杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初2668号 原告（反诉被告）：浙江隐居集团股份有限公司。 法定代表人：金向军，董事长。 委托诉讼代理人：郭俊俊、赵静静，浙江迈远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江龙麒投资管理有限公司。 法定代表人：马伟俊，经理。 委托诉讼代理人：王利民，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐燕文，浙江英普律师事务所律师。 原告浙江隐居集团股份有限公司（以下简称隐居公司）与被告浙江龙麒投资管理有限公司（以下简称龙麒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日受理后，依法适用简易程序审理。龙麒公司在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）隐居公司的委托诉讼代理人郭俊俊、赵静静，被告（反诉原告）龙麒公司的委托诉讼代理人王利民、徐燕文到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长三个月的普通程序审理期限。本案现已审理终结。 隐居公司向本院提出诉讼请求：1.龙麒公司向隐居公司支付2018年8月1日至2019年1月31日的欠付租金350000元及违约金60200元（违约金按日千分之一的标准，自2018年8月1日起暂计至2019年1月20日，实际要求支付至欠付租金付清之日止）；2.本案诉讼费用由龙麒公司承担。审理中，隐居公司变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，龙麒公司立即向隐居公司归还案涉租赁房屋；2.龙麒公司向隐居公司支付到期欠付租金850000元及违约金165550.01元（违约金按日千分之一计算，其中350000元部分自2018年8月1日暂计至2019年5月31日为106050.01元，500000元部分自2019年2月1日暂计至2019年5月31日为59500元，违约金请求支付至实际履行之日）；3.本案诉讼费用由龙麒公司承担。事实和理由：隐居公司与龙麒公司于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定隐居公司将位于杭州市西湖区房屋及附带附房厨房出租给龙麒公司使用，租期自2018年8月1日起至2026年5月31日止。双方还对租金及支付方式、保证金、违约责任等内容作了约定。合同签订后，隐居公司按约将上述房屋交付给龙麒公司使用。龙麒公司却未按照合同约定支付租金，合同约定的第一期租金500000元，龙麒公司仅支付了150000元，至今尚欠350000元租金。隐居公司多次催款并起诉，龙麒公司仍拒不履行支付租金的义务，构成根本违约，其行为严重侵害隐居公司合法权益。 龙麒公司辩称，一、截至2018年9月隐居公司仍在现场施工改造，其未按约定时间交付符合正常使用条件的房屋，违约在先。首先，根据龙麒公司与隐居公司签订的《房屋租赁合同》，隐居公司应在2018年8月1日前交付房屋，但是隐居公司隐瞒产权人转租，然后与产权人产生争议。产权人禁止龙麒公司搬入案涉房屋，要求隐居公司对花坛进行整改并解决房屋漏水问题。二、龙麒公司在签订合同后查验案涉房屋情况，发现房屋的弱电系统、空调设备等均存在故障，无法正常使用。至今隐居公司仍未提供所有产权人同意转租的文件，导致龙麒公司与隐居公司的《房屋租赁合同》处于效力不确定的状态，龙麒公司有权拒付租金，以维护自身合法权益。三、隐居公司暴力断水断电，以致于龙麒公司无法正常办公。2019年5月16日、20日、21日，隐居公司到案涉租赁物所在地多次暴力断水断电，导致龙麒公司已不能正常办公。四、即使龙麒公司构成违约，隐居公司要求按千分之一计算违约金，标准过高，远超隐居公司的可能损失，故请求法院衡量隐居公司的实际损失以及双方的过错程度予以适当减少。综上，要求驳回隐居公司的本诉请求。 龙麒公司向本院提出反诉请求：1.隐居公司向龙麒公司支付违约金263013.7元（违约金计算至2018年9月17日）；2.本诉及反诉的诉讼费用由隐居公司承担。审理中，龙麒公司增加反诉请求如下：3.龙麒公司与隐居公司《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；4.隐居公司赔偿龙麒公司搬运费11501.26元、房屋装修及维修费59137元、中介费40000元、餐费5016.9元、其他费用63324.37元，合计178979.53元；5.