青海省同仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2321民初682号 原告：青海黄南双和物业管理有限公司。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：王某2，青海黄南双和物业管理有限公司法务专员。 被告：唐某，住同仁县。 委托诉讼代理人：彭某（被告唐某之夫），住同仁县。 原告青海黄南双和物业管理有限公司与被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青海黄南双和物业管理有限公司委托诉讼代理人王某2、被告唐某委托诉讼代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青海黄南双和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告唐某支付原告公司物业费1110元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告唐某系同仁县住建局综合楼××元业主。原告公司是该小区的物业服务机构，负责该小区的物业服务。自2018年5月1日至2019年7月31日被告唐某拖欠物业服务费用1110元。经原告多次催交，被告以各种理由拒绝交纳。原告为小区居民认真履行物业服务，被告应当自觉交纳物业管理费用，故诉至法院，以达诉求。 被告委托诉讼代理人辩称，原告公司催交物业费后未支付物业费属实，但原告公司从2015年5月起提供服务以来，只收费，不提高服务水平。因原告公司管理不善、不到位，给业主提供质价不符的服务，导致业主不愿意按全价每平方米按1元交纳物业费用。在原告公司提供服务期间存在的问题主要为：1.电梯故障频发，经常发生电梯坠层、电梯困人事件。无电梯检测使用标志，电梯出现故障后不及时保修；2.以业主拖欠费用为由卡水卡电，态度蛮横；3.无人打扫卫生，楼道、门厅、电梯脏乱差现象严重；4.安全通道被垃圾杂物堵塞，大小便随处可见；5.消控系统至今没有启用，消防管道无水，各楼层无灭火器材；6.各楼层的吊顶脱落，电梯门框瓷砖脱落，玻璃破损；7.小区没有监控设备，无安保措施，门禁至今未使用，导致小区业主财物被偷现象时有发生；8.物业管理期间没按相关规定公开如实公示物业费收支情况；9.未进行过二次供水系统的管理和维护。小区业主委员会曾多次找公司负责人约谈、协商，并下发整改通知，但原告公司并未引起重视，也未整改。总之，原告公司不按相关法律法规、行业规范及业委会下发的整改意见去提高服务质量，故不同意每平方米按1元交纳物业费，只同意每平方米按0.4元交纳物业费。 原告提供的证据有： 1.营业执照一份、物业管理服务委托合同一份，拟证明物业合同是与开发商签订的，为有效合同的事实； 2.2016年9月29日关于同仁县住建局综合楼物业、停车收费标准的批复，拟证明物业费每平方米每月1元的事实； 3.八张照片，拟证明提供物业服务的事实； 4.特种设备检验交费通知单、青海西奥电梯有限公司部件更换确认单、2019年5月21日、27日中国农业银行转账交易查询结果列表、2017年5月4日青海黄南双和物业管理有限公司通告，拟证明电梯发生故障后维修公司进行维修及向业主进行通告的事实； 5.2017年5月19日及2018年5月22日的通知、2019年8月31日的公告，拟证明原告公司尽了告知义务的事实； 6.2017年8月16日的通知、2019年9月11日的公告，拟证明原告公司尽了告知义务的事实； 7.被告充水、充电明细表，拟证明被告恶意拖欠水、电费的事实； 8.2018年8月30日情况说明，拟证明被告欠交、拒交电费的事实； 9.公告（同仁县住房和城乡建设局住宅楼支出明细）、电、水费收支明细、电费清单201806、201807、201902、201903、2018年9月14日、2019年1月2日同仁县自来水公司票据及水费清单，拟证明支出大于收入，在业主拖欠物业费的情况下，无法提供预期的物业服务的事实； 10.小区三名业主的情况说明及字条，拟证明原告公司物业服务到位，有业主曹明君、阚宗良、李嘉宝为证的事实： 11.同仁县住建局综合楼小区业主管理委员会选举公告，拟证明物业公司撤离前已告知的事实； 被告提供的证据有： 1.十七张照片和业主间的聊天记录，拟证明电梯故障频发，小区没有监控，消防设备未启用，门禁未使用，导致小区内主务财物被盗，存在严重的安全隐患的事实； 2.2019年6月13日的争吵视频，拟证明原告公司工作人员态度蛮横，限制充水的事实； 3.2019年4月17日同仁县住建局综合楼小区业主管理委员会限期整改通知书，拟证明卫生脏乱差，原告公司未尽到维护和维修义务，也未按整改通知书整改的事实； 4.十七张照片，拟证明卫生脏乱差，原告公司未尽到维护和维修义务的事实； 5.公告照片，拟证明原告公司未按相关规定如实公告物业费用的事实； 6.同仁县生活饮用水二次供水监督公示牌、二次供水设施清洗消毒制度、公共场所卫生许可证照片、2019年8月27日视频一段，拟证明原告公司于2015年5月1日起提供物业服务，但是在2019年5月9日才取得许可证的，未按相关规定清洗消毒水箱的事实； 7.2019年6月20日青海黄南双和物业管理有限公司的通知，拟证明原告公司停止服务未向社区及相关部门请示，给业主带来严重不便的事实； 8.从2018年11月16日起小区业主群的聊天记录，拟证明小区业主对物业服务不满意的事实； 9．