中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23205号上诉人（原审被告）：闫勇义（YANYONGYI），男，1956年10月30日出生，澳大利亚公民。委托诉讼代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雅琴，广东德能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨萍，女，1962年4月29日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人闫勇义（YANYONGYI）因与被上诉人杨萍物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人闫勇义上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨萍的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由杨萍承担。事实和理由：一、一审适用法律错误，涉案房屋逾期返还的损失是杨萍自己造成的，应该由杨萍自行承担，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，该条款未约定返还财产的先后顺序，应理解为同时返还，即杨萍依法享有返还请求权，但杨萍亦需要同时履行返还房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则和第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定，闫勇义有权行使同时履行抗辩权，在杨萍拒绝返还房款的情况下，闫勇义有权拒绝先行返还房屋。闫勇义对涉案房屋的占有，是合法行使同时履行抗辩权的结果，不构成对杨萍物权的侵权，杨萍的房屋使用费损失是其自身过错造成，应由其自行承担。二、一审判决忽略了涉案房屋是法院执行查封财产的基本事实，以《广州市房屋租金参考价》作为涉案房屋使用费依据，等同于认可实行被执行人出租被查封房屋的利益，该依据明显不足，采纳该证据不合法，违背公序良俗和最高院执行规定。根据《最高人民法院关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定，法院执行查封财产具有特殊性，被执行人可以保管、自用，但房屋使用权在查封期间不能进行市场交易，即不可出租。《广州市房屋租金参考价》明确规定适用范围为“房屋租赁双方协商议定租金的参考”，适用条件为“正常市场条件下”。而本案中，标的物存在司法限制转移，其房屋使用费损失（如有），显然不能直接以具备市场交易条件为前提的《广州市房屋租金参考价》为依据。三、涉案房屋属于司法查封限制转移的财产，杨萍享有的财产权利是受限制的，在查封期间，除查封法院依法处置外，该标的物不可流通，未经法院许可，也不能对外出租收益，因此，在本案中杨萍的损失依法不能以房屋出租收益损失进行类比衡量，一审判决将房屋租金作为杨萍主张的房屋侵权损失参考依据不能成立。且在本案中即便存在对杨萍合法权利的侵权，侵犯的也是杨萍对该房屋的自用权利，可以市场自由流通使用权的房屋使用费与仅能自住的房屋使用费显然是不同的两种类型。如果将该房屋公开挂牌出租，并标明为法院执行查封，承租后需随时腾退拍卖，正常逻辑上是没有成交可能，故以房屋市场租金确认使用费损失仅适用于房屋可以依法出租为前提，本案不适用。闫勇义在一审已经提交证据证明，市场条件下的房屋租金参考价与本案房屋评估使用费存在巨大差异和矛盾，采纳非针对特定标的的楼盘参考价为证据明显不具有客观性，缺乏法律依据。根据广州市房地产租赁管理所公布的2014年至2015年《广州市房屋租金参考价》，涉案房屋所在小区按照标准计算出2014年9月1日至2016年8月31日期间涉案使用费为273479.12元，即每个月使用费为11394.96元，但杨萍在本案提交的穗德价估[2019]0532号《评估报告》的租金标准为每月6869元，参考价与评估价两者月租金相差高达4525.96元。因评估可以针对特定标的，结果才更加具有针对性和证明力。一审中，杨萍提出的《询价建议书》《评估报告书》和《广州市房屋租金参考价》都不能证明其损失，应认定为杨萍未能尽到举证义务。虽然闫勇义提出通过评估的方式来确定损失金额，但是证明损失金额并非闫勇义的举证义务，故闫勇义才不同意缴纳评估费。一审判决据此认定由闫勇义承担不能举证责任是违反法律依据的。被上诉人杨萍辩称，一、根据我国物权法的相关规定，物权优先于债权，因此在房屋买卖合同无效后，闫勇义必须马上归还所占房屋给房屋所有人杨萍，这涉及物权侵权损害赔偿问题。