湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂1083民初108号 原告:曹必祥，男，1961年10月10日出生，汉族，湖北省洪湖市人，居民身份证住址：湖北省洪湖市。 委托诉讼代理人：王际贵，男，系广东炜原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫东，男，系湖北兴湖律师事务所律师。 被告：洪湖市泓林房地产开发有限公司，住所地：湖北省洪湖市新堤办事处州陵大道。 法定代表人：汪佑元。 委托诉讼代理人：侯丽，女，系广东嘉国律师事务所律师。 第三人：刘宏邦，男，1966年7月3日出生，汉族，湖北省黄冈市人，公民身份证住址：湖北省黄冈市黄州区， 委托诉讼代理人：江溶，男，系广东广和律师事务所律师。 原告曹必祥诉被告洪湖市泓林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹必祥及其委托诉讼代理人王际贵、被告洪湖市泓林房地产开发有限公司委托诉讼代理人侯丽、第三人刘宏邦委托诉讼代理人江溶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹必祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《洪湖新天地商品房认购书》及《补充协议书》，并于判决书生效后向原告交付买卖标的物和办理产权登记手续；2、判令第三人与被告于2018年11月10日签订的113、114商品房买卖合同无效；3、本案的诉讼费、财产保全费由被告负担。 事实和理由：2017年2月25日，原告与被告签订一份《洪湖新天地商品房认购书》，原告认购被告座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113号商铺和114号商铺，双方约定购买商铺总价款为人民币壹佰零壹万贰仟贰佰陆拾伍元（1012265.00元）。 2017年2月26日，原告和被告随即签订“补充协议书”，明确以债务充抵形式，被告已收原告购房款柒拾玖万玖仟捌佰零陆元伍角（799806.50元），余欠购房款贰拾壹万贰仟肆佰伍拾捌元伍角（212458.50元），待原告销售上述两间商铺或被告为原告办完销售商铺产权证书后三个月之后付清。该补充协议第二条明确约定“合同签订后，商铺的所有权，支配权属于乙方（即原告）”，可时至2018年11月份，被告未与原告进行任何沟通与联系，擅自将上述两间商铺出卖给第三人刘宏邦，开票收取刘宏邦两间商铺的购房款并交纳维修基金，原告得知情况迅速向不动产登记部门书面提出异议，并同时向贵院提出财产保全申请，贵院受理并依法裁定查封该两间商铺。现原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请求判如所请。 为支持其诉讼请求，其向本院提交了以下证据： 证据一、身份证；拟证明原告的身份信息。 证据二、工商查询信息；拟证明被告的基本信息。 证据三、商品房认购书；拟证明原告认购被告商铺的协议条款。 证据四、补充协议；拟证明原告认购被告商铺的协议条款。 证据五、洪林村收据；拟证明原告已经向被告支付了房款。 证据六、洪林村证明；拟证明收曹必祥为泓林房地产公司抵款证明，证明原告向被告支付了714400元购房款。 证据七、不动产登记收据；拟证明原告向不动产登记中心提出6528、6529号不动产权证提出异议。 证据八、证人谌某证言；拟证明其在2016年至2017年期间受泓林房地产开发有限公司法定代表人汪佑元委托，任该公司总经理，在此期间被告将“洪湖新天地”2号楼一层商铺113、114号卖给原告曹必祥。 证据九、协查通报（网上拍照打印）；拟证明2018年11月17日第三人刘宏邦被公司法定代表人汪佑元刺伤，且汪佑元已被关押在深圳市第一看守所。 证据十、收款收据；拟证明洪林村委已经收到泓林房地产开发有限公司的714400元，此款就是原告支付的113、114号商品房的预付款。 被告洪湖市泓林房地产开发有限公司辩称：1、被告与原告所签订的洪湖新天地商品房认购书，只是一份有意向的预约合同，实际上原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同，在此份认购书中原告在合同条款里第三条承诺在签订认购书7日内支付不低于购房总价款512265元，原告没有履行认购书的付款义务。