山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终3238号上诉人（原审原告）：王贞坡，1978年9月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：枣庄沃房房产经纪有限公司，住所地：山东省枣庄市市中区光明路北侧二棉厂东大门北侧21、22、23间。法定代表人：杨帅，经理。被上诉人（原审被告）：葛善宏，男，1972年10月3日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人王贞坡因与被上诉人枣庄沃房房产经纪有限公司（以下简称沃房公司）、葛善宏房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王贞坡上诉请求：撤销一审第二项判决，改判被上诉人沃房公司与葛善宏共同赔偿退还上诉人王贞坡支付给沃房公司的中介费8000元，依据补充条款第11条，要求违约方葛善宏退还双倍定金2万元；本案所产生的一切相关费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审裁判沃房公司不承担退还中介费用，没有认定签定合同过程中沃房公司的误导、欺瞒和不如实告知的事实。2018年7月16日原告王贞坡是被沃房公司人员约去与葛善宏见面谈，约我们去时也并没有确定要签订合同。是当天下午下班后见面，沃房公司为了急于促成此单，劝我们当时就决定，而促成我们签合同及《补充条款》过程中沃房公司人员未向原告如实告知：合同一旦签字，他们就已完成自己义务，不负责我们购房是否能成功等重要内容!如果告知我们肯定不会签字。当时更没有给我们指出信用卡有逾期就要认定为征信有问题，就算是能贷公积金，卖房人也可以以此为由，不履行合同，他们也无任何责任，不用退还中介费!如果这也如实告知或提醒我们，我们更不会签这个合同。这存在严重欺瞒误导，完全未尽如实告知义务!沃房公司收中介费8000元，向我们传递的信息是只要我们交了钱，就能够买到房子。我们作为既没有购二手房经验，又信任中介的弱势一方，对买卖中会出现的风险因素是完全未知的。而沃房公司作为专业的中间方。在签订复杂繁琐的文件时，不告知不提醒严重误导。是造成我们被他们忽悠而签字，最后买不到房的重要原因。而一审判决中既没有考虑我们为此事拖延造成的误工及房价上涨等损失，又没支持退还中介费。这是对强势黑中介的一种纵容保护，对弱势群体的一种漠视和伤害。而在合同法中也有关于居间人在未促成交易成功的前提下，不得收取任何报酬的规定。综上所述，原审所作的判决不当，上诉请求撤销原判，依法改判。葛善宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。沃房公司未作答辩。王贞坡向一审法院起诉请求：1、被告沃房公司退还原告王贞坡支付给沃房公司的中介费8,000元，计人民币捌仟元整；2、被告沃房公司应赔偿原告王贞坡误工补贴15,000元，交通费1,000元，计壹万陆仟元整；3、被告葛善宏退还购房款10,000元、并支付违约金10,000元；4、本案所产生的一切相关费用均由两被告承担。一审法院认定事实：2018年7月16日，原告王贞坡（买受人、乙方）、被告沃房公司（居间方、丙方）与被告葛善宏（出卖人、甲方）签订一份《枣庄市房地产买卖合同》，第一条约定：甲、乙双方通过枣庄沃房房产经纪有限公司居间介绍（房地产职业经纪人张晓，经纪人执业证书号鲁37XXXXX89），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产)，房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号为枣房权证市中字第××号，（二）房地产坐落在枣庄市市中区文化东路东都华庭X号X单元X室，房屋类型住宅。第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（人民币）计957,000元（玖拾伍万柒仟元整）。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第五条约定：甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第九条约定：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第三条和第五条约定的应当交付之日起至实际交付止。逾期超过十五日后仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，甲、乙双方还应按下列第二项处理。···二、乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。第十条约定：经甲、乙双方的商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自已义务的，则甲方应参照合同第九条之的规定向乙方承担违的责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第八条之的约定向甲方承担违约责任。若甲乙双方协商解除合同，则居间佣金不退；若甲方违约，甲方将居间佣金赔偿支付给乙方；若乙方违约，居间佣金足额支付，不予退还。依法提起诉讼的，居间方有责任与义务，作为居间见证方，在诉讼过程中，配合办理诉讼程序。