山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民撤7号原告：山东快德经贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐元文，总经理。委托诉讼代理人：孟令振，山东秉乾律师事务所律师。被告：山东省交通运输集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴宗昌，董事长。委托诉讼代理人：乔志强，男，1963年3月9日出生，汉族，该单位员工，住济南市。委托诉讼代理人：张臣，男，1981年1月14日出生，汉族，该单位员工，住济南市。被告：山东舜海光电工程有限公司，住所地济南市。法定代表人：张庭政，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。第三人：济南全美酒店有限公司，住所地济南市。法定代表人：王春兵，董事长。委托诉讼代理人：郝寿江，男，1980年8月12日出生，汉族，该公司股东，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：祁红军，男，1974年11月14日出生，汉族，该公司员工，住江苏省通州市。第三人：济南享寓商业运营管理有限公司高新区舜风路分公司，住所地济南市。负责人：孙漠林，总经理。委托诉讼代理人：张海卫，男，1990年6月25日出生，汉族，该单位员工，住济南市。第三人：高新开发区舜华泉草羊小吃店，经营场所山东省济南市。经营者：李鹏。原告山东快德经贸有限公司（以下简称快德经贸）因山东省交通运输集团有限公司（以下简称交运集团）与山东舜海光电工程有限公司（以下简称舜海光电）、济南全美酒店有限公司（以下简称全美酒店）、济南享寓商业运营管理有限公司高新区舜风路分公司（以下简称享寓公司）、高新开发区舜华泉草羊小吃店（以下简称草羊小吃店）、宜快宜慢新生活便利店租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁01民终3910号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2019年10月9日立案。本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告快德经贸的委托诉讼代理人孟令振、被告交运集团委托诉讼代理人乔志强、张臣、被告舜海光电委托诉讼代理人李殿涛、第三人全美酒店委托诉讼代理人郝寿江、祁红军到庭参加诉讼。第三人享寓公司、草羊小吃店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因宜快宜慢新生活便利店未经工商登记不具备诉讼主体资格，本案不将其列为诉讼主体。本案现已审理终结。快德经贸向本院提出诉讼请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2019）鲁01民终3910号民事判决；2.判决原告代为履行被告舜海光电对交运集团所负的全部债务，原告履行后有权向舜海光电追偿；3.判决两被告之间签订的房屋租赁合同不予解除；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1.原一、二审判决解除被告之间房屋租赁合同，但原告于该案有利害关系，原告系次承租人，关系到装修投入等重大权益，本案因不能归责于原告的原因未参加诉讼，法院应当通知原告参加诉讼；2.原一、二审未通知原告参加诉讼，剥夺了原告的法定权利，使原告丧失主张合法权益的机会；3.交运集团与舜海光电约定，同意舜海光电转租，舜海光电与原告的转租合同有效，原告作为次承租人有权代舜海光电支付欠付的租金和违约金，原审判决解除了交运集团与舜海光电的租赁合同明显违背了法律规定。被告交运集团辩称，二审判决正确，不存在损害原告合法权益的情形。1.舜海光电拖欠我方租金违反合同的约定，判决解除租赁合同符合法律规定；2.我方与原告不存在租赁关系，但原告使用我方的房屋经营宜快宜慢新生活便利店是事实，租赁合同解除后，原告继续占用我方的房屋不具合法性；3、原告要求代为履行舜海光电拖欠的全部债务没有法律依据，舜海光电承租我方8000多平方米的房屋，而原告只转租了600余平方米，原告提起第三人撤销之诉，原则上仅限于判决对其不利部分；4.原告起诉不符合民事诉讼法56条的规定。一审开庭传票已送达宜快宜慢新生活便利店，原告的法定代表人签收，原告方在知晓本案诉讼的请况下不申请参加诉讼，显然不属于法律规定不能归责于第三人的法定事由。被告舜海光电辩称，二审判决有误，应予撤销。1.宜快宜慢新生活便利店仅是店名招牌，不具有法人资格，二审判决将其列为诉讼主体错误；2.二审期间，享寓公司曾主动提出代偿，但法庭不予审理，剥夺了第三人的权利。第三人全美酒店陈述称，我们也是受害者，请法院依法审理。第三人享寓公司、草羊小吃店未陈述意见。