北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1581号原告（反诉被告）：北京译旭胜婷停车管理有限公司，住所地北京市丰台区期颐百年25号楼1层105。法定代表人：王海，经理。委托诉讼代理人：李金池,男，1984年9月22日出生，汉族，北京译旭胜婷停车管理有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：康雁妮，北京中然律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司，营业场所北京市丰台区顺三条21号2号楼地下一层。负责人：王顺刚，执行董事。被告（反诉原告）：北京金隅大成物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东铁营顺三条18号1幢3-4层。法定代表人：王顺刚，执行董事。二被告委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。原告北京译旭胜婷停车管理有限公司（以下简称译旭停车公司）与被告北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司（以下简称金隅公司正泰恒安分公司）、北京金隅大成物业管理有限公司（以下简称金隅公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告译旭停车公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付地库出售差价补偿213988元；2.请求判令被告支付电力改造经营损失补偿50.60万元；3.判令被告支付管理费87.50万元；4.判令被告支付保安宿舍租赁费36万元；5.判令被告支付宿舍装修费120万元；6.判令被告返还集团扣款20万元；7.判令被告返还位于北京市丰台区建欣苑六里北侧停车场及北京市丰台区建欣苑临泓路6号院内停车场。事实和理由：自2007年5月起，原告开始在被告一管理的建欣苑小区从事停车管理工作。自2008年至2017年期间，原告与被告一签订多份合同，均约定被告一委托原告对小区的公共秩序维护、停车管理服务、消防管理等相关事宜进行管理。2011年9月至2017年8月31日期间，被告一委托原告管理的地面固定停车位1036个，地下车库车位319个，2017年9月1日至2018年8月31日期间，被告一委托原告管理的固定停车位1359个，地下车库车位319个，同时约定被告一应向原告驻场人员免费提供宿舍用房。自原告接受委托进驻建欣苑小区后，因小区业主与原停车管理公司遗留诸多停车矛盾，而被告的资金、人力匮乏，无法解决矛盾，为谋求在该小区长久经营，原告替被告出资解决停车问题，出资安装设施设备，按照管理部门要求设计改造停车场，使停车管理工作步入正轨。2013年，被告一配合开发公司出售地下车库车位，为减少原告的车位损失，被告在2013年9月1日签订的《建欣苑小区公共秩序维护停车委托管理合同》中约定被告以实际销售车位数计算差价补偿原告，被告出售车位后给原告造成损失差价共计213988元，原告至今未予补偿。2009年5月，被告一的关联公司对建欣苑四里南F组团进行为期3个月的电力改造，占用停车位，给原告造成停车费损失80.60万元，被告只赔偿30万元，剩余赔偿50.60万元至今未付。2017年9月，原告与被告一签订《停车场委托管理协议》，被告一应每月支付12.5万元管理费，现被告一未支付2018年2月1日至2018年8月31日期间7个月的管理费87.50万元。按照历年合同约定，被告一需对原告驻场人员免费提供宿舍。2013年，被告一虽为原告提供了房屋，但房屋均为毛坯房，不具备基本居住条件，原告出资对房屋进行装修供96名员工居住至2017年。2017年9月，被告一无理由要求原告返还房屋，为安置70名员工的住宿，原告出资为员工租赁房屋，被告应当赔偿原告装修房屋、租赁房屋的损失。自2009年2月至2011年8月，被告一分批扣集团扣款共计20万元，不明原因为何扣款，故要求被告一予以返还。为解决业主停车难问题，2015年12月29日，经建欣苑居委会、被告一同意，原告全额出资对建欣苑六里北侧空地（约3500平米）进行整治，达到临时停车场标准供建欣苑小区业主使用，停车场所得收益由原告所有，原告承诺停车位管理费十年内不上涨。