浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初10098号 原告：沈杨，男，1982年5月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 原告：卢小练，女，1982年9月12日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 二原告共同委托诉讼代理人：朱碎有，浙江宝简律师事务所律师。 被告：杭州益荣房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区星桥街道广厦天都城天河苑香榭路商铺**，统一社会信用代码：91330110566071908C。 法定代表人：王欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周晓菁、谭佳晶，浙江天册律师事务所律师。 被告：沈申丽，女，1982年9月29日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被告：杭州艾客森德营销策划有限公司，，住所地：浙江省杭州市西湖区转塘科技经济区块******统一社会信用代码：91330102MA27XRF65P。 法定代表人：刘天峰，该公司广告策划经理。 委托诉讼代理人：朱俊刚、宋勇，浙江华新律师事务所律师。 原告沈杨、卢小练为与被告杭州益荣房地产开发有限公司（以下简称益荣房地产开发公司）、沈申丽、杭州艾客森德营销策划有限公司（以下简称艾客森德营销策划公司）商品房预售合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序审理。因本案案情复杂，转为普通程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告沈杨、卢小练的委托诉讼代理人朱碎有，被告益荣房地产开发公司的委托诉讼代理人周晓菁，被告艾客森德营销策划公司的委托诉讼代理人朱俊刚到庭参加诉讼，被告沈申丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告沈杨、卢小练起诉称，2017年5、6月，因为原告沈杨、卢小练有意购买被告益荣房地产开发公司开发的“通和十二橡树”楼盘，多次到销售展示中心看房。销售员说该楼盘已售罄，无房可售，如果原告沈杨、卢小练真想买，可以帮助询问一些买家是否转卖，原告沈杨、卢小练同意。后销售人员说3幢3-6室的买家愿转卖，但需加价176.18万元，原告沈杨、卢小练别无选择只得同意。2018年2月11日，原告沈杨、卢小练支付定金20万元，收款收据为杭州步炫营销策划有限公司（以下简称步炫营销策划公司）出具。同月26日，原告沈杨、卢小练与3幢3-6室的上手买家被告沈申丽的代理人步炫营销策划公司签订保密的《房屋转让协议》（阴合同），并支付定金56.18万元。同年5月25日，原告沈杨、卢小练支付“房款”100万元，收款收据为艾客森德营销策划公司出具。至此，加价部分176.18万元全部付清。同年5月30日，被告益荣房地产开发公司与原告沈杨、卢小练签订《商品房买卖合同》（阳合同），房价约定为416.82万元，与政府备案价一致。当日首付250.82万元，余款按揭。后听闻邻居议论，多人通过签订“阴阳合同”的套路买到房子，所以猜测“上手买家”是被告益荣房地产开发公司的“房托”，先假借“房托”转卖的名义签订价外加价的“阴合同”，然后被告益荣房地产开发公司再与他们签订政府备案价的“阳合同”，可能中了被告益荣房地产开发公司的“套路卖”。原告沈杨、卢小练查询被告益荣房地产开发公司的销售代理商步炫营销策划公司的工商登记，发现该公司已注销，“上手买家”沈申丽是其股东。至此，原告沈杨、卢小练才知被骗。基于以上事实，被告益荣房地产开发公司及其代理商虚构“楼盘售罄”的虚假事实，诱使原告沈杨、卢小练向“上手买家”加价买“二手房”，同时虚构被告沈申丽为“上手买家”的虚假事实，假借被告沈申丽的名义加价176.18万元与原告沈杨、卢小练签订“阴合同”，损害原告沈杨、卢小练合法权益，故对“阴合同”提起本案诉讼，理由如下：房住不炒是国策，从中央到地方政府都严格调控房价。