云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1659号原告：缪云龙，男，汉族，1989年6月23日生，云南省昆明市呈贡区人，住云南省昆明市呈贡区。被告：马顺生，男，回族，1969年12月7日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。原告缪云龙诉被告马顺生土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告缪云龙，被告马顺生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪云龙诉称：2015年12月10日被告马顺生为了租出大村子花卉基地其中25亩土地，与原告缪云龙签了一份《租地协议》合同，该《租地协议》明确马顺生已经租大村子的土地作为花卉基地的其中土地25亩种植蔬菜，马顺生自愿将该地租给缪云龙管理使用，确定马顺生先租大村子的土地再转租给原告缪云龙。约定具体事项，如合同第四条自然灾害造成损失，政府赔偿或补偿应归缪云龙所有，第五条如遇国家征用土地，缪云龙所有投资的费用、地上的青苗及附着物赔偿归缪云龙所有。第八条此协议效力在租期内一直有效，不因马顺生中任何一方的因素影响此合同效力。并在第六条约定赔偿，在缪云龙租期内马顺生违约须承担缪云龙所交当年租金的20倍。马顺生和缪云龙双方签字生效。后面2016年我将租金和地里面设施建设好了就向呈贡区申请失地农民租地补助需要马顺生和村上的租地合同复印件，被告马顺生不给我，没给说法，2016年6月初下大雨，大棚被水淹，马顺生还是没给，原告无法申请补助，被告开始为难我，叫我滚出去。2016年6月15日，马顺生锁门不给我进出，还叫人打我，把我赶出去。后面多次关门封路，晚上不让砍菜，白天进门难，多次警察出面都没用，我已经无法正常种菜卖菜。2018年10月马顺生变本加厉，找人看我的地，我发觉事情不对，我提出先看马顺生和村上的合同我才安心，马顺生不给看。我觉得马顺生和村上的合同有问题。后来我向嵩明公安局打听到那块地目前只查到韩国老板的合同，没查到马顺生与村民合同，后来我向多个部门打听得到大村子花卉基地是韩国老板租的，不可能和马顺生再签。我一直以为马顺生有合同，并且花几千万建设了花卉基地。马顺生也多次说有合同就是不给。我很害怕投资打水漂，我不死心想向马顺生问清楚，向杨桥派出所申请调解。2019年6月19日进行调解，派出所民警说马顺生没有和村上签过租地合同，本来写在调解协议书"经调查此土地是原树演花卉公司向大村子村委会相关小组租用，马顺生与大村子村委会各小组无租地合同〃。马顺生耍赖说他有和村上签的合同，民警叫他拿出来看看，马顺生不拿，说不改就不签字，民警无奈把其删掉。因为马顺生不拿和村上的合同，我按调解协议书向法院提起诉讼。理由：一、合同明确写的马顺生已经租大村子的土地，事实马顺生就没和村上签租地合同。二、合同明确表示马顺生已经租大村子的土地，原告缪云龙才和马顺生签租地合同。三、因为被告马顺生告知虚假事实隐瞒真实事实，原告才在该土地上投资建设蔬菜基地，并在合同中写出第四条、第五条、第八条、第九条，只有马顺生和村上签租地合同，在依《农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十四条规定，转租给原告缪云龙以上几条才能合法。四、因为被告马顺生隐瞒事实真相告知虚假事实，使原告与其签订租地合同，使原告投资建设蔬菜基地大棚等成为非法建设，合同相关条款无法执行，如第四条，本来按呈贡失地农民外出租地系列政策如《关于扶持失地农民外出租地种菜、种花解决就业实施办法(试行)》(呈政发[2005]12号)等十多条相关政策，拿到相关补助。但是因为马顺生欺骗，所以原告缪云龙三年没拿到一分补助。如第五条地上的青苗及附着物赔偿，原告是失地农民按原告以前（呈政发[2016]2号）赔偿每亩四万，二十五亩一百万赔偿金，因马顺生行为不可能算相关赔偿。因为马顺生隐瞒事实真相，使缪云龙无法得到相关的权利，影响该合同的法律效力，综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：一、依《中华人民共和国民法通则》第五十八条第三条规定和《合同法》五十二条和五十四条相关规定，依法撤销合同；二、依《合同法》第一百一十四条规定，双方自愿签订了合同，第六条违约金相关规定，当年租金20倍作为违约金。今自愿按1.3万元/亩加30%作为违约金。1.3万元/亩×(1+30%)×25亩=42.25万元；三、被告承担本案的诉讼费。被告马顺生辩称：1、我与原告签订的租地协议是原告自己起草的，我跟原告说过原来是韩国人经营，2014年1月份由我接管经营；2、大村子小组认可我实际承租，2011年11月开始租用，我有相关证据证明，原告说我土地租用不合法，但是大村子小组出了证明认可我出租土地，原告没有问我要过合同，是原告不交租金的时候到杨桥派出所叫我拿出合同，我会在法庭上出示的；3、呈贡区的文件，不适用于嵩明县，我在嵩明县没有看过任何的文件及通告；4、原告诉称大门打不开，但是原告有小门钥匙，没有给原告大门钥匙是因为我怕我的丢失，我原来是有保安的，后面没有保安，就叫我的工人拿着钥匙。