山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终3879号 上诉人（原审被告）：沂源县世纪东方超市有限公司。住所地：山东省沂源县城振兴路**（沂源县人民政府对过）。统一社会信用代码：91370323694411196Q。 法定代表人：刘光照，总经理。 委托诉讼代理人：张国强，男，1985年8月29日出生，汉族，该公司职工，住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：苗传兴，男，1966年2月15日出生，汉族，该公司职工，住山东省沂源县。 被上诉人（原审原告）：沂源县宝丰粮油有限公司。。住所地：山东省沂源县城宝丰路**统一社会信用代码：913703237591526323。 法定代表人：李金兰，董事长。 委托诉讼代理人：王芹亮，沂源公正法律服务所法律工作者。 上诉人沂源县世纪东方超市有限公司因与被上诉人沂源县宝丰粮油有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2018）鲁0323民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沂源县世纪东方超市有限公司上诉请求：1.二审法院依法撤销山东省沂源县人民法院作出的（2018）鲁0323民初3915号民事判决书；2.二审法院依法改判或发回一审法院重审；3.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.上诉人只是租赁了被上诉人办公室5间，有被上诉人的法定代表人沈孝清提供的证据足以证实。2.上诉人一审时提交被上诉人的监事刘某签字的房屋退还证明一份以及其证言一份，证明我方租赁被上诉人的办公室时间为2011年11月至2014年12月。这一事实有2014年12月31日，刘某收回了我方租赁办公室的钥匙并在退租证明中签字以及其证言一份为证。3.因双方并未签订书面租赁合同，也无证据证实双方约定我方应支付被上诉人采暖费，而且被上诉人也没有提供出其已经支付了采暖费以及支付了多少采暖费的直接证据。4.2015年7月，被上诉人就将上诉人租赁的12间仓库门口用土堆堵死，造成上诉人无法搬走货物，无法使用。一审审理时，被上诉人也是承认的，所以租赁仓库的终止时间应为2015年7月。二、一审判决证据认定不符合法律规定。1.一审沈孝清的证言应予以认定，因诉讼时其仍然是被上诉人的法定代表人，其证言应视为被上诉人承认的事实。2.一审刘某签字收回我方交给被上诉人出租房钥匙的证据以及证言也应予以认定。因诉讼时，刘某是被上诉人方的工作人员还是公司监事。3.一审法院依据常理认定采暖费由我方支付不符合法律规定。 沂源县宝丰粮油有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 沂源县宝丰粮油有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令原、被告解除房屋租赁合同、交回房屋、恢复原状；2.判令被告支付所欠房屋租赁费等费用350570.00元及利息；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、办公室租赁间数、租赁期间、租赁费及采暖费认定。 原告主张，被告租赁原告办公室6间，租赁期间从2011年11月开始租赁至2015年7月份。租赁费每年每间1000.00元，每年每间取暖费740.00元，办公室租赁费计算方式为：租赁费22500.00元（2011年11月-2015年7月31日）+采暖费13320.00元（2011年11月份-2013年共3年）=35820.00元。 被告认可租赁原告办公室6间，每年每间租赁费1000.00元，但对原告主张的租赁期限有异议，并主张其中1间宝丰公司工作组使用，实际租赁5间，为支持自己的诉讼主张，提交房屋退还证明一份，证明办公室租赁时间是2011年11月至2014年12月，不包括暖气费，2014年12月31日退还原告，原告工作人员刘某代表原告收的钥匙，并在退还证明中签字。提交收钥匙的刘某证人证言，证明被告租赁原告办公室五间，租赁时间为2011年11月-2014年12月31日，2014年12月30日双方解除租赁办公室合同时，是刘某代表原告收回的房屋钥匙，并在房屋退还证明中（证据二）签字，刘某是公司监事。 