原、被告在认购书中第四条约定要求原告作为买方向卖方支付人民币79万余元，实际上原告未向被告支付分文。因原告没有履行认购书，也未要求与被告签订正式的商品房买卖合同，因此被告没有义务向原告交付洪湖新天地2号楼113、114号商铺，也没有义务为其办理商铺的产权登记手续。2、原告声称以债冲抵的方式获得商铺的所有权，目前原告所提交的证据显示不能证明到此点。原告认为其是洪林村委的债权人，但是被告并不是洪林村委的债务人，洪林村委和泓林房地产开发公司在合同履行上有许多争议，在与泓林公司的合同履行中，洪林村委有根本性的违约行为，洪林村委当时承诺的销售项目新天地有房屋预售证是有效的，也承诺所卖的房产有产权证书，实际不是如此。而且洪林村委也未向泓林房地产开发有限公司告知其与原告之间的债务，通知由被告公司承接，没有进行告知义务，也没有征得被告公司的同意。被告认为原告必须将其与洪林村委的借款关系向法庭证明，该笔借款属于真实发生的借款，原告必须拿出其向洪林村委借出本金50万的银行转账记录。本案中原告与洪林村村委的书记系亲戚关系，所以被告有理由怀疑，此项以债抵房、债务转移，包括原告所称的购房事实，有可能是虚假的，应查清事实真相。3、被告的法定代表人当初为什么会投资此项目，也是在原告的百般劝说下才来投资，也不排除洪林村委为原告能拉来被告的法定代表人或者其他投资给其好处。本案的被告法人代表人因此项目陷入了巨大的黑洞中，也冲动杀人，现正等待宣判，请求法院一定要查明事实真相，不要让被告陷入更大的冤屈之间，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。其未向本院提供证据。 第三人辩称：1、原告已经在起诉状中确认被告与第三人存在商品房买卖关系，原告确认第三人已经履行完毕支付购房款的义务，并开具了发票、缴纳了维修基金，足以证明第三人对涉案商铺进行了占有并全部履行完了所有的合同义务。2、原告与被告之间并没有真实的商品房买卖的意思表示，从原告所提供的认购书可以看出，第四条明确约定签订本认购书时，作为后续签订商品房购售，如果因原告的原因导致不能在约定时间内签订，那么原告是无权要求被告返还定金，该认购书只是双方的初步性的意向协议，并非具有法律性质的商铺买卖合同，双方的商品房买卖没有达成最终的一致意见。3、原告也没有提供任何证据表明原告已经履行了作为认购书中确定的义务，因此，原告与被告之间的商品房买卖关系不存在，其没有理由主张涉案商铺的任何权益。4、被告与第三人之间已经签订了正式的商品房买卖合同，而且该商品房买卖合同已经在洪湖市房地产管理局正式备案，得到洪湖市房地产管理局的认可，其具有法律效力。5、第三人已经履行完毕所有的合同义务，已经全部支付完毕购房款，并开具发票缴纳税款，正在办理不动产证书中，第三人已经成为涉案商铺的实际权利人。6、第三人在商品房买卖合同签订备案之时已经完成了涉案商铺的交付义务，已经实际合法占有了涉案商铺，并正式对商铺进行了水电安装，占有使用等各项权利。针对原告增加的诉讼请求，原告所谓的被告与第三人恶意串通，第三人不知道原、被告之间所谓的认购协议书，第三人是通过正常的市场行为对涉案商铺进行购房所得，不存在所谓的恶意串通的情形。综上，原告对涉案商铺没有任何权利，也没有履行任何义务，合同也没有，其无权举张被告对交付涉案商铺办理不动产登记。第三人作为涉案商铺的真正购买方，已经履行了相应的义务，应由第三人作为权利人，对涉案商铺行使合法权利，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。其向本院提交了以下证据： 证据一、维也纳酒店门面用电安装施工合同；证据二、湖北省农村信用社联合社网上银行电子回单（打印）；拟证明第三人刘宏邦与案外人周会新就涉案商铺签订安装施工合同并支付了费用，刘宏邦实际占有了涉案商铺。 证据三、《不动产首次登记权属证明》；拟证明113号商铺在租赁期间以及出售至第三人刘宏邦之前，113号商铺的所有权人为被告泓林房地产公司。 证据四、《商品房买卖合同》（2-1-113）；拟证明被告泓林房地产公司与第三人刘宏邦签订113号商铺的商品房买卖合同，确定将由第三人刘宏邦购买涉案商铺。 