广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19350号上诉人（原审被告）：张文武，男，1991年8月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）：黄元三，男，1983年1月25日出生，汉族，住湖南省桃源县。被上诉人（原审原告）：丁桂梅，女，1981年5月4日出生，汉族，住湖南省中方县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张玲悦、方映天，均为广东广健律师事务所律师。原审第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街金竹一路100号。法定代表人：何顺权。上诉人张文武因与被上诉人黄元三、丁桂梅，原审第三人广州市誉辉房地产代理有限公司（以下简称誉辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张文武上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.黄元三、丁桂梅向张文武返还定金50000元；3.本案的一审、二审诉讼费用由黄元三、丁桂梅承担。事实与理由：张文武与黄元三、丁桂梅签订一份《房地产买卖居间合同》，黄元三、丁桂梅一直未按照合同约定，在规定时间内申请银行还贷手续，造成张文武的损失，其后，黄元三、丁桂梅向张文武发出解除催告函，要求解除合同，其行为已经构成违约。综上，张文武认为一审法院认定不清，适用法律错误。被上诉人黄元三、丁桂梅辩称：请求驳回张文武全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，张文武在黄元三、丁桂梅急需资金周转的情况下不能按照合同13条约定在规定时间办理银行按揭手续，导致交易不能及时进行，经黄元三、丁桂梅催告也不能履行，因此应当尊重双方合同约定的责任，相关的违约条款是双方在合同订立时进磋商的结果，符合合同约定。黄元三、丁桂梅出售房屋后房价出现大幅下滑，违约金只是能弥补合同正常履行后的损失，因此黄元三、丁桂梅认为违约责任在不违背上限的情况下严格执行，以防恶意违约不诚信的社会风气。原审第三人誉辉公司并未提交答辩意见。黄元三、丁桂梅向一审法院起诉请求：1.解除黄元三、丁桂梅和张文武、誉辉公司签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系；2.张文武向黄元三、丁桂梅支付违约金252000元；3.张文武向黄元三、丁桂梅赔偿律师费20000元；4.张文武向黄元三、丁桂梅返还涉案房屋钥匙一条；5.张文武承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市增城区石滩镇翠湖一街XX房登记权属人是黄元三、丁桂梅，共有情况为共同所有，缮证日期为2018年12月29日。2018年6月16日，张文武（买方）与黄元三、丁桂梅（卖方）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定，“第三条1.转让房产情况居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖一街XX房转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3.卖方应在前到贷款银行提出还清贷款申请。并按银行要求的时间准时还清贷款余额……第四条1.买卖双方约定卖方以1260000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付30000元作为购房定金。……第五条按揭付款经买卖双方协议：1.买方应在过户当天将首期房款（含定金）370000元给卖方收取；2.余款890000元为银行按揭付款，由买方商业贷款的方式支付给卖方。……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……第十一条……3.违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……第十三条补充条款1.卖方只负责房子契税、过户前物业费、水电煤气，其他费用不负责;2.经双方协商，知晓产权情况，买方指定过户人;3.双方必须遵守约定，无条件配合过户手续，若任意一方违约，违约方支付守约方总房款20%违约金;4.赎楼所产生的费用，买方负责，卖方无条件配合手续;5.首付款以银行同意贷款书为准，多退少补;6.出房产证后，3个月内出同贷书。……”。2019年3月25日，黄元三向张文武发出《催告函》，内容为“……贵方收到本催告函后应于2019年4月11日前与本人共同前往广州市增城区房地产交易中心办理房地产交易过户手续。……”。2019年3月30日，张文武向黄元三发出《复函》，内容为“……时至今日，你方也没有出具评估报告。按照合同约定，你方已属违约。请收到本复函3日内到合同签署中介方协商合同解约事宜。……”。2019年4月11日，誉辉公司向张文武发出《履约催促函》，内容为“……卖方已于2019年1月11日取得房产证，卖方黄元三多次通知并约买方办理相关手续，但买方迟迟不办理银行贷款等相关手续，直到2019年4月11日为止仍没办理银行同意贷款书，现卖方委托我司正式发出法律催促函，请张文武在2019年4月18日前务必履行合同约定：1.2019年4月18日备齐银行所需资料办理银行贷款手续……”。2019年7月1日，广东广健律师事务所向黄元三开具三份律师费发票，总金额为20000元。黄元三、丁桂梅提供黄元三与张文武的部分聊天记录如下，2019年2月22日，黄元三提出“你那边准备好了的话提前两天告诉我好做准备”，张文武回复“周一我去问下贷款公司”；2019年3月6日，张文武提出“今天问了贷款公司，还有房管局，说税费很高，贷款公司也贷不出那么多钱，政策和当初变化很多……”，黄元三回复“时间太长了等不了，希望能尽快解决……”。