江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终4344号上诉人（原审被告）：薛荣，男，1978年1月17日出生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审原告）：孟丽敏，女，1977年2月11日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈彪，江苏智和律师事务所律师。上诉人薛荣因与被上诉人孟丽敏房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛荣上诉请求：撤销一审判决书判决主文第二项，改判赔偿租金损失两个月并扣除孟丽敏已经出租涉案房屋的收益。事实与理由:1.虽案涉合同未明确约定房屋租赁用途，但在合同签订前双方的微信沟通记录中可以推定双方均明确案涉房屋用于教育培训，且知悉教育培训正在整顿。故一审法院认为双方未明确租赁目的属于认定事实错误；2.正是因为对未来政策变化存在预期，故双方在合同中约定了因政府行为无法继续经营,薛荣可以申请合同终止，即赋予了薛荣约定解除权；3.根据常识及行业情况，教育培训机构的主经营收入是学科类培训，因2018年下半年政策逐步收紧,薛荣经营的培训机构已无法进行学科类培训，租赁目的落空，薛荣继续按照合同约定的面积、租金承租案涉房屋已没有必要性，且继续承租也有失公平，故薛荣于2018年12月29日发出解除通知合情合法合理，案涉合同也应以2018年12月29日协商解除；4.薛荣在2019年1月30日搬离案涉房屋，承租案涉房屋隔壁的房屋用于经营，无论是经营范围、承租面积还是租金都与案涉房屋存在较大差距。故一审法院认为薛荣租赁隔壁房屋即可视为正常继续经营,与事实不符；5.因政策逐步收紧，薛荣自2018年12月29日起即通过电话、微信等方式表达解除合同的意思，孟丽敏在2019年2月26日也明确表达同意薛荣代其张贴招租广告，在2019年4月2日也表达了解除合同后的处理方案，故一审法院认为孟丽敏明确要求继续履行合同无事实依据；6.薛荣多次要求孟丽敏提供案涉房屋消防验收合格证明材料，但其并未提供，而房屋消防验收合格证明材料是申请办理办学许可证的必要材料之一，故对于合同解除，孟丽敏亦存在重大过错，违约责任应根据双方过错认定；一审法院判决薛荣向孟丽敏赔偿2019年6月20日至2019年12月20日六个月的租金损失，属于认定违约责任过重，案涉房屋已于解除后2个月左右重新出租，并不存在6个月的房屋闲置损失。孟丽敏辩称:在租赁合同未明确解除、薛荣仍实际控制案涉房屋钥匙的情况下，孟丽敏提起诉讼维护自身权益是合理方式，一审判决是通盘考虑案情后综合做出的裁决，薛荣孤立的将6个月的赔偿金单独提出来主张减少是不合理的。故请求二审驳回上诉，维持原判。孟丽敏向一审法院起诉请求：判令1.确认其与薛荣签订的《租房合同》于2019年6月19日解除；2.薛荣支付《租房合同》解除前的房租和解除后的占有使用费（自2019年2月6日至房屋实际交还之日，按年租金13万元计算）和水电费1337元；3.薛荣赔偿因违约造成的实际损失6.5万元（按6个月的租金计算）。一审法院认定事实：蒋瑞丰系无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号房屋的权利人，孟丽敏系该房屋的共有权人。该房屋第一层为商业，第二、三层为住宅。2018年1月22日，薛荣通过微信与孟丽敏联系，告知：“我价格合理，可以考虑”，“现在教育培训在整治”。孟丽敏回复：“是的，好几个培训机构来看了，就是有的小机构我怕开不长，我就想租给大一点机构。”薛荣又陈述：“是的，这样您以后就不烦了”、“现在您怎么打算，现在主要难做，竞争压力山大”、“大姐，你家孩子，我可以安排名校老师辅导你家”。2018年2月5日，孟丽敏（甲方）与薛荣（乙方）签订《租房合同》，载明乙方租用鑫威家园38-6房屋，租期自2018年2月6日至2022年2月6日，年租金13万元（后两年每年加5000元），租金每半年支付一次，乙方另付押金1万元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息，租赁期内的水电煤气等费用由乙方支付；租用期内，乙方必须亮证合法经营，如因相关法律法规导致乙方无法使用甲方房屋，由此产生的一切损失由乙方承担；乙方无故拖欠房租及连续1个月不付所有费用的，甲方可终止合同，收回房屋使用权，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失；因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请合同终止等。