江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8670号上诉人（原审原告）:姚国清,男,1961年4月28日出生,汉族，住江苏省扬州市宝应县。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京大吉温泉度假有限责任公司,住所地江苏省南京市浦口区汤泉街道鹞子山。法定代表人：刘茂林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李丽玲，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人姚国清因与被上诉人南京大吉温泉度假有限责任公司（以下简称大吉公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚国清上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判支持其关于绿化费、土方平整费、电子显示屏、场地租赁费、经营利润损失合计5338000元的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由大吉公司承担。事实及理由：一、大吉公司单方面禁止姚国清及姚国清的会员进入案涉卡丁车场地，对案涉合同的解除具有过错，严重违背了诚实信用的原则，理应对姚国清的所有损失承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院的裁判规则，即使合同解除，姚国清也可以要求大吉公司赔偿预期可得利益损失。因此，大吉公司其应赔偿的损失不仅包括姚国清实际的场地建设投入，还应包括姚国清预期的可得利益损失，即经营利润损失。姚国清主张的400万元利润是依据经营流水计算得出，完全符合正常的经营收入水平，具有事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第113条第1款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。姚国清对卡丁车场地的投入建设已经全部完工，并且于2016年6月便已经正常投入经营，经营业绩十分理想。大吉公司单方面将场地封禁，给姚国清及姚国清的会员进入场地训练其造成的不仅仅是地建设投入损失，还包括正常经营期间的利润损失。大吉公司就此进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院的裁判规则，人民法院应根据实际经营现状推定将来可能亏损或盈利，而不是否定经营现状去谈可能盈利或亏损。一审法院以“将来既可能产生利润，也可能造成损失”的理由将姚国清要求大吉公司承担经营利润损失的主张予以驳回，完全违背了上述法律规定及裁判规则。2.姚国清要求的400万元经营利润损失是依据卡丁车正常经营期间的经营流水来测算出来的大概金额，该流水真实，且也符合正常的经营现状。如合同能够继续履行，则该部分收入也应属于姚国清预期的经营利润，大吉公司理应赔偿。退一万步讲，即使场地对外出租，也有相应的经营利润，一审法院完全否定该部分损失，严重违背了事实和法律。二、本案绿化费用真实存在，且姚国清也已提交了合同和收据证明，32万元的绿化标准符合国家级赛事活动一般的绿化标准，大吉公司理应赔偿。案涉场地系卡丁车赛场，姚国清已提交了场地建成之初的绿化现场图片，相应绿化费用真实存在。在正常经营期间，姚国清也已经举办过多次赛事活动，也正在举办国家级赛事活动，相应绿化完全符合国家级赛事的标准。案涉场地长时间未整理养护而杂草丛生，系因为大吉公司严重违约，禁止姚国清及会员进入场地经营训练导致，大吉公司理应赔偿。三、土方平整费用20万元真实存在，案涉场地现状与大吉公司交付姚国清之时的状况有明显的区别。赛道建设必须要对现场进行平整，鉴定机构也明确表明，现场的土方量与原始交付的场地存在明显区别。姚国清提供的大量图片、收据均能够证实案涉场地进行土地平整建设的事实，能够看出在土地平整上进行过大量的施工，有机械操作也有人工。机械费用与人工成本确实存在，大吉公司及法院不能完全否认该事实。在鉴定机构无法进行实际测量的情况下，根据谁主张谁举证的原则，姚国清已经举证证明了土地平整费用的支出项目以及金额，该20万元的金额也属于合理的范畴之内，在大吉公司无任何证据进行否定的情况下，理应认定姚国清的该部分支出，并判令大吉公司进行赔偿。四、鉴定机构人员称无电子信号系统的系统图，无法计算工程量，但并未否认该费用的支出，只是无法确定实际造价金额。姚国清已举证该部分损失金额，即使法院对姚国清主张的金额不予认可，也应对电子显示屏进行价格酌定，对系统图部分的施工部分也可以参照一般的施工标准进行评估，而不应该直接否认该部分的损失。五、场地租赁费用718000元的支出系因为大吉公司单方违约，禁止姚国清的会员进入场地进行训练，姚国清不得已而租货其他场地以供会员训练，以减少损失的发生。该部分费用属于合理且必要的费用，理应由大吉公司承担。