广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20399号上诉人（原审原告、反诉被告）:广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李光辉，男，1987年3月6日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：黄春秀，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）与上诉人李光辉因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2499号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。捷骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.判令一、二审案件受理费、反诉费由李光辉承担。事实和理由：一审法院判令捷骏公司向李光辉返还装修还原保证金19665元是错误的。根据双方签订的补充协议第十二条12.1的约定“租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担”。而李光辉是擅自撤场，未能将涉案商铺恢复原状交给捷骏公司，而由捷骏公司委托有资质的第三方进行还原，所产生的费用应当由李光辉承担。保证金的性质为支付保证金的一方不出现某种行为，或出现某种行为后以实现救济的手段。本案中的装修还原保证金就是为了防止李光辉合同到期或解除后不能恢复原状而设置的，且李光辉在租赁过程中已经缴纳该保证金，应视为其认可保证金的性质以及可以在其离场后恢复原状，由捷骏公司没收用于租赁商铺恢复原状。李光辉上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判驳回捷骏公司要求李光辉支付租金滞纳金的请求；2.撤销一审判决第四项,驳回捷骏公司要求李光辉赔偿2个月租金损失44712元的请求；3.本案一、二审的诉讼费用由捷骏公司承担。事实和理由：一、李光辉与捷骏公司互负支付金钱的义务，两者应在相同的金额范围内相互抵销，抵销后捷骏公司应向李光辉返还余额,双方相互应承担的支付滞纳金的义务抵销。1.李光辉在2018年12月初与捷骏公司协商清场时,已口头提出了以装修还原保证金在相同的金额内抵扣租金,其后李光辉仍使用商铺,则租金与装修还原保证金应续日抵销相应的金额;2.2018年12月27日,李光辉又再口头向捷骏公司提出了相同金额相抵扣的要求,而捷骏公司当天亦于李光辉不在场的情况下擅自收回了商铺,擅自收铺的行为应视为其同意抵扣的行为。而捷骏公司于案中亦请求确认合同于2018年12月27日解除。那么,捷骏公司有义务于该日前返还装修还原保证金,否则,捷骏公司亦应比照逾期支付租金的标准承担逾期返还的滞纳金。3.即使2018年12月27日未发生抵销，由于李光辉在2019年5月23日提出反诉时亦提出抵扣的要求，因此李光辉的抵销通知最迟已于2019年5月23日送达捷骏公司。根据合同法第九十九条规定，即使李光辉前述抵销主张不成立，最近已于2019年5月23日发生抵销。综上，一审判决李光辉“参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2018年12月6日起计到被告实际清偿租金之日止”有误，首先是利率标准上浮30%过高，应改判为“参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准”支付，其次，捷骏公司于合同解除后仍不返还装修还原保证金，亦应比照支付租金的标准计付滞纳金，一审判决未予考虑欠妥，而“计到被告实际清偿租金之日止”为错误，双方互负金钱义务的情况下，不应只判决李光辉单方面支付逾期履行金钱义务的滞纳金，一审判决一、二、五项综合起来应改判为李光辉应向捷骏公司支付的租金19057.74元，与捷骏公司应向李光辉返还的装修还原保证金19665元，两者在相同的金额内抵销后，捷骏公司应向李光辉返还装修还原保证金余款607.26元。二、捷骏公司没收相当于三个月租金的保证金后，又要求支付两个月的租金损失，两者为重复主张，其要求李光辉支付两个月的租金损失不符合合同约定，捷骏公司以上主张的款项相当于5个月租金的金额，大于合同解除后商铺空置期间的损失。1.《补充合同》第12.5条A款约定了合同终止后承租人应支付相当于两个月租金的情形，为“乙方仍继续使用该房产”，虽然该规定亦属于霸王条款（因“未办理工商注册地址注销”并不影响房屋使用），但此为双方唯一的合同终止后仍须支付两个月租金的情形。然而，李光辉于合同终止后并没有继续使用商铺，捷骏公司主张多付两个月租金不符合该约定。2.《补充合同》第5.1条约定“该押金作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本合同条款的保证”，反言之，李光辉不履行合同则以损失该押金为代价，反之捷骏公司双倍返还押金。