江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终6923号上诉人（原审被告）：张金宝，男，1961年9月22日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：于永成，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区顺衡顺商贸有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星湖街**，统一社会信用代码91320594313857742M。法定代表人：陈斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱美芳，北京大成（苏州）律师事务所律师。上诉人张金宝因与被上诉人苏州工业园区顺衡顺商贸有限公司（以下简称顺衡顺商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初13384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张金宝上诉请求：撤销一审判决，改判张金宝不支付顺衡顺商贸公司租金34109.01元；本案一审、二审诉讼费由顺衡顺商贸公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审法院认定房屋租赁合同于2016年8月1日解除与事实不符。首先，顺衡顺商贸公司作为违约方，不具有合同法定解除权；其次，双方租赁合同中明确约定任何一方不得擅自解除租赁合同，顺衡顺商贸公司也不符合合同约定的解除情形；再次，虽然合同中约定了视为送达情形，但顺衡顺商贸公司应向证明邮政快件送达我处，因我方原因如提供地址、联系方式有误，地址，地址变更未通知拒签等导致无法及时通知，才能视为送达，相关损失由我方承担。一审法院没有查清邮政快件是否送达、是否联系方式有误、是否存在拒收的情形，直接认定送达不符合合同约定，也不公平、不合理。最后，顺衡顺商贸公司未能提供邮政快递单原件以及发送、送达情况证明，不能证明我方存在过错。二、一审审理程序违法。首先，本案第一次开庭，我方未收到开庭传票，我方在诉讼文书送达过程中没有过错，一审法院直接认定视为送达，缺席审理，程序错误。其次，在本案转普通程序审理中，一审法院在顺衡顺商贸公司明确表示需要变更诉讼请求情况下，未对简易程序中顺衡顺商贸公司出示的证据重新组织质证，程序严重违法。三、一审适用法律错误。顺衡顺商贸公司并没有将退房通知送达我方，我方在送达过程中并无过错，案涉租赁合同并未解除，顺衡顺商贸公司不再租赁房屋是其自身权利放弃，且未及时通知我方，过错在于顺衡顺商贸公司，其应继续缴纳租金。本案应适用合同法第一百零七条规定，租赁合同继续履行，顺衡顺商贸公司应缴纳租金直至租赁合同终止。顺衡顺商贸公司辩称，一审法院认定事实、适用法律正确，请求驳回上诉。关于邮政快件有无送达的问题，我公司根据合同中预留的法定送达地址来寄送的，该地址也确系张金宝目前居住地，所以我公司有理由认为解除合同通知已经合法送达了张金宝。关于我公司合同解除权的问题，最近公布的最高院民事审判工作会议纪要第48条也明确了对于长期性的合同，比如租赁合同，如果双方陷于合同僵局的时候，是允许违约方解除合同的。我公司认可单方解除合同违约，愿意承担相应的违约责任。关于六个月租金的违约责任，我公司认为过高，但愿意接受一审判决。顺衡顺商贸公司向一审法院起诉请求：一、张金宝立即退还顺衡顺商贸公司租金92084.22元（自2016年7月24日至2017年5月22日）并支付逾期付款利息（以92084.22元为基数，按银行同期贷款利率的1.95倍，自2016年7月25日计算至实际履行之日止）；二、本案的诉讼费由张金宝承担。一审法院认定事实：2014年5月20日，江苏顺啸丰商贸有限公司（以下简称顺啸丰商贸公司，乙方）与张金宝（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：张金宝将昆山开发区樾河北路33号（总面积115.63平方米）房屋第一层部分（使用面积约为58平方米）出租给顺啸丰商贸公司作商业用途，租期为3年，合同期满前，乙方如需续租须提前两个月提请甲方书面同意并至少提前一个月与甲方另立房屋租赁合同，如双方未能提前另立新合同则本合同随着时间期满将自然终止。自2014年5月23日至2017年5月22日止。第一年含税租金94736.84元（第一年甲方实收90000元），第二年含税租金102315.79元（第二年甲方实收97200元），第三年含税租金110501.05元（第一年甲方实收104976元），税金为乙方代甲方向税务机构缴纳。租金按年支付，于每期租金到期日前15日内支付下期租金。双方同意乙方向甲方支付租赁保证金10000元，合同期满后，乙方不再续租，甲方在三个工作日内全额退还租赁保证金。在合同履行期间，任何一方不得擅自解除合同，合同一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任，如造成对方经济损失的，需据实赔偿。