湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3460号原告（反诉被告）：武汉高农生物农业开发有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园A区。法定代表人：张晓玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：余成龙，北京德恒（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪晨，北京德恒（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍从阳，男，1958年9月9日出生，汉族，住北京市昌平区，原告武汉高农生物农业开发有限公司（以下简称高农公司）与被告伍从阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，伍从阳提出反诉，本院予以准许并合并进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高农公司的委托诉讼代理人余成龙，被告（反诉原告）伍从阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高农公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除高农公司、伍从阳之间于2015年2月1日签订的房屋租赁合同（合同编号为：GNBXJ-2015-001）；2、判令伍从阳向高农公司支付租金143550元、违约金28710元，合计172260元（租金、违约金暂计算至2019年4月30日），并要求伍从阳继续按合同约定标准支付租金及违约金至合同解除之日；3、判令伍从阳从合同解除之日起立即腾退位于武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园总部A区3号楼2层房屋；4、判令伍从阳向高农公司支付自合同解除之日起至涉案房屋实际腾退之日止期间的房屋占用费，按合同约定租金标准的1.5倍计算；5、本案诉讼费、律师费由伍从阳承担。事实与理由：高农公司、伍从阳于2012年10月26日签订了房屋租赁合同一份（合同编号为：GNBXJ-2012-001），合同约定高农公司将位于武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园总部A区3号楼1层及2层部分房屋出租给伍从阳用于餐饮服务。2015年2月1日，伍从阳因扩大经营规模需要，与高农公司又签订了租赁合同一份（合同编号为：GNBXJ-2015-001），约定承租原租赁房屋3号楼2层剩余部分面积174平方米继续用于餐饮服务。由于伍从阳未按照合同约定支付租金。故起诉，要求判如请。伍从阳辩称，当初系招商引资到工业园区开办食堂，高农公司承诺整个园区就一家食堂，但经营过程中园区中已有十几家，造成了经营损失；另外高农公司租赁的房屋存在漏水等质量问题，高农公司未及时修缮，导致无法经营产生损失。综上，同意解约，同意腾退房屋，不同意支付租金及违约金及占用费。并提出反诉请求：要求高农公司退还押金13050元。针对伍从阳提出的反诉请求，高农公司辩称，伍从阳的反诉请求缺乏事实依据，要求驳回伍从阳的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定事实如下：2012年10月26日，甲方高农公司与乙方伍从阳签订《房屋租赁合同》（合同编号为：GNBXJ-2012-001）一份，约定高农公司将位于武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园总部A区3号楼1、2层房屋及配套设施出租给伍从阳使用，总面积853.79平方米（一层657.59平方米，二层196.2平方米），用于餐饮服务，租赁期自2012年10月31日起至2022年10月31日止，租金20元/月/平方米，每半年支付一次。高农公司承诺该工业园区内不得有第二家食堂经营，否则造成对伍从阳的经营影响和损失，均由高农公司负责。违约责任：伍从阳未按合同约定支付房租、物业管理费、水电等如由高农公司或物业管理公司代收代付的其他应付费用的，每逾期一日，伍从阳应按应付未付金额的万分之二的标准支付违约金，日期从逾期之日起计；逾期支付累计超过30天的，高农公司有权解除合同，收回房屋，伍从阳应按剩余租期（未交付租金的租赁期间）租金总额的20%的标准向高农公司支付违约金等。2016年8月25日，经双方协商，天然气使用费及相应的安全责任一并由武汉东湖新技术开发区洪湖岸边酒楼（系伍从阳在租金房屋开设的经营场所）承担。2015年2月1日，因伍从阳需扩大经营面积，遂与高农公司签订《房屋租赁合同》（合同编号为：GNBXJ-2015-001），约定高农公司将位于武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园总部A区3号楼2层174平方米房屋租赁给伍从阳从事餐饮经营，租赁期限自2015年2月1日起至2017年1月31日止，租金25元/月/平方米，每半年支付一次等。上述合同签订后，高农公司将租赁房屋交给伍从阳使用，但伍从阳自2016年8月1日起未支付上述武汉东湖新技术开发区高新大道888号高农生物园总部A区3号楼2层174平方米房屋的租金。本案在审理中，伍从阳提交照片、营业收入统计表等证据，拟证实在园区尚有其他餐饮服务企业从事餐饮服务以及高农公司租赁的房屋存在漏水等问题，导致营业收入下降，要求高农公司赔偿。经查，在高农生物园区有其他食堂经营属实，但伍从阳提交的证据不足以证实损失数额。另查明，伍从阳向高农公司缴纳了履约保证金13050元。本案在诉讼中，伍从阳于2019年9月30日将案涉房屋腾退完毕，高农公司撤回要求伍从阳腾退房屋的诉请。双方签订的合同编号为GNBXJ-2012-001的房屋租赁合同，当事人已另行主张权利。本院认为：伍从阳与高农公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。双方签订的案涉合同系原租赁合同的补充合同，伍从阳未按合同约定支付租金，已构成根本违约。另外，根据原合同约定，高农公司不得在工业园区内引进第二家食堂，在合同履行过程中，高农生物园区有其他食堂经营，给伍从阳的经营活动造成一定的影响，高农公司亦未完全按合同约定履行合同义务。由于双方均有违约情形，导致合同目的不能实现，现双方均同意解除合同，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，根据双方履约情况，伍从阳逾期未支付租金是导致合同目的不能实际的根本原因，伍从阳应按合同约定支付租金。鉴于高农公司亦存在违约情形，高农公司要求伍从阳支付违约金的请求不予支持。伍从阳缴纳的押金可折抵租金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除武汉高农生物农业开发有限公司、伍从阳之间于2015年2月1日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：GNBXJ-2015-001）；二、伍从阳于本判决生效之日起十日内支付武汉高农生物农业开发有限公司租金152250元（已扣减保证金13050元）；三、驳回武汉高农生物农业开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回伍从阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3746元，由武汉高农生物农业开发有限公司负担1124元，伍从阳负担2622元；反诉案件受理费63元，由伍从阳负担；保全费1395元，由伍从阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年十二月六日法官助理李怡书记员方舒萍