湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0527民初1797号原告（反诉被告）:郝琼，女，1972年12月18日出生，汉族，个体工商户，户籍地秭归县，住秭归县，委托诉讼代理人：鲁民，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会，住所地秭归县泄滩乡柴家湾村二组，统一社会信用代码54420527011139809U。法定代表人：何平，该村村主任。委托诉讼代理人：李江，湖北聚维律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）郝琼诉被告（反诉原告）秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会（以下简称“柴家湾村”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝琼及其委托诉讼代理人鲁民，被告（反诉原告）柴家湾村的法定代表人何平及其委托诉讼代理人李江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郝琼向本院提出诉讼请求：一、判令本诉被告柴家湾村履行合同义务，即恢复生产、生活用水至厂房内并赔偿损失1万元；二、测算扩修公路损坏占用租赁茶园地,核减每年承包费用360元；三、将出租茶厂厂房屋面瓦盖好不得漏雨交付给原告使用经营。事实与理由：2018年8月7日，原告以招标的方式租赁被告村集体茶厂和茶园,合同约定：原告租赁被告茶厂房屋及茶园，房屋每年租金1200元、茶园每年租金14063.4元，合计15263.4元。合同期三年，自2018年7月1日起至2021年7月1日止。合同签订后，被告没有按约将房屋修缮好交付原告使用经营，房屋至今漏水无法使用。2018年7月，村修公路时将原告在山上自行投资引来的生产、生活用水管全部损坏，致使无法生产、生活。2018年8月，村在未通知原告的情况下扩修公路时将原告租赁黑槽的茶园大面积毁坏占用。以上问题，原告于2018年11月16日书面申请被告及泄滩乡政府处理解决，被告于11月30日书面答应处理，但未予落实。2019年6月，原告向被告交纳租赁费的时间快到，原告急切要求被告到茶厂查看并协商解决，被告要求原告书面报乡政府批准处理，原告书面提出后仍无音讯。原告认为，被告连招呼都不打的情况下，毁坏原告水管，占用、毁坏茶园，原告只要求及时给予恢复，以维持正常生产生活。被告一年多没解决问题，给原告造成了损害，已经构成违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，请求法院依法判处。本诉被告柴家湾村辩称，一、2018年柴家湾村硬化扩修公路属实，但修公路不是柴家湾村出资，也不是柴家湾村具体施工，柴家湾村也没有损坏原告的水管，只是所修的公路在村境内。修公路是秭归县扶贫办出资，由泄滩乡人民政府发包，由湖北旌帆建设工程有限公司具体承包施工。若郝琼水管损坏，也应由施工单位作为侵权人承担赔偿责任，而不是由柴家湾村承担赔偿责任。另外，郝琼诉请主张的1万元经济损失没有具体的计算依据。二、村扩修公路不是柴家湾村具体施工，不是村委会占用本诉原告租赁的茶园，应由具体施工单位湖北旌帆建设工程有限公司承担茶园损失的责任。同时，柴家湾村出租给郝琼的茶园面积109亩，远远超过合同面积78.13亩。村修公路占用茶园面积仅0.2亩。若郝琼坚持要求核减承包费，则柴家湾村要求重新核定承包面积，按实际面积予以增加承包费。三、根据合同法关于租赁物的维修责任，屋面漏雨属于日常居住维修，不属于房屋主体大修，其维修责任应由承租方承担，即应由郝琼自行维修。同时，2002年4月5日，郝琼之夫郑邦喜与柴家湾村签订的承包茶坊合同的第三条约定，对于茶厂原有的机械、房屋和设备，交由郑邦喜负责管理维修和使用，村委会不负任何维修责任。