山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9086号上诉人（原审原告）：山东宏海卓邦置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张岑，董事长。委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王开富，男，1969年3月30日出生，汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：刘文丽，山东舜翔律师事务所律师。上诉人山东宏海卓邦置业有限公司（以下简称宏海卓邦公司）因与被上诉人王开富房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏海卓邦公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持宏海卓邦公司的一审诉讼请求；2.判令王开富承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，认定王开富并非拒绝支付剩余房款，坚持履行合同，并愿支付经济损失的事实错误。1、一审法院认为王开富未按照约定完成按揭贷款及一次性付款，并非拒绝支付剩余房款，认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同约定如王开富不能按时办理完按揭贷款手续，付款方式自动变更为一次性付款。王开富没有在合同约定的2017年6月13日前办理完毕按揭贷款手续，2017年11月16日，贷款银行齐鲁银行经十东路支行也已经通知王开富其贷款申请未审批通过。之后，经过宏海卓邦公司积极协调，王开富再次提交资料后，贷款审批仍未通过。在王开富贷款未审批通过后，宏海卓邦公司于2018年6月11日发出书面通知，要求王开富3日内办理一次性付款手续，交纳剩余房款。但王开富收到上述通知后，截止到目前未支付一分剩余房款，也没有支付房款的意思表示，一审法院认定王开富并非拒绝支付剩余房款没有任何事实依据。2、一审法院认定王开富坚持履行合同，并愿支付经济损失亦不属实，认定事实错误。王开富在知道不能办理贷款后，无能力一次性支付剩余房款，曾找到宏海卓邦公司，要求宏海卓邦公司退回房款，并向其支付利息，并没有履行合同及赔偿损失的意思表示。宏海卓邦公司起诉后，王开富的答辩意见仍是要求宏海卓邦公司退回支付的房款并支付利息，并非法院认定的坚持履行合同。虽然法院组织调解过程中，王开富提出过继续履行合同的方案，但拒绝支付合同中明确约定的违约金，就连远低于贷款利率（逾期应付款数额日万分之一）的违约金及诉讼费用的损失，王开富都拒绝支付，可见其并非诚意坚持继续履行合同。二、双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，一审判决驳回宏海卓邦公司确认合同解除的诉讼请求，适用法律错误。根据双方合同的约定，王开富不能按时办理完按揭贷款手续，付款方式自动变更为一次性付款。王开富不履行一次性付款义务，视为其无正当理由解除合同。合同还约定，王开富逾期付款超过30日，宏海卓邦公司有权解除合同。因此，根据《合同法》第九十三条规定，宏海卓邦公司可以解除合同。王开富交纳首付款后，未能办理按揭贷款，亦无力一次性支付剩余房款，属不能履行合同主要义务的情形，双方合同已经事实不能履行，宏海卓邦公司可以行使合同解除权，宏海卓邦公司于2018年6月26日向王开富发出解除合同通知，根据《合同法》第九十六条之规定，双方之间的商品房买卖合同已经解除。退一步讲，即使双方未约定前述解除权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”及第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，宏海卓邦公司当然可以请求解除双方之间签订的商品房买卖合同并要求王开富承担赔偿损失的责任。综上，双方签订的《商品房买卖合同》已经具备解除条件，且宏海卓邦公司已经通知王开富解除合同，双方合同已经解除。一审判决驳回宏海卓邦公司确认合同解除的诉讼请求，适用法律错误。三、因王开富违约导致合同解除，王开富应当承担违约责任。因王开富未能办理按揭贷款，亦无力一次性支付剩余房款，导致合同不能履行，给宏海卓邦公司造成巨大经济损失。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对违约责任的约定是双方真实意思的表示且不违反法律规定，王开富应当按照合同约定承担违约责任，向宏海卓邦公司支付违约金。四、一审判决没有解决双方之间的纠纷。一审判决驳回宏海卓邦公司确认合同解除的诉讼请求，王开富也拒不支付房款，导致双方之间的纠纷仍无法解决，给宏海卓邦公司造成极大的损失。王开富辩称，宏海卓邦公司的上诉理由明显缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、宏海卓邦公司与王开富签订的《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第四条付款方式、期限及违约责任的约定，系宏海卓邦公司免除自身责任，加重购房者义务的格式条款，应被认定为无效。