江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终3063号上诉人（原审被告）：范云长，女，1980年11月18日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：陈莉,女,1984年12月11日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张莉，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人范云长因与被上诉人陈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2018)苏0311民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范云长、被上诉人陈莉的委托诉讼代理人张莉到庭接受询问。本案现已审理终结。范云长上诉请求：1、撤销原判、发回重审或依法改判。2、诉讼费由陈莉承担。事实与理由：1、陈莉作为一审原告提起诉讼，主体不适格。首先，陈莉提供的买卖合同显示，其购房时间在本案租赁合同之后。陈莉在购买涉案房屋之前，将属于他人的房屋出租，明显不符合事实和逻辑。其次，陈莉无法提供付款凭证及房屋所有权证书，无法证明该房屋为陈莉所有。最后，经范云长辨认，陈莉提供的房屋买卖合同和另案华厦公司提供的合同为同一份合同，陈莉有串通造假的嫌疑。2、一审判决范云长支付2017年10月至2018年2月房租5万元错误。范云长报警记录证明，案外人陈伟多次破坏水电表线路，导致房屋水电无法正常使用。范云长于2017年8月至2018年3月都在宾馆包房居住，由于陈伟的原因导致房屋无法使用，陈莉不应该收取房屋租金，反而应该赔偿范云长相关损失。3、一审对水电费判决错误。水电由于以上原因无法正常使用，水电费不应由范云长承担。同时，电费5958.58元中大部分数额为电表维修费用，电表损坏由陈伟造成，应当由陈伟承担相关费用。范云长不应承担相关电表维修费用。被上诉人陈莉答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。范云长以各种理由拒付或者拖延支付相关租金。自2018年2月27日至2019年初诉讼期间，陈莉对范云长占用房屋的费用都免除了。相关物业费暂时未缴纳。范云长的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。陈莉向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认陈莉、范云长之间的房屋租赁合同已经解除；2、范云长给付陈莉2017年10月至2018年2月的房屋租金5万元及违约金（自2018年3月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息）；3、范云长给付陈莉水费106.68元、电费5958.58元、物业服务费52317元；4、范云长给付陈莉补偿金1万元。事实和理由：2011年底，陈莉委托陈伟与范云长签订房屋租赁协议，将徐州市天山绿洲二期商业4号楼1单元201至205号房屋出租给范云长使用，租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，租金每月9500元，每年递增10％，按季支付，范云长若无故拖欠房屋租金10天或连续15天不支付所有费用，陈莉可以解除合同，收回房屋，范云长需承担全部责任，并补偿陈莉1万元，范云长还应承担房屋的各项费用，包括水费、电费、物业服务费等。房屋租赁协议到期后，范云长继续租赁房屋，并按照每月1万元支付房屋租金。范云长自2017年10月开始拖欠房屋租金，至2018年2月共计欠付房屋租金5万元以及水费106.68元、电费5958.58元、物业服务费52317元。陈莉多次催要未果后，以微信、登报、报警等方式解除了与范云长的房屋租赁协议并收回房屋。综上，陈莉故起诉至法院。一审法院查明：2012年1月1日陈莉委托陈伟（甲方）与范云长（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将徐州市天山绿洲二期商业4号楼1单元201至205号房屋出租给乙方，租赁期3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，第1年租金每月9500元，第2年以后每年递增10％，租金按季提前15日支付，乙方签订合同时支付押金1万元，租用期内乙方无故拖欠房屋租金达10天或者连续15天不付所有费用的，甲方可以终止合同、收回房屋，乙方需承担全部责任，并补偿甲方1万元，租赁期内与该房屋有关的水费、电费、物业服务费等费用由乙方承担。房屋租赁协议签订后，陈伟将徐州市天山绿洲二期商业4号楼1单元201至205号房屋交付给范云长使用。2014年12月31日房屋租赁期满后，范云长继续租赁使用该房屋，房屋租金变更为每月1万元。因范云长拖欠2017年10月至2018年2月的房屋租金，陈伟于2018年2月27日通过微信通知范云长：房屋租金你已经从2017年10月拖欠到现在半年之久，你已严重违约，我现在收回房屋，请你今天2018年2月27日之内，立即搬出你所有屋内个人物品……特此通知。2018年3月8日陈伟又在徐州矿工报登载了与范云长终止房屋租赁合同的公告。一审另查明，范云长租赁期间拖欠的水费106.68元、电费5958.58元，陈莉已分别向徐州首创水务有限责任公司、徐州供电公司交纳。