吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉02民终2862号 上诉人（原审原告）：李欣，女，1973年11月23日生，汉族，吉林市松花湖风景区园林管理处中心职员，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙海英，女，1976年4月16日生，汉族，吉林市丰满发电厂检修公司电器工程处职工，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：周忠民（系孙海英丈夫），男，1968年11月15日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 上诉人李欣因与被上诉人孙海英房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李欣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李欣的全部诉讼请求（装修损失等鉴定后确认数额）。事实和理由：孙海英用于出租的房屋，原作为公寓，后做半年自酿酒吧，原来对排烟排气烟道、电缆负荷没有过高的要求，而李欣承租用于开火锅店，当然有营业上的要求的。孙海英应当保证租赁期间其房屋持续满足李欣使用收益要求。双方争议保证出租房屋满足餐饮营业需要，安全使用、符合环保要求。 一、一审程序违法。1.李欣在立案时即申请鉴定房屋装修价值，因一审未及时决定组织现场勘查，孙海英强行使用李欣的装潢及其材料出租房屋，李欣装修可能被拆换，导致装修价值已无法鉴定，但李欣二审继续申请鉴定。2.李欣提出的视听资料证据，该证据经庭审质证，孙海英对真实性无异议，但一审不采纳。3.一审卷宗有一份对孙海英的询问笔录，该询问笔录没有地点，来源不清。该份证据能证明一审剥夺了李欣的陈述、反驳的权利，程序违法。一审判决认定，书面合同不应交付李欣用于办理工商登记，是因为孙海英主张交齐租金后才能将书面合同给付李欣，这个事实是采用这次询问认定的。 二、事实认定错误。1.李欣承租的房屋坐落在，并非一审判决所认定的门市房。出租房屋包括有产权证部分面积和拆改扩建部分。2.孙海英在签订房屋租赁合同的2019年4月24日即同意李欣装修，并给免租期到2019年5月24日。李欣对房屋进行安全性改善和提升整体价值的装修，其中加固孙海英拆改扩建南侧承重墙，将南侧原来无窗户改造为玻璃碳钢落地大窗，增设了中央空调，将原电路电缆进行全部更换，将临街南侧外墙面进行美化设计及改造。孙海英承认出租房屋没有窗户，并同意拆改、加固违建部分，为此再给李欣15天免租期。3.孙海英不配合李欣办理工商营业执照登记。4.签订租房合同时，孙海英告知李欣有烟道口，通邻家从楼后建排烟管，但装修后邻家不同意使用该烟道口。李欣单独修，承租房屋后面是单元门，无法重新建。如果从南面临街修需城管审批及住户同意，而且按吉林市市容管理条例，不准许在南面建排烟管。 三、基本事实认定错误。 （一）从本案事实可以认定租房合同部分有效、部分无效，合同无效，孙海英有主要过错，有效部分合同解除后，应返还李欣租金及赔偿李欣投入房屋改善和装修经济损失，无效部分，区分过错，由孙海英赔偿李欣损失。1.租赁房屋南侧一、二层扩建面积一审法庭辩论终结前孙海英未获得主管部门建设批准。2.违法部分面积与产权证合法面积可清晰界定。3.该小区系部队军产房，系划拨土地上所建房屋出租。孙海英过错大于李欣，应按孙海英70%责任，李欣30%责任区分。 （二）孙海英违反出租人对房屋质量瑕疵、权利瑕疵担保义务，未按《吉林市房屋安全管理条例》规定，告知出租房屋真实的情况，其不全面履行、拒绝履行、迟延履行出租人房屋质量担保和权利担保义务。其中：1.孙海英私自拆改扩建后未经房屋安全鉴定部门验收合格，即出租并交付李欣使用，违反《吉林市城市房屋安全管理条例》强制性规定，面临随时被政府部门强制拆除的风险。2.排烟管从临街南面建需要城管特殊审批、楼上住户同意，孙海英作为产权人应按照《吉林市市容管理条例》办理审批和住户同意手续。孙海英拒绝履行，该义务应认定为违约。3.拒不提供书面房屋租赁合同供李欣办理开业前工商登记手续。4.告知李欣可利用烟道口建排烟管，需要另建，增加李欣的费用，其订立租房合同时即明知不可以利用，所以同时构成签约时对李欣的欺诈成立。 （三）孙海英上诉行为致使李欣无法实现合同目的，李欣与孙海英之间系法定解除，并非协商解除。应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条处理合同解除后的权利义务及责任问题。