江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3306号 上诉人（原审被告）：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号，统一社会信用代码：91360000705507979L。 法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：姜钦红，女，1992年7月30日出生，汉族，身份证住址：江西省南昌市南昌县，现住南昌县。 被上诉人（原审原告）：乐志雨，男，1987年6月7日出生，汉族，身份证住址：江西省抚州市东乡县，现住南昌县。 上诉人江西通力电业发展有限公司因与被上诉人姜钦红、乐志雨商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。 上诉人江西通力电业发展有限公司上诉请求：1、请求贵院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人向一审法院提交了经被上诉人签字确认的“同意违约金抵扣物业费”名单、南昌合盛物业管理有限公司出具的情况说明等相关证据后未作是否符合证据三性的认定，程序有失公允。2、一审法院未严格审查上诉人主张的事实是否符合合同的约定情形，未按照合同约定判决，故一审法院未查清案件事实，判决不公。综上所述，一审判决程序有失公允，且未查清案件事实，判决不公。为维护上诉人的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明事实、公正审理本案，支持上诉人请求。 被上诉人姜钦红、乐志雨辩称：本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持一审判决。2、本案一二审诉讼费用应该由上诉人承担。 姜钦红、乐志雨向一审法院提出诉讼请求：原审被告支付逾期交房的违约金15802元（以550421元为基数，按每日万分之0.9计算违约金，从2017年12月31日计算至2018年11月15日止，共计319天）。本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2016年6月27日，原审原告姜钦红、乐志雨（买受人）与原审被告通力电业公司（出卖人）签订合同编号为2016-053113号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原审原告购买原审被告开发的广和苑第4栋房屋一套。房屋总价款为人民币550421元，买受人在签订本合同时已付清首付人民币110421元，剩余房款人民币440000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。三、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、由于买受人在15天内未将所有资料提供给出卖人，造成办理房地产权属证书延误，买受人按总房款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，原审原告姜钦红、乐志雨向原审被告通力电业公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即原审原告姜钦红、乐志雨作为借款人与案外人江西赣昌农村商业银行股份有限公司营业部签订了《个人购房借款/担保合同》。案涉房屋2018年11月15日取得工程竣工验收备案，原审被告同日通知原审原告进行收房。 一审法院认为：原审原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。依照上述合同约定，原审被告应于2017年12月31日之前向原审原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，原审被告同日通知原审原告进行收房。根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”的约定，原审原告据此主张原审被告应承担逾期交房的违约责任，于法有据，一审法院予以支持，但根据合同约定，原审被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止支付违约金，故一审法院判定原审被告支付逾期交房违约金的期间为自2018年1月1日起至2018年11月15日止。庭审中，原审被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原审原告对该组证据关联性有异议，一审法院认为，原审被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为原审被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求原审被告停工；因此原审被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，一审法院不予采纳。据此，对原审被告方要求对延期交房予以适当免责的辩称，一审法院不予支持。原审被告提出原审原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先。该主张可以另行途径解决，本案不予处理。原审被告主张原审原告同意用逾期交房违约金抵扣物业费，经查明案涉小区物业费为案外人南昌合盛物业管理有限公司收取，原审原告虽签署同意抵扣物业费，但物业费并未实际产生，且案外人南昌合盛物业管理有限公司并未向原审原告开具发票，抵扣物业费并未实际履行，根据民事合同意思自治原则，原审原告选择解除抵扣物业费合同的行为未违反相关法律规定，且原审被告向原审原告承担支付逾期交房违约金与双方抵扣物业费并不产生冲突，故一审法院对原审被告的这一抗辩不予支持。同时，原审被告在庭审中提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审被告应向原审原告姜钦红、乐志雨支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金共计人民币15753元（550421元×0.01%×318日×0.9）。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原审被告江西通力电业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原审原告姜钦红、乐志雨支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币15753元。案件受理费195元，减半收取97.5元，由原审被告江西通力电业发展有限公司承担。 本院二审期间，被上诉人提交南昌合盛物业管理有限公司2019年7月1日及10月31日出具的收据两份，江西旭昇物业管理有限公司2018年7月5日出具的收据一张，共同证明我已经向物业公司缴纳了2018年7月1日到2020年11月15日的物业费共计2785元，不存在用违约金抵扣物业费的情况。上诉人对被上诉人提交的江西省旭升物业管理有限公司出具的收据三性均有异议，江西省旭升物业管理有限公司并不是业主同意用违约金抵扣物业费协议的当事人。对其提交的南昌合盛物业公司出具的收据的真实性、合法性代理人不清楚，对关联性有异议，被上诉人出于真实意思表示与上诉人及合盛物业公司达成的业主同意用违约金抵扣物业费的三方协议，该协议合法有效，被上诉人缴纳物业费的行为不影响协议的合法性，应当依法全面履行。该收据的出具时间在一审开庭之后，恰恰证明一审开庭之前抵扣协议是正常履行的。被上诉人提供的该证据系原件，本院对证据的三性予以确认。 双方对一审查明的事实均无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明：被上诉人于2018年7月5日、2019年7月1日及10月31日分别向江西旭昇物业管理有限公司、南昌合盛物业管理有限公司共缴纳2018年7月1日至2020年11月15日物业费2785元。 本院认为，姜钦红、乐志雨与通力公司签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，通力公司应当于2017年12月31日前向被上诉人交付房屋，但实际上涉案房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，故通力公司理应向被上诉人承担逾期交房的违约责任。通力公司上诉提出其延期交房是因南昌市政府对地铁三号线大型市政配套建设的施工导致其延误工期7个月、因配合南昌县政府创文创卫等工作致延误工期13天，故符合购房合同中第八条约定的可据实延期的情形，但通力公司向法院提交的现有证据难以证实其逾期交房系因地铁施工或政府创文创卫所致，故通力公司的该上诉理由，证据不足，本院不予支持。对于通力公司上诉提出两被上诉人已同意以通力公司逾期交房的违约金抵扣上诉人的物业费的主张，虽然两被上诉人在违约金抵扣物业费详单中签名，但两被上诉人签字时该详单并无任何单位盖章，且有权收取涉案物业费的物业公司未参与本案诉讼，亦未向法院明确表明同意抵扣，物业公司在此之后还收取了两被上诉人的物业费，故上诉人通力公司主张违约金抵扣物业费的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。对于通力公司提出两被上诉人主张的违约金过高的上诉理由，因双方合同明确约定“通力公司逾期交房应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向两被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金”，两被上诉人按日万分之0.9主张违约金，符合法律规定，通力公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人江西通力电业发展有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费97.50元（江西通力电业发展有限公司已预缴），由上诉人江西通力电业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十二月二日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友