黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1282民初3815号原告：高雅萍，女，1975年6月4日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：才艳书，哈尔滨市双城区兰星法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：罗钢，男，1959年1月19日出生，汉族，现住哈尔滨市双城区。被告：闫晓明，男，1971年6月12日出生，汉族，职业建筑工人，现住肇东市。委托诉讼代理人：赵文柱，肇东市跃进乡法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙耀珍，肇东市跃进乡法律服务所法律工作者。第三人：肖井波，男，1982年12月14日出生，汉族，现住肇东市。原告高雅萍诉被告闫晓明、第三人肖井波案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高雅萍及委托诉讼代理人才艳书、罗钢，被告闫晓明及委托诉讼代理人赵文柱、孙耀珍到庭参加诉讼，第三人肖井波经合法传唤未到庭，按缺席，本案现已审理终结。原告高雅萍向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法撤销黑龙江省肇东市人民法院（2019）黑1282执异27号执行裁定书；确认原告高雅萍与肖井波签订的《房屋买卖协议书》有效；解除对原告购买的座落于哈尔滨市双城区双城镇奋斗街恒盛新天地A5栋2单元3层2号房屋（建筑面积50.85平方米）的查封。事实与理由:被告闫晓明与第三人肖井波借款合同纠纷一案，经肇东市人民法院受理并进入执行程序后，经被告闫晓明申请，法院对第三人肖井波名下座落哈尔滨市双城区双城镇奋斗街恒盛新天地A5栋2单元3层2号房屋（建筑面积50.85平方米）进行查封。但事实上该查封房产原告已于2013年8月12日先行向第三人肖井波交付楼房定金款人民币40,000.00元后，于2013年8月15日通过中国工商银行转账方式转给肖井波120,000.00元的同时又以现金方式交给其5,000.00元，即在原告将全部房款交付给第三人肖井波后，肖井波用此款结清该楼房在银行的按揭贷款后从银行取得该房产的《中华人民共和国房屋他项权证》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》等相关手续材料后，双方于2012年12月15日签订《房屋买卖协议书》并由哈尔滨市双城区吉川法律服务所见证存档的同时第三人肖井波将该房产交付原告，也就是自2013年年末开始原告便实际入住使用该房产至今。原告与第三人肖井波签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。期间原告与第三人针对该房产的产权过户事宜曾多次到双城区房产住宅局沟通办理，但因该楼产所在小区由于开发商原因导致整个小区都无法办理产权证照手续。而原告在居住使用该房产期间已按期履行了交付涉及该房产所有的物业、取暖、水、电等一切费用，即使原告未办理过户登记手续，但过错不在原告，因原告已经支付了该房产的全部价款并实际占用，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，针对贵院错误的查封，原告依法向贵院提出执行异议申请后，贵院于2019年9月16日向原告下达了（2019）黑1282执异27号执行裁定书，驳回了案外人即本案原告高雅萍的异议请求。但原告认为，该房产虽未过户，但都是由于种种客观原因导致，不是原告过错，原告事实上已实际占用使用该房产多年，因此贵院查封该财产的行为明显违背上述法律规定，是错误的。为此申请人为了维护其合法权益不受侵害，特向贵院提出执行异议之诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告闫晓明辩称，一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定，所裁定执行的内容不能解除。本案中肇东市人民法院（2019）黑1282执异27号执行裁定书是肇东市人民法院在审理（2019）黑1431号民间借贷案件中法院依照法定程序做出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人称，2013年8月12日向第三人肖井波交付购楼定金及购楼款时，可被答辩人称其于2012年12月15日与第三人签订《房屋买卖协议》可见其诉称前后矛盾，因被答辩人购房协议是2012年12月15日，协议的第三项付款方式为笔下一次交清，并附有收据1份，但从被答辩人提交的证据看只有协议一份，并没有交款收据，根据房屋买卖的有关规定，只有协议，没有收据，该协议是无效的，故该协议是不能作为对抗答辩人的依据。根据物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，本法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记，自记载于不动产登记时发生效力，就本案看，被答辩人购买涉案房屋至今未办理房屋产权登记，按照物权法的规定，该涉案房屋的产权仍属于第三人肖井波夫妻所有，被答辩人对该房屋主张与法无据。故被答辩人与第三人肖井波所签的房屋买卖协议是无效的，协议不能作为对抗答辩人执行的依据。三、根据《最高人民法院关于法院执行设定抵押的房屋的规定》法释(2005）14号第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人抵押的房屋人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请依法拍卖、变卖或者抵债的规定”肇东市人民法院的查封裁定是完全正确的。四、被答辩人从来没有购买过涉案房屋被答辩人称2012年12月15日签订《房屋买卖协议》，2013年8月15日向第三人肖井波支付楼房定金40,000.00元，2013年8月15日通过工商行转账120，000.00元，同时又以现金方式交给第三人5,000.00元，已全部支付房价款的事实。从被答辩人提供的证据、收据、转账看，没有一次是与第三人购买恒盛新天地A5栋2单元2号房屋的交款收据有关联性，甚至连协议约定的收据也没有，这就说明异议人提供的收据、转账与本案无关，不能证实是购楼所支付的款项，因该购买协议系12年签订，协议标明楼款一次交清，而该收据是13年且超过法定定金20%规定，事隔购楼一年之久交付定金，这于民间房屋买卖与法律有悖，因此答辩人认为案外异议人从来没有购买过涉案房屋，以上证据纯属虚构。