江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2299号上诉人（原审原告）：江西华庭物业服务有限公司，住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区吉安大道1号金庐名居3#楼1-20号房,统一社会信用代码91360805763381550Y。法定代表人：高信芳，该公司经理。委托诉讼代理人：周小燕（系公司职工），女，汉族，1978年6月7日生。被上诉人（原审被告）：朱冬弟，男，汉族，1948年11月26日生。委托诉讼代理人：朱斌岚（系朱冬弟之女），女，汉族，1976年2月24日生。上诉人江西华庭物业服务有限公司（以下简称华庭公司）因与被上诉人朱冬弟物业服务合同纠纷一案，不服吉安县人民法院(2019)赣0821民初2082号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华庭公司上诉请求：1.改判原审判决第一项为朱冬弟应在判决生效起十日内支付华庭公司物业服务费2143元及滞纳金（以2143元为本金按3‰每日自2016年1月1日起算至实际付款之日止暂计2807元）；2.本案一审、二审诉讼费由朱冬弟承担。事实和理由：1.一审法院酌定减免朱冬弟欠付的2016年5月1日至2017年4月30日物业服务费643元不当。朱冬弟2016年5月家中被盗的事实缺乏合理有效证据证实。朱冬弟申请出庭作证的所谓证人王某、肖某与本案存在利害关系，其本人就是本小区业主且与朱冬弟系同事关系，二证人的证言自相矛盾，二证人均有朱冬弟家的钥匙，且据证人所讲朱冬弟家中门窗并无撬动或损毁，二证人无法自证清白，过错在朱冬弟。朱冬弟家中被盗后并未向华庭公司反映，更未向公安机关报案，华庭公司无过错，不存在履行瑕疵。华庭公司负责小区保安执勤工作，但华庭公司与朱冬弟之间并非保管合同关系，且华庭公司本身非执法机构，公安机关尚不能杜绝小区内的盗窃行为，更勿论华庭公司。小区内的监控系统系开发商移交给华庭公司管理，华庭公司管理期间所有监控摄像头能正常使用，至于各单元门不在摄像头监控范围内非华庭公司所为，华庭公司并不存在过错，即使华庭公司存在履行瑕疵，扣减一年的物业服务费643元明显过高。2.原审法院认为《****物业管理合同》对交纳物业服务费的期限约定不明不当，朱冬弟理应自2015年1月1日起依约支付滞纳金至实际付款日止。《****物业管理合同》系华庭公司与****小区业主委员会于2018年11月1日签订的。事实上，2014年12月13日华庭公司与****小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司已签订《****前期物业管理委托合同》，该合同第二十条第3项明确约定，每月5日-10日业主向乙方（华庭公司）交纳物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起，每天按应交纳的物业服务费千分之五扣罚滞纳金。而朱冬弟欠缴的大部分物业服务费均发生在2018年11月1日之前，华庭公司有权要求朱冬弟按每日3‰支付滞纳金。《金庐名居物业管理合同》对交纳物业服务费的时间虽无明确约定，但有约定按每日滞纳金3‰的罚金处理。退一万步讲，即使该合同对物业服务费的交纳期限约定不明确，华庭公司可以要求按《***前期物业管理委托合同》的约定执行。华庭公司有多次向朱冬弟催缴物业服务费。根据合同法第六十一条之规定，对合同价款约定不明的，按照合同条款或者交易习惯确定，华庭公司可以要求朱冬弟按《***前期物业管理委托合同》第二十条第三项约定要求朱冬弟支付滞纳金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，朱冬弟理应全额支付其所欠缴的物业服务费并自2016年1月1日起按每日3‰支付滞纳金。被上诉人朱冬弟答辩称：1.朱冬弟一审期间的证人王某现已七十多岁，是原庐陵水泥厂的高级工程师，为人正直，证人肖某也是原庐陵水泥厂职工，二人没有必要为一件小事作伪证。2.当时由于朱冬弟妻子在上海看病，归期未定，而肖某家正在装修，她家装修导致朱冬弟家漏水，整个天花板全部发霉，遂朱冬弟留下一把钥匙给王某有时间去朱冬弟家中看看，也正是这样肖某才会去朱冬弟家中查看并发现被盗一事，可是由于华庭公司无法提供任何有价值的视频资料和出入人员记录，监控视频到晚上更是一片漆黑，使得公安机关无法破案。3.肖某发现被盗后就给朱冬弟打电话，并且到华庭公司反映和报警，一审庭审中肖某和王某都陈述的非常清楚，且华庭公司也认可朱冬弟家被盗。在知道被盗后第二天朱冬弟女儿从上海赶回，同李警官到派出所录口供、做笔录。朱冬弟女儿到华庭公司查看监控才发现小区的监控无法拍到单元门。华庭公司无法提供任何有价值的线索，无法保证业主的人身和财产安全。朱冬弟一直找华庭公司解决问题，但是其一直敷衍了事。4.朱冬弟多次找到华庭公司协商被盗一事，希望能早点处理，可是华庭公司一直不解决，朱冬弟也说了被盗的事不好解决就先放下，后面的物业服务费朱冬弟先交，但是华庭公司不收，说做不了账。