河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初24197号原告武泽莆，男，1997年3月30日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托代理人武绍智，北京市邦道律师事务所律师。被告河南爱丁堡置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路20号。法定代表人常中华，总经理。委托代理人刘亚军，该公司员工。委托代理人段丽莎，河南郑大律师事务所律师。被告丁勋，男，1985年10月15日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人刘威，河南仟问律师事务所律师。委托代理人胡博宇，河南仟问律师事务所实习律师。原告武泽莆与被告河南爱丁堡置业有限公司（以下简称爱丁堡公司）、被告丁勋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武泽莆委托代理人武绍智、被告爱丁堡公司委托代理人段丽莎、被告丁勋委托代理人刘威、胡博宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告因结婚需要，于2018年8月12日经被告爱丁堡公司售楼部销售主管徐丽晓的介绍，购买了位于郑州市高新区金梭路与合欢街交汇处西北角的爱丁堡项目1号楼2单元10层1004号房屋一套。该房屋首付价款为535000元，被告爱丁堡公司的员工让原告将该首付款535000转给被告丁勋。原告基于对二被告的信任，于8月12日在被告丁勋在场的情况下，通过银行转账方式支付了535000元的房屋首付款。被告丁勋收到转账款后，其及被告爱丁堡公司均向原告出具了收据。2018年底，原告发现该工地因欠款而停工，并得知被告爱丁堡公司至今未取得《商品房预售许可证》，根本没有售房资格。故请求判令：1、解除原告与被告爱丁堡公司签订的《房屋认购协议》、解除原告与被告丁勋签订的《房屋转让合同》；2、被告丁勋返还原告购房款535000元及利息（按同期贷款利率标准计算至实际支付之日），被告爱丁堡公司对其中的166131元承担连带责任。被告爱丁堡公司辩称：1、合同约定的争议解决方式为仲裁，根据相关法律规定，有关合同纠纷原告应向仲裁委员会申请仲裁。2、原被告签订的认购协议合法有效，合同明确约定争议的解决方式为仲裁，我公司在收到起诉状后已向法庭提交异议书，请求法庭依法查明事实，驳回原告的起诉。被告丁勋辩称：1、原告将其诉讼请求明确为解除双方签订的转让协议，理由是该协议违反法律规定而无效，但合同确认无效自然不存在解除问题，故原告的诉讼请求不具体、不具有可判性，也不符合起诉条件，应驳回原告的起诉。2、该转让协议系双方真实意思表示，原告明确知晓该房屋尚未办理商品房预售证明，但其认为价格远低于市场价，有利可图，故自愿承担有关风险，在此过程中被告从未进行诈骗或误导。3、该转让协议系有效合同，该协议实际转让的标的物为被告拥有的与爱丁堡公司已经确定的缔约权利即购房资格，其法理依据为合同权利义务的概括转移。该协议已履行完毕，双方权利义务已终结，原告无权再主张解除该合同。4、原被告签订转让协议后，被告认真配合原告办理与爱丁堡公司的认购协议更名手续，促成双方签订新的认购协议书。现原告认为该工地停工，却意图违约要求收回全部转让款，等于将自身本愿承担的风险又推给了被告，而被告此时已没有任何的权利凭证，这对始终认真履行合同的被告而言明显不公平。5、认购协议书缺乏《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同，该认购协议书系体现双方真实意思表示的预约合同，不存在无效或解除事由。6、认购协议书的效力属于仲裁范围，故本案不属于人民法院的受案范围，应当驳回原告的起诉。经审理查明：被告丁勋曾与被告爱丁堡公司签订有《认购协议书》，认购被告爱丁堡公司开发的位于郑州高新区金梭路与合欢街交汇处西北角爱丁堡项目1号楼2单元1层西1004号的房屋。庭审中被告丁勋及被告爱丁堡公司均认可丁勋已支付的认购金数额为166131元。2018年8月12日，原告作为受让人，被告丁勋作为转让人，签订《转让协议》一份，约定：转让人自愿将购买的河南爱丁堡置业有限公司开发的缤纷四季园项目1号楼2单元1004号房屋于2018年8月12日转让给受让人。受让人自愿购买转让人所购的上述房屋。该套房屋属于转让人和受让人的自由买卖，双方所产生的一切事宜与河南爱丁堡置业有限公司无关，由此产生的纠纷均与该公司无关。