贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔27民终2306号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某某，男，1983年11月2日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：尹洪，贵州黔都律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：瓮安凯祺商业管理有限公司，地址贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县。法定代表人：邓某某，公司总经理。委托诉讼代理人：陈璐，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓叶，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。上诉人李某某因与上诉人瓮安凯祺商业管理有限公司（以下简称“凯祺公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省瓮安县人民法院所作的（2019）黔2725民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某某上诉请求:一、请求二审法院依法撤销瓮安县人民法院所作的（2019）黔2725民初1721号民事判决；二、判令被告赔偿原告因装修产生的残值费用价值913535*80%=730828元，并承担评估费23000元、消费设施58000元；三、本案一、二审诉讼费由凯祺公司承担。主要事实和理由：1、一审法院对双方共同的请求并未审查清楚，直接认为属于不可归责，显然其审理已经超出了当事人的诉讼请求，上诉人与凯祺公司签订《受托租赁合同》用于从事台球娱乐经营场所租期为10年，因为门面属于凯祺公司整体招租，为了对该承诺负责，双方又签订了《补充协议》，约定“在本区域内不得招租同类经营娱乐场所的店面”，但是在上诉人经营几个月后，凯祺公司由招租了同类的经营场所，严重违反了《补充协议》的约定，凯祺公司造成严重违约，因为凯祺公司违约行为上诉人才提起本案的诉讼请求，这是本案的基本事实，一审法院在判决书第7页倒数第9行、10行中已经认定被上诉人的行为“应属违约”可又在第11页第1行中认为双方合同解除“不可归责双方”，这明显的属于自相矛盾，上诉人承租期为10年，现在因为凯祺公司的违约行为导致上诉人使用不到两年，那么还有八年的时间未得到使用就不得不解除合同，典型得到属于无法实现合同目的，其中未得到使用的8年时间应当对剩余部分的残值进行赔偿，上诉人要求违约方承担80%的残值赔偿符合情理；2、根据《合同法》第九十四条之规定中第四种情形，可见出租人（凯祺公司）违约，上诉人（承租人）是可以解除合同并要求出租人对残值部分进行赔偿的；3、被上诉人提出的反诉请求属于另一法律关系，不应在本案中作为反诉受理；4、被上诉人在2018年7月以前从来没有来收过租金、管理费及电费，租金和管理费只能从2018年7月1日开始计算，综上，一审法院对基本事实认定不清，对解除合同的认识粗无，导致其判决结果严重显失公平，请求二审法院依法纠正一审法院的错误判决。上诉人凯祺公司上诉请求：一、撤销（2019）黔2725民初1721民事判决第二项、第五项、改判驳回上诉人全部诉讼请求，支持上诉人反诉关于损失48343元的诉请；二、本案一、二审诉讼费由李某某承担。主要事实和理由：1、一审法院对双方解除合同的事由不予认可，但却又以双方均不愿继续合同，适用合同法《合同法》94条的规定，判决解除合同，其适用的法律依据与阐述的理由并无关联，一审法院错误适用《合同法》94条，请求二审法院依法予以纠正;2、本案中的装修赔偿是因为一审法院对合同解除的法律依据错误适用而认定的，本案中《受托租赁合同》第十一条第1款已就合同解除时租赁物的装修装饰处理规则予以了明确，法律应依照意思自治原则从其约定，因此在案涉合同已有约定的情形下，不可适用《最高人民法院关于审理城镇租房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条第四款的规定来判决装修补偿；3、案涉合同不能履行，上诉人并无过错，排他条款涉及的业态仅限于同类的桌球俱乐部，上诉人在招商时，华尔街溜冰场和贵州宝贝树孕婴作为合同主体，承租3097.23平米用于经营家庭娱乐，均主营业务与被上诉人的桌球俱乐部不同，上诉人已经尽到了审慎义务，因此上诉人并不违反排他条款给合同的履行构成实质性的障碍，一审法院在未核实装修饰物尚存在，不克拆除的部分均未核实的情况下，依据被上诉人单方鉴定的包括装饰装修及设备设施136项，主观认定了相关项目与房屋形成附和，既然适用剩余租期装修残值的法律规定，应当遵从该规定，而不是直接按照其主观认定判决装修补偿价值。