浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3760号 上诉人（原审被告）：浙江恒标阀门有限公司，住所地诸暨市店口镇市场路22号。 法定代表人：蒋武波。 委托诉讼代理人：俞鲁烽，浙江振邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈周莉，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸暨市天鼎机械有限公司，住所地诸暨市店口镇求是路2号。 法定代表人：李军，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王奇菁，浙江德凡律师事务所律师。 上诉人浙江恒标阀门有限公司因与被上诉人诸暨市天鼎机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初6777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 浙江恒标阀门有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、原审法院将本案案由认定为买卖合同纠纷，而本案双方所争议的基础事实系房屋租赁合同纠纷，一审法院明显系在对本案的基本事实没有查清的基础上作出错误判决。二、关于上诉人是否违约。(一)从事实角度分析。1.双方之间的租赁关系存续期间(租期为2014年2月15日起至2020年2月15日止，租金是先付后用，一年一付，上诉人租金按约定已支付至2019年2月15日)，被上诉人于2018年8月22日与第三人即新租户签订了租赁合同，并约定租期为2019年1月15日起至2024年1月15日止。2.被上诉人于2019年1月15日基本搬离涉案厂房。3.2019年1月15日新租户冯铭刚与蒋武波对租赁厂房进行交接并于2019年2月初正式入驻案涉租赁厂房。4.被上诉人在搬离过程中积极与新租户冯铭刚对接案涉房屋的交割事宜，并被上诉人的法定代表人李军进行汇报。5.2019年1月9日，被上诉人打印制作了“情况说明”给上诉人，让上诉人签字盖章。6.一审时被上诉人陈述：“被告即恒标公司租了六年，第五年时被告说不够大，要换个地方，我答应他了。”，说明双方合同解除已经达成一致意见，至于搬离什么时间当时还没定。上诉人问被上诉人“冯铭刚是怎么与蒋武波对接的？”被上诉人答“我告诉冯铭刚任何事情就让他与蒋武波对接。”说明被上诉人明知上诉人对厂房需要进行腾退，以及新租户冯铭刚何时入驻怎么入驻案涉租赁厂房是在被上诉人的授权至少是在其告知下，新租户才与上诉人联系的。综上，双方协商解除租赁合同后上诉人才搬离案涉厂房。上诉人在明知合同约定单方违约会有6个月租金的违约金要支付，剩余租期又只剩一年，且在第五个年度租期还剩一个多月第六年度租金支付时间又未到，在没有征得被上诉人同意或协商一致的情况下，上诉人是否有必要提前终止合同，一般正常人都会想到这个时候搬肯定吃亏，更何况每年房屋租赁费对于上诉人来说是一笔重大的经营成本，上诉人不会算不出这笔经济账。(二)法律逻辑层面，一审法院认为上诉人单方违约，缺乏合理性。基于上述事实，一审法院认为双方对提前解除合同应该是有所协商，但是根据上诉人与新租户之间的厂房租赁合同中的“原告的老租户能否在几时搬出尚未确定”，可以看出双方尚未确定上诉人的搬出时间以及已被上诉人推翻的一些事实，得不出具体合同的解除时间。但因事实上上诉人已搬离租赁物，且租赁物已被新租户实际使用，进而得出上诉人违约，一审法院逻辑上存在问题。既然可以认定双方协商了租赁合同的解除，而且通过一审庭审以及恒标公司的举证，按常理也是可以肯定的，甚至对于具体的搬离时间也可以形成证据链，只是因为被上诉人的否认或者因其否认上诉人具体的搬离时间认定不了租赁合同的解除时间，最终认为恒标公司违约。协商解除租赁合同与具体腾退租赁物是两码事。