北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16676号上诉人（原审被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，1979年9月26日出生。委托诉讼代理人：王宇翔，男，1991年12月7日出生。被上诉人（原审原告）：马明涛，男，1984年1月10日出生。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人马明涛合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初25462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月05日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案上诉费及一审诉讼费用由马明涛承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。《租赁协议》是双方基于租赁房屋的真实意思表示，且马明涛自愿遵守协议约定，协议应为有效，而《租赁协议之补充协议》仅是对马明涛作为承租方对于北京市通州区兴贸三街×号院×号楼×单元×层×房屋（以下简称×房屋）未来优先购买权的约定，条款内容并不违反法律法规的强制性规定，亦应有效。法律并没有规定房屋租赁押金及每月最高租金的最高限额，优先购买不等于购买，法院应当尊重民事主体间的意思自治行为，不应强行干预。2.原审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，即使一审法院认定协议无效，涉案房屋也是基于合同取得的财产，应由马明涛返还珠江公司，但一审法院并未一并处理。马明涛辩称：同意一审判决，不同意珠江公司的上诉请求。马明涛于2019年7月向一审法院起诉请求：1.判令珠江公司返还马明涛1633928元及利息（以1633928元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年9月1日起计算至实际退还之日止）；2.诉讼费由珠江公司承担。一审法院认定事实：2017年3月2日，马明涛就×房屋向珠江公司支付20000元租赁定金，珠江公司为马明涛出具了租赁收款专用收据。珠江公司出具的收款专用收据备注内容有“房款总额:2846464元、建筑面积：90．64平方米，单价：31404．06元”。2017年3月6日，珠江公司（甲方）与马明涛（乙方）签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》。《租赁协议》约定：一、房屋基本情况1.甲方将×房屋出租给乙方使用。2.该房屋实测建筑面积为90．64平方米，其中套内建筑面积66．12平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积24．52平方米……二、租赁期自2017年9月5日起至2037年9月4日止，共计20年。甲方于2017年9月5日将该房屋按约定条件交付乙方，但是，若乙方于2017年9月5日之前未将本协议第五条约定的1423232元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租期仍自2017年7月20日起计……三、交付标准该房屋交付标准为毛坯房。四、租金及其缴纳办法1.租金标准：该房屋每月租金为8779元……五、押金1.乙方向甲方支付押金1423232元，乙方签订本协议时支付569293元，于2017年6月7日前支付569293元，于2017年9月5日支付284646元……六、物业管理、其他的相关费用1.乙方同意甲方依法选聘的物业公司负责该房屋的物业管理，并服从该物业公司的管理和遵守物业公司制定的管理守则和各种管理规章……七、房屋维护及维修五年内非乙方原因造成该房屋结构性的损坏，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水，由甲方负责维修。除上述维修事宜以外的所有维修事项均由乙方负责并承担相关维修费用。《租赁协议》还约定了其他相关内容。《租赁协议之补充协议》约定：优先购买权，1.基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后可按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2.房屋价格按照本补充协议的约定，甲方将该房屋以套内建筑面积43049．97元/㎡、总价为2846464元的价格出售给乙方。三、具体购买方式基于通州现行购房政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1.在乙方按时履行租赁协议约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2.自商品房买卖合同签订之日，租赁协议和本补充协议终止，双方权利义务按商品房买卖合同约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分，自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3.由于乙方已经基于租赁协议缴付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分5930．13元/月），故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价……《租赁协议之补充协议》还约定了其他相关内容。2017年3月6日，马明涛向珠江公司支付租赁押金549293元；2017年6月6日，马明涛向珠江公司支付租金押金569293元；2017年8月30日，马明涛向珠江公司支付租金押金284646元、租金52674元；2018年3月5日，马明涛向珠江公司支付租金52674元；2018年8月27日，马明涛向珠江公司支付租金52674元；2019年2月26日，马明涛向珠江公司支付房款-租金52674元。对于马明涛支付的租赁押金、租金（房款-租金），珠江公司向马明涛出具了相应的收款专用收据。因×房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售，2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本案审理过程中，马明涛表示，双方真实意思为买卖涉案房屋，因马明涛不符合购买政策，双方签署了相应的租赁协议，以租赁之名行买卖之实。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。以合法形式掩盖非法目的的合同、损害社会公共利益的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马明涛提交收款专用收据均明确载明有“房款”，有的则详细载明房款总额、建筑面积、单价等；《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金，远超正常房屋租赁所需相应费用，并且协议约定待马明涛获得购房资格珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等；珠江公司因×房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，双方之间并非正常的租赁合同关系，马明涛的实际目的是购买×房屋、珠江公司的实际目的是将该房屋出售给马明涛，但由于马明涛不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到变相销售的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以租赁定金（房款-租金）、租赁押金、租金等名义收取马明涛的款项共计1633928元应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知×房屋不能销售给马明涛的情况下，为规避政策而选择以签订租赁协议的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。马明涛本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，法院对马明涛主张的利息不予支持。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、北京珠江投资开发有限公司于判决生效之日起七日内退还马明涛1633928元；二、驳回马明涛的其他诉讼请求。一审案件受理费10068元，由马明涛负担315元（已交纳）；由珠江公司负担9753元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查，一审庭审中马明涛陈述其居住到2019年9月5日并已将房屋钥匙交给了物业，珠江公司对此表示不清楚。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》是否有效。对于双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的效力问题。本案中，双方签订的《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》约定待马明涛获得购房资格后，珠江公司与之签订商品房买卖合同，且租赁押金与租金较高，同时，收款专用收据明确载明了“房款总额”、“建筑面积”及“单价”等内容，根据房屋租赁市场与房屋买卖市场的情况，结合本案案情可以认定，双方签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》实际上是珠江公司“以租代售”，通过签订租赁协议规避购房政策，达到将该房屋出售给不具备购房资格的马明涛的目的。同时，珠江公司因×房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。一审法院认定双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定无效后，珠江公司以租赁押金、租金等名义收取的马明涛的款项应当予以返还。关于×房屋的返还，一审中马明涛陈述其居住到2019年9月5日并已将房屋钥匙交给了物业，且珠江公司并未提出返还房屋的相应诉求，故对其所述房屋返还问题应一并处理的理由，本院不予采纳。综上所述，珠江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19506元，由北京珠江投资开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 杨 夏审 判 员 万丽丽二〇一九年十二月十日法官助理 李延昭法官助理 陈文文书 记 员 温宇辰