浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0702民初11259号原告：浙江智源物业服务有限公司，住所地浙江省金华市婺城区李渔路888号金华世贸中心B-2028室。法定代表人：郭成海，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。被告：金华美图工艺品有限公司，住所地浙江省金华市婺城区九峰街139号1幢1-2层。法定代表人：曹茂芳，职务不详。被告：曹茂芳，男，1965年10月24日出生，汉族，户籍地浙江省磐安县。两被告委托诉讼代理人（特别授权）：叶旭明，浙江思大律师事务所律师。原告浙江智源物业服务有限公司与被告金华美图工艺品有限公司、曹茂芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法适用简易程序由审判员李良军独任审判，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶苏玲，被告金华美图工艺品有限公司、曹茂芳的委托代理人叶旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2017年6月1日至2018年10月16日期间的物业费151866元及滞纳金（其中64428元的滞纳金自2018年1月1日起算，87438元自2019年1月1日起算，均按月利率2%计付至实际履行日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年6月1日入驻金华市九峰街139号晴天园，聘任期两年半，从2017年6月1日至2019年12月31日，经晴天园超过50%的业主及使用人户数同时超过总面积50%户数及使用人表决通过，公告对园区的物业服务费标准为每月每平米2元，宿舍楼物业费为每单间每月70元，套间为单间的三倍，缴纳周期为每年7月1日至每年12月31日，逾期缴纳的按每日万分之五收取滞纳金。从原告入驻起，原告按约定为园区提供了安保、保洁、日常维修养护等物业服务，被告一直未缴纳物业费。经测算，被告租赁房屋面积为3387平方米，宿舍38间。截至2018年10月16日，被告共欠物业费165095元未缴纳。在诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为：被告支付2017年6月1日至2018年10月16日期间的物业费165095元及滞纳金（其中66038元的滞纳金自2018年1月1日起算，99057元的滞纳金自2019年1月1日起算，均按日万分之五计至实际履行日止）。被告金华美图工艺品有限公司辩称：本被告与原告之间未曾签订物业服务合同，原告也未曾为被告提供物业服务，保洁水电管理工作是被告与其他企业请人处理的。故本被告无须交纳物业服务费。另原告曾就物业费纠纷提起仲裁，仲裁期间原告不能提起诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告曹茂芳辩称：本被告个人并未曾使用园区场地和宿舍，不应由本被告个人承担相关物业费。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1、不动产权证及（2015）金婺执民字第873号协助执行通知书各1份，证明位于金华市婺城区工业用地/工业厂房（房屋建筑面积为14262.76平方米）的业主为金华市诺德太阳能设备安装有限公司；2、晴天园物业服务合同及表决结果公示1份，证明原告与金华市诺德太阳能设备安装有限公司签订合同约定物业服务相关权利义务内容，以及业主向各物业使用人公告园区的物业管理事项；3、起诉状副本、房屋租赁协议、厂房面积图及宿舍名单各1份，证明被告实际使用园区厂房面积为3387平方米，宿舍38间（20个单间、6个套间）；4、施西承水电费交款记录10张，证明施西承系被告公司员工；5、催缴物业费通知照片4份，证明原告曾向被告催缴物业服务费。被告金华美图工艺品有限公司、曹茂芳向本院提交的证据有：1、收条3张、工资单14张、清扫工作照片15张，证明被告公司日常垃圾清运及保洁和水电管理均系由被告公司聘请工人处理；2、仲裁通知书、仲裁申请书、物业服务合同各1份，证明原告于2018年4月份已就本案纠纷向仲裁委员会申请仲裁，不能提起诉讼，同时原告当时提交物业服务合同签订另一方主体为金华市晴园企业管理咨询有限公司而非金华市诺德太阳能设备安装有限公司，原告有诉讼欺诈的嫌疑。在审理过程中，当事人进行了举证、质证，本院也依法对相关证据进行了审核，现认证如下：1、对原告提交的不动产权证及（2015）金婺执民字第873号协助执行通知书，被告有异议，认为系复印件，不能证明其待证事实。本院认为，上述证据虽系复印件，但能与原件核对一致，足以证明其待证事实，故本院对该组证据的证明力予以确认；2、对原告提交的晴天园物业服务合同及表决结果公示，被告对其真实性有异议，认为存在两份合同，另一份合同签订主体为其他公司。本院认为，本案合同系业主与原告签订，而另一份合同并非业主签订，即使存在两份合同也应以本合同为准。故本院确认该组证据对其待证事实具有证明力。3、对原告提交的起诉状副本、房屋租赁协议、厂房面积图及宿舍名单，被告对起诉状副本、房屋租赁协议证明的内容表示认同，但对厂房面积图及宿舍名单表示不认可。本院认为，由于相关厂房面积只有业主与原告签章，而无被告签字盖章确认，同时宿舍名单中相关签字人员并不能表明系被告方授权人员，该组证据不能证明其待证事实。故本院只对该组证据的部分证明力予以确认。4、对原告提交施西承水电费交款记录，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，施西承虽是被告公司聘请水电管理人员，但其并不能当然代表被告对使用宿舍数量等进行确认，故该证据与本案缺乏关联性，本院对该证据不予认证。