湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘08民终920号 上诉人（原审原告）：张道贤，女，1982年12月24日出生，土家族，居民，住湖南省慈利县。 被上诉人（原审被告）：张家界万容达投资置业有限责任公司，登记住所地张家界市慈利县零阳中路112号，现住所地慈利县零阳镇荷花路生活家广场二楼。 法定代表人：朱峰，董事长。 委托诉讼代理人：陈建国，男，系被上诉人公司工作人员。 上诉人张道贤与被上诉人张家界万容达投资置业有限责任公司（以下简称万容达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院（2019）湘0821民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。2019年11月12日，对本案当事人进行了询问。上诉人张道贤、被上诉人万容达置业公司的委托诉讼代理人陈建国到庭参加。本案现已审理终结。 张道贤上诉请求：1.改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.原判决认定上诉人的合同解除权已经灭失存在错误。上诉人与被上诉人于2018年7月17日签订《关于道路标高问题的备忘录》，被上诉人承诺于2019年6月30日前办理不动产登记。截至2019年6月30日，被上诉人未能给上诉人办理不动产登记，上诉人才提起诉讼，请求解除合同。因此本案合同解除权的行使期间应当自2019年7月1日起开始起算，上诉人于2019年7月1日提起诉讼时，合同解除权并未灭失。2.原判决将双方当事人约定的逾期办证违约金标准调整为日万分之零点三，仅为合同约定的违约金标准的十分之一，低于上诉人于2015年5月因购买案涉商铺在银行贷款的6.37%的年利率成本，亦低于案涉商铺前三年的租金收益率，原判决对违约金标准的调整依据不足。当事人之间对违约金的计付标准存在约定，且未违反法律法规的强制性规定，人民法院应当予以支持。 万容达置业公司答辩称：1.本案所涉合同解除权的行使期间应当为一年。双方约定本案所涉商铺的不动产登记办理时间为2016年11月28日，超过一年时即2017年11月29日为解除权发生之日，截至2018年11月30日，解除权灭失。2.案涉商铺已经交付给上诉人，且三年的返租款亦已经交付给上诉人，逾期办证未达到行使法定解除权的程度，上诉人行使法定解除权依据不足。3.双方签订的《慈利县商品房买卖合同》第十六条约定，因政府有关登记机关的原因造成被上诉人不能在约定期限内办理产权登记的，被上诉人不承担责任。被上诉人仍在积极履行合同义务，案涉商铺不能按时完成产权登记系登记机关的原因。4.合同约定的违约金标准高于上诉人的实际损失，且商铺的租金已经支付给上诉人，上诉人已经获得收益。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张道贤向一审法院起诉请求：1.判令张道贤、万容达置业公司解除《商品房买卖合同》，张道贤退还商铺给万容达置业公司，万容达置业公司一次性退回商铺款444490元和代收的办证费用32563元给张道贤，合计477053元；2.参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，万容达置业公司赔偿张道贤房款及办证费用1583天的利息302069.96元，一次性支付到位。3.判令万容达置业公司承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：张道贤与万容达置业公司于2015年5月25日签订《慈利县商品房买卖合同》，约定张道贤购买万容达置业公司出售的生活家广场1幢×单元×层××号房，该房系商业用房，面积21.47平方米，总价款444490元，已于2015年5月25日付清。张道贤委托万容达置业公司代为办理产权登记，向万容达置业公司支付了办证费用32563元。2015年11月29日，万容达置业公司以向张道贤返租该商铺的方式正式交付使用。返租期3年，万容达置业公司给张道贤支付了租金88898元。万容达置业公司租得商铺后，与其他返租商铺一起另行出租给他人进行菜市场经营。2018年11月29日返租期满后，万容达置业公司至今未与张道贤办理返租房屋退还交接手续，亦未向张道贤支付费用。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。因出卖人不具备登记条件导致逾期的，每逾期一天出卖人按照买受人已交房款的万分之三计算违约金支付给买受人。包含涉案房屋在内的生活家广场房地产项目至今尚在面积实测，需由出卖人提供给产权登记机关备案的资料尚不齐备，万容达置业公司作为出卖人并未向产权登记机关提出备案申请。2018年7月17日，张道贤与万容达置业公司为商铺道路标高问题协商达成备忘录一份，约定万容达置业公司在2019年6月30日前完成办证并交付张道贤，张道贤不要求支付逾期办证违约金，否则将依合同约定和法律规定维权。