甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2388号上诉人（原审原告）：侯迅，男，1962年8月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马胜军，甘肃同心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡建军，男，1971年5月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：盖煜，甘肃律华律师事务所律师。原审第三人：姚敏，女，1981年2月23日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人侯迅因与被上诉人蔡建军及原审第三人姚敏房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人侯迅的委托诉讼代理人马胜军、被上诉人蔡建军及其委托诉讼代理人盖煜、原审第三人姚敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯迅上诉请求：1.请求撤销兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决第一项，改判为解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》;2.请求撤销兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决第三项;3.判令被上诉人立即腾空所租赁的上诉人房屋，将房屋交回上诉人;4.被上诉人给上诉人支付违约金84000元;5.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由:一、一审判决认定事实不清，判决结果错误。一审判决认为上诉人要求被上诉人将2018年4月之后的房租交付到唐惠峰的银行账号，但唐惠峰的身份有待核实，故被上诉人拒不支付房租的理由正当。上诉人与被上诉人自2014年5月合同签订之日起，被上诉人就将房租支付到唐惠峰的银行账号。被上诉人通过该方式支付了约四年的房租，现认为唐惠峰身份有待核实，拒不支付的理由无事实依据。二、一审判决认为被上诉人将房屋转租给他人，时间长达四年上诉人不知情有悖客观事实，完全是主观推断。其一、上诉人长期居住西安，并不在兰州居住，不知情完全可能；其二、被上诉人在2018年4月之前按时支付房租，上诉人没有必要回到案涉房屋了解情况;其三、按照租赁合同约定，被上诉人转租房屋时必须要上诉人的书面同意而不仅仅是知情。蔡建军辩称，一审法院认定事实正确，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法驳回上诉。姚敏述称，姚敏是2015年4月份租的房子，在2018年本案起诉时才知道侯迅对转租事宜并不知情。2015年4月份签订合同时蔡建军自己说是侯迅的全权委托人，没有出具任何书面手续，姚敏当时相信了。同意侯迅的上诉请求。侯迅向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾空租赁房屋，并交付原告；3.判令被告向原告支付拖欠的房租140000元（暂计至2018年8月31日）及后续产生的房租，直至被告腾交房屋时止；4.判令被告向原告支付违约金84000元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实：2014年5月10日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于兰州市城关区，建筑面积为243.02㎡房屋及位于兰州市城关区，建筑面积分别为165.64㎡、165.86㎡房屋，租赁用途为开设经营旅（宾）馆，租赁期限为72个月，自2014年7月1日至2020年6月30日，月租金为35000元，总租金2520000元，每月第一日支付当月租金，前三年房租不变，后三年按10%涨幅调收房租。另约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方按合同总租金的20%向甲方支付违约金。（一）、未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用；（二）、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（三）、改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；（四）、拖欠房租累计两个月以上。另就合同变更、解除及终止的情形、甲方违约责任及免责条件均作了明确约定。2014年5月19日，原告侯迅向被告蔡建军出具收条一份，载明收到蔡建军房屋出租押金210000元。2017年7月1日，原告侯迅作为甲方、被告蔡建军作为乙方，双方签订《房屋租赁合同增补合同》一份，约定自2017年7月1日起，每年房租增加30000元，直至租赁期满，此部分房租于租赁期满时由乙方向甲方一次性付清。另约定双方违约责任遵照双方于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》执行。另查明，2015年4月20日，被告蔡建军作为出租方，第三人姚敏作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定将产权人侯迅所有的位于兰州市城关区，建筑面积为243.02㎡商铺出租给第三人姚敏使用，租赁期限60个月，自2015年4月20日至2020年4月20日，月租金为36000元，每半年一结算，押金36000元。