对本案而言，孙海英不交付李欣书面房屋租赁合同，李欣就无法营业，即使强行营业，也会因此被处罚。不经合法审批安装排烟设施，就会被环保和城管处罚，对此孙海英不在免租期满按期履行审批义务，合同目的即不能实现，李欣有权解除合同。 （四）孙海英应当赔偿李欣装修损失，按鉴定价值确认。如因孙海英原因无法鉴定，则应依据李欣举证确认数额。孙海英同意李欣装修和改善房屋的行为，李欣增设了许多他物和设施并且与房屋形成附合，解除租赁合同系孙海英违约所至，孙海英已经利用并使用了李欣的装修再行出租。 四、李欣完成举证责任，达到了证明标准，李欣作为承租人，其行为符合法律规定的公序良俗原则。 五、一审适用法律错误，应当适用特别法。 孙海英辩称，第一，李欣的上诉诸多事实不属实。在李欣上诉状中关于房屋的具体位置的说法是错误的。在双方租赁合同当中已经明确了租赁房屋为一审判决所确定的房屋位置。关于装修及改建问题，李欣仅交纳了5000定金就进行了装修是不符合常理的。按照双方的租赁合同至李欣提出解除合同之时，李欣也没有完成合同所约定的交付全部租金的义务。至此，合同的解除不是孙海英的违约。而是由于李欣的自身问题。故无论是双方合同履行中一方的单方解除，还是因为双方的协商解除，孙海英均不对其装修及相关的任何损失承担赔偿责任。第二，一审法院除认定5000为租金的事实，孙海英不认可外，其他一审认定的事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审法院依法维持。 李欣向一审法院起诉请求：1．解除李欣与孙海英于2019年4月24日签订的房屋租赁合同；2．判令孙海英返还李欣已付租金5000元；3．判令孙海英赔偿李欣损失暂定4万元（其中装修损失，最终损失数额按加盟损失、装修合同解除违约金损失）。 一审法院认定事实：2019年4月24日，李欣与孙海英签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1．孙海英将坐落于门市房租赁给李欣；2．租期为2019年5月15日至2020年5月14日；3．租金为一年7万元，合同签订之日起一次性向孙海英交清；4．李欣退回门市房给孙海英时，孙海英不负责李欣的任何装修费，门市房内外及其他若有损坏，李欣应负责维修，对于属于李欣的财产，能搬走的财产李欣有权搬走，不能搬走的不能对房屋有任何的损坏。合同签订当天，李欣向孙海英支付了5000元，孙海英向李欣交付了案涉门市房的钥匙。 2019年5月24日，李欣以邮寄的方式向孙海英送达了《解除房屋租赁合同通知》，2019年5月29日孙海英以短信的形式告知李欣其已经收到《解除房屋租赁合同通知》，但不同意解除租赁合同，并要求李欣于2019年6月4日前将房租交齐。2019年6月4日孙海英以短信的形式告知李欣其同意解除租赁合同。现涉案房屋已被孙海英收回。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2019年4月24日李欣与孙海英签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关的法律规定，故该协议书合法有效，双方当事人应当按照合同履行各自义务。 一、关于李欣要求解除双方于2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为，通过双方的短信聊天记录以及当庭陈述可以认定：2019年5月24日李欣通过邮寄的形式向孙海英送达了《解除房屋租赁合同通知》告知了其要求解除租赁合同的要求，2019年6月4日，孙海英同意解除租赁合同。故2019年6月4日双方对于解除《房屋租赁合同》达成一致意见，一审法院对2019年6月4日《房屋租赁合同》解除的事实予以确认。 二、关于李欣主张孙海英返还其5000元租金的诉讼请求。一审法院认为，1．该5000元应当认定为李欣交付的部分租金，理由如下：虽《房屋租赁合同》中最下方手写载明“已收定金5000元整，2019年5月1日前交付全部租金”，但该手写为孙海英本人书写，且该记载未有李欣的签字确认，故在李欣对其记载的内容有异议的情况下，一审法院不支持孙海英的抗辩主张认定该5000元为定金。2．孙海英应返还李欣926元，理由如下：李欣作为承租方在占有使用案涉门市房期间应当按照双方约定支付出租方孙海英相应的房租。本案中，涉案房屋经双方协商租金为每年7万元，故月租金为5833元，日均租金为194元（以每月30天进行计算）。