2016年2月5日，经建欣苑东区居委会同意，原告全额出资将建欣苑临泓路6号院内的空闲土地（约1500平米）开发整治为临时停车场，扩充大量停车位，停车场所得收益由原告所有，原告承诺停车位管理费十年内不上涨。2018年7月23日，被告一向原告发出关于建欣苑小区《停车场委托管理协议》到期终止的告知函，提出不再与原告续签协议，并要求原告将建欣苑的全部停车场交还。综上，原告认为，原告在被告困难之际接受诸多矛盾的建欣苑小区停车管理工作，近十年期间原告不断出资投入，增加设施设备，且建欣苑六里停车场、临泓路6号院停车场更是在2016年新建完成，刚刚给原告带来收益，上述两个停车场更是在建欣苑东区居委会、建欣苑居委会承诺原告可经营十年的基础上才斥资建设，而且是由原告独自出资建设完成，现被告无条件收回，被告的行为毫无契约精神，在停车场收益日渐稳定之时，无视原告对停车场的经济精力上的巨大投入，无条件收回停车场，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益诉至法院，望判如所请。被告金隅公司正泰恒安分公司、金隅公司辩称：虽然在2013年9月1日签订的《建欣苑小区公共秩序维护停车委托管理合同》中约定了我公司应以实际销售车位数计算差价补偿原告，但并未实际发生差价，该条款未实际执行，开发公司如何销售车位，与被告金隅公司正泰恒安分公司无关，原告提交的计算差价明细表系其自行制作，未经过我公司确认，不同意支付地库出售差价款。2014年11月13日，原告与北京金隅大成物业管理有限公司建苑居项目管理部签订的《建欣苑四里南F组团电力改造补偿协议书》，非被告金隅公司正泰恒安分公司、金隅公司签署；协议书中有“待今后协商解决事宜”，由于双方从未协商如何解决，更不可能达成解决方案。原告无权单方面主张该费用，即使存在该笔费用，该费用已超过诉讼时效期间，不同意支付电力改造经营损失补偿50.60万元。根据2017年9月原告与被告金隅公司正泰恒安分公司签订的《停车场委托管理协议》，被告金隅公司正泰恒安分公司于2018年2月支付25万元，3月支付12.50万元，7月支付12.50万元，8月支付12.50万元，尚欠原告管理费87.50万元。历年合同确实约定我公司要给原告公司驻场人员提供宿舍，我公司也按约定予以提供，且是装修好的房屋，不需原告再行装修，不同意原告要求的装修费120万元。原告提供的《租房协议书》，明显系伪造，《租房协议书》中没有具体租房地址、房间号、两份租赁合同完全一致，明显造假。且我公司未予同意原告自行租房，不同意原告要求的租赁费36万元。原告主张要求返还集团扣款20万，我公司不同意返还。建欣苑六里北侧停车场及建欣苑临泓路6号院内停车场均在小区红线内，归我物业公司管理，原告没有任何权属材料证明上述两个停车场归其所有，原告无权要求返还。综上，我公司只同意支付管理费87.50万元，原告的其他诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回，同时被告提起反诉，反诉请求为：1.要求原告腾退丰台区建欣苑小区内十处房屋（①建欣苑六里2号楼1单元一层南侧1间②建欣苑六里2号楼1单元一层北侧1间③建欣苑六里2号楼3单元一层南侧1间④建欣苑六里2号楼3单元一层北侧1间⑤建欣苑六里7号楼3单元一层南侧1间⑥建欣苑六里7号楼1单元一层南侧1间⑦建欣苑物业院内平房东侧1间加外接小房1间⑧建欣苑物业院内平房2间⑨建欣苑临泓路北门岗亭⑩建欣苑四里南18号楼地下车库一层1间）；2.要求原告向被告支付拖欠费用2806504.91元；3.要求原告向被告支付建欣苑小区外围道路路侧停车费用共计488065元（截止2019年4月30日到我公司登记的外围路侧车辆剩余未使用期限的停车费）；4.要求原告支付腾退房屋的押金以及租金共207100元；5.要求原告返还往来款30万元；6.要求原告承担本案诉讼费用。反诉的事实和理由：金隅公司正泰恒安分公司为北京市丰台区大红门西路4号建欣苑小区提供物业服务，原告系受我公司委托，为建欣苑小区提供停车服务管理、秩序维护，并收取相应费用。2016年9月1日，金隅公司正泰恒安分公司与原告签订《建欣苑小区公共秩序维护及停车委托管理合同》，约定由原告提供停车服务，原告驻场人员占据建欣苑六里2号楼地下室以及建欣苑六里7号楼地下室。