广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20114号上诉人（原审原告）：广州普罗艾森健康科技有限公司，住所地广州国际生物岛螺旋四路一号办公区第六层602单元。法定代表人：张燕，职务董事长。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州零界医药有限公司，住所地广州经济技术开发区东区建业三路6号自编第二栋一、二层（自主申报）。法定代表人：陈卫平，职务总经理。委托诉讼代理人：何干林，广东四端律师事务所律师。上诉人广州普罗艾森健康科技有限公司（以下简称普罗艾森公司）与上诉人广州零界医药有限公司（以下简称零界医药公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初6640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。普罗艾森公司上诉请求：1.撤销原审判决，并改判零界医药公司向普罗艾森公司退还100平方米生产车间的租赁押金7500元，零界医药公司向普罗艾森公司退还用于800平方米厂房的租赁押金60000元，零界医药公司向普罗艾森公司赔偿厂房租金损失合计155200元，零界医药公司向普罗艾森公司赔偿装修工程投入损失528000元；2.本案一、二审诉讼费用由零界医药公司承担。事实与理由：1.原审法院适用法律严重错误，根据目前所得的诉讼信息可知，案涉《合作合同书》实质为租赁合同，并且由于零界医药公司无转租(分租)权，故案涉合同应当属于无效合同，原审法院认定该合同有效并且判令驳回普罗艾森公司退还款项及赔偿损失的请求缺乏依据。在本案中，双方签署的《合作合同书》，主要约定由零界医药公司将案涉场地给普罗艾森公司使用，零界医药公司按照约定收取租金。在原审审理过程中，零界医药公司确认案涉场地产权权属人为妮码(广州)电子科技有限公司，零界医药公司与其签订《物业租赁合同》，约定由零界医药公司承租案涉物业，而该《物业租赁合同》第五条第3项明确约定，未经产权权属方同意，零界医药公司无权转租或分租案涉场地。在本案中，零界医药公司明确分租行为未取得产权权属方同意，因为零界医药公司认为其与普罗艾森公司之间的合同属于合作合同性质而非租赁合同性质。普罗艾森公司认为综合本案审理情况，案涉合同虽名为“合作合同”，但实质是租赁合同，零界医药公司未经场地权属人同意擅自转租（分租），该《合作合同书》应属于无效合同。由于零界医药公司并未交付场地给普罗艾森公司使用，而普罗艾森公司并未实际使用案涉场地，故零界医药公司应当退还普罗艾森公司已支付的全部租赁押金。案涉《合作合同书》无效的过错完全在于零界医药公司未取得转租(分租)权，故零界医药公司应当赔偿普罗艾森公司已投入的全部租金损失及装修投入损失。2.即便法院认定案涉合同为有效合同，原审法院认定普罗艾森公司为违约方属于认定事实不清、适用法律错误。案涉合同系由于零界医药公司不交付场地，构成违约，才导致合同解除，原审法院判令驳回普罗艾森公司退还押金及赔偿损失的上诉请求缺乏依据。3.即便案涉合同合法有效，原审法院错误分配举证责任，对于案涉场地交付问题的认定存在错误。零界医药公司并未举证证明其已交付案涉场地给普罗艾森公司使用，原审法院要求普罗艾森公司举证证明零界医药公司未交付场地，属于错误分配举证责任，无法律依据。4.若法院认定案涉合同有效，则零界医药公司拒不交付场地构成违约，并且导致合同的解除，零界医药公司应当退还租赁押金及赔偿普罗艾森公司的投入损失。本案中，案涉合同签署的核心目的为解除场地使用的问题，零界医药公司拒不将租赁场地交付普罗艾森公司使用，其行为己构成根本违约，故根据《合同法》第94条及第97条规定，普罗艾森公司有权解除案涉的租赁合同。在合同解除后，普罗艾森公司有权要求零界医药公司退还全部已收取的租赁押金，并赔偿普罗艾森公司全部租赁投入损失以及装修投入损失。零界医药公司辩称：其认为合同是双方当事人真实意思的体现，合法有效。合同的性质不属于租赁合同，而是属于合作合同。其余意见与上诉意见一致。零界医药公司上诉请求：1.改判零界医药公司与普罗艾森公司于2017年10月16日签订的《项目合作合同书》于2019年8月14日解除；2.本案一、二审诉讼费用由普罗艾森公司承担。事实与理由：原审法院在认定普罗艾森公司已经违约的前提下，又以违约一方单方发出的、解除合同的通知到达对方的时间(2018年9月11日)作为解除合同时间，既没有事实和法律依据，也不利于保护守约一方的合法权益。原审查明普罗艾森公司于2018年9月10日发出要求解除通知，零界医药公司于2018年9月11日收到，零界医药公司收到解除通知后，书面提出了异议，并在2018年lO月9日再次发出催款函，并向普罗艾森公司阐明其无正当理由拒不支付场地使用费已构成违约，如其再不支付场地使用费和零界医药公司垫付的费用，零界医药公司将有权终止《项目合作合同书》并要求普罗艾森公司承担违约责任。