陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终14560号上诉人（原审被告）：冯学怀，男，1963年7月29日出生，汉族，西安泰森大酒店有限公司董事长，住陕西省米脂县。 委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：西安曲江新区XX酒店，经营场所西安市曲江新区。经营者：黄存金，男，1958年XX月XX日出生，汉族，住浙江省乐清市柳市XX村。 委托诉讼代理人：贾柱，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许瑞瑞，陕西弘业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：魏冰，女，1975年4月29日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：翟铭，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：田林青，陕西臻理律师事务所律师。原审第三人：西安雁祥川渝人家餐饮有限公司，住所地西安市雁塔区一、二层。法定代表人：李欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李商洛，男，1958年8月15日出生，汉族，该公司员工，住西安市高陵区。上诉人冯学怀、上诉人西安曲江新区XX酒店（以下简称XX酒店）因与被上诉人魏冰及原审第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司（以下简称川渝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯学怀上诉请求:撤销一审判决，改判为驳回魏冰的诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费由魏冰负担。事实和理由：其与魏冰签订《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》的目的是为陕西金浪潮文化发展有限公司逃避债务。一审对该合同的性质没有确定，以其违约为由判决解除合同，认定事实错误。在魏冰提起本案诉讼时，还未到其向魏冰交付租金的时间，且其从未表示不支付租金。由此可见，魏冰是借租金说事，捏造其违约假象，欲通过恶意诉讼侵吞其与XX酒店、川渝公司的财产。魏冰是代陕西金浪潮文化发展有限公司履行与其之间的合同，一审未追加陕西金浪潮文化发展有限公司为当事人，导致本案事实不清，程序违法。其与魏冰签订合同之前已与XX酒店、川渝公司建立了租赁关系，魏冰与二者无合同关系，无权向XX酒店、川渝公司主张权利。在陕西金浪潮文化发展有限公司未表态的情况下，其存在履约不安抗辩权，XX酒店、川渝公司是否同意代其支付租金，不影响其与XX酒店、川渝公司的合同关系，也不影响其与陕西金浪潮文化发展有限公司的合同关系，一审法律关系认定不清。从《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》约定内容可知，就每半年向魏冰交纳一次租金的最后期限约定不明，而依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，其应在租赁期每届满半年时支付租金，即2018年12月31日前支付2018年下半年租金60万元。根据《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》关于违约赔偿的相关约定，魏冰解除合同的权利及条件自2019年4月2日成就，魏冰于2018年11月15日向法院起诉主张解除合同，不符合合同约定。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，属于适用法律错误。魏冰辩称，其与冯学怀所签《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》明确约定了租金、保证金、转租条件、合同解除条件、违约责任等事项。冯学怀仅支付其2016年上半年至2018年上半年的租金，截至一审法院作出判决，冯学怀仍未支付拖欠的租金120万，且自2017年上半年至2018年上半年期间的租金均未按时足额支付。其以电话、短信方式向冯学怀催收租金，自2017年1月至2019年1月18日，短信记录中明确记载其要求冯学怀交纳租金，冯学怀推三阻四不予按时交租。其催收2018年下半年租金后，冯学怀承诺2018年7月20日到位，但一直未履行。此间，其收款账户一直未变，冯学怀借口经常拖欠租金的违约行为显而易见。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，且根据法﹝2019﹞254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条，冯学怀违约程度显著，其主张解除合同的请求，应当得到支持。次承租人从承租人处间接取得的房屋占有权，因承租人与出租人的租赁合同解除而消灭，即处于无权占有状态。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条规定，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”规定，其要求XX酒店、川渝公司返还房屋，于法有据。