隐居公司返还房屋保证金200000元并按银行同期贷款利率支付利息（自《房屋租赁合同》解除之日起计至实际返还之日止）。事实和理由：龙麒公司与隐居公司于2018年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定隐居公司应在2018年8月1日前将位于杭州市西湖区房屋及附带附房厨房交付给龙麒公司使用。同时，双方对租赁期限、租金、违约责任等内容作了约定。合同签订后，因隐居公司与案涉房屋的产权人就转租事宜产生争议，同时产权人要求隐居公司完成花坛改造并解决房屋漏水问题，故隐居公司一直未按合同约定交付房屋。截至2018年9月17日，隐居公司才初步完成房屋现场整改。综上，因隐居公司迟延交付房屋，给龙麒公司造成巨大的经济损失，隐居公司应承担违约责任。2019年5月6日，隐居公司向龙麒公司发送《告知函》，要求龙麒公司搬离案涉租赁物。2019年5月15日，龙麒公司收到杭州市西湖区天竺路363号房屋产权人仰桂泉、仰菊华发送的《收房告知书》，产权人以隐居公司逾期支付租金及违约转租为由要求与隐居公司解除租赁合同，同时告知龙麒公司在5月17日前搬离案涉租赁物。根据龙麒公司与隐居公司于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》，租赁物包括杭州市西湖区房屋及附带附房厨房，租赁用途为办公。现因其中363号房屋产权人已与隐居公司解除租赁合同，龙麒公司承租案涉租赁物的目的已无法实现。同时，隐居公司未征得产权人同意转租的行为属于严重违约行为，导致龙麒公司产生搬运费、房屋装修等损失共计178979.53元。综上，因隐居公司未征得产权人同意违约转租导致龙麒公司产生巨大的经济损失，隐居公司应承担违约责任。 针对龙麒公司的反诉，隐居公司辩称，关于第1项要求支付违约金的诉讼请求，隐居公司不存在违约行为。根据合同约定按约交付房屋钥匙即为完成房屋交付，在龙麒公司交付保证金之后，隐居公司已经如约向龙麒公司交付了房屋钥匙，不存在违约行为，且自2018年8月1日直至龙麒公司搬出止，该房屋一直为正常使用状态，并未给龙麒公司造成实际损失。关于第3项解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，没有意见。第4项赔偿搬运费、房屋装修及维修费，根据合同约定，应由龙麒公司自行承担；中介费、餐费及其他费用，与本案无关。第5项返还房屋保证金，根据合同约定，应在龙麒公司向隐居公司支付租金及违约金之后的15日内向隐居公司申请返还，目前不符合返还条件。 隐居公司举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明隐居公司与龙麒公司存在房屋租赁合同关系；双方在合同中约定了案涉房屋租金、违约金计算标准。 2、解除《房屋租赁合同》通知书（打印件）； 3、EMS快递面单、签收截图（打印件）。 共同证明因龙麒公司违约，隐居公司早已书面通知其解除《房屋租赁合同》。 4、转租同意书。证明隐居公司转租上天竺367号房屋经权利人同意。 经质证，龙麒公司对隐居公司提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明龙麒公司存在违约行为。证据2、3，真实性、合法性、关联性不予认可。龙麒公司搬过家，不确认是谁收到的文件，投递记录显示家人代收。证据4，真实性、合法性无异议，关联性有异议。龙麒公司承租三套房屋，隐居公司仅提交其中一套的转租同意书，不能证明其它两套其有合法转租的权利。2018年8月1日房东拒绝龙麒公司搬入，要求重新商谈，签了其中一套房屋的转租同意书，其它两套到目前为止没有。和房东签的合同期限仅有3年，隐居公司与龙麒公司之间签的是7年。 龙麒公司举证如下： 1、照片13张。证明逾期交付房屋，且截至2018年9月17日仍在现场清理整改垃圾。 2、赵敏华、张敏与隐居公司的《房屋租赁合同》（打印件）。证明隐居公司截至2018年8月仍在与367号房屋产权人协商转租事宜，且该套房屋租赁期限仅有3年。 3、仰桂泉与黄严的《房屋租赁合同》（复印件）。证明隐居公司转租363号房屋需征得产权人书面同意。 4、隐居公司函告龙麒公司的告知函（打印件）。证明隐居公司通知龙麒公司搬离案涉租赁物，其实质为通知解除《房屋租赁合同》。 5、仰桂泉函告龙麒公司的收房告知书（打印件）。证明案涉租赁物363号产权人通知龙麒公司，隐居公司存在违约转租的行为并要求龙麒公司搬离案涉租赁物。 6、收据、发票等支付凭证若干。证明龙麒公司因隐居公司违约而遭受的损失。 7、龙麒公司员工李锦艳与隐居公司经理王云杰的部分微信聊天记录10页。证明隐居公司因产权人不同意转租而逾期交付房屋，且截至2018年9月17日仍在现场清理整改垃圾。 