广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17850号上诉人（原审被告）：谭惠兰，女，汉族，1958年12月14日出生，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：潘蔚怡，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广州市越秀区。法定代表人：杨辉，职务：主任。委托诉讼代理人：陆智君，该办公室职员。委托诉讼代理人：陈诗钰，该办公室职员。上诉人谭惠兰因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称城市更新办公室）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谭惠兰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项并依法改判；2.一、二审诉讼费用由城市更新办公室承担。事实及理由如下：一、一审判决给予谭惠兰十天的腾空时间过短，谭惠兰无法在上述期限内处理完积压的库存药品。谭惠兰经营的商铺已有相应的经营许可及认证，商铺内的药品品种较多，需要一定期限清理库存药品。且国家对于药品的销售、保存和销毁等均有严格的规定，不能随意处理库存药品。一审判决给予谭惠兰十天时间腾空交还商铺，期限过短，谭惠兰无法在该时间段内清理库存药品。鉴于药品销售经营的特殊性及国家对于药品处理的相关规定，请求法院给予谭惠兰三个月时间清理库存药品。二、一审判决关于逾期交付的违约金过高。合同期满后，谭惠兰在使用涉案商铺过程中一直按时向城市更新办公室支付使用费，且由于涉案商铺所在广场经营不善、人流锐减，大部分商铺都处于空置、无法出租的状态。在谭惠兰使用涉案商铺期间，不仅没有对城市更新办公室造成任何经济损失，反而为城市更新办公室减少了经济损失。另外，城市更新办公室也没有举证证明因谭惠兰没有及时交还涉案商铺而对其造成损失的事实。在此情况下，一审判决谭惠兰按每月4200元的标准向其支付违约金，不符合有关违约金弥补损失的原则，违约金标准明显过高。被上诉人城市更新办公室二审辩称：一审判决合理合法，适用法律正确，根据一审判决，谭惠兰需向城市更新办公室交还房屋，因为城市更新办公室已经多次向谭惠兰送达法律文书，谭惠兰均不予回应，所以城市更新办公室提起本案诉讼。自城市更新办公室提起本案诉讼至今已经快半年了，而且谭惠兰在收到起诉状时并没有第一时间交还房屋给城市更新办公室，而是一直占用，甚至一审判决作出后也没有履行一审判决的内容。至于违约金标准的问题，双方签订的合同是双方的真实意思表示，应当根据合同来履约，不应参考租金参考价。城市更新办公室于2019年4月18日向一审法院起诉请求：一、谭惠兰立即向城市更新办公室腾空交还广州市荔湾区xx路xx号上层商铺；二、谭惠兰向城市更新办公室支付从2015年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金，依据合同租金标准每月4200元计算；三、本案诉讼费由城市更新办公室承担。经一审法院审理查明：据2016年3月6日广州市机构编制委员会穗编字[2016]101号《关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复》，广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作。广州市荔湾区xx路xx号铺是广州市危房改造建设管理所管理的经租产房屋。2012年12月12日，广州市危房改造建设管理所与谭惠兰签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定谭惠兰租赁广州市荔湾区xx路xx号上层部位房屋，作商业用途，建筑面积11平方米，租赁期限从2013年1月1日至2014年12月31日，租金4200元/月；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而出租方要求收回房屋，承租方拒不交出承租房屋的，出租方除要求承租方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，等等。上述合同签订后，涉案房屋由谭惠兰经营使用至今。在租赁期间及租赁期限届满后，城市更新办公室按合同约定的4200元/月向谭惠兰收取房屋使用费至2019年5月。此外，城市更新办公室曾在2016年12月22日、2018年4月、6月、8月发函要求谭惠兰腾空交房，城市更新办公室提交2016年12月22日邮政EMS快递单上面注明邮寄的内容是《收回房屋通知书》，但没有提供《收回房屋通知书》的具体内容；2018年4月的《收回房屋通知书》要求谭惠兰在2018年5月8日前交还房屋；2018年6月的《收回房屋通知书》要求谭惠兰在2018年7月15日前交还房屋。谭惠兰认为2016年12月22日的函件没有妥投证明，无法确认已经送达给谭惠兰；确认已收到2018年4月、6月、8月的《收回房屋通知书》。一审庭审中，谭惠兰提供了商场的照片，照片显示商场的部分商铺处于关门停业状态，谭惠兰拟证明其继续使用商铺并没有对城市更新办公室造成损失。城市更新办公室于2019年4月18日到一审法院起诉要求谭惠兰搬迁及支付违约金，起诉状副本于2019年4月23日送达谭惠兰。一审法院认为：城市更新办公室的前身广州市危房改造建设管理所与谭惠兰在2012年12月12日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同在2014年12月31日期限届满后，谭惠兰继续使用租赁的房屋，城市更新办公室也继续收取房屋使用费，依据上述法律规定，诉讼双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现城市更新办公室要求谭惠兰交还房屋有法律依据，一审法院予以支持。对于城市更新办公室主张的违约金，因城市更新办公室最后一次《收回房屋通知书》中并无明确交还房屋的期限，根据本案实际情况，违约金可从本案起诉状副本送达给谭惠兰的之日即2019年4月23日开始计算。关于违约金标准，合同对此已有明确约定，应按合同约定的租金标准4200元/月支付。谭惠兰主张违约金过高，但其提供的照片只能证明其他商铺的使用状况，该情况并不能直接证明城市更新办公室的损失状况，故一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十天内，谭惠兰（含房屋的共同使用人）腾空交还广州市荔湾区xx路xx号上层商铺给广州市城市更新项目建设管理办公室；二、自本判决发生法律效力之日起十天内，谭惠兰向广州市城市更新项目建设管理办公室支付逾期交房违约金（自2019年4月23日起计至实际交回房屋之日止，按4200元/月标准）；三、驳回广州市城市更新项目建设管理办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2257元，由广州市城市更新项目建设管理办公室负担2207元，谭惠兰负担50元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，一审法院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于谭惠兰主张一审判决腾空房屋的搬迁期限过短问题。一审法院已认定以2019年4月23日送达起诉状副本给谭惠兰之日作为谭惠兰与城市更新办公室涉案租赁合同解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，谭惠兰理应尽快腾空交还房屋给城市更新办公室。一审法院合理酌定给予谭惠兰十天的搬迁期，并无不妥，本院予以照准。从一审查明事实来看，谭惠兰仍未履行归还房屋义务，其已构成违约，违约金应从本案起诉状副本送达谭惠兰之日即2019年4月23日开始计算。双方已在原合同中约定了拒不交出承租房屋的违约金，在合同履行期内，谭惠兰并未提出撤销或调整该违约金标准的主张，且二审期间，谭惠兰并无提交证据证明该违约金标准过高，故一审判处谭惠兰依双方原合同约定标准向城市更新办公室支付违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，谭惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由谭惠兰负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