浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4328号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波洪涛装饰材料科技有限公司。住所地：宁波市鄞州区五乡镇龙兴村。 法定代表人：陈玉兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周先祥，该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波合和机械设备有限公司。住所地：宁波市鄞州区五乡镇工业园区。 法定代表人：杨和荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王云龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：杜悦枫，该公司员工。 上诉人宁波洪涛装饰材料科技有限公司（以下简称洪涛公司）因与被上诉人宁波合和机械设备有限公司（以下简称合和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年8月30日作出的（2018）浙0212民初18765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪涛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.洪涛公司已支付2018年4至6月份租金，合和公司未予以退还，应认定双方租赁合同期限届满日为2018年6月30日；2.原审认定租赁面积错误，公摊部分不应计入租赁面积；3.无法腾空厂房的原因在于合和公司切断电源，导致石材不能拉走也不能加工，合和公司应恢复用电，并赔偿洪涛公司巨额损失。 合和公司辩称：1.根据起诉状、租赁合同和洪涛公司在一审中陈述，涉案厂房租赁面积为9943.47平方米，包括公摊面积，一审判决认定租赁面积正确；2.涉案租赁合同期限届满时间为2018年4月30日。按照双方约定洪涛公司应在租赁期满前5个月提交书面请求，而洪涛公司至今未提交。2018年4月30日合同到期后合和公司一直通过电话等方式要求洪涛公司腾退涉案厂房，洪涛公司拒不腾退。合和公司认为洪涛未提交书面请求续签租赁合同，其要求洪涛公司腾退涉案厂房的请求，符合法律规定；3.洪涛公司于2018年4月16日汇入的款项是欠付租金，不是2018年5、6月份的租金；4.按照双方约定，洪涛公司应在合同期限届满后五日内归还租赁厂房。由于洪涛公司到期未腾退厂房，其侵权行为已导致了合和公司的损失。目前租金市场价约0.41元/平方米/天（含公摊），洪涛公司的租金为0.2355元/平方米/天（含公摊）。按照双方约定，洪涛公司应按照租金价格2倍支付占有使用费。合和公司停水停电，并未超过合理限度，且多次提前通知，属于督促洪涛公司及时腾退厂房的合理措施。若洪涛公司腾退厂房，合和公司会予以配合，恢复通电。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 合和公司向一审法院起诉请求：1.判令洪涛公司腾退合和公司位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房；2.洪涛公司支付自2018年5月1日至实际腾退之日止、按照合同约定租金的两倍支付计算的房屋占有使用费（暂计算至起诉日为1102518.65元）；3.洪涛公司向合和公司支付违约金300000元。 洪涛公司向一审法院反诉请求：1.在同等条件下，洪涛公司享有优先续租权，合和公司、洪涛公司按照0.4776元/日/平方米的价格签订新的厂房租赁合同；2.合和公司赔偿洪涛公司损失2668714元（暂计算至2019年1月17日）。 一审法院审理认定事实：被告自2010年6月1日起承租原告位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，租赁面积18030.90平方米。自起租之日至2013年4月30日的年租金为1520000元，自2013年5月1日起，年租金变更为1550000元。双方最后一期签订的房屋租赁合同的租赁期间为自2016年5月1日至2018年4月30日，租金支付方式为先付后租，租金每季度支付一次，第一次租金支付时间为合同签订后六天内，之后按此时间每三个月支付一次。合同履行期限届满，在被告向原告付清全部租金及其他费用，并按合同约定将租赁厂房返还原告后五日内，原告将100000元保证金无息退还给被告。除原告同意被告继续租赁外，被告应在合同租赁期限届满后五日内返还房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告按照日租金的两倍向原告支付房屋使用费。被告如需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前五个月，向原告提出续租书面请求，经原告同意后，重新签订租赁合同，在同等条件下，被告有优先续租权。合同8.2条约定，被告如存在以下情形，应当按照三倍保证金的金额（300000元）支付违约金，1.未征得原告书面同意改变房屋用途、致使房屋损坏；2.因被告原因造成房屋主体结构损坏；3.未征得原告书面同意，擅自装修或增设附属设施和设备，或超出原告书面同意范围进行装修或增设附属设施和设备的，或没有按照规定办理审批手续的；4.擅自转租房屋的；5.逾期一月支付房屋租金的；6.逾期一月支付水电费物业费的；7.未落实社会治安或安全生产制度，并发生重大事故的。在合同履行过程中，被告未严格按照约定时间支付租金，既存在迟延支付租金超过一月的情况，也存在提前支付租金的情况，截止合同履行期限届满，被告已交付的租金尚剩余251011.93元（不包括保证金100000元）。合同履行期限届满前五个月，被告未书面向原告申请续租，合同履行期限届满后，被告未及时腾退房屋，2018年7月3日，原告采取了断电措施。 一审法院认为：原、被告签订的租赁期间为2016年5月1日至2018年4月30日的房屋租赁合同意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依合同约定，合同期限届满后，被告需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前五个月向原告提出续租书面请求，经原告同意后，重新签订租赁合同，但被告并未依约提前向原告申请续租，合同履行期限届满后，双方也未签订新的房屋租赁合同。原告请求被告腾退厂房，符合法律规定，予以支持。