湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15497号原告：李某，男，1992年1月5日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。被告：长沙雅致百货贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道火炬城C5组团一楼101房，社会统一信用代码：91430104MA4L7A6Y58。法定代表人：伍贤邦，总经理。委托代理人：常昌宏，湖南骏熙律师事务所律师。原告李某诉被告长沙雅致百货贸易有限公司（以下简称“雅致百货公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，由审判员徐琼依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告李某,被告雅致百货公司的委托代理人常昌宏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告赔偿原告违约金10000元；二、判令被告赔偿原告转让及装修损失费用13510元；三、判令被告赔偿原告合同期内的误工费35853元；四、判令被告退还原告押金10000元和剩余8天租金722元；五、判令被告承担本案全部诉讼费用1557元。庭审中，原告当庭增加以下诉讼请求：请求解除原、被告双方签订的《长沙雅致百货贸易有限公司场地租赁合同》。事实与理由：2019年4月9日，原告在被告方知情且允许的情况下以11500元转让费接手被告方商场一租户专柜，与被告签订合同继续租赁其商场进门左手边手机柜旁专柜经营卤味卤粉等小吃，合同约定租赁期限至2019年12月8日止，缴纳10000元押金，租金标准为每月4200元，目前每三个月免一个月租金。原告将涉案门面装修完毕后取名灵活的胖子卤味于4月19日开始营业，被告在2019年8月15日突然提出商场将于9月1日开始进行为期2个月的装修要求原告撤柜，导致原告专柜9月1日开始营业被迫停止，并且被告商场装修后原告原定经营场所位置更改，原告多次找到被告方协商，希望被告补偿或者负责后续复原专柜装修，被告不理睬，并让原告跟第三方装修团队协商，却未出示授权委托书，第三方表示原告若继续合作的情况下补偿5000元抵扣后续租金，被告在原告不同意的情况下于2019年9月11日强制拆除原告的柜台。据此，根据合同约定，被告未按约定提供场地致使原告不能正常经营，原告有权要求被告继续履行合同或解除，并要求赔偿相应损失，现被告违约，故原告主张解除与被告签订的租赁协议并要求被告赔偿违约金10000元以及因强制拆除专柜后给原告造成的转让费以及装修费损失。另被告的违约行为导致原告营业中断，原告家庭失去唯一经济来源。原告合同期内经营时间为2019年4月9日至2019年8月31日，合同期内无法经营时间为2019年9月1日至2019年12月8日。根据2019年6月纯利润13294元、7月纯利润10400元、8月份纯利润12161元的平均值得出，原告未能经营的三个月产生的损失35853元，被告应予赔偿。另原告按约支付了10000元押金和支付租金至2019年9月9日止，但9月1日开始商场强制停业，故被告应当退还押金以及剩余8天的租金722元。综上所述，因原告找被告多次协商未果，原告为维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，被告因此应当承担本案诉讼费，请求法院判如所请。被告雅致百货公司辩称，一、被告没有违约行为。被告因故改变经营思路对超市进行大规模的升级改造，是有利于公司和各商户共同利益的。原告在整个商场装修过程中不愿意配合被告的工作，坚决不予搬迁，被告在多次协商无果的情况下，才不得已对其进行强制拆除。拆除过程中被告进行了全程录音录像，原告将自己能搬的东西都搬走了，只剩下一个台面无法搬动，故对于拆除的台面被告愿意进行5000元的补偿。重新规划的小吃区的位置同意让原告随意挑选，同意合同到期后延期两个月的行为，被告不存在任何违约的情形。二、原告的转让费是原告与案外人之间的行为，与被告无关；三、原告要求被告赔偿误工费没有任何事实与法律依据；四、对于原告提出的退还押金和8天租金的请求，我们予以认可，但原告还欠被告的电费1803.6元应予以扣除；五、同意解除原、被告双方签订的租赁合同。经审理查明，2019年4月9日，原告与案外人王某某签订《店面转让协议书》，协议约定案外人王某某将涉案门面以人民币贰万壹仟伍佰元整的价格转让，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归原告。