重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7811号上诉人（原审被告）：陈涛，男，汉族，1977年4月19日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永林，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路87号，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，经理。委托诉讼代理人：唐君，男，系重庆市先辉物业管理有限公司员工。上诉人陈涛与被上诉人重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担物业费，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、陈涛不应支付物业费。首先，上诉人与被上诉人未签订物业管理合同，不是物业合同的相对人；其次，在租赁合同中，明确了物业费是待协商的条款，即物业服务是上诉人与开发商之间协商的事宜，尚未达成最终协议，各方承担多少物业费未明确约定；最后，上诉人未实际享受被上诉人提供的物业服务，不应支付物业费。上诉人自行聘请了保洁人员、安保人员等在自有物业范围内外履行租赁物业的管理，且消防系统也是由上诉人自行安装。一审法院并未审查被上诉人提供物业的范围，以及是否为上诉人提供了物业服务。被上诉人未曾向上诉人提供任何物业服务。2、即便陈涛应支付物业费，因陈涛未完全享受被上诉人提供的物业服务，一审认定的物业费收取标准也过高。先辉物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。先辉物业向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告物业费43115.78元，违约金4300元，合计47415.78元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月20日，重庆殷实房地产开发有限公司与先辉物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定先辉物业为殷实·龙城华府一组团提供物业服务，物业服务收费选择包干制，其中商业物业收费标准为1元/月·平方米（含日常维修养护费、公共能源费），合同期限为2014年12月20日至2017年12月19日。本合同期限届满前一个月，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，开发商应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该合同到期后，该小区未选取业主委员会，先辉物业继续提供服务至今。2018年5月12日，重庆殷实房地产开发有限公司与陈涛签订了《盘龙龙城华府3号楼商业租赁合同》，合同约定陈涛租赁荣昌区盘龙镇龙城路1号附22号（盘龙•龙城华府项目2幢一层），建筑面积2068.73㎡；附23号2-1（盘龙•龙城华府项目2幢二层），建筑面积2285.51㎡，租赁期限12年（含免租期和装修期），即自2018年5月12日起至2030年5月11日止，免租期3年（含装修期），即自2018年5月12日至2021年5月11日止。2016年11月18日，重庆市荣昌区发展和改革委员会作出关于龙城华府小区物业服务收费标准的批复（荣发改发[2016]170号），其中门面服务费按1元/平方米·月，其中含公共设备设施日常维修养护费。2018年7月6日，陈涛的合伙人龚昌华同先辉物业签订了装修协议书，并同时签订了装修承诺书、区域防火责任书，表明陈涛承租的房屋从2018年7月6日开始装修。陈涛未向先辉物业缴纳2018年8月1日至2019年6月30日期间的物管费。2019年7月3日，陈涛与重庆殷实房地产开发有限公司解除了《商业租赁合同》。2019年7月5日，先辉物业在陈涛租赁房屋外张贴了催缴通知，同日向陈涛邮寄了挂号信，内容为法律建议函，信函显示电话联系本人在重庆无人代收要求退回。一审法院认为，本案争议焦点在于，一是先辉物业是否以书面形式向陈涛催交物业服务费；二是先辉物业是否有权请求陈涛支付物业费；三是陈涛是否应当承担违约金。一、先辉物业是否以书面形式向陈涛催交过物业费。先辉物业向一审法院提交了向陈涛催缴物业费通知照片及邮寄了催收物业费的挂号信，陈涛辩称未收到先辉物业邮寄的挂号信，但挂号信回函显示陈涛要求退回；先辉物业于2019年7月5日在陈涛承租的房屋外张贴了催缴照片，陈涛辩称于2019年7月3日已解除了《房屋租赁合同》，但先辉物业对此并不知情，结合庭审中陈涛陈述本案起诉之前，先辉物业代理人与陈涛电话通知催缴物管费事宜，陈涛还将先辉物业催缴物管费事宜告知了实际经营者张友维，故本案应视为先辉物业以书面形式向陈涛催交过物业费。二、先辉物业是否有权请求陈涛支付物业费。荣昌盘龙龙城华府小区一组团的开发商重庆殷实房地产开发有限公司，于2014年同先辉物业签订了《前期物业服务合同》，约定了该小区前期物业服务标准，该合同约定期限为2014年12月20日至2017年12月19日。2018年5月12日重庆殷实房地产开发有限公司与陈涛签订了房屋租赁合同，约定陈涛承租盘龙龙城华府2幢一层1号附22号、2幢二层附23号2-1的房屋，该合同第九条约定了在租赁期内所产生的物业管理费由承租人自行承担。前述各个合同均系当事人真实意思表示且不违反法律、法规规定，该合同合法有效。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。