朱冬弟在收到一审判决书后又去交了几次物业服务费，现华庭公司要求收缴滞纳金没有依据。5.朱冬弟家中被盗损失一万多元，朱冬弟女儿本在上海照顾生病的母亲，无奈回家处理，病人只能请护工照顾，造成的各种损失朱冬弟也不计较了，只希望此事能尽早解决。上诉人华庭公司向一审法院起诉请求：1.判令朱冬弟支付华庭公司物业服务费2143元，并按逾期每日千分之三的比例支付滞纳金2807元，合计4950元；2.本案诉讼费由朱冬弟承担。一审法院认定的事实：华庭公司系一家从事物业管理及相关服务的有限责任公司。朱冬弟系**区**号**小区**栋*单元***室业主，其房屋面积为133.95平方米。2014年12月13日，华庭公司与****小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司签订《****前期物业管理委托合同》一份，约定华庭公司为****小区提供前期物业服务，服务内容为房屋建筑共用部位、小区共用设施设备、市政公用设施及附属建筑物等的运行、维护、养护和管理、公用楼顶、绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、附属配套建筑和设备的维修、养护等、清洁卫生、公共秩序、交通和车辆行驶与停放秩序的管理及维持小区公共秩序，包括24小时内的安全监控、巡视、门岗执勤，配合当地公安机关维护小区治安秩序等；委托管理期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费按照高层住宅每月每平方米0.5元，其电梯综合运行费和电梯电费及二次供水费按住房实际费平摊收取，小高层每月每平方米0.4元、店铺每月每平方米1.0元的标准向业主收取；从逾期之日起，每天按应交物业服务费的千分之五扣罚滞纳金。2018年6月1日，****小区业主委员会成立。2018年11月1日，华庭公司（乙方）与****小区业主委员会（甲方）签订《****物业管理合同》一份，约定华庭公司为****小区提供物业服务，服务内容为房屋建筑共用部位、共用设施、设备等的管理、维修养护，道路、排水管理等公用设施的使用管理和维修养护，公用绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，巡视、门岗执勤以及管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等管理；委托管理期限为3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止；物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取，电梯房物业服务费按建筑面积每月每平方米0.5元、二次供水每户300元（6楼起算）、电梯电费每户400元（2楼起算），业主和物业使用人逾期交纳的，按每月滞纳金千分之三的罚金处理。另查明，朱冬弟2016年5月家中被盗。因小区监控装设在各路口，各单元门附近不在监控范围内，且华庭公司未对外来人员进行登记，因此未能向公安机关提供有效的线索，朱冬弟家被盗案至今未破。朱冬弟多次找华庭公司协商赔偿事宜，双方未能达成一致，朱冬弟自2016年5月始未交纳物业服务费。一审法院认为：华庭公司与****小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司签订《****前期物业管理委托合同》以及与****小区业主委员会签订《****物业管理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对业主具有约束力。华庭公司向朱冬弟提供相关物业服务，朱冬弟作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向华庭公司交纳物业服务费。华庭公司之诉，理由正当，法院予以支持；另，从合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金实际具有迟延履行违约金的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”之规定，本案中，华庭公司的实际损失为物业服务费的利息损失，故滞纳金（违约金）调整为银行同期同类贷款利率为宜。再者，因华庭公司举证的《****物业管理合同》对交纳物业服务费的期限约定不明，法院酌定自起诉之日始计算滞纳金。此外，根据《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”之规定及庭审查明的事实，华庭公司作为****小区的物业管理服务者，应该按照物业服务合同的约定，履行24小时的安全监控、巡视、门岗执勤的保安防范义务，以保护业主人身和财产安全。朱冬弟家中被盗，与华庭公司履行保安值勤的物业管理服务义务不当有直接关系，属于物业管理服务质量有瑕疵的违约。