广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19208号上诉人（原审被告）：肖小环，女，1989年11月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。上诉人（原审被告）：广州市邦耀汽车销售有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：肖小环，职务：总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邝展强，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市众利汽车销售有限公司，住所地广东省广州市从化区。法定代表人：邱国洲。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。原审第三人：广东启座投资有限公司，住所地广东省广州市从化区城郊街富城路**。法定代表人：王玉霞。上诉人肖小环、广州市邦耀汽车销售有限公司（以下简称邦耀公司）因与被上诉人广州市众利汽车销售有限公司（以下简称众利汽车公司）、原审第三人广东启座投资有限公司（以下简称启座公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人肖小环、邦耀公司上诉请求：1.驳回众利汽车公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由众利汽车公司承担。事实及理由如下：一、众利汽车公司与肖小环、邦耀公司签订《新动力汽博城场地租赁合同》时，众利汽车公司隐瞒了其只向业主方承租三年的事实，与肖小环、邦耀公司签订了为期五年的合同，且其承租面积只有1000平方米，向肖小环、邦耀公司出租的面积却扩大为1105平方米，存在欺骗、引诱肖小环、邦耀公司进入租赁场地的行为。在三个月的装修时间内，众利汽车公司均有向业主方缴纳租金，但在肖小环、邦耀公司装修完毕后，即从2017年10月开始，众利汽车公司就不向业主缴纳任何租金，导致业主从2018年4月开始一直向众利汽车公司及肖小环、邦耀公司发出通知要求支付租金，且不间断地停水停电，扰乱肖小环、邦耀公司的经营，从2018年8月开始不能正常经营。在此过程中，肖小环、邦耀公司主动与众利汽车公司及业主进行协商，但由于协商不成，导致肖小环、邦耀公司无法正常经营也无法缴纳租金。二、众利汽车公司与肖小环、邦耀公司有合作经营的行为，在2018年4月份，众利汽车公司还欠肖小环、邦耀公司的货款（车款）13500元，双方曾经协商用于抵扣租金。在与业主发生租金纠纷后，众利汽车公司当时只是催收肖小环、邦耀公司缴纳水电费，也同意等与业主沟通好后再要求肖小环、邦耀公司缴纳租金，所以肖小环、邦耀公司在2018年8月10日向众利汽车公司支付20000元作为水电费。本案众利汽车公司从签订合同时就存在欺诈的行为，并且在履行合同中完全不能够提供场地给肖小环、邦耀公司使用，才产生肖小环、邦耀公司不按时交租的情况。众利汽车公司替肖小环、邦耀公司买车，肖小环、邦耀公司曾向众利汽车公司多支付买车款13500元，双方当时明确约定该笔款项用于抵扣租金，不对该笔款项提出诉讼。三、肖小环是邦耀公司的法定代表人，仅代表邦耀公司与众利汽车公司订立合同，合同中的权利义务或法律责任应由邦耀公司承担，与肖小环个人无关，一审法院判决肖小环承责不妥。四、众利汽车公司向肖小环、邦耀公司出租的面积是1105平方米，根据启座公司与众利汽车公司签订《新动力汽博城场地租赁合同》所示只有1000平方米，因此众利汽车公司虚构了租赁面积。如若肖小环、邦耀公司需承担相应的占用费，也应当按照实际面积计算占有使用费，即应按照比例酌减租金。被上诉人众利汽车公司二审辩称：一、同意一审判决，肖小环作为邦耀公司的股东，其没有依法实缴注册资本，应当承担连带责任。二、肖小环、邦耀公司认为涉案场地的面积与合同约定的面积不符，但其没有相应的证据予以证明，故该观点不能成立。另外，肖小环、邦耀公司使用涉案场地已久，一直以来对于其所承租的面积大小从无提出异议。至于众利汽车公司承租面积与出租给肖小环、邦耀公司的面积存在差异的问题，在与肖小环、邦耀公司签订合同时，其已自行测量实际面积，众利汽车公司和业主方签订的租赁合同约定的面积之所以只有1000平方米，是因为门口区域赠送的面积没有计算在内。原审第三人启座公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。