江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8417号上诉人（原审被告）：周兴兰，女，1983年3月7日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：朱宪章，南京市鼓楼区商务法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冯夏勇，男，1971年4月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：马玲，江苏同安宁律师事务所律师。上诉人周兴兰因与被上诉人冯夏勇共有物分割纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初11167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周兴兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由冯夏勇承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、冯夏勇未履行按期还贷义务，应视为放弃对涉案房屋的利益，一审判令冯夏勇享有涉案房屋50%权益，无事实与法律依据。双方于2016年10月17日签订的协议，对卖房所得款，双方各得50%是附条件附期限的约定。冯夏勇负有按月偿还剩余房贷50%的义务，如其延迟付款，同意放弃该房屋利益，由周兴兰所得。一审法院无视双方就涉案房屋的权利义务所作的约定，在有证据证明冯夏勇迟延付款，九个月没有支付银行贷款的事实状况下，按协议约定冯夏勇放弃该房屋权益，由周兴兰所得，应作出判决驳回冯夏勇的诉请。而协议约定周兴兰需通知冯夏勇还贷，后期发生了变更，2017年6月28日冯夏勇承诺每月无需让周兴兰发农行还贷信息，由其按约及时将还贷款直接转入周兴兰农行卡账上。另外冯夏勇自协议签订后共有六次还贷记录，合计1702元，后期仍有9个月贷款分文未还，而一审认定冯夏勇还贷19451元，该事实认定不清。二、一审混淆了按份共有和共同共有的法律关系。一审既然认定双方为按份共有，依据相关法律规定，按份共有人按各自的份额，对共有财产享有权利，承担义务。而根据一审查明的事实，涉案房屋购买价为1388327元，周兴兰出资1198306元，而冯夏勇仅出资190021元，按份共有人不能只享有权利，也必须要履行其应尽的义务。一审将双方的男女朋友关系按合法婚姻关系存续期间的财产关系处理，并不考虑双方的各自出资比例，错误的按共同共有关系各享有50%权益进行分割判决，有失公平正义。冯夏勇辩称：1、案涉房屋系双方共同共有，各享有50%的权益。案涉房屋系双方共同出资购买，各自支付了部分购房款，该房屋系双方共同共有，各享有50%的权益，冯夏勇享有该房屋50%的价款。2、双方明确了对案涉房屋处置后各享有50%的售房价款。双方在该《协议》中明确约定案涉房屋在2018年6月之前上市交易，所得房款双方各得50%。3、周兴兰认为该房屋全部归其所有是错误的。购买涉案房屋冯夏勇支付了定金，签订了房屋预购协议，冯夏勇是该房屋的购买人、共有人之一，且该房屋抵押贷款前，冯夏勇已出资18万元。2016年10月17日双方签订《协议》约定：该房屋之前由周兴兰已偿还的房贷，冯夏勇返还一半给周兴兰，2016年10月17日之后的剩余房贷各承担50%。双方达成协议时，周兴兰从应付冯夏勇款项中，即已扣了冯夏勇应承担前期的贷款金额。2016年11月至2017年6月期间，周兴兰没有在每月19日前向冯夏勇发银行催收短信和工商银行账户的信息，致使冯夏勇也无法在每月19日前向周兴兰汇款，但冯夏勇已支付协议后的银行贷款金额19451元。2017年5月起，周兴兰不偿还欠冯夏勇的借款10万元，致使冯夏勇经济困难，冯夏勇为此要求周兴兰偿还，周兴兰电话屏蔽了冯夏勇，致使冯夏勇无法与周兴兰联系。另周兴兰不断变更收款账号，导致冯夏勇无法支付此后月份的贷款，因此，不能认定冯夏勇迟延付款，导致冯夏勇不能付款的责任是在于周兴兰，应当由周兴兰承担。综上所述，一审法院查明事实清楚，认定并适用法律得当，判决正确，请法院驳回周兴兰的上诉请求，维持一审判决。冯夏勇向一审法院起诉请求：1.判令周兴兰给付位于南京市江宁区房屋折价款70万元。2.周兴兰承担本案诉讼费。一审法院认定事实：冯夏勇与周兴兰原系男女朋友关系。2015年9月，周兴兰、冯夏勇（乙方）与中粮鸿运置业南京有限公司（甲方，以下简称中粮公司）签订《商品房认购协议》，约定由乙方向甲方认购买工程编号为21幢/单元106室的商品房，该房屋建筑面积为89.89平方米。房屋单价为16422元/平方米，总房款为1476174元，付款方式：纯商。乙方同意签订本协议时，支付定金20000元，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保。签订预售合同后，乙方支付的定金转为房款。商品房认购协议并对其他事项进行了约定。2015年10月27日，周兴兰与中粮公司签订鸿云坊商品房预售合同。由周兴兰以个人名义购买上述案涉房屋。案涉房屋的总价款调整为1388327元，其中2015年9月27日前支付143327元，2015年10月7日前支付275000元，商业性贷款970000元。2015年9月18日，冯夏勇向中粮公司转账10000元；同月19日，冯夏勇向中粮公司转账3000元，10月30日，冯夏勇向中粮公司转账150000元、9000元、8000元，合计180000元；冯夏勇并向法院提供2015年9月23日中粮公司收据1张，该收据上载明的金额为10000元，该收据写明的交款人为周兴兰、冯夏勇两人。2015年9月23日，周兴兰向中粮公司转账10000元；9月27日，周兴兰向中粮公司转账58000元、20000元、13327元、12000元、20000元；10月30日，周兴兰向中粮公司转账73000元、13000元、12000元、10000元。