广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初855号 原告（反诉被告）：莫自华，男，汉族，1972年5月6日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吕小东，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晴，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：杜殷锋俊，男，1994年8月20日出生，住南宁市。 被告（反诉原告）：邓启山，男，汉族，1957年8月1日出生，住黑龙江省泰来县。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 原告莫自华与被告杜殷锋俊、邓启山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中发现本案不宜适用简易程序，于2019年5月10日裁定将本案转为普通程序。被告邓启山对原告莫自华提起反诉，本院立案后，并将本诉与反诉合并审理。本院于2019年9月6日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）莫自华的委托诉讼代理人吕小东，被告（反诉原告）邓启山及其委托诉讼代理人曾月英到庭参加诉讼，被告杜殷锋俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告莫自华与被告杜殷锋俊2016年11月2日签订的《购房协议书》有效；2.位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房归原告所有；3.被告杜殷锋俊将位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房转卖给被告邓启山的行为无效；4.被告杜殷锋俊、邓启山在十五天内协助莫自华办理防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房产的过户登记手续；5.本案诉讼费、保全费用由两被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告杜殷锋俊签订《购房协议书》，约定被告杜殷锋俊将位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房卖给原告，成交价为110000元，首付77000元，余款过户后结清。签订合同之日，原告共向被告杜殷锋俊支付了80000元，杜殷锋俊正式将房屋交付给原告，随后原告就对该房屋进行了配套装修。房屋装修好后，原告于2016年12月28日将房屋进行出租，并与承租人刘汉娜签订了《房屋租赁合同》，合同租期为两年，从2017年1月1日至2018年12月31日止。租期满后又续租十年，从2019年1月1日至2029年12月31日止。由于被告杜殷锋俊卖房前隐瞒房屋有贷款抵押的事实，且小区的两证正在办理中，导致房屋不能及时办理过户手续给原告。但是，从2016年11月2日原告正式接手房屋，装修出租至今，案涉房屋的物业、水电等相关费用都是原告交纳的。2019年12月18日，房屋承租人刘汉娜从外地回到出租屋时发现房屋已被换锁，便向原告了解情况，原告明确告知锁并不是自己换的。直到下午承租人再次到出租屋时，发现被告邓启山带着另外一个人在看房，阳台上还挂着写有房屋出售的红色牌子，双方为此发生争执，并到派出所报警。后经过原告了解，才知道被告杜殷锋俊在原告不知情的情况下，故意与房地产中介邓启山串通，将位于防城港市防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房房以190000元的低价卖给给被告邓启山，邓启山又以260000元的价格挂到58同城网上出售。2019年1月22日原告向法院申请对杜殷锋俊名下的涉诉房屋进行财产保全，但是却得知2019年1月23日被告邓启山已经对该房屋夺理了不动产权证。被告杜殷锋俊和邓启山明知该房屋已经出卖给原告的情况下仍旧进更被原告发现后避而不见，并迅速抢办了该房屋的不动产过户手续，明显属于恶意串通，损害原告的合法财产。原告认为，两被告恶意串通，明知案涉房屋已经卖给原告在先的情况下，还以明显低于市场价的价格一房二卖，并迅速办理了房屋过户手续，严重侵害了原告的合法权益，依法应当认定两被告签订的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告杜殷锋俊未提交答辩意见，亦未提交证据和质证意见，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 被告邓启山辩称，原告的诉讼请求无任何的事实与法律依据，答辩人与被告杜殷锋俊签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效，答辩人合法受让防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号1038号房（以下简称该房屋），并依法将房屋过户登记到答辩人的名下，根据我国物权法对不动产所有权变动施行登记注意制度，进行了物权登记的一方有对抗第三人的排他权利。答辩人与被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效。即使在本案中该房屋存在一房二卖的情形，依据法律规定，答辩人已经取得了该房屋的所有权。原告无任何证据证明二被告之间存在恶意串通，事实上二被告无恶意串通，也没有恶意串通的可能性。本案中原告以其对房屋占有、出租为由主张房屋所有权与事实不符，于法无据。 反诉原告邓启山向本院提出诉讼请求：1.判令本诉被告杜殷锋俊将位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房转卖给反诉人邓启山的行为有效；2.判令位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房归反诉人邓启山所有；3.判令被反诉人莫自华因查封防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房向反诉人邓启山赔偿损失2万元；4.本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人莫自华承担。事实和理由：反诉人从购房到办理过户，再到最后拿到房产证，从一而终均未知道原告现将涉案房屋出售给被反诉人一事，反诉人属于善意购买，还支付所有房款，亦拿到房产证，故反诉人构成善意取得，购房均合法合规，反诉人是涉案房屋的所有权人。被反诉人因与本诉被告协商退房退款最后达不成一致，转而污蔑反诉人与本诉被告恶意串通，还无故查封已属于反诉人名下的涉案房屋，没有事实与法律依据，导致反诉人无法按《购房定金协议》转卖涉案房屋给王素景，赔偿定金损失2万元，故反诉人有权要求被反诉人赔偿该2万元损失。 反诉被告莫自华辩称，被告杜殷锋俊将案涉房屋转让给反诉人的行为是无效的，是恶意串通，明知道案涉房屋被反诉人购买还卖出，在明知房屋有争议的情况下，还强行买卖，过户登记，此行为存在恶意串通。