四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4986号 原告：凉山州靖淞物业管理有限公司。住所地：四川省西昌市。 法定代表人：曹蓉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵海涛，男，1988年7月25日出生，汉族，四川省西昌市人，系凉山州靖淞物业管理有限公司员工，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：赵剑，男，1963年1月15日出生，汉族，四川省西昌市人，系凉山州靖淞物业管理有限公司员工，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：张一鸣，女，1992年4月1日出生，汉族，四川省宁南县人，现住西昌市（法定住址：成都市）。 委托诉讼代理人：洪峰，系四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：何平，系宁南县城关法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 原告凉山州靖淞物业管理有限公司（以下简称：靖淞物业公司）与被告张一鸣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告靖淞物业公司的委托诉讼代理人赵海涛、赵剑，被告张一鸣的委托诉讼代理人洪峰、何平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告靖淞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年8月1日至2019年7月31日的物业服务费4019.00元（其中物业服务费2979.00元、垃圾清运费192.00元、储藏室物业服务费248.00元、车位清洁费600.00元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：位于西昌市的“宁南苑”（宁南县驻西昌办事处改善型经济适用房小区）前期物业服务由西昌市恒盛物业管理有限公司提供，该小区建设单位宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年6月20日解除物业服务合同，其后该小区的物业服务由原告承接，同时也承接西昌市恒盛物业管理有限公司在该小区服务期间的债权债务。该小区物业服务费原按0.6元／平方米／月收取，原告承接后与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同约定物业服务费自2018年8月1日起每月按1.05元／平方米收取，普通车位清洁费每月按25.00元／辆收取，子母车位清洁费每月按40.00元／辆收取，地下储物室服务费每月按0.30元／平方米收取。被告系宁南苑小区Ａ幢11-1号住房业主，其住房面积为150.45平方米，另有储物室1间34.44平方米，普通车位1个。被告自2017年8月1日至2019年7月31日拖欠物业服务费、垃圾清运费、车位清洁费共计4019.00元，经原告多次催告被告均未支付。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告张一鸣辩称，本案诉争的业主项目，是被告2016年与当时的物业公司签订了相关协议，并交了5000.00元的保证金，如今没有就保证金进行结算，也没有催交物业费，被告没有与原告签订相关协议，也没有告知被告物业公司变更了，本质上被告与原告没有形成物业服务关系。根据相关规定，选举新的物业方应经过所有业主同意，所以原告没有根据就成为现在与被告有物业合同关系方。本案不属于物业服务合同纠纷，而是债权债务转移纠纷。原、被告没有违约合同关系，所以他们之间不存在物业服务合同关系，不应向原告交纳物业费。被告与靖淞物业公司从不相识，从未产生过民法意义上的民事法律关系，被告购买居住的西昌市宁南苑小区建设单位不是原告所称的宁南县南丝路集团公司，被告所购买的西昌市宁南苑小区xx幢xxxx号房屋建设单位系宁南县人民政府办公室。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，原告靖淞物业公司为支持自己的诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司于2018年6月20日共同出具的《情况说明》1份、宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组与西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日共同出具的《情况说明》1份、2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》1份，以证明：（1）“宁南苑”属于宁南县驻西昌办事处经济适用房小区，宁南县政府成立了建房领导小组负责建房和管理事宜，建房领导小组经宁南县委决定委托宁南县南丝路集团公司修建和管理的事实；（2）宁南县南丝路集团公司于2018年6月20日委托原告入驻“宁南苑小区”提供物业服务，双方于2019年1月1日正式签订《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同明确约定了物业服务费自2018年8月1日起按每月1.05元/平方米收取，普通车位清洁费每月25.00元/辆，子母车位清洁费每月40.00元/辆，地下储物室服务费每月0.30元/平方米；（3）2019年4月，“宁南苑小区”业主委员会成立后，没有与原告另行签订物业服务合同，业主委员会认可并同意宁南县南丝路集团公司与原告签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》； 2.原告于2019年11月4日自行制作的《欠费清单》1份，以证明被告系西昌市宁南苑小区Ａ幢11-1号的业主，住房面积150.45平方米、储物间面积34.44平方米，有普通车位1个，2017年8月1日至2019年7月31日期间被告拖欠原告物业服务管理费共计4019.00元（包含物业服务费、垃圾清运费、车位清洁费）。 被告张一鸣对原告靖淞物业公司提交的上述证据提出如下质证意见： 对证据1《情况说明》的真实性有异议，该《说明》内容及落款是提前打印好后，由相应单位加盖公章，《说明》的内容并不是说明人的真实意思表示，合法性有异议，该《说明》在性质上属于单位法人的证人证言，应该出庭说明，而不是两个单位在《说明》上加盖公章。