江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3385号上诉人（原审被告）：张建新，女，1954年6月2日生，汉族，住无锡市。1委托诉讼代理人：刘建龙，江苏上隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺辉，江苏上隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙盘忠，男，1945年6月28日生，汉族，户籍所在地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：姜辉，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：董长珍，江苏法舟律师事务所律师。上诉人张建新因与被上诉人孙盘忠所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2018）苏0211民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张建新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙盘忠的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实理由：一、我国不动产登记采取债权形式主义，不动产登记在我国和动产的占有规则一样，均仅为权利外观，而不是实质性的权利确认，人民法院有权对不动产登记所依据的法律关系进行实质性审查以确认不动产的真实权属。本案中，存在两张不动产权证书分别是孙盘忠于1994年通过购房取得的房屋所有权证和张建新于1996年通过房改售房取得的房屋所有权证。这两份房产证孰先孰后并不是民事确权的依据，孙盘忠和张建新是基于什么样的法律关系取得房屋所有权才是本案的实质性的争议焦点，所依据的法律关系是否有效是本案确权的基础。其认为，应当进一步查明诉争房屋的性质，孙盘忠购买房屋的出卖方以及孙盘忠本人是否有权获得诉争房屋等不动产登记所依赖的基础法律关系方面的事实。二、请二审法院注意以下问题，1.查明该房屋的性质，需要查明孙盘忠购买房屋的过程是否符合交易习惯；2.房屋登记部门核发给孙盘忠房屋所有权证过程中，是否有完整、合法的审核手续；3.原无锡市房产管理局（以下简称市房管局）于2006年注销的包含孙盘忠在内相关材料依据。4、对2018年原国土资源局做出的撤销2006年市房管局做出的注销房屋产权证决定相关依据进行审查。被上诉人孙盘忠辩称，在一审中以及行政案件中已经查明了相关的事实，查明的证据已经客观反映了当时的状况。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙盘忠向一审法院起诉请求：确认无锡市滨湖区水秀新村59-501室房屋（以下简称501室房屋）归其所有。事实和理由：其于1994年12月27日与无锡市六建第五建筑工程分公司（以下简称六建五分公司）签订《商品房房屋销售合同书》，由其出资购买501室房屋，其支付了全部购房款并交纳了全部费用，原无锡市郊区房地产管理局（以下简称郊区房管局）于1994年12月向其颁发了房屋所有权证，后该房屋一直由其居住使用至今。2016年底其准备出售该房屋时，至产监部门查询后被告知该房屋被登记在张建新名下。后其委托律师查询后得知501室房屋于1996年由张建新申请并登记至张建新名下，而其房屋所有权证也被莫名公告注销。其经多方沟通无果后，于2017年6月向滨湖法院提起民事诉讼要求确权，滨湖法院以“孙盘忠权利登记被注销，系无锡市房产管理局的具体行政行为（公告注销）所致，而非不动产登记机关错误登记行为所致，故孙盘忠以民事诉讼的方式确认其所有权，属程序不当”为由，裁定驳回起诉。后其向梁溪区人民法院提起行政诉讼，在行政诉讼过程中，无锡市国土资源局作出决定，撤销了房管部门作出的锡郊房权字××号房屋所有权证注销决定。现该房屋存在两个权利登记状态，而501室房屋由其出资、实际使用，且其已经取得了房屋权利登记，在此情况下张建新的申请购房行为侵犯了其合法权益，导致其权利无法正常行使，综上请求确认其对501室房屋的所有权。