江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终4433号上诉人（原审原告）：南京利佳塑料实业有限公司，住所地南京市江宁区东善桥工业集中区隆盛路68号。法定代表人：钱玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：周大鹏，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗磊，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京七桥工贸公司，住所地南京市秦淮区大教场路1号。法定代表人：刘天明，该公司总经理。委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，江苏石城律师事务所律师。上诉人南京利佳塑料实业有限公司（以下简称利佳公司）因与被上诉人南京七桥工贸公司（以下简称七桥公司）土地租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利佳公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判七桥公司向利佳公司支付尚未使用年限的土地租赁费525000元及相应利息；二、本案一、二审案件受理费由七桥公司负担。事实及理由：一、案涉《土地租赁合同》已明确约定，如遇有国家和政府城市规划或动迁开发，土地补偿归甲方，房屋及其它设施补偿归乙方，即利佳公司所得，土地租赁费甲方按乙方实际年限结算，剩余部分甲方无条件退款给乙方。双方就征收后的补偿事宜已进行了明确约定。二、利佳公司与南京市秦淮区人民政府红花办事处（以下简称红花办事处）签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》中，对征收补偿项目和金额进行了明确的列明，明确列明了对利佳公司房屋征收补偿项目包括房屋收购款、区位补偿、停业损失、搬迁费等费用，并未载明有“土地租赁费”补偿。2016年7月1日签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》中，一审法院认为的上述补偿包含了利佳公司未到期的租金损失，没有事实和法律依据。三、一审法院向红花办事处主任杨东红进行调查并制作了《谈话笔录》，红花办事处与七桥公司有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款规定，该份笔录内容不能单独作为认定案件事实的依据。1.杨东红主任认为“区位补偿”就是对利佳公司未使用土地租金损失的补偿，是错误的理解。区位补偿款是拆迁人根据被拆迁房屋所处地段不同而给予被拆迁人的房屋补偿款，性质上属于房屋补偿款的一部分，与土地或土地使用权的补偿并非同一概念。2.本案审理涉及的是土地租赁合同关系，而《非住宅房屋征收补偿协议书》中所涉的是拆迁补偿关系，两者属于不同的主体之间的不同法律关系。利佳公司在征收拆迁中所得到的补偿款，与本案中主张返还未使用的土地租赁费并非同一标的。杨东红主任认为补偿是一次性的、全方位的补偿，并认为利佳公司在签订补偿协议书时未提出未使用租金的补偿，就是认可了补偿款中涵盖了未使用土地租金，这是将两者牵涉的不同法律关系错误地混淆为一种，事实上，拆迁补偿款并不包含利佳公司未使用土地的租金补偿。3.《谈话笔录》中，杨东红主任认为七桥公司的前法定代表人宣以兴参与了征收补偿的谈判和签约，就直接推断利佳公司知晓七桥公司前法定代表人的身份和同意补偿方案包含未使用土地租金，这是单方臆断，并无任何证据证明。七桥公司的前法定代表人宣以兴作为红花办事处的授权签约代表在《非住宅房屋征收补偿协议书》上签名，代表的只是红花办事处，当时的经办人还有陈顺广，这并不能证明利佳公司知晓并同意宣以兴是代表红花办事处与利佳公司进行商谈，或土地租赁费包含在拆迁补偿款中。4.杨东红的身份是红花办事处主任，七桥公司是红花街道的下属企业，双方之间存在直接利害关系，杨东红所作的陈述和理解，不具有完全的证明力，只是一个孤证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二款规定，不能单独作为认定案件事实的依据。