广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异1017号案外人：严诗颖，女，1994年3月4日出生，汉族，住广州市海珠区。申请执行人：广发证券股份有限公司（曾用名：广发证券有限责任公司）。住所地：广州市黄埔区中新广州知识城腾飞一街2号618室。法定代表人：孙树明，该司董事长。委托诉讼代理人：毛兵香，广东一粤律师事务所律师。被执行人：广东省第三建筑工程公司。住所地：广州市越秀区先烈中路81号大院111号自编103房。法定代表人：汤志坚。在本院执行申请执行人广发证券股份有限公司（以下简称广发证券公司）与被执行人广东省第三建筑工程公司（以下简称省三建公司）借款合同纠纷一案【案号为：（2019）粤01执恢198号】，执行依据(1998)穗中法经初字第1号调解书。在执行中，本院依法查封了被执行人省三建公司名下位于广州市海珠区工业大道中路基建二街23号302房。现案外人严诗颖向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。案外人严诗颖向本院提出书面异议称：我外婆李见娣是广东省建筑工程总公司的职工，被分配至原基建二街5号平房居住。我的母亲方惠琼1959年出生便与父、兄弟姊妹共七口人生活于此。1991年，省建公司拆除平房并原地建设拆迁安置房安置原职工，其中302房为分配我们的拆迁安置房。后来，广东省建筑工程总公司改制拆分出省三建公司，302房产权被移交至省三建公司。后期，省三建公司陆续以成本价向其职工出售拆迁安置房，我家庭因无力承担购房款，一直以租用形式使用该房产。几十年来，302房是维持我和母亲生存、生活的唯一居所，承载了我们几十年的记忆和感情。现提出执行异议请求，理由有以下几点：第一，母亲重病缠身，生活困难。我的母亲方惠琼幼年不幸罹患癫痫重疾，被评定为以及重度残疾人，一辈子无工作能力亦无工作收入。我的父亲严伟新在我幼年的时候便已背弃家庭，离家失踪，二十年来从往家里寄过一分一毫。由于长期服用精神药类物，加上缺乏与社会其他人的接触，我母亲的性格较为孤僻，认知能力尚不如8岁的儿童。在这种情况下，我母亲无法融入社会，更无法通过辛勤工作养活自己，在我毕业工作之前，我与我母亲仅能凭借微薄的最低生活保障金以及亲戚的接济维持生活。我毕业参加工作后，街道办事处随即停止了对我家的低保救助。然而，我刚参加工作一两年，我母亲重疾缠身，并无任何退休金收入，我的收入需要承担本人和母亲的生活费以及医药医疗费，经济能力捉襟见肘。长期的癫痫重疾更是引发了其他疾病，今年以来，我母亲多次发病失去理智，我无奈将其送去广州惠爱医院调养，仅仅几天的便费用高昂。除本身癫痫重疾外，我母亲更是被新诊断出癫痫性××、癫痫性人格改变和××，这令我们本就拮据的生活雪上加霜。第二，母亲认知能力低下，对302房及其生活圈依赖性极强，由于我工作后不能每天时刻陪伴在她身边，但是周围有知根知底的亲戚、街坊，当我母亲癫痫病发时能第一时间提供帮助和照顾。第三，我参加工作之前，302房破烂不堪，母亲生活十分不便，为了改善母亲的生活环境，我利用工作一两年以来的微薄积蓄对房屋进行基本改造。如今这个家的一点一滴，都饱含着我的心血和努力，是母女之间相互扶持的印记。第四，早在2011年的拍卖风波中，（2001）穗中法执字第764号拍卖公告被恢复执行，我家302房亦在（2011）粤01拍卖36号之列。但是，当时我正就读高中，维持生存已实属十分艰难，购房款对我们而言无疑是天文数字。主审该案的法官表示，302房为我家的拆迁安置房，我们可以一直在此租住，我们才得以渡过当年的拍卖风波。第五，经过沟通和了解，省三建公司表示出于保障职工生活、扶助病残的目的，十分愿意与广发证券公司和我就302房的购买价格进行协商或者保持租住状态。302房被拍卖，我们孤苦伶仃的两母女将无家可归，这违背了社会救助原则，不利于促进社会公平正义，容易引发破坏社会和谐的不稳定因素。为了不让我母亲居无定所、生活可靠，我会能力工作，争取凑足购房款，同时，恳请法官在讲“法理”、“事理”的同时，感同身受讲“情理”，在处理302房住所的问题上，参照过往2011年该批房产处理方式，兼顾前后公平，在一定程度上上给予困难群众“情理”上的倾斜和帮助。