黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1772号 原告：关志顺，男，1975年11月10日出生，满族，无职业，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司，其他自然信息不详。法定代表人：杜玉甫，男，该公司经理。 第三人：荣忠友，男，1965年4月22日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。 原告关志顺诉被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）、第三人荣忠友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛久宏、第三人荣忠友及其委托诉讼代理人廖代龙到庭参加诉讼，被告鼎鑫公司经法庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告协助原告办理位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室（建筑面积为50.895平方米）楼房的所有权登记至原告名下；2.第三人协助被告解除上述楼房的备案登记；3.案件受理费由被告承担。事实及理由如下：2010年9月15日，原告购买了被告开发的位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室（建筑面积为50.895平方米）的楼房，原告将全额购房款交付于被告后，被告将上述楼房交付于原告占有使用，原告已办理了该楼房的入户手续。2012年8月20日，被告向第三人借款，被告将诉争楼房备案登记在第三人名下，但被告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系。现在第三人不协助被告解除诉争楼房的备案登记，被告不协助原告办理诉争楼房的所有权登记。原告、被告及第三人就解除位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室楼房的备案登记及办理该楼房的所有权登记事宜无法达成一致意见，故原告诉至法院。 被告鼎鑫公司提交书面答辩意见：原、被告之间系真实的商品房买卖关系，被告已向原告交付了诉争房屋，被告同意协助原告撤销诉争房屋的备案登记及办理该房屋的所有权登记。被告在开发建设东宁鼎鑫国际公馆过程中，由于资金紧张，2012年，被告向第三人借款2150000元，被告以包括诉争房屋在内的多套房屋作为抵押物，双方签订了包括诉争房屋在内的多套房屋的商品房买卖合同，并办理了备案登记在第三人名下。 第三人辩称：第三人对被告提交的答辩状有异议。事实上，2012年12月13日，被告向第三人借款1100000元，被告以抵押方式将原告购买的诉争房屋抵押给第三人，同时抵押的还有8个车库及4套住宅。如果原告购买诉争房屋的时间早于被告抵押给第三人的时间，那么被告存在恶意诈骗行为。除本案诉争房屋外，被告向第三人提供的抵押物还有1号楼1单元1801室及8个车库根本不存在。综上，被告存在诈骗事实，被告已触犯刑事犯罪，请求法庭将本案移送至公安机关。且第三人依据原告的证据决定是否同意协助原告解除诉争房屋的备案登记。 根据原告、第三人的诉辩主张归纳本案的争议焦点是：原告的诉讼请求是否能够得到支持？围绕本案的争议焦点，原告、第三人进行了举证、质证。 原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 一、商品房买卖合同、产权移交书、收据及销售不动产统一发票各1份。证明：2010年9月15日，原告购买了东宁市鼎鑫国际公馆3号楼2单元303室的房屋，建筑面积为50.895平方米，房屋总价款为121944元。 第三人质证称：第三人对证据的形式要件及证明问题均无异议。通过该证据能够确认，2010年9月15日，原、被告就诉争房屋已存在买卖关系，第三人同意协助原告解除诉争房屋的备案登记。但被告于2012年12月13日以抵押方式骗取第三人借款的行为存在恶意诈骗，所以本案涉及到被告已触犯刑事犯罪，请求法庭将案件移送至公安机关。 二、东宁滨河热电有限公司的供热费票据及东宁市自来水公司的水费票据各5张、照片2张。证明：原告支付完毕购房款后即占有使用诉争房屋，原告在诉争房屋内实际居住。 第三人质证称：没有异议。 本院认为：原告提供的证据一、二来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，上述证据相互印证，已形成完整的证据链条，被告经法庭传票传唤未到庭，视为其放弃质证权利，本院对证据一、二予以采信。综合庭审中原告提供的证据及原告及第三人的陈述可以证实，原告购买了被告开发的位于东宁市东宁镇鼎鑫国际公馆3号楼2单元303室的房屋，原告以现金的方式将全额购房款交付于被告，被告为原告办理了入户手续，原告已实际入住诉争房屋的事实，本院予以确认。且庭审中，第三人同意协助原告解除诉争房屋的备案登记的事实，本院予以确认。 第三人围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 借款协议1份。