5、对原告提交的催缴物业费通知照片，被告对其真实性无异议，但表示其未曾收到。本院认为，相关通知照片本身无法确认通知的张贴位置和时间等要素，故本院对该组证据的证明力不予确认。6、对被告提交的收条、工资单、清扫工作照片，原告有异议，认为均系复印件，同时认为如作为证人证言，相关证人应出庭作证。本院认为，相关证据均为复印件，不能与原件核对，同时相关事实仅从照片无法直接证实，需要证人出庭作证，现证人并未出庭，上述证据不能证明其待证事实。故本院对该组证据的证明力不予确认。7、对被告提交的仲裁通知书、仲裁申请书、物业服务合同，原告对其真实性无异议，同时认为原告已在提起本案诉讼前撤回仲裁，同时相关合同并未实际得到执行。本院认为，因相关物业服务合同并未实际履行，且原告申请的相关仲裁事项，事后已被仲裁机构依法驳回，故本院确认该组证据不能证明其待证事实。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人特别授权代理人的当庭陈述内容，本院确认本案事实如下：2016年8月5日，案外人金华市诺德太阳能设备安装有限公司通过司法执行抵债程序，取得位于金华市婺城区原属金华易高丽工艺品有限公司的工业用地使用权和厂房所有权，其中房屋建筑面积为14262.76平方米。同年9月5日，案外人金华市诺德太阳能设备安装有限公司就上述不动产取得政府主管部门的权利登记证书，证号为浙（2016）金华市不动产权第0005875号。2017年6月1日，原告浙江智源物业服务有限公司（乙方）与案外人金华市诺德太阳能设备安装有限公司（甲方）签订《晴天园物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对位于金华市婺城区晴天科技园（房屋建筑面积为14262.76平方米）提供物业管理服务，合同期限为2017年6月1日至2019年12月31日止，服务内容主要有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等，物业服务费用由甲方、物业使用人按其使用物业的建筑面积交纳，标准为2元/月/平方米，宿舍楼物业费为70元/单间/月，套间为单间的三倍收取，物业服务费用按年交纳，缴纳周期为每年7月1日至每年12月31日，逾期缴纳的按每日万分之五收取滞纳金等内容。合同签订后，原告进驻该园区提供物业服务。2017年6月16日，案外人就物业管理委托及收费等相关事项以《关于金华市九峰街139号园区物业管理事项表决结果的公告》的形式在园区内予以公告。另查明，被告金华美图工艺品有限公司作为原金华易高丽工艺品有限公司相关房屋的承租人自2014年9月份起一直占有使用着工业园区内3188平方米的厂房及11间单人宿舍和1间套间。被告以其未曾与原告签约及原告服务不到位等为由拒交物业服务费。2018年10月16日，被告金华美图工艺品有限公司搬离了该园区。本院认为，案外人金华市诺德太阳能设备安装有限公司作为晴天园的业主与原告浙江智源物业服务有限公司所签订的物业服务合同，是当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，是合法有效的，同时该合同对全体业主及非业主物业使用人具有约束力。根据物业服务合同的约定向物业公司及时交纳物业服务费是业主及非业主物业使用人应履行的基本义务，也是维护园区正常生活、生产秩序的基本保障。被告金华美图工艺品有限公司作为该园区相关厂房和宿舍的非业主使用人，在实际接受原告为该园区全体业主及非业主物业使用人提供的物业服务后有义务向原告交纳相关物业服务费。被告拖欠物业服务费未交纳，已损害到物业公司的合法权益，也有损已交纳物业费用业主和非业主物业使用人的相关权益，而且这类情形的传染和扩散势必会造成园区物业管理状况的恶性循环，最终受损的将是全体业主和非业主物业使用人的权益，故原告要求被告支付相关物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，本院也注意到，由于原告主张被告实际使用厂房的面积和宿舍数量缺乏充分依据证实，本院以被告自认的厂房面积和宿舍数量为计费标准。另被告曹茂芳虽系被告金华美图工艺品有限公司的法定代表人，但其个人并未曾使用园区内相关房屋，其签订租赁协议也是履行职务行为，故原告要求被告曹茂芳个人承担付款责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在物业服务合同中，对业主或非业主物业使用人逾期交款情形下虽约定有具体的违约责任，但原告未有充分证据证明其已向被告书面催讨相关物业费，也无证据证实被告对物业管理事项曾参与过共同讨论，且被告与业主之间也存在因使用房屋引发其他纠纷，其拒交物业费，虽有不妥，但情有可原，故原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第十二条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决如下：一、被告金华美图工艺品有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告浙江智源物业服务有限公司2017年6月1日至2018年10月16日期间的物业管理费121374元；二、驳回原告浙江智源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338元，依法减半收取1669元（原告已预交），由原告浙江智源物业服务有限公司负担442元，由被告金华美图工艺品有限公司负担1227元，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 李良军二〇一九年十二月十七日代书记员 陈洛伊