甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终713号上诉人（原审原告）：天水恒顺房地产开发有限公司。法定代表人：马某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天水麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅，经营场所天水市麦积区恒顺莫尔街第2幢2层201号、203号商铺。经营者：王媛洁，女，汉族，1979年11月22日出生，住天水市秦州区莲亭路52号1幢。委托诉讼代理人：杨某（王媛洁丈夫），住天水市秦州区莲亭路52号1幢。委托诉讼代理人：赵某，甘肃端方律师事务所律师。上诉人天水恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）因与被上诉人天水麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅（以下简称茗香阁餐厅）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1931号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒顺房地产公司的委托诉讼代理人纪某、被上诉人茗香阁餐厅经营者王媛洁及委托诉讼代理人杨某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒顺房地产公司上诉请求：1.撤销天水市麦积区人民法院（2019）甘0503民初1931号民事判决，改判支持恒顺房地产公司一审诉请；2.本案一、二审诉讼费由茗香阁餐厅承担。事实和理由：一、一审法院认定恒顺房地产公司与茗香阁餐厅之间不构成不定期租赁合同关系明显错误。首先，虽然2014年3月20日恒顺房地产公司与刘某签订涉案两套房屋的商品房买卖合同，但并未进行不动产权属登记，故2014年5月26日刘某使用房屋后仅享有涉案两套房屋的使用权，茗香阁餐厅使用房屋是对刘某享有使用权的延续；其次，刘某对涉案房屋享有使用权，但天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决已判令解除恒顺房地产公司与刘某签订的两份商品房买卖合同，刘某将涉案房屋返还恒顺房地产公司，2019年12月29日该判决书生效，故茗香阁餐厅对涉案房屋的使用权因刘某丧失对该房屋的使用权也同时丧失；第三，一审法院对合同相对性原则适用错误，认定茗香阁餐厅无须向恒顺房地产公司返还房屋，严重侵犯了恒顺房地产公司的物权，也完全背离了天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决要求向恒顺房地产公司返还涉案房屋的判决。茗香阁餐厅与刘某签订租赁协议，双方如何履行租赁合同以及租赁合同不能履行后所产生的后果均应由其双方在租赁关系中解决，而不能因其双方的租赁关系对抗恒顺房地产公司合法占有涉案房屋。本案应根据优先保护物权的原则，判令茗香阁餐厅向恒顺房地产公司返还涉案房屋。第四，因茗香阁餐厅实际占有恒顺房地产公司所有的房屋，双方构成事实上的不定期租赁关系，但一审判决认定错误，致使恒顺房地产公司的物权严重受损。二、一审法院未支持由茗香阁餐厅向恒顺房地产公司返还房屋并支付占用费的诉讼请求明显违背客观事实，与法律规定不符。首先，（2018）甘05民初20号民事判决由刘某返还涉案房屋是对物权的保护，而本案一审判决无视涉案房屋被茗香阁餐厅实际占有的情况，仍然要求非占有人刘某返还房屋，显属不当。其次，一审法院未答复恒顺房地产公司关于房屋租金鉴定的申请，属于程序错误。三、一审法院对茗香阁餐厅与刘某签订的租赁协议定性错误，导致判决结果错误。首先，茗香阁餐厅与刘某租赁协议约定的租金收取方式与一般市场交易规则不同，一次缴清15年租金的支付方式不符合租赁市场通行的租金交纳方式；茗香阁餐厅明知刘某以按揭形式支付购房款，涉案房产抵押给银行的事实，如果刘某不能归还银行贷款，涉案房屋即存在被银行处置的风险，故茗香阁餐厅不能以债权请求权对抗物权请求权。第二，茗香阁餐厅支付租金凭证无法证明其转账给刘某的钱款是涉案房屋的租金。茗香阁餐厅提交法庭的支付转账凭证备注转款性质为“借款”，分批、多次、小金额转账，且书写收条以最后一张收条替代之前多份收条的做法，结合刘某“非法吸收公众存款”刑事犯罪事实，其转款更符合民间借贷交易习惯。第三，刘某笔录所称的金额与转账记录不符。一审对刘某收取现金300多万的陈述，没有核实真实性，故刘某与茗香阁餐厅之间不是原始的真实的租赁关系，而是在刘某无法偿还借款时形成的以租抵债协议。其租赁关系应认定为无效，不能对抗恒顺房地产公司的物权。四、刘某收取茗香阁餐厅的款项，应由茗香阁餐厅向刘某主张返还。综上，恒顺房地产公司对涉案房产享有物权，即使茗香阁餐厅通过刘某取得租赁权，也不能对抗恒顺房地产公司对涉案房屋享有的物权。茗香阁餐厅辩称，一、恒顺房地产公司所诉没有事实依据，其不具有诉讼主体资格，不是本案适格的上诉人，茗香阁餐厅也不是适格的被告。