湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8032号原告：罗佰让，男，1981年2月4日出生，汉族，住湖北省恩施市施南茗都亲云阁1505室，公民身份号码422801198102043818。诉讼代表人（系与原告程千明等同类案案件当事人共同推荐）：杨平安，男，汉族，1953年8月19日出生，住湖北省恩施市人民路43号2栋2单元209室，公民身份号码422801195308190019。被告：恩施州中南房地产开发有限公司，住所地湖北省恩施市舞阳坝街道办事处枫香坪村枫香坪组8号，统一社会信用代码91422800074092972L。法定代表人：谭明安，该公司总经理。委托诉讼代理人：王虞茗，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。被告：庄辉江，男，汉族，1985年1月20日出生，住恩施市，委托诉讼代理人：王虞茗，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。原告罗佰让与被告恩施州中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年9月17日、2019年10月25日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗佰让向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告中南公司征收拆除原告房屋行为严重违反法律法规规定程序。二、请求确认被告中南公司逾期未能还房又拒付过渡安置费的行为故意违约。三、判令被告支付：1.漏掉房屋面积3.864平方的经济补偿15456元；2.逾期未能履约还房，赔偿违约金11268.81元；3.拒付过渡安置费违约金3179.52元；4.误工费1000元；5.交通费50元；6.国土出让地面积：＿平方，补偿＿元。四、判令被告承担本案诉讼费。五、判令1.被告出示市人民政府批准实施叶挺路安置项目工程需要征收房屋的决定。2.被告出示该项目建设用地规划批文。3.被告出示该项目建设工程规划批文。4.被告出示国有土地使用批文。5.被告出示建设工程许可证。6.被告出示商品房预售许可证。7.被告出示房屋征收补偿款，过渡安置费足额存入银行的金融机构证明。8.被告出示市政府或市房屋征收管理部门授权被告作为房屋征收单位的批文。9.被告委托六角亭办事处征收办，征收原告房屋的委托书。10.被告出示城建部门批准的房屋拆除许可证。11.被告出示扣除奖励原告房屋面积40平方米价款的依据。12.被告支付原告漏登居住面积合计3.86㎡的经济补偿15456元。（计算方式：3.864㎡×4000元/㎡），参照2014年叶挺路一带南山小镇、书院新城商品房售价综合价计算。13.根据最高人民法院赔偿违约两年180天没能还建违约金11268.81元（计算方式：原告房屋置换面积121.17㎡×6200元㎡×0.5‰天×30月=11268.81元）（2016年4月24日至2018年10月15日，房价参考2018年叶挺路悦融湾新区商品房售价）（限购买悦融湾商品房合同及发票）。14.赔偿安置费违约金3179.52元[计算方式原告安置费：（27648元/户×0.5‰天×230天=3179.52元）]。15.被告支付误工费1000元。（1）误工时间：①2018年4月28日，原告到环城路风吹垭张家大院被告办公室要求支付安置费未果。②2018年8月24日，原告与被告庄辉江在六角亭办事处信访办签订《临时安置费支付协议》，被告约定9月30日前一次性付清原告安置费。（附协议1份）③2018年9月30日，原告到六角亭办事处等候被告庄辉江履约支付安置费。信访办宋主任、办事处柳景国书记数次打电话要被告到办事处按协议履约支付原告临时安置费。被告欺骗办事处领导：“一会儿到。”从上午八点等到天黑被告都没到场，也没支付安置费。④2018年10月15日，原告与被告王乾峰、庄辉江在六角亭办事处信访办签订《临时安置费支付及相关事宜补充协议》，被告承诺11月15日前一次性付清原告临时安置费。（附协议复印件1份）⑤2018年11月15日，原告按被告2018年10月15日约定时间到六角亭办事处信访办等待被告履约支付临时安置费，被告至后以××办事处、××新区没给被告出具文字承诺，后山湾江南化工地块保证被告摘牌建设为由，拒付安置费。