新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初2184号原告（执行案外人）：周国凤，女，1979年7月2日出生，汉族，无固定职业，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：吴太勇，重庆渝永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳丽，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告(申请执行人)：胡魁，男，1971年9月11日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市。第三人(被执行人)：甘宗发，男，1974年9月11日出生，汉族，职业不详，住重庆市永川区。第三人(被执行人)：张兰，女，1984年8月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市永川区。原告周国凤与被告胡魁、第三人甘宗发、张兰案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周国凤及委托诉讼代理人吴太勇，被告胡魁到庭参加了诉讼。第三人甘宗发、张兰经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周国凤向本院提出诉讼请求：1、确认位于重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）为原告所有，价值463800元。2、判令停止对重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）的执行。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月20日，原告通过房屋中介机构重庆广渠房地产经纪服务有限公司与第三人甘宗发签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告以463800．00元的市场价格购买第三人位于重庆市永川区的住宅。房款方式为：1、2016年9月20日前支付定金5000元；2、2016年10月1日前支付房款138800元：3、余款320000．00元为银行按揭款，由原告向按揭银行（建设银行永川支行）还款。同时合同第八条约定，第三人及原告暂时均没有钱去一次性偿还银行按揭款，银行按揭款待原告凑齐后去还。总房款463800.00元扣除欠银行的按揭款后一次性付给第三人，房屋月供由原告支付。2016年9月30日，第三人甘宗发、张兰共同委托王太连办理还银行按揭、解除抵押、签订合同等事务。合同签订当日，原告支付定金5000.00元；2016年9月30日支付房款100000.00元；2016年10月8日支付房款42000.00元。2017年2月8日原告通过王太连向银行一次性支付剩余全部按揭款本金311648.77元。需要说明的是，2016年9月按揭款应由第三人承担，但实际为原告承担。原告实际支付了2016年9月至2017年1月共计5个月的按揭款。原告于2016年10月8日向第三人支付完全部购房款147000.00元后，原告随即入住该房屋。综上所述，原告在人民法院查封该房屋之前己通过中介机构签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该房屋且己按合同约定支付了全部价款。导致无法过户的原因系第三人因债务纠纷被法院查封，原告无任何过错。为此，根据《高院关于民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，判令停止对位于重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）的执行，并确认该房屋为原告所有。被告辩称：我不认可，是我保全在前，原告卖房子签协议在后。第三人张兰、甘宗发未到庭参加诉讼，尾号为1432的EMS邮件快递中有一份署名为甘宗发”的答辩意见，其中包括：周国凤诉胡魁一案，因我不能到庭参加诉讼，先书面答辩如下：1、2016年9月20日，我与周国凤签订了《房屋买卖合同》，2016年9月30日，我委托王太连代为代理签订房屋的买卖合同、过户等相关事宜。王太连在《房屋买卖合同》委托人处签字确认并完成了后续的银行按揭贷款还款等。我之前和周国凤并不认识，是周国凤通过中介联系的我，王太连也是周国凤找的，因为周国凤不相信我找的人去协商她过户这些。2、我实际收到了周国凤房款147000元银行按揭由周国凤去还的。3、2016年10月8日，周国凤把我的应收余款42000元支付给我，我就把钥匙交给了周国凤，该房屋从2016年10月8日起由周国凤实际居住至今。4、该房屋之所以至今没有过户，是因为我欠胡魁的前，他把我的房子查封了，不能过户。这件事情是我的原因造成的，与周国凤无关，希望法院公正判决，我自己会尽快早归还胡魁的钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告提交如下证据：证据1（组）.裁定书和送达回证一份,证明原告起诉程序合法。涉案房屋查封期限2016年11月3日-2019年11月2日为期三年。被告质证意见为：对裁定书和送达回证的真实性认可，对原告证明的问题认可。证据2（组）.原告身份证、结婚证各一份、第三人身份证、结婚证一份,证明：甘宗发与张兰系夫妻关系，周国凤与郭有宗系夫妻关系，以及各方身份情况。被告质证意见为：对原告身份证、结婚证各一份、第三人身份证、户口本一份的真实性，合法性，关联性都认可。证据3（组）.房屋买卖合同一份，证明：2016年9月20日，周国凤与甘宗发、张兰在重庆广渠房地产经纪服务有限公司签订房屋买卖合同，合同约定周国凤以463800元的价格购买甘宗发、张兰涉案房屋。合同也约定了付款等相应条款。被告质证意见为：对房屋买卖合同的真实性不认可，我2016年7月保全的房子。2016年11月法院去查封的。原告已经知道法院查封房子，为什么原告还要在2017年3月交剩余的房款，这是不合理的。证据4.