北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10710号上诉人（原审被告）：张松林，男，1962年11月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王娟秋（张松林之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：李广利，北京华沛德权律师事务所律师。上诉人张松林因与被上诉人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张松林及委托诉讼代理人王娟秋，被上诉人龙城物业公司委托诉讼代理人李广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龙城物业公司的全部诉讼请求。事实与理由：第一，龙城物业公司没有严格履行和业主委员会签订的合同，该合同第二条第一款第四项约定，龙城物业公司应当提供物业公用部位的日常维护养护和管理的物业服务内容，但龙城物业公司根本没有履行上述合同义务，造成张松林的屋顶漏水且房屋受损严重，屋内墙体的腻子和涂料都掉了。第二，龙城物业公司应该维护小区的公共秩序、公共财产，对车辆停放进行管理。张松林每年都交纳车辆管理费，但是张松林的车在2013年10月份在停车位里被其他车刮蹭了，龙城物业公司说找不到肇事车辆，也没有进行赔偿，龙城物业公司应当承担张松林的车在停车位里被刮蹭的赔偿责任。第三，龙城物业公司要承担门禁系统的维护工作，涉案小区的门禁系统常年处于损坏情况。整个楼门大开，任何人员可出入，经常有人发小广告，给张松林的家人包括孩子精神造成很大影响。第四，物业服务合同第十二条约定，龙城物业公司接受供水、有线电视部门等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得限制和变相限制业主购买或使用，但张松林的家人在去龙城物业公司买水时，龙城物业公司的工作人员因张松林未交纳物业费而故意刁难张松林的家人。综上，因龙城物业公司服务不达标，不同意支付涉案物业费。龙城物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意张松林的上诉请求和理由。首先，房顶漏水是因为开发商的问题，龙城物业公司也曾于2016年积极维修，现在房顶漏水问题已经维修解决。因龙城物业公司履行了维修义务，故不应该承担赔偿责任，且张松林就房屋漏水造成的损失已经在海淀法院另行起诉，与本案不是同一法律关系。其次，车辆刮蹭的问题涉及到其他业主的侵权行为，与本案的合同纠纷不是同一个法律关系，与本案没有关联性。再次，关于门禁的问题，涉案单元的业主比较多，个别业主因个人原因或素质问题关门不及时，这与龙城物业公司无关。最后，关于换水表态度不好的问题没有证据支持，且与本案不是同一个法律关系，也不属于物业服务合同范围之内的事情。龙城物业公司向一审法院起诉请求：依法判令张松林向龙城物业公司支付物业费11386.5元及滞纳金6197.6元，合计17584.1元。一审法院认定事实:2014年12月10日，君安家园业主委员会（甲方）与龙城物业公司（乙方）签订《北京市海淀区君安家园物业管理服务合同》，约定由乙方为君安家园住宅小区提供物业服务；物业服务期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，项目包括保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、共用部位设施设备日常维护费、综合管理费、电梯运行维护费、电梯检测费、避雷装置检测费等，具体标准为：高层住宅（经济适用房）1.26元/月/平方米（其中经济适用房0.55元，电梯0.49元，消防0.1元，高压水泵0.1元，电梯检测费0.02元）；办公用房（非住宅、非盈利房屋）2元/月/平方米；商业用房（商业楼、旅馆、地下车库等）3元/月/平方米；另外，物业服务管理区域的地下室储物间0.55元/月/平方米（规划的自行车库，住建委不可能办理产权登记）；垃圾费30元/年/户；公共照明费100元/年/户（含楼内公共照明、小区监控系统、门禁系统三项用电收费）。业主每半年交纳一次物业服务费，每年的1月31日前预交上半年的物业费，7月31日前预交下半年的物业费。业主逾期未交纳物业费，经业委会督促、物业公司催交后仍不交纳的，应按逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2018年9月26日，双方对此续签了合同，约定物业服务期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。张松林系北京市海淀区XXX房屋的所有权人，该房屋建筑面积143.34平方米。张松林未交纳2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。庭审中，张松林就其主张提交了照片和录像视频为证。龙城物业公司对此认为，对于漏水问题该公司去修补过，但大修需动用公共维修基金；车辆剐蹭涉及其他业主，不应该由龙城物业公司来承担责任；买水卡恶意刁难问题，如果真有此事，龙城物业公司愿意道歉，但张松林并无证据佐证；张松林反映的其他问题均无证据佐证，故不认可。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。龙城物业公司与君安家园业主委员会签订《北京市海淀区君安家园物业管理服务合同》，为君安家园小区提供物业服务，故龙城物业公司与张松林之间形成事实上的物业服务合同，龙城物业公司为张松林提供了相关物业服务，张松林作为业主应履行支付相应物业费的义务。现龙城物业公司要求张松林支付物业费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持；要求张松林支付滞纳金，因张松林拖欠相应费用系因对房屋漏水等问题未能解决产生的误解所致，并非出于故意，故法院对龙城物业公司要求张松林支付滞纳金的诉求，不予支持。