广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21825号上诉人（原审原告）:黄英，男，汉族，1964年8月16日出生，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李军、黄灿灿，广东为峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。上诉人黄英因与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄英上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交楼违约金（以总房款2852266元为本金，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算，计算期限自2016年7月1日起计算至符合合同约定和法定条件房屋之日止，暂计算至2019年6月25日为404591.98元）；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定被上诉人存在逾期交楼的违约事实，但仅按照每日按购房款0.01%的标准支付逾期交楼违约金，违约金总额以总房款的2%为限，上诉人认为判决认定的违约金明显低于给上诉人造成的损失，且不利于督促被上诉人履行交楼义务，因此请求法院将违约金调整为总房款为基数，按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算。合同关于每日按0.01%的标准以及2%的上限的违约金约定属于格式条款，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的性质，依法应认定为无效。被上诉人存在长期无法交房的违约事实，并非一般违约，每日0.01%且以2%为限的违约金与其违约情况明显不对等，有违公平原则。被上诉人对涉案房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，也从未通知上诉人收楼，如坚持上述违约金标准，将使被上诉人更加消极甚至不履行交楼义务。上诉人请求按照中国人民银行同期同类逾期贷款年利率的标准计算违约金，有事实基础，且符合相关法律法规及司法解释的规定。被上诉人作为政府实际控股的公司，严重逾期交楼，且通过格式条款排除上诉人的主要权利和减轻自己的责任，如司法判决不予调整，将严重影响政府及司法机关在公民心中的形象和权威。白云机场开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。黄英向原审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交付花都区颐林二街10号（B2-01栋）101房的违约金（以2852266元为本金，自2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至2019年6月25日共1090天，为404591.98元）；二、判令被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇民安村云梯山庄的开发商，在与黄英签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2015年9月9日，黄英与白云机场开发公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。主合同约定：黄英（买方）为乙方，白云机场开发公司（卖方）为甲方，双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。第二条约定：甲方以出让方式取得位于广州市花都区梯面镇民安村编号为0905010的地块的土地使用权，甲方在该地块上投资建设云梯山庄商品房。第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄B区第B2-01栋1层101号房，房屋地址：花都区颐林二街10号（B2-01栋）101房。建筑面积共326.72平方米，其中套内建筑面积322.35平方米。第七条约定：该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米8730元，总金额2852266元。第八条约定：付款方式为按揭贷款方式付款。第十三条约定：甲方应当在2016年6月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定期限交房，按下列第2种方式处理：不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房……该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件，在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直到乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需要承担违约责任及其他赔偿责任。第二十三条约定：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条约定：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，黄英向白云机场开发公司支付了全部房款。截至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知黄英收楼。诉讼中，黄英与白云机场开发公司均确认涉案楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。原审法院认为，黄英与白云机场开发公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依约履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算标准的问题。对于黄英提出违约金约定标准过低，要求予以调高的意见。原审法院认为，本案中，因涉案合同已明确约定了逾期办证违约金的计付标准，且根据合同补充协议第十一条的约定，双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为双方的真实意思表示。因此，黄英主张按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付违约金依据不足，对其该项诉请原审法院不予支持。黄英按合同约定向白云机场开发公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，白云机场开发公司应在2016年6月30日前向黄英交付涉案房屋，但至法庭辩论终结前，白云机场开发公司尚未通知黄英办理收楼手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任，白云机场开发公司应向黄英支付逾期交楼违约金。经计算，违约金已超过总房款2852266元的2%，即57045.3元，故对于黄英主张白云机场开发公司支付迟延交楼违约金57045.3元，原审法院予以支持，黄英超额请求的部分不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，于2019年9月20日作出判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄英支付逾期交楼违约金57045.3元；二、驳回原告黄英的其他诉讼请求。案件受理费3684元，由原告黄英负担3071元，被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担613元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点为逾期交楼违约金应否以总房款的百分之二为限。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,法院可以依据当事人的申请、综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对违约金进行调整。本案中,白云机场开发公司至今未能将符合合同约定和法定条件的房屋交付给上诉人，确实给上诉人造成损失,且该损失目前一直处于持续状态。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但案涉房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，对此白云机场开发公司也没有给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的百分之二为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补白云机场开发公司违约给上诉人所造成的损失，故上诉人请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据，予以采纳。综合本案案情,将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一、自2016年7月1日起计算至2019年6月25日（共1089天），违约金数额为310604.6元。至于2019年6月26日至白云机场开发公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，上诉人可待涉案房屋具备交付条件后与白云机场开发公司另行协商或另案主张，但是白云机场开发公司应承担的违约金总额不超过案涉房屋总房价款本金。综上所述，上诉人黄英的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7423号民事判决第二项；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7423号民事判决第一项为：被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人黄英支付逾期交楼违约金310604.6元。一审案件受理费3684元，由上诉人黄英负担856元，被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担2828元。二审案件受理费6513.2元，由上诉人黄英负担1197.2元，被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担5316元。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月四日法官助理林秋萍书记员何敏婷