《中华人民共和国合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。姚国清的卡丁车赛场有数量众多的会员，有的会员需要参加国家甚至国际性的赛事比赛，需要场地进行训练，没有场地训练将会给会员造成重大的损失，要求姚国清赔偿损失。因此，姚国清为避免损失扩大而支出的该部分费用，应由大吉公司承担。718000元系4个月的场地租货费用，姚国清已经提供合同、收据证明，在大吉公司没有任何证据的情况下，理应予以认定。退一步讲，即使法院对该部分租赁费用的金额不认可，也应当参照卡丁车赛场租赁的市场价，按4个月期限认定损失，而不应直接否认该部分支出。大吉公司辩称，一、关于姚国清主张的经营利润损失400万元，1.根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院的裁判规则，可以支持预期利益损失的情形是指另一方违背诚实信用原则，故意毁约、解约。本案中，大吉公司因整个渡假村的经营设备老化而对园内经营设备进行改造升级，2017年9月9日施工期间不允许姚国清进入，是出于安全考虑。姚国清租赁的游乐园位于园区内，如果继续开放，无疑是将游客包括妇女、儿童的人身安全置于险境。故我方要求姚国清暂时停止营业，并无不当，没有违反诚实信用原则。2.2017年9月升级改造结束后，大吉公司及时通知姚国清可以恢复经营，并另开门让姚国清自己安排保安驻守，方便姚国清进出。大吉公司并没有毁约、解约的行为。相反，姚国清主动提出解除合同，说明姚国清不愿继续履行合同，因此，在合同可以继续履行的情形下，姚国清选择解除合同，责任在于姚国清自己。3.姚国清主张的营业利润没有提供有效的证据予以证明，其提供的收款记录并不能证明是其经营利润，其主张缺乏事实依据。二、关于32万元绿化费用损失。1.场地交付前就是正常经营的卡丁车场地，场地内已有绿化，姚国清进场后为了拓宽赛道在未经大吉公司同意，将原有名贵树植砍除，且砍除后未在场地恢复原有的名贵树植，场地内除了杂草并未见绿化痕迹。2.姚国清未提供绿化的施工证据（包括图纸、竣工结算书、结算资料），也没有提供实际支出绿化费用的有效凭证。三、关于20万元的土方平整费用损失。1.场地交付前已建成正常经营的跑道、场地，土地已经过土方平整，姚国清之是在现有地表上铺上沥青。2.姚国清没有提供地形地貌图、土方平整施工合同及支付费用的有效凭证。四、关于10万元电子显示屏损失。姚国清未提供系统图、支付凭证。五、关于71.8万元租赁费损失。1.姚国清提供的合同是双方发生纠纷之前的，与本案无关联，并且租赁合同约定租赁场地是用于承办卡丁车活动，并以7500元每小时计费，租赁方式为租赁我方的场地用于经营完全不一样，是姚国清本来经营就需要另外租赁场地办活动，与其无关。2.姚国清没有提供租赁费用支出的有效凭证。大吉公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回姚国清的该项诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由姚国清负担。事实及理由：根据案涉《工程造价鉴定报告》，姚国清建设赛道、附属设施的工程造价成本是1981266.5元，包括三部分：一是赛场沥青混凝土路面1628920.89元；二是综合楼装修97022.13元；三是零星项目370524.06元。一审法院将上述费用作为姚国清的损失，判令大吉公司全部赔偿，适用法律错误。一、关于沥青混凝土路面1628920.89元、零星项目370524.06元，合计1999444.95元，该部分费用是鉴定机构按照全新价格核算的建造成本，也是姚国清的全部建设成本投入。至租赁合同终止，即从2016年6月至2017年8月期间，姚国清已经实际使用和经营了建筑设施465天，根据姚国清的自认，期间经验收入达5291698元，即便扣除租金和全部造价成本后，姚国清获得的纯收益也已远远填补了损失。因此，姚国清根本不存在损失。一审法院不顾姚国清利用租赁物已经获利的事实，不考虑建筑设施在465天经验中的消耗、磨损情况，仍按建造时的全新价格计算损失并判令大吉公司全额赔偿，违反了损失填补的原则。二、关于《工程造价鉴定报告》中的综合楼装修97022.13元以及零星项目中的彩钢板房3处。根据双方租赁合同第一条第3款约定，承租人对租赁物即“原有房屋建筑不得改动”。姚国清违反租赁合同约定，未经大吉公司同意，私自改动、装修，由此产生的装修费用本属于姚国清违约行为的后果，姚国清应自行承担，还应恢复原状。但一审法院将姚国清违约行为的后果作为其损失，判令大吉公司承担，适用法律错误。三、大吉公司对租赁场地的改造是在大吉公司原有场地的基础上进行，其中自然也包含大吉公司原有场地的建设成本，而《工程造价鉴定报告》中的造价是全新的建造价格，该部分应予扣减。姚国清辩称，一、《工程造价鉴定报告》所确定的建造成本1999444.95元是以建造之时的人工、材料成本计算得出的，该部分的损失鉴定仅关于姚国清的建造投入，如按建造全新场地来确定损失，则应以重置成本进行计价，且材料费用、人工费用均应以现在的费用为基准，其建造的价格远远不止工程造价鉴定报告中确定的1999444.95元。