海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1709号上诉人（原审原告）：蒋霞，女，1958年8月11日出生，汉族，住上海市普陀区。上诉人（原审原告）：贾金星，男,1953年11月19日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王旗辉、郑炜，海南中贯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南景华实业投资有限公司，统一社会信用代码914600007212692882，住所地海口市琼山区府城镇龙昆南路汇宇金城1幢502室。法定代表人：孔繁景，该公司经理。委托诉讼代理人：欧云斌、黄种均，海南海新律师事务所律师。上诉人蒋霞、贾金星因与被上诉人海南景华实业投资有限公司（以下简称：景华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1369号，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋霞、贾金星上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判景华公司赔偿蒋霞、贾金星逾期交房违约金240462.86元(自2013年1月1日至2018年3月10日，604573*0.00021*1894天)；3.本案一审、二审诉讼费由景华公司承担。事实和理由：一、一审判决第6页本院认为部分中认定：景华公司交付的房屋不是《订购协议》及《补充协议》中约定的房屋，故蒋霞、贾金星与景华公司之间实际已形成新的法律关系，并以景华公司单方出具的《关于签订商品房买卖合同的函》认定双方未就面积差异、逾期交房的问题达成一致属于事实认定错误。首先，蒋霞、贾金星在购买房屋的过程中已经与景华公司签订了合法有效的《订购协议》及《补充协议》，且蒋霞、贾金星已经按照协议约定履行了自身的各项义务。景华公司于2001年已经通过拍卖取得了涉案项目，在后期开发建设的过程中其有义务确保所建项目符合商品房项目的质量要求。蒋霞、贾金星认为其重新开发涉案项目时应当对原项目的质量状况进行检测，确认原项目质量合格后再进行续建。然而景华公司于2011年在项目建设快完工时才发现项目存在严重的安全隐患，并决定拆除重建。故导致原项目拆除重建的过错责任在于景华公司，蒋霞、贾金星已经严格按照协议约定履行了自身义务，由于景华公司的原因造成项目重建，并因此给蒋霞、贾金星造成损失，景华公司应当对此承担赔偿责任。其次，景华公司正是发现原项目存在严重的质量问题，可能需要拆除重建，故与蒋霞、贾金星签订了《补充协议》，对重建后可能出现的房屋面积差异及逾期交房问题进行了约定。故蒋霞、贾金星认为其与景华公司之间并未形成新的法律关系，只是通过《补充协议》的方式对原合同的相关内容进行了补充约定，双方并未因此产生新的法律关系。协议主体、房屋位置、价格等关键因素均未改变，只是房号及楼层与约定不一致，且蒋霞、贾金星已经同意景华公司对房号及楼层所作的变更。2015年11月10日景华公司出具的《关于签订商品房买卖合同的函》只是为缓解来自政府部门及购房者的信访压力，以虚假方式单方发出的，实际上其并未与任何购房者签订正式的《商品房买卖合同》。2015年涉案项目并未竣工验收，其根本并不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件，该函发出后，涉案项目的所有购房者没有一户与景华公司签订了《商品房买卖合同》，故蒋霞、贾金星认为一审判决认定蒋霞、贾金星与景华公司之间形成了新的法律关系，没有事实及法律依据。其以景华公司单方发出的函件认定双方未就面积差异及逾期交房问题达成一致，属于事实认定错误。二、一审判决第8页本院认为中认定：蒋霞、贾金星从2013年1月1日已经知道自身权益受损害，2019年1月21日才向法院提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效，进而驳回蒋霞、贾金星关于逾期交房违约金的诉求。属于事实认定及适用法律错误。《民法总则》第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求；(二)义务人同意履行义务；(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁；(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。