广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21917号上诉人（原审原告）：周祥，男，1963年6月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：李皖娜，广东雄远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉顺，广东雄远律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周丙日，男，1952年3月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：钟健辉，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏国柱，广东尚道律师事务所律师。上诉人周祥因与被上诉人周丙日物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周祥的委托诉讼代理人李皖娜、李嘉顺，被上诉人周丙日的委托诉讼代理人钟健辉、苏国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认周祥享有广州市番禺区化龙镇填塘路xxx1号房屋的所有权和土地的使用权；3.改判周丙日协助周祥办理涉案房屋所有权登记和土地使用权过户登记手续，办理过户登记手续产生的费用由周丙日承担；4.一、二审诉讼费由周丙日负担。事实与理由：一、一审法院未能全面查清案情，错误判决驳回周祥的确权诉求。(一)周祥得知周丙日擅自将涉案房屋和土地登记在其名下后，已多次提出异议。涉案房屋是周祥通过分家取得的，至于该部分的事实经过，周祥在一审中已经进行了详细阐述，并且提交了《情况说明》等证据对该部分事实予以证实。事实上，周祥于1991年结婚成家，通过分家的方式取得了涉案房屋的所有权和土地的使用权。然而，在周祥取得涉案房屋和土地的权属证书时，周祥才得知周丙日竟然擅自将涉案房屋和土地登记在自己名下。其后，周祥多次要求周丙日协助办理过户手续，但是周丙日却一直以各种借口推脱搪塞、拒不配合，对此周祥亦曾多次到相关的行政部门和明经村村委反映此事，要求协助办理更名手续，但亦被告知无法办理。周祥于2006年6月11日与周丙日就涉案房屋和土地签订了《土地使用转让协议》。时至今日，周祥仍无法将涉案房屋和土地登记到自己名下，故提起本案诉讼。综上所述，周祥得知涉案房屋和土地登记在周丙日名下之后，曾通过各种方式、各种途径依法进行维权，但均无果。然而，一审法院却错误认为“周祥从没有对产权登记提出相关的异议，不予采纳周祥主张涉案房屋为其分家所得的意见”，一审法院的该处认定与客观事实明显不符，损害了周祥的合法权益。(二)周丙日为谋取非法利益捏造事实。自1991年1月起，周祥已经取得涉案房屋的所有权和土地的使用权，对涉案房屋和土地管业至今，并且期间一直保管着相关的权属证书。提请法庭注意如下两个问题：第一，周祥是广州番禺明经村人，不可能连一宗宅基地和房屋都没有，相反，作为亲兄的周丙日，却在村内拥有三宗宅基地，这不但明显有悖常理，更是严重违反土地管理法规的相关规定。第二，周祥自1991年起开始保管涉案房屋和土地的权属证书，如果周丙日是涉案房屋和土地的权属人，期间周丙日没有到相关部门办理遗失登记，直至明经村如今即将面临“三旧改造”，周丙日才姗姗来迟地办理遗失登记以及起诉周祥，由上可见，周丙日在一审中的主张存在各种疑点，甚至自相矛盾，根本无法自圆其说，更遑论达到民事诉讼“高度盖然性”的证明标准。因此，周丙日并非涉案房屋和土地的权属人。二、周祥与周丙日签订的《土地使用转让协议》合法有效，系双方的真实意思表示，周丙日应依法依约协助周祥办理过户手续并承担办理过户手续产生的费用。(一)周丙日应依法依约协助周祥办理过户手续并承担办理过户手续产生的费用。2006年6月1l日，周祥与周丙日签订《土地使用转让协议》，约定：自2006年6月11日起，周丙日自愿将番禺区化龙镇明经村填塘路xxx一号(属第三生产队)的房屋土地使用权，无条件转让给周祥使用；周祥自行支配使用权，由增建、扩建等而产生的费用，全部由周祥自行承担；如遇征收、征用及相关事宜，也应由周祥自行处理。