广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4877号 上诉人（原审被告）：磨保生，男，1985年12月2日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：潘毅华，广西鹏程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯桂珍，女，1942年5月25日出生，汉族，住广西壮族自治区柳北区。 委托诉讼代理人：卢柏龄，柳州市柳北区黄村法律服务所法律工作者。 上诉人磨保生因与被上诉人侯桂珍租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 磨保生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为：磨保生向侯桂珍支付租金15465元。事实和理由：一审法院认定事实不清，认定上诉人搬离后合同仍未解除是错误的。从租赁协议第六条，乙有下列情形之一甲方可以终止合同，收回场地。第（3）点，若乙方超过两个月不缴付场地租金，甲方有权利收回场地。从该合同条款看，上诉人欠缴租金两个月被上诉人就有权收回场地，而被上诉人实际上也在2017年3月将租赁场地停水停电，要求上诉人搬离收回场地（证人证言也证实了该事实），这是被上诉人要求终止合同的意思表示，而上诉人在2017年4月将场地清空搬离，是以实际行动表示同意解除合同，不再继续履行租赁合同，因此双方达成了解除该租赁合同的合意，租赁合同于2017年4月己实际解除。在一审庭审中证人提到搬离时将钥匙交给了隔壁修理厂，这是因为隔壁修理厂己与被上诉人协商好将要租赁上诉人原租赁的场地，所以上诉人的工作人员才会将钥匙交给隔壁修理厂的人，而事实上隔壁的韦明修理厂在上诉人搬离后即向被上诉人租赁上诉人原租赁的场地至今，在此情况下，被上诉人再要求上诉人支付2017年4月至2018年4月30日的租金无事实和法律依据。 侯桂珍辩称，被上诉人对一审判决认定事实和判决的部分内容并不认可，但考虑到被上诉人年事已高，最终接受一审判决。 侯桂珍向一审法院起诉请求：1.磨保生支付场地租金87164元，违约金（滞纳金）26149元（87164×30%），共计113313元；2.磨保生承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实如下： 侯桂珍通过向广西柳州泰升航运有限责任公司承租，取得对柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库的使用权和转租权。 2016年1月1日，侯桂珍（甲方）与磨保生（乙方）签订了一份《场地租赁协议》。约定：甲方将位于柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库（两间）按现状出租给乙方作汽车修理经营使用，场地使用面积为234.28㎡;场地出租期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；2016年1月1日至2017年12月31日每月租金为5155元，2018年1月1日至2018年12月31日每月租金为6326元；乙方须先交付租金后使用，每月5日前乙方应向甲方交纳下月租金；本合同生效之日起，乙方应在两个工作日内向甲方交纳场地使用保证金18978元（乙方原先已交纳1000元，现补交17978元），合同履行期内保证金不计利息，甲方在本合同终止或提前解除，在乙方交清所有费用后退还乙方；乙方逾期不交纳租金的，逾期每天按月租金的5%加收滞纳金；甲乙双方无特殊理由均无权单方解除本合同（不可抗力因素除外）；若因乙方单方原因导致本合同不能继续履行，甲方有权通过法律渠道向乙方追讨乙方应付费用，并不再退还本合同保证金；甲乙双方因特殊原因需提前解除本合同，均需提前60个工作日通知对方；本合同履行期满后，本合同自行终止…… 合同签订后，侯桂珍将场地交付磨保生经营汽车修理厂，磨保生向侯桂珍交付租金至2016年12月。2017年1月起，磨保生未如约向侯桂珍交付租金。由于磨保生未交付租金，同年3月底侯桂珍对磨保生承租的场地进行停水、停电。同年4月，磨保生的雇员甘某将侯桂珍出租场地的钥匙交给隔壁修理厂，磨保生的汽车修理厂搬离了出租场地。 一审法院认为，侯桂珍享有柳州市柳州泰升航运有限责任公司五金仓库的使用权和转租权，其与磨保生在平等、自愿的基础上签订的《场地租赁协议》，没有违反国家法律、行政法规的规定，应当认定为有效合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除协议。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力……”根据上述法律规定，解除合同分为约定解除和法定解除。约定解除在实质上属于附解除条件的合同，当条件成就时，可依单方意思表示解除。但是，不管是约定解除还是法定解除，主张解除合同的一方当事人应当通知对方，合同自通知到达对方时方能解除。 