河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6707号上诉人(原审原告)：陈华珍，男，1971年2月24日出生，汉族，市民，住新野县。委托诉讼代理人：杨莹莹，河南大统律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐杰，男，1989年8月7日出生，汉族，农民，住新野县。委托诉讼代理人：陈庆林，河南新光律师事务所律师。上诉人陈华珍因租赁合同纠纷一案，不服新野县人民法院（2019）豫1329民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了公开审理。上诉人陈华珍及其委托诉讼代理人，被上诉人徐杰及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方的土地租赁合同；2、判令被上诉人返还土地，并恢复原状，支付解除合同前的租赁费用2000元，赔偿租赁费用13000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由，1、被上诉人多次不按合同约定逾期交纳租赁费用，且改变合同约定的用途，另行转租他人，已构成违约；2、被上诉人不是蔡庄社区的村民，租赁情况也未征得村组的同意，未召开村民会议或村民代表会议进行审议，租赁合同应属无效合同。徐杰答辩称，租赁合同签订后，上诉人参加平整土地并获得报酬，其明知平整的过程；延期交纳租金不存在，稍晚一、两天不构成根本违约，不应解除租赁合同，一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。陈华珍向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方的土地租赁合同；2、判令被告返还土地并恢复土地原状；3、支付2018年4月至6月的土地租赁费2000元及解除合同后的租赁费损失13000元；4、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年4月1日，陈华珍委托新野县汉华街道办事处蔡庄村8组与徐杰签订了土地租赁合同，约定了双方的权利义务及违约责任。但被告并未按约定支付租赁费并将租赁土地私自转让给他人，其行为已经违反了合同第二条及第六条的合同约定，依照合同约定原告有权解除合同，但被告拒不同意，故起诉。一审法院经审理认定的事实如下：陈华珍系新野县汉华街道蔡庄社区第八居民小组居民，本案土地系蔡庄社区第八居民小组分配给其居民陈华珍的承包土地，该块土地在与徐杰签订土地租赁合同之前为窑坑地。2015年4月1日，甲方新野县城郊乡蔡庄8组与乙方徐杰签订土地租赁合同，合同内容如下：一、租赁土地位置和范围甲方土地占地面积5.8亩，位于龙××北、××路西侧，为蔡庄8组村民陈华珍承包经营，现由本组为代表人，将该土地租赁给乙方生产经营。不得擅自改变土地用途。二、租期和租金租赁期限为18年，即2015年4月1日至2032年4月1日，租金每2年为一环形周期，以后每2年租金按周边租地价格上下调节，自合同签订之日起十日内，乙方一次性付前一年租金10000元，以现金方式支付。此后租金为每年4月8日前支付。逾期不付，合同自行终止。在租赁期内，如遇国家征用土地，乙方在该租赁土地上的建筑物及其附属物的赔偿金全部归乙方所有，与甲方无关。三、甲方的权利和义务在租赁期间内，甲方保证乙方在所租赁的土地范围内正常生产经营，不得以任何理由、形式进行干涉，并保证乙方的道路通畅。因甲方原因导致妨碍乙方正常生产经营活动所造成的所有经济损失由甲方及肇事者全部承担责任，赔偿全部经济损失。因国家政策因素造成乙方不能正常经营，甲方不负责任。若遇政策变化，允许在所租赁土地上建造住宅房时，乙方应让出20米土地，给甲方建房。四、乙方的权利和义务乙方对所租用的土地具有使用和管理权，有生产经营自主权，劳动用工自主权。同等条件下优先安排甲方人员就业。五、本合同期满前，双方就合同的终止或延续等事宜在半年前进行协商，同等条件下由乙方优先征用或继续租赁。甲、乙双方对任何一方违约应承担违约责任，赔偿另一方违约金，违约金另行协商，由此造成的一切经济损失由违约方承担。六、本合同经由甲乙双方及被租赁方签章之日起生效。本合同一式二份，甲方、乙方、被租赁方户主、监督方各执一份。此合同不得转让他人。合同生效后，徐杰在2015年4月1日、2016年4月10日、2017年6月17日先后三次向陈华珍支付了土地租金各一万元。2017年12月22日，因陈华珍与徐杰因土地租赁合同产生纠纷，原告围堵涉案土地的大门。2018年6月19日陈华珍在涉案土地大门口张贴解除土地租赁合同通知书要求被告徐杰三日内拆除附属物，恢复土地原貌。