福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终3030号 上诉人（原审被告申请执行人）：林平伟，男，1974年11月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑顺源，福建德勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告案外人）：蔡枝英，女，1974年3月25日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈维琅，福建格论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽苹，福建格论律师事务所律师。 被上诉人（原审被告被申请执行人）：吴荣辉，男，1972年10月4日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 被上诉人（原审被告案外人）：张少岚，女，汉族，1974年9月16日出生，住福建省漳州市城区，现住漳州市芗城区。 上诉人林平伟因与被上诉人蔡枝英、吴荣辉、张少岚案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初6943号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 林平伟上诉请求：撤销一审判决第一项；依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由蔡枝英负担。事实和理由：1、一审认定事实有误。蔡枝英与吴荣辉、张少岚是以借房屋买卖之名行民间借贷之实，本案房屋买卖明显违背交易习惯，蔡枝英在未见到房产安置协议的情况下，就先行支付给吴荣辉370000元，这款实为借贷。协议约定购房款为628875元，而蔡枝英支付给吴荣辉是797200元，房款与汇款明显不符。吴荣辉、张少岚在他案存在借贷及以物抵债虚构房屋买卖法律关系，损害林平伟合法权益的情形。2、本案房屋买卖合同无效，依据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条规定，未取得登记领取权属证书的房产，不得转让。一审认定该合同有效，适用法律错误。 蔡枝英辩称，林平伟上诉理由均来自其主观臆测，没有任何实质性的证据予以证明。本案房屋交易过程不仅没有违背交易习惯，反而是依据安置协议买卖房屋的正常流程，因本案房屋是拆迁后的安置房，蔡枝英与吴荣辉协商好房屋买卖合同，但因要在签订安置协议后才能确定房号，双方确定签订安置协议后签订房屋买卖合同，先前支付的款项支付部分购房款，符合常理。其次，原约定价款为628875元，后吴荣辉反悔，要求高于先前的价款，最后以797200元确定整个房款，不存在虚构买卖合同。林平伟上诉以他案且尚未定案的案例，不可相并提论，也不能对本案进行推论。请求维持一审判决。 吴荣辉、张少岚没有提交书面答辩意见。 蔡枝英向一审法院提出诉讼请求：1、停止对址于漳州市龙文区号安置房的强制执行，并解除查封；2、确认上述归蔡枝英所有，并要求吴荣辉、张少岚协助蔡枝英蔡枝英办理产权过户手续；3、诉讼费用由林平伟、吴荣辉、张少岚承担。 一审法院查明：2017年2月15日，吴荣辉作为乙方与漳州益社房屋征收有限公司作为甲方签订《下洲花园安置协议书》，协议书载明（摘要）：1、产权调换面积来源为根据双方签订的碧湖生态园下洲项目房屋征收补偿协议书，产权调换住宅503.49㎡；2、安置事项为乙方同意按照甲方提供的14幢1802室，房测总面积96.75㎡进行房屋调换安置。上述房产至今未办理产权登记。2017年2月17日，蔡枝英向吴荣辉及其妻子张少岚购买上述房产，并于当天到漳州市弘立信公证处进行了公证。2017年1月23日、2017年2月17日，蔡枝英通过银行转账汇款支付给吴荣辉全部购房款合计797200元。同时，吴荣辉、张少岚将上述房产及《下洲花园安置协议书》等相关手续移交给蔡枝英执掌，吴荣辉出具两张收条交给蔡枝英的丈夫林福建收执，收条分别载明收到林福建购买下洲花园14幢1802购房款370000元和427200元。林平伟与陈河南、吴荣辉民间借贷纠纷一案，法院于2018年9月10日作出（2018）闽0602民初5889号民事判决：陈河南应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还林平伟尚欠本金2600000元及利息540000元，并以尚欠本金2600000元为基数，自2018年6月29日起至还清款项之日止按月利率2%计付利息；驳回林平伟的其他诉讼请求；案件受理费31920元，减半收取15963元，财产保全费5000元，均由陈河南负担。林平伟不服，向漳州市中级人民法院提起上诉。2019年2月19日，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终83号民事判决：维持福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第一项；撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初5889号民事判决第二项；吴荣辉对陈河南的上述债务承担连带清偿责任，吴荣辉承担连带偿责任后，有权向陈河南追偿；二审案件受理费31920元，由吴荣辉负担。