湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初7225号 原告陈昭社，男，1962年10月6日出生，汉族，户籍地湖南省永兴县，住湖南省郴州市北湖区。 原告刘二华，女，1964年12月30日出生，汉族，户籍地湖南省永兴县，住湖南省郴州市北湖区。 以上两原告共同委托诉讼代理人史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告郴州富强房地开发有限公司，住所地湖南省郴州市安仁县永乐江镇环城东路，统一社会信用代码91431000675565923N。 法定代表人罗长城，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 原告陈昭社、刘二华与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人史军平，被告富强公司的委托诉讼代理人李兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈昭社、刘二华向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以两原告已付购房款405908元为基数，以每日万分之一为标准从2016年12月1日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2019年12月19日为45178元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告富强房地产公司答辩要点：依照合同第十六条第三款规定，原告方既可以自己去办理登记也可以委托被告方去办理登记，但是原告没有委托被告方办理登记，被告方不应承担责任，且原告没有按合同约定交清房款，原告方构成违约，所以被告方也不应承担违约责任。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2011年5月19日，原告陈昭社（买受人）、刘二华（共有人）与富强房地产公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20100087501）。其中第三、第四条约定：原告购买被告富强房地产公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第2栋1单元501号房，建筑面积130.60平方米，每平方米3108.02元，总房款为405908元。合同第九条约定：出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起／日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3.自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担。 二、合同签订后，原告依约向被告富强房地产公司支付了合同约定的购房款405908元，被告富强房地产公司于2012年6月25日将房屋交付给了原告使用。 三、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 四、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。诉讼中，原告陈昭社、刘二华要求继续履行商品房买卖合同。 判决的结果与理由 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原告已依约支付了全部购房款，而被告未按照合同约定在规定时间内完成该幢商品房的首次登记，实属违约，应承担违约责任。不动产首次登记是指是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记，不动产首次登记的法定义务人应当是房地产开发企业，故对于被告辩称是由于原告自身原因才未办理案涉房屋的不动产首次登记的主张，本院不予采信。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期按已付房款的每日万分之一支付违约金，原告诉称案涉商品房的交付时间是2012年6月25日，提交了物业费收据佐证其主张，被告主张交房时间有异，但无法提供相应的证据予以反驳原告的观点，本院对于被告的此项主张不予采信，被告富强房地产公司应在商品房交付后730日内，即在2014年6月25日前办理房屋的初始登记。我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强房地产公司有义务在约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记，逾期应当自2014年6月26日开始向原告支付违约金。原告陈昭社、刘二华诉请违约金从2016年12月1日起算，系其对自身权益的处分，故本案违约金支付天数暂计为1113天（从2016年12月1日计算至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），违约金为45178元＝405908元×1113天×0.0001。至于被告主张原告尚未补交房屋面积差价，原告没有按合同约定交清房款，亦构成违约，属另一法律关系，被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告郴州富强房地产开发有限公司支付原告陈昭社、刘二华逾期办理不动产首次登记违约金45178元（以已付房款405908元为基数，按每日万分之一暂计至2019年12月19日，之后违约金另行计算至实际办理不动产首次登记之日止），限本判决生效后三十日内支付。 如果被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计471元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘志强 二〇一九年十二月十九日 法官助理郑蔚 书记员吴津玮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于适用解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。