综上，请求法院：一、允许我与我母亲方惠琼在302房继续居住；二、支持和协调广发证券公司、省三建公司与我在考虑本人困难的家庭经济上，参照2011年同批次房屋的处理方式，就302房购买价格进行商议，实现司法事理和情理的统一；三、根据《最高人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”的规定，考虑本人困难的家庭经济情况，采取当事人议价的方式确定购房价格。案外人提交如下证据：1.加盖广州市海珠区南石头街翠城社区居民委员会公章的《关于严诗颖家庭情况的说明》；2.加盖省三建公司公章的《证明》；3.户口本复印件；4.身份证复印件；5.方惠琼的残疾人证；6.历史低保证件及资料；7.近期入院记录和收费票据；8.近一年房租收据。申请执行人广发证券公司答辩称：我方基本上同意以协商的价格将涉案房产变卖给案外人，首先由现在的住户，一定要按照以公开市场价格为基础按照不交吉的方式来卖给案外人。案外人及其母亲继续在涉案房屋居住，涉案房产属于被执行人省三建公司所有，案外人的主张不能够阻止法院对涉案房产执行的，案外人并不能主张中止对涉案房屋执行。包括涉案房产在内的23套房产均属于省三建公司，2007年11月22日。贵院依据申请执行人的申请，依法查封了包括涉案房产在内的23套的房产。贵院对省三建公司位于基建二街等23套房产的处置过程如下：一、2007年11月22日，贵院依答辩人的申请，依法查封了包括涉案房产在内的属于被执行人省三建所有的位于基建二街23号等23套房产。法院曾于2009年第一次对上述23套房产委托第三方进行评估，拟拍卖23套房产。由于部分住户提出异议，评估报告于2010年9月29日失效。贵院于2011年4月23日再次委托第三方评估。经评估，位于基建二街20号、23号的面积合计622.81㎡的18套房产于估价时点2011年01月28日的交吉市场价值5,133,441元，不交吉市场价值3,593,518元，平均房产单价：交吉平均房产单价为8242.3869元/㎡，不交吉平均房产单价为5769.8463元/㎡，其中，涉案房产交吉市场价值250416元，交吉市场单价8460元/㎡，不交吉市场价值175291元，不交吉市场单价5922元/㎡，还需缴纳土地出让金32,264元。拍卖行定于2011年9月30日对上述22套房产进行拍卖（因基建二街23号303房被另案查封，暂时撤销了对该房产的拍卖）。因部分业主再次向法院提出执行异议，法院叫停了上述房产的拍卖。经协商，位于基建二街23号202房方惠婵等11户住户与省三建公司以及广发证券公司于2011年12月至2012年3月间达成了变卖协议，贵院就变卖房产协议分别下达了执行裁定书，裁定变卖协议合法有效，上述11户住户现已分别领取了房地产权证。上述11套房产面积386.51㎡，变卖总价人民币1,917,629元，变卖平均单价为4961.3956元/㎡，变卖平均单价占不交吉平均房产单价的86%，其中，基建二街23号202房，变卖给了方惠琼的姐姐方惠婵和哥哥方耀驹。2016年1月13日，贵院再次委托第三方评估省三建位于基建二街23号102房、103房、302房、402房、501房、704房6套面积合计为172.34㎡房产的市场价值。经评估，6套房产于估价时点2016年1月20日的公开市场价值为1,470,116元，平均市场单价为8530.3238元/㎡（不含土地出让金，含土地出让金单价为13954.3287元/㎡），涉案房产在估价时点2016年1月20日的公开市场价值为414,696元，需缴纳土地出让金160550元，不含土地出让金的市场单价为8586.0135元/㎡，不含土地出让金的市场价值为254146元。经二次拍卖，除了本案涉案房产外，剩余面积142.74㎡的5套房产成交总价款为人民币832,327.36元，平均房产单价为5831.073元/㎡（不含土地出让金）。如果采取变卖的方式将涉案房产出售给案外人，建议以市场评估价值，按不交吉方式，确定售价。需要省三建公司的同意，法院主持双方调解，由法院裁定将涉案房产过户给案外人。二、截止于2019年5月31日，被执行人省三建公司尚欠答辩人债权本金利息合计人民币27,451,906.25元未还，贵院依法查封属于被执行人所有的财产依法有据，法院应许可继续执行。被执行人省三建公司未到庭参加听证，亦未提交相关证据。本院庭后征询省三建公司的意见，该公司同意申请执行人提出的以不交吉变卖的方式处置涉案房产给严诗颖，但需请示国资委后再在法院主持下与申请执行人一起协商具体变卖价格。