济南高新技术产业开发区人民法院认定事实：2008年7月2日，交运集团与山东金奥电子科技有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3幢综合楼，该商品房的用途为综合楼，属框架结构，建筑层数为6层，层高为3.8米。地下**，地下层高为3.6米。该商品房建筑面积共8522.73平方米。2014年12月29日，山东交运物流集团有限公司（以下简称交运物流）（甲方）与舜海光电（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、标的物的坐落、面积及用途1、甲方出租给乙方的标的物位于齐鲁文化创业园3号楼，房屋用途为商用。2.出租标的物房屋面积为8233平方米，以上面积双方已经核实认可。第二条租赁期限及免租期1、该标的物租赁期共15年。2.免租金装修期为自交付日起至4个月（交付日：指水、电、设施设备消防等所有正常使用状态并已验收，双方签字并交接）。3.租赁期满，甲方有权收回出租标的物，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条租金及支付方式1、租金：每平方米每天0.92元，一年按360天计算。第一年租金为人民币2726770元，第二年租金为人民币2726770元、第三年租金为2726770元，支付标准为每三年租金按第一年度租金金额递增4%。2.标的物租金及押金的支付；乙方按上述租金明细交纳租金，租金每一年支付一次，自第一次交付之日起每满一年支付一次。3、乙方另支付给甲方人民币100000押金。4、以上租金及押金乙方于本合同签订后四日之内即2014年12月18日之前付款50万给甲方；2015年1月10日前再支付50万给甲方，3月15日支付剩余款项，逾期支付的每日收取逾期支付金额1%的违约金，超过十日或者超过年租30%未付的，甲方可以不经过通知乙方解除本合同。5、本合同签订之日，乙方应支付给甲方定金人民币100000元作为本合同的履约保证，如合同签订后，乙方未按照约定履行合同义务的，该定金不予退还。第七条合同的续约、变更、解除与终止3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）拖欠甲方租金超过60日的。第八条违约责任的处理1、租赁期间，本着对等的原则，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，退回该房屋，乙方应按照本合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（6）拖欠房租累计60天以上，同日双方签订交接确认单。2014年12月22日、2015年1月12日、2015年1月22日，舜海光电向交运物流支付50万元、25万元、50万元，共计125万元。2016年12月31日，交运物流与舜海光电签订《合同变更协议》，协议约定：一、甲方变更名称为交运集团；二、乙方所欠租金2017年1月1日之后部分交付给交运集团。2017年1月1日前部分交付给交运物流。同日交运集团与舜海光电签订房屋租赁合同，合同约定内容与2014年12月29日舜海光电与交运集团签订的租赁合同一致。2017年4月20日，交运集团向舜海光电送达《关于催付房屋租金的函》，载明：舜海光电截至2017年4月20日，拖欠交运集团房屋租金2226770元，请于2017年5月1日将拖欠的全部欠款2226770元支付给交运集团，舜海光电法定代表人董继海签字确认。2017年6月9日交运集团向舜海光电送达告知函，董继海签字确认。2017年6月16日舜海光电向交运集团支付400000元。2017年12月26日，交运集团向舜海光电邮寄送达律师函，律师函记载，“舜海光电应于2017年5月向交运交通公司支付2017年5月至2018年4月（即第三年度）租金272.677万元，但贵公司至今未付。截至目前，贵公司尚欠交运集团租金323.567万元。”2017年12月27日，董继海签收邮件。2016年1月15日，山东交运物流有限公司变更为“山东交运物流集团有限公司”。另查明，舜海光电将涉案房屋分别转租给全美酒店（房屋面积为4100平方米）、享寓公司（房屋面积为3960平方米）、宜快宜慢便利店，依据舜海光电与交运集团签订的房屋租赁合同及舜海光电与全美酒店、享寓公司签订的房屋租赁合同，交运集团按照租赁房屋面积为173平方米向宜快宜慢便利店收取房屋占用费。交运集团主张以0.92元/平方米的双倍向第三人主张房屋占用费。庭审中，舜海光电认可截至2018年4月30日前欠付交运集团房屋租金共计323.567万元。全美酒店、宜快宜慢便利店的租金已支付至2018年4月30日，享寓公司的租金已经支付至2019年1月1日。泉草羊小吃店系全美酒店分割出去的部分。对当事人有异议的证据，济南高新技术产业开发区人民法院认定如下：舜海光电提交的授权书，交运集团对其真实性无异议，但认为该授权书没有舜海光电的印章不符合舜海光电在庭审中陈述及授权书中记载的“共同商议”的约定。