原因，原告实际支付房款556492元。当日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将上述房屋出租给被告，租期自2013年8月1日起至2016年7月31日止，年租金含税价为该房产价款的8%，租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月支付，被告迟延支付租金则按未付款的万分之五计算每天的违约金。同日，原、被告签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至2019年7月31日。2016年起，被告以资金周转困难为由，拒绝支付原告2016年度租金，经协商，双方于2017年2月16日签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定将扣税后租金分12期支付，每期3444.69元，但被告在支付了2期6889.38元后拒绝支付。截止2018年8月31日，被告欠付租金总额126668.70元；截止2019年10月27日被告应付逾期付款违约金48581.46元，两项合计175250.16元。现原告起诉至人民法院，要求解决。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.原告主张的租金包含应缴税费，因双方在合同中约定税费由我公司负责扣缴，所以我公司应付给原告的租金应是税后的净租金。2.原告主张的租金过高，该地段房屋租金为1300元/月，请求将租金调整为1300元/月。3.违约金过高，原告的实际损失为同期银行贷款利息，应调整按年利率4.35%计算。4.2016年度原、被告双方签订了分期支付协议，协议中没有约定违约金，视为原告放弃了2016年度的违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，原、被告双方签订商品房购销合同及合同补充协议，原告向被告购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”的商品房第1幢第6层01号房，房屋建筑面积76.68平方米，每平方米7349.33元，房屋总价为563547元，后因房屋实际面积误差，原告实际支付房款556492元，原告已于2015年8月11日将房款付清。同日，原、被告签订房屋租赁合同及补充协议，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为2013年8月1日起至2019年7月31日，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算逾期付款的违约金。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2017年2月16日，原、被告双方就2016年度支付租金签订了《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，协议约定被告2016年支付给原告的租金41336.23元，双方协商该款由被告分12期支付给原告，每期支付3444.69元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。被告于2017年3月13日、2017年5月10日分别向原告支付了2016年度的两期租金各3444.69元。现原告向本院起诉要求被告支付尚未支付的租金并承担违约责任。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。上述事实有原告提交的商品房销售合同、发票、房屋租赁合同、补充协议、分期支付协议、转账记录及双方当事人的陈述证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的问题。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，被告辩称双方约定的租金过高，要求予以调整，本院认为，合同系双方自愿签订，且系被告制作提供的格式合同，现被告要求调整无事实及法律依据，本院不予采纳。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳。就2016年的租金支付，双方签订了分期支付协议，协议中明确2016年度租金为41336.23元，经双方明确，该金额为双方按约定扣除了税费后的金额，但因租金未支付完毕，故税费也未缴纳。现原告要求按照约定的金额支付2016年度的租金，本院予以支持。故本院支持由被告支付原告2016年8月1日至2019年7月31日租金126668.70元（44519.36元/年×3年-3444.69元×2）。 二、关于违约金的问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。在原、被告签订的租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。就2016年度的租金支付双方签订了分期支付协议，协议中就2016年租金支付的期限重新达成了协议，应按协议确定的支付期限计算违约金。被告认为双方签订的分期支付协议中并未约定违约金，视为原告放弃2016年度的违约金，本院认为，被告并未按照分期支付协议履行，仍应按照协议确定的支付期限计算违约金，故被告的该辩解不成立。综上所述，被告应支付原告的违约金具体数额为：2016年度违约金为18167.58元[签订分期付款协议之前的违约金为3761.89元（44519.36元×0.0005×169天，即2016年9月1日至2017年2月16日）；签订分期付款协议之后的违约金为14405.69元[3444.69元×0.0005×1460天+（44519.36元-3444.69×2）×0.0005×632天]（即自2017年2月28日至2018年1月1日期间的违约金及自2018年2月1日至2019年10月27日的违约金）；2017年度违约金为17518.37元[44519.36元×0.0005×787天（2017年9月1日至2019年10月27日）]；2018年度的违约金9393.58元[44519.36元×0.0005×422天（2018年9月1日至2019年10月27日）]，被告应支付原告的违约金共计45079.53元。原告主张的违约金计算方法不当，本院支持由被告支付原告自2016年9月1日至2019年10月27日的违约金45079.53元。原告主张由被告支付自2019年10月28日起至实际支付租金之日止的违约金，该主张与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相重复，故本院支持按未付租金额的万分之五计算支付自2019年10月28日起至判决确定的履行之日止的违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第一款规定，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告李昆华2016年8月1日至2019年7月31日的租金126668.70元。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告李昆华自2016年9月1日起至2019年10月27日止的违约金共计45079.53元，并按未付租金额的万分之五计算支付自2019年10月28日起至判决确定的履行期限届满之日止的违约金。 三、驳回原告李昆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3806元，减半收取计1903元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  杨婷婷 二〇一九年十二月十七日 书记员  张稚涓