浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10378号 原告：甄勇，男，1977年2月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：林志魏，浙江丽阳律师事务所律师。 被告：陈晓荣，男，1956年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托代理人：张凌，浙江震东律师事务所律师。 被告：虞维生，男，1963年11月1日出生，汉族，住东阳市。 第三人：东阳市白云街道后上田经济合作社，住所地：东阳市白云街道后上田村。 负责人：陈敏芝。 原告甄勇与被告陈晓荣、虞维生、东阳市白云街道后上田经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月18日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋倩独任审判，于2019年10月17日、12月3日公开开庭进行了审理。原告甄勇及其委托代理人林志魏、被告陈晓荣及其委托代理人张凌两次到庭参加了诉讼，被告虞维生、第三人东阳市白云街道后上田经济合作社经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告甄勇起诉称：2014年9月6日，被告陈晓荣与第三人东阳市后上田经济合作社签订《房屋租赁合同》，约定：第三人将坐落于转角后上田小区叁号综合大楼出租给被告陈晓荣，租赁期限为2014年9月6日至2024年9月5日止。 被告虞维生受被告陈晓荣委托，于2019年6月10日与原告签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定：“甲乙双方经多次协商，甲方愿意将白云街道后上田综合楼三号地下室给乙方经营；房屋租赁期限为五年，从2019年7月30日至2024年7月30日止；房屋租金第一年至第三年年租金为人民币柒万元整。”租赁合同备注事项：“甲方承诺在2019年7月30日正式交付乙方使用，因此乙方首付定金7万元，甲方如违约双倍赔偿14万元，乙方违约定金没收，如该合同正式交付，定金转为租金。”租赁合同签订后，原告依约向被告虞维生支付定金7万元，2019年6月23日，第三人以被告陈晓荣未交房租为由要求收回房屋，并多次通知原告限期腾房，因原告已经将大量货物储存在案涉的租赁房屋内，适时无法腾房，被迫向第三人做出书面承诺：“因甄勇在东阳市后上田经济合作社3号综合楼，因原承租人陈晓荣中途违约终止合同的情况下，搬货来不及，场地未找到，故要求后上田经济合作社给予腾空搬迁时间，承诺于2019年8月20日前腾空搬迁，并补交一个月租金2万元，若逾期不腾空，在3号楼内的所有物品归后上田经济合作社所有处理。”承诺做出后，原告向第三人支付了2万元，后续搬迁原告另花费3万元。 原告向被告虞维生催告解决纠纷时，被告虞维生承诺：如果不能继续履约自愿先支付原告10万元，剩余的7万元过几天再支付。后经原告多次催讨未果。被告虞维生受被告陈晓荣的委托，以自己名义与原告签订租赁合同，且第三人通知原告腾房时也以被告陈晓荣违约为由要求腾房，故该租赁合同应当约束被告陈晓荣，相关的赔偿责任应由两被告共同承担。故原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、两被告向原告双倍返还定金14万元；3、两被告赔偿原告损失5万元；4、原告为实现债权支付的律师费1万元由两被告负担。 被告陈晓荣答辩称，1、被告陈晓荣与被告虞维生在2019年3月初，就对涉案房屋整体租赁达成租赁协议，并对涉案房屋的租金以及支付方式均进行约定，故两被告之间是房屋租赁合同关系，并非委托关系。2、因两被告之间是房屋租赁关系，故原告的各项主张均应依照其双方的租赁合同，向被告虞维生主张，与被告陈晓荣无关。3、原告的诉讼请求是否合理，其证据是否充分由法院进行审理后确定。综上，请求法院驳回原告对被告陈晓荣的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 2014年9月6日，被告陈晓荣承租第三人所有的坐落于转角后上田小区叁号综合楼。被告陈晓荣向被告虞维生出具落款日期为2019年3月1日的委托书一份，注明“因陈晓荣本人工作繁忙，特委托虞维生同志负责管理东阳市蓝天社区后上田小区3号综合楼的日常工作”。2019年3月2日，原告甄勇与被告虞维生就东阳市后上田小区3号综合楼地下室租赁情况进行协商并达成租赁合议。3月2日至6月15日期间，原告分多次向被告虞维生支付人民币7万元。4月份，原告陆续将货物搬入涉案房屋。6月10日，原告与被告虞维生签订房屋租赁合同，约定租赁期从2019年7月30日至2024年7月30日止，租金每年一付，前三年每年租金为7万元，三年后涨幅不超过CPA指数，被告虞维生承诺在2019年7月30日正式交付使用，因此首付定金7万元，被告违约双倍赔偿14万元，原告违约定金没收，如该合同正式交付，定金转为租金。