江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8996号上诉人（原审被告）：江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司，住所地南京市江宁区东山丰泽路18号。法定代表人：徐久环，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王安，上海市天域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京福联汽车租赁有限公司，住所地南京市雨花经济开发区三鸿路6号1幢407室。法定代表人：陈裕森，该公司董事长。委托诉讼代理人：周凡，女，该公司法务。上诉人江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司（以下简称诚邦汽车交易公司）因与被上诉人南京福联汽车租赁有限公司（以下简称福联汽车租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚邦汽车交易公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回福联汽车租赁公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，应当予以改判。福联汽车租赁公司在2019年1-3月正常使用案涉房屋，理应按照约定支付期间的租金及管理费；同时，福联汽车租赁公司在一审中提供的证据（施工合同、发票）由于显示的地址与案涉房屋并不一致，不能表明其在案涉房屋中的装修费用。因此，希望法院查清本案事实，依法予以改判。福联汽车租赁公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回诚邦汽车交易公司的上诉请求。具体理由如下：1、2018年12月份开始案涉房屋就一直处于断水断电、停车堵门的状态，根本无法正常营业，2019年1月份福联汽车租赁公司就已经正常搬离了案涉房屋。2、装修合同上的施工范围虽然写的是南京江宁区东麒路中驰二手车市场内，具体施工的门头确实是案涉的两间租赁房屋，并且在江宁区福联汽车租赁公司只租赁了案涉房屋，不可能不装修自己租赁的房屋而去装修其他房屋，且福联汽车租赁公司对案涉房屋进行装修，诚邦汽车交易公司也是知道并同意的。福联汽车租赁公司向一审法院起诉请求：1、判令诚邦汽车交易公司返还福联汽车租赁公司未使用的2019年1－3月的租金85750.99元、管理费3609元；2、判令诚邦汽车交易公司返还福联汽车租赁公司所付房屋押金13970元；3、判令诚邦汽车交易公司偿还福联汽车租赁公司因整改和装修房屋所支出的费用50100元；4、本案诉讼费由诚邦汽车交易公司承担。一审法院认定事实：2017年7月，福联汽车租赁公司（乙方、承租方）与诚邦汽车交易公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同中有如下约定：甲方将位于南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号C楼一楼左一、左二两个门面房屋及附属设施出租给乙方用作品牌二手车经营使用；房屋租金为343000元/年，管理费14437元/年，租赁押金为13970元，租赁期限期自2017年8月1日(起租日）起至2019年3月30日止(其中2017年7月1日至2017年7月31日为甲方给予乙方装修期间免租金使用期）；甲、乙双方约定甲方暂定于2017年7月1日将该房屋交付给乙方。关于甲方违约责任约定：……3、因甲方原因导致本合同提前解除或不能继续的，甲方除承担返还租金、押金及支付违约金外，还应对乙方的损失进行赔偿，包括但不限于：乙方投入的装修费用、广告费用等实际开展运营活动的花费等，甲方应按照剩余租期的比例按比例赔偿乙方损失。……。《房屋租赁合同》签订后，福联汽车租赁公司花费了334000元装修费对案涉房屋进行了装修并陆续支付了合同约定的全部费用。租赁期间，案涉房屋产权发生变更，第三人因与诚邦汽车交易公司等纠纷自2018年底起对福联汽车租赁公司采取堵门等方式影响其经营并致福联汽车租赁公司停业欲搬离，但第三人又阻止福联汽车租赁公司搬走物品。福联汽车租赁公司对此与诚邦汽车交易公司进行了沟通协调，但无果，遂提起本案诉讼，并提出以上诉讼请求。