证据五、《商品房合同备案清单》；证据六、《购房合同备案证明》；拟证明1、涉案商铺的商品房买卖合同签订之后已经过正式的备案；2、洪湖市房地产管理局于2018年11月19日确认涉案商铺购房合同经过正式备案。 证据七、《湖北增值税普通发票》（NO.04086494）；拟证明涉案商铺已经缴清所有购房款项，被告泓林房地产公司出具了对应的发票。 证据八、《宗地图》；证据九、《房产分户图》；拟证明第三人刘宏邦为涉案商铺土地及房屋的权利人。 证据十、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》（NO.0003577148）；拟证明第三人刘宏邦作为涉案商铺的所有权人缴纳专门的维修基金。 证据十一、《不动产首次登记权属证明》；拟证明114号商铺在租赁期间以及出售至第三人刘宏邦之前，114号商铺的所有权人为被告泓林房地产公司。 证据十二、《商品房买卖合同》（2-1-114）；拟证明被告泓林房地产公司与第三人刘宏邦签订114号商铺的商品房买卖合同，确定将由第三人刘宏邦购买涉案商铺。 证据十三、《商品房合同备案清单》；证据十四、《购房合同备案证明》；拟证明1、涉案商铺的商品房买卖合同签订之后已经过正式的备案；2、洪湖市房地产管理局于2018年11月19日确认涉案商铺购房合同经过正式备案。 证据十五、《湖北增值税普通发票》（NO.04086495）；拟证明涉案商铺已经缴清所有购房款项，被告泓林房地产公司出具了对应的发票。 证据十六、《宗地图》；证据十七、《房产分户图》；拟证明第三人刘宏邦为涉案商铺土地及房屋的权利人。 证据十八、《湖北省住宅专项维修资金专用票据》（NO.00001570）；拟证明第三人刘宏邦作为涉案商铺的所有权人缴纳专门的维修基金。 证据十九、《洪湖市办理不动产权属转移涉税事项传递卡》（增量房）；拟证明涉案商铺权利人刘宏邦购买涉案商铺并缴纳完全部税款后，办理不动产登记证书时，税务局向不动产登记中心出具完税证明。 证据二十、《中华人民共和国税收完税证明》（NO.009938804）；拟证明涉案商铺权利人刘宏邦已经完全缴纳契税和印花税，全部缴清涉案商铺税款。 证据二十一、《湖北增值税普通发票发票联》（NO.28686715）；证据二十二、《湖北增值税普通发票发票联》（NO.28685148）；拟证明涉案商铺权利人刘宏邦已经缴纳涉案商铺土地测绘及测绘费用。 证据二十三、银行付款电子回单13张、收据2张、POS机刷卡票据1张；拟证明第三人在2018年期间向被告转账支付了购房款款项合计108.5万元。 本院依职权在深圳市第一看守所对汪佑元的询问笔录。 原告向本院申请调取了被告、第三人到房管部门备案的两份购房合同。 经庭审质证，本院对以下证据作如下确认： 一、原告提交的证据一、二经被告、第三人质证后，均无异议，本院依法予以认定。 二、原告提交的证据三、四经被告、第三人质证后，被告认为证据三的认购书原件与其收到的认购书复印件不一致，印章处完全不同，对其真实性存疑，对该证据的合法性，关联性不予认可。假设印章是公司所盖，认购书只是原、被告有购房意向的预约合同，但实际上双方并未签订正式的商品房买卖合同，原告也从未向被告按照认购书所约定的支付首期款，也未按约定的支付定金79万余元的定金款，原告未履行该认购书的义务，双方未产生商品房买卖关系，因此原告没有义务要求被告履行房屋买卖的交房义务。对证据四也并非房屋买卖合同，该补充协议书中的内容也写明被告公司可销售商铺，此份补充协议的条款自相矛盾，在补充协议书的第一条写明原告已付款79万余元，实际上并未付款，原告也拿不出已付款的转账证明，原告声称替被告支付了洪林村欠款，但洪林村并未通知被告原告有替被告支付欠款的事实。被告向原告借款合计8万余元，应有相应的证据反映。原告声称跟洪林村委关于此笔借款有利息约定，但是利息是超于常规的高利贷，原告与洪林村委的借款及利息的相关合同约定全部都没有。被告有理由怀疑原告与洪林村之间的债务是虚构的，不是真实的。被告作为该两个商铺的所有权人，在原告未履行认购书的情况下，有权利将商铺出售给第三人，被告与第三人所签订的房屋买卖合同是正式的房屋买卖合同，并且第三人按合同履行了合同义务，被告也为第三人的商铺依法办理了所有的产权证的相关手续，已经备案，第三人也已将两个商铺的所有契税等费用缴纳履行完毕。第三人对证据的真实性、合法性、关联性均不认可。