现原告认为被告自2018年5月份起再未依约给付房租，且未经其同意擅自转租涉案房屋，被告认为原告口头同意转租，其未支付房租的原因系原告拒绝向其出具房租收款收据，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同增补合同》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及被告向原告交付涉案房屋的诉讼请求，原告主张被告蔡建军未经其同意将涉案房屋转租给第三人姚敏，本案原、被告之间的房屋租赁合同签订于2014年5月10日，租期六年；被告与第三人之间的房屋租赁合同却是2014年4月20日签订的，被告将位于兰州市城关区，建筑面积为243.02平方米房屋转租给第三人，被告的房屋租金交纳到2018年5月，在长达四年之久的时间内，原告称不知道被告转租，有悖于客观事实；虽然房屋租赁合同约定被告拖欠房租累计两个月以上，原告有权终止合同，收回房屋，但是本案被告将房屋租金交纳到2018年4月，之后的房屋租金之所以没有交纳是因为原告要求将房屋租金打入唐惠峰的银行账户，唐惠峰的身份有待证实。庭审中，原告称唐惠峰是原告公司的会计，但是却没有提供证据证明，被告要求原告出具已收到房屋租金的书面证明及票据，原告拒绝出具，导致被告无法正常地履行房屋租赁合同及继续向原告支付2018年5月以后的房屋租金，原告的行为违背了诚实信用原则及合同履行过程中附随义务的相关规定，加之，基于长达六年的租赁期间，被告对涉案房屋进行装修、装潢，遭受巨大经济损失，原、被告双方应友好沟通后继续履行合同，故原告要求解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持；关于原告要求被告向其支付拖欠的租金140000元（暂计至2018年8月31日）及后续产生的房租，直至被告腾交房屋时止的诉讼请求，被告在使用租赁房屋期间，有责任有义务承担相关费用，故对原告的该项诉求，予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金84000元的诉求，原告拒绝向被告出具已经收取房屋租金的相关书面证明及票据，导致被告无法正常履行房屋租赁合同，原告是有过错的，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告侯迅与被告蔡建军于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告蔡建军于判决生效后十日内向原告侯迅给付房屋租金140000元（暂计至2018年8月31日，后续房租自2018年9月1日起，按月租金35000元计算）；三、驳回原告侯迅的其他诉讼请求。判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2330元，由原告侯迅负担780元，被告蔡建军负担1550元。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，自2014年4月至2018年5月案涉租赁合同履行期间，房屋租金均由被上诉人通过银行向上诉人指示的案外人唐惠峰交纳。此后被上诉人主张不予交纳的原因为要求上诉人出具指示交付的书面凭证，上诉人不予出具，也不予提供其本人的账户信息。一审判决对被上诉人与原审第三人之间的房屋租赁合同签订的时间书写有误，应当为2015年4月20日，本院对此予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否应当予以解除；二、被上诉人是否应当向上诉人承担违约金。关于焦点一。双方当事人在合同中约定，如拖欠房租累计两个月以上的，上诉人有权收回房屋。本案被上诉人拖欠房屋的事实存在，就其辩称拖欠的理由分析如下：本案系房屋租赁合同，交付房屋，支付租金系合同双方当事人的主要义务。上诉人向被上诉人交付了适租的房屋，被上诉人应当向上诉人支付租金。从双方当事人自2014年4月至2018年5月合同履行期间租金交纳的方式来看，被上诉人均通过银行向上诉人指定的案外人唐惠峰支付房租，且对此情形双方当事人诉讼中均予以认可。在以上例行交付房租的方式未经上诉人要求进行变更的情况下，被上诉人向上诉人指示的代收人唐惠峰继续支付2018年5月后的房租并无不当。被上诉人仅以上诉人未出具书面指示凭证以及提供本人银行账户对抗履行合同的主要义务，无法律依据，该辩解理由不成立，本院不予采信。被上诉人迟延支付租金的行为符合双方当事人在合同中约定的上诉人有权终止合同、收回房屋的情形，且上诉人主张解除合同亦不违反相关法律、法规规定，应当予以支持。在双方当事人均认可唐惠峰已代收房租4年的情形下，一审判决以案外人唐惠峰身份有待证实、上诉人未出具书面证明以及票据致使被上诉人无法履行合同义务而判决不予解除合同不当，本院予以纠正。依据2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”，本案上诉人与被上诉人于2017年7月1日签订增补合同，该合同签订时间是在被上诉人将房屋转租原审第三人的租赁期间，上诉人本案中称不知转租事实的理由尚不充足。因被上诉人拖欠房租的一个违约行为已符合合同解除条件，故上诉人关于解除合同的上诉主张本院予以支持。关于焦点二。被上诉人迟延支付租金的事实存在，且理由不足以对抗履行合同主义务，依据双方当事人合同约定的情形构成违约，应当依照合同约定向上诉人支付违约金。合同约定的违约金为合同总租金的20%，上诉人主张依照一年房租的20%要求被上诉人承担违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人侯迅的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决第二项；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7462号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分；三、解除侯迅与蔡建军于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月1日签订的《房屋租赁合同增补合同》；四、蔡建军在本判决生效后三十日内向侯迅腾交位于兰州市城关区房屋两套（面积分别为165.64㎡、165.86㎡）、位于兰州市城关区房屋（面积243.02㎡）；五、蔡建军于本判决生效十日内向侯迅支付违约金84000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2330元、二审案件受理费1900元，由被上诉人蔡建军负担。本判决为终审判决。审判长 关 涛审判员 徐晓曦审判员 王志娟二〇一九年十二月三日书记员 王玉振