闫勇义自2006年12月12日入住直至2018年12月14日被强制执行搬出之日止，长达12年时间一直侵占杨萍的房屋，严重损害杨萍的所有权利益，理应赔偿房屋使用费给杨萍。二、关于房屋使用费的定价标准问题。一审法院以同期同类同路段的广州市房屋租金参考价为标准计算涉案房屋使用费，合理合法。闫勇义长达12年的侵占行为，一审法院处理是最妥当的解决方案。闫勇义要求按照低于市场价为标准计算房屋使用费，依据不足。在之前闫勇义起诉杨萍的案件中，杨萍并未参加到诉讼中，知道涉案房屋进行拍卖时才得知相关案件情况，该案杨萍是受中介公司欺骗，但由于个人身体原因，杨萍没有能力起诉中介公司。此后，杨萍在2014年第一次起诉闫勇义追究赔偿。本案不涉及房屋出租的“租金”问题，而是涉及闫勇义侵占杨萍房屋使用费的赔偿定价标准问题，闫勇义混淆“租金”与本案是以房屋租金为定价标准参考去确定房屋使用费的问题。三、房价上涨导致租金也同时上涨。涉案房屋由于有租户，其不肯搬走，导致2014年拍卖不成功。后来经过多年，涉案房屋由广州市荔湾区人民法院执行局法官继续执行。2019年5月16日，涉案房屋评估售价为10248912元，但是最终以6979304元拍卖成功。从2014年至2019年，涉案房屋售价上涨达106%以上，那么该房屋的租金同时也上涨高达67%，故广州市房地产租金管理所公布的房屋租金参考价是大数据平台的产物，值得信任及采纳。闫勇义要求评估，但不愿意缴纳评估费，应自行承担不利后果。现闫勇义又对此提出上诉，实为拖延时间，因为涉案房屋已拍卖多时，拍卖款的分配方案正在进行，时间紧迫，闫勇义提起上诉是为了拖延其支付使用费的时间，先行领取执行款、转移财产，以达到躲避执行的目标。杨萍向一审法院起诉请求：1.判令闫勇义向杨萍支付从2016年9月1日起至2018年12月14日止，使用杨萍广州市海珠区新港西路愉悦街一号1302房（原名为广州市海珠区新港西路235号愉景雅苑棋趣居D座1202房）的房屋使用费作为侵权赔偿费，共计人民币357500元（以下币种均为人民币）；2.判令闫勇义向杨萍支付上述房屋使用费357500元从2016年9月1日至2018年12月14日止，按同期银行贷款利率计算的利息，共计36800元；3.本案诉讼费由闫勇义承担。一审法院认定事实如下：2006年10月25日，杨萍（卖方）与闫勇义（买方）、案外人广州市永强房地产代理有限公司（第三方，以下简称永强公司）签订《房屋买卖合约》，约定闫勇义向杨萍购买位于广州市海珠区新港西路愉景雅苑棋趣居D座1202之物业，成交价为1500000元等。截至2006年10月25日，闫勇义向永强公司支付购房款共1500000元，并于2006年12月12日收取涉案房屋使用。后因涉案房屋被法院查封，闫勇义于2008年7月1日向广州市海珠区人民法院（以下简称海珠区法院）提起诉讼，要求杨萍和永强公司返还房款1500000元及支付房款利息等。海珠区法院于2009年2月27日作出（2008）海民三初字第2402号民事判决书，判决：一、闫勇义与杨萍、永强公司于2006年10月25日签订的《房屋买卖合约》无效；二、杨萍、永强公司在该判决生效之日起十天内共同向闫勇义返还房款1500000元及以1500000元为本金从2006年10月25日起至该判决确定的还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算利息；三、驳回闫勇义其他诉讼请求。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五终字第2489号民事判决书判决维持上述一审判决。该判决书于2010年1月7日生效。判后，因杨萍、永强公司未履行该判决书确定义务，闫勇义遂向海珠区法院申请执行，该院以（2010）海民执字第2347号立案。2011年6月14日，闫勇义的代理人向一审法院提交《申请书》，表示该执行案的申请人闫勇义现与被执行人永强公司达成和解，和解协议正在履行中，现同意终结本次执行，故海珠区法院以（2010）海民执字第2347号执行裁定书裁定该案终结本次执行。2014年8月21日，杨萍以闫勇义占用涉案房屋并出租盈利为由向海珠区法院提起诉讼，要求判令：1、闫勇义向杨萍支付从2010年1月至2014年8月（共56个月）居住和出租广州市海珠区新港西路愉悦街一号1302房（原名为广州市海珠区新港西路235号愉景雅苑棋趣居D座1202房）的租金，共计336000元；2、闫勇义承担该案的全部诉讼费。