云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1268号上诉人（原审原告）：彭兰芬，女，1984年9月12日生，汉族，云南省弥渡县人，住弥渡县。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐复金，男，1973年2月11日生，汉族，四川省三台县人，户籍所在地三台县，现住云南省大理市。被上诉人（原审被告）：杨贤儒，男，1991年8月18日生，白族，云南省剑川县人，住剑川县。委托诉讼代理人：杨万惠，云南苍洱律师事务所律师，一般授权代理。原审第三人：大理市国良房地产信息咨询服务有限公司，住所云南省大理市大理镇绿玉小区玉局路50号，统一社会信用代码91532901MA6KY6FX3G。法定代表人：李国良，经理。上诉人彭兰芬因与被上诉人唐复金、杨贤儒、原审第三人大理市国良房地产信息咨询服务有限公司（以下简称“国良公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭兰芬上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房屋系共有财产，被上诉人唐复金擅自处分系无权处分，且未经共有人追认，行为无效，也不符合表见代理的构成要件。1.被上诉人唐复金擅自处分共有房产，未经上诉人同意或追认，显然该处分行为无效。2.被上诉人杨贤儒没有尽到合理的注意义务，在明知共有人存在的情况下，未加以确认便签订合同，明显存在过错。3.本案中，第三人明显存在严重的过错，被上诉人与第三人之间存在明显的利害关系，单方的一致陈述，不能作为认定案件事实的依据，且现有证据足以证实上诉人对签订合同一事并不知情。二、案涉房屋尚未完成公示登记，且无证据证实交易价格高于市场价格，本案不符合善意取得的构成要件，一审判决适用法律错误。被上诉人唐复金答辩称，一审判决正确，其认可一审判决，其意见以一审陈述为准。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人杨贤儒答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果客观公正，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、唐复金代表彭兰芬签字的行为，完全符合表见代理的构成要件，双方的房屋转让行为合法有效。基于本案的客观事实，杨贤儒有足够理由相信唐复金具有代理权，并能够使杨贤儒在主观上形成唐复金具有不容怀疑的代理权的认知。唐复金的代理行为，内容不违背法律或者社会公共利益，也没有损害彭兰芬的实际利益，且杨贤儒签订合同的行为，没有任何不当意图，完全属于善意行为。杨贤儒在此过程中，已经尽到了合理的注意义务。一审认定双方的合同合法有效，完全符合本案的客观事实和法律规定。二、根据最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条的规定，即使唐复金出售房屋的行为系无权处分，也不影响本案中买卖合同的效力。彭兰芬以唐复金无权处分为由主张合同无效，显然与法相悖，应当不予支持。原审第三人国良公司陈述，一审判决合情合理合法，请求驳回上诉，维持原判。原审原告彭兰芬向一审法院起诉请求：一、判决确认被告唐复金与杨贤儒、第三人签订的《房屋居间买卖合同》无效；二、判决被告杨贤儒将位于大理市下关建设路泰业国际广场9号楼11层1103号房屋归还原告；三、判决由第三人将代为保管的泰业国际广场9号楼11层1103号房屋《商品房购销合同》、购房发票等材料归还原告；四、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告彭兰芬与被告唐复金系夫妻关系，于2016年4月22日与云南泰业房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，以810000元向该公司购买了位于大理市下关镇建设路大理泰业国际广场9幢第11层1103号房屋。2018年3月4日，被告唐复金（产权人包括彭兰芬为合同甲方）与被告杨贤儒（买受人，合同乙方）和第三人国良房地产咨询公司（居间方，合同丙方）三方签订了《买卖居间合同》，约定甲方将位于大理泰业国际广场9幢第11层1103号房屋，以1176000元的价出售给乙方，在签订合同时，甲方将物业相关证件、购房合同交由丙方代为保管，由乙方交付甲方定金30000元，剩余首付款720000元，乙方在签订合同十五个工作日付给甲方，合同还对付款方式、房屋交付、违约责任等作了约定。