广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终15221号上诉人（原审被告）：陈海富，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：张祝艳，广州金鹏律师事务所。被上诉人（原审原告）：江浩明，男，1974年7月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。原审被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴。上诉人陈海富因与被上诉人江浩明，原审被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初12718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈海富及其委托诉讼代理人张祝艳，被上诉人江浩明的委托代理人陈永生、伍志坚到庭参加诉讼。原审被告恒安公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。陈海富上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回江浩明的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由江浩明承担。事实与理由：一、江浩明在购买云山锦绣家园AA1栋xx房产时，该房产已被广东省高级人民法院、广州市中级人民法院、广州市天河区人民法院不间断查封，陈海富在一审提交的（2017）粤01民终23688号民事判决书及（2017）粤01民终19211号民事判决书中查明的事实足以证明上述情况。但一审判决仅依据江浩明提交的广州市不动产登记中心2019年4月16日出具的《依申请信息公开答复书》就认定涉案房屋在签订认购书时不存在人民法院的有效查封，该项认定明显与客观事实不符，属于认定事实错误。二、江浩明并未提供证据证明其与恒安公司已经签订合法有效的书面买卖合同。从（2016）粤71行终902号《行政判决书》查明的事实来看，涉案项目增加的14000多平方米建筑面积尚需补交土地出让金，在此之前该部分增加的建筑面积并未取得预售许可证或其他销售许可，而恒安公司在2000年取得的《商品房预售许可证》是以（2000）106号土地出让合同为依据核发的，证上所载可预售面积并不包括项目增加、尚需补交土地出让金的14000多平方米建筑面积。另广州市阳光家缘网公示的云山锦绣家园预售证信息、陈海富提交的《销控表》案项目亦可看出，涉案项目可预售的住宅面积仅12048平方米，江浩明认购的AA1栋xx房恰恰属未纳入预售的房屋，即恒安公司未取得预售许可证、违规销售的房屋。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，本案江浩明与恒安公司签订的认购书应当认定为无效。一审法院未查明上述事实即认定江浩明与恒安公司所签的认购书合法有效属于认定事实错误。三、根据广州市的相关政策，从2007年开始，广州市商品房的销售、预售信息及查封、抵押信息等均已在阳光家缘网上公示并供公众查询，江浩明完全可以在阳光家缘网上了解到其认购的云山锦绣家缘AA1栋xx房的预售信息、查封信息，但江浩明2009年签订认购书时却不去了解所认购房屋的真实状况，多年来对认购房屋的真实状况亦不闻不问，不向恒安公司主张办理不动产权证的权利，由此可看出江浩明并未尽到一个买房人应有的谨慎注意义务，江浩明本身对认购了未纳入预售即未取得预售许可证且被查封的房屋是负有过错的。且一审判决已经查明涉案房屋多次被人民法院查封及轮候查封，但江浩明之前从未因涉案房屋被查封一事向实施查封的法院提出过异议，现在却对陈海富的执行查封提出异议，不能排除江浩明明知查封而与被执行人串通低价买卖，协助被执行人逃避执行的可能性。故一审判决认定江浩明对于涉案房屋未能办理过户登记手续没有过错缺乏事实依据。四、本案为案外人执行异议之诉，法院应当按照2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来审查江浩明对涉案房屋的权利是否能够排除执行查封。故从前述事实来看，一审判决依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定支持江浩明解除对涉案房屋的执行查封的异议请求，属适用法律错误。五、一审法院依据依申请信息公开答复书，该公开答复书明显与省高院、中院作出的判决事实认定相冲突，一审庭后陈海富向房管局信访中心了解，得到答复是不动产登记中心于2013年才有信息公开，房产在登记显示是不可销售的房产，不可转移。陈海富一审提供的证据查册表显示，2009年查封信息在房管局无法查询，不动产登记中心出具的答复书与一审认定的事实不相符。当时签订认购书时已经存在查封信息，一审判决认定的事实与公开答复书也是相矛盾。综上，请求二审法院予以改判。江浩明答辩称：一、涉案房屋购买之时不存在查封，在广州市不动产登记中心的公开答复书中已经有明确记载，该行政行为一经作出即发生法律效力，具有法律上的既定力，在没有相反证据推翻之前，该信息公开答复书内容足以作为定案依据。