内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民初318号   原告(执行案外人)：乔某，男，1983年2月11日出生，住内蒙古包头市   委托诉讼代理人：梁永刚，内蒙古釜册律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王某，男，1978年5月27日出生，住内蒙古包头市   委托诉讼代理人：吴某，内蒙古承达律师事务所律师。   第三人（被执行人）：张祖让，男，1963年9月20日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区   第三人（被执行人）：李某，男，1964年1月10日出生，住包头市东河区   第三人（被执行人）：鹿秀红，女，1963年4月22日出生，住内蒙古包头市东河区   委托诉讼代理人：李某，身份信息同上。   原告乔某诉被告王某，第三人张祖让、李某、鹿秀红案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告乔某的委托诉讼代理人梁永刚，被告王某及其委托诉讼代理人吴某，第三人李某、第三人鹿秀红的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。第三人张祖让经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。   原告乔某诉称，一、第三人张祖让不是包头市青山区育才小区北侧房屋的所有权人，被告无权对该财产进行申请执行。第三人张祖让与包头市世通房地产开发有限责任公司(以下简称世通公司)之间没有真实的房屋买卖交易，其也没有实际出资购买包头市青山区育才小区房屋，其与世通公司办理的网签合同是虚假的，理由如下：其一，第三人张祖让与世通公司签订网签合同后，又立即与世通公司办理了退房手续，由世通公司填制了《商品房退房申请表》，在包头市房管局进行了退房备案登记，有房管局相关负责人员的审批签字。其二，第三人张祖让没有出具购房款。双方办理了网签合同后，向银行办理了抵押贷款，该贷款的偿还全部是由世通公司进行的偿还，世通公司于2018年2月11日还清了全部的贷款本息。根据以上事实，足以证明第三人张祖让与世通公司之间没有真实的房屋买卖交易，其就该房屋签订的网签合同应属无效，其也不是该房屋真实的所有人。故，被告对该财产无权进行申请执行。二、原告乔某为该房屋真正的所有权人。原告乔某于2011年11月15日，与世通公司签订了《商品房订购合同》，且原告交纳了购房款1568840元，由世通公司出具了收款收据。由于世通公司拖欠房管局的相关费用，房管局关闭了世通公司的《包头市商品房买卖合同网》，致使原告不能办理网签更名。由于世通公司经营不善，实际控制人去世等情况，一直未能给办理网签更名手续，该小区与原告有此类似情况的有很多户。综上所述，原告是该房屋的真正所有人，第三人张祖让与世通公司之间就该房屋签订的网签合同应属无效，被告无权就该房屋进行执行。故原告向法院提起诉讼，请求：1、依法判令立即停止对原告购买的位于包头市××区的位于包头市××区房屋的执行；2、请求依法判令确认第三人张祖让就包头市青山区育才小区房屋的网签合同无效；3、请求依法判令确认位于包头市××区房屋归原告所有；4、案件诉讼费用由被告承担。   被告王某答辩称，原告乔某起诉状中提及的标的金额是148万，但是其证据和陈述的都是156万余元，诉讼标的不一致，其陈述是2011年10月15日全款买房，但是至今一直没有办理物业手续，没有交接也没有占用使用房屋，其提供的证据都是张祖让和世通公司的证据，世通公司没有陈述任何事实，没有办法证明其二者之间的纠纷和问题，应该另案起诉，原告乔某直接提出二者之间的问题不符合法律规定。被告王某已经于2019年3月2日经过民事强制执行程序，已与1001房屋物业管理部门缴纳了2009年-2019年10年的物业费3.8万元，已经对房屋更换了防盗门，进行了装修施工，并且合法占有使用了房屋，故被告王某才是经合法程序的该房屋的实际权利人，原告乔某均没有办理房屋产权证书，根据物权法的相关规定，乔某和世通公司都是债权关系，不能对抗被告王某通过合法行为取得对房屋的实际权利。请求驳回原告乔某诉讼请求。   第三人张祖让未提出答辩意见。   第三人李某、鹿秀红陈述，不清楚乔某主张的事实。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   王某与李某、鹿秀红、张祖让借款纠纷一案，本院于2012年7月17日作出（2012）包民五初字第44号民事调解书。执行过程中，本院于2012年8月23日作出（2012）包执字第121号执行裁定书，预查封被执行人张祖让位于包头市××区网签购房。并于2012年8月28日向包头市房管局送达了执行裁定书和协助执行通知书。2018年12月5日，本院作出（2018）内02执恢51之二号执行裁定书，裁定拍卖被执行人张祖让位于包头市××区网签购房。2019年3月2日，王某向包头市青山区育才小区案涉房屋2009年---2019年拖欠的物业费3800元，领取了该案涉房屋的钥匙，进行了装修。   案外人乔某认为案涉房屋其享有合法权益，2019年3月18日向本院提出书面执行异议，本院依法作出（2019）内02执异34号执行裁定，驳回乔某的异议请求。向本院提起案外人执行异议之诉，庭审中乔某提交《商品房退房申请表》《商品房订购合同》《收据》及世通公司出具的《证明》《应结贷款祥表》《还款明细》的证据，主张案涉房屋世通公司与张祖让签订《商品房订购合同》系公司套贷行为，张祖让并非真实买房人，不是案涉房屋的所有权人，世通公司填制了《商品房退房申请表》，在包头市房管局进行了退房备案登记，双方签订的网签合同应属无效。乔某于2011年11月15日，与世通公司签订了《商品房订购合同》，且交纳了购房款1568840元，由世通公司出具了收款收据。由于世通公司拖欠房管局的相关费用，房管局关闭了世通公司的《包头市商品房买卖合同网》，致使乔某不能办理网签更名，乔某是该房屋的真正所有人，王某无权就该房屋进行执行。   以上查明的案件事实有相关书证及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人乔某在王某申请强制执行张祖让一案中，认为本院依法查封的网签备案登记在张祖让名下位于包头市××区在张祖让名下位于包头市××区房屋，其享有足以排除强制执行的权益，而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是乔某对案涉房屋是否享有阻却执行的合法权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阻却执行需具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，虽然乔某于2011年11月15日与世通公司签订了《商品房订购合同》，但之前世通公司已与张祖让签订了《商品房订购合同》，并办理了网签备案登记。第二，乔某未提供有效证据证明其在案涉房屋被查封前已经占有使用该房屋，应当承担举证不利的后果，现王某交纳了物业费，领取案涉房屋的钥匙并进行了装修，实际占有了该房屋。第三，乔某不能提供交付房款的银行流水凭据，其陈述世通公司欠乔某其他款项抵顶了房款，故乔某对案涉房屋享有的权利为一般债权，并不享有优先权。第四，2011年11月15日乔某与世通公司签订了《商品房订购合同》后，案涉房屋仍登记在张祖让名下，并未变更至乔某名下，其应承担相应的责任。综上，乔某提供的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益。   综上所述，乔某提出的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   驳回原告乔某的诉讼请求。   案件受理费18120元，由原告乔某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。       审判长 刘 兴平   审判  员 王志 刚   审判员 赵 艳敏     二〇一九年十一月日     书记员 王     巍             附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。