湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10465号上诉人（原审原告）：深圳市花样年国际物业服务有限公司。住所地：广东省深圳市南山区招商接到南海大道与东滨路交汇处美年广场二栋201房。负责人：陈湘明，总经理。委托诉讼代理人：雷新华，湖北诺亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳婵娟，湖北诺亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司。住所地：湖北省武汉市硚口区古田二路网商总部大厦A栋5楼。负责人：章诚，总经理委托诉讼代理人：许跃利，湖北卓创德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑜，该公司员工。上诉人深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年公司）因与被上诉人武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（以下简称嬉空间公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院(2018)鄂0104民初6989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花样年公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人在履行前期物业合同期间无违约行为。发生在2018年1月份的专线投诉记录确实存在，但投诉反映的内容不真实，是投诉上诉人未严格履行装修管理和监管职责。上诉人一直在依约履行物业管理、公共绿化养护管理等物业服务，且受到业主号评，说明上诉人提供的服务符合《前期物业服务合同》的约定。上诉人从未认可被上诉人发函通知解除合同的效力，双方未达成解除合同的合意。即便上诉人应被上诉人要求配合变更用电过户，但这并不是同意解除合同。案涉装修情况的函件不能证明上诉人有严重违反合同约定的行为。二、一审适用法律错误。被上诉人无权解除《前期物业服务合同》，一审认为依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，上诉人未在异议期间向提出异议并起诉，认定解除权成立，属于适用法律错误。适用上述条款的前提是被上诉人具有解除权，实际上，被上诉人不具备解除权。一审不支持2018年5月之后的物业服务费及违约金，属于适用法律错误。嬉空间公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。花样年公司向一审法院起诉，请求判令：1、嬉空间公司继续履行前期物业合同；2、嬉空间公司立即支付拖欠的物业服务费用及违约金等合计2082490.32元（包括销售配合物业服务费395550.32元及暂时计算至2018年9月30日滞纳金22346.52元、2018年1月至9月空置房物业服务费1192152.13元及暂计算至2018年9月30日违约金337974.55元、前期开办费134466.80元等），后变更为依法判令嬉空间公司支付拖欠的物业服务费用及违约金等合计3844323.23元（包括销售配合物业服务费395550.32元及暂时计算至2019年2月28日滞纳金34889.42元、2018年1月至2019年3月空置房物业服务费2334402.69元及暂计算至2019年2月28日违约金945014元、前期开办费134466.80元等）；3、本案的全部诉讼费用由嬉空间公司承担。一审法院认定事实:2017年3月16日，武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（甲方）与深圳市花样年国际物业服务有限公司（乙方）签订《嬉空间销售配合前期物业合同》，合同约定嬉空间公司将古田艺术品商城项目委托给花样年公司进行销配物业服务，合同第三条第一款约定合作期限根据实际执行情况以甲方通知为准。每月物业服务费用为人民币90385.94元……第二款约定物业开办物资及水吧台接待物资费用由甲方支付。同日，双方签订《古田艺术品商城项目前期物业合同》（以下简称《前期物业合同》），合同约定嬉空间公司将古田艺术品商城，建筑面积为69444.51平方米委托给花样年公司进行物业管理服务，花样年公司按以下标准收取物业服务费：4-17层办公物业费按建筑面积8元/㎡/月由业主缴纳，1-3层商业物业费按建筑面积11.5元/㎡/月由业主缴纳。