河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11489号原告（反诉被告）：新郑市裕泰轩房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇郑新路东侧、卓商路北侧魏庄村办公楼2层，统一社会信用代码91410184MA4530JM6U。法定代表人：赵威，经理。委托诉讼代理人：李晓刚，男，住天津市红桥区，系该公司员工。被告（反诉原告）：河南悦居房屋租赁有限公司，住所地河南省郑州市管城区腾飞路4号3号楼30层3005号，统一社会信用代码91410104MA40LGFD4T。法定代表人：王小兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海涛，河南融业律师事务所律师。原告（反诉被告）新郑市裕泰轩房地产开发有限公司（以下简称裕泰轩公司）与被告（反诉原告）河南悦居房屋租赁有限公司（以下简称悦居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）裕泰轩公司的委托诉讼代理人李晓刚、被告（反诉原告）悦居公司的委托诉讼代理人王海涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。裕泰轩公司向本院提出诉讼请求：1.判令悦居公司返还房屋租赁保证金50000元；2.判令悦居公司支付迟延返还保证金的违约金89518.61元；3.本案相关诉讼费用由悦居公司承担。事实和理由：2018年6月8日，裕泰轩公司与悦居公司签订《房屋租赁合同》约定，由裕泰轩公司承租郑州市大学路与××通路交汇处南××路东的房屋，租赁期自2018年6月8日至2018年12月17日，租金（含税）为388808元（其中不含税租金为370293.33元，税金为18514.67元），房屋租赁保证金50000元，并向悦居公司支付了中介费25000元。租赁合同还约定了争议管辖法院为乙方即裕泰轩公司所在地人民法院。租赁合同签订后，裕泰轩公司如约支付了租金、保证金和中介费。2018年11月29日，裕泰轩公司联系人员在微信中明确告知悦居公司法定代表人“我们下一年是不租了”，并且在12月17日租期届满时搬出了租赁房屋，悦居公司也更换了房屋锁具、收回了房屋。租赁合同约定“房屋租赁保证金不得抵扣房租、物业费、水电费等费用。租赁期满或合同解除后，剩余部分甲方应在租赁期满后30日内一次性向乙方无息返还剩余租赁保证金，甲方逾期返还剩余租赁保证金的，每逾期一日，应按合同总价款3%向乙方支付违约金。”租期届满后30日即2019年1月16日前，悦居公司应当返还租赁保证金。但是，裕泰轩公司多次要求返还租赁保证金，悦居公司始终未予返还，裕泰轩公司遂诉至法院。悦居公司辩称，原告是在租赁期限届满后继续使用案涉房屋至2019年3月12日搬离，尚欠其房租183602元，原告之前支付的50000元租赁保证金抵消部分债务，尚欠房租133602元，原告起诉无事实和法律依据。悦居公司向本院提出反诉请求：1.判令裕泰轩公司向悦居公司支付房屋租金133602元；2.本案的诉讼费用由裕泰轩公司负担。事实和理由：裕泰轩公司与悦居公司签订《房屋租赁合同》约定：租赁房屋坐落于郑州市大学路与××通路交汇处南××米路东，用于商业；租赁期自2018年6月8日至2018年12月17日，10天免租期；租金不含税价格为234.66元/㎡·月，租金每半年一付；裕泰轩公司承担水费、电费等费用。合同签订后，悦居公司按合同约定完全履行了合同义务。租赁期到期后，双方未重新签订书面合同。裕泰轩公司在原租赁合同到期后，一直使用涉案房屋，直至2019年3月12日搬离。裕泰轩公司至今未向悦居公司支付房屋租金，按照原合同租金标准计算，裕泰轩公司向悦居公司支付的50000元保证金抵消部分债务后，尚欠悦居公司房屋租金133602元。裕泰轩公司辩称，1.2018年11月29日，其工作人员微信告知王小兵下一年不再租赁，并于2018年12月17日（到期日）搬离，没有继续使用房屋；2、根据合同第10.5条，悦居公司应在到期后10日办理交接房屋并收回房屋，但悦居公司未与其联系交接事宜；3、其搬离后悦居公司不与其联系交接收房的同时，直接更换了涉案房屋的前门和后门锁具，实际收回了房屋的控制权；4、根据合同约定，其是先交租金后使用房屋，到期后悦居公司也未要求其继续缴纳租金才能继续使用房屋。