鉴于涉案标的系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条等相关法律规定，如周丙日不协助周祥办理过户手续，周祥根本无法对涉案房屋和土地进行正常使用，更无法实现《土地使用转让协议》所约定的内容。因此，虽然《土地转让使用协议》中并没有明确载明周丙日负担协助周祥办理过户手续的义务，但是根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，周丙日应根据诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务，协助周祥办理过户手续。(二)一审法院以“需经相关行政职能部门审查”为由，径直判决驳回“周祥要求周丙日协助办理过户手续并承担办理过户手续产生的费用”的做法，有“判而不决”、“避重就轻”之嫌，未能有效发挥人民法院“定纷止争”的重要作用。一审法院认为“周祥取得涉案房屋和土地还需经相关行政职能部门的审查”，但是周祥认为，周祥在一审过程中，已经提交了大量的证据，充分证明了《土地使用转让协议》、周祥、周丙日、涉案标的等都完全符合现行法律法规关于宅基地转让的条件，根本不存在需要相关行政职能部门审查的情形。退一步来讲，如一审法院对周祥是否符合取得涉案房屋所有权和土地使用权的条件有疑问，法院应当依法行使审判权，自行到相关行政职能部门进行核查，而不应以“还需相关职能部门审查”为由，径直判决驳回“周祥要求周丙日协助办理户手续并承担办理过户手续产生的费用”的诉求，让周祥来承担该不利法律后果。因此，周祥恳请二审法院根据《土地使用转让协议》的约定和相关的法律规定，改判周丙日协助周祥办理过户手续并承担办理过户手续产生的费用。周丙日辩称：不同意周祥的上诉请求。周祥于2018年8月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认周祥对坐落于广州市番禺区化龙镇填塘路xxx1号的房屋和土地使用权（粵房地权证穗字第××号）依法享有所有权；2.判令周丙日协助周祥办理广州市番禺区化龙镇填塘路xxx1号的房屋和土地使用权的过户手续，办理过户手续产生的费用由周丙日承担；3.本案诉讼费由周丙日承担。一审法院经审理查明：周丙日与周祥是同胞兄弟关系。1988年9月25日，涉讼土地经国土部门核发了《集体土地建设用地使用证》，土地证号为番府集建字[1988]第07-0xxx9号，登记地址为番禺县化龙镇明经村，土地用途为居住，土地使用者为周炳日，自有使用权面积57.12平方米，边界四至为：东面巷0米，南面大路0米，西面空地0米，北面胡秀奀0.70米。1988年9月30日，涉讼房屋核发了《房屋所有权证》，所有权证号为粤房字第××号，登记房屋地址坐落于番禺县化龙镇××生产队，登记所有权人为周丙日，权属来源为1985年自建，建筑面积57.12平方米。2006年6月11日，周丙日作为甲方，与周祥作为乙方共同签订了一份《土地使用转让协议》，该协议载明主要内容为：一、自2006年6月11日起，甲方自愿将番禺区化龙镇明经村填塘路xxx一号（属第三生产队）的房屋土地使用权，无条件转让给乙方使用；二、乙方自协议生效之日起自行支配使用权，由增建、扩建等而产生的费用全部由乙方自行承担，甲方概不参与；三、如遇征收、征用等相关事宜，也应由乙方自行处理，甲方无权过问；四、甲乙双方属于兄弟关系，协议已经生效，任何人不得以任何理由要求变更。2014年7月18日，周丙日向广州市番禺区国土资源和房屋管理局办理涉讼土地、涉讼房屋的遗失登记，后广州市国土资源和房屋管理局补发了涉讼房屋的《房地产权证》，登记权属人为周丙日，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，房屋登记地址为广州市番禺区化龙镇填塘路xxx1号，建筑面积为44.68平方米，登记时间2015年2月6日。2018年8月14日，周祥以其为涉讼房屋的实际权属人要求周祥协助办理转移登记过户手续为由，诉至一审法院，引致本案纠纷。一审诉讼中，双方当事人均确认涉讼房屋产权于1988年办理初始登记，涉讼房屋自90年代开始至今由周祥管业。但双方对于涉讼房屋的权属问题和居住使用情况存在争议。