广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2066号 原告：刘海琴，女，1996年8月19日出生，汉族，住广东省海丰县。 委托诉讼代理人：李新叶，男，1961年7月15日出生，壮族，住南宁市兴宁区，原告工作单位广西南宁百香林健康产业有限责任公司推荐代理。 被告：罗杰，女，1978年10月10日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告刘海琴与被告罗杰经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘海琴的委托诉讼代理人李新叶，到庭参加诉讼。被告罗杰经本院公告送达传票传唤，拒不到庭参加诉讼，查无正当理由，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘海琴向本院提出诉讼请求：1.被告向原告归还购房款250000元并支付违约金240000元（以250000元为基数，按照年利率24%计算，自2015年3月25日起计算4年）；2.被告向原告归还分期购房余款6800元及房贷月供4800元（2015年4月至7月），并支付利息2784元（以11600元为基数，按年利率24%计算，自2015年7月6日起计算4年）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，原、被告双方自愿协定被告以420000元转让南宁市兴宁区秀厢大道103号澳华花园66栋5单元601房给原告，原告支付250000元给被告的同时已经入住该涉案房屋。根据协议约定，剩余款项由原告于每月16日前存1200元到被告指定账户作为转扣，在2015年12月30日前由被告把房产证原件交付给原告时，原告必须一次性付清余款。然而，被告隐瞒其于2014年2月22日以涉案房屋进行抵押借款，造成协议无法履行，原告多次要求协商解决无果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告罗杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据原告的起诉，经合议庭评议，归纳本案的调查重点为：一、原被告双方签订的《房屋转让协议》的法律效力如何？二、原告关于由被告返还已付款项并支付利息的主张能否成立？ 经审理查明：2015年3月25日，原告刘海琴（乙方）与被告罗杰（甲方）签订《房屋转让协议》约定：经甲、乙双方自愿协商，甲方将位于南宁市兴宁区房屋转让给乙方，该房屋总价为420000元；现已收到乙方交来现金250000元，剩余所有房贷由乙方全部负责，于每月16日前存1200元到甲方指定账户代为转扣；房屋转让剩余款项在甲方将房产证原件交付给乙方时，乙方必须一次性付清；房产证原件于2015年12月30日前由甲方交付给乙方，如违约，由甲方每个月付违约金10000元给乙方；该房屋在转让给乙方之前所产生的一切债权债务均由甲方负责，与乙方无关。 2015年3月25日，被告罗杰向原告出具《收条》记载：被告收到原告刘海琴交来的南宁市兴宁区房屋转让款现金250000元。 2015年7月6日，被告罗杰出具《收条》记载：被告收到余杰伦交来的购买澳华花园66栋5单元601号房屋余款6800元及2015年4-7月四个月的房贷共4800元。原告自述：余杰伦系原告姐夫，系其代原告交付该款。 庭审中，原告自述：原告于2015年3月25日签订《房屋转让协议》三日后入住涉案房屋并居住至今；利息损失仅主张四年，此后不再主张。 另查明：邕房权证字第××号房屋所有权证记载：坐落于兴宁区房屋的所有权人为罗杰，共有情况为单独所有，登记时间为2013年8月26日，规划用途为经济适用住房，建筑面积为128㎡；“附记”为2010年8月向南宁澳华房地产有限公司购买经济适用房，该房产已办理抵押登记，权利人为交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行，权利范围为全部，设定日期为2010年12月8日，约定期限为至注销之日止。 涉案房屋至今未补缴相关价款转为完全产权。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”《南宁市经济适用住房管理办法》第四十八条规定：“经济适用住房上市交易，应当遵守下列规定：（一）自缴纳契税取得完税凭证之日起已满5年；（二）已取得房屋所有权证；（三）按照本办法规定补缴相关价款转为完全产权。经济适用住房上市交易，在同等条件下，市住房保障部门享有优先购买权。”本案中，被告向原告转让之房屋，性质上为经济适用住房，被告罗杰对涉案房屋仅拥有有限产权，其于2010年8月购买涉案房屋，于2015年3月转让涉案房屋，时间不满5年，且被告罗杰至今未为涉案房屋按规定补缴相关价款转为完全产权，故被告转让涉案房屋损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，被告与原告签订的《房屋转让协议》系属无效合同。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告与原告签订的《房屋转让协议》系属无效合同，故被告基于该合同所收取原告的相关款项，应予以退还，则被告应向原告退还房屋转让款256800元（250000元+6800元）及2015年4月至7月房贷4800元。同时，原告亦应向被告返还涉案房屋，若被告认为还存在房屋占用使用期间的占有使用费等其他损失的，可以与原告另行协商或另诉处理。 对于原告诉请的利息，实为利息损失，符合上述法律规定的损失范畴，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，被告于2015年3月25日收取原告交付的房屋转让款250000元，于2015年7月6日收取原告交付的房屋转让款6800元及房贷4800元，利息损失应自收取之日开始计算。原告主张上述利息损失仅计算四年，此后不再主张，系对权利的自行处分，本院予以准许。原告的损失为利息损失，故原告主张按照年利率24%计算，理据不足，本院不予支持，利息损失应按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率进行计算。故计算方式为：以250000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率进行计算，自2015年3月25日起计至2019年3月24日止；以11600元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率进行计算，自2015年7月6日起计至2019年7月5日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗杰向原告刘海琴返还房屋转让款256800元及2015年4月至7月房贷4800元，原告刘海琴向被告罗杰返还南宁市兴宁区房屋； 二、被告罗杰向原告刘海琴赔偿利息损失（计算方式：以250000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率进行计算，自2015年3月25日起计至2019年3月24日止；以11600元为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率进行计算，自2015年7月6日起计至2019年7月5日止）。 案件受理费8927元，由被告罗杰负担。 上述金钱给付义务及其他义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  路 纳 人民陪审员  麻丽霞 人民陪审员  黄联娟 二〇一九年十二月四日 书 记 员  余 忆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。