河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4930号上诉人（原审被告）：河南金相置业有限公司，住所地：周口市八一路中段76号，统一社会信用代码：914116007967973845。法定代表人：牛峰，该公司经理。委托诉讼代理人：宋梅，河南陈州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张义，男，汉族，1965年10月1日生，住郸城县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）:柏华丽，女，汉族，1968年8月12日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：李磊，男，汉族，1989年9月9日生，住郸城县，系柏华丽之子。被上诉人（原审原告）:柏爱华，女，汉族，1958年7月15日生，住河南省周口市川汇区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟宪红，河南颖滨律师事务所律师。上诉人河南金相置业有限公司因与被上诉人柏华丽、柏爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南金相置业有限公司的委托诉讼代理人宋梅、张义、被上诉人柏华丽的委托诉讼代理人李磊、被上诉人柏华丽、柏爱华的共同委托诉讼代理人孟宪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南金相置业有限公司的上诉请求：1.撤销河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初3022号民事判决，驳回柏华丽、柏爱华的诉讼请求；2.诉讼费由柏华丽、柏爱华承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.所诉房屋无商品房预售许可证，七、八、九层楼房没有规划许可证，属违章建筑，双方签订的商品房买卖合同无效。2.逾期交房是因政府部门多次要求拆除违章建筑，过错不在河南金相置业有限公司。柏华丽的丈夫李传民（假离婚）声称愿意买没有手续的违章建筑，职能单位都怕他，可以建。3.楼层高3.8米改为3.2米是经柏华丽、柏爱华及李传民同意的。4.合同未约定过户条款，违章建筑也无法过户。5.房屋实际面积比合同多240平方。6.柏华丽、柏爱华在2018年11月1日前应交付150万元，一审未计算违约金。7.柏华丽、柏爱华封了楼房的第十层，因此产生的损失一审未予查明。8.河南金相置业有限公司逾期交房，柏华丽、柏爱华及李传民强行霸占河南金相置业有限公司三套房，河南金相置业有限公司已被迫做出赔偿，2017年5月2日签订的补充协议中，柏华丽、柏爱华对这一事实做出认可。二、一审适用法律错误。本案合同属无效合同，无法履行，一审判决过户无法律依据。柏华丽、柏爱华辩称，一、一审认定事实清楚。1.本案房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同有效。涉案房屋五证齐全。双方签订合同时河南金相置业有限公司承诺房屋五证齐全，可以办理房产证，售楼部宣传：“五证齐全，购买可办证且在双方合同中明确约定，所售房屋符合国家规定（合同第一条），交房时房屋必须达到国家规定的全部验收标准（合同第四条）”。规划许可证是对整栋楼房规划的许可证，而不是某一层的规划许可证，涉案房屋具有国家颁布的规划许可证，不属于违章建筑，至于七、八、九层超出规划，河南金相置业有限公司并未明确告知柏华丽、柏爱华，而且只是超出了规划，并未违反法律强制性规定。《合同法》第五十二条设定的目的是为了保护国家、集体及第三人的利益，而不是保护违法行为人的利益，如果违法行为人一方恶意主动请求确认合同无效，法院支持其诉求，意味着体现合同双方真实意思表示的合同约定成了违法行为人违法获利的工具，与该规定保护的利益主体相悖。根据本案补充协议可以推定河南金相置业有限公司明知无法办理产权证仍然将建房6-9层出售给柏华丽、柏爱华，且在一审中并未否认合同效力，其上诉目的就是为了保护其违法行为的获利，逃避法律责任，主观存在恶意，其请求确认合同无效的诉求属于违法行为人在诉讼中恶意主张无效合同的情况，该合同因有效应继续履行。2.河南金相置业有限公司成立至今共开发一栋楼盘，目前欠周口银行、尚娜债务高达两千万，目前正处于执行阶段，且股东已全部被拉进黑名单。河南金相置业有限公司逃税及虚假注册资金的事实，有关部门正在调查中，河南金相置业有限公司在诚信方面严重存在问题。二、一审认定河南金相置业有限公司违约事实清楚，证据充分，河南金相置业有限公司应当承担违约责任。1.根据合同约定，河南金相置业有限公司应支付柏华丽、柏爱华六至九层楼房13个月的逾期交房及约定房屋高度的赔偿损失。合同约定交房时间为2016年3月31日，但实际交房时间是2017年4月21日，逾期交房13个月。