四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1323民初2078号 原告：李长河，男，1963年8月6日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告：刘淑君，女，1965年5月24日出生，汉族，住四川省蓬安县。 二原告共同委托诉讼代理人：陈思宇（特别授权），四川泰宇律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨川明（一般授权），四川泰宇律师事务所律师。 被告：四川中锦房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇城东大道都市明珠一楼。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘汉军（一般授权），男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张健民（一般授权），四川省南充市天顺法律服务所法律工作者。 第三人：陈文贵，男，1970年3月17日出生，汉族，住四川省蓬安县。 第三人：王小丽，女，1968年7月8日出生，汉族，住四川省蓬安县。 原告李长河、刘淑君与被告四川中锦房地产开发有限公司（以下简称中锦公司）、第三人陈文贵、王小丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序审理。2019年10月28日，中锦公司申请追加陈文贵、王小丽为本案第三人参加诉讼，本院经审查认为申请符合规定，于2019年11月1日依法通知陈文贵、王小丽作为第三人参加诉讼。在案件审理过程中，发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年10月31日裁定转为普通程序，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告李长河及二原告共同委托诉讼代理人陈思宇，被告中锦公司的委托诉讼代理人刘汉军、张健民到庭参加诉讼，第三人陈文贵、王小丽经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李长河、刘淑君向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告于2019年9月5日签订的关于“中锦国际”1幢2单元2楼1-8号商品房买卖合同（合同编号为：2019004615-2019004622）；2．请求判令被告退还原告购房款830.6326万元及资金占用利息、违约金；3．请求判令被告向原告赔偿装修费损失40万元；4．本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，李长河、刘淑君对第2项、第3项诉讼请求予以明确：1．关于资金占用利息，已付购房款中的312.12万元，从2016年5月12日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的379.0553万元，从2018年5月25日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的126.4073万元，从2019年1月17日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息；已付购房款中的13.1583万元，从2019年8月19日起至返还全部款项之日止，按年利率6.37%计付利息。2．关于违约金，按合同中约定购房款总额的10%支付。3．关于装修费，损失总额为603,381元。 事实和理由：被告在开发蓬安县“中锦国际”房产项目时，蓬安嘉运来砂石有限责任公司（以下简称嘉运来公司）向其提供商品混凝土，后因被告无法及时支付货款，便与嘉运来公司商议“以房抵债”。经协商，被告以其开发的“中锦国际”房屋（共计14套）作价2,262.3662万元出售给原告及陈文贵、王小丽四人按份共有。其中，1,412.3662万元为被告所欠货款，直接抵扣四位买受人应当支付的购房首付款，余款850万元以向蓬安县农村信用合作联社（以下简称蓬安信用联社）贷款方式支付。 协商一致后，四位买受人与被告签订了所购房屋的商品房买卖合同，抵扣货款后，被告收到了银行支付的按揭款850万元，购房款2,262.3662万元全部付清。