一审过程中，蒋霞、贾金星已经提交了相关信访材料，以证明在2013至2017年间蒋霞、贾金星多次通过信访途径要求景华公司尽快交房，并解决房屋面积差异问题。根据上述法律规定，逾期交房违约金的诉求因蒋霞、贾金星已经向景华公司提出了履行请求，应当处于中断状态，而一审法院无视景华公司提交的证据材料，认定蒋霞、贾金星的诉讼请求已经超过诉讼时效，并予以驳回，属于适用法律错误。三、一审判决8页中认定：黄金广场项目原属“半拉子”工程，房屋质量存在严重缺陷，景华公司将房屋拆除重建，蒋霞、贾金星已从中收益，进而驳回蒋霞、贾金星关于逾期交房违约金的诉求，没有事实及法律依据。蒋霞、贾金星认为，景华公司系涉案项目的建设单位，其有义务保证所售房屋的质量安全。其于2001年通过拍卖方式取得原项目的“半拉子”工程，其在后期开发建设的过程中有义务在确保原项目质量安全的情况下再进行续建。而事实上，景华公司在重新开发建设时并未考虑原项目的质量安全，直接进行续建，并公开对外销售续建房屋，已经损害了所有购房者的利益。景华公司，在发现了房屋存在质量安全隐患后，将其拆除重建，属于其对自身违法行为的补救。蒋霞、贾金星作为消费者，在付出合理对价的同时，理应获得景华公司提供的符合质量安全的商品。双方在签订《订购协议》时景华公司就应保证其所售商品符合质量安全标准，在景华公司发现房屋质量存在安全隐患时及时采取补救措施，本身就属于景华公司的法律义务，蒋霞、贾金星不但未从中受益，还应景华公司未尽自身义务的行为受到损失。一审法院却将景华公司履行自身义务的行为视作蒋霞、贾金星受益，无事实及法律依据。综上所述，一审法院审理本案的过程中存在诸多事实认定及适用法律错误，请求二审法院依法改判。景华公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回蒋霞、贾金星的上诉请求。蒋霞、贾金星的上诉请求依法已过诉讼时效已依法丧失胜诉权，并且蒋霞、贾金星也没有提供有效的证据能够证明其时效中止。景华公司认为，双方已经形成了新的法律关系，补充协议是蒋霞、贾金星与景华公司根据项目的续建所签订的协议，但是该项目事件并没有得到政府部门的许可，导致了该协议的履行不能，景华公司只能无奈拆除重建，以保障蒋霞、贾金星的权益，并且在2018年2月将房屋交付给蒋霞、贾金星使用。交付的是重建后的房屋并非之前协议里约定的续建的房屋，故双方形成新的法律关系。因此双方签订的续建房屋的补充协议是不能适用新形成的法律关系。蒋霞、贾金星的上诉状的陈述与事实有差距在蒋霞、贾金星的上诉状称涉案项目所有购房者没有一户以景华公司签订了房屋买卖合同，但事实上这个项目大部分的购房者都已和景华公司重新签订了新的房屋买卖合同，所以，一审查明事实正确适用法律正确，依法驳回蒋霞、贾金星上诉请求。蒋霞、贾金星向一审法院起诉请求：1.判令景华公司向蒋霞、贾金星支付房屋面积差额（16.5㎡）损失207562.51元（604573÷72.09×16.5×1.5）及利息9996.13元（按中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2018年3月10日暂计至2019年3月10日，以后的利息顺延计算至实际给付之日）；2.判令景华公司向蒋霞、贾金星支付自2013年1月1日至2018年3月10日的迟延交房违约金240462.86元（604573×0.00021×1894天）；3.本案诉讼费用由景华公司承担。一审法院认定事实：位于三亚市西河西路“黄金广场”原为三亚市腾龙房地产公司开发的项目（原名为“腾龙三龙公寓”），其中B栋原规划为18层，于1994年前后兴建，因各种原因，该栋楼建成9层土建后便停工成“半拉子”工程，闲置多年。2001年10月15日，景华公司通过公开拍卖竞买该项目。2009年12月12日，蒋霞、贾金星与景华公司签订《三亚“黄金广场”B栋4-9层定购协议》约定，蒋霞、贾金星购买上述B栋中第B219号商品房，房屋建筑面积为72.09㎡，套内面积为56.32㎡，优惠后总价款为604573元；交房时间为2010年12月3l日。蒋霞、贾金星于合同签订当日向景华公司支付定金50000元，并按照合同约定于2009年12月19日支付了剩余的554573元房款。2011年2月26日，双方签订《黄金广场B栋全体业主购房补充协议》约定，三亚市政府于2010年12月16日对“黄金广场”B栋续建申请下达原则性批复续建18层，续建后的价格与原定价格一致；房屋面积减少部分，景华公司按原购价格1.5倍补偿；续建后房屋装修标准按A栋样板房五星级标准施工，交房日期为2012年12月31日，项目续建后超过2012年12月31日延迟交房违约金按每日万分之二点一赔付，不可抗力及政府行为除外。