江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2482号上诉人（原审原告）：曾宝香，女，1974年8月13日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市穗华房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市吉州区吉州大道30号。统一社会信用代码：91360800784116684Y。法定代表人：吴德志，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人:邓启红，江西智桥律师事务所律师。上诉人曾宝香因与被上诉人吉安市穗华房地产开发有限公司（以下简称穗华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾宝香及其委托诉讼代理人李明、被上诉人穗华公司的委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾宝香上诉请求：1.撤销原判，并依法判决支持曾宝香的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由穗华公司负担。事实和理由：一、原判助长了穗华公司的违约行为，降低了违约成本，显失公平公正。案涉房屋交付时间为2015年3月8日，按照双方合同约定，穗华公司应在交房后390日内办理房屋权属登记手续，但穗华公司完全不顾曾宝香的权益，一直违约怠于履行其义务。办理房屋权属登记既是穗华公司的合同义务，也是曾宝香能否获得房屋权属证书以及完全行使所购房屋的占有、所有、收益和处分权能的基本要求。穗华公司作为房屋出卖人，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合曾宝香办理产权登记，以期实现双方的合同目的。根据合同约定的提交办证备案材料时间现已逾期三年以上。原审判决穗华公司在具备办证条件后三日内协助曾宝香办理房屋权属登记，但原审判决对不具备办证条件的原因一事未予查明。按照该判决，穗华公司只要在不具备办证条件下就可以怠于履行其义务，继续违约，也就是说无论逾期多久，违约责任为零。原审判决也并未对穗华公司限定报送房屋权属登记材料的履行期限。本案中，曾宝香于2019年8月29日提起诉讼，直至本案判决之时，依然给予了穗华公司必要的准备时间报送房屋权属登记材料，而穗华公司仍未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，使得曾宝香的合法权益受到无期限的侵害，甚至将导致所购房屋沦为违章建筑；二、曾宝香要求穗华公司支付逾期办证违约金符合法律规定，应予支持。承担违约责任的形式和要求，既有合同约定，也有法律规定，不能因合同约定否认法律规定的违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，上述条款符合提供格式条款一方免除其责任的情形。穗华公司通过其提供的格式合同，免除了其绝大部分的违约责任，应认定该条款中关于违约金的约定无效。因此，穗华公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向曾宝香承担支付违约金的违约责任。逾期办证违约金为继续性债权，而非原审法院认定的一时性债权。因此，从2019年8月29日曾宝香向一审法院递交起诉材料前往推算三年所产生的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，应受法律的保护。曾宝香主张按照已付购房款1%计算违约金即6754.92元，远低于按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息这种标准计算的违约金，曾宝香的违约金诉求合情合理合法，应该得到支持。请求二审依法改判，以维护曾宝香的合法权益。穗华公司辩称，原判认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。一、案涉房屋尚未通过竣工验收，曾宝香诉请穗华公司自判决生效之日起15天内协助办理房屋权属证书，不具有操作性。案涉房屋能否办证系行政权力及行政管理范畴，不能以司法判决代替行政管理；二、案涉《商品房买卖合同》系政府部门颁发的并强制要求实施的示范文本，并非穗华公司单方制定的格式条款，不应认定无效。从曾宝香的诉讼请求及其在一审中的陈述可知，曾宝香仅要求调整逾期办证违约金，说明其认可合同有效；三、案涉《商品房买卖合同》第十五条明确约定逾期办证违约金系一次性债权，曾宝香的请求权自办证期限届满时起算诉讼时效，故本案诉讼时效已过。一审判决驳回曾宝香该项诉讼请求合理合法。曾宝香向一审法院起诉请求：1.判令穗华公司15日内协助曾宝香办理房屋权属登记手续；2.判令穗华公司向曾宝香支付逾期办证违约金6754.92元；3、本案诉讼费由穗华公司负担。一审法院认定事实：一、2014年1月7日，曾宝香与穗华公司签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：曾宝香购买的房屋是位于吉州大道原赣新大道A22-2-C地块“穗华花园二期（玖隆嘉园）”38幢2-501室（现改为42幢2-501室），总房价675492元，房款支付方式为分期付款，买受人于2013年12月4日签订合同时支付首付款10万元，于2013年12月30日前支付30万元，余款275492元于2014年1月15日全部付清。