被告于2015年12月4日、2015年12月17日向原告出具了1,376.5321万元发票（该金额为当时结算抵扣货款的金额，后因实测面积与合同面积不一致，故抵扣金额有调整，另有850万元按揭贷款被告尚未出具发票）。 因所购房屋是四位买受人按份共有，考虑到不方便使用及办证，经原告与陈文贵、王小丽以及被告、不动产部门协商，双方于2019年8月至9月期间解除了2015年签订的全部商品房买卖合同。并于2019年9月5日重新分别以原告名义签订了关于“中锦国际”1幢2单元2楼1-8号商品房买卖合同（合同编号：2019004615—2019004622，共8份合同），以陈文贵、王小丽名义签订了另外的商品房买卖合同。 原告到现场发现（被告至今未通知接房），案涉房屋1幢2单元2楼1-8号竟然没有楼梯，原告立即到规划部门申请查阅了规划图纸，图纸中规划了7处楼梯，可以从1楼方便的上到2楼，符合原告购买2楼商铺的目的。但是，房屋现状竟没有一处楼梯，一旦隔壁装修将中间的墙封起来以后，原告购买的这一部分房屋变成了一个密闭的空间，完全无法使用。经过多次沟通，原告出资，被告安排工人修了一处楼梯暂时使用，对于规划图纸中载明的楼梯被告始终不愿修建，因为一旦从一楼把楼梯修到二楼，会影响一楼商铺的出售。 原告购买的案涉8套商品房，其中4套已合并装修完毕，因只有一处楼梯（上文提及原告出资修建这一处），无法通过消防验收，故无法使用，原告装修该房屋的费用应由被告承担。 综上，被告未按照规划修建房屋，致使原告购房目的无法实现，其行为不但是违约，更是严重的违反法律规定，原告为维护其合法权益，根据商品房买卖合同第八条的约定，及《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，特提起诉讼，请求依法判决。 中锦公司辩称， 一、关于合同效力的问题 原告诉讼所指房屋的买卖，实际发生于2015年11月30日与李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽四人签订的商品房买卖合同，该合同依法成立并生效，主要内容已经实际履行并进入所有权证办证阶段。虽然后来为了配合原告及第三人分户办证，取消了备案登记，但并不影响原合同的效力，也并不意味着原合同当然解除。依照《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）以及相关行政法规的规定，2015年11月30日签订的14份商品房买卖合同并无解除和撤销的事实根据和法定情形，属于有效并实际履行的合同。 2019年9月5日签订的14份商品房买卖合同与2015年11月30日签订的14份商品房买卖合同在内容上除共有主体和房屋分配面积不一致外，其余内容如付款、交付房屋期限等完全一致。2019年9月5日签订的商品房买卖合同中约定的交房期限为2016年12月31日前，付款方式为“一次性付款”，交付房屋时间早于合同签订时间3年之久，不符合房屋买卖的一般交易习惯。且被告在签订该合同时，仅仅是为了配合原告与第三人之间分割按份共有房屋时办理产权登记，并没有享受合同权利和设置合同义务的意思表示。 综上，中锦公司对于2019年9月5日签订的14份商品房买卖合同存在重大误解，申请撤销；2015年11月30日签订的14份商品房买卖合同依法有效，应当继续履行。 二、关于涉案房屋是否满足规划设计要求的问题 2016年12月22日，勘察、设计、施工、监理等职能部门依法组织对包含案涉房屋在内的房屋进行了验收，验收结论为“本工程施工中出现的质量问题已经整改完毕，无质量隐患，各种使用功能均能满足要求”。2016年12月27日，蓬安县建设工程质量安全监督管理站出具《四川省工程质量监督报告》确认：“历次监督抽查施工质量均满足设计图纸要求及国家相关规范要求，各参建责任主体在建设过程中无不良行为记录，工程实体符合设计和规范要求，同意进入备案程序”。2017年7月10日，蓬安县住房和城乡规划建设局颁发了《建设工程规划核实合格证》。同时，南充市公安消防支队在2017年3月6日进行了消防验收并出具了南公消验字（2017）0027号合格意见书。因此，涉案房屋完全满足规划设计要求。 三、关于原告主张返还购房款，支付利息、违约金，承担装修损失等问题 2019年9月5日签订商品房买卖合同后，原告并没有再行支付购房款，没有交款怎有退款之说？从设计图看，原告所购买的房屋并没有设计有楼梯，其他房屋虽有楼梯设计，但与原告没有关系。