贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终7985号上诉人（原审被告）：黄青帝，男，1980年10月29日出生，锡伯族，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：韩志文，贵州省贵阳市云岩区水东法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张利娟，贵州省贵阳市云岩区水东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张玉梅，女，1994年1月24日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人黄青帝因与被上诉人张玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄青帝上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项或者改判上诉人退还被上诉人购房款50000元；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人返还购房款100000元的事实认定不清，《存量房买卖合同》是双方签订的真实有效合同，该份合同已将购房款改为550000元，以及张玉梅办理到的产权证都载明了案涉房屋取得的房款为550000元。在合同已经变更的情况下，认定之前签订的《补充协议》有效，属于事实认定不清。我方仅需退还被上诉人购房款50000元。被上诉人黄青帝辩称，《存量房买卖合同》是因为案涉房屋需要办理过户，将该房屋评估后，房屋的价格是550000元。产权部门为防止购房人偷逃税款，要求合同约定的价格需与房屋评估价格一致时，双方才签订《存量房买卖合同》，该份合同约定的房屋价格550000元是为了办理产权用，在产权部门提供格式合同时签订。房屋买卖合同还是要以双方签订的《买卖定金合同》及《补充协议》约定的为准，房屋价格应是500000元。一审认定事实清楚，恳请二审法院予以维持。原告张玉梅向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告人民币110000元。2.判令被告支付逾期还款的利息（以110000元基数，从2019年6月27日，至被告实际还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院经审理认定事实如下：2018年7月13日，张玉梅与黄青帝通过中介方贵州跨界房地产经纪有限公司签订了一份《买卖定金合同》，卖方为黄青帝（甲方），买方为张玉梅（乙方），该合同约定：“1.甲方自愿将贵阳市花溪区贵阳矿灯厂16栋1单元5号房出售给乙方，面积以产权证为准。2.签订本合同时，原告交付被告购房定金人民币陆万元整（60000元）……。5.甲乙双方商定该房买卖总价款为人民币伍拾万元整（500000元），为甲方净收价，支付方式为买方支付卖方首付款人民币壹拾万元整（100000元），剩余尾款人民币肆拾万元整（400000元）待银行按揭完毕后，由银行一次性付清……。8.甲乙双方约定由跨界地产代办《不动产权证》过户手续，过户所产生的税费不包括在房款之内，由乙方承担……。12.双方约定交房时间为款清交房……”，合同还对双方权利义务进行了约定。同日，张玉梅支付黄青帝房屋定金60000元。2019年5月8日，受原告张玉梅的委托，贵州恒信众合土地房地产评估有限公司对案涉房屋抵押价值进行评估，估价结果为案涉房屋评估总价及抵押价值为55.12万元。2019年5月12日，张玉梅通过银行账户向黄青帝汇款100000元，附言上注明“首付款”。2019年5月14日，原告张玉梅（乙方）与被告黄青帝（甲方）签订《补充说明》，约定：“经甲乙双方协商修改《买卖定金合同》备注款项第二项为：经甲乙双方协商，跨界地产承诺过户之日起一个月之内将该房屋尾款人民币叁拾肆万元整（340000元）由贵州跨界地产一次性付给甲方。并增加备注一条：由乙方先行支付甲方首付款人民币拾陆万元整（160000元），因此待乙方将按揭尾款人民币肆拾肆万元整（440000元）放款至甲方账户之后（5个工作日之内），甲方应退还乙方人民币拾万元整（100000元）”。尾部有见证方贵州跨界房地产经纪有限公司盖印确认。2019年5月15日，张玉梅（买受人乙方）与黄青帝（出卖人甲方）签订《存量房买卖合同》，合同约定“房屋的基本情况甲方自愿将其所有的坐落于花溪区云上村贵阳矿灯厂家属区D栋3单元3层2号房屋出售给乙方……第二条土地使用情况……第三条计价方式及成交价格房屋总价款为550000元……”。第四条之后的内容付款方式及期限、房屋交付使用时间、违约责任空白填写处均未填写。2019年5月23日，张玉梅通过微信转账向黄青帝支付10000元。2019年5月24日，原告张玉梅取得案涉房屋的不动产权证[黔（2019）花溪区不动产第0010538号]，权利人为张玉梅，单独所有，坐落花溪区云上村贵阳矿灯厂家属区D栋3单元3层2号。2019年6月21日，张玉梅向中国邮政储蓄银行贷款的440000元放款至黄青帝账户。黄青帝认可已收到张玉梅支付购房款项共计600000元，对张玉梅微信转账10000元不认可是房屋价款。另：1.原告申请证人刘某出庭作证，其证词为“我是案涉房屋的中介人员，案涉房屋原、被告协商的实际价格是50万元，因房屋评估是55万元，存量合同必须写55万元才能办理过户，所以被告要求首付增加为16万元，贷款放款后再退还原告。为了节省增值税3万元左右，由被告提供购房发票配合原告办理过户，被告要求一人享有1.5万元，后原告支付1万元给被告配合过户”。