宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2019）宁民终80号上诉人（原审原告）：孙某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：火某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中信信托有限责任公司。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛某、李某，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏隆湖房地产开发集团有限公司。法定代表人：徐某，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：王某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：徐某，现在宁夏回族自治区银川监狱服刑。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘某，住宁夏回族自治区银川市。上诉人孙某因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）、王某、徐某案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院(2018)宁01民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院经过阅卷、调查、询问当事人，认为本案没有提出新的事实、证据或者理由，决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。孙某上诉请求：孙某与隆湖公司之间系正常的商品房买卖交易行为，而非一审判决所称的以物抵债，一审认定事实不清，依法应当改判。事实与理由：1.一审认定认定事实不符合实际情况。孙某母亲向隆湖公司转账支付的是涉案房屋购房款，因为当时不能确定具体的房号，只能等到2012年与隆湖公司签订正式的《商品房买卖合同》才确定具体的房屋坐落。2.一审适用法律错误。孙某与隆湖公司之间商品房买卖关系成立，孙某支付了全部购房款，其物权期待权应当得到保护。3.一审法院仅因为孙某未实际占有涉案房屋就认定其物权期待权不应当得到保护没有事实及法律依据。涉案房屋截止今日尚未建成，不存在是否占有的问题，且孙某并无过错。因此，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定孙某对涉案房屋享有所有权。被上诉人隆湖公司、徐某、王某答辩称：请求法庭依法判决。被上诉人中信信托公司答辩称:1.孙某与隆湖公司之间系以房抵债下的普通债权关系，非其所称的买卖关系。根据孙某提交的证据并结合隆湖公司、徐某合同诈骗的相关事实，可证实孙松辉、孙某、黄阿珠三人与隆湖公司之间的资金往来系借款关系，隆湖公司用涉案房屋抵顶孙松辉借款及利息，并将合同签订在孙松辉女儿孙某名下。孙某主张的涉案房屋权利实际是普通债权，双方并非事实上的房屋买卖关系。故一审认定孙某与隆湖公司间系以物抵债关系并无不当。2.涉案房屋由隆湖公司抵债给孙某，孙某名为购房人，实为接受以房抵债的债权人一方，不属于消费者身份，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。孙松辉、黄阿珠、孙某在中信信托公司抵押后接受抵债、商品房买卖合同签订时间在中信信托公司监管公章之后且未在法院查封前占有涉案房屋，不符合物权期待权的相关规定。从债权的受偿原则来看，一般债权不优先于中信信托公司所享有的抵押权。一审判决适用法律并无不当。应依法驳回上诉，维持原判。孙某向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区“尚东帝景花园”17-1-1101号房屋的拍卖、执行程序；2.确认孙某为上述涉案房屋的所有人；3.本案诉讼费用由中信信托公司、隆湖公司、徐某、王某承担。一审法院查明：2012年2月29日，中华人民共和国北京市方圆公证处作出（2012）京方圆内经证字第08130号执行证书，载明：中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》），中信信托公司已分别于2010年6月22日、2010年6月24日、2010年7月1日依照《贷款合同》的约定向隆湖公司发放了人民币25000万元贷款，贷款期限为12个月，即从2010年6月22日起至2011年6月22日；贷款利率为年利率，利率为固定利率即25%。隆湖公司以所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米地土地使用权作为抵押物及56697.80平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2010年4月8日签订了《抵押合同》；该等《贷款合同》、《抵押合同》已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方圆内经证字第09479号公证书、（2010）京方圆内经证字第09480号公证书。徐某、王某分别以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某于2010年4月8日分别签订了编号为S2010C1NXLH0001－06号、07号《保证合同》；该两份《保证合同》已经中信信托公司与徐某、王某分别向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2010年4月8日出具了具有强制执行效力的（2010）京方内经证字第09484号、09485号公证书。