重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9783号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹凯，男，1974年1月19日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：田莉莉，重庆合融律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宗菊，重庆合融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆耘颢商业管理有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路121号42幢1单元6-1号，统一社会信用代码91500105MA5U6Q0A9C。法定代表人：包海春，总经理。委托诉讼代理人：伍赞江，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杜培，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人邹凯因与被上诉人重庆耘颢商业管理有限公司（以下简称“耘颢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邹凯的诉讼代理人田莉莉，被上诉人耘颢公司的诉讼代理人伍赞江、杜培参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人邹凯上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回耘颢公司的诉讼请求，支持邹凯的反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由耘颢公司承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。1．耘颢公司构成违约，邹凯不应支付租金等费用。耘颢公司交付的案涉租赁商铺不符合合同约定，存在未取得消防机关颁发的开业合格证及消防设施无法报警、空调制冷效果差、手机信号弱等问题，故耘颢公司构成违约，根据合同约定，邹凯不应支付租金等费用；2．一审判决对案涉租赁合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定错误。虽然双方在案涉租赁合同中约定租期至2017年11月30日，但该合同已于2017年8月30日终止，且耘颢公司在催收函中亦仅要求邹凯支付截止至2017年10月31日的租金等费用。被上诉人耘颢公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。耘颢公司向一审法院起诉请求：1．判令邹凯支付2017年8月26日至2017年11月30日期间的商铺租金30000元；2．判令邹凯支付欠付的管理费4800元、电费5750元、水费2550元。邹凯向一审法院提起反诉，请求：1．判令耘颢公司返还保证金20000元；2．判令耘颢公司赔偿邹凯2017年1月至2017年5月的租金10000元。一审法院认定事实：2016年11月5日，耘颢公司与邹凯签订《商铺租赁合同》，约定由耘颢公司将位于重庆市江北区观音桥未来国际负一层重百超市旁“美食汇”的商铺出租给邹凯用于开设餐厅，租赁期限自2016年12月1日起至2017年11月30日止，租金按照每月10000元缴纳，管理费为每月800元，租金每6个月支付一次，邹凯应于租金起算日期前10日，向耘颢公司支付第一笔租金，付款周期到期前10日，邹凯应向耘颢公司支付下一付款周期的租金，以此类推；邹凯按照合同约定将租金汇往耘颢公司账号为50×××47的重庆建设银行观音桥支行账户后，即视为邹凯已完成付款义务。合同签订之日起3个工作日内，邹凯应向耘颢公司缴纳履约保证金20000元，履约保证金的保证范围为本合同项下邹凯应付的任何租金、利息、违约金等，除邹凯明确放弃外，本合同解除或终止时，邹凯向耘颢公司清偿所有应付款项并交还租赁房产后3日内，耘颢公司无息退还邹凯该履约保证金及邹凯预付但未实际发生的租金及其他费用。租赁期内，邹凯自行承担租赁区域实际发生的水、电、气等费用，以邹凯独立安装的水表、电表、气表的度数及相关部门标准计算，如遇相关部门调价，费用相应调整，缴费方式为耘颢公司代缴，邹凯在收到耘颢公司付款通知及合法发票复印件或收据后向其支付上述费用，水费为每吨5.5元，电费为每度1.2元，以实际用量计价。该房产在合同签订时，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和标准。除本合同另有约定，在耘颢公司无任何违约责任的前提下，邹凯应按合同约定如期支付租金及其它根据合同应向耘颢公司支付的费用。2017年6月19日，邹凯在《开业通知书》中确认，其承租的商铺为“美食汇”6号商铺，开业时间是2017年5月26日，租金和管理费起算日为2017年5月26日。耘颢公司表示已收到邹凯支付的前三个月的租金30000元。