湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终2984号上诉人（原审原告）：叶祥，男委托诉讼代理人：徐望景，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳市飞达房地产有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园6005室。法定代表人：吴友生，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡熙中，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：衡阳市元盛物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园6003号。法定代表人：吴建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭滔滔，湖南居安律师事务所实习律师。原审被告：吴建国，男，1963年8月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区人民中路15号4-302户。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭滔滔，湖南居安律师事务所实习律师。上诉人叶祥因与被上诉人衡阳市飞达房地产有限公司（以下简称飞达公司）、衡阳市元盛物业管理有限公司（以下简称元盛公司），原审被告吴建国委托合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶祥上诉请求：撤销原判，改判飞达公司、元盛公司连带赔偿叶祥自2016年2月1日起至2018年12月31日止的房屋租金55636元，并支付滞纳金5563.6元，合计62399.6元，本案诉讼费由飞达公司、元盛公司负担。事实和理由：叶祥向飞达公司购买案涉房屋时，飞达公司作出承诺给予业主稳定收益，并将前两年的租金从叶祥应付的购房款中扣除，事后叶祥与元盛公司签订《委托经营管理合同书》的行为就是飞达公司在履行带租销售的约定，飞达公司固定收益的承诺虽未写入房屋买卖合同中，但已构成买卖合同的重要部分，故本案案由应定为商品房买卖合同纠纷；飞达公司与元盛公司签订《租赁经营合同》，事后双方又解除该合同的行为就是在恶意规避经营风险，元盛公司与飞达公司存在关联交易，构成人格混同。综上，飞达公司在本案中应承担连带赔偿责任。元盛公司辩称，其作为《委托经营管理合同书》的相对人，双方之间形成的是委托关系，元盛公司与飞达公司并不存在人格混同的情形，原审判决元盛公司承担相应的民事责任并无不当，请求驳回叶祥的上诉请求。飞达公司辩称，其与业主之间就案涉房屋形成的是房屋买卖合同关系，飞达公司不是《委托经营管理合同书》的当事人，叶祥在一审提交的宣传单并非是飞达公司制作和发放的，固定收益的承诺并不构成买卖合同的内容，且飞达公司与元盛公司是两个独立的法人，不存在人格混同的情形，叶祥主张飞达公司承担连带赔偿责任于法无据，请求驳回上诉，维持原判。吴建国述称，本案处理与其无关。叶祥向一审法院起诉请求：1．判令元盛公司、吴建国、飞达公司连带支付叶祥2016年2月至2018年12月的租金58452.56元，并支付迟延付款滞纳金21346.17元；2．本案受理费由元盛公司、吴建国、飞达公司负担。一审法院认定事实：2008年1月18日，叶祥与元盛公司签订《委托经营管理合同书》，约定：叶祥将其在飞达公司购买的位于衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园4层125号商业用房委托给元盛公司经营，元盛公司有权直接经营或者交予第三方经营（包括出租、承包等形式）；委托经营期限为2008年1月19日至2025年10月1日；委托经营收益为2008年1月19日至2018年1月18日止元盛公司每年支付给叶祥收益4075元，2018年1月19日至2025年10月1日止元盛公司每年支付给叶祥收益4279元，该收益为固定模式，不管经营与否，元盛公司均应支付叶祥上述款项，元盛公司每半年向叶祥支付一次收益金，元盛公司在上述收益金中扣除100元/年作为管理服务费；元盛公司须按时向叶祥支付收益金，若超过15天没有支付则需按年度收益金的万分之十每日向叶祥支付滞纳金。同日，叶祥与元盛公司签订第二份《委托经营管理合同书》，委托经营房屋为位于衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园4层126号商业用房；第一段时间经营收益为4297元/年，第二段时间经营收益为4512元/年；其他条款与第一份合同基本一致。叶祥与元盛公司签订第三份《委托经营管理合同书》，委托经营房屋为位于衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园4层129号商业用房；第一段时间经营收益为5341元/年，第二段时间经营收益为5608元/年；其他条款与第一份合同基本一致。叶祥与元盛公司签订第四份《委托经营管理合同书》，委托经营房屋为位于衡阳市蒸湘区解放西路2号丽天名园4层130号商业用房；第一段时间经营收益为5472元/年，第二段时间经营收益为5746元/年；其他条款与第一份合同基本一致。元盛公司与飞达公司签订《租赁经营合同》，将上述房屋转租给飞达公司使用，飞达公司又将该房屋转租给案外人步步高商业连锁有限公司（以下简称步步高公司）使用。飞达公司接受元盛公司委托将上述合同的收益金直接支付给叶祥，收益金支付至2015年12月31日，合计91413元。之后，元盛公司未向叶祥支付任何收益金。2016年1月27日，飞达公司向元盛公司发出《通知》，解除双方于2006年9月30日签订的《租赁经营合同》。