湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6957号上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：刘琪，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：康丽娟，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：谭雄彬，男，1984年9月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：管玺，湖南晟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关珊珊，湖南晟和律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司宁乡支行，住所地湖南省宁乡市二环西路嘉诚花园99号。负责人：何峰，行长。上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人谭雄彬以及原审第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行（以下简称工行宁乡支行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判富基公司与谭雄彬签订的编号为20170049201的《长沙市望城区商品房买卖合同》继续履行；2.由谭雄彬承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案导致未能按合同约定期限办理网签合同备案的根本原因在于谭雄彬自身购房资格的问题。涉案合同完全存在继续履行的可能性，不存在法定解除事由和约定事由，一审法院判令解除涉案合同没有事实和法律依据。二、长沙市望城区的购房政策是公开的，谭雄彬自身有没有购房资格其应当是知情的，且其是以普通公民身份购房，并未使用军人身份购房。2019年3月19日，谭雄彬通过购房资格审查（军人购房），却拒绝配合办理网签备案和预告登记。因此，谭雄彬自身购房资格导致的无法按照合同约定期限办理网签合同备案的法律后果应当由其承担。依据涉案合同约定，享有单方约定解除权的主体系富基公司而非谭雄彬。三、一审判决富基公司返还谭雄彬缴纳的房款和代收费用及其利息损失、剩余贷款本金、物业维修基金及其利息损失、服务费、物业费、契税、预存电费以及支付违约金等费用没有事实和法律依据。1.因谭雄彬自身的违约行为导致的违约责任应由其承担，谭雄彬既无权单方解除合同，亦无权要求富基公司退还购房款和代收费用及其利息以及剩余贷款本金。2.物业维修基金和契税也不是向富基公司交纳，契税和维修基金均会被退至谭雄彬的缴纳账户内。3.谭雄彬主张的代收费、服务费、物业费和电费，不是富基公司收取的，与富基公司无关。4.富基公司没有违约事实，不应当支付违约金。四、即便法院认定本案仍应解除涉案合同，因谭雄彬本身的过错所导致相应损失应当由其自行承担。被上诉人谭雄彬辩称，一、富基公司应当熟知当地购房相关政策，并向购房人阐明相关政策，并对购房人购房资格进行初步审查。二、谭雄彬在签订合同时，如实填写了自身身份信息，并在2017年3月至5月之间陆续向富基公司提交了相应购房所需审核材料及所在部队出具的允许购房证明。三、富基公司未按合同约定期限为谭雄彬办理合同备案等相关手续，在此期间经谭雄彬多次催告仍未给出明确答复。截至一审开庭之日，富基公司均未明确告知谭雄彬其购房合同备案进展情况。四、谭雄彬不存在恶意阻碍网签合同备案的情形，网签合同是富基公司的义务，其应在合同约定期限内完成，富基公司在一审后单方要求谭雄彬配合办理，由此造成的扩大损失，应当由富基公司承担。原审第三人工行宁乡支行未向本院提交答辩意见。谭雄彬向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除谭雄彬与富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号20170049201);2、判令富基公司返还购房款923731元、资金占用期间利息84324.74元(其中首付款283731元自2017年5月27日起算,按揭贷款640000元自2017年8月22起算,均暂计至2019年1月25日,后续利息按年利率6%的标准继续计算至实际清偿之日止);3、判令富基公司返还代收费470元,并支付资金占用期间利息47.63元(自2017年5月27日起算,暂计至2019年1月25日,后续利息按年利率6%的标准继续计算至实际清偿之日止);4、判令富基公司赔偿谭雄彬损失包括物业维修资金16976元、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元、谭雄彬已付按揭贷款利息43873.99元(贷款利息暂计至2019年1月22日，后续按揭贷款利息以贷款银行账单为准，继续计算至实际清偿之日止)、并赔偿以物业维修资金为基数的利息损失1113.22元(自2017年9月15日起算,暂计至2019年1月25日,后续利息损失按同期银行同类贷款利率继续计算至实际清偿之日止);5、判令富基公司支付违约金3140.68元(暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止);以上四项合计1097982.38元;6、判令富基公司赔偿谭雄彬房屋贷款提前还款补偿金（具体数据以谭雄彬提前还款审批通过之日的贷款银行数据为准);7、判令本案诉讼费及其他与诉讼相关的费用由富基公司承担。一审法院认定事实：2017年5月19日，谭雄彬向富基公司支付购房定金10000元。当日，谭雄彬按富基公司提供的《置业计划书》在富基公司售楼部刷卡支付8000元的服务费（湖南房江湖信息科技有限公司出具收据）折抵30000元，房屋折后总价923731元，首期付款283731元，贷款7成640000元。2017年5月27日，谭雄彬认购富基公司开发的富基世纪公园77-78幢1单元201号房屋，并与富基公司签订编号为：0000210的《富基?世纪公园楼宇认购书》，当日，谭雄彬在富基公司售楼部分三次刷卡向富基公司共支付274201元，该款项为首付款273731元（定金10000元除外）与代付款470元之和。