宁夏回族自治区盐池县人民法院民事判决书（2019）宁0323民初3994号原告：左某，住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。被告：马某，现住宁夏回族自治区盐池县。公民身份号码×××。原告左某与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左某、被告马某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月1日至2020年2月1日拖欠租金69000元及利息13000元，合计82000元；2.判令被告支付违约金13500元；3.判令被告支付采暖费2199.2元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年2月1日签订了位于××县，一楼两间，面积130.9平方米营业房屋租赁合同。2017年12月22日在被告支付了1000元定金后，原告将钥匙交给被告，开始装修，房费从2018年2月1日算起。2018年6月13日被告支付租金10000元、2018年10月11日被告支付租金11000元，共计支付租金21000元。期间，原告多次催要租金，被告至今拖欠租金69000元，利息13000元。2019年8月，被告在没有通知原告的情况下，将室内物品变卖，所得款项也没有用于支付所欠租金，单方违约，导致合同无法履行，应承担合同约定的违约金13500元，详见合同第十六条。截至目前，采暖欠费2199.2元，详见证据。综上，被告的行为已侵犯了原告的合法利益，现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告马某辩称，原告对租金计算方法及期限错误，原告要求支付利息13000元不应得到支持。被告租赁涉案房屋的期限自2018年2月1日起至2019年8月1日止，共计一年零六个月，租金金额应为67500元，除去已支付的21000元，剩余46500元，但是原告造成被告损失转租费19500元，因此被告共欠原告租金27000元。原被告于2018年2月1日签订了《营业房屋租赁合同》，合同第三条及第四条对房屋租赁期限及租金进行了明确约定：租赁期限自2018年2月1日开始，第一年房屋租金为45000元，第二年房屋租金为45000元。合同签订后，被告投入了大量资金对该房屋进行装修并开设了餐厅，但是自餐厅营业后始终处于亏损状态，没有任何盈利。被告无奈之下打算将该餐厅转让他人，但是原告不同意进行转租，称次承租人只能直接与自己签订房屋租赁合同，并且次承租人只能执行原合同约定的所有内容。被告就此争议与原告多次沟通均无果，致使该房屋无法转出，造成被告损失转让费19500元，对该部分损失应由原告承担。被告在房屋转租无望后，依据《营业房屋租赁合同》第十四条的约定，于2019年5月28日通过书面的形式向原告进行了通知，通知原告需要提前解除房屋租赁合同，并与2019年8月1日再次书面通知原告已将房屋钥匙通过诚信商店交还原告（因被告长期在银川，又无法联系到原告），此后，被告正式搬出租赁的房屋，没有再占用该房屋。原被告并无对租金利息进行约定，因此原告要求支付利息13000元不应得到支持。违约责任在于原告，故原告要求被告支付违约金没有事实基础和法律依据。首先，原告一再阻止转租，致使案涉房屋不能转租，房屋租赁合同无法继续履行。其次，被告在原告违约在先的情况下，依然依照《营业房屋租赁合同》第十四条的约定提前两个月书面通知解除合同。最后，《营业房屋租赁合同》第十条约定，退租时，可移动物品由被告搬走，并且原告在电话明确表示被告的物品可以搬走，故被告并无违约。原告要求支付采暖费2199.2元，被告不予认可。因原被告已经于2019年8月1日解除了《营业房屋租赁合同》，而2019年至2020年的采暖期自2019年11月1日才开始，故原告要求支付2019-2020年度的采暖费无事实依据。综上，请求依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、营业房租赁合同原件一份，证明原被告于2018年2月1日签订了盐池县鼓楼北路21号营业房租赁合同。证据二、采暖费增值税发票原件两张，证明2018年至2019年度的采暖费1099.6元，2019年至2020年的采暖费1099.6元，应该由被告承担。证据三、照片打印件一份，证明涉案房屋钥匙在被告手中，转让信息仍在发布。被告马某对上述证据的质证意见为：对租赁合同无异议。对证据二有异议，只认可2018年至2019年度的采暖费，2019年至2020年的采暖费不承担。对证据三钥匙已通知原告放在对面商行，店内物品全部搬空，只是转让信息没有撕掉。被告马某提交以下证据：证据一、微信截屏打印件10张，证明1.被告已向原告缴纳第一个租赁年度租金21000元；2.2019年5月28日以微信形式通知原告终止合同；3.以微信方式向原告告知钥匙放在对面商行；4.原告阻碍被告转租。证据二、通话录音光盘及文字版一份，证明原告知道有次承租人承租涉案房屋，原告不与次承租人签订合同，故意刁难被告转让房屋。证据三、照片打印件9张，证明被告的店经过豪华装修，次承租人已经看过同意租赁，但原告不同意签合同，导致无法转租，造成被告损失。原告左某对上述证据的质证意见为：证据一的第一个证明目的没有异议，第一个租赁年度租金21000元收到。