湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4209号 上诉人（原审原告）：郴州富强房地产开发有限公司。 法定代表人：罗长城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：曹朝恩，男，1984年3月17日出生。 被上诉人（原审被告）：张宝芬，女，1985年6月10日出生。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王身伟，湖南星河律师事务所律师。 上诉人郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）因与被上诉人曹朝恩、张宝芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富强公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持富强公司的全部诉讼请求；2.本案案件受理费由曹朝恩、张宝芬负担。事实和理由：（1）一审判决认定富强公司未提供充分证据已按合同约定履行了书面通知曹朝恩、张宝芬办理房屋交付手续的义务错误。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定交房时间为2011年10月31日前，涉案房屋于2011年12月30日验收合格，2011年12月31日富强公司通过在祥龙郡办公室玻璃门、小区大门口等地方书面通知及电话通知的方式，履行了书面通知和电话通知曹朝恩、张宝芬办理房屋交付手续的义务。（2）根据房屋最终测绘面积，曹朝恩、张宝芬应交购房款为572,597.48元，已经交购房款460,000元，还欠11.259748万元未交，曹朝恩、张宝芬没有按照合同约定交清房款，已经构成根本违约，一审判决驳回富强公司的诉讼请求，缺乏合同和法律依据。 曹朝恩、张宝芬辩称，1、一审判决认定事实清楚，富强公司没有按照合同约定履行书面通知交房的义务。2、曹朝恩、张宝芬按照合同约定履行了合同的主要义务，富强公司没有按照合同约定履行出卖人的义务，合同解除权不在富强公司。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富强公司没有催告，已经超过一年的除斥期间。 富强公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除《郴州市商品房买卖合同》；2、依法判令曹朝恩、张宝芬支付总房款510,000元的30%作为违约金153,000元，余款退还曹朝恩、张宝芬；3、依法判令曹朝恩、张宝芬负担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2011年3月19日，郴州富强房地产开发有限公司（出卖人）与曹朝恩、张宝芬（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》，约定曹朝恩、张宝芬购买的商品房为祥龙郡项目中的第2栋2单元1508号房；面积130.60平方米；总金额510,000元；曹朝恩、张宝芬按分期付款方式按期付款，首付款（含定金）肆拾壹万元于本合同签订之日支付，剩余房款的支付：壹拾万元整在2011年10月30日前付清（其中50,000元于2011年6月1日前支付）；富强公司应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付使用；商品房达到交付使用条件后，富强公司应当书面通知曹朝恩、张宝芬办理交付手续。曹朝恩、张宝芬应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与富强公司办理交接手续，双方进行验收交接时，富强公司应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富强公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富强公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，曹朝恩、张宝芬有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富强公司承担。前款所述书面通知包括富强公司在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于曹朝恩、张宝芬原因，未能按期接收房屋的，逾期超过30天，富强公司有权将本合同项下房屋另卖他人，并扣除买受人总房款的30%作为违约金，余款退还曹朝恩、张宝芬。同日，曹朝恩、张宝芬向郴州富强房地产开发有限公司出具《承诺书》约定，后欠付100,000元分两次付清，其中50,000元于2011年6月1日前付清，其余50,000元于交房前通知付清。合同签订后，曹朝恩、张宝芬按约定已向富强公司支付购房款460,000元，余款50,000元未支付。祥龙郡2#栋工程于2011年12月30日验收合格。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，富强公司未提供充分证据证明已按照合同约定履行了书面通知曹朝恩、张宝芬办理房屋交付手续的义务，其主张曹朝恩、张宝芬未按期接受房屋逾期超过30天，要求解除《郴州市商品房买卖合同》的条件并未成就。故富强公司要求解除《郴州市商品房买卖合同》并要求曹朝恩、张宝芬支付总房款510,000元的30%作为违约金153,000元的诉讼请求，无事实和法律依据，于法无据，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告郴州富强房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1680元，由原告郴州富强房地产开发有限公司承担。” 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：富强公司的诉讼请求是否应予支持。本案中，富强公司与曹朝恩、张宝芬签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同约定“首付款410,000元于签订合同之日支付。剩余100,000元在2011年10月30日前付清”，富强公司提交的曹朝恩于2011年3月19日出具的承诺书注明“后欠付100,000元分两次付清，其中50,000元于2011年6月1日前付清，其余50,000元于交房前通知付清”。双方对支付剩余房款进行了附条件（交房前通知）和附期限（2011年10月30日前）的约定，结合本案实际，交房前通知实际是对之前约定的时间的一种补充变更，结合双方主合同约定的交房时间为2011年10月31日，本院认为本案中双方约定的支付剩余房款的时间应以交房前通知为准。本案富强公司未提交证据证明其依合同约定的书面方式（包括富强公司在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等）通知曹朝恩、张宝芬收房，也未举证证明其对剩余50,000元购房款及因面积差产生的房款进行了催缴，富强公司主张解除合同的条件尚未成就。富强公司以曹朝恩、张宝芬未支付剩余50,000元购房款及因面积差产生的房款为由，主张解除合同并扣除总购房款的30%作为违约金、余款退还曹朝恩、张宝芬，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，富强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3360元，由上诉人郴州富强房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇一九年十二月九日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。