综上，双方当事人之间形成的是土地租赁合同关系，双方争议和处理的焦点也是土地租赁纠纷，与利佳公司和红花办事处签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》中涉及的拆迁安置补偿纠纷是不同的法律关系。在利佳公司与红花街道七桥村村民委员会对土地租赁费的使用和退还有明确约定的情况下，承继其权利义务的七桥公司应当按照约定，将利佳公司未使用完的土地租赁费无条件地退还利佳公司。七桥公司辩称，一、利佳公司承租案涉土地后，在案涉土地上加盖建筑物，依据《中华人民共和国规划法》的规定，利佳公司在案涉土地上进行建设，应当取得建设工程规划许可证，但利佳公司建造的房屋直至案涉土地被征收、建筑物被拆除时，仍未取得建设工程规划许可证。故利佳公司加盖的房屋属于违建，七桥公司及红花办事处与相关征收部门沟通后，征收部门也与利佳公司签订了征收协议。如果按照违建的相关规定，利佳公司的房屋不应获得任何补偿。是七桥公司和相关部门的努力，才让利佳公司的房屋获得了一千余万元的征收补偿，该征收补偿是对利佳公司包括土地未使用租金及建筑物的全面补偿，利佳公司已因此获得了全面、足额的补偿，不应再提起本案诉讼。二、就利佳公司的主张，在红花办事处辖区内也存在多起，租赁协议签订时未预见到征收，但其他纠纷已妥善解决，其他被征收人均认为已经得到了相应补偿，产生诉讼的只有利佳公司这一起。综上，请求本院驳回利佳公司的上诉请求，维持原判。利佳公司向一审法院起诉请求：一、判令七桥公司退还利佳公司尚未使用年限的土地租赁费525000元及利息；二、判令利佳公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2002年5月20日，利佳公司（乙方）与南京市秦淮区红花街道七桥村村民委员会（甲方，以下简称七桥村委会）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方将坐落于七桥一队捌亩地租赁给乙方使用，该地位于南京市秦淮区中和桥路131号-1。本合同项下的土地租赁年限为50年，由于甲方地面尚有建筑物，附着物需要一定周期处理，以及土地结构复杂乙方需花较长时间整平，因此，本合同签订时期为2002年5月20日，执行期2004年1月1日至2054年1月1日；乙方同意向甲方支付各种土地使用费总计人民币70万元，其中，本合同正式签订后，5月30日内预付人民币50万元，余款在第二年6月份前付清；本合同项下的土地乙方用于建造厂房，办公设施及员工住房，在本合同有效期内，乙方确需改变土地用途的，经甲方同意后办理变更土地用途手续；甲方负责在本合同签订后的九十日内在国家土地管理部门办理完毕土地使用权证交付乙方，所需费用由乙方承担；如遇国家和政府城市规划或动迁开发，土地补偿归甲方，房屋及其它设施补偿归乙方所得，土地租赁费甲方按乙方实际年限结算，剩余部分甲方无条件退款给乙方。如乙方不能按时支付土地使用费，从滞纳之日起，按日加收应缴费额0.05%的滞纳金，滞纳期超过6个月甲方有权无偿收回土地使用权；本合同正式签订后，乙方与甲方1994年12月21日签订的原合同作废。合同签订后，利佳公司分别于2013年8月13日、10月24日（两次），2014年1月16日、5月18日、6月25日向七桥村委会支付了10万元、10万元、10万元、20万元、15万元、5万元，以上合计70万元，七桥村委会分六次向利佳公司出具了结算凭证，结算凭证中交款事由除第一次注明“租金”外，其余均为还款，故七桥公司不认可利佳公司已足额交纳租金的事实。利佳公司称，当时其系分期给付，支付10万元后，尚欠60万元，故以“还款”的形式给付了租金，且其与七桥村委会只有租赁关系，如其欠缴租金，七桥村委会也不可能长期不催收。2016年7月1日，因案涉土地征收，利佳公司作为乙方与作为甲方的红花办事处签订《非住宅房屋征收补偿协议书》一份，约定：甲方依据相关规定，对乙方中和桥路131-1号利佳公司房屋实施拆迁，经双方核实，乙方红线内自建房屋面积5353.54平方米。房屋征收补偿款为：1、房屋收购款5356995元，2、区位补偿1593237元，3、停业损失347512元，4、搬迁费556019元，5、附着物1314867元，6、其它6400元、奖励费347512元，以上合计10006732元。