中央七部委和浙江省均曾发文，把捂盘惜售、囤积房源、操纵房价、未按政府备案价格和明码标价规定销售商品房或变相实行价外加价、签订不同交易价款的“阴阳合同”、非法规避房屋交易税费等销售行为，作为侵害群众利益的违法违规行为来打击，和作为房地产市场乱象来治理。在此背景下，被告益荣房地产开发公司虚构“楼盘售罄”假象，捂盘惜售、囤积房源、操纵房价，不按政府备案价对外销售，与销售代理商艾客森德营销策划公司、原步炫营销策划公司及其股东沈申丽恶意串通，假借被告沈申丽名义加价签订“阴合同”，以“阴合同”之合法形式，掩盖被禁止加价的真实卖方被告益荣房地产开发公司自己，以达到价外加价、逃避政府调控的非法目的，侵害群众利益，制造房地产市场乱象，是政府专项行动的打击治理对象，是损害社会公共利益的违法违规行为。因此，被诉“阴合同”符合《合同法》第五十二条第（三）、（四）项以及《民法总则》受欺诈、违背公序良俗相关规定的无效情形，依法无效。“阳合同”经备案登记且已全面履行，其效力不容质疑，“阴合同”应当无效。根据有关法律规定，被告益荣房地产开发公司与沈申丽、代理商艾客森德营销策划公司应当承担连带责任，故列为共同被告。本案的争议焦点是各被告有无虚构“楼盘售罄”和“案涉房屋已卖给被告沈申丽”这两个事实。对于焦点一，根据数案原告异常的买方行为，证明存在虚构。对于焦点二，举证责任在各被告。故原告沈杨、卢小练诉至法院，请求判令：一、确认被告艾客森德营销策划公司代被告沈申丽于2018年2月26日与原告沈杨、卢小练签订的《房屋转让协议》（阴合同）无效；二、本案诉讼费由被告益荣房地产开发公司、沈申丽、艾客森德营销策划公司承担。 原告沈杨、卢小练为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、预售证网页、不动产权证一组，证明同年5月30日，被告益荣房地产开发公司与原告沈杨、卢小练签订公开的《商品房买卖合同》，房价变更为416.82万元与政府备案价一致，5月30日，按揭首付250.82万元付清，余款按揭，涉案房产目前已经按“阳合同”登记的事实。 2、《房屋转让协议》、收据、存款凭证、转账凭证一组，证明被告益荣房地产开发公司虚构“楼盘售罄”的虚假事实，诱使原告沈杨、卢小练向“上手买家”加价买“二手房”，同时虚构被告沈申丽为“上手买家”的虚假事实，假借被告沈申丽的名义加价176.18万元与原告沈杨、卢小练签订“阴合同”，损害原告沈杨、卢小练合法权益的事实。 3、公司登记基本情况一份，证明步炫营销策划公司2019年1月25日注销，相应的权利应由注销前股东承担的事实。 4、对账清单、银行交易明细各一份，证明广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦建设集团公司）应当参加诉讼的事实。 被告益荣房地产开发公司答辩称，原告沈杨、卢小练诉请与其无关联性，其不应被列为被告，《房屋转让协议》的签署、内容及履行均与其无关，收据也与其无关；本案不存在与原告沈杨、卢小练之间的阴阳合同，其仅与原告沈杨、卢小练签了一份《浙江省商品房买卖合同》，2016年取得预售许可后，因资金需要将涉案房产抵给施工方，经施工方指定与原告沈杨、卢小练签订合同，阴阳合同应当是签订主体相同、内容相同、标的物相同；除法律特别规定外，根据谁主张谁举证的原则，举证责任由原告沈杨、卢小练承担，并非凭主观猜想、推断、怀疑，应当承担举证不能的后果；即使根据原告沈杨、卢小练起诉的事实、理由，其存在捂盘惜售、囤积房源、操纵房价行为，也是行政管辖范围，不属民事管辖范围。综上，请法庭驳回原告沈杨、卢小练的诉讼请求。 被告益荣房地产开发公司未向本院提交证据材料。 被告沈申丽书面答辩称，其系步炫营销策划公司的股东，步炫营销策划公司系艾客森德营销策划公司的合作营销公司，其系派驻销售现场的工作人员，案涉颂居3-6所签订的《房屋转让协议》，其没有在该转让协议文首、文尾处签字，其不是该套房屋的委托出售人，另《房屋转让协议》文首所记录的其信息并非其本人书写，其认为《房屋转让协议》中其信息为他人后补用于本案诉讼；案涉颂居3-6室系广厦建设集团公司委托艾客森德营销策划公司销售，广厦建设集团公司系该套房屋的实际权利人，且该案所涉及的房款已经移交广厦建设集团公司，其本人并没有占有案涉房屋的房款。《房屋转让协议》不存在《合同法》第五十二条第（三）、（四）项规定的无效情形，系真实有效合同且已经履行完毕。综上，请法庭驳回原告沈杨、卢小练的诉讼请求。 