江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终5175号上诉人(原审被告)：黄安根，男，1979年12月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审被告）：吴晓萍，女，1983年2月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李加超，江苏一正律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：单祥，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨荣发，男，1969年10月9日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：冯松华，女，1972年2月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人黄安根、吴晓萍因与被上诉人杨荣发、冯松华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初5915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄安根、吴晓萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨荣发、冯松华的诉讼请求；一、二审诉讼费用由杨荣发、冯松华承担。事实与理由：《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”具体而言，人民法院应将权利义务是否重大失衡的客观因素，利用对方迫不得已等主观因素纳入显失公平规则的考量范围，一审法院认定事实和适用法律均存在错误。一、一审法院已经查明杨荣发、冯松华就樊建华的20万元借款向黄安根提供担保，且于2017年12月6日履行保证义务出具收条抵作房款。在此过程中，即便杨荣发、冯松华辩称其经营企业出现困难、精神疾病初愈等，均不能证实其出售房屋给黄安根、吴晓萍系其不得已的选择，在此情形下即便存在利益失衡也仍不能认定为显失公平。事实上，杨荣发、冯松华完全拥有自主选择权，选择出卖给黄安根、吴晓萍更有利于履行保证义务并解决企业困境。可见，黄安根、吴晓萍并不存在所谓优势地位，缺乏显失公平的主观要件。二、即便抛开案涉房屋鉴定评估报告存在的种种问题不谈，一审法院以5360元差额认定成交价低于评估市场价70%构成不合理低价缺乏依据，事实上并不存在权利义务的重大失衡。杨荣发、冯松华并无证据证明约定售价超出其预期，房屋买卖合同系当事人真实意思表示，双方系经盐城腾达房产经纪有限公司居间达成房屋买卖合同并完成了房屋产权过户登记手续。若法院在此情形下判决撤销合同，必将损害交易安全和经济秩序的稳定，有损社会稳定。在本院二审过程中，黄安根、吴晓萍补充以下意见：一审法院援引法律条款错误，一审法院援引合同法司法解释（二）第十九条第二款的规定，参照了70%的比例，事实上该条款全文中已明确注明了是针对合同法第七十四条规定的明显不合理低价所作出的细化解释，该第七十四条是债权人撤销权的规定，立法目的是为保护善意第三人的利益，并非约束交易双方，两者属于不同的法律关系，不适用于本案。冯松华辩称，本案名为房屋买卖合同，实际上系因借款产生，根据民间借贷司法解释的规定，本案应当以民间借贷法律关系处理，而不是以房屋买卖法律关系处理。杨荣发为案外人提供的担保不应在买卖合同中体现，杨荣发的担保形式是一般保证，不是连带责任保证，应当先由黄安根向债务人主张，在主张无果的情况下，再向杨荣发主张。请求驳回上诉，维持原判。杨荣发未作答辩。杨荣发、冯松华向一审法院起诉请求：1.判令撤销杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍之间2017年12月5日订立的房屋买卖合同，恢复杨荣发、冯松华对康平东路汇豪雅苑6幢303室房屋以及13C室车库的所有权（判决涉案房屋的产权为杨荣发、冯松华所有）；2.本案诉讼费用由黄安根、吴晓萍承担。一审法院认定事实：2017年12月5日，杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍签订房屋买卖合同书一份，合同书约定：甲方杨荣发、冯松华（卖方）；乙方黄安根、吴晓萍（买方）；丙方（中介方）盐城腾达房产经纪有限公司。甲方将案涉房产卖给乙方，建筑面积为120.45㎡，车库面积22.32㎡，产权证号大丰房权证大中字第××号，第20094232号，附随该房屋一并转让的设施、设备包括房屋内所有物品。