湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终13380号 上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南国讯酒店管理有限公司，住所地：长沙市天心区新岭路88号新兴企业中心A栋14楼1413房。 法定代表人：黄靖。 委托诉讼代理人：周宇，湖南元端律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡珍梅，女，1962年2月18日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 原审被告：湖南新兴电器控制设备有限公司，住所地：长沙市天心区大托镇新路村长沙天心工业园新岭路88号。 法定代表人：段碧云。 委托诉讼代理人：范军，湖南精彩律师事务所律师。 原审被告：黄靖，男，1990年8月3日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 上诉人湖南国讯酒店管理有限公司（以下简称国讯酒店）与被上诉人胡珍梅、原审被告湖南新兴电器控制设备有限公司（以下简称新兴公司）、原审被告黄靖房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初1192号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人国讯酒店上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、五项，依法改判；二、一二审的诉讼费用、反诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除房屋租赁合同，属事实认定错误和适用法律错误。1.相关房屋的买卖合同还在上诉中，双方之间的房屋买卖合同是否解除还处于效力待定中，一审法院认定房屋租赁合同无法履行的事实错误。2.一审适用合同法第九十四条和第一百一十条判决房屋租赁合同解除，属适用法律错误。被上诉人根据第九十四条不具有解除权，合同法第一百一十条不涉及合同解除。二、根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，被上诉人无权解除合同。如果执意要单方终止合同，根据合同的约定，应赔偿上诉人损失10万元。 被上诉人胡珍梅的意见与一审的意见一致。 原审被告新兴公司的意见与一审的意见一致。 原审被告黄靖未陈述意见。 胡珍梅向一审法院起诉，请求判令：一、解除其与国讯酒店之间签订的《房屋租赁合同》；二、国讯酒店、新兴公司向、黄靖向胡珍梅退还装修费用141232元；三、本案的诉讼费由国讯酒店、新兴公司承担。 国讯酒店提出反诉，请求判令：一、双方继续履行签订《房屋租赁合同》；二、胡珍梅承担违约责任，赔偿国讯酒店损失10万元；三、胡珍梅承担反诉案件诉讼费。 一审法院查明，2018年4月11日，胡珍梅作为甲方／出租方，国讯酒店作为乙方／承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：房屋基本情况：房屋坐落于湖南省长沙市天心区长沙新兴企业中心的以下房屋Ｂ栋3层37号房共1间，建筑面积共50.44平方米。租赁用途为酒店式公寓出租经营。合同第5条第二款约定，乙方统一收取房屋买受人（甲方）装修费用141232元（不含发票税）。合同第6条约定，租金以及支付方式，自甲方正式交房之日起延后六个月（免租整备期）的第七个月起计算租期并支付当月租金，租金前三年维持不变，第四年起每三年递增8%。双方约定在每月5日前支付当月租金（节假日顺延），无故不得延迟支付，未经甲方同意，租金支付延迟超过二个月，甲方有权终止本协议。合同尾部由胡珍梅签字捺印，国讯酒店盖章予以确认。 2018年6月14日，案外人长沙意真商贸有限公司、新兴公司签订一份编号为20160529337的《长沙市商品房买卖合同》，约定长沙长沙意真商贸有限公司购买新兴公司开发的位于长沙市天心区，购房款为305431元，买受人一次性付款。合同约定的交房时间为2018年7月31日前，新兴公司应该按照国家和地方政府的有关规定，将符合约定的商品房交付胡珍梅使用。同时合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起45日内退还全部已付款，按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，胡珍梅按照合同约定履行了自己的全部义务，但新兴公司无法按时交房。2018年1月20日，国讯酒店与案外人湖南湘海装饰设计有限公司签订一份《装修工程施工合同》，合同约定对长沙市天心区大托镇沂路村园新岭路88号（酒店）进行装修工程施工。 合同签订后，胡珍梅通过新兴公司名下POS机支付装修费用141232元，后因开发商无法交付房屋，胡珍梅要求退还装修费用，双方协商无果，遂提起诉讼。 另查明，黄靖系国讯酒店唯一的股东，涉案装修款全部转入其个人账户。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人一般应该是租赁物的所有权人或者具有使用、管理、收益的权利。本案的争议焦点是双方签订的租赁合同是否能继续履行下去。