综上，正常到期后悦居公司已收回房屋，其不存在继续使用房屋的事实，不同意悦居公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年6月7日，出租方悦居公司（甲方）与承租方裕泰轩公司（乙方）签订《房屋租赁合同》主要约定，第一条房屋基本情况该房屋坐落于郑州市大学路与××通路交汇处南××路东，建筑面积263平方米……第三条房屋用途该房屋用途为：商业……第六条租赁期限6.1房屋租赁期自2018年6月8日至2018年12月17日，共计6个月10天。6.2甲方同意针对乙方进行本合同第五条房屋改善给予乙方10天的免租期，免租期内甲方不收租金。6.3租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。第七条租金7.1租金标准：234.66元/㎡·月（不含税），租金（含税）总计：388808元/年；其中合同价款（不含税）为370293.33元，增值税金额为18514.67元，使用税率（征收率）为5%。7.2租金支付时间：每半年一付……第八条房屋租赁保证金及中介费8.1甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50000元，乙方支付保证金前15个工作日，甲方应开具等额收据给乙方；另本房屋为托管房屋，乙方应向甲方支付中介费25000元……8.2房屋租赁保证金不得抵扣房租、物业费、水电费等费用。租赁期满或合同解除后，剩余部分甲方应在租赁期满后30日内一次性向乙方无息返还剩余租赁保证金，甲方逾期返还剩余租赁保证金的，每逾期一日，应按合同总价款3%向乙方支付违约金……第十条房屋租赁备案、交付及返还……10.3返还：租赁期满之日起或合同解除之日起乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。10.4房屋返还后对于该房屋内乙方无正当理由未经甲方同意遗留的物品，甲方有权以合理方式自行处置。10.5延期或拒绝返还房屋的处理：甲方已按照本合同约定全面履行义务，乙方无正当理由超过上述期限10天内未向甲方返还房屋的，乙方同意甲方自行采取措施收取房屋，甲方有权自行合理处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物……合同还约定了转租、合同的解除、违约责任等事项。合同签订后，裕泰轩公司于2018年6月14日向悦居公司支付了半年的租金388808元、25000元的中介费及50000元保证金。悦居公司按照合同的约定向裕泰轩公司开具了收据和发票，并交付了涉案房屋。裕泰轩公司接收涉案房屋将其作为其项目售楼部。租赁期满前，裕泰轩公司人员表示不再承租，悦居公司也在涉案房屋玻璃门上对外张贴招租公告。租赁期限届满后裕泰轩公司一直未将房屋内沙盘等物品搬离。2019年2月14日，裕泰轩公司向悦居公司发函，要求悦居公司在收到函件后三日内退还其租赁保证金50000元。悦居公司在2019年2月16日接收函件，但悦居公司认为裕泰轩公司一直占用其房屋未办理交接手续因此未予退还保证金，双方因此成讼。另查明，1.裕泰轩公司提供的其公司工作人员崔冉冉与悦居公司法定代表人王小兵微信语音聊天记录如下：2019年11月29日早上11点王兵（王小兵）：你好，小崔，大学路那边你们确定好了吗，到元旦我这边就打算招租出去了。崔冉冉：好。王兵：这个你看用到什么时候，用不用你给我一个准确点信息，这样的话我也好安排，然后确定好之后你给我回复一下就行了。崔冉冉：就是我们下一年是不租了，真的。然后上次你不是说可以往后帮我们延几天吗，你看是不扣押金的话我们最多可以用到几号。然后您不是说给那个租你电脑那个人问一下。王兵：租户12.20就开始装修了，1.1开始营业。是做便利店的。2018年12月2日下午崔冉冉：王总，我们代理公司想给租下来，现在能续租吗？王兵：你们续租多长时间啊，租半年以上就可以续租。王小兵：你好，小崔，然后你说那个代理公司租的话，他们还是，这个做孔雀城售楼部还是做其他售楼部的，然后你问一下做多长时间，如果确定的话，你让他抓紧给我联系一下。