新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1845号 上诉人（原审原告）：新疆龙海硅业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市喀什东路101号。 法定代表人：郝矿忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭生领，男，该公司投资部主管。 委托诉讼代理人:丁婷婷，新疆燎原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：奎屯上佳新材料有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市喀什东路101号。 法定代表人：朱秀彬，该公司总经理。 上诉人新疆龙海硅业发展有限公司（以下简称龙海硅业）因与被上诉人奎屯上佳新材料有限公司（以下简称上佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2018）新4003民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人龙海硅业的委托诉讼代理人郭生领、丁婷婷到庭参加诉讼。被上诉人上佳公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙海硅业上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判上佳公司支付其租赁费损失1,182,543元；2.由上佳公司承担因诉讼产生的费用。庭审中，龙海硅业变更第1项上诉请求为：撤销一审判决第二项，改判上佳公司支付其租赁费损失1,182,543元。事实和理由：1.其认可上佳公司交回租赁2号厂房、设备及周边场地的时间为2017年6月30日。现上佳公司未提交证据证实交付时间早于上述日期，故其主张2号厂房及租赁设备自2017年1月1日-2017年6月30日期间的租赁损失，应予支持。2.上佳公司所有的15台雷蒙磨完全占据了5号厂房，如其擅自拆除将导致设备报废，并产生高额拆除费及地坪修复费用。其多次发函要求上佳公司交纳租赁费并终止租赁关系，但上佳公司法定代表人直至2018年11月5日才同意其出租5号厂房。因此，5号厂房及相关设备的租赁费损失应当自2017年1月1日起计算至2018年11月5日。 上佳公司未答辩。 龙海硅业向一审法院起诉请求：1.上佳公司立即停止侵权并返还租赁厂房、宿舍、设备等；2.上佳公司赔偿其租赁损失1,182,543元（2号厂房及设备、周边6030平方米的场地从2017年1月1日计算至2017年6月30日，租赁费436,363元；5号厂房、设备及三间宿舍从2017年1月1日至2018年6月30日，估算的厂房及宿舍数额746,180元）；3.本案的诉讼费由上佳公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月2日，龙海硅业作为出租方（甲方）与上佳公司作为承租方（乙方）签订租赁合同一份，约定：1.租赁期限：2014年4月20日至2015年4月19日。2.厂房2000平米，年租金461,955元；场地3000平米，年租金310,000元；设备租赁费80,000元，年租金共851,955元。3.在租赁期间，乙方形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理。5.违约责任：双方协商解决。该份合同签订后，双方均已实际履行。2015年4月2日，龙海硅业（甲方）与上佳公司（乙方）续签租赁合同一份，约定：1.租赁期限2015年4月20日至2017年4月19日。2.年租金166万元，其中厂房租赁费46万元；场地租赁费40万元；设备租赁费80万元。3.在租赁期间，乙方投资形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理。上述第二份合同签订后，龙海硅业与（甲方）与上佳公司（乙方）再次签订厂房、住房租赁协议一份（无法确定日期），约定：2.租赁物资明细及租金：（1）A厂房：面积2800平方米，厂房配套设备有：行车2台（5吨行车）、变压器2台（2000KVA）。