广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20485号上诉人（原审被告）：陈东慧，女，1970年2月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：中共广东省委外事工作委员会办公室。住所地：广东省广州市荔湾区沙面大街45号。负责人：陈秋彦，该办公室主任。委托诉讼代理人：胡焱平，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋莎莎，广东红棉律师事务所实习律师。上诉人陈东慧因与被上诉人中共广东省委外事工作委员会办公室（以下简称广东省委外事办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈东慧，被上诉人广东省委外事办的委托诉讼代理人胡焱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈东慧上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：—、一审判决认定事实不够充分，适用法律程序不够严谨。一审判决书中陈述，中共广东省委外事工作委员会办公室在2018年9月30日向陈东慧《限期腾退房屋通知书》，明确要求陈东慧腾空交还房屋，该通知2018年10月1日到达陈东慧。一审法院据此判决：广东省委外事办与陈东慧关于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋租赁合同关系于2018年10月1日起解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”广东省委外事办并没有在解除合同前给予陈东慧合理期限，不合理也不合法，也造成陈东慧困扰和未能及时采取行动进行应对。因此，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。二、一审判决对适用实体法论证不够充分，对陈东慧的判决不公平。根据法律的规定，法律最基本的原则是公平原则，而一审判决陈东慧一个月内就腾空搬出涉案房屋，违背了法律的公平原则。陈东慧一直是在广东省委外事办及其下属企业工作，兢兢业业，服从安排。虽后期由于企业与机关脱钩的历史原因导致两者关系发生了变化，在广东省委外事办提出取消租赁协议并要求陈东慧腾空涉案房屋时，陈东慧虽然困难但也愿意配合，同时也提出解决其本身的住房问题的合理诉求。在法律“公平原则”的精神下，至少应该给予足够的时间陈东慧腾退房屋，而不应该判决陈东慧在极短时间(一个月内)就腾空返还涉案房屋。因此，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。广东省委外事办辩称：同意一审判决处理，不同意陈东慧的上诉请求。陈东慧表示广东省委外事办没有通知其解除合同，不符合事实。广东省委外事办在2018年9月30日向陈东慧发出《限期腾退房屋通知书》，该通知书在2018年10月1日送达陈东慧，故陈东慧的第一点上诉理由不成立。陈东慧与广东省委外事办是平等主体，双方签订的租赁合同早已到期，双方应当遵守租赁合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，关于租赁合同到期以后双方没有进行约定或约定不明视为不定期租赁，广东省委外事办有权随时解除合同。广东省委外事办已经给予陈东慧合理的期限，这对于双方均是公平的。广东省委外事办于2019年5月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决解除广东省委外事办、陈东慧双方于1997年建立的租赁合同关系;2.判决陈东慧立即将位于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房腾空交还广东省委外事办;3.判决陈东慧支付自2018年7月起至交还房屋之日止的租金（2018年12月之前按每月668.45元计算，2018年12月开始按每月2394.76元计算）和水电费（2018年7月至12月水费93.76元，2018年7月至12月电费539.85元；2019年1月至4月电费213.5元），计至2019年4月为人民币16454.16元;4.判决陈东慧支付逾期交租利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至起诉之日为483.37元;5.本案诉讼费由陈东慧承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区沙面三街2号前全幢、后首层、4楼部分为广东省委外事办向广州市荔湾区沙面街道办事处房地产管理科承租之房产，约定用途为办公，承租建筑面积2714.26平方米，原月租32571.1元。广东省委外事办同意将坐落在荔湾区沙面三街2号xxx房出租给陈东慧作住宅用途使用。陈东慧租赁案涉房屋亦是用于居住使用。陈东慧按每月668.45元的标准向广东省委外事办交租至2018年6月止，2018年7月至2018年12月水费共93.76元、电费共539.85元陈东慧尚未缴付，2019年1月至2019年4月电费共213.5元陈东慧尚未缴付。2018年9月30日，广东省委外事办向陈东慧发出《限期腾退房屋通知书》，要求陈东慧在接到本通知后90天内将所居住的房屋完好移交给广东省委外事办并缴清有关的房租、水电费及相关费用。该通知于2018年10月1日实际到达陈东慧。一审诉讼期间，广东省委外事办表示：涉案房屋从1997年开始给陈东慧使用，当时陈东慧是广东省委外事办下属企业的职工，与陈东慧租赁合同期限至2004年6月。