广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4347号 原告：南宁市某街物业服务有限公司，住所地南宁市江南区。 法定代表人：韦某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，广西某律师事务所律师。 被告：马某某，女，1984年12月20日出生，汉族，户籍所在地广西南丹县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：王某某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某某，广西某律师事务所实习律师。 第三人：广西某投资有限公司，住所地南宁市江南区。 法定代表人：周某某。 第三人：广西某商务服务有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：华某某。 原告南宁市某街物业服务有限公司（以下简称为某街物业公司）与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告某街物业公司的委托代理人陈某，被告某地产咨询公司的委托诉讼代理人王某某、杨某某到庭参加诉讼。为了查明案件事实，本院依法追加广西某投资有限公司（以下简称为某投资公司）、广西某商务服务有限公司（以下简称为某商务服务公司）为本案第三人。因发现本案不宜适用简易程序审理，转为适用普通程序审理后，本院于2019年10月23日第二次公开开庭进行了审理。原告某街物业公司的委托代理人陈某，被告某地产咨询公司的委托诉讼代理人王某某、杨某某，第三人某投资公司的法定代表人周某某到庭参加诉讼。第三人某商务服务公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某街物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付经营管理费6783.5元（计算期间：从2015年10月1日计算至2015年12月30日。从2019年1月1日至2019年4月30日）及经营管理费违约金（违约金计算：分别按经营管理费计算期间次月起算，以每月应付的经营管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；2.判令被告向原告支付卫生费1561.5元（从2015年7月1日计算至2016年9月30日）以及卫生费违约金（违约金计算：从2018年8月1日起，以每月应付的卫生费104.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；3.判令被告向原告支付代收水费44.8元（从2015年8月1日计算至2017年5月30日）及代收水费违约金（违约金计算：从2015年9月1日起，以每个月应付代收水费为基数，按中国人民银行同期贷款利率据实计算至付清之日止，按月依次计算）；4.判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：位于南宁市的项目“”由原告提供日常的经营管理服务，被告经营使用的店铺为该项目中的某号商铺，建筑面积约为34.702㎡。2014年1月13日，原告与被告签订了《商业经营管理服务协议书》，约定由原告为涉案的某号商铺提供经营管理服务，主要内容包括物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告宣传等，合同期限为60个月，即2014年1月14日至2017年1月13日止；同时按约定被告应向原告支付店铺使用费，前三年经营管理费为25.5元/㎡/月，第四年经营管理费为27.54元/㎡/月，第五年经营管理费为29.74元/㎡/月。但被告一直未支付拖欠的、从2015年10月1日至2015年12月30日期间以及2019年1月1日至2019年4月30日期间的经营管理费共计6783.5元，也未按时交纳相应的代收水费44.8元及卫生费1561.5元。同时，《商业经营管理服务协议书》对被告逾期支付经营管理费、卫生费、代收水费有约定，被告应当按合同约定向原告支付违约金。合同期间届满后，被告也一直使用该商铺，原告也一直依据《商业经营管理服务协议书》向被告提供管理服务。被告的行为构成实质性违约，为此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特诉至法院，恳请法院判如所请。 原告就其主张提供了下列证据：《商业经营管理服务协议》、江南水街缴费通知单、《项目物业经营管理服务协议》、企业变更通知书、交铺汇接表、欠租金明细表、水表记录、《委托书》及身份证复印件、微信聊天记录、（2018）桂0105民初7110号《广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民事调解书》、某投资公司登报公告、原告登报公告及公章刻制备案证明、光盘（含图片及商业运营工作总结）、《广西某投资有限公司股东会扩大会决议》。 