嬉空间公司未出售的房屋，第一年由嬉空间公司按上述约定标准的50%的标准按季度向花样年公司支付物业服务费，未满季度按实际天数支付，第二年全额向花样年公司支付空置费。本合同期限自嬉空间公司公告发布的交房之日起开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业合同生效时，本合同自动终止。2017年12月29日，嬉空间公司与嬉空间业主办理商品房交付手续，《前期物业合同》自交房之日起生效。2018年6月8日，花样年公司向武汉芃发鸿盛商贸有限公司付款134466.60元，用以购买开办物资。嬉空间公司从2017年10月起未支付《嬉空间销售配合前期物业合同》中约定的费用以及从2018年1月1日起未支付《前期物业合同》中的费用和开办费。一审另查明，2018年5月3日，嬉空间公司向花样年公司发函，表示要求解除与花样年公司签订的古田艺术品商城项目《前期物业合同》，并要求花样年公司于2018年5月31日退场。2018年6月1日，花样年公司对嬉空间公司发的《关于敦请限期移交及退场的律师函》回函，表示嬉空间公司无权单方提出解除合同要求，其所述的花样年公司提供的前期物业服务不能达到合同标准，合同已无法履行与事实不符。2018年4月1日，嬉空间公司与武汉泰高商业管理有限公司签订《武汉市前期物业合同》，合同约定嬉空间公司将古田艺术品商城，建筑面积为69444.51平方米委托给武汉泰高商业管理有限公司进行物业管理服务，合同期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2018年5月14日，花样年公司与武汉泰高商业管理有限公司共同向硚口区供电局申请办理用电过户手续，将用电管理权移交给武汉泰高商业管理有限公司。一审再查明，嬉空间公司已向花样年公司支付2017年4月至2017年9月销售配合费用，自2017年10月开始，嬉空间公司未向花样年公司支付销售配合费用以及物业服务费用。一审法院认为，花样年公司与嬉空间公司签订的《古田艺术品商城项目前期物业合同》已于2018年4月30日解除，嬉空间公司无需向花样年公司支付2018年5月底以后的物业服务费，理由如下：一、花样年公司在履行《前期物业合同》过程中，存在诸多违约行为，有相关政府部门的投诉记录、花样年向嬉空间出具的联系函等予以证实，花样年作为物业公司是典型的服务型企业，根据《物业管理条例》的规定，物业公司的主要职责包括安全、维护等职责。而基于前述违约行为，花样年作为物业公司不仅不履行其作为物业公司的管理职责，不审核装修图纸、监管不到位导致主体结构被破坏，同时对整个项目的管理造成了影响，很显然其物业服务不能达到合同约定，致使合同目的不能实现，已构成违约，嬉空间有权依照法律规定与其解除《前期物业合同》。二、依照《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，当合同一方通知对方解除合同时，自通知到达时止，如果另一方有异议应该在三个月内向人民法院起诉，否则视为没有异议。嬉空间公司向花样年公司发出解除通知后，花样年公司于2018年5月3日签收，如果花样年公司有异议，应该在2018年8月2日前向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或者仲裁。最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十四条理解与使用请示的答复：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定”。该答复明确说明，如果一方通知解除，另一方对是否具备九十三条或者九十四条规定的条件存在异议的，应当在法律规定的异议期间内提出，否则应当不予支持，即应当视为双方合同已经解除。三、嬉空间公司发出解除通知后，花样年公司与嬉空间公司办理解除合同后所涉及的相关费用进行整体对账，并且多次商谈2018年4月30日解除合同后至2019年5月31日退场人员补偿问题，花样年公司要求人员退场安置费250000元，嬉空间公司嬉空间未同意。2018年5月14日，由花样年公司和武汉泰高商业管理有限公司盖章的过户申请中明确写明，我公司承接项目古田艺术品商城目前处于移交过程中，且项目管理手续移交至武汉泰高商业管理有限公司，现申请办理用电过户手续，由深圳市花样年国际物业服务有限公司武汉分公司过户至武汉泰高商业管理有限公司。该行为系花样年公司同意解除合同的意思表示。综上，法院认为，花样年公司与嬉空间公司对《古田艺术品商城项目前期物业合同》的解除已达成合意，嬉空间公司应支付花样年公司2017年10月、11月物业销配费180771.90元，2017年12月前期人员进场费214778元（有工资流水证明），前期开办费134466.80元，2018年1月至5月的物业服务费677106.90，合计1207123.60元。