2000年因企业与机关脱钩，所以该下属企业注销了，按照正常企业解散都会做出相应补偿。现在涉案房屋仍由陈东慧使用，陈东慧从2018年7月开始欠租。现在广东省委外事办已经与广州市荔湾区沙面街道办事处续签了租赁合同，租金标准是48元/平方米/月，但是用途只能用于办公，且约定不能转租。陈东慧表示：我从1997年开始使用涉案房屋，当时我是广东外事交流中心的职工，是由省外办房管科分配房屋给我的。2000年因企业与机关脱钩，广东外事交流中心还没有注销，我是跟着业务划拨到广东省广业资产经营有限公司作一般职工。广东省广业资产经营有限公司成立广东广之业经济有限公司，广东广之业经济有限公司合并重组我又转到广东省广业置业集团有限公司，我现在就在广东省广业置业集团有限公司工作。一审庭后，陈东慧在2019年6月28日通过银行汇款，向广东省委外事办缴纳了4121.86元，汇款摘要为2018年7-11月房租水电。一审法院认为:广东省委外事办与陈东慧已无劳动关系，广东省委外事办、陈东慧双方是平等的民事主体，中共广东省委外事工作委员会办公室的广东省委外事办诉讼主体是适格的。广东省委外事办与陈东慧在广州市荔湾区沙面三街2号xxx房建立的房屋租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，广东省委外事办、陈东慧签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是陈东慧一直有向广东省委外事办支付租金，因此，广东省委外事办、陈东慧之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。第二百三十二条的规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”中共广东省委外事工作委员会办公室在2018年9月30日向陈东慧发出《限期腾退房屋通知书》，明确要求陈东慧腾空交还房屋，该通知于2018年10月1日实际到达陈东慧，一审法院确定中共广东省委外事工作委员会办公室解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达陈东慧，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年10月1日起解除。陈东慧应将广州市荔湾区沙面三街2号xxx房及时腾空交还广东省委外事办。现案涉房屋陈东慧只用于居住，广东省委外事办要求按办公用房的租金标准即46元/平方米/月收取租金依据不足，一审法院不予采纳。陈东慧搬迁交还房屋前仍应按原租金标准即668.45元/月向广东省委外事办交纳租金（或使用费）。至于逾期交租利息，因陈东慧主要对租金标准有异议，并非故意拖欠租金，故广东省委外事办要求收取逾期交租利息，一审法院不予支持。陈东慧未付部分水电费应据实向广东省委外事办交纳。陈东慧支付的4121.86元可以用于抵扣欠付的房屋租金和水电费。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，一审法院于2019年7月31日作出一审判决：一、确认中共广东省委外事工作委员会办公室与陈东慧关于广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋的租赁合同关系于2018年10月1日起解除；二、在判决发生法律效力之日起一个月内，陈东慧（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区沙面三街2号xxx房房屋并交还给中共广东省委外事工作委员会办公室；三、自判决发生法律效力之日起一个月内，陈东慧按668.45元/月标准向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年7月起至陈东慧实际搬迁之日的租金（2018年10月1日后为使用费，扣除陈东慧已缴纳的4121.86元）；四、自判决发生法律效力之日起一个月内，陈东慧向中共广东省委外事工作委员会办公室支付从2018年7月至2018年12月水费共93.76元、电费共539.85元、2019年1月至2019年4月电费共213.5元；五、驳回中共广东省委外事工作委员会办公室其它诉讼请求。如果陈东慧未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，由中共广东省委外事工作委员会办公室负担62元，陈东慧负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陈东慧是否应将涉案房屋交还广东省委外事办。现陈东慧与广东省委外事办之间不存在劳动关系，一审认定本案属于平等民事主体之间的房屋租赁合同纠纷，并无不当。双方租赁合同到期后并未续签租赁合同，仍由陈东慧继续租住使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，陈东慧与广东省委外事办之间为不定期租赁关系，广东省委外事办有权随时主张解除该不定期租赁关系。广东省委外事办向陈东慧发出的《限期腾退房屋通知书》已于2018年10月1日送达，一审法院认定双方的租赁合同关系在2018年10月1日起解除，并无不当。至于一审法院给予陈东慧一个月搬迁时间，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，陈东慧上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈东慧负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月五日书记员 冯冠豪郭丽淳