4、我不同意赔偿原告的任何损失，不同意承担诉讼费。原告为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、租地协议，欲证实：1、原告与被告于2015年12月10日签订了租地协议，被告将25亩土地租给原告种植蔬菜，租期为十二年，自2015年12月10日至2018年12月10日，每年每亩2600元；自2018年12月10日至2021年12月10日，每年每亩2860元；自2021年12月10日至2024年12月10日，每年每亩3146元；自2024年12月10日至2027年12月10日，每年每亩3460元，租金每三年递增百分之十，签订合同的时候被告没有告诉原告其与村小组没有签订过租地协议的事实。二、2019年6月19日的调解协议，欲证实：原告向相关部门要求被告出具与小组签订的租地合同，相关部门不同意给，原告就向杨桥派出所提出调解协议，协议上表示如被告不出具与小组签订的租地合同，原告就要对被告出租土地的合法性向法院提起诉讼。三、报警三联单三份，欲证实因为被告锁门不准原告进入承包的地里管理和耕种，导致多次报警解决纠纷的事实。四、收条，欲证实原告向被告交纳了2015年12月10日-2016年12月9日的土地租金65000元，被告应按合同计算违约金的事实。五、2016年6月23日的治安调解书、调解协议书（无原、被告签字），欲证实原、被告就原告出入其承包地的问题经过杨桥派出所调解达成了协议，但被告没有按照调解协议的约定履行；调解协议书（无原、被告签字），在事实中证实被告出租给原告的25亩土地（经调查：此土地是原树演花卉公司向大村子村委相关小组租用，被告与大村子村委会各小组无租地合同）的事实。六、损失清单、呈贡县人民政府文件呈政发[2005]12号呈贡县人民政府关于印发《关于扶持失地农民外出租地种菜、种花解决就业的实施办法（试行）的通知》、昆明呈贡新区管理委员会文件呈新管发[2009]28号昆明呈贡新区管理委员会、呈贡县人民政府关于印发《关于进一步扶持失地农民外出租地种菜、种花解决就业的实施办法（试行）的通知》、昆明市呈贡区人民政府专题会议纪要（关于呈贡区征地统一年产值和区片综合地价修订成果意见的会议纪要）、昆明市呈贡区人民政府呈政发[2014]33号昆明市呈贡区人民政府关于呈贡区征地统一年产值和区片综合地价补偿标准修订成果的报告、昆明市呈贡区人民政府呈政发[2016]2号关于昆明市呈贡区人民政府关于公布实施呈贡区征地青苗及地上附着物补偿标准的通知，欲证实因被告不出具与村小组签订的租地协议，导致原告无法按照呈贡地区的补偿标准申请赔偿和补助，共计损失1733950元。经质证，被告马顺生对第一组证据的真实性予以认可，但认为租地协议中约定的违约金过高；对第二组证据三性没有异议；对第三组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，其认为大门只要白天上班都开着门；对第四组证据的三性没有异议；对第五组证据其认为没有签字的调解协议没有任何效力，原告要我给他原件，但原件对我很重要；对6月23日的治安调解协议书三性予以认可，并已按调解协议履行；对第六组证据的三性均不予认可，其认为该文件和补偿标准适用于呈贡地区，不能用呈贡地区的补偿标准套用在嵩明地区使用。被告马顺生为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：一、案外人安永爱以云南树演花卉公司的名义与第九村民小组晁顾村签订的土地租赁合同（2011年11月1日签订）、与小村子第八村民小组签订的土地租赁合同、与大村子第五村小组签订的土地租赁合同；与钱中村民小组签订的土地租赁合同，总面积84.07亩，合同到2029年10月31日止；二、借款承诺书、借条二份、转款凭证、云南树演花卉有限公司公司章程、营业执照，嵩明县农村集体往来款项统一收据，欲证实：1、2014年10月13日，云南树演花卉有限公司及安永爱、金树演、许哲海向原告马顺生借款90万元，于2014年10月25日向马顺生借款40万元，借款承诺书欲证实上述三人及公司同意用公司全部资产做抵押；2、因云南树演花卉有限公司及安永爱、金树演、许哲海未归还原告马顺生借款本金，安永爱、金树演、许哲海现在又联系不上，自2015年马顺生接管了上述土地并实际经营和管理，自2015年开始每年按时交纳土地租金给村小组的事实。三、租地情况证明及租金收条，欲证实：1、2014年11月84.7亩土地交由马顺生管理；2、证实四个村小组同意马顺生将该土地租给原告，认可原被告双方的租地行为；3、被告收到了原告交纳2015年12月10日-2016年12月9日的土地租金65000元。原告缪云龙经过质证，对第一组证据其认为无法核实真实性；对第二组证据承诺书无法确定真实性，根据合同法的第72条，被告一直没有交相关的变更合同，也没有与村委会签过变更合同，也没有看见村组与安永爱解除合同的文件；对借条、云南树演公司公司章程、营业执照，其认为与本案没有关系；对第三组证据中的租地情况证明合法性不予认可，其认为被告没有与村小组签订过任何租地协议。