湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初1955号原告：戴良玉，男，汉族，1994年1月2日出生，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：邓军超，湖北武北律师事务所律师。特别授权。被告：周厚喜，男，汉族，1988年9月16日出生，住湖北省仙桃市。被告：夏军，男，汉族，1985年3月17日出生，住武汉市洪山区。被告：武汉业合百联置业有限公司，住所地：武汉市武昌区东湖路10号水果湖广场4层101号。法定代表人：石红雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭阳，湖北楚尚律师事务所律师。特别授权。第三人：武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济技术开发区刘店村卓尔优势企业总部基地（高层创意空间）第1幢7层3室。法定代表人：李明桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李崇文，女，汉族，1978年4月2日出生，住武汉市黄陂区，该公司员工。特别授权。原告戴良玉与被告周厚喜、被告夏军、被告武汉业合百联置业有限公司（以下简称业合百联公司）、第三人武汉齐家楚天房地产投资管理有限公司（以下简称齐家楚天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序,由审判员文利军担任审判长，与人民陪审员白德平、张晓萍组成合议庭。2019年4月18日，根据原告戴良玉的保全申请，本院裁定查封、冻结被告周厚喜的银行存款345129.6元或其他同等价值的财产，本院对本案2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告戴良玉及其委托诉讼代理人邓军超、被告业合百联公司的委托诉讼代理人彭阳、第三人齐家楚天公司的委托诉讼代理人李崇文到庭参加诉讼，被告周厚喜、夏军经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴良玉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告返还购房款200000元；2.判令三被告向原告赔偿违约金117129.6元；3.判令三被告向原告赔偿律师费28000元；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用；5.判令解除原告戴良玉和被告周厚喜之间签订的《存量房居间买卖合同》。事实和理由：原告经第三人居间介绍，欲购买黄陂区横店街前进大街百合佳园二期的二手房屋。被告业合百联公司通过他人代持的方式，实际拥有百合佳园房屋若干套。2018年5月25日，被告业合百联公司指派案外人姚进奎和原告签订《存量房居间（买卖）合同》（编号2001039），合同所涉房屋坐落于百合佳园二期7号楼1单元5层2室，登记业主为姚进奎。原告于2018年5月25日向被告业合百联公司支付购房定金50000元，该50000元由被告业合百联公司员工被告夏军出具收条收取。后被告业合百联公司声称案外人姚进奎名下房屋因故不能出售，于是在2018年6月8日又向原告另行提供了一套待售房屋，该房屋位于百合佳园二期6号楼2单元5层2室，登记业主为被告周厚喜。约定2018年5月25日支付的50000元定金直接作为第二套房屋交易的定金。2018年6月8日，原告又向被告业合百联公司支付购房款70000元，该70000元虽然是由被告周厚喜出具收条，但仍由被告夏军实际收取。2018年6月29日，原告和被告周厚喜及其前妻彭晶签署正式的《存量房居间（买卖）合同》（编号2001045）。同日，被告业合百联公司以合同所涉房屋需要提前还贷为由，又收取原告购房款80000元，该80000元由被告夏军实际收取并出具收条。原告积极履行了支付购房款首付款200000元的义务，并于2018年7月26日通过按揭贷款银行审批手续。按照合同约定，被告业合百联公司应当于签订合同后的120日内（2018年10月27日前）到房地产管理部门办理房产过户手续，但三被告均拒不履行对合同所涉房屋进行结清贷款涂销抵押的义务，导致合同目的难以实现。经原告多次催促，三被告仍未能履行房屋过户义务。综上，原告为维护自身合法权益，向本院提起前述诉讼请求。被告周厚喜未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。被告夏军未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。