湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1223民初1302号原告：黄小勇，男，1986年10月27日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。原告：廖罗，男，1991年3月10日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县。委托诉讼代理人：汪志敏，湖北立中律师事务所律师。被告：庞山宝，男，1981年7月25日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住，被告：汪红良，男，1983年11月20日出生，汉族，湖北省崇阳县人，住崇阳县，委托诉讼代理：汪良君，湖北顺风律师事务所律师。原告黄小勇、廖罗与被告庞山宝、汪红良房屋租赁合同纠纷一案年7月22日公开开庭进行了审理。原告黄小勇及黄小勇、廖罗的委托诉讼代理人汪志敏，被告庞山宝、汪红良及其委托诉讼代理汪良君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄小勇、廖罗向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告向原告支付所欠租金470000元（截止2019年5月）；3、请求依法判决被告承担违约金9400元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告（出租方）与被告（承租方）于2017年9月2日签订了《房屋租赁合同》，租赁商铺坐落于崇阳县××号星光商业楼主楼下三层及裙楼三层整层。合同约定：“……第三条：租赁期限，租赁期自2018年2月1日起至2021年2月1日止……第四条：租金和支付方式及租金交纳期限，1.租金金额：年租金人民币贰拾陆万元整包干。2.付款方式：合同签订之日交定金伍万元整，乙方（被告）正式开业之日一次性向甲方（原告）付清全年的房租，以后每年房租到期之日起，三天内交清全年房租。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，甲方有权要求乙方停业并赔偿违约金（租金的2%）……”。合同签订后，原告收取了被告人民币50000元定金。原告按约交付出租房屋给被告装修使用，被告于2018年2月1日开业使用至今一直未支付房屋租金，共拖欠租金470000元。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特具状请求法院支持原告的诉请。被告庞山宝、汪红良辩称，一、答辩人不是适格诉讼主体。答辩人虽然和原告签订了《商铺租赁合》，但是答辩人2017年11月7日就在工商管理机关依法进行了登记并领取了营业执照。根据民诉法第五十九条规定，答辩人非适格诉讼主体。二、原告交付的商铺不符合规定，构成违约。1.2017年9月2日，答辩人和原告在崇阳签订了《商铺租赁合同》，该合同第二条约定租赁用途：住宿酒店。同时第七条第5款约定“该房屋的一次消防验收由甲方（原告）负责，在经营活动中的第二次消防验收由乙方（答辩人）自行负责……”。可是原告一直怠于履行消防验收，导致答辩人酒店被查封，宾客被遣散，直接经济损失数十万元。依照《商铺租赁合同》约定，原告显然构成违约。2.原告为了通过一次消防验收，将答辩人已经安装的消防设施拆除、更换，导致答辩人仅消防器材损失就达14920元。为此，答辩人曾多次口头或通过他人向原告反映，但原告一直拖延至今。三、鉴于原告违约，并给答辩人造成了实际损失，依照《商铺租赁合同》规定，原告依法应当赔偿。因原告交付的商铺不符合约定，且未通过消防验收，给答辩人造成了50000元的直接经济损失和近80万元的间接经济损失。根据《商铺租赁合同》第八条第5款规定，该损失依法应当由原告给予赔偿。四、原告的诉讼请求无事实和法律依据。1.原告和答辩人并没有签订《房屋租赁合同》。2.答辩人在签订和履行《商铺租赁合同》的过程中，没有违约行为，相反原告在合同履行中，不仅商铺的交付不符合约定，且未通过消防验收，导致答辩人将近一年不能正常经营，根据《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告构成违约。3.答辩人严格信守合同约定，没有故意违约行为，即便没有按期缴纳房租，但没有缴纳房租是原告造成，且答辩人一直在和原告协商，因此原告提出解除双方签订的《商铺租赁合同》不符合法律规定。4.原告主张的租金数额计算错误。