辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9398号上诉人（原审被告）：李玉英，女，1960年1月7日出生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：初丹，辽宁庆德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王刚，男，1982年3月15日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杨巍伟，女，1981年2月18日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李靖华，辽宁瑞石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文涛，男，1979年5月28日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李剑锋，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨晶，女，1979年1月21日出生，汉族，住大连市沙河区。委托诉讼代理人：李剑锋，北京市京师（大连）律师事务所律师。上诉人李玉英因与被上诉人王刚、刘文涛、杨晶执行异议之诉一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李玉英的委托诉讼代理人初丹、被上诉人王刚的委托诉讼代理人杨巍伟、李靖华、被上诉人刘文涛、杨晶的共同委托诉讼代理人李剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉英上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人王刚的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人李玉英提交的证据材料能够证明上诉人与被上诉人刘文涛、杨晶对大连市中山区解放路162号22层6号房屋买卖达成一致的事实。1、上诉人与被上诉人刘文涛、杨晶签订房地产买卖契约并支付合同价款60万元。一审判决中提及的2012年5月30日被上诉人刘文涛向上诉人转账30万元，2012年8月23日向上诉人转账306000元，与本案无关，上诉人替被上诉人刘文涛兑换美金是事实，上诉人因女儿在国外，经常到市场兑换美金，刘文涛也是基于此情况才让上诉人代为兑换的。2、在签订房地产买卖契约后，因所购买房屋上贷款未结清未能办理过户，未能过户原因也不在于上诉人。在签订房地产买卖契约时，因房屋不能办理过户，上诉人同被上诉人刘文涛约定，由刘文涛继续租赁使用该房屋，并且按约定缴纳房租，实际上己取得对房屋的合法占有。综上，上诉人李玉英作为买受人，其提出的执行异议符合最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条之规定。依据民事诉讼法司法解释第313条第二项，应依法驳回被上诉人王刚的一审诉讼请求。王刚辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。刘文涛、杨晶辩称，本案主要是上诉人与王刚之间的诉讼，刘文涛、杨晶尊重法院判决，没有其他意见。王刚向一审法院起诉请求：1、依据(2018)辽02民再98号民事判决书的执行案件，对被告刘文涛、杨晶所有的坐落于大连市中山区房屋继续执行；2、诉讼费用由三被告承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，因原告王刚与被告刘文涛、杨晶民间借贷纠纷，经原告王刚申请，一审法院对被告刘文涛名下的坐落于大连市中山区房屋予以查封，期限至2020年12月17日。2018年7月25日，原告王刚依据（2018）辽02民再98号民事判决书，向一审法院申请对被告刘文涛、杨晶的执行，一审法院立（2018）辽0202执3719号执行案件。在该案执行过程中，一审法院拟对被告刘文涛名下的坐落于大连市中山区房屋进行拍卖。2019年3月18日，李玉英向一审法院提出执行异议，认为案涉房屋系其从被告刘文涛、杨晶处购买，请求一审法院中止执行大连市中山区162号1单元22层6号房屋，并解除查封。一审法院于2019年3月18日作出（2019）辽0202执异23号执行裁定书，裁定中止一审法院（2018）辽0202执3719号执行案件对大连市中山区房屋的执行。原告王刚对该执行异议裁定不服，向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，即本案。一审法院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(以下简称第二十八条)之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述规定，买受人需要同时符合上述规定中的四种情形，并且其权利能够排除执行的，人民法院才应予以支持。本案中，被告李玉英向一审法院提交了一份与被告刘文涛签订于2012年10月3日的《房地产买卖契约》，但在签订该契约后，被告李玉英并未在案涉房屋内居住，案涉房屋仍由被告刘文涛一家实际居住。被告李玉英虽辩称其将案涉房屋又租赁给被告刘文涛，但其仅向一审法院提交了一份签订于2018年10月的《房屋租赁合同》，而未向一审法院提交双方自2012年10月始的《房屋租赁合同》，其所提交的银行流水亦无法与被告刘文涛陈述的租金金额、支付方式相互印证，故无法认定被告李玉英已实际占有案涉房屋。同时，根据银行流水显示，在被告李玉英陈述其于2012年10月12日向被告刘文涛支付60万元房款前，被告刘文涛曾分别于2012年5月30日和2012年8月23日合计向被告李玉英转账606000元，被告刘文涛虽陈述该款项是委托被告李玉英兑换美金，但二被告均未向一审法院提交任何证据证明此节事实，且在二被告之间亦存在多笔无法予以查证真实原因的款项往来，故亦无法认定2012年10月存入刘文涛账户内的60万元是被告李玉英向其支付的房款。另外，案涉房屋现仍登记在被告刘文涛名下，二被告虽辩称签订《房地产买卖契约》多年后未过户的原因是因贷款银行不同意被告刘文涛提前还贷，但此节辩论意见显然与日常生活经验法则相悖，一审法院不予采信。被告刘文涛辩称没有过户的另一个原因系其为子女上学使用学区房，而此辩论意见亦不符合第二十八条规定的“非因买受人自身原因”。综上，无论案涉的《房地产买卖契约》是否实际形成于案涉房屋被查封前，案涉情形均不符合第二十八条规定的情形，被告李玉英并不享有对案涉房屋排除执行的权利，原告的诉求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。一审法院判决：准许对被告刘文涛名下的坐落于大连市中山区房屋的继续执行。案件受理费9800元，由被告李玉英负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系执行异议之诉，主要审查上诉人的权益是否足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉人对于案涉房屋的权益如果能够排除案涉房屋的执行，则必须同时具备前述相关法律规定的四个条件。上诉人虽然与刘文涛签订的《房地产买卖契约》载明的时间是2012年10月3日，但对于案涉房屋的付款情况，上诉人李玉英于2019年2月15日出具的“情况说明”载明其于2012年10月3日当天交纳定金，于2012年10月12日将剩余房款转账到刘文涛的建设银行账户，上诉人李玉英在本案二审中又表示其以现金的方式向刘文涛支付了购房款，李玉英在诉讼中对于案涉房屋购房款的陈述前后不一致，且在签订案涉房屋买卖合同之前，作为出卖人的刘文涛却存在向李玉英转款的情形，即刘文涛曾分别于2012年5月30日和2012年8月23日合计向李玉英转账606000元，综合现有的证据无法证明李玉英与刘文涛之间关于案涉房屋买卖的真实付款情况。此外，关于案涉房屋未过户的原因，李玉英在前述“情况说明”中表示因在交接房屋时发现案涉房屋的物业费存在拖欠的情形，其与刘文涛、杨晶商量物业费问题解决好之后再行过户，而李玉英在诉讼中又表示案涉房屋存在贷款未结清而导致未能过户，刘文涛、杨晶在本案一审中表示案涉房屋未过户的原因系学区房，作为其家庭所用且向李玉英支付租金。李玉英与刘文涛、杨晶双方在诉讼中关于案涉房屋未能过户的原因而所作的陈述前后不一致，亦无法证明案涉房屋不能过户的原因系前述相关法律规定的非李玉英自身原因所致。综上，李玉英对于案涉房屋享有的权益不能满足前述法律规定的足以排除执行的四个条件，其上诉请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，李玉英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由李玉英负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  阁成宝审判员  任 娲二〇一九年十二月十七日书记员  任建芳