北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16449号上诉人（原审原告）：高晓云，男，1952年5月23日出生。委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生。上诉人高晓云因与被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初14162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高晓云上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持高晓云一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但未依据已认定的事实作出公正的判决。链家公司在居间服务中存在明显违约，应当为自己的违约行为承担全部责任。链家公司未核实央产房批准文件，在未完全履行房屋核验手续的情况下，违反交易流程，促使高晓云和案外人孙某签订房屋买卖合同。高晓云在交易过程中不存在任何过错，一审认定高晓云就合同解除承担主要责任是错误的。高晓云委托链家公司为销售房屋提供专业服务，正是由于自己对房产交易一窍不通。补充协议约定了《在京中央单位已购公房变更通知单》（以下简称《变更通知单》）的提交期限并不能免除链家公司履行核实央产房批准文件的法定义务。一审法院仅判决链家公司承担经济损失2万元，违反公平合理原则。链家公司存在明显过错，应当对高晓云的损失承担全部责任。链家公司辩称：不同意一审判决，但未提起上诉。不同意高晓云的上诉意见。高晓云一审诉讼请求：链家公司赔偿高晓云经济损失181950元。一审法院经审理认定事实：高晓云、链家公司及孙某于2018年5月20日签订《居间服务合同》，写明高晓云、孙某在链家公司的居间服务下就北京市朝阳区×区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称×号房屋）签订房屋买卖合同，约定买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，双方应向链家公司支付本合同约定的居间代理费；买卖双方应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料。高晓云与孙某于同日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙某购买高晓云×号房屋，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《变更通知单》）；就该房屋权属及具体状况，出卖人承诺该房屋已符合出售条件。高晓云、链家公司及孙某并于同日签订《补充协议》，约定交易房屋总价为460万元，此价格为出卖方净得价，不含税；在2018年7月10日前，买卖双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；出卖方逾期履行上述义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金；关于央产房的约定：有，出卖人应于2018年6月10日前取得《变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。签订合同过程中，链家公司在房屋买卖业务签订文件合订本中提供《房地产经纪服务事项告知书说明》，写明委托人（包括购房人及出售人）应当协助提供资料，配合办理房屋核验和购房资质审核：房屋权属证明材料出售已购公房、央产房或经济适用房的，须提供原购房合同、票据，以及有关批准文件。提供《链家公司交易流程》，显示出售方委托后先进行房屋核验，此后签订买卖合同。就此，链家公司表示恰证明已尽到告知提示义务，房屋核验系为办理网签所进行的房屋权属核验，在网签前完成即可。后孙某起诉高晓云房屋买卖合同纠纷案，以高晓云违约为由要求解除合同，并要求高晓云退还定金10万元、支付违约金92万元。就此，法院于2018年9月17日出具（2018）京0105民初64196号民事调解书，调解解除房屋买卖合同，高晓云并退还定金10万元、支付违约金18万元，并负担诉讼费1950元。庭审中，高晓云、链家公司均认可因×号房屋无法取得变更通知单致合同解除。就此，高晓云已于2018年9月30日给付孙某诉讼费1950元，于2018年10月31日给付违约金18万元。一审法院认为，高晓云、链家公司于2018年5月20日签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。考虑到房屋价值较高，交易流程环节多，房屋政策亦包含较多内容，链家公司作为专业的房地产经纪机构，在提供居间服务过程中应尽到更为审慎的注意义务。链家公司虽答辩称买卖双方签订买卖合同，即完成居间服务，但考虑到房屋买卖合同的合同目的，交易房屋应符合上市条件、能够交易，否则应认定该居间服务存在服务瑕疵，链家公司并应就此承担违约责任。本案中，央产房上市须获得相关部门批准，并非仅办理手续，具有一定的履行风险。链家公司作为签订文件合订本的提供方，其提供的流程、告知事项等内容应认定符合一般的行业标准。在《房地产经纪服务事项告知书说明》中明确写明出售人应提供央产房批准文件等相关材料，链家公司应就此尽到审慎注意义务。且《居间服务合同》中明确约定买卖双方有义务按照链家公司的要求提供所需材料，链家公司有权要求出售方提供相关文件，不存在履行不能。现因涉案央产房无法办理上市手续致合同解除，链家公司应就其服务瑕疵承担违约责任，赔偿高晓云经济损失。就高晓云损失，虽系高晓云调解确认数额，但结合违约金条款及孙某诉讼请求，高晓云已尽到相关注意义务以减少损失，该损失应认定为高晓云的实际损失。就链家公司赔偿数额，考虑到合同中已明确告知高晓云需提供央产房《变更通知单》，并约定了履行期限，高晓云作为房屋出售方，对于设定义务应尽到更为审慎的注意义务，其在明知存在该义务且存在履行风险的情况下签订合同，应就合同解除承担主要责任。基于上述考虑，酌情判定链家公司赔偿高晓云经济损失2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条规定，一审法院判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿高晓云经济损失二万元。二、驳回高晓云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1969元，由北京链家房地产经纪有限公司负担150元（于判决生效之日起七日内给付高晓云）；由高晓云负担1819元（已交纳）。本院二审期间，链家公司未提交新的证据，高晓云提交一组新证据：关于房屋核验的网页打印件，用以证明链家公司没有按照合同约定以及住建委规定在签订房屋买卖合同之前办理房屋核验手续，由此导致高晓云房屋在签订合同后实际上不能够交易。高晓云并不存在任何过错，却承担了巨大的经济损失，这个责任应当由链家公司全部承担。链家公司的质证意见是：不属于新证据，不认可证据的真实性、关联性和证明目的，涉案房屋未能交易完全是因为高晓云的原因导致，此前判决已经对该事实有了查明认定。针对当事人争议的事实，本院认定如下：高晓云提交的网页打印件系登载于链家公司网站的文章，内容包括怎么做房源核验、房屋产权核验要素等。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据当事人诉辩意见及法院查明事实可知，本案二审争议焦点为：链家公司应当赔偿高晓云的损失数额。本案中，高晓云与孙某在链家公司居间下签订房屋买卖合同及补充协议，约定孙某购买×号房屋，高晓云应于2018年6月10日前取得《变更通知单》。因央产房上市需获得相关部门批准，故合同的履行具有一定风险。就此，链家公司作为专业的房地产经纪机构，应尽到足够的审慎义务。而高晓云作为售房人，亦应对合同约定的出售人义务充分了解并慎重决策。现高晓云与孙某的房屋买卖合同因×号房屋无法取得《变更通知单》而解除，高晓云经法院调解赔偿孙某违约损失18万元。法院结合双方过错，酌情判令链家公司赔偿高晓云经济损失2万元，并无明显不当。高晓云主张其在交易过程中不存在任何过错，链家公司明显违约、未履行法定义务，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，高晓云的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3938元，由高晓云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月四日法官助理  仵 霞法官助理  刘旭萌书 记 员  卢园园