湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0527民初1397号原告谭必定，男，1955年10月21日出生，土家族，居民，住秭归县，委托诉讼代理人傅永刚，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告吴春生，男，1972年4月12日出生，汉族，农民，户籍地重庆市云阳县，被告谭美清，男，1964年6月26日出生，汉族，农民，户籍地重庆市云阳县，被告：郑克东，男，1971年11月18日出生，汉族，驾驶员，住秭归县，委托诉讼代理人：郑茜茜（郑克东之女），女，1994年10月9日出生，汉族，宜昌市西陵区人民检察院书记员，住宜昌市伍家岗区，代理权限：特别授权代理。原告谭必定与被告吴春生、谭美清、郑克东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法由审判员付梦华担任审判长，与人民陪审员朱姝、杜雷林组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告谭必定的委托诉讼代理人傅永刚、被告郑克东及其委托诉讼代理人郑茜茜到庭参加诉讼，被告吴春生、谭美清经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭必定诉称：2000年12月30日原告与被告吴春生、谭美清签订一份《房屋出售协议》，约定：被告吴春生、谭美清将位于秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号楼房屋的第五层及阁楼出售给原告，售价62800元；双方签订协议之日，由原告支付订金50000元，2000年腊月15日以前支付8000元，余款在被告吴春生、谭美清将房产证办好后交给原告时付清。协议签订后，原告按约定履行了自己的支付义务，并长期居住该房至今。但被告吴春生、谭美清收到原告的款后至今下落不明，也没有给原告办理房产登记手续。由于庙嘴经济园区4号所建房的土地使用权系郑克东2000年12月24日登记取得，郑克东私下转让给谭美清和吴春生，未进行土地使用权变更登记。由于被告吴春生、谭美清违背诚实信用原则，不全面履行合同义务，被告郑克东没有协助被告吴春生、谭美清办理房屋的所有权证及占用范围内的土地使用证，损害了原告的合法权益，请求：依法确认原告与被告吴春生、谭美清于2000年12月30日签订的《房屋出售协议》合法有效；由三被告及时为原告办理所购房屋的所有权证及该房屋占用范围内的土地使用证；并由三被告承担本案诉讼费。原告谭必定为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《房屋出售协议》，拟证明谭必定与被告吴春生、谭美清于2000年12月30日签订了《房屋出售协议》，约定被告吴春生、谭美清将其坐落于秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号楼房屋的第五层及阁楼出售给谭必定，售价为人民币62800元，由被告吴春生、谭美清负责办理谭必定购房的相关手续，费用由吴春生、谭美清负责。双方签订协议时，由谭必定支付订金5000元，农历腊月十五以前支付8000元，在被告吴春生、谭美清办齐房屋相关证件交付谭必定后付清余款。在被告吴春生、谭美清交付房屋后，原告一直使用房屋至今。二、《关于处理庙嘴经济园区产权办证遗留协调会议备忘录》、《关于庙嘴产权办证遗留推进会备忘录》，拟证明被告吴春生、谭美清没有为原告等户购房户办理房产登记手续。原告及谭树华、谭必清、谭必定、周红英、周翠玉自2011年多次向茅坪镇桔颂居委会、茅坪镇人民政府、秭归县信访局、秭归县住建局、秭归县国土资源局、秭归县政府等多部门反映，请求办理所购房产产权及土地使用证手续。2012年12月19日，经秭归县法制办等多部门会议讨论作出《关于处理庙嘴经济园区产权办证遗留协调会议备忘录》，议定由土地、规划、房管、税务、司法部门及茅坪镇人民政府各司其职，购房人需书面承诺自行承担房屋质量后集中办理证件。2013年4月10日，秭归县房管局、秭归县住建局、土管局等多部门会议讨论后作出《关于庙嘴产权办证遗留推进会议备忘录》，该备忘录记载议定的“庙嘴4号楼韩军等五户反映的情况，先由买方找卖方完善相关手续和资料，若卖方无法找到则走司法程序”。三、土地登记申请书、国有土地使用权出让审批申请表、土地登记审批表、建设用地批准通知书，拟证明原告所购买的房屋建房所占土地使用权系郑克东于2000年12月24日被批准的住宅建设用地，郑克东取得后将土地转让给谭美清和吴春生建房，未进行土地使用权变更登记。四、申请书、受理告知书、秭归县国土资源局对谭必清等人信访问题的回复，拟证明2019年1月25日原告等人再次书面申请秭归县人民政府及主要领导办理原告等六户所购房屋的所有权证及所购房屋占用范围内的土地使用权手续，2019年2月12日秭归县国土资源局受理了原告等六户的信访事项，并于2019年4月2日作出《对谭必清信访问题的回复》，内容为：你们所购买的房屋建房所占土地使用权属郑克东2000年12月24日登记，郑克东取得该土地使用权后将该土地私下转让给谭美清、吴春生建房，未进行土地使用权变更登记。而你们购房实际是与谭美清和吴春生签订的《房屋买卖合同》，钱款也是交给了谭美清和吴春生。你们反映的问题我局非常重视，经与单位法律顾问会商，因原土地使用权人不愿意协助、房屋出卖人下落不明，建议你们将郑克东、谭美清和吴春生作为共同被告向法院起诉，我局依法院判决文书和《协助执行通知书》为你们开展登记发证。被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票，在法定期间内未提出答辩，也未提交证据。被告郑克东辩称，1998年3月17日，被告郑克东与中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司签订了《土地使用权出让合同书》，分两次付款共计31670元从中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司购买原后皇西路即现庙嘴经济园区4号国有土地78.5平方米。2000年12月24日，经秭归县人民政府批准为住宅建设用地。