江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4637号上诉人（原审被告）：东台东翔置业有限公司，住所地江苏省东台市城东新区东进大道78号（金鑫花园1号楼）。法定代表人：陈少卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶晓东，江苏苏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单达和，男，1972年8月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。原审第三人：周益才，男，1966年11月6日出生，汉族，东台东翔置业有限公司股东，住江苏省东台市。原审第三人：王德华,男,1973年3月17日出生,汉族，居民，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。委托诉讼代理人：王伯云（由江苏省东台市头灶镇永红村村民委员会推荐），男，1955年8月27日出生，汉族，居民，户籍地江苏省东台市，现住江苏省东台市。上诉人东台东翔置业有限公司（以下简称东翔公司）因与被上诉人单达和，原审第三人周益才、王德华商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回单达和的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由单达和承担。事实与理由：1.单达和主张其是通过王德华向东翔公司交纳购房款的，但王德华认为其并未代单达和向东翔公司交过购房款，对此单达和对其交纳房款的事实即负有举证责任，而一审法院却认定东翔公司以实际行动对单达和交纳购房款进行了确认，明显缺乏事实依据。2.东翔公司与单达和之间系房屋买卖合同关系，而王德华与单达和之间系建设工程合同关系，故王德华是否与单达和结清工程款并不在本案的审理范围之内，即使王德华差欠单达和工程款，也不能证明王德华为单达和履行了给付购房款义务。3.东翔公司对王德华无任何债务，虽然单达和委托王德华代为履行案涉购房款并以此方式抵销单达和对王德华的工程款债权，但因王德华并未代单达和履行给付案涉购房款，故单达和仍负有给付购房款的义务。4.由于单达和没有按合同约定履行给付购房款的义务，故其主张合同解除后由东翔公司返还购房款并无事实与法律依据。5.一审法院凭房管部门商品房买卖合同备案的预交款来认定单达和已经履行了案涉房款的依据不足，因为该款项实际是应房管部门要求由东翔公司垫付的。单达和辩称，1.单达和虽然自己没有直接交纳案涉购房款，但此款实际由王德华以其差欠单达和的工程款代单达和向东翔公司进行了抵交，不能因为东翔公司和王德华不如实陈述案件事实就否认王德华已抵交房款的客观事实，东翔公司已经就工程款抵算购房款问题与单达和之间办理了购房相关手续，包括合同、销售发票等，能够证明王德华应收工程款的性质已经发生了变化，即已转变为单达和的购房款，故单达和因已退还案涉房屋，其向东翔公司主张返还购房款具有请求权基础。2.王德华以工程款抵交单达和的购房款是客观存在的，东翔公司与王德华诉讼中均自认在东翔公司与单达和签订案涉购房合同时曾经协商且王德华同意以工程款抵算单达和房款，而在单达和与东翔公司之间就房屋买卖、签订合同、开具发票等手续办完之后，东翔公司从未就此购房款是否交纳向单达和提出过异议，故一审法院认定事实是客观的，且没有轻信东翔公司和王德华的虚假陈述是正确的；3.本案仅是工程款的使用问题，并不存在债权债务的转让之争。4.一审法院依职权向住建部门调查收集的相关证据，足以证明东翔公司和王德华对案件事实没有作客观陈述而是进行了隐瞒。5.本案的二审诉讼费是由江苏金华宇建设有限公司（以下简称金华宇公司）代缴的，而金华宇公司原董事长陈礼华是东翔公司股东陈少卿的父亲，他们之间存在利害关系。综上，东翔公司的上诉请求与事实不符，依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周益才未作陈述。王德华述称，对于东翔公司与单达和刚才陈述的王德华帮助单达和抵交工程款这一说法是不正确的，2014年单达和向东翔公司购置房屋时，准备在王德华处以工程款垫付，当时王德华口头也承认答应帮助其垫付，可是到了2014年以及2015年年底，单达和已与王德华结清所有工程款，当时其也未提及到要求帮其垫付购房款，故因王德华与单达和早已结清工程款，故而不存在垫付购房款的义务。综上，请求二审法院依法驳回单达和的诉讼请求。单达和向一审法院起诉请求：1.判令东翔公司支付单达和退房款744777元及利息（自2017年1月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.由东翔公司承担本案诉讼费用。一审审理中，单达和变更第一项诉讼请求中关于利息的起算时间为其书面要求东翔公司退房款之日的次日，即2018年9月11日。一审法院认定事实：2014年8月8日，单达和与东翔公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：20140808001），约定单达和向东翔公司购买东台市盛大华都1202号住宅房屋（价值708856元）及6号楼22号附属用房（价值36416元）共计745272元，付款方式为2014年8月8日前一次性支付。