陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终1947号 上诉人（原审被告）:张海军，男，1971年1月1日出生，汉族，住岐山县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：师正义，男，1963年12月17日出生，汉族，住凤翔县，现住岐山县（XX城XX小区**），公民身份号码XXXXXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：宝鸡市虹桥物业管理有限公司，住所地陕西省宝鸡市，统一社会信用代码91610301741263772A。 法定代表人：权清涛，任公司总经理。 委托诉讼代理人：刘录堂，陕西扶济律师事务所律师 上诉人张海军因与被上诉人宝鸡市虹桥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省岐山县人民法院(2019)陕0323民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张海军向本院提出上诉请求：1、对陕西省岐山县人民法院(2019)陕0323民初1156号民事判决依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实不清。本小区业某某在选聘物业公司前，经过岐山县住建局房产科指导，对业主大会成员进行书面问卷，超过当时人数70%以上，业某某成立符合法律规定，其签署的新《物业服务合同》合法有效；二、一审适用法律错误。小区业某某与宝鸡新美联华签订物业服务合同，双方约定签字后合同生效，该合同生效之日就是前期物业服务合同终止之时，无须通过法律裁判生效，一审认定该公司自动退出物业管理错误；三、重要证据认定不清，导致本案焦点问题认定错误。业某某在业主代表见证下经过招标与新物业公司签订正式合同，新物业公司从2015年9月进驻小区开展工作，2016年4月被被上诉人打砸抢夺办公室及办公设施，新物业公司被迫撤离，该情况已报警，一审法院未调查该事实错误；四、前期物业服务合同权利义务已终止，一审以事实上的物业服务关系确定上诉人支付物业服务合同终止后的物业费错误；五、被上诉人主体资格不适格。被上诉人并没有和小区业某某签订新的物业服务合同，其主张没有法律依据。 被上诉人宝鸡市虹桥物业管理有限公司辩称，一、被上诉人与建设单位陕西中孚房产开发有限公司签订了前期物业服务合同，该合同合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应该支付物业费用；二、小区业某某与宝鸡新美联华签订的物业服务合同是否有效，与本案即上诉人支付被上诉人物业费用没有法律联系；三、上诉人认为针对同一片管理区域签订两份合同，一个合同生效另外一个必然无效的意见没有法律依据；四、上诉人认为业某某与新美联华签订合同的履行是被上诉人强迫所致，并非新美联华自动退出，和本案上诉人支付物业费没有关系；五、上诉人认为被上诉人与建设单位签订的前期合同为虚假合同，既没有提交证据，也没有充分的进行说理，更没有在一审提出撤销的反诉请求，该主张不能成立。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。 被上诉人宝鸡市虹桥物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给原告交纳物业费用共计3025.8元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实，岐山县XX镇XX小区系陕西中孚房地产开发有限责任公司开发建设的小区，该小区至今仍为在建小区。陕西中孚房地产开发有限责任公司原聘用西安华源物业发展有限公司在该小区内管理物业各项工作，由于受地域影响等原因，从2015年7月1日聘请原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司从事该小区的物业管理和服务工作（在聘用时未经过招投标）。同日，陕西中孚房地产开发有限责任公司、西安华源物业发展有限公司、宝鸡市虹桥物业管理有限公司签订《关于变更物业服务公司的决定》一份，决定将原聘用的西安华源物业发展有限公司变更为宝鸡市虹桥物业管理有限公司。 2015年7月20日，陕西中孚房地产开发有限责任公司与原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司签订《在建小区开发商与前期物业公司管理服务的协议》一份，双方约定了物业管理服务的事项为：1、房屋共用部位的维修、养护和管理；2、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、共用绿地、水溪、花木、建筑小品等管理；5、公共环境卫生；6、车辆停放车位的服务与管理；7、维护公共秩序，门岗值勤、巡视等；8、物业管理有关文件、资料和业主情况的管理；9、特约服务。双方约定合同的期限为：本合同自2015年7月20日开始，至甲方工程完工为成熟小区后，本小区首次业主会确定物业管理服务企业后，再签订《物业管理服务合同》之日终止。合同还约定了双方的权利义务、物业服务管理费用等。合同签订后，原告实际在该小区内进行物业管理和服务工作至今。 