另查明，元盛公司于2006年9月11日在衡阳市工商行政管理局石鼓分局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人独资），吴建国系该公司独资股东、法定代表人。飞达公司于2000年12月11日在衡阳市工商行政管理局登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系吴友生。一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。本案中，叶祥与元盛公司签订了《委托经营管理合同书》，该合同虽名为委托经营合同，但该合同实质内容为叶祥作为出租人将其房屋出租给承租人元盛公司使用并定期给付租金的合同，该合同符合房屋租赁合同的构成要件，故本案系房屋租赁合同纠纷。叶祥与元盛公司签订的合同合法有效，叶祥按约定将房屋交付给元盛公司使用，元盛公司应按照合同约定支付租金，故对叶祥要求元盛公司支付房屋租金的诉讼请求予以支持。经核算，元盛公司自2016年2月1日起至2018年12月31日止共拖欠叶祥房屋租金56836元，扣除1200元管理费，元盛公司共需支付叶祥上述期间的房屋租金55636元。上述合同约定元盛公司未及时支付租金应按万分之十每日向叶祥支付滞纳金，明显高于其损失范围，该院酌情认定滞纳金按照总租金的10%支付，故元盛公司应支付叶祥滞纳金5563.6元（55636元×10%）。元盛公司、飞达公司均系有限责任公司，独立法人，叶祥未提供证据证明元盛公司、吴建国、飞达公司存在资产混同，故对叶祥要求吴建国、飞达公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、元盛公司于本判决生效后十日内支付叶祥自2016年2月1日起至2018年12月31日止的房屋租金55636元，并支付滞纳金5563.6元，合计62399.6元；二、驳回叶祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取898元，由元盛公司负担。本院二审期间，叶祥当庭提交《租赁合同》一份，拟证明该租赁合同是叶祥在购买案涉房屋时飞达公司给的，飞达公司与元盛公司是关联公司，飞达公司在本案中应承担连带责任。叶祥申请了证人王小春出庭作证，本院予以准许。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对叶祥提交的证据及证人证言，本院认证如下：飞达公司在询问中认可叶祥在购买案涉房屋时已将两年租金与叶祥应付的购房款进行了抵扣等陈述，可印证叶祥提交的证据及证人证言的真实性，故对叶祥提交的证据及证人证言予以采信。经审理查明，飞达公司作为甲方在出售案涉房屋前已于2014年12月3日与作为乙方的步步高公司签订了《租赁合同》，约定租赁时间为2005年9月30日至2025年10月1日，共计20年；该合同第10.5条约定：“若租赁期内乙方经营严重亏损6个月以上（由会计师事务所出具财务报告），合同无法履行时，乙方可以解除合同，但乙方须提前3个月通知甲方。乙方应向甲方支付三个月租金作为赔偿金，双方应按实际租赁天数，即时结清租金及其它相关费用，双方均不承担违约责任。”飞达公司对外出售房屋时已告知叶祥案涉房屋已整租给了步步高公司，双方在结算购房款时已将案涉房屋前两年的租金进行了抵扣。飞达公司陈述，其与步步高公司的租赁合同已于2016年1月19日解除。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于飞达公司在本案中是否应承担连带赔偿责任的问题。从本案已查明的事实看，飞达公司在出售案涉房屋前已将包括案涉房屋在内的其他房屋整租给了步步高公司，双方在《租赁合同》第10.5条约定了解除条件，飞达公司之后再对外出售案涉房屋，叶祥在与飞达公司签订买卖合同时对案涉房屋是先租后卖是明知和同意的，并在结算购房款时扣除了两年的租金，对于飞达公司与步步高公司签订的《租赁合同》约定的剩余租期18年的收益，双方在买卖合同中并未明确约定由飞达公司支付，而是通过元盛公司与叶祥签订《委托经营管理合同书》，由元盛公司进行管理并支付固定收益，事后元盛公司虽又与飞达公司签订了租赁合同，但对于飞达公司与叶祥而言，双方之间并没有形成由飞达公司向叶祥支付固定收益的带返租约定的买卖合同或租赁合同关系，叶祥与元盛公司签订《委托经营管理合同书》及本案实际履行情况表明，案涉房屋的固定收益系由元盛公司支付的，故在本案中叶祥与元盛公司之间形成的是委托合同关系，叶祥与飞达公司之间形成的是不带固定收益约定的买卖合同关系。根据叶祥起诉请求所依据的事实，本案案由应为委托合同纠纷，原审将本案定为房屋租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。因《委托经营管理合同书》合法有效，飞达公司不是《委托经营管理合同书》的当事人，根据合同相对性原则，该合同对飞达公司没有约束力。同时，叶祥主张元盛公司与飞达公司是关联公司，存在人格混同，但未提交充足证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。根据本案实情，原审判令飞达公司在本案中不承担连带责任，于法有据。叶祥主张本案应定性为商品房买卖合同纠纷，元盛公司与飞达公司存在人格混同的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，叶祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1796元，由上诉人叶祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  杨丽萍二〇一九年十二月二十日法官助理  许建中书 记 员  匡光美