根据原审查明事实可知，普罗艾森公司在明知其已经构成违约的情况下，为避免向零界医药公司支付场地使用费，单方提出解除合同，从而避免其单方损失的扩大。鉴于案涉场地处于零界医药公司的中心位置而无法转租，又由于国家对医药公司生产场地的特殊和严格要求导致案涉场地不能随意改造，直到原审判决时，案涉场地一直处于空置状态，零界医药公司的损失仍在不断的扩大。原审判决认定零界医药公司直到“庭审后，在就补充证据进行质证过程中”(2019年8月14日)方才同意解除合同，因此，双方于2017年10月16日签订的《项目合作同书》应于2019年8月14日解除。退一步说，《项目合作合同书》至少应当是在(2018)粤0112民初7637号案的起诉时，即2018年12月10日方才解除。普罗艾森公司辩称：其答辩意见与上诉意见一致。普罗艾森公司向一审法院起诉请求：1.确认普罗艾森公司与零界医药公司在2017年10月16日所签订的《项目合作合同书》已解除；2.零界医药公司向普罗艾森公司退还100平方米生产车间的租赁押金7500元；3.零界医药公司向普罗艾森公司退还用于800平方米厂房的租赁押金60000元；4.零界医药公司向普罗艾森公司赔偿厂房租金损失合计155200元；5.零界医药公司向普罗艾森公司赔偿装修工程投入损失528000元；6.本案一审的诉讼费由零界医药公司承担。原审法院认定事实：伲码（广州）电子科技有限公司系广州开发区东区建业三路6号自编第二栋的所有权人。2017年10月16日，伲码（广州）电子科技有限公司与零界医药公司签订《物业租赁合同》，租赁期限从2017年10月16日起至2027年10月15日止。2017年10月16日，普罗艾森公司（甲方）与零界医药公司（乙方）签订《项目合作合同书》，第一条约定：乙方将广州开发区东区建业三路6号自编第2栋二层物业提供约800平方米给甲方，场地用于甲方委托乙方加工的植物饮料产品的提取、发酵、灌装大包、包材和成品仓库。甲方每月5日前按25元/平方米支付给乙方，即20000元/月；本区域产生的水电费等杂费每月5日前按实际结算上月的费用。第一次需支付乙方3个月的押金，即60000元，合同到期无息退回。第二条约定：乙方提供100平方米场地用于布置全自动灌装线车间。甲方按合同年度，合同年度开始前5日内按25元/平方米支付全年度的费用给乙方，即30000元/年。第一次甲方需支付乙方三个月的押金7500元，合同到期后无息退回。第三条约定：甲方预付乙方本合同签订的场地装修费用和相关消防、环评、洁净车间等验收费用30万（按实际费用结算，空调系统也可以甲方单独购买），验收完毕，双方按实际产生的费用结算，多退少补。甲方购买的生产设备或者委托乙方购买的设备需按装修进度要求进场。第五条约定：合同有效期为10年，从2017年10月16日起至2027年10月15日止。场地免租期为2个月，从2017年10月16日起至2017年12月15日止。合同到期甲方有优先续约的权利，合同期限未到，乙方收回场地的，乙方应补偿甲方由此产生的装修、设备投入的费用损失。第九条约定：任何一方未能履行本合同规定条款或者违反国家法律而导致本合同不能继续履行的，视为违约，须承担违约责任。甲方违约，乙方有权解除本合同，不予退还合同保证金，乙方仍须按合同执行剩余时间费用总价的50%向甲方收取违约金。乙方违约的，甲方有权解除本合同，并要求乙方无息退回保证金，并按照甲方投资折价补偿甲方由此产生的损失。第十一条约定：本合同自签订之日起生效，签订之日起三日内，甲方支付乙方场地押金、第一个月场地费用或第一年场地费用（按年度支付的100平方米）。普罗艾森公司提交付款凭证拟证明其已支付了用于100平方米生产车间的租赁押金7500元以及用于800平方米厂房的租赁押金60000元；支付了物业租金合计155200元，该部分已付租金构成其租金损失；支付了装修工程垫付款项合计528000元，该部分已付装修工程垫付款构成其装修投入损失。普罗艾森公司提交照片拟证明零界医药公司擅自占用租赁场地，拒绝其使用租赁场地。2018年5月5日，双方通过微信沟通相关费用问题，2018年5月5日的微信记录显示：零界医药公司方提出“还剩装修20%的费用13.2万您和房租一起转一下，后来增加附加的装修下次见面再和您一起算一下”，普罗艾森公司法定代表人张燕回复“好的，好的。”零界医药公司提交《技术咨询合同》、建设项目环境影响报告表及批复、中国广州分析测试中心出具的检测报告拟证明其委托了第三方进行环境影响评价申报，所有文件中均包含有“植物饮料”的项目，经检测，符合环境影响评价验收标准。