江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9078号上诉人（原审被告、反诉原告)：苏州食为乐餐饮管理有限公司，住所地苏州市人民路438号B6036室。法定代表人：赵德安，该公司经理。上诉人（原审被告）：孙苏沛，男，1985年1月17日出生，汉族，住江苏省沛县。共同委托诉讼代理人：张震宇，江苏润凯律师事务所律师。代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：朱娇，女，1991年10月1日出生，居民身份证号码500236199110016940，汉族，住重庆市奉节县五马镇干洞村9组29号。委托诉讼代理人：乔航，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司（以下简称食为乐公司）、孙苏沛因与被上诉人朱娇房屋租赁合同纠纷一案，上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司（以下简称食为乐公司）、孙苏沛因与被上诉人毛洪美房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初17527号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。食为乐公司、孙苏沛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回毛洪美的一审诉讼请求，支持我方一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由毛洪美负担。事实和理由：上诉人全面履行了义务，不存在任何过错，而被上诉人的行为构成了根本违约。1.首先，在房屋租赁合同履行过程中，被上诉人存在拖欠水电费、物业费的行为，且拖欠时间较长，且存在中途停业撤柜、暂停营业超过10日的事实，导致上诉人房屋租赁合同的目的不能实现，构成了根本性违约，上诉人有权解除合同并追究被上诉人的违约责任。2.进场费系上诉人整体租赁美食广场后，进行整体设计装修，以便被上诉人等承租商户能够拎包进场经营所产生的合理支出。双方合同中约定进场费不退，该约定合法有效，是双方真实意思表示，目前通行的商场招租经营中都存在进场费的事实，被上诉人主张退还进场费没有事实和法律依据。3.租赁合同约定承租商户无故解除合同、单方解除合同的，违约保证金不予退还，根据该约定，上诉人可以不退还违约保证金。在被上诉人拖欠租金、水电费的情况下，我方也有权以履约保证金抵扣，被上诉人主张退还保证金没有事实和法律依据。被上诉人朱娇答辩称：被上诉人与上诉人之间的租赁关系系缴纳固定金额的租金，被上诉人并不结欠上诉人的租金或物业费，违约责任在上诉人，但一审法院在认定上诉人构成违约的前提下，并未要求其承担相应的违约责任，被上诉人按常理应当提起上诉，综合考虑诉讼成本以及一审法院已经判令食为乐公司返还被上诉人部分费用的情况，被上诉人认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。本诉原告朱娇向一审法院起诉请求：1.判令食为乐公司返还朱娇进场费人民币10000元，返还朱娇预交房租20000元，赔偿朱娇违法解除合同违约金20000元，赔偿朱娇房屋装修款15000元，合计人民币65000元；孙苏沛对上述赔偿承担连带责任；2.本案的诉讼费用由两被告承担。反诉原告食为乐公司向一审法院提出反诉请求：1.判令朱娇向食为乐公司支付物业管理费7800元，水电费1888.6元，计9688.6元（暂计算至2018年12月）；2.反诉诉讼费用由朱娇承担。后食为乐公司增加诉讼请求：解除双方的房屋租赁合同。一审法院认定事实如下：2017年12月28日，朱娇（乙方、承租人）和食为乐公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定昆山周市镇青阳北路277号港龙城楼2楼编号为01/02美食广场档口A1号档口租赁给乙方经营使用，美食广场物业管理费600元，水、电费按实际用量收取。第三条：2500元/月房租。代收、代缴水费、电费以实际发生额为准计收。另收违约保证金20000元，乙方经营期间一切费用自行负责（如水、电、煤气、工商、卫生、税费、公用水、电、通排风均摊）。第四条：租金交纳方式一次性交纳半年租金。