浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初6477号 原告：程宇，男，1996年11月5日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：姚玉章，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱佳诚，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：湖州随缘置业有限责任公司，住所地湖州市新华路687号。 法定代表人：何雪峰（现在浙江省第六监狱服刑），该公司总经理。 第三人：湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行，营业场所浙江省湖州市吴兴区美欣家园1幢凤凰路860号（30-33）。 负责人：朱建强。 原告程宇与被告湖州随缘置业有限责任公司（以下简称随缘公司）、第三人湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行（以下简称吴兴农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法由审判员李元光适用简易程序于2019年11月21日在浙江省第六监狱公开开庭进行了审理，原告程宇的委托诉讼代理人姚玉章、朱佳诚，被告随缘公司的法定代表人何雪峰到庭参加诉讼。第三人吴兴农商银行未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程宇起诉称：2014年7月8日，原告、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告随缘公司开发的随缘小区16幢1402室房屋一套及地下车库南通道28号、30号，合计总价236万元，于签订《商品房买卖合同》时一次性付清。被告向原告开具了销售不动产统一发票并办理了交房相关手续，相关手续及房款由原告父亲程建新办理及交纳。原告于2014年6月底交付了196万元，尚余40万元因随缘公司被追责等客观原因暂无法交付，待法定被交纳对象确定后原告即刻交纳。合同签订后，被告承诺即时办理房屋不动产登记事宜。随后，原告收取房屋钥匙后装修入住至今。2014年8月15日，随缘公司的法定代表人何雪峰因涉嫌集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪被刑事拘留。2016年7月15日，湖州市中级人民法院作出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，认定“被告人何雪峰在集资期间将部分集资款用于建造随缘小区，其中程建新实际出资购买随缘小区16幢-1402室和两个车库（尚有40万元购房款未付清）…程建新…等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴”，该判决书已生效。2013年1月6日，案外人湖州随缘物业管理有限公司、被告随缘公司、第三人吴兴农商银行（原名湖州吴兴农村合作银行城西支行）签订《流动资金最高额抵押借款合同》，第三人吴兴农商银行同意在2013年1月6日至2015年1月5日期间向案外人湖州随缘物业管理有限公司发放贷款，最高额贷款限额为200万元，随缘公司将其名下的位于湖州市（案涉房屋）的房产及土地使用权为上述借款提供最高额抵押担保，并办理抵押登记。第三人吴兴农商银行于2019年4月3日向吴兴区人民法院起诉，请求对湖州市房屋享有优先受偿权，法院经审理做出（2019）浙0502民初2888号民事判决书，判决认为吴兴农商银行与案外人湖州随缘物业管理有限公司之间的借款合同无效，抵押合同作为从合同亦无效，对吴兴农商银行优先受偿权的诉请，不予支持。上述判决生效后，被告随缘公司拒不到湖州市不动产登记部门为原告办理房屋过户登记手续，第三人吴兴农商银行亦不主动注销抵押登记，致使原告至今无法取得完整的不动产物权。现原告为维护自身合法权益，请求判令：1.确认原告与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》依法有效；2.被告随缘公司、第三人吴兴农商银行共同到不动产登记部门注销在湖州市房屋上设定的他项权抵押登记；3.被告随缘公司立即协助原告办理案涉房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由被告随缘公司、第三人吴兴农商银行承担。 被告随缘公司答辩称：原告购买的房屋是精装房，装修房屋的价格应该是350万元，和原告同期购买房屋的张晓弟、寿建儿、倪进财购买的房屋均为350万元。案涉房屋218.6㎡，当时市场价11800元/㎡，另加100元/㎡层高价，车库单价为18万，两个车库36万元，原告所称的236万元明显低于市场价。原告所称尚有40万元购房款未付，因为原告要求退房，被告退回了已支付的购房款40万元。 第三人吴兴农商银行未作答辩。 