浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0382民初5985号 原告（反诉被告）：乐清市百荣置业有限公司，住所地：乐清市虹桥镇振兴北路95号，统一社会信用代码：91330382MA2863XC7B。 法定代表人：王招炉，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：胡秀云、谢璐环，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐清市卡卡健身有限公司，住所地：乐清市柳市镇外向型经济开发区（浙江长城高科股份有限公司内），统一社会信用代码：91330382MA295BUR85。 法定代表人：黄玉珠，系该公司执行董事。 委托代理人：陈建芳、李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告乐清市百荣置业有限公司与乐清市卡卡健身有限公司租赁合同纠纷一案，于2019年6月5日向本院起诉。本院立案受理后，被告乐清市卡卡健身有限公司在举证期限内提起反诉，本院予以受理。本院合并审理后，依法组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人谢璐环、被告的特别授权委托代理人陈建芳、李捷挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乐清市百荣置业有限公司起诉称：2018年10月26日，原、被告签订了《场地租赁合同》一份，约定：原告将位于百荣会展广场1号楼3楼的场地出租给被告经营使用；租赁期限为七年，计租时间为2019年3月16日开始计算；合同期内，租金实行一年一付，首年场地租赁费为80万元；被告应支付的年租金和管理费采取先付后用的形式，即本合同签订之日，被告应缴纳定金10万元整人民币，2019年3月16日再付30万元人民币，并于2019年9月16日缴清剩下的场地租赁费40万元人民币；本合同签订后，被告应及时进场装修；合同生效后，拖欠应交款项十日（或以上）视为违约，原告有权解除合同，收回场地，并追偿损失。合同签订后，被告于2018年10月26日向原告支付了定金10万元，于2018年11月15日设立了广告牌。经原告多次催告，被告既不按约缴纳租金，也不及时进场装修，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。故起诉，并提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2018年10月26日签订的《百荣会展广场场地租赁合同》；2、被告已支付的10万元定金归原告所有；3、被告立即清除已设立广告牌并将现场恢复原状；4、判令被告支付租金，暂计算至2019年5月20日为449315元；5、判令被告支付广告牌的占有使用费，暂计算至2019年5月20日为18345元；6、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告明确第四项诉讼请求为：被告支付租金，从合同约定的起租日起至2019年5月20日为142465元，此后按年租金80万元计算至实际腾退之日止；并明确第五项诉讼请求为：被告支付广告牌的占有使用费，从设立之日起暂计至2019年5月20日为18345元，此后按年租金36000元计算至实际拆除之日止。 被告乐清市卡卡健身有限公司答辩称：1、答辩人依法行使合同抗辩权，在原告履行交付合法合约的房产前，有权停止履行支付租金的义务。原告以答辩人拒付租金为由解除合同，没有事实和法律依据。原告承诺于2019年1月1日市场开业，并告知招商数量已达80%。为此，答辩人投入大量资金，制定场地装修设计方案、组织广告宣传等前期工作。然而，在答辩人向消防部门申请装修审批时，被告知案涉租赁房产未经消防验收，禁止投入使用。对此，答辩人曾多次联系原告公司负责人员，要求提供房屋产权证及消防验收证明，但均未果。其承诺的开业一事，至今也未得到兑现，现场场地也未安装照明设施、护栏及电梯等设施，以致答辩人无法使用案涉场地。鉴于原告的上述违法违约行为，答辩人多次以口头及电话方式提出抗辩，后又向原告发送书面《催告履行函》，行使合同抗辩权。2、在原告提供符合法律规定及合同的约定场地前，答辩人无法且实际未使用案涉租赁场地，原告主张答辩人支付租金没有事实及法律依据。原告出租的房产场地未经过消防验收，其提交的消防审核材料仅仅是图纸设计审核，并非竣工后的消防验收，故该房产依法禁止投入使用。因此，原告无法使用案涉场地，且无法使用的原因在于原告，其要求答辩人支付租金并没有事实及法律依据，也不合情理。同时，原告提供的场地不具有基本使用条件，后原告更是自行将案涉场地进行装修，另作他用。