辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民终2094号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：昌图恒晟物业有限公司，住所地辽宁省昌图县昌图镇北街9组234栋。法定代表人：王刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓影，系该公司员工。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：季英梅，女，1966年11月23日生，汉族，教师，现住辽宁省昌图县。上诉人昌图恒晟物业有限公司（以下简称恒晟物业公司）因与被上诉人季英梅物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2018）辽1224民初2365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒晟物业公司上诉请求：1．请求二审法院改判季英梅按照物业管理服务合同所确定的标准承担物业费及违约金；2．全案诉讼费用由季英梅承担。事实和理由：（一）一审适用法律错误，一审法院适用错误的法律规定确定了物业费标准，如此收取物业费将给恒晟物业公司造成巨大的损失，应当依法改判季英梅按照合同约定向恒晟物业公司支付物业费。（二）一审法院认定事实不清、证据不足，一审法院认定上诉人的服务存在不达标的情况，但是没有任何证据证明该事实，同时减免了被上诉人的违约金有违公平原则。综上，请求二审法院改判主持恒晟物业公司的诉讼请求，维护恒晟物业公司的合法权益。季英梅辩称，原审判决正确，请求维持原判。恒晟物业公司向一审法院起诉请求：1．要求季英梅给付2015年11月25日到2018年11月24日8个不动产的物业费5160元并支付违约金1339元，合计6499元；2．诉讼费由季英梅承担。季英梅向一审法院反诉请求：要求恒晟物业公司承担因对季英梅下水道公共部分不尽维修义务致季英梅自行维修支付的费用9155元。一审法院查明：季英梅系昌图县恒晟花园小区29号楼1单元301室所有权人。房屋建筑面积为127.44平方米。其他6处不动产为：29号楼5号仓房14.25平方米、6号仓房14.28平方米、33号楼3号仓房20.16平方米、6号仓房20.15平方米、29号楼21号车库26.17平方米、33号楼22号车库25.65平方米。昌图恒晟物业有限公司于2011年4月15日在昌图县市场监督管理局办理登记手续，具有独立的法人资格。2011年4月15日至2014年4月14日期间属前期物业管理，2014年3月昌图恒晟花园小区业主委员会与昌图恒晟物业有限公司签订物业服务合同，委托管理期限为2014年3月15日至2019年3月15日。物业管理公共服务费为普通住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向恒晟物业公司交纳，商业网点按其拥有建筑面积每月每平方米0.6元向原告交纳。2015年11月25日以后季英梅开始未履行交费义务。经计算物业费为（1）住宅（2017年3月9日至2018年12月1日出售）物业费765元（127.44平方米＊0.3元＊20月）；（2）29号楼5号仓房（2015年11月25日至2019年3月15日）物业费242元（20.16平方米＊0.3元＊40月）；（3）33号楼3号仓房（2016年4月25日至2018年3月15日）物业费150元（14.28平方米＊0.3元＊35月）；（4）33号楼6号仓房（2017年3月23日至2018年3月4日出售）物业费66元（20.15平方米＊0.3元＊11月）；（5）33号楼3号仓房（2016年4月25日至2019年3月15日）物业费150元（14.28平方米＊0.3元＊35月）；（6）29号楼21号车库（2015年11月11日至2019年3月15日）物业费314元（26.17平方米＊0.3元＊40月）；（7）33号楼22号车库（2016年3月2日至2019年3月15日）物业费277元（25.65平方米＊0.3元＊36月）合计1964元，案件审理中季英梅于2018年7月18日缴纳物业费1378元。一审法院认为，季英梅拒交物业费主要辩解理由为，昌图县恒晟小区业主委员会未经过选举，恒晟物业亦未经过全体业主选聘，故恒晟小区业主委员会与恒晟物业签订的物业合同违法，业主与物业公司不存在合同关系，亦不具备收取物业费的主体资格。同时物业公司无物业服务资质，非法经营。在经营期间服务存在重大瑕疵，由此业主有权拒交物业费。关于恒晟小区业主大会和业主委员会选举中出现的争议。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。该条是关于业主自治管理组织的设立以及指导和协助问题的规定。季英梅对业主大会和业主委员会选举提出异议，该异议不属于人民法院民事案件受理及审理范围，当事人可向有关行政部门申请解决。关于季英梅对恒晟小区业主委员会与恒晟物业签订物业合同的抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。关于恒晟物业不具备物业企业服务资质的抗辩，昌图恒晟物业有限公司于2011年4月15日在昌图县工商局办理设立登记手续，具有独立的法人资格。2014年3月15日昌图恒晟物业有限公司与昌图恒晟花园小区业主委员会签订物业管理服务合同。