江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8921号上诉人（原审原告）：张万卿，男，1973年7月1日生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：宋燕，女，1973年12月19日生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：苏州景隆置业有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号412室。法定代表人：郝煜，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崇思源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人张万卿、宋燕与被上诉人苏州景隆置业有限公司（以下简称景隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张万卿、宋燕上诉请求：一、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初406号民事判决，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审调查中，张万卿、宋燕明确上诉请求为，仅针对地下室层高不符合同约定导致的违约金计算方式及金额提出异议，请求将该项金额依法改判为景隆公司应支付的违约金为63420.43元。事实与理由：一审法院酌情按照房屋总价款的0.5%支持被上诉人赔偿上诉人损失过低，判决有失公允。一、层高不足会减少工程成本，被上诉人由此获得节省费用及相应利润，被上诉人因违约而获益；二、层高与居住环境密切联系，层高不足使上诉人不能实现合同所期待的利益，被上诉人应予赔偿；三、层高是房屋价格的参考因素，层高不足产生贬值影响；四、层高不足如何赔偿无明确法律规范，可类推适用面积误差的处理方法来解决。景隆公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、合同附件及补充条款未对地下室一层层高进行明确约定，被上诉人交付的地下一层的层高符合国家规范要求，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有合同依据，也无证据说明因层高问题产生损失，且房款是按照建筑面积计算的，与层高无关。二、即便其他法院就层高作出了不同判决，但不同地区不同地段，层高对居住的影响也不同，一审法院酌定0.5%确定金额并无不当。张万卿、宋燕向一审法院起诉请求：1.判令景隆公司承担违约金98287.38元；2.判令景隆公司承担一审诉讼费用。一审法院认定事实：2014年8月28日，张万卿、宋燕（买受方）与景隆公司（出卖方）签订一份商品房买卖合同，合同约定：买受方购买的商品房为期房；价款按建筑面积计算，该商品房总价款3333707元，房价款构成约定详见本合同附件二；出卖方应当在2015年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，填空部分载入的文字与固定文字具有同等效力。合同第三条约定：买受方购买出卖方开发的位于苏州吴中经济开发区，该商品房所属自然层为-1-3层，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共计230.99平方米，套内建筑面积为221.937平方米，分摊共有建筑面积为9.05平方米，该商品房面积构成及层高说明详见附件二。合同第五条面积层高差异处理约定：1、面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定按下列方式进行处理：按面积计价的，面积差异按以下原则处理：（1）房屋各组成部分面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）房屋各组成部分面积误差比绝对值超出3%的，买受方有权退房。买受方退房的，自买受方退房通知书到达之日起30天内，出卖方将买受方已付房价款退还买受方，按实承担买受方发生的购房贷款利息及其他购房贷款费用，并按银行同期贷款利率结算买受方其余已付房价款的利息；造成买受方损失的，出卖方依法承担赔偿责任。