湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11523号上诉人（原审被告）：李晓冉，男，1989年6月14日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王斌，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕明山，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉家富美联物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）13栋11层4室。法定代表人：涂家敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文强，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓勇，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。上诉人李晓冉因与被上诉人武汉家富美联物业管理有限公司（以下简称家富美联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓冉上诉请求：1、维持一审判决第三项、第四项，撤销一审判决第一项、第二项，依法改判李晓冉向家富美联公司支付欠缴租金224121.2元或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由家富美联公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误。1、李晓冉与家富美联公司在合同实际履行过程中，已对租金重新达成了一致，即547平方米房屋的四年租金均按照95元/月/平方米支付，81平方米房屋的四年租金均按照400元/月/平方米支付，租金递增条款作废。2、家富美联公司无权将案涉房屋转租给李晓冉，也无权要求李晓冉支付租金。3、家富美联公司提供的房屋面积并未达到《房屋租赁合同》中约定的面积。4、家富美联公司与李晓冉所签合同的到期时间分别为2020年12月30日、2021年1月20日，家富美联公司在未与李晓冉确认解除合同的情形下，于2019年5月31日擅自与房屋产权人湖北诚功房地产开发有限公司解除了房屋租赁合同关系，导致李晓冉与家富美联公司之间《房屋租赁合同》的合同目的无法实现，构成根本违约。二、一审法院适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，本案应认定李晓冉与家富美联公司就租金数额重新达成了一致，即租金不再逐年递增。三、一审法院程序错误，本案应发回重审。案涉房屋的产权人是湖北诚功房地产开发有限公司，家富美联公司并无转租案涉房屋的权利。一审中，家富美联公司明确陈述其并未获得产权人湖北诚功房地产开发有限公司的书面同意，但其提交的《委托书》却列明其有出租的权利，该《委托书》与家富美联公司一审中的陈述自相矛盾，故为查明案件事实，案涉房屋的产权人湖北诚功房地产开发有限公司应追加为本案当事人。家富美联公司辩称：一、李晓冉与家富美联公司签订的《房屋租赁合同》明确约定了租金上浮，该约定也符合房屋租金的市场标准，李晓冉称双方变更了租金支付标准并未提交证据予以证实。二、家富美联公司在一审中已提交湖北诚功房地产开发有限公司出具的《委托书》，可以证明湖北诚功房地产开发有限公司将案涉房屋全权委托家富美联公司对外出租及管理，故家富美联公司有权对案涉房屋进行出租及管理。三、一审已查明案涉房屋的产权人及委托事项，本案并无追加湖北诚功房地产开发有限公司参加诉讼的必要。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，李晓冉的上诉应予驳回。家富美联公司向一审法院起诉请求：1、依法判令李晓冉支付家富美联公司延迟缴纳的租金共计671397.2元；2、依法判令李晓冉支付家富美联公司违约金421752元；3、依法判令李晓冉支付家富美联公司物业费共计37680元；4、本案全部诉讼费、保全费、担保费等费用由李晓冉承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，家富美联公司、李晓冉签订《房屋租赁合同》，约定家富美联公司将位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05-2号商铺（面积为547平方米）出租给李晓冉，租期自2017年3月20日至2021年3月19日，第一年的租金为95元/月/平方米，之后每年租金在上年基础上逐年递增3%，且租金支付按押二付六给付，实行“先付后用”原则，每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之日前7天，租赁期间物业费由李晓冉承担。