江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3313号 上诉人（原审原告）：南昌市美达物业管理工程有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区民德路341号B座1401室，统一社会信用代码：91360100705567736F。 法定代表人：郇涛。 委托诉讼代理人：熊泳梅，女，1975年2月13日生，汉族，住江西省南昌市安义县，系公司员工。代理权限：一般代理。 被上诉人（原审被告）：周继雄，男，1986年5月21日生，汉族，住江西省南昌市安义县，职业：个体户。 委托诉讼代理人：袁鹏，江西赣辉律师事务所律师，代理权限：特别授权。 上诉人南昌市美达物业管理工程有限公司（以下简称美达物业公司）因与被上诉人周继雄物业服务合同纠纷一案，不服江西省安义县人民法院(2019)赣0123民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 美达物业公司提出上诉请求：1、撤销一审判决。2、判决被上诉人支付拖欠的物业费111249.27元，违约金暂计算至2019年6月30日为20773.87元（违约金计算至被上诉人实际付款之日止），共计132023.14元。3、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院以上诉人“未对现代名门小区29栋101商铺内部楼梯的保洁、安保及电梯维修保养、垃圾清运等进行物业服务”为由，判决被上诉人所欠物业费用减免40%，完全错误理解物业管理法规规定及物业服务合同约定的物业服务的范围，将上诉人依照法规规定及合同约定仅需对涉案小区业主共有区域和共用设施设备提供物业管理服务的范围，扩大至被上诉人专有部分（商铺专用楼梯）及被上诉人自行安装的商铺专用电梯，缺乏法律依据和合同依据。二、一审法院作出的减免被上诉人40%的物业费用判决，不仅损害了上诉人的合法的合同权益，客观上还损害了其它业主的合法权益，对于正常缴纳物业管理费的业主有失公平。三、本案一审已经认定案涉小区的前期物业服务合同（上诉人与小区建设单位签订）及前期物业服务协议（上诉人与被上诉人签订）均合法有效，即使物业服务企业存在未完全履行物业服务合同约定或法律规定义务的情形，业主也仅有请求继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的权利，并无权主张降低物业服务费的标准。一审判决进行判决减免物业管理费的40%，于法无据。四、一审法院认定的被上诉人所欠物业费金额有误，未支持上诉人的违约金主张，客观上纵容了被上诉人的违约行为，请二审法院予以纠正和支持上诉人的违约金主张。 周继雄辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审原判。 美达物业公司向一审法院起诉请求：1、判令周继雄支付拖欠的物业管理费111249.27元（2017年8月22日起至2019年6月30日），违约金计算至2019年6月30日为20773.87元，共计132023.14元。剩余违约金计算至周继雄实际付款之日止；2、一审案件诉讼费由周继雄承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，美达物业公司与南昌宏浩房屋开发有限公司签订《安义县现代名门前期物业管理服务合同》，该合同约定南昌宏浩房屋开发有限公司聘请美达物业公司为“安义县现代名门”项目实行专业化的物业管理服务，并对物业服务范围、事项，物业服务期限，物业服务费用，物业的使用及维护等具体内容进行了约定。该合同第10条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业、会所为1.5元/月每平方米;第14条约定物业管理服务费于本合同生效之日起首年度按年度收取，预缴一年，次年起按季度计收，每季度首月十日前缴纳当季费用，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以业主接到《入伙通知书》并实际办理入伙的时间为准，逾期未缴纳相关费用的应从逾期之日起按应交欠费总额每日万分之五交纳违约金。合同签订后美达物业公司即对该小区实施物业管理服务。2016年8月16日，美达物业公司向周继雄发放了入伙通知书,通知书上明确表示免除一年物业服务费。2016年8月22日，美达物业公司与周继雄签订了《前期物业服务协议》，约定美达物业公司对周继雄位于“安义县现代名门”29栋101号面积为3322.47平方米的商铺提供物业服务，协议对双方的权利和义务、前期物业管理服务内容、物业服务管理质量、物业服务费用等事项进行了详细的约定。此后，周继雄未按约支付物业费，自2017年8月22日起至2019年6月30日未缴纳的物业服务费共计110970.5元。美达物业公司多次向周继雄发函催收，周继雄至今未付。另查明：2016年,周继雄向美达物业公司缴纳了装修保证金5000元，此款至今未退还。 