房地产权证，证明：周国凤付清按揭后，解除银行抵押，银行已退还房地产权证给第三人委托人，第三人委托人转交给周国凤持有。被告质证意见为：对房地产权证不认可，对原告证明的问题不认可。证据5（组）.收条3份、农业银行交易明细1份，证明周国凤按照合同约定于2016年9月20日支付定金5000元，2016年9月30日支付房款100000元，2016年10月8日支付房屋尾款款42000元，共计147000元。原告向第三人转款，第三人出具了收条，说明原告付款的情况。被告质证意见为：对收条的真实性不认可。对银行交易明细的真实性不认可。证据6(组).王太连身份证、公证书一份,证明，第三人甘宗发、张兰委托王太连去签合同偿还按揭、解除抵押房屋过户等。被告质证意见为：对王太连身份证、公证书的真实性认可。对原告证明的问题认可。证据7（组）.光大银行对账单一份、建行个人活期明细一份、建行个人还贷款凭证一份、建行个人信贷业务单一份,证明，周国凤之夫郭有宗向受委托人王太连于2017年2月7日、8日共两笔支付209000元，受委托人王太连于2017年2月8日代甘宗发，张兰支付剩余按揭款311648.77元，按揭款已结清。此款是周国凤实际支付。被告质证意见为：对光大银行对账单一份、建行个人活期明细一份、建行个人还贷款凭证一份、建行个人信贷业务单一份的真实性不认可，我把甘宗发的账户都查封了。对于原告证明的问题不认可。而且甘宗发也没有给原告打收条。证据8.个人贷款还款凭证，证明，房屋合同签订后，从2016年9月起至2017年2月8日止，房屋按揭款是周国凤实际支付。但是户名是甘宗发。因为没有过户。被告质证意见为：对个人贷款还款凭证的真实性认可。对原告证明的问题认可。证据9（组）.甘宗发的中国农业银行交易存根一份、电力收费收据5份、水务公司收据2份、物业费收据8份、物业公司证明1份,证明，周国凤用其丈夫的农行卡向物业公司交纳2296.0元物业欠费。前期物业费一直欠付。原告入住涉案房屋，涉案房屋的水电费，物业费是由原告交纳的，涉案房屋历史欠费以及入住涉案房屋后物业费由周国凤支付。被告质证意见为：对甘宗发的中国农业银行交易存根的真实性认可，证明问题也认可。对电力收费收据5份、水务公司收据2份、物业费收据8份、物业公司证明1份的真实性认可。对原告证明的问题认可。本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交如下证据：民事裁定书一份、执行裁定书一份、协助执行通知书一份，证明2016年11月3日我方对涉案房屋进行了查封。原告质证意见为：对上述证据的合法性、关联性、真实性都认可。我方确认涉案房屋查封的时间是2016年11月3日。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：依据（2016）新0105民初2262号民事判决书，胡魁曾起诉甘宗发至水磨沟区人民法院，请求判令甘宗发向胡魁归还借款300000元及利息41500元，合计341500元。在上述案件中，胡魁申请财产保全，水磨沟区人民法院在2016年7月22日签发（2016）新0105民初2262号民事裁定书，其中包括查封甘宗发名下位于重庆市永川区香缇漫城4栋2-6号（205房产证2××4自第05350号）房屋相关手续。（2016）新0105民初2262号协助执行通知书显示，重庆市永川区不动产登记事务中心：关于胡魁诉甘宗发民间借贷纠纷一案，我院作出的（2016）新0105民初2262号民事裁定书已经发生法律效力，因原告胡魁于2016年7月21日向本院提出财产保全的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、一百零三条、一百零八条的规定，请协助执行以下事项：一、查封被告甘宗发名下位于重庆市永川区香缇漫城4栋2-6号（205房产证2××4自第05350号）房屋相关手续;二、期限为：三年，从2016年11月3日起至2019年11月2日止。三、查封期间，不予办理抵押、转让等权属变更，转移登记手续。另，依据205房产证2××4自第05350号房地产权证，重庆市永川区香缇漫城4栋2-6号（以下简称涉案房屋）登记权利人为张兰、甘宗发。房屋产别为私有房产。另查，甘宗发、张兰（甲方，出卖方）与周国凤（乙方，买受人）、重庆市永川区三兴二手房咨询服务部（丙方，居间方）签订涉案房屋房屋买卖合同，落款时间为2016年9月20日，交易价格为463800元。付款方式及期限一栏有下述规定，第一次于2016年9月20日之前，乙方向甲方支付定金5000元。第二次于2016年10月1日之前，乙方向甲方支付房款138800元，备注：由于甲方是办理的按揭，具体金额根（后面未见有字）（若乙方是银行按揭贷款，应同时办理银行按揭手续）。第三次于年月日之前，乙方向甲方支付房款320000元。第八条其他约定：由于甲乙暂时都没有钱去还银行，暂由甲方公证委托给乙方（到公证处办理公证委托），以后由乙方凑款去还银行的320000元，并不限制还款时间，把剩余的钱一次性付给甲方，其后甲方的月供由乙方按时付（后面两个字看不清）。2016年9月20日，落款为收款人：甘宗发的收条显示内容：今收到周国凤买房定金5000元。2016年9月30日，落款为收款人：张兰的收条显示：今收到周国凤购买于“重庆市永川区”的购房首付款金额为10万元。2016年10月8日，落款为收款人：甘宗发的收条显示：今收到周国凤购买于“重庆市永川区昕晖香缇漫城4-2-6”房屋首付款金额42000元。落款时间为2016年10月8日的（2016）渝永证字第5352号公证书显示内容：申请人：甘宗发，男，1971年9月21日出生，住址重庆市永川区凉水井村民小组，公民身份证号码：（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）。张兰，女，1984年8月10日出生，住址重庆市永川区凉水井村民小组**，公民身份证号码：（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）。公证事项：委托。兹证明甘宗发、张兰于2016年9月30日来到我处，在本公证员面前，在前面的《委托书》上签名、捺指纹，并表示知悉委托单额法律意义和法律后果。