广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初5806号 原告：曹金玲，女，1968年1月15日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃英流，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫世福，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告：潘有珍，男，1958年5月1日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：张献，广西桂盟律师事务所律师。 第三人：广西合润益置业投资有限责任公司，住所地南宁市青秀区桃源路59号商务厅办公楼四楼第11号办公室,统一社会信用代码91450100067417425W。 法定代表人：零璐滢，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李会智，广西桂盟律师事务所律师。 原告曹金玲与被告潘有珍、第三人广西合润益置业投资有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告曹金玲及其委托诉讼代理人覃英流、巫世福，被告潘有珍的委托诉讼代理人张献，第三人广西合润益置业投资有限责任公司的委托诉讼代理人李会智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹金玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还471810.04元购房本金、收益金；2.判令被告向原告支付违约金（以第1项诉讼请求为基数，按年利率24%计算，自2017年7月31日起计算至被告付清第1项诉请款项之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，第三人广西合润益置业投资有限责任公司拟投资开发位于南宁市的沙井商住小区商品房，因此向原告筹集购房资金，第三人承诺该商住小区开发建成后原告可在该小区得到面积约120m²商品房一套。2013年9月30日，原告与第三人、被告签订合同，约定被告应于2017年4月30日前向原告交付房产，并承诺以每平方米5700元作为不能交房而返还或赔偿的最低保底价。被告作为担保人在合同上签字。合同签订后，原告即向第三人支付了30万购房款，第三人向原告出具了收据。后第三人未能开发建成约定的商品房，无法按约定时间向原告交房，原告的购房目的落空。2017年5月11日，原告（甲方）、第三人（乙方）、被告（丙方）签订《协议书》，协议约定：一、丙方（被告）应在2017年4月30日前偿还甲方（原告）购房本金及收益金600000元；二、若丙方（被告）不履行上述第一条还款义务，则由乙方（第三人）在2017年6月30日前偿还所有甲方本金及收益金60万元，乙方（第三人）从2017年5月1日起每月偿还甲方（原告）违约金30000元（按本金及收益金600000元的5%计算）；三、甲方（原告）从每月所得第三人违约金（30000元）的5%支付给担保人丙方（被告）；四、若2017年6月30日止，乙方（第三人）未能按期偿还甲方的本金、收益金及违约金，则由丙方（被告）在2017年7月30日前负责偿还甲方的本金、收益金及违约金。依照上述协议约定，被告应于2017年4月30日向原告支付600000元，但2017年4月30日至，被告未能支付任何款项。在被告未履行还款义务的情况下，由第三人负责向原告还款。2017年6月30日止，第三人亦未能向原告支付任何款项。因此依照协议第四条约定，第三人的债务转移给被告，原告、被告、第三人均表示认可该债务转移并在协议上签字，因此应由被告负责偿还原告的购房本金、收益金及违约金。现协议约定的日期2017年7月30日已届满，被告仅支付了266666.67元（本金128189.96元、利息138476.71元），仍剩余471810.04元购房本金、收益金尚未支付，因此被告应当按照协议约定，向原告还清剩余购房本金、收益金及支付违约金（违约金以剩余本金、收益金为基数，按年利率24%计算，自2017年7月31日起计算至被告付清第一项诉请款项之日止）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条规定，望法院依法支持原告的诉讼请求，判决被告向原告偿还购房本金、收益金、支付违约金并承担本案诉讼费。 被告潘有珍辩称：原告向第三人购买商品房，但是因第三人未取得预售证等法定证照导致合同无效。原告及其亲属曹彩玲、曹少宁通过案外人曾向足向第三人支付购房款共计90万元（每人30万元），第三人已经退回共计80万元，被告没有从中获益，原告主张由被告返还购房款及赔偿损失没有法律依据。 第三人广西合润益置业投资有限责任公司述称：第三人与被告于2013年9月30日签订《房地产项目投资参股协议书》，包括被告在内的14人及第三人的该项目商品房无法取得，系因南宁铁路车辆段项目的原因导致第三人开发的涉案商品房无法取得预售许可证，因此第三人与被告的上述协议系无效合同。后因涉案商品房无法按期交付，原、被告和第三人就违约责任明确、细化达成了2017年5月11日签订的《协议书》。第三人认为以上两份协议书均系无效合同。原告等人通过案外人曾向足支付了90万元，其中包括原告的30万元购房款，至今第三人已经归还80万元。因此，第三人认为，在合同无效，第三人已经履行了部分退款义务的基础上，第三人愿意继续退还差额部分，现共收到原告等投资人的购房款共计383.6万元，第三人至今已经退回280万元。综上，因合同无效，原告主张的收益金、违约金没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2013年9月30日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订一份《房地产项目投资参股协议》（以下简称《投资协议》），约定：位于南宁市的沙井商住小区（暂定）的全部开发经营权、人事权、决策权均归甲方所有，乙方只负责投入资金并收取投资回报；乙方投资参股金为叁佰捌拾叁点陆万元并于签订协议后当天内将投资资金存入合同指定账户；乙方投资参股该项目的周期为自乙方资金注入甲方起三年六个月；乙方投资参股资金按人民币2700元/平方米折换为本项目住宅建筑面积1420.74平方米（含公摊面积）作为乙方投资回报；如乙方不要房屋由甲方负责在三个月内销售完该房屋，保底销售价为5700元/平方米，销售所得及超过部分减税金后全部归乙方所有，如甲方未能在上述委托销售期内售出该房屋则超出之日起按日计付投资总额1‰的违约金给乙方；乙方选择该项目住宅房的顺序为，由甲方项目参股投资人的注资时间顺序及注资金额大小编排认购顺序；甲方如违约则按乙方投资总额的2倍赔偿乙方损失。