崔冉冉：好了好了，还是做我们孔雀城售楼部。王兵：你们那边是打算租多长时间了，这个，然后要是确定的话，然后那个看看把这个协议抓紧走一下。2018年12月3日早上10点余王兵：小崔在不在，然后你说那个什么代理商。那个然后你问一下，看他们是这块能确定不能，能定着的话，看看今天明天见个面，然后，把协议给他定类。因为这边的话，再一个人家不是要一半嘛，做便利店啊，咱这边要是整个用完了还是优先考虑咱们，那个都给人家，我今天都跟人家回绝掉了。崔冉冉：他们不租了，不好意思哈。2018年12月7日早上王兵：你好，小崔。我计划在那个玻璃门上贴个那个，旁边贴个招租。你看方便的话售楼部那边有没有这个现场负责人，你给他讲一下，我一会叫人过去一趟。紧接着，王小兵称可以将房租再降降，紧接着崔冉冉称已经将之前说王小兵的电话给了之前说的代理公司，让他们双方自己沟通。王小兵称没人同他联系。2.2019年1月16日，王小兵给崔冉冉打电话问房屋里的物品咋弄，没人管，也没人交接。崔冉冉说她不知道他们代理公司还到底租还是不租，要租的话物品还是要继续用，不租的话就安排人去拉。2019年1月22日，王小兵给崔冉冉打电话询问为何没有过去拉东西。崔冉冉表示她给代理公司打电话，让代理公司明天务必给王小兵打电话，代理公司其实还是想租，并说让代理公司的人从北京回来后约王小兵。王小兵称还是没有人给他联系，让崔冉冉催催让人抓紧时间跟他联系。本院认为。本案中，裕泰轩公司与悦居公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效协议。合同约定租赁期满之日起乙方应向甲方返还该房屋及其附属设施。乙方无正当理由超过上述期限10天内未向甲方返还房屋的，乙方同意甲方自行采取措施收取房屋，甲方有权自行合理处置房屋内乙方的物品及装修物、添置物。综合本案事实，裕泰轩公司工作人员在租赁期限届满前明确表示“我们下一年是不租了”，也向悦居公司表示其代理公司也不租了，且之后未再缴纳租金。悦居公司随后也在涉案房屋上张贴了招租公告。双方已确认终结租赁关系，均应根据合同的约定履行相互返还义务，即裕泰轩公司应向悦居公司返还涉案房屋，悦居公司应向裕泰轩公司退还50000元租赁保证金。故裕泰轩公司主张悦居公司退还其租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。裕泰轩无正当理由未交付涉案房屋的，悦居公司可以根据合同的约定自行处理房屋内物品并收取房屋。悦居公司未行使合同约定的处分权而造成的损失，应由其自行承担。因此，悦居公司以裕泰轩公司未搬走房内遗留物品占用租赁房屋为由主张租金的反诉请求，本院不予支持。虽然，悦居公司未能及时收取涉案房屋退还裕泰轩公司租赁保证金的主要原因在于其本身过度缔约期望而未能及时行使合同约定的处分权，但裕泰轩公司人员传达的信息也确实在一定程度上起到误导作用。鉴于此，裕泰轩公司主张悦居公司支付逾期退还租赁保证金违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，裕泰轩公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持；悦居公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南悦居房屋租赁有限公司应于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）新郑市裕泰轩房地产开发有限公司租赁保证金50000元。二、驳回原告（反诉被告）新郑市裕泰轩房地产开发有限公司的其它诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河南悦居房屋租赁有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3090元，减半收取计1545元，由河南悦居房屋租赁有限公司负担554元，由新郑市裕泰轩房地产开发有限公司负担991元；反诉案件受理费2972元，减半收取计1486元，由河南悦居房屋租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵西璞二〇一九年十二月十六日书记员  李家俞