在案件审理过程中，原告补充提供了光盘（含图片及商业运营工作总结）的图片及第三人某投资公司的工商登记信息。 被告马某某辩称，其一，对原告诉讼请求中超过诉讼时效的部分皆不认可。经营管理费、卫生费、水费、使用费属于租金，2017年10月1日前适用一年诉讼时效的规定。其二，原告所诉请的各项费用已抵消，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告马某某就其主张提供了下列证据：《合同书（借款补充协议书）》、某投资公司冲抵广西某房地产投资咨询有限公司借款明细。 第三人某投资公司述称，对原告主张的诉讼请求和事实理由都予以认可。关于被告主张物业服务费的抵消事宜，第三人认为应由包括原告在内的三方相互签订的合同为准，如果没有三方签订的合同，第三人不认可。 第三人某投资公司未提供证据。 第三人某商务服务公司未作答辩，也未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的某投资公司登报公告、原告登报公告、公章刻制备案证明、《委托书》、微信聊天记录、《广西某投资有限公司股东会扩大会议决议》、（2018）桂0105民初7110号《广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民事调解书》、某投资公司的工商登记信息等八项证据与本案并无关联，本院不予采信。2.关于被告提供的《合同书（借款补充协议书）》。被告以该证据主张第三人某投资公司已经将花市项目中包括涉案商铺在内的部分房屋截止2016年10月31日的租金、卫生费、水电费共计953940.14元用来充抵其欠案外人广西南宁某房地产投资咨询有限公司的借款利息。原告及第三人某投资公司质证称该补充协议未经原告书面同意，且该补充协议并未包括2016年10月31日之前的经营管理费、物业服务费以及2016年10月31日之后的费用。因该《合同书（借款补充协议书）》并未加盖原告的公章，本院对原告及第三人的质证意见予以支持，对该证据不予采信。3.关于被告提供的《某投资公司冲抵广西某房地产投资咨询有限公司借款明细》。被告以该明细表主张包括涉案商铺在内的部分商铺的经营管理费、卫生费、水费已经充抵了第三人某投资公司欠案外人广西南宁某房地产投资咨询有限公司的借款。由于该明细表中并未加盖原告的公章，在原告及第三人某投资公司对该证据均不予认可，被告未提供证据证明原告同意充抵的情况下，本院对该证据不予采信。4.原告提供的缴费通知单、欠租金明细表。缴费通知单上所载物业服务费、经营管理费、卫生费的计算标准与双方约定的计算标准一致，案外人广西南宁某房地产投资咨询有限公司承认欠租金明细表上有其工作人员李某的签名，该两项证据皆真实可信，本院皆予以采信。5.原告提交的光盘（含图片及商业运营工作总结）及图片真实可信，与本案具有关联，可以证明原告为包括涉案商铺在内的项目提供了营销推广，本院予以采信。8.水表记录。原告提供的水表记录与欠租金明细表、缴费通知单上所载明的涉案商铺水费数据相互印证，真实可信，虽然被告不予认可，但被告未提供涉案商铺的用水量、用水金额的证据，经综合考量，本院对该水表记录予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：2012年1月1日，南宁市某街商贸有限公司（乙方，承包方）与第三人某投资公司（甲方，发包方）签订《项目物业经营管理服务协议书》，主要约定：乙方为甲方投资的南宁市某•项目提供物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告推广宣传等经营管理服务，同时向经营户收取经营管理服务费、卫生费、水电费及水电费押金。 2012年5月22日，南宁市某街商贸有限公司经工商行政管理机关批准变更名称为南宁市某街物业服务有限公司。 2014年1月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业经营管理服务协议书》，主要约定：甲方为位于南宁市的项目“”提供日常经营管理服务，乙方将该项目某栋的店铺作为商业用房使用；经营管理服务期限为60个月，即从2014年1月14日至2017年1月13日止。