江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4118号上诉人（原审被告）：江苏宝达投资有限公司，住所地盐城市大丰区幸福东大街218号。法定代表人：朱成健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨燕，女，1976年9月1日出生，汉族，居民，户籍地盐城市大丰区，现住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：刘兴红，江苏煜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周奇峰，江苏煜衡律师事务所实习律师。上诉人江苏宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）因与被上诉人杨燕商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由杨燕承担。事实和理由：1、案涉工程于2018年2月7日进行竣工验收备案，尽管案涉房屋存在卫生间管道未按施工设计图纸施工的问题，但并不影响正常使用，属于质量瑕疵，杨燕无权拒绝收房。2、《商品房买卖合同》第十一条与《补充协议》第五条的约定并不存在冲突，而且《商品房买卖合同》第十六条明确了除地基基础与主体结构外对其他质量问题的处理方式，而不是承担延期交房的违约责任，本案的处理应适用《补充协议》第五条的约定。3、在案涉房屋具备交付条件后，宝达公司曾多次通知交房，但杨燕均以房屋存在质量问题拒领相关手续，致使一直拖延至2019年1月23日才完成交房，这一事实有杨燕张贴在汽车上的公告以及其与宝达公司销售人员的微信聊天记录为证。4、一审按总房款的日万分之五计算违约金明显过高。杨燕辩称，1、宝达公司未能在合同约定的2017年12月31日前将具备商品房交付条件的商品房交付杨燕，而且在此前也不具备合同约定的交房条件；2、杨燕在验房时发现房屋卫生间管道安装错误、也没有院落的围栏，严重影响杨燕使用房屋，当时该商品房不具备使用条件，而不是宝达公司所讲的质量瑕疵问题；宝达公司一直拖延整改，直至2019年1月24日才维修到位、进行交付。因宝达公司严重违反合同约定，根据《商品房买卖合同》的约定，其应当承担逾期交房的违约金。2、《商品房买卖合同》第二十八条明确约定补充协议中如有加重买受人责任的，仍以本合同为准，故本案应适用《商品房买卖合同》的约定而非《补充协议》的约定。3、《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约金的约定是双方真实意思表示，不存在过高的情形，宝达公司应当依约承担逾期交房违约金。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。杨燕向一审法院起诉请求：1、判令宝达公司按合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日（算至2019年2月11日为124800元）。2、本案的诉讼费用由宝达公司承担。审理中，杨燕明确第一项诉讼请求中违约金计算至2019年2月12日止。一审法院认定的事实：宝达公司系案涉香格里花园的开发建设单位。2017年4月6日，宝达公司（出卖人）与杨燕（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定:由杨燕购买宝达公司开发的位于大丰市区房屋，建筑面积为128.7平方米，房屋总价640000元，买受人于2017年4月4日前支付首付款320000元，剩余320000元申请贷款支付。合同第八条关于逾期付款责任的约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的15％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。合同第九条关于商品房交付条件的约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条关于商品房相关设施设备交付条件的约定：（一）基础设施设备1、供水、排水：该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电……合同第十一条关于交付时间和手续的约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：等同买受人已经同意交房。合同第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十八条对补充协议作了约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件十一补充协议第五条约定：买受人须在出卖人通知的交房之日前（含当日）交纳本合同附件所列费用（包含代收代缴费用），否则出卖人有权不予以办理房屋验收交接手续，出卖人不承担任何违约的责任，因此产生的后果由买受人自行承担。