北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16511号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宁静佳园文化娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区1号商业楼8-4号一层至三层。法定代表人：刘黎，经理。委托诉讼代理人：刘智勇，男，1969年11月1日出生，住湖北省孝感市孝南区。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京嘉信博润文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区周庄嘉园东里32号楼三层5号。法定代表人：陈博润，总经理。原审第三人：杨必路，男，1984年9月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京宁静佳园文化娱乐有限公司（以下简称宁静佳园公司）、北京嘉信博润文化发展有限公司（以下简称嘉信博润公司）与原审第三人杨必路因房屋租赁合同纠纷一案，宁静佳园公司、嘉信博润公司不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初13975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁静佳园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二至六项，重新按照宁静佳园公司起诉内容判决嘉信博润公司返还宁静佳园公司因为嘉信博润公司根本违约而收取的保证金、物业费、租金共计2237348元，赔偿宁静佳园公司投入损失1000000元，以及上述损失的利息。2.本案一、二审诉讼费用由嘉信博润公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有正确查明嘉信博润公司的过失责任。1.嘉信博润公司违法在集体土地上进行商业开发违反国家的相关法律法规，是造成合同纠纷的根源，其合同无效理所当然，应该负违约的全部责任。2.嘉信博润公司利用违法开发的建筑物出租是非法经营行为，采取欺诈手段诱骗宁静佳园公司签约投资，其行为构成根本违约的主观故意。3.嘉信博润公司用停水停电的手段逼迫宁静佳园公司签订《补充协议》属于强迫交易。4.嘉信博润公司利用所属物业公司霸凌管理，在宁静佳园公司欠租6天的情形下便拒绝供电，造成宁静佳园公司和杨必路无法经营，其行为应该负合同纠纷的完全责任。5.嘉信博润公司与杨必路互作伪证，相互勾结，霸占宁静佳园公司财产。二、一审法院适用法律不正确。一审法院无视嘉信博润公司的违约证据，完全忽视嘉信博润公司的违法和根本违约责任，简单地将违约责任对等划分，以此依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条判定宁静佳园公司应当向嘉信博润公司支付房屋占用费属于适用法律错误。宁静佳园公司和嘉信博润公司提供的证据都表明嘉信博润公司存在主观违约的故意，应该在合同违约中负全部责任，根据《中华人民共和国合同法》第42条、第52条、第56条、第58条，《中华人民共和国民法总则》第157条，《中华人民共和国物权法》第243条的规定，嘉信博润公司应当负违约的全部责任，合同为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，还应赔偿宁静佳园公司一切损失以及利息。《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法总则》相对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为上位法，该合同纠纷不是简单的合同无效纠纷，而是嘉信博润公司根本违约的责任纠纷，所以应当适用《中华人民共和国合同法》第58条、《中华人民共和国民法总则》第157条和《中华人民共和国物权法》第243条规定进行责任赔偿。嘉信博润公司辩称，不同意宁静佳园公司的上诉请求。双方是租赁关系，嘉信博润公司与朝阳区十八里店乡周家庄村经济合作社也是租赁关系，嘉信博润公司不存在欺骗、隐瞒的情形。嘉信博润公司无停水停电、强迫宁静佳园公司签署补充协议的行为。杨必路述称，不同意宁静佳园公司的上诉意见。