其建造之初投入的费用远未达到其获得相类似场地的实际费用，《工程造价鉴定报告》仅针对部分损失，其实际损失远超过鉴定价。二、建造成本和其经营利润是其实际遭受的两部分损失，不应以其实际利润冲抵其建造成本。三、其承租案涉场地出于经营需要而对于综合楼装修重新装修，亦属合理，因大吉公司严重违约，在租赁期限未满的情况下单方拒绝姚国清进场，导致其无法继续经营，大吉公司应就此赔偿其相应支出。综上，请求法院依法驳回大吉公司的上诉请求，支持姚国清的上诉请求。姚国清向一审法院起诉请求：一、判令解除其与大吉公司签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充协议书》；二、判令大吉公司赔偿因违约给姚国清造成的损失7434467.08元（具体为：工程造价鉴定报告确定的建设成本2096467.08元，未包含在鉴定报告内的绿化费用320000元、土方平整费用200000元、电子显示屏100000元，租赁其他场地费718000元，经营利润损失4000000元）；三、判令大吉公司返还姚国清租金357881元；四、判令大吉公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2015年12月6日，大吉公司（甲方）与姚国清（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：就乙方租赁甲方场地及地上附着物（以下简称租赁物）自主经营卡丁车项目所涉相关事宜，甲乙双方在平等自愿的基础上，协商达成如下合同条款。1、租赁物。乙方在实地踏勘且双方自愿基础上，甲方将其原卡丁车赛场租赁给乙方；出租场地包括卡丁车场及跑道约12287平方米，卡丁车场休息服务区内广场约291.18平方米，停车场约468平方米及地上附作物，具体以出租交接时的现状为准，后期附图纸，租赁面积与合同约定一致，面积如有误差租金不作调整；卡丁车场内的原有房屋建筑不得改动，可提供场地重建休息室。2、合同期限。本合同期限为10年，从2016年6月1日开始，至2026年5月31日终止。3、租赁用途。乙方用于经营卡丁车及相关项目；乙方在签订本合同前已经对租赁物进行了全面深入的了解，如该租赁物不适合或不能经营卡丁车项目，全部责任由乙方承担。4、租金及相关费用。租金为20万元/年（净价）；实行先付租金后使用，首期付3年租金（2016年6月1日至2019年6月1日），于本合同签订时支付租金20万元，于2016年6月1日前支付40万元，2019年12月31日前将余下7年租金140万元全部付清；乙方合同期内因经营涉及到的各项经营规费、税收、水电等费用由乙方自行承担。5、租赁物交付。交付标准：按现状交付，双方制作交接手续。6、违约责任。甲方或乙方无正当理由提前终止合同的，视为违约，违约方应按照本合同总金额的20%向对方支付违约金；违约金不足以弥补对方经济损失的，还须另行按对方实际经济损失进行赔偿。7、其他事项。租赁到期，由甲方无偿收回，乙方所建物品，不计任何费用，乙方不得拆除。2016年7月15日，甲乙双方又签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：如果乙方在合作期间经营良好，按时支付租金，甲方将延续租期5年；乙方成立南京凯风体育赛事策划有限公司，合作期间该公司保证履行本合同的全部责任和义务。上述合同签订后，姚国清已支付给大吉公司3年租金共计600000元，大吉公司亦将其原有的卡丁车场交付给姚国清经营，姚国清对租赁的卡丁车场进行了改造。二、2017年8月17日，大吉公司在《现代快报》发布停业公告：现因部分设施设备已陈旧老化，无法满足营业需要，决定自2017年8月17日起停止大吉温泉度假村营业，开始全面升级改造，待升级改造完成后再次营业。2017年9月9日，姚国清一方报警称自己在汤泉大吉温泉度假村里面做生意，现在门卫不让进入。处警经过及结果：经查，系报警人姚雪梅与大吉度假村签订租借合同经营卡丁车，现因大吉度假村停业，报警人需与大吉度假村协商解决办法，因大吉度假村已停业，报警人遭到大吉度假村保安阻拦，双方为此事发生纠纷，民警到场后调解处理，并建议通过法律途径解决。三、一审过程中，姚国清申请对其承租场地后建造的赛道、附属设施、设备的价值进行评估。评估前，一审法院组织双方当事人勘验现场，并确定了鉴定费如何承担的规则（若鉴定造价超过1832100元，鉴定费由大吉公司承担；若鉴定造价低于1832100元，则鉴定费由姚国清承担）。后经一审法院依法委托，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定报告》（征求意见稿）。姚国清对征求意见稿提出如下意见:对土方平整、调度费用未进行评估（该部分金额为9万元）；对场地绿化费用未进行评估（绿化工程总价款32万）；要求增加对卡丁车赛道路面的赛道白线费用进行评估。大吉公司对征求意见稿提出如下意见:案涉卡丁车场在出租给姚国清之前就是一个标准的卡丁车场地，道路及防撞护栏本来就有。