浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初4578号 原告：崔星星，男，1977年1月31日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：舒洪博，浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林立，浙江泰杭（安吉）律师事务所实习律师。 被告：陈新秀，女，1986年1月14日出生，汉族，住安吉县。 第三人：李荣荣，男，1986年10月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：韩梦云，浙江振源律师事务所律师。 原告崔星星与被告陈新秀、第三人李荣荣确认合同有效纠纷一案,本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行审理。原告崔星星的委托诉讼代理人舒洪博、林立，被告陈新秀，第三人李荣荣的委托诉讼代理人韩梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔星星向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年9月30日签订的《房屋买卖合同》有效（房屋价值465万元）；2.被告负责将位于（铜山半岛）8幢2室商品房（含房产所属车位）过户登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告和第三人曾系夫妻关系，2019年1月21日，被告和第三人签订《离婚协议》，并在安吉县民政局办理离婚。《离婚协议》中约定将登记在男女双方名下的位于（铜山半岛）8幢2室商品房分割归被告所有，并约定若被告有意出售房屋，第三人应配合办理房屋产权过户手续。后原、被告双方2019年9月30日签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将拥有的上述房屋（含房产所属车位）出售给原告。合同签订后，原告即按合同约定将全部购房款465万元提存至浙江泰杭（安吉）律师事务所（以下简称“泰杭所”）账户，但被告却在2019年10月8日上午明确告知原告因第三人不配合，无法办理房屋过户登记手续。 被告陈新秀答辩称：对原告的起诉没有意见，但被告本人是同意卖的，在被告与第三人的《离婚协议》中约定该房产归被告所有，在要出售时，第三人应配合办理过户手续。但在被告要求第三人李荣荣协助过户给原告时，李荣荣不愿意，导致无法办理。 第三人李荣荣答辩称：原告的起诉涉嫌虚假诉讼，理由如下：1.原、被告捏造了房屋买卖的事实，房屋成交价格远低于市场价。案涉房屋建筑面积为527.75平方米，而房屋的成交价格约定为465万元，均价一平方米为8810元，远低于安吉县房产市场交易价值。2.双方对于购房款的支付方式有悖于房产交易习惯。一般对如此庞大的资金交付，双方会约定先付一部分定金和首付款，对于尾款，部分购房者往往需要办理银行贷款。而本案原、被告约定在房屋办理变更登记之前，一次性支付完毕全部的购房款有悖常理。第三人怀疑原告的购房资金系由被告先行向原告支付，再由原告按照买卖合同的约定汇入泰杭所的账户。3.原告的诉请有悖常理。房屋买卖合同的第七条约定因被告原因，逾期未办理房屋变更登记的违约金，第十条约定了因合同纠纷成诉，被告需要承担原告实现债权费用。这些款项其实在这个原告已经支付的购房款剩余部分当中，都是可以得到实现的。但是原告却没有主张，更能侧面反映本次的房屋买卖可能有虚构的情况。4.本案的时间线有悖常理。根据原告提供的短信记录，可以体现原、被告预备是在2019年10月8日办理过户，而原告的诉状时间也是10月8日，可以解释为10月8日被告未履行过户承诺后，原告起诉，但同时泰杭所却在10月10日、10月11日将223万余元的按揭款、154万余元的借款分别汇出。既然被告都已经不能按期实现过户承诺了，原告还愿意相信被告，并且支付如此大金额的款项有悖常理。5.在被告与第三人离婚时，对两套夫妻共同所有的房屋进行了处理，除了本案这套铜山半岛8幢2室房屋外，还有一套铜山半岛11幢1室房屋归第三人所有。之前在第三人出售铜山半岛11幢1室的房屋时，陈新秀向第三人索要了50万元才肯签字过户，并且承诺在本案所涉的这套房产出售时要给第三人100万元。因此，第三人认为，陈新秀与原告以如此低价的方式处理了房产，损害了第三人的利益，二人的行为，涉嫌虚假诉讼。 本院经审理，对以下无异议的事实予以确认：被告陈新秀与第三人李荣荣于2019年1月21日在安吉县婚姻登记处办理了离婚手续，签订《离婚协议》一份，约定将位于安吉县不动产权第0014294号】（登记权利人为李荣荣、陈新秀）归陈新秀所有，该房屋的按揭贷款由陈新秀偿还，若陈新秀有意出售该房屋的，李荣荣应当配合办理房屋过户手续，房屋转让后所得款项优先用于归还房屋按揭贷款，余下款项均归陈新秀所有。