陕西省宁陕县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0923民初361号 原告：朱景辉，男，1978年02月28日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：康彩芳，女，1950年11月15日出生，汉族，农民，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告朱景辉之母。 被告：贾平均，男，1980年12月9日出生，汉族，居民，住咸阳市，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。 第三人：王伟，男，1962年6月2日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原告朱景辉与被告贾平均、第三人王伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱景辉委托诉讼代理人康彩芳、被告贾平均到庭参加诉讼，第三人王伟经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告朱景辉向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的租赁合同无效。2.判令被告返还原告房屋租金11万元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月,因父母年老多病,我在XX村XX沟馨林度假(五谷山庄)看房,得知此楼已盖好几年,已有几十户入住将近两年,还有空房待租,原房主贾平均愿将他名下2号楼202房转租与我,说手续没问题,若有问题政府早都叫停了,不可能盖好七层。这楼也是他装修的有合作关系,他给我看了与王伟的租赁协议,并给了我，随后又写了转让房屋协议。原告对此深信不疑,随付他50年租金。共计壹拾壹万元整。2019年7月,宁陕县自然资源局认定此楼违法,并强令拆除。基于以上事实,原告迫不得已于2019年8月按政府要求撤离“五谷庄”。被告违背诚实信用,隐瞒重大事实,与原告签订房屋租赁协议致使合同目的不能实现。损失极大现请求人民法院判令被告返还原告租赁费。 被告贾平均辩称，1.原、被告之间签订的是转让协议，不是租赁协议。2.如果退还房租，原告也住了两年。综上，110000元租赁费不应当退还，要求驳回原告诉讼请求。 第三人王伟未出庭应诉，亦未提交书面述称意见及证据。 本院经审理认定事实如下：对双方无争议的证据和事实，本院予以确认。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 首先，关于争议证据认定如下：被告贾平均对原告提交的房屋转让协议真实性无异议，但对证明目的有异议，认为协议是房屋转让协议，而不是转租协议。被告贾平均对原告提交的租赁协议的真实性认可，但对证明目的有异议，认为因王伟欠其工钱，王伟用这个房子来抵扣工钱的。本院认为，原告提交的的上述证据形式、来源合法，内容真实，与本案事实具有关联性，故本院对原告上述证据的证明力予以确认。 被告贾平均未向本院提交证据。 其次，关于本案事实认定如下：2010年6月26日，被告王伟为乙方，宁陕县XX镇XX村XX沟村民宋学义为甲方，双方签订一份合同书。该合同书约定：“经甲、乙双方协商,甲方将自己的房屋及部分土地转让给乙方经营,其具体内容如下:一、甲方将自己的土坯房以肆万元的价格卖给乙方经营(正方四间、厦房三间)由乙方长期使用。乙方对该房有转让,租赁的权力,甲方不得干预。如遇国家建设及其他政府性开发,其乙方所有的房屋补偿应归乙方所有,甲方不得干预。二、甲方将自己所有的贰亩五分土地以每亩贰万元的价格租给乙方经营,其限期以国家土地年限为准。其四址为:东:坡角与塄坎交汇点为界;南:沿塄坎至核桃树西三米直下河边为界:西:以厦房后屋檐滴水直下河边为界;北:屋后石坎至核桃树沿坡角至塄坎交汇点。门前屋东共两颗核桃树归乙方所有。如遇国家建设及其它政府性开发,其乙方所有土地补偿费用归乙方所有,甲方不得干预。三、附助设施:桥为乙方修建,甲乙双方共同使用。如遇国家建设征用其桥补助费用归乙方所有,甲方不得干预。乙方对其所有的土地有权转让、租赁、甲方不得干预。四、立此合同共同遵守,如有违反此合同其后果由违约方自负。”2014年4月，被告王伟在未经批准的情况下擅自在其转让和租赁的宁陕县XX镇XX村XX沟XX组村民宋学义的土地上非法占地340平米违法修建涉案房屋。2014年5月14日，原宁陕县国土资源局作出宁国土监字（2014）40号土地行政处罚决定书，责令被告王伟立即停止违法用地行为，并拆除违法建筑。2014年7月28日，原宁陕县国土资源局向本院申请强制执行。本院受理申请后，于同年8月20日作出了（2014）宁陕行非审字第00013号准予执行行政裁定书。2014年12月19日，本院立案强制执行。同年12月26日，本院执行人员在给被告王伟送达执行通知书时了解到，被告王伟已于同年11月18日将违法修建的房屋抵偿给了本县XX镇XX村村民吴礼斌。