河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终4953号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟福庆，男，1970年5月15日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王晓龙，大沧海律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：祁海国，男，1979年10月16日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王晓龙，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安阳市昌泰纺织有限责任公司，地址：安阳市文峰区大市庄。诉讼代表人：安阳市昌泰纺织有限责任公司管理人。负责人：张子路。委托诉讼代理人：袁增旺，男，该公司管理人工作人员。上诉人孟福庆、祁海国因与被上诉人安阳市昌泰纺织有限责任公司（以下简称昌泰公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳县人民法院（2018）豫0522民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟福庆、祁海国上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉请或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2010年5月26日，经出租人昌泰公司同意，孟福庆将案涉房产转租给祁海国的事实可由该公司法定代表人孟福田出具的证明证实。故孟福庆将案涉房产转租给祁海国合法有效，昌泰公司管理人不能随意终止已达成的租赁合同。祁海国从2010年5月26日起就已实际占有和管理该案涉房产，并在该租赁场地上进行了长达一年的投资建设中，昌泰公司管理人从未制止过，在2010年12月25日之后，祁海国也曾多次去找昌泰公司管理人交纳租金，昌泰公司管理人无人收取。但昌泰公司管理人实际上却一直在收取祁海国的电费。昌泰公司管理人在2009年5月14日接管昌泰公司，却不履行管理人的法定义务，给上诉人造成了损失，应向上诉人承担赔偿责任。上诉人在一审期间递交反诉状申请追加昌泰公司管理人为被告，但一审判决未予处理应属于遗漏当事人，违反法定程序。昌泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，其所主张事实的证据不足，请求驳回上诉，维持原判。昌泰公司向一审法院起诉请求：1、解除安阳市昌泰纺织有限责任公司与孟福庆签订的租赁合同；2、孟福庆给付原告自2010年12月25日至2017年12月25日期间的租赁费共33000元；3、两被告共同清除7739平方米土地上建筑物，并返还该7739平方米的土地。孟福庆、祁海国向一审法院反诉请求：1、依法判令安阳市昌泰纺织有限责任公司赔偿反诉原告经济损失1408970元；2、依法判令安阳市昌泰纺织有限责任公司支付被告房屋维修费262100元、打井费60000元；3、本案诉讼费用由安阳市昌泰纺织有限责任公司负担。一审法院认定事实：2008年12月25日，原告（甲方）与被告孟福庆（乙方）签订了一份《房地租赁合同》，合同的主要内容为：第一条、租赁场地与房屋状况及用途。1.1场地与房屋坐落具体位置。（1）安阳文峰区大市庄昌泰纺织工业区东北处（附房地平面图），（2）昌泰工业园区西南处小餐厅斜对面办公房屋四间，约100平方米。1.2场地与房屋使用：场地面积7739平方米，建筑面积约1370平均米。1.3场地与房屋使用性质或用途：乙方将所租赁场地与房屋作为电池厂房，根据市场发展需求，乙方可自行改变用途。小餐厅斜对面房屋，乙方仅能作为办公用地，不得另作它用。1.4甲方提供380伏三相四线电源到现纸管西厂房处，乙方自行布线至所需处，甲方提供自来水水源处至现纸管内，免费为施工提供方便。第二条、租赁期限。2.1甲方自2008年12月25日合同签订之日将场地与房屋及配套设施交付乙方使用至2023年12月25日终止，租赁期15年。2.2租赁期满，在同等条件下，乙方有优先承租权。乙方续租时，应提前叁个月通知甲方，甲方应在乙方通知后的贰个月给乙方明确答复。第三条、场地租金及水电费支付方式。3.1租金从起租日开始计算，支方式及缴限为每年支付一次，乙方每年12月25日一次性付清甲方，前三年为每年3000元，每三年递增人民币1000元，即2008年12月25日至2011年12月25日为每年3000元，2011年至2014年为每年4000元，2014年至2017年每年5000元，2017年至2020年每年6000元，2020年12月25日至2023年12月25日每年7000元（此费用包含物业管理费及甲方所需费用等其他相关租赁的所有税费），甲方在收到缴纳租金时向乙方出具符合国家规定的正式手续。3.2乙方水电费用按实际用水电量为准，经甲乙双方人员核对乙方电度表，水表数字共同抄录签字。水电费按照安阳市电业部门，水务管理部门的相关规定缴纳。乙方在实际发生用水电费用后，每月向甲方缴纳，甲方出具水电费收据。如遇国家相关部门对水电价进行调整，水电费标准按照调整后的单位价格执行。