北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10908号上诉人（原审被告、反诉原告）：李贵勤，女，1946年2月16日出生，汉族，退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：白广凌（李贵勤之女），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李晨阳，男，1974年8月5日出生，汉族，北京博顿云联技术有限公司总经理，住北京市海淀区。上诉人李贵勤因与被上诉人李晨阳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初41573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李贵勤及其委托诉讼代理人白广凌、被上诉人李晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贵勤上诉请求：撤销原审判决第一项、第三项，改判李晨阳按照合同约定支付拖欠的各项费用、赔偿金及违约金等18429.51元。事实和理由：1、李晨阳欠付水费10元、电费1092.18元、税费3333.33元，总额欠付是4435.51元。双方合同中写明了各项表底数，可查明；2、李晨阳使用房屋期间造成房屋附属物品及设施设备损坏、丢失、墙面大面积污损，应赔偿李贵勤损失5918元，具体费用清单已提交；3、李晨阳存在四次违约行为应当依约支付违约金；4、李晨阳未按时交还房屋产生的开锁费210元应由其承担。李晨阳辩称，同意原审法院判决，不同意李贵勤的上诉请求和理由。李晨阳向一审法院起诉请求：1.李贵勤赔偿我一个月房租7000元；2.李贵勤返还我押金7000元；3.李贵勤赔偿我重新租房产生的中介费损失6715元。李贵勤向一审法院反诉请求：1.李晨阳支付租期内应付的水、电、煤气、税费共5194.43元；2.李晨阳支付租住期间损坏物品产生的费用5918元；3.李晨阳支付违约金21932元；4.李晨阳支付开锁费240元；5.李晨阳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月5日，李贵勤（房屋出租方、甲方）与李晨阳（房屋承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于海淀区203号（以下简称涉案房屋）。租期自2018年4月15日至2019年4月14日，甲方应于2018年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水电门禁卡后视为交付完成。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准每月7000元，支付方式押一付六。乙方承担房屋租赁税费。甲方有下列情形之一的，可以解除本合同，并应按月租金的100%向乙方支付违约金：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。同日，李晨阳（乙方）与李贵勤（甲方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方合同租赁时间延续到2020年7月，从2019年4月14日以后，房屋租金由双方根据市场情况进行协商。后，李晨阳支付了押金7000元及一年的租金，并租住涉案房屋至2019年4月15日，但并未于当日将涉案房屋钥匙交还李贵勤。李贵勤于2019年4月16日自行收回房屋。庭审中，李贵勤同意退还李晨阳押金。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.李晨阳提交微信记录若干，证明自己虽然于2018年4月15日收到房屋钥匙，但李贵勤并未将自己的东西搬走，直至4月21日才将东西搬走，同时证明涉案房屋在2018年4月28日存在大面积漏水的情况。李贵勤对微信记录不予认可；2.李贵勤提交与李晨阳的微信记录，证明李晨阳对交房时房屋的状态明知及厨房漏水情况的沟通，李晨阳对证明目的不认可；3.李贵勤提交银行对账单照片，证明李晨阳存在逾期支付租金的情况，李晨阳对此不予认可；4.李贵勤提交证人证言若干，证明李晨阳存在损坏房屋内物品的情况，李晨阳对此不予认可；5.李贵勤提交照片若干，证明李晨阳尚有电费1092.18元未结清，李晨阳认可未支付电费的事实，也同意支付该部分电费；6.李贵勤提交发票及微信记录一份，证明李晨阳曾于2019年4月14日要求开发票，故李贵勤于2019年6月18日开具了租金发票，但支付了税费3333.33元，要求李晨阳支付，李晨阳对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，就李晨阳主张李贵勤违约一节，虽然根据证据显示及李贵勤自认，涉案房屋在交付后确实出现厨房漏水及部分设施需要维修的情况，但李晨阳在一年的租期内一直使用涉案房屋，并且在一年租期到期后曾与李贵勤协商继续承租的问题，可见上述房屋瑕疵并未影响李晨阳正常使用涉案房屋，故李晨阳所主张的违约责任，法院不予支持。就李贵勤主张李晨阳违约一节，虽然双方通过补充协议的方式拟将合同期延长至2020年7月，但双方就2019年4月14日至2020年7月期间的租金并未明确约定，且无法协商一致，属于无合同必要条款导致合同不成立的情况，故双方租赁合同期事实上仍为2018年4月至2019年4月14日，则李晨阳到期后表示不再续租合同并通知李贵勤收房并非擅自终止合同的违约行为。同时考虑，就李晨阳所述的李贵勤未在合同约定的交房日搬离自家物品、未及时协调维修房屋附属设施的损坏及李贵勤所述李晨阳曾有一次逾期交纳租金、合同到期当日未交房。上述情况可见，双方在合同履行过程中均存在一定程度的瑕疵，根据双方的过错程度，法院对双方向对方主张的违约金均不予支持。就李贵勤主张的电费，李晨阳同意支付，法院不持异议。就李晨阳主张的押金，李贵勤同意返还，法院不持异议。但需从中扣除李晨阳应支付的电费。就李贵勤主张的房屋维修费用，李贵勤既无证据证明交付李晨阳时的物品情况也无证据证明其支出了上述费用，法院对其主张不予支持。就李贵勤主张的税费，根据微信显示，发票确系李贵勤依据李晨阳的要求开具，则根据合同约定，相应的税费应由李晨阳负担，故李贵勤要求李晨阳支付税费，法院予以支持，该笔费用也应从押金中予以扣减。就李贵勤主张的开锁费，未提交证据证明，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、李贵勤于本判决生效后七日内退还李晨阳2574.52元；二、驳回李晨阳其它诉讼请求；三、驳回李贵勤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李贵勤提交证据1收房开锁视频，证明房屋损坏情况，李晨阳非正常使用房屋。证据2与李晨阳妻子于2019年4月16日通话录音，证明李晨阳妻子承认对房屋有损坏，想要损坏物品清单。李晨阳发表质证意见，对证据1真实性认可，但不认可证明目的，涉案房屋是老旧房，李晨阳一直在正常使用房屋。对证据2真实性认可，但不认可有人为损坏，房屋正常使用过程中存在自然损耗。一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，涉案房屋租赁期间到期后，出租人李贵勤自行收回房屋，双方对涉案房屋损坏情况及是否存在违约产生争议。关于李贵勤上诉主张李晨阳存在拖欠电费、水费、税费一节，李晨阳自认同意支付电费，因税费系因开具发票产生，该部分费用亦应由李晨阳支付，对于水费是否欠付的问题，因双方未进行房屋交接，现无证据表明该笔水费系因李晨阳使用产生，故原审法院仅支持了电费、税费部分费用应从押金中扣除正确，本院予以维持。关于涉案房屋内物品及设施损坏是否为李晨阳使用期间未按照约定方法使用所致一节，李贵勤在二审提交新证据，证明李晨阳使用涉案房屋期间造成房屋物品及设施损坏，本院认为，该证据不足以证明其主张，故法院无法支持李贵勤的该项上诉请求。关于李贵勤上诉主张李晨阳存在逾期交纳房租、造成房屋损坏应赔偿违约金一节，根据本案查明的事实，双方在合同履行过程中均存在一定程度的瑕疵，原审法院根据双方的过错程度，对双方向对方主张的违约金均不予支持并无不当。关于开锁费用一节，因李贵勤未能提供充足证据证明其花费原审法院未予支持并无不当。综上所述，李贵勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费632元，由李贵勤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月十日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