重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9841号上诉人（原审被告）：重庆八斗人力资源管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西尊路188号21幢21-7，统一社会信用代码91500106572109693W。法定代表人：刘平，总经理。委托诉讼代理人：杨雪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖翔溢，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人:黄皓，董事长。委托诉讼代理人：熊焕，男，该公司员工。上诉人重庆八斗人力资源管理有限公司（以下简称八斗公司）因与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初14202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人八斗公司的委托诉讼代理人杨雪、肖翔溢，被上诉人富力公司的委托诉讼代理人熊焕到庭参加二审询问。本案现已审理终结。八斗公司上诉请求：1、请求撤销重庆市沙坪坝区人民法院作出的(2019)渝0106民初14202号民事判决书，依法改判；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人已缴纳的租金所对应的租赁期限应截止到2019年2月24日，且双方约定有一年的免租期，故一审判决中由上诉人支付被上诉人截止到2018年8月12日租金587096.53元是不成立的；2、在整个装修过程中被上诉人积极配合上诉人办理相关审批手续，如没有被上诉人的盖章配合，上诉人也不可能正常办理相关审批手续以至于顺利营业，由此可见被上诉人对上诉人的租赁用途及经营范围均是知晓并同意；3、被上诉人给上诉人所租赁的商铺停水、停电，导致上诉人无法正常营业，上诉人损失惨重，因被上诉人无理的要求以及行为导致双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，并因被上诉人单方面的原因导致上诉人装修损失、经营损失。富力公司辩称，上诉人所述事实与实际不符，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求。一审判决中存在笔误，一审法院已经作出裁定补正，因此上诉人的上诉状中事实理由的第一部分存在错误。富力公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺、三层7-11号商铺租赁合同》；2.请求判决由被告向原告支付租金478820.54元（自2018年12月12日起按照合同约定的当期租金标准计算至被告实际退还商铺之日止，现暂计至2019年6月30日）。一审法院认定事实：2017年12月8日，原告富力公司（出租方、产权人）与被告八斗公司（承租方）签订《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺、三层7-11号商铺租赁合同》，双方约定如下：第一条，房产基本情况。1.该房产是指重庆市沙坪坝区富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺，三层7-11号商铺和其内部设施，建筑面积2945.80平方米，具体位置及平面图详见合同附件一该房产平面图。第二条，租期及租金。1.本合同租期为7年，自2018年8月25日起算至2025年8月24日止。2.承租方在租赁期内的租金标准如下：租赁期间2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺租金：月租金标准（元/㎡?月）月租金额（元）2018.8.25-2019.8.2425553952019.8.25-2020.8.2426.3582752020.8.25-2021.8.2427.6611552021.8.25-2022.8.2429642572022.8.25-2023.8.2430.5675812023.8.25-2024.8.2432709052024.8.25-2025.8.2433.674450租赁期间2Q7、8商业裙楼三层7-11号商铺租金：月租金标准（元/㎡?月）月租金额（元）2018.8.25-2019.8.2423167892019.8.25-2020.8.2424.2176652020.8.25-2021.8.2425.4185412021.8.25-2022.8.2426.7194902022.8.25-2023.8.2428204392023.8.25-2024.8.2429.4214612024.8.25-2025.8.2430.922556注：上述月租金额的计算公式：月租金标准（元/㎡／月）×租赁面积(㎡)=月租金额（元）。