山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3032号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司，住所地：山东省淄博市张店区柳泉路77号院2号楼5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：卞建华，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东众诚包装有限公司，住所地：山东省博兴县湖滨镇寨郝村。 法定代表人：郝春梅，总经理。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人山东众诚包装有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼代理人卞建华、陈红梅，被上诉人山东众诚包装有限公司的法定代表人郝春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东世纪金源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的0.5％承担自2016年1月24日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第八条约定案涉商品房交房时间为2013年12月31日前，上诉人向被上诉人实际交房时间为2014年7月21日，并支付了逾期交房违约金。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为买受人办理完毕房屋产权登记。上诉人认为，上述合同之所以约定“商品房交付使用后360日内”为买受人办理房屋产权证，是案涉商品房买卖合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以该形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明。一审判决对此特别约定认定案涉合同为格式化合同，由上诉人提供，根据相关规定即便产生歧义也应当采信不利于提供格式合同一方的解释，进而认定案涉商品房办证期限为2014年12月31日。上述一审认定与事实不符，且严重歪曲了合同第十五条关于“商品房交付使用后360日内”为买受人办理产权证这一特别约定的真实含义。案涉商品房办证期限应为2015年7月16日，而非一审判决认定的2015年1月1日。二、一审中上诉人提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复》（下称《回复》）书证一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。一审判决对该证据证明的内容予以认定，但对于上述内容未作任何分析，忽略了《回复》的证明事项。上述《回复》证明了以下事实：2016年9月28日不动产统一登记实施前，房屋所有权由房管部门登记，国有建设用地使用权由国土资源部门登记。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房产权登记资料。张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料。不动产统一登记实施后新建商品房需要办理统一登记，上诉人于2016年11月中旬向张店区不动产权登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求上诉人根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，上诉人按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统。因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致。由此可证：上诉人在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定：因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审法院依法予以调整。上诉人认为虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此受到实际损失，近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上。与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，案涉商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的0.5％，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的0.5％。从公平原则出发，逾期办证违约金应当参照上述合同条款约定的违约金比例计算。四、被上诉人于2019年1月24日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，原告2016年1月23日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 山东众诚包装有限公司辩称，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人意思表示一致的结果，任何一方不得擅自变更或不履行义务，也不得把自己的意志强加给另一方。1.涉案《商品房买卖合同》没有授予上诉人解释权，上诉人所称《商品房买卖合同》第十五条中的“360日”是指实际交房后的360日，是单方对合同作出的解释，该解释无效。按照合同约定，交房时间为2013年12月31日前，办理完毕权属登记的最后期限为2014年12月31日，该约定与括号内备注的时间并不矛盾，没有歧义。2.上诉人向一审法院举证的淄博市国土资源局张店分局出具《回复》借此试图把逾期办证责任推给政府职能部门，我们认为《回复》完全表明了政府职能部门依法行政的态度，在上诉人逾期办证问题上没有任何责任。上诉人所称于2016年9月之前和2016年11月分别向房管部门和国土部门申请办证并提交了资料，因为房管部门的业务调整和国土部门对办证申请报资料有了新的要求和新的标准而造成了上诉人的办证逾期。上诉人当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，所以被职能部门拒绝登记。《不动产登记暂行条例》在全国范围是唯一的不动产登记工作的法规，迄今为止没有进行修改，不论是过去的房管部门和现在国土部门依照此法规严格执行，不存在上诉人所说的有新要求、新标准的情况，所以上诉人所称是政府原因逾期办证，没有依据，不符合客观事实。《回复》也能证实上诉人在2017年3月20日之前没有准备好申报资料，在《回复》的第二页明确告诉上诉人被拒绝登记的原因是存在严重面积问题。这个问题已经涉及到规划违法，小区销售面积比竣工验收面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查。上诉人于2017年3月聘请淄博鑫诚房地产测绘公司对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有实际测量，把超规划面积全部计入公摊面积，于2017年3月20日提交报告。当天国土局不动产登记中心接收登记资料并正式受理，由此可见，上诉人在2017年3月20日之前根本没有完成申报资料。3.上诉人所称违约金过高，要求法院调整也是没有依据的。我方的诉讼标的金额是严格按照法律有关条款计算出来的，并得到一审法院的支持。上诉人所称被上诉人并没有实际经济损失也是不符合客观事实的。逾期办证让被上诉人在户籍迁入、孩子入托上学、抵押贷款、房屋出租等方面受到很大影响，有直接经济损失。上诉人所说办证违约金应按照合同第七条、第九条约定进行，是单方修改合同的行为，不受法律保护。上诉人提到商品房价格问题与本案无关联。4.上诉人没有证据证明本案诉讼时效于2016年1月23日已经届满，上诉人从未公开表示拒绝履行办证赔偿义务，本案诉讼时效应自被上诉人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，被上诉人的诉讼权利受20年诉讼时效的保护。 