山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2622号上诉人（原审原告）：齐奉卫，男，1987年9月12日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：杨玉林，山东励志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霄（系齐奉卫之妻），住址同上。被上诉人（原审被告）：崔传文，男，1944年8月20日出生，汉族，住邹平市。委托诉讼代理人：白涛，邹平擎天法律服务所法律工作者。上诉人齐奉卫因与被上诉人崔传文房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐奉卫上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判崔传文支付上诉人违约金及其他经济损失500000元；2.一、二审诉讼费用由崔传文承担。事实与理由：首先，上诉人与崔传文于2015年12月28日就位于博鸿花园多层北楼东单元5楼东户的房产达成房地产买卖合同，其合同约定所购置的房屋具体明确，房屋交易价值为418000元，按合同约定上诉人于合同签订当日向崔传文支付购房合同定金20000元，定金自动转为房款。2016年2月1日前上诉人支付崔传文200000元，以上共计220000元，剩余198000元于更名当日支付。崔传文应于开发商通知办理房产备案60日内配合上诉人办理产权过户(更名)手续，双方办理产权过户(更名)等手续所产生的相关费用由崔传文承担，上诉人只承担维修基金。崔传文承诺上诉人享有印刷厂职工以旧换新房同等待遇；崔传文的旧房黄山四路287号2-506号，自2015年12月28日起让上诉人免费居住至博鸿花园开发商交房，直到开发商收房。2017年10月18日博鸿花园开发商下达通知，于2017年10月19日向各安置户交付安置房钥匙并带齐身份证、户口本、结婚证、拆迁协议、房产证(上述证件复印件验证原件，留存复印件是原房主的带上户口本及身份证复印件，并带现金2300元)。崔传文因没有与博鸿花园开发商签订拆迁安置协议，才导致了涉案房屋被滨州市中级人民法院于2017年5月19日查封，致使崔传文无法按房屋买卖合同的约定交付涉案房产，存在明显的违约行为。其次，上诉人起诉时提出解除房屋买卖合同，崔传文开庭亦同意解除的原因，是基于本案合同约定的目的已无法实现，是崔传文因为自己的过错导致房屋买卖合同无法履行而解除。再次，一审法院认定，因双方签订的房屋买卖合同中对更名费的支付问题未明确约定，双方多次协商未果，导致一直未办理更名手续，后期本案房屋因开发商未按时履行法定义务被法院查封，根据公平责任原则，上诉人已付的220000元购房款一直由崔传文占有，其应按同期银行贷款利率支付相应损失，是错误的认定。理由是：涉案房屋买卖合同明确约定上诉人只承担维修基金费用，未约定上诉人需承担包括更名费在内的其他费用，且重要的是，导致涉案房屋被查封的原因是崔传文没有与博鸿花园开发商签订旧房拆迁安置协议，如果签订了此安置协议，就会和其他29户一样，对滨州市中级人民法院查封的房屋提出异议并能办理网签和过户手续，而由于崔传文与开发商没有签订安置协议，才导致涉案房屋列入法院执行拍卖标的。最后，由于崔传文没有与开发商签订拆迁安置协议，造成崔传文始终未取得案涉房屋的任何权利，也不可能在开发商处进行所谓的“更名”。由于房价上涨，现涉案房屋的价值经合法评估已经达到827800元，由于崔传文对涉案房屋没有处分权造成合同无法继续履行，上诉人由此耽误买房，如重新购置同样的房屋则需要多支付409800元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，在合同不可能继续履行的情况下，上诉人请求判决崔传文除返还上诉人购房款220000元外，另支付上诉人违约金及其他经济损失50万元是有法律依据的。综上所述，上诉人认为，崔传文始终未与开发商签订拆迁安置协议、始终未取得置换新房资格，是导致双方《房地产买卖合同》无法继续履行的根本原因，崔传文的违约事实显而易见，应当按照《房地产买卖合同》第七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定承担违约责任和损害赔偿责任。而一审法院判决崔传文按照同期银行贷款利率进行支付，根本无法弥补上诉人的损失。崔传文辩称，涉案楼房不能及时过户原因责任在于上诉人，因上诉人交纳不上剩余购房款，有佰兴房产咨询服务有限公司证明。请求驳回上诉，维持原判。齐奉卫向一审法院起诉请求：1.判令解除齐奉卫与崔传文之间的房屋买卖合同；2.崔传文返还齐奉卫房款220000元并支付违约金及其他经济损失500000元，共计720000元；3.本案诉讼费及其相关费用由崔传文承担。一审法院认定事实，2015年12月28日，崔传文作为甲方与作为乙方的齐奉卫签订房地产买卖合同，合同约定崔传文自愿将位于博鸿花园多层北楼东单元五楼东户的房产出卖给齐奉卫，房屋面积约96平方米，包括储藏室一间、地下车位一个。房产交易价格为418000元，合同签订之日齐奉卫向崔传文支付20000元作为购房定金，定金自动转为房款。2016年2月1日前齐奉卫支付崔传文200000元，剩余198000元于更名当日支付。崔传文应于开发商通知办理房产备案60日内配合齐奉卫办理房屋产权过户手续，双方办理过户（更名）等手续所产生的相关费用：各项开口费、下证契税由崔传文承担，维修基金由齐奉卫承担。双方同意，崔传文于开发商交房当日腾出房屋交付齐奉卫使用。鉴于邹平佰兴房产咨询服务有限公司促成本合同的成立，由齐奉卫支付服务佣金4180元。合同第七条违约条款约定：1.若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2.