湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3144号上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖华林，男，1992年1月14日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。被上诉人（原审原告）：周婷，女，1991年5月10日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，系肖华林妻子。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）因与被上诉人肖华林、周婷商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。嘉瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回肖华林、周婷的全部诉讼请求；2、肖华林、周婷承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院关于嘉瑞公司违约的认定缺乏事实依据和法律依据，更与双方签订的《商品房销售合同》约定严重不符。《商品房销售合同》及《补充协议》中关于水、电、燃气开户费等费用属于肖华林、周婷要积极履行的合同义务，而不是一审法院认定的嘉瑞公司应有通知的附随义务。合同约定交房时间为2016年12月31日前，肖华林、周婷应在此之前积极缴纳水、电、燃气开户费等费用，肖华林、周婷延迟至2017年9月19日才缴纳，嘉瑞公司可以拒绝交付而不承担违约责任。2、一审法院关于政策原因及不可抗力认定错误。政府逾期交地13个月，虽然该事实在签订《商品房销售合同》之前，但不能否认给嘉瑞公司开发建设造成较大的影响，构成合同约定的不可预测且不可控制的政策性因素。2015年7月至2016年12月，嘉禾县累计有效降水天数为273天，比往年多出近三个月，嘉瑞公司不冒雨施工是为了保证工程质量，符合不可抗力的法定情形。一审法院忽略了雨水天气对建筑施工行业的影响，要求嘉瑞公司能预测未来一年的天气情况，加重了嘉瑞公司的合同责任。综上，嘉瑞公司在合同履行过程中没有故意损害肖华林、周婷合法权益的违约行为，延期交房合理、合法，应依法裁判。肖华林、周婷辩称，1、关于相关费用的代缴，嘉瑞公司没有明确通知如何缴纳、缴纳多少，其具有通知义务。签订合同时，嘉瑞公司已收取了部分契税、维修基金，并告知业主剩余费用在交房时一并收取，但在约定交付时间没有拿出达到交房条件的相关文件，造成业主拒绝收房。2、关于不可抗力情形的问题，根据合同约定，如发生不可抗力，开发商应在三十日内书面告知买受人，而本案中，买受人从未收到过任何存在不可抗力的书面通知。土地交付时间是2013年12月31日，合同签订时间是2015年到2016年，不影响合同签订的内容，如因第三方引起开发商违约，则是开发商与第三者的法律关系，而不能突破合同相对性影响本案合同。嘉瑞公司提交的气象局资料无法反映降水量是否达到足以影响施工的情形，其作为工程建设主体，应当考虑天气因素，合理安排施工任务。肖华林、周婷向一审法院起诉请求:1.判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金人民币5331元（自2017年1月1日起按每日万分之零点五计算至2017年9月18日）；二、本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院认定事实:2015年8月29日肖华林、周婷（买受人）与嘉禾县嘉瑞置业有限公司(出卖人)签订《嘉禾县商品房买卖合同》、《补充协议》，双方约定：买受人购买的商品房为嘉瑞景程项目中的第4幢1单元19层1902房，按建筑面积单价2589元/㎡，房款总金额为368933元，付款方式为一次性付款（注：享受折扣优惠），折后总房款（含定金）350486元。出卖人交房期限为2016年12月31日前；交房条件：商品房经验收合格，同时达到（附件三）的装饰、设备标准；出卖人可予以延期交房的情形：1）.遭遇不可抗力,或因政策性因素引起导致无法正常施工的，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2).买受人逾期付款除按合同第七条处理，出卖人有权延迟交房；3）.至约定交付之日，买受人应付契税、维修基金等相关代收代缴费用仍未交清的，出卖人有权延迟交房。房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金。诉讼中，双方一致确认肖华林、周婷已支付完毕购房款。肖华林、周婷于2015年9月9日交纳契税、维修基金、登记费、交易手续费。2017年9月19日肖华林、周婷向嘉瑞公司交纳自来水户头费、燃气管道费后接收涉案房屋。另查明，案涉楼盘于2019年1月才进行工程竣工验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，肖华林、周婷与嘉瑞公司签订的《嘉禾县商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。肖华林、周婷已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务。关于嘉瑞公司是否承担逾期交房的违约责任？本案双方有二个争议的焦点。一、关于嘉瑞公司主张肖华林、周婷于2017年9月19日才向嘉瑞公司交纳自来水开户费、燃气开户费，故依据合同嘉瑞公司可延期交房？双方签订合同后，肖华林、周婷已履行交清全部房款的主要义务。关于其他代收代缴费用应当在案涉房屋符合交房条件后，由嘉瑞公司向肖华林、周婷履行通知义务进行缴纳。因嘉瑞公司在合同约定交房日，案涉楼盘尚未竣工验收，不具备交房条件，嘉瑞公司也未通知肖华林、周婷缴纳代收代缴费用，因此嘉瑞公司首先违约在先，故对嘉瑞公司此抗辩理由，不予采纳。二、关于嘉瑞公司主张存在不可抗力和政策性因素，不应承担延期交房的违约责任？在诉讼过程中嘉瑞公司提交《关于国有土地实际使用情况的请求报告》，拟证实因政府原因延期交地导致影响工期。因该事实发生在本案双方签订合同之前，嘉瑞公司在签订合同时已对工期的完成进行了合理的预估，在合同中承诺了交房期限，肖华林、周婷以合同之前的政府行为进行抗辩，其理由不成立，不予采纳。关于嘉瑞公司提交气象资料，拟证明嘉禾有效降水达到273天，影响工程施工，属于不可抗力的抗辩主张。关于天气原因，属于嘉瑞公司在计算交房期限时可预见范畴，对该抗辩主张不予支持。综上，对肖华林、周婷要求判令嘉瑞公司承揽逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以支持。肖华林、周婷已付房款368933元，嘉瑞公司应按日万分之0.5从2017年1月1日始至2017年9月18日向肖华林、周婷支付违约金4815元（即368933元×0.00005×261天=4815元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告肖华林、周婷支付违约金4815元；二、驳回原告肖华林、周婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担20元，由原告肖华林、周婷负担5元”。二审中双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于：一、涉案商品房交付时间如何确定；二、嘉瑞公司是否存在免责情形；三、违约金如何计算。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。作为商品房开发企业，房屋应当验收合格是商品房买卖合同关系中交付的前提。本案中，至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目验收合格，故应当认定至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目才符合交付条件。一审法院以后面的验收合格，倒推追溯并认可嘉瑞公司于2017年12月底发出的《预交房通知书》的效力、认为2017年12月底已经符合交付条件，上述认定没有法律依据，也与客观实际不符。但是，购房户实际接收房屋的行为，应当视为双方对房屋交付达成新的一致意见，故本案的房屋交付时间应当认定为2017年9月19日。关于焦点二。根据以上分析，嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析，嘉瑞公司上述理由不能成立。双方在合同中明确约定了“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任”。肖华林、周婷的相关费用已经交齐，嘉瑞公司不存在免责情形。关于焦点三。嘉瑞公司应承担违约责任，违约金一审法院按照万分之0.5计算计算到实际交房日期并无不当，本院予以维持。综上所述，嘉瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元，由嘉禾县嘉瑞置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月二日法官助理王璐书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。