海珠区法院于2014年11月17日作出（2014）穗海法民三初字第1248号民事判决书，判决：一、闫勇义在该判决生效之日起10日内，向杨萍支付2012年8月22日至2014年8月31日的房屋使用费（按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房的私房住宅参考价租金标准计算，但不得超过杨萍起诉主张的按6000元/月计算的标准）；二、驳回杨萍的其余诉讼请求。广州市中级人民法院以（2015）穗中法民五终字第206号民事判决书判决维持上述一审判决。该判决书于2015年5月7日生效。因闫勇义未履行该判决书确定义务，杨萍遂向海珠区法院申请执行，该院以（2015）穗海法执字第6501号立案。案件执行过程中，经执行未发现有可供执行的财产而申请执行人表示确认，并同意该案终结本次执行。海珠区法院以（2015）穗海法执字第6501号执行裁定书裁定该案终结本次执行。2016年9月2日，杨萍再次以闫勇义占用涉案房屋并出租盈利为由向海珠区法院提起诉讼，要求判令：1.闫勇义向杨萍支付从2014年9月1日至2016年8月31日止使用杨萍广州市海珠区新港西路愉悦街一号1302房(原名为广州市海珠区新港西路235号愉景雅苑棋趣居D座1202房)的房屋使用费作为侵权赔偿费，共计168000元（按每月7000元的标准计算）。2.闫勇义支付上述房屋使用费168000元的按同期银行利率计算的利息；3.闫勇义停止侵权行为，向杨萍返还位于广州市海珠区新港西路愉悦街一号1302房(原名为广州市海珠区新港西路235号愉景雅苑棋趣居D座1202房)的房屋；4.本案诉讼费由闫勇义承担。海珠区法院于2017年11月8日作出（2016）粤0105民初6997号民事判决书，判决：一、闫勇义在该判决生效之日起10日内，将广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）交还给杨萍；闫勇义在搬迁时，不得破坏上述房屋的主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；二、闫勇义在该判决生效之日起10日内，向杨萍支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费【按照有资质的评估机构评定的广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）的租金参考价计算，并以杨萍主张的7000元/月为限】。判后，杨萍和闫勇义均未上诉，该判决已经发生法律效力。据查册时间为2019年7月26日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）的原产权人为杨萍，占有部分为全部，建筑面积为226.39平方米，登记时间为2010年9月19日。该房屋设立有抵押权，抵押权人为中国东方资产管理公司广州办事处，且自2009年起曾被多家法院查封或轮候查封。2019年6月18日，广州市荔湾区人民法院发出（2018）粤0103执恢579号之一协助执行通知书及执行裁定书，解封上述房屋。7月8日，上述房屋所有权转移至案外人方丽敏名下。庭审中，杨萍和闫勇义确认在海珠区法院的相关执行案件中，杨萍于2018年12月14日已经接收案涉房屋的钥匙，即案涉房屋广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）于2018年12月14日交还杨萍；双方确认案涉房屋所在楼盘名为“愉景雅苑”。另查，广州市房地产租赁管理所公布的《广州市房屋租金参考价》通知“适用说明”均明确：广州市房屋租金参考价适用于本通知下发之日起广州市辖区范围内的房屋租赁双方协商议定租金的参考；房屋租金计算面积采用建筑面积。2016年1月发出的《2015年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“愉景雅苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为51元/平方米；2016年12月发出的《2016年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“愉景雅苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为49元/平方米；2017年12月发出的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，涉案楼盘“愉景雅苑”居住用房电梯楼每月租金参考价为53元/平方米。杨萍同意案涉房屋使用费参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算。