河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6178号上诉人（原审被告）：洛阳牡丹园，住所地：洛阳市310国道与机场路交叉口。法定代表人：王珊珊，该公司总经理。委托诉讼代理人：何耀芳，河南明洛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彧，河南明洛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳伊滨区庞村镇人民政府，住所地：洛阳市庞村镇花城大道1号。法定代表人：赵亚军，该镇镇长。委托诉讼代理人：范小伟，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：范利好，河南大鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：洛阳博晟农业科技开发有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路36号1-303室。法定代表人：王项楠，该公司执行董事兼总经理。上诉人洛阳牡丹园因与被上诉人洛阳伊滨区庞村镇人民政府、洛阳博晟农业科技开发有限公司（以下简称博晟公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳牡丹园的委托诉讼代理人何耀芳，被上诉人洛阳伊滨区庞村镇人民政府的委托诉讼代理人范小伟、范利好，博晟公司的法定代表人王项楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洛阳牡丹园上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回洛阳伊滨区庞村镇人民政府对洛阳牡丹园的诉讼请求或改判由博晟公司承担支付本案的租金及违约金。2.一、二审诉讼费由洛阳伊滨区庞村镇人民政府、博晟公司承担。事实与理由：一审法院对欠付租金及案涉土地自2014年3月25日实际占有使用人并非洛阳牡丹园这一事实未查清，导致判决错误。一、一审认定事实错误。1.2014年3月25日，经洛阳伊滨区庞村镇人民政府同意，洛阳牡丹园将案涉土地经营权转租给博晟公司，博晟公司作为实际占有、使用案涉土地的承租人，应当承担支付租金及违约金的义务。周边流转土地租金已降至700元每亩，案涉土地洛阳牡丹园及博晟公司陆续投入2000余万元，一审法院判决租金数额过高，违背公平原则。2.2011年9月25日洛阳牡丹园与洛阳伊滨区庞村镇人民政府签订的《土地承租经营合同书》约定流转土地面积实测为1105亩，实际承租面积不足1105亩，且2014年国家西气东输建设项目征用案涉土地30亩，一审法院认定案涉土地面积为1105亩错误，以此计算租金错误。3.本案2016年9月20日立案，一审法院查明洛阳伊滨区庞村镇人民政府于2018年3、4月份已将案涉土地租赁给他人使用，土地上附属物以及建设生产管理用房已被收回或拆除，洛阳伊滨区庞村镇人民政府已实际控制占有案涉土地。一审判决洛阳牡丹园将案涉土地恢复原状交还，事实认定与判决结果自相矛盾。洛阳牡丹园实际承包使用土地期间，洛阳伊滨区庞村镇人民政府未按合同约定给洛阳牡丹园及博晟公司配置生产生活、餐饮旅游、基础设施等盈利性项目用地，导致洛阳牡丹园及博晟公司无法取得建设施工许可，投资无法收回。洛阳伊滨区庞村镇人民政府强行接收并毁损财产的行为严重违约给洛阳牡丹园及博晟公司造成巨大损失，一审判决洛阳牡丹园支付租金和违约金显失公允。4.一审判决按年租金的30%支付违约金过高，没有依据。二、一审适用法律错误。1.根据洛阳牡丹园与博晟公司签订的《土地承租经营合同书》第二条第3项的约定“转让后承租的1105亩土地的权利与义务全部归博晟公司所有，博晟公司独立经营，自负盈亏，洛阳牡丹园不再参与。”据此可知，案涉土地使用的权利、交付租金的义务均由博晟公司概括承担。一审法院判决洛阳牡丹园支付租金及违约金是错误的。2.2014年10月博晟公司直接向洛阳伊滨区庞村镇人民政府支付了2014年度租金，洛阳伊滨区庞村镇人民政府接受该租金且未表示异议，博晟公司与洛阳伊滨区庞村镇人民政府形成了事实上的土地租赁合同关系，应当由案涉土地的实际占用、使用人博晟公司承担支付租金及违约金的义务。洛阳伊滨区庞村镇人民政府辩称，1.一审认定事实清楚，洛阳牡丹园已严重违约。洛阳牡丹园从2015年开始拖欠租金，且未经洛阳伊滨区庞村镇人民政府同意，擅自将案涉土地转租，均已构成根本违约，应当依照合同约定承担一年土地租金的违约金。