广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17752号上诉人（原审被告）：贺蓉林，女，1976年2月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。被上诉人（原审原告）：周平，女，1983年9月16日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：王建华，广东广信君达（深圳）律师事务所律师。上诉人贺蓉林因与被上诉人周平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人贺蓉林上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审认定商铺租赁使用期限与事实不符。商铺租赁合同约定租赁期限为农历2018年1月1日至2018年12月30日，签约后周平在贺蓉林未腾空的情况下强行要求入住，其实际使用时间为农历2017年12月15日至2018年6月14日，一审认定实际使用时间为农历2018年1月1日至2018年5月30日，明显与事实不符。二、退租协议系周平单方提出，且贺蓉林在周平胁迫下签字，该情况一审认定与事实严重不符。三、签约后由于周平强行要求提前入住，导致贺蓉林所在商铺物品无法及时腾空，且在退租时未按照协议要求将钥匙交给贺蓉林，实际造成贺蓉林在商铺内几千件待售衣服、空调、冰箱、电风扇、办公桌椅、厨房用品、实木衣架、定制吊牌商标、货架、灯等损毁，以上物品合计价值20余万元，一审未对该事实进行认定。被上诉人周平辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、贺蓉林明知其对涉案房屋无所有权及转租权，刻意隐瞒该重要事实，周平因受欺诈与其签订一年的租赁合同。2、租赁合同于2018年1月1日签订，合同第二条和退租协议均足以证明租赁起算时间，根本不存在周平在贺蓉林未腾空的情况下强行入住的问题。3、周平签约入驻后不久就遭受业主的严重干扰，贺蓉林多次郑重承诺会解决，但最终发现贺蓉林除了躲避、忽悠、一再拖延外，根本毫无应对之策，最终导致业主在2018年6月27日（农历2018年5月14日）带人强行收回涉案商铺和钥匙，这完全是贺蓉林的过错导致。4、周平被强行连夜搬离后，贺蓉林出现并口头承诺会退还剩余租金及结算水电费后剩余的保证金，但又躲避不见。2018年7月5日，在贺蓉林胞弟的现场见证下，双方亲笔签署了《退租协议》，贺蓉林退还部分租金外亦签署了书面《欠条》。5、贺蓉林从业主方拿到l-3层商铺的临时短期租约，周平承租的是1-2层商铺，贺蓉林是否有存放在3层的物品及是否丢失毁损，与周平毫无关联。二、一审法院适用法律正确，程序合法，贺蓉林的上诉理由不能成立。双方签订的《退租协议》是双方真实意思表示，贺蓉林出具书面欠条并愿意承担逾期退还的违约责任，亦是真实意思表示，合法有效，贺蓉林应当按照约定全面履行自己的义务。周平向一审法院起诉请求：一、贺蓉林退还租金340000元及利息（以340000元为本金，按月利率2%的标准计算，从2018年8月21日计至清偿之日止）；二、贺蓉林退还保证金50000元及利息（以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从周平交还钥匙给贺蓉林之日即2018年6月29日起计至清偿之日止）；三、贺蓉林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，贺蓉林（甲方/出租方）与周平（乙方/承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的先烈东路xxx号xx层铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作经营服饰使用，租赁期共1年，自农历2018年1月1日起甲方将该商铺交付给乙方使用，至农历2018年12月30日合同期满收回；为保证履约，乙方须向甲方交纳保证金50000元，乙方于本合同签字后即向甲方交付；租赁期满，如乙方无违约情形，扣除乙方应交费用后甲方将无息退回保证金；乙方在承租期间发生的一切费用，包括铺内水电费（按电表计算）、管理费、卫生费等有关费用由乙方自行负责交纳等。2017年11月27日，周平向贺蓉林支付了300000元；2017年12月25日，周平向贺蓉林支付了450000元。后贺蓉林于2018年1月1日开具《收据》，确认收到涉案商铺的租金700000元、押金50000元，共计750000元。2018年2月14日，周平向贺蓉林支付了540000元。