贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13563号 原告（反诉被告）：毕节康泰物业管理有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区威西路53号。社会信用代码：91520502063060342W。 法定代表人：王大斌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理），男，系该公司员工。 被告（反诉原告）：刘言怀，男，汉族，1979年12月27日生，住贵州省毕节市七星关区。 原告（反诉被告，以下简称原告）毕节康泰物业管理有限公司与被告（反诉原告,以下简称被告）刘言怀物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告毕节康泰物业管理有限公司之委托代理人阳东海、被告刘言怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘言怀向原告支付第三、第四、第五期物业费(2017年4月1日至2019年12月31日）3674.00元，违约金部分原告按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的不超过百分之三十请求1102.00元，多余部分自愿放弃，生活垃圾清运费330.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2015年2月13日，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务费标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）:住宅：1.0元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴付当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。被告所购房屋面积：111.33平方米，被告方应于2019年4月1日前支付第三、第四、第五期物业费。截至目前，经原告多次催收，被告未缴纳任何款项。原告认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付义务并承担违约责任。 被告辩称，1、原告请求答辩人支付2017年4月1日至2019年12月31日的物业费和违约金、滞纳金、垃圾清运费的计算依据和标准有悖于事实和法律，请求人民法院依法驳回其诉请。 理由如下：首先：滞纳金是民事主体因逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，属行政法律体系中的概念，是国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，只能发生在不平等的行政关系主体之间，其具体适用规定在各个行政法规之中。而纵观整个民法体系皆无滞纳金之说，所以原告主张答辩人支付滞纳金无事实和法律依据，法院不应支持。 其次：根据双方签订的《前期物业服务合同及临时管理规约》约定，答辩人在交纳物业服务费后，被答辩人应按照合同对答辩人所在小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。保证在服务质量上做到房屋外观完好整洁，无违章违规搭建安装；空调外机按设计位置统一安装；公共设施设备完好，保证正常运行；管道通畅，无长期堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整；整体环境卫生良好；共用部位、共用设施定期保洁；化粪池、污水井、水沟清掏及时；整体环境优美舒适，绿化维护管理良好，车辆共用道路通畅；实行门岗护卫人员24小时在岗值勤；消防设施完好，消防道路畅通；共用部位、共用设施设备小修和急修及时，履行好物业管理的义务。但答辩人在交纳2015年4月1日至2016年3月31日的物业费后，被答辩人却违反诚实信用原则，只收钱不办事，致使答辩人所在的小区违章违规搭建严重，门禁系统长期损坏，道路长期拥堵不畅，垃圾清理迟缓，绿化几乎全无，门岗护卫，小区监控盲区极多、长期瘫疾形同虚设，消防通道长期拥堵，小区物业管理几乎瘫痪。答辩人曾找被答辩人毕节康泰物业管理有限公司理论争执多次，在被答辩人承诺整改后，答辩人又交了2016年4月1日至2017年3月31日的物业费。但在答辩人交了2016年4月1日至2017年3月31日的物业费后，被答辩人同样再次违反诚实信用原则，不履行物业服务合同，致使答辩人居住的小区存在长期安全隐患，地下车库长期漏水，消防通道长期堵塞，门禁系统长期损坏而无人修理，凡此种种严重威胁着答辩人的生命财产安全。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，答辩人要支付2017年4月1日至2019年12月31日的物业费，只有在被答辩人完成整改即采取补救措施或者赔偿答辩人的损失后才能得到法律的支持。其次：答辩人所在的小区已于2017年7月15日上午9时召开了业主大会并选举业主委员会，根据《物业管理条例》第三十四条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同的规定和被答辩人2017年11月15日公告给全体业主的《承诺书》以及分三次打款90000元给业委会作业务经费的凭证等可以看出答辩人交纳物业费应以业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同为依据，被答辩人在没有与答辩人所在的小区业主委员会签订有物业服务合同的情况下，要答辩人交纳物业管理费没有事实和法律依据。再次：原告以每月10.00元计算垃圾清运费已超出政府制定的征收标准，垃圾清运费只能按七星关区城市垃圾处理费征收管理所收费标准执行，超出部份除不应得到法律的支持外，答辩人还将保持向相关执法部门举报的权利。2、答辩人按照前期物业服务合同交清了2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日的物业费后，被答辩人应按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量履行其服务义务，但被答辩人收取服务费后严重不按物业服务合同约定的服务内容和服务质量履行合同义务，致使答辩人所居住的小区存在严重的住宅安全隐患和恶劣的卫生环境，被答辩人的违约行为，已严重侵害了答辩人的合法权益。答辩人作为消费者，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”、第五十五条第一款：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”。《贵州省消费者权益保护条例》第十三条第一款“经营者不得对商品或者服务作虚假宣传或者在业务宣传和推广中设置消费陷阱，欺诈消费者”、第三十二条“物业管理经营者应当履行物业管理合同，接受住宅区业主和业主委员会监督，不得损害业主利益的”的规定，被答辩人在其制定的格式合同即《前期物业服务合同及临时管理规约》中，在六条服务内容及八条服务质量方面上作出的虚假承诺，使答辩人陷入消费陷阱，严重地侵害了消费者答辩人的合法权益，人民法院应根据《消费者权益保护法》第五十五条第一款的规定，判令被答辩人赔偿答辩人2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日接受服务遭受损失的三倍服务费共计7854.00元(1309×2×3)。