(三)从证据规则角度分析。被上诉人在一审中的关键性证据是一张“2019年1月9日恒标公司出具的情况说明”，其证明目的是为了证明上诉人单方违约的事实，而在一审庭审快要结束的时候，被上诉人亲口承认，是其按照要求写了上述情况说明然后让蒋武波签字盖章，此时根据证据规则，被上诉人对上诉人单方违约的事实负有举证责任，然而该事实已被推翻，而上诉人对其否认的事实提供了一些了证据进行证实，至少使被上诉人需要待证的事实陷入了真伪不明。(四)从公平正义、诚实信用角度分析。被上诉人在一审中多次说谎并被当庭戳穿。(五)一审法院归纳的争议焦点为被告提前搬离涉案租赁物是否存在违约。这个争议焦点本来就是错误的，提前搬离租赁物不等于是违约，承租人在正常支付租金的情况下在租赁期间搬离租赁物，是承租人的权利。三、要说单方违约，也是被上诉人违约在先。（一）被上诉人在双方合约期内另行签订租赁合同承诺另租第三人诸暨市正鑫管业有限公司并对上诉人隐瞒，其行为已有提前解除双方合同之意；（二）上诉人租金支付至2019年2月15日，而第三人已于2019年2月初搬入，如无被上诉人授权，其也无法入驻。四、即便法院认为上诉人违约，判决违约金282664元过高，计算更是明显错误，依法应予调整。(一)根据双方合同约定，如上诉人提前退租而违约，应赔偿被上诉人六个月租金，但却并无约定系近六个月租金，原审在计算违约金时不但拔高租金，且以此为计算基础加大上诉人的赔偿压力，侵害上诉人的合法权益；(二)违约金的计算时间错误。一审以租金金额计算违约金，时间节点为2018年10月6日，依据何来？如按照“三新”续租政策实施意见，其实施时间也为2018年10月26日。(三)一审计算得出的28万余元违约金明显计算错误，即便按照2018年10月26日以后按照新标准计算当年租金，当年租金无法也是按老标准计算的年租金314000元加上被上诉人主张的在2018年10月26日以后需要补的租金差114277元，那么第五年整个年租金也就是428277元，补偿六个月租金除以2好了顶多也就是21万余元。按照一审的描述计算违约金的方式分段计算最后六个月租金即2018年8月15日起至2019年2月15日止，在2018年8月15日起至2018年10月25日止共计71天，按旧标准计算年租金为314000元则每天租金为860.27元，71天合计租金为61079元，2018年10月26日起至2019年2月15日共计112天，按新标准一层为250元/平方米，二层为170元/平方米，(一层是1050平方米，二层是2350平方米)计算出年租金为662000元，则每天租金为1813.70元，112天租金合计为203134元，6个租金合计为264213元并非282664元。讲到此处根据原租赁合同约定即便按照违约需要补六个月租金，那么原合同并未违约是补哪六个月，一审法院按照新标计算的依据又何在呢？(三)即便上诉人违约，事实上被上诉人不但没有损失反而使租赁物对外出租实现了无缝对接且租金略有上涨，从某种意义上来说反而得益了，根据《合同法解释二》第29条规定，法院应当以实际损失为赔偿基础。本案中被上诉人的实际损失即为案涉租赁房屋闲置期间的租金收入。而一审直接判决6个月租金作为违约金显然违背公平原则和诚信原则，二审法院应当查明第三人的租期起算时间以及当年租金。五、关于租金调差问题。一审判决没有事实和法律依据。(一)补租金差价没有事实和法律依据。1.双方约定租金为年支付，2018年2月16日至2019年2月15日期间的租金已支付，虽双方约定按照镇政府三新工业区标准收取，却并未约定已支付租金当年遇标准变更而立即变更，因此从2018年10月26日至2019年2月15日期间的租金没有依据可以变更。2.一审计算租金差价的依据为《关于“三新”创业园原有企业续租政策实施意见》，此意见系为原在此创业园中企业续租而实施的，入驻该园本身具有一定的考核期限、具有周期性以及政策补贴。根据意见中的第四条租金标准在基础租金价格上还享有反租金奖励，因此一审以基础价计算租金差价明显属于事实未查清。