山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3073号 上诉人（原审被告）：肥城大众机电设备有限公司，住所地肥城市新城路039号。统一社会信用代码：9137098375353578XQ。 法定代表人：刘太文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨东贞，山东卓知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张东升，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍住址肥城市，现住肥城市。 原审被告：肥城市物资商业促进中心，住所地肥城市龙山路018号。统一社会信用代码：12370983MB2877834B。 法定代表人：王明星，该中心主任。 委托诉讼代理人：孔凡涛，男，住肥城市，该单位党委书记。 委托诉讼代理人：赵传军，山东成康律师事务所律师。 上诉人肥城大众机电设备有限公司（以下简称大众机电公司）因与被上诉人张东升、肥城市物资商业促进中心（以下简称物资促进中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院(2019)鲁0983民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人大众机电公司的委托诉讼代理人杨东贞，被上诉人张东升，原审被告物资促进中心的委托诉讼代理人孔凡涛、赵传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大众机电公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回对上诉人的诉讼请求；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉上诉人主体不适合，上诉人并非适格主体，被上诉人提交的购房协议书是与山东肥城机电设备公司签订的，其于2004年破产，2006年注销，上诉人是2003年8月注册登记的有限公司，与山东肥城机电设备公司没有任何法律关系和承继关系。二、涉案房屋和土地依法归上诉人所有，应驳回对上诉人的诉讼请求。物资集团公司将包括涉案房屋、土地在内的部分房产、土地出让给上诉人，要求上诉人接受安置物资系统的部分离退休和抚恤人员，上诉人受让资产是有对价的。且该受让资产经过肥城市人民政府批复，并办理了房产证书和土地使用权证书，所有权手续合法完善。三、被上诉人签订的涉案购房协议书是无效的，涉按房屋及土地所有权属于物资集团公司，山东肥城机电设备公司无权处分，物资集团公司一审时提出处分给上诉人的土地房屋不包括被上诉人起诉的部分，但未提供证据证实。即便购房协议有效，按照其基于涉案房屋的土地不应当一并处理。 张东升辩称，一、上诉人是本案的适格主体，上诉人是由原山东肥城机电设备有限公司改制而来，其六位股东既是原山东肥城机电设备有限公司的员工和破产改制的发起人，也是企业改制实施方案的具体工作实施人，其与原山东肥城机电设备有限公司有承继关系，是适格主体。二、涉案房屋归张东升个人所有。2000年3月5日关于机电公司沿街楼造价的说明中载明涉案楼是由物资集团拨款，机电公司投资和涉案楼六户个人集资兴建的，涉案改制实施方案和破产清算报告中均明确说明改制和破产具不涉及涉案楼的三楼，上诉人受让的资产不包括涉案楼的三楼，涉案房屋从2000年签订协议由张东升购买后，一直居住使用至今。三、涉案购房协议是双方真实意思表示，未违反法律规定，且各方当事人对协议的真实性均无异议，该购房协议合法有效。另上诉人在受让资产时，享受国家政策免交了其受让土地的出让金，其在办理涉案楼房的房产证和土地证后应履行义务将涉案房屋的产权登记在张东升名下。 物资促进中心述称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 张东升向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原告与山东肥城机电设备公司签订的购房协议书有效；2.