湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4314号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州富强房地产开发有限公司。 法定代表人：罗长城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹素芳，女，1977年11月15日出生。 委托诉讼代理人：徐常东，男，由郴州市北湖区燕泉街道燕南社区居民委员会推荐。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人曹素芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富强公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持富强公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由曹素芳负担。事实和理由：（1）一审判决认定“富强公司提出因曹素芳没有补交房款，双方没有办理交房手续，富强公司未提交有效证据证明其通知曹素芳补交房款”的事实错误。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第七条第2款约定“以最终竣工测绘面积为准结算房款，实行多退少补”。根据双方合同约定和房屋买卖交易常识，交清购房款是曹素芳必须依约积极主动履行的义务，而不是在富强公司的催促下才被动履行的义务。曹素芳应按合同约定主动补交齐购房款后办理收房手续，通知曹素芳交清购房款不是合同约定富强公司必须履行的义务。（2）一审判决认定“延期交房、收房并没有造成富强公司任何损失，且从2013年4月1日起没有交房、收房的责任亦不明确”，判决驳回富强公司的诉讼请求错误。 曹素芳辩称，1、曹素芳已经按照合同约定支付了所有购房款，曹素芳没有收到房屋超出面积的通知，即使涉案房屋超出了合同面积，也没有约定什么时候结算。2、涉案房屋至今没有办理房产证，公共设施不完善，根据合同约定，我方不欠富强公司房款。请求二审法院驳回富强公司的上诉请求。 富强公司向一审法院起诉请求：1.依法判令富强公司有权按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，将该合同项下房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款326,421元的30%作为违约金97,926元，余款退还曹素芳；2.依法判令曹素芳负担本案全部诉讼费用。 曹素芳向一审法院提起反诉请求：1.富强公司支付延期交房违约金130,437元；2.本案诉讼费由富强公司负担。 一审法院认定事实：一、2011年1月6日，富强公司（出卖人）与曹素芳（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同约定曹素芳购买富强公司开发的位于郴州市龙泉路与文星路交汇处“祥龙郡”项目中的第1栋1单元1003号房，总面积87.24平方米，单价3741.64元每平方米，总房款为326,421元；曹素芳于合同签订之日支付首付款106,421元，余款220,000元向中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行办理按揭贷款。按揭手续由富强公司办理，曹素芳支付按揭贷款手续费用。富强公司应当在2011年9月30日前将商品房验收合格后交付曹素芳使用。由于富强公司原因，逾期超过60日，曹素芳有权解除合同，曹素芳解除合同的，富强公司应当自曹素芳解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按曹素芳累计已付款的银行同期存款利率向曹素芳支付违约金。曹素芳要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富强公司按日向曹素芳支付已支付房价款万分之二的违约金。由于曹素芳原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，富强公司有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款的30%作为违约金，余款退还曹素芳。本合同在履行过程中发生争议，双方当事人可协商解决，也可依法向人民法院起诉。该合同第七条面积确认及面积差异处理约定“合同约定面积与产权面积发生差异时，以房管局测绘大队最后竣工测绘的面积为准结算房款，实行多退少补。楼梯、电梯大厅走廊、一层架空层公共设施部位公用，分摊面积按房产局测绘大队最后竣工测绘的面积进行分摊。合同签订后，曹素芳依约向富强公司支付购房首付款106,421元，由富强公司办理按揭贷款手续，并支付按揭贷款费用1880元给富强公司，2011年4月19日，曹素芳与中国工商银行有限公司郴州苏仙支行以抵押贷款方式签订了《个人购房借款/担保合同》，并由富强公司作为保证人提供担保，中国工商银行有限公司郴州苏仙支行于2011年8月12日将贷款220,000元发放给曹素芳用于支付富强公司购房款。二、因富强公司逾期交房，曹素芳向一审法院提起诉讼，要求富强公司支付逾期交房违约金。一审法院于2014年2月10日作出（2013）郴北民二初字第1250号民事判决书，判决富强公司从2011年10月1日起至2013年3月31日止的逾期交房违约金35,253元。该判决已发生法律效力。三、2013年，郴州市房屋测绘队对祥龙郡1栋进行测绘，作出（2013）年底（908）号房产测绘报告书，祥龙郡1栋1003号房的测绘面积为92.08平方米，与合同约定面积87.24平方米差为：92.08-87.24=4.84平方米，曹素芳应补交富强公司房款：4.84×3741.64元/平方米=18,109.54元。曹素芳一直没有向富强公司补交该款。四、从2012年起，祥龙郡1栋部分业主陆续收房。五、祥龙郡小区的物管即郴州长信物业服务有限公司于2019年9月10日收取曹素芳1栋1003号房2018年10月至2019年9月的物业费786元。六、庭审中，富强公司提出因曹素芳没有补交房款，双方没有办理交房手续，但未提交有效证据证明其通知曹素芳补交房款。七、经一审法院释明，富强公司不主张曹素芳补交房款。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷，富强公司与曹素芳签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据从2012年起，祥龙郡1栋部分业主陆续收房和一审法院已生效的（2013）郴北民二初字第1250号民事判决书认定富强公司逾期交房的违约行为延续至2013年3月31日。曹素芳反诉要求富强公司支付自2013年4月1日起至2018年9月20日的延期交房违约金130,437元的请求，理由不成立，不予支持。双方当事人虽在合同约定“由于曹素芳原因，未能按期接受房屋的，逾期超过30天，富强公司有权将本合同项下的房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款的30%作为违约金，余款退还曹素芳”，但延期交房、收房并没有造成富强公司任何损失，且从2013年4月1日起没有交房、收房的责任亦不明确。故富强公司要求其有权按双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，将该合同项下房屋另卖他人，并扣除曹素芳总房款326,421元的30%作为违约金97,926元，余款退还曹素芳的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“驳回原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）曹素芳的反诉请求。本案案件受理费2248元，反诉费1455元，合计3703元，由原告（反诉被告）郴州富强房地产开发有限公司负担2248元，被告（反诉原告）曹素芳负担1455元。” 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：富强公司的诉讼请求是否应予支持。本案中，富强公司与曹素芳签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同签订后，曹素芳依约支付首付款106,421元，并按照合同约定通过银行按揭贷款方式全额支付购房款给富强公司，故曹素芳已经履行了合同约定的主要义务。富强公司提出曹素芳未付清购房款，是指涉案房屋实际面积与合同约定面积相比有增加，双方当事人对增加部分面积的房款应由谁承担存在争议，富强公司在一审诉讼中明确表示对增加部分面积的房款不主张权利，亦未提供证据证明其向曹素芳进行了催缴，富强公司可以另行主张权利。富强公司以曹素芳未支付涉案房屋增加面积的房款为由主张扣除总购房款的30%作为违约金、余款退还曹素芳，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2248元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇一九年十二月四日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。