湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10917号上诉人（原审被告）：邢春燕，女，1988年8月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：唐琪利，湖北弘愿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈文清，女，1972年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：胡忠，陈文清之夫。委托诉讼代理人：孙时杰，湖北云开正泰律师事务所律师。上诉人邢春燕因与被上诉人陈文清物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初5273号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢春燕上诉请求，1、撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定事实不清，涉案房屋的租赁期限应为六年。原审认定上诉人与裴凯签订了《转让合同》，裴凯将涉案房屋转让给上诉人使用，原房东汤玲同意转让事宜，2015年10月1日，汤玲（甲方）与邢春燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将武汉市江岸区铭新街福新里2号商铺出租给乙方；租赁期限：自2015年10月1日起至2018年10月1日止，共3年。2018年至2021年，后三年租金3500元基础上增长10%。虽然该条款中有“共3年”表述字样，但是该表述并非是对租赁期限3年的限定，而是对于整个6年期间，租金按照3500元执行前三年的意思表示。作为上诉人承租该房屋的目的是为了能够稳定有效经营，且在该房屋承租之时，上诉人支付了11万元的转让费，基于公平与诚实信用原则，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》有效期应为6年，而非原判决所认定的3年，故而原审法院认定事实不清，存在错误。二、原审判决适用法律错误，即使租赁期限为三年，但到期后上诉人继续使用被上诉人没有异议，视为成立不定期租赁合同，被上诉人要求解除合同应当在合理期限之前通知上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“租期不明的处理”:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故对本案而言，即使在一审中，《房屋租赁合同》认定为三年租期，在合同到期后，我们继续使用且被上诉人没有提出任何异议，那么应该被认定为成立不定期租赁合同。在一审中，被上诉人称其于2017年3月9日通过购买的方式取得了涉案门面房所有权，2017年3月9日陈文清向原房主汤玲购房时约定维持原有合同不变，陈文清将所购到的武汉市江岸区铭新街福新里2号店面按原合同继续出租给邢春燕使用。上诉人所称合同期满至今已达5个月之久，房东没有提出异议，其实质构成“不定期租赁合同。若被上诉人要解除合同，也必须给上诉人留有合理的腾退时间。综上所述，上诉人认为，原审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。陈文清辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由如下：1．涉案房屋的租赁期限为3年，房屋租赁合同第三条及第九条有明确规定，不存在上诉人所提到的6年租赁期限。2.该租赁合同是原房东汤玲与邢春燕在2015年时签订的，2017年时汤玲将上述房屋转售给陈文清，陈文清依照原租赁合同履行了3年的租赁期限，现租赁期满，上诉人应与被上诉人重新签订租赁合同，并在满足被上诉人租金要求前提下才有优先续租权。3．上诉人支付的11万元转让费与本案无关，其实际收款人是案外人裴凯，被上诉人仅有租金收益，因此，在租赁期满而被上诉人未收到租金的前提下被上诉人没有任何义务保证上诉人的稳定经营。4．上诉人提到没有在合理期限内通知其搬离、解除租赁合同，在合同到期后，被上诉人多次要求上诉人搬离，双方之间有过多次矛盾，有出警记录及街道办事人员的工作调解记录，合同期满后上诉人从未交纳过租金，强占被上诉人房屋，侵犯了被上诉人的合法权益。陈文清向一审法院起诉请求，判令：1、收回涉案店面，邢春燕立即腾退，并保持店面原样，结清水电、物业等相关费用；2、邢春燕赔偿自合同到期日（2018年10月1日）至归还店面的店面损失，2018年10月1日至2019年3月19日止租金暂计36,000元；3、邢春燕赔偿因逾期搬离造成的其他损失；4、邢春燕承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，1992年7月1日，汤玲取得位于武汉市江岸区铭新街福新里2号房屋的承租权。2017年3月9日，汤玲将涉案房屋相关权利给陈文清，并在《武汉市经营住房租约》中载明“该房已过户陈文清”，武汉市粮油食品工业联合公司对此予以确认。取得承租权后，汤玲将涉案房屋出租给裴凯。后裴凯与邢春燕签订《转让合同》约定，裴凯将涉案房屋转让给邢春燕，转让费为11万元，汤玲同意该转让事宜。