2018年9月13日，薛荣通过微信与孟丽敏联系，告知：“原土建施工许可证复印件，原土建消防验收合格证复印件，以上两个图纸麻烦房东最近有空帮我办理一下。现在教育机构要办理消防合格证。”孟丽敏回复：“我只有房产证土地证”，“土建的我没有啊”。12月12日，薛荣告知孟丽敏：“还有我要办理许可证，现在我这需要消防一证明和材料。”12月21日，孟丽敏联系薛荣：“我上周来过了要来找物业管理有限公司的。”薛荣回复：“房东最近有空。我们面谈一次。”孟丽敏回复：“我元旦前几天30，31号在东亭我过来吧。”薛荣：“好的。”2019年1月25日，薛荣：“房东，这几天有空，我们交接一下，我最近已安排把课桌移走。”1月30日，薛荣：“房东，这两天有空，我们把房租交接一下。”2月26日，薛荣：“房东，你抓紧招租啊，不要不帮你贴在门上，招租。”孟丽敏回复：“好的，帮我贴一个，电话号码写180××××6132，我周六过来碰个面。”无锡市东亭金钥匙教育咨询有限公司于2016年1月7日成立，法定代表人为薛荣，经营范围为教育咨询服务、艺术培训、拓展培训（不含发证、不含国家统一认可的执业证书类培训）。2018年3月21日，该公司住所地由无锡市锡山区东亭二泉中路102号变更至无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号。2018年12月20日，薛荣注册成立锡山区东亭亮钥匙晚托服务部，经营场所位于无锡市锡山区，经营范围为组织照看放学的少年儿童、艺术类培训服务（不含发证、不含国家统一认可的执业证书类培训）。2019年8月7日，无锡市锡山区市场监督管理局出具《个体工商户准予变更登记通知书》，载明锡山区东亭亮钥匙晚托服务部经营场所由无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号变更至无锡市锡山区。2019年7月23日，一审法院工作人员至无锡市锡山区房屋现场查看，发现该房屋外门头处设有“金钥匙晚托”招牌，房屋内墙面上“信息公开栏”处悬挂有锡山区东亭亮钥匙晚托服务部营业执照（经营场所为无锡市锡山区东亭街道鑫威家园38-6号）、无锡市灵钥匙教育培训中心有限公司民办学校办学许可证（地址为无锡市梁溪区广益路万博商业广场14号201、202、203室，学校类型为非学历教育机构，办学内容为小学学科指导、初中学科指导，有效期为2018年11月30日至2021年11月29日）、任课教师资质、课程内容等。2019年3月14日，薛荣通过短信向孟丽敏发送《告知书》，载明其与孟丽敏签订《租房合同》后一年来，教育培训在整顿，需办理教育许可证，办理教育许可证又需办理房屋消防证，因而需要房屋消防一材料，经其多次联系，孟丽敏一直没有协助办理，导致其无法办理教育许可证。2018年下半年教育局取缔金钥匙教育培训，导致其周末停止上课。其已将相关情况告知孟丽敏，合同也明确了因政府行为，无法经营，其可以解除合同，不属于违约。教育培训被取消后，一年房租13万元，其根本无法经营。其于2018年12月多次联系孟丽敏未果后，于2018年12月29日电话联系孟丽敏要求解除合同，当时孟丽敏默认。2019年1月以来，其多次微信联系孟丽敏要求办理交接，孟丽敏未回复。现其正式通知孟丽敏，正式解除双方的《租赁合同》，并要求孟丽敏于一周内办理交接事宜。2019年3月19日，孟丽敏回复短信，载明“薛老师您好，关于你提出解约的事。我正式答复你。因仍在经营，且与原址仅一墙之隔。我不认为符合合同中因政府原因无法经营的条款。你的单方解约是仅为解约成本的市场行为。我方不同意解约，请你按合同约定继续履行合同义务。若一定要坚持解约，请承担我方因解约造成的损失。至新租户入住前的房租需你方承担。若有友好沟通意愿，具体金额可双方协商。若无法协商，我们可以走诉讼程序，由法院公正裁决。”2019年3月26日，薛荣通过微信与孟丽敏的代理人联系，双方约好面谈。4月2日，孟丽敏的代理人通过微信联系薛荣，告知孟丽敏提出两种解决方案。薛荣未回复。4月9日，孟丽敏的代理人再次通过微信联系薛荣，告知如果双方无法达成协议，孟丽敏准备起诉。