“租金保证金”具有担保法之“定金”的性质，这是李光辉根据此约定可预见的不履行合同之后果，亦是租赁市场的惯例，但是合同解除，捷骏公司可另行出租房屋，李光辉在被没收押金后，再另行支付两个月的租金的“损失”不符合惯例，亦是李光辉根据合同约定无法预见的后果。3.根据捷骏公司的主张，其有义务举证证明实际损失额，但其只是声称其于2019年4月初将涉案商铺另行租出，却没有提供相关的证据，即便如此，按2019年4月初已另行出租来计，捷骏公司损失的金额只是2019年1月至3月共三个月的租金，其没收押金已足以弥补实际损失，亦符合当事人订立合同时可预见的损失责任范围，根据合同法第一百一十三条的规定，不应支持捷骏公司赔偿2个月租金损失的请求。三、李光辉并非恶意违约，而捷骏公司在合同履行中有过错，一审判决未予考虑。从捷骏公司回复的《关于〈L2层0009号租户申请撤场事宜〉的回复函件》可见，在租赁期间，涉案商铺所在的商场、裙楼经常围蔽施工，严重影响客户的通行，影响客流量，影响李光辉的经营。《补充合同》第7.4条规定，“本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提”但实际上，“改建、改造、翻新或扩建”是常常发生、随意进行而没有向李光辉提前告知，但由于李光辉不懂法而没有及时取证并保留证据。此外，即使按捷骏公司在举证期满后提交的《房屋建筑面积测算成果报告书》看，捷骏公司亦存在虚增建筑面积而多收物业管理等各项费用的情形。捷骏公司针对李光辉的上诉辩称：一、合同没有约定装修还原保证金可以抵销租金，且捷骏公司明确表示不同意李光辉提出的抵扣申请，未经双方达成合意，李光辉该项互负支付金钱义务及相互抵销的理由不成立，而且双方也并未对装修还原保证金约定相应的利息，因此该项上诉理由也不成立。二、捷骏公司主张没收租赁押金和收取租金损失不存在重复，该点在一审判决书中的第九页、第十页已经予以查明并予以认定。三、涉案商铺位于广场，广场内的商铺有流动性，部分到期和新租的商铺进行装修，符合常理也在可控范围，而且双方已经在合同中予以明示，对该种因装修可能造成的经营影响有相当的预期。李光辉针对捷骏公司的上诉辩称：一审判决捷骏公司返还装修还原保证金是正确的。本案所有的文件都没有约定李光辉需要缴纳装修还原保证金，李光辉离场时房屋的状态详见捷骏公司提交的商铺退场验铺表，其中室内装修、供电空调、消防等均符合合同附件五约定的房产的交付时的状态。现捷骏公司主张没收装修还原保证金，应该证明李光辉交还的商铺不符合合同附件五约定的状态。捷骏公司主张装修还原保证金变成了装修还原金，应以其实际产生了还原工程作为前提，但捷骏公司未举证证明其进行了还原工程，只是在一审时提供了一个表格证明还原保证金的计算方法，以及涉案商铺在李光辉撤场时留有货架的状态，捷骏公司对此举证不能。捷骏公司向一审法院起诉请求：1.判令李光辉与捷骏公司于2018年5月14日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月27日解除；2.判令李光辉向捷骏公司支付2018年12月1日至2018年12月27日的租金19790.60元（按每月租金22356元除以30.5天得出每日租金，计27天得出）；3.判令李光辉向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（以19790.60元为本金，自2018年12月6日起计至付清之日止，每日千分之二计算）；4.判令李光辉向捷骏公司赔偿租金损失（解除之日起两个月的租金收益，每月租金为人民币22356.00元）；5.判令李光辉承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费人民币3000元；6.判令李光辉承担本案诉讼费。李光辉向一审法院反诉请求：1.要求捷骏公司返还装修还原保证金19665元；2.要求捷骏公司返还租赁押金70422元；3.要求捷骏公司退还从2018年7月3日起至2018年11月30日止多收的商铺租金5115.78元/月，合计2万元。一审法院认定事实：2018年5月11日，捷骏公司向李光辉交纳了二层0009号商铺的租金保证金共70422元。2018年5月14日，捷骏公司（甲方）与李光辉（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号二层0009房作为商业之用；租赁期限自2018年5月14日至2020年5月13日止；其中2018年7月3日至2019年5月13日每月租金22356元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年6月3日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵销其应缴付的租金或其它款项。