郝琼作为这次承包合同的主体实质上只是以其名义签订合同，真正经营者是郑邦喜和郝琼夫妇两人。反诉原告柴家湾村诉称，2018年8月7日，反诉原告柴家湾村与反诉被告郝琼签订《秭归县泄滩乡柴家湾村集体茶厂茶园租赁合同》，郝琼租赁经营柴家湾村集体茶厂茶园，双方就租期、租金以及权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，郝琼依约交纳了2018年7月1日至2019年7月1日的租金。在租赁经营期间，柴家湾村发现郝琼有以下三种违约行为：一是在茶园内套种猕猴桃，违反了租赁合同的第四条不得改变茶园用途，套种或改种其他作物；二是在茶厂内擅自增加生猪养殖经营，违反合同第五条第二项第3条不得在租赁地经营有严重污染或破坏生态的项目之约定；三是占用村级道路搭建临时厂房违反了合同的第六条不得随意私搭乱建之约定。柴家湾村对以上违约行为多次口头告知郝琼，但其置之不理。2018年12月3日，柴家湾村给郝琼一份《告知书》，要求郝琼在收到告知书15日内将私自套种的猕猴桃苗清除，将搭建的临时厂房和猪舍等自行拆除，恢复原状。可是郝琼至今仍未履行。按照合同约定，郝琼应于每年的7月1日交纳下一年度的租金，可是2019年交纳期到后，郝琼一直没有交纳租金。2019年9月5日柴家湾村给郝琼出具一份《告知书》，告知其没有按期交纳租金，已经构成违约，要求其接到告知书后10天内续交租金，否则柴家湾村将依合同追究其违约责任，可是郝琼至今未续交租金。柴家湾村认为，郝琼在履行2018年8月7日签订的合同时发生多种违约行为，柴家湾村有权根据合同约定解除双方签订的合同，并追究其违约责任。现反诉请求：一、解除柴家湾村与郝琼于2018年8月7日签订的《秭归县泄滩乡柴家湾村集体茶厂茶园租赁合同》；二、判令郝琼支付违约金18312元（从2019年7月1日起按每天152.6元（15263.4元×1%）暂计算至2019年11月1日），并按银行同期贷款利率支付利息（以15263.40元为基数从2019年7月1日起暂计算至2019年11月1日止）；三、判令郝琼承担反诉费。反诉被告郝琼辩称，一、关于套种猕猴桃树的问题，原承包人郑邦喜承包合同履行期届满前就在茶园内种植猕猴桃多年，郝琼在租赁茶园时就有猕猴桃了。关于郝琼占用村级道路搭建柴火房的问题，郑邦喜原有的柴火房被村修公路而损坏，村答应郑邦喜待挡土墙做好后再行维修恢复，也与现在的郝琼无关。关于占用道路搭建临时厂房的问题，厂房建设时间发生在郑邦喜履行合同期间内。关于修建猪舍及其环境污染的问题，郑邦喜在经得原村主任同意并交纳了400元的地基费后而修建的猪舍，原村委会及泄滩乡政府为处理猪粪污染问题为原承包人郑邦喜争取了两笔化粪池项目的扶助资金。总之，郝琼不存在根本性违约的客观事实，反诉第一项请求没有事实依据。二、2018年8月7日双方签订的合同约定的违约责任不符合法律规定。最高人民法院案例（2017）最高法民申3354号案裁定的违约金依据为合同法第114条及合同法的司法解释（二）第28条、第29条之规定，违约金为日万分之五，现在合同约定了日百分之二的违约金，违约金或利息损失不得超过年息24%。请求法院不予支持反诉第二项请求。经审理查明：2002年4月5日，郝琼丈夫郑邦喜与柴家湾村签订承包柴家湾茶坊合同，合同约定：郑邦喜承包柴家湾村的茶山88亩、机械、房屋、设备等设施。对村的机械、房屋和设备登记后交郑邦喜负责管理维修和使用，柴家湾村概不负责，合同期满后，郑邦喜必须按清单交还于柴家湾村。经营和管理费用由郑邦喜投资，新添置的机械和财产，均由郑邦喜自置自有。涉及茶场加工所涉及的证件，由柴家湾村负责牵头帮助办理，费用由郑邦喜负担。承包期为15年，从2003年至2018年。