辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2757号上诉人（原审被告）：抚顺大商房地产置业投资有限公司，住所地：辽宁省抚顺经济开发区滨河路北12号路西地块。法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩辛影，该公司员工。委托诉讼代理人：梁家盛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张德岭，男，1958年6月18日出生，汉族，现住辽宁省抚顺经济开发区。上诉人抚顺大商房地产置业投资有限公司（以下简称大商房地产）因与被上诉人张德岭商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大商房地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张德岭的诉讼请求；上诉费用由张德岭承担。事实和理由：大商房地产认为张德岭诉讼请求已经过了诉讼时效。大商房地产不存在违约。大商房地产交付的房屋符合合同约定的交付条件，且房屋经过验收，大商房地产在交付标准上没有违约行为。燃气系统符合设计规范，并已通过燃气公司的正式验收。每户均建有飘窗，设计从未改变，张德岭认为客厅、居室窗户均为飘窗系其理解有误。空中花园不是合同约定的交付条件，已有生效判决加以确认。空中花园问题对合同订立及房屋价格无重大影响。现在空中花园的设备是消防设施系国家强制规定，在楼盘设计、建造之初已在规划范围内，不能拆除，一审以这些设备存在认定大商房地产违约是错误的。张德岭答辩，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持一审判决。答辩人一直未间断主张权利。燃气报警系统至今未安装。答辩人对交房标准不存在误解。大商房地产所称的消防设施是大口径换气设备。大商房地产关于“空中花园”的宣传属商业欺诈。张德岭向一审法院起诉请求，大商房地产赔偿违约金16500元；诉讼费由大商房地产承担。事实及理由：张德林购买的坐落于抚顺经济开发区，建筑面积为93.90平方米，每平方米3514.38元，总金额为330000元的商品房。合同文本附件中关于“大商顺景C地块住户交房标准”第五条约定：客厅、居室为飘窗；第11条安防系统约定：（1）燃气报警系统、各户厨房设施，这些均与实际不符，上述设备均未实际安装。大商房地产的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。后大商房地产向张德岭交付房屋时，经张德岭检查发现，除上述设施不完备之外，更是没有建设其广告承诺的“屋顶花园”，而是将应当建设“屋顶花园”的位置放置了大型机器设备。大商房地产承诺拆除屋顶机械设备，但至今未拆。一审法院认定事实：2013年8月9日，张德岭、大商房地产签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：张德岭以每平方米3514.38元的价格购买大商房地产开发的位于抚顺经济开发区，建筑面积为93.90平方米的房屋，房屋总金额为330000元，交付条件为该商品房经验收合格。合同文本附件“大商顺景C地块住户交房标准”第五条约定：客厅、居室为飘窗；第11条安防系统约定：（1）燃气报警系统、各户厨房设置。大商房地产的售楼广告及售楼处的房屋效果图均承诺建设“屋顶花园”。但案涉房屋未按约定在厨房处安装燃气报警系统，未安装“飘窗”，大商房地产亦未能按照其售楼广告上承诺的建设“屋顶花园”。2013年12月20日，大商房地产向全体业主出具了一份《对大商中心城业主诉求的处理意见》第四条载明，现屋顶上的设施我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用。截至庭审时，大商房地产仍未建设屋顶花园。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律、法规的规定,应当认定有效。合同签订后,双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,张德岭已经按照合同约定交付了购房款,大商房地产应当向张德岭交付符合合同约定的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”本案中，大商房地产的售房广告和售楼处沙盘中均宣传有空中花园,已构成要约,现交付房屋并未建设空中花园与广告、沙盘宣传不符，关且在2013年11月20日向为主出具的“对大商中心城业主诉求的处理意见”中明确“现屋顶上的设备我公司予以拆除，建设屋顶花园，于2014年6月30日前交付使用”，但直至庭审之时，大商房地产仍未能按照承诺履行，故应当承担相应的违约责任；双方签订的购房合同中明确约定厨房安装煤气报警系统；客厅、居室为飘窗,但交付的房屋未能安装厨房煤气报警系统,客厅、居室也未均没有飘窗,故大商房地产违反合同约定,应当承担相应的违约责任。关于张德岭主张大商房地产赔偿违约金16500元的诉讼请求，结合大商房地产履行合同的具体情况，参照张德岭的购房款总额330000元，酌定违约金为总房款的5%即16500元，故对于张德岭的该项诉讼请求，法院予以支持。关于大商房地产辩称张德岭的诉讼请求已经过了诉讼时效，因张德岭一直在主张权利，故法院对大商房地产的辩称不予认可。关于大商房地产辩称已经取得抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书，证明大商房地产已经具备交房的条件，但被告未能达到合同约定的交房标准，故大商房地产的行为仍构成违约，应当承担违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：大商房地产于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿张德岭违约金16500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由大商房地产承担，随上列款项一并给付张德岭。在二审审理过程中，张德岭提交的证据：“空中花园”宣传效果图（彩色复印件），证明买房时宣传有空中花园；户型设计图，证明大商房地产承诺南卧室、南客厅有飘窗，实际上客厅无飘窗；2019年10月16日拍摄的照片两张，证明大商房地产售楼中心无人上班，小区屋顶到现在也不是空中花园。大商房地产质证意见：宣传效果确定不了是否为案涉小区沙盘图片；设计图为复印件，也无标识证明是大商房地产的；照片拍摄日期无法确定，大商房地产售楼处有人上班，排风口设计都是经过设计院和相关单位审核后才施工的，也有完备的竣工手续。本院对证据认定如下：宣传效果图及户型设计图均为复印件，不能证明关联性；售楼处的照片反映拍摄时大商房地产售楼处的情况，结合大商房地产二审中关于“售楼处大门不开有人上班”的陈述，对售楼处照片予以采信，通风口照片与大商房地产主张其已建设的“空中花园”照片反映的情形一致，木质设施内部为排风筒，可以证明大商房地产至今未建成“空中花园”。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，归纳争议焦点如下：1、张德岭的诉请是否超过诉讼时效；2、大商房地产是否违约。关于时效。张德岭一直向大商房地产主张权利，且大商房地产陈述其售楼处大门关闭但有人上班，此种情形下，业主维权障碍明显，对于大商房地产该项主张，本院不予支持。关于是否违约。大商房地产称案涉房屋符合交付条件，经相关部门验收合格，不存在违约。房屋符合验收条件依据的是法定程序及标准。大商房地产与合同相对人在合同及附件中关于房屋构造、设施具体约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，合法有效，大商房地产应向张德岭交付符合约定条件的房屋。关于大商房地产以“屋顶花园”位置存放消防设施不能拆除为由，主张不存在违约一节。大商房地产作为开发单位，对楼宇的设计、建设、销售宣传应专业、合法、真实。大商房地产售楼时对外宣传房屋建有“屋顶花园”，但至今未进行建设，并在平台处放置排风设备，大商房地产违约事实存在，该项主张于法无据，不予支持。“大商顺景（C地块）住房交房标准”中明确约定客厅、居室为飘窗。现大商房地产以张德岭理解有误有由主张其不存在违约，明显无事实和法律依据，本院不予支持。一审对于大商房地产向张德岭所交付房屋存在违约的认定，符合法律规定，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由抚顺大商房地产置业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇一九年十二月十二日法官助理李献忠书记员刘宇晴