姚国清承租之后，对卡丁车场地进行二次改造及增加部分附属设施用于卡丁车的经营，在租赁期间姚国清已取得实际收益，况且一些附属设施的使用寿命本来就很短，在姚国清停业时已基本无法使用，因此，案涉卡丁车场及附属设施改造建设费用与大吉公司无关，应由姚国清自行承担。双方签订的《租赁合同》中约定：卡丁车场内原有房屋建筑不得改动，姚国清未经大吉公司允许擅自对原有房屋进行装修，若租赁合同解除后，姚国清应向大吉公司返还原物并恢复原状，因此综合楼装修费用也应由姚国清自行承担。案涉工程系姚国清交给个人施工，因此在计价程序上不应按“一般计税方法”来计价，管理费和利润等不应计取，规费应当予以扣减。赛道施工方法及工程量应当进行钻孔取样确定；零星项目中部分项目综合单价及材料单价过高；商品混凝土不应该套取泵送，而应该套取非泵送。综上，案涉造价鉴定报告多计入60万元左右。为增加工程造价鉴定报告的准确性，解答双方当事人对征求意见稿提出的异议，一审法院组织双方当事人到庭对征求意见稿进行质证，并安排鉴定机构人员出庭接受询问。大吉公司就姚国清对征求意见稿提出的意见答辩如下：土方平整调度费用不认可，从案涉现场来看，无法证明土地是否进行平整或如何平整；场地绿化费用不认可，姚国清在接手时就已经存在绿化，且姚国清当庭承认部分绿化被其砍掉；赛道白线费用系姚国清正常经营所需的支出，与大吉公司无关。姚国清就大吉公司对征求意见稿提出的意见答辩如下：大吉公司所提上述意见没有相关依据，应当以法院委托的鉴定机构出具的报告为准。鉴定机构出庭人员就姚国清对征求意见稿提出的意见答复如下：土方平整及调度费用，从照片和现场对比看，土方标高确有差异，但无原始数据，故不好进行测算；由于勘验现场时杂草丛生，看不清绿化，故亦不好测算；赛道白线现场存在，庭后将予以补充。鉴定机构出庭人员就大吉公司对征求意见稿提出的意见答复如下：规费、税金将在鉴定报告最终稿中列出金额，是否计取由法庭核准；赛道鉴定可以约双方当事人当场取样后重新计算，零星项目中部分项目综合单价、材料单价以及是商品混凝土是否应该套取泵送再行核实后予以确定。2018年11月21日，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司在综合考虑双方当事人对征求意见稿提出的意见基础上，重新进行核实，出具正式《工程造价鉴定报告》，鉴定结果如下：大吉卡丁车赛场承租场地后建设的赛道、附属设施工程造价2096467.08元（包含规费47049.17元，税金68151.41元），其中：卡丁车赛场沥青混凝土路面1628920.89元，综合楼装修97022.13元，零星项目370524.06元。因现场长时间未整理养护，杂草丛生，勘验时场地看不清范围内的绿化，本次鉴定不含绿化费用。因无出租场地时的地形地貌图，无法计算场内土方平整、调配费。电子信号系统(电缆、光缆、信号灯、显示屏)因无系统图，无法计算工程量，本次鉴定不含此项费用。2019年2月11日，江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司出具函一份，载明：姚国清补充提交的浦口区规划局出具的2015年修测地形图，因该地形图测量比例、范围较大，与计算工程量所需测量数据要求精度、范围不一致，无法按此图鉴定土方平整费用。一审法院认为，案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》真实合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉合同签订后，姚国清支付了租金，大吉公司亦将其原有的卡丁车场交付给姚国清经营，姚国清对租赁的原卡丁车场也重新进行了建设。后因大吉公司发布停业公告，导致姚国清无法继续经营，姚国清遂诉至法院，要求解除合同，大吉公司亦同意解除合同，双方的一致意思表示也不违反法律规定，一审法院依法予以准许。因大吉公司的违约导致案涉合同解除，大吉公司应当依法赔偿案涉合同解除给姚国清造成的损失。关于大吉公司提出的“案涉合同签订人未取得公司法人的许可，系越权签订，且案涉合同约定的租金价格显著低于同时期同地段的租金价格，系显失公平”辩解意见，一审法院认为，案涉合同加盖有大吉公司印章，合同内容系双方在平等自愿的基础上、经多次协商所确定，故大吉公司上述辩解意见，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。本案一审争议焦点为：如何确定案涉合同的解除给姚国清造成的具体损失。1.关于姚国清主张的工程造价鉴定报告确定的建设成本2096467.08元如何认定。一审法院认为，姚国清承租大吉公司原有的卡丁车场后重新进行了建设。根据姚国清的申请，在一审法院组织双方当事人现场勘验后，双方当事人均同意对案涉卡丁车场赛道及附属设施的造价进行鉴定。一审法院依法委托具有鉴定资质的江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司予以鉴定。