2003年至2005年承包费为每年1900元，2006年至2018年承包费为每年3000元，承包费在当年6月30日、10月30日分两次给付，当年必须如数付清，不得拖欠。如一方违约，应付给对方违约金10000元。合同签订后，郑邦喜如约承包茶厂及茶山，2011年经柴家湾村同意支付地基费400元后建起猪舍约100㎡，村帮忙争取沼气池补助款3600元。2012年在茶山内种植大约200株猕猴桃。郑邦喜还搭建了柴火房。2018年4月3日，泄滩乡党委组织统战委员龚秀峰召集乡司法所、柴家湾村法律顾问、柴家湾村两委班子、驻村工作队队员，会同郑邦喜一起开会，确定郑邦喜应交纳柴家湾村承包金41700元、违约金10000元，2012年郑邦喜用肥料抵付柴家湾村24180元，决定郑邦喜还应交纳30000元，责令郑邦喜在7日内交付费用。2018年4月9日，郑邦喜向柴家湾村交付30000元。2018年8月7日，郝琼与柴家湾村签订《秭归县泄滩乡柴家湾村集体茶厂茶园租赁合同》，约定：由郝琼租赁柴家湾村茶厂厂房即郑邦喜原承包的老茶厂厂房土坯房5间（面积257.13㎡），郑邦喜原承包的茶园78.13亩（确权后的面积）。租赁期3年，从2018年7月1日至2021年7月1日。厂房租赁费每年1200元，茶园租赁费每年每亩180元即14063.4元，共计每年15263.4元。租金按年支付，每年7月1日前续交下一年度租赁费。合同到期后根据市场行情适当调整租赁价格，并于合同期满前一个月续签租赁合同。租赁用途：茶厂厂房不得改变原房屋的结构，并保证房屋正常使用（自然灾害或柴家湾村统一规划重建除外）。郝琼依法合理利用土地，不在租赁地经营有严重污染或破坏生态的项目；不得随意私搭乱建；茶园只能用于茶叶的种植和经营，不得擅自改变茶园用途、改种或套种（另行规定除外）其他作物。不得擅自将茶厂、茶园转租给第三方。柴家湾村积极争取国家政策，为郝琼提供政策支持。郝琼享有承租茶园上的收益权和按合同约定购置财产的所有权，享有国家出台的优惠政策权利。如征用厂房、茶园，郝琼购置的财产补偿收益归郝琼，村集体资产征收补偿款归柴家湾村，双方按实际租赁时间计算租赁费。双方还约定：郝琼可根据经营需要依法规划建设道路网络及搭建相关临时房屋建筑，但不得违反相关法律法规，否则村有权予以制止并要求恢复原状或终止合同，因此产生的损失由郝琼自行承担。如柴家湾村重复租赁地块致使郝琼无法经营时，郝琼有权解除合同，其违约责任由柴家湾村承担。郝琼不得擅自转租茶厂、茶园，如擅自转包他人，柴家湾村有权解除合同，其违约责任由郝琼承担。合同的第五条双方的权利义务第（二）款第6项约定“乙方（指郝琼，后文含义相同）应按照本合同约定按时足额向甲方（指柴家湾村，后文含义相同）交纳租金。否则每天将按应付金额的百分之二缴纳违约金并按银行同期利率支付利息”。第七条合同的变更和解除及违约责任第5款约定“在合同履行期间，任何一方违反合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失”。第七条第6款约定“乙方应按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期10日未支付租金，则甲方有权解除本合同。”合同签订后，郝琼交纳了第一年的租赁费，继续在柴家湾村经营茶厂茶园。2018年11月16日，郝琼、郑邦喜夫妇向柴家湾村及泄滩乡人民政府书面申请解决处理问题，认为，一是多交纳原承包金14300元。二是村修公路时没与其协商占用其承包“黑槽”茶园的地修路。三是村承诺修路时拆除柴火房后在厂房后面建挡土墙没落实。四是村修公路损坏水管没予处置。五是茶厂厂房及住房漏雨没维修。