张建新一审辩称：1.其不是适格的被告，本案应为行政诉讼，不属于民事诉讼的受理范围，应当裁定驳回起诉；2.孙盘忠以假乱真，其才是案涉房屋的所有权人，故孙盘忠的诉讼请求缺乏事实和法律依据；3.孙盘忠长期非法侵占案涉房屋属于侵权，其保留另案向孙盘忠主张返还房屋的权利。一审法院查明以下事实：张建新与杨贵宝系夫妻关系。1988年1月，张建新原工作单位江苏省电子产品监督检验所（以下简称电子监检所）将501室房屋作为公房分配给张建新。张建新陈述，从分房后，其与家人居住在该房屋内，1994年因其家中新购其他房屋，便搬出501室房屋。1996年6月，张建新经申请并获批后，以房改售房形式向无锡市人民政府购买501室房屋。1996年6月30日张建新（乙方）与郊区房管局（甲方）签订《无锡市出售公有住房合同》，约定郊区房管局将501室房屋出售给张建新，以一次性支付6852.6元购得501室房屋。1996年10月10日，张建新取得市房管局颁发的证号为NO.173152的房屋所有权证。还查明，1994年12月27日，孙盘忠与六建五分公司签订《商品房屋销售合同书》，由孙盘忠向六建五分公司购买501室房屋，孙盘忠交纳了全部购房款等费用。1994年12月，郊区房管局向孙盘忠颁发了锡郊房权字××号房屋所有权证。购买该房屋后，孙盘忠一家一直居住在该房屋内至今。2002年孙盘忠儿子、儿媳以及孙子的户口也迁入该房屋。2017年6月19日，孙盘忠以张建新为被告诉至滨湖法院，认为张建新错误申请登记的行为侵犯了其房屋所有权，主张确认501室房屋所有权归其所有。2017年7月6日，滨湖法院向无锡市房屋产权登记中心滨湖分中心调查，该分中心向法院提供了501室房屋档案中的一份2006年12月15日无锡日报B7版刊登的公告，该公告载明市房管局注销孙盘忠持有的锡郊房权字××号《房屋所有权证》，同时还告知了相对人有权申请复议及行政诉讼。滨湖法院经审查认为，501室房屋在1996年10月10日至2006年12月15日期间，孙盘忠的所有权以及张建新的所有权同时并存，直到市房管局注销了孙盘忠持有的房屋所有权证，现状态为孙盘忠实际占有并使用501室房屋，产权登记在张建新名下。因孙盘忠权利登记被注销，系市房管局的具体行政行为（公告注销）所致，而非不动产登记机关错误登记行为所致。故孙盘忠以民事诉讼方式确认其所有权，属程序不当。经该院向孙盘忠释明，孙盘忠坚持以民事诉讼主张权利，滨湖法院裁定驳回孙盘忠的起诉。孙盘忠不服提出上诉，本院二审于2017年11月23日作出裁定，认为因不动产物权的归属纠纷以及因不动产物权登记基础的民事法律关系或行为效力的争议纠纷可以独立提起民事诉讼。不动产登记纠纷，应当依据行政诉讼解决。本案中，孙盘忠对501室房屋的不动产登记状态提出异议，非因不动产登记基础的买卖、赠与、抵押等民事法律关系产生的纠纷，而是因房管部门重复颁发产权证明以及公告注销的行政行为引起的不动产登记纠纷，应当通过行政诉讼解决。综上，裁定：驳回上诉，维持原裁定。后孙盘忠提起行政诉讼，无锡市国土资源局（以下简称国土局）于2018年5月14日作出决定，载明在处理（2018）苏0213行初17号行政诉讼案件中，发现该注销决定未书面告知孙盘忠，根据《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第十六条，注销房屋权属证书，应当书面告知权利人，经研究，决定撤销锡郊房权字××号房屋所有权证注销决定。国土局作出上述决定后，孙盘忠向一审法院提起本案诉讼。另查明，经法院向产监部门调查，501室房屋档案中反映：1994年12月郊区房管局不动产登记簿登记孙盘忠为501室房屋的所有权人，并于当月向孙盘忠颁发房屋所有权证，因2006年12月市房管局办理了孙盘忠所持所有权证的注销手续，故不动产登记簿的相关登记也被注销；1996年10月市房管局在不动产登记簿登记张建新为501室房屋的所有权人，并于当月向张建新颁发房屋所有权证。目前501室房屋登记簿登记的所有权人为张建新。本案中，双方均否认对方享有501室房屋的所有权，双方分别进行了举证。