2018年6月23日徐杰在蔡庄社区居委会向陈华珍缴纳土地租金，但陈华珍拒绝接受。另查明：2016年12月20日徐杰与桑德公司签订《停车收费协议书》，协议显示：桑德公司自2016年12月20日至2019年12月20日在被告徐杰的停车场内停车，每月向徐杰支付车辆保管费6000元，徐杰对停车场具有经营管理权。一审法院认为：土地租赁合同内容显示本案的土地系陈华珍的承包地，与蔡庄小组的二份证明内容能相互印证，双方均在合同上签字，且徐杰也是向陈华珍缴纳土地租赁费，原告主体适格。徐杰在履行合同过程中多次违约逾期支付租金，符合“此后租金为每年4月8日前支付。逾期不付，合同自行终止”的约定解除事项，但陈华珍在徐杰逾期缴纳租金时均已接受，当时并未提出过异议。后陈华珍在合同履行期内欲解除土地租赁合同围堵大门违反了合同约定，从而影响了后续租金的支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，在徐杰迟延履行债务时，陈华珍应当予以催告并给予被告合理的期限去履行，但陈华珍在本案土地大门口张贴的通知显示其并未给徐杰合理的期限去履行债务，只是告知被告三日内解除合同，且此时徐杰亦愿意履行此债务，因此不符合法律规定解除合同的条件。徐杰提供的《停车收费协议》显示其并未将涉案土地转租给桑德公司，亦未违反双方的合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六规定，判决：一、徐杰在判决生效之日起十日内支付陈华珍2018年4月1日至2019年4月1日到期应交的一年土地租金10000元。以后土地租金按原、被告合同相关约定，由徐杰支付给陈华珍；二、驳回陈华珍的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由徐杰负担。二审期间各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。另查明，双方租赁合同“以后每2年租金按周边租地价格上下调节”。本院认为，双方当事人对签订租赁合同、交付部分租金的事实均无异议，本院对此予以确认。关于应否解除租赁合同、一审判决适用法律是否正确的问题，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”的规定，上诉人有权将本案涉及的土地以出租的方式进行流转，在签订租赁合同后，双方已实际履行，被上诉人已实际进行一定的投入，上诉人也已收取三年的租金，上诉人称合同存在违反法律强制性规定应属无效的理由缺乏事实及法律依据；上诉人在二审庭审中认可其参与本案涉及土地的部分平整劳务，其上诉称被上诉人违反合同约定构成违约的理由明显不能成立；此外，被上诉人只是与桑德公司存在停车协议，但不是转租行为，上诉人也未提供合法、有效的证据证明存在转租的情形，该上诉理由不能成立；上诉人称被上诉人存在多次逾期交付租金的行为，但其认可虽逾期但碍于情面又收取相关的租赁费用，应视为默认继续租赁，上述情形并非导致合同目的不能实现，不构成根本违约；依据双方租赁合同“以后每2年租金按周边租地价格上下调节”的约定及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“因承包方不收取流转价款或者向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”的规定，以及被上诉人徐杰与桑德公司签订《停车收费协议书》显示桑德公司自2016年12月20日至2019年12月20日每月向徐杰支付车辆保管费6000元的情况，本院酌定本案双方自2018年4月1日后的租赁费用调整为每年20000元较为公平。综上，上诉人的上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院依法予以部分纠正。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更新野县人民法院（2019）豫1329民初1709号民事判决第一项为：徐杰在判决生效之日起十日内支付陈华珍2018年4月1日至2019年4月1日到期应交的一年土地租金20000元。以后土地租金按每年20000元的标准，由徐杰支付给陈华珍；二、维持新野县人民法院（2019）豫1329民初1709号民事判决第二项。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元由徐杰负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王勇审判员李晓伟二〇一九年十二月二日书记员 温            馨