江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3585号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南通安馨母婴服务有限公司，住所地南通市。 法定代表人：李佳，该公司执行董事。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店，住所地南通市。 法定代表人：彭毅敏，该公司负责人。 委托诉讼代理人：沙豪，上海申浩（南通）律师事务所律师。 上诉人南通安馨母婴服务有限公司（以下简称安馨公司）因与被上诉人南通鹏欣投资发展有限公司花园国宾酒店（以下简称国宾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 安馨公司上诉请求：撤销一审判决第一项中额外支付一个月房租、第二、三、四、七、十项，发回重审或依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决安馨公司额外支付国宾酒店一个月房租及违约金14420元，为非法判决，安馨公司应承担的房租费用为291666.67元。一审以“酌情”为由，判决进水损失6万余元双方各半承担，为非法判决，国宾酒店应按照协议全额支付安馨公司进水损失共计62619元，及拖欠2年多的利息，共计71761元。一审法院不以事实为依据，再次以“酌情”为由，为国宾酒店谋取非法所得，为非法判决，安馨公司应支付2017年7月之后的能耗费用为75060元。一审判决国宾酒店支付安馨公司经营损失6691.38元核算方式错误,安馨公司提供的平均利润率为全年的纯利润率，与单个客户的毛利润率是两个截然不同的概念。月子中心这个行业属于新兴行业,房屋只有7个房间，也就是每个月最多接待7个客户，所以单个客户的毛利率很高，此客户销售额为45800元，去除一个护理人员工资消耗(8000元)、餐饮(3000元)、消耗品(1000元)及水电煤(500元)的费用，单个客户的利润为33300元，国宾酒店支付安馨公司此项经营损失应为33300元。一审判决提前解除合约为安馨公司根本性违约错误。 被上诉人国宾酒店辩称，安馨公司的上诉理由均不能成立。国宾酒店在一审起诉时就要求支付该房屋租金。对于一审判决的净损数额6万元。在一审中国宾酒店多次陈述2015年之前是国宾酒店将房屋和物品投保的，在签订合同以后，在合同中明确约定是由安馨公司自己来投保，自己承担损失。国宾酒店从未说要承担损失。关于能耗费用，因安馨公司租了独栋的一个别墅房屋，离供电点比较远，当时考虑到线损，所以收费，安馨公司从来没有提出过电价或者水费的异议。一审法院亲自到供电部门、到供水部门去查了单价。根据双方在庭审中均认可的数额，然后判决的数字。对于经营损失，安馨公司主张的经营损失既不符合法律规定也与客观事实不符。有问题的空调第二天就及时维修了。由于安馨公司的客户第二天一早就走了，这个损失要国宾酒店承担不公平。一审判决认定安馨公司根本违约正确，请求驳回上诉，维持原判。 国宾酒店向一审法院起诉请求：1.请求判令安馨公司支付拖欠国宾酒店20号花园别墅租金350000元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）；2.请求法院判令安馨公司支付拖欠国宾酒店20号花园别墅能源耗损费用和杂项费130883.08元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）；3.请求法院判令安馨公司支付逾期违约金19144.03元（暂计至2018年10月17日，最终计算至实际付清之日）；4.诉讼费用由安馨公司承担。诉讼过程中国宾酒店变更诉讼请求为：1.请求法院判令安馨公司支付拖欠国宾酒店20号花园别墅租金35万元。2.请求法院判令安馨公司支付拖欠国宾酒店20号花园别墅能源耗损费用102997.15元，杂项费332元（房卡遗失和消费酒水的费用）。3.