湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0106执异300号案外人：常珏，男，1980年8月17日生，土家族，公民身份证载明住址：湖北省巴东县信陵镇金堂路52号2栋西单元801室，委托代理人：王影，北京大成（武汉）律师事务所律师。申请执行人：张翠兰，女，1979年11月15日出生，汉族，居民身份证住址:武汉市武昌区。被执行人：侯义玲，女，1980年10月17日出生，土家族，居民身份证住址:湖北省恩施市。本院在执行张翠兰与侯义玲屋买卖合同纠纷一案中，于2019年10月31日作出（2019）鄂0106执4978号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人侯义玲与他人共有的坐落于武昌区水果湖街武汉中央文化区K4地块一期K4-1-1栋2单元12层1号房产｛不动产权证号：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0051288号，建筑面积192.71㎡，以下简称涉案房屋｝。案外人常珏向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人常珏请求撤销（2019）鄂0106执4978号执行裁定书，终止对涉案房屋的拍卖、执行程序。事实及理由：法院在强制执行张翠兰与侯义玲房屋买卖合同纠纷一案中,作出（2019）鄂0106执4978号执行裁定书,对本人与被执行人侯义玲共同共有的涉案房产进行拍卖的执行措施存在严重错误。一、本人对执行标的存在异议。本人是涉案房产共同所有权人,同时不是张翠兰与侯义玲房屋买卖合同纠纷案件的当事人,武昌区法院不能对该房屋进行拍卖。首先,根据《不动产权证》记载,涉案房产属于侯义玲、常珏共同共有。本人也是房屋所有权人。其次,侯义玲认为该房屋在离婚后属于其个人所有,这与事实不符。本案房屋在购买时,购房合同仅写了侯义玲一人的名字,侯义玲与常珏签署《离婚协议书》是在2015年10月16日,而房屋办理房产证的时间是2017年9月29日。在离婚之后办理房产时,完全可以选择写侯玉玲一个人的名字,但是却登记了侯义玲与常珏两人的名字。这应当视为是双方在离婚后对于房产的处理，是二人共同共有房屋。即便在2015年离婚时约定房屋归女方所有,但女方在2017年仍然在房产证加上男方名字的行为说明双方对之前离婚协议进行了变更或者是女方对男方的赠与,并且已经完成房产登记备案。再次,本人一直偿还房屋贷款至今,充分说明侯义玲与常珏对《离婚协议书》的内容进行了变更(《离婚协议书》约定贷款由侯玉玲偿还),作出了新的意思表示,应当认为双方对房屋的所有权以新的合意为准。故本人是本案房屋的名义及实体权利人,法院不能对该房屋进行拍卖。二、本人对执行行为存在异议。1、法院的拍卖行为违法,侵害本人对执行标的的优先购买权。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等规定,法院应当通知本人具有优先购买权,并示明优先购买的流程及可以分得的份额等事项。但是法院并未通知本人即予以拍卖,侵害了本人对执行标的的优先购买权。2、即便拍卖本案房屋,也应当给予本人至少六个月的宽限期。本人长期居住在武汉,该房屋是本人名下唯一住房，拍卖将导致无处居住、无法正常生活，故不同意拍卖房屋。法院应当优先查封、扣押、冻结侯义玲个人名下财产,尽量避免影响本人的正常生活。即便仍要继续拍卖该房屋,亦应当给予一定的宽限期寻找住处。3、该房屋价值金额(仅房屋买卖居间合同约定售价就为650万元)远大于民事判决书确认的债务金额(90万元左右),应当优先对被执行人的其他财产进行强制执行。该房屋在2017年的售价就达到650万元,其现在价值还略高于2017年,即便是被执行人个人所有部分(无法区分共同共有人的份额,暂按照每人50%估算)也达到325万元左右,远大于本案民事判决确认的金额(90万元左右)。在会对本人生活造成极大影响的情况下,应优先采取其他强制执行措施。法院直接拍卖并非被执行人个人单独所有的不动产,严重影响本人生活的执行措施不当。故请求撒销（2019）鄂0106执4978号执行裁定书,终止对涉案房产的拍卖、执行程序。审查查明，申请执行人张翠兰与被执行人侯义玲屋买卖合同纠纷一案，本院在审理中根据张翠兰申请作出（2018）鄂0106民初11092号民事裁定书，裁定冻结侯义玲160万元的银行存款或查封、扣押其他等值财产，并于2018年8月7日查封涉案房屋。2018年12月17日，本院作出（2018）鄂0106民初11092号民事判决书。判决查明：2014年7月29日，侯义玲以涉案房屋向工行武汉江岸支行设定抵押。该抵押登记至今尚未注销。2015年10月16日，侯义玲和常珏签署《离婚协议书》约定：女方名下涉案住房（房产证待办，合同编号为昌130096899），由女方及其哥哥侯义宏共同出资购买，其中40万元是由女方用……抵押贷款，剩余部分由侯义宏出资。该房屋归侯义玲所有，该房屋的银行按揭贷款由侯义玲负责归还，…。贷款也由侯义玲归还。庭审中，侯义玲陈述其享有对涉案房屋的处分权……。2017年10月23日，侯义玲（卖方即甲方）、张翠兰（买方即乙方）、宋争利（丙方）、费昌玉（甲方常珏担保人）签订《代付款项情况确认书》约定：鉴于甲乙双方交易房屋，在办理过户手续时，因甲方和前夫离婚协议的本房屋，甲方还没有析产成一个人，所以甲方前夫欠债务，债权人查封了交易房屋，……。因侯义玲和常珏已经离婚，离婚协议上也确认本房屋全部给侯义玲，放弃本房屋所有权，但常珏因为个人原因进监狱，无法联系上，……。判决结果为：一、解除2017年9月25日张翠兰与侯义玲、武汉伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》、《补充协议》；二、侯义玲向张翠兰返还定金80万元；三、侯义玲向张翠兰支付违约金10万元；……。