天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6997号原告：张冰，女，1978年2月2日出生，汉族，居民，户籍地山东省青岛市黄岛区，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈永刚，宝坻区鼎诚法律服务所法律工作者。被告：张亚松，男，1970年4月11日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：张志勇，河北厚天律师事务所律师。第三人：周长松，男，1983年8月20日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告张冰与被告张亚松房屋买卖居间合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，因天津信和立业房地产经纪有限公司已注销，经张冰申请，本院依法追加周长松为第三人参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张冰的委托诉讼代理人陈永刚，被告张亚松及其委托诉讼代理人张志勇，第三人周长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冰向本院提出诉讼请求：1.判令解除张冰与张亚松、天津信和立业房地产经纪有限公司于2017年5月3日订立的《房屋买卖居间合同》及2017年6月15日订立的《补充协议》；2.张亚松返还张冰已支付购房款840000元，并给付从2017年10至2019年10月的利息82320元（每年41160元，按照中国人民银行贷款基准利率4.9%），合计922320元；3.案件受理费由张亚松负担。事实和理由：2017年5月3日，张冰与张亚松经天津信和立业房地产经纪有限公司（以下简称信和公司）签订了《房屋买卖合同》，约定：张亚松将坐落在天津市宝坻区钰华街荣府大楼5号402，房地产权证10××77，建筑面积95.26平方米，以840000元的价格出卖给张冰。合同签订后，张冰先后给付张亚松房款840000元。但因天津市的房屋限购政策导致不能过户到张冰名下，且张亚松未按约定腾空房屋、交出房屋钥匙，属严重违约。以后，张冰多次找张亚松协商解决未果。综上，张冰认为，张冰与张亚松签订的《房屋买卖合同》有效。该房屋至今不能过户到张冰名下，导致合同目的无法实现，故要求依法解除合同，现依法诉至法院。张亚松辩称，在买卖合同订立之初，中介方已向张冰说明天津市的限购政策，张冰表示清楚此事，并称可以有两条途径选择。一是将房屋过户到自己的亲属名下，另一种方式是积分落户后取得购房资格。正是在这种情况下，双方签订了房屋买卖合同。现又以自己没有购房资格为由，想要解除合同，明显是在寻找借口，有违诚实信用原则。在合同签订后，双方进行了款、房的交接，张冰更换了房门钥匙，丝毫没有影响其正常使用。综上，张冰的诉请没有任何事实及法律依据，请求依法驳回张冰的诉讼请求。周长松述称，房屋买卖合同及补充协议经过我方处理，是有效合同。双方产生分歧，一直在协调。张冰并未提起限购这件事。订立合同时，双方均清楚天津市限购政策。补充协议约定，如若不能过户到张冰名下，可以过户到张冰家人名下。由于张冰没有按照合同日期到房管局办理网签合同，耽误张亚松收取房款，张亚松向张冰索要部分赔偿金，但张冰未同意，双方产生分歧，事情一直拖着。之后，张冰到仁道地产继续出售涉诉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理对双方无争议的事实确认如下：2017年5月3日，张冰与张亚松经信和公司居间签订了《房屋买卖合同》{当事人认可为《房屋买卖居间合同》，以下简称合同}。该合同约定，出卖人张亚松（甲方），买受人张冰（乙方），委托代理人李乔琳，居间方：信和公司（丙方）。第一条房产情况。1.房屋坐落在宝坻区，房地产权证（房屋所有权证）10××77，土地使用权证号01-2664坻字71-0125，所有权人张亚松，产别私产，建筑面积95.26平方米，楼层4层，房型2室1厅。第二条成交价格。甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币840000元（此价格包含该房屋及其附属设施）。该房屋产权过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据为房管部门指定的房屋评估机构对该房屋作出的评估价格）。第三条房价款的支付方式。1.乙方于2017年5月4日向甲方交付该房屋购买定金人民币50000元。2.甲乙双方同意以一次性付款方式支付全部房价款，并承诺于2017年6月15日前到房管部门订立天津市房产买卖协议，乙方同时将全部房价款840000元一次性存入房地产交易资金监管中心进行监管（定金同时计入总房价款，若该房屋监管价格低于本合同实际成交价，乙方则当日向甲方补足所差房款）监管资金交纳后，甲乙双方应在5日内办理该房屋所有权转移登记手续并缴纳相关税费。甲方房款取得以天津市房管部门规定的资金监管流程办理。第四条房屋信息服务费及支付。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲乙双方需向丙方交纳房屋信息服务费，该房屋实际成交价格的1%。