湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终1934号上诉人（原审被告）：王爱媛，女，1964年2月24日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：安进，湖南海川律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙明霞，湖南海川律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：罗清明，男，1952年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：覃艳丽，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：李金平，男，1976年7月3日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲县。上诉人王爱媛因与被上诉人罗清明侵权责任纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初2270号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱媛上诉请求：1、依法撤销原审第一项判决；2、本案一审、二审的公告费、诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：1、原审判决适用法律错误，上诉人依约对涉案房屋有居住权，没有义务向任何人支付房屋的费用；2、原审判决事实认定错误，被上诉人存在过失，应自行承担因此造成的不利后果。罗清明答辩意见：1、罗清明购买了涉案房屋，依法享有房屋物权，上诉人对于李金平是一个债权，所以物权是优先于债权，法律上债权无法对抗物权；2、当时王爱媛与李金平打的借条是把房屋作为担保物权，但是没有去相关部门登记，所以第三人没有对抗力；3、涉案房屋交易价格34万多符合当时的市场交易价格；4、罗清明当时确实有中介公司的业务员带去看房，当时因为没有钥匙所以没有进屋，罗清明买房子是为了投资，有熟人买了同小区房屋，所以他知道房屋的结构情况，不存在被上诉人和李金平恶意串通。请求驳回上诉，维持原判。罗清明向一审法院诉讼请求：1.判令被告立即搬出原告所有的位于株洲市芦淞区及相应的杂屋（位于1楼）；2.判令被告按1000元／月的标准支付房屋占用费（自2018年3月计算至实际搬出日止）。一审法院查明：位于株洲市芦淞区房屋（以下简称“405房”，建筑面积81.37㎡）原系第三人李金平与其妻田彩园所有。自2014年9月起，第三人李金平分多次从被告王爱媛处共借款26万元。2016年1月9日，李金平向王爱媛出具《借条》：“本人李金平因资金周转困难，从王爱媛处借款现金贰拾陆万元整（260000）情况属实。本借款在2016年12月底之前一次性还清，如有纠纷由湖南省株洲市石峰区人民法院管辖，同意将本人李金平位于湖南省株洲市芦淞区房屋抵押担保，特此声明，此房未出售前，未还清借款，此房由王爱媛居住，或每月租用的权利作借款的利息，当李金平什么时候还清借款，王爱媛什么时候退出建宁新村15栋405号房屋，任何单位和个人不得以任何形式占有，如有纠纷由芦淞区人民法院管辖。”李金平出具借条后，双方未就房屋抵押办理登记等手续，但王爱媛自此后至今一直居住在405房。2018年2月27日王爱媛就该借款在株洲市石峰区人民法院起诉李金平，该院于同年7月10日作出（2018）湘0204民初259号民事判决，缺席判令李金平偿还王爱媛借款本金26万元。该判决生效后因李金平未还款，2018年10月10日王爱媛据此向石峰区人民法院申请强制执行，该案尚在执行中。2018年1月16日李金平与妻子田彩园离婚，双方签订离婚协议书，约定405房归田彩园所有。2018年2月11日，原告罗清明（代理人张忠谊）、田彩园、株洲市中游房地产代理有限公司签订《居间合同》，同时罗清明与田彩园签订《房屋买卖合同》，约定原告以34.5万元的价格购买405房；原告先付5万元定金；双方各自向居间方支付一定的居间费等。原告方当天即支付了5万元定金，2018年3月6日罗清明的代理人王西山将购房款301900元托管于居间方。2018年3月13日405房过户登记至罗清明名下，次日居间方依据田彩园的委托将上述购房款转付他人及扣付居间费处理完毕。另外，在《居间合同》和《房屋买卖合同》签订前，原告代理人在居间方工作人员的陪同下曾去看查405房，因当时405房被锁，居间方没有钥匙，原告方未能入室查看。原告方在办好405房过户登记后即去收房，发现被告王爱媛居住其中，即要求被告搬离，被告以原房主即第三人李金平已将其抵债给她为由予以拒绝，双方遂引发本案纠纷。