请求法院判令安馨公司支付逾期缴纳房租违约金14420元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的房租35万元为基数按照日万分之二的标准算至实际付清之日止；判令安馨公司支付逾期缴纳能耗费用的违约金3369.15元（暂计至2018年10月17日），从2018年10月18日起以未缴纳的能耗费用102997.15元为基数按照日万分之二的标准算至实际付清之日止。4.诉讼费用由安馨公司承担。 安馨公司向一审法院反诉请求：1.判令国宾酒店支付物资损失62619元，并承担迟延支付期间的利息约7436元（暂按同期银行贷款利率计从2016年7月11日至反诉日2018年12月25日）；2.判令国宾酒店返还多收的能耗费用94490元；3.判令国宾酒店支付应赠送的配房欠款9350元，应赠送的高尔夫球消费欠款13500元，合计22850元；4.判令国宾酒店支付停业损失215000元；5.判令国宾酒店支付经营损失92300元；6.判令国宾酒店返还抵押金6万元；7.判令国宾酒店赔偿因员工离职造成的损失125422元；8.判令国宾酒店承担全部诉讼费用。诉讼过程中安馨公司变更反诉请求为：1.判令国宾酒店支付物资损失62619元，并承担迟延支付期间的利息约7436元（暂按同期银行贷款利率计从2016年7月11日至反诉日2018年12月25日）；2.判令国宾酒店返还多收的能耗费用10654元；3.判令国宾酒店支付应赠送的配房欠款19250元，应赠送的高尔夫球消费欠款13250元，合计32500元；4.判令国宾酒店支付经营损失54800元；5.判令国宾酒店返还抵押金53000元；6.判令国宾酒店赔偿因员工离职造成的损失125422元；7.判令国宾酒店承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月18日，出租方国宾酒店（简称甲方）与承租方安馨公司签订了一份编号为GB14-01的《南通鹏欣花园国宾酒店房屋租赁协议》，载明，甲方拥有国宾酒店20号花园别墅之经营管理权。该房屋承租人只可将房屋作为月子会所使用。该房屋租赁期限暂定为60个月，合同期为2014年4月18日至2019年4月17日，另外，2014年2月18日至2014年4月17日为免租装修期，正式入住日期为2014年4月18日，延迟时间不得超过10天。租金第一年75万元/年，第二年72万元/年，第三年开始直至合约结束为70万元/年，租金均不含水、电、煤气费用，预付6万元作为押金，租金每半年度结算一次，提前一个月付清下半年度租金，即2014年1月18日前应支付半年租金＋押金共计43.5万元。如乙方在协议规定的租赁期限内提前终止协议，则根据提前的时间退还部分押金（举例说明：协议期限5年，如提前1年终止协议，则扣除押金的五分之一，如提前2年终止协议，则扣除押金的五分之二，以此类推）。租金包含内容：1.每月物业管理费；2.房屋内原有设施、设备；3.安装独立水、电，煤气表。甲方应负责在租赁期间，房屋的维修保养工作并使所有设备设施达到良好使用状态。房屋（不包括乙方的财产和物品）之投保由甲方负责。若由于出现不可抗力危害的情况，如遭遇地震、风暴、洪水等自然灾害袭击，而使该物业内任何设施不能正常运行时，甲乙双方概不承担对方损失的责任。乙方可根据自己的需求对20号花园别墅进行装饰（装修期为2个月），装饰方案需提前提供给甲方，甲方认可该装饰方案后可根据此装饰方案进行装饰，未经甲方许可的任何施工都不可进行。所有装饰不可移动部分合同期满后乙方不能私自撤走。乙方必须根据协议规定按时支付租金、水、电、煤气费用，按照实际产生费用每半年支付一次。因乙方使用不当或不合理使用，导致房间内的设施设备损坏丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置，乙方承担维修安装或重新添置的费用并赔偿相应的损失，但在日常使用状况下的耗损除外。在租赁期间乙方自行拥有的财产，自行投保，保费自理。如果因乙方或乙方之雇员原因逾期迟付房屋租金、水、电、煤气费用，乙方必须同意按照应付未付款的万分之二每天缴纳滞纳金，直至缴清为止。如逾期支付房屋租金30天，则视为乙方违约，甲方有权终止合同。协议到期乙方若无意续租，则须提前30天通知甲方具体退房时间。