租赁合同到期后，被告继续占有使用厂房的，应当支付厂房的占有使用费，原告请求被告支付自2018年5月1日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准问题，合同约定按照租金的两倍支付房屋占有使用费条款属于违约责任条款，违约责任条款旨在弥补原告损失，被告合同到期后存在未及时腾退的违约行为，但原告并未提供证据证明其实际损失，综合考虑被告迟延腾退的时间、合同到期后租金上涨等因素，酌情认定被告按照合同约定房屋租金的1.30倍计算房屋占有使用费；对于原告要求被告支付违约金300000元的诉讼请求，合同8.2条是针对特定行为所约定的违约责任，被告除存在迟延支付租金超一个月外，原告未举证证明被告存在其他违约行为。被告虽存在迟延支付租金行为，但也存在提前支付行为，同时考虑到合同到期后，被告已付租金存在剩余的事实，对于原告请求被告支付300000元违约金的诉讼请求，不予支持。关于3号厂房的退租时间问题，双方均未能提供直接证据予以证实，被告作为主张法律关系变更的一方当事人，应当就法律关系变更的事实承担举证责任，但被告并未就此提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，确认3号厂房的退租时间为2018年3月30日。原告自认被告退租的2号厂房（3358.62平方米）、3号厂房（2628.24平方米）的面积均不包括公共部分面积，加上公共面积的总面积为8087.55平方米，予以确认，则被告自2018年3月31日起承租或占有使用的厂房面积为9943.35平方米。根据被告提供的租金支付明细，扣除被告中途退租的2号、3号厂房的租金，截止租赁期限届满日（2018年4月30日），被告所付租金尚余251011.93元（不包括保证金100000元）。自2018年5月1日至原告起诉之日（2018年12月18日），被告应支付房屋占用使用费706244.33元，扣除剩余的251011.93元，尚应向原告支付房屋占有使用费455232.40元。关于被告的反诉问题，依合同约定，被告享有同等条件下厂房的优先续租权，该约定为双方当事人的真实意思表示，应当予以确认。但享有优先续租权并不代表被告必然能够与原告续签房屋租赁合同。被告优先承租权的行使，双方在合同中已有明确的程序性约定，被告未在约定时间内向原告提交书面续租申请，应视为被告放弃了与原告继续签订合同的权利，对被告要求按照0.4766元/平方米/天的价格与原告续签厂房租赁合同的诉讼请求，不予支持。关于被告的损失问题，合同租赁期限届满后，原、被告并未再签订房屋租赁合同，被告应当归还房屋，在被告未能及时归还房屋的情况下，原告于2018年7月3日及之后采取的断电措施，属于督促被告及时腾退的合理措施，并未超过必要限度。故，即使被告在此期间产生了损失，该损失亦不能归责于原告，被告请求原告承担损失，于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司腾退登记在原告宁波合和机械设备有限公司名下、位于宁波市鄞州区五乡工业园区龙兴村龙兴路5号的厂房，限在判决生效后十日内履行完毕；二、被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司支付原告宁波合和机械设备有限公司自2018年5月1日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费（面积为9943.35平方米，价格为30.62元/100平方米/天，暂计算至2018年12月18日为455232.40元），限在判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告宁波合和机械设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宁波洪涛装饰材料科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费17423元，财产保全费5000元，合计诉讼费22423元，由原告宁波合和机械设备有限公司负担15145元，被告宁波洪涛装饰材料科技有限公司负担7278元，反诉费14075元，由反诉原告宁波洪涛装饰材料科技有限公司负担。 二审中，洪涛公司向法院提交厂房分布图一份，拟证明洪涛公司承租的是1号厂房，公摊面积不应计算在内。 合和公司经质证认为，对该证据的真实性没有异议，对关联性有异议。2、3号厂房返还后，已经对公摊面积进行了分割，2、3号厂房的公摊面积已经划走，1号厂房的公摊面积按照合同约定属于租赁的范围。 合和公司二审中未提交新的证据。 本院经审查认为，洪涛公司提交的证据不能证明待证事实，且不属于二审新证据，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：洪涛公司与合和公司签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。按照双方约定，租赁期限为2年，自2016年5月1日至2018年4月30日止。洪涛公司上诉称2018年4月16日支付的款项是2018年4至6月份的租金，合和公司未予以退还，双方成立不定期租赁合同，合同到期日为2018年6月30日。合和公司辩称2018年4月16日支付的款项是洪涛公司欠付的租金。按照双方约定，租赁期限届满，洪涛公司继续承租该厂房的，应于租赁期满前五个月向合和公司提出续租书面请求。现洪涛公司并未提出书面请求，且其在房屋租赁期间多次拖延支付租金，2018年4月合同到期后，合和公司即通过电话等方式告知洪涛公司不再续租涉案厂房，要求洪涛公司予以腾退，故合同到期日为2018年4月30日。本院认为，双方对续租已有约定应从其约定，现并无证据表明，洪涛公司已提出书面续租请求或与合和公司就续租事宜达成一致意思表示，其上诉称合同到期日为2018年6月30日，依据不足，本院不予支持。关于承租面积，本院认为，根据一审查明的事实，涉案《厂房租赁合同》约定租赁面积为18030.90平方米（包含公摊部分面积），一审中合和公司自认洪涛公司返还的2号厂房（3358.62平方米）、3号厂房（2628.24平方米）的面积均不包括公共部分面积，加上公共面积的总面积为8087.55平方米，一审法院认定自2018年3月31日起洪涛公司承租的厂房面积为9943.35平方米，并无不当。洪涛公司上诉称涉案厂房租赁面积不应包括公摊部分面积，但未提供充分证据予以证明，本院不予支持。关于洪涛公司上诉所称的损失问题，本院认为，涉案《厂房租赁合同》到期后，双方并未续签合同，洪涛公司应按照合同约定按期返还涉案厂房。现洪涛公司到期未返还，合和公司采取断电措施，虽有不妥，但并未超过必要限度。原审认定该损失不能归责于合和公司，亦无不当。 综上所述，洪涛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17423元，由上诉人洪涛公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇一九年十二月十一日 代书记员 陈剑妃