广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16626号上诉人（原审被告）：戴玲琴，女，1972年4月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：王立峰，华商林李黎（前海）联营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号3101房之三。法定代表人：徐力，该公司总经理。委托诉讼代理人：席晓军，该公司职工。委托诉讼代理人：索莉，该公司职工。上诉人戴玲琴因与被上诉人金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戴玲琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由金碧公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。广州市恒大绿洲小区19号楼2901房屋（以下简称案涉房屋）因存在质量问题，不符合交房条件，故戴玲琴于2012年2月22日未验收房屋，并要求房屋开发商和金碧公司修复案涉房屋的相关质量问题后再通知戴玲琴验收，开发商和金碧公司均承诺同意对案涉房屋进行修复后再通知验收，但戴玲琴从未收到过再次验收的通知，金碧公司怠于修复案涉房屋存在过错。根据金碧公司提供的证据，其于2018年11月通知过戴玲琴再次验收，由此可知，案涉房屋在上述期间是不符合验收条件的，即不符合入住条件。一审法院根据金碧公司提供的证据认定戴玲琴应从办理产权证之日起开始计付物业管理费，显失公平。且戴玲琴就金碧公司修复后的房屋进行查看时，发现房屋仍有严重质量问题，戴玲琴至今仍未居住，在金碧公司提供的服务质量存在严重瑕疵时，戴玲琴有权行使先履行抗辩权，拒绝支付物业管理费。即使应支付，2018年之前的物业费也超过诉讼时效。因此，一审法院仅凭金碧公司提供的证据，认定戴玲琴应支付2016年至2019年期间的物业管理费，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。金碧公司二审辩称，不同意戴玲琴的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。金碧公司向一审法院起诉请求：1.判令戴玲琴向金碧公司支付物业服务费58218.7元、违约金63983.2元；2.判令戴玲琴支付本案诉讼费。一审法院认定事实：金碧公司系为广州市恒大绿洲小区提供前期物业管理服务的企业。戴玲琴系位于广州市恒大绿洲小区19号楼2901号房屋的业主。案涉房屋的物业计费面积为290.92平方米。适用于案涉小区的前期物业服务合同《恒大绿洲前期物业管理服务协议》中约定物业服务费为每月2.5元/平方米，每月3日前履行交纳义务，并约定甲方（业主方）或物业使用人违反本合同约定，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一的标准支付滞纳金，共用水电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行。2012年2月22日，戴玲琴验收案涉房屋时提出63项验收意见，当日未签署收楼文件。2018年8月，金碧公司的工作人员通知戴玲琴领取房产证。戴玲琴对此未提出异议。同年11月，金碧公司的工作人员称案涉房屋渗水已在维保期内修复，催促戴玲琴办理收楼手续。戴玲琴未予答复。同年12月15日，金碧公司的工作人员通过微信向戴玲琴催交物业服务费及其他费用。案涉房屋物业服务费的计算方式为2.5元/平方米×290.92平方米×欠费月数。另查明，《恒大绿洲前期物业管理服务协议》第四条第二点明确约定，物业服务费不包括公摊水电费。一审法院认为，案涉小区的前期物业服务合同对该小区业主有约束力。戴玲琴作为业主，在接受金碧公司提供的物业服务同时，应依照前期物业服务合同的约定交纳物业服务费。金碧公司的诉讼请求仅主张物业服务费一项费用，故本案的审理范围仅限于前期物业服务合同中明确约定的物业服务费，不包括公摊水电费及代收费用。对于戴玲琴提出其未签订前期物业服务合同、未收楼、未接收物业服务，因此无须支付物业服务费的抗辩意见，首先，前期物业服务合同是房地产开发企业依法选定物业服务企业时订立的，为普遍适用于小区的格式合同，戴玲琴作为业主，不签订前期物业服务合同不影响其承担支付物业服务费的义务；其次，戴玲琴虽然在2012年验收案涉房屋时提出了多项意见且未签订收楼文件，但因其多年怠于验收案涉房屋，且案涉房屋的不动产权证已办至其名下，故其现在再以未收楼作为免交物业服务费的抗辩意见已无实际意义；最后，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。综上，戴玲琴的上述抗辩意见没有事实、法律依据，一审法院不予支持。对于戴玲琴提出诉讼时效的抗辩意见，经查，有证据证实的催收事实发生在2018年12月15日。因此，金碧公司主张的2016年1月1日之前的物业服务费已超过3年的诉讼时效，故一审法院不予支持。对于金碧公司主张戴玲琴支付2016年1月至2019年5月期间的物业服务费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。经计算，上述期间的物业服务费为29819.3元（2.5元/平方米×290.92平方米×41个月）。对于金碧公司主张戴玲琴支付逾期支付物业服务费的违约金的诉讼请求，一审法院认为，2016年1月1日前的物业服务费已过诉讼时效，故金碧公司主张上述期间的违约金无据，一审法院不予支持。关于2016年1月至2019年5月期间的违约金，因每日千分之一的计算标准过高（利率年化36.5%），故一审法院予以调低为中国人民银行同期同类贷款利息标准。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2019年6月26日判决如下：一、戴玲琴于判决生效之日起5日内向金碧公司支付2016年1月至2019年5月期间拖欠的物业服务费29819.3元及违约金（以每月欠交的物业服务费727.3元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利息标准，从欠费当月4日起计至清偿之日为止，以本金为限）；二、驳回金碧公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.案涉房屋的权属证书于2013年核发；2.金碧公司在2018年12月15日有催收的事实。戴玲琴表示：其至今未办理案涉房屋的收楼手续，也未就逾期收楼向开发商提出诉讼。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：欠付物业管理费的承责认定。《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此可知，物业管理费的交纳作为标的物的风险转移也应采用交付主义来进行审查判断。本案中，戴玲琴在2012年就已经收到开发商的收楼通知，且房屋权属登记在2013年已经实际转移登记至戴玲琴名下，因此，房屋的交付自权属发生转移之日起而视为交付产生。自权属变更登记之日起，戴玲琴作为案涉房屋的业主应当根据前期物业服务合同的约定向金碧公司支付物业管理费。至于戴玲琴对房屋质量的抗辩理应积极的通过合理途径予以救济，在房屋权属转移至今已经长达6年之久的期间内，戴玲琴既未收楼也没有针对逾期交楼的争议循求合法途径解决，因此，一审法院认定其存在怠于收楼的行为正确，本院予以确认。戴玲琴上诉主张以未收楼为由不承担欠付物业管理费不具有正当理由，本院不予采纳。一审法院结合金碧公司在2018年12月15日的催收事实，适用诉讼时效判令戴玲琴支付2016年1月至2019年5月期间拖欠的物业管理费及违约金，上述处理并无不当，本院予以维持。综上所述，戴玲琴的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费640元，由戴玲琴负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月五日书记员  杨希曾龙辉