陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终8830号上诉人（原审被告）：梁红，女，1974年10月3日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：顾飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧莹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘旭杰，男，1974年9月15日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：顾飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧莹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任菲菲，女，1987年3月11日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：曹杨，陕西恒邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珍珠，陕西恒邦律师事务所律师。原审被告：赵浩宇，男，1971年11月12日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：顾飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧莹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原审第三人：西安好尔思房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：赵志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：满建兵，男，1989年6月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人梁红、刘旭杰因与被上诉人任菲菲、原审被告赵浩宇、原审第三人西安好尔思房屋中介有限公司（以下简称好尔思中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初836号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁红、刘旭杰上诉请求：1、依法撤一审判决；2、驳回任菲菲的诉讼请求；3、诉讼费由任菲菲承担。事实和理由：一、梁红、刘旭杰通过以房抵工程款的方式自开发商陕西金地大成置业有限公司处取得了诉争房屋，诉争房屋虽未办理不动产物权登记，但并不影响其依约取得的该房屋处分权，因此，一审法院认为其对于诉争房屋无权处分属事实认定错误、法律适用错误，依法应予改判。二、其在签订合同前已经诉争房屋以房抵工程款取得的背景情况充分告知任菲菲，且向任菲菲出示了相关取得证明，任菲菲也并未提出任何异议。双方基于此签订了《房屋买卖三方合同》，而双方也应当依法遵守合同约定并履行各自义务。在合同履行过程中，其并无任何违约行为，也不存在法定解除之情况，任菲菲单方要求解除的请求不能成立，因单方请求解除造成的损失应由任菲菲自行承担。任菲菲辩称，1、无论第三人与梁红、刘旭杰签订过任何协议，但不动产的无权变动以登记为要件，涉案房屋实际并未登记在梁红、刘旭杰名下，所有权是处分权的基础，梁红、刘旭杰在未取得所有权的情况下与其签订房屋买卖相关合同，确属无权处分，一审法院事实认定正确，法律适用正确。2、梁红、刘旭杰不享有所有权，而与其签订房屋买卖三方合同符合司法解释的规定，出卖人因未取得所有权或处分权，致使标的物的所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿的，人民法院应予支持。其享有法定的解除权与损害赔偿请求权。请求驳回上诉，维持原判。赵浩宇辩称，房屋买卖系梁红、刘旭杰于任菲菲签署，其仅是代理人，不应承担任何民事责任。好尔思中介辩称，手续办不下来双方都是有原因的。梁红、刘旭杰就网签问题和开发商对接，没有房票，暂时无法更名到梁红、刘旭杰名下。任菲菲应该配合梁红、刘旭杰走流程、签字，但是任菲菲不配合一直拖着。任菲菲向一审法院起诉请求：1、依法判令梁红、刘旭杰、赵浩宇赔偿其违约金136000元；2、依法判令刘旭杰配合其解除资金监管，退还房屋购房款；3、依法判令梁红、刘旭杰、赵浩宇返还购房定金80000元；4、依法判令梁红、刘旭杰、赵浩宇返还其已支付的中介费20400元；5、依法判令梁红、刘旭杰、赵浩宇赔偿其本次诉讼支付的律师费20000元；6、本案诉讼费用由梁红、刘旭杰、赵浩宇承担。一审法院认定事实：2017年1月13日，案外人陕西中恒天润环境科技有限公司与陕西金地大成臵业有限公司签订《补充协议》，约定将太奥广场商业一期12-1-10913号房屋抵偿陕西中恒天润环境科技有限公司消防工程施工款。2017年1月17日，陕西中恒天润环境科技有限公司与实际施工人王畋策签订《房屋变更协议》，约定将上述房产更名至刘旭杰名下。刘旭杰与梁红系夫妻关系。2018年5月25日，二人作为出卖方委托赵浩宇，与任菲菲、好尔思中介签订《房屋买卖三方合同》，约定将西安市莲湖区XX路XX广场XX栋XX单元XX室出售给任菲菲，建筑面积62.64平方米，总价款680000元。