安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初1852号 原告：安徽省博颂商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B-1001，统一社会信用代码9134010008755403XN（1-1）。 法定代表人：吴波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：束庆啭，安徽元方圆律师事务所律师。 被告：薛江山，男，1976年5月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 原告安徽省博颂商业运营管理有限公司（以下简称博颂公司）与被告薛江山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博颂公司的委托诉讼代理人束庆啭到庭参加诉讼，被告薛江山经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告博颂公司向本院提出诉讼请求：1、判令薛江山立即腾退位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｉ-5-010114号商铺，交还给博颂公司；2、判令薛江山向博颂公司支付拖欠房屋租金9840元及违约金3693元；3、判令薛江山自2017年12月4日起每日按53.92元支付博颂公司房屋占用使用费至房屋腾退之日止；4、判令薛江山恢复房屋原状或赔偿恢复原状费用20000元；5、判令薛江山承担本案诉讼费用等实际支出费用。事实和理由：“蚌埠国际汽车城”商铺是由蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称蚌埠皖投公司）开发建设，并委托博颂公司运营管理。博颂公司与薛江山于2014年6月23日签订了《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》，博颂公司将位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｉ-5-010114号商铺（总建筑面积约122.91㎡）出租给薛江山用于经营“汽车用品”项目，租赁期限为3个租约年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。合同约定：第一个租约年的年租金总额为2649元；第二个租约年的年租金总额6156元；第三个租约年的年租金总额9840元。博颂公司将上述商铺交付给薛江山后，薛江山擅自破坏房屋原有结构，房屋损坏严重，经预算恢复原状需要费用20000元。薛江山拖欠第三个租约年租金9840元，至今未付，博颂公司多次催要未果。2017年11月30日房屋租赁合同到期，薛江山没有将商铺恢复原状，交还给博颂公司。根据租赁合同第八条第（二）项约定，薛江山未按合同约定交还房屋，每延迟一日，应按照合同终止时的租约年年度租金总额标准的200%向博颂公司支付租金，直至返还该商铺为止。薛江山逾期腾退交还房屋，每日应按53.92元向博颂公司支付房屋占有使用费至交付房屋之日止。租赁合同第八条第（二）项、第十四条约定，薛江山除向博颂公司支付拖欠租金、房屋占有使用费，还应承担违约金、恢复原状或赔偿恢复原状所需费用等违约责任。综上，博颂公司为了维护其合法权益，诉至法院。 为证明自己的主张，博颂公司向本院提交如下证据：1、博颂公司的营业执照，证明博颂公司的主体资格；2、薛江山的身份证，证明薛江山的主体资格；3、蚌埠国际汽车城A地块委托运营管理合同，证明博颂公司受房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的委托，对该商铺进行运营管理；4、蚌埠皖投投资管理有限责任公司营业执照，企业基本注册信息查询单，蚌埠高新技术产业开发区市场监督管理局准予变更通知书，证明房屋开发公司蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司；5、蚌埠市房地权证，证明涉案房屋为蚌埠皖投投资管理有限责任公司开发建设；6、蚌埠（皖北）国际汽车城合商铺租赁合同、附属房屋设施、设备清单，证明博颂公司与薛江山之间存在房屋租赁合同关系、租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任、房屋交付薛江山使用时为完好状态以及双方的权利与义务等相关事实；7、租赁到期告知函、EMS快递查询单，证明租赁房屋到期前，博颂公司告知薛江山办理续租或退租手续、并结清拖欠的租金、水电费、物业费等事实。 被告薛江山未进行答辩，亦未到庭举证、质证。 经审查，本院对博颂公司所提交的营业执照、薛江山身份证、委托运营管理合同、企业信息查询单、准予变更通知书、产权证、商铺租赁合同、租赁到期告知函、EMS快递查询单的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，博颂公司与蚌埠皖投投资管理有限责任公司签订了《蚌埠国际汽车城Ａ地块委托运营管理合同》一份，约定蚌埠皖投投资管理有限责任公司委托博颂公司运营管理蚌埠国际汽车城Ａ地块商铺。2014年6月23日，博颂公司与薛江山签订了《蚌埠（皖北）国际汽车城商铺租赁合同》，博颂公司将位于蚌埠市“蚌埠（皖北）国际汽车城”的Ｉ-5-010114号商铺（总建筑面积约122.91㎡）出租给薛江山用于经营“汽车用品”，租赁期限为3个租约年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止。