庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初17185号 原代：惠霖利，男，1973年XX月XX日出生，汉族，住西宁市XX巷XX号XX栋XX室，公民身份号码 63010XXXX311171314。委托诉讼代理人：杨泉辉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告田锋，男，1985年1月1日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：张瑞，女，1987年2月26日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：田锋，系被告张瑞丈夫，身份信息同被告， 被告：陕西乐活体育健身有限公司。住所地：XX区XX路XX号陕西省。统一社会信用代码：91610132MA6U365Q2C。法定代表人：田锋，系该公司经理。原告惠霖利诉被告田锋、张瑞、陕西乐活体育健身有限公司（以下简称乐活体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨泉辉，被告田锋，被告张瑞、乐活体育公司委托诉讼代理人田锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠霖利向本院提出诉讼请求：1、判令解除惠霖利与田锋签订的房屋租赁合同；2、判令三被告腾交位于西安市文景路58号陕西省XX楼XX层XX㎡ 的房屋；3、判令三被告连带支付租金629110.55元；4、判令三被告支付逾期付租滞纳金，自2017年12月1日起至实际支付之日止，以欠付租金为基数，每日按月租金1%分段计算（暂计算至2019年8月1日为157525.6元）；5、判令三被告连带向原告支付2019年5月至7月的物业费10586.4元；6、判令三被告支付自合同解除之日到实际腾房之日的房屋占用费及物业管理费参照合同约定的标准计算；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月27日，被告田锋欲成立公司经营健身房业务，需租赁房屋，遂与原告签订房屋租赁合同，约定被告田锋承租原告位于陕西省XX楼XX层XX㎡的房屋，租赁5年即2017年3月1日至2022年2月28日，月租金45元/㎡，第一年租金261900元，此后每年递增5%，押金为一月房租21285元，在承租方退租时结清水电气、物业费等费用，并交换钥匙后，无息返还。出租方给予承租方3个月（2017年3月1日至2017年6月1日）免租装修期，第一年租期为2017年6月1日至2018年6月1日，合同签订当日需支付前半年租金及押金，合计152775元，合同签订次月底支付后半年租金130950元。租金一年一付，在上一年交租到前一个月支付下一年房租，逾期1个月未支付的，甲方有权终止合同，收回房屋。一方未履行合同的，应支付对方年租金的10%作为违约金，并赔偿对方损失。承租方逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的1%加收滞纳金，且不退还押金。租赁合同签订后，原告按约向被告田锋交付房屋。2017年3月24日至4月26日，被告田锋、张瑞用承租房屋注册了乐活公司，经营健身房业务，二被告均为该公司股东。2017年被告田锋先后向原告支付租金196529.2元（不含已付押金21825元），此后再未支付任何租金。后经原告多次催要，未果。被告田锋答辩，其同意解除案涉房屋租赁合同及向原告腾交涉案房屋，其辩称欠付原告的租金应以实际发生的租金364428元计算，滞纳金应按照年租金10%计算，应为3.6万元，同意向原告支付2019年5月至2019年7月的物业费10586.4元，但其不同意支付自合同解除之日至实际腾房之日止的占用费以及物业管理费。被告张瑞答辩，其没有参与公司的实际经营，本案与张瑞无关。房屋租赁合同是被告田锋签订的，且被告田锋占乐活公司百分之百股权，被告田锋是实际占有人。被告乐活公司答辩意见与被告田锋答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2017年2月27日原告（甲方）与被告田锋（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于陕西省西安市文景路58号陕西省XX楼XX层（建筑面积485㎡）出租给乙方。租期5年自2017年3月1日起至2022年2月28日止；甲方免除2017年3月1日至2017年6月1日租金，作为乙方装修期，如乙方三个月后仍未装修完成，甲方不再免除租金；第一年的交租期为月租金45元/㎡，2017年6月1日至2018年6月1日，第一年房租261900元，以后每年递增5%；合同签订当日乙方交清前半年房租130950元及押金21825元，合同签订后次月底之前乙方须交清后半年房租130950元。以后每年房租应在上一年交纳房租到期前1个月支付下一年全部房租，逾期1个月，甲方有权终止合同；押金21825元，在乙方退租时，结清水、电、气、物业费、网络费、有线电视费等乙方在租期内产生的一切费用，交还钥匙后，由甲方验收无误，将押金退还乙方，不计利息；乙方保证按时交纳房租、物业管理费、水费、电费、燃气费、有线电视费等费用；合同双方如乙方未履行本合同约定的条款，视为违约，违约方须赔偿给对方违约金，违约金为年度总租金的10%，若支付的违约金不足弥补对方损失的，须负责赔偿至弥补全部损失为止；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金；如乙方违约则甲方不予退还押金。    