湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0821民初1995号原告：胡祥发，男1952年12月9日出生，汉族，湖北省京山市人，住京山市，被告：陈祥忠，男，1954年11月18日出生，汉族，湖北省京山市人，住京山市，被告：杨刚，男，1977年5月23日出生，汉族，湖北省京山市人，住京山市，第三人：卢厚建，男，1959年11月25日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市，委托诉讼代理人：彭兰平，湖北京源律师事务所律师。特别授权。原告胡祥发与被告陈祥忠、杨刚及第三人卢厚建返还原物纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理，原告胡祥发、被告陈祥忠及第三人卢厚建的委托诉讼代理人彭兰平到庭参加诉讼，被告杨刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告陈祥忠、杨刚将位于京山市××大道××东第一间车库返还给原告胡祥发；2.本案诉讼费由被告陈祥忠、杨刚承担。事实和理由：2014年7月6日，第三人卢厚建找原告胡祥发要求开发原告原住宅地（京源大道29号）并签订了一份协议书，2014年9月11日，第三人卢厚建因资金不足自动放弃开发并与原告签订了一份终止协议，原告遂独自建设。2014年9月24日，被告陈祥忠串通第三人卢厚建又要求与原告联营开发，并签订了一份联营协议书。2014年9月28日，被告杨刚、陈祥忠与原告签订了一份购买一楼北68平方米住宅房和18平方米的车库的合同书。房屋建设期间，卢厚建没有参与施工现场的管理，但其用所建房屋抵偿其欠他人款项近40万元。五年来，卢厚建拒不结算，并以原告出具的一份同意书，将原告所属返还面积的车库与被告杨刚、陈祥忠私自交易，以4万元的价格将该车库卖给杨刚，被告杨刚在未履行购买房屋合同第二条、第三条的约定交付购房余款，并在被告陈祥忠的唆使下，占有该车库，也不交购房余款。2019年4月24日，原告申请京山市新市镇人民调解委员会、居委会调解，要求被告归还车库未果，故诉至本院。被告陈祥忠辩称，1.案涉车库是卢厚建的，卢厚建将案涉车库买给自己，是经原告与卢厚建商量后出售的，至于原告与卢厚建对案涉车库是怎么处理，是原告与卢厚建之间的事；2.案涉房屋没有办理产权登记，原告向卢厚建出具了同意书，其与卢厚建签订车库买卖合同应当有效。被告杨刚、第三人卢厚建均未提交、发表答辩意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告及第三人的身份信息，证明各方诉讼主体适格；证据二、《房屋维修改建协议》、《合同废止协议》、《联营开发协议》各一份，拟证明原告与卢厚建系合伙关系，案涉房屋卢厚建不能单方出售；证据三、杨刚与卢厚建、胡祥发签订的《房屋买卖合同书》，拟证明被告杨刚尚欠原告购房款；证据四、原告胡祥发出具的《同意书》一份，证明原告有将案涉车库卖给卢厚建的意向，但合同未成立；证据五、《人民调解终止告知书》一份，拟证明案涉车库产生的纠纷经调解无果。为支持其抗辩理由，被告陈祥忠向本院提交了如下证据：证据1、《合同书》一份，拟证明杨刚与卢厚建签订了案涉车库的买卖合同；证据2、胡祥发出具的《同意书》、《房屋维修改建协议书》各一份，拟证明卢厚建在出卖案涉车库时对其享有处置权；证据3、收条二张，拟证明卢厚建将案涉车库以抵债的形式向陈祥忠出具了收条。被告杨刚及第三人卢厚建未提交相关证据材料。根据庭审质证、辩证，本院对原、被告的证据分别认证如下：被告陈祥忠对原告的证据一、五无异议，对证据二中房屋维修改建协议书无异议，对联营开发协议、对废止协议不发表意见；对证据三的真实性无异议，但认为被告杨刚不欠原告购房款；对证据四的真实性无异议，但认为该证据不能达到其证明目的；第三人卢厚建对原告的证据一、五无异议，对证据二中房屋维修改建协议书、联营开发协议书无异议，对废止协议有异议，认为废止协议为了应付相关部门的检查而签订；对证据三真实性无异议，但认为该证据与本案无关；对证据四真实性无异议，但认为卢厚建有权处置案涉车库。本院认为，被告陈祥忠、卢厚建对原告提交的证据一、五无异议，本院予以采信；原告胡祥发与卢厚建签订的房屋维修改建协议书、废止协议、联营开发协议书均有双方签字确认，能够证明双方存在合伙关系，本院对原告的三份协议予以采信；原告的证据三系原告与被告杨刚之间的买卖合同，与本案无关，本院不予采信；原告的证据四系原告本人所书，能够证明原告将案涉车库给卢厚建的事实，本院对其真实性予以采信，对原告的证明目的不予采信。原告对被告的证据1真实性无异议，但认为该合同无效；对证据2真实性无异议，对证据3不发表意见。第三人卢厚建对被告陈祥忠的证据均无异议。