山西省高平市人民法院民事判决书（2019）晋0581民初2814号原告：李宏，男，1974年2月5日生，汉族，高平市。委托诉讼代理人：苏继东，山西炎焱律师事务所律师。被告：高平市鑫佳源物贸有限公司，住所：高平市马。法定代表人：常国才，任执行董事。委托诉讼代理人：管晓娜，山西高坪律师事务所律师。被告：牛金才，男，1965年8月8日生，汉族，高平市。委托诉讼代理人：崔春彦，山西荣生律师事务所律师。原告李宏与被告牛金才、高平市鑫佳源物贸有限公司（以下简称鑫佳源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宏及委托诉讼代理人苏继东、被告鑫佳源公司委托诉讼代理人管晓娜、被告牛金才的委托诉讼代理人崔春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏向本院提出诉讼请求：1.依法被告牛金才归还原告租金318986.56元，被告鑫佳源公司承担连带还款责任；2.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告牛金才于2015年9月1日签订了《房屋租赁合同》，由牛金才将高平市友谊街国税局原办公楼60号门面房7间租赁给原告经营，租赁期限从2015年9月1日至2022年12月31日（合计天数2677天），租金72万元。当时牛金才向原告出示了被告鑫佳源公司给牛金才出具的委托书。后原告足额向牛金才支付了72万元并开始履行协议。2019年4月，被告鑫佳源公司起诉要求原告将所租房屋退还。该案经高平市人民法院、晋城市中级人民法院两级法院审理后，作出生效判决，判决原告将承租房屋归还该公司。该判决已执行完毕。两被告对租赁合同无法继续履行存在过错，故现提起诉讼，请求二被告共同退还已付租金。具体数额以日租金乘以天数计算（租金72万元，租期共2677天，折合日租金268元。从2019年10月1日房屋归还至2022年12月31日合同期满尚余1187天）。被告牛金才辩称，1.原告起诉其退还租金不当。其是受鑫佳源公司委托将房屋租赁给了原告，合同义务应由该公司承担；2.鑫佳源公司与李宏排除妨害纠纷一案，已由人民法院生效判决解除了双方的房屋租赁合同，但未解决双方租金的退还问题。该判决遗漏了应当审理的部分确有错误，符合再审条件。现原告重新就案件提起诉讼，明显违反法律规定，属于重复起诉，应当驳回。被告鑫佳源公司辩称，1.签订租赁合同的双方是李宏和牛金才，而不是鑫佳源公司。因此，该公司不是合同的相对方；2.案涉租赁合同因牛金才超出了委托权限且损害了鑫佳源公司的合法利益，已被人民法院的生效判决认定为无效合同。因此即便要退还租金也应由牛金才负责，而与该公司无关。当事人围绕各自的诉讼主张向法庭提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告李宏向法庭提交的牛金才在鑫佳源公司诉李宏等排除妨碍纠纷一案二审期间，向人民法院出具的证明材料一份。牛金才在该证明材料中称，2005年期间，其帮助常金翠成立了鑫佳源公司。该公司于2006年10月与高平市国家税务局签订了租赁合同，承租了该局在高平市友谊街60号的办公大楼。为便于经营，鑫佳源公司于同年11月委托其全权负责租赁房屋的对外转租事宜，并出具了委托书。2010年4月30日，该公司又出具了一份委托书，委托其收取租金和对外转租。2014年，其拟对所出租房屋进行维修，但资金紧张。后其与李宏协商一致，先收取李宏40万元进行装修，待装修后出租时再与租金抵销。后其分四次收取了李宏现金共计40万元。2015年9月1日，其与李宏签订了租赁协议，将房屋租给李宏，约定租金72万元。当日，其给李宏出具了40万元的收条一支。11月16日，其又收取了李宏32万元的租金，并出具了收条。经质证，被告牛金才无异议。被告鑫佳源公司认为牛金才陈述不实，事实上是牛金才将应付租金抵销了其欠李宏的个人债务，与房屋装修并无关系。且该证据已被二审生效判决所否定，故不能作为认定本案事实的证据。2.被告牛金才提交了其与李宏签订的《工程欠款协议》一份，内容为：李宏在2014年为牛金才租赁的门面房进行了改建装修，结算价款为45万元。由于牛金才经济紧张，经双方协商，牛金才同意将门面房租给李宏使用来抵销所欠工程款。租期自2015年9月1日至2020年9月1日。协议落款时间为2015年10月1日。经质证，被告鑫佳源公司对该证据的真实性提出异议，疑为二人在事后补签，且协议内容与真实情况不一致。经法庭询问，牛金才与李宏均承认了该协议系二人于2019年补签。本院认证意见：《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。当事人有相反证据足以推翻的除外。首先，牛金才与李宏之间的租赁事实已经人民法院生效判决所确认。其次，从上述证据来看，牛金才系案件的当事人，其出具的证明材料属于当事人的陈述，尚需要其他证据予以佐证。2.证据应当客观真实且来源合法。牛金才出示的以上协议的落款虽为2015年10月1日，但却是牛金才与李宏在2019年事后补签的，并非原始证据，不能佐证牛金才所主张的事实，本院不予认定。综上，根据当事人的陈述及认定的证据，本院查明以下事实：2006年10月1日，原告鑫佳源公司与高平市国家税务局(现名称为国家税务总局高平市税务局)签订《房屋租赁合同》，约定高平市国家税务局将其所有的坐落在高平市友谊街中段(门牌60号)一栋三层楼、后院及两侧房屋和水、暖、电等附属设施整体租赁给该公司，租赁期限为20年，自2006年10月1日至2025年9月30日止。