呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4253号上诉人（原审被告）：呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区东落凤街矿业公司宿舍16号。法定代表人：赵九元，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗荣盛，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀芳，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳，女，无固定职业。委托诉讼代理人：胡晓娟，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范海龙，男，农民。被上诉人（原审第三人）：王振华，男，无固定职业。上诉人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司（以下简称九元房地产）因与被上诉人张艳、范海龙、王振华案外人执行异议之诉一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。九元房地产上诉请求：一审判决认定事实不清、证据不足，应当予以撤销，并驳回一审原告的诉求。事实与理由：一审判决“本院认为，……张艳交付了全部购房款,张艳与九元房地产签订了房屋认购协议书,该协议符合法律规定,应认定为商品房买卖合同。因该小区五征不全,无法办理产权过户手续,非张艳自身原因造成。张艳举证充分,足以证明其享有对争议房屋的物权期待权，在与申请执行人的一般债权发生冲突时,法律选择优先保护物权期待权,综上,张艳的主张成立,能够排除对涉案标的物的执行,本院依法予以支持。……依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下：……”一审判决以上所谓的“认为”事实不清、证据不足、逻辑混乱、自相矛盾。首先,本案中所谓的认购协议并非商品房买卖合同,张艳未向九元房地产交付购房款,九元房地产未收到购房款;而且该所谓的认购协议并非双方真实意思表示,张艳与九元房地产之间并不存在真实的房屋买卖关系。其次,一审认为签订购房合同的买受人具有物权期待性质,因此就认为具有优先性、足以排除执行;这样的观点难以让人信服!如果照一审这样的观点去推论,那么所有的签订房屋买卖合同的买受人均有此权利,那么一审引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定有何意义!既然只要是买受人就具有优先性、物权期待权便可以排除执行,为何又引用该“二十八条”,称提出执行异议之诉只有符合该“二十八条”规定情形的买受人才能排除执行,但涉案一审张艳完全不符合该司法解释第二十八条规定之四条件,明显自相矛盾!张艳即使购买了本案争议房屋,也仅仅享有债权而已,且其债权不享有优先性,不能排除九元房地产申请的强制执行。买卖关系属于债权行为而非物权行为,是出卖人与买受人之间的买卖关系即债权行为,而物权行为则指出卖人与买受人之间转移房屋所有权的行为,物权应具有公示效力。我国《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”根据该规定,房屋所有权人即出卖人与买受人签订房屋买卖合同后但尚未办理所有权转移登记手续时,由于房屋的所有权并未发生转移,此时,出卖人与买受人之间仅发生债权的效力。本案中,即使张艳作为买受人与出卖人就诉争房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》,双方仍是各自依约履行合同义务的债权行为,在尚未办理讼争房屋所有权转移登记手续时,张艳尚未取得诉争房屋所有权,其基于所谓的买卖合同仅取得了要求办理讼争房屋所有权转移登记手续的债权请求权而非物权!涉案房屋权利属于范海龙、王振华所有;执行裁定书是法院执行行为的体现,没有违反法律规定九元房地产与被执行人范海龙、王振华建设工程施工合同纠纷一案,经呼和浩特市中级人民法院(2015)呼民一终字第00458号民事判决书终审判决确认,被执行人范海龙、王振华返还九元房地产超额支付的工程款1167630元。从九元房地产与被执行人范海龙、王振华的两份民事判决书也可看出(2013土左商初字第431号、2015呼民一终字第00458号),涉案房屋直接抵账给了王振华、范海龙,故涉案房屋相应权益归王振华、范海龙所有;因此在王振华、范海龙拒不履行判决确定的返还九元房地产1167630元工程款的情况下,故九元房地产申请强制执行,执行的为金钱债权,只是在法院查找被执行人范海龙、王振华名下无金钱可供执行的情况下,才对属于王振华、范海龙名下的包括涉案房屋在内的财产进行强制执行。人民法院在九元房地产的申请下进行强制执行,符合法律规定。四、张艳对涉案房屋不具有排除执行的物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行(4)非因买受人自身原因未办理过户登记”可知,只有同时符合以上4个条件,才能够排除对争议房屋的执行。本案中张艳对涉案房屋没有签订买卖合同,其与九元房地产并未签订真实意思表示的买卖合同,即使存在认购协议，一审法院也认定涉案房屋“五证不全”而导致无效,即不符合签订合法有效的书面买卖合同的第一要件。