本院查明，申请执行人广发证券公司与被执行人省三建公司借款合同纠纷一案，本院于1998年4月24日作出（1998）穗中法经初字第1号民事调解书，协议如下：一、双方确认截止1998年4月30日，省三建公司欠广发证券公司本金800万元、利息488.8万元。二、省三建公司以其位于广州市海珠区工业大道鹅潭北的物业凤凰商住楼980.444㎡的房产（房号：9001、9003、9004、9005、1003、1005、1101、1105、1201、1205）以单价4000元/㎡计，冲抵欠款利息392万元，由省三建公司于1998年4月30日前协助广发证券公司办理好上述房屋合法的产权资料移交手续，抵偿过程中有关税费，按法律规定各自承担，省三建公司所欠的其余利息96.8万元以资金转帐方式在同期清还给广发证券公司；三、省三建公司于1998年12月31日前，以分期还款方式偿还本金和利息，具体计划如下：5月31日前还本金100万元；6月30日前还本金100万元；7月31日前还本金100万元；8月31日前还本金100万元；11月30日前还本金100万元；12月31日前还本金100万元及一次性清偿自l998年5月1日起计的利息，如省三建公司严格按期清偿本金，则当月欠款利息按月利率8%计；四、省三建公司未能按时履行第二条的应尽义务，广发证券公司有权放弃上述房产，并要求省三建公司以其他财产或资金清偿相应债务。五、案件受理费77654元，由省三建公司、广发证券公司双方各负担50%。由于省三建公司未履行上述调解书所确定的义务，经广发证券公司申请，本院于2001年6月8日立案执行，执行案号为(2001)穗中法执字第764号。在执行过程中，本院于2007年11月22日查封了被执行人省三建公司名下位于广州市海珠区工业大道中路基建二街23号302房等房屋，因被执行人没有其他财产可供执行，本案向申请执行人发放债权凭证结案。另查明，2019年7月1日，申请执行人广发证券公司请求本案恢复执行并处置上述涉案房产。经向广州市规划和自然资源局对上述房产查册，显示上述房产为本案首封。本院于2019年7月1日立(2019)粤01执恢198号案恢复执行。2019年8月26日，本院作出(2019)粤01执恢198号处置公告，拟对该涉案房产予以拍卖。为此，案外人严诗颖向本院提出异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案本院作出的民事调解书生效后，被执行人省三建公司未履行相应的清偿义务，本院根据申请执行人的申请依法查封被执行人名下涉案房产，并公告拟拍卖处置，上述执行行为均依法有据，并无不当。案外人严诗颖以涉案房产系当年分配给其家人的拆迁安置房，其与母亲方惠琼长期租住在此，其母亲患有重症残疾及疾病，请求继续租住或购买涉案房产为由，阻却执行。本院认为，案外人严诗颖的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人严诗颖的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。经查，案外人严诗颖所述情况属实，其母亲方惠琼罹患癫痫重疾，被评定为重度残疾人，近来又被新诊断出癫痫性××、癫痫性人格改变和××，且方惠琼认知能力低下，对涉案房产302房及其生活圈依赖性极强，平日周围有知根知底的亲戚、街坊照应，当方惠琼癫痫病发作时能第一时间提供帮助和照顾。对此情况，省三建公司以及方惠琼所处的居民委员会也出具证明予以证实。申请执行人对案外人所述情况也予以确认。鉴于本案案外人严诗颖家庭的特殊情况及具体困难，申请执行人与被执行人省三建公司均予以确认。本院认为，保障案外人的基本居住权也是人民法院司法为民，维护社会稳定的具体体现。由于申请执行人与被执行人均同意与案外人就涉案房产予以协商解决，因此，根据本案的上述特殊情况，对涉案房产可不必在本次拍卖中予以处置，故对涉案房产中止拍卖。案外人严诗颖与申请执行人广发证券公司、被执行人省三建公司对涉案房产可在本院主持下协商解决。综上所述，案外人严诗颖的异议申请成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对位于广州市海珠区工业大道中路基建二街23号302房的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胡  伟  东二〇一九年十二月十一日书记员 赖泽钊陈燕霞