第五条房产交付。甲方同意并承诺于2017年10月底前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。同时结清该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理等相关费用。第六条违约责任。4.甲方在转让上述房屋时，若该房屋处于出租状态，甲方应将该房屋出租的情况告知乙方，若由此发生纠纷等均由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失由甲方赔偿。6.如甲乙双方任何一方拒绝履行本合同或解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定的该房屋实际成交价格10%作为违约金，丙方所收取的服务费不予退还，由违约方向对方赔偿其服务费的损失，实际损失超过违约金总额的责任方应当据实赔偿。第七条免责条款。如遇洪水、地震、火灾等自然灾害或法律法规国家政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，任何一方均可以解除合同。甲乙丙三方互不承担违约责任。第八条约定其他事宜。经甲乙双方友好协商，甲方支付给乙方两个月租金2400元整。甲乙双方任何一方违约中介费不退。协议还约定了其他事项。2017年6月15日，甲乙丙三方签订《补充协议》（以下简称协议），经甲乙双方友好协商，最终定去房管局打印协议日期在2017年9月16日前，再补交100000元定金。定金合计150000元整。定金的收条以150000元的收条为准，之前的收条作废。甲方同意过户到乙方指定人名下，其他内容与原买卖合同为准。合同及协议签订后，张冰于2017年10月23日前已向张亚松支付全部购房款合计840000元（含定金，付款方式为转账），对此张亚松认可已收到全部购房款。但张亚松将房屋出租至2018年11月份，未按合同约定的时间于2017年10月底前腾空房屋，也未将诉争房屋钥匙交给张冰。在合同及协议在履行过程中，张亚松要求张冰支付其违约金（或赔偿金）20000元。各方当事人对居间方收取的信息服务费未提交证据亦未陈述具体金额，对签订的《房屋买卖合同》应为《房屋买卖及居间合同》均无异议。另查，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅出台津政办发（2017）48号《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的文件，其中规定:非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。缴得的社会保险或者个人所得税证明不得作为购房有效凭证。本实施意见自2017年4月1日起实施，此前相关政策规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。信和公司于2017年3月17日由周长松出资成立，为一人有限责任公司。2018年1月29日，周长松在行政管理机关注销登记。本案诉争房屋系刘明浩向周长松交纳了一定费用后，以信和公司之名签订合同及补充协议及办理其他相关手续。当事人对以下问题存在争议：一、合同及协议的法律效力，签订合同时张冰是否清楚限购政策。起诉时，张冰认为合同具有法律效力，但在庭审中，张冰主张，双方订立的合同成立，并非有效，是否有效由法院裁定。张冰在不知天津市人民政府（2017）48号文件，即2017年3月31日颁布，2017年4月1日起正式实施非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住宅的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。张亚松认为合同及协议是双方真实意思表示，合同成立并有效。张冰既然买房，肯定知道相关政策。周长松认为，合同及协议有效。证人（经办人之一）刘明浩证实，已向张冰说明天津市限购政策，没有本地户口不能过户。张冰表示可将房屋过户到其父亲或者亲属名下。二、当事人哪一方违约，合同及协议是继续履行还是解除。1、各方当事人的主张。⑴张冰主张，订立合同后，已履行了给付张亚松房款的义务，不存在违约。但涉诉房屋未实际交付张冰，虽然给付房款期限与约定交付时间有出入，但张亚松收取了张冰全部房款，视为对违约行为的放弃。虽然协议约定过户到指定人名下，但张亚松及第三人均提出额外给付款项，故张亚松构成违约。⑵张亚松主张，其一直催促张冰进行房屋过户，在微信记录上可以看出张冰已在推脱或没有音讯。在合同履行中，张亚松没有违约行为。张亚松确实向张冰索要违约金20000元，原因是张冰未按合同约定的2017年6月过户、交款，导致自己在迁安买房未按时交付房款，额外发生费用，且在签订该补充协议时，张冰已答应给付违约金。诉争房屋2018年11月不再对外租赁，案外人已给付张亚松租金，以后涉诉房屋一直空置，自己从买房到现在一直没有拿到钥匙。2019年3月，告知张冰诉争房屋没有钥匙，让其自行更换门锁，就代表房屋交付。房本在张亚松手中。2.各方当事人举证、质证意见。⑴张冰提交了张冰与刘明浩的通话录音（张冰确认时间为2019年8月8日）、微信聊天记录。张冰与刘明浩的通话录音证明，2019年8月8日张亚松未将诉争房屋钥匙交付张冰，房屋一直由张亚松出租，刘明浩建议张冰撬锁或找人开锁，钥匙在张亚松手中，挂着卖，现在不让看房。