嘉信博润公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项、第四项、第六项内容，将本案发回重审或改判宁静佳园公司向嘉信博润公司支付自2018年9月8日起至2018年10月7日拖欠的房屋租金125000元；宁静佳园公司立即向嘉信博润公司返还位于北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区×号商业楼×号三层325平方米的房屋，支付房屋占用费（自2018年10月13日起至2018年10月18日占用房屋650平方米，房屋占用费为年租金150000/365天*6天＝23657.54元）；（自2018年10月19日起至实际腾退之日止，占用嘉信博润公司房屋面积325平方米，占用费按年租金1500000/2/365天＝2054.79/天计算至实际支付之日止）；宁静佳园公司支付拖欠水费2356元。2.案件一、二审诉讼费由宁静佳园公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决中以嘉信博润公司在2018年9月发现宁静佳园公司未在涉案房屋内经营后未及时采取措施收回涉案房屋、造成损失扩大为由，对嘉信博润公司提出主张的房屋占用费仅酌定判决宁静佳园公司向嘉信博润公司支付两个月，属认定事实不清、适用法律无据。二、一审法院违反《最高院民事诉讼证据若干规定》第二条规定，在宁静佳园公司庭审中未就自己主张的装修损失提供任何合法有效证据和嘉信博润公司不就装修损失申请司法鉴定时仍对其装修损失的主张进行判决及酌定10万元的装修损失金额，违反证据规则，据此作出的判决内容亦应被撤销。宁静佳园公司辩称，嘉信博润公司的请求均系在合同有效的基础上提出，但是涉案合同无效，宁静佳园公司无需进行答辩。杨必路述称，同意嘉信博润公司的上诉意见。宁静佳园公司向一审法院起诉请求：1.依法确认宁静佳园公司与嘉信博润公司2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》、2018年4月28日签订的《补充协议》为无效合同；2.判令嘉信博润公司返还因其根本违约和合同无效而收取的2017年5月8日至2018年8月8日保证金375000元、物业费112348元、房租175万元，共计款2237348元以及利息，利息以1178035元为基数，自2017年7月8日开始计算至结案止；以75万元为基数，自2018年7月8日开始计算至结案止；以309313元为基数，自2018年8月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；3.判令嘉信博润公司赔偿因其根本违约和合同无效而导致宁静佳园公司的装修和其他投入共计100万元损失以及利息自2017年7月8日开始计算至结案止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；4.判令嘉信博润公司支付因其根本违约的违约金375000元。嘉信博润公司向一审法院反诉请求：1.确认双方于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》和2018年5月14日签订的《补充协议》已于2018年10月8日解除；2.判决宁静佳园公司向嘉信博润公司立即支付自2018年9月8日至2018年10月7日拖欠的房屋租金125000元，支付逾期付款违约金至实际支付之日止（自2018年9月8日起至2018年9月22日止每天按逾期未支付金额的千分之三计算，自2018年9月23日起按逾期未支付金额的千分之五计算至实际支付止）；3.判决宁静佳园公司向嘉信博润公司支付违约金375000元；4.判决宁静佳园公司立即向嘉信博润公司腾退涉案房屋三层325平方米，支付房屋占用费（自2018年10月13日起至2018年10月18日占用房屋650平方米，房屋占用费为年租金150万元/365天×6天＝23657.54元，自2018年10月19日起至实际腾退之日止，占用嘉信博润公司房屋面积325平方米，占用费按年租金150万元/2/365天＝2054.79/天计算至实际支付之日止）；5.判决宁静佳园公司支付拖欠水费2356元。一审法院认定事实：2017年5月8日，嘉信博润公司与刘某1签订房屋租赁合同，约定嘉信博润公司将涉案房屋出租给刘某1，合同约定涉案房屋建筑面积为650平方米，为简装钢结构房屋，合同载明双方已对面积数值予以确认，无异议。合同约定刘某1经营范围是茶馆，涉案房屋仅供刘某1在合法范围内从事经营活动，该经营范围以工商行政管理机关核准及双方约定内容为限。合同约定租赁期限自2017年7月8日至2022年7月7日，免租期自2017年5月8日至2017年7月7日；第一、第二年度租金标准为年租金150万元，每6个月支付一次，第一期租金于该合同签订后3日内支付，以后租金于上期租金到期前20工作日前支付；合同保证金375000元，刘某1不得用保证金冲抵其租赁期间的固定费用及其他款项。合同还约定，刘某1未经嘉信博润公司书面同意，擅自将涉案房屋或部分涉案房屋交与、转租或转让给第三者使用或与第三者共同使用，嘉信博润公司有权收回租赁房屋并终止该租赁合同。