河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23700号上诉人（原审被告、反诉原告）：张进磊，男，汉族，1982年8月10日出生，住河南省鹿邑县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南绿家房地产经纪有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路127号院2号楼13层1301号。法定代表人：陈肖肖，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许琼娜，河南扬善律师事务所律师。上诉人张进磊因与被上诉人河南绿家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初13481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张进磊上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第四项内容，维持第二项、第三项内容；2、依法改判被上诉人赔偿上诉人混凝土隔断墙恢复原状费用9360元，经济损失29745元。事实和理由：一、一审法院认定双方合同解除时间错误，双方合同至今未解除。二、被上诉人违约，双方租赁合同解除前的租金应由被上诉人承担。三、被上诉人在租赁房屋期间毁损房屋设施，应赔偿上诉人房屋空置期间的损失。四、被上诉人应赔偿上诉人的房屋损失。河南绿家房地产经纪有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。河南绿家房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告返还原告房屋租金19337.5元；二、本案诉讼费由被告承担。张进磊向一审法院反诉请求：1、依法判决绿家经纪公司向张进磊支付违约金6500元；2、依法判决绿家经纪公司向张进磊支付混凝土隔断墙恢复原状费用9360元；3、依法判决绿家经纪公司向张进磊赔偿经济损失29745元；4、本案的诉讼费用全部由绿家经纪公司负担。一审法院认定事实：2018年3月7号，绿家经纪公司与张进磊签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方张进磊（出租方），乙方杨晓光（求租方）河南绿家房地产经纪有限公司。被告将坐落于郑东新区永平路北康平路东2幢16层1603号房屋出租给原告使用，租赁期限为2018年3月20日至2020年3月19日，第一年租金为6500元/月，第二年租金为6825元/月，租金按季度交付。押金6500元，押金用于保障房屋内的设备完好。如出现设备损坏的现象，出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，承租方没有损害房屋内的设备，应该在合同期满日如数退还。一方如果有具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付6500元违约金。补充协议，出租方同意承租方在服从物业部门的相关规定下自行装修，并同意承租方拆除本栋16层1602和1603的隔断墙，到期后须给予恢复。出租方承诺，若1602与承租方的租赁合同解除，本合同自动解除，互不追究责任。出租方处有张进磊签字捺印，求租方处、经办人处均有杨晓光签字捺印。2019年6月10日，原告交纳2019年6月20日至2019年9月19日租金20475元。原告称其因公司经营发展方向改变，无需再承租被告的房屋，于2019年6月15日短信告知被告，不准备租赁被告的房屋，最近会把1602业主叫过来一起协商，有时间过来交接一下，已经在物业登记过了。2019年6月25日原告向被告发短信：房子已经整好，交接一下，过来看看如果不达标我再给你整，咱们交接一下，我承担违约金，咱们把多余的房租退还给我就好了。后原告恢复隔断墙用的石膏板，被告张进磊不满，双方电话中发生口角，原告发短信被告没有回复。原被告之间协商未能达成一致，故引起争讼。另查明，杨晓光系绿家经纪公司销售员，合同期限自2016年12月1日至2019年11月31日。绿家经纪公司出具委托书，委托杨晓光代表绿家经纪公司与张进磊、徐樘淇洽谈房屋租赁事宜。还查明，原告绿家经纪公司因与本案涉案房屋隔壁1602的房东徐樘淇的房屋租赁合同纠纷，于2019年8月13日向本院提起诉讼，该案目前正在审理中。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。杨晓光是原告绿家经纪公司职员，其代表原告与被告张进磊签订《房屋租赁合同》，所租赁房屋用于原告公司的经营场所，应当认定原被告之间的租赁关系成立。该《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务，非因法定或约定的解除条件成就，当事人不得擅自解除合同。本案中，被告将涉案房屋交付原告使用，原告将押金、房租交付被告。在房屋租赁期限内，原告因单方原因不再承租，其提前解除租赁合同的行为应属违约，原告应当、其在诉讼中也愿意承担违约责任，故被告反诉主张原告承担6500元的违约金，符合合同约定，不违反法律规定，本院予以支持。原告于6月15日短信通知被告不再承租房屋，6月25日短信告知被告房屋已恢复原状并将钥匙交小区物业，被告对此知晓，本院认定双方房屋租赁合同解除日期为6月25日。租赁合同解除后，被告应将多余的房租退还原告，原告主张被告返还其租金19337.5元，本院予以支持。依照合同约定，合同解除后，原告应当将拆除的1603号房屋与1602号房屋中间的隔断墙，但原告恢复原状使用的是石膏板，经物业确认不符合要求，也不符合常理，原告应当继续履行恢复原状的义务。原告也当庭表示愿意和被告协商按照被告意见重新进行恢复，但被告当庭明确表示不让原告恢复，主张原告赔偿其恢复原状费用9360元。但被告恢复原状费用尚未发生，也未经评估，仅提交一份打印的赔偿清单，证据不足，本院不予支持。待因恢复原状所需的费用实际发生后，张进磊可另行主张。鉴于因原告的责任造成恢复原状延迟，在恢复原状前，原告交付给张进磊的押金6500元暂不退还，将来根据恢复原状费用数额多退少补。被告对原告恢复房屋的情况不满，本应积极协商或者主动采取其他措施减少损失，而不是采取与原告置气、放任不管的态度，因此对于合同解除后损失扩大部分应当自行承担责任，而且原告已经承担违约责任。因此，张进磊请求绿家经纪公司赔偿其损失29745元的主张，本院不予支持。希望原被告双方本着解决问题态度积极协商，避免损失继续扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关法律规定，判决如下：一、被告张进磊于本判决生效后十日内返还原告河南绿家房地产经纪有限公司房租19337.5元；二、原告河南绿家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告张进磊违约金6500元；三、驳回原告河南绿家房地产经纪有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告张进磊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，减半收取计142元，反诉费940元，减半收取计470元，共计612元，由原告河南绿家房地产经纪有限公司负担500元，由被告张进磊负担112元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于双方合同解除时间问题。被上诉人于2019年6月15日短信通知上诉人不再承租房屋，6月25日短信告知上诉人房屋已恢复原状并将钥匙交小区物业，上诉人对此知晓，被上诉人在一审中也愿意承担违约责任，一审法院认定双方房屋租赁合同解除日期为6月25日并无不当。张进磊称双方合同未解除、被上诉人应支付相应租金的诉求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于张进磊主张的房屋毁坏及空置损失问题。因房屋毁坏恢复原状费用并未实际发生，一审法院不予支持并无不当，待费用实际发生后，张进磊可另行主张权利。因张进磊对合同解除后房屋空置损失的产生也有一定的责任，且被上诉人已经承担了违约责任，故对张进磊要求被上诉人赔偿房屋空置损失的诉求本院不予支持。综上所述，张进磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元，由张进磊负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 常 沛审判员 蒋德军二〇一九年十二月十七日书记员 王子理