贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13859号 原告：陈丹，女，汉族，1986年9月15日生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：杨艳表（特别授权代理），男，系原告陈丹之丈夫。被告：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）,通讯地址：贵州省毕节市七星关区深圳路樽憬财富广场售楼部，统一社会信用代码：91520500709666459F。 法定代表人：龙天来，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黎汝甲（特别授权代理），男，系该公司员工。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月21日，本院公开开庭进行审理。原告、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理“兰苑花园”西苑B组团B幢2单元14层B2-1405号商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并将该商品房转移登记在原告名下，为原告办理该商品房的房屋权属证书；2.判决被告向原告支付违约金49730.00元（以原告已付购房款268449.00为基数，按照中国人民银行公布的三年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年10月24起计算至被告将房屋权属证移交给原告之日止）改为：判决被告向原告支付截止2019年10月24日的违约金49730.00元，2019年10月25日至房屋权属证办理完毕之日的违约金，以原告购房款268449.00元为基数，按照中国人民银行公布的三年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2019年10月25起计算至房屋权属证办理完毕之日止；3.判决被告向原告支付涉案房产面积差异房款7876.00元；4.诉讼费由被告承担。案件审理过程中，因查明被告已为原告办理涉案房屋的不动产权证书，故原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实和理由：2011年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的兰苑花园西苑B组团B幢2单元14层B2-1405号房，约定房屋总价款为268449.00元整。合同签订后原告按照合同约定支付了购房款。合同约定被告于2011年12月31日前将该房产交付给原告。2012年1月28日原告按照被告要求支付了房产办证登记费、土地证工本费、测绘费等费用，被告将房屋交付给原告。合同约定被告应在房屋交付使用后一年内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但房屋交付以后，被告要求原告将办理权属登记需由原告提供的资料提交给被告由被告统一办理权属登记，原告按照被告要求提交了资料，但权属登记证书迟迟没有下来，为此原告多次要求被告尽快办理并反复与其工作人员确定资料是否齐全。被告工作人员答复资料齐全，但总是以各种理由敷衍原告（办理中、测绘中、工作人员请假，发票找不到等等）。经原告查询，截至2019年10月24日被告尚未将商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案导致买受人未在规定期限内取得房屋权属证书。合同第三条约定涉案房产合同约定套内面积90.34平方米。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，计价方式以建筑面积计算，但当事人选择按套计价的不适用第五条约定约定的计价方式，双方同意据实结算房价。合同第四条约定涉案房产计价方式为按套计价。涉案房产面积差异计价只能用建筑面积或者套内面积计价，合同第五条否定了按建筑面积计价，那么应按套内面积计价。原告于2019年11月20日查询获知，涉案房产在产权登记中心登记套内面积为87.69平方米，与合同套内面积差异2.65平方米。房屋总价为268449.00元，那么套内面积单价应为2972.00元，所以被告应退还原告房款2.65×2972.00=7876元。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告在找各种关系请求被告尽快办证无果，万般无奈、身心俱疲的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定起诉被告，要求被告即为原告办理房屋权属证书并支付违约金。违约金以原告购房款268449.00元为基数，按照中国人民银行公布的三年期贷款基准利率上浮30%的标准，从2016年10月24起计算至被告将房屋权属证移交给原告之日止。被告辩称，一、答辩人按照合同的约定2013年1月29日至2013年6月26日虽有违约，但被答辩人未主张该权利，且该权利的诉讼时效已过。2013年6月27日，答辩人取得《商品房备案证》，答辩人的违约行为终止。2012年1月28日，答辩人将涉案房屋交付被答辩人使用，2013年6月27日，答辩人取得《商品房备案证明书》，具备了办理转移登记的条件，并将办理转移登记的相关资料提交办证部门，答辩人以电话形式通知B幢业主可以办理转移登记，2013年7月5日，胡海峰、余仁菊（B栋业主）办理了《房屋所有权证》。答辩人在2013年1月29日至2013年6月26日虽有违约，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“普通诉讼时效向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”，从答辩人违约终止之日（2013年6月28日）到2015年6月27日为法律保护时间，被答辩人起诉时，答辩人违约行为已过了诉讼时效，且被答辩人没有主张，答辩人在此期间不承担违约责任。2013年9月6日，答辩人再一次在毕节日报第六版通知A、B栋业主到答辩人公司综合部提交资料办理转移登记，但被答辩人均未提交相关的资料，导致答辩人无法为其办理转移登记。故被答辩人以答辩人未为其办理转移登记为由，要求答辩人承担违约责任无事实依据。二、被答辩人主张答辩人收取了被答辩人的办证费用，答辩人未按时为被答辩人办理《不动产权证》为由，主张答辩人违约，并承担违约金，没有法律依据。