江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终8919号上诉人（原审原告）：叶和林，男，1966年12月2日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：徐旭，北京市中银(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州华奥房地产营销顾问有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5551室。法定代表人：华崇文,总经理。委托诉讼代理人：王晓，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招商局地产（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和镇阳澄湖东路98号。法定代表人：张涛，执行董事。委托诉讼代理人：吴丹林，该公司员工。上诉人叶和林因与被上诉人苏州华奥房地产营销顾问有限公司、招商局地产（苏州）有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶和林的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：1、原审法院在缺乏证据的情况下，对相关的案件事实作出错误的认定。一审庭审中苏州华奥房地产营销顾问有限公司并未对录音的完整性提出质疑，原审法院却在判决书中作出不当的表述。关于涉案房屋已经出售的事实，我方只是对于商品房买卖合同的真实性认可，并未表示对其售房行为无异议，原审判决所作认定是错误的。另原审法院认定苏州华奥房地产营销顾问有限公司工作人员曾要求我方按照意向书的约定进行签约，但是我方表示拒绝，同样与事实不符。2、被上诉方主张本人贷款资质欠缺，最高只能获得200万元贷款，但是并无任何证据证明。双方在签订意向书时，对于房产信息、价格总额、支付方式等进行了明确约定，被上诉人苏州华奥房地产营销顾问有限公司在无任何正当理由的情况下，单纯以我方无法获得全部贷款为借口，拒绝履行意向书的约定，严重违背了诚实信用原则。原审判决仅根据苏州华奥房地产营销顾问有限公司的口述，即认定其拒绝接收首付款和签订商品房买卖合同是基于诚实信用原则，存在明显的错误。根据我方提交的录音证据和警方执法记录仪的记载，对方公司的负责人赵格和项目人员宋璋达均不同意我方以贷款方式购买房屋，根据开发商的要求需要一次性付款，因此苏州华奥房地产营销顾问有限公司的行为明显违反双方约定。本案审理结果尚未作出，被上诉方即在2019年3月21日将涉案房屋另行出售，同样属于严重的违约行为。3、原审法院对于商业银行的贷款流程和贷款额度理解片面。银行按揭贷款的前提条件是购买方和出售方已经签订商品房买卖合同，对方负有配合和协助的义务。涉案的房屋属于商铺，根据规定我方可以贷款50%-60%。对方并无相关资质，无权对我方的贷款额度进行评估。我方主张双倍返还定金合理正当，依法应当得到支持。苏州华奥房地产营销顾问有限公司辩称:根据《苏州花园坊项目商铺意向书》的约定，2018年12月31日是签订正式合同的最后期限。我公司经过与合作银行沟通，发现上诉人叶和林不完全符合贷款条件，并善意提醒其可能承担的违约责任。上诉人叶和林不听劝阻，坚持要求履行意向书的约定，我方无奈同意其于2018年12月31日签约，但是其却在2018年12月30日发来解除合同的通知。招商局地产（苏州）有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。叶和林向一审法院起诉请求：1、判令苏州华奥房地产营销顾问有限公司双倍返还定金60万元；2、判令招商局地产（苏州）有限公司对苏州华奥房地产营销顾问有限公司上述付款义务承担连带责任。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年11月1日，叶和林与苏州华奥房地产营销顾问有限公司签订《苏州花园坊项目商铺意向书》，意向书载明买方叶和林，卖方苏州华奥房地产营销顾问有限公司。