在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔。甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响；对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中；乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺；有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任。（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担；不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担；甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙……乙方存在迟延支付租金十五日或以上等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）。附件二第一部分约定房产的建筑面积为78.74平方米，公摊建筑面积35.04平方米，参考套内建筑面积约43.7平方米。新租押金70422元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件五《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身白色批荡及乳胶漆；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供32A供电量；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。同日，李光辉向捷骏公司支付了装修还原金19665元。上述合同、补充协议及附件签订后，捷骏公司将商铺交付李光辉使用；李光辉自2018年12月1日起未向捷骏公司支付租金，2018年12月27日擅自撤场，捷骏公司于李光辉撤场当天收回涉案商铺。与捷骏公司同属一个集团的物管公司在涉案商铺《恒宝广场商铺退场验铺表》中记载“此铺留有原有装饰”。庭审中，捷骏公司、李光辉均确认涉案商铺的套内建筑面积是43.9956平方米；捷骏公司陈述涉案商铺已于2019年4月份另行出租；李光辉认为合同约定的逾期交租的滞纳金标准过高，请求法院按照中国人民银行的同期贷款利率标准计算。捷骏公司为证明收取李光辉装修还原金19665元有事实根据提交了《广州恒宝L2－0009号铺装修复原保证金资料》及照片，《广州恒宝L2－0009号铺装修复原保证金资料》显示铺内面积43.7平方米，装修复原事项包括天花、地砖、墙体，按铺内面积计算得出装修复原保证金为19665元。捷骏公司自认该资料为捷骏公司内部资料但出示过给李光辉看，李光辉看完后才向捷骏公司支付相应的装修还原保证金。李光辉均不确认这些证据的真实性、合法性、关联性，认为是捷骏公司内部制作，捷骏公司无证据证明其进行装修还原产生这些费用，捷骏公司都是现状出租给租客，由租客自行装修。李光辉为证明其提前跟捷骏公司协商解除合同，因捷骏公司商铺时有其他商户围蔽装修影响客流量，要求捷骏公司适当降低租金提交了捷骏公司于2018年12月13日向李光辉出具的《关于的回复函件》，函件内容是由于租赁合同内商业条款是经过双方确定并签订的，希望李光辉能继续遵守合同条款，继续履行租赁合同等。捷骏公司对该份证据的予以确认，但认为只能证明李光辉想申请撤场，捷骏公司基于合同条款希望李光辉继续履行合同，不同意李光辉的撤场申请。一审法院认为：捷骏公司、李光辉签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。至于李光辉提出的补充合同第12条1-2款、附件2的第一部分属于格式条款免除捷骏公司主要义务，排除李光辉主要权利，应为无效条款的抗辩；一审法院认为，该部分条款虽属格式合同条款，其内容主要是在租赁合同期满或终止时李光辉应将涉案商铺恢复原状后交还给捷骏公司及商铺面积的约定，不存在免除捷骏公司责任、排除李光辉主要权利的情形，也不具有《中国人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；故一审法院对李光辉的这一抗辩依法不予采纳。李光辉自2018年12月1日起未向捷骏公司支付租金，未经捷骏公司同意于2018年12月27日擅自离场，李光辉辩称其撤场只是因转变经营项目的暂时撤场，本意是想继续履行合同；但李光辉在撤场前并未向捷骏公司补缴2018年12月的租金，李光辉的这一抗辩依据不足，一审法院不予采信。李光辉以其实际行动表明不履行合同，根据李光辉与捷骏公司签订的租赁合同、补充协议及附件的约定，李光辉的上述行为已构成根本违约，从而导致合同无法继续履行；捷骏公司因此要求确认租赁合同及补充合同于2018年12月27日解除合法合理，一审法院依法予以支持。