吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民初43号原告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。法定代表人：崔贞今，该公司董事长。破产管理人：吉林延大律师事务所。负责人：安忠泽，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。被告：张吉昌，男，1958年9月7日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。被告：延边世贸大厦有限公司，住所地吉林省延吉市人民路81号7-11。法定代表人：张可杨，该公司总经理。被告：李静，女，1977年10月26日，汉族，个体，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。原告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“延边国贸”）与被告张吉昌、延边世贸大厦有限公司（以下简称“延边世贸”）、李静返还原物纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告延边国贸破产管理人吉林延大律师事务所委派的诉讼代理人池永哲、金香兰，被告李静及其委托诉讼代理人刘温慧到庭参加诉讼，被告张吉昌、延边世贸经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。延边国贸向本院提出诉讼请求:1.判令三被告迁出柜台，返还原告的商铺；2.诉讼费用由三被告承担。3.庭审中增加诉讼请求，请求判令三被告自2018年10月1日起至返还商铺柜台之日止，每月支付占有使用费3750元。事实与理由:2017年9月30日，延边国贸与张吉昌签订了房屋租赁合同，合同约定延边国贸将位于敦化商贸城内的1583.89平方米商铺租赁给张吉昌，张吉昌于每月15日前预先支付下一个月的租金8万元，物业费、水电费、消防、卫生费等税费由张吉昌自负。签订房屋租赁合同后，由延边世贸实际履行房屋租赁合同，向李静分租部分柜台,收取柜台摊位租金。因张吉昌、延边世贸不履行房屋租赁合同支付租金的义务，经延边国贸与张吉昌、延边世贸协商，于2018年11月7日签订了解除房屋租赁合同协议书。协议书中张吉昌确认延边世贸与李静的柜台租赁期限至2018年12月30日到期，所有柜台摊位租金收取到2018年12月30日止。延边国贸多次与张吉昌、延边世贸协商返还商铺事宜，多次向李静发出限期迁出柜台通知书，三被告均以种种理由拖延返还商铺。延边世贸、张吉昌均未答辩。李静辩称：原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告的起诉。事实与理由：1.延边国贸已经破产终结，其不具备诉讼主体资格。2.李静与延边世贸签订商铺租赁合同，并交纳了一年的租金及保证金，但世贸并没有按约定进行装修并予以开业，李静与延边世贸之间的合同并未实际履行。3.延边国贸与延边世贸签订的合同中，约定如延边世贸未能按约定支付租金，延边国贸有权终止合同，但在延边世贸未按合同约定支付租金时，延边国贸并未终止与延边世贸的租赁合同，而是听任延边世贸对外租赁柜台由此造成李静与延边世贸之间的商铺租赁合同未能实际履行，使李静遭受严重经济损失。延边国贸的失职导致该结果的发生，延边国贸应当承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：延边国贸在吉林省敦化市胜利大街敦化商贸城一楼有1583.89平方米商业面积的房屋所有权，在2017年9月之前,延边国贸将该商业面积分割成若干个摊位对外出租，由延边国贸敦化分公司实际行使管理权。在此期间，李静租赁现经营摊位，李静主张每月向延边国贸交纳1500元租赁费，租金按月交纳，延边国贸予以否认。另与李静租赁柜台相邻且面积相近的摊床由案外人严雪梅租赁使用，其在2017年9月之前按每月2000元向延边国贸交纳租赁费。2017年9月，延边世贸接手管理延边国贸在敦化商贸城所有的全部商铺，并欲对所接手管理的商铺进行重新装修开业。2017年9月26日，延边世贸与李静针对欲重新装修出租的柜台租赁事宜签订《商铺租赁合同》，主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区扶梯头对面柜台（摊位）出租给李静，限经营玩具、小百项目。年租金40000元，履约保证金1000元……。”合同中租赁期限处未写明租赁起止日期。签订合同后，李静于当天向延边世贸交付柜台租金55000元及保证金1000元，于2017年10月17日向延边世贸交付柜台租金40000元，该收据落款处载明：“租金以开业日期为准，租期1年”。合同签订后，延边世贸开始拆除商场内的部分设施进行重新装修，但在装修未完成前停止了装修，商场的天棚等设施处于拆除后未重新安装的状态。虽然延边世贸公司未完成装修，但李静等经营业主仍然占有使用所承租柜台。