北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终14573号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市创家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京街2号楼2层206。法定代表人：宋伟，总经理。委托诉讼代理人：宋波，男，北京市创家房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛梅，女，1969年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京市创家房地产经纪有限公司（以下简称创家公司）因与被上诉人葛梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初59831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创家公司上诉请求：1．撤销一审判决第二、第三项、第四项、第六项；2．改判葛梅支付创家公司两个月租金作为违约金18181．82元、因提前解除与租户的房屋租赁合同而支付的违约金损失7833元；赔偿2018年4月25日至2018年9月25日五个月的预期收益损失13262．5元；赔偿装修与配套设施未到租期的损失5000元。3．葛梅承担本案诉讼费。主要事实及理由：一、认定创家公司违约并承担违约责任是不公平的，严重错误。1．根据2015年8月6日签订的《房屋租赁委托代理合同》第五条及第七条的约定内容，葛梅是同意创家公司进行空间合理利用的，并且合同签订后，2017年10月10日，葛梅又与创家公司签订房屋租赁合同，葛梅搬到涉案房屋的主卧居住，葛梅入住后并未就房屋建造隔间提出任何异议，因此房屋内建造隔间并非创家公司违约，也不是解除合同的关键事由。2．葛梅要求交纳安全保证金属于单方变更合同的无理要求，是本案合同最终解除的根本原因。且葛梅以房东名义要求其他房客向其交纳房租，目的不达就不断和其他房客吵闹、骚扰。3．葛梅以投诉拆除割断威胁创家公司达到其涨房租的目的，因协商不成，葛梅在3月向街道举报，创家公司在3月28日收到整改责任书，其继续骚扰租客导致其他租客无法正常居住。创家公司拆除割断整改完毕，葛梅不断骚扰，其他租客也在4月底办理完手续搬走。综上，创家公司虽然建造割断，但是合同对合理利用空间有明确约定，并不属违反合同约定，也不是合同约定承担违约责任的具体情形。因此，一审法院认定创家公司违约应支付违约金是没有合同依据和法律依据的。二、因葛梅的单方强行变更合同以及蛮不讲理的行为直接造成合同解除的局面，其行为造成合同最终解除，应承担违约责任并赔偿创家公司损失。葛梅单方提出交纳安全保证金的行为是单方变更合同的行为，在被创家公司拒绝后，葛梅直接将租户请走，违反《房屋租赁委托代理合同》第七条的约定，导致租客无法居住，合同无法顺利履行，无法实现合同目的。葛梅应按照上述条款承担违约责任，并赔偿创家公司实际损失。葛梅辩称，同意一审法院判决，不同意创家公司的上诉请求。葛梅向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除葛梅与创家公司签订的《房屋租赁委托代理合同》；2．判令创家公司支付葛梅房屋租金27273元；3．判令创家公司支付葛梅水费2103元；4．判令创家公司赔偿葛梅违约金18181．82元；5．判令创家公司赔偿葛梅1000元。创家公司向一审法院提出反诉请求：1．判令确认葛梅与创家公司在2015年8月6日签订的《房屋租赁委托代理合同》于2018年5月1日解除；2．判令葛梅赔偿创家两个月租金作为违约金，共计18181．82元；3．判令葛梅赔偿创家公司因提前解除与租户的房屋租赁合同而支付的违约金损失7833元；4．判令葛梅赔偿创家公司5个月（2018年4月25日至2018年9月25日）的预期收益损失13262．5元；5．判令葛梅赔偿创家公司装修与配套设施未到租期的损失5000元。一审法院认定事实：2015年8月6日，葛梅与创家公司签订《房屋租赁委托代理合同》，约定葛梅将206室房屋委托创家公司代理出租，代理租期为33个月，免租期为3个月，共计36个月，租赁时间为2015年9月26日至2018年9月25日。自双方签订合同之日起，双方均不得以任何理由单方解除合同。如果任何一方不遵守约定视为违约，违约方需赔偿对方二个月房租违约金及一切经济连带损失。其他事项约定：2015年10月5日至2016年10月4日，年房租共计96000元整，每年分11个月付款；2016年10月5日至2017年10月4日，年房租共计100000元，每年分11个月付款；2017年10月5日至2018年10月4日，年房租共计100000元，每年分11个月付款。双方约定每整年到期日创家公司配合葛梅到物业结清创家公司租赁期内所使用水电燃气费的所欠费用。