同日，嘉信博润公司与刘某1签订《物业服务协议》，约定涉案房屋年物业服务费47450元，免租期物业服务费7800元。2018年4月7日，宁静佳园公司与杨必路签订《北京朝阳宁静佳园文化娱乐有限公司一至二楼内部入股承包合同》，约定宁静佳园公司将涉案房屋一至二楼出租给杨必路经营餐饮服务，租期自2018年6月1日至2022年5月30日，第一、第二年年租金882000元。宁静佳园公司用一至二楼装修和设备入股，第一、第二年固定分红10万元。2018年5月14日，嘉信博润公司、宁静佳园公司、刘某1、刘黎签订了补充协议，约定宁静佳园公司承担前述房屋租赁合同和该协议项下的全部权利义务。2018年6月28日，宁静佳园公司与嘉信博润公司签订《物业服务补充协议》，约定涉案房屋年物业服务费为59313元。2018年10月8日，嘉信博润公司向宁静佳园公司发出《解除租赁合同通知书》，认为宁静佳园公司存在逾期支付租金、转租等严重违约行为，通知宁静佳园公司从即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年10月18日，嘉信博润公司与杨必路签订《房屋租赁合同》，约定嘉信博润公司将涉案房屋第一层、第二层（建筑面积共计350平方米）出租给杨必路，租期自2018年11月19日至2019年11月18日，免租期自2018年10月19日至2018年11月18日。经询，双方均认可宁静佳园公司已向嘉信博润公司支付租金至2018年9月7日，支付物业管理费至2019年7月7日，支付保证金375000元。又询，宁静佳园公司称其于2018年9月15日腾空涉案房屋。嘉信博润公司称其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营。一审庭审中，宁静佳园公司申请对涉案房屋中由其装修部分的价值和涉案房屋建筑面积进行鉴定，后又撤回鉴定申请。一审庭审中，宁静佳园公司提交了合同及支出证明单，证明其为涉案房屋支出装修及设备费用1018191.6元。嘉信博润公司对该证据真实性不予认可。宁静佳园公司还提交了微信聊天记录，证明嘉信博润公司自2018年9月15日涉案房屋停止供电。嘉信博润公司对微信聊天记录部分认可，但不认可证明目的。嘉信博润公司提交了《撤店结算单》，证明宁静佳园公司拖欠水费2356元，宁静佳园公司认为无其人员签字确认，对其真实性不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故一审法院确认宁静佳园公司与嘉信博润公司就涉案房屋订立的房屋租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宁静佳园公司应当向嘉信博润公司返还涉案房屋，嘉信博润公司应当向宁静佳园公司返还其已支付的履约保证金375000元。因合同无效，故双方分别要求按照合同约定向对方主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因嘉信博润公司于2018年10月18日与杨必路签订房屋租赁合同将涉案房屋第一层和第二层（350平方米）出租给杨必路，现嘉信博润公司要求宁静佳园公司支付2018年9月8日至2018年10月7日拖欠的租金，本院按照双方约定租金标准支持该期间房屋占用费67307.69元。关于涉案房屋第三层，宁静佳园公司作为承租人未提交证据证明其将涉案房屋返还给嘉信博润公司。嘉信博润公司认可其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营，则嘉信博润公司亦应在合理期间内将涉案房屋第三层收回，避免损失扩大，未及时收回扩大损失的，由其自行负担，一审法院酌情确定宁静佳园公司按照双方约定租金标准向嘉信博润公司支付涉案房屋第三层2018年9月8日至2018年11月7日期间房屋占用费115384.62元。相应的，嘉信博润公司应当退还宁静佳园公司涉案房屋第一层和第二层2018年10月8日至2019年7月7日期间物业费23953.33元、涉案房屋第三层2018年11月8日至2019年7月7日期间物业费18250.15元。嘉信博润公司要求宁静佳园公司支付拖欠水费2356元，但其提交的证据不足以证明存在拖欠水费的事实及其数额，故其该项诉讼请求，法院不予支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。宁静佳园公司与嘉信博润公司对于合同无效均存在过错。宁静佳园公司申请对涉案房屋由其进行装修的价值进行鉴定后又撤回申请，其提交的证据不足以证明其支出装修建设费的实际数额，但考虑其确已对涉案房屋进行装修，损失必然存在，一审法院根据宁静佳园公司装修费用证据，综合考虑合同无效的过错、合同约定的租赁期间和实际履行期、营业面积等事实，酌定嘉信博润公司向宁静佳园公司赔偿装修损失10万元。