1、根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”，答辩人虽然收取了被答辩人的办证登记费用，但被答辩人需要向答辩人提交相关的办证资料（如身份情况证明、是否是首套房证明等）,否则答辩人也无法为被答辩人办理《不动产权证》。被答辩人在接房时只向答辩人交了办证登记费，其余的资料并未提交。直至2019年2月，被答辩人才到答辩人办证部签署办证委托书，提交身份证明的相关资料，答辩人2019年11月19日已经为被答辩人办理了《不动产权证》。故造成被答辩人未获得《不动产权证》的责任在被答辩人，而不在答辩人。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”，答辩人2013年6月27日办理了《商品房备案证明书》，2013年7月5日，胡海峰、余仁菊（B栋业主）办理了《房屋所有权证》，充分证明了答辩人按照合同的约定，将办理《房屋所有权证》应由答辩人提交备案的资料已经提交，否则胡海峰、余仁菊是不可能办理《房屋所有权证》的，被答辩人未取得《房屋所有权证》是被答辩人自己造成的。答辩人开发的兰苑B栋共计480户，答辩人2013年以来，一直在接受业主的委托办理《房屋所有权证》或《不动产权证》，到目前为止，共计办理了455个（2013年办理128个，2014年办理295个，2015年办理了15个，2016年办理14个，2018年办理3个）。如果被答辩人的资料齐全，答辩人没有什么理由，不为被答辩人办理所有权证，故被答辩人未取得《不动产权证》是被答辩人自己造成的。三、答辩人为被答辩人办理《不动产权证》的行为属于好意施惠，被答辩人以此要求答辩人承担违约责任，违背了诚实信用原则，违背了善良的风俗习惯。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”，从该法条可以看出，办理《不动产权证》的责任在被答辩人，而非答辩人，答辩人只收取了被答辩人的办证登记费（该费用交到办证部门）,并没有收取被答辩人的服务费。答辩人为了方便被答辩人，无偿为被答辩人提供服务，变向减少了被答辩人的成本开支，现被答辩人以此为由起诉答辩人，并要求答辩人承担违约金共计49730.00元。这与诚实信用和善良的风俗相违背，不应得到支持。综上所述，被答辩人未取得房屋所有权证是被答辩人自己原因导致的，与答辩人无关，其诉讼请求应依法驳回。 本院经审理查明，2011年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的兰苑花园西苑B组团B幢2单元14层B2-1405号房，建筑面积104.05平方米，套内建筑面积90.34平方米，按套计算，涉案房屋总价款为268449.00元整。面积确认及面积差异处理为：根据当事人选择的计价方式，本条款决定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。出卖人承诺于2011年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于实际交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于国家有关部门原因，造成逾期办理产权手续，与出卖人无关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。2012年1月28日，被告将涉案房屋交付原告，同时要求原告缴纳房产办证登记费、土地证工本费、测绘费等费用。2013年6月27日，被告取得涉案房屋所在幢的商品房备案证明书。2013年9月6日，被告在毕节日报上发布公告，要求包括原告在内的A、B幢业主将办理房产证所需资料交付到被告综合部，以便被告办理房产证。2019年11月19日，被告为原告办理涉案房屋不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0032963号。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后365日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2012年1月28日，故被告应于交付使用后365日内亦即是2013年1月28日前将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书的时间为2013年6月27日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。2013年9月6日，被告在毕节日报上发布公告，要求包括原告在内的A、B幢业主将办理房产证所需资料交付到被告综合部，以便被告办理房产证。故计算违约金的截止时间为2013年9月6日。也就是说，被告应当向原告支付2013年6月27日至2013年9月6日期间的违约金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“普通诉讼时效向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”之规定，原告应从2013年9月6日之日起二年内向被告主张违约金，但本案中，原告既未向本院提交其在2013年9月6日至2015年9月6日期间向被告主张违约金的相应证据，也未提供有关的证据予以证明该诉讼时效期间存在中止、延长的有关证据。故原告于2019年10月24日向本院提起诉讼，要求被告支付违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。 对于原告要求被告支付房屋面积补差款7876.00元的请求。本案中，涉案房屋约定的套内建筑面积为90.34平方米，而不动产登记部门登记的涉案房屋的专有建筑面积为87.69㎡，与合同约定套内建筑面积90.34平方米相差2.65平方米，故被告应支付原告的面积补差款为268449.00元÷90.34平方米×2.65平方米=7874.58元。故对原告要求被告支付面积补差款7876.00元的请求，本院予以支持7874.58元，其余部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日立即支付原告陈丹房屋面积补差款7874.58元； 二、驳回原告陈丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费522.00元，由原告陈丹负担497.00元，被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月二日 书记员  邓 頔