湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6325号原告：武汉丽岛物业管理有限公司。住所地：武汉市洪山区野芷湖西路16号武汉创意天地二期高层办公楼1号、2号1号楼单元4层1-2室。法定代表人：陈同举，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵静薇，湖北德来颂律师事务所律师。特别授权代理。被告：张珍容，女，1989年1月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。原告武汉丽岛物业管理有限公司（以下简称丽岛物业公司）与被告张珍容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告丽岛物业公司的委托诉讼代理人赵静薇及被告张珍容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽岛物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张珍容向丽岛物业公司支付自2018年3月24日至2019年3月23日的物业费10,184元，以及自2018年3月24日起至实际支付日止按每天千分之五支付违约金；2、判令张珍容向丽岛物业公司支付自2018年1月1日至2018年3月26日，2018年5月8日至2018年10月7日，2018年12月15日至2019年3月14日期间的空调费3,992元；3、判令张珍容向丽岛物业公司支付水电费553.40元；4、判令本案诉讼费用由张珍容承担。事实和理由：2017年8月，原、被告签订了铁桥广场商铺《物业管理服务协议》，约定原告受武汉铁桥广场商业管理有限公司（以下简称铁桥广场公司）委托，对汉阳铁桥广场B118号商铺提供全面的物业管理服务，被告向原告支付管理费用，协议约定了物业管理费用、空调使用费、水电费的支付标准、支付方式及违约责任。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务，被告至今未缴纳部分物业费、空调费、水电费，原告多次向被告催收物业费无果。被告张珍容辩称，商铺内空调没有维修好导致无法正常营业，对其反映的空调问题，丽岛物业公司仅作登记，后来还关闭其店铺，导致营业受到影响。本院经审理查明，2017年8月15日，铁桥广场公司（合同甲方）与张银双（合同乙方）签订一份《铁桥广场商业管理服务合同》，约定乙方承租甲方负责管理的位于武汉市汉阳区百灵路铁桥广场项目的2座1层编号为B118的商铺的物业作为经营场所，该商铺的建筑面积为56.58平方米；乙方承租该商铺的经营用途为儿童服饰；本合同服务期为2年，服务期自广场正式开业起算；自租赁之日起，乙方自行承担和支付租赁场所所发生的公用事业费用，包括但不限于水、电、天然气、空调能源使用费、三网合一费、环境卫生费、装修垃圾清运费、门前三包费等费用；使用空调季节（供冷：5.1-10.31；供暖：每年12.1-次年3.31）乙方中央空调能源使用费标准为9元/平方米/月，该费用由铁桥广场项目物业收取；乙方应在其经营范围内合理使用商铺各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好状态；甲方有义务对保修设施进行维修保养，以保证保修设施的正常使用，甲方负责在接到乙方书面通知后及时将其修复；商铺公共部分及非因乙方原因导致的保修设施维修由甲方负责；在本合同期限内，乙方商铺内发生的水、电、天然气、通讯费及其他一切费用由乙方自行承担，水、电、天然气等费用由铁桥广场项目物业按月收取，具体标准为电费根据电表读数按1.25元/度收取，水费根据水表读数按4.1元/吨收取（特种行业用水价格为11.5元/吨）;合同还对管理服务费的标准、支付方式、违约责任及双方的权利义务等进行了约定。张珍容自认张银双系其商铺合伙人，对上述合同无异议。2017年8月24日，丽岛物业公司（协议甲方）与张珍容（协议乙方）签订一份《物业管理服务协议》，协议约定甲方受铁桥广场公司委托，对汉阳铁桥广场B118号商铺提供全面的物业管理服务，乙方应以甲方通知入伙时间之日（2017年8月24日）起交纳物业服务费用，按季缴纳，首次预交半年；物业管理服务费单价按建筑面积计，每月每平方米15元；每季度届满前15日支付下一季度的物业管理服务费；受有关部门或单位的委托，甲方提供电费、水费代收代缴收费服务；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金；协议还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容等。协议签订后，丽岛物业公司履行了物业服务的义务，张珍容支付物业费至2018年3月23日，此后未支付物业费。自2018年3月24日至2019年3月23日，张珍容欠缴物业费共计10,184元。此外，张珍容未支付电费553.40元，以及2018年1月1日至2018年3月26日，2018年5月8日至2018年10月7日，2018年12月15日至2019年3月14日期间的空调费。丽岛物业公司催收未果，引起诉讼。本院认为，丽岛物业公司与张珍容签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。丽岛物业公司按照协议约定履行了物业管理服务的义务，张珍容应当按约支付物业费。自2018年3月24日至2019年3月23日，张珍容欠缴物业费10,184元，其认可欠缴金额，故丽岛物业公司主张张珍容支付物业费10,184元，本院予以支持。丽岛物业公司还主张张珍容支付逾期支付物业费的违约金，因张珍容以其承租商铺的中央空调存在异味影响经营为由拒不支付物业费，并非故意拖欠，综合本案案情，本院酌定免除张珍容支付违约金的民事责任。案涉《铁桥广场商业管理服务合同》虽系案外人签订，但张珍容自认合同签订人张银双系其案涉商铺的合伙人，其对该合同内容无异议，也实际承租该合同约定的商铺并使用，故其应按照该合同的约定向丽岛物业公司支付空调费及水电费。张珍容对丽岛物业公司主张的电费553.40元无异议，对其主张的空调费有异议，故本院对丽岛物业公司主张的电费予以支持。关于双方争议的空调费，双方对空调费的收费标准无争议，仅对空调的实际使用期间存在争议。张珍容辩称案涉商铺的中央空调存在异味及滴水现象，丽岛物业公司未修理导致无法正常经营，但张珍容未提交证据证明其辩称的事实。丽岛物业公司提交了空调维修照片及空调使用情况调查表，证明其履行了空调的管理维修义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故本院对张珍容的辩称意见不予采纳。根据案涉《铁桥广场商业管理服务合同》关于空调费的收费标准，以及丽岛物业公司主张的收取空调费期间，经计算张珍容应支付的空调费为5,533.52元。丽岛物业公司在庭审中自愿放弃部分空调费的主张，仅要求张珍容支付空调费3,992元，系对其民事权益的自由处分，不违反法律规定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、张珍容向武汉丽岛物业管理有限公司支付2018年3月24日至2019年3月23日的物业费10,184元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、张珍容向武汉丽岛物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年3月26日，2018年5月8日至2018年10月7日，2018年12月15日至2019年3月14日期间的空调费3,992元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、张珍容向武汉丽岛物业管理有限公司支付电费553.40元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回武汉丽岛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费84元，已减半收取，武汉丽岛物业管理有限公司已预交，由张珍容负担。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇一九年十二月十一日书记员  伊雅茜