3.若有涉及计算非满月（如租期起算、免租期、租金调整、退租、扩租等）的应付租金（或物业费）等费用的情况，当月租金（或当月物业费）金额=月租金额（或月物业费）÷30天×实际发生天数。4.本合同租赁期内该房产租金标准、计收方式按本条的约定执行不予调整，但经双方协商一致或另有约定的除外。第三条、租赁押金。承租方在签订本合同后十日内应向出租方交付相当于该房产1个月租金作为租赁押金。租赁押金为72184元。租赁押金作为承租方遵守及履行本合同约定及条款的保证金，租赁押金不计利息。2.出租方收到承租方缴纳的租赁押金后，及时提供相应的收据，承租方应妥善留存收据。3.如承租方未在本合同约定时间内交付租赁押金逾期超过十五日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系，承租方己缴纳的款项作为违约金不予退还。第四条、付款方式。1．承租方同意在本合同租赁期限内，按叁个月为壹期的方式，向出租方支付每期租金。2．承租方按照本合同的约定在签订本合同后十日内除应当向出租方缴纳租赁押金外还需要向出租方缴纳首个完整期（自垫2018年8月25日起至2018年11月24日止）租金，即216552元。3．租金的支付时间及方式：(1)承租方从第一个完整期开始，应当在每一期最后一个月的25日前向出租方缴纳下一期的租金；(2)如遇不完整月的，按第二条第3款约定的方式计算当月租金；(3)如承租方需要计算抽成租金的，应当在每期最后一个月的20日前向出租方缴纳上一期的产生的抽成租金（如有）。4．承租方可以支票、电汇、转帐的形式支付租赁押金、租金、物业押金、物业费、装修管理费、装修押金、水电费、水电周转金等，以电汇、转帐方式支付的须注明商铺的编号和所汇款项的所属期间。5．出租方在收到承租方缴纳每期租金到账后五个工作日内开具相应、合法、有效的发票。第五条、租赁用途及经营。1．承租方承租该房产经营人力资源管理有限公司（具体业态范围）之用，并自行营所需的证照（包括营业执照、经营许可证、税务登记证、卫生许可证、组织机构代码证、标注册证或授权书等），在完成后向出租方提供证照的复印件，作为附件五的部分，出租方应协助承租方办理前述证照。承租方在该房产经营招牌为：重庆八斗人力资源管理有限公司，承租方在该房产经营品牌为：人力资源管理有限公司。3.未经出租方的书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。4.承租方必须在租赁期内按照商场规定的统一时间(1O:00-22：OO)开门营业（出租方因节假日书面通知调整营业时间的除外）。如承租方确实需要临时停业的，应提前向出租方提交书面申请，在得到出租方书面批准后方可停业，但租金和物业费不因此而免除。若承租方未经出租方书面同意擅自停业的，承租方停业期间除需按合同约定缴纳租金及物业费外，还需向出租方按每停业一天（从停业当天起计，半天以一天计算）交纳当期租金标准的2%的违约金。如承租方在租赁期间擅自停业的天数达到或超过10日，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。第六条、物业服务。第七条、房屋交付和使用。1.出租方在承租方按照本合同约定支付了租赁押金、首期租金、物业费押金及首月物业费后十五个工作日内，出租方按附件二的房产技术条件向承租方提供该房产，双方对该房产及其内部的设备设施等状况进行书面确认之日即为房产交付之日。第十一条，合同终止后的处理。……4.承租方在本合同终止后超过十个工作日仍未完成对该房产的装修恢复并变还出租方的，则承租方应当从第十一个工作日起按照本合同的约定当期的标准，继续向出租方缴纳租金、物业费及其他费用直至承租方完成对该房产恢复和交还之日止。因此产生的费用和因此造成出租方损失的，出租方有权从租赁押金和物业押金中扣减，如前述押金不足以冲抵产生的费用和出租方损失的承租方负责补足。第十二条、违约责任。承租方在租期内如有违反本合同约定的行为，出租方有权要求承租方在本合同约定或要求的时间内给予纠正。如承租方逾期未纠正的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。出租方在租期内如有违反本合同约定的行为，承租方有权书面要求出租方给予纠正或进行补救。如出租方逾期未纠正或未作出补救措施的，则出租方构成严重违约，承租方有权书面通知出租方解除租赁关系。3.如果承租方未在本合同所约定的期限内按约定支付租金的，除继续有义务交纳租金外，还应向出租方承担违约金，每日违约金为每期应付而未付租金的千分之五，直至结清未付租金之日为止。