执行人员经走访村干部和征询申请执行人代理人的意见，均认为吴礼斌系当地村民，符合申请宅基地的条件，同意在被告王伟转让的土地上申请宅基地，且认可第三人王伟将违建房屋抵偿给吴礼斌的事实，于是执行人员认为该案具备了终结执行的条件，遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十四条和《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条的规定，于2015年1月5日作出了（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书，裁定：一、终结本院（2014）宁陕行非审字第00013号行政裁定书的执行；二、终结宁陕县国土资源局的宁国土监字（2014）40号土地行政处罚决定书的执行。 涉案房屋建成后一共6层半，其中1至6层，每层9间房。因第三人王伟欠付被告贾平均房屋装修工程款无钱支付，于是双方协商同意将涉案房屋租给被告贾平均，用以抵偿第三人王伟所欠房屋装修工程款。2016年10月2日，第三人王伟以其及其子王蒙的名义与被告贾平均签订了房屋租赁协议。该协议约定：租房地点位于宁陕县XX镇XX村“蒿沟馨林度假”2层202号房，租用时间自2016年10月2日至2066年10月2日共计50年，租赁费总金额为130000元。协议签订当日第三人王伟在租赁协议第一页尾部标注“房款已全部结清”字样，被告开始使用涉案房屋。2018年7月28日，被告贾平均为甲方，原告朱景辉为乙方，双方签订“转让房屋协议”。协议约定：“今甲方将陕西宁陕县XX镇XX村XX沟馨林度假”（五谷山庄）2号楼2号户型房间转让于乙方，若遇政府政策问题，甲方与原房主或连带人按未使用时间退租金。该房全价壹拾壹万元整（含橱柜、坐便、热水器等）。现双方手续全清。”，协议签订当天，原告开始居住使用涉案房屋，且原告签订协议时，已经知道该房屋是被告贾平均从第三人王伟那儿租来的。截止2019年1月26日，原告共分五次向被告贾平均付清110000元。 2019年6月27日，本院发现本院2015年1月5日作出的（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书属于适用法律错误，应予撤销。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院发现本院作出的诉前保全裁定和在执行程序中作出的裁定确有错误以及人民检察院对人民法院作出的诉前保全裁定提出抗诉人民法院应当如何处理的批复》第一条规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定撤销本院2015年1月5日作出的（2015）宁陕执字第00002号执行裁定书。2019年8月11日，原告获知涉案房屋属于违法建筑，需要整体强制拆除，遂搬离租住房屋。自此，原告从2018年7月28日居住使用涉案房屋至2019年8月11日搬离，一共居住使用了379天。2019年8月29日，涉案房屋被宁陕县自然资源局依法整体强制拆除。为此，原告诉至本院，请求本院支持其诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方之间到底是房屋买卖合同关系，还是房屋租赁合同关系。2.双方之间签订的协议是否有效。3.被告贾平均是否应当返还原告110000元。 首先，关于.原、被告双方之间到底是房屋买卖合同关系，还是房屋租赁合同关系的问题。根据本院认定的证据，结合双方协议的实质内容来分析，本案双方之间的法律关系应为房屋转租关系。据此，本院认定本案原、被告双方之间为房屋租赁合同关系。 其次，关于双方之间签订的协议是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定，加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。本案双方所签订的协议，因涉案房屋修建用地违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款的效力性强制性规定，故属无效协议。 第三，关于被告贾平均是否应当返还原告110000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中被告贾平均返还原告租金的数额应按原告实际交付的租金110000元，扣减原告已经使用379天的房屋占有使用费2284.38元[112000元÷（50年×365天）×379天=2284.38元]为107715.62元。 按照合同相对性原理，结合本案查明的事实，第三人王伟与本案不存在法律上的利害关系。故第三人王伟无需对原告承担民事责任。 综上所述，原告请求部分成立，本院予以部分支持。被告贾平均辩称理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告贾平均于本判决生效后15日内一次性返还原告朱景辉房屋租金107715.62元。 二、驳回原告朱景辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案依法收取案件受理费2500元，减半收取1250元由被告贾平均负担。限判决生效后15日内结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  魏富军 二〇一九年十一月十二日 书记员  王东海 法律释明： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发 农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。