湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13418号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵林，男，1968年11月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王跃兰，女，汉族，1968年3月17日出生，住长沙市雨花区，系上诉人之妻。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭明安，男，1968年7月26日出生，土家族，住湖南省龙山县。委托诉讼代理人：丁娟娟，湖南楚仁律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区8栋1单元2楼。负责人：黎清炎，主任。上诉人赵林因与被上诉人彭明安及原审第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。赵林提出上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，依法改判并驳回彭明安本诉诉讼请求；二、请求改判彭明安向赵林支付违约金4,000元并赔偿转让费及装修附属物款损失82,000元。三、请求判令由彭明安承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决书认定赵林与门面业主方的租赁合同于2018年9月1日被解除缺乏充分必要依据。首先，赵林自2016年11月30日后成为涉案门面的承租人，赵林一直按半年度一次向第三人缴纳租金，双方形成事实上的租赁关系，虽然双方均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知赵林。本案中相关主体均没有向赵林作出过要求解除租赁关系的意思表示。虽然2018年8月7日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与长沙市雨花区东山街道办事处发布联合公告，但该公告仅是告知小区业主，原作为门面出租方的主体由第三人变更为湖南中运投资有限公司（以下简称中运公司），是合同主体的变更。其次，中运公司于2018年8月23日发出的《招商公告》性质属于要约邀请，显然不具备法律性质的强制效力，也不应作为人民法院裁判的依据之一。再次，从中运公司整体的招商及洽谈情况来看，该公司并没有在2018年8月23日解除与赵林租赁关系的意思表示，而仅仅发出招商邀约，要求全体原承租人签订新的租赁合同。二、赵林失去涉案门面的租赁权确实属实，但是一审法院并未查清赵林丧失租赁权的真实原因，并未实质审理其反诉请求。首先，涉案小区原由黎托新城公司承建，涉案门面是为解决安置村民物业管理费来源及维修资金由小区居民共同享有物业配套用房，因投资来源属于雨花城投集团公司，故建成后交由雨花城投集团公司下属的黎托新城公司管理。黎托新城公司先后委托了长沙大田物业管理服务有限公司（以下简称大田物业公司）和第三人进行经营管理。赵林从原始门面租赁人黄虎手上花费32.8万元转让费租赁了涉案门面并投入资金装修用作经营。该转让费的支出符合行业惯例及当地实际。其次，在2018年7月中旬新的租赁经营管理人中运公司进场后为实现自己的经营效益，要求承租人订立新的租赁合同并提高门面的租金标准。赵林作为门面的承租人应当由其自行处理与中运公司的关系，而彭明安在该特殊时期擅自直接与中运公司签订租赁合同，以排除转租关系并谋求逃避支付门面转让费，显然违背了双方原签订的租赁合同关系，构成违约。赵林有理由不予退付收取的租赁押金和预收的租金。三、彭明安行为中明显存在违约情形。首先，赵林与彭明安之间的租赁关系尚未解除，在未告知赵林的情况下与中运公司签订租赁合同。该行为导致赵林无法再继续与中运公司洽谈租赁事宜。其次，即算是租赁关系基于彭明安单方面的原因而被变更或解除，但赵林与彭明安原有的租赁关系仍应受到法律约束。彭明安应将房屋交还给赵林，再由赵林向中运公司主张返还门面并要求其承担门面转让费及装修附属物损失。四、赵林自始至终均无过错。赵林从黄虎处通过支付转让费，取得涉案门面并投资进行装修，完全是市场经济行为。在中运公司接手经营管理权的过程中，赵林并未拒绝与中运公司签约，只是在租金标准上双方还在磋商的过程中，彭明安在未告知赵林的情况下突然与中运公司签订租赁合同，明显违反了法律规定。综上所述，赵林并未违反合同约定，且向第三人支付了2018年下半年度的租金，一审判决认定事实不清，适用法律不当，对赵林而言极度不公平。彭明安辩称：一审判决的结果正确，但事实不是完全的事实，真实情况是中运公司要求彭明安与其签订租赁合同，赵林一直未与中运公司签订租赁合同，而彭明安作为实际的承租方，在涉案物业已经交给中运公司接管的情况下，才与中运公司签订合同。第三人也多次表明其多收取的租金是可以退还给赵林的。赵林与第三人并未签订合同，只是交付了租金，故双方有串通制造租赁的嫌疑。