广西壮族自治区百色市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂10执复18号 申请复议人：邓有德，男，1974年10月31日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：沈浩彬，男，1978年10月7日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄宗将，男，1972年9月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄燚，女，1975年4月8日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：朱麦颖，女，1978年7月20日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李日泉，男，1978年9月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄家伟，男，1978年2月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄才含，男，1982年6月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄晓艳，女，1979年5月5日出生，壮族，住广西南宁市。 申请复议人：张炫，男，1978年11月25日出生，汉族，住广西百色市。 申请复议人：黄艳，女，1983年6月16日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：谭萧弟，男，1978年12月26日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：卢光灿，男，1963年3月21日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李福斌，男，1984年11月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：苏剑平，男，1977年3月3日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄丽萍，女，1981年4月22日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄冬丽，女，1986年11月1日出生，瑶族，住广西田东县。 申请复议人：黄保成，男，1966年9月6日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李波，男，1969年8月17日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 申请复议人：赵德禄，男，1974年11月7日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 申请复议人：潘合据，男，1969年8月27日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：杨萍卿，女，1946年5月10日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 申请复议人：韦月亮，男，1937年7月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：程栎燃，女，1973年6月19日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：谢建福，男，1958年4月24日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：赵镛，男，1964年11月24日出生，住广西百色市右江区。 申请复议人：陆盈虹，女，1994年7月28日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：罗碧丹，女，1975年6月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：张宝燕，男，1973年7月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄俊懂，男，1964年8月3日出生，壮族，住广西德保县。 申请复议人：李婉玉，女，1975年5月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄玉，女，1968年4月14日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄秀娘，女，1972年2月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李恩庆，男，1968年3月28日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄维，男，1978年9月24日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄玉雪，女，1979年9月1日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：莫云山，男，1969年10月27日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄美英，女，1968年12月8日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：左伟尘，男，1980年3月27日出生，苗族，住广西百色市右江区。 