湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11216号上诉人（原审被告）：黄翔，男，1986年9月28日出生,汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人:郭传荣，系黄翔之母，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：唐军，湖北蕙风和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈娟，女，1964年9月25日出生,汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人:刘云,北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋建，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人黄翔因与被上诉人陈娟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄翔上诉请求：撤销原审判决，改判驳回陈娟的全部诉讼请求;本案全部诉讼费用由陈娟承担。事实与理由：1、原审法院一方面认定《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定的停产停业损失补偿款309,023.86元是对黄翔出租行为停止的补偿，而非对陈娟停止餐饮经营的赔偿，一方面又依据公平原则,参照该停产停业损失补偿款计算陈娟的停产停业损失是错误的。《补偿安置协议书》中的停产停业损失补偿是政府与房屋所有权人之间的协定,是对户主的直接补偿，与承租户毫无关联，承租户只能依照《房屋租赁合同》的约定与户主协商补偿事宜,对于陈娟的诉讼请求，陈娟是可以根据拆迁公告前后经营收入的减少来计算其直接损失，但陈娟并未提供充分的证据来支持其诉请而仅仅以拆迁补偿协议中的停产停业损失作为自己的停产停业损失，陈娟理应承担证明不能的法律后果。原审判决参照黄翔的停产停业补偿来计算陈娟的停产停业损失,没有法律依据。2、即使原审判决黄翔给付陈娟停产停业补偿，理应将黄翔主动降低房租的因素考虑进去。双方《房屋租赁合同补充协议》约定了出租方主动降低房租4,000元／月，就是给陈娟以实际补偿，在整个租赁期内，出租方共给承租户补偿4万元，应当予以扣减。３、原审判决对陈娟的装修费认定没有法律依据。仅依据陈娟提供的几份装修收据就认定陈娟装修支出14万元，证明力存疑,不应为法院所采信;拆迁补偿安置协议书约定的装修补偿才13万多,显然低于原审判决认定的装修补偿基数,原审判决以14万元作基数计算陈娟的装修损失实属错误。被上诉人陈娟答辩称，关于停产停业损失补偿的认定，我们认为应当由实际经营者享有补偿，因此应当由陈娟享有该补偿费用。一审法院认定房屋所有权人享有的部分停产停业损失不合理。黄翔不存在停产停业损失，完全由政府基于的房屋补偿款另购房屋。鉴于黄翔未经陈娟认可接受了征收部门按照房屋价值补偿的百分之五的情况，导致房屋无法进行停产停业损失的评估和认定。陈娟一审已经提交了经营流水，可以证明陈娟的停产停业损失已经超过了房屋价值的百分之五。因此一审法院的观点维持了公平公正的原则，判决结果合法且公平公正。请求驳回上诉，维持原判。2019年4月11日，陈娟诉至一审法院，请求：判令解除案涉《房产租赁合同》；判令黄翔返还陈娟装修补偿款135,578.50元、停产停业损失309,023.86元，并承担诉讼费用。事实和理由：2016年2月，陈娟与黄翔签订《房产租赁合同》，陈娟对承租商铺重新进行了装修。2018年7月承租商铺被政府强制拆除，根据武汉市政府第275号令第二十九条、第三十条、第三十一条，被征收房屋装修补偿和停产停业损失补偿应当依照房产租赁协议给予承租人。黄翔一审辩称：停产停业补偿和装修补偿是根据房屋本身商业性质、结合房屋存续年限、对房屋所有权人的补偿，与承租人无关。双方签订的《房产租赁协议》第五条第四款也排除了陈娟对拆迁补偿款的主张。2017年9月12日双方签订补充协议，将租金降为每月9,000元，直至2018年7月房屋拆除，相当于黄翔给予了陈娟4万元经济补偿。即使停产停业损失与陈娟有关，按照房屋商业性质和存续年限计算，其可能取得停产停业损失也仅为27,503元（309,023.86元÷30年×2年8个月）。出租前黄翔已对房屋进行了装修，陈娟没有举证证明房屋装修与其有关。