陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕05民终1914号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西华润万家生活超市有限公司。法定代表人：徐健，董事长。委托诉讼代理人：郭芳，女，1978年5月12日出生，汉族，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：王卫心，男，汉族，1992年4月22日出生，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张龙，男，1988年4月7日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：梁军，陕西赛高律师事务所律师。上诉人陕西华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家）因与被上诉人张龙房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华润万家的委托诉讼代理人郭芳、被上诉人张龙的委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润万家上诉请求：1、依法撤销渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初471号民事判决第一、二、四、六项判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；支持上诉人的全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费及鉴定费。事实和理由：1、根据双方当事人签订的《场地租赁合同》、《消防安全责任书》第六条、《大型项目其他约定条款》第二条约定，足以证明涉案场所的消防验收手续均由被上诉人自行承担。同时根据《中华人民共和国消防法》第十五条、《建筑设计防火规范》5.4.9规定，被上诉人作为场地经营者，有责任办理消防手续，未办理手续应当承担全部责任。2、张龙长期拖欠上诉人租金、水电费等费用事实清楚，应按照合同约定支付欠费并承担违约责任。3、一审判决上诉人赔偿被上诉人623500元，没有事实依据和法律依据。4、一审判决关于双方对于诉讼费的承担不符合法律规定，尤其是对于本诉部分诉讼费13570元，评估费1600元全部由上诉人承担明显不当。张龙辩称，1、原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；2、对于一审判决虽然我们没有上诉，但是也是有异议的，由于张龙现在生活困难，无法缴纳上诉费。本案的事实是租赁期间华润万家没有给张龙提供消防手续，导致张龙在经营过程中，各部门都在检查，经常是半停半营状态，所以不承担租金，一审的判决我们实质上也是不服的。张龙向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2、依法判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失、现有电脑及其他设备折价出售的损失共计976960元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。华润万家向一审法院反诉请求：1、反诉被告张龙立即撤出租赁场地，并将租赁场地返还给反诉原告；2、反诉被告张龙支付拖欠的租金、电费472778.2元，并承担违约金141833.46元（472778.20元×30%）；3、反诉费由反诉被告张龙承担。一审法院认定事实：2013年，原告张龙（乙方）与被告华润万家（甲方）签订《场地租赁合同》，合同载明：“一、1、租赁场地坐落于渭南市前进路店肆层，位置编号4035，计租面积伍佰玖拾平方米。2、乙方承租甲方场地的经营范围：…品牌：微客、网咖…二、租赁期限1、本合同中乙方租赁场地的期限自贰零壹叁年玖月壹拾伍日起至贰零壹玖年玖月壹拾伍日止…三、场地租赁费及其他支付及货款结算1、…场地租赁费标准为每月叁万贰仟肆佰伍拾元人民币（需折算每天的场地租赁费标准时应按照每月30天折算）…租赁期内，场地租赁费自贰零壹叁年玖月壹拾伍日起至贰零壹伍年玖月壹拾伍日期间为柒拾柒万捌仟捌佰元人民币；自贰零壹伍年玖月壹日起每贰年调整一次，每次在上年的基础上递增陆%…4、场地租赁费结算方式…乙方场地租赁费以人民币结算，每叁个公历月结算一次，第一次场地租赁费的结算时间为贰零壹叁年玖月拾伍日，以后乙方应在每个结算公历月的前壹拾伍天结算场地租赁费…附件五：…乙方如经营需要，对责任区域进行改造、装修、动火、改动消防设施，必须经征得甲方同意，并取得当地消防监督部门的审批验收合格手续后方可施工、使用。因未履行报验手续…”。2013年8月18日，原告张龙向被告华润万家支付了合同履约保证金35000元和装修押金10000元后，便开始装修租赁场地，并于2014年元月进行网咖试营业。2017年3月15日，因该网咖没有消防手续，渭南市公安局临渭分局解放路派出所向原告发出整改通知书，责令停业整顿；2017年4月28日，上述派出所再次向原告发出整改通知书，责令停业整顿，原告张龙遂关停网咖至今。同年7月20日，被告华润万家向原告张龙作出了《解约告知函》。另查明，2013年4月24日，渭南市公安消防支队出具渭公消建字（2013）第028号建筑工程消防设计的审核意见书，内容为“一、同意前进路购物中心室内装修工程的消防设计和变更设计，请按照审核批准的设计图纸资料和有关消防规范进行施工；二、本次室内装修审核不包括建筑内影院、电玩城和KTV部分，未经审核部分不得擅自施工…”。