河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20839号原告陈泉宏，女，1970年3月14日出生，汉族，住河南省。委托代理人崔永卫、查勇，河南路德律师事务所律师。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人姚桂兰，总经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。原告陈泉宏与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈泉宏委托代理人崔永卫、查勇、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年9月29日，原被告签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：被告以550万元的价格向原告转让郑州高新企业加速器产业园C8-4号楼，被告应当于2016年10月31日前向原告交付房屋，被告将房屋交付原告使用后在365日内将房屋权属证书办至原告名下。但被告迟延于2016年11月18日向原告交房，并且由于各种原因至今未按照约定为原告办理房屋权属证书。故请求判令：1、被告支付原告迟延交房期间的损失16946.88元；2、被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失398406.25元（自2018年5月7日起，以550万元为基数，按年利率4.75%的1.5倍支付至2019年4月25日，并继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；3、被告为原告办理该房屋的权属证书。被告辩称：1、原告要求被告支付的迟延交房期间损失过高。根据双方协议约定，迟延交房系按中国人民银行同期活期利率支付，被告于2016年11月4日交房，仅迟延了4天，而当时原告未提出异议，也未给原告造成损失。2、未能给原告办理房屋权属证书系因情势变更所致，且并未给原告造成损失，原告要求支付迟延办理房屋权属证书期间的损失没有事实和法律依据，应依法予以驳回。双方签订的《房产转让协议》对未按合同约定将房屋权属证书办至原告名下的情况并未约定违约金，而且在该房屋已交由原告的情况下，未办理房屋权属证书并不影响其对该房屋的占有使用，未给其造成损失。3、2016年8月之后政府部门职能调整，原先在房管局办理的初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记，该政策也影响到不动产证的办理流程，加之高新区被告办理产权证相关政策的变化，以上种种情势变更，导致被告无法为原告办理相应权属证书的变更，该责任并不在被告处，不应由被告承担因情势变更造成的违约责任。4、即便被告存在违约，原告要求的损失也过高，法院应根据原告的实际损失情况，结合合同履行过程中双方各自的过错，按照公平合理的原则予以调整。经审理查明：2016年9月29日，原告作为受让人（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州××新区碧桃路××楼××栋（企业加速器产业园D8-4号楼），地上3层，面积共550平方米，预约转让价款为550万元。本协议签订当日乙方需向甲方支付购房款470万元，2016年10月10日前向乙方支付购房款80万元。甲方应在2016年10月31日前，将标的物交付乙方。若不具备以上条件延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，逾期利息自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止。房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证，乙方应积极配合甲方办理相关手续。上述协议签订后，原告按协议约定向被告支付了购房款。2016年11月3日，被告向加速器产业园业主发布《交房通知》一份，称“D8-4栋楼已经通过相关部门竣工验收，具备正式交付条件，现我司定于2016年11月18日开始办理房屋交接手续”。2016年11月4日，被告向原告出具《交房通知书》一份，称“陈泉宏您好，您购买的郑州高新企业加速器产业园D8-4号房已经具备房屋交接条件，请您于2016年11月4日至郑州高新企业加速器招商中心办理相关手续”。庭审中原告称交房时间为2016年11月18日，被告称交房时间为2016年11月4日。被告并称该房屋目前尚未登记至其名下，之前是因为政府职能调整没办下来，后来土地被查封。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议、交房通知单、交房通知各一份、收据四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有会议纪要复印件二份、情况说明一份，欲证明为原告逾期过户登记的责任并不在被告。因上述证据并不能证明被告该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。被告于2016年11月3日出具的《交房通知》记载为“定于2016年11月18日开始办理房屋交接手续”，现被告主张实际交付时间为2018年11月4日，但其作为负有房屋交付义务一方，其对该主张并未提交房屋交接书等证据予以证明，应自行承担相应不利后果，故对原告所述交房时间为2016年11月18日的主张本院予以采纳。原被告签订的协议约定“甲方应在2016年10月31日前将标的物交付乙方。延期交房需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息，自本协议约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止”。被告未按合同约定期间交付房屋，已构成违约，故被告应以总房款550万元为基数，按中国人民银行公布的同期活期利率标准向原告支付利息损失，自2016年11月1日计算至2016年11月18日。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋所在土地目前已被查封，其该请求不具有履行的可能性，故对其该请求现不予支持。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”。原告已按合同约定向被告付清购房款，被告至今未将该房屋权属证书办至乙方名下，且该房屋所在土地现已被查封，导致相关手续已无法实际办理，被告该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，本院酌定按年利率6%的标准计算该迟延办理期间损失。本案房屋实际交付时间为2016年11月18日，交付后满365个工作日的次日为2018年5月7日，因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，故本院认定被告应以原告已付款550万元为基数，按年利率6%的标准支付原告自2018年5月7日至本案判决之日（共计586天）的损失，经计算为529808元（550万元×6%×586/365）。原告自本判决作出之日后至实际办理过户登记之日止的损失尚未产生，本院暂不予处理。对于原告请求该损失数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈泉宏迟延交房利息损失（以550万元为基数，自2016年11月1日至2016年11月18日，按按中国人民银行公布的同期活期利率标准计算）。二、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告陈泉宏迟延办理房屋权属证书损失529808元。三、驳回原告陈泉宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3765元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一九年十二月十三日书记员  宋婕