广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21532号上诉人（原审被告）：广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社，住所地广州市白云区江高镇蓼江路48号。委托诉讼代理人：罗荣标，广东弦正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹纯，广东弦正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王伟湖，男，1989年5月10日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：刘宇忠，广东格林律师事务所律师。上诉人广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社（以下简称蓼江村经济合作社）因与被上诉人王伟湖租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。蓼江村经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决书第二、第三项判决，并改判为“驳回王伟湖要求蓼江村经济合作社返还合同履约保证金和预付租金的诉讼请求”；2.本案一、二审的全部诉讼费用由王伟湖承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定：“蓼江村经济合作社未能提供证据证实其己向王伟湖实际交付涉案商铺”的事实错误，蓼江村经济合作社己经在2017年12月份，将涉案商铺实际交付给王伟湖使用至今。第一，蓼江村经济合作社与原租户就涉案商铺的租赁期限至2017年3月31日止，涉案商铺租赁期届满后，蓼江村经济合作社才将涉案商铺提交江高镇三资管理平台招投标。第二，2017年10月27日王伟湖中标后，与蓼江村经济合作社签订的《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》明确约定：租赁期限从2018年1月1日起至2037年12月31日止。即按约定2018年1月1日为涉案商铺的交付日期。第三，蓼江村经济合作社收取涉案商铺原租户的租金至2017年11月份，从2017年12月起己无收取原租户的分文租金，目的就是为了清场，将涉案商铺交付给王伟湖，2017年12月王伟湖己实际接管了涉案商铺。第四，蓼江村经济合作社将涉案商铺交付王伟湖后，为配合王伟湖进行报建，将涉案商铺原始报建资料的原件资料均交付了王伟湖掌管，王伟湖亦着手办理了报建手续，并对涉案商铺进行了现场围蔽施工。第五，从2018年1月1日双方约定交铺之日起至本案立案之日止，王伟湖从无向蓼江村经济合作社提出过要蓼江村经济合作社移交涉案商铺的请求，也无提交任何口头、电话、短信、书面等证据，进行证明其无接收商铺的事实。若蓼江村经济合作社无按约定将涉案商铺交付给王伟湖使用，王伟湖在交纳了保证金及预付了半年租金的情况下，出于其利益的维护，一定会向蓼江村经济合作社提出移交场地的诉求或抗议。现王伟湖在一审庭审时，才主张蓼江村经济合作社至今未向其交付租赁商铺，明显不符合生活逻辑。第六，蓼江村经济合作社与王伟湖无办理涉案商铺的书面移交手续，是蓼江村经济合作社处于农村，法律意识淡薄，办事机制不健全所致。蓼江村经济合作社没有按法律人的思维去办理商铺的书面交付手续，是农村思想落后的办事常态。综上六点，蓼江村经济合作社作为农村集体，在涉案商铺原租赁期满后，根据江高镇政府三资管理中心的要求，将涉案商铺提交三资平台进行招投标。在王伟湖中标后，为履行与其签订的《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》，提前一个月对涉案商铺进行清场处理。2017年12月清场后，蓼江村经济合作社己无任何租金收益或利益的情况下，蓼江村经济合作社无任何理由不向王伟湖交付涉案商铺。对于商铺是否有交付，王伟湖应承担更大的举证责任。但王伟湖对商铺交付并无进行任何举证。王伟湖只是在一审庭审时才否认，其己在2017年12月实际接收了涉案商铺的事实，纯粹是出于其自身利益着想，希望通过交付证据缺失，利用诉讼技巧，以达到其利益最大化的非法目的所作的辩解。据此，王伟湖拒不承认己于2017年12月实际接收了涉案商铺的事实，既与事实不符，也与生活逻辑不符。2.一审判决认定“双方关于商铺升级改造的约定因政府部门的停工通知实际未能履行，且双方原本亦约定了180天的建筑免租期，故蓼江村经济合作社以王伟湖实际占有、使用商铺为自拒绝返还上述预付租金的抗辩意见本院不予支持。”的事实错误，升级改造只是双方履行商铺租赁合同的一部分，而不是全部。根据蓼江村经济合作社与王伟湖签订《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》的约定：“商铺升级改造成水泥混凝土结构，最低2层：建筑期为180天免租；一年内必须完工，包括建筑期180天在内。”