所谓的认购书并非正式的商品房买卖合同，同时认购书第四条明确约定，签订认购书时，原告应向被告支付定金，同时作为后续签订商品房购销合同及补充协议的担保，因此原、被告双方应当签订正式的购销合同，以明确双方之间关于商品房及涉案商铺的所有权利义务，该认购书不具备正式商品房买卖合同所有的形式要件，很多主要条款都是缺失的，不应当作为商品房买卖的依据。同时协议书中明确约定原告应当缴纳定金或50%的首付款，剩余的款项是银行按揭贷款，与补充协议相互矛盾。约定的付款条件严重不一致。在第五条第三款中，对认购书的效力进行了明确约定。对证据四的补充协议书的真实性、合法性、关联性均不认可，该补充协议书第二条的约定是没有法律依据的，商铺的所有权应以转移登记为准，并非合同约定为准。双方没有形成完整的真实的涉案商铺买卖意思表示。截止第三人购买该涉案商铺时，原、被告双方都没有签订正式的商品房购销合同，该协议书早已终止。本院认为，原告提交的证据能够达到原告的证明目的，本院依法予以认定。 三、原告提交的证据五经被告、第三人质证后，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据原告当庭未提交原件进行质证，只有复印件，上面显示交款人不清晰，可以看出不是原告交款，跟补充协议说替被告还欠款714400元，是不能证明原告有替被告支付。原告也没有任何证据证明被告与洪林村委有此笔款项的债权债务关系。洪林村委与被告在合同履行上是很大争议的。洪林村委与泓林公司的债务债权是怎样的，请法庭查清。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该收据与本案无关，不予认可，所说的款项及收据也不明确，该证据没有显示所谓的交款人是原告，因此不予确认。本院认为，该证据结合洪林村委的证明以及本院调查汪佑元的笔录，能够证明原告的证明目的，本院依法予以认定。 四、原告提交的证据六经被告及第三人质证后，被告对真实性、合法性、关联性均不认可。此份证据系洪林村委出具的证明，洪林村委从未依照法定程序向被告告知债权债务转移。原告也没有证明与村委欠款事实的证据，不能证明其与村委有真实的借款关系。鉴于洪林村委在本案中的作用，被告建议法庭追加洪林村委，查明本案事实。该证据也不能证明被告欠洪林村委的欠款，只是洪林村委单方意思表示，也是洪林村委给原告的一份证明。被告是在今天的庭审中才知道有这个证明。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。关于债权债务关系表明洪林村委欠原告的欠款，被告又欠洪林村村委的欠款，三方进行了债权转移，洪林村委将该债权转让至原告，最终由原告对被告享有债权。但事实上，补充协议中明确的意思表示是原告向洪林村委支付了款项，而明显与该证明内容意思表示相反，所以该证明与补充协议明显存在不一致，应不予认可。本院认为，该证据结合洪林村委的收据以及补充协议，能够达到原告的证明目的，本院依法予以认定。 五、原告提交的证据七经被告及第三人质证后，被告认为该证据为复印件，对其真实性、合法性不予认可。第三人认为对其真实性、合法性无法确认，对关联性予以确认。本院认为，该证据为复印件，不能达到原告的证明目的。 六、原告提交的证据八经被告、第三人质证后，被告对证人证词的真实性、合法性、关联性均不认可。证人陈述2017年年底看到原告与姓武的签订购房合同，当时，其早就不在被告公司上班，证人也没有证据证明自己被聘为总经理的证据。证人陈述的事实不清晰，事实情况也与本案的真实情况不符，实际上原、被告从未签订购房合同，所以证人所讲的购房合同是虚假的，法庭不应采纳证人的证言。第三人认为证人自称见过原告与姓武的会计签订了合同，原告与证人之间的陈述是相互矛盾的。证人在职时间以及相关的确认情形，都是与事实存在前后矛盾的，证人在职时间是在2017年上半年就已经离开了被告公司，是否存在商品房买卖合同，书证应优于证人证言。本院认为，该证据不能达到原告的证明目的，本院依法不予认定。 七、原告提交的证据九经被告、第三人质证后，被告认为因原告系在网上拍照并打印，无法确认其真实性。第三人认为对其真实性无法确认，没有任何公章或者来源证明，对合法性、关联性不认可，认为与本案无关。本院认为该证据结合本院对汪佑元的调查笔录，能够证实汪佑元被关押的事实。 八、原告提交的证据十经被告、第三人质证后，被告认为，1、原告作为提供证据方，有义务提供原始证据原件来交由被告方质证，对于原告的此种方式被告不予认可。