朱冬弟行使瑕疵履行抗辩权、请求减免服务费用具有相应合理性，法院酌情予以支持。综合本案事实，法院酌定朱冬弟尚欠的2016年5月1日至2017年4月30日物业服务费643元可减免，至于其余合理的物业服务费及对应部分的逾期付款滞纳金，朱冬弟仍应当支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告朱冬弟应在本判决生效之日起十日内支付原告江西华庭物业服务有限公司物业费1500元及滞纳金（以1500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年8月7日起算至实际付款日止）；二、驳回原告江西华庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱冬弟负担。本院二审期间，华庭公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：朱冬弟认为其未见到过华庭公司提交的补充协议，但其一直是按照补充协议载明的交纳标准交纳费用。本院认为，朱冬弟对物业费的收费标准并不持异议，亦是按华庭公司主张的收费标准进行交纳物业服务费的，故该证据与双方争议的事项无关，依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：华庭公司与****小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司签订《****前期物业管理委托合同》以及与****小区业主委员会签订《****物业管理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对业主具有约束力。华庭公司向朱冬弟提供相关物业服务，朱冬弟作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向华庭公司交纳物业费。本案中，朱冬弟同意向华庭公司交纳物业服务费，但认为其家中被盗之事未被公安机关侦破的原因之一是华庭公司未能尽到相应的合同义务，应当适当减免其物业服务费。华庭公司在一审期间对朱冬弟家被盗之事并未持异议，只是认为其与被盗之事无关，其上诉称朱冬弟家被盗之事没有证据予以证实，该上诉理由不充分，本院依法不予采纳。华庭公司作为****小区的物业服务提供者，应该按照物业服务合同的约定，履行24小时的安全监控、巡视、门岗执勤的保安防范义务，以保护业主人身和财产安全。朱冬弟家中被盗，与华庭公司履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，属于物业管理服务质量有瑕疵的违约。因此，一审法院根据本案事实，酌定减免朱冬弟尚欠的2016年5月1日至2017年4月30日的物业服务费643元，处理合法、合情、合理，依法予以维持。华庭公司上诉认为，朱冬弟理应按合同约定自2016年1月1日起按每日3‰的标准支付所欠缴的物业服务费的滞纳金。本院认为，朱冬弟认为华庭公司的物业服务存在瑕疵，导致其家中被盗事件因没有相关的线索而未被公安机关侦破，其因而拒绝向华庭公司交纳2016年和2017年的物业服务费，但一直同意交纳之后的物业服务费。因此，朱冬弟未及时交纳物业服务费不具有恶意，一审法院酌定自起诉之日始计算逾期交纳物业服务费的违约金并无不当。一审法院将涉案合同约定的滞纳金定性为迟延履行违约金，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，认定华庭公司的实际损失为物业服务费的利息损失，并以此将逾期交纳物业服务费的违约金的计算标准调整为人民银行同期同类贷款利率，处理并无不当。因此，华庭公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，华庭公司的上诉请求不成立，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，但原审判决主文中仍将逾期交纳物业服务费的违约金写成滞纳金不当，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持吉安县人民法院(2019)赣0821民初2082号民事判决第二项；二、变更吉安县人民法院(2019)赣0821民初2082号民事判决第一项为：被上诉人朱冬弟应在本判决生效之日起十日内支付上诉人江西华庭物业服务有限公司物业服务费1500元及逾期交纳物业服务费的违约金（以1500元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年8月7日起算至实际付款日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人江西华庭物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一九年十二月六日书记员  杨丹妮