河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3278号上诉人（原审被告）：河北华脉房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区裕华东路106-1号金领大厦2号酒店式公寓楼2-1-2614房间。法定代表人：冷楠，执行董事。委托诉讼代理人：周志远，河北侯凤梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中基名都建设集团有限公司（原承德名城建设集团有限公司）。住所地河北省承德市双桥区马市街名城时代广场1幢10层1003、1004、1005号房。法定代表人：李海静，执行董事。委托诉讼代理人：彭长江，河北山庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：康健，河北山庄（隆化）律师事务所律师。上诉人河北华脉房地产开发有限公司因与被上诉人中基名都建设集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人河北华脉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周志远，被上诉人中基名都建设集团有限公司的委托诉讼代理人彭长江、康健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北华脉房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销河北省承德市双桥区人民法院作出的（2019）冀0802民初3319号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费、诉前财产保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案属于建设施工合同纠纷，并不是商品房销售合同纠纷，一审认定错误。依据被上诉人提交的2013年10月15日《和解协议》的约定，承德名城建筑集团有限公司与石家庄市凯旋金悦大酒店有限公司存在建筑施工合同纠纷，涉及抵偿债务的商业房、即本案应为建筑施工合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，一审认定双方形成新的商品房买卖合同关系，与事实不符，一审认定错误。二、被上诉人不应该也无权依据商品房买卖合同主张权利。三、无股东会决议。《和解协议》以房抵债，依照《公司法》的规定，应经股东会开会通过，被上诉人未提交股东会决议，因此，以房抵债对上诉人无约束力。四、上诉人受胁迫签订交房日期及违约条款，应为无效条款，一审错误认定商品房买卖合同有效。依照报警记录《房屋买卖合同》第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任与《和解协议》约定不一致，且未经石家庄凯旋金悦大酒店有限公司书面确认或书面修改《和解协议》，证明第八条、第九条是承德名城建筑集团有限公司强加给河北华脉房地产开发集团有限公司，河北华脉房地产开发集团有限公司受胁迫签订，且与《和解协议相》矛盾，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，因此，该条款属于无效条款、可撤销条款，对上诉人无约束力，一审错误认定商品房买卖合同有效。五、被上诉人未支付购房款，不是真实购房者，主张违约金没有合同依据。本案房屋是以房抵债，被上诉人不是真正的购房人，本案应以交房为主张；依据《商品房买卖合同》第九条约定，是不超过一日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。对超过一日的违约金没有做任何约定，因此，被上诉人未向上诉人交付购房款，没有计算违约金的标的额，且被上诉人主张超过一日的违约金没有合同依据，一审以房屋总价款为基数按日万分之五计算没有合同依据，一审认定事实错误，适用法律错误。六、一审认定违约金数额明显过高，已经超过了合同约定房屋总价款的数额，依法应予以适当减少。依照《最高院审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十六条规定，违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。七、本案超过诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条规定，依法应驳回诉讼请求。本案被上诉人起诉案件2019年6月立案受理，而被上诉人主张从2014年8月1日起主张违约金，严重超过诉讼时效2年、或新诉讼时效3年的时间，一审适用法律错误，没有认定超时效。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实后，依法改判或发回重审。中基名都建设集团有限公司辩称，一、商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法成立有效，并且已经按照合同约定履行了备案手续，一审认定事实清楚、适用法律正确。二、被答辩人是否召开股东会决议不影响买卖合同的成立有效。三、签订买卖合同及和解协议不存在胁迫情形。四、购房款由石家庄市凯旋金悦大酒店有限公司与被答辩人结算，与答辩人无关。五、一审判决违约金的支付比例及方式符合合同约定和法律规定。六、本案不存在超过诉讼时效问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。中基名都建设集团有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金358294.86元（以406230.00元为本金按日万分之五自2014年8月1日起暂计算至2019年5月31日，主张计算至商品房交付完成之日止）；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：中基名都建设集团有限公司与石家庄凯旋金悦大酒店有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，在执行过程中，中基名都建设集团有限公司、河北华脉房地产开发有限公司、石家庄凯旋金悦大酒店有限公司三方于2013年10月15日达成和解协议。