第四条、对场地与房屋的装修、改造。4.1乙方可以对场地及房屋进行装修、改造、增设他物等添附，产权、使用权乙方所有，房顶如出现漏水渗水由乙方负责维修。4.2根据乙方发展需求，必要时乙方在所使用的场地内自行设置进出路，设置费用由乙方负责，甲方应积极配合。第五条、租赁期间场地与房屋的使用与维护。5.1有关公用部位、公用设备和公共设施的管理、维修及相邻部门、村庄、单位的协调等工作，由甲方统一负责。5.2场地与房屋以外的公共卫生、养护等事项的费用由甲方自行承担。5.3由于乙方造成的场地与房屋非自然损耗及相关设施的损坏，乙方有义务维修和恢复，相关费用由乙方自行承担。5.4甲方未履行对乙方基本设施维修义务的，乙方可以自行或委托他人维修，维修费用由甲方负担；因维修场地、水电影响乙方使用的，应当相应减少租金者延长租赁期。第六条、违约责任。6.1乙方应向甲方按期缴纳租金及水电费用，如未及时缴纳，按相应款数的日万分之二缴纳滞纳金；如乙方需解除合同，需将合同至期满日的房租金一次性付清甲方。6.2甲方解除合同，需征得乙方同意后，甲方需另选不小于现场地及房屋面积的情况下，交付乙方使用，相关费用及乙方损失由甲方负责。2010年5月26日，孟福庆与祁海国签订《房屋租赁转让协议》，约定甲方孟福庆，身份证号码：，乙方祁海国身份证号码：。为共同发展，根据相关法律规定，双方平等、自愿、友好协商达成如下协议：1、甲方将2008年12月25日与安阳市昌泰纺织有限责任公司签订的《房地租赁合同》转让给乙方依照合同执行。2、乙方一次性付甲方本地宗投资基建等费用共计人民币壹拾万元整。3、甲方将房地租赁费交至2010年12月25日，水、电费用签定本协议两日内由甲方结清。之后相关费用均由乙方自行缴纳。4、协议签订后，乙方代位取得原合同甲方相关权利和义务，须在本宗地、房合法经营使用。若因今后发展、政策变化等原因，相关权利和责任均由乙方承担，甲方无权获得相应赔偿和责任。5、乙方可根据原合同自行增设他物、维修、进出路设置等，产权归乙方。甲方不负责相关费用和责任，由于乙方未遵守原合同给甲方造成的损失概由乙方负责。6、双方签订协议后，均不得反悔，否则乙方仍正常按原合同执行使用本地宗及房屋，甲方不退还相应现金。7、未尽事项，双方协商解决或由仲裁解决。8、本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。协议签订后，孟福庆将上述合同约定的房屋及场地转租给祁海国，祁海国给付孟福庆该场地基建及转让费100000元。孟福庆2008年12月23日缴纳原告租金至2010年12月25日，之后未按合同约定缴纳租金。2016年原告曾起诉二被告要求给付原告租金。祁海国提交的电费收据上显示由昌泰公司管理人收取的电池厂的电费。孟福庆、祁海国申请对新增财产评估，对二被告提交的新增财产资料，原告不予认可。诉讼中经孟福庆、祁海国申请，经备选鉴定新增财产评估价值为1489700元。祁海国新增财产时未取得原告同意。一审法院认为，关于原告请求解除合同的问题。首先，《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告孟福庆未按合同约定支付租金，原告可以解除合同；其次，孟福庆转租给祁海国，被告提交的2016年由律师许县委在安阳市看守所对梦福田的笔录，因孟福庆与孟福田系兄弟关系，孟福田当时的陈述没有其它证据予以佐证，不予采信，被告没有证据证明孟福庆转租给祁海国经原告同意，《合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告请求解除其与孟福庆签订的租赁合同，予以支持。关于原告请求孟福庆给付原告2010年12月25日至2017年12月25日租赁费共33000元的问题，被告辩称原告无人收取租金，该理由不能成立，2016年原告就曾起诉过租金，但被告至今未交；被告辩称其交纳了19个月的承包费，没有证据证明，故不予采信，根据合同的相对性，原告请求孟福庆给付原告2010年12月25日至2017年12月25日的租赁费，予以支持，经核实为30000元；关于原告请求两被告共同清除7739平方米租赁场地上建筑物，并返还7739平方米土地问题。合同解除后，应当原物返还，二被告应按原合同载明的房屋及面积返还，即返还昌泰工业园区西南处小餐厅斜对面办公房屋四间，7739平方米土地和原合同载明的房屋（石棉瓦房顶房两排、预制板房顶房一排、彩钢瓦房顶房一排和一小排）。关于被告反诉请求原告赔偿被告经济损失1489700元、支付被告房屋维修费262100元、打井费60000元的问题。被告新增财产未取得原告同意，《合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物改变或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，被告请求原告赔偿损失及打井费没有依据，不予支持；原告与孟福庆所签订本案《租赁合同》中第4.1乙方可以对场地及房屋进行装修、改造、增设他物等添附，产权、使用权归乙方所有，房顶如出现漏水渗水由乙为负维修，5.3由于乙方造成的场地与房屋非自然损耗及相关设施的损坏，乙方有义务维修和恢复，相关费用由乙方自行承担的约定内容，被告请求原告支付房屋维修费262100元没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