浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初3914号 原告：郭彦芝，男，1984年10月21日出生，汉族，户籍地江苏省南京市建邺区，现住浙江省缙云县。 被告：缙云县和泰城业主委员会，住所地：浙江省缙云县五云街道仙都路106号。 负责人：朱安中，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：丁勇和，该业主委员会委员。 委托诉讼代理人：李明，该业主委员会委员。 原告郭彦芝与被告缙云县和泰城业主委员会（以下简称和泰城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭彦芝、被告和泰城业委会委托诉讼代理人丁勇和、李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭彦芝向本院提出诉讼请求：1、撤销被告于2019年7月8日向上海景瑞物业管理有限公司缙云分公司（以下简称景瑞物业缙云公司）出具的《回复函》；2、撤销被告于2019年7月16日向景瑞缙云公司出具的《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是缙云县和泰城小区的业主，被告是缙云县和泰城小区的业主委员会。2019年7月4日，和泰城小区的物业服务企业景瑞物业缙云公司向被告提出续约申请，被告于7月8日向景瑞物业缙云公司出具《回复函》，回复函对物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案等内容予以变更。因无法接受和泰城业委会提出的变更内容，景瑞物业缙云公司于7月15日向被告提出退场申请，被告于7月16日向景瑞物业缙云公司出具《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》，接受了景瑞物业缙云公司的退场申请。被告在做出以上决定时，均未召开业主大会进行表决，广大业主毫不知情。根据《丽水市物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会行使：（四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；（五）选聘、解聘物业服务企业。《缙云和泰城业主大会议事规则》第十二条也明确规定：业主大会的议事内容：（四）决定物业服务方式、选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人。综上，确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，以及选聘、续聘、解聘物业服务企业等事项，是业主大会的权利，必须召开业主大会由全体业主表决确定，被告无权决定上述事项。被告的出具的《回复函》、《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》，均违反了《丽水市物业管理条例》及《缙云和泰城业主大会议事规则》的规定，其行为严重侵害了包括原告在内的广大业主的合法权益，应当予以撤销。 被告和泰城业委会答辩称，一、2019年7月8日的《回复函》，是和泰城业委会依据2019年6月2日的缙云县和泰城业主代表大会形成的决议，针对景瑞物业缙云公司2019年5月28日、7月4日两次书面续约申请而作出，内容合理合法，程序合法有效。该《回复函》是缙云县和泰城业主代表大会依照《缙云县和泰城业主大会议事规则》第十二条、《丽水市物业管理条例》第十一条作出的决议进行回复。《缙云县和泰城业主大会议事规则》第五条明确规定“本小区可采用代表大会制……”，业主代表大会在本小区等同于业主大会。被告作为业主大会的执行机构依规执行业主代表大会决议而作出回复并无不当。至于公共能耗费由原约定的按每月每平方米0.55元调整为每户每年400元预收，既是缙云县和泰城业主代表大会依规作出的决定，也比较符合公共能耗的实际情况。更何况原公共能耗费约定违反了丽发改价管(2013)185号文件第三条第3点之规定，依规理当进行调整。二、2019年7月16日《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》，是被告针对景瑞物业缙云公司2019年7月15日出具的《关于和泰城业主委员会的回复函》，以及公开张贴的《退场公告》，为稳定广大业主惶恐不安之心，防止发生群体性事件，因而紧急召开业委会会议作出决议回复的，是被告面临紧急情况作出的应急处置。内容只有三条：第一、接受景瑞物业缙云公司退场；第二、2019年9月30日前招标选聘新的物业公司与景瑞物业缙云公司进行交接，2019年9月30日前的物业服务管理工作望景瑞物业缙云公司依约认真履行；第三、退出前公示2年来物业服务收支明细。