买方认购卖方苏州花园坊项目13幢102室商铺，建筑面积456.79平方米，售价980万元，买方选择付款方式为贷款，买方需于2018年12月31日前向卖方支付楼款482万元。意向书落款卖方加盖苏州华奥房地产营销顾问有限公司公章，经办人赵格签名，买方叶和林签名。当日，叶和林转账苏州华奥房地产营销顾问有限公司款项5万元，苏州华奥房地产营销顾问有限公司出具收据，收款事由载明：定购招商花园坊13-102房源。同年11月12日，叶和林转账苏州华奥房地产营销顾问有限公司款项25万元，苏州华奥房地产营销顾问有限公司出具收据，收款事由载明：补交招商13-102定金。叶和林分别于2018年12月27日、29日前往苏州华奥房地产营销顾问有限公司缴纳房款482万元，苏州华奥房地产营销顾问有限公司拒绝收款，双方发生争执，为此叶和林于当日报警。2018年12月30日，叶和林向苏州华奥房地产营销顾问有限公司邮寄解除通知书，认为苏州华奥房地产营销顾问有限公司违反意向书约定，构成违约，通知解除《苏州花园坊项目商铺意向书》，要求双倍返还定金60万元。邮寄凭证查询单反映该材料于次日妥投至柜子。苏州华奥房地产营销顾问有限公司表示，未收到该材料。关于拒收购房款482万元，叶和林表示，苏州华奥房地产营销顾问有限公司向其表示开发商不同意贷款方式支付购房款，故拒收首付款。对此提供其与经办人赵格于2018年12月14日的两段电话录音，录音中赵格表示开发商不同意贷款，不同意分期付款，必须一次性支付房款。苏州华奥房地产营销顾问有限公司表示，电话录音并不完整，不能反映实际情况。拒收该款并非是要求叶和林一次性支付购房款，是因为叶和林后续支付房款金额较大，可能存在办理贷款不足的风险，出于诚实信用及交易风险考虑，为避免后续纠纷，提示叶和林贷款不能的违约风险，故暂时不收取，且未超过意向书约定的首付款支付时间，如叶和林执意要求签约，其同意按照进行签约。2018年12月30日，其工作人员微信告知叶和林于次日签约，要求叶和林提供相关材料，审核叶和林贷款资质，但叶和林于次日未签约，故其不存在违约。对此提供工作人员陈威与叶和林于2018年12月21日至同年12月30日期间微信聊天记录，12月24日陈威微信告知叶和林：“30号过来签约，至于尾款付不齐，一切后果自负。征信、流水全部带齐，少一样都不行。签约前，先签协议，明后天征信流水给我。”对此叶和林未回复。12月28日10时47分，叶和林微信告知陈威：“华奥房产营销公司陈威：依据我与贵公司于2018年11月1日签订的《苏州花园坊商铺意向书》的约定及所付30万元定金凭证，于2018年12月27日上午9时，我去贵公司位于金枫南路8号的营销中心履约，付482万元，并签订《商品房买卖合同》，令我惊讶的是，你与你的同事宋璋达都拒绝接受我的付款和拒签《商品房买卖合同》。在你们的营销中心我报了警（110）。今天，我再一次表达购房诚意，特发此信息通知你，请贵公司于今天接受我付款482万元，签订《商品房买卖合同》的正当要求，望认真对待并及时履约。购房人：叶和林。2018年12月28日。”当日11时54分陈威回复：“尊敬的叶和林先生：根据您与我们公司签订的意向书协议，我们要求你在2018年12月31日前至现场完成签约并付清房款，付款的形式1、一次性付款；2、银行贷款，若您在邀约时间前一次性付款，您立刻可以来签约，若您选择银行贷款方式，我们友情提示，银行按揭贷款根据每个客户的实际征信、流水及相关情况贷款额度，我们友情提示目前银行贷款额度较紧，若因按揭不能顺利完成，您必须补齐剩余房款，我们友情提示，若未能补齐全部房款，签约后出卖方有权终止合同，退还您所交房款看，但您要承担总房款额15%作为违约金，在我们友情提示下，若您觉得无任何异议和困难，望您如期完成签约！提前祝您节日快乐，我们友情提示您，签约了，不能补齐房款，违约了，损失很大，要100多万呢，若您觉得没问题，可以来签。”次日双方聊天内容：“叶和林：陈威你好！明天我去售楼处交钱，签合同，你们有没有人在，负责这件事情？如果你们放假没人，我今天下午就过去交钱签合同。陈威：首付多少，贷款多少？叶和林：首付按照意向书缴纳，剩余的全部贷款。陈威：贷款460万元银行贷款额度较大，昨天已经说明的很清楚，你们昨天已经去过银行，结果你们也清楚，你们也已经给招商总部打过电话。