黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1740号上诉人（一审原告）：孙鹏飞，男，1976年12月18日出生，汉族，现住绥化市北林区。委托诉讼代理人：郭霞（与孙鹏飞系母子关系），女，1953年11月29日出生，满族，现住绥化市北林区。被上诉人（一审被告）：黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司，住所地绥化市北林区融福康城小区办公室。法定代表人：王志立，职务总经理。上诉人孙鹏飞与被上诉人黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司（以下简称“鸿嘉房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙鹏飞的委托诉讼代理人郭霞到庭参加诉讼。被上诉人鸿嘉房地产公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。孙鹏飞上诉请求：1.撤销原判决第五项，依法改判鸿嘉房地产公司给付损失193583元（其中逾期交付两个商服租金损失189333元，两个车库租金损失42500元）；2.一、二审案件受理费由鸿嘉房地产公司承担。事实和理由：双方当事人签订《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》一份，根据协议约定，鸿嘉房地产公司应于2014年12月30日前将新建楼房交给孙鹏飞。经孙鹏飞多次催要，鸿嘉房地产公司仅于2017年9月7日交付86.65平方米住宅和200平方米商服。鸿嘉房地产公司的违约行为致使孙鹏飞未能在约定期限内使用案涉争议房屋，给孙鹏飞带来了重大经济损失。孙鹏飞在一审中向法庭举示了租赁合同，足以证实孙鹏飞诉请的租金损失数额。一审法院认定案涉回迁协议有效，就应当判决鸿嘉房地产公司承担违约责任，孙鹏飞请求鸿嘉房地产公司给付租金损失具有事实及法律依据。鸿嘉房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，未进行答辩。孙鹏飞向一审法院起诉请求：1.确认孙鹏飞和鸿嘉房地产公司2013年8月4日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效；2.判令鸿嘉房地产公司向孙鹏飞交付A23号楼3、4号车库（每个面积20.18㎡、单价8000元）如不能交付车库，则赔偿车库价款322880元；3.判令鸿嘉房地产公司协助孙鹏飞办理A23号楼1单元302室，第3号、第4号车库，原址回迁南四商服由东往西第一户、第二户（面积总计200平方米）的产权登记；4.判令鸿嘉房地产公司给付违约损失251033元。其中：因逾期交付房屋加倍赔偿原告临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月6日，每月300×2元，计32个月）、逾期交付两个商服租金损失189333元（自2015年1月1日至2017年9月6日，租金每年71000元，合计32个月）、两个车库租金损失42500元（自2015年1月1日至实际交付之日，暂计算至2019年3月31日，租金每年5000元/个×2，计4.1/4年）；5.诉讼费由鸿嘉房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年8月4日，被告鸿嘉房地产公司与原告孙鹏飞签订了《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》，主要内容为：原告现有被拆迁有照房屋建筑面积96平方米，原、被告协商，就房屋拆迁补偿安置达成如下协议：被告安置原告新建A23号楼1单元302室，建筑面积86.65平方米（最终以房产测绘中心测绘为准，以被拆迁房屋房照面积为基数，多退少补）；A23号楼车库第3号、4号每个面积20.18平方米；原址迁回南四商服由东往西第一户、第二户，面积总计200平方米。被告应在2014年12月30日前将新建楼房交给原告，因被告原因未能按期交房，需加倍给付原告临时安置补助费。协议签订后，原告如期迁出房屋，但由于种种原因，被告未按约定期限交付房屋。被告于2017年9月7日才将A23号楼1单元302室、面积86.65平方米的房屋和原址回迁南四商服由东往西第一户、第二户面积总计200平方米的商服楼交付给原告，尚有A23号楼车库第3号、第4号每个面积20.18平方米没有交付。已交付的房屋和商服未为原告办理不动产登记证。故原告诉至法院，要求1.确认原告和被告2013年8月4日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效；2.判令被告向原告交付A23号楼3、4号车库（每个面积20.18㎡、单价8000元）如不能交付车库，则赔偿车库价款32.288万元；3.判令被告协助原告办理A23号楼1单元302室、第3号、第4号车库，原址回迁南四商服由东往西第一户、第二户（面积总计200平方米）的产权登记；4.