且从内容上看没有被授权的对象，该授权为不明确的授权书交运集团不予认可，另交运物流无权出具该授权委托书，该授权书所记载的内容违反国家发票管理规定，内容不具有合法性，该授权书与交运集团没有关联性，交运集团不认可该授权书，一审法院经审查认为，该授权书载明：“山东交运物流有限公司和山东舜海光电工程有限公司共同商议，授权并同意＿＿＿公司入住并开展对外经营，双方同意山东交运物流有限公司将发票直接开具给该公司，并在合规合法的情况下在楼顶设置广告位”。该授权书并未有具体的公司名称，且并未明确载明交运物流将发票开具对象，授权内容亦不明确，并不能证明其证明目的。济南高新技术产业开发区人民法院认为，《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《合同变更协议》系当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。交运集团将涉案房屋出租于舜海光电使用，舜海光电应当依照合同约定支付交运集团房屋租金。舜海光电认可欠付交运集团截至2018年4月30日的房屋租金323.567万元，但辩称交运集团同意将发票直接开与入驻公司，却将发票直接开给了舜海光电，导致舜海光电的成本增加，故未继续支付房屋租金，一审法院认为授权书系交运物流与舜海光电出具的，与交运集团无关，且该授权书并未有具体的公司名称，并未明确载明交运物流将发票开具对象，授权内容亦不明确，故其抗辩意见一审法院不予采纳，舜海光电应当向交运集团支付租金323.567万元。交运集团与舜海光电签订的《房屋租赁合同》约定，拖欠房租超过60日，交运集团有权解除合同，舜海光电自2017年6月16日已经拖欠交运集团房屋欠款2226770元，现已经超过60日，故交运集团要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。舜海光电未按约定向交运集团支付房屋租金，对引起本次纠纷应承担全部责任。关于交运集团要求舜海光电按照欠付租金30%支付违约金的诉讼请求，经一审法院审查标准过高，应予调低。一审法院酌定以323.567万元为基数，自2017年12月27日起至实际给付之日止按照年利率24%予以支持，超出部分一审法院不予支持；关于交运集团要求第三人返还租赁房屋的诉讼请求，因舜海光电违约，双方签订的《房屋租赁合同》解除，舜海光电与第三人签订的房屋租赁合同已经不具有履行的可能性，故第三人应当返还其占用房屋。交运集团要求全美酒店、宜快宜慢便利店、享寓公司以日租金0.92元/平方米的双倍，按照实际占用天数（自2018年5月1日至实际腾退房屋之日止）计算房屋占用费，既没有法律依据，且合同亦没有约定，故该法院不予支持。综上所述，济南高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决：一、确认交运集团与舜海光电签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、舜海光电于判决生效之日起十日内向交运集团支付截至2018年4月30日的房屋租金323.567万元；三、舜海光电于判决生效之日起十日内向交通集团支付违约金（以323.567万元为基数，按照年利率24%，自2017年12月27日起计算至实际履行之日止）；四、第三人享寓公司于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；五、第三人全美酒店于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；六、第三人草羊小吃店于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；七、第三人宜快宜慢新生活便利店（凤凰路店）于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；八、驳回交运集团的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40667元，减半收取计20333.5元，财产保全费5000元，由舜海光电负担。本院二审对济南高新技术产业开发区人民法院认定的事实予以确认。本院二审认为，关于舜海光电是否违约。本案中，舜海光电与交运集团签订的《房屋租赁合同》、《合同变更协议》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。交运集团已将涉案房屋交给舜海光电使用，舜海光电应当依照合同约定支付交运集团房屋租金，舜海光电主张其享有同时履行抗辩权的理由不能成立，不予支持。双方签订的《房屋租赁合同》约定，拖欠房租超过60日，交运集团有权解除合同，舜海光电自2017年6月16日已经拖欠交运集团房屋欠款2226770元，至起诉时已经超过60日。故，一审法院认定舜海光电违约并无不当。关于解除舜海光电与交运集团签订的《房屋租赁合同》可能给全美酒店造成损失的问题，因全美酒店并非合同一方当事人，若其损失实际存在应另行主张。关于一审程序是否违法。本案中，舜海光电、全美酒店主张第三人提出代舜海光电偿还租金及违约金，一审法院置之不理，导致第三人无法代为履行。经本院查明，一审庭审中，只有第三人全美酒店到庭参加诉讼，其他第三人并未到庭参加诉讼。