湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0527民初1400号原告周红英委托诉讼代理人傅永刚，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告吴春生，男，1972年4月12日出生，汉族，农民，户籍地重庆市云阳县，被告谭美清，男，1964年6月26日出生，汉族，农民，户籍地重庆市云阳县，被告：郑克东，男，1971年11月18日出生，汉族，驾驶员，住秭归县，委托诉讼代理人：郑茜茜（郑克东之女），女，1994年10月9日出生，汉族，宜昌市西陵区人民检察院书记员，住宜昌市伍家岗区，代理权限：特别授权代理。被告：谭煦，男，1999年3月30日出生，汉族，大学生，住秭归县，原告周红英与被告吴春生、谭美清、郑克东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，原告于2019年8月8日申请追加谭煦为被告，本院予以准许。本案依法由审判员付梦华担任审判长，与人民陪审员朱姝、杜雷林组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告周红英的委托诉讼代理人傅永刚、被告郑克东及其委托诉讼代理人郑茜茜到庭参加诉讼，被告谭煦未到庭参加诉讼，被告吴春生、谭美清经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红英诉称：2000年12月30日谭必志与被告吴春生、谭美清签订一份《房屋出售协议》，约定：被告吴春生、谭美清将位于秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号楼房屋的第二层出售给谭必志，售价88800元；双方签订协议之日，由谭必志支付定金80000元，余款在被告吴春生、谭美清将房产证办好后交给谭必志时付清。该协议签订后，谭必志按约定履行了自己的支付义务，并经相关部门许可将该房隔离为A号（约35㎡）、B号（约80㎡）二套房屋长期使用。2011年11月23日谭必志将A号房屋抵押给原告用以抵偿所欠原告的20万元借款，双方签订了《抵押合同》。此后原告对A号房一直使用至今，B号房屋转让给周翠玉。但被告吴春生、谭美清收到谭必志的款后至今下落不明，也没有给谭必志办理房产登记手续。2015年5月26日谭必志死亡。原告与该4号楼房屋的其他购房人自2011年多次向茅坪镇人民政府、秭归县国土资源局、秭归县信访局、秭归县政府等多部门反映，请求办理所购房的产权及土地使用权证登记手续，一直没得到解决。由于庙嘴经济园区4号所建房的土地使用权属郑克东2000年12月24日登记，郑克东私下转让给谭美清和吴春生，未进行土地使用权变更登记。被告吴春生、谭美清违背诚实信用原则，不全面履行合同义务，被告郑克东没有协助被告吴春生、谭美清办理房屋的所有权证及占用范围内的土地使用证，损害了原告的合法权益，请求：依法确认原告与谭必志于2011年11月23日签订的抵押合同及谭必志与被告吴春生、谭美清于2000年12月30日签订的《房屋出售协议》合法有效；由三被告及时为原告办理所购房屋的所有权证及该房屋占用范围内的土地使用证；并由三被告承担本案诉讼费。原告周红英为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、《房屋出售协议》、《抵押合同》、《死亡户口注销证明》，拟证明2000年12月30日谭必志与被告吴春生、谭美清签订了《房屋出售协议》，约定被告吴春生、谭美清将其坐落于秭归县茅坪镇庙咀经济园区4号楼房屋的第二层出售给谭必志，售价88800元，由被告吴春生、谭美清负责办理谭必志购买的相关手续，费用由吴春生、谭美清负责。双方签订协议时，由谭必志支付订金8万元，余款在被告吴春生、谭美清办齐房屋相关手续交给谭必志时付清。该协议签订后谭必志按约定履行了自己的支付义务并经相关部门许可将该房隔离为A号、B号二套房屋长期使用（其中B号房屋面积约80㎡）。2011年11月23日，谭必志将A号房屋抵押给原告用于抵偿所欠原告的20万元借款，双方签订了《抵押合同》。