二、涉案认购书已经具备房屋买卖合同的全部要素，是一份合法有效的买卖合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。三、本案没有办理房产证，并非江浩明一方不愿意办理，或者由于江浩明违约不能办理，因此一审法院认定江浩明没有过错，认定事实清楚，适用法律正确。至于陈海富所称的原因，包括土地出让金以及违建等均与江浩明无关，不能将该过错推卸至江浩明。四、江浩明已经支付了全部购房款，并实际占有涉案房屋十几年，本案符合最高法院司法解释规定的解除查封条件，对一审法院认定的事实无异议。五、司法解释规定，在本案查封前，其他查封与本案均无关联。因此退一步说，即使在本执行案之前存在其他查封，这些查封已经自动解封，对本案江浩明以及陈海富均不产生影响。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回陈海富全部上诉请求，维持原判。恒安公司经本院传票传唤未到庭陈述意见。2019年4月8日，江浩明向一审法院起诉请求判令：1.撤销（2013）穗天法执字第3454号、（2013）穗天法执字第3454-1号执行协助执行通知书对广州市白云区云山锦绣家园AA1栋xx房的查封并停止执行；2.本案诉讼费由陈海富负担。一审法院经审理查明：2009年4月5日，恒安公司（甲方）与江浩明（乙方）签订《颐x上院楼宇认购书》，约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积81.77平方米，套内面积69.97平方米。商品房预售许可证、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》在甲方售楼部现场公示。总房价款为663100元，乙方选择一次性付款。契税为总房价的1.5%，即9947元；印花税为总房价的0.05%，即332元。测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用1000元。乙方于签署认购书时交付定金50000元，于2009年4月21日前付清总房款。该房地产于2009年9月1日前交付乙方使用；等内容。江浩明提交日期为2009年9月12日的《收楼手续单》，拟证明涉案房屋于2009年9月12日交付使用。江浩明为证明其已支付涉案房屋全部房款及相关费用，提交如下证据：1.户名为江浩明的广州农村商业银行股份有限公司账号62×××20于2009年4月21日POS机消费200000元，对方账户为广州远洋房产策划代理有限公司；2.户名为江浩明的中国建设银行账号33×××40分别于2009年4月5日和4月21日汇出50000元和116379元给广州远洋房产策划代理有限公司；3.户名为谢xx（江浩明的配偶）的广州农x银行股份有限公司账号62×××18于2009年4月21日汇出310000元给广州远洋房产策划代理有限公司；4.恒安公司于2019年1月23日出具的涉案房屋增值税发票，金额为663100元；5.广州颐x酒店物业管理有限公司出具的收据3张，收到涉案房屋的物业维修基金、水电周转金和有线电视初装费；6.广州颐x酒店物业管理有限公司出具的物业管理费发票，时间为2009年9月12日。经查，陈海富申请执行恒安公司借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已经发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向陈海富偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，陈海富于2013年4月8日向一审法院申请执行，一审法院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。在该案诉讼期间，信达资产广东分公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2014年11月26日作出（2013）穗天法执字第3454-1号执行裁定和协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋。江浩明对此提出书面执行异议，一审法院经审查后作出（2019）粤0106执异241号执行裁定，裁定驳回江浩明的异议。另查，云山锦绣家园（A1-A5栋）预售人为恒安公司。涉案房屋曾被多家法院查封和轮候查封。根据广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终19211号民事判决认定以下事实：广州市白云区农x机械供应公司（以下简称农x公司）因与恒安公司在2007年发生合作开发房地产合同纠纷，农x公司将恒安公司诉至一审法院【案号：（2007）天法民四初字第620号】。2007年2月1日，农x公司申请查封保全恒安公司5354863.2元的财产。2007年2月9日，一审法院作出（2007）天法民四初第620号民事裁定，查封恒安公司价值5354863.2元的财产。