张文武确认上述微信聊天内容的真实性。黄元三、丁桂梅和张文武确认张文武已支付购房定金30000元。在一审庭审过程中，一、黄元三、丁桂梅陈述以下，（一）双方对提前还贷并无明确约定，其没有申请提前还贷，原因是双方在合同第十三条第四款中约定“赎楼费用由买方负责”，赎楼费用指的是由买方出资赎契，因此由于张文武表示因税费有变，资金困难，没有足够款项赎楼，故卖方未申请提前还贷。（二）其在签订合同当天交付房屋钥匙给张文武用于看房子，对此未提供相应证据。二、张文武陈述以下，（一）合同第十三条第四款中约定“赎楼费用由买方负责”，赎楼费用指的是什么其不清楚，但关于赎契款项是由第三方垫资赎契，但双方没有协商确定具体的第三方。（二）其在2019年1月12日得知卖方已经取得房产证，其未催促过卖方配合办理房屋评估报告手续。（三）其未收到涉案房屋的钥匙，其也未在涉案房屋居住。一审法院认为：黄元三、丁桂梅与张文武于2018年6月16日签订的《房地产买卖居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。关于何方违约的问题。《房地产买卖居间合同》第十三条约定“6.出房产证后，3个月内出同贷书”，张文武确认其在2019年1月12日已经得知黄元三、丁桂梅取得涉案房屋的房产证，但其未在期限内取得银行同贷书，其行为已经构成违约。因此黄元三、丁桂梅主张要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，理据充分，一审法院予以支持。至于张文武抗辩由于涉案房屋存在抵押，其无法办理按揭贷款，缺乏依据，一审法院不予采信。根据《房地产买卖居间合同》第十一条“违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用”，以及第十三条“双方必须遵守约定，无条件配合过户手续，若任意一方违约，违约方支付守约方总房款20%违约金。”的约定，基于张文武的违约行为，黄元三、丁桂梅主张要求张文武支付违约金252000元以及律师费20000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于黄元三、丁桂梅主张要求张文武交还房屋钥匙。因黄元三、丁桂梅未提供证据证明其已经交付房屋钥匙给张文武，且张文武对此亦不确认有收取钥匙，因此黄元三、丁桂梅上述主张缺乏依据，一审法院对其该诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除黄元三、丁桂梅与张文武于2018年6月16日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系；二、张文武向黄元三、丁桂梅支付违约金252000元；三、张文武向黄元三、丁桂梅支付律师费20000元；四、驳回黄元三、丁桂梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8160元，由张文武负担。二审经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，黄元三、丁桂梅于2019年4月29日向张文武发出《律师函》，载明因张文武拒不配合办理按揭贷款亦不履行过户手续的行为已经严重违反了《房地产买卖居间合同》的约定，函告自2019年4月29日正式解除该合同。二审中，一、张文武陈述购买涉案房屋是126万元，现在涉案房屋市场价是100万元左右。二、张文武表示即使是其违约，黄元三、丁桂梅的损失不可能如此之大，违约金过高，其不能接受。三、黄元三、丁桂梅表示同意在违约金中扣减张文武已支付的定金30000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张文武的上诉请求与黄元三、丁桂梅的答辩意见，本院分析如下：本案争议的焦点为上述《房地产买卖居间合同》的解除应归责于哪一方的问题。首先，张文武主张黄元三、丁桂梅未在规定时间内申请银行还贷构成违约的问题。鉴于上述合同约定赎楼所产生的费用由张文武承担，黄元三、丁桂梅仅负有配合办理还贷手续的义务，张文武并无提供证据证明其已准备好还贷的款项，也无提供证据证明其催告了黄元三、丁桂梅办理还贷手续，故张文武的该主张不成立。其次，张文武主张黄元三、丁桂梅要求解除合同构成违约的问题。鉴于黄元三、丁桂梅取得涉案房屋的产权证后于2019年1月已告知张文武，在通过微信与张文武协商不成的情况下，于同年3月25日向张文武发出了催告函，要求张文武共同前往办理交易过户手续，张文武在收到该催告函后，以黄元三、丁桂梅未出具评估报告为由复函要求协商解约合同，此后，誉辉公司作为中介公司亦于同年4月11日向张文武发出了《履约催促函》，在张文武仍未履行合同的情况下，黄元三、丁桂梅才于4月29日向张文武发出《律师函》，要求解除合同，由此可见，解除合同是张文武首先提出，黄元三、丁桂梅在多数催告张文武履约不能的情况下才要求解除合同。故张文武的该主张不成立。据此，一审认定涉案合同的解除应归责于张文武正确，本院予以维持。关于违约金是否过高的问题。黄元三、丁桂梅与张文武签订的买卖合同约定黄元三、丁桂梅以1260000元将涉案房屋出售给张文武，张文武在二审中自认涉案房屋现市场价是100万元，故解除合同给黄元三、丁桂梅造成的损失已高达26万左右，故张文武认为一审判决的252000元违约金过高理由显然不成立，本院不予支持。关于张文武已付定金30000元的问题。鉴于黄元三、丁桂梅在二审中明确表示同意在违约金中扣减张文武已支付的定金30000元，故张文武在实际履行一审判决第二项时可扣减该30000元，本院对该判项不予调整。综上所述，张文武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6130元，由上诉人张文武负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十二日书记员  郭 俏区敏儿