涉案《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》与陕西金浪潮文化发展有限公司无关，原陕西金浪潮文化发展有限公司与冯学怀之间的租赁合同关系因其与冯学怀签订上述合同而终止，冯学怀要求追加陕西金浪潮文化发展有限公司没有依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回冯学怀的上诉请求。  XX酒店述称，其同意冯学怀的上诉意见。川渝公司述称，其尊重二审法院判决。XX酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项、第五项；2.判决《房屋租赁合同》继续履行；3.诉讼费由魏冰、冯学怀负担。事实和理由：其负责人于2015年2月2日与冯学怀自愿签订的《房屋租赁合同》真实有效。其在本案中属于次承租人，在冯学怀不履行向魏冰支付租金及违约金义务的情况下，其愿意承担支付租金及违约金的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”规定，魏冰不能解除合同，其无需向魏冰腾交涉案房屋，也无需向魏冰支付自2019年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费。魏冰辩称，从《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定内容可知，该条司法解释是赋予次承租人代承租人清偿租金，使次承租人产生对抗出租人合同解除权的法律效力，是对合同相对性原则的突破。但次承租人代为清偿租金对抗出租人合同解除权的行使，必须在合理的期限内行使，且系善意次承租人。本案中，XX酒店在一审期间明确表示不愿代为清偿拖欠的租金和违约金，即XX酒店未在合理期限内行使权利。XX酒店系在一审判决确定酌情降低违约金数额为6万元后，又愿意代支付违约金，明显是不愿意代为支付其主张的违约金36万元，可见，XX酒店并非善意次承租人。XX酒店与冯学怀于2015年2月2日签订的《房屋租赁合同》是基于陕西金浪潮文化发展有限公司与冯学怀之间的租赁关系，该《房屋租赁合同》在陕西金浪潮文化发展有限公司将西影大酒店的使用权转让给其时，陕西金浪潮文化发展有限公司与冯学怀之间租赁关系的基础已经消灭，进而XX酒店与冯学怀之间的《房屋租赁合同》也随之消灭。XX酒店以自己与冯学怀之间有转租合同关系为由主张不能解除涉案《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》，理由不能成立。XX酒店上诉主张继续履行《房屋租赁合同》，超出一审审理范围，于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回XX酒店的上诉请求。冯学怀辩称，其认可XX酒店的上诉意见。其和魏冰签订《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》之前，已与XX酒店、川渝公司建立了租赁关系，根据各自用途进行了装修、改造，有新增的设备和建筑物。一审判决解除涉案合同不当。川渝公司述称，其不发表意见，尊重二审法院判决。魏冰向一审法院起诉请求：1.解除魏冰与冯学怀签订的《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》；2.冯学怀向魏冰支付房屋租金60万元及违约金36万元；3.冯学怀及XX酒店、川渝公司向魏冰腾交归还租赁房屋，并按10万元/月标准向魏冰支付房屋占用费至实际交还之日止；4.诉讼费由冯学怀负担。本案审理过程中，魏冰将第2项诉讼请求增加为：冯学怀向魏冰支付房屋租金120万元及违约金36万元。一审法院认定事实：2015年6月30日，甲方陕西金浪潮文化发展有限公司与乙方魏冰签订《协议书》，约定：甲方享有西影大酒店实际使用权，甲方将该标的租赁给冯学怀使用；甲方将上述权益转让给乙方，乙方对价支付甲方600万元，一次性支付540万元，下余60万元将由甲方收取冯学怀2016年上半年的租赁费，此后冯学怀的租金则由乙方收取；本协议订立后，乙方享有和承担甲方在西影大酒店享有和承担的权益和责任，乙方继续履行与冯学怀之间的协议；未尽事宜，另行协商，订立补充协议。2015年12月31日，甲方魏冰与乙方冯学怀签订《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》，约定：甲方同意乙方承租西安“西影大酒店”房屋及所属场地后由乙方今后设立的公司承继乙方所享有本合同项下的所有权利并承担全部义务；双方协商乙方承租上述房屋及场地的租赁期限内为22年即自2016年元月至2027年，租赁费每年120万元，租赁税由乙方承担；本合同生效后日内乙方向甲方支付2016年上半年度的租赁费，此后每半年向甲方交纳一次租赁费，乙方同意在第二租赁年度交纳租赁费时，另向甲方交纳60万元租赁保证金以作为乙方履行交纳租赁费的担保，同时，甲方在收到乙方支付的第一期房租后的次日，应将承租房屋及附属设施等全部移交给乙方；租赁期间，乙方有权将承租的房屋及附属场地使用权转租给第三方，但乙方向第三方收取转租费的方式应书面告知甲方，且每次收取的转租费不超过半年（6个月）转租费，并应将其与相对方的真实协议书交给甲方备案留存；乙方向甲方保证不能将“西影大酒店”房屋及附属设施建筑一次性全部转租他方或一次性收取他方一年以上的转租或其他相关费用；乙方如不能按期支付租赁费且拖欠租赁费用90日的，或擅自改变房屋建筑物承重主体结构及建筑物基础，甲方有权解除本合同，收回出租房屋、建筑物及场地，且乙方对自己投入的装修费、新增设备和建筑物的改造等费用无条件放弃任何的主张权利，还应按合同约定支付有关违约金。