山西省高级人民法院   行政裁定书   （2018）晋行申233号   再审申请人（一审原告、二审被上诉人）连某，男，1969年7月21日出生，汉族，个体，现住山西省沁县。   委托代理人袁某，山西振坤律师事务所律师。   再审被申请人（一审第三人、二审上诉人）山西中联钢融资再担保集团股份有限公司。   法定代表人李某，任董事长。   再审被申请人（一审被告）沁县住房保障和城乡建设管理局。   法定代表人张某，任局长。   再审被申请人（一审被告）沁县房产管理所。   法定代表人代某，任所长。   再审被申请人（一审第三人）沁县房地产开发中心。   再审申请人连某因诉沁县住房保障和城乡建设管理局、沁县房产管理所及第三人沁县房地产开发中心、山西中联钢融资再担保集团股份有限公司房屋抵押登记一案，不服山西省长治市中级人民法院（2018）晋04行终118号行政裁定，向本院提出再审申请。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。   一二审查明，第三人沁县房地产开发中心系沁县世纪佳园小区项目的开发商，世纪佳园小区位于××县，所开发的2号楼原来的单元顺序从西往东数，依次为一单元至三单元，后来变为从东往西数，依次为一单元至三单元。原告连某与第三人沁县房地产开发中心双方于2011年8月29日签订房屋认购合同，合同约定购买的房号为2号楼一单元601、701房，建筑面积共计356平方米，当日第三人沁县房地产开发中心收取原告929160元，并出具收据。2017年10月16日开发商又收取原告每平米190元共计67640元后将两房的钥匙交给了原告。沁县世纪佳园商住小区项目是沁县县委、政府确定的重点工程项目，因建设资金短缺，导致工程多次停工，并引发农民工上访事件。因金融业紧缩银根，暂停向在建工程项目放贷业务。为使工程能顺利进行，消除购房户上访的隐患，第三人沁县房地产开发中心与沁县长和嘉泰商砼有限公司、第三人中联钢担保公司协定，由沁县长和嘉泰商砼有限公司向晋商银行贷款1500万元用于工程建设，由中联钢担保公司为沁县长和嘉泰商砼有限公司向晋商银行作担保，同时由沁县房地产开发中心用世纪佳园在建的91套住宅为沁县长和嘉泰商砼有限公司向中联钢担保公司作反担保。   2013年5月30日，第三人沁县房地产开发中心和山西中联钢担保公司向被告沁县房产管理所提交：房地产抵押权设立登记申请书、沁县房地产开发中心与中联钢担保公司签订的抵押反担保合同、长和嘉泰公司和中联钢担保公司签订的委托保证合同、企业法人营业执照、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、房地产抵押估价报告等书面材料，共同申请办理主债权数额1500万元的在建工程抵押登记。2013年6月3日，沁县房产管理所作出沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明，抵押登记证明记载：抵押权人山西中联钢担保股份有限公司，抵押人沁县房地产开发中心，在××县部分房地产（附抵押物清单），债权数额1500万元。抵押物清单91套楼房中包括原告连某购买的2号楼一单元601、701房（抵押清单的单元房号是从西往东排，现在变为从东往西排，现房号为2号楼三单元602、702房）。山西中联钢担保股份有限公司经山西省人民政府金融工作办公室批准于2013年11月4日更名为“山西中联钢融资再担保集团股份有限公司”。另，2011年4月13日，沁县住建局颁发了该住宅小区预售许可证。   襄垣县人民法院一审认为，原告连某在2011年8月29日与第三人沁县房地产开发中心签订了房屋认购合同，购买世纪佳园2号楼一单元601、701楼房两套，当日向第三人沁县房地产开发中心一次性缴纳房款929160元，原告于2017年10月16日又补交房款67640元。被告沁县房产管理所作出的在建工程抵押登记证明中抵押物91套楼房包括原告两套楼房，连某与该行政行为具有利害关系，其起诉具有原告主体资格。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定：“以在建工程抵押的，抵押合同应当载明《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；已投入在建工程的工程款；施工进度及工程竣工日期；已完成的工作量和工程量等内容。”