贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6071号上诉人（原审原告）：周迁玉，女，1964年5月22日出生，汉族，住重庆市大足县。委托诉讼代理人：李全安，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市瑞华房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑镇遵义大道中段西侧（富贵欣园）。法定代表人：张静。委托诉讼代理人：黄家堰，公司员工。被上诉人（原审被告）：广东瑞华集团有限公司。住所地:广州市天河区珠江新城平月路161号南国花园会所七楼。法定代表人：卓大维，董事长。委托诉讼代理人：万嘉欣，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，广东广悦律师事务所律师。上诉人周迁玉因与被上诉人遵义市瑞华房地产开发有限责任公司（以下简称遵义瑞华公司）、广东瑞华集团有限公司（以下简称广东瑞华公司）抵押权纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周迁玉上诉请求：撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初1500号民事判决，依法改判。事实和理由：1.一审认定事实错误，一审认“2014年6月26日至2021年6月25日。担保债权（总）数额：3900万元。抵押房屋总面积：32923.29平方米。同时，附《抵押单元列表》（抵押房屋财产清单）。另查明，本案所涉“富贵欣园”第1-13-4号房屋在上述抵押房屋总面积32923.29平方米之内”认定错误。涉案“富贵欣园”第1-13-4号房屋不在抵押范畴内；上诉人第一次抵押登记时间是2014年6月26日，2017年延长登记时将第一次未列入抵押登记的涉案第1-13-4号房屋设立为抵押财产，任意扩大抵押范围。2.一审法院适用法律错误。涉案“富贵欣园”第1-13-4号房屋是上诉人在13年购买，房屋于购买当日已移交上诉人使用至今，二上诉人将未登记在抵押财产范围内的涉案营业房擅自设立抵押登记是无效的，严重违反物权法。遵义瑞华公司、广东瑞华公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。周迁玉向一审法院起诉请求：1.判决遵义瑞华公司、广东瑞华公司于2014年6月26日签订的“最高额抵押合同”涉及龙坑镇富贵欣园1-13-4号商品房设立抵押无效，予以撤销；2.本案诉讼费由遵义瑞华公司、广东瑞华公司承担。一审法院认定事实：周迁玉与李秀刚（公民身份号码：）系夫妻关系。因遵义瑞华公司拖欠李秀刚的工程款，遵义瑞华公司于2013年12月26日向周迁玉出具《收条》，载明：今收到周迁玉704号住房（面积116㎡，单价3300元/㎡）预付款82800元。2015年10月12日，遵义瑞华公司（出卖人）与周迁玉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华170号），周迁玉购买由遵义瑞华公司开发建设的位于遵义县××（现遵义市××区××街道）××南大道西侧“富贵欣园”的房屋。合同第3条载明：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第1单元20层4号或1-13-4号房，建筑层数地上32层，地下2层，该房号为1-13-4。房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准。……该商品房建筑面积114.44㎡，套内建筑面积89.42㎡。……第7.1.1条载明：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4223.35元，总价款377652元。第8.1.2条载明：买受人应当在2017年12月31日前分期支付房价款，2015年10月12日首次支付82800元。第11.1条载明：出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，遵义瑞华公司将合同约定的1-13-4号房屋交付给了周迁玉管理使用。因周迁玉向原审法院提起诉讼，原审法院于2018年4月17日作出（2018）黔0321民初1424号民事判决：遵义瑞华公司与周迁玉于2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：瑞华170号）有效。该判决已于2018年6月1日起发生法律效力。2014年6月26日，广东瑞华公司（甲方）与遵义瑞华公司（乙方）签订《富贵欣园项目合作协议》，载明：“第1条：经双方确认，截止2014年6月，甲方累计以借款方式向乙方投入人民币1900万元，乙方同意自借款之日起每月按1%计付利息给甲方。第2条：本协议签订后，甲方同意再以借款方式投入人民币2000万元，乙方同意自借款之日起每月按1%计付利息给甲方。第3条：乙方同意将“富贵欣园”项目全部抵押给甲方，作为上述借款的抵押担保。双方应及时向房地产管理部门办理抵押登记手续等条款”。同日，遵义瑞华公司（抵押人、甲方）与广东瑞华公司（抵押权人、乙方）签订《最高额抵押合同》，载明：鉴于乙方与遵义瑞华公司（以下称“债务人”）在2014年6月26日签订“富贵欣园项目合作协议”（以下简称“主合同”），甲方愿意为债务人在主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保。第1.1条：甲方以本合同“抵押财产清单”所列之财产设定抵押。第2.1条：本最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务……第2.2条：本最高额抵押项下担保责任的最高限额为人民币3900万元。如甲方根据本合同履行担保义务的，该最高额按履行的金额相应递减。第3条：双方应于本合同签订后二十个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续……等条款。遵义市播州区国土资源局于2017年7月6日作出的《不动产登记证明》载明：证明权利或事项：抵押登记。权利人（申请人）：广东瑞华公司。义务人：遵义瑞华公司。债务人：遵义瑞华公司。债权起止时间：2014年6月26日至2021年6月25日。担保债权（总）数额：3900万元。抵押房屋总面积：32923.29平方米。同时，附《抵押单元列表》（抵押房屋财产清单）。另查明，本案所涉“富贵欣园”第1-13-4号房屋在上述抵押房屋总面积32923.29平方米之内。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十五条的规定，结合本案所查明的事实，首先，虽然遵义瑞华公司与周迁玉签订《商品房买卖合同》依法有效，但所涉1-13-4号房屋未变更登记在周迁玉名下，故周迁玉尚未取得该房屋的物权。其次，《最高额抵押合同》成立于《商品房买卖合同》之前，且已依法办理了抵押权登记。第三，周迁玉未举证证明《最高额抵押合同》存在其他依法应当认定无效的情形。因此，周迁玉以“无权处分”为由请求确认遵义瑞华公司与广东瑞华公司于2014年6月26日签订的“最高额抵押合同”中涉及富贵欣园1-13-4号房屋的部分无效，因无事实和法律依据，原审法院不予支持。遵义瑞华公司经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回周迁玉的诉讼请求。案件受理费减半收取30元，由周迁玉负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明，本案所涉“富贵欣园”第1-13-4号房屋在2014年6月27日广东瑞华公司办理的抵押登记范围内。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、经查，案涉“富贵欣园”第1-13-4号房屋在2014年6月27日广东瑞华公司办理的抵押登记范围内，不存在上诉人主张的将第一次未列入抵押登记的案涉“富贵欣园”第1-13-4号房屋在延长登记中设立为抵押财产，任意扩大抵押范围的情形；二、根据中华人民共和国合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，周迁玉请求确认遵义瑞华公司、广东瑞华公司于2014年6月26日签订的“最高额抵押合同”中涉及龙坑镇富贵欣园第1-13-4号房屋的部分无效，应提供证据予以证明，而周迁玉未举证证明《最高额抵押合同》存在依法应当认定无效的情形，故本院对其诉请不予支持。综上所述，周迁玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由周迁玉负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇一九年十二月三日法官助理李会书记员黄佩玉