贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7987号上诉人（原审被告）：贵州豫盛房地产开发有限责任公司，住所地贵州省清镇市青龙街道办事处红枫路农行宿舍A幢，统一社会信用代码：9152000056093539X9。法定代表人：田国胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴箭、何其荣，贵州合协律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：简湘莲，女，1975年7月23日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：李庆祝、封小现，贵州典正律师事务所律师。上诉人贵州豫盛房地产开发有限责任公司（以下简称豫盛公司）因与被上诉人简湘莲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。豫盛公司提出上诉请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人所提支付逾期30日内办理商品房转移登记的违约金以外的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、一审判决第一项内容存在履行不能，判决不当，应予撤销。二、关于逾期办理案涉商品房转移登记的违约责任问题，双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期30日内，按已付房价款的万分之三承担违约责任；对约定日期30日后不退房的是否给付违约金问题，合同上系以“/”进行标识，该“/”的意思在习惯上应理解为划掉，其意思表示很清楚，就是“不支付”。一审判决按照“合同没有约定违约金”的情形判决由上诉人按年利率6%支付违约金，属于适用法律错误，且有失公平，应予以撤销。本案中合同约定的逾期办证违约金偏低，但上诉人公司通过为被上诉人承担物管费及停车费的方式，已承担了逾期办证的违约责任，一审法院判决再另行支付违约金有违公平原则。对于上诉人为被上诉人承担物管费及停车费，以此来承担逾期办证违约责任问题，一审判决认为上诉人未举证证实包括被上诉人在内的小区业主与上诉人就此达成合意，不予认可，其认定有失偏颇。三、案涉规范性文件并不属于法律法规的效力性强制规定，一审判决以违反规范性文件的规定为由认定双方重新收取三通费的约定无效，适用法律明显错误，至于上诉人违反合同约定收取三通费，这应属于不当得利，更不能成为合同无效的理由。本案被上诉人在交纳三通费六年之后才提起诉讼，其起诉已超过诉讼时效期间。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。简湘莲向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于清镇市沿河路中段（2）1单元7层附3号房屋所有权转移登记；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金直至为原告办理房屋所有权权属证书之日止（违约金从2015年5月29日至2015年6月28日按已付房款的万分之三计算为76.68元；从2015年6月29日起以总房价255584元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算，暂计算至2019年1月14日为57176.27元；共计57252.95元）；3、判令被告退还原告开户自理费即三通费4385元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年2月2日，原告简湘莲（买受人）与被告豫盛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市沿河路中段“和谐水乡”项目（2）1单元7层3号商品住房一套。该套商品房建筑面积79.87平方米，套内建筑面积68.71平方米，按照套内建筑面积每平方米3719.75元计算房屋总价款为255584元，该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。付款方式为买受人于合同签订之日支付全部购房款。其中合同第十一条约定“出卖人应当在2013年5月28日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条对相关设施交付时间与条件约定为“（一）城市基础设施。1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2013年5月27日达到敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续”。合同第二十二条对房屋登记约定为“二、出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付房屋办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按以下第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同签订后，原告简湘莲于同日向被告豫盛公司支付购房款255584元、三通费4385元。2016年12月2日，因房屋产权证办理事宜，清镇市住房和城乡规划建设局召集被告及部分业主召开协商座谈会。2016年12月3日，被告豫盛公司向和谐水乡1-6号业主作出书面《承若书》（应为承诺书，系其笔误），主要内容为“由于我公司未按照合同规定办理1-4号楼房产证，5、6号楼入户大门被堵，消防未能使用，2016年12月2日通过职能部门协调，特作以下几项承诺：1、1-6号楼消防至2017年2月28日前完善、交付业主；2、房产证在2017年12月31日前办理完成交付业主；3、5、6号楼堵门在2017年2月28日前吊开；4、1-6号楼内外墙开裂问题和女儿墙、地下室问题，在2016年12月8日前放（房，笔误）开公司公布修复方案，如修复方案不能满足业主住宅标准要求和足额赔偿业主装修修复部分费用（修复部分赔偿按市场价或双方自行协商，如双方达不成相同意见）房开公司必须无条件退房，改动墙体的不能在此修复范围；5、以上承诺未完善前，房开公司和物管公司不能收取物管费和停车费。在此期间物业公司必须正常开展工作，保障所有业主正常生活；6、以上承诺到期未完成，房开公司必须无条件退房”。被告豫盛公司至今未将原告购买的房屋申请所有权初始登记，主要原因系其规划在第8栋地下层的消防设施未建设完成，故未经过消防验收，不具备办理初始登记的条件。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。庭审中，被告豫盛公司向本院提交《贵州豫盛房地产开发有限责任公司“和谐水乡”业主代收项目》中载明“电表报装费520元、煤气报装费2400元、电视入网费265元”。诉讼中，原告申请保全，本院已裁定采取保全措施。一审判决认为：本案的争议焦点为：1、商品房转移登记客观上能否办理的问题；2、逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任；3、三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。关于焦点1，商品房转移登记客观上能否办理的问题。为各户业主办理商品房转移登记，首先需要被告办理初始登记，而办理初始登记，必须通过消防验收。现小区消防设施未建设完成的状况，系豫盛公司怠于积极建设造成违约的后果，并非客观上不能建设，豫盛公司应积极建设完成各项设施，完善办理转移登记条件，履行合同义务，协助原告办理商品房转移登记。