该公司组织有关专业人员，遵循客观公正、准确合理的原则，按照必要的鉴定程序和方法，出具了正式《工程造价鉴定报告》，对该鉴定报告，一审法院依法予以采信。关于大吉公司提出的“案涉卡丁车场及附属设施改造建设费用与其无关，应由姚国清自行承担”的辩解意见，一审法院认为，姚国清承租案涉卡丁车场后，出于经营需要进行了重新建设；在租赁期限未满的情况下，因大吉公司的停业行为导致姚国清无法继续经营，现双方均同意解除租赁合同，但大吉公司应对姚国清为了经营而投入的建设成本予以赔偿。故对大吉公司上述辩解意见，一审法院依法不予采信。关于大吉公司提出的“案涉工程系姚国清交给个人施工，管理费、规费等应当予以扣减”的辩解意见，一审法院认为，姚国清承租卡丁车场后所进行的相关建设均没有进行招投标，均系个人承包，未签订正式的施工合同，也未开具工程款发票；而鉴定报告中所包含的规费47049.17元、税金68151.41元，系鉴定机构按照公司企业之间的承发包关系而计算的，个人承包不存在规费及税金，故上述规费、税金两项费用(47049.17元+68151.41元)应从工程造价总额2096467.08元中予以扣减。2.关于姚国清主张未包含在鉴定报告内的绿化费用320000元。一审法院认为，因现场长时间未整理养护，杂草丛生，勘验时场地看不清范围内的绿化，本次鉴定不含绿化费用。姚国清承租的场地本就是大吉公司的卡丁车赛场，其虽提供一份《绿化合同》和三份收条（总金额280000元），但未能提供《绿化合同》中载明的项目施工图纸、竣工结算书及竣工结算资料，亦未能提交320000元款项实际给付的凭据，故对姚国清上述主张一审法院依法不予支持。3.关于姚国清主张未包含在鉴定报告内的土方平整费用200000元。一审法院认为，因无出租场地时的地形地貌图，无法鉴定场内土方平整、调配费。涉案合同约定，姚国清对其承租的租赁物进行了全面深入地了解，双方约定租赁物交付按现状交付，双方制作交接手续，现因未能提供交接手续证明姚国清接手涉案场地时的地形地貌，而导致无法鉴定场地土方平整费用。姚国清虽提供三份收据（总金额90000元）用以证明为平整场地所租赁机械支出90000元，因涉案场地本就是大吉公司原来经营的卡丁车场，姚国清未能提供平整涉案场地土方的施工合同，也不能证明其所支出的90000元系用于涉案场地施工，故对姚国清主张土方平整费用200000元，一审法院依法不予支持。4.关于姚国清主张未包含在鉴定报告内的电子显示屏100000元。一审法院认为，鉴定机构已作出说明：电子信号系统(电缆、光缆、信号灯、显示屏)因无系统图，无法计算工程量，本次鉴定不含此项费用。姚国清也未提交建造电子显示屏花费100000元的相关证据，故对姚国清的该项主张一审法院依法不予支持。5.关于姚国清主张的租赁其他场地费718000元。一审法院认为，姚国清虽提交2017年8月30日以南京凯风体育赛事策划有限公司名义与安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司签订的《场地租赁合同》（租赁期限自2017年9月1日至2018年1月1日，租赁费用7500元/时）及一份金额718000元的收据,但该收据开票限额为10万元以下，虽加盖安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司财务专用章，但仅在经办人签字处签一“吴”字，出纳和审核处均为空白；以上行为均与公司财务制度管理相悖，也与姚国清提交的《场地租赁合同》约定的内容不符（合同约定：安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司提供正规增值税专用发票）；再者，姚国清并不知道大吉公司于2017年8月17日发布停业公告，其系2017年9月9日因大吉公司保安阻拦其进入而报警，而其所主张的与安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司签订的《场地租赁合同》却于2017年8月30日已签订；在案涉纠纷发生之前，即使姚国清租赁其他场地，也与本案无涉，故对姚国清的该项主张，一审法院依法不予支持。6.关于姚国清主张的经营利润损失4000000元。姚国清虽提交部分支付宝、银行卡及微信收款记录，证明其自2016年6月至12月期间收入3363949元，自2017年1月至8月期间收入1927749元，用以证明姚国清经营案涉卡丁车场年平均收入超过4000000元。一审法院认为，首先，姚国清自述的收入同期相比相差甚大；即使上述收入属实，也不能证明均系姚国清经营案涉卡丁车场之所得；再者，经营利润系经营收入扣除经营成本后之所得，姚国清未能提供证据证明其经营成本，故也无法计算出原告的经营利润；再次，卡丁车场的经营，将来既可能产生利润，也可能造成亏损，姚国清提出其一定会产生利润只是根据其推测，并无其他证据加以证明。综上，姚国清主张经营利润损失4000000元，没有事实依据，一审法院依法不予支持。综上所述，案涉合同解除给姚国清造成的损失共计1981266.5元（2096467.08元－47049.17元－68151.41元)，应当由大吉公司予以赔偿。