（2）计算方法：1人×5次×200元/天次=1000元。16.被告支付交通费50元。计算方法：1人×5次×10元/人/天=50元.（附11-15项计算时间方式表格清单3份）17.判令被告支付上述五项违约金30954.33元。事实与理由：一、2014年4月，六角亭街道办事处为实施叶挺路安置小区项目工程，派出办事处征收办公室主任向兆菊等六名工作人员到叶挺路186号原告住所驻地办公，动员原告于4月24日在被告中南公司格式化的，没有明确甲方具体还房期限、支付过渡安置费具体期限、违约赔偿责任重要法定内容的《征收补偿协议》签字当年11月2日被告拆除了原告叶挺路186号二单元102室房屋。（附征收协议拆房照片）二、原告本应领补偿款133105.76元，被告扣除了奖励房屋面积40㎡的房价款（1200元/㎡）48000元。原告按被告要求，“先搬迁后补偿”，交出被征收房钥匙后10月15日领征收补偿款总额85105.76元。（附：支付补偿款通知书1份，房屋拆前拆后照片2张。）三、被告在2014年4月15日至2014年11月2日，六个多月的征收拆迁活动中，始终未给原告出示过“为实施叶挺路安置小区项目工程需要征收乙方于征收红线范围内的房地产及其附属”的任何合法文件和手续。被告没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条[被征收房屋价值的补偿]对被征收房屋价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》第九条、依照本条例第十三条房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回时，应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿，补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。规定：没给予原告国有土地21.93平米使用权的经济补偿和住房建设，使用面积超出房产权登记面积3.86平米的经济补偿。四、2016年4月24日，被告未能履约还房，按协议约定在800元/月安置费的基础上递增20%，计960元/月，给原告支付了2016年4月24日至2018年4月24日两年临时安置费合计23040.00元。因原告不懂征收法规，没起诉追究被告违约责任。五、2018年4月24日历时四年，被告仍未能履约还建，以各种理由推诿，拖延支付临时安置费。原告多次电话短信联系被告支付临时安置费无果又万般无赖的情况下被迫数次上访州市信访局、高新区管委会、六角办事处。高新区领导指示六角亭办事处柳书记调查处理（证据高新区上访书）。经六角亭办事处调查，原告上访反映情况属实。分别于2018年8月24日、2018年10月15日两次协调，见证原告与被告签订《临时安置费支付协议》、《临时安置费支付及相关事宜补偿协议》（附协议2份于后）。被告仍食言，不讲诚信，两次协议约定时间到期，不予支持安置费。2018年9月29日、11月15日，六角亭办事处原领导柳景国、信访办宋主任亲自打电话要被告法定代表人庄辉江、王乾锋到办事处信访办解决问题。被告到后公开要求：“高新区、六角亭办事处出具文字承诺恩市征用（2014）086号项目用地（叶挺路190号原州江南化工公司及周边地带）22752.00㎡保证恩施州中南房地产开发公司摘牌，才支付原告2018年5月至2020年5月两年安置费，否则拒付。”六角亭办事处领导明确答复按法规程序原则办事。当天，原被告在六角亭办事处信访办僵持到晚上八点，被告坚持不予支付过渡安置费。原告报警110，六角亭派出所所长周斌带六名干警六角亭办事处信访办，周所长核实双方身份，详细了解事因后，对被告提出的无理要求、不依法履约的不法行为，严正指出批评。周所长说：“开发商要遵纪守法，讲诚信，既然有多次协议，支付拆迁户安置费是开发商的法律责任，不能拿被拆迁户绑架政府，要项目建设那是违法的。”被告置若罔闻，仍不依法履约，拒付原告临时安置费。为此，11月26日上午原告上访州信访局，州信访局将原告诉求电告市信访局，恢复按程序下午回市信访局解决问题。下午原告到市信访局，接待的是市政协副主席李家忠、信访局郑副局长、陈律师，六角亭办事处信访办宋主任。市政协副主席李家忠开门见山直截了当的说传达市领导指示，“责成六角亭办事处12月16日前解决原告临时安置费问题”。