江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终8678号上诉人（原审原告）：陈新旺，男，1967年12月26日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：苏汉云，女，1969年3月23日生，汉族，住南京市建邺区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：邵仕勇，江苏苏砝律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：金明，江苏苏砝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市建邺区人民政府江心洲办事处白鹭村村民委员会，住所地南京市建邺区江心洲白鹭村。负责人：张月胜，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：秦杨天，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雯，江苏国成律师事务所律师。上诉人陈新旺、苏汉云因与被上诉人南京市建邺区人民政府江心洲办事处白鹭村村民委员会（以下简称白鹭村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈新旺、苏汉云上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、双方签订的协议约定，被上诉人负责办理该房屋产权证和土地使用权证。被上诉人理应按照案涉房屋两证齐全情况下现在的市场价值赔偿上诉人的购房损失。一审法院不予准许对涉案房屋进行价值评估，没有事实和法律依据。二、一审法院认定的赔偿损失金额没有事实和法律依据。《回购协议》是案外人与被上诉人双方协商一致的结果，与上诉人无关，一审法院完全依据案外人与被上诉人协商的价格作出损失认定，忽视上诉人的实际损失。上诉人的损失就是购房差价损失。三、一审法院认定涉案协议无效，却只判令上诉人单方返还，排除被上诉人返还义务，没有法律依据。一审法院认定案涉协议无效之后，应当判令被上诉人返还购房款57000元。四、案涉房屋系上诉人陈新旺与苏汉云婚姻存续期间购买属夫妻共同财产，苏汉云系产权人之一，有权针对案涉房屋提起赔偿损失的诉讼。一审法院依据合同签订主体排除上诉人苏汉云的诉讼权利，缺乏事实和法律依据。白鹭村委会辩称：一审法院查明事实清楚，法律适用正确。上诉人提出的事实和理由不成立。陈新旺、苏汉云向一审法院提出诉讼请求：1.判令白鹭村委会构成违约并赔偿购房损失（具体金额以司法鉴定为准）；2.判令白鹭村委会承担本案诉讼用。一审法院认定事实：2002年3月5日，陈新旺与白鹭村委会签订一份《农民商住楼买卖契约》，约定：陈新旺购买白鹭村委会在南京市建邺区江心洲中棚路边上建筑的农民商住楼（一层为门面房，二层为生活用房），建筑面积80平方米，阳台面积4.8平方米；房款6.5万元，签约时支付房款的30%，交付使用时结清余款；白鹭村委会应在房屋交付后一年内办理产权证和土地使用权证，并交于陈新旺，陈新旺享有永久使用权。当日，白鹭村委会交付房屋，坐落为中棚路农民商住楼70-10号。一审庭审中，双方确认涉案房屋建设在农村集体土地上，未取得建设工程规划许可审批手续，亦未取得相应产权证。另外，陈新旺已支付房款5.7万元。对此，白鹭村委会称还欠0.8万元，但陈新旺称已过诉讼时效期间。经一审法院询问，白鹭村委会未举证证明曾催要该款。一审法院另查明，2019年3月6日，建邺区城管局向陈新旺、苏汉云作出一份《告知书》，载明：2018年8月6日，该局对中棚路农民商住楼进行执法检查时，白鹭村委会未能提供该建筑的建设工程规划审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，已向其送达《停工（检查）通知书》，并责令提供规划建设审批材料接受调查处理。2019年3月21日，建邺区城管局向陈新旺、苏汉云作出一份《告知书》，载明：白鹭村委会在中棚路建设的农民商住楼（1336.43平方米），未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，已向其送达《限期拆除告知书》，并告知拟作出限期拆除决定。2019年4月8日，建邺区城管局向陈新旺、苏汉云作出一份《告知书》，载明：白鹭村委会建设的中棚路农民商住楼（1336.43平方米），未取得建设工程规划许可审批手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，且已由规划部门认定属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形，并已向其送达《限期拆除决定书》，责令其于2019年5月7日前自行拆迁上述违法建设。一审法院还查明，白鹭村委会称中棚路农民商住楼共有13户，已有12户与其达成回购协议，并提供一份与案外人汪云霞于2018年10月11日签订的《回购协议书》为证，其主要内容为：白鹭村委会回购中棚路商业网点70-4号房屋（建筑面积91.28平方米），并一次性向汪云霞支付回购金1174920元。此外，白鹭村委会同意按汪云霞的回购价格（12871.6元/平方米）回购陈新旺购买的房屋，并在考虑实测面积有所增加的情况下按86.8平方米计算。对此，陈新旺、苏汉云不予认可，并称回购款无法重新购房。一审庭审中，陈新旺、苏汉云申请以涉案房屋周边仁恒绿洲新岛小区的房屋为参照，对购房损失进行司法鉴定，但白鹭村委会不同意司法鉴定。一审法院再查明，2009年12月31日，陈新旺与苏汉云登记离婚，并签订一份《离婚协议书》，约定：上述房屋中一个小间（约15平方米）归陈新旺，剩余房屋（约65平方米）归苏汉云及其子。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故陈新旺、白鹭村委会签订的《农民商住楼买卖契约》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，双方负有互相返还的义务。因白鹭村委会在明知未取得规划审批手续的情况下建设涉案房屋并对外出售，故一审法院认定其存在过错，应向陈新旺赔偿损失。因该房屋系违法建筑，故一审法院对陈新旺要求进行司法鉴定确认损失的意见，依法不予支持。因白鹭村委会已与其他12户签订《回购协议》，故一审法院认定应当参照该《回购协议》确定陈新旺的损失。因白鹭村委会同意按汪云霞的回购价格回购涉案房屋，并按86.8平方米计算，此系当事人的处分权，故一审法院认定其应向陈新旺支付1117254.88元（12871.6元/平方米×86.8平方米）。虽然苏汉云称根据《离婚协议书》对涉案房屋享有权利，但其不是该合同当事人，故一审法院认定其原告主体不适格，应驳回起诉。但是，苏汉云可另行向陈新旺主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京市建邺区人民政府江心洲办事处白鹭村村民委员会应于判决发生法律效力之日起十日内向陈新旺支付1117254.88元；同时，陈新旺应当将南京市建邺区江心洲中棚路农民商住楼70-10号房屋返还给南京市建邺区人民政府江心洲办事处白鹭村村民委员会；二、驳回苏汉云的起诉；三、驳回陈新旺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1325元，减半收取662.5元，由南京市建邺区人民政府江心洲办事处白鹭村村民委员会负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，公民、法人和其他组织提起民事诉讼，应当符合属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖的条件。本案中，涉案房屋建设在农村集体土地上，未取得规划审批手续，未取得相应产权证，该类房屋属于行政机关处理范畴，因该类房屋买卖所产生的纠纷，不属于人民法院受理民事案件的范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4898号民事判决；二、驳回上诉人陈新旺、苏汉云的起诉。一审案件受理费662.5元，退还上诉人陈新旺、苏汉云；上诉人陈新旺、苏汉云预交的二审案件受理费1325元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一九年十二月六日书记员  杨文艳