广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂06执异15号 案外人：李玉，女，1987年4月20日出生，汉族，户籍地址广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：蒋旭华，广西精一律师事务所律师。 申请执行人：南宁市金商企业管理服务有限公司，住所地南宁市北湖北路23号秀湖花园6栋2单元607号房。 法定代表人：严飞凤，该公司总经理。 委托代理人：周海燕，广西桂成律师事务所律师。 委托代理人：黄艳祯，广西友宁律师事务所律师。 被执行人：广西防城港汉港房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区渔洲坪建政路6号红林海岸小区A8号三楼。 法定代表人：余非平，该公司执行董事兼总经理。 在本院执行申请执行人南宁市金商企业管理服务有限公司(简称金商公司)与被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司(以下简称汉港公司)借款合同纠纷一案中，案外人李玉向本院提出异议申请，对本院作出的（2018）06执恢12号之二执行裁定提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李玉称，金商公司与汉港公司借款合同纠纷一案，贵院作出（2015)防市民二初字第4号民事调解书。贵院在执行案件过程中，作出（2018)桂06执恢12号之二执行裁定书，裁定对位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”××号××）号房进行拍卖。2009年9月23日，李玉与汉港公司签订了《商品房买卖合同》购买位于防城港市港口区××“××海岸住宅小区”××号××）号商品房，并于2009年11月27日在防城港市××委进行备案。签订合同后，李玉于2009年9月26日向汉港公司支付了190020元首付款。后李玉向中国工商银行防城港分行办理按揭贷款，工商银行于2009年12月7日将67.2万元贷款转账给汉港公司用于支付李玉的购房款。至此，李玉支付了全部购房款862020元。2014年6月4日，李玉将工商银行剩余的贷款一次性结清。2016年5月26日，李玉按规定缴纳了购买房屋的契税。李玉已经按照《商品房买卖合同》的约定支付了购房款并办理了备案登记手续，也缴纳了购买房屋的契税，应当享有对该商品房的所有权，该权利可以排除对该房屋的执行。该房屋不属于汉港公司，不应被查封拍卖。请求中止对位于防城港市港口区渔洲坪“红林海岸住宅小区”19-1-6(原房号A9-l-6)号房的执行。 申请执行人金商公司称，一、李玉对执行标的享有的是债权,而不是物权,没有足以排除强制执行的权利,异议不成立。李玉与汉港公司签订的房屋买卖合同未经生效法律文书确认合法有效,李玉没有汉港公司出具的不动产销售发票,无证据证明汉港公司已收到李玉的房屋款项,不能证实其已付清涉案房款。假设李玉与汉港公司签订的合同真实，李玉依据合同取得的仅是债权。2014年6月11日,汉港公司已将涉案房产在房屋管理部门办理了产权的登记手续至其名下并已取得了房屋产权证书,产权证书登记的权利人即为汉港公司。根据“物权大于债权”的原则,债权不能对抗物权。二、李玉在查封之前没有合法占有涉案房产,也未付清全部价款,不享有足以排除执行的民事权益。涉案房产至今为止未交付，李玉没有占有涉案房产。依据李玉提供的合同约定，涉案房产土地规划用途为商贸用地,而非用于居住。从李玉提供的首付款收据大写与小写金额不一致,如此大额的收据不会存在如此明显的瑕疵。李玉至今未向汉港公司主张其权利有违常理，证明本案不是真实的房屋买卖合同。我们有理由怀疑汉港公司与李玉串通制造虚假证据提起本案的虚假诉讼。三、汉港公司为执行标的的权利人。汉港公司为登记在册的涉案房产权利人。防城港中院(2016)桂06执16号之二执行裁定书,查封了汉港公司所有的包括涉案房产在内的26宗房产,证实涉案房产登记在汉港公司名下。2019年5月21日,港口区不动产登记中心出具给防城港中院的《不动产登记资料查询结果证明》也证实涉案房产登记的权利人为汉港公司。综上所述,防城港中院查封、拍卖涉案房产合法有据,李玉所提异议不成立,请求驳回李玉的异议。 本院查明，2009年9月23日，李玉与汉港公司签订一份商品房买卖合同，约定：汉港公司为出卖人，李玉为买受人，汉港公司以出让方式取得位于港口××渔洲城龙凤路的土地使用权，土地使用权证号为国用（2008）第A-024、025、026、027、028、029、030号等。商品房预售许可证号为：防房预售字200918号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A9-1-6号房。商品房为住宅，属框架结构，建筑面积287.34平方米，每平方米3000元，共计862020元。买受人按银行按揭付款。同月26日，李玉向汉港公司支付首付款190020元，李玉与中国工商银行股份有限公司防城港分行签订一份个人购房借款担保合同，编号A：房信购钦州分行防港支行(2009)年10278号，合同约定：李玉为借款人，中国工商银行股份有限公司防城港分行为贷款人，汉港公司为保证人，贷款人同意向借款人发放贷款，金额为672000元，贷款用途用于购买坐落在防城港市港口区渔洲坪××海岸小区Ａ9-1-6房屋，建筑面积287.34平方米，贷款期限30年，合同还约定其他事项。中国工商银行股份有限公司防城港分行按约定发放了贷款。2009年11月27日，该商品房买卖合同进行了备案登记。2016年5月26日，李玉向税务部门缴纳购房契税。2019年9月2日，中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行向李玉出具一份个人贷款结清证明，证明李玉的贷款672000元已于2019年9月2日还清。 2016年3月23日，广西嘉良中心与汉港公司、防城港市东岳房地产开发有限公司、李晶莹达成调解协议，本院作出(2015)防市民二初字第4号民事调解书。本院根据已发生法律效力民事调解书，向汉港公司发出执行通知书，责令汉港公司履行生效法律文书确定的义务，但汉港公司未履行。2016年7月5日，本院作出(2016)桂06执16号之二执行裁定：一、查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋(证号为：C201430087－C201430112)；二、查封期限为三年。2017年8月9日，本院作出（2016）桂06执16号之七执行裁定，变更金商公司为本案的申请执行人。2019年7月8日，本院作出(2018)桂06执恢12号之一执行裁定：一、续行查封被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区××“××海岸住宅小区”××26宗房屋(证号为：C201430087－C201430112)；二、查封期限为三年。2019年11月18日，本院作出(2018)桂06执恢12号之二执行裁定：拍卖被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司位于广西××港口区渔洲城××海岸小区××套房屋［房号为11－1－1（原房号A1－1－1）、32－1－1（原房号C2－1－1）、111－2－2（原房号A11－2－2）、19－1－6（原房号A9－1－6）、18－1－2（原房号A8－1－2）、36－1－4（原房号C6－1－4）］。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，李玉与汉港公司签订的购房合同在本院查封该房之前已签订，其本人在被执行房屋地无其他用于居住房屋，且已向汉港公司支付完全部购房价款，李玉对执行标的享有足以排除强制执行的权益，因此，李玉请求中止执行的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第四百六十五条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款，第二十四条，第二十九条的规定，裁定如下： 中止对案外人李玉向被执行人广西防城港汉港房地产开发有限公司购买的位于防城港市港口区渔洲城龙凤路红林海岸小区的房屋19－1－6（原房号A9－1－6）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  郭传亿 审判员  凌旭芳 审判员  田 海 二〇一九年十二月十一日 书记员  冯镜光