北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14573号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘小英，女，1978年2月5日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：汪稳，北京市摩文律师事务所律师。上诉人北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）因与被上诉人刘小英商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初15908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星华蓝光公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项判决结果，改判刘小英支付星华蓝光公司违约金343093.3元。事实和理由：一、一审法院经审理已确认被上诉人逾期支付购房款的事实，却认定被上诉人承担逾期付款违约责任的条件尚未成就，前后矛盾。1.一审法院认定被上诉人承担逾期交房违约责任尚未成就的依据是上诉人与被上诉人于2018年3月5日签署的《关于变更付款方式的申请书及承诺书》。该文件中关于需要上诉人口头或书面通知被上诉人票据未兑付成功的事项属于被上诉人自行承诺，不能由此限制上诉人的权利，也不能否认被上诉人违约的事实。2.一审认定因被上诉人未对票据进行背书，上诉人在票据到期前已将上述汇票退还被上诉人，所以，被上诉人已明知其承兑汇票无法承兑并补交房款的事实。因此，被上诉人承担违约责任的前提条件已成就。3.即便上诉人未书面通知被上诉人承兑汇票无法承兑的事，但依据《关于变更付款方式的申请书及承诺书》的约定，被上诉人应在2018年8月31日前付10万元，9月30日前付10万元，10月30日前付10万元，但被上诉人仍未按约定支付，已构成违约，上诉人仍然可以据此追究其违约责任。二、一审法院在认定被上诉人逾期付款的情况下，判决上诉人支付退房还款利息明显错误。1.一审法院已查明上诉人不存在任何违约行为，不应承担违约责任。2.上诉人解除购房合同的理由是被上诉人违约，并不是双方协商解除。刘小英辩称：同意一审判决。不同意对方上诉请求。星华蓝光公司向一审法院起诉请求：1.解除星华蓝光公司与刘小英签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）（以下简称《预售合同》）；2.刘小英协助星华蓝光公司办理《预售合同》注销登记手续；3.刘小英向星华蓝光公司支付逾期付款违约金343093.3元。刘小英向一审法院提出反诉请求：1.解除刘小英与星华蓝光公司签订的《预售合同》，星华蓝光公司协助刘小英办理《预售合同》的注销登记手续；2.星华蓝光公司向刘小英退还购房款2170933元；3.星华蓝光公司以2170933元购房款为基数，按同期银行贷款利率标准向刘小英给付自支付购房款之日至实际返还之日的利息；4.星华蓝光公司向刘小英支付违约金343093.3元。一审法院认定事实：2017年2月13日，星华蓝光公司（出卖人）与刘小英（买受人）签订《预售合同》及附件，并办理网签备案手续，星华蓝光公司将北京市房山区×××531号房屋（以下简称531号房屋）出售给刘小英。《预售合同》约定：房屋规划性质为商务办公，预测建筑面积为94.17平方米，按照套内建筑面积计算单价为49055.38元/平方米，总价款为3430933元；买受人于合同签订当日支付1720933元（已付定金5万元抵作商品房价款），余款171万元以贷款方式支付；出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房；如买受人未付清应付房款或违约金或面积补差款或专项维修资金，视为买受人违约，交付日期顺延，出卖人不承担延期交付责任。《预售合同》第八条逾期付款责任条款约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照购房款总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款；出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。《预售合同》第十五条设计变更条款约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图纸设计文件，涉及商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。《预售合同》及附件还对双方其他权利义务作出了约定。2017年1月16日，刘小英向星华蓝光公司给付定金5万元。2017年2月13日，刘小英向星华蓝光公司给付房款1670933元。刘小英购买的531号房屋所在建设工程项目于2017年5月15日经规划验收合格，于2017年6月13日办理竣工验收备案。星华蓝光公司称，在房屋交付前，刘小英与案外人签订改造施工协议，将跃式两层的结构变更为三层。2018年3月5日，刘小英与星华蓝光公司签订《付款承诺书》。《付款承诺书》载明：刘小英于2017年2月20日购买了星华蓝光公司开发的位于蓝光·海悦城的潞港商业中心项目C组团2变3LOFT/531号房屋，合同总价3430933元，已付房款1720933元，剩余171万元房款尚未支付，经协商将付款方式由按揭贷款变更为分期付款。《付款承诺书》对付款方式和期限的约定为：2018年3月5日以银行卡刷卡方式支付房款45万元，房款35万元以承兑汇票形式支付；刘小英将银行承兑汇票交至星华蓝光公司，由星华蓝光公司代为保管，但该代为保管行为不视为刘小英已履行完毕付款义务，在银行承兑汇票到期日，由星华蓝光公司进行兑付，兑付金额入星华蓝光公司账户相应金额作为支付相应房款；无论何种原因导致星华蓝光公司在银行承兑到期日兑付不成功，星华蓝光公司未收到银行承兑汇票相应金额的，刘小英应在收到星华蓝光公司口头或书面通知后7日内补足相应房款，否则按《预售合同》承担逾期付款的违约责任；剩余房款91万元分五期支付，2018年8月31日前付10万元，2018年9月30日前付10万元，2018年10月30日前付10万元，2018年11月30日前付10万元，2018年12月30日前付51万元。