江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏09民终4816号上诉人（原审被告）：张爱银，女，1977年6月1日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县城南新区。委托诉讼代理人：周学祝，男，1973年2月1日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告）：董某，女，1984年7月7日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告）：葛蒙蒙，女，2007年2月17日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告）：葛苏祺，女，2008年11月20日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。上列两被上诉人的法定代理人：董某（系葛蒙蒙、葛苏祺母亲），住江苏省阜宁县。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：姜军荣，江苏汇建律师事务所律师。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱定佑，江苏汇建律师事务所律师。上诉人张爱银因与被上诉人董某、葛蒙蒙、葛苏祺排除妨害纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张爱银上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由董某、葛蒙蒙、葛苏祺承担。事实和理由：1、案涉房产是由周剑出售给谢正军，张爱银在与谢正军离婚后取得了该房产的所有权，张爱银将房产出售给葛保洋，在葛保洋去世未付清房款的情况下，三被上诉人以葛保洋所遗留的手续进行了产权登记，因开发企业阜宁建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑公司）在初次出售房产后已无权再次销售，葛保洋与建苑公司所签订的房屋买卖合同并未实际履行，且因侵害张爱银的合法权益而不能生效。2、张爱银与葛保洋间的合同明确约定“房款全部结清后15天交房”，该约定是一般房产交易习惯，是出卖方为了保障得到房款而设定的一种质押形式，即不付清房款不交房，三被上诉人尚欠48万房款没有付清，原审认定该欠付房款的行为与本案不属于同一法律关系是错误的。3、因三被上诉人尚未付清房款，张爱银依法可对房屋行使质押权，且在葛保洋去世后，三被上诉人继承了房屋买卖合同的权利，应当履行合同的付款义务，在三被上诉人未付清房款的情况下，张爱银对案涉房屋具有合法的占住质押权。董某、葛蒙蒙、葛苏祺辩称，1、案外人周剑作为工程的实际施工人不享有争议房屋的所有权，仅对案涉房屋有登记的抵押权。2、葛保洋与建苑公司签订了合法的房屋买卖合同，后又由董某、葛蒙蒙、葛苏祺依法办理了不动产权属登记，董某、葛蒙蒙、葛苏祺是案涉不动产的合法权利人，张爱银应当迁让出案涉房屋。3、案涉房屋的房款纠纷在另案中已作出判决，董某、葛蒙蒙、葛苏祺愿意按判决履行付款义务，但因张爱银坚持主张除房款外的违约责任并已提出上诉而导致无法履行。请求驳回上诉，维持原判。董某、葛蒙蒙、葛苏祺向一审法院起诉请求：1、判令张爱银停止侵害、排除妨碍，立即从董某、葛蒙蒙、葛苏祺位于阜宁县的房屋中搬出；2、本案诉讼费用由张爱银承担。一审法院认定的事实：位于阜宁县阜城街道广州路东、香港路南的锦香花苑小区由建苑公司开发，因差欠施工方江苏恒健建设集团有限公司（以下简称恒健公司）工程款，建苑公司将包括锦香花苑6幢106室在内的房屋抵债给恒健公司，恒健公司又将上述房屋抵债给周剑。2016年9月7日，周剑与张爱银的丈夫谢正军签订购房协议，约定周剑将锦香花苑6幢106室房屋卖给谢正军，总价为525000元（包括车库、车位），谢正军拿钥匙时先付给周剑125000元，2016年12月30日前再付100000元给周剑，余款300000元分别于2017年底、2018年底、2019年底各付100000元。协议签订后，2016年9月7日、2017年1月27日周剑分别收到房款125000元、100000元，合计225000元。由于房款未结清，该房未有办理产权登记。2017年7月26日，谢正军与张爱银在阜宁县民政局办理了离婚登记手续，离婚协议第三条约定位于锦香花苑6幢106室的房产权归女方所有，男方自愿放弃此房共有权，此房的所有债务归女方偿还。2018年3月，经苏馨房地产经纪服务有限公司（以下简称苏馨公司）中介，张爱银与葛保洋商谈涉案房屋买卖事宜。2018年3月14日，葛保洋通过微信向张爱银转账支付了涉案房屋的定金50000元。当日，张爱银向葛保洋出具50000元的定金收条1份。2018年3月15日，张爱银作为卖方（甲方）、葛保洋作为买方（乙方）、苏馨公司作为居间方（丙方）签订房屋买卖合同1份，合同约定：一、房屋情况甲方自愿将坐落于锦香花苑6#l06室房屋出售给乙方,该房屋产权面积149平米，17号车库，159号车位各一个。现有配套设施:空调5台，沙发茶几1套，餐桌1套，电视1台，热水器1台，床5张。乙方对甲方所要出售的房屋已实地察看并作了充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房地产。二、成交价格甲乙双方议定上述房屋成交总价格为人民币(大写):捌拾参万元整(￥830000元)。三、税费承担上述房产办理过户手续所需缴纳的费用由乙方承担。甲方中介费壹仟元整，乙方中介费贰仟元整。四、信用保障为保证交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金人民币（大写）：伍万元整(￥50000元)(以定金收条为准）。甲方将以下材料一并交由丙方保管：《房屋所有权证》，《不动产权证》，甲方保证所提供的上述房产资料的真实性，并符合国家房屋上市交易的有关规定及政策法规，同时保证该上市房屋交易的合法性，否则所引起的—切法律及经济责任均由甲方承担。五、过户手续甲乙双方约定在签订合同十五天内办理《房屋所有权证》过户手续，并由丙方协助办理。