《商铺租赁合同》第二条“租赁用途：住宿酒店”，第三条第1款“装修期间免房租（装修期最迟5个月）”、第2款“租期：自2018年2月1日起至2021年2月1日止”。但由于原告实际通过一期消防验收的时间是2019年1月31日，而答辩人经营的是“住宿酒店”，根据《消防法》和相关规定，“住宿酒店”必须进行二次消防验收，否则不准经营。因此，本案的租赁期限应从一期消防验收合格起算即2019年2月1日，又根据《商铺租赁合同》第三条第1款规定，本案租金的起算时间应是2019年7月1日，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不应得到支持。五、答辩人没有违约，依法不承担违约责任。合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，而原告既不按约定交付符合经营的商铺，又不积极采取补救措施，直到2019年1月31日才通过一期消防验收，致使答辩人无法经营达一年之久，合同目的没有实现。显然违约的是原告，既然答辩人没有违约，当然不承担违约责任。综上所述，原告交付的商铺不符合合同约定，虽然答辩人多次与原告协商，但原告一直拖延，给答辩人造成了较大的经济损失和社会影响。为此，答辩人请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，作出公平公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：一、关于原告提供的证据2，即涉案租赁房屋的买卖合同。本院认为，该合同是原告购买租赁房屋的凭证，被告对其真实性无异议，予以确认，因租赁房屋目前并无权属争议，不影响本案房屋租赁合同的效力和合同双方的权利义务，故该证据与本案当事人之间的争议无关。二、关于原告提供的证据6，即租赁房屋的竣工验收报告。被告认为其不是正式的竣工验收文件。本院认为，租赁房屋经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位、勘察单位联合竣工验收合格，且其后通过消防验收合格，故被告的异议不成立。三、关于原告提供的证据7，即崇阳星光天地物业有限公司出具的江南小镇2018年1月至2019年6月电费清单。本院认为，该证据是租赁房屋使用期间的用电量及电费情况，可以证明该房屋已投入使用。被告认为应以实际收取电费的发票为准，但其持有电费发票而不提供相反的证据，故该证据应当认定。四、关于被告提供的证据2，即商铺租赁合同。该证据与原告提供的证据3系同一证据，且合同内容一致，不同之处在于被告持有的合同加盖了湖北正基文化旅游建设有限公司印章。原告认为签订租赁合同时，双方合同均未加盖该公司印章，被告租赁合同之后加盖了该公司印章是因办理工商登记的需要。本院认为，原、被告提交的合同内容一致，被告对原告提交的证据3商铺租赁合同的真实性无异议，故本案双方当事人的租赁关系应以原告提供的合同为据。五、关于被告证据5，原告对其真实性有异议，本院认为，因该打印报价单未盖公司印章，故原告的异议成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月10日，原告黄小勇、廖罗向案外人湖北正基文化旅游建设有限公司购买了星光商业楼一单元1，2，3层房屋。2017年9月2日，原告黄小勇、廖罗（出租方/甲方）与被告庞山宝、汪红良（承租方/乙方）订立了一份商铺租赁合同。合同约定，一、租赁房屋为崇阳县××号星光商业楼主楼下第三层及裙楼三层整层；二、租赁用途为住宿酒店；三、租赁期限为2018年2月1日至2021年2月1日，装修期间免房租（装修期最迟5个月）；四、年租金为人民币26万元包干，付款方式为合同签订之日交定金5万元整，乙方正式开业之日一次性向甲方付清全年的房租，以后每年房租到期之日起，三天内交清全年房租。乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，甲方有权要求乙方停业并赔偿违约金（租金的2%）；……七、（第5项）该房屋的一次消防验收由甲方负责，在经营活动中的二次消防验收由乙方自行负责；八、（第5项）甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。合同另有其他相关约定。合同签订后，原告即向被告交付了出租的房屋，被告于2017年9月3日向原告交付了定金5万元。其后，被告开始对房屋进行装修。2017年11月7日，被告租赁的房屋以崇阳江南小镇主题酒店的名称向工商部门申领了营业执照，并于2018年1月28日开门营业。根据崇阳星光天地物业有限公司的电费清单显示，2018年2月至2019年5月间，崇阳江南小镇主题酒店共交纳电费238846元，月平均电费14927.9元。