8、报警记录5页。证明隐居公司于2019年5月16日、20日、21日三次破坏案涉租赁物水电，导致龙麒公司已无法继续办公、正常使用房屋。 9、收条2张。证明龙麒公司于2019年6月13日将案涉租赁物365号、367号的钥匙分别交付至产权人处。 经质证，隐居公司对龙麒公司提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性均有异议。图片拍摄的是室外，不能证明逾期交房，实际上在龙麒公司支付200000元保证金后隐居公司即交付了钥匙，按约完成了房屋交付。龙麒公司提供的证据2018年7月18日的货拉拉收据单、7月23日的家具运费单据能够证实房屋按约交付。证据2、3系复印件，真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。房屋已按时交付，龙麒公司在正常使用，隐居公司没有违约行为。根据龙麒公司提供的证据证明其在签约时即得知房东在与隐居公司沟通转租事宜，至今已超过6个月房东未提出异议，视为同意转租。证据4，是隐居公司发出，要求确认解除，要求房租支付至实际使用之日止。证据5，真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。房屋已按时交付，龙麒公司在正常使用，隐居公司无违约行为。龙麒公司提供的证据及反诉请求提到龙麒公司在2019年5月6日即收到解除合同通知，并认可解除效力，解除通知约定3日内必须搬走，但龙麒公司未在期限内搬离，恶意拖延。证据6，真实性、合法性、关联性均有异议。因龙麒公司根本违约导致合同解除，其主张的搬运费、房屋装修费及维修费根据合同约定均应由龙麒公司自行承担。中介费、餐费及其他费用与本案无关，根据提供的复印件显示发票很多是2018年搬进来的时间，餐费、风水大师费不应由隐居公司承担。证据7质证意见同证据1，真实性、合法性、关联性不予认可，是部分截图，不符合证据合法形式。证据8，真实性无异议，证明目的有异议。因龙麒公司拒不支付房租，隐居公司多次催缴，其仍拒不支付。在隐居公司到龙麒公司处要求支付租金时，龙麒公司单方报警，记录是其单方陈述。双方均认可合同于2019年5月6日解除，但龙麒公司拒不搬离。报警记录发生在5月6日之后，可以证明龙麒公司严重违约。证据9，因第三方签字，真实性无法核实，由法院依法认定。 经审查，本院认证如下：隐居公司提供的证据1、4均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。隐居公司提供的证据2、3，签收人信息不明，收件人地址也不是《房屋租赁合同》所记载的龙麒公司地址，龙麒公司对此不予认可，且庭审中双方确认的合同解除日期不是以该解除《房屋租赁合同》通知书为依据的，故该两组证据不作为本案有效证据。龙麒公司提供的证据1，来源于微信聊天记录，已当庭核对原始载体，对真实性、合法性、关联性予以认定。至于是否逾期交房应结合其他证据综合认定，在本院认为部分阐述。龙麒公司提供的证据2、3系隐居公司相关方与天竺路363号、367号房东签订的《房屋租赁合同》，龙麒公司非合同当事人，并不持有原件，庭审中隐居公司同时提供了与房东签订的三套房屋的《房屋租赁合同》，其中与365号房东马牛儿签订的合同内容与363号房东仰桂泉的合同内容基本一致，经本院核实对龙麒公司提供的该两组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以认定。龙麒公司提供的证据4虽系打印件，但隐居公司认可由其发出，且双方合同解除日期也是以此为依据加以确认的，故对真实性、合法性、关联性及证明力均予以认定。龙麒公司提供的证据5虽系打印件，庭审后本院向房东进行了电话核实，结合有房东起诉隐居公司以及龙麒公司提供的证据9向房东归还钥匙等事实，本院对证据5、9的真实性、合法性、关联性及证明力均予以认定。龙麒公司提供的证据6，经庭后核对，对部分有原件的证据的形式真实性予以认定，对无法提供原件供核实的证据不予认定。相关费用损失能否支持涉及本案争议焦点，在本院认为部分阐述。龙麒公司提供的证据7，已当庭核对原始载体，隐居公司承认王云杰在隐居公司工作过一段时间，且未提供任何反驳证据推翻其真实性，故对真实性、合法性、关联性及证明力均予以认定。龙麒公司提供的证据8，系龙麒公司持本院调查令向公安机关调取的，对真实性、合法性、关联性均予以认定，证明力以该证据所载“警情内容”加以确定。 本院认定案件事实如下：2018年7月16日，隐居公司（甲方）与龙麒公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在杭州市西湖区天竺路363号房屋（建筑面积75平方米）、365号房屋（建筑面积63.4平方米）、367号房屋附带附房厨房（建筑面积60平方米）出租给乙方使用，其他房屋的附房和地下室不在本次出租范围内。