再者，合同虽有“规划和设计变更应当征得买受人同意和在批准之日起10内书面通知买受人，出卖人违反约定的内容未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”的约定，但是合同约定的变更内容限于“该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，被告对这些内容并没有变更。需要强调的是，原告购买的房屋是现房，原告是现场看房，对房屋结构、内外部设施和环境现状完全知情认可。同时，案涉房屋所在楼原本设计三处楼梯均能上下自如，原告在使用房屋用于办学时，要求就近增设一处楼梯直达学校，被告满足了原告要求并出资出力增设了上二层的专用楼梯。原告房屋出现目前一处楼梯上下的情况，完全是与第三人分房时加建了隔墙造成的。因此，被告并没有违约的事实，原告要求退房并返还购房款和承担利息没有依据，不能得到支持。 截止2016年5月30日，原告应当支付的购房款全部履行完毕。2016年8月，原告因开办学校而与被告交接了房屋。2017年7月，原告以其子名义获得蓬安县工商行政管理局批准，在案涉房屋开办“蓬安县顺行职业培训中心”，投入装修费也是为了经营所需。直到目前，原告已经使用案涉房屋近3年，并已交纳3年的物业管理费。 综上，原告主张返还购房款，支付利息、违约金，承担装修损失依法不应得到支持。 四、关于诉讼时效 原告主张解除2019年9月11日签订的商品房买卖合同，并未超过诉讼时效，但该合同属于可撤销合同，撤销后自始无效，不存在解除之说。那么，要求退房返还购房款的请求只能基于2015年11月30日签订的商品房买卖合同，然而合同生效已经近5年时间，已过行使解除权的一年除斥期间。 综上，原告的全部诉讼请求依法不能成立，应当驳回。 陈文贵、王小丽未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对于李长河、刘淑君提供的当事人身份证明材料、2015年签订的8份商品房买卖合同、销售不动产发票、《个人住房、商业用房借款合同》、还款明细表、中锦公司与嘉运来公司往来款项结算情况说明、中锦公司与嘉运来公司往来款项对账确认表、2019年9月5日签订的8份商品房买卖合同、规划图纸、网上签约合同更改申请审批表，以及中锦公司提供的法人身份证明材料、购房会议纪要、2015年签订的14份商品房买卖合同、销售不动产发票、房屋分配表、网上签约合同更改申请审批表、2019年签订的14份商品房买卖合同、蓬安顺行职业培训中心企业登记基本情况表、现场照片、竣工验收报告、工程质量监督报告、消防验收意见书、工程验收备案书、建设工程规划核实合格证、委托支付物业管理费协议书、规划方案图，各方当事人对真实性均无异议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 双方当事人对本案基本事实和关键证据不存在明显争议，仅对证据的证明目的、如何理解存在较大分歧，对有争议的证据和事实，在本院认为部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李长河与刘淑君系夫妻关系，陈文贵与王小丽系夫妻关系。李长河与陈文贵原系嘉运来公司股东。 中锦公司在四川省蓬安县交汇处修建商品房，核准名称为“中锦国际”。中锦公司与陈文贵于2015年11月30日、12月2日共签订14份商品房买卖合同，约定将中锦公司预售的14套商品房出售给陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君四人按份共有，其中陈文贵、王小丽各占27.5%，李长河、刘淑君各占22.5%。房屋位置分别位于1幢1单元1楼5号、6号；1幢1单元2楼1号、2号；1幢1单元3楼1号；1幢1单元4楼1号；1幢2单元2楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号。房屋套内建筑面积（预测面积）共计3220.74平方米，房屋总价款为22265321元（按照套内建筑面积计价）。同时约定付款方式为一次性付款13765321元，余款850万元以银行按揭贷款方式支付。中锦公司应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋。 2016年1月26日，14份合同全部在蓬安县房地产管理局进行备案，加盖了“合同登记备案专用章”。 合同签订后，陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君四人按约支付了首付款13,765,321元，中锦公司于2015年12月4日、12月7日出具了31张《销售不动产统一发票》，票面金额共计13,765,321元。