江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8934号上诉人（原审被告）：亢炳文，男，1947年12月24日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：亢伟（系亢炳文儿子），住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市江宁区科学园天元中路99号武夷绿洲赏桂苑21-1403室。法定代表人：王圣军，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕志阳，男，该公司员工。上诉人亢炳文因与被上诉人万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司（以下简称万裕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初8583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亢炳文上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人按照1.6元每平方米的标准支付物业费，并因系空置房屋按照物业费标准的70%计算2016年1月1日至2017年12月31日的物业费共计6065.74元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋非联排别墅，为多层成套住宅，一审法院在未查清房屋性质的情况下，以被上诉人提供的物业管理招投标中标备案表(复印件）中列明的联排别墅收费标准计算物业费，明显与事实不符。一审法院认定2013年1月双方签订的《前期物业管理服务协议》约定联排住宅物业费按建筑面积每月每平方米3元计收，该协议第一页的乙方信息、商品房预售协议编号房号、房屋类型、座落位置等多处重要信息均未填写，该协议应为无效协议。且前期物业服务合同也并非物业公司与业主签订，而是物业公司与小区开发商签订，因此一审法院以被上诉人与业主签订的无效的服务协议认定物业费标准，是认定事实错误。前期物业管理服务协议为物业公司的格式合同，第三章第一款第1项的条款为物业公司告知业主各种性质房屋的收费标准，而非物业公司与业主约定业主所有的房屋的性质和物业费收费标准，且也未在协议里与上诉人约定其所有的房屋的性质，及按何种标准收取物业费。被上诉人在同一个小区内提供相同的物业服务标准，却按两种价格标准收取物业费，明显侵害了上诉人的合法权益，欺骗业主为自己谋取不当利益。2.被上诉人未履行物业合同约定的物业服务义务。被上诉人与本小区开发商，都是万裕公司旗下分、子公司，互为关联。案涉房屋因质量问题多处渗漏，上诉人多次找到被上诉人要求其履行服务义务，被上诉人多次推诿，以房屋质量问题与其无关不予理睬。3.被上诉人并未对上诉人进行有效、书面的物业费催交，直接起诉至一审法院，不符合相关法律的规定。上诉人至今未收到过被上诉人的书面催交通知，被上诉人在明知上诉人通讯地址和联系方式的情况下，从未有效地书面催交过物业费。万裕物业公司辩称：1.上诉人在购买案涉房屋时，前期合同已经清晰载明房屋为联排住宅。根据房屋现场照片也可知，案涉房屋1-3层是上诉人本人的，再加独立地下车库，有前后花园。故案涉房屋是联排别墅，不是多层住宅。2.上诉人陈述被上诉人未履行合同义务，与事实不符，对于上诉人所反映的问题，被上诉人进行多次协调并上门维修，房屋现在已经维修结束，不存在渗漏的情况。3.关于上诉人认为被上诉人未提供有效书面的催交通知，这在前期物业服务协议已经清晰载明，物业公司可以通过上门、电话包括诉讼等方式催交物业费，不仅仅是通过快递方式催交。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。万裕物业公司向一审法院提出诉讼请求：要求亢炳文支付2016年01月01日至2017年12月31日期间的物业费9477元、违约金474元。一审法院认定的事实：亢炳文与万裕（南京）房地产开发有限公司签订商品房预售合同，亢炳文购得南京市江宁区秣陵街道龙眠大道668号万裕龙庭水岸家园小区82幢101室房屋（联排别墅，建筑面积225.66平方米）。万裕物业公司系物业服务企业，2010年06月，万裕物业公司在该小区的物业管理招投标中标，并于当年07月在南京市江宁区住房和城乡建设局备案，其中列明：联排别墅的物业服务费中标单价为每月每平方米3元。2013年01月，亢炳文与万裕物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由万裕物业公司提供物业服务，并约定联排住宅物业费按建筑面积每月每平方米3元计收。亢炳文收房后迄今未入住。