对证明目的2有异议，解除方式不符合合同14条约定的书面形式通知解除合同，微信发送的解除合同的通知收到。证明3.被告的微信看到了，5月份发的微信，8月份之前东西还在房屋里，被告手里还有钥匙。这种交钥匙方式也不符合合同约定。对证明4.有异议，不认可。对证据二的真实性无异议，证明目的不认可。对照片无异议，证明目的有异议，被告没有转租出去原因不在原告。对原被告向法庭提交的证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院采信，对有异议的证据认定如下：原告证据二、三真实性采信。被告证据真实性采信。本院经审理认定以下事实：2018年2月1日，原告左右（甲方）与被告马某（乙方）签订了《营业房屋租赁合同》，合同约定：甲方将盐池县鼓楼北路营业房出租给乙方，租赁期限自2018年2月1日至2023年3月31日。前三年每年租金45000元，第四年租金50000元，第五年租金55000元，第六年租金10000元，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。合同第六条明确约定了租金支付方式，并对提前终止合同、房屋转让、违约责任等进行了约定。被告租赁上述房屋后进行了装修并经营餐厅。合同签订后，被告支付了原告第一个租赁年度的租金21000元。2019年5月28日，被告马某微信向原告发送信息，明确“因经营不善，无法维持，对外转租，经多次与您协商，终无法达成协议……我决定于2019年6月2日前搬出店内所有设备及用品给您退房……”，原告收到该信息。2019年8月1日，被告向原告发送微信，明确将房屋钥匙放到了涉案房屋对面的诚信商店，原告收到该信息。2019年10月12日，原告左某向采暖公司交纳2018年至2019年度取暖费1099.6元，交纳2019年至2020年度取暖费1099.6元。本院认为，原告左某与被告马某之间形成租赁合同关系，不违反法律禁止性规定，依法应受法律保护。第一、关于租期及租金的问题。合同约定租期自2018年2月1日至2023年3月31日。合同14条约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……”2019年5月28日被告马某以微信方式发送了退房通知，虽不属于合同约定的书面方式，但原告收到该微信，对该内容明确知晓且原告在2018年11月4日即知晓被告在转租，应视为被告履行了提前终止合同的通知义务，故租赁合同应自2019年7月28日终止，被告实际租赁期间为2018年2月1日至2019年8月1日（被告自认），共计18个月，租金为67500元，减去被告已经支付的21000元，剩余46500元，被告应当予以支付。第二、关于原告主张的利息，合同中并未有关于利息的约定，虽合同第十六条约定了滞纳金，但是滞纳金属于行政法律中的惩罚性措施，违约金属于民事法律中惩罚性措施，原告已经主张了违约金，故原告的利息主张没有事实和法律依据，依法不予支持。第三、关于违约金。被告抗辩因资金周转困难不能按约支付租金，原告知晓并同意，故不存在违约行为，原告当庭予以否认，主张被告没有按期支付租赁应当支付违约金。《营业房租赁合同》第六条约定：付款方式为：年付。即2017年12月22日前（给与装修期至2018年1月底）一次性支付四万五仟元整；2018年12月22日前一次性支付四万五仟元整……第十六条约定：违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金……被告马某于2017年12月22日支付1000元，2018年6月13日支付10000元，2018年10月11日支付10000元，并未按照双方约定的付款方式支付租金，因此被告存在违约行为。鉴于原告对被告未按时支付租金的事实予以默认，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，故违约金计算为年度租金45000元×15%为6750元。第四、关于原告主张的采暖费2199.2元。被告马某对2018年至2019年度的采暖费认可，本院予以确认。关于2019年至2020年度的采暖费，根据上述分析，原被告的租赁合同于2019年7月28日终止，该年度采暖费尚未届期，故原告该主张不成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马某于本判决书生效后十五日内一次性支付原告左某2018年2月1日至2019年7月28日期间的租赁费46500元；二、被告马某于本判决书生效后十五日内一次性支付原告左某违约金6750元；三、被告马某于本判决书生效后十五日内一次性支付原告左某2018年至2019年度的采暖费1099.6元；四、驳回原告左某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2242元，因适用简易程序审理减半收取1121元，原告左某负担497元，被告马某负担624元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 余丽娟 二〇一九年十一月十九日书记员 张丽君附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另附：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。