黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8676号上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路199号。法定代表人：刘邦东，经理。委托诉讼代理人：全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邢春梅，女，1983年5月10日出生，汉族，哈尔滨悦品酒店管理有限公司法定代表人，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：叶立英，天津行通（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人邢春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。百盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持百盛公司的诉讼请求。事实及理由，一审判决程序违法，且认定基本事实错误。一、一审中百盛公司变更了诉讼请求，又提交了证据，按照一审判决认定的事实，邢春梅对百盛公司变更诉讼请求进行了答辩，并提出反诉。但事实上一审法院对百盛公司变更诉讼请求，未开庭审理，对百盛公司新提交的证据未进行质证，程序错误。二、一审判决认定基本事实错误。首先，案外人黑龙江省宇翔房地产开发有限公司〔哈尔滨宇翔装饰材料经销有限公司（以下简称宇翔公司）的所属公司〕作为案涉房屋的所有权人，已多次向一审法庭出具情况说明，明确其与百盛公司的合同合法有效。之所以与哈尔滨鸿丰酒店管理有限公司（以下简称鸿丰公司）签订协议是应邢春梅的要求，为在2019年5月1日后方便鸿丰公司履行新的租赁关系及开具发票。邢春梅是鸿丰公司的股东，并担任经理职务，其与百盛公司签订租赁协议的目的就是为了设立鸿丰公司，因此邢春梅对鸿丰公司签订协议的真实目的是明知的，更是按照其要求做的，不存在百盛公司与邢春梅之间的租赁协议无法实际履行的问题。其次，邢春梅作为鸿丰公司的股东、经理，在鸿丰公司签订协议后，仍向百盛公司交纳租金，由此证明其对实际上继续履行与百盛公司签订的租赁协议是明知、认可的，不存在百盛公司不当得利问题。第三，案外人与鸿丰公司签订的协议变更了百盛公司的合同主体，但未经百盛公司认可，该协议不发生变更的效力。邢春梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在程序上的问题。一、2016年10月15日，宇翔公司已经与案外人鸿丰公司签订了《补充协议变更说明》，将涉案房屋租赁给鸿丰公司，且鸿丰公司已经实际占有租赁房屋，截至今日，双方的租赁关系仍在实际履行中。故自2016年10月15日起，百盛公司与邢春梅的房屋租赁合同已经无法实际履行，租赁关系在法律上应当视为已经终止。所以，百盛公司对于2016年10月15日之后的房租无权向邢春梅主张。相反，对于邢春梅在2016年10月15日之后给付百盛公司的房租，百盛公司属于不当得利，应予返还。二、百盛公司所称一审庭审后提交了新的证据属于无中生有，百盛公司在一审对邢春梅的反诉答辩中，明确陈述庭后要对房主与案外人鸿丰公司于2016年10月15日签订的《补充协议变更说明》进行核实，其庭后提交的情况说明正是对该情况的核实。并且其出具的情况说明也进一步证实了上述《补充协议变更说明》的真实性。所以一审法院在程序上不存在任何问题。三、百盛公司在上诉状中称房主与案外人鸿丰公司于2016年10月15日签订的《补充协议变更说明》是为2019年5月1日后方便鸿丰公司履行新的租赁关系及开具发票等目的，没有任何逻辑性。如果真如百盛公司所述，为履行2019年5月1日后新的租赁关系，为什么要于2016年9月份，提前将近三年签订合同，完全不符合商业习惯。更何况，鸿丰公司早已开始支付房租，实际履行了合同。相反，百盛公司的这种言辞也能证明《补充协议变更说明》的真实性。四、百盛公司所述邢春梅是鸿丰公司的经理也属于无中生有。而且邢春梅早已于2017年就不再是公司股东，即便是，在法律上，股东作为自然人与作为公司的法人也是完全独立的民事主体，各自对其所实施的民事法律行为承担民事责任。百盛公司向一审法院起诉请求：1.邢春梅立即支付房屋租金欠款189万元；2.邢春梅支付所欠款额的20%违约金37.8万元。邢春梅向一审法院提出反诉请求：百盛公司返还不当得利的房屋租金25万元。一审法院认定事实：2015年9月30日，百盛公司与邢春梅签订《房屋租赁协议》，约定百盛公司将其所有的如家快捷酒店和牛大夫快餐店位于哈尔滨市南岗区文林街101号，宾馆房屋总体使用面积为2580平方米，快餐店使用面积月200平方米，该房产属于哈尔滨宇翔装饰材料有限公司所有，出租给邢春梅，租期自2015年10月20日起至2019年4月20日止，年租金755000元，租金以半年为一个支付周期，即每年的4月20日和10月20日为付款日，每次支付377500元，邢春梅需提前一周支付房租，逾期按违约条款处理。