安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5561号原告：靳颖,女,1963年11月5日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。原告:李凡,男,1956年12月28日生,汉族,舒城县人，住安徽省舒城县。两原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：夏姣姣，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告靳颖、李凡诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳颖、李凡的委托诉讼代理人金平、夏姣姣，被告舒城金诚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房的违约金5340.76元(以房屋总价款568166元为基数,按照日万分之二,从2017年7月1日计算至2017年8月16日共计47天);2、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金48134.55元(以房屋总价款568166元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2018年6月26日起至2019年9月3日共计434天，暂计算至起诉之日为48134.55元)后期以568166元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止；以上两项暂合计为:53475.31元。事实和理由：2016年1月28日，原告靳颖、李凡与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘5幢2001室，后因房屋面积差，房屋总价款变更为568166元。合同签订后，原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，然后被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件，且被告存在逾期交房的情形。另按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款规定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款的万分之X的违约金”，并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉，被告仍未办理涉案房屋的产权证。原告认为被告逾期办理房屋产权的行为属于违约，严重侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。因双方违约金约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单，证明目的:证明原告及被告诉讼主体适格。2《商品房买卖合同》及《面积差补充协议》、收据、银行流水，证明目的:1.原告购买被告开发的金仕佳缘5幢2001室房屋,房屋总价款为568166元,原告已按约定支付全部房价款;2.被告应于2017年6月30日前交房,但被告于2017年8月16日逾期交房,应承担违约责任;3.被告应于2018年6月26日前办理涉案房屋产权证，逾期办理的,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之x的违约金至实际办理房屋产权证时止。因双方违约金约定不明,参照是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。被告金诚公司辩称，原告购买的5幢楼，在2019年3月5日已办理了登记备案手续，原、被告在2017年8月16日办理了房屋交付手续，所以被告虽存有逾期交房的行为，但开发商已完成了登记备案手续，依据安徽省高院关于商品房买卖合同的指导意见规定，业主接收房屋后，已接收房屋时，已不符合交房条件为由，在辩论终结前，开房商已完成了登记备案手续，应当驳回业主关于逾期交房违约金的诉请。对于逾期办理房屋产权证的违约金，合同约定为X，日常生活中，X代表叉，表示为0的意思，为约定不明或虽约定违约金但无违约金的计算方式，原告诉请逾期交房违约无事实和法律依据，且原、被告在交付房屋时，还需核定房屋面积及价款，所以办证时间的起点应从实际交付房屋起算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提供了以下证据：1、房款结算单。证明原告在2017年8月16日办理了交房手续。2、房屋买卖合同，证明原、被告在合同中约定了逾期办证违约金为O。3、5栋工程竣工验收报告、5栋竣工验收备案表。证明5号楼在2019年3月5日已完成了登记备案手续，符合交房条件。经质证，原告对被告所举证据的的证据一真实性无异议，但恰好证明被告存在逾期交房情形，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。对证据二真实性无异议，合同约定X，并不是O,X系约定不明，参照最高院司法解释18号规定。对证据三真实性无异议，但该验收报告不能阻却被告逾期办证及交房的违约责任。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。对双方无异议的证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理本院查明的事实为：2016年1月28日，原告靳颖、李凡与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘5幢2001室，合同约定按面积计算每平方米4938元，总价款人民币561105元。合同签订后，原告于2016年1月26日、2016年4月30日二次共向被告支付首房款401105元，余款160000元向公积金管理中心申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人（即被告）应当在2017年6月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。2017年8月16日原、被告办理了交房手续。另按照合同第二十条第（二）款规定：“因出卖人（即被告）原因，买受人（即原告）未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款的万分之X的违约金”，并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉，被告仍未办理涉案房屋的产权证。2017年8月16日，原、被告签订《面积差补充协议》，并进行了房款结算，最终确定房屋总价款为568166元，并办理交房手续，2019年3月5日被告完成了房屋登记备案手续，符合交房条件。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效。本案争议的焦点是：1.原告能否以被告交房时未取得交房证明文件为由，要求被告支付逾期交房违约金;2.合同约定逾期办证按照全部房价款的日万分之X计算违约金，应否视为不支付违约金或者视“X”为零。关于焦点1，依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告在未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案证明文件》等交付房屋时所应取得的证明文件前，原告有权拒绝接受房屋，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。本案中，因原告已于2017年8月16日实际接收房屋，并且在原告接收房屋后提起诉讼前，被告已经取得合同约定的交房证明文件，故根据安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第五条关于“买受人接收房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》的，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，本院对原告主张的逾期交房违约金的诉讼请求，依法不予支持。关于焦点2，根据买卖合同关于“于交付房屋之日起的360日内完成房屋所有权登记”和“如逾期办证，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之X的违约金”的约定。因原、被告对于违约金约定数额、方法，双方存在争议，被告主张违约金为0，缺乏依据，不符合交易习惯，违背了公平合理、民事权利义务相一致原则，对此不予采信；且根据格式合同条款解释规则，应作有利于提供格式合同相对一方的解释，故应视为本案双方未明确约定违约金具体数额和计算方法。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，除有特别约定外”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当向原告支付逾期办证的违约金。起算时间为实际交付房屋之次日起的第360日即2018年8月12日;为明确违约金的具体数额，暂计算至本案庭审辩论终结之日即2019年11月8日；此后至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，建议由原、被告另行协商解决或者由原告另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第六十一条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日日内向原告靳颖和李凡支付逾期办证违约金（以房款总额568166元为基数自2018年8月12起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至2019年11月8日止）；二、驳回原告靳颖和李凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取568元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担368元，原告靳颖和李凡负担200元。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月三日书记员  方 芳附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。