第五条：该商铺租赁期为自开业起24个月。第二十条：乙方应按规定的时间，及时如数交纳水费、电费、工商管理费、税费、公共通排风费，公共公摊电费等费用。不得以任何理由或借口拖延或拒不交纳。否则将做出处罚决定，直到终止合同和扣除违约保证金（租赁、抵押金不返）。第二十一条：乙方在签订本合同的同时交纳违约保证金10000元整。合同终止后，乙方的违约保证金作为善后抵押金，如无问题半个月后，甲方将10000元退还给乙方。第二十八条：甲方在租赁期内，无故解除本合同的，应将剩余的租赁费用和违约保证金返还乙方。乙方无故解除本合同的，（或再犯依照不能合同第三十条款），单方解除合同的，乙方已交纳的租赁费用、违约保证金租金不予返还。第三十条：乙方在制作销售食品或提供服务过程中，发生赔偿事项时，甲方有权先行赔偿后从乙方的违约保证金中扣除。朱娇在合同尾部签字确认，食为乐公司加盖公章予以确认。合同签订当天，朱娇向食为乐公司交纳保证金10000元、2017年12月8日至2019年3月7日期间房租及2017年10月22日至2017年12月7日期间物业管理费共计30000元。2018年4月底，包含朱娇在内的承租人无法电话联系到食为乐公司当时的法定代表人孙苏沛，朱娇称该美食广场处于无人管理的状态。2018年5月27日，双方因租房租赁纠纷发生争议报警，2018年7月9日，美食广场承租人之一栗鑫因美食广场停水停电，联系不到老板而报警，经警方核实为未付物业费被物业停水停电。此后该美食广场未再通水通电经营。2018年10月29日，孙苏沛（乙方）与昆山港龙城市商业广场经营管理有限公司（甲方，以下简称港龙公司）签订《商铺租赁合同》解除协议，约定：1.乙方已交清所欠全部款项。2.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同已支付的履约保证金、租金、物业管理费、手续费、能源费等不予退还。3.根据租赁合同规定，乙方按租赁合同缴纳的履约保证金不予退还。4.乙方截止本协议签订之日已撤场完毕，并按租赁合同规定将商铺交回，租赁合同于本协议签订之日即行终止。案件审理期间，一审法院试图联系港龙公司相关负责人或工作人员了解情况，其工作人员回复当时港龙公司的相关工作人员均已离职，他们对于本案朱娇与食为乐公司之间的纠纷及当时的情况并不知晓。朱娇确认其经营期间未缴纳过水电费，经一审法院现场核实，公共电表共两个，显示度数分别为7841度、12207度。朱娇经营店铺用电度数显示为218.6度，水表显示为3.5。食为乐公司类型为有限责任公司（自然人独资）,原、食为乐公司合同履行期间登记唯一自然人股东为孙苏沛，2018年10月15日变更为赵德安。一审法院认为，朱娇和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应当受到保护。现双方对于解除《房屋租赁合同》均无异议，一审法院予以确认，关于解除时间，双方未达成一致，一审法院认为客观证据显示该美食广场于2018年7月9日被停水停电后未再通水通电，导致朱娇租赁房屋的合同目的无法实现，一审法院依法认定双方合同解除的时间为2018年7月9日。朱娇已提前缴纳了2019年3月7日前的租金，食为乐公司也应当保证该期间朱娇能正常使用涉案房屋，但食为乐公司对美食广场整体疏于管理，甚至在该期间因租赁事宜与承租人发生纠纷引发报警，上述情形影响了朱娇的正常经营，食为乐公司构成违约。朱娇未缴纳2017年12月8日后的物业费及水电费，食为乐公司要求朱娇支付物业费、水电费的反诉请求予以支持，但鉴于朱娇和食为乐公司的合作模式为固定收益，合同中对于物业费的缴纳周期并未明确约定，食为乐公司也未提供其向朱娇催要水电费、物业费的相关证据，朱娇该履行瑕疵不构成根本违约，食为乐公司以此为由要求解除合同，一审法院不予采信。2018年7月9日后的租金，根据折扣比例折算后，食为乐公司应返还朱娇15625元。关于朱娇要求食为乐公司返还违约保证金10000元的主张，于法有据，一审法院予以支持。朱娇要求食为乐公司支付违约解除合同违约金的主张，无合同依据，且朱娇也存在未及时交纳相关费用的履行瑕疵，一审法院对该主张不予支持。朱娇要求食为乐公司支付装修损失的主张，朱娇装修系基于其自身经营的需要，且现有证据不足以证明其损失的金额，一审法院对朱娇该主张不予支持。