依照国务院《物业管理条例》第三十二条二款规定，当时国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。经昌图县房产局确认，季英梅在2011年6月至2014年9月以及2015年9月至2017年1月期间被告不具备物业企业资质（2014年9月至2015年9月临时资质）。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。恒晟物业公司在未取得资质证书的情况下从事物业管理，其行为违反了行政法规强行性规范，其合同行为是否能够认定为绝对无效合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款做出如下规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案中，昌图恒晟物业有限公司与昌图恒晟花园小区业主委员会签订物业管理服务合同时，尚未取得资质证书，故其签订的物业管理合同尚不具备生效的条件，不能产生完全的法律效力。2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号）其中对《物业管理条例》中的有关物业资质部分的内容删除。即取消了物业管理活动实行的资质管理制度。恒晟物业公司于2019年1月3日向本院起诉，法庭辩论终结前该物业管理服务合同已具备了生效条件，应确认该合同有效，对双方均有约束力。关于恒晟物业公司拟在物业管理服务中是否存在重大瑕疵，季英梅提供的证据仅能证明恒晟物业公司仅在服务的某些环节，个别区域存在一般瑕疵，不构成根本性违约，因此也不能成为业主拒交物业费的合法理由。季英梅作为小区业主，应按合同约定履行交纳物业费的义务。本院根据案件实际情况及相关法律规定参照铁岭市物业收费办法第五项的标准降低原告物业费收取标准。确定物业费每平方米按0.30元计算。关于恒晟物业公司提出要求季英梅承担违约金的请求，恒晟物业公司在物业服务中存在不达标的情况，由于相关制度的缺失，确实给业主主张权利造成许多障碍，欠费往往成了业主表达对物业服务不满的唯一途径，如果仅因逾期付款本身让业主承担违约金，合同主体相似违约行为的责任承担将显著失衡，有违公平原则，故对恒晟物业公司该请求本院不予支持。恒晟物业公司主张33号楼21号车库为季英梅所有，因季英梅否认且恒晟物业公司未提供证据证明，原审法院不予确认。季英梅在庭审中提出反诉并要求对维修费进行评估鉴定，但在多次催告后未向鉴定机构缴纳鉴定费，视为其放弃举证权利应承担不利后果。故季英梅的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款，第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、季英梅支付昌图恒晟物业有限公司2015年11月25日至2019年3月15日房屋1个、仓房4个、车库2个物业管理费1964元，季英梅已缴纳1378元，余款586元于判决生效后一次性给付；二、驳回昌图恒晟物业有限公司其他诉讼请求；三、驳回季英梅的诉讼请求。案件受理费50元，由昌图恒晟物业有限公司承担35元，季英梅承担15元，反诉费50元由季英梅承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。季英梅为证明其主张提交了备案的业主委员会申请表、昌图县房产局出具的证明、业主委员会选票、恒晟小区业主调查统计表，予以证明昌图恒晟花园小区业主委员会与恒晟物业公司签订的物业管理服务合同自始无效。经质证，恒晟物业公司对该组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据不能证明物业服务合同是假的。本院认为，鉴于恒晟物业公司对于该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据不能证明季英梅所表述的证明目的，本院对该组证据的证明目的不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，昌图恒晟花园小区业主委员会与恒晟物业公司签订的物业管理服务合同依法成立并已生效，该份合同对恒晟物业公司及恒晟花园小区的业主具有约束力，恒晟物业公司应当向业主提供符合合同约定的质量标准的物业服务，季英梅亦应当履行按照合同约定按期向恒晟物业公司交纳物业费的义务。根据季英梅向原审法院提交的证人杨某、刘某、靖某出庭作证的证言及恒晟物业公司对季英梅提交的25张照片发表的质证意见的内容“虽然被告举证的照片显示小区特定区段特定时间存在一定的脏乱现象，不排除有个别地方存在垃圾和杂物，但不能就此认为整个小区的物业服务工作不到位”，能够认定恒晟物业公司提供的物业服务存在瑕疵，原审法院据此酌定减免季英梅应当交纳的物业费即季英梅按照0.3元/平方米的标准交纳物业费，并无不当。关于恒晟物业公司主张季英梅应承担逾期交纳物业费的违约金一节，因季英梅欠交物业管理费具有相应的事由，故对恒晟物业公司的该项主张不予支持。综上所述，恒晟物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昌图恒晟物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾大鹏审判员  张 杰审判员  关铁强二〇一九年十二月二十四日法官助理彭云龙书记员王兴旭