原审原告李某某向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间于2017年1月8日签订的《受托租赁合同》；2、判令被告赔偿原告因装修产生的费用913535元、评估费23000元、消防设施58000元；3、本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告凯祺公司诉称：1、判令解除反诉原告与反诉被告2017年1月18日签订《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》；2、判令反诉被告立即腾空位于麒龙摩尔城C2C3区（缤纷摩尔购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺并交还给反诉原告；3、判令反诉被告向反诉原告支付2018年1月1日至2019年6月30日租金33004元、管理费49504元，合计82508元；4、判令反诉被告向反诉原告按537元/天的标准支付自合同解除之日起至房屋交还之日止的房屋占用费；5、判令反诉被告赔偿反诉原告损失48343元；6、反诉费用由反诉被告负担。一审法院审理查明：瓮安县麒龙?摩尔城未销售的商铺及部分业主委托管理的商铺，均由被告凯祺公司统一对外招租。原告李某某因经营桌球室需要，于2017年1月18日与被告凯祺公司签订《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》，合同约定：业主委托被告凯祺公司将麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间面积共计644.58㎡的商铺出租给原告李某某经营；租赁期限为10年，从2017年1月1日起至2026年12月31日止；约定按季度交纳租金，并在合同租金明细表中约定了租期内的租金。签订合同时，原告李某某需向被告凯祺公司交纳履约保证金4125元；合同解除时，合同附件及附属的《商铺管理合同》应一并解除；合同期限届满后，如双方未能重新协商签订新的租赁合同的，承租方在合同期限投入的装修装饰归出租方所有，承租方不得撤毁，损失由承租方自行承担。同日，原、被告双方又签订《补充协议》约定：在承租方合同期内，出租方在缤纷MALL购物中心不再招租同类桌球俱乐部。合同签订后，原告李某某按约定交纳了第一年度租金及履约保证金10313元以及2017年1月1日至2017年7月31日物业费4834元，并对该四间商铺进行了装修。经营期间，因原告李某某存在差欠水电费、物业费等情形，原告李某某租赁的麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）3－27、3－28、3－29、3－30号商铺曾被该区域物业公司拉闸断电。一审另查明，在原告李某某经营期间，其经营区域内（缤纷摩尔城购物中心）出现了“滑尔街溜咖”和“宝贝树家庭娱乐中心”的两家商铺，该两家商铺的经营项目均含桌球项目，分别有一桌桌球和三桌桌球，该两家商铺均系被告凯祺公司招租。双方发生纠纷后，原告李某某于2019年3月17日自行委托贵州瑞普房地产资产评估事务所对其所经营的德先桌球俱乐部内的装饰、装修以及设备设施进行评估，并支付评估费23000元。2019年4月2日，贵州瑞普房地产资产评估事务所作出评估报告，估价913535元。原告李某某庭审中增加诉讼请求，要求被告凯祺公司承担评估费23000元和消防设施费58000元，被告凯祺公司当庭表示放弃答辩期限和举证期限。一审法院审理认为：原告李某某与被告凯祺公司于2017年1月18日签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，故上述协议对双方均具有法律约束力，双方均应切实履行合同义务。关于原、被告双方签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》是否解除的问题。原告李某某主张被告凯祺公司在同一区域内又招租了同类商铺，被告违反双方签订的《补充协议》约定，导致原告合同目的不能实现，请求解除与被告凯祺公司签订的合同；而被告以原告未按期交纳租金为由提出反诉亦要求单方解除合同；在庭审中，原、被告双方均认可被告在与原告签订合同后招租了“滑尔街溜咖”和“宝贝树家庭娱乐中心”两家商铺，该两家商铺的实际经营项目均含桌球，被告在招租该两家商铺时未尽到告知义务，要求该两家商铺不得经营桌球类项目，在该两家商铺经营桌球项目后，被告亦未对该两家商铺进行制止，被告的上述行为应属违约，且必定会对原告的经营产生影响，故被告应承担相应的违约责任；原告当庭认可其不能继续经营的原因是其经营场所停电，并非因为其他原因不能继续经营，而致其停电的原因则是原告未交纳电费，双方产生纠纷后，原告应采取合理的手段与被告协商解决，原告明知不交纳电费会造成断电的后果，但原告却仍然采取拒交水电、物业等费用作为解决合同纠纷的手段，其行为直接造成了经营场所断电不能正常经营，原告亦应对