杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初11585号 原告：张苑，女，1981年9月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：常东岳，浙江律匠律师事务所律师。 委托代理人：徐盼，1981年12月8日出生，汉族，系原告张苑丈夫，住杭州市下城区。 被告：杭州美润房地产有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭4幢901室。 法定代表人：张盼，总经理。 被告：杭州华元物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭4幢902室。 法定代表人：潘强，董事长。 二被告共同委托代理人：徐骏、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告张苑（以下简称原告）为与被告杭州美润房地产有限公司（以下简称美润房地产）、杭州华元物业管理有限公司（以下简称华元物业）商品房预售合同纠纷（原案由为修理、重作、更换纠纷）一案，于2018年7月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判。后原告申请对案涉33-1排屋的花园及地基基础、承重结构是否存在设计缺陷及施工质量问题、花园坍塌原因及修复方案进行鉴定，本院依法予以准许，并分别委托浙江新世纪工程检测有限公司、浙江佳境规划设计研究院有限公司进行鉴定。上述鉴定事宜处理完毕后，本院于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人常东岳、徐盼、二被告的共同委托代理人刘中秋均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告起诉称，2013年12月28日，原告与美润房地产签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买美润房地产开发的位于杭州市余杭区产，建筑面积共399.55平方米，该房屋于2015年5月底交房。2016年6月底发生塌陷，当时的物业公司已向美润房地产发出工作联系函，要求美润房地产到现场勘查解决，无果。后原告发现其他塌陷区域也存在不同程度的梁板弯曲下陷开裂等现象，经咨询专家得知多数承重柱没有按规范要求设计地基基础，整体结构都存在重大安全隐患，因该房屋存在重大安全隐患，原告无法将房屋出租收益，导致每月损失租金3000元，2016年5月1日至2016年12月31日原告支付物业服务费及车位服务费共10708元，房屋自6月底无法正常使用，2016年7月1日至2016年12月31日物业、车位服务费共计8031元。2018年初，原告向余杭区住房和城乡建设局信访反映问题，二被告承诺将进行修复。2018年3月28日，余建访复字（2018）245号《信访事项处理意见书》回复，65幢南面路面塌陷已修复，8-1排屋东边围墙坍塌及33-1排屋边华元塌陷开发商及物业已有修复方案，随时可以进场施工，但美润房地产在2018年5月8日提供的关于33-1庭院塌陷的维修加固方案中仅对塌陷区进行修复，并没针对承重柱地基基础存在的整体质量问题提出解决方案，属于治标不治本的无法解决安全隐患的整改方案，原告无法认同。根据《物权法》规定，原告所有的建筑物附属部分发生塌陷并存在严重质量问题，有重大安全隐患，美润房地产作为开发商对质量问题承担维修义务，华元物业作为物业管理方亦应承担对房屋的维修、修缮、服务与管理，因案涉房产存在安全隐患无法入住，导致原告产生了租金及物业费损失，也应由二被告承担。特起诉，请求判令：1、二被告对33-1排屋边花园塌陷及地基基础存在的质量问题，在一个月内按照鉴定机构提出的修复方案进行修复；2、二被告赔偿原告因房屋无法出租导致的租金损失69000元（自2016年7月1日暂算至2018年5月31日）；3、二被告赔偿原告房屋无法正常使用期间交纳的物业费23373.34元；4、二被告承担本案鉴定费85000元；5、二被告承担本案诉讼费。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、浙江省商品房买卖合同、不动产权证各一份，用于证明原告系玉榕庄33幢33-1室房产及附属部分所有权人的事实。 2、现场照片一组，用于证明33-1排屋边花园塌陷及地基基础存在质量问题的事实。 3、信访事项处理意见书一份，用于证明原告对花园塌陷情况进行信访，被告方承诺将进行修复的事实。 4、房屋租赁合同一份，用于证明原告因房屋无法出租导致租金损失的事实。 5、物业费支付凭证二份，用于证明房屋无法正常使用期间原告支付物业费的事实。 6、《前期物业服务合同》一份； 7、余杭区物业服务招投标通知单一份； 8、杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初9896号应诉通知书一份； 共同证明华元物业是适格被告，是涉案房屋所在小区实际上的物业公司的事实。 