同年2月15日，轮候查封了恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-701、202-702、203-703、204-704、205-705、206-706房共36套房屋，期限为2007年2月15日至2009年2月15日。2009年4月27日，一审法院继续轮候查封上述房屋。2010年4月7日，一审法院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋201-206、301-304、401-404、406、501-504、506、601-604、606、701-706房的查封。2016年4月27日，一审法院解除对恒安公司所有的位于广州市新广从路云山锦绣家园A1栋305、306、405、505、605房的查封。在本案诉讼过程中，江浩明提交广州市不动产登记中心于2019年4月16日出具的《依申请信息公开答复书》，载明：云山锦绣家园A1栋3层304房（白云区新广从公路西侧、白云机场东侧304房），预售证号20000073，预售人为恒安公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。云山锦绣家园AA1栋xx房目前由广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，期限至2021年4月26日止。2009年4月5日和9月12日，无该业有效的查封信息。2010年10月1日，该业由广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五重字第2-3号《协助执行通知书》查封。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修改后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。江浩明因对一审法院作出的（2019）粤0106执异241号执行裁定不服，以陈海富、恒安公司为被告提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。本案的争议焦点为江浩明是否有权主张排除对涉案房屋的执行。其一，江浩明与恒安公司于2009年4月5日签订了认购书，该认购书应属合法有效，且根据广州市不动产登记中心于2019年4月16日出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋在双方签订认购书时，不存在人民法院有效查封。其二，江浩明提交《收楼手续单》及物业管理费发票等，证明涉案房屋于2009年9月12日交付其使用。其三，江浩明已支付涉案房屋的全部价款；其四，涉案房屋被一审法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》查封，一审法院查明涉案房产多次被人民法院查封及轮候查封，由此导致涉案房屋未能办理过户登记手续的原因，不得归责于江浩明。因此，江浩明就涉案房屋提起异议申请，属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“人民法院不得查封、扣押、冻结”的情况，故对江浩明提起的异议请求，一审法院予以支持。恒安公司经一审法院合法传唤，逾期不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，于2019年6月12日作出如下判决：解除对广州市白云区云山锦绣家园AA1栋xx房的查封，停止对广州市白云区云山锦绣家园AA1栋xx房的执行。一审案件受理费100元，由陈海富、恒安公司共同负担。本院二审期间，陈海富向本院提交了广州市天河区人民法院（2019）粤0106执异243号执行裁定书，拟证明涉案房屋在2007年11月19日至2009年11月19日期间被查封，涉案房屋在购买时已被法院查封。江浩明质证称，该证据的提交已过举证期限并不属于新证据，且该裁定书与本案无关，应以本案法院查明的事实为准。从陈海富所述可证明上述243号裁定书尚未生效，不具有法律上约束效力，不能用为定案根据。涉案房屋是否存在查封应以不动产登记中心的信息为准，该行政行为一经作出即发生法律效力，除非有相反的法律文书推翻。即使存在2007年与2009年的查封，该查封也已自动解封，对本案不产生任何约束。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院于2018年1月29日作出的（2017）粤01民终23688号民事判决查明：“2007年11月19日，广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封恒安公司开发的、位于新广从路旁的云山锦绣家园A1-A4栋xx层的房产。查封期间，不得转移、变卖、抵押或以其他方式处分。”二审中，根据陈海富的申请，本院依法向广州市住房和城乡建设局、广州市不动产登记中心分别发函核实涉案房屋于2009年4月5是否存在有效查封、是否在预售范围内等相关情况，并附本院（2017）粤01民终19211号、23688号民事判决书。