尔后被告郑克东将该土地以45000元的价格转让给被告吴春生、谭美清用于建房，在被告吴春生、谭美清付清转让款后，由被告郑克东协助办理土地使用权变更手续。因被告吴春生、谭美清未支付45000元土地转让款，故土地使用权仍登记在被告郑克东名下。被告郑克东与被告吴春生、谭美清之间系土地使用权转让合同关系，原告与被告吴春生、谭美清之间系房屋买卖合同关系，根据合同当事人及内容的相对性原则，原告起诉被告郑克东系诉讼对象错误，同时诉讼内容与被告郑克东无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告郑克东向本院提交如下证据：一、土地审批表，拟证明土地使用权在郑克东名下。二、1998年3月17日的土地使用权出让合同书、收据二份，拟证明郑克东系合法购得该土地使用权。本院调查收集的证据有：2019年8月15日重庆市云阳县普安乡回营村村民委员会、云阳县耀灵镇大兴社区居民委员会出具的证明各一份，证明二被告下落不明的事实；本院在公安部门查询的吴春生、谭美清的户籍信息一份，证明吴春生、谭美清的户籍及身份情况；本院在重庆市××区规划和自然资源局不动产登记资料查询回执，拟证明谭美清在万州无住房的事实。经质证和本院审查，对原告和被告郑克东提交和本院调查收集的证据可以采信，作为本案事实依据。经审理查明：2000年12月30日，原告与被告吴春生、谭美清签订《房屋出售协议》约定：被告吴春生、谭美清现将在秭归茅坪镇庙嘴经济园区内4号楼房的五楼住房出售给原告，面积约115平方米（以房产证为准），售价为52800元，另加阁楼10000元；被告吴春生、谭美清负责办理原告购房的相关手续，其费用由被告吴春生、谭美清负责，在双方签订协议之日，原告预交购房订金50000元，在农历的腊月十五以前预交8000元，下余房款待被告吴春生、谭美清办齐房屋相关手续后付清；双方任何一方违约，除实际经济损失外，另行支付对方违约金5000元；本协议自签定之日起生效。在协议的第三项第一目后被告吴春生、谭美清手写注明：“乙方（指原告）已于2000年12月25日预交了贰万元整”。尔后，被告吴春生、谭美清将出该房屋交付原告使用至今。被告吴春生、谭美清未为原告办理房屋和房屋占用范围内的建设用地的土地使用证变更登记手续，原告也没有付清余款。同时查明，1998年3月17日，被告郑克东与中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司签订了《土地使用权出让合同书》，分两次付款共计31670元从中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司购买原后皇西路即现庙嘴经济园区4号的国有土地78.5平方米。2000年12月24日，经秭归县人民政府批准同意住宅建设用地121.55平方米。尔后被告郑克东将该土地以45000元的价格转让给被告吴春生、谭美清用于建房。工程竣工后，在无土地、规划及竣工验收备案的情况下，将房屋出售给原告等人。被告吴春生、谭美清将房屋出售给原告后即离开了秭归县，现去向不详。该4号的房屋由于无土地、规划、竣工验收备案手续，原建房业主下落不明，致使买卖双方无法共同申请登记、未缴纳税收、未办理房屋的产权登记。2012年12月19日，秭归县法制办主持召开有茅坪镇政府、县住建局、县国土资源局、橘颂社区居委会等单位参加的关于处理庙嘴经济园区产权办证遗留协调会议，议定由土地、规划、房管、税务、司法部门及茅坪镇人民政府各司其职，购房人需书面承诺自行承担房屋质量后集中办理证件。2013年4月9日，秭归县房管局联合住建局、国土资源局、茅坪镇政府、橘颂社区居委会等单位召开关于庙嘴产权办证遗留推进会议，对原告等人购买被告吴春生、谭美清出售房屋办证的相关遗留问题进行了协调，并引导原告走司法程序。庭审中，原告承诺在办理房屋登记的过程中，按照县相关部门协调会议的要求，出具书面承诺，自行承担房屋质量风险责任，并承担需要负担的税费。本院认为：原告与被告吴春生、谭美清签订《房屋出售协议》，被告吴春生、谭美清将建成的位于现秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号楼房第五层及阁楼出售给原告，《房屋出售协议》合法有效。被告吴春生、谭美清已经交付了房屋，原告依法享有房屋的所有权。协议约定被告吴春生、谭美清负责办理原告所购房屋及土地的不动产权属相关手续，吴春生、谭美清是协助原告办理房屋及土地的不动产权属权证的义务人。被告郑克东系诉争房屋的土地使用权人，其与吴春生、谭美清的土地使用权出让协议已经成立，被告郑克东有义务协助吴春生、谭美清办证，因吴春生、谭美清怠于行使办证权利，现原告作为债权人代为行使请求权，本院予以准许。被告郑克东有义务协助履行土地使用权变更登记。被告郑克东主张吴春生、谭美清应支付其土地出让费的请求系另一法律关系，不能与本案合并审理，可另行主张权利。被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票，在规定的期限内未到庭应诉也未提供证据，视为被告吴春生、谭美清放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。虽然被告吴春生、谭美清未到庭参加诉讼,但本院根据原告提交的证据及本院调查收集的证据可以认定本案基本事实，原告尚未付清房款,被告吴春生、谭美清却没有主张,本院暂不作处理。原告谭必定关于自行承担五楼房屋及阁楼办证所需的税和费的承诺，本院予以准许。本案的基本事实已经查清，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、谭必定与吴春生、谭美清于2000年12月30日签订的《购房协议》合法有效。二、吴春生、谭美清、郑克东于本判决生效后7日内为谭必定办理秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号五楼房屋及阁楼房屋的不动产权属证。本案案件受理费80元，谭必定负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  付梦华人民陪审员  朱 姝人民陪审员  杜雷林二〇一九年十二月十六日书 记 员  周 波