江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5097号原告：抚州市泽源物业管理有限公司，住所地：江西省抚州市临川区行政中心西侧泽源华府营销中心。统一社会信用代码：91361002696081397T。法定代表人：胡龙江。总经理。委托诉讼代理人：李三梅，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告学云，男，1969年6月16日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区秋溪镇梓溪村赵家组6号，现住。，委托诉讼代理人：赵园园，女，1995年3月25日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区秋溪镇梓溪村赵家组6号，现住，代理权限：特别授权。系被告女儿。原告抚州市泽源物业管理有限公司（以下简称泽源公司）与被告赵学云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泽源公司委托诉讼代理人李三梅，被告赵学云及其委托诉讼代理人赵园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泽源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费人民币8,013.02元（物业费自2013年6月1日至2019年5月30日止）及滞纳金3,728.09元；2、本案诉讼费用由被告承担。2012年3月23日原告与被告双方签订了《“泽源华府”前期物业管理服务协议》合同约定由原告向抚州泽源投资发展有限公司开发的“泽源华府”小区提供物业管理服务，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时山。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为第一个年度物业费于交房时收取。以后每期付款为半年度，收取时间为到期前一个月，逾期缴费的从逾期之日起每天按应缴费用的千分之三滞纳金。被告系上述物业小区一期2栋2403室的业主，物业面积109.18平方米，2号楼10车库26.06平方米。按约定应当向原告缴纳从2013年6月1日至2019年5月30日的物业管理费用人民币8,013.02元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2,076.25元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决。维护原告企业的合法权益。原告为证明其主张，提供如下证据：证据一、原告营业执照、法人代表证明书、被告的身份证复印件，拟证明原被告的主体资格。被告质证意见：无异议证据二、泽源华府物业管理服务协议一份、被告交费的物业费情况表，拟证明：协议约定了原告为被告住房和车库提供了服务，并且约定了房屋及车库面积和双方的权利义务，其中第九条明确约定了收费的标准以及逾期支付物业费收取滞纳金的比例；被告于2012年3月23日至2013年5月31日向原告支付住房物业费1,169元（按12个月计算，多的部分赠送，108.2平方米住房面积按0.9元每平方米支付），同时还支付了车库的物业费2012年3月23日至2013年5月31日（按12个月计算，多的部分赠送，26.06平方米车库面积按0.5元每平方米计算）。被告质证意见：无异议。证据三、被告不动产产权情况表，交房凭条一份，拟证明：被告涉案房屋坐落位置在于泽源华府1期2栋2403室，面积109.18平方米；其中服务协议中房号为2栋一单元2202室，与不动产情况表上的一期2栋2403室是指同一套房屋。被告质证意见：无异议。被告赵学云辩称，首先，被告家里于2013年9月13日凌晨失窃，被盗物品及现金1万元，公安过来调查取证发现监控失效，不久又失窃一次，监控也是失效，并且保安没有起到任何作用，楼下单元防盗门未安装，直至现在处于无法使用状态，地下室也是没有任何安全措施防护。其中一台电梯从2015年开始无法到达24楼，至今无人管理。楼顶管道堵塞漏水，从厨房漏至被告家中，导致墙体发霉腐烂。被告所购的车库楼上漏水，漏至车库门正中间，常年滴水，无人管理。公共区域消防设施完全无法使用，小区过道自行车电动车乱停乱放。被告为证明其主张，提供一组照片，2019年10月15日左右拍摄，地点在泽源华府1期，拟证明：包括楼顶，24楼电梯按键坏的，需要到23楼走楼梯上去；1楼消防栓坏的。原告委托诉讼代理人质证意见：对被告提供的照片，对其真实性，合法性，关联性都有异议，通过照片无法证明拍摄地点、时间，无法证明这些照片与本案有关联。对双方提交证据分析认定如下：一、对原告方证据分析认定如下：证据一二三被告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。