其中免使用费期限为4个月，从2014年1月14日至2014年4月13日止，及从2016年12月14日至2017年1月13日止（进场装修期在免经营管理费期限内）；甲方提供的经营管理服务包括物业管理服务、项目整体经营策划和营销广告推广宣传等经营管理服务；前三年经营管理费为25.5元/㎡/月，第四年经营管理费为27.54元/㎡/月，第五年经营管理费为29.74元/㎡/月；前三年免收物业管理费；第一个使用年度上半年的经营管理费5309.4元在本合同签订当日日缴纳，第一个使用年度下半年的经营管理费5309.4元在2014年9月23日前缴纳，第二个使用年度上半年的经营管理费5309.4元在2015年3月23日前缴纳，第二个使用年度下半年的经营管理费5309.4元在2015年9月23日前缴纳，第三个使用年度上半年的经营管理费5309.4元在2016年3月23日前缴纳，第三个使用年度下半年的经营管理费1769.8元在2016年9月23日前缴纳，第四个使用年度上半年的经营管理费5734.1元、物业管理费624.6元在2016年12月23日前缴纳，第四个使用年度下半年的经营管理费5734.1元、物业管理费624.6元在2017年6月23日前缴纳，第五个使用年度上半年的经营管理费6192.9元、物业管理费624.6元在2017年12月23日前缴纳，第五个使用年度下半年的经营管理费6192.9元、物业管理费624.6元在2018年6月23日前缴纳，每逾期一天，乙方应向甲方支付未付款金额的千分之二作为违约金；卫生费按3元/㎡/月计收，每月10日前收取，逾期不交，每日按未付费用的3%收取滞纳金；水电费为乙方使用店铺直接发生的水电费和乙方应当分摊公共水电费及水电损耗，每月10日前收取，逾期不交，每日按未付费用的3%收取滞纳金。 被告于2014年1月13日在《交铺汇签单》上签名，接收涉案商铺。 原告提交的《某公司欠租金明细表》载明：涉案商铺欠2015年10月至2015年12月期间的管理费2654.7元、2015年7月至2016年4月期间的垃圾费1041元、2015年7月至2016年4月期间的水费37.2元。案外人广西南宁某房地产投资咨询有限公司的工作人员李某在该明细表的“制表人”处签名。 原告提供的水表记录显示涉案商铺2015年6月至2017年5月期间的用水数据为：2015年6月32m³，2015年7月37m³，2015年8月43m³，2015年9月47m³，2015年10月50m³，2015年11月51m³，2015年12月52m³，2016年1月53m³，2016年2月54m³，2016年3月55m³，2016年4月55m³，2016年5月55m³，2016年6月55m³，2016年7月63m³，2016年8月71m³，2016年10月77m³，2016年11月78m³，2016年12月78m³，2017年1月79m³，2017年3月80m³，2017年4月80m³，2017年5月81m³。 被告提供的《某投资公司冲抵广西某房地产投资咨询有限公司借款明细》中载明：涉案商铺2015年10月至2015年12月期间的管理费为2654.7元、2015年7月至2016年9月期间的垃圾费1561.5元、2015年7月至2016年6月期间的水费62元。 2012年至2019年，原告每年都在组织文化活动，推广宣传。 本院认为：当事人对自己主张的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原告与被告签订的《商业经营管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方皆应按约定履行各自的合同义务。原告已经为涉案商铺提供了经营管理、物业服务，被告应按约定支付经营管理费及物业服务费。根据双方约定的经营管理费计算标准，被告本应向原告支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的经营管理费2654.7元（25.5元/㎡/月×34.702㎡×3个月）及2019年1月1日至2019年4月30日期间的经营管理费3539.6元（25.5元/㎡/月×34.702㎡×4个月），合计6194.3元。因此，对于原告要求被告支付上述期间的经营管理费6783.5元，本院对其中超过6194.3元的部分本院不予支持。双方约定，被告应在2015年9月23日之前缴纳第二个使用年度下半年的经营管理费，2016年3月23日之前缴纳第三个使用年度下半年的经营管理费，2016年9月23日之前缴纳第三个使用年度下半年的经营管理费，逾期不交将按每天千分之二支付违约金。现原告仅要求被告按人民银行规定的同期贷款利率支付违约金，低于双方约定的违约金计算比例，符合法律规定，本院予以确认。原告诉请被告支付的每月违约金的起算时间亦迟于双方约定的支付时间、逾期之日，对被告并无不利，本院亦予以确认。在本院确定被告应向原告支付的经营管理费违约金计算方式为：2015年10月1日至2015年12月31日期间每月皆以884.9元（25.5元/㎡/月×34.702㎡×1个月）为基数，2019年1月1日至2019年1月31日期间以1019.2元（27.54元/㎡/月×34.702㎡×12个月÷365天×13天＋29.74元×34.702㎡×12个月÷365天×18天）为基数，2019年2月1日至2019年4月30日期间每月皆以为1032.04元（29.74元×34.702㎡×1个月）为基数，每月违约金皆自次月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。根据双方约定的卫生费计算标准，被告应向原告支付2015年7月1日至2016年9月30日期间的卫生费1,561.59元（3元/㎡/月×34.702㎡×15个月）。