湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初3752号 原告：陆聃，女，1981年3月26日出生，汉族，现住广东省佛山市禅城区。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：湖南湘立房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪西路238号。 法定代表人：袁玉斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘林冲，湖南远达律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘广，湖南远达律师事务所律师。 原告陆聃与被告湖南湘立房地产开发有限公司（以下简称湘立房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆聃的委托诉讼代理人范清平、被告湘立房地产公司的委托诉讼代理人刘广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆聃向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付凯悦1号B区悦江湾第5幢A2601房；2、判令被告支付逾期交房的违约金85978元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原告购买被告开发建设的凯悦1号B区悦江湾第×幢××房，建筑面积141.26平方米，房款单价4197.62元/平方米，总房款592956元，并签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定被告在2018年12月31日向原告交付上述房屋。合同第九条约定“出卖人逾期交房超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。”截至起诉日止，被告共逾期交房290日，存在严重违约，应依法支付违约金85978元（592956元×290日×0.0005）。鉴于上述理由，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告应共同履行。但由于被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，现依法起诉，请判如所请。 被告湘立房地产公司辩称：被告已于2019年8月15日发出通告，向业主发出了交房时间表，原告实际也接受了房屋，在交付房屋时没有提出异议，原告请求被告立即交付房屋没有依据。被告延迟交房存在三个客观因素，一是本年雨水多阻碍了施工的进度，二是被告因为接受纪委调查也导致了延迟，三是业主经常到原告处吵闹。被告发公告时也讲得很清楚，原告可以减免一年的物业费做为补偿，也希望能得到业主的理解和宽容。合同约定违约金过高，希望法庭适当减少违约金，按照房租损失进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即被告提供的公司通告，本院认定如下：被告提供的公司通告，该通告张贴在小区内，原告也是根据通告得知被告交房的时间并在通告告知的交房时间进行了收房，本院对该通告进行张贴的事实及交房事项的告知事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月16日，原告陆聃与被告湘立房地产公司签订了《商品房买卖合同》，陆聃购买了湘立房地产公司开发的位于隆回县，商品房单价为4197.62元／平方米，建筑面积共计141.26平方米，总房款为592956元。双方约定：原告陆聃采用银行按揭方式付款，即原告在签订本合同前支付房款182956元，余款41万元由原告到银行办理贷款手续支付。被告应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。合同还约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，原告按合同约定交付了购房首付款182956元及办理了银行按揭贷款41万元的手续。2019年8月8日，被告采取在凯悦1号小区张贴通告的方式通知凯悦1号悦江湾5栋业主办理交房时间为2019年9月15日至25日。2019年9月20日原告从被告处领取了上述房屋的钥匙并开始对该房屋进行装修。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，原告已按照合同约定支付了购房款，而被告在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，因此被告存在违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。原、被告均认可在2019年9月20日原告从被告处领取了房屋钥匙，原告并且已开始对案涉房屋进行装修，故本案被告向原告的交房时间宜认定为2019年9月20日。其次关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。通过庭审查明的事实，被告虽未能在合同约定的2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但在2019年9月20日双方办理交接手续，双方合同的主要部分已履行完毕。由于原告购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，参考目前隆回租房租金行情，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失、延迟交房的时间长短等因素，兼顾双方对合同的履行情况，本院认定被告湘立房地产公司支付原告逾期交房违约金调整为18000元为宜。原告在2019年9月20日从被告处领取了案涉房屋的钥匙并开始对该房屋进行装修，应视为被告已向原告办理房屋交付手续，故对原告要求被告交付凯悦1号B区悦江湾第5幢A2601房的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南湘立房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告陆聃支付逾期交房违约金18000元； 二、驳回原告陆聃的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,950元，减半收取975元，由被告湖南湘立房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  王晓珊 二〇一九年十二月三日 代理书记员  李梅花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。