买受方不退房的，产权登记房屋各组成部分面积大于合同约定房屋各组成部分面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受方补足；超出3%部分的房价款由出卖方承担，产权归买受方。产权登记房屋各组成部分面积小于合同约定房屋各组成部分面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖方返还买受方；超出3%部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。2、层高差异处理双方自行约定，商品房交付后，实际层高与合同约定层高发生差异，双方约定按下列方式进行处理；层高差异为国家标准规定施工允许误差范围内的，双方互不做补偿；如层高差异超出国家标准规定施工允许误差范围内的，则由买卖双方协商解决。合同第十五条关于房地产权属登记的约定：1、出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2、土地使用权变更登记双方自行约定，出卖方应当在房屋所有权转移登记完成之日起90天内协助买受方向土地权属登记机构申请土地使用权变更登记。因买受方原因造成延误的，出卖方有权调整实际申请土地使用权变更登记的时间；因出卖人原因导致逾期未能办理的，按照总房价款的千分之一给予一次性违约金。3、该商品房为期房的，买卖双方可以在本合同生效之日起60天内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记。出卖方未能在本条款约定时限内与买受方共同申请预告登记的，买受方可以单方申请预告登记。出卖方完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受方申请房屋所有权转移登记。合同附件二层高、面积说明及房价款构成约定：1、房屋，层高3米，建筑面积230.99平方米，其中套内建筑面积221.937平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.050平方米，建筑面积每平方米14432.26元，合计3333707元。2、阁楼，层高2.2米以上部分建筑面积平方米，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。3、跃（夹）层，层高米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米，每平方米元，合计元。层高均不足2.2米，套内面积平方米，每平方米元，合计元。4、地下室，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。5、半地下室，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。6、自行车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。7、汽车库，层高均不足2.2米，编号，套内面积平方米，每平方米人民币元，合计元。合同附件五合同补充协议第三条约定：对本合同附件二作如下补充，关于层高、面积说明及房价款构成中联排房屋一层层高为3.3米，二层层高为3米，三层层高为3米，局部层高存在误差，出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法。对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。第七条约定：关于权属登记，买受方已知悉申请办理房屋所有权转移登记（办理收楼入伙时已告知买受方）、申请土地使用权变更登记所需资料，出卖方不再另行书面通知（需提交的办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记资料发生变化的除外），贷款购房的，买受方应在该商品房交付使用之日起5日内，向出卖方提交办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记所需的全部资料，否则每逾期一日，买受方应按该商品房贷款总额万分之三向出卖方支付违约金，并且办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延。2、买受方应按本合同第十五条的约定时间配合出卖方向房屋所在区域的房屋权属登记机构申请该商品房预告登记。