谭雄彬于2017年7月27日与富基公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20170049201）。第一条、项目基本情况。出卖人经批准，在望国用2010第006号地块上建设商品房，项目名称为世纪公园，规划用途为商住。出卖人以出让方式取得位于长沙市望城区编号为望国用2010第006号土地使用权证，土地使用权面积为386084.26㎡，使用权起始日期为2010年01月05日，其中住宅用地终止日期为2080年01月03日，其他用地终止日期为2050年01月03日。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017－0049，批准机关为长沙市望城区房屋产权管理局。买受人购买的房屋为现房。第二条、买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋主体建筑结构为框剪，建筑层数32层，其中地上32层，地下0层。买受人购买的商品房为坐落于长沙市望城区［单元］二［层］201号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准，房屋平面图及位置图见附件一），规划用途为住宅。该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积141.47㎡，其中套内建筑面积111.46㎡，共用部位与共用房屋分推建筑面积30.01㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。该商品房层高为3.00米。第二十条、产权登记的约定。买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后540个工作日内申请办理买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：1.买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的／‰支付违约金。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日／止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。2017年9月15日，谭雄彬缴纳房屋买卖契税13196.16元，物业专项维修资金16976元，2018年11月8日，谭雄彬向湖南温馨物业管理有限公司支付物业费2716元，并交付预存电费100元。谭雄彬因以银行按揭方式购买位于长沙市望城区房屋，谭雄彬与工行宁乡支行签订《个人购房借款／担保合同》（编号:借字湘行宁乡支行2017-1552），贷款本金总额640000元，期限为30年，还款方式为按月等额本金还款。2017年8月22日，工行宁乡支行向谭雄彬发放房贷640000元，截至2019年1月22日，谭雄彬已还贷款74096.25元（其中本金30222.26元，利息43873.99元）。2018年11月，谭雄彬办理了收房手续。2018年11月15日，湖南富基置业有限公司向中国人民解放军九五一二〇部队出具《证明》：玆有贵部军官谭雄彬，军官证号码：军字第0266202号，身份证号码：4305211984××××××××，于2017年3月下旬至5月期间向我公司上交了贵部有关其婚姻状况、工资收入和同意其在湖南省长沙市购房的证明，并于2017年5月19日在我公司交纳了购买富基世纪公园77栋201房的定金，2017年5月27日交纳了全部首付款，事后办理完按揭贷款交清全部房款签订了购房合同，现因办理购房合同备案需要相关证明文件，然而去年的证明已过期需要重新证明。2019年1月30日，长沙市望城区房屋产权交易中心向湖南晟和律师事务所回复《关于谭雄彬商品房购房情况的说明》：“贵所查询申请我中心已收悉，经查询我区商品房业务系统，截止2019年1月30日11时，无当事人：谭雄彬（身份证号4305211984××××××××）商品房网签合同有效签约记录，未在我中心办理预购商品房交易合同备案业务。”谭雄彬按富基公司要求提供相关资料，得到富基公司方认可后，所购房屋仍未办理备案，谭雄彬数次催促富基公司为其办理房屋备案手续，并称实在办不了购房备案，就及时通知办理退房，富基公司方销售人员答应后，但关于此问题，富基公司一直没有及时回复谭雄彬。谭雄彬于2019年1月28日向一审法院提起诉讼，并提出前述诉求。本案在审理过程中，谭雄彬与工行宁乡支行已当庭达成合意，解除买卖合同时，房贷提前偿还。一审法院认为，谭雄彬、富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据谭雄彬、富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条规定：买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案，但富基公司至今未依约为谭雄彬办妥合同备案登记，也及时回复谭雄彬不能办理房屋备案登记，致使谭雄彬购买该房屋的合同目的无法实现，富基公司构成违约，谭雄彬主张解除与富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号20170049201），一审法院予以支持。合同解除后，富基公司返还购房款923731元，并支付资金占用期间的利息。因谭雄彬与工行宁乡支行已当庭达成合意，解除买卖合同时，房贷提前偿还。故，富基公司应将谭雄彬已付房贷及利息支付给谭雄彬，后续未付房贷本金及利息等直接支付工行宁乡支行。富基公司向谭雄彬收取代收费用470元，谭雄彬要求返还，并支付利息，一审法院予以支持。因富基公司违约，谭雄彬因订立合同而支出的物业维修资金16976元及利息损失、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元、富基公司应于赔偿。关于利息的问题。一、谭雄彬主张富基公司应向其支付贷款640000元自2017年8月22起算至2019年1月25日止的利息，又主张富基公司应向其支付已付按揭贷款640000元的利息43873.99元，存在重复计算利息损失，一审法院不予支持。二、关于应付利息标准，谭雄彬主张的按年利率6%的标准计算，一审法院核定均按同期银行同类贷款利率计算。