广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1024民初1269号 原告：陈善见，男，壮族，1977年2月27日出生，户籍地：广西壮族自治区德保县，现住德保县。 原告：言秀恋，女，壮族，1979年2月18日出生，户籍地：广西壮族自治区德保县，现住德保县。 被告：广西德保盛象房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇南隆大街100号。 法定代表人：俞彩贵，董事长。 委托诉讼代理人：莫仁峰，公司职员。 原告陈善见、言秀恋与被告广西德保盛象房地产开发有限公司(以下简称盛象公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月7日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈善见、言秀恋，被告盛象公司的诉讼代理人莫仁峰等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈善见、言秀恋向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告履行与原告签订的《换房协议书》条款：1.被告履行给原告所更换的房屋（盛象名都小区4栋B单元1101号房)按原房屋（盛象名都小区3栋A单元302号房）装修标准进行装修，并保证装修质量；2.被告赔偿给原告违约金10000元。二、被告限期为原告办理好换房（盛象名都小区3栋A单元302号房调换到盛象名都小区4栋B单元1101号房）所有相关手续，产生的相关费用由被告承担。三、诉讼费用由被告方承担。事实与理由：原告于2016年2月2日签订了《商品房买卖合同》，购买了盛象名都三栋A单元302号房，并装修住进了这个套房。但被告在2018年对盛象名都项目进行了加建和改建，特别是在离原告阳台门窗很近的地方加建了一堵高于三楼地板板面四米多的立面墙后，原告居住环境就受到了严重的影响：空气无法正常对流、视线全部被挡住、室内光线阴暗、在立面墙与原告套房之间放置的空调主机日夜发出了刺耳的轰鸣声。以上种种原因，严重侵害了原告的合法权益。原告经过屡次交涉，被告同意给原告换房（由盛象名都小区3栋A单元302号房调换到盛象名都小区4栋B单元1101号房），并于2018年6月28日与原告签订了《换房协议书》。签订协议之后，原告已经严格遵照执行协议相关条款。但被告却将《换房协议书》视为废纸，协议中限定的时间期间以及超期后近一年的时间里，原告无数次催促，被告却总以各种理由搪塞，拒不履行自己的责任和义务。鉴于此，原告向德保县人民法院起诉，请求法院主持公道。 被告盛象公司辩称，一、换房协议是有效的。换房初衷，是考虑到三楼业主的居住环境，公司是百分百想履行协议的，但是装修资金没有落实，目前还没有办法履行；二、关于换房产生相关换房费用，按照相关法律规定，换房费用应由买方负担，被告不承担换房费用；三、关于违约金，原告现在也没有从302号房搬出来，也存在违约，双方都存在违约行为，被告不承担违约责任。 原告向法庭提交如下证据：1.身份证复印件，拟证明原告基本情况；2.商品房买卖合同，拟证明原告购房事实；3.换房协议书，拟证明原、被告双方换房协议；4.付款收据，拟证明原告已按换房协议付款；5.广西增值税普通发票，拟证明原、被告双方商品房买卖事实；6.税收缴款书，拟证明原、被告双方商品房买卖事实；7.委托贷款业务凭证，拟证明原、被告双方商品房买卖事实。 被告盛象公司对原告提交的证据均无异议。 经庭审质证，被告盛象公司对原告提交的证据没有异议，原告的证据来源合法，与本案有关联，本院予以采纳，作为认定本案法律事实的依据。 被告盛象公司没有证据向法庭提交。 根据上述举证、质证意见及当事人的陈述，本院确认以下案件法律事实：原告与被告于2016年2月2日签订了SXMD-00157《商品房买卖合同》，原告向被告购买盛象名都小区第三栋A单元302号房，建筑面积119.91平方米，单价2941.20元/平方米，总价款352679元，其中首付款141679元，其余211000元通过银行按揭贷款方式支付。2016年8月15日，原告向被告支付141679元，2016年9月20日，原告通过中国农业银行股份有限公司德保县支行贷款向被告支付211000元。被告交付房屋后，原告装修住进了该套房。被告2018年对盛象名都小区项目进行加建和改建，在临街立面加建一堵高于三楼地板板面四米多的立面墙，对原告所买套房的通风、采光等居住环境造成了严重影响，立面墙与原告套房之间放置的空调主机日夜发出的噪音也干扰了原告的正常生活。经原告多次交涉，被告同意给原告换房（由3栋A单元302号房调换到4栋B单元1101号房），双方于2018年6月28日签订了《换房协议书》，由原告补齐4栋B单元1101号房比3栋A单元302号房多出的8.84平方米2900元/平方米的价款25636元，被告于5个月的装修期内按原房屋(3栋A单元302号房)装修标准进行装修，原告在10日内应补差价款5636元，余下20000元于2018年9月28日前付清，原告应在150日内搬出3栋A单元302号房，在装修期可先暂住原住宅，如有违约，违约方必须赔偿对方人民币10000元。原告2018年7月5日向被告支付5636元，2018年9月25日再支付20000元。因被告资金周转困难，装修款项没有到位，4栋B单元1101号房屋装修至今没有完成，原告屡次交涉未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告为实现各自的经济利益，自愿协商订立的SXMD-00157《商品房买卖合同》及《换房协议书》，是当事人真实意思表示，合同有效成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按约补齐了换房超出面积的价款，被告本应按约定完成装修，经原告多次催促拖延至今，且在庭上仍表示无法确定具体期限，显属违约，应当承担相应的法律责任，即向原告赔偿违约金10000元，并及时完成房屋装修工作，在合理期限内满足换房条件。被告提出原告至今仍未搬出3栋A单元302号房，也存在违约行为，不应由被告承担违约责任的抗辩主张，因被告没有在约定的期限内完成新房的装修，才造成原告无法搬离旧房入住新房，该抗辩主张理由不成立，本院不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《商品房销售管理办法》第二十四条第三款规定：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告是从事房地产开发的企业，对所售出的房产，包括经双方协商调换的商品房协助办理相关手续是其附随义务，但有关费用的负担，双方没有特别约定，应当按照有关法律法规及规章的规定执行。综上所述，原告要求被告按约定完成换房条件并协助办理相关手续、赔偿原告违约金10000元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《商品房销售管理办法》第二十四条第三款的规定，判决如下： 一、被告广西德保盛象房地产开发有限公司于本判决生效之日起二个月内按3栋A单元302号房装修标准完成4栋B单元1101号房的装修，交付给原告陈善见、言秀恋，并协助办理相关产权登记手续。 二、被告广西德保盛象房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告陈善见、言秀恋违约金10000元。 三、驳回原告陈善见、言秀恋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元（原告已预交25元），依法减半收取25元，由被告广西德保盛象房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 农建机 二〇一九年十二月二日 法官助理 李朝照 书 记 员 周 旻