由于李光辉自2018年12月1日起拖欠租金，并于2018年12月27日离场，因此租金应计至2018年12月26日，共计19057.74元。至于李光辉提出的捷骏公司商场经常有其他商户围蔽装修造成李光辉经营亏损的抗辩；在双方租赁合同中，捷骏公司已明确告知李光辉捷骏公司可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造，可能会对李光辉使用商铺及经营造成影响，李光辉是在充分考虑到这些影响并愿意承担这些影响导致的不利后果的情况下承租涉案商铺的，因此，对于李光辉的这一抗辩，一审法院不予采纳。根据《补充合同》的约定，李光辉应准时缴付租金，如李光辉逾期缴交租金，须向捷骏公司支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二的滞纳金。现李光辉拖欠捷骏公司2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元，故捷骏公司诉请李光辉支付拖欠租金19057.74元滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。李光辉提出不应按千分之二的标准计算滞纳金；因合同约定每日按千分之二的标准过高，一审法院以实际损失为基础，对滞纳金的标准酌情予以调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且滞纳金应以本金19057.74元为限。对于捷骏公司要求李光辉向其赔偿租金损失的诉讼请求。李光辉欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，李光辉应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下捷骏公司可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现捷骏公司已于2019年4月份将涉案商铺另行出租，故一审法院酌情确定李光辉赔偿给捷骏公司的损失额为两个月租金，即44712元。对于捷骏公司诉请的律师费，由于捷骏公司未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故一审法院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于李光辉要求捷骏公司返还装修还原保证金19665元的反诉请求。一审法院对此认为，第一，双方租赁合同、补充合同及附件均未对装修还原保证金的收取以及返还条件进行约定；第二，捷骏公司认为其收回涉案商铺后对涉案商铺进行了还原，但捷骏公司提供的证据不足以证明捷骏公司收回涉案商铺后对涉案商铺进行了重新装修或将涉案商铺恢复至合同附件五的状态，亦未提供证据证明捷骏公司因还原商铺装修产生的费用。第三，补充合同第12.1条约定捷骏公司有权选择以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向李光辉作出任何补偿，现捷骏公司在李光辉撤场当日即收回涉案商铺，而未对李光辉提出将商铺恢复原状的要求，捷骏公司已以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态。因此，对于捷骏公司不予退还装修还原保证金的抗辩一审法院不予采纳，对于李光辉要求捷骏公司退还装修还原保证金19665元的反诉请求依法予以支持。对于李光辉要求捷骏公司返还租赁押金70422元的反诉请求。根据合同约定，押金作为李光辉在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，李光辉违反本合同的任何条款，捷骏公司有权没收押金，同时要求李光辉承担违约责任；李光辉不得将押金用于抵销其应缴付的租金或其他款项。李光辉在租赁期间存在合同约定的逾期15日未能缴足租金的严重违约情形，根据合同约定，在此情形下，捷骏公司有权收回房产并追究李光辉违约责任，且李光辉交纳的押金不予退回。因此，对于李光辉的这一反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于李光辉要求捷骏公司退回多收商铺租金的反诉请求。