上述房屋租赁合同签订后，被告田锋于2017年3月20日向原告支付半年房租130950元及押金21825元，2017年6月1日支付房租6万元，2017年12月8日支付房租5579.2元。此后被告田锋再未向原告支付房租。    另查，被告张瑞与田锋系夫妻关系，被告田锋在签订上述房屋租赁合同后，于2017年3月24日成立陕西乐活体育健身有限公司，将案涉房屋登记为陕西乐活体育健身有限公司住所地，并用为该公司经营场所。陕西乐活体育健身公司在成立后被告张瑞、田锋先后为该公司的法定代表人。    原、被告因给付房屋发生纠纷，原告诉至本院，形成本案。    以上事实有房屋租赁合同、营业执照、照片、结婚登记审查处理表、庭审笔录等证据附卷为证。     本院认为，承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同。原告与被告田锋于2017年2月27日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律法规的强制性规定，该房屋租赁合同依法有效，对双方当事人具有约束力。原告与被告田锋签订案涉房屋租赁合同后，被告田锋将案涉房屋用于被告陕西乐活体育健身有限公司注册地及实际经营地。依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条之规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中原告选择被告田锋承担责任，本案依法予以支持。被告田锋未按该房屋租赁合同约定支付房租，原告向本院提出解除其与被告田锋签订该房屋租赁合同并要求被告田锋腾交涉案房屋，本案中被告田锋亦表示同意解除该房屋租赁合同并同意向原告腾交涉案房屋，故本院对原告该项请求予以支持。按照案涉房屋租赁合同约定的租金计费标准，扣除被告田锋已付租金196529.2元，截止2019年10月31日，被告田锋拖欠原告租金为460676元，被告田锋应支付原告该项费用。至今被告仍继续占有涉案房屋用于其经营，故被告田锋应继续向原告支付自2019年11月1日起至涉案房屋租赁合同解除之日止的房租，并自该合同解除之次日起至本院指定的腾房之日止支付房屋占用费，该项租金及房屋占有费以每平米791.1元，面积485平方米为计算标准。关于原告要求被告支付物业费的诉请，被告田锋应向原告支付2019年5月至7月物业费共计10586.4元，并按照合同约定继续支付物业费自案涉房屋租赁合同解除之日起至本院指定的腾房之日止。关于原告要求被告支付滞纳金的诉请，被告田锋未按期支付房租，依据双方约定应向原告支付滞纳金，被告田锋辩称该项应以年租金10%为计算标准，结合本案庭审情况，本院对被告该项辩称予以采信。故被告田锋应以65370元为基数，按年10% 计算滞纳金，自2017年12月1日起算至本院指定的给付之日止；以274995元为基数（租期2018年6月1日至2019年5月31日），按年10%计算滞纳金，从2018年5月1日起算至本院指定的给付之日止；以自2019年6月1日起至本院指定的腾房之日止的租金为基数，按年10%计算滞纳金，从2019年5月1日起算至本院指定的腾房之日止。    夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务，债权人能够证明该债务用于共同生产经营，该笔债务属于夫妻共同债务。被告田锋、张瑞系夫妻关系，其二人分别担任过被告陕西乐活体育健身有限公司法定代表人或股东。故被告田锋、张瑞将案涉房屋用于其夫妻二人均参与经营的陕西乐活体育健身有限公司，案涉欠付的租金等应为二被告的夫妻共同债务，被告张瑞应对案涉债务承担连带责任。    综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、解除原告惠霖利与被告田锋2017年2月27日签订的房屋租赁合同。二、被告田锋于本判决生效后10日内向原告惠霖利腾交位于陕西省西安市文景路58号陕西省XX楼XX层（建筑面积485㎡）的房屋。三、被告田锋于本判决生效后10日内向原告惠霖利支付房租460676元，并支付自2019年11月1日起至涉案房屋租赁合同解除之日止的房租，并支付自该合同解除之次日起至本院指定的腾房之日止的房屋占用费（该项租金及房屋占用费以每平米791.1元，面积485平方米为计算标准）。四、被告田锋于本判决生效后10日内向原告惠霖利支付物业费共计10586.4元，并继续支付物业费（每日117.63元，面积485平方米自合同解除之日至本院指定的腾房之日止）。五、被告田锋于本判决生效后十日内向原告惠霖利支付滞纳金。即以65370元为基数，按年10%计算，自2017年12月1日起至本院指定的给付之日止；以274995元为基数，按年10%计算，从2018年5月1日起至本院指定的给付之日止；以自2019年6月1日起至本院指定的腾房之日止的租金为基数，按10%计算，从2019年5月1日起算至本院指定的腾房之日止。六、被告张瑞对被告田锋上述债务承担连带责任。七、驳回原告惠霖利要求被告陕西乐活体育健身有限公司承担连带责任的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费11781元（原告已预交），由原告承担4023元；由被告承担7758元，于履行上款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长      吕  艳                 审  判  员      孙  会人民陪审员      白  瑛              二〇一九年十一月二十一日                         书  记  员      王  雪      1