洛阳牡丹园提出的前期投入等损失系其应当承担的经营风险，与洛阳伊滨区庞村镇人民政府无关，不应成为洛阳牡丹园不按照约定履行合同的理由。《土地承租经营合同书》约定土地面积为实测面积，如洛阳牡丹园没有证据证明案涉土地的实际面积，应当按合同约定的面积计算租金。洛阳伊滨区庞村镇人民政府在洛阳牡丹园长期拖欠租金的情况下，无奈对案涉土地进行了监督和管理，未给洛阳牡丹园及博晟公司造成任何损失。2.一审判决适用法律正确。根据合同相对性原则，洛阳牡丹园与博晟公司转租合同不能规制其与洛阳伊滨区庞村镇人民政府的法律关系，洛阳牡丹园以其与博晟公司之间的转租合同主张博晟公司系案涉土地实际使用、承租人没有法律依据。洛阳牡丹园拖欠租金及擅自转租的行为严重侵犯了洛阳伊滨区庞村镇人民政府的合法权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。博晟公司辩称，博晟公司与洛阳牡丹园确实签订了土地承包合同。洛阳伊滨区庞村镇人民政府在没有经洛阳牡丹园或者博晟公司允许的情况下，私自强行收回土地、拆除地上的附属物和树木。洛阳伊滨区庞村镇人民政府向一审法院起诉请求：1.依法解除洛阳伊滨区庞村镇人民政府、洛阳牡丹园于2011年9月25日签订的《土地承租经营合同书》。2.判令洛阳牡丹园立即支付所拖欠的土地租金1376338.73元并支付逾期付款之利息(按银行同期贷款利率计，自2015年7月1日起至款项实际付清时止)。3.判令洛阳牡丹园支付洛阳伊滨区庞村镇人民政府合同违约金1376338.73元。4.判令洛阳牡丹园将所租土地恢复原状、交还租赁土地1128.1465亩。5.本案诉讼费用由洛阳牡丹园承担。一审法院认定事实：2011年9月25日，洛阳伊滨区庞村镇人民政府与洛阳牡丹园签订土地承租经营合同书一份，合同对流转土地及面积、租地年限、租金及支付、双方的权利和义务等内容进行了约定，流转的土地位于西彭店等村辖区内农用地，流转的土地面积实际测量为1105亩，租地年限从2011年9月25日起至2061年9月24日，共计50年。土地租金为每亩每年1000市斤小麦（以当时市场价格为准）。洛阳牡丹园应于每年7月1日前付给洛阳伊滨区庞村镇人民政府次年租金。合同期内任何一方擅自终止合同或违约，应支付违约金，违约金为一年的土地租金。2015年7月份，小麦的市场价格为每市斤1.22元。2014年3月25日，洛阳牡丹园与博晟公司签署了《土地承租经营合同书转让协议书》，将租赁洛阳伊滨区庞村镇人民政府的土地转租给博晟公司，但是没有经过洛阳伊滨区庞村镇人民政府的同意。关于案涉土地面积，因洛阳伊滨区庞村镇人民政府诉求中请求洛阳牡丹园交还土地的面积为1128.1465亩,与合同约定不一致（合同约定为1105亩），庭审中经法庭询问洛阳伊滨区庞村镇人民政府要求洛阳牡丹园按照合同约定的1105亩交还土地。洛阳牡丹园辩解实际承租土地面积不足1105亩，2014年因西气东输项目案涉土地面积又被征用30亩左右，但洛阳牡丹园没有提供证据证明实际租赁土地面积与合同约定面积不一致，也没有就实际租用土地面积减少与洛阳伊滨区庞村镇人民政府达成新的补充协议，故案涉土地面积一审法院按照合同约定的1105亩认定。庭审中查明现案涉土地2018年3、4月份已经由洛阳伊滨区庞村镇人民政府租赁给他人使用，土地上附属物以及建设生产管理用房已经被洛阳伊滨区庞村镇人民政府收回或者拆除，洛阳伊滨区庞村镇人民政府已经实际控制占有案涉土地。一审法院认为：洛阳伊滨区庞村镇人民政府、洛阳牡丹园双方所签订的土地承租经营合同书是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自义务，洛阳伊滨区庞村镇人民政府已经将案涉土地交付给洛阳牡丹园使用，洛阳牡丹园应当按时支付租金，故洛阳伊滨区庞村镇人民政府有权要求洛阳牡丹园支付2015年9月至2016年9月所拖欠租金，因2015年-2016年小麦的价格为每斤1.22元，租赁亩数按照合同约定的1105亩计算，租金数额按照合同约定应为1348100元(即1105亩X1000斤x1.22元)。另合同上明确约定“任何一方擅自终止合同或违约，应支付违约金，违约金为一年土地租金”，由于洛阳牡丹园违约，故洛阳牡丹园应向洛阳伊滨区庞村镇人民政府支付违约金，但因合同约定的违约金过高，一审法院依法将违约金调整为租金的30%即404430元。洛阳伊滨区庞村镇人民政府要求洛阳牡丹园支付逾期付款利息，因双方约定有违约金，故利息部分不予支持。