北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初27088号原告（反诉被告）：李久明，男，1965年9月29日出生，汉族，无业，住呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：徐东海，河北鹿保勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京湘中情宾馆有限公司，住所地北京市丰台区丰管路22号。法定代表人：苏彤，经理。被告：苏彤，男，1981年5月24日出生，汉族，北京湘中情宾馆有限公司经理，住北京市丰台区。上述二被告委托诉讼代理人：康圣基，北京市隆安律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：徐建萍，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：北京中庆祥建筑装饰工程有限公司，住所地北京市房山区长阳镇杨庄子村东。法定代表人：山海泉，经理。原告（反诉被告）李久明与被告（反诉原告）北京湘中情宾馆有限公司（以下简称湘中情宾馆）、被告苏彤、被告北京中庆祥建筑装饰工程有限公司(以下简称中庆祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李久明及其委托诉讼代理人徐东海，湘中情宾馆、苏彤的委托诉讼代理人康圣基、徐建萍，中庆祥公司法定代表人山海泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李久明向本院提出诉讼请求：1.判令苏彤、湘中情宾馆于2018年1月21日违法解除《房屋租赁合同》；2.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司退还取暖费16000元；3.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司返还我购置的宾馆、餐厅内的物品（见清单）或者折价赔偿100000元；4.判令苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司赔偿宾馆受让款86000元、经营损失840000元；5.由苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司承担诉讼费。事实和理由：2017年10月8日，李久明与苏彤、湘中情宾馆签订《房屋租赁合同》，年租金1750000元，租赁期限为2017年10月8日至2019年11月7日，每半年交付年租金的50%。2017年10月4日，苏彤给李久明出具《租金条》，收到李久明租金300000元整，剩余租金于2018年2月8日前付清，实际变更了合同约定的半年交租金的方式。2017年10月5日，李久明通过ATM机无卡存款方式存入苏彤建行卡50000元，2017年12月29日通过银行卡转账方式支付至苏彤建行卡50000元，合计支付租金400000元。按照日租金核算实际交付房租至2018年1月2日。2018年1月20日，苏彤单方更换了李久明的微信、支付宝收款方式，强行接管了湘中情宾馆的实际经营权，以此行为不再履行双方签订的房屋租赁合同，并拒绝返还宾馆、餐厅内的物品，也未与李久明进行交接与清算，距离合同期限届满还有21个月有余，给李久明造成巨大经济损失。苏彤、湘中情宾馆辩称，不同意李久明的全部诉讼请求。苏彤系湘中情宾馆的法定代表人，其不是租赁合同相对方。湘中情宾馆与李久明之间的租赁合同没有在2018年1月21日解除，合同正常履行至2018年4月26日，因李久明拖欠租金严重违约，苏彤于该日通过微信向李久明送达解除通知，合同应于2018年4月26日解除。涉案房屋在李久明经营期间出现违规经营情况被依法查封，所以不认可其主张的经营损失。购置物品及装修损失均不认可，因为宾馆原本就有物品和装修，已经交给了李久明。取暖费并非我方收取，故不同意退还。2018年1月22日，东管头村村委会治安办公室发布通知要求李久明3日内整改完毕，直至2018年1月25日仍未整改，故于2018年1月26日被查封。湘中情宾馆向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》及附件于2018年4月26日解除；2.判令李久明给付2017年12月31日至2018年4月26日租金559000元；3.判令李久明给付2017年12月20日至2018年1月20日电费13837.5元；4.