申请复议人：陆明，女，1982年8月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄春燕，女，1977年8月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：苏世雄，男，1976年2月5日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：冉勰，男，1983年11月16日出生，苗族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李东梅，女，1984年11月21日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：梁克尔，男，1963年2月12日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：鄂小琼，女，1978年11月11日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：马继东，男，1976年9月9日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：杨胜平，男，1960年6月18日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄彩凤，女，1978年8月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：姚岁权，男，1977年8月13日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李佳轩，女，1981年11月2日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：肖晟瑜，男，1975年7月9日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：农军，男，1970年8月3日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：班萩莎，女，1973年1月20日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄广明，男，1985年1月18日出生，壮族，住广西田阳县。 申请复议人：卢仁贵，男，1979年4月25日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：方艳妮，女，1979年12月5日出生，壮族，住广西田东县田东电厂宿舍区。 申请复议人：刘凤伟，女，1963年12月23日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：钟斌，男，1974年9月16日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：劳伟强，男，1972年4月28日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：张丽红，女，1975年2月17日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄慧色，男，1977年8月2日出生，壮族，住广西德保县。 申请复议人：罗雄宝，男，1976年10月15日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：邓金玲，女，1984年5月5日出生，壮族，住广西凌云县。 申请复议人：梁秀金，女，1980年3月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：邓国强，男，1976年7月1日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：单小苡，女，1969年12月8日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：赵树军，男，1976年9月30日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：卢国英，男，1980年2月3日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：李波，男，1969年8月17日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 申请复议人：农英，女，1978年3月18日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：陆海，男，1979年3月16日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：罗军，男，1975年12月27日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：覃焕远，男，1979年9月10日出生，汉族，住广西南宁市。 申请复议人：陆敏玉，女，1978年5月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：宋秀玲，女，1978年3月25日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：刘馨羽，女，1978年11月8日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：陆明，女，1982年8月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：邓丽娇，女，1986年8月14日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请复议人：林为智，男，1937年8月27日出生，汉族，住广西百色市右江区。 申请复议人：黄慧，女，1973年3月4日出生，壮族，住广西百色市右江区。 申请执行人：南宁市汇东小额贷款有限责任公司，住所地：南宁市凤岭路1号南宁市青秀山风景区金汇如意坊邕州阁第二场318-320室。 法定代表人：刘克俭，该公司总经理。 被执行人：百色市山基房地产开发有限公司，住所地：百色市东笋路与建华路口交汇处。 法定代表人：曾跃林。 被执行人：曾跃林，男，汉族，1961年9月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 被执行人：曾琪惠，女，1985年3月15日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被执行人：范熙，男，1958年7月10日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 被执行人：于骏然，男，1982年12月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被执行人：范小萍，女，1961年4月7日出生，汉族，住广西百色市右江区。 