江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏04民初137号原告：常州伟谊物业发展有限公司，住所地常州市戚墅堰商住中心13幢。诉讼代表人：黄亚平，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：高华，常州伟谊物业发展有限公司破产管理人被告：杜岳清，男，1972年5月10日生，汉族，现住常州市。委托诉讼代理人：倪志峰，江苏鑫法律师事务所律师。第三人：刁彩娥，女，1968年2月8日生，现住常州市武进区。第三人：王嫄君，女，1992年11月13日生，现住常州市天宁区。委托诉讼代理人：魏福娣，系王嫄君母亲。原告常州伟谊物业发展有限公司（以下简称伟谊公司）与被告杜岳清、第三人刁彩娥、王嫄君关于占有物返还纠纷一案，本院于2019年06月14日受理后，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告伟谊公司的委托代理人高华，被告杜岳清的委托代理人倪志峰，第三人刁彩娥，第三人王嫄君的委托代理人魏福娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伟谊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜岳清立即迁出常州市秋水云庐3幢3-2号，并恢复房屋原状；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年1月8日，伟谊公司与常州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定常州市国土资源局将位于马公桥南侧的土地出让给伟谊公司，用途为居住。同年12月12日，经常州市规划局核准，伟谊公司在该地块上开发建设秋水云庐花园。2005年5月19日，常州市公安局户政处对秋水云庐花园1-27幢进行门牌编号，其中涉案房屋编号为3幢3-2号。2007年8月，伟谊公司取得上述土地使用权证（证号：常国用2007第0126623号）。2010年伟谊公司开发建设的秋水云庐花园住宅楼通过工程竣工验收。2017年5月18日，因伟谊公司经营早已停止，不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，经伟谊公司申请，常州市中级人民法院以（2017）苏04民终破申2号民事裁定书，裁定受理伟谊公司破产清算一案。破产管理人接管伟谊公司后，在清理其债权债务及财产过程中，发现属于伟谊公司所有的3幢3-2号房屋，现居住人（即被告）提供不出任何占有、使用该房屋的合法凭据。为了维护伟谊公司债权人的合法权益不受侵犯，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告杜岳清辩称，涉案房屋占有使用具有合法依据，且支付了相应对价，请求驳回原告的诉请。第三人刁彩娥陈述，涉案房屋已卖给了王福平、王嫄君。本人是2009年与原告签订合同，购买了涉案房屋，办理了银行贷款，后因资金问题，本人无法偿还。案件涉诉后，天宁法院将涉诉房屋通过执行和解的方式，由王福平代还了银行贷款，后本人与王福平签订了房屋买卖合同。第三人王嫄君陈述，本人认可刁彩娥的陈述。杜岳清是跟着王福平做工程的，因王福平要付杜岳清工程款，且杜岳清有购房意向，故王福平将涉案房屋卖给了杜岳清，双方签订了房屋买卖合同，价格为220万元。王福平抵销了结欠杜岳清的220万元的工程款，相关的证据在（2018）苏04民初140号案件中已经提交。现在王福平合同所有权利都转让给了王嫄君。原告伟谊公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、编号常国用2007第0126623号土地使用权证复印件一份，证明秋水云庐所涉地块使用权为原告；2、建设工程规划许可证复印件一份与、核准工程明细表一份，证明秋水云庐花园由原告承建；3、常州市公安局户政处常公户（2005）22号《关于接收“秋水云庐花园”及门牌编号的批复》复印件一份与“秋水云庐花园”公安门牌编号表（三张）复印件一份，证明秋水云庐花园中本案所涉的3幢3-2号房屋为原告承建；4、常州市行政服务中心《基本建设项目环境保护竣工预验收卡》，证明由原告承建的工程已经竣工验收，证明案涉房屋是原告承建；5、常州市钟楼区公安消防大队常钟公消验查