河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20917号原告翟勇，男，1983年9月2日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托代理人张云、袁琳，北京德恒（郑州）律师事务所律师。被告郑州玖智房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区瑞达路39号。法定代表人贾飞，董事长。委托代理人刘欢、张晓丽，该公司员工。原告翟勇与被告郑州玖智房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翟勇委托代理人张云、袁琳、被告郑州玖智房地产开发有限公司委托代理人刘欢、张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月24日，原被告签订《商品房买卖合同》，所约定购买的商品房位于郑州市高新技术开发区白桦街××单元××层，面积为142.72平方，总价为2012553元。该合同约定被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋，并明确约定了被告交房时配套的基础设施和公共设施应已完成。截至起诉之日，原告所购买的房屋依然没有办法通燃气，供暖设施也不健全。为维护原告的合法权益，故请求判令被告支付原告违约金52528元（自2019年1月1日暂计算至庭审之日，并继续计算至双方验房合格，签收收房手续之日）。被告辩称：1、被告已根据合同约定如期履行了交房义务，是原告拒不收房。案涉房屋已于2018年12月27日经五方验收合格取得了河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，已达到了合同约定的商品房交付条件。被告于2018年12月26日向原告寄出收楼通知书，书面告知其办理交付手续，而原告在收到通知书后始终拒绝办理收房手续，拒不履行收房义务。根据商品房买卖的交易性质，收房不仅仅是买受人应有的权利，更是其应尽的义务。2、市政配套相关设施设备在商品房交付后不具备使用条件并非出卖人原因所致。该房屋所在项目郑州恒大城一期七号楼燃气未能按期具备开工条件，系因市政水管迁移以及市政扬尘管控等非出卖人原因造成的工期紧张，根据合同约定，对非出卖人原因导致的市政配套、安装之延误，出卖人不承担违约责任。3、根据合同约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的2%。针对原告当庭明确的诉讼请求，因被告已依据合同约定向原告发出了书面收房通知，系原告拒不收房，故被告不存在违约。经审理查明：2017年2月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：所购房屋位于郑州高新技术产业开发区白桦街××单元××号，建筑面积为142.72平方米，总价款为2012553元。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。该合同第十四条为：供水设施于2018年12月31日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施于2018年12月31日达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。供配电设施于2018年12月31日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。燃气供应设施于2018年12月31日达到接通条件，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。供暖设施于2018年12月31日达到管道铺设到户，实际开通以交楼后第二供暖季由业主申请开通，运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2018年12月31日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2018年12月31日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件的，双方同意按以下方式处理：非出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、公共配套达到使用条件。除本合同第八条规定的特殊情况外（如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：…3、非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误），出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，原被告另签订《郑州恒大城补充协议》一份，约定：商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。对合同第八条交房标准特别约定如下：依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。验收合格具体指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程进行质量验收报告合格并取得《工程验收意见表》。交付期限到达时，如房屋已按本条款约定经验收合格达到交付使用条件，而买受人以工程未经竣工验收拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房违约责任。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示恒大城芙蓉园项目7#楼已于2018年12月24日通过五大责任主体验收，并于2018年12月27日取得了竣工验收备案证书。被告于2018年12月26日向原告邮寄送达了收楼通知书（7-2-2203），原告于2019年1月2日收到该邮件。庭审中原告称在交房当天因被告未提供合同约定的验收合格文件，该房屋并未达到交房条件，且被告以缴纳物业费为由拒绝交房，造成原告无法收房。另查明，原告提交的照片显示有管道在地下车库存放以及路面开挖下管的情况。原告称其已于2019年8月28日收房，收房后燃气仍未开通，其至今尚未入住。现原告请求被告按合同第九条约定，向其支付自2019年1月1日至双方验房合格并签收收房手续之日的违约金，双方就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同一份、发票二份、交楼流程照片打印件一份、小区现场照片十一份、被告提交的商品房买卖合同、补充协议、竣工验收备案证书、收楼通知书寄件人留存件以及回执查询单、居民用户管道燃气设施配套合同各一份、扬尘管控材料一组、工程停工令及开工令复印件各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有交房日与工作人员及物业的通话记录各一份，欲证明被告交房程序违约。因该通话记录的相对方身份无法确认，被告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。原告提交有与华润燃气通话录音、与华润燃气法务部门微信聊天记录各一份，欲证明被告交付的房屋实质上不符合交房条件。因该录音及微信聊天记录的相对方身份无法确认，被告亦不认可，故对该证据本院不予采纳。原告提交有售楼部宣传照片一份，欲证明原本的交房时间为2019年4月30日。因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。被告提交有微信聊天记录及“工程结论”照片打印件各一份，因该微信聊天记录真实性、与本案关联性均无法确认，该照片打印件仅有一页，真实性无法确认，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自合同义务。上述合同签订后，原告已向被告支付了购房款，被告应按合同约定向原告交付房屋。本案房屋已于2018年12月27日取得了竣工验收备案，被告并已按时通知原告收房，双方后因相关配套设施资料手续及交房流程产生纠纷，原告在交房当日未接收房屋。双方签订的《商品房买卖合同》对于交房条件作有约定，即取得竣工验收备案表、配套的基础设施和公共设施按合同第十四条内容已完成。双方签订的《补充协议》另约定有“依据《建设工程质量管理条例》之规定，房屋经验收合格即可交付使用。本条款约定与合同第八条约定不一致的，以本条款约定为准”。根据被告提交的相关扬尘管控材料，可以确认扬尘管控对本案房屋及配套设施的施工造成有影响。原被告签订的《商品房买卖合同》中约定有“非出卖人自身原因导致基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任”，并约定非出卖人原因对验收及市政配套、安装延误的，双方可协商解除或变更合同。故根据相关扬尘治理管控情况以及上述合同约定，可确认原被告据此签订了该《补充协议》，并对原合同的部分内容进行了变更。现原告请求被告支付不符合交房条件违约金，但因被告已按合同约定通知原告收房，该房屋已取得竣工验收备案证书，且就“出卖人关于相关基础设施、公共配套建筑正常运行承诺”部分，双方已通过《补充协议》对交房标准进行了变更，故在此情况下原告请求被告支付该违约金依据不足，本院不予支持。原告称该《补充协议》属于免除被告责任的格式条款，且被告未尽合理提示说明，应属无效。因该补充协议的签订具有普遍性，且《商品房买卖合同》中约定有符合相关条件时双方可对合同进行变更，故对原告该主张本院不予采纳。原告称交房现场的办理流程与合同约定不一致，但在双方签订有《补充协议》的情况下，其仅以此为由拒收房屋并主张违约金，依据并不充分，故对其该主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告翟勇的诉讼请求。案件受理费减半收取202元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇一九年十二月十一日书记员 刘艳艳