宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终1125号上诉人（原审原告）：宁夏友厦房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：黄上明，该公司执行董事。委托诉讼代理人:祁占虎，宁夏大远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王新虎，男，1974年8月26日出生，汉族，石嘴山银行股份有限公司平罗支行职员，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人宁夏友厦房地产开发有限公司（以下简称友厦房产公司）因与被上诉人王新虎合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初2632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。友厦房产公司上诉请求：1.撤销(2019)宁0221民初2632号民事判决；2.改判确认友厦房产公司开发建设并安置给王新虎的某某商城1层0126铺建筑面积为196.06平方米；3.一、二审案件受理费由王新虎负担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1.一审判决未围绕诉讼请求和争议焦点审查和处理案件，导致判决结果错误。本案的争议焦点为案涉友厦房产公司开发建设并安置给王新虎的某某商城1层0126铺房屋建筑面积的具体数据。但一审判决在本院认为部分围绕双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及约定条款的合同效力问题进行分析认定，但该协议的效力问题已经在双方另案确认合同效力纠纷案件中审理并作出判决；2.一审判决未准确认定本案争议的基础法律关系，导致审判方向和判决结果错误。本案中因双方对案涉房屋建筑面积的具体数据发生争议，法院应当基于本案中友厦房产公司诉讼请求和本案确认之诉的基础法律关系进行审查和处理；3.一审判决采纳证据适用法律错误。友厦房产公司提交的证据完全能够证明案涉房屋的实际建筑面积为196.06平方米的客观事实。首先，依据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及2001年建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十四条第一款规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”等法律、法规、规章之规定，不动产登记部门以具有房产测绘资格的单位作出的测绘成果，经依法查验申请登记材料与不动产状况一致，材料齐全、符合法定形式的，依法予以登记。其次，友厦房产公司作为建设单位建设工程竣工验收交付前依法委托某某房地产测绘中心进行房地产测绘，该中心出具银房测[2012]第XXX号《房地产测绘报告》后，友厦房产公司将该报告提交平罗县不动产登记事务中心审核后用于权属登记。再次，某某房地产测绘中心出具的银房测[2012]第XXX号《房地产测绘报告》附表《房屋分层分户面积成果表》中载明案涉某某商城1层0126铺产权面积196.06平方米、套内面积116.276平方米、分摊面积79.782平方米、分摊系数0.686145、房屋性质商业服务。最后，友厦房产公司提交的平罗县不动产登记事务中心出具的《登记信息总表》照片、《不动产权利及其他事项登记信息卡》、《商品房现售合同签约备案告知单》，不仅能证明不动产登记机构所登记案涉房屋建筑面积为196.06平方米、专有建筑面积为116.28平方米，而且能证明不动产登记机构将与案涉房屋处于同一排的其他房屋均按银房测[2012]第XXX号《房地产测绘报告》测绘面积予以登记。友厦房产公司认为，该测绘报告系依法作出，具有法律效力。平罗县不动产登记事务中心，对整个某某商城所有不动产在登记系统中备案登记，该中心出具盖有档案室专用章的《登记信息总表》、《不动产权利及其他事项登记信息卡》等材料具有法律效力。但一审法院对该证据的证明目的不予采信，进而认为友厦房产公司提交的证据无法确认案涉房屋面积为196.06平方米，未支持友厦房产公司的诉讼请求，是证据采信和法律适用错误。王新虎辩称，一、2018年11月20日王新虎向平罗县人民法院起诉，请求友厦房产公司协助办理面积133.72平方米产权证等事项，在审理过程中，友厦房产公司申请中止审理。请求确认2012年9月12日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中面积条款无效的案件，经平罗县人民法院（2018）宁0221民初4769号民事判决书、石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民终315号的民事判决书、宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民审896号民事裁定书全部驳回友厦房产公司的请求。友厦房产公司又于2019年7月1再次向平罗县人民法院提交诉状，请求确认拆迁房屋面积为196.06平方米，平罗县人民法院驳回了友厦房产公司的诉讼请求；二、友厦房产公司在本案一审起诉状中请求确认的面积依据是设计单位作出的设计图纸、施工许可及测绘部门的测绘报告。