2017年9月2日，双方签订《停车场委托管理协议》。后被告发现，原告预收建欣苑小区业主的停车管理费，有的时间到2028年，累计300多万元，并将地下室进行出租，存在严重安全隐患，给我公司日常的管理工作带来巨大的阻碍，同时承担巨大的管理风险。我公司与原告多次沟通，原告以各种理由不予配合我公司的日常管理工作，导致业主、住户多次因为停车管理费的问题在建欣苑小区及街道进行聚集，要求解决，至今原告也未将预收的停车管理费用退还给我公司。根据《停车场委托管理协议》约定，原告只享有院内的停车位的收费权利，而原告未经我公司授权，将小区外围道路上的停车位私自出租给业主停车，进而获取大量停车费。由于原告的行为给我公司造成巨大的经济损失，因此，要求原告向我公司返还预收停车费。原告未经我公司同意，私自将房屋出租给他人，给我公司造成损失，而后因街道及政府规定，要求清退地下室，不可以对外出租，原告不向房屋承租人退还押金以及剩余租金，导致清退困难，故我公司先行替原告垫付退还给承租人的租金和押金，共计201700元。2014年2月25日，北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司向原告支付往来款30万元用于要求其拆除建欣苑六里西侧平房，但到现在原告仍未拆除，金隅公司是北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司的总公司，债权30万元由金隅公司负责收取，故要求原告将30万元返还给金隅公司。原告译旭停车公司针对被告金隅公司正泰恒安分公司、金隅公司的反诉辩称：首先，不同意返还建欣苑小区十处房屋的主张。建欣苑小区地下室是被告一按照历年停车管理合同的约定为我公司提供的安保人员宿舍，因存在安全隐患于2017年10月被消防部门查封，此后该地下室由被告一实际控制使用，我公司无法继续使用，为解决安保人员住宿，我公司只能出资另行租赁宿舍。即使在地下室宿舍使用期间，我公司也是严格按照约定用途使用宿舍，并未将地下室出租或交给他人使用。在原、被告的争议没有解决之前，我公司不同意将十处住房腾退。其次，不同意支付拖欠的费用2806504.91元。《还款申请书》并不是我公司的真实意思表示。我公司为了减少历年来投入的经营损失，能够续签停车管理合同，应被告一的要求，迫于无奈，先行签署《还款申请书》后才签订停车管理合同，该《还款申请书》不是我公司的真实意愿。另一方面，该《还款申请书》的签署时间是2017年9月，2008年，首份合同明确约定了“合同有效期应延长，以确定我公司的投资收回和利益不受到损害”，双方长期合作融洽，合同有一年一签的习惯，且被告一承诺由我公司长期管理停车场，加之业主自愿向我公司预缴管理费，现被告毫无契约精神，在投资未收回之前便不再续签合同，被告一对合同不能继续履行存在过错，因此无权要求我公司返还预收的管理费，即使存在应该返还的情形，依据合同相对性，应由我公司向业主返还，而不是向被告返还。第三，不同意被告关于支付488065元外围道路停车费的主张。外围道路路侧停车场是我公司经建欣苑居委会、建欣苑东区居委会、被告一三方同意，由我公司全额出资建设，经两居委会要求，我公司享有至少十年的经营权，根据约定，停车收益归我公司享有，这部分停车场不属于合同约定的停车场范围，被告无权要求返还停车管理费，即使真的存在返还情形，根据合同的相对性，也应由业主向我公司主张，被告无权代为主张。第四，不同意被告要求支付腾房押金及租金207100元的主张。该项反诉请求与本诉请求无事实或法律上的牵连关系，不属于反诉的审理范围，被告应另诉。第五，不同意被告要求返还往来款30万元的主张。该30万元系被告对我公司自2007年至2017年的补偿，且该项反诉请求与本诉请求无事实或法律上的牵连关系，不属于反诉的审理范围，被告应另诉。本院经审理认定事实如下：2008年9月1日，译旭停车公司（乙方）与北京市建苑居物业管理有限责任公司（甲方）签订《北京市建苑居物业管理有限责任公司委托北京译旭胜婷停车管理有限公司经营管理“建欣苑小区停车场”的合同》，记载：“合同有效期为三年，自2008年9月1日至2011年8月31日。合作方式为：委托经营管理。”