河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初5861号原告：刘景，男，1987年12月8日出生，汉族，住北京市丰台区原告：尹林，女，1988年11月28日出生，汉族，住住北京市丰台区委托代理人:董宝奇，河北平一律师事务所律师。委托代理人:徐长城，涿州市晨曦法律服务所法律工作者。被告涿州市联合房地产开发有限公司（住所地：涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码：91130681667715290E）。法定代表人韩联合，该公司董事长。委托代理人王红军，河北博典律师事务所律师。委托代理人杨微，河北博典律师事务所律师。被告北京东方鼎石科技发展有限公司（住所地：北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号2839，统一社会信用代码：91110111335465870A）。法定代表人赵林英，该公司董事。委托代理人：徐晓艳，系被告公司员工，女，1986年10月23日出生，住辽宁省北票市原告刘景、尹林与被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘景、尹林的委托代理人徐长城与被告涿州市联合房地产开发有限公司委托代理人杨微、被告北京东方鼎石科技发展有限公司委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告一之间的《商品房买卖协议》（协议编号0288）无效，被告一退还购房款553730元，并按人民银行同期贷款利率支付自2017年1月9日至实际还清款项之日止的利息。2、被告一退还手续费20元。3、被告二退还洽商中介服务费40000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告二人系夫妻关系，于2017年1月8日与被告签订了《商品房买卖协议》（协议编号0288），约定二原告购买被告开发的“金域中央”4号楼2单元203号房屋，房屋建筑面积83.54平米，并约定该4号楼商品房建筑层数地上16层，地下2层。原告根据协议约定，缴纳了首付款553730元，剩余房款申请按揭贷款。因开发商一系列原因，至今无法办理网签等正常手续，合同无法继续履行，合同中约定的2018年12月31日交房更成为泡影。后原告打听后得知，开发商违反建筑规划批准超高建设，并没有取得预售许可证，故原告提出如上诉讼请求，请求法院判令《商品房买卖协议》（协议编号0288）无效，被告一退还原告支付的购房首付款553730元并按人民银行同期贷款利率支付利息，被告二没有尽到审慎义务，原告也没有实际享受到团购优惠，故被告二应返还原告洽商服务中介费4万元。综上所述，为维护自身合法权益，故原告诉至贵法院，请查明事实，依法判决。被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，同意退还原告已经实际缴纳的首付款，不同意支付利息，原告购房时已经明确告知原告，涉案房屋没有办理预售许可证，履行合同中我单位没有过错。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，我方同意退还原告治商服务费3万元(因为需要扣除1万元的成本),退还时间按照《团购优惠告知书》约定自首付款退还后1个月内。理由如下:1、我方已经履行了义务。我方与原告是委托代理关系,是在原告确定购买涉诉房屋后,委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2017年1月7日签订《金域中央认购定单》,约定原告以15209.03元/平米、总价1270562元购买涉诉房屋,后原告于2017年1月8日参加我方组织的团购活动,委托我方就房屋价格与联合公司进行洽谈。此时原告早已认购涉诉房屋,因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后,积极履行义务,最终将房屋价格为原告争取为13092.29元/平米、总价1093730元,使原告房款得到将近18万元的优惠。我方履行了义务,提供了洽商服务,不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效,均不能导致我方与原告的代理关系无效,更不能否认我方提供了服务的事实。2、我方为履行合同义务,支付了大量的成本。根据行业性质及常识可知,组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用,而这些成本及所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑,无法在本个案中提供,但不能否认成本存在的必要性及客观事实。因此,即便如原告所说合同无效,合同无效的法律后果是双方返还,原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。既然是折价补偿,就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据原告与我方签署的《金域中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元。故我方综合考虑成本支出,以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由原告折价补偿我方1万元,在我方向原告返还的服务费中相应扣除,剩余3万元返还给原告。3、原告存在过错。原告明知房屋未取得商品房预售证,仍自愿购买,存在过错,原告得到团购服务后又以事先明知的理由要求我方退还服务费用,但我方提供团购服务的成本已经发生,退费会使我方遭受损失,原告应就该损失承担责任。经审理查明，原告于2017年1月8日与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订了商品房买卖协议，2017年1月7日与被告被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订了《金域中央认购定单》。协议中约定原告购买被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的涿州金域中央4号楼2单元203号房屋，房屋建筑面积83.54平米，并约定该4号楼商品房建筑层数地上16层，地下2层。原告根据协议约定，缴纳了首付款553730元，剩余房款申请按揭贷款。并支付了被告北京东方鼎石科技发展有限公司40000元认购费用。后原告得知被告未取得商品房预售许可证，原告诉至法院要求二被告返还购房款及利息、洽商中介费。本院认为，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。被告在原告起诉前未取得商品房预售许可证明，双方签订的商品房买卖协议无效。无效的合同自始没有法律约束力。主合同无效从属合同亦无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告涿州市联合房地产开发有限公司退还购房款及手续费符合法律规定，本院应予支持。被告北京东方鼎石科技发展有限公司作为居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬，原告要求被告北京东方鼎石科技发展有限公司退还中介服务费，本院应予支持，原告要求被告涿州市联合房地产开发有限公司支付利息于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告房屋首付款553730元及手续费20元。三、原告与被告被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央认购定单》无效。四、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告中介服务费40000元。五、驳回原告其他诉讼请求。被告如未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4869元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 马 静二〇一九年十二月十七日书记员 李红梅