可证实：第一，涉案商铺蓼江村经济合作社原本就有一层在出租收益，双方约定改造最低2层，即王伟湖改造只要加建一层就符合双方签订合同的目的。涉案商铺的总租金是由第一层商铺租金加第二层商铺租金构成的，而不是单按改造后的第二层租金确定的，原有第一层商铺的租金无论王伟湖改造与否都存在，其都应当交纳租金。第二，双方约定商铺的改造期为二年，但免租期只有180天，即王伟湖在超出180天建筑期后，无论如何都要开始计算租金。2017年12月王伟湖接收涉案商铺后，将涉案商铺围蔽准备改造，其虽未能改造，但从无告知蓼江村经济合作社未能办理改造的消息，也无主动与蓼江村经济合作社协商解决，至今亦未拆除围蔽工程，将商铺返还给蓼江村经济合作社管业。现一审判决确认租赁合同无效，依法合同无效后，王伟湖仍应参照双方约定的租金标准，向蓼江村经济合作社交纳实际使用商铺期间的使用费。第三，蓼江村经济合作社给予王伟湖改造免租期180天，是基于信任王伟湖能够改造成功，和能够实现双方签订《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》的目的，而设定的期限。但现实中无法改造，免租期就变得无任何实质性意见和无存在的必要性。六个月的免租期，给蓼江村经济合作社造成了客观上（六个月租金〉的损失，根据合同无效后的责任分担，王伟湖对蓼江村经济合作社该客观损失，也应当承担相应的责任。综上三点，一审判决以偏概全，仅在王伟湖未能加建二层的情况下，即认定王伟湖无须交纳涉案商铺一、二层的全部租金，明显认定事实错误。二、一审判决显失公平，明显偏袒王伟湖。l.一审判决在认定涉案商铺是否交付上：只强调蓼江村经济合作社未能提供证据证实己向王伟湖交付涉案商铺：但对于王伟湖无任何举证，无接收商铺却办理报建手续，对商铺进行了围蔽施工，签订合同、交纳保证金、预付租金后又不接收场地等，不合理、不符合逻辑的行为，却只字不提，不予考量。2.一审判决在认定合同无效后，对所造成双方损失的认定上：蓼江村经济合作社为履行与王伟湖签订的《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》，损失一个月租金，提前一个月对商铺进行清场。按合同约定的计租起算点2018年1月1日起至今，已经又损失了22个月的商铺租金。然而，一审对蓼江村经济合作社因履行合同而造成该23个月租金的经济损失，却熟视无睹，不予认定。按一审判决，王伟湖签订《寥江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》后，合同履行至今，其无须对蓼江村经济合作社23个月的租金损失承担分文责任，本案对王伟湖而言，根据无造成任何损失。据此，一审判决在认定事实上和合同无效的责任承担上，均偏袒王伟湖，有失公平。综上所述，一审判决认定事实错误，显失公平。据此，请求二审法院依法予以纠正，并判决蓼江村经济合作社如上诉请。王伟湖辩称：一、案涉租赁物需先完成升级改造之后，才可使用，蓼江村经济合作社声称王伟湖使用了案涉租赁物，不是事实。我方一审提交的证据都明确显示案涉租赁物需改造再使用，即案涉租赁物的升级改造是履行合同的前提，是王伟湖使用案涉租赁物的前提，没有改造，不改造不得使用案涉租赁物。2018年4月11日，即合同约定的改造升级期内，广州市白云区江高镇人民政府禁止案涉租赁物升级改造。案涉租赁物因此无法（没有）进行升级改造。即王伟湖使用案涉租赁物的前提条件尚未具备，王伟湖不得使用案涉租赁物。二、蓼江村经济合作社提交的证据无法证明王伟湖使用了案涉租赁物，蓼江村经济合作社没有证明王伟湖使用了案涉租赁物。1.蓼江村经济合作社上诉期间提交的证据1没有显示其已把案涉租赁物交付王伟湖的内容，没有王伟湖使用案涉租赁物的内容，该证据仅显示其与原承租人的租赁合同的履行情况。该证据无法证明蓼江村经济合作社把案涉租赁物交付王伟湖及王伟湖使用了租赁物。2.蓼江村经济合作社上诉期间提交的证据2不是报建资料，是蓼江村经济合作社将案涉租赁物通过广州市白云区江高镇“三资中心”，通过招投标方式出租案涉租赁物时形成的资料。即该证据的资料是为了竞投案涉租赁物、就案涉租赁物签订合同形成的资料。蓼江村经济合作社声称据此己配合王伟湖办理报建手续，与事实不符。3.蓼江村经济合作社上诉期间提交的证据3不能证明是王伟湖围蔽案涉租赁物。王伟湖没有围蔽案涉租赁物，该照片无法显示是王伟湖围蔽案涉租赁物的内容。三、案涉租赁物的现状显示王伟湖确实没有使用案涉租赁物。王伟湖二审期间提交的案涉租赁物的照片显示，该租赁物还有原承租户尚未搬走，即原承租户还在占有案涉租赁物。此外，案涉租赁物的现状没有王伟湖施工、使用过、正在使用的任何迹象。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，蓼江村经济合作社的上诉理由，证据不充分，恳请贵院判决驳回上诉，维持一审判决。