广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17831号上诉人（原审原告）：罗福棠，男，1959年2月21日出生，汉族，现住广东省广州市南沙区。上诉人（原审原告）：原新好，女，1961年11月15日出生，汉族，现住广东省广州市南沙区。两上诉人共同委托代理人：周小庆，广东诺臣律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：邓见平，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏荣光，男，1968年6月10日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区藤县，现住广东省广州市南沙区。委托代理人：许云龙，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人罗福棠、原新好因与被上诉人苏荣光确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人罗福棠、原新好上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判罗福棠、原新好与苏荣光于2005年5月14日签订的《转让地皮楼房合同》无效；3、改判苏荣光向罗福棠、原新好返还现广州市南沙区万××沙镇××号地皮一块(面积185.3平方米)及地上三层建筑物一栋(面积211.15平方米)；4、由苏荣光承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由如下：原审法院认定罗福棠、原新好与苏荣光签订的《转让地皮楼房合同》合法有效，属于认定事实不清，适用法律错误。双方签订的《转让地皮楼房合同》中约定的转让标的包括地皮一块和建筑物一栋。即便罗福棠、原新好转让的是地皮使用权，也违反了法律的强制性规定而导致合同无效。罗福棠、原新好所转让的地皮并非原审法院认定的属于与所转让房屋不可分割的土地，该土地面积远远大于所转让房屋的建基面积，超过建基面积部分的土地(约110方米)是单独的地皮转让，必须获得批准才可转让，而本案土地是划拨方式取得，并未缴纳土地出让金，按照相关规定，转让其上房屋时，也必须履行批准程序，补缴土地出让金。很明显，罗福棠、原新好在将其所有的房屋及土地转让给苏荣光时，并未报有批准权的人民政府审批，苏荣光也未办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让金，故双方的转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的强制性规定，涉案合同应属无效合同。被上诉人苏荣光答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。罗福棠、原新好于2019年4月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、罗福棠、原新好与苏荣光于2005年5月14日签订的《转让地皮楼房合同》无效；2、苏荣光向罗福棠、原新好返还现广州市南沙区万××沙镇××号的土地（面积185.3平方米）及地上三层房屋（建基面积92.67平方米，建筑面积211.15平方米）；3、苏荣光承担本案的诉讼费。原审法院经审理查明：座落在广州市南沙区万××沙镇××号土地性质为国有土地，在不动产登记机构没有该址土地或房屋的产权登记档案信息，在广州市城市建设档案系统中无法查询到上述地块办理规划报建手续的历史资料。2005年5月14日，罗福棠和苏荣光签订《转让地皮楼房合同》，合同甲方为罗福棠、原新好，乙方为苏荣光。该合同约定：“1.经甲、乙双方协商，甲方把座落在番禺区万××沙镇××号地皮一块，面积185.3平方，（三层住宅房建筑面积211.15㎡），甲、乙双方协商转让价为壹拾叁万伍仟元正，（￥135000元）。2.双方签订好合同后，乙方即付给甲方壹拾叁万伍仟元正，（￥133000元）。剩余贰仟元（￥2000元）直到乙方能依法取得房屋的房产证后付清给甲方。（合同签订后，甲方在一星期内搬出该房屋）3.甲方应提供办理过户所需的一切证件，也必须将此房地产原有的证件及发票移交给乙方，并无条件协助乙方办理过户手续。4.如果甲方中途违约或收回土地和房屋，甲方必须以转让总价的双倍赔偿给乙方，并承担由此所引起的一切损失。5.如遇到政府部门需要拆迁或征收该土地和房屋，其土地和房屋的赔偿款项全部归乙方所有，与甲方无关。6.房屋已有的实物及装修物，包括门窗、架床、入墙入地等房屋附着物甲方不得拆除，无偿归乙方所有。6.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，此合同在签订之日起具有法律效力。”苏荣光已向对方支付了135000元，罗福棠在签订上述合同后，将土地和房屋交给苏荣光。苏荣光从2010年6月在涉案房屋居住至今。罗福棠、原新好提供2019年5月5日广州市南沙区国有土地上房屋征收与补偿办公室出具的穗南征土地[2019]39号《政府信息公开申请答复书》，答复内容如下：“经查，南沙区万××沙镇××号拆迁单位为‘广州南沙开发区土地开发中心’，被拆迁人姓名为苏荣光，该房屋的征收补偿标准参照〈广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法〉（穗南开管办[2018]2号）文进行补偿。该文件属于主动公开信息，已经通过南沙区政府网站官网主动公开（网址：××）。”苏荣光则出示了如下证据：1.原番禺县万顷沙区建设委员会于1980年7月6日出具的《万顷沙镇建筑房屋许可施工证》原件，该证记载：建筑地点为万××沙镇××号，施工种类为三层楼房。发证占地面积为185.26平方米。2.罗福棠于2002年5月14日签署的《补办“房地产权证”申请书》原件，该申请书内容为：“我于1980年在万××沙镇××号，经镇有关部门同意兴建结构三层住宅房，占地面积185.3㎡，建筑面积121.2㎡。现在申请补办房地产权证。”2002年6月6日广州市番禺区万顷沙镇国土所、广州市番禺区万顷沙房地产管理所盖章确认情况属实。原审法院认为：罗福棠、原新好和苏荣光签订的《转让地皮楼房合同》是双方真实意思表示。根据交易习惯，双方是转让涉案土地使用权和房屋所有权。涉案土地目前为国有土地性质，虽然在不动产登记机构没有该址土地或房屋的产权登记档案信息，在广州市城市建设档案系统中无法查询到上述土地办理规划报建手续的历史资料，但苏荣光出示的《万顷沙镇建筑房屋许可施工证》、《补办‘房地产权证’申请书》证明主管部门同意在罗福棠在涉案土地上建设三层房屋，办理了报建手续。转让涉案土地使用权和报建的房屋并不违反法律法规的强制性规定，故涉案合同合法有效。虽然证据显示批准建设的房屋面积与合同约定转让的面积不符，但由于涉案合同时将土地使用权和地上的房屋一并作价转让，涉案土地使用权和地上房屋不具备分割处分的可能性，罗福棠、原新好要求确认《转让地皮楼房合同》无效缺乏依据，不予支持。罗福棠、原新好基于上述合同无效要求返还土地房屋的诉讼请求也因此缺乏事实和法律依据，不予支持。如涉及违法建设的问题，本案当事人仍可要求向行政部门处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年7月16日判决如下：驳回罗福棠、原新好的全部诉讼请求。本案受理费1480元，由罗福棠、原新好负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：双方于2005年5月14日签订《转让地皮楼房合同》，约定罗福棠、原新好将涉案土地使用权及用地范围内房屋转让给苏荣光，双方已实际履行完毕该份合同，该土地经有关行政机关确认属于国有性质，而苏荣光提交的证据也反映该房屋在建造之初有向有关部门办理报建手续，故罗福棠、原新好诉请确认该《转让地皮楼房合同》无效，并据此诉请苏荣光返还土地使用权及房屋，缺乏充分法律依据，亦有违诚信，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。罗福棠、原新好以该土地属于划拨用地，双方之间的转让行为未经批准为由，上诉认为该合同无效，理由不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人罗福棠、原新好的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2960元，由上诉人罗福棠、原新好共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十七日书记员  王文杰唐颖琪