云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1075号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南普洱曼老江农业开发有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：施超美，董事长。委托诉讼代理人：左李璇子，云南张思伟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）:普洱上海科技服务中心。住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：周卫海，主任。委托诉讼代理人：戴华，云南大格律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南普洱曼老江农业开发有限公司（以下简称曼老江公司）与被上诉人普洱上海科技服务中心（以下简称上海科技中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。曼老江公司上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销思茅区人民法院作出的（2019）云0802民初1918号民事判决书，并进行改判;二、请求人民法院判令上海科技中心承担本案诉讼费用。事实及理由：曼老江公司与上海科技中心存在租赁合同的民事法律关系。2011年3月，曼老江公司与上海科技中心达成合意，约定由曼老江公司租赁属于上海科技中心的房屋。后曼老江公司对承租房屋进行了装修、处理了堆积于上海科技中心的建筑垃圾、建设了咖啡示范地的工程。同时，曼老江公司也依约陆续购入了咖啡体验中心设备、办公用具等耗材，也陆续投入了咖啡果树及果木绿化。在上述投入完成后，双方于2017年5月26日达成《办公室出租合同》确认了曼老江公司的上述投入。曼老江公司认为，自己是基于双方长期合作意向才同意进行上述投入，曼老江公司认为，不管是上海科技中心同意长期与曼老江公司合作、或是曼老江公司基于此而进行上述投入，都是双方真实意思表示，双方也将该意思表示写入合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，该意思表示对双方均有约束力。而曼老江公司非因自己的原因遭遇重大安全事故并承受重大损失导致资金短缺，加之上海科技中心时任负责人曾口头承诺以曼老江公司的投入抵偿房屋租金，曼老江公司才未完整地履行合同，并非故意。上海科技中心行使合同解除权，导致合同不能继续履行，而曼老江公司的投入也己被使用且无法被返还，曼老江公司在与上海科技中心的民事法律关系中己蒙受损失，损失应当参照《中华人民共和国合同法》的第五十八条规定予以处理。一审人民法院未查清本案的基本事实，由此作出的以下判决错误：一、一审人民法院认为：“曼老江公司为使用租赁房屋投入的装修款、平整建筑垃圾费用是为了租赁期限内使用租赁房屋产生”，而事实上，曼老江公司所支付的装修款项，既包括了自己使用的部分，还包括非曼老江公司使用的由上海科技中心所有的其他房屋，该支付行为也在上海科技中心时任的领导的示意下作出，其目的在于达成房屋租赁合同，超出自己使用范围之外的费用用以冲抵租金。曼老江公司所支付的包含自己使用及上海科技中心使用的房屋的装修款己远超出了租赁合同所记载的金额，一审人民法院所作的基本事实认定不清。二、一审人民法院认为：“曼老江公司除了对上海科技中心自用房及公共设施出资装修、平整垃圾、果木绿化投入支付费用，双方约定租赁费用支付方式采取先使用后付费，该约定为双方对曼老江公司投入上海科技中心公共设施费用的补偿。”，上海科技中心已经认可了曼老江公司的对上述费用的投入，不管是在庭审中还是在租赁合同中，但曼老江公司仅仅是依据上海科技中心时任领导的示意对上述费用进行投入，除曼老江公司自行使用房屋所需支出的必要费用外，其余投入并非曼老江公司的约定义务，也并非法定义务。一审人民法院认为曼老江公司投入该费用仅是作为换取“先使用房屋后付租金”的承租条件的判决，既没有事实依据，也对曼老江公司造成了极大的不公平的情形。上海科技中心未提交书面答辩意见。上海科技中心向一审法院起诉请求：1.曼老江公司立即搬离并向上海科技中心返还普洱市思茅区上海科技中心一楼的房屋；2.曼老江公司向上海科技中心支付2019年1月至搬离时的房屋占用费,截止起诉时(2019年5月)的房屋占用费为24765元,违约金11887.20元,二项合计36652.20元；3.本案诉讼费、律师费由曼老江公司承担。曼老江公司向一审法院反诉诉讼请求：一、上海科技中心在扣除房屋租金及违约金后返还曼老江公司支付的各款项:包括：1.装饰装修款；2.平整建筑垃圾的承揽款（包括为环境美化所裁种的咖啡树）；3.