一审法院认为，张道贤与万容达置业公司签订的《慈利县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。案件争议焦点为：（1）张道贤在万容达置业公司未能按合同约定期间办理产权证的情况下，是否享有解除权，其解除合同请求能否支持；（2）基于合同解除或不解除的情况，当事人损失如何计算。关于焦点一，张道贤认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，其提出解除合同，依法应予支持。万容达置业公司认为，其交付房屋使用，依建筑法规必须是交付经验收合格的房屋，办理产权登记备案按合同约定应当是在竣工验收合格后的365日内，其不同意解除合同。该院认为，双方合同在逾期办证方面没有约定解除权。张道贤依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。双方均认可交付使用时间为2015年11月29日，则合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满时间应为2016年11月28日。万容达置业公司未能按约在此日之前办理房屋所有权登记，至今早已超过一年，构成违约，不能办理产权登记原因也应当归于出卖人万容达置业公司。因此是否可以认定“导致买受人无法办理”成为买受人张道贤是否享有解除权的关键。“无法办理”可以有两种情形：一是永远的不能办理，如房屋灭失、房屋损毁为危房、违法建筑不可纠正等等，二是当时不具备办理条件而无法办理但延后条件具备时可以办理，如本案情形，所以应从两个方面加以分析。在第一种情形下，由于构成根本违约，导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现，买受人只能要求解除合同，并要求出卖人赔偿损失，为充分保障权利人权益，故第十九条未对行使解除权的期限加以限制。在第二种情形下，给买受人赋予解除权，但又未对行使解除权的期限加以限制，相较同一司法解释的第十五条则显见了立法保护方面的不平衡和不公允，因为第十五条对于“交付房屋”守约的买受方虽赋予了解除权，但对行使解除权的期限加以了限制，目的在于追求司法环境、交易过程的稳定。交付房屋与办理权属证书是房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务和房屋买受人的两项主要权利，立法公平的要义应当体现出对同等重要的权利给予的保护或限制应当相当。为弥补该条立法的缺陷，对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限，应类推适用第十五条逾期交房解除权行使期限的规定。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》第六章所称的业主。参照该条款规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有交易房屋，即可以认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。因此，视迟延登记为重大违约甚至根本性违约没有法理基础。买受人即使依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定享有法定解除权，在对方当事人没有催告的情况下，也应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案办理房屋所有权登记的期限届满时间为2016年11月28日，超过一年时为解除权发生之日，即2017年11月29日，此后一年为解除权行使的除斥期间，2018年11月30日解除权消灭。因张道贤的解除权已消灭，故对张道贤要求解除合同、返还购房款和办证费的诉讼请求，不予支持。关于焦点二，万容达公司未能在约定期间办理产权登记，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，但万容达置业公司认为双方约定的日万分之三的违约金标准过高于张道贤的损失，请求调整。该院认为，张道贤已用涉案房产在金融机构办理了按揭贷款抵押担保，是否如期取得产权登记，对其个体损失有限。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合张道贤已付购房款总额及预期利益、万容达置业公司逾期情形、本地商品房产权登记审批程序等实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三。2016年11月28日前为双方约定的办证期间，自2016年11月29日起至办理登记备案之日止，万容达置业公司应向张道贤支付逾期登记违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万容达置业公司在本判决生效后10日内给张道贤支付逾期登记违约金，以477053元为基数，按日万分之零点三自2016年11月29日开始计算至办理登记备案之日止；二、驳回张道贤的其他诉讼请求。