重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终9773号上诉人（原审被告、反诉原告）：向东，男，1992年8月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冯艳（系向东之母），1971年12月9日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王子兴，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆耘颢商业管理有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路121号42幢1单元6-1号，统一社会信用代码91500105MA5U6Q0A9C。法定代表人：包海春，总经理。委托诉讼代理人：伍赞江，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杜培，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人向东因与被上诉人重庆耘颢商业管理有限公司（以下简称“耘颢公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人向东的诉讼代理人冯艳、王子兴，被上诉人耘颢公司的诉讼代理人伍赞江、杜培参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人向东上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回耘颢公司的诉讼请求，支持向东的反诉请求；2．本案一、二审诉讼费由耘颢公司承担。其主要事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。耘颢公司交付的案涉租赁商铺存在空调制冷效果差的问题，且未尽到维修义务，导致向东亏损严重，不得不与耘颢公司协商解除合同，但是在合同尚未解除时，耘颢公司即擅自将案涉商铺另行出租，构成严重违约，故依据合同约定，向东不应支付租金等费用，且耘颢公司应向向东支付违约金。被上诉人耘颢公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。耘颢公司向一审法院起诉请求：1．判令向东支付2017年8月26日至2017年12月6日期间的商铺租金40000元；2．判令向东支付欠付的管理费5600元、电费14579元、水费892元。向东向一审法院提起反诉，请求：1．判令耘颢公司返还履约保证金20000元，并支付违约金60000元。一审法院认定事实：2017年1月17日，耘颢公司与向东签订《商铺租赁合同》，约定由耘颢公司将位于重庆市江北区观音桥未来国际负一层重百超市旁“美食汇”的商铺（即“美食汇”7号商铺）出租给向东用于开设餐厅，租赁期限自2017年2月4日起至2018年2月4日止，租金每月10000元，物业管理费为每月800元，租金每3个月支付一次，向东应于租金起算日期前10日，向耘颢公司支付第一笔租金，付款周期到期前10日，向东应向耘颢公司支付下一付款周期的租金，以此类推；向东按照合同约定将租金汇往耘颢公司账号为50×××47的重庆建设银行观音桥支行账户后，即视为向东完成付款义务。合同签订之日起3个工作日内，向东应向耘颢公司缴纳履约保证金20000元，履约保证金的保证范围为本合同项下向东应付的任何租金、利息、违约金等，除向东明确放弃外，本合同解除或终止时，向东向耘颢公司清偿所有应付款项并交还租赁房产后3日内，耘颢公司无息退还向东该履约保证金及向东预付但未实际发生的租金及其他费用。租赁期内，向东自行承担租赁区域实际发生的水、电、气等费用，以向东独立安装的水表、电表、气表的度数及相关部门标准计算，如遇相关部门调价，费用相应调整，缴费方式为耘颢公司代缴，向东在收到耘颢公司付款通知及合法发票复印件或收据后的七个工作日向其支付上述费用。若向东逾期支付租金，经耘颢公司书面催告后30个工作日内仍未支付的，耘颢公司有权提前终止本合同，若一方违反本合同约定单方面解除合同的，应向合同相对方承担本合同履约保证金3倍的违约金。《开业通知书》载明，向东承租“美食汇”7号商铺用于经营“古纳西丽江土鸡米线”餐厅，开业时间为2017年5月26日，租金和管理费起算日为2017年5月26日。针对本案租金支付情况，耘颢公司举示了中国建设银行客户专用回单和《收据》，该组证据表明，2017年1月19日，向东通过案外人冯长春向耘颢公司前述账户转账30000元，并备注用途为“租金”；同年7月1日，耘颢公司向向东（冯长春）出具收据，载明耘颢公司收到租金30000元。在本案审理过程中，向东主张其向耘颢公司支付租金共计60000元，分别为2017年1月19日通过转账方式支付30000元，以及同年7月1日通过现金方式支付30000元，但向东未举示其进行现金支付的收据，也未举示双方就合同中关于租金支付方式进行变更的证据。耘颢公司表示，向东只支付了租金30000元，从未使用现金支付，而耘颢公司举示的2017年7月1日的《收据》对应的是向东于同年1月19日的付款，之所以时间间隔较久，系由于耘颢公司在招商初期未形成完善的公司管理制度，向东在2017年1月支付租金后，租赁房屋尚未装修结束，正式开业时间是同年5月，同年6月工作人员到位后才开始完善公司前期的财务资料，故同年7月才入账。另，向东主张行使先履行抗辩权，但未就双务合同中耘颢公司未履行债务或履行债务不符合约定举示证据。关于履约保证金支付情况，向东举示了其于2016年12月20日向案外人张宁（耘颢公司股东）转账支付20000元的银行交易明细，拟证明其已支付履约保证金。耘颢公司对该证据的关联性不予认可，认为向东应当按照合同约定将履约保证金支付到公司账户而非个人账户上，公司从未委托张宁收取履约保证金等款项，故向东不能证明支付给张宁的款项系本案的履约保证金。一审庭审中，耘颢公司举示银行转账凭证和重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司出具的《收据》，拟证明向东应负担之水、电费。