同日，原告李某（乙方）与被告长沙雅致百货贸易有限公司（甲方）签订《长沙雅致百货贸易有限公司场地租赁合同》，合同约定第一条乙方承租甲方进门左边手机柜旁场地经营卤菜，面积2.2×5.4平方米，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准（未经甲方允许，不得经营与甲方同类的商品）；第二条租赁期限自2018年12月9日起至2019年12月8日止。第三条本合同租金实行12600元/季的标准执行；租金实行逐年递增，递增标准为5%。第四条甲方保证乙方经营所需的水、电负荷。乙方经营所需的水电费用，均由乙方承担，由甲方代收代缴。电费按实际用电量收取，水费每月20元。第五条自本合同签订之日起3日内支付履约保证金。合同期满后，乙方无违约行为凭收据全额退还，不计利息。该条款处手写有“保证金由原王某某保证金转入”字样。第八条第4项约定，甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第十条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照壹万元整的标准支付违约金：1.不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。2.未按照约定的用途使用场地，经甲方2次书面通知未改正的。3.利用场地加工、销售假冒伪劣商品的。4.进行其他违法活动累计达1次或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的。5.将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的。6.逾期7日未支付租金的。7.违反保证金协议的有关约定的。8.未经甲方同意连续7日未开展经营活动的。9.违反甲方依法制订的规章制度情节严重或拒不服从甲方管理的。第十一条第一项，甲方未按约定提供场地或用水、用电等超市内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。因不可抗拒的自然灾害和政府有关调控而造成的损失，不在此列。第十六条争议解决方式本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门调解解决，协商或调解解决不成的，依法向长沙市岳麓区人民法院起诉。上述合同签订后，原告向案外人王某某支付转让费21500元，自此，原由安慰爱人王某某支付给被告的10000元押金转归原告所有。2019年6月30日，原告支付下一季度租金8400元。2019年7月6日，原告支付涉案门面电费950元。2019年8月15日，被告出具《函告》称，将于2019年9月起对超市内外进行全面换装，通知各位商户及时、高效安排好各自的促销活动，也可联系店长与超市同步进行商品折扣促销活动。2019年8月23日，被告出具《函告》称，“经公司研究决定，将于2019年9月1日将闭店装修对超市内外进行全面换装。请在9月2日之前自行将各自的商铺、柜台、货架等搬离超市，过期没有搬离的所有损失超市不予承担，一切后果自负，谢谢各位的配合。”2019年9月7日，被告再次出具《函告》至原告称，“为提升超市整体形象，我公司正在全面装修升级。八月份已经一一通知各租赁户于9月2日前搬走各自的物品和货架。因贵方合同未到期，之前经过多次协商，未给予明确答复。因此请在收到函告3日内来我司洽谈相关事宜。”此后，原、被告双方就涉案合同的继续履行进行洽谈沟通，但未形成一致意见。2019年9月3日，原告所经营的涉案门面尚欠电费1803元，庭审中，被告要求扣除该电费，原告对此予以认可。2019年9月11日，被告将原告所承租的门面拆除，双方就门面拆除后的赔偿事宜以及合同的继续履行未达成一致，形成本诉。原告为证明其损失向本院提交了长沙市岳麓区木子广告于2019年4月16日出具的订货单。订货单上载明金额2010元，但原告未提交其他证据予以佐证。另，原告为证明其误工费向本院提交了涉案门面5月份、6月份、7月份、8月份的日、月营业利润账单。以上事实有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原被告均提交的超市装修撤柜通知、超市拆除专柜函告，原告提交的原告身份证复印件，被告企业营业执照信息，《长沙雅致百货贸易有限公司场地租赁合同》，长沙恒生超市卖场布局图，店面转让协议书，装修费用收据，原告专柜拆除前后照，原告专柜日、月营业利润账单，押金收据，缴纳2019年6月9日到2019年9月9日租金记录，录音光盘；被告提交的拆除原告柜台的视频，2019年7月6日原告最后一次缴纳电费的收据，2019年9月3日原告经营的小吃店电表读数拍照予以证实，本院予以确认。