截止到2011年1月17日，隆湖公司已偿还《贷款合同》项下上述贷款本金人民币432.0486万元，贷款余额为人民币24567.9514万元。经隆湖公司申请，中信信托公司同意向隆湖公司增加贷款金额人民币16000万元。贷款本金增加后，连同《贷款合同》项下尚未偿还的贷款本金人民币24567.9514万元，中信信托公司向隆湖公司实际发放且尚未偿付的贷款本金合计人民币40567.9514万元。贷款利息及利息计算方式、贷款用途、贷款期限等均按照原《贷款合同》执行。中信信托公司与隆湖公司就贷款展期及增加贷款事宜于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－01补的《人民币资金贷款合同之补充合同》，隆湖公司继续以坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的土地使用权及137376.79平方米在建工程作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保，中信信托公司与隆湖公司于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－02补《抵押合同之补充合同》；上述补充合同已经中信信托公司与隆湖公司向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00863号、00864号公证书。徐某、王某同意继续以连带责任保证的方式，向中信信托公司提供连带责任保证担保，中信信托公司与徐某、王某分别于2011年1月17日签订了编号为S2010C1NXLH0001－06补、07补的《保证合同之补充合同》。该两份《保证合同之补充合同》已经中信信托公司与徐某、王某向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证，北京市方圆公证处已于2011年1月18日出具了具有强制执行效力的（2011）京方圆内经证字第00865号、第00866号公证书。隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务及担保义务。中信信托公司于2012年2月16日分别向隆湖公司、徐某、王某发出《履行应偿债务及担保义务通知书》、《履行担保义务通知书》，要求隆湖公司、徐某、王某于2012年2月27日前向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）。截止到2012年2月28日，隆湖公司、徐某、王某未履行还款义务。中信信托公司向北京市方圆公证处申请对隆湖公司、徐某、王某的强制执行，要求隆湖公司、徐某、王某向中信信托公司支付人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126.00元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）及至清偿之日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息，并要求处分隆湖公司的抵押物。故北京市方圆公证处出具执行证书，确定：一、被执行人：隆湖公司、徐某、王某；二、执行标的为：（一）截止到2012年1月20日共计人民币479768683.13元（包括贷款本金367316126元，利息23608392.33元，违约金88844164.80元）；（二）自2012年1月20日起至实际清偿日止应向中信信托公司支付的违约金及罚息[计算依据为《贷款合同》第11.4第（4）款]；（三）执行费、评估费、拍卖费、公证费、公告费、律师费等执行费用（按实际发生额计算）；三、被执行人可供执行的财产：隆湖公司的全部资产权益及隆湖公司所拥有的坐落于银川市兴庆区红花渠东侧、北京东路北侧、兴庆区丽景街西侧合计136583.60平方米的国有土地使用权及137376.79平方米在建工程；徐某、王某的全部个人财产。2010年6月22日，中信信托公司将隆湖公司抵押的地号为1－4－244[土地证号银国用（2007）第26442号]、1－4－245[土地证号银国用（2007）第26443号]、1－4－246[土地证号银国用（2007）第26444号]、1－4－247[土地证号银国用（2007）第26445号]、1－4－177[土地证号银国用（2008）第18431号]的国有土地使用权办理了抵押登记。2010年6月29日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区北京××路、3号楼（部分）、5号楼、6号楼（部分）、7号楼（部分）、8号楼（部分）、9号楼（部分）、10号楼（部分）在建工程抵押登记，抵押登记房屋共346套，抵押预售面积56697.8平方米。2011年1月20日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园1号楼（66套）、3号楼（31套）、5号楼（88套）、6号楼（17套）、7号楼（50套）、8号楼（27套）、9号楼（14套）、10号楼（38套）在建工程抵押登记，抵押房屋共331套，抵押预售面积54455.45平方米。同日，还办理了兴庆区尚东帝景花园11号楼（8套）、16号楼（34套）、17号楼（67套）、21号楼（68套）抵押登记，抵押房屋共177套，抵押预售面积33225.25平方米。2011年1月26日，中信信托公司与隆湖公司办理了兴庆区尚东帝景花园30号楼（646套）、31号楼抵押登记，抵押房屋共782套，抵押预售面积49696.09平方米。