（陈威再次将2018年12月28日11时54分回复内容再进行告知。）叶和林：我签合同肯定是要贷款这么多的，具体最终贷多少看银行能批多少。陈威：仔细看内容，相信你也问过律师了！叶和林：你在不在营销中心，我现住过去交钱、签合同。陈威：我现在不在，如不能达到签约条件无法签约。如能达到条件我安排人员。叶和林：你没有明确说明合同内容。按照意向书明确约定，我首付482万元，其余全部贷款。如果你们不同意今天交钱签合同，我就要追究你们的违约责任。陈威：条例条款我们已经说得很清楚。我们准入的银行告诉我们贷款只能在200万，如果您有合作的银行可以保证贷款460万元，且因当着我们的面说可以贷的下来，这个保证我们就可以让您签约。叶和林：我现在只同意按照意向书的约定付钱签合同，请你明确回答我行还是不行。陈威：我已经说明的很清楚了。麻烦看清楚。”12月30日双方微信聊天记录：“叶和林：《苏州花园坊项目商铺意向书》解除通知书拍照发给陈威。陈威：我们没有拒绝，我们也说得很清楚。尊敬的叶和林先生。至目前，我们未拒绝任何不给予您签约的情况，我们根据按揭贷款银行友情提示，根据你的征信、流水情况，银行预计目前给予您的此套商铺的贷款额度差不多在200多万元，剩下房款需要您在签约前付清首付款。当然，如果您有其他熟悉贷款银行信贷负责人能给予您460万贷款额度的话，我方同意您过来签约，但我们需要得到贷款银行负责人的明确书面确认书，若后期银行仍然无法放贷的话，那您将在15个工作日内补齐未能贷款额度，若无法补齐，我们有权解除合同，您将承担合同房款总金额的百分之十五作为违约金。综上所述，我们一直在诚挚友好的提醒您，在目前按揭贷款银行对于商业贷款额度不足的风险、可能发生不确定情况及事后所可能存在的违约风险、违约赔偿金额下，我们一直在提醒您注意规避风险，同时我们一直期待您能按时来我们现场进行签约，也期待您能成为我们的业主。我们再一次明确，我们期待您能按时来我们现场签约。友情提示一下叶先生，明确签约请准备好材料：夫妻双方的身份证，征信流水，结婚证，户口本，如有打扰请见谅。”叶和林质证表示，对上述微信聊天内容真实性没有异议。由于其已发函通知苏州华奥房地产营销顾问有限公司解除意向书，故12月31日没有再至苏州华奥房地产营销顾问有限公司处签约。招商局地产（苏州）有限公司质证表示，真实性没有异议。审理中，叶和林表示，意向书已解除，其不同意再购买案涉房屋。招商局地产（苏州）有限公司称，首先，其委托苏州华奥房地产营销顾问有限公司作为招商雍华府项目销售代理商。其次，2018年12月底，叶和林与苏州华奥房地产营销顾问有限公司发生争执后，联系其工作人员，要求签订商品房买卖合同。其告知叶和林如果贷款不足，要求购房人在15日内补足，但叶和林提出在2019年6月份才有可能付清所有款项。为此双方未签订合同。最后，由于叶和林在诉讼中明确表示不同意购房，其已于2019年3月21日将案涉房屋出售。对此提供案涉房屋出售给他人签订的房屋买卖合同予以证实。叶和林对此无异议。审理中，叶和林与苏州华奥房地产营销顾问有限公司一致确认，双方协商确定案涉商铺总价980万元，首付款482万元，余款为贷款方式支付，交付定金30万元后开发商才会保留案涉商铺。审理中，原审法院调取了叶和林于2018年12月27日、29日执法记录仪视频，该视频反映叶和林和苏州华奥房地产营销顾问有限公司工作人员陈威发生争议，争议内容基本同上述聊天内容反映情况，叶和林要求按照意向书的约定签订合同，陈威表示贷款额度有风险，签合同后要承担高额的违约金。叶和林质证表示，叶和林同意按照苏州华奥房地产营销顾问有限公司工作人员的要求签合同，但对方置之不理，苏州华奥房地产营销顾问有限公司恶意拒收首付款及签订买卖合同，构成根本违约，应承担双倍返还定金责任。以上事实，有叶和林提供的《苏州花园坊项目商铺意向书》、收据、解除通知书及邮寄凭证、录音及文字整理稿、接警证明，苏州华奥房地产营销顾问有限公司提供的微信聊天记录，招商局地产（苏州）有限公司提供分销合同、商品房买卖合同，及本案庭审笔录、质证笔录及原审法院调取材料等予以证实。原审法院认为：本案争议焦点为叶和林是否有权解除与苏州华奥房地产营销顾问有限公司于2018年11月1日签订的《苏州花园坊项目商铺意向书》及两原审被告是否承担双倍返还定金责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。