此后原告对A号房屋一直使用至今，后谭必志于2015年5月26日死亡。二、《关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议备忘录》、《关于庙咀产权办证遗留推进会备忘录》，拟证明被告吴春生、谭美清没有为原告等六户购房户办理房产登记手续。原告及谭树华、谭必清、谭必定、周红英、周翠玉自2011年多次向茅坪镇桔颂居委会、茅坪镇人民政府、秭归县信访局、秭归县住建局、秭归县国土资源局、秭归县政府等多部门反映，请求办理所购房产产权及土地使用证证件手续。2012年12月19日，经秭归县法制办等多部门经会议讨论作出《关于处理庙咀经济园区产权办证遗留协调会议备忘录》，议定由土地、规划、房管、税务、司法部门及茅坪镇人民政府各司其职，购房人需书面承诺自行承担房屋质量后集中办理证件。2013年4月10日，秭归县房管局、秭归县住建局、土管局等多部门进行会议讨论后作出《关于庙咀产权办证遗留推进会议备忘录》，该备忘录议定记载“庙咀4号楼韩军等五户反映的情况，先由买方找买方完善相关手续和资料，若卖方无法找到则走司法程序”。三、土地登记申请书、国有土地使用权出让审批申请表、土地登记审批表、建设用地批准通知书，拟证明原告所购买的房屋建房所占土地使用权系郑克东2000年12月24日被批准为住宅建设用地。郑克东取得后将土地转让给谭美清和吴春生建房，未进行土地使用权变更登记。四、申请书、受理告知书、秭归县国土资源局对谭必清等人信访问题的回复，拟证明2019年1月25日原告及谭树华等人再次书面申请秭归县人民政府及主要领导办理原告等六户所购房屋的所有权证及所购房屋占用范围内的土地使用权证件，2019年2月12日秭归县国土资源局受理了原告等六户的信访事项，并于2019年4月2日作出《对谭必清信访问题的回复》，内容为：你们所购买的房屋建房所占土地使用权属郑克东2000年12月24日登记，郑克东取得该土地使用权后将该土地私下转让给谭美清、吴春生建房，未进行土地使用权变更登记。而你们购房人实际是与谭美清和吴春生签订的《房屋买卖合同》，钱款也是交给了谭美清和吴春生。你们反映的问题我局非常重视，经与单位法律顾问会商，因原土地使用权人不愿意协助、房屋出卖人下落不明，建议你们将郑克东、谭美清和吴春生作为共同被告向法院起诉，我局依法院判决文书和《协助执行通知书》为你们开展登记发证。五、2019年8月8日秭归县档案馆的查档证明、2011年9月22日，谭必志生前与宋琼芳离婚协议，拟证明谭必志对庙咀经济园区4号楼二楼享有所有权和使用权，具有处分权。被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书及开庭传票，在法定期间内未提出答辩，也未提交证据。被告谭煦没有出庭诉讼，但提交了答辩状,辩称，一、父亲谭必志与母亲宋琼芳离婚后，被告谭煦由母亲抚养，和父亲没有交往联系。被告谭煦对其父亲谭必志的任何民事活动均不知情，故案涉合同真实性、合法性请法院依法予以审查。二、父亲谭必志生前的赠予并没有实际履行，再者不管父亲有无遗产，被告谭煦均声明予以放弃，故不承担对应的任何法律义务。三、基于上述放弃声明，被告谭煦与本案无任何关联，不是本案的适格主体，请法院对原告的诉讼请求予以驳回。被告郑克东辩称，1998年3月17日，被告郑克东与中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司协商签订了《土地使用权出让合同书》，以分两次付款共计31670元从中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司购买原后皇西路即现庙嘴经济园区4号的国有土地78.5平方米。2000年12月24日，经秭归县人民政府批准同意建设用地121.55平方米。尔后被告郑克东将该土地以45000元的价格转让给被告吴春生、谭美清用于建房。双方约定被告吴春生、谭美清付清转让款后，被告郑克东协助办理土地使用权变更手续。因被告吴春生、谭美清未支付45000元土地转让款，故土地使用权仍登记在被告郑克东名下。