云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9561号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司云南省分行，住所地：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。负责人：陈中新，该行行长。委托诉讼代理人：张宏益，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗慧，云南天外天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李洪文，男，1982年5月5日出生，彝族，住云南省昭通市鲁甸县。被上诉人（原审被告）：曾红娟，女，1985年11月20日出生，汉族，住云南省昭通市鲁甸县。委托诉讼代理人：李洪文，曾红娟之夫，基本情况同上。被上诉人（原审被告）：云南奥宸房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市西山区环城西路577号云南省社会科学院科研大楼11层。法定代表人：邹建民。上诉人中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“建行省分行”）因与被上诉人李洪文、被上诉人曾红娟、被上诉人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称“奥宸地产”）金融借款合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建行省分行的上诉请求：1．撤销（2018）云0102民初1384号民事判决第二项、第五项，并依法改判被上诉人李洪文、曾红娟偿还贷款剩余本金130955.12元及按合同约定利率计算至实际还清欠款之日的利息、罚息（包括本金罚息及复利），由被上诉人奥宸地产对该债务承担连带保证责任；2．一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、本案借款合同是依据合同被解除；上诉人并非因为房屋买卖合同被解除而起诉要求解除借款合同；因此本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的适用条件。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，并未免除借款人的还款责任。最高法院的相关案例明确借款人才是借款合同解除后的还款责任人，开发商是受借款人委托代为还款，如开发商未代为还款仍应由借款人对此担责。因此一审法院对上述第二十五条的规定做出了突破法律原则和法律规定的解释是错误的。三、上诉人与被上诉人李洪文、曾红娟在借款合同第十九条中约定：贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接李洪文、曾红娟将上述款项归还贷款人，若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。根据上述协议约定，在借款合同解除后，借款人李洪文、曾红娟应承担全额归还借款本息和相关费用的责任；李洪文、曾红娟可以委托奥宸地产代为还款，但如该公司未代为还款，最终的还款责任仍然应当由李洪文、曾红娟承担。四、根据双方的借款合同约定，奥宸地产应承担借款全部本息和相关费用的连带保证责任。综上，请求二审法院支持上诉人的如上上诉主张。被上诉人李洪文、曾红娟共同答辩称，本案剩余的本息应当由奥宸地产承担，不应由我方承担。被上诉人奥宸地产未到庭陈述其答辩意见。原告建行省分行向一审法院起诉请求：1．解除原告建行省分行与被告李洪文、曾红娟、奥宸地产签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．判令被告李洪文、曾红娟返还原告贷款剩余本金130955.12元及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息（包括本金罚息及复利）（暂计至2018年1月9日利息8889.54元、罚息1438.38元）；3．判令被告李洪文、曾红娟承担原告为实现债权的律师费6000元、本案诉讼费及其他因主张债权而发生的一切费用；4．判令被告奥宸地产对第2、3项请求承担连带保证责任；5．在被告李洪文、曾红娟不能按期归还欠款时，由原告依法行使对被告李洪文、曾红娟抵押物坐落于云南省昆明市奥宸滇池星城G07一幢807号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告李洪文、曾红娟所欠债务及各项费用。一审法院认定事实：2014年1月13日，原告与被告李洪文、曾红娟、奥宸地产签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李洪文、曾红娟向原告借款160000元，用于购买位于云南省昆明市奥宸滇池星城G07一幢807号房屋，售房人为奥宸地产，借款期限为120个月，自2014年4月15日起至2024年4月15日止，还款方式为等额本息，贷款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在每年的1月1日调整。