协议签订后邢春梅于2015年10月25日支付刘邦东房费377500元，2016年4月20日支付刘邦东房费125000元，2016年10月20日付刘邦东房费125000元、2017年4月20日付刘邦东房费125000元。2016年10月15日宇翔公司（甲方）与鸿丰公司（乙方）签订《补充协议（变更说明）》，约定：“甲、乙双方本着平等互利的原则，经协商一致，就乙方向甲方租赁位于南岗区文明街48号明和彩座地上第五层房屋租赁事宜，签订本房屋租赁合同补充变更说明如下：1.现乙方（承租方）由原来的邢春梅、刘邦东（百盛公司）变更为哈尔滨鸿丰酒店管理有限公司，法定代表人吴广连。〔邢春梅、刘邦东（百盛公司）自行转让〕。2.现乙方（承租方）鸿丰公司愿意遵守原来由邢春梅、刘邦东（百盛公司）与甲方在2011.4.17和2016.10.9所签定的房屋租赁合同及补充协议项下所有条款。”庭审结束后，百盛公司向一审法院提出变更诉讼请求申请，以邢春梅尚欠2016年4月20日、2016年10月20日、2017年4月20日三个交款周期各欠500元租金共计欠款1500元租金未付，2017年10月20日至2019年4月20日四个交款周期每个周期12.55万元的租金差价款共计50.2万元未付及由此产生10.07万元的违约金为由，要求邢春梅支付上述款项。邢春梅不同意百盛公司的诉讼请求，并反诉要求百盛公司返还2016年10月20日支付给百盛公司的部分房屋租金125000元及2017年4月20日支付百盛公司的部分房屋租金125000元共计250000元。双方协商未果。一审法院认为，百盛公司与宇翔公司签订了房屋租赁协议后，经宇翔公司同意将该房屋转租给邢春梅，百盛公司、邢春梅为此签订了的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，主体适格，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，依法予以保护。在本案诉讼过程中，案外人鸿丰公司于2019年5月18日向一审法院出具情况说明及中国农业银行业务回单证实2016年10月15日与宇翔公司签订《补充协议（变更说明）》的真实性及鸿丰公司向宇翔公司交纳房屋租金的情况，百盛公司向一审法院提供了案外人宇翔公司所属公司黑龙江省宇翔房地产开发有限公司2019年6月10日向百盛公司的出具情况说明，证实2016年10月15日与鸿丰公司签订《补充协议（变更说明）》的真实性，对此一审法院予以确认。即在哈尔滨宇翔装饰材料经销有限公司同意和知情的情况下，在邢春梅将租赁房屋转租给百盛公司的租赁协议履行过程中，2016年10月15日本案租赁房屋所有权人宇翔公司与鸿丰公司签订《补充协议（变更说明）》，约定将本案租赁房屋的承租方由本案的百盛公司、邢春梅变更为案外人鸿丰公司，邢春梅不再是实际承租人，导致本案百盛公司、邢春梅间的租赁协议无法实际履行，对此百盛公司、邢春梅均无过错，故百盛公司要求邢春梅给付2016年10月15日后的房屋租金及违约金的请求，所举证据不足，没有事实及法律依据，对此一审法院不予支持。关于百盛公司的诉讼请求中2016年4月20日邢春梅欠付部分房租500元的请求，邢春梅未提供证据证明其按合同约定交付了当期的全部租金377500元，故百盛公司该部分请求合理，一审法院予以支持。关于邢春梅反诉百盛公司返还2016年10月15日之后给付百盛公司的2016年10月20日房屋租金125000元及2017年4月20日房屋租金125000元共计250000元，因双方间的租赁合同自2016年10月15日房屋所有权人将房屋租赁人变更为鸿丰公司后即不能实际履行，鸿丰公司也在向一审法院出具的情况说明中明确确认其是租赁房屋现实际使用人，故邢春梅不能实现租赁房屋的目的虽然不是百盛公司造成的，但百盛公司收取邢春梅2016年10月15日给付的房租明显不当，邢春梅要求返还不当得利，请求合理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、邢春梅于判决生效之日起十日内给付百盛公司2016年4月20日应付的部分房屋租金500元；二、百盛公司于判决生效之日起十日内返还邢春梅2016年10月20日的部分房屋租金125000元及2017年4月20日的部分房屋租金125000元共计250000元；三、驳回百盛公司的其他诉讼请求。二审期间，百盛公司举示了证据一、鸿丰公司于2017年11月15日出具的证明。拟证明：邢春梅曾担任鸿丰公司股东、经理职务。证据二、黑龙江省宇翔房地产开发有限公司于2019年6月10日出具的情况说明。拟证明：2016年10月15日宇翔公司与鸿丰公司签订的《补充协议变更说明》是为了开具租赁发票使用，即租赁发票必须要有开具发票名头的租赁合同，邢春梅要求租赁发票开具为鸿丰公司，故与鸿丰公司签订，与刘邦东的原合同不受影响。2016年10月24日邢春梅个人卡缴付房租，下一个付款周期开始是鸿丰公司账户缴纳，黑龙江省宇翔房地产开发有限公司误认为刘邦东指派邢春梅及鸿丰公司缴纳租金。邢春梅质证意见：对证据一、证据二的真实性、合法性、关联性均有异议。该两份证据均不是新证据，且在全国企业工商信息网上可以查询邢春梅已于2017年末不再是鸿丰公司的股东。情况说明是百盛公司在一审中对邢春梅反诉答辩意见进行庭后核实的情况，相关内容不符合商业规律。