江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0733民初1907号原告：江西太极大药房连锁有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙河工业园沿湖路中段7号厂房二层，统一社会信用代码：913607020544096103。法定代表人：张碧春，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：周怡婷，女，江西太极大药房连锁有限公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：凌瑞金，江西章贡律师事务所律师，一般授权代理。被告：江西坚强百货连锁有限公司，住所地：江西省赣州市经济技术开发区金岭西路146号，统一社会信用代码：91360700060794404Q。法定代表人：林钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：李岳，江西坚强百货连锁有限公司员工，特别授权代理。第三人：会昌县建兴城市建设开发有限公司，住所地：会昌县城水东大道八角亭3号，办公地址：会昌县国际酒店808室，统一社会信用代码：91360733705697020N。法定代表人：阙金寿，男，该公司经理。原告江西太极大药房连锁有限公司与被告江西坚强百货连锁有限公司、第三人会昌县建兴城市建设开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告江西太极大药房连锁有限公司委托诉讼代理人周怡婷、凌瑞金、被告江西坚强百货连锁有限公司委托诉讼代理人李岳到庭参加诉讼，第三人会昌县建兴城市建设开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西太极大药房连锁有限公司向本院提出诉讼请求：1、请法院确认2019年9月14日原告太极大药房与被告坚强百货签订的两份租赁协议无效；2、判令被告向原告赔偿损失，共计398682.54元（会昌新店损失：240542.23元；特百惠损失：158140.27元）；3、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：原告江西太极大药房连锁有限公司与被告江西坚强百货连锁有限公司在2017年9月14日签订租赁协议两份（协议由被告提供，先由原告签字，后被告签字后交回原告，被告在协议尾部空白处手写私自加上违法的、减轻自已责任的规定），一份是将位于会昌鑫福店坚强超市内的太极大药房租赁给原告使用、另一份是特百惠店面租给原告使用。依照协议并在2017年10月16日进行装修，被告承诺2018年春节前超市要开业，原告也在春节前赶工期，争取在春节前交付使用，但被告由于消防安全等因素造成超市未能在规定期限内正常营业。由于原告是药店连锁，期间投入的人力、物力造成我公司门店资金链断裂，损失较大。原告认为与被告之间存在无效的租赁合同关系，被告的无效合同行为造成了原告的损失共计398682.50元，虽经多次协商无果，为维护原告的合法权益，依照相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判决。被告江西坚强百货连锁有限公司答辩称，一、作为本案被告已经全面的履行了合同义务，在合同履行期间没有过错也不存在违约，依法不承担本案的赔偿责任。理由如下：1.双方签订的合同在最后一条已经约定了条件，“本经营场所开业可能会受到……的条件约束，乙方表示理解和接受，不作为甲方违约和解除协议的条件，计租的日期以实际开业的日期计算”。2.为了保证正常的营业，我方的所有设施均符合消防的条件，但是我们的业主（开发商）因为消防的原因没有拿到消防证导致我们无法开业，现在业主也已经在整改了。3.我方没有过错，没有开业是因为主体工程的原因。4.双方签订合同时已经约定清楚了，存在消防可能不合格的因素，合同也是双方真实意思表示，也没有违反法律规定，租赁合同为有效合同，为双方真实意思表示。第三人会昌县建兴城市建设开发有限公司未答辩。原告为证明其诉讼请求依法提交了证据：1、原告营业执照复印件、法人证、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。2、租赁合同原件（两份），证明①、双方的权利义务；②、被告信息；③、被告赔偿损失的依据。3、特百惠特许加盟专卖店授权合同，证明计算原告损失的依据之一。4、坚强店的损失清单及明细、特百惠店损失及明细、工人工资，证明计算原告损失的依据及被告承担责任的数目。5、律师函，证明告知被告因其行为造成的损失。6、江西太极大药房连锁有限公司会昌坚强店成立、注销的消息，证明①.会昌坚强店的基本情况。②.计算该店工人工资的依据。（当庭提交原件核对）7、被告对我方的律师函的答复函一张，证明被告向我们承诺在2019年第四季度开业，但是直到现在都没有将消防证办下来。被告对以上证据质证意见如下：对第1、2、5、6、7组证据无异议。对第三组证据的真实性无异议，对关联性有异议。对第四组证据的三性均有异议，我方无法查证是否证实，如果认定合同无效，请求第三方来鉴定是否真实。被告为证明其答辩意见依法提交了证据：1、2017年5月18日签订的补充协议一份，证明该物业的业主是会昌县建兴城市建设开发有限公司。2、2017年9月14日签订的租赁合同两份，证明与被告方的权利、义务。3、2017年10月17日的消防工程验收申请，证明答辩人履行合同。4、2018年11月26日消防备案材料，证明答辩人履行合同。5、2017年10月17日赣州市消防支队验收受理，证明答辩人履行合同。6、2017年11月14日赣州消防支付验收意见书，证明消防验收未获得通过的责任及原因。（当庭提交原件核对）原告对以上证据质证意见如下：对第一组证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，被告提交的补充协议，恰好证明了被告明知消防工程不过关反而与原告签订租赁合同，导致合同无效造成原告损失。