薛荣回复其正式要求孟丽敏因无法提供消防验收合格证，导致其教育培训无法合法经营而赔偿其装修和经营损失。薛荣陈述，其于2019年3月26日约孟丽敏的代理人面谈，面谈时，其提出了因其在涉案房屋内进行了约10万元的装修，故由其将涉案房屋转租并收取一定转租费用后再补贴给孟丽敏。后孟丽敏未同意，并由代理人于4月2日通过微信提出了两种方案，双方未形成一致意见。2019年6月19日，薛荣将涉案房屋钥匙交还孟丽敏。2019年7月23日，一审法院工作人员至无锡市锡山区教育局（以下简称锡山教育局）调查。教育局工作人员孟丹陈述根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定，教育培训机构需要取得教育主管部门的审批，具体的体现就是需取得办学许可证，社会培训机构若仅提供艺术类培训或晚托类服务的，是不需要教育主管部门颁发的教育许可证，但若提供文化课等学科类培训的，则需要取得办学许可证；无锡市东亭金钥匙教育咨询有限公司未向锡山教育局申领过相关证照，直到上周才有相关人员至锡山教育局提交相关材料，申请办学许可证，锡山教育局目前尚未受理。2017年12月20日，江苏省教育厅印发《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）》。其中第十一条第一款规定，审批机关对批准正式设立的民办非学历教育机构发给办学许可证，办学许可证实行一校一证。2018年10月19日，无锡市教育局公布《无锡市民办非学历教育机构设置标准》，载明根据《省教育厅关于印发江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法（修订）的通知》等文件精神公布相关标准。其中第一条规定，办学场所不得为居民住宅、地下室和其他不适合办学或有安全隐患的场地，必须具备消防合格证明和相关职能部门出具的房屋质量合格证明等。审理中，孟丽敏提供了无锡市锡山区公安消防大队出具《关于无锡市金锡房产开发公司鑫威小区消防验收合格的意见》复印件，载明鑫威小区1、2、3号房，31幢别墅消防设计符合国家规范要求，并按设计及审核要求施工完毕，该工程已基本具备安全使用条件，消防验收合格。薛荣对该证据不予认可。薛荣提供了江苏省教育厅等部门《关于转发教育部办公厅等四部门切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》、国务院办公厅《关于规范校外培训机构发展的意见》、《锡山区民办学校、民办非学历教育机构审批说明》等文件，拟证明因孟丽敏无法提供消防合格证明，其因政府行为无法继续经营。孟丽敏认为上述证据与本案无关。关于《租房合同》第五条“因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请合同终止等。”2019年6月19日，薛荣在庭审中陈述其认为是教育部门对行业准入资质要求的政策调整，即从之前的只需要营业执照即可变更为必须要有营业执照和办学许可证。2019年8月2日，薛荣在庭审中又陈述该条内容系其要求添加在合同内的，其认为上述“政府行为”是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，“无法继续经营”是指因被取缔，其无法做教育培训。一审法院询问薛荣政府有无取缔其教育培训资格，薛荣答复“东亭街道要求我变更营业范围，要求我不再进行教育培训。”一审法院要求薛荣提供相关证据证明该事实，其未提供相关证据，仅以“补充证据目录”的形式表示以《告知书》证明该事实。孟丽敏陈述其认为“政府行为”是指政府规划、拆迁等，“无法继续经营”是指“关门了，不招生了”。关于办学许可证，2019年6月19日，薛荣在庭审中陈述有政府发文之后，其多次去沟通，政府部门要求其提供涉案房屋原土建施工许可证和消防许可证方可审批。2019年8月2日，薛荣在庭审中又陈述其于2018年解除《租房合同》前至教育局找“社会科的孟主任咨询过”，一审法院询问其是否是锡山区教育局的“孟主任”，薛荣又回复“想不起来了”。关于《告知书》，一审法院询问薛荣，据其陈述既然其已于2018年12月29日解除了《租房合同》，为何又于2019年3月14日向孟丽敏送达《告知书》。薛荣陈述其于2019年2月26日帮孟丽敏张贴了招租广告后，双方约定周六见面，周六见面时孟丽敏情绪激动，质问其营业执照的问题以及为何在隔壁营业，其后在律师的建议下向孟丽敏送达《告知书》，明确告知孟丽敏解除合同，办理交接。