北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14436号上诉人（原审原告、执行案外人）：张飒，女，1986年3月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：廖建华（张飒之夫），男，1985年4月14日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：周静，女，1965年7月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏晓东，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌砾，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王玉芳，女，1963年2月18日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王宁（王玉芳之弟），男，1973年5月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人张飒因与被上诉人周静、王玉芳案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初12530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张飒上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张飒的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由周静、王玉芳承担。事实和理由：一审法院未查清《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）是否已实际履行，房屋买卖关系是否生效，亦未考虑张飒的客观困难，否认张飒享有排除对北京市丰台区芳星园二区甲3号院4号楼7层704房屋（以下简称涉案房屋）进行拍卖的权利，与事实不符。一、张飒与王玉芳于2017年3月11日签订《买卖合同》，张飒于2017年5月4日前累计支付定金及部分房款75万元，之后搬入涉案房屋居住，2017年5月由于一审法院查封涉案房屋导致未能过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张飒已经与王玉芳签订了《买卖合同》，支付了部分房款，从2017年8月起实际在该房屋居住，且涉案房屋是目前张飒的唯一住房，故张飒享有排除对涉案房屋进行拍卖的权利。二、张飒已提供了其与王玉芳签订的《买卖合同》、银行转账记录、起诉状等相关材料，积极履行己方举证义务，并申请一审法院考虑张飒的实际困难，给予其半年的缓冲期，以便张飒搬家过渡。一审法院仅因张飒无法一次性付清剩余560万元房款而驳回张飒的执行异议申请，忽视了张飒的实际困难，否认张飒享有排除对涉案房屋拍卖的权利。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院支持张飒的上诉请求。周静辩称，同意一审判决。周静就涉案房屋设定了抵押，是涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。王玉芳辩称，同意张飒的上诉请求。王玉芳与张飒是房屋买卖关系，王玉芳通过出卖涉案房屋的方式偿还周静的借款，但周静不同意出卖涉案房屋，不协助张飒办理过户，坚持拍卖涉案房屋，有套路贷的嫌疑。张飒向一审法院起诉请求：1.停止对涉案房屋的执行；2.诉讼费用由周静、王玉芳承担。一审法院认定事实：周静与王玉芳民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年10月31日作出（2016）京0115民初9390号民事判决书，判决：一、王玉芳偿还周静借款本金250.9万元；二、王玉芳偿还周静自2014年9月6日至实际还款之日止的逾期利息；三、周静有权对王玉芳所有的涉案房屋房屋拍卖或变卖的价款，在260万元的范围内按抵押登记顺序优先受偿。王玉芳不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），后又提出撤回上诉的申请。二中院于2017年3月29日作出（2017）京02民终2660号民事裁定书，裁定准许王玉芳撤回上诉。因王玉芳未履行判决书确定的义务，周静向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年5月18日立案执行，案号为（2017）京0115执3883号。在执行过程中，北京市丰台区人民法院于2017年5月11日首先查封涉案房屋，一审法院于2017年6月1日轮候查封涉案房屋。2018年1月16日，鉴于一审法院（2017）京0115执3883号执行案件债权人对涉案房屋享有顺位在先的担保物权，故北京市丰台区人民法院向一审法院出具移送执行函，将涉案房屋移送一审法院执行。张飒就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年4月2日作出（2018）京0115执异182号执行裁定书，裁定驳回张飒的异议请求。张飒不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。2017年3月11日，王玉芳与张飒签订《买卖合同》，约定王玉芳将涉案房屋出售给张飒，成交价格为635万元。2017年3月11日、3月12日、3月14日、4月28日、5月4日张飒累计向王玉芳支付定金及部分房款共计75万元。2017年3月14日，王玉芳出具收条，载明：今收到张飒交来购买本人涉案房屋的定金50万元。2017年6月16日，王毓英与廖建华在涉案房屋的《房屋交割清单》上签字。一审庭审中，经一审法院依法释明后，张飒表示无力将剩余购房款交付法院执行，亦无力替王玉芳清偿涉案房屋所担保的债权。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第二十八条规定的金钱债权是指普通债权，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，即使案外人提出的异议符合第二十八条规定的条件，其亦无法排除执行。本案中，周静就涉案房屋享有抵押权，且张飒未将剩余购房款交付法院执行，故其提出的排除执行异议不应予以支持。综上所述，对于张飒的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决：驳回张飒的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提供新证据，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张飒对执行标的享有的权利是否足以排除执行。周静对涉案房屋享有抵押权，周静通过一审法院强制执行行为实现其抵押权。张飒通过与王玉芳签订《买卖合同》获得对王玉芳的普通债权，抵押权相对于普通债权享有优先受偿权，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，张飒无权排除抵押权的优先受偿权，且张飒的债权并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。另，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。据此，一审法院在向张飒释明，张飒表示其无力将剩余购房款交付法院执行，亦无力替王玉芳清偿涉案房屋所担保的债权的情况下，驳回张飒的诉请并无不当。综上所述，张飒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张飒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 钱丽红审 判 员 邢 军审 判 员 韩耀斌二〇一九年十二月十三日法官助理 吴红娜书 记 员 何 柳