2017年1月16日，魏冰向冯学怀（电话号码为1339928XXXX）发信息，内容为“魏冰开户行工商西安丈八东路支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”“开户行东仪路支行卡号不变”“魏冰开户行工商西安东仪路支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”。冯学怀回复“收到妹子”“收到后回个信息妹子好吗”。2017年1月27日，冯学怀“值此新春佳节来临之际，冯学怀给您拜年了！祝您及家人新年快乐，鸡年大吉，阖家幸福安康！”2017年2月20日，魏冰“你好，冯总！需要我给你收条送去吗？”冯学怀“明天今不在”，魏冰“没事，你有时间给我打电话，我再给你送去。”2017年8月21日，冯学怀“魏总，一谅解胜上半租房款，欠你20元，刚给财务打电说安排给你转，财务给我讲，刚交j了税款，可能月底才卖能给你，实在谅解。谢谢，于28给说定的”。2017年8月31日，冯学怀“卡号”“卡号给我”，魏冰“魏冰开户行工商西安东仪路支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”，冯学怀“说给你明天转。说那写上气话有意吗”，魏冰“不是，您是大老板，不在意这点钱，我们是靠这个吃饭的，您老拖着让我怎么办”，冯学怀“款以到你账请你查收回信谢谢”，魏冰“谢谢冯总，款已收到”、“收据已开好，需要时联系！”冯学怀“没事放妹妹那里我回来联系你好吗”。2017年9月18日，魏冰“冯总，你回来了吗？我把收据给你送过去”，冯学怀“没有我回给妹联系好吗”。2017年12月20日，魏冰“您好，冯总！我是魏冰，明年上半年的房租您准备一下，该交了”，冯学怀“每年妹子在元月底给你没有问题”，魏冰“您能早点吗，年前有些资金问题要解决”，冯学怀“理解大年前没什么问题。现没有支金。妹妹好吗”，魏冰“行，您尽量早点，要不没法跟人交代”。2018年1月22日，魏冰“您好，冯总！租金准备好了吗？请您尽快，我有急用，谢谢！”冯学怀“知道了。”2018年2月1日，魏冰“您好，冯总！租金什么时候付？”。冯学怀的1580926XXXX的号码向魏冰发送信息，冯学怀“请把卡号发给我、冯学怀”，魏冰“魏冰 开户行工商西安东仪路支行XXXXXXXXXXXXXXX1791”，冯学怀“好”，魏冰“您好，冯总！收到40万，还有20万没收到”，冯学怀“是3月初给：谢谢”。2018年3月2日，魏冰“您好，冯总！还有20万，请尽快”，冯学怀“10号”“左右”。2018年3月10日，魏冰“您好，冯总！今天10号了”，冯学怀“叁两天的事了，没什么问题”。2018年3月12日，魏冰“冯总，请您今天把剩余20万打过来，合伙人这边我已经没法交代了”，冯学怀“明后天吧”。2018年3月15日，冯学怀“妹妹请查收壹拾万元下欠壹拾万元4月初给你打。谢谢”。2018年4月8日，冯学怀“靖清查收”“款以打过清查收”，魏冰“好的，已收到，收据怎么给您？”，冯学怀“我回西安联系妹妹”。2018年6月27日，魏冰“冯总，下半年的租金该交了，请您准备好”，冯学怀“7月20到位”。2018年8月8日，魏冰“冯总，您什么时候交租金？自从我接手西影酒店，您就没按时交过租金，鉴于您的这种行为，这次连保金一起交吧！”，冯学怀“这几天一飞回来就给你了荣几天”。2019年1月18日，冯学怀向魏冰发信息“你好我是冯学怀。好长时间没有联系。实在不好意思是。请凉解。XX委XX号才出来。现北京住院看病。第二我进去后、我所账户都分死了。实在没有办法。现都好了。咕计账很怏也给我解分。我老冯说话算数在2月底3月初。一次交年二年三年也可以。因我晚交了一段时间。所以给你一次信就给你两年三年。这样你不吃亏放心。哥说就算。2月底3月初钱能到位。请妹子通荣一两月。谢谢。我不会欠你的钱。想信就放心”。庭审中，魏冰称冯学怀支付租金至2018年6月30日，冯学怀认可该事实。经询，XX酒店及川渝公司均表示不同意代冯学怀垫付欠付的租金及违约金。一审法院认为，魏冰与冯学怀签订的《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》虽未约定租金支付时间，但根据魏冰与冯学怀的短信记录可知，冯学怀同意2018年7月20日之前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，但冯学怀至今未向魏冰支付该期间的租金，故对魏冰要求冯学怀向其支付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金60万元的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。”本案中，虽然魏冰与冯学怀所签合同未约定租金支付的具体时间，但魏冰可以随时要求冯学怀履行，故对魏冰要求冯学怀向其支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金60万元的诉讼请求，依法予以支持。