西安市中级人民法院民事判决书 （2019)陕01民终10105号  上诉人（原审原告、反诉被告）：甲公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：李某，董事长。委托诉讼代理人：罗育，陕西启坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉敬，男，1952年1月15日出生，汉族，该公司经理，住西安市新城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乙公司，住所地福建省厦门市翔安区。法定代表人：颜某，执行董事。委托诉讼代理人：许超，陕西科迈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨冲，陕西科迈律师事务所律师。原审被告：丙公司，住所地西安市。 法定代表人：尤某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，男，1962年10月21日出生，汉族，该公司副经理，住西安市莲湖区。上诉人甲公司(以下简称甲公司)因与被上诉人乙公司（以下简称乙公司），原审被告丙公司（以下简称丙公司）物业服务纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。甲公司上诉请求1、撤销一审判决第二项，改判由乙公司向甲公司支付物业费1209526元、火灾报警系统改造费用45940元、电梯维修费16072元，共计1271538元；2、撤销一审判决第三项，改判驳回乙公司要求甲公司承担房屋占用使用费1141305元的诉讼请求；3、撤销一审判决第四项，改判支持甲公司要求乙公司交付某大厦10层10号252.39平方米物业用房的诉讼请求；4、本案一审、二审诉讼费用由乙公司承担。事实与理由：1、2014年12月8日，原属丙公司所有的涉案某大厦7－10层房屋包括应免费提供给易信公司的物业办公用房一并被泾阳县人民法院裁定抵偿给乙公司，并于2015年2月16日办理了过户，一审法院认定涉案房屋所有权转移之前的物业费及应分摊的维修费用，乙公司不需承担明显错误。在旧业主丙公司未能解决拖欠的物业费及应分摊的维修费用的情况下，甲公司有权向新业主乙公司追索。乙公司作为物业的继受人，应在其继受的物业范围内承担支付责任。本案所涉某大厦7－10层房屋，抵偿价两千余万元，而甲公司追索的物业费及应分摊的维修费用不足200万元，因此，乙公司完全有责任和义务予以支付。2、一审法院未考虑乙公司在通过司法抵偿方式取得诉争房产的所有权过程中存在的程序瑕疵，判决其对2015年2月16日办理过户前的物业费及应分摊的维修费用不予承担责任，显失公平。3、某大厦10层10号252.39平方米房屋，建设时就是作为大厦配备的物业用房，一直作为物业管理用房供甲公司及业主委员会使用。泾阳县人民法院将物业用房抵偿给乙公司，违反了法律的规定，属于无效处分，损害广大业主的利益，乙公司取得某大厦10层10号房屋亦属无效。不应由甲公司和全体业主承担违法行为所导致的后果。4、甲公司并不存在阻止乙公司使用涉案房屋的事实，而是联系乙公司尽快接收，乙公司一直未有派人前来接收，因涉案房屋长期闲置，甲公司为了防止闲杂人员随意进入而造成事故，仅将7-10层的上行电梯停止运行。水电问题，因为原装修单位因法院查封而停止，并不存在断水断电问题。甲公司是正常反映问题的维权行为而非阻挡乙公司使用涉案房屋。乙公司以甲公司侵犯其对涉案房屋的使用为由另案起诉，后因起诉事实理由无法成立而撤诉，一审法院以撤诉案件作为审理的重要依据，在事实认定及法律适用上均有错误。乙公司辩称：乙公司基于合法债权的前提下，于2015年2月16日取得原审所涉物业的产权，乙公司对于2015年2月16之前的物业服务费用在未享受权益的前提下不应承担费用，由丙公司承担并无不妥之处。乙公司作为所有权人，享有完整的物权，但甲公司作为物业管理服务公司，借管理之便利，对乙公司所享有的物权进行侵害，致使乙公司的物权收益自2015年2月16日起至2018年9月28日期间内无法实现，甲公司作为侵权人承担损害赔偿之责任，并无不妥之处。10层10号房的所有权人为乙公司，并非甲公司所主张的该房产作为物业用房，属于全体业主共有。丙公司述称，同意甲公司的上诉请求及事实理由。甲公司向一审法院起诉请求：1、判令乙公司、丙公司连带向甲公司支付物业费1742919元（自2008年6月1日暂计算至2018年2月1日，最终截止日期以判决生效日为准）；2、判令乙公司、丙公司连带向甲公司支付分摊的消防改造及电梯大修分摊费用212264.37元；3、判令乙公司、丙公司连带向甲公司交付恒信大厦10层10号252.39㎡物业用房；4、判令乙公司、丙公司承担本案诉讼费用。