本院认为，被告陈祥忠提交的上述证据来源合法、客观真实，能够证明办案相关事实，本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年7月6日，原告胡祥发（甲方）与卢厚建（乙方）签订了一份房屋维修改建协议书，约定：一、甲方现有土地154.5㎡，已办好有关维建审批手续，同意交给乙方施工改建；二、乙方愿接手甲方现有土地面积的施工改建计划其费用自行承担；三、一层为车库和住宅房，二层和三层以上为住宅楼一梯二户，按现有的审批手续双方共同作好城建方面的协调工作；四、改建后甲方拥有车库一间22㎡，二楼三楼各一套110㎡，其他楼房和车库由乙方所有；五、如出现城建方面的原因，改建楼层达不到四层，甲方将拥有的车库一间，楼房二间按实际垫付的投资数额支付给乙方。如出现城建方面的原因，不能建四层，甲方应按乙方所建面积按680元/㎡支付乙方整个工程款后房屋归甲方所有；六、改建的工程质量参照开发新建楼房标准，拆除旧房事宜由乙方负责；合同还约定了开工、完工及邻里协调等相关事宜。2014年9月11日，原告胡祥发（甲方）与卢厚建（乙方）签订了一份合同废止协议对上述改建协议予以解除，双方约定：一、甲乙双方在2014年7月6日签订的房屋维修改建协议和2014年8月6日的补充协议全部作废；二、乙方原经办的房屋建筑由甲方与施工方协商，乙方负责协调。乙方原有的电施工设备交甲方继续使用，甲方应付乙方电费；三、甲方不追究乙方的一切违约责任，但愿付乙方交付的活动费两万元给乙方。2014年9月24日，原告（甲方）与卢厚建（乙方）又对案涉房屋签订了一份联营开发协议，约定：一、双方同意共同开发，除建筑成本外，本着利益同享、风险共担的原则办理；二、双方议定，除按甲方的还建面积外（二楼220平米，一楼靠西一间），其余共同外售；三、房屋出售需双方共同认可（包括价格、付款、期限），经双方签字有效；四、房屋出售款，首先支付建筑款，余款共同管理；五、双方议定，根据实际情况，按双方实际投入资金计算成本，分享利益。2014年9月24日，原告胡祥发向卢厚建出具了一份内容为“原京源大道29号开发的靠东的车库一间，同意给卢厚建同志，价格另议”的同意书。因卢厚建曾欠被告陈祥忠的债务4万，2014年10月20日，被告陈祥忠以被告杨刚（乙方）的名义与卢厚建（甲方）签订了一份合同书，约定甲方将京源大道29号胡祥发宅基地开发的楼层前靠东的第一间车库（案涉车库）卖给杨刚，价格为4万元，用以抵偿下欠陈祥忠的上述债务，双方还约定了违约责任等内容。合同签订后，被告陈祥忠将该车库安装了卷闸门，占有使用至今。后原告胡祥发认为案涉车库归自己所有，要求被告陈祥忠、杨刚返还案涉车库未果，双方发生纠纷。2019年初，原告胡祥发向京山市新市镇人民调解委员会申请调解，该调委会受理后，于2019年4月23日至2019年8月23日多次组织双方进行了调解，双方无法达成调解协议，遂于2019年8月26日向原告出具了人民调解终止告知书。原告诉至本院。另查明，原告胡祥发原房屋位于京山市新市镇××大道××号，用地面积99.04㎡，为国有土地，土地使用权证号为：京国用（98）字第914号。2013年11月4日，原告胡祥发申请个人危房维修，拟修99.04㎡，但未取得相应的规划许可证。案涉房屋实际占地面积超过99.04㎡本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”。因此，建造的房屋要取得物权，必须是合法建造。本案中，原告胡祥发与卢厚建签订协议联营开发协议，并将建成的房屋、车库进行销售，双方名为联合建房，实为房地产开发。由于案涉房屋没有办理相应的审批手续，其行为违反了我国法律强制性规定。由于原告不能证明该房屋系合法建造，故因该建筑物的买卖、合伙分割产生的纠纷均不受法律保护。同时，被告陈祥忠通过与原告的合伙人卢厚建签订买卖合同的形式而占有案涉车库，且已支付了相应的对价，原告胡祥发主张其与卢厚建协商将案涉车库纳入了还建面积，案涉车库应归其所有，但从原告提交的《联营开发协议》及相关证据并不能反映案涉车库归其所有或占有的事实，故其无权要求被告陈祥忠返还案涉车库。综上，原告在不能证明其系案涉房屋（含车库）的合法建造人和占有使用人的情况下，主张案涉车库归其所有的意见于法无据，故本院对原告要求被告陈祥忠、杨刚返还案涉车库的意见不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:驳回原告胡祥发的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告胡祥发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  汪烊二〇一九年十二月十二日法官助理梁帅毫书记员张昭