湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10763号上诉人（原审被告）：陈建国，男，1958年8月20日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘琬琳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨鑫，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王素珍，女，1938年4月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘琬琳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨鑫，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈少华，男，1963年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘琬琳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨鑫，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈建华，男，1960年11月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘琬琳，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雨鑫，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛玉枝，女，1964年1月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：吕启跃（系盛玉枝之夫），1962年7月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：乔仁强，湖北金卫律师事务所律师。原审第三人：武汉市江天公证处，住所地武汉市汉口发展大道413号。法定代表人:曾庆玉，该公证处主任。委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一凡，湖北江浩律师事务所律师。上诉人陈建国、王素珍、陈少华、陈建华因与被上诉人盛玉枝，原审第三人武汉市江天公证处(以下简称江天公证处)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建国、王素珍、陈少华、陈建华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回盛玉枝的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由盛玉枝承担。事实和理由：一、陈建国、陈建华没有在《购房协议书》上签字，事后也未进行追认，其二人并非合同当事人，不应作为本案被告。一审应当在审理过程中向盛玉枝释明主体问题，若盛玉枝坚持不变更，应直接驳回盛玉枝的起诉。一审在主体不适格的情况下进行实体审理判决，损害了陈建国、陈建华的合法权利。二、陈建国、陈建华是涉案房屋的共有权人，王素珍、陈少华在未征得陈建国、陈建华同意的情况下，擅自与盛玉枝签订《购房协议书》，出卖涉案房屋，属于无权处分。陈建国、陈建华事后拒绝追认该无权处分行为，该《购房协议书》不能对陈建国、陈建华发生法律效力。盛玉枝不构成善意取得，一审判决陈建国、陈建华配合办理过户手续，于法无据。三、盛玉枝没有证据证明签订《购房协议书》时，陈建国、陈建华是知情的，其也没有理由相信陈建国、陈建华知情。陈建国、陈建华没有配合办理过户的法定义务，故《购房协议书》存在事实上和法律上履行不能的情形，应当予以解除，并追究违约方的违约责任。盛玉枝辩称，《购房协议书》合法有效，大多数协议内容已经履行完毕，盛玉枝在涉案房屋里已经居住了16年，不存在履行不能的问题。涉案房屋的过户登记只是《购房协议书》中的附随义务，该房屋未能变更登记系陈建国、王素珍、陈少华、陈建华违背诚信原则拒不配合所致。现已有生效判决认定陈建国、王素珍、陈少华、陈建华恶意串通，损害盛玉枝的合法权益，涉案房屋继续登记在陈建国名下属于违法登记。盛玉枝系通过房屋中介，按照当时的市场价格，购买涉案房屋，并不存在恶意串通，也尽到了审慎购买的注意义务，符合善意取得的法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。江天公证处述称，请求法院依法裁判。盛玉枝向一审法院起诉请求：1、确认2003年7月24日签订的《购房协议书》合法有效；2、继续履行2003年7月24日签订的《购房协议书》，并将该房屋过户到盛玉枝名下；3、判令陈建国、王素珍、陈少华、陈建华承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年7月24日，(甲方)王素珍、陈少华与(乙方)盛玉枝签订《购房协议书》载明：现乙方以总金额人民币壹拾万元(包过户费用)购买甲方私有住房一套—中胜商城1单元701号(建筑面积为76.42平方米、三室一厅)。乙方先预付甲方购房款玖万元、余款壹万元在乙方拿到两证(土地使用证及房屋产权证)后付清。同日，盛玉枝向王素珍支付房款90000元，随后入住上述房屋至今。