湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6156号上诉人（原审被告）：长沙置业通投资咨询有限公司，住所地湖南省长沙市开福区通泰街道中山路589号开福万达广场C区2号写字楼1915室。法定代表人：戴卫高。委托诉讼代理人：李斌、杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴亚军，女，1972年4月16日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称置业通公司）因与被上诉人吴亚军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置业通公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判租赁合同终止后的租金、占用费及物业费由吴亚军承担；2、本案一审及二审诉讼费用由吴亚军承担。事实与理由：置业通公司因经营困难提出终止租赁合同，但因吴亚军与其他业主不配合办理房屋交接，导致房屋空置，因此而造成的房屋空置损失应由吴亚军承担。吴亚军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴亚军向一审法院提出诉讼请求：1、置业通公司向吴亚军支付租金76308元（计算至2019年4月15日止），并按照月2％的标准支付利息至实际支付之日止，至起诉之日暂计算192元；按照月1257元和13354元标准支付至实际返还房屋之日期间的物业管理费和房屋占用费；置业通公司承担违约金50万元；2、置业通公司承担装修拆除及垃圾清运费6000元；3、置业通公司承担本案的诉讼费、公告费等费用。一审法院经审理查明：2015年1月13日，吴亚军（出租方）与置业通公司（承租方）及经纪方长沙市中卓房地产咨询有限公司万达广场分行签订《房地产租赁合同》，合同约定，租赁双方通过经纪方出租及承租长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区2号写字楼1915号房，建筑面积为147.89平方米，作办公使用。租期自2015年1月1日起至2020年4月15日止，出租方应于2015年1月1日前交付涉案房产给承租方使用，自交付之日至2015年4月16日为免租期，期间不计租金（装修期为3个半月）。租金采用浮动制，2018年4月16日至2019年4月15日，租金按每月人民币12718元整计租，2019年4月16日至2020年4月15日，租金按每月13354元计租。租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方，第一次付款在2015年1月16日之前（租房押金和2015年4月16日-7月15日租金金额合计46140元），租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担。出租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币11535元作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，在承租方按合同约定由承租方应支付费用全部结清后三个工作日内，出租方将押金11535元退还承租方（不计利息）。租赁期间，承租方如因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，并负责帮出租方寻找下一个租客，在经过出租方同意的情况下，可进行部分转租。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方应及时足额缴纳租金，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分百分之一的滞纳金。如拖欠租金超过30天，出租方有权立即单方解除合同。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，吴亚军依约将涉案房产交付置业通公司承租使用。2018年10月17日，置业通公司因自身原因向吴亚军发出提前终止合同的通知，告知吴亚军从2018年10月20日起不再租赁涉案房屋，并将结清全部费用，邀请吴亚军2018年10月20日前来商谈相关事宜，并配合办理物业移交手续。双方2018年11月3日的微信聊天记录显示，吴亚军知晓置业通公司已经搬离，要求置业通公司注销使用1915房地址办理的注册资料，并恢复墙体。因置业通公司系对1914-1916房整体承租，1916房的出租人为王建玲，在王建玲诉置业通公司房屋租赁合同案件的审理过程中，914-1916户的出租人与置业通公司就墙体及门的恢复达成协议，由置业通公司自行施工，吴亚军予以协助。在吴亚军协助下，置业通公司恢复了涉案房屋原状，并于2019年3月4日向物业公司交付了房屋钥匙。另查明，合同期间，置业通公司支付了押金11535元，并按合同约定金额支付租金至2018年10月15日止，支付物业费至2018年10月28日止，物业费为8.5元／月／平方米，吴亚军房屋的实际建筑面积为147.88平方米。一审法院认为，一、吴亚军、置业通公司之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格信守。合同签订后，吴亚军依约交付了涉案房屋给置业通公司租赁使用，置业通公司应按照合同约定履行给付租金的义务，且应合理使用房屋，改变房屋主体结构的，应在出租人要求的合理期限内恢复原状。本案中，置业通公司因自身经营困难提出提前终止合同，应按照合同约定与置业通公司结清相应费用、恢复房屋原状并承担相应的违约责任。二、关于租金及物业费支付的截止时间。因涉案房屋的主体结构被改变，如不予恢复，将影响房屋的正常使用。因此，置业通公司应承担合同期间的租金及解除合同后至恢复原状的合理期间的房屋占用费及物业费。置业通公司实际恢复原状并交付钥匙至物业的时间为2019年3月4日，故置业通公司还应支付2018年10月16日起至2019年3月4日止的租金、占用费共计58079元及2018年10月29日起至2019年3月4日止的物业费5195元，抵扣押金11535元后，置业通公司还应支付吴亚军租金、物业费共计51739元。三、关于违约责任，本案系置业通公司提前终止合同，构成违约，应承担违约责任。因双方合同约定的赔偿金额过高，明显超出合同正常履行时吴亚军可获取的租金利益，且合同解除后，吴亚军可实际占有使用涉案房屋并从中获取收益，因此，一审法院酌情确定置业通公司支付吴亚军一个月的租金作为违约的赔偿金即12718元。对吴亚军主张的超出上述金额的违约金，因缺乏事实及法律依据，不予支持。同时，因已支持了违约金，对吴亚军的利息主张，一审法院不予支持。四、关于装修拆除及垃圾清运费。置业通公司租赁涉案房屋用于办公，吴亚军给予置业通公司装修期，同意置业通公司对涉案房屋进行装饰装修，因此，合同解除后，置业通公司秉承“来装去丢”的原则进行处理，对于已经形成附合物的装饰装修，可按现状腾空，故对吴亚军主张的清除室内装饰装修的拆除费用及垃圾清运费用，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、置业通公司在本判决生效之日起10日内支付吴亚军租金、占用费及物业费共计人民币51739元（已抵扣押金11535元）、违约赔偿金12718元；二、驳回吴亚军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9625元，因适用简易程序减半收取4812.5元，由置业通公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，置业通公司上诉主张因吴亚军等不配合办理房屋交接，导致房屋空置，由此造成的损失应由其自负。但置业通公司提交的证据尚不足以证明吴亚军不配合办理房屋交接，置业通公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9625元，由上诉人长沙置业通投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 王 勇审判员 易伟玲二〇一九年十二月六日书记员 肖佳敏