贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔06民终2068号上诉人（原审被告）：代传兵，男，1977年4月24日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人代传兵因与被上诉人铜仁凯祺商业管理有限公司(以下简称“凯祺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。代传兵上诉请求：一、撤销原判主文第二项、第三项，改判驳回凯祺公司相应的诉讼请求；二、本案一、二审件受理费由凯祺公司负担。事实及理由：一、凯祺公司在整体规划和布局出现严重问题，而且做虚假广告，制造商铺已经大量出租的假象，代传兵入驻后，才发现大量商铺未出租。因为人流量非常少，很多商铺生意做不起来，导致包括代传兵在内的承租人损失惨重。二、当时凯祺公司负责人陈思承诺如果商铺正常开业公司有装修补贴，但后来不了了之。代传兵开设的铜仁市欧帝丝晶玉全屋装修有限公司从2016年5月起经过一年多时间生意有了起色，但凯祺公司于2017年更换物业公司为碧桂园物业管理公司，该物管公司不允许装修施工单位从A1区大门口入内，造成我公司生意直线下滑。三、凯祺公司于2017年7月在我公司租赁的商铺入口用重达200千克的石头封住了入口，不让车辆进入。凯祺公司称因保护砖铺路面不让过车。为此，代传兵及公司人员多次与凯祺公司交涉、争吵，因堵塞通道生意也是一天不如一天，导致铜仁市欧帝丝晶玉全屋装修有限公司亏损200000元。请求凯祺公司赔偿铜仁市欧帝丝晶玉全屋装修有限公司装修费127804元及亏损费用200000元。凯祺公司二审中未作答辩。凯祺公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除凯祺公司与代传兵签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（合同编号：HT-TRB-06-05-01-0107）；2.判令代传兵向凯祺公司支付四笔租金共计78431元；3.判令代传兵向凯祺公司支付自代传兵应支付之日起直至代传兵实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以7102元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以5562元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以3912元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以1943元为基数，从2018年12月31日起开始计算；第五笔违约金以1167元为基数，从2019年6月30日起开始计算，以上五笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计18852元）；4.判令代传兵将位于碧江区川硐镇坞泥村姚家庄组麒龙国际会展城A1区C16栋-1-7号商铺清空交付凯祺公司；5.本案诉讼费由代传兵承担。一审法院认定事实:2014年6月15日，案外人李云艳、欧阳飞与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称“麒龙公司”）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定李云艳、欧阳飞购买由麒龙公司开发位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区C16栋1-7号建筑面积为60.41㎡商铺，交房时间为2016年6月31日前。2014年6月4日，李云艳、欧阳飞与凯祺公司签订《铜仁国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》一份，该合同约定李云艳、欧阳飞将其购买的前述商铺的经营管理权委托给凯琪公司，由凯琪公司全权享有该商铺的经营管理权和租赁及占用、使用、受益等全部权益，并授权凯琪公司以凯琪公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金，依法向租户追缴相关费用等，委托期限以李云艳、欧阳飞与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，并授权凯琪公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2015年7月31日，凯琪公司（甲方）与代传兵（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0107）一份，主要约定：甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务；乙方承租的的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号C16栋1层7号，共1间，计租面积60.41㎡，乙方经营范围为建材；租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准；装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金，装修期和免租期届满后开始计租；不计租期限届满的年度为缴纳租金的第一年度，租金为40元/平方米/月，合计月租金为2416元；次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，以此类推，至本合同终止；在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即7248元；第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方交纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天全部缴清；依据甲方的业态规划，乙方承租的商铺只能经营区域内规定的商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营产品种类和品牌；乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金2416元，该履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取；乙方在经营过程中所产生的物业管理费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责；未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用；对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行；乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业管理费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金；如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及处理，合同解除、续约及商铺返还，其他约定及争议解决办法及十个附件。之后，代传兵支付凯祺公司3个月的租金及2416元保证金。凯琪公司在2016年3月4日将案涉商铺交付给被告代传兵并签订了《装修交接表》。2019年7月19日，代传兵之子代芳印与凯祺公司签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》一份，主要内容：双方经友好协商解除合同，双方签订的租赁合同于2019年6月10日终止，代传兵应在签订协议生效当日支付2019年5月31日前的租金58734元，代传兵所交纳的履约保证金不予退还，如代传兵逾期支付，每逾期一日，按逾期总金额的百分之一支付违约金，凯祺公司因向代传兵追缴上述费用或其他费用而引起的所有费用和开支由代传兵承担。之后，代传兵已将商铺清空，并搬走。一审法院另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2014年1月3日取得建设工程规划许可证，同年1月10日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，凯琪公司与代传兵签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。因双方已于2019年7月19日签订终止合同，合同虽系代传兵之子代芳印签订，但其系成年人，且代传兵对终止协议并无异议，即双方对前期所欠租金进行了结算，代传兵尚欠凯祺公司租金58734元，其应当进行支付。至于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，双方在终止合同中约定如代传兵未按本合同约定按时足额缴纳租金，每日按所欠费用总额的1%向凯祺公司支付违约金，现因代传兵未按期支付租金，凯琪公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算。因代传兵已清空案涉商铺，并搬走，故凯祺公司要求代传兵清空商铺的请求无事实依据，不予支持。综上，凯祺公司的部分诉讼请求符合法律规定，予以支持，对不合法的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、贵州铜仁凯祺商业管理有限公司与代传兵已于2019年7月19日解除《麒龙国际会展城商铺租赁合同》(编号：HT-TRB-06-05-01-0107）；二、代传兵于判决生效之日起十日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金58734元及违约金，从2019年7月19日起至全部款项付清时止按年利率6%计算违约金；三、驳回贵州铜仁凯祺商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费2232元减半收取计1116元，由贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担446元，代传兵负担670元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，凯祺公司与代传兵于2015年7月31日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，属有效合同。代传兵之子代芳印与凯祺公司于2019年7月19日签订终止合同的协议，虽然代芳印不是案涉租赁合同的当事人，但代传兵、凯祺公司对代芳印的行为均无异议，故案涉租赁合同已于2019年7月19日解除。代传兵应当根据结算结果向凯祺公司支付欠付的租金58734元。关于代传兵上诉主张凯祺公司存在虚假宣传问题。因代传兵提供的证据不足以证明其主张，其应承担举证不能的不利后果。关于代传兵上诉主张凯祺公司负担其装修费的问题。因该装修费系代传兵为装修涉案商铺支出的费用，其要求凯祺公司负担该笔费用并未提供双方就该费用负担的书面约定，且代传兵一审中未提出反诉，故不予支持。关于代传兵主张的是凯祺公司以及物管公司的管理行为影响其经营导致其经营损失。因凯祺公司以及物管公司系对该区域进行统一管理，并非针对代传兵一家，且代传兵与凯祺公司对车辆通行问题并无特别约定，故不能说明系凯祺公司违约，依法不予支持。综上所述，代传兵的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由代传兵负担。本判决为终审判决。审判长 罗 静审判员 王永生审判员 倪庆飚二〇一九年十二月十四日书记员 覃光林