河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3554号上诉人(原审被告):黄随栓，男，1964年10月4日出生，汉族，住南阳市宛城区。上诉人(原审被告):宋万芳，女，生于1970年1月20日，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人(原审原告):唐文华，女，1965年12月30日出生，住南阳市宛城区。被上诉人(原审原告):袁祖强，男，1964年4月14日出生，住址同上，系唐文华丈夫。二被上诉人共同委托代理人韩磊、邓伟，河南大为律师事务所律师。被上诉人(原审被告):杜思中，男，1963年11月25日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人(原审被告):姚建会，女，1965年7月16日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托代理人裴中霞，南阳梅溪法律服务所法律工作者。上诉人黄随栓、宋万芳因与被上诉人唐文华、袁祖强、杜思中、姚建会房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初6596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对上诉人黄随栓、宋万芳分别予以询问后，四被上诉人的委托诉讼代理人到庭对上诉意见及询问笔录进行质证并发表意见。本案现已审理终结。黄随栓、宋万芳上诉请求：1、请求撤销一审判决书；2、由被上诉人杜思中、姚建会支付被上诉人唐文华、袁祖强购房款，发回一审法院重新审理；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、杜思中、姚建会并未向上诉人支付借款，而是支付给杨付胜，2013年7月杜思中以欺诈方式让上诉人出具借据，并签订以房抵债协议；该笔借款应由杨付胜承担清偿责任，与上诉人无关，现被上诉人杜思中诉上诉人民间借贷一案正在审理中；2、唐文华、袁祖强与杜思中、姚建会双方签订的房屋买卖协议，即使是双方真实意思的表达，也与上诉人无关；在法院查清上诉人与被上诉人杜思中存在民间借贷关系，双方以房抵债才成立；杜思中、姚建会、唐文华、袁祖强双方签订的《房屋转让协议》才合法、有效，唐文华、袁祖强才有权要求上诉人履行《征收安置意向书》中涉及的100平方米交付给唐文华、袁祖强并协助办理房屋变更及楼层户型挑选手续。一审法院在未查清事实的情况下，作出错误的一审判决书，存在事实不清，证据不足，适用法律法规错误。3、本协议涉及的房屋系拆迁安置协议而取得，该房屋尚未交付，上诉人也未实际占有使用，没有履行标的物的存在，拆迁安置房权属及土地使用权性质均不明确，如果该房屋土地性质属于城市规划区国有土地，而安置的房屋未取得权属证书，权属不明，上诉人房屋不得转让，转让无效；若该房屋土地性质属于集体土地，安置房规定五年内不得正式上市交易，购买安置房住满5年后经住房保障管理部门核准补交土地出让金再把安置房转为商品房之后才可进行销售，上诉人现无法违法处置该房产，故应上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议无效；4、依据《城市房地产法》第38条、第60条的规定，上诉人与被上诉人在签订协议时，上诉人尚未实际取得安置房，更未领取权属证书，上诉人与被上诉人杜思中签订的房屋转让协议无效；5、根据《物权法》规定，尚未取得产证的拆迁安置房，更无从说起到房管部门登记备案，没有取得完全产权，对外出售是不合法的，双方签订的房屋买卖协议无效，上诉人不承担履行交房办理房屋变更及选户型挑选手续。唐文华、袁祖强辩称，上诉人的上诉理由不能成立，其系完全民事行为能力人，并认可借条系其本人出具，也认可其与杜思中签订房屋转让协议，上述借条及房屋转让协议均不存在胁迫的情形，均合法、有效，杜思中与我方签订的房屋转让协议也有效，本案所涉及的房屋系上诉人老宅基地拆迁置换，目前，双方所争议的房屋已经建成完工，具备交付条件，所以双方所签订的房屋买卖合同应当视为成立、有效；一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。杜思中、姚建会辩称，上诉人出具借条，并与我签订房屋转让协议，；后因我欠唐文华、袁祖强借款，才又签订的房屋转让协议，本案所涉及的房屋已经建成完工，具备交付条件，所以双方所签订的房屋买卖合同应当视为成立、有效；一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。唐文华、袁祖强向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付位于姜营办事处××村××单元房；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院确认以下案件的基本事实：2012年12月24日，南阳新区白河街道办事处作为甲方，黄随栓作为乙方，双方签订《征收安置住房意向书》（编号：0700）一份，主要内容为：“…二、安置面积：被征收户经四级认定合法置换面积613.76平方米。意向户型面积为100平方米，面积100平方米，面积100平方米，100平方米，100平方米，113.76平方米（实际面积以建成后房管部门测绘的面积为准）。置换户型面积与实际户型面积不符时，按同地段经济适用房销售价交纳面积误差。三、过渡费：安置费过渡期间为24个月。自签订补偿协议书和安置意向书之日起，按照安置房面积每月每平方米6元计算，一次性支付24个月的过渡费。超过期限，未能交房，按双倍支付过渡费，按每平方米每月12元计算。四、在本协议上代表乙方签字者承诺其代表乙方所有家庭成员签订本协议，保证所签订的本协议对乙方所有相关的家庭成员具有法律约束力，对因此产生的后果负责并承担相关的全部法律责任。