杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初3148号 原告：临安华恒照明电器有限公司，住所地杭州市临安区高虹镇高乐村，统一社会信用代码91330185742930653G(1/1)。 法定代表人：张森华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周密礼，浙江满江红律师事务所律师。 被告：杭州临安天豪照明电器有限公司，住所地杭州市临安区高虹镇学溪南路2号，统一社会信用代码91330185555175605X。 法定代表人：金玉娟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩思宇、姜宁辉，浙江厚来律师事务所律师。 原告临安华恒照明电器有限公司（以下简称华恒公司）诉被告杭州临安天豪照明电器有限公司（以下简称天豪公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月2日进行庭前调查，原告华恒公司的法定代表人张森华及其委托诉讼代理人周密礼、被告天豪公司的法定代表人金玉娟及其委托诉讼代理人韩思宇到庭参加诉讼。此后，本院于2019年9月3日公开开庭审理了本案，原告华恒公司的法定代表人张森华及其委托诉讼代理人周密礼、被告天豪公司的委托诉讼代理人韩思宇、姜宁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华恒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空原告所有的约8500平方米的厂房土地，并将厂房土地交还给原告；2.判令被告立即支付占有使用费494.1万元（按每平方每月20元的标准暂从2016年10月1日计算至2019年2月20日，此后的费用按照该标准另行计算至实际腾空之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月，原、被告签订《转让合同》，原告将自己名下的厂房、土地转让给被告。合同签订后，被告开始在约8500平方米的厂房土地上实际经营。2017年5月1日，原、被告就该事项签订《厂房（土地）转让补充协议》。2017年10月26日，被告向法院起诉要求解除原、被告签订的《转让合同》和《厂房（土地）转让补充协议》。被告要求解除合同却一直占用原告的厂房土地至今，被告应当向原告支付占有使用费。据了解，与原告厂房同地段的厂房租金一般为每月每平方20元，因此，原告要求按照此标准计算被告实际占有期间的占有使用费。现为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。 原告华恒公司为支持其诉请向本院提供如下证据： 证据一、《转让合同》复印件1份、《厂房（土地）补充协议》复印件1份，欲证明：原、被告于2016年10月份签订厂房土地转让合同，原告将厂房土地交付给被告；合同中第一条写明了厂房土地的使用权证和房屋所有权证，但实际上还有很多厂区是没有证的，原告也一并交付给被告使用了。 证据二、临安法院（2017）浙0185民初6237号民事起诉状复印件1份，欲证明：被告曾经于2017年10月27日起诉，要求与原告解除转让合同和补充协议，要求原告返还转让款并支付装修费用及违约金；被告在该案中陈述其在2017年6、7月份就已经知道转让合同无法继续履行，其应当在明知时就应该将厂房土地交还给原告。 证据三、评估报告书前三页复印件1份，欲证明：原告厂区面积是8000平方米的事实。 证据四、临安法院（2017）浙0185民初6237号民事判决书复印件1份，欲证明：在该案中，法院已经对原、被告双方是否违约进行了认定，原告在本案中不存在过错也没有违约。 被告天豪公司辩称：一、关于事实方面。2016年10月，双方签订转让合同，约定由被告向原告购买土地、厂房。双方约定原告必须向被告保证该厂房没有抵押、没有被查封、没有债务纠纷，保证不受他人追诉。合同签订后，被告按约支付了转让款，原告向被告交付上述土地和厂房，但是原告向被告隐瞒了真实情况，并未履行前述承诺，上述厂房土地已经被抵押且已经被查封。因此上述土地和厂房无法过户到被告名下，后土地厂房进入执行拍卖程序，被告与原告多次协商无果，迫于无奈向法院起诉，要求解除转让合同。二、原告与被告签订的转让合同在2019年6月底才被判决解除，被告在涉案厂房内有大型机器和设备，腾空房屋需要大量的人力和财力。因为原告的过错导致合同无法履行，原告需要承担相应的责任，所以原告要求被告立即腾空房屋在客观上不能实现。三、被告与原告签订转让合同后，按约履行了付款义务并在原告交付的上述土地厂房上进行了装修，被告对上述土地和厂房的占有均属于合法占有，在合同解除之前无需支付占有使用费，且合同的过错方在原告，被告不存在任何过错，如果要支付相应费用有违诚实信用原则。四、转让合同约定的价格是800万元，合同解除时，厂房价格上涨，被告解除合同需要另行购买厂房造成巨大损失，现在原告要求支付占有使用费明显是滥用主张。五、占有使用费过高且明显与事实不符。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。 被告天豪公司向本院提供如下证据： 证据一、《转让合同》复印件1份、《厂房（土地）补充协议》复印件1份，欲证明：原、被告之间的转让合同解除系原告原因所致，原告应当对该过错承担相应的责任；被告在转让合同期间系合法占有，并不存在相应的过错责任。 证据二、民事起诉状副本复印件1份、租赁合同复印件1份，欲证明：在转让合同成立之前，双方是存在租赁关系的，当时的租期是从2014年12月1日起至2019年11月30日，租赁面积为1500平方米，年租金12万元，折成月租金是每平方米6.67元。 在案件审理过程中，原告华恒公司向本院提出申请，要求对占有使用费的标准进行评估，经双方选定的评估机构评估，形成估价报告书一份。 原、被告提供的证据及评估报告，经庭审质证，本院认证如下： 对原告提供的证据，被告对真实性均无异议，但认为是因为原告违约才导致双方签订的转让合同解除；在转让合同解除之前，被告对厂房、土地的占有均是合法占有。根据被告的质证意见，本院对原告提供证据的真实性予以确认，至于原告主张的占有使用费的计算时间及计算标准，本院将在下文部分予以评判。 对被告提供的证据，原告对真实性均无异议，但认为双方签订的转让合同不能履行是否是因原告违约造成的，在本院（2017）浙0185民初6237号案件中已进行了认定；双方之前是存在租赁关系，但当时租赁的只是部分厂房，而不是全部厂房，且转让合同的签订已经对之前的租赁关系进行了变更。