黑龙江省肇源县人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑0622执异197号案外人：闫凤云，女，1971年5月11日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。申请执行人：王雨秋，女，1969年12月30日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：迟东升，男，1971年9月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。被执行人：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县。法定代表人：李义，该公司董事长。被执行人：杨显龙，男，1971年1月10日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。在本院执行申请执行人王雨秋与被执行人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、杨显龙买卖合同纠纷一案中，案外人闫凤云对本院执行坐落于肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元×室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月14日召开听证会，案外人闫凤云、申请执行人王雨秋及其委托诉讼代理人迟东升到会参加听证。现已审查终结。案外人闫凤云称，请求依法中止对肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元×室的执行并解除查封。事实和理由：闫凤云于2014年12月29日全款在大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司购买坐落于肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元×室的房产，于2015年入住至今，有购房合同、购房缴纳收据、取暖费收据为证。但由于申请执行人王雨秋与被执行人大庆市肇源县肇源镇鑫源城市建设综合开发有限公司、杨显龙房屋买卖合同纠纷一案，错误查封案外人的房产，故提出执行异议申请。申请执行人王雨秋辩称，案外人持有的商品房买卖合同是否合法有效是本案的关键，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。事实上开发商直到现在对被法院查封保全房屋仍没有取得商品房预售许可证。因此，案外人持有的商品房买卖合同是无效的，任何强加的理由都对抗不了法律规定。开发公司以及开发商作为业内人士明知没有预售许可证出具的合同无效，还要隐瞒法律规定向买受人出具买卖合同进行销售，获得违法销售资金，又以占有为目的的不向购房者退款。所谓物业公司没有各项收费资质却向购房民众进行乱收费，所出票据也不是税务局正规票据不能证明合法收费与收费的真实性，由此可见案外人拿出的商品房买卖合同及所谓物业公司的非法收费票据存在合同诈骗与民事欺诈行为，建议法院就此证据移交公安机关，追究其犯罪责任。另有黑龙江省高级人民法院案例证明：鑫源开发公司在2013年4月5日与陈某签订水电施工合同时，尚未取得商品房预售许可证明，无权对案涉房屋进行处分，其处分行为应属于无效的民事法律行为。王雨秋系依据（2015）源民初字第315号民事判决申请执行案涉房屋，案外人陈某于2016年5月25日向肇源县人民法院提出书面执行异议，肇源县人民法院作出（2016）黑0622执异6号执行裁定，驳回陈某异议请求。陈某不服上述裁定提起执行异议之诉。案涉争议房屋于2015年4月30日即被人民法院查封，陈某所提交证据不足以证明其就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。黑龙江省高级人民法院依法裁定如下：驳回陈某的再审申请。依据黑龙江省高级人民法院裁定，开发公司及开发商等人以出具无效的商品房买卖合同，阻抗不了法院继续执行保全查封的房屋。如果用无效的商品房买卖合同，以非法的物业收费及无效收费票据来推翻解除法院的保全裁定，即是否定了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干问题的解释》第二条的有关规定，同时也否定了黑龙江省高级人民法院（2018）黑民申1784号民事裁定。在此，恳请肇源县人民法院查清案外人的证据真伪，查清被骗出资人的资金去向，依法保护申请执行人的合法利益。开发商等人占有王雨秋的资金如今已经没有偿还保障。本院查明，申请人王雨秋与被申请人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司买卖合同纠纷一案，王雨秋于2015年4月28日向本院提起诉前财产保全，本院于2015年4月30日依法作出（2015）源民保字第10号民事裁定书，裁定：一、预查封肇源县“鸿运佳苑小区”×号、×号、×号、×号四幢楼整栋楼；二、预查封肇源县“鸿运佳苑小区”×号商服楼自南向北数第×门1-2层；“鸿运佳苑小区”×号商服楼北端向北开门的商服1-2楼及3-4层整体公寓；预查封“鸿运佳苑小区”×号商服楼自南向北数第×门1-2楼、第×门1-2楼；三、预查封“鸿运佳苑小区”×号楼与×号楼之间的办公用房1-2层；四、查封被申请人位于“鸿运佳苑小区”×号楼剩余净地的土地使用权（面积为1216.5平方米）。查封期限为三年。王雨秋向本院提起诉前财产保全后，以大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、杨显龙为被告向本院提出民事诉讼，本院于2015年7月21日作出（2015）源民初字第596号民事判决，判决内容为：一、被告与原告王雨秋于2013年2月4日签订的商品房买卖合同予以解除；二、被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、被告杨显龙于本判决发生法律效力后，立即返还原告王雨秋购房款258万元，支付2013年4月4日-2015年7月4日利息371520元，本息合计2951，520.00元。因大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、杨显龙未在判决规定的期限内履行生效法律文书确定的义务，王雨秋向本院申请强制执行。本院在执行中，于2018年3月19日作出（2018）黑0622执恢152号执行裁定书，裁定续查封（2015）源民保字第10号民事裁定书裁定查封的财产，裁定内容为：一、续查封被执行人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司所有的位于肇源县鸿运佳苑小区×号、×号、×号、×号整栋楼；肇源县鸿运佳苑小区×号商服楼自南向北数第×门1-2层；鸿运佳苑小区×号商服楼北端向北开门的商服1-2楼及3-4层整体公寓；鸿运佳苑小区×号商服楼自南向北数×门1-2楼、第×门1-2楼；鸿运佳苑小区×号楼与×号楼之间的办公用房1-2层；鸿运佳苑小区×号楼与×号楼之间的办公用房1-2层；鸿运佳苑小区×号楼剩余净地的土地使用权（面积为1216.5平方米）。二、被执行人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，被执行人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司可以使用被查封财产；但因被执行人大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为3年。另查明，案外人闫凤云向本院提交2014年12月29日与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同约定案外人购买案涉房屋，建筑面积为83.55平方米，每平方米1500元，房屋价款为125325元。大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发公司于当日为案外人出具购房收据，并出具收据6张，拟证明购房后，案外人于2014年12月29日向肇源县鸿运佳苑棚户区改造工程项目部交纳入网费11697元，并于每年向肇源县鑫瑞物业服务有限公司交纳取暖费。又查明，大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司已于2018年11月4日取得龙源社区二街坊鸿运佳苑小区9-12#楼×号厢房的不动产权。本院认为，案外人闫凤云针对执行标的所提异议成立的条件是案外人对执行标的所享有的权利，能够阻却向受让人移交执行标的或其他足以阻却对涉案标的的执行。本案中，案外人提交的《商品房买卖合同》签订时间为2014年12月29日，在本院对该涉案房产查封前，闫凤云已购买该房产，并支付购房款，且案外人已实际占有案涉房产；该房产未办理产权登记，非闫凤云自身原因导致，故案外人闫凤云的异议请求，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：中止对位于肇源县鸿运佳苑小区12号楼1单元×室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈姗姗人民陪审员  徐国丽人民陪审员  黄永波二〇一九年十二月十八日书 记 员  李 尤