合同还约定了买受人逾期付款、出卖人逾期交房、交付期限等事宜。2014年8月11日，东翔公司出具付款方为单达和的销售不动产统一发票1份（发票号码：01316406），载明案涉房屋楼牌号6-1202，建筑面积143.25平方米，金额为708856元，附属用房楼牌号6-22，建筑面积12.22平方米，金额为36416元，总金额745272元，款项性质为“预收购房款”。2014年9月5日，单达和缴纳案涉房屋契税，总额11179.08元。2015年10月28日，东翔公司再次出具付款方为单达和的销售不动产统一发票1份（发票号码：03423145），载明案涉房屋楼牌号6-1202，建筑面积143.15平方米，金额为708361元，附属用房楼牌号6-22，建筑面积12.22平方米，金额为36416元，总金额744777元，款项性质为“购房款”，备注：此金额已经包含[预售定金]和[预售购房款]-预收销号发票：01316406。后单达和收到盛大华都营销部发出的《入住通知书》及东台市华盛物业有限公司的《前期物业服务协议》。2016年10月28日，单达和与案外人丁祥生商定，先由单达和将案涉房屋退还给东翔公司，再由丁祥生重新向东翔公司购买。2016年10月29日，东翔公司与单达和、陈桂兰（单达和之妻）共同提交《商品房合同网上备案合同撤销申请书》，主张买受人单达和、陈桂兰因子女外地工作，请求退房，双方协商一致，申请撤销合同编号20140808001商品房买卖合同内容。此后案涉房屋由案外人丁祥生向东翔公司购买，单达和向东翔公司催要购房款未果，2018年8月30日，单达和委托江苏天全律师事务所向东翔公司发出苏天律函（2018）第083号律师函，要求东翔公司在2018年9月10日前与单达和结清款项。2018年10月16日，单达和诉至一审法院，要求东翔公司返还购房款，后于2018年12月21日以需要补充证据为由申请撤诉，一审法院作出（2018）苏0981民初5232号民事裁定，准予其撤诉。现单达和再次具状起诉，要求如前所请。一审审理中，2019年3月6日，东台市住房和城乡建设局房地产市场监管科就一审法院关于办理商品房销售合同备案登记的流程及款项来源等情况调查进行复函，其中就办理商品房销售合同备案登记的流程及款项来源，主要答复为：1.《东台市商品房预（销）售及合同备案信息管理系统》备案流程：（1）……；（2）购房人按照《商品房买卖合同》草案约定中的付款方式，将购房款缴存至《商品房买卖合同》中载明的预售资金监管账户。也可由开发企业统一将购房人的房款缴存至预售资金监管账户。（3）开发企业将购房人的缴款银行回执或开发企业统一缴存的银行回执及款项清单发送给我科负责备案人员进行审核。审核无误后，由我科进行《商品房买卖合同》草案的备案。备案后方可打印正式的《商品房买卖合同》。东翔置业有限公司开发的盛大华都项目系按照以上流程办理商品房销售合同备案登记。2.《东台市交易登记一体化平台》备案流程：（1）……；（2）购房人按照《商品房买卖合同》草案约定中的付款方式，将购房款缴存至《商品房买卖合同》中载明的预售资金监管账户，也可由开发企业统一将购房人的房款缴存至预售资金监管账户；（3）由预售资金监管银行审核成功，并在《东台市交易登记一体化平台》进行确认；（4）预售资金监管银行确认缴款完成后，由我科进行《商品房买卖合同》草案的备案。备案后方可打印正式的《商品房买卖合同》。东台市住房和城乡建设局房地产市场监管科同时提供进账单复印件（加盖印章）一份，其中载明2014年8月8日，东翔公司出具进账单和购房明细，进账单金额分别为1570000元、980000元，1570000元对应的为三户房屋总价1571918元，其中“单达和6#1202房708856+36416=745272”。一审法院另查明，东翔公司成立于2009年10月26日，经营项目为房地产开发,主要人员信息中显示周益才任该单位监事。2014年4月18日,东翔公司股东由陈少卿、周益才变更为陈少卿、周益才、江苏金华宇建设有限公司。一审审理中，周益才认可收取了单达和关于案涉盛大华都房屋的资料原件。一审法院又查明，2013年至2014年期间，王德华曾与单达和签订《工程施工合同》，将江苏德东电机有限公司的部分工程交由单达和建筑施工。一审法院认为，民事活动应遵循诚实守信原则。单达和与东翔公司曾签订《商品房买卖合同》，向东翔公司购买东台市盛大华都1202号住宅房屋及6号楼22号附属用房，后双方约定解除该合同，由他人购买上述房屋，有《商品房买卖合同》、《商品房合同网上备案合同撤销申请书》、不动产统一发票及双方当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。关于单达和要求返还购房款及利息能否支持的问题。单达和主张案涉购房款系用王德华差欠其工程款抵算，东翔公司辩称单达和未按合同缴纳购房款，也未收到王德华缴纳的购房款。首先，东翔公司于2014年8月8日与单达和签订《商品房买卖合同》中约定单达和于当日前缴纳购房款。当日，东翔公司出具了进账单和购房明细，将6套房屋的购房款交至“预售资金监管账户”，购房明细中可以看出“单达和6#1202房708856+36416=745272”，这与合同约定价款相一致。2014年8月11日，东翔公司向单达和出具销售不动产统一发票，总金额745272元，款项性质为“预收购房款”，2015年10月28日东翔公司又出具销售不动产统一发票，其中因住宅面积减少0.1平方米，故总价款降至744777元，款项性质为“购房款”。