2011年9月1日，译旭停车公司（乙方）与北京金隅大成物业管理有限公司建苑居物业服务分公司（甲方）签订《合作协议》，记载：“第一条合作内容：一、甲方委托乙方对甲方管理区域公共秩序进行维护与管理。二、甲方委托乙方对甲方管理区域进行停车管理。三、甲方委托乙方对甲方管理区域地面停车场、地下停车库、临时机动车停车进行经营和管理，以市发改委（或区发改委）批准文件为准。四、甲方委托乙方对甲方管理区域治安、消防进行管理。第三条本协议期限。本协议有效期为两年，自2011年9月1日至2013年8月31日止（该期间包含起始日与终止日在内）。第四条停车场、地下停车库经营和管理范围、经营要求和收费标准。一、地面固定停车位：按区发改委审批数量1036个。二、地下停车库车位：按区发改委审批数量319个。第五条相关费用及缴纳。乙方应付甲方的管理费。1、2011年9月1日至2012年8月31日管理费用12万元整。2、2012年9月1日至2013年8月31日管理费用15万元整。3、支付时间：第一次支付日期为2012年8月31日前，第二次支付日期为2013年8月31日前。第七条甲方权利和义务。十、负责免费为乙方提供宿舍用房供乙方无偿使用（水、电、暖由使用方支付）。”2013年9月1日，译旭停车公司（乙方）与北京金隅大成物业管理有限公司第一分公司签订《建欣苑小区公共秩序维护停车委托管理合同》，记载：“第三条本协议期限。本协议有效期为一年，自2013年9月1日至2014年8月31日止（该期间包含起始日与终止日在内）。第四条停车场、地下停车库经营和管理范围、经营要求和收费标准。一、地面固定停车位：按区发改委审批数量1036个（车场备案号0730162）。二、地下停车库车位：按区发改委审批数量319个（车场备案号0730612）。第五条相关费用及其缴纳。1、管理费用每年15万元整。2、开发公司已出售的停车位，由甲方以实际销售车位数计算差价补给乙方。3、支付时间：2013年8月31日前。”2014年8月31日，译旭停车公司（乙方）与金隅公司正泰恒安分公司（甲方）签订《建欣苑小区公共秩序维护停车委托管理合同》，记载：“本协议有效期为一年，自2014年9月1日至2015年8月31日止（该期间包含起始日与终止日在内）。第四条停车场、地下停车库经营和管理范围、经营要求和收费标准。一、地面固定停车位：按区发改委审批数量1036个（车场备案号0730162）。二、地下停车库车位：按区发改委审批数量319个（车场备案号0730612）。第五条相关费用及其缴纳。1、管理费用每年15万元整。2、支付时间：乙方每月5日前向甲方支付12500元。”2015年9月1日至2016年8月31日，双方未签订合同。2016年9月1日，译旭停车公司（乙方）与金隅公司正泰恒安分公司（甲方）签订《建欣苑小区公共秩序维护及停车委托管理合同》，记载：“本合同有效期为一年，自2016年9月1日至2017年8月31日止；本合同到期自动终止（该期间包含起始日与终止日在内）。第四条停车场、地下停车库经营和管理范围、经营要求和收费标准。一、地面固定停车位：按区发改委审批数量1036个（车场备案号0730162）。二、地下停车库车位：按区发改委审批数量319个（车场备案号0730612）。第五条相关费用及其缴纳。乙方应付甲方的管理费1、管理费用每年60万元整。2、支付时间：乙方每月15日前向甲方支付5万元，如乙方未按时、足额向甲方支付上述费用的，每逾期一日应当按照应付而未付部分的千分之三支付违约金，逾期30日的，甲方有权单方解除本合同而无需支付任何费用。”2017年9月2日，译旭停车公司（乙方）与金隅公司正泰恒安分公司（甲方）签订《停车场委托管理协议》，记载：“该停车场位于丰台区建欣苑小区。（1）地面固定停车位：按区发改委审批数量1359个。（车场备案号0730162、0730569）（2）地下停车库车位：按区发改委审批数量319个（车场备案号0730162）。委托期限：自2017年9月1日起至2018年8月31日止，本协议到期时自动终止。委托管理费用及支付方式：1、甲方每月应支付乙方委托管理费用12.5万元。全年应支付乙方委托管理费用共150万元。2、管理费按月支付，甲方于每月结束后10个工作日内支付乙方上季度管理费用。”金隅公司正泰恒安分公司交纳管理费62.50万元，尚欠管理费87.50万元。