江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8664号上诉人（原审原告)：汪建国，男，1975年12月14日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：张卜，男，1968年1月12日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：颜萌蒙，男，1969年7月31日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人张卜、颜萌蒙共同委托诉讼代理人：汪建国，江苏通雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市江南名府住宅小区业主委员会，住所地南京市建邺区集庆门大街15号。负责人：张世钊，该委员会主任。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人汪建国、张卜、颜萌蒙因与被上诉人南京市江南名府住宅小区业主委员会（以下简称江南名府业委会）业主撤销权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初5628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪建国、张卜、颜萌蒙上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持汪建国、张卜、颜萌蒙的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由江南名府业委会承担。事实与理由：一、江南名府业委会将2017年9月1日、9月5日两次业委会会议记录及2017年9月14日物业招聘小组公告作为证据提交，该2次会议记录及招聘小组公告已经明确了选聘新物业并启动了招标程序、发布了招标公告并成立了招聘小组。由此看出续聘、选聘是先有江南名府业委会的会议决议，再制作业主大会选举结果公告，次序颠倒，该公告明显不具备真实性。业主大会没有决议重新选聘，也未授权被上诉人启动招投标程序。江南名府业委会自己决议重新选聘并在未取得业主大会授权的前提下擅自启动招投标程序，业主大会决议缺乏上述前提应被确认无效，2017年12月17日和2017年12月29日被上诉人所作出的公告也应被撤销。二、江南名府业委会组织召开业主大会，书面征求意见没有核实业主身份。作为业主的汪建国、张卜、颜萌蒙、证人，包括一审庭审现场旁听的业主都可以证实，江南名府业委会组织志愿者发放征集业主意见征询表之前和当时均未核实业主身份，征询表中无事先印好的业主姓名，志愿者上门也未携带业主名册，也未要求签字人出示产权证、身份证进行核实。所有直接参与人均为江南名府业委会成员和选银城物业的志愿者，除了六选二有招聘小组成员签字外，其余唱票、监票签字、决议签字等均没有包括招聘小组其他成员、街道社区等政府部门在内的任何第三方的签字盖章。结合汪建国、张卜、颜萌蒙提交的大量无书面授权的委托票等相关证据，本次业主大会决议实质为江南名府业委会违规制造。江南名府业委会与中标人银城物业有串通行为,所有选票的真实性均无法保证。三、一审法院认定面积与人数均过半数的依据是江南名府业委会业委会单方作出。如果仅就汪建国、张卜、颜萌蒙提交的20户存疑票而言，一审法院只能认定存疑票未过半数，但在未对选票的原始票根及授权票进行核实的前提下，一审法院未查清事实。仅凭江南名府业委会单方出具的公告不能证明过半数选票的真实性。有300多户业主明确要求撤销业委会的公告决定，并不满意目前的物业服务。四、2017年11月6日的《公告》汪建国、张卜、颜萌蒙不认可真实性。一审法院认定的依据是江南名府业委会作出的两次公告。相关法律和司法解释规定，业主对业主委员会或业主大会的决定行使撤销权包括决定的程序违法和决定的内容侵权。江南名府业委会并未按规定的程序进行，物业公司收费标准远超四级三类收费标准，服务标准却没有达到四级三类服务标准，服务与收费之间明显质价不符、质次价高，严重侵害了业主的合法权益。江南名府业委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、江南名府业委会是依法履行职责，选聘新物业企业程序合法。