山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终4261号上诉人（原审原告）：史宏宇，男，1985年5月1日出生，汉族，住滕州市。上诉人（原审被告）：枣庄东湖置业有限公司，住所地枣庄市市中区振兴路92号。法定代表人：王荣柯，董事长。委托诉讼代理人：孙晋硕，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高明，山东龙头律师事务所律师。上诉人史宏宇、枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史宏宇上诉请求：1.撤销原判第二、三判项；2.改判被上诉人向上诉人支付商品房买卖合同约定的违约金（以447639.3元为基数，自2016年5月22日起至上诉人实际取得不动产产权登记之日止，按日万分之一计算）；3.改判被上诉人向上诉人返还押金2000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人向上诉人支付违约金的时间应当自2016年5月22日起。2016年2月21日，被上诉人向上诉人交付房屋并签订交接单，根据《商品房买卖合同》第19条，被上诉人应当自2016年5月22日登记备案。一审认定违约金从2016年7月1日起算是错误的，因上诉人一审立案前多次要求被上诉人向产权登记机关报送材料并承担违约责任，被上诉人对此表示同意。因此，诉讼时效应当中断，期间重新计算。退一步讲，上诉人向一审法院起诉的时间为2019年6月20日，由此推断，也应当自2016年6月22日开始计算。2.被上诉人应当向上诉人返还押金2000元。上诉人已经向一审法院提交该押金收据。枣庄东湖置业有限公司未答辩。枣庄东湖置业有限公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十二条的规定，交存专项维修资金是取得房屋使用权及进行产权登记的前提和先决条件，因被上诉人未按规定交存专项维修资金，上诉人报送的备案材料不可能被产权登记机关接收和受理，更不可能备案。一审判决认定上诉人未在约定期限内将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，认定事实错误；（2）并非上诉人未将办理涉案房产权属登记的资料报送产权登记机关备案，而是因消防验收前置且不能通过新标准（GB50016-2014)的验收，导致备案资料欠缺以致无法通过产权登记机关的备案，即上诉人向产权登记机关提供备案所需材料不符合产权登记机关的要求、产权登记机关不予备案，其最直接和最根本的原因是消防部门坚持按新的消防设计标准进行验收。因此，因消防设计标准更新导致的案涉工程不能通过综合验收、继而导致案涉工程不能进行登记备案。故应按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除上诉人的违约责任。2.一审判决适用法律错误。（1）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于××的原因……××应当承担违约责任”。案涉《商品房买卖合同》第十九条也明确约定为如因××的责任，也就是仅因××的原因导致不能备案时，××才承担违约责任，除此之外的任何其它原因，××均不应承担违约责任。根据上诉人提供的证据，可以证明被上诉人不能在合同约定期限内将办理房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，是消防标准的变化及消防部门的原因，一审法院在明知不能办证不是上诉人的原因的情况下，仍判决上诉人承担违约责任，适用法律错误；（2）根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条规定，××（被上诉人）应当在住宅交付前一次性足额交存住宅专项维修资金，否则，产权登记部门不予受理产权登记申请。该项义务是××的法定义务，是取得房屋使用权及进行备案登记的前提条件，由其是上诉人已经在答辩状中明确告知被上诉人应当履行该义务，被上诉人却拒绝交纳，一审判决仍判令上诉人支付违约金至备案材料报送登记机关之日止，适用法律错误；（3）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被上诉人未提供任何证据证明其有损失，一审对上诉人要求减少违约金的抗辩理由不予采纳，且判决上诉人支付违约金至权属登记备案材料报送登记备案之日止，有可能导致××“倒贴钱”卖房的局面，不仅显失公平，也违反了相关规定。史宏宇未答辩。史宏宇向一审法院起诉请求：1.判令被告于判决生效之日起十五日内按照商品房买卖合同约定，向房屋登记机关提供给原告办理房屋所有权登记所需的全部资料、手续，协助原告办理并取得不动产权登记证书；2.判令被告向原告支付商品房买卖合同约定的违约金人民币50314.66元（以4476389.30元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年5月22日起暂计至2019年6月20日，嗣后至原告实际取得不动产产权登记证书之日止，以447639.3元为基数，按每日万分之一的标准计算）；3.判令被告返还原告押金2000元；4.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。一审法院认定事实：被告投资开发了“湖西景苑”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2015年10月14日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以447639.30元价格购买被告开发的坐落于枣庄市市中区湖西景苑B13-1-1502号房屋。该合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，××有权解除合同……××选择不解除合同的，自××应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，××按日计算向××支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告实际支付购房款447639.30元，被告于2016年2月21日将上述房屋交付给原告，但被告至今未将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。