买受方未能在合同约定时限内与出卖方共同申请预告登记的，出卖方有权调整交付房屋的时间，由此产生的一切不利后果均由买受方承担（包括但不限于办理房屋所有权转移登记、申请土地使用权变更登记的时间相应顺延）。第十一条约定：出卖方在买受方在签订本合同及本协议前已充分告知下列情况，买卖人确认并接受，本合同约定交付房屋所在楼盘的相关广告、楼书、样板房、模型、销售现场及其他宣传资料等中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，对房屋购买和房屋价格无重大影响，也不作为双方交付标准，双方仅以本合同及附件、补充协议中明确约定的作为交付标准。一审另查明，双方确认涉案房屋已于2015年11月30日交接。2015年11月30日，张万卿、宋燕（委托人）向案外人江瑛（代理人）出具苏州市房产登记委托书，明确委托人现委托江瑛为合法代理人，代表委托人处理苏州吴中经济开发区办理所有权转移登记事宜、领取房屋权属证书事项，在委托权限与代理时效范围内签署的一切文件，委托人均予认可，并承担一切责任。同日，景隆公司向张万卿、宋燕代收了涉案房屋的契税及维修基金，张万卿、宋燕在房屋登记申请书（转移登记）的受让人落款处签名。2016年2月1日，景隆公司代张万卿、宋燕缴纳了涉案房屋维修基金。之后，景隆公司委托胡康明办理涉案房屋不动产权首次登记。2016年5月25日，景隆公司取得了涉案房屋的不动产单元首次登记。2016年5月27日，景隆公司代张万卿、宋燕缴纳了涉案房屋契税。2016年7月19日，江瑛（作为张万卿、宋燕的代理人）向有关部门提交了商品房买卖转移登记（合并）的包含不动产登记申请书、不动产登记首次单元信息表及不动产转移登记、申请人身份证明材料、商品房销售合同、契税完税证明、购房发票、抵押合同、主债权合同、作价协议书或房地产价值评估合同、不动产测绘资料、申请人婚姻证明材料等。又，涉案房屋已于2016年8月30日办理了《不动产权证书》，登记的权利人为张万卿、宋燕，共有情况为共同共有，建筑面积为230.76平方米，其中专有建筑面积221.67平方米，分摊建筑面积9.09平方米。后张万卿、宋燕认为涉案房屋地下一层及二层北面房间的层高不符合约定、涉案房屋权属证书办理迟延，遂诉至一审法院。关于涉案房屋层高问题，一审庭审中，双方一致表示对于涉案房屋具体楼层的实际层高，可以套用（2018）苏0506民初3889号的实测数据，同意按该案中的实测数据作为涉案房屋的实测数据。又，一审法院在审理（2018）苏0506民初3889号案件过程中，经组织双方到场进行现场勘查，该案涉案房屋已装修，经测量地下一层净高为2.55米、二层北面房间（对应三层区域为卫生间及露台）净高为2.676米，考虑到房屋装修会影响净高实测数量，双方一致同意以同一小区相同户型且未装修的房屋的测量数据确定诉争区域的净高，后经实际测量相同户型且未装修房屋的地下一层净高为2.6米，二层北面房间净高为2.719米。在一审审理过程中，张万卿、宋燕主张诉请层高差违约金计算方式为层高不符的套内面积*误差比*单价，其中地下室66平方米，二层北面房间11.82平方米（套用3889号案件中实测数据），以上层高2.8米，均比约定少了0.2米，减少空间分别达到13.2立方米、2.364立方米，误差比为（13.2立方米+2.364立方米）/套内面积221.937平方米*层高3米；并提供了如下证据：（1）2018年10月11日张万卿向景隆公司当面送达关于房屋层高高差问题的质疑函复印件1份，以证明张万卿、宋燕为层高问题和其他问题一直在和景隆公司进行沟通但没有得到解决因此诉至法院，称该质疑函是张万卿、宋燕在蒋燕家给景隆公司的客服代表叶慧。该质疑函主要内容为：列出合同第三条、第五条、合同附件二、合同附件五补充协议第三条等约定内容，房屋实际层高为地下室层高2.8米，一层层高3.3米、二层层高3米、三层层高3米，对于一层、二层、三层层高买受方无疑义，但就地下室层高2.8米与合同约定不符，存在0.2米的巨大差异，远超过国家规范允许偏差，就此提出质疑并函告贵司，请贵司尽快就此做出解释和协商解决方案，同时房屋买受人将保留通过法律途径保护自己合法权益的权利。（2）自制誉蓝湾名邸28幢108室建筑面积组成1份，称于2019年3月20日至吴中区房产交易中心调档要求提供该房屋每层建筑面积，但吴中区房产交易中心仅有每户分割后的产证面积，经本人采用相关软件（非专业测绘软件）粗略测量具体如下，地下室68.68平方米，一层69.86平方米、二层47.83平方米，三层50.01平方米，总计236.38平方米，此数据与产证登记建筑面积230.76平方米出入不大。