江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7597号上诉人（原审被告）：李强，男，1964年2月22日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙超，江苏尊鼎力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿，住所地徐州市西北郊庞庄。负责人：邹永华，矿长。委托诉讼代理人：焦防海，该矿员工。委托诉讼代理人：张良刚，江苏圆点律师事务所律师。上诉人李强因与被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初4081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李强的委托诉讼代理人孙超、被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿的委托诉讼代理人张良刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李强上诉请求：1、请求二审法院依法驳回被上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定的事实不清。关于被上诉人主体资格的问题，一审法院仅以徐州矿务集团有限公司的内部管理文件记载的内容，认定被上诉人与涉案合同的原相对人是同一主体，其证明力是不够的。作为企业法人，应当根据《公司法》和《企业法人登记管理条例》的要求登记，被上诉人应当提供国家工商系统的登记变更信息来证明其公司的变更情况，否则就应当承担举证不能的不利后果，一审法院的认定缺乏证据支持；2、上诉人在一审开庭时提出的房屋产权不明晰的事实，法庭没有调查解决。一审判决书并未就上诉人于庭审时提出的涉案房屋产权不明的相关情况进行合理的调查确认。被上诉人质证环节提出的用以证明该情况的证据，上诉人不予认可，且理由己经足够充分，被上诉人不能提交相关房产登记信息或土地部门的许可信息，一审在未查明产权归属的情况下，认定被上诉人拥有该案诉权是错误的；3、被上诉人并未提交证据证明涉案房屋公开竞标已经合法公示。上诉人对于涉案房屋有优先承租权，上诉人没有获知涉案房屋的公开竞标一事，被上诉人没有于庭审质证时提交证据证明其已经通过合法程序对公开竞标出租权一事进行公示，被上诉人的行为侵犯了上诉人的优先权。4、涉案房屋因为经营特点，不具备立即返还的条件。涉案的房屋用于经营大众浴池，主要服务于周边居民。诉讼前，上诉人已经发售过大量充值澡票，如果该房屋依一审判决的要求，返还给被上诉人，那么大批充值购票的居民将无法前来洗浴。一审判决关于房屋返还的时间和方式显然没有考虑实际情况，这与民法保护公序良俗、维护社会和谐的立法宗旨不符，请求二审法院考虑该特殊情况，酌情允许该年度延迟返还，增加房屋占用费来补偿被上诉人。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿辩称：对于主体资格和房屋产权问题，一审已经查明，与上诉人签订合同的庞庄物业管理处并无法人资格，其所属的庞庄物业公司的资产、人员已经全部划入被上诉人庞庄煤矿，合同到期前后都是被上诉人与上诉人进行交涉，因而被上诉人作为诉讼主体提出返还租赁物的诉讼是有法律依据的。被上诉人并未侵犯上诉人的优先承租权，被上诉人于竞标之前已将竞标一事通过多种渠道通知上诉人，而且上诉人已经签字确认知悉，被上诉人已经充分保障了上诉人的知情权和参与权。对于上诉人提出因为上诉人经营特点，不具备立即返还条件。被上诉人认为，涉案合同已经于２０１６年12月31日到期，且上诉人已经知道不再续签的事实，基于以上两点，不论根据合同约定还是法律规定，上诉人都有义务返还房屋。上诉人继续占有涉案房屋无法律依据。不论上诉人经营范围是什么，上诉人是建立在损害他人合法权益基础上来谋求自己的利益。即使存在上诉人所说的预售澡票行为，但因为上诉人明知自己租赁合同已经到期，无法保障自己能继续使用房屋的情况下，其仍对周边居民预售澡票。如果构成对周边居民的违约也是上诉人自己的过错行为导致，由此引起的对公序良俗和社会和谐的破坏，也应当由上诉人自己承担，而不是将责任转嫁他人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回上诉，维持原判。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿向一审法院提出诉讼请求：1、判令李强将租赁房屋返还给徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿；2、判令李强赔偿徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿损失241665元（暂计算至2019年5月31日）；3、判令李强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年9月9日，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿下属徐州广龙煤电有限责任公司向李强出具《收据》一张，载明，“交款事由为西苑综合楼保证金，段修峰转给杜文权，杜文权转给李强”，金额为50000元。