云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1564号上诉人（原审原告）：秦莉，女，1972年3月6日生，汉族，四川省成都市人，住大理市。委托诉讼代理人：杨宏波，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）:吉友林，男，1964年4月29日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审被告）:李莉萍，女，1969年6月15日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审被告）:吉树仙，女，1944年8月21日生，汉族，云南省大理市人，住大理市。上诉人（原审被告）:卢朝富，男，1939年8月12日生，布依族，贵州省关林县人，住大理市。四上诉人共同委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。上诉人秦莉与上诉人吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。秦莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但适用法律不当，大理市人民政府发出的“关于大理市下关镇龙尾关片区国有土地上房屋征收决定的公告”及“大理市下关镇龙尾关片区国有土地上房屋征收补偿安置方案”不是由国家立法机关及有权机关制定的法律规范，效力位阶明显低于《物权法》，房管部门接政府通知暂停办理房产过户，属于履行行政管理职能，并不属于不可抗力，本案买受人作为守约方要求继续履行合同办理房屋过户登记的，应予支持。吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富上诉并答辩称，1.一审判决认定双方签订的《房屋买卖合同》为有效合同错误，本案所涉房屋并非属吉树仙与卢朝富两人共有，还有其他共有人的份额，在无其他共有人特别授权委托的情况下无权处分属全体共有人共有的房屋，其在未征得其余共有人的同意，也未出具授权委托书的情况就将该房屋出售给被上诉人，还将房屋擅自登记在其名下，合同主体不适格，且合同形式及内容均违反了国家法律关于房屋征收政策的相关规定，属于无效合同；2.合同中违约责任的条款严重违反法律规定，属严重显失公平的合同；3.所涉房屋发生了客观情势变更，合同已经不能实际履行；4.一审判决将房屋有关拆迁补偿等相关共有人的人身权利及财产权利一并判归被上诉人享受，作出支持被上诉人违法的诉讼请求的判决，应当依法撤销。吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。秦莉辩称，双方就买卖案涉房屋所签订的合同是当事人真实意思表示，为有效合同，房屋的交易不存在履行障碍，物权自始存在可以履行；对方认为情况发生了变更，但这种情况也只能主张解除，不能因此主张合同无效，故对方的主张相互矛盾。秦莉向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决四被告协助原告共同办理大理市下关镇龙尾关中丞街81号1-2层不动产的转移登记手续；3.确认大理市下关镇龙尾关中丞街81号1-2层不动产产生的一切权利归原告所有（包括但不限于房屋拆迁款、拆迁补助费、还建房等），判令四被告协助原告办理拆迁安置补偿手续，所有手续完成后原告向被告支付尾款；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定案件事实：原告秦莉得知被告吉友林出售大理市下关镇中丞街81号房屋信息后，与被告吉友林协商并达成一致意见，原告秦莉以378000元的价款购买被告吉友林的大理市下关镇中丞街81号房屋，原告先向被告吉友林支付20000元定金。2016年10月4日，被告吉友林给原告出具了收到原告20000元定金的欠条，被告吉友林在收条中承诺如违约则赌付给对方50000元，总房价378000元（预付20000元）直到房产过户后再付尾款358000元。2016年11月1日，被告吉树仙、卢朝富将大理市下关镇中丞街81号房屋登记在吉树仙名下，卢朝富为共有人。2016年11月5日，原告秦丽（乙方）与被告吉树仙、卢朝富（甲方）签订了《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方坐落在大理市下关龙尾关中丞街81号1-2层房地产，交易价为378000元，付款方式为合同签订之日支付28000元定金，支付首付款150000元，剩余款200000元于产权交割完毕当日付给甲方。违约责任约定为若乙方中途违约，甲方不计利息将已付款返还给乙方，购房定金归甲方所有。若甲方违约应以所付定金及已付款总额的十倍，即3780000元返给乙方。2016年11月28日，被告李莉萍给原告出具了收条，内容为代大理市下关中丞街81号1-2层房主（吉树仙、卢朝富）收到秦莉购房预付款158000元，房屋余款200000元于交易过户时给予，交易过户时间在收到此笔预付款15个工作日内完成，逾期秦莉可以中止交易并索回支付款。2016年12月1日，原告通过中国建设银行向被告李莉萍转账108000元，原告秦莉先后向被告方支付了共178000元购房款。