贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初4743号 原告：遵义华庭物业管理有限公司。 同意社会信用代码：91520324082790156P。 住所地：正安县迎宾大道华锐城A3栋附1号商铺。 法定代表人：李琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务。 被告：廖崇喜，男，1992年2月23日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县，无业。 原告遵义华庭物业管理有限公司与被告廖崇喜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日上午9时在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告遵义华庭物业管理有限公司委托诉讼代理人秦开灿到庭参加了诉讼，被告廖崇喜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告遵义华庭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费欠款2085元，并从2017年3月3日起按欠费总金额的3‰支付违约金；2、由被告承担本案诉讼费；3、资料费25元由被告承担。事实及理由：被告购买华锐城B1栋2单元403号房屋，面积为134.53m2。根据接房合同约定，被告应按每月0.5元/m2缴纳物业服务费，每年应交物业服务费为807元，但被告从2017年3月3日起至今，以一楼违规搭建为由拒缴物业服务费，截止2019年10月3日共欠物业费合计2085元。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告依法向本院提供了如下证据：《物业服务企业备案证书》、《物业服务企业资质证书》，《营业执照》、《正安县华锐城前期物业管理委托合同》、正安县发展和改革局《关于“正安县华锐城”楼盘商品房销售销售价格备案明码价监制确认的批复》【正发改价检复（2015）07号文件】、《房屋交接相关约定》、华锐城A1-A4栋消防维修《工程施工合同》及图片、《贵州意维电梯工程有限公司维修保养合同》、《化粪池、污水、清水管道（含污水井、清水井）、油污管道、清掏合同》、水电费发票、《华庭物业工作图片展》、《关于华锐城违规上报统计的申报报告》、《关于我小区违规搭建的报告》《整改通知》、《责令限期拆除违法建筑通知书》及图片《收缴物业费》。 被告廖崇喜未作答辩。 综合以上证据及原告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告与遵义华锐房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定，华锐房开公司将华锐城小区委托给原告实施物业管理，由原告对小区内的公共区域的设施设备进行维修养护管理，对公共区域的卫生保洁、花草树木养护、交通秩序的管理等提供物业服务，由业主或物业使用人按步梯0.5元/每月.m2，电梯按1元/每月.m2向原告缴纳物业服务费。逾期缴纳的，从逾期之日起按应缴金额的3‰缴纳滞纳金，合同并约定了其它事项。合同签订后，原告入住该小区进行物业管理。2016年3月3日，被告廖崇喜作为该小区B1栋2单元、面积为134.53m2的403号步梯房屋业主，与原告签订了《物业管理协议》，协议约定，由原告提供物业服务，由被告按0.5元/每月.m2的标准，每月20日前，或按月、按季度向原告缴纳物业费。逾期不缴纳，从逾期之日起每天按应缴金额的3‰向原告缴纳违约金，违约金累计计算，合同并约定其他事项。合同签订后，同日被告缴纳了2016年3月3日起至2017年3月2日止的物业服务费。自2017年3月3日起，被告以小区内存在违规搭建现象为由，拒绝向原告缴纳物业服务费，原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付从2017年3月3日起至2019年10月3日止的物业服务费2085元，并承担本案诉讼费。 另查明，2018年8月13日、2019年5月27日，原告针对小区内部分业主的违规搭建及装修，向相关部门履行了报告义务。 对原告提供的上列证据，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：原、被告双方于2016年3月3日签订的《物业管理协议》，是原、被告双方达成物业服务合同的书面载体，双方意思表示一致，不违反法律规定，本院予以确认。双方应按合同约定各自履行自己的义务。在原告已履行了物业服务的基础上，按照等价有偿原则，被告应负向原告支付物业服务费的义务。本案中，被告仅以小区内存在违规搭建现象为由，从2017年3月3日起至今拒绝向原告支付物业服务费，已违背双方的合同约定，况小区内的其他业主或物业使用人擅自违规搭建与原告的物业服务无直接关联，在原告已向相关部门履行了报告义务后，由相关行政职能部门对违规搭建的行为进行行政处罚，与被告应向原告支付物业服务费无法律上的直接关联，对照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”、第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，故原告请求被告支付从2017年3月3日起至2019年10月3日止的物业服务费共计2085元的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。 对原告主张被告从2017年3月3日起至付清之日止按每日应缴金额的3‰缴纳违约金的请求问题，双方虽在《物业管理协议》明确约定，但从其约定，其主张的违约金已超过本金的30%，鉴于本案中被告经原告多次派员上门催收，拒绝交纳物业服务费，已构成违约，对照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以平衡，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由，主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”，因被告逾期至今未向原告支付物业费，故原告以被告违约主张违约金的请求，因符合法律规定，本院予以支持。参照中国人民银行同期同类人民币一年期商业贷款基准年利率4.35%，逾期罚息年利率6.525%的标准，酌定由被告从2019年10月4日起至付清之日止，以2085元为计算基数，按年利率6.525%向原告支付逾期支付物业费违约损失，原告诉请超出部分本院不予支持。被告未到庭参加诉讼，视为放弃答辩举证质证权利。 综上所述，为保护公民法人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告廖崇喜于本判决生效后五日内支付原告遵义华庭物业管理有限公司从2017年3月3日起至2019年10月3日止的物业服务费共计2085元； 二、由被告廖崇喜从2019年10月4日起至付清之日止，以2085元为计算基数，按年利率6.525%计付逾期付款利息。限于本判决生效后五日内履行； 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告遵义华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告廖崇喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，同时于上诉期限届满之日起七日内交纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇一九年十二月三日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