广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12124号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家栋，男，1986年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：王玉华，女，汉族，1969年12月9日出生，身份证住址广东省清新县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，该行行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达资产公司）因与被上诉人陈家栋、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人王玉华、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人信达资产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈家栋的诉讼请求；2.由陈家栋承担二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定国龙公司与王玉华之间就涉案房屋签订的《商品房预售合同》无效，事实认定和适用法律错误。该合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。陈家栋无权就涉案房屋主张所有权，也无权要求王玉华注销预告登记以及信达资产公司协助其办理过户手续，只能就《商品房买卖合同》向国龙公司主张赔偿责任。二、一审判决第一项在毫无事实依据的情况下，确立陈家栋与信达资产公司之间不存在的债权关系，旨在以范穗玲与国龙公司于2005年签订的《商品房买卖合同》项下债权范围作为信达资产公司就涉案房屋享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达资产公司协助办理涉案房屋过户手续，无异于变相用司法强制力要求信达资产公司涂销合法享有的抵押权，严重损害抵押权人的合法权益。即便王玉华、国龙公司签订的《商品房买卖合同》被确认无效，信达资产公司亦属于善意抵押权人，有权就王玉华、国龙公司、农行淘金支行于2001年4月29日签订《购房担保贷款合同》约定的担保债权范围对涉案房屋享有优先受偿。在担保债权未清偿完毕的情况下，信达资产公司有权拒绝协助陈家栋办理涉案房屋过户手续并就涉案房屋实现担保物权。（一）信达资产公司对涉案房屋抵押权经登记合法有效，系善意抵押权人，有权对涉案房屋享有优先受偿权。（二）本案抵押权人的抵押权设立在范穗玲与国龙公司签订《商品房买卖合同》之前，具有公示公信效力，无论范穗玲是否取得涉案房屋所有权，均不影响抵押权人行使抵押权。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。（三）一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，认定购房消费者的权利优先，适用法律错误。（四）在王玉华未清偿完毕担保债权情况下，信达资产公司有权拒绝协助陈家栋办理涉案房屋过户手续，并有权就涉案房屋实现担保物权。三、农行淘金支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，其对涉案房屋享有的优先受偿权已经生效的（2004）东法民二初字第756号民事调解书予以确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房屋所得价款中优先受偿。在前述调解书未经撤销的情况下，一审法院再次对信达资产公司对涉案房屋是否享有抵押权及涉案房屋抵押担保债权范围等问题进行审理，严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项的程序性规定。综上所述，信达资产公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人陈家栋二审答辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院判决国龙公司与王玉华的预售合同无效，国龙公司与范穗玲签订的商品房买卖合同合法有效。国龙公司并未提起异议，也没有提出上诉。陈家栋与国龙公司签订的合同有效。一审法院的认定应予维持。二、关于信达资产公司的抵押物权问题。抵押合同是买卖合同的从合同，主合同无效，必然导致从合同无效，信达资产公司的抵押权源自名义购房人购买涉案房屋，既然买卖合同无效，说明没有购房的事实，就不可能设定抵押权给信达资产公司。信达资产公司的抵押权不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告国龙公司二审陈述称：同意一审判决，请求驳回信达资产公司的上诉请求。国龙公司、预购人与银行之间借款合同纠纷的同类案件经过广东省人民检察院抗诉，由广东省高级人民法院发回广州市中级人民法院再审，现处于再审审理阶段【案号（2019）粤01民再105号】，该案再审结果将会影响本案处理，故本案应中止诉讼。原审第三人王玉华、农行淘金支行经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。陈家栋于2017年8月29日诉至一审法院，请求判令：1.国龙公司立即为陈家栋办理广州市环市中路276号国龙大厦裕兴阁XXE房的房产证；2.国龙公司向陈家栋支付自2006年1月27日起至陈家栋实际取得房地产权证书之日止的违约金（以已付购房款总额450000元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算）。一审法院经审理查明：2005年4月9日，范穗玲（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字〔1997〕第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁XX层E号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。出卖人与买受人约定该商品房属预售，总金额为680000元。买受人分期付款，其中2005年10月27日前支付340000元，2006年3月1日前支付240000元，2006年6月1日前支付100000元；买受人应付450000元楼款后出卖人给予办理房产证等。2005年10月27日，国龙公司向范穗玲出具收据三张，载明收到范穗玲交来国龙大厦裕兴阁XXE楼款450000元，税费14960元，入伙费7750元。2005年10月27日，范穗玲与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认陈家栋接收国龙大厦裕兴阁XXE单元大门钥匙。2001年4月29日，王玉华（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁23AE单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款68万元等。同年6月18日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2007年11月17日，一审法院作出（2007）越法执字第3024-1号民事裁定书，载明：农行淘金支行与王玉华、国龙公司购房担保贷款合同纠纷一案，原广州市东山区人民法院于2004年7月13日作出的（2004）东法民二初字第756号民事调解书已经发生法律效力。