浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0784民初6707号 原告：应灿齐，男，1969年6月23日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告：贾爱玲，女，1970年3月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 两原告的委托代理人：童瑶春,永康市公信法律服务所法律工作者。 被告：何爱可，女，1963年7月21日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托代理人：吕华丽，女，1987年8月22日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：吕其松，男，1963年8月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：马志雄，男，1963年10月30日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：胡小英，女，1964年9月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：何建设，男，1960年4月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原告应灿齐、贾爱玲与被告何爱可、吕其松、马志雄、胡小英、何建设案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，分别于同年9月24日、10月18日公开开庭进行了审理。原告应灿齐、贾爱玲的委托代理人童瑶春；被告何爱可的委托代理人吕华丽；被告吕其松、胡小英；被告何建设及其委托代理人胡帅到庭参加诉讼；被告马志雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应灿齐、贾爱玲向本院提出诉讼请求：1、确认2018年1月8日以房抵债的房屋买卖合同有效；2、确认2018年9月25日转卖还债的房地产买卖契约有效；3、排除对案涉房屋的执行。 事实与理由:原告应灿齐、贾爱玲系夫妻，被告何爱可与吕其松系夫妻，被告马志雄、胡小英原系夫妻，现已离婚。 2007年间被告马志雄以户主身份向、象珠镇、永康市国土资源局申请批基建房，占地面积不超过120平方米，儿子马攀享受独身子女按两人计算的待遇，有农村私人建房呈报表为凭和有（2007）用地7512052号建设用地许可证等等为证。2010年至2011年被告马志雄、胡小英和儿子共同出资建造了上述涉案房屋。 因被告马志雄、胡小英无力归还何爱可、何美兰、吕某1、吕某2四人借款，经与儿子商议，自愿达成了以房抵债的协议，2018年1月8日与被告何爱可签订了《房屋买卖合同》一份，约定将涉案房产出卖给被告何爱可所有，成交价为170万元，抵销何爱可等四人借款130万元后，余款40万元当场付清。2018年1月30日被告何爱可为了提前腾空房屋，又向马志雄、胡小英等人支付了人民币10万元。 然而被告何爱可在以房抵债以后，未能及时筹到钱归还何美兰、吕朝阳、吕某2三人的借款，经多方寻找买主未果。因忧心劳累过度，被告何爱可中风住院，为此何美兰多次找到原告，在何美兰的反复劝说和多次承诺下，两原告于2018年9月15日向被告何爱可支付了购房定金40万元，于2018年9月25日与四被告等人共同签订《房地产买卖契约》一份，约定：被告马志雄、胡小英和儿子一致同意被告何爱可、吕其松将涉案房地产再次转卖给两原告所有，成交价为人民币160万元（包括整幢三层半的房屋所有权和宅基地使用权），其中154万元归被告何爱可、吕其松所有，用于抵销和清偿债务等，其中6万元归被告马志雄、胡小英等人所有，作为路费和补偿生意损失等。 当日，在同意转让后，原告立即向被告何爱可、吕其松付清了剩余的购房款120万元，被告何爱可。吕其松当场将其手上的买卖合同及协议，浙（2017）永康市不动产权第0027140号不动产证书、（2007）用地7512052号建设用地许可证，建房缴费票据等资料交给原告，将与房产相关的门牌证、宽带、水费、电费等转户给原告，将房屋全部腾空交给原告使用。 综上，2018年1月8日被告马志雄、胡小英经儿子同意，以房屋抵债的方式，将涉案房屋所有权和宅基地使用权出卖给被告何爱可所有，被告何爱可善意取得涉案房产，并不违反法律的禁止性规定，应当认定有效。2018年9月25日，四被告与两原告签订房地产买卖契约，取得了的一致同意，支付了全部购房款，接收了相关的房产资料，接管了房屋，转卖房屋还债的行为真实、合法，不违反法律的禁止性规定，属于善意取得，应当认定有效。 被告何爱可答辩称：今年3、4月份，涉案房产就已被抵债。对原告诉状中的内容都认可。 被告吕其松答辩称：同意原告的诉求。同意何爱可的意见。 被告胡小英答辩称：我与被告何爱可原是亲戚，当时房子卖给何爱可的时候，不知道吕桂芝已起诉我们，我老公伪造委托书，与吕桂芝进行了调解。当时何爱可要买房子的时候，就已告诉何爱可不要购买这个房子，最后也配合，同意以这个房子抵债。