对于被告提交的《关于恒生超市续签租赁合同及给予经济支持的申请》、被告负责人与威华置业方人员的微信聊天记录、威华置业的工作联系单、部分老商户共同签名情况、部分商户的租赁合同、照片1、2、3，因上述证据与本案无关联性，故本院不予采信，对于被告提交的情况说明系被告单方制作，其真实性无法确认，故本院不予采信。本院认为，原、被告双方签订的《长沙雅致百货贸易有限公司场地租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。一、关于原告主张解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求。根据涉案合同第八条约定，被告应按约定为原告提供场地保障原告经营。因双方在合同约定中对经营场地有明确约定为“进门左手手机柜旁”，现被告无法按约将该场地交付原告经营。且双方未能就变更至新的场地继续履行合同达成一致，现原告要求解除合同且被告也当庭同意解除，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。双方签订的租赁合同于2019年12月3日予以解除。二、关于原告主张被告应赔偿违约金10000元的诉讼请求。根据涉案租赁合同约定租期自2018年12月9日至2019年12月9日止，原告于2019年4月9日从案外人王某某处受让涉案门面，同日支付了押金10000元整，现原告已按约支付房租至2019年9月9日止。被告分别于2019年8月15日、2019年8月23日、2019年9月7日以涉案门面所在超市将进行全面换装为由向原告催告要求其搬离超市并协商租赁事宜。但双方并未就涉案合同的继续履行达成一致，后被告强行将原告门面内所有的物品进行了拆除。本院认为，被告作为出租方理应在租赁过程中提前告知原告承租门面所在的超市将进行全面换装，且合同中对涉案门面的位置予以了明确约定，被告重新装修以后没有按照合同约定提供“进门左手手机柜旁”的位置给原告继续经营，因此被告存在违约行为，根据双方签订的合同的第十条和第十一条约定，原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。三、关于原告主张被告赔偿原告转让费以及装修损失费用的主张。本案中，因被告临时通知场地装修导致原告在场内经营时间仅四个月，且因被告拒绝提供合同约定的进门位置给原告继续经营导致原告产生转让费以及装修费的损失，被告应予以相应补偿，本院参考原告经营4个月的时间的收益和装修折旧等因素，酌情认定被告赔偿原告转让费以及装修费共6000元。四、关于原告主张的合同期内的误工费。本院认为，原告主张的该费用属于经营利益，与误工无关。故本院对此不予支持。五、关于原告主张被告退还其押金10000元及剩余8天租金722元的诉讼请求，根据涉案合同约定，“合同期满后，原告无违约行为凭收据全额退付，不计利息。”本院认为，保证金的存在系为保障双方当事人按约履约，现涉案门面已经拆除，原、被告双方未再继续履行合同，原告并无违约行为，故原告有权主张被告退还押金10000元和剩余租金722元。另被告要求在本案中扣除原告尚欠电费1803元，原告对此予以认可，故被告在退还上述押金和剩余租金时可对原告尚欠电费1803元予以扣除。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李某与被告雅致百货贸易有限公司签订的《长沙雅致百货贸易有限公司场地租赁合同》于2019年12月3日解除；二、限被告长沙雅致百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某违约金10000元；三、限被告长沙雅致百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某转让费及装修损失费6000元；四、限被告长沙雅致百货贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李某押金10000元及剩余租金722元（被告在支付上述费用时可扣除原告欠缴的电费1803元）；五、驳回原告李某其他的诉讼请求。如果被告长沙雅致百货贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费796元（按简易程序收费）,由原告李某承担167元；由被告长沙雅致百货贸易有限公司承担629元（该款已由原告李某先行垫付，被告长沙雅致百货贸易有限公司在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇一九年十二月三日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。