在签订合同时，因彭兰芬怀孕回弥渡生小孩，未到场签名，合同上共有权人彭兰芬的签名由被告唐复金代签，合同第十一条也约定彭兰芬签字由唐复金代签。合同签订后，被告杨贤儒按约向被告唐复金交付了首付款750000元，被告唐复金也将房屋交给了被告杨贤儒。交房后，杨贤儒与物业管理公司办理了相关手续，交纳了相关费用，现已入住涉案房屋。但该房屋未办理房屋过户登记手续。一审法院认为，本案争议的焦点在于被告唐复金与被告杨贤儒在居间方国良房地产咨询公司签订的《买卖居间合同》是否有效？唐复金代原告彭兰芬在合同上签名的行为是否属于表见代理？该代理行为是否有效？所谓表见代理是指代理人虽不具有代理权，但是具有代理关系的某些表面要件，并且这些表面要件足以使第三人相信其有代理权。本案在房屋买卖过程中，因原告彭兰芬怀孕回弥渡居住，虽然不能到场也未出具授权委托书，但被告唐复金提供了彭兰芬身份证和户口册原件，被告杨贤儒和第三人一致陈述在签订合同时唐复金当场给彭兰芬打电话核实，鉴于以上情况，相对人杨贤儒有理由相信唐复金有代理原告彭兰芬出售房屋的代理权。同时在订立合同时，购房人杨贤儒也向唐复金提出过共有人彭兰芬是否同意出售房屋等问题，说明杨贤儒也尽到合理的注意义务。且该房屋转让价格还高于当时的市场价格，并未损害权利人的利益，应确认被告杨贤儒在购买争议房屋时是属于善意。综上，本案被告唐复金代原告彭兰芬在合同签名的行为属表见代理行为，该代理行为有效。杨贤儒取得争议房屋属善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定也只是房地产变动的结果条件，并不是合同生效的要件，即未进行物权登记仅产生物权不变动的效果，但并不影响合同本身的效力。据此被告唐复金与被告杨贤儒订立的《买卖居间合同》意思表示真实，属合法有效的合同。原告以被告唐复金无权处分为由，主张确认被告唐复金与被告杨贤儒订立的《买卖居间合同》无效并返还该房屋及由第三人归还代保管的泰业国际广场9号楼11层1103号房屋《商品房买卖合同》、购房发票等材料请求不合法，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定，判决：驳回原告彭兰芬的诉讼请求。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告彭兰芬承担。二审中，上诉人彭兰芬向本院提交了通话录音四份，以证明上诉人得知房屋出卖后，唐复金坚称没有出售房屋，上诉人报警后，唐复金才承认其代上诉人签字处分房产，处分房产的收入均由唐复金支配，上诉人不知情。经质证，被上诉人唐复金对上诉人提交证据的真实性无异议。被上诉人杨贤儒对上诉人提交的证据不予认可，表示该证据不属于新证据，唐复金虽认可其真实性，但不能证实上诉人的证明目的。原审第三人国良公司对上诉人提交证据的真实性无异议，但表示该证据一审没有提交，不能作为二审的证据使用。被上诉人唐复金、杨贤儒、原审第三人国良公司均没有提交新证据。本院经审查认为，上诉人彭兰芬提交的上述证据，不属于新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效，代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，彭兰芬与唐复金系夫妻，合同签订有第三人居间，合同签订时彭兰芬正怀孕待产，杨贤儒亦已要求唐复金与彭兰芬电话联系，杨贤儒有理由相信唐复金有代理权，唐复金代理彭兰芬签字的行为有效，该行为对彭兰芬发生效力，本案合同亦无法律规定的其他合同无效的情形，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。彭兰芬要求确认本案合同无效并要求返还房屋及相应材料的诉请，不符合法律规定，应当不予支持。综上所述，上诉人彭兰芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人彭兰芬负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月十一日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