安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终973号上诉人（原审被告）：姚永胜，男，1965年10月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县。委托诉讼代理人：吴何军，安徽古圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵和益房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市万锦新城二期4栋一楼。法定代表人：孙继召，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨天柱，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。上诉人姚永胜因与被上诉人铜陵和益房地产开发有限公司（以下简称和益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人姚永胜及其委托诉讼代理人吴何军，被上诉人和益公司的委托诉讼代理人杨天柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚永胜的上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判驳回和益公司要求姚永胜支付违约金273679.35元的诉讼请求；2.撤销原审判决第四项，依法改判驳回和益公司要求姚永胜支付律师费3000元的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由和益公司承担。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，适用法律错误。原判决对于双方约定的付款条件并未查明，双方当事人合同第六条第3项明确约定以按揭方式付款，按揭作为付款条件是否成就直接决定了姚永胜付款义务的履行。姚永胜按揭不成，付款条件不成立，故其未能付清后续房款的行为并未构成违约；2.双方当事人约定以按揭方式付款，作为专营房地产企业，应当意识到房款按揭申请本身意味着批准和不批准两种可能性，换言之，约定以按揭为付款条件，对双方当事人而言，均有付款条件成立和不成立的预期，一旦付款条件无法成就，付款无法落实，不应当归结为任何一方当事人的违约责任；3.原审判决支持和益公司律师费诉请无事实基础。律师费的约定是基于一方当事人违约，本案中，姚永胜按揭不成，不等同于违约，故要求承担律师费没有依据；4.即使姚永胜行为构成违约，原审判决也应考虑到合同中的违约金是和益公司方面以格式文本单方面设定且明显过高，同时，和益公司又未举证证明其存在实际损失，明显不公。和益公司辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。姚永胜未按照合同约定履行付款义务，已构成违约，和益公司主张解除合同并要求其支付违约金合理合法。按照双方当事人签订的商品房买卖合同的约定，姚永胜必须在签订合同的时候支付20万元，在2019年2月25日前付354529元，在2019年6月25日前付剩余房款127万元。双方签订的补充协议也约定如果姚永胜逾期付款超过90天的，和益公司有权解除合同。现姚永胜未按照合同约定的付款义务履行，姚永胜应该按照合同总房价款的15%向和益公司支付违约金；2.合同解除是姚永胜的违约行为导致的，故按照双方补充协议的约定，姚永胜承担本案的律师费是有事实和法律依据的；3.合同的违约金设置是双方的约定，双方应该严格遵守，主张违约过高的一方应当承担违约金过高的举证责任。和益公司原审诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（含合同附件及附录、补充协议）、《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，并判令姚永胜协助和益公司办理位于安徽省铜陵市铜官区何村路与石城大道交叉口铜官碧桂园2号楼602室房屋的合同登记备案注销手续；2.判令姚永胜支付和益公司违约金273679.35元（合同总价款1824529元×15%）；3.判令姚永胜支付和益公司律师费3000元；4.本案全部诉讼费用由姚永胜承担。原审法院经审理查明：2018年12月22日，姚永胜与和益公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：姚永胜购买和益公司开发建设的位于安徽省铜陵市铜官区何村路与石城大道交叉口铜官碧桂园2号楼602室，该商品房总价款为1824529元。第六条：买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式：银行按揭。于签订合同时付200000元，买受人应于2019年2月25日前付该商品房总房款19.43%，即354259元，应于2019年6月25日前付该商品房总房款69.61%（银行按揭款项），即1270000元。第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。该合同对房屋交付时间及其他事项亦作了明确约定。该合同附有补充协议，约定：出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括律师费用等）由买受人承担。上述合同签订后，姚永胜向和益公司交纳了首付款200000元，2019年2月26日，和益公司向姚永胜发出《已到期应缴款通知书》后，姚永胜支付100000元。姚永胜至今未办理银行按揭贷款手续，也未将剩余购房款支付和益公司。另查，上述不动产买卖合同已在不动产登记部门办理合同备案。原审法院认为：姚永胜与和益公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，内容未违反法律的效力性强制规定，系有效合同，双方当事人均应当依约全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定，姚永胜应按约支付款项、办理按揭贷款手续，但从本案实际情况来看，姚永胜至今未能补足购房款，已构成根本违约，和益公司有权依据法律规定与合同约定，行使合同解除权，其要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合合同约定与法律规定，法院予以支持。因姚永胜与和益公司签订的《商品房买卖合同》已办理不动产登记备案，现该合同已经解除，和益公司要求姚永胜配合办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。和益公司依据《商品房买卖合同》的约定，要求姚永胜支付违约金273679.35元，该请求符合合同约定与法律规定，法院予以支持。因姚永胜违约，和益公司主张律师费3000元，符合合同约定，法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十六条之规定，判决：1.