2018年6月5日至2018年8月28日原告公司经理王某1承诺整改物业服务的聊天截图，拟证明2018年业委会配合原告公司收取大部分物业费，总结了七项不愿意交物业费的原因，答应进行处理和整改，但未整改的事实； 10.2018年6月21日特种设备现场安全监督检查记录、2018年6月21日、2019年5月14日特种设备安全检验指令书，拟证明原告公司没有对电梯等设备进行年检及维护维修，存在重大的安全隐患的事实； 11.2017年9月25日小区业主管理委员会对同仁县住建局综合楼小区的投诉问题说明，拟证明原告公司存在未整改不作为的事实； 12.2017年4月27日、2019年4月22日、2019年8月22日青年路社区的安全隐患快报、2019年4月22日、2019年8月22日青年路社区的情况说明及两张照片，拟证明该小区存在严重的安全隐患，业主委员会向有关部门反映小区的安全隐患，但原告公司未整改的事实； 13.2017年9月21日、2018年1月29日、2018年3月19日、2018年5月18日的会议记录，拟证明业委会委员与公司经理王某1多次约谈、协商整改物业服务区的问题的事实，但未整改的事实； 对双方无异议的证据：原告提供的：1、2、3、5；被告提供的证据1中的照片、2、3、5、6、8、9、10、11、12、13，以上证据双方未提出异议，举证、取证程序合法，内容真实在，与本案具有关联性，予以认定。对双方有异议的证据本院认定如下：原告证据4，被告代理人提出真实性没有异议，但证明方向有异议，未进行维修。本院认为，该证据能证明原告按项目维修单支付维修费的事实，故予以认定；对原告证据6，被告代理人提出真实性无异议，但门禁从未使用，本院认为，门禁未使用是对待证事实的不同意见，与原告提出的进行告知义务的证明方向无关，故该证据予以认定；对2019年9月11日公告为原、被告的物业服务关系结束后的公告，与本案无关联，不予认定；对原告证据7，被告代理人提出对其真实性无异议，但对恶意拖欠的证明方向有异议，本院认为，明细只能证明拖欠的事实，予以认定，但对主观上是否恶意无证明力；对证据8被告代理人提出与本案无联，本院认为，情况说明系原告公司单方作出的，与拖欠物业费的事实无关联，故不予认定；对证据9，被告代理人提出与本案无关联，本院认为，公告及电、水费收支明细为原告公司单方作出的，无其他证据予以印证，不予认定，电费清单及自来水公司票据予以认定，但原告公司提出支出大于收入，在拖欠物业费的情况下，不能提供预期服务的证明方向不予采纳，因物业公司不能以拖欠物业费而降低物业服务标准，故对该证明方向无证明力；对证据10，被告代理人提出真实性有异议，本院认为，证人如无法律规定的特殊情形，应当亲自出庭作证，并接受质询，本案中三业主未出庭作证，且无其他证据印证内容的真实性，故该证据不予认定；对证据11，被告代理人提出擅自离场给小区业主带来严重不便，本院认为，给小区业主带来不便与原告提出的证明方向无关联，故该证据予以认定。 对被告的证据1中聊天记录对财物被盗无其他证据予以印证，故对该证明方向无证明力。被告证据4，照片的真实性原告代理人提出异议，本院认为，被告提供的照片无法证明具体位置，且无其他证据予以印证，故不予认定。对证据7，原告代理人提出关联性有异议，本院认为，该通知与本案中拖欠物业费事实无关联，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2015年4月1日青海利强建设工程有限公司七项目部与青海黄南双和物业管理有限公司签订物业管理服务委托合同，约定由青海黄南双和物业管理有限公司为被告居住的同仁县住建局综合楼小区提供物业服务。服务期限为2015年4月1日至2025年3月30日止。服务内容为：1、物业维护、维修，给排水、供电、电梯、消防等设备设施的维护、维修；2、小区的社会治安，要求24小时有人值班；3、小区每栋楼的楼梯间、门厅、公共通道、停车场地，做到每天清扫保洁、垃圾集中外运；4、协助公安部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好小区消防安全工作；5、负责收取物业服务费、停车费交公司财务进行管理核算。合同签订后原告公司为被告居住的同仁县住房和城乡建设局综合楼小区提供物业服务，物业费为每平方米每月1元。被告唐某为同仁县住××区住户。被告拖欠物业费1110元。 2017年9月21日、2018年1月29日原告公司法定代表人王某1与小区业主委员会对小区卫生、安保、监控、门禁及电梯安全隐患问题进行约谈，业主委员会要求原告公司进行整改。2017年9月25日同仁县住建局综合楼小区业主管理委员会向黄南州政府12345民生热线进行投诉，内容为电梯故障频繁，经常有人被困；三单元消防通道被堵死，火灾报警系统未运行，无监控措施，各单元安全疏散指示灯不亮，各楼层楼道照明灯损坏严重。2017年4月27日同仁县隆务镇青年路社区给同仁县隆务镇政府发出快报称，同仁县住建局综合楼小区两部电梯在使用过程中经常出现安全隐患问题，并已停止运行，要求对隐患问题给予解决。2018年11月28日业主向黄南藏族自治州市场监督管理局投诉同仁县住建局综合楼小区二单元电梯往下坠落，底坑内有积水，存在安全隐患。黄南藏族自治州市场监督管理局的2018年6月21日特种设备现场安全监督检查记录中载明同仁县住建局综合楼小区6台电梯未经检验，并于2018年6月21日、2019年5月14日向原告公司发出责令立即停止使用，消除事故隐患，限期整改的安全监察指令书。