安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1523民初5574号原告：夏登煌，男，1973年10月8日生，汉族，舒城县人，住安徽省舒城县。原告：汪功芝，女，1976年3月26日出生，汉族，舒城县人，安徽省舒城县山七镇大河沿村阴边组。两原告委托诉讼代理人：金平，北京（盈科）合肥律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：夏娇娇，北京（盈科）合肥律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇经济开发区纬二路,统一社会信用代码:9134152333668547XF。法定代表人:赵焕铨,系该公司负责人。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告夏登煌和汪功芝诉被告舒城金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏登煌和汪功芝的委托诉讼代理人金平、夏娇娇，被告金诚公司的委托诉讼代理人黄学用到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期办理房屋产权证的违约金29821.85元(以房屋总价款534678元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,自2018年10月26日起至2019年9月3日共行312天，暂计算至起诉之日为29821.85元，后期以534678元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年9月4日计算至实际办理房屋产权证时止。事实与理由：2016年8月15日,原告夏登煌、汪功芝与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘6幢804室,房屋总价款为530000元。后因房屋存在面积差,总价款变更为534678元。合同签订后,原告按照合同的约定支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条第(一)款约定:“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房”,然被告出卖的该房屋一直不符合双方约定的交付条件。另按照《商品房买卖合同》第二十条第(二)款规定:“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”并约定由被告办理涉案房屋的产权证。但截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。原告认为被告逾期办理房屋产权证的行为属于违约,严重侵害了原告的合法权益,应承担相应的违约责任。因双方违约金约定不明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为此,为维护自身合法权益,特提起诉讼,望贵院判如所请。原告为证明其主张提供以下证据：1、原告身份证复印件、企业信息查询单。证明目的:证明原告及被告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》及《面积差补充协议》、安徽农村合作金融、收据。证明目的:1.原告购买被告开发的金仕佳缘6幢804室房屋,房屋总价款为534678元,原告已按约定支付全部房价款;2.被告最迟应于2018年10月26日前办理涉案房屋产权证,逾期办理的,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之X的违约金至实际完成房屋所有权登记之日止。因双方违约金约定不明,应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告金诚公司辩称：原、被告在合同中没有约定逾期办理房产证的违约金，合同约定为X，日常生活中，X代表叉，表示为0的意思，为约定不明或虽约定违约金但无违约金的计算方式，所以请求驳回原告诉讼请求。被告为证明主张提供了以下证据：商品房买卖合同，证明原、被告未约定逾期办证违约金。经质证，原告对被告所举证据商品房买卖合同真实性无异议，但合同约定第20条第二款双方约定为X，并不是主张为O，应当参照最高院司法解释第18条规定执行。被告对原告所举证据真实性、合法性、关联性均无异议。经审查，本院对原、被告所举证据的真实性、合法性、关联性均无异议，予以认定。经审理本院查明的事实为：2016年8月15日,原告夏登煌和汪功芝与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于舒城县城关镇金仕佳缘6幢804室,房屋总价款为530000元。2016年8月8日，原告向被告支付首房款250000元，余款280000元向银行申请贷款支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定:“出卖人（即被告）应当在2017年10月30日前向买受人（即原告）交付该商品房”。第十二条约定了出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。另按照《商品房买卖合同》第二十条第二款规定：“因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起360日取得该商品房所有权证书的,买受人不解除合同的,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之X的违约金”,并约定由被告办理涉案房屋的产权证。2017年10月17日，原、被告签订《面积差补充协议》，确定房款总额为534678元，并办理了交房手续。截止起诉,被告仍未办理涉案房屋的产权证。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点是合同约定逾期办证按照全部房价款的日万分之X计算违约金，应否视为不支付违约金或者视“X”为零。本案中，对于逾期办证违约金为X，被告辩称为O，不符合现实交易习惯，违背了公平合理、民事权利义务相一致原理，本院不予采信，且根据格式合同条款解释规则，应作有利于提供格式合同相对一方的解释，故应视为本案双方未明确约定违约金具体数额和计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，除有特别约定外”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当向原告支付逾期办证的违约金。起算时间为合同约定交房时间之次日起的第360日即2018年10月26日；为明确违约金的具体数额，暂计算至本案庭审辩论终结之日即2019年11月8日；此后至实际完成房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金，建议由原、被告另行协商解决或者由原告另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告夏登煌和汪功芝支付逾期办证违约金（以房款总额534678元为基数自2018年10月26起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至2019年11月8日止）；二、驳回原告夏登煌和汪功芝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取273元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  朱更生二〇一九年十二月六日书记员  方 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。