一审法院认为，美达物业公司与南昌宏浩房屋开发有限公司签订《安义县现代名门前期物业管理服务合同》对业主具有约束力，美达物业公司与周继雄签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于，美达物业公司是否按合同约定全面地履行了物业服务义务，周继雄以美达物业公司服务质量存在瑕疵拒绝交纳物业费是否成立。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。具体到本案，美达物业公司为现代名门小区29栋101号商铺提供了某些物业服务，如绿化管理等，但的确存在一些重大瑕疵，美达物业公司未对现代名门小区29栋101号商铺内部楼梯的保洁、安保及电梯维修保养、垃圾清运等进行物业服务，基于上述理由，一审法院认为周继雄具有行使瑕疵履行抗辩权的权利，减免部分服务费用后合理的物业服务费用应当支付。综合本案事实，一审法院酌定周继雄尚欠物业服务费用可适当减免40%，即周继雄应支付美达物业公司2017年8月22日至2019年6月30日的物业服务费66582.3元{（3322.47㎡×1.5元㎡／月×22个月+1328.99元）×60%}。因美达物业公司存在瑕疵履行物业服务的情形，故对美达物业公司主张违约金的诉请一审法院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第十二条,《物业管理条例》第四十一条规定，判决：一、周继雄在一审判决生效后十五日内支付南昌市美达物业管理工程有限公司物业管理服务费66582.3元。二、驳回南昌市美达物业管理工程有限公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2940元，减半收取计1470元，由南昌市美达物业管理工程有限公司负担590元，周继雄负担880元。 本院二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：美达物业公司在入住安义县现代名门小区物业服务期间，所服务小区存在人行道、车行道上堆积着大量建筑垃圾长时间未及时清理情况。一审庭审中美达物业公司自认在服务周继雄的29栋101商铺中存在对该商铺外围的卫生清洁和保安巡逻不足，服务不到位。 本院认为，2016年8月22日，美达物业公司与周继雄签订了《前期物业服务协议》，约定美达物业公司对周继雄位于“安义县现代名门”29栋101号面积为3322.47平方米商铺提供物业服务，协议对双方权利和义务、前期物业管理服务内容、物业服务管理质量、物业服务费用等事项进行详细约定，该《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，双方均应依约诚信履行。上诉人美达物业公司在服务“安义县现代名门”楼盘中存在小区人行道、车行道上堆积大量建筑垃圾长时间未及时清理、在对周继雄的29栋101商铺提供服务中，存在对商铺外围的卫生清洁和保安巡逻不足，服务不到位等违反物业服务协议的事项，故上诉人美达物业公司因物业服务质量不合格，服务内容不到位，应承担相应的违约责任。对于一审法院将物业公司提供服务的范围扩大到周继雄29栋101号商铺内部楼梯的保洁、安保及电梯维修保养，属事实认定错误，本院依法予以纠正。对于一审法院酌定减免周继雄物业服务费用40%，因减免比例过高，导致权责失衡，根据权责相一致原理，本院依法将减免比例调整为30%。物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用，业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，故周继雄应继续履行70%的物业费支付义务，支付给上诉人美达物业公司自2017年8月22日至2019年6月30日的物业服务费共计77874.4元{（3322.47㎡×1.5元㎡／月×22个月+1607.65元）×70%}。因美达物业公司服务质量、内容上存在违反物业服务协议事项，一审法院据此对其主张的违约金不予支持，并无不当，本院予以支持。 综上所述，原审判决适用法律正确，但部分事实认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市安义县人民法院（2019）赣0123民初1377号民事判决； 二、周继雄在本判决生效后十五日内支付给南昌市美达物业管理工程有限公司物业管理服务费77874.4元； 三、驳回南昌市美达物业管理工程有限公司其他上诉请求。 如果被上诉人周继雄未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2940元，减半收取1470元，二审案件受理费2940元，合计4410元，由上诉人南昌市美达物业管理工程有限公司负担1323元，被上诉人周继雄负担3087元。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  陈大奎 审 判 员  龚 江 二〇一九年十二月十日 法官助理  杨 光 书 记 员  王 娉