山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10835号上诉人（原审被告）：市中区爱格玛百货商店，住所地济南市。经营者：赵贵忠，男，1964年3月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘华伟，山东弘和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市工商业联合会，住所地济南市。法定代表人：李景全，会长。委托诉讼代理人：臧俊怡，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：许珊，山东圣义律师事务所律师。原审被告：济南天下惠超市有限公司，住所地济南市。法定代表人：邵建珠，总经理。原审第三人：邵建珠，男，1969年7月17日出生，汉族，个体工商户，住济南市。原审第三人：李连海，男，1970年4月7日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人市中区爱格玛百货商店（以下简称爱格玛百货）因与被上诉人济南市工商业联合会（以下简称工商业联合会）、原审被告济南天下惠超市有限公司、原审第三人邵建珠、李连海返还原物纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱格玛百货上诉请求：1.请求法院撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4061号民事判决，依法发回重审。2.本案一二审诉讼费用由工商业联合会承担。事实及理由：一审法院调查认定事实不清，遗漏应参加诉讼的主体，适用法律错误。一、爱格玛百货一审中提交了合法使用涉案房屋的证据，但一审法院没有充分查清事实，认为爱格玛百货在本案审理期间未提供有效证据证明其有权继续占有、使用涉案房屋。一审中爱格玛百货及第三人邵建珠提供的证据和陈述意见已经可以证明爱格玛百货因与第三人邵建珠合伙经营取得涉案房屋使用权，后邵建珠虽然退伙，但仍旧同意由爱格玛百货继续使用涉案房屋。而邵建珠占有使用涉案房屋的主要依据是：2016年1月16日邵建珠与第三人李连海签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期限顺延至2021年4月15日。而一审法院根本就没有对该事实进行充分的调查、分析、论证，就在“本院认为”部分认定“被告市中区爱格玛百货商店在本案审理期间未提供有效证据证明其有权继续占有、使用涉案房屋。”且未对第三人邵建珠提供的证据及陈述的事实作任何的认定，显然是一审法院调查认定事实不清。二、第三人李连海一审中提交了有权出租涉案房屋的证据，但一审法院没有充分查清事实，对李连海的上述意见不予采纳。一审中第三人李连海提供的证据和陈述意见可以证明第三人李连海有权占有使用涉案房屋包括有权出租涉案房屋。李连海提供的主要证据是：2006年1月23日，工商业联合会与案外人山东微山湖实业集团有限公司（以下简称微山湖实业）签订的《转让协议》及2013年4月9日案外人微山湖实业与第三人李连海签订的《转让协议》，该两份协议加盖了相关单位的公章及相关当事人的签字，内容明确载明含涉案房屋的所有权及土地使用权由工商业联合会转让给案外人微山湖实业、再由案外人微山湖实业转让给第三人李连海。法庭调查事实其中主要工作包括审查证据即审查证据的客观真实性、关联性、合法性，结合第三人李连海提供的两份《转让协议》调查其证据的三性：1、关于客观真实性，该两份协议加盖了相关单位的公章及相关当事人的签字，既然李连海认为真实而工商业联合会不认可，那么该两份协议都有签署的案外人微山湖实业的意见呢？一审法院根本就没有对案外人微山湖实业进行调查，仅就此一审法院也应当将案外人微山湖实业追加为本案的第三人，因而一审法院不仅是事实调查不清，还遗漏应当参加诉讼的诉讼参与人。对此常见的调查方式包括向相关当事人核对公章及签字的真实性或者通过司法鉴定确定公章及签字的真实性，但一审法院根本就没有做。