湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4196号上诉人（原审原告、反诉被告）：张利，女，1984年2月7日出生，汉族，住河南省新蔡县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宁娇林，女，1980年4月23日出生，汉族，住湖南省隆回县。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：谭治，男，1976年10月10日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：莫甲云，男，1984年4月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人张利因与被上诉人宁娇林、谭治房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初6682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张利上诉请求：一、撤销（2018）湘0104民初6682号民事判决；二、判令宁娇林向张利双倍返还购房定金6万元；判令谭治向张利返还中介费1.3万元；三、判令宁娇林、谭治承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。（一）关于提前偿还贷款的约定。2017年9月1日签订的《房屋买卖合同》第九条约定：经买卖双方协商，张利自愿提供购房首付款协助宁娇林赎楼。买卖双方无条件配合居间方办理全权委托公证等一切相关手续。2017年10月20日，中介方电话通知张利，因宁娇林离婚了，离婚证及户口本都在老家，无法办理公证，要求张利与宁娇林签订《房屋租赁合同》或者《借款合同》，将首付款11万元以借款或租金的形式支付给宁娇林，张利认为双方是房屋买卖关系，不是租赁或借贷关系，且当时并未办理授权委托公证，遂拒绝签订《房屋租赁合同》或者《借款合同》，拒绝以此种形式将11万元支付给宁娇林。在一审开庭过程中，中介方明确承认当时要求张利签署《房屋租赁合同》或《借款合同》。一审法院在认定案件事实时，认定是张利因卖方及中介方未办理授权公证为由拒绝支付11万元，而忽略了中介方擅自改变买卖合同关系且改变11万元首付款用途的事实，这才是导致张利拒绝将11万元首付款以租金或借款的形式支付给宁娇林的根本原因。2017年11月6日，买卖双方及中介方约定下午3点半到银行办理还款赎楼手续，在张利去银行还款的路上接到中介方工作人员张勇的临时电话通知，要求张利将购房尾款一起支付。中介方及卖方单方面临时变更合同付款方式，是对合同重要条款的变更，应与张利提前协商。张利遂主动打电话给中介方主要对接人王丛，询问该事项，中介方王丛称忘记提前告知张利。中介方工作人员王丛和张利的电话协商是在各方从银行返回家中后，并不是在张利去银行付款之前，而且是张利接到中介方张勇的电话通知后，主动打电话向中介方王丛询问，并不是中介方王丛主动电话沟通。张利与中介方王丛电话沟通后，时间已经是晚上5点左右，银行已经下班不具备还款的条件。一审法院认定是中介方王丛和张利协商后，张利仍拒绝当天到银行付款赎楼，张利存在过错，属于认定事实错误。（二）关于2017年11月8日《房屋买卖合同》是否解除。2017年11月8日，在各方并未就尾款提前支付达成一致协议的情形下，张利提出，如果各方不能达成一致协议，要求解除合同，至于房屋买卖合同是否解除是由买卖双方及中介方三方沟通的结果来确定，三方在日后的沟通过程中，并未就是否解除合同达成一致意见，且一审开庭过程中，宁娇林明确主张2017年11月8日房屋买卖合同并未解除。一审法院认定《房屋买卖合同》于2017年11月8日由张利解除，属于张利违约，属于重大事实认定错误，此时，《房屋买卖合同》并未解除，依法具有法律约束力，各方仍应依法履行。（三）2018年1月26日的《告知函》。2018年1月26日，中介方王丛通过微信向张利送达《告知函》，张利收到告知函后，按照告知函的内容与中介方王丛通过电话及微信沟通，同意提前支付尾款，并与中介方王丛约定年后办理过户手续。在张利提交的与中介方王丛2018年2月23日（正月初八）的聊天记录中，中介方王丛明确回复张利年前已经与宁娇林沟通好，年后办理房屋过户的相关手续。一审法院认定张利在收到告知函后未与对方协商继续履行合同事宜，导致《房屋买卖合同》未能履行，认为是张利违约，属于重大事实认定错误。宁娇林辩称：2月份之后没有得到张利的任何应答来解决这件事情，1月26日发的告知函，中间没有接到任何电话，说要继续履行合同。谭治辩称：年前张利去过店里一次，甩门走了。后续都是终止服务了，中介的义务履行完了，合同不能履行的原因是张利的原因，没有按时还款，约了很多次都没有去。中介费不应该退还。