租赁期限自2018年8月1日起至2026年5月31日止。年租金为1000000元（不含税），每年租金在前一年租金基础上递增5%。第一年半年一付，第二年起一年一付，先付后用，乙方于2018年8月1日前向甲方支付半年租金500000元，于2019年2月1日前向甲方支付半年租金500000元，第二年起于2019年7月1日前向甲方支付一年租金1050000元，付款周期、金额以此类推，第二年起每年租金提前一个月支付，逾期支付租金的，乙方须承担逾期费用每日0.1%的违约金。合同签订之日，乙方交纳房屋租赁保证金200000元，合同期满后，乙方将房屋按正常使用状态清理整洁后交还甲方，且付清全部租金、物业服务费、水电费、通讯网络费及违约金（如有）等款项后15个工作日内，甲方将租赁保证金不计息退还乙方。甲方应于2018年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经双方移交房门钥匙后视为交付完成，甲方未按照合同要求按时交付场地的，每延迟交付一日，按日租金双倍向乙方支付违约金。双方同意，有下列情形之一的，甲方或乙方可书面通知违约方解除本合同：1、甲方逾期30日未交付房屋的；……7、乙方逾期一个月以上不按本合同约定全额支付租金、物业服务费、公共能耗费、水电费等各项费用的；8、……。发生3-7条事项的，违约方除承担停止侵害、修复房屋结构，还应按当年年租金向对方支付违约金，若不足以抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿损失与违约金的差额；发生3-8条事项的，甲方有权停止向该房屋供电及其他物业服务直至乙方纠正违约行为，乙方仍应继续承担在此期间的房屋租金等任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。合同期内，若甲方不论因何原因失去本合同项下房屋出租权利的，则双方均表示理解，解除合同，并互不追究对方责任（包括但不限于已投入的装修损失、经营损失等），如乙方届时已支付的房屋租赁费超过甲方应收的金额（甲方应收取的金额按月计算），则甲方将剩余租赁费及房屋租赁保证金不计息退还给乙方。合同签订当日，龙麒公司向隐居公司支付了合同约定的房屋租赁保证金200000元。 上述租赁房屋系从仰桂泉及仰菊华（363号房屋）、马牛儿（365号房屋）、赵敏华及张敏（367号房屋）处承租而来，在与作为甲方的仰桂泉及仰菊华、马牛儿签订的《房屋租赁合同》第十三条均约定“甲方同意乙方转租所承租房屋，但需提前两个月通知甲方，转租业态需征得甲方同意/并获得甲方书面同意”。后因转租问题隐居公司与上述房东产生纠纷，其中张敏及赵敏华于2018年8月3日出具转租同意书，同意隐居公司在租赁期内所租赁的上天竺367号房屋转租给龙麒公司用于住宿和办公室。 合同履行中双方通过微信沟通，2018年7月30日龙麒公司问“我们今天要搬进去，那边房东谈得怎么样了”，隐居公司回复“明天后天约了最后一次谈判”，“367可以先别动吗其他两栋没关系”；7月31日龙麒公司又询问进展，隐居公司回复“在谈”，并同意8月1日先不用支付租金；8月13日，隐居公司又称“我尽快安排他们弄完。看在我这份上了……不付清先稍微付一些”，并答应“花坛和弱电尽快给你们弄好”；此后双方还就空调漏水问题进行了沟通；8月20日，龙麒公司提出“25日前花坛、空调、监控都搞好付款”，隐居公司答应处理，期间龙麒公司还将一些室外施工现场及杂物堆放的照片发送给对方。 2019年5月6日，隐居公司向龙麒公司发送告知函，要求其在三日内将人员及财物搬离场地。庭审中，当事人均确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除。 2019年5月15日，仰桂泉、仰菊华针对363号房屋贴出收房告知书，认为承租人已逾期支付租金15天，要求于5月17日前搬离并结清水、电、煤费，交回房屋同时解除租赁合同，并注明转租未按合同第十三条约定履行，在其不知情的情况下进行转租系违约行为，并告知现房屋实际使用人知晓该违约事实。因租赁房屋被断电等纠纷，龙麒公司分别于2019年5月16日、20日、21日报警。 2019年6月13日，龙麒公司将365号、367号房屋钥匙直接交给马牛儿和赵敏华。 庭审中，对交付钥匙的具体时间，双方各执一词，隐居公司称是在2018年7月16日前后几天，龙麒公司则称是2018年9月17日拿到的钥匙。 另查明，2019年8月9日，马牛儿以承租人逾期支付租金、未经许可转租等为由起诉隐居公司等至本院，该案于2019年10月21日经调解解除了双方之间的《房屋租赁合同》。 