云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1315号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋涛，男，1973年12月30日出生，汉族，湖北省武汉市人，户籍所在地武汉市江汉区，现住云南省大理经济开发区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳雪莲，女，1966年8月6日出生，汉族，云南省弥渡县人，户籍所在地云南省大理市，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：杨重喜，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓宇，云南天外天（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。原审第三人：李明思，女，1988年5月4日出生，哈尼族，云南省宁洱县人，户籍所在地宁洱县，现住云南省大理市。上诉人宋涛因与被上诉人欧阳雪莲，原审第三人李明思房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋涛上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人未违约，支付租金在合同履行过程中，2018年上诉人实际支付了款项，被上诉人实际接受了款项，上诉人并不存在违约。2017年8月，上诉人引入新合伙人李明思，实行责任经营模式，并不存在被上诉人所称的转租事实，也未存在违约情形。二、鑫昌宾馆目前的装修是上诉人投资的，并在原有建筑物基础上加建了近1000平方米，宾馆所有设施均是上诉人购置，总投资160万元。三、鑫昌宾馆第二轮租赁协议签订时间是2016年7月2日，起租时间是当年10月8日，而后租金实际交付时间均为当年10月，被上诉人均未提出异议，而2018年10月交付2018年10月至2019年10月房租时，被上诉人就起诉上诉人违约了。四、2016年至2018年6月前，宾馆生意一直较清淡，昆明至大理动车开通后人流量骤增，此时第三人向被上诉人提出直接租赁宾馆并同意增加房屋，并拖延向上诉人交付房租，被上诉人在第三人配合下起诉上诉人违约，以达到其二人侵吞上诉人资产的目的。五、租赁协议中房租递增幅度为5%-8%，而交付2018年10月至2019年10月房租时，被上诉人要求交20万元，上诉人不同意，双方未协商好，此时被上诉人已与第三人私下达成协议，并在上诉人不知情的情况下，直接收取第三人20万元房租。六、上诉人与第三人合作的经营范围不仅是向被上诉人承租的35间客房，还包括上诉人加建的部分，因此第三人应向上诉人交付房租，而不是向被上诉人交付房租。另宾馆除客房外的休闲及办公区域，上诉人又与其他人合作经营，因此被上诉人与第三人直接达成租赁协议是严重损害上诉人利益的。被上诉人欧阳雪莲答辩称，一、被上诉人虽对一审驳回被上诉人要求解除租赁合同的判决有异议，但因本案至今已一年多时间，被上诉人已身心俱疲，故未提出上诉。二、针对上诉人的上诉理由，被上诉人认为：1.上诉人擅自转租，又拒不支付租金，已经构成违约。2.双方的租赁合同约定得很清楚，租金提前半年支付，且双方的聊天记录也很清楚，被上诉人已数次催要租金，但直到被上诉人起诉，上诉人也没有任何缴纳租金的意愿。3.上诉人认为被上诉人与第三人配合起诉企图侵吞其资产是无稽之谈。双方合同约定了租金涨幅，2018年10月至2019年10月的租金应是19.6万元，双方的聊天记录可看出，被上诉人认可2018年10月至2019年10月的租金应该是20万元。被上诉人找到第三人时，第三人表示已交了8万元租金给上诉人，但上诉人却将租金据为己有，后经被上诉人反复催要，上诉人才授意第三人支付被上诉人8.6万元的租金，并且上诉人一审时也承认8.6万元租金是其让第三人支付的，支付凭证也是上诉人提供的，现在又不承认该事实，明显自相矛盾。4.鑫昌宾馆是被上诉人的房产，上诉人租赁了被上诉人房产，不仅不向被上诉人缴纳房租，还要让实际经营的第三人向其缴纳房租，明显就是利用被上诉人的房产赚取租金。5.上诉人将鑫昌宾馆分为两部分进行转租，以此利用上诉人的房产赚取更多收益。上诉人的违约事实证据确实充分，请求驳回上诉，维持一审判决。原审第三人李明思陈述，上诉人的上诉理由没有事实依据，第三人对一审判决没有意见。原审原告欧阳雪莲向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，由被告及第三人将租赁房屋返还给原告；二、判决被告及第三人支付原告自2018年10月8日起至租赁合同解除之日止按527.56元/天计算的租金；三、判决被告支付原告违约金10万元；四、由被告承担本案诉讼费用。反诉原告宋涛向一审法院反诉请求：一、判令原告赔偿被告投资款未收回部分的损失50万元；二、判令原告支付给被告违约金10万元；三、由原告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于大理经济开发区鑫昌宾馆租赁给被告用于经营，租期5年。双方在合同签订后按约履行合同义务。