被告业合百联公司辩称，我公司不是合同的主体，不应作为被告；我公司对本案交易事项并不知情，被告夏军只是我公司股东，并非我公司员工，案涉房屋买卖合同与我公司无关。第三人齐家楚天公司述称，被告夏军系被告业合百联公司股东，代表该公司出售房屋，并出示了该公司的营业执照。房屋买卖合同是被告周厚喜夫妻与原告签署的，购房款由被告夏军收取。后在黄鹤公证处办理了两次公证，第一次是买房委托购买委托公证，第二次卖方出售公证，是被告拖延还贷而未能办理过户手续。根据当事人的陈述及审查认定的证据，本院经审理确认如下案件事实：2018年5月25日，案外人姚进奎（甲方、卖方）及其代理人被告夏军与原告戴良玉（乙方、买方）、第三人齐家楚天公司（丙方、居间方）签订《存量房居间（买卖）合同》（编号2001039），合同约定：甲方转让乙方位于武汉市黄陂区横店街前进大街百合佳园二期7号楼1单元5层2室房屋；转让价格人民币629440元；签署合同时，乙方向甲方支付定金人民币伍万元整。案外人姚进奎及其代理人夏军、原告戴良玉和第三人齐家楚天公司分别在合同上签字、盖章。同日，原告戴良玉支付现金50000元，此款由被告夏军收取并出具收款收据一张。后双方经协商一致解除了该买卖合同。2018年6月8日，被告周厚喜向原告戴良玉出具收条一份，载明：“今收到买方戴良玉购买位于百合佳园二期6号楼2单元5层2室购房首付款柒万元整（￥70000.00）。”2018年6月29日，被告周厚喜（甲方、卖方）与原告戴良玉（乙方、买方）、第三人齐家楚天公司（丙方、居间方）签订《存量房居间（买卖）合同》（编号2001045），合同约定：甲方转让乙方的房产位于武汉市黄陂区横店街前进大街百合佳园二期6号楼2单元5层2室；转让价格人民币585648元；签署合同时，乙方向甲方支付定金人民币50000元整；到房产管理部门办理房产过户手续时，乙方向甲方支付购房首付款人民币235684元；买卖双方应在本合同签订后120日内到房产管理部门办理过户手续，签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户费；甲方在签署本合同时，向丙方支付人民币20000元整，作为交房保证金及水电费、煤气费、物管费等保证金；鉴于丙方已促成买卖双方之间签署该房产买卖合同，甲乙丙三方一致同意由乙方在过户之前向丙方支付佣金及相关服务费用；甲方未按本合同约定履行义务的，乙方可以要求甲方支付本合同房屋转让价格20%的违约金，并且可以要求甲方继续履行合同或者解除合同。甲乙丙三方一致同意，如发争议，由房产所在地法院管辖。维权费用（包括但不限于诉讼费、调查费、律师费等）由违约方承担。合同备注部分注明：卖方过户前加定金已收房款壹拾捌万圆整。被告周厚喜及案外人彭晶在合同甲方处签名捺手印，原告戴良玉在合同乙方处签名捺手印，第三人齐家楚天公司在合同丙方处加盖印章。同日，原告戴良玉向被告夏军转账支付购房款80000元，被告夏军向原告戴良玉出具收款收据一张。同时,被告夏军出具说明一份，载明：“本人夏军，身份证号：，系武汉业合百联置业有限公司工作人员，公司有一套黄陂区横店前进大街百合佳园二期6号楼2单元5层2室的房子（合同编号150317873），业主名字周厚喜，身份证号，居间合同已签，详情见2001045，目前已收定金人民币￥100000.00（壹拾万元整），现因要还银行贷款需再收￥80000.00（捌万元整）首付款，如正常过户到戴良玉（）名下此款项则冲抵房款，如在戴良玉银行审批通过后贰拾日内未履行过户，则属于夏军和周厚喜根本违约，违约条款见居间合同内的约定。放款时间约定为出他项权证后的两个月内。”庭审中，原告戴良玉陈述2018年6月8日支付的70000元购房款,虽然是被告周厚喜出具收条，但实际由被告夏军收取。第三人齐家楚天公司对此予以确认。另查明，位于黄陂区××街××大街××单元××房产登记权利人为被告周厚喜，不动产权证号为鄂（2016）武汉市黄陂不动产证明第0013929号，登记时间为2016年10月24日。再查明，2019年2月18日，原告戴良玉与湖北武北律师事务所签订《委托代理合同》，湖北武北律师事务所向其出具收据一份，载明“收到戴良玉支付律师费贰万捌仟元整。”以上事实有存量房居间（买卖）合同、不动产登记资料查询结果告知单、夏军出具的情况说明、收款收据、收条、中国工商银行凭证、委托代理合同、收据、当事人陈述等证据在案予以证实，足以认定。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为承担违约责任的主体以及违约责任的内容。一、关于违约责任的承担主体本案中，被告周厚喜将登记在其名下的位于横店街××大街××楼××单元××室房产（以下简称涉案房产）转让给原告戴良玉，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在法律规定的合同无效情形，为有效合同，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告戴良玉已按约定支付了首付款并办理了银行按揭手续，被告周厚喜应当依约配合办理涉案房产的产权过户手续。