其中孙盘忠提交如下证据：证据1.2017年8月31日孙盘忠代理律师对刘凤娣所作调查笔录，刘凤娣陈述其于1988年搬进水秀新村59-303室房屋，其是该楼居民小组长；其认识孙盘忠，听说孙盘忠家是购买的59-501室房屋，孙盘忠一家从90年代搬过来后一直居住该房屋；在孙盘忠搬进来之前，501室房屋居民男的大概姓钱，女的大概姓刘。证据2.杨贵宝胜利新村71号702室房屋档案查询资料，该资料显示1996年6月杨贵宝通过房改售房形式购买了胜利新村71号702室房屋（建筑面积96.65平方米），且根据档案记载该房屋原为公房，由张建新单位负担了部分房款。证据3.无锡市市区出售公有住房实施细则，根据该政策文件按成本价购买公有住房每个家庭只能购买一次，但是，胜利新村71号702室房屋档案资料中显示该房屋按成本价702元/平方米购买，而501室房屋张建新房改售房资料里显示也是按照成本价702元/平方米购买的。张建新与杨贵宝家庭不可能以成本价房改两次。证据4.从张建新原工作单位调取的分房以及房改资料，该单位档案中仅有张建新分配501室公房的资料，并无该房屋后续房改售房的相关资料。经质证，张建新对孙盘忠提交的证据1不认可，认为证人证言不真实且证人并未出庭接受质询；对证据2、3、4真实性无异议，但认为杨贵宝的房改房与张建新的房改房之间并无关联，且根据无锡市政策，无锡市房改部门允许夫妻双方购买二套以上房改房时，可以合并计算面积，超过面积的按市场价计算价格，无锡市市区出售公有住房实施细则中关于每个家庭只能购买一次的内容并未实施。张建新提供如下证据:证据1.在拍摄的照片四张，证明该两栋楼建造单位是武进县运村工程有限公司，而非六建五分公司，因此六建五分公司并非开发商，也非施工单位，不可能将501室房屋出售给孙盘忠。证据2.张建新与溪南房管所签订的两份公租房租赁契约，证明501室房屋系公租房，直至1996年张建新还与房管所签订租赁契约交纳租金，表明501室房屋系公租房，不可能由六建五分公司对外出售。经质证，孙盘忠对张建新提交的证据1真实性无异议，但认为不能证明所有房屋均为武进公司施工；对证据2因张建新提交的是复印件，真实性无法确认。一审法院认为：人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：……（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言……本案中，双方均提交了相关证据试图证明对方对501室房屋进行所有权登记的基础资料不真实、不合法或者存在疑点，但是双方提交的证据的证明力均不能推翻房管部门的档案资料。根据档案资料，可以反映孙盘忠于1994年通过购房取得了501室房屋的所有权证，张建新于1996年通过房改售房获得了501室房屋的所有权证。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。1994年12月登记机关在不动产登记簿登记孙盘忠为501室房屋的所有权人，并向孙盘忠发放了房屋所有权证。2006年12月房管部门虽然注销了孙盘忠持有的所有权证并注销登记，但是2018年5月登记机关又撤销上述注销，恢复了孙盘忠所持房屋所有权证的效力。根据不动产权属证书记载的事项应与不动产登记簿登记一致的原则，不动产登记簿也应恢复登记孙盘忠为501室房屋所有权人。基于此，1994年12月孙盘忠便取得了501室房屋的所有权。再者，根据一物一权的基本原则，虽然1996年张建新取得了501室房屋所有权证，也进行了相应登记。但是，在孙盘忠所持房屋所有权证合法有效的情形下，物权法不能承认张建新对501室房屋享有所有权。因此，501室房屋所有权应归孙盘忠所有。至于张建新遭受的相关损失，可由张建新向售房单位另行主张。关于张建新抗辩本案不应通过民事诉讼途径解决，而应通过登记机关登记错误的行政诉讼解决。因孙盘忠持有的501室房屋所有权证效力已被恢复，对于孙盘忠而言，不再存在登记错误，故而孙盘忠可以通过民事确权诉讼主张权利。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条之规定，作出判决：确认无锡市滨湖区水秀新村59号501室房屋归孙盘忠所有。