浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16452号 原告：余军进，男，1971年6月23日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：赵敬、石轩玮，浙江森泽律师事务所律师。 被告：楼景茂，男，1956年11月22日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：丁志坚、成俊颁，浙江国权明达律师事务所律师。 被告：楼林伟，男，1983年11月29日出生，汉族，住义乌市。 被告：童锦琴，女，1938年2月24日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈烈杰，男，1965年1月28日出生，汉族，住义乌市。 原告余军进与被告楼景茂、楼林伟、童锦琴、陈烈杰建设用地使用权合同纠纷一案，于2019年9月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法先适用简易程序审理，由审判员张婷独任审判，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告余军进及其委托诉讼代理人赵敬、被告楼景茂的委托诉讼代理人丁志坚、被告童锦琴、陈烈杰到庭参加了诉讼，被告楼林伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告余军进向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第一、第二被告于2001年3月3日签订的《卖买屋基协议书》合法、有效。2、请求判令第一、第二、第三、第四被告办理占地面积为55平方米的义乌市建设三村42幢2号房地产的初始登记，并协助原告办理占地面积为55平方米的义乌市建设三村42幢2号房地产的不动产权过户至原告名下的转移登记手续。事实与理由：第一被告与陈杭雁原系夫妻关系，陈杭雁于1998年7月4日死亡，第二被告系第一被告与陈杭雁的儿子；陈文豪与第三被告原系夫妻关系，陈文豪于2006年11月9日死亡，陈杭雁系陈文豪与第三被告的女儿，陈烈杰系陈文豪与第三被告的儿子。被告方因城中西路工程建设中个人住宅房拆迁补偿安置取得55平方米的安置土地（被拆迁房屋为第一、第二被告及陈杭雁共有的位于义乌市房屋）。2001年3月3日，原告与第一、第二被告签订了《卖买屋基协议书》一份，约定第一、第二被告将建设小区地块54平方米卖给原告，每平方米价款为3900元，共计价款210600元，另送给原告1平方米，共计55平方米，原告先付给第一、第二被告180600元，余款30000元及今后第一、第二被告旧房拆迁后的房屋补偿款为押金，待原告办理过户手续后一次性付清给第一、第二被告。双方还对其他内容做出了约定。之后，原告依约履行了自己的义务，并在以上55平方米土地上建造了房屋使用至今，现以上房地产为义乌市建设三村42幢2号。但虽经原告多次要求被告方办理以上房地产的过户登记手续，但被告方一直不予办理。无奈，现原告为维护自身合法权益，现起诉。 被告楼景茂辩称，原告与被告楼景茂、楼林伟在2001年3月3日与原告签订过卖买屋基协议书一份是事实，协议签订之后被告方已经按照协议的约定履行了义务，现在该土地使用权上的房屋也由原告方占有使用。2、原告诉称被告方拒绝协助原告办理不动产登记以及过户手续不是事实，被告方是积极协助原告方办理，但是由于本案缺乏当初旧村改造之前的共有人同意，而没有办理，这并非是被告方的原因造成的。到现在为止，被告方仍然愿意协助原告方，请求法庭依法作出正确的处理。 被告童锦琴辩称，卖的事情我不知道，到2009年、2010年的时候，原告两夫妻找我签字，我没有签，到现在为止我也没有签，我也不同意签。 被告陈烈杰辩称，他们之间的买卖我不知道，到我家来签字也没有叫我签，叫我妈签的。 被告楼林伟未作答辩。 原告为其主张向本院提供的证据： 证据1、卖买屋基协议书一份，证明原告向被告方购买土地平方的事实。 证据2、居民生活用电开户登记表（单户）一份、居民生活用电客户供用电合同一份、历月电费明细一份、电费缴款通知单一份、用水情况查询清单一份、义乌市广播电视台用户证一份、租房协议书六份、照片三张，证明房屋一直由原告在使用的事实。 证据3、北苑街道建设社区房屋产权证明一份，证明义乌市北苑社区居民委员会认可房屋归原告所有的事实。 证据4、城镇房屋拆迁用地审批呈报表、建设工程规划许可证、土地使用权登记卡各一份，证明被告方因房屋拆迁取得涉案土地使用权，并已办理国有土地使用权证的事实。 证据5、门牌编号表一份，证明义乌市建设三村42幢2号原门牌号为××幢2号。 证据6、亲属关系证明两份，证明被告方的亲属关系情况。 证据7、房屋所有权证复印件一份，证明被拆迁的房屋系第一、第二被告及陈杭雁共有。 被告楼景茂质证意见： 对证据1、三性均无异议。 对证据2、第一份用电开户登记表的地址与本案地址不一致，与本案没有关系。除了水电费的缴费的真实性无异议，租房协议不清楚，无法质证。 对证据3、真实性无异议，但是对证明目的有异议，房屋的所有权确认不是由居民委员会能确认的，与法律相违背。 对证据4、5、6、7，真实性均无异议，但是这里面涉及到的该房屋拆迁之前的共有人是被告楼景茂、楼林伟和陈杭雁，陈杭雁于1998年7月4日死亡，其遗产应该由其法定继承人继承，拆迁所得的权益也应该由被告楼景茂、楼林伟以及陈杭雁的继承人共同享有。 