在当时的情况下，彭明安如不与中运公司签订租赁合同，中运公司将起诉彭明安，事实上中运公司也起诉了多个未签订租赁合同的实际承租人。第三人未发表陈述意见。彭明安向一审法院提出诉讼请求：1、确认彭明安、赵林签订的《门面租赁合同》自2018年7月1日起无效；2、判令赵林返还门面押金4,000元、租金20,000元共计24,000元，以上述总额为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；3、案件诉讼费用由赵林承担。赵林向一审法院提出反诉请求：1、判令彭明安向赵林支付违约金4,000元；2、判令彭明安向赵林支付门面损失82,000元；3、判令彭明安承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：黎托建设公司系长沙市雨花区湘天路508号康景园一期9A栋102号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。后黎托建设公司将涉案房屋委托大田公司进行管理、收益。2009年10月10日，大田公司与黄虎签订《房屋租赁合同》，约定大田公司将涉案房屋出租给黄虎，租赁期限自2010年1月至2013年12月30日。黄虎将涉案房屋改成四间小门面进行使用。2013年5月1日起，涉案房屋交由第三人使用管理和收益。2016年11月30日，黄虎将涉案房屋转让给赵林使用。赵林提交了一份《商铺经营权转让》协议，载明黄虎以382,000元转让商铺给赵林。赵林还提交了两张收条，载明黄虎收到了赵林支付了328,000元。赵林自2017年1月1日开始向第三人支付涉案房屋租金。2018年5月21日，彭明安与赵林签订《门面租赁合同》，约定赵林将涉案房屋中的一间门面出租给彭明安使用，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月30日，租金为每年48,000元。合同第四条约定彭明安在签订合同时，应向赵林缴纳4,000元门面押金。第八条约定若彭明安在赵林没有违反合同的情况下提前解除合同，视为彭明安违约，彭明安应赔偿违约金4,000元。合同签订当日，彭明安向赵林支付了押金4,000元以及2018年6月1日至2018年11月30日止的租金24,000元。2018年8月7日，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城投公司）与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办事处）发布了《联合公告》：中运公司于2018年6月19日成为涉案房屋承租中标人，自2018年8月1日起履行康景园小区的物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，租赁期限15年。2018年8月22日，黎托建设公司向中运公司出具《委托函》，委托中运公司经营管理及分租康景园商业门面的物业。2018年8月23日，中运公司发布《黎郡新宇·康景园临街门面招商公告》：黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止。中运公司定于2018年8月26日启动康景园门面招商工作，租赁期限届满的原承租人在同等条件下享有优先租赁权，招商截止日期为2018年9月6日，逾期未洽谈续租事项的视为放弃优先租赁权。2018年9月12日，中运公司委托湖南如金律师事务所向赵林发出《律师函》：认为赵林至今未与中运公司签约租铺，实际造成了非法占用商铺转租，形成了对中运公司的侵权行为，要求赵林自收到函件后立即停止所有侵权行为，并于3日内与中运公司联系处理后续事宜。彭明安之子彭宇鑫与中运公司签订了《租赁合同书》，继续租赁涉案房屋中的一间门面经营快递业务，租赁期限5年，自2018年8月1日至2023年6月30日。该合同注明的签订时间是2018年8月1日。一审法院认为，黎托建设公司作为涉案房屋所有权人，先后委托大田公司及第三人作为处理涉案房屋租赁事宜的代理人。黄虎先后通过大田公司及第三人与黎托建设公司形成了房屋租赁关系，但2013年12月30日以后，因未约定租赁期限，则为不定期租赁。2016年11月30日，黄虎将房屋租赁权转让给赵林，第三人收取了赵林支付的租金，认可了赵林的承租人身份。赵林于2018年5月21日与彭明安签订的《门面租赁合同》，系双方真实意思表示，第三人亦未提出异议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黎托建设公司作为涉案房屋所有权人于2018年8月22日出具《委托函》，委托中运公司经营管理及分租涉案房屋，中运公司取得代理权限，第三人不再具有代理权。2018年8月23日，中运公司发布《黎郡新宇·康景园临街门面招商公告》，在公告中称原有合同已经全部终止，为行使不定期租赁合同出租方的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，行使上述解除权应当在合理期限之前通知承租人。