江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9482号上诉人（原审被告）：周宝兴，男，1963年7月14日生，汉族，住江苏省张家港市。上诉人（原审被告）：谢红娟，女，1966年5月25日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：巫飞，江苏能成律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：杨晓进，江苏能成律师事务所实习律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：谢红星，男，1968年3月18日生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人:周石静，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐晓烨，江苏君桥律师事务所律师。上诉人周宝兴、谢红娟因与被上诉人谢红星房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宝兴、谢红娟的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人谢红星的诉讼请求。事实和理由：原审判决缺乏事实和法律依据。我方并没有出售房屋的意思表示，由于和谢红星是亲属关系，且他的房子一直没有拆迁，才将涉案房屋交给他使用。被上诉人谢红星提交的证据不能证明双方之间是房屋买卖合同关系，因此原审判决依据并不充分。谢红星辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谢红星向一审法院起诉请求：1、依法确认双方之间关于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室、23#自行车库的房屋买卖关系有效，该房屋所有权归谢红星所有；2、判令原审被告配合办理上述房屋的所有权转移手续，办理过户转移登记。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室，23#自行车库权证号为：苏（2018）张家港市不动产权第0057297号，使用权人为周宝兴、谢红娟，共有方式为共同共有。登记日期为2018年7月25日。凤凰镇金谷村村民委员会于2019年8月1日出具证明一份，主要内容为：兹证明凤凰镇金谷村（五联）三组5号谢如玉与张芳保属夫妻关系，两人共育有三个子女，大女儿谢红娟，儿子谢红星，小女儿谢某。谢红星、吉丽芬系夫妻关系，双方于1991年12月25日登记结婚。周宝兴、谢红娟系夫妻关系，双方于1990年11月25日登记结婚。谢红星认为，其于2008年向两原审被告购买了案涉房屋并支付了购房款25万元，之后取得案涉房屋钥匙，其装修后于2009年1月2日入住。为证实其主张，其向原审法院提交了以下证据：1、水表、有线电视户主开户信息，证明案涉房屋水、有线电视等基础设施的开户人为谢红星；2、乔迁宴参加人员及随礼名单一份，证明根据本地风俗，谢红星在购买案涉房屋搬迁后宴请亲朋，举办乔迁宴；3、交房装修日程表一份，证明谢红星对案涉房屋进行了装修，其中“12月初七乔迁新厦”是由做法事的道士书写的；4、同小区房屋买卖合同两份，证明谢红星以25万元购买案涉房屋符合当时的市场行情；5、录音录像一份（其中周宝兴表示：25万元属于租金，如果你以后还我套新房子，我25万元是要还你的，如果不还我新房子，那租金是要继续算下去的；25万元我拿是拿的；我来算你听，你爸5万元给我扣掉，你妹妹5万元给我扣掉，加起来是15万元，到年你给我老婆谢红娟10万，这样就是25万），证明周宝兴承认以25万元的价格将案涉房屋卖给了谢红星。关于25万元的构成及交付情况，谢红星作如下陈述：我父亲谢如玉向周宝兴代为支付了5万元；因周宝兴曾分别向我父亲谢如玉及我妹妹谢某各借款5万元，两人同意该款抵扣房款，后我归还了我妹妹的5万元；另10万元是我老婆于2008年年底以现金交付的方式给了谢红娟，给钱的时候周宝兴在场，在录像中周宝兴也承认收到25万元。周宝兴经质证后认为：1、对证据的真实性无异议，但水表和有线电视的开户人与是谁申请有关，相关部门不会审查房屋权属问题；2、谢红星举行宴请是谢红星自身的行为，不能依据谢红星举行的宴请就证明其购买了房屋；3、对装修日程表的真实性不予认可，书写人不明确，且其与本案没有关联性；4、无法确认两份合同的真实性，也无法说明合同的交易是否真实发生及交易是否真实，且个体性的买卖合同也不能够证明普遍性的市场价格；5、对录音录像的真实性予以认可，但我并没有认可房屋是出卖给谢红星的。