3、广告牌系《百荣商业广场场地租赁合同》附件约定提供的部位，未约定另行计收占有使用费，原告以案外人的合同主张本案广告牌占有使用费，没有合同依据。4、鉴于原告未能履行交付符合法律规定房产的义务，且此后又将案涉房产进行装修使用，导致答辩人合同目的不能实现，答辩人有权依法解除合同，主张退赔定金10万元及违约金100万元。综上所述，原告未能履行交付合法合约的房产场地在先，其不具有合同解除权及主张定金、租金及占有使用费的依据。而答辩人鉴于百荣公司的违约行为，主张解除合同、退还定金并赔偿违约金有明确的法律依据及合同依据。 反诉人反诉称：反诉原告乐清市卡卡健身有限公司为经营健身馆，与反诉被告乐清市百荣置业有限公司签订《百荣会展广场场地租赁合同》，承租1号楼3楼房产，并按约支付定金10万元。然而签约后，案涉百荣广场一直未能开业，涉案租赁房产亦至今未通过消防验收，依法不得投入使用、营业。为此，反诉原告曾多次联系反诉被告，要求依约开业，并提供消防验收文件等，但均未果，致使反诉原告无法合法进场，合同目的无法实现。鉴于反诉被告的违约行为导致反诉原告无法合法使用租赁房产，反诉原告依法行使合同抗辩权，并再次催告反诉被告按约开业并提供符合法律规定的房产。但反诉被告仍未依约履行，甚至擅自对案涉房产进行装修使用。故请求人民法院依法判令：1、解除反诉原告与反诉被告于2018年10月26日签订的《百荣会展广场场地租赁合同》；2、反诉被告乐清市百荣置业有限公司立即返还反诉原告定金10万元；3、反诉被告乐清市百荣置业有限公司赔偿反诉原告违约金100万元；4、反诉诉讼费用由反诉被告乐清市百荣置业有限公司承担。 乐清市百荣置业有限公司针对乐清市卡卡健身有限公司的反诉答辩称：1、本案合同解除权在反诉被告，不在反诉原告。本案违约是反诉原告，故反诉被告享有解除权。2、根据合同约定，反诉原告违约在先，定金由反诉原告予以没收。3、反诉原告违约在先，无法提出反诉被告支付违约金的请求。故反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。 经审理，本院认定如下事实：2018年10月26日，原告乐清市百荣置业有限公司作为甲方与被告乐清市卡卡健身有限公司作为乙方签订了《百荣会场广场场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于百荣会展广场1号楼3楼的场地出租给乙方经营使用；租赁面积按双方确认的场地计租面积核定为约定3000平方；租赁期限为七年，装修期为2018年10月15日至2019年3月15日止，租赁期限为自2019年3月16日起至2026年3月15日止，计租时间为2019年3月16日开始计算；合同期内，租金实行一年一付，首年场地租赁费为80万元；乙方应支付的年租金和管理费采取先付后用的形式，即本合同签订之日，乙方应缴纳定金10万元整，2019年3月16日再付30万元，并于2019年9月16日缴清剩下的场地租赁费40万元；此后，第二年至第七年的租赁费均为80万元，下年租金均提前一个月支付；本合同签订后，乙方应及时进场装修；甲方指定位置给乙方安装空气能、水箱和广告；没有不可抗力的原因，非因法定假期或政府规定而造成甲方商城连续停业30天以上的，视为甲方违约，乙方有权解除合同；合同生效后，乙方拖欠应交款项十日（或以上），视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回场地，并追偿损失；合同期未满，乙方如要求提前终止合同，须提前90天向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可撤场；甲乙双方，任何一方出现违约情况，须赔偿对方违约金，金额为定金的十倍；经双方协商一致，可以变更或解除本合同，互不承担违约责任。合同签订当日，被告向原告支付定金10万元，并于2018年11月间设立“卡卡健身运动城”广告牌。后被告乐清市卡卡健身有限公司未进场装修，于2019年3月29日通过微信、张贴、邮寄等方式向原告送达了《催告履行函》，函告：1.原告在收到催告履行函之日起十日内，就百荣会展广场进行开业经营，并向被告交付通过并符合使用功能的租赁房产，同时就装修期及租赁期进行相应顺延；2.鉴于原告存在未交付租赁房产的违约行为，故在原告按前款要求履行前，被告将暂停缴纳后续租金款项；3.如原告未能在收到本催告履行函之日起十日内，按上述要求进行履行，则被告将解除《百荣会展广场场地租赁合同》，并要求原告退赔定金、赔偿损失；4.就原告违约行为，造成被告重大经济损失，请原告予以赔偿。后原告于2019年4月已完成对涉案租赁场地的通道进行铺设，并将涉案《场地租赁合同》中约定的被告用于安装水箱的位置出租给他人用于办理篮球培训班。 另查明，百荣会展广场坐落于乐清市，登记的权利人为乐清市虹桥镇四村村民委员会，不动产权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0010714号，登记时间为2018年4月2日，用途为工业用地/工业。