审理中，诚邦汽车交易公司认可福联汽车租赁公司在诉讼请求中主张的2019年1－3月的租金及管理费数额，且同意退还福联汽车租赁公司房屋押金13970元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《建筑装饰工程施工合同》、江苏增值税专用发票、银行回单、接处警工作登记表、接处警证明、录音资料及当事人的陈述等证据可以证实。一审法院认为，福联汽车租赁公司与诚邦汽车交易公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同中因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，福联汽车租赁公司已按约全面履行了自己的义务，但租赁期间第三人因与诚邦汽车交易公司等的纠纷自2018年底起对福联汽车租赁公司采取堵门等方式影响福联汽车租赁公司经营并致福联汽车租赁公司停业，应当认定诚邦汽车交易公司违反了法定义务，构成违约，诚邦汽车交易公司对此应向福联汽车租赁公司承担相应的法律责任。现福联汽车租赁公司要求诚邦汽车交易公司返还2019年1－3月的租金85750.99元、管理费3609元以及整改装修房屋所支出的费用50100元，具有法律依据，且符合合同约定，故一审法院予以支持。对于房屋押金13970元的返还，双方意见一致，一审法院予以确认。诚邦汽车交易公司辩称其对第三人的行为不知情，且第三人的行为对福联汽车租赁公司的影响轻微并不严重，与本案查明的事实不符，亦与常理不合，故一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还南京福联汽车租赁有限公司租金85750.99元、管理费3609元、房屋押金13970元，合计103329.99元；二、江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔付南京福联汽车租赁有限公司整改和装修房屋的费用50100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费3369元，由江苏诚邦汽车交易市场管理有限公司负担。本院审理期间，诚邦汽车交易公司对一审查明的如下事实有异议：1、“《房屋租赁合同》签订后，原告花费了334000元装修费对案涉房屋进行了装修”，主张福联汽车租赁公司提供的相关证据无法证明该事实，装修合同中的地址和租赁房屋的地址完全不同，并无关联，其陈述不具有合理性。2、“第三人因与被告等纠纷自2018年底起对原告采取堵门等方式影响原告经营并致原告停业”，主张其对于福联汽车租赁公司停业的情况并不清楚，且福联汽车租赁公司在一审中并没有提供有效证据证明其在2019年1月至3月期间长期停业。福联汽车租赁公司对一审查明的事实无异议，针对诚邦汽车交易公司所提异议，福联汽车租赁公司表示：1、装修地点的确是租赁房屋的地点，装修合同上约定的是一个大致的范围，但具体的装修施工地点就在案涉房屋内。2、一审中福联汽车租赁公司提供了报警证明以及照片，证明福联汽车租赁公司一直处于停业的状态。福联汽车租赁公司当时也和诚邦汽车交易公司的负责人进行了谈话并录音，其负责人也表明了堵门的情况是非常严重的，诚邦汽车交易公司对于福联汽车租赁公司停业的状态非常清楚。2018年底断电断水无法正常营业时，福联汽车租赁公司就一直和诚邦汽车交易公司的负责人联系，并且几次报警，诚邦汽车交易公司不可能不知道这些情况。福联汽车租赁公司按照合同约定支付了全部的房屋租金，但因为诚邦汽车交易公司没有将租金交给新的房东，导致福联汽车租赁公司被断电断水，诚邦汽车交易公司已经构成了违约。二审中，福联汽车租赁公司提交证据如下：1、水电费交费票据2张，证明其公司2018年7月4日向诚邦汽车交易公司交纳电卡充值费2000元；2019年2月28日，其公司向江苏天诚旧机动车交易市场有限公司交纳了新承租房屋的水电费。2、微信聊天记录截屏打印件一套，证明2019年1月其公司承租诚邦汽车交易公司的房屋已被堵门，无法营业。诚邦汽车交易公司质证意见如下：1、福联汽车租赁公司提交的上述证据不属于新证据，不应当作为审理依据；2、对2018年7月4日电卡充值费2000元收据的真实性无异议，对福联汽车租赁公司与案外人形成的证据，真实性难以确定，且该组收据与本案没有直接关系，并不能证明福联汽车租赁公司的主张；3、对案外人微信聊天记录的真实性难以确定。