请求人民法院依法判令被告为原告办理不动产权证书；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：山东肥城机电设备公司是肥城市物资集团总公司开办的类型为全民所有制的非公司法人单位，该公司于2003年进行改制，2006年4月17日因宣告破产办理注销登记。被告大众机电公司于2003年8月29日注册成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。被告物资促进中心系于2019年3月18日整合市物资流通发展中心（市物资集团总公司）、市商业发展中心（市商业贸易集团总公司组建而来），性质为事业单位法人。 2000年5月27日，肥城市物资集团总公司经城市规划行政主管部门许可建设涉案房屋所在的营业楼项目，建设规模1437平方米。其中三层的六套房屋向肥城市物资集团总公司相关单位职工出售。2000年9月9日，原告张东升（乙方）与山东肥城机电设备公司（甲方）签订商住楼购房协议书，购买山东肥城机电设备公司在机电大楼西侧新建商住楼三层南中住房一套，约定建房标准：房间结构为二室一厅，售房标准：每套房售价7.8万元，购房位置：中南户。甲方按照有关规定，确保新房建筑质量和房款的正确使用，争取早日让住户入住新房，由产权所有单位按上级有关政策，经房产管理部门确权发证，产权归个人（房产交易费由住户自理）。购房协议签订后，原告以张玲的名义向山东肥城机电设备公司交纳房款7.8万元，涉案房屋建成后，原告张东升入住该房屋并居住至今。 2003年6月30日，山东肥城机电设备公司进行改制，在企业改制实施方案“企业基本情况”部分载明：公司现有租用的总公司机电营业楼（过道门以西部分），院内平房（仓库），证券楼一二层，截止2002年六月底现有干部职工98人，离退休职工46人，其中破产企业转入27人，享受遗属补助的9人，其中破产企业转入6人。“企业资产情况”部分载明：经评估认定资产总额398.95万元，其中流动资产18万元，固定资产380.95万元（其中:土地使用权165.55万元，证券楼103.4万元，营业楼112万元）。“企业改制形式”部分载明：根据实际情况，按照《公司法》的规定，经研究确定组建肥城市大众机电设备有限责任公司。2003年7月31日，山东肥城机电设备公司全体职工大会通过上述企业改制实施方案。 2003年8月8日，肥城市物资集团总公司（甲方）与大众机电公司（乙方）签订企业产权出让协议书，约定甲方将位于肥城市的经营场所（土地3065.69平方米）出让给乙方，评估价值为398.95万元，其中固定资产380.95万元，流动资产18万元。乙方接受原企业全部职工及债务和离退休、遗属人员剥离的费用4138700元抵顶上述资产价值，不足部分由乙方以后自行弥补。职工转换身份后，根据竞争上岗、择优录用的原则，签订劳动用工合同。 2003年8月20日，肥城市人民政府出台肥政函（2003）47号《关于同意肥城市物资集团总公司与肥城市大众机电设备有限公司产权转让协议的批复》，同意上述产权转让协议，同意肥城市大众机电设备有限公司以承担原山东肥城机电设备公司欠职工债务和离退休人员费用合计共计413.87万元的方式，受让肥城市物资集团总公司的土地及房屋总资产398.95万元（其中土地165.55万元），同时接收原山东肥城机电设备公司人员152人，包括肥城市物资集团总公司转入的其他破产企业的离退休人员等。根据肥办发（2002）11号文件规定，职工身份一律自然转换，由肥城市大众机电设备有限公司与职工重新签订劳动合同。希新成立的肥城市大众机电设备有限公司建立和完善公司法人治理结构，切实转换经营机制，成为自我激励、自我约束、自我发展的法人实体和市场竞争主体，使企业健康稳定发展。 2003年12月24日，肥城市人民政府出台肥政征字（2004）第20号土地审批文件，同意由市政府收回位于原肥城市物资集团总公司划拨土地3109平方米[证号为:肥城国用（2003）字第000087号]，同时将该地块土地使用权出让给肥城市大众机电设备有限公司，作为商服用地，出让年限为四十年。 