由于双方庭审中均确认涉案商铺的套内建筑面积是43.9956平方米，这与合同附件二约定的套内建筑面积43.7平方米相差无几，李光辉的这一反诉请求没有事实根据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与李光辉签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月27日解除；二、自该判决发生法律效力之日起五日内，李光辉向广州捷骏房地产开发有限公司支付自2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元；三、自该判决书发生法律效力之日起五日内，李光辉向广州捷骏房地产开发有限公司支付2018年12月1日至2018年12月26日的租金19057.74元的滞纳金（滞纳金以19057.74元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从2018年12月6日起计至被告清偿租金之日止，滞纳金以不超过本金为限）；四、自该判决书发生法律效力之日起五日内，李光辉向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿损失44712元；五、自该判决书发生法律效力之日起五日内，广州捷骏房地产开发有限公司向李光辉返还装修还原保证金19665元；六、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求；七、驳回李光辉的其他反诉请求。一审案件本诉受理费772元由广州捷骏房地产开发有限公司负担50元、李光辉负担722元。一审案件反诉受理费1251元由李光辉负担1111元，广州捷骏房地产开发有限公司负担140元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审争议焦点是：一、捷骏公司是否应当向李光辉退还装修还原保证金。二、李光辉是否应当支付租金滞纳金给捷骏公司。三、李光辉是否应当赔偿捷骏公司2个月租金损失44712元。关于焦点一。捷骏公司与李光辉于2018年5月14日签订的《补充合同》第十二条第12.1约定：“租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。”从该合同可知，双方在合同中未就装修还原保证金的处分进行约定。因双方未在合同中就装修还原保证金的处分进行约定，应按照是否实际发生恢复原状费用进行认定。本案中，李光辉撤场后，捷骏公司已将李光辉原租赁的场地另出租给他人，虽然合同约定场地恢复原状费用由李光辉承担，但没有证据证明捷骏公司收回场地后自行或委托他人将场地恢复至李光辉进场经营前的状态，也没有证据证明捷骏公司曾因对场地恢复原状而发生相关费用。故一审法院认定捷骏公司应返还装修还原保证金给李光辉，并无不当，本院应予维持。关于焦点二。李光辉上诉主张其与捷骏公司互负金钱义务，应以装修还原保证金抵销相同金额的租金，故其不需要向捷骏公司支付租金滞纳金。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”这里的“到期债务”应指确定存在已经形成的债务。而李光辉所主张用以抵销租金的装修还原保证金，与捷骏公司尚存争议，在发生法律效力的判决认定前，该债务处于待确定状态，不属于到期债务。故李光辉上诉主张以该待确定的债务抵销尚欠的租金，不符合法律规定。因李光辉逾期缴纳租金，一审法院根据合同约定并以实际损失为基础判令李光辉应支付相应的租金滞纳金，并无不当，应予维持。关于焦点三。李光辉上诉主张捷骏公司没收其缴纳的租金押金后，其不应该再赔偿两个月租金损失给捷骏公司。双方签订的《补充协议》第五条第5.2约定，如果李光辉违反本合同的任何条款，捷骏公司有权没收押金，同时要求李光辉承担违约责任。因李光辉在承租过程中擅自撤场，且未交纳2018年12月1日至2018年12月26日的租金，属于单方违约。根据补充协议的上述约定，捷骏公司有权没收押金，同时要求李光辉承担违约责任。李光辉未按约履行，其所交纳的租金押金捷骏公司有权没收。而李光辉擅自撤场导致捷骏公司至2019年4月才将涉案场地出租，捷骏公司的损失超过2个月租金金额，故一审法院对李光辉退还租金押金的请求不予支持，对捷骏公司要求李光辉赔偿相当于两个月租金损失的请求予以支持，并无不当。李光辉上诉主张在租赁期间涉案商铺所在的商场、裙楼经常围蔽施工，影响其经营，捷骏公司在履行合同过程中存在过错问题，捷骏公司所出租的场地属于由多个铺位组成的大型出租场地，承租人的变动更迭决定了捷骏公司不时需要对商业裙楼或者商铺公共地方进行部分装修。且《补充协议》第八条第8.9的约定，李光辉已经知悉捷骏公司在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或者商铺公共地方进行部分装修，并保证不得因此而提出解除合同或向捷骏公司提出任何索赔。故李光辉据此主张捷骏公司存在过错，其不应赔偿相当于2个月租金损失的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，捷骏公司和李光辉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1636元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担292元，上诉人李光辉负担1344元。本判决为终审判决。审判长  官润之审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月十日书记员  戴巧利周蓓