云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1472号上诉人（原审原告）：陈继禹，男，1968年12月12日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县，现住宾川县。委托诉讼代理人：刘洪升，云南兴宾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南同元印象置业有限公司，住所宾川县金牛镇金川路207号，统一社会信用代码915329240615674739。法定代表人：邹海雄，总经理。委托诉讼代理人：李丽，女，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：普凯，云南义达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈继禹因与被上诉人云南同元印象置业有限公司（以下简称“同元印象”）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省宾川县人民法院（2019）云2924民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈继禹上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判同元印象向陈继禹支付违约金，违约金的计算方式为510368元×0.02%×逾期天数，逾期天数为从2015年10月31日起至房屋实际交付之日止；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一，双方签订的《商品房购销合同》合法有效，根据第七条、第九条约定，同元印象应当于2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人，同元印象未按照合同约定履行交付义务，应当自2015年10月31日起算违约金，一审判决同元印象向上诉人支付自2019年5月27日起算的违约金错误，起算日期应当是2015年10月31日，基数为510368元；第二，同元印象辩称其早已具备交房条件，但直到2019年6月份，同元印象还在安排工人修筑与相邻房屋之间的隔墙，表明并不具备交房条件；第三，上诉人于2019年5月26日缴纳配套费、维修基金、契税等费用，不构成同元印象不承担2015年10月31日至2019年5月26日期间违约金的合法理由，配套费、维修基金、契税等费用并不属于购房款，上诉人已将购房款付清，同元印象有义务向上诉人交付房屋，且上诉人曾多次主动要求向同元印象提出交纳配套费、维修基金、契税等费用，但同元印象告知要等到办理产权证书时才交纳，是同元印象不收，不是上诉人不交。同元印象辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。陈继禹向一审法院起诉请求：1.依法判令同元印象按约将其出售给陈继禹的宾川金城印象城市旅游综合体（一期）印象天街组团20幢第一层130号框架结构的商品房交给陈继禹所有；2.依法判令同元印象向陈继禹支付违约金，违约金的计算方式为510368元×0.02%×逾期天数，逾期天数为从2015年10月31日起至房屋实际交付之日止。一审法院认定案件事实：同元印象系于2013年2月1日经宾川县市场监督管理局登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营，营业期限为2013年2月1日至2033年2月1日。2014年12月19日，以同元印象作为商品房出卖方（合同书中简称甲方）、陈继禹作为商品房买受方（合同书中简称乙方）签订了《商品房购销合同》，合同约定：第一条、项目建设依据是甲方以出让方式取得位于宾川县东侧，编号BC2012-25的地块的土地使用权，土地规划用途为住宅用地兼商业用地，土地使用权证号为宾国用(2013)第010250、010251、010252号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称为宾川·金城印象城市旅游综合体（一期），建设工程规划许可证号为建字第532900201400001号；第二条、商品房销售依据是乙方购买的商品房为预售商品房，批准预售商品房的机关为宾川县住房和城市建设局，商品房预售许可证号为预许宾字（201406）号；第三条、乙方所购商品房的基本情况是房屋分户平面图见本合同附件一，所购商品房为本合同第一条约定项目中的印象天街组团第20幢第1层130号房，属框架结构；第四条、计价方式与价款是按套计价，该商品房总价款为509,368.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋的参考套内建筑面积为32平方米；第六条、付款方式及期限按第3种方式履行，采取银行按揭贷款方式支付购房款，乙方在签订本合同时支付首期款，即购房款总价的50.9%，计259,368.00元，剩余购房250,000.00元办理银行按揭贷款；第七条、交付期限为甲方应于2015年10月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；第九条、甲方逾期交房的违约责任为自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；第十条、交接是该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告、电话或者书面形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按本合同第九条方式处理。