叶和林表示苏州华奥房地产营销顾问有限公司拒收首付款480万元，要求一次性支付全部房款，违反了意向书的约定，构成违约，故解除合同。苏州华奥房地产营销顾问有限公司表示，其并没有要求一次性支付全部购房款，拒收480万元系出于诚实信用考虑，如叶和林执意签约，其亦同意按照意向书的约定签约。原审法院认为，苏州华奥房地产营销顾问有限公司提供的其工作人员与叶和林的微信聊天记录内容完整、连续、明确，结合当日执法记录仪视频可以反映苏州华奥房地产营销顾问有限公司确出于诚实信用考虑拒收购房款480万元，并就拒收理由进行了告知和说明，在再三提示无效的情况下，亦要求叶和林按照意向书的约定进行签约，叶和林拒绝签约。而且购房贷款系叶和林所负义务，并非由苏州华奥房地产营销顾问有限公司来完成。苏州华奥房地产营销顾问有限公司上述行为不构成违约。叶和林以苏州华奥房地产营销顾问有限公司构成违约为由解除意向书缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信，叶和林主张苏州华奥房地产营销顾问有限公司双倍返还定金60万元及招商局地产（苏州）有限公司承担连带责任，原审法院不予支持。苏州华奥房地产营销顾问有限公司表示同意返还叶和林已缴纳的定金30万元，原审法院尊其自愿。苏州华奥房地产营销顾问有限公司对本案诉讼的发生不存在任何过错，本案的诉讼费用由叶和林自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、苏州华奥房地产营销顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还叶和林人民币300000元。二、驳回叶和林其他诉讼请求。上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入叶和林指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元，由叶和林负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《苏州花园坊项目商铺意向书》属于预约合同的性质，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。《苏州花园坊项目商铺意向书》中未明确约定当事人签订正式商品房买卖合同的期限，只是约定上诉人叶和林应当在2018年12月31日前支付首付款482万元。双方在后续的沟通过程中，苏州华奥房地产营销顾问有限公司的相关经办人员出于善意的考虑，告知上诉人叶和林可能存在的贷款金额不足的风险，以及如签订正式的商品房买卖合同，在贷款金额无法全额审批通过的情况下，可能会遭受金额较大的违约金损失，均属于双方正常的沟通、协调，其在此情况下暂不接收其首付款，亦不构成违约。被上诉人苏州华奥房地产营销顾问有限公司的工作人员在上诉人叶和林坚持要求签约的情况下，也表示同意由叶和林在带齐材料后到销售中心正式签约，只是由于叶和林发函要求解除《苏州花园坊项目商铺意向书》，也未到现场签约等原因，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。被上诉人苏州华奥房地产营销顾问有限公司对于未能签约不存在过错，上诉人叶和林诉请双倍返还定金缺乏事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。被上诉人苏州华奥房地产营销顾问有限公司同意返还上诉人叶和林已经缴纳的30万元定金，原审法院尊重当事人意思自治，判决苏州华奥房地产营销顾问有限公司返还该相关款项正确。叶和林的上诉请求及理由依据并不充分,本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人叶和林负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇一九年十二月五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。