3.上诉人出具了情况说明，原租期内的租赁合同还是按照老标准不受工业区租金调整政策的影响，说明被上诉人要求调整租金差价无法无据。(二)一审判决对于违约金计算及租金调差计算不明确且计算依据错误。一审判决计算依据过于简单，不明确，即使按照其认为的计算方法时间分段上也不对。即便2018年10月26日，诸暨市三新科技创业园管理有限公司出具关了于“三新”创业园原有企业续租政策实施意见，然实际租金收取情况并非是按该标准实施，且该标准只是一个实施意见，计算标准还是得按照实际收取的租赁费为准，且该标准的实施只是一个意见性规定。即便要按新标准计算，按照租金的实际支付情况，被上诉人应当向上诉人退还保证金3万元以及多付的租金至少有117835元，上诉人不需要补差价，况且租赁合同早已协商解除，更无补租金差价一说。六、一审漏查关于上诉人多向被上诉人支付租金的事实。(一)一审遗漏本案的另一个焦点问题即上诉人的租金支付情况。1.上诉人在一审中也提供证据证明其已支付租金1817835元，而根据2018年10月26日之前的“三新”租金标准，其五年租金金额仅为157万元。2.双方合同约定租金税费由上诉人承担，但依据发票所交纳的税金也仅为4900元，因此上诉人每年给付的2万元税费合计10万元扣除4900元后，剩余部分应当全部予以返还。3.结合以上二点，上诉人实际多支付的金额为243935元。(二)一审判决对租金的支付认定显属错误。一审判决认定上诉人逐年付清了至2018年12月31日止的租赁费，显属错误。实际上上诉人的租金已支付至2019年2月15日。（三）如二审法院认定上诉人构成违约，多付租金应当与被上诉需要承担的违约金相互进行抵扣。 诸暨市天鼎机械有限公司辩称，一、一审判决书将房屋租赁合同纠纷写为买卖合同纠纷，只是一个笔误。二、一审认定上诉人违约，事实清楚。（一）事实层面。1.上诉人与第三人签订的是非涉及本案中的厂房部分。2.只能看到蒋武波与新租户的微信聊天记录，恰恰说明双方之间没有协商过。3.新租户与被上诉人是2019年2月16日正式签订合同的，而正式搬入案涉厂房是在2019年4月；新租户原租赁的厂房2019年5月1日到期。4.关于“恒标公司在搬离过程中积极与新租户冯铭刚对接涉案房屋的交割事宜，并向法定代表人李军进行汇报”，这个说法简直就是无中生有，本末倒置。5.(1)关于“情况说明”的由来与形成。当时新租户在租赁了被上诉人非涉案部分厂房后，其用电量非常大，上诉人用电量小，上诉人急于将变压器过户到新租户头上，被上诉人在咨询了供电公司办理过户手续后，起草了用来过户变压器的材料，当时是上诉人派何会计来拿去签字盖章。(2)从“情况说明”所载内容来看，也只是实事求是地描述了当时双方的情况而已。(3)上诉人在“情况说明”上盖章的行为，并不是在被上诉人欺诈、胁迫等行为下作出的，不存在任何可撤销的情况，如果上诉人认为该份“情况说明”是在表意不自由的情况下作出，请提供证据证明。(4)新租户2018年12月1日搬入非涉案厂房内，2019年1月15日是年关，所以都选择这个日子。恒标公司于2019年2月15日提前退租，大门都没有上锁，当日上诉人如果来付款，中间人楼仁良说过“房租这么便宜当当仓库也好的”，所以我方是没有权利让新租户做任何事情的。(5)关于所谓商业判断的问题。上诉人提前退租的理由为什么就不能是三新创业园涨价后继续租不合算了呢?（二）关于法律逻辑层面。双方对违约责任的约定是提前退租赔偿6个月租金。正如一审判决书中所言双方对提前解除合同有所协商，但双方并未对如何结算清理作出一致意见，且新租户是从2019年4月正式搬入涉案厂房。（三）关于证据规则角度。情况说明的形成前述已经说明。上诉人急于要将变压器过户到新租户处，情况说明只是恰好记录、保留了当时上诉人的状态而已。上诉人称被上诉人的证明目的被其推翻，不知何来这一说？（四）关于公平正义、诚实信用角度。上诉状中所载被上诉人多次说谎、毫无诚信，更是诛心之论，子虚乌有。