广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂0702执异37号 异议人（案外人）：邓云英，女，壮族，1985年10月5日出生，住址：广西横县。 委托诉讼代理人：陈秋谊，广西环洋律师事务所律师。 申请人：陈霞映，女，汉族，1967年12月14日出生，住址：广西扶绥县。 被申请人：钟淑妮，女，汉族，1982年10月28日出生，住址：广西扶绥县。 本院在办理申请人陈霞映与被申请人钟淑妮合同纠纷一案执行的过程中，于2019年9月24日作出（2019）桂0702财保100号民事裁定书，裁定：查封被申请人钟淑妮名下所有的坐落于钦州市新华路1号锦绣家园18号楼1单元101号房产〖不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号〗(查封价值人民币30万元限额内），期限为三年，自实际查封之曰起算。查封期间，可以使用，但不得办理产权转让、抵押或赠与手续。同日，申请人陈霞映向本院申请执行，本院立案受理，案号为（2019）桂0702执保203号。2019年9月25日，本院作出（2019）桂0702执保203号协助执行通知书，请钦州市不动产登记中心协助执行以下事项： 一、查封被申请人钟淑妮名下所有的坐落于钦州市新华路1号锦绣家园18号楼1单元101号房产〖不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号〗(查封价值人民币30万元限额内）；二、查封期间内，被申请人钟淑妮可以使用，但不得办理产权转让、抵押或赠与手续；三、查封期限为三年（2019年9月25日起至2022年9月24日）。异议人邓云英向本院提出书面执行异议。本院于2019年11月27日立案受理，依法组成合议庭，对本案进行书面审查，现已审查终结。 异议人邓云英提出异议请求：撤销钦南区人民法院（2019)桂0702执保203号执行案件结案通知书和钦南区人民法院（2019)桂0702财保100号民事裁定书，解除对异议人位于钦州市××家园××楼××单元××号【不动产登记证号：桂(2017)钦州市不动产权第0003429号】房产的查封。事实理由：异议人邓云英夫妇本无房产，为解决住房需求，通过钦州市瑞安房地产经纪有限公司居间服务，购买了原属于被申请人、登记在被申请人钟淑妮名下：位于钦州市××家园××楼××单元××号【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第⑻03429号】的房产。异议人在2019年8月20日购买房产时，通过钦州市不动产登记局查询到该房产状态为：无查封、有抵押、无异议状态，并确认权利人为钟淑妮。2019年8月21日，异议人向被申请人钟淑妮支付购房定金50000元，确认购买钦州市××家园××楼××单元××房。2019年8月29日，异议人又分别通过银行转账转购房款110000元及297000元给被申请人，至此，异议人已向被申请人支付了房屋总价99.3%的房款，并签订了《房屋买卖合约》。之后，被申请人用异议人的购房款向银行付完按揭贷款，解除抵押。2019年9月20日，异议人与被申请人一起向钦州市不动产登记局申请办理过户登记，依法缴纳税费。钦州市不动产登记局向异议人发放了《钦州市不动产登记受理单》，双方完成合法交易，异议人取得了钦州市××家园××楼××单元××号的所有权，仅等待领取房产证。但是，2019年9月27日，该房产被钦南区人民法院（2019)桂0702财保100号民事裁定、钦南区人民法院(2019)桂0702执保203号执行案件结案通知书查封。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款;(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。为此，请钦州市钦南区人民法院请求撤销钦南区人民法院（2019)桂0702执保203号执行案件结案通知书及钦南区人民法院（2019)桂0702财保100号民事裁定书，解除对异议人位于钦州市××家园××楼××单元××号【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号】房产的查封。 异议人邓云英提供如下证据证实其主张： 一、《钦州市不动产登记局查询单》，证明异议人购买的房产为被申请人钟淑妮所有，购买时无查封、无异议、无争议； 二、《不动产登记证》，证明异议人购买的钦州市××家园××楼××单元××房为异议人夫妇的唯一房产； 三、银行对账清单及收据，证明异议人在人民法院查封之前已支付457000元相当于房屋总价99.34%的房款给被申请人钟淑妮； 四、《房屋转让合同》，证明异议人与被申请人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 五、钦州市不动产登记受理单，证明异议人与被申请人在人民法院查封之前已办理房屋买卖受理登记； 六、增值税、契税发票，证明异议人为购买房屋已依法缴纳增值税、契税。 七、交房证明，证明钟淑妮在2019年9月20日将买卖的房屋交付给异议人。 申请人陈霞映、被申请人钟淑妮没有答辩也没有提供证据。 本院经审查查明，申请人陈霞映与被申请人钟淑妮合同纠纷一案，申请人陈霞映于2019年9月24日向本院申请财产保全，请求对登记在被申请人钟淑妮名下的钦州市××家园××楼××单元××号【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号】房产在价值30万元限额内采取查封措施，予以财产保全。