被告河北华脉房地产开发有限公司以位于承德市凯旋金悦大酒店有限公司应付原告案件标的款7500000.00元。抵偿债务房屋为承德市全民健身运动中心（暂定名）商业房401、402、403、404、405、406、407、408、317、322室。房屋交付时间为2014年7月30日。同时约定，被执行人不履行付款义务、预售登记、按期竣工交付房产均属于根本违约。自违约之日起按中国人民银行一年期贷款利率四倍支付利息。和解协议签订后，原被告就上述房屋分别签订了商品房买卖合同，并办理了商品房预售备案登记。其中一份商品房买卖合同约定，商品房为承德市全民健身中心第一幢四单元403号房，建筑面积61.55平方米，套内面积44.70平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.85平方米，每平方米6600.00元，房价款总额406230.00元，房屋以实测为准，总价多退少补，交付期限为2014年7月30日前，逾期交房的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。因被告至今未交付房屋，原告于2019年6月4日通过网上向本院申请立案，又于2019年6月6日向承德市中级人民法院提起诉讼，请求石家庄凯旋金悦大酒店有限公司、河北华脉房地产开发有限公司承担逾期交付房屋应支付年利率24%的违约责任，2019年8月19日原告向承德市中级人民法院提出撤诉申请，承德市中级人民法院裁定准许原告撤诉。一审法院认为，原告中基名都建设集团有限公司与被告河北华脉房地产开发有限公司、案外人石家庄凯旋金悦大酒店有限公司签订的和解协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，应认定有效。和解协议签订后，被告河北华脉房地产开发有限公司以其在建的位于承德市全民健身运动中心（暂定名）商业房401、402、403、404、405、406、407、408、317、322室抵顶工程款后，原告与案外人该部分债权债务关系归于消灭。原告与被告形成新的商品房买卖合同关系。双方依据和解协议签订的商品房买卖合同为有效合同。合同依法成立后，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按合同约定期限履行交付房屋的义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。违约金应以房屋总价款为基数按日万分之五自2014年8月1日起计算至实际交付房屋之日止。原告就被告逾期交房，要求承担违约责任，分别向我院和承德市中级人民法院提起诉讼，但原告基于被告的同一违约事实请求承担不同的违约责任，且在本院作出判决前，原告向承德市中级人民法院申请撤诉，承德市中级人民法院已作出裁定，准许原告撤诉。故被告提出本案属于重复立案，应驳回原告起诉的抗辩意见，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零八条之规定，判决：被告河北华脉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中基名都建设集团有限公司支付逾期交房违约金（以房屋总价款406230.00元为基数按日万分之五自2014年8月1日起计算至被告实际交付房屋之日止）。原告预交案件受理费3337.00元，诉前财产保全费2520.00元，合计5857.00元，由被告负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明事实和采信证据与一审查明事实和采信证据一致。相关证据在案佐证，事实清楚，本院予以确认。本院认为，2013年10月15日，被上诉人中基名都建设集团有限公司与上诉人河北华脉房地产开发有限公司、案外人石家庄凯旋金悦大酒店有限公司签订的和解协议，系签订协议各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，合法有效。和解协议签订后，上诉人河北华脉房地产开发有限公司以其在建的商业房抵顶工程款后，被上诉人与案外人就该部分债权债务关系相应归于消灭。上诉人与被上诉人已经形成商品房买卖合同关系。双方应按所签订的《商品房买卖合同》条款认真履行。现上诉人未按合同约定期限履行交付房屋的义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。被上诉人请求被告支付逾期交房违约金，应当予以支持。关于上诉人上诉所称本案超过诉讼时效的上诉理由，经查，案涉房屋至今还未交付，上诉人一直处于违约状态，另有承德市住房和城乡建设局相关材料等证据证实，被上诉人并未放弃主张相应权利。故该上诉理由本院不予采信；关于上诉人上诉所称本案属于建设施工合同纠纷、以房抵债和解协议对上诉人无约束力的上诉理由，经查，上诉人与被上诉人及石家庄市凯旋金悦大酒店有限公司三方签订和解协议后，上诉人与被上诉人即签订了《商品房买卖合同》，该合同盖有双方公司印章，该《商品房买卖合同》并不违反法律规定，上诉人也未提供该上述和解协议及以房抵债所签订的《商品房买卖合同》违法的确实证据，故该上诉理由本院亦不予以支持；关于上诉人上诉所称一审认定违约金利息过高的上诉理由，经查，由于上诉人长期违约，给被上诉人造成一定的经济损失应予赔偿。一审法院依据双方签订《商品房买卖合同》所约定及本案实际情况，判决确定的由上诉人支付被上诉人逾期交房违约金计算合理。基于以上事实，上诉人的上诉理由本院均不予采信。综上所述，河北华脉房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3337.00元，由上诉人河北华脉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 孙琳丽审判员 李红梅二〇一九年十二月六日书记员 刘 炯