2006年11月5日，鑫佳源公司给被告牛金才出具了委托书一份，该委托书载明：“高平市鑫佳源物贸有限公司于2006年10月1日租赁高平市国税局的《房屋租赁合同》友谊街60号，现本公司将国税局的房屋租赁合同委托牛金才全权负责本合同的履行以及该房屋的使用出租或转让等所有的一切事宜，从此委托方在合同期内不再另行再委托他人或本公司自行处理涉及该租赁合同的一切事宜。本委托书委托期限直至与高平市国税局房屋租赁合同期满”，委托书加盖鑫佳源公司印章，受委托方有牛金才签字。2010年4月30日，鑫佳源公司又给牛金才出具了一份委托书，内容为：鑫佳源公司委托牛金才全权处理租赁房屋一切费用的代收、合同变更、续订或转租等。该委托书有鑫佳源公司的公章，以及法定代表人王晚顺的签名。2015年9月1日，牛金才作为出租方与原告李宏签订了一份《房屋出租协议》，约定牛金才将承包的高平市国税局原办公楼60号门面房7间承包给李宏经营，租赁期间从2015年9月1日起至2022年12月31日止。租金总额为72万元，签订协议时付40万元，剩余租金于2015年11月10日前付清。牛金才于2015年9月1日、11月16日分别为第三人李宏出具了40万元、32万元收据各一支，计款72万元。合同签订后，李宏将所承租的7间房门面房分别对外出租并收取了租金。2015年期间，高平市国家税务局以鑫佳源公司未依约交纳租金为由提起诉讼，要求解除租赁合同关系并赔偿相关损失。后经人民法院于2017年作出生效判决，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，由鑫佳源公司归还高平市国家税务局所承租的房屋，并支付租金及违约金共计110万元。之后，鑫佳源公司曾以排除妨碍为由向本院提起多起诉讼，要求李宏和各承租人退还出租房屋。经本院一审判决认定：牛金才系以个人名义与李宏签订《房屋出租协议》，用以偿还其个人欠李宏的欠款，该行为超出了委托权限且损害了鑫佳源公司的合法权益，故应为无效；李宏与各次承租人订立的租赁合同为有效，并判决李宏及次承租人在租赁期满（2019年8月6日）后将房屋交付原告鑫佳源公司。该判决经晋城市中级人民法院二审裁定维持。该案现已进入执行程序，并于2019年10月前已履行完毕。原告诉讼在案。同时查明，牛金才与李宏还于2016年11月15日签订了一份补充协议，双方约定：1.因牛金才与国税局的纠纷造成李宏不能正常使用出租房并造成停业的，按每天3000元进行补偿；2.因牛金才原因致使合同不能履行的，牛金才应返还剩余房租，并支付违约金5万元；3.牛金才同意李宏在合同有效期内转租房屋。本院认为，本案的争议焦点是：原告主张要求退还的剩余租金，应由两被告如何承担。一、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，牛金才与李宏之间于2006年所签的租赁合同已经生效判决确认为无效。根据以上规定，牛金才应当退还李宏租赁合同终止之日起至租期届满之日的租金。原告主张按每日租金268元乘以1187天的计算方法适当，本院予以支持，但具体请求数额计算有误，应为318116元。被告牛金才主张，本案纠纷应在鑫佳源公司与李宏排除妨害纠纷一案中进行处理而未处理，依法应当对该案进行再审。现原告就应退还的租金提起诉讼，属于重复起诉。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉的，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案原告所提出的诉讼主张在前述案件中并未曾得到处理，不符合以上规定，不能构成重复起诉。对该主张，本院不予采纳。关于被告鑫佳源公司是否应向原告承担退还租金的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，未经代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，鑫佳源公司在租赁高平市国税局房屋期间向牛金才出具委托书，委托牛金才全权处理租赁事宜。二者之间构成了委托代理关系。鉴于人民法院已作出生效判决，认定牛金才在受鑫佳源公司委托后，以个人名义与李宏签订了《房屋出租协议》，用以偿还其个人欠李宏的欠款，该行为超出了委托权限且损害了鑫佳源的合法权益，为无效。根据以上规定，牛金才将房屋租赁给李宏的行为，对委托人鑫佳源公司不发生效力。因此，该公司无需对牛金才的行为承担责任。李宏所主张的剩余租金，只能由牛金才个人退还。原告要求被告鑫佳源公司承担连带还款责任没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下:被告牛金才在判决生效后十日内退还原告李宏租金318116元；驳回原告李宏对被告高平市鑫佳源物贸有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，由被告牛金才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 李志强人民陪审员 毕跃斌人民陪审员 贾晓俊 二〇一九年十二月十九日法官 助理 邓文婷书 记 员 郭宇楠