由于乙方原因，未能按期交接，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：1、乙方应于本合同第七条约定的期限内到指定地点办理房屋交接手续，如交房中存在非主体结构有质量问题的瑕疵，应先接房后整改，2、自甲方按照媒体公告、电话或者书面形式通知乙方接房之日起10日内乙方未到甲方指定地点接房的，甲方视为乙方自动接房，自乙方自动接房之日起房屋损毁灭失的风险由乙方承担，且物业管理费按照甲方媒体公告、电话或者书面形式通知交房时间的次日开始计收。同元印象在甲方处盖章，陈继禹在乙方处签字捺印。同日，双方签订《合同补充协议》，约定：四、合同第七条和第九条约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以乙方交清全部价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、房产证工本费和维修基金为前提。若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。配套费及代收代缴第3项中约定，甲方预收配套费6,000.00元，乙方预交的配套费在交房结算时，按实际核算收取，实行多退少补。2014年5月19日，同元印象以“同元会”会员卡押金之名向陈继禹收取现金1,000.00元。2014年11月16日和次月15日及次年1月22日，陈继禹先后支付购房款50,000.00元和20,000.00元及189,368.00元，2015年12月1日，中国建设银行股份有限公司宾川支行向陈继禹发放住房贷款250,000.00元。2019年5月23日，同元印象以短信方式通知陈继禹缴清相关费用并提交办证资料；同月26日，同元印象向陈继禹收取或代收配套费、维修基金、契税等费用23,782.34元。2019年6月间，同元印象派员修筑本案房屋与隔壁房屋之间的隔墙。一审法院认为，陈继禹、同元印象签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，系合法有效的合同，合同的各方均应按约定履行合同义务。本案中，原告陈继禹在提起本案诉讼前已交付购房款及配套费、维修基金、契税等费用，其已履行了作为购房者的合同义务，而同元印象作为商品房销售方，亦应按合同约定向陈继禹交付房屋，故陈继禹要求同元印象移交金城印象城市旅游综合体（一期）印象天街组团20幢第1层130号框架结构商品房的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于陈继禹要求同元印象支付违约金的争议问题。根据庭审查明，原告陈继禹在2019年5月26日已交清购房款及配套费、维修基金、契税等费用，其已履行了作为购房者的合同义务，而同元印象作为售房方，在原告陈继禹履行合同义务的同时或之后，亦应按约定交房，但其至法庭辩论终结前仍未交房，同元印象应按约定承担违约责任，故原告陈继禹主张的从2019年5月27日至实际交房时止的违约金，有事实及法律依据，予以支持；其余时段的违约金，虽《商品房购销合同》中约定采取银行按揭贷款方式支付购房尾款250,000.00元，而未约定办理银行按揭贷款完成期限，但依据交易习惯，原告陈继禹作为购房者，其应在约定的移交房屋期限之前，即2015年10月30日前交清购房款，但其提交的银行对账单表明，其在2015年12月1日方交付购房尾款250,000.00元；同时，《合同补充协议》中约定，甲方预收配套费6,000.00元，乙方预交的配套费在交房结算时，按实际核算收取，实行多退少补。而原告陈继禹提交的收据证实其至2019年5月才交清配套费、契税、印花税、配套费、房产证工本费和维修基金，故原告陈继禹主张的从2015年10月30日起至2019年5月26日止的违约金，与查明的事实不符，不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告云南同元印象置业有限公司于本判决生效后三十日内将位于宾川县框架结构商品房移交原告陈继禹享有；二、由被告云南同元印象置业有限公司向原告陈继禹支付自2019年5月27日起算至实际交房时止的违约金，违约金以购房款509,368.00元为基数，按每日0.02%计算。三、驳回原告陈继禹的其他诉讼请求。案件受理费1,513.00元，由原告陈继禹负担1,000.00元，被告同元印象负担513.00元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房购销合同》、《合同补充协议》有效，《合同补充协议》第四项约定：合同第七条和第九条约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以乙方交清全部价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、房产证工本费和维修基金为前提。若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。陈继禹于2019年5月26日交清购房款、配套费、维修基金、契税等费用，同元印象未在此时交付商品房构成违约，一审判决同元印象承担从2019年5月27日起算的违约金正确；陈继禹称同元印象一直拒收配套费、维修基金、契税等费用，因其未提供证据证实，本院不予采信。关于违约金的计算问题，合同约定是按照已付款的0.02%乘以逾期天数计算，陈继禹已付购房款为509368元，另外，同元印象以“同元会”会员卡押金之名向陈继禹收取现金1000元，但该1000元并未计入房款，不构成计算违约金的基数，一审认定违约金计算基数是陈继禹已付的购房款509368元正确，陈继禹主张违约金计算基数为510368元的理由，没有事实及法律依据，不予支持。综上，陈继禹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3026元，由上诉人陈继禹负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月二日法官助理刘国放书记员杨泽