原告质证认为，刘某是我单位的职工，也是我单位监事会成员，但我单位有办公室人员，办公室主任是郝世娟，为什么把钥匙给刘某？我单位至今没收到钥匙，仓库钥匙也没收到。根据证据规则，证人必须出庭作证，因证人未出庭作证，是否是本人亲自书写，是否是本人真实意思表达都无法确定，所以，不能作为证据使用。对被告主张退还时间有异议，对其中1间办公室有宝丰公司工作组使用有异议，2012年10月25日工作组到该公司，2013年8月21日撤出，当时确实使用了我公司三楼一间闲置的办公室，但不是原告承租的办公室。 一审法院认为，综合原、陈述对上述争议的事实认定如下：根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告对2011年11月份开始租赁原告公司办公室6间，每年每间租赁费1000.00元无异议，对该事实该院予以确认。对于采暖费负担，因双方未签订书面合同确定采暖费负担，依照常理采暖费、水电费等费用，应当由承租人承担，故对原告主张的每年每间740.00元，该院予以认定。被告主张双方办公室租赁关系于2014年12月31日消灭，且租赁关系发生后租赁办公司由6间变更为5间，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任，对于被告提交的刘某的证人证言的证明力，根据证据规则证人应当出庭作证，证人刘某未出庭作证，对刘某书面证言的证明力，该院不予采信，对于被告提交的房屋退还证明、被告未提交相关证据证实证人刘某收取租赁房屋钥匙行为系职务行为，故，对被告提交的房屋退还证明的证明效力，该院不予采信。综上，该院确认双方办公室租赁关系终止时间为2015年7月31日。另，被告主张其所承租的其中一间办公室，由派驻原告的工作组使用，未提交证据予以证明，该院不予采信。综上，对原告主张的办公室租赁费、采暖费的认定如下：租赁办公室6间，租赁期间2011年11月30-2015年7月31日，租赁费为22000.00元，采暖费2011年11月份-2013年共3年，每年每间740元，计款13320.00元。 2.仓库的租赁间数、租赁期间、租赁费的认定。 原告主张，被告租赁仓库12间，租赁期间从2010年3月份至2010年12月，每年每间2000.00元，10个月计款20000.00元，从2011年1月份，每年每间3000.00元，计算至2018年12月31日，我们现在要求计算至搬出为止。2012年4月-12月份，另外使用了三间，每年每间3000.00元，9个月，计款6750.00元。 为支持自己的诉讼请求，原告提交2017年11月19日快递邮寄给被告的解除仓库租赁合同解除通知，但未提交送达回执。 被告质证认为快递中没有收件人签名，我方没收到该通知和快递。 为支持自己的诉讼请求，被告提交下列证据： 1.原法定代表人沈孝清出具的证明，用以证明，被告方自2011年11月份开始租赁原告方仓库12间，仓库每年每间租赁费1500.00元，被告方不承担暖气费。在租赁发生时，沈孝清是当时的法定代表人，由其与我方法人口头协商约定的租赁事由。 原告质证认为，对沈孝清的证明部分有异议，部分无异议。使用仓库间数无异议，对每年每间租赁费1500.00元有异议，实际情况是被告在组建世纪东方的前一年，因备货租赁原告仓库，2010年约定每年每间2000.00元，2011年后约定每年每间3000.00元至今，至今没交钥匙，2019年春节前，被告曾安排人员拆除搭建的棚子和仓库架子，说明被告一直占用仓库至今。 2.提交企业工商登记信息，证明自2004年至2019年1月9日，沈孝清是原告法人；原告起诉我公司后原告法定代表人还是沈孝清；双方达成口头租赁协议时沈孝清是原告法定代表人。 提交证人崔某、孟某（供货商）出具的证人证言，证明2015年7月19日被告决定不再租赁原告12间仓库时，在我方搬出原告仓库时，原告用土堆将仓库门口堵死，造成我方无法搬出的事实；我方在2015年7月19日就不再租赁原告的房屋，我方的租赁合同已实际解除；原告无故封堵仓库门口，造成我方无法搬出，原告存在过错；我方租赁原告仓库时间应计算至2015年7月19日。 原告质证认为，对企业工商登记信息无异议。对证人崔某、孟某证言有异议，证人应出庭质证，是否是本人书写，是否是本人真实意思表达无法确认，不应予以采信。2016年7月18日沈孝清辞去董事长职务，2016年7月29日县工作组召开会议选举新的董事长，现任董事长是于2018年6月27日形成股东会决议。 3.提交2014年12月30日原告发放给被告的通知，通知要求我方续签租赁合同，如我方不同意续签，原告要求我方从2015年1月2日后必须搬出。