上述事实，有双方当事人提供的房屋产权证、关于无锡市金锡房产开发公司鑫威小区消防验收合格的意见、微信聊天记录、租房合同、营业执照、照片、告知书，一审法院制作的调查笔录及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，孟丽敏与薛荣签订的《租房合同》，相关约定不具有法律规定的无效情形，故一审法院确认《租房合同》合法有效。双方对薛荣已缴纳2018年2月6日至2019年2月5日的租金13万元、押金1万元以及《租房合同》已被解除，双方于2019年6月19日交接了涉案房屋的钥匙无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：1.薛荣是否有权依约单方解除《租房合同》；2.解除《租房合同》的时间应如何认定；3.孟丽敏是否存在过错。关于第1个争议焦点，一审法院认为薛荣无权单方解除《租房合同》，理由如下：《租房合同》第五条约定“因政府行为，无法继续经营，乙方可以申请终止合同。”薛荣主张其依该约定解除《租房合同》。孟丽敏认为“政府行为”是指政府拆迁等，“无法继续经营”是指薛荣经营的培训机构关门歇业，不再招生。薛荣则认为“政府行为”是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，“无法继续经营”是指因被取缔，其无法开展教育培训。结合双方对该约定的理解来看，“政府行为”应指政府实施的主动的行为，然具体指政府实施的何种行为，合同中未予明确；“无法继续经营”是指薛荣所开办或经营的培训机构无法继续经营，然具体是指整个培训机构无法继续经营还是仅指无法开展文化课等学科类培训业务，双方存在争议。在双方对合同条款的理解存在争议的情况下，应严格按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，薛荣主张其租用涉案房屋就是为了开展教育培训。然从《租房合同》的内容来看，双方未明确薛荣系为开展教育培训而租用涉案房屋。即便从薛荣提供的其与孟丽敏之间的微信聊天记录来看，双方在签约前对薛荣主张的上述目的均未作出明确的意思表示。故，薛荣提供的证据不足以证明上述主张。其次，即便如薛荣主张之理解，“政府行为”亦是指政府取缔其进行教育培训的营业资格的行为，薛荣亦未就政府取缔其教育培训资格提供相关证据。其在审理中未确认政府相关部门对其采取了相关取缔措施，仅陈述为东亭街道办要求其变更营业范围，不再开展教育培训，然亦未提供证明该事实之相关证据。再次，薛荣在审理中多次陈述其无法开展教育培训是由于自2018年12月开始，相关政策发生了变化，其必须取得办学许可证方可开展相关业务。然根据一审法院调查的情况来看，根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定，教育培训机构须取得办学许可证方可开展相关教育培训活动，而根据《民办教育促进法》和江苏省的相关规定实施的时间来看，教育培训机构须取得办学许可证在《租房合同》签订之前即已存在，薛荣从事教育培训多年，对此应是明知的。况且，薛荣在解除《租房合同》之前亦未向教育主管部门申领过相关证照，故无法由此得知其陈述的无法开展教育培训业务系由政府行为导致。最后，根据《租房合同》第五条的约定，除政府行为因素外，薛荣所开办或经营的培训机构无法继续经营时，其方可终止合同。然从一审法院调查的情况来看，薛荣在解除《租房合同》后，即租用涉案房屋隔壁的房屋继续经营，且在经营场所内悬挂了锡山区东亭亮钥匙晚托服务部（经营场所为涉案房屋地址）。薛荣提供的证据不足以证明合同约定的“无法继续经营”特指其无法开展文化课等学科类培训业务。故，一审法院对薛荣主张的依据《租房合同》第五条之约定行使单方解约的抗辩意见不予采纳。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。薛荣单方解除《租房合同》的行为构成违约，孟丽敏要求薛荣赔偿六个月租金损失65000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于第2个争议焦点，一审法院认为《租房合同》于2019年6月19日解除，理由如下：本案中，薛荣主张依《租房合同》第五条主张的单方解约权的条件并未成就，虽然其曾多次提出解除《租房合同》，但是在孟丽敏明确要求其继续履行合同情况下，薛荣无权单方解除《租房合同》。