一审法院认为，依照法律规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，亢炳文系南京市江宁区龙庭水岸家园小区82幢101室（建筑面积225.66平方米）业主，依照中标备案表及物业服务合同，亢炳文应缴纳物业费9477元[2016年01月01日至2017年12月31日，按每平方米1.75元/月计算（物业合同约定的单价3元/月，万裕物业公司主张按2.50元/月计算，一审法院准许；另因该房屋系空置房，故按物业费标准的70%计算）]。因亢炳文系以拒交物业费的方式对万裕物业公司的服务提出异议，故对万裕物业公司主张的违约金不予支持。当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据。房地产开发企业万裕（南京）房地产开发有限公司应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，故对亢炳文以万裕物业公司未履行保修义务为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采信。依照《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、亢炳文于判决发生法律效力之日起10日内向万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司支付物业费9477元。二、驳回万裕（深圳）物业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。一审应收案件受理费50元，减半收取计25元，由亢炳文负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，关于物业管理招投标中标备案表的情况，一审法院曾经向江宁住房保障局物业科进行调查，并形成调查笔录，确认该备案表为江宁住房保障局发出。对此上诉人亢炳文质证认为，不认可该调查笔录，不知道被调查人是什么身份，也不知道其能否代表房产局接受调查，被调查主体不适格，该调查不符合法定程序。被上诉人万裕物业公司质证认为，认可该调查笔录的真实性。本院二审期间，被上诉人万裕物业公司提交案涉房屋外观照片一组，拟证明案涉房屋为联排别墅。上诉人亢炳文质证认为，照片中反映的房屋有一点像案涉房屋，但并不能从外观形式上证明案涉房屋为别墅或者成套住宅，应以规划局确定的规划项目确定。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人应当缴纳的2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费是应按每平方米1.6元/月并按空置70%的标准计算，还是应按每平方米2.5元/月并按空置70%的标准计算。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，上诉人亢炳文系南京市江宁区龙庭水岸家园小区82幢101室业主，与被上诉人万裕物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议的内容系双方真实意思表示，双方均应依约履行。被上诉人作为涉案小区的物业服务单位，依约提供了物业服务，有权依据物业服务合同向上诉人主张相应的服务费用。上诉人并未提供充分证据证明被上诉人有怠于履行或瑕疵履行物业服务合同的情形，举证不力的法律后果应由其自行承担，其以被上诉人未履行保修义务、未书面催缴为由拒绝交纳物业服务费的上诉理由，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》中约定，物业管理服务费明细分为住宅1.9元/月/每平方米、联排住宅3元/月/每平方米、商业用房3元/月/每平方米三种类型，《南京市物业管理招投标中标备案表》显示，涉案房屋所在的万裕·龙庭水岸家园（西岸），物业收费类型亦分类为高层1.9元/月/每平方米、联排别墅3元/月/每平方米、商业用房3元/月/每平方米三种类型，《前期物业管理服务协议》与《南京市物业管理招投标中标备案表》中显示的关于三类房屋收费的价格一致，能够互相对应。现有证据能够证明涉案房屋系联排别墅，上诉人应该按照合同约定的每平方米3元/月的标准缴纳物业费用。一审中，万裕物业公司主张按2.50元/月计算，并按空置房以物业费标准的70%计算，系自愿处分自身权利，一审法院予以确认并无不当，故亢炳文应缴纳物业费9477元（2016年01月01日至2017年12月31日，按每平方米1.75元/月计算）。成套住宅与联排别墅系两个不同范畴的表述，上诉人并未提供证据证明成套住宅即排除了房屋系联排别墅性质，故对上诉人认为应按普通住宅每平方米1.6元/月标准、按空置70%计算物业服务费用的上诉请求，不予支持。综上所述，亢炳文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人亢炳文负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月十三日法官助理 孙成艺书 记 员 郭旭冬