2015年9月12日，徐州广龙煤电有限责任公司（出租方、甲方）与李强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定，第一条租赁物名称1、甲方将坐落于徐州市泉山区苑民健园的房屋（房屋建筑面积1300平方米，结构砖混类型）出租给乙方使用……第二条租赁物用途1、租赁房屋用途为：洗浴……第三条租赁期限、租金及支付方式1、房屋租赁期自2014年12月1日起至2015年12月31日止。2、房屋租金为人民币拾万元整……4、租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天内向甲方书面，经甲方同意后，双方另行签订房屋租赁合同。第四条租赁保证金1、本合同签订后3日内，乙方应向甲方交付租赁房屋保证金人民币伍万元。（沿用原保证金金额）；2、租赁期内，如乙方擅自解除、终止合同，租赁保证金不予退还。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用（水、电、暖、气等）、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还乙方。第五条租赁物的装修及维护1、租赁期内，乙方不得擅自改造、装修房屋，并不得拆卸、挪移、损坏房屋设施、设备等。乙方如需对房屋进行装修、改造或增扩设备等，应书面申请并征得甲方同意后实施……3、乙方不得在承租房屋之外进行私搭乱建。否则，应予以恢复原状，并承担由此产生的一切法律责任……第八条房屋交付及返还1、甲方应于本合同签订后三日内在乙方已交付租赁保证金的前提下，将租赁房屋按约定条件交付给乙方。2、租赁期届满或合同解除后，乙方应当在七日内返还该房屋及其附属设施。乙方添置的可移动物品可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿归甲方所有，甲方不支付任何费用。如乙方逾期返还房屋，对于该房屋内未经甲方同意遗留存放的物品，甲方有权自行处置，乙方不得向甲方主张任何权利……第十条违约责任……4、租赁期满或合同解除后，如乙方未按期返还房屋及其附属设施的，应按合同租赁总额的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的财产损失……7、租赁期内，如甲方需要提前收回租赁房屋的，应提前六十日内书面通知乙方，经乙方同意后解除合同，并按剩余租期内乙方应交租金总额的2%向乙方支付违约金。上述合同到期后，经协商，徐州广龙煤电有限责任公司（出租方、甲方）与李强（承租方、乙方）于2016年3月11日补充签订《房屋租赁合同》一份，约定，租赁物名称1、甲方将坐落于徐州市泉山区苑民健园的房屋（房屋建筑面积1300平方米，结构砖混类型）出租给乙方使用……第二条租赁物用途1、租赁房屋用途为：洗浴……第三条租赁期限、租金及支付方式1、房屋租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。其他约定同2015年9月12日所签订合同内容一致。2016年9月26日，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿出具《告知书》一份，载明，“贵方租赁我单位坐落于徐州市泉山区苑民健园的房屋将于2016年12月31日到期。根据徐矿集团公司相关文件要求，到期后不再与贵方续签租赁合同，我单位将采取招标方式确定承租用户，请贵方提前做好到期移交该租赁房屋的准备，同时欢迎参与投标”。李强于2016年10月25日在该《告知书》上签字确认。2019年5月23日，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿下属庞庄矿物业实业管理中心作出《关于庞庄矿物业西苑综合楼公开竞标的通知》，载明，“致招标投标人：李强根据《徐州矿务集团有限公司房屋租赁合同》、徐矿房管[2019]4号关于转发《省国资委关于加强省属企业房产出租管理的通知》的通知精神，为做好庞庄矿物业西苑综合楼公开招租投标工作，经研究，定于2019年5月30日下午2:30分在庞庄矿办公楼214会议室召开物业西苑综合楼公开竞标会，请您准时参加，逾期未到者视为投标人放弃本次投标”。另，就涉案房屋租赁的公开竞标事项，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿于公开竞标前通过在涉案房屋张贴上述通知及短信通知李强等方式予以公示。2019年6月12日，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿向李强邮寄《关于庞庄矿物业西苑综合楼退房通知》一份，载明，“庞庄物业西苑综合楼（梦海浴池）原承租户：李强根据《徐州矿务集团有限公司房屋租赁合同》、徐矿房管4号关于转发《省国资委关于加强省属企业房产出租管理的通知》和《庞庄煤矿行政办公会会议纪要》的通知精神，为做好庞庄矿物业西苑综合楼公开招租工作，经研究，庞庄煤矿于2019年5月30日下午2:30分在庞庄矿办公楼214会议室召开了物业西苑综合楼公开竞标会，产生了新的承租户。为做好房屋交接，请您在6月20日前将综合楼内的个人物品清空”。另查明，根据快递查询显示，该邮件于2019年6月13日由李强接收。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿所提交的1997年6月23日徐市规建（97）编号—64中华人民共和国建设工程规划许可证显示，涉案西苑住宅（六层，共4000平方米）、营业（三层，共800平方米）。