另查：1、被告张海军于2013年8月19日与陕西中孚房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，购得位于岐山县XX镇XX小区XX号楼XX单元XX号经济适用房一套，从2013年12月起被告张海军居住于所购的该房屋之内； 2、2013年12月6日，陕西中孚房地产开发有限责任公司聘用的前期物业管理服务公司西安华源物业发展有限公司与被告张海军签订《凤凰现代城前期物业管理服务协议》一份；2014年11月1日之前的物业费及生活垃圾费被告张海军已经付清； 3、岐山县XX小区物业管理与服务原由西安华源物业发展有限公司管理，2014年12月西安华源物业发展有限公司从凤凰现代城小区撤出后，在没有聘请到新的物业进驻前，该小区内的物业管理由陕西中孚房地产开发有限责任公司临时代管，2015年7月1日，陕西中孚房地产开发有限责任公司、西安华源物业发展有限公司、宝鸡市虹桥物业管理有限公司三方协商变更物业服务公司为宝鸡市虹桥物业管理有限公司，从2015年7月20日起凤凰现代城小区的物业管理及服务实际上由原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司负责；关于原告是否能够代替西安华源物业发展有限公司及陕西中孚房地产开发有限责任公司主张收取物业费及生活垃圾费的权利，原告提供的证据不能证明； 4、庭审中，原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司陈述其公司是从2015年7月20日开始给凤凰现代城小区提供物业管理与服务工作的，则张海军的物业费及生活垃圾费应从2015年7月20日开始计算： 从2015年7月20日至2019年5月14日，物业费每平方米每月按0.35元计算，张海军住房的建筑面积为139.48平方米，物业费应计算为139.48×45.87月×0.35元=2239.28元； 从2015年7月20日至2017年11月30日，生活垃圾费按户计算每户每月为6元，生活垃圾费应计算为6元×28.4月=170.4元；从2017年12月1日至2019年5月14日，生活垃圾费按照每平方米每月0.06元计算，生活垃圾费应计算为139.48×17.47月×0.06元=146.2元；生活垃圾费共计316.6元； 以上，物业费及生活垃圾费共计2555.88元。 5、2015年6月17日，岐山县XX镇XX小区曾成立过业主委员会（当时127人参加会议），并在蔡家坡镇东街社区和岐山县住房和城乡建设局备案登记；对选聘新的物业服务公司当时并未召开业主大会进行表决；后以蔡家坡凤凰现代城业主委员会的名义在报纸上刊登了物业招标公告，选聘了宝鸡新美联华物业管理有限公司，以蔡家坡凤凰现代城业主委员会名义与宝鸡新美联华物业管理有限公司签订了物业服务合同，但合同签订后，宝鸡新美联华物业管理有限公司并未能顺利的开展物业管理与服务工作，后该公司自动退出了物业管理。被告未提供证据证明陕西中孚房地产开发有限责任公司与原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司签订的《在建小区开发商与前期物业公司管理服务的协议》的合同权利义务已经终止或者该合同已经被依法解除。 一审法院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。该条例第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。根据上述规定，本案中，陕西中孚房地产开发有限责任公司在选聘原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司时，虽未经过招投标，但该招投标的规定仅仅是管理性的强制性规定，并非效力性的强制性规定，并不导致合同的无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也未将未经过招投标程序选聘的物业公司与房产商签订的合同纳入无效合同的范围。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”。根据上述相关规定，原告虽未与被告张海军直接签订物业服务合同，但原告已经与房产商陕西中孚房地产开发有限责任公司签订了前期物业服务合同，该合同对业主（包括被告张海军）具有约束力。已经查明，从2015年7月20日起至今，XX小区的物业管理及服务实际上由原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司负责，该小区当时虽成立了业主委员会，并已在蔡家坡镇东街社区和岐山县住房和城乡建设局登记备案，后业主委员会也选聘了宝鸡新美联华物业管理有限公司，并签订了物业服务合同，但选聘新的物业服务公司当时并未召开业主大会进行表决，且合同签订后，并未依法解除陕西中孚房地产开发有限责任公司与宝鸡市虹桥物业管理有限公司的前期物业服务合同，致使该合同的权利义务并未终止，宝鸡新美联华物业管理有限公司并未能顺利开展物业管理与服务工作，后该公司自动退出了物业管理。原告实际上已经进行了物业管理与服务，付出了一定的劳动成果，被告理应支付相应的物业管理费及生活垃圾费。对原告诉讼请求中合理合法的部分，应依法予以支持。原告请求被告支付2014年11月至2015年7月20日之间的物业费及生活垃圾费，但从查明的事实来分析，这段时间内在该小区提供物业管理及服务的并非原告公司，且原告提供的证据也不能证实西安华源物业发展有限公司及陕西中孚房地产开发有限责任公司已经将合同的权利转让给了原告，并且已经告知了被告，故对原告请求由被告支付2014年11月至2015年7月20日之间的物业费及生活垃圾费，证据不足，依法不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。该条规定的适用前提是，前面的物业服务合同的权利义务已经终止，而本案中，从被告张海军提供的证据来分析，虽能够证明当时入住的业主成立了蔡家坡凤凰现代城业主委员会，并经过了岐山县蔡家坡镇东街社区和岐山县住房和城乡建设局的备案登记，但选聘新的物业公司即宝鸡新美联华物业管理有限公司时并未召开业主大会，后业主委员会与宝鸡新美联华物业管理有限公司虽签订了物业服务合同，但合同签订后，宝鸡新美联华物业管理有限公司并未能开展物业管理与服务工作，后该公司自动退出了物业管理。被告未提供证据证明陕西中孚房地产开发有限责任公司与原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司签订的《在建小区开发商与前期物业公司管理服务的协议》的合同权利义务已经终止或者该合同已经被依法解除，故被告以上述司法解释第十条来抗辩原告没有物业管理与服务的资格，被告不愿接受原告的服务，其理由不能成立。 