甲方承诺该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为江南村镇银行，甲方应于2017年12月5日前办理抵押注销手续；房屋成交价为60万元，包括室内设施、设备。付款方式为合同签订之日乙方应向甲方支付定金20万元，双方完成房屋产权过户手续签字之日付23万元，过户拿证后付17万元，全部打入杨荣发尾号为8172的银行账户。双方同意于2017年12月5日办理所有权转移登记，过户所发生的税费由甲方承担。房屋的交付方式双方协商腾出该房屋交付给乙方占有、使用，并移交钥匙作为房屋转移占有的标志，双方应共同对附随物品进行清点查验。合同还对违约责任、中介服务等进行了约定。杨荣发、冯松华以及黄安根在合同书上签字。房屋于2017年12月5日过户登记至黄安根、吴晓萍名下。2017年12月5日，黄安根向杨荣发的江南村镇银行尾号8172号账户转账20万元，向冯松华账户转账2万元。2017年12月6日，黄安根向冯松华账户分别转账5万元和12.5万元。另查明，2017年9月20日，案外人樊某、朱某向黄安根出具借款借据一份，借款金额为20万元，月利率按2%计算，借款期限自2017年9月20日至2018年3月19日，杨荣发提供了担保。2017年12月6日，杨荣发、冯松华向黄安根出具收条一份，收条载明“今收到樊建华、朱叶平借款借据原件一份，借款金额20万元。2017年12月5日黄安根向杨荣发的江南村镇银行（账号略）转账20万元，房屋过户税收5000元。2017年12月5日，黄安根向冯松华（账号略）转现金2万元，剩余17.5万于2017年12月6日打进冯松华（银行账号略）。以上款项合计为60万元，该款项是黄安根向杨荣发、冯松华支付的购房款。”同日，杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍签订房屋租赁合同一份，出租方为黄安根、吴晓萍，承租方为杨荣发、冯松华，租金为每月4000元，租赁期自2017年12月6日起至2018年12月5日止。2018年4月27日，一审法院依法受理黄安根、吴晓萍与杨荣发、冯松华房屋租赁合同纠纷案。后黄安根、吴晓萍于2019年4月25日向一审法院申请撤诉，一审法院裁定准许其撤诉。2018年11月14日，杨荣发、冯松华向一审法院提起本案诉讼。案件审理过程中，一审法院依据杨荣发、冯松华的申请，依法委托了东台市房地产土地估价有限公司对案涉房屋及屋内所有的物品进行估价。东台市房地产土地估价有限公司作出东房估字（2019）第457号房地产司法鉴定估价报告。估价报告载明，案涉资产在价值时点2017年12月5日的市场总价值为86.48万元（住宅含室内装饰装修72.87万元、汽车库11.16万元、室内附属设施合计估价2.45万元）。另外在一审庭审中，杨荣发、冯松华代理人向一审法院提交了落款时间2017年5月14日杨荣发的遗书一份、杨荣发2016年4月1日至7月4日在大丰第二人民医院和2016年8月11日至2017年5月15日在南京脑科医院的门诊病历、以及2017年5月15日至6月7日期间南京脑科医院的出院记录，杨荣发被诊断为复发性抑郁症。一审法院认为，杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍双方订立房屋买卖合同时合同显失公平，杨荣发、冯松华有权请求人民法院予以撤销。其理由：首先，本案中双方房屋买卖成交价与杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍双方签订合同时点的评估市场价之比为69.38%，成交价低于评估市场价的70%，比照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的第十九条第二款的规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”其次，本案房款对价中杨荣发担保的20万元是一个未到期的担保债务。根据杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍双方陈述以及庭审中查明的情况，在签订合同时，杨荣发、冯松华所经营的企业经营出现困难，杨荣发精神疾病初愈。由此可见，杨荣发、冯松华在本次房屋买卖中以低价出售房屋、从房款中抵偿未到期债务，对其有两重不利，不合常理。再次，双方房屋买卖合同签订当日即将房屋产权过户到黄安根、吴晓萍名下，但并未实物交房，而是签订了落款日期为次日的房屋租赁合同，黄安根、吴晓萍并无实际占有使用房屋的需求，成交的着眼点主要是实现其由杨荣发担保的债权和低价买卖。