湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终10423号上诉人（原审被告）：武汉慕金文化创意产业有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路“武汉客厅”特色文化街区**裙楼**（12）。法定代表人：邓娜，总经理。委托诉讼代理人：杨璠，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张扬，男，1991年12月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。上诉人武汉慕金文化创意产业有限公司（以下简称慕金公司）因与被上诉人张扬房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人慕金公司上诉称：一、租赁房屋在双方签订合同时，已经符合交付条件，原审法院认定事实错误。首先，从双方签订合同的时间来看，张扬与慕金公司于2018年11月l8日签订了《房屋租赁协议》，后于2018年12月2日签订了正式的《房屋租赁服务合同》，张扬自签订意向协议至签订正式协议之间，有长达l0多天的时间，证明张扬租赁案涉房屋并非临时起意，而是经过慎重考虑后决定。根据常理可知，承租方只有明确租赁意向且对租赁房屋现状有基本认识后，才会签订租赁合同。因此，张扬签订正式协议时，理应对租赁房屋现状有明确的认识。其次，从合同约定的起租／交付时间来看，双方于2018年12月2日签订正式协议，约定起租日为l2月1日，租赁房屋交付时间为12月3日。因此，张扬不可能在明知租赁房屋尚不具备交付条件的情况下，还签约确认即日起租、隔日交付。签约后，张扬还自行缴纳了首月租金及押金等款项。因此，在签订正式协议时张扬已经以实际行动认可租赁房屋具备交付条件。最后，从合同签订地点来看，张扬在一楼签订正式租赁合同时，有充分的理由及便利条件，前往二楼最后确认其承租房屋的状况，张扬辩称其签约当日未考察过租赁房屋，不知是否具备交付条件，并不可信且不符合常理。二、租赁合同并未约定慕金公司有书面通知移交的义务，且是否书面通知，并不影响合同的实际履行，更不构成违约情形，原审法院认定事实错误。根据协议第5.2条约定：“如乙方(张扬)在甲方(慕金公司)发出书面移交通知之曰起7日内，仍未与甲方(慕金公司)办理移交手续的，甲方(慕金公司)有权解除本合同，并不予退还乙方定金、押金。”首先，该条款并未约定慕金公司有书面通知移交的义务。恰恰相反，该条款是约定张扬在收到移交通知后，有必须接受租赁房屋义务。其次，慕金公司未书面通知移交，并不影响合同的履行。最后，慕金公司的行为不构成为违约。该条款约定了张扬的违约情形，而原审法院依据此条款认定慕金公司构成违约，实属合同条款理解错误。三、原审法院对租赁合同约定的违约条款理解及适用错误。张扬单方解除合同在先。张扬的行为构成违约，慕金公司因其违约行为遭受了实际损失。此外，慕金公司有权另行要求张扬支付除本案已付款项外的额外违约金。根据合同10.3条的约定，张扬单方解除合同的，慕金公司除了不予退还其已付款项外，还可以要求其支付相当于押金金额的违约金。综上，慕金公司已经按照合同的约定，提供了符合交付条件的租赁房屋，且并无书面通知移交的义务。张扬因其自身原因，单方解除合同在先，且未按合同约定履行付款义务，意图通过毁约的方式逃避法律责任。一审法院事实认定错误，适用法律错误。请求二审法院依法发回重审或改判确认《房屋租赁合同》已于2019年1月10日解除；改判慕金公司无需退还房屋租赁押金22770元及房屋租金7590元；改判慕金公司无需承担违约金l5180元。张扬承担本案的全部诉讼费用。被上诉人张扬答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。张扬向一审法院起诉请求：1、判令解除张扬、慕金公司签订的《房屋租赁服务合同》；2、判令慕金公司退还张扬房屋押金22770元、房屋租金7590元及电费3000元；3、判令慕金公司退还张扬房屋租赁意向金2000元；4、判令慕金公司向张扬赔偿违约金39950元（截止2019年2月21日）；5、判令慕金公司向张扬支付利息损失（自2018年12月2日计算至所有款项付清之日止，按同期银行贷款利率计算）；6、判令慕金公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2018年11月18日，张扬、慕金公司签订一份《房屋租赁协议》，明确张扬对慕金公司位于武汉市东西湖区宏图路8号武汉客厅E、F、G座裙楼2楼A05号房（面积110平方米）有租赁意向，并愿意向慕金公司支付2000元租赁意向金。张扬于当天向慕金公司支付了租赁意向金2000元。2018年11月21日，张扬向慕金公司支付了2019年1月1日至1月31日期间的房租7590元（一个月租金）。同年12月2日，张扬、慕金公司双方签订一份《房屋租赁服务合同》，约定：慕金公司将上述房屋租赁给张扬作办公使用，租赁期限25个月，自2018年12月1日至2020年12月31日；张扬应于合同签订之日向慕金公司交纳房屋押金22770元，租赁期满经双方办理完毕移交手续后，慕金公司应将上述押金退还张扬；租赁期限内房屋月租金为7590元，租金按月支付，支付时间为下一付款周期提前15天，首期租金应于合同签订当日支付；张扬入住前应预存电费3000元；慕金公司于2018年12月3日前将商用房屋交付张扬，交付标准以张扬入住时签订的物业交割单为准，如张扬在慕金公司发出书面的移交通知之日起7日内仍未与慕金公司办理移交手续的，慕金公司有权解除合同并不退还押金，张扬应赔偿违约损失；慕金公司单方面提出解除本合同，应提前一个月通知张扬，慕金公司应返还张扬全部已付款项并向张扬支付相当于两个月租金的违约金。