以上事实有隐居公司提供的《房屋租赁合同》、转租同意书，龙麒公司提供的《房屋租赁合同》、告知函、收房告知书、微信聊天记录、报警记录、收条结合庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，隐居公司与龙麒公司签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。而该《房屋租赁合同》是基于隐居公司等主体与房东签订的三份《房屋租赁合同》产生的，系房屋转租合同，具有附属性。庭审中，双方均确认该《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除，对龙麒公司的该项反诉请求，本院予以支持，同时对隐居公司要求在本案中解除合同的本诉请求，不再予以确认。 关于违约责任。合同履行中，隐居公司仅能提供367号房屋的转租同意书且原租赁合同租期仅为三年，而从363号房屋所贴出的收房告知书以及就365号房屋所提起的诉讼来看，隐居公司确实存在未经出租人同意转租以及拖欠租金等违约情形，以致与房东产生纠纷，最终导致隐居公司丧失了对案涉房屋的出租权利，无法继续履行与龙麒公司的租赁合同。龙麒公司以此为由拒绝支付第一期半年的剩余租金以及第二期半年租金，实质上是行使合同履行抗辩权，于法有据，同时沟通中隐居公司也同意先不用支付租金，因此龙麒公司拒付租金不构成违约。而且隐居公司与龙麒公司之间的《房屋租赁合同》也明确约定，“合同期内，若甲方（即隐居公司）不论因何原因失去本合同项下房屋出租权利的，则双方均表示理解，解除合同，并互不追究对方责任（包括但不限于已投入的装修损失、经营损失等）”，可见双方在签订合同时即已预见到可能会出现隐居公司丧失出租权利的情况，并对此达成了解除合同并互不追究责任的合意，龙麒公司基于此要求隐居公司赔偿相关损失，与合同约定不符，本院不予支持。同理，隐居公司也无权再向龙麒公司主张应付未付租金，故隐居公司要求支付欠付租金及违约金的本诉请求，本院亦不予支持。 关于房屋交付与返还。没有证据证明隐居公司已按合同约定于2018年8月1日前向龙麒公司交付房屋，龙麒公司于2018年7月购买家具并搬运的行为不能反证房屋已交付，因为聊天记录明确记载截至2018年7月30日龙麒公司尚未搬入案涉房屋。但龙麒公司亦未提供充分证据证明存在逾期交房的事实及交房的具体时间，屋外花坛等场地不是案涉租赁合同标的物，场地未及时清理不构成逾期交房，微信聊天记录所反映的房屋瑕疵问题，也已通过出租人的修缮以及合同解除前租金的减免支付予以弥补，故龙麒公司主张延迟交房违约金，本院不予支持。因隐居公司违约，导致房东依据原租赁合同要求龙麒公司直接返还房屋，且房屋钥匙已于2019年6月13日返还给房东，故隐居公司在原租赁合同已解除的情况下要求龙麒公司向其归还案涉房屋，与事实不符，本院不予支持。 关于保证金。根据合同法关于合同解除效力的相关规定及案涉《房屋租赁合同》的约定，合同解除后，隐居公司理应将房屋租赁保证金不计息退还给龙麒公司。隐居公司所辩称的保证金返还条件未成就，适用于合同期满后的返还，不适用于本案。但龙麒公司有关利息的主张，与合同约定不符，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认浙江隐居集团股份有限公司与浙江龙麒投资管理有限公司于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除。 二、浙江隐居集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙江龙麒投资管理有限公司保证金200000元。 三、驳回浙江隐居集团股份有限公司的诉讼请求。 四、驳回浙江龙麒投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13940元，财产保全申请费2571元，合计16511元，由浙江隐居集团股份有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5110元，由浙江龙麒投资管理有限公司负担3518元，浙江隐居集团股份有限公司1592元。 浙江龙麒投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江隐居集团股份有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴 凯 人民陪审员  荣德昱 人民陪审员  姜克宁 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  赖 芳