江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4552号上诉人（原审被告）:闫新富。被上诉人（原审原告）：左梅芳。被上诉人（原审原告）：于兴平。原审被告：庄克萍。上诉人闫新富与被上诉人左梅芳、于兴平及原审被告庄克萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人闫新富上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人并非本案诉争房屋的共有人，涉案房屋是上诉人个人全额出资从原某公司处购买，后因上诉人与某公司购买合同丢失，请求被上诉人帮忙补签一份合同，被上诉人乘机诱骗上诉人出具《合股购房协议书》，声称拆迁时可以多分一点利益。后被上诉人凭借该说明书主张的所谓的“房屋共有人”，并声称出资了34.1万元的购房款，但被上诉人没有任何证据证明其支付了34.1万元购房款。被上诉人在之前庭审中对于34.1万元共同出资款的支付方式陈述多次自相矛盾，先说是现金方式向某公司支付，但举证不能；后又声称向某公司财务人员张某个人账户转账，也未能提供证据。2、上诉人已经向原审法院另行提起诉讼，请求解除上诉人与被上诉人之间并不真实的所谓的《合股购房协议书》，目前该案即将作出判决，因该案与本案的审判结果具有重大影响，故上诉人请求中止本案审理，但一审法院没有支持而直接作出判决。综上，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人左梅芳、于兴平答辩称：1、两被上诉人系涉案房屋的共有人，该事实已由生效判决所确认。2、涉案房屋非上诉人个人全额出资购买，两被上诉人也进行了出资。3、上诉人对于《合股购房协议书》的形成过程多次陈述不一致，其该点上诉理由不能成立。4、本案不符合法定中止审理的条件。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。左梅芳、于兴平向原审法院提出诉讼请求：1、判令闫新富、庄克萍共同给付租金180023元（自2016年9月1日计算至腾空房屋为止，暂计算至2019年4月15日为180023元）及利息（至租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、闫新富返还租赁房屋；3、诉讼费由闫新富、庄克萍承担。原审法院审理认定事实如下：一、位于连云港市海州区房屋（以下简称涉案房屋）登记于某公司名下。2004年12月31日，某公司因向闫新富借款682000元未还，将涉案房屋抵押给闫新富，2005年1月15日，于兴平与闫新富签订《合股购房协议书》，约定某公司将涉案房屋出卖给闫新富、于兴平，总价值为682000万元，每人各投资341000元，该房屋的所有收益权都由合股者二人共同协商处理，每人各占50%的红利进行分配，任何个人都不得私自处理或者转让股份。2005年7月3日，某公司与闫新富签订了涉案房屋的《房屋买卖合同》，房屋产权证、土地证原件由闫新富保管，但双方至今未办理过户手续。2013年9月份左右，闫新富因原《借款协议书》、《房屋买卖合同》遗失，某公司重新出具《借款协议书》、《房屋买卖合同》各一份，由某公司在乙方处加盖公章，于兴平的妻子左梅芳在甲方处签字，又由闫新富在甲方处签字。二、2013年6月1日，闫新富与庄克萍签订《门面房租赁合同》一份，约定：闫新富将涉案房屋全部建筑租赁给庄克萍，租赁期限从2013年6月1日起至2018年6月1日，年租金为93000元，每季度交纳一次，每次缴纳23250元，从第二年起，租金每年在第一年租金基础上上浮10%，即第二年为102300元，第三年为112530元，第四年为123783元，第五年为136161元。期满后一方如需继续使用，合同顺延，按租金上浮递增标准执行。三、因闫新富未给付左梅芳、于兴平房租收益，左梅芳曾于2014年12月26日起诉至原审法院要求闫新富给付涉案房屋的租金，该案经过了一审、二审、再审的审理。其中，一、二审法院认为：“虽然闫新富于2005年1月15日与某公司签订《借款协议书》，于2005年7月3日与某公司签订《房屋买卖合同》，某公司于2005年5月19日向闫新富出具收据，注明收到闫新富借款，但是于兴平与闫新富于2005年1月15日签订的《合股购房协议书》证明于兴平、闫新富就共同购买某公司的连云港市新浦区解放路57号（后改为107号）经营用房达成协议，双方各投资一半。后左梅芳、闫新富于2013年9月份左右与某公司重新签订的《借款协议书》、《房屋买卖合同》表明闫新富再次确认了左梅芳、于兴平系诉争房屋的共同购买人身份。闫新富没有证据能够证明在签订《合股购房协议书》及重新签订的《借款协议书》、《房屋买卖合同》过程中，左梅芳、于兴平存在以欺诈、胁迫的手段订立合同的情形，或者闫新富存在重大误解、显失公平等情形，闫新富也没有向法院提起诉讼，主张该协议书无效，或者要求解除该协议书。该协议书系双方真实的意思表示，合法有效。……闫新富将涉案房屋出租后，应当将收取的租金按协议约定的份额比例给付左梅芳、于兴平。”二审判决闫新富给付左梅芳、于兴平在扣除相关支出后截至到2016年9月1日的租金及利息。