…”。2015年6月15日，黄随栓和宋万芳夫妇作为甲方，杜思中作为乙方，杨付胜作为见证人，双方签订房屋转让协议一份，主要内容为：“甲方黄随栓宋万芳乙方杜思中一、经甲乙双方协商，甲方自愿把南阳新区白河办事处姜营村本次城中村二期改造中0700号100平方米的安置房转让给乙方，转让费每平方米2200元，合计220000元整（贰拾贰万元）。已于2015年6月15日一次性付清，该房屋的产权归乙方所有，且本安置房的过渡费2015年6月15日后归乙方所有。二、此协议签订生效后，如遇原产权、债务的一些因素的纠纷，由甲方负责承担。本协议不得违约、反悔，如有违约、反悔，违约方按房屋转让费的双倍赔付给对方，合同照样履行。三、甲方无条件协助乙方办理产权变更手续及楼层户型的挑选。…”同日，南阳市宛城区司法局白河法律服务所出具2015年（见）字第028号见证书。因杜思中、姚健会欠唐文华50万元，杜思中、姚健会又把姜营城中村改造0700号意向书中的房屋抵给了唐文华一套，2016年6月22日在南阳市宛城区司法局白河法律服务见证下签订了房屋转让协议书。内容为“甲方杜思中、姚建会乙方唐文华因南阳新区白河街道办事处姜营村改造，甲方经四级认定安置面积100平方米房屋，具体内容按照南阳新区街道办事处姜营城中村改造0700号意向书为准，甲方将其房产卖给乙方，双方达成协议如下：1、甲方必须保证房屋的合法性。2、甲方转让100平米，每平米按照2600元，总计260000元（大写贰拾陆万元整）协议签订后，乙方将房款一次性支付给甲方。3、自协议签订后，南阳新区街道办事处姜营城中村改造0700号意向书中所注明的100平方米房屋产权归乙方所有，甲方负责0700号意向书中所注明的100平方米房屋更名到乙方名下。…”1、唐文华、袁祖强系夫妻关系；杜思中、姚健会系夫妻关系；黄随栓与宋万芳系夫妻关系；2、姜营城中村安置房已经建好，目前正在分配中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案黄随栓、宋万芳与杜思中签订的房屋买卖合同，杜思中、姚健会与唐文华之间签订的房屋买卖协议，均系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，属有效合同。签订合同后，合同双方当事人应依约履行合同。目前涉案房产已经建成且正在分配中。根据合同相对性原则，黄随栓、宋万芳夫妇应当协助将涉案房屋交付给杜思中、姚建会夫妇，杜思中、姚建会夫妇应当协助将涉案房屋交付给唐文华、袁祖强夫妇。原告诉请理由正当，一审法院依法予以支持。对黄随栓、宋万芳的辩称分析如下：1、对黄随栓2013年7月向杜思中出具借条后，并未见到钱系虚假借贷的辩称，一审法院在杜思中诉黄随栓夫妇和杨付胜民间借贷案件中查明，杜思中将600000元打到杨付胜账户，黄随栓以债务人名义向杜思中出具借条，随后又自愿支付利息，2014年4月14日黄随栓与宋万芳还重新向杜思中出具借条，并于2015年6月15日与杜思中签订房屋买卖合同，由杜思中作为买受人，将借款中的220000元转化为购房款，购买黄随栓夫妇位于南阳新区××办事处姜营村××期改造中壹佰（100.00）平方米的安置房一处。原告上述行为与辩称不符，故对被告的该辩称一审法院不予认可；2、对于二被告房屋转让协议属于无效合同，标的物不存在，是待定状态。该房屋村规民约五年内不允许对外出售，且无任何房权手续的辩称，黄随栓、宋万芳所获得的拆迁安置房，不是经济适用房，也不是廉租房，是征收安置的住房，不含国家补贴待遇等政策性福利，是个人合法取得的财产，依法有处分权。故杜思中与黄随栓、宋万芳签订的房屋转让协议应为有效。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、七十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认黄随栓、宋万芳与杜思中2015年6月15日签订的《房屋转让协议》和唐文华与杜思中、姚建会2016年6月22日签订的《房屋转让协议书》均有效；二、限黄随栓、宋万芳于本判决书生效后十日内将《征收安置住房意向书》（编号：700）中涉及的100平方米房产交付给杜思中、姚建会；杜思中、姚建会在接受该房屋后，十日内将房屋交付给唐文华、袁祖强。案件受理费5200元，保全费1820元，合计7010元，由杜思中、姚建会承担3510元，由黄随栓、宋万芳承担3510元。二审中双方当事人均未提供新的证据。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案二上诉人均为完全民事行为能力人，具有完全的控制及辩知能力，上诉人黄随栓、宋万芳与被上诉人杜思中签订房屋转让协议，实际是以房抵债协议，黄随栓并就杜思中出借款项的余款仍向杜思中出具借条，其上诉称与杜思中存在虚假债权、债务关系，与上述情形不符，也未提供合法、有效的证据予以证明，该上诉理由依法不能成立；杜思中将上述房屋作价抵偿唐文华的欠款，并签订房屋转让协议，具有处分的权利，依据《中华人民共和国物权法》本第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”的规定，本案所涉及的两份房屋转让协议均合法、有效，涉及的房屋已经建成完工，具备交付条件，合同当事人均应按照合同约定全面履行自己的合同义务，上诉人应当按照合同约定履行交付约定房屋的义务，上诉人诉称本案双方争议的房屋无权属证书、房屋未实际给上诉人、房屋所涉土地性质不明不能买卖的上诉理由，证据不足，缺乏事实及法律依据，其上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由黄随栓、宋万芳负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年十二月六日法官助理周罡书记员温馨