黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1692号原告：哈尔滨奕阳物业管理有限公司，统一社会信用代码91230110300887942N（1-1），住所地哈尔滨市香坊区军民街24号立汇格林小镇B1栋4单元1层2号。法定代表人：王东煜，该公司总经理。委托代理人：张玉娟，黑龙江龙广律师事务所律师。委托代理人：彭博，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：郭立波，男，1975年6月28日生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托代理人：郭富（郭立波父亲），男，1949年12月14日生，汉族，平房区教育局退休干部，现住哈尔滨市平房区。原告哈尔滨奕阳物业管理有限公司（以下简称奕阳物业公司）与被告郭立波物业服务合同纠纷一案，原告奕阳物业公司于2019年7月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭审理此案。原告奕阳物业公司的委托代理人张玉娟、彭博，被告郭立波的委托代理人郭富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奕阳物业公司诉称：奕阳物业公司于2017年进驻天丽园小区进行物业服务，截止今日，奕阳物业公司在该小区服务近两年。郭立波是天丽园小区住宅b-9-202室业主，在2017年度开始一直拖欠奕阳物业公司物业费；奕阳物业公司在此期间多次向其索要，均遭郭立波拒绝。截止至2019年6月24日止，郭立波已累计拖欠奕阳物业公司物业费及经济损失共计1432.09元。现奕阳物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令郭立波向奕阳物业公司支付拖欠物业费共计1312.52元(从2017年10月25日起计算至2019年6月24日止)；2.判令郭立波向奕阳物业公司支付拖欠物业费产生的经济损失119.56元（按中国人民银行同期贷款利率从2017年10月25日计算至2019年6月24日）；3.判令诉讼费由郭立波承担。被告郭立波辩称：房屋建筑面积属实，奕阳物业公司没有在平房区政府交保证金，郭立波与奕阳物业公司没有签订过任何服务合同，奕阳物业公司到郭立波小区后，从未召开过业主大会，只挂过标语。奕阳物业公司从未到郭立波家催缴过物业费。我们小区至今未成立业主委员会，不清楚是谁允许奕阳物业公司进入该小区的。郭立波不同意交物业费，因为奕阳物业公司服务极不到位，比如：郭立波所在单元的马葫芦塌陷后，物业进行了维修，塌陷当时的砖头及回填土直接落到井里，大约起码2立方米。奕阳物业公司仅将塌陷的部分填完，没有将井里的砖头等取出，导致下水道经常堵塞。奕阳物业公司将我们小区的健身器材（高低杠、走步机等）拆除，物业的郭经理说换新的器材，至今没有更换。小区东侧大门的门轴已掉，没有人维修，门的大部分已经脱落，用铁丝维修的，奕阳物业公司也不给焊。小区楼房的部分墙皮大面积开裂，至今没有维修。以前经营过饭店的门市房用的通风设备，至今已腐烂，随时有坠落危险，物业至今无人理睬。小区二次加压的水箱，奕阳物业公司没有清洗过，业主喝着有害的水。小区东侧的板油路，至今已大面积翻浆、道路不平，物业没有维修过。我们小区与隔壁小区的围墙拆除后，隔壁小区将垃圾、污水倒至我们小区，奕阳物业公司无人理睬。冬天小区内的雪物业从未拉出过小区，小区内的私家车都没有地方停，郭立波家的车也经常没有地方停，只能停到道路两边。小区内有僵尸车、死车，奕阳物业公司也不理睬。小区内原有的五根路灯也被损坏了，奕阳物业公司说维修不了了。小区内放置了两个路灯，老人、小孩出行不方便。消防通道至今没有打通，业主向其询问，奕阳物业公司答复他们不管。小区内有个2楼是老年活动室，至今收不回来，我们不清楚是出卖、出租还是其他原因，奕阳物业公司没有合理解释。经本院审理查明:2017年10月25日，哈尔滨市平房区兴建街道和平社区居民委员会与奕阳物业公司签订《物业管理委托合同》由奕阳物业公司负责位于新疆大街20号天丽园小区物业服务，合同约定委托管理事项包括“1.房屋建筑本体公用部分（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构、外墙面、楼梯间、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体公用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、二次加压供水设备、配电系统、楼道消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；3.物业规划红线内属于物业管理范围的市政共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、井、绿化、室外泵房等）的维修、养护和管理；4.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部分）的清洁卫生、垃圾、收集、清运；5.