对第二组证据，应该以我们提交的合同原件为准，合同为双方签订的，但是被告在签订合同时没有告知原告真实的消防不合格的情况，特别是在合同的最后一项空白处，被告在没有经过原告同意的条件下，私自加了合同表明的规定加重了原告的负担，逃避责任。合同为被告提供的，我方盖好章送回被告方后，被告也盖了公章后私自添加了条款，这些条款没有经过我方的同意。对特百惠店的租赁合同也是加重我方负担，逃避责任的表示。对第三组证据，验收申请不属于履行合同的行为，是签订合同前行为。对第四组证据不能达到被告的证明目的。对第五组证据无法达到被告的证明目的。对第六组证据中表明了消防验收不合格，被告在明知消防不合格的情况下将店铺租赁给原告导致合同无效，原告的损失应当由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告江西太极大药房连锁有限公司与被告江西坚强百货连锁有限公司在2017年9月14日签订租赁协议两份，一份是将位于会昌鑫福店坚强超市内的太极大药房租赁给原告使用，此份协议最后备注：合同期内不可撤场，如撤场押金不退还，本经营场所开业，可能会受消防安全、市场监管、业主等因素影响，致使双方约定时间不能正常履行，承租表示理解和接受，不作为出租方违约和解除协议的条件，租赁日期以实际开业日期起算。另一份是将特百惠店面租给原告使用，此份协议最后备注：合同期内不可撤场，如撤场押金不退还。以上两份租赁协议的租赁期为：2017年10月16日至2020年8月31日，计租日期以实际开业日期起算。依照协议原告在2017年10月16日进行装修，但被告多次承诺即将超市开业，但被告由于消防安全等因素造成超市未能在规定期限内正常营业。原告是药店连锁，期间投入的人力、物力造成原告公司门店资金链断裂，损失较大。原告认为与被告之间存在无效的租赁合同关系，被告的无效合同行为造成了原告的损失共计398682.50元，其中，会昌新店（太极药房）的损失主要为：装修材料109105.05元（当时被告方要求原告方尽快装修开业尽量在国庆开业，后面改为元旦开业，原告方加班加点赶出来的装修，已经全部装修好了）、保证金23000元，员工工资86258元（储备人员64220元+药师22038元）（当时被告方表明元旦开业，原告方已经聘请了药师及员工，装修时也聘请了管理人员，以上员工的工资从2017年10月开到2018年10月，药店开业一定要职业药师来上班，原告方只有一直聘请药师直到店铺注销、2018年10月18日对太极药房进行了注销），利息15687.18元（计算到2018年11月6日）（原告方付出去的资金，请求计算资金占用损失），差旅费6492元（运费和差旅费），小计：240542.23元。特百惠的主要损失为：装修材料37296.35元，保证金12000元，差旅费4718.5元（特百惠店开业要去南昌做培训及装修材料运费），人员工资67442.74元，（储备人员60412.74元+前期管理人员两个月工资7030元），利息29580.72元（因为特百惠原告方已经进了部分货物，退货款时间较长，资金占用时间较长，故资金占用利息要计算到2019年2月），货款差价6101.96（原告方购买了特百惠的货物，有些货物要折价才能退回，有些货物无法退还），赞助费1000元（我方与特百惠签订合同时一定要支付1000元的赞助费），小计：158140.27元，两店合计损失：398682.50元。对以上损失，被告在庭审中提出由第三方鉴定，但没有向法庭出具书面的申请及预交鉴定费用。原被告虽经多次协商无果，为维护原告的合法权益，依照相关法律规定向法院提起诉讼，请求依法判决。本院认为，原告与被告签订租赁协议合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。由于涉案商铺的主体工程经消防验收，消防认为不合格，直至庭审法庭辩论终结前仍未取得消防验收许可，开业许可，该合同无法履行，故对以上两份租赁合同予以解除。被告以第三人会昌县建兴城市建设开发有限公司的责任导致讼争的租赁合同未能履行与本案有利害关系，向法庭提出申请会昌县建兴城市建设开发有限公司追加为本案第三人，本院认为，根据合同相对性的原则，第三人与被告之间的是另一的法律关系，不予合并处理，被告可另行主张。被告江西坚强百货连锁有限公司向原告收取的保证金35000元因不能履行合同应如数退回原告。原告因被告不能如期将所租赁的房屋交由原告经营使用，导致原告的损失为363682.50元，本院认为，原告在签订合同前对所投资的商铺亦要实地考察，对投资风险亦要进行评估尔后做出决定，理应对本案讼争的商铺是否达到消防安全检查的标准或是否具有其他风险的预估，造成了不能缔约合同的损失，原告亦有一定的责任。被告江西坚强百货连锁有限公司应当诚实守信，按双方签订的租赁合同全面履行合同约定的义务，但被告江西坚强百货连锁有限公司至起诉之日本案讼争商铺仍不能交付原告经营使用，构成违约，应承担原告的损失的80%计290946元。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉及质证，自行承担未到庭的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西太极大药房连锁有限公司与被告江西坚强百货连锁有限公司签订的两份租赁合同；二、被告江西坚强百货连锁有限公司退回原告江西太极大药房连锁有限公司支付的保证金35000元；三、被告江西坚强百货连锁有限公司赔偿原告江西太极大药房连锁有限公司损失290946元；上述付款义务，限于本判决生效之日起五日内付至本院标的款账户（户名：会昌县人民法院，开户行：会昌农商银行营业部，账号：14×××02）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7280元，由被告江西坚强百货连锁有限公司负担5824，由原告江西太极大药房连锁有限公司负担1456元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  陈人敏人民陪审员  黄检发二〇一九年十二月十九日书 记 员  郭慧宁