2019年10月18日，广州市住房和城乡建设局复函：“关于预售范围问题。涉案云山锦绣家园项目自编Axx栋，已由恒安公司领取了《商品房预售许可证》（穗房预字第××号），获准预售住宅12048平方米、186套，商业2250平方米、70套，地下一层停车位2850平方米、70套。当时商品房预售许可按照功能和面积进行管理，未具体到部位和房号。2005年7月，我市启用房屋管理系统（对外网站名为“阳光家缘”）。2007年5月，恒安公司在阳光家缘网站中录入了云山锦绣家园项目自编A1-A5栋的相关信息，逐套房屋注明建筑面积、使用功能和预售情况。鉴于上述预售证核发业务并非房屋管理系统办理，具体单元是否属于预售范围内，建议由恒安公司核实明确。”2019年10月17日，广州市不动产登记中心复函：“2009年4月5日，无云山锦绣家园AA1栋xx房的有效查封信息。信息核查时间为2019年10月12日。”针对上述复函，陈海富质证称：我方认可广州市住房和城乡建设局的复函内容，这与我方在一审中提交的证据行政判决书查证的内容一致。我方不认可广州市不动产登记中心的复函，这与我方提供的证据冲突，涉案房屋经过法院的裁定进行查封，不能销售，涉案房屋是不可销售物业，是否查封应以法院的裁定书为准。广州市不动产登记中心的复函不够严谨，我方已向铁路法院提起行政诉讼撤销原来的答复函，故该复函不能作为是否有效查封的依据。江浩明质证称：我方认可广州市不动产登记中心的复函，该函明确表示2009年4月5日涉案房屋无有效查封信息，足以证明房屋买卖时没有查封。我方认可广州市住房和城乡建设局的复函的内容，该复函明确记载涉案房屋已由恒安公司领取了商品房预售许可证，当时商品房预售许可按照功能和面积进行管理，未具体到部位和房号，并建议上述预售证业务由恒安公司核实明确。该复函没有得出房屋不在预售范围内的结论，复函中称具体属于预售范围有恒安公司核实明确，恒安公司与业主签定了买卖合同，并交付了价款，证明恒安公司认为涉案房屋可以买卖，故涉案房屋的销售不受任何限制。陈海富所称涉案楼盘不允许销售与事实不符，因涉案楼盘有其他已办理了房产证。二审庭后，江浩明提交了其与妻子谢xx在本市无居住房屋的查询证明。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）2009年4月5日江浩明签订涉案认购书时是否存在有效查封，以及涉案房屋是否在预售范围内；（二）江浩明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益。关于焦点（一）。关于查封问题。本案中，虽本院2018年1月29日作出的（2017）粤01民终23688号民事判决查明，2017年11月19日广东省高级人民法院作出（2007）粤高法民一终字第220号之一民事裁定，轮候查封云山锦绣家园Axx栋xx层的房产。但本案江浩明提交的广州市不动产登记中心2019年4月16日出具《依申请信息公开答复书》明确载明“2009年4月5日无涉案AA1栋xx房的有效查封信息”，经本院发函，并附上述本院生效判决书，广州市不动产登记中心于2019年10月17日复函“2009年4月5日，无云山锦绣家园AA1栋xx房的有效查封信息”。本院认为，广州市不动产登记中心作为房屋管理行政机关办理查封手续的相关部门，在本院提交生效判决以供核实的情况下，仍然作出涉案房屋2009年4月5日无有效查封的结论，故应以广州市不动产登记中心的函复意见为准。因此，一审法院认定涉案房屋在江浩明与恒安公司签订认购书时，不存在法院有效查封，并无不当。关于涉案房屋是否在预售范围内问题。陈海富上诉提出涉案楼盘存在加建违建问题，涉案房屋不在预售范围内的意见。经本院向广州市住房和城乡建设局核实，该局复函明确，恒安公司已领取了涉案云山锦绣家园项目自编Axx栋《商品房预售许可证》，因当时商品房预售许可按照功能和面积进行管理，未具体到部位和房号，具体单元是否属于预售范围内，建议由恒安公司核实明确。本案恒安公司未到庭陈述意见，故对此无法由恒安公司明确，但由本案江浩明与恒安公司签订的认购书、交付房屋，以及恒安公司出具房款发票的行为看，该出售行为系恒安公司的真实意思表示，故现有证据不足以证明涉案房屋不在上述预售许可证的范围之内。关于焦点（二）。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，如上所述，江浩明与恒安公司已在法院查封之前签订合法有效的买卖合同，其已经支付了全部价款，江浩明及其妻子在本市无其他用于居住的房屋，故参照上述法律规定，江浩明请求排除对涉案房屋的执行，应予以支持。综上，陈海富的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，其处理结果并无不当，本院予以维持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈海富负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十六日书记员  张 旭周凡舒