2019年5月，乐清市虹桥镇四村村民委员会、乐清市虹桥镇四村股份经济合作社出具《说明》一份，明确根据该村与乐清市百荣置业有限公司的约定，产权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0010714号地块上的房地产，占有、使用、收益权归乐清市百荣置业有限公司所有，乐清市百荣置业有限公司可以对房地产自主经营、对外出租。2018年6月和9月，涉案百荣会展广场装修项目的施工纸设计文件消防审查合格书和其他申请材料经乐清市公安消防局审查合格。另，本院于2019年8月8日组织双方当事人到百荣会展广场进行现场勘查，离被告租赁场地最近的两架消防楼梯（一架在广场的西北角、一架在广场的北部中间），均是毛坯型的，北部中间的楼梯窗户处未安装窗户或安全防护设施；离被告租赁场地最近的两个电梯井（一个在广场的西北角、一个在广场的北部中间），西北角电梯井于2019年6、7月份安装了电梯，广场北部中间的电梯井未安装电梯。 证明以上事实的证据有原、被告营业执照、工商登记信息、说明、产权证明、场地租赁合同、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防设计审核意见书、消防审查合格书、法定代表证明书、催告履行函、邮寄凭证、微信记录、送达照片、现场照片及原、被告陈述为凭，并经质证，予以认定。 本院认为，原、被告签订的《百荣会展广场场地租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制规定，合法有效，双方应依约履行合同。根据约定，合同签订后，被告应及时进场装修，但其未依约进场装修及缴纳租金，存在违约行为；虽然合同没有明确约定，但原告作为出租方，应及时跟进电梯等公共设施的建设，以方便承租人进场装修，但原告没有及时跟进公共设施建设，亦存在违约，故被告要求原告返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持；但被告要求原告支付违约金100万元，因双方均存在违约行为，故本院不予支持。被告称原告涉案商场未通过验收致使其无法进场装修，但未提供证据，且该商场已有其他商铺进行装修并开业经营，故对被告此抗辩，不予采信。被告抗辩称原告未交付租赁房产，但涉案场地系开放式场所，被告可随时入场装修，被告未能提供无法进场装修或原告有阻碍其进场装修的证据，故对被告此抗辩，本院不予采信。被告抗辩称涉案百荣会展广场未开业因而不进场装修，经现场勘查，到2019年8月涉案广场虽有部分商铺已开业，但开业的商铺量尚不足以达到认定商场已开业的程度，而被告租赁涉案广场的商铺，应及时进场安装，因为只有大部分的商铺装修完毕并准备开业经营，商场才能开业；如果每一间商铺都要求等到商场开业后再装修，商场只有未经装修的商铺，无法进行开业；且合同并未约定以商场开业作为被告进场装修的先决条件。被告在计租日开始不久即发函要求解除合同，原告虽未进行答复，但在2019年4月已完成涉案租赁场地的通道进行铺设，并将涉案合同中被告租赁的场地的水箱位置转租给他人，双方均以实际行动表示不再履行合同，且因双方均存在违约行为，故对原告要求被告支付租金的请求，本院不予支持。双方均以实际行动表示不再履行合同，故双方要求解除于2018年10月26日签订《百荣会展广场场地租赁合同》，本院予以准许，被告应拆除已设立的广告牌。原告要求被告支付广告位占有使用费，根据现有证据难以证实双方达成有偿使用的约定，故该项费用，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）乐清市百荣置业有限公司与被告（反诉原告）乐清市卡卡健身有限公司之间签订的《百荣会展广场场地租赁合同》。 二、被告（反诉原告）乐清市卡卡健身有限公司应自本判决生效后五日内拆除其于百荣会展广场设立的“卡卡健身运动城”广告牌。 三、原告（反诉被告）乐清市百荣置业有限公司应自本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）乐清市卡卡健身有限公司定金10万元。款交本院虹桥人民法庭转付。 四、驳回原告乐清市百荣置业有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告乐清市卡卡健身有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5212元，由原告乐清市百荣置业有限公司负担，反诉案件受理费7350元，由被告乐清市卡卡健身有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  郑丽微 人民陪审员  黄国其 人民陪审员  倪金燕 二〇一九年十二月五日 代书 记员  包蒙远