2016年5月4日，陈文贵与蓬安信用联社签订《借款合同》，约定以四人购买的中锦公司的上述部分房屋作抵押，向蓬安信用联社贷款850万元。2016年5月12日，蓬安信用联社发放贷款850万元，至此，中锦公司收到全部售房款。2019年7月19日，四人提前偿还贷款，还清了蓬安信用联社全部借款本息。 中锦公司欠付嘉运来公司的货款已通过现金转账的方式全部结清，涉案房屋是由陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君共同以个人名义购买，购房款也以个人名义支付给中锦公司。 2016年12月22日，建设单位、施工单位、监理单位、设计单位和勘察单位共同组织对“中锦国际”1号楼（含涉案房屋在内）进行质量验收，出具《竣工验收报告》，结论为合格，由各单位负责人签字确认，加盖各单位印章。2016年12月26日，蓬安县建设工程质量安全监督管理站出具《四川省工程质量监督报告》，审核意见为：“验收程序合法，同意进入备案程序”，由监督机构负责人和项目负责人签字确认，加盖监督机构印章。2017年3月6日，南充市公安消防支队出具南公消验字［2017］第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见为：“综合评定该工程消防竣工验收合格”。2017年7月10日，蓬安县住房和城乡规划建设局出具蓬住建规核［2017］3号《建设工程规划核实合格证》，载明：“本建设工程已通过规划条件和规划许可内容核实”。2017年7月12日，蓬安县住房和城乡规划建设局出具《竣工验收备案书》，在“备案部门处理意见”栏加盖“同意备案”专用章及“蓬安县住房和城乡规划建设局工程竣工验收备案专用章”。 2016年8月左右，应李长河要求，中锦公司提前将房屋交付于四位买受人。李长河随即对2单元2楼的部分房屋进行了装修，用于其子李炳辉开办“蓬安县顺行职业培训中心”，使用至今。根据李长河的要求，中锦公司在1号楼2单元靠小区内方向入户大厅旁增建了一部楼梯，可以直达培训中心。2019年8月23日，四位买受人以嘉运来公司的名义委托中锦公司向蓬安国泰物业中锦国际服务中心代为支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费共计88,000元。 2018年8月21号，陈文贵、王小丽与李长河、刘淑君达成房屋分配协议，拟对四人共同购买的14套房屋进行内部分配。分配后，陈文贵、王小丽占原购房屋55%的份额，李长河、刘淑君占原购房屋45%的份额。即：1幢2单元2楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号房屋归李长河、刘淑君共同共有；1幢1单元1楼5号，1幢1单元2楼1号、2号，1幢1单元3楼1号，1幢1单元4楼1号归陈文贵、王小丽共同共有；1幢1单元1楼6号归陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君等额按份共有。房屋分配协议达成后，陈文贵、王小丽在二楼1单元与2单元交界处加建了隔墙，以与李长河、刘淑君处于同一楼层的房屋进行物理分割。 2019年8月23日，陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君与中锦公司共同填写《蓬安县商品房网上签约合同更改申请审批表》，合同更改原因为：“按原合同等额分割房产，不修改姓名、修改合同信息”。2019年9月4日，经过初审、复核后，最终审批意见为：“同意撤销”。 2019年9月5日，中锦公司与李长河签订8份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢2单元2楼1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号，刘淑君为共有人，共有关系为共同共有。2019年9月10日，中锦公司与陈文贵签订5份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢1单元1楼5号，1幢1单元2楼1号、2号，1幢1单元3楼1号，1幢1单元4楼1号，王小丽为共有人，共有关系为共同共有。2019年9月11日，中锦公司与陈文贵签订1份商品房买卖合同，销售的房屋为“中锦国际”1幢1单元1楼6号，王小丽、李长河、刘淑君为共有人，共有关系为按份共有，四人各占25%的份额。