重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0109民初11008号原告：深圳市保利物业管理集团有限公司，住所地深圳市南山区高新园中区科技中三路5号国人大厦A栋4楼402单元，统一社会信用代码91440300732071947T。法定代表人：曹元平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶扬骥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：唐伟峰，女，该公司员工。被告：马钢，男，汉族，1957年4月16日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：蒋玲(马钢之妻)，汉族，住重庆市北碚区。原告深圳市保利物业管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）诉被告马钢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人叶扬骥、唐伟峰，被告马钢及其委托诉讼代理人蒋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司诉称：1.被告向原告支付2016年9月1日至2019年10月31日的物业管理费3693.17元、公摊费185.94元，合计3879.11元；2.被告以3879.11元为基数，从2016年9月1日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付原告资金利息损失；3.被告承担本案的全部诉讼费用。本案诉讼过程中，原告自愿撤回第二项要求被告支付资金利息损失的诉讼请求。事实及理由：原告与重庆正源房地产开发有限公司（以下简称正源公司）于2013年5月10日签订《前期物业管理委托合同》，合同约定物业管理费标准为每月1.1元/㎡，被告系XX小区XX幢XX号的业主，原告为被告提供物业管理服务后，被告未向原告支付相关费用。原告催收未果，故起诉来院，要求判如所请。被告马钢辩称，2016年9月起未交物管费属实，理由如下：1.2013年5月原告与正源公司签订《前期物业管理委托合同》属实，但2015年10月22日北碚区XX小区业主委员会（以下简称XX小区业委会）与原告签订新的物业服务合同，故2013年5月原告与正源公司签订的《前期物业管理委托合同》从后一合同生效之日起自然终止；2.物业管理费中包含电梯费，原告乱收取电梯使用费200元，被告多次与原告协商及向相关部门反映要求原告退还或抵扣物业费未果；3.原告物业管理不作为：第一，消防安全无保障：在责任期内，小区消防管网漏水，漏水费用17000元，从2016年8月至今未得到解决，小区消防阀门处于关闭状态；居民楼栋内除5幢及8栋在业主要求下放置了灭火器，其它楼栋无消防设施；第二，业主安全无保障：小区监控多处瘫痪无人维修，对业主财产安全、人生安全造成隐患；从接房至今未开通门禁系统，2016年8月原告承诺恢复门禁系统至今都没履行；2019年10月23日小区计划内停电，未保证每栋楼一台电梯正常运行；第三，小区服务质量急剧下滑：小区的草坪绿化、补栽等无人维护，有小孩在草坪上跑，无人制止；安全防护栏2017年维护过一次后就没有维护、除锈；小区地面无人冲洗；小区化粪池无人严格清淘，造成XX幢XX无人居住房屋污水漫出；广告在大门外搭棚，无人管理；小区后门出门处，行人走路不方便；小区井盖坏了无人维护。综上，原告物业服务没有履行到位，2016年8月XX小区业委会给原告发函告知，不再续签合同，原告2016年8月27日召集业主座谈会表明，对服务不到位进行整改，并承认消防管网漏水是在责任期内，但至今原告并未兑现承诺；4.因原告在合同期内、外未履行物业服务责任，被告主张先履行抗辩权，在原告未整改前，拒绝支付物业服务费；5.水电公摊费原告公示了，但是没有公示专表的度数。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：2013年5月7日，重庆正源房地产开发有限公司（甲方）与保利物业公司(乙方)签订《正源·XX小区前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对其开发建设的正源·XX小区项目提供前期物业管理服务，委托管理期为2年，自2013年5月10日至2015年5月9日；合同期未满，但业主委员会已成立，业主委员会应与乙方或业主委员会另选聘的物业管理企业签订物业服务合同，新的物业服务合同一旦生效，本合同自然终止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后一个月内继续履行本合同，如一个月内双方仍未达成协议，甲方有权单方面解除本协议，另行委托其他物业管理公司对本物业进行管理；合同第二十四条约定物业管理费用采用包干制，1、2层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.95元向业主收取，3层及以上住宅按照建筑面积每平方米1.1元向业主收取；包括但不限于本物业公共区域的水电费、养护费等费用由入住业主据实分摊，乙方自行现给业主收取，并将费用明细在本物业显著位置向业主公示。委托管理期限届满后，保利物业公司继续为该小区提供物业服务。