合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%。被告李洪文、曾红娟授权原告将款项一次性划入被告李洪文账户。合同同时约定，如被告李洪文、曾红娟未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李洪文、曾红娟立即清偿借款本息及相关费用；解除与被告李洪文、曾红娟的借贷关系；自借款逾期之日，按照逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。原告为实现债权而实际发生的费用由被告李洪文、曾红娟承担。被告李洪文、曾红娟用其所购的上述房屋为借款提供抵押担保。担保范围为合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用。被告奥宸地产作为保证人为上述借款提供阶段性保证担保，保证期间为借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2014年5月15日，上述合同办理了公证，（2014）云昆明诚证字第6027号《公证书》上载明李洪文、曾红娟系夫妻关系。合同签订后，原告依约将借款160000元发放至奥宸地产的53×××10的建行账户。被告自2016年8月18日起逾期还款，至今未办理抵押登记，截至2018年9月6日，尚欠原告借款本金130955.12元、利息13191.11元、罚息3552.99元。原告为实现债权支付律师代理费5000元。另查明，2016年7月21日，被告李洪文、曾红娟因奥宸地产未按期交房诉至昆明市西山区人民法院，请求解除被告李洪文、曾红娟与被告奥宸地产之间的《商品房购销合同》，2016年11月17日，昆明市西山区人民法院作出（2016）云0112民初5016号判决书判令解除本案被告李洪文、曾红娟与被告奥宸地产之间的《商品房购销合同》，并由奥宸地产返还被告李洪文、曾红娟首付款168466元及按揭本息55333.11元。一审法院认为，首先，原告与被告李洪文、曾红娟、奥宸地产签订的《个人住房（商品用房）借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原告与被告均应当按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告依约发放了借款，被告李洪文、曾红娟未按照合同约定履行还款义务，已构成违约，双方在合同中明确约定被告违约原告有权解除合同，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，商品房买卖合同解除的，当事人请求解除商品房贷款合同应予支持，故原告请求解除《个人住房（商品用房）借款合同》的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。其次，关于《个人购房借款合同》解除后，原告的借款应由谁进行返还及赔偿责任承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的二十五条“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，应由被告奥宸地产返还原告贷款本金及相应利息。本案中，原告主张该规定并未免除被告李洪文、曾红娟的还款责任，故要求被告李洪文、曾红娟承担还款责任，被告奥宸地产承担担保责任。对此，一审法院认为，一个规定的出台本身存在一定的历史原因，在该规定失效之前应该得到严谨遵守，对其进行解释亦应遵循法律解释原则不可随意扩大其含义，如果判如原告所请，事实上完全否决了这条规定存在的意义。虽然根据合同相对性原则，被告李洪文、曾红娟作为合同借款人，理应承担偿还借款的义务，但担保贷款合同是基于商品房买卖合同而产生的，本身具有一定的特殊性，如机械遵循合同相对性原则，则合同解除后出卖人、购房人、按揭银行之间的金钱给付义务存在不必要的重复和繁琐。此外，购房人在商品房买卖交易中处于相对弱势的地位，通常只能凭出卖人已取得预售许可证来判断是否可购买房屋，但现实中可能因出卖人资金问题或者一些政策原因等当事人没法掌握的信息导致最后无法实现合同目的，所以这一规定的出台亦是对购房者的一种保护。以本案为例，商品房买卖合同因出卖人迟迟未交房而解除，作为一个普通的购房者，在房屋买卖合同关系中已无可避免地遭受了损失，若还要就自己并未实际掌握的款项归还银行贷款，将会对一个普通家庭造成极大的打击。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的二十五条之规定由出卖人直接返还购房贷款不仅是避免诉累减少购房贷款返还的中间环节，也是对在商品房交易中在获取信息方面处于相对弱势地位的购房者的一种保护，于法于理，皆应遵守。综上，一审法院认定应由被告奥宸地产向原告偿还被告李洪文、曾红娟尚欠的借款本金130955.12元及截止2018年9月6日的利息13191.11元、罚息3552.99元，并承担上述借款本金自2018年9月7日起至本判决生效之日止的逾期利息及复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）。