山东众诚包装有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告办证违约金104603.71元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于淄博房屋一套，建筑面积为118.62平方米，每平方米6336.75元，总金额为751665元。其中合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定：“出卖人应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内），为买受人办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因乙方原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由乙方承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，甲方不承担责任”。上述合同签订后，原告交纳购房款，销售不动产统一发票所载金额为748560元。被告于2017年6月5日为原告所购房屋办理初始登记。原告要求被告支付以发票金额748560元为基数，自2014年12月31日起至2017年6月6日止，按银行贷款利率4.41%的1.3倍计算的逾期办证违约金。对此，被告提供了交房流转单和原告出具的收款收据，并主张被告实际交房时间为2014年7月21日，按照《商品房买卖合同》第15条的约定，被告为原告办理产权证的期限为交付之日起360日内，即涉案商品房办证期限为2015年7月16日。被告还提供了淄博市国土资源局张店分局关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复，主要内容为：2016年9月，由于国家实施不动产登记制度改革、机构合并等原因，被告曾于该年11月中旬申请办理涉案不动产权属登记，因登记资料需要补充、更换，其申请被退回。2017年3月20日，被告将准备齐全的资料提交至不动产登记中心，开始办理不动产登记。被告以此证明涉案商品房不动产权证未按期取得是政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定，被告不承担责任。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。被告主张办证期限应为房屋实际交付之日（2014年7月21日）起360日内（即至2015年7月16日），原告对此不予认可，且该合同为被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故办证期限应为2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起开始计算。被告提供的淄博市国土资源局张店分局关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对被告的主张不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合法律规定，予以支持。综上，被告应支付原告自2015年1月1日起至2017年6月4日止的违约金104603.71元（以原告主张数额为限）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东众诚包装有限公司违约金104603.71元。案件受理费2393元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人山东世纪金源置业有限公司提交：证据一、竣工验收备案表一份，证实案涉房屋于2016年6月1日已具备了申请不动产初始登记的全部资料；证据二、房屋所有权初始登记申请书一份，证实上诉人于2016年8月20日已向原张店区房管部门提交了办理房屋所有权初始登记的申请；证据三、山东省高级人民法院再审案件受理通知书四份，证实上诉人与其他业主商品房买卖纠纷案件，已经向山东省高级人民法院申请再审且已立案，再审结果可能影响到本案裁决结果，因此上诉人同时提交中止审理申请书，申请中止审理本案。被上诉人质证认为上述证据与本案不具有关联性。经审查，上诉人提交的证据一、证据二、证据三具备客观性，关联性，合法性，能够作为本案证据使用，其证明效力本院在以下部分进行分析认定。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、被上诉人的本案诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定，合同第十五条“关于房屋登记的约定”确定的办理权属登记时间为：出卖人应当在2014-12-31前（商品房交付后360日内）为买受人办理完毕房产权属登记。该条款所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为合同约定的房屋交付时间2013年12月31日之后的360日内。上诉人山东世纪金源置业有限公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，上诉人未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照上诉人在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件，而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，因此，一审对于违约金起算时间的认定并无不当，上诉人主张权属登记期限日期应为实际交房后的360日即2015年7月16日，于法无据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题，经查涉案房屋于2017年6月5日办理完初始登记，一审判决认定上诉人逾期办证的违约责任计算至2017年6月4日正确，本院予以确认。 2、关于上诉人山东世纪金源置业有限公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化发生在2016年9月，此时当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，上诉人已经发生了逾期登记的违约行为，且上诉人并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，上诉人在本案中主张的该情形不能成为免除其违约责任及扣除其违约期间的事由。 3、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审对于违约金计算标准的认定符合法律规定，本院予以确认。 二、关于被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，被上诉人应当知道上诉人出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。本案中，被上诉人于2019年1月24日提起本案诉讼，其主张的2015年10月1日前的违约金已超过两年诉讼时效，不应予以支持；其主张的2015年10月2日至2016年1月24日的违约金已超过三年诉讼时效，不应予以支持；其主张的2016年1月25日后的违约金未超过三年诉讼时效，应予以支持。据此，被上诉人主张的2016年1月25日至2017年6月4日期间违约金58435元（748560元×5.733%÷365天×497天）予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持。 综上所述，山东世纪金源置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、变更淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初881号民事判决为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东众诚包装有限公司违约金58435元； 二、驳回山东众诚包装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2393元，由山东众诚包装有限公司负担1132元，山东世纪金源置业有限公司负担1261元；二审案件受理费2392元，由山东众诚包装有限公司负担954元，山东世纪金源置业有限公司负担1438元。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕桂欣 审 判 员  翟雪利 审 判 员  郭 鹏 二〇一九年十二月二十五日 代理书记员  王 婧