1、王开富在与宏海卓邦公司签订《商品房买卖合同》前曾就付款方式的问题与售楼处置业顾问进行过反复沟通，明确说明了自身情况，对于在自身现有状况下是否可以办理贷款进行了咨询，在置业顾问承诺可以办理贷款后，才签订了该《商品房买卖合同》。一审中王开富提交的与置业顾问的录音可以看出，办理贷款的银行与该项目合作，对于王开富是否可以办理贷款，签订该合同前，置业顾问也征询过银行建议，且银行工作人员给予了肯定答复。而该《商品房买卖合同》及合同附件签订时，置业顾问给王开富的解释是该合同为标准格式文本，所有购房者签订的合同都一样，无法更改，且签订合同时置业顾问未对该合同中的附件向王开富履行过任何提示说明与注意义务。2、纵观《商品房买卖合同》及补充协议，主合同部分与补充协议部分系同时签订，但主合同与补充协议字体字号却不相同，主合同部分做了重点的标注，合同清晰明确，但是补充协议却故意缩小字体字号。从该补充协议的内容可以看出，该协议应该是对主合同的补充和细化，但是该补充协议确没有任何提示与标注，补充协议的内容完全是宏海卓邦公司为免除自身责任强加于王开富，且签订该协议前置业顾问更加没有对该补充协议内容向王开富作出详尽的说明，提请王开富注意，王开富在该补充协议上的签字，系在置业顾问的误导下所签。3、王开富与宏海卓邦公司签订的《商品房买卖合同》第六条第三款约定王开富“须在2017年6月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”该条款下宏海卓邦公司做了明确标注，提请王开富注意，该条款约定仅仅是需要王开富在该时间内向银行提交申请手续，王开富已经按合同约定履行了该义务。而附件五《合同补充协议》第四条付款方式、期限及违约责任的约定，宏海卓邦公司又对主合同做了更改，该更改没有任何提请王开富注意的标示，付款方式、期限及违约责任系商品房买卖合同中的主要条款，宏海卓邦公司就该部分设置补充协议且未对王开富作出详尽说明违反了公平原则，加重了王开富的合同义务，依据《合同法》第四十条该补充协议应为无效条款。4、即使该补充协议有效，王开富也没有违约，更不应该承担违约责任。《合同补充协议》第四条第一款约定“如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，……将剩余房款一次性付给出卖人。”该条款明确说明王开富违约的前提是不能办理贷款的原因需要在王开富一方，在通常情况下，不能办理贷款多是买受人不配合银行提交完整资料，或自身征信问题等，但是王开富并没有出现上述情况，签订合同后一直积极履行合同义务，配合宏海卓邦公司及银行提交贷款审批资料，从一审中宏海卓邦公司提交的其员工与天津银行徐晓霞微信聊天记录也可以证实，该贷款一直未被银行审批通过系该银行不办理底商的贷款业务，而非因为王开富的原因。故王开富不应承担任何违约责任。二、王开富与宏海卓邦公司签订《商品房买卖合同》后一直积极履行付款义务，向银行提交相关贷款手续，不存在违约行为。王开富与宏海卓邦公司签订合同后，按合同约定于2017年6月13日前通过宏海卓邦公司向齐鲁银行经十东路支行提交了贷款所需要的全部资料，办理完毕贷款申请手续，履行了合同约定的义务，在该贷款审批期间，王开富多次找到宏海卓邦公司询问贷款审批情况，在宏海卓邦公司通知贷款审批未通过后，也按其要求积极补交了资料，向银行进行了第二次申报，这期间王开富还向天津银行提交过贷款申请。由此可见，王开富并不存在任何违约行为。因银行贷款审批未通过，王开富除一直与银行沟通，还通过多种方式找宏海卓邦公司进行协商，也通过12345政府热线反映了该问题，但宏海卓邦公司均未出面解决，反而通过诉讼方式，以期获得巨额赔偿，宏海卓邦公司系恶意诉讼。三、一审法院认定王开富与宏海卓邦公司签订的《商品房买卖合同》未解除，于法有据。王开富按时履行了申请贷款的手续，没有违约行为，宏海卓邦公司无权单方解除合同。宏海卓邦公司要求解除合同，既不符合双方的合同约定，也不符合相关法律规定，不应得到支持。宏海卓邦公司提交的两份《通知》均为宏海卓邦公司的单方行为，其行为不符合《合同法》第九十三、九十四条的规定，其既不享有约定解除权也不享有法定解除权。即使宏海卓邦公司享有该合同解除权，该合同也不应认定宏海卓邦公司发出了解除通知该合同即为解除。一审中宏海卓邦公司提交的两份EMS快递单据，为“寄件人”留存的一联，该单据只能证明其通过EMS邮政发出过通知，无法证明王开富收到了该两份通知，并不能直接产生合同解除的效力。四、王开富与宏海卓邦公司签订《商品房买卖合同》后按照合同约定积极履行了义务，没有违约行为，反而是宏海卓邦公司未履行其义务，严重违约，王开富保留追究其法律责任的权利。《商品房买卖合同》第八条，附件五《合同补充协议》第五条均约定了宏海卓邦公司应在2018年10月1日前将符合合同约定的商品房交付给王开富，但时至今日宏海卓邦公司仍未交付，反而利用该房屋进行出租盈利，获取收益。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“本合同一式6份……出卖人3份，买受人1份”，但至今宏海卓邦公司也未将该合同的原件交与王开富。宏海卓邦公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》于2018年6月16日解除；2.判令王开富向宏海卓邦公司支付违约金587568.45元；3.判令王开富赔偿宏海卓邦公司律师费损失101800元；4.本案的诉讼费由王开富承担。