被告沈申丽未向本院提交证据材料，且对原告沈杨、卢小练及被告艾客森德营销策划公司提交的证据放弃到庭质证的权利。 被告艾客森德营销策划公司答辩称，确认沈申丽是现场销售人员，是步炫营销策划公司的股东，步炫营销策划公司是合作营销单位，认可销售行为；受广厦建设集团公司委托销售，因工程款抵偿获得，对外仅以代理人名义签订，但本案未接受沈申丽委托；其提供的是居间服务，未占有原告沈杨、卢小练房款176.18万元，扣除佣金后支付给广厦建设集团公司；已告知系工抵房，《浙江省商品房买卖合同》与《房屋转让协议》属于一揽子协议，不存在《合同法》第五十二条第（三）、（四）项无效情形，且履行完毕；即使根据原告沈杨、卢小练起诉的事实、理由，其存在捂盘惜售、囤积房源、操纵房价行为，也是行政管辖范围，不属民事管辖范围。综上，请法庭驳回原告沈杨、卢小练的诉讼请求。 被告艾客森德营销策划公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据材料：《商品房代理合同书》一份，证明案涉颂居房产系广厦建设集团公司委托艾客森德营销策划公司进行销售，一共45套，委托协议广厦建设集团公司称该房产系工程款抵偿获得，艾客森德营销策划公司系受托于广厦建设集团公司，其并未与益荣房地产开发公司串通提高房价，进行不当交易的事实。 本院认证：原告沈杨、卢小练提交的证据1，被告益荣房地产开发公司对《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、不动产权证书真实性、合法性、关联性无异议，对待证事实有异议，这些证据反而可以证明原告沈杨、卢小练与被告益荣房地产开发公司仅签订《浙江省商品房买卖合同》且已经履行完毕，不存在所谓的阴阳合同，对预售证网页合法性、关联性有异议，被告艾客森德营销策划公司对预售证网页真实性无法确认，对其他证据真实性无异议，对证明目的有异议；证据2，被告益荣房地产开发公司认为该组证据系原告沈杨、卢小练与被告艾客森德营销策划公司之间的交易文件，其不知情也未参与，无法辨别真伪，该份协议不能证明其虚构楼盘售罄的事实，假借第三方的名义加价与原告沈杨、卢小练签订所谓的阴合同，收付款凭证所涉款项不是其收取，无法确认，原告沈杨、卢小练主张的事实与举证材料没有关联，被告艾客森德营销策划公司对《房屋转让协议》最后一页签章无异议，之前四页有异议，是否当时书写无法确认，收到款项无异议，已转给委托人广厦建设集团公司；证据3，被告益荣房地产开发公司对真实性、关联性、合法性无异议，被告艾客森德营销策划公司对真实性无异议，对证明目的有异议，步炫营销策划公司不只沈申丽一个股东；证据4，被告益荣房地产开发公司认为发生于被告艾客森德营销策划公司与案外人之间，不知情，未收取款项，与本案无关，被告艾客森德营销策划公司对真实性无异议，对关联性有异议。经审查，本院对证据1中《浙江省商品房买卖合同》、发票、转账凭证、不动产权证书及证据2、3真实性均予以认定，对证据1中的预售证网页及证据4关联性均不予认定。 被告艾客森德营销策划公司提交的证据，原告沈杨、卢小练对三性无异议，对代理人身份无异议，对主张涉案房屋系抵扣所得有异议，产权人是被告益荣房地产开发公司，应证明存在真实抵扣行为及真实债权债务关系，如不能证明上述事实，足以证明广厦建设集团公司与益荣房地产开发公司恶意串通，以沈申丽名义加价卖实际是益荣房地产开发公司所有的一手房，价外加价，底价是备案价，底价归被告益荣房地产开发公司，被告益荣房地产开发公司是隐名委托人，被告益荣房地产开发公司对该证据无异议，销售底价为广厦建设集团公司与艾客森德营销策划公司之间约定的销售最低价格，并不能直接等同于备案价，根据不动产办证需要，销售底价必须进入开发公司的账户，所以双方约定销售底价归属于开发公司，并无不妥，且该合同书为销售代理合同，仅需约定委托人与受托人之间的权利义务即可，其并未委托被告艾客森德营销策划公司销售房屋，被告艾客森德营销策划公司收取的款项也未转给其。