2017年6月30日江南名府业委会与江苏金润福物业管理有限公司签订的《江南名府物业服务合同》到期后，江南名府业委会召开业委会，决定启动物业招标小组并公示物业招聘小组组成人员名单，对此该小区业主并未提出异议。在物业招聘小组成立后，就续聘还是重新选聘物业公司召开业主大会，并于2017年11月5日公告业主大会决议不再选聘原物业公司，重新选聘新的物业公司。2017年11月6日业委会发表公告，公示物业费的拟收取区间，并于2017年11月12日告知业主选聘新物业公司流程。江南名府业委会按照流程启动了选聘新物业公司的程序，并按照流程完成选聘新物业公司的工作，该程序符合法律规定。二、2017年11月17日业主大会第三次公告后部分业主提出异议，江南名府业委会重新核验投票，并于2017年12月29日进行公告，核验后的投票仍满足双过半要求。该小区自2017年9月15日公告招聘小组人员名单至投票选举新物业公司，持续将近3个月，在此期间，所有根据法律规定应公示的材料均有公示。对召开业主大会选聘新物业公司业主是知情的，志愿者上门收集的选票是业主真实意思表示。经核实均与《业主大会表决清单》一致，不存在虚假投票情况。三、汪建国、张卜、颜萌蒙提交的300余户业主签名资料，即便真实也与本案无关，该材料不能作为撤销业委会公告决定的依据。如业主对新物业服务不满意，可重新召开业主大会，解聘或选聘新物业公司。四、案涉小区缴费的现状足以证明该小区业主对新物业公司的服务予以肯定。银城物业入场后，江南名府业委会委托第三方机构对银城物业满意度进行调查，调查结果表明满意的业主超过半数以上。经1年多的服务，截至目前案涉小区2018年物业费缴费率为92%，2019年的物业缴费率为71%，该缴费率也足以证明该小区绝大多数业主对现物业公司服务的肯定。汪建国、张卜、颜萌蒙向一审法院起诉请求：1.判令撤销江南名府业委会于2017年12月17日和2017年12月29日作出的南京银城物业服务股份有限公司为中标单位，并与之签订三年物业服务合同的决定；2.判令江南名府业委会江南名府业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：汪建国、张卜、颜萌蒙系南京市江南名府住宅小区的业主。江南名府业委会于2017年7月23日换届选举成立第五届业委会，并于2017年8月15日报南京市建邺区人民政府南苑办事处备案。另查明，2017年9月1日，江南名府业委会召开第五次会议，讨论“做好物业招标的发布招标公告的准备”等议题。2017年9月8日，江南名府业委会召开第六次会议，讨论“尽快成立招标小组，启动招投标程序”等议题。2017年9月12日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：鉴于原物业服务合同已到期，经前期筹备会议讨论，计划召开业主大会选聘新物业服务公司，现成立物业招聘领导小组。2017年11月5日，江南名府业委会作出一份《关于选聘、续聘物业服务企业业主大会选举结果的公告》，载明：根据业主大会投票结果，同意选聘新物业公司。2017年11月6日，江南名府业委会作出一份《公告》，载明：拟将小区物业服务标准不低于现物业费服务标准，多层住宅物业费标准从1元/平方米至1.6元/平方米范围，小高层住宅物业费标准从1.3元/平方米至2元/平方米范围，应聘物业公司可根据小区实际情况和服务标准合理报价，公示期10天。2017年11月12日，江南名府业委会张贴一份《公告》，告知选聘新物业公司的工作安排。2017年11月13日，江南名府业委会在招标网上发布《南京市江南名府小区公开选聘物业服务企业公告》，言明：2017年11月26日在业委会办公室召开“多选二”评标会议确定两家中标候选单位，然后由业主大会进行最终表决。2017年11月20日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：经资格预审，有7家物业公司符合报名条件，并于2017年9月26日在业委会办公室召开“多选二”会议。2017年11月22日，江南名府业委会作出《关于召开江南名府小区业主大会2017年第三次会议的通知》，其主要内容为：会议时间为2017年12月1日至12月16日；会议议程为确定中标企业（二选一），业主大会授权业委会与中标企业签订物业服务合同；会议形式为以《业主意见征询表》形式征询业主意见；表决方式为业委会委托业主代表（志愿者）上门书面征求意见、入户发放、回收《业主意见征询表》，业主可以通过书面、电话录音、微信等方式委托代理人表决。