安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2768号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司，住所地安徽省安庆市开发区3.9平方公里工业园内（安庆金工铜业有限公司内）。 法定代表人：昝金霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：陆大明，安徽恒物律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：安庆鼎安机械租赁有限公司，住所地安徽省安庆市开发区厦华花苑1号楼5号门面。 法定代表人：吴玉虎，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆金工铜业有限公司，住所地安徽省安庆市开发区3.9平方公里工业园内。 法定代表人：杨续义，该公司执行董事。 上诉人安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司（以下简称皖宜公司）因与上诉人安庆鼎安机械租赁有限公司（以下简称鼎安公司）、被上诉人安庆金工铜业有限公司（以下简称金工铜业公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人皖宜公司的委托诉讼代理人杨勇、陆大明，上诉人鼎安公司的法定代表人吴玉虎及委托诉讼代理人杨光辉到庭参加诉讼。被上诉人金工铜业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 皖宜公司上诉请求：撤销原判，改判:1.两被上诉人返还上诉人租金250000元；2.驳回鼎安公司要求上诉人支付111111元租金的诉求；3.两被上诉人增加赔偿上诉人损失312899.54元；4.本案诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：鼎安公司与上诉人签订的租赁合同，明确约定“因土地手续不合法等原因”或者“其他有关原因”，造成上诉人不能正常使用该租赁场地，应承担返还租金违约责任。本案被上诉人因其他原因，单方提前终止合同，造成上诉人不能正常使用租赁场地，按照约定被上诉人应当返还租金。既然被上诉人违约，一审判决支持被上诉人支付111111元租金，缺乏事实和法律依据，原判认定上诉人在签订租赁合同时未仔细审查，本身具有一定过错，酌定减免被上诉人40%的赔偿责任，无事实和法律依据，且违反法律规定。上诉人签订合同时未仔细审查合同，与被上诉人单方违约行为，没有因果关系，上诉人没有任何主观过错，被上诉人应当全额赔偿上诉人损失782248.84元。2016年6月5日，金工铜业公司出具授权证明，该委托书授权不明，金工铜业公司应当向上诉人承担民事责任。一审法院否定鼎安公司与金工铜业公司的代理关系，缺乏事实依据。 鼎安公司辩称，因政府收购导致本案合同解除，并非鼎安公司违约，皖宜公司要求鼎安公司支付赔偿金没有事实依据。一审法院已经查明皖宜公司租赁场地使用到2018年7月，之前没有支付的租金应当按照合同约定支付。本案在一审中的评估，鉴定机构以及一审法院没有通知鼎安公司到现场进行场地的面积以及施工材料的确定，鉴定报告的内容与现场的实际情况明显不符，该评估报告不能作为认定皖宜公司损失的依据。 鼎安公司上诉请求：请求改判驳回上诉人赔偿469349.30元的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定上诉人赔偿被上诉人场地投资损失没有事实和法律依据。案涉工地项目，属于政府拆迁项目，根据租赁协议属于免责的内容和范围，并且双方合同约定，政府拆迁项目由政府补偿给被上诉人。但是安庆市开发区管委会对该地块的征收补偿中，没有涉及到对该驾校的补偿。由于被上诉人在租赁期内一直拖欠租金，一审法院也认定租赁关系早已结束并解除，因此被上诉人所主张的违约赔偿及相关经济损失没有事实和法律依据。 皖宜公司辩称，涉案的场地不是政府征收行为，而是市场交易行为。而且涉案土地在收购时也给予了补偿。皖宜公司租赁刚一年，鼎安公司和金工铜业公司向皖宜公司发出通知，要求收回场地，终止合同关系，故皖宜公司无需缴纳租金，即使需要缴纳租金，根据合同的约定也应当返还。鼎安公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 被上诉人金工铜业公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 皖宜公司向一审法院起诉请求：1.被告立即返还原告租金250000元；2.被告支付原告违约金200000元；3.被告赔偿原告训练场地硬化、附属设施建设费用损失857259元和可得利益损失；4.被告承担本案诉讼、评估费及其他费用。 鼎安公司向一审法院提出反诉的诉讼请求：1.依法判令被反诉人立即向反诉人支付租金111111元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年7月27日,金工铜业公司与鼎安公司签订了《房屋租赁合同》,约定金工铜业公司将坐落于安庆市开发区兴业路的厂房租赁给鼎安公司使用,租赁期限自2016年8月1日至2017年7月31日。金工铜业公司另于2016年6月5日出具授权证明，载明位于安庆市经济技术开发区工业园区厂房场地产权为金工铜业公司，现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。