广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4797号上诉人（原审第三人）：谢碧珊，女，汉族，1973年1月6日出生，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：郭剑媛，女，汉族，1979年10月20日出生，身份证住址福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，该行行长。委托诉讼代理人：杨跃生，该行职员。原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。上诉人谢碧珊因与被上诉人郭剑媛、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人谢碧珊上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回郭剑媛的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。事实与理由如下：一、在涉案房屋已预售备案登记在谢碧珊名下、抵押权人登记为农行淘金支行的情况下，一审法院判令将涉案房屋产权过户登记至郭剑媛名下，缺乏法律依据。一审法院参照《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，支持实际购房人的主张，适用法律错误。二、郭剑媛并非善意购房人，一审判决违反了按照过错比例承担责任的规定，免除了郭剑媛应承担的相应责任。（一）郭剑媛在与国龙公司签订购房合同前，明知道国龙公司已与谢碧珊就涉案房屋签订《商品房预售合同》，并办理了预售备案登记手续。在前一份合同尚未解除或定性之前，郭剑媛的签约行为明显具有主观恶意，即其并非善意购房人。一审法院未考虑郭剑媛的过错责任，仍把涉案房屋判给郭剑媛，违反了按过错比例承担责任的原则。（二）谢碧珊经过多年努力主张权利得到行政判决支持并在房屋管理部门恢复了预售合同和抵押备案登记的情况下，一审法院仍认为谢碧珊未就涉案房屋主张过民事权利，仅依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决，认定国龙公司与谢碧珊签订的商品房预售合同并非真实意思表示，无视生效的行政判决。三、一审判决无视郭剑媛是（2009）越法刑初字769号刑事案件的报案人之一、无视刑事判决认定郭剑媛为刑事案件被害人并判决国龙公司向其返还违法所得、无视刑事判决认定“国龙公司以非法占有为目的，在履行合同过程中，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条之规定，均构成合同诈骗罪”等事实，变相认定国龙公司一房两卖行为合法，与生效刑事判决冲突。国龙公司合同诈骗5000多万元赃款已包括郭剑媛交付的“购房款”。一审法院认定郭剑媛与国龙公司签订的涉案《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同有效，不但不按照刑事判决将国龙公司的违法所得发还给被害人，反而判决被害人继续支付“购房款”给国龙公司，并判令将涉案房屋所有权转移登记至其名下，与生效的刑事判决冲突。四、谢碧珊与国龙公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，且已依法办理合同备案登记和抵押备案登记，应受法律保护。农行淘金支行发放给谢碧珊的贷款，已经支付给了国龙公司，符合当时“零首期”买卖房屋的普遍做法，不违反当时的购房政策。一审判决认定谢碧珊与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，缺乏法律依据，且与生效的（2016）粤7101行初3003号行政判决相冲突。五、一审判决将涉案房屋所有权转移登记至郭剑媛名下，实质上否定了抵押权人的抵押权，且对抗生效判决，违反法律规定。农行淘金支行主张抵押优先受偿权的障碍已被清除，农行淘金支行对涉案房屋的抵押权应受法律保护。另外，在同类同系列案件中，一审法院（2009）越法民二初字第1533号民事判决书认定银行对抵押房屋享有优先受偿权，现一审判决与前述生效判决存在冲突。六、郭剑媛是刑事案件报案人之一，已被刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得，并判决继续追缴国龙公司的违法所得发还该案被害人。郭剑媛现又提起本案诉讼，属于重复诉讼，应裁定驳回郭剑媛的起诉。七、郭剑媛与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令郭剑媛返还涉案房屋。（一）涉案房屋在2001年已办理了抵押登记，抵押权人是农行淘金支行。郭剑媛与国龙公司于2006年签订涉案《商品房买卖合同》，也即该房屋的转让行为发生在抵押期间，且国龙公司是以非法占有为目的与郭剑媛签订涉案《商品房买卖合同》，作为涉案房屋抵押人的谢碧珊并不知情，更谈不上通知抵押权人了。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，郭剑媛与国龙公司签订的《商品买卖合同》是无效合同。（二）法院已经另案裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。郭剑媛与国龙公司签订的《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内，未通知对方当事人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，该《商品房买卖合同》应被视为已依法撤销解除。因此，法院不但不应该判令继续履行《商品房买卖合同》，还应依法判令郭剑媛返还涉案房屋。综上，谢碧珊上诉请求二审法院依法改判。被上诉人郭剑媛二审答辩称：同意一审判决，不同意谢碧珊的上诉请求。原审被告国龙公司二审陈述称：同意一审判决，请求驳回谢碧珊的上诉请求。国龙公司二审中提交了登记预购人与抵押权人之间的借贷纠纷，已有部分案件进入再审程序，该再审结果将影响国龙公司系列案件的处理，希望本案等待再审案件处理结果作出后再作判决。再审案件将涉及抵押权人对于涉案房屋是否享有优先受偿权，以及名义购房人是否对银行贷款负有清偿责任的问题。原审第三人信达资产公司二审陈述称：农行淘金支行对于涉案房屋设定的抵押权合法有效，无论谢碧珊与郭剑媛之间的法律关系如何，涉案房屋归属于谁，都不影响抵押权人行使抵押权。信达资产公司依法受让农行淘金支行对于谢碧珊的债权，是涉案房屋的合法抵押权人。对于案件处理由法院认定。信达资产公司在本案中没有提起上诉，是因为实际购房人应支付的剩余购房款与国龙公司欠付的贷款本金极为接近等。原审第三人农行淘金支行经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。郭剑媛于2017年6月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认郭剑媛、国龙公司所签《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；2.将《商品房买卖合同》第六条2款分期付款第（3）项变更为余款510000元，由郭剑媛一次性支付给国龙公司；3.国龙公司协助郭剑媛办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二（泰兴阁）27C号房屋产权登记手续；4.