9、鉴定报告二份，用于证明二被告应当承担维修义务以及按照鉴定报告的维修方案进行维修的事实。 被告美润房地产答辩称，一、本案的案由应为商品房预售合同纠纷。原、被告双方为商品房预售合同关系，案涉争议本质上也是商品房预售合同项下的质保维修问题，故根据最高院《民事案件案由规定》，本案案由实际应为房屋买卖合同纠纷类别项下的商品房预售合同纠纷。二、案涉商品房已经政府部门竣工验收合格备案，符合法律规定及买卖合同约定的交付条件。案涉商品房所在工程已经通过政府部门各项验收、取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉商品房的质量已经达到国家强制性标准，符合法律法规规定的交付要求和商品房买卖合同第九条约定的交付条件。三、案涉争议本质为商品房保修问题，但因原告多次阻扰美润房地产的正常质保工作导致未维修，相应责任应由原告自行承担。美润房地产实际早已拟对于原告反映的质保问题进行质保维修，然多次进场均被原告无故阻挠，导致至今未维修。美润房地产基于善意已多次与原告进行磋商，且分别于2018年1月、5月、7月多次发函催告，然原告仍予以拒绝。有鉴于此，原告应自行承担一切责任及后果。四、关于原告所谓的质保方案不合理并无事实及法律依据。首先，美润房地产的维修方案系根据原设计单位的意见制定，甚至根据原告要求专门由原设计单位出具书面说明，故完全符合国家相关标准，从内容上看即使基于普通常识也可以知道其安全可靠性是完全可以得到保障的，原告所为“治标不治本”的说法其实是完全没有事实依据的。其次，原告的观点行为是对正常市场秩序的破坏，其不当逻辑将造成正常市场秩序的混乱。最后，从法律上分析，作为出卖人，质保主体对于自己的质保维修行为以及保修后所售产品后续的整体状态均是要承担责任，而非一次性的一修了事，如果维修后续发生问题，出卖人的义务及责任均是无法豁免的，仍然要承担相应法律责任，因此被告没有任何动机和必要进行所谓“治标不治本”的维修，原告的说法及担忧其实是没有合理逻辑、不符合客观实际，法律上也是不成立的。五、原告诉请的租金损失及物业费损失并无依据。首先，如前所述，案涉商品房至今未质保维修不在于美润房地产不履行保修义务，而在于原告的阻挠，故不论任何损失均应由原告自行承担。其次，退一步而言，案涉部位也仅仅为案涉商品房室外的小部分，并不影响案涉房屋整体使用，故所谓的租金、物业费损失其实是没有依据的。综上，恳请依法驳回原告诉请，以维护美润房地产的合法权益。 被告美润房地产为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、竣工验收备案表一份，用于证明案涉商品房经政府竣工验收备案，符合法律及案涉合同约定的交付条件的事实。 2、质保修补方案、致玉榕庄33-1业主张苑先生函（2018.1）及送达凭证、致玉榕庄33-1业主张苑先生函（2018.5）及送达凭证、致玉榕庄33-1业主张苑先生函（2018.7）及送达凭证一组，用于证明对于案涉的质保问题，美润房地产早已多次进场履行保修义务，但均被原告无故阻止，美润房地产多次发函催告无效的事实。 被告华元物业答辩称，一、本案的案由应为商品房预售合同纠纷。原告与美润房地产为商品房预售合同纠纷，案涉的争议本质上也是商品房预售合同项下的质保维修问题，故根据最高院《民事案件案由规定》，本案案由实际应为房屋买卖合同纠纷类别项下的商品房预售合同纠纷。二、华元物业并非案涉商品房预售合同项下的出卖人主体，不存在质保维修义务。如前所述，案涉商品房预售合同的主体为原告与美润房地产，华元物业并非案涉买卖合同项下主体，不存在任何质保维修义务，故本案争议与华元物业无关，华元物业并非本案适格的被告主体。三、华元物业一致提供公共部位的物业服务，与案涉的专有部分争议无关，原告应依约缴费。原告与华元物业为公共区域的物业服务合同关系，然案涉争议部位在原告的专有部分，不论原告与美润房地产争议为何，原告均持续享受了华元物业提供的公共区域物业服务，因此不存在所为赔偿物业费的问题。综上，恳请法院驳回原告对华元物业的诉请，以维护华元物业的合法权益。 被告华元物业未提供证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2013年12月28日，原告（买受人）与美润房地产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1083954），约定原告购买位于杭州市余杭区房屋，房屋总价3595875元。合同附件八对合同部分条款做出补充约定，其中第十七条约定底层庭院是供底层相关商品房业主使用的室外花园，本住宅小区内商品房在交付时即有底层庭院的，该等庭院之使用权归属于该户买受人专用，由该买受人享有专用权，其他业主对此放弃使用权。享有独立使用权的买受人不得擅自拆除、改变露台、庭院的附属建筑小品，并自就交付之日起承担对露台、庭院的维护、管理、修缮等属于权利人应承担的相关义务和责任。因使用不当造成损坏的，修缮责任由使用者自负。