协议终止后，乙方必须把甲方提供的物品以良好状态归还给甲方（自然损耗除外），同时在当天内将全部归乙方之物品搬走，过期（30天）甲方有权处理乙方未搬走的物品。租赁协议还对其他事项进行了约定。同日，双方签订了一份《20号别墅补充协议》，载明，乙方承租期内免费使用酒店网球场、健身房（需提前跟酒店相关人员预定）；每年赠送酒店高尔夫充值卡3000元；每月赠送一间豪华商务房……乙方可享受的优惠价格政策包括酒店单、标间550元/间（按床位发早餐）。如甲方高尔夫经营状况有所变化，甲方将提前一个月通知乙方。此补充协议视为合同条款不可分割一部分，双方均应遵守。 上述协议签订后，安馨公司在该租赁房屋内经营月子会所，缴纳了部分房租及水、电、燃气等能耗费用。但自2018年4月起的房租未再缴纳；自2017年7月24日起的各项能耗费用未再缴纳。 2016年7月11日，国宾酒店20号别墅车库等处因雨后进水，造成安馨公司部分物品受损，安馨公司向国宾酒店提交了一份金额合计为62619元的受损物品清单。2016年8月30日，国宾酒店向安馨公司发出《关于20号楼7月11日暴雨后部分物品损失理赔协商说明》，载明，2016年7月11日暴雨造成20号楼部分物资损失，安馨公司已将所有物资损失清单发给国宾酒店，酒店正在与保险公司协商理赔中，待保险公司核实最终理赔额并将赔付款付国宾酒店后，国宾酒店承诺保险公司根据理赔清单所核付的20号楼所有物资损失理赔款将全部返还安馨公司，清单与实际理赔款的差额部分，国宾酒店与安馨公司另行协商解决。2017年3月12日，安馨公司向国宾酒店发出《20号楼进水赔偿的商函》，载明2016年7月11日由于大雨，安馨公司租赁的20号别墅被大雨淹没，受灾损失严重，后经过协商后，双方达成一致意见，硬件装修由国宾酒店负责，其余损失（6万元）由国宾酒店与保险公司交涉后负责并以房租形式进行抵扣。此事已经过9个月之久，一直未予以解决。由于同行竞争加剧，资金周转紧张，安馨公司意在下次房租缴纳中予以抵扣。 2018年4月20日，国宾酒店向安馨公司发出《催款函》，载明安馨公司应于2018年3月18日预付2018年4月18日至2018年10月17日期间的房租35万元，2017年7月24日至2018年4月20日水、电、煤气费合计7.9万元，要求安馨公司于2018年4月23日17:00前付至国宾酒店账户。2018年4月25日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅租赁事宜的函》，载明，安馨公司于2014年与国宾酒店签订租赁协议已4年有余，期间双方某些具体事宜虽产生一些分歧，但通过协商沟通均予以妥善化解。近期由于国宾酒店领导更替，对一些遗留问题双方经过交涉，但未有实质性进展。4月21日安馨公司在正常经营过程中，国宾酒店无缘无故对安馨公司客户进行骚扰并索要钱物，严重影响安馨公司正常经营。2014年安馨公司与国宾酒店签订租赁协议时，国宾酒店明确安馨公司可以在别墅前大草坪组织烧烤、游乐、营销等活动，租赁4年期间，国宾酒店4任总经理均未对此事提出任何异议，而今国宾酒店在未有任何公告通知或商议的情况下蛮狠索要钱物，已经严重影响安馨公司正常经营。鉴于类似事件会对安馨公司后续经营产生进一步损失，现提出提前解除租赁合同，初步预计结束时间为2018年7月18日。关于安馨公司2016年进水赔偿事宜，国宾酒店一直以领导更替为由，一再拖延至今。关于水电费用及后续租赁费用事宜绝不亏欠。鉴于电表和线路存在异常，国宾酒店也已将电表进行检测，在电表存在异常的状况下，安馨公司不予缴费理所应当。另国宾酒店今年突然提出电费由0.81元/度上涨至1元/度的要求，请拿出相关合理依据，否则安馨公司不予认同。至于后续房租费用，安馨公司已明确告知国宾酒店后期不再租赁的情况，望双方积极沟通协商或履行相关法律手续后，安馨公司也将及时予以支付。2018年7月26日，安馨公司向国宾酒店发出《关于提前结束租赁的函》，载明，安馨公司于2014年与国宾酒店签订租赁协议已4年有余，截止5年的租赁期满2019年4月17日还有数月。长期以来，由于经营不善，安馨公司一直处于亏损状态，在2018年4月的函中也提前预告国宾酒店，经过几个月的努力，实在无法继续维持，现决定于2018年9月17日正式停止租赁。