（2）B厂房：面积1300平方米，厂房配套设备有：行车2台（5吨行车），变压器1台（1000KVA）。（3）C厂房：面积1000平方米，用于机修车间和配件仓库。（4）空场地一块：面积6030平方米。（5）空压机房100平方米，高低压配电室70平方米。（6）甲方办公室、宿舍、化验室共计350平方建筑面积给乙方公司使用。装修费用由上佳公司自行承担。租金166万元／年，签字后乙方向甲方缴纳押金50万元，租赁期满后退还，租赁期限即从2014年4月20日至2017年4月19日，每年租金合计166万元，合同签订5日内付半年租金，以后每半年付租金一次，甲方开具租赁发票，租赁期满，乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方提出书面续租要求，在相同条件下，乙方有优先租赁权……乙方投资形成的设备和不动产在租赁期满后由乙方自行处理……违约责任：双方协商解决。2016年5月31日，双方再次签订租赁合同补充协议书一份，约定：1.自2016年4月20日开始年租金由166万元调整至143.5万元整。2.将出租资产项目增加至补充协议中，固定资产：微粉车间变压器工程2000KVA，2台，1台高压计量箱＋2台高低压开关＋3台刀开关＋12面配电柜＋2台电源检修箱（新微粉车间）；微粉车间变压器工程1000KVA，1台，5面配电柜（旧微粉车间）；新微粉车间1幢，厂房2800平方米；新微粉车间（配套有变压器行车厂房）1幢，厂房1300平方米；空压机房1幢100平方米；高低压配电室（新微粉车间后）1幢70平方米；化验室1；宿舍一层；办公室1；5吨单梁行车1台，新微粉车间；5吨双梁行车1台，新微粉车间；5吨单梁行车2台，旧微粉车间；分级机（分号机）2台，旧微粉车间。3.本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。4.本协议自双方签字盖章之日起生效。 2017年1月9日，龙海硅业（甲方）与上佳公司（乙方）签订房租免除协议一份，约定：1.甲方免除乙方2016年4月20日至2016年12月31日的房租。2.自2017年1月1日起，房租具体事项按照双方重新商议条款执行。此后，双方并未就房租具体事项重新商议，上佳公司亦未再向龙海硅业支付租金。 2017年，上佳公司将如下标的物交还于龙海硅业：1.面积为2800平方米的新微粉车间即2号厂房以及其中的配套设备5吨行车2台、变压器（2000KVA）2台。2.空场地一块，面积6030平方米。3.高低压配电室（新微粉车间后）1幢70平方米。4.空压机房1幢100平方米。2016年1月23日，上佳公司未继续实际经营，将面积为1300平方米的新微粉车间，即5号厂房予以封锁，此后未再实际使用。 2017年12月27日，龙海硅业向上佳公司发出催款函，载明：截至2017年12月27日，我公司账面尚有贵公司欠款人民币3,551,634元，2017年厂房租赁费欠人民币907,635元（2号库房租期自2017年1月1日至2017年6月30日，租赁费436,363元；5号库房租期自2017年1月1日至2017年12月31日，租赁费471,272元，另注2016年下半年厂房租赁费已免。）请贵公司在近日内将以上两项欠款支付给我公司，并到我公司办理中止库房租赁事宜，否则我公司将保留通过法律手段解决欠款的权力。上佳公司收到该函后，于2017年12月31日回复称：催款函收悉，房屋租金的数额与实际有误，2017年1月双方曾就租金形成过《房租免除协议》，2016年4月20日至2016年12月31日，租金免除。由于2016年4月20日至租赁期满，本公司实际就未经营，租赁期限合同约定至2016年底，贵公司郝总曾与本公司老总口头协议，提前终止租赁合同。本公司将尽力处理好结欠贵方的货款事宜。2018年1月17日，龙海硅业就其回复再向上佳公司发函称：关于厂房租赁费：1.我公司与贵公司清欠的是2017年度的厂房租赁费用；2.2017年度双方没有签订过任何终止厂房租赁的相关文书；3.截止今日，贵公司并未与我公司办理过任何厂房交接手续，且生产设备一直占用着租赁车间并一直存在租赁事实；4.希望贵公司及时与我公司办理终止房屋租赁手续，并现场进行房屋交接。