宁静佳园公司要求嘉信博润公司支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认北京宁静佳园文化娱乐有限公司与北京嘉信博润文化发展有限公司就北京市朝阳区十八里店乡周庄嘉园D区×号商业楼×号房屋订立的房屋租赁合同无效；二、北京嘉信博润文化发展有限公司于判决生效后七日内返还北京宁静佳园文化娱乐有限公司保证金三十七万五千元、物业费四万二千二百零三元四角八分；三、北京宁静佳园文化娱乐有限公司于判决生效后七日内支付北京嘉信博润文化发展有限公司房屋占有使用费一十八万二千六百九十二元三角一分；四、北京嘉信博润文化发展有限公司于判决生效后七日内赔偿北京宁静佳园文化娱乐有限公司装修损失十万元；五、驳回北京宁静佳园文化娱乐有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京嘉信博润文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院另补充查明，宁静佳园公司成立于2017年10月26日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），注册地址为涉案房屋内，法定代表人为刘某1。2018年6月26日法定代表人变更为刘黎。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，宁静佳园公司、嘉信博润公司均未针对合同效力一节提出上诉，一审法院认定双方签订的涉案房屋租赁合同无效正确，本院不持异议。宁静佳园公司上诉主张《补充协议》系嘉信博润公司以停水停电方式强迫其签订，但未能提供充分、确凿证据予以证实。尽管涉案合同因违反相关规定被认定无效，但是从《补充协议》第三条“乙方自始知晓房屋租赁合同中的所租赁标的物的权属性质”这一表述可以反映出，宁静佳园公司对涉案房屋性质清楚知晓，其亦未能提供充足、确凿的证据证实嘉信博润公司存在故意隐瞒的事实，一审法院认定双方对导致涉案合同无效均存在过错并无不当，宁静佳园公司上诉主张己方不应承担任何责任、嘉信博润公司应承担全部责任的理由无法成立。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋占有使用费一节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。嘉信博润公司另于2018年10月18日签订房屋租赁合同将涉案房屋第一层、第二层出租给杨必路，一审法院参照双方约定的租金标准，结合嘉信博润公司所主张租金的时间节点，支持2018年9月8日至2018年10月7日期间该部分房屋的占有使用费并无不当，金额核算无误。因嘉信博润公司认可其于2018年9月发现宁静佳园公司不在涉案房屋内经营，加之双方亦产生分歧，其作为出租一方理应预见到房屋空置可能给己方造成的损失，其应当积极履行在合理期间内收回涉案房屋的义务而其怠于履行，故其应就损失扩大部分自行承担责任，一审法院酌情支持该部分房屋2018年9月8日至2018年11月7日期间的占有使用费，并无明显不当，未超出法院自由裁量权的范围，本院予以维持。关于宁静佳园公司主张返还的保证金、物业费、租金一节。保证金系保障履约而存在，在涉案合同被确认无效的情况下，嘉信博润公司占有该保证金不再具备合同和法律依据，应予返还，且嘉信博润公司未针对该项提出上诉，本院不持异议。一审法院结合前述房屋占有使用费的期间所计算出来的嘉信博润公司应返还的物业费金额正确。对于已经交纳的“租金”，结合双方陈述，宁静佳园公司自合同签订之后对涉案房屋占有使用至2018年9月，虽然涉案合同被确认无效即自始无效，但是按照相关规定宁静佳园公司仍应支付对应期间的房屋占有使用费，其要求返还已交纳租金欠缺事实和法律依据，亦无实质必要，一审法院未支持其该项请求并无不妥。关于宁静佳园公司主张的装修损失一节。一方面，一审中宁静佳园公司申请对涉案房屋中由其装修部分的价值进行鉴定，后又撤回鉴定申请，对自身的诉讼行为其应当自行承担相应的不利后果，而从宁静佳园公司所提交的有关装修损失的证据来看，尚不足以支持其所主张的损失数额，但另一方面，考虑到宁静佳园公司业已进行装修的事实，一审法院结合双方责任、宁静佳园公司对涉案房屋的占有使用期间等相关因素，酌情确定嘉信博润公司向宁静佳园公司赔偿装修损失10万元并未失当。综上，宁静佳园公司、嘉信博润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39225元，由北京宁静佳园文化娱乐有限公司负担34160元（已交纳），由北京嘉信博润文化发展有限公司负担5065元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  陈 静二〇一九年十二月九日法官助理  林家诚法官助理  张日广法官助理  陈 雁书 记 员  高 媛书 记 员  陈 玥