张利向一审法院起诉请求：1、宁娇林双倍返还张利购房定金6万元；2、谭治退还中介代理费1.3万元；3、宁娇林、谭治承担诉讼费用。宁娇林向一审法院反诉请求：1、张利交纳的3万元定金宁娇林无须退还；2、张利向宁娇林支付中介代理费6500元；3、本、反诉的诉讼费用均由张利承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，张利和宁娇林签订房屋买卖合同，居间方为长沙市岳麓区茂复房屋信息咨询服务部（以下简称茂复服务部），管理方为湖南新环境房地产连锁有限公司（以下简称新环境公司）。合同约定宁娇林将位于枫林三路398号麓谷明珠家园1，2栋714号的房屋出售给张利，产权证号为714089054，建筑面积为66.2平方米。房屋抵押给北京银行（实际房屋系抵押给中国银行），抵押金额为290000元整，由宁娇林在办理房屋产权过户前解除抵押。房屋总售价为650000元整，付款方式为购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。购房定金30000元由张利于2017年9月1日支付，由管理方新环境公司托管。购房首付110000元由张利在产权过户进窗后缴税前支付给宁娇林，选定的手续买卖双方最迟应于2017年11月2日之前办理。银行贷款500000元由贷款银行直接放款至卖方账户，贷款放款差额实行多退少补的原则。购房尾款10000元在交房时支付。房屋买卖双方均应在签定本合同10日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交居间方茂复服务部。双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关资料并及时配合居间方办理相关手续，如因买卖双方任何一方提供的资料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任。合同第七条违约责任约定为：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金。如买卖双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。第九条约定经买卖双方协商，张利自愿提供购房首付款协助宁娇林提前还贷赎楼，买卖双方无条件配合居间方办理全权委托公证等一切相关手续。2017年9月2日，张利向茂复服务部支付中介费13000元，并支付定金30000元，托管于新环境公司。随后张利向银行申请了房屋贷款，贷款已经获得审批通过。2017年10月20日，居间方茂复服务部的工作人员约张利去银行付款以协助宁娇林办理提前还贷手续，张利以没有授权委托公证书为由予以拒绝。2017年10月25日，宁娇林在长沙市望城公证处签署授权委托书并进行公证，公证处于2017年11月1日出具公证书。2017年11月1日，居间方茂复服务部再次约张利去银行付款并协助宁娇林办理提前还贷手续，因张利有事，双方约定2017年11月6日下午3点半办理付款及提前还款手续，宁娇林将144000余元存入中国银行的还贷账户准备提前还款。当天居间方茂复服务部的工作人员王丛和张利协商，以提前交房换取张利提前支付尾款10000元，张利表示要和朋友协商，但是当天张利没有到银行，也没有支付首付款。2017年11月8日，张利微信告知居间方茂复服务部工作人员王丛，要求解除合同，退还定金及居间服务费。2017年12月，三方到茂复服务部进行了协商，张利明确要求解除合同。2018年1月26日，管理方新环境公司和宁娇林共同向张利发送新环境公司告知函，称合同签订后因张利拒绝用首付款协助卖方提前还贷，导致涉案房屋未解除抵押，房屋无法过户，已过合同约定履行期限，要求张利在收函后当日主动联系出售方或者通过居间方与出售方联系，协助卖方提交还贷、办理贷款审批通过、办理房屋产权过户等手续以完成合同义务。张利在春节前微信联系王丛，同意继续履行合同，支付首付款及尾款，请中介安排办理手续。2018年2月23日（正月初八），三方又进行了一次协商，未能达成一致，王丛微信告知张利房子房东现在不卖了。2018年3月6日，王丛再次向张利微信发送了新环境公司的前述告知函，张利微信回复可以继续履行合同，请居间方安排时间办理手续。2018年3月18日，王丛转发了宁娇林的解除合同通知书，告知宁娇林要求解除合同，宁娇林于当天从茂复服务部处领走了张利交纳的定金30000元。其后双方因就定金及居间费退还事宜协商不成，诉至一审法院。另查明，居间方茂复服务部为个体工商户，于2018年9月17日注销登记，茂复服务部的经营者为谭治。一审法院认为：张利和宁娇林在平等协商的基础上，于2017年9月1日签订的房屋买卖合同未违反法律的强制性规定，依法有效，双方均应依照合同的约定，并遵循诚实信用原则，积极履行合同。