2018年11月30日，柴家湾村就郑邦喜要求解决相关问题逐一作出书面回复，认为郑家喜已经认可村委会要求其交纳30000元费用，不存在多收；扩修公路确实损坏公路边部分茶树，待选举结束由新一届村委会邀请国土部门组织测量，将损坏面积从合同面积中减除；对修路时柴火房拆除后并没有承诺在厂房后面修建挡土墙，但将督促施工队修建挡土墙；修路对其水管损坏属实，为解决周边居民用水，已经重新修建了100立方米大水池，受益户必须投工投劳，村统一配发水管；依合同约定，应由郝琼保证房屋正常使用（自然灾害或柴家湾村统一规划重建除外），郝琼对茶厂厂房有责任进行维护。若房屋因其他原因导致不能正常使用，需要维修必须按程序先提出申请，待新一届村民代表及村委会选举产生后，召开村民代表大会进行表决，表决通过后，报乡政府审批通过后再按照方案对加工厂厂房方进行修缮。2018年12月3日柴家湾村给郝琼下发一份《告知书》，要求郝琼在收到告知书15日内将私自套种的猕猴桃苗清除，将搭建的临时厂房和猪舍等自行拆除，恢复原状。郝琼未予理睬。2019年7月2日，郝琼向柴家湾村提交解决问题的书面申请，反映了四个问题。一是将茶厂原有设备清理移交、修缮厂房。二是修复茶厂自建生产生活生活用水设施，并根据实际情况赔付由于村委会过错所造成实际经济损失。三是根据黑槽茶园实际毁损情况核减费用。四是将燃料棚原址挡土墙按承诺砌好。2019年9月5日，柴家湾村主任何平通过微信发告知书通知郝琼于10日内即9月15日前续交租赁费15263.4元（其中厂房租金1200元/年，茶园78.13亩租金14063.4元），否则，村委会将根据合同的第7条第5款、第6款规定追究违究责任。郝琼收到后回复“不想让我们搞就直说，何必要用这种方式，人生几十年，最起码的生产生活就不支持”。2019年10月16日，本诉原告郝琼起诉至本院，请求依法判处。同时查明，本案诉争所涉柴家湾村施工公路工程，泄滩乡人民政府为发包人，承包人为湖北旌帆建设工程有限公司，计划开工日为2018年6月20日，计划竣工日为2018年10月20日。施工期间，施工队伍将郝琼租赁茶厂的生活供水管损坏。另查明，郑家喜起诉柴家湾村及第三人肖秀刚返还承包款14300元一案即（2019）鄂0527民初1796号案，本院于2019年10月16日受理，2019年11月23日郑家喜向本院申请撤诉，本院裁定准许郑家喜撤诉。本院认为：2018年8月7日郝琼与柴家湾村签订的茶厂茶园租赁合同依法成立且生效。2002年4月5日郑邦喜与柴家湾村签订承包茶坊合同依法成立有效，该合同已经履行完毕，对2018年8月7日的合同没有约束力。对于本诉部分，关于郝琼要求郝家湾村恢复用水至厂房并赔偿损失的主张，本院不予支持。理由是：2018年8月7日租赁合同中没有约定供水至厂房为柴家湾村的义务，柴家湾村不是合同责任主体；同时柴家湾村没有损害郝琼的水管，不是侵权责任主体。郝琼可向实际侵权人主张该权益。关于郝琼要求柴家湾村测算损坏公路占用茶园面积并予以核减每年承包费360元，柴家湾村承认占用一部分属实，但占用面积与郝琼有争议，占用租赁茶园面积多少，举证责任应由郝琼承担，不由柴家湾村承担，现郝琼没能提供充分证据证实，理应承担举证不能败诉责任。关于郝琼要求郝家湾村维修茶厂厂房及住房的主张，2002年4月5日郑邦喜与柴家湾村签订承包茶坊合同中虽有约定归承包方负责维修，但该合同因履行期限届满自然失效。2018年8月7日双方签订的合同，虽然在租赁的用途中约定“保证房屋正常使用”，但没有约定是谁保证房屋正常使用，对厂房及住房维修事宜也没有约定。依照合同法第六十一条规定，当事人对内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方就该问题没有达成协议。虽然依照合同法第二百二十条规定，当事人没有约定的，出租人应当履行租赁物的维修义务，但郑邦喜自2002年起承包茶坊至郝琼2018年租赁茶厂期间，郑邦喜、郝琼夫妇一直是实际经营者，没有其他人经营过，现在房屋厂房漏雨表明郑邦喜在承包期间没有履行过或没有完全履行房屋维修义务。若因结构性或承重维修由柴家湾村负责维修；本案房屋厂房漏雨系非结构性或承重维修义务情形，宜由柴家湾村和郝琼共同负责较为公平。