广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6655号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李丽萍，女，1961年5月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：郑鉴明，男，1959年8月14日出生，汉族，住广东省汕头市濠江区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）与被上诉人李丽萍、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）及原审第三人郑鉴明、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.将一审判决第四项改判为：在东方公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助李丽萍办理涉案房屋的产权登记手续，东方公司对此予以协助；3.李丽萍承担全部上诉费用。事实和理由：（一）一审判令东方公司协助李丽萍办理产权登记的房产系东方公司具有合法抵押权利的房产，李丽萍取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审判决的执行将导致东方公司抵押权落空，严重损害东方公司的合法权益，依法应予改判。2001年9月5日，国龙公司与郑鉴明签订了《商品房买卖预售合同》并办理了预售合同登记备案，同时向建行白云支行申请抵押贷款并办理了抵押备案登记，建行白云支行依约发放贷款，《楼宇按揭合同》合法有效。国龙公司又在2005年与李丽萍签订《商品房买卖合同》，形成抵押物被转卖的事实。由此看来，建行白云支行发放按揭贷款远早于国龙公司与李丽萍签订购房合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定，东方公司对涉案房产抵押权的设定符合《中华人民共和国物权法》关于他物权善意取得的各项要件，李丽萍要取得涉案房产的产权登记，须以抵押债权本息被全额清偿，抵押权消灭为先决条件，一审法院无视抵押权人的合法权益，直接判令东方公司协助李丽萍办理产权登记，对东方公司的抵押债权仅判令李丽萍以剩余购房款的未付利息为补偿，而补偿金额与抵押债权本息金额相差甚远，东方公司因此遭受重大经济损失，造成国有资产流失。（二）一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定李丽萍对涉案房产的权利优先于东方公司的抵押权属于事实认定不清，法律适用错误。该批复是关于建设工程价款优先受偿权，并非抵押权，从该批复的适用主体上讲，一审法院存在适用法律的错误。该批复第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程价款的优先受偿权不得对抗买受人，这一条款的本意是保护购房自住的消费者，但李丽萍是否购房自住一审法院并未审查。另一方面，郑鉴明签订《商品房预售合同》后，也通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，但一审法院对上述客观事实认定不清。（三）从本案中各利益方的行为过错的角度来看，东方公司是完全无过错的，而李丽萍却并不是完全无辜的，一审法院以牺牲金融机构东方公司的合法利益为代价，一味保护不无辜的李丽萍，其判决结果有失公允，具有反向的社会示范效应。二审庭询中另补充：一、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第1、2条认定李丽萍对涉案房屋优先于抵押权存在适用法律的错误。根据该批复的条文不能推定购房人的地位处于最优地位，一审根据司法解释作出的判决与担保物权制度相冲突，且有反向的社会效应。李丽萍并不符合上述批复所保障的消费者的条件。一审法院与国龙公司约定的购房价款为53万多，李丽萍只支付了16万多，未达到批复中已支付大部分购房款的条件，李丽萍不仅购买国龙公司的一套房产，应查明其是否具备消费者应该被保障的条件。李丽萍的代理律师在一审中承认其购房的时候已经明知涉案房屋已经抵押给银行，因此李丽萍不是善意的购房人，不适用善意取得的相关规定。李丽萍与国龙公司签订的商品房买卖合同的相对方是国龙公司，东方公司并不是该购房合同的相对方，一审判决直接判令东方公司协助办证不符合合同相对性的原则。一审法院的判决对李丽萍所支付的购房款的性质认定与（2009）越法刑初字第769号判决书相矛盾，（2009）越法刑初字第769号判决书中检察机关所查明的事实显示国龙公司与李丽萍签订合同之前明知房产已经抵押，却仍然以非法占有为目的与李丽萍签订买卖合同，骗取李丽萍的购房款，李丽萍是国龙公司诈骗的受害方，其经济损失应当向国龙公司追偿，（2009）越法刑初字第769号判决书判项第五项中已经明确判令扣押在案的国龙公司的违法所得款发还给被害人，继续追缴国龙公司违法所得发还给本案被害人，由此可见刑事判决书对李丽萍的购房款认定为国龙公司的违法所得，但是本案一审法院将李丽萍的支付款项认定为部分的购房款，就同一笔款项一审法院存在事实认定上的矛盾。从按揭贷款与李丽萍购房的实际用途看，按揭贷款应当优先于李丽萍的购房款所实际享有的权利，（2009）越法刑初字第769号判决书中证人以及原国龙公司的财务会计的证言显示在2000年的时候国龙公司的法人陈某称资金不够，以融资为名要求国龙公司工人认购国龙大厦，预购按揭人的贷款很有可能用于国龙大厦的建设，从国龙公司债权的审查看，几乎没有工程款债务，这也说明按揭贷款有极大可能用于工程建设，因此按揭贷款本身对国龙公司的建成有很大的实际意义，应该优先于李丽萍的购房款所享有的权利。广东省检察院对国龙公司的个案提出了抗诉，该案虽然是个案，但是该案的预购登记人的情况与本案预购登记人的情况基本一致，广东省检察院的抗诉意见也提出本案李丽萍应当对涉案房产享有抵押权，该案已立案再审，将于近期开庭。该案的再审结果对于国龙系列案件的最终认定有影响，请求二审法院予以关注。二、东方公司提出了改判的请求的理由是一审法院判令金融机构未实现抵押权的情况下协助办证，依法应予以纠正，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等多项规定，东方公司按揭贷款的发放远远早于李丽萍与国龙公司签订的合同，因此东方公司的抵押权依法应当受到保护，故东方公司提出的按揭贷款清偿完毕后，可协助李丽萍办证的请求，该请求于法有据，请求二审法院予以支持。李丽萍二审答辩称，国龙公司和公司员工向银行套取资金而签订的预售合同是无效的，因此抵押权也是无效的，在房管局也是基于刑事判决书的认定所以做了注销抵押权的公告，李丽萍与国龙公司是具有真实购房的意思表示，李丽萍在购房至今已经支付完毕房屋总价款53万多，在签订合同之后也实际收楼，并且占有使用至今，李丽萍作为正常的消费者，即使东方公司认为其抵押权有效，李丽萍基于正当消费者的权利也应该高于东方公司的抵押权。李丽萍同意一审判决对于事实的相关认定，请求二审法院驳回东方公司的全部上诉请求，维持原判。国龙公司二审答辩称，同意一审判决。国龙公司在当年的名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷现在已经有部分案件进入了再审程序中，国龙公司向法庭提交进入再审的裁定书以及人民检察院的民事抗诉书，该再审申请书会影响银行对涉案房屋是否享有优先受偿权。郑鉴明经本院依法公告传唤、建行白云支行经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。李丽萍向一审法院起诉请求：1.确认李丽萍、国龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认国龙公司与郑鉴明签订的《商品房预售合同》无效；3.