重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初5375号 原告：重庆首华物业管理有限公司，住所地重庆市忠县香山路88号，统一社会信用代码91500233559012643R。 法定代表人：段培密，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙建超，重庆兴忠律师事务所律师，特别授权。 被告：杨朝萍，女，生于1968年11月10日，汉族，住重庆市忠县。 原告重庆首华物业管理有限公司与被告杨朝萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙建超、被告杨朝萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆首华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告截止2019年10月31日共计49个月的物业服务费10624.77元，违约金500元，共计11124.77元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告系重庆市忠县XX小区前期物业服务公司，被告系该小区业主。原、被告于2013年2月4日签订《前期物业管理服务协议》，其中第三条约定：“物业管理服务费标准为每月每平方米1.40元，并按房屋建筑面积154.88平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，乙方（即被告）应积极履行缴费义务，并于应缴费年度前20天一次性缴纳物业管理服务费。”协议第五条约定：“乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经甲方（即原告）催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由乙方全部承担。”。协议签订后，原告认真履行了物业服务义务，并积极协助被告解决相关的物业问题。原告为了给被告及广大业主提供更好的居住环境，经常培训员工来提高物业服务质量。自2015年10月1日起，被告无正当理由拒绝缴纳物业管理费，原告经多次催收，被告仍以不同的借口予以搪塞，以逃避缴纳物业管理费的义务。鉴于此，被告的行为已构成违约，原告酌情主张违约金500元。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼，请求依法支持前述诉讼请求。 被告杨朝萍辩称，其系小区业主，房屋面积属实，欠费时间属实。不交物业费的理由是：1、房屋前后漏水，门口都有青苔了，门口地砖拱起，出入不方便；2、洋房车库长期漏水，无人维修，车库是业主买的，有产权证，不交物业费是进不了车库的，单车库长期有电瓶车摩托车乱停放，是业主车辆不能正常进出；3、生活区的平层区有个花园，有大小车辆随意进出，使业主无安全感；4、汽车进出时将排水盖子压破，原告不及时更换维修；5、洋房区无保安巡逻，后门岗亭从未看到有人值班；6、垃圾每天仅清理一次，长期堆积，影响市容市貌；7、儿童乐园损坏没有及时维修，周围木料全部腐烂；8、车位长期被人侵占导致业主不能及时停放；9、车库堆放杂物；10、小区车辆乱停乱放，每天交通堵塞；11、洋房有水沟，堵塞不清理，水流下来噪音大影响睡眠；12、5号楼没有接下水管。 本院经审理认定事实如下：原告重庆首华物业管理有限公司系物业管理企业，被告系忠县XX小区花园洋房的业主，该房屋建筑面积为154.88平方米。2013年2月4日，原告（甲方）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：由原告对被告房屋所在的XX小区进行前期物业管理。物业管理服务费标准为每月每平方米1.40元，并按房屋建筑面积154.88平方米计算。物业管理服务费实行预缴年付制，业主方应积极履行缴费义务，每年的8月31日前一次性缴纳下一年度物业管理服务费。未按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，经原告催收两次以上（含两次）仍未缴纳的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，且有权提起诉讼等方式予以追收，由此产生的一切关联费用、责任和后果由业主方全部承担；合同期限自签订之日起生效，至业主大会成立后，由业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时为止。上述《前期物业管理服务协议》还约定了双方的其他权利义务等内容。合同签订后，原告对XX小区履行了物业服务义务。嗣后，被告从2015年10月起拖欠物管费。经原告书面催交，被告尚拖欠原告自2015年10月1日起至2019年10月31日止的物业服务费10624.77元（1.40元/月·平方米×154.88平方米×49个月）。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。经审查，本案中，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当受该合同约束，履行相关合同义务，以及按合同约定计收物业服务费用。原告依约对XX小区履行了相应的物业管理服务义务，但被告未依约向原告支付物业服务费，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费的主张，符合上述《前期物业管理服务协议》约定，本院依法予以支持。被告抗辩原告物业服务不到位，向本院提供了照片及光盘视频资料等证据拟证实原告卫生服务不到位、小区车辆乱停乱放、儿童乐园木料腐烂、下水管道损坏无人修理、车位被霸占、车库漏水、岗亭无人值守等问题。经原告质证后，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，被告提供的证据能证实原告在物业管理中尚存在一系列瑕疵问题需要改进，但被告不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，故对被告的抗辩不予支持。关于原告主张被告应当支付违约金的诉讼请求，本院鉴于原告在平时的物业服务过程中对被告进行沟通、解释、催交等工作存在不足，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨朝萍在本判决生效之日起十日内向原告重庆首华物业管理有限公司支付自2015年10月1日起至2019年10月31日止的物业服务费10624.77元。 二、驳回原告重庆首华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告杨朝萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  周红宇 二〇一九年十二月二十三日 书记员  黄 鑫