广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3613号 上诉人（原审被告）：刘桥林，男，1977年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 上诉人（原审被告）：龙玉连，女，1970年10月13日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：刘桥林，男，1977年4月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县，系龙玉连丈夫。 被上诉人（原审原告）:桂林博恒物业服务有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区圣隆路12号凤凰山小区34栋3-5-1号房。统一社会信用代码：91450300086517499B。 法定代表人:蒋靖靖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢宇锋，广西利业律师事务所律师。 上诉人刘桥林、龙玉连因与被上诉人桂林博恒物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘桥林，上诉人龙玉连的委托诉讼代理人刘桥林，被上诉人物业公司的委托诉讼代理人谢宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘桥林、龙玉连共同上诉请求：1.撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1863号民事判决；2.改判上诉人向被上诉人缴纳违约金802.94元及恢复小区单元门原使用状态、监控原使用状态、小区后门有门卫值守状态，协助城建执法部门拆除小区架空层违章建筑，恢复小区公共停车场免费状态，恢复小区原儿童游乐园及清除外来车辆后再缴纳物业费；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中，上诉人将上诉请求变更为：1.撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2019）桂0323民初1863号民事判决；2.改判上诉人向被上诉人缴纳违约金802.94元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.物业公司在进驻翔龙花园小区后，从2015年下半年开始服务质量下降，在小区业主多次反映后依然我行我素并造成小区的儿童乐园及小区90%以上单元门毁坏，此外，物业公司还把小区后门门卫撤销。2.物业公司未经业主同意动用物业维修基金来做监控并在安装监控设备后不做设备维护造成90%以上的监控设备损坏。3.物业公司严重不作为行为造成小区的架空层被部分业主私自改造成封闭房屋，私自改建车库等。在80%小区业主不知情和不同意的情况下，将小区公共通道划成收费车位出租，造成广大业主的临时停车权益受侵害。4.物业公司的门卫人员严重超龄，值守时不作为，导致小区偷电瓶的情况时有发生，外来车辆长期停放本小区。物业公司的种种不作为行为导致大部分业主缓交物业费。根据以上理由请求二审法院作出公正判决。 被上诉人物业公司答辩称，一、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。二、认可上诉人的第二项关于支付违约金的上诉请求。三、儿童乐园并非由被上诉人负责修理。被上诉人已经尽到了架空层的管理职责，向相关人员发出整改通知并向有关部门进行检举。因此，被上诉人的服务是符合合同约定的。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 被上诉人物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费3069元、公摊水电费165元、生活垃圾费330元，共计3564元；二、判令被告按3564元的30%向原告支付违约金；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院确认以下法律事实：原告为依法登记的物业服务企业，经营范围含物业管理服务、园林绿化工程设计等。2014年1月1日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）签订翔龙花园物业服务委托合同。合同约定，甲方将翔龙花园小区物业（建筑面积56585.94㎡，其中住宅48313.26㎡）委托于乙方进行服务管理。合同期限三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止。合同约定了双方的权利和义务、物业服务质量标准、物业管理服务费用、违约责任等内容。其中，物业管理服务费用收取标准约定：收费实行包干制，按建筑面积交纳，住宅0.5元/月/㎡，商铺1.0元/月/㎡。但合同未约定具体缴费时间。合同签订后，原告依约进驻该小区履行物业服务义务。2016年12月26日合同近期满，双方签订补充协议，同意合同延期至次年2月底。2017年3月19日，原告（乙方）与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会（甲方）续签翔龙花园物业服务委托合同，合同约定甲方将翔龙花园小区物业（商住综合体，建筑面积约45000㎡）委托于乙方行使物业管理服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方与本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同期限自2017年3月1日至2019年12月31日。该合同约定了物业服务事项（包括维护公共秩序，但不含人生保险、财产保险及保管责任），双方权利义务，物业服务质量，物业服务费用等内容。其中物业服务费用收取标准规定：本物业服务费采用包干制、自负盈亏，由业主或受益人向乙方按时交纳，按建筑面积，住宅0.5元/月/㎡；公摊水电费3元/户/月；生活垃圾费6元/户/月。交费期限规定：业主在本合同期起始之日起按年或月向乙方交纳物业服务相关费用，业主（使用人）应在每年或每月首10日交纳当年或当月物业费，否则视为逾期；业主和物业使用人从逾期之日起逾期部分按每日3‰的比例向乙方支付违约金。业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带交纳责任。闲置物业（交房未使用）的物业服务费用由产权人负责向乙方以其拥有房屋建筑面积按同类型收费标准的100%支付。灵川县县城环境卫生管理站与原告签订了2014年至2017年度委托代收生活垃圾处理费协议书，委托原告按灵价费字（2005）57号灵川县垃圾处理费标准即6元/户/月（72元/年）向翔龙花园小区住户业主代收生活垃圾处理费。