刘小英于《付款承诺书》签订当日刷卡支付45万元。刘小英向星华蓝光公司交付三张总计金额为35万元的银行承兑汇票，到期日分别为2018年3月25日、2018年3月28日、2018年5月2日。星华蓝光公司以刘小英未背书为由，在到期之前将上述汇票退还刘小英。刘小英就解除合同问题与星华蓝光公司进行了协商，双方未能对合同解除后相关事宜的处理达成一致意见。刘小英未向星华蓝光公司支付剩余房款，星华蓝光公司未向刘小英交付房屋。一审审理过程中，刘小英提出财产保全申请要求冻结星华蓝光公司的银行存款2642521.78元，中国太平洋财产保险股份有限公司出具担保函。一审法院作出（2018）京0111民初15908号民事裁定，冻结了星华蓝光公司的银行存款2642521.78元。一审法院认为，刘小英与星华蓝光公司就531号房屋签订的《预售合同》及附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘小英虽然就合同解除问题与星华蓝光公司进行了协商，但其提供的证据不足以证明双方通过协商一致的方式解除了合同。且在双方并未对合同解除后续事宜，包括已付款的返还、违约责任的承担等事项达成一致意见的情况下，即使双方均有解除合同的意思表示，也不能认为双方就解除合同达成了合意。刘小英关于《预售合同》已经解除的抗辩，法院不予采信。本案中，星华蓝光公司和刘小英均要求解除《预售合同》，双方合同的履行已缺乏基础，法院对星华蓝光公司、刘小英关于解除《预售合同》、办理网签注销手续的诉讼请求，均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘小英作为房屋买受人，按照合同约定给付房屋价款，是其主要的合同义务。刘小英在部分履行了付款义务后，通过与星华蓝光公司签订《付款承诺书》，对剩余房款的给付方式作出了变更，并明确了履行期限以及承担违约责任的条件和方式。该《付款承诺书》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《付款承诺书》约定，刘小英应在2018年3月5日支付45万元，以承兑汇票方式支付35万元，剩余房款91万元分五期支付；无论何种原因导致星华蓝光公司在银行承兑到期日兑付不成功，星华蓝光公司未收到承兑汇票相应金额，刘小英应在收到星华蓝光公司口头或书面通知后7日内补足相应房款，否则按《预售合同》承担逾期付款违约责任。本案中，刘小英按照约定在2018年3月5日给付了45万元，星华蓝光公司收到的三张总金额为35万元的承兑汇票未能成功兑付。后，双方就退房问题进行了协商。星华蓝光公司未提供证据证明其在承兑汇票未能成功兑付后，以口头或书面方式通知刘小英补交房款并明确付款期限，《付款承诺书》约定的按照《预售合同》承担逾期付款违约责任的条件未成就。星华蓝光公司也未提供证据对因刘小英逾期付款造成损失的情况予以证明。星华蓝光公司要求刘小英给付违约金343093.3元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。刘小英要求星华蓝光公司退还已付购房款2170933元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。刘小英要求星华蓝光公司按照中国人民银行同期贷款利率标准给付自房价款给付之日至实际退还之日利息的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。刘小英主张星华蓝光公司变更建筑工程施工图设计文件未进行通知，并在《预售合同》第十五条设计变更条款约定基础上将违约金责任提高至合同总价款的10%，要求星华蓝光公司给付违约金。刘小英提供的证据不足以证明其主张的上述事实。且在刘小英未付清房价款的情况下，星华蓝光公司拒绝向刘小英交付房屋具有合同依据，刘小英尚不具备对房屋质量等问题提出异议的前提条件。刘小英要求星华蓝光公司给付违约金343093.3元的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予支持。判决：一、解除北京星华蓝光置业有限公司与刘小英于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）；二、北京星华蓝光置业有限公司、刘小英于判决生效之日起十日内协助对方办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2014142）的网上签约注销手续；三、北京星华蓝光置业有限公司于判决生效之日起十日内向刘小英退还购房款2170933元；四、北京星华蓝光置业有限公司于判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期同类贷款利率向刘小英给付利息（以5万元为基数，自2017年1月16日计算至实际退还之日；以1670933元为基数，自2017年2月13日计算至实际退还之日；以45万元为基数，自2018年3月5日计算至实际退还之日）；五、驳回北京星华蓝光置业有限公司的其他本诉请求；六、驳回刘小英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院认为，星华蓝光公司向刘小英主张违约金，但根据审查情况，星华蓝光公司未提供证据证明其在承兑汇票未能成功兑付后，以口头或书面方式通知刘小英补交房款并明确付款期限，既未能证明合同约定的承担逾期付款违约责任的条件成就。另，星华蓝光公司亦未提供证据证明刘小英逾期付款所造成的损失。一审法院综合本案情况，对此处理正确。星华蓝光公司上诉坚持其主张，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，星华蓝光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6446元，由北京星华蓝光置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  李 琴二〇一九年十二月九日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静