因陈河南、吴荣辉未履行生效判决所确定的义务，林平伟向法院申请强制执行，法院予以立案执行，案号（2019）闽0602执1664号。2019年4月12日，法院作出（2019）闽0602执1664号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2019年5月27日，法院查封吴荣辉名下漳州市龙文区下洲花园14幢1801、1802、1803、1804号、13幢1706号房产。蔡枝英对本案执行标的提出书面异议，法院于2019年7月12日作出（2019）闽0602执异39号执行裁定书，裁定驳回蔡枝英的异议请求。蔡枝英不服该执行裁定书，于2019年7月23日向法院提起诉讼。 一审法院认为，根据蔡枝英提供的证据可以证明蔡枝英于2017年2月17日与吴荣辉、张少岚之间就讼争房产存在合法有效的买卖合同关系，且在法院2019年5月27日查封之前已支付全部购房款且占有该房产，上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（一）、（二）（三）项的规定。关于讼争房产未办理过户手续是否是蔡枝英自身原因引起的。本案讼争房产系安置房，由于该房产安置在吴荣辉名下，应由吴荣辉完成该房产的产权登记后才能办理产权过户，但吴荣辉至今未办理上述房产的产权登记，作为该房产的买受人蔡枝英，不可能完成讼争房产产权的过户手续，因此，本案讼争房产未办理过户手续并不是蔡枝英自身原因引起的。上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项的规定。蔡枝英提出停止对址于漳州市龙文区号安置房的强制执行的诉讼请求符合法律规定，应予支持。但提出要求吴荣辉、张少岚协助蔡枝英办理产权过户手续，因吴荣辉至今未办理上述房产的产权登记，且该诉求与本案的执行异议之诉不是同一法律关系，对该项诉求，蔡枝英可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：一、不得执行“址在漳州市龙文区”的房产。二、驳回原告蔡枝英的其他诉讼请求。本案受理费11772元，由原告蔡枝英负担5886元，由被告吴荣辉、张少岚负担5886元。 二审中，对一审查明的事实，林平伟提出如下异议“2017年1月23日、2017年2月17日，蔡枝英通过银行转账汇款支付给吴荣辉全部购房款合计797200元”、“同时，吴荣辉、张少岚将上述房产及《下洲花园安置协议书》等相关手续移交给蔡枝英执掌”，对其他事实没有异议；蔡枝英对一审查明的事实没有异议。 对林平伟所提异议，分析认定如下：（1）林平伟认为蔡枝英所汇款项370000元并非购房款，而是借贷。蔡枝英陈述是当时双方已经协商好购房，因尚未签订安置协议，要等安置协议签订好再签订房屋买卖合同，故先支付第一笔款。本院认为，蔡枝英在一审提供的证据汇款370000元的汇款通知单，明确写明用途是房款，该汇款虽在购房协议签订前汇给吴荣辉，但根据安置协议签订时间，吴荣辉与蔡枝英确在安置协议签订好第二天再签订购房合同，故林平伟所提该异议不能成立。（2）林平伟认为吴荣辉没有同时交付讼争房屋，包括至今尚未交付房屋，蔡枝英陈述，吴荣辉根据安置协议，其先行交纳一年物业费及装修押金，一年之后由蔡枝英交纳。本院认为，一审提交的证据即城投公司收款收据，可以证实蔡枝英在安置协议签订后一年由其交纳物业费，林平伟主张讼争房屋至今尚未交付给蔡枝英，依据不足。林平伟所提异议均不能成立。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡枝英在法院查封之前已经与吴荣辉、张少岚签订了书面的房屋买卖合同，该合同系双方之间当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡枝英在法院查封之前已就讼争房屋交纳全部购房款且占有该房产至今。本案讼争房产系安置房，由于该房产安置在吴荣辉名下，应由吴荣辉完成该房产的产权登记后才能办理产权过户，但吴荣辉至今未办理上述房产的产权登记，作为该房产的买受人蔡枝英，不可能完成讼争房产产权的过户手续，因此，本案讼争房产未办理过户手续并不是蔡枝英自身原因引起的。上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，蔡枝英提出停止对址于漳州市龙文区号安置房的强制执行的诉讼请求符合法律规定，应予支持。林平伟上诉提出本案蔡枝英与吴荣辉实为借贷，以物抵债，虚构买卖房屋合同的理由，缺乏依据，不予支持。关于房屋价款问题，从支付款项及办理变更安置户名的证据看，蔡枝英对交易所作陈述，房屋价款较符合拆迁安置房屋的买卖合同交易习惯。林平伟还上诉提出依据《中华人民共和国城市房地产法》第三十八条规定，本案房屋买卖合同无效的理由，本案涉及到为安置房买卖，如前所述，该合同为有效合同，能否办理产权过户手续，是履行合同中有无违约问题，并不能作为否定合同效力的理由，对此，林平伟提出该上诉理由也不能成立。 综上，林平伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11772元，由林平伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 （） 二〇一九年十二月十一日 法官助理徐明水 书记员吴茵婷