合同到期后，双方于2016年7月2日又签订《鑫昌宾馆租赁合同》，约定：原告将大理经济开发区鑫昌宾馆所有客房、大堂、员工厨房、保安室、停车场等出租给被告宋涛用于经营。租期5年（2016年10月8日至2021年10月8日），第一年租金16.6万元，此后，每年租金在第一年租金基础上每年增加5-8%，一年支付一次，提前半年交付。被告须爱护所租区域的房屋，负责租期内房屋的维护、维修，需改变房屋结构时，必须取得原告同意。在经营过程中，未经原告同意被告不允许将所租房屋转租。被告租期届满后，装修后的固定设施不能拆除（床、桌子、电视等房屋内可搬走的除外）。双方如有违约，违约方则赔偿对方违约金10万元。合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告管理使用，被告向原告付清了2016年10月8日至2018年10月8日的租金（两年合计33.2万元，第二年租金原告同意由被告交纳16.6万元）。2017年8月16日，被告宋涛与第三人李明思签订《合作协议》，约定在2017年8月18日至2021年10月7日的合作期间鑫昌宾馆由第三人经营，房屋租金由第三人向被告交付，被告再交付给原告；在合作期间由第三人补偿被告鑫昌宾馆前期装修投资费20万元，协议还对双方的其他权利义务做了约定。协议签订后，被告将鑫昌宾馆交付给李明思管理使用。2018年7月原告到鑫昌宾馆内找被告催索下一年度租金，知悉鑫昌宾馆由第三人在经营，第三人告知原告其向被告转租宾馆的相关情况，并提供给原告双方签订的《合作协议》复印件。2018年9月20日，第三人受被告委托向原告支付租金8.6万元。2018年11月30日，第三人又向原告支付租金11.4万元。2018年10月8日起，原告多次微信联系被告，要求支付租金及违约金。案件审理中，第三人明确表示，其向原告交付的20万元，均为代被告宋涛支付2018年10月8日至2019年10月8日的租金，如解除原、被告签订的租赁合同，将会损害第三人的合法利益，不同意解除该合同。一审法院认为，原、被告签订的《鑫昌宾馆租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，被告未按合同约定期限履行交纳租金的义务，其行为已违约，应依法承担违约责任，原告要求被告按合同约定支付违约金10万元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方合同约定“在经营过程中，未经原告同意被告不允许将所租房屋转租”，虽被告将案涉宾馆转租给第三人时未征得原告同意，但原告在知悉该转租情况后，又收取了第三人交纳的租金，应视为其对被告与第三人转租行为的追认，故被告与第三人签订的转租协议有效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”的规定，现第三人已代被告交付了2018年至2019年的租金，并明确表示不同意解除原、被告签订的租赁合同，其抗辩合法有据，一审法院予以采纳。对原告要求解除其与被告签订的租赁合同的主张，一审法院不予支持。另就2018年10月8日至2019年10月8日的租金金额问题，原、被告双方在合同中“每年增加5-8%”的约定，属于约定不明，在案件审理过程中，原、被告双方当事人又不能就每年递增租金金额协商达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，结合本案实际情况，一审法院酌情确定以第一年租金基础，每年租金在上一年度租金基础上增加6.5%的标准计算，故2018年10月8日至2019年10月8日间的年租金数额应为188,281元（16.6万元×106.5%×106.5%）。就第三人已支付的20万元，扣减该年度租金后剩余的11,719元（20万元-188,281元），可用于冲抵下一年度租金。被告反诉要求原告赔偿投资款未收回损失50万元及由原告支付违约金10万元的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、由被告宋涛在本判决生效之日起十日内支付原告欧阳雪莲违约金人民币10万元；二、驳回原告欧阳雪莲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告宋涛的反诉请求。案件受理费2,300元，由原告（反诉被告）欧阳雪莲负担1,500元，由被告宋涛负担800元；反诉案件受理费减半收取4,900元，由反诉原告（被告）宋涛负担。二审中，当事人没有在举证期限内提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，上诉人宋涛未按其与被上诉人欧阳雪莲签订合同的约定按时支付租金，且其还违反合同约定，未经欧阳雪莲同意，将租赁物转租给第三人，对此，宋涛应承担相应的违约责任。一审判决宋涛按照合同约定支付欧阳雪莲违约金10万元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人宋涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人宋涛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年十二月二十四日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