零界医药公司认为，张燕对按照面积的比例分摊费用是确认的，委托环评申报费用共计5万元，应由普罗艾森公司按面积比例承担费用的五分之一即1万元，并提交了微信记录。2018年1月2日的微信记录显示：零界医药公司方提出“消防、环评、车间验收我这边我一起报了，到时按面积平摊就好了，都是有合同的，我到时发您”，张燕回复“好的。好的。”零界医药公司提交合同书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及确认记录，拟证明其申报消防工程验收服务费共13.8万元，应由普罗艾森公司分摊2.76万元。零界医药公司提交装修新增加费用及普罗艾森应分摊明细、已完工部分现场照片拟证明新增工程的项目及双方应按比例承担，并提交了微信记录。2018年3月25日的微信记录显示：张燕提出“纯化水管的安装、净化区的检验，净化区鞋柜、衣柜、洗手盆、洁具间清洗盆等，这些麻烦您做的时候连我们的一起做了吧，我们也不懂，费用是多少我们都结算给您。”2018年9月10日，普罗艾森公司向零界医药公司发出通知，主要内容为：关于我司与你司于9月5日就解除双方签署的《项目合作合同书》事项洽谈，我司现回复如下：1.根据9月5日双方协商结果，双方同意协商解除合作合同，故9月5日应为双方的合同解除日期。2.关于你司提出我司尚有未支付费用的问题，我司认为：我司因本合作未能顺畅进行亦损失惨重，总计约70多万元（具体见附表）。既然现双方均已同意解除合同，则应从减少双方损失的原则讨论合同解除后的相关事宜。3.我司建议：按以下条款处理合同解除后的事项：（1）我司退回你司待垫付的装修款132000元及代购部分装修材料款共21513元。（2）你司退还100平方米场地租金30000元，押金7500元，退还800平方米场地押金60000元。（3）我司于本月内拆解所有由我司出资构建的设备、设施，移出承租场地。4.请你司充分考虑本合同合作过程中的实际情况，从实际出发，以协商为原则，尽快与我司达成解除合同后的有关事项，以减少不必要的损失，也免诉累。2018年10月9日，零界医药公司向普罗艾森公司发出《催款函》，主要内容为：根据《项目合作合同书》第三条之规定，你司应当预付装修费用，并按照实际结算、多退少补。目前已经支出的装修款和消防、环评的申报费等，均系我司代你司垫付的，你司理应及时将相应的费用返还给我司。又根据《项目合作合同书》第九条之约定，你司如未能按照合同约定支付租金及其他我司已垫付的费用的，应视为你司未能按照合同约定的条款履行义务，应视为你司违约。又根据第九条第2款之约定，你司违约的，我司有权终止《项目合作合同书》，并不退还你司已支付的保证金。同时，我司可以按照追究“剩余时间费用总价的50%”作为违约金。根据你我双方2017年10月16日签订的《项目合作合同书》第一条、第二条之约定，你司应于每月5日前向我司支付当月租金和上月水电费等杂费。但截至2018年7月5日止，你司已拖欠了我司租金100000元、基本电费11500元、装修电费3816元、装修水费80元、装修款132000元、后期增加的装修（包括消防/环评的申报）费76676元，共计324072元。有鉴于此，现你司未能按照合同的约定支付相应的款项，已对我司相关的管理造成了一定的影响，请你司在收到此函后五个工作日内向我司支付上述费用，否则，我司将有权依照合同约定解除与你司项目合作合同，并据此追究你司相应的违约责任。原审庭审中，关于合同解除，普罗艾森公司认为合同解除是由于零界医药公司违约没有交付案涉场地给其使用，不允许其进场使用案涉场地，合同解除的时间是2018年9月11日；零界医药公司认为其于2018年9月11日收到了解除合同通知，其不同意解除合同，合同现在仍在继续履行过程中，并未解除，所以其在10月继续催款。关于场地有无办理交接手续，双方确认没有履行正式的交接手续，普罗艾森公司已在案涉场地安装设备，安装设备时零界医药公司有配合协助；普罗艾森公司陈述设备安装后零界医药公司不允许其进入案涉场地，零界医药公司对此予以否认。关于租金及租赁押金的支付，双方确认案涉场地的租金一直支付至2018年4月，普罗艾森公司向零界医药公司支付租赁押金7500元和60000元。原审庭审后，在就补充证据进行质证过程中，零界医药公司陈述，其同意解除合同，但其认为系普罗艾森公司违约解除合同，应依法承担相应的违约责任；其认为普罗艾森公司的违约行为主要体现在其不仅拖欠零界医药公司垫付的装修费、消防验收费、环评验收费等，还长期拖欠场地使用费，自2018年5月开始拖欠至今。上述事实有物业租赁合同、项目合作合同书、付款凭证、照片、微信记录、技术咨询合同、建设项目环境影响报告表及批复、检测报告、合同书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证及确认记录、装修新增加费用及普罗艾森应分摊明细、通知、催款函及当事人陈述等予以证实。