陕西省安康市汉滨区人民法院    民 事 判 决 书     （2019）陕0902民初5369号   原告包选丽，男，汉族，出生于1978年12月19日，安康市汉滨区人，住本区，系个体工商户，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人汪韬，系陕西持衡律师事务所律师。   被告张奎根，男，汉族，出生于1953年4月7日，安康市汉滨区人，住本区，农民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告丁月香，女，汉族，出生于1958年10月29日，安康市汉滨区人，住本区，农民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，（系张奎根之妻）   被告张正花，女，汉族，出生于1982年4月2日，安康市汉滨区人，住本区，农民，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，（系张奎根之女）   被告李峰，男，汉族，出生于1980年11月1日，安康市汉滨区人，住本区，系汉滨区烟草专卖局职员，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告包选丽与被告张奎根、丁月香、张正花、李峰确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄福建独任公开开庭进行了审理，原告委托代理人汪韬及被告李峰到庭参加了诉讼。被告张奎根、丁月香、张正花经本院传票传唤未按时到庭，依法按缺席审理，本案现已审理终结。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间订立的口头房屋买卖合同无效；2、判令四被告连带返还原告缴纳的购房款人民币50000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年农历2月原告包选丽将自己想要在城区附近买房的想法告诉了刘万安，经刘万安介绍原告得知被告张奎根等人意欲将自己位于高新区XX村XX组的两间六层自建房出卖，于是和妻子王某某一起在刘万安的带领下前往被告处看房，得知被告的房子除了一楼库房和六楼一套自住房外，其余已经全部出租。4月8日原告又和妻子王某某再次前往被告家，与被告张奎根、丁月香商量房屋买卖事宜，经协商双方初步达成协议，房屋出让价为145万元。由于原告本身做生意大部分用于生意周转，无力一次性付款，需要通过银行贷款，加之被告的房屋已经出租，被告已经收取了承租人的租金，租金到期也需要一段时间，于是原被告考虑到自身和房屋已经出租的实际情况协商后决定由原告现行向被告预付5万元购房款，等待六月份原告收到安康市资金监管中心转来的53余万元房款后及时将此款作为第二笔购房款支付给被告，剩余部分通过银行贷款支付给被告。于是被告要求原告于4月8日预付5万元购房款，原告当时并未携带现金，手机余额也不足便于当天晚上回家后通过大桥路农业银行ATM机用妻子王某某的银行卡向被告李峰的账户转账2万元，第二天原告又在妻子王某某、朋友刘子阳夫妇的陪同下在农业银行江北支行ATM机取款3万元，开车来到被告家将3万元现金交给被告张正花。当时原告要求被告出具5万元房款的收条，但被告张正花进屋上楼没有找到纸笔，无法出具收条。称双方都是讲信用的人让原告放心，原告出于对被告的信任便没有坚持。由于此次购房需要向银行贷款80万余元，所以原告前往银行咨询贷款，但被银行告知征信存在问题，无法贷款，致使剩余80余万元没有了着落。原被告之间的交易无法完成，2019年6月18日原告的妻子王某某来到被告家，将银行无法贷款的事情告诉被告张奎根和丁月香，提出终止交易，在被告酌情扣除后，返还原告缴纳的5万元购房款，被告二人不同意，在此期间原告多次联系被告李峰，但被告李峰态度蛮横坚决不予退还原告所缴纳的5万元购房款。综上所述，原告认为虽然与被告之间达成房屋买卖口头协议，并已经向被告支付了部分房款，现由于客观原因合同无法履行，且原被告之间对买卖农村自建房的法律规定并不知晓，如果继续履行合同既不可能，也有违反我国法律的强制规定，现原告依法提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告丁礼花未进行答辩。   被告张奎根、张正花、李峰共同辩称，一 、根据相关法律规定，对公民提起民事诉讼，应该由被告住所地人民法院管辖，住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖，被告三人住所地和经常居住地都是安康市高新区XX村，为什么在汉滨区张滩法庭开庭？二、原告对本案事实经过阐述不实，1、原告起初购买该房屋时，已经知道房屋不能转让给高新区XX村以外的居民。为了完成本次交易，原告是要把家中一成员户口转到高新区XX村，然后完成本次交易，原告包选丽不仅咨询过中间人刘万安（因刘万安就是从其他乡镇转到高新区XX村的），还咨询过其他从其他乡镇转到高新区XX村的居民，所以原告在诉状上说不知情完全与事实不符。试想一个人民币一百四十五万元的合同，谁会不了解清楚贸然交定金。2、经过买卖双方多次商定，在2019年4月8日双方就本次合同达成一致，房屋交易金额为一百四十五万元整，交易合同公证费和交易税由买方包选丽承担，买方包选丽需要在2019年4月8日当晚预交订金五万元给卖方张奎根夫妇，两个月后也就是6月8日之前交付余款。如买方违约也就是原告不能按时完成余款交付，卖方也就是被告自由处置给房屋，订金不予退还，在此期间被告不能将房屋转让给他人。