合同约定房屋层高为3.8米，实际层高为3.2米，柏华丽、柏爱华虽然接受了房屋，但并没有承诺不追究违约责任。三、河南金相置业有限公司对合同主体认识不清楚。合同的买受人一方为柏华丽、柏爱华，李传民与本案诉讼无关。请求驳回上诉，维持原判。柏华丽、柏爱华向一审法院起诉请求：1.要求被告河南金相置业有限公司继续履行合同，并为二原告办理产权证书；2.要求被告向二原告支付违约金140,000元。一审法院认定的事实：2015年10月27日,原告柏华丽、柏爱华（乙方）与被告河南金相置业有限公司(甲方)签订新尚城购房协议一份，协议约定：“甲方位于周口市川汇区大庆路南段开发建设的名称为“新尚城”部分楼盘卖给乙方所有，并就相关事宜约定如下；一、该楼盘共九层，六、七、八、九共四层每层面积约为730平方米卖给乙方所有，四层面积共计约2920平方米（具体以实测面积为准），四层价款共计人民币700万元整，八、九楼两层为整层大厅带一卫生间，每层层高净高为3.8米，乙方购买的该四层楼层的建设工程质量，外立面及配套设施、消防设施均应符合国家规定并与该楼盘其他楼层相同，如有问题，甲方全部承担。二、付款方式为：签订本合同时，乙方向甲方交购房定金人民币250万元整，待该楼盘全部结束达到交房标准后，余款一次性交清。三、乙方享有该楼楼顶使用及管理权。本楼其它业主可在楼顶安装生活设备，但需要提前通知乙方。楼顶围墙甲方需建成1.2米高的女儿墙。楼顶北半部由甲方为乙方另设置葡萄架设施，具体事宜由甲乙双方协商。该楼盘北门入口处，甲方需留给乙方放置形象招牌及广告牌。四、交房日期为2016年3月31日前，交房时该房屋必须达到国家规定的全部验收标准。如甲方（被告）出现逾期交付或质量问题，则视为根本违约，甲方（被告）应按照法律法规相关规定赔偿乙方（二原告）的全部损失。”协议签订当日原告柏华丽交付定金250万元。2016年6月22日原告柏华丽又向被告交房款220万元。2017月4月21日，被告将房屋交付给了原告，原、被告双方共同签署了房屋交接证明，内容为：“业主柏华丽，柏爱华在我公司大庆路南段新尚城购买的六、七、八、九共四层房屋，现已主体、水电、消防、门窗、及楼顶的隔热防水、葡萄架等设施工程全部结束（如有质量问题甲方继续负责）现移交使用，双方签字生效，具有同等法律效益。注：1、原借款贰佰万元转为购房款，即日起不再支付利息。2、原购房定金贰佰伍拾万元即日起不在计算损失”。2017年5月1日，原、被告双方签订补充协议一份，内容为：“1、此房7、8、9层因政府要求拆迁，甲方应及时协调补充罚款，期限为三个月，8月1日前乙方应再交购房款100万元。2、下余150万元，接到政府处理意见后，除去逾期交付损失外（因逾期交付13个月），下余房款一次性交清。3、在此期间乙方出租、装修、营业，甲方不得以任何理由干预。4、自2017年5月1日后的十八个月后，政府不拿处理意见，乙方一次性交清所欠房款。”2017年8月8日，原告又向被告交付购房款80万元。二原告先后三次合计向被告交付房款550万元。二原告接收房屋后，对房屋进行了装修并将房屋进行了出租，但至今原告未能取得涉诉房屋的房屋所有权。房屋交付后，原、被告双方在办理房屋所有权证、迟延交付房屋的赔偿及房屋高度未达到约定高度问题发生纠纷，在协商无果的情况下，原告诉至法院。诉讼中，原告申请对被告逾期交房13个月的损失及减少合同约定房屋高度的价格进行鉴定。经委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司对涉案房屋逾期交房13个月造成的损失评估结果为1,062,880元，减少的购房合同约定层高价格为552,240元，合计1,615,120元。鉴定费用15,000元。一审法院认为，二原告与被告之间签订的购房协议及补充协议是双方真实意思表示，双方应当遵守诚实信用的原则，履行协议约定的义务。协议签订后，二原告按约定向被告交付大部分购房款550万元，而被告未按约定为二原告办理产权登记手续及逾期交付房屋，且违反了原、被告双方协议约定的房屋层高3.8米，实际建筑为3.2米，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原、被告协议约定的总房款700万元，原告已支付550万元，剩余150万元未支付，结合一审法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司对涉案房屋逾期交房13个月造成的损失评估结果1,062,880元及因违约减少的购房合同约定层高损失价格552,240元，合计1,615,120元，两者相抵后，被告应给付二原告损失115,120元。对于二原告要求的继续履行合同，为二原告办理产权登记手续，符合双方合同约定和法律规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决:一、原告柏爱华、柏华丽与被告河南金相置业有限公司2015年10月27日所签订的新尚城购房协议继续履行，被告河南金相置业有限公司在判决生效之日起十五个工作日内协助原告柏爱华、柏华丽办理产权登记手续。