北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10897号上诉人（原审被告）：北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店东路19号。法定代表人：李贵杰。委托诉讼代理人：程挥，男，北京海天房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：贺清，男，1966年5月1日出生，汉族，无业，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王金贵，北京市中闻律师事务所律师。上诉人北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）因与被上诉人贺清房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初50801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海天房地产公司之委托诉讼代理人程挥、被上诉人贺清之委托诉讼代理人王金贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海天房地产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回贺清的诉讼请求。事实和理由：1、海天房地产公司不存在违约，《协议书》不应解除，海天房地产公司未办理过户登记系因为贺清未配合办理撤销530房屋网签登记手续。2、海天房地产公司有能力解除601-21号房屋的抵押状态，继续履行合同，不同意解除合同。3.海天房地产公司提供的证据3能够证明在交付房屋到现今，贺清一直在使用涉案房屋并且有所收益，即使原审法院判决上诉人支付房款利息及赔偿也应将贺清这些年来的收益予以扣除。贺清辩称，同意原审法院判决，不同意海天房地产公司的上诉请求和理由。合同及法律均没有规定贺清作为买房人存在撤销网签的义务；涉案房屋存在抵押多年未解除，无法办理房屋产权证书，构成严重违约，贺清有权解除房屋买卖合同；贺清占有房屋是基于已支付购房款，使用涉案房屋的收益和海天房地产公司违约给贺清造成的经济损失性质不同。贺清向一审法院起诉请求：1、判令海天房地产公司返还贺清购房款1783723.97元；2、判令海天房地产公司按同期中国人民银行贷款利率支付贺清全部购房款自2010年5月1日至2019年5月31日的利息；3、判令海天房地产公司支付贺清为购买房屋所支付的商业贷款利息13786.48元；4、判令海天房地产公司按相关司法解释规定，赔偿贺清一倍的购房款；5、判令海天房地产公司赔偿贺清自2012年9月以来无法办理房产证而给贺清造成的损失1662480元；6、判令海天房地产公司赔偿因房价上涨导致贺清承受的经济损失3229447元；7、判令海天房地产公司赔偿第一套房产（海天中心项目S座5层530号商品房）迟延交付给贺清应承担的违约责任110841.53元；8、解除双方于2010年4月8日签订的《北京市商品房预售合同》及于2012年9月25日签订的《协议书》；9、诉讼费由海天房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年4月8日，海天房地产公司与贺清签订《北京市商品房预售合同》，约定海天房地产公司将位于北京市海淀区530号房屋（以下简称530号房屋）出售给贺清，房屋总价款1506892元。2012年9月25日，贺清（乙方）与海天房地产公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方与乙方于2010年4月8日签订北京市商品房预售合同（简称原合同），约定乙方购买甲方开发的位于北京市海淀区530号房的商品房。乙方向甲方申请解除原合同，并同意按原合同支付款项购买甲方其他商品房。鉴此，根据我国相关法律的规定，甲乙双方经协商一致后，就购买其他商品房相关事宜，签订协议如下条款：一、乙方自愿放弃购买原商品房，而选择购买海天中心项目中的601-21号房（以下简称601-21号房屋）。二、在本协议签订之日，原合同解除，乙方放弃依据原合同向甲方主张任何权利。三、为办理本协议第一条所述事宜，乙方应在本协议签订之日与甲方共同在相关主管部门办理完毕原商品房退房手续（包括但不限于注销手续）。四、乙方同意：自本协议签订时，乙方在协议签订前，向甲方缴纳的购买原商品房款项及其它费用共计人民币1516332元为乙方向甲方缴纳的购买新商品房的款项及其他款项，对于新商品房与原商品房价款的差额，甲乙双方应据实结算，乙方放弃就购房费用向甲方主张任何债权的权利（包括但不限于要求返还、提起民事诉讼、提交仲裁机构仲裁及其他权利）。五、乙方承诺：在本协议第三条约定事宜办理完毕后日内，乙方应办理完毕购买新商品房的全部手续（包括但不限于办理网签手续、与甲方签订书面北京市商品房现房买卖合同及其他相关手续），并自行承担相关税费及其他费用。六、若乙方未按本协议的约定履行义务的，甲方有权解除本协议并有权向第三人出售新商品房。在本协议按照上述约定解除后，乙方放弃要求甲方返还全部或部分购房费用的权利，由此产生的一切损失由乙方承担。七、本协议自甲乙双方盖章或签字之日起生效。本协议未尽事宜以购买新商品房而签署的《北京市商品房现房买卖合同》为准。当日，海天房地产公司向贺清出具了601-21号房屋购房款1648967元的发票。贺清支付601-21号房屋公共维修基金13974元、契税49469.01元、印花税824元、办证费用1355元，海天房地产公司出具了收据。另查，530号房屋于2010年4月8日办理了网签登记手续，至今未撤销。601-21号房屋于2012年9月交付贺清使用。自2012年3月起，海天房地产公司将上述601-21号房屋抵押，该房屋一直处于抵押-注销-再抵押的状态，现该房屋仍存在抵押状态。庭审中，贺清以601-21号房屋被海天房地产公司抵押给他人导致合同目的无法实现为由，要求解除房屋买卖合同且海天房地产公司应赔偿一倍购房款。