判令李久明赔偿损失800000元；5.反诉费由李久明负担。事实和理由：2017年10月8日，湘中情宾馆与李久明签订《房屋租赁合同》，约定湘中情宾馆将北京市丰台区丰管路22号名称为北京湘中情宾馆的综合楼租给李久明，总建筑面积1900平方米，合同期限为2年，年租金1750000元，半年一付，每次提前一个月支付。因李久明违法、违规行为、其他行为、纠纷造成湘中情宾馆的房屋被第三方处置、毁损的，或致使湘中情宾馆因此产生其他损失的，由李久明负责赔偿一切损失。同时约定若李久明拖欠租金等应付款项超过10天的，则湘中情宾馆有权收回房屋对李久明的装修、添附物、遗留物品等不作任何补偿。在2017年11月22日，因李久明违规擅自将承租的地下室作为其员工宿舍等原因，导致相关部门对其采取查封措施。在李久明承诺进行整改后，相关部门解除了查封措施，但李久明仍未采取任何整改措施，导致房屋于2018年1月26日再次被查封。而李久明却无故隐匿，拒不按照租赁合同约定支付房屋租金及电费。湘中情宾馆多次向其追索房租，但其拒不支付。于是，湘中情宾馆法定代表人苏彤于2018年4月26日通过微信方式向李久明发送解除合同通知，合同应于该日解除。因李久明的原因，导致房屋被查封，于是湘中情宾馆被房东解除合同，并被扣除了800000元押金，依据合同约定，此笔给湘中情宾馆造成的押金损失应当由李久明负担。针对湘中情宾馆的反诉请求李久明辩称，不同意湘中情宾馆的全部诉讼请求。苏彤于2018年4月26日通过微信告知李久明因拖欠租金解除合同，但其采取解除合同的方式合同没有约定，解除的程序不合法，解除理由不成立。自2018年1月20日起，苏彤已经单方通过私力接管了宾馆，之后双方沟通无效，李久明采取了诉讼的方式，因苏彤、湘中情宾馆发微信解除合同不具有合同解除效力，其反诉请求没有事实依据。李久明已交纳租金400000元，认可欠电费情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月8日，苏彤与中庆祥公司签订《挂靠合同协议》约定，中庆祥公司将其资质与相关证照借给苏彤使用，双方达成挂靠关系。该资质只限于苏彤与北京和平幕墙工程有限公司签订丰台区地址（北京湘中情宾馆）房产的租赁合同及苏彤与北京润泽园山庄餐饮有限公司签订丰台区地址（北京湘中情宾馆）房屋的租赁合同。同日，中庆祥公司与北京和平幕墙工程有限公司签订《房屋租赁合同》约定，中庆祥公司承租北京市丰台区目前名称为北京湘中情宾馆的综合楼，建筑面积1900平方米，租期三年，自2016年10月8日至2019年11月7日止，本合同签订后，2016年10月30日前中庆祥公司交纳租房保证金1000000元。2016年10月25日，中庆祥公司（乙方）与北京和平幕墙工程有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定乙方近期正在办理“北京湘中情宾馆有限公司”营业执照，待营业执照启用后，乙方向甲方出具书面通知，甲方应配合乙方将原合同中乙方的签约主体变更为“北京湘中情宾馆有限公司”。原合同中乙方的权利义务同时转移由“北京湘中情宾馆有限公司”全部承负，或双方重新签订房屋租赁合同。2017年10月8日，出租方湘中情宾馆（甲方）与承租方李久明（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市丰台区，目前名称为北京湘中情宾馆的综合楼。建筑面积约1900平方米，水费由东管头大队按国家规定价格直接向乙方收取，供暖及费用、用电及费用均由乙方自行解决。乙方承租该房屋拟作为餐饮底商、酒店、办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的相关规定。租期自2017年10月8日至2019年11月7日止。本合同签订后若乙方违反本合同约定，如逾期支付租金及其他费用、擅自转租、擅自变更租赁用途、擅自装修或拆改租赁的房屋场地、因乙方原因提前终止租赁等，则保证金不予退还。甲方有权用保证金直接抵扣乙方的违约金、房屋及附属设施损坏的赔偿金、未清偿的债务及其他应付费用。租赁期间，乙方使用建筑物及场地，开展经营活动所发生的费用，包括但不限于水费、电费、取暖费、电话费、电视费、网络费、车位费、卫生费、维修费、物业、消防设施、安全设施等所需一切费用由乙方自行承担。租金及支付方式：年租金1750000元，付款方式为半年付，2017年10月8日前支付875000元，第二次开始每次提前30天支付，即乙方应分别于每年3月8日前和9月8日前将租金875000元支付给甲方，甲方收到乙方租金当日，应向乙方开具收据。