王伟湖向一审法院起诉请求：1.确认王伟湖、蓼江村经济合作社签订的《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》无效；2.蓼江村经济合作社立即返还王伟湖合同履约保证金共计人民币200000元及其利息（自2017年10月16日按中国人民银行同期贷款利率计至清还之日止）；3.蓼江村经济合作社向王伟湖返还已预付的租金共计人民币62000元及利息（自2017年10月27日按中国人民银行同期贷款利率计至清还之日止）；4.本案诉讼费用由蓼江村经济合作社负担。一审法院查明事实：2017年7月28日，蓼江村经济合作社对外发布《江高镇蓼江村第十三经济社资产交易方案》，就位于广州市白云区江高镇蓼江路的涉案商铺的升级改造租赁项目公开招标，交易方案载明产权现状为未完善产权。2017年10月16日，王伟湖应约投标，并按照前述交易方案的规定向蓼江村经济合作社缴纳交易保证金200000元。2017年10月19日，经公开竞标，王伟湖最终胜出中标，中标金额为124000元。2017年10月27日，王伟湖、蓼江村经济合作社签订《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》。该合同约定：乙方（即王伟湖）租赁甲方（即蓼江村经济合作社）的商铺坐落于蓼××十三社禾塘（地名）公路边，商铺建筑面积为352平方米，乙方对甲方出租的商铺情况已作充分了解，同意承租改造，仅用于商业用途；租赁期限为20年（包括建筑期180天免租），自2018年1月1日起至2037年12月31日止；合同签订当天，乙方须一次性向甲方交纳20万元作为履行本合同的保证金（竞投时交纳的保证金转为合同履行保证金）；乙方每年应交纳租金总额为12.4万元，不含税费，租金每5年递增一次，每次在上一年度租金基础上递增10%，如此类推。合同第三条第（五）项关于商铺升级改造要求部分载明：“2、商铺升级改造成水泥混凝土结构，最低2层，上不封顶（注：若扩建地面面积也属于十三经济社收租）。3、电杆、电线、光纤电缆、电话线、水、电、消防报建等一切手续，费用由乙方自行解决，十三经济社负责土地。4、本次改铺位升级改造资金由乙方出资（全资），十三经济社不出资，建筑期为180天免租。5、合同租赁计算日起，一年内必须完工（包括建筑期180天在内），如乙方逾期每天按总金额的5‰计算滞纳金，到工程完工为止。”同日，王伟湖依合同向蓼江村经济合作社预付租金62000元，蓼江村经济合作社另向王伟湖开具收据同意上述交易（竞投）保证金200000元转为合同履约保证金。2018年4月11日，广州市白云区江高镇人民政府发布《江高镇关于落实临小工程全面停工的通知》，明确自4月10日起暂停审批（备案）各类临小工程，各村（居）同步暂停接收村民的报建资料，并要求江高镇辖区的各类违规项目一律停工。2018年4月12日，广州市白云区江高镇蓼江村民委员会发布《停工通知》，要求辖区内所有在建临小工程全部停工。庭审中，蓼江村经济合作社确认涉案商铺没有合法产权登记，但认为有合法报建手续，并提供了涉案商铺建房（用地）申请表用以证实。该申请表载明用地面积为352平方米，建筑层数为1层，结构为水泥混合，建设性质为临建，审批日期为1996年3月20日。对于蓼江村经济合作社有无将涉案商铺交付给王伟湖使用，王伟湖、蓼江村经济合作社双方存在争议。王伟湖主张蓼江村经济合作社一直拖到2018年4月准备交付，但江高镇政府发布了上述停工通知，涉案商铺之前的租户也没有腾空，于是王伟湖拒绝接受涉案商铺；蓼江村经济合作社主张投标前王伟湖已经看过现场，是可以交付的，商铺实际也已经交付了，但没有证据证实。以上事实，有《江高镇蓼江村第十三经济社资产交易方案》、银行汇款客户回单、中标公示、《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》、《江高镇关于落实临小工程全面停工的通知》、《停工通知》、建房（用地）申请表、收据及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款、第三款另规定：“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。”本案中，涉案商铺为临时建筑，批准日期为1996年3月20日，蓼江村经济合作社提交的建房（用地）申请表上亦未明确载明使用期限，依上述规定，临时使用土地期限一般不超过二年，则涉案商铺已超过法定的临时使用期限，蓼江村经济合作社亦未能提供证据证实该建筑在本案法庭辩论终结前已经主管部门批准建设或批准延长使用期限，故王伟湖、蓼江村经济合作社就该商铺租赁事宜签订的《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》应为无效合同，蓼江村经济合作社主张该租赁合同有效的抗辩意见于法无据，一审法院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现涉案租赁合同无效，王伟湖要求蓼江村经济合作社返还合同保证金200000元及预付的租金款62000元符合法律规定，一审法院对此予以支持。