同时买受人每延期支付上述款项一天，按未付款部分的日万分之五向出卖人支付违约金。在房屋交付过程中，除符合本合同约定外，买受人不得以其他任何理由（包括但限于：1、质量瑕疵；2、装修和设备标准达不到合同附件约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合约定等）拒绝办理“房屋交接手续”，否则按合同及补充协议的约定承担违约责任。第二十二条约定：本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等的法律效力。二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准，本合同的所有内容均为双方协商一致的结果，是双方真实意思的反映。除签名及签字日子以外不应有其他手写内容。补充协议落款处手写一段内容为：“《商品房买卖合同》第七条第二小条，贷款叁拾贰万元整，现买受人杨燕已将剩余房款叁拾贰万元整，全部交于江苏宝达投资有限公司，买受人已支付房屋全款陆拾肆万元整。”杨燕签字摁手印，宝达公司加盖公章。上述合同签订后，杨燕于2017年4月5日支付首付款320000元，于2017年8月30日支付剩余房款320000元。2017年12月18日，宝达公司制作案涉房屋的费用结算单一份，载明杨燕需缴纳结算费用13401.52元，杨燕于2019年1月24日向宝达公司支付了13401.52元。2019年1月21日，案外人李波向盐城市大丰区住房和城乡建设局反映案涉房屋院子未按规划要求安装围栏、卫生间管道安装错误和未以书面形式通知交房。盐城市大丰区住房和城乡建设局于2019年1月28日作出答复，答复如下：“（1）院子未按规划要求安装围栏问题。1月21日下午，我局、开发企业工程部人员及你本人一同至现场进行了勘查，开发企业已按规划要求加装了围栏，但安装效果不够理想，你提议要求要用混凝土将围栏四周固定牢固，开发企业现场表示重新整改。1月24日，经与开发企业联系，已按你提的要求进行了整改，并拍了现场照片。我局已将整改情况反馈给你本人。（2）卫生间管道安装错误问题。经了解，15号楼102室卫生间管道在施工过程中安装错误，发现该问题后，开发企业已安排工程人员进行整改，且已整改到位。（3）未以书面形式通知交房问题。开发企业已于2017年12月27日以短信的形式通知你家属（业主姓名：杨燕，联系方式：134××××1110），短信内容包含交房所需材料、交房时间及交房所需缴交的费用。根据《商品房买卖合同》第二十七条规定，建议你们双方协商解决。若协商无果，可通过消协或司法途径维权。”另查明，案涉楼栋已于2018年2月7日进行建设工程竣工验收备案。杨燕方因案涉房屋存在质量问题，于2018年8月2日用汽车堵住宝达公司营销部门庭，车上粘贴一份告示，其中载明：“贵司在一楼阳台加装防护飘蓬，但卫生间管道改造地面未进行防水施工。厨房风管问题根据就未进行任何处理方案计划，门口污水井所在地面依然未作出任何完善并存在大量电缆乱放的违规安全隐患，就依然存在的问题，宝达未能给出明确完成标准及相关完成时间”。一审法院认为，杨燕与宝达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利,履行义务。本案的争议焦点为杨燕是否可以以案涉房屋未按规划要求安装围栏、卫生间管道安装错误为由拒绝接收房屋。《商品房买卖合同》第十条约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”；而补充协议中约定：“在房屋交付过程中，除符合本合同约定外，买受人不得以其他任何理由（包括但限于：1、质量瑕疵；2、装修和设备标准达不到合同附件约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合约定等）拒绝办理房屋交接手续”；两者之间存在冲突。根据《商品房买卖合同》中约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；补充协议中约定：“本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，与买卖合同具有同等的法律效力。二者如有冲突之处，则以本协议约定内容为准，本合同的所有内容均为双方协商一致的结果，是双方真实意思的反映”。因《商品房买卖合同》中明确约定补充协议不得免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，故应当以《商品房买卖合同》的约定为准。从杨燕方制作的2018年8月2日的告示可以看出，宝达公司对卫生间管道进行了修复，但其未进行防水施工，而防水施工是防止地面渗漏的必要工序。综上，杨燕有权以案涉房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。