乙方负责房屋的管理、维护、维修，乙方必须确保承租房屋及设备设施的安全、不受损坏及侵占，在乙方承租期间，房屋安全及保全一切风险由乙方承担。房屋因火灾、或因乙方管理不善、或因其他原因发生损害或被侵占的，由乙方负责赔偿甲方由此所遭受的一切损失，并由乙方承担因此而造成的一切不良后果。乙方应遵守国家法律、法规，依法经营、照章纳税并确保安全。保证排放噪音、空气、污水、固体废物等标准符合国家及北京市规定，不得违反国家法律法规的规定，不得在租赁房屋内贮存危险、易燃、易爆及其他违禁物品，或从事违法活动。不得将租赁的房屋用于其他用途。若被发现有上述行为，一切责任由乙方负责。届时甲方有权随时终止本合同收回本合同标的物，并要求乙方承担违约责任、进行赔偿。乙方已付的租金及保证金，甲方不予退还。因乙方违法、违规行为、其他行为、纠纷造成甲方的房屋被第三方占有或处置、毁损的，或致使甲方因此而产生的其他损失的，由乙方负责赔偿甲方因此而遭受的一切损失。合同期满或解除合同时，乙方须按到期当时房屋、场地现状返还甲方，合同签订时现有的建筑和乙方加建、装修的建筑，归甲方所有，可移动的家具家电归乙方所有。甲乙双方共同检查、验收，房屋应保持完好，不得破坏房屋主体，不得拆除、损毁，有损坏的，乙方应负责修复或赔偿。乙方须按时（即合同期满之日或提出解除合同十五日内）搬出乙方所属的全部物品，搬迁期限届满房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，甲方有权处置。如乙方逾期15至30日交还全部租赁物，乙方应按本合同约定租金标准双倍向甲方支付逾期场地占用费。如逾期30日以上交还租赁物，乙方应按本合同约定租金标准的四倍向甲方支付逾期场地占用费。租赁期间，因乙方违法、违规、其他行为或纠纷，造成甲方房屋被查封、被第三方占有或处置的，乙方应赔偿甲方由此所遭受的一切损失。乙方不能按期缴纳租金，按实际逾期天数向甲方支付滞纳金，滞纳金标准为按欠缴租金的0.5%，超过10日未付清的，除乙方应补齐租金和支付违约金外，甲方有权随时解除本合同，收回房屋，乙方因此遭受损失的自行承担，甲方因此遭受损失的，乙方负责赔偿。甲乙双方任何乙方无故单方面终止合同的，需向对方赔付当年剩余租金外，还应承担与租金保证金等额的违约金。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，对乙方的装修、添附物、遗留物品等不作任何补偿，乙方承担违约责任。1.乙方利用该房屋从事违法活动或损害公共利益的。2.乙方拖欠租金、保证金等应付费用超过10天的。3.乙方未经甲方同意擅自装修或改造、毁损租赁房屋及配套设施的。4.乙方违约，经甲方书面通知后10天内，乙方仍不予纠正的。5.乙方擅自转让或擅自改变租赁用途，经甲方书面通知后10天仍不予纠正的……2017年10月4日，苏彤向李久明出具《租金条》，载明今已收到李久明交来2017年10月8日到2018年4月8日租金叁拾万整，剩余租金至2018年2月8日前付到。下次交下半年房租时间2018年3月8日前交付。李久明于2017年10月5日、2017年12月29日分两笔各50000元向苏彤付款共计100000元。即李久明在租赁期间共向苏彤交纳租金400000元。另，苏彤代李久明向北京和平幕墙工程有限公司交纳1月份电费13837.5元。2017年11月19日，北京市丰台区东管头村委员会安全生产办公室出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第123号）载明，北京湘中情地下室：经查你单位存在下列问题1.地下室通道有杂物，2.地下室有住宿现象，3.有做饭现象（地下室）立即清出。现要求你单位对上述3项问题于2017年11月25日前改正完毕，达到有关法律、法规、规章和标准规定的要求。逾期不改正或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2017年11月21日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第125号）载明，北京湘中情宾馆有限公司：经查你单位存在下列问题1.前台、大厅接线板未固定，2.员工缺少安全意识，3.缺少安全提示贴，4.无应急预案。现要求你单位对上述4项问题于2017年11月28日前改正完毕，达到有关法律、法规、规章和标准规定的要求。