云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7663号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴海华，女，1979年8月1日出生，汉族，住昆明市五华区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所为昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾洋，男，汉族，1994年10月25日出生，身份证住址为云南省曲靖市麒麟区，系被上诉人公司员工，特别授权代理。原审被告（原审反诉原告）：肖鸿，男，1979年8月12日出生，汉族，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴海华，女，1979年8月1日出生，汉族，住昆明市五华区，与肖鸿系夫妻关系，特别授权代理。上诉人吴海华与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司(以下简称“荣城房地产公司”)，原审被告肖鸿居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院作出的（2019）云0103民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴海华，被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人曾洋到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。上诉人吴海华上诉请求：1、请求撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初632号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、请求撤销昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初632号民事判决书第四项，改判因被上诉人欺诈行为和过错造成上诉人吴海华经济损失31300元，其中包括定金损失30000元，上诉人承担的诉讼费1300元；3、一审本诉、反诉和二审上诉的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、针对一审本诉，一审法院对《合同》条款确认的法律事实不清楚，未依据《荣城地产存量房屋买卖合同》中有关居间合同条款判决，判决适用的法律错误；二、一审反诉超出审查范围、判决事实错误，对上诉人提供的证据只字未提未作评判。综上，上诉人认为基于买卖合同关系对买房人的违约行为是由于被上诉人的欺诈行为和《合同》签订中的过错造成的，一审法院在审理反诉时没有查清案情，理清三方签订的《合同》法律关系，法律事实认定错误，法律依据错误和不充分。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人荣城房地产公司答辩称：1、原一审判决事实清楚，适用法律正确。按照《中华人民共和国合同法》规定，法律有强制性规定要按根据法律强制性规定，如果没有规定的按照当事人的约定就可以，因为上诉人的原因导致合同最终没有签订成功其存在缔约过失，上诉人应该承担损害赔偿。2、针对于争议中的房屋，上诉人没有处分权，但是上诉人还来找我们卖房，跟我们签订合同，他存在欺诈行为，并且有缔约过失行为。3、针对于上诉人说的定金问题，定金问题属于保管合同，保管合同在法律规范当中属于实践合同，只要交付定金合同就成立。原审被告肖鸿的答辩意见与上诉人吴海华的意见一致。一审原告荣城房地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付居间服务费24000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审被告吴海华、肖鸿（反诉原告）向一审法院提起反诉请求：1.判决解除反诉人与被反诉人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》中的居间合同；2.判令因被反诉人过错造成反诉人经济损失31300元，其中包括定金赔偿30000元，反诉人承担的诉讼费1300元；3.本案的本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年12月13日，经荣城房地产公司居间介绍，荣城房地产公司（经纪方）、吴海华（出卖人）及康佳兰（买受人）共同签署了《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792），合同约定：“吴海华向康佳兰出售坐落于昆明市盘龙区龙泉街道办事处宝云社区俊发名城小区2幢2212号房屋；房屋成交价格为人民币1200000元；付款方式为一次性付款：第一次400000元，第二次200000元，第三次600000元；买卖双方及经纪方在本合同文本上签字、盖章后于2017年12月16日前经纪方协助买卖双方共同进行网上签约、公证、备案等手续；签订合同当日，买受人交付给出卖人购房定金人民币30000元，该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金转为买受人向出卖人支付的购房款；经纪方依法促成买卖双方当事人签订合同后，当事人应当于签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买受人应向经纪方支付中介服务费240000元；基于买卖双方任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向经纪方支付中介服务费；甲方已征得配偶肖鸿同意按上述内容出售此房，经甲乙双方协商一致，双方在规定时间内作该房的定金公证后，乙方支付给甲方定金及预付款共计400000元，甲方交房给乙方使用，在2018年2月15日前，乙方再支付预付款200000元给甲方，逾期支付视为违约，违约方需要支付守约方该房总价的20%的违约金，并将该房移交给守约方；待不动产证下来的一个月内，甲乙双方全力配合办理该房的过户手续，逾期不配合办理视为违约，需赔偿守约方房价20%的违约金，该房现在甲方还在银行的贷款，由甲方自行安排时间还款并在不动产证下来之前完成”。合同还对其他具体事项进行了约定。2017年12月13日，吴海华出具《定金收条》确认收到康佳兰购房定金30000元，荣城房地产公司向吴海华出具了定金的代管收据。2017年12月15日，荣城公司的员工与吴海华短信沟通公证时间，吴海华短信回复“共有权人不同意卖房子，爱人不认可我签的合同；麻烦把我的钥匙准备好，过两天我老公来拿回钥匙。”