2015年10月1日，汤玲（甲方）与邢春燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将武汉市江岸区铭新街福新里2号商铺出租给乙方；租赁期限：自2015年10月1日至2018年10月1日止，共3年。2018年至2021年，后三年租金3,500元基础上增长10%。该房屋租赁期间，乙方应支付水电费。甲方已同意乙方在没有生意或特殊情况下，可将此房屋转让；租金及支付方式：该房屋每一年租金为人民币（大写）：肆万贰仟元整（租金前三年按此租金不变）。租金按年结算，以后各期租金交付时间为每年的15号前付清，乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方若拖欠甲方租金，需向甲方支付滞纳金为房屋月租金的千分之三每天；其他约定：三年期满后，乙方在同等条件下有优先续租权。涉案房屋权利人发生变更后，邢春燕继续租赁该房屋。2017年10月12日，邢春燕向陈文清缴纳了至2018年10月1日的租金。合同到期后，陈文清要求按照6,000元/月的标准支付房租，邢春燕只愿意按照3,500元上涨10%即3,850元计算。双方未能达成一致意见。邢春燕占用房屋至今。一审法院认为，本案的争议焦点在于1、陈文清是否是涉案房屋的合法权利人？2、汤玲与邢春燕签订的《房屋租赁合同》中租期的约定是三年还是六年？关于第一个争议焦点，一审法院认为陈文清系涉案房屋的合法权利人。理由如下：公房承租权是一种特殊的承租权，不仅涉及债权关系，也包含了物权的内容。本案中，汤玲将涉案房屋相关权利转让给陈文清，并经房屋权利人武汉市粮油食品工业联合公司在《武汉市经营住房租约》上确认，陈文清取得涉案房屋的使用、收益权利。关于第二个争议焦点，一审法院认为约定的租期为三年。理由如下：根据上述《房屋租赁合同》中的表述，“租赁期限：自2015年10月1日至2018年10月1日止，共3年”，“三年期满后，乙方在同等条件下有优先续租权”，可以清晰地看出双方约定的合同租赁期限为三年，不存在邢春燕所述表述存在歧义的问题。综上，邢春燕与汤玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，该合同合法有效。后汤玲将就涉案房屋的相关权利转让给陈文清。陈文清承接了上述合同中汤玲的权利和义务。在上述《房屋租赁合同》到期后，陈文清与邢春燕亦未就继续签订《房屋租赁合同》达成一致，邢春燕继续占有、使用涉案房屋已经构成侵权，应立即停止侵害并赔偿损失。关于涉案房屋水电费及物业管理费的问题，根据合同约定，在房屋租赁期间水电费用由邢春燕支付。故对陈文清要求邢春燕立即结清水电、物业等相关费用并腾退涉案房屋的诉请，一审法院仅支持邢春燕结清水电费并腾退房屋。关于陈文清要求邢春燕赔偿自合同到期日（2018年10月1日）至归还店面的店面损失，2018年10月1日-2019年3月19日止租金暂计36,000元的诉请，陈文清系按每月6,000元的标准进行计算，但未提交相应依据予以证明，一审法院综合双方当事人陈述及原合同逾期违约金的约定，依法酌定按每月3,850元标准进行计算。关于陈文清要求邢春燕赔偿因逾期搬离造成的其他损失的诉讼请求，陈文清未提交相应证据证明相应损失的存在，对该诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、邢春燕于判决书生效之日起三十日内结清水电费并从武汉市江岸区铭新街福新里2号房屋内迁出将该房屋交还陈文清；二、邢春燕于判决书生效之日起三十日内向陈文清支付房屋占用费用（以每月3850元为标准自2018年10月1日计算至邢春燕腾退房屋之日止）；三、驳回陈文清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由邢春燕负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，予以确认。本院认为，邢春燕与汤玲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。该合同约定，租赁期限：自2015年10月1日至2018年10月1日止，共3年。2018年至2021年，后三年租金3,500元基础上增长10%。“三年期满后，乙方在同等条件下有优先续租权”，从合同内容可以清晰地看出双方约定的合同租赁期限为三年，后汤玲将就涉案房屋的相关权利转让给陈文清。陈文清承接了上述合同中汤玲的权利和义务，对涉案房屋享有使用收益、处分的权利。在涉案房屋权利人发生变更后，邢春燕继续租赁该房屋。本案中，因《房屋租赁合同》到期后，双方既未形成新的租赁关系亦未继续签订《房屋租赁合同》，陈文清有权要求邢春燕从涉案房屋内迁出并交还陈文清，邢春燕在陈文清取得房屋使用收益、处分后仍然占有该房屋不予退还应当支付房屋占用费，故原审判决邢春燕在结清水电费从涉案房屋内迁出并交还陈文清及支付房屋占用费用并无不当。本案审理期间，邢春燕亦未提交证据来证实自己的主张，对邢春燕的上诉意见，本院不予支持。综上所述，邢春燕上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由邢春燕负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十二月十二日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