湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘06民终2313号上诉人（原审被告）：刘瑛，男，1964年1月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人（原审被告）：蔡学锋，男，1963年12月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邹成，男，1977年6月26日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐罡，湖南了得律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：董捷平，女，1971年1月7日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市岳阳楼区三湘法律服务所法律工作者。上诉人刘瑛、蔡学锋因与被上诉人邹成、董捷平租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初6795号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘瑛、蔡学锋的委托诉讼代理人唐伟民，被上诉人邹成的委托诉讼代理人胡有志、被上诉人董捷平的委托诉讼代理人唐伟民到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。刘瑛、蔡学锋的上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、确定上诉人的租赁期限为20年；3、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定的租赁期限错误。上诉人与岳阳金泰饲料科技有限公司签订的租赁合同约定的租赁期限为10年，但后来双方又签订了补充协议，将租赁期限延长了10年，一审判决对该补充协议既不认定，也不否定，而是采取回避态度，违反了法律规定。2、一审判决确定的欠付租金与事实认定矛盾。上诉人与岳阳金泰饲料科技有限公司签订的租赁合同约定，前一年年底前支付第二年的租金，上诉人已支付2017年的租金，因此，一审判决上诉人向被上诉人支付2017年6月5日至2017年12月31日租金没有依据。3、被上诉人拍卖取得案涉房屋后，未向上诉人主张租金，岳阳市中级人民法院也未向上诉人释明，应向邹成交纳租金，上诉人依合同向原审第三人支付租金，合理合法。被上诉人无权再向上诉人主张权利。4、上诉人与岳阳金泰饲料科技有限公司签订的租赁合同明确约定，租赁期满，出租人对承租人因加建厂房所产生的费用进行补偿，因此，被上诉人主张解除租赁合同，应对上诉人予以补偿。邹成辩称，上诉人要求确认租赁期限为20年，不属于本案审理范围，依法应予驳回。一审判决正确，请求维持。董捷平辩称，岳阳金泰饲料科技有限公司将案涉房屋抵给了董捷平，其有权出租和收取租金。邹成向一审法院提出的诉讼请求：1、依法判令两被告向原告支付拖欠的租金450000元，并判令解除租赁合同。2、两被告共同向原告支付自租赁合同解除之日到实际腾空房屋之日止占用房屋的占用费。3、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、两被告连带支付自2017年6月5日至2017年12月31日租金共计229041元；2、两被告连带支付自2019年1月1日至2019年12月31日租金共计500000元。一审查明的事实，2009年12年25日，岳阳金泰饲料科技有限公司法定代表人周金泉（甲方）与刘瑛、蔡学锋（乙方）签订租赁合同一份，主要内容有：一、甲方将岳阳金泰饲料科技有限公司（地址：岳阳市）所有厂房、仓库、生产机械设备及办公楼、住宿楼、场地整体租赁给乙方从事饲料生产经营；二、租赁期间自2010年1月1日至2019年12月31日，共10年。合同期满甲、乙方双方另行协商，同等条件下，应优先乙方；三、租赁期内乙方因生产经营需要且经甲方同意，由乙方出资新建的厂房、仓库、货棚及其他基础设施，新购置的机械设备，仪表仪器等，其所有权和使用权归乙方。四、租金：前三年（2010年至2013年）每年20万元，从第四年（2014年）起每年增加5万元，租金在每年12月31日前由乙方交给甲方。因生产经营需要，刘瑛、蔡学锋在原租赁场内增建临时仓库、货棚设施。租金支付方式为头一年年底前支付第二年的租金。2014年7月8日，董捷平因与周金泉、湖南金泰粮油股份有限公司民间借贷纠纷一案，向岳阳市中级人民法院提起诉讼。2015年3月19日，岳阳市中级人民法院作出（2014）岳中民三初字第40号民事调解书，调解书查明事实部分载明“原、被告均向该院述称，被告用湖南金泰粮油股份有限公司位于岳阳市西侧土地及房产清偿了借款1000万元，被告周金泉尚欠原告借款380万元。”调解书确定的调解协议为“由周金泉于2015年9月18日前偿还董捷平借款380万元，此款至还清之日止不再计算利息。”2014年9月20日和2015年9月20日，董捷平与刘瑛、蔡学锋就上述房产分别签订了为期一年的租赁合同。租赁期限到2016年9月20日止。2013年9月10日，湖南金泰粮油股份有限公司将产权证号为岳阳楼区字第275563-275568号的六套房产抵押给中国农业银行岳阳市分行营业部，2013年9月11日，湖南金泰粮油股份有限公司将产权证号为岳市国用（2010）第ＮＺ016号的国有土地使用权抵押给中国农业发展银行岳阳市分行营业部，他项权证号为岳市他项（2013）第Ｎ064号。湖南金泰粮油股份有限公司因欠农业银行贷款未清偿，农业银行向岳阳市中级人民法院申请冻结湖南金泰粮油有限公司上述财产，于2015年1月27日依法予以查封。2015年8月4日，岳阳市中级人民法院立案执行。2016年10月13日，董捷平向岳阳市中级人民法院以上述土地及房产已经转让给董捷平用于清偿部分债务为由，提出执行异议，请求撤销冻结裁定，解除对上述房产的冻结。2016年11月15日，岳阳市中级人民法院作出（2016）湘06执异11号执行裁定书，裁定驳回了董捷平的异议。2017年1月3日，岳阳市中级人民法院依法拍卖上述土地及房产，邹成竞拍成功。