2018年1月30日，崇阳公安消防大队对崇阳江南小镇主题酒店进行了消防安全检查，发现其未经消防验收擅自投入使用，作出临时查封行政处罚决定（查封期限为2018年1月30日至2018年2月28日22时），责令其停止营业并罚款30100元。同年2月13日，崇阳江南小镇主题酒店交纳了该罚款。2019年1月31日，涉案崇阳县××号星光商业楼工程经咸宁市公安消防支队消防验收合格。2019年4月，原告向被告邮寄送达了催收租金通知书，要求被告交纳租金47万元（含2018年2月1日至2019年1月31日所欠租金21万元及2019年2月1日起下年度的租金26万元），并要求支付违约金10400元。但被告至今未交纳，故引起本案诉讼。另查明，崇阳江南小镇主题酒店系个体工商户，经营者为庞山宝，实际由庞山宝、汪红良等人合伙经营。本院认为，一、关于被告庞山宝、汪红良的诉讼主体资格的认定。本案是一起房屋租赁合同纠纷，合同双方当事人为黄小勇、廖罗和庞山宝、汪红良。黄小勇、廖罗根据该合同提起合同之诉，根据合同相对性原则，庞山宝、汪红良是当然的被告，是本案适格的诉讼主体。被告将其经营的崇阳江南小镇主题酒店以个体工商户的名义进行工商登记，是其自主使用租赁物的行为，不能改变租赁合同当事人的法律地位。因此，被告庞山宝、汪红良主张其不是本案适格的诉讼主体，崇阳江南小镇主题酒店才是本案适格的被告，不符合合同相对性原则，本院不予支持。二、关于本案房屋租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……㈢租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。该条规定赋予了承租人对租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形下的合同解除权。根据基本的法律逻辑，合同的解除必须以合同有效为前提，无效合同自始无效，没有解除的必要和可能。根据上述司法解释规定可以推定，租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的房屋租赁合同，属有效合同。本案中，双方订立租赁合同时虽然出租房屋未经消防验收，但出租房屋未经消防验收并不必然导致租赁合同无效，且在本案第一次法庭辩论终结前该出租房屋经消防验收合格，因此，本案房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，属有效合同。三、关于本案房屋租赁合同双方当事人的权利、义务和各自的民事责任。承前所述，本案房屋租赁合同有效，对双方当事人具有法律约束力,双方当事人应当按照合同约定各自履行自己的义务。原告应当按照约定将出租的房屋交付给被告，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途；被告应当按照约定的期限支付租金。原告交付的房屋未及时通过消防验收，影响了被告对承租房屋的正常使用，构成违约，导致被告经营的崇阳江南小镇主题酒店被消防部门临时查封一个月（2018年1月30日至2018年2月28日22时），故被告交纳租金的时间应从2018年3月1日起计算，根据合同约定的年租金标准及交纳时间，被告应向原告交纳2018年3月1日至2019年1月31日的租金238333元（260000元/年÷12个月×11个月），扣除其已付定金50000元，还应交纳租金188333元，并应按约向原告交纳自2019年2月1日起下年度租金260000元，合计448333元。被告以原告交付的房屋未及时通过消防验收，影响了其对租赁房屋至第一次消防验收合格前期间的正常使用并造成其相关损失，被告可以依法主张权利，但因本案中被告未提出反诉，本案中不予审理，被告可以另行主张。故原告要求被告支付租金的请求符合法律规定，依法应予支持。但原告要求解除房屋租赁合同和支付违约金的请求，因其自身亦有违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、被告庞山宝、汪红良支付原告黄小勇、廖罗租金448333元；二、驳回原告黄小勇、廖罗的其他诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4246元，由原告黄小勇、廖罗负担246元，被告庞山宝、汪红良负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  程艳辉人民陪审员  雷四华人民陪审员  黄旭光二〇一九年十二月六日书 记 员  余 聪