湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书湘09民终2320号上诉人（原审被告）：胡端丰，男，1962年5月15日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：向放中，桃江县振兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：湖南岁茂物业服务有限公司，住所地湖南省益阳市桃江县。法定代表人：郭征兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师。上诉人胡端丰因与被上诉人湖南岁茂物业服务有限公司（以下简称岁茂公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2019）湘0922民初1481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡端丰上诉请求：撤销一审判决，驳回岁茂公司的诉讼请求。事实和理由：1.胡端丰与长沙某创物业签有物业服务合同，与岁茂公司无任何关联，岁茂公司无权起诉胡端丰；2.岁茂公司没有按合同履行自己的义务，特别是房屋的维修和垃圾的清运方面；3.岁茂公司没有将垃圾及时清运，胡端丰只能自己添置垃圾箱，环卫部门向胡端丰收取的七万元的卫生费应抵扣胡端丰的物业费；4.正式合同签订当日就签订补充协议有违常理，同时在补充协议加重相对人的义务违背公序良俗的民法原则，岁茂公司没有任何理由调整物业费；5.岁茂公司没有全面履行合同，严重违反合同的约定，无理由收取滞纳金。岁茂公司辩称，胡端丰拖欠物业费的事实清楚，岁茂公司有权向胡端丰收取物业费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。岁茂公司向一审法院起诉请求：1.判令胡端丰给付所欠物业管理服务费104660元，滞纳金235485元（自2018年3月12日计算至2019年5月31日），两项共计340145元；2.判令本案诉讼费由胡端丰承担。一审法院认定事实：2017年2月28日，胡端丰与长沙市某创物业管理有限责任公司某峪庄园管理处签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，约定由长沙市某创公司向胡端丰位于桃江县某联易购某峪庄园店提供物业服务，物业管理收费标准：商铺2.5元/月/平方米，违约责任：乙方（胡端丰）未能在30个工作日内按时足额缴纳物业管理服务费的，甲方有权按每日加收千分之三的滞纳金收取。2016年因税收政策的原因，长沙某创公司退出小区管理。2017年7月20日，岁茂公司经过招投标程序，中标了桃江县某置业有限公司的桃江县某峪庄园的物业服务项目。2017年8月20日，桃江县某置业有限公司与岁茂公司签订《某峪庄园前期物业服务合同》及《某峪庄园前期物业服务合同补充协议书》，《某峪庄园前期物业服务合同》约定“由岁茂公司为胡端丰所在的某峪庄园A区提供物业服务，商业物业按2.0元/㎡/月计算”，《补充协议》将物业名称“某峪庄园A区”变更为“某峪庄园”，商业物业服务费用变更为按2.5元/㎡/月计算。2017年7月20日，岁茂公司中标桃江县某置业有限公司的某峪庄园物业服务项目。2017年8月20日，长沙市某创物业管理有限责任公司与岁茂公司签订《债权转让协议》，双方达成合意将某创公司依法享有的对某峪庄园小区所有业主的债权及其附属的一切权利、利益全部转让给岁茂公司行使。2017年8月14日，胡端丰向长沙市某创物业管理有限责任公司交纳了2017年2月28日-2018年2月27日的物业管理费共计104660元。岁茂公司于2018年7月18日、2018年8月7日、2018年10月11日、2019年多次进行了催收。经审查，胡端丰自2018年2月28日至2019年2月27日欠付应缴纳物业管理费104660元。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。长沙市某创物业管理有限责任公司某峪庄园管理处与胡端丰签订了《前期物业服务协议》、《承诺书》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，对合同双方具有约束力。长沙市某创物业管理有限责任公司于2017年8月20日与岁茂公司签订《债权转让协议》将含胡端丰在内的某峪庄园小区业主的债权及附属的一切权利、利益转让给岁茂公司。根据《合同法》关于债权转让的规定，债权转让经需通知债务人，方对债务人产生效力。岁茂公司于2018年多次对胡端丰进行了催收且胡端丰作为业主享受了岁茂公司提供的物业服务，并交纳了2017年2月28日至2018年2月27日的物业管理费。显然胡端丰对债权转让事实已经了解，长沙市某创物业管理有限责任公司转让给岁茂公司的债权对胡端丰发生效力。同时，岁茂公司与桃江县某置业有限公司签订了《前期物业服务合同》及《补充协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故该《前期物业服务合同》及《补充协议》对胡端丰发生法律效力。