出卖人应当在商品房交付使用后390日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2/3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3．因不可归责于出卖人的事由，出卖人不承担任何赔偿和违约责任。二、曾宝香按约交清了购房款675492元，穗华公司于2014年1月13日向曾宝香开具购房款收据，收据载明的金额为675492元。三、曾宝香于2015年3月8日收房。四、穗华公司因未通过综合验收，至今未协助曾宝香办理房屋权属登记备案。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。曾宝香按合同约定支付了全部购房款，穗华公司应在曾宝香收房后390日内办理房屋权属登记，但穗华公司未履行上述义务，构成违约，曾宝香可向穗华公司主张违约金。本案的争议焦点为曾宝香主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效？本案中，双方当事人在合同中明确确定逾期办证违约金数额，为一时性债权，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。曾宝香的收房时间以其首次交纳垃圾清运费、电梯维护费的时间2015年3月8日为准。双方在合同中约定出卖人应在商品房交付使用后390日内办理房屋权属登记备案手续，曾宝香应当知道权利被侵害的时间为2016年4月2日。根据《中华人民共和国民法通则》关于两年诉讼时效的规定，自该诉讼时效中断之日往前推算两年所产生的逾期交房违约金受法律保护。因2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效变更为三年，从新法关于诉讼时效的规定有利于保护权利人等因素考虑，2015年10月1日之后的权利开始受三年诉讼时效的规定。曾宝香于2019年8月29日向一审法院递交起诉材料，已超过诉讼时效，且无诉讼时效中止、中断的法定情形，故穗华公司关于曾宝香主张违约金已超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以采纳。穗华公司对曾宝香要求其协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求表示目前无法确定办证时间，在具备办理条件后尽快协助曾宝香办理，系当事人处分自己的民事权利，且不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、被告吉安市穗华房地产开发有限公司在具备办证条件后三日内协助原告曾宝香办理穗华花园二期（玖隆嘉园）42幢2-501室房屋权属登记手续；二、驳回原告曾宝香的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吉安市穗华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、至曾宝香起诉时，本案诉讼时效期间是否已届满？二、曾宝香要求穗华公司于15日内协助其办理案涉房屋权属登记手续的诉讼请求能否支持？关于第一个争议焦点，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，穗华公司至迟应在2016年4月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。因此，自2016年4月2日起，曾宝香即应当知道穗华公司已经违约，其有权要求穗华公司支付逾期办证违约金。曾宝香虽主张其已向穗华公司进行了催告，但未提供任何证据证明，故一审认定本案诉讼时效不具有法律规定的中止、中断情形并无不当。经过三年，即至2019年4月2日止，本案诉讼时效期间已届满。曾宝香未在诉讼时效期间内提出诉讼请求，而是在本案诉讼时效期间届满后起诉，人民法院依法不予保护。对于逾期办证违约金的计算，双方已进行了明确约定，并不受逾期时间长短的影响，故曾宝香主张逾期办证违约金为继续性债权与事实不符，本院不予支持。《商品房买卖合同》系房屋管理部门明确要求房地产开发企业必须使用的示范性合同文本，并非穗华公司单方制定，且曾宝香在一审诉讼请求中仅要求调高违约金计算标准，说明其认可违约金的计算方式，故曾宝香关于该条款系格式条款，依法无效的主张与法律规定及事实不符，本院不予支持；关于第二个争议焦点，根据国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》1.2.3规定，不动产登记实行连续登记原则，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构应当审查申请材料，对申请材料不齐全或不符合法定形式的，不予受理。因此，穗华公司为案涉房屋办理首次权属登记是案涉房屋权属转移登记至曾宝香名下的必备前提条件。案涉房屋至今尚未办理首次登记，故尚不具备办理转移登记的必备前提条件。曾宝香诉请穗华公司于15日内协助其办理案涉房产的不动产权属登记手续，与部门规章的规定不符，本院不予支持。综上所述，曾宝香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾宝香负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇一九年十二月十六日书记员 万敏妍