如果没有吕桂芝这个案件，我同意卖房子抵债的，但现在有吕桂芝的案件，我是不会配合了。当时原告购买本案房子的时候就不是市场价，是低于市场价的。（何爱可的女儿是我儿媳妇，我的儿子是何攀，我与何爱可是亲家母） 被告何建设答辩称：贵院作出的2019浙0784执异61号执行裁定书所查明的事实清楚，适用法律正确，不违反法律程序性规定，裁定驳回原告的异议并无不妥。本案诉争的农村宅基地房屋，只有集体人员能够买卖，而原告不是同村的集体经济人员，应认定合同无效。其次原告在签订房地产买卖契约时，涉案不动产已被法院查封，即使产权人马志雄也无法处分，更何况是未取得相应产权的其它被告。因此原告主张确认买卖契约有效无法律依据。原告非2018年1月8日买卖合同的当事人，无权确认合同的效力。并且由于该合同买卖标的物的特殊性，该合同违反法律禁止性规定，属无效合同，并且该合同未实际履行。对于原告增加的诉求，何建设认为不影响原执行案件的执行。综上，请求驳回原告的所有诉求。 被告马志雄未作答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据1、2019执异61号民事裁定书原件一份，证明对查封马志雄名下的永康市清渭街的房子（不动产权证号：0027140）不服提起执行异议，认为该房产不能是查封、评估和拍卖（何建设的案件），后法院裁定驳回，原告不服裁定，在规定的时间内起诉的事实。 证据2、农村私人用地承报表、独生子女证复印件各一份，证明该宅基地是马志雄、胡小英、马攀三人所有，马攀是享有独生子女双份待遇。马攀在法院没有案件，不是本案的被执行人。故这个房产不能查封、拍卖。 证据3、房产买卖合同复印件一份共三页，证明2018年1月8日，房产的首卖在起诉之前，涉案房屋何爱可、吕其松是第一卖受人，出卖房屋是三人一致同意何爱可转卖的事实。 证据4、补充协议复印件一份，证明买受人为了提前腾空，又支付了1万元的事实。 证据5、房地产买卖契约原件一份，证明房屋买卖价格，房产相关票据在2018年5月9日交付，三个共有人一致同意何爱可转卖原告。清渭街党支部同意原告购买房产的事实。 证据6、网上电子回单四份（应灿齐付给何爱可，以及马志雄妹妹），证明原告已按约支付了房款的事实。 证据7、借条复印件七份，证明马志雄、胡小英将房产卖给何爱可是以房抵债的，卖房了抵销了马志雄的借款的事实。 证据8、证人吕某1的证言。 证据9、证人吕某2的证言。 被告何爱可的质证意见：马志雄欠何爱可25万元，吕某1、何美兰、吕其容共130万元，马志雄用房抵债写到何爱可的名下，房款是160多万元，多出的47万元打给了马攀。当时到大队盖章后，交清款项。对于证人证言我是出具借条不是借款。 被告吕其松的质证意见：同意何爱可的质证意见。对证人证言没有意见。 被告胡小英的质证意见：对上述证据的真实性无异议。何建设说卖给何爱可的时候已经被查封了，但我们不清楚查封的情况。卖给何爱可后，我知道马志雄伪造委托书，造成了夫妻共同债务，银行卡被冻结。才知道有被查封的情况，我告诉原告，原告说已付了定金了。对证人证言没有意见，但马志雄向他们借款我都不知道。 被告何建设的质证意见：对证据1，真实性没有异议，我们认为法院在执行听证上对于原告主张的执行异议作出法律层面的解读。裁定驳回原告的异议请求符合法律规定。对证据2，真实性没有异议，但对证明目的有异议。本案是由原告方提起的案外人执行异议之诉，对于房屋取提原始的所有权，不是本案所争议的内容也不是异议的内容，该内容由相应的当事人提出相应的主张。该证据与本案所争议的焦点无关。对证据3、4，何建设不是合同的相对人，对真实性无法确认，对文字内容上，在合同中甲乙双方并不是统一集体组织成员。在不同的集体经济组织成员间不能扭转。根据原告诉求中的描述，何爱可的描述，该合同并未实际履行。相应的物权并未发生变动。对证据5、何建设不是合同的相对人，对真实性无法确认，对内容上，合同各方当事人不是统一集体组织成员。两原告是住在，两个户口是居民，回迁后不属于集体成员，不享受集体的待遇。在何建设起诉前，法院对涉案不动产进行了查封。对证据6，真实性没有异议。但何建设认为该证据仅能证明原告与何爱可间存在其它的法律关系，应另案进行处理。对证据7，三性均有异议。对证人证言没有意见。 被告马志雄未发表质证意见。 被告何爱可举证如下： 1、以物抵债协议书原件一份。 两原告的质证意见：没有异议。 被告胡小英的质证意见：对真实性没有异议。何美兰的40万元借款是有签过字，其它的借款都没有签过字。 被告何建设的质证意见：何建设不是协议的相对人，对真实性无法确认，从内容上看，违反了相应的法律规定。即使各方出自当事人真实意思表示，但由于内容违反法律规定，不能对抗善意第三人以及法院的查封。 被告胡小英举证如下： 1、李桂芝的起诉状、民事调解书复印件各一份，证明李桂芝在2017年7月31日向法院起诉，在2017年8月1日调解，发生在房屋买卖之前。 两原告的质证意见：对真实性没有异议，但我们不清楚。 被告何爱可的质证意见：我们不知道。 被告何建设的质证意见：真实性没有异议，但对关联性有异议，胡小英对调解书有异议应该提起另外的法律途径解决，该证据与本案审理的范围没有关系。 