广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终3606号 上诉人(原审被告）：邓世棋，男，1965年5月26日出生，瑶族，住广西荔浦市。 上诉人（原审被告）：潘伟玲，女，1965年7月25日出生，汉族，住广西荔浦市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：吴剑峰，广西桂恒丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李烈政，男，1984年5月24日出生，汉族，住广西玉林市玉州区成均镇二冲村村北街40号，现住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 原审第三人：叶家干，男，1979年5月9日出生，汉族，住广西荔浦市。 委托诉讼代理人：莫丕云，广西荔泉律师事务所律师。 上诉人邓世棋、潘伟玲因与被上诉人李烈政及原审第三人叶家干房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦市人民法院（2019）桂0331民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓世棋、潘伟玲上诉请求：一、撤销广西壮族自治区荔浦市人民法院（2019）桂0331民初1418号民事判决，驳回被上诉人李烈政的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人李烈政负担。事实和理由：1.上诉人在签订本案房屋买卖合同过程中，不构成欺诈，亦不存在重大误解情形。本案合同签订过程中，李烈政多次看房，与中介多次沟通，进行了实地考察，上诉人也明确告之此前发生的煤气死人事件，并明确告诉了案涉房产的相关信息，房产属于低价出售；李烈政在县城居住多年，案涉房产发生中毒死人事件时影响较大，其对该事件是明知的，是见房价较低，主动签的合同。2.李烈政起诉状中诉讼请求写明是订金，一审法院主动改为定金并下判决，属于程序违法。 李烈政辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当上诉人的上诉没有事实和法律依据，其认为已经事先告诉被上诉人案涉房屋发生三人非正常死亡事件，没有证据证实。在起诉状中写的订金是笔误，一审判决程序和实体没有错误，请求维持原判。 叶家干述称，没有意见。 李烈政向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2019年5月6日签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房定金30万元，第三人返还中介费2.7万元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告邓世棋、潘伟玲系夫妻关系，二被告共同共有位于广西荔浦市。二被告将房屋委托给第三人叶家干经营的中介出售时，原告李烈政通过第三人获取被告上述房屋信息，经现场看房后，原告李烈政、被告邓世棋、潘伟玲及第三人叶家干于2019年5月6日签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价269万元，原告分三次付清，第一期于合同签订当日支付购房定金30万元，第二期于该房屋由丙方（即第三人叶家干）交件办理测绘，在完成测绘手续后，办理不动产权签字过户手续当日支付170万元，第三期于乙方（即原告李烈政）领取不动产权证当日支付。合同同时对违约责任进行了约定：（1）甲方（即被告邓世棋、潘伟玲）保证出售的房产产权清晰，承诺该房的产权人及共有人共同愿意出售。若发生与甲方有关的纠纷，由甲方负责并承担责任；（2）如乙方违约，乙方不得索还定金30万元，过户所造成的所有费用、中介费由乙方承担；（3）如甲途违约，甲方必须在违约之日起三日内将乙方所交的定金30万元退还乙方，并赔偿乙方违约金30万元，过户所造成的所有费用及中介费由甲方承担。合同对逾期交付及逾期付款的违约金亦作出明确约定。合同同时约定，签订合同当日，原、被告各支付第三人中介费2.7万元。合同签订后，原告向被告支付购房定金30万元，同时向第三人叶家干支付中介费2.7万元。 约三年前，涉案房屋承租人因使用液化气不当，造成3人中毒死亡的事故。被告辩称已将该意外事故告知原告及第三人，但原告及第三人均表示被告未告知该事实。原告表示签订合同当晚通过朋友知道该事件后，第二天即要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》。 对当事人有争议的案件事实及证据，该院认定如下：结合原告提出解除合同的时间在签订合同的第二天，以及原、被告多次通话录音中，原告均提及对涉案房屋住不安心，同时原告与第三人叶家干的通话录音及第三人陈述，能够证明签订《房屋买卖合同》之时，原告及第三人对涉案房屋发生非正常死亡事件是不知情的。因此该院对原告提交的相关证据及证明被告隐瞒涉案房屋发生非正常死亡事件的事实，该院予以采信；被告提交的证据不足以证明已告知原告，对其证明内容该院不予采信。 