湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2209号上诉人（原审被告）：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市九华经济区富洲路98号604室。法定代表人：梁艳红。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王毅强，男，1965年10月20日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。上诉人湘潭美江房地产开发有限公司（以下简称美江公司）因与被上诉人王毅强商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院(2019)湘0302民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人美江公司上诉请求：撤销（2019）湘0302民初2479号民事判决，依法发回重审。事实与理由：一审判决遗漏主体，应当发回重审。房屋逾期交付的原因在于施工方湖南天义建设集团有限公司未按时竣工，依法应由该公司进行赔偿，本案结果与该公司具有利害关系，一审法院应通知其参加诉讼。一审法院在上诉人提出后仍拒绝追加湖南天义建设集团有限公司参加诉讼而直接作出判决，程序错误，应当发回重审。另外，合同虽约定了违约金计算方式，但远高于王毅强损失，依法应当予以调低。目前无法确定具体的违约期限，具体交房日期无法确定，故王毅强的诉讼请求不具有确定性。被上诉人王毅强辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，美江公司要求调低违约金没有法律依据。王毅强自愿放弃2019年8月27日之后的违约金。请求驳回上诉，维持原判。王毅强向一审法院起诉请求：一、判令美江公司继续履行合同约定的交房义务。二、判令美江公司向王毅强支付从2016年7月1日起至起诉之日（2019年4月28日）止共计1032日逾期交房违约金人民币40764元，并按照39.5元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。三、本案全部诉讼费用由美江公司承担。一审法院认定事实：2015年4月22日，王毅强（买受人）与美江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：王毅强购买美江公司开发的位于湘潭市九华经开区房屋一套，建筑面积114.85平方米，套内建筑面积92.2平方米，单价每平方米3439.27元，房屋总价395000元。付款方式为：2015年4月23日前将首付款125000元存入指定监管账户，余款270000元于2015年4月24日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限（本合同约定的特殊情况外）将该商品交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，王毅强按照合同约定向美江公司支付了全部购房款。美江公司自认，截至本案辩论终结之日止，涉案房屋尚未办理竣工验收合格手续，未交付与王毅强。一审法院认为：王毅强与美江公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。王毅强、美江公司均应诚实信用履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而涉案房屋未经竣工验收合格，尚不具备交付条件，王毅强诉请美江公司交付房屋，依法不予支持。王毅强辩称本案所涉项目系由天义公司承建，本案的裁判结果与天义公司具有法律上的利害关系，请求追加天义公司为本案被告或者第三人。庭审中，一审法院已向美江公司释明，本案为商品房销售合同纠纷，王毅强依据与美江公司签订的《商品房买卖合同》提起本案诉讼，天义公司并非案涉合同的相对方，根据合同的相对性原则，对于美江公司要求追加天义公司为被告或第三人的申请不予准许。如果美江公司认为因天义公司的原因导致逾期交房，使其产生相应的经济损失，可与天义公司另行协商解决，或者另案主张权利。关于违约金的标准应如何确定的问题。王毅强要求按合同约定的标准即按日支付已付房价款万分之一的违约金，美江公司认为合同约定的违约金超出王毅强的实际损失，应当酌情进行调整。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是王毅强、美江公司的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，王毅强依约履行了全部付款义务，如果调低逾期交房的违约金，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关买方逾期付款与卖方逾期交房均约定有具体的违约责任，双方权利义务对等。故美江公司要求对违约金酌情进行调整没有法律依据，不予采信。美江公司应当按《商品房买卖合同》第十一条约定支付逾期交房违约金，即应从2016年7月1日起按日计算支付已付房款万分之一的违约金，但因美江公司对案涉楼房至今尚未进行竣工验收，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，该房屋是否能实际交付尚不确定，故其违约金计算至法庭辩论终结之日即2019年8月27日为宜，即45504元（395000元×0.0001×1152天），如之后继续存在违约事由，王毅强可与美江公司另行协商解决，或者另案主张权利，王毅强主张违约金支付至实际交房之日，依法不予支持。判决：一、美江公司于本判决生效后十内向王毅强支付逾期交房违约金45504元（从2016年7月1日起计算至2019年8月27日止）；二、驳回王毅强的其他诉讼请求。一审案件受理费820元，减半收取410元，由美江公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、违约金的计算标准问题；二、一审法院是否遗漏诉讼主体，程序是否违法。关于焦点一，美江公司与王毅强签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的计算方法有明确约定，即出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。美江公司逾期交房，应依约向王毅强支付违约金。美江公司上诉提出违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，湖南天义建设集团有限公司并非案涉商品房销售合同主体，并非本案的必要共同诉讼人，一审法院对美江公司申请追加湖南天义建设集团有限公司参加诉讼不予准许，程序并无不当。美江公司上诉提出一审遗漏诉讼主体，程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，美江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由湘潭美江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇一九年十二月十三日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……