故该院酌情认定赵林与黎托建设公司之间的租赁关系自2018年9月1日起解除。据此，赵林与彭明安之间的《门面租赁合同》自2018年8月31日租赁期限届满，超出届满期限的部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。故彭明安诉请确认《门面租赁合同》自2018年7月1日起无效，没有事实和法律依据，该院不予支持。合同履行期限届满后，彭明安诉请返还押金4,000元及支付利息，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。关于彭明安诉请返还的租金。根据彭明安、赵林签订的《门面租赁合同》，租金为每年48,000元，故每月租金计算为4,000元。彭明安已缴纳2018年6月至11月，共6个月的租金24,000元。因合同履行期限到2018年8月31日届满，故赵林应当返还2018年9月至11月的租金12,000元并支付利息。关于赵林提出的反诉请求。因黎托建设公司解除了与赵林的房屋租赁合同，赵林丧失了涉案房屋的出租权，其要求彭明安承担违约责任、支付违约金、赔偿门面转让价款的损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决如下：一、赵林自判决生效之日起七日内向彭明安返还押金4,000元，租金12,000元，并支付利息（以16,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年9月9日计算至全部清偿之日）；二、驳回彭明安的其他诉讼请求；三、驳回赵林的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，因适用简易程序减半收取200元，反诉费975元，合计1,175元，由赵林负担。在本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。在庭审过程中，双方均认可彭明安与中运公司签订《租赁合同书》的实际日期并非为2018年8月1日。赵林陈述签订日期为2018年11月22日，彭明安陈述签订日期为2018年9月21日。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：一审法院认定赵林与门面业主方的租赁合同于2018年9月1日被解除是否妥当以及彭明安是否应向赵林承担相应违约责任。关于合同的解除问题，经审查，本案所涉房屋权属人系长沙市黎托新城建设开发有限责任公司（以下简称黎托建设公司），该公司先后委托案外人大田物业公司、第三人以及中运公司对该房屋进行经营管理。黄虎就包括本案所涉房屋在内的部分门面与大田物业公司签订《租赁合同》，合同期满后，黄虎继续租赁该房屋，并向第三人交纳租金。2016年11月30日，赵林从黄虎处受让该商铺的经营管理权，并与彭明安形成租赁合同关系。在此期间，赵林每月直接向第三人缴纳租金及相关费用，第三人并未提出异议，据此可以认定双方形成了事实上的租赁关系。因双方并未签订书面租赁合同，且未明确约定租赁期限，故双方形成不定期租赁关系。2018年8月，长沙市雨花城市建设投资集团有限公司与长沙市雨花区东山街道办事处发布的《联合公告》、房屋权属人黎托建设公司向中运公司出具的《委托函》以及中运公司发布的《黎郡新宇?康景园临街门面招商公告》等一系列证据可以证明中运公司作为本案所涉房屋的经营管理权人单方行使了合同解除权，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定并综合考虑通知的合理期限后确认赵林与第三人形成的租赁合同关系自2018年9月1日起解除并无不妥，本院予以维持。且中运公司已就本案所涉房屋另行与彭明安签订租赁合同，亦以行为表示其不再继续履行与赵林之间的原租赁合同。据此，赵林上诉主张中运公司并未提出解除赵林与原业主方的租赁合同依据不足，本院不予采信。关于彭明安是否应向赵林承担违约责任的问题。如前所述，2018年9月1日以后，赵林即丧失了对涉案房屋的出租权，赵林与彭明安之间的租赁合同实际无法履行，彭明安为继续承租该房屋，与权利人中运公司另行签订合同并未违反法律规定，赵林主张彭明安承担违约责任依据不足，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。赵林基于中运公司行使合同解除权所遭受的损失，其可另行主张。综上所述，赵林的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由赵林负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月九日书记员 杨 念附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。