侯义玲不服，提起上诉。武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终4188号民事判决，终审驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因侯义玲未履行生效判决确定的义务，张翠兰申请强制执行，申请强制侯义玲返还定金80万元，支付违约金10万元并支付迟延履行金等。本院于2019年7月15日受理。本案在执行中，查明涉案房屋于2017年9月29日进行登记，登记权利人为侯义玲、常珏，共有情况为共同共有，证载建筑面积192.71㎡。本院于2019年10月31日作出(2019)鄂0106执4978号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。另查明，案外人常珏与被执行人侯义玲原系夫妻关系，两人于2007年6月结婚，涉案房产于2013年3月通过银行按揭方式购置，房屋抵押给工行武汉江岸支行，被担保的债权数额为241万元。双方于2015年10月16日在恩施市民政局登记离婚，在登记离婚当日签订并备案于婚姻登记机关的《离婚协议书》中就房产部分的分割约定（协议第三条第（一）项）：1、女方名下位于恩施市机场路××单元××号的房地产（建筑面积165㎡，房产证号为：恩施私字第××号），由女方哥哥侯义宏2005年全额出资购买给双方作为婚房使用，该房屋所有权归侯义宏所有；2、男方名下位于恩施市舞阳坝金泰水映华庭447号房的住宅（建筑面积约160㎡，房产证号：20××93）由男方母亲费昌玉出资购买，所有权归费昌玉。该房屋贷款则费昌玉负责归还……；3、女方名下涉案住房（房产证待办，合同编号为昌130096899），由女方及其哥哥侯义宏共同出资购买，其中40万元是由女方用恩施市机场路福恩府房屋抵押贷款，剩余部分由侯义宏出资，……，该房屋归侯义玲所有，贷款由侯义玲负责归还，……。涉案房屋于2017年9月29日办理移转登记，登记权利人为侯义玲、常珏，不动产权证号：鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0051288号。审查认为，涉案房产系侯义玲、常珏二人在夫妻关系存续期间所购买的财产，原则上应属夫妻共有财产，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。……”，及第三十九条第一款前半段：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理”的规定，夫妻在婚姻关系存在取得的财产既可以约定共同所有、部分共同所有，也可以约定各自所有、部分各自所有。夫妻在协议离婚时可以协议处理财产。侯义玲、常珏在《离婚协议书》第三条第（一）项对双方婚前及婚后取得的房产处理进行了约定，该约定虽对外不具有对抗效力，但对侯义玲、常珏具有法律约束力。从该条对涉案房屋处理的约定可以判断双方认可涉案房屋系侯义玲与其兄侯义宏共同出资购买的房屋，该房屋归侯义玲所有。即便在侯义玲、常珏离婚之后进行移转登记时，登记权利人为侯义玲、常珏，并载明为共同共有，但该登记的权利状态并不能改变该房屋真实的权属状态，不能依此登记状态确认常珏即为涉案房屋的共有权人。至于常珏提出的：“其一直偿还房屋贷款至今,充分说明二人对《离婚协议书》的内容进行了变更,作出了新的意思表示,应当认为双方对房屋的所有权以新的合意为准”的主张，首先，根据婚姻法第十九条的规定，即便双方对权属重新进行了约定，也应以书面形式约定，其次，即便常珏偿还贷款的事实成立，该事实也不能证明双方对涉案房屋作出的新的约定。综上所述，案外人常珏对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其该项异议请求，本院不予支持。关于对涉案房屋的拍卖是否侵害常珏的优先购买权、拍卖被执行人名下唯一一套房屋是否合法，以及执行金额低于拍卖标的物价值的拍卖行为是否适当的问题。如前所述，首先，目前尚充分证据确认常珏系房屋的共有权人，故其对涉案房屋不享有优先购买权，无权利即不存在所谓侵害，其次，退一步而言，即便常珏是共有权人，拍卖过程中，法院会履行相应的通知义务，不会构成对共有权人优先购买权的侵害，故本院拍卖涉案房屋的执行行为不构成对常珏所谓“优先购买权”的侵害。关于唯一一套房屋的拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，在满足法定条件的情形下，人民法院对被执行人名下唯一一套住房拍卖并不违法，况且根据《离婚协议书》的约定，涉案房屋归被执行人侯义玲所有，而非案外人常珏所有，目前没有证据证明该房屋为常珏居住，及“唯一居住”的房屋，故常珏的该项异议主张也不成立。关于拍卖涉案房屋是否适当的问题，根据本案事实，申请执行人张翠兰申请执行标的达90余万元，本案涉案房屋即便如常珏所述达600余万元，但一则房屋拍卖价格并不一定与房屋市场价值相匹配，或高于市价值，或低于市场价值，其实际变现价格存在不确定性，故不能依据所谓市价值判断拍卖是否适当；二则该房屋已抵押给银行，抵押权人对房屋拍卖价款享有优先受偿权，实际可供清偿债务的价款相对有限。故本院对涉案房屋的拍卖并不存在不适当的问题，常珏的该项异议主张，也不成立。综上所述，案外人常珏的异议请求，事实及法律依据不充分，对其异议请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款，第十七条第一项、第二十条的规定，裁定如下：驳回案外人常珏的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  刘 霞审判员  陶冲祥二〇一九年十二月五日书记员  金 菁