贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终3065号上诉人(一审被告):杨文蔚，男，汉族，住锦屏县。委托代理人：刘坤江，男，汉族，住锦屏县。被上诉人（一审原告）：黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司，住所地：凯里市北京东路29号2栋601号。法定代表人：谢辉，执行董事兼总经理。上诉人杨文蔚因与被上诉人黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司（以下简称温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初807号民事判决，向本院提起上诉，本院于12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。杨文蔚上诉请求：撤销(2019)黔2628民初807号民事判决书，改判驳回温馨物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案无论是约定还是法定，前期物业服务合同终止的时间是2018年7月1日而非2018年9月18日。2.温馨物业公司诉请2018年7月1日以后的物业服务费，没有合法理由，一审判决支持适用法律错误。3.一审对前期物业服务合同终止后，给予温馨物业公司退出准备时间为3个月，不符合本案事实。4.从2018年7月1日起，诉争双方不存在物业服务合同关系，也不属于事实物业服务关系，一审认定上诉人欠缴2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费，属认定事实错误。温馨物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付物业服务费1525元和自来水二次加压费36元；2.判令被告立即支付逾期缴纳物业服务费滞纳金698元。一审法院认定事实：2016年5月1日，原告与锦屏县开泰房地产开发有限公司签订《委托物业服务合同》；2017年7月2日，原告与被告签订《锦屏信合家园前期物业服务协议》，主要内容是：（1）收费标准为：（按业主户建筑面积）住宅：1.1元/平方米/月；办公或商铺：1.5元/平方米/月；装修管理费300元/户（商铺按每100平方米为一户单位）；装修垃圾清运费：3.5元/平方米（住宅）；5元/平方米（商铺）；装修保证金：住宅2000元/户；商铺3000元/户；……（4）代收费用，二次供水用电及水损暂定为0.5元/吨；商业电费（专变）按供电局收费标准+20%变电损（暂定）。缴纳办法：（1）……（2）物业服务费按月缴纳，乙方在当月7日前将费用缴清，逾期每天将按应缴纳金额的3‰缴纳滞纳金；（3）物业费收取的起始时间是以房开公司通知买受人交房时间为准。2019年6月5日，一审法院作出（2019）黔2628民初230号民事判决，解除《委托物业服务合同》及《前期物业服务协议》。原告于2019年6月9日退出锦屏县信合家园小区物业服务区域，并将信合家园的物业服务向业主委员会移交。被告已缴纳物业服务费从2017年7月2日至2018年6月30日止，面积为126.06平方米，计价单价1.10元，月物业服务费138.67元。从2018年7月1日至2019年5月31日期间被告尚未缴纳物业服务费11个月，每月138.67元，应缴未缴物业服务费为1525.33元。自来水二次加压费36元。一审法院认为：一、物业服务合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效。”本案，原告与锦屏县开泰房地产开发有限公司签订的《委托物业服务合同》，对业主具有约束力；原告与被告签订的《锦屏信合家园前期物业服务协议》有效，在合同履行过程中当事人应当全面履行合同义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。二、物业服务合同的解除时间和物业服务费的计算问题。锦屏县人民法院生效的判决确认“从2018年9月18日起解除前期物业服务合同，被告退出锦屏县信合家园小区物业服务区域的准备时间为三个月，即被告最后退出的时间截止2018年12月17日，此期间的应交纳物业服务费，其收费标准按前期物业服务合同约定收取；从2018年12月18日起至本案裁判生效期间，系当事人正当的维权期间，构成事实物业服务，其收费标准由双方另协商，协议不成的由人民法院裁判。”本案，当事人对前期物业服务合同解除后物业服务费的收取未能形成一致的意见，锦屏县人民法院认为可以参照原前期物业服务合同的收费标准，按1.1元/平方米计算，被告从2018年7月1日至2019年5月31日期间尚未缴纳物业服务费11个月，建筑面积为126.06平方米，每月138.67元，应缴未缴的物业服务费=建筑面积126.06*单位1.1元/平方米*11个月为1525.33元，原告主张被告交纳物业服务费的请求，应予以支持；同时，原告主张自来水二次加压费36元，根据每月自来水二次加压的情况，应予以支持。