广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23435、23436号上诉人（原审被告）：深圳神彩物流有限公司，住所地：深圳市龙华区大浪街道福龙路祥昭大厦18楼，统一社会信用代码：914403007084532833。法定代表人：朗建国，执行董事。委托诉讼代理人：张亥，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市华顺兴业贸易有限公司，住所地：深圳市宝安区宝城三区龙井路1号东江豪苑13楼C2（办公场所），统一社会信用代码：91440300746622068P。法定代表人：沈靖容，总经理。委托诉讼代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宏顺兴业新型塑胶材料（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道中心路时代中心9B（仅限办公），统一社会信用代码：914403006875586402。法定代表人：何明照，总经理。委托诉讼代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人深圳神彩物流有限公司（以下简称神彩公司）因与被上诉人深圳市华顺兴业贸易有限公司（以下简称华顺公司）、被上诉人宏顺兴业新型塑胶材料（深圳）有限公司（以下简称宏顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019)粵0305民初4359、4360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人神彩公司上诉请求：1、判令神彩公司无需向华顺公司支付违约金40000元；2、判令神彩公司无需向宏顺公司支付违约金36000元；3、判令华顺公司、宏顺公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认为本案情况不属于不可抗力，也不属于情势变更，合同没有约定免责条款，因而神彩公司应当向华顺公司、宏顺公司支付违约金，事实认定与法律适用都是错误的。产权人与深圳市祥昭实业发展有限公司的租赁合同因租赁建筑的产权人（管理人）广东胜公安边防总队机动支队依据中央军委“军队和武警部队全面停止对外有偿服务”的重大战略调整决策，依法解除与深圳市祥昭实业发展有限公司的租赁关系，本案租赁合同租赁关系即没有了存在的基础，即因出现了不能预见、不能避免的客观情况（非普通的商业风险）导致神彩公司与华顺公司之间转租合同处于履行不能的状态，双方之间的租赁关系即应解除，上诉人不应承担违约责任。而关于情势变更，中央军委“军队和武警部队全面停止对外有偿服务”的通知是否构成情势变更，已经在最高院的相关案例中，以情势变更进行了确认。情势变更和不可抗力的认定不以合同是否有约定为前提，所以合同是否约定相应免责条款，不影响情势变更和不可抗力的认定。一审法院对本案的情况不予认定为情势变更和不可抗力，是错误的。华顺公司、宏顺公司向一审法院诉请：一、神彩公司支付华顺公司、宏顺公司违约金46125元（人民币，下同）和50125元，退回华顺公司、宏顺公司押金16274.74元和6303元；二、诉讼费用由神彩公司承担。一审法院审理查明：2017年6月，华顺公司、宏顺公司（甲方）分别与神彩公司（乙方）签订《仓储合同》，约定：进货入仓、提货出仓、库存管理均由甲方负责，乙方为甲方提供所在库区货物的装卸服务；乙方提供的仓储区域属于乙方所拥有产权及管理权，位于深圳市南山区××路武警××中队西侧神彩物流中心，面积分别为900平方米和1000平方米；整租部分租赁费每平方米每月40元，分别为900平方米和1000平方米，散租部分每平方米每天1.5元；租赁期限从2017年6月1日起至2018年11月20日止；费用每月结算一次，乙方于每月5日前提供上月费用结算清单给甲方核实；如乙方不继续租用该仓库，乙方应当在仓库合同到期前两个月书面通知甲方，以便甲方即时安排，在本合同期限内，任何一方不能正常履行本合同，违约方应当赔偿另一方最少一个月租金，以弥补另一方因此造成的损失；及其他内容。16年9月29日，神彩公司分别向华顺公司、宏顺公司出具了收款收据，载明收到华顺公司、宏顺公司支付的押金70200元和50000元。22018年8月17日，深圳市祥昭实业发展有限公司（以下简称祥昭公司）向神彩公司出具《解除租赁合同通知书》，内容为：神彩公司承租的物业原属武警广东省边防宗地第七支队物业，现因仓库合法产权人广东省公安边防总队机动支队根据中央军委“军队和武警部队全面停止对外有偿服务”的重要战略决策，将对此物业收回，故限神彩公司于2018年9月10日之前，搬离承租的位于深圳市××支队××中队8000平方米红地红线用地。