在历年合同履行过程中，译旭停车公司人员进驻建欣苑小区15处住房作为宿舍用房，分别为：1、建欣苑六里2号楼1单元一层南侧1间；2、建欣苑六里2号楼1单元一层北侧1间；3、建欣苑六里2号楼3单元一层南侧1间；4、建欣苑六里2号楼3单元一层北侧1间；5、建欣苑六里7号楼3单元一层南侧1间；6、建欣苑六里7号楼1单元一层南侧1间；7、建欣苑物业院内平房东侧1间加外接小房1间；8、建欣苑物业院内平房2间；9、临泓路北门岗亭；10、建欣苑四里南18号楼地下车库一层1间；11、建欣苑六里2号楼地下一层；12、建欣苑六里7号楼地下一层；13、建欣苑六里2号楼南边绿地内人防出口房屋；14、建欣苑六里7号楼南边绿地内人防出口房屋；15、建欣苑临泓路2号楼地下一层（26间）。经本院勘验，其中编号为11、12处住房，译旭停车公司已于2017年9月底腾退，编号为13、14、15处住房，译旭停车公司已于2018年6月前后腾退，其余编号为1-10处住房，均未腾退，其中临泓路北门岗亭先期系译旭停车公司保安值班室，2014年经译旭停车公司翻建并扩建，后出租给他人经营小卖部。2015年12月底，北京市丰台区建欣苑社区居民委员会召集北京金隅大成物业建苑居项目部、业主代表等15人召开会议，决定：由译旭停车公司出资对六里3号楼北侧空地约3500平米整治，达到临时停车场标准，供建欣苑小区业主使用，价格不得高于政府指导价和六里其他车位价格，所得收益归译旭停车公司所有。2016年2月初，北京市丰台区大红门街道建欣苑东区社区居民委员会召集业主代表、译旭停车公司召开会议，决定：“建欣苑东社区居民委员会代表业主委托译旭停车公司对建欣苑小区停车场进行经营管理；译旭停车公司负责已经开发、新建停车位、后续开发、新建停车位归译旭停车公司提供建欣苑业主使用；停车场所有车位全部供建欣苑小区业主使用，价格不得高于政府指导价及建欣苑小区附近其他小区价格，并确保停车位每月150元管理费十年内不上涨。建欣苑东社区居民委员会负责协调建欣苑小区物业公司将建欣苑东区业主楼内的开发商预留的办公用房无偿提供给译旭停车公司使用。译旭停车公司逐步解决建欣苑小区私家车位紧张、停车混乱问题。”同时，北京市丰台区大红门街道建欣苑东区社区居民委员会向译旭停车公司发出《关于建欣苑临泓路六号院停车工作的函》，记载：“要求译旭停车公司对小区内部和外部周边、边角等无规划区域及小区内规划外的空闲土地充分有效利用，进行开发整理，达到临时停车位标准，以先来先得的方式租给本小区业主，不得租于本小区外的车主。另外临泓路六号院1号楼西侧停车场路面老化，一遇风就扬尘，一下雨就满路泥泞，请译旭停车公司尽快对该地进行硬化。扩充车位及设施等所有投资费用由译旭停车公司承担。”2017年1月，译旭停车公司出资建设建欣苑六里北侧停车场及建欣苑临泓路6号院内停车场，并将建欣苑小区外围道路两侧划格预收停车费用。经与备案号0730162号《北京市公共停车场经营备案证》及备案号0730569号《北京市公共停车场经营备案证》核对，译旭停车公司出资建设的建欣苑六里北侧停车场及建欣苑临泓路6号院内停车场均包含在备案证内。2018年8月31日，译旭停车公司撤出建欣苑小区。译旭停车公司与金隅公司正泰恒安分公司均认可双方签订的所有合同均已到期终止。2014年11月13日，译旭停车公司（乙方）与北京金隅大成物业管理有限公司建苑居项目管理部签订《建欣苑四里南F组团电力改造补偿协议书》，记载：“由于北京金隅嘉业开发公司于2009年5月对建欣苑四里南F组团进行为期三个月的电力改造，占用了部分停车位并影响管理停车收费工作，给乙方的停车管理工作造成损失80.60万元。因此建欣苑项目部于2014年5月12日向嘉业开发公司致函，北京金隅嘉业开发公司只给乙方电力改造损失30万元，现已汇入甲方账户，经甲乙双方协商如下：1、此笔费用直接用于乙方支付甲方2014年10月1日至2016年9月30日期间的管理费（管理费每年15万元），在此期间乙方不再向甲方支付管理费用。2、乙方就建欣苑四里南F组团改电给停车管理工作造成的剩余损失，因为秩序维护费是由乙方从停车管理费中先期垫付的，所以该费用由甲方给以确认签字，待今后双方协商解决事宜。3、乙方负责管理好建欣苑四里停车管理工作。下方译旭停车公司的李金池签字确认，北京金隅大成物业管理有限公司建苑居项目管理部的李永顺签字确认。”