云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2636号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邵巍仆，云南新洋务律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永春，云南新洋务律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘淑琴，女，1962年3月26日出生，汉族，住昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：范国雄,云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨元英，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）因与被上诉人刘淑琴商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人申请庭外调解，本案依法报请本院院长批准延长本案审限，本案经报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。浙滇公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判遗漏重要事实，认定事实不清。上诉人已提交证据证实，涉案小区规划设计图中小区有政府规划的两个垃圾转运站，上诉人修建垃圾转运站过程中，业主多次阻碍不许施工，致使规划的两个垃圾转运站迟迟不能建设，导致项目整体竣工验收无法成就，无法取得竣工备案证，最终于2018年7月4日在中央电视台第2频道《第一时间》栏目进行了报道，一审判决未认定以上事实，导致判决结果错误；2、一审判决认定事实错误，判决上诉人承担违约责任错误。如前所述，办理产权所需的《建设工程竣工验收备案证》由于业主阻碍，市政府规划的两个垃圾转运站未能建成，导致上诉人无法提交办证所需材料。一审法院对合同条款理解错误，导致判决结果错误；3、一审判决违约金起算时间缺乏事实和法律依据。上诉人协助被上诉人提交办证资料的条件是项目整体竣工验收后150个工作日内，也就是取得《建设工程竣工验收备案表》150个工作日内。一审混淆了合同约定的建设单位自行组织“工程质量验收”与取得建设工程竣工验收备案证的“项目整体竣工验收”两个概念，现项目未达到整体竣工验收条件，一审以2015年7月1日作为违约金起算时间，缺乏事实和法律依据，应予纠正。综述，一审故意遗漏重要事实，基本事实认定不清和错误，适用法律错误，判决结果错误。被上诉人刘淑琴答辩称：我方已按合同约定支付了房屋首付款、按揭、维修基金、产权代办费、完成了接房，上诉人以垃圾站未建成拖延履行办证义务，违反合同约定，上诉人应承担违约责任，原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。刘淑琴一审诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将原告房屋产权证办理完毕；2、请求法院判令被告支付原告因违约办理房产证的违约金（自2015年7月1日起至办理房产证为止），暂计至2018年6月20日违约金为10850元；3、请求法院判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：浙滇公司（甲方）与刘淑琴（乙方）于2013年6月30日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区C01幢第4层402号房，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：2013年6月30日支付房款107513元，其余220000元向银行贷款支付。第七条关于交付期限的违约为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告于2013年6月17日支付购房款20000元、于2013年11月21日支付购房款43756.50元、于2014年7月29日支付购房款43756.50元及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，其余220000元向银行贷款支付，并于2014年7月29日办理了接房手续。被告浙滇公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。经一审法院向昆明经济技术开发区住房和城乡建设局发函询问案涉小区逾期办理房产证的原因，该局回复：由浙滇公司建设的东盟森林小区项目未办理建设工程竣工验收备案。经庭审询问，被告浙滇公司认可案涉项目尚未办理规划验收备案。一审法院认为：原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2014年7月29日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍导致工程无法验收进而影响到产权证办理，被告并未就相关因果关系举证证实，且被告浙滇公司作为案涉东盟森林小区的开发商，在签订合同时已通过合同形式确认了协助办证的义务，在合同签订后应当积极履行合同义务，2014年7月29日双方办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另被告抗辩原告存在逾期付款的违约问题，原告虽未按书面合同约定的时间及数额足额支付首付款，但被告未提出异议，且通过登记备案的形式确认首付款已支付，其后原告在接房前已完全支付了房款，也未影响被告协助办证义务的履行，故原告的迟延支付首付款行为不影响被告逾期办证违约责任的承担。原告虽主张违约金计算至办理房产证为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，故一审法院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。针对原告主张的被告将房屋产权证办理完毕的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘淑琴支付自2015年7月1日起至被告向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告刘淑琴的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。”二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，2018年7月4日中央电视台第2频道《第一时间》栏目报道了涉案小区业主与上诉人之间就建盖垃圾转运站问题发生纠纷，昆明市自2016年6月30日起实施不动产统一登记，由开发建设单位提交不动产登记申请书，建设工程符合规划材料等相关资料，本案项目建设未取得竣工验收备案，二审中，上诉人申请降低违约金。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期办证的违约行为，承担违约金的标准。本院认为：上诉人浙滇公司与被上诉人刘淑琴所签《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务，本案中被上诉人在接房时已履行了合同约定的义务，对上诉人主张项目未整体竣工验收，责任不应归责于己的抗辩，根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”本案中，上诉人在交付商品房时，政府规划的垃圾转运站并未建设，相应的市政公用设施未与商品房同时建设完成，致使项目规划不能通过，必然导致项目整体不能竣工验收，涉案房屋的权属登记不能办理，该责任由上诉人造成，故上诉人应承担逾期办证的违约责任。违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已实现。虽然上诉人逾期办证违约行为给被上诉人造成一定的损害，但逾期办证的违约行为并不导致被上诉人居住、使用房屋的功能受损。二审中上诉人提出降低违约金，故本院酌情对上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。对于违约金的起算点，应以被上诉人接房后的次日起算，即自2014年7月30日开始计算逾期办证的违约金，一审起算点有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2838号民事判决；二、由上诉人云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人刘淑琴支付自2014年7月30日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止，按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙滇置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人刘淑琴的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元由上诉人云南浙滇置业有限公司负担180元，由被上诉人刘淑琴负担20元。本判决为终审判决。审判长  夏静良审判员  安 静审判员  许 莉二〇一九年十二月六日书记员  陈攀宇