被告质证意见为“证人陈述不完整，原告应当给我们1.5万元的税费，房价是55万”。2.原告自述被告提交购房证明能够免交税费故要求给予好处费，否则不配合办理过户，所以自己才支付了被告10000元。3.对案涉房屋《买卖定金合同》及《存量房买卖合同》约定的坐落地址不一致，原、被告双方均认可系同一套房屋，以不动产权证确定的坐落地址即花溪区云上村贵阳矿灯厂家属区D栋3单元3层2号为准。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，签约前买卖双方要慎重，签约后双方要诚实信用，切实履行合同义务。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点为：一、案涉房屋总价款如何认定。二、被告应否退还原告购房款110000元。关于焦点一：2018年7月13日，原、被告签订《买卖定金合同》，约定案涉房屋的总价款为500000元，原告交付定金60000元。2019年5月14日，原、被告双方签订《补充说明》，约定由原告先行支付被告首付款人民币160000元，待原告将按揭尾款人民币440000元放款至被告账户之后（5个工作日之内），被告应退还原告100000元。2019年5月15日，原、被告签订《存量房买卖合同》，合同约定案涉房屋总价款为550000元。现案涉房屋所有权人已变更登记为原告，被告亦认可收到案涉房屋的购房款项600000元。两份合同约定的房屋总价款不一致，对双方真实意思表示如何认定应结合双方提交的证据进行综合审查。从双方提交的《买卖定金合同》、《补充说明》可以认定双方确认房屋总价款为500000元，因房屋需要办理过户后抵押贷款，双方签订《存量房买卖合同》，该合同虽约定房屋总价为550000元，但仅对房屋坐落、土地证及总价进行了确定，对付款方式及双方权利义务均未约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合原告提交的证据及证人证言，经审查并结合本案相关事实，本院认定对案涉房屋总价款双方真实意思确认为500000元的事实存在。故对被告辩解案涉房屋总价款为550000元，不予采纳。关于焦点二，被告收取原告款项共计610000元，包含原告支付的首付款160000元及贷款放款440000元，原告通过微信转账给被告的10000元，从双方陈述及结合证人证言，可以认定该10000元并非支付的购房价款，系双方另行口头补充约定，即被告提交购房票据免交税费并配合原告过户，原告自愿支付被告的感谢费用，因此，原告主张退还该款，本院不予支持。对被告辩解，予以采纳。被告收取原告购房款项600000元，前述认定双方约定房屋价款为500000元，故被告应按双方《补充说明》的约定退还原告款项100000元。根据双方约定，应当在贷款发放后五个工作日内予以退还，被告未按约定退还该款项，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期退款的利息，系被告违约退款行为给原告造成的资金占用费的损失，符合法律规定，即从贷款发放至被告账户五个工作日后2019年6月29日起计算，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告黄青帝于本判决生效之日起十日内退还原告张玉梅购房款项100000元及支付资金占用期间的利息。（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2019年6月29日起计算至付清款项之日止）。二、驳回原告张玉梅的其余诉讼请求。案件受理费人民币1252元（已减半收取），由原告张玉梅负担100元，被告黄青帝负担1152元。本院二审期间，双方当事人没有新证据提交，经二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，有《房屋所有权证》、《房地产抵押估价报告》、《买卖定金合同》、《补充说明》、《存量房买卖合同》、收条、中国邮储储蓄银行账户对账单、中国银行人民币汇款业务回单、微机转账记录、不动产权证、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证，对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出其退还被上诉人的购房款应为50000元的上诉主张，因本案中，双方签订的《买卖定金合同》及《补充说明》都能相互印证房屋售价为500000元。虽双方在签订《补充说明》之后又签订了《存量房买卖合同》，但该份合同除将房屋的总价款变更为550000元外，对房款的支付方式及支付时间均未进行约定，结合该份合同是在办理房屋产权过户时必须提交产权部门留存的合同，及一审中介公司工作人员刘某证实，案涉房屋的评估价格为550000元，存量合同约定的房价需与房屋评估价格一致才能在房屋产权部门办理过户手续的证言。可以证实，双方签订《存量房买卖合同》的目的是为了办理房屋产权过户手续而签订，案涉房屋的售价仍应以双方签订的《买卖定金合同》及《补充说明》确定，应为500000元。现上诉人已按《补充说明》的约定收取被上诉购房总款600000元，对其多收取的购房款100000元应退还被上诉人。一审对此认定事实清楚，对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人黄青帝的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2054元，由上诉人黄青帝负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二日法官助理陈瑶书记员唐正艳