河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3979号上诉人（原审原告）：丰殿光，男，1965年7月15日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：熊亚坤，河南龙健律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵彦民，男，1966年3月18日出生，汉族，住延津县。原审第三人：靳利现，男，1975年3月19日出生，汉族，住浚县。上诉人丰殿光因与被上诉人赵彦民，原审第三人靳利现案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初1344号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人丰殿光及其委托代理人熊亚坤、钟勤勇，被上诉人赵彦民及原审第三人靳利现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰殿光上诉请求：撤销原判，改判撤销原审法院（2019）豫0726财保135号民事裁定书并解除对位于延津县丰庄镇金××从××从××第二户房屋的查封并由被上诉人承担上诉费。事实和理由：上诉人在一审法院查封房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款，且已经合法占有涉案房屋。双方对合同约定的交房时间进行了实际变更，实际交房时间为2018年10月，上诉人已经提供物业及水电费缴费票据证明实际占有的事实。被上诉人与靳利现签订的抵押合同未办理登记，虽然时间早于上诉人与靳利现之间买卖合同，但其不享有抵押权。签订合同时，靳利现向上诉人承诺房屋不存在任何抵押情形，故上诉人在签订买卖合同时不存在过错，上诉人对案涉房产享有排除执行的民事权利。赵彦民辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人丰殿光的上诉理由不能成立。答辩人与第三人签订房屋抵押协议时间早于丰殿光与第三人签订的房屋转让协议时间。答辩人申请财产保全的时间早于上诉人与第三人约定的交房时间。丰殿光没有证据证明其提前入住属于合法占有的事实。原审第三人靳利现称：交易属实，约定的房屋款是57万元，支付方式是因为靳利现之前欠上诉人60万元，中间靳利现用钢材抵账30万元，剩余30万元抵作本案房款。双方之间的欠款手续在抵账时已销毁，剩下27万元的房款，丰殿光以现金的方式支付给了。但丰殿光的入住未经答辩人同意。丰殿光向原审法院起诉请求：1、依法撤销延津县人民法院（2019）豫0726财保135号民事裁定书，解除对位于延津县丰庄镇金××从××从××第二户的房屋的保全措施（房屋价值300000元）；2、本案诉讼费用由赵彦民承担。原审法院查明：赵彦民因与靳利现存在经济纠纷,赵彦民于2019年4月3日对涉案房屋申请财产保全，延津县人民法院作出（2019）豫0726财保135号民事裁定书，于2019年4月将靳利现名下位于延津县丰庄镇金鼎花园的房屋两套（从南数第一排，从西数第二户、第三户共两套）予以查封，查封期限三年，并张贴公告。丰殿光于2019年4月23日向该院提出执行异议，该院于2019年5月5日作出（2019）豫0726执复4号裁定书，驳回了其的复议申请。丰殿光提供的《房屋转让协议》显示，丰殿光与第三人靳利现于2017年10月1日签订一份《房屋转让协议》，签订时间实际上是2018年10月份左右，第三人靳利现将其坐落于延津县丰庄镇金鼎花园别墅房区的一排二号房产及室内物品全部出售给丰殿光，转让价款为57万元。双方约定第三人2019年农历8月1日将房屋交付给丰殿光。该房屋在房产登记部门无登记信息。靳利现称对丰殿光什么时间入住房屋不知情，未向丰殿光说过房屋的开锁密码，也不清楚其如何将户名更换的。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中丰殿光的诉讼请求能否成立的关键在于在该院查封前丰殿光对涉案房屋是否已经合法占有。庭审中靳利现称未交付房屋钥匙，对丰殿光入住案涉房屋并不知情，双方约定的2019年农历8月1日交房时间未到。丰殿光提供的入住该房屋的相关水、电及物业费收据，均不能否认靳利现的上述陈述，也即丰殿光不能证明自己是合法入住案涉房屋。依此类推，2019年4月11日该院对涉案房屋采取财产保全措施前丰殿光并未合法占有该房屋，也即丰殿光并未享有案涉房屋的物权。综上所述，丰殿光要求撤销该院（2019）豫0726财保135号民事裁定书、解除申请人位于延津县丰庄镇金××从××从××第二户的房屋的保全措施的诉讼请求证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十二条之规定，判决：驳回丰殿光要求撤销延津县人民法院（2019）豫0726财保135号民事裁定书及解除位于延津县丰庄镇金××从××从××第二户的房屋保全措施的诉讼请求。案件受理费5800元，由丰殿光负担。本院查明：丰殿光称其在合同签订后两三天从靳利现妻子李新想处拿到房屋钥匙，因房屋有密码锁，是李新想还告知了密码，进入房屋后发现比较破乱，就电话告知靳利现要求提前入住，靳利现也同意了,丰殿光支付了实际使用房屋期间的水电费用。靳利现称房锁的密码是其儿子告知丰殿光的，钥匙是否系李新想给丰殿光的其不清楚，但丰殿光入住未经过其同意。该房屋被法院查封后丰殿光与靳利现的通话录音可以证实靳利现对丰殿光已经入住该房屋是明知的。本院查明的其他事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中上诉人丰殿光与靳利现签订合同合法有效书面买卖合同，并足额按支付了全部房款，虽然57万元的房款中有30万元是以抵债方式支付的，但双方均无异议，应属于互负债务抵销的方式支付价款，因该房屋未办理不动产登记，故不存在因丰殿光个人原因未办理过户登记的情形，故本案关键是审查丰殿光在人民法院查封之前是否合法占有案涉房屋。双方签订书面买卖合同发生在2018年10月1日，约定的交房时间为2019年农历8月1日，但结合双方陈述及案涉房屋被查封后丰殿光与靳利现的电话录音，可以认定丰殿光在原审法院查封之前已经取得案涉房屋钥匙并实际入住，且靳利现对此事实系明知且未提出异议，诉讼中靳利现又称丰殿光的入住未经其同意，与上述证据所反映的事实不符，本院不予采信，应当认定丰殿光在原审法院查封前已经合法占有案涉房屋。故丰殿光所主张排除执行的请求符合上述司法解释规定情形，应予支持，原审认定事实不清，判决不当。鉴于丰殿光购买无证房产，对本案纠纷形成有一定责任，故由此产生的诉讼费其自行负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初1344号民事判决；二、不得查封位于延津县丰庄镇金鼎花园从南数第一排从西数第二户房屋。一、二审案件受理费5800元，均由丰殿光负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇一九年十二月二日书记员  贾 威