辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9060号上诉人（原审被告）：贾卫东，男，1972年8月1日生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区，现住大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连中庚物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市旅顺口区香海小镇滨港路966-113-103号。法定代表人：梁衍锋，该公司经理。委托诉讼代理人：王涛，男，1971年12月17日生，汉族，该公司员工，住大连市甘井子区。上诉人贾卫东因与被上诉人大连中庚物业管理有限公司（以下简称中庚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。贾卫东、中庚物业公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾卫东上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。3、被上诉人对涉案房屋的北阳台按照合同约定进行全封闭，并给予相应补偿。4、被上诉人对涉案房屋的被水淹的地方进行替换和修缮，并给予相应补偿。事实和理由：中庚房地产有公司和中庚物业公司的法人代表是同一个人梁衍锋。且在商品房买卖合同中明确说明了是中庚房地产公司委托中庚物业公司。物业公司在雨季来临前没有进行维修的义务，导致我们家被水淹，损失重大。由于中庚物业公司没有尽到在雨季来临前对小区排水管线进行检查，维修，疏通并保证其使用功能的义务和责任，导致屋面的雨水排到上诉人家的阳台上，又通过阳台灌入上诉人家里，给上诉人造成巨大经济损失。事情发生后中庚物业公司没有积极的处理和正面解决问题，一直推卸责任导致受损房屋一直无法使用。该物业连最基本的维修维护义务都没有履行，导致业主的财产安全受损。前期物业合同应该是有期限的，已经签了十年了，我不知道现在还好不好用。收费必须有相关部门的许可，我不知道物业公司收费是否合理。物业管理条例有个标准，应是公示的，报备的，这些物业公司都没有提供，业主应有知情权。中庚物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。第一、就上诉人提出的阳台封闭问题，是跟开发商签订的合同，与物业公司无关。第二，房屋进水的问题，是因为上诉人家的阳台是敞开式的阳台，由于长期没有人居住，以至于阳台地漏被杂物堵塞，下雨的时候水倒灌进屋造成的损失。第三，前期物业合同是否到期的问题，物业合同到期是成立业主委员会之后，由业主委员会召开全体业主大会来决定是否继续续约，或者换物业公司，在这之前一直是由我们进行管理。第四，物业费的收取，我们有正规的许可，上诉人可以到物业公司查看，物业服务的项目在墙上有公示。中庚物业公司向一审法院起诉请求，1、被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费3880元；2、违约金776元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原、被告与开发建设单位大连中庚房地产开发有限公司三方签订《业主临时公约》，约定本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业费。2007年10月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》。约定原告为被告购买物业所在的小区提供房屋共有部分、共用设施设备和附属建筑物构造物、共用绿地、水体、花木、建筑小品、公共环境卫生、车辆行驶与停放秩序、公共秩序维妒等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务。服务期限自2008年1月1日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。物业服务费收费标准约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费用由业主交纳，交纳标准：多层住宅0.80元／月.平方米。交纳费用时间，物业管理费自开发商书面通知载明的交付日开始，之后业主在每个月的10日前交纳当月相关费用。业主逾期缴纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应缴纳物业管理服务费的3‰缴纳滞纳金。被告贾卫东购买案外人大连中庚房地产开发有限公司坐落位于大连市旅顺经济开发区房屋一套，建筑面积80.81平方米。2007年10月1日，原告领取房屋钥匙。被告未缴纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《前期物业服务合同》、《临时管理规约》为当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告作为物业服务公司为被告居住的小区提供物业服务，应当按照诚实信用原则，尽职尽责地履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平，让业主感受到物业费的支付价有所值。被告作为小区业主成为原告提供物业管理服务的受益人，应相互理解，相互配合，共同建立、治理和维护良好的小区环境。同时，还应注意到物业服务合同的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，物业服务亦是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系，被告拒不缴纳物业费的行为也间接损害案涉小区其他业主的权益。