综上，岁茂公司根据合同约定为桃江县某置业有限公司某峪庄园提供了物业服务，胡端丰作为某峪庄园的业主，未按约定支付物业管理服务费，其行为已构成违约，现岁茂公司要求胡端丰支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。故胡端丰应按照约定的2.5元每月每平米的标准支付自2018年2月28日起至2019年2月27日止拖欠的物业管理服务费104660元，予以支持。岁茂公司要求胡端丰按每天应交物业管理服务费的千分之三的标准支付滞纳金的请求明显过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九第一款之规定，并根据岁茂公司提交的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》中关于物业服务费“每年缴纳一次”、“按年缴纳”的约定，对胡端丰应支付的滞纳金按照年利率24%从其拖欠物业管理服务费满一年之次日（即自2019年3月1日）起分年度计算至2019年5月31日止为6279.60元，超出部分不予支持。综上所述，依据上述法律条文及《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：一、胡端丰于判决书生效之日起十日内支付岁茂公司物业管理服务费104660元及滞纳金6279.60元，共计110939.60元；二、驳回岁茂公司的其他诉讼请求。案件受理费6402元，减半收取3201元，由岁茂公司负担2157元，胡端丰负担1044元。二审中，胡端丰申请证人何某某出庭作证，欲证明岁茂公司未履行物业服务，并向本院提交以下证据：1.营业执照，欲证明一审判决遗漏诉讼主体；2.业委会证明，欲证明岁茂公司未履行物业服务，亦未签合同；3.某峪庄园一二期第三次业主代表大会会议纪要，欲证明岁茂公司未履行物业服务。岁茂公司质证称，对证人证言的“三性”均有异议；对证据1的真实性、合法性无异议，但无法达到其证明目的；对证据2、证据3的“三性”均有异议。岁茂公司向本院提交以下证据：1.关于某峪庄园小区前期物业收费主体变更备案的复函、桃江县发展和改革局关于某峪庄园住宅区前期公共性物业服务收费标准的批复，欲证明岁茂公司是某峪庄园小区合法的物业服务企业，收费标准合法，有权向胡端丰收物业费；2.关于某峪庄园一、二期业主委员会发布小区物业合同签订事项的相关意见通知，欲证明某峪庄园仍属于前期物业承接查验阶段，一、二期业委会的相关规定和决议不能代表整个物业管理区域。胡端丰质证称，证据1与本案没有关联性，无法达到其证明目的；对证据2的“三性”均有异议。本院经审查认为，上述证人证言及证据均与本案无关，本院均不予采信。本院二审经审理查明，胡端丰作为桃江县某联易购商贸有限公司的签约代表，与桃江县某置业有限公司签订了《某峪庄园商铺租赁合同》，合同约定，桃江县某置业有限公司同意桃江县某联易购商贸有限公司租用桃江县某峪庄园一期4栋住宅底层商铺场地，场地计价面积共计125.74平方米（等同于建筑面积）；江县某联易购商贸有限公司同意桃江县某置业有限公司指定物业管理公司负责该物业的管理，并与之签订相关管理服务合同。2017年2月25日，胡端丰代表桃江县某联易购商贸有限公司作为乙方与作为甲方的案外人卢某签订了《商场租赁合同》，合同约定，甲方同意将属于甲方的桃江县某峪庄园7号栋一层中间位置的门厅以及门厅进入之后之超市功能区域租赁给乙方（户室号7151），租赁总计价面积合计为3488.68平方米，乙方应接受该商场所属之物业管理公司的管理，并按其规定或约定交纳费用与履行其他义务。除此以外，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议的焦点是：胡端丰是否应支付物业管理费及滞纳金。本案中，岁茂公司通过招投标程序，中标某峪庄园的服务项目，并与开发商桃江县某置业有限公司于2017年8月20日签订了合同及补充协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故上述合同及补充协议对作为业主的案外人卢某具有约束力，胡端丰也应按照其与案外人卢某签订的《商场租赁合同》接受岁茂公司的物业管理，并按补充协议的约定（商业物业服务费用按2.5元/m2/月计算）交纳物业费用。城镇居民小区清扫保洁费不属于城镇生活垃圾处理费，已实施物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费中不包含城镇生活垃圾处理费。本案中，胡端丰向桃江县桃花江环境卫生管理所交纳的垃圾处理受托清扫费没有包含在其应交纳的物业费用中，故其提出该费用应抵扣物业费的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，胡端丰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518.79元，由胡端丰负担。本判决为终审判决。审判长  黄和平审判员  刘觅琼审判员  黎 娜二〇一九年十二月十二日书记员  张淼淼