周丙日主张涉讼房屋系其于1985年自建所得，1990年3月2日其申请领取了涉讼房屋的《房屋所有权证》（粤房证字第××号），涉讼房屋一直登记在其名下，双方父母及周祥的家人对此亦没有提出异议，故其对涉讼房屋享有物权；2014年7月18日其发现《土地使用证》（证号：07-0xxx0）和上述《房屋所有权证》遗失，随即申报遗失并申请补办并登报公示，经广州市番禺区国土局核查后于2015年2月10日向其补发了新的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号）；涉讼房屋最初由其管业，本来就是其个人所有的财产，而非分家所得的财产，90年代因周祥急着结婚向其请求借用涉讼房屋作为婚房暂居，此后一直由周祥占用至今；2009年周祥在涉讼房屋南面新建了一栋三层半的1-1房屋并搬入居住，于是其要求周祥返还涉讼房屋但遭到拒绝，周祥为恶意霸占涉讼房屋，更是在涉讼房屋的北面、西面和西南角三面搭建铁棚，并在两房屋之间通道口加装铁门上锁；周祥除霸占涉讼房屋外，还霸占了父亲周xx名下的唯一祖屋房产。周丙日对此提交了《房地产权证》原件（粤房地权证穗字第××号）、房屋所有权证存根复印件（粤房证字第××号）、遗失产权证申请补发具结书、广州市不动产登记查册表、涉讼房屋和1-1房屋的现场图片若干张、明经村私人物业平面分布图照片、周xx祖屋现场照片和卫星图片等证据予以证实。周祥则认为周丙日的上述主张是在捏造事实，涉讼房屋并非由周丙日单独自建，而是由整个家庭于1980年合资建设的，于1983年建成；涉讼房屋应属于父亲周xx所有，1991年因其结婚成家需要分家，周xx让其在涉讼房屋和xx街的2号房屋中选择，其出于照顾大哥周丙日的考虑便自愿让步选择了涉讼房屋，因而取得涉讼房屋和涉讼土地，并一直在涉讼房屋居住至今，而非周丙日所称结婚借用暂居，在分家时没有签署书面协议，当时父亲周xx已一并将相关权属证书交给其保管，其才发现登记权属人是周丙日，由于周丙日在未经父亲和其他人同意的情况下擅自办理涉讼房屋的登记手续，才导致涉讼房屋和涉讼土地一直错误登记在周丙日名下，故其对周丙日提供的相关产权证书均不予确认；无论涉讼房屋及所在的涉讼土地的权属问题最初如何，双方已于2006年6月11日签订《土地使用转让协议》，该协议没有违反法律规定，是双方的真实意思表示，属于有效的协议，对双方产生法律约束力，因此涉讼房屋和涉讼土地实际应属于其所有，应依法确认其对涉讼房屋的所有权并要求周丙日协助其办理转移登记的过户手续；其没有在涉讼房屋上加建任何建筑，其只是为了防止漏水才在涉讼房屋墙外搭建棚架，对于其在自己房屋周边加建是否属于违章和拆除属于相关行政部门的处理范围，周丙日无权主张拆除，而涉讼房屋西面本来就没有窗户，不存在周丙日所称的影响采光问题；其没有霸占周家祖屋，祖屋目前是空置状态，无人占有使用，其在祖屋旁边出资建设了一栋两层建筑，但没有进行权属登记，反而是周丙日在祖屋霸占、圈占土地，并在土地上加盖铁棚，为的是在明经村进行三旧改造时，并通过本次诉讼来取得涉讼房屋的所有权，从而获得更多拆迁补偿款。为证实其上述主张，周祥并提交了涉讼土地的《集体土地建设用地使用证》原件（番府集建字[1988]第07-0xxx9号）、涉讼房屋的《房屋所有权证》原件（粤房字第××号）、化龙镇明经村民委员会出具的《证明》（该证明记载“兹有我村村民周祥，经村内档案查阅，其名下没有房产和土地的登记信息，仅在旧改公司登记册上显示位于明经村××路××之一的房屋的实际使用人为周祥”）、周祥的亲戚及邻居就涉讼房屋出具的情况说明、涉讼房屋及xx街2号房屋的现场照片、周xx的《房屋所有权证》（粤房字第2xxxxx6）、《集体土地建设用地使用证》（番府集建字[1988]07-0xxx3号）及周xx祖屋周围被周丙日霸占的土地建筑物照片、祖屋现场照片等证据予以证实。