1.情况说明的形成前文已述，不再重复；2.违约责任给付效力的产生，不以损害的实际发生为要件。上诉人所称违约导致了被上诉人获利更是滑稽。就算被上诉人真的有从下一个租户处减损的行为，与上诉人违约没有任何法律上的因果关系。况且执行原合同按照新标准可以收取租金71.4万元，现在新租户只收取308750。违约金酌减应当以债务人申请为原则，遵循处分主义立场。上诉人在一审中未以反诉和抗辩的方式申请酌减，在二审中提出违约金过高，应当不予支持。三、关于谁违约在先。1.被上诉人与新租户的租赁合同并没有约定生效时间，充其量是个预约，可以看新合同；2.新租户是从2019年4月份搬入涉案厂房。四、关于违约金的计算。1.上诉人继续租下去年租金为71.4万元(34万×2+3400㎡×10元/㎡)，新租户租金为308750元，实际损失405250元。2.合同本意是按照时价来计算违约金。五、关于租金调差及是否多付租金问题。1.租金调差符合双方合同的约定精神。2.双方只是约定了价格条款按照三新创业园执行，而不是约定了奖励、补贴也按照三新创业园执行，按照创业园的规定，押金都要几十万还有物业费等多项规定。3.上诉人所称多付的租金更是子虚乌有的事情，其所称多付的部分是钢棚、门卫、配房、道地的折价款。4.关于税金部分，也不是上诉人所称的只有4900元。 诸暨市天鼎机械有限公司于一审起诉时的诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金标准调整后的差价114277元；2.请求判令被告给付原告违约金357000元。一审法院认定：2013年11月24日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于诸暨市白沥畈工业区的厂房，租赁的建筑面积为3400平方米，租赁期限为2014年2月15日至2020年2月15日，租金按照店口镇政府三新工业区标准收取，租金税金以及电费税收由被告自行负担。合同签订后，被告按约使用租赁物，支付了押金，并逐年付清了至2018年12月31日止的租赁费。另查明，2018年8月22日，原告与第三人诸暨市正鑫管业有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于诸暨市白沥畈工业区的包括涉案厂房在内的全部厂房租赁给第三人诸暨市正鑫管业有限公司，租赁期限为2019年1月15日起至2024年1月15日止，双方特别约定：鉴于原告的老租户能否在几时搬出尚未确定，目前还存在第三方的不确定因素，同时又为快速达成协商成果，决定于即日支付定金伍万元，以确定除租赁起始日期外的所有条款，待近期与老租户确定日期后，第三人再支付伍万元，双方都可以开始准备腾空房屋以及搬入准备，第一期租金加保证金扣除已付十万元后的余款应该于租赁起始日前付清。此后，第三人诸暨市正鑫管业有限公司于2019年2月初搬入原告的全部厂房。还查明，2018年10月26日，诸暨市三新科技创业园管理有限公司出具关于“三新”创业园原有企业续租政策实施意见，确定租金标准为一层每平方米250元，二至四层为每平方米170元，该标准从2018年10月26日开始实施。 一审法院认为，本案双方的争议焦点为被告提前搬离涉案租赁物是否存在违约？原告认为，被告在租赁合同期内未通知原告搬离租赁物，属违约，应承担违约责任。被告认为，被告提前搬离租赁物是经过原、被告之间协商一致的，被告不存在违约。该院认为，要区分被告是否违约关键是要确定原、被告之间是否协商一致提前解除租赁合同。从原告与第三人诸暨市正鑫管业有限公司签订《厂房租赁合同》（2018年8月22日）分析，在此之前，原、被告之间对于提前解除合同应该有所协商，但根据《厂房租赁合同》“鉴于原告的老租户能否在几时搬出尚未确定，目前还存在第三方的不确定因素”的内容，可以看出原、被告之间尚未确定被告具体的搬出时间；根据原、被告法定代表人之间的微信聊天记录中的内容，2019年1月2日被告法定代表人发信息给原告法定代表人“李军，小冯找我说变压机转户的事，我这边会按约定的1月20日办好。