上述六被执行人的委托代理人：覃晓晗，广西齐川律师事务所律师。 申请复议人邓有德等81人（63户）不服右江区人民法院（2019）桂1002执异1号异议裁定，向本院申请复议。我院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 申请复议人邓有德等81人（63户）称，申请复议人于2004年起与百色市山基房地产开发有限公司购买了百色市山基房地产开发有限公司开发的建华路1号欧景花园小区的房屋，并陆续办理了房屋所有权证。2017年5月，申请复议人到百色市不动产中心办理该房不动产登记事宜，得知欧景花园小区1、2、3、4、5、6、7、8、18栋房屋所对应的土地使用权被右江区人民法院查封，故不能办理。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，申请复议人认为其作为买受人购买了房屋并已取得房屋产权证，该房屋对应的土地使用权应归属申请复议人，其他任何单位或个人无权处置、抵押、查封。申请复议人据此认为法院的查封行为是错误的，请求解除对位于欧景花园小区1、2、3、4、5、6、7、8、18栋房屋所对应的土地使用权的查封。 右江区人民法院查明，2015年8月17日该院依据（2015）右民二初字249号民事调解书，立案受理中国农业银行百色分行申请执行百色市山基房地产开发有限公司、曾跃林金融借款合同纠纷一案，于2015年8月18日作出（2015）右执字第609-1号执行裁定书、向百色市国土资源局发出《协助执行通知书》，查封了被执行人百色市山基房地产开发有限公司所有的五宗地块，分别为：百国用（2009）字第00212号、百国用（2009）字第00213号、百国用（2009）字第00214号、百国用（2009）字第00102号、百国用（2009）字第00096号，查封期限三年。 2015年11月4日，右江区人民法院接受南宁市青秀区法院委托，立案受理了南宁市东汇小额贷款有限公司与被执行人曾琪惠、百色市山基房地产开发有限公司、曾跃林、范熙、于骏然、范小萍借款合同纠纷四案，案号分别为：（2015）右执字第927、（2015）右执字第928、（2015）右执字第929、（2015）右执字第930号，于2016年9月5日以（2015）右执字第930-1号裁定书，续行查封了百色市山基房地产开发有限公司所有的土地、房产等，查封期限三年。 2018年2月2日中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司以拍卖形式购买了中国农业银行百色分行涉百色市山基房地产开发有限公司的资产债权。2018年10年18日该院根据中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的申请，裁定变更该公司为（2015）右执字第609号案件的申请执行人。 另查明，2004年起，邓有德等81人（63户）申请复议人与百色市山基房地产开发有限公司购买百色市右江区建华路1号欧景花园小区1、2、3、4、5、6、7、8、18栋房屋。2005年3月起，申请复议人陆续向百色市房地产管理局申请办理了房产证，具体房产证号为：桂百房权证百字第××号（邓有德，1栋1单元101号房）、桂百房权证百字第××号（沈浩彬，1栋1单元202号房）、桂百房权证百字第××号（黄宗将，1栋1单元202号房）、桂百房权证百字第××号（朱麦颖，1栋1单元401号房）、百房权证桂百字第××号（黄焱，1栋1单元402号房）、百房权证桂百字第××号（李日泉，1栋2单元201号房）、桂百房权证百字第××号（黄家伟，1栋2单元102号房）、桂百房权证百字第××号（黄才含，1栋2单元202号房）、百房权证桂百字第××号（黄晓燕，1栋2单元302号房）、百房权证桂百字第××号（张炫，1栋2单元402号房）、百房权证桂百字第××号（黄艳、谭箫弟，1栋2单元601号房）、百房权证桂百字第××号（卢光灿，1栋3单元402号房）、桂百房权证百字第××号（李福斌，1栋3单元602号房）、百房权证桂百字第××号（苏剑平，1栋4单元101号房）、桂百房权证百字第××号（黄丽萍，1栋c单元401号房）、桂百房权证百字第××、00××11号（覃志良、黄冬丽，1栋4单元501号房）、百房权证桂百字第××号（黄保成，2栋1单元101号房）、百房权证桂百字第××号（李波，2栋1单元202号房）、百房权证桂百字第××号（赵德禄，2栋1单元502号房）、百房权证桂百字第××号（潘合据，2栋1单元502号房）、百房权证桂百字第××号（杨萍卿、韦月亮，2栋2单元201号房）、百房权证桂百字第××号（程栎燃，2栋2单元301号房）、桂百房权证百字第××号（谢建福，2栋3单元202号房）、百房权证桂百字第××号（赵镛，2栋3单元302号房）、桂百房权证百字第××号（陆盈虹，3栋1单元202号房）、桂百房权证百字第××号（罗碧丹、张宝燕，3栋2单元101号房）、桂百房权证百字第××号（黄俊懂、李婉玉，3栋2单元101号房）、百房权证桂百字第××号（黄玉，3栋1单元501号房）、桂百房权证百字第××号（黄秀娘、李恩庆，4栋1单元304号房）、桂百房权证百字第××号（黄维、黄玉雪，4栋1单元502号房）、桂百房权证百字第××号（黄云山、黄美英，4栋1单元503号房）、桂百房权证百字第××号（陆明、左伟，4栋1单元603号房）、桂百房权证百字第××号（黄春燕、苏世雄，4栋2单元501号房）、桂百房权证百字第××号（冉勰、李东梅，4栋2单元702号房）、桂百房权证百字第××号（梁克尔，5栋2单元101号房）、桂百房权证百字第××号（鄂小琼、马继东，5栋2单元102号房）、桂百房权证百字第××号（杨胜平、李凤楼，5栋2单元202号房）、百房权证桂百字第××号（黄彩凤，5栋3单元201号房）、桂百房权证百字第××号（姚岁权、李佳轩，5栋3单元301号房）、百房权证桂百字第××号（肖晟瑜，5栋3单元401号房）、桂百房权证百字第××号（农军、班萩莎，6栋1单元201号房）、桂百房权证百字第××号（黄广明，6栋1单元601号房）、桂百房权证百字第××号（卢仁贵、方艳妮，6栋1单元702号房）、桂百房权证百字第××号（刘凤伟、覃绍平，6栋2单元101号房）、桂百房权证百字第××号（钟斌，6