湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15614号原告：郑伟，男，1977年2月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志明，湖北圣青律师事务所律师。原告：员美娟，女，1980年1月17日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：李寿亭，湖北圣青律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖志明，湖北圣青律师事务所律师。被告：罗保才，男，1961年10月16日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张帆，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李密，湖北维思德律师事务所实习律师。被告：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，经理。委托诉讼代理人：张健，男，系该公司员工。原告郑伟、员美娟与被告罗保才、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理，被告罗保才在答辩期内提出管辖权异议，经审查，本院作出（2019）鄂0106民初15614号民事裁定，驳回被告罗保才对本案管辖权提出的异议。后依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告郑伟、员美娟的共同委托诉讼代理人肖志明，被告罗保才的委托诉讼代理人张帆、李密，被告吉家房产公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑伟、员美娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告罗保才支付逾期付款违约金190000元；2、判决被告吉家房产公司对第1项诉请承担连带赔偿责任；3、判决被告吉家房产公司支付违约金4180元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月17日，原告与两被告签订《存量房居间（买卖）合同》，约定被告罗保才购买原告位于武汉市武昌区徐家棚徐东二路2号水岸星城三期G6栋2单元19层1室房屋，价款439万元。付款方式：1、合同签订当日，被告罗保才支付定金30万元，原告交1万元给被告吉家房产公司作为物业交接保证金。2、被告首付189万元，其中以为原告提前还贷形式支付70万元，剩余首付款119万元在过户当日见到已是被告罗保才名下房产证收件单时支付给原告。3、尾款220万元，罗保才委托吉家房产公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是罗保才名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准）7日内，由罗保才在吉家房产公司陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或罗保才原因银行拒签，罗保才在得到银行或吉家房产公司通知后7日内，以现金方式补齐。同时合同第九条约定，乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给原告或不配合办理过户，原告不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向原告支付违约金等。合同签订后，罗保才于2016年7月15日支付定金30万元，2016年8月3日支付首付（提前还贷款部分）70万元，2016年11月9日支付首付款139万元，2017年2月4日支付尾款200万元。2016年10月底，被告吉家房产公司通知原告银行贷款审批通过，需要办理房屋过户手续，原告按被告要求于11月1日至不动产部门与罗志超（罗保才之子）另行签订了《武汉市存量房买卖合同》，办理了房屋过户登记手续，将房屋过户登记给罗志超。2016年11月底，原告未见银行发放贷款，遂发现罗志超银行贷款审批手续并未通过。经过原告多次催促，要求被告立即支付剩余房款200万元。罗志超重新办理贷款手续后，余款200万元于2017年2月4日方才支付。原告认为，被告罗保才和吉家房产公司欺骗原告银行贷款未通过的事实，取得了涉案房屋的不动产权证书，应当按合同约定的期限支付剩余房款200万元。自2016年11月1日起至2017年2月4日期间，被告罗保才应按合同第九条约定承担逾期付款违约金19万元。同时吉家房产公司应按合同第十条约定，承担信息咨询服务费4180元。为此，原告诉至法院请求判如所请。被告罗保才辩称，1、本案为房屋买卖合同纠纷，被告不是涉案房屋买受人，不是本案适格被告。原被告2016年7月17日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》只是整个房屋交易中的一个环节，依据原告与罗志超于2016年11月1日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》，已经涉案房屋变更登记至罗志超。被告不是涉案房屋的实际买受人，原告起诉被告没有事实与法律依据。2、根据合同“付款方式”条款约定，在见到已是卖方名下房屋的他项权证后7日内（遇节假日顺延），至贷款银行通知放款到卖方指定账户。根据本案证据，涉案房产于2017年3月14日才办妥不动产抵押权证（即他项权证），如严格按照合同约定则买方支付尾款的时间至少可延迟至2017年3月21日，而买方实际支付尾款的时间为2017年2月4日，被告根本不存在逾期付款的违约行为。