2017年10月16日，创家公司与葛梅签订《代理房屋租赁合同》，创家公司将其代理的206室房屋主卧租给葛梅居住使用，租赁期自2017年10月10日至2018年9月25日止，租金为每月1600元，付款方式为季付，葛梅交纳1个月房租作为各项费用押金。2018年3月28日，北京市朝阳区人民政府望京街道办事处（以下简称望京街道办）与北京市公安局朝阳分局南湖派出所（以下简称南湖派出所）下发《群租房屋整改责任书》，内容为206室房屋为群租房，要求出租206室房屋的业主或创家公司于7日内自行整改，消除各项安全隐患，整改要求：1．将分割隔断和上下铺自行进行拆除，回复房屋原貌；2．厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住···。2018年4月12日，望京街道办和南湖派出所再次下发《群租房屋整改责任书》，要求对206室群租房屋进行整改。经询，双方均认可葛梅出租给创家公司206室房屋的每月租金为9090．91元，创家公司租金交纳至2018年3月25日。一审法院认为：葛梅与创家公司签订的《房屋租赁委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，创家公司违反商品房屋租赁管理的相关法律法规，在206室房屋内打隔断、进行群租，被有关行政部门责令整改，并被强制拆除，创家公司存在违约行为，其应承担违约责任。针对本诉请求，关于解除合同一节，双方均诉求解除且现合同履行期限已届满，关于解除的时间，在2018年5月1日206室房屋内除葛梅之外的租户均已搬离，葛梅已实际掌握控制206室房屋，故一审法院确定合同解除的时间为2018年5月1日。关于租金一节，创家公司应交纳葛梅租金的截至日期为2018年5月1日。关于水费一节，现葛梅主张2103元，创家公司以葛梅实际使用，应自行承担费用，鉴于双方未结算、葛梅结算水费时间、实际居住情况，故一审法院酌定创家公司需要向葛梅支付的水费1500元。关于葛梅诉求的违约金、损失一节，两者存在重复，考虑创家公司违约问题、合同履行情况、创家公司抗辩意见等因素，一审法院确定创家公司应支付葛梅违约金18181．82元。针对反诉，关于合同解除一节，上文已述，现不再赘述。关于违约金、损失等，鉴于创家公司作为一家从事房地产经纪业务的公司，结合其违约行为，一审法院对其违约金、损失等均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认葛梅与北京市创家房地产经纪有限公司在2015年8月6日签订的《房屋租赁委托代理合同》于2018年5月1日解除；二、北京市创家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付葛梅房租10850．44元；三、北京市创家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内支付葛梅水费1500元；四、北京市创家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿葛梅违约金18181．82元；五、驳回葛梅的其他诉讼请求；六、驳回北京市创家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：虽然葛梅与创家公司签订的《房屋租赁委托代理合同》中约定葛梅同意创家公司室内设计师免费为房屋进行优化设计，但创家公司在涉案房屋内打隔断、群租明显不符合合同约定，作为专门的房地产经纪公司，其行为严重违反商品房屋租赁管理的相关法律法规，且其行为被行政部门责任整改并强制拆除，故创家公司的行为属于严重违约行为，一审法院对此认定正确，本院对此予以确认。关于双方合同解除问题。由于双方均诉请解除合同，且在2018年5月1日206室房屋内除葛梅外的租户均已搬离，葛梅已实际掌握控制该房屋，故一审法院认定双方合同解除时间为2018年5月1日并无不当，本院不持异议。创家公司应向葛梅支付的房租亦应计算至合同解除之日即2018年5月1日，一审法院判决创家公司向葛梅支付的房租金额正确，本院对此予以确认。葛梅主张的水费过高，一审法院结合双方未结算、葛梅结算水费时间及实际居住情况，酌情确定创家公司向葛梅支付的水费数额合理，本院不持异议。关于违约金，由于创家公司存在重大违约行为，考虑创家公司的违约问题、合同履行情况、创家公司的抗辩意见，一审法院确定创家公司应向葛梅支付的违约金金额亦属合理。创家公司作为专门的房地产经纪公司，其明知相关法律法规禁止打隔断、群租仍然为之，其行为违法，且违反双方合同约定，结合其违约行为，本院对其要求葛梅支付违约金及相关损失的请求亦不予支持。创家公司就此项提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，创家公司的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由北京市创家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张清波审 判 员 邓青菁审 判 员 高 贵二〇一九年十二月十七日法官助理 张海洋法官助理 王 菲书 记 员 高明晓书 记 员 刘 爽