房地产项目的设计是根据建设单位提出的项目规划需求来进行规划设计，项目规划的准确性和精确度不能背离定位，而友厦房产公司提供设计需求时向设计单位隐瞒本案房产是拆迁安置房，并且当时已明确按1：1等面积置换，友厦房产公司存在误导设计单位、测绘单位，导致测绘结果错误并在没有征得王新虎同意的情况下擅自打开案涉房产的西墙，使该房产和整个商城连成一体，成为商城的人行、消防通道，加大房产公摊面积。友厦房产公司作为房地产开发企业，专门从事房地产开发、经营、管理和服务等活动，其在征收、拆迁等经营活动中，具有比普通消费者掌握更为专业的与房地产相关的专业知识，其应知道签订的《房屋拆迁补偿安置协议》内容及所产生的相应法律后果，没有在协议中对以后的安置房的面积确认、公摊比例范围做出说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式合同条款制作人做出不利的解释，友厦房产公司对此后果应承担全部责任；三、针对友厦房产公司的事实与理由1、2项，房产面积=套内面积+公摊面积，是确认房产面积的唯一计算方法。一审判决没有明确写明房产面积，但116.28平方米（套内面积）双方无任何争议+17.44平方米（公摊按套内116.28平方米的15%计算），是按友厦房产公司提供的格式合同《房屋拆迁补偿安置协议》计算，且已被三级人民法院确认为有效合同的有效条款，结果是133.72平方米，请求二审法院给双方明确的判决结果；四、针对友厦房产公司的事实与理由第3项、一审判决采纳证据适用法律错误。友厦房产公司是断章取义。1.在一审判决书第7页第2段“本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中双方达成的协议是当事人真实意思表达属合法有效协议”；2.在一审判决书第5页倒数第5行“2012年9月12日双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》”至第6页第一段第5行到7行“安置房的套内面积加公摊面积，公摊面积为套内面积乘15%，被拆迁房屋按已签的原拆迁补偿安置协议载明的面积为准”；认同友厦房产公司主张本案房产按196.06平方米或王新虎主张的133.72平方米进行判决；五、友厦房产公司提出本案拆迁房确认面积196.06平方米，是依据某某房地产测绘中心受友厦房产公司委托作出的《房地产测绘报告》结果；而王新虎提出本案拆迁房确认面积为133.72平方米，依据的是2012年9月2日双方签订的格式合同《房屋拆迁补偿安置协议》和2012年11月27日友厦房产公司委托某某房产测绘队出具的房屋面积测量报告。以上两个依据都晚于2012年2月22日某某房地产测绘中心作出《房地产测绘报告》，有力证明友厦房产公司已先后两次主动放弃了对本案安置房面积196.06平方米的确认。友厦房产公司提出改判确认本案拆迁房面积为196.06平方米，实际就是推翻已生效判决确认的安置房套内面积116.276平方米+公摊面积17.44平方米（安置房产套内面积116.276平方米*15%）=133.72平方米的结果。综上所述，请求根据本案事实和相关法律确认案涉房产面积为133.72平方米。友厦房产公司一审诉讼请求：1.判令确认友厦房产公司开发建设并安置给王新虎的某某商城1层0126铺建筑面积为196.06平方米；2.诉讼费由王新虎负担。一审法院查明事实：2010年5月12日，拆迁人平罗县城市公共事业管理所（甲方）与被拆迁人王新虎（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定平罗县城市公共事业管理所为实施“阳光市场”（暂定名）工程建设，拆迁王新虎187.32平方米商业用房，以产权置换为主和货币补偿相结合方式进行补偿。拆迁房屋评估价1167360元、搬迁补偿费800元、临时安置补助费3600元，共计1171760元；187.32平米按6800元/平方米结算原地安置，超出原面积3%以内按照每平方米6800元进行结算，超出原面积3%以外按照售房价格结算。协议还约定了其他事项。2012年2月21日，某某房地产测绘中心受友厦房产公司委托，就某某商城面积进行测量，作出银房测[2012]第XXX号《房地产测绘报告》。载明1层0126商铺产权面积196.06平方米，套内面积116.276平方米，分摊面积79.782平方米，分摊系数0.686145。友厦房产公司将该测绘报告提交平罗县房屋产权产籍管理所进行备案。2012年9月12日，友厦房产公司（甲方）与王新虎（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：某某商城建设规划范围内的房屋征收，以产权置换为主和货币补偿相结合方式进行补偿，由友厦房产公司提供就地安置房源及补偿资金；某某商城建设规划范围内商业用房被征收人提出实行房屋产权置换的采取1:1的比例，安置地点在阳光商城一楼门店，按照被拆迁房屋原来的顺序进行置换。安置面积不足的由友厦房产公司在已经建成的安置房南面再增加的面积进行补充；增加面积后安置用房超出或不足原拆迁面积部分按照12000元/平方米计算多退少补，由友厦房产公司和被征收人在交房时一次性以现金方式付清。