陕西省渭南市中级人民法院民事判决书 (2019)陕05民终1744号 上诉人（原审原告）：田艳，女，1976年4月20日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：赵晓刚，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟丽，陕西赛高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西华苑置业有限公司。住所地：陕西省渭南市临渭区。法定代表人齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，陕西哲智律师事务所实习律师。上诉人田艳因与被上诉人陕西华苑置业有限公司（下称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初746号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人田艳的委托诉讼代理人张娟丽、被上诉人华苑公司的委托诉讼代理人段晓梅、张岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田艳上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项，改判被上诉人赔偿上诉人25937元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院以2017年5月31日为交房时间属于认定错误，被上诉人交房时间应为签订楼宇交接书的时间，即2017年9月19日。1、房屋买卖合同附件四中第一款约定各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……,上诉人对该条款理解为：针对各类通知被上诉人第一选择应该为电话通知，电话无法通知，信件无法送达，被上诉人才能采取公告送达，而不是被上诉人理解的信件、电话、公告三种形式任选其中一种即为完成合同约定的通知义务。且合同附件四是被上诉人提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条关于格式条款之规定，对于交房时间首先应当采取便捷的电话方式通知，如电话无法通知，采取信件送达，公告方式应是电话和信件都无法联系的最后选择。2、被上诉人2017年5月27日公告未公布每栋楼的具体接房时间，具体的交房时间需以被上诉人电话通知为准，上诉人接到被上诉人交房电话通知日期是签订楼宇交接书的时间。按照《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日，上诉人经常去售楼部或打电话询问交房时间，无需公告，被上诉人回复让等电话。被上诉人通过发布公告来逃脱或减轻其应承担的违约责任。3、依照《商品房买卖合同》约定，2017年5月31日被上诉人商品房并不符合交房条件，在双方签订《楼宇交接书》时，被上诉人交付的房屋亦不符合交房条件，因被上诉人已经迟延交房，故上诉人无奈交接房屋，截止起诉时，房屋仍旧不符合交房条件。二、一审法院关于谅解期三个月认识错误。对合同附件四第七条关于买受人给出卖人3个月谅解期理解应为：合同约定交房日期为2016年12月31日，3个月谅解期间上诉人不主张延期交房违约金，2017年3月31日前无法按期交房，应从2016年12月31日开始计算迟延交房违约金，而不是被上诉人理解的从2017年3月31日开始计算迟延违约金。依据《合同法》第四十一条之规定，对三个月谅解期应按照有利于上诉人的理解来解释。合同附件四第七条未写明被上诉人在这三个谅解期内不用支付违约金，一审法院明显做扩大理解。综上，请求依法改判，支持上诉人上诉请求。被上诉人华苑公司辩称，一、合同对通知发布的方式约定非常明确，几种方式均可以作为通知的方式，不存在上诉人所陈述的方式；二、上诉人对三个月谅解期理解错误，双方就交房的时间约定了三个月谅解期，明确了该三个月被上诉人迟延交房不承担违约责任，上诉人解释错误；双方合同约定明确，不适用格式合同的解释规则，上诉人解释的观点不能成立；四、双方系业主和开发商的关系，在施工期间有60天恶劣天气，一审判决未扣除，被上诉人认可，作为开发商已作让步。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，依法应予以维持。田艳向一审法院起诉请求：依法判决被告支付延期交房违约金共计26037.18元（从2016年12月31日计算至2017年9月5日）；依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金4005.72元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2015年10月20日，原告田艳与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于渭南市临渭区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX号房屋（房屋代码131224），房屋面积建筑面积为134.42平方米，每平米为2980元，房屋总价为400572元。合同第六条付款方式及期限约定本合同签订支付首付款200572元，剩余200000元按揭贷款。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理：逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按一下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。二、合同签订后，原告分别于2015年10月29日向被告交纳房款200572元、2015年12月31日向被告交纳房款200000元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2017年9月19日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告田艳签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。