乙公司反诉请求：1、判令甲公司赔偿乙公司损失3733525.60元；2、本案诉讼费用由甲公司承担。一审法院认定事实：2001年12月26日，XX街XX号XX大厦”所有权，建筑面积共计14862.61平方米。2002年7月25日，丙公司与恒昌公司签订物业管理委托合同约定，XX街XX号XX大厦”提供物业管理服务，合同期间为2002年8月1日至2012年7月31日，丙公司提供其名下某大厦10层10号252.39平方米建筑面积房屋用作物业管理用房使用。2006年12月25日，丙公司、恒昌公司与甲公司签订三方协议书约定，甲公司接收恒昌公司对某大厦的物业管理服务工作，概括承受恒昌公司2002年7月25日所签合同的权利义务，合同期间为2007年1月1日至2012年7月31日。2010年3月12日，某大厦业主委员会成立。2010年4月20日，甲公司与某大厦业主委员会签订物业服务合同约定，业委会应当提供能够直接使用的物业管理用房，该房屋建筑面积220平方米，位于某大厦十层十号，合同期间约定为2010年5月1日至2020年4月30日。2012年4月27日，XX街XX号XX大厦”物业费为每月每平方米3.30元在政府相关行政管理部门备案。2011年7月7日，甲公司与陕西唐信消防安全工程有限责任公司签订火灾报警系统改造施工合同，费用合计15万元，甲公司于2011年7月6日、9月5日、2012年1月5日分别支付该施工公司费用8万元、5万元、2万元。2013年3月17日，涉诉7至10层房屋出租给他人经营酒店使用签订租赁合同，2013年4月15日，涉诉房屋开始进行拆除装修，同年6月24日，涉诉房屋装修过程中被泾阳县人民法院依职权查封，各类装修材料留在7至10层内。2013年7月5日，甲公司与陕西新城上海三菱电梯销售安装有限公司签订电梯大修合同，甲公司于2013年7月8日支付该电梯公司维修费用5万元。乙公司因与丙公司存在债权债务纠纷，2015年2月16日，乙公司通过以物抵债方式取得“某大厦”7至10层房屋所有权，建筑面积共计4553.08平方米。2015年6月29日，甲公司向乙公司书面通知其接收房屋并要求解决以下问题：“一、1、原属我公司使用权的办公用房252平方米问题；2、债务人于2003年已卖给第三人160.6平方米的房屋所有权问题；3、债务人于2005年之前已卖给第三人房屋共3间20年使用权问题；4、债务人欠付员工工资622005元问题；5、第三人承租7至10层建七天酒店已投资540万元的投资款问题。二、1、清结法院已判决债务人应支付的某大厦2002年8月1日至2008年5月31日期间的水费、电费、物业费、设施维修费、诉讼费共计3009967.08元及其利息；2、清结2008年6月1日至2015年7月31日期间7至10层物业费1566259.52元；3、清结2015年7月31日前某大厦电梯、消防设备大修费用应摊部分共15万元。”后双方就甲公司所提出的上述事宜协商未果。甲公司之后关停7至10层水电并关闭该楼层上行电梯，乙公司将7至10层门上锁。2017年9月8日，甲公司与西安景辉安防科技有限公司签订某大厦消防系统改造施工合同，工程总价为49万元，涉诉楼层应分摊费用至今未支付。2017年9月12日，乙公司向甲公司发送停止阻挠其接收房屋、停止对其关闭水电及电梯的侵权行为的告知函。2018年8月7日，在本案审理期间，乙公司以甲公司侵犯物权为由另行起诉，同年9月28日，涉诉楼层水、电正常运行，9月29日，涉诉楼层电梯恢复正常使用，甲公司并承诺保障乙公司涉诉房屋水电及电梯正常使用，后乙公司撤诉。丙公司自2002年8月1日起开始拖欠涉诉房屋物业费，后经法院判决确认丙公司应支付甲公司自2002年8月1日至2008年5月31日期间所拖欠的物业费等费用，现甲公司诉至法院主张乙公司及丙公司支付2008年6月1日起至今涉诉房屋物业管理、维修等费用并交付“某大厦”10层10号物业用房。乙公司自取得涉诉房屋所有权至今未实际使用该房屋，反诉称甲公司侵犯其所有权人合法权益主张其赔偿损失。 一审法院认为，因丙公司与乙公司就本案涉诉房屋“某大厦”7至10层的所有权转移时间为2015年2月16日，该两公司应在其作为所有权人期间依法向甲公司缴纳物业服务费，综合乙公司取得房屋所有权后并未实际使用房屋，房屋一直处于闲置状态，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》的规定，乙公司应缴纳的物业费应按收费标准的70%收取，故依法对丙公司应支付甲公司2008年6月1日至2015年2月15日期间物业费1209526元（四舍五入）、乙公司应支付2015年2月16日至2019年4月30日期间物业费531140元（四舍五入）的主张予以支持。