国龙公司协助李丽萍向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之一号（裕兴阁）***房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：2005年，李丽萍（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁20层*号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共107.2401平方米。出卖人与买受人约定该商品房总金额为53.6万元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付16.6万元，余款37万元申请银行按揭支付等。2005年4月28日，国龙公司向李丽萍出具收据，载明收到李丽萍交来国龙大厦裕兴阁20*单元楼款78938元。2005年5月4日，国龙公司向李丽萍出具收据，载明收到李丽萍交来国龙大厦裕兴阁20*单元楼款87062元。2005年4月30日，周耀华代表李丽萍与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认李丽萍接收国龙大厦裕兴阁20*单元。一审法院另查明：2001年9月5日，国龙公司（甲方）与郑鉴明（乙方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方向甲方预购国龙大厦裕兴阁20层*房，售价总金额851067元；2001年8月23日前支付房价款218514元，2001年9月前支付房价款42553元，房价款590000元办理银行按揭等。涉案国龙大厦裕兴阁20层*房于2001年9月10日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为郑鉴明，房屋使用性质为住宅，建筑面积107.73平方米，成交价格851067元，签约时间2001年9月5日。2001年9月21日，郑鉴明（甲方、按揭借款人）与建行广东省分行（乙方、按揭贷款人，经办银行为建行东环支行）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦裕兴阁20层*号房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款510000元等。同年10月8日，建行东环支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2001年10月26日，建行东环支行与建行白云支行合并组成建行白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处（以下简称信达公司）签订债权债务转让协议，将包括上述债权在内的290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给信达公司。2004年11月29日，信达公司与东方公司签订债权转让协议，再将上述债权转让给东方公司。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈某决定，安排国龙公司员工、员工亲友（以下简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈某的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，李丽萍向国龙公司管理人转账支付了国龙大厦裕兴阁20*购房款370000元。一审法院认为：李丽萍与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助李丽萍办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与郑鉴明虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但郑鉴明既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，郑鉴明也未就涉案房屋主张过民事权利。可见，国龙公司与郑鉴明签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与郑鉴明签订的商品房预售合同为无效合同，郑鉴明无权以该合同对抗李丽萍的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。考虑到李丽萍在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且后付的剩余房款370000元本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令李丽萍参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付后付房款370000元自房屋交付之日起至实际付清该款之日止的利息，并将该款直接支付给东方公司。李丽萍在向东方公司支付了利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、郑鉴明及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，李丽萍要求国龙公司协助其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认李丽萍与广州市国龙房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁20*房的《商品房买卖合同》有效；二、确认郑鉴明与广州市国龙房地产开发有限公司之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁20*房的《商品房预售合同》无效；三、李丽萍在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以370000元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；四、广州市国龙房地产开发有限公司在李丽萍完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助李丽萍到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁20*房所有权转移登记至李丽萍名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；郑鉴明、中国建设银行股份有限公司广州白云支行及中国东方资产管理股份有限公司广东分公司对此须予以协助。案件受理费9160元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题，因国龙公司利用郑鉴明名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。现无证据证实李丽萍在与国龙公司签订合同的过程中存在过错，李丽萍已向国龙公司支付购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令李丽萍向抵押权人支付后付房款37万元自房屋交付之日起至实际付清该款之日止的利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9160元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十九日书记员  贾妍胡秀红