2016年7月12日，鼎安公司与皖宜公司签订《租赁合同》，约定鼎安公司将合法取得的位于安庆市经济技术开发区原金工股份有限公司内空地20亩出租给皖宜公司作为驾校训练场地使用，约定租赁期限（五年一签）为：第一租赁期自2016年10月1日起至2021年9月30日止，第二租期为第一租赁期满的第二天往后再延续五年，以后的租赁期以此类推，租金为200000元／年，并就双方的权利义务、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，皖宜公司依约交付租金250000元（2016年10月1日至2017年12月31日），并投资按汽车训练场标准硬化租赁场地、建设有关附属设施。2018年1月18日，安庆经济技术开发区管理委员会与金工铜业公司签订《国有建设用地使用权收购补偿协议》，约定由安庆经济技术开发区管理委员会收购位于经开区地块及地上附着物。皖宜公司租赁的场地包含在上述收购范围内。2018年1月20日，金工铜业公司向鼎安公司发出通告，限令租赁方于2018年1月31日清场移交。皖宜公司自金工铜业公司发出通知后停止经营，并于2018年7月清空场地。经皖宜公司申请，本院委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对皖宜公司投资硬化部分及建设的附属设施进行价格评估，评估结论为：投资硬化部分及建设的附属设施的评估价格为857259元。现原、被告就租赁合同解除事宜不能协商一致，遂诉至法院。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 一、鼎安公司是否应返还皖宜公司租金250000元。 依据鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第一条第4项：“该租赁物土地相关手续由甲方办理……如因土地手续不合法等原因或其他有关原因造成乙方不能正常施工和使用该租赁物的，由甲方负责并承担乙方一切经济损失，包括乙方已付的场地建设费用和租金由甲方如数即时返还给乙方……”如因租赁物的手续不完善导致皖宜公司不能使用租赁场地的，鼎安公司应当退还皖宜公司已经支付租金，但皖宜公司未向本院举证证明上述租赁场地确因手续不完善导致其不能建设、使用，故其要求鼎安公司退还全部250000元租金的诉讼请求于法无据，不予支持。 二、皖宜公司是否应当支付鼎安公司租金111111元。 首先，依据皖宜公司法定代表人昝金霞在庭审中的陈述：“直至2018年7月20日离开”以及皖宜公司委托诉讼代理人杨勇的在庭审中的陈述：2018年7月份收到鼎安公司发出的短信，要求其搬离场地内停放的车辆，故皖宜公司实际清出上述租赁场地的时间应为2018年7月；其次，皖宜公司已经交纳了2016年10月1日至2017年12月31日的租金250000元，2018年1月至7月的租金未交，依据双方签订的《租赁合同》，皖宜公司应当支付2018年1月至7月的租金，根据鼎安公司提出的反诉的诉讼请求确定为111111元。 三、鼎安公司是否应赔偿皖宜公司违约金、投资损失以及可得利益损失。 首先，关于违约金。鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第一期的租期为2016年10月1日起至2021年9月30日止，鼎安公司于2018年1月要求收回出租的场地显属违约，依据合同第五条第1项之约定，鼎安公司作为违约方应当支付皖宜公司违约金200000元；根据鼎安公司与皖宜公司签订的《租赁合同》第四条第1项之约定，如遇市政府征收上述地块，则合同终止，双方免责。但依据本院调取的安庆经济技术开发区管理委员会与金工铜业公司签订的《国有建设用地使用权收购补偿协议》，原告租赁的上述地块及地上附着物系由安庆经济技术开发区管理委员会收购而非由市政府征收，土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内的国有土地使用权活动，土地使用权收购属于市场行为，不具有征收的强制性。鼎安公司以此为由主张免除违约责任没有事实依据，不予采纳。其次，关于投资损失。依据评估报告，原告承租案涉地块后为经营驾校，投资硬化部分及建设的附属设施的评估价格为857259元。按照评估报告中20年折旧期，扣除皖宜公司已经使用的1.75年折旧价值，投资硬化及附属设施的剩余价值为857259元÷20年×18.25年＝782248.84元。依据《租赁合同》第五条第2项，鼎安公司应当赔偿皖宜公司上述投资损失782248.84元。第三，约定违约金在于督促合同缔约方按约履行合同并在一方违约后，弥补守约方造成的损失，皖宜公司已经依据评估报告向本院主张经济损失，且未举证证明其实际的经济损失大于评估报告的评估结论，故其同时主张违约金与赔偿损失没有事实与法律依据，对于违约金200000元的诉讼请求不予支持。第四，虽然金工铜业公司出具了授权证明，授权鼎安公司经营使用或租赁安庆市经济技术开发区工业园区的厂房场地，但未明确授权使用或租赁的厂房场地的具体边界与面积，也未明确注明授权的期限。皖宜公司在与鼎安公司签订租赁合同时未仔细审查，本身具有一定过错，酌定减免鼎安公司40%的赔偿责任，则鼎安公司应赔偿皖宜公司经济损失782248.84元×60%＝469349.30元。最后，关于可得利益损失，皖宜公司未提交相应证据，按照民事诉讼证据规则，皖宜公司应当承担举证不能的不利后果，故对皖宜公司该项诉讼请求不予支持。 四、金工铜业公司是否应当承担赔偿责任。 代理是指代理人依据代理权，以被代理人的名义与第三人实施民事行为，直接对被代理人发生效力。虽然金工铜业公司出具了出具授权证明，载明位于安庆市经济技术开发区工业园区厂房场地产权为金工铜业公司，现授权租赁给鼎安公司经营使用或租赁。