2017年9月19日，译旭停车公司签署《北京译旭胜婷停车管理有限公司关于建欣苑小区预收停车费用的还款申请书》，记载：“我公司在建苑居小区经营停车管理期间，预收2017年9月1日后的停车管理费共计3086504.91元，涉及车位共计1181个（明细表附本申请书后）。鉴于我公司目前实际经营情况，不能一次性将上述预收款项支付给贵司，现经我公司决定，就上述欠款的还款事宜，做出如下承诺：自2017年9月1日起，首月还款76504.91元，之后，每月10日前向贵司还款7万元，分期44个月还清上述款项。我司在此承诺，如我司未按时、足额将上述费用退还给贵司的，每逾期一日应当按照总额的千分之三支付违约金。”双方确认，该还款申请书中涉及的停车位包含建欣苑六里停车场地上车位及建欣苑临泓路6号院地上停车位，未包含建欣苑小区外围道路路侧停车位的预收款项，且双方确认译旭停车公司已偿还28万元。庭审中，译旭停车公司依据2013年9月1日的合同要求被告支付出售车位差价补偿，其提交42名业主的《建欣苑小区车位交付通知单》及单方制作的明细表，被告对此不予认可，认为并未产生差价，对单方制作的明细表不予认可。译旭停车公司提交两份《租房协议书》，以证明建欣苑六里2号楼地下一层及建欣苑六里7号楼地下一层在2017年9月底被被告腾退后，为解决驻场人员宿舍居住问题，译旭停车公司分别向赵彬、刘永成承租房屋，《租房协议书》记载费用为36万元。被告对此费用不予认可，称《租房协议书》系伪造。译旭停车公司提交两份《建欣苑六里地下室装修合同》，以证明其为建欣苑六里2号楼地下一层及建欣苑六里7号楼地下一层进行装修，装修合同记载120万元，被告对此不予认可，认为其提供的宿舍带装修，不用再次装修，且认为装修合同系伪造。译旭停车公司提交《财务对账单》，自2009年2月至2011年8月，被告陆续扣款共计20万元，但未显示扣款原因，译旭停车公司要求被告返还，被告对《财务对账单》中“财务签字黄燕晶”不予认可，且对该集团扣款不知情。庭审中，被告提交单方制作的《建欣苑外围道路两侧停车收费统计表（截至2019年4月30日）》，显示355名业主，剩余车位使用年限对应的车位费金额共计488065元。被告表示，该488065元系租赁小区外围道路两侧停车位的业主到其公司进行登记，对未使用年限对应的车位费进行统计计算得出，并未实际向业主垫付。译旭停车公司认为被告无权代业主向其主张，应由业主另行起诉退还车位费。经询问，被告反诉主张的207100元系垫付建欣苑三里北东侧楼房租户的押金及租金；主张的往来款30万元系让译旭停车公司拆除建欣苑六里西侧平房。译旭停车公司认为该两项主张与本诉无事实或法律上的联系，不应受理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告与被告一自2008年至2017年签署数份委托管理合同，均系有效合同，在2017年9月的合同中，明确约定被告一应支付管理费每月12.50万元，现被告一尚欠管理费87.50万元，被告二系被告一的总公司，被告一的民事责任由被告二承担，故原告要求二被告共同支付管理费87.50万元，本院予以支持。根据2017年9月19日《译旭停车公司关于建欣苑小区预收停车费用的还款申请书》，原告应按照该申请书将预收的停车费用返还给被告，截止2019年12月10日，共拖欠1686504.91元，故对被告要求原告支付拖欠的预收停车费用截止2019年12月10日的费用1686504.91元，本院予以支持，2020年1月之后的还款，尚未到期，待到期后被告另行主张。2017年9月签署的合同，双方均认可该合同已于2018年8月31日终止，原告驻场人员无权再占用建欣苑小区内十处住房，应当腾退，故对被告要求原告腾退十处房屋的诉讼请求，本院予以支持，具体腾退时间由本院酌定。因2017年9月签署的合同已于2018年8月31日终止，该份合同中有关委托管理的停车位包含原告于2017年1月出资建设的建欣苑六里北侧停车场及建欣苑临泓路6号院内停车场，合同终止后，原告对上述两个停车场无经营权及管理权，原告认为上述两个停车场不在合同约定的停车位范围内的意见不予采纳，对其要求被告返还上述两个停车场的诉讼请求，本院不予支持。