2018年8月13日，国宾酒店收到上述函件后，向安馨公司发出《解约函回函》，载明，国宾酒店曾多次向安馨公司催收欠款，截止该日国宾酒店尚未收到安馨公司任何款项，安馨公司尚欠国宾酒店房费、能耗费用、其他杂项费用等合计386320元，并要求扣除押金7000元，要求安馨公司对于逾期迟付的房屋租金、水、电、煤气费用等按照未付款的万分之二每天缴纳滞纳金，直至缴清为止。并请安馨公司于2018年8月13日17:00前将上述欠款386320元及滞纳金12590元，共计398910元汇至国宾酒店账户，否则将根据租赁协议采取必要措施并不排除以法律手段追究安馨公司违约责任。2018年9月17日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅退房事宜的函》，载明，安馨公司于2014年4月18日至2018年9月17日与国宾酒店的租赁合同已结束，房租截止该日。由于房屋内设施设备较多，协商国宾酒店给予7至10天免租期用于做好撤场的相关工作。2018年9月19日，国宾酒店再次向安馨公司发出《解约函回函》，载明，不同意解除协议编号为GB14-01的《房屋租赁协议》。安馨公司拖欠房租及能源费的行为已经构成了对《房屋租赁协议》的直接违反，并严重侵害了国宾酒店的合法权益。国宾酒店曾多次向安馨公司催收欠款，截止该日尚未收到安馨公司任何款项。现要求安馨公司务必于2018年9月25日17:00前将上述欠款391590元及滞纳金15718元，共计407308元汇至国宾酒店指定账户。根据合同约定，国宾酒店不给予安馨公司提出的7至10天的免租期用于撤场工作。届时国宾酒店将从2018年9月18日开始向安馨公司另行计算房租，并在安馨公司撤场当日进行收取。2018年9月20日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅结束租赁事宜的函》，载明，国宾酒店的水电煤费用收取不合理。另外由于进水国宾酒店更换电表后，安馨公司电费出现翻倍暴涨。进水赔偿迟迟不能解决。国宾酒店的几任领导一会同意房租费按季度支付，一会又提出赔偿滞纳金的要求。安馨公司于年初就积极与国宾酒店沟通后期续租事宜，国宾酒店一会儿说同意，一会儿说在申请，一会儿又说不同意，反复无常，直接影响安馨公司后续的经营计划，导致安馨公司亏损不断加剧，实在迫于无奈，安馨公司提出与国宾酒店提前解除租赁协议，按照协议要求，安馨公司于2018年7月给国宾酒店送达了提前结束租赁的函，国宾酒店也予以了函复，对于国宾酒店函件中提出的7000元违约金，安馨酒店表示认同，9月20日又收到国宾酒店提出不同意解除合同的函件，反复无常。关于遗留问题安馨公司明确如下：1.关于房租费用，2018年4月至9月的房租5个月及提前解除合同违约金0.7万元共计29.8667万元，安馨公司予以认可。2.关于2016年进水赔偿费用62619元及拖欠2年多的滞纳金（按万分之二每天）共计71761元，安馨公司将在房租中一并扣除。3.按照补充合同，国宾酒店每年要提供3000元高尔夫球场消费卡，安馨公司从未收到过，共计53个月，共计13250元。4.按照补充合同国宾酒店每月提供一间豪华套房，至国宾酒店上上任领导2017年4月离职后未曾给予，按照550元/间协议价共计17个月合计9350元。综上，扣除保证金6万元、2016年进水赔偿款及高尔夫消费卡及房费，安馨公司承担费用共计144306元。水电煤费用补差后结算。安馨公司本着好聚好散的原则，9月17日就发函给国宾酒店，请国宾酒店安排撤场时间的要求，国宾酒店如不予答应，应第一时间告知安馨公司，直到9月20日下午4点以后安馨公司才收到国宾酒店不同意安排撤场时间的函复，此种依靠拖延欺诈来谋取利益的做法，安馨公司不予认可。安馨公司已于9月17日履行好相关撤场手续，请国宾酒店自己做好撤场相关手续，因国宾酒店不作为导致的所有责任由国宾酒店承担。国宾酒店提出的租赁条件太过苛刻，安馨公司无法接受，暂时不予考虑。