五、被答辩人并不是涉案房屋的所有权人和占有人，被答辩人称因开发商手续不全等客观原因，无法办理房屋登记，该房屋已由案外人占有，从被答辩人提交的他项权人所有权人为肖井波，该房屋系第三人夫妻贷款购买，在贷款尚未付清不得买卖，从物业费结算票据看交款人为肖井波，故此该房屋所有权人为肖井波夫妻的，被答辩人不能提供证据证明涉案房屋的所有权人是被答辩人和该房屋由其占有的证据。被答辩人既然于2012已完成了房屋买卖手续，为什么在事隔7年之久未办理过户手续，而将责任推到开发商身上，称开发商手续不全，致使房屋至今未能过户。事实证明，肖井波已于2010年12月10日己取得房屋所有权，有双房他字第23744所有权人证书为证，该房系贷款购买，已在中国工商银行股份有限公司哈尔滨支公司设定抵押贷款，贷款未还清不能办理产权证照，由此可见，被答辩人并不是涉案房屋的所有权人：(1)被答辩人与第三人于2012年签订房屋买卖是无效，侵害房屋共有人肖井波妻子民事权益，不符法律规定的情形；(2）被答辩人没有占有该不动产的合法手续：（3）被答辩人不能证实涉案房屋支付过购房款：（4）未办理产权转移登记手续，不符合法律规定的情形；（5）被答辩人的异议不能排除人民法院的执行，因此人民法院对被答辩人提出的异议应予以驳回。综上，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据，假如法院采纳被答辩人的无理请求，不仅会损害答辩人的合法债权，也会浪费紧张的司法资源，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十条第一款的规定，本案诉讼保全裁定应当继续执行，驳回被答解人的异议，依法执行。第三人肖井波未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月12日原告高雅萍与第三人肖井波口头协商，原告高雅萍以总价款165,000.00元人民币购买第三人肖井波所有的位于哈尔滨市双城区××天地××单元××室，建筑面积50.85平方米楼房，当日原告高雅萍向第三人肖井波交付楼房定金款人民币40,000.00元，第三人肖井波收到定金款后给原告高雅萍出具收据一份，收据写明：“今收到高雅萍买楼款定金40,000.00元，预交定金，恒盛新天地A5栋2单元302室，收款人肖井波。”2013年8月15日原告高雅萍通过中国工商银行转账方式转给肖井波120,000.00元，又给付现金5,000.00元，第三人肖井波收款后用此款结清该楼房在银行的按揭贷款，从银行取得该房产的《中华人民共和国房屋他项权证》及《哈尔滨市商品房买卖合同书》等相关材料，按揭贷款结清后工商银行哈尔滨市平房支行出具个人贷款结清证明，并办理解除楼房抵押手续。2013（笔误2012年）年12月15日双方在哈尔滨市双城区吉川法律服务所的见证下补签《房屋买卖协议书》，协议约定：一、甲方（肖井波）自愿将坐落在双城市恒盛新天地A5栋2单元302室，建筑面积50.85平方米自有房屋卖给乙方（高雅萍）；二、房屋价款为165,000.00元;三、付款方式：笔下一次交清，并附收据一份；四、此楼买卖协议签字之日起以前一切债权债务由甲方负责，以后所产生的由乙方负责；五、此楼买卖以后，甲方协助乙方办理产权过户手续，发生的费用由乙方承担；六、此协议是甲乙双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，由哈尔滨市双城区吉川法律服务所见证存档，第三人肖井波将涉案楼房交付给原告高雅萍使用至今。另查明，哈尔滨市双城区恒盛新天地A5栋楼房由于开发商的原因都不能办理房屋产权过户手续，直至2019年9月1日才通知允许办理房屋过户手续、房产证。2019年4月2日，肇东市人民法院在执行闫晓明与肖井波、刘洋借款合同纠纷案件中，依法作出（2019）黑1282民初1431号民事裁定书，对被申请人肖井波名下的位于哈尔滨市双城区××天地××单元××室，建筑面积50.85平方米楼房予以查封，原告高雅萍向肇东市人民法院提出书面执行异议，肇东市人民法院经审查后，于2019年9月16日作出（2019）黑1282执异27号执行裁定书，裁定驳回案外人高雅萍的执行异议请求，原告高雅萍向肇东市人民法院提出案外人执行异议之诉。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。本案中，原、被告双方所签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力；案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的，可以判决停止执行特定标的；对于一般不动产买受人基于其所享有的合法的物权期待权，必须满足：查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可，买受人可以排除人民法院查封及强制执行。本案原告高雅萍购买位于哈尔滨市双城区××天地××单元××室，建筑面积50.85平方米楼房，与第三人肖井波签订有合法有效的房屋买卖协议，价款全部付清，对该房屋已实际占有使用，该行为均发生于法院采取保全措施前，未办理过户手续非因买受人高雅萍原因造成。故原告高雅萍对哈尔滨市双城区××天地××单元××室，建筑面积50.85平方米楼房具有排除强制执行的权利。综上所述，原告高雅萍请求法院确认原告高雅萍与第三人肖井波签订的《房屋买卖协议书》有效，要求立即停止对位于哈尔滨市双城区××天地××单元××室，建筑面积50.85平方米楼房强制执行的诉讼请求合理，本院予以支持；原告高雅萍其它部分诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告高雅萍与第三人肖井波签订的《房屋买卖协议书》有效；二、不得执行哈尔滨市双城区恒盛新天地A5栋2单元302室，建筑面积50.85平方米楼房；三、驳回原告高雅萍的其他部分诉讼请求。案件受理费3,600.00元,由被告闫晓明、第三人肖井波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。本院（2019)黑1282执异27号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  景永慧审 判 员  杨伟泽人民陪审员  蒋丽友二〇一九年十二月五日书 记 员  段玖杭