关于姚国清要求大吉公司返还租金357881元。一审法院认为，姚国清已交纳给大吉公司3年租金600000元，姚国清实际租赁自2016年6月1日起，自2017年9月9日因大吉公司保安阻拦姚国清进入而导致经营不能，故姚国清实际租赁时间为465天，应付租金254795元（200000元/年÷365天×465天），大吉公司应返还姚国清租金345205元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决:一、解除姚国清与大吉公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》；二、大吉公司赔偿姚国清1981266.5元，并返还姚国清租金345205元；三、驳回姚国清的其他诉讼请求。一审案件受理费66346元，由姚国清负担46538元，大吉公司负担19808元；鉴定费31200元，由大吉公司负担。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，姚国清提交新证据如下：一、其向安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司的中国工商银行帐户历史明细清单2张，用于证明其因大吉公司严重违约而导致无法继续经营卡丁车场，而卡丁车场的众多会员也无法正常训练，其为弥补该部分的损失而不得不向安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司承租场地用于会员的训练，总金额为71.8万元；二、姚国清向徐峰的中国工商银行帐户打款的明细清单3张，用于证明其因土方平整需要向徐峰租赁了挖机，并向徐峰支付了相关费用，该部分的明细清单仅仅是部分的付款记录，三份清单总金额为8万元，可对应一审时其提交的徐峰出具的收据，另有部分是现金支付的。大吉公司对姚国清打款安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司的转帐凭证的真实性予以认可，但认为该转账凭证与本案无关，也不能证实姚国清的证明目的。从转帐的时间看，2018年6月8日一天支付了40余万元，2017年11月14日支付了36万元，与正常的租赁费交易习惯不一致；从租赁合同看，租赁是用于包场活动，与因案涉场地不能使用无关，是姚国清自身需要另行租赁场地办活动。对姚国清向徐峰打款的明细单的真实性亦予认可，但该明细单亦与本案无关，也不能证实姚国清的证明目的。姚国清没有提供土地平整的施工合同，无法判断徐峰与姚国清是什么关系，是否支付的费用就是用于土方平整，并且，明细单的金额与徐峰出具的收据金额也不一致。姚国清向本院提交的向安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司转账的历史明细清单显示，姚国清于2017年11月14日分三次向安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司转账10万元、20万元和6万元；另于2018年6月8日向安徽瑞斯卡丁车俱乐部转账12万元、11.8万元和12万元。姚国清向本院提交的向案外人徐峰转账的明细清单显示，姚国清于2016年10月28日向徐峰转账2万元、2万元；姚国清另于2016年10月30日向徐峰转让2万元、于2017年7月31日向徐峰转账1万元，于2017年8月3日向徐峰转账1万元。但上述2016年10月28日转账的两笔各2万元明细后又有明细显示姚国清账户收入两笔各2万元，摘要显示为“冲正”，2017年7月31日的1万元转出后，亦紧接有1万元入账的明细，摘要同样显示为“冲正”，其他两笔向徐峰的转账明细因分页打印原因，未见其后显示的账户变动情况。本院另查明，姚国清提起本案诉讼时提交的落款日期为2018年2月27日的起诉状中载明，“要求大吉公司赔偿因违约给姚国清造成的损失，损失暂定100万元（具体数额以评估、鉴定为准）”、“其因大吉公司拒绝其入场经营导致其公司8月份的赛车手执照培训被迫取消，已签订合约约定9月23日、24日举办的国家级A级赛事（RMCC两小时耐力赛）筹备工作无法进行、被迫取消，更有更多的会员以及车手流失，严重损害了其在卡丁车界的声誉及人气，客户资源消失殆尽，给其造成了巨大损失……”。此后，姚国清在一审庭审中主张“大吉公司补偿其另行租赁的卡丁车场地费用36万元”，并提交了《卡丁车挑战赛中国杯赛事合作协议》、《冠军之路2017青年车手海选计划第二季指定或场地》和未写明签订日期，并无场地使用及期限约定内容的《战略合作协议》，以及落款日期为2017年8月30日，甲方（出租方）为安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司的《场地租赁合同》各一份，另于2019年4月4日的庭审中补充提交了安徽瑞思卡丁车俱乐部出具的收据一张和场地租金流水明细两张。