11月28日原告将被征收户基本情况制表上报六角办事处（附上报表），12月14日六角亭办事处支付了原告2018年5月至2020年5月临时安置费27648.00元。（附六角亭街道办事处征收办《房屋征收安置补偿补充协议》复印件一份，安置费到原告银行账单一份）。上述事实和证据，证明被告在拟定履行《征收补偿协议》活动中存在严重违法违规错误行为，严重损害了原告的合法权益。被告应当承担违反法律规定程序，故意违约的法律责任。给予在征收原告房屋活动中漏掉法定征收事项的经济补偿和违约赔偿。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条、第八条、第十条、第十二条、第十九条、第二十五条、第二十七条规定以及配套法律法规，《国有土地上房屋征收评估办法》第二条，《国有土地上房屋征收补偿条例实施细则》第十二条、第十七条，《民法通则》第一百零六条，《合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条，《侵犯责任法》第六条法律规定和《征收补偿协议》第四条、《临时安置费支付协议》第四条，《临时安置费支付及相关事宜补偿协议》第六条约定，原告依法向恩施市人民法院提起诉讼。被告中南公司辩称：1、本案被告中南公司不是适格被告，因为该项目因六角亭办事处的原因导致的现在纠纷发生，在2018年11月28日，由中南公司承担的所有权利义务已交由恩施市六角亭街道办事处承担，且原告与六角亭街道办事处重新签订了协议。2、2018年8月24日，原告与被告签订了过渡费协议，该协议明确约定到2020年4月份的过渡费已经付完了。被告不存在违约，而且未到期。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3.原告其他的诉讼请求不属于人民法院民事审判庭管辖的范围，人民法院应当裁定驳回该诉讼请求。被告庄辉江辩称，被告庄辉江当时任中南公司的法定代表人，履行的是职务行为，在本案中不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月24日，原告（乙方）与被告中南公司（甲方）签订《征收补偿协议（房屋产权调换）》，内容为：“为实施叶挺路安置小区项目工程，需征收乙方位于征收红线范围内的房地产及其附属物。根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）等法律、法规及《恩施国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（恩市证办规[2012]2号），甲、乙双方在平等、自愿的基础上，协商一致，达成征收补偿协议如下：一、甲方对乙方在征收范围内的房屋（含土地）及其附属物予以征收，同时收回相关土地使用权。乙方须于本协议签订之日将被征收房屋（土地）及其附属物的所有权、处置权及相关权证移交甲方，并授权委托甲方直接办理相关权证（含房屋、土地）的注销、变更手续。被征收房屋的基本情况如下：房屋所有权证证号：恩施市字第200910337号房屋总建筑面积：81.17㎡（其中：住房81.17㎡，门店0㎡，其他0㎡）土地使用证证号：恩施市国用（2019）第020476号土地性质：出让用途：住宅土地使用面积：21.93㎡（其中空地面积0㎡）乙方须在2014年5月24日以前（含当日）解除租赁、腾空房屋并搬迁被征收房屋（土地），将被征收房屋（土地）及其权证移交甲方；如逾期，被征收房屋（土地）及其附属物、室内财物由甲方直接处置。二、甲方对以下相应项目给予乙方货币补偿，共计133105.76元。组成如下……。三、乙方选择的补偿方式为‘房屋产权调换’，即甲方还建安置房，产权调换安置乙方。安置房差价款48000.00元（安置房为期房的，暂按设计面积签订协议，房屋交付时以产权登记面积即实测建筑面积办理结算，多退少补）。乙方应领本协议第二条约定补偿款中的133105.76元，乙方以未领的补偿款48000.00元冲抵前述安置房差价款后，甲方应给乙方补偿款85405.76元，该款于2014年5月24日向乙方付清。安置房基本情况如下：1、安置房还建地点：叶挺路安置小区。2、安置房面积及房号：A、住房121.17㎡（还建面积），位于叶挺路安置安置小区。（征收后原地块还建）3、安置房建设周期（过渡期）以期房安置的，补偿乙方临时安置费，自签订本协议之日起算24个月。