江西省会昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0733民初2103号原告：兰松，男，1977年出生，汉族，住会昌县。原告：邹素萍，女，1979年出生，汉族，住会昌县。委托诉讼代理人：王军成，广东知章律师事务所律师，特别授权代理。被告：江西贤都房地产开发有限公司，地址：南昌市进贤县行政服务中心**，统一社会信用代码：913601240839064990。法定代表人：胡高波，公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：钟融，江西柯睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：文运球，江西柯睿律师事务所律师。原告兰松、邹素萍与被告江西贤都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰松、邹素萍及其委托诉讼代理人王军成，被告委托诉讼代理人钟融、文运球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰松、邹素萍向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付延迟交楼违约金52,105元（以总房款524,597元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2017年3月1日计算至实际收楼之日止，暂计算为52,105元）；2．判令被告向原告支付延迟办理涉案房屋产权登记违约金46,337元（以总房款524,597元本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年5月31日起计算到被告办妥涉案房屋房地产权证并交付之日，暂时计算为46,337元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落会昌县月亮湾新区行政大道东侧贤都御花园12号1303房。合同约定被告应于2017年2月28日前将符合约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同同时约定被告应在该房屋交付之日起90日内为原告办妥房产证，逾期应按已付房价款的万分之零点五每日支付违约金给原告，直至实际完成不动产产权登记之日止。现被告迟迟未为原告办妥不动产登记，而合同约定的逾期办证违约金标准过低，原告要求调整按逾期贷款利率计算。合同签订后，原告依约履行了合同的全部义务。但被告未按约定具备的交房条件，通知原告收楼；同时，被告也迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任，诉请法院支持原告的请求。被告江西贤都房地产开发有限公司辩称，1、答辩人已经切实诚信履行合同。答辩人已履行合同义务，房屋达到了合同约定的交付标准，答辩人已通知原告办理交付手续，但原告拒绝办理交房手续，答辩人无需承担逾期交房违约金。在办理不动产权证的过程中，答辩人的主要义务是向权属登记部门递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料），而最终导致延期办证并非未提交上述材料。2、合同约定答辩人承担违约责任之前提是因答辩人的责任导致逾期办证。商品房买卖合同明确约定：“因出卖人的责任……”。未能按期办证的原因诸多，但是合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证的才需承担相关不利后果。从导致本案逾期办证的因素看，都属于答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。合同约定先交房后办证，因原告拒绝办理交房手续，合同约定的办证期限尚未届满，不存在办证延迟，答辩人不承担逾期办证违约责任。3、逾期办证实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。办理不动产权证的过程中，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，提交申请办证材料要经过受理、审查、审核、发证等程序，答辩人提出的材料是否符合条件涉及房管局、土地管理局、城乡规划建设局、消防、人防等多个部门的审核。因而，办理不动产权证的时限，并非答辩人能控制和决定。答辩人在整个合同履行过程中完全履行了自己的义务。逾期办证非答辩人的责任所致，答辩人不应就发生客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。提交申请办证材料是基于作为开发商的一种特殊身份，答辩人的主要义务是提交材料并协助办理，而非具体操作办理流程。事实上，答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料，一出现不能办理的情况，便立即采取措施处理相关问题，积极主动向主管部门汇报沟通，并多次发函恳请政府协调解决。答辩人已经实质上履行了自己的合同义务，理应免责。4、原告未受到任何实际损失，赔偿违约金显失公平。如果法院认为需要支付违约金，请依法综合考虑相关因素核减违约金。