浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5467号上诉人（原审原告）：郑勇，男，1975年10月10日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：叶思慧，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金年宝，男，1972年8月1日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：谢亮亮，浙江浙虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑福强，浙江浙虹律师事务所律师。原审第三人：陈定奶，男，1958年10月10日出生，汉族，户籍地乐清市，现住乐清市。原审第三人：乐清市华联大酒店，住所浙江省乐清市柳市镇柳青路华联工贸大厦，统一社会信用代码9133038270439671XO。法定代表人：陈定奶，总经理。上诉人郑勇因与被上诉人金年宝，原审第三人陈定奶、乐清市华联大酒店案外人执行异议之诉一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑勇上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人金年宝与原审第三人陈定奶之间的房屋买卖关系不真实；涉案房屋价值在400万元左右，被上诉人金年宝与原审第三人陈定奶约定转让价为280万元不合常理，被上诉人金年宝在向原审第三人交付250万元时，没有备注款项用途亦不合常理；2.被上诉人金年宝代理人称于2018年2月1日收到乐清市虹桥黄金海岸休闲会所工作人员章炳法向其支付40万元款项系房屋租金，在涉案房屋转让之前，不合常理；3.被上诉人金年宝明知虹丰大厦宗地未分割，涉案房屋不具备过户条件仍签订《商品房转让协议》，对涉案房屋不能办理过户存在过错；4.被上诉人未按法院要求交付剩余款项。被上诉人金年宝与原审第三人陈定奶之间的房屋买卖关系是虚假、无效的，且不具备排除执行的情形，请法院撤销原判，依法改判。被上诉人金年宝年辩称，1.被上诉人与原审第三人陈定奶签订的《商品房转让协议》真实有效；2.被上诉人对涉案房屋未过户不存在过错，系客观原因导致；3.涉案房屋已经完成交付；4.被上诉人已按法院要求交纳剩余款项30万元。原审第三人陈定奶述称被上诉人所说是事实。原审第三人乐清市华联大酒店未提供陈述意见。陈定奶向原审法院起诉请求：1.停止对坐落在乐清市产（房屋证号分别为温房权证乐清市字第**、24××42号、24××43号、24××41号）的执行；2.依法确认上述涉案房屋为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实，涉案房屋坐落于乐清市产（房屋证号分别为温房房权证乐清市字第**、4××42号、24××43号、24××41号），上述房屋的土地使用权于2018年8月22日办理整宗地的土地使用权总登记，登记在原乐清市双雁房地产开发有限公司（虹丰大厦A幢）名下。2018年5月23日，原告金年宝与第三人陈定奶、石彩和夫妻订立一份《商品房转让协议》，该协议约定：1、原告以280万元购买陈定奶名下坐落于乐清市产（房屋证号分别为温房权房权证乐清市字第**、××42号、24××43号、24××41号，面积分别为103.4平方米、101.97平方米、101.97平方米、73.44平方米）。2、付款方式，2018年5月23日支付了250万，余款30万待商品房过户至原告名下后在支付至第三人陈定奶指定的中信银行账户。3、房屋交付及过户约定，涉案房屋现出租给第三方居住使用，房屋的占有、使用、收益、处分等全部物权给金年宝享有；第三人陈定奶在本协议签订后2个月内将不动产权变更过户至原告名下。合同签订时（即2018年5月23日）原告通过银行分三次支付第三人陈定奶购房款250万元。2019年6月3日原告将剩余价款30万按照人民法院的要求交付执行。另查明，2018年2月1日，原告金年宝、第三人陈定奶及庄青、李振宇将其所有的坐落于乐清市虹桥镇虹丰大厦北首七间1—4层（包括涉案房屋）出租给乐清市虹桥黄金海岸休闲会所使用。2018年5月23日，原告金年宝、第三人陈定奶及乐清市虹桥黄金海岸休闲会所出具房屋交付证明，三方一致同意第三人陈定奶出租给乐清市虹桥黄金海岸休闲会所的涉案房屋的收益及支配权移交给原告。再查明，2017年11月8日，法院作出（2017）浙0324民初4309号民事调解书，调解书约定陈定奶、乐清市华联大酒店自愿分期偿还郑勇借款本金500万元及利息，由于陈定奶、乐清市华联大酒店未按约履行，郑勇申请执行，法院在执行（2018）浙0324执1962号案执行案件中，于2018年7月24日查封了登记在陈定奶名下的涉案房屋，原告金年宝提出书面执行异议申请。2018年12月29日，法院作出（2018）浙0324执异82号执行裁定，驳回原告金年宝的异议请求。原告不服该执行裁定，遂提起本案诉讼。原审法院认为，本案争议焦点是原告金年宝是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，该规定明确了特定买受人享有排除执行的物权期待权的成立要件。