茗香阁餐厅与恒顺房地产公司之间不存在不定期租赁关系，涉案商铺是经营者王媛洁从刘某处合法租得，且已足额支付了房屋租金，该租赁关系应当受法律保护。二、王媛洁与刘某于2015年4月28日签订涉案房屋租赁合同，承租了刘某经营的茶餐厅，由于租期长，租赁时刘某将商铺内装修物及所有经营用品的所有权一并赠送给了王媛洁。2015年5月王媛洁接管经营商铺，按照约定在合同签订后的一年内付清了15年的房屋租金1000万元。经营过程中，王媛洁一直向恒顺房地产公司交纳物业费和水电费。恒顺房地产公司在起诉刘某之前就知道王媛洁租赁了刘某的房屋在经营。在恒顺房地产公司与刘某之间的商品房买卖合同纠纷诉讼过程中，王媛洁多次申请以第三人身份参加诉讼，但法院未予准许。三、王媛洁2015年从刘某处租赁商铺时，刘某是该商铺的合法所有权人，作为大额的交易行为，王媛洁到房管局查询了该房屋的所有权状态，得知该房屋系刘某购得且商品房买卖合同在房屋登记机构进行了备案登记，王媛洁已尽到了普通公民必要的审慎义务，租赁行为不违反法律、行政法规的禁止性规定。四、依据天水市中级人民法院(2018)甘05民初20号民事判决书，刘某向恒顺房地产公司返还恒顺?江山悦2幢2单元201号和203号两套商品房，恒顺房地产公司给刘某返还7824797.02元购房款，折抵完恒顺房地产公司代偿的943558.08元利息后由恒顺房地产公司实际返还刘某6881238.94元购房款。因刘某涉及刑事犯罪被采取强制措施，涉案房屋被西安市未央区法院及新城区法院依法查封，该购房款恒顺房地产公司一直没有返还刘某，结合房屋的增值，恒顺房地产公司的利益没有受到丝毫损害。综上所述，恒顺房地产公司无权因买卖合同纠纷导致的产权变动而要求解除王媛洁与刘某签订的租赁合同。王媛洁与恒顺房地产公司之间不存不定期租赁关系，请求驳回上诉，维持原判。恒顺房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒顺房地产公司与茗香阁餐厅之间的不定期租赁关系，茗香阁餐厅立即腾退并向恒顺房地产公司返还位于天水市××区第2幢2层201号和203号商铺；2.判令茗香阁餐厅支付恒顺房地产公司房屋占用期间的占用费405212元，并依法判令茗香阁餐厅支付恒顺房地产公司自2019年6月1日至实际返还房屋时止的房屋占用费（房屋占用费按81042.4元/月计算）；3.本案诉讼费由茗香阁餐厅承担。一审法院认定事实：2014年3月20日，案外人刘某与恒顺房地产公司签订商品房买卖合同和合同补充协议。约定刘某购买恒顺·江山悦2幢2层201和203号房屋，总价款13979814元。刘某向恒顺房地产公司缴纳部分购房款，尚欠690万元购房款由恒顺房地产公司提供阶段性保证，后向建行天水分行办理按揭贷款。截止2014年4月刘某按要求向建行天水分行归还贷款本息146余万。恒顺房地产公司按照商品房买卖合同的约定，于2014年5月26日将两套商品房交付给刘某使用，刘某将两套商品房装修后，用于经营茗香阁茶楼。2015年4月28日，刘某与王媛洁签订房屋租赁合同，该合同约定：刘某将恒顺·江山悦2幢2层201和203号房屋租赁给王媛洁使用。租赁期限为15年，即2015年5月1日至2030年4月30日。租赁期限内租金共计10000000元（大写壹仟万元），王媛洁在合同签订之日起一年内向刘某付清全部租金。合同还约定由于王媛洁租期较长，刘某承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权，伴随房屋出租时一并赠与王媛洁。后刘某向王媛洁出具收条一份，该收条写明：“收到王媛洁租赁莫尔街茗香阁餐厅租金壹仟万元，已全部付清，之前收条，已由本人收回，并作废，此收条最终凭据。（注明：只认可这一张收条，原先作废）”刘某在收条上签字，落款为2016年4月29日。因刘某资金困难发生逾期还款的情况，建行天水分行向刘某多次书面催收，并于2016年4月8日宣布该笔贷款提前到期。后恒顺房地产公司替刘某代偿贷款本息2838608.56元。2018年1月16日，恒顺房地产公司将刘某诉至天水市中级人民法院。同年12月5日，天水市中级人民法院作出（2018）甘05民初20号民事判决书，主要内容包括判决解除恒顺房地产公司与刘某签订的两份商品房买卖合同，刘某给恒顺房地产公司返还该两套商品房，恒顺房地产公司给刘某返还购房款7824797.02元等。由于刘某逾期不履行已经发生法律效力上述民事判决书，恒顺房地产公司申请强制执行，天水市中级人民法院于2019年6月4日受理其强制执行申请。一审查明，案外人刘某涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施，现羁押于陕西省西安市××区看守所。天水麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅以个体工商户在工商行政管理部门注册，经营者为王媛洁，经营场所为甘肃省天水市××区第2幢2层201号、203号商铺。