乙方定于2016年7月15日将腾空房屋交付甲方实施拆除，乙方在交房后15个工作日内，甲方支付房屋征收补偿款。协议下方甲方经办人有“宣以兴”签字，负责人有“杨东红”签字。双方当事人均同意以2016年7月15日作为案涉土地租赁合同的终止时间。利佳公司认为，双方合同已履行了12年6个月，故七桥公司应退还租金52.5万元。经一审法院向红花办事处核实，该办事处工作人员杨东红陈述，利佳公司的地上建筑系违建，并未取得许可证，根据相关规定，不应予以补偿，但基于利佳公司租赁土地且租期未满的客观事实，所以参照相关规定对利佳公司进行了补偿，且补偿是全方位的，也包括对租赁土地尚未到期的补偿，如：区位补偿是与土地租金相关联的。签订补偿协议时，利佳公司也应该是清楚协议中包括未使用土地租金在内，协议是一揽子方案，对土地及地上建筑物做了最终处理及补偿，双方就再无争议。土地是利佳公司向七桥村委会承租的，七桥村委会撤销后，由七桥公司承接相应的权利义务，当时就补偿事宜谈判时，经办人“宣以兴”系七桥公司的法定代表人，也是由七桥公司代表街道与利佳公司就补偿事宜进行谈判的，当时利佳公司在谈判过程中也未提出未使用租金事宜，足以说明该补偿协议已包含了土地租金的损失。对于街道工作人员的陈述，利佳公司不予认可，认为拆迁协议各项补偿明确，并未包含其租金损失。一审另查明，2013年7月，七桥村依法整体撤村，并成立了七桥工贸公司集体资产债权债务清理办公室处理善后事宜。现七桥公司表示，如法院认为七桥村委会需要退还租金，七桥公司愿意承担。一审法院认为，双方当事人之间签订的《土地租赁合同》虽有“如遇国家和政府城市规划或动迁开发，土地补偿归甲方，房屋及其它设施补偿归乙方所得，土地租赁费甲方按乙方实际年限结算，剩余部分甲方无条件退款给乙方”的约定，但在租赁期间，利佳公司房屋土地通过征收获得了区位补偿、停业损失、搬迁费等补偿，以上补偿已包含了利佳公司未到期租金的损失，且在一审法院向征收单位核实过程中，征收单位表示七桥公司的法定代表人也参与了此次征收补偿事宜的谈判，已就利佳公司未到期的租金损失进行了考虑，且在补偿中已考虑了利佳公司未到期的租金损失并进行了补偿。因利佳公司的租金损失已在征收补偿时得到补偿，故利佳公司主张退还尚未使用的租金依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回利佳公司对七桥公司的诉讼请求。一审案件受理费9050元，由利佳公司负担。一审判决认定的事实有相应证据在卷作证，本院依法予以确认。二审中，利佳公司向本院提交了其与南京市雨花台区红花镇七桥村村民委员会于1994年12月21日签订的承包合同书复印件一份、南京市工商行政管理局于1997年9月4日出具的证明复印件一份、以及其公司于1994年至2002年交纳土地租金的收款书复印件8页，用于证明其已付清1994年至2002年期间租赁案涉土地的租金。七桥公司对于利佳公司提交的上述证据的真实性均无异议。本院另查明，2016年7月1日，利佳公司与红花办事处签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》约定“……经双方核实，利佳公司红线内自建房屋面积5353.54平方米（详见测绘附图），根据宁政规字[2015]15号文测算：一、房屋收购款……”二审中，本院依职权向南京市集体土地拆迁管理中心调查。南京市集体土地拆迁管理中心工作人员表示，征收补偿一部分是对土地的补偿，一部分是对房屋的补偿。土地补偿的费用包括集体经济组织的费用和集体经济组织成员进社保的费用。宁政规字[2015]第15号文即《南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法》，规定的是征收集体土地涉及房屋的补偿，对房屋的补偿包括企业（非住宅）和住宅。对于企业（非住宅），适用该文第20条规定，即，非住宅房屋的征收补偿款由原房补偿款和区位补偿款两部分组成，该区位补偿款只针对房屋补偿，因为宁政规字[2015]第15号文就是针对房屋补偿的规定。