沁县房地产开发中心与中联钢担保公司在申请抵押登记时虽然提交了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、《房地产抵押估价报告》等书面材料，但在其签订的《抵押反担保合同》中并未记载《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的事项。沁县房管所作为办理本案在建工程抵押登记机构，未尽到审慎审查的注意义务。《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项规定：“办理在建工程抵押权登记，房屋登记机构应当实地查看。”沁县房管所在办理抵押登记时，本案所涉房屋的预售许可证已于2011年4月作出，根据上述规定，沁县房管所应当实地查看，不仅要了解在建工程的实际状况，更要了解涉诉房屋的出售情况。然而被告沁县房管所未履行实地查看法定职责，即作出在建工程抵押登记证明，违反法定程序。第三人中联钢担保公司认为原告起诉超过法定起诉期限，但未提供证据证实，本院不予采信。综上，被告沁县房管所作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明中关于原告连某购买的××园、701楼房两套的抵押登记，违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决撤销被告沁县房产管理所于2013年6月3日作出的沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记证明抵押明细表中原告连某购买的××园、701（现房号为2号楼三单元602、702）两套楼房的抵押登记。案件受理费50元，由被告沁县房产管理所负担。   长治市中级人民法院二审认为，连某于2011年8月24日购买了世纪佳园小区2号楼1单元501号住房一套（现变更为××楼），2011年8月29日购买了世纪佳园2号楼1单元601、701号房（现变更为2号楼3单元602、702号房），与沁县房地产开发中心签订了房屋认购合同，缴纳了部分房款。2013年6月3日，沁县房产管理所为山西中联钢融资再担保集团股份有限公司办理了在建工程抵押登记证明（沁房建2013字第00001号），将含上述三套房屋在内的91套房屋进行抵押。2014年8月25日，山西中联钢融资再担保集团股份有限公司在世纪佳园张贴告知书，告知共91套房屋进行抵押等事实。2016年1月14日，连某以对世纪佳园小区2号楼1单元501号住房（现变更为××楼）抵押登记侵犯其合法权益为由，向襄垣县人民法院提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。2018年1月23日，连某以对世纪佳园2号楼1单元601、701号房（现变更为2号楼3单元602、702号房）抵押登记侵犯其合法权益为由，向襄垣县人民法院提起行政诉讼。据上述事实，连某至迟于2016年1月14日知道或者应当知道抵押登记的存在，其于2018年1月23日提起行政诉讼，明显超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条规定的起诉期限，且无正当理由。原审法院受理并作出实体判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用的解释》第六十九条第一款第（二）项规定，裁定撤销襄垣县人民法院（2018）晋0423行初5号行政判决；驳回连某的起诉。   连某申请再审称，（一）长治市中级人民法院认定事实错误。2011年8月24日，再审申请人购买了世纪佳园小区2号楼1单元501号住房。2011年8月29日，再审申请人购买了世纪佳园小区2号楼1单元601、701号房屋，并交纳了部分购房款。   2013年6月3日，沁县房地产管理所为再审被申请人办理了在建工程抵押登记证明，将含再审申请人购买房屋在内的共计91套房屋进行抵押登记。2014年8月25日，再审被申请人在世纪佳园张贴告知书，告知共91套房屋进行抵押等事实。2016年再审申请人在转卖××楼)住房时,方得知该套住房被抵押给了再审被申请人。同年1月14日，再审申请人向襄垣县人民法院提起行政诉讼，请求撤销2号楼1单元501号房屋抵押登记。