（3）房屋平面图复印件4份，地下室、一层、二层、三层各1份，称该平面图从吴中区城建档案馆调取，说明房屋的面积结构，以证明地下室面积计入房屋建筑面积。经质证，景隆公司对自制誉蓝湾名邸28幢108室建筑面积组成真实性无异议，但对关联性不予认可，表示该面积组成为张万卿、宋燕单方制作，且并非用专业测绘软件进行测量，房屋具体面积应以测绘报告及产权证登记面积为准。对关于房屋层高高差问题的质疑函，认为没有原件，真实性不予认可，工作人员叶慧已经离职很久故无法核实是否收到该函，叶慧系涉案房屋的销售，为销售代理公司的员工。对房屋平面图，认为张万卿、宋燕未提供原件，真实性无法核实，与无关。景隆公司陈述，其没有办法确定地下室的面积，而且单位面积的房屋价值不单单是空间的价值，更是土地使用权的分摊价值即楼面价，故不能单纯以张万卿、宋燕的计算方式去核算层高对房屋价格的影响，在符合规范的情况，层高的变化对于房屋的使用功能是没有实质性影响的，所以房屋价值和层高之间是没有直接对比性的，而地下室的价值明显区别于地上房屋的价值，不能简单按比例核算。同时，根据不动产登记簿查询记录显示，涉案房屋土地使用权面积为205.9平方米，但涉案房屋建筑面积仅为230.76平方米，而涉案房屋系三层别墅，所以一定存在花园面积在内，购房款是结合土地使用权价值及房屋建造价值在内的，且土地使用权部分价值更高，故不能单纯以房屋体积测算房屋价值减少的部分。涉案商品房买卖合同中没有关于层高的具体约定，合同附件二对于房屋与地下室的层高作了区分，所以涉及地下室的层高应当在地下室部分进行约定，合同附件二中关于地下室的层高的高度或者约定不明，或者约定错误，不能直接以房屋建筑面积中含地下室面积推算地下室的层高高度，是否计算面积与房屋的业态无关，并提供如下证据：（1）协议书及附件复印件1份，以证明涉案房屋所在小区的5幢103室的已售房源为原设置的样板房，样板房的实际层高与实际层高完全一致，称该房屋已经实际对外进行转让，故目前无法拍照或其他方式举证。（2）样板房竣工图纸1份，其中结构层高表中明确负一层层高是2.8米，所以样板房设置以及宣传中均不存在关于3米层高这样的信息，而且一层的层高图纸显示为3.3米，也就是二者之间的层高差距50公分，这是正常人能明显感受到的层高差距。经质证，张万卿、宋燕对协议书及附件无异议；对样板房竣工图纸认为系复印件，真实性不予认可，即使真实亦与本案无关联。去看样板房时没有具体测量地下室与一层的层高，而且样板房是装修过的，装修对层高的视觉感有差异，故而对层高不能按感知来确定，应当按照书面协议确定。在一审审理过程中，张万卿、宋燕主张诉请逾期办证违约金计算方式为，按合同总价的万分之一每日计算，2015年11月30日拿房，2016年8月30日办理产证，期间有9个月，减掉按合同约定的60天初始登记、90天所有权转移申请登记，逾期4个月，不清楚办证延期的具体原因，其按景隆公司指示准备并提供办证所需材料，其应该协助或提供的资料均已提供，故预估办证迟延70天，据此计算逾期办证违约金23335.95元。对此，景隆公司不予认可，主张并非由于景隆公司原因导致办证迟延，并提供了证据及陈述如下：（1）办证资料清单打印件1份，称该清单系当时在吴中区国土局拿到的资料，称关于不动产统一登记制度实行之后，与原来的流程发生很大变化，原来初始登记证只需要提供其提交的办理注册证所需的资料就可以，后来统一登记后把土地分割提前到了办理初始登记之前，也就在原来合同约定的初始登记的流程基础上增加了土地分割，还有土地证换证两个流程，原来的房产证先办理，再办理土地证，变更成了房产证、土地证一起办理，所以在流程上增加了相应的办证时间，基于当时积压资料的客观情况存在，国土部门也提醒相关办证单位相应的办证时间延长到30个工作日。（2）照片打印件，称系2016年不动产统一登记后国土部门预约号门口办公室当时贴的单子的照片，明确告知所有办证单位，办理资料前需要预先登记领号，然后才能递交资料，而且每人每天限50户，所以涉及到产证办理延期的问题，如果存在亦是受到该政策实施的影响，不是出卖人的原因，出卖人不应承担相应的责任。（3）苏州市不动产登记申请书3份（初始登记、转移登记、抵押登记各1份）、不动产单元首次登记信息表和转移登记申请书1份、房产登记委托书3份、维修基金和契税缴费凭证1份、不动产登记收件单1份，以证明张万卿、宋燕委托江瑛代为办理不动产转移抵押登记申请手续，江瑛是第三方办证机构苏州嘉润房地产评估咨询有限公司（下称嘉润公司）员工，即张万卿、宋燕与第三方之间存在委托办证关系，基于委托代理关系下产生延期应由代理人承担责任。