逾期未交付安置房的，甲方给乙方的临时安置补助费在原标准的基础上增加20%，据实结算。……。”被告庄辉江作为被告中南公司的签约代表人在该协议上加盖了个人私章。上述协议签订后，被告中南公司在2014年11月左右依约向原告付清了协议约定的补偿款（含2014年4月24日至2016年4月23日的过渡安置费），但在双方约定的24个月安置期届满之后，被告中南公司未将约定的安置房建成交付给原告，故于2016年6月按协议约定向原告支付了2016年4月24日至2018年4月23日共计两年的过渡安置补偿费。2018年8月24日，原告（乙方）与被告中南公司（甲方）及见证方恩施市六角亭街道办事处信访办公室签订《过渡安置费付款协议》，内容为：“甲乙双方于2014年4月24日签订了《征收补偿协议》，现就补偿款项的交付时间经六角亭街道办事处信访办协助督促，甲乙双方协商一致，特签订本补充协议，以便共同遵守。一、甲方在2018年9月30日前一次性付清乙方2018年4月至2020年4月过渡安置费，乙方不得以任何理由阻拦甲方施工及正常经营活动，双方严格遵守共同履约。二、乙方承诺保证遵守并履行协议书的约定，不以任何理由违约。三、原协议其他条款不变，甲乙双方遵照执行。四、本协议一经甲乙双方签订，对双方具有约束力，任何一方不得违约，违者须向对方支付补偿金额3%的违约金。2020年4月到期不能还房，甲方按年递增20%给乙方补偿过渡费。五、本协议经甲乙双方签字生效，一式三份，各执一份。”2018年10月15日，原告罗佰让（乙方）与另案原告杨平安等作为被征收14户代表（乙方）与被告中南公司（甲方）在协调××六角亭街道办事处信访办的主持下签订了《临时安置费支付及相关事宜的补充协议》，内容为“甲乙双方于2014年4月24日签订了《征收补偿协议》（房屋产权置换），甲方一次性付清14户补偿金及过渡费至2018年4月23日，乙方搬出腾空房屋，甲方随即拆除乙方房屋。到2018年4月24日，甲方未能还建。故乙方14户上访到六角亭办事处。经六角亭街道办事处查证，乙方14户上访情况属实。在六角亭办事处协调下，甲乙双方就临时安置费支付时间及相关事宜责任达成如下协议，共同约束遵守，诚信执行。一、甲方在2018年11月15日前一次性付清乙方14户2018年4月24日至2020年4月24日两年临时安置费387072元。（计算方法：征收协议约定是第一个两年800元/月×24个月=19200元，第二个两年是800元×递增20%×=160+800元/月=960元/月×24个月=23040元/户，第三个两年960元×递增20%=192+960元=1152元/月×24个月=27648元×14户=387072元）。若上述期第三次逾期，甲方仍不能还建，甲方按年度递增20%计付下年度临时安置费，计算方式：1152元/月×20%=230.4元+1152元=1382.4元×12个月=16586.8元/年×14户=232215.2元。乙方保证在临时安置期间，不得以任何理由阻碍甲方正常施工及经营活动。二、原签订的《征收补偿协议》（房屋产权置换）双方继续遵守执行。三、若该地块项目恩市征用（2014）086号转让，甲方原签订的《征收补偿协议》及本补充协议，随项目转让到承接方继续遵守执行。四、至2020年12月甲方仍不能还房，甲方按照该地段2020年度商品房市场价以甲乙双方签订的征收协议房屋产权置换面积计算成货币赔偿给乙方14户。五、甲方必须承诺该项目在2019年启动。如甲方未能摘得该地块出让权，由取得方负责。六、甲乙任何一方违约，按经济合同法执行违约责任。七、本协议一式三份：甲乙信访办各执一份，共同监督执行。”2018年11月28日，原告罗佰让（乙方）与案外人恩施市六角亭街道办事处城区土地房屋征收安置办公室（甲方）签订《房屋征收安置补偿补充协议书》，载明“因双方在2014年4月24日签订的房屋征收安置补偿协议约定的安置期限已到期，而用于安置乙方的虎民路还建房尚未竣工，交付使用还需一段时间，现就延长乙方过渡安置的相关事宜签订如下补充协议：一、延长期过渡安置时间暂定壹年，安置方式两种。第一种：住过渡房（含自建过渡房）；第二种：投亲靠友（含自己在外租房）。乙方自愿选择第二种安置方式。…2、乙方选择投亲靠友（含自己在外租房）的，甲方同意在延长期按800元/月/户的标准支付乙方过渡费，支付到2020年4月24日，自2018年4月24日至2020年4月24日，共24个月，过渡费27648.00元。