双方在签订本合同后，如甲乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应该向本合同房屋买卖的对方支付本合同房屋总价款的3‰的违约金并赔偿给对方造成的损失，合同继续履行。3.按本合同第七条第2款，如累计违约时间不超过30日，按实际违约天数计算违约金，如甲乙任一方累计逾期30日则按照下属方案处理：如乙方累计逾期超过30日，则应按乙方毁约不买处理，甲方有权解除合同，乙方已付房款和定金不予退还（作为支付给甲方的违约金）；如甲方违约累计逾期超过30日，则应按甲方毁约不卖处理，乙方有权解除合同，甲方应于确定毁约不卖7日内，如数退还乙方定金及房款，并另行向乙方支付相对于乙方已付定金和房款同等金额的违约金。第八条其他约定事项崔传文承诺齐奉卫享受印刷职工以旧换新房同等待遇；崔传文旧房黄山四路287号2-506号自2015年12月28日起让齐奉卫免费居住直到博鸿花园开发商交房，直到开发商收房，且签订合同当日，此房房产证由齐奉卫保管。合同签订当日，齐奉卫支付崔传文定金20000元。崔传文的旧房黄山四路287号2-506号由齐奉卫居住使用。2015年12月29日，崔传文出具委托书，委托崔云波全权办理本案房屋事宜，执行本合同内容，包括但不限于代收房款等。2016年1月29日，崔云波收到齐奉卫支付的房款200000元。双方因更名费如何支付未协商一致，致本案房屋一直未办理更名手续。因邹平亿鑫置业有限公司未履行东营仲裁委员会（2016）东仲字第130号裁决书，2017年5月19日，滨州市中级人民法院将包括本案房屋在内坐落于博鸿花园4号楼的三十套房产予以查封。一审法院认为，根据《合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”齐奉卫要求解除与崔传文签订的房地产买卖合同，庭审过程中，崔传文明确表示同意解除合同，予以支持。双方签订房屋买卖合同后，齐奉卫按照合同约定已支付购房款220000元，现双方均同意解除签订的房屋买卖合同，且齐奉卫一直未占有、使用本案房屋，齐奉卫已支付的购房款220000元，崔传文应当予以返还。合同第三条约定剩余购房款于双方顺利办理完房屋更名手续当日由齐奉卫支付给崔传文，根据合同约定，双方应相互配合办理房屋更名手续，手续完成时齐奉卫应向崔传文支付剩余购房款198000元。截止法庭辩论终结前，双方未办理更名手续，齐奉卫主张崔传文不予配合，崔传文主张齐奉卫不予协助，但对其主张双方均未提供证据予以证实。现齐奉卫以崔传文未与其办理更名手续存在违约为由要求崔传文支付违约金，未提供相应证据予以证实，不予支持。双方因更名费由谁支付产生争议，因双方签订的房屋买卖合同中对更名费的支付问题未明确约定，双方多次协商未果，导致房屋一直未办理更名手续，后期本案房屋因开发商未按时履行法定义务被法院查封，根据公平责任原则，齐奉卫已付的220000元购房款一直由崔传文占有，其应按同期银行贷款利率支付相应损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、解除齐奉卫与崔传文于2015年12月28日签订的房地产买卖合同；二、崔传文于本判决生效之日起十日内返还齐奉卫购房款220000元及损失（以220000元为基础，自2016年1月30日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算）；三、驳回齐奉卫的其他诉讼请求。案件受理费11000元，减半收取5500元，财产保全费4120元，共计9620元，由齐奉卫负担6681元，由崔传文负担2939元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，本案诉讼双方并非因更名费问题未办理更名手续。崔传文未与邹平县博鸿印刷有限公司、邹平亿鑫置业有限公司签订安置协议。2019年3月21日，经本院委托，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房产在2019年3月15日的市场价值总计82.78万元。本院二审查明的其它事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，涉案房产被查封，因崔传文未与邹平县博鸿印刷有限公司、邹平亿鑫置业有限公司签订安置协议，致使涉案房地产买卖合同目的无法实现，齐奉卫要求解除合同并主张损害赔偿，应予支持。齐奉卫主张涉案房产评估价值为827800元，其再购置相同条件的房产需多支付409800元。经审查，涉案房产评估价值虽为827800元，但涉案房产经两次拍卖均流拍，齐奉卫亦未提交其它证据证实再购置相同条件的房产需多支付409800元，故齐奉卫以评估价值主张损失，依据不足，不予支持。涉案房产为安置房，崔传文未签订安置协议，存在过错；齐奉卫作为买受人，未审查安置协议即购买涉案房产，亦存在过失。综合本案实际情况，本院酌定违约金数额为50000元。综上，齐奉卫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1696号民事判决第一项、第二项；二、撤销山东省邹平市人民法院（2019）鲁1626民初1696号民事判决第三项；三、崔传文于本判决生效之日起十日内支付齐奉卫违约金50000元；四、驳回齐奉卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11000元，减半收取5500元，由齐奉卫负担3590元，由崔传文负担1910元。财产保全费4120元，由齐奉卫负担2689元，由崔传文负担1431元。二审案件受理费11000元，由齐奉卫负担7180元，由崔传文负担3820元。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十二月十日书记员  战亚玲