一审法院认为，本案争议焦点为：双方当事人之间是否构成不定期租赁合同关系，茗香阁餐厅应否向恒顺房地产公司返还房屋并支付占用费。关于双方当事人之间是否构成不定期租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据该规定，案外人刘某将恒顺·江山悦2幢2层201和203号房屋交付给王媛洁使用，王媛洁向刘某支付租金，王媛洁与刘某形成租赁合同法律关系。从当事人签订的租赁合同时间落款来看，2015年4月28日案外人刘某尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。从合同签订的背景来看，王媛洁租赁该房屋期限较长，刘某承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权，伴随房屋出租时一并赠与王媛洁，同时考虑租赁市场价格上涨因素，双方签订长期租赁合同具有其合理性。从租金给付来看，2015年10月至2016年4月王媛洁与刘某之间有多笔资金往来，涉及金额570余万元。庭审中王媛洁陈述其余不足1000万元的部分系现金给付，案外人刘某接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决书亦认定刘某将房屋租赁给了案外人。一审法院认为，就本案现有证据无法认定该租赁合同存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。根据合同相对性原则，合同效力只及于当事人之间而不涉及第三人，茗香阁餐厅的经营者王媛洁与刘某签订了房屋租赁合同，并履行了合同义务，恒顺房地产公司并非租赁合同的当事人，本案中茗香阁餐厅与恒顺房地产公司之间不构成不定期租赁合同关系。关于茗香阁餐厅应否向恒顺房地产公司返还房屋并支付占用费的问题。由于恒顺房地产公司的诉讼请求是茗香阁餐厅向恒顺房地产公司返还位于天水市××区第2幢2层201号和203号商铺，与天水市中级人民法院（2018）甘05民初20号民事判决书主文第二项即“刘某给天水恒顺房地产开发有限公司返还恒顺·江山悦2幢2层201和203号两套商铺房”相悖，后诉请求实质上将会出现否定前诉裁判的结果。恒顺房地产公司已经向天水市中级人民法院申请强制执行，考虑到茗香阁餐厅的经营者王媛洁租赁诉争房屋的事实发生在据以执行的法律文书生效之前，故对恒顺房地产公司要求茗香阁餐厅返还房屋的诉讼请求不予支持。因本案双方当事人之间不构成不定期租赁合同关系，王媛洁亦提供了合法使用诉争房屋的相关证据，恒顺房地产公司要求茗香阁餐厅支付占用费无法律依据，不予支持。从节约司法资源和提高司法效率的角度，恒顺房地产公司的诉讼请求可以在刘某房屋买卖合同执行一案中协商解决。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第五十九条第一款、第九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回天水恒顺房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7378元，按简易程序审理减半收取3689元，由恒顺房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒顺房地产公司提交分户售房卡两张，证明涉案两套房屋的物权登记在该公司名下，房屋所有权归恒顺房地产公司所有。茗香阁餐厅质证认可该证据真实性，但不认可其证明目的，认为依据茗香阁餐厅一审出示的两份商品房买卖合同，刘某已合法购买该两套商铺，也依法向房屋登记主管部门进行了备案，房屋物权已发生变动。本院经审查认为，涉案房屋权属问题与本案当事人之间是否存在租赁关系没有直接关联性，故对该证据依法不能采信。二审查明事实与一审查明一致，本院依法进行确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.涉案双方当事人之间是何种法律关系；2.茗香阁餐厅是否应当承担腾退房屋，并支付相应房屋占用费的法律责任。本案中，恒顺房地产公司要求解除其与茗香阁餐厅之间的不定期租赁合同关系，即恒顺房地产公司认为自己与茗香阁餐厅之间存在不定期租赁协议，并且该协议成立亦已经生效。从法律角度分析，根据合同成立要件，合同相对人须对主要条款达成合意，但本案中无证据证明恒顺房地产公司与茗香阁餐厅之间就租赁使用相关涉案房产铺面达成一致。从查明事实看，茗香阁餐厅及其经营者王媛洁占有涉案房屋的依据为其与案外人刘某之间于2015年4月28日签订的房屋租赁合同，故恒顺房地产公司与茗香阁餐厅之间并无构成不定期租赁关系的事实基础。综上，无有效证据证明恒顺房地产公司与茗香阁餐厅之间存在不定期租赁合同关系，恒顺房地产公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7378元，由天水恒顺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇一九年十二月十二日法官助理  吕晋阳书 记 员  郭雪帆