（2010）第0031号《建设工程竣工验收消防备案抽查合格通知书》，证明由原告承建的案涉房屋通过竣工验收，案涉房屋承建人为原告；6、江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04破1号民事决定书复印件一份，证明原告进入了破产程序，指定江苏金牌律师事务所与江苏博瑞律师事务所担任破产管理人；7、常州市中级人民法院（2017）苏04破申2号民事裁定书，证明我公司进入了破产程序；8、天宁法院（2013）天商初字第2067号民事调解书、庭审笔录，证明原告仅是借刁彩娥的名义贷款，前期的首付款与贷款是原告支付，刁彩娥不是本案案涉房屋真实买受人。被告杜岳清质证认为，对证据1-8的真实性无异议，但对证明目的有异议。第三人刁彩娥质证认为，对证据1-8的真实性无异议，对证明目的没有异议。但伟谊公司借我的名义贷款，造成了本人的损失。第三人王嫄君质证认为，对证据1-8的真实性、证明目的无异议。被告杜岳清为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、刁彩娥与伟谊公司签订的《商品房买卖合同》，证明原告已经出售了涉案房屋，并进行了备案；2、个人贷款凭证，证明原告已经收取了刁彩娥支付的一部分房款；3、常州市天宁区人民法院民事调解书，证明刁彩娥以调解的方式承担了还款义务；4、执行和解协议，天宁法院执行的时候，王福平替刁彩娥归还了银行的借款本息；5、房屋买卖协议，刁彩娥将涉案房屋出卖给了王福平，后王福平又转让给了杜岳清；6、物业费交费凭证，证明杜岳清支了涉案房屋的物业费。原告伟谊公司对被告杜岳清提交的前述证据均不予认可。第三人刁彩娥、王嫄君对被告杜岳清提交的前述证据均无异议。本院认证意见，被告杜岳清、第三人刁彩娥、王嫄君对原告伟谊公司提交证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告杜岳清提交的证据原告均不予认可，其真实性、关联性本院结合其他证据予以认定。经审理查明，2003年1月8日，伟谊公司与常州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定常州市国土资源局将位于马公桥南侧的土地出让给伟谊公司，用途为住宅用地。同年12月12日，经常州市规划局审批，伟谊公司取得编号为常规建0-2003-110号建设工程规划许可证，核准该公司在上述地块上开发建设秋水云庐花园，工程类型包括别墅、商铺等营业性公建、配套非营业性公建，建筑面积为36770平方米。2005年5月19日，常州市公安局户政处对秋水云庐花园1-37幢进行门牌编号，其中涉案房屋编号为3幢3-2号。2007年8月，伟谊公司取得上述土地使用权证，证号为常国用2007第0126623号。2010年，伟谊公司开发建设的秋水云庐花园通过工程竣工验收。2017年5月18日，因伟谊公司已停止经营，不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，经伟谊公司申请，本院以（2017）苏04民终破申2号民事裁定书，裁定受理伟谊公司破产清算一案。管理人接管伟谊公司后，发现案涉3幢3-2号房屋属于伟谊公司所有，但被告杜岳清无法提供其占有、使用该房屋的合法凭据，遂向本院提出前列诉请。另查明，2009年1月12日，刁彩娥与伟谊公司签订商品房买卖合同一份，约定伟谊公司将其开发的编号为3幢3-2号房屋出卖给刁彩娥，总价款为340万元，付款方式为合同签订之日起1日内付款140万元，剩余房款200万元应于合同网上备案起7日内（2009年1月18日）前，申请办理银行贷款手续，以贷款方式付款。合同还对其他事项进行约定。2009年1月19日，中国工商银行股份有限公司常州分行与刁彩娥、沈文兴、伟谊公司签订个人购房借款合同，约定刁彩娥、沈文兴因购买案涉3幢3-2号房屋向中国工商银行股份有限公司常州分行申请贷款200万元，伟谊公司为保证人。前述合同签订后，中国工商银行股份有限公司常州分行依约向刁彩娥、沈文兴发放贷款200万元。后因刁彩娥、沈文兴未能按约还款，2013年12月5日，中国工商银行股份有限公司常州分行向本市天宁区人民法院提起诉讼，经审理该院于2014年2月19日出具（2013）天商初字第2067号民事调解书，确认刁彩娥、沈文兴自签收调解书之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司常州戚墅堰支行归还借款本金1711295.16元及计算至2013年11月21日的利息31618.71元，并支付自2013年11月22日计算至实际清偿之日止按照合同约定的利息、罚息、复息；承担律师费15000元；伟谊公司对刁彩娥、沈文兴的前述债务承担连带清偿责任。