河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24356号上诉人(原审原告)：宋七林，男，1971年7月7日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：石少玉，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁芳，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南唯家房屋租赁有限公司，住所地郑州市金水区经三路66号1号楼5层508号。法定代表人闫磊磊，总经理。委托诉讼代理人：都小芬，该公司员工。上诉人宋七林因与被上诉人河南唯家房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初19290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋七林上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对涉案房屋漏水原因的基本事实未予以认定，属于事实认定错误。二、依据双方合同的约定，唯家公司未对出租房屋进行合理使用，属于单方违约行为，对房屋进行装修的费用应由其自行承担。三、对于涉案房屋的损害后果，上诉人不存在任何过错。原审法院不仅认定的损失赔偿数额过低，而且要求上诉人对损失数额承担50%的责任，更不符合事实与合同的约定。河南唯家房屋租赁有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋七林向一审法院起诉请求：1、被告支付原告违约金145元、物业费482元；2、被告赔偿原告因使用不当导致房屋受损的维修费用6975.5元；3、被告将租赁房屋恢复原状（拆除隔断）或赔偿损失20000元。一审法院认定事实：2018年6月4日，原告作为甲方（委托人），被告作为乙方（租赁代理机构），签订《房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落在郑州市××新区××楼××单元××号，建筑面积为80.27平方米，房屋所有权人为原告，租赁用途为居住，甲方授权乙方以其认为适合的方式进行出租但居住人数不得多于6人。乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金。出租代理期自2018年7月20日至2023年7月19日，租金标准为1450元／月（含物业费）。2018年6月4日，原告向被告出具收条一份，确认收到第一次房屋租金10150元。2018年10月9日，原告通过邮政快递向被告邮寄送达《解除合同通知书》一份，载明：“河南唯家房屋租赁有限公司，贵司与我方于2018年6月4日签订了《房屋出租委托代理合同》（编号：ZZWT0311254），约定将我方名下的位于郑州市高新区祥瑞苑16号楼1单元20层2003室房屋出租给贵司，贵司再转租给他人，贵司负责支付我方租金并负责设施损坏维修等。合同签订后，我方将房屋交付给贵司，贵司随后分割转租给他人，贵司在租赁过程中未对出租房屋尽到合理改造和合理使用，致使卫生间积水过多导致房屋多处墙面出现高达1米左右的渗水，严重影响房屋质量及安全，也给我方造成了严重的经济损失，我方多次就维修和赔偿事宜与贵司协商，贵司均不予维修、拒绝赔偿。我方认为贵司的行为严重违反了法律的相关规定和《房屋出租委托代理合同》的相关约定，现我方郑重向贵司通知如下：1、我方决定解除与贵司于2018年6月4日签订的房屋出租委托代理合同（编号：ZZWT0311254），并于贵司收到本通知书之日起发生解除合同的法律效力，贵司于收到本通知书起7日内腾空房屋，并恢复房屋原状”。庭审中被告称原告已于2018年10月20日将该房屋收回，原告称其收回房屋的时间为2018年10月，具体时间记不清。庭审中双方均认可被告承租该房屋后在客厅加装有隔断，被告搬离后未对该隔断进行拆除。原告提交的照片显示该房屋客厅及卫生间距离地面一米左右的部分墙面存在有受潮变色及起皮的现象，其提交的照片并显示卫生间洗脸池后部引出有一个水管与洗衣机进水管相连。庭审中原被告均认可该房屋未发生过大面积漏水现象，原告称被告对卫生间设施进行了改造，此后卫生间出现漏水；被告称其未对卫生间进行改造，只是在洗脸池下面的三角阀换了个三通引出一个洗衣机进水管，该墙面渗水系因原告未做好卫生间防水所致。