被告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人加倍赔偿反诉人2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日三倍的服务费共计7854.00元(1309×2×3)；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人为了生活消费需要，于2013年9月2日订购毕节创美世纪城一号地块上建造的4-1-20-4住房一套，并于同日购买了毕节康泰物业管理有限公司提供的物业服务。《服务合同》对服务内容，服务质量、服务费用收取的时间等内容都作了详细的约定。反诉人按照约定履行了交费义务后，被反诉人却未按照约定的服务内容和服务质量提供相应的服务，被反诉人所在的小区违章违规搭建严重，门禁系统长期损坏，道路长期拥堵不畅，垃圾清理迟缓，绿化几乎全无，门岗护卫，小区监控长期瘫痪形同虚设，消防通道长期拥堵，小区物业管理几乎瘫痪，被反诉人在服务内容，服务质量上的虚假承诺，已严重侵害了反诉人的合法权益，现反诉人根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”、第十一条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利”、第四十条第三款“消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿”、第五十五条“第一款经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定”的规定诉至法院，请求人民法院根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《贵州省消费者权益保护条例》等法律法规及司法解释的规定判令被反诉人赔偿反诉人2015年4月1日至2016年3月31日、2016年4月1日至2017年3月31日购买被反诉人服务费用的三倍损失共计7854.00元，以切实维护弱小消费者的合法权益。 原告答辩称，被告提出的反诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理查明，2013年9月2日，原被告签订《前期物业服务》，约定由原告提供物业服务，被告支付物业费服务费。服务费标准为(收费面积以产权登记建筑面积为准):住宅1元/平方米/月，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。原告在交房后按照合同约定提供物业服务，但原告服务存在一定的瑕疵，如部分业主存在违章搭建、门禁系统损坏未及时修理、垃圾清运不及时、楼道等公共区域出现垃圾堆放现象等。被告缴纳了2015年4月1日至2017年3月31的物业费，但拒绝缴纳2017年4月1至2019年12月31日的物业费。被告经原告多次催告后仍然拒不履行支付义务，原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 另查明，被告居住的涉案房屋建筑面积为103.21平方米，每月应缴纳的物业费为103.21平方米×1元/月·平方米=103.21元。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系原被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对原被告具有法律上的约束力，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同约定提供物业服务，但是其服务存在一定的瑕疵，如部分业主存在违章搭建、门禁系统损坏未及时修理、垃圾清运不及时、楼道等公共区域出现垃圾堆放现象等，但是该瑕疵服务行为并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费，故对被告拒绝缴纳全部物业费并反诉要求原告退还其已缴纳的物业费的反诉请求，本院不予支持。结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减10%的物管费。故被告应向原告缴纳的2017年4月1至2019年12月31日的物业费为103.21元×32个月×0.9=2972.43元。 由于被告逾期支付物业费，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应于每年4月1日前缴纳当年物业服务费，每逾期一日应加收应付金额的千分之三作为滞纳金，并从逾期之日起按应交金额的千分之五缴纳违约金。由于该约定过分的高于被告逾期支付物业费给原告造成的损失，因此，本院酌情依法予以调减，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以支持。违约金计算方式如下：1.以未付款1114.67元为基数，从2017年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；2.以未付款1114.67元为基数，从2018年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；3.以未付款743.11元为基数，从2019年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止，前述3项违约金的累计总和以1102.00元为限。对于原告诉请的滞纳金和其余违约金，本院不予支持。 对于原告要求被告支付10元/月/户生活垃圾清运费的请求。因原被告签订的《前期物业服务合同》中约定原告提供的服务内容包含“本物业内生活垃圾的清理”，故生活垃圾清运费应包含在物管费中，故对原告提出的前述诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘言怀于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节康泰物业管理有限公司2017年4月1至2019年12月31日的物业费2972.43元及逾期付款违约金，违约金计算方式如下：1.以未付款1114.67元为基数，从2017年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；2.以未付款1114.67元为基数，从2018年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止；3.以未付款743.11元为基数，从2019年4月2日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，计付至实际履行完毕之日止，前述3项违约金的累计总和以1102.00元为限； 二、驳回被告（反诉原告）刘言怀的全部反诉请求； 三、驳回原告（反诉被告）毕节康泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25.00元，反诉案件受理费25.00元，共计50.00元，由被告（反诉原告）刘言怀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月二日 书记员  邓 頔