判令被告给付违约金损失251033元。其中：因逾期交付房屋加倍赔偿原告临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月6日，每月300×2元，计32个月）、逾期交付两个商服租金损失189333元（自2015年1月1日至2017年9月6日，租金每年71000元，合计32个月）；5.诉讼费由被告承担。审理中，被告对上述事实无异议，但抗辩原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议给原告的补偿存在过高的情形，存在胁迫性质，不满足条件原告就不同意拆迁，不是被告的真实意思表示。一审法院认为，一、关于原告孙鹏飞要求确认与被告鸿嘉房地产公司于2013年8月4日签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效问题。原、被告签订的安置协议，原告与被告单位负责人分别在协议上签字，被告单位又加盖了公章，协议条款对原告的补偿虽然略高于市场的价格，但不能抵消合同效力。该协议应视为是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效，本院予以确认。二、关于原告孙鹏飞要求被告鸿嘉房地产公司立即交付A23号楼第3、4号车库，如不能交付车库，则赔偿车库总价款32.288万元的问题。根据《合同法》第四十四条关于依法成立的合同，自成立时生效和《合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定，原、被告签订协议后双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。现被告以给付原告补偿过高为由拒不履行给付两个车库的行为是违约行为，被告案涉工程已全部竣工，应按照协议约定交付原告A23号楼第3、4号车库，故原告的该项请求有理，应予支持。三、关于原告孙鹏飞要求被告鸿嘉房地产公司协助原告办理A23号楼1单元302室、第3、4号车库和原址回迁南四商服（200㎡）的产权登记问题。原、被告双方签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》性质为房屋拆迁安置补偿而非普通的商品房买卖，作为开发方的被告公司应基于商业信誉及合同约定在交付房屋后合理的期限内履行并依照法律、法规的规定，为原告办理房屋的网签或其他登记手续。本案中被告公司已于2017年9月7日向原告交付了A23号楼1单元302室和原址回迁的南四路200平方米商服各一套，应及时为原告孙鹏飞办理不动产登记手续。A23号楼第3、4号车库待被告公司交于原告后亦应在合理期限内为原告孙鹏飞办理不动产登记手续。四、关于原告要求被告鸿嘉房地产公司赔偿违约损失251033元。其中：因逾期交付房屋加倍赔偿原告临时安置补助费19200元（自2015年1月1日至2017年9月6日、每月300×2，计32个月）；逾期交付两个商服租金189333元（自2015年1月1日至2017年9月6日，租金每年71000元，计32个月）；两个车库租金损失42500元（自2015年1月1日至实际交付之日，暂计算至2019年3月31日，租金每年5000元/个×2.计4.1/4年）问题。因原、被告在双方签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》中明确约定被告应在2014年12月30日前将新建楼房交给原告，因被告原因未能按期交房，需加倍给付原告临时安置补助费。本案中，原告按约定将被拆迁房屋交付于被告公司，被告公司未按约定日期将回迁房屋交付给原告，被告公司行为违反了双方的约定，是违约行为，应按协议约定的内容向原告加倍支付临时安置补助费，原告要求临时安置补助费自2015年1月1日至2017年9月6日，逾期交付A23号楼1单元302室安置补偿金19200元的请求有协议约定，其计算标准和方法有行政法规参考，其请求不违反法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿其因逾期交付两个商服租金损失189333元（自2015年1月1日至2017年9月6日，租金每年71000元，合计32个月）的请求和逾期交付两个车库损失（自2015年1月1日至实际交付之日，暂计算至2019年3月31日，租金每年5000元/个×2，计4.1/4年）的诉讼请求，根据公平及诚实信用原则，本案原告被拆迁房屋面积共计96平方米，房屋不是商服性质，而被告公司为原告回迁的是86.65平方米楼房一处、原址回迁200平方米商服两处、车库每个20.18平方米两处，明显高于原告本身所有的房屋面积和价值，被告公司抗辩理由具有一定道理。另外，原、被告签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》中只约定了被告未能按期交房，需加倍给付原告临时安置补助费，并未约定未能按期交房需要赔偿租金损失。