2018年8月12日，原告作为乙方，被告爱丁堡公司作为甲方，签订《内部员工认购协议书》一份，约定：乙方向甲方认购位于郑州高新区金梭路与合欢街交汇处西北角爱丁堡项目1号楼2单元1层西1004号的房屋，建筑面积为86.98平方米，单价为6366.62元每平方米，总价款为553769元。乙方自愿向甲方缴纳166131元作为爱丁堡项目认购金，甲方在签订《商品房买卖合同》前，应保留乙方对选定住宅的优先认购权，乙方缴纳的认购金可转为认购住宅的购房款。签订本协议后，甲方在取得项目预售许可后将以电话和内部公示的方式通知乙方签署《商品房买卖合同》的时间和地点。原告于2018年8月12日向被告丁勋转款535000元，被告丁勋向原告出具收据一份，载明：“今收到武泽莆房屋转让费535000元，其中166131元整为房屋首付款已交至河南爱丁堡置业有限公司”。被告爱丁堡公司并于同日向原告出具收据一份，载明“兹收到武泽莆交来缤纷四季园项目购房款1号楼2单元1004号人民币166131元”。庭审中被告爱丁堡公司及被告丁勋均认可2018年8月12日《认购协议书》所约定房屋的位置、面积、单价、总价与双方之前所签订的认购协议书约定一致。原告所支付的535000元中的166131元系被告丁勋已向爱丁堡公司交纳的费用，另368869元系被告丁勋从原告处所收取的加价款费用。另查明，截止法庭辩论终结之日，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证。以上事实，有原告提交的认购协议书、转让协议各一份、转款记录、收据各二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告与被告爱丁堡公司签订的《认购协议书》中对于当事人名称、商品房基本状况、总价款、付款方式等均进行有明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且原告已按约定支付了认购款，故该《认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告与被告爱丁堡公司所签订《认购协议书》中约定的位于郑州高新区金梭路与合欢街交汇处西北角爱丁堡项目1号楼2单元1层西1004号的房屋截止法庭辩论终结之日仍未取得商品房预售许可证明，故该认购协议书应认定为无效。该《认购协议书》因违反法律强制性规定而无效，被告爱丁堡公司基于该协议所收取的认购款166131元应予以返还。因该款项实际系由原告所承担，故就该166131元应由被告爱丁堡公司返还给原告。原告请求解除双方签订的《认购协议书》，因其该请求已不具有处理的可能性，故对此本院不予支持。原告与被告丁勋签订《转让协议》时涉案房屋并未实际交付，原告向被告丁勋支付转让款后，其虽已与被告爱丁堡公司签订了认购协议书，但作为基础法律关系的该认购协议书已经确认无效，故原告与被告丁勋所签订的该《转让协议》亦应属无效。被告丁勋基于该《转让协议》从原告处另收取有房屋加价款368869元，因该协议无效，其应将该费用返还给原告。对于原告请求被告丁勋返还全部款项的诉讼请求本院不予支持。原告请求解除其与被告丁勋签订的《转让协议》，因其该请求已不具有处理的可能性，故对此本院不予支持。被告丁勋曾与爱丁堡公司签订有《认购协议书》，本案纠纷形成的根源在于被告爱丁堡公司无证销售房屋从而导致合同无效，故在此情况下被告丁勋如认为其存在损失，可另案向爱丁堡公司主张权利。原告请求被告丁勋按同期贷款利率标准向其支付利息损失。因原告自愿受让尚未取得预售许可证的房屋，其对此亦具有过失，故对其该利息请求本院不予支持。被告爱丁堡公司辩称就本案纠纷原告应向仲裁委员会申请仲裁，应驳回原告的起诉。原告与被告爱丁堡公司签订的《认购协议书》中虽约定有仲裁条款，但其与被告丁勋所签订的《转让协议》中对此并未予以约定。因原告基于上述两份协议向被告丁勋付款共计535000元，原告与二被告之间的纠纷需一并予以处理，故对被告爱丁堡公司该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南爱丁堡置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告武泽莆166131元。二、被告丁勋于本判决生效后10日内，返还原告武泽莆368869元。三、驳回原告武泽莆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4825元，由被告爱丁堡公司负担1811元，由被告丁勋负担3014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一九年十二月四日书记员 刘艳艳