上述合同签订后，原告依约对翔龙花园小区进行物业服务管理，履行了合同约定的相关义务，该小区多数业主向原告交纳了物业服务费、水电公摊费、生活垃圾处理费；个别业主欠费经原告起诉，法院已判决确定该业主履行相应物业服务费用的缴付义务。同时查明，合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用；本案水电公摊费原告主张按3元/户/月收取。二被告系翔龙花园小区9栋1单元601号房屋所有人，该房屋建筑面积为111.55㎡，产权证号20082175；其自2015年1月1日起至2019年7月31日未交纳物业费，计拖欠物业费3066.8元（111.55㎡×0.5元/月/㎡×55个月），拖欠水电公摊费165元（3元/户/月×55个月）、拖欠生活垃圾处理费330元（6元/户/月×55个月）。2015年11月29日、2016年12月1日、2017年4月22日，原告向被告发出催费通知，要求其交清所欠物业等费用未果。为此，原告遂于2019年9月10日向一审法院提起诉讼，请求判令被告立即支付原告2015年1月1日至2019年7月31日物业费3069元、公摊水电费165元、垃圾处理费330元、违约金1069.2元，并负担本案诉讼费。案件审理中，被告刘桥林辩解称，原告未履行好物业服务义务，请求驳回原告诉讼请求。上述事实，有经一审法院庭审举证、质证的下列证据证实：营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告的身份证复印件、灵川县房屋登记档册、物业服务委托合同、补充协议、委托代收生活垃圾处理费协议书、原告员工履行物业管理义务的工作照片、其他业主缴费收据、催费通知（照片）、一审法院（2018）桂0323民初196号民事判决书。该证据客观真实，与案件具有关联性，符合民事诉讼法律证据要求，一审法院予以确认。被告龙玉连未到庭，视为放弃对该证据质证的权利。 关于被告刘桥林认为原告服务不到位、不作为及其车辆被划的辩解意见。一审法院认为，被告仅向法庭提供了九张相片，不足以证实原告服务不到位、不作为及造成其财产损失。如原告确实存在管理不善，在有充分证据情况下，被告应及时通过正当渠道请求由原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；如确有被告车辆因他人违法行为被划等情况，被告应及时报案，由有关部门依法处理。对于小区部分业主擅自封闭一层架空层问题，被告除可以向原告反映外，还可以向业主委员会反映，也可直接向建设行政管理部门投诉等正当程序维权，但本案被告不能以原告在物业服务上存在瑕疵作为拒缴物业费的理由。关于被告认为原告擅自动用维修基金安装监控（且监控设备不能使用）、将小区公共部位划车位出租及其已缴纳了2015年1月至6月的物业费的辩解意见，因缺乏证据支持，一审法院不予采信。 一审法院认为，原告是具有执业资格的物业服务企业，其与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同符合法律、法规的规定，合同对小区全体业主具有约束力。被告作为在由原告提供物业服务的小区业主，享受了原告提供的物业服务，应当依合同约定按时足额交纳物业等费。在合同已实际履行情况下，被告拖欠原告2015年1月1日至2019年7月31日期间在小区9栋1单元601号房屋的物业费3066.8元、水电公摊费165元、生活垃圾费330元的事实成立。原告合理的诉讼请求，一审法院予以支持。被告经原告催收仍逾期未交物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认为，涉案物业合同中约定逾期缴纳物业服务费按每日3‰的比例计算违约金过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原告按业主所欠物业费总额（不包括水电公摊、生活垃圾费）作为损失以30%计算违约金不违背该规定。本案合同实际履行中，原告允许小区业主或按季度、或按半年、或按全年在末月一次性交纳当期物业服务费用，违约金计算基数应扣减被告在2019年1月至7月期间应缴物业费390.32元，即按被告应支付违约金为（3066.8元-390.32元）×30%=802.94元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告刘桥林、龙玉连给付原告桂林博恒物业服务有限公司2015年1月1日至2019年7月31日期间其在灵川县八里街开发区翔龙花园小区9栋1单元601号房屋物业服务费3066.8元、水电公摊费165元、垃圾处理费330元及违约金802.94元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。 二审期间，上诉人刘桥林、龙玉连提交照片三张，拟证明被上诉人物业公司没有尽到管理服务义务，擅自拆除小区内儿童乐园。 被上诉人物业公司对上诉人提交的新证据的真实性不予认可。 本院认为，上诉人提交的小区照片仅能反映小区现状，不能证明小区内儿童乐园系被上诉人擅自拆除的事实；监控显示屏照片仅能反映显示屏无法显示的现状，不能直接证明被上诉人未尽到管理义务；微信截图照片来源不明，真实性无法确认，本院对该照片不予采信。 综合诉辩双方的意见，对一审法院查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院归纳本案的争议焦点是：上诉人是否应当交纳拖欠的物业服务费、水电公摊费、垃圾处理费。 本院认为，被上诉人与灵川县八里街经济技术开发区翔龙花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》符合法律、法规的规定，合同合法有效，合同对小区全体业主均具有约束力，小区业主应按照合同约定履行相应的义务。本案被上诉人依照合同约定为小区提供了物业管理服务，履行了合同义务，上诉人作为小区业主应当按照合同约定交纳物业服务费。关于上诉人提出的小区物业管理存在服务质量下降、监控系统和单元门损坏、架空层被私自改建、公共停车位被擅自占用等问题，庭审中被上诉人均逐一进行了回复，并表示对小区环境进行逐步整改。被上诉人对违建问题没有执法权，只能就此向相关部门进行检举。虽然小区物业管理存在一定缺陷，服务质量有待提升，但不足以成为上诉人拒缴物业服务费、水电公摊费、垃圾处理费的理由，因此，本院对上诉人的上诉理由不予支持。小区的环境不仅需要物业服务企业的管理，更需要全体业主共同维护，小区业主应与物业服务企业增进沟通、相互理解、合作共建，才能营造和谐安宁的生活环境。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人刘桥林、龙玉连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月三日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华