贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8931号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司。住所地普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨亚勇，钟飞，贵州富迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢世定，男，1983年05月25日出生，仡佬族，住贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）胡小玉，女，1982年05月09日出生，汉族，住贵阳市白云区。委托诉讼代理人：田忠理，系贵州麒翔律师事务所律师。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人谢世定、胡小玉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方在《对账结算协议》中已经明确约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，自此，被上诉人已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，逾期办证的违约金属于相关违约等经济责任，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力，一审判决认定双方在《对账结算协议》中未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误。二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。三、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人谢世定、胡小玉答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。谢世定、胡小玉向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金43529元（以购房款386578元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年4月1日暂计算至2019年5月1日，共计1126天）；2、判令被告支付原告逾期交付房权证的违约金41944元（以购房款386578元为基数，按照每日万分之一计算违约金，从2016年7月1日暂计算至2019年6月20日，共计1085天，违约金计算至交付房权证止）；3、判令被告返还代收的三通开户费3475元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告认购被告开发建设的白云区同心东路222号云康新城7栋7单元15层1号房屋，合同第七条约定，该商品房总价386578元，该价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再像买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及线更标准、规程的要求；合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等。合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付。合同第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。合同第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日志其实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同第二十九条约定，本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补偿协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，原告付清了全部价款。2018年10月31日原告交纳了燃气、有线电视、电表开户费共计3475元。2016年6月11日，原告接收了案涉房屋。2018年6月8日，被告在案涉小区张贴《通知》，通知该小区业主到被告处对逾期交房违约金进行对账结算。2018年10月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《对账结算协议》，载明“甲、乙双方根据合同约定对逾期交房违约金及房屋结构板改造费用，经双方核对，达成本协议。一、乙方确认，甲方支付乙方逾期交房违约金合计14536元（交房截止时间2016年6月10日）；二、乙方支付甲方改造费3370元；三、二者抵消后，甲方应支付乙方11166元；四、乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任。……”。《对账结算协议》签订后，被告扣除3475元燃气、电等开户费，向原告支付了7691元违约金，原告于2018年10月31日向被告出具收款收据，收到被告支付的违约金。另查明，案涉项目被告至今未取得所有权初始登记。一审判决认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。关于逾期交房违约金，原告已于2016年6月11日实际接收了案涉房屋，并且双方已经签订了对账结算协议，原告按照对账协议内容领取了违约金，故对原告主张实际收房之后的违约金，不予支持。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。《对账结算协议》是原告根据被告的《通知》要求对逾期交房违约金进行的对账结算，《对账结算协议》也开宗明义记载清楚双方对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因此被告辩称根据《对账结算协议》第四条约定原告免除了被告的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任没有事实依据，对被告的该辩解意见本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算方式进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，双方合同约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年7月1日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年6月20日，共计1085日，违约金为386578元×万分之一/日×1085日=41944元，予以支持。双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电等开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告收取该费用缺乏合法有效的依据，应当退还，其辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告谢世定、胡小玉逾期办理商品房转移登记的违约金（截止2019年6月20日为41944元，2019年6月21日起继续按38.6578元/日向原告计付违约金至其向原告谢世定、胡小玉交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告谢世定、胡小玉三通费3475元；三、驳回原告谢世定、胡小玉的其他诉讼请求。案件受理费1012元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担500元，由原告谢世定、胡小玉负担512元。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出双方在《对账结算协议》中已经明确约定“乙方与甲方对违约金等费用对账结算后，不再追究甲方的相关违约等经济责任”，自此，被上诉人已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定双方在《对账结算协议》中未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系事实认定错误之上诉理由，经查，双方《对账结算协议》系对逾期交房违约金和房屋结构板改造费用进行对账结算，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2024元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月九日书记员  陈晓琦