本院经审理查明：2014年7月8日，原告程宇与被告随缘公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0093727），约定程宇购买随缘公司开发的随缘小区16幢1402室房屋（地下汽车库2只属买受人所有，南通道28号、30号），建筑面积218.60㎡，总价209万元，于合同签订时一次性付清，随缘公司应当于2014年7月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人。2014年7月8日，随缘公司向程宇开具销售不动产统一发票一张，载明“随缘小区16幢1402室住宅金额1730000元、地下汽车位360000元，金额合计2090000元”。原告程宇自2014年8月开始入住房屋，居住至今。 另查明，被告随缘公司的法定代表人何雪峰因犯集资诈骗罪、非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪于2014年8月15日被刑事拘留，同年9月19日被逮捕。2016年7月15日，湖州市中级人民法院做出（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书，查明事实部分认定“被告人何雪峰在集资期间将部分集资款项用于建造随缘小区，其中程建新实际出资购买随缘小区16幢1402室和两个车库（尚有40万元购房款未付清）”，本院认为部分载明“…程建新…等人实际出资购买的房产和车库系善意取得的财产，不予追缴，但尚未付清的购房款，应予付清”。该判决书已生效。因随缘公司相关案件由湖州市中级人民法院执行，程宇已向湖州市中级人民法院交纳剩余40万元购房款。程建新为程宇父亲。 再查明，2013年1月6日，案外人湖州随缘物业管理有限公司、被告随缘公司与第三人吴兴农商银行（原名湖州吴兴农村合作银行城西支行）签订《流动资金最高额抵押借款合同》，约定湖州随缘物业管理有限公司可于2013年1月6日至2015年1月5日期间分别在最高贷款限额100万元和200万元范围内向吴兴农商银行借款使用，被告随缘公司将其名下的坐落于湖州随缘小区15幢301室房屋、16幢1402室房产及土地使用权为湖州随缘置业有限公司上述期间的借款提供最高额抵押担保，并办理抵押登记，抵押登记的最高债权数额分别为100万元、200万元。第三人吴兴农商银行于2019年4月3日向本院起诉，请求判令“…坐落于湖州市吴兴区抵押房产享有优先受偿权…”，本院于2019年7月10日做出（2019）浙0502民初2888号民事判决书，认为“湖州随缘物业管理有限公司向银行申请经营性贷款为假，真实目的是骗取贷款由其使用……本院认为本案借款合同属于以合法形式掩盖非法目的的合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定应认定为无效。本案所涉抵押合同是借款合同的从合同，主合同无效，从合同亦属无效……对于原告主张对本案所涉抵押物处置享有优先受偿权的诉请，因抵押合同本院认定无效，故对于其优先受偿权不予支持”。该判决已生效。现原告程宇诉至本院，要求确认原、被告之间的商品房买卖合同有效，注销抵押登记，并办理房屋过户手续。 以上事实由原告程宇提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书、（2016）浙刑终371号刑事裁定书、（2019）浙0502民初2888号民事判决书结合原告、被告当庭陈述予以认定。 本院认为：原告程宇与被告随缘公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规强制性规定，应认定为合法有效。原告程宇已向被告随缘公司支付购房价款，并取得房屋实际入住至今。（2015）浙湖刑初字第21号刑事判决书中亦认定案涉房屋为善意取得，故未将其作为赃物予以追缴。被告随缘公司理应协助原告办理产权过户登记手续。故原告主张确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效并由被告协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。被告随缘公司将其名下的案涉房屋抵押给第三人吴兴农商银行，并办理了抵押登记，被告随缘公司与第三人之间的抵押担保合同经本院做出的生效判决确认无效，故原告要求被告及第三人注销案涉房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告程宇与被告湖州随缘置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告湖州随缘置业有限责任公司、第三人湖州吴兴农村商业银行股份有限公司城西支行于本判决生效之日起十日内到湖州市不动产交易中心注销在湖州市吴兴区产上设定的抵押登记； 三、被告湖州随缘置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告程宇办理房屋产权过户登记手续。 本案受理费80元，减半收取40元，由被告湖州随缘置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇一九年十二月十二日 书记员  陈天扬