湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初1725号 原告：李州康。 委托诉讼代理人：文正桥，湖北京中金律师事务所律师。 被告：荆门市月新家私广场有限公司。 法定代表人：马小聪，经理。 被告：荆门市月新置业有限公司。 法定代表人：马小聪，经理。 上列二被告委托诉讼代理人：张雪丰，湖北中科律师事务所律师。 被告：荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处。 法定代表人：董奎，主任。 委托诉讼代理人：陈宏，湖北法之星律师事务所律师。 原告李州康与被告荆门市月新家私广场有限公司（以下简称“月新家私”）、荆门市月新置业有限公司（以下简称“月新置业”）、荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处（以下简称“龙泉街办”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序审理，本院于2019年7月8日、10月18日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文正桥、龙泉街办的委托诉讼代理人陈宏到庭参加了两次诉讼，被告月新家私、月新置业的委托诉讼代理人张雪丰到庭参加了第二次诉讼。当事人申请庭外和解的期限一个月依法不计入审限。本案现已审理终结。 李州康向本院提出诉讼请求：1.判令月新家私和月新置业共同支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，2017年3月30日至2019年4月29日期间的违约金为74166.67元，自2019年4月30日起按照50000元/年（4166.67元/月）的标准计算至协助办理完毕不动产权证书之日止；龙泉街办对月新家私和月新置业的该债务承担连带担保责任。2.判令月新家私和月新置业赔偿还建房屋套内建筑面积差的补偿款116352元，龙泉街办对月新家私和月新置业的该债务承担连带担保责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。第一次庭审后，李州康申请对第1项、第2项诉讼请求中龙泉街办的责任方式变更为“龙泉街办对月新家私和月新置业的前述债务承担连带赔偿责任”；同时对第2项诉讼请求的赔偿数额变更为167178元。 事实和理由：2009年8月28日，月新家私、龙泉街办与李州康签订《房屋改建还房合同》和《补充协议（一）》，2012年7月18日，再次签订《房屋开发还房补充协议（二）》。前述协议约定：由月新家私对龙泉街办原机关大院和原告住宅所在地的府前街6号028号宗地整体开发，龙泉街办为联建方对月新家私的开发行为予以协助。《房屋开发还房补充协议（二）》第二条约定：如月新家私还房之日起两年内不能为原告办好三证（房产证、契税证、土地证）等相关证件，第一年逾期赔偿20000元，第二年逾期赔偿50000元（按月支付），以后顺延，直至办好证为止；月新家私不能履行合同的，龙泉街办承担连带担保责任。月新家私以挂牌出让方式取得该宗地后，将土地使用权变更登记至月新置业名下，由月新置业进行改建，月新置业于2015年3月30日前向原告交付了还建房，但至今未协助原告办理不动产权登记。李州康认为，月新置业负有协助办理不动产权证书的义务，但月新家私和月新置业未履行该义务，构成违约，应当承担违约责任。同时，按照《补充协议（一）》第一条约定，还建的房屋套内建筑面积应为152.4㎡，但实际还建的两套房屋（月新大厦2栋1709号、1710号房屋）的套内建筑面积分别为36.66㎡和103.62㎡，合计140.28㎡，套内建筑面积差12.12㎡。月新家私和月新置业应当按照目前的市场价格赔偿差额面积对应的房款，龙泉街办应当承担保证责任，但因龙泉街办签署的保证条款无效，应承担连带赔偿责任。 月新家私辩称，1.李州康主张逾期办证违约金没有依据。其一，原告为拆迁还建户，原告与被告之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，被告已按照约定交付房屋，并按照最高标准对原告进行补偿，原告实际上未遭受损失；其二，被告主观上不存在逾期办证的故意；其三，合同约定的违约金标准过高。2.李州康主张的套内建筑面积差的补偿款没有依据。首先，面积差并非月新家私无法还房造成的，而是原告自行选择小户型造成的；其次，房屋面积为多少以及是否存在面积差应由房管部门进行测量核算后确定，且被告实际还建的房屋面积已经超过了合同约定面积，原告主张的面积差没有依据；第三，若经过鉴定确实存在面积差，应根据双方协议约定的2000元/㎡的价格补偿。 月新置业辩称，其不是房屋拆迁安置补偿合同的主体，不应当承担法律责任。 龙泉街办辩称，1.龙泉街办在李州康与月新家私签订的房屋拆迁安置补偿合同中只负协调义务，不应承担实质性的合同义务；2.