2017年10月16日，再审申请人向开发商补缴了2号楼1单元601、701号(现变更为2号楼3单元602、702号)房屋的购房费67640元，并领取房屋钥匙。这时再审申请人才知道上述两套房屋也被抵押给了再审被申请人。2018年1月23日，再审申请人就2号楼1单元601、701号房屋提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。   根据上述事实可以得出以下几点：第一，再审申请人购房在前，所购房屋被办理抵押登记在后，再审申请人是涉案行政行为的利害关系人；第二，2013年6月3日，沁县房地产管理所为再审被申请人办理了在建工程抵押登记后，并没有告知再审申请人；第三，2014年8月25日，再审被申请人在世纪佳园张贴告知书，告知共91套房屋进行抵押等事实时，再审申请人尚未取得涉案房屋钥匙，没有在该小区居住，不可能收到再审被申请人的告知书内容；第四，再审申请人分两次购买了2号楼1单元501号房屋（现变更为2号楼3单元502号）和2号楼1单元601、701号房屋（现变更为2号楼3单元602、702号）。2016年1月23日，再审申请人以对2号楼1单元501号房屋抵押侵犯其合法权益为由，提起行政诉讼。但并不能据此推定再审申请人知道或者应当知道2号楼1单元601、701号房屋也办理抵押登记。相反，因为不知道本案涉诉房屋的抵押登记情况，再审申请人还于2017年10月16号向开发商交纳了部分购房款。由此可以推知，在2017年10月16日之前，再审申请人不知道本案涉诉的房屋办理抵押登记的情况。2018年1月23日，再审申请人就本案涉诉的房屋的抵押登记提起行政诉讼时，没有超过一年。符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第64条的规定。综上可知，长治市中级人民法院关于再审申请人提起行政诉讼明显超过诉讼期限的认定是错误的，更不应据此驳回再审申请人的起诉。（二）沁县房产管理所在办理在建工程抵押登记时没有尽到审慎审查义务，依法应予撤销。2011年4月，本案涉诉房屋取得预售许可证。2011年8月29日，再审申请人购买了2号楼1单元601、701号涉案房屋。2013年6月3日，沁县房产管理所在办理在建工程抵押登记时，没有实地查看，未尽到审慎审查的注意义务。违反了《房屋登记办法》的相关规定，依法应予撤销。   本院认为，本案的核心争议是再审申请人的起诉是否超过起诉期限。长治市中级人民法院在二审裁定书中认定，再审申请人连某于2011年8月24日购买了世纪佳园小区2号楼1单元501号住房一套（后变更为××楼），该套房屋与本案诉涉的两套房屋同属于本案被诉的在建工程抵押登记证明（沁房建2013字第00001号）项下的91套房屋。再审申请人曾经于2016年1月14日以该套房屋的抵押登记侵犯其合法权益为由，向襄垣县人民法院提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。上述事实，再审申请人在再审申请书中也予以确认。2013年6月3日，沁县房产管理所为山西中联钢融资再担保集团股份有限公司办理的在建工程抵押登记证明（沁房建2013字第00001号），是将上述三套房屋在内的91套房屋作为一个整体在同一时间进行的抵押。申请人在2016年1月14日和2018年1月23日先后提起的两次诉讼虽然是基于不同房屋所享有的权利，但其起诉的对象均是沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记行为。因此，在2016年1月14日提起的诉讼中申请人不可能不知道沁房建2013字第00001号在建工程抵押登记的内容。申请人主张在2017年10月16号向开发商交纳购房尾款之前，不知道本案涉诉房屋办理抵押登记的情况，不符合常理。其关于沁县房产管理所在办理在建工程抵押登记时没有尽到审慎审查义务，依法应予撤销的主张，不属于本案审查的范围，本院不予评述。连某的再审申请理由依法不能成立。原审法院以申请人超过起诉期限为由，裁定驳回起诉并无不当。   综上，连某的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下：   驳回连某的再审申请。   审判长 魏晓俊   审判员 魏佩芬   审判员 程彦斌     二○一八年十二月十三日   书记员 李慧珍