2019年5月21日原告公司向青海西奥电梯有限公司转账18000元，同月29日给中国特种设备检测研究院转账15630元用于支付电梯维修费用。2017年5月19日、8月16日、2018年5月22日、2019年8月31日原告公司对相关情况在小区进行通知和公告。2018年11月起同仁县住建局综合楼小区业主群内对卫生及电梯问题提出意见。 2019年4月22日、8月22日同仁县隆务镇青年路社区给同仁县隆务镇政府发出快报称，小区电梯多次出现滑落、人员被困，部分电梯停运长达一年之久，要求对安全隐患给予解决。2019年4月22日、8月22日同仁县隆务镇青年路社区给同仁县隆务镇政府提出情况说明，要求解决小区安全通道被封堵及杂物占用的问题。 2019年4月17日同仁县住建局综合楼小区业主委员会给原告公司发出限期整改通知，对该小区3单元安全通道封堵、占用，消防栓无水、无灭火器、安全通知指示灯灯牌不亮破损。要求在下发通知之日起三日内清理整改，但原告公司未进行整改。原告公司对二次供水系统水箱未进行清洗消毒。2019年7月31日原告公司终止与同仁县住房和城乡建设局综合楼小区的物业服务合同关系。原告催收物业费未果，于2019年8月30日诉至本院。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中青海利强建设工程有限公司七项目部与原告青海黄南双和物业管理有限公司签订的物业管理服务委托合同，该合同属前期物业服务合同。作为本案原告基于该委托合同有权管理被告居住的同仁县住建局综合楼小区的物业，作为业主的被告接受了开发商的商品，在与物业公司签订物业合同前，应按《物业管理服务委托合同》授受原告公司的管理。本案原告公司作为物业管理单位，为包括被告在内的同仁县住建局综合楼全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务。被告提出，原告公司在提供物业服务期间存在严重瑕疵等问题，只同意按每平方米按0.4元交纳物业费的意见，本院认为，根据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案委托合同中约定对给排水、电梯、消防等设备的维护、维修；对小区的社会治安要求24小时有人值班；小区每栋楼的楼梯间、门厅、公共通道、停车场地，做到每天清扫保洁，垃圾集中外运；协助公安部门做好小区社会治安防范工作，协助消防部门做好小区消防安全工作；负责收取物业服务费、停车费交公司财务进行管理核算。根据《青海省物业管理条例》第五十四条规定，物业服务企业根据物业服务合同的约定，提供下列服务：（一）物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；（二）公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；（三）环境卫生清洁和公共绿化养护。第五十六条规定，物业服务企业应当依照法律、法规规定，委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验。第七十一条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（八）随意堆放、倾倒、抛掷垃圾、杂物和露天焚烧；（十一）占用、堵塞消防通道、安全出口，损坏消防设施、器材；本案中原告公司对电梯维修不及时、导致故障频繁，经常有人被困，且部分电梯停运一年之久。火灾报警系统未运行，消防通道被杂物占用，卫生脏乱，未进行过二次供水系统的维护。小区业主对物业服务存在意见，并向有关部门投诉及要求整改，故可认定原告提供的服务质量达不到法律规定及合同约定的标准，存在不到位及服务瑕疵。原告作为物业服务企业，未按合同约定及相关法律规定，履行自己的主要义务，导致上述问题的发生，故对自己的违约承担相应的民事责任，被告抗辩意见部分成立。但被告在原告提供的以上服务的同时，接受了原告公司提供的其他服务内容，依据诚实信用、等价有偿原则，应按期交纳相应的物业费。原、被告双方对每平方米按1元收取物业费的收费标准无异议。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案委托合同中虽未约定物业费的交纳方式，但经原告公司催收后被告逾期未交纳物业费属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但根据双方违约责任的大小，原告诉求酌情支持80%即888元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《青海省物业管理条例》第五十四条、第五十六条、第七十一条第一款第（八）、（十一）项之规定，判决如下： 一、被告唐某支付原告青海黄南双和物业管理有限公司物业服务费888元，此款于本判决生效后三日内支付； 二、驳回原告青海黄南双和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，原告青海黄南双和物业管理有限公司承担10元，被告唐某承担40元。 如不服本判决可在接到判决书之日起十五日内，通过本院或直接上诉于黄南藏族自治州中级人民法院，书面上诉的，递交上诉状正本一份，副本两份。 审 判 长 李毛吉 审 判 员 张玉香 审 判 员 郭世辉 二〇一九年十二月三日 法官助理 马晓倩 书 记 员 容文甜