江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终1150号上诉人（原审原告）：邹柳，女，1981年12月13日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：李小刚，江西淦阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市暨阳房地产开发有限公司，住所地江西省新余市北湖东路暨阳销售中心。法定代表人：王晓冬，该公司董事长。委托诉讼代理人：温鹏，江西袁河律师事务所律师。上诉人邹柳因与被上诉人新余市暨阳房地产开发有限公司（以下简称暨阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经征得双方当事人同意书面进行了审理。本案现已审理终结。邹柳上诉请求：一、撤销（2019）赣0502民初1286号民事判决，依法改判暨阳公司向邹柳支付违约金25631元（自2017年11月1日算至2018年12月14日止）；二、本案一、二审诉讼费由暨阳公司承担。事实理由：一审法院认定暨阳公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系暨阳公司违约，事实清楚，依法依约暨阳公司应向邹柳支付违约金，但判决结果显失公正。首先，请求二审法院查清其中因果关系。2017年12月19日暨阳公司将未取得竣工验收合格证的房屋（也即不能交付使用的危房），书面声称“已达到交付使用条件”欺诈通知邹柳收房。没有暨阳公司上述欺诈行为，不可能有邹柳受蒙蔽后的收房行为，更不会有《交房相关费用确认书》的签署，因此该确认书应属无效。其次，《交房相关费用确认书》是暨阳公司事先拟定；重复使用的，应为格式条款。《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明（合同法解释二第6条规定提供格式条款的一方已尽合理提示及说明义务承担举证责任）。第40条规定，格式条款具有本法第52条（合同无效的法定情形）和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第三、《交房相关费用确认书》与《暨阳景江花园入住通知书》内容自相矛盾，漏洞百出。明明是暨阳公司通知邹柳收房，而《交房相关费用确认书》中声称“业主自愿向贵公司申请交房”自相矛盾，严重与事实不符；《交房相关费用确认书》仅是面积差价，不动产权登记费，水电费预存的确认，并未说不追究暨阳公司逾期交房的违约责任，一审法院判决任意扩大解释，歪曲事实。综上，暨阳公司欺骗邹柳收房是因，《交房相关费用确认书》的签订是果，没有欺骗不可能签订该确认书。该确认书仅确认购房尾款，面积差价，水电费预存，涉及到不再追究双方相关责任的内容为格式内容，依法无效，恳请二审改判支持邹柳的上诉请求。暨阳公司辩称，邹柳与暨阳公司2018年3月18日在交房过程中经充分协商一致后，邹柳自愿向暨阳公司做出承诺放弃追究暨阳公司的违约责任，邹柳在《交房相关费用确认书》上亲笔签字确认。足以说明是双方真实的意思表示，是邹柳权利的自行处置及放弃，且未违反法律的强制规定及损害国家或第三人的合法利益。邹柳表示的该承诺合法有效，双方应当恪守履约。现邹柳违背诚实信用的原则，再次以违约行为向法院起诉主张暨阳公司的违约责任，也违反了《民法总则》有关诚实守信的基本原则。一审法院驳回邹柳的诉讼请求合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，依法应当驳回邹柳的上诉请求，维持一审判决。邹柳向一审法院起诉请求：1.判令暨阳公司向邹柳支付逾期交房违约金26762元（暂计算至2018年12月31日止）；2.暨阳公司按合同约定以已付房款每日万分之一计算向邹柳支付自2019年1月1日起符合交房条件日止期间的违约金；3.本案的诉讼费由暨阳公司承担。一审法院认定事实：一、2016年12月11日，邹柳与暨阳公司签订《商品房买卖合同》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：邹柳购买的房屋是位于新余市新欣北大道388号景江花园35栋21701室商品房，房款总额为628230元，付款方式为按揭。交付期限：暨阳公司（即出卖人）应当在2017年10月31日前交付房屋。暨阳公司逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，邹柳（即买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，暨阳公司按日向邹柳支付全部房价款万分之一的违约金。