湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2831号上诉人（原审被告）：黄冈市天宏商贸有限公司。住所地：黄冈市黄州区宝塔大道191号。统一社会信用代码：91421100753403955C。法定代表人：王慧梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梅，该公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：肖红，湖北中鑫律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：黄冈勇胜房地产经纪有限公司。住所地：黄冈市黄州区明珠大道金家上城6幢1层S110号、S111号。统一社会信用代码：91421102MA48DL3J4T。法定代表人：但婷，该公司经理。委托诉讼代理人：周文鹏，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人黄冈市天宏商贸有限公司（以下简称天宏公司）因与被上诉人黄冈勇胜房地产经纪有限公司（以下简称勇胜公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人天宏公司委托诉讼代理人杨梅、肖红，被上诉人勇胜公司的法定代表人但婷及其委托诉讼代理人周文鹏、许强胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宏公司上诉请求：1、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2018）鄂1102民初2619号民事判决，改判驳回勇胜公司的诉讼请求，天宏公司不承担责任。2、一审、二审诉讼费用由勇胜公司负担。事实和理由：一、一审判决天宏公司支付勇胜公司2018年7月份佣金为285500元，该285500元佣金包含客户谢芳、夏小明、张宝林、王某业务所计算的佣金以及营销策划费2万元。谢芳首付款尚未缴足，不符合合同约定的按揭客户佣金支付条件；王某系天宏公司自行销售的客户，按约定也不应向勇胜公司支付佣金。二、勇胜公司应向天宏公司支付房屋销售差额（损失）382182元，且应退还多支付的房屋销售佣金548400元。勇胜公司辩称，一、双方于2017年9月10日签订的代理合同及2018年补签的代理协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定结算支付佣金。二、2017年9月，勇胜公司按协议内容完成了各项义务，经双方2018年8月21日结算，天宏公司下欠勇胜公司2018年7月份的佣金合计305500元（有双方签字的销售结款明细表可证实）；对2018年8月及前期遗留勇胜公司应提的部分佣金，天宏公司至今不予结算，已构成违约。三、双方2018年8月21日出具的销售结款明细表，也未注明扣减客户谢芳、夏小明、张宝林等人的佣金，且不能证明客户王某系其自行销售的事实，故一审判决天宏公司向勇胜公司支付285500元佣金符合双方约定。勇胜公司向一审法院起诉请求：1、判决天宏公司立即支付勇胜公司销售代理佣金573900元；2、判决天宏公司支付合同违约金10万元；3、由天宏公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月20日，勇胜公司与天宏公司签订一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，合同约定，甲方（天宏公司）委托乙方（勇胜公司）提供全程营销代理，项目为天宏国际商贸城一期房源，2017年9月10日已确认可售房源约250套，甲方委托乙方负责本项目可售房源的销售及招商代理，服务期限六个月，即2017年9月10日至2018年3月10日，若合同到期后，甲乙双方另行签订代理合同，甲方自行销售成功的房源，不计入销售业绩，且不计提乙方销售佣金，未经甲方书面许可，不得低于一房一价表中的销售底价对外销售，除经甲方书面同意外；成交界定，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交；甲方委托乙方对外销售的商铺物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的6%佣金标准向乙方结算佣金，公寓物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的4%佣金标准向乙方结算佣金，乙方每期需提供相应金额的有效发票，佣金结算条件，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，若甲方有下列行为之一者，乙方有权选择继续履行合同或者单方面解除本合同，同时，甲方应向乙方支付违约金10万元及所有应结算的代理费用，1、在履行合同中有重大违反国家法律法规行为致使本合同不能继续履行的，2、甲方单方面无故终止合同，导致合同无法履行的，合同还对双方其他权利义务作了约定。2018年2月8日，双方签订一份《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》，协议约定，针对2017年9月10日签订的《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，作出如下补充及调整，原合同第四条12款乙方营销策划费用，由原定的8万元调整为4万元，根据原合同的第六条1款，乙方结算点位统一按照成交房价6%结算，乙方确保每月完成5套以上的销量，如未完成，则当月营销策划费用扣减50%，该扣减费用用于佣金结算时扣除，如若月销售任务达成10套以上，甲方奖励乙方2万元，在甲方不提出乙方退场的前提下，双方合作时间由原定的2017年9月10日到2018年3月10日，延长到2018年9月10日。2018年8月，勇胜公司向天宏公司提供一份《天宏国际商贸城项目7月份销售结款明细表》，注明，勇胜公司代理销售情况，佣金以及月费共计305500元。2018年8月21日，杨梅在明细表下方签字注明，客户信息及回款金额无误，柳火群紧接下方签字注明同意付款，另柳火群又在签字旁注明，没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，柳火群。