另查明，2019年8月5日被告向本庭提交了书面答辩状，答辩状中载明：被答辩人收到本通知后五日内缴纳专项维修资金。2019年8月9日开庭审理过程中，将答辩状送于原告，原告于当日缴纳了住房维修资金。上述事实有商品房买卖合同、车位买卖合同、储藏室的买卖合同、选房定房单、购房发票、收款收据、上房交接单予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在违约行为问题。上述《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约，应属违约行为。被告主张原告未按法律规定履行支付专项维修资金的义务，其享有先履行抗辩权，因此。其不应承担违约责任。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在原告知晓上述规定前，被告仍应承担违约责任。因缴纳住宅专项维修资金是办理房屋权属于登记的必要条件之一，原告在2019年8月9日收到该通知的当日便缴纳了住宅专项维修资金。故被告仍应继续承担逾期办证的违约责任。关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“××按日计算向××支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告的违约行为自2016年5月22日起一直延续至今，故违约金的计算应从2016年5月22日起开始计算。而原告于2019年7月1日诉至该院，被告已提出时效抗辩，超过诉讼时效的部分该院不予支持，故自2016年7月1日之后至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止的违约金未超过诉讼时效，该院予以支持。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，该院予以确认。办理涉案房屋的不动产所有权证并不是被告的义务，因此原告主张被告为原告办理不动产所有权证，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。原告主张被告退还违法收取原告的产权办证押金，但未提交的证据予以证明，该院不予支持。综上所述，原告的部分诉求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十五日内按照商品房买卖合同约定，向房屋登记机关提供给原告史宏宇办理房屋所有权登记所需的全部资料、手续，协助原告办理并取得不动产权登记证书；二、被告枣庄东湖置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告史宏宇违约金（以447639.30元为基数，计算时间自2016年7月1日起至办理位于枣庄市市中区湖西景苑B13-1-1502号室房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108元，减半收取554元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审卷宗中立案审批表载明，收到诉状日期为2019年7月1日，立案日期为2019年7月1日。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，依据史宏宇与枣庄东湖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，枣庄东湖置业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由枣庄东湖置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。枣庄东湖置业有限公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求按照情势变更原则，参照不可抗力的规定，免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，枣庄东湖置业有限公司有义务通知史宏宇需缴纳住宅专项维修资金后方能办理房屋权属登记，故在史宏宇知晓上述规定前，枣庄东湖置业有限公司仍应当承担违约责任。枣庄东湖置业有限公司答辩状中要求史宏宇在5日内交纳专项维修资金，史宏宇在该期限内履行了上述义务。因此，史宏宇交纳维修资金后，已经完成了其法定义务，枣庄东湖置业有限公司在未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案前，应当承担该阶段的违约责任。枣庄东湖置业有限公司要求降低违约金的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于一审法院认定的违约金起算点的问题。本院认为，史宏宇称枣庄东湖置业有限公司在起诉前同意承担违约责任，但并未举证证明，故本院对该主张不予采信。一审法院收到史宏宇起诉状的时间为2019年7月1日，因此，本案违约金的起算点应当为史宏宇主张权利的次日倒推三年，一审法院认定的违约金的起算点是正确的，本院予以确认。对于产权押金问题，史宏宇提交的收据能够证明枣庄东湖置业有限公司收取其产权证押金2000元。枣庄东湖置业有限公司收取史宏宇的产权押金无合同依据和法律依据，应当予以返还。综上所述，上诉人史宏宇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。上诉人枣庄东湖置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实部分错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3035号民事判决第一、二判项；二、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3035号民事判决第三判项；三、枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向史宏宇返还产权押金2000元；四、驳回史宏宇的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1108元，减半收取554元；二审案件受理费2216元，均由枣庄东湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李政远审判员  李 帅审判员  单 伟二〇一九年十二月十六日书记员  史安伟