其三，关于原告主张的律师费，虽然购房贷款因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的特殊规定由出卖人直接返还，但该规定不及于律师费，故仍应遵循《个人购房借款合同》之约定由被告李洪文、曾红娟承担，被告奥宸地产作为保证人，对该费用承担连带保证责任，其就该笔费用承担保证责任后，可在清偿范围内向被告李洪文、曾红娟追偿。关于律师费金额，一审法院支持实际产生的律师费5000元。其四，关于抵押担保责任，因被告提供的抵押物未办理抵押登记，因此抵押权未成立，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告李洪文、曾红娟、云南奥宸房地产开发有限公司于2014年1月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告云南奥宸房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金130955.12元及截止2018年9月6日的利息13191.11元、罚息3552.99元，并承担上述借款本金自2018年9月7日起至本判决生效之日止的逾期利息及复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、被告李洪文、曾红娟于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付其为实现债权而产生的律师费5000元，被告云南奥宸房地产开发有限公司对该债务承担连带清偿责任，可在承担责任后在其承担责任的范围内向被告李洪文、曾红娟追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。”二审中，上诉人建行省分行补充提交了：1.（2018）云0102民初1384号民事裁定书及诉讼费收费单据，证明：上诉人建行省分行在本案一审判决作出后，申请对被告李洪文、奥宸地产价值141283.04元的财产采取保全措施，并交纳了1226元保全费。2.贷款对账单，证明：被上诉人李洪文、曾红娟至今没有归还借款本息。被上诉人李洪文、曾红娟质证认为：认可上诉人建行省分行提交的上述证据。本院认为，上诉人建行省分行提交的上述证据真实且与本案有关，本院对此予以确认，至于是否支持上诉人建行省分行的上诉主张，本院将在说理部分进行综合评述。被上诉人李洪文、曾红娟提交了：1.昆明市西山区人民法院判决书及执行回告书，证明：涉案房屋判给了奥宸地产，由奥宸地产归还购房本金及违约金等，奥宸地产未履行判决内容。因此西山区法院的判决后产生的本息等，不应由我方承担。2.五华区法院的中止裁定和撤诉裁定，证明上诉人一直不解除合同，导致我方存在不良记录，因考虑奥宸地产已经进入破产，我方撤诉。上诉人建行省分行对第一组证据真实性合法性无异议，但证明内容不予认可，被上诉人应当承担还款责任，奥宸地产应承担担保责任。对第二组证据真实性合法性认可，但与本案无关。本院认为，被上诉人李洪文、曾红娟提交的上述证据真实，且与本案有关，本院对此予以确认，至于是否支持被上诉人李洪文、曾红娟的意见，本院将在说理部分进行综合评述。综上，二审认定其余事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：被上诉人李洪文、曾红娟是否应承担还款责任？经审查，被上诉人李洪文、曾红娟与奥宸地产的《商品房购销合同》，由昆明市西山区法院判决解除，并由奥宸地产退还相应首付款及部分按揭本息等。而本案纠纷系上诉人建行省分行起诉解除《个人住房（商业用房）借款合同》，经一审法院作出解除《个人住房（商业用房）借款合同》判决后，上诉人建行省分行及被上诉人李洪文、曾红娟均未提出异议，本院对此项判决予以维持。由此，本案所涉的《商品房购销合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》均已解除。因《商品房购销合同》解除后的相关事宜，已由另案处理，本院不再评判。本案处理的是《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，上诉人建行省分行主张的本息等应由谁偿还的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，应由奥宸地产直接将《个人住房（商业用房）借款合同》项下李洪文、曾红娟尚未归还的借款本息向建行省分行进行归还，而李洪文、曾红娟不再承担还款责任。一审法院对本案本息的数额及计算方式、实现债权的费用等事项的处理，上诉人建行省分行及被上诉人李洪文、曾红娟对此均未提出上诉，故本院对此予以维持。另外，二审中，建行省分行提交的财产保全裁定及收据证实其因本案诉讼支出了1226元保全费，该笔费用应由被上诉人奥宸地产承担。综上所述，上诉人建行省分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3246元，由上诉人中国建设银行股份有限公司云南省分行负担。保全费1226元，由云南奥宸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  李 娜审判员  李 希二〇一九年十二月十九日法官助理李莹书记员闻怡