黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3368号上诉人（原审被告）：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西。法定代表人：冯雷，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙畅，女，1990年5月30日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：林威，男，1976年6月8日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人林威委托合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人立天唐人公司委托诉讼代理人孙畅、被上诉人林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回给付林威2016年第四季度款项8,534.94元;2.判决由林威承担本案诉讼费用。事实和理由：林威对我公司给付的款项按照其交通银行的流水清单进行确认，忽视了一笔我方以定额存单的方式给付的一笔款项，且相同情况的其他业主均已收到该款项。我公司并不欠付林威2017年第二季度款项，不欠付其2016年第四季度租金。林威辩称，我方不同意上诉请求，2017年3月份收到了8,099.71元，我认为该笔款项是2017年第一季度的租金，所以我不认可是付给我的是2016年第四季度的租金。林威向一审法院起诉请求：1.请求判令立天唐人公司向林威给付2016年第四季度、2017年第三、第四季度、2018年第一、第二、第三、第四季度、2019年第一季度的租金共计64,686.51元，以及以64,686.51元为基数按照银行同期贷款利率计算上述租金自应当支付之日起至判决生效之日止的利息；2.请求判令立天唐人公司给付以上述租金为基数，按照银行同期贷款利率计算每笔租金应当给付之日后第30个工作日起至判决生效时止的违约金；3.要求立天唐人公司退给多扣除的税金4,803.19元；4.由立天唐人公司承担案件诉讼费。一审法院认定的事实：2014年5月8日，林威从案外人大庆立天唐人置业有限公司购买了位于大庆唐人中心11#、12#、2号地下车库底层商服高层公寓楼1层C02号商铺。同年，林威与立天唐人公司签订委托经营管理协议，约定林威将上述商铺委托给立天唐人公司经营管理。协议约定了委托租赁期自签订之日起至2035年6月27日止。该协议中显示：该商铺建筑面积约为13.51平方米（最终以实测建筑面积为准）。协议还约定了双方在委托经营管理过程中的权利义务、租金及支付、商铺移交及返还、违约责任等内容。在租金及支付部分双方约定：在前三个租赁年度，每年租金应达到每平方米2527元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%)；在第四至第七个租赁年度，年租金应达到每平方米3,032.4元(即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%)。在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季支付。每个租赁年度的租金均按季度支付，即受托人应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金；如委托人延期付款超过30工作日，则视为委托人违约，本协议继续履行，受托人应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向委托人支付违约金。现立天唐人公司拖欠林威涉案商铺的2016年第四季度、2018年第二、第三、第四季度、2019年第一季度租金未给付。一审法院认为，林威与立天唐人公司签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。林威已按约定将涉案商铺交给立天唐人公司经营管理，立天唐人公司亦应按协议约定的租金数额和期限向林威支付租金。因双方就2017年第三、第四季度、2018年第一季度租金在（2018）黑0603民初1325号民事案件中达成了调解协议，故对此不予审理。立天唐人公司未按协议约定向林威支付大庆唐人中心室内步行街1层C02号商铺2016年第四季度、2018年第二、第三、第四季度、2019年第一季度租金已构成违约，应当承担违约责任。对林威关于支付租金及违法金的诉讼请求，予以支持。林威的第三项诉讼请求于法无据，不予支持。本案的争议焦点有二：一是涉案房产的面积如何确定；二是立天唐人公司是能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。对立天唐人公司关于涉案房产实测面积发生变化，应按现有面积支付租金，并要求扣减前期多支付的租金的抗辩主张，双方在协议中虽约定“最终根据实测建筑面积调整，多退少补”，但因其向法庭提交的涉案房产的实测面积表，未经房地产行政主管部门的审查，不足以证明涉案房产的最终实际面积，不予支持。双方仍应按协议约定的面积履行，可以在产权面积最终确定后依据相关证据另行主张。对关于立天唐人公司主张的双方约定由立天唐人公司在租金中直接代扣代缴税款，由于税率的相对不确性，会因税收政策调整而发生变化，且立天唐人公司未提供其已经实际代缴涉案房产的相关税金的证据，故对其该主张不予支持，立天唐人公司可在代缴税款后凭相关缴税凭证在履行给付租金的同时进行扣减。综上，林威关于支付租金及违约金的诉讼请求正当的部分，予以支持。现立天唐人公司拖欠林威涉案商铺2016年第四季度、2018年第二季度租金均为8,534.94元，2018年第三、第四季度、2019年第一季度、三季度租金均为10,240.58元。