本案中，双方约定全部手续应当在2017年11月2日前办理，张利在期限内向银行申请了房屋贷款，宁娇林向居间方交付了全部资料并于2017年10月25日办理了公证，公证书最终于2017年11月1日出具，当天居间方约买卖双方办理提前还贷手续，因张利有事而约定于2017年11月6日办理提前还贷手续，在此期间，双方均积极履行了合同约定的义务，虽约定的办理提前还贷的时间超出了合同约定的时间，但各方当时均无异议，不应认定为违约行为。根据合同的约定，张利自愿提供购房首付款协助宁娇林提前赎楼，2017年11月6日居间方虽和张利协商提前支付尾款10000元，张利提交的通话录音也显示居间方仅是商量以提前交房来换取提前支付尾款，并未强制要求。张利称居间方工作人员要求没有尾款就不要来了，但未能提交证据证实，一审法院不予采信。且买卖合同的当事人为宁娇林，张利在明知宁娇林当天也在银行的情况下，仅因为尾款10000元存在分歧而未到场协商如何履行合同，也没有正当的理由未在约定的时间支付首付款110000元，对于合同未能继续履行存在过错。2017年11月8日，张利在没有正当理由的情况下要求解除房屋买卖合同，违反合同的约定，应当认定为违约行为。2018年1月26日，管理方新环境公司和宁娇林共同向张利发函，要求其继续履行合同，此时张利的违约行为已经持续超过三十日，宁娇林依合同约定享有解除权。张利在收函后，没有按通知函的要求在当天联系继续履行合同的事宜，宁娇林有权解除合同。房屋买卖合同的解除系因张利不积极配合履行支付首付款的义务而导致，对于张利交付的定金，依据合同第七条的约定，宁娇林无需返还。对于中介代理费13000元，居间方茂复服务部促成了买卖双方的交易，已经完成了居间义务，其后合同未能继续履行系因张利的违约行为所致，张利要求退还中介代理费13000元缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于宁娇林要求张利支付中介代理费6500元的诉讼请求，因宁娇林没有提交其支付中介代理费的财务凭证，也没有资金往来记录证实宁娇林已经支付了中介代理费6500元，故对宁娇林的该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回张利的全部诉讼请求；二、宁娇林收取的购房定金30000元无需返还；三、驳回宁娇林的其他反诉请求。本案案件受理费813元，由张利承担。反诉案件受理费减半收取356元，由张利承担293元，由宁娇林承担63元。本院二审诉讼期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：张利和宁娇林签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务还应当遵循诚实信用原则。本案中，双方约定全部手续应当在2017年11月2日前办理；茂复服务部工作人员于2017年10月20日约张利去银行付款以协助宁娇林办理提前还贷手续时，张利以没有授权委托公证书为由予以拒绝；公证书办好后，茂复服务部于2017年11月1日再次约张利去银行付款并协助宁娇林办理提前还贷手续，因张利有事，双方约定于2017年11月6日下午3点半办理付款及提前还款手续，宁娇林将144000余元存入中国银行的还贷账户准备提前还款；当天茂复服务部工作人员王丛和张利协商，以提前交房换取张利提前支付尾款10000元，张利表示要和朋友协商，但是当天张利没有到银行，也没有支付首付款；张利于2017年11月8日微信告知茂复服务部工作人员王丛，要求解除合同；2017年12月，三方在茂复服务部进行协商时，张利明确要求解除合同；新环境公司和宁娇林于2018年1月26日共同向张利发函，张利在收函后没有按通知函的要求在当天联系继续履行合同的事宜；之后各方虽还进行过协商，但未达成一致意见，宁娇林才提出要求解除合同。综合上述查明的事实并根据本案现有证据分析，宁娇林积极履行了合同约定的义务，但张利未在约定的时间支付首付款，对于合同未能继续履行存在过错，并在没有正当理由的情况下要求解除房屋买卖合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。房屋买卖合同的解除系因张利不积极履行合同约定的义务所致，一审法院认定宁娇林无需返还张利交付的定金，有事实依据和法律依据，并无不当。张利上诉要求宁娇林双倍返还购房定金6万元的理由不成立，本院不予支持。关于中介代理费13000元，由于合同未能继续履行系因张利的违约行为所致，而茂复服务部促成了买卖双方的交易，完成了居间义务，张利要求退还中介代理费13000元没有事实依据，一审法院不予支持正确。综上所述，张利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费813元，由上诉人张利负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年十二月二日书记员 孙 娇