辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终2133号上诉人（原审被告）：林宏涛，男，1979年3月14日生，汉族，住铁岭市凡河新区。委托诉讼代理人：张海臣，男，1960年3月14日生，汉族，住所地辽宁省铁岭县，现住辽宁省铁岭市凡河新区。系铁岭市凡河新区莲花湖街道水木华园社区推荐。被上诉人（原审原告）：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市铁岭县凡河新区千山路凡河新村四期小区网3、4号门市。法定代表人：李辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：董伟，辽宁永盟律师事务所律师。上诉人林宏涛因与被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服铁岭县人民法院（2019）辽1221民初1790号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人林宏涛及其委托诉讼代理人张海臣、被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林宏涛的上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。一、被上诉人收取上诉人欠前期物业盛宝凯业物业公司的费用，没有法律依据，相反，根据《合同法》第八十条，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。二、被上诉人于2015年7月1日进驻莲花湖一号小区开展物业服务，所依据的是与铁岭市盛宝房地产开发有限公司签订的物业委托合同，而法律规定，房地产开发企业只能签订前期物业合同，前期物业是铁岭市盛宝物业管理有限公司，这家公司提前退出服务，己经属于违约，在前期物业盛宝凯业物业管理有限公司服务五年退出之后，房地产开发企业没有任何法律依据，可以代表业主再次聘用新的物业，这时聘用新的物业的权利只能是广大业主。所以，开发商盛宝房地产开发有限公司和被上诉人签订的物业委托合同属于违法，是强奸民意的行为，是无效合同，所以一审判令上诉人给付被上诉人物业费是错误的。三、2017年4月10日，莲花湖一号小区经过召开业主大会，依法选举产生了业主委员会，并于同年5月15日，得到新城区管委会备案。同年8月26日至9月10日，业主委员会又主持召开业主大会，对上诉人即铁岭市新城区住顺物业管理有限公司解聘和以酬金制方式公开招聘新的物业企业为小区服务，进行了表决，并获得通过。同年9月20日，通过公开竞标，聘用了辽宁玛雅物业公司为小区服务，业主委员会同其签订了物业委托服务合同。然而，被上诉人却玩起了无赖行为，霸占小区物业服务资源，拒不退出。造成业主委会合法聘用的玛雅物业公司服务十天后，不得不退出。后来，于2018年，小区又再次召开了业主大会，重新聘用了铁岭市恒信物业管理有限公司为小区服务，于2018年6月1日进驻小区开始服务，还是因为被上诉人拒不退出并霸占小区物业服务资源，致使铁岭市恒信物业管理有限公司服务一个月之后又被迫退出。综上所诉，就算2017年9月30日之前，被上诉人合同有效（必须要有法律依据），那么，从业主委员会成立后，并解聘了被上诉人的物业公司的服务，业委会也没有同被上诉人签订物业委托服务合同，被上诉人没有任何理由再继续强行为小区服务。那么也就没有收取物业费的根据。一审法院判令上诉人给付被上诉人2017年10月之后的物业费，是更加错误的。四、再退一步讲，就算被上诉人住顺物业公司的物业委托合同算前期物业，算有效合同（要有法律依据），根据辽宁省物业管理条例规定，前期物业服务不得超过三年，那么，被上诉人从2015年7月1日进驻小区服务到2018年6月30日，就到三年了，他怎么还有权利收取2018年7月1日之后的物业费呢？那么，一审法院判令上诉人给付被上诉人2018年7月1日之后的物业费更是严重的错误。五、根据物业管理条例规定，收费要和服务相符的原则，被上诉人住顺物业管理有限公司只知道收费，物业服务简直就是一塌糊涂，保安对进去小区的外来人员和车辆不闻不问，造成小区业主经常被盗，电动车丢了数十台。保洁更是无从谈起，34栋楼，74个单元，竟然只安排了8个保洁人员，试想一下，能服务到什么程度？业主纷纷反应，几天才给收拾一次卫生。这么大的小区，居然没有安排一个绿化人员，整个小区成了荒草甸子。既没有物业委托服务合同，又没有收取物业费的标准，没有依据收取每平米1.2元的物业费。一审法院对被上诉人的服务标准、服务收费严重不合理的行为，不给澄清，胡乱判令上诉人给付被上诉人每平米1.2元的物业费，更是错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护包括上诉人在内的广大业主的合法权益，撤销一审判决，改判或者发回重审。被上诉人答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持。理由：1、上诉人称权利转让需通知债务人，但根据合同法要求该通知并不必然要求原物业公司做主。被上诉人接收后多次催要物业费，事实上形成了对之前债务的催要，债权债务转让的通知，因此上诉理由不能成立。2、根据物业管理条例21条规定在业主大会未成立前开发商有权选聘物业企业，因此上诉人的第二点上诉理由也不能成立。3、该小区的业主大会成立不合法，该案件现在诉讼过程中，因此其做出的解聘或另聘的行为是无效的。4、前期物业合同期限不超过3年，但并非之后就不能再并立物业合同。由于被上诉人接手该小区时，小区没有成立业主大会，因此在此情况下被上诉人继续为该小区提供物业服务，有充足的法律依据。5、上诉人称被上诉人提供的服务不符合标准但也未举出充分的证据予以证明，因此该上诉理由也不能成立。综上请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的诉讼请求。铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向一审法院提起诉讼：1.依法判决被告给付原告2013年12月1日至2019年12月31日物业费4013元及利息（利息从2013年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告林宏涛系莲花湖××#楼×-×××室的业主。房屋建筑面积91.12平方米。