2017年6月5日，岳阳市中级人民法院作出（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，裁定：一、位于岳阳市南湖风景区分场权证号为岳市国用（2010）第ＮＺ016号的国有土地使用权，权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号-××号的房产、相应权利归买受人邹成所有（原有的担保物权及其他优先受权，因拍卖而消灭，财产权自本裁定书送达买受人邹成时起转移）。二、买受人邹成可持本裁定书到财产管理机关办理相关产权过户登记手续。同日，岳阳市中级人民法院向岳阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，通知该单位协助将上述房产及相应权利登记至邹成名下。2017年6月19日，邹成签收上述法律文书。2017年10月25日，刘瑛在岳阳市中级人民法院签收（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书。邹成拍得上述房产后，向刘瑛、蔡学锋主张土地和房产租金未果。邹成庭审过程中当庭放弃要求解除合同的诉讼请求。一审判决认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。邹成2017年6月19日签收岳阳市中级人民法院发出的（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，虽未完成不动产变更登记和交付，但所有权已经发生转移，邹成是土地和房产的合法所有权人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邹成自取得拍卖所得的土地和房产后即可以作为权利人，在原租赁合同期限内向刘瑛、蔡学锋主张租金。基于刘瑛、蔡学锋一直使用租赁物从事生产经营的事实，刘瑛、蔡学锋应当依原合同标准向邹成补交应当交纳的租金。刘瑛、蔡学锋依照租赁合同约定，在每年12月31日前支付第二年的租金。刘英、蔡学锋应当交纳的租金为2017年6月19日-2017年12月31日213698元（400000元÷365天×195天）、2018年租金45万元、2019年租金50万元，共计1163698元。刘瑛、蔡学锋抗辩已经交纳了2019年租金给董捷平的意见，2017年10月25日刘瑛签收了（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，已知情权利人早已变更为邹成。如其再向董捷平交纳租金，系其与董捷平之间的约定，由双方自行处理，本案不作处理。刘瑛、蔡学锋在租赁地产的基础上另行加建的房产，属自行加建，并不影响邹成向其主张诉争租赁房产租金的权利。其提出的收取租金应当对加建的厂房进行处理后再认定租金的抗辩意见，不予支持。董捷平在法院调解案件时与金泰粮油公司共同陈述租赁土地和房产抵偿了金泰公司部分债务，但自双方作出陈述后，董捷平未办理诉争地产的产权变更登记，未取得诉争地产的所有权，即使董捷平在征得原产权人同意后与刘瑛、蔡学锋签订了租赁合同，短时间内取得出租权，但租赁物被邹成合法拍得后，董捷平的相应权利自此消灭。其再向刘瑛、蔡学锋收取租金无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决：一、限被告刘瑛、蔡学锋于判决生效后十日内向原告邹成支付租金1163698元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邹成其他诉讼请求。一审案件受理费15410元，由被告刘瑛、蔡学锋负担。二案中，刘瑛、蔡学锋向本院提交了二份证据：1、2016年至2017年转账明细，证明：其向董捷平支付了2017年的租金。2、2010年3月16日周金泉与刘瑛、蔡学锋签订的第二份补充协议，证明：双方在当日签订第一份补充协议后，经协商又签订了一份补充协议，将原补充协议中的租赁期限变更至2029年12月31日，年租金由每年增加50000元变更为增加20000元.邹平对二份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为刘瑛、蔡学锋应当向湖南金泰粮油股份有限公司支付租金，其向董捷平支付没有依据。本院经审查认为，因刘瑛、蔡学锋是与湖南金泰粮油股份有限公司签订的租赁合同，其应当提供已向该公司交纳2017年租金的依据，其是否向董捷平支付租金，本院不进行审理，故本院对证据1不进行认证。本院在对案涉房产拍卖过程中，刘瑛陈述案涉租赁合同期限为10年。且同一天签订两份内容不同的补充协议，签订第二份补充协议时，不收回第一补充协议，又不在第二份中注明第一份补充协议作废，不合常情。据此，本院对刘瑛提交的第二份补充协议不予采信。二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，邹成因拍卖取得了案涉房屋的所有权，案涉房屋在租赁期间发生所有权变更，不影响租赁合同的效力。因此，邹成拍卖取得房屋后，可以作为权利人，在原租赁合同期限内向刘瑛、蔡学锋主张租金。虽然租赁合同约定刘瑛、蔡学锋在2016年12月31日前交纳2017年度租金，但其未提供已交纳的证据，故其仍应向邹成支付2017年6月19日至2017年12月31日的租金。刘瑛、蔡学锋于2017年10月25日收到本院（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书后，已知道案涉房屋所有权利人已变更为邹成，其应当向邹成支付租金。刘瑛、蔡学锋以其向董捷平交纳了租金为由，拒绝向邹成支付2018年至2019年的租金没有法律。因邹成没有要求解除合同，刘瑛、蔡学锋加建的房产，不影响邹成主张租金。刘瑛、蔡学锋提出应当对加建的厂房进行处理后再收取租金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上所述，刘瑛、蔡学锋的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15274元，由上诉人刘瑛、蔡学锋负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一九年十二月三日书记员  张周舟