江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7176号上诉人（原审被告）：陈建民。委托诉讼代理人：邵家荣，苏州市吴中区兴吴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司,住所地苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区澄中路1号。法定代表人：胡建华，董事长。委托诉讼代理人：王晨，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人陈建民因与被上诉人苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司（以下简称休闲旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈建民上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回休闲旅游公司的诉讼请求，案件受理费由休闲旅游公司承担。事实和理由：一、休闲旅游公司起诉陈建民作为被告主体不适格。2015年6月29日，为设立公司需要，陈建民等人与休闲旅游公司签订房屋租赁合同，租期一年。2015年7月3日苏州市玖陆零农产品有限公司（以下简称玖陆零公司）经核准颁发营业执照，经营地址为涉诉出租房屋。一年租赁届满后，休闲旅游公司与玖陆零公司于2016年7月1日重新签订租期为4年的房屋租赁合同。因此，涉诉房屋仍在租期内，且承租人是玖陆零公司而非陈建民。二、玖陆零公司及陈建民不存在拖欠休闲旅游公司租金问题。2015年9月至2018年10月27日，因当地交通设施需要安装红绿信号灯，信号灯所有线路接到玖陆零公司，因此期间垫付电费44400元左右，该款项理应冲抵玖陆零公司应付租金，因此不存在拖欠租金问题。休闲旅游公司辩称：服从一审判决。休闲旅游公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令陈建民立即搬离位于苏州市相城区阳澄湖旅游集散中心（莲花岛大码头）停车场西北角的房屋。2、请求法院判令陈建民支付自2016年7月1日至2018年4月28日以20000元/年为标准计算的租金36493.15元，并承担自2018年4月29日起至实际搬离之日止按20000元/年为标准计算的房屋占有使用费。3、请求法院判令陈建民支付自2016年7月16日起至实际搬离之日止以5元/天为标准计算的违约金，暂算至2018年5月14日为3335元。4、本案诉讼费用由陈建民承担。一审法院认定事实：2015年6月29日，以休闲旅游公司作为出租方（甲方）、陈建民作为承租人（乙方）签订《租赁合同》1份，约定：租赁物位于阳澄湖旅游集散中心（莲花岛大码头）停车场西北角原捷安特自行车租赁点，房屋面积150平方米，租赁期限为一年，自2015年7月1日至2016年6月30日，租金标准20000元，签订合同当日支付；如乙方逾期支付租金超过15天，则每天以月租金的0.3%支付违约金，如乙方逾期支付租金超过30天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权单方解除本合同，收回租赁物，并有权追究乙方的违约责任。保证金及其费用：甲方交付租赁物时，乙方一次性支付租金20000元、保证金10000元，双方还作了其他约定。2017年2月27日，休闲旅游公司向陈建民发出通知称：租用的房屋面积150平米（不含莲心志愿服务站），现租赁期已到，通知您于2017年6月30日前准时撤离。2017年4月26日，休闲旅游公司又向陈建民发出通知，称：原租赁期限2015年7月1日至2016年6月30日，租赁到期后，双方并未续签租赁合同，租赁期限已到，其间多次上门、电话、书面通知要求自行撤离，但至今仍未撤离并继续占有上述房屋，现再次通知我方与你方之间不定期租赁合同至贵方收函之日起解除，并要求陈建民于2018年4月30日前自行撤离，并将租赁房屋完好交还我公司，并支付从2016年7月1日至实际搬离之日、按每年20000元计算的租金（占用使用费）。因陈建民至今未撤离，休闲旅游公司遂向一审法院起诉。上述事实，由休闲旅游公司的工商登记信息、陈建民的身份信息、租赁合同、通知、送达凭证、照片以及当事人陈述为证，一审法院予以确认。审理中，休闲旅游公司提供：1、苏州相城阳澄湖旅游发展有限公司出具的情况说明，涉案房屋由该公司于2010年8月建设。至2014年7月，因国有资产调整，涉案房屋的所有权、使用权、管理权、处分权等一切权利归属休闲旅游公司，涉案房屋有两间，实测分别为197.82平方米和118.6平方米，以及两间房屋相连的走廊，占地面积为34.21平方米。苏州市阳澄湖镇生态休闲旅游度假区管委会亦出具情况说明，证明阳澄湖旅游集散中心（莲花岛大码头）停车场西北角的房屋由本案原告享有管理权、使用权、处分权，收益权、占有权。2、中国共产主义青年团苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区工作委员会出具的情况说明，休闲旅游公司曾将上述两间房屋和走廊一并无偿提供给该工作委员会使用，后期为发挥上述两间房屋和走廊的最大价值，经协商后休闲旅游公司收回面积为197.82平方的房屋并出租给陈建民使用，但目前陈建民未经该工作委员会的同意一并占有使用了118.6平方米的房屋和走廊。3、休闲旅游公司自述，陈建民不仅占用了上述两间房屋和走廊，还未经同意擅自搭建了约40.46平方米的玻璃房。陈建民对此3份证明和自述一概不予认可。陈建民提供：1、2015年6月29日，由休闲旅游公司和陈建民、陈建林、孙立琴三人所签房屋租赁合同，并认为休闲旅游公司提供的上述租赁合同为虚假、是后来休闲旅游公司找陈建民补签的。并明确本案中不需要增加陈建林和孙立琴为被告，相关义务由陈建民承担。一审法院经审核两份合同对租赁标的、租赁期限、租金标准均一致，只是陈建民提供的合同并无逾期支付租金的违约金和支付押金的约定。2、在工商登记材料中调取的经营性用房证明，称陈建民租房用于玖陆零公司的经营用房，陈建民系该公司法定代表人，该份由苏州市阳澄湖生态休闲旅游度假区规划建设办公室出具的证明中称房屋产权证正在办理中。3、自行制作的装修费用清单，包括装修、监控设备、网络、水电安装、广告牌、空调、门等共花费927070.9元，要求休闲旅游公司赔偿，并要求反诉。