以免贵公司继续产生更高的租赁费，同时也减少我公司不能及时对外房屋再租赁的损失。此后，龙海硅业分别于2018年4月14日，2018年6月25日，两次向上佳公司发函催促支付所欠租金并办理终止租赁业务。上佳公司既未支付拖欠租金，也未办理厂房交接手续，向龙海硅业交付其实际占有的租赁物，双方协商无果。 2018年11月5日，龙海硅业的员工钟敏与上佳公司法定代表人朱秀彬电话沟通，就5号库房及宿舍三间的租赁问题进行协商。龙海硅业称：“你们现在还有15台雷蒙磨放在我们公司5号库房，包括宿舍还有三间，有客户来商谈租的问题，所以这个事还要和你沟通一下。”上佳公司朱秀彬表示：“要租的话，你们就租吧。三间宿舍和库房你们要用就用吧，东西放其他地方。”龙海硅业问：“那5号库房的东西我们统一给你挪到一个地方，3间办公室给你挪到一间房子里，把它集中起来。”上佳公司朱秀彬表示：“好，好的”。 2019年4月17日，一审法院对涉案租赁物进行现场勘查，确认下列厂房及设备上佳公司仍未归还于龙海硅业：1.面积为1300平方米的微粉车间，即5号厂房。2.5号厂房中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台。3.化验室1套。4.宿舍及办公室合计3间。 一审法院认为当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。龙海硅业将厂房及设备租赁给上佳公司，双方签订了书面的租赁合同，租赁合同关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方约定的租赁期限为2014年4月20日起至2017年4月19日止。在此租赁期间届满之后，双方并未商议续租，则上佳公司作为承租人应当向龙海硅业返还其所租赁的厂房及设备，但上佳公司至今未履行该合同义务，已经构成违约，应当承担继续履行的责任。因此就上佳公司目前仍在占用的5号厂房及相关应当及时返还给龙海硅业。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”龙海硅业依约定向上佳公司交付厂房及设备，上佳公司亦应当依约定向龙海硅业支付租金。根据双方于2016年5月31日签订的租赁合同补充协议，自2016年4月20日开始年租金由166万元调整至143.5万元整。以及此前签订协议确定的租赁期限自2014年4月20日起至2017年4月19日止。龙海硅业所主张的租金数额为自2017年1月1日计算至2017年6月30日。上佳公司对此不予认可，并辩称2800平方米的厂房（2号厂房）从2017年初开始就已经交还龙海硅业。双方均未提供证据证明上佳公司实际交还2号厂房及其中设备的具体时间，则在双方没有就租金及租赁期限重新约定的情况下，上佳公司应当依合同约定向龙海硅业支付自2017年1月1日起至2017年4月19日租赁期限届满之日止的租金428,534元（143.5万元÷365天×109天）。由于上佳公司已将部分租赁物返还给龙海硅业，目前其仅占有龙海硅业一部分的厂房及设备，但双方在此前的协议中并未就每个厂房及设备单独约定租金，双方当事人在本案审理过程中同意以协议中确定的总价格，确定租金单价。故对厂房及设备的租金单价，一审法院确认如下：1.厂房租金单价，按照双方的约定，年租金总额为166万元时，厂房租赁费为46万元，其中包括：新微粉车间2800平方米；新微粉车间1300平方米；空压机房100平方米；高低压配电室70平方米，则厂房总面积应为4270平方米，单价应为107.73元／平方米（166万元÷4270平方米）。由于双方在2016年5月31日签订的补充协议中将年租金调整至143.5万元，系原租金166万元的86.45％，则该厂房租赁单价按比例计算应为93.13元／平方米（107.73元／平方米×86.45％）。2.设备租金单价。按照双方约定，设备租赁费为80万元，其中包括2台变压器工程2000KVA，1台变压器工程1000KVA，3台5吨单梁行车；1台5吨双梁行车；分级机（分号机）2台，设备总数为9台，则设备租赁单价为88,889元／台（80万元÷9台）。由于双方在2016年5月31日签订的补充协议中将年租金调整至143.5万元，系原租金166万元的86.45％，则该设备租赁单价按比例计算应为76,844.5元／台（88，889元／台×86.45％）。