上述14份合同涉及的房屋套内建筑面积（实测面积）共计3,247.69平方米，房屋总价款为22,623,657元（按套内建筑面积计价）。14份合同约定的交房时间均为2016年12月31日前，付款方式均为在签订商品房买卖合同时一次性付款，约定购买的商品房均为现房。签订上述14份合同后，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽四人未再另行支付购房款。 本院认为，本案存在四个争议焦点，分别分析认定如下： 一、关于2015年签订的14份商品房买卖合同是否已解除的问题 李长河、刘淑君主张，2019年8月23日，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽与中锦公司共同向蓬安县住房和城乡建设局提出申请，对网上签约合同进行更改，经审批同意后，现已撤销了2015年合同的登记备案，合同也相应地全部解除，双方应该履行2019年签订的合同。中锦公司认为，双方撤销的仅是合同登记备案，并未达成解除合同的任何协议，2015年签订的合同依然有效，应当继续履行。 根据商品房买卖合同解释第六条规定，对于商品房销售，应遵循意思自治原则，法律并未将登记备案作为合同生效的要件，是否进行登记备案一般不影响合同效力，但如果当事人约定将登记备案手续作为合同生效要件的，合同是否生效从其约定。商品房预售合同登记是一种行政行为，旨在通过预售合同登记对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益，其目的在于使已经成立并生效的商品房买卖合同具有对抗第三人的效力，但登记并非合同成立、生效的要件。同理，撤销登记备案依然是行政行为，只代表合同登记备案状态的取消，与合同本身的效力状态无关，并不意味着合同因撤销登记备案就已当然解除。解除合同须以法律规定予以行使，从协议解除、约定解除、法定解除的构成要件判断是否符合解除条件，结合解除主体、行使期间、行使方式等因素综合考虑。 本案中，双方于2019年8月23日达成的是撤销合同登记备案的合意，在2015年签订的合同中并未约定以合同登记备案作为合同生效的条件，也未约定以撤销合同登记备案作为解除合同的条件。同时，在2019年签订的合同中，双方也未对2015年签订的合同是否解除、变更或终止履行等事项进行约定。再则，李长河、刘淑君提供的证据不能证明2015年合同符合法定解除或约定解除的条件，且享有解除权的一方已通过合法的方式行使解除权，导致合同效力消灭。单纯地将2019年签订合同的行为解释为对2015年合同的当然解除，没有法律依据。 综上，李长河、刘淑君、陈文贵、王小丽与中锦公司于2015年签订的14份商品房预售合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，买受人支付了全部房款，出卖方交付了房屋，合同主要义务已履行完毕。虽然2019年因办理产权登记撤销了合同登记备案并另行签订了合同，但从事实上和法律上都无法得出原合同效力已经消灭的结论。因此，2015年签订的14份商品房买卖合同合法有效未予解除，对于李长河、刘淑君的主张本院不予支持。 二、关于2019年签订的14份商品房买卖合同是否具有法律效力的问题 李长河、刘淑君主张，2015年签订的合同已经解除，2019年签订的合同依法成立并生效，但中锦公司依据2019年合同交付的房屋未严格按照规划设计修建，无法通过消防验收，存在严重的违约行为。中锦公司认为，2019年签订的合同是为了配合李长河、刘淑君与陈文贵、王小丽分割按份共有房屋办理分户产权证，并无实际的权利义务内容，中锦公司在签订合同时存在重大误解，申请撤销2019年签订的合同。 首先，在买受人分割共有财产之前，涉案房屋符合交付条件。双方争议最核心的问题在于设计图中标注的楼梯是否应当由中锦公司修建，而这一问题不因买受人分割共有财产而变化，从2015年至今都一直存在。第一、涉案房屋已经通过国家行政部门的竣工验收，结论为：工程已按设计文件要求及合同约定的内容全部完成，质量验收合格。同时也通过了消防验收，取得了工程规划核实合格证，获得了登记备案资格。虽然国家行政部门验收合格的房屋并不表明出卖方交付的房屋质量一定合格，但要否定国家行政部门出具的验收证明，需买受人举证证明房屋存在严重的质量问题。本案中，李长河、刘淑君仅提供建筑方案设计图，以支持自己的主张，认为中锦公司没有按设计施工。