火灾报警系统改造费用及电梯维修费用均产生于丙公司作为涉诉房屋的业主期间，根据房屋面积分摊后，涉诉楼层应承担的数额分别为45940元及16072元（四舍五入），该部分分摊费用应由丙公司予以支付，依法对甲公司关于要求丙公司支付上述两项费用的主张予以支持。因2017年的消防改造费用发生在乙公司为涉诉房屋业主期间，故涉诉房屋分摊费用150252元应由乙公司予以支付。丙公司所参与签订的2002年及2006年两份物业服务合同，其作为所有权人其拥有涉诉房屋的处分权，上述合同中关于物业用房的约定合法有效，使用期间截止2012年7月31日。某大厦业主委员会与甲公司所签订的物业服务合同中关于涉诉房屋中10层10号作为物业管理用房的约定无效，该房屋属乙公司所有，并非全体业主共有，业委会无权处分该房屋作为物业办公用房使用。故依法对甲公司关于物业用房的诉讼请求不予支持。甲公司在乙公司取得涉诉房屋所有权后通知乙公司接收房屋的书面材料里面涉及要求乙公司协商解决大量其他纠纷的内容，且存在对涉诉房屋停水、停电及关闭上行电梯客观事实，后于2018年9月28日、29日涉诉房屋水电及电梯运行正常。根据乙公司提供证据显示其于2017年9月12日向甲公司主张权利，要求停止侵害，故对于其成为涉诉房屋所有权人后至此期间的房屋未正常使用的损失，该部分损失应由其自行承担，依法对该期间扩大部分损失的主张不予支持，依法对2017年9月12日至2018年9月28日房屋占有使用损失费的反诉主张予以支持。因根据（2017）陕0102民初5305号裁判文书内容显示，甲公司于2013年8月10日与他人所签订的某大厦4至6层租赁协议约定房屋租金为每月每平方米25.47元，每两年上浮5%，参照该价格以及同地段同类型房屋租赁市场价格情况，乙公司现以涉诉房屋每月每平方米20元计算损失并无不当，依法对乙公司关于房屋占有使用费1141305元（4553.08×20×12+4553.08×20÷30×16）（四舍五入）的主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条之规定，判决：一、乙公司于本判决生效之日起三十日内支付甲公司物业费531140元、消防改造费150252元；二、丙公司于本判决生效之日起三十日内支付甲公司物业费1209526元、火灾报警系统改造费45940元、电梯维修费16072元，上述费用合计1271538元；三、甲公司于本判决生效之日起三十日内赔偿乙公司房屋占有使用费1141305元；四、驳回甲公司其他诉讼请求；五、驳回乙公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22396元，反诉案件受理费18334元，由甲公司负担5631元、由乙公司负担20534元、由丙公司负担14565元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，本案中，丙公司与乙公司就涉诉房屋“某大厦”7至10层的所有权转移时间为2015年2月16日，该两公司应在其作为所有权人期间依法向甲公司缴纳物业服务费，据此一审综合乙公司取得房屋所有权后并未实际使用房屋，房屋一直处于闲置状态，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》按收费标准的70%收取，据此判决丙公司支付甲公司2008年6月1日至2015年2月15日期间物业费1209526元、乙公司支付2015年2月16日至2019年4月30日期间物业费531140元并无不当。因2017年的消防改造费用发生在乙公司为涉诉房屋业主期间，故涉诉房屋分摊费用150252元由乙公司支付。现甲公司上诉要求乙公司支付所有权转移之前相关物业费用的理由不能成立。经查，丙公司参与签订的2002年及2006年两份物业服务合同，其作为所有权人拥有涉诉房屋的处分权，上述合同中关于物业用房的约定使用期间截止2012年7月31日。现本案所涉物业用房属乙公司所有，并非全体业主共有，某大厦业主委员会无权处分该房屋作为物业办公用房使用，故某大厦业主委员会与甲公司所签订的物业服务合同中关于涉诉房屋中10层10号作为物业管理用房的约定无效，据此甲公司上诉要求返还该房屋的诉讼请求本院不予支持，甲公司应向乙公司支付2017年9月12日至2018年9月28日房屋占有使用费。综上所述，易信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26103元由甲公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈      平审判员 李涛   审判员李刚   二O一九年十二月十一日法官助理  王坤 书记员  李艳