三、在被告华苑公司施工期间，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站2015年12月11日、2015年12月22日向被告发放责令暂时停止施工通知单，责令被告暂时停止施工。渭南市城市管理综合行政执法局于2015年12月30日向被告发放责令改正通知书，责令被告立即停工。渭南市临渭区重污染天气应急指挥部2015年12月10日发出关于启动临渭区重污染天气应急预案（橙色）预警的通知，渭南市全面改善城市环境空气质量领导小组办公室于2015年12月19日至22日空气重污染过程应对工作的紧急通知。在被告施工期间，2015年3月1日至2017年3月31日，共观测到霾155天，大雾64天，大雪4天，大雨9天，暴雪3天。一审法院认为，原告田艳与被告华苑公司在2015年10月20日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，合同约定了违约金责任，该条款对于违约金计算标准等事项做出明确约定，对此依法应予支持。在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。据此，被告在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告所述符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。在审理中被告认为其已给予原告物业补偿，不应再承担违约责任，但其并未向法庭提交充分证据证明免收物业费系原、被告之间就迟延交房已达成补偿协议的意思表示，故对被告该辩称依法不予采纳。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至公告通知交房时间止，扣减双方当事人合同约定的三个月谅解期，被告共应承担逾期交房违约金6108.72元（61天x0.00025x 400572元）。原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告仅提交2018年12月24日实测增值税发票，并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告田艳支付逾期交房违约金6108.72元。二、被告陕西华苑置业有限公司向原告田艳支付迟延办理权属登记备案违约金4005.72元。三、驳回原告田艳的其他诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，由原告田艳负担498元，由被告陕西华苑置业有限公司负担53元。二审查明案件事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，田艳与华苑公司在平等自愿的基础上订立商品房买卖合同，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，该合同合法有效。合同订立后，田艳已按照合同约定履行了付款义务，华苑公司亦应根据商品房买卖合同的约定履行交房义务。现华苑公司逾期交房，构成违约，应按照合同约定承担逾期交房违约责任。双方商品房买卖合同虽约定了违约金计至实际交付之日，但双方商品房买卖合同附件四约定“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。”该补充协议约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。故上诉人认为出卖人应先发信件，后电话通知，在均不能通知到买受人时方可公告通知的上诉理由不能成立。该合同附件同时约定了以信件方式送达的有效送达形式，对公告送达未约定有效送达的形式，即未约定公告送达的合理期限，且公告的内容为“您购买的绿茵苑一期住宅将于2017年5月31日起开始交房，交房顺序为3#、2#、1#、4#、5#，请您保持通讯方式畅通”，该公告并未确定所有房屋的交房日期均2017年5月31日，故应确定公告送达的有效送达期间，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故应自2017年5月27日公告之日经过30日应视为有效送达。同时亦应按照华苑公司公告通知给买受人预留准备材料的期限4日，该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，上诉人在公告期满后4日内应去上述地点办理房屋交接手续，上诉人未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由华苑公司承担逾期交房违约金。双方合同附件四第七条约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，应为双方约定的三个月谅解期出卖人迟延交房不应支付迟延交房违约金，不存在两种以上的解释，故一审在计算被上诉人应当支付的违约金中扣减三个月违约金并无不当。对于已按公告通知的公告期内办理交房手续的买受人，应按实际交付之日并扣减三个月谅解期计算延期交付违约金。本案华苑公司应承担的逾期交房违约金为9113.01元（91天x0.00025x400572元）。上诉人未提供证据证明交接房屋不符合交付条件，对其主张依法不予采信。综上所述，一审对违约期限认定有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初1947746号民事判决第二项，即：由陕西华苑置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向田艳支付迟延办理权属登记备案违约金4005.72元； 二、撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初1947746号民事判决第一、三项；三、陕西华苑置业有限公司在本判决生效之日起三十日内向田艳支付逾期交房违约金9113.01元；四、驳回田艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费551元，由田艳负担310.5元，陕西华苑置业有限公司负担240.5元；二审案件受理费295元，由田艳负担166元，陕西华苑置业有限公司负担129元。 本判决为终审判决。  审  判  长    郝      翎审  判  员    王  米  米审  判  员    邢  维  利  二0一九年十一月二十九日 法官助理     左  继  刚书  记  员    侯  晶  晶 1