2012年3月2日，中信信托公司依据《执行证书》向宁夏回族自治区高级人民法院申请强制执行，该院于2012年4月24日指定该案由银川市中级人民法院（简称银川中院）执行，银川中院于当日立案执行。在执行过程中，银川中院于2012年5月16日作出（2012）银执字第167号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人宁夏隆湖房地产开发集团有限公司、徐某、王某银行存款480315852.13元；二、若被执行人银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。该裁定作出后，银川中院于2012年5月28日查封了隆湖公司名下的土地证号为银国用（2007）第26442号、26443号、26444号、26445号、银国用（2008）第18431号国有土地使用权，于2012年5月22日查封了隆湖公司名下尚东帝景所有未备案的19幢楼的房屋。2012年6月27日，银川中院作出（2012）银执字第167－4号执行裁定书，裁定：预查封被执行人隆湖公司位于银川市兴庆区北京××路”所开发建设的尚未办理预售许可、登记备案的所有房产。并向银川市房屋产权管理部门送达了对上述房屋查封、冻结的协助执行通知书。2018年2月6日，宁夏金槌拍卖行受银川中院委托在“新消息报”刊登“尚东帝景花园”房地产项目拍卖公告，其中涉及到本案孙某提出异议的“尚东帝景花园”17-1-1101号房屋。一审法院另查明，2009年7月16日，孙某母亲黄阿珠向隆湖公司转帐220万元，孙某主张隆湖公司因此债务的履行，将尚东帝景17-1-1101号房抵顶给孙某。孙某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》（未注明签约日期），约定房屋面积220.02平方米，总价款1056096元。2012年4月23日，隆湖公司向孙某出具收据一张，载明：“今收到孙某17-1-1101号房款1056096元”。涉案房屋因尚未竣工验收，未予交付使用。涉案17号楼于2011年1月20日抵押登记在中信信托公司名下，2012年5月20日被银川中院查封。一审法院还查明，在银川中院执行中信信托公司与隆湖公司、徐某、王某公证债权文书一案中，孙某对银川中院委托拍卖北京××路房屋的执行行为不服，提出书面异议。银川中院进行审查后作出（2018）宁01执异124号执行裁定书，裁定驳回了孙某的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点为：在中信信托公司对涉案房屋拥有抵押权的前提下，孙某是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及孙某主张确认其对涉案“尚东帝景花园”17-1-1101号房屋享有所有权应否予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，隆湖公司将尚东帝景17-1-1101号房抵顶给孙某，以抵偿隆湖公司与案外人之间的债权债务，隆湖公司与孙某签订《银川市商品房买卖合同》。即孙某提出异议的房屋，系基于案外人与隆湖公司之间债务的抵顶，双方间是普通的债权抵顶关系，而非事实上的房屋买卖。孙某仅享有普通债权，且未实际占有涉案房屋，不能对抗中信信托公司的担保物权。其对涉案房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据上述法律规定，对孙某要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求不予支持。孙某诉请确认涉案房屋归其所有亦不能成立，对其该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：驳回孙某的诉讼请求。案件受理费100元，由孙某负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据，各方对一审提交的证据仍坚持一审时的举证、质证意见。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审涉及的焦点是：孙某对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院对该房屋的强制执行。经核，2009年7月16日，孙某母亲黄阿珠向隆湖公司转帐220万元，孙某与隆湖公司签订《商品房买卖合同》（未注明签约日期），约定房屋面积220.02平方米，总价款1056096元。同时，本院生效的（2015）宁刑终字第80号刑事判决书中对该刑事案件一审认定的第21起犯罪事实中，包含被告人徐某以其单位隆湖公司资金周转为由，陆续向孙松辉借款，徐某提出以房抵顶借款，孙松辉以本人及妻子黄阿珠、女儿孙某的名义与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》，本案中孙某与隆湖公司所签订的《商品房买卖合同》是隆湖公司以尚东帝景花园小区17-1-1001室抵顶其借款利息的事实。据此，能够确认涉案房屋并非孙某作为消费者为生活之需所购买而系以物抵债，孙某虽与隆湖公司签订《银川市商品房买卖合同》，隆湖公司出具收据载明收到孙某17-1-1101号房款1056096元，但孙某是否已实际支付相应房款，其未提交证据证实，且孙某未实际占有涉案房屋。故孙某对涉案房屋不享有物权期待权。一审法院基于此作出孙某对涉案房屋享有的是普通债权，不能对抗中信信托公司的担保物权，孙某要求确认涉案房屋归其所有并停止对涉案房屋执行的诉讼请求均不能成立的判断并无不当。综上，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙某负担。本判决为终审判决。审判长 李凤英审判员 陶爱珍审判员 罗卫江 二〇一九年七月二十九日书记员 雷晓声