一审案件受理费6910元，由张建新负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审补充查明，在杨贵宝购买胜利新村71号702室房屋的档案中，有六建五分公司出具的一份收据，金额5000元，收款事由“房款”。2006年12月15日，市房管局的注销公告载明：为了加强房屋权属管理，保障房屋权利人合法权益，根据《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，经研究决定注销下列房屋的房改、调产等原因应缴销而未缴销《房屋所有权证》……。二审中，张建新持本院开具的调查令向无锡市不动产登记中心（以下简称市登记中心）调取了注销孙盘忠房屋所有权证的档案，其中有孙盘忠申请办理产权登记的资料，除一审法院已调取的外，另有一份无锡市郊区规划管理局于1992年6月2日颁发的建筑执照，一份手绘的501室房屋平面图。经质证，张建新认为，501室房屋系其原工作单位电子监检所在1987年购买，而建筑执照于1992年签发，与事实不符；房屋平面图系手绘制作，材料真实性不能证明，说明孙盘忠取得501室房屋存在违法情形。孙盘忠认为，501室房屋是否于1987年建成，并无证据证明；手绘图上标有日期“95.1.5”，在其领证之后，说明系对其购买房屋的一种确认。张建新另提交了照片打印件，称来源于电子监检所，包括1987年购买稻香新村房屋的协议书、转账支票、房屋销售结算单，证明501室房屋系电子监检所向南长区城建综合开发公司购买的事实，后由其向单位申购公有住房获取。经质证，孙盘忠认为，没有提交原件，真实性不认可，无法看出关联性，从张建新档案中存留的出售公有住房的材料看并非是向单位购买。因此对真实性、关联性不认可。2019年12月4日，本院至市登记中心调查，市登记中心答复：孙盘忠是登记于郊区房管局，张建新是登记于市房管局，当时两个登记机构的信息不共享，故产生了一房两证的情形；两个登记行为，均有相应的手续，均得到了当时登记机构的认可。经质证，张建新认为登记中心只是明确了登记行为，而没有明确501室房屋的权属；孙盘忠的登记只是一个事实行为，但孙盘忠提交登记的材料与真实情况不符。孙盘忠认为，其于1994年的登记行为合法，则501室房屋不能以任何方式再出售和处置。以上事实，有不动产登记中心档案资料、调查笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据市登记中心答复，被上诉人孙盘忠与上诉人张建新的登记均有相应的手续，均得到了当时登记机构的认可。一审法院根据一物一权的原则，确认登记在先的孙盘忠取得501室房屋物权符合法律规定。二审针对上诉人张建新的上诉意见，进一步分析如下：案外人六建五分公司将501室房屋出售给孙盘忠，孙盘忠依据《商品房房屋销售合同书》办理了所有权登记，即郊区房管局作为登记机构对合同的真实性进行了审查，并依职权颁发了产权证书，故该产权证书具有较高的证明力。则张建新认为登记不真实的，应由其提交反证或反驳证据。张建新对六建五分公司的主体身份提出异议，认为无权与孙盘忠签订《商品房房屋销售合同书》，但六建五分公司不仅参与了501室房屋的处分，之后也参与了张建新家庭办理胜利新村房屋登记过程中的收取房款、开具收据。既然胜利新村房屋的登记是真实的，则说明六建五分公司是一个有权处分包括胜利新村在内的房屋主体。六建五分公司出售501室房屋的行为，于1994年当时得到了郊区房管局的认可；二审中经本院向市登记中心调查，亦未否定当时的登记行为，据此，应推定孙盘忠的登记行为的真实、合法、有效。关于孙盘忠产权证上的面积68平方米，与张建新产权证上的面积56.4平方米不一致，虽无法查明是何原因所致，但即使存在错误，亦完全可以通过重新测量后纠正该瑕疵，但不足以否定孙盘忠的登记。张建新主张孙盘忠的登记不真实，并无充分的反证，本院对其主张不予采信。综上，张建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6910元，由上诉人张建新负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一九年十二月六日书记员  范 洁