2018年9月21日，国宾酒店向安馨公司发出《关于20＃别墅资产交接的函》，载明，安馨公司于2018年9月21日通知国宾酒店与安馨公司进行资产交接工作，现回复意见如下：安馨公司未按照编号为GB14-01的《房屋租赁协议》中的条款履行合同，请安馨公司在结清所有欠款后，按照合同约定再与国宾酒店进行资产交接。2018年9月21日，安馨公司向国宾酒店发出《关于20号别墅退房告知函》，载明，半年多来国宾酒店种种纠缠，无理取闹的行为严重影响安馨公司正常经营，直接导致安馨公司亏损不断加剧，迫使安馨公司提前放弃租赁。无奈之下安馨公司于2018年7月书面提出提前结束租赁合同，且在书面通知中已明确注明将按租赁合同约定进行相关后续处理。截至9月17日安馨公司多次催促国宾酒店进行资产交接，但国宾酒店一直拖延，直至9月20日才单方面通知安馨公司不同意结束合同，安馨公司不得已于2018年9月21日自行退房撤场，国宾酒店的资产保留在20号别墅内，水电煤已拍照并发至国宾酒店相关销售人员（微信存档），所有20号楼的门禁卡已通过EMS给国宾酒店王伟华。自此，安馨公司特此说明至2018年9月21日起20号别墅内所有资产损失及产生的意外事故安馨公司将不再予以承担。另由于国宾酒店一直拒绝进行资产交接，导致安馨公司部分物资无法撤场，恳请国宾酒店妥善保存，安馨公司可随时等待国宾酒店通知进行资产交接。且在房租能耗等账目不清的情况下，安馨公司不予支付。 另查明，2018年7月1日，因20号别墅12022房间漏水，安馨公司将该客房内的客户调至12011房间，并赠该客户价值5000元的产后护理。在该客户租赁期间内（26天）产生调换房间的价差4000元。2018年8月30日，因20号别墅12023房间空调发生故障，无法制冷，致该房间内客户退房，安馨公司退还了客户缴纳的全部房款45800元。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同终止履行的原因，以及违约责任的承担。二、双方的各项诉讼请求、反诉请求能否支持以及应支持的数额。对此一审法院分述如下： 对于案涉合同终止履行的原因，一审法院认为，本案中安馨公司主张国宾酒店影响其经营的行为主要有：房屋及车库进水、空调故障、干扰其客户在草坪上烧烤、多收能耗费用等。一审法院认为，案涉租赁合同明确约定该房屋承租人只可将房屋作为月子会所使用，双方签订的补充协议中也未约定可由安馨公司的客户在草坪上烧烤。考虑到国宾酒店内并非仅有该20号别墅，草坪也非该别墅单独拥有，而烧烤并非月子会所应提供的主要服务，且会对其他住户的居住安宁、整个酒店的环境整洁产生负面影响，故国宾酒店即使对此有干涉行为，也难以认定是违反合同约定的行为。至于国宾酒店多收了安馨公司的能耗费用，未赔偿安馨公司进水造成的物品损失等，其数额与安馨公司欠缴的房租相比相距甚大，难以认为此行为即影响了安馨公司的资金周转。其余国宾酒店在履行合同义务的过程中虽有瑕疵，但尚不构成根本性违约，故此一审法院认为，安馨公司要求提前终止案涉房屋租赁合同的履行，缺乏法律依据和事实依据，其提前终止履行合同应承担相应的违约责任。 对于国宾酒店主张的各项诉讼请求，一审法院认为：1.根据案涉房屋租赁合同的约定，租金每半年结算一次，提前一个月付清下半年度租金，故安馨公司应于2018年3月18日支付下半年度的租金35万元（6个月），虽然根据安馨公司函件中的描述，其于2018年9月21日即自行退房撤场，但鉴于安馨公司违约提前终止案涉房屋租赁合同的履行，应由其承担相应的违约责任。案涉房屋租赁合同中约定了提前终止协议扣除押金的数额，该条款应视为有关提前终止协议的违约金的约定。诉讼中双方确认根据上述违约金条款的计算，应扣除押金7000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。考虑到案涉房屋租赁合同终止履行后重新出租对国宾酒店造成的空置期损失，即便如安馨公司在本案中辩称的其已于2018年9月17日撤出，国宾酒店另行主张1个月左右的房租损失并无不当，但双方已确认的上述扣除的押金7000元应予以抵扣该部分损失，故对于国宾酒店主张的该部分拖欠房租的诉讼请求，支持其中的343000元。2.