湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8462号原告：中国建设银行股份有限公司恩施分行。住所地：湖北省恩施市东风大道571号。统一社会信用代码91422800616321021P。代表人：向黔，该分行行长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。被告：杨坤，男，生于1968年2月11日，侗族，湖北省宣恩县人，户籍地宣恩县，现住恩施市，被告：崔英，女，生于1977年2月28日，苗族，湖北省宣恩县人，户籍地宣恩县，现住恩施市，原告中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建行恩施分行）与被告杨坤、崔英、恩施州万福国际商贸城有限公司（以下简称万福公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行恩施分行的委托诉讼代理人吴林霖、被告万福公司的委托诉讼代理人向诗标到庭参加诉讼，被告杨坤、崔英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。庭审中，原告建行恩施分行撤回对被告万福公司的起诉，本院当庭口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告建行恩施分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨坤、崔英偿还原告住房贷款本金及截至2019年5月23日的利息共计242357.59元，并按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向原告支付2019年5月24日至所有款项还清之日止的利息；2.判令被告万福公司对被告杨坤、崔英所应偿还的全部住房贷款本息承担连带清偿责任；3.确认原告有权就被告杨坤、崔英提供的抵押物（恩施市××××前路南侧万福国际商贸城6幢1单元1905号商品房）拍卖后所得的价款优先受偿；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告建行恩施分行将第1项诉讼请求中的利率明确为按年利率7.35%。事实和理由：2013年10月30日，被告杨坤、崔英与被告万福公司签订了《商品房买卖合同》，2013年10月26日，被告杨坤、崔英两次共计支付了购房首付款149371元。2013年11月25日，被告杨坤、崔英向原告申请个人住房贷款，原告审核后同意发放贷款。之后，被告杨坤、崔英与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告杨坤、崔英提供借款本金320000元，借款期限为180个月，借款利率在基准月利率水平上上浮0%，还款方式为等额本息，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%。被告杨坤、崔英以其所购的位于恩施市××××前路南侧万福国际商贸城6幢1单元1905号房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。被告万福公司作为保证人，在该借款合同上盖章确认其保证责任。2014年3月6日，原告按约发放了借款。现被告杨坤、崔英开始出现逾期还款的情况，原告为维护自身合法权益，特具状诉至人民法院。被告杨坤、崔英未作答辩。原告建行恩施分行围绕诉讼请求依法提交了二被告身份证及结婚证复印件、《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》、首付款发票、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款委托扣款授权书、个人贷款支付凭证、预告登记证、《借款人承诺书》、贷款明细及对账单等证据。被告万福公司提交了被告杨坤、崔英的房地产权登记信息及抵押权登记信息各一份。本院认为，原告建行恩施分行及被告万福公司提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告杨坤、崔英未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，被告杨坤、崔英因购买恩施市××××前路南侧万福国际商贸城6幢1单元1905号商品房向原告建行恩施分行贷款，并签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：杨坤、崔英的住所为湖北省××××号；借款金额320000元，借款期限180个月，即自2013年11月25日至2028年11月25日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（每年的1月1日）当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款人杨坤、崔英的首付款金额为149371元；还款方式为委托扣款方式，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人以所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人万福公司在该借款合同上盖章予以担保。2014年3月6日，原告建行恩施分行按约发放了贷款320000元，约定贷款执行利率为4.9%，逾期罚息利率浮动比例50%。2013年12月30日，原告建行恩施分行对被告杨坤、崔英抵押的房产办理了抵押预告登记手续。自2017年4月开始，被告杨坤、崔英未按借款合同约定按时足额履行还款义务，截至2019年5月23日，被告杨坤、崔英尚欠原告借款本金240349.29元、利息1956.50元、罚息51.80元,合计242357.59元。另查明，被告杨坤、崔英购买的恩施市××××前路南侧万福国际商贸城6幢1单元1905号商品房[（不动产权证书号为鄂（2019）恩施市不动产权第0004434号]已于2019年5月7日办理抵押登记及他项权证[不动产登记证明号为鄂（2019）恩施市不动产证明第0008466号]。本院认为，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。原告建行恩施分行按约履行了出借义务，但被告杨坤、崔英自2017年4月起未按约归还贷款本息，构成违约，应承担违约责任。关于优先受偿及担保责任的问题。抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。虽然原告建行恩施分行已就被告杨坤、崔英提供的抵押房产办理了抵押预告登记，但只有当条件成就，办妥了抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。从本案看，银行显然知晓此种风险，其要求房产公司在抵押标的取得完全产权并办妥正式抵押登记前提供阶段性连带担保责任，故在难以实现物的担保的情况下，房产公司应承担连带担保责任，即在案涉房产办理正式抵押登记前，被告万福公司应就被告杨坤、崔英的住房贷款按约定承担连带担保责任。本案中，被告杨坤、崔英的案涉房产已于2019年5月7日正式办理抵押登记，且原告对被告万福公司主张其担保责任应于2019年5月14日终止并无异议，按照借款合同的约定，被告万福公司的担保责任应自2019年5月14日终止。故，原告请求被告杨坤、崔英偿还案涉借款本息的金额应以2019年5月23日确定的欠付本息为准。自案涉房产办理抵押登记之日起，原告即对被告杨坤、崔英抵押登记的房产享有优先受偿权。基于上述事实和理由，原告宣布贷款提前到期，并主张被告杨坤、崔英偿还其住房贷款本金240349.29元及截至2019年5月23日的利息1956.50元、罚息51.80元，并按年利率7.35%向原告支付自2019年5月24日至所有款项还清之日止的利息，符合合同约定，亦未超过法律允许的利率标准，且被告万福公司对原告宣布案涉贷款提前到期及提起诉讼均无异议，本院予以确认并支持。被告杨坤、崔英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其对原告诉讼主张抗辩的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨坤、崔英于本判决生效后五日内向原告中国建设银行股份有限公司恩施分行偿还住房借款本金240349.29元及截至2019年5月23日的利息1956.50元、罚息51.80元，并以借款本金240349.29元为基数按年利率7.35%支付该款自2019年5月24日起至实际清偿之日止的利息。二、确认原告中国建设银行股份有限公司恩施分行对被告杨坤、崔英抵押的恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城6幢1单元1905号商品房[（不动产权证书号为鄂（2019）恩施市不动产权第0004434号]拍卖（包括变卖或折价）后所得的价款享有优先受偿权。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司恩施分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费4936元，减半收取计2468元，由被告杨坤、崔英负担。本判决如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二０一九年十二月十八日书记员 程安慧