张松林之辩称，缺乏充分证据佐证，且部分辩称与本案并非同一法律关系，其不能以此作为拒交物业费的理由，故法院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张松林于判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年12月31日的物业费11386.5元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果张松林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张松林围绕其上诉请求及理由向本院提交照片打印件6张，其中3张照片证明龙城物业公司没有对房顶进行必要的维护、养护或管理，造成屋顶上排水口堵塞，张松林的家人上楼顶自行清理屋顶上排水口。另外3张是张松林车辆定损的照片，证明张松林的车辆确实是停在车位上受到刮蹭。龙城物业公司对屋顶的3张照片的真实性、关联性、证明目的均不予认可，对车辆定损的3张照片载明的费用支出数额无异议，但不认可刮蹭发生的原因及责任与龙城物业公司的关联性。龙城物业公司二审无新证据提交。本院对张松林二审提交的证据材料认证如下：张松林提交的3张屋顶位置照片与其一审提交的照片基本一致，主要证明其自行清理屋顶排水管道口堵塞物，龙城物业公司并未尽到清理维护管理义务。龙城物业公司对上述照片的真实性不予确认，但未能提交相反证据予以反驳，根据龙城物业公司认可张松林家存在屋顶漏水事实的庭审陈述，本院认为张松林提交的上述照片能够反映出，张松林为避免损失扩大自行清理排水管道口的行为具有合理性和高度可能性，故本院对张松林提交的上述屋顶位置照片予以采信。张松林提交的3张车辆定损照片，主要证明张松林的车辆在停车位中受到刮蹭，但因上述车辆定损照片仅能反映出张松林车辆具体受损情况以及定损情况，不能反映出事故发生之时的具体位置和原因，故本院对3张车辆定损照片与本案的关联性及证明目的不予认定。本院经审理查明，双方当事人均认可如下事实：张松林家屋顶存在漏水情况，张松林自2013年7月第一次向龙城物业公司反映过其房屋存在漏水的问题；2012年2月15日，君安家园业主委员会（甲方）与龙城物业公司（乙方）签订《北京市海淀区君安家园物业管理服务合同》，物业服务期限自2012年3月1日起至2014年12月31日止；龙城物业公司在2013年1月1日至2017年12月31日的期间系涉案小区的物业服务企业。本院另查，张松林主张自其向龙城物业公司反映漏水问题要求维修开始直至2016年大修之前，龙城物业公司始终未上门查看和处理张松林家的漏水问题，亦未针对漏水问题进行过维修。张松林表示其知晓本案诉讼请求中包括垃圾费及公共照明费，且认可本案诉请各项费用的收费标准，但因龙城物业公司服务不达标故不同意支付诉争期间上述全部费用。本院再查，龙城物业公司主张在2015年底2016年初左右，君安家园业主委员会聘请第三方公司动用公共维修基金对张松林家楼顶进行了大修，在大修之前龙城物业公司已针对张松林家的漏水问题进行了联系协调并维修过几次，只是龙城物业公司的相关维修记录未取得张松林的签字确认。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点在于张松林是否应支付龙城物业公司欠付的物业费，以及物业费合理数额的核定。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。龙城物业公司与君安家园业主委员会连续签订的数份《北京市海淀区君安家园物业管理服务合同》于2013年1月1日至2017年12月31日期间对张松林具有法律约束力。龙城物业公司作为物业服务企业，亦应按照合同约定的内容履行管理服务义务。在本案诉请物业费所涵盖的期限内，龙城物业公司为张松林提供了相关物业服务，张松林作为业主应履行支付相应物业费的义务。张松林于本案中提出龙城物业公司在公共区域维修管理、停车位管理等方面存在服务瑕疵，并围绕其抗辩主张的事实提交了相关照片等证据予以证明。龙城物业公司针对上述问题并未提交充分证据证明其积极全面地履行了清掏疏通、沟通协调、协助排查、维修管理等物业服务合同义务。综合双方当事人的举证情况，本院认定龙城物业公司对张松林的物业服务在服务质量及服务效率上存在一定不足之处，其诉请的物业费应综合张松林的个案情况在权利义务对等的原则下进行适当酌减，酌减金额由本院综合酌定，但本案关于物业费的酌减对涉案小区其他业主不具有普遍适用性。张松林向本院申请中止审理，主张其于另案向龙城物业公司主张因屋顶漏水等原因导致的财产损害赔偿，本院经审查，张松林提出的财产损害赔偿可由法院依法审理予以处理，与本案不属于同一法律关系，本案的处理结果无须以另案的审理结果作为依据，本案不存在诉讼中止的法定情形，故本院不予准许张松林提出的中止审理申请。综上所述，张松林的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初20105号民事判决；二、张松林于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年12月31日期间的物业费9319元；三、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张松林的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元，由张松林负担64元（于本判决生效后七日内交纳），由北京龙城兴业物业管理有限公司负担56元（已交纳）。二审案件受理费85元，由张松林负担70元（已交纳），由北京龙城兴业物业管理有限公司负担15元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 丁少芃二〇一九年十二月十八日法官助理 孙雅丹书 记 员 周 玮书 记 员 粘晓洋