2017年11月27日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：经综合评议，确定银城物业公司、雅居乐生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐物业公司）为中标候选物业企业，并由物业招聘领导小组成员（其中，沈利华亦系业委会委员，但未参加会议，而是出具一份《授权说明》，委托其妻子周锦参会）、两名业主代表签字。2017年11月30日，江南名府业委会张贴一份《公告》，载明：2017年12月2日至4日，银城物业公司、雅居乐物业公司在小区1幢前开展现场宣讲和答疑。2017年12月6日，江南名府业委会张贴一份《关于江南名府住宅小区业主大会表决票开箱的公告》，告知2017年12月17日在小区会所开箱、记票。汪建国、张卜、颜萌蒙质证意见为：不认可2017年11月5日、11月6日、12月6日的三份《公告》、沈利华出具的《授权说明》；认可其他证据，但不认可其证明目的。一审庭审中，汪建国、张卜、颜萌蒙提供一份《业主意见征询表》样表，以证明该表的标题和样式刻意混淆、在确定中标单位前擅自与投标人就投标价格等实质性内容进行谈判、服务质价不符等。其主要内容为：表决项1为选定中标候选物业企业（二选一），银城物业公司的方案为：1.物业费：多层1.55元/平方米，小高层1.95元/平方米，商业3.5元/平方米；2.停车费：地面180元/月，地下300元/月，产权80元/月；3.公共收益分成：业主70%，物业30%；4.服务标准：南京住宅物业服务四级三类标准；雅居乐物业公司的方案为：1.物业费：多层1.5元/平方米，小高层2.2元/平方米，商业3.5元/平方米；2.停车费：地面150元/月，地下270元/月，产权80元/月；其他内容同银城物业公司。表决项2为业主大会授权业主委员会与中标单位签订三年物业服务合同。汪建国、张卜、颜萌蒙还提供原始唱票记录4页（拍照打印件），以证明不清楚具体得票数，门面房无投票明细，无书面委托的授权票、虚假票，但江南名府业委会不认可其证明目的。汪建国、张卜、颜萌蒙还提供照片、微信聊天记录、视频等，以证明江南名府业委会强行开箱唱票、互通银城物业公司得票数等，但江南名府业委会不予认可。还查明，2017年12月17日，江南名府业委会作出《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决公告》，其主要内容为：本次投票共印刷票数920份，回收700份，有效692份，无效8份，弃权19份（总户数846户，总面积139700平方米）；关于表决项1，银城物业公司得549票，得票比例64.89%，得票面积90651平方米，得票面积比例64.89%；雅居乐物业公司得5票，得票比例0.59%，得票面积82.4平方米，得票面积比例0.59%；关于表决项2，同意业主大会授权业委会与中标单位签订三年物业服务合同542票，得票比例64.07%，得票面积89505平方米，得票面积比例64.07%；银城物业公司为中标单位，公示期7天。2017年12月29日，江南名府业委会作出《南京市江南名府住宅小区第五届业主大会第三次表决选票查验结果公告》，其主要内容为：根据南苑街道物管办指导意见，对封存的选票进行查验，结果为：共收回选票700份，有效691份（其中，弃权19份），无效9份，小区含沿街商业用房总户数846户，总面积114847平方米；关于表决项1，银城物业公司得547票，得票比例61.39%，得票面积66673平方米，得票面积比例58.05%；雅居乐物业公司得4票，得票比例0.45%，得票面积501平方米，得票面积比例0.44%；关于表决项2，同意业主大会授权业委会与中标单位签订三年物业服务合同542票，得票比例60.83%，得票面积66123平方米，得票面积比例57.57%。汪建国、张卜、颜萌蒙质证认可上述证据，但不认可其证明目的。再查明，汪建国、张卜、颜萌蒙还申请王某,4、孙某,4（均系招聘领导小组成员）出庭作证，以证明江南名府业委会操作业主大会，选聘弄虚作假等，但江南名府业委会予以否认。经一审法院询问，汪建国、颜萌蒙、证人王某,4均称未选银城物业公司，孙某,4称未投票（即空白）。