逾期不改正或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2017年11月22日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2017第127号）载明，湘中情宾馆：经核查你公司所有在职人员，未做消防安全三级培训，现将你公司进行查封，在做完培训后申请开业。李久明签字确认以上情况属实。2018年1月16日，该单位再次出具《卢沟桥乡东管头村安全生产责令改正通知书》（2018第20号）因存在三层疏散楼梯处堆放有易燃物等五项问题，要求你单位于2018年1月19日前改正完毕，逾期不改或达不到要求的，将向有关部门报告、依法查处。李久明签字确认以上情况属实。2018年1月22日，该单位出具《卢沟桥乡东管头村安全生产改正复查意见书》，称依然有些问题未整改，限三日内整改完毕。苏彤签字确认以上情况属实。庭审中，李久明提交取暖费收据一张、购置物品凭据若干、装修装饰材料凭据若干、与李燕明解除协议书、收条证明其交纳17-18年度取暖费32154元、购置物品花费36695元、购置装修装饰材料43500元、退还李燕明经营期间投入111000元、支付李燕明宾馆布草款4500元。苏彤、湘中情宾馆、中庆祥公司对上述证据均不予认可。李久明主张苏彤于2018年1月20日接手宾馆，双方租赁合同应于该日解除。苏彤对此不予认可，并提交微信聊天记录证明其于2018年4月26日通过微信要求与李久明解除合同，李久明认可其收到苏彤的解除通知，但表示该形式不符合法律要求且其于该日之前已先行起诉要求解除合同。湘中情宾馆主张因其与北京和平幕墙工程有限公司提前终止协议向该公司赔偿800000元，该损失应由李久明承担，并提交《终止合同协议书》予以证明。李久明对该协议书真实性无异议，但主张不能证明协议已经履行。本院认为：李久明与湘中情宾馆签订的房屋租房合同，系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，故该协议应属有效协议，双方均应按约履行。本案中，因李久明经营期间存在不当行为，导致房屋多次被查封。李久明主张湘中情宾馆于2018年1月20日收回房屋，证据不足，其应按照约定向湘中情宾馆交纳租金，故李久明不享有合同解除权。因李久明未按期交纳租金，苏彤于2018年4月26日通知李久明解除合同，李久明亦表示收到通知，双方租赁合同自该日解除。李久明仅交纳租金400000元，湘中情宾馆认可该费用折抵至2017年12月30日，本院不持异议。李久明仍应向湘中情宾馆交纳自2017年12月31日至合同解除之日的租金。现湘中情宾馆主张合理，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。关于供暖费，非湘中情宾馆收取且李久明实际使用房屋超过供暖期，故对李久明要求湘中情宾馆退还供暖费的诉讼请求，本院不予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。双方未办理交接，导致李久明的部分物品丢失，对该损失双方均有责任，本院根据现有证据酌情确定。李久明要求湘中情宾馆赔偿转让费及经营损失，没有法律依据，本院不予支持。李久明认可欠电费数额，本院不持异议。湘中情宾馆主张其向北京和平幕墙工程有限公司赔偿800000元，证据不足，本院不予支持。苏彤系湘中情宾馆法定代表人，其行为应为职务行为，故对李久明要求苏彤承担责任，本院不予支持。李久明要求中庆祥公司承担责任，没有法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，判决如下：一、北京湘中情宾馆有限公司与李久明于2017年10月8日签订的房屋租赁合同于2018年4月26日解除；二、北京湘中情宾馆有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿李久明20000元；三、李久明于本判决生效之日起七日内给付北京湘中情宾馆有限公司租金559000元；四、李久明于本判决生效之日起七日内给付北京湘中情宾馆有限公司电费13837.5元；五、驳回李久明的其他诉讼请求；六、驳回北京湘中情宾馆有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14178元，由李久明负担13907元（已交纳），由北京湘中情宾馆有限公司负担271元；反诉受理费17931元，由北京湘中情宾馆有限公司负担10450元（已交纳），由李久明负担7481元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  张崇燕人民陪审员  王美玲二〇一九年十二月十七日书 记 员  卢文婷武秋辰