被告郑克东与被告吴春生、谭美清之间系土地使用权转让合同关系，原告与被告吴春生、谭美清之间系房屋买卖合同关系，根据合同当事人及内容的相对性原则，原告起诉被告郑克东系诉讼对象错误，同时诉讼内容与被告郑克东无关。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告郑克东向本院提交如下证据：一、土地审批表，拟证明土地使用权在郑克东名下。二、1998年3月17日的土地使用权出让合同书、收据二份，拟证明郑克东系合法购得该土地使用权。本院调查收集的证据有：2019年8月15日重庆市云阳县普安乡回营村村民委员会、云阳县耀灵镇大兴社区居民委员会出具的证明各一份，证明被告吴春生、谭美清下落不明的事实；本院在公安部门查询的吴春生、谭美清的户籍信息一份，证明吴春生、谭美清的户籍及身份情况;本院在重庆市××区规划和自然资源局不动产登记资料查询回执，拟证明谭美清在万州无住房的事实；（2012）鄂秭归民初字第00353号民事判决书一份，拟证明谭必志欠原告周红英的债务20万元，系谭必志的个人债务；（2012）鄂秭归执字第00756号执行裁定书，拟证明周红英申请本院执行，因不具备执行条件，2013年4月16日执行程序终结。经质证和本院审查，对原告和被告郑克东提交和本院调查收集的证据可以采信，作为本案事实依据。经审理查明：2000年12月30日，谭必志与被告吴春生、谭美清签订《房屋出售协议》约定：被告吴春生、谭美清现将在秭归茅坪私人经济园区内4号楼房的二楼住房出售给谭必志，面积约115平方米（以房产证为准），出售价格为8.88万元；被告吴春生、谭美清负责办理谭必志购房的相关手续，其费用由被告吴春生、谭美清负责；自从双方签订协议之日，谭必志同时预交购房订金8万元，下余房款待被告吴春生、谭美清办齐房屋相关手续交付谭必志后付清；双方任何一方违约，除实际经济损失外，另行支付对方违约金5000元；本协议自签定之日起生效。协议签订后，被告吴春生、谭美清已将出该房屋交付谭必志使用，谭必志将该房分隔成4A和4B两套房屋。尔后，被告吴春生、谭美清在未为谭必志办理房屋和房屋占用范围内的建设用地的土地使用证变更登记情况下，出走外地不知所向，被告吴春生、谭美清，谭必志也没有付清余款。2011年11月23日，因谭必志欠原告借款20万元，谭必志与原告签订一份协议，协议约定：谭必志因入股经营秭归99号货船，借款到期后于2011年4月3日向原告借款20万元，用于偿还欠款，并用其所有的庙嘴××园区门牌4Ａ（未办两证）作抵押，借款定于2012年4月3日还清。在借款偿还之前，抵押房屋由抵押权人占有、使用或出租。借款到期后，若抵押人按时偿还，则抵押权人在收到借款后十天内将房屋交付给抵押人，若抵押人未按时偿还借款，则抵押房屋归抵押权人所有，抵押人丧失房屋所有权。若办证条件成熟，由抵押权人办理该房屋的所有权证和土地使用证，并承担办证的相关税费。尔后，谭必志将4A房屋交付给原告使用至今。2011年9月22日谭必志与宋琼芳协议离婚，约定：婚后共同财产即庙嘴经济园区4号2楼的房屋一套归其婚生子被告谭煦所有。2012年4月5日，原告诉至本院，请求判令谭必志与宋琼芳共同偿还借款20万元及利息。2012年9月26日，本院以宋琼芳对所涉债务不知情为由判决由谭必志独自偿还借款20万元及按银行同期同档次基准贷款利率承担自2012年4月5日起至判决确定的履行日止的逾期利息损失。2012年11月22日原告向本院申请执行，因不具备执行条件，2013年4月16日本院裁定执行程序终结。2015年5月26日谭必志死亡。同时查明，1998年3月17日，被告郑克东与中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司协商签订了《土地使用权出让合同书》，分两次付款共计31670元从中外合资宜昌珍城房地产开发有限公司购买原后皇西路即现庙嘴经济园区4号的国有土地78.5平方米。2000年12月24日，经秭归县人民政府批准为住宅建设用地121.55平方米。尔后被告郑克东协议将该土地作价45000元转让给被告吴春生、谭美清用于建房。工程竣工后，在无土地、规划及竣工验收备案的情况下，将房屋出售给谭必志等人。被告吴春生、谭美清将房屋出售给谭必志后即离开了秭归县，现去向不详。