此外，邹凯向耘颢公司转账支付了履约保证金20000元，耘颢公司出具的收据亦载明此支付情况。一审庭审中，耘颢公司举示银行转账凭证和重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司出具的《收据》，拟证明邹凯应负担之水、电费。该转账情况系耘颢公司为各商铺所属之总表缴费情况，并未载明邹凯的实际用水、用电量，对此，耘颢公司称其收到重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司通知后，对水、电费进行代缴，邹凯质证表示不予认可。一审法院认为，根据合同约定，水、电费应以邹凯独立安装的水表、电表的度数和相关部门标准计算，本案中，耘颢公司向重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司代缴各商铺的水、电费，再由商铺承租人分担，该费用应据实计算，但前述银行转账凭证和《收据》为各商铺应缴水、电费之总额，没有原始抄表记录与之佐证，故不能据此确定邹凯的用水、用电量，从而应判断耘颢公司举示的证据不足以证明其水、电费主张。针对其承租商铺存在手机信号差、空调制冷效果差、消防安全隐患等情况，邹凯举示了以下证据：1．2017年8月21日，重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司观音桥店向耘颢公司发出的《关于外租区域美食汇安全方面的函告》，载明耘颢公司承租的“美食汇”区域消防设施无法报警，无法和消防监控室联动，美食汇下各档口在用电中存在电线穿管不到位、电线裸露及未接地等现象，自营业以来，未取得消防机关颁发的开业合格证，并要求耘颢公司立即整改；2．《诉求书》，反映“美食汇”空调问题和手机信号问题一直未得到妥善解决，无法给顾客提供正常的就餐环境，商家亏损严重，并提出希望耘颢公司进行整改并赔偿损失；3．微信聊天记录，反映2017年6月至同年8月期间，“美食汇”各商铺存在空调制冷效果差、手机信号弱、下水道滤网堵塞等问题，经与耘颢公司工作人员反复沟通，问题没有得到改善；但该聊天记录亦反映了耘颢公司就上述问题与相关单位进行沟通，并进行整改解决，如2017年7月8日“接重百通知，昨晚空调轴承坏了，要今天晚上才能修好，所以今天美食汇、大米先生，以及超市都无空调”，14日“空调还没整改完，还要增加一个回风口”，15日“空调问题，回风口要整改，出风口也要整改，刚重百的回复说，整改的零部件还在定做中，下周一晚上开始施工”，16日“档网下半部被堵了，还有就是油脂需要滴点化油剂”，24日“这些问题我们不是不管，这些都需要重百来解决，我们也一直在做很多工作，只是结果不如人意，我们还在推动重百尽快解决”，26日的聊天记录载明“手机信号，重百说在8月份内解决”，8月16日“重百出的通知，明天晚上检修中央空调，届时空调会停运，恢复时间另行通知”等，但邹凯在内的多名承租人表示上述问题严重影响其正常经营。耘颢公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可。本案诉讼中，邹凯举示了其与案外人徐玉华签订的《租用房屋协议》，该协议的主要内容为：邹凯租用徐玉华位于重庆市北部新区，租用时间为2016年12月26日至2017年12月25日，租金为每年24000元。邹凯拟证明其为了开业向他人租用房屋从而产生租金的事实，耘颢公司认为该协议系邹凯与他人签订，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。此外，邹凯举示了其与耘颢公司股东张宁之间的微信聊天记录，以及耘颢公司的企业信用信息公示报告，拟证明邹凯和耘颢公司股东张宁就商铺租赁合同于2017年8月18日终止达成一致意见，但耘颢公司对该证据不予认可。一审法院认为，《租用房屋协议》系邹凯与案外人签订，不能据此认定此系邹凯因履行本案《商铺租赁合同》而产生的损失，与本案并非同一法律关系，无法达到邹凯的证明目的，而微信聊天记录并未载明合同协商解除过程和合同终止时间，不能证明耘颢公司与邹凯之间的《商铺租赁合同》提前终止，故对以上证据均不予采信。一审法院认为，耘颢公司与邹凯签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于邹凯应否向耘颢公司支付商铺租金和管理费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，先履行抗辩权的适用条件须为同一双务合同而产生的对待给付，在租赁合同中，承租人支付租金与出租人提供租赁物分别是双方当事人的主要义务，构成对待给付，本案争议焦点在于邹凯拒付租金是否为行使先履行抗辩权。针对邹凯举示的反映承租商铺存在消防设施无法报警、耘颢公司未取得消防机关颁发的开业合格证的证据，该消防安全问题不符合双方签订的《商铺租赁合同》关于“该房产在合同签订时符合政府规定的消防要求和标准”的约定，已构成违约，但该违约行为并未对邹凯实际占有、使用租赁商铺造成实质性影响，该违约的程度与性质并不符合双务合同中对待给付义务的含义，故邹凯不能以此为由拒付租金和管理费。此外，邹凯以耘颢公司提供的租赁房屋空调制冷效果差、手机信号弱、下水道滤网堵塞影响其经营为由，主张行使先履行抗辩权，拒付租金。