朱娇要求食为乐公司孙苏沛对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，虽然2018年10月15日食为乐公司的唯一自然人股东由孙苏沛变更为赵德安，但本案合同签订及履行期间食为乐公司的唯一自然人股东均为孙苏沛，接收朱娇缴纳相应款项的是孙苏沛，2018年10月29日与港龙公司结算租赁事宜的也是孙苏沛，现其未能举证证明其个人财产与食为乐公司财产相互独立，朱娇据此要求孙苏沛承担连带责任的主张，一审法院予以支持。食为乐公司要求朱娇支付2017年12月8日至2018年12月31日物业费的反诉请求，一审法院认为朱娇和食为乐公司的租赁合同于2018年7月9日解除，食为乐公司要求朱娇支付此后的物业费无法律依据，一审法院认定朱娇尚应支付食为乐公司2017年12月8日至2018年7月9日的物业费4200元。食为乐公司要求朱娇支付水电费的反诉请求，根据双方确认的单价及用水量，朱娇应支付食为乐公司电费1866.16元。关于水费收费标准朱娇虽不清楚，食为乐公司按照5.7元/吨计收并不畸高，结合朱娇用水量，朱娇应支付食为乐公司水费19.95元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一审法院判决如下：一、朱娇与苏州食为乐餐饮管理有限公司于2017年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月9日解除。二、苏州食为乐餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还朱娇违约保证金10000元、预交房屋租金15625元。三、孙苏沛对苏州食为乐餐饮管理有限公司上述第二款付款义务承担连带责任。四、朱娇于判决生效之日起十日内支付苏州食为乐餐饮管理有限公司物业管理费4200元、电费1866.16元、水费19.95元。五、驳回朱娇的其他本诉请求。本诉案件受理费1426元，由朱娇负担864元，由苏州食为乐餐饮管理有限公司、孙苏沛负担562元。反诉案件受理费25元由朱娇负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，食为乐公司、孙苏沛陈述，无论合同约定的租金计取方式为固定租金按期交纳还是自营业额中按固定点数扣除，美食广场的营业额由食为乐公司统一收取，物业费、水电费自营业额中扣除，后承租商户开始自行收费，食为乐公司未能按照上述操作继续收取费用。本院认为：朱娇和食为乐公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同履行过程中，双方即因商铺经营管理问题产生纠纷，现双方均要求解除《房屋租赁合同》，但对于解约时间意见不一致。根据现有证据，美食广场在承租商户2018年7月9日报警时已经处于停水停电的状态，且一直未能恢复，双方之间的《房屋租赁合同》实际无法履行，一审法院认定双方合同解除的时间为2018年7月9日于法有据，并无不当。对于合同无法履行的责任，食为乐公司认为朱娇存在拖欠物业费、水电费以及擅自停业超过10日的情况，构成根本性违约，食为乐公司有权解除合同、主张违约责任。对此，本院认为，根据食为乐公司的陈述，涉案《房屋租赁合同》履行初期，由食为乐公司统一收取营业额，物业费、水电费自营业额中扣除，虽然大部分商户营业额不足以支付相应费用，但食为乐公司并未提供向商户催要水电费、物业费的相关证据，且根据合同约定，承租商户交纳了违约保证金，相应费用可以与违约保证金冲抵，一审法院认定朱娇该履行瑕疵不构成根本违约并无不当。食为乐公司并未提交充分证据证明王军擅自停业超过10日，据此主张解除合同本院不予支持。对于违约保证金，一审法院已经对合同解除前的租金、物业费、水电费进行了处理，违约保证金应予返还。涉案美食广场在2018年7月9日后一直处于停水停电情况，承租的房屋实际无法使用于餐饮经营，一审法院据此认定合同解除，食为乐公司认为此后朱娇仍占有使用房屋仍应计算租金等相应费用于法无据，本院不予支持。综上，上诉人食为乐公司、孙苏沛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1451元，由上诉人苏州食为乐餐饮管理有限公司、孙苏沛负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月十日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。