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，甲方应全额退还已收取的履约保证金及未到期租金，并支付乙方10000元违约金，同时甲方还应赔偿乙方装修等损失，租金及其他水、电等费用按实际使用天数计收：1.逾期七天交付出租房屋的；2.交付的房屋不符合本合同的约定或存在权利瑕疵，不能实现合同目的的；3.因甲方主观不配合，未尽修缮义务，致使房屋无法正常使用或危及乙方安全的。甲方的通讯地址为江苏省昆山市玉山镇嘉仕花园7幢305室，乙方的通讯地址为苏州工业园区星港街283号中园大厦5F，任何一方给付对方的通知、函件等，在到达该方地址时生效（EMS发出之日起3日内视为到达），如任何一方联系方式或通讯地址有误或变更而导致另一方无法及时通知的，由此造成的损失由过错方承担。2014年9月5日，张金宝（甲方）、顺啸丰商贸公司（乙方）与顺衡顺商贸公司（丙方）签订《协议书》一份，该协议载明：乙方将甲乙双方签订的上述房屋租赁合同所约定的乙方的权利和义务整体转让给丙方。从2014年8月12日起，丙方取代乙方成为租赁合同的当事人，依据租赁合同享有权利、履行义务，丙方取代乙方成为租赁合同的当事人；由于乙方已依据租赁合同支付租金至2015年5月22日，故从2015年5月23日至租赁合同期届满期间的租金由丙方依据租赁合同向甲方支付。本协议生效后，丙方履行义务后，丙方向税务机构缴纳税金，甲方应协助丙方开具抬头为丙方全称的合法有效的发票。2016年7月30日，顺衡顺商贸公司通过EMS向张金宝在租赁合同所载明的通讯地址发出退租通知，该通知载明：我司与你于2014年9月签署了地址为昆山开发区樾河北路333号、合同编号为512YSSD-ES-201405-0018的《协议书》，现由于我司经营调整，需要进行退租，退租时间为2016年7月23日，违约责任按双方签订的租赁合同违约条款执行。该EMS快递单上载明的收件人为张金宝、联系电话为134××******（张金宝的委托诉讼代理人张晶晶向一审法院提供的联系电话为134××******）。2017年4月25日，张金宝与案外人马玮、蒋浩签订《房屋租赁合同》将涉案房屋出租给两案外人使用，租赁期限自2017年5月23日起至2020年5月27日止。一审另查明：顺啸丰商贸公司苏州分公司于2014年6月16日支付张金宝押金10000元。顺衡顺商贸公司于2016年5月11日支付张金宝2016年度租金110501.06元（含税金5525.06元）。上述事实由房屋租赁合同、协议书、退租通知及快递单、收条、银行转账凭证、发票及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，顺啸丰商贸公司与张金宝签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，因此，在顺啸丰商贸公司与张金宝、顺衡顺商贸公司签订转让协议后，顺啸丰商贸公司在房屋租赁合同中的权利和义务一并转让给顺衡顺商贸公司。顺衡顺商贸公司提前以发退租通知书（2016年7月30日发出）通知张金宝其将于2016年7月23日不再履行合同并以不再使用涉案房屋表明其将不再继续履行合同，双方之间的房屋租赁合同处于事实履行不能的状态，顺衡顺商贸公司认为双方之间的房屋租赁合同已解除并无不当，由于顺衡顺商贸公司在2016年7月30日发出该通知书，结合合同约定以EMS方式邮寄合同载明的通讯地址的自邮件发出之日起三日内视为到达,故一审法院认为双方的合同在2016年8月1日解除。在合同解除后，顺衡顺商贸公司未积极联系张金宝办理房屋交接手续以减少张金宝的损失，根据相关法律规定，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月，故一审法院认为张金宝应返还顺衡顺商贸公司超过6个月部分的租金即34109.01元【110501.06元/年÷12月×（10-6）月-110501.06元/年÷365天×9天】。关于顺衡顺商贸公司主张的逾期付款利息，一审法院认为，双方之间的纠纷在法院判决前处于不确定状态，顺衡顺商贸公司该项主张于法无据，故一审法院不予支持。由于顺衡顺商贸公司提前解除合同，故租赁保证金不再退还。关于张金宝抗辩的从未收到过顺衡顺商贸公司发出的解约通知书，一审法院认为顺衡顺商贸公司在2016年7月30日通过EMS邮寄到张金宝的通讯地址的解约通知书，应视为已在2016年8月1日送达，故一审法院对张金宝的该抗辩不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、张金宝于判决生效后十日内退还苏州工业园区顺衡顺商贸有限公司租金34109.01元。二、驳回苏州工业园区顺衡顺商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2012元，由顺衡顺商贸公司负担1324元，由张金宝负担778元。其中，顺衡顺商贸公司预交的案件受理费778元一审法院予以退还，张金宝应当负担的778元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32250198643600000811114584，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，张金宝向本院提交：1.