根据相关法律规定，单位出具《说明》除了加盖，还需经办人的签字，这上面没有。这两个单位不是合法主体，只是宁南县政府的临时派出机构，应该根据业主委员会来进行决定；对关联性有异议，即便是真实的，但上面表述有问题，这个签订入驻，是没有资格；对证明目的有异议，达不到原告想证明是合法的主体的目的。对第二份《情况说明》的真实性有异议，虽是《说明》，但是有南丝路集团加盖公章，也有案外人恒盛物业加盖公章，内容上，作为业主对于相关事实是不知情的，针对法律关系及相关内容证明应该提供相应文件，而不是仅是说明；对合法性有异议，该《说明》在性质上属于单位法人的证人证言，应该出庭说明，而不是两个单位在《说明》上加盖公章，根据相关法律规定，单位出具《说明》除了加盖公章，还需经办人的签字，这上面没有。这两个单位不是合法主体，只是宁南县政府的临时派出机构，应该根据业主委员会来进行决定；对关联性有异议，即便是真实的，但上面表述有问题，这个签订入驻，是没有资格。对合同的真实性有异议，本案被告不是合同当事人，所以无法核对；对合同的合法性有异议，该合同不是合法的宁南苑前期服务合同；对关联性有异议，南丝路集团无权也无资格签订前期物业服务合同，双方之间签订的合同被告不知情，也没有任何关系。 对证据2《欠费清单》的三性及证明目的均不认可，该《清单》相反印证了在本案开庭前原告从未向本案被告主张相关的物业费用，根据相关法律规定，主张物业费的前提是应催收，本案原被告没有物业服务关系，不应得到法院支持。 被告张一鸣为支持自己的反驳主张向本院提交了以下证据： 1.2016年8月18日《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》1份，以证明被告依法与西昌市恒盛物业管理有限公司签订了自2016年8月1日起2019年7月31日止为期三年的物业管理服务协议； 2.《收据》2份，以证明被告于2016年8月18日向西昌市恒盛物业管理有限公司缴纳的5000.00元装修保证金及装修管理服务费； 3.《住宅工程质量验收合格证》1份、《宁南县人民政府驻西昌办事处改善型经济适用住房项目房屋使用说明书》1份，以证明被告所购买的宁南苑A幢11-1号住房建设单位是宁南县人民政府办公室； 4.《小区业主117户联名书》1份，以证明小区业主对靖淞物业公司不予认可。 原告靖淞物业公司对被告张一鸣提交的证据提出如下质证意见： 对证据1《协议》是被告与恒盛物业签订的，对真实性无异议，但从2019年6月1号我公司进入小区后就终止了该协议；对证据2的《收据》有异议，恒盛物业和我们结算时没有被告的，如果当时有我们就会抵扣，但是被告一直没有来找我们，现在我们不清楚是否恒盛物业退过钱给被告，需要被告提供相关证明；对证据3三性无异议；对证据4我不发表意见。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 原告靖淞物业公司提交的证据1中的《情况说明》，被告虽对其真实性、合法性不予认可，结合庭审中查明的被告于2018年6月21日入驻案涉小区提供物业服务的事实，本院对该证据的真实性和证明力予以确认；证据1中的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》结合原告提交的《情况说明》，本院对其真实性予以确认，但该合同第20页中载明的合同起止期限有明显改动，虽然改动部分加盖有宁南县南丝路集团公司印章，但该部分属涉及合同重大事项的变更，不应以如此方式作更改，而该合同签订于2019年1月1日，何时改动不能确定，故本院对该合同起止期限的改动部分不予采信，本院确定该合同的起止期限为自2019年1月1日起至2023年12月31日止；证据2不属证据范畴，但被告对其中载明的房屋面积、储物室面积及拥有一个普通车位的事实未予否认，因此本院对该部份予以确认。 被告张一鸣提交的证据1和证据3，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告张一鸣提交的证据2及证据4因与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据原告的举证、本院认证及原告在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2011年3月10日，宁南县人民政府依法取得位于西昌市编号为13／46／711地块的土地使用权，面积13494.90平方米，规划用途为新建办事处和改善型经济适用房。2016年8月18日，被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司签订《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》，该协议对物业管理服务费的约定为“物业管理服务费比照山水阳光商品住宅小区的一半收取，随山水阳光商品住宅小区价格涨跌按年度调整标准，2016年8月至2017年7月的收取标准为：（1）小区住房物业服务费0.60元／平方米／月，（2）车位保洁、车辆安全及停放秩序维护费普通车位25.00元／辆／月、子母车位40.00元／辆／月，（3）地下储藏室物业服务费0.30元／平方米／月，（4）尚未入住的空置房屋、未使用的地下车位与储藏室均全额计收物业管理服务费，（5）物管费按季度提前预收，住户也可在年初预交全年费用。”该协议对物业管理服务期限的约定为“本协议期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，期限届满前一个月甲、乙双方可协商协议续签事宜。”同日，被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司还签订了《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户装修管理服务协议》，该协议载明被告张一鸣房屋栋号为Ａ栋11楼01号，建筑面积150.45平方米。协议签订后，被告张一鸣向西昌市恒盛物业管理有限公司支付了截止2017年7月31日的物业服务费（含物业服务费、储藏室物业服务费、车位清洁费及垃圾清运费）。2018年6月20日，宁南县南丝路集团公司与西昌市恒盛物业管理有限公司解除了双方于2016年8月1日宁南县南丝路集团公司签订的“宁南苑”（宁南县驻西昌办事处改善型经济适用房小区）物业管理合同，合同解除后，“宁南苑”小区的物业管理由原告靖淞物业公司承接并于2018年6月21日进驻“宁南苑”小区提供物业服务，同时原告靖淞物业公司承接收取西昌市恒盛物业管理有限公司服务“宁南苑”小区期间所有费用。