冯学怀未按照其承诺的2018年7月20日之前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金的行为已构成违约，应当向魏冰承担违约责任。因魏冰主张的一次性违约金36万元过高，依法酌定为6万元。根据魏冰与冯学怀的合同约定，魏冰要求解除其与冯学怀之间的租赁合同的诉讼请求，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，对魏冰要求冯学怀及XX酒店、川渝公司腾房的诉讼请求，依法予以支持。对魏冰要求冯学怀及XX酒店、川渝公司按照10万元/月的标准支付至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、解除原告魏冰与被告冯学怀签订的西安“西影大酒店”房屋租赁合同；二、被告冯学怀于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金1200000元；三、被告冯学怀于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付违约金60000元；四、被告冯学怀、第三人西安曲江新区XX酒店、第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏冰腾交西安“西影大酒店”房屋租赁合同约定的房屋；五、被告冯学怀、第三人西安曲江新区XX酒店、第三人西安雁祥川渝人家餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏冰支付自2019年7月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按照100000元/月的标准计算；六、驳回原告魏冰其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，魏冰已预付，由魏冰负担840元，由冯学怀负担18000元，冯学怀将其应负担部分并上述款项支付给魏冰。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，魏冰因与陕西金浪潮文化发展有限公司签订有《协议书》而概括性取得涉案房屋的使用权，之后，魏冰作为甲方、出租方与冯学怀作为乙方、承租方又自愿签订《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》。该合同应为魏冰与冯学怀的真实意思表示，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》履行中，由于冯学怀不能正常支付租金，魏冰遂提起本案诉讼，主张解除合同并支付租金、违约金及腾交房屋等。经查，魏冰与冯学怀所签《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》中虽未约定租金的具体支付时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，一审认为魏冰可以随时要求冯学怀履行支付租金的义务，于法有据，并无不妥。从魏冰与冯学怀的短信记录可以看出，冯学怀同意在2018年7月20日之前支付魏冰2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，而冯学怀至今未向魏冰予以支付，故一审对魏冰要求冯学怀支付上述期间租金60万元的诉讼请求予以支持，事实清楚；同时，亦根据上述法律规定，一审对魏冰要求冯学怀支付其2019年1月1日至2019年6月30日期间租金60万元的诉讼请求予以支持，亦无不当。因冯学怀未按照其承诺支付租金的行为已构成违约，故对魏冰要求冯学怀支付违约金的诉讼请求，依法予以支持。对于魏冰主张的违约金的诉讼请求，因魏冰要求冯学怀一次性支付违约金36万元的数额明显过高，故一审对此酌情予以调整，判决冯学怀向魏冰支付违约金6万元，与法不悖。《西安“西影大酒店”房屋租赁合同》约定，乙方如不能按期支付租赁费且拖欠租赁费用90日的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋。根据查明的案件事实能够认定，冯学怀拖欠租金已超出合同约定的期限，故一审对魏冰要求解除其与冯学怀之间租赁合同的诉讼请求予以支持，符合合同约定及法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，一审对魏冰要求冯学怀及XX酒店、川渝公司腾房的诉讼请求予以支持，并对魏冰要求冯学怀及XX酒店、川渝公司按照10万元/月的标准支付至实际腾房之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持，于法有据，亦无不妥。 综上所述，冯学怀与XX酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34440元，由冯学怀负担18840元，由西安曲江新区XX酒店负担15600元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二0一九年十二月九日 法官助理   高喜平书 记 员   张  小  赛