栋2单元402号房）、桂百房权证百字第××号（劳伟强、张丽红，6栋3单元202号房）、桂百房权证百字第××号（黄慧色、罗雄宝，6栋3单元501号房）、桂百房权证百字第××号（邓金玲，6栋3单元601号房）、桂百房权证百字第××号（邓国强、梁金秀，7栋4单元502号房）、桂百房权证百字第××号（单小苡，7栋2单元404号房）、桂百房权证百字第××号（赵树军，7栋2单元404号房）、桂百房权证百字第××号（卢国英，7栋4单元501号房）、桂百房权证百字第××号（李波、农英，8栋2单元101号房）、桂百房权证百字第××号（陆海、向丽响，8栋5单元201号房）、桂百房权证百字第××号（罗军、梁新华，8栋5单元401号房）、桂百房权证百字第××号（覃焕远、冉庚申，8栋5单元501号房）、桂百房权证百字第××号（陆敏玉、黄经贵，8栋5单元502号房）、桂百房权证百字第××号（宋秀玲、罗满华，8栋6单元401号房）、桂百房权证百字第××号（刘馨羽，18栋1单元411号房）桂百房权证百字第××号（陆明，18栋1单元623号房）桂百房权证百字第××号（邓丽娇，18栋2单元237号房）、桂百房权证百字第××号（林为智，18栋1单元418号房）、桂百房权证百字第××号（黄慧，18栋2单元527号房）。申请复议人为办理上述房产的不动产登记证，查询百色市不动产登记中心，发现以上不动产已办理土地抵押登记，抵押权人为中国农业银行百色分行，并且在2015年8月24日、2016年9月5日已由该院两次进行查封，查封期限至2019年9月4日。申请复议人遂于2019年1月7日向该院提出执行异议。 右江区人民法院认为，申请复议人购买的百色市山基房地产开发有限公司欧景花园1、2、3、4、5、6、7、8、18栋所涉土地［百国用（2009）字第00212号、百国用（2009）字第00213号、百国用（2009）字第00214号、百国用（2009）字第00102号、百国用（2009）字第00096号]，已在2010年7月20日由百色市山基房地产开发有限公司用于向中国农业银行百色分行抵押贷款，办理了抵押登记，中国农业银行百色分行就抵押的土地享有优先受偿权。2018年2月2日中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司以拍卖形式购买了中国农业银行百色分行涉百色市山基房地产开发有限公司的资产债权。根据《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利……”，因此，中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司就抵押的土地享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，申请复议人所购房屋，属建设用地使用权抵押后新增的建筑物，其土地和房产分属被执行人百色市山基房地产开发有限公司和63户购房人，涉案土地在未经抵押权人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司同意或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况下不得转让。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，故申请复议人提出异议要求解除所购房屋所涉土地的查封缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定驳回邓有德等81人（63户）异议人的异议请求。 本院查明，申请复议人购买的百色市山基房地产开发有限公司欧景花园1、2、3、4、5、6、7、8栋于2003年至2006年期间建成。所有申请复议人已经办理了所购房屋的房产登记，享有该房屋所有权。 本院认为，百色市山基房地产开发有限公司欧景花园1、2、3、4、5、6、7、8栋于2003年至2006年期间建成，欧景花园18栋虽未明确建成时间，但中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司并未提供相关证据证明该栋住宅楼是在2010年7月20日由百色市山基房地产开发有限公司用于向中国农业银行百色分行抵押贷款，办理了抵押登记后建成，右江区人民法院根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第二百条“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”，认定申请复议人所购房屋，属建设用地使用权抵押后新增的建筑物，其土地和房产分属被执行人百色市山基房地产开发有限公司和81人（63户）购房人，涉案土地在未经抵押权人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司同意或者受让人代为清偿债务消灭抵押权的情况下不得转让，没有事实依据。其次，所有申请复议人已经办理了所购房屋的房产登记，享有该房屋所有权。右江区人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，认定申请复议人属于担保物权，而不予支持申请复议人提出要求解除所购房屋所涉土地的查封，适用法律错误。本案中，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”申请复议人在购买房屋，享有该房屋的所有权后，即一并享有该建设用地使用权。 综上所述，右江区人民法院在异议审查中，认定申请复议人所购房屋，属建设用地使用权抵押后新增的建筑物，其土地和房产分属被执行人百色市山基房地产开发有限公司和81人（63户）购房人，认定事实错误，应予以纠正。其次，该院认定申请复议人属于担保物权，而不予支持申请复议人提出要求解除所购房屋所涉土地的查封，适用法律错误，也应予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，裁定如下： 撤销右江区人民法院作出的（2019）桂1002执异1号执行裁定书，解除对申请复议人购买的登记在百色市山基房地产开发有限公司名下的位于广西百色市建华路1号欧景花园1、2、3、4、5、6、7、8、18栋的相应土地权属的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长  李荣想 审判员  林超师 审判员  麻永彤 二〇一九年十二月十一日 执行助理赵烜 书记员黄镜元