天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终2701号上诉人（原审被告）：北方油联万家供应链管理（天津）有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）国泰大厦2-940号。法定代表人：曾理，执行董事。委托诉讼代理人：张虎，男，法务经理。被上诉人（原审原告）：李增辉，男，1970年11月15日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：武畅（系李增辉之妻），住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审第三人）：天津智盛房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）熙元广场1-547。法定代表人：孙强，经理。上诉人北方油联万家供应链管理（天津）有限公司（以下简称“油联万家公司”）因与被上诉人李增辉、天津智盛房地产经纪有限公司（以下简称“智盛经纪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人进行了审理。本案现已审理终结。油联万家公司上诉请求：1．请求智盛经纪公司归还李增辉涉案房屋的钥匙；2．请求依法改判向李增辉给付4000元；3．请求李增辉返还油联万家公司的房屋押金1600元；4．请求李增辉、智盛经纪公司承担全部一、二审的诉讼费用。事实和理由：1．关于涉案房屋物品交接存在事实认定不清，本案中涉案物品钥匙、自来水卡、中水卡、电卡均由案外人王江按照业主要求存放于智盛经纪公司。2．按照《房屋租赁合同》约定，上诉人已经将涉案房屋交还李增辉，合同期限届满后，双方权利义务终止。油联万家公司认为对于三日内迁移工商税务注册地址的约定义务显然基于格式合同的缺陷及迁出办理期限等客观原因加大了油联万家公司的责任。《房屋租赁合同》约定的用途为办公，并没有在合同中约定工商注册地址和税务地址的租赁，因此油联万家公司的租赁目的是办公，向李增辉支付房屋租金，不包含工商、税务注册地址的租赁。3．油联万家公司已经按照合同约定履行了支付房屋租赁费和物品交还义务，故双方权利义务终止，油联万家公司不存在违约。从天津房地产租赁市场行情来看，李增辉怠于行使权利有房不出租造成的损失由其自行承担。案外人北京油联万家投资管理中心（有限合伙）（以下简称“油联万家管理中心”）及其负责人王江系油联万家公司在《房屋租赁合同》履行期间的股东及法定代表人，在该合同履行期间存在一定过错，理应基于油联万家公司提供的股权转让协议的约定承担本案的责任。各方均有过错，理应由李增辉、智盛经纪公司、油联万家管理中心共同承担李增辉的预期可得利益损失。二审期间，上诉人向本院递交追加共同被告申请书，申请追加案外人油联万家管理中心为本案被告。李增辉辩称，请求驳回油联万家公司的上诉请求。对于一审判决李增辉不同意，但李增辉未提起上诉。智盛经纪公司辩称，请求驳回油联万家公司的上诉请求。一审认定的损失赔偿数额不太合理，油联万家公司并没有将涉案房屋的钥匙交给智盛经纪公司。李增辉向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除李增辉、油联万家公司之间的租赁关系；2．请求判令油联万家公司根据房屋租赁合同第三条、第八条、第十条第三款的约定向李增辉支付违约金39786.66元（计算如下1600元月租/30天＊373天＊2=39786.66元，注：373天为2018年7月21号合同到期3天后到2019年7月29日）；3．案件受理费用由油联万家公司承担。一审法院认定事实：2017年7月18日，李增辉通过智盛经纪公司介绍，与油联万家公司签订编号为1602373的《房屋租赁合同》，约定：李增辉将自己所有的坐落于天津自贸试验区（中心商务区）熙元广场1-341号的房屋租赁给油联万家公司办公使用，并作为油联万家公司的工商和税务注册登记地址，房屋面积33.08平方米，租赁期限自2017年7月19日至2018年7月18日，每月租金1600元，租金支付方式为半年支付一次，房屋押金为一个月租金1600元。第八条约定，租赁期满后，油联万家公司应在期满后三日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还李增辉，并将该房屋公司注册地址迁移，如有留置任何物品，均视为放弃，任凭李增辉处置，油联万家公司决无异议。第九条约定，租赁期满，油联万家公司应如期交还该房屋，如油联万家公司逾期归还，则每逾期一天应向李增辉支付原日租金的两倍的违约金。合同备注中，双方约定，签约日交接物品为钥匙两把，自来水卡、中水卡、电表卡各一张，签约日交接费用为半年物业费695元，李增辉已向油联万家公司提供该房间全年物业费收据共计1389.36元。