对损害原因发生争议的，双方可委托具有资质的工程质量检测机构进行检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十二条针对小区内部分产权归属补充约定如下，出卖人在出售建筑区划内商品房时，已在相关商品房买卖合同中约定将建筑区划内部分绿地确定归某买受人享有专用权时，该买受人对该部分内的绿地拥有专用权。合同附件九对底层庭院（包括前庭、后院）做出了补充约定，双方确认本附件所述底层庭院（包括前庭、后院，下同）包括楼栋周围位于地面首层的花园。出于维修首层业主私密性的考虑，出卖人已经为底层庭院设置了围挡，围挡为石材、面砖、墙体、铁艺、绿篱等组合，具体的采用及组合方式、高度等由出卖人确定并以实际交付为准。在交付时，出卖人已在前庭和后院种植了草皮。底层庭院的绿化、景观工程以及清洁，由地面首层业主自行维护和管理，地面首层业主应保持后院花园的绿化工程清洁且无荒芜，并应及时进行修剪，且不破坏绿化工程及景观的外观，否则物业管理公司有权自行或委托第三方代为清理、种植或修剪，由此产生的费用由地面首层业主承担。无论买受人购买的房屋是否有底层庭院，买受人均不可撤销的确认附有底层庭院房屋的买受人有权独自使用底层庭院，但是该底层庭院的土地使用权依法属于项目用地土地使用权人（包含出卖人及全体买受人）所有，因此附有底层庭院房屋的买受人不能取得该底层庭院的土地使用权，且无法办理土地权属证书，全体买受人对此表示知晓和确认。全体买受人同意附有底层庭院房屋的买受人独自使用底层庭院的确认不得撤销，亦不会因业主大会决议或业主大会修改或重新制定管理规约而失效。 后美润房地产于2015年5月左右将案涉房屋交付原告。2016年6月底，案涉房屋庭院发生塌陷。2018年1月，美润房地产向原告发送函件，认为坍塌主要是土质自然流失导致，要求原告积极配合维修工作。后原告认为维修方案不合理且施工人员无资质故对美润房地产公司的主张不予认可。因双方未能协商解决，原告的丈夫张盼于2018年3月向余杭区住房和城乡建设局信访反映，后余杭区住房和城乡建设局回复称，涉及室外工程的路面塌陷、围墙坍塌、花园塌陷问题，质监站技术人员于2018年3月22日上午会同开发商及物业相关人员到现场察看，65幢南面路面塌陷已修复，8-1排屋东边围墙坍塌及33-1排屋边花园塌陷开发商及物业已有修复方案，待业主同意随时可以进场施工。美润房地产出具修补方案一份，具体修复措施如下：1、对塌陷区域周围做好临时安全维护并设立安全警示牌，确保过往行人通行安全；2、为保证后续土方不宜扰动，经和设计确认在洞口范围增加一道竖向300mm厚的钢筋混凝土挡土墙与顶板连接封闭，为确保挡土墙的稳定性及刚度，剪力墙一段通过植筋固定在房屋地下室外墙上另一端通过植筋固定在另一侧景观庭结构立柱上，剪力墙竖向钢筋植入持力层。剪力墙钢筋为螺纹12双层双向，间距150*150，拉钩为螺纹8按梅花状布置间距600*600混凝土强度为C35。在剪力墙上部增加一块混凝土板，一端与剪力墙相连另外一端与原有室外混凝土顶板通过植筋相连并且与原混凝土交接位置进行凿毛处理。混凝土楼板厚度为200mm钢筋为螺纹12双层双向间距150*150，混凝土强度为C35同剪力墙一起浇筑。2、清理塌陷区域回填土，堆放至坑洞外侧3米范围外具备满足维修工作面施工要求。为确保房屋不受到影响，施工区域的土方采用人工进行挖运，为确保挡土墙的强度和刚度，此位置底部的松动土方全部用人工开挖至原土层，底部做基础垫层，埋入原土层300mm深度。3、混凝土浇筑完成后，需等混凝土强度达到80%以上方可进行回填土。4、土方回填时采用人工分层夯实，每层回填厚度不超过300mm。5、土方回填完成对原告绿化进行恢复。6、全部施工完成后拆除临时维护，场地清理干净并移交物业和业主。2018年5月，美润房地产再次发函给原告，但原告对上述方案依然不予认可，故拒绝美润房地产进场修复。 案件审理过程中，原告申请对案涉房屋的花园及地基基础、承重结构是否存在设计缺陷及施工质量问题、坍塌原因进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江新世纪工程检测有限公司进行鉴定。浙江新世纪工程检测有限公司于2019年1月24日出具《鉴定报告》，载明如下内容：余杭区余杭街道玉榕庄33幢33-1室花园下部框架结构存在质量问题为顶板均存在开裂渗水现象，多处柱垂直度超规范控制值，局部顶梁挠度超规范限值。顶梁存在严重的施工质量缺陷及1-2/B轴梁断裂。从现场实测梁截面、砼强度、花园覆土厚度及梁挠度，裂缝现状等判断，部分梁承载力严重不足，鉴于部分花园顶板结构已严重变形，存在二次坍塌的安全隐患。花园顶部混凝土构件坍塌的原因为顶梁截面过小，承载力与刚度严重不足，造成结构承载破坏，而形成的结构局部坍塌。后原告对修复方案进行鉴定，本院亦依法予以准许，并委托浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司进行鉴定。浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司于2019年9月2日出具《鉴定报告》，载明修复方案如下：1、顶部梁板拆除（顶板均存在开裂渗水现场，局部顶梁挠度超规范限值，局部顶梁存在严重的施工质量缺陷及1-2/轴梁断裂，部分梁承载力严重不足。部分花园顶板结构已严重变形，存在二次坍塌的安全隐患），根据现场实际覆土，重新设计梁板及防水层做法。2、拆除1轴交B、C、D轴框架柱及基础（框架柱倾斜严重且离边坡很近，严重不满足《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）第5.4.2条（基础底外边线至平坡顶的距离不得小于2.5m）要求，1轴框架柱往西移2m。3、因涉案花园无施工图纸且《检测报告》中未涉及地基基础和岩体边坡支护稳定问题，故本方案仅对《检测报告》所提问题进行修复。 另查明，华元物业与美润房地产签订《玉榕庄前期物业服务合同》，约定由华元物业在物业交付使用后提供前期物业管理服务，具体范围如下：第五条房屋建筑本体共有部位的维修、养护和管理服务，包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、电梯前室、走廊通道、门厅、设备机房、地上停车场、地下车库、地下车库、车泵间、电表间、配电间、电梯间、电话分线间、电梯机房、内天井等。第六条房屋建筑本体共有设施、设备的维修、养护、管理和运行服务，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾间、烟囱、共有照明、天线、中央空调系统、中央监控系统、建筑物防雷设施、建筑物只能系统、天然气系统、给排水系统、配电系统、楼内消防设施设备、楼梯安防系统、电梯等。第七条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于物业管理区域内所有道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、景观绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场、泛光照明、配电系统等。第八条物业管理区域内共有绿地、花木、建筑小品、园林水景等的维护与管理……第十五条业主与物业使用人房屋自用部分、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，华元物业原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。 本院认为，本案的争议焦点在于原告能否就案涉房屋庭院坍塌问题向二被告主张维修及赔偿。原告认为，美润房地产作为开发商对质量问题应承担维修义务，案涉庭院属于景观绿化，也属于附属建筑物，应当由华元物业进行维修管理；二被告认为，本案应系商品房预售合同纠纷，属于该合同项下质保维修的问题，应由美润房地产承担维修义务。本院认为，根据原告与美润房地产签订的《浙江省商品房买卖合同》及相关补充约定，底层庭院的使用权归属于该户买受人专用，其中的绿化、景观工程以及清洁由业主自行负责维护和管理。本案中，案涉房屋的庭院发生坍塌系由于顶梁截面过小，承载力与刚度严重不足，结构承载破坏所致，因此作为开发商的美润房地产对其交付的标的物存在的瑕疵具有修复义务。故对原告要求美润房地产按照浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司出具的鉴定报告进行修复并承担鉴定费85000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求华元物业承担修复义务，无相应依据，本院不予支持。关于租金损失。本院认为，原告以庭院发生坍塌导致其房屋无法出租使用存在租金损失为由主张赔偿，依据不足，本院不予支持。原告要求二被告赔偿已缴纳的物业费23373.34元，亦无相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州美润房地产有限公司于本判决生效后90日内按照浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司于2019年9月2日出具的《司法鉴定报告》（报告编号：2019-SF-002）中载明的修复方案将位于杭州市余杭区房屋庭院（南侧花园）修复完毕； 二、被告杭州美润房地产有限公司支付原告张苑鉴定费85000元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告张苑的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3848元，减半收取1924元，由原告张苑负担1002元，由被告杭州美润房地产有限公司负担922元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3848元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  俞丽丽 二〇一九年十二月十一日 法官助理刘娟 书记员丁圣杰