闫勇义不同意参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算房屋使用费，提出应由评估机构进行评估的意见，但经一审法院释明闫勇义是否提起评估及缴纳相关评估费用，闫勇义表示不同意缴纳评估费用。一审法院认为，闫勇义系澳大利亚公民，本案属涉外物权保护纠纷，案涉物权为不动产。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。案涉不动产位于广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房，一审法院作为受指定集中管辖越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、花都区、从化区辖区内的一审涉外、涉港澳台民商事纠纷案件的法院，对本案具有管辖权，并依法适用中华人民共和国法律为处理本案争议的准据法。杨萍与闫勇义之间关于案涉房屋的买卖合同纠纷已经被生效判决书确认为无效，并判决闫勇义将广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）交还给杨萍。杨萍作为所有权人对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其对案涉房屋享有的物权应受法律保护。闫勇义没有按时履行法院生效判决，将案涉房屋广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）交还杨萍，侵害了杨萍对该房屋享有的物权，闫勇义依法应承担相应的侵权责任。庭审中，双方确认2018年12月14日杨萍通过执行法院接收了案涉房屋的钥匙，现杨萍主张闫勇义赔偿自2016年9月1日起至2018年12月14日止占有案涉房屋期间的房屋使用费的请求，符合法律规定和公平原则，一审法院予以支持。关于杨萍主张房屋使用费按每月13000元计算的诉请，杨萍所提交的《询价建议书》《评估报告书》等，不能证明2016年9月1日至2018年12月14日期间案涉房屋的租金为每月13000元，故杨萍主张的计算标准一审法院不予采纳。杨萍同意案涉房屋使用费参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算，《广州市房屋租金参考价》是广州市房地产租赁管理部门在正常市场条件下，按照居住、商业、办公、工业等用途分类，依据地段相同价格相近的原则划分区片和路线（段）等均质地域，根据房屋出租情况设定总楼层、所在楼层、楼龄、建筑结构、设备、装修等标准，分别评估确定的某一估价基准日的平均租金，有其合理性和客观性，闫勇义不同意以该参考价计算房屋使用费应负有对案涉房屋使用费计算标准进行举证的责任，虽其提出评估要求却不同意缴纳评估费用致评估无法启动，应由闫勇义承担不利后果。鉴于双方当事人对案涉房屋使用费计算标准不能达成一致意见，一审法院参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算案涉房屋使用费，其中2016年9月至11月，使用费为226.39平方米×51元/平方米×3个月=34637.67元；2016年12月至2017年11月，使用费为226.39平方米×49元/平方米×12个月=133117.32元；2017年12月至2018年12月14日，使用费为226.39平方米×53元/平方米×12个月14天=149402.79元；上述合计317157.78元。关于杨萍主张闫勇义支付房屋使用费利息的诉请，2017年11月8日，海珠法院作出的（2016）粤0105民初6997号民事判决书已经判决闫勇义将广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）交还给杨萍，并向杨萍支付2014年9月1日至2016年8月31日期间的房屋使用费，闫勇义明知其行为侵害杨萍物权，仍未按时履行判决书义务，持续占用案涉房屋，存在主观故意，杨萍有权就其损失的房屋使用费向闫勇义主张利息损失，但利息应按月分段计算。利息以广州市房地产租赁管理所2016年1月发出的《2015年广州市房屋租金参考价》，2016年12月发出的《2016年广州市房屋租金参考价》以及2017年12月发出的《2017年广州市房屋租金参考价》同期同类同地段广州市房屋租金参考价确定的每月房屋使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从次月1日起计至2018年12月14日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项的规定，一审法院判决如下：一、判决生效之日起10日内，闫勇义（YANYONGYI）赔偿杨萍2016年9月1日至2018年12月14日期间广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）的房屋使用费人民币317157.78元（参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算）。