龙泉街办作为国家机关，对外承担保证责任是违反法律规定的，保证合同无效；3.李州康主张的违约金畸高；4.本案起因是月新家私和月新置业违法建设行为导致无法办证；5.房屋面积差的补偿标准应以鉴定为准。 本院经审理查明：2009年8月28日，月新家私（甲方）与李州康（乙方）、龙泉街办（丙方）共同签订一份《房屋改建还房合同》，约定：由月新家私对龙泉街办机关大院（府前街6号028号宗地）进行整体开发，对该宗地上34户（包括李州康）住宅楼进行改建，月新家私以挂牌出让方式取得土地使用权后开发建设商住两用的楼房，向34户业主还一套等面积商品房；整体改建的期限为两年半；龙泉街办监督甲、乙双方按照协议约定履行义务，协调改建过程中的相关事宜；本协议未尽事宜，三方可另行协商，签订补充协议；还约定了丙方（龙泉街办）的违约责任“负责做好甲、乙双方的协调工作，敦促甲乙双方按协议约定履行义务，兑现承诺，如甲方不按合同履行义务，无力按协议约定赔偿乙方资金时，由丙方负责将甲方承租丙方商城的收益作为赔偿的保证金”。 同日，三方又签订了《补充协议（一）》，对还建的房屋面积、车位划定和物业管理费进行了补充约定。其中第一条对还房面积约定为“还房面积指套内面积。为已经甲方请相关职能部门测定的乙方现在的实际住宅面积的总和，即为套内面积＋公摊楼梯面积。甲方在还房给乙方时，除保证不少于现经三方共同确认的套内面积152.4㎡的基础上，由甲方出资另外为乙方修建楼梯、电梯房和通道，并分别计入乙方房屋产权证上，其产权归乙方所有，乙方不再承担任何公摊面积及费用”。 合同约定的还房期限届满后，工程尚未开工建设，2012年7月18日，月新家私（甲方）、龙泉街办（乙方）、李州康（丙方）又签订了《房屋开发还房补充协议（二）》，协议记载“……（主合同）约定了甲方于2012年4月1日前向丙方交付还建房并支付丙方过渡房租费等责任义务，并明确了同为联建方的乙方作为甲方的担保人承担连带担保责任……”。协议第一条和第二条对过渡房租费和迟延交房补偿款、还建房期限（包含逾期办证违约责任）作了详细约定。其中关于交房期限和逾期办证违约责任约定为“至2015年12月30日止，甲方必须还房。……如甲方两年内不能为丙方办理好三证等相关证件（房产证、契税证、土地证等），第一年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币贰万圆整（2万），第二年逾期，甲方赔偿丙方每户人民币伍万圆整（5万），按月支付。以后顺延，直至办好证为止”。同时约定“甲方不能如期履行合同的，应由联建之乙方承担全部连带担保责任”。 合同签订后，月新家私以挂牌出让方式取得该宗地的土地使用权，后又将该土地使用权变更登记至月新置业名下，月新置业就该土地办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证后，在该地块完成了房屋建设，并于2015年3月30日向李州康交付了月新大厦2栋1709、1710号房屋。房管部门备案的《房屋分层分户平面图》记载1709号房屋套内建筑面积36.66㎡、公摊面积9.84㎡、建筑面积46.50㎡，1710号房屋套内建筑面积103.62㎡、公摊面积27.82㎡、建筑面积131.44㎡。 由于月新置业未按照建设工程规划许可证进行建设，荆门市东宝区城市管理执法局于2018年5月28日作出行政处罚决定书，责令月新置业对月新大厦项目进行整改，并对月新置业处以罚款3848896.24元。月新置业未按期履行，荆门市东宝区城市管理执法局申请人民法院对罚款及滞纳金强制执行，本院裁定予以准许。月新置业尚未履行该生效裁定确定的法律义务,涉案房屋尚不具备办理不动产权证书的条件。 上述事实有本院确认的房屋改建还房合同、补充协议（一）、房屋开发还建补充协议（二）、房屋分层分户平面图、（2015）鄂东宝民二初字第00233号民事判决书、装饰装修许可证、月新大厦交房公告、荆规函[2017]27号文件、荆门市东宝区城市管理执法局作出的行政处罚决定书、（2019）鄂0802行审3号行政裁定书及当事人陈述等证据在卷佐证。 因原、被告双方对月新置业还建的房屋套内建筑面积差的赔偿款发生争议，经当事人申请，本院依法委托湖北衡胜睿信房地产评估有限公司对位于府前街6号（月新大厦）2栋1809、1810号房屋的建筑面积市场单价进行评估（基准日为2015年3月）。该评估机构出具的评估报告书意见为：以2015年3月为价值时点，1809号房屋市场单价为6295元/㎡,1810号房屋市场单价为5837元/㎡。经组织质证，各方当事人对评估报告书的真实性、合法性、关联性均无异议，且均同意将该评估意见适用于本案的1709、1710号房屋。经本院审查，评估机构和评估人员具有法定的资质，评估程序合法，本院对评估意见予以采纳。 本案争议的法律问题是：一、履行协助办理不动产权证书义务和交付合同约定面积房屋义务的主体如何认定；二、原告主张的逾期办证违约金是否有依据；三、原告主张的房屋套内建筑面积差的赔偿款如何认定；四、龙泉街办是否应当承担责任。 