而且原告与洪林村村委有关的人员是亲戚关系，所以其现在去取得洪林村村委所谓的证明是很容易，此证据是不是真实情况的反映法庭需要查实。2、之前开庭原告称有借钱给洪林村委，当时被告也要求原告必须将借钱给洪林村委的转账凭证提供给法庭，此为基础事实，而且是无法伪造的。对原告现在提交的证据没有原件相印证，对洪林村委事后补写的证明不予认可。3、实际情况是原告从未向被告支付过分文购房款、购房订金。根据原、被告所签订的洪湖新天地商品房认购书第五条第三款的规定，原告与被告签订认购书之后，从未签订正式的商品房购销合同，原、被告双方也未书面同意本认购书时效延期，而且原告也未有任何向被告支付购房款的事实。根据双方认购书第五条第三款的约定，本认购书的效力已经在当时规定的时间内没有签订合同时，已经终止。商品房可以另行出售，原告无权阻止被告将商品房卖给第三方的义务和权利。第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，没有任何付款凭证作为支撑，且没有原件，不能证明原告缴纳涉案商铺的购房款。本院认为，该证据结合原告与被告签订的洪湖新天地商品房认购书，补充协议书，洪林村委关于债务转让的证明能够达到原告的证明目的，本院依法予以认定。 九、第三人提交的证据一、二经被告、原告质证后，被告无异议。原告对该证据的证明目的不认可，认为该证据只能证明是第三人以被告的名义与第三方签订的用电安装施工合同，不能证明第三人实际占有商铺，因为被告在与其他人签订的购房合同中，明确约定交付时达到使用条件，由此可见，第三人与第三方签订的用电安装施工合同只能证明是第三人在实际掌控被告公司以后的职务行为。因为该份合同涉及到多家门店的用电安装，并非113、114的用电安装。本院认为，该证据不能达到第三人的证明目的，本院依法不予认定。 十、第三人提交的证据三经被告、原告质证后，被告无异议，原告对证据三的真实性予以认可，但对第三人主张的内容不予认可。因为113号商铺在之前已与原告签订购房合同，第三人是清楚的，所以房产不能证明是第三人所有，应确认为原告所有。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十一、第三人提交的证据四经被告、原告质证后，被告无异议，原告对该证据不认可，认为1、该份合同的签署日期为2018年11月10日，晚于原、被告签订的合同。2、此份证据与复印件完全不同，第三人第一次庭审提交的复印件中没有汪佑元的签字和印章，而今天提交的原件中有汪佑元的签字和印章。3、没有法定代表人的签字。4、第三人在实际掌管被告公司的实权以后，将被告的房地产占为已有。被告与汪佑元、第三人之间，可以看出是第三人侵占房屋，所以这份合同是无效合同。5、第三人提交的此份证据，请求法院将原件进行留存。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十二、第三人提交的证据五、六经被告、原告质证后，被告无异议。原告对证据五的真实性、合法性均不予认可，因为这份证据是被告公司自行制作的，没有其他机构的证明，可以说明的是：是第三人在掌控被告公司的实权以后，自己制作的一份备案合同清单，应视为无效证据。证据六是完全不符合实际的备案证明，购房合同是在11月10日签订的，怎么可能在房屋都没有购买的情况下，11月9日来进行购房合同备案。113号商铺卖给原告是8500元一平方，卖给第三人是6000元一平方，这绝对不是被告公司的真实意思表示，只能证明是第三人掌控被告公司以后作出的不符合法律规定的行为。本院认为该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十三、第三人提交的证据七经被告、原告质证后，被告无异议，原告对证据七的来源不认可，从第三人的情况来看，是利用职务之便签合同，认为发票是虚开的，没有刘宏邦个人的银行转账记录，发票在公司里面就可以开具。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十四、第三人提交的证据八、九经被告、原告质证后，被告无异议，原告对其真实性予以认可，对证明内容不认可，该宗地图和分户图只能证明商铺属于原告所有，而是不属于第三人所有。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十五、第三人提交的证据十经被告、原告质证后，被告无异议，原告认为上述证据是无效证据，不予认可。