经审查，被告艾客森德营销策划公司提交的证据符合证据的真实性、关联性、合法性原则，本院确认作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定的事实如下： 被告益荣房地产开发公司因资金紧张，将其开发的通和·金橡臻园楼盘45套房屋（颂居1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、2-1、2-3、2-4、2-5、2-6、3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、3-6、3-7、3-8、4-1、4-2、4-3、4-4、4-5、5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、6-1、6-2、6-3、6-4、6-5、7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、8-1、8-2、8-3、8-4、8-5）折抵工程款转让给了施工方（案外人广厦建设集团公司）。 2018年2月26日，原告沈杨与步炫营销策划公司签订《房屋转让协议》，原告沈杨购买位于杭州市余杭区通和·金橡臻园颂居3-6室的房产，总金额为593万元整。原告沈杨、卢小练共计支付176.18万元。 2018年5月30日，原告沈杨、卢小练（买受人）与被告益荣房地产开发公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房位于杭州市余杭区，建筑层数地上3层，建筑面积共208.41平方米，其中，套内建筑面积199.63平方米，应分摊的共有建筑面积8.78平方米；该商品房单价为每平方米20000元，总价款416.82万元；付款方式：买受人在签订本合同当日支付首付款250.82万元，剩余房款166万元通过贷款方式予以支付。2018年6月19日，涉案房产办出不动产权证书，编号为浙（2018）余杭区不动产权第0073818号，登记权利人为原告沈杨、卢小练，房屋建筑面积208.41平方米。后原告沈杨、卢小练认为其与被告艾客森德营销策划公司代沈申丽签订的《房屋转让协议》系二被告恶意串通、欺诈原告，以合法形式掩盖非法目的、损害了社会公共利益以及公序良俗，要求确认无效，由此成讼。 另查明，被告沈申丽系步炫营销策划公司的股东，步炫营销策划公司系艾客森德营销策划公司的合作营销公司。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告沈杨、卢小练以《房屋转让协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十九条、第一百五十三条规定为由主张无效，但原告沈杨、卢小练提交的《房屋转让协议》并未经被告沈申丽签名确认，原告沈杨、卢小练未能证明因受到益荣房地产开发公司、沈申丽、被告艾客森德营销策划公司实施的欺诈行为而签署《房屋转让协议》，以及该协议存在以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益或者违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗的情形，因此原告沈杨、卢小练应当自行承担举证不利的后果。故原告沈杨、卢小练的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告益荣房地产开发公司辩称《房屋转让协议》与其无关，不存在阴阳合同，是否存在捂盘惜售、囤积房源行为属于行政机关管辖范围，原告沈杨、卢小练未尽到举证责任，本院予以采信。同理，被告艾客森德营销策划公司的抗辩意见，本院予以采信。被告沈申丽辩称步炫营销策划公司系艾客森德营销策划公司的合作营销公司，其没有在《房屋转让协议》文尾处签字，其不是涉案房屋的委托出售人，涉案房屋系广厦建设集团公司委托被告艾客森德营销策划公司销售，其本人并没有占有涉案房屋的房款，《房屋转让协议》不存在《合同法》第五十二条第（三）、（四）项规定的无效情形，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告沈杨、卢小练的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告沈杨、卢小练负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  李 丽 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  王梅英 二〇一九年十二月四日 书 记 员  汤靓靓