2004年1月12日，肥城市物资集团总公司出具证明一份，内容为根据肥政函（2003）47号文批复，我集团公司把坐落于北京路018号的1#、2#、4#的房屋产权转让给新成立的肥城市大众机电设备有限公司所有，其中2#房于2000年建成，至今手续不全，暂未办理登记确权手续。被告大众机电公司持有肥政征字（2004）第20号土地审批文件、上述证明文件、建设工程规划许可证等手续将涉案房产及土地办理在其名下，其中房屋登记时间为2004年1月12日，登记证号为D000110，房屋坐落为，其中2幢为混合结构，总层数为3层，建筑面积为1441.18平方米，涉及用途为商业，本案涉案房屋即位于该2幢楼的3层南中户。涉案房屋建设工程规划许可证载明规划许可时间为2000年5月27日，建设单位为肥城市物资集团总公司，建设项目名称为营业楼（一栋三层），建设位置为新城路南机电大楼西侧，建设规模为1437平方米。土地使用权登记时间为2004年6月24日，登记证号为：肥城国用（2004）第000016-2号，土地用途为商业，使用权类型为出让，使用权面积为2968.12平方米。 2004年4月14日，肥城市人民法院裁定宣告山东肥城机电设备公司破产还债，并指定清算组接管破产企业。2014年7月30日，山东肥城机电设备公司破产清算组形成清算报告，报告中“破产财产的范围”部分载明已售职工住房不计入破产财产。2005年9月20日，肥城市人民法院以山东肥城机电设备公司破产财产不足以支付破产费用，终结破产程序。 2018年8月16日，原告诉来一审法院要求确认签订的购房协议有效，并要求大众机电公司为其办理不动产登记。案经开庭审理，因双方各持己见，致一审法院调解未达成一致意见。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原告与山东肥城机电设备公司签订的购房协议书是否有效；二、被告大众机电公司是否应协助原告办理房产转移登记手续；三、被告物资促进中心是否负有协助义务。 关于焦点一，一审法院认为，原告与山东肥城机电设备公司签订的购房协议书是双方真实意思表示，未违反法律规定，且被告物资促进中心与大众机电公司对该协议的真实性均无异议，被告物资促进中心对山东肥城机电设备公司向原告处分涉案房产亦无异议，事实清楚，故该购房协议书合法有效，一审法院依法予以确认。 关于焦点二，根据山东肥城机电设备公司企业改制实施方案，大众机电公司系由山东肥城机电设备公司改制而来，而根据肥城市物资集团总公司与大众机电公司签订的企业产权出让协议书约定，大众机电接受原企业全部职工及债务和离退休、遗属人员，并将包括涉案房产在内的整幢楼房办理在其名下，被告大众机电公司与原山东肥城机电设备公司具有一定的承继关系。根据权利义务对等原则，大众机电公司接受整幢楼房，亦应承担接受整幢楼房所负义务。 同时，被告大众机电公司的发起人，均系原山东肥城机电设备公司的工作人员，大众机电公司对涉案楼房第三层已出卖应当明确知悉，大众机电公司系已接受包括涉案房产在内的整幢楼房的登记权利人，在原山东肥城机电设备公司破产注销后，负有代替原山东肥城机电设备公司向原告履行相应义务。因此，原告依据购房协议书，请求被告大众机电公司履行办理房产登记的主张，一审法院予以支持。被告大众机电公司仅以涉案的房屋、土地系原物资集团公司出让，已办理产权登记，产权归其所有为由，拒不履行协助义务，有违诚信原则，对其主张一审法院不予支持。 故一审法院认定大众机电公司虽系新设立的有限责任公司，但其实质为原山东肥城机电设备公司改制而来，应与该公司为承继关系，对原山东肥城机电设备公司未履行的相关权利义务应由被告大众机电公司承担。 关于焦点三，一审法院认为，原告张东升与原肥城机电设备公司签订合同的行为，是平等民事主体之间的民事行为，而物资促进中心作为事业单位法人，在该民事行为中并不存在相关的民事权利义务，故原告对被告物资促进中心的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 另，原告请求二审诉讼费用及邮寄费由被告承担，因该费用已由泰安市中级人民法院裁定予以退回，并未实际发生，故对该诉讼请求一审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百六十一条规定，判决：一、确认原告张东升与原山东肥城机电设备公司签订的购房协议书有效；二、被告肥城大众机电设备有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告张东升办理登记在肥城大众机电设备有限公司名下的坐落于的2幢3层南中户房屋、土地的不动产转移登记手续；三、驳回原告对肥城市物资商业促进中心的诉讼请求；四、驳回原告张东升的其他诉讼请求。