《前期物业服务合同》到期后，先辉物业继续为小区提供物业服务至今。先辉物业为盘龙龙城华府小区提供了物业服务，陈涛作为承租人，虽未与先辉物业签订书面物业协议，但双方形成了事实上的物业服务合同关系，陈涛已接受了先辉物业的物业服务，陈涛并未举证证明先辉物业提供的物业服务降低了标准，故陈涛应当按照《前期物业服务合同》及荣昌发改委的文件关于物业服务费用标准，向先辉物业交纳物业服务费用。先辉物业请求按0.9元/平方米/月标准收取物业费，符合合同约定及荣昌发改委的相关规定，一审法院予以支持。先辉物业请求陈涛支付2018年8月1日至2019年6月30日期间的物业费43115.78元，一审法院予以支持。三、本案违约金问题。先辉物业酌情主张陈涛承担违约金4300元，一审法院认为《前期物业服务合同》到期后，先辉物业未再签订书面物业服务合同，也未对违约金进行约定，故一审法院对先辉物业的该项诉讼请求不予支持。陈涛与案外人张友维签订的《合同人退伙协议》，该协议约定了《福德隆百货商场合伙人退伙协议》相关事项，该约定先辉物业并未认可，故该协议并不对先辉物业发生法律效力，陈涛辩称本案物业费应由案外人张友维承担的意见，一审法院不予采纳。遂判决如：“一、被告陈涛于收到本判决后5日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司物业费43115.78元；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收计493元，由原告重庆市先辉物业管理有限公司负担45元，被告陈涛负担448元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈涛提交《前期物业管理服务协议》一份，拟证明上诉人不在涉案小区提供物业服务，且商业物业的物业费收取标准为0.5元/平方米/月。先辉物业质证，该证据的真实性无法核实，不具有关联性。陈涛提交收据（NO:1316438）一份和《房屋面积分户汇总表》一份，拟证明先辉物业在收取该小区业主蒋国成的物业费系按照0.5元/平方米/月的标准收取。先辉物业质证，该证据不是新证据，且蒋国成系住宅，不是商铺，与本案不具有关联性。本院二审经现场勘查，查明陈涛所租赁的商铺位于荣昌区盘龙镇，处于先辉物业提供服务小区的外围，与小区内部不互通，且使用单独的水表、电表和变压器，并聘请了员工从事清洁等工作。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于先辉物业是否可向陈涛要求其支付物业费的问题。首先，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该规定，在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情况下，物业公司是可以直接向物业使用人请求支付物业费的。在《前期物业服务合同》到期后，先辉物业继续为小区提供物业服务至今，其与陈涛之间形成事实上的物业服务合同关系。其次，2018年5月12日，重庆殷实房地产开发有限公司与陈涛签订了《房屋租赁合同》，第九条约定在租赁期内所产生的物业管理费由承租人自行承担。该约定明确，足以认定陈涛与重庆殷实房地产开发有限公司已经约定租赁期内的物业费由陈涛承担。最后，陈涛所租赁的房屋是属于小区住宅下的商铺，是属于先辉物业的服务范围。陈涛接受了先辉物业对公共物业部分提供的物业服务，负有交纳物业费的义务。故先辉物业有权要求陈涛支付物业费。陈涛的该上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。关于是否应当降低物业费收取标准的问题。荣昌盘龙龙城华府小区一组团的开发商重庆殷实房地产开发有限公司，于2014年同先辉物业签订了《前期物业服务合同》，约定了该小区前期物业服务标准为1元/平方米/月。该合同系当事人真实意思表示且不违反法律、法规规定，为合法有效合同，对当事人具有约束力。但陈涛所租赁的商铺位于荣昌区盘龙镇，处于先辉物业提供服务小区的外围，与小区内部不互通，且使用单独的水表、电表和变压器，并聘请了员工从事清洁等工作。故陈涛所租赁的商铺虽位于先辉物业服务范围之内，但并不完全享受先辉物业所提供的物业服务，根据权利义务对等原则，应适当减少物业费。本院根据客观实际，酌情将物业服务标准调整为0.5元/平方米/月。故先辉物业请求陈涛支付2018年8月1日至2019年6月30日期间的物业费应为23948.32元（4354.24平方米×0.5元/平方米/月×11个月）。陈涛在二审中所举示的证据因系收取他人物业费的凭证和与其他物业公司签订的合同，与本案不具有关联性，本院不予采信。综上所述，陈涛的上诉请求部分成立。本院基于二审查明的新事实，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初4214号民事判决；二、陈涛于本判决生效后10日内向重庆市先辉物业管理有限公司支付物业费23948.32元；三、驳回重庆市先辉物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取493元，由陈涛负担251元，重庆市先辉物业管理有限公司负担242元。二审案件受理费896元，由陈涛负担502元，重庆市先辉物业管理有限公司负担394元。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 苏致礼审 判 员 陈 华二〇一九年十二月三日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