众利汽车公司于2018年11月13日向一审法院起诉请求：一、确认众利汽车公司与肖小环、邦耀公司所签《新动力汽博城场地租赁合同》自2018年12月1日解除，肖小环立即腾空该场地；二、肖小环、邦耀公司清偿2018年4月至2018年11月期间的租金合共144000元，肖小环、邦耀公司按当月租金标准支付自2018年12月1日至实际交还场地之日的占用期间场地使用费；三、肖小环、邦耀公司清偿2017年8月至2018年10月期间拖欠的水电费13906元，肖小环、邦耀公司支付2018年11月至实际交还场地之日的水电费；四、肖小环、邦耀公司支付违约金47371.8元；五、肖小环、邦耀公司以157906元（二、三项之和）为基础自起诉之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期支付利息直至债务清偿完毕之日止；六、肖小环、邦耀公司承担本案诉讼费。经一审法院释明，众利汽车公司明确，如果涉案合同为无效，众利汽车公司将不再主张确认解除众利汽车公司与肖小环、邦耀公司于2017年5月25日所签的《新动力汽博城场地租赁合同》，诉讼请求变更为：一、肖小环、邦耀公司向众利汽车公司支付2018年4月至2018年11月期间的占用费合共144000元；二、肖小环、邦耀公司向众利汽车公司支付2017年8月至2018年10月期间拖欠的电费12720元；三、肖小环、邦耀公司以第一、二项的合计金额为基数自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息直至款项付清之日止；四、肖小环、邦耀公司向众利汽车公司支付违约金47371.8元；五、肖小环、邦耀公司承担本案诉讼费。经一审法院审理查明：2017年5月27日，启座公司（作为甲方）与众利汽车公司（作为乙方）签订《新动力汽博城场地租赁合同》，约定：第一条，租赁区域与费用：1.乙方承租位于广州市从化区xx街xx路xx号，广州新动力汽车博览城C区域，面积为1000㎡，使用期限自2017年6月1日起至2020年7月1日止。共计36个月整。2.现单价为10元/㎡，租金为每月10000元，2019年6月后租金为11元/㎡，电费为：两相电1.5元/度，三相电4元/度，水费为2元/吨，管理费3元/㎡/月，管理费为每月3000元（包括但不限于公摊水电费、治安费以及卫生保洁费），水电押金1000元，乙方必须在每月30日前先交下个月的租金，逾期视作违约处理。该合同尾部甲方处有第三人盖章，乙方处有众利汽车公司盖章及梁锦辉签字。2017年5月25日，众利汽车公司（作为甲方）与肖小环（作为乙方）签订《新动力汽博城场地租赁合同》，约定：第一条，租赁区域与费用：1.乙方承租位于广州市从化区xx街xx路xx号新动力汽车博览城C区，面积为1105m2，使用期限自2017年6月1日起至2022年6月1日止；用于经营二手车买卖，汽车以租代购，金融按揭服务；2.租赁期为5年，租金为每月18000元（租金已包括，管理费0元/m2/月）电费为：两相电2元/度，水费2元/吨，水电押金1000元，乙方必须在每月30日前先交下个月的租金，逾期视作违约处理；3.乙方向甲方交两个月的租金为保证金，并交付第一个月的租金，实行两押一租；4.免租2个月，由2017年6月1日至2017年8月1日止；5.租金两年后每年增递10%。第五条，其他违约责任：1.甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同；2.乙方未按照约定支付综合管理费的，应每日向甲方支付迟延综合管理费30%的滞纳金。该合同尾部甲方处盖有众利汽车公司公章，乙方处盖有广州市魅茵盛投资咨询有限责任公司公章并有肖小环签名。2018年8月10日，肖小环通过手机银行向梁锦辉转账20000元，并附言迈风水电费用。广州市公安局从化区分局河东派出所出具的报警回执载明：报警人肖小环：您于2018年9月19日12时05分报案，兹所报情况我单位已如实登记受理。肖小环、邦耀公司提交的广州市键大汽车贸易有限公司变更记录显示：2018年6月1日，变更前为广州市迈风汽车贸易有限公司，变更后为广州市键大汽车贸易有限公司。众利汽车公司提交的邦耀公司的企业信用信息显示：变更日期为2018年8月23日，变更前公司名称为广州市魅茵盛投资咨询有限责任公司，变更后内容为邦耀公司，公司法定代表人为肖小环，类型为自然人独资的有限责任公司。因涉案场地租赁合同纠纷，启座公司曾作为原告起诉众利汽车公司，请求一审法院判令：一、解除启座公司与众利汽车公司签订的《新动力汽博城场地租赁合同》；二、众利汽车公司向其支付拖欠的租金和管理费共117000元（截止2018年5月31日租金为90000元、管理费27000元）；三、众利汽车公司向其支付拖欠的水费和电费共15157.5元（截止2018年4月30日水电费为15157.5元）；四、众利汽车公司向其支付违约金等诉讼请求。在该案中一审法院作出（2018）粤0117民初2290号民事判决书，该判决书查明涉案租赁物未办理相关报建手续，并认定启座公司与众利汽车公司于2017年5月27日签订的《新动力汽博城场地租赁合同》为无效合同，并驳回启座公司的全部诉讼请求。