闫新富不服二审判决，向江苏省连云港市中级人民法院提起再审，请求撤销一、二审判决，改判驳回左梅芳、于兴平的诉讼请求，再审法院认为：“闫新富与于兴平于2005年1月15日签订《合股购房协议书》，左梅芳、闫新富与连云港市亚欧工贸集团公司签订落款时间为2004年12月31日的《借款协议书》及落款时间为2005年7月5日《房屋买卖合同》，根据契约自由原则，该三份协议（合同）系双方当事人的真实意思表示，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效的协议，在本案审查过程中，闫新富仍未提供充分的证据证明上述三份协议存在合同无效或可撤销的法定情形，故原审判决认定该三份协议合法有效，并无不当。……2005年1月15日的《合股购房协议书》以及2005年7月5日的《房屋买卖合同》确认了于兴平、左梅芳共同购房人的身份，闫新富应当将涉案房屋出租后的租金收益按照双方协议约定的份额比例给付于兴平、左梅芳。”故裁定驳回闫新富的再审申请。四、原审庭审中，闫新富、庄克萍称，双方于2013年6月1日签订的涉案《门面房租赁合同》已于2018年1月8日协议解除，并出具2018年2月8日闫新富（甲方）与庄克萍的丈夫程某（乙方）所签的《协议》：“因乙方工作需要，无法经营，解除之前的租房协议，乙方愿将解放东路107号某饭店内设备全部赠送甲方，之前剩余两月房租甲方同意免除，乙方之前饭店经济事宜也与乙方无关，电表14176.95元，到此为止，水表甲方不用查看，结算完毕，移交完毕。”同日，程某向闫新富出具手写证明：“因为门前道路施工、城市内涝、房屋漏雨等因素，原合同有特殊情况双方友好协商减免租金的约定，因此甲方（房东闫新富）陆续减免房屋租金肆万壹仟元整。”落款处有程某签名并附有“此证明为闫新富法院需要所用。”闫新富、庄克萍称，上述协议解除后，闫新富（甲方、出租方）与程某（乙方、承租方）又于2018年5月2日签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年5月18日起，租期三年；月租金6000元，从2018年5月18日起计算，预交一个月租金加2000元押金，合同还约定了其他内容。因左梅芳、于兴平带人锁门导致庄克萍无法经营，故双方于2018年6月15日解除了该合同，闫新富退还了第一个月租金6000元、预交租金6000元及押金2000元，共计退还14000元。诉讼中，庄克萍提供收条及房租收条明细证明其已实际缴纳2016年9月份-2017年11月份的房屋租金，共计145000元，且与闫新富已结算完毕，不欠付任何费用。对于上述证据左梅芳、于兴平不予认可，其认为第一，闫新富、庄克萍的租赁合同并未提前解除，涉案房屋一直由庄克萍持续承租到2018年7月15日，左梅芳、于兴平因为租金问题曾于2018年7月10日在庄克萍承租的涉案房屋内与其发生纠纷，并提供照片、报警记录予以证明，其中照片显示：“因房东产权纠纷饭店暂停营业，特此公告。对各位顾客街坊亲友多年关心支持铭记感谢！2018.7.15”。对于闫新富、庄克萍关于减收租金的约定，左梅芳、于兴平也不予认可，认为闫新富作为房屋共有人之一，在未经其他共有人即左梅芳、于兴平的同意，无权单方减收租金。原审另查明，闫新富于2019年3月18日向原审法院起诉，请求解除与左梅芳、于兴平于2005年1月15日签订的《合股购房协议书》，该案件案号为（2019）苏0706民初2366号，目前在审理中，闫新富主张因本案的处理结果将取决于2366号案件的结果，请求本案中止审理。原审法院认为，本案争议焦点：1、本案是否符合中止审理的情形；2、闫新富支付左梅芳、于兴平租金的期限及数额如何计算；3、庄克萍是否承担给付租金责任。对于争议焦点1，原审法院认为，第一，根据民事诉讼法规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，符合案件中止审理的情形。本案中，左梅芳、于兴平基于同样的事实曾起诉闫新富返还涉案房屋的租金，一审、二审及再审案件均认为左梅芳、于兴平与闫新富所签订的《合股购房协议书》合法有效，确认了左梅芳、于兴平系诉争房屋的共同共有人，闫新富将涉案房屋出租后，应当将收取的租金给付左梅芳、于兴平相应的份额，现左梅芳、于兴平起诉主张闫新富给付租金系基于以上经过法院所确认的事实，本案诉讼结果也是以该事实为依据；第二，即使《合股购房协议书》被解除，也并不能产生溯及既往的法律效力，即协议解除之前，左梅芳、于兴平仍为涉案房屋的共有人，享有取得房屋租金收益的权利，故本案不存在中止的情形。对争议焦点2，原审法院认为，根据《物权法》规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。涉案房屋系左梅芳、于兴平与闫新富共同共有，闫新富将涉案房屋出租后，应当按照双方约定将收取租金的50%给付左梅芳、于兴平。对于房屋租赁期限，闫新富主张其与庄克萍的租赁关系已于2018年2月8日解除，庄克萍已于2018年1月8日腾退房屋，虽然闫新富、庄克萍又于2018年5月2日重新签订《房屋租赁合同》，但因为左梅芳、于兴平的原因，涉案房屋未实际取得租金收益。