一审法院认定事实：2017年6月6日，宏海卓邦公司与王开富签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定王开富购买宏海卓邦开发建设的聚隆广场3号楼115号房屋；房屋总价款2797945元；付款方式及期限为买受人应于合同签订当日内交纳首付房款即（人民币）壹佰肆拾万零柒仟玖佰肆拾伍元整（X1407945），剩余房款即人民币壹佰叁拾玖万元整（X1390000），由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人，须在2017年6月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款的违约责任为逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。宏海卓邦公司与王开富签订的《合同补充协议》，协议对《济南市商品房买卖合同》的条款作出修改或补充。补充协议第四条第3项约定：如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，买受人的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应当在接到银行不能办理贷款通知30日内，将剩余房款一次性付给出卖人；关于一次性付款，买受人应按本合同约定期限支付购房款，否则视为逾期付款，逾期不超过30日的，自本合同约定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的（含30日），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的1%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第一天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第4条约定：买受人无正当理由要求解除合同的及经我公司催告拒不履行合同的，责任方须承担违约责任，按房屋总价款的20%向对方支付违约金。为购买涉案房屋，王开富向齐鲁银行股份有限公司济南经十东路支行申请按揭贷款，但直至2018年3月15日王开富补交资料二次申报，该笔贷款审批仍未通过。2018年6月11日，宏海卓邦公司向王开富发出通知，内容为王开富在收到通知后3日内到宏海卓邦公司办理按揭一次性付款手续，并将剩余未付房款139万元一次性交纳，如未在3日内办理付款手续，将视为王开富无正当理由解除合同。2018年6月26日，宏海卓邦公司向王开富发出通知，内容为双方签订的《商品房买卖合同》于2018年6月16日解除。另查明，宏海卓邦公司向王开富发出解除合同通知后，王开富通过多种方式找宏海卓邦公司工作人员希望协商解决纠纷，宏海卓邦公司均未出面解决，后王开富又通过12345政府热线反映问题，也未得到解决。诉讼中，王开富坚持继续履行合同，并愿支付一定的经济损失。但宏海卓邦公司坚持解除合同，不同意继续履行合同。一审法院认为，宏海卓邦公司与王开富签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以认定。本案的争议焦点是宏海卓邦公司行使合同解除权是否有效的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条对合同解除权作了程序性的规定，但合同是否解除要看是否符合解除的实质性要件，并非合同解除通知自到达对方就当然解除。王开富虽未按照约定完成按揭贷款及一次性支付余款，但其并非拒绝支付剩余房款，并未构成根本性违约，也不希望合同“睡眠”，而是希望双方在平等协商的前提下公平合理地解决争议。王开富为此也一直积极要求宏海卓邦公司的工作人员当面解决购房事宜，还通过政府民生热线反映宏海卓邦公司的消极处理行为。由于宏海卓邦公司采取消极应对方式，致使双方矛盾加深，尤其在宏海卓邦公司通知王开富解除合同后，进一步激化矛盾，起诉前王开富在给宏海卓邦公司的工作人员电话沟通中才被告知找公司的法务部门解决，但宏海卓邦公司直至提起诉讼也没有与王开富协商解决。商品房交易中，双方主体地位平等，当事人权利义务一致，出现争议均应当积极予以协商解决。在诉讼期间，王开富坚决要求继续履行合同，并表示在一定期限内支付全部剩余款项，还表示愿向宏海卓邦公司支付一定的经济损失，目前商品房也达到了交付条件。然宏海卓邦公司基于诉前王开富的过激行为形成的矛盾等原因，拒不同意继续履行合同。一审法院认为，签订《济南市商品房买卖合同》的目的是为了实现商品的交换，只要合同双方平等相待，完全能够实现房屋交易目的。而且从维护双方利益考虑，继续履行合同不仅能最大限度的减少各自的经济损失，也有利于交易安全，避免交易风险。故对宏海卓邦公司坚持确认《济南市商品房买卖合同》于2018年6月16日解除，并要求王开富支付587568.45元违约金、赔偿律师费损失101800元等诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回山东宏海卓邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费14592元，由山东宏海卓邦置业有限公司负担。二审中，王开富提交2019年7月16日自中国人民银行征信中心打印的个人信用报告1份，证明其不存在个人征信问题。宏海卓邦公司称，真实性无法确认，即便真实也不能推断王开富符合贷款条件，因为银行审核贷款时不仅要审核个人征信，还要审核贷款人的还款能力等其他条件。