该民事判决书于2018年10月16日生效。2019年1月17日，一审法院就肖小环于2018年9月19日向广州市从化区分局河东派出所报警的有关事宜向该局发出《协助调查函》，请求该局协助提供肖小环的报警资料及接受询问并处理的材料等，该局工作人员核实后口头回复称除报警回执外并无其他相关材料。众利汽车公司提交的涉案DT862型三相四线有功电能表照片显示其读数为818.9度。众利汽车公司称由于其下方安装有电流比载明为100/5的电流互感器，故上述电表的实际用电量应为电表显示的读数乘以20倍，并应以16360度（818度×20）为标准计算实际电费。一审法院于2019年5月7日向广州供电局有限公司从化供电局发函问询众利汽车公司上述意见是否合理，本案电表应以何标准作为用电量计算电费。广州供电局有限公司从化供电局工作人员在2019年5月10日曾与本案经办法官共同查看涉案房屋电表现场，并在2019年5月14日向一审法院回函，内容为：一、本案的电能表不属于该局资产，不归该局管理；二、从电量计算来看，存在这样的计算方法。在一审审理过程中，众利汽车公司与肖小环、邦耀公司确认肖小环、邦耀公司已经于2019年4月30日从涉案房屋撤场。一审法院认为，根据已生效的广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初2290号民事判决书，该判决书查明涉案租赁物未办理相关报建手续，根据《最高人民法院》第二条、第三条的规定，故众利汽车公司与肖小环、邦耀公司就涉案房屋签订的《新动力汽博城场地租赁合同》为无效合同。本案存在以下问题：第一，肖小环、邦耀公司是否需要向众利汽车公司支付占用费及水电费的问题。由于邦耀公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为肖小环，肖小环没有提交证据证明其个人财产独立于该公司的财产，且肖小环曾作为乙方参与合同的签订，并在涉案房屋经营邦耀公司，故众利汽车公司主张肖小环与邦耀公司共同承担责任，一审法院予以支持。在一审庭审中，肖小环、邦耀公司辩称是众利汽车公司未向启座公司缴纳租金导致启座公司从2018年4月份开始一直不间断的停水停电，扰乱肖小环、邦耀公司经营，在2018年8月份开始就完全不能正常经营，因此无法正常使用涉案房屋。启座公司向法院起诉请求众利汽车公司向其支付2018年5月31日前的租金及2018年4月30日前的水电费的诉讼请求已经被一审法院生效的（2018）粤0117民初2290号民事判决书驳回，即众利汽车公司并未拖欠启座公司上述期间的租金、水电费等。根据本案证据与肖小环、邦耀公司的答辩意见，一审法院认为根据现有证据无法证明是众利汽车公司的原因造成肖小环、邦耀公司不能正常使用涉案房屋。本案中众利汽车公司已经按照双方签订的租赁合同将涉案房屋交付肖小环、邦耀公司使用，虽然双方签订的租赁合同无效，肖小环、邦耀公司也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，也应向众利汽车公司支付使用的水电费。第二，肖小环、邦耀公司应向众利汽车公司支付的占用费、电费的数额问题。占用费用数额。肖小环、邦耀公司在2018年4月至2018年11月期间实际使用了涉案房屋，应参照双方签订的合同约定的每月18000元的租金标准向众利汽车公司支付该期间的占用费，故众利汽车公司主张肖小环、邦耀公司应向其支付该期间18000元×8个月=144000元占用费以及自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息直至款项付清之日止向众利汽车公司支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。肖小环、邦耀公司辩称，肖小环、邦耀公司曾向众利汽车公司多支付13500元车款，双方曾约定用于抵扣租金，但未提交证明该约定，且肖小环、邦耀公司明确表示该13500元不提出反诉，故一审法院对于肖小环、邦耀公司提出的该13500元应用于抵扣租金的答辩意见不予采纳。电费数额。众利汽车公司主张电费应按照其提交的涉案DT862型三相四线有功电能表照片显示其读数818度×20倍=16360度计算电费，根据一审法院向广州供电局有限公司从化供电局回函的情况及肖小环、邦耀公司使用涉案房屋是用来销售汽车的实际情况，一审法院认为众利汽车公司的该意见应予以支持。肖小环、邦耀公司辩称还有其他用户共同使用该电表，但没有提供证据予以证明，一审法院不予采纳。故肖小环、邦耀公司使用的电费应为：16360度×2元/度=32720元，众利汽车公司自认被告在2018年8月10日已经支付了20000元，故还剩余12720元未付，肖小环、邦耀公司应向众利汽车公司支付该款项，并自起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率支付利息直至款项付清之日止向众利汽车公司支付利息。