湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8079号原告黄玖玲，女，1971年9月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。委托代理人何红月，湖南揽胜律师事务所实习律师。被告长沙鑫鹏置业股份有限公司，住所地湖南省浏阳市金沙中路535号。法定代表人周汝红，董事长。原告黄玖玲与被告长沙鑫鹏置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄玖玲及其委托代理人李玉娴到庭参加诉讼，被告长沙鑫鹏置业股份有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄玖玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2018年6月20日与原告签订《协议书》，配合原告将浏阳市禧和学苑项目2号栋1806房交付给原告，并将该房屋权属登记至原告名下；2、被告承担诉讼费用。2019年11月11日，原告变更诉讼请求为：1、判决确认原、被告于2018年6月20日签订的《协议书》合法、有效，浏阳市归黄玖玲所有；2、判令被告在判决生效后十日内严格依照原、被告于2018年6月20日签订《协议书》内容与原告就浏阳市签署正式《商品房买卖合同》，并办理该房产商品房预售合同网签及该房产备案登记至原告黄玖玲名下的手续；3、判令被告在涉案房屋物权登记部门可以办理相应权属登记之日起十日内协助原告将浏阳市之不动产权属登记至原告黄玖玲的名下的手续；4、判决本案的诉讼费、保全费、保全担保费均由被告承担。被告长沙鑫鹏置业股份有限公司无答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，原告向案外方浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（法定代表人周汝红）购买了浏阳市北正南路西侧商品房鸿宇城第Ａ7-Ａ8栋138号房，总价1498000元。2015年7月30日，原告（甲方）与案外方浏阳市鸿运物业管理有限公司（乙方，法定代表人周建国）签订《鸿宇城商铺委托代理租赁合同书》，约定甲方全权委托乙方代理出租商铺，期限2015年7月30日至2018年7月30日，租金89880元／年。2018年6月20日，原告黄玖玲（买受人）与被告长沙鑫鹏置业股份有限公司（出卖人，法定代表人周汝红，该公司董事兼总经理周建国）签订《协议书》，主要约定：“一、…买受人购买浏阳市禧和学苑项目2号栋1806房，建筑面积（含分摊）分别约为88.56平米…二、实际成交单价为5047元／平米，总房款为人民币肆拾肆万陆仟玖佰陆拾贰元整（446962.00元）…三、付款方式：以黄玖玲违约鸿宇城Ａ7-8栋138号商铺的返租租金壹拾叁万元整（130000.00元）抵房款壹拾叁万元整，余房款叁拾壹万陆仟玖佰陆拾贰元整（316962.00元）限在2018年6月23日前以现金方式付清；四、约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，依据合同单价多退少补；五、购买手续暂以本协议为准，如因买受人未在约定时间付清房款，则该房屋由出卖人另行销售。待《商品房买卖合同》签订后，双方所有权利和义务按照《商品房买卖合同》履行；六、出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理好产权证。办理产权时，所需税、费依国家相关法律法规由买受人承担；如因买受人逾期支付相关税、费，不能如期办理产权证时的责任有买受人负责。”签订协议当日，被告向原告出具收据1张，载明：收到禧和学苑1806房款（鸿宇城商铺租金转）130000元。2018年6月22日，原告向被告支付178000元。2019年6月3日，被告向原告出具《补充说明》，内容为：“买受人黄玖玲（身份证号码4301811971××××××××）于2018年6月20日与出卖人长沙鑫鹏置业股份有限公司签订房屋购买协议，购买禧和学苑2号栋1806号住房，成交总价为446962元，至2019年6月3日止已付房款共计308000元，因出卖人原因暂未签《商品房买卖合同》，现该房号因特殊原因网签于第三人名下，但非出卖人一房两卖行为。现出卖人特做出补充说明，该房号真实权利和义务及产权权属以2018年6月20日与买受人黄玖玲签订的协议书为准，无其他争议”。后被告未就涉案房屋与原告签订《商品房买卖合同》、商品房预售合同网签、房产备案登记等手续，原告遂诉至本院。2019年12月6日，原告将房屋余款138962元汇入本院案款专户。诉讼过程中，原告申请对涉案房屋进行保全，花费保全担保费1350元。长沙鑫鹏置业股份有限公司向本院陈述涉案房屋有预售许可证，现可以签订《商品房买卖合同》，办理商品房预售合同网签及房产备案登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法、有效，《协议书》中关于涉案房屋的位置、出售价格、付款方式、产权登记、面积确认及面积差异处理有较为具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素；即便欠缺某些要素，也可通过合同解释的方式加以补全；结合被告向原告出具的《补充说明》，《协议书》的性质为本约合同，而非预约合同。不动产的买卖是从签订房屋买卖合同到办理房屋登记的一个动态过程，在签订完房屋买卖合同后，到办理过户登记的期间内，购房人对房屋的权利是物权期待权，其利益应受法律保护。原告根据合同约定，现已履行交付全部房款的义务，应享有获得房屋产权的权利，故对原告要求确认原、被告双方于2018年6月20日签订的《协议书》合法、有效，浏阳市归黄玖玲所有的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求判令被告在判决生效后十日内严格依照原、被告于2018年6月20日签订《协议书》内容与原告就浏阳市签署正式《商品房买卖合同》，并办理该房产商品房预售合同网签及该房产备案登记至原告黄玖玲名下，及原告要求判令被告在涉案房屋物权登记部门可以办理相应权属登记之日起十日内协助原告将浏阳市之不动产权属登记至原告黄玖玲的名下，均属于继续履行《协议书》应有之义，因本案不存在履行的现实困难，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为被告放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条和《中华人民共合国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄玖玲、长沙鑫鹏置业股份有限公司于2018年6月20日签订的《协议书》合法、有效；位于浏阳市归黄玖玲所有；二、限长沙鑫鹏置业股份有限公司在本判决生效后十日内依据2018年6月20日签订的《协议书》内容与黄玖玲就浏阳市签署正式的《商品房买卖合同》，并办理该房产商品房预售合同网签及备案登记至黄玖玲名下［网签及备案登记至黄玖玲名下后，在扣除诉讼费用后，黄玖玲支付房屋余款134762元（138962元-1350元-2850元）］；三、限长沙鑫鹏置业股份有限公司在涉案房产的不动产登记部门可以办理权属登记之日起十日内，协助黄玖玲将浏阳市的不动产权属登记至黄玖玲名下；四、长沙鑫鹏置业股份有限公司在本判决生效后十日内支付黄玖玲保全担保费1350元本案受理费80元，保全费2770元，合计2850元，由长沙鑫鹏置业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德人民陪审员  杨 金人民陪审员  刘红光二〇一九年十二月九日法官助理雷博书记员邱香林书记员李有附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《中华人民共合国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。