2006年12月30日，盛玉枝曾向一审法院起诉，要求王素珍、陈少华为其办理房屋过户手续，因房屋涉及拆迁还建和继承问题，驳回了盛玉枝的诉讼请求。双方当事人均未上诉。2013年3月27日，江天公证处作出(2013)鄂江天内证字第2844号《公证书》载明：申请人陈建国、陈少华、陈建华、王素珍，被继承人陈传洲，公证事项：继承权。查明事实，陈传洲于2001年10月5日在武汉市因病死亡，陈建国、陈少华、陈建华、王素珍申请继承陈传洲与其妻子王素珍的夫妻共同财产：1、武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元3楼2号的房屋；2、武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元4楼4号的房屋；3、武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元5楼4号的房屋；4、武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元7楼1号的房屋；5、武汉市江岸区黄埔广场还建楼3单元5楼3号的房屋；6、武汉市江岸区黄埔广场还建楼3单元6楼3号的房屋。据陈建国、陈少华、陈建华、王素珍称，陈传洲生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，陈传洲的父母已先于其死亡，陈传洲的配偶是王素珍，陈传洲的子女是陈建国、陈少华、陈建华，现陈建国、陈少华、陈建华表示要求继承陈传洲的遗产，王素珍表示放弃对陈传洲的上述遗产继承权。兹证明陈传洲的上述遗产由陈建国、陈少华、陈建华共同继承。同日，江天公证处作出(2013)鄂江天内证字第2845号《公证书》载明：申请人陈建国、陈少华、陈建华、王素珍，公证事项：协议书。申请人陈建国、陈少华、陈建华、王素珍于2013年3月22日申请办理《协议书》公证，经查，上述当事人经协商一致订立了《协议书》，在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，签订《协议书》意思表示真实，协议内容具体、明确。《协议书》内容为：陈建国、陈少华、陈建华系陈传洲(已故)的儿子，王素珍系陈传洲的妻子，陈传洲生前与王素珍共有武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元3楼2号、1单元4楼4号、1单元5楼4号、1单元7楼1号、3单元5楼3号和3单元6楼3号房屋六套，其遗产由三个儿子陈建国、陈少华、陈建华共同继承，现陈建国、陈少华、陈建华、王素珍就上述房屋达成析产协议如下：1、王素珍自有部分为武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元3楼2号、3单元5楼3号和3单元6楼3号房屋三套；2、陈建国分得武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元7楼1号房屋；陈建华分得武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元5楼4号房屋；陈少华分得武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元4楼4号房屋。2013年6月20日，陈建国取得涉案房屋的两证(江岸区赵家条128号黄埔广场还建楼1单元7层1室，所有权证号为武房权证岸字第××号，国有土地使用证号为岸国用交2013第××号)。2018年4月12日，江天公证处认为王素珍、陈少华明知坐落于武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元7楼1号房屋已由二人出售给盛玉枝的情况下，仍将该房屋析产分割归陈建国所有，造成所公证的析产协议的基本内容与事实不符，作出(2018)鄂江天证撤字第1号复查处理决定书，撤销了(2013)鄂江天内证字第2845号公证书。2019年1月23日，一审法院作出(2018)鄂0102民初12458号民事判决，认为涉案房屋分割给陈建国存在恶意串通，且损害了盛玉枝的利益。确认陈建国、王素珍、陈少华、陈建华于2013年3月22日签订的《协议书》中关于“陈建国分得武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元7楼1号房屋”的部分无效。盛玉枝不服，提出上诉。本院于2019年4月3日作出(2019)鄂01民终3112号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，法律规定物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，陈传洲死亡后涉案房屋为继承人王素珍、陈少华、陈建国、陈建华共同共有。王素珍、陈少华明知涉案房屋已由二人售予盛玉枝的情况下，恶意将房屋析产分割给陈建国，损害了盛玉枝的合法权益。生效判决亦确认陈建国、王素珍、陈少华、陈建华于2013年3月22日签订的《协议书》中关于“陈建国分得武汉市江岸区黄埔广场还建楼1单元7楼1号房屋”的部分无效。综上，王素珍、陈少华作为房屋共有人与盛玉枝签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。盛玉枝向王素珍支付了相应对价并实际管业房屋，属于善意、有偿取得该财产，其合法权益应受法律保护。