黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终3207号上诉人（原审原告）：韩安民，男，1971年10月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张伟东，黑龙江省光泽律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴长瑞，男，1980年11月8日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张伟东，黑龙江省光泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京永业弘基房地产有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路甲6号2栋一层。统一社会信用代码为911101050985273606。法定代表人：张长军，该公司经理。被上诉人（原审被告）：克东县蒲峪新城物业管理有限公司，住所地黑龙江省克东县克东镇中兴街海洋家园1＃楼。统一社会信用代码为91230230077779059A。法定代表人：宋晓强，该公司经理。上诉人韩安民、吴长瑞因与北京永业弘基房地产有限公司、克东县蒲峪新城物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，不服黑龙江省克东县人民法院（2019）黑0230民初1223号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩安东、吴长瑞上诉请求：撤销克东县人民法院2019年8月8日作出的（2019）黑0230民初1223号民事判决书，并依法改判二被上诉人于2019年6月14日签订的《物业管理委托合同》无效。事实及理由：原审法院适用法律错误。原审判决认定张长军、韩安民、吴长瑞于2014年9月21日签订的合伙开发建设项目系当事人真实意识表示，故该协议有效。张长军以北京永业弘基房地产公司擅自与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，虽未经合伙人韩安民和吴长瑞的同意，违法了合伙协议第18条的约定：房屋建设成后物业管理单位的确定由本协议三方当事人协商一致的方式确定，但根据法律规定合伙企业对合伙人执行合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制不得对抗善意第三人。依照《合伙企业法》第37条和97条的规定驳回二上诉人的诉讼请求，属适用法律错误，本案不能适用合伙企业法，合伙企业是必须经过工商登记领取营业执照的，否则不是合伙企业。本案中，韩安民、吴长瑞和张长军三人只是签订一份合伙协议并未成立任何合伙企业。克东县蒲峪新城物业管理有限公司口头答辩称，张长军说物业是他自己的，和另外两个人无关系。并在二审审理期间提供韩安民、吴长瑞、张长军三人签订的合同、一份证明、两份转账凭证，证实物业一次性归张长军管理，给韩安民、吴长瑞两人各转五万元。韩安民、吴长瑞向一审法院诉称，请求法院判令北京永业弘基房地产有限公司与克东县蒲峪新城物业管理有限公司于2019年6月14日所签订的《物业管理委托合同》无效。事实与理由：2014年韩安民、吴长瑞和张长军三人以庆安久源房地产开发有限公司的名义在克东县克东镇××街开发龙府嘉园小区，小区开发建成后，由张长军管理物业，在2019年6月14日，张长军和宋晓强私自签订一份《物业管理委托合同》，期限为终身，该协议没有经过我们二人和开发公司的同意，该协议是无效的，经协商无果，无奈诉至法院请求法院判令该合同无效。一审法院认定事实，1、2014年张长军、韩安民、吴长瑞三人合伙以庆安久源房地产开发有限公司的名义在克东县克东镇××街开发龙府嘉园小区，2014年9月21日张长军、韩安民、吴长瑞签订合伙开发建设项目协议书，对出资方式、利润分配、亏损负担、合伙事务执行等方面均进行了约定（详见合伙开发建设项目协议书）；2、2019年6月14日张长军以北京永业弘基房地产有限公司名义与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同未经韩安民、吴长瑞同意。现韩安民、吴长瑞因此事与张长军协商无果后，无奈诉至法院，要求张长军以北京永业弘基房地产有限公司与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》无效。一审法院认为，张长军、韩安民、吴长瑞于2014年9月21日签订的合伙开发建设项目协议系当事人各方的真实意思表示，且双方已经形成了事实上的合伙关系，故该合伙协议有效。