该4号的房屋由于无土地、规划、竣工验收备案手续，原建房业主下落不明，致使买卖双方无法共同申请登记、未缴纳税收、一直未办理房屋的产权登记。2012年12月19日，秭归县法制办主持召开有茅坪镇政府、县住建局、国土资源局、橘颂社区居委会等单位参加的关于处理庙嘴经济园区产权办证遗留协调会议，议定由土地、规划、房管、税务、司法部门及茅坪镇人民政府各司其职，购房人需书面承诺自行承担房屋质量后集中办理证件。2013年4月9日，秭归县房管局联合县住建局、国土资源局、茅坪镇政府、橘颂社区居委会等单位召开关于庙嘴产权办证遗留推进会议，对原告等人购买被告吴春生、谭美清出售房屋办证的相关遗留问题进行了协调，并引导走司法程序。诉讼中，被告谭煦明确表示没有接收其父母协议赠与的本案诉争房屋，不论其父谭必志有无遗产，声明予以放弃。原告承诺在办理房屋登记的过程中，按照县相关部门协调会议的要求，出具书面承诺，自行承担房屋质量风险责任，并承担需要负担的税与费。本院认为：谭必志与被告吴春生、谭美清签订《房屋出售协议》，被告吴春生、谭美清将建成的位于现秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号楼房第二层房屋出售给谭必志，《房屋出售协议》合法有效，被告吴春生、谭美清已经交付了房屋，谭必志依法享有房屋的所有权。协议约定被告吴春生、谭美清负责办理谭必志所购房屋的产权证书及相关手续，吴春生、谭美清是协助办理房屋及土地的不动产权属权证的义务人。2011年11月23日谭必志与原告签订的协议，一是从协议内容关于财产形式是否转让债权人来看，因诉争房屋本身尚未办证，不存在债务人谭必志先将财产形式上转让至债权人原告名下即公示变更登记的情形，不属于让与担保性质的协议。二是从债权人是否先占有债务人财产来签订协议看，债权人原告是在没有先占有债务人谭必志房屋的情形下与谭必志签订的协议，约定履行期限届满后以物抵偿，是以物抵偿债务协议。谭必志生前没有偿还原告的经本院判决确认后的债权，谭必志的前妻宋琼芳是明知的；谭必志没有收回原告占有的4A房屋，谭必志生前将该4A房屋抵偿给原告意思表示真实；抵押权人原告的债权额无论在当时还是现在均大于抵押财产房屋的市场价，谭必志的儿子被告谭煦自愿放弃所诉争的房屋，谭必志用房屋抵偿原告债权协议没有损害谭必志、谭煦的利益，也无其他债权人主张该房屋权利，该物抵偿债务协议依法成立生效。原告系该4A房屋所有权的合法权利人。现谭必志已经死亡，继承人被告谭煦明确表示放弃受赠和继承权利，被告谭煦不是协助办证的义务人，不应承担协助办证义务。被告郑克东系诉争房屋的土地使用权人，其与吴春生、谭美清的土地使用权出让协议已经成立，被告郑克东有义务协助吴春生、谭美清办证，因吴春生、谭美清怠于行使办证权利，现原告作为债权人代为行使请求权，本院予以准许。被告郑克东主张吴春生、谭美清应支付其土地出让费的请求系另一法律关系，不能与本案合并审理，可另行主张权利。被告吴春生、谭美清经本院公告送达应诉通知书、诉状副本、举证通知书、开庭传票，在规定的期限内未到庭应诉，也未提供证据，视为被告吴春生、谭美清放弃答辩、举证、质证、辩论等相应诉讼权利。因被告吴春生、谭美清未到庭参加诉讼,虽然谭必志尚未付清房款,被告吴春生、谭美清却没有主张,本院暂不作处理。原告关于自行承担庙嘴经济园区4号的二楼4A房屋办证所需的税和费的承诺，本院予以准许。虽然被告吴春生、谭美清未到庭参加诉讼，依据原告所举证据及本院调查收集的证据，可以查清认定本案的基本事实，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、谭必志与吴春生、谭美清于2000年12月30日签订的购房协议合法有效。二、周红英与谭必志于2011年11月23日签订的抵偿协议合法有效。三、限吴春生、谭美清、郑克东于本判决生效后7日内为周红英办理位于秭归县茅坪镇庙嘴经济园区4号的二楼A号房屋的不动产权属证。本案案件受理费80元，周红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  付梦华人民陪审员  朱 姝人民陪审员  杜雷林二〇一九年十二月十六日书 记 员  周 波