宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终101号上诉人（原审原告）：宁夏光辉实业集团有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区北京东×××。法定代理人：张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄某，宁夏新中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人宁夏光辉实业集团有限公司（以下简称光辉公司）因与被光辉公司中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2018)宁01民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。上诉人光辉公司的委托诉讼代理人黄某，被上诉人中信信托公司的委托诉讼代理人牛某、李某，被上诉人隆湖公司、王某、徐某的委托诉讼代理人刘某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光辉公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持光辉公司的诉讼请求并判令中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担承担本案诉讼费用。事实与理由1.光辉公司与隆湖公司于2011年4月23日签订的《商品房购房协议》系双方真实意思表示，该协议涵盖了涉案19套房屋，对此隆湖公司也予以认可。光辉公司作为房屋买卖合同的买受方，已经履行了付款义务，隆湖公司向光辉公司出具了收款凭证，一审法院以该19套房屋未签订购房合同为由，认定光辉公司对涉案房屋不享有请求权错误。2.依据《关于公证债权文书执行若干问题的规定》，涉及不动产的公证事项，由不动产所在地的公证机构受理，本案公证债权文书应当由被上诉人向银川市的公证处申请办理，而不是向北京的公证处申请办理。因此本案中的执行证书，不符合公证程序，人民法院就该执行证书应当裁定不予执行。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。被上诉人中信信托公司答辩称:1.据隆湖公司陈述的情况及光辉公司提交的证据，均证明光辉公司与隆湖公司之间系以房抵账关系。购房协议所附《光辉集团购房明细》已注明：以上56套住宅实际抵账金额4000万元，已直接证明隆湖公司系以涉案房屋抵顶账款，且光辉公司未实际占有房屋、未实际支付房款，不符合物权期待权的规定。以物抵债是债务履行方式的变通，并非事实上的买卖关系，光辉公司不享有排除执行的权利，一审判决无误。2.本案虽涉及不动产项目，但其主要内容为中信信托公司发放贷款，并非不动产项目的物权，双方自愿在方圆公证处办理公证并不违反法律规定，抵押合同作为贷款合同的担保合同，一并办理公证亦无不当。光辉实业公司提出的公证债权文书的内容存在瑕疵与事实不符。本案应依法驳回上诉，维持原判。光辉公司向一审法院起诉请求：停止对隆湖公司开发建设的“尚东帝景花园”31号楼的19套房屋的执行拍卖，并确认该房屋所有权归光辉公司下属单位已购买的职工所有。一审法院查明的事实：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01号的《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02号《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。一审法院另查明，截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信公司支付的违约金及罚息〔计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款〕；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。一审法院还查明，2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。一审法院还查明，2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，银川中院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人隆湖公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，银川中院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，银川中院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川中院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及光辉公司“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋。一审法院还查明，2009年9月11日，隆湖公司法定代表人徐某给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，光辉公司法定代表人张某签名担保。2009年9月22日，徐某给殷天福出具借条一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张某签名担保。2009年12月30日，徐某给殷天福出具借条一张，载明借款贰仟万元用于“尚东国际”项目建设，张某、徐诚签名担保，隆湖公司加盖公司印章担保。2010年1月15日，徐某给殷天福出具借条一张，载明借款贰仟万元用于“尚东国际”项目建设，张某签名担保，隆湖公司加盖公司印章担保，款项转入刘华工商银行账户。2010年3月16日，徐某给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张某签名担保。2010年3月19日，徐某给殷天福出具“借条”一张，载明借款壹仟万元用于“尚东国际”项目建设，张某签名担保。