2017年1月12日，家富美联公司、李晓冉再行签订另一份《房屋租赁合同》，约定家富美联公司将位于武汉市洪山区石牌岭路288号岭上府3-05号商铺（面积为81平方米）出租给李晓冉，租期自2017年3月20日至2021年3月19日，第一年的租金为200元/月/平方米，之后每年租金在上年基础上逐年递增3%，且租金支付按押二付六给付，实行“先付后用”原则，每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之日前7天，租赁期间物业费由李晓冉承担。合同另约定：合同到期或解除时，如李晓冉有下列情形之一的，家富美联公司有权书面通知提前解除合同，押金不予退还，同时李晓冉还应向家富美联公司支付违约金，违约金的标准为当年陆个月的租金；（1）李晓冉连续迟延支付到期租金超过二个月的……；合同还约定：李晓冉迟延支付租金的，每逾期一日，李晓冉应按所拖欠租金数额的百分之五十支付迟延付款违约金。……。两份合同签订后，家富美联公司依约向李晓冉交付了租赁房屋。合同签订后，李晓冉依照合同约定向家富美联公司缴纳了押金136330元，并足额支付了2018年9月20日之前的租金，此后又于2018年9月25日至2018年12月28日期间分七次向家富美联公司支付了租金184500元，剩余租金均未支付。同时对于2019年3月20日之后的物业费，李晓冉也尚未支付。一审法院另查明，家富美联公司并非案涉房屋所有人，而是承租人，2019年6月10日，家富美联公司与案涉房屋所有人湖北诚功房地产开发有限公司签订了《解除合同确认书》，确认双方于2019年5月31日解除租赁合同关系。一审法院认为，本案的争议焦点是李晓冉逾期欠付租金的起止时间、计算方式及李晓冉的违约责任如何承担。家富美联公司、李晓冉签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，双方当事人均应严格、全面的履行合同义务。根据合同的约定，房屋的租赁时间为2017年3月20日至2021年3月19日，实行“先付后用”原则，租金每半年支付一次，下一个半年度租金的支付日为上一个半年度期限届满之前7天。因此2017年至2021年，每年的3月13日至3月19日期间和9月13日至9月19日期间为李晓冉支付下半年租金的时间。且因合同约定“每年租金在上年基础上逐年递增3%”，因此2018年3月20日至2019年3月19日期间，两套案涉房屋每月每平方米的租金标准分别为200元/月/平方米×（1+3%）=206元和95元/月/平方米×（1+3%）=97.85元；2019年3月20日至2019年9月19日期间，两套案涉房屋每月每平方米的租金标准分别为206元/月/平方米×（1+3%）=212.18元和97.85元/月/平方米×（1+3%）=100.79元。李晓冉称虽然合同中约定了租金上浮，但是就李晓冉已经交付至2018年9月19日的租金来看，并未有租金上浮的情形，家富美联公司主张按照上浮租金计算李晓冉未交付租金总额不符合合同履行的真实情况。一审法院认为，关于租金的收取标准，租赁合同中有明确约定。李晓冉所称之情形并未提交相应的证据予以佐证。且即使家富美联公司在2018年9月19日以前没有按照每年上浮3%的标准向李晓冉收取租金，也并不意味着放弃了在2018年9月19日以后按照上浮标准向李晓冉收取租金的权利。因此家富美联公司主张按照每年上浮3%的标准向李晓冉收取剩余未交租金，一审法院予以支持。关于逾期未交租金计算的起止时间，双方均认可李晓冉自2018年9月19日起未按约定支付租金，因此李晓冉的逾期起算时间为2018年9月19日。根据家富美联公司提交的《解除合同确认书》，家富美联公司与案涉房屋的所有权人湖北诚功房地产开发有限公司已于2019年5月31日解除租赁合同关系，即家富美联公司自2019年6月1日起即丧失了对案涉房产的转租权，家富美联公司也未提供证据证明其向湖北诚功房地产开发有限公司交付了2019年5月31日之后的租金，因此家富美联公司无权向李晓冉收取自2019年5月31日之后的租金。李晓冉应向家富美联公司交付租金为：2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金206元/月/平方米×81平方米×6个月+97.85元/月/平方米×547平方米×6个月=421259.7元及2019年3月20日至2019年5月31日期间的租金212.18元/月/平方米×81平方米×（2+12÷30）个月+100.79元/月/平方米×547平方米×（2+12÷30）个月=173564.9元，共计594824.6元。因2018年9月25日至2018年12月28日期间，李晓冉分七次向家富美联公司支付了184500元，因此，李晓冉欠缴的租金为594824.6元—184500元=410324.6元。同样，因李晓冉已交付了2019年3月20日之前的物业费，李晓冉还应交付的物业费为5元/月/平方米×（2+12÷30）个月×（81+547）平方米=7536元。关于李晓冉违约责任的承担，一审法院认为，李晓冉在未经家富美联公司许可的情况下，逾期未交租金的行为已经构成违约。