本院认为，李州康与月新家私签订的房屋改建还房协议及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。 关于第一项争议焦点。本院认为，通常来说，新建房屋的初始登记权利人为房屋开发方，房屋开发方办理不动产权总证后，再协助业主办理不动产权分证。月新家私与原告签订房屋改建还房合同及两份补充协议后，通过挂牌出让方式取得土地使用权。因月新家私无工程建设资质，月新家私将土地使用权变更登记至月新置业名下；嗣后，月新置业在上述土地上开发建设月新大厦。房屋开发方为月新置业，房屋经竣工验收合格后，初始登记权利人应为月新置业，再由月新置业协助原告办理不动产权变更登记。上述事实表明，月新家私已将其房屋拆迁安置补偿合同的权利义务概括转移至月新置业，原告接收月新置业交付的房屋，并向月新置业主张相关合同权利，应视为其同意接受月新置业履行义务，自此，月新家私不再负担该合同义务，履行协助办理房屋不动产权证书义务和交付合同约定面积房屋义务的主体应为月新置业。故原告要求月新家私支付逾期办证违约金和房屋套内建筑面积差的赔偿款没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二项争议焦点。首先，需要确定办证义务的履行期限。按照《房屋开发还房补充协议（二）》约定，月新置业应于2015年12月30日前还房，两年内办理好房屋三证，原告主张从实际交房之日（2015年3月30日）顺延两年为办证期，即办证的截止日期为2017年3月29日。本院认为，协议约定的“两年内”虽然未明确起始时间，但理解为“还房截止日起两年内”更符合合同法的立法本意，原因在于：法律鼓励合同当事人积极履行义务，月新置业在截止日前已交付房屋，若以实际交房之日起两年内认定为履行办证义务的期限，无疑加重了月新置业逾期办证的违约责任。因此，本院认定月新置业履行办证义务的截止日期为2017年12月30日。在办理房屋不动产权证书事宜上，合同双方均负有义务，但月新置业负有主要义务，原告仅负有提供相关资料、签署相关文件等配合义务。现涉案房屋未办理不动产权证书的主要原因是月新置业违反建设工程规划许可建设，应当认定月新置业未履行协助办证义务构成违约，原告有权要求其支付逾期办证违约金。其次，原告主张的违约金是否过高。原告主张的违约金标准为合同约定的“第一年20000元，第二年之后每年50000元（每月4166.67元）”，三被告均抗辩违约金标准过高。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，月新置业逾期办证对李州康造成的损失数额无法确定，但考虑到月新置业已按期交付房屋，原告接收房屋并实际占有，房屋是否办证对原告实现房屋权利的影响较小；同时考虑到月新置业的经营现状，若按照合同约定判决其承担逾期办证违约金，将进一步导致公司经营状况恶化，更不利于李州康办证权利的尽早实现，故本院酌定从逾期办证之日起（即2017年12月31日起）按照每年12000元的标准对原告主张的违约金予以支持。 关于第三项争议焦点。原告主张对房屋套内建筑面积差的赔偿款按照《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理，即套内面积误差比在3%以内的按照套内建筑面积单价赔偿，超过3%的部分双倍赔偿，套内面积单价通过评估的建筑面积市场单价换算得出；月新置业认为应当以评估的市场单价直接作为计算依据，不应进行换算。本院认为，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均是适用于商品房买卖合同，本案为房屋拆迁安置补偿合同，不属于法律意义上的商品房买卖合同，原告主张按照上述规定计算赔偿款没有依据，本院不予支持。按照《补充协议（一）》约定，月新置业应还建房屋的套内建筑面积为152.4㎡，而其实际还建的1709、1710号房屋的套内建筑面积之和为140.28㎡，套内建筑面积差为12.12㎡，月新置业应当向原告赔偿该部分房屋面积对应的房款价值。月新置业还抗辩应当按照2000元/㎡的标准进行赔偿，其提交了业主张本成和张忠泉的交房清算表，上面记载“面积找补单价为2000元/㎡”，但该单价并非本案原告与月新置业达成的协议，不能作为本案依据，故本院按照评估的市场单价作为计算差面积赔偿款的依据。评估机构评估的市场单价为建筑面积的单价，包含了公摊面积的价款，计算房屋套内建筑面积差的房款价值应当以套内建筑面积的单价×套内建筑面积差，或者以建筑面积的单价×套内建筑面积差对应的建筑面积。