山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1841号上诉人（一审原告）：路某，女，1955年3月1日生，汉族，山西省长治市人，无业，现住长治市。委托诉讼代理人：杨某，山西高斯通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宋某，女，1966年10月25日生，汉族，晋城市人，晋城火车南站退休职工，现住晋城市。委托诉讼代理人：崔某，山西泽州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，男，1966年10月12日生，汉族，系被上诉人宋某丈夫。原审第三人：晋城福盛泰房地产开发有限公司。住所地：晋城市城区泽州南路。法定代表人：成某，任该公司董事长。上诉人路某因与被上诉人宋某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人路某的委托诉讼代理人杨某、被上诉人宋某的委托诉讼代理人崔某、刘某到庭参加诉讼。原审第三人晋城福盛泰房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。上诉人路某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人路某与被上诉人宋某的房屋买卖关系真实存在，被上诉人宋某理应支付房屋对价。经案外人吕某介绍，上诉人将案涉房屋出卖给被上诉人宋某，上诉人出于对吕某的信任，给其办理了更名手续，随后被上诉人宋某自行办理了不动产登记，并领取了不动产权证书，但被上诉人宋某却迟迟不支付购房款。被上诉人宋某于一审中所述案外人吕亮及其父母将房屋抵给被上诉人，无需被上诉人支付购房款，不符合逻辑与客观事实。该房屋原系上诉人依法所有的不动产，与案外人吕亮没有任何关系，吕亮根本就无权处置该房产。2.一审判决将案外人债务强加于本案，认定的案件事实法律关系混乱，且在该案中处置了案外人的权利，完全没有法律依据，不仅侵害了上诉人的权利，也侵害了案外人的合法权益。对于吕亮所欠被上诉人的债务是否存在，债务是多少，是否偿还，是否属于夫妻共同债务，吕亮夫妇离婚时是否对债务作出处理等事实，一审法院未作出审理和判决，不应当轻易定论，更何况相关证据显示债权人也并非被上诉人宋某本人，且债务数额与房屋价值相差甚远，吕亮等人也根本不可能以此方式偿还债务，更何况上诉人自始至终未授权、也未转移债务或进行债权转让，一审法院认可的无偿过户，上诉人的巨额损失应当由谁来承担。一审法院在判决中直接确认了该笔债务，甚至认可上诉人的房屋可由他人任意处置，违背了物权法的规定。被上诉人宋某辩称，答辩人宋某的女儿刘颖和吕亮于2016年12月25日结婚，于2017年10月25日离婚。在二人婚前，吕亮一家就居住在案涉房屋之内，该房屋是刘颖与吕亮的婚房，吕亮一家人也始终说房屋是他们的。吕亮在2017年12月底到开发商处将购房合同变更为答辩人时，吕亮与刘颖已经离婚，因此吕亮和答辩人签订了房屋租赁合同，以租赁形式继续居住在该房屋之内。近两年的时间，没有任何人提出异议，直到答辩人起诉要求吕亮交纳租金并腾房时，才出现了被答辩人路某。被答辩人的证人吕某（吕亮父亲）在一审出庭作证时说“原告没有见过被告，吕亮代他们去办理的”，路某也陈述说“当时我和吕亮去签字的时候，我也不认识被告”。答辩人直至被答辩人起诉前，根本不知道路某的存在，双方之间关于房屋买卖没有任何约定，如果知道路某与吕亮及其家人之间有纠葛，答辩人绝不会购买此房，在本案中，答辩人属于善意第三人，被答辩人路某要求答辩人向其支付110万元房款，没有任何事实和法律依据。原审第三人晋城福盛泰房地产开发有限公司未到庭，未进行陈述。路某向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房款本金110万元并支付利息106334元（利息从2018年1月2日起按银行同期贷款利率6%暂计算至2019年8月5日；8月6日至款清日止的利息按6%另行计算），本息合计1206334元；2、诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。一审法院查明事实：2012年12月24日，王爱平与晋城市福盛泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），购买白水佳苑1#楼2单元1001房屋一套。