北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16774号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京盛达融元科技有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇双河工业区26号-1。法定代表人：贾瑜莹。委托诉讼代理人：孙雪花，河北厚天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京施尼克机械有限公司，住所地北京市顺义区李遂镇宣庄户村委会北300米。法定代表人：苍玉青。委托诉讼代理人：许占波，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京盛达融元科技有限公司（以下简称盛达融元公司）因与被上诉人北京施尼克机械有限公司（以下简称施尼克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛达融元公司上诉请求：撤销原审判决第一、三项，发回重审或改判支持盛达融元公司的原审全部诉讼请求。事实与理由:双方解除合同的时间应以被上诉人通过微信发送解除协议的时间为准，是2018年的7月21日。施尼克公司以政府关停政策为由，通知终止合同，盛元融达公司搬离涉案厂房，因此盛元融达公司不存在违约事实，其一直积极履行合同义务，不应承担违约责任。由于施尼克公司违约在先，且不积极止损，导致损失扩大，具体损失金额应当由施尼克公司承担。施尼克公司辩称：不同意盛达融元公司的上诉请求和事实理由。盛达融元公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令施尼克公司退还房租87560.19元，并支付违约金64859.4元；2.诉讼费由施尼克公司承担。施尼克公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令盛达融元公司支付从2018年9月10日到2019年8月7日租金356726.7元；2.请求判令盛达融元公司支付我方赔偿金64859.4元、电费3400元、律师费6000元；3.诉讼费由盛达融元公司承担。一审法院认定事实：盛达融元公司与施尼克公司于2018年2月底签订《租赁合同》，由盛达融元公司承租施尼克公司位于李遂镇宣庄户村委会北300米处砖泥结构及简易厂房、宿舍、办公房、铁皮库房、库房等房屋，租赁期为2018年3月10日至2021年3月10止，租金每季度支付。合同签订后，盛达融元公司共支付施尼克公司201951.38元，其中有22132.5元的保证金。2018年5月29日，北京市顺义区李遂镇安全生产监督管理部门（以下简称李遂安监）对盛达融元公司进行现场检查，未发现安全问题隐患。2018年6月28日，李遂安监再次检查，发现存在配电柜范围内存到杂物、临时用电不符合安全要求、生产车间隔离方式不符合安全要求三个问题，并就此下发通知书要求整改。2018年7月3日，北京市顺义区李遂镇安全生产监督管理部门下发告知书，认为涉诉场所存在不具备安全生产条件、重大火灾隐患，不及时清除将严重威胁公共安全，故对涉诉房屋进行临时查封，并限于2018年7月15日前清退。2018年7月16日，李遂安监复查，发现盛达融元公司已经就上述隐患进行了整改。审理中，双方均同意于2019年8月7日庭审当日解除《租赁合同》。审理中，盛达融元公司称其要求退还租金的理由依据为：根据合同第3页第13条，甲方应保证乙方安全生产，现施尼克公司方违约，应退还租金并支付违约金。2018年3月10日到2018年9月10日我方已支付租金为201951.38元，2018年7月20日我方搬离涉诉厂房，2018年7月20日到8月10日期间应退还22700.79元，这是20天的，一个月的房租是32429.7元。8月10日到9月10日应退还我方32429.7元，在加上应退还的押金22132.5元。我方实际交付的比应该交付的多交了10297.2元，所以计算公式为22132.5元+32429.7元+22700.79元+10297.2元=87560.19元。对此，施尼克公司称：对方提交的交纳明细表第二季度4月23日到6月10日共58天，对方少算了31天，且有增加的面积车间和库房，故第二季度与第一季度有差别。对方所称差额就是此少算天数及少算面积的差额。盛达融元公司经核算后表示计算有误，新增部分有少算，就不存在差额，故变更要求退还房租为77262.99元，以此为准。审理中，盛达融元公司称其要求支付违约金的理由依据为：根据合同的第3页第13条规定，按照2个月的租金计算的，每月是32429.7元。对此，施尼克公司称：租赁合同第13条中写明如果是因为甲方的原因，但现在并不是我方原因，而是对方自身原因，故我方不同意支付违约金。且此条款中并没有说2个月的违约金的问题。审理中，就施尼克公司所主张的租金，盛达融元公司不同意支付，称其搬离后并未实际使用。就3400元电费，施尼克公司提交电费清单打印件以证明。盛达融元公司对此真实性予以认可。就6000元律师费，施尼克公司提交律师费票据、委托代理协议以证明，并称因为盛达融元公司的违约行为导致的施尼克公司的额外支出。盛达融元公司对此不予认可，称不是我方违约，是因为对方的王总让我们搬走的。就赔偿金，施尼克公司要求支付的理由依据是：根据租赁合同第5页第7条第3款规定，按照解除合同的当月支付2个月租金，在此前对方并未书面通知我方要求解除合同，因为对方是要求解约方，就应依照合同约定履行。对此，盛达融元公司不同意支付。审理中，就涉诉厂房内盛达融元公司遗留的铁架子拆除问题，双方经协商由盛达融元公司限期拆除，不在本案一并处理。上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、交纳明细表、告知书、安全生产检查记录单打印件、电子回单、电费清单打印件、照片和庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：双方均同意于2019年8月7日解除合同，对此法院不持异议。