海天房地产公司认可房屋抵押未消灭，但辩称贺清未按照协议书约定办理530号房屋的退房手续，故其公司没有义务配合贺清办理601-21号房屋的购房手续，贺清无权以尚未办理601-21号房屋的房屋所有权证为由要求解除合同，并要求其公司承担赔偿责任。就网签手续的注销一节，贺清表示当时签订的是委托备案手续，故不知晓房屋尚未办理注销网签手续，海天房地产公司也从未要求其办理网签注销手续，601-21号房屋无法办理房产证的原因是该房屋存有抵押，其已经购买了601-21号房屋，没有理由不去办理530号房屋的网签注销手续。贺清要求海天房地产公司返还购房款并支付购房款利息、购房商业贷款利息。就购房款，贺清主张其交纳购房款及各项费用共计1783723.97元，其中包括向海天房地产公司交纳的530号房屋的税费、基金等款项共计69134.96元，并向法院提供了刷卡消费凭条，海天房地产公司只认可1714589.01元，并表示69134.96元在计算601-21号房屋的费用时已经予以折算。就购房利息，贺清主张按照同期中国人民银行贷款利率支付全部购房款自2010年5月1日至2019年5月31日的利息1137249.7元；就商业贷款利息，贺清主张为购房向中国建设银行贷款25万元，共计支付利息13786.48元，并向法院提供了借款合同及还款明细。贺清主张海天房地产公司逾期交房的违约责任，理由是530号房屋因连体建筑围墙挡光问题未到达合同约定标准，该房始终未收房，应视为逾期交房，直至交付601-21号房屋才视为交付房屋。海天房地产公司应按照合同约定按每日支付全部已付款万分之一的标准支付自2010年9月30日至2012年9月30日的违约金110841.53元。海天房地产公司表示530号房屋符合合同约定标准。因贺清个人原因退房，不存在逾期交房的违约行为。贺清主张海天房地产公司逾期办证造成损失，理由是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应自合同订立之日起90日办理房屋产权登记，逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，共计主张损失1662480元。另，贺清主张海天房地产公司未能给其办理房产证，造成了房价上涨的损失3229447元，该数额是因为601-21号房屋朝向较好，故在涉案小区均价36321元/平方米的基础上上浮20%计算而来，而海天房地产公司认为现在601-21号房屋的价值应在2017年房屋的成交价格31605元/平方米与现在的房屋均价36321元/平方米之间，应为200万元。一审法院认为，贺清与海天房地产公司签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，贺清与海天房地产公司就530号房屋买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》，后双方约定解除合同并就601-21号房屋达成购房合意。此后，双方虽未就601-21号房屋重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，但是《协议书》明确约定贺清按照原合同支付款项购买新商品房，贺清已交纳的购房款1516332元视为购买新商品房的款项，且《协议书》签订当日海天房地产公司向贺清出具601-21号房屋购房款1648967元的发票，贺清支付601-21号房屋公共维修基金、契税、印花税及办证费用。因此，法院认为《协议书》已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且海天房地产公司已按约定收受购房款，故《协议书》可以认定为房屋买卖合同，双方应当履行各自的义务。关于贺清主张解除《北京市商品房预售合同》、《协议书》的请求。贺清主张海天房地产公司存在将601-21号房屋抵押，无法办理房产证的违约行为，法院通过对该房屋抵押情况的调查，发现该套房屋自2012年3月起一直存在抵押状态，且该行为导致贺清的权利处于极不稳定的地位，虽海天房地产公司辩称可随时涂销该抵押登记，但因其违约行为已经发生，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，构成根本违约，故法院认定贺清关于解除《协议书》的请求，于法有据，法院予以支持。海天房地产公司辩称贺清未撤销530号房屋网签违约在先，但因贺清作为买受人已经履行了支付购房款的主要义务，其未办理网签解除不构成根本违约，且海天房地产公司未提交证据证明曾催告贺清解除网签，故法院认定海天房地产公司关于贺清违约在先的抗辩理由缺乏法律依据，法院不予采信。另，贺清主张解除《北京市商品房预售合同》，因该合同已经双方于2012年9月25日协议解除，法院予以确认。贺清主张海天房地产公司赔偿530号房屋逾期交房违约金。根据2012年9月25日双方签订的《协议书》，双方约定解除《北京市商品房预售合同》，贺清放弃依据原合同向海天房地产公司主张任何权利。因此，法院认定，贺清以海天房地产公司逾期交房为由主张逾期交房违约金，缺乏事实依据，法院不予支持。关于贺清主张返还购房款及利息的请求。因双方当事人之间的房屋买卖合同解除，海天房地产公司应当返还已付购房款及利息。本案中，贺清主张已付购房款包括公共维修基金、契税、印花税及办证费用，于法无据，法院不予支持。根据海天房地产公司开具的购房款发票，法院认定贺清已付购房款为1648967元，海天房地产公司应当予以返还。就已付购房款利息，法院认为应以1648967元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月25日至贺清主张的2019年5月31日。关于贺清主张海天房地产公司赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的问题。关于损失，贺清主张损失包括601-21号房屋的公共维修基金、契税、印花税及办证费用、商业贷款利息、房价上涨的损失、逾期办证损失。就601-21号房屋的公共维修基金、契税、印花税及办证费用，于法有据，法院予以支持。经法院核算，该部分费用为65622.01元。就商业贷款利息，因法院已支持贺清关于购房款利息返还的请求，该贷款利息不应重复计算，法院不予支持；就逾期办证损失，因贺清主张解除601-21号房屋买卖合同，并依据买卖合同解除的相关规定主张相应赔偿，故不能继续要求海天房地产公司赔偿逾期办证的损失。