对于反诉部分，占用村级道路搭建临时厂房、套种猕猴桃、进行生猪养殖经营行为，均发生在郑邦喜与柴家湾村履行承包茶坊合同期间，但占用村级道路搭建临时厂房、套种猕猴桃行为持续到2018年8月7日的租赁合同履行期内。虽然郑家喜与郝琼是前后两个不同合同的签约主体，但前后两个合同的实际经营人均为郑家喜与郝琼夫妇，郝琼应该按2018年8月7日租赁合同的约定不得搭建临时厂房、套种猕猴桃，现郝琼没有拆除临时厂房及清除猕猴桃，属轻微的违约行为。原来经村同意占地建设的猪舍不属违约行为，郝琼现在没有进行生猪养殖经营行为，没有违反租赁合同义务。郝琼应按照租赁合同的约定在2019年7月1日前履行给付租赁费义务。没有给付租赁费原因不难看出，一是柴家湾村在履行租赁合同第一年期间，在郝琼报告房屋漏雨问题后不及时与郝琼共同对厂房及住房维修，二是柴家湾村在协助建设村级公路项目时占用了村出租给郝琼的茶园土地，郝琼请求村测量并核减租赁面积系合法要求，从2018年11月16日反映问题起至今，村没有实际解决问题。这两种原因行为同时也系柴家湾村违约行为。本案租赁合同双方当事人约定了彼此权利义务，属互负债务，没有约定先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。虽然按照租赁合同第七条第6款约定，柴家湾村享有解除2018年8月7日租赁合同的权利，但柴家湾村同时也存在上述两种违约行为，郝琼享有同时履行抗辩权。柴家湾村要求解除2018年8月7日的租赁合同反诉请求，基于其本身也有违约行为，租赁合同已经履行一年多时间，为维护商事合同交易安全，本院不予支持。租赁合同对一方若违约后承担违约责任有几种约定，如“每天将按应付金额的百分之二缴纳违约金并按银行同期利率支付利息，”“违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额的20%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失”，该合同对违约责任虽有约定，但对违约金的计算有两种方式；支付利息没明确是存款利息还是贷款利息，对利息计算约定不明。依照合同法第六十一条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，本案实际损失可按租金的实际占用贷款利息计算，本案违约金以不得超过实际损失为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会及郝琼在本判决生效后15日内共同维修租赁茶厂及住房，其维修费用各负担一半。二、郝琼在本判决生效后3日内向秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会支付2019年7月1日至2020年7月1日期间租赁费15263.4元并支付利息损失（利息起止日期自2019年7月1日起至租赁费付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回郝琼本诉其他请求。四、驳回秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会反诉其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取25元，由郝琼负担10元，秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会负担15元；反诉受理费减半收取129元，由郝琼负担60元，秭归县泄滩乡柴家湾村村民委员会负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  付梦华二〇一九年十二月十日书记员  周 波