四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8416号 原告：梁超，男，1971年5月13日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：陈世洪，四川致高律师事务所律师。 被告：成都大鼎置业有限公司（现已更名为：成都沃沐置业有限公司）。住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段48号。 法定代表人：孙景生。 委托诉讼代理人：温碧波，系公司员工。 原告梁超与被告成都沃沐置业有限公司（以下简称“沃沐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁超的委托诉讼代理人陈世洪、被告沃沐公司的委托诉讼代理人温碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁超向本院提出诉讼请求：1.判令被告沃沐公司立即将位于成都市高新区办公用房不动产权证书过户至原告梁超名下；2.判令被告从2019年1月4日起，以4632198元为基数，按每日万分之一向原告支付违约金，直到房产权属证书实际过户至原告名下日止（截止到2019年8月1日违约金为96812.94元）；3.判令被告承担原告的律师费、诉讼费。事实与理由:原告梁超与被告沃沐公司于2017年11月10日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告位于成都市高新区办公用房（现房）出售给原告。被告承诺该房屋权属证书过户由其代办，时限为交房后一个月。但《补充协议》中的格式条款记载的办证时限为交房后365天。原告在2018年1月3日提前付清了全部房款4632198元，随即接收了房屋并缴纳了物业服务费。原告收房后一个月期届满后便问询被告房屋权属证书办理情况，被告口头告知需再等待一段时间。此后原告多次催索被告产权证办理问题，被告工作人员一直推诿。2019年5月6日原告委托四川致高律师事务所发《律师函》给被告，该函就房屋办理不动产权证书过户事宜再次催促被告，但被告收函后仍未有实质性行动。截止起诉之日，被告仍未将房屋不动产权证书过户到被告名下，也无明确的办证时间答复原告。被告逾期未将出售的房产不动产权证书过户至原告名下，责任全在被告并构成违约。依据《补充协议》第六条第4款约定，被告应当从原告应取得房屋权属证书次日起，按照原告已付总房款，每日承担万分之一的违约金，直至原告实际取得房屋权属证书日止。被告的违约行为还造成了原告所购商业房产至今未取得权属证书，其商业价值、融资功能不能实现，该部分经济损失是巨大的。原告因催索被告办证、诉讼维权产生了律师费、诉讼费等开支，被告还应对前述原告经济损失一并予以赔偿。请依法判如所请。 被告沃沐公司对原告诉状中陈述的事实无异议，但认为：1.根据《不动产登记条例》以及商品房销售买卖管理规定，在商品房销售过程中，办理产权证的主体义务应该是购房人，房地产开发企业只是履行配合义务。就本案而言，原告一直未能履行相关税费的缴纳，因此被告无法完成相关的配合义务。案涉房屋至今未能取得产权证的主要责任在于原告。2.根据《合同法》关于违约金制度的规定，合同一方当事人向另一方当事人支付违约金的前提是合同一方受有实际的损失。就本案而言，被告已经完全履行了房屋的交付义务，原告也利用房屋进行了商业出租或者自住，其本身没有受到经济损失，因此被告要求减少违约金的支付数额。3.据被告了解，原告一直利用其房屋，其起诉状中声称未取得权属证书，商业价值和融资不能实现不是客观事实。4.原告要求被告支付律师费没有法律依据和合同依据。 对于原被告双方无争议的事实，本院依法予以确认。另查明，原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定：1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，但因房屋产权登记机关的原因造成的迟延除外。3.买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料、相关税费、面积差异结算款等。 2019年11月5日，本院作出（2019）川0193民初8416号民事裁定书，原告向本院缴纳保全申请费5000元。 以上事实，有营业执照、准予变更登记通知书、商品房买卖合同及补充协议、房屋交接验收单、POS单、收据、律师函、EMS快递单、（2019）川0193民初8416号民事裁定书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思的体现，合法有效，双方均应当忠实、全面地履行合同义务。 一、关于原告诉请被告办理案涉房屋过户手续的诉讼请求 本院认为，原告已经按约支付了所有购房款，并于2018年1月3日接收案涉商品房。根据原被告双方的约定，原告应当在商品房交付之日起365日内取得商品房的权属证书。但截止起诉时，原告仍未取得商品房的权属证书。