二、对被告方证据分析认定如下：被告提交的照片，原告虽不予认可，被告也无其它证据相印证，但被告作为小区业主，可证实原告服务存在瑕疵。经过对双方提交证据的分析认定，结合法庭调查，认定基本事实如下：2012年3月23日双方签订《“泽源华府”前期物业管理服务协议》，协议中原告为甲方，被告为乙方。协议中约定，物业管理企业对下列事项实施管理与服务：1、房屋建筑共用部位。2、房屋共用设施的管理、运行和养护。3、公共绿地、花木的养护和管理。4、公共环境卫生秩序的管理。5、房屋装修管理。甲方主要的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化。环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。2、依据本协议向乙方收取物业管理费用。3、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备修缮养护等有偿服务。4、按业主临时公约，实施小区具本管理。乙方的权利义务：1、遵守《业主临时公约》的规定。2、按时缴纳物业管理等各项费用。物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护和管理。2、房屋共用设备及其运行的维护的管理。3、环境卫生。4、安全管理。5、交通秩序与车辆停放。6、消防管理。公共绿化。7、物业管理服务费用。物业买受人应承担以上物业管理费用，并按时交纳，逾期产费根据《江西省城市居住小区物业管理条例》规定收取每日收取千分之三滞纳金。甲方在协议上加盖公章，乙方则在协议上签字。同时双方签订《“泽源华府”业主临时公约》，主要内容为：一、总论。二、物业基本情况。三、物业的使用。四、物业的维护养护。五、业主和物业使用人的共同利益。六、业主大会和业主委员会。七、违约责任。八、附则。并附有承诺书，被告在承诺书上签字，写明居住房号、车库号及签字日期。同日原告将被告所购房屋交付被告，交房凭条中写明被告购买2栋一单元2202号房屋，另购2栋10号车库。被告于2012年下半年开始入住。被告向原告交纳了2012年3月23日至2013年5月31日期间住房物业费1,169元（按12个月计算，多的部分赠送，108.2平方米住房面积按0.9元每平方米支付），同时还支付了车库的2012年3月23日至2013年5月31日物业费（按12个月计算，多的部分赠送，26.06平方米车库面积按0.5元每平方米计算）。2013年6月1日之后被告就没有再交过物业费。从2013年6月1日至2019年5月30日被告共欠物业管理费8013.02元及滞纳金3728.09元。原告每年通过打电话、上门方式催收，被告认为物业服务不负责，并要求协商扣减物业费，原告不同意，致使协商不成。另查明，被告不动产产权情况表中载明的不动产坐落泽源华府1期2栋2403室与交房凭条中2栋一单元2202号房屋系同一房屋。另，庭审中被告称居住期间曾失窃，虽已报案因无监控，案件至今未破；且有房屋漏水，电梯不灵，消防不到位等诸多问题未能解决，并同意仅支付所欠物业费的60%，滞纳金则不予支付，同时要求物业修复相关的问题。本院认为，本案中双方签订的物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力。一个小区环境的良好运转与物业公司的服务的规范化、业主素质、小区自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因互密切相关。而物业公司在足额收取相关物业费用后依照合同约定向业主提供优质服务，才能使小区物业形成良性循环，从而达到小区物业与业主之间形成良性互动，共同努力创建美好小区。被告赵学云作为案涉房屋的业主在接受原告的物业服务后理应按照合同的约定向原告支付相应物业服务费，被告赵学云拖欠原告物业费8,013.02元及滞纳金3,728.09元，对于所欠物业费用应足额支付，对于滞纳金考虑到双方物业服务关系，原告服务确有瑕疵，为有利于化解纠纷，不予支持。被告赵学云辩称曾失窃，因无监控，案件至今未破，若失窃应由公安部门侦破，但物业公司应予协助；而房屋漏水则应查明漏水原因后找相关部门处理或另行起诉；至于电梯不灵、消防不到位等问题，说明原告服务存在瑕疵，但服务瑕疵不足以拒交物业管理费，故对被告此答辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告赵学云于本判决书生效之日起十日内一次性给付原告抚州市泽源物业管理有限公司物业管理费人民币8,013.02元。二、驳回原告抚州市泽源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告赵学云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇一九年十二月十九日书记员  许紫宸附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。