根据租赁合同第九条第四款的规定，“乙方出现下列违约情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方的押金不予退还，同时乙方还应向甲方支付违约金，违约金的标准为当年陆个月的租金；①乙方连续迟延支付到期租金超过二个月的及/或乙方依本合同应承担或支付的其他费用超过壹个月的；……”家富美联公司据此主张李晓冉应向其支付相当于当年六个月租金的违约金421752元。但合同第十条第一款也对违约金的计算进行了约定，即乙方应按所拖欠租金数额的百分之五十支付迟延付款违约金。一审法院认为，案涉合同对违约金的约定有重复约定，属于双方对违约金约定不明的情形，且家富美联公司也并未说明其是否因为李晓冉逾期支付租金产生了损失，也未提交证据证明其损失额为多少。而李晓冉认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百四十条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、押金的履约保障作用等因素，根据公平原则和诚实信用原则，支持李晓冉要求减少违约金的请求，酌定将李晓冉向家富美联公司支付的违约金调整为以租金损失410324.6元为基数，以6%为年利率，自2018年9月19日起计算至一审判决确定的给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李晓冉在收到一审判决书之日起十日内向武汉家富美联物业管理有限公司支付欠缴租金410324.6元；二、李晓冉在收到一审判决书之日起十日内向武汉家富美联物业管理有限公司支付违约金（以410324.6元为基数，以6%为年利率，自2018年9月19日起计算至一审判决确定的给付之日止）；三、李晓冉在收到一审判决书之日起十日内向武汉家富美联物业管理有限公司支付物业费7536元；四、驳回武汉家富美联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14977元，由武汉家富美联物业管理有限公司负担9286元，李晓冉负担5691元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李晓冉提交中国建设银行流水一份，拟证明李晓冉于2017年3月20日至2017年5月底期间共向家富美联公司支付押金136330元，该款项应用于冲抵租金，2018年3月，李晓冉因经营困难，经与家富美联公司友好协商，双方约定2018年3月之后的租金仍按第一年的标准支付，李晓冉随后向家富美联公司支付了2018年3月20日至2018年9月19日的租金408990元，双方已对原合同的租金标准进行了变更，李晓冉欠付的租金实为224121.2元。经质证，家富美联公司对李晓冉提交证据的意见为：该证据不属于二审新证据，并不能证明双方变更了第二、三年度的租金标准，不能达到其证明目的。本院认为，李晓冉提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，家富美联公司在一审中提交了湖北诚功房地产开发有限公司出具的《委托书》，载明将包括案涉房屋在内的数间商铺全权委托家富美联公司对外出租并经营管理，拟证明家富美联公司对案涉房屋享有对外出租权。经质证，李晓冉对该《委托书》的真实性及证明目的均无异议。本院认为，家富美联公司已提交证据证明案涉房屋的产权人湖北诚功房地产开发有限公司同意家富美联公司对外出租案涉房屋。家富美联公司与李晓冉签订的两份《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李晓冉上诉认为家富美联公司并无转租案涉房屋的权利，本案应通知案涉房屋的产权人湖北诚功房地产开发有限公司作为案件当事人参加诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据两份《房屋租赁合同》的约定，从第二年起，每年租金在上年基础上逐年递增3%。李晓冉上诉认为在合同履行过程中，其与家富美联公司已就租金标准重新协商一致，租金递增条款作废，以及家富美联公司交付房屋的面积不符合合同约定，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。李晓冉逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，综合当事人过错程度、合同履行情况，一审将李晓冉向家富美联公司支付的违约金调整为“以租金损失410324.6元为基数，以6%为年利率，自2018年9月19日起计算至一审判决确定的给付之日止”，实体处理并无不当，但因当事人并未在本案中就押金问题提出主张，一审在调整违约金时考虑押金的履约保障作用不当，应予纠正。对于李晓冉上诉认为应当用押金冲抵欠付的租金，因该主张实质是要求押金返还，考虑到李晓冉对此并未在一审中提出，本院对此不予审理，李晓冉可另案主张。综上所述，李晓冉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14977元，由李晓冉负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月十八日书记员 汪丽玲