二审中，全美酒店认为其并未承租涉案房屋，也未表示其愿意代为偿还租金及违约金，故舜海光电、全美酒店的主张无事实依据，本院不予采信。故，一审法院审理程序并无不当。关于违约金是否过高。根据舜海光电与交运集团签订的《房屋租赁合同》约定，舜海光电违约时应向交运集团支付总租金30%的违约金，一审法院认为双方的约定过高，按年利率24%予以支持违约金符合法律规定。综上所述，二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40667元，由舜海光电负担20333.5元，全美酒店负担20333.5元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对证据分析，本院认定事实如下：交运集团与舜海光电、全美酒店、享寓公司、草羊小吃店、宜快宜慢新生活便利店因租赁合同纠纷形成诉讼，经济南高新技术产业开发区人民法院审理作出（2018）鲁0191民初142号民事判决，判决确认交运集团与舜海光电签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；舜海光电于判决生效之日起十日内向交运集团支付截至2018年4月30日的房屋租金323.567万元；舜海光电于判决生效之日起十日内向交通集团支付违约金（以323.567万元为基数，按照年利率24%，自2017年12月27日起计算至实际履行之日止）；第三人享寓公司于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；第三人全美酒店于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；第三人草羊小吃店于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；第三人宜快宜慢新生活便利店于判决生效之日起三十日内向交运集团返还房屋；驳回交运集团的其他诉讼请求。舜海光电与全美酒店不服提起上诉，本院二审驳回上诉，维持原判，判决已发生法律效力。另查明，2015年2月3日，舜海光电将租赁的房屋转租给徐元文，双方签订房屋租赁合同约定，出租房屋建筑面积为602平方米，租赁期限为14年，合同还约定了其他权利义务。本案诉讼中，徐文元出具说明称，以上合同是代表快德经贸签订的。庭审中，快德经贸表示愿代舜海光电清偿欠付交运集团的全部租金、违约金等相关费用。还查明，二审判决生效后，交运集团分别于2019年11月15日、2019年11月22日与全美酒店、享寓公司签订了租赁合同，租赁期限均为自2019年10月1日至2034年9月30日，租赁房屋的坐落、面积与舜海光电转租给全美酒店、享寓酒店约定的一致。合同还约定了租金交付方式、违约责任等条款。本院认为,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。本案中，快德经贸作为次承租人，在承租房屋后投入装修等费用，交运集团与舜海光电是否解除合同对其有利害关系，故其有权提起第三人撤销之诉。交运集团与舜海光电之间属于租赁合同关系，根据双方的约定，在舜海光电未支付和迟延支付租金的情况下，交运集团有权行使合同解除权。故在合同约定解除条件达到后，原一、二审判决确认交运集团与舜海光电之间的租赁合同解除本身不存在错误。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时，次承租人代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”就本案而言，快德经贸如果在原审中提出代承租人支付欠付租金请求的，人民法院应予支持。但原一审诉讼中快德经贸的法定代表人徐元文收到相关的法律文书，知晓诉讼的存在，应当在法庭辩论终结前申请参加诉讼，其在二审判决生效后又提出第三人撤销之诉缺少合理性。在本案审理中，快德经贸虽然同意代舜海光电支付欠付租金及违约金，但交运集团将房屋整体出租给舜海光电，舜海光电对租赁物进行拆零后转租，快德经贸、享寓公司、全美酒店几个次承租人仅分别转租了租赁的房屋中的一部分，快德经贸仅以部分转租合同阻止交运集团的解除权对交运集团显失公平。原二审判决生效后，交运集团与享寓公司、全美酒店已经重新建立新的租赁合同关系，如果通过第三人撤销之诉撤销原一、二审判决，必将影响交运集团与享寓公司、全美酒店的合法民事权益，故对快德经贸提出第三人撤销之诉的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第二款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告山东快德经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东快德经贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  李树周审判员  秦华玲审判员  秦光启二〇一九年十二月十七日书记员  丁 爽