前两条是景瑞物业缙云公司在《关于和泰城业主委员会的回复函》中提出来，被告仅对此作出善意回应。第三条是缙云县和泰城业主代表大会形成的决议，被告依规行使职权并无不当。预留二个多月时间就是为召开业主大会或业主代表大会商议景瑞物业缙云公司退场及招标选聘事宜。被告根本不存在违反《丽水市物业管理条例》第十一条和《缙云县和泰城业主大会议事规则》第十二条规定的情形。被告此举客观上是为稳定人心，维护广大业主的合法权益。广大业主的心声是要求物业公司提供价廉物美、物超所值的服务，而不是提高物业服务费。三、综观原告诉请，原告的主张分明就是物业公司的主张，原告的诉请严重损害广大业主的利益。综上所述，被告于2019年7月8日、7月16日给景瑞物业缙云公司的两份回复函内容、程序合法有效，本案应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定，原告系缙云县和泰城小区2幢203室业主。景瑞物业缙云公司与缙云县和泰城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的期限自2017年7月31日起至2020年7月30日止，该合同同时约定：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如合同期限届满业主委员会仍未完成选聘工作的，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。《前期物业服务合同》约定物业费为1.30元/月·平方米、公共能耗费0.55元/月·平方米、车位费35元/个·月。2019年2月16日，和泰城小区召开业主大会表决产生业主委员会和通过《缙云和泰城业主大会议事规则》。该议事规则第五条规定：本小区可采用代表大会制，代表以单体楼或单元为单位。每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意，代表所代表的全部面积及人数形式表决权。第十二条业主大会的议事内容规定：（四）决定物业服务方式、选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人。第十三条业主委员会的议事内容规定：（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同。2019年6月2日，经业主代表大会讨论形成能耗费按400元预收的决议。2019年7月4日，景瑞物业缙云公司向被告出具《关于与业主委员会重新签订物业服务合同的再次申请》，提出续签物业服务合同的申请。被告和泰城业委会于2019年7月8日向景瑞物业缙云公司出具《回复函》一份，该回复函主要载明以下内容：一、贵公司在5个工作日内做好以下工作：1.据实公布2017年8月1日-2018年7月31日的公共能耗费实际使用情况，按实向每户业主收取；2.完成6月27日缙云县市场监督管理局稽查大队责令贵公司立即完善《和泰城前期物业管理服务协议》的通知；3.地下车库亮灯率90%以上；4.小区枯死树缺株补种；5.自业委会成立后，物业管理用房、小区广告位由业主收回自主管里，3月份双方洽谈中，宋世平经理明确表态归还业主，请贵司尊重事实。二、和泰城小区物业服务费用（按建筑面积）。物业服务费按1.30元／月·平方米收取（不含公共能耗费）；车位管理费按35元/个·月收取；公共能耗费按每户400元/年预收，每三个月据实公布一次使用情况，年度结束后公共能耗费按实结算。2019年7月15日，景瑞物业缙云公司向被告和泰城业委会出具《关于和泰城业主委员会的回复函》一份，该回复函对被告7月8日出具的《回复函》的内容进行了回复，同时载明以下内容：对于贵会做出的和泰城小区物业服务费用收费标准的决定，我司认为按照目前为和泰城小区业主提供的物业服务标准，会导致我司出现严重的运营亏损，鉴于此，我司根据《浙江省物业项目服务退出管理办法》第七条第一款规定：业主大会或物业服务企业不再续约的，合同当事人一方应当在前期物业服务合同或物业服务合同期限届满60日前，向对方提出不再续约的意见。业主大会应当按照《浙江省物业管理条例》和《管理规约》等有关规定，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业。现我司于2019年7月15日正式书面向贵会提出退场申请，请贵会按《浙江省物业项目服务退出管理办法》于2019年9月30日前重新选聘物业服务企业，我司将依法配合完成相关交接工作。经业主委员会讨论决定，2019年7月16日，被告和泰城业委会向景瑞物业缙云公司出具《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》一份，该回复函载明：和泰城小区业委会于2019年7月15日收到贵公司退出和泰城小区物业管理的函。