湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初6166号 原告：常德市金泰利物业服务有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处百街口社区人民中路1670号（金泰利商业广场B栋六楼）。 法定代表人：李新华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周珍，该公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王思睿，湖南金州（常德）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：刘静黎，女，汉族。 原告常德市金泰利物业服务有限公司（以下简称金泰利公司）与被告刘静黎物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金泰利公司的委托诉讼代理人周珍、王思睿到庭参加诉讼，刘静黎经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，2019年12月13日刘静黎向本院递交了答辩状。本案现已审理终结。 金泰利公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘静黎向金泰利公司支付自2017年9月20日至2019年9月20日拖欠的物业服务费4802元；2.刘静黎承担本案诉讼费用。 刘静黎辩称，拒交物业费理由如下：1.2017年5月23日，本人骑电动车经地下车库入口时，因下雨坡面湿滑，积水没有及时清理而摔倒受伤，金泰利公司未予以赔偿；2.《前期物业委托管理服务协议》中未确立金泰利公司的服务等级，该协议应属无效；3.金泰利公司财务管理不健全，未及时向业主公布财务收支情况，广告费、停车位收益长期被金泰利公司侵夺；4.金泰利公司管理和服务不到位，存在保洁服务不及时、公共秩序维护不到位、电梯维修不及时等问题。 经审理查明：2014年12月16日，常德市金泰利置业有限公司与金泰利公司签订《前期物业委托管理服务协议》，协议约定金泰利公司为天润尚城小区提供前期物业服务，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》时止的物业管理；物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理等；物业管理服务费标准为住宅物业按建筑面积每月每平方米1.7元，首次预交一年的物业管理费，以后每季度首月的前十日为本季度物业管理费交费时间；车位及使用管理服务费用为小车60元/月；小区所有广告牌位的设置全权委托金泰利公司经营管理，所有广告牌位出租的经济收入由金泰利公司管理支配，统一用于物业管理服务，并由物业公司定期公示，室内固定停车场：小车每次5元，每月60元；室外固定停车位：小车每月20元，每次3元。金泰利物业对停车费等相关收费标准进行了公示。2015年1月29日，常德市金泰利置业有限公司与刘静黎签订商品房买卖合同，刘静黎购买常德市金泰利置业有限公司开发的天润尚城4栋1404房，建筑面积124.9平方米。2019年10月14日，金泰利公司向刘静黎发出《物业费催缴通知书》，要求姚瑶支付金泰利公司自2017年9月20日至2019年9月20日止欠交物业费4802元，刘静黎于2019年11月21日签收了金泰利公司邮寄的《物业费催缴通知书》。刘静黎一直未予置否，金泰利公司遂诉至本院，提出前列诉讼请求。 另查明，本院在审理金泰利公司物业服务合同纠纷系列案中，发现有部分业主与金泰公司重新签订了物业服务合同，经本院向刘静黎核实，刘静黎未与金泰利公司重新签订物业服务合同。 以上事实有《前期物业委托管理服务协议》、《社区证明》、商品房买卖合同摘要、天润尚城小区环境照片、收费标准公示牌、《物业费催缴通知书》及中国邮政邮件跟踪查询单等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。金泰利公司自2014年12月1日起至今一直为天润尚城小区提供物业服务和管理，刘静黎一定程度享受了金泰利公司提供的安保、卫生等方面的物业服务，应按《前期物业委托管理服务协议》的约定交纳物业费，故本院对金泰利公司要求刘静黎支付欠交物业服务费的诉讼请求，予以支持。金泰利公司按1.6元/月/平方米收费标准主张物业费，本院予以支持。关于刘静黎辩称其骑电动车受伤，物业公司未予赔偿的问题，刘静黎未向本院提交证据证明其受伤是因金泰利公司存在过错所致，若其要求金泰利公司承担赔偿责任，可另案主张权利，本案不作处理。关于刘静黎辩称《前期物业委托管理服务协议》是无效协议的问题，该协议未约定服务等级并非合同无效的法定情形，故本院对该辩称不予采信。关于刘静黎辩称金泰利公司未及时公布财务收支情况、将广告、停车位收益占为己有的问题，《前期物业委托管理服务协议》已明确约定了广告收益归金泰利公示管理支配，统一用于物业管理服务，并对停车费收费标准进行了公示，刘静黎并未向本院提供证据证明金泰利将相关费用用于物业管理服务之外，金泰利公司应按期对财务收支进行公示，但未公示财务收支情况并非刘静黎拒交物业费的正当理由，故本院对该辩称不予采信。关于刘静黎辩称金泰利公司管理和服务不到位，存在保洁服务不及时、公共秩序维护不到位、电梯维修不及时等问题，因刘静黎未提供证据证明上述问题的存在，且物业管理服务具有公共性和综合性，有别于为单一客户提供的专项特约服务，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会或物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起民事诉讼，要求物业公司继续履行合同，达到约定标准。业主拒绝交纳物业费的情形，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。另外，金泰利公司作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。经核算刘静黎应交的物业费为4796元（1.6元/平方米x124.9平方米x24月）。刘静黎未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 刘静黎于本判决生效之日起五日内支付常德市金泰利物业服务有限公司欠交物业费4796元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，减半收取12.5元，由刘静黎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  刘 毅 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  王 瑞 代理书记员  彭禹颀 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。