三、原告主张滞纳金按日3、计算的请求可否支持的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，原告主张逾期缴纳物业服务费滞纳金698元的请求；经查，原、被告签订的《前期物业服务合同》于2018年12月17日解除，在此期间，被告未交纳的物业服务费（从2018年7月1日至2018年12月17日止）为862.02元；被告未交纳物业服务费给原告造成的损失为同期银行贷款利息，同期银行贷款利率为4.75%，从2018年7月1日起至2018年12月17日止的天数为170日，其损失计算方法为=862.02*4.35%*170日/12（月息）/30（日息）=17.71元；对超出的部分无合同约定（主张698元-17.71=680.29元），不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第六十七条,《贵州省物业管理条例》第七十一条之规定判决：由被告杨文蔚于本判决生效后十日内向原告黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司支付物业服务费1525.33元、自来水二次加压费36元、滞纳金17.71元；合计1579.04元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明：《委托物业服务合同》第十五条约定，“委托服务期限暂定三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。合同期满或业主委员会成立后，与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同，新的物业合同生效时本合同自然终止，否则此合同继续有效”。《前期物业服务协议》未约定有解除合同的准备时间。锦屏县人民法院（2019）黔2628民初230号民事判决已认定，“从2018年9月18日起解除前期物业服务合同，被告退出锦屏县信合家园小区物业服务区域的准备时间为三个月，即被告最后退出的时间截止2018年12月17日”。本院认为：本案的争议焦点有三，一是诉争双方解除前期物业服务合同的时间确定；二是本案业主委员会主张解除合同是否需要给予温馨物业公司三个月的准备时间；三是前期物业服务合同解除后上诉人是否仍需承担物业服务费问题。针对争议焦点，分述如下：一、关于诉争双方解除前期物业服务合同的时间确定问题。涉案《委托物业服务合同》第十五条已明确约定解除条件，即合同期满或业主委员会签订新的物业合同生效。显然，本案非因合同期满解除，则重点审查业主委员会签订新的物业合同是否生效。但关于该审查对象，已受发生法律效力的（2019）黔2628民初230号民事判决书所羁束，该判决书认定本案解除前期物业服务合同的时间为2018年9月18日，在未经法定途径否定（2019）黔2628民初230号民事判决前，该案解除前期物业服务合同的时间只能按生效判决认定，故上诉人该上诉理由不能成员。二、关于本案业主委员会主张解除合同是否需要给予温馨物业公司三个月的准备时间问题。物业服务与业主生活息息相关，其选聘与退出均非一蹴而就即能办结的事项，基于此，《贵州省物业管理条例》第七十一条规定，“物业服务合同期限内，当事人一方依法行使合同解除权的，应当以书面形式告知对方，并应当自告知之日起给对方3个月的准备时间，但双方当事人就准备时间另有约定的除外。双方当事人应当在前款规定的准备时间内继续履行合同”。因此，在查明诉争双方在未约定有具体的解除合同准备时间的情况下，本案应当以我省地方法规规定的时间为准备时间，且该诉争对象亦受（2019）黔2628民初230号民事判决书所羁束，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于前期物业服务合同解除后上诉人是否仍需承担物业服务费问题。一审法院认为，自2018年12月17日起，诉争双方构成事实物业服务关系，上诉人仍应承担相应物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，可见构成事实物业服务关系并支持物业公司主张权利的前提受限，反言之，物业服务企业拒绝退出而以存在事实上的物业服务关系主张权利的，人民法院不予支持。根据契约自由的原则，该款规定对于规范物业企业拒绝退出、移交等违反契约自由的行为具有重要约束作用，上诉人关于该部分的上诉理由成立，一审法院支持2018年12月17日以后的物业服务费，属于适用法律错误，本院予以纠正，故本案上诉人仅需承担2018年7月1日起至2018年12月17日止期间的物业服务费用，即建筑面积126.06平方米*单位1.1元/平方米*170天/30天=785.77元。温馨物业公司主张二次加压费用，但经审查原告所提交证据，并不能证明该主张，温馨物业公司应当自行承担举证不能的后果，一审法院认定该事实不清，本院予以纠正。一审法院支持温馨物业公司主张滞纳金，考虑本案温馨物业公司自身存在违反契约自由的行为，其主张理由并不充分，本院对此不予支持。综上所述，杨文蔚的上诉理由部分成立，本院予以支持；经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初807号民事判决第一项为“由被告杨文蔚于本判决生效后十日内向原告黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司支付物业服务费785.77元”；二、驳回黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由杨文蔚负担25元，黔东南州温馨锦诚物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月十七日法官助理刘于麟书记员汪庆庆