依上述调解，王玉华应将借款本金560426.34元及利息、罚息，受理费11771元支付给农行淘金支行，国龙公司对处分上述裕兴阁23AE房后不足以清偿上述债务部分承担连带保证责任。故一审法院认为在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，为此裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第756号民事调解书中止执行。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2013年9月4日，广东省广州市广州公证处作出（2013）粤广广州第162191号《公证书》，载明：陈左皓于2013年7月6日死亡，范穗玲于2010年12月11日死亡，二人遗有坐落广州市越秀区环市××国龙大厦××梯（裕兴阁）2405房合同项下的权利（《商品房买卖合同》编号：穗房合字××号），上述房屋合同项下的权利虽以范穗玲的名义登记，实属陈左皓与妻子范穗玲在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产……陈左皓与范穗玲仅生育子女陈家栋一人……被继承人陈左皓、范穗玲的上述遗产应由其儿子陈家栋一人继承。再查明：2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部（甲方）与信达资产公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人王玉华的1笔债权转让给乙方；截止至2016年3月20日，共计本金人民币560426.34元，利息412929.93元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。2017年11月29日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院作出穗国土规划协查[2017]500号《关于（2017）粤0104民初13284号〈协助调查函〉的复函》，答复称：国龙大厦裕兴阁XX层E房，预售备案时间为2001年6月14日，预购人为王玉华，以01备24668号办理合同抵押，抵押权人农行淘金支行。一审法院认为：范穗玲与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。范穗玲死亡后，其于上述合同中的权利义务依法由陈家栋继承，故国龙公司应向陈家栋履行合同约定的义务。国龙公司至今未协助陈家栋办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与王玉华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但王玉华既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人王玉华签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人王玉华签订的商品房预售合同为无效合同，王玉华无权以该合同对抗陈家栋的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。考虑到陈家栋在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令陈家栋在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。陈家栋在向涉案房屋目前的抵押权受让人即信达资产公司支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、王玉华及信达资产公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。关于陈家栋主张违约金的诉讼请求。因涉案房屋的物权一直存在争议，故对陈家栋该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，一审法院于2018年12月14日判决如下：一、原告陈家栋在一审判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向被告广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款230000元及该款自2005年10月27日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司；二、被告广州市国龙房地产开发有限公司在原告陈家栋完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助原告陈家栋到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁XXE房所有权转移登记至原告陈家栋名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人王玉华、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回原告陈家栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13720元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达资产公司的上诉请求，认定如下：信达资产公司上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，应驳回陈家栋的诉讼请求。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与王玉华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但王玉华既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与王玉华就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明范穗玲在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明范穗玲未支付全部购房款应归责于范穗玲，因此一审法院认定范穗玲与国龙公司签订的合同合法有效，范穗玲去世后该合同项下的权利义务由陈家栋继承，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助陈家栋办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用王玉华名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明范穗玲在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。范穗玲、陈家栋已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令陈家栋向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、王玉华、农行淘金支行及信达资产公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达资产公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13720元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏莫善友