周丙日则表示周祥提交的房产证等相关证件原来均是其拥有的，但不知周祥是用何种方式取得，这些证件都是其以个人名义取得，并非周祥所述的宅基地证，宅基地证是以户为单位取得的，进而才有分家的可能；其于1988年就已经取得相关产权证件，当时因周祥结婚借房在办理交接时房产证和土地使用权证还留在涉讼房屋内，所以就遗失了，其办理登报遗失时也有在涉讼房屋张贴公告，周祥对此是清楚的；明经村委会出具的《证明》只是证明周祥在涉讼房屋曾经居住，但不能证明涉讼房屋属于周祥所有；周祥在答辩意见中陈述自己名下没有房产，但又承认在自己的房屋周边搭建棚架，而周祥所承认的房屋正是其所有的涉讼房屋旁边建设的三层建筑，周祥搭建的建筑物是围绕着其名下的涉讼房屋，进而给其采光、通行造成损害；对于周祥提交的证明人情况说明，由于证人没有出庭，不能进行质证，且证言都是周祥书写后再让证人签名的，可见证人证言不具有证明的法律效力，不能推翻政府部门向其核发的证件的效力；对于双方签订《土地使用转让协议》，是因为周祥于2006年看到其所有的涉讼土地有空位便提出在其所有的涉讼房屋旁边的土地上建房，故其将自己所有的土地的一部分分给周祥建房使用，所以双方签订了《土地使用转让协议》，该协议只是双方之间达成的协议，不涉及分家、分户的内容，该协议也没有经过公证；协议上仅约定其提供土地给周祥，没有约定相关过户的权利义务，相关责任应由周祥自己承担，双方签订协议后周祥才在涉讼房屋旁边建设了1-1房屋，最终双方亦已履行了该协议，周祥建设了三层的房屋即1-1房屋，其也对1-1房屋没有提出异议，可见，签订该协议是为了将1-1房屋所占的土地使用权转让给周祥；涉讼房屋和1-1房屋所占土地是同一块土地，均为其于80年代向村申请的土地，当时只有房屋所在是空地，所以就参照涉讼房屋来签订协议，根据遗失补发的房产证登记面积是44平方米，而初始房产证上登记面积是57平方米，两个证的面积有部分土地就在现1-1房屋中，由此进一步说明协议所约定的是转让1-1房屋所占的土地使用权，而不涉及转让涉讼房屋的事宜。针对《土地使用转让协议》，周祥则认为周丙日的陈述不属实，其主张周丙日自愿将涉讼房屋和土地无条件转让给其方；1-1房屋于2005年底至2006年初的时候建设完成，其并入住1-1房屋后才与周丙日签订该协议的；根据权属证书记载，涉讼房屋面积是44平方米，其所建设的1-1房屋是在涉讼房屋所占的土地之外的空地上建造的，而1-1房屋现尚没有相关的权属证书，协议约定的是转让涉讼房屋，与1-1房屋无关；另外，该协议本应是有经过公证的，当时其在朋友介绍下到一个地方办理了公证并交了费用，但之后去公证处查询发现并没有办理，其怀疑当时是被骗了。另，一审法院工作人员于2019年6月10日前往涉讼房屋现场对房屋现状及周边环境进行查看，涉讼房屋现状及加建情况与双方所述基本一致，现场勘察当时铁门没有上锁。周丙日称该铁门其余时间均有上锁。另外，周丙日确认其遗失补发的《房地产权证》对比涉讼房屋的初始《房屋所有权证》，两者登记的建筑面积相差少了12.44平方米，为涉讼房屋原有厨房所占面积；周祥确认其新建1-1房屋后，将涉讼房屋原有厨房拆除。一审法院认为:针对双方当事人所争议的涉讼房屋的归属问题。周祥主张涉讼房屋为其父亲所有，其经父亲主持下分家取得涉讼房屋，其自结婚起即居住在涉讼房屋，且周丙日与其就涉讼房屋及土地签订了《土地使用转让协议》，故涉讼房屋及土地使用权应归其所有；周丙日则认为涉讼房屋为其自建所得，且相关的权属证书均登记权利人为其方，其合法享有涉讼房屋及土地的权属，涉讼房屋仅为其暂借给周祥居住，现因周祥自身已建设1-1房屋并搬入居住，其有权要求周祥搬离。双方当事人针对各自的主张均提交了证据予以证实。纵观双方提交的证据以及在庭审中的陈述，双方当事人对于涉讼土地使用权及房屋分别于1988年9月25日、9月30日登记至周丙日名下的事实无异议，一审法院予以采纳。周祥虽然表示涉讼房屋是其父亲所有以及涉讼房屋为其分家所得，但周祥对此未能提供充分的证据予以证实。而且，周祥称其在分家后拿到权利证书才得知周丙日将房屋及土地登记至自己名下，但在之后长达二十几年的时间里，周祥亦对该产权登记并未提出相关异议，应视为周祥对涉讼房屋的产权登记无异议。故，对于周祥主张涉讼房屋为其分家所取得的意见，一审法院不予采纳。而针对双方当事人所签订的《土地使用转让协议》，双方对签订该协议这一事实并无异议。对于双方争议的《土地使用转让协议》所处分的对象是否指涉讼房屋和土地的问题，一审法院评析如下：首先，《土地使用转让协议》明确载明了“甲方自愿将番禺区化龙镇明经村填塘路xxx一号（属第三生产队）的房屋土地使用权，无条件转让给乙方使用”，根据文义解释，协议所处分的对象应理解为“包含对房屋所有权及土地的使用权一并转让”更为符合语义。