安置房面积为套内面积加公摊面积，公摊面积为安置房套内面积乘15%，被拆迁房屋按已签订的原拆迁补偿安置协议载明的面积为准；甲方（友厦房产公司）在交房时应向乙方提供办理房屋所有权证的所有手续并承担办证所缴纳的契税。协议还对交房时间、营业损失、房权证办理等事项进行了约定。合同签订后，友厦房产公司向王新虎交付某某商城1层0126商铺一套，并于2012年10月16日向王新虎支付补偿款674670元。2012年11月27日，某某房地产测绘队受友厦房产公司委托，作出《房屋面积测量报告》，载明王新虎在某某商城安置房0126号铺套内面积116.28平方米，公摊面积按套内15%计算为17.44平方米，合计133.72平方米。友厦房产公司认为在双方的其他诉讼案件中没有涉及案涉商铺建筑面积的确认，为了澄清案件事实，故诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，友厦房产公司、王新虎双方达成的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的协议，且双方已经按照该协议约定履行了各自的义务。双方在某某房地产测绘中心出具《房地产测绘报告》后形成了《房屋拆迁补偿安置协议》，协议中关于“公摊面积为安置房套内面积乘15%”的约定系双方当事人的真实意思表示，友厦房产公司提供的证据无法确认案涉房屋面积为196.06平方米，故对友厦房产公司的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回宁夏友厦房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由宁夏友厦房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。友厦房产公司提交证据：（2019）宁民申896号民事裁定书，证明双方确认合同效力纠纷一案友厦房产公司向宁夏回族自治区高级人民院申请再审，该院裁定驳回友厦房产公司的再审申请，本案不涉及确认合同效力问题。王新虎对该证据三性无异议，对证明目的有异议，合同效力与本案有关系。王新虎提交证据：证明、收据、房屋面积测量报告、（2019）宁民申896号民事裁定书、中国人民银行支付系统专用凭证，证实友厦房产公司已按照《房屋拆迁补偿安置协议》履行了部分协议，案涉房屋面积为133.72平方米。友厦房产公司对平罗县某某热力有限公司出具的证明三性及证明目的均不认可，认为证明是该公司收费科出具，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，单位出具证明的要加盖公司公章并由法定代表人签字，但该证明上的印章是收费专用章不是公章，不予以认可；对友厦房产公司出具的收据三性无异议，证明目的不认可；对平罗县某某物业管理有限公司出具的收据三性无异议，证明目的不认可；某某房地产测绘队出具的《房屋面积测量报告》的真实性无异议，合法性、关联性有异议，证明目的不认可，某某房地产测绘队是平罗县住建局政府部门安排下依据信访协调会的意见，未经实地测量按照15%公摊面积出具《房屋面积测量报告》，违反房地产测量法律法规和国家标准，不具有法律效力；对（2019）宁民申896号民事裁定书的三性无异议，证明目的不予认可；对中国人民银行支付系统专用凭证的三性无异议，证明目的不予认可。本案中确认的房屋面积应当按照房屋的实际状况和具有资质的测量机构出具的测绘报告为准，收取物业费的面积不能认定房屋的实际面积。双方合同纠纷案件中仅确认了双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》合法有效，但未对房屋的面积进行确认。本院对上述证据的认证意见，双方当事人提交的证据均具备真实性、合法性、关联性，对证据的三性予以确认。友厦房产公司对一审查明的事实“2012年11月27日，某某房地产测绘队受友厦房产公司委托”有异议，认为2012年包括王新虎在内的被拆迁户向平罗县住房保障和城乡建设局等有关部门信访。政府在解决信访过程中在协调会上达成了公摊面积按照15%计算的意见，后双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，之后平罗县住房保障和城乡建设局要求某某房地产测绘队按照公摊面积15%出具测量报告，该测绘队未经实际测量就出具了测量报告；友厦房产公司对一审查明的其他事实无异议。王新虎对一审查明的事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中友厦房产公司请求确认该公司建设并安置给王新虎的某某商城1层0126铺建筑面积为196.06平方米，但其在一、二审提交的证据不能证明上述事实，友厦房产公司对此应承担举证不能的不利后果。综上所述，友厦房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏友厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨中军审 判 员 张 红审 判 员 安立莎 二〇一九年十二月十一日法官助理 王 芳书 记 员 曹 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。