上述《场地租赁合同》约定：“2017年9月1日至2018年1月1日，租赁卡丁车赛道及附属区域、设施从事共计9场（单场活动为8小时）卡丁车包场活动”，“租赁费用为￥7500/时，按月结算”、“提供正规增值税专用发票”二审中，姚国清陈述，其在本案中未向大吉公司主张会员费，因为有一部分会员已经起诉其，目前费用还无法确定，所以其将就此另案起诉。之前虽有会员起诉其，但其跟会员协商后，对方撤诉了。其向安徽瑞斯卡丁车俱乐部有限公司租赁的场地在合肥，从大吉卡丁车场开车过去只需要一个半小时，租赁这个场地就是为了给会员练车，其大部分有车的会员都去那里练车。本院还查明，一审中，姚国清提交的《绿化合同》载明“施工范围：回填种植土按现场实际发生工程量计算，由双方代表签证认可，但单价不允许超过甲方认可的预算单价的限额”、“工期自预定开工日期起至乙方竣工并通过合同约定的全部验收之日止，预计40天（包括法定假日），不计乙方通知甲方验收后等待甲方验收的时间”、“乙方提供的苗木必须实现控制质量，苗木规格严格按照设计要求进行选择，苗木种植质量必须严格按照绿化种植规范”、“苗木成活率达到100%”，“工程完工后，乙方应通知甲方进行验收。双方现场检查工程质量，质量合格，即由甲方签收”、“结算按照每平方9元，养护每平方6”……以上事实，有起诉状、合同、明细单、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，一、姚国清关于要求大吉公司赔偿绿化费320000元、土方平整费200000元、电子显示屏100000元、场地租赁费718000元以及经营利润损失400000元的上诉请求能否成立；二、大吉公司是否应当赔偿姚国清建设赛道、附属设施、综合楼装修的费用。关于争议焦点一，本院认为，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约当事人不仅要赔偿对方财产直接减少的现实损失，而且要赔偿对方的可得利益损失。首先，对于姚国清要求大吉公司赔偿绿化费320000元的主张，姚国清在本案一审中已申请鉴定，但鉴定机构进场勘验后发现看不清绿化情况，无法就此进行鉴定。此后，姚国清补充提交了绿化合同一份以及15万元、9万元、4万元的收条三张，用于证明其此项主张。但：1.根据该绿化合同，结算价款系按每平方9元，养护每平方6元的标准计算，总计为320000元，照此计算，相应绿化面积至少应达到2.13万平方米，与姚国清在本案二审中自称的所谓“案涉场地3000多平方米，经过其改造变成了1.2万多平方米”的陈述不能形成对应；2.根据合同约定的施工范围，绿化工程款按实结算，且需双方签证认可，但姚国清未能提交任何双方认可工程量的签证手续；3.合同约定的工程质量和验收标准是苗木存活率达到100%，还约定了保养期12个月，自完成约定的验收之日起计算，但姚国清未能提交双方验收的证明，对于绿化植物种类仅能陈述为主要以草皮为主，对于用草种类也无法说明；4.上述收条涉及数万甚至十几万的金额，但姚国清没有提交相应转账或取款凭据。其次，对于姚国清关于要求大吉公司赔偿土方平整费200000元的诉讼请求，因姚国清未能提交符合鉴定需要的地形地貌图，鉴定机构无法计算场内土方平整、调配费。在此情况下，姚国清补充提交了由案外人徐峰出具的三张金额总计为9万元的机械租赁费收据，以及姚国清自行标注为挖机费用的银行流水单一张。姚国清在本案二审中另提交了由其账户转款给徐峰银行明细单，称可以对应其在一审中提交的收据，另有部分款项系现金支付，但：1.根据银行明细单，姚国清于2016年10月28日向徐峰转让2万元、2万元，2016年10月30日向徐峰转账2万元，于2017年7月31日向徐峰转账1万元，于2017年8月3日向徐峰转账1万元，但徐峰出具收据的载明的收款金额和时间分别为：2016年8月3日收款4万元，2017年1月26日收款4万元，2017年8月3日收款1万元，上述收据和银行清单并不能形成对应关系，甚至三张收据的票号为连号；2.收据载明的收款事由为机械租赁费，但姚国清主张的是土方平整费，且徐峰身份不明、姚国清亦未能提交其与徐峰签订的关于平整场地的合同；3.姚国清提交的银行账户明细显示，其中至少有部分姚国清向徐峰的转账发生后，又立即有同样金额的款项入账，并显示为“冲正”；4.上述收据与银行明细单亦不能与姚国清所主张的20万元场地平整费形成金额上的一致对应；5.姚国清于2015年12月6日即承租案涉场地，并自称于2016年6月试营业，但上述清单和收据载明的日期自2016年10月30日至2017年8月3日，均发生在姚国清试营业之后，直至大吉温泉停业整顿的当月，与姚国清所主张的租用挖机平整场地建设卡丁车赛道及附属设施的土方平整支出，在时间上亦不能形成对应。至于姚国清要求大吉公司赔偿电子显示屏100000元的上诉主张，姚国清虽认为属于赛道建设的一部分，但鉴定机构因姚国清未能提交电子信号系统的系统图而无法计算相应工程量及价款，而姚国清直至本案二审期间仍未能提交充分证据证明其关于100000元电子屏损失的主张。再次，对于姚国清关于要求大吉公司赔偿场地租赁费7180000元的诉讼请求，本院认为，姚国清提起本案诉讼时提交的起诉状中称其已因大吉公司拒绝其入场经营导致其赛车手执照培训、赛事被迫取消，客户资源消失殆尽，但其在之后的庭审中又称为减少损失而租赁了场地供会员训练，而其提交的《场地租赁合同》却显示其系租用场地从事共计9场（单场活动为8小时）卡丁车包场活动，其上述陈述存在矛盾之处，且：1.