甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终4228号上诉人（原审被告、反诉原告）安某某，男，回族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：赵伟珺，甘肃达航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区居民委员会，住所地兰州市安宁区。法定代表人：于姜文，该社区主任。委托诉讼代理人：于滢，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振源，北京大成（兰州）律师事务所实习律师。上诉人安某某因与被上诉人兰州市安宁区银滩街道石磊庄社区居民委员会（以下简称石磊庄社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安某某上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、确认上诉人与被上诉人签订的《店铺商铺租赁合同》、《商铺房屋租赁合同》无效；3、判令被上诉人返还上诉人已付租金；4、支持上诉人一审全部反诉请求。事实及理由：一、被上诉人出租给上诉人承租使用的房屋系违章建筑，因此，根据《合同法》第52条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条的规定，上诉人所承租的涉案房屋系违章建筑，被上诉人与上诉人签订的租赁合同系无效合同。二、根据《合同法》第56条、第58条的规定，被上诉人应当依法返还上诉人已经交付的房租。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定，被上诉人应当请求人民法院参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。四、因被上诉人在明知的情况下将违章建筑承租给上诉人，导致面临拆迁，上诉人无法取得应有的装修补偿，导致上诉人产生巨大的装修损失。上诉人装修完毕后，因不能正常营业导致了巨额经营损失，被上诉人对此存在明显过错，应当承担相应的赔偿责任。五、2018年冬季，被上诉人将涉案房屋内暖气拆除，使上诉人宾馆被迫完全歇业，涉案房屋周围垃圾成堆，环境极其恶劣，俨然成为一片垃圾场。石磊庄社区辩称，一、涉案《商铺房屋租赁合同》合法有效，因存在不可抗力情形和合同约定情形，原审法院判令解除合同符合法律规定，被答辩人上诉理由不能成立，应予驳回。二、被答辩人请求返还已支付租金的请求无法律依据，不应得到支持。请求二审：驳回上诉，维持原判。石磊庄居委会一审诉讼请求：1、请求法院依法判令解除石磊庄居委会与安某某之间签订的《店铺商铺租赁合同》、《商铺房屋租赁合同》并判令安某某立即腾空位于兰州市安宁区整体房屋；2、请求法院依法判令安某某支付欠付的房屋租金496731.07元以及逾期履行利息24599.32元（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算），共计521330.39元（利息暂算至起诉之日，后续利息算至实际腾房之日止）；3、请求法院依法判令安某某支付自石磊庄居委会起诉之日起至实际腾房之日产生的房屋占用费（按合同约定的同期租金标准计算）；4、本案诉讼费以及其他费用由被告承担。庭审中，石磊庄居委会增加诉讼请求，请求人民法院依法判令安某某向石磊庄居委会支付《商铺租赁合同》履行期间自2016年-2017年度欠付的冬季供暖费70200元。安某某一审反诉请求：1、判令石磊庄居委会赔偿因解除合同给安某某造成的停业损失650000元（待司法评估后追加）。2、判令石磊庄居委会赔偿三楼装修损失430000元；3、判令石磊庄居委会赔偿装修折价费795000元；4、判令石磊庄居委会赔偿安某某宾馆投资转让款130000元；5、反诉费由石磊庄居委会承担。一审法院经审理认定事实如下：2012年2月23日，石磊庄居委会与安某某签订店铺商铺租赁合同一份，约定石磊庄居委会将位于兰州市安宁区整体租赁给安某某，建筑面积为1560㎡，租赁期限为5年，自2012年2月23日起至2017年2月22日止。租金为二、三层整体年租金260000元，自合同签订之日起2个月，为甲方（即石磊庄居委会，下同）给予乙方（即安某某，下同）的装修期，该期间内，免收租金。从2012年4月23日起，开始计算租金。房屋前三年租金不变，乙方向甲方提前10天支付一次。第四、五年租金为286000元，租金仍为每半年提前10日支付143000元。