江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8676号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京雨花供销资产经营管理有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道180号A3栋二楼。法定代表人：王良健，该公司董事长。委托诉讼代理人：李福宝，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙国印，江苏锦隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓成明，男，1971年11月9日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人南京雨花供销资产经营管理有限公司（以下简称雨花供销公司）因与被上诉人邓成明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨花供销公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求、支持上诉人一审反诉请求或发回重审；一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人提供的被上诉人利用租赁房屋私搭违建的照片审查不清，以上诉人未举证证明被上诉人私搭违建为由，对上诉人的请求不予支持系认定事实错误。二、根据《租赁合同》约定，未按约定交清租金的，上诉人可终止租赁合同。一审法院以被上诉人欠交租金未构成根本违约为由不支持上诉人的解除合同请求错误，违背合同中约定解除应优先于法定解除的原则。三、一审判决显失公平。根据租赁物所处的地段及当前的市场行情，现年租金应该在100万元以上，而被上诉人仅以37.24万元的年租金进行租赁。上诉人依约行使合同的解除权是公平原则的体现。邓成明辩称：一、关于上诉人所称违建，该添附经上诉人认可及街道办事处盖章同意。二、被上诉人每季度租金通过银行卡汇到上诉人帐户。如果上诉人没有收到房租，会通知被上诉人，而实际上上诉人并没有通知过被上诉人。三、一审判决后，上诉人已交了2019年9月应交的房租，按合同约定，该租金对应的租期是到2020年1月15日止。邓成明向一审法院起诉请求：1.确认邓成明与南京市雨花台区商业网点建设办公室于2007年10月19日签署的《租赁合同》以及于2012年2月28日签署的《补充协议》合法有效；2.判令雨花供销公司继续履行上述合同及补充协议；3.确认雨花供销公司的发函行为构成违约，并赔偿邓成明代理人的差旅费；4.判令雨花供销公司承担本案全部诉讼费用。雨花供销公司向一审法院反诉请求：1.判令自2018年12月21日起解除邓成明、雨花供销公司之间的租赁协议及补充协议；2.判令邓成明支付未解除合同期间的租金18.45万元；3.雨花供销公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月19日，邓成明与南京市雨花台区商业网点建设办公室（以下简称商业网点办公室）就南苑趣园4幢一、二楼迎街门面房（面积为1688.19平方米）签订《租赁合同》，约定由邓成明承租案涉房屋，租赁期自2008年1月1日至2018年3月15日，租金为每年31万元，每季度支付一次租金；租金每隔三年递增一次，递增幅度为3%；如承租人未按约定交清租金或利用租赁进行违法活动的，则出租人有权终止合同、收回租赁物。邓成明按该合同约定的租金标准支付租金至2018年3月15日，出租方亦向其出具了至2018年3月15日租金的收费凭据，其中载明2018年1月1日至2018年3月15日的租金为70572元。2012年2月28日，邓成明又与商业网点办公室签订《补充协议》，载明出租人考虑到承租人的投入和市场开发成本，同意案涉房屋租赁合同延期至2021年3月15日止，租金递增按最后一年总租金的10%增算，在所承租年中按季度均付。就该补充协议，雨花供销公司称协议加盖的公章确为商业网点办公室的公章，但该公章系财务人员刘秋霞受邓成明欺骗所盖，并非商业网点办公室的真实意思。2014年11月6日，商业网点办公室被撤销，其资产由南京市雨花台区商务局委托南京雨花供销资产管理有限公司（即本案雨花供销公司）进行日常经营管理。2018年3月9日，雨花供销公司向邓成明发出《房屋合同到期告知函》，通知邓成明案涉房屋租期将于2018年3月15日到期。2018年3月13日，邓成明发出回函，称其与商业网点办公室于2012年2月28日签订了补充协议，租期终止日为2021年3月15日。因双方未能达成一致，邓成明提起本案诉讼。一审庭审中，雨花供销公司主张邓成明存在欠付租金及加盖违建的违约情形。