吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉0402执异97号案外人:董伟,女,汉族,1966年8月15日出生,住辽源市龙山区东吉街7委11组。申请人:侯波，男，汉族，1979年1月12日出生，住辽源市龙山区。被执行人:方树源，男，汉族，1968年2月12日出生，住辽源市。被执行人:王悦，女，汉族，1971年10月2日出生，住辽源市。申请执行人侯波与被执行人方树源、王悦经司法确认的调解协议一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人董伟向本院提出书面异议。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人董伟向本院提出异议请求:撤销辽源市龙山区法院（2018）吉0402执1166号执行裁定书的执行。执行（2018）吉0402民初2066号民事裁定书。事实与理由:2018年10月26日原告董伟诉被告方树源、王悦民间借贷一案，于2018年10月23日诉讼保全查封方树源购买的辽源市桂枫园C-025栋别墅房籍（2018）吉0402民初2066号民事裁定书，并向法院申请执行。申请法院评估保全被执行人的别墅。在评估中发现该别墅被另一案件评估拍卖，因我的案件查封是在2018年10月23日，另一案件申请人侯波是在2019年3月6日查封，在我案件之后。现向法院提出异议，停止侯波案件的评估拍卖。侯波抗辩称：被答辩人在其异议申请书中提出“2018年10月26日董伟与方树源、王悦民间借贷一案，于2018年10月23日诉讼保全查封方树源购买的辽源市桂枫园C-025栋别墅房籍（2018）吉0402民初2066号民事裁定书，并向贵院申请执行。申请法院评估保全查封被执行人的别墅。在评估中发现该别墅被另一案件评估拍卖，因我的案件查封是在2018年10月23日，另一案件申请人侯波是在2019年3月6日查封，在我案件之后”。答辩人的查封所依据是龙山区人民法院（2018）吉0402执1166号执行裁定书，于2019年3月6日在辽源市房地产交易中心将被执行人方树源、王悦的别墅予以查封的。从查封时间上看被答辩人的查封时间是早于答辩人，但被答辩人申请的查封协助执行通知是送达给房地产开发公司。而答辩人申请的查封，其查封协助执行通知是送达给辽源市不动产登记中心和辽源市房地产市场管理处。辽源市不动产登记中心和辽源市房地产市场管理处是国家赋予的专门管理房屋产权及交易的主管部门，所有的房屋产权都要在此登记注册、备案，不论是有产权证的还是没有产权证的房屋都是在此备案。法院在查封房屋产权及房籍时，都应当由该部门协助执行，其他部门无此权利。经调查被查封的辽源市桂枫园C25栋别墅，在2018年3月23日已在辽源市房地产市场管理处登记备案。那么被答辩人申请的查封，应当是在辽源市房地产市场管理处协助查封。而却是向三海房地产开发公司协助查封，该公司不具备协助执行的能力，换句话说该公司没有那个权力，让其协助也是没有法律效力的。虽说被答辩人提出的查封在先，但其没有效力，属于无效查封。故（2018）吉0402执1166号执行裁定书的查封效力大于（2018）吉0402民初2066号民事裁定书的查封效力。另外对被答辩人与方树源的民间借贷的事表示怀疑，被答辩人是否真的向方树源交付了借款？其在法庭审理过程中应当提交借款的银行转账清单，以证明确实交付了借款。这么大的钱款不可能是现金支付，一定要通过银行转账的。否则借款是虚假的。鉴于此，答辩人有理由换衣被答辩人与方树源的这一民间借贷纠纷案存在虚假诉讼，并以查封自己的别墅，来对抗答辩人执行方树源的房屋。现答辩人请求贵院依法对被答辩人提出的执行异议予以驳回，继续执行答辩人与方树源、王悦一案，对别墅继续进行拍卖。另外答辩人作为案外人，请求贵院对被答辩人与方树源、王悦民间借贷一案重新审查。同时答辩人将向有关部门举报其虚假诉讼的违法行为。经审查查明：本院在执行侯波与方树源、王悦民间借贷纠纷一案中，于2019年3月6日作出（2018）吉0402执1166号执行裁定书，查封了王悦购买的、由辽源市三海房地产开发有限公司开发的位于辽源市桂枫园别墅小区C25栋房屋一套，建筑面积431.05平方米。因该房屋所在的桂枫园小区开发单位辽源市三海房地产开发有限公司于2011年10月9日取得了商品房屋预售许可证，王悦于2018年3月23日与辽源市三海房地产开发有限公司签订C25栋房屋的商品房屋买卖合同（预售），并在辽源市房地产市场服务中心办理了合同备案登记，故本院将查封裁定书向双方当事人送达的同时，又向辽源市房地产市场管理服务中心送达了协助执行通知书，要求该中心协助办理C25栋房屋的查封事宜。2019年6月28日，本院依据申请执行人侯波的申请，作出对C25栋房屋予以拍卖的执行裁定书。另查明，本院在审理董伟诉方树源、王悦民间借贷纠纷一案中，于2018年10月23日作出（2018）吉0402民初2066号诉讼保全民事裁定书，查封了方树源购买的、由辽源市三海房地产开发有限公司开发的位于辽源市桂枫园别墅小区C25栋房屋。民事裁定书向双方当事人送达后，因该房屋未进行不动产权属登记，本院于2018年10月25日向房屋开发单位辽源市三海房地产开发有限公司送达协助执行通知书及民事裁定书，要求该公司协助办理查封事宜。后双方达成民事调解书，被告方树源、王悦分期偿还原告董伟借款本金420万元及利息。现因被告没有履行还款义务，经董伟申请，本案已经入执行阶段。执行期间，董伟获悉本院（2018）吉0402执1166号案件对C25栋房屋进行拍卖，故提出执行异议。本院认为：本案争议的焦点是，本院（2018）吉0402执1166号执行裁定和（2018）吉0402民初2066号民事裁定对桂枫园C25栋别墅房屋的查封，哪轮查封的公示效果更强的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理登记手续的查封、扣押、冻结行为。”结合本案，涉案的桂枫园C25栋房屋在辽源市房地产市场服务管理中心只办理了商品房预售登记备案，未办理商品房初始登记及预告登记，预售登记并不属于不动产权属登记，而是房产管理部门对合同的一种行政管理措施，《物权法》中只规定了商品房预告登记制度，对预告登记制度却无明文规定。因此，本院在执行（2018）吉0402执1166号案件中，在对桂枫园别墅小区C25栋房屋依法进行查封时，虽然向辽源市房地产市场服务管理中心发出了执行裁定书、协助执行通知书，该中心也已签收登记，但由于上述原因导致该查封登记不具有对抗其他查封的效力。本院（2018）吉0402民初2066号民事裁定作出后，已向双方当事人送达，并向C25栋房屋的开发单位辽源市三海房地产开发公司送达了协助执行通知书，在查封时间上顺序在先，故（2018）吉0402民初2066号民事裁定书对桂枫园别墅小区C25栋房屋的查封为有效查封。本院（2018）吉0402执1166号案件对该房屋的查封为轮候查封，尚未发生法律效力，故执行中对该房屋所进行拍卖处置不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，裁定如下：撤销辽源市龙山区人民法院（2018）吉0402执1166号执行裁定书中涉及“拍卖被执行人王悦所有的在本市桂枫园别墅小区C25栋房屋一处及土地院墙等附属物”的部分。中止对上述标的的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽源市中级人民法院申请复议。审判长  谢立明审判员  任振龙审判员  陈 敏二〇一九年十二月二日书记员  武雅丹