3.关于化验室、宿舍、办公室的租金。由于原、被告双方在此前的协议中均未对该部分租金予以约定，结合2015年4月2日签订的租赁合同，租金总额为166万元，其中厂房租赁费46万元，场地租赁费40万元，设备租赁费80万元，并未提及化验室、宿舍、办公室。此后签订的协议（无法确定日期）即龙海硅业提供的证据4中，关于租赁物资明细及租金的描述为：“（6）甲方办公室、宿舍、化验室共计350平方建筑面积给乙公司使用。”可见双方在签订租赁合同时仅对主要租赁的标的物厂房及设备、场地的租金进行了协商，办公室、化验室系一同交由上佳公司使用，并未单独约定租金，对此，一审法院认为该部分租金应包含于厂房、场地及设备租金中，故对此不再单独进行认定。关于上述租赁物租赁期满后的损失，上佳公司抗辩称，龙海硅业在租赁期满后至今，未采取相应的措施而造成的损失扩大部分，应当由其自行承担。龙海硅业应当采取的公证提存、申请先予执行等措施，均未实施，应当履行的附随义务也没有履行到位，这部分损失应当由龙海硅业自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，上佳公司违反租赁合同的约定，未按期支付租金，租赁期间届满后，亦未积极履行返还租赁物的义务，应当承担由此造成的损失。但龙海硅业在2017年4月19日租期届满后，明知上佳公司并未在此继续经营，也未实际使用厂房及设备，但龙海硅业始终未积极采取诸如：公证提存、申请法院先予执行等能够防止损失扩大的有效措施。故对上佳公司该抗辩予以采纳。鉴于5号厂房中仍留存有上佳公司所有的设备、办公室中保存有上佳公司的材料，龙海硅业为避免产生纠纷，而无法贸然将上述物品搬离，亦为导致房屋空置的现实因素，按照龙海硅业提供的证据，直至2017年12月27日，其就租金及返还租赁物一事与上佳公司仍在协商，而在2017年12月31日双方协商未果时，龙海硅业仍然未采取有效措施防止损失的扩大，致使租赁物长期处于闲置状态，故对龙海硅业所主张的2017年12月31日之后的厂房及设备占用期间的损失，不予支持。上佳公司未及时返还给龙海硅业的厂房为：面积为1300平方米的微粉车间，即5号厂房，以及5号厂房中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台，合计5台。对该部分厂房及设备占用损失，参照上述确定的厂房租金单价93.13元／平方米，以及设备租金单价76,844.5元／台，自2017年4月19日起计算至2017年12月31日止，厂房占用损失应为83,587.36元（93.13元／平方米×1300平方米÷365天×252天）。设备占用损失应为265,271.42元（76,844.5元／台×5台÷365天×252天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、上佳公司于判决生效之日起十日内向龙海硅业返还其占用的下列租赁物，面积为1300平方米的微粉车间（5号厂房）以及其中的设备：1台变压器工程1000KVA（5面门配电柜）、5吨单梁行车2台、分级机（分号机）2台、化验室1套、宿舍及办公室合计3间；二、上佳公司于判决生效之日起十日内向龙海硅业公司支付租金428,534元，并赔偿厂房占用期间损失83,587.36元，设备占用期间损失265,271.42元，以上三项合计777,392.78元；三、驳回龙海硅业的其他诉讼请求。案件受理费15,442元，减半收取计7721元，由龙海硅业负担2645元，上佳公司负担5076元（与上述款项一并支付给龙海硅业）。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 另查明，龙海硅业在一审中主张五号厂房及设备的租赁损失计算期间为2017年1月1日起至2018年12月31日。本案审理过程中，龙海硅业对一审判决认定的厂房及设备租赁损失的计算方式无异议，并向本院提交放弃部分上诉请求的申请书一份，内容为：其认可一审判决认定的2017年1月1日-2017年4月19日期间的租金428,534元，放弃主张2号厂房及设备自2017年4月20日起至2017年6月30日的租赁损失，仅主张5号厂房及设备自2017年4月20日起至2018年11月5日期间的租赁费损失。 