李增辉、油联万家公司均在该合同签字、盖章确认。后油联万家公司将其工商和税务注册登记地址变更到涉案房屋的地址。合同约定的房屋租赁期间内，油联万家公司按时足额的向李增辉支付了房屋租金。2018年7月18日合同到期后，油联万家公司未再向李增辉交纳租金，也未向李增辉退还房屋钥匙，自来水卡、中水卡、电表卡存放于智盛经纪公司处，李增辉已自行取回，油联万家公司亦未将工商和税务注册登记地址由涉案房屋地址迁出，未将涉案房屋内油联万家公司的物品全部搬离。李增辉未将房屋租赁押金1600元退还油联万家公司。经李增辉催告，油联万家公司于2018年8月24日办理了工商注册登记地址迁出手续。2019年7月，经李增辉催告，油联万家公司于2019年7月29日办理了税务注册登记地址迁出手续。2019年8月27日，李增辉诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：油联万家公司是否应向李增辉承担违约赔偿责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，双方当事人的合法权益均受法律保护。本案中，李增辉与油联万家公司签订的编号为1602373的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反法律、行政法规的强制性规定之处，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。一审庭审中，李增辉、油联万家公司均同意解除合同，一审法院予以照准。关于油联万家公司是否应向李增辉承担违约赔偿责任的问题，油联万家公司辩称，其已将涉案房屋交还给了李增辉，依据《房屋租赁合同》第八条的约定，其在租赁期限届满后未搬离涉案房屋内的物品应由李增辉自行处置。一审法院认为，在合同约定的租赁期限届满后，油联万家公司未向李增辉履行交还房屋钥匙等交接义务，也未再向李增辉交纳房屋租金，亦未在租赁期限届满后三日内将油联万家公司的工商、税务登记注册地址迁出。因涉案房屋用途系商服用地/非居住，该房屋只能作为企业办公地、注册地，油联万家公司未按合同约定在租赁期限届满后及时将工商、税务注册登记地址迁出影响了房屋的正常使用，违反了《房屋租赁合同》第八条关于租赁期满后油联万家公司应在期满后三日内将承租的房屋在正常状态下交还给李增辉的约定，其行为已属违约。经李增辉催告，油联万家公司于2018年8月24日办理了工商注册登记地址迁出手续，但李增辉诉称直到2019年7月，李增辉才知道油联万家公司未将税务注册登记地址迁出涉案房屋地址。一审法院认为，李增辉作为房屋所有人，其有义务注意房屋的占有、使用情况，自房屋租赁期限届满之日起至李增辉催告油联万家公司迁出税务注册登记地之日止，时间长达一年，李增辉诉称其在此期间内不知晓油联万家公司未将税务注册登记地迁出，一审法院认为有悖生活常识，李增辉未及时向油联万家公司催告迁出税务注册登记地，应系怠于行使自身权利的行为，放任了油联万家公司违约损失的扩大，李增辉对该部分损失亦应承担责任。故李增辉、油联万家公司在本案中均存在过错，综合考虑本案案情及李增辉的损失，一审法院酌定油联万家公司应按六个月房屋租金向李增辉进行违约赔偿，与李增辉未向油联万家公司退还的一个月房屋租金的押金抵销后，油联万家公司应向李增辉赔偿五个月房屋租金8000元的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：“一、确认原告李增辉与被告北方油联万家供应链管理（天津）有限公司签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告北方油联万家供应链管理（天津）有限公司应于判决生效之日起十日内向原告李增辉赔偿损失8000元；三、驳回原告李增辉的其他诉讼请求。被告北方油联万家供应链管理（天津）有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计402元，由被告北方油联万家供应链管理（天津）有限公司负担（原告已预交），并于判决生效之日起十日内直接给付原告。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。油联万家公司提交如下证据：证据一，工商变更法定代表人登记相关材料，证明油联万家公司法定代表人的变更情况，变更时间为2019年2月27日；证据二，股权转让协议，证明本案的债务应当由案外人王江和油联万家管理中心承担；证据三，律师函以及武汉市中级人民法院司法公开网上服务平台截图，证明目的同证据二的证明目的。