具体你们商量一下，我这边随时可以的”，原告法定代表人回复“与小冯何干，我们都没有签约过，具体手续资料我这两天去问清楚来”，被告法定代表人回复原告法定代表人“是他来问我的”，其中的“小冯”、“他”指的应该就是冯铭刚，从双方的交谈内容可以看出截止2019年1月2日，原、被告之间仍未确定被告搬离租赁物的时间（即合同解除的时间），而且此后，原、被告之间就再也未对搬离租赁物的具体事项进行协商。综合以上两点分析，该院无法认定原、被告已协商一致解除租赁合同，但鉴于被告已实际搬离租赁物，且该租赁物已由第三人实际使用，故原、被告之间的租赁合同应该确认解除。同时，因被告未与原告充分协商而提前解除合同，显属违约，应依约承担违约责任。对于原告诉请中违约金的计算，双方在合同中约定赔偿六个月的租金，但未约定具体时间以及标准，为公平起见，该院以被告实际承租的最后六个月的租金予以计算（为方便计算，原告对于被告在答辩意见中的计算方式予以认可，但仅限于本案中的违约金计算以及租金调差），从2018年8月16日至2018年10月5日为43610元，2018年10月6日至2019年2月15日239054元，以上共计282664元。对于租金调差，根据调整的时间以及标准，原告请求为114277元属合理范围（实际计算为126168元）。综上，原、被告间签订的《厂房租赁合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，该院认定有效。合同履行过程中，因被告未与原告协商一致提前搬离租赁物，已违反双方合同的约定，应依法承担违约责任。同时双方约定租金标准按诸暨市三新科技创业园管理有限公司发布的文件予以执行，对于租金的差价部分，被告也应予以支付。被告抗辩认为原、被告之间经协商一致解除合同的意见，无相应证据证明，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十二条之规定，判决一、被告浙江恒标阀门有限公司应赔偿原告诸暨市天鼎机械有限公司违约金282664元，并支付租金差价114277元，共计396941元，款限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市天鼎机械有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8369元，依法减半收取4184.5元，由原告诸暨市天鼎机械有限公司负担1000元，由被告浙江恒标阀门有限公司负担3184.5元。 二审中，上诉人向本院提交了以下新证据：1、汇款凭证一份，金额为54171元，根据上诉状写的支付租金总金额，这个租金是没有加上54171元，因此实际支付总租金金额为1872056元。2、基地若干政策意见，2018年10月26日之后三新创业园的租金不能简单依据租金意见标准计算，因为在一审中提交的意见中有一个括号，相当于入园的企业缴纳税款之后享受返租金的政策。三新创业园管理有限公司是管委会下的企业，所有租金标准的拟定也是经过管委会同意，根据原来提交的续租政策实施意见依据的文件号都是一样的。证明租金不能简单地以一审中的租金标准计算。3、情况说明，证明上诉人与被上诉人合同到期时间是2019年2月15日，在这个期间内租金是按照原合同执行，所以不存在差价的行为。4、发票联4份，由被上诉人开给上诉人的租金发票，上面显示有两张是免税发票，这两张发票是免税的，其中另外一份租金是98000元，税额是4900元，也就是说实际上被上诉人在缴纳税款时，是享有免税政策的，上诉人交给被上诉人2万元一年税金的预付款是有多余的部分，要求返还。5、租赁合同三份，出租方是三新创业园，结合租赁合同可以证明在2018年10月26日之前租金收取依据是一层120元每平方，二到三层是80元每平方。