2010年3月19日，隆湖公司给殷天福出具《承诺书》一份，载明全体股东一致同意向殷天福贷款壹亿元人民币，并以隆湖公司的隆湖大厦作抵押等。上述借款事实，光辉公司本案中自认上述借款到期后徐某偿还了部分款项，但尚有4000余万元未偿还，由光辉公司代为偿还徐某所借殷天福借款4000余万元，隆湖公司为偿还光辉公司代偿款同意将涉案31号中56套住宅作价4000万元抵顶销售给光辉公司。一审法院还查明，2011年4月23日，光辉公司与隆湖公司签订《商品房购房协议》，约定光辉公司购买隆湖公司开发建设的“尚东帝景花园”31号楼56套房屋，房屋总价款4000万元，已于2011年6月20日一次性支付，不再另行付款。购房协议后附《光辉集团购房明细》后注：以上56套住宅实际抵账金额为4000万元，签订《商品房买卖合同》时，按套出售，单价5500元/平方米，总金额4296.5120万元。2011年6月28日，隆湖公司出具收到光辉公司“尚东帝景花园”31号楼房款4000万元收据。上述56套房屋，其中37套，隆湖公司已与光辉公司指定的购房人签订了《银川市商品房买卖合同》，剩余19套房屋即本案涉案的房屋，光辉公司虽已确定了相应的购房人并向购房人出具了交纳房款的收据，但未与隆湖公司签订购房合同。现光辉公司未实际占有上述19套案涉房屋。2011年1月26日，涉案“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月被银川中院查封。一审法院再查明，在执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，光辉公司对银川中院委托拍卖北京××路”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室房屋的行为不服，提出书面异议。银川中院进行审查后作出（2018）宁01执异77号执行裁定书，裁定驳回案外人光辉公司的异议请求。一审法院认为，根据《物权法》第一百八十二条规定以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因涉案房屋所在土地使用权已经于2010年6月抵押给中信信托公司，中信信托公司对涉案房屋享有抵押权。本案争议焦点为：在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，光辉公司是否就涉案房屋享有足以排除执行的民事权益及光辉公司主张确认涉案“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋所有权归光辉公司已购买的职工所有的请求应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，光辉公司与隆湖公司所签订的《商品房购房协议》系因隆湖公司在2009年至2010年期间对外所借款项由光辉公司法定代表人进行担保，在隆湖未能全部清偿的情况下由光辉公司代偿后，双方为处理债务商定以涉案房屋抵顶债务，即涉案光辉公司提出异议的房屋，双方间非事实上的房屋买卖，而是普通的债权抵顶关系。因光辉公司仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，光辉公司未实际占有涉案房屋。依据上述规定，对光辉公司要求确认“尚东帝景花园”31-2-1302、31-3-401、31-3-402、31-3-602、31-3-801、31-3-1001、31-3-1002、31－3－1101、31－3－1401、31－3－1402、31－3－1501、31－3－1601、31－4－101、31－4－301、31-4-401、31-4-501、31-4-701、31-4-1001、31-4-1501室共19套房屋房产归其公司购房职工所有并要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。光辉公司称中信信托公司据以申请执行的公证文书因违反法律规定而无效，其理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回光辉公司的诉讼请求。二审中，当事人各方均未提交新证据，仍坚持一审时的举证质证意见，且对一审查明的事实均无异议。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点问题是：光辉公司对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，涉案房屋所在土地使用权确于2010年6月21日由隆湖公司抵押给中信信托公司，并办理了抵押登记，涉案房屋所在的31号楼已于2011年1月26日抵押登记在中信信托公司名下，故一审判决关于中信信托公司对涉案房屋依法享有抵押权的判断并无不当。本案中因隆湖公司在2009年至2010年期间对外所借款项由光辉公司法定代表人进行担保，在隆湖公司未能全部清偿的情况下由光辉公司代偿后，为处理债务，隆湖公司与光辉公司商定以涉案房屋抵顶债务，故双方虽就涉案的19套房屋签订了《商品房购房协议》，且隆湖公司也出具了收款收据，但光辉公司实际上未支付相应房款。据此，能够判断光辉公司提出异议的涉案房屋，并非事实上的房屋买卖，而是以物抵债关系。因光辉公司未实际占有涉案房屋，其仅享有普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，一审法院基于此作出光辉公司对涉案房屋享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，光辉公司要求确认涉案房屋归其所有并停止对涉案房屋执行的诉讼请求均不能成立的判断并无不当。另外，关于光辉公司上诉主张的中信信托公司办理公证程序不合法、公证文书无法律效力的问题。因该主张涉及涉案执行依据公证《执行文书》，而执行依据本身合法与否不是案外人执行异议之诉制度解决的问题，故光辉公司的该主张不是本案审理的范围和对象，其可另行依法主张。综上所述，光辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由宁夏光辉实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙泽诚审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年九月二十九日书记员 雷晓声