2018年8月18日，神彩公司向华顺公司出具《仓储地点变更通知书》，内容为：双方于2017年6月1日签订了《仓储合同》，约定神彩公司提供物业给华顺公司进行货物存储；现因仓库合法产权人广东省公安边防总队机动支队根据中央军委“军队和武警部队全面停止对外有偿服务”的重要战略决策，将收回位于深圳市××支队××中队8000平方米红线用地，神彩公司的出租人已向神彩公司发出《解除合同通知书》，明确提出将于2018年9月30日前收回该物业；现通知华顺公司在2018年9月30日之前，神彩公司将启用新的物业继续履行该合同，为华顺公司提供仓储服务，请华顺公司于2018年9月30日之前配合神彩公司将物业内的物品进行转移。神彩公司提交（2018）粤0305民初13254号民事判决书，以证明神彩公司的上一手出租方祥昭公司因为军委的相关文件，与产权人广东省公安边防总队机动支队解除了租赁合同，故祥昭公司发函给神彩公司提出解除租赁合同。一审法院认为，华顺公司、宏顺公司与神彩公司签订的《仓储合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为神彩公司是否构成违约、是否应承担赔偿责任，对此，分析如下：首先因中央军委发布部队停止对外有偿服务的相关规定，导致涉案房产的出租方需收回房产，该情况是一种政策行为，但华顺公司、宏顺公司与神彩公司在签订租赁合同时明知涉案房产系军队房产，其对于相关政策可能的变更或变化应当有所预见，故本案情况不属于不可抗力，也不属于情势变更。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，神彩公司因上一手出租方收回房产而无法继续履行合同约定而要求解除合同，构成违约，应当向华顺公司、宏顺公司承担违约责任。最后，华顺公司、宏顺公司与神彩公司并未在合同中约定出现因部队政策调整或部队收回房产导致合同不能继续履行的免责条款，神彩公司要求免责并无合同依据，故对于神彩公司的抗辩理由一审法院不予采信。综上，神彩公司的行为构成违约，应按照租赁合同的约定承担相应的违约责任。涉案仓储合同中明确约定任何一方不能正常履行本合同，违约方应当赔偿另一方最少一个月租金。对于违约金的标准，华顺公司、宏顺公司要求神彩公司支付违约金46125元和50125元，而涉案仓储合同中仅约定整租部分和散租部分的租赁费标准，无法确定华顺公司、宏顺公司实际每月应支付的租金数额，华顺公司、宏顺公司主张每月租金为46125元和50125元，并未提交相关证据予以证明，华顺公司、宏顺公司也未举证证明其实际损失与其主张的违约金数额相当，综合两案的租赁合同履行情况、各方的过错程度，并参照仓储合同中约定的整组部分的租赁费标准，一审法院酌情判令神彩公司向华顺公司、宏顺公司支付违约金36000元和40000元。合同解除的，应恢复原状，神彩公司应退还华顺公司、宏顺公司已缴纳的押金。因各方均确认神彩公司应退回华顺公司、宏顺公司押金16274.74元和6303元，故对于华顺公司、宏顺公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、神彩公司于本判决生效之日起十日内向宏顺公司支付违约金36000元，并退还宏顺公司押金16274.74元；二、神彩公司于本判决生效之日起十日内向华顺公司支付违约金40000元，并退还华顺公司押金6303元；三、驳回华顺公司、宏顺公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。4359号案件受理费680元，由宏顺公司负担110元，由神彩公司负担570元。4360号案件受理费605.35元，由华顺公司负担109.35元，由神彩公司负担496元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，应予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同真实有效，本院予以确认。二审争议焦点为：1、神彩公司是否构成违约；2、如构成违约，一审判令的违约金是否应当予以调低。关于神彩公司是否构成违约。神彩公司于2018年8月18日，神彩公司向华顺公司、宏顺公司发出《仓储地点变更通知书》，明确表示不能正常履行神彩公司与华顺公司、神彩公司与宏顺公司于2017年6月分别签订的《仓库租赁合同》。根据合同相对性原则，神彩公司因业主方收回房产而无法正常履行合同约定，构成违约，应当向华顺公司、宏顺公司承担违约责任。至于神彩公司与业主方之间的合同解除情形，不在本案的审理范围。关于一审判令的违约金是否应当予以调低。根据一审查明事实，本案诉争双方合同虽仅差两个月到履行期限，但提前解除合同必然带来非预期的损失。合同约定违约金标准为至少一个月租金，华顺公司、宏顺公司主张每月租金为46125元和50125元，一审法院已根据公平原则、合同履行情况酌情判令神彩公司向华顺公司、宏顺公司支付违约金36000元和40000元，神彩公司再行请求调低违约金缺乏相应依据，本院不予支持。综上所述，神彩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。23435号二审案件受理费700元，23436号二审案件受理费800元，均由深圳神彩物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。