立天唐人公司欠林威租金共计47,791.62元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、立天唐人公司于本判决生效之日起十日内给付林威2016年第四季度、2018年第二、第三、第四季度、2019年第一季度租金共计47,791.62元;二、立天唐人公司于本判决生效之日起十日内以8,534.94元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2017年1月1日起至本判决生效之日止的违约金、以8,534.94元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2018年7月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2018年10月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2019年4月1日起至本判决生效之日止的违约金；三、驳回林威的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。立天唐人公司为证明其主张向本院提供证据如下：证据一、2015年10月9日-2016年1月9日，户名为林威，款项为8,099.71元的交通银行黑龙江分行储蓄存款存单、林威身份证复印件、交通银行转账支票、转账支票银行业务信息凭证、账户交易明细各一份（加盖大庆分行龙岗分行印章的复印件）。欲证明：2015年10月9日我方为林威存入8,099.71元的定额存单，林威于2015年12月27日取走该笔款项并销户，该笔款项是给付2015年第三季度款项，结合林威提供的银行流水清单，2017年7月5日前一共给付林威2015年第三季度至2017年第二季度的8个季度的8笔款项，因此并不欠付一审判决中的2016年第四季度款项。证据二、2017年7月5日向集体业主网银汇款明细一份（复印件一份）。欲证明：2017年7月5日，我方向林威汇了一笔租金6,505.67元，该笔款项为2017年第二季度的款项，2017年3月3日的汇款记录应当是我方支付的2016年第四季度的租金8,099.71元，加上2017年7月5日这笔汇款，我方共支付了8笔款项。林威质证称，对证据一的真实性认可，对证明问题不认可；对证据二，我回去核实了一下银行账目明细，汇款属实。2017年3月份、4月份、7月份汇款共3笔，3月份的8,099.71元应该是2016年第四季度的租金。本院认为，结合证据一、证据二的证明内容及双方的意见，该两份证据能够证明立天唐人公司的实际给付案涉租金的情况，均予以采信。林威为证明其主张，向本院提供证据如下：交通银行大庆开发区支行的客户交易清单一份。欲证明：林威交易清单上有7笔。立天唐人公司质证称，对2016年交易清单真实性无异议，该证据的起止时间并非从开户起查起，无法确定之前给付的款项。本院认为，双方对证据的真实性均无异议，对该证据的真实性予以认定，证明的问题将结合全案证据综合予以认定。经二审查明，立天唐人公司于2017年3月3日向林威汇款8,099.71元，该笔款项为案涉房屋2016年第四季度的租金。2017年7月5日，向林威汇款6,505.67元，该笔款项为案涉房屋2017年第二季度的租金。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案为委托合同纠纷，根据双方的诉辩意见，双方的主要争议焦点为案涉2016年第4季度的租金，立天唐人公司是否已经给付。在二审中，立天唐人公司提供2017年7月5日向集体业主网银汇款明细一份，双方对该汇款明细均无异议，且经对账后，林威亦认可立天唐人公司已支付2016年第4季度租金，该部分租金应从一审认定中扣除。综上所述，因立天唐人公司在二审中提供新的证据，且林威亦无异议，导致双方给付租金的事实发生变化，一审对争议事实的判定应予纠正。立天唐人公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1981号民事判决第三项；二、变更黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1981号民事判决第一项为大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付林威2018年第二、第三、第四季度、2019年第一季度租金共计39,256.68元;三、变更黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1981号民事判决第二项为大庆立天唐人商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内以8,534.94元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2018年7月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2018年10月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的违约金、以10,240.58元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算向林威支付自2019年4月1日起至本判决生效之日止的违约金；四、驳回林威其他诉讼请求。一审案件受理费769元，由大庆立天唐人商业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由林威负担。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇一九年十二月十六日法官助理邢智超书记员李洋