对于宁政规字[2015]第15号文，另有两份配套文件，即评估管理规定和技术导则，其中技术导则对于南京各城区区位补偿的标准进行了明确，红花村属于一级区片，对于协议载明的5353.54平方米房屋，按照技术导则，非住宅中的非营业的补偿标准来计算已达到160多万元，案涉房屋包括85.5平方米的砖简结构，所以做了相应扣除。南京市集体土地房屋拆迁管理中心工作人员并向本院提供南京市征收集体土地涉及房屋补偿政策文件汇编一本。利佳公司对本院就上述调查形成的谈话笔录以及获取的文件汇编的真实性没有异议。七桥公司对谈话笔录和文件汇编的真实性亦无异议，但认为，对于用地建设手续合法及具备工商执照等事业单位法人资格的产权人应依照规定补偿，前提条件是建设手续合法，但利佳公司搭建的案涉房屋从未取得规划许可证或审批手续。以上事实，有征收补偿协议书、谈话笔录，文件汇编，一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：利佳公司要求七桥公司退还尚未使用年限的土地租赁费525000元及相应利息的诉讼请求能否成立。本院认为，利佳公司与七桥村委会签订的案涉《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方产生法律拘束力，双方均应按约定全面履行各自义务。根据双方约定，七桥村委会将案涉土地出租给利佳公司使用五十年，至2054年1月1日租赁期届满，利佳公司支付各种土地使用费总计人民币70万元，如遇国家和政府城市规划或动迁开发，土地补偿归七桥村委会，房屋其其他设施补偿归利佳公司，土地租赁费按利佳公司实际年限结算，剩余部分七桥村委会无条件退款给利佳公司。利佳公司已实际付清了五十年的土地租金70万元，但约定的租赁期间内，因案涉土地被征收，利佳公司于2016年7月签订《非住宅房屋征收补偿协议书》，于2016年7月15日腾空房屋并交付拆除，本案中，双方当事人亦均同意以2016年7月15日作为案涉土地租赁合同终止时间，故对于2016年7月16日至2054年1月1日的案涉土地租金，根据双方约定，应予返还。七桥公司辩称，利佳公司已就相应剩余土地租金获得了补偿，即利佳公司签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》中约定的区位补偿款部分，但根据本院向南京市集体土地拆迁管理中心所作的调查，利佳公司签订的《非住宅房屋征收补偿协议书》中约定的区位补偿款系仅针对房屋所进行的补偿，相应区位补偿款的数额亦与针对房屋进行的区位补偿的标准相符，因此，七桥公司的此项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。因七桥村已依法整体撤村，并成立七桥工贸公司集体资产债权债务清理办公室处理善后事宜，现七桥公司认可其承继了七桥村委会的债权债务，故利佳公司向七桥公司主张返还相应剩余租金，应予支持。利佳公司实际应支付2004年1月1日至2016年7月15日期间案涉土地的租金，剩余租金计523250元（700000-700000÷50÷12.625），应由七桥公司向利佳公司返还。至于利佳公司关于要求七桥公司支付应返还土地租金的利息的诉讼请求，本院认为，根据案涉土地租赁协议，双方并未就剩余土地租金的返还期限作出约定，利佳公司亦未提交证据证明其在提起本案诉讼前曾向七桥公司主张返还土地租金并给予七桥公司必要的准备时间，因此，本院对于利佳公司关于要求七桥公司给付相应利息的诉讼请求不予支持。综上所述，利佳公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初7467号民事判决；二、南京七桥工贸公司自本判决生效之日起十五日内返还南京利佳塑料实业有限公司523250元；三、驳回南京利佳塑料实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9050元，由南京利佳塑料实业有限公司负担18元，南京七桥工贸公司负担9032元；二审案件受理费9050元，由上诉人南京利佳塑料实业有限公司负担18元，南京七桥工贸公司负担9032元。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年十二月十二日法官助理 吴伯庙书 记 员 孙雪松