法院组织双方对账时，天宏公司陈述，杨梅是天宏公司会计、柳火群是天宏公司总经理。这份7月份销售结款明细表是由勇胜公司提交公司审核，天宏公司经过初步审核由杨梅、柳火群签字，勇胜公司就拍照了，后来天宏公司发现王某的存在问题，故由柳火群重新签字了，在该明细表上加注没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付。每个月必须销售5套以上，才支付月费。柳火群作为天宏公司总经理，从天宏公司内部管理制度，柳火群签字付款算数。勇胜公司认为，该结款明细表已经双方结算认可，应予以结算佣金，但七月份月费可按2万元结算。天宏公司提供王某证言，法院要求天宏公司申请证人王某在规定期限内出庭作证说明情况，但天宏公司在规定期限内未申请证人王某出庭作证。2018年8月29日，双方签订一份《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，合同约定，原甲乙双方合同于2018年9月10日期满，现经甲、乙双方友好协商，于2018年8月30日终止合同，其他按原合同正常执行。后双方就销售佣金结算未达成一致协议，故勇胜公司诉至法院。一审法院认为，勇胜公司与天宏公司签订《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》、《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》以及《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，系双方当事人真实意思表示，双方应就勇胜公司代理销售期间销售房源代理佣金进行结算。2018年8月21日，勇胜公司提供《天宏国际商贸城项目7月份销售结款明细表》，经天宏公司会计及总经理签字认可，后又称王某系甲方自行销售成功的房源客户，不应付乙方佣金，并在明细表上添加字样“没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，其他同意付款”，天宏公司应就此添加内容承担举证责任，天宏公司虽在庭审过程中提供王某证言，但在法院规定期限内，未申请王某出庭作证，天宏公司认为王某系其自行销售房源客户，证据不充分，依法不予采信。勇胜公司认可2018年7月份月费可按2万元结算，依法予以支持。勇胜公司主张双方未结佣金268400元，证据不充分，且天宏公司不予认可，本案不作调整。勇胜公司主张天宏公司支付违约金10万元，因双方已协商解除合同，勇胜公司该主张无依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、黄冈市天宏商贸有限公司支付黄冈勇胜房地产经纪有限公司销售代理佣金285500元，限其于判决生效之日起六十日内履行完毕。二、驳回黄冈勇胜房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10539元，由勇胜公司承担6074元，由天宏公司承担4465元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，根据双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点为：天宏公司应否向勇胜公司支付客户谢芳、王某的购房佣金。一、关于谢芳的购房佣金。《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》约定，按揭客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，天宏公司予以结算。天宏公司认为客户谢芳未付清购房首付款，不符合佣金结算条件。因双方在实际履行合同过程中，是按实际收取的购房款分期结算支付佣金，事实上改变了合同约定的佣金结算方式；2018年8月21日勇胜公司向天宏公司报送7月份销售结算表，对于谢芳的购房佣金，计算的是按揭款项应计提的佣金，天宏公司已签字同意付款，其事后又在该表上签字备注“没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，其他同意付款”，该备注内容与其此前双方实际结算方式不相符；且谢芳的房屋系按揭购买，银行已发放按揭贷款，天宏公司于2018年2月也向勇胜公司结算并支付了谢芳购房的首付款佣金，可视为其认可佣金结算条件成就，天宏公司应按照约定向勇胜公司支付谢芳购房未结算的佣金。二、关于王某的购房佣金。《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》约定，天宏公司自行销售成功的房源，不计入勇胜公司销售业绩，且不计提勇胜公司销售佣金。天宏公司认为客户王某系其自行销售的客户，按约定不应向勇胜公司支付佣金。2018年8月21日勇胜公司向天宏公司报送7月份销售结算表，其中包含王某购房佣金，天宏公司已签字同意付款，其事后又在该表上签字备注“没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，其他同意付款”。天宏公司为证明该项主张，在一审中提交了王某相关证言，但未在规定期限内向一审法院申请王某出庭作证，因王某相关证言无法证实，故天宏公司认为王某系其自行销售房源客户证据不充分；且根据勇胜公司提交的与王某微信聊天记录，可以证实勇胜公司为促成天宏公司与王某的房屋交易，付出了一定的劳动成果。一审认定天宏公司向勇胜公司支付王某购房佣金并无不当，本院予以支持。天宏公司在二审中请求勇胜公司向其支付房屋销售差额（损失）382182元，退还其多支付的房屋销售佣金548400元，依法不属于本案审理范围，且天宏公司已另行起诉主张，对该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，天宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5583元，由上诉人黄冈市天宏商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪志勇审判员  饶贵芳审判员  宋顺国二〇一九年十二月十二日法官助理陈新明书记员杨丽