经向清镇市不动产登记中心查询，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，应提交下列材料：不动产登记申请书、申请人的身份证明、不动产权属证书、商品房买卖合同、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、已办理过预告登记的，还需提供不动产登记证明或预告登记证明。上述材料部分原告持有，部分需被告提供。关于焦点2，逾期办证违约金计算标准及被告是否已经通过免收物业费、停车费的方式承担了逾期办证的违约责任。关于逾期办证的违约责任，合同约定自约定日期即2015年5月28日起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任。因此对2015年5月29日起至2015年6月27日期间的违约金为255584元×0.0003=76.68元。对30日后，买受人不退房的，双方未在合同中约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。因此，被告应承担以购房款255584元为基数，自原告诉请的2015年6月29日起，按年利率6%计算违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告时止。关于被告辩称已与包括原告在内的小区业主达成合意让被告用免收物业物、停车费的方式来承担逾期办证违约责任的意见，被告只是在其作出的书面承诺书中自行决定不收取物管费和停车费，被告并未举证证明原告对此表示同意，故对该辩解意见不予采纳。物业费、停车费的问题，各方可另行结算，协商处理或另行诉讼。关于焦点3，三通费的收取是否具有法律或合同依据，原告关于三通费的主张是否已过诉讼时效。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定,商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出,根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中,房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外双方在合同中已约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。因此,在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布施行后,被告又以代收代缴名义向原告收取三通费用显然于约不符、于法无据,应予退还。被告提交的业主代收项目清单中关于“电表报装费、煤气报装费、电视入网费”的收费金额虽共计为3185元，但被告实际收取的三通费为4385元，因此本院确认被告收取的电表报装费为520元、煤气报装费为3600元、电视入网费为265元，故被告豫盛公司应退还原告简湘莲电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元。关于被告辩称返还三通费已超过诉讼时效的问题，因被告收取三通费用违反前述规范性文件的规定以及合同约定,其与原告就三通费问题重新收取的约定应属无效,因此,对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：一、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告简湘莲交付办理清镇市沿路中段和谐水乡项目（2）1单元7层3号商品房转移登记的有关文书（包括不动产权属证书、完税凭证、房屋平面图、宗地图、购房发票、不动产登记证明或预告登记证明，有关文书如因政策变动而产生变化，应以主管部门的要求为准）；二、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内向原告简湘莲支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（2015年5月29日至2015年6月27日期间的违约金为76.68元；从2015年6月29日起，违约金以255584元为基数按年利率6%计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、被告贵州豫盛房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起10日内退还原告简湘莲电表报装费520元、煤气报装费3600元、电视入网费265元，共计4385元；四、驳回原告简湘莲的其他诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取670元，保全费636元，共计1306元，由贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。二审审理过程中，上诉人提交2019年10月28日清镇市住房和城乡建设局出具的情况说明一份，欲证实2016年12月2日由政府主管部门组织协调会，解释了办理不了初始登记的原因，并形成了处理意见，业主不再缴纳办理房产证前的物管费和停车费，由房开公司支付此费，双方在协调会上就形成合意，并实际履行。被上诉人质证认为，对该份证据的三性均不予认可，不是新证据，其情况说明的内容均是在一审之前，该情况说明不符合单位出具情况说明的要件，只有盖章没有经办人的签字，达不到证明目的，与本案无关联性。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人豫盛公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。关于上诉人所提原判决第一项内容存在履行不能之上诉理由，经查，双方合同约定：出卖人承诺于2015年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。因此，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人是上诉人的合同义务，上诉人应当履行，现因上诉人自己的行为导致违约，未按期取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人，上诉人应当积极履约，完成其合同义务。关于上诉人所提双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项规定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期30日内，按已付房价款的万分之三承担违约责任；对约定日期30日后不退房的是否给付违约金问题，合同上系以“/”进行标识，该“/”的意思就是“不支付”之上诉理由，经查，在双方的合同之中，有多处以“/”表示，均理解为未约定，如果双方系明确表示不支付违约金，应当有明确的语义表达，而不是以“/”表示，故一审判决认为双方对该期间的违约金标准没有约定，依照相关司法解释的规定予以处理并无不妥。二审中上诉人提交的情况说明并不能证实上诉人与被上诉人达成一致意见，被上诉人同意以停车费、物管费的方式免除上诉人承担逾期办证违约金的责任。关于上诉人所提一审判决认定双方重新收取三通费的约定无效，属于适用法律错误之上诉理由，经查，根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视等设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人，上诉人认为该费用不应当退还之上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1340元，由上诉人贵州豫盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  符黎音二〇一九年十二月十九日书记员  陈晓琦