辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终2492号上诉人（原审原告）：张明明，女，1982年8月2日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人（原审原告）：孙浩，男，1983年10月8日出生，汉族，住抚顺市望花区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李连英，女，1956年5月22日出生，汉族，住抚顺市顺城区怀德路13号楼2单元402号，张明明母亲。被上诉人（原审被告）：建荣皇家房地产开发(沈阳)有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区。法定代表人：蔡崇荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：马巍，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李雪，该公司法务助理。上诉人张明明、孙浩因与被上诉人建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“建荣房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2072号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张明明、孙浩的共同委托诉讼代理人李连英，被上诉人建荣房地产的委托诉讼代理人马巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张明明、孙浩上诉请求：改判一审判决，建荣房地产立即给付2018年1月16日起至2018年7月13日期间的违约金2387.80元；一审、二审案件受理费由建荣房地产承担。事实与理由：建荣房地产取得的办证手续的时间与实际为上诉人办理房屋产权证的时间不一致。一审把建荣房地产取得皇家海岸36-5号楼首次登记证书并符合办理房屋权属证书的2018年1月15日判为张明明、孙浩开始办理产权证的时间并确定为违约金赔付截止日，不符合双方签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，建荣房地产没有按商品房买卖合同的第十五条第三项规定的约定全额赔付上诉人违约金，被上诉人还应赔付从2018年1月16日至2018年7月13日止数额为2387.80元的违约金。建荣房地产辩称：1、建荣房地产与张明明、孙浩签订的商品房买卖合同第十五条约定的内容是建荣房地产将办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而不是约定的张明明、孙浩取得房屋权属证书，2018年1月15日建荣房地产取得了首次登记证书，并符合办理房屋产权书的条件即证明了建荣房地产履行了商品房买卖合同的义务，因此，一审确定2018年1月15日为违约金计算截止日正确。2、在2018年1月15日被上诉人履行合同义务后，业主陆续取得房屋权属证书，一审确定违约截止日期正确。张明明、孙浩向一审法院起诉请求：1、建荣房地产给付延迟办理产权的违约金6980.80元；二、建荣房地产承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月14日，张明明、孙浩到建荣房地产处购买了其开发的皇家海岸36-5号-2-203房间，建筑面积72.09平方米，总价款260966元.同日签订了商品房买卖合同，合同第六条约定，买受人于2015年9月11日已付首付款80966元，余款180000元公积金贷款划入开发商账户；第八条约定，交付房屋日期为同年10月30日；第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理权属登记……由出卖人继续办理，但不超过90天，买受人仍无法办理权属登记的，自90天届满之日起，出卖人承担已付房款日万分之0.5违约金。2015年9月30日，建荣房地产依约定交付孙浩、张明明购买的房屋，办理了入住手续，按约定建荣房地产应当于2017年1月29日前张明明、孙浩办理产权证。但建荣房地产产权证办理登记一直拖到2018年7月13日下发，违约532天。一审认定事实如下：张明明与孙浩系夫妻关系。2015年9月14日，张明明与建荣房地产签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人以总金额260966元的价格购买出卖人开发的位于抚顺经济开发区住宅，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理，但不超过90天，如果超过90天，买受人仍无法办理房屋权属登记的，自该90天届满之日起，出卖人承担已付房款日万分之0.5的违约金。合同签订后，张明明按约定向建荣房地产交付了购房款。建荣房地产于2015年10月30日将该住宅交付张明明使用。2017年9月30日，张明明购买的房屋取得抚顺市房屋建筑工程竣工验收备案书。经抚顺经济开发区不动产分中心查询，建荣房地产于2018年1月15日取得皇家海岸36-5号楼首次登记证书，并符合办理房屋权属证的条件。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，张明明与建荣房地产签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后张明明已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但建荣房地产未能在合同约定的期限内履行将办理权属证书登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定的违约期限应从房屋交付之日起455日后起算至该项义务实际履行之日止，按已付房款的日万分之0.5计算违约金，故违约金的起算点应从2017年1月29日起计算至建荣房地产履行合同约定义务之日止，张明明购买的住宅于2018年1月15日符合办理房屋权属证书的条件，此时建荣房地产履行完毕合同约定义务，故违约金应计算至2018年1月15日止，共计违约352天，经计算，违约金应为4593元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、建荣房地产于本判决发生法律效力之日起三十日内向张明明、孙浩支付延迟办理房屋权属证书违约金4593元；二、驳回张明明、孙浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由建荣地产承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事与一审法院相同。另查明，张明明、孙浩于2018年7月13日在抚顺市不动产登记中心抚顺经济开发区分中心办理了产权登记。建荣房地产在庭审中自认于张明明、孙浩缴纳办理产权费用的前3日通知张明明、孙浩办证。本院认为，建荣房地产与张明明、孙浩签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。上诉人按合同约定按时足额缴纳了购房款，但被上诉人并未按合同约定及时将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，属违约行为，应按合同约定承担违约责任。关于违约金计算截止日问题。建荣房地产辩称其2018年1月15日将材料提交至不动产登记部门并符合办证条件，但张明明、孙浩对此并不知情。实践中，买受人办理房屋产权证书，一般都是由开发商配合到不动产登记部门办理，买受人单独无法办理。建荣房地产无证据证明其通知上诉人办理产权证时上诉人存在拖延行为。关于建荣房地产辩称一个小区不可能全部业主在同一日或几日内办理完产权证书一节，按照双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，建荣房地产有足够的时间协助张明明、孙浩办理产权证，建荣房地产的此项主张本院无法认同。故违约金的截止日应确定为被上诉人通知并带领上诉人到不动产登记部门办理房屋产权证的2018年7月13日的前一日即2018年7月12日。自2017年1月29日至2018年7月12日，被上诉人的违约天数共计530天，违约金数额为6915.60元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2072号民事判决第二项；二、变更抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2072号民事判决第一项为建荣皇家房地产开发（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向莫银杰支付违约金6915.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，均由建荣皇家房地产开发(沈阳)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇一九年十二月十日法官助理王宝伦书记员王芙宁