原审法院认为：《项目合作合同书》是普罗艾森公司与零界医药公司的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依约切实履行。合同履行过程中，普罗艾森公司于2018年9月10日发出通知，在通知中表示双方协商一致解除合同，并就合同解除后的相关事宜提出建议，零界医药公司对此并无回复，这表明双方对解除合同并未通过协商达成一致。普罗艾森公司提出系零界医药公司未向其交付案涉场地，不允许其使用案涉场地的违约行为导致其行使合同解除权，其并未提交证据证实，因此对其该主张，原审法院不予支持。普罗艾森公司在本案提出解除合同，已表明其不愿继续履行合同，零界医药公司亦同意解除合同，结合本案查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本案的合同不适宜强制履行，因此普罗艾森公司主张双方于2017年10月16日签订的《项目合作合同书》已解除原审法院予以支持，鉴于其已向零界医药公司发出了解除通知，以通知到达零界医药公司的时间2018年9月11日作为双方合同解除的时间较为合理。根据本案查明的事实可认定，此系普罗艾森公司在欠付租金及相关装修等费用的情况下单方提出解除合同，其行为已构成违约，在其违约的情况下，其主张零界医药公司退还100平方米生产车间的租赁押金7500元和用于800平方米厂房的租赁押金60000元及赔偿厂房租金损失155200元和装修工程投入损失528000元于法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、确认原告广州普罗艾森健康科技有限公司与被告广州零界医药有限公司于2017年10月16日签订的《项目合作合同书》于2018年9月11日解除；二、驳回原告广州普罗艾森健康科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11307元，由原告广州普罗艾森健康科技有限公司负担。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，对普罗艾森公司、零界医药公司的上诉，本院评析如下：普罗艾森公司上诉认为案涉《项目合作合同书》实质为租赁合同，零界医药公司无转租（分租）权，故案涉合同应当为无效合同。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”零界医药公司即使无权转租也并不导致案涉《项目合作合同书》无效，且无证据显示零界医药公司的合同相对方对零界医药公司与普罗艾森公司签订案涉《项目合作合同书》的行为主张权利，故本院对普罗艾森公司的上述意见不予采纳。普罗艾森公司上诉认为案涉《项目合作合同书》系零界医药公司的违约不交付场地原因才导致合同的解除，原审法院判令驳回普罗艾森公司退还押金及赔偿损失的诉讼请求缺乏依据，原审法院对案涉场地交付的举证责任分配有误。对此本院认为，普罗艾森公司在向零界医药公司发出的通知中载明其对案涉场地出资构建设备、设施等，普罗艾森公司在原审诉请中也主张装修工程投入528000元，普罗艾森公司既然能对案涉场地进行装修及构建设备、设施等，就表明零界医药公司已经向其交付案涉场地。现普罗艾森公司主张零界医药公司不交付场地或阻碍其进入场地，应当提供充分证据证明，但普罗艾森原审提供的证据不足以证明其主张，故本院对此不予采纳。普罗艾森公司在欠付租金及相关装修等费用的情况下单方提出解除合同，构成违约，原审法院判决其要求退还押金、租金损失及装修工程投入损失的诉讼请求，处理并无不当，本院对此予以认同。零界医药公司上诉认为案涉《项目合作合同书》的解除时间应为2019年8月14日。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《项目合作合同书》约定普罗艾森公司每月5日前向零界医药公司支付租金，而普罗艾森公司租金仅支付至2018年4月，其欠付租金的行为构成违约。虽然《项目合作合同书》约定普罗艾森公司违约的，零界医药公司有权解除合同，但是在普罗艾森公司数月未支付租金且发出解除通知的情况下，零界医药公司应当及时采取措施防止损失的扩大，考虑到合同的具体履行情况，原审法院确定2018年9月11日作为双方合同解除的时间，处理妥当，本院对此予以认同。综上所述，普罗艾森公司、零界医药公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22614元，由上诉人广州普罗艾森健康科技有限公司负担11307元，上诉人广州零界医药有限公司负担11307元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 丁阳开审判员 茹艳飞二〇一九年十二月十三日书记员 曹筱雨林谷曼