2017年12月28日，吕亮与被告宋某去第三人处，协助被告宋某与第三人重新签订了商品房买卖合同。随后，被告宋某将买卖合同发票等原件交给了不动产中心，2018年9月6日，不动产中心向被告发放了不动产证书，该房现登记在被告宋某名下。一审法院认为：以上事实和证据确已形成证据链，证明讼争房屋系被告宋某合法所有。原告路某要求被告宋某支付房款本金110万元和利息的请求，缺乏法律事实和依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、一百四十二条之规定，判决：驳回原告路某的诉讼请求。经查，当事人对一审法院查明事实均未提异议，本院对一审法院查明事实予以确认。根据从原审第三人晋城福盛泰房地产开发有限公司调取的《商品房买卖合同撤销申请表》、路某出具的书面证明，本院认定：2017年12月26日，上诉人路某与原审第三人晋城福盛泰房地产开发有限公司经协商，一致同意撤销备案编号为JC15011702号《商品房买卖合同》，该房退还出卖人，由出卖人重新对外销售。同日，路某出具书面证明一份，内容为“我叫路某，购买的白水佳苑1号楼21001号房，现将该房名字转让给宋某，同意将该房名字改为宋某名下。诉讼中，上诉人路某代理人述称，因路某是长治人，在晋城不方便，所以路某委托了吕某对外出卖案涉房屋。被上诉人宋某与吕某是亲家关系，有买房意向，所以吕某向路某介绍其亲家宋某购买案涉房屋，当时口头约定购房款110万元。吕某出于对其亲家的信任，在其亲家宋某未支付购房款的情况下，将房屋先进行了过户。上诉人路某为证明其所述内容属实，向本院提供如下证据：1.2012年12月24日王爱平与原审第三人（开发商）签订的《商品房买卖合同》复印件一份，用于证明吕某妻子王爱平原系案涉房屋的购房人；2.路某与原审第三人签订的合同编号为JC15011702号的《商品房买卖合同》影印件（该合同未注明签订日期），用于证明案涉房屋的购房人后变更为上诉人路某；3.2017年12月28日宋某与原审第三人签订的《商品房买卖合同》，用于证明宋某后来实际向开发商（原审第三人）购买了案涉房屋；4.2015年11月25日路某给吕某出具的收条一支，内容为：“今收到吕某还借款2012年借30万元2013年借25万元2014年借15万元2015年借10万元共合计80万元整，说明：用晋城市白水印象小区1号楼2单元1001房顶帐还款。收款人路某”，用于证明吕某向路某借款总计80万元，于2015年11月25日以案涉房屋进行了抵账还款，路某后与开发商签订了《商品房买卖合同》，在案涉房屋过户给宋某之前，路某是该房屋的所有权人；5.吕某一审出庭证言，证言内容主要为：房子是证人吕某和王爱平（二人系夫妻关系）共同出资购买的，与开发商签订了合同并有收款收据，证人因做生意借了路某80万元，就把房子顶给了路某，到开发商处办理了过户手续。当时路某委托证人吕某卖房子，证人就与自己的亲家刘某（被上诉人宋某丈夫）说，宋某说他买，后以110万元卖给了她，后又去开发商那里办理了过户手续，证人吕某后来用微信向宋某要钱，她不给钱。上诉人路某提供此证言用于证明吕某因欠路某80万元而将房屋抵给了路某，并受路某委托将房屋出卖给了宋某；6.2018年1月吕某与宋某丈夫刘某微信聊天记录截图一份，用于证明吕某代表路某向宋某丈夫催要房款；被上诉人宋某的质证意见：对证据1、3的真实性予以认可；证据2是影印件，相关内容无法看清，对该证据的真实性不认可；对证据4的真实性不认可，认为路某是农村妇女，没有出借80万元的经济能力；认为证据5吕某的出庭证言是虚假陈述，不予认可；认为证据6微信聊天记录内容不完整，对该份证据的真实性及关联性不认可。被上诉人宋某认为，上诉人所举证据3的第6页上载明的房屋买受人联系电话是宋某与吕亮的电话号码，此事实可以反映出，宋某购买案涉房屋与本案上诉人路某没有任何关系。被上诉人宋某提供如下证据：1.联通公司话费发票一支，用于证明上诉人所举证据3第6页上所载明的买受人联系电话号码，除了宋某的电话外，另一电话是吕亮以其父吕某之名登记的电话号码。2.离婚协议书一份，用于证明案外人吕亮（吕某之子）与被上诉人宋某之女刘颖于2016年12月25日结婚，于2017年10月25日离婚的事实。3.晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2347号民事判决书，用于证明被上诉人宋某于2018年1月1日将案涉房屋出租给吕亮，因吕亮未付租金，而诉至法院要求吕亮支付租金并腾退房屋的事实。