公共设施投入费用（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产、果木绿化投入等），共计193450.77元；二、上海科技中心承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实，上海科技中心与曼老江公司2010年1月1日签订《办公室使用协议》，约定上海科技中心将位于普洱市思茅区的普洱上海科技大楼第一层部分办公室及大厅（该房产权人为上海科技中心）租赁给曼老江公司作为办公使用，房屋总面积为321平方米（办公室面积46平方米，大厅275平方米），房屋租金为办公室每月15元/平方米，即每年8280元；大厅每月12月/平方米，即每年39600元，水电费、卫生清理费90元/月，即每年1080元，共计每年48960元，租赁期限为一年（2010年1月1日至2011年12月31日止）。2013年12月27日，双方再次签订《办公室出租合同》，约定的租赁地点、租赁面积与2010年1月1日签订的合同相同，约定租赁期限为两年从2014年1月1日至2015年12月31日，每年租金为59436元。2017年5月26日，双方再次签订《办公室出租合同》，租赁地点与以上两合同相同，租赁费为59436元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止，租赁费支付方式：鉴于曼老江公司已在租赁办公区域内投入一定公共设施（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产和为环境美化所栽种的咖啡树、果木绿化等投入），双方约定租赁费用支付方式采取先使用后付费，每半年度收缴一次，租赁期满后，协议即终止。届时，租赁期满前，曼老江公司要继续租赁的，应当在租赁期满2个月前书面通知上海科技中心，如上海科技中心租赁期届满后仍提供对外租赁的，曼老江公司享有优先租赁权，双方必须信守协议，违约方按年度租赁费用的20%作为违约金赔偿对方，并承担因此给对方造成的经济损失。租赁期限届满后，双方未另行签订租赁合同，上海科技中心曾于2018年7月6日向曼老江公司发出《通知书》，书面告知：一、停止与曼老江公司的租赁关系；二、重新启动租赁程序，同等条件下，曼老江公司有权参与竞租；三、请曼老江公司于2018年7月15日前缴清欠款，若超过时限未缴清，在重新启动公开召租时，没有资格参加，自通知送达之日起15日内搬离完毕。2018年7月10日，曼老江公司出具《回复函》给上海科技中心，答复双方租赁关系一直存续中，上海科技中心单独解除合同有所欠妥，上海科技中心重新启动租赁程序，不符合双方合同约定，曼老江公司因经营现状导致不能及时按半年支付租金的特殊情况请予考虑，请上海科技中心给予几个月的宽限。2018年9月上海科技中心再次向曼老江公司发通知催告，要求曼老江公司在指定期限内腾退房屋和支付房屋占用费。2018年10月19日就此事双方召开会议，并制作了会议记录，上海科技中心明确要求曼老江公司缴清房屋占用费，双方达成协议，上海科技中心同意曼老江公司于2018年11月20日前签订租房合同并缴清房屋占用所有费用。2019年1月28日双方就此事又一次召开会议，上海科技中心2019年将不再续租办公室，限曼老江公司于2019年2月4日前腾退占用的房屋，若逾期未搬离，上海科技中心将采取相应措施清空房屋。上海科技中心自认曼老江公司2019年2月26日已向上海科技中心交清了2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁费59436元。曼老江公司仍使用涉案租赁房屋至今，但至今未交纳2019年1月以后的房屋租赁费用。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十五条规定：“租赁届满，承租人应当返还租赁物。”上海科技中心与曼老江公司自2010年至2017年分别多次签订短期房屋租赁合同，将上海科技中心位于普洱市思茅区的普洱上海科技大楼第一层部分办公室及大厅（该房产权人为上海科技中心）租赁给曼老江公司作为办公室以及咖啡展示、体验使用，2018年1月1日以后双方未再签订租赁合同，曼老江公司2018年使用租赁房屋以后，在商谈交纳2018年房租时，双方也是按2017年签订的租赁合同约定的房租费及交纳方式商量交纳，故一审法院认为2018年1月以后,仍按2017年5月26日双方签订的《办公室出租合同》履行，但租赁期限为不定期。2018年10月19日双方就此事双方召开会议，并制作了会议记录，上海科技中心明确要求曼老江公司缴清房屋占用费，双方达成协议，上海科技中心同意曼老江公司于2018年11月20日前签订租房合同并缴清房屋占用所有费用。即上海科技中心已对曼老江公司继续使用租赁物提出异议，2018年12月31日双方不定期租赁合同即届满。2019年1月28日双方就此事又一次召开会议，上海科技中心通知曼老江公司2019年不再续租办公室，限曼老江公司于2019年2月4日前腾退占用的房屋，曼老江公司至今未返还租赁房屋，曼老江公司在不定期租赁合同届满后未返还租赁物，属曼老江公司违约,曼老江公司应及时腾退租赁房屋给上海科技中心。曼老江公司2019年1月以后使用租赁房屋的房屋占用费问题。