蓼江村经济合作社在对外发布的《江高镇蓼江村第十三经济社资产交易方案》中已载明涉案商铺产权现状为未完善产权，则王伟湖对商铺的产权等相关情况理应审慎核查，其在疏于了解该商铺产权及相关报建手续的情况下签订涉案合同，自身亦存在一定过错，故其要求蓼江村经济合作社赔偿上述保证金及预付租金的利息损失的诉请一审法院不予支持。蓼江村经济合作社未能提供证据证实其已向王伟湖实际交付涉案商铺，双方关于商铺升级改造的约定亦因政府部门的停工通知实际未能履行，且双方原本亦约定了180天的建筑免租期，故蓼江村经济合作社以王伟湖实际占有、使用商铺为由拒绝返还上述预付租金的抗辩意见一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认王伟湖与广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社于2018年10月27日签订的涉案《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》无效；二、自一审判决生效之日起三日内，广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社向王伟湖返还合同履约保证金200000元；三、自一审判决生效之日起三日内，广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社向王伟湖返还预付租金款62000元；四、驳回王伟湖的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费13072元，由广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社负担。广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社负担的上述受理费应在一审判决生效之日起三日内直接支付给王伟湖。二审期间，蓼江村经济合作社提交三份证据：证据1.租约、押金收据、租金收据、日记账，拟证明：蓼江村经济合作社为履行与王伟湖的合同，将原租户提前清场的事实。证据2.报建材料，拟证明：蓼江村经济合作社已经配合王伟湖办理报建手续。证据3.照片，拟证明：王伟湖对涉案房屋进行围蔽的事实。王伟湖对上述证据发表如下意见：证据1没有显示蓼江村经济合作社将房屋交付我方的内容，该证据只是显示其与原承租人的情况，与本案无关。证据2不是报建资料，是蓼江村经济合作社通过招投标的方式进行，这证据不足以证明其主张。对于证据3，不是证明王伟湖围蔽涉案房屋，也不能证明围蔽的时间，不能证明我方使用案涉房屋。王伟湖提交一份证据：照片二张，显示案涉物业内部的情况,拟证实案涉商铺内尚有前承租户的物品，租赁物交付不能。蓼江村经济合作社对王伟湖提交的证据发表意见如下：房屋的现状是被围蔽的，围蔽的就是王伟湖档口。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对蓼江村经济合作社的上诉请求，本院分析如下：关于案涉商铺的交付问题。蓼江村经济合作社提出其已将案涉商铺交付给王伟湖，王伟湖对此不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”的规定，蓼江村经济合作社应对其已交付案涉商铺给王伟湖进行举证，现有证据不足以证实王伟湖已实际接收案涉商铺。关于蓼江村经济合作社应否返还保证金及预付租金的问题。蓼江村经济合作社以王伟湖实际使用商铺造成其租金损失，并以此抗辩不应返还保证金及租金。对此，本院认为，现有证据不足以证实王伟湖已实际接收并使用案涉商铺，此外，根据双方于2017年10月27日签订《蓼江村第十三经济社商铺升级改造租赁合同》约定，王伟湖承租案涉商铺并予以加建改造，租期从2018年1月1日起算，免租期为180天，从双方签订合同的目的来看，王伟湖需改建后才使用，故从2018年1月至6月间为免租期，在此期间，因政府部门的停工通知，蓼江村经济合作社所在的蓼江村民委员会发出停工通知，导致王伟湖无法实际履行合同，故蓼江村经济合作社以此要求王伟湖承担场地占用费损失，并抗辩拒绝返还上述保证金及预付租金的意见不予采纳。蓼江村经济合作社在二审提交的证据不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5230元，由广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社承担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月十九日书记员 王日平郭丽淳