张冰告知刘明浩，张亚松向张冰索要20000元，周长松向其索要10000元。⑵张冰提交了其与周长松之间两次通话录音（张冰确认时间分别为2019年4月10日、8月6日），证明周长松表示房屋出售需要支付中介40000元。张亚松对张冰与刘明浩之间的聊天记录不发表质证意见，对录音内容涉及张亚松部分，通话时间不清楚，不好判断，显示房屋交接部分不属实。周长松质证意见，刘明浩并非信和公司工作人员，是其他房地产公司经纪人，涉诉房屋是刘明浩联系看房、审核资质等，刘明浩联系双方之后，给予我方一千余元的中介费，其他中介费由刘明浩收取。张冰将房屋钥匙交给仁道地产继续出售涉诉房屋。对微信截图及张冰与刘明浩之间的录音不发表意见。2017年签订合同到张冰起诉前对于赔偿事宜一直在沟通。不认可张冰提交的与周长松之间的录音。⑶张亚松提交了其与张冰的2017年7月4日至2018年12月30日部分微信记录证明，张冰未按约定时间支付房款，张亚松向张冰索要违约金，并已收取房款840000元，张冰可能需要过户，到时通知张亚松，并询问张亚松房屋钥匙的去处及房屋对外出租结束日期。张冰的质证意见为，不认可微信聊天记录，是张亚松认为张冰违约，张冰没有认可违约金。⑷刘明浩出庭作证，证明没有通过电话、微信方式跟张冰说再交40000元，对2019年录音的真实性没有异议，已告知张冰限购政策。由自己代表第三人走的件，2019年9月，张冰说张亚松不给钥匙。现在房屋张冰已更换钥匙，让我联系买主。张冰对刘明浩的证言，认为与事实严重不符，称张冰当时并未在现场，由代理人李乔琳办理的手续。张亚松、周长松对刘明浩的证言无意见。本院认为，张冰与张亚松经信和公司居间签订的合同及协议系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，本院认定合同及协议有效。但因天津市人民政府办公厅出台的津政办发（2017）48号文件发布的限购政策，导致合同确实无法履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的。据此，限购政策属于不可归责于双方当事人的情形，不能实现张冰与张亚松经居间方订立的合同及协议的目的，不以张冰是否清楚该限购政策为前提；且合同约定了免责条款，即如遇洪水、地震、火灾等自然灾害或法律法规国家政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，任何一方均可以解除合同，甲乙丙三方互不承担违约责任。现张冰诉请解除合同，符合上述法律规定及合同约定，故本院依法解除张冰与张亚松、信和公司签订的《房屋买卖居间合同》。张冰与张亚松经居间方签订的协议，虽约定了张亚松同意将诉争房屋过户到张冰指定人名下，但并未约定该指定人的姓名，各方当事人也未举证证明该指定人的姓名，属约定指定人不明确，致该协议亦不能履行，张冰现诉请解除《补充协议》，本院照准。合同解除后，张冰已经支付给张亚松的购房款840000元，依法应当返还。张冰诉请张亚松给付其从2017年10月1日至2019年10月份的利息，因张亚松不构成违约，故依据《中华人共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……。本案中，张冰未提交通知张亚松解除合同具体时间的证据，故解除合同及协议的时间，应为本院送达张亚松民事诉状等诉讼材料的时间，即2019年8月29日。但张亚松不同意解除合同，故本院认定张冰诉请利息的时间应为2019年8月30日起至实际给付之日止，以840000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；超出部分，本院不予支持。关于周长松述称的刘明浩给付其费用后，使用信和公司的名义办理房屋手续的主张，本院确定二人应属另一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除张冰与张亚松、天津信和立业房地产经纪有限公司于2017年5月3日订立的《房屋买卖居间合同》；二、解除张冰与张亚松、天津信和立业房地产经纪有限公司于2017年6月15日订立的《补充协议》；三、张亚松于本判决生效后十五日内返还给张冰购房款840000元；四、张亚松于本判决生效后十五日内支付张冰利息（自2019年8月30日起至实际给付之日止，以840000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；（上述款项可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津农商银行宝坻中心支行，账号：9052301010010000727636）五、驳回张冰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13023元，由张冰负担1162元，张亚松负担11861元（张亚松负担的部分直接给付张冰，履行时间同上）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张志新审 判 员  牛江涛人民陪审员  赵志学二〇一九年十二月四日书 记 员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。