案件受理费11423元，由万容达置业公司负担165元，张道贤负担11258元。 二审审理过程中，上诉人张道贤向法庭提交了三份新证据：证据1湖南省慈利县人民法院（2018）湘0821民初748号民事裁定书复印件一份，拟证明上诉人于2018年5月向人民法院提起诉讼主张权利的事实；证据2《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，拟证明上诉人为购买案涉商铺使用商业贷款，借款利率为年利率6.37%；证据3《生活家广场委托经营管理协议》及返租租金收据复印件各一份，拟证明该商铺前三年的租金为88898元，折合年收益率为6.67%的事实。 经组织双方当事人举证质证，被上诉人万容达置业公司发表质证意见如下：对证据1的合法性没有异议，对关联性有异议；对证据2的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据3的真实性没有异议，能够证明上诉人已经获得收益。 根据民事诉讼证据认定规则，对证据1，该民事裁定书仅能证明上诉人曾提起诉讼并撤回起诉，无法证明与本案是否存在关联性，故不予采信；证据2，符合证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信；证据3符合证据的真实性、合法性，与本案具有关联性，予以采信。 被上诉人万容达置业公司未向法庭提交新证据。 经审查，原判决对证据的分析及案件事实的认定清楚正确，二审予以确认。 二审另查明，案涉商铺的三年返租租金88898元直接用于抵付购房款的首付款。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人张道贤是否具有案涉合同的解除权；2.双方当事人的责任如何划分与承担。 一、关于张道贤是否具有案涉合同的解除权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该规定，逾期办证导致的合同解除权属于法定解除权，但对于该合同解除权的行使期限没有进行明确规定。本案中，双方当事人先后签订《慈利县商品房买卖合同》和《关于解决生活家商铺道路标高问题的备忘录》，根据后签订的备忘录约定，万容达置业公司应当在2019年6月30日之前完成涉案商品房的权属登记并向张道贤交付产权证或产权证复印件。因万容达置业公司未能在上述备忘录约定的时间内完成产权登记事宜，张道贤于2019年7月1日向人民法院提起本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。结合当事人签署的合同与备忘录，双方约定的权属登记办理时间即2019年6月30日届满后，万容达置业公司未完成权属登记事宜，属于迟延履行主要债务。张道贤提起诉讼，主张合同解除权，属于对万容达置业公司进行催告。因商品房权属登记涉及行政主管部门的审批，程序相对复杂，依法应给予合理期限。结合《慈利县商品房买卖合同》中关于“在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案”的约定，酌情给予合理期限1年，即自2019年7月1日至2020年6月30日。若万容达置业公司在合理期限内即2019年7月1日至2020年6月30日止仍未履行该合同主债务，张道贤有权行使合同解除权。综上，原判决认定张道贤就本案所涉《慈利县商品房买卖合同》的合同解除权已经灭失的认定存在错误，二审予以纠正。关于被上诉人万容达置业公司主张超过一年不能办理权属登记是政府有关登记机关导致，不是被上诉人原因造成的抗辩理由，因其没有提供证据证明，故对该抗辩理由，本院不予采纳。 二、关于双方当事人的责任如何划分与承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案所涉《慈利县商品房买卖合同》及《关于解决生活家商铺道路标高问题的备忘录》约定的权属登记等合同义务未能履行完毕，过错在于万容达置业公司，故张道贤要求万容达置业公司承担违约责任的诉讼请求，依据充分，应予支持。原判决综合本案所涉合同履行的实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之零点三，并无不当。张道贤上诉主张原判决调整违约金存在不当的理由，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人张道贤的上诉请求部分成立。原判决适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11423元，由上诉人张道贤负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 钟以祥 审判员 黄勇芳 二〇一九年十二月二十日 法官助理朱琳 书记员王茜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。