而中锦公司提供了竣工验收报告、质量监督报告、建设工程消防验收意见书、竣工验收备案书、建设工程规划核实合格证等，以证明房屋是按规划和设计施工的，不存在质量问题和未按设计施工的问题。但房屋是否按设计施工，设计图中标注的楼梯为什么未修建，属于建筑领域的专业性问题，具有验收职能的行政部门更具有相关专业知识及话语权，由此作出的验收证明更有权威性，在无其他证据佐证的情况下，李长河、刘淑君提供的证据不足以推翻国家行政部门出具的验收证明。第二、2015年签订的合同虽然是商品房预售合同，但在2016年7月左右，李长河、刘淑君便实际占有使用部分房屋，对所购房屋的位置、结构、环境等现状已然清楚。案涉房屋的2楼是整体抬空设计，除承重梁、柱外，没有任何填充墙。从一楼上到二楼的楼梯有两个，分别是1单元的人工梯一部和电梯一部。后来应李长河的要求，中锦公司又在2单元靠小区内入户大厅旁加建了人工梯一部。换言之，当时二楼整体抬空的情况下能够通行的楼梯共有三部，完全符合消防验收条件。第三、退一步讲，如果二楼的房屋要单独出售，就意味着每套房屋都要进行物理隔断，这时房屋就变成了密闭空间，无楼梯上下。中锦公司陈述，如果出现这种情况，二楼的房屋和相对应正下方一楼的房屋将会合并出售，在一楼的室内修建楼梯上二楼，这时的公摊面积会增大，房屋销售单价也会上涨，如果只买二楼的某一套房屋，不买对应的一楼房屋，因存在使用功能缺陷，开发商将不会单独出售。正因为李长河等四人是整体购买的二楼，有利于开发商房屋出售，所以在价格上也进行了大幅度优惠。如果每套房屋再从一楼修建楼梯到二楼，既不利于二楼的房屋利用，也会导致一楼的房屋无法出售。即使买受人强行要求每套房屋都要修建楼梯，开发商也会要求买受人一并购买一楼的房屋，否则将不会达成房屋买卖协议。因此，中锦公司的上述主张符合商品房买卖的一般常理，对于是否修建楼梯更具有说服力。 其次，因买受人分割共有财产导致无法办理分户产权证属于买受人内部责任，不应归咎于出卖人。在办理共有产权证前，李长河、刘淑君与陈文贵、王小丽达成协议，对共有的房屋进行了分配，想把产权证一次性办到各自名下。如果要把本应办理共有产权证换成办理各自独立的产权证，必须要变更合同，这就类似于商品房销售过程中普遍存在的“合同更名”现象。为此他们找到中锦公司，希望配合，中锦公司基于对购房户行方便的目的，就签订了2019年的合同。达成分配协议后，陈文贵、王小丽在二楼1单元和2单元交界处加建了隔墙，将原本整体抬空的房屋一分为二，导致李长河、刘淑君分配的2单元房屋仅有一处楼梯上下，无法通过消防验收。这种现状是因分配方案和处置措施不当造成的，属于共有人内部责任。 最后，出卖人虽然具有意思表示，但存在重大误解，外在意思表示与其内心希望达到的法律效果不一致。在签订2019年合同前，2015年合同的主要义务已全部履行，买受人支付了全部购房款，出卖人交付了房屋，仅剩办理产权证及其他附属义务。中锦公司已获取全部合同利益，在签订2019年合同时，其内心真意仅仅是配合李长河等四人分配共有房屋办理分户产权证，并没有给自己设置义务负担的意思表示。同时，作为房地产开发企业，在前一份合同主要义务已履行完毕的情况下，针对同一房屋再与买受人签订第二份合同，不但未享受合同权利，还将自己陷入不利地位，这种现象既不符合商品房销售惯例，也有违生活常理。2019年合同与2015年合同在内容上大致相同，只是房屋面积因预测和实测有所差别，并导致房屋总价款有些许变化，但交房时间都在2016年12月31日前。事实上，2019年合同双方并未实际履行，也无法履行，从前后两次签订合同的经过、形成原因看，双方实际履行的是2015年签订的合同。故中锦公司在签订2019年合同时所表达的意思只是为了方便买受人办证，并不希望再产生一次商品房买卖的权利、义务内容，该民事行为因重大误解而具有效力瑕疵，是可撤销的法律行为。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，2019年签订的14份商品房买卖合同存在效力瑕疵，因中锦公司存在重大误解而可撤销。 三、关于中锦公司提出撤销合同的抗辩在本案中能否一并处理的问题 撤销权应当由当事人行使，当事人未请求撤销的，人民法院不应当以职权撤销合同。但当事人一方以合同有效为前提请求履行合同或请求解除合同，另一方以合同具有可撤销事由提出抗辩的，人民法院应当审查合同是否具有可撤销事由以及是否超过法定期间等事实的基础上，对合同是否可撤销作出判断，而不能仅以当事人未提起诉讼或者反诉为由不予审查或者不予支持。本案中，中锦公司虽然没有明确地提出反诉，但以存在重大误解为由进行抗辩，并请求撤销2019年签订的14份商品房买卖合同，在此情况下，法院应当对合同是否可撤销进行审查。