另查明，上述合同签订后，因该楼原属经过多年风吹日晒的“半拉子”工程，存在质量隐患，景华公司没有续建，而是向有关部门申请拆除重建。经职能部门审批，景华公司于2013年对B栋拆除重建。2015年11月10日，景华公司向购房户出具《关于签订＜商品房买卖合同＞的函》记载：景华公司定于2016年1月15日-30日与购房户签订《商品房买卖合同》，届时装修配置标准、面积差异处理、逾期交房的补偿等方案将会随之出台。景华公司于2018年3月10日将黄金广场B栋221房交给蒋霞、贾金星使用，建筑面积为57.33㎡。一审法院认为，蒋霞、贾金星与景华公司于2009年12月12日签订《三亚“黄金广场”B栋定购协议》，对蒋霞、贾金星购买景华公司开发位于三亚市西河西路“黄金广场”项目中具体房产号、面积、价款、付款期限、交房时间作出明确的约定，该协议属商品房买卖合同，合法有效。景华公司在职能部门批复同意B栋续建18层后，与蒋霞、贾金星于2011年2月26日签订的《黄金广场B栋全体业主购房补充协议》应属有效合同。上述定购协议约定交付的房屋为黄金广场项目原“半拉子”B栋9层建筑中的房屋，补充协议约定交付的房屋为在原“半拉子”××栋建筑中的房屋，而景华公司交付的房屋为拆除原九层建筑重建成18层建筑中的房屋，景华公司交付的房屋不是定购协议、补充协议中约定的房屋，景华公司与蒋霞、贾金星之间实际已形成新的法律关系。景华公司于2015年11月10日向购房户出具《关于签订＜商品房买卖合同＞的函》明确，届时装修配置标准、面积差异处理、逾期交房的补偿等方案将会随之出台。该函说明景华公司并不同意按上述定购协议、补充协议的约定执行相关事宜。蒋霞、贾金星诉求景华公司按补充协议约定补偿房屋面积差价，没有法律依据。双方至今未就面积差异部分补偿达成协议，黄金广场购房户中存在没有面积差情形，且至2018年交房时，本地的房价已上涨，如按原定购协议约定的价格补偿面积差价，对存在面积减少的购房户有允公平。蒋霞、贾金星诉求景华公司按定购协议约定价格的1.5倍补偿面积差价，属合理范围，予以采信。定购协议约定蒋霞、贾金星购买黄金广场B219号商品房的建筑面积为72.09㎡，优惠后总价款为604573元，8386.36元/㎡，景华公司交付蒋霞、贾金星使用的B221房建筑面积为57.33㎡，面积差为14.76㎡，景华公司应支付的面积差补偿款为：185674元（14.76㎡×8386.36元/㎡×1.5倍）。景华公司应从交房之日（2018年3月10日）向蒋霞、贾金星支付面积差补偿款，因此，其应从该日起按中国人民银行发布的流动资金同期同类贷款金准利率支付利息至付清之日止。景华公司交付的房屋不是定购协议、补充协议中约定的房屋，双方于2011年2月26日签订补充协议时，景华公司才开始着手拆除重建的报建工作，并且新建建筑为18层，景华公司不可能在2012年12月31日前完成拆除重建，并进行装修交付使用。蒋霞、贾金星以补充协议约定交付房屋时间2012年12月31日前，景华公司于2018年3月10日才将房屋交付使用为由，主张景华公司已构成违约，没有法律依据；补充协议约定交付房屋的时间为2012年12月3l日前，景华公司没有在该日之前将约定的房屋交付蒋霞、贾金星使用，并之后将约定交付房屋所在的B栋拆除重建，蒋霞、贾金星从2013年1月1日起已经知道其权益受到侵害，两年的诉讼时效为从该日起至2014年12月31日，蒋霞、贾金星于2019年1月21日向一审法院起诉，请求景华公司赔偿其逾期交房违约金，已超过两年的诉讼时效；黄金广场项目原属“半拉子”工程，在没有保护层状态下风吹日晒多年，建筑质量难以保证，景华公司经职能部门审批后拆除重建至18层，新建的房屋质量上已得到保障，蒋霞、贾金星已从中受益。因此，蒋霞、贾金星诉求景华公司支付逾期交房违约金，理由不成立，不予支持。判决：一、景华公司自本判决生效之日起十日内向蒋霞、贾金星支付面积差补偿款185674元；二、驳回蒋霞、贾金星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4085元（原告蒋霞、贾金星已预缴），由蒋霞、贾金星承担2078元，景华公司承担2007元。二审中，景华公司提交两份《商品房买卖合同》复印件，欲证明景华公司于2015年11月10日发出《关于签订商品房买卖合同的函》后，与其他购房者签订了《商品房买卖合同》。蒋霞、贾金星质证意见：没有提交原件，对其真实性不予认可。