二、暨阳公司于2018年3月18日向邹柳开具发票，发票载明的价税合计为628230元。三、2016年3月至2016年12月新欣北大道进行道路改造工程，导致位于景江花园东面的新欣大道无法通车，但通往景江花园东西走向的道路仍然可以通行。四、暨阳公司于2017年12月19日通知邹柳收房，邹柳当月收到了暨阳公司新余市暨阳房地产开发有限公司的通知，但案涉房产于2018年12月14日才取得新余市房地产建设项目竣工验收合格证，邹柳于2018年3月18日向暨阳公司提交了自愿交房申请书，并在自愿申请交房协议上签名，同意了暨阳公司不再承担延期交房的违约责任。一审法院认为，本案争议焦点为：暨阳公司应否承担逾期交房违约金及违约金金额应如何认定？关于该争议焦点，一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。邹柳已经按照合同约定履行了付款义务，暨阳公司未在约定时间内交付符合交房条件的房屋，系暨阳公司违约，应向邹柳支付逾期交房违约金，但邹柳在向暨阳公司提交自愿申请交房协议时，已经明确表示同意暨阳公司不承担延期交房的违约责任，一审法院认为，该行为系邹柳对其权利的一种放弃，于法无悖，故对于邹柳要求暨阳公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，邹柳的诉讼请求不成立，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决如下：驳回邹柳的全部诉讼请求。案件受理费236元，由邹柳承担。本院二审期间，邹柳围绕上诉请求提交了二组证据：1.《相关费用确认书》9份及2019年6月拍摄的案外人钱青瑶与暨阳公司交房现场视频二段，旨在证明：所有《相关费用确认书》是暨阳公司事先拟好，重复使用的格式版本，暨阳公司没有采取合理的方式提请业主注意免除或者限制其责任内容，并对该内容予以说明；业主与开发商工作人员是隔着铁窗办理收房手续，开发商工作人员没有向业主解释说明《交房相关费用确认书》，假如有解释，邹柳是不会在确认书上签字的。2.新余市渝水区人民法院一审生效判决书两份：（2018）赣0502民初2189号（傅小朱、邹细女）、（2018）赣0502民初2186号（许红丽），旨在证明：（1）许红丽及傅小朱、邹细女等一批业主起诉暨阳公司的案件，暨阳公司同样提供《相关费用确认书》，辩称业主表明不再追究开发商的违约责任，故对业主主张赔违约金不应当支持，该批案件判决业主全部胜诉，开发商按判决内容履行完支付违约金义务；（2）一审法院就相同案件事实，有胜诉判决，有败诉判决，自相矛盾。暨阳公司质证认为所谓的现场视频只是其中一小段，不能反映真实情况，《相关费用确认书》非格式合同条款，其内容表述明确没有任何歧义，暨阳公司对确认书没有法定解释义务，不存在欺诈行为。本院认为，交房现场视频是2019年6月拍摄的，拍摄的内容也是案外人钱青瑶与暨阳公司工作人员的交房情况，与本案邹柳没有关联性，该证据不能作为本案的定案依据，不予采纳。九份《交房相关费用确认书》均是案外人签字确认，对其真实性本院予以确认，但不能达到其证明目的。对于一审法院的二份判决书，对其真实性，本院予以确认，但不能达到其证明目的。本院查明，邹柳于2018年3月18日在《交房相关费用确认书》签名，表示自愿向暨阳公司申请交房，交付后不再追究双方相关责任，并就相关费用予以确认。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：暨阳公司是否应当承担逾期交房责任以及违约金如何确定。就上述争议焦点，本院评述如下：邹柳与暨阳公司签订的《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2017月10月31日前，暨阳公司未在双方约定的时间内交付符合交房条件的房屋给邹柳，构成违约，依约应向邹柳支付逾期交房违约金，但邹柳于2018年3月18日自愿在《交房相关费用确认书》上签字，应视为双方变更了商品房买卖合同中对交房条件的约定，故涉案房屋自交付之日起，暨阳公司已经履行完毕交房义务。《交房相关费用确认书》载明交付后不再追究双方相关责任，应视为邹柳自愿放弃追究暨阳公司逾期交房的违约责任。现邹柳向一审法院主张逾期交房违约金，认为是受到暨阳公司欺骗才在《交房相关费用确认书》签字，但其并未提供有效证据予以证实，故邹柳的上诉主张理由不成立，本院不予支持。综上所述，邹柳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人邹柳负担。本判决为终审判决。审判长  邓尧昌审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇一九年十二月十二日法官助理黄艳君书记员周美娟