根据原告的质证意见，本院对被告提供证据的真实性予以确认，至于原告主张的占有使用费的计算时间及计算标准，本院将在下文部分予以评判。 对评估报告，原告对三性均无异议，但认为评估的价格低于市场价格。被告对真实性无异议，但认为评估报告不能作为计算占有使用费的依据；该份报告估价的时间点为2019年7月23日，故该份评估报告仅能反映2019年的租金标准，原告主张的是2016年至2019年的占有使用费，该年份之间的占有使用费标准不能确定；2014年11月18日双方签订的租赁合同约定的租赁期限是从2014年12月1日至2019年11月30日，约定的租金是每平方米6.67元，即使要支付占有使用费，也是按照该标准来进行计算，而不应当按照评估报告来计算；评估报告的年租金面积是80253.2平方米，但是实际面积只有5400平方米左右，剩余的面积是被告搭建出来的，所以这个面积不能计算在租赁面积当中；因为原来是被告购买厂区的，购买后做过装修，所以不能按照装修以后的价格进行评估，应当按照无装修的价格进行计算。本院认为，关于原告主张的占有使用费的计算时间及计算标准，本院将在下文部分予以评判。 根据有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实： 2016年10月，原告华恒公司与被告天豪公司签订《转让合同》，约定华恒公司将位于本区高虹镇学溪南路、土地使用权证编号为临国用2008第01828号临2008第01938号面积约为7亩的工业用地以及地上房屋4幢作价800万元转让给天豪公司。合同约定了相关的权利义务。2017年5月1日，双方又签订了一份《厂房（土地）转让补充协议》，又对相关事宜进行了约定。 2017年10月31日，我院受理天豪公司诉华恒公司房屋买卖合同纠纷一案，天豪公司要求我院：1.判令解除双方签订的《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》；2.判令华恒公司返还转让款270万元；3.判令华恒公司返还建设和装修费用4103691.35元；4.判令华恒公司支付违约金240万元；5.判令张森华对第2、3、4项款项承担连带赔偿责任。我院经过审理后于2019年6月4日作出判决：1.解除双方签订的《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》；2.华恒公司于判决生效之日起三十日内支付给天豪公司转让款270万元及建设装修投入2732617元，合计5432617元；3.张森华对上述款项承担连带清偿在；4.驳回天豪公司的其他诉讼请求。目前该判决已生效。 在本案审理期间，华恒公司申请对占有使用费的标准进行评估，经双方选定评估机构后，本院依法委托杭州信达房地产评估有限公司对前述事项进行了评估，为：带装修年租金评估价：人民币988000元，单价12.47元/月/平方米；无装修年租金评估价：人民币735000元，单价9.27/月/平方米。（评估租金的租金单价为主楼两幢房产面积的租金单价；评估对象土地使用范围内确认的附房、钢棚、棚房占有使用价值均已含入总价）。 本院认为：首先，本院在（2017）浙0185民初6237号案件中已判决解除双方签订的《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》，且上述判决已生效，故《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》解除后，被告天豪公司无权继续占有使用厂房土地，故应将厂房土地腾空并返还给原告华恒公司。其次，关于占有使用费的起算时间。华恒公司主张自2016年10月1日起开始计算，天豪公司认为其不用支付占有使用费；本院认为，在《转让合同》签订后，华恒公司已向天豪公司交付了厂房土地，且天豪公司也进行了相应的装修，故天豪公司在《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》解除前对厂房土地的占有属于依据《转让合同》的有权占有，无须向华恒公司支付占有使用费。但《转让合同》、《厂房（土地）转让补充协议》解除后，天豪公司已无权占有上述厂房土地，故至其实际腾空返还之日止，天豪公司应向华恒公司支付相应的占有使用费。综上，根据本院（2017）浙0185民初6237号判决书的生效时间，本院确认占有使用费的起算时间为2019年6月21日。再次，关于占有使用费的计算标准，本院在（2017）浙0185民初6237号案件中已判决华恒公司支付天豪公司建设装修费用2732617元，故合同解除后的占有使用费应参照带装修的价格进行计算，而关于计算标准，双方选定的评估机构已给出了评估标准，即每年租金988000元。被告天豪公司认为搭建的面积不应计算进去，且应考虑华恒公司的过错。本院认为，评估报告中已明确注明“租金单价为主楼两幢房产面积的租金单价”；关于违约，本院在（2017）浙0185民初6237号案件中已作出了认定。故对被告的上述辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州临安天豪照明电器有限公司于本判决生效之日起三十日内将双方于2016年10月签订的《转让合同》项下的厂房土地腾空并交还给原告临安华恒照明电器有限公司； 二、被告杭州临安天豪照明电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告临安华恒照明电器有限公司占有使用费411667元（以每年988000元的标准自2019年6月21日起暂计算至2019年11月20日，此后至房产土地腾空之日止的占有使用费仍按前述标准计算，并于腾空之日与原告结算并支付完毕）； 三、驳回原告临安华恒照明电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费46328元，减半收取23164元，由原告临安华恒照明电器有限公司负担23000元，由被告杭州临安天豪照明电器有限公司负担164元。 原告临安华恒照明电器有限公司于本判决生效之日起七日内向本院申请退费；被告杭州临安天豪照明电器有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  马钱利 二〇一九年十二月二日 书记员  来越梅 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。