另外补充一个事实，一审庭审中被上诉人承认其与冯铭刚于2018年8月签订合同，而被上诉人与蒋武波的聊天记录中没有陈述签约，实际上被上诉人存在违约行为。被上诉人质证认为，1、对于情况说明，该证据跟本案没有关联性，无法核实落款的章单位的关联性。2、5万多转帐凭证，对于证据的三性的没有异议，这个是第4年的税金，并不是所谓的租金。3、关于政策意见，跟本案没有关系，且我方手上的复印件没有任何盖章。就算有政策文件，毕竟是政府行为，税收返还对于民事主体无法做到，而且还有押金和各种各样的保证金。4、三新创业园的租赁合同，跟本案没有任何关联性，原来租赁合同中约定条款的主要目的是租金跟着政策走，跟其他因素没有关系。5、关于发票，这几张发票都是被上诉人开给上诉人的。有一张发票上诉人认为免税，是被上诉人企业要到税务局柜台开发票，当时不收钱，在大厅里面不用缴钱，并不是免税。增值税发票是我方自己开自己申报，营业税发票自己不能开，只能到税务局开。税收的事情约定好由上诉人承担。本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理，本院对一审判决认定的基本事实中除上诉人付清租金的期间、租金调整日及计算结果之外的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为上诉人因提前搬离而是否需向被上诉人另行支付六个月租金及一审判决支持被上诉人租金差价的诉求依据是否成立等问题。上诉人在涉案租赁合同未到期便提前搬离，虽与被上诉人有所沟通，但本案没有充分证据证明被上诉人承诺上诉人提前搬离后不需按照涉案租赁合同的约定承担六个月租金的责任。因租金标准有所调整，一审法院按照上诉人最后六个月（2018年8月16日-2019年2月15日）的标准计算其需向被上诉人另行支付六个月的租金数额，具有合理性。不过，一审法院将2018年10月6日作为租金调整日有误，按照《关于“三新”创业园原有企业续租政策实施意见》的规定，该意见于2018年10月26日开始实施，因此本案租金调整日应为2018年10月26日。具体为：2018年8月16日至2018年10月25日的租金为61079元，2018年10月26日至2019年2月15日的租金为204948元，合计266027元。涉案租赁合同约定租金标准按照三新工业区的标准收取，而实施于2018年10月26日的《关于“三新”创业园原有企业续租政策实施意见》对租金进行了调整。因此，被上诉人要求按照该实施意见规定的标准对涉案厂房租金标准进行调整，符合双方的约定。被上诉人所主张的租金差额在合理范围内，一审判决予以支持并无不当。至于上诉人提出的押金问题、水电费问题及多付的租金等问题，因被上诉人对此有异议且上诉人未于一审时提出反诉，本院对上述问题暂不予处理，双方可另行解决。另，一审判决书将本案案由写为买卖合同纠纷，系笔误，一审法院已通过裁定的方式予以纠正。 综上，上诉人的部分上诉理由成立，其相应诉求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2019）浙0681民初6777号第一项为上诉人浙江恒标阀门有限公司应支付被上诉人诸暨市天鼎机械有限公司六个月租金合计266027元，并支付租金差价114277元，两项共计380304元，款限本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回被上诉人诸暨市天鼎机械有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8369元，减半收取4184.5元，由上诉人浙江恒标阀门有限公司负担3377元，由被上诉人诸暨市天鼎机械有限公司负担807.5元；二审案件受理费7254元，由上诉人浙江恒标阀门有限公司负担6950元，由被上诉人诸暨市天鼎机械有限公司负担304元。 本判决为终审判决。 审判长  梅云 审判员  王瑜 审判员  韦玮 二〇一九年十二月二十日 书记员  叶婷