解除铜陵和益房地产开发有限公司与姚永胜签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）；2.姚永胜支付铜陵和益房地产开发有限公司违约金273679.35元，于本判决生效之日起三日内付清；3.姚永胜协助铜陵和益房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，于本判决生效之日起十五日内履行；4.姚永胜支付铜陵和益房地产开发有限公司律师费3000元，于本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2725元（已减半收取），由姚永胜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人姚永胜二审向法庭提交如下证据：新安房地产网及房天下网的打印件，证明案涉房屋所在楼盘在第三方平台目前均价是10500元，证明和益公司并未因姚永胜未能购买房屋而遭受损失，反而价格还在上涨，涨幅可观。和益公司质证认为：对于两份打印件的真实性均不予认可，不能达到姚永胜的证明目的。案涉房屋是商品房，不是二手房，在合同已经备案的情况下，再次出售的价格是不能高于之前已经备案的价格的。和益公司二审向法院提交如下证据：《安徽省铜陵市人民政府关于加强房地产市场管理的若干意见》，证明本案所涉房屋的再次销售价格按照有关规定不能再高于原销售价格。姚永胜质证认为，对于该证据的真实性予以认可，关于该管理若干意见的第四条规定，实际上针对的是同一个购买者。和益公司也没有向法庭提交当时的备案价格是多少。对于上述证据，本院认证如下：第三方平台的打印件和益公司对其真实性不予认可，由于其系网络发布，未能证明发布者资质及依据，故对其真实有效性不予认定。对于和益公司提交的《安徽省铜陵市人民政府关于加强房地产市场管理的若干意见》的真实性姚永胜予以认可，故法院予以确认。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议，本院查明事实同一审。本案二审争议焦点：1.原审判决的违约金数额是否适当;如不适当，应当如何调整;2.和益公司主张的因本案发生的律师费用是否应当支持。本院认为：1.双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方的义务。姚永胜应当按照合同约定的付款节点向和益公司支付购房款。按揭贷款只是姚永胜为购买房屋支付房款选择的一种方式，并不影响合同的效力。本案中，按揭贷款未批准发放，也是由于姚永胜个人的银行征信问题。姚永胜未按照合同约定的时间履行己方的付款义务，显属违约，姚永胜关于按揭贷款是合同生效的条件，其并无违约行为的主张不能成立；2.双方2018年12月22日签订的商品房买卖合同中约定，买受人逾期付款超过90日导致合同解除的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。同日，双方签订的补充协议约定，买受人逾期付款超过90日导致合同解除的，买受人按全部总房款的15%向出卖人支付违约金。现姚永胜提出违约金数额过高的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，姚永胜未按照合同约定支付剩余购房款，应承担违约责任。虽然和益公司对于其损失未提供证据证明，但考虑到因逾期付款而产生融资成本的损失，故对于违约金的数额，本院酌情以姚永胜应付全部房款之日起至办理案涉房屋的备案登记注销手续之日止，以未付数额为基数，分段按照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍予以支持；3.关于律师费用，双方的补充协议中约定合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），本案中，因姚永胜违约导致案涉合同的解除及诉讼，双方关于此项约定符合法律相关规定，一审法院判决支持律师费3000元并无不当，本院依法予以维持；4.和益公司一审诉讼请求，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（含合同附件及附录、补充协议）、《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，一审法院在判决中只判决解除和益公司与姚永胜签订的《商品房买卖合同》（含补充协议），遗漏了合同附件及附录、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》。根据本案二审情况，双方对于解除均达成一致意见，故本院确认和益公司诉请的《商品房买卖合同》（含合同附件及附录、补充协议）、《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》均予以解除。一审法院在判决书中关于“姚永胜与恒大置业”签订《商品房买卖合同》…恒大置业依据《商品房买卖合同》等表述，系文字错误，本院予以纠正。综上所述，姚永胜的上诉请求部分成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3685号民事判决第三项、第四项，即“姚永胜协助铜陵和益房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，于本判决生效之日起十五日内履行”、“姚永胜支付铜陵和益房地产开发有限公司律师费3000元，于本判决生效之日起三日内付清”；二、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3685号民事判决第二项，即“姚永胜支付铜陵和益房地产开发有限公司违约金273679.35元，于本判决生效之日起三日内付清”；三、变更安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初3685号民事判决第一项为解除铜陵和益房地产开发有限公司与姚永胜签订的《商品房买卖合同》（含合同附件及附录、补充协议）、《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》；四、姚永胜向铜陵和益房地产开发有限公司支付违约金（以1524529元为基数，自2019年6月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至案涉房屋的备案登记注销手续之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2725元，二审案件受理费5450元，均由上诉人姚永胜负担。本判决为终审判决。审判长 方   彤审判员 张 庄 女审判员 盛 丽 娜二〇一九年十二月二十日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。