黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1067号 原告(反诉原告）：郭建涛，男，1973年3月1日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇中心街。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告郭建涛与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心（下称绥阳房产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭建涛的委托诉讼代理人郎聪、被告的委托诉讼代理人薛久宏到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭建涛向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助原告办理案涉房屋的产权登记；2.诉讼费由被告承担。庭审中增加诉讼请求要求被告给付违约金44000元。事实及理由，2005年10月10日，原告与被告签订商品房购销合同。原告购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼2单元302室住宅，面积84.52平方米，每平方米1000元。合同中约定，2006年12月20日前交付使用，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元。合同签订后，被告逾期交房，原告所欠楼房尾款与违约金相抵，原告的房款被告已认可全部结清。 被告（反诉原告）辩称：被告同意为原告办理产权登记。原告欠购房款53510元，房屋总价款为83510元，原告只交了30000元，原告2009年5月1日前入住的，对此被告提出反诉，要求原告给付房款53510元，并按照中国人民银行逾期贷款利率计算利息自2009年5月1日起至实际给付之日止。双方签订的商品房购销合同中违约金约定过高，请求法院按照东宁市房屋拆迁安置补助费的标准予以调整。 反诉被告辩称：反诉原告提出房款问题，原告增加诉讼请求，要求被告给付违约金，自2006年12月20日至2009年4月20日共计29个月，按每天50元计算，违约金为44000元。原告实际交付房款30000元，当时和陈福生协商剩余房款由违约金折抵。但是利息部分不应由原告支付，因双方没有约定最后还款期限，被告没有为原告办理产权登记手续，过错在于被告，所以原告不应承担责任。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原告要求被告给付违约金是否应当支持？二、反诉原告要求反诉被告给付尚欠房款及逾期利息是否应当支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、商品房购销合同一份。证明：2005年10月10日，原、被告签订商品房购销合同，原告购买被告开发的位于东宁市绥阳镇正阳街集资12号楼2单元302室（建筑面积为84.52平方米，价格为每平方米1000元）。约定被告交付房屋期限为2006年12月20日，实际交付房屋时间是2009年4月20日，逾期880天，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告损失50元，违约金为44000元。被告逾期交付房屋，违约金数额已经足以折抵剩余房屋价款。现原告要求被告协助办理了房屋产权证照。 被告质证称：对证据的形式要件没有异议，但是违约金过高，当时约定不符合实际，请求法院参照2005年房屋动迁管理办法房屋租金补助标准予以调整。 证据二、收款收据1份。证明：原告交付被告楼房价款3万元。 被告质证称：没有异议。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告（反诉原告）向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金是高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理处。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资12号楼。 2005年10月10日，原告与被告签订1份商品房购销合同。原告购买了被告开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼2单元302室住宅，约定面积84.52平方米，每平方米1000元。合同第3条收款方式，自开工前预收订金30000元，主体完工按余额60%，完工验收后交付使用一次交清所购全部楼房款及办理产权证照费用手续。第5条甲方自2005年开工，2006年12月20日前交付使用，如逾期不能交付使用，赔偿违约金每日50元。被告向原告交房的时间是2009年4月20日。案涉房屋实测面积83.51平方米，原告尚欠房款53510元。 2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，原告交付了部分购房款，被告向原告交付了房屋，现案涉楼房符合办理产权登记的条件，应视为原、被告双方签订的商品房买卖合同有效。原、被告应按合 原告关于被告协助办理产权登记的请求，被告无异议，本院予以确认。 一、关于原告主张的违约金问题 按双方合同约定，被告逾期交房每日按50元向原告支付违约金，按此计算每年违约金额为18250元（365天×50元/天）。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 被告主张合同约定的违约金过高并请求予以调整，同时被告提出鉴定申请，确定2006年到2009年案涉房屋的租金，用以确定逾期交房给原告造成的损失。法庭委托评估后，司法鉴定机构以时间跨度大无法确定为由未予受理。 被告向法庭提供了2005年东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份，该文件中确定东宁城区房屋2005年拆迁临时安置补助费每月150元；东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份，该文件确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。结合2006年至2008年东宁法院处理的房屋租赁合同纠纷案件中体现的房屋租赁价格，房屋租金价格为每月200元比较客观。因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准适当减少，以此为基础上浮30%为260元来确定原告的逾期交付住宅的损失，被告同意按每月300元确定逾期交付住宅的损失，本院予以确认。按此计算，被告逾期交房给原告造成的损失为每年3600元，双方合同约定的每日50元标准计算违约金明显高于实际损失，被告主张违约金过高请求调整的主张，本院予以支持。调整后的金额为每月300元，原告要求按合同约定每日50元计算违约金，本院不予支持。 被告逾期交房的期限为2006年12月20日至2009年4月20日，逾期交房28个月，其应给付原告违约金为8400元。（300元/月×28月），原告要求被告给付违约金的请求，本院予以支持。 二、关于反诉原告要求被告给付逾期交付房款和逾期付款利息问题。 反诉被告尚欠房款53510元，反诉原告要求反诉被告交纳房款的请求，本院予以支持。扣除反诉原告应承担的逾期交房违约金8400元，反诉被告还应交房款为45110元，本院予以确认。反诉被告逾期向反诉原告交付房款，反诉原告逾期协助反诉被告办理产权登记，双方在履行合同过程中均存在过错，且没有及时进行协商处理，双方应各自承担相应的责任。反诉被告关于反诉原告逾期协助办理产权登记不应支持其逾期利息的主张，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告给付逾期交付房款的逾期付款利息的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心协助原告郭建涛办理案涉房屋的产权登记； 二、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心给付原告郭建涛逾期交付房屋违约金8400元，于本判决生效之日起30日内付清； 三、反诉被告郭建涛给付拖欠反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的房款53510元，于本判决生效之日起30日内付清； 四、驳回原告郭建涛和反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费900元，减半收取450元，由原告郭建涛承担360元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担90元；反诉案件受理费568.88元，由反诉被告郭建涛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月七日 书记员  穆 霖