盛玉枝主张确认《购房协议书》合法有效的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。盛玉枝主张继续履行《购房协议书》，并将房屋过户到其名下的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。对此，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华不能提交相反证据，其关于王素珍与陈少华无权单独处分房屋，且陈建国、陈建华拒绝追认的购房协议无效的辩称意见，于法无据，一审法院不予采纳。盛玉枝要求本案一并处理房屋尾款，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、盛玉枝与王素珍、陈少华于2003年7月24日签订的《购房协议书》合法有效；二、盛玉枝与王素珍、陈少华于2003年7月24日签订的《购房协议书》继续履行；三、王素珍、陈建国、陈少华、陈建华于一审判决生效之日起三十日内配合盛玉枝办理房屋过户手续；四、盛玉枝在完成房屋过户手续当天将房屋尾款10000元支付给王素珍。一审案件受理费9914元、保全费5000元、邮寄送达费100元，共计15014元，由王素珍、陈建国、陈少华、陈建华共同负担。如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈建国、王素珍、陈少华、陈建华向本院提交打印时间为2019年10月17日的《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市不动产抵押信息单》、《武汉市不动产查封信息单》，拟证明涉案房屋已经抵押给案外人，并被案外人查封，存在履行不能的情形。经质证，盛玉枝对陈建国、王素珍、陈少华、陈建华提交证据的形式真实性予以认可，对内容真实性不予认可，查封涉案房屋的李亮在2018年起诉后又撤诉，其在撤诉案件中申请的查封应解除，但湖北省武汉市青山区人民法院对此未解除查封，且房屋抵押期限已过，该证据不能达到其证明目的。江天公证处对陈建国、王素珍、陈少华、陈建华提交证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，对其证明目的不发表意见。本院认为，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华提交的《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市不动产抵押信息单》、《武汉市不动产查封信息单》系在不动产登记部门查询所得，且能够达到其证明目的，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋于2017年4月11日设定了抵押，抵押权人为李亮。2018年10月23日，湖北省武汉市青山区人民法院依据李亮的申请对涉案房屋进行了查封，查封期限为2018年10月23日至2021年10月22日。本院认为，包括涉案房屋在内的六套还建房原系王素珍与其夫陈传洲的夫妻共同财产，王素珍对六套还建房本就享有二分之一的权益。陈传洲去世后，因王素珍放弃继承，放弃继承的效力追溯到继承开始时，六套还建房中属于陈传洲遗产的部分则由陈少华、陈建国、陈建华共同继承。2003年7月24日，王素珍、陈少华作为房屋共有人与盛玉枝签订《购房协议书》，出售六套还建房中的一套即涉案房屋，上述协议签订后，盛玉枝依照《购房协议书》的约定支付了购房款，涉案房屋亦被交付盛玉枝使用至今。故盛玉枝有理由相信王素珍、陈少华出售涉案房屋系有权处分，是权利人的共同意思表示。在上述《购房协议书》签订后，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华仍于2013年3月22日签订《协议书》，将涉案房屋协议归陈建国所有，存在恶意串通，该协议内容亦已被生效判决确认无效。故一审认定《购房协议书》合法有效，具有事实依据。陈建国、王素珍、陈少华、陈建华认为因王素珍、陈少华无权处分，《购房协议书》对陈建国、陈建华不发生法律效力，且陈建国、陈建华不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因涉案房屋目前被法院查封，故一审判令王素珍、陈建国、陈少华、陈建华配合盛玉枝办理过户手续及盛玉枝在过户当天支付房屋尾款，存在不当之处，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，待涉案房屋过户障碍消除后，盛玉枝可另行主张。综上所述，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初2153号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初2153号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回盛玉枝的其他诉讼请求。一审案件受理费9914元，保全费5000元、邮寄送达费100元，共计15014元，由盛玉枝负担914元，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华负担14100元。二审案件受理费9914元，由盛玉枝负担914元，陈建国、王素珍、陈少华、陈建华负担9000元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十一日书记员 汪丽玲