西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 (2019)陕01民终12422号 上诉人（原审原告、反诉被告）朱文学。委托诉讼代理人：张凤斌，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜联盟，陕西克利律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）王芳。上诉人（原审被告、反诉原告）齐晶晶。原审第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部，住所地：西安市新城区。经营者：刘晓锋，该公司总经理。上诉人朱文学、王芳因与上诉人齐晶晶及原审第三人西安双生咸宁房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2019)陕0111民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱文学、王芳上诉请求：1、依法撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3703号民事判决，改判上诉人支付被上诉人齐晶晶30000元，驳回被上诉人齐晶晶的其他诉讼请求。2、本案一审和二审诉讼费用全部由被上诉人齐晶晶负担。事实和理由：其在与齐晶晶签订《西安市存量房买卖合同》时，明确告知了齐晶晶，朱文学不同意出卖房屋，如果做不通朱文学的工作，签订合同存在风险。中介服务人员黄育平系齐晶晶的表哥，作为专业人士能预见签订合同可能存在的风险，坚持交易，主观存在恶意。齐晶晶遭受的损失极为有限，原审判决赔偿高额的违约金没有依据。齐晶晶上诉请求：1、依法撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3703号民事判决书第四项，改判被上诉人朱文学向上诉人返还定金3万元。2、被上诉人朱文学、王芳承担本案全部诉讼费用。事实与理由：朱文学、王芳拒不履行合同，致双方的合同解除，朱文学应当返还定金，并赔偿违约金。齐晶晶针对朱文学、王芳的上诉辩称，签合同时中介公司服务人员问过王芳，你老公是否同意卖房，王芳说他老公同意卖，在签订合同后的第三天，王芳给其说他老公不同意卖，要求给退钱。朱文学、王芳针对齐晶晶的上诉辩称，不同意齐晶晶的上诉请求，原审认定的违约金已经明显偏高。西安市双生咸宁房地产中介服务部经本院传唤未到庭应诉。朱文学、王芳（原审本诉原告、反诉被告）向一审法院起诉请求：1、依法确认《西安市存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由齐晶晶负担。齐晶晶（原审反诉原告、本诉被告）提起反诉，请求：1、解除齐晶晶与朱文学、王芳签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令朱文学、王芳支付违约金8.7万元并返还定金3万元；3、本案全部诉讼费由朱文学、王芳负担。一审认定的事实：王芳与齐晶晶于2019年4月21日签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定，齐晶晶购登记在王芳名下位于西安市灞桥区XX街XX号XX幢XX单元XX室一套，价格为87万元。合同约定：乙方（即齐晶晶）应于本合同签订当日将定金人民币￥30000元（大写：叁万元）交于甲方（即王芳）；合同并约定：乙方应于本协议签订之日起50日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记当日，将购房首付款人民币（小写￥240000元，大写：贰拾肆万元整）存入资金监管账户进行资金监管。乙方选择（商业贷款）申办贷款支付剩余房款人民币（小写￥600000元，大写：陆拾万元整）。该《西安市存量房屋买卖合同》第七条，房屋的交付约定：甲方应当在2019.7.1日之前（甲方收到全部房款后）将该房屋交付给乙方。第八条，违约责任：1、如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金。签订当日齐晶晶支付王芳定金30000元。后王芳以其丈夫朱文学不同意其卖该房屋为由通知齐晶晶要求解除合同，2019年5月21日朱文学、王芳以上述事实及理由起诉要求支持其诉讼请求。案件审理中，齐晶晶以上述事实及理由提起反诉并要求支持其反诉请求。案件审理中，王芳、齐晶晶签订的《西安市存量房屋买卖合同》与第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部无关，期间，第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部的工作人员黄育平以齐晶晶亲戚的名义协调双方的买卖事宜。经释名，朱文学、王芳不同意撤回对第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部的起诉。反诉齐晶晶撤回对第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部的反诉。庭审中，经根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，即“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”之规定予以释明，齐晶晶仍坚持要求朱文学、王芳返还定金并赔偿其违约金。