过户当日，甲、乙双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全。如因任何一方提供材料的原因导致交易不成，给另一方造成损失的，应当给予赔偿。甲方或乙方逾期7日无正当理由不来办理《房屋所有权证》产权过户手续的视为违约。守约方有权单方面解除合同，违约方支付另一方违约金。六、付款方式一次性付款:过户前乙方将购房余款人民币（大写)柒拾捌万元，￥780000元，打到丙方账户由丙方保管。当乙方看到产权部门出具的写有自己姓名的收件收据时，丙方再将购房全款人民币（大写）柒拾捌万元(￥780000元)一次性转给甲方。七、交房保证甲、已双方约定房款全部结清后十五天后交房，交房时甲方须结清该房屋至交房日所产生的：水、电、煤气、液化石油气、电视收视费、物业管理费、垃圾清运费、二次加压费等相关餐用，为保证交房的顺利进行，是甲方按约定期限交房，甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预扣人民币壹万元整（大写）(￥10000元）（以收条为准）作为交房保证金（不超过交易总价款的2%)，并由丙方代为保管。此款在房屋交接清后，丙方代乙方一次性付给甲方。逾期7日无正当理由不交房或收房视为违约。八、居间服务居间方提供如下服务：1.接受买房购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2.接受卖方受访意向委托并为卖方联系合适的买方；3.协助办理房地产交接事宜；4.提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；5.对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。九、违约责任除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方，则违约方必须赔偿守约方房价的10%作为违约金并支付丙方中介服务费。十、本合同一式三份，经甲、乙、丙三方签字（盖章）后生效，空格部分及备注部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。十一、本合同在履行中如发生争议，由甲、乙、丙三方协商解决、协商不成的，可以向房屋所在地人民法院起诉。周剑为了保证债权得以实现，控制了涉案房屋的相关手续，为了能取得周剑同意售房的承诺书等手续，在三方当事人等人在场的情况下，2018年3月16日，葛保洋将300000元房款直接支付给周剑，用以冲抵张爱银差欠周剑的房屋尾款。为此，张爱银向葛保洋出具收条1份，收条载明:“今收到葛保洋购买锦香花苑6#106室购房款300000元整。”同时，周剑向张爱银出具收条1份，收条载明：“今收到张爱银购买锦香花苑6#106室购房款300000元整。注：房款已全部结清”。并向建苑公司出具同意将涉案房屋转让给葛保洋的承诺书。同日，建苑公司作为出卖人、葛保洋作为买受人签订商品房买卖合同1份，合同约定建苑公司将锦香花苑6幢106室以及附属自行车库、轿车停车位出售给葛保洋。当日晚葛保洋因交通事故去世。2018年12月25日，葛保洋的妻子董某、女儿葛蒙蒙、葛苏祺在阜宁县不动产登记中心为涉案房屋办理了不动产权证书，证号为苏（2018）阜宁县不动产权第0011857号，权利人为董某、葛蒙蒙、葛苏祺，共同情况为按份共有（66%/17%/17%）。涉案房屋现由张爱银占住，董某、葛蒙蒙、葛苏祺要求张爱银迁让涉案房屋未果，以致本案诉讼。另查明，2019年3月13日，张爱银将董某、葛蒙蒙、葛苏祺作为被告，周剑、建苑公司、苏馨公司作为第三人诉至法院，请求判令董某、葛蒙蒙、葛苏祺向其支付房款480000元，并承担违约金83000元，合计563000元。2019年9月10日，一审法院作出（2019）苏0923民初1706号民事判决，董某、葛蒙蒙、葛苏祺应于判决发生法律效力之日起十日内向张爱银支付房款480000元。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，董某、葛蒙蒙、葛苏祺提供的苏（2018）阜宁县不动产权第0011857号不动产权证书足以证明其系涉案房屋的所有权人，故董某、葛蒙蒙、葛苏祺对涉案房屋享有物权的权利。因此，董某、葛蒙蒙、葛苏祺要求张爱银迁让出涉案房屋的诉讼请求，应予支持。至于张爱银提出的董某、葛蒙蒙、葛苏祺差欠其购房款尚未结清的辩解意见，因就该问题已另案作出民事判决，且与本案不属于同一法律关系，故对该辩解意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条规定，一审法院判决：张爱银于判决生效后30日内迁让出董某、葛蒙蒙、葛苏祺所有的位于阜宁县房屋。案件受理费160元，减半收取80元，由张爱银负担。二审中当事人均未提供新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院作出（2019）苏0923民初1706号民事判决后，张爱银不服已提起上诉。本院认为，葛保洋通过与张爱银的相关交易，与涉案房产的开发企业建苑公司签订了商品房买卖合同，在葛保洋去世后其妻子董某、女儿葛蒙蒙、葛苏祺共同办理了不动产权属证书，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故董某、葛蒙蒙、葛苏祺对案涉房屋享有合法的物权。在关联交易中，董某、葛蒙蒙、葛苏祺虽然尚差欠张爱银的购房款，但张爱银已另案主张，且该债权权利依法亦不得对抗董某、葛蒙蒙、葛苏祺对案涉房屋所享有的物权。张爱银上诉称在董某、葛蒙蒙、葛苏祺尚欠购房款的情况下，张爱银对案涉房屋具有合法的占住质押权。对此，因案涉房屋属于不动产，依据法律规定依法不得行使质权及留置权，张爱银的该上诉理由依法不能成立。董某、葛蒙蒙、葛苏祺基于物权排除妨害请求权要求张爱银迁让出涉案房屋，依法应予支持。综上，张爱银的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张爱银负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月十七日书记员 成以琴