三、原告对张正花和李峰认定为被告不适，形成诬告，对其二人精神和名誉造成极大伤害；此案中合同卖方为张奎根夫妇，房屋所有权归张奎根夫妇所有，买方为包选丽夫妇；在合同达成一致之前都是由张奎根夫妇和包选丽夫妇四人之间协商，从未与李峰和张正花协商，李峰和张正花只是见证人而已。由于卖方张奎根夫妇没有银行卡，所以委托李峰和张正花代收买方包选丽卖房款订金五万元（实际于2019年4月9日收到转账两万元），后张正花收到三万元现金并同两万元转账合计五万元交个卖方张奎根夫妇。而后在2019年6月18日以后，包选丽夫妇两次打电话给李峰要求退还卖方订金，还恶语相加，订金是交给张奎根夫妇的，李峰和张正花只是受张奎根夫妇的委托代收，收到之后就给了张奎根夫妇，这个钱凭什么让李峰给退？本案中李峰和张正花只是本合同见证人，而原告把李峰和张正花同张奎根夫妇一起列为被告实为不适，形成对李峰和张正花的诬告，在XX村和单位造成极坏的影响，对其二人的精神和名誉带来了严重的损害。四、由于原告合同违约给被告带来严重损失；本案合同卖方张奎根夫妇，本着守法、诚实、守信的原则，在包选丽夫妇交付定金之后，一直严守承诺，细心维护房屋的完整与清洁。所以一楼门面房和六楼住房没有对外出租，造成经济损失月两万三千元（一楼门面约一万五千元，六楼约八千元）；期间多次有人来看房，均被张奎根夫妇拒绝，说此房已经卖给包选丽夫妇。2019年5月16日，李某某来找张奎根夫妇买房，张奎根夫妇说此房已经卖给包选丽了，李某某说愿意出一百五十五万元（高出包选丽十万元整）购买此房，张奎根夫妇说做人要将诚信，不能见利忘义，不能把房子卖给李某某。2019年6月18日张奎根夫妇在得知包选丽夫妇违约不购买房屋之后，张奎根联系李某某来买房，但是李某某已经购买了高新区缇香郡的门面房，没有多余的钱来购买张奎根夫妇的房屋了，由于本案包选丽夫妇违约，对张奎根夫妇造成重大的经济损失约人民币十二万三千元整。综上所述，答辩人恳求法院：1、原告的诉求与事实不符，于法无据，恳请法院依法驳回原告的全部请求；2、赔偿卖方张奎根夫妇经济损失人民币十二万三千元整；3、原告必须以书面、公开的形式向李峰和张正花赔礼道歉，并赔偿李峰和张正花精神损失费人民币贰万元整，名誉损失费人民币五万元整；4、诉讼等一切费用由原告承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人进行了举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。双方有争议的证据认定如下：原告对被告李峰提供李秋燕购房协议、交款凭证复印件各一份，认为该组系复印件，真实性无法核实，与本案没有关联性，本院认可。对该证据真实性无法核实，且与本案没有关联性，本院不予确认。本院对事实认定如下：2019年农历2月，原告想在城区购买住房，通过刘万安了解被告张奎根等人意欲将自己位于安康市高新区XX村XX组的两间六层自建房出卖，便与妻子王某某、刘万安前往被告张奎根家看房，得知被告张奎根的房子除了一楼库房和六楼一套自住房外，其余已经全部出租。同年4月8日，原告与被告张奎根、丁月香商量房屋买卖事宜，经协商双方初步达成协议，口头约定房屋出让价为145万元。同年4月9日原告通过银行转账方式向被告李峰的账户为XXXXXXXXXXXXXX1867转账20000元，第二天原告向被告张正花给付现金30000元，为给出具相应的收款凭证。同年6月18日，原告因其他原因无法按约履行，要求被告方返还原告向其交付的50000元购房定金未果，现依法诉至法院，请求法院依法判决。   另查明，原告户籍系安康市汉滨区XX镇XX村XX组。   本院认为，双方争议焦点为：1、双方口头达成房屋转让协议是否合法有效？2、被告张奎根等人要求原告赔偿理由是否成立？农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。本案中，被告张奎根家所修建的房屋土地系属集体所有，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告与被告张奎根等人都达成口头房屋转让协议，违反了上述法律的强制性规定，属于无效合同。故原告要求被告返还其购房定金50000元的诉请，于法有据，本院予以支持。对被告李峰等人辩解，该案件管辖权问题，张滩法庭系汉滨区人民法院派出法庭，该案件不存在管辖权问题，对其辩解，本院不予采信；对被告李峰等人辩解，原告违约，给其造成了一定经济损失，被告等人未提供相应证据证实，且双方所达成的口头协议系无效合同，不存在违约之说，合同无效是自始无效，对其辩解，本院不予采信；对李峰辩解原告无权起诉被告李峰、张正花，给其造成了一定精神损害，要求原告给其赔偿的辩解，原告与被告张奎根、丁月香达成了口头协商了房屋转让事宜，但收该笔定金系被告李峰、张正花二人，对其辩解，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告包选丽与被告张奎根、丁月香于2019年4月8日达成口头房屋转让协议无效。   二、由被告张奎根、丁月香、张正花、李峰返还原告包选丽购房定金人民币50000元。限本判决生效后十五日内履行完毕。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1050元减半收取525元，由被告张奎根、丁月香、张正花、李峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判员  黄福建                        二〇一九年十一月二十九日                      书记员 魏传余