为查明案件事实，本院于2019年11月21日前往昆明市呈贡区龙街社区居委会（原告户籍地石碑村管辖社区）对呈贡区关于失地农民外出租地补偿的政策适用条件等情况进行了解，经调查，呈贡区龙街社区关于失地农民外出租地的补偿只适用于2006年3月以前、2011年3月以前在外租地和向社区申报过租地并经核实的两段时间，按五年的时间给予补偿。2011年4月以后，在外租地不再享受补偿政策。于2019年12月9日前往大村子原告租用被告土地上查看原告投入现状，并制作了现场勘验笔录。经质证，原告对询问笔录的三性不予认可，其认为提交呈贡地区的补偿标准只是为了证实所租种的土地值这么多钱；现场勘验笔录不完整，还有投入的排水系统、灌溉系统等设施没有包括在内。经质证，被告对询问笔录和现场勘验笔录均予以认可。上述证据经过当庭举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：2015年12月10日，原告缪云龙与被告马顺生签订了《租地协议》，在协议中约定：因甲方（被告）已经租大村子的土地作为花卉基地，其中的土地25亩种植蔬菜，甲方自愿将该花卉土地租给乙方（原告）管理使用，租期为十二年。租金价格第一个三年自2015年12月10日至2018年12月10日，每年每亩2600元；第二个三年自2018年12月10日至2021年12月10日，每年每亩2860元；第三个三年自2021年12月10日至2024年12月10日，每年每亩3146元；第四个三年自2024年12月10日至2027年12月10日，每年每亩3460元，租金每三年递增百分之十。自协议签订后，乙方在每年的11月30日付清当年租金，每年付款方法照此执行。在乙方租期内如甲方违约需承担乙方所交当年租金的20倍。乙方在甲方花卉基地里面的一切花卉、工具、各种配件未经允许，不可拿走，如有违反，罚款此物价值的20倍。上述土地不准转租、不准倒卖、不交租金乙方全部投资归甲方所有，设施不准损坏、拆走。双方在合同上签字并按捺手印。合同签订后，原告按合同约定交纳租金至2018年12月9日。现原告以被告阻挠其耕种土地以及被告不提供其与村小组签订的租赁合同导致原告不能在原籍呈贡地区申请补偿和补助为由拒付租金，并要求被告按照租地协议的约定按照20倍租金赔偿原告损失。另查明：被告与第九村民小组晁顾村、与小村子第八村民小组、大村子第五村小组、钱中村村民小组均未签订过土地租赁合同，四个村小组也未解除与案外人云南树演花卉公司签订的土地租赁合同。本院认为：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。对于原告要求撤销双方于2015年12月10日签订的《租地协议》的诉讼请求，根据合同法的相关规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条规定：“发包方应当与承包方签订书面承包合同”，但同时《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，虽然被告与四个村小组之间并未签订过土地租赁合同，但实际上四个村小组与案外人树演花卉公司之间的土地租赁合同也未实际履行，土地租金一直由被告支付，四个村小组出具的租地情况证明对此予以认可，故被告与村小组之间成立事实上的承包关系，承包合同自成立时生效。在无其他证据表明土地存在不能转租等约定的情形下，被告作为实际的土地承包人有权将土地转租给原告耕种，原告与被告签订的《租地协议》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告双方应按照协议全面履行自己的义务。庭审中原告自述不交纳租金的理由系因被告阻挠原告耕种，从原、被告提交的报警记录能够证实双方因土地租种问题有积怨，继续履行合同不利于双方化解矛盾，并且被告所租种的土地现未实际耕种，该《租地协议》并不符合合同撤销的构成要件，故对于原告的该项诉请本院不予支持；对于原告主张要求被告按合同约定支付违约金（13000元/亩×(1+30%)×25亩=422500元）的诉讼请求，根据双方租地协议的约定，自2018年12月10日起至2021年12月10日，每年每亩租金为2860元，双方对租种的土地亩数25亩没有争议，无证据和事实证明在原告租种期间遇国家征用土地等情形，并且国家征用土地适用的标准也仅限于嵩明地区，原告庭审中辩称因不能提供村组的书面合同导致无法获取在呈贡地区失地农民补偿金的辩论意见，经本院调查核实，原告并不适用该政策条件，无其他证据证实被告存在违约，其计算的标准也不符合双方合同约定的计算标准，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告缪云龙的诉讼请求。案件受理费7638元，由原告缪云龙承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  秦 崧人民陪审员  董正荣人民陪审员  杨聪明二〇一九年十二月二十四日书 记 员  管文娟