一审认定事实：位于武汉市东湖新技术开发区鲁巷当代科技商城22号1-2层22号房屋（产权证号：湖2015004587号，以下简称当代科技商城房屋）建筑面积87.47平方米，规划用途为商业服务，所有权人为黄翔，黄翔将房屋出租他人。2016年2月23日，陈娟支付承租人转让款20万元，承租人将当代科技商城房屋租赁使用权及设施转让给陈娟。当日，陈娟与黄翔签订《房产租赁合同》，约定黄翔将当代科技商城房屋出租给陈娟经营餐饮，租赁期限自2016年3月15日至2021年3月14日，前三年租金为每月1.3万元，第四年租金为每月13,650元，第五年租金为每月1.43万元，租赁期内如遇政府拆迁，陈娟的相关补偿由双方协商解决（黄翔的房产拆迁款除外）。合同签订后，陈娟采取包工包料方式对房屋进行了装修，支出装修费14万元，经营餐饮。2017年5月武汉市洪山区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定书》，拟对当代科技商城房屋进行征收。2017年9月12日陈娟与黄翔签订《房屋（租赁）合同补充协议》，约定每月租金调整为9,000元。2018年7月20日，黄翔与武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，其中约定武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室征收当代科技商城房屋，按照房屋价值的5%给予黄翔停产停业损失补偿309,023.86元、按照每平方米1,550元的标准给予装修补偿135,578.50元。2018年8月，陈娟停止经营，当代科技商城房屋交武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室拆除。一审认为，陈娟与黄翔签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。武汉市洪山区人民政府的征收决定是政府行为，对陈娟、黄翔是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是一种不可抗力。因不可抗力致使当代科技商城房屋不能继续租赁，《房产租赁合同》可以解除。合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。陈娟租赁当代科技商城房屋时，支付了转让款20万元，支出装修费14万元，签订五年租赁合同，期望通过餐饮经营，补偿转让款和装修费支出，并取得一定利润。陈娟经营两年后，房屋被征收，不能继续进行餐饮经营，陈娟的装修损失和停业损失是客观存在的。武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室在征收当代科技商城房屋时，支付了黄翔停产停业损失309,023.86元、装修补偿款135,578.50元，应对陈娟的损失予以赔偿。黄翔对当代科技商城房屋的出租是一种经营行为，政府的征收导致该经营行为停止，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，武汉市洪山区人民法院应对黄翔停产停业损失给予补偿。因此，《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定的停产停业损失补偿款309,023.86元是对黄翔出租行为停止的补偿，而非对陈娟停止餐饮经营的赔偿，对陈娟要求将《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》约定的停产停业损失补偿款309,023.86元全部赔偿给其本人的请求不予支持。陈娟的停产停业损失应根据其利润和剩余租赁期限计算，陈娟没有证据证明其经营成本，提供的每月营业额模糊不清，不能证明其利润情况。湖北省高级人民法院在审理再审申请人陈平安、陈有香与被申请人杜芳房屋租赁合同纠纷一案〔（2017）鄂民再217号〕，湖北省武汉市中级人民法院在审理再审申请人李志文与被申请人罗会学房屋租赁合同纠纷一案〔（2016）鄂01民再145号〕，上诉人刘克莉与被上诉人杨希房屋租赁合同纠纷一案〔（2016）鄂01民终2072号〕时，均依据公平原则，按照征收人与被征收人签订的征收补偿安置协议约定的停产停业损失的70%、80%计算房屋承租人的停产停业损失，参照该三份判决，确认黄翔应赔偿陈娟停产停业损失231,767.90元（309,023.86元×75%）。湖北省高级人民法院、湖北省武汉市中级人民法院的上述三份判决，分别在出租人同意情况下判决征收单位补偿的装修费归承租人所有、租赁期满后认定征收单位补偿的装修费归出租人所有、装修费不能认定的情况下判决征收单位补偿的装修费的20%归承租人所有。