浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初17877号 原告：贾福江，男，1959年4月20日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：宋巧仙，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 被告：吴敬忠，男，1968年5月9日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：杨香芝，女，1968年8月10日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 原告贾福江为与被告吴敬忠、杨香芝农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贾福江向本院提出诉讼请求：一、确认原告贾福江与被告吴敬忠、杨香芝于2018年元月24日签订的《房地产买卖契约》合法有效；二、判令两被告协助原告办理位于义乌市不动产的过户登记手续；三、判令两被告支付迟延履行违约金30万元。事实与理由：两被告系夫妻关系。两被告在改造，经申请于2003年7月7日获批土地108平方米，后建成何泮山A区5幢1号（现为何泮山二区8号）案房屋一幢。2018年1月2日，原告与被告签订买房定金协议书一份，约定吴敬忠（甲方）将坐落于义乌市城西街道何泮山A区5幢1号房屋卖于贾福江（乙方）；房款计价270万元；乙方付定金5万元。上述定金原告于定金协议签订当日现金支付。2018年元月24日，原告作为乙方与作为甲方的两被告签订房地产买卖契约一份，甲方确认收到乙方预付的购房定金5万元，并对标的物及价款再次予以明确，另约定：甲方于2018年元月24日将上述房产及相关单证资料正式交付乙方；政策允许房地产过户时，甲方应无条件协助乙方办理过户，做第一手房产证的费用由甲方承担，办理过户时需缴纳的税费由乙方承担；政策允许房地产过户时，甲方拒绝做第一手房产证或房地产过户手续的，甲方应支付乙方每日2000元的违约金。双方还对其他内容作了约定。除2018年1月2日支付的5万元定金外，原告于契约订立当日即2018年1月24日付清了剩余房款265万元，分别由原告账号汇出792500元、原告儿子贾新财账户汇出1857500元。2018年3月，两被告将案涉房产交付原告，原告重新进行了装修后，由原告管理使用至今。去年案涉房产的不动产初始登记已办理，已具备办理不动产过户的条件。但在2018年12月原告要求被告协助办理过户时，即遭被告无理推诿。原告已按约定付清房款，被告却未依约协助办理过户的行为已构成违约，应由被告承担继续履行并支付迟延履行违约金的违约责任。 被告吴敬忠、杨香芝辩称，原告起诉要求过户，过户可以，但需要补偿我一定的钱。另外原告要求支付违约金30万元，合同没有规定几号过户，我反对违约金，没有起算时间的。当时我们没有房产证的，现在房产证押在大队里。买卖契约我没意见，只要满足我的两个条件我就可以过户给原告。卖房时因为要钱的人太多，日子不好过，所以低价卖给了原告，还了部分债务，现在还有债主找上门来要债。现在属于被告的住房，一个平方都没有了，就是法院拍卖也要留点生活费。房子除了房产证上的120平方米外，还有70.2平方米的院子，当时向村里以200元每平方购买的。 原告向本院提供的证据材料及两被告的质证意见如下： 1、农村私人建房建设用地审批呈报表复印件一份，证明两被告因参加本村旧改，获批土地108平方米。 2、买房定金协议书一份，证明双方对标的物、价款、定金进行了约定。 3、房地产买卖契约一份，证明被告确认收到5万元定金，对标的物、价款再次明确，约定卖方交房及资料的时间，无条件协助买方过户及违约责任等。 4、一本通/绿卡交易明细、入账汇款业务凭单各一份，证明2018年1月24日原告共汇入被告吴敬忠账号剩余房款265万元。 5、义乌市农村宅基地使用权转让审查表一份，证明案涉房产转让已通过双方村、镇两级审查核实同意，但因被告不同意签字导致未办理过户，该房产已办理初始登记现门牌号为城西街道何泮山二区8号。 6、照片一份，证明案涉房产现状，现门牌号为城西街道何泮山二区8号。 7、租房协议书五份，证明案涉房产除自己使用外，其余由原告用于出租。 8、户口簿一本，证明原告系本市稠江街道贾里村人，职业粮农。 被告质证，证据7被告不清楚，对其他证据无异议。 被告向本院提供证据材料及原告的质证意见如下： 旧改花园款发票复印件一张，证明花园是我另外向村里购买的，除了房产证中的部分。原告质证，该份证据为复印件，不具有真实性，而且旧改花园本身也是房屋的配套设施，对于房屋本身来说是从物，应该随主物一并转让，而且交易习惯中也不存在房屋和庭院分开卖的情况，所以不能达到被告的证明目的。 本院认证意见：原告提供的证据，被告对真实性无异议，予以确认。被告提供的证据为复印件，真实性无法确认，且其提供的发票涉及不动产未确权部分，合法性存疑，不予审查。 