康佳兰因该房屋买卖合同纠纷，于2018年1月11日向一审法院起诉，一审法院作出（2018）云0103民初447号民事判决书，判决解除康佳兰与吴海华签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》，并由吴海华向康佳兰返还双倍定金60000元。（2018）云0103民初447号民事判决书已生效。另查明，2018年7月18日，荣城房地产公司已向吴海华退还购房定金30000元；肖鸿未在《荣城地产存量房屋买卖合同》上签字。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，荣城房地产公司、吴海华及康佳兰三方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792）系三方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按照约定履行。在合同履行过程中，吴海华以共有人肖鸿不同意卖房为由明确告知荣城房地产公司不再履行合同，并要求收回房屋钥匙，该行为已经违反了三方于2017年12月13日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》的约定。对吴海华称其对合同内容有误解，并于合同签订当日积极与荣城房地产公司协商修改合同内容的主张，首先，合同文本中两处约定了房款支付方式，第一处以手写方式明确房款系分三次支付，第二处在“补充协议”处以手写方式再次明确房款系分期支付，并明确了第一、二期房款的支付时间，还同时明确了未按时付款应承担的违约责任，吴海华作为完全民事行为能力人在处分自己大宗财产时应尽到严格的审慎注意义务，对付款方式应当有充分明确的认识；其次，吴海华与荣城房地产公司协商修改合同内容已是合同成立以后，但三方未能达成新的合意，故仍应按原合同履行。综上，一审法院认为吴海华不履行合同的行为没有法律及事实依据，构成违约。对荣城房地产公司要求吴海华、肖鸿支付其居间服务费24000元的诉讼请求，一审法院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据三方签署的《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792）约定，吴海华作为违约方，应当向居间人荣城房地产公司支付报酬（佣金）。但是，在房屋中介活动中，中介方提供的服务并非仅限于促成合同签订，还包括协助产权登记过户、房屋交付等义务；且荣城房地产公司作为在当地知名度较高的专业中介机构，应当知晓房屋共有人未作为出售方签字时合同将存在无法履行的风险，而肖鸿至今未在《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792）上签字或以其他方式追认合同，荣城公司亦未提交证据证明肖鸿委托吴海华一人出售房屋。荣城公司未能促成合同履行、且未督促共有人签署合同，基于其为订立该合同付出的相应劳务，根据公平和诚信原则，对荣城公司要求吴海华支付24000元居间费的诉讼请求，一审法院酌情调整为4800元。因肖鸿并非居间合同关系的相对方，荣城公司无权向肖鸿主张权利，对荣城房地产公司对肖鸿的诉讼请求，一审法院不予支持。对吴海华、肖鸿要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792）中的居间合同的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。一审法院认为，合同目的不能实现作为合同的法定解除权的条件之一，并非单独能够适用，而应有不可抗力或一方违约导致合同目的不能实现时才作为合同的法定解除情形之一。根据诚信原则及公平原则，该条规定的合同解除权并非合同双方当事人享有，而应为法律赋予守约方的一项权利，本案中，吴海华作为违约方，并不能单纯以合同目的不能实现为由享有合同解除权，肖鸿并非合同相对方，亦不享有合同解除权，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。对吴海华要求荣城房地产公司赔偿其因（2018）云0103民初447号案件败诉产生的经济损失31300元的反诉请求。一审法院认为，依前述分析，荣城公司、吴海华、康佳兰三方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号：M2014792）无法继续履行的主要原因在于吴海华，其在（2018）云0103民初447号案件中因履行买卖合同违约而产生的定金损失应由其自行承担，现其向荣城公司主张该损失，无法律及事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、吴海华自本判决生效之日起十日内向昆明荣城房地产经纪有限公司支付居间服务费4800元；二、驳回昆明荣城房地产经纪有限公司对肖鸿的诉讼请求；三、驳回昆明荣城房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴海华、肖鸿的反诉诉讼请求。本诉案件受理费400元，由昆明荣城房地产经纪有限公司负担100元、吴海华负担300元；反诉案件受理费291元，由吴海华、肖鸿共同负担。本案二审期间，各方当事人均没有新证据提交。一审判决认定事实清楚，经审查与本院二审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，上诉人吴海华与被上诉人荣城房地产公司、原审第三人康佳兰于2017年2月13日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。上诉人吴海华作为完全民事行为能力人，理应对合同约定的一次性付款内容有充分的理解和判断能力，且涉案《荣城地产存量房屋买卖合同》明确载明“甲方（吴海华）已征得配偶肖鸿同意按上述内容出售此房”，亦未向法庭提交荣城房地产公司存在其他欺骗情形的证据，依法对自己的违约行为和举证不能承担法律责任，故被上诉人荣城房地产公司主张收取居间报酬于法有据，本院予以支持。但是，被上诉人荣城房地产公司在本案中提供的服务仅为促成合同签订，其应当提供的后续协助办理抵押贷款、房屋过户登记、房屋交付等服务并未实际提供，其收取的报酬与履行的合同义务并不对等，荣城房地产公司只能就其已提供的服务主张支付佣金，一审将居间费用酌情调整为4800元及不支持违约金的判决并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人吴海华负担。本判决为终审判决。审判长 保 红审判员 张 彬审判员 白 皓二〇一九年十二月十日书记员 李怡庭