二、判决生效之日起10日内，闫勇义赔偿杨萍2016年9月1日至2018年12月14日期间广州市海珠区新港西路愉悦街1号1302房（复式）房屋使用费的利息，利息以广州市房地产租赁管理所公布的同期同类同地段广州市房屋租金参考价确定的每月房屋使用费为基数，中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，从次月1日起计至2018年12月14日止。三、驳回杨萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2472元，由杨萍负担人民币279元，闫勇义负担人民币2193元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。本院认为，本案系物权保护纠纷，因闫勇义是澳大利亚公民，故本案属于涉外不动产纠纷，因涉案不动产位于我国境内，一审法院适用我国法律作为处理本案争议的准据法，符合《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：一、闫勇义应否支付房屋使用费及利息；二、房屋使用费的数额如何确定。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。根据已经生效的（2008）海民三初字第2402号民事判决书、（2016）粤0105民初6997号民事判决书内容可知，上述生效判决已经认定杨萍与闫勇义签订《房屋买卖合同》无效，并判令闫勇义应将涉案房屋交还给杨萍等。但闫勇义未如期按照上述判决确定的期限履行生效判决确定的义务，直至2018年12月14日杨萍才通过执行法院接收涉案房屋。闫勇义拒不履行生效判决，无合法理由占用涉案房屋，已损害到作为房屋所有人杨萍的合法权利，杨萍作为被占用期间的房屋所有人，依法有权要求闫勇义支付占用期间的房屋使用费。闫勇义上诉主张杨萍未返还购房款，其不返还涉案房屋属于行使同时履行抗辩权，但闫勇义要求杨萍返还房款及利息的诉讼请求已经在（2008）海民三初字第2402号民事判决书中作出实体处理，且该案现已经在执行过程中，即使闫勇义未能如生效判决确定的期限内收回房款，但是其因此遭受的迟延收款损失及对方逾期履行生效判决的不利后果均会在该案的执行过程中得以处理。因此，该案的实际执行情况如何并不影响杨萍作为物权人另行提起本案诉讼，主张其对涉案房屋享有的合法权益。故闫勇义以其未实际收到房款为由，认为其属于合法占用房屋，不应支付房屋使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。就涉案房屋的返还及房屋占用使用费的赔偿问题，双方历经数次诉讼，并早已有生效判决予以确认，闫勇义明知其负有返还房屋及支付房屋使用费的义务，但其仍未按时履行生效判决确定的义务，持续占用涉案房屋，主观故意明显，故杨萍要求闫勇义支付房屋使用费的利息，合理有据，本院予以支持。关于争议焦点二。闫勇义无合法理由占用杨萍所有的房屋，实际上是侵害的是杨萍对涉案房屋享有的居住、使用的权利，故闫勇义因其非法占用行为而造成杨萍的实际损失相当于杨萍未能使用涉案房屋期间所遭受的占用使用费损失，该损失可以参照房屋的租金标准计算。至于涉案房屋存在查封措施，只是限制该房屋的所有权变动，但并不影响物权人对该房屋的正常使用。由于本案双方当事人均未提交充分的证据证明涉案房屋在2016年9月1日至2018年12月14日期间的租金标准问题，故一审法院参照同期同类同地段广州市房屋租金参考价计算，该参考价具有一定的普遍性、客观性及合理性，较好地平衡双方当事人的权利义务，基本符合公平、合理的原则，故本院予以确认。闫勇义上述主张一审法院确定的标准有误，但未能提供充分的证据证明该标准明显不当，故闫勇义的主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，闫勇义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6090.26元，由上诉人闫勇义（YANYONGYI）负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月十三日书记员  陈晓君王嘉宝罗文敏