该转账情况系耘颢公司为各商铺所属之总表缴费情况，并未载明向东的实际用水、用电量，对此，耘颢公司称其收到重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司通知后，对水、电费进行代缴，向东质证表示不予认可。一审法院认为，根据合同约定，水、电费应以向东独立安装的水表、电表的度数和相关部门标准计算，本案中，耘颢公司向重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司代缴各商铺的水、电费，再由商铺承租人分担，该费用应据实计算，但前述银行转账凭证和《收据》为各商铺应缴水、电费之总额，没有原始抄表记录与之佐证，故不能据此确定向东的用水、用电量，从而应判断耘颢公司举示的证据不足以证明其水、电费主张。此外，向东举示了耘颢公司与案外人邓梅于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》，该合同约定耘颢公司将“美食汇”7号商铺出租给邓梅，租赁期限为2017年12月26日至2018年12月25日，拟证明耘颢公司在租赁期内将向东承租的商铺转租给案外第三人，其行为已经构成违约。对此，耘颢公司举示了其工作人员与向东的微信聊天记录，拟证明双方租赁合同于2017年12月5日解除，耘颢公司不存在违约情况，该微信聊天记录反映了自2017年11月30日起（当时向东已未在承租商铺继续进行经营），耘颢公司与向东就搬离租赁房屋和室内设施设备转让进行协商的过程。其中，同年12月4日，耘颢公司工作人员表示将于次日将向东店内的物品挪到隔壁放置，12月5日，该工作人员告诉向东搬运费已支付，但需拆除物品的费用需要向东考虑负担问题，向东表示其于次日到店后自己来拆。此后，双方还就向东店内物品处理给他人的价格彼此进行沟通。向东质证认为聊天记录未明确表明解除合同，且双方协商情况说明互不再向对方追究责任。一审法院认为，耘颢公司与向东签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于耘颢公司是否违约的问题，根据耘颢公司举示的微信聊天记录，可以表明2017年12月前后，双方在就商铺交还问题进行协商，并于12月5日由耘颢公司搬走了店内可移动物品，故可以认定双方租赁关系已于2017年12月5日终止，而耘颢公司与案外人邓梅于2017年12月25日签订的《商铺租赁合同》，系前一租赁关系终止后，耘颢公司与他人就同一商铺重新订立的租赁合同，该证据并不能表明耘颢公司存在违约情况，故对向东要求耘颢公司支付违约金的请求，不予支持。向东还主张双方表示互不向对方追究责任，但因微信聊天记录反映的是耘颢公司与向东就搬离租赁房屋和室内设施设备转让进行协商的过程，不能表明耘颢公司放弃相应权利，故对向东此项抗辩理由，不予采纳。关于欠付租金和物业管理费的问题，向东作为承租人，应当按照合同约定支付租金及物业管理费。但在本案审理过程中，耘颢公司主张双方的租赁合同于2017年12月5日解除，向东未能举证证明其通过现金支付了租金，耘颢公司的解释意见具有合理性，且向东对主张行使先履行抗辩权以及其支付物业管理费的情况亦未举示相关证据，应承担不利的法律后果，故对耘颢公司要求支付租金和物业管理费的诉讼请求，予以部分支持，从而向东应支付2017年8月26日至2017年12月5日期间的租金33666.67元（每月10000元×3个月+每月10000元÷30天×11天），因本案管理费起算日为2017年5月26日，故向东应支付2017年5月26日至2017年12月5日期间的管理费5093.33元（每月800元×6个月+每月800元÷30天×11天），对耘颢公司诉请金额超过前述额度部分，不予支持。关于履约保证金应否退还问题，向东主张其向耘颢公司股东张宁支付20000元系本案履约保证金，因耘颢公司表示从未委托他人代收款项，且仅从张宁具有耘颢公司股东身份的情况上，也不能认定张宁的行为构成足以使向东有理由相信该行为代表耘颢公司的表见代理，故而不能认定向东向耘颢公司支付了本案履约保证金，因此，对向东退还保证金的请求，不予支持。关于水、电费问题，如前所述，耘颢公司理应举证证明向东的实际用水、用电量，但耘颢公司对此未举证予以证明，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、向东于本判决生效之日起三日内给付重庆耘颢商业管理有限公司2017年8月26日至2017年12月5日期间的商铺租金33666.67元、2017年5月26日至2017年12月5日期间的管理费5093.33元，以上费用合计38760元；二、驳回重庆耘颢商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回向东的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取663.39元，由重庆耘颢商业管理有限公司负担242.36元，向东负担421.03元；反诉案件受理费减半收取900元，由向东负担；向东负担的本诉案件受理费已由重庆耘颢商业管理有限公司向一审法院交纳，向东在履行上述给付义务时一并付给重庆耘颢商业管理有限公司。”本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的后果。本案中，向东上诉称耘颢公司交付的案涉商铺存在空调制冷效果差的问题且耘颢公司未尽到维修义务以及耘颢公司擅自将案涉商铺另行出租，构成严重违约，故依据合同约定，向东不应支付租金等费用且耘颢公司应支付向东违约金，对此，本院认为，首先，向东并未举证证明案涉商铺存在空调制冷效果差并达到了影响其正常营业的严重程度；其次，前述问题并不能归责于耘颢公司，而关联案件的证据能够证明耘颢公司亦就该问题持续地与有关单位进行交涉并整改；最后，耘颢公司系在其与向东的租赁合同终止后，才将案涉商铺另行出租，故向东以上述理由拒付租金等费用及要求耘颢公司支付违约金于法无据，其上述上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2676元，由上诉人向东负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十二月十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