本案磨保生拖欠侯桂珍三个月租金后，侯桂珍进行停电、停水，磨保生将钥匙交给隔壁搬离租赁场地，由于双方均没有按照法律的规定主张解除合同并通知对方，各自的行为均没有达到解除合同的效力，因此在租赁期限届满前《场地租赁协议》仍具有法律约束力，双方当事人仍应当按照约定履行自己的义务。 磨保生对侯桂珍主张的2017年1月至3月的租金15465元（5155元/月×3月）没有异议，予以确认。 磨保生以2017年4月已搬离侯桂珍出租场地为由，不同意支付侯桂珍主张的2017年4月至2018年4月的租金。一审法院认为，双方在履行合同过程中，磨保生拖欠侯桂珍租金违约在先，虽然2017年4月至2018年4月期间其搬离了承租场地，但由于双方签订的《场地租赁协议》并没有因此而解除，磨保生对承租场地仍享有使用权，因此磨保生仍应向侯桂珍交纳租金。考虑到侯桂珍停电、停水影响到磨保生使用租赁物，应当相应减少租金。因此，该院确认2017年4月至2018年4月的租金为（5155元/月×9月+6326元/月×4月）÷2=35849.5元。 滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，属于行政强制执行罚的一种具体形式。《场地租赁协议》对滞纳金的约定，应当属于无效约定，侯桂珍以此来主张违约金，不予支持。 至于磨保生主张以其交纳的保证金来抵充租金，由于磨保生对其是否交纳保证金以及交纳了多少保证金不能充分举证，而且双方没有以保证金抵充租金的约定，因此对磨保生该主张不予支持，磨保生可以另行主张权利。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条之规定，判决：一、磨保生向侯桂珍支付租金51314.5元。二、驳回侯桂珍其他诉讼请求。一审案件受理费2566元（侯桂珍已预交），由侯桂珍负担1411元，由磨保生负担1155元。 二审期间，上诉人申请证人甘某（当时其修理厂的雇员）出庭称，搬离的时候，他根据老板磨保生的电话指示，将租赁物的钥匙交给隔壁修理厂的人员，交钥匙没有办理什么手续。经查，该证人证言为与上诉人有一定利害关系的原来雇员作出，没有其他证据印证，难以证明上诉人主张的被上诉人从2017年4月就已将场地收回并租赁给了隔壁韦明修理厂的证明目的。 上诉人提供证人韦某的书面证言一份，拟证明磨保生的修理厂于2017年4月搬离后立刻出租给了其他人用于汽车修理。因证人没有出庭接受质询，其证言的真实性合法性难以确定，不予采信。上诉人提供的照片六张，是上诉人在本案提起上诉后去现场拍摄的，从照片可以反映，本案涉案租赁场地现状是韦明修理厂在使用，但是不足以证明韦明修理厂从2017年4月就开始租赁使用该场地的证明目的。 上诉人对一审查明的事实没有异议。但认为遗漏查明被上诉人2017年4月已将场地租赁给了韦明修理厂。因为缺少证据支持，本院对此不予采信。被上诉人对一审查明的事实有异议。 认为其中“由于被告未交付租金，同年3月底原告对被告承租的场地进行停水、停电”并非事实。“同年4月，被告的雇员甘某将原告出租场地的钥匙交给隔壁修理厂”也不是事实，事实是上诉人撤离时并没有交还钥匙，也没有上锁，大门直接用铁丝捆绑。在当时被上诉人也没有将租赁场地租给韦明修理厂。经查，被上诉人提出异议的事实目前缺乏充分证据证实。本院对双方无异议的事实认定部分予以确认，对于双方在上诉人搬离租赁场地后对合同权利义务的实际行使情况等情节，则在处理时予以综合考虑。 本院认为，本案争议焦点为：本案合同是否应当认定已经于2017年4月解除？合同的解除分为协议解除、约定解除和法定解除。本案双方当事人没有就解除事项进行协商并达成一致，故不存在协议解除情形。关于解除的条件在双方合同中已作约定，故当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，若乙方（上诉人）超过两个月不缴付场地租金，甲方（被上诉人）有权利终止合同，收回场地。上诉人拖欠租金违约行为确实达到解除合同条件，但是解除的行使权在对方即被上诉人，故其不得以自身违约行为已达到解除条件为由主张合同当然解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一方当事人根据约定解除和法定解除条件成就而行使解除权应当通知对方。由于并无证据证实被上诉人于2017年4月之前已经通知上诉人解除合同，故上诉人关于2017年4月合同已解除的主张不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人拖欠被上诉人租金违约在先，应当承担相应违约责任，一审仅以使用“滞纳金”的名称，认定双方关于违约责任的约定无效不当。然而，本案是租赁合同关系，被上诉人在上诉人长期拒付租金并搬离租赁场地的情况下，根据诚实信用原则，也应当及时行使权利，避免不必要的扩大损失。一审认定事实及适用法律虽有瑕疵，但是根据被上诉人的诉讼请求，结合上诉人的违约情形、租赁物实际使用及双方交接处理等情况，酌情支持部分租金的处理，处理结果符合本案具体情况和诚实信用原则，无明显不当，被上诉人亦表示接受，本院予以维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费696元，由上诉人磨保生负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十二月十日 书记员 赵雅婷