物业及物业管理档案、资料；6.法规和正常规定由物业管理的其他事项；7.房屋建筑本体及共用设施设备的保修年限，按照国家或省市的房屋建筑验收标准执行。”管理服务及费用“1.按照国家对物业管理企业的服务标准，经甲方组织入户调查，根据业主的需求，天丽园小区物业费收取标准住宅每月每平方米建筑面积0.58元……；3.小区共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，及雨、污水通道的疏通，楼道每天清扫一次，夏季每月擦一次，小区院内绿地的正常维护管理；4.对小区内车辆实行登记管理，按计划安装电子识别车牌系统，杜绝外来车辆停放小区内；5.乙方将每年春季对小区的绿化进行种植，由绿化人员定期修剪，达到美观、赏心悦目的效果；”同时还约定“本合同有效期为六个月”2018年4月25日，哈尔滨市平房区兴建街道和平社区居民委员会与奕阳物业公司签订《临时物业管理委托合同》，约定事项与2017年10月25日签订的《物业管理委托合同》基本相同，同时约定“本合同自签订之日起有效期一年，到期前一个月由业主与社区对物业公司进行考核，考核通过后方能签订下一年物业管理合同。”奕阳物业公司于2017年10月25日入驻天丽园小区。坐落于平房区新疆大街20号9单元2楼2门（b-9-202室）的房屋所有权人为郭立波，建筑面积为96.93㎡[产权证号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0501001567号]。郭立波自2017年10月25日起未向奕阳物业公司交纳物业费。另，奕阳物业公司进驻天丽园小区时悬挂过标语，郭立波知道奕阳物业公司进驻其居住的小区提供物业服务。以上事实，有《物业管理委托合同》、《临时物业管理委托合同》、证明、房屋所有权证及当事人的陈述等证据载卷为证，并经审查，足以认定。本院认为，《住房和城乡建设部关于印发的通知》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”故哈尔滨市平房区兴建街道和平社区居民委员会与奕阳物业公司签订《物业管理委托合同》、《临时物业管理委托合同》合法有效，《临时物业管理委托合同》的期限为一年，即2019年4月24日到期，由于奕阳物业公司继续从事物业管理服务，且天丽园小区没有选聘新的物业服务企业，故原物业服务合同继续有效，属于不定期物业服务合同。奕阳物业公司与天丽园小区的业主均应按照合同约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”在庭审过程中，奕阳物业公司主张其按照了合同约定履行物业管理服务工作，但庭后现场调查核实，天丽园小区存在小区非封闭管理，外来车辆随意进入，消防设备缺失、楼道内杂物堆放等情况，奕阳物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照合同约定全面履行物业管理服务义务，构成违约。郭立波亦可以与奕阳物业公司对有争议的服务部分采取理性协商的方式解决问题，而不应以拒绝交纳全部物业服务费用的方式实施自我救济。本院根据奕阳物业公司物业服务过程中存在的违约行为，酌定郭立波按90%承担2017年10月25日至2019年6月24日期间的物业服务费用，根据《物业管理委托合同》、《临时物业管理委托合同》中住宅物业服务费0.58元/㎡/月的约定，郭立波应当承担的物业服务费为1009.71元{2017年度为（0.58元×96.93㎡×12个月÷365天×67天）＋2018年度为（0.58元×96.93㎡×12个月）＋2019年度为（0.58元×96.93㎡×12个月）÷365天×175天）}×90%。奕阳物业公司关于违约金的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。郭立波与奕阳物业公司未对逾期交纳物业管理服务费约定违约金条款、违约金数额、计算方式等，结合奕阳物业公司在提供物业管理服务过程中并未严格按照协议约定全面履行物业管理服务义务、存在违约行为的实际情况，该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条（五），《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告郭立波于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨奕阳物业管理有限公司哈尔滨市平房区新疆大街20号天丽园小区B栋9单元2楼2门房屋2017年10月25日至2019年6月24日期间的物业服务费人民币1009.71元；二、驳回原告哈尔滨奕阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告奕阳物业公司预交），由被告郭立波负担。此款于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨奕阳物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 车 晓人民陪审员 顾 焱人民陪审员 赵冬梅二〇一九年十二月四日书 记 员 荣甜甜