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……所谓法律上不能履行，是指双方在订立合同的时候合同是可以履行的，但在合同实际履行的时候，法律和法规禁止进行这样的履行行为。所谓事实上的不能履行，是指标的已客观不能履行和永久不能履行。本案中，胡珍梅购买的租赁合同的标的物《商品房买卖合同》已经解除，尽管胡珍梅与新兴公司房屋买卖合同的案子仍在上诉中，但双方在一审中均同意解除房屋买卖合同，且新兴电器上诉也没有要求继续履行合同，双方的商品房买卖合同已经确定解除。故胡珍梅不再享有该涉案标的物的任何权利，双方所签的租赁合同已经永久不能履行。因此，胡珍梅要求解除合同符合法律的规定，予以支持，对国讯酒店反诉要求继续履行合同的请求不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。胡珍梅要求国讯酒店返还装修款的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。国讯酒店反诉要求胡珍梅承担违约责任，因双方在合同中明确约定存在其他法定情形可以解除合同，本案系因其他法定情形解除合同。双方并没有就合同符合法定情形解除时的违约责任，仅约定租赁期内，任何一方不得终止合同，不得单方终止合同，否则单方终止合同方无条件赔偿对方损失10万元整。结合本案事实，以及双方的过错等情况，该项违约金明显过高，应该予以调整，一审法院酌情支持10000元。 至于新兴公司是否应该承担责任的问题。本案中，国讯酒店收取装修款是通过户名为新兴公司的银行pos机，构成借用银行账户。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》明确批复：出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借帐户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”因此新兴公司应该与国讯酒店承担返还装修款的连带清偿责任。 关于黄靖的责任问题，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担领带责任。本案中，黄靖未能提交证据证明其个人财产独立于公司财产之外，且所收装修款全部进入其个人账户，因此应该承担连带责任。 据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第二百一十二条、第一百四十一条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条之规定,判决如下：一、胡珍梅和湖南国讯酒店管理有限公司于2018年7月27日签订的房屋租赁合同解除；二、限湖南国讯酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内返还胡珍梅装修款141232元；三、湖南新兴电器控制设备有限公司、黄靖对本判决书第二项义务承担连带清偿责任；四、限胡珍梅于本判决书生效之日起十日内支付湖南国讯酒店管理有限公司违约金10000元；五、驳回湖南国讯酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3124元，财产保全费1226元，共计4350元，由湖南国讯酒店管理有限公司、湖南新兴电器控制设备有限公司、黄靖负担，反诉受理费1150元，由湖南国讯酒店管理有限公司负担1000元，胡珍梅负担150元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：1.关于合同解除的问题。本案的房屋租赁合同事实上不可能再履行，一审法院根据合同法第九十四条判决解除房屋租赁合同，具有事实根据和法律依据，并无不当。被上诉人作为违约方，不具有合同法第九十四条规定的解除权，但人民法院根据合同权利义务事实上不能履行，合同目的已无法实现的情况，判决解除合同，符合法律规定，并无不当。上诉人主张一审对此认定事实错误和适用法律错误，理由不成立，不予采信。2.关于装修款返还的问题。根据合同法第第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审根据被上诉人的请求，判决上诉人向被上诉人返还装修款，具有法律依据，并无不当。3.关于违约金的问题。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案的具体情况，一审法院综合考虑违约原因、双方的过错程度等情况，认定约定的违约金过高，酌情调整为10000元，并无明显不当，本院予以认可。上诉人主张不应调整，理据不足，不予支持。综上，上诉人国讯酒店的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4768元，由上诉人湖南国讯酒店管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 永 审判员 戴 莉 审判员 傅美容 二〇一九年十二月九日 书记员 曾诗尧 附相关法律条文： 中华人民共和国民事诉讼法 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。