被告何建设举证如下： A、不动产登记信息查询记录一份，证明1、坐落于永康市，浙2017不动产权0027140号所有权人为马志雄的事实。2、不动产在2018年6月12日被永康2018浙0784执19号案件查封，在2019年3月21日被永康法院2019浙0784执550号案件查封的事实。 B、（2018）浙0784执19号的执行裁定书、执行决定书各一份，证明在裁定书中明确胡小英与李桂芝之间的案件在2018年1月2日执行，在1月4日发执行通知书、财产申报令，早于本案第一份买卖合同的签订时间。可以看出被执行人是知道自己财产被执行的相关事实以及胡小英、马志雄被列入被执行名单的事实。 两原告的质证意见：我们不清楚，拍卖公告贴在门口才知道。裁定出的时候比第一次房屋买卖的时间晚，裁定作出的时间不等于被执行人收到的时间。所以原告不知情，我们问何爱可，他们也没有告诉我们。 被告何爱可的质证意见：我是在2019年5、6月份才知道案涉房子被查封了。之前对案涉房子被查封是不知道。 被告胡小英的质证意见：2018年3月13日才到法院要求重审李桂芝的案件。法院告知超过半年，不能重审，只能到检察院抗诉。所以对之前的情况都不知道。 本院的认证意见：对于上述证据，本院认为，双方提供的证据符合证据规则规定的证据有效要件，本院对证据的真实性予以认定。 经审理查明：被告马志雄、胡小英与案外人马攀于2018年1月8日与被告何爱可签订房屋买卖合同一份，约定马志雄、胡小英与马攀三人将其合法拥有的坐落于永康市（不动产权证书：浙（2017）永康市不动产权第0027140）的案涉房屋出卖给被告何爱可，于2018年1月30日签订房屋买卖合同补充协议一份。2018年9月25日，甲方马志雄、胡小英、马攀，乙方吕其松、何爱可，丙方应灿齐、贾爱玲签订《房地产买卖契约》一份，载明：“甲方因清偿债务的需要，于2018年1月将坐落在永康市的房屋一幢三层半出卖给乙方所有。2018年9月乙方将此房产再次转卖给丙方，甲方因此多次出面干涉和阻止，导致交易中途停止。为了化解矛盾、减少冲突，在何美兰、吕某1、吕某2的反复协调下，三方自愿签订买卖契约如下：一、甲方一致同意：乙方将2018年1月8日、2018年1月30日双方签订的房屋买卖合同和房屋买卖合同补充协议中的房地产再次出卖给丙方所有。二、乙方、丙方一致同意立即终止2018年9月15日的房地产买卖契约的履行，违约责任双方概互不追究。丙方已经支付给乙方的40万元购房款定金作为本契约的购房首付款……”，并有“中共永康市支部委员会”、“永康市村民委员会”、“永康市股份经济合作社”的盖章与“同意转让”字样。2018年6月11日，本院因执行申请执行人李桂芝与被执行人马志雄、胡小英民间借贷纠纷一案，作出（2018）浙0784执19号执行裁定书，裁定查封被执行人马志雄所有的案涉不动产，并于2018年6月12日查封案涉不动产。2019年3月20日，本院因执行申请执行人何建设与被执行人马志雄、胡小英合同纠纷一案作出（2019）浙0784执550号执行裁定书，裁定查封被执行人马志雄所有的坐落在永康市的不动产【权证号码：浙（2017）永康市不动产权第0027140号】，并于2019年3月21日查封该不动产。2019年7月15日，原告应灿齐、贾爱玲向本院提起执行异议，本院于2019年7月25日作出（2019）浙0784执异61号裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告不服向本院起诉。 另查明，涉案房产【权证号码：浙（2017）永康市不动产权第0027140号】的土地系农村集体土地，被告何爱可、原告应灿齐、贾爱玲均非永康市的集体经济组织成员，且该房屋仍登记于被告马志雄名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，该异议是否成立，首先应当审查异议人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对于本案而言，首先，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同应当认定为无效。涉案不动产建造在永康市的宅基地上，即使何爱可与马志雄、胡小英、马攀之间的房屋买卖合同及补充协议；应灿齐、贾爱玲与马志雄、胡小英、马攀与吕其松、何爱可三方之间的房地产买卖契约均系各方当事人的真实意思表示，但因其未提交符合购买农村宅基地房屋条件的相关材料，违反法律的禁止性规律，应认定合同无效。且涉案不动产至今登记于被告马志雄名下，合同并未实际履行。其次，涉案不动产第一次被查封的时间为2018年6月12日，应灿齐、贾爱玲与马志雄、胡小英、马攀与吕其松、何爱可三方之间的房地产买卖契约的时间晚于涉案不动产被查封的时间。故，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告应灿齐、贾爱玲的诉讼请求。 本案案件受理费19200元，由原告应灿齐、贾爱玲负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级法院。 审 判 长  张丽英 人民陪审员  应萌芯 人民陪审员  林 政 二〇一九年十二月十六日 代书 记员  陈珩俐