经一审法院组织双方核对，该四人所述的各自投票情况与《业主大会表决清单》（以下简称表决清单）中记载一致。张卜称未投票，但表决清单记载为同意银城物业公司。汪建国、张卜、颜萌蒙还提供一份自制的《部分虚假选票统计》、部分《声明》等，以证明有20户业主未委托投票或被骗投票，但表决清单记载为同意银城物业公司。经一审法院核对，该统计表中记载魏萍未委托投票，但表决清单中并未记载选银城物业公司，而是记载为不同意。南京江南名府业委会称扣除上述（魏萍除外）住宅、商业业主，以及汪建国、张卜、颜萌蒙未统计的14户商业业主后，银城物业公司的得票仍符合“双过半”条件；汪建国、张卜、颜萌蒙认可扣除后得票数符合要求，但称还应扣除近百份无书面授权的选票。庭审后，汪建国、张卜、颜萌蒙向一审法院提交一份300多户业主签名要求撤销江南名府业委会公告、对目前物业服务不满意的材料。一审法院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人作为业主的一项法定权利，应由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征集意见的形式，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益或者违反法定程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。但是，该等业主对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。虽然江南名府业委会江南名府业委会在未经业主大会授权的情况下决定启动招投标程序，以及在“多选二”会议时由他人代为参会，但原物业服务合同到期后，业主大会已经决议重新进行选聘，并根据江南名府业委会的安排进行投票，故一审法院认定其行为已得到业主大会的认可，即该等瑕疵情形不应影响其依照法定程序所作决定的效力。另外，汪建国、颜萌蒙、证人王某,4、孙某,4所述的各自投票情况与表决清单记载一致，并未发现存在虚假意思表示或更改选票的情形。因汪建国、张卜、颜萌蒙所举证据不足以证实其他选票存在虚假或江南名府业委会召开会议的程序违法违规，故一审法院认定江南名府业委会组织召开业主大会，发放、收回、统计表决票的程序合理合法。因业主大会会议通过书面填写表决票的形式对选聘银城物业公司作了决定，且该决定由专有部分占建筑物总面积过半数的业主和总人数过半数的业主同意，故一审法院认定该决定合法有效。并且，即便扣除汪建国、张卜、颜萌蒙在统计表中所列的存疑选票和面积，亦未能影响本次投票的结果。因此，一审法院认定江南名府业委会在取得业主大会授权的情况下，作出银城物业公司为中标单位，并与之签订物业服务合同的决定，未侵犯业主专属决定权。虽然汪建国、张卜、颜萌蒙称江南名府业委会提前进行价格谈判、物业费与原先相比有较大增幅，损害了业主的合法权益，但江南名府业委会已在2017年11月6日的《公告》中明确将提升服务标准，并告知物业收费区间，故一审法院认定业主对此应当知晓。并且，业主在进行票决时，《业主意见征询表》亦载明了候选中标单位的收费标准，且大部分业主仍选聘银城物业公司，故一审法院认定此系大部分业主的真实意思表示。此外，物业服务作为一种特定商品，其价格受多种因素制约，需通过市场竞价协商确定，即使与原物业服务合同相比有较大提升，也不必然意味对汪建国、张卜、颜萌蒙的合法权益造成损害。因此，一审法院重点从程序上审查江南名府业委会与银城物业公司签约前是否经过了法律规定的必经程序，而没有权利和能力审查物业服务合同中约定的具体价格是否妥当。虽然汪建国、张卜、颜萌蒙在庭审后提供了300多户业主的签名资料，但一审法院认为该等意见与江南名府业委会是否有权与银城物业公司签订合同无关，亦不能根据现有物业服务状况推定选聘时所作的决定不合法。如大部分业主认为现有物业服务企业不能提供与收费标准相匹配的服务，则其可通过其他途径进行解聘或重新选聘。综上，汪建国、张卜、颜萌蒙的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《江苏省物业管理条例》第四十九条、第五十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：驳回汪建国、张卜、颜萌蒙的诉讼请求。一审案件受理费80元，由汪建国、张卜、颜萌蒙负担。