左梅芳、于兴平主张自2016年9月至今，涉案房屋一直由闫新富出租给庄克萍使用，并提供了庄克平停止营业的照片、水电费收据等证据予以证明。原审法院认为，闫新富主张自2018年2月8日双方即解除合同，但其又主张2018年3月份的水电费等费用是自己为庄克平垫付的，闫新富的陈述自相矛盾，故对闫新富的抗辩原审不予采信。左梅芳虽主张自2016年9月至今涉案房屋一直由庄克平使用，但其提供的证据仅能够证明，截止到2018年7月15日之前，涉案房屋系由庄克平租赁使用，在此时间之后涉案房屋是否取得了租金收益，左梅芳未提供相应证据证明，故一审法院根据双方所提供的证据及庭审查明的事实，认为涉案房屋租金应计算至2018年7月15日。对于2016年9月1日至2018年7月15日的租金数额，闫新富称其仅收取租金至2017年11月份，因城市内涝等原因，减免了部分租金。原审法院认为，涉案房屋系左梅芳、于兴平与闫新富共同共有，闫新富对外作为房屋出租人，对承租人庄克平减免租金的行为是其处分自己权利的行为，应为合法有效；但对内，闫新富未经其他共有人即左梅芳、于兴平的同意，擅自放弃共有房屋的部分租金收益，对左梅芳、于兴平不发生法律效力，故闫新富应当按照《门面房租赁合同》的约定向左梅芳、于兴平支付房屋的租金收益。2016年9月1日至2017年5月31日的租金为92837元（123783÷12个月×9个月），2017年6月1日至2018年5月31日的租金为136161元，对于2018年6月1日至2018年7月15日的租金，根据《门面房租赁合同》的约定：“期满后一方如需继续使用，合同顺延，按租金上浮递增标准执行”，故2018至2019年度的租金应为149777元（136161元×110%），2018年6月1日至2018年7月15日的租金为18722元（149777÷12个月×1.5个月），以上租金共计247720元，闫新富应当向左梅芳、于兴平支付上述租金的50%即123860元。左梅芳、于兴平并主张上述款项的利息，因左梅芳、于兴平与闫新富并未对支付租金的时间进行约定，故利息自左梅芳、于兴平起诉之日起计算至实际支付之日止。对争议焦点3，左梅芳、于兴平与庄克萍之间并无租赁合同关系，根据合同的相对性原则，左梅芳、于兴平无权直接向庄克萍主张房屋租金，其只能基于共有关系向闫新富主张共有房屋的租金收益，故对左梅芳、于兴平的该项主张，原审法院不予支持。对左梅芳、于兴平主张闫新富返还共有房屋的诉讼请求，原审法院认为，涉案房屋系左梅芳、于兴平与闫新富共同共有，双方对共有房屋均享有所有权，即双方对涉案房屋均享有占有、使用、收益等的权利，故对左梅芳、于兴平的该主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十条之规定，原审法院遂判决：一、闫新富于判决生效之日起十日内给付左梅芳、于兴平租金123860元及利息（以123860元为基数，自左梅芳、于兴平起诉之日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率6%计算）。二、驳回左梅芳、于兴平的其它诉讼请求。案件受理费用2723元（左梅芳、于兴平已预交）,由左梅芳、于兴平负担823元，闫新富负担1900元，闫新富负担的部分于给付上述款项时一并给付左梅芳、于兴平。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、本案应否中止诉讼；二、左梅芳、于兴平是否有权向闫新富主张相应租金收益。一、关于本案应否中止诉讼的问题；本院经审查，闫新富另案主张要求解除其与左梅芳、于兴平于2005年1月15日签订的《合股购房协议书》，目前该案尚未审结。本院认为，左梅芳、于兴平以《合股购房协议书》作为依据在本案中向闫新富主张租金收益，本案无须以上述案件的审理结果为依据；即使涉案《合股购房协议书》被法院判决解除，对左梅芳、于兴平主张合同解除之前的租金收益并不产生影响，故本案不具备法定中止审理的条件。上诉人闫新富关于本案应当中止审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于左梅芳、于兴平是否有权向闫新富主张相应租金收益的问题；本院经审查认为，已经发生法律效力的本院（2017）苏07民终4298号民事判决书及（2019）苏07民申28号民事裁定书均认定涉案《合股购房协议书》为合法有效协议，该《合股购房协议书》确认了左梅芳、于兴平系诉争房屋共同购买人的身份，依据该协议的约定，左梅芳、于兴平有权取得该房屋所产生的50%租金收益。闫新富关于左梅芳、于兴平未实际出资34.1万元无权取得租金收益的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人闫新富的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2723元，由上诉人闫新富负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇一九年十二月十七日法官助理  卞晓璐书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。