因此，本院对原告诉请被告支付该期间的卫生费1,561.5元予以支持。双方约定，被告应在每月10日前缴纳该月卫生费，逾期不交，每日按未付费用的3%收取滞纳金。现原告只要求被告按人民银行规定的同期贷款利率支付逾期付款的违约金，低于双方约定的违约金计算比例，且符合法律规定，本院予以确认。本院确定，被告应向原告支付的卫生费违约金的计算方式为：2015年7月1日至2016年9月30日期间卫生费的违约金以104.1元（3元/㎡/月×34.702㎡×1）为基数，自次月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。 根据原告提供的水表记录可以确定，2015年7月至2016年6月期间涉案商铺的用水量为23m³（,55m³－23m³），2015年8月至2017年5月期间涉案商铺的用水量为44m³（81m³－37m³），由于被告提供的《某投资公司冲抵广西某房地产投资咨询有限公司借款明细》载明涉案商铺2015年7月至2016年6月期间的水费62元，本院可以确定原告要求被告缴纳涉案商铺2015年8月1日至2017年5月31日期间的水费44.8元符合未超过南宁市自来水收费标准。因被告未提供证据证明已经缴纳上述水费，本院对原告诉请被告支付水费44.8元予以支持。被告未按照双方约定在每月10日前缴纳水费，造成原告被占用资金的利息损失，原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率支付违约金合法有据。由于原告未提供被告每月应缴纳的水费是多少，故本院对原告要求被告自2015年9月1日起按月计算每月应缴纳水费的违约金不予支持，本院酌定因被告拖欠水费应向原告支付的违约金计算方式为：以44.8元为基数，自2017年6月起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。 至于被告主张2017年10月1日前适用一年诉讼时效的规定，原告诉讼请求中2016年10月1日以前的部分已经超过诉讼时效。因原告诉请被告支付的各项费用并非租金，本案并非因延付或者拒付租金产生的纠纷，本院对原告主张2017年10月1日前原告诉请的各项费用适用一年的诉讼时效不予支持。因被告以2016年10月30日签订的《合同书（借款补充协议书）》为依据主张已经抵消了截止2016年10月31日部分债务，可以确定被告于2016年10月30日向原告作出了履行部分债务的意思表示，产生了诉讼时效中断的法律效果。因此，本院确定原告的各项诉讼请求皆未超过诉讼时效，对被告的该主张不予支持。至于被告主张原告诉请的各项费用已被冲抵，如前所述，因缺乏证据本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条的规定，判决如下： 被告马某某向原告南宁市某街物业服务有限公司支付南宁市的“”某号商铺2015年10月1日至2015年12月30日期间及2019年1月1日至2019年4月30日期间的经营管理费6194.3元及违约金（违约金的计算方式：2015年10月1日至2015年12月31日期间每月皆以884.9元为基数，2019年1月1日至2019年1月31日期间以1019.2元为基数，2019年2月1日至2019年4月30日期间每月皆以为1032.04元为基数，皆自次月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）； 被告马某某向原告南宁市某街物业服务有限公司支付南宁市的“”某号商铺2015年7月1日至2016年9月30日期间的卫生费1,561.5元及违约金（违约金计算方式：每月违约金皆以104.1元为基数，皆自次月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）； 被告马某某向原告南宁市某街物业服务有限公司支付2015年8月1日至2017年5月31日期间的水费44.8元及违约金（违约金计算方式：以44.8元为基数，自2017年6月1日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）; 驳回原告南宁市某街物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告马某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  范 婵 人民陪审员  韦玲玲 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  唐蓉琪 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民法通则》 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十三条第一款双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”