合同约定：第一个租约年月租金为275元，年租金为2469元，于合同签订后七个工作日内一次性支付；第二个租约年月租金为513元，年租金为6156元，于2015年11月16日前一次性支付；第三个租约年月租金为820元，年租金为9840元，于2016年11月16日前一次性支付，合同签订后三个工作日内，薛江山需向博颂公司支付租赁保证金5000元。租赁期满或合同解除后，该保证金除应抵扣薛江山应承担的各项费用、租金以及应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还薛江山；合同签订后三个工作日内，薛江山需向博颂公司支付开业保证金5000元，自统一开业之日起，该商铺持续正常经营满半年，且薛江山不违反蚌埠国际汽车城经营管理规定（包括但不限于经营商户公约），则博颂公司将开业保证金一次性无息返还薛江山，如有违反则将该款项用于处理此类纠纷，但不能免除薛江山的相关责任。博颂公司预计于2014年12月1日前将商铺交付给薛江山；薛江山不支付或不按照约定支付租金、租赁保证金、开业保证金、物业管理费、商业运营管理费或相关应缴费用达15日的，应按照合同租金总额的20%向博颂公司支付违约金，博颂公司有权单方解除合同，收回商铺且不退还租赁保证金，薛江山收到博颂公司解除合同通知的异议期为7日。租赁期满或合同期满3日内，薛江山必须返还该商铺及其附属设施、设备，期满薛江山仍未能将该商铺恢复原状并返还给博颂公司的，则自交还期满之日的次日起，每延迟一日，薛江山应按照合同终止时该商铺日租金（按照合同终止时当前租约年年度租金总额／365天计算）标准的200%向博颂公司支付租金。合同签订后，薛江山按约支付了租赁保证金5000元，开业保证金5000元。庭审中，博颂公司主张5000元租赁保证金不应退还给薛江山，主张5000开业保证金可以从租金中抵扣。博颂公司按约将案涉房屋交付给薛江山，但薛江山未按约支付第三个租约年的租金。2017年9月28日，博颂公司向薛江山邮寄《租赁到期告知函》一份，告知薛江山双方租赁合同于2017年11月30日到期，并要求薛江山在接到函件后15个工作日内交纳欠付费用。因薛江山未支付欠付租金，合同期满后也未将案涉房屋返还给博颂公司，故博颂公司遂诉至法院。 诉讼中，博颂公司向本院申请撤回其第4项诉讼请求。 本院认为：博颂公司与薛江山签订商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。博颂公司交付房屋给薛江山使用，薛江山应当按照合同约定向博颂公司支付租金。按照合同约定，薛江山应于2016年11月16日之前支付第三个租约年租金9840元。庭审中，博颂公司主张薛江山缴纳的5000元开业保证金可从欠付租金中予以扣除，但5000元租赁保证金不应扣除，因薛江山仍欠付博颂公司除租金以外的其他费用，综上，本院对博颂公司该主张予以支持，故扣除5000元开业保证金后，薛江山应支付博颂公司房屋租金为4840元。薛江山未按约定交付房屋租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同约定，薛江山未按照约定支付租金达15日的，应按照合同租金总额的20%支付违约金。因博颂公司未举证证明其损失数额，考虑到薛江山已实际支付两个租约年的租金，故该项违约金约定明显过高，根据本案实际情况本院调整为拖欠租金的20%即1968元。合同期满后，薛江山应按照约定及时将案涉房屋腾退并返还给博颂公司，故对博颂公司要求薛江山腾退案涉房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。薛江山逾期腾退房屋，按照法律及合同约定，薛江山应当向博颂公司支付占有使用费。对于占有使用费的支付标准，博颂认为应按照双方在合同中约定的标准支付即第三个租约年日租金的2倍（即53.92元/日），本院认为，该项约定实际上是逾期交房的违约条款，因博颂公司未能举证证明2017年11月30日以后案涉房屋所属区域的房屋租金情况，根据本地区房屋租赁市场中后一年较前一年房屋租金变动情况来看，按第三个租约年日租金的2倍支付房屋占有使用费明显属于约定过高，根据本案实际情况，本院依法将房屋占有使用费的支付标准调整为按第三个租约年日租金标准支付即每日26.96元。博颂公司申请撤回其第四项诉讼请求，是其对自身权利的自由处分，且不违反法律规定，本院依法予准许。薛江山经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对抗辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，对由此可能产生的对其不利的法律后果，应由其承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告薛江山于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省博颂商业运营管理有限公司租金4840元及违约金1968元； 二、被告薛江山于本判决生效之日起十日内将位于蚌埠市“蚌埠国际汽车城”的Ｉ-5-010114号商铺（总建筑面积约122.91㎡）腾退给原告安徽省博颂商业运营管理有限公司，并支付自2017年12月4日起至房屋腾退之日的房屋占有使用费，标准按每日26.96元计； 三、驳回原告安徽省博颂商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费639元，公告费380元，合计1019元，由被告薛江山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  崇仪梅 人民陪审员  吴昕琛 人民陪审员  张桂芝 二〇一九年十二月三日 法官助理张静 书记员刘宏超