山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3494号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地：淄博市张店区柳泉路77号院2号楼5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范怀美，女，1980年9月29日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：李荣刚，男，系范怀美之夫。 上诉人山东世纪金源置业有限公司因与被上诉人范怀美商品房销售合同纠纷一案,不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人山东世纪金源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担逾期办证的违约责任。事实和理由：1、按照案涉《商品房买卖合同》第十五条约定内容，合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现，无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以“（）”的形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明，涉案商品房办证期限为2018年5月26日而非一审判决认定的2014年12月31日，上诉人在2017年5月5日办理完毕初始登记，并未超过实际交付后360日的办证日期，不存在违约；2、上诉人在2014年7月26日已经通知被上诉人前来交房并交纳办证费用，由于被上诉人个人原因，始终不来接收，直到2017年5月31日才实际收房，因此不能办理产权证书系上诉人自身原因所致，责任应当自行承担；3、一审中其公司提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，其公司对此不承担责任，张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日，其公司在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料，不动产统一登记实施后新建商品房需要统一登记，其公司于2016年11月中旬向张店区不动产登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求其公司根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，其公司按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统，因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致，由此可证，其公司在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此其公司已经履行了案涉商品房权属登记的义务，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，其公司不承担责任；4、一审法院判决其公司赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审依法予以调整，其公司虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此受到实际损失。近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上，与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，涉案《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5，从公平原则出发，逾期办证违约金应当是参照上述合同条款约定的违约金比例计算；5、被上诉人于2019年5月7日提起诉讼，按照诉讼时效的规定，其在2016年5月6日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。综上，请求二审查明事实，判如所请。 范怀美向一审法院起诉请求:1.判令被告支付原告办证违约金102680.86元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月22日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告位于淄博房屋一套，建筑面积为121.67平方米。房屋每平方米价格为6284.21元，总金额为764600元。合同第八条约定被告应在2013年12月31日前交房。第十五条约定被告应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告交纳购房款，销售不动产统一发票所载金额为750209元。被告于2017年5月5日为原告所购房屋办理完毕初始登记。原告主张被告应支付以发票金额750209元为基数，按银行贷款利率4.41%的1.3倍计算自2014年12月31日至2017年5月5日止的逾期办证违约金。另查明，淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日向被告出具《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具〈情况说明〉信访函的回复》，内容如下：不动产统一登记实施前，经查询张店区房产管理登记部门受理的最后一宗房地产开发公司报送的新建房屋初始登记业务为2016年9月7日。实施不动产统一登记后，张店区不动产登记中心受理的第一宗由房地产开发公司报送的大宗国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记时间为2016年11月16日。你公司开发的潘成商贸购物广场项目，建设工程综合竣工验收备案时间为2016年6月1日。2016年9月28日实施不动产统一登记后，你公司工作人员于11月中旬携带相关资料到我局办理不动产登记中心申请办理不动产统一登记，经工作人员解答，告知申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记所需整理、更换、补充的资料。2017年3月20日，你公司工作人员将准备齐全的登记资料提交至不动产登记中心，中心于3月30日对符合规定的资料录入不动产登记管理系统。被告称其于2016年9月28日不动产统一登记之前，曾向张店区房管部门提交相关房产登记资料。根据回复可知被告系于2016年9月7日前提交登记资料，至此被告已经履行了涉案商品房权属登记义务。原、被告双方一致确认涉案房屋的交、收房时间是2017年5月31日。但双方对于逾期交、收房的原因存在争议。原告主张系由于自己拒交办证费，被告拒绝交房。被告则主张原告系无正当理由拒绝收房。2016年10月9日，范怀美曾因逾期交房的原因，将山东世纪金源置业有限公司起诉至法院，请求判令被告为其办证并交付达到使用条件的合同约定房屋以及违约金。2017年8月3日山东省淄博市中级人民法院作出（2017）鲁03民终1242号民事判决书，对上述案件作出终审判决。该判决书认定涉案房屋已于2014年7月19日具备合同约定的交房条件，山东世纪金源置业有限公司于2014年7月26日通知范怀美收房，范怀美没有接受。故形成被告在本案中的第二条答辩意见。 一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。被告抗辩系因原告自身原因（不交纳办证费、不按期收房）未按期取得产权证书而不应支付违约金，依据不足，理由如下：1.原告所诉逾期办证违约金仅主张到被告为所涉案房产办理完毕初始登记时止，办理初始登记是被告的法定责任和义务，不应因原告是否交纳办证费用而免责。事实上，在被告办理完毕初始登记证书后，原告已经自行负担办证费并办理了产权登记证书；2.原、被告在合同中明确约定了办证期限为2014年12月31日止，原告支付购房款后，被告应当依约在该日期前为原告办理。被告主张办证期限应为房屋实际交付之日起360日内，原告对此不予认可，且该合同为被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故办证期限应为合同明确约定的2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起算。被告逾期办理房屋权属的初始登记,致使不具备办理分户产权的条件，此后原告的实际收房时间并不能影响被告在2017年5月5日才办理完毕初始登记的客观事实，即原告是否收房与被告履行初始登记义务之间并无直接因果关系，也并非被告逾期履行初始登记责任的充分理由。此外，被告提供的淄博市国土资源局张店分局关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对被告的该主张不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合法律规定，予以支持。计算基数应以发票所载金额750209元为准。综上，被告应支付原告自2015年1月1日起至2017年5月5日止的逾期办证违约金100748.24元（以750209元为基数，按年利率4.41%的1.3倍计算）。对于原告所诉超出的数额部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告范怀美办证违约金100748.24元；二、驳回原告范怀美的其他诉讼请求。案件受理费2354元，减半收取计1177元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为世纪金源公司依约（2013年12月31日前）交付房屋后360日，因此该条款所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2013年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。世纪金源公司在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，世纪金源公司未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照世纪金源公司在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间，原审对于违约金起算时间的认定并无不当。世纪金源公司关于权属登记期限日期应为实际交房2017年5月31日之后的360日即2018年5月26日的主张于法无据。关于上诉人主张因被上诉人原因导致交房逾期办证，因与本案权属登记起算时间无关联性，不予审查。关于逾期办证违约金计算的截止日期确定问题。经查，涉案房屋于2017年5月5日办理完初始登记，一审判决认定世纪金源公司逾期办证的违约责任计算至2017年5月5日，并无不当。 2、关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 3、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 二、关于被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 1、逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。双方签订合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，被上诉人应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后债权应适用三年诉讼时效。本案中，被上诉人于2019年5月7日提起本案诉讼，其主张的2015年10月1日前的违约金已超过两年诉讼时效，不应予以支持；其主张的2015年10月2日至2016年5月7日的违约金已超过三年诉讼时效，不应予以支持；其主张的2016年5月8日后的违约金未超过三年诉讼时效，应予以支持。据此，被上诉人主张的2016年5月8日至2017年5月5日期间违约金42773.81元（750209.00元×5.733%÷365天×363天）应予以支持，其余部分已超过诉讼时效，不再予以支持。 2、关于二审中世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院审理的是世纪金源公司与案外人的商品房买卖合同纠纷，并不存在必须以再审案件确定事实为依据的情况。因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3508号民事判决第二项，即：驳回范怀美的其他诉讼请求。 二、变更淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3508号民事判决第一项为：山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付范怀美违约金42773.81元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2354元，减半收取计1177元，由山东世纪金源置业有限公司负担1000元，范怀美负担177元；二审案件受理费2315元，由山东世纪金源置业有限公司负担1515元，范怀美负担800元。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  马士军 审判员  胡晓梅 二〇一九年十二月十一日 书记员  张秀丽