对照本案而言，首先，金年宝与陈定奶夫妻于2018年5月23日签订了书面的《商品房转让协议》，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”金年宝与陈定奶夫妻签订的《商品房转让协议》，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法、有效；其次，第三人陈定奶在涉案房屋转让前已将涉案房屋出租给乐清市虹桥黄金海岸休闲会所，涉案房屋转让后，虽原告未居住使用该涉案房屋，但陈定奶将涉案房屋的出租的收益、支配权、管理权交给原告，并证告知乐清市虹桥黄金海岸休闲会所，乐清市虹桥黄金海岸休闲会所亦无异议，应认定金年宝于查封前已实际占有涉案房产；第三，原告已按照合同约定支付价款250万元，且将剩余价款30万按照人民法院的要求交付执行；最后，签订合同后，涉案房屋所在乐清市虹桥镇虹丰大厦A幢，于2018年8月22日才办理整宗地的土地使用权总登记，原告未办理不动产过户手续系客观原因所致，非买受人自身原因未办理过户手续，不能归责于原告。综上，金年宝主张案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，故原告要求停止对涉案的强制执行的诉讼请求，予以支持。本案中的《商品房转让协议》虽属合法、有效，但并未完成变更登记手续，金年宝请求确认涉案房产归其所有，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行坐落于乐清市产（房屋证号分别为温房权证房权证乐清市字第**、×42号、24××43号、24××41号）；二、驳回原告金年宝的其他诉讼请求。本案受理费29200元，原告金年宝负担9200元，被告郑勇负担15000元，第三人陈定奶负担5000元。本院二审中，上诉人郑勇提供证据：手机录音两份以及本院根据上诉人郑勇的申请，传唤了证人郑银松作证，拟证明被上诉人金年宝与原审第三人陈定奶的房屋交易不真实；被上诉人金年宝质证认为，对录音证据三性均有异议，录音内容的发问存在引导性，应当根据原审第三人陈定奶庭询的陈述为准；原审第三人陈定奶质证认为，对录音真实性无异议，内容是其本人所述，事实是找被上诉人金年宝借款为归还250万元的贷款，继续贷款贷不出来，欠被上诉人金年宝250万元，才有后来的房屋买卖；原审第三人乐清市华联大酒店未发表质证意见。被上诉人金年宝向本院提供证据：1.业务凭证、中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同、中信银行个人经营借款合同；2.共有房屋确认书；3.缴纳诉讼费通知书及诉讼费收据；上诉人郑勇质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明内容上证实了款项是用于偿还原审第三人陈定奶的银行贷款；对证据2的三性均有异议，签字真实性、形成时间无法确认，不能反映客观事实；证据3证明了起诉在查封之后。本院根据被上诉人金年宝的申请，传唤了证人李振宇作证，拟证明被上诉人金年宝向原审第三人陈定奶打款250万元且二人于打款第二日签订《商品房转让协议》；上诉人郑勇质证认为，对证人证言真实性有异议，证人证言证明了合同签订时间并非5月23日；原审第三人陈定奶质证认为证人所述是事实；原审第三人乐清市华联大酒店未发表质证意见。本院认证认为结合上诉人郑勇提供的证据以及郑银松的证人证言，不足以否认涉案《商品房转让协议》的效力；被上诉人金年宝年提供的证据1结合《商品房转让协议》可以证明本案待证事实，本院予以认定；其他证据与本案不具有关联性，本院不予认定。本院根据经质证的证据认定事实与原审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人金年宝对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。第一，被上诉人金年宝与原审第三人陈定奶夫妻于2018年5月23日签订了书面的《商品房转让协议》，系双方真实意思表示，上诉人郑勇认为该协议不具有真实性，但未提供充足的证据予以证明，不足以否认该协议的效力，故该协议应认定合法有效；第二，被上诉人金年宝、原审第三人陈定奶以及案外人周键鉘签订了《房屋交付证明》，约定房屋的占有、使用、收益、处分权归被上诉人金年宝，被上诉人金年宝在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；第三，被上诉人金年宝已按照合同约定支付了涉案房屋价款250万元，且将剩余价款30万按照人民法院的要求交付执行；第四，未办理过户登记由于涉案房屋所在的乐清市虹桥镇虹丰大厦A幢于2018年8月22日才办理整宗地的土地使用权总登记，系客观原因导致，非因被上诉人金年宝自身原因未办理过户登记。故被上诉人金年宝能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，上诉人郑勇的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费29200元，由上诉人郑勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇一九年十二月十日法官助理赵凌代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。