2015年12月18日，周兴兰与中国农业银行股份有限公司南京江宁支行(以下简称农行江宁支行)签订南京市江宁区房地产抵押合同。约定由周兴兰向农行江宁支行贷款970000元，周兴兰以案涉房屋作为抵押物。合同签订后，农行江宁支行向周兴兰发放贷款970000元。此后，周兴兰向农行归还贷款131067.21元。冯夏勇向周兴兰支付偿还的部分贷款19451元。2016年10月17日，冯夏勇与周兴兰签订协议一份，协议约定：“……2、中粮鸿云21栋106室住宅房，该房之前由周兴兰已偿还的房贷，冯夏勇返还一半给周兴兰。偿还剩余房贷由双方各承担百分之五十，冯夏勇每月十九日给周兴兰，汇到其工商银行账户。周兴兰每月收到银行贷款短信后转给冯夏勇，如冯夏勇延迟付款，同意放弃该房屋利益，由周兴兰所得。该房屋双方约定在2018年6月上市交易，所得房款，双方各得百分之五十。3、周兴兰同意在2016年10月18日一次性偿还冯夏勇84000元，冯夏勇将周兴兰的汽车钥匙、银行卡等私人物品归还。结束之后，双方之间除房产外再无任何经济纠纷。……”2016年10月18日，冯夏勇向周兴兰出具收条，载明收到84000元（该款包括汽车款、装修款、住房款）；收到鸿云坊27-121商品房预售合同及发票一份。另查明，2018年3月26日，周兴兰与韩侠、董佩亮、南京元城房产信息中心签订存量房买卖中介合同1份，将案涉房屋以2360000元的价格出售给韩侠、董佩亮。为此，周兴兰提前归还农行江宁支行银行贷款936760.95元，承担提前还款补偿金3442.6元、契税13758.17元、住宅专项维修资金10689元，合计964650.72元。又查明，2017年9月，双方曾产生纠纷。2018年7月，冯夏勇向一审法院提起诉讼，要求周兴兰给付其共有物分割款700000元。审理中，周兴兰则认为其仅应支付冯夏勇20余万元，因双方意见分歧致调解未成。上述事实，有江苏省南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初11165号民事判决书、商品房认购协议、鸿云坊商品房预售合同、南京市江宁区房地产抵押合同、收款收据、增值税发票、协议、存量房买卖中介合同、借记卡账户历史明细清单、银联特约商户签购单、中国农业银行业务凭证、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书(税务收现专用)及当事人的陈述等证据材料证实。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。冯夏勇与周兴兰系朋友关系，双方共同购买案涉房屋，后双方于2016年10月17日签订了协议，根据协议约定，应视为双方对共有物的处分，该处分行为不考虑双方的出资。且双方一致同意在2018年6月将该房屋进行处分，所得价款各得50%，故周兴兰因处分该房屋所产生的提前还款补偿金、契税、住宅专项维修资金等均应予以扣除。另双方在协议中对于在处分房屋之前应偿还的银行贷款亦进行了约定，该约定不违反法律规定，予以准许。故周兴兰应支付冯夏勇价款(2360000元-964650.92元)÷2=697674.54元；冯夏勇应支付周兴兰偿还银行贷款131067.21元÷2=65533.61元，扣除其已支付的19451元，尚应支付46082.61元，该款项应自周兴兰应返还的款项中扣除。综上，周兴兰应支付冯夏勇变卖案涉房屋所得的价款651591.93元。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、周兴兰于判决发生法律效力之日起10日内给付冯夏勇变卖位于南京市江宁区房屋的价款651591.93元。二、驳回冯夏勇的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，财产保全费4020元，合计14820元，由冯夏勇、周兴兰各负担7410元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人周兴兰认可在2017年7月之后，因双方发生矛盾，其将被上诉人冯夏勇的手机号拉入黑名单。本院认为，上诉人周兴兰与被上诉人冯夏勇于2016年10月17日签订的《协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的义务。在该协议中约定，该房屋在2018年6月上市交易，所得房款双方各得百分之五十。现周兴兰已将涉案房屋出售给案外人，冯夏勇有权依据协议的约定向周兴兰主张相应的权益。一审在售房款的基础上扣除周兴兰支付的银行贷款等费用，判令周兴兰支付冯夏勇变卖房屋所得价款651591.93元，符合合同约定，本院予以维持。周兴兰上诉主张，冯夏勇存在迟延支付贷款，按照协议约定应视为其放弃该房屋利益，由周兴兰所得。本院认为，上述协议签订后，冯夏勇曾按约履行还贷义务，每月将应还贷款金额汇至周兴兰账上，由周兴兰归还贷款。后因双方发生纠纷，周兴兰将冯夏勇的手机号拉入黑名单，未按协议约定在每月收到银行贷款短信后转给冯夏勇，告知冯夏勇需还贷款的具体数额。周兴兰虽主张双方经协商变更了原协议约定的还贷方式，冯夏勇并不予认可，周兴兰亦未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。故此后冯夏勇未能按约付款的责任不应全部由其承担，不能因此认定冯夏勇违反约定，视为其放弃该房屋利益。故对周兴兰的上诉请求，本院不予支持。综上所述，周兴兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10316元，由上诉人周兴兰负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一九年十二月五日书记员  倪 辉