宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初2707号原告：李某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人:李某2，初中文化,住宁夏回族自治区中卫市。系原告之兄。代理权限为特别授权。被告：宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：王某，宁夏鸣钟律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李某1与被告宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司（以下简称绿伯爵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托代理人李某2，被告绿伯爵公司的委托代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告退还原告购房款535561元：3.依法判令被告赔偿因不能按时交付房屋的违约金132547元(335561元×0.5%×790天)；4.依法判令被告支付因不能按时交付房屋的银行利息8389元(335561元×1%年×2.5年）；5.依法判令被告支付原告贷款利息74050.08元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月22日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将自己所开发的位于中卫市××区商业用房（建筑面积109.12㎡)出卖给原告；房屋总价为535561元，原告首付房款335561元，剩余款200000元，由原告在银行办理房屋按揭贷款支付；被告于2017年3月31日前向原告交付房屋等事项。合同签订后，原告给被告支付了首付款335561元，并办理了银行按揭贷款付清了购房款。但被告一直不给原告交付房屋，其行为严重违约，给原告造成很大损失，经原告多次催促被告无果。被告绿伯爵公司辩称：一、双方之间在2016年11月22日签订过《商品房买卖合同》，但并不是被告真正将自己的房屋出售给原告，被告之所以与原告签订《商品房买卖合同》，是因为被告作为涉案房屋的原始开发单位协助原告与房屋实际转让人宁夏第二建筑工程公司（项目经理陈晓栋）（以下简称二建公司）办理了涉案房屋的正式交易手续。该涉案房屋是在2016年9月6日被告作为支付工程施工单位二建公司的工程款以535561元的价格顶账给二建公司，之后二建公司将该房屋转让给原告，被告为协助原告办理房屋产权登记和银行按揭所需要网签，才与原告签订了《商品房买卖合同》，原被告之间没有发生实际的商品房买卖合同关系。二、原告向被告账户支付房屋首付款335561元、银行按揭款200000元属实；但该房款被告在扣除办理按揭手续费500元后，全部支付给了涉案房屋的实际转让人二建公司，被告并未实际收取原告购房款。三、被告已于本案起诉前的2019年4月29日向原告办理了交房手续，不存在原告所述被告一直未向其交付房屋的事实。四、对于原告的诉讼请求：第一、被告不同意解除双方之间《商品房买卖合同》，因为双方之间不存在实际的房屋买卖合同关系，被告与原告所签《商品房买卖合同》实际上是被告作为涉案房屋的原始开发单位协助原告与房屋实际转让人二建公司办理的涉案房屋的正式交易手续，原告现要解除该合同，应当首先解除其与房屋实际转让人二建公司之间的买卖合同关系，之后才能与二建公司共同与被告商谈该合同解除的事宜，其次被告不具有造成合同目的根本无法实现的严重违约事实；第二、被告没有收取原告的购房款，原告的购房款实际支付给涉案房屋的实际转让人二建公司，原告无权要求被告退还购房款；第三、被告已于2019年4月29日向原告履行完了涉案房屋的交付，且房屋不能如期交付是因为原告提出由被告为其垫付相关税费，被告未同意，原告又不能及时缴纳造成的，与被告没有关系，因此，被告不承担迟延交房的违约责任，同时原告对违约金和利息重复计算，计算标准过高，也不应由被告承担。综上。请求法院查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的原告提交证据商品房买卖合同1份（复印件）、商品房买卖合同（预售）1份及增值税发票1张（均原件）和被告提交的证据顶账房申请、顶房（账）协议和收据各1份（原件）、银行业务凭证11份（打印件）、沙坡头区人民法院应诉通知书（2019）宁0502民初2707号1份（原件）的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：被告提交的证据《商品房买卖合同（预售）》1份（打印件）系原被告签订的合同，其证明内容与原告证据商品房买卖合同（预售）1份相一致，有关联性并与原告陈述相互印证，具有证明效力；商品房交接验收单和办理房产证缴费清单各1份（原件）系相关单位出具的书证，能够证明被告向原告交付了房屋的时间、原告验收了房屋并计算需要交付的税费数额的事实，与双方提交的商品房买卖合同及其出售能够相互印证，具有证明效力。原告对以上证据的质证意见，本院不予采纳。对原告主张被告逾期向原告交付房屋，应支付违约金的事实，经核双方提交的商品房买卖合同约定，被告向原告交付购买的房屋的时间，并明确约定逾期交房承担违约金标准情形的事实，本院予以认定；但对对原告主张被告逾期交房、应予解除合同的事实，经核双方提交的商品房买卖合同虽然约定被告未按照约定时间逾期交房，原告有权解除合同，因原告在提出解除双方于2016年11月22日签订的合同之前，被告于2019年4月29日向原告交付房屋，与原告于当日签字验收房屋的事实相矛盾，故本院不予认定。