甘宗发、张兰的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。落款为中华人民共和国重庆市永川公证处公证员洪某。上述委托书内容显示：委托人：甘宗发，男，1971年9月21日出生，，住址重庆市永川区凉水井村民小组公民身份号码：（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）。张兰，女，1984年8月10日出生，，住址重庆市永川区凉水井村民小组**公民身份号码：（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）。受托人：王太连，女，1979年5月24日出生，住址：重庆市永川市王家湾村民小组，公民身份号码：（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）。委托人系夫妻，共同所有一套房屋，该房屋是坐落于重庆市永川区的住宅，钢筋混凝土结构，建筑面积为118.43平方米，房地产权证编号为205房地证2××4字第××号。因委托人不能亲自前往，特委托王太连全权代表委托人办理下列事项：一、向银行申请并提前偿还上述房屋剩余的还按揭贷款，领取上述房屋的产权证、抵押权证原件，解除抵押函，并在房屋登记部门办理解除抵押等相关手续；二、与购房方协商、签订上述房屋的买卖合同，并收取售房款；…….。郭有宗（系原告周国凤丈夫）尾号为0752的银行卡在2017年2月8日向往王太连尾号为3552的银行卡转让265000元。同日，王太连尾号为3552的银行卡发生动账交易金额为311648.77元，交易流水并未显示对方账号、对方户名，但摘要描述中有“收回贷款本息”的字样。尾号为0056的中国建设银行重庆市分行个人贷款还款凭证显示，甘宗发，付款账号（尾号为3552），金额为311648.77元。同日，名为“中国建设银行个人贷款结清证明”显示尊敬的客户甘宗发：您在我行的个人贷款，贷款总额356000元，借款人按借款合同约定分期还款记挂，已于2017年2月8日结清。2019年6月18日，证明单位一栏加盖有“重庆鑫永物业服务有限公司永川管理处香缇漫城项目”的证明显示：兹证明周国凤（为保护隐私，这里不再列明身份证号码）于2016年10月8日实际入住重庆市永川区的房屋（香缇漫城小区）至今，并完清了原业主甘宗发、张兰所有历史欠费。特此证明。另，周国凤曾向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起执行异议，2019年5月20日，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2018）新0105执异字第17号，驳回了周国凤的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：周国凤对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利及请求重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）为原告所有有无事实及法律上的依据。依据《最高人民法院关于适用关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民裁定驳回；（二）在明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释【2016】22号）第十七条之规定：利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。依前款规定，自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算，人民法院无需重新制作裁定书。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。原告周国凤上述诉讼请求符合法律关于案外人执行异议之诉受理的相关要求，本院依法就周国凤的上述诉讼请求予以审理。结合公证书（2016年9月30日）、买卖合同、相关资金交易流水及“重庆鑫永物业服务有限公司永川管理处香缇漫城项目”证明等证据，可证明水磨沟区人民法院在（2016）新0105民初2262号案件中对涉案房屋进行查封前，甘宗发、张兰已与周国凤就涉案房屋签订房屋买卖合同，房屋买卖合同是双方真实意思表示。本院认为对占有的认定应当从对占有物事实上的管领和具有占有的意思表示进行判断。相关费用（物业费等）交易凭证及“重庆鑫永物业服务有限公司永川管理处香缇漫城项目”证明等证据能够证明周国凤已实际占有房屋。结合涉案房屋买卖合同、银行交易流水轨迹证据、收条、结婚证、银行结清证明等证据，可以证明周国凤已支付了全部价款。涉案房屋未办理房屋过户登记，但需要注意的是，水磨沟区人民法院查封涉案房屋的时间起点为2016年11月3日，该时间点晚于原告周国凤签订房屋买卖合同的时间，且该房屋在2017年2月8日之前属于银行按揭状态，故未办理房屋过户登记并非周国凤自身原因造成，故周国凤对此并无过错。综上所述，可以认定房屋买卖合同是周国凤与第三人的真实意思表示，周国凤已交付涉案房屋的全部款项并实际占有该房屋，周国凤在涉案房屋买卖过程中不存在过错，未办理过户登记也不是周国凤自身原因造成。依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。综上所述，周国凤对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对周国凤主张“重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）为周国凤所有”的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）归原告周国凤所有；二、停止对重庆市永川区住宅（205房地证2××4字第05350）的执行。案件受理费8257元，由被告胡魁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  唐 楠人民陪审员  周建智人民陪审员  邢红杰二〇一九年十二月二日书 记 员  魏亚冰