汪建国、张卜、颜萌蒙对一审法院查明事实的异议之处为：1、2017年11月5日的公告虚假，在之前两次的业委会会议之前已经决定要进行续聘、选聘，已经成立了招聘小组，该公告没有张贴。2、汪建国、张卜、颜萌蒙只是从形式上认可上述公告为业委会作出，但对内容真实性及证明目的不认可。3、汪建国、张卜、颜萌蒙并未认可扣除后的票数符合要求。即便扣除20户也应把门面房在内的面积进行计算，因面积无法统计，所以不能确定双过半。双方对一审法院查明的其他事实并无异议，本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审中，江南名府业委会提交：1、第四届业委会遗留业主清册一份；2、全部投票单据原件共700份及44份授权委托材料；3、江南名府物业服务合同备案证明，其中显示江南名府小区建筑总面积139700平方米，其中多层住宅61484平方米，高层住宅45000平方米，商业7176平方米，其他24853平方米，幼儿园1187平方米。江南名府业委会陈述称，2017年业主大会采用的是志愿者上门收票和固定投票点两种方式。江南名府共有住宅846户，其中1幢57户、2幢32户、3幢43户、4幢43户、5幢28户、6幢28户、7幢48户、8幢76户、9幢48户、10幢35户、11幢74户、12幢46户、13幢44户、14幢47户、15幢24户、16幢24户、17幢19户、18幢68户、19幢61户、20幢为幼儿园1户，沿街商铺共45户，合计891户。经重新计算，江南名府业委会表示，就该次更换物业的业主大会表决，收回选票700张，有效票691张，无效票9张。有效票中同意银城物业公司的合计547票，得票占比61.39%，面积64539平方米，面积占比58.05%；同意雅居乐物业公司的为4票，得票占比0.45%，面积占比501平方米，面积占比0.44%；不同意票合计121票，占比13.58%，弃权票19票，占比2.13%，汪建国、张卜、颜萌蒙认为700份投票单据不是处于封存状态，无法保证选票的真实性，对44份授权委托材料认为证明力不足。二审中，汪建国、张卜、颜萌蒙表示，案涉小区共有846户，其中门面房业主45户。汪建国、张卜、颜萌蒙主张其提交的342户签名的调查表户数占全部户数的40.41%，该调查表是在小区北门路上进行。以上事实，备案证明、选票、授权材料、说明、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：江南名府业主大会的决议是否符合法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征集意见的形式，但应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。从案涉小区的规模来看，江南名府业委会采取上门收票和固定投票点两种方式进行业主大会投票，符合法律及相关规定对业主大会会议形式的要求和案涉小区的实际情况。江南名府业委会已提交全部选票原件，汪建国、张卜、颜萌蒙虽认为无法保证选票真实性，且认为授权委托书证明力不足，但汪建国、张卜、颜萌蒙并未提交充分证据否定上述选票的真实性。经统计，其中同意选聘银城物业公司的选票数面积满足双过半的要求。江南名府业委会也已在业主大会之后就选票结果进行了公示，并且在业主提出异议后进行核实并再次公示，汪建国、张卜、颜萌蒙虽主张其中44户授权手续证明力不足，但其并未提交充分证据否定其他选票，即便扣除上述汪建国、张卜、颜萌蒙主张存在问题的44户选票，汪建国、张卜、颜萌蒙也无证据证明该次业主大会的投票结果不足双过半。汪建国、张卜、颜萌蒙在业主大会召开后，且物业公司已经入驻小区服务半年后的2018年6月在小区北门道路上进行调查所取得的调查结果，与2017年12月业主大会投票时的结果并无关联，亦不能证明业主大会投票时结果不足双过半。汪建国、张卜、颜萌蒙还主张投票存在虚假，但其提交的证据不足以证明其主张，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，汪建国、张卜、颜萌蒙的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汪建国、张卜、颜萌蒙负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月十六日书记员  王 凤