故本案原告要求被告按照合同约定缴纳物业费，具有事实与法律依据，本院应予支持，但原告计算数额有误，应当以3878.88元（80.81平方米×0.8元×60个月）予以认定。关于被告抗辩因建设单位未按照《商品房买卖合同》约定的标准交付房屋，而拒不缴纳物业费。经审查，该份合同权利义务主体为原告与房屋的开发建设单位，被告无据证实该合同效力及于原、被告双方，所以其抗辩主张，本院不予支持。关于被告抗辩原告对屋面排水管道未尽到检查、维护、疏通义务，导致屋面排水主管道堵塞，造成被告重大经济损失，而不同意缴纳物业费一节。根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼中，因被告未提供证据证实管道设计及安置现状以及雨水溢进室内造成被告经济损失，是由于原告的排查、维护不当所致，故应承担举证不能的法律后果。况且，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”可见，即便物业服务企业在履行物业协议的过程中，确实存在履约不符或者违约的情形，法律对其应当向业主承担民事责任的方式也是有明确规定的，作为业主，有权通过其他合法途径，要求选择其承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但是，被告不能以此作为拒交物业费的理由。关于原告要求被告支付延期缴费违约金一节，双方在《前期物业服务协议》中已明确约定了逾期付款违约责任的负担方式，其目的在于督促业主能够及时履行义务，弥补守约方的损失，被告确实存在延期缴费情形，但是考量双方合作的基础及延续，缓和双方之间的矛盾，故原告要求被告承担违约金一节，本次诉讼本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贾卫东于本判决生效之日起十日内支付原告大连中庚物业管理有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间物业费人民币3878.88元；二、驳回原告大连中庚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贾卫东负担。本院二审期间，贾卫东提交两份证据：证据1、证人张某的证言，拟证明上诉人家中被水淹，不是因为地漏堵塞的问题；证据2、一张管径流量流速对照表，来源于室外排水设计规范，拟证明上诉人家阳台是直径5厘米的管，主排水管为10厘米，我上诉人家的管排不出主水管的水。中庚物业公司质证意见：证据1、无法判定该证人证言真实性，与本案也没有关联性，不认可这个事；证据2、这个表专业性太强，与物业没有关系，因为水管的设计是由地产方设计的，物业不参与设计，水管属于地产方管。本院认证如下：证据1、因证人未出庭，中庚物业公司对证言真实性不予认可，本院不予认证；证据2、因该证据与本案不具有直接关联性，本院不予认证。经审查，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、贾卫东能否以房地产开发公司未按照《商品房买卖合同》约定的标准向其交付房屋为由，主张其不应向中庚物业公司缴纳物业费。二、贾卫东能否在原因不明情形下以屋面的雨水排到其家的阳台上，又通过阳台灌入其家里为由，主张其不应缴纳物业费。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同仅仅是当事人之间的债权债务关系，不涉及第三人，因而合同一般不对第三人产生任何法律约束力。贾卫东与案外人大连中庚房地产开发有限公司（以下简称中庚房地产公司）签订的《商品房买卖合同》对贾卫东和中庚房地产公司有约束力，对中庚物业公司不具有约束力。本案贾卫东于2007年10月1日领取房屋钥匙，应视为中庚房地产公司已向其交付了案涉房屋。如果贾卫东认为中庚房地产公司向其交付的房屋不符合约定，其应向中庚房地产公司主张权利。虽然中庚房地产公司和中庚物业公司的法定代表人为同一人，但中庚房地产公司和中庚物业公司系两个独立民事主体。故贾卫东以中庚房地产公司未按照《商品房买卖合同》约定的标准向其交付房屋为由，主张其不应向中庚物业公司缴纳物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案贾卫东主张因中庚物业公司未尽物业服务义务导致屋面的雨水排到其家的阳台上，又通过阳台灌入其家里。中庚物业公司对贾卫东的主张不予认可。贾卫东未能提供充分证据证明其房屋进水系中庚物业公司未尽物业服务义务导致的，贾卫东应承担举证不能后果。贾卫东认可其未缴纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，一审判决贾卫东给付上述物业费，并无不当，本院予以维持。关于贾卫东提出的第三、四项上诉请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。在一审中，贾卫东未提起反诉，也未主张中庚物业公司对涉案房屋的北阳台按照合同约定进行全封闭，并给予相应补偿，中庚物业公司对涉案房屋的被水淹的地方进行替换和修缮，并给予相应补偿。在二审中，贾卫东提出上述请求，属于提出反诉。本院组织调解不成，且中庚物业公司不同意由第二审人民法院一并审理，贾卫东可以另行起诉。综上所述，贾卫东上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾卫东负担。本判决为终审判决。审判长  吴义军审判员  郭云峰审判员  王 歆二〇一九年十二月十六日书记员  牛超群