一审法院认为，原告认为被告侵犯了其对405房的所有权，被告则认为其系合法使用，故本案系侵权责任纠纷。本案原、被告的争议焦点：就405房被告的占有使用是否侵害了原告的所有权。该院认为：首先，被告主张原告是明知被告对李金平有债务而占用405房，恶意购买405房来配合李金平逃避对被告所负债务。但被告未能充分举证证明，虽然原告在购买前未能实际进入405房了解该房当时的实际使用状况而购买该房，但是其是通过中介购买，基于一般人对中介应有的专业信赖，且原告为购买该房（建筑面积81.37㎡）付出的34.5万元对价也基本符合该房屋的市价水平。因此原告未实际入室查看的消极行为应属一般的疏忽，未构成被告所主张的恶意。其次，根据原告提交的不动产权证，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”之规定，原告已于2018年3月13日取得405房所有权。经查，依第三人向被告出具的借条及（2018）湘0203民初259号民事判决认定的事实，第三人以405房向被告所做抵押虽因未登记而没有生效，但被告与第三人约定了在还清26万元借款本金之前，405房由被告居住，其租用的权利作为利息，根据该借条的文字含义及生活常理推测，第三人与被告之间实际建立了附解除条件的房屋租赁合同关系，第三人将405房租给被告居住，租金冲抵借款利息，当第三人还清借款之后，租赁关系即解除。因此被告对于405房的占有使用是基于与当时房屋所有权人即第三人李金平之间的房屋租赁关系，其权利来源是合法的。后第三人通过其前妻违背与被告的约定，在未还清借款前将405房出售给原告，虽然导致405房所有权发生了变动，但依照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，被告在租赁合同关系的解除条件成就前，仍可依法租用405房，但因405房所有权人已变为原告，依照《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，被告应当在房屋产权转移之后，向新房主即原告支付租金。综上，对于原告认为被告侵犯其对405房之物权的主张，该院不予认可，并对其相应的要求被告腾房的诉请不予支持。但原告作为现房屋的所有人有权要求被告向其支付租金，原告主张按1000元／月的标准支付自2018年3月至实际搬出日止的房屋占用费，该院认为其标准目前与405房所在区位同类房屋租金水平基本相近，但具体应从405房过户登记至原告名下的2018年3月13日起计付。另外，被告以很直观的实际占有房屋而不是依法办理抵押的方式来保护和实现其债权。其选择的该权利保护方式存在的风险主要应由其自己承担。第三人李金平通过其前妻将该房转让的行为，实为违反其以房屋租金抵扣被告借款利息的约定，且就被告的借款债权被告已申请人民法院强制执行案，已进入司法保护程序。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王爱媛在本判决生效后十日内向原告罗清明支付2018年3月13日至2019年4月12日的房屋租金13000元（1000元／月×13月），并自2019年4月13日起每月向原告罗清明支付实际占用株洲市芦淞区的租金1000元；二、驳回原告罗清明的其它诉讼请求。本案受理费3213元，公告费560元，合计3773元，由原告罗清明承担2515元，由被告王爱媛承担1258元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案系侵权责任纠纷。二审争议焦点是上诉人王爱媛是否侵害了被上诉人罗清明的涉案房屋的所有权。现分析如下：上诉人王爱媛因与原审第三人李金平有债权债务纠纷，双方约定由王爱媛占用涉案的位于株洲市芦淞区房屋，每月租金抵作借款利息，但双方未办理抵押登记手续，故上诉人与原审第三人之间系房屋租赁合同关系。该房屋于2018年3月13日由被上诉人罗清明依法购买并取得房屋所有权，上诉人占用涉案房屋且不支付租金给被上诉人，侵害了被上诉人的房屋所有权。依照《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，被上诉人诉请要求上诉人支付房屋占用费符合法律规定。上诉人提出依约对涉案房屋有居住权不用支付租金的理由不能成立，本院不予采纳。同时上诉人提出被上诉人购买涉案房屋自身存在过失的理由，因没有提交证据证明，本院亦不予支持。综上，上诉人王爱嫒提出的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，公告费200元，合计325元，由王爱嫒负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  刘焦平审判员  段郴雯审判员  曹 阳二〇一九年十二月十八日法官助理姜胜强书记员王琪