2015年7月份，我方按其通知要求，从仓库搬出，并不再租赁原告仓库，原告堵死仓库门口，致使我方无法搬走，应视为双方于2015年7月解除了仓库租赁合同。 原告质证认为，因当时原被告一直存在租赁合同的事实，但没有正式的租赁合同，原告给被告下发的通知的意思是，为便于管理，与被告签订书面房屋租赁合同，但下通知后被告也未与原告签订租赁合同，被告一直占用原告房屋至今。 综合原、被告举证质证情况，对双方争议的事实与证据分析认定如下：对原告提交2017年11月19日快递邮寄给被告的解除仓库租赁合同解除通知，因被告否认收到通知，原告未提交回执以证明该通知已送达原告，对该证据的证明力，该院不予采信。对于原法定代表人沈孝清出具的证明，该证明性质上属于书面证言，虽然不符合证人应当出庭作证的证言形式要求，但原告对沈孝清使用仓库间数无异议，故，对该证人证言该院部分予以采信。对被告提交的企业工商登记信息，被告无异议，对该证据的真实性，该院予以确认，但原告提交沈孝清2016年7月18日辞去董事长职务的书面申请，申请中明确说明本人自辞职之日起不再履行董事长、法定代表人职务，故，对该证据的证明力，该院部分予以采信。对于被告提交证人崔某、孟某（供货商）出具的证人证言，因证人未出庭质证，不符合证人应当出庭作证的证言形式要求，且无其他证据与之佐证，该院不予采信。对于被告提交2014年12月30日原告发放给被告的通知，真实性双方均无异议，但该通知的主要内容系规范既有的租赁合同，并告知逾期不办理视为自动放弃权力，即日搬出出租房，公司另行租赁。原告收到通知后，双方未签订书面合同，被告亦未搬出。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据加以证明，对方当事人明确认可的，另一方当事人无须举证。首先，原告主张2012年4月-12月份，被告在租赁另外使用了三间，每年每间3000.00元，9个月，计款6750.00元，未提交证据予以证实，且被告予以否认，对该部分事实，该院不予认定，其次，被告认可租赁原告仓库12间，但对原告主张的租赁合同起始时间、终止时间及租赁费计算标准有异议。对于租赁合同的起始时间，原告负有举证责任，原告未举证证明租赁合同的起始时间，应当以被告明确承认的租赁合同的起始时间2011年11月份作为原被告租赁合同起始时间。对于租赁费计算标准，因双方均未提交有效证据予以证明，依照原告的申请，该院依照司法鉴定程序，委托山东金裕价格评估股份有限公司进行司法鉴定，评估鉴定意见为，案涉仓库12间2010年至2018年对外租赁费市场价格计23400.00元，原告支付评估费3500.00元。另。在本案审理过程中，一审法院经现场勘验，仓库内尚有被告部分设施，钥匙在被告处保管，尚未交付原告。 一审法院认为，一、原、被告基于案涉6间办公室的租赁合同，合法有效，对双方均有法律约束力，租赁关系终止后，被告未支付租赁费、暖气费，对原告要求被告支付租赁费、暖气费的诉讼请求，该院依法予以支持。二、原、被告基于案涉12间仓库的租赁合同，合法有效，对双方均有法律约束力，因双方未订立书面合同，且租赁期限超过六个月，故，应视为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除，对2014年12月30日原告发放给被告通知的真实性双方均无异议，但该通知的主要内容系规范既有的租赁合同，并告知逾期不办理视为自动放弃权力，即日搬出出租房，公司另行租赁。原告收到通知后，双方未规范合同，被告亦未搬出，在本案审理过程中，该院经现场勘验，仓库内尚有被告部分设施，钥匙在被告处保管，尚未交付原告，故该通知不能作为双方于2015年7月解除仓库租赁合同的证据。另，原告提交2017年11月19日快递邮寄给被告的解除仓库租赁合同解除通知，未提交送达回执，亦不能发生通知解除的法律效力。但是，原告向该院起诉明确提出解除合同的诉讼请求，被告于2018年12月13日收到该院向其送达的起诉状后，视为履行通知解除的义务，根据该法律规定出租人解除合同的应当在合理期限，故该院确定原、被告基于案涉12间仓库的租赁合同于2018年12月31日解除，按照评估鉴定意见，每年租赁费23400.00元计算，自2011年11月30日至2018年12月31日，租赁费为189150.00元，对原告主张的租赁费，在该数额范围内予以支持。