初始登记的不动产登记申请书中显示景隆公司申请初始登记不再是房屋初始登记，而是基于两证合一后的不动产统一登记申请，而苏州市不动产统一登记政策的出台是在2016年1月5日，因为涉案房屋是在2015年11月30日交付，2015年12月因政策即将调整，不动产登记中心不再收取相应的材料，导致延期30天以上，另外在不动产单元首次登记信息表中显示景隆公司完成初始登记的时间是2016年5月25日，申请转移登记的时间是2016年5月27日，按照合同约定初始登记申请时间是60日，房屋申请转移登记的时间为90日，土地申请转移登记的时间为90日，以上张万卿、宋燕申请转移登记并未超过合同约定的申请时间，不存在因景隆公司原因导致办证延期的情形。经质证，张万卿、宋燕对办证资料清单、照片的真实性不予认可，认为即使真实也只是办证流程，与延期办证无关；对苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表和转移登记申请书、房产登记委托书、维修基金和契税缴费凭证、不动产登记收件单等证据的真实性均无异议，但对景隆公司的证明目的不予认可，无法确认江瑛不是景隆公司的员工，申请转移登记时间是2016年5月27日，张万卿、宋燕在2015年11月30日拿房，按照约定申请转移登记时间也超过了约定时间，不动产登记委托书中出现了几个委托人的名字，所以张万卿、宋燕无法辨认是否是景隆公司或者第三方在操作，并且张万卿、宋燕始终认为是在景隆公司的主持下进行房产转移登记，没有与第三方签署任何合同，交房当时只有签字缴费的时间，没有细看签署的是何文件，是景隆公司把所有业主的办证材料收集后由景隆公司与嘉润公司直接签署合同，共同委托嘉润公司办理产证手续，所以景隆公司应当承担逾期办证的相应责任。关于景隆公司抗辩起诉已过诉讼时效，为此，张万卿、宋燕主张起诉前曾多次向景隆公司主张层高差违约责任及逾期办证违约责任，并提供证据如下：（1）提交张万卿、宋燕与景隆公司员工之间的微信聊天群聊天记录打印件8页（2017年6月5日到2018年4月10日），张万卿、宋燕和景隆公司在住建局维权的照片打印件5页（2017年6月19日拍摄的），以证明张万卿、宋燕和景隆公司以及景隆公司上级主管部门反映房屋质量问题、地下室漏水、屋顶漏水、层高问题。（2）开发商财务结算清单回执复印件、延期交房通知书复印件，称双方达成关于面积、延期交房违约金等的协议，以证明张万卿、宋燕一直就房屋问题主张自己权利。经质证，景隆公司对以上证据（1）的真实性表示无法确认，蒋燕提交的证据材料不能直接作为张万卿、宋燕向景隆公司主张权利的凭证，每个人的权利和诉求都是相对独立的，住建局维权的照片反映了是部分业主，但也不确定身份，向住建局反映关于质量问题的诉求，在证据第3页照片中明确可以看到光盘上写的字是质量问题投诉，在蒋燕提供的照片中，所有文档文件中涉及的内容全部是关于房屋质量问题，然后签名的地方也不是张万卿、宋燕签署；关于群聊天记录，没有在人员组成中看到张万卿、宋燕的信息，而且讨论内容仅是小区人员自己内部讨论，并不能代表向景隆公司主张过权利，内容中也从未提到层高的问题，仅仅在2018年4月10日有一个微信名叫“空心菜”的提到后来层高有啥说法，除此之外，群里都在讨论质量问题相关事宜，而且群聊名称是可以修改的，关于地下室层高讨论的群名可以随时编辑，针对2018年6月28日群聊记录，涉及的群聊对象和内容都无法确认，反映的对象也是物业人员，而非景隆公司的人员，2017年聊天记录涉及的也是渗漏水的问题，从未提及层高，所以以上证据不能证明张万卿、宋燕在诉讼时效内向景隆公司提出过权利主张。对以上证据（2）的真实性无异议，但认为无关。一审审理中，景隆公司表示房屋登记机关确定房屋建筑面积时未区分测量房屋内各区域面积，故而无法明确涉案房屋地下一层及二层北面房间建筑面积的具体数据。上述事实，有商品房买卖合同、不动产登记信息查询、不动产权证书、苏州市不动产登记申请书、不动产单元首次登记信息表和转移登记申请书、房产登记委托书、维修基金和契税缴费凭证、不动产登记收件单及当事人一审陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，未履行合同义务的应当承担违约责任。根据双方当事人的诉、辩主张，争议焦点在于：一、景隆公司是否应承担层高差异的违约责任。二、景隆公司是否应承担逾期办证的违约责任。三、起诉是否已过诉讼时效。一、关于景隆公司是否应承担层高差异的违约责任。