对于该证据，本院认为，该证据真实合法，与本案事实有关联，本院予以采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年4月29日，一审法院向王开富送达了起诉状。2019年5月21日，宏海卓邦公司向山东齐鲁律师事务所支付律师代理费60600元。2019年6月29日，齐鲁银行经十东路支行向一审法院出具《情况说明》称，王开富的贷款申请未获批准的原因为不符合该行的准入要求。宏海卓邦公司与王开富签订的《合同补充协议》第十五条约定：诉讼及赔偿事宜，因买受人过错给出卖人造成经济损失的，由买受人赔偿经济损失，该经济损失包括但不限于合同约定的违约金、直接损失、间接损失及出卖人向买受人追讨此等经济损失所产生的诉讼费、律师费等全部费用。二审中，对于宏海卓邦公司主张的违约金，王开富认为过分高于宏海卓邦公司的损失，如法院认定其构成违约，则要求进行调整。以上事实有委托代理合同、代理费发票及转账凭证、《情况说明》、《合同补充协议》、调查笔录为证。本院认为，本案的争议焦点为，一、宏海卓邦公司与王开富签订的《商品房买卖合同》应否解除；二、王开富应否及如何向宏海卓邦公司承担违约责任。关于焦点一，本院认为，宏海卓邦公司与王开富签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王开富主张，该合同附件五补充协议第四条系无效格式条款，免除了宏海卓邦公司的责任，加重了王开富的义务，对此，本院认为，该协议条款对于贷款未获审批后的付款方式、期限及违约责任等进行约定，系双方协商一致的结果，不存在加重王开富责任的情形，该条款有效，双方应按约履行。根据该补充协议第四条，如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，买受人的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应当在接到银行不能办理贷款通知30日内，将剩余房款一次性付给出卖人；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按本合同总价款的1%向出卖人支付违约金。本案中，因不符合银行准入要求，王开富的贷款申请未获批准，虽然其不存在个人征信问题，但仍属于前述协议条款中“因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续”的情形，王开富剩余房款的付款方式应变更为一次性付款。对于剩余房款的付款时间，鉴于宏海卓邦公司未举证证实贷款银行向王开富发出不能办理贷款通知的具体日期，其于2018年6月11日通知王开富付款，王开富应于收到该通知后30日内向宏海卓邦公司履行支付剩余房款的义务。至本案起诉前王开富逾期未付款已超过30日，王开富构成违约，宏海卓邦公司根据双方合同约定有权要求解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。宏海卓邦公司虽于2018年6月26日向王开富发出了解除通知，但此时王开富不存在逾期付款问题，不能依据该通知确定合同解除的时间。2019年4月29日，王开富收到本案起诉状，应视为宏海卓邦公司向其发出了解除合同的通知。综上，本院确认，因王开富违约，宏海卓邦公司有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该合同于2019年4月29日解除。关于焦点二，本院认为，王开富在合同履行中存在违约行为，应向宏海卓邦公司承担违约责任。宏海卓邦公司于2018年6月11日向王开富发出的通知中称，如未在3日内办理付款手续，将视为王开富无正当理由解除合同，该内容属于宏海卓邦公司单方的意思表示，并非双方协议中约定的内容，宏海卓邦公司以此为据要求王开富承担补充协议第四条第4项中房屋总价款20%的违约金，不应予以支持。对于补充协议第四条第3项中合同总价款1%的违约金，王开富认为仍过高，要求调整，应就该违约金过分高于宏海卓邦公司的损失承担举证责任，其未提交相应的证据，对于该主张本院不予支持。因此，王开富应向宏海卓邦公司支付违约金27979.45元（2797945×1%）。关于律师费损失，王开富未按约付款引发本案诉讼，根据双方补充协议第十五条的约定，王开富应赔偿宏海卓邦公司律师费损失。宏海卓邦公司因本案诉讼支出律师代理费60600元，王开富应予赔偿。综上，宏海卓邦公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3885号民事判决；二、山东宏海卓邦置业有限公司与王开富签订的《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201719488156]于2019年4月29日解除；三、王开富于本判决生效之日起十日内向山东宏海卓邦置业有限公司支付违约金27979.45元；四、王开富于本判决生效之日起十日内赔偿山东宏海卓邦置业有限公司律师费损失60600元；五、驳回山东宏海卓邦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14592元，由山东宏海卓邦置业有限公司负担；二审案件受理费29184元，由王开富负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十一日书记员  邢春艳