2、关于关联性，内容明确载明含涉案房屋的所有权及土地使用权由工商业联合会转让给案外人微山湖实业、再由案外人微山湖实业转让给第三人李连海，也就是说李连海对涉案房屋有占有使用权含出租权，与本案的关联十分明显。而一审法院认为与本案不属同一法律关系，买卖关系与租赁关系确实不属同一法律关系，但不能证明与本案没有关联。3、关于合法性，李连海作为涉案房产的买受人，其向法院提交其本人与案外人微山湖实业的《转让协议》及上手《转让协议》是完全合情合理合法的。一审法院仅以记载内容及当事人陈述进行分析就直接代替对该证据的三性审查，显然是错误的。三、退一步论，即使将来法院通过调查对李连海提供的证据不予认可，即否认其买卖涉案房屋的事实，那么根据本案多年来持续租赁的客观事实，在法律适用方面分析，也不能必然否定爱格玛百货对涉案房产的占有使用权。爱格玛百货（含第三人邵建珠）自2016年因开超市需要寻求房源，通过涉案房屋外张贴的招租广告接触第三人李连海，洽谈期间李连海告知该房屋产权原归工商业联合会，经转让微山湖实业后又转让给李连海，且该房屋其中的2楼至6楼已由李连海租赁给天地仁和宾馆经营三四年了。2016年1月16日，双方在案外人山东微山湖实业集团旗下小纬六路微山湖鱼馆并且微山湖实业负责人杨霞在场的情况下签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年2月16日至2021年2月15日，装修期内房租减免，租赁期限顺延2021年4月15日。租赁期前5年每年房租29万元，租赁期满，在同等条件下乙方有优先承租权。合同签订后装修期间及营业后第三人李连海及案外人微山湖实业的负责人均积极配合工商业联合会的负责人对此也是知情的，期间没有提起任何的异议，爱格玛百货在合同履行期间如约交付房租，各方均没有提出异议。在本案诉讼中，爱格玛百货得知工商业联合会以案外人微山湖实业欠缴房租为由通过法院判决解除涉案房屋租赁合同，但该案是在案外人微山湖实业缺席法庭审理的情况下判决的，且工商业联合会解除合同的理由仅仅是案外人微山湖实业欠缴房租，并没有对李连海、邵建珠、爱格玛百货等实际占有使用涉案房屋提出任何异议，而爱格玛百货没有欠缴任何费用，所以不能当然地引用工商业联合会与案外人微山湖实业之间房屋租赁纠纷的判决直接否定爱格玛百货对涉案房屋的占有使用权，否则不仅违反法律关于程序及实体的规定，也有悖法制维护社会稳定的公平和正义原则，很明显一审法院适用法律错误。综上分析，一审法院调查事实不清适用法律错误，因而请求法院撤销一审判决，依法予以发回纠正，以维护爱格玛百货的合法权益，维护法制的公平和正义。补充：爱格玛百货认为在一审法院庭审中遗漏了应该参加诉讼的微山湖实业，其也应当作为本案有独立请求权第三人参加诉讼，一审法院程序错误，应当发回重审。工商业联合会辩称,一、爱格玛百货无权继续占有、使用涉案房屋，一审法院认定事实清楚。2009年5月1日，工商业联合会与微山湖实业签订《房屋租赁合同》一份，约定工商业联合会将涉案房屋建筑面积6262.46平方米的房屋出租给微山湖实业使用，租赁期限自2009年1月1日至2018年12月31日。因微山湖实业未按照约定支付租金，2017年6月15日，工商业联合会向一审法院起诉要求解除房屋租赁合同并要求微山湖实业支付拖欠的房租。法院生效判决确认工商业联合会与微山湖实业之间的租赁关系已解除。爱格玛百货继续占有、使用涉案房屋没有事实和法律依据。第三人邵建珠之所以使用涉案房屋，系因其与第三人李连海签订《房屋租赁合同》，但是第三人李连海未能提供证据证明其对涉案房屋拥有合法的所有权，故其二人签订的《房屋租赁合同》无效。第三人邵建珠退伙后也无权同意爱格玛百货继续使用涉案房屋。综上，一审法院认定爱格玛百货无权继续占有、使用涉案房屋认定事实清楚。二、一审法院对第三人李连海陈述的涉案房屋已由工商业联合会转让给微山湖实业，后由微山湖实业转让给第三人李连海的内容不予采纳正确。首先，第三人李连海提供转让协议，证明微山湖实业于2006年从工商业联合会处以2000万元取得涉案房产。