重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9526号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆藤羽图文有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路72号附14号，统一社会信用代码915001060605444137。法定代表人：顾永林，重庆藤羽图文有限公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆丽桥实业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路72号附15号，统一社会信用代码91500106621900458B。法定代表人：胡青植，重庆丽桥实业发展有限公司董事长。上诉人重庆藤羽图文有限公司（以下简称藤羽公司）因与被上诉人重庆丽桥实业发展有限公司（以下简称丽桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初13959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了询问。上诉人藤羽公司的法定代表人顾永林、被上诉人丽桥公司的法定代表人胡青植到庭参加了询问。本案现已审理终结。藤羽公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人赔偿上诉人装修费40000元、搬迁费4000元、6个月租金30000元，共计人民币74000元；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：被上诉人租赁房屋后，对房屋进行了装修，后由于房屋漏雨受潮并部分线路短路断电，导致上诉人无法正常经营，装修后的墙体、线路也大面积损坏，上诉人有部分转账记录证据，要求法院对房屋进行的装修损坏评估，应依法赔偿。丽桥公司辩称，上诉人没有装修，不存在装修损失，不应承担赔偿责任。丽桥公司向一审法院起诉请求：1、判令解除丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令藤羽公司立即支付2019年1月25日起至2019年7月24日止的房屋租金30000元；3、判令藤羽公司支付解除合同的违约金3000元；4、判令藤羽公司支付从2019年1月25日至2019年7月24日期间迟延支付租金的违约金54000元；5、本案诉讼费由藤羽公司承担。一审法院认定事实：丽桥公司为沙坪坝区沙杨路72号附9号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋建筑面积240.78平方米。2017年7月11日，丽桥公司（出租方）与藤羽公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将涉案房屋出租给承租方，房屋建筑面积240.78平方米，房屋用途为图文广告。房屋租赁期限为2017年7月25日起至2018年7月24日止。每季度租金为15000元。在签订本合同时，承租方另行支付履约保证金5000元。2018年7月9日，丽桥公司（出租方）与藤羽公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：出租方将涉案房屋出租给承租方，房屋建筑面积240.78平方米，房屋用途为图文广告。房屋租赁期限为2018年7月25日起至2019年7月24日止。每季度租金为15000元，先交租金后用房，实行按季度交纳，承租方应于每季度开始前十天将租金交给出租方。承租方租房后可对现有房屋进行装修，但应对承租的房屋加以爱护，进行装修时承租方不得破坏房屋结构，不得超荷载，不得拆除消防设施，否则应予以赔偿，同时承担由此造成的一切责任。承租方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方。租赁期间，正常的房屋大修理费用由出租方承担，日常的房屋维修费用由承租方承担，因承租方使用不善给出租方或第三方造成损失的，承租方应立即整改并赔偿损失。出租方负责安装水电表，由承租方按时向物业公司交纳水电费及物业管理费。在签订本合同时，承租方另行支付履约保证金5000元，待合同期满，承租方与物业公司完清欠费、清除房屋内部垃圾并将房门钥匙交回出租方后，由出租方如数无息退回。出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付承租方本合同总额5%的违约金，出租方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。租赁期间，承租方拖欠房租一个月以上等，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按照合同总租金的5%向出租方支付违约金。承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日支付300元违约金给出租方。租赁期满，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金2倍的违约金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。2017年7月11日，藤羽公司向丽桥公司交纳履约保证金5000元(双方均认可该笔保证金亦为2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》的履约保证金）。2019年6月28日，一审法院组织双方前往涉案房屋进行现场勘验并拍摄现场视频。经查看，涉案房屋处于断电状态，墙面大面积渗水，进门左手边靠里有两处墙顶位置正在向下漏水，漏水位置的地面有较多积水，房屋内还放置有藤羽公司的物品。另外，藤羽公司述称要求按照收到丽桥公司发出的要求解除合同的起诉状副本之日作为解除租赁合同的时间，藤羽公司于2019年5月26日收到了丽桥公司的起诉状副本。一审法院审理中，藤羽公司举示了照片打印件6页，拟证明涉案房屋从2017年8月10日出现了一面墙渗水的情况，并不是很严重，从2017年9月25日开始出现漏水的情况，2018年4月10日开始整个房屋都开始漏水，藤羽公司一直要求丽桥公司修缮，丽桥公司一直推脱。2018年7月9日，由于丽桥公司答应藤羽公司解决房屋漏水问题，便续签了合同，但2018年8月10日房屋电线被水浸泡后导致短路。丽桥公司对该组证据的真实性无异议，表示涉案房屋确实存在漏水的情况，雨大的时候漏水的情况就严重，不下雨的时候就不会漏水，具体什么时候开始漏水变严重，丽桥公司并不清楚，藤羽公司并没有书面通知丽桥公司房屋存在漏水的情况。藤羽公司还述称其在2017年9月份就电话告知了丽桥公司的财务人员涉案房屋存在渗水的情况，丽桥公司的法定代表人胡青植也来涉案房屋看过几次，丽桥公司找物管公司前来修过一次，但并没有修好。丽桥公司也述称在2019年2月份左右，藤羽公司告知其涉案房屋有漏水的情况，但经查看房屋现场发现涉案房屋并不漏水，只是有点渗水，情况并不严重。涉案房屋上面有个坝子，应该是从上面的坝子渗水进来的，丽桥公司便要求物管公司的人员去修理，并没有修好，但是房屋只是存在渗水情况，藤羽公司仍在正常营业。一审法院认为，丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同双方应当按照合同约定全面履行权利义务。针对丽桥公司的诉讼请求，分别论述如下：关于请求判令解除丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”丽桥公司作为出租人对涉案房屋负有瑕疵担保责任，其应当保证涉案房屋在租赁期间符合正常的使用状态。