业委会召开会议，经商议表决通过：尊重贵公司的意愿，接受贵公司的退出。我们会在2019年9月30日前招标聘选新的物业公司与贵公司进行交接。9月30日前的物业服务管理工作，望贵公司秉承契约精神认真负责地履行服务。退出前公示2年来物业服务收支明细（收支明细要具有法律效力），积极配合业委会开展工作。2019年7月1日开始施行的《丽水市物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会行使：（四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；（五）选聘、解聘物业服务企业。和泰城小区目前仍然由景瑞物业缙云公司提供物业服务，该小区至今仍未就选聘、续聘或解聘物业服务企业召开业主大会。 以上事实有原告提交的被告于2019年7月8日向景瑞物业缙云公司出具的《回复函》、被告于2019年7月16日向景瑞物业缙云公司出具的《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》、被告于2019年10月9日向和泰城业主发放的《告知书》、景瑞物业缙云公司于2019年7月4日向被告出具的《关于与业主委员会重新签订物业服务合同的再次申请》、7月15日出具的《关于和泰城业主委员会的回复函》、《缙云和泰城业主大会议事规则（征求意见稿）》、《丽水市物业管理条例》，被告提交的6月2日业主代表大会会议记录及签到表、7月15日的业委会会议记录、景瑞物业缙云公司粘贴的《退场公告》、《关于丽水市区普通住宅小区前期物业服务收费标准》、来自浙江政务服务网的缙云县市场监督管理局针对反映人关于能耗费分摊的答复意见、缙云县普通住宅前期物业服务收费等级和收费标准备案确认表、《缙云和泰城业主大会议事规则》，以及当事人的当庭陈述附卷为证。被告提交的《意见征询书》并未送交业主征求意见，本院对该证据不予确认。 本院认为，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。享有业主撤销权的主体必须是具备业主身份的人，业主撤销权行使的范围是业主大会或业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违背法定程序的决定。关于7月8日的《回复函》是否可以撤销问题。根据该回复函的内容可知，该回复函系对景瑞物业缙云公司提出的续约申请进行的回复，该回复函第一项内容属于监督物业服务企业履行物业服务合同，系业主委员会的法定职责。该回复函第二项内容系对物业服务价格的回复，与前期物业服务合同约定的收费方案确有区别，但该回复仅属于业主委员会单方面向物业服务公司提出的物业收费方案，在未经物业服务公司同意的情况下，并不当然导致收费方案的变化，且景瑞物业缙云公司最终亦未同意该方案。故7月8日的《回复函》并未损害原告作为业主享有的权利，原告要求撤销该回复函的依据不足，本院不予支持。关于7月16日的《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》是否可撤销问题。因前期物业服务合同的届满期限为2020年7月30日，景瑞物业缙云公司的退场申请属于单方申请提前解除合同。被告和泰城业委会作为业主大会的执行机构，在未听取广大业主意见的情况下直接作出回复函接受景瑞物业缙云公司退场申请，必然会遭到小区业主的质疑，引发争议，亦不符合《缙云和泰城业主大会议事规则》及相关法律的规定，侵害了原告作为业主享有的合法权利。同时考虑到景瑞物业缙云公司仍在继续提供物业服务，申请退场系因和泰城业委会单方提出变更收费方案导致，该小区至今仍未就选聘或解聘物业服务企业召开业主大会等实际情况，本院对原告关于撤销《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》的诉讼请求，予以支持。就和泰城小区的物业服务事宜，建议该小区业主和业委会依照法律法规及《缙云和泰城业主大会议事规则》的规定尽快加以解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、撤销被告缙云县和泰城业主委员会于2019年7月16日作出的《关于景瑞物业退出和泰城物业管理的回复函》； 二、驳回原告郭彦芝的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告缙云县和泰城业主委员会负担。被告负担的费用限本判决生效日向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 李万军 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 胡高丽 ? 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。