因此，双方的房屋买卖合同有违合同法上的公平原则，可以认定为合同成立时显失公平。不动产物权的设立、变更和转让，应当依法登记，杨荣发、冯松华要求恢复其对康平东路汇豪雅苑6栋303室房屋以及13C室车库的所有权的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十五条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，一审法院判决：一、撤销杨荣发、冯松华与黄安根于2017年12月5日签订的《房屋买卖合同书》。二、驳回杨荣发、冯松华其他的诉讼请求。案件受理费9800元，鉴定费6500元，合计16300元，由杨荣发、冯松华负担8150元，黄安根、吴晓萍负担8150元。在本院二审过程中，黄安根陈述：“借款出具以后大概两三个月的样子，因为我在外地，有人给我打电话说樊建华跑掉了，我就去找了杨荣发，问他担保怎么办，杨荣发没有出面，然后是冯松华出面跟我谈的，说钱他们认，但是目前没有钱，她说正好他们企业也缺钱，让我再借点钱给他们，我说我也不是专门放头子的，还钱就给我一个期限，不还钱我就起诉，然后冯松华说让我不要起诉她，她说钱没有，房子有两套，有一套抵押在银行，冯松华就说把（另一套）房子给我抵债，然后就谈房子的价格，按当时大丰市场价格大约在60万左右，双方也同意了这个价格，当时我也想再买一套房子，然后我又凑了40万元给她，总共以60万元成交的，这60万元也是房屋当时的市场价。”冯松华陈述：“樊建华跑了以后，黄安根来找杨荣发，杨荣发就特别害怕，他也生病了，状态也不太好，所有的事情都是由我和黄安根谈的，我开始说把房子做抵押给黄安根，黄安根一开始同意的，之后黄安根跟我说要过户，黄安根说让我放心只要我把钱还给他，他就把房子还给我，过户过回头，他说他在大丰有好几套房子，然后我就同意了，……我在案涉房屋上收到黄安根合计39.5万元房款。……整个房屋买卖的事情以我为主，杨荣发是知道的。”对于签订房屋租赁合同的原因，黄安根陈述，当时杨荣发、冯松华的女儿在上高三，为了不让家里人知道，杨荣发、冯松华要求长期租房，后来黄安根只同意租一年。本院二审另查明，在黄安根起诉杨荣发、冯松华的房屋租赁合同纠纷案件中，冯松华陈述，卖房子给黄安根是因为杨荣发帮樊建华借了20万元，另外樊建华差信用社创业支行18万元也是杨荣发担保的，当时涉案房屋还差江南银行19万元的抵押贷款，黄安根帮其把上述两笔钱全部还掉，双方经过协商，最后冯松华同意将房屋过户给黄安根，黄安根也同意将房子租给杨荣发、冯松华，让杨荣发、冯松华继续居住，并且承诺以后杨荣发、冯松华有钱了，还可以将案涉房屋买回来。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的其他，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。根据上述规定，当事人请求撤销因乘人之危等导致显失公平的民事法律行为，需具备以下要件：一是须一方有利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显示公平。即仅当乘人之危或恶意利用他人弱势导致显失公平，方得救济。本案中，杨荣发为案外人樊建华向黄安根的20万元借款提供保证担保，未明确约定保证担保方式，应为连带责任担保，后杨荣发、冯松华与黄安根、吴晓萍签订案涉房屋买卖合同，杨荣发、冯松华赎回借条，另外收取黄安根、吴晓萍房款39.5万元，并用于偿还其自身的债务，通过双方的庭审陈述及冯松华在房屋租赁合同纠纷案件中的陈述，双方系经过协商达成由杨荣发、冯松华将案涉房屋出卖给黄安根、吴晓萍的协议，黄安根、吴晓萍并不存在利用杨荣发、冯松华危困或弱势之行为和以此牟取不正当利益之故意，一审法院仅以房屋交易价格低于鉴定价格的69.38%为由撤销双方之间的房屋买卖合同于法无据，本院予以纠正。综上所述，黄安根、吴晓萍的上诉请求成立，依法应予支持，一审法院适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市大丰区人民法院（2018）苏0982民初5915号民事判决；二、驳回杨荣发、冯松华的诉讼请求。一审案件受理费9800元，鉴定费6500元，合计16300元，由杨荣发、冯松华负担；二审案件受理费9800元，由杨荣发、冯松华承担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇一九年十二月十九日法官助理 徐 平书 记 员 周亚梅附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。