湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0111执异98号案外人：湖南嘉福房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园售楼部。法定代表人：王卫，总经理。委托诉讼代理人：刘小林，湖南淡远律师事务所律师。申请执行人：刘力群，男，1977年11月22日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：唐玉清，湖南天戟律师事务所律师。被执行人：龚炎（曾用名龚炼），男，1985年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。本院在执行申请执行人刘力群与被执行人龚炎民间借贷纠纷一案中，案外人湖南嘉福房地产开发有限公司对本院执行位于湖南省长沙市××家园××号房屋（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人湖南嘉福房地产开发有限公司提出异议称，一、在长沙市雨花区人民法院对龚炎、丁梦瑶名下的涉案房屋采取预查封措施前，长沙市雨花区人民法院已经做出生效文书确认案外人与龚炎、丁梦瑶所签的《长沙市商品房买卖合同》解除且龚炎、丁梦瑶应协助案外人办理涉案房屋预告登记的注销手续，故龚炎、丁梦瑶已丧失了取得涉案房屋所有权的条件。二、根据《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，上述房屋预告登记自上述《长沙市商品房买卖合同》解除之日即2017年5月22日失效，故该房屋的所有权仍归案外人所有，不能作为龚炎、丁梦瑶的可供执行财产用于执行，长沙市雨花区人民法院采取的预查封措施已失去事实依据，应当予以解除。三、根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，房屋预告登记的作用是为保障将来实现物权的需要，其本身并不产生物权效力，而本案预告登记因合同解除而失效，上述房屋所有权仍归案外人所有，长沙市雨花区人民法院查封上述房屋的行为，属于查封了案外人的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（一）项之规定，长沙市雨花区人民法院应当解除对该房屋查封措施。为维护自身合法权益，特提出执行异议，请求：解除对涉案房屋的预查封措施并停止对涉案房屋的强制执行行为。申请执行人刘力群称，调解书没有物权确认效力，它只对涉案房屋买卖合同解除条件以及被执行人所欠房款数额进行确认。案外人与被执行人签订的房屋买卖合同实际已经履行完毕，涉案房屋现已预告登记至被执行人名下，对外具有物权公示效力。调解书本身有违背法律规定的约定，其第一条约定的利息超过法律规定的24%的标准，第二条违反了法律禁止流质的相关规定。根据协议约定和相关法律规定，解除权不能自动生效，必须以书面通知才能有解除效力，案外人至今没有通知被执行人解除买卖合同，所以双方合同并未解除。如果案外人行使解除权，在没有返还被执行人交付的房款以及从银行取得的房款的情况下，案外人无权要求被执行人返还房屋。案外人按调解书所确认的债权和解除权不属于可以排除强制执行的法定事由，与本案无关。本院查明，原告刘力群与被告龚炎民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2019）湘0111民初28号民事判决：被告龚炎应于本判决生效之日起15日内偿还原告刘力群借款490000元，并支付利息（截至2018年12月31日尚欠利息为33500元，并以实欠借款为基数、按15‰月利率标准、自2019年1月1日起、计算至借款实际清偿之日止）。案件受理费4518元（已因适用简易程序减半收取），由被告龚炎负担。后因龚炎未按生效判决书要求履行给付义务，刘力群向本院申请强制执行。本院依法受理后，于2019年5月8日作出（2019）湘0111执2419号执行裁定：冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人龚炎银行存款或其他收入572644元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产。2019年5月17日，本院依法向长沙市不动产登记中心发出协助执行通知书，对涉案房屋予以预查封，查封期限为三年，自2019年5月17日至2022年5月16日止。另查明，2014年9月23日，湖南嘉福房地产开发有限公司与龚炎、丁梦瑶签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201300991401），约定龚炎、丁梦瑶购买湖南嘉福房地产开发有限公司开发建设的涉案房屋，房屋总金额744683元，首付款（含定金）224683元于2014年9月22日支付，剩余房款520000元采用银行按揭方式支付。上述合同签订后，双方于2014年11月3日就涉案房屋办理了预告登记，登记权利人为龚炎、丁梦瑶。因龚炎、丁梦瑶未按约定交纳购房首付款，湖南嘉福房地产开发有限公司未向其交付房屋并诉至本院。本院就该案于2017年10月11日作出（2017）湘0111民初3159号《民事调解书》，确认达成如下调解协议：一、被告龚炎、丁梦瑶尚欠原告湖南嘉福房地产开发有限公司首付款196000元及利息（以196000元为基数，按照月千分之三的标准从2014年11月30日起计算至2017年10月31日止），此款于2017年10月31日前付清；二、若被告龚炎、丁梦瑶未按第一项协议履行，则原告湖南嘉福房地产开发有限公司与被告龚炎、丁梦瑶于2014年9月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201300991401）于2017年5月22日解除，被告龚炎、丁梦瑶应在逾期付款后的5个工作日内协助原告湖南嘉福房地产开发有限公司办理位于湖南省长沙市雨花区万芙北路539号嘉福好美家园（嘉福·长安郡）项目第10栋1单元1401号房屋预告登记及预抵押登记的注销手续，并向原告湖南嘉福房地产开发有限公司支付违约金2246.83元；三、原告湖南嘉福房地产开发有限公司、被告龚炎、丁梦瑶、第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行一致确认上述协议，再无其他争议。湖南嘉福房地产开发有限公司、龚炎均确认，上述调解书生效后，龚炎、丁梦瑶向湖南嘉福房地产开发有限公司支付了106000元房屋首付款，剩余90000元房屋首付款至今未予支付。再查明，涉案房屋于2017年办理了商品房初始登记，登记产权人为湖南嘉福房地产开发有限公司。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条规定“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。”本案中，被执行人龚炎虽然就购买涉案房屋与案外人湖南嘉福房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同并办理了预告登记，但预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记权利人取得一种请求将来发生物权变动的权利，在双方就涉案房屋办理产权变更登记之前，涉案房屋所有权人仍为案外人湖南嘉福房地产开发有限公司。且根据生效的（2017）湘0111民初3159号《民事调解书》，被执行人龚炎已与案外人湖南嘉福房地产开发有限公司达成调解协议，约定若被执行人龚炎、丁梦瑶未在2017年10月31日前付清涉案房屋首付款，则双方就该房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201300991401）于2017年5月22日解除。现被执行人龚炎、丁梦瑶未在约定的期限内履行房款支付义务，生效民事调解书所确认的涉案房屋买卖合同解除条件已经成就，涉案房屋买卖合同已于2017年5月22日解除。合同解除后，被执行人龚炎不再享有将来获得涉案房屋所有权的期待权利，涉案房屋预告登记失效，本院对该房屋的预查封措施依法应予中止。申请执行人刘力群提出的合同解除后已付房款的返还问题，可另行主张，但不影响案外人湖南嘉福房地产开发有限公司就涉案房屋享有的排除法院执行的权利；申请执行人刘力群就（2017）湘0111民初3159号《民事调解书》合法性提出的异议，不属于执行异议的审查范围，应按照审判监督程序办理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：中止对位于湖南省长沙市××家园××号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇一九年十二月十六日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。