除安阳市昌泰纺织有限责任公司与孟福庆签订的《租赁合同》；二、孟福庆于本判决生效后十日内给付安阳市昌泰纺织有限责任公司2010年12月25日至2017年12月25日租赁费共计30000元；三、孟福庆、祁海国于本判决生效后二十日内清除7739平方米的租赁土地及地上新增建筑物后，返还安阳市昌泰纺织有限责任公司；四、驳回安阳市昌泰纺织有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回孟福庆、祁海国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费625元，反诉受理费21106元减半收取10553元，合计为11178元，由孟福庆、祁海国负担；鉴定费26000元，由孟福庆、祁海国负担。二审期间，上诉人孟福庆、祁海国提交孟福田2019年9月9日的书面证明一份，祁海国及其爱人在2016年11月24日、12月5日与昌泰公司管理人工作人员的录音录像两份，以证明孟福田时任昌泰公司的法人，签订合同时已征得孟福田代表昌泰公司同意的事实和祁海国向昌泰公司管理人交租赁费时该管理人的工作人员拒收的事实。昌泰公司管理人质证认为，孟福田的证明不符合证据规则，其也未出庭陈述，昌泰公司将土地租赁给孟福庆，孟福庆转租时并没有经过昌泰公司的同意，昌泰公司没有收取过祁海国的租赁费，没有同意过祁海国在该场地上增加设施建房等，其行为与昌泰公司管理人没有关系，祁海国要求昌泰公司管理人对其承担赔偿责任没有依据，法院不应支持。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人孟福庆与昌泰公司在2008年12月25日签订《房地租赁合同》后，昌泰公司即启动了破产程序，并由安阳县人民法院于2009年5月24日立案受理了其破产申请案件。昌泰公司在法院对其立案审理后即成立了昌泰公司破产管理人，该事实可由安阳县人民法院2009年7月27日作出的（2009）安民商二初字第115号民事判决书予以佐证。孟福庆与祁海国在2010年5月26日签订《房屋租赁转让协议》时，昌泰公司已经进入破产程序并成立了破产管理人，该公司相关资产及债权债务的处理已由昌泰公司破产管理人全面接管，孟福庆、祁海国在没有证据证明其签订《房屋租赁转让协议》约定对昌泰公司的资产进行转租时已征得该公司管理人同意或认可的事实情况下，孟福庆、祁海国两人将已进入破产程序的昌泰公司的土地及房产进行转租的行为，既与《中华人民共和国合同法》第二百二十四条中承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人和《中华人民共和国企业破产法》的相关规定内容不符，且公司破产后作为原公司法人代表的孟福田已无权私自对公司资产进行相应处分，孟福庆称其转租是经孟福田同意，孟福田同意即代表公司同意的理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，昌泰公司进行破产程序后，作为该公司管理人对尚未到期的租赁合同，有权要求继续履行或解除合同。在孟福庆、祁海国一审中所提交的证据并不能有效证明其签订《房屋租赁转让协议》已征得昌泰公司管理人同意或认可，及其也不存在拖欠租赁费的事实情况下，一审判决解除昌泰公司与孟福庆之间的《房地租赁合同》合法有据，并无不当。因孟福庆、祁海国之间签订的《房屋租赁转让协议》未经昌泰公司管理人同意或认可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，祁海国要求昌泰公司管理人赔偿其损失的理由不能成立。孟福庆、祁海国虽在二审中提交孟福田的书面证言及相关音像资料等予以证明其转租行为是由孟福田认可和昌泰公司管理人不接受其缴纳租赁费的事实，因孟福田与孟福庆系亲兄弟关系，孟福田虽认可其上述行为，但孟福田在昌泰公司破产后已无权私自对该公司的资产是否继续租赁或转租等处分事项作出决定，且祁海国提交的音像资料等并不能有效证明昌泰公司管理人的认可或同意其继续租赁昌泰公司该资产的事实，而昌泰公司管理人也未实际接受其缴纳相应租赁费的事实，故祁海国、孟福庆上诉称其签订并在实际履行该《房屋租赁转让协议》时昌泰公司管理人予以认可，主张本案应追加昌泰公司管理人为被告并对祁海国承担赔偿责任的理由、证据不足，本院不予支持。因祁海国、孟福庆不能有效证明其签订的《房屋租赁转让协议》是经昌泰公司或昌泰公司管理人认可或同意的事实，故祁海国、孟福庆上诉称应由昌泰公司管理人对其《房屋租赁转让协议》不能继续履行承担相应赔偿责任的证据不足，本院不予支持。至于祁海国与孟福庆签订《房屋租赁转让协议》因合同不能继续履行而产生的相应合理损失，其可依据该房屋租赁转让协议向协议相对方孟福庆依法主张相应权利。本案中，祁海国、孟福庆上诉称其之间的《房屋租赁转让协议》合法有效，应由昌泰公司管理人对其承担赔偿责任的理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人祁海国、孟福庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费21106元，由上诉人孟福庆、祁海国负担。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  张利平审判员  彭立辉二〇一九年十二月三日书记员  郭培培