关于逾期交房违约金的计算时间，根据盐城市大丰区住房和城乡建设局于2019年1月28日作出的答复，可见2019年1月24日宝达公司已经维修到位，且杨燕于2019年1月24日根据宝达公司制作案涉房屋的费用结算单，缴纳了相关费用，故一审法院依法酌定案涉房屋的逾期交付的违约金计算至2019年1月23日。综上，宝达公司应当承担自2018年1月1日起至2019年1月23日止按日向杨燕支付全部房价款640000元的万分之五的违约金，经核算，该违约金数额为124160元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、宝达公司于判决生效后十日内向杨燕支付违约金124160元。二、驳回杨燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2796元，由杨燕负担13元，宝达公司负担2783元。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。二审另查明，2018年8月2日杨燕在汽车上粘贴的告示还载明“贵司在5月份将卫生间管道进行改造，并由销售代理公司韦经理电话联系本人前往沟通解决问题，本次沟通情况勘查情况如下：1.卫生间管道刚完成改造并未干透；2.阳台存在安全问题经过贵司工程部王经理仔细查看图纸后确定需要按1号楼施工规范补充增加飘窗；3.就前排污井所在地面未达规范施工事项未作出任何处理；4.在查看现场时发现厨房排烟管被破坏，失去原功能。因此，仍然无法收房”…“应韦经理约定于7月28日，本人前往现场。本次第一次看到‘二证’和测量汇总表复印件，‘竣工验收备案表’未查验，目前贵司已经在一楼阳台加装防护飘蓬，但卫生间管道改造地面未进行防水施工，厨房风管问题根本就未进行任何处改方案计划，门口污水井所在地面依然未作出任何完善并存在大量电缆乱放的违规安全隐患，就依然存在的问题，宝达未能给出明确完成标准及相关完成时间…”。本院认为，杨燕与宝达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。《商品房买卖合同》第十一条约定商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人修复后再行交付；《补充协议》中约定买受人不得以除主体结构外的其他质量瑕疵、装修和设备不达标、配套设施不符合约定等拒绝办理房屋交接手续；该两者约定存在冲突。补充协议中虽约定“本协议构成买卖合同不可分割的组成部分，二者如有冲突，则以本协议约定内容为准”；但《商品房买卖合同》中还约定“补充协议中含有不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；因《商品房买卖合同》中明确约定补充协议不得免除本合同中约定的应当由出卖人承担的责任，故应当以《商品房买卖合同》的约定为准，宝达公司应根据《商品房买卖合同》的约定履行交房义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年12月31日前，案涉房屋于2018年2月7日进行竣工验收备案，故自2018年1月1日至2018年2月7日期间宝达公司应当承担逾期交房责任。竣工验收备案后，因案涉房屋的卫生间管道未按施工设计图纸施工，存在重大质量问题，影响买受人的正常使用，故杨燕有权拒绝收房。但根据2018年8月2日杨燕在汽车上粘贴的告示内容，案涉房屋的卫生间管道已于2018年5月份进行了改造，只是存在“未干透”、“卫生间管道改造地面未进行防水施工”以及其他质量瑕疵问题，原影响买受人正常使用的质量问题已经消除，故杨燕应当受领房屋。鉴于案涉房屋还存在其他质量瑕疵需进一步与宝达公司沟通予以整改，或在宝达公司拒绝整改的情况下由杨燕自行维修等因素，本院酌定案涉房屋的合理交付时间至2018年7月31日，对于此后的逾期受领房屋的损失应由杨燕自行承担。《商品房买卖合同》中约定出卖人逾期交房超过90日后应按日向买受人支付全部房价万分之五的违约金，该约定的违约金标准不存在过高的情形，宝达公司据此应当承担自2018年1月1日起至2018年7月31日止按日向杨燕支付全部房价640000元的万分之五的违约金计67840元。综上，宝达公司的上诉理由部分成立，对其该部分上诉理由本院予以采信，并对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初884号民事判决第一项内容为“一、江苏宝达投资有限公司于本判决生效后十日内向杨燕支付违约金67840元”。二、驳回杨燕的其他一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2796元，由杨燕负担1520元，由江苏宝达投资有限公司负担1276元。二审案件受理费2796元，由杨燕负担1528元，由江苏宝达投资有限公司负担1268元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月九日书记员 成以琴