证明：2012年12月13日，被告以4套住宅及8套车库作抵押向第三人借款1100000元，并双方共同到东宁县房地产管理局办理了备案登记，备案登记的8套车库及1号楼1单元1801室房屋均不存在，被告通过房产登记部门以虚假备案登记的方式骗取第三人1100000元。通过庭审能够证实，原告购买诉争房屋的时间2010年9月15日早于被告向第三人借款抵押的时间，被告存在将诉争房屋出售给他人后又以虚假备案登记方式骗取第三人借款的事实，请求法院将本案移送至公安机关。 原告质证称：没有异议。 本院认为：第三人提供的证据来源合法，本院对证据的真实性予以确认。第三人提供的证据可以证实，被告向第三人借款，被告用位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室的房屋为该借款本息承担抵押责任的事实，本院予以确认。 被告鼎鑫公司未向法庭提交证据。 根据原告举证、第三人质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2010年9月15日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告以121944元的价格购买被告开发的位于东宁县东宁镇鼎鑫国际公馆3号楼2单元303室的房屋（建筑面积为50.895平方米）。当日，原告以现金的方式交付了房屋首付款。同年9月19日，被告为原告开具了该房屋的销售不动产统一发票，并在备注处标注“此款为首付款”。之后，原告将剩余购房款补交完毕，被告向原告出具了购房款收据，并为原告办理了产权移交手续，日期均书写为2010年9月15日。同时，被告将该房屋及钥匙交付于原告。2010年9月，原告对诉争房屋进行装修并实际入住至今，自原告入住起，原告交纳了诉争房屋的相关生活费用。 2012年12月13日，被告向第三人借款1100000元，被告向第三人出具了借款协议。同时，被告用其开发建设的包括诉争房屋在内的多处房产以备案登记在第三人名下的方式，为第三人的借款本息提供担保，并被告与第三人到东宁县房地产管理局办理了东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室房屋的商品房销售备案登记在第三人名下，但被告未实际占有使用诉争房屋。庭审中，第三人同意协助原告撤销诉争房屋的商品房销售备案登记。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。关于原告对诉争房屋是否享有实体权利的问题。庭审中，原告向法庭提供的证据能够证实，原告购买了被告开发的位于东宁县东宁镇鼎鑫国际公馆3号楼2单元303室的房屋，双方签订了诉争房屋的商品房买卖合同，原告交付了全额购房款，被告向原告出具了购房款收据、产权移交书及销售不动产统一发票，并将诉争房屋交付于原告占用使用。原、被告之间的诉争房屋的买卖行为系双方当事人真实意思表示，双方之间系商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系成立并生效。原告要求被告鼎鑫公司协助办理上述房屋的所有权登记的请求，本院予以支持。 关于第三人荣忠友对诉争房屋进行商品房销售备案登记后是否享有实体权利的问题。被告向第三人荣忠友借款，提供了包括本案诉争房产在内的多套房产作为担保，被告与第三人荣忠友之间签订商品房买卖合同并办理备案登记的方式，是为债权提供担保。被告与第三人荣忠友之间不存在真实的商品房买卖关系，双方基于不真实的买卖关系设立的备案登记，不具有物权效力。被告与第三人荣忠友进行备案登记的目的是为了实现债权，并无真正转移诉争房屋所有权的意思表示，但前提是备案登记的财产没有其他权利负担。被告将已出售给原告且实际入住使用的房屋备案登记给第三人，构成重复处分，其效力相对于买受人的物权期待权不具有优先性，不能对抗买受人的实际占有。被告和第三人荣忠友基于无效的商品房买卖合同而进行的备案登记阻碍了原告的产权登记，被告和第三人荣忠友应当自行申请撤销备案登记。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告关志顺与被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司签订的关于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室的商品房买卖合同有效; 二、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司与第三人荣忠友于判决生效之日起15日内自行申请撤销关于东宁市东宁镇鼎鑫公馆3号楼2单元303室的备案登记; 三、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助原告关志顺办理房屋产权登记。 案件受理费2740元，减半收取1370元，由被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  宋明环 二〇一九年十二月五日 书记员  邵雨佳