江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3998号上诉人(原审原告):周某，女，1978年2月12日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡向东，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。上诉人(原审被告）：李某，男，1986年12月14日生，汉族，住东海县。上诉人周某因与上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4615号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周某上诉请求：一审判决李某赔偿周某财产损失数额明显偏低，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审中，周某向法庭提供了房屋室内物品损坏的损失明细、照片及录音资料，李某对大部分损坏的物品也当庭予以认可，但是一审法院对周某提出的1万元物品损失未分项赔偿数额，仅笼统判决2400元，缺乏客观公正且显示公平。请求二审法院依据事实证据作出公正判决。上诉人李某答辩称：1.一审证据不足，不能全面反映房屋的状况，押金应该在合同终止的时候退还给我；2.对方交房的时候房子是什么样子，现在就是什么样子，没有任何损坏；3.对于录音，因为交房时，对方是2个人，我是一个人，我有高血压，不想和他们产生口角，所以就说地板是我弄的，答应过这个事情，一审根据酌情判定2400元，证据也不是很充分，我可以赔偿2400元。上诉人李某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回周某的诉讼请求，周某退还李某押金1500元，涉诉费用全部由周某承担。事实和理由：1.租赁到期，周某未能按时退还李某租赁押金1500元；2.李某在租赁房屋期间未曾损坏房间任何物品，周某要求赔偿1万元，严重超出中等装修标准，周某房屋装修近十年，房屋本身已经很陈旧，严重怀疑周某恶意敲诈；3.周某提供的证据，不能证实损坏与李某有直接联系，周某没有证据证实涉案房屋租赁前后差异。请求二审法院查明事实，为李某主持公道。上诉人周某答辩称：一审法院认定事实清楚，但是判决数额偏低。1.退还押金不符合实际，上诉人李某欠周某水电费1000多元，在一审已经提供了证据；2.李某严重违约，根据双方签订的房屋租赁协议第四条规定，如有损坏照价赔偿，李某应该赔偿周某损失费，在一审中已经提供了证据损失费1.6万元；3.李某严重失信，根据双方谈话的录音资料，李某答应赔偿周某损失费用，后来没有兑现。一审判决李某赔偿周某2400元偏低，请求驳回李某的上诉请求，增加赔偿数额。周某向一审法院起诉请求：判令李某赔偿财产损失10600元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月14日，周某（出租方、甲方）与李某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，主要约定乙方租赁甲方的海州区茗馨花园A2-1-401室房屋，室内物品包括：电视机一台、挂式空调二台、冰箱一台、洗衣机一台、微波炉一台等；租赁期限壹年，自2018年5月14日至2019年5月14日，租金为每年14400元，付款方式为每个季度交纳租金3600元；承租期间发生的水、电、燃气费、物业管理费等其他费用由乙方自行缴纳；乙方需交押金1500元；租赁到期后，乙方如果想继续续租，经甲乙双方协商，另行签订协议，并且乙方有有限租赁权；如果乙方不续租，需提前一个月通知甲方，并将租赁房屋整洁完好交予甲方。租赁期限届满后，双方合同实际已履行完毕，李某已将涉案房屋交还周某。一审法院认为：周某与李某签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，各方均应当依照合同约定履行义务。周某明确其主张的损失内容包括房屋地板更换、墙面粉刷、橱柜门外皮、油烟机清洗、纱窗网修复、卧室门门皮及门锁，另包括打扫卫生及垃圾清运费，李某则辩称其系正常使用房屋，并未造成周某所述的损失内容。鉴于涉案租赁房屋系于2009年装修使用，至李某租赁时已至九年，在此过程中存在房屋的自然损耗情况以及此前居住者的使用损耗，且在房屋承租期间，应允许承租人的合理使用，对超出合理范围造成损坏的承租人应予赔偿。根据现有证据，不能反映涉案房屋的地板因李某的不当行为导致无法继续使用，但周某所举证的交还房屋时双方的对话录音显示，李某曾提出帮周某更换地板，虽然李某未同意承担客厅地板更换的全部费用，但该协商过程表明李某对于地板存在超出正常使用范围的部分损耗具有相应认知；对于油烟机、橱柜、纱窗、墙壁、卧室门等，涉案房屋在租赁期间系由李某实际使用，应按约定保持房屋设施的整洁，使用过程中同时应尽到善良注意义务，维护房屋状态，故应承担相应的清洁及适当的修补费用。因案中并无证据证实房屋租赁前后差异，对于房屋在租赁期间内的非自然损耗的具体情况缺乏充分证据证实，故结合双方陈述及周某举证，综合考虑本案双方利益及涉案房屋的实际情况、房屋的租金等因素，酌情判定李某赔偿周某损失2400元。案中李某曾向周某缴纳押金1500元，根据庭审双方所述，李某尚有房屋水、电、燃气费用未结清，故对该押金本案暂不予处理，可待双方另行冲抵结算。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条之规定，判决李某应于判决生效后十日内给付周某损失2400元。案件受理费65元（周某已预交），由李某负担，于给付上述款项时一并给付周某。本院二审期间，李某向本院提交58同城网页截图一张及泡粉的过程图片，证实9月17日周某在58同城发布涉案房屋信息，房屋已经租赁了，不影响二次使用；泡粉就是在盆里泡的，没有溢出到其他地方。周某经质证认为，网页截图上看不清时间、地点、发布人、房主，不认可该份证据；泡粉的过程图片不代表水溢不出，当时是什么情况，水是否流淌到地板上，都不知道，李某自己承认水把地板泡了，现在出尔反尔，不认可该份证据。本院经审查认为，上述两份证据均不能达到李某的举证目的，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条及第八条约定，李某作为承租方在租赁期间不得损坏室内物品，如有损坏，应承当相应的赔偿责任，且在租赁结束后，应当将涉案房屋清洁完好交于出租方周某。周某上诉认为一审判决李某赔偿数额偏低，要求增加赔偿数额，李某上诉提出其没有损坏屋内任何物品，经查，根据一审中周某提供的照片及电话录音中李某的自认，可以证实涉案房屋的地板在李某租赁期间因李某使用不当有所损坏，且油烟机、橱柜、墙壁、纱窗等亦因李某的使用有所污损，因周某不能提供证据证实涉案房屋租赁前后的差异，故一审法院结合双方陈述、根据周某提供的照片及双方协议的约定，酌情判令李某赔偿周某损失2400元并无不当。对于李某上诉要求周某返还押金1500元的诉讼请求，因李某在一审中未就此提出反诉，本院依法不予处理。综上，上诉人周某、李某的上诉请求均不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由上诉人周某、李某各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十二月五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。