关于花样年公司请求的违约金，因双方在服务期间一直有争议，对于发生的金额无法确认，没有完成付款的前置程序、对账、出具发票工作，故对违约金不予支持。因嬉空间公司同意花样年公司在2018年5月31日退场完毕，故物业服务费计算至2018年5月31日止。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经法院审判委员会讨论，判决：一、武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司向深圳市花样年国际物业服务有限公司支付物业服务费1207123.60元（包括2017年10月以及11月的销售配合费用、2017年12月前期人员进场费、2018年1月至5月的物业服务费用、前期开办费）；二、驳回深圳市花样年国际物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37555元、保全费5000元，由深圳市花样年国际物业服务有限公司承担案件受理费25036元，武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司承担案件受理费12519元，保全费5000元。二审期间，花样年公司提交如下证据：1、武汉泰高商业管理有限公司企业信息咨询报告等工商登记信息，拟证明武汉泰高商业管理有限公司系嬉空间公司的控股公司，两公司具有密切关系；2、嬉空间公司调查表及联名信，拟证明上诉人的服务得到业主好评；3、保洁合同、维修派工合同、设备维修纪录及交接班纪录等工作记录，拟证明上诉人履行物业服务合同。嬉空间公司质证认为，上述证据不属于新证据。本院认为，武汉泰高商业管理有限公司系独立法人，其与嬉空间公司的关系不影响其提供物业服务。调查表及联名信上业主签名无法核实真实性。保洁合同及工作记录不能完整体现物业服务活动，证明效力较低，不能推翻嬉空间公司提供的相关违约行为的证据。因此，对于花样年公司提供的上述证据，本院不予采信。各方均未提交其他新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为,二审争议焦点为嬉空间公司是否有权解除《前期物业合同》的问题。对此，本院认为，首先，《前期物业合同》是建设单位与物业公司在业主委员会未成立前签订的临时性的物业服务合同，对全体业主有效。该合同的主体是建设单位与物业公司，业主无权解除。本案中，花样年公司主张其与业主签订了《前期物业合同》的说法，与事实不符，本院不予支持。其次，依据花样年公司提供的相关证据，有部分业主向“市场热线”投诉物业服务问题，嬉空间公司作为开发商多次向花样年公司发函，反映业主投诉的装修破坏墙体，物业公司未严格审核图纸发放施工许可证及公共设施未及时维护等问题，花样年公司回函对部分问题予以承认并整改，以上事实表明花样年公司提供物业服务不符合前期物业合同和法律规定的义务，存在违约行为。再次，案涉商业项目销售情况不佳，嬉空间公司作为开发商对未销售的物业单位具有业主身份，其占有的专有部分最多，享有最多的业主权益。嬉空间公司主张其与花样年公司多次协商，因退场费的因素未达成退场协议。花样年公司对上述说法虽不予认可，但是花样年公司配合嬉空间公司办理用电用户过户的事实也侧面证明了上述说法。最后，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，嬉空间公司向花样年公司发出解除函后，花样年公司在法定异议期间内未提出诉讼，解除权已生效。花样年公司主张嬉空间公司不具备解除权，但是，依据查明事实，花样年公司存在多处违约之处，此情况下，嬉空间公司行使解除权，符合中华人民共和国合同法第九十四条关于合同法定解除条件的规定，应认定为合法有效。综合以上分析，一审认定嬉空间公司行使解除权有效正确，二审予以维持。另，在前期物业合同于2018年5月予以解除的情况下，花样年公司主张2018年5月之后的物业服务费显然缺乏依据。至于花样年公司主张的违约金，一审对合同解除后的赔偿已作出处理，且花样年公司存在违约行为，因此其违约金的请求不应再予以支持。综上所述，花样年公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37555元，由深圳市花样年国际物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 行审判员 万 军审判员 何义林二〇一九年十二月九日书记员 熊雪婷