结合双方的意见和涉案房屋交接的实际情况，一审法院确认《租房合同》于2019年6月19日解除。关于第3个争议焦点，一审法院认为孟丽敏对涉案租金损失的扩大存在过错，理由如下：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，薛荣陈述其最早于2018年12月29日通过电话方式向孟丽敏提出了解除合同的请求，但其未提供相关证据。从孟丽敏和薛荣的微信聊天记录可以看出薛荣于2019年2月26日询问是否需要帮孟丽敏张贴招租广告时，孟丽敏方回复同意张贴广告，并约薛荣见面。由此可知，孟丽敏于此时已经得知了薛荣要求解约的事实。孟丽敏在明知薛荣要求解约后，应采取适当措施防止损失扩大。然从本案查明的事实来看，孟丽敏未与薛荣就涉案房屋办理交接手续，导致涉案房屋空置，损失扩大。直至2019年6月19日，在一审法院的组织下，孟丽敏方与薛荣就涉案房屋完成了交接事宜。因此，自2019年2月27日至2019年6月19日的涉案房屋空置损失系由孟丽敏未采取适当措施而扩大的，相应的损失应由其自行承担。经核算，薛荣应向孟丽敏支付2019年2月6日至2019年2月26日的租金7479.45元，欠付的水电费1337元，赔偿2019年6月20日至2019年12月20日的租金损失65000元，合计73816.45元，扣除薛荣已缴纳的押金1万元，薛荣实际应向孟丽敏支付63816.45元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认孟丽敏和薛荣签订的《租房合同》于2019年6月19日解除；二、薛荣于判决生效之日起十日内支付孟丽敏2019年2月6日至2019年2月26日的租金7479.45元，欠付的水电费1337元，赔偿2019年6月20日至2019年12月20日的租金损失65000元，合计73816.45元，扣除薛荣已缴纳的押金1万元，实际向孟丽敏支付63816.45元；三、驳回孟丽敏其他诉讼请求。如薛荣未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5200元，由薛荣负担。二审中，薛荣提供与案涉房屋新承租人的微信谈话记录打印件两张，案涉房屋新承租人的装修照片打印件三张，证明案涉房屋合同于2019年6月19日解除后，孟丽敏于2019年8月24日前就已经重新出租给其他人，一审判决薛荣赔偿六个月的房屋空置损失与实际不符。孟丽敏对以上证据质证如下：案涉房屋的确已于2019年8月18日出租给其他人，但这一事实与一审判决内容并不冲突。案涉房屋总面积为374.39平米，且为整体出租，现出租部分约200平米，占总面积53.4%；案涉房屋原年租金为13万元，现出租部分年租金为仅8.6万元，占原总租金比66.1%。案涉房屋自2019年2月6日开始即未有租金入账，分割出租是出租人不得已的止损方式，孟丽敏因薛荣违约解除合同造成的损失仍在扩大之中。本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，案涉房屋并未明确约定租赁用途，薛荣一方面陈述因政策逐步收紧,其经营的培训机构已无法进行正常培训活动，租赁目的落空，另一方面却在案涉房屋隔壁继续进行教学培训活动，经营场所公示的营业执照也是原租赁房屋的地址，该行为不符合合同“因为政府行为无法继续经营，乙方（薛荣）可以申请合同终止”的约定，在出租人孟丽敏不同意双方系协商解除合同的情况下，法院认定案涉合同系违约解除于法有据。案涉租赁合同因薛荣的违约行为导致解除，一审判决薛荣赔偿租赁房屋闲置期间六个月以内的租金损失，并无不当。虽案涉协议解除后，出租人孟丽敏在不到六个月内已将案涉房屋的部分出租给他人并获取部分租金，但合同解除后，出租人将案涉房屋积极租赁的行为并不能改变薛荣的违约性质以及免除薛荣本应该承担的违约赔偿责任。故薛荣的上诉理由于法无据，应予驳回。综上所述，薛荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元，由薛荣负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇一九年十二月十八日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