案件受理费15441.5元由刁彩娥、沈文兴、伟谊公司共同负担。本案审理中，刁彩娥确认签订前述商品房买卖合同、个人购房借款合同均并非其真实意思表示，是伟谊公司通过签订前述合同的方式，以其名义向银行借款。房屋的首付款系伟谊公司支付，其后的贷款利息也是由伟谊公司支付。原告伟谊公司、被告杜岳清、第三人王嫄君对刁彩娥的陈述均未提出异议。再查明，2017年5月4日，刁彩娥、沈文兴与王福平签订房屋买卖合同一份，约定刁彩娥、沈文兴将案涉房屋转让给王福平（指定的第三人）；价款及支付办法：刁彩娥、沈文兴购房贷款余额未付，由王福平根据商定的价款及期限直接支付，该义务记载于（2013）天商初字第2067号民事调解书中，经该院执行局协调后，尚需支付1935266.84元，王福平支付该款后即视为支付房款，王福平补偿刁彩娥、沈文兴10万元。刁彩娥、沈文兴仅取得合同备案登记，何时能领取不动产权证尚不明确，刁彩娥、沈文兴承诺条件成就后无条件协助王福平领取和变更不动产权证。王福平承诺接受这一风险并基于房屋总价等因素，办理权证所需的税费均由王福平负担。2017年5月17日，王福平与杜岳清签订房屋买卖合同一份，约定王福平将案涉房屋转让给杜岳清，价款为220万元，此款将抵作镇江市集成电路产业园建设项目工地门窗、幕墙工程款；该房屋仅有备案登记，何时能领取不动产权证尚不明确，条件成就后，王福平将协助杜岳清提供有关资料，产生的费用由杜岳清负担。后续物业费用由杜岳清负担。本案审理中，被告杜岳清确认案涉房屋现由其占有、使用，截止2018年的相关物业费系其缴纳。第三人王嫄君确认，刁彩娥、沈文兴在前述（2013天商初字第2067号民事调解书）案件执行过程中向天宁区人民法院缴纳的执行款1916242.75元、执行费20134元均由王福平代为缴纳，第三人刁彩娥、原告伟谊公司、被告杜岳清对其陈述均无异议。各方均确认涉案房屋买卖合同以刁彩娥的名义办理了备案登记，目前仍未办理产权登记。本案争议焦点:伟谊公司主张杜岳清迁出涉案房屋是否有相应事实和法律依据。本院认为，被告杜岳清、第三人刁彩娥、王嫄君对诉争房屋系伟谊公司开发建造的事实均无异议，且伟谊公司提交了建设工程规划许可证、土地使用权证、工程竣工验收资料等证据，故应认定秋水云庐花园3幢3-2号系伟谊公司合法建造取得物权。被告杜岳清辩称其支付了相应对价，故占有使用涉案房屋具有合法依据，但其抗辩理由与事实不符，首先、刁彩娥确认签订前述商品房买卖合同、个人购房借款合同均并非其真实意思表示，目的在于伟谊公司通过签订前述合同的方式，以其名义向银行借款。故刁彩娥并无购买涉案房屋的意愿。结合房屋首付款、贷款利息均系伟谊公司支付的事实，其与伟谊公司均无通过签订房屋买卖合同、支付对价、办理产权登记从而取得涉案房屋所有权的意思表示；其次、合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力，故虽然涉案房屋以刁彩娥的名义办理了合同登记备案，但不能据此认定刁彩娥取得涉案房屋的所有权；再次、刁彩娥与王福平签订房屋买卖合同，王福平再与杜岳清签订房屋买卖合同时，均明知涉案房屋未取得不动产权登记。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故王福平以代偿执行款的方式支付购房款，并未取得涉案房屋的物权。其后王福平在无权处分的情况下，以涉案房屋抵偿所欠杜岳清工程价款也不发生物权转移的效力。综上，被告杜岳清的抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告伟谊公司的诉讼请求事实清楚、证据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条、第三十六条之规定，判决如下：被告杜岳清于本判决生效之日起三十日内迁出常州市秋水云庐花园3幢3-2号房屋，并恢复房屋原状。案件受理费80元，由被告杜岳清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审判长  王文俊审判员  王 星审判员  郑 仪二〇一九年十二月四日书记员  方 栋