黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1070号 原告(反诉被告)：邓蓉，女，1974年11月6日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳林业局。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇中心街。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告邓宝库与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告邓宝库的委托诉讼代理人郎聪、张凯到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊、薛久宏到庭到庭参加了诉讼；2019年9月12日，邓宝库因病去世，其女儿邓蓉作为原告参加本案的诉讼。第二次和第三次庭审原告邓蓉的委托诉讼代理人郎聪，被告的委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓蓉向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助办理12号楼1单元302室房屋产权登记；2.要求被告承担12号楼1单元202室的逾期交房违约责任，给付原告违约金44900元（自2006年12月20日至2009年6月8日，共计898天，按每天50元计算）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，2005年12月9日，原告与被告签订动迁协议。被告动迁了原告位于东宁市绥阳镇42.15平方米房屋，由被告回迁给原告绥阳镇房产集资楼12号楼1单元202室52.64平方米楼房。合同中约定，2006年12月20日前交付使用，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元。协议签订后原告按协议约定，将房屋交付给被告动迁。但被告使其交房898天，被告应给付违约金44900元。被告至今未为原告办理房屋产权登记。 被告（反诉原告）辩称：被告同意协助原告办理房屋产权登记。原告主张违约金过高，原告主张违约金过高，应按照房屋拆迁办法中的补助费标准计算。要求原告给付尚欠被告20430元的房款，被告要求原告按照中国人民银行逾期贷款利率计算利息自2008年1月1日至2018年12月17日给付逾期利息。 反诉被告辩称：反诉被告购买的房屋时交了40000元，约定是950元1平方米。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原告要求被告给付违约金是否应当支持？二、反诉原告要求反诉被告给付尚欠房款的逾期利息是否应当支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、动迁协议一份。证明：2005年12月9日，原、被告签订动迁协议，被告拆迁原告房屋一栋共计42.15平方米，同时由被告回迁原告住房52.64平方米。约定被告交付房屋期限为2006年12月20日前，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告损失50元。原告回迁房屋为12号楼1单元202室，面积为52.64平方米。被告至2009年6月8日交付原告回迁楼房。已经逾期共计898天，原告要求给付违约金共计44900元。 被告质证称：没有异议，但是我方认为动迁协议无效。 证据二、收款收据2张。证明：原告实际交付了购买的302房屋差价款是40000元，均有被告的财物专用章，最后一笔款是2009年6月8日交付的。 被告质证称：2009年6月8日的收据不是房产出具的。 原告陈述称：当时陈福生是房地产管理处的主任，也是房产物业的经理，上面写明了是12号楼1单元302的房款，我方跟物业公司没有其他经济往来，钱交给了陈福生。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告（反诉原告）向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金是高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理处。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河市长城房地产开发有限公司开发建设房产集资11号楼。 2005年12月9日，被告与邓宝库签订动迁协议。被告动迁邓宝库所有的42.15平方米房屋，回迁12号楼一单元202室，面积52.64平方米，约定交付使用时间为2006年12月20日，如逾期不能按期交付，由房地产开发公司每日赔偿50元，直至新房交付使用为止。协议签订后，邓宝库按约定搬迁。同时，邓宝库订购集资12号楼1单元302室住宅，面积52.54平方米，每平方米950元，双方未签订购房合同。上述二个房屋实测面积分别为52.17平方米。被告订购的房屋房款共计49561.50元。2007年，邓宝库交房款3万元；2009年6月8日，邓宝库交房款1万元，开票单位为绥阳镇福联物业有限公司。被告交房时间为2009年6月8日。绥阳镇福联物业有限公司的开办主体为绥阳房产，法定代表人为陈福生。 邓宝库于2019年9月12日去世，邓蓉作为其继承人继承了案涉的12号楼1单元302室住宅。 2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。 本院认为：本案系拆迁安置补偿合同纠纷和商品房买卖合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了动迁合同和商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，现案涉楼房符合办理产权登记的条件，应视为原、被告双方签订的商品房买卖合同和动迁协议有效。原、被告应按合同的约定履行各自的义务。 原告邓蓉关于被告协助办理邓宝库购买的12号楼1单元302室房屋产权证，被告对此无异议，因邓宝库已去世，原告邓蓉继承了其父亲邓宝库购买的12号楼1单元302室房产，被告应协助邓蓉办理该房产的产权登记。 一、关于原告主张的违约金问题 按双方拆迁合同约定，被告逾期交房每日按50元向原告支付违约金，按此计算每年违约金额为18250元（365天×50元/天）。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”逾期回迁给被拆迁人造成的损失体现为房屋租赁费用损失，在拆迁中应参照当时的临时安置补助费确定房屋租赁费用。被告向法庭提供了2005年东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份，该文件中确定东宁城区房屋2005年拆迁临时安置补助费每月150元。临时安置补助费应做为被告逾期回迁给被拆迁人造成的经济损失的计算标准。《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，因拆迁人责任延长临时安置过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住房的被拆迁人或者房屋承租人加倍付给临时安置补助费。本案中，被告与邓宝库签订的拆迁合同中对临时安置补助费的标准没有约定，应参照《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中临时安置补助费的标准每月150元来确定其房屋租赁损失，被告逾期回迁期间应按安置补助费每月150元的2倍即每月300元来确定其给付的违约金。被告与邓宝库约定的每日给付违约金50元明显高于实际损失，被告关于双方约定的违约金过高应予调整的请求，本院予以支持，调整后的金额为每月300元。原告要求被告给付违约金的请求，本院予以支持，但其要求按每日50元的标准给付违约金，本院不予支持，被告应付的违约金额按每月300元的标准计算。 被告与邓宝库签订的拆迁协议书明确约定了回迁时间为2006年12月20日，但被告逾期至2009年6月8日回迁，逾期29个月19天，此期间被告应给付违约金，共计8900元。 二、关于反诉原告要求被告给付12号楼1单元302室的逾期交付房款和逾期付款利息问题。 东宁县绥阳镇福联物业有限公司是被告单位出资开办的公司，陈福生是该公司的经理，其以东宁县绥阳镇福联物业有限公司财务的名义为原告出据收据，原告有理由相信其收款行为的正当性，对盖有“东宁县绥阳镇福联物业有限公司财务专用章”的收据的房款10000元，本院予以确认。 邓宝库尚欠反诉原告12号楼1单元302室的购房款9561.50元，原告邓蓉作为其继承人，应承担向反诉原告的给付义务。反诉被告逾期向反诉原告交付房款，反诉原告逾期协助反诉被告办理产权登记，双方在履行合同过程中均存在过错，且没有及时进行协商处理，双方应各自承担相应的责任。反诉被告关于反诉原告逾期协助办理产权登记不应支持其逾期利息的主张，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告给付逾期交付房款的逾期付款利息的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百二十条，《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心协助原告邓蓉办理绥阳房产12号楼1单元302室的产权登记； 二、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心给付原告邓蓉逾期向邓宝库交付绥阳房产12号楼1单元202室的违约金8900元，于本判决生效之日起30日内付清； 三、反诉被告邓蓉给付反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心绥阳房产12号楼1单元302室的房款9561.50元，于本判决生效之日起30日内付清； 四、驳回原告邓蓉和反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费922.50元，减半收取461.25元，由原告承担369元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担92.25元；反诉案件受理费144元，由反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担74元，由反诉被告邓蓉承担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月九日 书记员  穆 霖