确认第三人谢碧珊与国龙公司签订的商品房预售合同虚假、无效，并注销谢碧珊在房管部门的预售登记及注销抵押备案登记。一审法院经审理查明：2006年7月3日，郭剑媛（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》，由国龙公司认购国龙大厦泰兴阁27楼C室。其后，郭剑媛（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（08）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁27层C号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共107.2401平方米。总金额为730000元。买受人分期付款，其中2006年9月12日前支付200000元，2006年530000元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2006年9月12日，国龙公司向郭剑媛出具收据，载明收到郭剑媛交来国龙大厦泰兴阁27C单元楼款160000元。2016年7月5日，广东冠雄物业管理有限公司国龙大厦管理处出具《证明》，证明涉讼泰兴阁27楼27C（2703）房为郭剑媛，已向该管理处从2007年7月至2016年6月缴交管理费。另查明：涉案国龙大厦泰兴阁27层C房于2001年1月8日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为谢碧珊，房屋使用性质为住宅，建筑面积107.36平方米，成交价格893311元，签约时间2000年11月21日。2001年1月12日，谢碧珊（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦泰兴阁27C单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款710000元等。同月16日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：泰兴阁27C，购房人郭剑媛，已付房款160000元，登记预购人谢碧珊，抵押权人为农行淘金支行。该判决已发生法律效力。2011年，农行淘金支行以谢碧珊、国龙公司未按期偿还贷款为由起诉至一审法院，一审法院于2014年4月21日作出（2011）穗越法民二初字第3949号民事判决：一、本判决生效之日起十日内，国龙公司向农行淘金支行返还借款本金617025.66元。二、本判决生效之日起十日内，国龙公司向农行淘金支行支付资金占用利息（暂计至2011年8月20日的利息175340.19元、逾期利息58831.60元，从2011年8月21日起至本判决限定还款之日止的利息及逾期利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。三、谢碧珊对国龙公司不能清偿的债务承担10%的补充赔偿责任。四、驳回农行淘金支行的其余诉讼请求。判后因谢碧珊不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）穗中法金民终字第1566号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达资产公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人谢碧珊的1笔债权转让给乙方；截止至2016年3月20日，共计本金人民币617025.66元，利息453556.19元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2017年6月8日，广州市不动产登记中心向谢碧珊作出（2017）查询00362号《依申请信息公开答复书》，答复其暂无国龙大厦泰兴阁27层C房的有效查封信息；原市国土房管局于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记，但根据广州铁路运输第一法院（2016）粤7101行初3003号行政判决书，现合同备案和抵押备案效力已恢复。本案审理过程中，郭剑媛表示其在支付首期款160000元之前已支付定金60000元，虽然目前未有书面证据予以证明，但认为根据《认购书》的约定，双方签订《商品房买卖合同》及国龙公司收取首期款160000元的行为可证明郭剑媛此前已履行支付定金60000元的事实，现郭剑媛愿意一次性支付购房余款510000元；若法院经审查后不认可郭剑媛已支付定金60000元，其亦愿意一次性支付购房余款570000元。一审法院认为：郭剑媛与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助郭剑媛办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、谢碧珊的陈述，国龙公司与谢碧珊虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但谢碧珊既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与谢碧珊签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与谢碧珊签订的商品房预售合同为无效合同，谢碧珊无权以该合同对抗郭剑媛的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。考虑到郭剑媛在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令郭剑媛参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给抵押权人，以尽量弥补抵押权人损失。因郭剑媛及国龙公司均未能确认房屋交付的具体日期，根据郭剑媛在本案中提交的相关证据，一审法院以2007年7月1日作为房屋的实际交付之日。郭剑媛提供的证据仅证明其已支付购房款160000元，故郭剑媛在向涉案房屋目前的抵押权人即农行淘金支行支付剩余购房款570000元及其利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务。至于国龙公司、谢碧珊及农行淘金支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，于2018年12月14日作出一审判决：一、确认郭剑媛与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与谢碧珊签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效，广州市国龙房地产开发有限公司与谢碧珊在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、郭剑媛在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付剩余购房款570000元及该款自2007年7月1日起至实际支付之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；四、广州市国龙房地产开发有限公司在郭剑媛完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助郭剑媛到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁27C房所有权转移登记至郭剑媛名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；谢碧珊、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此应予协助；五、驳回郭剑媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11100元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，国龙公司提交：1.