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”答辩人已经将商品房交付给原告，商品房买卖合同的根本目的已经实现，现原告按揭贷款仍在按月归还，房产权办理后仍处在银行的抵押状态之中，逾期办证没有损害原告的居住权，没有给原告带来生活上的任何影响，也没有给原告造成任何损失，原告主张的违约损失实际并不存在。而且，原告诉请主张的违约金计算标准也超出了合同约定。答辩人在出现未能如期办证的情况时，多次恳请政府解决原告的办证问题，且最终能够办理不动产权证，体现了开发商的诚实信用及积极协助义务。5、逾期交房及办证违约条款系无效格式条款。案涉商品房买卖合同系房管局提供的格式合同，合同条款系格式条款。买卖合同的主要权利义务是卖方交付房屋，买方支付购房款。答辩人履行了合同主要义务即交付房屋，合同约定出卖人协助购买方办证，答辩人最终也协助其办理了产权证，逾期交房及办证违约金条款加重了出卖人的责任，系无效格式条款。6、恳请法院综合考虑，以达到法律效果与社会效果的统一。希望法院能从维护社会稳定，建立良好的房地产交易秩序的角度出发，维护合同效力。这将有助于提高人民群众的居住环境，提升县城的城市品质。如果支持此类不诚信诉讼，将引发集团诉讼，使得已经举步维艰的房地产开发企业雪上加霜，使一些已经交房的楼盘陷于烂尾，终将损害的还是业主的合法权益，产生更多社会的矛盾。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年5月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落会昌县月亮湾新区行政大道东侧贤都御花园12号1303房。合同约定被告应于2017年2月28日前将符合约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的房屋交付给原告使用，逾期交付的，被告应按日向原告支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同同时约定被告应在该房屋交付之日起90日内为原告办妥房产证，逾期应按已付房价款的万分之零点五每日支付违约金给原告，直至实际完成不动产产权登记之日止。合同签订后，原告已将购房款524597元全部支付给被告（含按揭贷款）。2017年8月4日，被告取得案涉楼盘的房屋测绘报告、房屋建筑面积测量报告（竣工）并出具了房屋建筑工程质量保修书。2017年6月8日，被告通过邮政快递的方式告知原告，告知原告贤都御花园12号1303房于2017年6月30日交付收房，原告以被告方提供的房屋未达到交房条件而拒绝收房，现原告未收房，被告也未把不动产权证交给原告。后原告诉至本院处理。另查明，被告所建房屋取得了建设用地使用权证［会国用字（2014）第1011号］、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证［（会）预售证第2015-028号］。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同及认购书、首期款发票、专项维修基金交款单、契税发票、被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告、商品房住宅质量保证书、商品房使用说明书、房屋建筑工程质量保修书、邮政快递单等证据证实，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告所签商品房买卖合同，符合商品房预售相关规定，意思表示真实，内容合法有效，双方均应按合同约定严格履行。被告未按合同约定的期限交付房屋及办理产权证，应自违约之日起以原告所付购房款524597元为本金按日万分之零点五（即26.2元/日）向原告支付逾期交房及逾期办证违约金。按合同约定，被告应在2017年2月28日前将房屋将付原告，被告在2017年6月8日才通知原告，应于2017年6月30日收房，被告提供的房屋符合交房条件，原告拒绝收房是原告自己的责任，应视为2017年6月30日交房给原告，逾期120天，应支付原告逾期交房违约金3144元；按合同约定，被告应在房屋交付之日起（2017年6月30日）90日内为原告办妥房产证，但被告至今未办理，构成违约，应按合同约定自2017年7月1日起按26.2元/日向原告支付逾期办证违约金至案涉房屋的产权证办理之日止。原告主张违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，与合同约定不符，本院不予支持。另被告逾期办证系其本身过错造成，且无其他法定免责事由，对被告的抗辩理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西贤都房地产开发有限公司支付原告兰松、邹素萍逾期交房违约金3144元，限本判决生效之日起5日内付清；二、被告江西贤都房地产开发有限公司支付原告兰松、邹素萍逾期办证违约金20960元（自2017年10月1日起至2019年12月10日止共800天，按26.2元/日计算），限本判决生效之日起5日内付清，剩余逾期办证违约金继续自2019年12月11日起按上述标准计算至案涉房屋的产权证办理之日止；三、驳回原告兰松、邹素萍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,262元，由被告江西贤都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈 华人民陪审员  饶春明人民陪审员  黄建华二〇一九年十二月十日书 记 员  郭慧宁