在原告靖淞物业公司承接“宁南苑”小区物业服务后，被告张一鸣未向原告靖淞物业公司支付过物业服务费、储藏室物业服务费、车位清洁费及垃圾清运费。2019年1月1日，原告靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同对物业管理服务费的约定为“小区住房物业服务费自2018年8月1日起按1.05元／平方米／月，之前的按0.60元／平方米／月收取；车位保洁、车辆安全及停放秩序维修费普通车位25.00元／辆／月、子母车位40.00元／辆／月、小型车位20.00元／辆／月；地下储藏室物业服务费0.30元／平方米／月。”该合同第三十三条对合同期限的打印约定为“合同期限为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止”，后对该部分手写改为“合同期限为五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止。”并在改动部分加盖了“宁南县南丝路集团公司合同专用章”。“宁南苑”小区于2019年4月27日成立了“西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会”，该业主委员会成立后未与任何物业服务公司签订物业服务合同。2019年10月30日，宁南县干部在西昌集资建房工作领导小组与西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于共同出具《情况说明》，该《情况说明》主要内容为：宁南苑（现名：布依闲庭）因西昌市恒盛物业管理有限公司自身多种原因导致物业管理服务委托合同在2018年6月20日解除，宁南县南丝路集团公司委托靖淞物业公司2018年6月20日入驻“宁南苑”物业管理服务，靖淞物业公司与宁南县南丝路集团公司于2019年1月1日签订物业管理服务委托合同，2019年4月27日“宁南苑”业主委员会成立，经业主委员会认可后靖淞物业公司按原与宁南县南丝路集团公司签订的《宁南苑小区物业管理服务委托合同》继续履行供物业服务。被告张一鸣在庭审中认可自2017年8月1日起未交纳过物业服务费，并认可其住房面积为150.45平方米、储物室面积为34.44平方米，并认可拥有一个普通车位。 本院认为：原告靖淞物业公司自2018年6月21日起进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为其全体业主提供物业服务，进驻时虽未签订物业服务合同，然原告靖淞物业公司于2019年1月1日与宁南县南丝路集团公司签订了《宁南苑小区物业管理服务委托合同》，该合同后经于2019年4月27日成立的西昌市布依闲庭小区第一届业主委员会于2019年10月30日予以追认，该合同系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为合法有效，该合同对全体业主具有约束力。然2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》第三十三条对合同期限的约定有明显改动，基于对证据分析认定的理由本院确认该合同的履行期限为自2019年1月1日起至2023年12月31日止，故该合同中对物业服务费的相关约定应自2019年1月1日起执行。虽然被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月18日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》约定的合同截止期限2019年7月31日尚未届至，然原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供物业服务后，且西昌市恒盛物业管理有限公司已实际退出“布依闲庭”小区的物业服务，故该协议应视为已自然终止。原告靖淞物业于2018年6月21日进驻“布依闲庭”小区（原“宁南苑”小区）为“布依闲庭”小区全体业主提供了物业服务，作为小区的一员，被告张一鸣已经享受到了原告靖淞物业提供的服务所带来的便利与利益，理应按约交纳相关物业管理服务费，故本院对原告靖淞物业公司要求被告张一鸣支付物业服务费的诉讼请求予以支持，根据本院对2019年1月1日《宁南苑小区物业管理服务委托合同》履行期限的认定，本院对物业服务费的计算标准自2019年1月1日起按该合同的约定予以支持，2017年8月1日至2018年12月31日期间的物业服务费的计算标准，本院参照被告张一鸣与西昌市恒盛物业管理有限公司于2016年8月18日签订的《宁南县驻西昌办事处改善型经济适用住房住户物业管理服务协议》的约定予以支持。原告所主张的垃圾清运费系由环卫部门统一收取，且原告靖淞物业公司已实际支付，故原告靖淞物业公司要求被告张一鸣支付垃圾清运费的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告张一鸣于本判决生效之日起10内支付原告凉山州靖淞物业管理有限公司2017年8月1日至2018年12月31日的物业服务费2135.23元（住房150.45平方米×0.60元/平方米/月×17个月、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×17个月、车位管理费25.00元/月×17个月）、2019年1月1日至2019年7月31日的物业服务费1353.12元（住房150.45平方米×1.05元/平方米/月×7个月、储物室34.44平方米×0.30元/平方米/月×7个月、车位管理费25.00元/月×7个月）、2017年8月1日至2019年7月31日的垃圾清运费192.00元（8.00元/月×24个月），合计3680.35元； 二、驳回原告凉山州靖淞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告张一鸣负担（此款原告已垫付，被告张一鸣在履行以上义务时径直给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 曾 义 二〇一九年十二月十九日 书记员 朱海岭 附本判决适用法条： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。