案涉房屋自2019年4月24日交付李欣占有适用，但孙海英陈述为了让李欣进行店面的装修设计故给其预留出了20天的时间不计入租期内，租期的起始时间是2019年5月15日，故李欣的实际应当交付租金的期间为2019年5月15日至2019年6月4日，共计21天，应向孙海英支付租金4074元，故孙海英应当将剩余租金926元返还李欣。 三、关于李欣主张孙海英赔偿其损失的诉讼请求，一审法院不予支持，孙海英并未构成根本违约不应承担相应的赔偿责任。理由如下：1．关于李欣提出的因孙海英未向李欣交付《房屋租赁合同》致使李欣无法办理营业执照的问题，一审法院认为，李欣在庭审中自述“合同有两份，签订合同时，孙海英说先不给我，交完全款，给我那份合同”，以上陈述能够说明，双方对于合同的交付有前提条件的约定，即李欣应当支付全部的租金孙海英再将合同交给李欣，对于此项约定李欣知情并未提出异议，故在其未向孙海英支付全部租金的情况下以孙海英未向其交付合同的理由要求解除合同，一审法院不予支持。2．关于李欣提出案涉门市房没有烟道，孙海英虚假承诺的问题，一审法院认为，首先，作为承租方李欣应当在签订合同前尽到自己的注意义务，仔细核查案涉房屋的整体状况再进行租赁，本案中，李欣在签订合同前已前往案涉房屋查看了房屋的各项设施和设备，在对房屋设施无争议的情况下与孙海英签订了《房屋租赁合同》。对于当时案涉门市房的基本情况，双方当事人均在场亦均表示当时确实存在烟道，故李欣主张孙海英隐瞒房屋的真实状况的主张一审法院不予支持。其次，关于案涉门市房是否能够接通独立的烟道满足李欣租赁房屋的使用目的的问题，一审法院认为，李欣要求证人张文才出庭作证，作为李欣装修找到的装修工程承包方张文才当庭表示案涉房屋可以重新制作烟道，且李欣并未提举证据证明案涉门市房无法重新制作独立烟道，故一审法院对其此项主张不予支持。3．关于李欣提出的违章建筑的问题。李欣所主张的扩建部分并不影响案涉门市房的实际使用，同时在签订租赁合同前，李欣已经对现场实际勘察，并未对此提出异议，一审法院认为，孙海英交付的案涉门市房确实存在扩建的瑕疵，但不能认定孙海英根本违约，故李欣的此项主张一审法院不予支持。 综上，因无法认定孙海英存在根本违约，故李欣所主张要求孙海英赔偿其损失的诉讼请求一审法院不予支持。 关于案涉门市房的装修费用问题，一审法院认为，本案双方协商一致解除了《房屋租赁合同》，根据合同约定的第六条规定“乙方（李欣）退回门市房给甲方（孙海英）时，甲方不负责乙方的任何装修费”，故李欣的此项主张，一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李欣与孙海英于2019年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月4日予以解除；二、孙海英于本判决发生法律效力之日起十日内返还李欣租金926元；三、驳回李欣其他的诉讼请求。案件受理费463元，由李欣负担453元，由孙海英负担10元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，李欣在与孙海英签订房屋租赁合同之前曾多次到所要承租的房屋去实地考察，且李欣在考察中带领负责装修的专业人员张文才对案涉房屋是否适于其要经营的店面进行了考察，事后该人又负责对案涉房屋进行了设计、施工，如出租房屋不符合李欣所要承租的房屋，也即李欣所称没有排烟道，那么李欣不应与孙海英签订房屋租赁合同，更不应委托施工单位对承租房屋进行装修。且孙海英所出租的房屋中的烟道并非隐蔽工程，是李欣实地踏查无法发现存在问题的情形，故李欣以孙海英隐瞒出租房屋没有烟道，房屋不具备出租条件，孙海英在签订房屋承租合同过程中存在过错的理由不成立。李欣对房屋进行装修的损失，只能由其自行承担。诉讼中，李欣所提交的证据也不足以证明孙海英恶意隐瞒出租的房屋不适租的情况，故李欣上诉主张证据不足，本院不予支持。关于李欣申请鉴定房屋装修价值的问题，因李欣装修是其自行决定，且解除合同也是由其主动提出，并非孙海英单方解除合同，合同解除后其又没有对善后事宜及时进行妥善处理，现案涉房屋已经由孙海英另租他人，故本院对其该项请求不予准许。关于李欣主张一审法院认定案涉房屋的坐落地点存在错误的问题，经查孙海英所提交的房屋所有权证上记载的地点与一审查明的地点相同，一审认定房屋坐落地正确。 综上所述，李欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费902元，由上诉人李欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  张 蕾 审判员  关 晶 二〇一九年十二月十日 书记员  王丽宁