2013年9月18日，渭南市公安消防支队出具渭公消验（2013）第030号建设工程消防验收的意见书，内容为“一、此次装修不包含1层和2层临街商铺3718.2平方米、3层电玩城905平方米、3层和4层餐饮3977.9平方米、3层和4层电影院3457.9平方米、4层KTV2002平方米、4层网吧546平方米…”。审理中，原告张龙申请对爱上网咖场地装饰装修及现有电脑和其他设备的现值进行价值评估，渭南市恒信价格评估有限责任公司做出渭恒评字（2017）第156号价格评估报告，评估结论为：人民币玖拾柒万伍仟陆佰肆拾元整（￥：975640元），鉴定费用为8000元。被告华润万家对此评估结论不服，提出对爱上网咖装饰装修残值损失及现有电脑和其他设备折价出售损失申请重新鉴定，渭南市昌鹏价格评估有限责任公司做出渭昌鹏价字（2018）112号评估报告，评估结论为：该标的物损失评估价格四舍五入取值为人民币大写：陆拾贰万叁仟伍佰元（￥：623500元），鉴定为费用为8000元。审理中，被告华润万家未能向本院提交涉案网吧场地的建设竣工消防验收证明。原、被告均表示租赁合同已解除，但对解除的时间各持异议。被告华润万家主张原告张龙从2015年7月至2017年5月未足额支付租赁费和电费，共计472778.2（含电费6811.2元）元。原告提供两份《收据》中载明“2016年补缴5月、6月租金”，其认为在此之前并不拖欠被告华润万家租金。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间签订的房屋租赁合同基于何种原因在何时被解除；合同解除后，被告应否赔偿原告损失及返还原告装修押金和履约保证金；原告应否向被告支付租金、水电费及违约金。关于第一个争议焦点原、被告之间签订的房屋租赁合同基于何种原因在何时被解除。租赁房屋具有违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，原告张龙承租被告华润万家的场地经营网吧，因无法提供消防手续被停业整顿。根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，建筑面积大于五百平方米的网吧等场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向公安机关消防机构申请消防安全检查。虽然当事人约定由原告张龙申请消防安全检查，但不能免除被告华润万家提供公安消防部门建设竣工消防验收合格的前置义务。被告华润万家提供的证据并未能证明其已履行此项义务。故被告华润万家未提供能正常使用（即建设竣工消防验收证明）的出租物，即其违约行为致使双方的合同目的已无法实现。本院认为原、被告之间签订的《场地租赁合同》于2017年4月28日已解除。关于第二个争议焦点，合同解除后，被告应否赔偿原告损失及返还原告装修押金和履约保证金。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告张龙应返还被告华润万家的租赁场地。因被告华润万家未能提供涉案网吧场地建设竣工消防验收证明，原告张龙无法申请消防安全检查，导致此处场地经营网吧被公安机关责令停业整顿。故被告华润万家提供的租赁房屋不符合法律规定，存在违约行为，应当赔偿原告张龙损失。依据渭南市昌鹏价格评估有限责任公司做出渭昌鹏价字（2018）112号评估报告，评估结论为：爱上网咖装饰装修残值损失及现有电脑和其他设备折价出售损失评估价格四舍五入取值为人民币大写：陆拾贰万叁仟伍佰元（￥：623500元），对此损失被告华润万家应予以赔偿。原告张龙要求被告华润万家返还装修押金和履约保证金45000元，并支付2018年8月12日至实际返还押金之日的利息（其中利息按照年利率6%计算），依法予以支持。关于第三个争议焦点，原告应否向被告支付租金、电费及违约金。被告华润万家主张的租金从2015年7月计算至2017年5月，共计472778.2元（含电费6811.2元）；并承担违约金141833.46元。若原告张龙从2015年7月至2017年5月未付清租金，则其在2016年7月补交租金时，应从最初未付租金时间计算，而被告华润万家出具的收据明确记载补交5月、6月租金，依据交易习惯，可得知在此之前，原告并未拖欠租金。根据被告提供欠费明细表，2016年10月租金已付40000元，原告张龙应向被告华润万家支付2016年8月-2017年2月的租金共计200779元；2017年3月15日网吧已被责令停业整改，无法正常经营，2017年4月28日网吧停业关门至今，因被告华润万家的违约行为导致原告张龙无法正常经营，被告华润万家要求原告张龙依约支付2017年3月、4月、5月房屋租金，依法不予支持，应认定为原告张龙应向被告华润万家支付2017年3月份至当月15日租金17198.5元。原告应向被告支付租金共计217977.5元。被告华润万家要求原告张龙支付电费6811.2元，无据佐证，依法不予支持。被告华润万家要求原告张龙承担违约金141833.46元，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条（一）项之规定，判决：一、原告张龙与被告陕西华润万家生活超市有限公司之间签订的《场地租赁合同》于2017年4月28日解除。二、被告陕西华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告张龙623500元；并返还原告张龙合同履约保证金、装修押金共计45000元并支付利息（按照年利率6%计算，从2018年8月12日至实际返还押金之日止）。三、原告（反诉被告）张龙于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司租赁场地：渭南市前进路店肆层，位置编号4035。四、原告（反诉被告）张龙于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司租金217977.5元。