每一年度两次租金支付时间为2012年4月13日、2012年10月13日。乙方从第二次付款开始应在合同约定的每一年度的第二期半年前10天付清租金。合同签订后，石磊庄居委会向安某某交付了房屋，安某某对房屋进行了装修，由于安某某在2个月装修期内未装修完工，石磊庄居委会经研究决定将装修期延迟到2012年5月31日。安某某依约向石磊庄居委会支付了2016年12月1日前的房租，欠付房租143000元。2017年1月10日，石磊庄居委会授权石磊庄全鑫合市场全体股民代表于清源与安某某签订商铺房屋租赁合同，约定石磊庄全鑫合市场全体股民将位于兰州市安宁区整体租赁给安某某，建筑面积为1560㎡，租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年6月1日止，年租金为308880元，从2017年6月1日起，开始计算租金，租金为半年缴纳一次。同时约定，“本合同签订后，如遇不可抗力等情况（地震、火灾或国家拆迁征用等），双方无条件解除合同，乙方交回租金商铺房屋，甲方退还乙方押金，甲方不承担其他任何补偿或赔偿费用，包括装潢、经营损失等...”安某某未缴纳房租，截止2018年7月24日欠付房租353731.07元，共计欠付房租496731.07元。另查明，涉案房屋的取暖由石磊庄社区提供，庭审中，安某某承认欠付石磊庄社区2016年取暖费70200元。2017年3月，兰州市安宁区政府作出【2017】01号房屋征迁公告。安某某于2017年3月对在租赁房屋上设立的锦阳宾馆进行装修升级。庭审中，安某某申请对涉案铺面宾馆的装修价值及折旧率进行评估。经本院委托兰州中瑞工程造价咨询有限公司于2019年1月11日作出兰中瑞价鉴（2019）001号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为本工程装饰装修造价残值鉴定结果为154152.57元，其中二楼残值为114027.6元，三楼残值为40124.97元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方合同第四条第十一款约定“本合同签订后，如遇不可抗力等情况（地震、火灾或国家拆迁征用等），双方无条件解除合同，乙方交回租金商铺房屋，甲方退还乙方押金，甲方不承担其他任何补偿或赔偿费用，包括装潢、经营损失等...”2017年，安宁区政府已发布了拆迁公告，涉案房屋属公告范围，故对石磊庄社区主张解除《商铺房屋租赁合同》并判令安某某立即腾空位于兰州市安宁区整体房屋的诉请，本院予以支持。涉案商铺系集体土地上所建房屋石磊庄居委会对该房屋拥有所有权，石磊庄居委会社区委托于清源以全鑫合市场全体股民代表的身份与安某某签订了《商铺房屋租赁合同》，安某某也向其缴纳了房租，故对安某某辩称石磊庄居委会无权解除《商铺房屋租赁合同》的辩解意见不予采信。关于石磊庄居委会与安某某之间签订的《店铺商铺租赁合同》因该合同已到期，权利义务已终止，故对石磊庄居委会主张解除该合同的诉请，本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，石磊庄社区向安某某交付了房屋，安某某应按合同约定缴纳房租，安某某未按期缴纳房租的行为违反了合同约定，应承担逾期付款利息，安某某庭审中承认缴付房租至2016年12月1日，故对石磊庄社区主张安某某支付欠付的房屋租金496731.07元以及逾期履行利息24599.32元（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算），共计521330.39元（利息暂算至起诉之日，后续利息算至实际腾房之日止）的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”故对石磊庄社区主张安某某支付自石磊庄居委会起诉之日起至实际腾房之日产生的房屋占用费（按合同约定的同期租金年租金308880元计算），本院予以支持。庭审中，安某某承认欠付2016年度供暖费70200元，双方约定供暖费由安某某承担，故对石磊庄社区主张安某某支付供暖费70200元的诉请，本院予以支持。《商铺房屋租赁合同》第四条第十一款约定“本合同签订后，如遇不可抗力等情况（地震、火灾或国家拆迁征用等），双方无条件解除合同，乙方交回租金商铺房屋，甲方退还乙方押金，甲方不承担其他任何补偿或赔偿费用，包括装潢、经营损失等...”，现双方因涉案房屋被拆迁征用解除，故对安某某主张石磊庄社区赔偿其停业损失、装修损失、装修折价款的诉讼请求，本院不予支持。