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿所提交的2011年4月19日上海友达土地房地产评估有限公司徐州分公司所出具的《房地产评估报告》，载明，“……房地产坐落于泉山区民健园西门综合楼，权利人为徐州广龙煤电有限责任公司，房屋建筑面积1322.87平方米……”。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿所提交的2012年12月21日徐矿司党[2012]46号中共徐州矿务集团有限公司委员会徐州矿务集团有限公司文件载明，“徐州广龙煤电有限责任公司不再按副处级单位管理，划归庞庄物业公司”。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿所提供的2016年3月14日徐矿司党[2016]12号中共徐州矿务集团有限公司委员会徐州矿务集团有限公司文件载明，“撤销旗山煤矿物业公司、庞庄物业公司、夹河煤矿物业公司、张集煤矿实业公司，其人员、资产分被划归旗山煤矿、庞庄煤矿、张集煤矿管理”。庭审中，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿、李强一致认可涉案房屋的房租李强已交纳至2016年12月31日。一审法院认为：关于李强提出的徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿诉讼主体资格问题。本案中，李强主张合同的相对方应为庞庄物业管理处，因庞庄物业管理处系庞庄物业公司下属组织，其并无法人资格，且根据徐矿司党[2012]46号中共徐州矿务集团有限公司委员会徐州矿务集团有限公司文件及徐矿司党[2016]12号中共徐州矿务集团有限公司委员会徐州矿务集团有限公司两份文件所载，庞庄物业管理处所属庞庄物业公司现已被撤销，其相应人员、资产已被划归徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿，故徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿就涉案房产以自己的名义提起诉讼，符合法律规定。关于徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿诉请李强返还涉案房屋的问题。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿、李强于2016年3月11日所签订的《房屋租赁合同》，李强应于租赁期满后七日内返还房屋及其附属设施，本案中涉案房屋的租赁期已于2016年12月31日终止，且徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿在2016年10月25日已明确向李强告知合同到期后不再租赁涉案房屋，故李强负有依约向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿返还涉案房屋。现徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿要求李强返还涉案房屋，不违反法律及合同约定，予以支持。另，虽李强主张就涉案房屋其享有续租的优先权，但就涉案房屋的租赁的公开竞标，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿于竞标前已向李强予以告知相关竞标事项，已保障其对涉案房屋竞标的知情权及参与权，故对于李强的抗辩主张，不予支持。关于徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿诉请的损失问题。庭审中，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿、李强均确认李强向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿支付涉案房屋租金的截止日期为2016年12月31日，予以确认。因涉案房屋现自2016年12月31日租赁期限结束后，一直由李强占有使用，故其应向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿支付涉案房屋被占有使用期间的损失，对于徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿主张自2017年1月1日起由李强按2016年3月11日双方此前所订立合同中年租金100000元的标准计算损失241665元（暂计算至2019年5月31日）的诉请，不违反合同及法律规定，予以支持。另，李强主张双方在签订房屋租赁合同时曾向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿交纳50000元保证金，并提供相关发票原件，根据涉案租赁合同第四条第二款“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用（水、电、暖、气等）、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还乙方”之约定，该保证金应从徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿所主张的上述损失款中予以扣除。