被反诉人才是案涉房屋的实际占有、使用人，被告应把房屋返还给原告，依据商事审判工作会议第十五条，本案中反诉人与杜殷锋俊是恶意串通办理登记，被反诉人签订合同在先，依法应保护被反诉人的合同权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院确认如下： 综合本案证据，本院确认以下法律事实：被告杜殷锋俊向广西金凯利置业有限公司购买阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房后，原告与被告杜殷锋俊于2016年11月2日签订《购房协议书》，约定原告向被告杜殷锋俊购买阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房，房屋价款为11万元，首付款七成，产权证办好后归原告所有。该合同还约定被告杜殷锋俊于2016年11月2日将上述房屋交付原告。原告于当日向被告被告杜殷锋俊支付房款77000元。 2019年1月16日，案外人王佰受被告杜殷锋俊的委托，与被告邓启山签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告杜殷锋俊将阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼10层1038号房出售给被告邓启山，房屋价款为16万元，装修费及家私家电补偿款为3万元，共计19万元。 2019年1月23日，被告杜殷锋俊与被告邓启山完成过户登记，被告邓启山取得海岸蔚蓝假日二组团29号楼10层1038号房的不动产权证，证书编号为桂（2019）防城港市不动产权第0001757号。2019年1月17日，被告邓启山与案外人王素景签订《购房定金协议》，约定王素景向被告邓启山购买阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼10层1038号房，房屋总价为25万元。 本院认为，原告莫自华与被告杜殷锋俊于2016年11月2日签订《购房协议书》，签订合同时，双方均为完全民事行为能力人，无证据表明其双方意思表示不真实，且该《购房协议书》不违反法律、法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为有效合同。 本案的关键在于审查邓启山与杜殷锋俊签订的《房屋买卖合同》及补充协议是否有效。邓启山与王佰均为房产中介人员，二人是朋友关系。邓启山于2019年1月14日向王佰转账1万元，但王佰于2019年1月10日就出具《收条》载明收到邓启山支付的定金一万元，与一般的房屋买卖市场交易行为惯例不符。邓启山与王佰于2019年1月11日至2019年1月15日期间有多次转账记录，除上述1万元定金以外，其余转账与《房屋买卖合同》及其补充协议无关，体现邓启山与王佰在日常中存在经济往来。上述证据及事实反映邓启山与王佰就涉案房屋的买卖行为有意思联络且不能排除串通的可能。 被告杜殷锋俊与广西金凯利置业有限公司签订《购房协议书》中的内容反映该商品房未经过装修，邓启山在购买房屋前知道该房屋已经过装修并放置了家具，邓启山作为具有行业经验的房产中介人员，应当知道该房屋可能由他人占有使用，但邓启山在本案中未提出合理的理由证明其已尽到询问、审查的义务。 邓启山于2019年1月16日以19万元的价钱购买涉案房屋，第二天就以25万元的价格卖出，卖出的时间和价格能够证明邓启山向杜殷锋俊购买涉案房屋用以获取经济利益，邓启山具有恶意串通的动机。 邓启山的客观表现不能证明其系善意的受让人，基于邓启山与杜殷锋俊的代理人王佰系朋友关系的事实，杜殷锋俊一房二卖的事实，合同签订时间及房屋价款等事实，足以认定邓启山与王佰存在恶意串通，损害原告利益的行为。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，代理行为所产生的法律效果直接归属于被代理人，本案中，案外人王佰是杜殷锋俊的代理人，其在代理权限内实施的房屋出卖行为的法律责任由杜殷锋俊承担。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”的规定，杜殷锋俊与邓启山恶意串通，损害原告的利益，被告杜殷锋俊与被告邓启山于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效。 由于原告莫自华与被告杜殷锋俊签订的《购房协议书》有效，而被告杜殷锋俊与被告邓启山签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效，因此位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房应当归原告莫自华所有，被告杜殷锋与被告邓启山应协助原告莫自华办理上述房屋的过户登记手续。 反诉原告的第一项诉讼请求系对本诉原告的第三项诉讼请求的反驳，不构成单独的诉讼请求，本院在审理原告的第三项诉讼请求时已进行审理，在此不重复处理。 反诉原告邓启山与本诉被告杜殷锋俊于于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效，反诉原告邓启山主张位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房归其所有，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。 反诉原告诉称反诉被告莫自华因申请查封防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房导致其损失合同定金2万元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条“申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。”的规定，因邓启山与杜殷锋俊于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议损害原告的合法权益，原告提起诉讼并申请人民法院对涉案房屋采取保全措施，原告的申请没有错误，反诉原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条的规定，判决如下： 原告莫自华与被告杜殷锋俊于2016年11月2日签订的《购房协议书》有效； 位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号房归原告所有； 被告杜殷锋俊与被告邓启山于2019年1月16日签订的《房屋买卖合同》及补充协议无效； 被告杜殷锋俊与被告邓启山于本判决生效之日起三十日内协助原告莫自华办理位于防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日二组团29号楼1038号的过户登记手续； 驳回反诉原告邓启山的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费4400元，保全费元，由被告杜殷锋俊、邓启山负担。反诉案件受理费，由反诉原告邓启山负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状及上诉状副本（副本份数为对方当事人的人数再加六份），上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费4400元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不另行通知）。 审 判 长  李启宁 人民陪审员  李成霖 人民陪审员  唐毓瑾 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  杨训杰 书 记 员  黄 倩