2018年2月27日，周平向贺蓉林支付了200000元。2018年7月5日，贺蓉林（甲方）与周平（乙方）签订了《退租协议》，约定乙方承租甲方涉案商铺，租期一年，现因涉案商铺产生不稳定性，乙方要求中止合同，甲方同意，现就退款方式达成如下协议：一、甲方退给乙方余下租金共计840000元；二、乙方在农历2018年5月30日之前撤出涉案商铺，将钥匙交给甲方；三、退款付清之后，互不追究责任；四、甲方在2018年7月6日之前付给乙方500000元。2018年7月5日，贺蓉林还出具《欠条》，内容为贺蓉林确认欠周平340000元未偿还，其承诺在2018年8月20日前付清全部欠款，如违背承诺，违约按月利率2%计息。现周平向一审法院提起诉讼，要求贺蓉林退还租金340000元并支付利息、退还保证金50000元及利息。一审诉讼过程中，周平主张贺蓉林在其承租涉案商铺的租赁合同到期后仍然与周平签订《商铺租赁合同》，将涉案商铺转租给周平；但其后涉案商铺的业主表示贺蓉林无权转租涉案商铺，并要求周平交还涉案商铺，导致《商铺租赁合同》无法继续履行。为予证明，周平提交了《告知函》等证据。一、《告知函》为照片打印件，显示由案外人于2018年6月7日向贺蓉林发出，内容为贺蓉林签订的《临租协议》已于2017年7月5日到期，要求贺蓉林在收到该函之日起10日内自行处理涉案商铺内的物品，退还场地并结清相关费用。二、《通知函》为照片打印件，显示由案外人于2018年6月17日向贺蓉林及涉案商铺经营者发出，再次通知将于2018年6月27日收回涉案商铺并追究损失责任，要求贺蓉林及店铺经营者于2018年6月27日前清理完涉案商铺内的一切物品并结清费用。贺蓉林确认上述证据的真实性，并确认其与涉案商铺的业主的租赁合同确实早已到期，但其认为该业主向其表示随时可以续签合同，只是该业主看到其将涉案商铺转租给周平后，认为其可能与周平串通，就不再与其续签租赁合同。贺蓉林确认《退租协议》《欠条》上其签名及指模的真实性，但认为上述文件均是周平胁迫其签署，并非其真实意思表示。周平则主张上述文件均是贺蓉林亲笔签名及加盖指模，且签订《退租协议》后贺蓉林还向周平支付了500000元，可以证明周平不存在任何胁迫行为，该《退租协议》是双方的真实意思表示。贺蓉林主张周平并未交还涉案商铺，而是在2018年6月27日晚上清空涉案商铺并直接交还给业主。周平确认上述事实，并主张其多次通知贺蓉林，且业主也多次找贺蓉林，但贺蓉林一直躲避不见，因此其只能在2018年6月27日清空涉案商铺，业主对涉案商铺强行上锁；虽然周平已于2018年6月27日（农历2018年5月14日）把涉案商铺交还给业主，但在签订《退租协议》时为了明确计算租金的截止日而约定周平于农历2018年5月30日前将涉案商铺的钥匙交给贺蓉林，周平考虑到贺蓉林极端不合理的做法，对租金作出了让步而进行上述约定。周平、贺蓉林均确认，贺蓉林在签订《退租协议》后已经向周平退还了500000元。另，周平主张双方口头约定租赁保证金50000元在扣减水电费后退还给周平。贺蓉林则主张周平自承租涉案商铺后从未支付过水电费，都是由贺蓉林垫付的，双方签订《退租协议》时周平的丈夫口头表示租赁保证金50000元就当作周平向贺蓉林支付的水电费等各项费用，故其不存在需退还租赁保证金给周平的问题，因此双方在《退租协议》中并没有约定需要退还租赁保证金50000元。周平确认其在租赁过程中没有向贺蓉林支付过任何水电费，但其认为贺蓉林一直没有提供相应的水电费凭证。贺蓉林则表示其已记不清楚涉案商铺的水电费金额，且由于周平直接把涉案商铺交还给业主，故其也无法找到涉案商铺的水电费凭证。一审法院认为：根据已查明的事实可知，贺蓉林与周平签订《商铺租赁合同》，约定贺蓉林将涉案商铺出租给周平使用；但其后由于贺蓉林与业主之间关于涉案商铺的租赁合同早已期满，业主要求贺蓉林及周平交还涉案商铺，导致周平无法继续租用涉案商铺；其后，贺蓉林与周平协商同意提前解除《商铺租赁合同》，双方签订了《退租协议》，贺蓉林还出具了《欠条》。贺蓉林抗辩称《退租协议》及《欠条》是周平胁迫其所签订，并非其真实意思表示，但其对此抗辩未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任。而且，根据贺蓉林所确认的事实可知，在签订《退租协议》后，其还按照《退租协议》的约定向周平退还了500000元，该行为足以证明贺蓉林对于《退租协议》及《欠条》的约定是知情同意的。因此，贺蓉林的抗辩明显缺乏依据，有违诚信，不予采纳。综上，上述《退租协议》及《欠条》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。