本院经审查立案受理，并于同日，作出（2019）桂0702财保100号民事裁定书，裁定：查封被申请人钟淑妮名下所有的坐落于钦州市××家园××楼××单元××房产【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号】(查封价值人民币30万元限额内），期限为三年，自实际查封之曰起算。查封期间，可以使用，但不得办理产权转让、抵押或赠与手续。2019年9月24日申请人陈霞映向本院申请执行，本院立案受理，执行案件案号为（2019）桂0702执保203号。2019年9月25日本院作出（2019）桂0702执保203号协助执行通知书，请求钦州市不动产登记中心协助执行如下事项：一、查封被申请人钟淑妮名下所有的位于钦州市××家园××楼××单元××房产【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号】(查封价值人民币30万元限额内）；二、查封期间内，被申请人钟淑妮可以使用，但不得办理产权转让、抵押或赠与手续；三、查封期限为三年（2019年9月25日起至2022年9月24日）。异议人邓云英向本院提出书面执行异议。 另查明，2019年9月20日，异议人邓云英与被申请人钟淑妮签订《房屋转让合同》一份，合同约定：被申请人钟淑妮将钦州市××家园××楼××单元××房产出售给异议人邓云英，转让价格为人民币46万元。2019年9月20日前付购房款12万元，余款34万元贷款支付。该合同约定，被申请人钟淑妮收到全部房款当天交房。2019年9月20日，异议人与被申请人一起到钦州市不动产登记局申请办理过户登记，依法缴纳税费。钦州市不动产登记局向异议人发放了《钦州市不动产登记受理单》。同日，被申请人钟淑妮将买卖的房屋交付给异议人邓云英。 又查明，2019年8月21日，异议人向被申请人钟淑妮支付购房定金50000元，2019年8月29日，异议人分别通过银行转账转购房款110000元及297000元给被申请人。 本院确认的上述事实，有如下证据予以证实：一、本院（2019）桂0702执保203号执行案件卷宗中材料证实：1、诉前财产保全申请书；2、（2019）桂0702财保100号民事裁定书；3、（2019）桂0702执保203号协助执行通知书及回执；4、执行案件立案审批表；5、受理执行案件通知书及回执；二、异议人邓云英提供的《房屋转让合同》、《钦州市不动产登记局查询单》、银行对账清单及收据、《不动产登记证》、增值税、契税发票、钦州市不动产登记受理单及交房证明。上述证据材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，一、关于在人民法院查封之前双方当事人是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，本院于2019年9月24日以（2019）桂0702财保100号民事裁定，裁定查封被申请人钟淑妮所有的位于钦州市××家园××楼××单元××房产【不动产登记证号：桂（2017)钦州市不动产权第0003429号】。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案异议人邓云英与钟淑妮于2019年9月20日签订的《房屋买卖合同》中明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款、交付方式，且邓云英已经按照合同的约定交付全部款项。综合上述情形，该《房屋买卖合同》已经具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。因此，异议人邓云英与被申请人钟淑妮签订的《商品房买卖合同》属有效合同，应认定在人民法院查封之前，异议人邓云英与钟淑妮已签订合法有效的书面买卖合同；二、关于异议人是否付清全部房屋价款的问题。根据异议人邓云英提供的银行对账清单及收据凭证，应当认定异议人已经履行合同约定的付清购房款义务；三、从异议人邓云英提交的2019年8月20日钦州市不登场登记局出具的查询结果看，所购商品房系被申请人钟淑妮所有，无查封、无异议、无争议；四、关于本案涉案房屋办理过户登记的问题。本案中，2019年9月20日钦州市不动产登记中心已受理邓云英、钟淑妮不动产登记申请，当事人已按照规定缴纳了相应的增值税、契税，钦州市不动产登记中心出具了不动产登记受理单，应为在人民法院查封前该房屋已办理了过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，异议人邓云英与被申请人钟淑妮签订了房屋买卖合同并支付了房款，其享有对涉案房产的物权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其提出的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件情形，能够排除涉案房屋的强制执行，异议人邓云英的执行异议请求符合法律的规定，本院采纳支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第二十八条规定，裁定如下：撤销钦州市钦南区人民法院2019年9月24日（2019）桂0702财保100号民事裁定书。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邱曼莉 审判员  苏德海 审判员  张玉娟 二〇一九年十二月五日 书记员  翟丽媛 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议书之日起十五日内审查，理由成立的，裁定对中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回…… 2、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。