河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12737号原告：郝修申，女，1988年12月16日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：葛观振（系郝修申丈夫），住所地河南省范县，现住河南省新郑市,系原告丈夫，代理权限为特别授权。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码914101006987270595。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告郝修申与被告河南成益置业有限公司（以下简称“成益公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郝修申的委托诉讼代理人葛观振、被告成益公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝修申向本院提出诉讼请求：1.依法判令成益公司向郝修申支付逾期办理房屋产权权属登记违约金4824.67元；2.依法判令成益公司在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续；逾期按日以房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至郝修申取得房地产权属证书止；3.依法判令成益公司协助郝修申办理商品房转移登记，将房屋产权登记至郝修申名下；4.判令成益公司提供消防验收备案意见书及新郑市质监站盖章的质量验收报告单，如不能提供则按总房款的日万分之一点五进行赔偿（从2016年6月30日计算至实际验收合格，检验合格时止）；5.判令成益公司向郝修申提供竣工备案表并赔偿违约金（按总房款的日万分之一点五从2016年9月30日始至实际竣工备案之日止）；6.判令成益公司向郝修申出具维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票；7.判令成益公司在45日内对供水供电完成整改并提供水电部门出具的验收合格证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，郝修申的水、电、物业费由成益公司承担；8.本案诉讼费由成益公司承担。事实和理由：2014年10月26日，成益公司与郝修申签订《商品房买卖合同》，约定由成益公司将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情.维也纳小区房产一套出售给郝修申，其中合同约定，成益公司应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因成益公司的责任，郝修申不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，成益公司按房款的1%向郝修申支付违约金。合同签订后，郝修申依约支付了全部房款，履行了全部合同义务。成益公司于2016年8月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致郝修申至今不能取得该房屋产权证书，给郝修申造成了巨大的经济损失。郝修申收房后多次和代表们以及其他业主向成益公司询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但成益公司态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了郝修申的权益，给郝修申生活带来了不便，成益公司拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费，移交给郝修申一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄郝修申不懂水电，现要求成益公司对水电进行整改并移交给电业部门。郝修申曾多次要求成益公司遵守合同、履行承诺，成益公司态度蛮横、拒不履行，现郝修申为维护自己的合法权益，特诉至法院。成益公司辩称，一、成益公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为2016年8月，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。因此，是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增长，成益公司对此并无过错，不应当因此承担违约责任和支付违约金。二、关于首次登记办理的事宜，《商品房买卖合同》中并没有约定。根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心进行首次登记，在上述两项登记完成之后，还需要郝修申的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为郝修申办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要郝修申予以配合。因此，成益公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、郝修申本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非成益公司所能掌控。因此，郝修申的该项诉请并不明确，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，因此郝修申要求成益公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。三、对于郝修申在第4项至第7项诉讼请求中所要求的消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票、电网并网证明及入户编号等，成益公司并非上述各类证书、证明的制作单位和法定保存单位，没有合同义务也没有法律义务向郝修申出示；并且郝修申如认为需要知悉上述证书内容，可以依法向相关主管行政机关申请信息公开进行查询。郝修申在上述诉讼请求中所罗列的情况，本案《商品房买卖合同》中并没有约定成益公司需要支付违约金，因此，郝修申在上述诉讼请求中关于要求成益公司支付违约金的请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月26日，（××）郝修申与（××）成益公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××3091），合同主要内容为：郝修申购买成益公司开发的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡·风情二期26号楼2单元16层1603号房屋，建筑面积89.71㎡，单价5378.07元/㎡，房屋总价款482467元。郝修申应于2014年10月26日交纳房款182467元，下余300000元为商业贷款。第八条约定：成益公司应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付郝修申使用。第十四条约定：××承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，1、交房时水、电达到使用条件……；如果在规定日期内未达到使用条件，××同意提供替代产品或服务，但使用费用由××承担直至满足本合同约定的交付配套标准。第十五条约定：××应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案；如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为：××在商品房交付使用后480天内由××将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由××为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同签订后，郝修申向成益公司支付购房款482467元。2016年9月份，成益公司将涉案房屋交付给郝修申，但至今未向产权登记机关提交办理产权所需登记资料。现郝修申以成益公司没有依约为其办理房产证为由诉至本院，请求处理。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，购房发票及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，郝修申与成益公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。本案中，郝修申与成益公司在《商品房买卖合同》明确约定，××应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，××按已付房价款1%向××支付违约金。郝修申已向成益公司支付全部购房款，成益公司未在规定期限内协助郝修申办理房屋产权证书，故成益公司应当向郝修申支付违约金4824.67元。郝修申请求成益公司在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，但相应办理手续应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定，郝修申该项诉讼请求并不明确，且郝修申要求成益公司办理完毕首次登记，但成益公司仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。郝修申与成益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定。虽房屋的首次登记是有关房屋产权登记的办理前提，成益公司有义务为郝修申购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记，在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的,法院应判令其在期限内及时办理，但本次诉讼中郝修申和成益公司未提交相关证据证明其他楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就期限下,成益公司履行上述义务的期限尚不能确定,郝修申要求限期办理不动产首次登记,因客观上不具备办证条件,应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，成益公司应履行办理案涉不动产的首次登记义务，郝修申可另行主张。郝修申要求成益公司自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算利息，至郝修申取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有利息的约定。故本院对郝修申的该项诉讼请求不予支持。郝修申请求成益公司协助其办理商品房转移登记，将房屋产权登记至其名下，但在无证据证明案涉房屋已符合办理产权登记的情形下，郝修申请求协助办理转移登记的条件尚未成就,客观上不具备履行条件,应不予支持。待具备办证条件后，成益公司应履行协助义务，郝修申可另行主张。郝修申请求成益公司向其出具消防验收备案意见书、质量验收报告单、竣工备案表、维修基金发票、交易手续费发票、测绘费发票等文件，并非为其双方签订《商品房买卖合同》中约定的成益公司的义务，郝修申主张相应的赔偿及违约金亦无依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。郝修申请求判令成益公司在45日内对供水供电完成整改并提供国家电网并网证明，实现合同约定的市政直接供水、供电的方式；整改完成前，郝修申的水、电、物业费由成益公司承担，整改完毕后向郝修申提供水电部门出具的国家并网证明及入户编号。现郝修申未提交证据证明案涉房屋的供水、供电并非市政供水、供电，而生效判决亦确认龙湖镇维也纳湖畔小区现使用的生活用电系国网新郑公司所供，水系龙湖镇水厂所供。郝修申提交的证据不能认定成益公司的供水供电方式违反相关法律、法规或技术规范等相关规定并实际损害了其合法权益，故对郝修申的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，郝修申诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郝修申支付违约金4824.67元；二、驳回原告郝修申的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵西璞二〇一九年十二月二十日书记员  李家俞