原被告双方在商品房买卖合同中约定，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。据此，无论原告是否委托被告办理房屋产权证书，被告均具有协助原告办理房屋过户手续的义务。原被告双方在补充协议中约定：买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料、相关税费、面积差异结算款等。交清办证所需资料、税费系原告应履行的义务，但被告在原告履行上述义务时，应尽到通知义务。被告辩称系因为原告未缴清办证所需税费导致办证迟延，但被告并未提供证据证明其在交付房屋时向原告尽到了通知义务后，原告依旧拒绝履行提供办证所需资料及交清税费的义务。被告应当承担逾期办证的违约责任。故本院对原告诉请被告履行协助办证义务的诉讼请求，予以支持。 二、关于原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求 本院认为，根据原被告双方在商品房买卖合同及补充协议中的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，但因房屋产权登记机关的原因造成的迟延除外。原告在2018年1月3日实际接收房屋后，一直未取得商品房的权属证书。被告应当按原告已付房款的日万分之一，承担自2019年1月4日起逾期办证期间的违约责任。 关于被告在庭审中提出原告已实际接收使用案涉房屋，并无实际损失，被告不应当承担逾期办证违约金的意见。本院认为，原告将购房款按时足额支付给被告后，被告即应按约按时完成商品房的过户手续，以全原告享有完整产权、可自由抵押、处分房产之愿。此既为原告购房之目的，亦为原告应当享有之权利。原告严守契约精神，足额支付购房款，被告却违背契约，迟延办证，致原告权利受损，享有完整产权之目的迟迟不能实现。按合同约定，原告应在支付购房款后365日内取得房屋产权，原告因被告迟延办证未能按时取得产权，但被告却因原告按时支付购房款而享有资金占用利益。基于公平正义和权利义务的合理安排考量，被告迟延办证期间所享有的资金占用利益，实系原告支付购房款所受之资金占用损失。原被告双方在合同中约定，计算此部分损失的标准为原告已付购房款的日万分之一。此约定符合诚实信用原则，不违背公平正义，合法有效。故本院对被告提出原告已实际接收使用案涉房屋，无实际损失，被告不应当承担逾期办证违约金的意见，不予支持。 关于原告诉请逾期办证违约金计算至实际办证之日的问题。本院认为，1.诉讼请求应当具体、明确，具有可执行性。原告诉请违约金按日计算至实际办证之日，因违约金的数额系随违约行为的连续发生而处于不断变化的状态中，由于原告诉请的金额不能够最终确定，这导致人民法院的生效判决无法立即得到执行；2.违约金的主要目的是填补损失。在损失尚未实际发生之时，原告就将来才会发生的损失预先提出诉讼请求，缺乏法律依据；3.原告诉请违约金按日计算至实际办证之日，然后续迟延办证的原因，存在多种可能性，是否仍系被告违约所致，仍需经过审理后方能确定。基于上述原因考虑，本院对原告诉请逾期办证违约金计算至实际办证之日，不予支持。对于被告后续违约行为所产生的违约金，原告可待损失确定或违约行为终了后，另行提起诉讼，主张权利。 原告诉请自2019年1月4日截止到2019年8月1日，按原告已付房款日万分之一的标准计算，被告应支付逾期办证违约金为96812.94元，符合合同约定，本院予以支持。 三、关于原告诉请被告支付律师费的诉讼请求 本院认为，律师费并非被告违约行为所导致的直接损失，且非原告主张权利必然发生的费用，原被告双方在合同中对律师费的负担亦无约定。故本院对原告诉请被告支付律师费的诉讼请求，不予支持。 根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。第四十三条第一款规定，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。据此，诉讼费用的承担，系人民法院根据案件审理情况依职权决定，不属于原告诉讼请求的范围。原告是否在诉状中要求被告承担诉讼费，均不影响人民法院决定当事人负担的诉讼费用数额。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都沃沐置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于成都市高新区办公用房不动产权证书过户至原告梁超名下； 二、被告成都沃沐置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁超支付截止至2019年8月1日的逾期办证违约金96812.94元； 三、驳回原告梁超的其它诉讼请求。 如被告成都沃沐置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为22316元，保全申请费5000元，由被告成都沃沐置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十二月九日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