此承担相应的后果；原告主张被告的违约行为导致其合同目的不能实现，原告租赁四间商铺的目的是实现对租赁商铺使用权的享有，进行商业经营活动，而《补充协议》中关于约定被告不再另行招租同类桌球俱乐部的内容仅是附属义务，被告违反该约定，并不构成根本违约，亦不是原告不能继续经营的直接原因，原告以此为由要求解除合同，理由不充分；被告与原告就此事发生纠纷后，因与被告方协商未能解决双方之间的争议，原告因此未交纳相应租金，事出有因，被告以此要求单方解除合同，理由亦不充分；但鉴于原、被告双方均要求解除合同，均不愿意再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本院依法判令解除双方签订的上述合同。双方的合同解除后，原告应在合理期限内将该四间商铺腾空交还给被告，考虑到原告的经营场所内装饰装修物品较多，腾房时间在10日内较为适宜。关于原告诉请的装修费用913535元、评估费23000元、消防设施58000元的问题，原告主张被告在该区域内招租同类商铺的行为导致其合同目的不能实现，被告方辩称原告租赁四间商铺的合同目的是为实现对商铺的独占使用，其合同目的已经实现，而《补充协议》中关于排他权的约定不是解除合同的法定要件，原告所称的两家“同类”商铺其营业执照上并无桌球的经营项目，且该两家商铺内设的桌球并不能对原告的经营产生重大影响，故原告以此为由主张合同目的不能实现理由不充分，其诉讼请求不应得到支持。被告在该区域内招租的两家含有桌球项目的商铺，对原告的经营产生的影响应是其经营收入的减少，而非对室内装修、消防设施、评估费用等造成的损失，原告并未举证证明其在经营收入上的损失金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应承担举证不力的法律后果，对原告要求被告赔偿装修损失的理由不充分，本院对原告要求被告赔偿装修损失、消防设施安装费用、评估费用的诉讼请求，不予支持。双方的合同是基于不可归责于任何一方法定事由而解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”之规定，对原告装修内容中不可拆除的部分，被告方应给予适当补偿，参考原告提供的《评估报告书》中评估明细表内的装修内容来看，其中防火护墙板（22624元）、墙面护墙棉绒基层板材（15082元）、护墙板墙裙（3172元）、桑拿板吊顶（11118元）、蹲便器（1530元）、卫生间水箱（1020元）、卫生间地面抬高和防水（1700元）、洗手台面（710元）、洗手台（340元）、石膏板吊顶（12954元）、地面找平（5789元）、乳胶漆基层（3615元）、乳胶漆（3615元）、天棚喷漆（45900元）、水电项目（36054元）、开关面板（281元）、插座（1122元）、断路器（310元）、断路器（331元）、断路器（162元）、断路器（374元）、三相电线电子有功电能表（224元）、消防（53940元）等项目（价值216207元）与房屋行成了附合，不宜拆除，应由原、被告各承担一半较为合理，故本院判令由被告方补偿原告108103.5元后，以上装修项目归被告所有。在庭审中查明，原告未按时交纳2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金33004元的事实存在，双方已经明确在合同中约定租金应按季度交纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，原告应承担支付租金的义务，现被告提出反诉要求原告支付该款，本院予以支持。关于被告在反诉中请求的管理费49504元的问题，双方在签订《商铺管理合同》中已经约定此项费用，且已经明确了管理费的具体执行标准及支付方式，被告未按期交纳2017年、2018年度管理费的事实存在，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告应按合同约定支付该款，现原告要求被告支付管理费49504元，理由充分，本院予以支持。关于被告在反诉中诉请的房屋占用费的问题，本院已经判被原告支付截止2019年6月30日前的租金，但自2019年7月1日起至今原告仍使用租赁的商铺的事实存在，原告应按合同约定的租金标准支付实际占用该商铺的期间的房屋租金直至将该商铺交还给被告为止，故本院对被告反诉中要求原告支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。