本院另查明，诚邦汽车交易公司与福联汽车租赁公司房屋租赁合同载明的出租房屋位置为“南京市江宁区东山街道东山工业园丰泽路18号”。福联汽车租赁公司与南京禾木装饰工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同载明的工程名称为“透明度二手车展厅改造工程”，工程地点：南京江宁区东麒路中驰二手车市场内。二审期间，诚邦汽车交易公司陈述，案涉房屋产权人原为南京三企食品有限公司，南京三企食品有限公司将房屋出租给江苏国鼎汽车产业园有限公司，江苏国鼎汽车产业园有限公司将大部分房屋转租给南京朴智旧机动车交易市场服务有限公司，南京朴智旧机动车交易市场服务有限公司将房屋转租给诚邦汽车交易公司；转租期间，因南京三企食品有限公司有案外的诉讼，最终由江苏长菱汽车科技有限公司取得案涉房屋的产权。福联汽车租赁公司对诚邦汽车交易公司的上述陈述予以认可。同时，诚邦汽车交易公司称，其将承租的房屋部分自用，部分对外出租；经与南京朴智旧机动车交易市场服务有限公司协商，其从2018年6、7月份开始没有再向南京朴智旧机动车交易市场服务有限公司交纳租金；2018年8月份之后确实对福联汽车租赁公司的经营有一些影响，当时都是普遍现象，所有人的营业都有影响，但不至于导致福联汽车租赁公司长期停业；其自用房屋主要作仓储，存放车辆，期间也受到一些影响，因担心新的产权人找麻烦，其在2019年1、2月份将其存放的车辆取走，准备过年前清掉，也没有再使用租赁场地，因为承租的整个场地都被新产权人控制了。从一审中福联汽车租赁公司提供的接处警工作登记表及南京市公安局江宁分局上坊派出所接处警证明来看，中驰二手车市场坐落在江宁区院内，福联汽车租赁公司承租经营的透明度二手车店面亦在该市场内。本院认为，租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。本案中，福联汽车租赁公司与诚邦汽车交易公司房屋租赁合同履行期间，福联汽车租赁公司按房屋租赁合同约定履行了自己的义务，诚邦汽车交易公司有义务保持案涉房屋处于正常经营使用状态。福联汽车租赁公司已提供相关证据证明租赁期间因第三人与诚邦汽车交易公司等发生纠纷，第三人对福联汽车租赁公司承租的房屋采取了堵门等方式，致使福联汽车租赁公司经营受到影响以致停业。诚邦汽车交易公司虽否认福联汽车租赁公司长期停业，但其亦认可2018年8月份后对所有人的营业都有影响，其公司在2019年1、2月份亦将其存放的车辆取走。诚邦汽车交易公司未能提供相应的证据证明福联汽车租赁公司在2019年1－3月期间正常经营，故福联汽车租赁公司无法正常使用租赁物进行经营收益，其要求诚邦汽车交易公司返还已付的2019年1-3月租金及管理费，有相应的依据。诚邦汽车交易公司上诉称福联汽车租赁公司2019年1－3月份正常使用案涉房屋的理由，没有相应的证据佐证，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。福联汽车租赁公司经诚邦汽车交易公司同意，对其承租的房屋进行了装修，现福联汽车租赁公司在租赁期限内无法使用案涉房屋进行经营，其要求诚邦汽车交易公司赔偿剩余租赁期内的装修残值，符合法律规定及合同约定。虽然福联汽车租赁公司提供的装饰工程施工合同载明的地址为南京江宁区东麒路中驰二手车市场内，房屋租赁合同载明地址为南京市江宁区东山街道工业园丰泽路18号，但从福联汽车租赁公司提供的接处警工作登记表等证据来看，中驰二手车市场坐落在江宁区院内，福联汽车租赁公司承租经营的透明度二手车店面亦在该市场内。诚邦汽车交易公司未提供证据证明南京市江宁区东麒路有“中驰二手车市场”，且福联汽车租赁公司在该市场内有“透明度二手车展厅”，故对诚邦汽车交易公司上诉称装饰工程施工合同及发票显示的地址与承租地址不一致，不能表明福联汽车租赁公司在案涉房屋装修费用的上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，诚邦汽车交易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3369元，由诚邦汽车交易公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月十六日书记员  汪海燕