该71.8万元场地租赁费除以《场地租赁合同》中约定的每小时租赁费甚至计算不出整数小时数，与合同约定内容不符；2.该71.8万元甚至超出了《场地租赁合同》中约定的9场（单场8小时）计算出的总费用540000元；3.姚国清仅能提交安徽瑞斯卡丁公司出具的71.8万元收据，不符合出租方“提供正规增值税专用发票”的约定，甚至直至本案二审期间，姚国清仍未能提交相应增值税专用发票；4.姚国清未能提交证据证明上述《场地租赁合同》和71.8万元与本案的关联性，即，即便相应合同实际履行、相应租金实际支付，是否系姚国清因大吉公司停业整顿而为减少其损失而支出的费用。最后，对于姚国清关于要求大吉公司赔偿经营利润损失400000元的诉讼请求，姚国清向一审法院提交的其个人支付宝、微信转让记录和银行流水不足以证实相应收款系其经营大吉公司获取的收入，其也未提交证据证明其经营支出，无法据此计算出其所称的经营利润。综上，大吉公司因停业整顿导致姚国清无法使用案涉场地进而导致案涉合同解除，姚国清有权要求大吉公司赔偿其直接财产损失和可得利益损失，但姚国清对于上述绿化费、场地平整费、电子屏费用、减少损失的支出以及经营利润损失均未能提交充分证据证实，但本院考虑到：1.姚国清与大吉公司签订租赁合同租用场地经营卡丁车场约定的租期为10年，双方还另行签订了补充协议约定，如姚国清经营良好按时支付租金，租期还将延续5年，即，双方当事人之间建立了中长期的场地租赁合同关系；2.姚国清承租案涉场地经营的卡丁车项目对场地、设施均存在一定规范要求，其进场后进行土方平整、场地绿化并设置显示屏等计时系统确为其就相应经营进行准备的合理需要；3.姚国清花费数月完成场地建设后只营业了约一年时间，就因大吉公司停业整顿而导致无法继续进场经营，最终导致双方间的租赁合同解除；4.如大吉公司依约履行案涉合同，姚国清得以在案涉场地经营至少十年的情况下，姚国清可能产生经营利润，但因大吉公司的违约，姚国清已丧失了原本可得的经营利益，综合上述情况，本院酌定大吉公司就上述姚国清的直接和间接损失承担40万元的赔偿责任。关于争议焦点二，即大吉公司是否应当赔偿姚国清建设赛道、附属设施、综合楼装修的费用。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。1.如前所述，根据大吉公司与姚国清签订的案涉合同约定，大吉公司有义务将相应场地提供给姚国清使用，但大吉公司在合同履行期间即因停业整顿原因导致姚国清无法进场使用案涉场地，已构成违约，案涉合同亦因此解除，在此情况下，大吉公司应赔偿由此给姚国清造成的损失。2.姚国清建设赛道、附属设施系其为在案涉场地经营而进行的必要投入，大吉公司违约、案涉合同解除导致姚国清无法继续使用上述赛道和附属设施，其投入的相应费用应视为其因大吉公司违约而遭受的损失，大吉公司应予赔偿。3.关于综合楼装修，虽双方在租赁合同中约定，案涉场地内原有房屋建筑不得改动，但案涉场地在大吉公司管理的度假村内，姚国清进场后的建造赛道、附属设施和装修综合楼的行为大吉公司应明确知晓，但姚国清建设、装修完成直至实际营业，大吉公司并未就此提出异议，且合同中亦未约定姚国清在未取得大吉公司书面同意的情况下装修原有建筑物的，相应费用的处理方式，再考虑到案涉合同系大吉公司违约导致解除，综合上述情况，本院对于大吉公司关于姚国清擅自装修原有建筑，相应装修费用其不应予以赔偿的上诉请求不予支持。根据鉴定机构对姚国清承租案涉场地后建设的赛道、附属设施的工程造价给出的鉴定意见，相应工程造价为209647.08元，一审法院扣除其中的规费和税金，判令大吉公司就此赔偿姚国清1981266.5元，有事实和法律依据。综合上述两项争议焦点，大吉公司应赔偿姚国清2381266.5元。综上所述，姚国清的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；大吉公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1798号民事判决第一项；二、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1798号民事判决第二项为：南京大吉温泉度假有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿姚国清2381266.5元，并返还姚国清租金345205元；三、驳回姚国清的其他上诉请求；四、驳回大吉公司的上诉请求。一审案件受理费66346元，由姚国清负担37185元，由南京大吉温泉度假有限责任公司负担29161元；二审案件受理费63035元，由姚国清负担37185元，由南京大吉温泉度假有限责任公司负担25850元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇一九年十二月十六日书记员  倪 辉