吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民终1513号上诉人（原审被告）：伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司，住所地:吉林省伊通满族自治县伊通大街茗人府邸小区。法定代表人：李勤，董事长。委托诉讼代理人：黄继刚，该公司经理。委托诉讼代理人：李波，吉林言悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春睿翔物业服务有限公司，住所地：吉林省长春市经开区福临家园小区32栋306室。法定代表人：刘杨，总经理。委托诉讼代理人：张玉林，该公司副经理。委托诉讼代理人：刘景升，伊通满族自治县伊通镇法律服务所法律工作者。上诉人伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司（以下简称万嘉公司）因与被上诉人长春睿翔物业服务有限公司（以下简称睿翔公司）委托合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万嘉公司上诉请求：撤销原判，发回重审；或改判驳回被上诉人第一项判决内容中的826153.2元（1005492-179338.79）不合理诉请和第二项判决内容中的178587元不合理诉请；一二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方的物业管理合同签订后，上诉人针对万嘉阳光城区和幸福湾小区仅代为收取了物业费179338.79元，并非1005492元。原审法院上述认定仅仅依据审理过程中上诉人曾经向法院提交（之后已经明确撤回）的一份答辩意见，无任何证据支持。庭审中上诉人明确说明以当庭答辩意见为准，撤回的答辩意见是基于上诉人财务人员误将被上诉人要求给付时提供的物业费数据作为己方数据提供办案人员整理所产生的错误，并非上诉人客观上代为收取的物业费数额；2.2018年上诉人的空置房源数量为500套左右，并非被上诉人1079套；3.上诉人在原审中提供电费发票证明被上诉人应当承担的电费数额82873.3元，法院应予支持。4.双方签订的物业管理合同合法、有效。被上诉人履约未达合同约定，上诉人有权依约终止合同，给上诉人造成的损失足以扣除押金的全部，原审法院在第二判项中支持部分抵押金返还错误。睿翔公司辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。睿翔公司向一审法院起诉请求：判令被告返还原告物业管理抵押金30万元、物业服务费2008443元，合计2308443元；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月1日，原被告签订委托管理合同三份。被告将其开发的万嘉茗人府邸小区、万嘉永青阳光城小区、万嘉幸福湾小区的前期物业服务交付给原告管理。由原告按规定标准收取物业费。同时每个小区原告交纳服务抵押金10万元，共计30万元，约定一年后返还给原告。合同签订后原告接收并履行物业服务工作，但自2016年7月至2018年1月被告陆续收取了万嘉永青阳光城小区和万嘉幸福湾小区的部分物业费没有交付给原告。由被告开发的万嘉永青阳光城小区和万嘉幸福湾小区空置房2018年度在原告提供物业服务后没有向原告支付物业费。因履行合同过程中发生争议，被告对原告的违约行为下发了通知，共九次处罚22245元。另被告因原告丢失电缆更新造成损失99168元。幸福湾和阳光城空置房明细表二册，载明2018年度两个小区存有被告开发的空置房1079套，应交物业费1002501元。被告质证时提出异议。认为两个小区已有空置房500套左右，其余部分空置房信息来源不清。幸福湾和阳光城小区系被告开发建设，被告持有房源的基础资料，在被告拒不提供具体空置房源资料的情况下，推定原告主张的事实成立。故认定被告在2018年度有空置房1079套。原告提交的与幸福湾小区和阳光城小区业主委员会签订的物业服务合同，经核实并未在建设行政主管部门备案。对于被告提交的证据，原告对证据的真实性均无异议，但认为被告在委托管理期间不向原告交纳任何费用指的是被告不支付无关的费用，合同并未明确空置房不交纳物业费。关于原告向被告发出的处罚通知，虽然被告无行政处罚权，但该处罚是基于合同的约定，事实上是对违约损失的计算方法的约定，因此原告应承担违约造成的损失，即九次违约的违约金22245元，丢失电缆损失99168元。