顺丰快递单号50644883234快递单及送达情况查询信息，以证明顺衡顺商贸公司在张金宝一再要求下，于2017年5月21日才将案涉房屋的钥匙寄出，案涉房屋于该日实际交还，水电等至今尚未交接。2.电信交费发票及电信查询单，以证明134××××****手机号码开户人是张金宝的女儿张晶晶，顺衡顺商贸公司邮寄退房通知时提供的号码是134××××****，该号码不存在或被回收，因联系方式错误导致该通知张金宝无法收到，过错在顺衡顺商贸公司。顺衡顺商贸公司质证认为，对快递单和官网查询回执的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，寄件人不能证明是我公司，地址，地址也看不出来与我公司有任何关系信交费发票及查询单真实性无异议，双方合同上没有约定出租方的电话，所以快递单上电话数字错误的责任不能证明在我公司，也有可能是出租方提供错误。二审中，顺衡顺商贸公司提供了退房通知EMS邮寄凭证原件，其上收寄人员处有签名，载明邮费20元。二审中，张金宝陈述2017年5月20日，涉案合同即将到期，其想去收取下一年房租发现房屋门窗紧锁、屋内空无一人，其女儿张晶晶通过各种渠道找到顺衡顺商贸公司的主管，才得知公司早已将房屋清空，后在张晶晶要求下，顺衡顺商贸公司才将钥匙从苏州寄到张金宝处，张金宝才将房屋另行租赁他人。顺衡顺商贸公司在合同到期前一个月没有通知续签合同，张金宝为了将房屋尽快租出，通过网络发布租房信息，将案外人带至类似的房屋查看并告知涉案房屋在合同到期以后租给案外人，所以将房屋另行出租时没有到现场查看。二审另查明，一审法院2018年9月5日第一次开庭，张金宝当时的委托诉讼代理人张晶晶参加诉讼。一审法院由简易程序变更为普通程序后，于2019年1月3日再次开庭，张金宝及张晶晶均参加庭审。当天顺衡顺商贸公司将其诉讼请求由退还租金92084.22元变更为退还租金及押金92084.22元（租金及押金总额中扣除10000元作为违约金），对于租金及押金的支付情况，一审法院在第一次庭审时已经组织双方举证质证，张晶晶对顺衡顺商贸公司提供的证据并无异议，认可收到的租金及押金情况。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，顺啸丰商贸公司与张金宝就涉案房屋签订的租赁合同合法有效，后经张金宝同意，顺啸丰商贸公司将承租方的权利义务转让给顺衡顺商贸公司，顺衡顺商贸公司应当按照租赁合同履行。合同租期到2017年5月22日届满，在租赁到期前，顺衡顺商贸公司即清空房屋并邮寄通知张金宝解除合同，邮寄凭证上有收寄人员签名及核准邮费，一审法院认定退房通知于2016年7月30日寄出并无不当。顺衡顺商贸公司系按照租赁合同上预留的张金宝的联系地址通过邮政快递（EMS）方式寄送退房通知，该联系地址也是张金宝的户籍地址及确认的法院文书送达地址，根据合同约定，邮件自EMS发出之日起3日内视为到达，据此可以推定通知于2016年8月1日送达。张金宝称其为收取下一年度房租于2017年5月20日到涉案房屋时才发现搬离情况，与其在2017年4月25日即将涉案房屋另行出租的情况相矛盾，对该主张本院难以采信。顺衡顺商贸公司提前解除合同，没有合同或法律依据，不享有合同解除权，其发出的退房通知不产生解除合同的效力。但顺衡顺商贸公司已经搬离房屋并通知退房，出租人张金宝应当及时与顺衡顺商贸公司就继续履行合同进行沟通，在合理期限内双方未能就继续履行合同达成一致意见的，房屋租赁合同因事实上不能履行而终止。鉴于守约方有防止损失扩大的义务，本院酌定张金宝收到通知后有3个月的合理沟通期限，双方在此期限后未恢复履行，案涉房屋租赁合同于2016年11月1日终止。但顺衡顺商贸公司提前退租构成违约，应承担违约责任。双方合同中并未约定承租方提前退租应承担的违约责任，顺衡顺商贸公司退租后房屋另行出租需要一定时间，张金宝存在房屋空置期间租金损失，本院酌情支持三个月的租金。此外，一审法院认定履约保证金10000元不予返还，双方均未提出异议，本院予以确认。综上，顺衡顺商贸公司已经支付2016年度租金，2016年11月1日合同终止之前的租金顺衡顺商贸公司无权主张返还，还应扣除3个月租金作为损失赔偿，余款张金宝应予返还。一审法院关于合同解除的认定有误，但返还租金的处理并无不当，本院予以维持。对于一审审理程序问题，经查，一审法院两次开庭张金宝或其委托诉讼代理人均有参加，未发现缺席审理的情况。顺衡顺商贸公司在庭审中变更诉讼请求，实际是对返还款项的范围进一步明确为租金和押金，并未提交新的证据，张金宝对此也发表了答辩意见，一审审理程序并无不当。综上，上诉人张金宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由上诉人张金宝负担，上诉人多预交的1234元本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月六日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。