湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11189号上诉人（原审被告）：唐存英，女，1937年1月10日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张在叶，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈弘博，男，1986年8月8日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张在叶，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈建明，男，1960年9月13日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：张在叶，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡诗雨，女，1993年9月9日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曹杏容，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人唐存英、陈弘博、陈建明因与被上诉人胡诗雨物权纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐存英、陈弘博、陈建明上诉请求，1、撤销原判；2、改判上诉人无需将硚口区××新村××单元××号房屋腾退给被上诉人胡诗雨；3、改判上诉人不向被上诉人支付房屋占用费（按2000元/月的标准，自2019年3月31日计算至实际腾退之日止）；4、改判上诉人不向被上诉人支付律师费12000元；5、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、本案被上诉人取得涉案房屋所有权是有瑕疵的，其唯一依据就是涉案房屋已经过户登记至被上诉人名下。但实际上被上诉人并未支付对价，至今仍拖欠上诉人购房款近40万元，这在一审开庭时已经查明，庭审笔录中也有记载，但是一审判决书并未载明这一客观事实。在被上诉人付清购房款之前，上诉人有权依据双方签订的房屋买卖合同进行抗辩，暂不腾退！二、双方签订的房屋买卖合同中并未对房屋占用费进行约定。一审庭审中，被上诉人也并未对房屋占用费进行举证。上诉人并非恶意占用被上诉人房屋，而是因被上诉人未付清购房款，上诉人进行的抗辩。被上诉人未按合同约定付清120万购房款，本身存在重大过错，在此情况下，再让上诉人支付房屋占用费有违公平原则、诚信原则，缺乏法律依据。三、双方于2018年11月18日签订的《协议书》第四条违约责任中，虽然约定了上诉人逾期腾退房屋需向被上诉人支付违约金和因维权产生的律师费。但是纵观整个协议书，违约责任的设定并不合理，该违约条款只约定了对上诉人逾期腾退（交房）的违约责任，但并未约定被上诉人逾期支付购房款的违约责任，权利义务极不对等，有违合同法最基本的平等、公平原则，该条款明显显示公平，依法应当撤销。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付房屋占用费、律师费没有任何事实和法律依据。胡诗雨辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.上诉人与被上诉人之间已经完成了购房的全部流程，胡诗雨已经是涉案房屋的所有权人，一审没有对双方的款项争议有明确数字。2.被上诉人已经向法院提交了同地段相应租金信息。3.合同不存在显示公平的情形，且签字均为上诉人自己所签。胡诗雨向一审法院起诉请求，判令：1、唐存英、陈弘博、陈建明向胡诗雨腾退并交付诉争房屋；2、唐存英、陈弘博、陈建明向胡诗雨支付房屋占用使用费，从2018年9月12日起算至实际腾退之日止（以案涉房屋所在地每月房租2000元为基准）；3、唐存英、陈弘博、陈建明承担本案胡诗雨为实现物权和债权的各项费用（暂包括律师费12000元及本案诉讼费用）。一审法院审理查明，2018年9月13日，胡诗雨与唐存英签订《武汉市存量房买卖合同》（武房硚字第2018286045J号），约定将唐存英名下位于硚口区××新村××单元××号房屋以730000元价格出售给胡诗雨。其后，唐存英将诉争房屋过户至胡诗雨名下。2018年11月18日，胡诗雨与陈弘博、陈建明签订《协议书》，协议第四条约定：“乙方（陈弘博）以及丙方（陈建明）应保证于2019年3月31日之前腾退房屋，并将房屋及配套设施交付给甲方（胡诗雨）。······同时乙方以及丙方需要承担甲方为实现物权和债权所花费的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、误工费、交通费）。”同日，陈弘博、陈建明向胡诗雨出具《收条》，内容为：“今已收到房屋所有款现金及转财方式共计120万元整壹佰贰拾万元整，从此债权债务关系两清，房屋关系两清，各自扯平。”其后，唐存英、陈弘博、陈建明一直未向胡诗雨交付诉争房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。唐存英于2018年9月将诉争房屋（硚口区××新村××单元××号）过户至胡诗雨名下，胡诗雨已取得诉争房屋所有权（不动产权证号：鄂【2018】武汉市硚口不动产权第0035727号），唐存英对诉争房屋过户登记行为合法性无异议，胡诗雨依法享有对该房占有、使用，收益和处分的权利。胡诗雨、陈弘博、陈建明双方签订的协议书约定陈弘博、陈建明应保证于2019年3月31日之前腾退。故对胡诗雨要求唐存英、陈弘博、陈建明腾退诉争房屋并按月租2000元的标准支付房屋占用费的请求，于法有据，一审法院予以支持。另根据陈弘博、陈建明与胡诗雨协议书约定，陈弘博、陈建明需要承担胡诗雨为实现物权和债权所花费的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、误工费、交通费），故对胡诗雨要求陈弘博、陈建明承担胡诗雨律师费的请求一审法院予以支持。虽然陈弘博、陈建明辩称胡诗雨未完成涉案房屋的付款义务，但陈弘博、陈建明却在未收到房屋全部价款的情况下就向胡诗雨出具了120万元的房屋价款收据并将诉争房屋过户至胡诗雨名下，陈弘博、陈建明这一说法明显与一般交易习惯不符，且本案所诉房屋腾退系物权纠纷，陈弘博、陈建明主张胡诗雨未履行房屋买卖合同中的付款义务系债权纠纷，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、唐存英、陈弘博、陈建明于判决生效之日起十日内将硚口区××新村××单元××号房屋腾退给胡诗雨；二、唐存英、陈弘博、陈建明于判决生效之日起十日内按每月2000元标准，向胡诗雨支付自2019年3月31日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；三、陈弘博、陈建明于判决生效之日起十日内向胡诗雨支付律师费12000元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取200元，唐存英、被陈弘博、陈建明负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明，一审判决认定事实属实，予以确认。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，胡诗雨已取得诉争房屋所有权。在涉案房屋权利人发生变更后，唐存英、陈弘博、陈建明继续占有使用诉争房屋，并无合法的依据，且双方签订的协议书约定了陈弘博、陈建明应保证于2019年3月31日之前腾退。唐存英、陈弘博、陈建明在胡诗雨取得房屋所有权后仍然占有该房屋不予退还应当支付房屋占用费，故一审判决唐存英、陈弘博、陈建明从位于武汉市硚口区××新村××单元××号房屋腾退给胡诗雨及支付房屋占用费用并无不当。唐存英、陈弘博、陈建明上诉认为胡诗雨取得涉案房屋所有权存在瑕疵无需腾退及不应支付房屋占用费的理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于律师代理费的问题。陈弘博、陈建明上诉认为协议书约定违约责任对律师费的设定并不合理，一审支持律师费不公。因协议书约定，陈弘博、陈建明需要承担胡诗雨为实现物权和债权所花费的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、误工费、交通费），胡诗雨为实现本案债权委托北京市京师（武汉）律师事务所代理本案诉讼，支付律师代理费12000元，且北京市京师（武汉）律师事务所收费标准符合规定。按照合同上述约定，一审法院予以支持符合法律规定。对于唐存英、陈弘博、陈建明上诉认为胡诗雨未完成涉案房屋的付款义务，至今仍拖欠唐存英、陈弘博、陈建明购房款近40万元，亦未提交证据来证实自己的主张，故唐存英、陈弘博、陈建明的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，唐存英、陈弘博、陈建明上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由唐存英、陈弘博、陈建明负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇一九年十二月十三日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