另，根据相关法律规定，房屋租赁合同解除后，被告应当及时从承租房屋内搬出，被告未及时搬出，对原告要求被告请求从承租房屋内搬出及支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，该院依法予以支持。综上，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、原告沂源县宝丰粮油有限公司与被告沂源县世纪东方超市有限公司6间办公室的租赁合同于2015年7月31日终止；二、被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县宝丰粮油有限公司6间办公室租赁费22000.00元；三、被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县宝丰粮油有限公司6间办公室采暖费13320.00元；四、原告沂源县宝丰粮油有限公司与被告沂源县世纪东方超市有限公司12间仓库的租赁合同于2018年12月31日解除；五、被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县宝丰粮油有限公司仓库租赁费189150.00元；六、被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内返还原告沂源县宝丰粮油有限公司仓库12间；七、被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县宝丰粮油有限公司仓库12间占用费，自2019年1月1日计算至实际返还日止，按年租赁费23400.00元计算；八、评估费3500.00元由原告沂源县宝丰粮油有限公司与被告沂源县世纪东方超市有限公司平均负担，被告沂源县世纪东方超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告沂源县宝丰粮油有限公司评估费的一半，计款1750.00元；九、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6558.56元,由原告承担2326.56元，被告承担4232.00元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了沂源县源能热电有限公司出具的《收费信息查询列表》一份，并申请证人刘某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人对上述《收费信息查询列表》无异议，本院予以确认。证人刘某，对本案争议事实的表述内容不清，未明确办公室钥匙的去向，且缺乏其他相关证据予以佐证，故本院不予采信。 对一审查明案件事实予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩，本案二审的争议焦点是：一、一审判决采信证据是否正确；二、一审判决认定的欠费数额是否正确。 针对焦点一，上诉人主张一审判决不采信沈孝清、刘某的证言错误。关于刘某的证言，如前所述，不再赘述。因沈孝清已于2016年辞去被上诉人法定代表人职务，上诉人主张诉讼时其仍是被上诉人法定代表人的上诉理由，与事实不符。其他理由同一审判决所述，不再赘述。 针对焦点二，关于上诉人主张的欠费数额问题，分述如下： 关于租赁办公室的间数问题。上诉人主张由他人实际使用一间，但未提交有效证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。 关于办公室的租赁终止时间问题。如前所述，对刘某的证言不予采信。上诉人主张2014年12月31日租赁终止，但未提供有效证据予以证实，亦应承担举证不能的法律后果。 关于取暖费问题。上诉人二审提交的《收费信息查询列表》，足以证明被上诉人已经缴纳了2011年至2013年的取暖费。上诉人主张按照双方的口头约定其不承担取暖费，但未提交有效证据予以证实。一审法院按照“谁受益，谁负担”，推定上诉人承担相应取暖费，并无不当。 关于仓库的租赁费问题，一审已有详述，本院不再赘述。 综上所述，沂源县世纪东方超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6559.00元，由上诉人沂源县世纪东方超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 王 鹏 审 判 员 苏坤明 二〇一九年十二月十七日 法官助理 车俊鹏 书 记 员 尹衍羚