甘肃省金昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘03民终552号上诉人（原审被告）：永昌县大沣房地产开发有限公司，住所地永昌县城关镇解放路和顺佳苑销售中心**。法定代表人：贺明基，总经理。委托诉讼代理人：柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐占有，男，1974年12月22日出生，汉族，永昌县城关镇黄家学村三社农民，住永昌县城关镇东湖花园****2口**左室，住永昌县。委托诉讼代理人：许正强，甘肃曙阳律师事务所律师。上诉人永昌县大沣房地产开发有限公司（以下简称大沣房地产公司）因与被上诉人徐占有商品房预售合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2019）甘0321民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大沣房地产公司的委托诉讼代理人柴仲喜，被上诉人徐占有及其委托诉讼代理人许正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大沣房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判由大沣房地产公司向徐占有返还购房款18000元，驳回徐占有要求大沣房地产公司支付利息的诉讼请求。事实和理由：1.大沣房地产公司收取徐占有房款时，金沙润园小区正在规划建设中，双方达成预约合同，徐占有交纳房款预订金沙润园小区房屋。因徐占有预订的房屋不能确定具体的交房时间，大沣房地产公司承担徐占有交纳房款的资金占用期间利息。大沣房地产公司实际收取徐占有购房款498000元，向徐占有出具的收款收据中也明确记载转帐付款480000元，现金交款18000元，大沣房地产公司遂向徐占有出具520000元的收款收据，差额22000元即为大沣房地产公司占用资金的利息。大沣房地产公司已退还480000元，剩余房款18000元。一审法院认定大沣房地产公司返还剩余房款为40000元的事实错误；2.大沣房地产公司与徐占有形成预约合同，预订的12号商铺尚未确定，大沣房地产公司取得《商品房预售许可证》后，徐占有预订的12号商铺确定为8号，大沣房地产公司要求徐占有签订正式的商品房买卖合同，因房地产买卖市场发生变化，徐占有拒绝签订，不想购买商铺。大沣房地产公司现在仍然可以继续履行合同，交付8号商铺。因此，本案系因徐占有违约，一审法院认定大沣房地产公司未予交付房屋构成违约的事实错误；3.因徐占有违约，大沣房地产公司事前也已承担徐占有交纳房款的资金占用期间利息，徐占有要求大沣房地产公司承担利息的请求缺乏事实和法律依据。徐占有辩称，原判正确，请求二审法院予以维持。徐占有向一审法院起诉请求：依法判令大沣房地产公司立即返还徐占有预付房款40000元及利息103200元（已退款480000元的利息自2016年9月1日起至2019年6月1日止为95040元，未退40000元的利息自2016年9月1日起至2019年6月30日止为8160元，未退40000元预付款的利息计算至实际退款时止，按月利率6‰计算）。一审法院认定事实：2016年8月30日，徐占有向大沣房地产公司预交520000元现金预定了由大沣房地产公司开发的永昌县城关镇金沙润园小区1号楼12号面积约为52平米的商铺。后因大沣房地产公司迟迟未交付房屋，2019年3月徐占有查看商铺建设情况时，被告知涉案商铺已由大沣房地产公司出售给他人。徐占有向永昌县信访局反映，要求大沣房地产公司退还预购款并支付相应的利息，永昌县信访局受理后转送永昌县住房和城乡建设局处理。经永昌县住房和城乡建设局查证，徐占有反映情况属实，金沙润园小区1号楼于2018年8月27日才取得《商品房预售许可证》。经永昌县住房和城乡建设局约谈大沣房地产公司负责人，大沣房地产公司与徐占有解除了商品房预售合同，并于2019年5月24日向徐占有退还预购房款300000元、2019年6月10日退还180000元。剩余40000元经永昌县住房和城乡建设局再三催促，大沣房地产公司承诺退还，但至今未退。大沣房地产公司向永昌县住房和城乡建设局表示拒绝向徐占有支付利息。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，进行商品房预售应当取得商品房预售许可证明，本案中，大沣房地产公司在2016年8月30日未取得商品房预售许可的情况下即向徐占有进行商品房预售的行为本身违反法律规定。后经行政部门约谈，大沣房地产公司解除了与徐占有的商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，大沣房地产公司与徐占有的商品房预售合同已经解除，大沣房地产公司应当将收取的预购房款全部退还徐占有，现徐占有要求大沣房地产公司退还40000元预购房款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。