3、被告没有欺骗原告的行为，原告请求以取得不动产证书的时间作为支付尾款时间，没有事实依据。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告吉家房产公司辩称，1、本案系房屋买卖合同纠纷，吉家房产公司不是购房人，更非付款义务人，不是本案适格被告。2、吉家房产公司积极履行合同义务无任何违约或共同违约情形，不应承担任何责任及费用。且合同是各方当事人真实意思表示，合同已分别对各方当事人违约情形、违约责任等进行了明确约定，合同无任何吉家房产公司承担连带违约责任或连带赔偿责任的约定，故吉家房产公司不应在本案承担任何责任及费用。3、三方所签订合同已明确约定购房尾款贰佰贰拾万元通过申请银行贷款方式支付，而银行贷款审批金额、发放时间无法由购房人或吉家房产公司决定。且合同并未约定购房尾款支付及到账时间，原告诉求无任何依据。4、原告在收到全部购房款后拒不履行合同义务，构成违约，其无权向购房人及吉家房产公司主张违约责任，同时原告至今无任何证据证明其存在实际经济损失，根据违约金“补偿为主，惩罚为辅”的原则，其主张违约金190000元明显过高且无任何依据。5、购房人罗志超办理贷款审批手续后前往房管部门办理房屋过户手续，且发放尾款的银行系罗志超贷款银行即武汉农村商业银行，原告所述购房人银行贷款审批未通过并重新办理贷款手续以及购房人罗志超与吉家房产公司欺骗、隐瞒原告购房人银行贷款未审批通过与实际情况严重不符，进一步而言，三方就涉案房屋买卖合同纠纷已然达成调解协议并经由武汉仲裁委员会作出（2018）武仲调字第000002958号调解书，各方当事人已无任何其他争议，全部纠纷确已就此终结。综上，原告的诉讼请求应予驳回。经审理查明，2016年7月17日，经吉家房产公司居间，郑伟、员美娟与罗保才签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定由郑伟、员美娟出售位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城G6栋2单元19层1室房屋给罗保才，房屋交易成交价为4390000元。合同签订当日，罗保才向郑伟、员美娟支付定金300000元，郑伟、员美娟向吉家房产公司支付物业交接保证金10000元。首付款1890000元以下列方式支付：以为郑伟、员美娟提前还贷形式支付700000元，剩余首付款1190000元在过户当日见到已是罗保才名下房产证收件单时支付。尾款2200000元委托吉家房产公司办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是罗保才名下房屋的他项权证后（各银行可能存在规定差异，以贷款银行规定为准）7日内（遇节假日顺延），至贷款银行通知放款到郑伟、员美娟指定账户。合同还对物业交接、双方违约责任等权利义务进行了约定。在此之前的2016年7月15日，员美娟收到罗保才支付的购房定金300000元。合同签订后，员美娟分别收到罗保才支付的700000元、1390000元。尚余购房款2000000元未支付。2016年11月1日，郑伟、员美娟与案外人罗志超签订《武汉市存量房买卖合同》，郑伟、员美娟将上述房屋出售给罗志超。2017年2月4日，罗志超将涉案房屋购房尾款2000000元支付给郑伟。2017年3月14日，涉案房屋从郑伟、员美娟名下变更登记至罗志超名下。2018年1月，员美娟向湖北银监局信访，反映武汉农村商业银行违规放贷，2018年2月7日湖北银监局作出信访事项核查意见书，武汉农村商业银行向罗志超发放的个人贷款未违反银监会个人贷款管理规定。2018年6月，罗志超与郑伟、员美娟因房屋买卖合同发生纠纷，罗志超申请仲裁，武汉仲裁委员会作出（2018）武仲调字第000002958号调解书。另查明，罗保才与罗志超系父子关系。2016年8月3日、12月26日罗志超分别办理公证，委托方春梅作为其代理人，代为办理涉案房屋签订买卖合同、代付购房款、过户及交易等手续。以上事实有武汉市存量房居间（买卖）合同、武汉市存量房买卖合同、公证书、不动产权证书、收条、中国农业银行个人结算业务申请书及中国民生银行个人汇款业务凭证、武汉仲裁委员会调解书、信访事项核查意见书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。案外人罗志超取得涉案房屋的所有权，郑伟、员美娟获得对价，均系因罗保才与郑伟、员美娟成立生效的《武汉市存量房居间（买卖）合同》产生的。郑伟、员美娟与案外人罗志超在2016年11月1日签订《武汉市存量房买卖合同》并接受了罗志超的购房款，将房屋所有权移转给罗志超应视为同意罗保才将涉案房屋买卖合同的权利义务一并转让给罗志超。合同转让发生效力后，罗志超取代了罗保才的法律地位，依附于罗保才与郑伟、员美娟之间房屋买卖合同的全部权利义务由受让人罗志超承受。郑伟、员美娟主张原合同相对方罗保才违约，承担赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。居间合同与本案争议的房屋买卖合同是不同的法律关系，对居间合同产生的纠纷，应另案处理，郑伟、员美娟对吉家房产公司的请求本案中不作裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条的规定，判决如下：驳回原告郑伟、原告员美娟的的全部诉讼请求。案件受理费4184元，减半收取计2092元，由原告郑伟、原告员美娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇一九年十二月十二日书记员 严橄玲