对于国宾酒店主张的能耗费用，安馨公司对于其中的水费无异议，认为电费、燃气费单价过高，应按国宾酒店缴费的价格按实结算，此外，国宾酒店提供的电表计量不准确，存在多计的情况，要求按照历年的平均费用计算。一审法院认为，案涉房屋租赁合同中明确约定了能耗费用按实结算，国宾酒店认为应另加损耗，但未能提供相应的依据，不予采纳。安馨公司认为国宾酒店提供的电表计量不准确，国宾酒店已同意将该电表所计量的电量26420千瓦时全额扣除，法院予以照准。安馨公司认为其后所换电表仍然存在计量不准确的问题，但未能提供充分证据予以证实，故对于安馨公司的该抗辩意见不予采纳。诉讼过程中，一审法院向有关部们调取了租赁期间的电费、燃气费单价，经质证双方均无异议，据此酌情调整后计算，安馨公司应支付的未缴纳能耗费用应为98832.69元。对于国宾酒店主张的杂项费用332元（含遗失8张房卡的损失240元、消费客房饮料费用92元），因国宾酒店未能提供双方当初的交接清单以证明安馨公司少还了房卡，亦未能提供证据证明相应的客房饮料系由安馨公司或安馨公司的客户消费，故对于国宾酒店的该部分诉讼请求不予支持。3.因安馨公司按照案涉房屋租赁合同的约定，应于2018年3月18日缴纳下半年的房租35万元，该时间亦早于安馨公司首次发函要求提前终止合同履行的时间，故国宾酒店要求计算该部分房租至2018年10月17日止的逾期缴纳房租违约金14420元，未超出双方合同的约定以及法律规定的合理范围，依法应予支持。对于国宾酒店主张的自2018年10月18日起以未缴纳的房租35万元为基数按照日万分之二的标准算至安馨公司实际付清之日止的逾期缴纳房租违约金，除其中的计算基数调整为343000元外，其余部分依照法律规定以及双方合同的约定亦予支持。对于国宾酒店主张的能耗费用违约金的问题，因国宾酒店确实存在未按实际价格要求安馨公司交纳能耗费用的问题，因双方对于能耗费用的价格存在争议，且安馨公司所争议的部分理由成立，不能认为其系故意违约，故对于国宾酒店的该部分诉讼请求不予支持。 对于安馨公司主张的各项诉讼请求，一审法院认为：1.对于安馨公司主张的物资损失的金额，国宾酒店当初未在合理的期限内提出异议，其在诉讼过程中虽提出价格不合理的异议，但已不具备鉴定条件，故酌情按安馨公司在函件中确认的金额6万元为准。虽然双方在案涉房屋租赁合同中明确约定安馨公司的物品应由其自行投保，但不能因此免除国宾酒店作为出租人的义务。本案中国宾酒店未能举证证明该部分损失系因合同约定的不可抗力造成，故其应承担的责任不能免除。同时考虑到安馨公司的上述损失有部分原因系因其将部分物品存放于地势较低的车库内，且在持续的恶劣天气通常可提前预报的情况下，未及时搬离，其对于损失的扩大亦有过错，相应的损失可酌情由双方各半承担。因双方对于该损失的如何分担存在争议，且并非无理由，故对于安馨公司主张的该部分损失的利息不予支持。2.安馨公司主张的其已交纳的能耗费用中存在国宾酒店多收的情况，要求退还其中的10654元。根据双方确认的单价计算，确认支持其中的10653.59元。至于国宾酒店提出的安馨公司的该部分诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，一审法院认为，民法上规定的诉讼时效应自当事人知道或应该知道相关事实开始计算，安馨公司据以纠正的单价系经一审法院在本案诉讼过程中调取，国宾酒店未能提供证据证明在收取该部分能耗费用时已告知安馨公司正确的单价，也未能提供证据证明安馨公司当时即已知晓实际价格，故对于国宾酒店的相关抗辩不予采纳。3.对于安馨公司主张的国宾酒店应赠送的配房欠款19250元、应赠送的高尔夫球消费欠款13250元。国宾酒店认为相应的房券均已赠送，高尔夫球消费卡也已赠送，在2016年因政策调整，虽不再赠送高尔夫球消费卡，但已改为房券赠送，房券由每月一张增加为每月两张，并提供了内部审批单、有安馨公司法定代表人李佳签字的收条、微信记录等证据，其中有部分收条未能找全，有部分房券的赠送未要求安馨公司打收条，况且，根据合同约定，赠送的部分并不是必须要履行的部分，国宾酒店可以赠送也可以不赠送，尤其是对安馨公司主张的一张房券按照550元计算没有依据。