北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初27196号原告（执行案外人）：许强，男，1977年2月14日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙家宇，北京速执律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：林淼，女，1969年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：干雅岚，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛杰，北京市京师律师事务所实习律师。被告（被执行人）：冯志广，男，1969年11月11日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张昭霞（冯志广之女），女，1996年9月10日出生，汉族，住北京市大兴区。原告许强与被告林淼、被告冯志广案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许强及其委托诉讼代理人郭楠楠、孙家宇，被告林淼及其委托诉讼代理人干雅岚、薛杰，被告冯志广的委托诉讼代理人张昭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许强向本院提出诉讼请求：1．判决立即停止对冯志广购买的位于北京市大兴区房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2．本案的案件受理费用及其他维权费用由林淼、冯志广分担。事实和理由：2018年4月2日，许强与冯志广签订房屋买卖合同，约定冯志广将其购买的由北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称大兴城建公司）建设的涉案房屋出售给许强。合同签订当日，许强便收到房屋钥匙，继而装修入住。许强已按照合同约定支付1450000元，且剩余价款50000元交付法院强制执行。由于买卖合同签订时，涉案房屋尚未取得不动产权证，许强于2019年5月得知部分业主取得房屋产权证后，多次联系冯志广办理过户手续，但冯志广不予回应，故许强亦不存在过错。北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）因另案首次查封涉案房屋的时间是2017年10月20日，后于2018年5月9日解除查封。而本案针对涉案房屋的查封是基于（2019）京0115执29号执行案件于2019年7月22日开始的第二次查封，且许强签约时并不知晓涉案房屋已被查封。许强与冯志广签订合同、许强合法占有涉案房屋的时间为2018年4月2日，均早于第二次查封时间。因此，许强符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条规定的情形。综上所述，请求法院支持许强的诉讼请求。林淼辩称,不同意许强的诉讼请求。首先，许强与冯志广之间的买卖合同无效。许强购买涉案房屋时全程与冯志广之妻胡媛媛交涉，而该涉案房屋是冯志广的婚前财产，胡媛媛无处置权。胡媛媛的售房行为系违背冯志广的真实意愿，冯志广被迫签订的买卖合同应认定为无效。双方签订买卖合同时，涉案房屋处于查封状态，许强未尽到审慎注意义务。且涉案房屋为拆迁安置房，双方签订合同时，房屋登记在大兴城建公司名下，冯志广系无权处分。许强与胡媛媛恶意串通损害第三人利益的行为，其不利后果由许强本人自行承担。第二，许强并未合法占有使用涉案房屋，许强开始占有使用涉案房屋的时间发生在法院查封涉案房屋期间。第三，许强并未依约、依法缴纳购房款。许强将购房款1450000元以转账方式支付给冯志广，其中450000元备注为“房款”，另外1000000元则备注为“还款”，故依据备注的资金用途，许强并未支付全部购房款。第四，涉案房屋未能办理过户系许强自陷风险的结果，许强应自行承担不利后果。综上，请求法院驳回许强的诉讼请求。冯志广辩称，不同意许强的诉讼请求。第一，许强与冯志广签订房屋买卖合同并非冯志广本人意愿，冯志广不同意出卖涉案房屋。涉案房屋的交易价格、交易时间、交易地点、交易方式都是许强与胡媛媛之间进行的，冯志广本人均不知情。第二，冯志广的签名是冯志广被迫写下的。冯志广与胡媛媛结婚后发现胡媛媛的真正目的是为侵吞自己名下的房产，故逃至门头沟，后胡媛媛纠集社会闲散人员将其强行带走，限制其人身自由。第三，购房款转入冯志广账户后，又当即转出，该账户由胡媛媛控制，其中350000元转给了胡媛媛一直同居至今的邱孟南名下，600000元转到第一查封人刘浩名下以便让其解封，520000元转到胡媛媛自己名下。第四，涉案房屋自2017年10月20日一直处于查封状态，根本无法办理房屋产权证，不存在许强所说的冯志广拖延办理的情况。综上，请求法院驳回许强的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，林淼与冯志广民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月4日作出(2018)京0115民初10818号民事调解书，主要内容为：冯志广偿还林淼借款本金1000000元并支付借款利息，案件受理费7980元、保全费5000元均由冯志广负担。2018年7月12日，本院保全查封涉案房屋。调解书生效后，冯志广未如期履行判决书确定的义务，林淼向本院申请强制执行，案号为（2019）京0115执29号。执行过程中，许强就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年10月23日作出（2019）京0115执异261号执行裁定书，裁定驳回许强的异议请求。许强不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。