洛阳牡丹园未经洛阳伊滨区庞村镇人民政府同意，擅自与博晟公司签订土地承租经营合同书转让协议书，将案涉土地转租，已经构成根本违约，出租人即洛阳伊滨区庞村镇人民政府有权要求解除合同，故洛阳伊滨区庞村镇人民政府要求解除洛阳伊滨区庞村镇人民政府、洛阳牡丹园于2011年9月25日所签订的“土地承租经营合同书”的请求，理由正当，应予支持。因合同解除，故洛阳牡丹园应将所租赁的土地恢复原状并将租赁土地1105亩交还给洛阳伊滨区庞村镇人民政府。洛阳牡丹园辩解自2014年3月25日开始案涉土地实际承租人是博晟公司，应由博晟公司承担支付租金的义务，洛阳伊滨区庞村镇人民政府认为洛阳牡丹园转租没有经过洛阳伊滨区庞村镇人民政府同意，根据合同相对性，应由洛阳牡丹园承担支付租金的义务，洛阳牡丹园仅有与博晟公司之间的转让协议书，没有其他证据证明洛阳伊滨区庞村镇人民政府知晓转租的事实，故对其辩解不予采纳。洛阳牡丹园与博晟公司之间的纠纷洛阳牡丹园可以另行起诉解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条之规定，判决:一、依法解除洛阳伊滨区庞村镇人民政府与洛阳牡丹园2011年9月25日所签订的“土地承租经营合同书”；二、洛阳牡丹园于本判决生效后十日内支付洛阳伊滨区庞村镇人民政府2015年9月25日至2016年9月24日所拖欠租金1348100元；三、洛阳牡丹园于本判决生效后十日内支付洛阳伊滨区庞村镇人民政府违约金404430元;四、洛阳牡丹园于本判决生效后十五日内将所租赁的1105亩土地恢复原状并交还给洛阳伊滨区庞村镇人民政府；五、驳回洛阳伊滨区庞村镇人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28922元，由洛阳伊滨区庞村镇人民政府承担10508.42元，由洛阳牡丹园承担18413.58元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”洛阳伊滨区庞村镇人民政府与洛阳牡丹园于2011年9月25日签订的《土地承租经营合同书》系双方真实意思表示，除租赁期限超过20年部分无效外，应为合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于洛阳牡丹园上诉主张2014年3月25日后案涉土地实际占有、使用人为博晟公司，应由其承担支付租金及违约金义务的意见，经查，洛阳牡丹园与博晟公司于2014年3月25日签订的《土地承租经营合同书转让协议书》第二条（1）约定“转让费共计人民币280万元，分两次付清：本合同签订后三个工作日内乙方支付给甲方人民币100万元整，剩余款项待《土地承租经营合同书》三方签订新的土地承包合同后一次性付清。三方为：洛阳伊滨区庞村镇人民政府、博晟公司、洛阳市牡丹开发管理办公室。”洛阳牡丹园未提交证据证明其转租行为取得出租方洛阳伊滨区庞村镇人民政府同意或洛阳伊滨区庞村镇人民政府对此知情未表示反对，因此，洛阳伊滨区庞村镇人民政府依据其与洛阳牡丹园签订的《土地承租经营合同书》主张洛阳牡丹园支付租金及违约金，一审法院予以支持并无不当。关于土地租金及违约金数额问题，洛阳牡丹园与博晟公司于2014年3月25日签订的《土地承租经营合同书转让协议书》明确约定租赁土地面积为1105亩，一审法院据此计算土地租金并无不当。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”洛阳牡丹园未依据合同约定及时支付租金，构成违约，洛阳伊滨区庞村镇人民政府主张洛阳牡丹园按照合同约定支付一年租金的违约金，洛阳牡丹园对违约金数额提出抗辩，一审法院根据本案实际情况，酌定违约金以年租金的30%计算适当。关于洛阳牡丹园上诉主张案涉土地已于2018年3、4月份由洛阳伊滨区庞村镇人民政府实际收回的意见，经查，该事实洛阳伊滨区庞村镇人民政府亦予以认可，一审法院判决洛阳牡丹园将案涉土地恢复原状并交还给洛阳伊滨区庞村镇人民政府欠妥，本院予以纠正。综上，洛阳牡丹园的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3538号民事判决第一、二、三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3538号民事判决四、五项；三、驳回洛阳伊滨区庞村镇人民政府的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持，二审案件受理费20573元，由洛阳牡丹园负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  范振洋审判员  董 鹏二〇一九年十二月九日书记员  常翠玲