2019年9月30日，原告崔星星与被告陈新秀签订《房屋买卖合同》一份，约定：陈新秀将上述房屋（含房产所属车位）以465万元价格转让给崔星星，交易过程中产生的税费由崔星星承担；为保障交易安全，双方同意2019年9月30日前由崔星星将购房款465万元一次性提存支付至泰杭所账户；待崔星星将上述购房款提存支付至泰杭所账户当日开始去安吉县不动产登记中心办理相应房屋过户登记手续；房屋第一顺位抵押权人为华夏银行股份有限公司湖州安吉支行，剩余未归还贷款本金约230万元（以银行实际账单为准），第二顺位抵押权人为周耀，剩余未归还债权金额本金为150万元，双方同意待上述购房款提存至泰杭所账户后，再由泰杭所代为归还上述两笔房屋抵押债务（以实际需归还债务为准），并及时办理抵押注销手续；待房屋实际过户登记至崔星星后，由泰杭所再将剩余购房款（该剩余款项等于全部购房款465万元减去两笔房屋抵押债务后的金额）支付至陈新秀账户等。同日，崔星星将465万元购房款汇入泰杭所账户，并发短信通知陈新秀去办理过户手续，但陈新秀未回复。2019年10月6日，崔星星再次发短信通知陈新秀于长假后10月8日安排完成过户手续，陈新秀应允通知其前夫李荣荣一起去办。10月8日，陈新秀短信回复崔星星其前夫李荣荣“可能不配合”。次日，崔星星诉至法院，请求判准上述诉请，并申请法院保全了案涉房屋。10月10日，泰杭所按指示将465万元中的2238349.49元汇入陈新秀账户，用于归还房屋按揭贷款；10月11日，将1544000元汇入二抵抵押权人周耀账户，用于归还借款债务，余款现仍在泰杭所账户。 原、被告双方及第三人对本案的争议焦点主要在于案涉房屋买卖行为是否为原、被告双方串通损害第三人利益，本案诉讼是否涉嫌虚假诉讼。原、被告认为二人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且均愿意继续履行，但由于第三人李荣荣拒不配合，导致无法完成房屋转让登记手续。而第三人李荣荣则认为此次房屋买卖行为系原、被告二人串通，故意损害其利益。对此，本院认为，陈新秀与李荣荣签订的《离婚协议》系当事人真实意思表示，协议内容已部分履行，双方在协议中对财产的分割合法有效。案涉铜山半岛8幢2室的房屋双方约定归陈新秀所有，虽未办理物权变更登记，但离婚协议已生效，该约定的效力及于合同双方，即自离婚之日起，李荣荣丧失了对该房屋的所有权。物权变更登记的作用主要在于保护善意第三人，维护交易安全，而并非赋予合同当事人任意反悔的权利。因此，陈新秀作为所有权人，具有单独处分该房屋的权利。其或出于获取流动资金、减轻自身还贷压力目的，或出于告别前段感情的人与物考虑，出售该房屋，并要求买方一次性付清全款，故以适当便宜的价格转让合情合理，且该价格并非明显低于市场价值或者显失公平。崔星星为浙江爱乡村投资发展有限公司等多家公司法定代表人及股东，应具有一次性支付约定房款的能力。第三人推测崔星星购买房屋的资金系由陈新秀提供，二人存在恶意串通的可能，但仅凭主观臆断，并未能提供相应证据予以证实。原告在合同签订当日即将购房款按约汇入泰杭所账户，虽被告未能及时与原告办理房屋过户登记手续，但原告仍指示泰杭所按约定付款，系其相信己方在履行合同义务后其享有的权利能够得到法律保障，第三人认为该行为不符合常理系其对契约精神理解不足，对权利保障能力不够。而原告未向被告主张违约责任，系其对自身权利的处分，且纵观本案纠纷的形成，房屋无法顺利过户的原因在于第三人的阻碍，而非被告主观故意，原告此举通情达理。 综上，本院认为，原告崔星星与被告陈新秀之间的房屋买卖合同关系及被告陈新秀与第三人李荣荣之间的离婚协议均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对各方均为有效。崔星星作为买受人，已履行了支付全部购房款的义务，作为出卖方的陈新秀应按约定履行交付房屋、转让物权的义务。陈新秀与李荣荣在离婚时对夫妻共同财产进行了分割，约定将案涉房屋归属陈新秀，在陈新秀要求李荣荣配合办理过户手续时，李荣荣拒绝，已构成违约，应承担继续履行、赔偿责任等违约责任。现崔星星要求陈新秀继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，完成房屋过户登记手续，本院予以支持，李荣荣在此过程中应予配合，其拒不配合的，不影响房屋产权的转移。第三人李荣荣认为本案存在虚假诉讼可能，但未能提供证据证实其中存在采用伪造证据、虚假陈述等手段，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷的情形，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条；《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决如下： 一、确认原告崔星星与被告陈新秀于2019年9月30日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告陈新秀于本判决生效之日起十日内将位于安吉县（铜山半岛）8幢2室的房屋（含车位）【不动产权证号为浙（2017）安吉县不动产权第0014294号，土地使用权面积197.8平方米、房屋建筑面积527.75平方米】的产权转移登记至原告崔星星名下。 本案诉讼费40元（已减半），财产保全费5000元，合计5040元，由被告陈新秀负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 梁 赟 二〇一九年十二月二日 书记员 俞步步