…三、根据乙方上述选择情况和计算标准，甲方共计支付乙方过渡费及经营性损失费27648.00元。（大写人民币贰万柒仟陆佰肆拾捌元）四、本协议一式四份，甲、乙方各执一份，自签订之日起生效。”该协议签订后，恩施市六角亭街道办事处代被告中南公司履行了向原告支付自2018年4月24日至2020年4月23日的过渡费27648元的义务。但原告认为被告中南公司征收拆迁其房屋的行为违反法律法规规定的程序且漏计其房屋面积3.86㎡还应向其支付经济补偿款15456元，同时被告中南公司未依约交房应向其赔偿违约金11268.81元、支付过渡安置房违约金3179.52元、误工费1000元、交通费50元等，故诉至本院请求判准前述诉请。本院认为，首先，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉协议均系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。虽然被告中南公司在履行《征收补偿协议（房屋产权调换）》过程中在约定的临时安置期届满之日即2016年4月23日未能向原告交付还建房，但其除已按约定向原告支付了安置期24个月的安置费之外，亦按该协议约定据实支付了逾期24个月（即自2016年4月24日至2018年4月23日）的安置费。而后，原告在案外人恩施市六角亭街道办事处信访办公室的主持下，就2018年4月24日起至2020年4月23日的过渡安置费，于2018年8月24日达成了《过渡安置费付款协议》，后于2018年10月15日又达成了《临时安置费支付及相关事宜的补充协议》。此外，原告在2018年11月28日与案外人恩施市六角亭街道办事处城区土地房屋征收安置办公室签订的《房屋征收安置补偿补充协议书》亦明确载明案外人恩施市六角亭街道办事处城区土地房屋征收安置办公室向其补偿案涉房屋的自2018年4月24日至2020年4月23日的过渡安置费27648元。上述协议签订后，案外人恩施市六角亭街道办事处已代被告中南公司向原告支付了2018年4月24日至2020年4月23日的过渡安置费27648元。因此，虽然在履行《征收补偿协议（房屋产权调换）》的过程中，被告中南公司一直存在逾期未交房的行为，但是因原告同意与其就逾期未交房的过渡费等问题接连地达成了补充协议进行处理，且案涉的过渡安置费已实际付至2020年4月23日，故原告要求被告中南公司支付逾期未交房的违约金11268.81元、安置费违约金3179.52元的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告要求被告中南公司向其支付漏计房屋面积3.86平方米的经济补偿15456元及误工费1000元、交通费50元，因其未提交充分的证据予以证明，故本院不予支持。再次，关于原告要求本院确认被告中南公司征收拆除其房屋行为严重违反法律法规规定程序的问题，因无事实与证据证明，故本院不予支持。同时，关于原告要求被告出示市人民政府批准实施叶挺路安置项目工程需要征收房屋的决定、建设用地规划批文、建设工程规划批文、国有土地使用批文、建设工程许可证、商品房预售许可证、房屋征收补偿款与过渡安置费足额存入银行的金融机构证明、市政府或市房屋征收管理部门授权被告作为房屋征收单位的批文、被告委托六角亭办事处征收办征收原告房屋的委托书、被告出示城建部门批准的房屋拆除许可证、扣除奖励原告房屋面积40平方米价款的依据之诉讼请求，并不符合民事诉讼法律所规定的诉讼请求的基本要求，而是其要求被告所出示的证据材料，但因民事诉讼是平等的民事主体之间所发生的诉讼，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当自行提供证据加以证明，而无权要求相对方提供，故对原告的上述请求，本院不予支持。最后，因被告庄辉江在案涉房屋征收拆迁的过程中，仅是作为被告中南公司的代表人与原告签订《征收补偿协议（房屋产权调换）》，其行使的是职务行为，该行为的后果应当由被告中南公司承担，故对原告要求被告庄辉江在本案中承担责任的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗佰让的诉讼请求。案件受理费573.84元，由原告罗佰让负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  郭韶华审判员  谭淑琼审判员  区海玲二〇一九年十二月十一日书记员  唐蔚霖书记员  刘 枚