合同解除后，盛达融元公司所支付的保证金应予以退还。本案焦点在于违约方是谁。根据双方提交的证据，盛达融元公司所称搬离原因未有充分证据证明，故盛达融元公司在违反合同约定的情况下不再履行租赁合同，系违约方。盛达融元公司在2018年7月20日搬离，不再使用，故租金应计算至该日。其后铁架子所占用厂房，盛达融元公司应支付给施尼克公司租金至解除之日，计算标准为原租金的一半。对施尼克公司主张的赔偿款，符合合同约定，法院予以支持。对施尼克公司主张的电费，符合法律规定，法院予以支持。对施尼克公司主张的律师费，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、北京盛达融元科技有限公司给付北京施尼克机械有限公司房屋占用使用费三万零七百一十三元三角九分（已扣除应退的保证金），于判决生效之日起七日内履行；二、北京盛达融元科技有限公司给付北京施尼克机械有限公司电费三千四百元，于判决生效之日起七日内履行；三、北京盛达融元科技有限公司赔偿北京施尼克机械有限公司六万四千八百五十九元四角，于判决生效之日起七日内履行；四、驳回双方的其他诉讼请求。二审审理中，盛达融元公司提交其与施尼克公司的企业信用信息公示报告打印件、微信聊天记录公证书，证明盛达融元公司的股东之一张立明与施尼克公司的股东王云辉，法定代表人苍玉青，代表双方协商合同的签订、履行与争议解决。施尼克公司于2018年7月21日通知盛达融元公司终止合同，盛达融元公司要求与施尼克公司结算租金等事宜，施尼克公司不予回复。其中2018年7月8日施尼克公司的法定代表人苍玉青在与盛达融元公司工作人员的沟通中称“因政府问题如继续生产法律责任很大”，“继续生产对后面的工作难度加大”，并在2019年7月21日通过微信向盛达融元公司发送终止协议，在该终止协议中载明：“关于双方的厂房租赁合同，由于北京市环境保护和产业政策的调整，李遂镇政府要求施尼克公司所在地区全面停产，致使双方租赁合同终止……根据双方合同第六条：免责条款，因政府原因不能继续履行合同的，双方互不负有赔偿责任。”2019年7月21日苍玉青在与盛达融元公司工作人员的聊天记录中称“慢慢来，留的青山在不怕没柴烧，和我们一起把政府这边工作安排一下。实际上这片儿都不能再干了。”盛达融元公司提交其委托北京市法大律师事务所向施尼克公司发送的律师函的物流信息打印件，证明盛达融元公司告知施尼克公司违约在先，要求其返还押金、剩余房租并支付违约金。对上述证据，施尼克公司认为涉案安全隐患问题系因盛达融元公司导致，该问题已经解决，并未影响盛达融元公司继续生产，盛达融元公司向施尼克公司提出提前搬走构成违约，应当支付赔偿金。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：双方在原审中均同意于2019年8月7日庭审当日解除合同，原审法院予以确认，并无不当，二审中，盛达融元公司又主张合同应当于2018年7月21日解除，本院不予采纳。关于盛达融元公司是否违约的问题，根据已经查明的事实，2018年5月至7月期间确实存在李遂安监部门对盛达融元公司多次进行现场检查，并下发整改通知以及告知书的情况，明确告知涉案场地存在不具备安全生产条件、重大火灾隐患等问题，并对涉案房屋进行临时查封，限于2018年7月15日前清退。就此情况，盛达融元公司主张因上述原因提前搬离，施尼克公司主张2018年7月16日李遂安监复查时，发现上述隐患已经整改，因此该事由不能作为盛达融元公司提前搬离的理由。但根据二审中盛达融元公司提交的微信聊天记录公证书显示，施尼克公司的法定代表人苍玉青曾与盛达融元公司工作人员就此问题反复沟通，并在盛达融元公司搬离后的第二天即2018年7月21日发送终止协议，协议中明确了合同终止原因在于“北京市环境保护和产业政策的调整，李遂镇政府要求施尼克公司所在地区全面停产”，符合“双方合同第六条：免责条款，因政府原因不能继续履行合同的，双方互不负有赔偿责任。”虽然该协议因双方就合同款项存在争议未能最终签订，但从施尼克公司法定代表人苍玉青发送该协议的内容来看，盛达融元公司并非因自身违约而提前搬离涉案场地。现施尼克公司又追究盛达融元公司的违约责任，缺乏相应事实依据，原审法院对此事实认定错误，本院予以纠正，驳回施尼克公司要求盛达融元公司承担赔偿金的诉讼请求。关于房屋占有使用费，原审法院结合盛达融元公司搬离日期、铁架子存放情况以及已付租金金额，酌予确定盛达融元公司应当给付施尼克公司的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22308号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22308号民事判决第三项、第四项；三、驳回北京盛达融元科技有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京施尼克机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1572元，由北京盛达融元科技有限公司负担1400元（已交纳），由北京施尼克机械有限公司负担172元（于本判决生效之日起七日内支付北京盛达融元科技有限公司）。反诉案件受理费3883元，由北京施尼克机械有限公司负担1583元（已交纳），由北京盛达融元科技有限公司负担2300元（于本判决生效之日起七日内支付北京施尼克机械有限公司）。二审案件受理费7766元，由北京盛达融元科技有限公司负担6610元（已交纳），由北京施尼克机械有限公司负担1156元（于本判决生效之日起七日内支付北京盛达融元科技有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十二月十一日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞书 记 员 王 艳