但2009年5月1日，在转让协议之后，微山湖实业与工商业联合会签订了《房屋租赁合同》。如果微山湖实业取得所有权，则其没有必要再跟工商业联合会签订《房屋租赁合同》。而且虽然在一审中，一审法院未对微山湖实业进行调查，但是2017年6月15日，工商业联合会向一审法院起诉要求解除房租租赁合同并要求微山湖实业支付拖欠的房租时，微山湖实业并未以其对涉案房屋有权进行抗辩。以上足以说明，微山湖实业对涉案房屋无所有权。其次，即使微山湖实业对涉案房屋有所有权，其与第三人李连海签订转让协议，但其以低于购买价的价格转让给李连海的行为不符合市场交易习惯及常理。况且第三人李连海也未提交证据证明其履行了购买涉案房屋的付款义务，其在一审中的陈述前后矛盾，无法证明其对涉案房屋拥有合法的所有权。最后，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三人李连海主张的涉案房屋所有权的变化并未在不动产登记簿中记载，因此不发生效力，但工商业联合会提交的不动产登记证书却能够证明工商业联合会对涉案房屋拥有合法的所有权。综上，第三人李连海没有权利对涉案房屋进行转让、出租等，一审法院认定事实清楚。三、爱格玛百货从第三人李连海处租赁涉案房屋时未对第三人李连海是否有权出租尽合理的审查义务，对其造成的损失等应由其自己承担，一审法院无适用法律不当之处。针对爱格玛百货的补充上诉意见补充答辩如下：2017年6月15日工商业联合会起诉要求解除与微山湖实业签订的房屋租赁合同，法院已经作出生效判决，对相关的事实已作出认定，根据法律规定，有生效判决认定的事实，法院可直接进行采纳。因此，一审法院没有必要追加微山湖实业作为第三人参加诉讼，一审法院程序正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维护工商业联合会的合法权益，驳回爱格玛百货的上诉请求，维持原判。济南天下惠超市有限公司述称，本案和济南天下惠超市有限公司无关。邵建珠述称，其装修投入大量资金，损失太大，房租也交给李连海。李连海述称，邵建珠今年未交房租，按合同约定应该在2017年12月16日前支付房租，但一直未支付，按合同约定，邵建珠应该腾房。工商业联合会向一审法院起诉请求：1.判决爱格玛百货腾退位于济南市市中区某某路2xx号2xx号2xx号第一层西首第二间房屋并交付工商业联合会；2.请求法院依法判令第三人协助爱格玛百货完成第1项请求；3.本案诉讼费用由爱格玛百货、济南天下惠超市有限公司承担。（一审庭审中，工商业联合会申请撤回了要求济南天下惠超市有限公司承担责任的诉讼请求。）一审法院认定事实：位于济南市市中区某某路2xx号2xx号2xx号房产（房产证号为济房权证中字第03xxxx号，建筑面积为：37.09平方米、563.30平方米、30.64平方米、5631.43平方米，共计6262.46平方米）登记房屋所有权人为工商业联合会。2009年5月1日，工商业联合会与微山湖实业签订《房屋租赁合同》一份，约定工商业联合会将坐落于济济南市市中区某某路2xx号2xx号2xx号，建筑面积6262.46平方米的房屋出租给微山湖实业使用，租赁期限自2009年1月1日至2018年12月31日。因微山湖实业未按照约定支付租金，2017年6月15日，工商业联合会向一审法院提起诉讼要求解除其与微山湖实业所签订的上述房屋租赁合同并要求微山湖实业支付拖欠的租金。一审法院于2017年8月11日作出（2017）鲁0103民初4720号民事判决书，判决：“一、济南市工商业联合会与山东微山湖实业集团有限公司于2009年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2017年7月28日起解除。……。”微山湖实业对上述判决结果不服上诉至济南市中级人民法院，但未缴纳上诉费，济南市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）鲁01民终2353号民事裁定书，裁定本案按上诉人微山湖实业自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。