一审法院认为，证明合同义务的履行应由履行义务的一方承担举证责任，根据安馨公司在双方发生纠纷后于2018年9月20日向国宾酒店发出《关于20号别墅结束租赁事宜的函》，结合国宾酒店提供的内部审批单、收条等证据，可以确认至2017年4月止的房券安馨公司已收到，对于该函中反映的尚欠17张房券的问题，根据国宾酒店提供的微信记录结合内部审批单，根据民事诉讼的高度盖然性证明标准，可以推定安馨公司另行收取了12张房券，故未有证据证明赠与房券的部分应为5张。安馨公司虽主张国宾酒店向其赠与的部分房券与案涉租赁合同无关，系因其向国宾酒店介绍业务的回馈，但未能提供证据予以证明，不予采信。至于每张房券的价值，根据双方签订的补充协议的约定，赠送的为豪华商务房，而安馨公司可享受优惠价格的酒店单、标间价格为550元/间，故可推定每张房券的价值应不低于550元/间，安馨公司要求按每间550元计算，应予照准。据此计算国宾酒店应支付的该部分费用为2750元。对于国宾酒店应赠送的高尔夫球消费充值卡部分，国宾酒店未提供证据证明已赠送，也没有能提供证据证明另行赠送了房券，故对于安馨公司的该部分反诉请求13250元，应予支持。至于国宾酒店所称既为赠与，其可以赠送也可以不赠送的辩解，一审法院认为，双方就此专门另行签订了补充协议，该协议中虽名为“赠送”，但该赠与行为实质上是双方协商的结果，依附于双方签订的房屋租赁合同，构成双方权利义务的一部分，究其性质非单方获利行为，并非单纯的赠与合同，故不能撤销。国宾酒店认为可以不予赠送的辩解不予采纳。4.对于安馨公司主张的经营损失54800元。一审法院认为，国宾酒店作为租赁物的提供方，其有保障租赁物处于适用状态的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。国宾酒店虽认为12022房间漏水系安馨公司装潢造成，但未能提供证据予以证明，不予采信。对于因12022房间漏水造成给客户调换房屋的差价损失4000元，依法应予支持。对于安馨公司另行赠与12022房间客户5000元产后护理的损失，一审法院认为安馨公司既以给予客户调换房屋的优惠，再行补偿缺乏必要性与合理性，不予支持。对于安馨公司主张的12023房间空调发生故障，无法致冷，致该房间内客户退房产生的损失45800元，一审法院认为，虽然电器设备发生偶发性故障非现行技术条件可以避免，维修设备也需要一定的时间，但合同责任是严格责任，不以一方当事人主观上没有过错作为免责的理由。考虑到客户到月子会所租赁房屋的目的，以及当时的天气情况，即使只有一天时间，就本地区现有生活条件而言，客户并无容忍的义务，客户要求退还全额租房费用并无不当，相关的可得利益损失应予考虑，可得利益损失通常属于经营利润损失，在计算安馨公司的损失时应考虑剔除必要的交易成本。本案中按照安馨公司的主张，其平均利润率约为14.61%，未超出本地区同行业的平均水平，可酌情按该利润率计算可得利益损失为6691.38元。5.对于安馨公司主张的返还押金53000元，国宾酒店对于该数额予以认可，但认为安馨公司在离开后未与国宾酒店办理交接，并且对国宾酒店的房屋进行了改造和损坏，要求安馨公司将房屋恢复原状后再退还。一审法院认为，案涉房屋租赁合同中并未设置租金退还或抵扣的前置条件，故安馨公司要求退还押金53000元的反诉请求予以照准。6.对于安馨公司主张的员工离职造成的损失125422元，鉴于案涉房屋租赁合同提前终止履行系由安馨公司提出，并经一审法院认定应由安馨公司承担相应的违约责任，故安馨公司的该部分反诉请求不予支持。 综上所述，一审法院认为，双方签订的《南通鹏欣花园国宾酒店房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当全面履行自己的合同义务。安馨公司未能足额交纳房租、能耗等费用，提前终止房屋租赁合同的履行，应由其承担相应的民事法律责任；国宾酒店在履行合同过程中亦有瑕疵，亦应由其承担相应的民事法律责任。国宾酒店、安馨公司的诉讼请求、反诉请求中合理的部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条规定，一审判决：一、安馨公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付国宾酒店房租343000元。