上诉人路某代理人质证认为：证据1与本案无关，当时吕某或吕亮作为出卖房屋代理人办理卖房事宜，在合同上留有联系电话并不能说明是吕某将房屋抵给了被上诉人；证据2是真实的，但吕亮虽与刘颖离婚，却在离婚后两三个月内仍共同生活在一起，且该份证据与本案不具有关联性；认可证据3的真实性，但被上诉人宋某买得房屋后，将房屋出租给吕亮使用的事实与本案无关，而且吕亮因不服该判决，已经提起了上诉，该判决未生效。本院的认证意见：当事人对于上诉人所举证据1、证据3及被上诉人所举证据1、证据2、证据3的真实性均无异议，本院对如上证据的真实性予以确认，并对如上证据证明的与本案相关的事实予以采信。上诉人所举证据2虽为影印件，但该证据显示的合同编号、买受人信息等内容与本院从原审第三人处调查取的《商品房买卖合同撤销申请表》载明的合同编号、买受人信息等内容一致，故本院对上诉人所举证据2的真实性予以确认，对该份证据证明的与本案相关的事实予以采信。上诉人所举证据4与证据5显示的内容虽基本吻合，但证据4的出具人系本案上诉人路某，该份证据的持有人系与本案有直接利害关系的吕某，而证据5的证人吕某与本案上诉人（系朋友关系）、被上诉人（系曾经的亲家关系）及本案的最终处理结果均具有利害关系，故上诉人所举该两份证据的证明力有待补强。为核实该两份证据相关内容的真实性，本院对上诉人所述吕某向其借款80万元的事实进行了查证，经查，上诉人路某不能提供其向吕某出借款项的转款凭据，也不能提供上诉人路某因向吕某出借款项而产生的取款凭据等相关客观凭据，仅仅是在诉讼中述称其是以现金交付的方式向吕某出借了款项。本院认为，上诉人路某主张其向吕某出借80万元款项，但欠缺客观、充分证据证明其所述出借款项事实属实；而且，路某身在长治，以现金交付的方式，向居住在晋城的吕某出借总计80万元的大额款项，不符合寻常情理及交易习惯，故本院对上诉人路某所举证据4、证据5不予采信，对其主张的吕某以案涉房屋向其抵偿80万元债务的事实不予认定。上诉人所举证据6系吕某与被上诉人宋某丈夫的微信聊天记录，被上诉人宋某未对该份证据的真实性提异议，本院对该份证据的真实性予以确认，从此份微信聊天记录的内容来看，吕某向其亲家（宋某丈夫）表示，其因存货用款，催问其亲家房款准备的怎么样了，但该聊天记录中，吕某始终未提至其是在为路某催要房款，故该份证据不能证明上诉人路某与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。基于如上采信的证据，本院确认如下事实：2012年12月24日，原审第三人作为出卖人、王爱平（吕某的妻子）作为买受人，签订了《商品房买卖合同》，约定王爱平向原审第三人购买白水佳苑1号商住楼2单元1001号房，单价为5353.33/平方米，总价为698181元。合同签订后，王爱平向原审第三人交纳了房款。后该房屋的买受人变更为路某，由路某作为买受人与原审第三人签订了编号为JC15011702号的《商品房买卖合同》。2017年12月26日，路某与原审第三人经协商，一致同意撤销编号为JC15011702号的《商品房买卖合同》，将案涉房屋退还给出卖人（即原审第三人），由出卖人重新对外销售。同日，路某还向原审第三人出具书面证明一份，表示同意将案涉房屋名字改为宋某名下。2017年12月28日，宋某作为买受人与原审第三人就买受案涉房屋事项签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款仍为698181元。现该房屋已经办理了不动产权证书，产权人为宋某。诉讼中，被上诉人宋某述称，吕亮（吕某之子）因向被上诉人借款80万元未能偿还，而将案涉房屋抵偿给了被上诉人，并由吕亮前往开发商（原审第三人）处办理了相关的手续，被上诉人从而与开发商签订了《商品房买卖合同》，并取得了房屋的不动产权证书。经查，2017年3月13日，吕亮出具借条一支，内容为“今借到宋长庆伍拾万元整”，被上诉人宋某述称，该笔款项是通过银行转款方式支付给吕亮的，宋长庆系宋某的弟弟。上诉人路某对于被上诉人宋某就借该笔50万元借款所作相关陈述予以认可，但认为该笔借款应由宋长庆进行主张。被上诉人宋某另提供借记卡明细清单，证明宋某丈夫的借记卡于2017年12月28日向吕亮账户转款30万元，用于证明吕亮向被上诉人借款30万元的事实。上诉人路某对该份证据的真实性认可，但认为该笔借款发生在已经开始着手办理房屋买受人为宋某的手续之后，而不是发生在办理相关手续之前。本院认为，被上诉人宋某主张吕某之子吕亮向其及其家人借款总计80万元的事实有转账凭证及借据在卷证实，应当确认该事项的真实性。