经计算，扣除李强此前所交纳的50000元保证金，李强仍应向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿支付损失191655元（暂计算至2019年5月31日）。另，李强主张徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿应返还涉案房屋其所属可拆卸设施，但未就返还事项提出反诉，其可依据双方租赁合同的约定向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿另行主张。遂判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，李强向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿返还位于徐州市泉山区苑民健园所租赁的房屋；二、自判决发生法律效力之日起十日内，李强向徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿支付损失191655元（暂计算至2019年5月31日）；三、驳回徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿其他诉讼请求。二审中，被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿提供：证据一、照片6张，证明被上诉人已经通过不同方式将招标事宜通知上诉人，并不存在侵犯上诉人优先承租权的情形。通知的方式包括短信通知、到上诉人经营场所张贴公告以及当面送达。上诉人李强质证认为：对于照片、短信的真实性无异议，但是对拍摄时间存有异议，另外短信内容通知的竞标地点和上诉人认为的地点并不一致，因被上诉人未准确通知导致上诉人走错地方，到达竞标场地时竞标已经结束。书面竞标通知书是竞标前给上诉人的，但并不是被该证据背面标注的时间，上诉人亦记不清具体是竞标前几天给至上诉人处。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人是否具有一审原告的诉讼主体资格？2、上诉人的优先承租权是否得到保障？3、一审裁判上诉人将租赁房屋立即返还是否适当？本院认为，关于被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿是否具有一审原告诉讼主体资格的问题。上诉人在一审答辩中主张涉案合同的相对方系庞庄物业管理处，本案一审已经查明庞庄物业管理处系庞庄物业公司下属组织，其并无法人资格，且已被撤销，相关人员、资产已被划入被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿。另根据一审查明事实，2016年9月26日，被上诉人向上诉人出具《告知书》，其中内容载明“贵方租赁我单位坐落于徐州市泉山区苑民健园的房屋……我单位将采取招标方式确定承租用户，请贵方提前做好到期移交该租赁房屋的准备，同时欢迎参加投标”，上诉人对该《告知书》签字确认。该事实可以证明，上诉人认可被上诉人承继涉案租赁合同的出租人身份，且对涉案出租屋产权归属于被上诉人亦无异议。故，被上诉人徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿有权以自己的名义提起诉讼，一审法院对被上诉人诉讼主体资格的认定并无不当。关于上诉人的优先承租权是否得到保障的问题。根据查明事实，被上诉人于2019年5月30日就涉案房屋的租赁进行了公开竞标，竞标前将竞标一事通过多种渠道通知上诉人，充分保障了上诉人的知情权和参与权。上诉人未准时参加竞标的后果应自行承担。上诉人关于被上诉人未对涉案房屋的租赁进行公示，侵犯其优先承租权的主张与查明的事实不符，不予支持。关于一审判决上诉人将租赁房屋立即返还是否适当问题，本院认为，涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反强制性法律规定，合同合法有效，各方当事人应当自觉遵守合同，诚信履约。涉案合同第三条第1项约定：“房屋租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日止，租期共计一年”；第三条第4项约定：“租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天向甲方书面申请，经甲方同意后，双方另行签订房屋租赁合同”；第八条第2项约定：“租赁期满或解除后，乙方应当在七日内返还该房屋及其附属设施”。根据以上合同约定及一审查明事实，被上诉人已于合同到期前告知上诉人涉案合同到期后不再与其续签，上诉人未提前30日向被上诉人书面作出要求续租的意思表示，涉案租赁合同于2016年12月31日终止，故上诉人有义务及时将涉案房屋返还被上诉人。上诉人在明知涉案租赁合同已经终止，被上诉人起诉至法院的情况下，应当及时停止出售充值澡票的行为。其以已出售澡票作为延迟返还涉案房屋的理由，不应予以支持。因此，一审法院判决上诉人及时向被上诉人返还涉案房屋于理有据、于法有凭，应予维持。综上所述，上诉人李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4930元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 胡元静二〇一九年十二月九日书记员 陆滢冰