本院认为，本案争议焦点为5号厂房及设备的租赁损失计算期间问题。1.关于起算日期，龙海硅业与上佳公司之间的租赁合同履行期限届满之日为2017年4月19日，故在2017年1月1日起至2017年4月19日期间，双方租赁合同尚在履行期间内，一审法院按照双方调整后的租金约定计算租金正确。上佳公司在租赁期限届满后未向龙海硅业返还租赁物，应承担在此期间的租赁损失，因此租赁损失计算期间应从2019年4月20日起开始计算。2.关于终止日期，龙海硅业主张应计算至2018年11月5日上佳公司同意其将5号厂房出租时止，上佳公司辩称龙海硅业未采取有效措施防止损失扩大，应自行承担损失扩大的责任。本院认为，本案损失扩大的过错方为上佳公司，理由如下：第一，根据双方租赁合同约定，上佳公司在租赁期间购买的设备和投资形成的不动产所有权归上佳公司，在租赁期限届满后，由上佳公司自行处理，故上佳公司在租赁期限届满后应自行拆除占用5号厂房的设备，并将厂房及其他租赁物返还给龙海硅业。2.龙海硅业数次发函要求上佳公司交纳租金并办理终止租赁关系的手续，上佳公司在租赁期间届满后继续占有租赁物，既未交纳租赁费，亦未自行拆除设备。3.案涉15台雷蒙磨系嵌入式固定在案涉5号厂房内，龙海硅业为避免因擅自拆除设备导致的纠纷，而空置厂房并非故意导致损失扩大。基于上述原因，龙海硅业已经采取必要措施防止损失扩大，上佳公司在租赁合同履行届满后未拆除其所有的设备并向龙海硅业交回租赁物才是案涉5号厂房及设备租赁损失扩大的根本原因。上佳公司辩称龙海硅业应采取提存、申请法院先予执行等措施防止损失扩大，但本案情形并不属于提存和先予执行的适用范围，故上佳公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予采纳。因此，一审法院认定龙海硅业未采取适当措施防止损失扩大不当，本院依法予以纠正。双方虽然在2017年12月仍在协商中，但及至2018年11月5日，上佳公司才同意龙海硅业出租5号厂房及设备，故对龙海硅业主张2017年4月20日起至2018年11月5日（564天）期间的租赁损失，本院予以支持。根据一审判决认定的租赁损失计算方式，5号厂房占用损失为187,076元（93.13元/平方米×1300平方米÷365天×564天）；设备占用损失为593,702元（76,844.5元/台×5台÷365天×564天），上述两项合计780,778元。龙海硅业认可2017年1月1日起至2017年4月19日期间的租金为428,534元，上佳公司总计应支付龙海硅业1,209,312元。因龙海硅业在本案中仅主张1,182,543元，系其对自己民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。故上佳公司应向龙海硅业支付租金428,534元，厂房及设备占用损失754,009元（1,182,543元-428,534元）。 龙海硅业在一审中请求上佳公司停止侵权，但双方之间实际为租赁合同关系，一审法院亦按照租赁合同纠纷进行审理并作出判决，龙海硅业对此未提出上诉，故其主张上佳公司停止侵权的诉讼请求不能成立，应予驳回。 综上所述，新疆龙海硅业发展有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持奎屯市人民法院（2018）新4003民初1452号民事判决第一项； 二、变更奎屯市人民法院（2018）新4003民初1452号民事判决第二项为：奎屯上佳新材料有限公司于本判决生效之日起十日内向新疆龙海硅业发展有限公司支付租金428,534元，并赔偿厂房及设备占用损失754,009元，以上两项合计1,182,543元； 三、驳回新疆龙海硅业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按被判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15,442元，减半收取7721元，二审案件受理费15,443元，合计23,164元，均由被上诉人奎屯上佳新材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 张瑀歆 审判员 王国彪 二〇一九年十二月十八日 书记员 邹 洁