当日任菲菲向梁红、刘旭杰支付定金80000元。双方协商采取一次性付款方式，于协议签订后将购房款600000存入银行联名账户，待网签合同出止，联名账户解冻。关于居间服务方面约定，合同签订即视为中介方已促成买卖交易且居间服务已经完成，任菲菲于本合同签订同时向中介方支付居间报酬20400元。双方对房产交付约定为，卖方在买方出网签合同后三个工作日交付房产。该合同第八条第一款约定若逾期交付房产超过五日，买方有权要求退房，卖方应退还已付款或完成资金监管退还手续，同时按照合同总价款的20%支付违约金。5月27日，前往中国光大银行办理了个人二手房交易资金托管，任菲菲于当日向该行托管账户转账60万元。后，因双方未能办理网签手续，协商未果，诉至法院。庭审中，双方认可案涉房屋至今仍在陕西金地大成臵业有限公司名下。一审法院认为，任菲菲与梁红、刘旭杰签订的《房屋买卖三方合同》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定,具备了房屋买卖合同意思表示的要素,可以认定双方成立了房屋买卖合同关系,合法有效。但不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力。西安市莲湖区XX路XX广场XX栋XX单元XX室至今未登记在刘旭杰名下，其与妻子梁红将上述房屋出卖给任菲菲，系属无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。庭审中，任菲菲主张解除合同，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故刘旭杰、梁红应退还已收房款定金80000元，并配合任菲菲办理解除资金监管相关手续，协助任菲菲取回共管账户中已付的购房款600000元；关于任菲菲主张逾期交房违约金一节，因签订合同中并未明确约定交付房屋的时间，且任菲菲明知案涉房屋未登记在刘旭杰名下，仍与之签订房屋买卖合同，自身亦有过错，因合同目的无法实现双方均有过错，均应承担相应责任，故任菲菲主张逾期交房违约金136000元依法不予支持，但梁红、刘旭杰占用任菲菲资金，应向任菲菲承担占用期间中国人民银行同期贷款利息；关于任菲菲主张律师代理费一节，合同约定守约方可向违约方主张律师费，但本案中，双方均存有过错，故其主张律师代理费不予支持；关于任菲菲主张中介费一节，梁红、刘旭杰明知房屋现状无法交易，作为出卖方仍与任菲菲签订买卖合同，造成任菲菲损失，应向任菲菲赔偿；关于任菲菲向赵浩宇主张赔偿责任一节，因赵浩宇系梁红与刘旭杰的代理人，接受梁红、刘旭杰委托出售房屋，任菲菲向其主张无事实及法律依据，依法不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，判决：一、原告任菲菲与被告刘旭杰、梁红签订的《房屋买卖三方合同》于2018年12月26日解除；二、本判决生效后十五日内，被告刘旭杰协助原告任菲菲解除中国光大银行个人二手房屋交易资金托管服务；三、本判决生效后十五日内，被告刘旭杰、梁红退还原告任菲菲房屋定金80000元并支付利息（利息以80000元为基础，自2018年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日）；四、本判决生效后十五日内，被告刘旭杰、梁红赔偿原告任菲菲20400元；五、驳回原告任菲菲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5146元（原告已预交），减半收取2573元，由被告刘旭杰、梁红承担1047元；原告自行承担1526元。本院经审理查明，二审中梁红、刘旭杰提交新证据，太奥广场工程抵房更名确认单及收款收据，证明案涉房屋于2019年8月19日已经更名至刘旭杰名下，刘旭杰对案涉房屋享有处分权。其余原审法院查明事实属实。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《房屋买卖三方合同》应否解除。任菲菲与梁红、刘旭杰签订的《房屋买卖三方合同》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定,具备了房屋买卖合同意思表示的要素,双方房屋买卖合同关系合法有效。二审中，刘旭杰提供《太奥广场工程抵房更名确认单》，涉案房屋已于2019年8月19日由陕西中恒天润环境科技有限公司更名为刘旭杰，刘旭杰具有处分权，且任菲菲与梁红、刘旭杰均认为涉案合同继续履行不存在障碍。故，为维护市场经济秩序和促进交易，衡平双方当事人之间的利益，现合同具备继续履行的条件，涉案合同不宜解除，一审法院予以解除不妥，本院予以纠正。综上，梁红、刘旭杰的上诉意见予以采纳，上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初836号民事判决；二、驳回任菲菲的全部诉讼请求。一审案件受理费5146元（任菲菲已预交），减半收取2573元，由任菲菲承担573元，由梁红、刘旭杰承担2000元；二审案件受理费10600元（梁红、刘旭杰已预交），由梁红、刘旭杰承担6600元，由任菲菲承担4000元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 张  伟审  判  员 朱利安 二〇一九年十一月二十九日  书 记 员  孙  妍1