案件受理费1750元，由被告肥城大众设备有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。张东升提交肥城市人民政府关于同意肥城市物资集团总公司与肥城大众机电设备有限公司产权转让协议的批复、肥城市物资集团总公司关于肥城大众机电设备有限公司受让资产的请示、肥城市商业贸易局关于对改制企业免缴土地出让金的报告、改制企业应缴纳的土地出让金明细表、肥城市商业贸易局关于对改制企业土地契税予以免征的报告、改制企业免征契税明细表、企业产权出让协议书、肥城大众机电设备有限公司土地勘测定界图证据一宗，证实机电公司综合楼第三层是由物资集团公司和肥城市机电设备有限公司及张东升及六户人家购买所得，张东升应当取得房屋的所有权，办理房屋不动产证，不需要缴纳任何费用，肥城大众机电设备有限公司应依法履行一审判决。大众机电公司质证称对真实性无异议，但上诉人与肥城机电设备公司没有任何法律上的承继关系，上诉人公司以承接原肥城机电设备公司的离退休人员费用的方式，受让原物资集团总公司土地及房屋，当时上诉人是考虑到权利义务价值对等，上诉人公司才予以承接所涉案的土地及房屋，且该涉案房屋及土地在2004年物资集团总公司已协助上诉人办理产权登记手续，故上诉人对本案涉案的房屋及土地具有所有权及使用权，上诉人无义务为被上诉人办理房屋转移登记手续。物资促进中心质证称对该证据无异议，能证实涉案房屋是由被上诉人个人集资购买。各方当事人对该证据真实性均无异议，应予采信，该证据能证实大众机电公司受让土地后享受国家政策免交了土地出让金。其他经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案购房协议的效力应如何认定；二、大众机电公司是否为本案的适格主体，其应否协助张东升办理涉案房产的转移登记手续。 关于争议焦点一，张东升与山东肥城机电设备公司签订的购房协议书是双方真实意思表示，未违反法律规定，物资促进中心对山东肥城机电设备公司向张东升处分涉案房产亦无异议，且各方当事人对该协议的真实性均无异议，一审法院确认涉案购房协议有效并无不当，应予支持。 关于争议焦点二，大众机电公司将包括涉案房产在内的整幢楼房不动产权证办理在其名下，主张对涉案房产享有物权，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。结合本案查明的事实，涉案房产所在的三层楼房在企业改制前已经出售给了张东升等人，大众机电公司系由山东肥城机电设备公司改制而来，且其发起人均系原山东肥城机电设备公司的工作人员，其对涉案楼房第三层已出卖应当明确知悉，涉案企业改制实施方案、产权出让协议书及破产清算报告等亦表明，涉案房产所在的三层楼房不包含在转让财产和破产财产中，结合涉案房屋出售给张东升后由其一直居住至今的事实，张东升应为涉案房产的真实权利人，因此，对大众机电公司关于其享有涉案房产物权的主张不应支持。大众机电公司系由山东肥城机电设备公司改制而来，其接受了原企业全部职工及债务和离退休、遗属人员，亦系接受包括涉案房产在内的整幢楼房的登记权利人，一审法院认定其与原山东肥城机电设备公司存在承继关系，并无不当，应予支持。在原山东肥城机电设备公司破产注销后，其负有代替原山东肥城机电设备公司向张东升履行相应义务，为本案适格主体。因此，一审法院认定由其协助张东升办理涉案房产转移登记手续并无不当，应予支持。 综上所述，大众机电公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1750元，由肥城大众机电设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  于永刚 二〇一九年十二月四日 书记员  白金金