关于被告在反诉中要求原告赔偿损失48343元的问题，被告主张系三个月的寻租期的租金损失，双方的合同解除原因不可归责于双方，本院对被告的此项诉讼请求，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除李某某与瓮安凯祺商业管理有限公司2017年1月18日签订的《受托租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，限李某某自本判决生效后十日内腾空麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间商铺并交还给瓮安凯祺商业管理有限公司；二、限瓮安凯祺商业管理有限公司于本判决生效后十五日内补偿李某某装修残值十万八千一百零三元五角（108103.5元）；三、限李某某自本判决生效后十五日内支付瓮安凯祺商业管理有限公司从2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金三万三千零四元（33004元）及管理费四万九千五百零四元（49504元），并自2019年7月1日起按《受托租赁合同》约定的租金标准支付实际占用麒龙?摩尔城C2C3区3－27、3－28、3－29、3－30号四间商铺期间的费用给瓮安凯祺商业管理有限公司；四、驳回李某某的其余诉讼请求；五、驳回瓮安凯祺商业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费6468元，由李某某负担；反诉案件受理费1458元，由瓮安凯祺商业管理有限公司负担1146元，由李某某负担312元。二审审理过程中，上诉人李某某向本院提交了以下证据：1.沈万阳、殷国华受托租赁合同与商业管理合同；2.邹书军首次交租金、管理费收款收据；3、沈万阳首次交租金收款收据；4、瓮安县宝贝树娱乐中心的企业信息；5、宝贝树娱乐中心的现场照片收取台球费票据；6、负一楼台球室现场照片及收取服务费票据；7、上诉人的评估费发票；8、收据；9、通话录音一份；以及上诉人凯祺公司提供的两张照片，经审查，双方提供的证据不是二审的新证据，均不予确认，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：双方签订的《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》、《补充协议》合法成立并生效，双方应诚实履行。双方在履行过程中产生争议引起诉讼，双方均表示不愿再履行《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》、《补充协议》并同意解除，一审根据《中华人民共和国合同法》九十四条之规定，解除双方签订的《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》、《补充协议》并无不当，本院予以确认。双方均因租赁合同事宜产生争议且因租赁合同提出赔偿请求，原审被告凯祺公司提出的请求符合反诉的要件，一审受理反诉且将反诉与本诉合并审理并无不当，符合法定程序。上诉人李某某租赁本案涉案房屋的目的是通过使用该房屋经营获取利益，为最大获取利益才在《补充协议》中限制上诉人凯祺公司不得再招租同类经营项目。上诉人凯祺公司应信守承诺，在与招租其他商户时虽然不能限制其经营项目但可以采取一定的形式保证其他商户不得经营与上诉人李某某经营相同的台球项目。而上诉人凯祺公司未采取相应方式诚实履行在《补充协议》对上诉人李某某的承诺，已构成违约。上诉人凯祺公司未采取相应方式诚实履行在《补充协议》对上诉人李某某的承诺虽然已违约，但该行为仅会影响上诉人李某某的收益，并不必然导致其不能再经营获益，阻碍其实现合同目的。因此，上诉人凯祺公司未采取相应方式诚实履行在《补充协议》对上诉人李某某的承诺不构成根本违约，不能成为上诉人李某某请求解除合同的理由。上诉人李某某为此拒交相关费用引起双方争议，虽然采取的方式不当，但也事出有因，故上诉人凯祺公司根据双方签订的《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》约定以上诉人李某某逾期未交纳相关费用为由解除合同也不能成立。因此，一审认定双方不愿再履行合同确认合同解除适当。上诉人凯祺公司未采取相应方式诚实履行在《补充协议》对上诉人李某某的承诺已违约，必然造成上诉人李某某经营收入的减少。对此，上诉人李某某可请求赔偿减少的收入，但上诉人李某某未提出请求，故本院不予审查。双方签订的《麒龙?摩尔城C2C3区（缤纷摩尔城购物中心）受托租赁合同》、《补充协议》的解除基于不可归责于任何一方的法定事由导致，上诉人凯祺公司对上诉人李某某装修不可拆除的残值部份应予适当补偿。一审参考原审原告李某某提供的《评估报告》酌定上诉人凯祺公司补偿上诉人李某某108103.5元、装修项目归上诉人凯祺公司所有并无不当，本院予以确认。合同的解除并非基于上诉人李某某的行为造成，故对上诉人凯祺公司主张上诉人李某某赔偿48343元的请求也不予支持。综上所述，上诉人李某某、上诉人凯祺公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李某某、上诉人凯祺公司各自所交纳二审案件受理费11918元、3429元，由上诉人李某某、上诉人凯祺公司各自承担。本判决为终审判决。审判长  刘国红审判员  倪 安审判员  熊元伦二〇一九年十二月四日书记员  齐 雯