如果合同一旦被撤销，自始无效，只能归属于缔约过失责任、不当得利返回责任法律关系调整的范畴，不存在合同解除一说。所以，在本案中一并对合同是否可撤销进行判断，既符合立法本意，也可减轻当事人诉累，与“不告不理”和处分原则并不冲突。 本案符合撤销权行使的构成要件，2019年签订的14份合同应当撤销。第一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，撤销权只能以诉讼或者仲裁的方式行使，在诉讼外以通知方式行使撤销的，不产生撤销的效力。中锦公司在诉讼中提起合同可撤销抗辩，并申请撤销合同，符合法律规定。第二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定，因重大误解享有的撤销权的除斥期间为三个月，自撤销权人知道或者应当知道撤销事由之日起计算。2019年合同签订的时间为2019年9月5日、9月10日，至诉讼中主张行使撤销权时，未超过法律规定的除斥期间。第三、中锦公司对合同内容发生具有交易上重要性的认识错误，其根本目的不是享受合同利益，给自己设置合同义务，仅仅是配合买受人分户办证，但在形式上表示出来的却是以“合同更名”的方式予以确认的权利、义务内容，故该法律行为存在重大误解，具有可撤销事由。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2019年签订的合同，并未实际履行，双方并未因该合同取得任何财产，给付购房款、装修房屋等行为均是发生在合同签订之前，是履行2015年合同的具体表现，所以不存在返还财产及遭受损失的问题。 综上，对中锦公司要求撤销2019年签订的14份商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持。 四、关于李长河、刘淑君的诉讼请求能否得到支持的问题 本案中，李长河、刘淑君基于2019年签订的合同依法成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定行使法定解除权。经本院审查，2019年签订的14份商品房买卖合同因中锦公司存在重大误解应予撤销，被撤销的合同自始无效。而合同解除，是指合同成立后，未履行或未完全履行前，经当事人协议，或者当具备合同解除的条件时，由解除权人行使解除权使合同关系自始消灭的一种行为。合同无效，解除权行使的前提条件当然不存在。中锦公司依据2015年签订合同交付的房屋符合合同约定，也未违反规划设计。至于支付购房款和因按揭贷款产生的资金利息，属于商品房交易的正当行为，不能归责于中锦公司；至于因装修房屋产生的费用，属于“交钥匙”后买受人对房屋的正当处分行为，亦不能归责于中锦公司。故李长河、刘淑君行使合同解除权不符合法律规定，其主张的返还购房款、支付资金利息和违约金、赔偿装修损失的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、撤销2019年9月5日四川中锦房地产开发有限公司与李长河、刘淑君签订的商品房买卖合同（合同编号为：2019004615、2019004616、2019004617、2019004618、2019004619、2019004620、2019004621、2019004622），撤销2019年9月10日四川中锦房地产开发有限公司与陈文贵、王小丽签订的商品房买卖合同（合同编号为：2019004660、2019004661、2019004662、2019004663、2019004665），撤销2019年9月11日四川中锦房地产开发有限公司与陈文贵、王小丽、李长河、刘淑君签订的商品房买卖合同（合同编号为：2019004681）； 二、驳回李长河、刘淑君的全部诉讼请求。 案件受理费72,744元，由李长河、刘淑君负担；保全费5,000元，由李长河、刘淑君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  马君臣 审 判 员  李小波 人民陪审员  兰天雄 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  袁 彬 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百四十七条基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。