不论是大沣房地产公司在未取得商品房预售许可的情况进行商品房预售还是在订立商品房预售合同后又将涉案房屋出售给他人，导致双方合同解除的责任都在大沣房地产公司。大沣房地产公司长期占用徐占有的资金，对徐占有造成了较大的经济损失，徐占有有权要求赔偿损失。现徐占有要求大沣房地产公司自2016年9月1日起按照月利率6‰支付资金占用期间的利息的诉讼请求，不违反法律规定，亦予以支持。大沣房地产公司应向徐占有支付利息102840元（其中于2019年5月24日退还的300000元的利息自2016年9月1日起计算至2019年5月24日为59040元；于2019年6月10日退还的180000元的利息自2016年9月1日起计算至2019年6月1日为35640元；尚未退还的40000元的利息自2016年9月1日起计算至2019年6月30日为8160元）及自2019年7月1日起至预购房款实际退清之日止按本金40000元、月利率6‰计算的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：大沣房地产公司于判决生效后五日内返还徐占有预购房款40000元，并支付利息102840元及自2019年7月1日起至预购房款实际返还之日止按照本金40000元、月利率6‰计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3164元，减半收取1582元，由大沣房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。大沣房地产公司提交以下证据材料：1.商品房预（销）售许可证1份，永昌县房产测绘中心房屋面积测绘报告1份，证明大沣房地产公司收取徐占有房款时涉案商铺正在建设中、12号商铺尚不存在的事实；2.收条1份，证明差额22000元系大沣房地产公司承担徐占有房款的资金占用利息的事实。经质证，徐占有对大沣房地产公司提交的证据1的真实性没有异议，对其证明目的不认可。对证据2的真实性及证明目的均不认可。经审查，因双方当事人对证据1的真实性均无异议，本院依法对该证据真实性予以确认。因大沣房地产公司向徐占有出具的收款收据中明确记载商铺的号码、面积、价款，且修建房屋须经过依法规划审批后进行，徐占有亦实际交纳房款，大沣房地产公司主张其在收取房价款时涉案商铺尚不确定的证明目的，本院不予认定。大沣房地产公司提交的收条中记载“今收到永昌县大沣房地产开发有限公司利息款22000元，此款顶商铺房款”。徐占有对该份收条的真实性存在异议，认为收条中的签名不是自己签字。因双方当事人对房价款为520000元、徐占有实际交款498000元、差额22000元系利息款抵顶的事实没有争议。按照收条载明的内容，不能证明差额22000元系大沣房地产公司承担徐占有房款的资金占用利息的事实，对大沣房地产公司提交的该份收条的证明目的不予认定。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，预约合同是双方当事人约定在将来一定期限内订立合同，而在本案中，徐占有向大沣房地产公司预交520000元房款，大沣房地产公司向徐占有出具的收款收据中明确记载预定房屋的位置、名称、面积等具体事项，内容具体确定，即在大沣房地产公司向徐占有收取房款时，双方对买卖房屋主要条款达成协议，双方已形成商品房预售合同法律关系。大沣房地产公司上诉主张双方仅为预约合同的理由与法相悖。出卖人大沣房地产公司在向徐占有出售房屋时未取得商品房预售许可证，双方形成的商品房预售合同无效，但大沣房地产公司于2018年8月27日取得《商品房预售许可证》后，依法可以认定双方形成的商品房预售合同合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，大沣房地产公司应当按约向徐占有交付房屋。徐占有因房屋交付向永昌县信访局反映，经永昌县住房和城乡建设局查证后向其出具的《永昌县住房和城乡建设局关于徐占有信访事项答复意见》，是国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书，该文书所记载的事项推定为真实，大沣房地产公司又无足以推翻该文书真实性的证据，该份答复意见足以证实大沣房地产公司其将涉案房屋另售他人构成违约及下欠剩余款项的事实，双方因此解除商品房预售合同，合同解除后，大沣房地产公司应当退还徐占有交纳的房款并赔偿因此造成的利息损失。一审法院判决大沣房地产公司返还徐占有剩余房价款并判决其承担相应的利息损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定。综上，大沣房地产公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3164元，由永昌县大沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴建红审判员  李 薇审判员  李 静二〇一九年十二月十八日书记员  龙 瑶