归纳本案的争议焦点为：1、签订合同时被告是否将房屋发生非正常死亡事件告知原告，若未告知，是否足以达到房屋存在瑕疵；2、原告交付的定金应否返还；3、第三人应否返还中介费。 一审法院认为，一、关于被告签订合同时是否告知原告涉案房屋发生非正常死亡事件，房屋是否构成瑕疵的问题。原告提交的通话录音中，原告在得知该房屋发生非正常死亡事件后立即与被告协商解除合同，多次提到在该房屋中住不安然，但被告均未提出签订合同前已告知原告该事件。被告在答辩状中主张其已将涉案房屋发生非正常死亡事件告知第三人，但无证据证实，亦与第三人陈述、原告与第三人的通话录音的内容相悖，故本院认定被告并未将涉案房屋发生非正常死亡事件告知原告及第三人。人们购买房屋居住，并不仅仅是为了遮风避雨，更是为了身体健康，安居乐业，若一个人居住在房屋内精神受到损害，就没有达到其购买房屋所要达到的目的。因此，对于涉案房屋发生的非正常死亡事件，被告是有义务告知原告的，因被告未告知该事件，原告获知该事件后第一时间与被告协商解除合同，说明该事件对原告的心理影响是巨大的，类似事件对于多数人而言，足以构成瑕疵。即便对于部分人而言，该事件可能不算瑕疵，但被告应如实告知，让买方有自己的选择权。被告没有尽到必要的告知的合同随附义务，无法达到合同的目的，已构成欺诈，原告有撤销合同的权利。原告诉请撤销与被告签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，该院予以支持。 二、关于被告应否返还购房定金及第三人应否返还中介费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案合同的撤销，过错方于被告，被告应如数返还其收取原告的购房定金30万元。第三人收取原告的中介费2.7万元亦是基于《房屋买卖合同》的约定，该合同被依法撤销后，第三人应当返还原告中介费2.7万元。至于第三人主张其作为居间人为促成合同，做了大量的工作，第三人可另行向过错方即被告主张从事居间活动支出的必要费用。 综上所述，原告诉请被告邓世棋、潘伟玲返还购房定金30万元，以及诉请第三人叶家干返还中介费2.7万元，合法有据，该院均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决：一、撤销原告李烈政与被告邓世棋、潘伟玲、第三人叶家干于2019年5月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告邓世棋、潘伟玲返还原告李烈政购房定金30万元；三、第三人叶家干返还原告李烈政中介费2.7万元。案件受理费26536元，减半收取13268元，由被告邓世棋、潘伟玲负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓世棋、潘伟玲提交一组图片，证明李烈政住址与案涉房屋很相近，其应知道案涉房屋发生过死亡事件。李烈政质证意见，不认可该组证据的证明内容；叶家干质证认为确实住的很近。本院认为，该组证据不能证明待证事实，李烈政住址与案涉房屋较近，与知晓案涉房屋死亡事件没有必然关联，本院不认可该组证据的待证事实。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题是：邓世棋、潘伟玲在签订合同时是否构成欺诈，案涉合同应否予以撤销。对该焦点问题，本院作如下分析：首先，关于是否如实披露房屋发生过非正常死亡事件的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。邓世棋、潘伟玲主张其签订合同时已告知李烈政案涉房屋发生过非正常死亡事件，应承担举证责任。从本案一、二审查明的情况看，邓世棋、潘伟玲均没有证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果。可认定邓世棋、潘伟玲在签订案涉合同时未如实披露房屋的真实情况。其次，虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立成履行的重大事项。第三，《中华人民共和国合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。房屋出卖人出售房屋时，负有信息披露义务，应当如实全面地将所售房屋有关信息特别是房屋不瑕疵充分告知买受人，促使买受人做出符合自己意愿的意思表示。因此，邓世棋、潘伟玲作为房屋出售方未如实披露案涉房屋发生过非正常死亡事件的情况，已构成欺诈，案涉合同应予以撤销。至于邓世棋、潘伟玲上诉认为一审法院主动将起诉状中订金更改为定金并进行判决的问题，由于案涉合同撤销后的法律后果是返还财产，无论是订金或是定金均应予以返还，一审法院据此作出返还定金的实体判决并无不妥，邓世棋、潘伟玲提出一审程序违法的理由没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，邓世棋、潘伟玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26536元，由上诉人邓世棋、潘伟玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十二月二日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