一审法院认为：王芳与齐晶晶签订的《西安市存量房屋买卖合同》系其双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对朱文学诉称其作为买卖房屋的共有人未在买卖合同上签字，该合同不成立为无效之请求，不予支持。其诉讼请求，应予以驳回。本案所涉房产为朱文学与王芳共同所有，王芳在出售该房屋时未征得朱文学同意，现朱文学拒绝出售该房屋，致王芳与齐晶晶签订的《西安市存量房屋买卖合同》合同目的无法实现。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现齐晶晶要求解除其与王芳签订的《西安市存量房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十条（二）之规定，依法予以准许；齐晶晶要求王芳返还定金30000元及承担违约金87000元之请求，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定并参照《西安市存量房屋买卖合同》第七条之约定，酌情由王芳支付齐晶晶违约金87000元，同时驳回齐晶晶要求返还定金之反诉请求。第三人西安市双生咸宁房地产中介服务部与王芳、齐晶晶签订的《西安市存量房屋买卖合同》并无直接的因果关系，且朱文学、王芳并未要求第三人承担法律责任的具体要求，故朱文学、王芳将西安市双生咸宁房地产中介服务部作为第三人，于法无据，本案不予涉及。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条（二）、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、反诉原告齐晶晶与反诉被告王芳2019年4月21日签订的《西安市存量房屋买卖合同》予以解除；二、反诉被告王芳于本判决生效后十五日内支付反诉原告齐晶晶违约金87000元；三、驳回原告朱文学、王芳要求确认《西安市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求；四、驳回反诉原告齐晶晶要求反诉被告朱文学、王芳返还定金30000元的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。本案案件受理费6250元，原告已预缴，现由原告朱文学、王芳承担。反诉费6685元，反诉原告齐晶晶已预缴，现由反诉被告朱文学、王芳承担连同上述应付之款一并支付反诉原告齐晶晶。二审经审查明，原审查明事实属实。另查明，二审中，王芳称其在缔约后的第二日即通知齐晶晶，其丈夫朱文学不同意卖房，要求退还齐晶晶定金同时解除合同。齐晶晶称王芳系在签订《西安市存量房买卖合同》后，时隔1日告诉其因朱文学不同意卖房，要求退还定金解除合同。本院认为，本案中，王芳与齐晶晶签订了《西安市存量房买卖合同》，现因房屋的共有产权人朱文学不同意出卖，致交易不能完成。齐晶晶要求解除合同的请求理由正当，原审法院予以支持，符合法律规定。现双方对解除案涉合同及合同解除后王芳应返还收取的定金30000元没有争议。争议在于王芳是否应当承担违约责任和承担多少违约金的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从双方的缔约过程和对合同履行的情况看，王芳在尚未征得其丈夫朱文学同意的情况下，与齐晶晶签订合同，并收取齐晶晶支付的定金，现因朱文学拒绝出卖房屋导致合同履行不能，王芳应当承担违约责任。但，在时隔仅1日，王芳即将其丈夫朱文学不同意出卖房屋的事实告知了齐晶晶，并且表示同意返还收取齐晶晶支付的定金，王芳缔约虽有不慎，但并未给齐晶晶造成明显损失；与此同时，齐晶晶除支付定金30000元外并未履行合同其他义务，且未提供证据证明因王芳违约给其造成了损失，原审认定由王芳向齐晶晶支付违约金87000元明显过高。王芳据上述法律规定，上诉要求减少违约金，理由正当，依据上述法律规定，应予支持。结合双方过错程度，合同履行的情况，酌定由王芳退还齐晶晶支付的定金30000元同时，支付齐晶晶违约金10000元，为宜。综上，原审判决第一、三项正确，应予维持；第二项应予变更；齐晶晶要求王芳退还定金30000元的请求应予支持，其余诉讼请求应予驳回。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3703号民事判决第一、三项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3703号民事判决第二项为：王芳本判决生效后十五日内支付齐晶晶违约金10000元；三、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3703号民事判决第四项；四、本判决生效后十五日内王芳返还齐晶晶定金30000元；五、驳回齐晶晶的其余诉讼请求。一审案件受理费朱文学、王芳预交6250元，由朱文学、王芳负担4000元，由齐晶晶负担2250元；齐晶晶预交6685元，由齐晶晶负担4000元，朱文学、王芳负担2685元；二审案件受理费，朱文学、王芳预交1225元，由朱文学、王芳负担800元，齐晶负担425元；齐晶晶预交550元，由齐晶晶负担。本判决为终审判决。  审 判 长  焦 海 林审 判 员  朱 利 安审 判 员  张   伟 二○一九年十一月二十八日 书 记 员  李 晓 凡 1