李增辉质证意见为，对于三份证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可。智盛经纪公司质证意见为，对于三份证据的三性认可，证明目的不认可。智盛经纪公司提交如下证据：涉案房屋交接清单影印件，证明2018年7月18日油联万家公司将涉案房屋的电卡、自来水卡、中水卡交给了智盛经纪公司，涉案房屋的钥匙并没有交给智盛经纪公司。油联万家公司质证意见为，对于该证据的真实性无法确定，证明目的不认可，对于智盛经纪公司是否收到钥匙不确定。李增辉质证意见为，对于证据三性以及证明目的都认可。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：油联万家公司提交的相关证据与本案的待证事实缺乏直接的关联性，无法达到其证明目的，故对其证明目的，本院不予采信。智盛经纪公司提交的证据没有证据原件，无法核实证据内容的真实性，对其证明目的，本院无法确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，各方当事人签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自义务。李增辉、油联万家公司以及智盛经纪公司均同意解除《房屋租赁合同》，且《房屋租赁合同》也已经到期，对一审法院判令解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。本院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满后，油联万家公司应在期满后三日内将承租的房屋及设施在正常状态下交还李增辉，并将该房屋公司注册地址迁移。同时，还约定租赁期满，如油联万家公司逾期归还，则应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》备注中也约定了签约日交接物品为钥匙两把，自来水卡、中水卡、电表卡各一张，三方当事人均在《房屋租赁合同》上签字或盖章确认。后油联万家公司将其工商和税务注册登记地址变更到涉案房屋的地址。但是，在《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，油联万家公司未向李增辉履行交还房屋钥匙等交接义务，也未再向李增辉交纳房屋租金，亦未在租赁期限届满后三日内将油联万家公司的工商、税务登记注册地址迁出。因为涉案房屋用途系商服用地/非居住，该房屋只能作为企业办公地、注册地，油联万家公司未按《房屋租赁合同》约定在租赁期限届满后及时将工商、税务注册登记地址迁出确实影响了房屋的正常使用，同时也违反了《房屋租赁合同》的相关约定，油联万家公司的上述行为已构成违约，也给李增辉造成了相应的损失，应承担相应的违约责任。同时，李增辉未及时向油联万家公司催告迁出税务注册登记地，系怠于行使自身权利，放任了违约损失的扩大，亦应承担部分责任。油联万家公司虽上诉主张一审法院确定的损失数额过高，且应由案外人王江以及油联万家管理中心承担相应责任，但未能提供充分证据予以证明，对其该项上诉主张，本院不予采信。一审法院结合李增辉与油联万家公司在本案中存在的过错程度、本案案情以及李增辉的损失，酌定了违约赔偿损失数额并与李增辉未退还给油联万家公司的房屋押金相互抵销后最终确定赔偿的损失数额，并无不当，本院予以维持。因涉案房屋押金已经与油联万家公司应承担的损失赔偿数额相互抵销，故油联万家公司上诉主张返还涉案房屋押金的请求，本院不予支持。油联万家公司还上诉主张其已将涉案房屋钥匙交还给了智盛经纪公司，也就完成了向李增辉交接涉案房屋的义务，智盛经纪公司应将涉案房屋钥匙交还李增辉，但其未能提供证据予以证明，且智盛经纪公司对油联万家公司将涉案房屋钥匙交给智盛经纪公司也不予认可，故对其该项上诉主张，本院不予采信。二审期间，油联万家公司向本院递交追加共同被告申请书，申请追加案外人油联万家管理中心为本案被告。本院认为，从本案现有证据看，油联万家公司依据其现有股东与原股东油联万家管理中心的股权转让协议，认为应当追加油联万家管理中心为本案被告，但是，上述股权转让协议与本案涉及的房屋租赁合同法律关系并非同一法律关系，也不存在必然的联系，油联万家管理中心也不是本案必须参加诉讼的当事人，一审判决所列当事人不存在程序问题，并不不当，故对油联万家公司该项主张，本院不予支持。综上所述，油联万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北方油联万家供应链管理（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇一九年十二月六日法官助理刘德跃书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……