根据丽桥公司作出的陈述，丽桥公司于2019年2月左右派人去对涉案房屋存在的漏水情况进行了维修，可见，藤羽公司已经履行了通知义务。但经一审法院现场勘验，一审法院查看到涉案房屋仍有较为严重的渗水、漏水的情况，且地面还存在大量积水，还处于断电的状态，已经严重影响到了涉案房屋的正常使用功能。足见，丽桥公司并未尽到修缮的义务。此种情况下，藤羽公司作为承租人有权解除合同。本案中，丽桥公司与藤羽公司均起诉要求解除《房屋租赁合同》，藤羽公司要求以其收到丽桥公司的起诉状副本的时间作为解除合同的时间，因此，一审法院认定丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月26日解除。关于丽桥公司要求判令藤羽公司支付2019年1月25日起至2019年7月24日止的房屋租金30000元的诉讼请求。如前述论述，丽桥公司于2019年2月份左右派人对涉案房屋进行了维修，但维修后仍有较为严重的渗水、漏水的情况，且地面还存在大量积水，还处于断电的状态，丽桥公司并未尽到修缮的义务。藤羽公司从2019年1月25日开始未向丽桥公司交纳房屋租金，该时间与丽桥公司派人维修的时间相近。由于届时房屋已经处于完全不能正常使用的状态，在丽桥公司尚未修复完毕前，藤羽公司有权拒绝向丽桥公司交纳房屋租金，因此，丽桥公司要求藤羽公司支付2019年1月25日起至2019年7月24日止的房屋租金30000元的诉讼请求并无法律依据，一审法院不予支持。关于丽桥公司要求藤羽公司支付解除合同的违约金3000元及2019年1月25日至2019年7月24日期间迟延支付租金的违约金54000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》的解除并非藤羽公司的违约行为导致，藤羽公司并不应当承担上述违约责任。丽桥公司的该部分诉讼请求无法律依据，不予支持。针对藤羽公司的诉讼请求，分别论述如下：关于解除丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。依据前述论述，一审法院认定丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月26日解除。关于要求丽桥公司赔偿装修费40000元、搬运费4000元、2018年8月5日到2018年10月10日未营业期间造成的损失20000元的诉讼请求。对于该部分诉讼请求，藤羽公司并未举示任何证据证明该部分费用及其金额的形成依据，因此，一审法院不予支持。关于要求丽桥公司退还押金5000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定，“在签订本合同时，承租方另行支付履约保证金5000元，待合同期满，承租方与物业公司完清欠费，清除房屋内部垃圾并将房门钥匙交回出租方后，由出租方如数无息退回。”本案中，承租方藤羽公司仍有物品放置在涉案房屋内，并未与丽桥公司办理完毕还房手续，该保证金的退还条件尚不成就，藤羽公司应在条件成就之后另行起诉。因此，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于要求丽桥公司退还2018年7月25日至2018年12月24日的租金30000元的诉讼请求。藤羽公司举示了照片打印件6页，丽桥公司对照片的真实性无异议，但双方对房屋发生渗水、漏水情况的具体时间存在争议。对此，一审法院认为，仅凭藤羽公司举示的照片本身并不能准确判断出涉案房屋存在上述质量情况具体时间，即藤羽公司并不能证明涉案房屋于2018年7月25日至2018年12月24日期间便已经存在房屋完全不能正常使用的情况，藤羽公司应当承担举证不能的法律后果。因此，藤羽公司要求丽桥公司退还2018年7月25日至2018年12月24日期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于要求丽桥公司支付违约金3000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》约定，“出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付承租方本合同租金总额5%的违约金。”本案中，因丽桥公司不能提供适格的租赁房屋导致解除合同，应当向藤羽公司支付合同租金总额5%的违约金，即应支付违约金3000元。藤羽公司的此项诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司与被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月26日解除。二、原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司于本判决发生法律效力后三日内向被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司支付违约金3000元。三、驳回原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费1066元，减半交纳533元，原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司已预交，由原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司负担。反诉案件受理费3180元，减半交纳1590元，被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司已预交，由原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司负担50元，由被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司负担3130元。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：丽桥公司是否应赔偿藤羽公司装修费、搬运费及退还2018年7月25日至2018年12月24日期间的租金30000元。本院评析如下：第一，关于藤羽公司主张的装修费及搬运费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人藤羽公司在一审审理中未举示证据证明其在租赁期间对案涉房屋进行了装修以及装修损失如何构成，其在二审期间亦未举示新证据，故应承担举证不能的法律后果。同时对于其主张的搬运费，亦未提交证据证明，本院不予支持。第二，对于是否应退还租金的问题。本院认为，腾羽公司主张退还2018年7月25日至2018年12月24日期间租金系基于案涉房屋因漏水无法使用的事实，但根据一审查明的事实，2019年1月25日之后案涉房屋处于完全不能正常使用的状态，但对于2018年7月25日至2018年12月24日期间案涉房屋是否因漏水不能完全使用，腾羽公司并未举示证据证明，应承担举证不能的法律后果，故对腾羽公司该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，藤羽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1725元，由上诉人重庆藤羽图文有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇一九年十二月十八日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微