另查明，延边国贸于2015年9月9日，本院受理吉林天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进申请延边国贸破产清算一案，并于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的破产管理人，管理职责中包括接管延边国贸的财产、印章和账簿、文书等资料。2019年9月29日，本院作出（2015）延中民二破字第1-1号民事裁定书，宣告延边国贸破产。再查明，延边国贸因与张吉昌、延边世贸大厦有限公司房屋租赁合同纠纷，于2018年10月8日向本院提起诉讼。本院于2019年3月11日作出（2018）吉24民初449号民事判决。该判决认定：“甲方延边国贸与乙方张吉昌于2017年9月30日签订了一份房屋租赁合同，延边国贸将其所有的敦房权证城字第0065144号面积为1583.89平方米的房屋租赁给张吉昌，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，租金为每月8万元，交费时间从2017年11月起，每月15日前预先支付下个月费用，逾期支付超过15天，甲方可单方解除本合同。乙方经营期间内发生的所有税、费（包括但不限于水、电费、物业费、取暖费等所有费用）均由乙方自行承担，甲方延边国贸与乙方张吉昌盖章签字后，合同立即生效。自合同签订日起，延边国贸仅在2017年9月30日收到了4万元的租金，自此后乙方张吉昌并未按照合同内容及时履行合同义务，没有交付租金，故延边国贸于2018年8月15日向张吉昌发送了一份解除房屋租赁合同通知书，通知其即日起解除2017年9月30日双方签订的房屋租赁合同，双方于2018年11月7日正式签订了解除房屋租赁合同协议书，从2018年11月8日起解除双方间的敦化国贸商场的房屋租赁合同，乙方张吉昌确认所有柜台租赁在2018年12月30日到期，所有柜台费用收取到2018年12月30日止。原告提供的证据敦化购物中心欠费明细表中，乙方在经营期间发生的费用包括取暖费、水费、消防保安费、维修费、管理费、卫生费，12个月的费用为217,397.89元，平均每月18,116.49元，虽双方于2018年11月8日解除合同，但乙方张吉昌确认将柜台费用收取到2018年12月30日止，因此应按照合同期限内2017年10月1日-2018年12月30日计算经营期间发生的各项费用，15个月共计271,747.35元。”本院认为：延边国贸作为案涉商业摊位的所有权人，将其管理权交与延边国贸敦化分公司，由于延边国贸敦化分公司不具有民事主体资格，因此，延边国贸敦化分公司的行为后果由延边国贸承担。敦化分公司将商业摊位出租给李静，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但从实际履行的情况可以认定李静与延边国贸形成了事实上的租赁合同关系。在李静履行租赁合同的过程中，延边国贸既没有与李静解除合同，也没有告知李静其已将所有摊位整体出租给延边世贸，而是由延边世贸直接接手敦化分公司的管理权，并且在延边世贸对整体商铺进行重新装修时，无论延边国贸敦化分公司还是延边国贸均没有提出任何异议，作为李静完全有理由相信延边世贸的行为是经延边国贸授权，因此，李静与延边世贸之间签订的租赁合同对延边国贸同样具有约束力。李静占有使用案涉柜台属于依据合同的占有，李静并不存在违约行为，延边国贸以其与张吉昌已经解除租赁合同为由，要求腾出案涉柜台的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于延边国贸要求李静支付占有使用柜台费问题。李静与延边世贸针对原租赁柜台签订租赁合同，合同中对租赁期限未作出约定，且在收据中写明“租金以开业日期为准，租期1年”，即双方约定的租金数额系以房屋装修开业为前提，现延边世贸未履行完毕装修的约定义务，只是以此为由预收的租赁费用及履约保证金，而李静也未实际迁出柜台停止营业，因此，延边世贸与李静之间签订的柜台租赁合同未实际履行。李静实际占有使用柜台的依据仍然是与延边国贸之间的租赁合同，相应租赁费应参照未装修之前收取额度计算，应参照相邻摊床收取的租赁价格酌定以2000元/月的收取为宜。李静自2017年10月至2019年12月应当支付的租金为54000元，因不可归责与李静的原因，致使租赁物受到不同程度的破坏而影响了租赁物的使用，应当酌情减少租金6000元，最终确认李静应当承担的租金为48000元，李静已向交纳租金95000元及保证金1000元，仍剩余47000元租金未使用，因李静租赁期限内并不欠付租赁费，延边国贸请求判令李静支付租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，延边国贸的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回延边国际贸易大厦有限责任公司的诉讼请求。案件受理费738元（已申请缓交），由延边国际贸易大厦有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  秦承兰审判员  刘晓娟审判员  池东波二〇一九年十二月十六日书记员  李亚男