2015年10月22日，保利物业公司与XX小区业委会签订《重庆市物业服务合同》，约定物管费为住宅电梯房1-2层为0.95元/月/㎡，三层及以上1.1元/月/㎡（含电梯费），公摊费据实分摊，合同期限为2015年10月1日至2016年9月30日。2016年11月1日，XX小区业主唐忠玲、胡猛腾认为重庆市北碚区人民政府XX街道办事处（以下简称XX街道办）的审查过失，将不具备业委会委员资格的曾国海、王正中、陈玲备案为XX小区业委会成员，损害了其作为小区业主的利益，向本院提起行政诉讼，要求撤销XX街道办2015年8月3日作出的北备办（2015）004号业主委员会备案证明。XX小区业委会作为第三人参加了诉讼。2016年12月22日，本院作出（2016）渝0109行初273号行政判决书，认为XX小区业委会成员曾国海、王正中、陈玲并不具备该小区业主身份，曾国海之妻于2014年9月4日至2016年9月4日期间在XX小区物管公司保利物业公司工作，XX街道办在核实业主身份证明时却并未审查发现，也未举示证据证明相关筹备工作及如何审查委员候选人资格并确定候选人名单。XX街道办虽对XX小区业委会提交的备案申请进行了形式审查，但未尽到审慎审查义务，其作出的被诉备案《证明》主要证据不足，程序违法，依法应予撤销，故判决撤销XX街道办于2015年8月3日对XX小区业委会作出的《业主委员会备案证明》（北备办[2015]004号）。XX小区业委会不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2017年4月7日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01行终87号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，马钢系XX小区XX幢XX号的业主，其房屋的建筑面积为88.35㎡，物管费标准为1.1元/月/㎡。2019年10月18日，保利物业公司向马钢邮寄送达《催款函》，催告马钢支付拖欠的物业管理费。还查明，2019年10月21日，重庆市北碚区XX街道城北社区居民委员会出具证明，载明保利物业公司自2013年5月10日至今一直对重庆北碚XX街道XX路XX号XX小区进行物业管理。庭审中，马钢提交14张照片，拟证明案涉房屋存在答辩意见中的问题。保利物业公司对该14张照片的真实性无异议，但认为有一定的局限性和片面性，后续原告会加强整改。马钢还提交了视频一份，拟证明2016年8月27日原告与部分业主开会的视频。原告对视频的三性无异议，认为该视频恰好证明原告的相关工作人员答应业主与建设单位进行沟通，原告不是建设单位，只能起沟通协调作用，公共区域的设施设备归全体业主所有，在沟通没有效果的情况下，可以向开发商主张权利。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释（2009）8号第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，因XX小区业委会的备案登记因主要证据不足、程序违法，被生效法律文书依法予以撤销，故对马钢依据其提交的2015年10月22日保利物业公司与XX小区业委会签订《重庆市物业服务合同》提出的抗辩意见，本院不予采纳。重庆正源房地产开发有限公司与保利物业公司签订的《正源·XX小区前期物业管理委托合同》对保利物业公司与马钢均具有约束力，双方应按照该合同的约定享有和承担各自的权利义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。本案的前期物业管理委托合同的服务期届满后，案涉小区业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而保利物业公司继续提供了服务，马钢应当支付物业服务费。对于马钢提出的物业服务质量问题，主张先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费的意见，不能对抗其已接受了物业服务的事实，对物业公司服务内容、质量方面存在问题，可与物业公司协商，要求予以改进或者收集证据后依法要求其承担违约责任，但不能以此为由拒缴物业服务费，对其辩称意见，本院不予采信，故马钢应向保利物业公司缴纳2016年9月1日至2019年10月31日的物业管理费为3693.03元（88.35㎡*1.1元/月/㎡*38个月，四舍五入取小数点后两位）。对于保利物业公司要求马钢支付的超出该金额外的物业管理费，本院不予支持。对于保利物业公司要求马钢支付公摊费的请求，因保利物业公司未提供证据证明2016年9月1日至2019年10月31日期间每位业主每月应分摊公摊费数额，对其请求马钢支付该期间的公摊费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告马钢于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市保利物业管理集团有限公司2016年9月1日至2019年10月31日的物业管理费3693.03元；二、驳回原告深圳市保利物业管理集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告马钢负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘凤华二〇一九年十二月十六日法官助理 王 睿书 记 员 张 芸