后因被告陈晓荣未支付租金，第三人于2019年6月23日将催款通知书张贴于涉案房产，催款通知书中注明陈晓荣逾期未交付租金已构成违约，如租赁到期日仍未交付租金的，将停电停水封门。当日原告员工将催款通知书一事告知原告。7月20日后，第三人多次以租赁到期为由，要求原告腾空房产。8月4日，原告向第三人作出承诺，承诺“于8月20日前腾空搬迁，并补交一个月租金2万元”，同日，原告向第三人支付租金2万元。随后原告腾空了租赁房产。原告多次要求被告虞维生双倍返还定金及赔偿损失，被告虞维生虽承诺支付但一直未付，故原告诉至本院。 以上事实，由原、被告提供的被告陈晓荣与第三人签订房屋租赁合同（复印件）、委托书、被告虞维生与原告签订的房屋租赁合同、催款通知书（复印件）、承诺书、收据、证人证言及多份录音资料等证据及双方庭审陈述予以佐证。 本院认为，因被告陈晓荣未按合同约定支付租金，导致本案的房屋租赁合同无法履行，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以准许。本案争议焦点为：一、与原告存在租赁关系的是被告陈晓荣还是被告虞维生？原告认为，虽然与原告签订房屋租赁合同的是被告虞维生，但原告在订立合同前就已向第三人了解过涉案房产系第三人出租给被告陈晓荣，其不反对原告承租涉案房产，且第三人的村民也向原告反映，被告虞维生系陈晓荣的助手，故原告认为虞维生系受被告陈晓荣委托对涉案房产进行日常管理，其有权代理被告陈晓荣对外签订房屋租赁合同，故本案实际出租人应是陈晓荣。但因双方对委托事项约定不明，故被告虞维生也应承担责任。被告陈晓荣辩称其未委托被告虞维生出租涉案房产，两被告在2019年3月份已就涉案房产的租赁达成合议，而委托书是在2019年8月1日才出具的。故与原告发生租赁关系的系被告虞维生。本院认为，被告陈晓荣虽辩称其将涉案房产转租给了被告虞维生，但在庭审中又自认，因与第三人之间的房屋租赁合同存在纠纷，故不愿与被告虞维生签订房屋租赁合同，其辩解自相矛盾。故对被告陈晓荣的辩称本院不予采纳。另，被告陈晓荣向被告虞维生出具的委托书中已明确委托事项为日常管理，故本院认为，本案房屋租赁合同的相对方系原告与被告陈晓荣。二、本案是否适用定金罚则？原告认为，双方就定金罚则在合同中有明确约定，被告未能将租赁物正式交付使用，致使合同目的无法实现，理应承担双倍返还定金的责任。因租期约定为5年，每年租金7万元，故约定7万元的定金未超过主合同标的额的20%。被告辩称，原告在4月份已实际使用租赁房屋，应认定已经交付使用，故不应适用定金罚则，且双方约定的7万元定金等于一年的租金，也超过了法律规定的标准。本院认为，双方订立房屋租赁合同的目的是为了在租赁期内可以正常使用房屋，而本案中，因第三人解除租赁合同，被告陈晓荣在7月20日起已无法完成交付租赁房屋的义务，故应当适用定金罚则。另，双方就5年的租金总额约定不明，且约定的租金为一年一付，故本院认为，双方对定金的约定不应超过一年租金的20%，故定金应调整为1.4万元。三、关于损失的问题。原告认为，其向第三人支付的2万元及因搬迁产生的3万元费用都因被告违约而产生，理应由被告承担。被告陈晓荣辩称，2万元系原告向第三人租赁涉案房屋而花费的租金，不应认定违约损失。至于搬迁费用，原告提交的证据无法证明其花费3万元的事实。本院认为，原告承诺向第三人支付的一个月2万元的租金明显高于市场价，且原告在知道被告陈晓荣逾期交付租金，第三人多次催促腾空的情况下，仍占有使用涉案房产，存在过错，故对该部分损失应承担部分责任，故本院酌定该部分损失为1万元。关于搬迁费用，原告提交的证据中包括其他租赁地点的搬迁记录，且对搬迁时间原告前后陈述不一，故本院酌定搬迁损失为2万元。综上，本院酌定原告损失金额共计3万元。本案中，适用定金罚则后仍不能弥补原告方的损失，故对超出部分的损失本院予以支持。四、关于律师费用。原、被告在租赁合同中并未作约定，且原告仅提供了增值税发票，未提交代理合同等相关证据予以证明，故对律师费用本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十五条、第一百二十一条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告甄勇与被告陈晓荣于2019年6月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月20日解除。 二、被告陈晓荣应于本判决生效后十日内返还原告甄勇人民币5.6万元，双倍返还定金2.8万元并赔偿损失1.6万元，合计10万元。 三、驳回原告甄勇的其他诉讼请求。 案件受理费2150元（已减半收取），由原告甄勇负担1000元，由被告陈晓荣负担1150元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 蒋 倩 二〇一九年十二月九日 书记员 王帷韬