五、驳回原告（反诉被告）张龙其余之诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司其余之反诉请求。如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13570元，评估费16000元，由被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司负担；反诉费4973元，由原告（反诉被告）张龙负担1492元，被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司负担3481元。二审审理中，被上诉人张龙提供了2014年双方诉讼其代理律师调查上诉人原工作人员孙旭的调查笔录一份；其进场装修，华润万家收取押金、管理费等收据三张；就消防问题上诉人与其协商草拟的单方《补充协议》一份；上诉人对以上证据材料的真实性、关联性及证明目的不予认可，对被上诉人的几组证据材料，均有原件印证，与本案争议具有关联性，上诉人虽不认可，但未提供反证予以证明，故本院确认其证据资格。经本院庭审释明，上诉人认可原判合同解除时间，对此予以确认。二审查明原审认定事实属实。又查明，被上诉人张龙进场装修时曾向华润万家缴纳了管理费和有关押金，在合同履行中就消防等问题，双方进行了协商，未能达成一致意见。2018年8月12日，被上诉人找到了交纳履约保证金和装修押金的票据。本院认为，本案争议焦点有两点，其一，导致本案租赁合同解除责任归属，对被上诉人张龙损失应否赔偿及数额；其二，被上诉人是否拖欠上诉人租金、水电费数额、违约金应否支付。针对第一个争议焦点，双方均认可，因消防验收不合格，张龙所经营的网咖于2017年4月28日被公安部门勒令停业整顿，从此双方租赁合同予以解除，根据双方所签租赁合同及消防安全责任书等证据材料，应由被上诉人负责有关消防报批和安全检查义务，上诉人作为出租方亦有协助义务，协助承租人报批审验，并提供符合合同约定，特别是通过消防验收能正常使用的租赁用房，双方在租赁合同履行中，就消防事由进行协商，上诉人亦认可在前期消防报验中，未能将张龙进行报审，故对租赁合同的解除，上诉人应承担主要责任，对张龙相关损失应予赔偿。其上诉主张己方没有过错，不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立。被上诉人张龙在有关消防审验手续消防部门未能批准通过情况下，即进场施工，对损害后果扩大亦有责任，对自己的损失应承担次要责任，原审责任划分不当，应予纠正。经评估，张龙的损失主要为装修残值损失及电脑和其它动产设备折价出售损失，均属租赁合同非正常解除所产生的损失，上诉人主张依据双方租赁合同第八条约定，张龙的电脑和其它动产损失不应计算，其适用前提双方协议解除，本案并非此种情形，故对被上诉人的损失应依评估结论予以认定。对于第二个争议焦点，张龙拖欠租金及水电费等问题，对于水电费，上诉人没有提供证据证明，不予支持。对于违约金，上诉人未能举证证明因违约对其造成相应损失的存在，原审不予支持正确。对于拖欠租金，张龙在一审时提供了其2016年7月补交租金的票据，本案2018年12月10日本院庭审时，上诉人陈述拖欠2016年6月至2017年5月的租金，结合租赁合同的交易习惯，原审认定张龙拖欠租金的数额及时间并无不当之处。综上，原审审判程序合法，唯对租赁合同解除责任划分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、二项规定，判决如下：一、维持陕西省渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初471号第一、三、四、五、六项（即：一、原告张龙与被告陕西华润万家生活超市有限公司之间签订的《场地租赁合同》于2017年4月28日解除。三、原告（反诉被告）张龙于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司租赁场地：渭南市前进路店肆层，位置编号4035。四、原告（反诉被告）张龙于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司租金217977.5元。五、驳回原告（反诉被告）张龙其余之诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）陕西华润万家生活超市有限公司其余之反诉请求。）；二、变更陕西省渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初471号判决主文第二项[即被告陕西华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿原告张龙623500元；并返还原告张龙合同履约保证金、装修押金共计45000元并支付利息（按照年利率6%计算，从2018年8月12日至实际返还押金之日止）]变更为上诉人陕西华润万家生活超市有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人张龙损失498800元（623500*80%）；并返还原告张龙合同履约保证金、装修押金共计45000元并支付利息（按照年利率6%计算，从2018年8月12日至实际返还押金之日止）；三、驳回上诉人陕西华润万家生活超市有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费及反诉费共计36853元，由陕西华润万家生活超市有限公司承担20000元，张龙承担16853元，评估费16000元，陕西华润万家生活超市有限公司承担12000元，张龙承担4000元。本判决为终审判决。审判长  杨新龙审判员  秦文强审判员  张敏娟二〇一九年十二月二日书记员  邢当当