张扬单方面提出解除合同或违约导致合同解除的，慕金公司有权不返还张扬全部已付款项，张扬应向慕金公司支付相当于押金的违约金；由于本项目为预招商，慕金公司赠送第一个月的免租期，从2018年12月1日至12月31日，不收取租金费用；参加2000元抵5000元开业活动，抵房租。合同签订后，张扬张扬于合同签订当日向慕金公司支付了履约保证金22770元、电费3000元。上述款项慕金公司均开具了收据。合同签订后，张扬一直未进入租赁房屋办公。2019年1月10日，张扬委托律师向慕金公司发出律师函，主要内容为慕金公司至今未向张扬交付房屋，对张扬要求变更租赁期限的要求置之不理，承诺向张扬提供相关工商注册信息亦迟延履行，故要求慕金公司退还全部款项，否则将追究慕金公司违约责任。此后，慕金公司分别于2019年2月18日及21日分别向张扬发出《催款通知函》、《解约函》，称张扬未按合同约定支付其租金及物业费的行为已构成违约，决定解除双方签订的《房屋租赁服务合同》。另查明，慕金公司已于2019年3月将案涉房屋出租给第三人。一审庭审中，张扬、慕金公司双方均表示同意解除租赁合同。一审审理中，慕金公司称双方签订租赁合同时，租赁房屋完全具备交付条件，在相近时间段内，慕金公司已向第三人实际交付使用，而且慕金公司已口头通知张扬收房，是张扬因自身原因不予接收，但慕金公司未提供证据证实其已按合同约定书面通知张扬接收房屋。经法院主持调解，因慕金公司只同意退还张扬部分保证金及意向金、电费，张扬不接受，致本案调解不成。一审法院认为，张扬与慕金公司签订的《房屋租赁服务合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同签订后，张扬、慕金公司双方未办理涉案房屋移交手续，张扬也未进入租赁房屋实际使用，且案涉房屋已由慕金公司租赁给第三人，张扬、慕金公司双方当庭对解除《房屋租赁服务合同》均不持异议，故法院对张扬主张解除合同的诉讼请求予以支持。因慕金公司不能提供证据证实其已按合同约定书面通知张扬办理房屋移交手续，直接导致房屋租赁合同未实际履行，其行为已构成违约，慕金公司除依法应退还张扬张扬所收取的全部款项外，还应支付张扬违约金，违约金按合同约定的两个月租金标准计算，慕金公司在承担违约金后，无需再向张扬支付利息损失，法院对张扬部分诉讼请求予以支持。慕金公司认为张扬未按合同约定支付租金构成根本违约的辩解意见不能成立，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除张扬与慕金公司于2018年12月2日签订的《房屋租赁服务合同》；二、慕金公司于判决生效后十日内退还张扬房屋租赁押金22770元、房屋租金7590元、房屋租赁意向金2000元、电费3000元；三、慕金公司于判决生效后十日支付张扬违约金15180元；四、驳回张扬其他诉讼请求。一审案件受理费913元（已减半收取），张扬负担381元，慕金公司负担532元。二审期间，各方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，通过现有证据和已查明的事实可知，张扬未于签订《房屋租赁服务合同》第二天（即2018年12月3日）进入涉案租赁标的物，是因为张扬与慕金公司工作人员为办理工商登记所需的资料交接进行协调。张扬因经营需要，确需办理工商注册登记后开业经营，办理工商注册登记所需资料亦只能由慕金公司协助提供。但双方的《房屋租赁服务合同》并未明确约定慕金公司负有上述义务。在张扬依约缴纳了合同约定的前期费用后，双方因资料交接发生长时间的沟通，进而引发矛盾。双方均未能够互相体谅，友好磋商，积极促进合同。考虑到张扬并未实际占用过租赁标的物，故在双方合同解除后，慕金公司应将收取张扬的押金、租金、意向金、电费一并退还。慕金公司亦不应承担违约责任。慕金公司认为张扬根本违约的上诉请求本院不予支持，但其认为不应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1400号民事判决第一、二项（即一、解除张扬与武汉慕金文化创意产业有限公司于2018年12月2日签订的《房屋租赁服务合同》；二、武汉慕金文化创意产业有限公司于本判决生效后十日内退还张扬房屋租赁押金22770元、房屋租金7590元、房屋租赁意向金2000元、电费3000元）；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初1400号民事判决第三、四项；三、驳回张扬的其他诉讼请求。一审案件受理费913元（已减半收取），张扬负担456.5元，武汉慕金文化创意产业有限公司负担456.5元。二审案件受理费1064元，张扬负担532元，武汉慕金文化创意产业有限公司负担532元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 李 文审判员 陈继红二〇一九年十二月四日书记员 邬云格