第三人及其法定代表人分别在该协议落款“甲方（签字盖章）”、“法定代表人”处签章，被告在该协议落款“乙方（签字）处签字捺印。第三人出具一份《投资人名单》确认原告及被告等14人投入资金共计3836000元，其中原告投入资金300000元。当日，案外人曾向足向开户名为零璐滢、账号为62×××90）的银行账户转账900000元，其中包括原告的投资款300000元，被告即向原告出具一份《收条》并载明：“今收到曹金玲交来￥30万元作为广西合润置业投资有限责任公司（沙井商住小区）项目投资资金。”，被告在收款人处签字捺印；第三人亦出具一份《收据》并载明：“今收到：曹金玲交来投资款人民币叁拾万元（￥300000.00）。备注：原件存放在潘氏百货财务处。”第三人在“收款单位（盖章）”处盖章，案外人南宁市潘氏百货吴圩超市在备注部分盖章。 2017年5月11日，原告（甲方）、被告（丙方、担保人）、第三人（乙方）三方签订一份《协议书》，约定：“2013年9月30日，甲方购买乙方拟投资位于南宁市的沙井商住小区的商品房，已预交购房款叁拾万元。双方签订了合同，丙方作为担保人签订了担保书。按原合同确定，乙方应于2017年4月30日前交付房产，并承诺以每平方5700元作为不能交房而返还或赔偿的最低保底价。现合同期限已过，但乙方和担保人未能按合同的期限内履行合同责任与义务。经当事人三方协商，重新签订协议，认定各方的责任与义务，协议如下：一、按2013年9月30日所签订的担保协议书各方所承担的责任与义务，丙方担保人潘有珍应在2017年4月30日前偿还甲方曹金玲购房的本金及收益金共陆拾万元（600000）。二、乙方必须在2017年6月30日前偿还所有欠款给甲方本金及收益金共陆拾万元（600000），乙方必须从2017年5月1日起，每月按偿还所有欠款给甲方本金及收益金共陆拾万元（600000）的百分之五即叁万元（30000）作为违约金支付给甲方。三、本着三方共同利益的原则，从2017年5月1日起，甲方从每个月所得的乙方违约金百分之五即壹仟伍佰元(1500)支付给丙方担保人潘有珍作为担保风险金；四、如到2017年6月30日期止，乙方未能按期偿还甲方的本金、收益金及违约金，则由丙方担保人潘有珍在2017年7月30日前负责偿还甲方的本金、收益金及违约金。从2017年6月30日到2017年7月30日应付给甲方的违约金叁万元(30000)由丙方担保人潘有珍承担。本协议经三方签订后正式生效，乙方及担保人必须在规定时间内将全部款项转入甲方指定银行账号(户名:曾向足;银行:建行，古城支行;账号:33×××72);五、如乙方和担保人未能在规定期限内履行本协议，甲方有权单方终止合同，并追究乙方和担保人的法律责任；六、本合同未尽事宜，可经三方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力；七、本合同及附件一式三份，由甲、乙双方及担保人各执一份。具有同等法律效力。”原告在该三方协议落款“甲方”处签字捺印，第三人在“乙方”处签章，被告在“担保人”处签字捺印。之后，第三人分别于2017年8月5日、8月14日、8月25日、11月9日及2018年3月21日，多次通过开户名为卫世超、账号为62×××13的银行账户向开户名为曾向足、账号为55×××88的银行账号转账共计800000元，并备注“代合润益公司退投资款”或“退潘友珍投资款”。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。被告及第三人称因三方签署的《投资协议》系无效合同，故三方此后签署的《协议书》亦应属无效协议。本院认为，三方签署的《协议书》系各方当事人自愿协商签订，其内容并非《投资协议》的补充协议，而系《投资协议》无法履行后，三方对于损失赔偿问题达成的新的协议，具有独立性，故无论《投资协议》是否有效，均不影响该协议的效力。该协议系三方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对三方当事人均具有法律约束力。 根据三方《协议书》的约定，“乙方必须在2017年6月30日前偿还所有欠款给甲方本金及收益金共陆拾万元（600000），乙方必须从2017年5月1日起，每月按偿还所有欠款给甲方本金及收益金共陆拾万元（600000）的百分之五即叁万元（30000）作为违约金支付给甲方。”“如到2017年6月30日期止，乙方未能按期偿还甲方的本金、收益金及违约金，则由丙方担保人潘有珍在2017年7月30日前负责偿还甲方的本金、收益金及违约金。从2017年6月30日到2017年7月30日应付给甲方的违约金叁万元(30000)由丙方担保人潘有珍承担。”原告主张该约定实为债务的转移，即第三人未按期偿还原告欠款，则转由被告按期偿还欠款。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十七条第一款之规定，“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”本案中，三方在《协议书》中约定先由第三人即债务人按期偿还欠款，第三人未能按期偿还的，则由被告即担保人负责偿还，但三方并未明确免除第三人的偿还责任，故该条约定实为三方对被告（担保人）对第三人欠款承担一般保证责任的约定，而非债务的转移。根据《中华人民共和国担保法》第十七条第二款之规定，“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。”现原告并不主张第三人即债务人承担偿还责任，在本院向其释明的情况下，仍坚持不主张第三人承担本案偿还责任，则被告亦有权拒绝承相应担保证责任。因此，原告主张被告退还购房本金、收益金及支付违约金的请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告曹金玲的全部诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4189元（因适用简易程序减半收取），由原告曹金玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王小佳 二〇一九年十二月五日 法官助理 谭小彤 书 记 员 覃桂柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。