但鼎安公司是以自己的名义与皖宜公司签订《租赁合同》，皖宜公司支付的租金也由鼎安公司收取，鼎安公司并非作为金工铜业公司的委托代理人代表金工铜业公司与皖宜公司缔结租赁合同，故皖宜公司以授权不明主张金工铜业公司与鼎安公司承担连带责任没有事实与法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告安庆鼎安机械租赁有限公司于判决生效后七日内赔偿原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司经济损失469349.30元；二、原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司于判决生效后支付被告安庆鼎安机械租赁有限公司租金111111元；三、驳回原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告安庆鼎安机械租赁有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费12165元，鉴定费7700元，合计19865元，由原告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担承担8000元，由被告安庆鼎安机械租赁有限公司承担11865元；反诉案件受理费减半收取1261元，由反诉被告安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担。 本院二审期间，鼎安公司提供了现场图片二张，证明场地的实际情况与评估报告的内容明显不符，该评估报告不能作为认定皖宜公司损失的依据。因上述照片鼎安公司于2019年9月21日拍摄，且对评估报告一审未申请重新鉴定，故不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人皖宜公司的损失上诉人鼎安公司是否应承担赔偿责任以及责任的承担；二、皖宜公司是否应承担租赁期间的租金；三、被上诉人金工铜业公司应否承担本案的赔偿责任。 关于焦点一，上诉人鼎安公司与上诉人皖宜公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案，皖宜公司签订《租赁合同》后，为经营驾校按汽车训练场标准硬化租赁场地、建设有关附属设施。在租赁期限内，因涉案的场地被安庆经济技术开发区管理委员会收购，致《租赁合同》无法继续履行，现皖宜公司已搬离租赁场地，双方签订的合同已实际终止，故对皖宜公司造成的损失，鼎安公司应承担赔偿责任。《租赁合同》第四条约定：“本合同生效并正常使用五年后如遇市政府征收，本合同终止，双方免责”，因本案《租赁合同》仅履行了一年，鼎安公司即要求皖宜公司搬离场地，且案涉场地系安庆经济技术开发区管理委员会收购而非由市政府征收，故鼎安公司主张免责，无事实和法律依据，应不予支持。关于皖宜公司的损失，一审法院已委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对皖宜公司投资硬化部分及建设的附属设施进行价格评估，鼎安公司主张鉴定报告的内容与现场的实际情况明显不符，不能作为认定损失的依据。但鼎安公司对其主张未提供足以证明的证据，且在一审未申请重新鉴定，故该评估报告可以作为本案认定事实的依据。金工铜业公司授权鼎安公司经营使用或租赁涉案场地，授权期限不明，皖宜公司在与鼎安公司签订《租赁合同》时虽未仔细审查，自身存在过错，但不是导致本案合同不能履行的直接原因，一审法院酌定减免鼎安公司40%的赔偿责任不当，根据本案的实际情况及当事人的过错程度，对皖宜公司的损失，酌定鼎安公司承担80%的赔偿责任，即782248.84元×80%=625799元。 关于焦点二，案涉《租赁合同》约定，如因土地手续不合法等原因或其他有关原因，造成皖宜公司不能正常施工和使用该租赁物的，由鼎安公司负责并承担皖宜公司的一切损失，包括已付的场地建设费用和租金。根据一审法院查明的事实，皖宜公司完成施工并租赁使用场地一年有余，故其要求鼎安公司退还已付租金250000元，无合同依据，本院不予支持。皖宜公司实际搬出租赁场地的时间为2018年7月20日，故2018年1月至7月20日的租金111111元，皖宜公司应承担给付责任。 关于焦点三，金工铜业公司授权鼎安公司租赁涉案场地，鼎安公司以自己的名义与皖宜公司签订《租赁合同》，合同的相对方为鼎安公司，皖宜公司要求金工铜业公司共同承担赔偿责任，无事实和法律依据，应不予支持。 综上所述，鼎安公司上诉请求不能成立，应予驳回；皖宜公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1020号民事判决第二、四项； 二、变更安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1020号民事判决第一项为上诉人安庆鼎安机械租赁有限公司于本判决生效后七日内赔偿上诉人安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司经济损失625799元； 三、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初1020号民事判决第三项； 四、驳回上诉人安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费12165元，鉴定费7700元，合计19865元，由安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担10330元，由安庆鼎安机械租赁有限公司负担9535元；反诉案件受理费，减半收取1261元，由安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担；二审案件受理费18880元，由安庆皖宜机动车驾驶培训有限公司负担9817元，安庆鼎安机械租赁有限公司负担9063元。 本判决为终审判决。 审判长  张勤勤 审判员  查世庆 审判员  陈澜竞 二〇一九年十二月二十日 法官助理江远 书记员毕雅茹 附《中华人民共和国民事诉讼法》条文 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。