一审法院于2019年3月19日向陈建民发出反诉费用缴纳通知书，但陈建民至2019年5月29日仍未缴纳，故一审法院不予受理陈建民反诉。陈建民称，其已支付2017年度的租金，但未提供证据。休闲旅游公司对此亦不认可。陈建民还称，其在休闲旅游公司有10000元的押金，因休闲旅游公司交房时未通电通水，由陈建民自行接通水电，花费17000余元，经协商，其中10000元抵押金、另7000余元由陈建民承担，但无法提供证据，休闲旅游公司对此亦不认可。陈建民另称，建立租赁关系时，双方口头约定租期为5年，但合同需一年一签，故陈建民投入大量资金进行了装修。休闲旅游公司明确，涉案房屋无产权证书，无主管部门的批复。一审法院向休闲旅游公司释明，如本案合同无效，是否变更诉讼请求，休闲旅游公司明确如合同无效，并不影响本案实体处理。一审法院认为，休闲旅游公司作为出租人将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给陈建民，与陈建民所签订的《租赁合同》无效。无效的合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故陈建民应向休闲旅游公司返还租赁物。房屋租赁合同无效，休闲旅游公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。休闲旅游公司要求陈建民支付2016年7月1日至实际搬离之日止、按每年20000元标准计算的占有使用费，该请求可予支持。休闲旅游公司另根据租赁合同的约定要求陈建民支付逾期付款的违约金，因协议无效、违约金条款亦无效。在一审法院释明后，休闲旅游公司坚持该诉讼请求，故休闲旅游公司该请求不予支持。陈建民称已缴纳2017年度的租金、在休闲旅游公司处留有10000元押金，但均未提供证据，该辩解不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律规定，判决：一、陈建民于本判决生效之日起三十日内搬离苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司位于苏州市相城区阳澄湖旅游集散中心（莲花岛大码头）停车场西北角的房屋。二、陈建民支付苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司从2016年7月1日起至实际搬离之日止、按每年20000元标准计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013254）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取398元，由苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司负担25元、陈建民负担373元（陈建民负担之款，苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司已自愿垫付，一审法院不再退还，陈建民在判决生效后十日内直接支付苏州阳澄湖生态休闲旅游有限公司373元）。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审中，陈建民提供了2016年7月1日休闲旅游公司与玖陆零公司签订的租期为四年，自2016年7月1日起的房屋租赁合同；提供了江苏耀鑫交通设施有限公司出具的2015年9月至2018年10月27日交通信号灯接电在阳澄湖农产品交易中心旁电箱的情况说明。休闲旅游公司质证认为休闲旅游公司从未与玖陆零公司签署过陈建民提供的房屋租赁合同；对于陈建民提供的情况说明所载明的电箱使用主体不知情，对于如何结算电费也不知情。二审中，休闲旅游公司申请对陈建民提供的2016年7月1日休闲旅游公司与玖陆零公司签订的房屋租赁合同上加盖的休闲旅游公司业务专用章的真实性进行鉴定。本院委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，鉴定比对的样本是一审中陈建民认可真实性的休闲旅游公司提供的落款时间为2015年6月29日的房屋租赁合同，在一审中陈建明质证认为该房屋租赁合同系于2016年8月补签。南京东南司法鉴定中心于2019年11月1日出具鉴定意见书，明确2016年7月1日房屋租赁合同上休闲旅游公司业务专用章与送检样本印文不是同一枚印章盖印形成。休闲旅游公司支付了2000元鉴定费。二审中，陈建民称其提供的2016年7月1日房屋租赁合同系休闲旅游公司工作人员周莉莉、马文红、徐胡萍盖章后交付给其。周莉莉、马文红到庭接受调查，明确没有提供2016年7月1日房屋租赁合同，也不知道该合同。徐胡萍因产假原因未当庭接受调查，经微信视频联系，在陈建民确认系徐胡萍本人的情况下，徐胡萍称其没有提供2016年7月1日房屋租赁合同，也不知道该合同。以上事实由陈建民提供的2016年7月1日房屋租赁合同、情况说明、鉴定意见书以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，陈建民与休闲旅游公司签订的2015年6月29日的房屋租赁合同因房屋缺乏准建手续而无效，陈建民使用了该房屋，应参照该房屋租赁合同约定支付占有使用费，一审法院判令陈建民支付占有使用费并无不当。陈建民上诉认为2016年7月1日以后的房屋租赁关系建立在休闲旅游公司与玖陆零公司之间并提供了2016年7月1日的房屋租赁合同，但该房屋租赁合同上加盖的休闲旅游公司业务专用章与陈建民认可的2015年6月29日房屋租赁合同的印章并非同一枚印章，且陈建民指认的工作人员亦不认可该份房屋租赁合同的存在，在陈建民未提供进一步证据证明其提供的房屋租赁合同上的业务专用章系休闲旅游公司加盖的情况下，本院对陈建民提供的2016年7月1日的房屋租赁合同真实性不予认可，对陈建民有关诉讼主体错误的上诉主张不予采信。休闲旅游公司支付的鉴定费2000元应由陈建民负担。至于陈建民提出的电费垫付问题，因陈建民对此未提出反诉，且休闲旅游公司对此亦不予认可，本院对此不予理涉，对于该问题可由双方另行处理。综上所述，陈建民的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796元、鉴定费2000元，合计2796元，由上诉人陈建民负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月六日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。