2019年1月以后曼老江公司使用租赁房屋，未经上海科技中心许可使用，已构成侵权，使用期间确实给上海科技中心造成一定经济损害，上海科技中心要求按2017年双方合同约定的租赁费59436元/年支付房屋占用费用,足以弥补其损失，一审法院予以支持，即由曼老江公司向上海科技中心支付2019年1月1至2019年5月31日的房屋占用费24765元,2019年6月1日以后至曼老江公司腾退房屋以前的房屋占用费按59436元/年计算。上海科技中心主张的违约金，因2019年1月以后双方未形成租赁合同关系，其主张违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。曼老江公司反诉上海科技中心在扣除房屋租金及违约金后返还曼老江公司支付的装饰装修款、平整建筑垃圾的承揽款、公共设施投入费用（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产、果木绿化投入等）的问题。上海科技中心与曼老江公司的租赁合同已于2018年12月31日终止，曼老江公司为使用租赁房屋投入的装修款、平整建筑垃圾费用是为了租赁期限内使用租赁房屋产生，因双方租赁合同终止，曼老江公司应向上海科技中心返还租赁物，上海科技中心无须支付曼老江公司投入租赁房屋的装修款、平整建筑垃圾费用。另曼老江公司提出其为上海科技中心自用房屋及公共设施出资装修、平整建筑垃圾、果木绿化投入支付的费用，曼老江公司与上海科技中心2017年签订的租赁合同约定鉴于曼老江公司已在租赁办公区域内投入一定公共设施（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产和为环境美化所栽种的咖啡树、果木绿化等投入），双方约定租赁费用支付方式采取先使用后付费，每半年度收缴，租赁期满后，协议即终止，该约定为双方对曼老江公司投入上海科技中心公共设施费用的补偿，且双方已按该合同实际履行，曼老江公司要求上海科技中心支付以上费用，属重复计算，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、云南普洱曼老江农业开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内返还普洱上海科技服务中心位于普洱市思茅区上海科技中心一楼的原租赁房屋。二、云南普洱曼老江农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付普洱上海科技服务中心2019年1月1至2019年5月31日的房屋占用费24765元,2019年6月1日以后云南普洱曼老江农业开发有限公司占用普洱市思茅区上海科技中心一楼原租赁房屋的房屋占用费按59436元/年计算至该房屋返还止。三、驳回普洱上海科技服务中心的其他诉讼请求。四、驳回云南普洱曼老江农业开发有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费716元，由普洱上海科技服务中心承担40元,由云南普洱曼老江农业开发有限公司承担676元。反诉案件受理费2084.50元，由云南普洱曼老江农业开发有限公司承担。经二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的焦点为：上海科技中心是否应当在扣除房屋租金及违约金后返还曼老江公司支付的各款项，包括：1.装饰装修款；2.平整建筑垃圾的承揽款（包括为环境美化所裁种的咖啡树）；3.公共设施投入费用（包括咖啡体验中心设备、房屋等固定资产、果木绿化投入等），共计193450.77元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应适用法律若干问题解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时。除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本院认为，本案中，根据已经查明的事实，在双方签订的办公室出租合同中，双方未对曼老江公司投入的装饰装修款、平整建筑垃圾的承揽款、公共设施投入费用等费用在合同到期后是否补偿进行过约定。曼老江公司主张上海科技中心时任负责人曾口头承诺以曼老江公司的投入抵偿房屋租金，但该主张上海科技中心不予认可，曼老江公司一、二审中均不能提交相关的证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。故曼老江公司的上诉理由没有事实和法律依据，曼老江公司的上诉理由不能成立。综上所述，云南普洱曼老江农业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800.50元，由云南普洱曼老江农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张劲松审判员  付学华审判员  邱继娇二〇一九年十二月十二日书记员  刘奕君