被告童锦琴、陈烈杰质证意见： 不清楚。 各被告未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 被告楼林伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃举证和质证的权利。对原告提供的证据的证明力，本院依法予以认定。 因被告对原告提供的证据1、4、5、6、7未提出异议，对该证据，本院依法予以认定。对原告提供的证据2，因缺乏关联性，本院不予认定。对原告提供的证据3，虽有义乌市北苑街道建设社区居民委员会的盖章，但对所有权的确认，应由相应的机关出具的产权证书作为证明，且对所有权的认定，亦不属于社区居民委员会认定的范畴，故对该证据的证明力，本院不予认定。 经审理查明：被告楼景茂、楼林伟及陈杭雁户在原稠城西门迎思路25号有房屋建筑面积90.01平方米。后因旧城改造需拆迁，2000年9月20日，被告楼景茂户审批取得占地54平方米、建房层数4.5层位于城中西路××#楼的建房用地，但在该《城镇房屋拆迁用地审批呈报表》上载明的家庭人口共2人。2001年3月3日，原告余军进（乙方）与被告楼景茂（甲方）签订《卖买屋基协议书》一份，该协议书载明“一、甲方同意把建设小区的地块54平方米卖给乙方，每平方米价款为3900元，共计价款210600元正（贰拾壹万零陆佰元正）。另送给乙方1平方米，共计55平方米。二、在本协议签字生效之时，乙方先付给甲方180600元正（壹拾捌万零陆佰元正）。其屋基欠款叁万元及甲方旧村拆迁后的房屋补偿款柒仟元，共计叁万柒仟元正为押金，待乙方办理过户手续后乙方应一次性付清给甲方。三、今后办理房产证和土地证过户手续所需的税费及土地出让金等一切费用由乙方承担，与甲方无关。……”。被告楼林伟在该协议书落款处盖章确认。协议签订后，原告依约支付转让款人民币180600元。2001年5月15日，涉案建房用地取得建设工程规划许可证。后原告出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋现坐落于义乌市建设三村42幢2号。四被告至今尚未办理涉案不动产的初始登记及协助办理转移变更过户给原告的手续。 另查明，陈杭雁与被告楼景茂系夫妻关系，其生有儿子楼林伟。陈杭雁于1998年7月4日死亡。陈文豪和被告童锦琴系陈杭雁的父母。陈文豪于2006年11月9日死亡。陈文豪方父母均早于其死亡，陈文豪与童锦琴生有儿子陈烈杰与女儿陈杭雁。 本院认为，基于以下事实和理由：1、原告余军进与被告楼景茂、楼林伟签订《卖买屋基协议时》，在《城镇房屋拆迁用地审批呈报表》上载明的家庭人口为两人，该审批呈报表系政府机构的登记材料，被告楼景茂与楼林伟也并未向原告披露出卖的建设用地中有陈杭雁的份额；2、合同签订后，原告余军进及时支付了约定的款项，其受让被告楼景茂、楼林伟的涉案建设用地系出于善意且两被告亦将涉案建设用地交付给了原告余军进，原告也出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今；3、没有证据证明陈文豪及被告童锦琴、陈烈杰对被告楼景茂、楼林伟转让涉案建设用地的行为提出过异议；本院认为，综合全案及被告之间的身份关系，结合本案的实际履行情况，原告有理由相信被告楼景茂、楼林伟对涉案建设用地有处分权，原告已尽到了审慎审查义务。被告楼景茂、楼林伟处分涉案建设用地给共有人童锦琴、陈烈杰造成损失的，由被告楼景茂、楼林伟承担相应的责任更为合理，共有人可另行主张。综上，本院认为，原告余军进与被告楼景茂、楼林伟签订的《卖买屋基协议书》实质上是对楼景茂、陈杭雁、楼林伟在旧城改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已付清转让款，履行了本方合同义务，被告作为转让方按双方《房地产绝卖契约》约定负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户手续的义务。陈杭雁去世后，其继承人陈文豪、童锦琴、楼景茂、楼林伟依法负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户手续的义务。楼文豪去世后，其继承人童锦琴、楼林伟、陈烈杰依法负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户手续的义务。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告楼林伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证和抗辩等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 一、原告余军进与被告楼景茂、楼林伟于2001年3月3日签订的《卖买屋基协议书》合法有效； 二、被告楼景茂、楼林伟、童锦琴、陈烈杰于本案判决生效后十日内办理位于义乌市建设三村42幢2号占地面积55平方米的不动产初始登记手续并协助办理将该不动产过户到原告余军进名下的转移登记手续。 案件受理费19400元（已减半），由被告楼景茂、楼林伟、童锦琴、陈烈杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  张婷 二〇一九年十二月六日 书记员  金丽