根据本院认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2002年12月28日，以吴敬忠为申请户主，以吴敬忠、杨香芝（妻子）为可计算人口，吴敬忠申请农村村民建房用地。2003年7月7日，义乌市人民政府同意审批吴敬忠、杨香芝108平方米。后该土地上建成房屋，地址为义乌市城西街道何泮山A区5幢1号。 2018年1月2日，吴敬忠（卖方、甲方）与贾福江（买方、乙方）签订《买房定金协议书》一份，约定：甲方将何泮山A区5幢1号卖于乙方，房款为270万元，定金为5万元。2018年元月24日，吴敬忠、杨香芝（甲方）与贾福江（乙方）再签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方已收到乙方预付的定金5万元，甲方将坐落于义乌市城西街道何泮山A区5幢1号的房屋出售给乙方；成交价格为270万元，契约签订后，甲方将标的物交付给乙方，并将国有土地使用权证、土地出让合同等有交付给乙方，双方同意在2018年元月24日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；政策允许房地产过户时，甲方应无条件协助乙方办理过户，做第一手房产证费用和过户时所需缴纳的契税、营业税等所有一切税费由乙方承担，甲方不需承担任何税费及费用；做第一手房产证费用由甲方承担。在政策允许情况下房地产过户，甲方拒绝做第一手房产证或房地产过户手续的甲方应支付给乙方每日贰千元人民币的违约金，如困拒绝协助导致合同目的不能实现的，甲方应成交价的贰倍退还给乙方所收的款项。该契约另有三名村干部进行见证签字。2018年1月24日，贾福江通过银行支付吴敬忠265万元。 另查明，贾福江为义乌市稠江街道贾里村村民，吴敬忠和杨香芝为义乌市城西街道何泮山村村民，均为集体经济组织成员。案涉房地产交付给贾福江，其中部分房产由贾福江以外出租。2015年3月，义乌市作为全国农村宅基地制度改革试点地区之一，制定的《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条规定：已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。何泮山村为义乌市开展农村土地制度改革试点（宅基地历史遗留问题处理工作）村，该村已召开村民代表大会，大会讨论通过了允许本村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让，并经街道审核同意。 再查明，2018年8月24日，上述不动产进行了不动产登记，登记薄的地址为义乌市城西街道何泮山二区8号，不动产权证号为：浙（2018）义乌市不动产权第0043947号。2018年12月份，贾福江填写了《义乌市农村宅基地使用权转让审查表》，并通过双方村经济合作社、街道审查同意。贾福江为本案支出律师代理费8万元。 本院认为，义乌市作为全国农村宅基地制度改革试点地区之一，在法律、法规允许的范围可先行先试宅基地转让等制度改革。贾福江与吴敬忠、杨香芝签订的房屋买卖合同未发现有违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。按照当事人双方2018年元月24日签订的《房地产买卖契约》的约定，贾福江已交付了全部购房款，吴敬忠、杨香芝理应在已办理好第一手不动产证后协助办理过户手续。2018年12月，贾福江已通过双方村经济合作社、街道的审查同意，说明政策已允许，符合合同约定的过户条件。吴敬忠、杨香芝未在合理期限内协助办理过户手续，系违约行为。但其违约造成的损失，除支付律师代理费有依据外，其他并无证据证明，对此，吴敬忠、杨香芝也提出要求调整违约金的辩解，综合合同履行情况、违约方的过错程度、造成的损失情况等，本院酌定吴敬忠、杨香芝承担的违约金为8万元。市场行为具有风险性，在排除胁迫、乘人之危等情况下，为了维护交易的安全，平等主体间达成的买卖协议，不能随市场价格的波动而变化，除非相对方自愿给付。吴敬忠要求另外补偿50万元，无法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告贾福江与被告吴敬忠、杨香芝签订的落款时间为2018年元月24日的《房地产买卖契约》合法有效。 二、被告吴敬忠、杨香芝于本判决生效后十五内协助原告贾福江将登记在被告吴敬忠、杨香芝名下坐落于义乌市城西街道何泮山二区8号不动产[不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第0043947号]过户到原告贾福江名下（办理转移登记手续费用由贾福江负担）。 三、被告吴敬忠、杨香芝于本判决生效后十五内支付原告贾福江违约金8万元。 四、驳回原告贾福江的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15400元，由原告负担1129元，两被告负担14271元；保全费5000元，由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 项孟进 二〇一九年十二月四日 代书记员 刘凌杰