按照前一种方法计算，应当将评估的建筑面积单价换算为套内建筑面积单价，因两套房屋评估的单价不同，本院取其平均值进行计算较为合理，即套内建筑面积单价为7694元/㎡[（6295元/㎡×46.50㎡÷36.66㎡+5837元/㎡×131.44㎡÷103.62㎡）÷2]，套内建筑面积差对应的房款价值为93251元（7694元/㎡×12.12㎡），故本院认定月新置业应向原告赔偿的套内建筑面积差的房款价值为93251元，原告主张的超出部分本院不予支持。 关于第四项争议焦点。原告主张，龙泉街办作为涉案房屋的联建方，在主合同和补充协议中约定对开发方未能履行的合同义务承担连带担保责任，因龙泉街办系国家机关，其对外签订的保证合同无效，但其对合同无效负有过错，应当承担过错赔偿责任，请求龙泉街办对月新置业应承担的逾期办证违约金和房屋面积差的赔偿款承担连带赔偿责任。本院认为，解决该争议事项需要确定两个问题： 1、龙泉街办的担保范围。本案中，《房屋改建还房协议》对龙泉街办的违约责任约定为“如甲方不按合同履行义务，无力按协议约定赔偿乙方资金时，由丙方负责将甲方承租丙方商城的收益作为赔偿的保证金”，《房屋开发还房补充协议（二）》又约定“……（主合同）约定了甲方于2012年4月1日前向丙方交付还建房并支付丙方过渡房租费等责任义务，并明确了同为联建方的乙方作为甲方的担保人承担连带担保责任……”，综合两个条款来理解，前一条款应包含了龙泉街办对月新置业的赔偿义务提供连带保证担保的意思表示，而月新置业的合同义务包括按照约定面积还房，其赔偿义务也理应包含未足面积还建房屋的赔偿责任，即月新置业应承担的房屋面积差的赔偿义务属于龙泉街办的保证范围。《房屋开发还房补充协议（二）》第二条直接约定了龙泉街办对月新置业应承担的逾期办证违约金承担连带担保责任，即月新置业逾期办证义务的违约金亦属于龙泉街办的保证范围。故，本院认定，龙泉街办的保证范围包括月新置业逾期办证义务的违约金和房屋面积差的赔偿款，保证方式为连带责任保证。 2、龙泉街办的责任方式和范围。《中华人民共和国担保法》第八条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”龙泉街办系东宝区政府的派出机构，属国家机关，其对外签订的保证合同无效。《中华人民共和国担保法》第五条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”据上述规定，在主合同有效而担保合同无效的情况下，应当审查债权人和担保人的主观过错，均有过错时，保证人承担补充赔偿责任，责任范围不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。就本案而言，国家机关不能作为保证人对外承担保证责任，应属周知的法律常识，原告和龙泉街办应当对该规定明知，双方在此情况下签订包含担保条款的协议，主观上对于担保合同无效的后果均负有过错，故龙泉街办承担责任的方式为补充赔偿责任。其责任范围，考虑到以下因素：第一，龙泉街办在协调拆迁房屋及时还建方面尽到了合同约定义务；第二，月新置业发生逾期办证违约行为的主要原因在于月新置业未按建设规划许可证施工，非龙泉街办所能预见。本院酌定龙泉街办对月新置业不能清偿的逾期办证违约金和房屋面积差的赔偿款部分在10%的范围内承担补充赔偿责任。 综上，对于原告向月新置业主张支付逾期办证违约金的请求，本院酌定自2017年12月31日起按照每年12000元予以支持，对于原告向月新置业主张赔偿还建房屋套内面积差对应的房款价值的请求，本院予以部分支持，龙泉街办对月新置业上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任，酌定赔偿比例为10%；对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，判决如下： 一、被告荆门市月新置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李州康逾期办理房屋不动产权证书的违约金，自2017年12月31日起按照每年12000元计算至实际办证之日止，被告荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向原告李州康承担补充赔偿责任； 二、被告荆门市月新置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李州康赔偿房屋套内建筑面积差的房款价值93251元，被告荆门市东宝区人民政府龙泉街道办事处对荆门市月新置业有限公司不能清偿的部分在10%的范围内向原告李州康承担补充赔偿责任； 三、驳回原告李州康的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4920元，由原告李州康负担2420元，被告荆门市月新置业有限公司负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  吴瑶琼 人民陪审员  周建平 人民陪审员  邓永艳 二〇一九年十二月十七日 法官助理张小敏 书记员王维 龙俊诚