湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11271号上诉人（原审被告）：金亮，男，1989年10月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：瞿松，湖北铄观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任柏贤，女，1950年5月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：易砼，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。上诉人金亮因与被上诉人任柏贤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金亮上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回任柏贤在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由任柏贤承担。事实与理由：一、任柏贤诉请解除的居间合同实际上是三方合同，而居间人在本案中无论是事实方面还是法律关系认定方面均存在重大意义，任柏贤仅仅将金亮列为解除合同的相对方，不利于查清本案事实，亦不符合合同的约定和法律的规定。二、金亮并无任何违约行为，金亮通过银行按揭贷款的方式购房是在三方签协议之前就已经约定的，并非任柏贤诉称的事后才了解的。因房屋贷款政策性收紧导致无法获得银行贷款，并非金亮的过错。事后金亮自愿放弃已经支付的1万元定金作为对任柏贤的补偿，任柏贤也继续在中介公司挂牌出售，因此金亮没有违约，无需支付巨额违约金。三、即便存在违约金，应该以损失为依据，任柏贤主张的违约金明显过高，远远高于其实际损失。任柏贤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。任柏贤向一审法院起诉请求：1.确认任柏贤与金亮签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2018年12月16日解除；2.判令金亮向任柏贤支付违约金19.2万元；3.本案全部诉讼费用包括但不限于诉讼费、保全费、担保费等由金亮承担。一审法院认定事实：2018年10月15日，卖方任柏贤（甲方）与买方金亮（乙方）、武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司，丙方）签订《定约定金协议》，约定经丙方居间，甲方代表全体所有人出卖位于武汉市江汉区长江日报路28号（城市星座）22层D2室的房屋给乙方，乙方在本协议签订之日，向甲方交付定金1万元；甲、乙双方应于2018年10月16日18时前，至丙方公司签约点签订正式的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；甲、乙双方一致同意，房屋价款（甲方净得价）为96万元。《定约定金协议》签订当日，金亮向任柏贤支付了定金1万元。同年10月16日，卖方任柏贤（甲方）与买方金亮（乙方）及经纪代理方吉家公司（丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，建筑面积41.23平方米；乙方对上述房屋已充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，并自愿购买该房屋；经丙方居间，甲、乙双方协商一致，该房屋成交价为96万元整。合同第三条付款方式约定：本合同签订当日，乙方支付定金1万元给甲方，甲方将两证交予丙方保管，用于办理后期过户及贷款等相关手续，甲方确认两证能正常交易且无拖欠规费；尾款95万元，于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户。合同还约定，本合同项下房屋的过户、贷款、交易税费承担方式为：甲方承担零元，乙方承担百分之百；乙方按宗须向丙方支付信息咨询服务费1.44万元整；丙方在甲乙双方提供过户资料齐全后五日内协助甲乙双方办理过户手续；乙方因怠于履行等原因逾期不交付房款给甲方或不配合办理过户，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；根本违约导致甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。合同的补充条款还注明，乙方已告知具备有武汉市购房资格，甲、乙双方定于签订本合同即日起两个月内办理过户手续。合同签订后，任柏贤将案涉房屋的两证交给吉家公司保管。履行中，金亮未按合同约定的期限即2018年12月16日前办理房屋过户手续，也未向任柏贤支付购房款95万元。2019年1月4日，任柏贤委托北京观韬中茂（武汉）律师事务所向金亮发出《律师函》，要求金亮接函后三日内向任柏贤支付购房款95万元；若未支付，任柏贤将依约解除《买卖合同》并追究金亮的法律责任，包括但不限于要求其支付违约金。金亮收到该函后，要求办理商业贷款支付余款，但其贷款至今未能审批通过，金亮表示无法筹集到购房款。一审法院另查明，任柏贤与金亮签订房屋买卖合同后，于同年10月23日和案外人李霞在吉家公司的居间下签订了《存量房居间（买卖）合同》，任柏贤购买李霞的房屋一套，建筑面积53.67平方米，成交价90万元；付款方式为：合同签订当日支付定金1万元，首付款38万元以提前还贷形式支付，尾款51万元于过户当日（2018年12月31日）支付。合同签订后，任柏贤于合同签订当日向卖方支付定金1万元，2019年1月10日支付5万元，双方合同至今尚未履行完毕。一审法院认为，任柏贤与金亮、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定，双方应于签订合同起两个月内（2018年12月26日）办理过户，金亮向任柏贤支付尾款95万元。但金亮未去办理过户亦未支付房款，其要求以银行贷款方式支付尾款也未获得银行审批，现金亮明确表示无法筹款支付购房款。因此，金亮的行为致任柏贤合同目的无法实现，已构成根本违约应承担违约责任。任柏贤主张解除合同，于法有据，合同的解除时间应确定为起诉状送达之日即2019年6月22日。合同既约定了定金，也约定了违约金，任柏贤选择违约金条款，符合法律规定。金亮辩称双方已协商一致将支付的定金作为补偿，未提供证据证实，一审法院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审审理中，金亮抗辩违约金过高请求减少，任柏贤未提交实际发生损失的证据，且案涉房屋并未向金亮实际交付；金亮无力一次性支付尾款仍设法履行合同积极申请银行贷款，其违约导致合同解除系贷款未审批通过，非因房屋价格涨跌等因素而故意反悔。综合上述情形，一审法院酌情确定违约金5万元，扣减已支付的定金1万元，金亮应向任柏贤支付违约金4万元。综上所述，任柏贤要求解除合同及支付违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。金亮辩称双方已达成以定金作为补偿抗辩理由，未提供证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认任柏贤与金亮签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年6月22日解除；二、金亮于一审判决生效之日起十日内向任柏贤支付违约金4万元；三、驳回任柏贤的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费2070元，由任柏贤负担1639元，金亮负担431元（此款任柏贤已垫付，金亮于一审判决生效之日起十日内支付给任柏贤）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，任柏贤与金亮、吉家公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方当事人均应全面履行合同义务。根据该合同约定，任柏贤与金亮应于签订合同起两个月内（2018年12月26日）办理过户手续，过户当日由金亮向任柏贤支付尾款95万元。但金亮未依照合同约定的期限办理房屋过户手续，亦未支付购房款。金亮在收到任柏贤向其发出的《律师函》后，要求以银行贷款方式支付尾款，但贷款至今未能审批通过，现金亮明确表示无法支付购房款，故金亮的上述行为构成根本违约，应承担违约责任。金亮上诉认为其在事后自愿放弃已经支付的1万元定金作为对任柏贤的补偿，任柏贤也继续在中介公司挂牌出售，因此金亮没有违约，无需支付巨额违约金。因金亮并未提交充分的证据证明任柏贤同意以金亮向其支付的1万元定金作为补偿，任柏贤不再主张权利，在案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》既约定定金，又约定违约金的情况下，任柏贤选择以违约金条款来主张权利具有事实和法律依据，金亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。金亮上诉认为即便存在违约金，应该以损失为依据，任柏贤主张的违约金明显过高，远远高于其实际损失。因案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定，金亮根本违约导致任柏贤解除合同的，按全部房款的20%即19.2万元向任柏贤支付违约金。一审法院综合考量合同履行情况及过错程度，平衡双方的利益认为本案违约金约定过高，酌情确定违约金5万元，扣减金亮已向任柏贤支付的定金1万元，金亮还应向任柏贤支付违约金4万元。对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重。金亮的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。经过审查，一审法院未将吉家公司列为本案当事人并无不当，一审审理程序符合法律规定。综上所述，金亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由金亮负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月九日书记员 赖瑞文