江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3303号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：黄秋根，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：高秋玲，女，1967年10月生，汉族，住江西省南昌县小蓝经济开发区。 上诉人江西通力电业发展有限公司（以下简称为通力电业公司）因与被上诉人高秋玲商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2018）赣0121民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 通力电业公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、判决被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司（下称合盛公司）出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定的情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人的上诉请求。 高秋玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 高秋玲向一审法院起诉请求：判决通力电业公司支付赔偿延期319日（2018年1月1日至2018年11月15日）交房的违约金17315.5元人民币。 一审法院认定事实：2016年7月19日，高秋玲（买受人）与通力电业公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、高秋玲购买通力电业公司开发的房屋一套。房屋总价款为人民币542807元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币122807元，剩余房款人民币420000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，高秋玲向通力电业公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即高秋玲与案外人江西赣昌农村商业银行股份有限公司营业部签订了《个人购房借款/担保合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，通力电业公司同日通知高秋玲进行收房。 一审法院认为，高秋玲与通力电业公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。依照上述合同约定，通力电业公司应于2017年12月31日之前向高秋玲交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，通力电业公司同日通知高秋玲进行收房，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，高秋玲据此主张通力电业公司应承担2018年1月1日起至2018年11月15日止（共计318天）期间逾期交房的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。庭审中，通力电业公司认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。高秋玲对该组证据关联性有异议，一审法院认为，通力电业公司所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为通力电业公司委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求通力电业公司停工；因此通力电业公司提供的上述证据与其逾期交房无关联性，一审法院不予采纳。据此，对通力电业公司方要求对延期交房予以适当免责的辩称，一审法院不予支持。通力电业公司提出高秋玲逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。通力电业公司主张高秋玲同意用违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，因案外人不是本案当事人，对高秋玲与通力电业公司及案外人之间的债权债务关系不属于本案审理范围，故一审法院对通力电业公司的这一抗辩不予支持。同时，通力电业公司在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对高秋玲的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之0.9，故一审法院判定通力电业公司应向高秋玲支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房的违约金共计人民币15535元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：江西通力电业发展有限公司应自本判决生效之日起十日内向高秋玲支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币15535元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费233元，减半收取116.5元，由江西通力电业发展有限公司承担。 本院二审期间，高秋玲提交两张收款收据，一张是2019年11月20日缴纳了2019年11月16日至2020年11月16日的物业费1393元，另一张是2019年11月20日缴纳了2018年11月16日至2019年11月15日的物业费696元，证明目的：上诉人已经收取了物业费，不存在用违约金抵扣物业费的情形。通力电业公司质证后认为，对其提交的南昌合盛物业管理有限公司出具的收据真实性、合法性代理人不清楚，对关联性有异议，被上诉人出于真实意思表示与上诉人及合盛物业公司达成的业主同意用违约金抵扣物业费的三方协议，该协议合法有效，被上诉人缴纳物业费的行为不影响该协议的合法性，应当依法全面履行。该收据的出具时间在一审开庭之后，恰恰证明一审开庭之前抵扣协议是正常履行的。本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，被上诉人与通力电业公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力电业公司应当于2017年9月30日前向被上诉人交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力电业公司理应向被上诉人承担逾期交房的违约责任。通力电业公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力电业公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力电业公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力电业公司上诉提出被上诉人已同意以通力电业公司逾期交房的违约金抵扣被上诉人物业费的上诉理由，经查，虽然被上诉人在违约金抵扣物业费详单中签字同意抵扣物业费，但因被上诉人称签字系为了可以拿维修基金和契税发票，抵扣并非其本意，且签字时该详单并无任何单位盖章，故本院认为，尽管通力电业公司在一审期间提交过盖有合盛公司公章的违约金抵扣物业费详单，但因该物业公司并未参与本案诉讼，亦未向法院明确表示同意抵扣，本院难以确认该证据的真实性，故上诉人通力电业公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于上诉人通力电业公司提出被上诉人存在逾期办理银行按揭、交清房款的违约情形，应向通力电业公司支付违约金的上诉理由，因通力电业公司在一审期间并未提起反诉，故被上诉人是否因存在逾期付款的违约情形而应向通力电业公司支付违约金的问题，则不在本案审理范围之内。对通力电业公司该上诉理由，本院亦不予支持。对于通力电业公司提出被上诉人主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力电业公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金”，现被上诉人按日万分之0.9主张违约金，符合合同约定，通力电业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人通力电业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费233元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十二月三日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