关于安某某主张石磊庄社区赔偿其宾馆投资转让款的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区委托人于清源与被告（反诉原告）安某某于2017年1月10日签订的《商铺房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）安某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）位于兰州市安宁区整体房屋。三、被告安某某（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区支付欠付房屋租金496731.07元以及逾期履行利息24599.32元，共计521330.39元，并承担自2018年7月25日起至款项付清之日的利息（按中国人民银行同期贷款利率年息4.75%计算）。四、被告（反诉原告）安某某承担自2018年7月25日起至实际腾房之日的房屋占用费（按年租金308880元计算计算）。五、被告（反诉原告）安某某于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区支付欠付2016年-2017年度供暖费70200元。六、驳回原告（反诉被告）兰州市安宁区银滩路街道办事处石磊庄社区的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）安某某的全部反诉请求。案件受理费9014元，减半收取计4507元，由被告（反诉原告）安某某负担，反诉费11420元，被告（反诉原告）安某某负担。二审中，安某某提交两份新证据：证据一、安宁区人民政府公告，证明：2017年3月24日安宁区政府给石磊庄社区送达了征收房屋公告，石磊庄社区在明知房屋将被征收的情况下，仍与安某某签订租赁合同，给安某某带来了装修及营业损失。证据二、兰州市安宁区人民法院民事裁定书两份，证明：人民法院已经生效的裁定书认定石磊庄社区不是本案适格诉讼主体，合同的相对方是于清源，不是石磊庄社区。石磊庄社区质证认为：证据一、该公告一审时已经质证，安某某一审不予认可，现又作为新证据出示不当。合同签订时征收尚未开始，但石磊庄社区已有所耳闻，故在合同中约定了征收不予补偿的条款，当时安某某也表示同意。证据二、该两案的案情与本案不同，裁定书的反诉原告与石磊庄社区无关。经审理查明，一审判决认定事实正确，二审予以确认。本院认为，合同当事人可以在合同中约定合同解除的条件，当约定的条件成就后，合同当事人可以要求解除合同。在本案中，安某某与石磊庄社区先后共签订两份租赁合同，双方签订于2012年2月23日的《店铺商铺租赁合同》履行期间已经届满，合同已经终止，故对该份合同本案不予置评。双方签订于2017年1月10日的《商铺房屋租赁合同》第二条第六项、第四条第十一款明确约定了合同解除的条件，即“乙方未按时向甲方交纳租金及各项费用，超过十日，甲方有权解除合同收回房屋”；“本合同签订后，如遇不可抗力等情况（地震、火灾或国家拆迁征用等），双方无条件解除合同，乙方交回租金商铺房屋，甲方退还乙方押金，甲方不承担其他任何补偿或赔偿费用，包括装潢、经营损失等...”，现安某某欠交租金，同时，涉案地块被安宁区人民政府征收，双方约定的合同解除条件已经成就，故原审判决判令解除双方租赁合同、安某某向石磊庄社区返还涉案房屋并无不妥。关于安某某认为石磊庄社区解除合同行为对其造成损失要求赔偿的上诉请求，石磊庄社区解除涉案租赁合同是基于合同约定而为，且合同中约定了如果政府征收涉案地块则“双方无条件解除合同，乙方交回租金商铺房屋，甲方退还乙方押金，甲方不承担其他任何补偿或赔偿费用，包括装潢、经营损失等”，故安某某要求石磊庄社区赔偿损失并无事实及法律依据，二审不予支持。关于安某某二审增加部分诉讼请求的问题，安某某上诉请求中第2项、第3项为“2、确认上诉人与被上诉人签订的《店铺商铺租赁合同》、《商铺房屋租赁合同》无效；3、判令被上诉人返还上诉人已付租金；”该部分上诉请求在一审中没有提出，属二审增加，本院征求石磊庄社区意见是否愿意就该部分上诉请求接受调解，石磊庄社区明确表示不同意就安某某二审增加部分上诉请求进行调解，故本院对上述新增上诉请求不予审理，安某某可就该部分请求另行起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；安某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20434元，由安某某负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员  张惠东审判员  邢定君二〇一九年十二月五日法官助理阎艺文书记员刘娟