广东省人民检察院民事抗诉书，2.（2018）粤民抗196号民事裁定书，拟共同证明另案登记预购人黄丹霞等人与抵押权人之间的借款合同纠纷，已有部分案件进入再审程序，该再审结果将影响国龙公司系列案件的处理，希望本案等待再审案件处理结果作出后再作出判决。谢碧珊质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可，信达资产公司对涉案房屋享有优先受偿权。郭剑媛质证称：对证据1、2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，虽然该案与本案同样是针对名义购房人承担偿还银行贷款的借贷纠纷，但是二审法院对于两案处理结果不一致，两案一审均是判决谢碧珊、黄丹霞承担国龙公司不能清偿债务10%补充赔偿责任，但是二审法院对于谢碧珊一案，作出了维持的判决；对于黄丹霞案则改判要求黄丹霞承担100%的责任，因为广州市中级人民法院对于同一类案件处理结果不一致，所以才导致黄丹霞案再审。信达资产公司质证称：对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，至于本案是否需要中止审理，由法院认定。本院二审经庭询调查，确认一审法院查明事实。另查明，一、本案一审查明“2011年，农行淘金支行以谢碧珊、国龙公司未按期偿还贷款为由起诉至一审法院，一审法院于2014年4月21日作出（2011）穗越法民二初字第3949号民事判决……，判后因谢碧珊不服判决提起上诉。广州市中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）穗中法金民终字第1566号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力”存在错误，应纠正为“2011年，农行淘金支行以谢碧珊、国龙公司未按期偿还贷款为由起诉至一审法院，一审法院于2014年4月21日作出（2011）穗越法民二初字第3949号民事判决……，判后因谢碧珊不服判决提起上诉，后又申请撤回上诉。广州市中级人民法院于2015年12月25日作出（2014）穗中法金民终字第1566号民事裁定：准予谢碧珊撤回上诉，双方均按原审判决执行”。二、本案二审庭询中信达资产公司、谢碧珊均表示暂时未对涉及的借款合同纠纷申请再审或申请抗诉。谢碧珊称本案与黄丹霞案所涉房屋都属于刑事案件涉及的房屋，对信达资产公司称未付的购房款与借款本金基本相符有异议；目前国龙公司已经进入破产程序，但是谢碧珊需要承担国龙公司未能偿还贷款10%的清偿责任，其他案件的名义购房人已经被法院启动强制执行程序，并且被作出限高令，谢碧珊涉及的借款合同纠纷案件目前未启动强制执行。三、广州市不动产登记中心作出《依申请信息公开答复书》所提及依照（2016）粤7101行初3003号行政判决书，恢复合同备案和抵押备案效力。（2016）粤7101行初3003号行政判决认定：原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对谢碧珊的权利造成实际影响。谢碧珊是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知谢碧珊，之后也没有送达谢碧珊，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，广州市国土资源和房屋管理局应对谢碧珊的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。故判决：撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁27C房屋预售契约号99012157预售合同备案登记和备（2001）字13957号抵押备案登记；二、责令广州市国土资源和规划委员会对谢碧珊位于国龙大厦泰兴阁27C的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对谢碧珊的上诉请求，认定如下：一、谢碧珊上诉主张郭剑媛并非善意购房人，法院不应判决将涉案房屋产权过户至郭剑媛名下的问题。依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、谢碧珊的陈述，国龙公司与谢碧珊虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但谢碧珊既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与谢碧珊就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。因此，一审法院认定国龙公司与谢碧珊签订的商品房预售合同为无效合同，谢碧珊无权以该合同对抗郭剑媛的诉讼请求，并无不妥。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，而谢碧珊并无证据证明郭剑媛在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明郭剑媛未支付全部购房款应归责于郭剑媛，一审法院认定郭剑媛与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助郭剑媛办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。二、关于办理房屋所有权转移登记与房屋设有预售登记及抵押权登记冲突的问题。首先，如前文所述，涉案房屋预售登记的购房人谢碧珊并不能对抗郭剑媛的诉请，谢碧珊以此为由不配合郭剑媛办理相关手续，理据不足。其次，关于抵押权的问题，因国龙公司利用谢碧珊名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。谢碧珊也无证据证实郭剑媛在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。郭剑媛已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令郭剑媛向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、谢碧珊及农行淘金支行、信达资产公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人谢碧珊的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元，由上诉人谢碧珊负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  赵云川审判员  李 民二〇一九年十二月十三日书记员  郭丽淳纪惠敏