第三，众利汽车公司主张的违约金47371.8元问题。由于众利汽车公司与肖小环、邦耀公司签订的租赁合同为无效合同，所以肖小环、邦耀公司虽然应参照合同支付占用费及电费，但并不构成违约，故众利汽车公司主张的违约金47371.8元的诉讼请求，一审法院不予支持。启座公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《最高人民法院》第二条、第三条、第五条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年7月29日作出如下判决：一、广州市邦耀汽车销售有限公司、肖小环于本判决发生法律效力之日起十日内支付占用费144000元及利息（按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率从2018年11月13日起计算至实际付清款项之日止）给广州市众利汽车销售有限公司；二、广州市邦耀汽车销售有限公司、肖小环于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费12720元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款人民币基准利率从2018年11月13日起计算至实际付清款项之日止）给广州市众利汽车销售有限公司；三、驳回广州市众利汽车销售有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4379.2元，由广州市邦耀汽车销售有限公司、肖小环负担3434元，广州市众利汽车销售有限公司负担945.2元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。关于双方签订的租赁合同中的租赁面积是如何确定的问题。肖小环、邦耀公司述称签订合同时众利汽车公司告诉其涉案场地的面积为1105平方米，其目测也觉得差不多，因此就与众利汽车公司签订了涉案租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于应否按承租面积的减少相应减少租金的问题。肖小环、邦耀公司主张众利汽车公司向启座公司承租涉案场地的合同中载明涉案场地面积只有1000平方米，但其将涉案场地出租给肖小环、邦耀公司时载明面积是1105平方米，故存在出租面积不实的问题，要求据实减少租金。对此，本院认为，首先，肖小环、邦耀公司在二审中述称租赁合同中约定的租赁面积是众利汽车公司主张的，其目测认为差不多就签订了租赁合同，可见双方对涉案场地的租赁面积是确认的，且从2017年承租涉案场地至本案诉讼之前，肖小环、邦耀公司从未提出涉案场地租赁面积不足1105平方米，故肖小环、邦耀公司在本案中以租赁面积不足为由要求减免租金，有违诚实信用原则。其次，众利汽车公司述称之所以存在租赁面积增加的问题，是因为启座公司出租给其的涉案场地门口存在赠送面积没有计租，但众利汽车公司出租给肖小环、邦耀公司对这部分赠送面积是计算在收租面积范围内，所以存在租赁面积增加的情况。众利汽车公司的上述说法具有合理性，且肖小环、邦耀公司未能提供证据予以推翻，本院对众利汽车公司的上述说法予以采信。综上，肖小环、邦耀公司该减租理由不能成立，本院不予支持。关于肖小环、邦耀公司主张涉案场地无法正常使用的问题。肖小环、邦耀公司主张启座公司因众利汽车公司拖欠租金而对涉案场地停水停电，且经常骚扰其经营，故涉案场地无法正常使用。对此，本院认为，已有生效判决认定众利汽车公司并无拖欠启座公司的租金，且肖小环、邦耀公司并未提供证据证明启座公司对涉案场地实施停水停电以及骚扰行为，导致其不能正常使用涉案场地，故本院对肖小环、邦耀公司该上诉理由不予支持。至于肖小环、邦耀公司主张双方已经协商一致用货款13500元抵扣租金，因众利汽车公司对此不予确认，肖小环、邦耀公司也无证据证明双方对此协商一致，本院对肖小环、邦耀公司要求在本案中将货款抵扣租金的主张不予支持。关于肖小环应否承责的问题。邦耀公司为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为肖小环，肖小环没有提交证据证明其个人财产独立于该公司的财产，且涉案合同是由肖小环签订后由邦耀公司经营使用，故一审法院判令肖小环与邦耀公司共同承责，并无不当，本院予以维持。综上所述，肖小环、邦耀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3434元，由肖小环、广州市邦耀汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