小区是每个业主的家，维护也要靠大家，一个住宅小区需要一个整洁舒适、安静有序、和谐稳定的美好环境，物业管理与服务面对的是所有的业主，需要每个业主的理解、支持和配合，房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理、公共卫生、公共秩序等物业管理与服务工作具有整体性和不可分割性；且事实上，被告也曾起诉要求陕西地方电力（集团）有限公司岐山县供电分公司按照事实供用电合同和委托代理权限要求原告向被告预售电，本院（2018）陕03民终1368号民事判决书维持了原审判决，该判决书能够证实陕西中孚房地产开发有限公司通过原告宝鸡市XX小区业主进行二次供电，原、被告之间存在二次供电服务合同关系；故被告辩称其不愿接受原告的服务，自己也没有接受原告的服务等辩解意见，不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第二十四条、第五十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、第十条之规定，判决如下：一、被告张海军在本判决书生效后10日内支付原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司2015年7月20日至2019年5月14日物业费2239.28元；支付2015年7月20日至2019年5月14日，生活垃圾费316.6元；以上共计2555.88元；二、驳回原告宝鸡市虹桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告张海军承担。 二审中上诉人提交了两组证据：证据1、蔡家坡派出所报警处理登记表四份。证明业某某选聘的新美联华物业公司被被上诉人打砸抢，该物业公司被迫离开小区，同时证明上诉人被三名陌生男子持木棒殴打，因触及被上诉人利益，是报复行为。证据2、现场视频。证明业某某选聘的新美联华物业公司是合法服务，服务半年后被迫退出。证据3、告知函。证明业某某与新美联华物业公司签订物业服务合同，向业主进行了告知。 被上诉人对上述证据的质证意见：对证据1、2真实性没有异议，对关联性不认可，均与本案物业服务合同无关，属另一侵权法律关系，对证明目的不认可；对证据3真实性没有异议，告知函的抬头是陕西中孚房地产开发有限公司，落款是小区业某某，本案被告是业主，与本案无关，对证明目的不认可。 经合议庭评议认为，本案为物业服务合同纠纷，上诉人提交的证据1、2证明的是民事侵权事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3的真实性予以认定，该告知函是小区业某某向陕西中孚房地产开发有限公司邮寄，其证明目的不能成立，因此，对证据3本院不予采信。 二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案二审争议焦点为：一、上诉人与被上诉人之间是否形成了物业服务合同关系；二、上诉人是否应向被上诉人交纳物业费及生活垃圾费。 争议焦点一：根据本案查明事实，上诉人居住小区建设单位为陕西中孚房地产开发有限责任公司，该公司原聘用西安华源物业发展有限公司为小区提供物业服务。2015年7月1日，陕西中孚房地产开发有限责任公司、西安华源物业发展有限公司及被上诉人签订《关于变更物业服务公司的决定》，将原聘用的西安华源物业发展有限公司变更为本案被上诉人。2015年7月20日，陕西中孚房地产开发有限责任公司与被上诉人签订《在建小区开发商与前期物业公司管理服务的协议》，双方约定了物业管理服务事项，被上诉人在该小区提供物业服务。上诉人虽与被上诉人未直接签订书面物业服务合同，但被上诉人在该小区提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，建设单位陕西中孚房地产开发有限责任公司与被上诉人签订的物业服务合同对上诉人具有约束力。 上诉人上诉称被上诉人主体资格不适格，小区依照相关规定成立了业主委员会，该业主委员会选聘宝鸡新美联华物业管理有限公司为物业公司，双方签订了物业服务合同，但宝鸡新美联华物业管理有限公司未能在该小区顺利开展物业服务工作，至于该公司因何原因无法履行合同，是合同双方当事人即小区业主委员会、宝鸡新美联华物业管理有限公司的权利义务，如业主委员会认为自己权利受到侵犯，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定通过诉讼途径解决。但上诉人以上述理由抗辩与被上诉人之间不存在物业服务合同关系没有法律依据，本院不予支持。 争议焦点二：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用”。根据上述相关规定，上诉人居住在被上诉人提供物业服务的小区内，其接受了被上诉人提供的物业服务，应当在合理期限内缴纳相关费用。被上诉人在一审提交的岐山县物价局复函、催费通知、承诺书等证据，能够证明被上诉人收取物业费及生活垃圾费的依据和标准符合政府相关规定，亦不违背同类物业服务项目收费标准，故一审法院依据本案事实计算上诉人应交纳的物业费、生活垃圾费共计2555.88元并无不妥，本院予以确认。上诉人认为其被殴打并报警，怀疑是被上诉人派人所致，与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，上诉人可另案主张。 综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张海军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李宝萍 审 判 员 邱有前 审 判 员 马 林 二〇一九年十二月三日 法官助理 黄 婷 书 记 员 王 慧 1