无论单达和是否是以王德华差欠其的工程款抵算案涉房屋购房款，东翔公司均以实际行动对单达和缴纳购房款进行了确认，在此情况下，东翔公司辩称未收到单达和的购房款，其行为不但不符合双方合同约定，亦不符合市场一般交易习惯；其次，周益才认可向单达和收回购买案涉房屋的资料原件，东翔公司辩称未授权周益才处理案涉房屋买卖纠纷，单达和作为一般普通民众，其将资料原件交与作为东翔公司股东的周益才，此举不违反其日常认知。王德华认可在单达和购买案涉房屋时，愿意以差欠单达和的工程款来缴纳购房款，庭审中述称单达和后来已于2014年年底、2015年年底与其结清了所有的工程款项，但王德华对此未能提供相应证据予以证明，故一审法院不予采信；最后，一审法院确认单达和已履行缴纳购房款义务，在其与东翔公司解除合同后，东翔公司负有返还购房款的义务，单达和主张东翔公司支付退房款744777元，对此一审法院予以支持。单达和主张以744777元为本金，从其书面要求东翔公司退房款之日的次日，即2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，该主张不违反法律规定，一审法院亦予支持。综上所述，单达和的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第九十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一项、第四项规定，一审法院判决：东台东翔置业有限公司于判决生效后十日内返还单达和购房款744777元及利息（以744777元为本金，从2018年9月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11648元（单达和已预交），由单达和负担259元，东台东翔置业有限公司负担11389（于给付单达和上述款项时一并给付）。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审期间，就东翔公司向单达和开具案涉房屋购房发票的原因，东翔公司陈述：盛大华都楼盘在东台市，位置不好，当时房屋销售不顺畅，空置较多，故为了加速资金回笼，采取了各种促销手段，关于诉争房屋，王德华愿意帮单达和代付，基于该情况，东翔公司考虑到房屋销售，就（于2014年8月11日）先开具预收发票给买房人单达和。2015年10月28日的正式发票是按照实测面积来开具的，在2015年最终确定购房数额时并没有得到王德华拒绝为单达和垫付房款的意思表示，基于对王德华的信任，同时不影响房屋的正常销售，故按正常流程在2015年继续开具正式发票。2016年的时候，王德华与东翔公司讲，其与单达和工程款已全部付清，其不再为单达和垫付购房款，在此情况下，东翔公司才知道王德华垫付购房款已不可能。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，王德华将其承建工程交由单达和建筑施工，并就王德华差欠单达和工程款如何支付的问题，王德华、单达和及东翔公司经商定，由单达和通过与东翔公司签订《商品房买卖合同》向该公司购买房屋，购房款由王德华为单达和向东翔公司代付，并以代付款项冲抵王德华所欠单达和工程款。上述事实依法应予认定。1.依据当事人上述商定的内容，东翔公司不仅于2014年8月8日与单达和签订了《商品房买卖合同》，对案涉房屋的状况、价款等作了明确约定，其中付款方式约定：一次性付款，买受人在2014年8月8日前一次性支付人民币745272元，而且合同签订后，东翔公司即出具了房款进账单和购房明细，并将相应房款交至相关部门预售资金监管账户且分解至单达和名下，后东翔公司于2014年8月11日向单达和开具了745272元的预收发票。在此情形下，单达和向相关部门缴纳了房屋契税和物业维修资金，后于2015年10月28日东翔公司继续向单达和开具了正式购房发票，直至单达和于2016签订物业服务合同并办理入住事宜，其间，王德华、东翔公司均未提出过异议。根据该一系列事实，能够认定案涉当事人上述商定的内容已经付诸实施并完毕，其内容真实有效且符合日常交易惯例，依法对各方当事人具有约束力。东翔公司以王德华未为单达和代付案涉房款、东翔公司此前出具的相关手续不能作为单达和交款依据为由，主张单达和并未履行交纳房款的义务，其主张不符合当事人之间的约定也无法律依据。2.如上所述，王德华于2014年8月同意代单达和向东翔公司交纳案涉房款并冲抵其此前差欠单达和的工程款，对此东翔公司也同意各方商定的结果并已实际履行。虽然本案诉讼中王德华陈述其后来于2014年、2015年与单达和结清了所有工程款项，故其不应为单达和代付购房款，但因王德华并未能提交相关有效证据加以证实，并且王德华与单达和之间工程款如何结算以及王德华与东翔公司之间如何经济往来的问题，并不影响本案对王德华代付房款事实的认定。3.由于案涉房屋已由单达和申请撤销备案后退还给东翔公司，之后被东翔公司另行出售案外人丁祥生，故应认定单达和与东翔公司之间的《商品房买卖合同》已被解除，故东翔公司依法应将相应的购房款返还给单达和，一审法院判决东翔公司返还此款并无不当。综上，东翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11648元，由上诉人东台东翔置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年十二月十七日书记员  周 洋