小区建成使用后，铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供了前期物业服务。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告签订《物业服务委托合同》（补充），约定该小区向原告移交前业主拖欠的物业费，均由原告住顺物业收取。按照《物业服务委托合同》约定，物业服务费用每平方米每月1.2元。2013年12月1日起至2019年9月30日被告拖欠物业费7654元。一审法院认为，原告是取得物业资质的物业服务公司，签订的《物业服务委托合同》内容不违反法律规定，应认定合法、有效，对莲花湖一号小区全体业主均有约束力。原告接受原物业公司委托向被告收缴未缴纳物业费，符合法律规定，本院予以确认。被告未按期缴纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告给付物业管理费诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。但原告请求给付物业费至2019年12月31日，对于未发生的物业服务，收取物业费，不予支持，故被告应支付的物业费为7654元。对于原告主张的利息一节，因无事实和法律依据，故本院不予支持。被告提出的原告公司与被告公司签订的合同无效一节，铁岭盛宝凯业物业有限公司撤出后，由原告住顺物业承接铁岭盛宝凯业物业有限公司的债权，原告住顺物业与被告林宏涛之间形成债权债务关系，不违反法律禁止性规定，应属有效。对于被告其他辩解，因其未提供相关证据证明，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下：一、被告林宏涛于本判决发生法律效力后十日内向原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司支付物业服务费7654元；二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告林宏涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一、业主委员会成立备案。证据二、通知一份，2017年9月12日业主委员会召开业主大会招聘物业公司。证据三、莲花湖一号小区解聘住顺物业和招聘新的物业的情况说明。证据四、物业服务合同。四份证据证明了17年9月份莲花湖业主委员会召开业主大会招聘物业公司，被上诉人物业合同终止到期于2017年9月30日。被上诉人质证该小区的业主委员会成立不符合物业管理条例的相关规定，程序违法，没有经过占专有部分建筑面积过半数业主，且占过半总人数业主同意，因此后期作出所有协议均属无效，不对被上诉人发生效力。本院认为，被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司主张业主委员会成立是否有效已作为行政案件提起诉讼，该案没有发生法律效力。不在本案审理范围，本院不予确认。本院认为，关于被上诉人住顺物业是否与上诉人林宏涛形成物业合同关系的问题。根据原审法院查明的事实，铁岭盛宝房地产开发有限公司与住顺物业签订《物业服务委托合同》（补充），约定该小区向住顺物业移交前业主拖欠的物业费，均由住顺物业收取。同时，合同约定铁岭盛宝房地产开发有限公司与铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司于2015年7月1日办理物业交接事宜。住顺物业进驻莲花湖1号小区后，实际上为该小区提供了物业服务，该小区的业主也实际接受并享受了相关的服务，应当承担支付物业服务费的义务，住顺物业主张每月每平方米1.2元标准收取物业费，符合辽宁省物业服务行业的一般收费标准。故2015年7月1日后的物业费用5904元（2015年7月1日—2019年12月31日），依据《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定，应由业主林宏涛缴纳相应的费用。关于铁岭盛宝凯业物业有限公司债权转让的物业费问题，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条“债权人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，因铁岭盛宝凯业物业有限公司并非本案诉讼参加人，为保障当事人利益，该部分费用可以另行主张权利。关于林宏涛主张以物业服务质量差等为由拒不支付物业费的问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，上诉人林宏涛的此项主张并非拒绝交费的事实，可以待证据充分后依法请求住顺物业承担相应的法律责任。关于上诉人提出业主委员会成立有效以及被上诉人没有任何理由为小区服务，没有收取物业费的依据一节，被上诉人住顺物业已于2015年7月1日办理物业交接手续，并实际上为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人提出业主委员会又聘用玛雅物业公司、铁岭市恒信物业管理有限公司，但这两家公司并没有实际为业主提供物业服务，业主委员会的效力问题，被上诉人已提起行政诉讼，没有发生法律效力，不在本案审理范围内。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销铁岭县人民法院（2019）辽1221民初1790号民事判决；二、上诉人林宏涛于本判决生效后十日内给付被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业管理服务费5904元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从2015年7月1日计算至给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由上诉人林宏涛负担19元，由被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司负担6元。二审案件受理费50元，由上诉人林宏涛负担38元，由被上诉人铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司负担12元。本判决为终审判决。审判长 陈 晶审判员 裴好生审判员 李雪莹二〇一九年十二月十六日法官助理张颖书记员于浩