其次，对比涉讼房屋的初始《房屋所有权证》（粤房字第××号）记载的建筑面积和使用土地面积，与所占土地的《集体土地建设用地使用证》（番府集建字[1988]第07-0xxx9号）中记载的用地面积均为57.12平方米，两者数据一致，可见涉讼房屋的原建设占地范围并未超过涉讼土地使用权范围。比较涉讼房屋的初始《房屋所有权证》和遗失补发的《房地产权证》上记载的数据，两者登记的建筑面积相差少了12.44平方米，该面积应为双方当事人于勘察现场所确认的已拆除涉讼房屋原有厨房所占的面积。再结合现场对涉讼房屋的周边环境、四边所至状况以及1-1房屋的查看，1-1房屋所建占用的土地面积远超于12.44平方米，明显与涉讼房屋并非同处于《集体土地建设用地使用证》（番府集建字[1988]第07-0xxx9号）所登记的同一地块上。故周丙日主张其将涉讼土地的一部分分给周祥建设1-1房屋才签订了《土地使用转让协议》的意见，理据不成立，一审法院不予采纳。此外，周丙日亦未能举证证实其系1-1房屋所占土地的合法登记权属人，亦无法举证证实双方签订的《土地使用转让协议》中所指向的“土地”中指向的是1-1房屋现占用的该部分土地，故对于周丙日的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院合理采信周祥的主张，即双方当事人签订《土地转让使用协议》所处分的对象应当是指涉讼房屋及土地，即周丙日自愿将涉讼房屋及土地无条件转让给周祥使用。周丙日作为涉讼房屋及土地的登记权属人，有权自行处分自身民事权利，周祥和周丙日作为同村村民，共同签署《土地使用转让协议》，应系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同应属合法有效。至于周祥要求确认其享有对涉讼房屋的所有权和涉讼土地的土地使用权的诉讼请求，因双方签订的《土地使用转让协议》不存在确权的问题，故对于周祥的该项诉请，一审法院不予支持。对于周祥要求周丙日协助办理涉讼房屋和涉讼土地使用权的转移过户手续并承担办理过户手续费用的诉讼主张，由于周祥取得涉讼房屋所有权和涉讼土地的使用权还需经相关行政职能部门的审查，故一审法院对周祥的上述诉讼请求，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年8月13日作出一审判决：驳回周祥的全部诉讼请求。案件受理费4750元，由周祥负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，周丙日配偶黎xx以其对周丙日与周祥签订《土地使用转让协议》不知情、侵犯其合法权益为由申请参加诉讼，请求确认《土地使用转让协议》无效。黎xx庭审中陈述其与周丙日居住在一起。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：周祥确权和过户的上诉请求是否应予支持。首先，周祥与周丙日签订的是转让协议，涉案房屋的土地使用权和房屋所有权现仍登记在周丙日名下，依照物权法定的原则，为周丙日所有，故周祥关于确认涉案房屋所有权及土地使用权为其所有的上诉请求不成立，本院不予支持。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。因此一审法院认定周祥取得涉讼房屋所有权和涉讼土地使用权还需经相关行政职能部门的审查，不予支持周祥的诉讼请求，并无不当，本院予以认可。周祥关于一审法院未支持其过户请求错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。黎xx陈述其与周丙日居住在一起，而周祥自九十年代开始居住在涉案房屋，故黎xx主张其对《土地使用转让协议》的签署不知情缺乏事实依据，其以此为由要求参加本案诉讼理据不充分，本院对其申请不予接纳。综上所述，周祥上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由周祥负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月十一日书记员 冯冠豪郭丽淳