合计12413元。关于被告垫付的电费80624.65元系整个万嘉幸福湾小区安装电表前发生的电费总额，现包括物业公共部分用电，也包括被告工程用电，无法区分原告应负担部分，可待被告完善证据后另行与原告协商处理。关于抵押金问题，被告应按约定及时返还给原告，但由于在合同履行过程中，因原告经营管理不善未完全达成服务标准，原告应承担违约责任支付给被告违约金合计121413元，此款应从抵押金中扣除。一审法院认为，原被告在协商一致的基础上签订了物业委托管理合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，故委托合同成立并生效。按照合同的约定，被告应支付给原告已代收的物业费1005492元。关于空置房物业费问题，原告认为2018年初自己与二个小区新成立的业主委员会签订了新的物业合同，不再受前期委托合同的限制，虽然该合同未进行法定备案，而备案只是行政管理性规定，并非效力性规定。原委托合同基于物业服务合同的签订自行终止。原委托合同未对空置房是否交纳物业费进行约定。结合委托合同第二十条的约定，托管期间甲方不向乙方支付任何费用。原告只负责向业主使用人收取物业费。可以认定，原委托合同约定在委托期间，被告不向原告交纳空置房物业费。原告基于新的物业服务合同主张空置房物业费已超出诉请范围，应在确定新的物业服务合同的效力后再作出具体判定，原告可依物业服务合同另行主张权利。关于抵押金问题，被告应按约定及时返还给原告，但由于在合同履行过程中，因原告经营管理不善未完全达成服务标准，原告应承担违约责任，支付给被告违约金合计121413元，此款应从抵押金中扣除。虽然被告提出反诉请求，要求解除双方于2014年4月1日签订的三份委托管理合同，但被告未能交纳反诉费用，故被告可另行告诉主张合同的解除权。判决：一、被告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司给付原告长春睿翔物业服务有限公司代收的物业费1005492元。二、被告伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司返还原告长春睿翔物业服务有限公司服务抵押金178587元。案件受理费25266元由原告承担12306元，被告承担12960元。本院一审法院查明的事实予以确认。本院认为，万嘉公司对与睿翔公司签订三份物业管理合同的事实表示承认，并对睿翔公司提交的三份物业管理合同真实性无异议，双方之间物业委托合同关系成立。根据物业管理合同的约定，由睿翔公司为万嘉公司开发的三处小区提供物业服务，万嘉公司在出售房屋时向业主预收的三年物业费应向睿翔公司交付，现万嘉公司未及时交付，属违约，应承担向睿翔公司交付物业费的责任。睿翔公司主张应交付数额为1005492元，万嘉公司在第一次提交的答辩状中明确认可该数额，虽在一审过程中撤回该答辩状，并称答辩状中数据系财务人员误将睿翔公司要求给付的数额当做己方数据提供，属认识错误，非真实意思表示，但睿翔公司请求的数额为1005492元，而万嘉公司在上诉状中明确主张代收的数额只有179338.79元，二者相差巨大，主张答辩状数额系认识错误的理由明显不能成立。结合睿翔公司提供的有万嘉公司相关工作人员签字的部分收取物业费明细表中已收物业费数额明显高于万嘉公司抗辩数额。一审法院认定应交付的物业费数额为1005492元无不妥。另，空置房数量与应交付物业费数额无关，本院不予评述。关于万嘉公司主张代睿翔公司交纳的电费82873.3元应在欠付物业费金额中予以扣除的问题，因双方对该笔费用的交纳义务方及应交纳数额均有争议，万嘉公司是否对睿翔公司享有确定的到期债权尚处于不明确状态，不符合《中华人民共和国合同法》第九十九条规定的互负到期债务的抵销条件，如万嘉公司认为对睿翔公司享有上述债权，可另行向睿翔公司主张权利。关于万嘉公司是否应向睿翔公司返还抵押金问题，因万嘉公司于二审审理过程中明确表示服从一审判决，故本院不予审理。综上所述，伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13793元，由上诉人伊通满族自治县万嘉房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟杰审 判 员 王玉川审 判 员 赵文涛 二〇一九年十二月六日法官助理 陈 思书 记 员 张 航