本院认为，该《商品房买卖合同》系复印件，对方当事人对其真实性不予认可，本院对该证据不予采信。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2017年10月10日，蒋霞、贾金星等购房者与景华公司在三亚市住房和城乡建设局主持协调下，协商解决逾期交房与房屋面积差异问题。本院认为，蒋霞、贾金星在一审主张的面积差额补偿款部分，一审判决后，双方并未上诉，本院依法不予审查。本案二审的争议焦点为蒋霞、贾金星主张逾期交房的违约金是否合法有据。蒋霞、贾金星与景华公司签订的《三亚“黄金广场”B栋定购协议》《黄金广场B栋全体业主购房补充协议》合法有效，对双方当事人具有约束力。但双方在履行过程中事实上已经对合同的标的物进行了变更，即蒋霞、贾金星原认购的“半拉子”工程续建的黄金广场B栋B219号房屋，建筑面积为72.09㎡，事实上已经变更为拆除“半拉子”工程后重建的黄金广场B栋B221房，建筑面积为57.33㎡。蒋霞、贾金星所主张的逾期交付房屋是指2018年3月10日所交付的房屋，该房屋是景华公司拆除原“半拉子”工程后重建的房屋，因该工程于2013年才开始拆除，景华公司应当有一个合理的建设时间，蒋霞、贾金星主张从2013年1月1日起计算逾期交房违约金不符合常理。因涉案房屋拆除重建后，双方未对交房时间作约定，2015年11月10日，景华公司向购房者出具《关于签订的函》，该函载明：景华公司定于2016年1月15日-30日与购房者签订《商品房买卖合同》，届时装修配置标准、面积差异处理、逾期交房的补偿等方案将会随之出台。从该函载明的内容来看，景华公司自认存在逾期交房的事实并承诺向蒋霞、贾金星等购房者进行补偿，本院确认2015年11月10日为应交付房屋日期比较合理。景华公司于2018年3月10日才实际交付房屋，已构成违约，理应承担逾期交房的违约责任。因蒋霞、贾金星主张逾期交付的房屋是重建后的B221房，双方约定逾期交房违约金按每日万分之二点一赔付，故逾期交房的违约金应按【重建后的B221房总房款×0.00021×逾期交房天数】计算。重建后的B221房总房款为480,790.02元（8386.36元/㎡×57.33㎡），逾期交房天数自2015年11月10日计算至2018年3月9日（交付房屋的前一天），共计850天，故景华公司应向蒋霞、贾金星支付逾期交房违约金为85821.02元（480,790.02×0.00021×850）。对于蒋霞、贾金星主张的逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。关于景华公司主张该逾期交房违约金已过诉讼时效的问题，2017年10月10日，在三亚市住房和城乡建设局主持协调下，景华公司与蒋霞、贾金星等购房者协商解决逾期交房与房屋面积差异的问题，构成诉讼时效中断，故蒋霞、贾金星于2019年1月21日起诉未超过诉讼时效。景华公司的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，蒋霞、贾金星上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实有误，适用法律不当，处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项，判决如下：1维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1369号民事判决第一项，即景华公司自本判决生效之日起十日内向蒋霞、贾金星支付面积差补偿款185674元；2撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1369号民事判决第二项；3海南景华实业投资有限公司在本判决生效之日起十天内向蒋霞、贾金星支付逾期交房违约金85821.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共8991.94元（均由蒋霞、贾金星已预缴），由蒋霞、贾金星负担3596.78元，海南景华实业投资有限公司负担5395.16元。本判决为终审判决。审 判 长 陈德雄审 判 员 扆成塘审 判 员 范启鹏 二〇一九年十二月十三日法官助理 黄 云 《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条【合同变更条件】当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。