山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11678号上诉人（原审被告）：莱芜阳光物业管理有限公司，住所地济南市莱芜区鲁中东大街60号。法定代表人：李境，经理。委托诉讼代理人：宋振海，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高翔，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙超，男，1986年9月13日出生，汉族，居民，住济南市。上诉人莱芜阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）因与被上诉人孙超物业服务合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光物业公司上诉请求：1.请求撤销一审法院的判决，依法改判阳光物业公司无过错，不承担孙超的经济损失或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙超承担。事实和理由：一、一审法院在认定事实上有不当之处，适用法律错误。2013年7月16日阳光物业公司与孙超签订《物业管理服务协议》以及入住协议中的第六条明确现定，住户必须按时缴纳物业费、水电等费用，如欠交上述费用，除按规定收取滞纳金外，阳光物业公司有权按照《山东省物业管理条例》的规定采取相应措施，必要时采取停水、停电措施。这一规定是阳光物业公司与孙超的真实意思表示。阳光物业公司认为，这是本案的直接证据，应属于有效证据适用。二、一审中，孙超提供的房屋租赁合同是虚假的，莱芜的房价没有一年27000元的租金，而且阳光物业公司对房屋租赁合同提出了异议，是否真实，证人应当出庭作证，应当提供水费、电费等相关的有效证据。一审法院只凭孙超房屋合同和收据认定租赁房屋有效错误。现在阳光物业公司已经对孙超恢复供水。孙超辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回阳光物业公司的上诉请求，维持原判。孙超向一审法院起诉请求：1.判令阳光物业公司停止非法停水的侵权行为；2.判令阳光物业公司赔付孙超因阳光物业公司非法停水对孙超造成的经济损失，具体损失共计为支付房屋租赁费27000元；3.判令阳光物业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月1日，孙超与山东豪晟投资置业有限公司(以下简称豪晟置业公司)签订《商品房预售合同》，孙超自豪晟置业公司购买坐落于莱芜区鲁中东大街60号万和园1幢东2单元2403号房屋一套,房屋建筑面积139.13㎡。2013年7月16日，孙超入住房屋，同日，孙超与阳光物业公司签订《物业管理服务协议》。后因物业费问题，阳光物业公司于2019年6月8日给孙超停水。2019年7月8日，孙超提起诉讼，诉讼请求为:1.判决阳光物业公司立即停止侵权，停止以停水停电等手段威胁本住户的非法强制收费;2.判决阳光物业公司停止在万和园小区的非法侵占并立即退出，在非法服务期间所造成的损失，恢复原状或做出相应赔偿。2019年8月1日，孙超变更诉讼请求:1.判令阳光物业公司停止非法停水的侵权行为;2.判令阳光物业公司赔付孙超因阳光物业公司非法停水对孙超造成的经济损失，具体损失为共计支付房屋租赁费27000元；3.判令阳光物业公司赔付孙超因阳光物业公司非法停水对孙超造成的住院医疗费2135.58元、误工费1800元、精神损失费5000元。案件审理过程中，孙超撒回其变更后的第三项诉讼请求。截至本案一审庭审之日(2019年8月30日)，阳光物业公司尚未对孙超房屋恢复供水。2019年6月9日，孙超与案外人韩承江签订《房屋租赁合同》，孙超租赁案外人位于莱芜区金缔凯旋城16号楼东2单元302室房屋用于居住，租赁期限一年，自2019年6月9日至2020年6月8日。合同签订后，孙超向案外人支付租金27000元、押金2000元，案外人为孙超出具《收到条》一份，内容为:今收到孙超租赁金缔凯旋城16号楼东2单元302室租金27000元，大写贰万柒仟元整，房屋租赁押金2000元，大写贰仟元整。一审法院认为，采取停水、停电措施的权利主体应系法律、法规允许的相关部门，且需经一定的程序才能合理行使，其他部门和个人不得违法施行。本案阳光物业公司并非供水单位，其无权对作为业主的孙超实施停水行为，故孙超要求阳光物业公司停止非法停水行为的诉讼请求，一审法院予以支持。用水问题关系到民生问题，因阳光物业公司对孙超房屋采取停水措施，致使孙超无法在该房屋内正常居住，因而孙超因租赁房屋产生的房屋租赁费损失阳光物业公司应予赔偿。关于损失的计算标准问题，孙超提交了《房屋租赁合同》及《收到条》欲证实其实际损失，阳光物业公司认为与本案无关联但并未提供证据予以反驳，孙超亦未故意或过失导致损失扩大，因而应以孙超的实际损失为准，截至本案庭审之日(2019年8月30日)，阳光物业公司尚未恢复供水，故对孙超的损失，本案中一审法院计算至本案庭审之日，计款6300元(27000元/12月/30日*84日)。本案庭审之日后，孙超如尚有损失，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决:一、莱芜阳光物业管理有限公司停止侵权，于判决生效之日起三日内为孙超恢复供水。二、莱芜阳光物业管理有限公司于判决生效之日起三日内赔偿孙超经济损失6300元。案件受理费减半收取238元，由孙超负担213元，阳光物业公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。阳光物业公司提交证据一欠费明细，证实孙超在万和园小区居住，有拖欠物业费、水费的情况；证据二通知一份，证实物业公司向孙超催缴水费、物业费在先；证据三光盘一份，证实孙超没有在一审判决的金缔凯旋城居住。孙超对上述证据质证称，物业费可以起诉催收，交水费物业不收，有相关单位提供的书面证明一份。证据二这份通知孙超没有见到过，不记得。关于证据三，金缔凯旋城阳光物业公司去的地方不对，租赁房在东二单元302室，并非一单元302。孙超提交证据一两张光盘，证明截止2019年10月22日阳光物业公司并没有对孙超恢复供水，证明截止2019年11月2日15点孙超家中并未恢复供水。证据二网上租房截图七张，三张是孙超在万和园小区的房屋租赁价格，四张是阳光物业公司对孙超非法停水侵权行为期间孙超所租住同等次小区的房屋价格。证据三煤气、水费单据，房东夫妻双方身份证和结婚证复印件，证明租房事实。阳光物业公司对上述证据质证称，恢复供水时间是2019年11月2日下午三点左右；孙超所提供的网上截图不能作为租赁房屋的证据提供且没有任何单位出具证明，不能作为有利证据提交。对证据三，对证据本身没有异议，但对证实的内容有异议，在一审判决书中明确载明孙超租赁金缔凯旋城1单元302室。本院认为，阳光物业公司提供证据不能证实阳光物业公司观点，本院不予采信。对孙超提供的证据，阳光物业公司虽提出异议，但未提交反驳证据予以证实，本院予以采信。对当事人在二审中争议的事实，本院对一审判决认定事实予以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。依据上述规定，阳光物业公司采取停水方式收取物业费，造成孙超租房居住，应当对由此给孙超造成的损失承担赔偿责任。一审判决阳光物业公司承担停水期间给孙超造成的损失并无不当。阳光物业公司与孙超签订《物业管理服务协议》约定，阳光物业公司必要时可采取停水、停电措施违反了《山东省物业管理条例》，阳光物业公司主张该约定有效的意见本院不予采信。综上，阳光物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由阳光物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十八日书记员  朱 茜