谭雄彬主张富基公司支付违约金3140.68元（暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止,按房屋总金额日0.01‰的标准），谭雄彬、富基公司签订的买卖合同只约定了出现该情形时，买受人选择合同致使买受人未能如期办理房屋登记时，买受人选择不解除时违约金的计算方法（每日按已付房款的0．01‰支付违约金），没有约定因出卖人责任合同解除时违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为的未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审法院认为，谭雄彬请求富基公司支付的违约金明显低于参照上述标准计算的违约金，一审法院予以支持。谭雄彬主张富基公司赔偿房屋贷款提前还款补偿金，一审法院已明确因提前还贷，后续贷款偿还概由富基公司负责，没有必要再支持谭雄彬该项诉求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除谭雄彬与湖南富基置业有限公司签订的合同编号为20170049201号的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内返还谭雄彬已付的银行贷款本金30222.26元、利息43873.99元，并返还谭雄彬首付款283731元及代收费用470元的利息（应返还的首付款及代收费用的利息均按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年5月27日计算至资金实际返还之日止），湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司宁乡支行支付谭雄彬未付贷款本金609777.74元（640000元-30222.26元）及利息等；三、湖南富基置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿谭雄彬支付的物业维修资金16976元、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元，并支付物业维修资金16976元的利息（利息均按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年9月15日计算至资金实际返还之日止）；四、湖南富基置业有限公司应于本判决生效后十日内向谭雄彬支付违约金3140.68元（暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止,按房屋总金额日0.01‰的标准）；五、谭雄彬在收到湖南富基置业有限公司的各项应付款项后十日内退还湖南富基置业有限公司坐落于长沙市望城区［单元］二［层］201号房屋；六、驳回谭雄彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7341元，由湖南富基置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，谭雄彬与富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，富基公司未按《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条之约定为谭雄彬办妥合同备案登记，致使谭雄彬的购房目的无法实现，已构成违约，故一审法院支持谭雄彬要求解除《长沙市望城区商品房买卖合同》并由富基公司承担赔偿责任的主张，并无不当，本院予以维持。富基公司抗辩称系谭雄彬自身不符合购房资质导致无法办理合同备案登记，富基公司并未构成违约。然，富基公司作为从事房地产开发的专业机构，在与谭雄彬签订合同前即知晓谭雄彬不符合限购政策规定的户籍条件，但仍与谭雄彬签订合同并收取了全部购房款，还在合同中承诺了办理合同备案登记期限；同时谭雄彬也按照富基公司的指示提交了相关证明材料，富基公司未提供充分证据证明谭雄彬在订立及履行合同过程中存在过错，故对富基公司的上述抗辩主张，本院不予支持。第二，关于谭雄彬在合同解除后产生的实际损失。1.谭雄彬向富基公司支付的首付款、已付银行贷款本息、代收费用，合同解除后，富基公司应予以返还；2.谭雄彬为购买涉案房屋向第三方支付的服务费，系合同解除后产生的必然损失，富基公司应予以赔偿；3.谭雄彬于2018年11月8日收房时向物业公司预交的一年物业费2716元，在富基公司收到谭雄彬要求解除合同的起诉状副本之日（2019年1月31日）前的物业费625元，因商品房买卖合同尚未解除，应由谭雄彬承担；此后的物业费2091元，应由富基公司承担；4.谭雄彬预交的电费，因合同解除后涉案房屋预存的电费已由富基公司实际受益，故富基公司应向谭雄彬返还该费用；5.谭雄彬向相关主管部门交纳的维修基金和契税，并非由富基公司直接收取，且谭雄彬可在商品房买卖合同后自行向相关主管部门申请退还，并未产生实际损失，故对谭雄彬在本案要求富基公司赔偿该部分费用的主张，本院不予支持；如因富基公司原因导致上述费用无法退还而产生实际损失的，谭雄彬可另行主张。第三，关于谭雄彬主张的逾期办理合同备案违约金，因合同中并未约定合同解除情况下的违约金计算方式，且本案中认定富基公司应向谭雄彬赔偿的损失已高于谭雄彬主张的违约金，故对谭雄彬的违约金主张，本院不再予以支持。综上所述，上诉人富基公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初853号民事判决第一、二、五项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初853号民事判决第四、六项；三、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初853号民事判决第三项为“湖南富基置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿谭雄彬支付的服务费8000元、物业费2091元、预存电费100元”；四、驳回谭雄彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7341元，二审案件受理费14682元，共计22023元，由上诉人湖南富基置业有限公司负担21923元，被上诉人谭雄彬负担100元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十二月五日书记员 林 巧