2010年6月14日，大兴城建公司（出卖人）与冯志广（买受人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定买受人自愿购买北京市大兴区瀛海镇安置房B2号楼4单元201室，房屋暂测建筑面积为59平方米，即涉案房屋。2018年4月2日，冯志广（出卖人）与许强（买受人）签订《房屋买卖合同》，内容为：出卖人所售房屋为涉案房屋；该房屋性质为拆迁（安置房）；总成交价格为1500000元；补充约定：现行交付房款1450000元，剩余50000元过户后再补齐。2018年4月2日，许强向冯志广分别转账1000000元、450000元。其中，第一笔1000000元个人电子转账凭证摘要为“还款”，第二笔450000元电子转账凭证摘要为“房款”。同日，冯志广出具《收款证明》，主要内容：现收到许强支付的购房款，共计1500000元，通过银行转账支付款项。对于第一笔1000000元转账摘要为“还款”，许强称系笔误。2018年4月2日，胡媛媛出具《声明》，主要内容为：胡媛媛系冯志广的妻子，涉案房屋为夫妻共同财产；胡媛媛知晓涉案房屋的出售情况，夫妻双方协商一致，同意将涉案房屋予以出售。2018年4月4日，冯志广出具《说明》，主要内容为：与涉案房屋有关的《拆迁安置房买卖合同》、《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补偿协议（补充协议）》等手续原件已交到北京市大兴区住房和城乡建设委员会用于办理房屋产权证。在涉案房屋出售时，未提供给许强原件。2018年4月4日，贾俊仙出具《说明》，主要内容为：贾俊仙系冯志广的前妻；涉案房屋为冯志广的个人财产，与贾俊仙无任何关系；贾俊仙知晓涉案房屋的出售情况，冯志广对涉案房屋的处分行为与贾俊仙无关。2018年4月4日，冯媛媛出具《说明》，主要内容为：冯媛媛系冯志广的女儿；涉案房屋为冯志广的个人财产，与冯媛媛无任何关系；冯媛媛知晓涉案房屋的出售情况，冯志广对涉案房屋的处分行为与冯媛媛无关。另，许强提供的冯志广为户主的居民户口簿显示，贾俊仙、冯媛媛均登记在该居民户口簿中；除此之外，张昭霞亦在该居民户口簿中，但其并未出具有关《说明》。庭审中，林淼以涉案房屋的总成交价格明显低于市场价为由主张买卖合同无效，并提交了安居客网2018年赢海镇房价均价走势情况截图予以证明，但其该项证据为复印件，本院无法核实其真实性，故不予采信。冯志广以涉案房屋系其在行动自由受限的情况下被迫签订为由主张买卖合同无效，并提交了冯志广与付杨、李娟、随长海、刘树琴的微信聊天记录截屏，付杨证人证言及冯志广2018年4月2日的银行账户明细等证据。但本院对微信聊天记录截屏的真实性、关联性及证明目的，对证人证言的真实性及证明目的，对冯志广银行账户明细的关联性和证明目的均不予认可，故本院对上述证据不予采信。为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，许强提交了电费缴费账单、北京瀛海尚志益民物业管理中心（以下简称尚志物业中心）物业费收款收据、尚志物业中心自来水费收款收据、尚志物业中心生活垃圾清运费收款收据、北京市燃气集团有限责任公司（北京燃气公司）补卡收据、北京九鼎万通供热有限公司（九鼎供热公司）收款收据等证据。根据上述证据显示的时间，本院认定许强于2018年4月10日起占有涉案房屋。另查，本院在（2017）京0115执7005号一案执行过程中，于2017年10月20日查封涉案房屋，后于2018年5月9日解除查封。再查，2019年9月2日，许强将剩余价款50000元交至本院案款专用账户。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，买卖合同签订的时间在本院查封之后。结合现有证据，本院对许强与冯志广已于2018年4月2日签订合法有效的买卖合同这一事实予以认可。但就签订合同的时间节点而言，许强虽系针对林淼与冯志广（2019）京0115执29号执行案件所采取的查封措施提出异议，但买卖合同签订时，涉案房屋正处于（2017）京0115执7005号执行案件查封期间。关于法院采取查封措施的时间，不应割裂来看，许强签订买卖合同时，涉案房屋处于事实查封状态，故本院认定许强与冯志广签订买卖合同的时间在法院查封涉案房屋之后。第二，许强对未办理过户登记存在过错。双方签订买卖合同时，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但许强仍然可以在拆迁人大兴城建公司处了解涉案房屋的查封情况；作为房屋买卖这样的大额交易，许强亦有调查核实房屋权利限制情况的注意义务。许强既有核实查封情况的注意义务，又具备核实查封情况的相关途径，故不能仅以签约时不知涉案房屋已被查封为由而免于承担相应不利后果。此外，自2018年5月10日（涉案房屋第一次查封解除后）至2018年7月11日（涉案房屋第二次查封前），涉案房屋虽不存在权利限制，但由于其为拆迁安置房，当时不具备办理房屋产权证的条件，故许强错失获得涉案房屋完整物权的机会。而许强明知涉案房屋为拆迁安置房而购买，对由此产生的不能办理过户登记的不利后果亦应由其承担。最后，许强亦未举证证明其有任何请求办理过户登记的积极行为。第三，关于价款支付情况，第一笔转账1000000元摘要为“还款”，许强虽主张为笔误，但对于大额交易而出现如此失误不符合常理。故本院对许强已支付全部购房款的事实不予认可。故对于许强支付全部价款的主张，本院不予认可。综上，许强不享有排除强制执行的民事权益。对于许强停止执行涉案房屋并解除查封的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回许强的全部诉讼请求。案件受理费70元，由许强负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  程 立人民陪审员  解春燕人民陪审员  姬雪敬二〇一九年十二月十七日书 记 员  熊诗岚