承租方逾期支付租金超过六十日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。承租方因自身原因而提出终止本合同的，应至少提前三十日书面通知出租方，并与出租方签订终止协议，同时向出租方和物业公司结清所有应付款项，承租方还应在约定时间内向出租方支付相当于一倍租赁押金和物业押金作为违约金。出租方如未按时向承租方交付符合本合同约定之房产，每迟交一日，需向承租方支付第一个完整期租金的千分之五的违约金，直至该房产交付之日为止。出租方逾期交房超过六十日的，则出租方构成严重违约，承租方有权通知出租方解除租赁关系。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付了一个季度的房屋租金共216552元，之后未再支付原告房屋租金，并将所承租的二楼商铺用于经营囧囧宠物生活馆、战狼老火锅、战狼美蛙鱼等。2018年11月27日，原告通过邮政快递的方式向被告发出《解除租赁合同函》，载明：被告与原告于2017年8月25日就租赁重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺、三层7-11号商铺签署了《商铺租赁合同》，合同第五条第一款约定被告承租该房产经营人力资源管理有限公司，同时第三款约定“未经出租方的书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系”。现被告违反租赁合同约定，擅自改变该房产经营范围、招牌及品牌，已经构成严重违约，原告特此告知如下：1.根据租赁合同第五条第三款约定，终止与被告就该房产的租赁关系。2.根据租赁合同第十一条第三款约定，被告须按租赁合同约定时间内自行承担费用将房产恢复至出租方交付时的状态，并将该房产交换给出租方和物业公司。否则，原告有权按照租赁合同约定要求被告予以赔偿并承担违约责任。3.根据租赁合同第十二条第七款约定，被告已缴纳的租赁押金和物业押金原告将不予退还。原告将进一步评估因被告违约而造成的损失，保留进一步追究被告违约责任的权利。邮政物流信息显示，该邮件于2018年11月28日由“他人收，河畔里菜鸟驿站”。审理中，原告坚持认为被告擅自改变经营形态及未支付租金的行为已经构成违约，要求判如所请。一审法院认为，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方自当依诚实信用原则各自履行相应义务。原告依约交付涉案商铺于被告后，被告应当按约经营并支付相应租金，双方约定被告“应当在每一期最后一个月的25日前向出租方缴纳下一期的租金”“被告逾期支付租金超过六十日的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系”，因并无证据证明被告按约向原告支付第二期及以后期间房屋租金的事实，被告应当自行承担相应的不利后果。此外，双方约定“承租方在该房产经营招牌为重庆八斗人力资源管理有限公司，承租方在该房产经营品牌为人力资源管理有限公司。未经出租方的书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系”，但无证据证明被告经过原告书面同意，却擅自改变涉案商铺的经营范围、招牌和品牌，被告亦应当自行承担相应的不利后果。现原告基于被告上述行为主张被告违约，请求解除双方的租赁合同及支付拖欠租金，符合法律规定，一审法院予以支持。原告虽通过邮政快递向被告发出合同解除函，但该邮件显示的签收人为“他人收，河畔里菜鸟驿站”，不能证明原告解除合同的意思表示达到被告，故不发生合同解除的效果。现原告起诉要求解除租赁合同，租赁合同解除的时间应为本判决发生效力之日。至于原告主张的租金金额问题。双方约定2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺租金：2018年8月25日至2019年8月24日的月租金金额为55395元；2Q7、8商业裙楼三层7-11号商铺租金：2018年8月25日至2019年8月24日的月租金金额为16789元”，原告确认被告已经支付了第一季度租金，在无证据证据被告已经支付第一季度之后租金的情况下，原告要求被告按合同约定的租金标准支付自2018年12月12日起至合同解除之日止的房屋租金，不违反法律规定，一审法院予以支持。即被告应支付原告自2018年12月12日起至2019年8月12日（法庭辩论终结之日），共244天，2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺的租金450546元（55395元/月÷30天×244天）；2Q7、8商业裙楼三层7-11号商铺租金136550.53元（16789元/月÷30天×244天）；共计587096.53元。