二、被告河南金相置业有限公司在判决生效之日起十日内给付原告柏爱华、柏华丽115,120元。三、驳回原告柏爱华、柏华丽的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,550元，鉴定费15,000元，合计16,550元，原告柏爱华、柏华丽承担211元，被告河南金相置业有限公司承担16,339元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：河南金相置业有限公司提交了以下证据：一、证人刘某证言。证明目的：1.涉案房屋的实际购房人为李传民，李传民从2015年开始有购房意向，直到房屋交付，河南金相置业有限公司都是和李传民接洽的；2.柏爱华、柏华丽事前就知道涉案房屋的七、八、九层是违章建筑，且河南金相置业有限公司是应柏爱华、柏华丽要求所建，违建无法办理房产证，柏爱华、柏华丽承诺只要价格便宜不要房产证也行；3.约定层高3.8米不符合楼层建筑结构，无法进行建造，层高改为3.2米经过了柏爱华、柏华丽同意，2017年交付房屋时柏爱华、柏华丽对此并未提出异议。二、光盘一张。证明目的：1.李传民是实际购买人，房屋交付给了李传民和柏华丽，对河南金相置业有限公司的其他房屋进行破坏、侵吞也是李传民所为；2.李传民和柏爱华、柏华丽已实际占有涉案房屋并进行出租使用和居住，但下余150万元购房款至今未支付，并阻碍、破坏河南金相置业有限公司对涉案楼盘其他房屋进行使用。三、新尚城购房补充协议。证明目的：1.涉案房屋中的七、八、九层系违章建筑，柏爱华、柏华丽事先明知，因政府一直不让建，才导致逾期交房，逾期交房损失不应由河南金相置业有限公司承担；2.柏爱华、柏华丽下欠购房款150万元至今未支付。柏华丽、柏爱华质证意见：一、证人陈述内容虚假。签合同时七、八、九层已建好。李传民与本案购房合同没有任何关系。证人所作陈述是围绕签合同的事实，并未涉及层高问题，河南金相置业有限公司对证人的发问超出了证人作证的目的。二、光盘所记载的内容与本案审理的房屋买卖合同纠纷没有关联性，不能达到其证明目的。本院认为：对证据一，证人刘某当庭陈述称涉案房屋为二上诉人共同所有，刘某称双方商谈买卖房屋时其在场，李传明、柏华丽及柏爱华知道房屋楼层层高由3.8米改为3.2米，该陈述与购房合同相矛盾，且无其他证据相佐证，本院不予采信；对证据二，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；对证据三，该证据在一审中已提交，不属二审新证据。经二审庭审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，双方当事人签订的购房协议及购房补充协议是双方真实意思表示，双方应当按照约定全面履行自己的义务。河南金相置业有限公司上诉称涉案房屋层高由3.8米改为3.2米是经李传明、柏华丽及柏爱华同意的，但无有效证据予以证明，且柏华丽及柏爱华不予认可，故河南金相置业有限公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。双方签订的购房协议约定“四层面积共计约2920平方米（具体以实测面积为准），四层价款共计人民币700万元整”，依据合同的上述约定，实际面积的大小，并不必然导致合同价款的变更。河南金相置业有限公司主张“房屋实际面积比合同约定面积大，价值近百万”与合同约定的价款无关。双方签订的购房协议及购房补充协议未约定办理产权登记事宜，且柏华丽及柏爱华未提交证据证明涉案房屋已具备办理产权登记的条件，故一审判决河南金相置业有限公司协助柏华丽、柏爱华办理产权登记手续不当，本院予以纠正。对于河南金相置业有限公司主张的欠交购房款、滞纳金及柏华丽、柏爱华一方给其造成的其他损失等，因河南金相置业有限公司在本案一审中并未提出反诉，且河南金相置业有限公司未明确损失的具体数额，故一审不予审理并无不当，河南金相置业有限公司可另行主张权利。综上所述，上诉人河南金相置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初3022号民事判决第二、三项；二、变更河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初3022号民事判决第一项为：柏爱华、柏华丽与河南金相置业有限公司于2015年10月27日所签订的新尚城购房协议继续履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,550元，鉴定费15,000元，合计16,550元，柏爱华、柏华丽承担211元，河南金相置业有限公司承担16,339元。二审案件受理费3,100元，柏爱华、柏华丽承担1,000元，河南金相置业有限公司负担2,100元。本判决为终审判决。审判长  王红飞审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇一九年十二月十六日法官助理方贝贝书记员李琮