本院认证意见：对证据一，在“企查查”APP中能够查询到邢春梅曾在2017年12月15日之前系鸿丰公司的股东、投资人，但并未显示其是经理，本院对邢春梅系鸿丰公司股东的身份予以确认，其他证明问题不予采信。对证据二，该证据系黑龙江省宇翔房地产开发有限公司单方出具，相关内容是否符合客观实际或是否对本案争议焦点问题产生影响，本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。本院另查明：2015年9月30日，邢春梅与百盛公司法定代表人刘邦东签订《房屋租赁协议》《宾馆转让合同》。邢春梅曾与百盛公司法定代表人刘邦东商议将案涉房屋承租人主体变更为鸿丰公司。通过“企查查”APP查询鸿丰公司的工商登记信息显示，邢春梅现为鸿丰公司监事，在2017年12月15日之后不再是鸿丰公司的股东及投资人。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于邢春梅以不当得利为由要求百盛公司返还25万元租金，依据是否充分的问题。根据双方当事人陈述及查明的事实可知，邢春梅与案外人段海波为了经营如家快捷酒店而注册成立了鸿丰公司，并通过与百盛公司签订《房屋租赁合同》《宾馆转让合同》来实现该目的。鸿丰公司于2015年10月28日在案涉房屋注册登记并实际占有使用该房屋。2016年10月15日，鸿丰公司直接与宇翔公司签订租赁合同，并表示愿意遵守前述邢春梅与百盛公司、宇翔公司之间签订的租赁合同及补充协议。虽然该协议在名义上变更了合同承租人的主体，但以鸿丰公司名义在案涉房屋上经营如家快捷酒店的状态并未改变。邢春梅曾就案涉房屋合同承租人变更为鸿丰公司一事与百盛公司进行过协商，现邢春梅又称并不知晓2016年10月15日鸿丰公司与宇翔公司之间签订的合同，既与其作为鸿丰公司监事、股东、投资人的主体地位不符，也与其所积极追求的合同目的与合同利益相悖，有违常理。2016年10月20日、2017年4月20日邢春梅分两次给付百盛公司租金，双方当事人在本次诉讼形成之前并未对此提出过异议，也进一步佐证邢春梅在明知案涉合同出租人变更后仍按照其与百盛公司之间签订的协议继续给付租金，属自愿给付。因此，百盛公司收取租金有合同及法律依据，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定的因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益的情形和要件。一审法院以不当得利为由判决百盛公司返还上述两笔租金不当，本院予以纠正。关于百盛公司要求邢春梅给付后续租金的依据是否充分的问题。如前所述，2016年10月15日，宇翔公司与鸿丰公司签订了补充协议，将案涉房屋的承租人变更为鸿丰公司。虽然黑龙江省宇翔房地产开发有限公司通过一审庭后出具的情况说明对该行为予以解释，但并不能改变双方通过签订合同达成合意，由鸿丰公司承租案涉房屋的事实，且也与案涉房屋的实际占有使用情况相符合。邢春梅虽曾经是鸿丰公司的股东和投资人，也存在前述自愿给付租金的行为，但其自愿给付行为并不能改变鸿丰公司作为合同义务人的实际情况，也不能直接产生其应当承担百盛公司主张租金的法律后果。一审综合案涉多份合同的签订、履行情况及房屋的实际占有使用状态，判决驳回百盛公司的该项诉讼请求得当。至于百盛公司与宇翔公司及鸿丰公司之间针对案涉房屋的租金履行问题，并非本案审理范围，可另行解决。关于本案是否违反法定程序的问题。百盛公司诉讼请求变更实质是在原诉讼请求范围内对诉讼标的数额的减少，并不存在增加诉讼请求的情形，一审并未超越该诉请范围审理。邢春梅在一审开庭时便提出反诉，不违反法律规定。而百盛公司在一审法庭辩论终结之后才提出减少诉讼请求的申请，超过了民事诉讼法规定的申请变更诉讼请求的时限，一审法院未再组织开庭、质证并无不当。百盛公司庭后提交的情况说明已经附在一审卷宗中，且在一审判决中论述。而在本院二审阶段也已对该证据进行庭审质证，并未损害百盛公司的诉讼权利。因此，百盛公司的该项上诉主张不成立。综上所述，百盛公司的上诉请求部分成立，对合理的部分本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4344号民事判决第一项、第三项；二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初4344号民事判决第二项；三、驳回哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司的其他上诉请求及邢春梅的反诉请求。一审案件受理费24944元，由邢春梅负担50元，由哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司负担24894元，反诉费5050元，由邢春梅负担；二审案件受理费24944元，由邢春梅负担50元，由哈尔滨市东方百盛酒店管理有限公司负担24894元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  宋彦辉审判员  李妮娜二〇一九年十二月二十五日书记员  于文娟