法庭辩论终结之次日起至本判决生效之日止的商铺租金，被告应当按合同约定，据实支付。本案原告未要求被告返还房屋，租赁合同解除后，不再有租金一说，被告持续占用房屋的，原告可另行主张房屋占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告广州富力地产（重庆）有限公司与被告重庆八斗人力资源管理有限公司签订的《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺、三层7-11号商铺租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除。二、被告重庆八斗人力资源管理有限公司于本判决生效之日立即支付原告广州富力地产（重庆）有限公司截至2019年8月12日的租金587096.53元；自2019年8月13日起至本判决生效之日止的租金按照《重庆富力城2Q7、8商业裙楼二层1-20号商铺、三层7-11号商铺租赁合同》的约定计算，并于本判决发生法律效力之日立即付清。三、驳回原告广州富力地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8482元，减半收取4241元，由被告重庆八斗人力资源管理有限公司负担。二审中，八斗公司举示了EMS邮寄单、《解除租赁合同函》、手机短信截图打印件，拟证明其于2018年11月28日收到了富力公司发出的《解除租赁合同函》，富力公司对上述证据真实性无异议，并认可解除合同的效力追诉到被上诉人发函之日止。本院对上述证据的真实性予以确认。另查明，一审中富力公司认可八斗公司租金支付至2018年11月24日，八斗公司在二审中也陈述租金支付至2018年11月24日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为八斗公司与富力公司签订的《商铺租赁合同》是否已经解除，解除的具体时间以及八斗公司是否欠付租金，欠付的租金金额。现评述如下：关于八斗公司与富力公司于2017年12月8日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除以及解除的具体时间。本案中，案涉《商铺租赁合同》明确约定，“未经出租方的书面同意承租方改变该房产经营范围、招牌和品牌的，则承租方构成严重违约，出租方有权书面通知承租方终止租赁关系。”现八斗公司在未取得富力公司书面同意的情形下将所承租的二楼商铺用于经营囧囧宠物生活馆、战狼老火锅、战狼美蛙鱼等，明显违反合同约定。八斗公司仅以若无富力公司同意其不可能办理相关审批手续为由拟反推富力公司知晓并同意八斗公司改变经营范围、招牌和品牌，该推测没有事实和合同依据，本院不予采纳。因此，依据合同约定，八斗公司违反了合同约定，富力公司具有单方解除权。富力公司于2018年11月27日向八斗公司寄送了《解除租赁合同函》，八斗公司于2018年11月28日收到了该函件，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本院确认，案涉《商铺租赁合同》已于2018年11月28日解除。关于八斗公司是否欠付租金及欠付金额的问题。八斗公司承租案涉房屋租金支付至2018年11月24日，八斗公司尚有2018年11月25日至2018年11月28日期间的租金未支付，欠付租金金额为：72184元/月÷30天×4天=9624.50元。合同解除后，是否还产生了房屋占有损失费及房屋占有损失费的具体金额，富力公司在本案中未予请求，本院不予处理，其可另行解决。综上所述，因本案在二审中出现新证据，导致认定的事实发生变化，八斗公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初14202号民事判决；二、由重庆八斗人力资源管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付广州富力地产（重庆）有限公司截至2018年11月28日的租金9624.50元；三、驳回广州富力地产（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8482元，减半收取4241元，由重庆八斗人力资源管理有限公司负担2121元，由广州富力地产（重庆）有限公司负担2120元；二审案件受理费9575元，由重庆八斗人力资源管理有限公司负担4788元，由广州富力地产（重庆）有限公司负担4787元。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  李盛刚审判员  唐 松二〇一九年十二月四日书记员  曾 静