理由如下：1、113号商铺本属原告所有，第三人无义务为原告缴纳该商铺的维修基金。2、综合全案的状况，这不是按照正常情况下缴纳的，只能证明是第三人利用职务之便，抢交费用来达到侵占房屋目的。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十六、第三人提交的证据十一至证据十八经被告、原告质证后，被告认可第三人的证明内容；原告对证据十一至证据十七的质证意见与上述质证意见一致。证据十八是经过涂改以后的无效证据。因为该发票的出具时间是2015年10月26日，业主姓名为杨芳梅，花园小区是2-1-118和身份证号码都有改动。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十七、第三人提交的证据十九至证据二十二经被告、原告质证后，被告无异议，认可第三人对证据的证明内容；原告对其证明内容不予认可，因为税务局出具的传递卡与后面所缴的税费完全不符，不能证明是为113、114商铺所出具的税费证明。从整个证据来看，从2018年11月10日时抢签合同，2018年11月12日虚开发票，11月17日汪佑元刺伤第三人，在第三人被刺伤以后，出现了一连串的各种规费的缴纳。其后所有的票据、备案登记都是在19、20、21日办理的各项缴费。可以看出第三人已经构成了侵占公司财产和他人财产的事实。本院认为，上述证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 十八、第三人提交的证据二十三经被告、原告质证后，被告对其无异议，认可此证据的真实性、合法性、关联性。第三人支付的款项是在购房合同签订之前，为什么会作为购房款，是因为被告把第三人的债权转换为两个商铺的购房款。第三人向被告打款都是有银行转账凭证，是真实存在的，被告有权以房抵债。原告认为：1、2018年8月14日的交易时间，所支付的款项不是第三人向被告所提交的购房款，其理由是8月14日汇款用途是借款支付税款。2、2018年8月14日有一笔是泓林房地产借款，用途是代张蕾支付律师费。2018年8月16日电子回单载明的是泓林房地产借款，用途是付7月工资及费用报销。二笔电子回单都不能证明是第三人向被告支付的购房款。3、2018年10月22日的用途不清楚。2018年8月6日的2张转款的用途是泓林房地产的借款。4、2018年8月15日的收据2张，不能证明是第三人向被告支付的购房款。载明的日期是2018年8月15日，被告与第三人没有签订合同，怎么证明这两笔款项是购房款。且该款是转给湖北教建建设集团有限公司的，不能证明第三人购房款，只能证明是刘宏邦掌管被告公司的印章和财务后，自己开具的收款收据。本院认为该证据不能达到第三人的证明目的，本院依法不予采信。 十九、本院在深圳市第一看守所对汪佑元的询问笔录经原告、被告、第三人质证后，原告对询问笔录予以认可。被告认为：1、我不认识汪佑元，也没有与其见过面，认为不能代表公司的意见。汪佑元只有31%的股份，他在本案中，包括其他案件中，在没有收到款项，任意进行盖章，确认一份公司不存在的债务，已经对公司的利益造成了损害。2、原告没有提交涉案商铺的购房销售公司，只是一份认购书、补充协议。作为公司来讲，有理由认为汪佑元精神出现问题，否则正常人都不应当去杀害他人。目前作为待判的犯罪嫌疑人，他的笔录不能等同于是在正常状态下所作的陈述。3、被告不认可笔录中汪佑元的一些陈述。第三人认为：1、对其真实性不认可，汪佑元陈述将公章、身份证复印件等交由第三人管理与事实不符。公章、财务章均不在第三人手里。2、股东变更情况也没有提供实际证据进行证明，因此该证据中所说的第三人实际控制被告公司是没有任何证据作为支撑的。第三人与被告之间仅存债权债务关系，因债务关系被告向第三人借款，因而被告为偿还款项，以房屋买卖的形式将商铺抵债转让给第三人刘宏邦。对汪佑元的陈述不认可，其实际上只是公司股东，其不能代表公司的真正意思表示。本院认为，该证据结合本案的相关证据，能够证明被告已将113、114号商铺卖给了原告曹必祥。 二十、原告向本院申请调取了洪湖市新天地二号楼一层113、114号商铺办证流程及相关资料，经原、被告、第三人质证后，原告认为，两份备案的合同与第三人提供的购房合同完全不是一个版本。