合同签订后，被告方将涉案房屋交付给原告秦莉，交房后原告对该房屋进行了装修和改造，并入住该房屋至今。被告方未在合同约定和收条上承诺期限内办理涉案房屋过户登记手续。2017年9月22日，大理市人民政府发出“关于大理市下关镇龙尾关片区国有土地上房屋征收决定的公告”，后又发出了“大理市下关镇龙尾关片区国有土地上房屋征收补偿安置方案”，该方案第十一条第二款第1项规定在征收公告发布之日起市国土、规划、建设、工商、税务、环保等相关部门停止办理该片区的一切行政许可手续。因本案原告所购大理市下关镇中丞街81号房屋在此次房屋征收范围内，客观上已不能办理房地产过户登记手续。另查原告秦莉或被告方到目前为止未与政府相关部门签过拆迁补偿协议。一审法院认为，原告秦莉与被告吉友林达成的口头协议和与被告吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》从形式到内容不违反法律和行政法规规定，属有效合同，双方当事人应全面履行。在合同签订后，原告按约向被告方支付了定金及预付款共178000元，履行了合同主要义务。被告方也应履行协助原告办理房屋过户登记手续的义务，但被告未及时协助原告办理房屋过户手续，现已不能办理，被告方负有一定责任。本案原告虽未向被告交纳购房尾款200000元，但该款双方在合同中约定在办理过户登记手续完毕后支付，且该房屋被告方已实际交付给了原告，房屋交付后原告对房屋进行装修和改造并入住至今，现本案诉争房屋被列入征收范围，已不能办理产权转移登记手续，诉争房屋的拆迁补偿安置利益应由原告秦莉享有，并由被告方协助原告办理房屋拆迁安置补偿手续，所有手续办理完结后原告应将购房尾款200000元支付给被告方。据此，原告提出确认原告与被告吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》有效、确认大理市下关镇龙尾关中丞街81号1-2层不动产产生的一切权利归原告所有（包括但不限于房屋拆迁款、拆迁补助费、还建房等）、由被告协助原告办理拆迁安置补偿手续，所有手续完成后原告向被告支付尾款的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但原告提出由四被告协助原告共同办理大理市下关镇龙尾关中丞街81号1-2层不动产的转移登记手续，因涉案房屋在大理市下关镇龙尾关片征收范围内，客观上不能办理房地产过户登记手续，故对原告提出的此项请求，不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决：一、原告秦莉和被告吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》有效。二、大理市下关镇龙尾关中丞街81号房屋的拆迁安置利益归原告秦莉享有；被告吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富协助原告办理拆迁安置补偿手续；所有手续完成后由原告秦莉向被告方支付购房尾款200000元。三、驳回原告秦莉的其他诉讼请求。案件受理费6970元，减半收取3485元，由被告吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明：大理市人民政府于2019年4月25日印发《大理市龙尾关历史文化街区保护利用工作实施方案》，其中明确对包括案涉房屋在内的老式建筑进行全面修缮整治，并不进行拆除。本院对一审认定的其他案件事实予确认。本院认为，案涉房屋登记的权利人是吉树仙、卢朝富，秦莉与吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定案涉《房屋买卖合同》为有效合同正确，本院予以维持。关于办理转让登记的问题，因双方之间关于买卖房屋的约定有效，秦莉主张由对方协助完成案涉房屋的转让登记手续的，应当予以支持，一审判决以案涉房屋在征收范围内客观上不能办理过户登记手续为由驳回此项请求错误，本院予以纠正。吉友林、李莉萍与秦莉有口头协议并且是利害关系人，亦有义务协助办理过户登记手续。秦莉主张的不动产产生的一切权利指向的权利性质和内容不明确，且本院查明案涉房屋不涉及拆迁，故对秦莉该项诉讼请求应予驳回，支付尾款是秦莉的义务，可以按照约定自行履行。综上，秦莉的上诉理由部分成立，吉友林、李莉萍、吉树仙、卢朝富的上诉理由不成立；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1282号民事判决第一项，即“原告秦莉和被告吉树仙、卢朝富签订的《房屋买卖合同》有效”；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1282号民事判决第二项、第三项；三、吉树仙、卢朝富、吉友林、李莉萍在判决生效后一个月内协助秦莉办理大理市下关镇龙尾关中丞街81号房屋转让登记手续；四、驳回秦莉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3485元，二审案件受理费6970元，由吉树仙、卢朝富、吉友林、李莉萍共同负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月九日法官助理刘国放书记员杨泽