根据双方合同约定，买卖双方应在合同签订后120日内到房产管理部门办理房产过户手续，但被告周厚喜没有按照约定配合办理相关手续，违反了合同约定，应当承担违约责任。被告夏军在其书面情况说明中承诺：“如在戴良玉银行审批通过后贰拾日内未履行过户，则属于夏军和周厚喜根本违约，违约条款见居间合同内的约定。”该承诺属于其自愿向原告戴良玉负担的义务。因此，其应与被告周厚喜一同向原告戴良玉承担违约责任。原告戴良玉主张，涉案房产系被告业合百联公司借用被告周厚喜名义持有，此与涉案房产的权属登记情况不符，且被告业合百联公司对此不予认可，故对原告戴良玉主张的该项事实，本院不予确认。被告业合百联公司不是案涉房屋买卖合同当事人，且原告戴良玉也没有提供证据证明被告夏军的行为系被告业合百联公司的授权代理行为，因此，对原告戴良玉要求被告业合百联公司承担相关责任的诉讼请求，本院依法不予支持。第三人齐家楚天公司作为本案房屋买卖合同的居间人，对涉案房产未能办理过户没有过错，不存在违约行为，因此，不应承担违约责任。二、关于违约责任承担的内容。双方之间签订的《存量房居间（买卖）合同》第十二条的约定，甲方（卖方）未按本合同约定履行义务的，乙方（买方）可以要求甲方支付本合同房屋转让价格20%的违约金，并且可以要求甲方继续履行合同或者解除合同。本案中，因被告周厚喜原因导致案涉房屋交易无法继续,被告周厚喜的行为已构成根本违约，原告戴良玉诉请解除合同，符合双方合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院依法予以支持。合同解除，因该合同取得的财产应予返还。根据原告戴良玉和第三人的陈述以及被告夏军出具的书面情况说明，可以证实被告周厚喜出具收条的70000元实际由被告夏军收取。另外，被告夏军分别2018年5月25日、2018年6月29日收取的原告戴良玉定金50000元、80000元，被告夏军实际收取原告戴良玉购房款200000元。同时案涉合同备注部分注明：卖方过户前加定金已收房款壹拾捌万圆整，由此表明被告周厚喜对被告夏军收取购房款的行为予以确认，原告戴良玉向被告夏军交付购房款应视为其向被告周厚喜履行合同付款义务的行为，故被告周厚喜应返还原告戴良玉购房款200000元。案涉房屋买卖合同因被告周厚喜的违约行为导致解除，被告周厚喜向原告承担违约责任。双方合同约定违约方应向守约方支付房屋转让价款20%的违约金，但该违约金的标准过高，本院酌情调整按购房总价款的10%支付违约金，即违约金为58564.8元（585648元×10%）。关于原告戴良玉诉请要求赔偿律师费的诉讼请求，根据本案各方当事人的约定，如维权费用（包括但不限于调查费、诉讼费、律师费等）由违约方承担。该约定系各方当事人真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告戴良玉为实现债权提起本案诉讼而与律师事务所签订委托代理合同，合同约定的律师费为根据约定所必须支付的费用，且已履行。因此，对原告戴良玉要求赔偿律师费28000元的诉讼请求，本院予以支持。被告夏军作为案涉房屋买卖合同的参与者，自愿承诺与被告周厚喜一起向原告戴良玉承担违约责任，因此，被告夏军应与被告周厚喜共同向原告戴良玉返还购房款200000元，并支付违约金58564.8元及律师费28000元。至于卖方向居间人支付的20000元，系交房保证金及水电费、煤气费、物管费保证金，与本案原告戴良玉诉请的购房款属于不同法律关系，相关当事人可以另行主张。被告周厚喜、被告夏军经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依法裁判。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告戴良玉与被告周厚喜之间的《存量房（居间）买卖合同》；二、被告周厚喜、被告夏军返还原告戴良玉购房款200000元；三、被告周厚喜、被告夏军支付原告戴良玉违约金58564.8元；四、被告周厚喜、被告夏军支付原告戴良玉律师费28000元；五、驳回原告戴良玉的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6477元、保全费2246元，公告费560元，合计8723元，由被告周厚喜、被告夏军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  文利军人民陪审员  白德平人民陪审员  张晓萍二〇一九年十二月十七日书 记 员  夏 雪