根据双方当事人确认的事实可知，周平已将涉案商铺交还给涉案商铺的业主。而根据《退租协议》及《欠条》的约定，贺蓉林应向周平退还租金840000元，其中的500000元于2018年7月6日支付，剩余340000元则应于2018年8月20日前付清。贺蓉林至今仍未退还上述340000元，该行为已违反了《退租协议》及《欠条》的约定，因此，现周平要求贺蓉林退还租金340000元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。另，根据《欠条》的约定，贺蓉林逾期退还上述租金340000元的，还应按照月利率2%的标准向周平支付利息，因此，现周平要求贺蓉林支付逾期退还上述租金340000元的利息的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持，该利息应以340000元为本金、自2018年8月21日起计至清偿之日止、按照月利率2%的标准计算。关于租赁保证金50000元如何处理的问题，双方当事人并未进行书面约定，且存在不同陈述。对此，一审法院认为，双方当事人对于《商铺租赁合同》的提前解除以及租金的退还问题签订了《退租协议》，而且还由贺蓉林出具《欠条》约定剩余租金340000元的退还期限及逾期退还的违约责任等。根据日常生活经验，若如周平所主张的租赁保证金在扣除水电费后的余款予以退还，则双方应在上述两份文件中进行明确约定，但上述两份文件中均未约定。综合周平在租赁期间从未向贺蓉林支付水电费以及周平已将涉案商铺交还给业主的事实，一审法院认为贺蓉林所称以该租赁保证金50000元作为周平向贺蓉林支付的水电费等各项费用的主张更为合理可信，予以采信。因此，现周平要求贺蓉林退还租赁保证金50000元及支付利息的诉讼请求缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，贺蓉林向周平退还租金340000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，贺蓉林向周平支付逾期退还租金340000元的利息（以340000元为本金、自2018年8月21日起计至清偿之日止、按照月利率2%的标准计算）；三、驳回周平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7540元，由周平负担780元、贺蓉林负担6760元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，贺蓉林向本院提供了以下证据：1、贺蓉林与周平的微信聊天记录，拟证明周平实际进场时间比约定早了15天左右，实际搬离时间比约定时间晚了15天；2、档口现场视频，拟证明周平在搬离过程中对档口内部破坏严重。经质证，周平对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为2018年6月27日业主已强制收回涉案商铺；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明周平对商铺进行破坏的事实。本院认为：贺蓉林与周平签订《商铺租赁合同》后，由于贺蓉林与业主之间的纠纷，业主要求贺蓉林及周平交还涉案商铺，导致周平无法继续租用涉案商铺，其后贺蓉林与周平签订《退租协议》约定周平撤出商铺及贺蓉林退还租金的事宜，贺蓉林并出具了《欠条》，承诺支付余下欠款。关于贺蓉林上诉主张《退租协议》及《欠条》是周平胁迫其所签订的问题，因缺乏确切证据证明，且与贺蓉林已按照协议约定退还了500000元的事实相悖，故本院不予采纳。一审认定《退租协议》及《欠条》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行，并无不当。一审诉讼中，贺蓉林承认周平已于2018年6月27日将涉案商铺交还给业主，但贺蓉林至今仍未按照《退租协议》及《欠条》的约定退还余款340000元，已构成违约，现周平要求贺蓉林退还租金340000元及计付相应利息合法有据，一审予以支持并无不当。至于贺蓉林在二审提出周平退租时造成其存放在商铺内的物品损失的问题，因贺蓉林本案提供的证据不足以证实其确有物品存放在涉案商铺内，也未能证明周平的行为造成该部分物品损失，且贺蓉林亦无证据证明其在周平搬离后曾向周平主张相关物品损失，故本院对于贺蓉林上述抗辩意见不予采信。综上所述，贺蓉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由贺蓉林负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月三日书记员 王 敏