湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2974号上诉人（原审被告）：周红云，女，1974年1月7日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：周吉芬，男，1973年12月5日出生，汉族，系周红云丈夫，住湖南省涟源市。被上诉人（原审原告）：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。法定代表人：罗时辉，总经理。委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，系湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司经理，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：周四华，男，1963年1月29日出生，汉族，系湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司员工，住湖南省涟源市。上诉人周红云因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周红云的上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人没有与被上诉人签订物业服务合同，所以被上诉人无权收取上诉人的物业服务费；二、被上诉人除清理垃圾外，没有为上诉人提供其它物业服务，因此，被上诉人最多只能收取垃圾清理费，不能按照物业服务合同收取费用；三、本案被上诉人的诉讼请求已经过了两年的诉讼时效，其诉讼请求不应该得到支持。被上诉人天诚物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。天诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、周红云立即支付天诚物业公司2014年1月25日至2018年7月24日物业管理费用11272元，违约金根据湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终7420号民事判决书，以三个月的物业费为基数，按照每日1‰的标准从2014年1月25日起计算至物业费缴清之日止，违约金暂定2000元，合计13272元）；2、周红云承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：一、2010年12月16日，天诚物业公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚物业公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中规定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务。湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚物业公司中标，天诚物业公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚物业公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚物业公司移交了相关物业资料，天诚物业公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚物业公司下达价格登记证，规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚物业公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚物业公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚物业公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布《公告》：天诚物业公司自2011年1月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。因法院生效判决按天诚物业公司提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，其中商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取。天诚物业公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业服务费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准(每天0.3%)在服务区域内公告。二、周红云系长沙市雨花区高桥大市场东二环一段578号2栋403号房屋登记业主，房屋产权面积为149.12平方米。高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。三、周红云涉案住房的建设单位和物业出售单位为原湖南高桥房地产开发有限公司，该公司于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，后又于2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚物业公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚物业公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚物业公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚物业公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、2016年7月，长沙市公安局雨花分局高桥派出所、长沙市工商行政管理局雨花分局高桥工商所、长沙市雨花区高桥街道高桥大市场社区居民委员会联合签章认可天诚物业公司出具的《情况说明》，其中载明：天诚物业公司从2011年元月25日接管高桥大市场家电城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理工作以来，改善了业主、经营户的居住和经营环境，使辖区内安全、稳定、舒适、清洁、交通顺畅、消防设备健全，消防通道畅通，养护、修缮及时。天诚物业公司多次向周红云催收物业服务费未果，遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对周红云具有约束力。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚物业公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，周红云作为高桥大市场的业主，接受了天诚物业公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。天诚物业公司依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。天诚物业公司据此标准收取物业服务费并无不当。本案所涉家电城2栋403房为住房，天诚物业公司经核实对此也无异议，天诚物业公司可按0.7元／平方米／月收取物业管理费，故周红云每月应支付天诚物业公司物业管理费104.38元（149.12平方米×0.7元／平方米）。因此从2014年1月25日至2018年7月24日止，周红云累计应支付天诚物业公司物业服务费5636.52（104.38元/月×54月），对天诚物业公司主张超出的部分，一审法院不予支持。周红云辩称天诚物业公司提供的物业服务不到位，因未提供充分的证据予以证实，一审法院不予采纳。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚物业公司在《物业管理服务合同》中约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金。一审法院认为该标准过高，以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费313.14元（104.38元/月×3月）为基数，自天诚物业公司应交物业服务费三个月之日起按照每日0.1%的标准支付违约金至其所欠物业服务费付清为止。对天诚物业公司主张超出的部分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周红云于本判决生效之日起7日内支付天诚物业公司物业管理费5636.52元（从2014年1月25日起至2018年7月24日止）及违约金（以313.14元为基数，按每日0.1%的标准从2014年4月25日起计算至物业管理费实际缴清之日止）；二、驳回天诚物业公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费132元，由周红云负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，业主未成立业主委员会，而建设单位在出售房屋时亦未选聘物业服务企业，因此，湖南高桥大市场发展有限公司作为原建设单位之一，受其他建设单位的委托，与天诚物业公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形，故一审法院认定天诚物业公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议对周红云具有约束力，并无不当。天诚物业公司提供了主要的物业服务，周红云作为业主，亦予以了接受，同时，天诚物业公司系依据法院生效判决确定的物业服务费标准收取物业费，且向服务区域内业主和物业使用人发布了公告，因此，一审法院认为天诚物业公司可据此标准收取相的物业服务费，并无不当。虽然《物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费的，按应付款每天0.3%的标准向天诚物业公司支付违约金，该违约金过高，且周红云进行了其未违约的根本性抗辩，但考虑到天诚物业公司系以三个月物业费为基数而非以周红云欠付物业费为基数要求其支付违约金，因此，一审法院以天诚物业公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情调整为以三个月物业费为基数按每天0.1%的标准支付，并无不当。此外，因周红云交纳的物业服务费系基于《物业管理服务合同》所产生，具有整体性和关联性，天诚物业公司亦基于整体债权债务关系持续为周红云提供物业服务，因此，天诚物业公司主张物业费的时效应从上述合同最后履行期限届满之日起算，故周红云时效抗辩的理由不能成立。综上所述，周红云的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由上诉人周红云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月二日书记员 肖佳敏