被告认为，作为被告来讲，签合同时签了几份合同，出卖房产的不是汪佑元，而是公司，合同是真实的。第三人认为该备案登记的是真实合同，原告所纠结的是汪佑元的章，对合同的成立生效没有任何影响，应当以被告公司与第三人有无签字作为成立生效的要件，所以不影响合同的效力。至于汪佑元加盖自己的私章或者在备案中没有加盖印章不影响合同生效。本院认为，该证据能够证明本案的有关情况，本院依法予以认定。 综合当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院查明本案如下事实： 2017年2月25日，原告曹必祥与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司签订了一份《洪湖新天地商品房认购书》，约定原告认购被告座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113、114号商铺，双方约定购买商铺总价款为1012265元。2017年2月26日，原告与被告签订《补充协议书》，明确原告以债务充抵形式购买洪湖新天地2号楼113号、114号商铺，确认被告已收原告购房款799806.5元，余欠购房款212458.50元，待原告销售上述两间商铺或被告为原告办完销售商铺产权证书后三个月内付清。并约定合同签订后，商铺的所有权、支配权属于原告。2018年11月10日，被告未与原告沟通，又与第三人刘宏邦签订113号、114号两间商铺商品房买卖合同（合同编号为HH18005063、HH18005064），将两间商铺出卖给第三人刘宏邦，开票收取刘宏邦两间商铺的购房款，并交纳维修基金。 另查明，2017年7至8月期间，第三人刘宏邦为洪湖市泓林房地产开发有限公司的实际股东，被告洪湖市泓林房地产开发有限公司法定代表人汪佑元将公司印章（包括财务章、法定代表人身份证复印件）交给第三人刘宏邦掌管。2018年11月，汪佑元因生意上与刘宏邦发生纠纷将其刺伤，汪佑元现被关押在深圳市第一看守所。 本院认为，原告曹必祥与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司分别于2017年2月25日、2月26日签订《洪湖新天地商品房认购书》、《补充协议书》，双方明确原告以债务充抵形式购买被告开发的座落于洪湖市××办事处××大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113号、114号商铺，确认被告已收原告购房款799806.5元，余欠购房款212458.50元。上述认购书、补充协议书具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，该认购书、补充协议应认定为商品房买卖合同。且认购书、补充协议书系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担违约责任。第三人刘宏邦作为被告洪湖市泓林房地产开发有限公司的实际股东，明知被告洪湖市泓林房地产开发有限公司已将113号、114号商铺出售给原告曹必祥，而仍利用其对公司的实际控制权，与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司签订113号、114号商铺的房屋买卖合同，其所签订的房屋买卖合同违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，该合同无效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告洪湖市泓林房地产开发有限公司于本判决书生效之日起七日内将座落于洪湖市新堤办事处洪林大道农村新社区花园小区（洪湖新天地）2号楼113号商铺、114号商铺交付给原告曹必祥，并办理产权登记手续。 二、第三人刘宏邦与被告洪湖市泓林房地产开发有限公司于2018年11月10日签订的合同编号为HH18005063、HH18005064商品房买卖合同无效。 本案案件受理费13910元，财产保全费4519元，共计18429元由被告洪湖市泓林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  晏 晟 审 判 员  胡端平 人民陪审员  杨少华 二〇一九年十二月十日 书 记 员  张 颖