原告依据2013年9月的合同主张出售车位差价补偿，纵观历年合同，在此后的2014年8月、2016年9月、2017年9月的合同中均未再约定由被告一给予原告出售车位差价补偿，自2013年9月至2017年9月双方对此差价亦未进行对账，原告单方制作的明细表，被告亦不认可，原告亦未进一步举证调价前及调价后与业主签订的车位租赁合同，故对原告要求被告支付出售车位差价补偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告称其为建欣苑六里2号楼地下一层及建欣苑六里7号楼地下一层装修花费120万元，合同中只有被告一应为原告提供住宿的约定，未约定住宿的装修应由被告一负担，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告称建欣苑六里2号楼地下一层及建欣苑六里7号楼地下一层于2017年9月底被被告一强行腾退，其另行租赁房屋供员工居住，支付36万元，仅提交租赁合同及收据，未提供该36万元的资金走向，其称此36万元系现金支付，有违社会常理，本院不予采信，故对原告要求被告支付租赁费36万元的诉讼请求，本院不予支持。原告根据2014年11月13日，原告与北京金隅大成物业管理有限公司建苑居项目管理部签订的《建欣苑四里南F组团电力改造补偿协议书》，要求二被告赔偿50.60万元，协议记载“所以该费用由甲方给以确认签字，待今后双方协商解决事宜”，并未写明剩余损失为50.60万元，双方在此后亦未对赔偿款的具体数额进行协商确认，故本院对原告要求被告支付电力改造经营损失补偿50.60万元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还集团扣款20万元，未就扣款原因予以说明，且无证据显示应由被告予以返还，故对原告要求被告返还集团扣款20万元的诉讼请求，本院不予支持。被告根据355名业主的登记信息统计的建欣苑小区外围道路路侧停车位剩余车位使用年限对应的车位费488065元，首先，建欣苑小区外围道路路侧停车位不在原告与被告一历年签署的数份合同中的委托管理范围内，且该笔费用被告并未实际垫付，仅根据业主的登记进行统计得出，其要求原告支付该笔费用，本院难以支持。被告要求的建欣苑三里北东侧楼房腾退押金及租金，为建欣苑六里西侧平房支付的往来款30万元，与本诉不是一个合同关系，不应在反诉中受理，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司、北京金隅大成物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京译旭胜婷停车管理有限公司管理费875000元；二、北京译旭胜婷停车管理有限公司于本判决生效后十五日内将①建欣苑六里2号楼1单元一层南侧1间②建欣苑六里2号楼1单元一层北侧1间③建欣苑六里2号楼3单元一层南侧1间④建欣苑六里2号楼3单元一层北侧1间⑤建欣苑六里7号楼3单元一层南侧1间⑥建欣苑六里7号楼1单元一层南侧1间⑦建欣苑物业院内平房东侧1间加外接小房1间⑧建欣苑物业院内平房2间⑨建欣苑临泓路北门岗亭⑩建欣苑四里南18号楼地下车库一层1间房屋腾退，交还给北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司、北京金隅大成物业管理有限公司；三、北京译旭胜婷停车管理有限公司于本判决生效后七日内向北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司、北京金隅大成物业管理有限公司返还截止2019年12月10日预收的停车费用1686504.91元；四、驳回北京译旭胜婷停车管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司、北京金隅大成物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33632元、反诉案件受理费18600元，由原告北京译旭胜婷停车管理有限公司负担31069元（已交纳），由被告北京金隅大成物业管理有限公司正泰恒安物业服务分公司、北京金隅大成物业管理有限公司负担21163元（已交纳18600元，剩余2563元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 媛人民陪审员  徐长秀人民陪审员  刘京生二〇一九年十二月九日书 记 员  陈 曦