邹凯租赁商铺用于经营餐厅，从其举示的微信聊天记录，结合其陈述，上述问题的确对包括邹凯在内的承租人造成了损害，一定程度上影响其正常经营，但不能据此认定上述问题应归责于耘颢公司，也不能确认是否达到影响邹凯开业经营的严重程度，且微信聊天记录亦表明，耘颢公司就上述问题持续地与有关单位进行交涉并整改，空调和手机信号问题已联系检修，下水道堵塞问题也与商家未及时清理经营过程中的残留油渣有关，故邹凯拒付租金没有合法依据，其主张行使先履行抗辩的理由不成立。另，邹凯举示的其与耘颢公司股东张宁的微信聊天记录，不能表明耘颢公司与邹凯的租赁关系在租赁期限届满前终止，故该抗辩理由不能成立。本案中，邹凯未举证证明其是否支付2017年8月26日至2017年11月30日的租金，且对其辩称双方关于管理费另有约定以及其支付管理费的情况亦未举示相关证据，应承担不利的法律后果，故对耘颢公司要求邹凯支付租金和管理费的诉讼请求，予以支持，邹凯应支付2017年8月26日至2017年11月30日期间的租金31666.67元（每月10000元×3个月+每月10000元÷30天×5天），因本案管理费起算日为2017年5月26日，故邹凯应支付2017年5月26日至2017年11月30日的管理费4933.33元（每月800元×6个月+每月800元÷30天×5天），耘颢公司诉请金额在前述额度内，一审法院予以支持。关于履约保证金应否退还问题，合同约定，履约保证金的保证范围为本合同项下的租金、利息、违约金等，除邹凯明确放弃外，本合同解除或终止时，邹凯向耘颢公司清偿所有应付款项并交还租赁房产后3日内，耘颢公司无息退还该履约保证金。在本案审理过程中，耘颢公司表示保证金可冲抵相关费用，因一审法院对耘颢公司要求邹凯支付租金的请求予以支持，且租赁期限已届满，故对邹凯退还保证金的请求，予以支持。关于邹凯请求耘颢公司赔偿租金的问题，因邹凯举示的《租用房屋协议》与本案非同一法律关系，该协议亦不能表明此租金系邹凯的损失且应由耘颢公司负担，故对该项诉讼请求，不予支持。关于水、电费问题，如前所述，耘颢公司理应举证证明邹凯的实际用水、用电量，但耘颢公司对此未举证予以证明，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、邹凯给付重庆耘颢商业管理有限公司2017年8月26日至2017年11月30日期间的商铺租金30000元、2017年5月26日至2017年11月30日期间的管理费4800元，以上费用合计34800元；二、重庆耘颢商业管理有限公司返还邹凯履约保证金20000元；上述款项品迭后，由邹凯于本判决生效之日起三日内给付重庆耘颢商业管理有限公司14800元；三、驳回重庆耘颢商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回邹凯的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取438.75元，由重庆耘颢商业管理有限公司负担84.49元，邹凯负担354.26元；反诉案件受理费减半收取275元，由邹凯负担91.67元，重庆耘颢商业管理有限公司负担183.33元。其中，本诉案件受理费与反诉案件受理费冲抵后，由邹凯在履行上述义务时给付重庆耘颢商业管理有限公司170.93元。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，耘颢公司与邹凯签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。邹凯上诉称耘颢公司交付的租赁商铺不符合合同约定，存在消防安全隐患、空调制冷效果差、手机信号弱等问题，故耘颢公司构成违约，依据合同约定，邹凯不应支付租金等费用，对此，本院认为，首先，虽然案涉商铺的消防设施无法报警、未取得消防机关颁发的开业合格证，因现案涉租赁合同已经届满，且上诉人邹凯未举示证据证明在合同履行过程中，前述消防问题影响了邹凯对案涉租赁商铺的实际占有、使用；其次，邹凯所述空调制冷效果差等其他问题亦并不能归责于耘颢公司，且耘颢公司亦就该问题持续地与有关单位进行交涉并整改，故邹凯以上述理由拒付租金等费用于法无据，其上述上诉理由不能成立，本院不予支持。邹凯上诉称案涉租赁合同已提前终止，且耘颢公司在催收函中亦仅要求其支付截止至2017年10月31日的租金等费用，故一审法院对案涉合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定错误，但是，邹凯提供的证据并不足以证明案涉合同已提前终止，且耘颢公司未曾明确表示放弃2017年10月31日之后的租金等费用，故一审法院对案涉租赁合同的终止时间及租金等费用的支付期限认定正确，本院予以确认，邹凯的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，邹凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人邹凯负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