且我在录音中也明确说明谢红星只支付了5万元，10万元是由谢如玉支付给我妻子的，且录音证据是在不知情的情况下谢红星有所准备而录制的，因此在录音中谢红星的陈述具有明显的诱导性以及对不利于自己事实的回避。周宝兴还作如下陈述：我是将案涉房子租赁给谢红星的，双方口头约定租赁至谢红星拿到拆迁房，具体每月租金多少没有讲。我于2007年问谢某借了5万元，同年又向岳父即谢红星父亲谢如玉借了5万元，这些钱我还没有还给他们。后2008年谢红星夫妻俩及其岳父母夫妻俩要向我买房子，我表示不卖，后来我岳父拿出5万元给我，我认为是作为押金的，因为谢红星的房子不知道什么时候拆迁。还有10万元是2008年底谢如玉付给我老婆谢红娟的，这个押金共计15万元，当时讲好的如果还新房子，押金要退给他们的，如果还旧房子，就作为租金。我是于2008年6月12日将钥匙交给谢红星的，但具体谢红星什么时候搬进去我不清楚，房子我没有装修，不清楚谢红星有没有装修。对于谢红星举办的乔迁宴，周宝兴在第一次庭审中表示其知道谢红星是举办乔迁宴并参加了。但其在第二次庭审中表示其不清楚举办宴席的性质但参加并随礼了。经谢红星申请，证人谢某、张某1、张某2、吉某出庭作证。证人谢某作如下陈述：周宝兴是我姐夫，谢红娟是我姐姐，谢红星是我哥哥。我姐夫曾于2007年向我借款5万元，后我哥哥问我姐夫家买房子，我就把我借给我姐夫的钱转给了我哥哥。2010年我哥哥分两次归还给了我。那时候我经常去我姐姐家，我姐夫被骗了钱，我姐姐讲给我听要将房子卖掉，我也是听我哥哥及我父母告诉我房子是卖给我哥哥的。只知道我哥哥花了25万元买了房子。当时我参加了乔迁宴，我姐夫家都参加了，都随礼了。证人张某1作如下陈述：谢红星是我表弟，是我姑妈家的儿子。周宝兴是我表妹夫，谢红娟是我表妹。2008年6月份谢红星在准备房子装修，他跟我讲买了房子，叫我去安装电器。我问过谢红星买房子要多少钱，他说25万元左右。后来办乔迁宴的时候听其他亲戚讲过。我记不清楚周宝兴是否说过他把房子卖给了谢红星。证人张某2作如下陈述：谢红星是我表弟，是我姑妈家的儿子。谢红娟是我表妹，周宝兴是我表妹夫。谢红星通知我喝喜酒我就知道谢红星买了房子。因为我家是开店的，他说他问姐夫买了房子，要办酒，要问我拿烟酒饮料。我问他花了多少钱，他说花了25万元，其他没讲。前几年在街上碰到周宝兴在卖鸡，他说这个房子卖便宜了。我还劝他，过去的事情就过去了。当时买菜的人很多，有无人听到我就不知道了。证人吉某作如下陈述：谢红星是我妹夫，吉利芬是我妹妹，周宝兴与谢红娟与我没什么关系。我妹妹说问周宝兴买了房子，我是娘家人，根据风俗，我买了东西送过去的。买房子的事情茶馆里听到有人在议论。对上述证人证言，谢红星经质证后认为，对上述证人证言的真实性均无异议。周宝兴经质证后认为，证人谢某的陈述不真实，这个房子我妹妹想问我买，我也没卖给她，我还借给我妹妹10万元向其他人购买房屋，我怎么会缺钱。我问他们借的10万元，但付的不是房款，问他们借的钱我是要还的。我从来没有讲过借谢某的钱及谢如玉的钱转给谢红星。证人张某1的陈述是真实的，但其陈述的房屋买卖及价款均是听谢红星陈述的，并非其亲自听见。对证人张某2陈述的真实性无异议，但其陈述的事实系从谢红星处听来，本质上仍为单方陈述。对证人张某1的陈述的真实认可，但关于房屋事实系从谢红星妻子处听来，本质上也系谢红星单方陈述。原审法院依法于2019年5月27日向谢如玉进行调查，其作如下陈述：当初因为周宝兴、谢红娟的老房子在马路边，想盖新房子，但政府不让盖，因此申请房屋预拆迁，后分得两套房子。我夫妻两人和谢红星夫妇在一起生活，当时谢红星的房子没有拆迁的迹象。周宝兴夫妇跟我说想卖一套房子，我老太婆说那就卖给我们吧，因此谢红星就买了这套房子。房款是25万元，分两次付清，具体是怎么付的，我倒不太清楚。因为周宝兴被人骗了28万，于是就问我借了5万，问我小女儿借了5万，这两个5万就相当于抵房款，之后谢红星就还给我小女儿5万元，我的钱就不用还了，因为我们还在一起住，没有分家；还有5万也是我给的，反正都付清了。我儿子和女婿之前是经常往来的，后来因为儿子拆了三套房子，卖了一套给我孙子结婚用，我女婿就不开心了，双方就发生了矛盾。原审法院依法于2019年7月24日向张家港市华网房产经纪有限公司进行调查核实，该司凤凰店工作人员侯一军作如下陈述：凤凰镇双龙花园属拆迁房，在2007年、2008年左右的市场价格为每平方米2000元左右，今年的单价能达到6500元。