工商业联合会主张，其系涉案房屋的所有权人，现爱格玛百货无合法依据实际占有使用涉案房屋，侵犯工商业联合会合法权益，故要求爱格玛百货商店腾退上述房屋。第三人李连海、邵建珠系涉案房屋的依次转租人，应协助爱格玛百货完成腾房义务。工商业联合会为证明其陈述的上述内容，提交了李连海与邵建珠签订的《租赁合同》、照片等证据。李连海与邵建珠签订的《租赁合同》载明：“甲方：李连海乙方：邵建珠……第一条租赁地点：济南市某某路2xx-x号，租赁包括一层建筑面积500平方米房屋……租赁期限为五年，即从2016年2月16日起至2021年2月15日止……。”工商业联合会提交的照片显示，该处经营者对外悬挂的广告牌为“华联生活超市”。爱格玛百货认可涉案房屋现由其在实际占有、使用，但辩称其占有、使用有合法依据，不同意腾房。第三人李连海陈述，工商业联合会于2006年1月23日将涉案的房产以2000万的价款转让给微山湖实业。微山湖实业的程平欠第三人借款未偿还，2013年4月9日微山湖实业将涉案房产以1200万元转给第三人李连海。第三人李连海为证明其陈述的上述内容，提交了转让协议两份、街道出具的证明一份、转账记录一宗。第三人李连海提交的转让协议，载明：“甲方：济南市工商联乙方：山东微山湖实业集团……甲方将其所有的位于济南市某某路2xx号的酒店房产所有权、酒店占有范围内的土地所有权及其他附属建筑物转让给乙方。其中酒店主楼面积5631.43平方米，土地使用权1903.1平方米，附属副楼631.03平方米。……甲乙双方商定成交价格为2000万元。本合同签订后乙方支付甲方1000万元，余款每年支付100万元，付完为止。……甲方：济南市工商业联合会（盖章）乙方：山东微山湖实业集团（盖章）2006年1月23日。”第三人李连海与微山湖实业签订的《转让协议》，载明：“甲方：山东微山湖实业集团乙方：李连海……甲方将其所有的位于济南市某某路2xx号酒店房产所有权、酒店占有范围内的土地所有权及其他附属建筑物转让给乙方。其中酒店主楼面积5631.43平方米，土地使用权1903.1平方米，附属副楼631.03平方米。……甲乙双方商定成交价格为人民币壹仟贰佰万元……甲方：山东微山湖实业集团（盖章）山东微山湖实业集团有限公司（盖章）乙方：李连海（签名）2013年4月9日。”工商业联合会对上述证据均不认可。第三人邵建珠陈述，涉案房屋系第三人邵建珠从第三人李连海处租赁，第三人承租涉案房屋后和案外人赵贵忠合作经营超市，涉案房屋（市中区某某路2xx、2xx、2xx号房屋第一层西首第二间）之前以济南邵新天和商贸有限公司名义经营，后因经营效益不好，邵建珠和另外一合伙人退伙了，之后由赵贵忠在此经营。一审庭后,一审法院到涉案房屋处进行了现场勘验,对现场情况进行了拍照取证,并制作了勘验笔录在卷为证。经查，该处目前系由爱格玛百货在实际占有、使用，其门口悬挂的广告牌为“华联生活超市”，进门处悬挂的食品经营许可证载明的经营者名称为市中区爱格玛百货商店、烟草专卖零售许可证载明的企业（字号）为市中区爱格玛百货商店。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，根据工商业联合会提交不动产权利证书，能够证实工商业联合会系涉案房屋的所有权人。根据一审法院（2017）鲁0103民初4720号生效判决确认的事实，涉案房屋原系由微山湖实业从工商业联合会处承租，因微山湖实业未按照约定支付租金，工商业联合会起诉要求解除租赁合同，经法院生效判决确认双方租赁关系已解除。根据工商业联合会的举证、陈述，爱格玛百货及第三人李连海、邵建珠的陈述，综合一审法院调查核实及现场勘验的情况，能够证实涉案房屋现由爱格玛百货商店在实际占有、使用。爱格玛百货在本案审理期间未提供有效证据证明其有权继续占有、使用涉案房屋，故工商业联合会关于要求爱格玛百货腾空涉案房屋并交付给工商业联合会的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于第三人李连海陈述的涉案房屋已由工商业联合会转让给微山湖实业、后由微山湖实业转让给李连海的内容。