广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终10545号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司），住所地广东省广州市天河区体育西路。负责人：蓝晓寒，该公司总经理。委托诉讼代理人：严创丰、赵晓文，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾元海，男，1973年4月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：叶叶，广东启源律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），住所地广东省广州市天河区天河直街。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：丁根华，男，1958年4月28日出生，汉族，户籍地址江西省宜春地区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行），住所地广东省广州市越秀区环市东路。负责人：谢宇，该支行党委副书记。委托诉讼代理人：杨跃生，该支行职员。上诉人信达公司因与被上诉人曾元海、原审被告国龙公司及原审第三人丁根华、农行淘金支行商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初15658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人信达公司的委托诉讼代理人严创丰，被上诉人曾元海的委托诉讼代理人叶叶，原审被告国龙公司的委托诉讼代理人丘文杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案诉讼费由曾元海承担。事实和理由：一、合同效力不等同于物权效力。国龙公司与曾元海签订的《商品房买卖合同》涉及的房屋是早已备案登记于丁根华名下且抵押备案登记于农行淘金支行的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，已经预售合同登记备案和抵押登记备案的房屋不得进行二次买卖，故预售合同登记和抵押登记备案具有对抗曾元海的效力。二、曾元海有重大过错，其在签订购房合同时应当知道涉案房屋已存在预售登记及抵押登记，但仍以明显低于市场的价格签订合同并交付购房款，其应承担由此造成的不利后果。三、无论《商品房预售合同》是否有效，信达公司都依法享有对涉案房屋的抵押权。丁根华与农行淘金支行签订的《购房担保贷款合同》时已办理预售房地产交易登记，农行淘金支行有理由相信丁根华系房产的合法所有人。其次，农行淘金支行已履行贷款义务，办理抵押登记。若一审法院认定国龙公司与丁根华签订的合同无效，则丁根华为无权处分人，则农行淘金支行善意取得涉案房屋的抵押权，现信达公司继受农行淘金支行在本案中的权利，依法享有对涉案房屋的抵押权。四、（2004）东法民二初字第758号《民事调解书》已生效，且已进入执行程序，一审判决要求国龙公司协助过户，事实上阻碍生效调解书的执行。五、一审判决关于抵押权问题适用法律错误。曾元海辩称：一审判决认定事实清楚，我方是诉争房屋的合法所有人。首先，合同备案登记不属于物权法规定的不动产登记，与预告登记不同，它只是行政管理的手段，登记备案公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权和设立抵押权。备案登记不是预告登记，不产生物权登记效力，不应适用物权法第20条的关于预告登记的条款，也不限制房屋所有权的转移。其次，我方是整个案件中最弱势的无过错方，我方购买商品房的行为应受消费者权益保护等相关法律法规的保护，诉争房屋是预售商品房，我方于2005年购房时已尽到审慎购房义务。所购房屋有预售许可证、房屋具备交付条件。当时只有已取得房产证的房屋才能查询登记情况，而我们现在所查询到的诉争房屋登记情况是在有法院文书的情况下通过信息公开的方式获得的，而信息公开条例是2008年才实施，根据购房时法律、政策以及交易习惯，我方不知道也不可能知道诉争房屋已经预售备案和抵押备案。国龙公司辩称：一审判决合法合理，曾元海已支付了全部房款，请求法院驳回两上诉人的上诉请求。丁根华经本院公告传唤、农行淘金支行经本院传票传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼。2017年7月20日，曾元海向一审法院提起本案诉讼，请求判令：国龙公司在5日内为曾元海办妥广州市越秀区环市中路xxx号之二国龙大厦xx阁xxx房的不动产权证。一审法院认定事实：2005年1月3日，曾元海（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的xx阁xx层x号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。该商品房属现房，按套出售，总金额为696020元。买受人分期付款，其中2005年1月3日前支付216020元，余款48万元申请银行按揭等。2005年1月3日，国龙公司向曾元海出具收据两张，载明收到曾元海交来入伙费4750元、维修基金3000元及税费15312元。次日，曾元海亲属曾元清代曾元海与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认曾元海接收国龙大厦xx阁xxx单元大门钥匙。2005年5月9日，国龙公司向曾元海出具发票，载明收到曾元海“国龙大厦”xx阁xxx房款696020元。2006年11月3日，国龙公司出具《承诺书》，承诺于2006年11月份为曾元海办妥其购买的上述xx阁xxx单元有关产权问题。一审另查明：涉案国龙大厦xx阁xx层x房于2001年6月13日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为丁根华，房屋使用性质为住宅，建筑面积127.16平方米，成交价格813188元，签约时间2001年5月24日。2001年4月26日，丁根华（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦xx阁xxx单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款65万元等。同年6月18日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以丁根华未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月13日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第758号民事调解书。一审法院强制执行上述民事调解书的过程中，于2007年11月27日作出（2007）越法执字第3025-1号民事裁定书，载明依上述调解，丁根华应将借款本金459999.68元及利息、罚息，受理费11243元支付给农行淘金支行，国龙公司对处分丁根华名下的广州市越秀区xx路xxx号院内临环市中路地段国龙大厦xx阁xxx房后不足以清偿上述债务部分承担连带保证责任……因国龙大厦房屋存在“一房二卖”“一房三卖”等产权问题，广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案立案侦查；在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第758号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路xxx号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审再查明：2016年6月22日，中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人丁根华的1笔债权转让给乙方；截止至2016年3月20日，共计本金人民币472290.47元，利息350514.11元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月20日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。一审法院认为：曾元海与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助曾元海办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与丁根华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但丁根华未实际占有房屋，也未举证证明其向国龙公司支付首期房款及实际向银行偿还按揭贷款。可见，国龙公司与丁根华签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与丁根华签订的商品房预售合同为无效合同，丁根华无权以该合同对抗原告的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。曾元海已举证证明其向国龙公司付清了合同约定的全部购房款，并且实际占有使用涉案房屋。因此，曾元海要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，予以支持。一审法院经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：被告广州市国龙房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告曾元海到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路xxx号国龙大厦xx阁xxx房所有权转移登记至原告曾元海名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人丁根华、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。案件受理费10760元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：信达公司上诉主张应撤销一审判决。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与丁根华虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但丁根华未实际占有使用房屋，也未举证证明其向国龙公司支付首期房款及实际向银行偿还按揭贷款，国龙公司与丁根华就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明曾元海在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且曾元海已举证证明其向国龙公司付清了合同约定的全部购房款，因此一审法院认定曾元海与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助曾元海办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用丁根华名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明曾元海在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。曾元海已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，所作判决并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、丁根华及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达资产公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年十二月十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