而且原告请求给付商服二处租金和车库两处租金的计算标准是参考周边的租金和公民的证言计算出来的，其计算出来的租金费用没有得到相关部门的认证，其计算方法和标准没有法定的参考依据。原告孙鹏飞要求被告公司给付原告租金损失的请求没有事实与法律依据，其诉求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告孙鹏飞与被告鸿嘉房地产公司签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》合法、有效。二、被告鸿嘉房地产公司于本判决生效后三十日内向原告孙鹏飞交付案涉A23号楼第3、4号车库。三、被告鸿嘉房地产公司于本判决书生效后三十日内协助原告孙鹏飞办理A23号楼1单元302室、A23号楼第3、4号车库和原址回迁南四商服由东往西第一户、第二户商服的产权登记证。四、被告鸿嘉房地产公司给付原告孙鹏飞逾期回迁房屋的加倍临时安置补助费19200元，此款于本判决生效后十日内给付。五、驳回原告孙鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理9539元，由被告鸿嘉房地产公司负担3831元，原告孙鹏飞负担5708元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：鸿嘉房地产公司在一审庭审时认可案涉争议小区车库出租价格为每年3000元-3500元，商服年出租价格为每年3万多元。二审庭审时，孙鹏飞同意按照每年3000元的标准计算车库租金损失，按照每年30000元的标准计算商服租金损失。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：鸿嘉房地产公司应否给付孙鹏飞诉请的商服及车库租金损失。鸿嘉房地产公司与孙鹏飞签订的《绥化市棚户区改造产权调换安置协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。鸿嘉房地产公司与孙鹏飞均应按照双方之间业已生效的产权调换安置协议行使权利并履行义务。协议签订后，孙鹏飞已经按照约定将其名下房屋交付鸿嘉房地产公司进行拆迁，履行了协议约定的义务。根据案涉协议第九条约定，甲方即鸿嘉房地产公司应在2014年12月30日前将新建楼房交给乙方即孙鹏飞。但鸿嘉房地产公司在回迁房屋建成后，却未按照协议约定的期限向孙鹏飞交付案涉争议的商服，该公司的行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鸿嘉房地产公司逾期交付房屋的行为已经构成违约，其应当赔偿因逾期交付房屋给孙鹏飞造成的损失。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。虽然孙鹏飞诉请租金损失计算标准缺乏证据支持，但鸿嘉房地产公司在一审庭审时自认案涉争议车库出租价格为每年3000元-3500元、商服的出租价格为每年3万多元，本院二审庭审中孙鹏飞同意按照每年3000元的标准计算车库租金损失，按照每年30000元的标准计算商服租金损失，故本院结合双方当事人自认的事实，依法确定案涉争议车库的租金损失标准为每年3000元，争议商服的租金损失标准为每年30000元。鸿嘉房地产公司应自逾期交付房屋之日即2015年1月1日起，按照前述标准给付孙鹏飞诉请商服及车库的租金损失。综上所述，孙鹏飞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)(二)项规定，判决如下：一、维持绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2164号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初2164号民事判决第五项；三、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付孙鹏飞商服租金损失160000元（以每年每个商服30000租金为标准，自2015年1月1日起计算至2017年8月31日止）；四、黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付孙鹏飞车库租金损失29500元（以每年每个车库3000元租金为标准，自2015年1月1日起计算至2019年11月30日止）；五、驳回孙鹏飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理9539元，由黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担8819.40元，由孙鹏飞负担719.60元；二审案件受理费4172元，由黑龙江鸿嘉房地产开发有限公司负担4082.20元，由孙鹏飞负担89.80元。审判长  卢轶楠审判员  于成林审判员  王 婧二〇一九年十二月十日书记员  李 微