海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初8538号原告：交通银行股份有限公司鞍山海城支行，统一社会信用代码91210381941376149J，营业场所，海城市北关街北顺城路25号。负责人：胡殿义，职务，行长。委托诉讼代理人：赵天宇，男，该单位职员。委托诉讼代理人：刘晓松，辽宁正方圆律师事务所律师。被告：陈玉成，男，汉族，住海城市。被告：海城市南台房屋开发有限责任公司，统一社会信用代码为91210381723732635H，住所地，海城市南台新昌大街。法定代表人：赵显航。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉被告陈玉成、海城市南台房屋开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行委托诉讼代理人赵天宇、刘晓松到庭参加诉讼，被告陈玉成、被告海城市南台房屋开发有限责任公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行诉称：2015年6月26日，原告与被告陈玉成签订了个人房屋抵押贷款合同（编号：2015241500001100283）。合同第二十三条约定被告向原告借款29万元，用于购买房屋，借款期限为239个月。合同第二十四条规定了贷款利率及利率调整方式。合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为1983元，还款日每期每月10日。合同第十三条中13.1条约定了“提前到期事件”，根据13.1条第（7）项约定，借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件。13.2条约定了提前到期事件发生后，贷款人有权采取的措施。根据13.2第（5）项约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐落于海城市，建筑面积47.82平方米。第六条还约定了抵押担保范围，及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记，抵押权证标号是辽（2019）海城市不动产证明第0004316号，抵押期限从2015年6月29日至2035年6月28日。原告与被告海城市南台房屋开发有限责任公司签订了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告海城市南台房屋开发有限责任公司为原告向海城市西柳镇怡景湾花园业主的贷款业务提供连带保证责任。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商海城市南台房屋开发有限责任公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特护、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿权”，原告对该保证金账户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，被告的贷款已经逾期，经原告多次催要被告依然没有偿还借款，现原告特向贵院提起诉讼，请求：1.被告陈玉成偿还借款本金256621.81元及利息（截止2019年11月10日，利息共计10955.96元，并继续给付利息自2019年11月10日起至实际给付之日止，按《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定计算）；2.被告陈玉成承担抵押担保责任、原告对抵押的房产享有优先受偿权；3.被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任，原告对被告海城市南台房屋开发有限责任公司存进的保证金享有优先受偿权；4.诉讼费由被告承担。被告陈玉成未答辩。被告海城市南台房屋开发有限责任公司未答辩。经审理查明：2015年5月18日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告海城市南台房屋开发有限责任公司签订了个人住房抵押贷款业务合作协议，协议约定，被告海城市南台房屋开发有限责任公司在本协议签署之日，按本协议第2.1款第（3）项约定的贷款总额10%存入保证金，用于担保原告向购房人发放的贷款。原告根据本协议扣划保证金后，被告海城市南台房屋开发有限责任公司应在原告扣划之日起三日内日补足相应款项作为保证金。在被告海城市南台房屋开发有限责任公司相应连带责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，被告海城市南台房屋开发有限责任公司应协助原告进行催收。如果贷款逾期3期，原告有权酌情选择以下任一种、多种或全部方式要求被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担保证责任：（1）直接扣划被告海城市南台房屋开发有限责任公司依据本协议第1.3.2.1款存入的保证金，扣划金额为购房人应承担的贷款本息、违约金等未付款项金额。2015年6月26日，原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告陈玉成、海城市南台房屋开发有限责任公司签订了个人房产抵押贷款合同。合同约定，被告陈玉成向原告借款29万元，用于购买被告海城市南台房屋开发有限责任公司开发建设的房屋，被告陈玉成以所购房屋作抵押，并于2019年4月22日办理了抵押登记。该笔贷款期限239个月，月利率4.5‰，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款法为等额本息，借款人未按本合同约定偿还贷款本金或支付利息，视为贷款提前到期，同时约定，被告在合同中填写的联系方式均真实有效，借款人、保证人确认并同意，除非贷款人收到借款人、保证人关于变更通讯地址的书面通知，借款人、保证人在本协议填写的通讯地址是法院向借款人、保证人司法送达文书及其他书面文件的地址。被告海城市南台房屋开发有限责任公司对被告陈玉成贷款本息承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年并约定，被告陈玉成取得个人房产抵押贷款合同第二十二条约定房屋的权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告海城市南台房屋开发有限责任公司的保证责任解除。但在原告取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，被告陈玉成已有欠款或欠费或的，被告海城市南台房屋开发有限责任公司应承担连带责任。合同签订后，原告依照约定向被告陈玉成发放了贷款29万元，被告陈玉成自2019年2月10日开始不履行还款义务。截止于2019年11月10日被告陈玉成尚欠原告借款本金256621.81元及利息10955.96元。上述事实，原告提供的证据有：个人房产抵押贷款合同、个人住房抵押贷款业务合作协议、不动产登记证明、借款凭证、担保函、被告陈玉成户口本复印件、身份复印件、单身声明、无婚姻登记证明、欠款明细。经审查，原告提供的证据可以证明本案事实，符合法律规定，本院均予以采信。本院认为：原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行与被告陈玉成、海城市南台房屋开发有限责任公司签订的个人房产抵押贷款合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依约向被告陈玉成足额发放了贷款29万元，被告陈玉成理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告陈玉成自2019年2月10日开始不履行还款义务，截止至2019年11月10日，尚欠原告贷款本金256621.81元及利息10955.96元，原告有权依照个人房产抵押贷款合同约定宣布本合同的借款提前到期，要求被告陈玉成立即清偿未偿还借款本金本金256621.81元及利息10955.96元，并自2019年11月10日起至实际给付之日止依按《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定的计息方法计算给付利息及逾期利息。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”第三十四条第一款第一项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告陈玉成不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”、第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告于2019年4月22日取得不动产登记证明，被告海城市南台房屋开发有限责任公司于2019年4月22日起解除连带保证责任，故本院对原告要求被告海城市南台房屋开发有限责任公司对被告陈玉成自2019年2月10日起至2019年4月22日止所欠的贷款本息承担连带保证责任的诉讼请求予以支持，被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告陈玉成追偿。原告有权依照个人住房抵押贷款业务合作协议的约定，要求对被告海城市南台房屋开发有限责任公司在2019年2月10日至2019年4月22日期间所欠贷款本息范围内对其保证金享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、第三十四条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：、一、被告陈玉成于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行借款本金256621.81元及利息10955.96元，并自2019年11月10日起至实际给付之日止按按《个人房产抵押贷款合同》第二十四条约定的计息方法计算给付利息及逾期利息；二、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告陈玉成所有的座落于海城市不动产登记证明为辽（2019）海城市不动产证明第0004316号的房屋享有优先受偿权；三、被告海城市南台房屋开发有限责任公司对被告陈玉成自2019年2月10日起至2019年4月22日止所欠的贷款本息承担连带保证责任。被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告陈玉成追偿；四、原告交通银行股份有限公司鞍山海城支行对被告海城市南台房屋开发有限责任公司设立的海城市西柳镇怡景湾花园的保证金（被告陈玉成自2019年2月10日起至2019年4月22日止所欠的贷款本息限额内）享有优先受偿权。被告海城市南台房屋开发有限责任公司承担连带保证责任后，有权向被告陈玉成追偿；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5247元，由被告陈玉成承担。此款已由原告垫付，被告陈玉成在履行本判决确定给付义务时加付5247元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费。审 判 长 汤 威人民陪审员 李 丹人民陪审员 马德全二〇一九年十二月十日书 记 员 姜 军