本院另查明，在案涉房屋转由宋某购买之前，吕某及其家人即居住于案涉房屋之内。在宋某作为买受人购得该房屋之后，宋某作为出租人，于2018年1月将案涉房屋出租给了吕亮，并签订有租赁合同。还查明，吕某一审出庭作证时述称，“是吕亮代他们去办理房屋过户的”，“我没有去（办理过户手续），吕亮带着原、被告去办理过户手续”。综合如上证据分析及事实的认定可知，案涉房屋的最初买受人为吕某妻子王爱平，在宋某取得案涉房屋相关权利之前，吕某及其家人即居住于该房屋之内，该房屋曾作为吕某之子吕亮与被上诉人之女的婚房进行使用，后来该房屋过户至宋某名下的相关手续是吕亮前往开发商处代为办理，本院认为，以上事实的存在，均足以让被上诉人宋某及其家人认为案涉房屋的实际权利人为吕亮或吕亮的家人，而吕亮为宋某成功办理案涉房屋过户手续的行为，又形成了让宋某确信吕亮对案涉房屋具有处分权的表象，足以让被上诉人宋某及其家人对吕亮就案涉房屋享有处分权产生合理信赖。同时，根据本院查明的事实，吕亮存在向宋某家人借款50万元的事实，且在办理案涉房屋过户手续的过程中，宋某丈夫又向吕亮实际转款30万元，故宋某取得案涉房屋的相应权利属于有偿取得。基于如上两点理由，本院认为，被上诉人宋某是在确信吕亮就案涉房屋享有处分权的情况下，通过吕亮取得了对案涉房屋的权利，在主观上不具有恶意，客观上为有偿取得，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应当确认吕亮对案涉房屋的处分有效，被上诉人宋某对案涉房屋依法取得相应权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，并应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人路某主张其与被上诉人宋某之间存在房屋买卖合同关系，但从其提供的证据来看，仅能认定路某曾是案涉房屋的买受人，并与原审第三人（开发商）签订过《商品房买卖合同》，而对于此份合同，路某已经于2017年12月26日进行了撤销，并明确同意将案涉房屋退回给开发商，同意将案涉房屋变更到宋某名下。诉讼中，上诉人路某虽提供了其本人出具的收条及吕某的出庭证言，但因该收条系上诉人路某本人出具，其客观性缺乏证据证明，而吕某与本案处理结果又具有利害关系，故该两份证据的证明力不足以支持上诉人所提“与宋某达成房屋买卖协议，约定由宋某向路某支付房屋对价110万元”的诉讼主张，因此，本院对上诉人要求由宋某向其支付购房款110万元并支付相应利息损失的请求，不予支持。上诉人路某另外虽提供了吕某与宋某丈夫的微信聊天记录，但本院认为，该聊天记录只能反映出吕某认为宋某丈夫仍欠付其房款的事实，并不能反映出被上诉人宋某与路某之间存在房屋买卖合同关系，或者宋某欠付路某房款的事实，故此，该证据亦不能证明上诉人路某上诉主张成立。上诉人路某作为案涉房屋的买受人，述称其委托吕某对外有偿转让其对案涉房屋享有的权利，吕某对此予以认可，故路某与吕某之间形成有事实上的委托合同关系。吕某作为受委托人，应当按照委托人路某的指示处理相关委托事务，并应当亲自处理委托事务。但根据本院查明的事实，吕某任由其子吕亮带上诉人、被上诉人前往开发商处办理房屋过户手续，将上诉人路某享有的对房屋的权利转让给被上诉人宋某，而由其子吕亮取得宋某丈夫转来的30万元款项，同时抵偿了吕亮欠宋某家人50万元的债务，其行为明显超越了路某对其的授权范围，依据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，上诉人路某可向吕某提出相关权利主张。关于吕亮所欠被上诉人的债务是否属于夫妻共同债务，是否已经实际偿还，及宋某向吕亮及其家人支付房屋的对价是否足额的问题，应当由案外人吕亮进行主张，本案不作审理认定。综上所述，上诉人路某所述其与宋某之间存在房屋买卖合同关系的主张，因欠缺充分证据证明，本院不予认定，对于上诉人要求被上诉人向其支付110万元房款并向其赔偿损失的请求，不予支持。原判认定事实清楚，纠纷处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7830元，由上诉人路某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二○一九年十二月二十六日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超