雨花供销公司称：《补充协议》所载“租金递增按最后一年总租金的10%增算”意思是自签订补充协议起，就应当按每三年10%递增计算租金，邓成明尚欠其租金18.45万元（自2012年4月1日至2015年3月31日每年租金34万元，此期间邓成明付款98.68万元，尚欠3.32万元；自2015年4月1日至2018年3月31日每年租金应为37.4万元，此期间邓成明付款96.74万元，尚欠15.46万元；从2018年4月1日至2018年12月21日应付26.67万元，此期间邓成明付款27万元）。邓成明则称：《补充协议》所载“租金递增按最后一年总租金的10%增算”应当指自原先双方约定的租赁合同期届满后即2018年3月16日起按每三年递增至10%计算租金，因2017年3月16日至2018年3月15日的租金标准是338745.37元/年,故2018年3月16日至2021年3月15日的租金标准应当是372619.5元/年；邓成明自2018年3月16日后已支付租金473160元，已超付租金。经查明，邓成明于2018年3月26日支付租金9万元，2018年6月21日支付租金9万元，2018年9月14日支付租金9万元，2018年12月21日支付租金11万元，2019年3月5日支付租金9.316万元。一审法院认为，商业网点办公室在案涉《补充协议》上加盖了公章，该协议应为双方真实意思表示，合法有效，应按照补充协议约定履行各自义务。雨花供销公司作为案涉房屋目前的经营管理方，也应按照《租赁合同》及《补充协议》约定履行义务。现出租方已向邓成明出具了至2018年3月15日租金的收款凭据，故邓成明已结清了2018年3月15日前的租金。雨花供销公司主张邓成明欠付2018年3月15日前的租金，一审法院不予采信。且根据收款凭据中所载2018年1月1日至2018年3月15日的租金为70572元，当时的租金标准应为338745.37元/年，故双方在《补充协议》约定的“租金递增按最后一年总租金的10%增算”应当指自2018年3月16日起按每三年递增10%计算租金，而非自补充协议签订之时起即按每三年递增10%计算租金。故2018年3月16日至2021年3月15日的租金标准应为372619.5元/年。2018年3月16日后邓成明虽有迟延支付部分租金的情形，但其已于2018年12月21日补交，并未构成根本违约。雨花供销公司以邓成明欠交租金为由要求解除合同一审法院不予支持。雨花供销公司以邓成明私搭违建为由要求解除合同，并未举证证明，一审法院亦不予支持。邓成明要求雨花供销公司赔偿邓成明代理人的差旅费无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条的规定，一审法院判决：一、邓成明与南京市雨花台区商业网点建设办公室于2012年2月28日签署的《补充协议》有效；二、邓成明与南京雨花供销资产经营管理有限公司继续履行2007年10月19日签订的《租赁合同》以及于2012年2月28日签订的《补充协议》；三、驳回邓成明的其他诉讼请求；四、驳回南京雨花供销资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费13780元，由南京雨花供销资产经营管理有限公司负担；一审反诉案件受理费1995元，由南京雨花供销资产经营管理有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实亦均未提出异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，雨花供销公司上诉主张邓成明私搭违建，虽提供其拍摄的照片，但雨花供销公司既未提供证据证明案涉房屋在最初出租给邓成明时不存在该添附，也未提供证据证明该添附系邓成明未经同意私自搭建，且雨花供销公司也未能提供证据证明在双方多年的租赁过程中其曾就邓成明私搭违建提出过异议。因此，一审法院对雨花供销公司以邓成明私搭违建为由要求解除合同，不予支持，并无不当。双方在《补充协议》对于2018年3月16日租金的增加幅度作出了新的约定，邓成明虽存在迟延支付部分租金的情形，但鉴于该部分数额占比不大，且其已于2018年12月21日补交，故一审法院认定邓成明并未构成根本违约，对雨花供销公司以邓成明欠交租金为由要求解除合同不予支持，亦无不当。《租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自义务，不得因租赁物的市场行情发生变化而变更。雨花供销公司以双方约定的租金标准低于市场行情为由，上诉主张一审法院不支持其解除合同的诉讼请求显失公平，本院不予采信。综上所述，雨花供销公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15775元，由上诉人南京雨花供销资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月六日书记员  陈晓君