一审法院认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，陈伟受陈莉委托出租徐州市天山绿洲二期商业4号楼1单元201至205号房屋，因此陈莉可以行使陈伟对范云长的房屋租赁合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，范云长没有按照合同约定支付租金，陈伟因此通过微信通知范云长解除合同，范云长收到解除合同通知后，没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故陈莉、范云长之间的房屋租赁合同已于2018年2月27日解除，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期支付的，还应当支付违约金。本案中，陈莉已按照约定将租赁房屋交付给范云长，因此范云长应按照合同约定向陈莉支付租金。范云长拖欠陈莉2017年10月至2018年2月的租金5万元属实，故范云长应继续向陈莉支付该租金，范云长逾期支付还应承担违约责任，给付陈莉违约金，违约金数额除租赁协议约定的1万元补偿金之外，一审法院酌定自2018年3月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息确定。根据陈莉、范云长签订的房屋租赁协议约定，租赁期内与房屋有关的水费、电费、物业服务费等费用应由范云长承担。本案中，陈莉已替范云长交纳了水费106.68元、电费5958.58元，以上费用范云长应给付陈莉。陈莉主张的物业服务费52317元，陈莉没有替范云长实际支付，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第六十条、一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，一审法院判决：一、陈莉与范云长2012年1月1日签订的房屋租赁协议已于2018年2月27日解除；二、范云长于判决发生法律效力之日起十日内给付陈莉租金5万元、违约金（1万元+自2018年3月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息）；三、范云长于判决发生法律效力之日起十日内给付陈莉水费106.68元、电费5958.58元；四、驳回陈莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2680元，由陈莉负担1220元，范云长负担1460元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、陈莉是否本案适格主体；2、范云长以陈伟破坏水电线路、锁门等理由主张其不承担租金5万元能否成立；3、范云长有关水电费5958.58元大部分为维修费用，该费用应当由陈莉承担的理由能否成立。二审中，上诉人范云长提交“宾馆结账单”及其自行统计的住宿情况记录。证明2017年10月陈莉锁门后，范云长就不在涉案房屋居住了。被上诉人陈莉质证意见：真实性不认可，结账单上没有客人名字，从结账单看不出是范云长居住。即使范云长在宾馆居住，也不影响陈莉向其主张房屋租赁费。不论范云长如何使用该房屋，或者居住、或者寄存东西、或者用于经营，都应当支付租金。二审中，被上诉人陈莉未提交新证据。本院认证意见：对范云长提交的宾馆结账单的形式真实性予以认定。对其自行统计的住宿情况记录，陈莉不予认可，该记录相当于当事人自行陈述，对其真实性不予认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于陈莉是否本案适格主体问题陈莉提交了涉案商住房的房屋买卖合同，证明其有权出租涉案房屋。根据另案查明的事实，涉案房屋因开发商江苏华厦融创置地集团有限公司等原因，尚无法办理产权过户手续。涉案用电户名尚为“江苏华厦融创置地集团有限公司”，物业费用等由陈莉缴纳，陈莉实际控制、使用涉案房屋，江苏华厦融创置地集团有限公司并未提出异议。陈莉委托陈伟与范云长签订涉案租赁合同。综上，范云长有关陈莉起诉主体不适格的理由不予支持。二、范云长以陈伟破坏水电线路、锁门等理由主张不承担租金问题首先，陈莉本案主张的租金期间为2017年10月至2018年2月5个月期间的租金。双方合同约定每月租金1万元。根据双方一审提交的微信聊天记录，自2016年6月30日左右，陈莉向上诉人索要欠付租金，范云长承诺支付的拖欠的租金。直到2018年2月6日，范云长在微信中也仍然陈述“欠你房租一分不少”。根据上述微信聊天记录，2017年10月至2018年2月期间范云长仍然在使用涉案房屋，范云长也承诺支付房租，故陈莉主张上述期间的租金的理由能够成立。其次，因为租金支付及房屋是否漏水等问题，双方后期发生争议，双方均向一审法院提交了报警记录。陈莉一方的两次报警记录，报警人陈述为：范云长拖欠租金。范云长2018年11月17日的报警记录显示，范云长报警称租赁的商住房内的东西少了。经民警到场了解到，双方因租金或者房屋漏水的问题引发纠纷，陈莉已经将范云长起诉至徐州市泉山区人民法院。本案范云长主张陈莉出租的房屋存在漏水等原因，以此为由拒付租金，但上述报警记录尚不能明确证明漏水等事实的存在,亦不能证明陈伟锁门的时间是在本案陈莉主张租金的期间。根据范云长提交的现有证据，对范云长以房屋漏水、锁门为由拒付租金的主张不予支持。此外，范云长在上诉状中提及因房屋漏水、锁门等原因、导致范云长损失，陈莉应该赔偿其相关损失。因范云长一审未提起反诉，故有关范云长赔偿其损失的主张，不属于本案二审审理范围。三、关于范云长陈述的水电费5958.58元大部分为维修费用，该费用应当由陈莉或陈伟承担的理由根据电力公司相关材料记载，范云长确实存在欠付电费情形。根据电力公司相关材料记载，电表也确实存在重新装表情形，但范云长并未举证证明系陈伟或陈莉故意破坏电表导致电表重装。陈莉主张的涉案租赁期间的电费，有相关票据予以证明。故根据现有证据，范云长有关不承担水电费5958.58元的主张不予支持。综上所述，上诉人范云长的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由上诉人范云长负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 苏 团审判员 孟 娟二〇一九年十二月十一日书记员 杭恒宇