另，一审庭审中已查明现该案房屋并未向张艳交付,张艳并未实际占有使用该房屋,故其同样不符合该二十八条第二要件;至于购房款问题,张艳并未向九元房地产支付,虽其为了套用该二十八条规定,称向范海龙、王振华支付了购房款,但对此说法，张艳并无相应的转账及其他凭证予以证实,且据了解其与范海龙具有亲戚关系,更重要的是假使其说法成立,也未支付全部购房款,故不符合该二十八条第三要件;张艳至今未取得该房屋产权、未办理过户手续,故也不符合该二十八条第四要件;因此张艳提出的异议之诉理由不能成立,不符合该二十八条规定的可以排除执行的四要件,故应驳回其执行异议之诉。张艳辩称，根据九元房地产在上诉状中自认的事实可知，九元房地产已经将包括案涉房屋在内的16套房屋抵顶给了王振华、范海龙，以物抵债已完成，故九元房地产再向张艳主张购房款无事实及法律依据。九元房地产混淆了物权与物权期待权的概念。所谓的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行了部分合同义务的情况下，虽未取得合同标的物的所有权，但赋予了其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除强制执行等物权效力。一审判决认定张艳因签订合法有效的房屋认购意向书，并支付了全部购房款而取得案涉房屋的物权期待权，适用法律正确。九元房地产主张的涉案房屋权属王振华、范海龙，与庭审查清的事实不符，没有事实依据。内蒙古津洋光房地产开发有限公司承接了九元房地产关于农业科技（千佳和）商住小区及有关一切债务，故九元房地产查封涉案房屋没有法律依据。范海龙辩称，不发表任何意见。王振华未到庭，亦未提供书面的辩论意见。张艳向一审法院起诉请求：、确认位于××旗房屋归张艳所有;二、不予执行土左旗察素齐镇千家和小区1号楼1单元501室房屋。一审法院认定事实：九元房地产将农业科技(千家和)商住小区十六套房屋以物抵债抵顶给范海龙、王振华。范海龙、王振华将涉案房屋出售给张艳,张艳与九元房地产签订了农业科技(千佳和)小区认购书,该房屋价款为264000元。张艳已经交付全部购房款,范海龙于2018年9月11日给交款人张艳出具264000元房款收据一张。现张艳没有拿到钥匙,也没办法入住。一审另查明,九元房地产申请执行范海龙、王振华建设施工合同纠纷一案中,土默特左旗人民法院作出(2016)内0121执714号《执行裁定书》,裁定:查封范海龙、王振华所有的的位××旗房屋。执行过程中,案外人即张艳提出执行异议,该院于2018年12月25日作出(2018)内0121执异82号《执行裁定书》,驳回张艳的异议。张艳认为该院驳回张艳提出的执行异议缺乏事实与法律依据,于2019年1月11日提起执行异议之诉。一审法院还查明,农业科技(千佳和)小区因五证不全,无法办理产权过户手续。一审法院认为,案外人提起执行异议之诉,应承担就其对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的举证责任。九元房地产以抵顶方式将争议房屋交付范海龙、王振华,范海龙、王振华又将该房屋出售给张艳,张艳交付了全部购房款。张艳与九元房地产签订了房屋认购协议书,该协议符合法律规定,应认定为商品房买卖合同。因该小区五证不全,无法办理产权过户手续,非张艳自身原因造成。张艳举证充分,足以证明其享有对争议房屋的物权期待权,在与申请执行人的一般债权发生冲突时,法律选择优先保护物权期待权。综上,原告的主张成立,能够排除对涉案标的物的执行,该院依法予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决：一、停止执行土左旗察素齐镇千家和小区1号楼1单元501室房屋。二、驳回张艳的其他诉讼请求。案件受理费5260元,由九元房地产负担。二审中，九元房地产新出示“五证”复印件，拟证明涉案楼盘已经取得了五证。张艳的质证意见为，该证据是复印件，对真实性不认可。在一审中查清事实，九元房地产没有五证，所以才支持了张艳的确权。且在本案相关量的案件中九元房地产也没有提供五证。最后，九元房地产已经将公司全部房产转移给津洋光房地产。王振华的质证意见为，与郝少伟的意见一样。范海龙的质证意见为，对于该证据的真实性、合法性和所要证明的问题不予认可。如果案涉房屋有五证会通知我们，但是至今没有通知过业主。因九元房地产出示证据系复印件，本院对涉案楼盘是否已取得五证无法确认，对一审法院认定涉案房屋未取得五证的事实予以纠正。经二审审理，除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张艳是否享有排除强制执行的民事权益。九元房地产将涉案房屋以抵顶方式转让给范海龙、王振华，范海龙、王振华又将该房出售给张艳，并且张艳已向范海龙交付了全部房款，并与九元房地产签订了房屋认购意向书，该合同系双方当事人真实意思表示。上述合同签订日期、交付购房款的日期均早于涉案房屋查封日期，故张艳在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权。物权期待权是指对于签订房屋买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，且该房屋没有交付及办理产权登记并非张艳过错，故张艳能够排除对涉案房屋的强制执行。综上所述，九元房地产的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人呼和浩特市九元房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十二月三日书记员 李静茹