上述合同的《补充条款》主要内容：甲乙双方应于2018年9月20日之前（包括9月20日）至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲乙双方于2018年9月20日之前（包括9月20日）去不动产过户。《附件三》关于付款方式的主要内容：乙方于2018年7月16日签约时，支付甲方购房定金人民币壹万元整，小写（￥10,000.00元）；乙方于过户当日支付甲方房款人民币肆拾肆万柒仟元整，小写（￥447,000.00元），剩余房款人民币伍拾万元整，小写（￥500,000.00元），以公积金贷款的方式支付给甲方，2018年12月1日前付清全部余款，如全款未到甲方账户，乙方负全部责任，房产归甲方所有。上述合同签订当日，原告王贞坡转账支付给被告沃房公司18,000元，被告沃房公司扣除被告葛善宏的中介费5,000元，转账支付给被告葛善宏5,000元。同时，被告沃房公司给原告王贞坡出具一份8,000元中介费的收据，被告沃房公司和原告王贞坡分别在该收据上盖章和签字；被告葛善宏给原告王贞坡出具了一份10,000元购房款的收到条，原告王贞坡和被告葛善宏分别在该收到条上签字；被告沃房公司给被告葛善宏出具一份5,000元中介费的收据，被告沃房公司和被告葛善宏分别在该收据上盖章和签字。原告王贞坡在2018年9月20日前（包括2018年9月20日）确实存有征信问题。被告葛善宏因原告王贞坡存有征信问题，认为其无法办理住房公积金，在约定的2018年9月20日前（包括2018年9月20日）不配合原告王贞坡到房地产交易中心办理涉案房屋的转移登记手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋位于枣庄市市中区文化东路东都华庭X号X单元X室。原告王贞坡、被告沃房公司、被告葛善宏签订《枣庄市房地产买卖合同》和《补充条款》，系真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，予以确认，原告王贞坡、被告葛善宏应按照约定全面履行各自义务。依据《补充条款》约定，被告葛善宏具有配合原告王贞坡到房地产交易中心办理涉案房屋的转移登记手续的义务，但被告葛善宏在约定的2018年9月20日前（包括2018年9月20日）不配合原告王贞坡到房地产交易中心办理涉案房屋的转移登记手续，构成违约，应承担违约责任，被告葛善宏应退还给原告王贞坡购房款10,000元，并支付原告王贞坡违约金。根据双方签订的房屋买卖合同的约定，支持被告葛善宏向原告王贞坡支付自2018年9月21日按已付款的日万分之五计算至起诉之日止的违约金，计款555元。被告葛善宏抗辩原告王贞坡没有按照约定给付购房首付款。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。被告葛善宏在被告知协助办理转移登记手续时已经明确拒绝履行，主观上已存在不配合协助办理转移登记手续的意愿，其理由是原告王贞坡存在征信问题，认为无法办理住房公积金贷款，但该理由并不能免除被告葛善宏协助办理涉案房屋的转移登记手续的义务。根据《枣庄市房地产买卖合同》的约定，被告葛善宏协助办理转移登记手续的行为和原告王贞坡给付首付款的行为应是双方互负的义务，没有先后履行顺序，应当同时履行。被告葛善宏在其被要求协助办理转移登记手续的义务前，就已明确拒绝履行，因此其抗辩不构成同时履行抗辩权，不予采信。被告沃房公司系居间人，具有促成合同成立的义务。本案中，原告王贞坡、被告沃房公司、被告葛善宏已签订《枣庄市房地产买卖合同》和《补充条款》，依照法律规定，《枣庄市房地产买卖合同》和《补充条款》签订即成立，因此被告沃房公司作为居间人已完成其促成合同的义务，现原告王贞坡主张被告沃房公司退还中介费及赔偿误工补贴和交通费，缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：一、被告葛善宏于判决生效之日起十日内退还原告王贞坡购房款10,000元，并支付原告王贞坡违约金555元；二、驳回原告王贞坡的其他诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由原告王贞坡负担342元，被告葛善宏负担108元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王贞坡提交了住房公积金贷款证明材料，证明上诉人有贷款资格。葛善宏质证认为，证据显示贷款开始时间是2019年9月，但双方签订的合同是2018年9月，在合同中约定的2018年9月20日之前上诉人并不具备贷款资格，因此对证据不予认可，二审中葛善宏、沃房公司没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案二审诉讼中虽然上诉人王贞坡向本院提交了住房公积金贷款证明材料，欲证明其具备贷款主体资格的事实，但因该证据尚不具备对于待证事实所应达到的证明标准，故王贞坡对该待证事实应承担举证不能的法律后果。对王贞坡上诉中提出的定金问题，因王贞坡并没有向葛善宏支付定金，而是王贞坡连同居间费用一并转账支付给了沃房公司，因此王贞坡上诉要求葛善宏双倍返还定金无事实及法律依据。沃房公司作为居间人，已经促成了王贞坡与葛善宏双方合同的订立，沃房公司履行了其作为居间人的义务，因此沃房公司收取居间费用亦符合法律规定。综上，王贞坡的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人王贞坡负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年十二月十日书记员  李 振