西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初6771号  原告：田璇荣，男，1972年11月10日出生，汉族，陕西省佛坪县住房和城乡建设管理局干部，住陕西省佛坪县。被告：程岩，男，1970年3月9日出生，汉族，中国通讯建设第二工程局有限公司工人，住西安市碑林区原告田璇荣与被告程岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田璇荣到庭参加诉讼。被告程岩经公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金60万元，返还购房款12万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月，被告程岩因无钱购买中国通讯建设第二工程局有限公司出卖给其的西安市碑林区XX路XX号XX单元XX房屋，自愿将该房屋所有权卖给原告田旋荣，并与原告签订了《房屋买卖协议书》，约定购房款共计12万元。原告2014年11月20日交给被告购房款现金5万元，并跟随被告一同去单位办理缴付房款和缴纳房屋维修基金等事宜，购房发票和大修基金票据由原告田璇荣保管。被告程岩出具5万元收条1份。《房屋买卖协议书》约定，在被告程岩拿到房屋钥匙的当日履行交房手续，将购房协议、钥匙、水电煤气卡等移交给原告田璇荣，不得无故拖延;该房屋产权过户至原告田璇荣名下前，被告程岩保证在交付时该房屋没有产权债务、财产分割等损害原告对该房屋合法所有的行为。2014年12月22日，在单位还没有给被告程岩交房的情况下，被告程岩上原告家门来催要剩余7万元购房款，并一再承诺单位交房后立即将房屋交付原告田璇荣使用，在拿到单位统一办理的房产证后及时办理过户手续。原告田璇荣就交给被告7万元购房款。至此，原告已交付给被告程岩所有购房款项12万元。之后原告田璇荣就联系不上被告程岩，打电话不接，原告田璇荣到西安找被告程岩两次未果。原告于2017年3月至10月多次给被告程岩打电话联系。被告以各种理由推诿搪塞，拒不履行协议。此后，被告程岩拒接原告田旋荣电话，发短信也拒回。至今被告程岩的电话已停机，失去所有联系。原告田璇荣自觉上当受骗，于2018年3月22日在西安市房屋管理局查询程岩名下的房屋所有权人信息后，得知该房屋被告程岩已于2017年6月份卖于其他人，房屋产权也已过户给了其他人。原告认为被告在取得原告交付的购房款12万元后，拒不履行协议，携款失联，又将该房屋卖给他人并过户，严重违背了诚实守信的为人原则，请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，被告未答辩。原告就其主张的事实向本院提供了下列证据：1、房屋买卖协议书一份，证明双方存在买卖关系；2、2014年11月20日、2014年12月22日被告向原告出具的收条收据两份，证明被告两次收取原告12万元；3、被告向单位缴纳房款及大修基金的收据各一份，证明双方之间存在房屋买卖关系；4、电话录音一组，证明原告曾督促被告向原告交房；5、2015年3月5日被告向原告出具的借条一张，说明被告曾向原告借过购房款票据原件，证明双方之间存在房屋买卖关系；6、中国通讯建设第二工程局有限公司工会腾空旧房缴款通知单，证明被告单位给被告分配房屋的事实。本院经审查认为原告出具的上述证据形式要件完整，内容与本案相关，可以作为认定本案事实的依据。对于原告提供的证据本院予以采信。经审理查明，2014年11月4日中国通讯建设第二工程局有限公司通知被告程岩缴纳其申请购买的该公司西院11单元704号腾空旧房的购房款。被告程岩因无购买房屋资金，与原告田璇荣就该房屋签订了《房屋买卖协议》，约定出卖房屋坐落在西安市碑林区XX路XX号XX单元XX号，图幅号：1100106017-8-1，房屋面积为44.37平方米，为中国通讯建设第二工程局有限公司卖给被告的腾空旧房，属百分之百产权房；房价款为12万元人民币，原告于2014年12月20日前拿出5万元（其中交付购房款30133.44元，房屋维修资金602.67元，剩余19263.93元交给被告）；其余7万元原告在2014年12月31日前交于被告；被告应在单位与其签订购房协议并拿到房屋钥匙的当日履行交房手续，将钥匙、水电煤气卡移交给原告，不得拖延；被告在单位履行交房手续后没有及时将房屋交付给原告，原告有权终止合同，被告应按原告已经预付的总房款的5倍向原告支付违约金，并退还原告已交购房款12万元；合同还对产权登记等进行了约定。该合同有原、被告及见证人翁冬铭签字并加盖指印。2014年11月20日原告出资5万元，除支付单位的购房款购房款30133.44元，房屋维修资金602.67元外，剩余19263.93元交给被告。被告就该5万元向原告出具了收条，内容为“收条  今收到田璇荣伍万元整，购买程岩房款（西院11单元704号房） 收款人：程岩  2014年11月20日”。被告向单位交付购房款及维修资金后，将购房款及维修资金票据交由原告持有。房屋维修资金票据上标注的房号为碑林区XX号楼XX号。2014年12月22日原告向被告支付购房款7万元，被告收款后向原告出具了收据。内容为“收据  今收到田璇荣交付购房屋款柒万元整，至此田璇荣购房全款壹拾贰万元全部付清，从今起房屋所有权即归乙方所有，甲方无该房屋和支配权。 收款人：程岩 2014年12月22日”。此后原告一直催促被告交付房屋，被告以各种理由推脱。被告至今未向原告交付房屋。本案审理中查明2017年6月5日被告程岩已将本案涉及房屋出售给案外人李林潼，双方于2017年6月29日办理了过户登记。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应为有效合同。当事人应当全面履行合同义务，违反合同应承担相应的法律责任。本案中双方在合同中约定，被告在单位履行交房手续后没有及时将房屋交付给原告，原告有权终止合同，被告应按原告已经预付的总房款的5倍向原告支付违约金，并退还原告已交购房款12万元。该条款系双方对于被告不履行其合同义务导致合同终止时，被告应承担的违约责任以及双方权利义务的清理的合同约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同当事人因违约而解除后，守约方主张继续适应违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照《合同法》第一百一十四条第二款的规定处理。本案中，被告在双方合同签订后，收取了原告房款，经原告催促拒不履行交付房屋的义务，并且现在已经将房屋另行出售，系违约方。原告为守约方。据此，依据双方合同约定及法律规定，对原告要求被告退还已交房款，承担违约金的请求，依法应予支持。但双方合同约定被告按原告已经预付的总房款的5倍向原告支付违约金，双方约定的违约金显系过高。对于原告请求的违约金应根据双方合同约定的具体内容、买卖房屋的价值，当事人行使权力的情况予以合理确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告田璇荣与被告程岩签订的《房屋买卖协议》终止；二、本判决生效后十日内被告程岩退还原告田璇荣购房款12万元；三、本判决生效后十日内被告程岩支付原告田璇荣违约金24万元；如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理11560元（含公告费560元）由被告程岩负担（此款原告已经预付，由被告程岩在本判决书生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    刘 炜 曦人民陪审员    张    彤人民陪审员    王 学 丽  二Ｏ一九年十月十四日  书  记  员    付   晔 1