审理中，谢红星表示：如法院判决由两原审被告协助谢红星办理案涉房屋的所有权转移手续，办理过程中产生的所有税费均由我自行承担，不会找两原审被告追偿。案外人吉丽芬于2019年6月28日向原审法院出具声明一份，主要内容为：关于谢红星诉周宝兴、谢红娟房屋买卖合同纠纷一案，若谢红星诉讼请求得以支持，我同意放弃我对于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室，23#自行车库中夫妻共同财产部分的份额，确认该房屋为谢红星所有。原审法院认为：关于双方之间是否存在房屋买卖合同关系，原审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案当事人之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据本案查明事实足以认定双方之间的房屋买卖合同已依法成立，且谢红星已履行交付购房款义务，理由如下：第一，谢红星对案涉房屋进行了装修、开通了水电等，并举办了乔迁宴，上述行为按照常理及当地风俗，应视为谢红星为占有房屋并入住进行的相应准备，周宝兴明知上述情形未表示反对并参加了乔迁宴且随礼，如仅为出租，明显不合常理。第二，对于周宝兴收取谢红星给付的款项金额，其在与谢红星的对话录音中认可25万元，后在本案审理过程中认为仅收到谢红星15万元，其余10万元系分别向案外人谢如玉、证人谢某的与本案无关的借款，但谢如玉、谢某认为上述借款均作为谢红星的购房款。且案涉房屋在2008年的交易市场价与谢红星当时给付的金额相差不大。第三，对于周宝兴收取谢红星给付的款项性质，其在与谢红星的对话录音中认为该款系房屋租金，后在庭审中又辩称系租房押金，但无论系租房押金或租金，均明显有违市场交易惯例。第四，案外人谢如玉、证人谢某作为双方当事人的共同亲属，对款项的性质、构成、买卖房屋过程的陈述可以相互印证，具有较高的可信度。故综合上述情形，原审法院依法认定谢红星给付周宝兴的25万元应系其支付的购房款。谢红娟作为周宝兴的配偶及谢红星的近亲属，对这一涉及家庭财产的重大变动长期未持异议，且周宝兴陈述其接收了案涉房屋的租金（押金），故应当认定出卖案涉房屋系两原审被告共同的意思表示。综上，双方当事人之间的房屋买卖合同关系依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定享有权利、履行义务。谢红星已履行支付购房款义务，现谢红星要求两原审被告协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，于法有据，原审法院予以支持，案外人吉丽芬作为谢红星的配偶同意放弃案涉房屋的产权，属对自身权利的处分，原审法院亦予以支持。谢红星同意负担案涉房屋产权转移登记手续的相关税费，故房屋产权转移登记手续中的相关税费由谢红星承担。因案涉房屋权属并无争议，故对于谢红星请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条及相关法律的规定，判决：一、周宝兴、谢红娟应于本判决生效后10日内共同将坐落于张家港市凤凰镇西张双龙花园3幢206室，23#自行车库的房屋产权办理转移登记至谢红星名下；二、驳回谢红星的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由两原审被告共同负担，于本判决生效后7日内交纳至原审法院。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人之间的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中双方当事人之间系近亲属，关系较为特殊，针对房屋买卖事宜双方虽未签订书面协议，但是根据水表、有线电视的登记信息、当事人陈述、证人证言等证据，以及涉案房屋自2009年起即一直由被上诉人谢红星居住使用，上诉人周宝兴、谢红娟从未提出异议等情况分析，双方当事人就涉案房屋的买卖达成口头协议的事实足以认定。上诉人周宝兴、谢红娟主张双方之间不存在买卖房屋的合意，并无事实和法律依据，也与其一次性收取被上诉人谢红星与当时房屋市场销售价格基本相当的款项等事实相矛盾，故本院对其上诉理由不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人周宝兴、谢红娟负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。