二、安馨公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付国宾酒店能耗费98832.69元。三、安馨公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付国宾酒店至2018年10月17日止的逾期缴纳房租违约金14420元，自2018年10月18日起至上述第一项判决中确定的房租实际付清之日止的逾期缴纳房租违约金以343000元为基数，按照日万分之二的标准计算。四、国宾酒店于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔偿安馨公司物资损失3万元。五、国宾酒店于判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还安馨公司多收的能耗费用10653.59元。六、国宾酒店于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付安馨公司配送房费欠款2750元，高尔夫球充值费欠款13250元，合计16000元。七、国宾酒店于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付安馨公司经营损失10691.38元。八、国宾酒店于判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还安馨公司押金53000元。九、驳回国宾酒店其他诉讼请求。十、驳回安馨公司其他反诉请求。案件受理费4322.5元（已减半，国宾酒店已预缴）、反诉案件受理费3248元（安馨公司已预缴），合计7570.5元，由国宾酒店负担1299元，安馨公司负担6271.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，国宾酒店依约将案涉而房屋交付安馨公司使用、收益，履行了租赁合同的主要义务，安馨公司主张的国宾酒店影响其经营的行为不足以认定国宾酒店构成根本违约。而安馨公司自2018年4月起的房租未再缴纳，自2017年7月24日起的各项能耗费用未再缴纳，已构成未履行租赁合同主要义务的违约行为，且安馨公司在既不符合约定解除也不符合法定解除的条件下擅自提出解除合同亦违反合同约定，一审认定安馨公司构成根本违约正确。国宾酒店一审诉讼请求中已提出要求支付房租至2018年10月及逾期缴纳房租违约金14420元，鉴于安馨公司构成根本违约，一审考虑到案涉房屋租赁合同终止履行后重新出租对原告国宾酒店造成的空置期损失，并扣除押金7000元，据此判决安馨公司支付国宾酒店房租343000元并无不当。对于安馨公司主张的物资损失问题，双方在案涉房屋租赁合同中明确约定安馨公司的物品应由其自行投保，但不能因此免除国宾酒店作为出租人的义务。同时考虑安馨公司的上述损失有部分原因系因其将部分物品存放于地势较低的车库内，且在持续的恶劣天气通常可提前预报的情况下，未及时搬离，其对于损失的扩大亦有过错，一审酌定数额6万元并由双方各半承担并无不当。关于能耗费用的问题，双方合同约定能耗费用按实际产生的费用计算，安馨公司有异议的时间段内的能耗用量由其工作人员签字确认，一审法院根据依职权调查的单价计算的能耗费用正确，安馨公司主张按之前平均值计算无合同依据。关于因空调损坏导致客户退房，安馨公司退还客户45800元产生的损失问题，因该客户入住第二天即退房，安馨公司退还客户45800元，安馨公司并未进一步就此发生投入与成本，故并未有进一步的损失，一审判决根据平均利润率酌情计算可得利益损失为6691.38元并无不当，安馨公司主张因该客户退房产生损失33300元无事实依据。 综上，安馨公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11893元，由上诉人南通安馨母婴服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 刘彩霞 审判员 杜太光 二〇一九年十二月二日 书记员 李 熹