江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终4301号上诉人（原审原告）：汪超，男，1979年9月14日生，汉族，住江苏省江阴市。被上诉人（原审被告）：王丽，女，1984年11月22日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。上诉人汪超因与被上诉人王丽租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初4598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪超上诉请求：撤销一审判决，依法改判。1.房屋在承租期间，应由承租人负责房屋的日常维护，由于使用不当造成损失的由承租人负责赔偿。本案中，由于承租人王丽外出未关闭洗衣机阀门致使漏水至楼下住户，造成的损失应由王丽赔偿；2.王丽未按合同约定住满一年，1400元押金因提前解约而转化成了违约金，不能作为王丽的赔偿金予以扣除。王丽辩称:双方合同约定，承租人提前一个月告知并得到出租人同意，就可以解除租赁合同。其于2018年9月提前以微信形式告知出租人汪超拟提前解除租赁合同，承租到2018年10月20日就不再租赁了，汪超也同意的。且其是因为房屋本身有诸多问题，才决定提前终止合同。故1350元押金并未转化为违约金，汪超理应退还。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪超向一审法院起诉请求：判令1.王丽返还代为垫付的财产损失5550元；2.案件受理费由王丽负担。一审法院认定事实：汪超系案涉江阴市中北新村9幢501室房产所有权人。王丽通过中介获知汪超有意出租该住宅房的信息后，联系汪超要求看房。看房后，双方于2018年5月20日订立《房屋租赁合同》一份，主要内容有：1、汪超将其名下坐落于江阴市中北新村9幢501室住宅房租赁给王丽使用，租赁期限自2018年5月20日至2019年5月19日，月租金为1350元，押金1350元，以押一付二的方式给付；2、水电煤安全由王丽负责；3、汪超保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，汪超负责修理，若设备人为损坏则由王丽负责修理或赔偿。合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，王丽依约交付房租及押金并入住案涉住宅。2018年8月18日，该居民住宅楼202室住户发现楼上大量漏水并报警。接处警民警到场后排查发现系501室向外渗水所致。因承租人王丽外出未归且无法联系，遂采取技术手段入室。发现该501室南面阳台洗衣机旁的自来水龙头未关闭，流出的自来水直接倾泻于阳台地面，从而导致向外大量渗水。洗衣机则处于停运状态，洗衣机进水软管与自来水龙头之间的连接件因金属抱箍锈蚀而脱落。本次意外造成该居民楼同单元四楼、三楼住户不同程度受损。事发后，因居民楼402室所有权人王锦煊、王柯文就损害赔偿无法与汪超达成一致意见，遂于2018年9月20日诉至一审法院请求汪超赔偿由此造成的经济损失。经一审法院主持调解，由汪超一次性赔偿王锦煊、王柯文各项经济损失5550元（当庭给付）。此后，因汪超向王丽追偿未成，于2019年3月21日诉至一审法院。另查明，在王丽租赁使用案涉住宅期间，汪超曾应王丽要求修复冰箱磁条、洗衣机漏水管等，但王丽未提出更换洗衣机进水管与自来水龙头之间连接件的请求。审理中，双方当事人一致陈述：王丽已经于2018年10月10日搬离案涉住宅，房租金则给付至2018年10月19日。双方一致同意：以汪超应当退还王丽的房租金折抵其尚未结清的水电费。此外，汪超承认还有1350元押金尚未退还王丽。以上事实，有原告汪超提供的房屋所有权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、（2018）苏0281民初14939号民事调解书、收条，被告王丽提供的连接件实物（附照片），一审法院调取的（2018）苏0281民初14939号民事诉讼卷宗内档及当事人的庭审陈述在卷佐证。一审法院认为，汪超与王丽订立的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示并不违反有关法律规定，应当确认为合法有效。在房屋租赁期间，因漏水造成楼下住户经济损失，应当根据租赁合同的约定确定责任分担。汪超作为出租方未能确保房屋设施完好（连接件金属抱箍严重锈蚀导致软管脱落）、王丽作为承租人未能确保水电煤安全（洗衣机停运期间未关闭自来水阀门），由此造成楼下住户经济损失均应承担过错责任。考量各自过错程度，一审法院认为以各承担50%为宜。现汪超独立赔付401室住户经济损失5500元后，有权向王丽按责追偿2750元，扣除汪超应当退还王丽的押金1350元，王丽还应给付汪超1400元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条之规定，判决：王丽应于判决发生法律效力之日起10日内给付汪超垫付的赔偿金1400元，汪超尚未退还王丽的1350元押金不再退还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（汪超已经预交），由汪超、王丽各负担12.50元。王丽应负担的12.50元，于判决发生法律效力之日起10日内给付汪超。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，王丽提供与汪超的微信聊天记录打印件一份，内容为：王丽“房东，我住到这个月20号不住了，我买房了，一直看好要搬”；汪超“好的，OK，什么时候搬？20号吗？”；王丽“对的”汪超“好的，知道了。”用以证明王丽已及时告知汪超要提前解除合同并搬离，其是得到汪超同意后才搬离的，并不存在违约情况。“这个月20号”即指2018年10月20日。汪超对以上证据发表如下质证意见：对真实性无异议，但其同意王丽搬离并不是表明同意终止合同，只是了解搬离日期，确保王丽没有对案涉房屋造成损失。二审另查明：1.双方签订的房屋租赁合同第九条第一款约定：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可搬离退房手续，如无故违约则向对方支付违约金（人民币）壹仟伍佰元整。如甲方（汪超）违约，除退还给乙方（王丽）押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金；2.2018年10月10日，汪超报警称，因房子漏水被楼下401室住户起诉赔偿，结果暂时未出来。现租客王丽要离开不租了，其要求退还1300元押金，汪超不肯，还要王丽承担漏水赔偿损失。处警结果记录：经双方协商，汪超不肯退掉（押金）；401室的损失等结果出来了，(再)决定是否找王丽承担费用。以上事实由《房屋租赁合同》、《警情库接处警详细信息表》、当事人陈述在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定租赁期间为一年，自2018年5月20日至2019年5月19日止。合同履行期间，王丽提出将于2018年10月20日搬离案涉房屋，即为提前解除案涉租赁合同的意思表示。其将该意思表示及时告知出租人汪超，在征得汪超的同意后才搬离。期间，就双方提前解除合同以及王丽搬离事宜，汪超并未提出任何异议，故案涉合同应视为双方协商解除。汪超认为其同意王丽搬离的意思表示并不等同于同意提前解除合同，与事实不符。因双方合同约定，若承租方王丽违约，则需向出租方汪超支付违约金1350元且汪超有权不退还押金，现汪超未就王丽存在违约情形提供相应证据，且其2018年10月10日报警系因为漏水损失需要王丽承担而不同意先退还押金，而非不同意解除租赁合同，故汪超关于王丽存在违约行为，理应支付违约金，且其有权不退还押金的上诉请求，本院不予支持。关于漏水造成楼下住户的经济损失，综合案情分析判断，双方均存在过错，一审判决各承担50%赔偿，并无不当。综上所述，汪超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汪超负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇一九年十二月五日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