张长军以北京永业弘基房地产有限公司擅自与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，虽未经过合伙人韩安民、吴长瑞同意，违反了合伙协议第十八条约定：“房屋建成后物业管理单位的确定有本协议三方当事人协商一致的方式确定”，但根据法律规定合伙企业对合伙人执行合伙事务以及对外代表合伙企业权利的限制不得对抗善意第三人，韩安民、吴长瑞未提供证据证明克东县蒲峪新城物业管理有限公司明确知晓了合伙企业内部的权利限制规定，且张长军、韩安民、吴长瑞三人签订的合伙协议第十条规定三方均享有该项目的管理决策权，即三人均参与合伙事务的执行，克东县蒲峪新城物业管理有限公司完全有理由相信张长军具有物业委托管理的权限，故张长军、韩安民、吴长瑞关于物业委托管理的约定无法对抗克东县蒲峪新城物业管理有限公司，韩安民、吴长瑞无权主张张长军以北京永业弘基房地产有限公司与克东县蒲峪新城物业管理有限公司于2019年6月14日《物业管理委托合同》无效，若张长军擅自与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订物业委托合同的行为造成韩安民、吴长瑞的损失，韩安民、吴长瑞可另行主张权利。综上所述，驳回韩安民、吴长瑞的诉讼请求。依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十七条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回韩安民、吴长瑞的诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由韩安民、吴长瑞负担。二审审理期间除被上诉人克东县蒲峪新城物业管理有限公司提供1.2016年2月1日韩安民、吴长瑞、张长军三人签订的合同。内容：甲方龙府嘉园，乙方：张长军，甲方将龙府嘉园物业经营管理收费权一次性卖给张长军，价格壹拾伍万元整。时间从2016年2月1日开始，龙府嘉园2016年所收取的费用退还给张长军，2016年2月1日以后费用归张长军支付，张长军有经营权等一切权利，不得转让。2.2019年6月24日袁宝玲出具证明,内容:我叫袁宝玲(身份证号)是原庆安久源房地产开发有限公司克东县龙府嘉园项目部出纳员，2016年3月26日代张长军分别汇给韩安民人民币伍万元（收款人闫淑梅卡号62×××29），吴长瑞人民币伍万元（收款人吴长瑞，卡号62×××15），以上两笔为张长军购买龙府嘉园物业款项（附汇款回执2张）。3.工商银行2张汇款凭证外，其他认定的事实与原审认定的事实一致。二审调查中，韩安民对克东县蒲峪新城物业管理有限公司提供的证据合同是他与吴长瑞、张长军三人于2016年2月1日签订的真实性没有异议，但转款不明确是否和这个合同有关系。本院认为，张长军、韩安民、吴长瑞三人签订的合伙开发建设项目协议系当事人的真实意思表示，且双方已经形成了事实上的合伙关系，故该合伙协议有效。张长军以北京永业弘基房地产有限公司擅自与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》，虽未经过合伙人韩安民、吴长瑞同意，违反了合伙协议约定，但克东县蒲峪新城物业管理有限公司完全有理由相信张长军具有物业委托管理的权限，故张长军、韩安民、吴长瑞关于物业委托管理的约定无法对抗克东县蒲峪新城物业管理有限公司，韩安民、吴长瑞无权主张张长军以北京永业弘基房地产有限公司与克东县蒲峪新城物业管理有限公司于2019年6月14日签订的《物业管理委托合同》无效，若张长军擅自与克东县蒲峪新城物业管理有限公司签订物业委托合同的行为造成韩安民、吴长瑞的损失，韩安民、吴长瑞可另行主张权利。二审审理期间，克东县蒲峪新城物业管理有限公司经理宋晓强提供新证据1.2016年2月1日韩安民、吴长瑞、张长军三人签订的合同，龙府嘉园物业经营管理收费权一次性卖给张长军，价格壹拾伍万元整，张长军有经营权等一切权利，不得转让。2.2019年6月24日袁宝玲出具证明款已转给韩安民、吴长瑞并有工商银行两张汇款凭证。张长军已获得该物业的所有权，且有权将龙府嘉园物业委托克东县蒲峪新城物业管理有限公司管理物业。韩安东、吴长瑞上诉请求改判二被上诉人于2019年6月14日签订的《物业管理委托合同》违反了合伙开发建设项目协议第18条的约定，上诉请求无理，本院不予支持。综上，上诉人韩安民、吴长瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人韩安民、吴长瑞负担。本判决为终审判决。审判长  敖丽静审判员  石玉芳审判员  关毅民二〇一九年十二月四日书记员  刘 璐