本案中，双方对装修费补偿多少不能达成一致意见，且在租赁期内，装修费可以认定，与该三案情况不尽相同。按照陈娟支出装修费14万元，租赁期限5年，分摊每年装修成本为2.8万元，陈娟实际经营2.5年，计算出陈娟装修残值损失为7万元（14万元÷5年×2.5年）。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第一项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，判决：一、陈娟与黄翔签订的《房产租赁合同》解除；二、黄翔于本判决生效后三日内赔偿陈娟停产停业损失231,767.90元；三、黄翔于本判决生效后三日内赔偿陈娟停产停业损失7万元；四、驳回陈娟其他诉讼请求。案件受理费7,969元，减半收取3,984.50元，由陈娟负担1,280.50元，黄翔负担2,704元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、黄翔最终确定签订《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》时，未告知陈娟。征收补偿安置协议书签订后黄翔亦未告知陈娟协议内容。2、2016年2月23日，陈娟与黄翔签订《房产租赁合同》，约定“租赁期内如遇政府拆迁，陈娟的相关补偿由双方协商解决（黄翔的房产拆迁款除外）”。2017年9月12日，双方签订《房屋（租赁）合同补充协议》约定“如后期该房产涉及拆迁进度加快，该房产无法继续经营，双方面谈协商解决该房产的月租金等相关事宜、本协议仅针对该房产的租金调整，原合同其他相关责任义务不变”。本院认为：本案应围绕上诉人黄翔的上诉理由及请求进行审理。陈娟与黄翔在签订案涉《房产租赁合同》时已明确约定“租赁期内如遇政府拆迁，陈娟的相关补偿由双方协商解决”，但黄翔在未与陈娟达成一致的情况下，签订征收补偿安置协议，且最终确定签订征收补偿安置协议时不告知陈娟，签订后亦不告知陈娟协议内容，造成本案争议，黄翔对此存在过失。一审判决根据本案查明的事实，结合黄翔因案涉房屋拆迁所获补偿的明细及数额，酌情判令黄翔赔偿陈娟停产停业损失、装修残值损失有事实和法律依据，实体判决并无不当。关于黄翔上诉主张“停产停业损失补偿款是对黄翔出租行为停止的补偿”的问题，虽然黄翔与拆迁安置部门签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中的“停产停业损失”是对房屋所有权人的补偿，但黄翔与陈娟签订的《房产租赁合同》已明确约定“租赁期内如遇政府拆迁，陈娟的相关补偿由双方协商解决”，且房屋由陈娟实际承租并对外经营，房屋征收拆迁必将导致陈娟产生停产停业损失，一审判决结合本案的实际情况及双方合同约定，酌情判令黄翔按已获停产停业损失的75%赔偿陈娟，并无不当。黄翔的该项上诉理由不能成立。关于黄翔上诉主张双方签订了《房屋（租赁）合同补充协议》，应考虑黄翔已给陈娟停产停业损失的问题，根据该补充协议的内容，是双方对陈娟经营期间受拆迁环境影响所作的租金调整，并非黄翔已给陈娟停产停业损失，故黄翔的该项上诉理由无事实依据，不能成立。关于黄翔上诉主张一审判决对装修损失的认定没有法律依据的问题，陈娟为经营餐饮承租案涉房屋后，支出14万元用于房屋装修，基于政府征收决定致房屋不能继续租赁，其装修投入必然存在损失，剩余租赁期内的装修残值损失应由陈娟、黄翔按公平原则分担。一审判决结合双方合同租赁期限、陈娟实际经营时间，判令黄翔赔偿陈娟装修损失7万元有事实和法律依据。故黄翔的该项上诉理由亦不能成立。综上，黄翔的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体判决存在明显笔误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7036号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7036号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初7036号民事判决第三项为：黄翔于本判决生效后三日内赔偿陈娟装修损失70,000元；四、驳回陈娟其他诉讼请求。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费7,969元，由黄翔负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇一九年十二月十六日法官助理王晓曼书记员王晓曼