另查明，被告河南唯家房屋租赁有限公司曾向一审法院提起诉讼，请求宋七林赔偿其维修费、装修及配货款、违约金、租金等共计25047.4元。一审法院经审理于2019年5月17日作出（2019）豫0191民初10250号民事判决书，判令宋七林支付河南唯家房屋租赁有限公司租金、装修款、配货款共计12000元。一审法院认为，原被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自义务。该合同签订后，被告向原告交纳了相应租金费用，原告并将该房屋交付给被告使用。根据原告提交的照片所显示的内容，可以确认该房屋在被告承租期间存在有客厅及卫生间部分距离地面一米左右处的墙面受潮变色起皮的现象。庭审中双方对该渗水成因陈述不一致，原告称该渗水系因被告对卫生间设施进行了改造，被告称系因原告未做好卫生间的防水。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案中，原告作为出租方，应对租赁物负有适租义务，被告作为承租方，亦应妥善合理使用租赁物。被告承租该房屋期间并未发生过大面积漏水，但该房屋存在有墙面受潮变色起皮的实际情况，庭审中原告并未提交该房屋的装修施工合同，被告亦存在有在卫生间加装洗衣机进水管的行为，故在双方对该渗水成因存在分歧，且现有证据无法明确确认该渗水成因的情况下，根据以上事实，一审法院酌定原被告对该渗水造成的损失各承担50％的责任。原告请求被告赔偿维修费用6975.5元。庭审中原告称其就墙面维修所需费用向装修工人进行了咨询，但代理人不清楚目前是否进行了维修及实际花费。因原告提交的维修清单并不能证明其所主张的维修费用数额，且其亦未提交证据证明已对受损部分进行了维修及具体花费数额，故根据原告房屋墙面渗水受损的具体情况，一审法院酌定该合理维修费用为5000元，应由被告承担50％的责任即向原告支付2500元。原告请求被告拆除加装的隔断或由原告自行拆除，被告承担相应费用20000元。为便于案件履行，就原告该请求一审法院认定应以被告向原告赔偿相应费用为宜。庭审中被告称其做该隔断花费400多元（7、8平方米），另装门花费300元；原告称被告所述费用低于市场价，并称将于庭后三日内书面告知该隔断的费用及面积，后其未按期提交。原被告签订的合同虽未对隔断的加装及拆除作有约定，但在双方合同已解除、被告已从该房屋搬出，且该隔断会对房屋正常使用造成影响的情况下，被告负有拆除该隔断的合同附随义务。原告对其所主张的该20000元拆除费用并未提交证据予以证明，故就该隔断的拆除及清运费用一审法院酌定为600元，应由被告支付给原告。原告请求被告支付其代付的物业费482元，因原被告签订的合同中约定有月租金包含物业费，故对原告该请求一审法院不予支持。原告请求被告支付未合理使用房屋的违约金145元。双方签订的合同约定有乙方存在“不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿”情形的，应按合同期内月租金的10％向甲方支付违约金。因一审法院已认定原被告对该渗水造成的损失各承担50％的责任，故按照被告的过错程度，一审法院酌定其应向原告支付违约金72.5元。综上，被告应支付原告各项费用共计3172.5元，对于原告请求数额过高部分一审法院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南唯家房屋租赁有限公司于本判决生效后10日内，支付原告宋七林3172.5元。二、驳回原告宋七林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取245元，由原告负担220元，由被告负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自义务。上诉人作为出租方，对租赁物负有适租义务，被上诉人作为承租方，亦应妥善合理使用租赁物。双方对房屋渗水成因存在分歧，在现有证据无法确认房屋渗水成因的情况下，一审法院酌定双方对房屋渗水造成的损失各承担50％的责任并无不当。关于上诉人主张的拆除加装隔断的费用，由于该费用并未实际发生，为便于案件履行，一审法院认定由被上诉人向上诉人赔偿相应费用并无不当。关于上诉人称不应承担被上诉人对房屋装修的费用，该部分争议系另案已经处理，上诉人可以依法主张权利。综上所述，宋七林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由宋七林负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月二十三日书记员 王子理