一审法院认为，首先，从第三人李连海所提交的上述证据本身来看，微山湖实业于2006年从工商业联合会处以2000万元取得涉案房产却在2013年以1200万元的价款转让给第三人李连海，其行为本身不符合市场交易习惯及常理；且第三人李连海所陈述的上述内容与本案不属同一法律关系。其次，按第三人李连海所述微山湖实业已于2006年1月23日就取得了涉案房屋所有权，但其却又于2009年5月1日与工商业联合会签订租赁合同，这明显不符合常理。第三，李连海一方面称自己是涉案房产的所有权人；一方面又称可以协助工商业联合会腾房，并要求工商业联合会出具协助手续、支付协助费用；还称也可以先向工商业联合会交纳房租，再向实际占房者收取；李连海的上述陈述，前后矛盾。综上，对第三人李连海的上述意见，一审法院不予采纳。工商业联合会要求第三人邵建珠、李连海协助爱格玛百货完成腾房义务，于法无据，一审法院不予支持。工商业联合会申请撤回了要求济南天下惠超市有限公司承担责任的诉讼请求，系在法律允许的范围内对自己民事权利所作的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、市中区爱格玛百货商店于判决生效后三十日内腾空并交付给济南市工商业联合会位于济南市市中区某某路2xx号2xx号2xx号第一层西首第二间房屋（房产证号为：济房权证中字第03xxxx号）。二、驳回济南市工商业联合会的其他诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取15400元，由市中区爱格玛百货商店负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于爱格玛百货是否有权占有使用涉案房屋问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，工商业联合会提交了涉案房屋不动产权利证书，能够证实工商业联合会系涉案房屋的所有权人。一审法院作出的（2017）鲁0103民初4720号生效民事判决认定，涉案房屋原系由微山湖实业从工商业联合会租赁，因微山湖实业未按照约定支付租金，工商业联合会起诉要求解除租赁合同，该判决判令工商业联合会、微山湖实业双方之间租赁关系解除。根据本案现有证据，结合一审法院调查核实及现场勘验情况，证实了涉案房屋现由爱格玛百货商店实际占有、使用，且爱格玛百货一、二审中均未提供有效证据证明其有权继续占有、使用涉案房屋，故工商业联合会诉请爱格玛百货腾空涉案房屋并返还房屋，理由正当，一审法院予以支持并无不当。关于是否应追加微山湖实业为本案当事人问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第八十一条第一款规定，根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。如前所述，（2017）鲁0103民初4720号生效民事判决认定，涉案房屋原系由微山湖实业从工商业联合会租赁，因微山湖实业未按照约定支付租金，工商业联合会起诉要求解除租赁合同，该判决判令工商业联合会、微山湖实业双方之间租赁关系解除。爱格玛百货主张2006年1月23日工商业联合会将涉案房屋转让给微山湖实业，微山湖实业于2013年4月9日将涉案房屋转让给了李连海，故李连海有权将涉案房屋出租给爱格玛百货。爱格玛百货该项主张与上述生效民事判决认定事实相悖，故一审法院不予采信并无不当。爱格玛百货主张本案应追加微山湖实业为第三人，不符合上述法律规定，本院不予采纳。综上所述，爱格玛百货的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由市中区爱格玛百货商店负担。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇一九年十二月十日书记员  吴颖颖