首先，关于涉案房屋地下1层是否约定层高，合同第二条未明确约定涉案房屋的层高，仅约定涉案房屋面积构成及层高说明详见附件二，而合同附件二关于层高、面积说明及房价款构成分类列出了房屋、阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等，双方可就此分别进行约定，但附件二中仅就房屋类约定记载了层高3米、建筑面积230.99平方米、每平方米14432.23元、合计3333707元等，而未就阁楼、跃（夹）层、地下室、半地下室、自行车库、汽车库等约定记载面积、单价等，考虑到附件二中在房屋类中约定记载了房屋层高3米、建筑面积230.99平方米、每平方米14432.23元、合计3333707元等，结合商品房买卖合同约定涉案商品房自然层数为地下1层及地上3层、建筑面积230.99平方米、总价款3333707元，据此一审法院判断合同附件二房屋类约定的层高3米为涉案房屋（建筑面积230.99平方米）的层高3米，且该约定的层高未区分地下1层、1层、2层、3层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并非未约定地下1层的层高，合同附件五补充条款第三条作为对合同附件二作的补充仅明确记载了1层、2层、3层的层高而未明确约定记载地下1层的层高，且景隆公司未能举证证明曾向张万卿、宋燕明确披露过地下1层层高低于合同附件二约定的房屋层高3米的情形，基于此，一审法院认定涉案房屋地下1层的约定层高为3米。景隆公司虽抗辩样板间1层与地下1层的层高差距近50公分故张万卿、宋燕在购房前查看样板间时应知晓该差异并予以接受，但鉴于样板间并不构成双方签订的商品房买卖合同内容，故一审法院对该抗辩意见不予采信。而根据现场勘查时测量的地下1层的净高2.6米，经测算该地下1层的层高不足3米，且差距已超过国家标准规定施工允许的误差范围，故张万卿、宋燕要求景隆公司承担地下1层层高不符合约定的违约责任，合法有据。其次，关于涉案房屋2层北面房间的约定层高，合同附件五合同补充条款第三条明确载明2层层高为3米，局部层高存在误差，出于买受人使用便利之考虑，卫生间等局部区域采用“降板”的施工做法，对于因采用“降板”施工做法而造成的层高差异，买受人予以理解并接受。考虑到2层北面房间对应3层区域为卫生间和露台，因采用“降板”施工做法而造成的2层北面房间的层高与2层其余区域的层高差异，而根据现场勘查时测量的2层北面房间的净高为2.719米，符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，根据合同补充条款第三条约定，张万卿、宋燕对该局部区域采用降板的施工做法而造成的层高差异予以理解并接受，故张万卿、宋燕要求景隆公司承担2层北面房间层高不符合约定的违约责任，依据不足。最后，关于违约责任承担方式及具体金额，虽然涉案商品房买卖合同未对层高不足应如何处理作具体约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，一审法院综合考虑张万卿、宋燕所购房屋的建筑面积并未因该地下1层层高不符合约定而减少、地下1层层高未达到合同约定确实也造成张万卿、宋燕使用地下1层的舒适度降低、涉案商品房价格的构成要素、张万卿、宋燕未能举证证明具体损失金额等因素，酌情按房屋总价款的0.5%支持景隆公司赔偿张万卿、宋燕16668.5元。二、关于景隆公司是否应承担逾期办证的违约责任。根据商品房买卖合同及合同补充协议约定，景隆公司应同张万卿、宋燕共同办理商品房的预告登记、办理房屋所有权初始登记、及时通知张万卿、宋燕申请房屋所有权转移登记，张万卿、宋燕也应配合办理预告登记并及时提交办证所需的全部资料，在因景隆公司的责任未在房屋交付使用之日起60天内申请房屋所有权初始登记致使张万卿、宋燕不能在房屋交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，或因景隆公司的责任未在房屋所有权转移登记完成之日起90天内协助张万卿、宋燕申请土地使用权变更登记的，景隆公司方应按天向张万卿、宋燕支付房屋总价款万分之一的违约金。双方于2014年8月28日签订商品房买卖合同后，国务院于2014年11月24日公布的《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，不动产首次登记、转移登记等，均应适用该条例。2015年9月17日，苏州市人民政府办公室印发《苏州市不动产统一登记实施方案》，其中明确做好不动产统一登记的试点工作。