经审理查明：2016年11月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定：被告将自己所开发的位于中卫市××区商业用房（预测建筑面积109.12㎡)出售给原告；该房屋价格按照建筑面积计算，单价4908元，总价款535561元；付款方式为原告于2016年11月首付房款335561元，剩余购房款200000元，在银行办理房屋按揭贷款支付；第十一条房屋交付时间约定为被告应当于2017年3月31日前向原告交付该房屋，出卖人通知交房后，视同买受人已接受该房屋，自交房日期起买受人需承担相应的物业管理费用及采暖费；合同第十二条逾期交房责任还约定除不可抗力外，被告即出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第一种方式按照逾期时间、分别处理即（1）逾期超过90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照1%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金等事项。合同签订后，原告给被告支付首付款335561元，并办理了银行按揭贷款200000元付清剩余房款。但合同约定的交房时间2017年3月31日已过，被告一直不能给原告交付房屋。后到2019年4月29日，被告才通知向原告交付房屋，原告签字查验接收房屋，但在接收房屋过程中，因需要补交面积差价款及房产税费问题要求被告先行垫付，被告不同意，双方协商无果。原告认为，被告逾期交房其行为已严重违约，给原告造成很大损失。为此，原告诉至本院。另查明，2016年9月6日，原告因分包涉案房屋工程，该工程的施工单位二建公司申请被告以开发的房屋抵顶原告工程款，经被告与二建公司及原告协商同意，被告将涉案房屋位于中卫市××区商业用房以535561元的价格作为支付施工单位的工程款顶账给施工单位，施工单位即将该房屋抵顶转让给原告，由原告与被告签订商品房买卖合同。本院认为：被告绿伯爵公司于2016年11月22日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》约定将位于中卫市××区商业用房售予原告，原告付清了购房款后，被告应当按照《商品房买卖合同》约定的时间交付该房屋，后被告于2019年4月29日将该房屋交付给原告的事实予以确认。虽然被告未按照合同约定时间而逾期交房，原告有权解除合同，但原告并没有在逾期90日后的2017年6月30日期间向能够发出通知解除双方签订的合同，而在原告提出解除合同之前，被告于2019年4月29日又向原告交付房屋，原告于当日与被告签字验收房屋，只是因部分补交款项双方发生争议，原告拒不再接受房屋，从房屋现已履行交付的状况来看，本案应当以继续履行合同为宜，不应解除合同。故对原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，经核其理由不能成立，本院不予支持。对原告要求被告退还原告购房款535561元和支付原告贷款利息74050.08元的诉讼请求，经核：因双方签订的合同不能解除，而是继续履行，不存在退还房款及其损失的法定事由，故原告的该请求依据不足，本院不予支持。对被告主张驳回原告要求解除合同和不承担返还房款及利息诉讼请求的意见，本院予以采纳；但对被告主张该涉案房屋是被告作为支付工程施工单位二建公司的工程款以535561元的价格顶账给二建公司，之后二建公司将该房屋转让给原告，原被告之间没有发生实际的商品房买卖合同关系和该房款被告在扣除办理按揭的手续费500元后，全部支付给了涉案房屋的实际转让人二建公司，被告并未实际收取原告购房款的意见，经核：原被告签订《商品房买卖合同》约定被告向原告出售房屋，双方系其合同的相对方，被告将房屋抵顶二建公司和原告支付的房款由被告转付给二建公司的行为并不影响被告向原告承担涉案房屋买卖合同的义务和责任，故其辩解理由均不能成立，本院不予采纳。双方的《商品房买卖合同》约定交付该房屋时间为2017年3月31日前，后被告于2019年4月29日才将该房屋交付给原告。由于被告逾期交房，构成违约，且逾期交房时间较长，却给原告造成一定经济损失，双方在合同中亦明确约定合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，同时出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金，因此被告依法应当并按照合同约定向原告承担支付违约金的民事责任。故对原告要求被告赔偿因不能按时交付房屋的违约金132547元(335561元×0.5%×790天)的诉讼请求，经核：因被告不能按时交付房屋逾期时间较长，可以按照合同中“自交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之0.5的违约金”的约定，被告向原告承担逾期期间的违约金合计20297.76元[535561元×0.005%×758天（自2017年4月1日至2019年4月29日）]，其该部分请求成立，本院依法予以支持；对其余部分请求因依据不足，不予支持。对原告要求被告支付因不能按时交付房屋的银行利息8389元(335561元×1%年×2.5年）的诉讼请求，经核：因被告不能按时交付房屋违约，并造成原告其他损失，可以按照合同中“出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”的约定，被告向原告承担相当于利息损失的违约金合计2677.81元(535561元×0.5%），其该部分请求成立，本院依法予以支持；对其余部分请求依据不足，不予支持。对被告辩称原告要求的违约金及利息，被告不承担，依法应当驳回的意见，经核：双方合同中明确约定了交房的期限及逾期交房承担违约金标准，被告应当按照合同约定支付违约金，故其该部分主张依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司于本判决生效之日起十日向原告李某1赔付因不能按时交付房屋的违约金20297.76元，其他违约损失2677.81元，共计22975.57元；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。案件受理费9406元，减半收取计4703元，由原告李某1负担4516元，被告宁夏绿伯爵枸杞养生庄园有限责任公司负担187元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二〇一九年八月二十八日书记员 曾获钰本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。