就房价上涨的损失，考虑到贺清购房至今，房屋价格有一定程度的上涨，如果解除合同，贺清将无法享受到房屋上涨的利益，故该部分损失应由海天房地产公司予以赔偿。因双方均不申请对现在的房屋价值进行鉴定，法院根据双方陈述的计算方法及相应中介机构的参考价值酌情认定房屋价格上涨的损失为70万元。关于购房款一倍的赔偿责任，符合相关法律规定，法院予以支持，认定为1648967元。因此，海天房地产公司应当赔偿损失总额2348967元。综上，判决：一、北京海天房地产开发有限公司与贺清2012年9月25日签订的《协议书》于本判决生效之日解除；二、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还贺清购房款1648967元，并以1648967元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月25日至2019年5月31日的利息619567.29元；三、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿贺清2348967元；四、驳回贺清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，海天房地产公司与贺清于2012年9月25日签署的《协议书》已明确约定了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，且海天房地产公司已按约定收受购房款并向贺清出具601-21号房屋购房款1648967元的发票，贺清亦支付601-21号房屋公共维修基金、契税、印花税及办证费用。故《协议书》可以认定为601-21号房屋的房屋买卖合同，双方应当履行各自的义务。贺清主张601-21号房屋存在抵押状态，无法办理过户，海天房地产公司根本违约，故提起本案诉讼要求解除《北京市商品房预售合同》及《协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。经法院核查，601-21号房屋自2012年3月起一直存在抵押状态，即贺清在签署《协议书》时601-21号房屋已经存在抵押，现有证据亦不能证明海天房地产公司在出售房屋时将601-21号房屋存在抵押的事实如实告知，在《协议书》签订后海天房地产公司未履行合同主要义务，贺清有权要求解除合同。海天房地产公司上诉主张未办理601-21号房屋过户登记系因贺清未配合办理撤销530房屋网签登记手续。本院认为，贺清是否配合办理撤销530号房屋网签登记手续并非法定或约定办理601-21号房屋过户的前置条件。且海天房地产公司亦未提供已对贺清进行催告或贺清拒绝配合撤销530号房屋网签登记手续的证据，故海天房地产公司的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于返还房款及利息一节，海天房地产公司主张应将贺清使用601-21号房屋的收益予以扣除。本院认为，贺清系基于双方的房屋买卖合同占有使用601-21号房屋，后导致合同解除系因海天房地产公司根本违约造成，海天房地产公司上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决海天房地产公司返还贺清已支付房款1648967元及以1648967元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月25日至贺清主张的2019年5月31日的利息正确，本院予以维持。关于返还公共维修基金及各项税费一节，601-21号房屋的公共维修基金、契税、印花税及办证费用贺清已向海天房地产公司支付，在贺清未取得房屋所有权证书，合同解除的情况下，海天房地产公司应将该部分款项予以返还，原审法院核算的数额正确即65622.01元，但未在判决主文中写明存在错误，本院予以纠正。关于赔偿损失一节，本院认为，在守约方主张合同解除的情况下，赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。原审法院酌情确定的房屋价格上涨损失属于可得利益损失，该部分不应赔偿，本院予以纠正。对于已付购房款一倍的赔偿责任，如前所述因海天房地产公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使买受人在已履行合同义务的情况下长期无法获得房屋所有权，已构成根本违约。故原审法院判决海天房地产公司赔偿贺清已付一倍房款，即1648967元于法有据，本院予以支持。综上所述，海天房地产公司的上诉请求部分成立，一审判决适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、维持北京市海淀区（2018）京0108民初50801号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市海淀区（2018）京0108民初50801号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区（2018）京0108民初50801号民事判决第三项为：北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿贺清1648967元；四、北京海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还贺清65622.01元；五、驳回贺清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79849元，由贺清负担47135元；由北京海天房地产开发有限公司负担32714元。二审案件受理费43740元，由贺清负担6124元；由北京海天房地产开发有限公司负担37616元。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月三日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