2016年1月5日起，苏州市区正式实施不动产统一登记，而涉案房屋于2015年11月30日才交付，考虑到办证周期的问题，涉案房屋须办理不动产权证书。根据一审已查明的事实，景隆公司于2015年11月30日即代收涉案房屋维修基金、契税，后于2016年2月1日才代缴了维修基金，于2016年5月27日才代缴了契税。景隆公司虽抗辩因不动产登记政策调整故而有关部门在2015年11月30日至2016年1月5日期间不再接受相应初始登记申请资料，致涉案房屋初始登记延期，但未能就此提供相应证据，且景隆公司拖延直至2016年5月25日才取得了涉案房屋不动产单元首次登记，同时迟延直至2016年5月27日才代缴了涉案房屋契税，一审法院结合现有证据并不能反映系张万卿、宋燕的原因导致申请房屋产权转移登记延期、政策调整对涉案房屋办理权属登记的影响、涉案房屋于2016年7月19日才向有关部门递交材料申请办理不动产转移登记等因素，认定张万卿、宋燕主张办证逾期70天尚属在合理范围内，张万卿、宋燕主张逾期办证违约金23335.95元，合法有据，一审法院予以支持。三、关于起诉是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，张万卿、宋燕应在知道或者应该知道其权利受侵害之日起两年内要求景隆公司承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效时间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，从民法总则施行之日（即2017年10月1日）向前推算两年的时间为2015年9月30日，而涉案房屋于2015年11月30日才交接，因此张万卿、宋燕要求景隆公司承担层高不符合约定及逾期办证的违约责任的权利主张，在民法总则施行之后未届满2年诉讼时效期间，据此诉讼时效期间为3年。涉案房屋于2015年11月30日交接，张万卿、宋燕主张曾于2018年10月11日向景隆公司主张层高违约责任，并提供了层高问题质疑函，结合该质疑函由涉案房屋销售签字的事实，一审法院采信张万卿、宋燕主张，确认诉讼时效曾中断，张万卿、宋燕于2019年1月8日向一审法院起诉未过诉讼时效。另外，涉案房屋于2016年8月30日办理不动产权证书登记在张万卿、宋燕名下，张万卿、宋燕于2019年1月8日起诉主张逾期办证违约金，亦未过法定诉讼时效。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏州景隆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张万卿、宋燕人民币40004.45元。二、驳回张万卿、宋燕的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2258元，由张万卿、宋燕负担人民币1458元，苏州景隆置业有限公司负担人民币800元。二审中，双方一致确认案涉房屋地下一层的净高为2.6米，张万卿、宋燕称案涉房屋地下一层的层高为2.8米，景隆公司则称为2.85米。二审中，张万卿、宋燕称，其系对地下室层高不足的违约金计算有异议，对一审判决认定的其他事项无异议。以上事实由二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为一审法院酌定景隆公司应向买房人赔偿的因涉案房屋地下室一层层高不符合同约定的损失数额是否过低。对此本院认为，本案中，虽层高不足造成张万卿、宋燕使用地下一层的舒适度降低，但层高不足的部分为地下室，不能与地上楼层层高不足相提并论，且层高不足的问题亦不会影响房屋的建筑面积，故一审法院综合考虑层高差异的部位及差异大小、涉案房屋的总价款、房屋价格的构成要素以及张万卿、宋燕未能举证具体损失金额等因素后，酌情按照房屋总价款的0.5%认定景隆公司应承担的该项损失赔偿数额尚属合理，本院对此不再调整。张万卿、宋燕上诉要求应按照层高差异所减少的房屋空间体积占比整个房屋的空间体积比例乘以套内面积房款计算前述损失，并无相应法律依据，本院碍难采纳。综上所述，张万卿、宋燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2258元，由张万卿、宋燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月六日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