江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1987号上诉人(一审原告)：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县旭日街道办事处院内，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：辛九渊，男，住广东省广州市，系该公司员工。上诉人(一审被告)：刘智华，男，汉族，1967年8月27日生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：邓立明，江西壹点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师。上诉人(一审被告)：黄子霁，女，汉族，1978年5月24日生，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：邓立明，江西壹点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹣，江西壹点律师事务所律师。上诉人上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称新城吾悦公司）与上诉人刘智华、黄子霁因房屋买卖合同纠纷一案,不服上饶县人民法院（2019）赣1121民初2394号民事判决，向本院提起上诉。由于本案没有新的事实和理由，本院依法组成合议庭决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人新城吾悦公司请求：1、撤销上饶县人民法院（2019）赣1121民初2394号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院违反庭审规则，倾向性的引导上诉人刘智华、黄子霁主动要求调整违约金的机会，违反公平公正原则，损害了上诉人的合法权益。2、一审判决适用法律错误，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条调整违约金的规定，一审判决直接采用年利率7.8%的标准计算违约金严重低于房地产行业的实际融资成本。3、当事人之间约定了违约金，那么在不违反法律规定的情况下，法院应该尊重当事人的约定。退一步说，即使是刘智华、黄子霁提出违约金过高的抗辩，违约方并没有提供证据。4、违约金不仅具有赔偿功能，还有惩罚性功能，若机械依赖于实际损失的认定，忽视了违约金蕴含的其他功能价值，不利于诚信社会的构建。上诉人刘智华、黄子霁上诉请求：1、撤销上饶县人民法院（2019）赣1121民初2394号民事判决第一条，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、刘智华、黄子霁已完成约定的全部付款义务。在本案中，新城吾悦公司与刘智华、黄子霁签订的《商品房买卖合同》约定为按揭贷款，但在银行按揭无法办理的情况下，双方已约定改为一次性支付购房余款。2、本案违约金计算过高。本案案涉房屋按揭时过程曲折，刘智华、黄子霁收到新城吾悦公司律师催化函后才知道无法办理银行按揭，需要支付全部购房余款，所以本案计算违约金应该从刘智华、黄子霁收到律师催收函后开始计算，购房合同中约定的违约金20%过高，明显超过了新城吾悦公司的损失，应该调整为按银行同期贷款利率为标准计算违约金。一审法院经审理查明：2017年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号为：SR201711012986)及补充协议，约定被告购买原告开发的位于上饶县凤凰西大道8号的新城吾悦广场4幢3单元301号房屋。合同第四条约定：房屋总价为1,032,382元；合同第六条约定：被告在签订本合同当日支付首付款212,382元，余款820,000元办理商业贷款；合同第七条约定：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……；补充协议特别提醒：补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；补充协议第四条第（三）款第（1）项的约定:买受人自行办理银行贷款手续，须在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或末完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理……，补充协议第四条第（六）款约定：“买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日内结清余款”。补充协议第七条第（一）款的约定：买受人如未按期付款，须向出卖人支付按逾期未支付款额的万分之五计算违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。涉案合同签订后，被告按期支付了首付款212,382元，由于被告收入原因，房屋按揭贷款未能办理。2018年12月17日，原告通过513邮寄了催款律师函，2019年7月5日，被告向原告支付了购房余款820,000元。一审法院认为：原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。现被告刘智华、黄子霁未按合同约定的时间履行全部付款义务，已构成违约，应依法承担违约责任。庭审中被告主张涉案补充协议中约定的违约金明显超过原告损失，应按主合同约定的逾期应付款日万分之一来予以调整。一审法院认为，涉案主合同第七条约定：逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。而本案中，被告逾期付款的时间为551天，显然无法适用该条款规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。现原、被告均未能够提供证据证明原告实际损失情况，故在综合考虑本案涉案合同的履行情况、结合当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院在参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的基础上，酌定违约金以逾期未付款项为基数，按照年利率7,8%计算，即96,553元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘智华、黄子霁在本判决生效之日起十日内支付给原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司逾期付款违约金96,553元;二、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,694元，减半收取2,347元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担1,238元，被告刘智华、黄子霁负担1,109元。二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。二审法院认定事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合上诉人的上诉请求，结合已经查明的事实，本案争议焦点：1、一审庭审程序是否违法；2、一审判决认定刘智华、黄子霁支付新城吾悦公司违约金计算期限以及违约金计算标准是否正确。一、关于一审庭审程序是否违法的问题。人民法院审理民事纠纷案件，本来就是一个发现案件事实和寻找法律适用的过程，在这过程中，要充分保障当事人的辩论权，尊重当事人的处分权，做到秉公办案。具体到个案中，法官对案件的审理适用一次还是多次开庭审理，这是根据个案案情决定，民事诉讼法及相关司法规定并没有做强制性规定。从本案而言，一审法院为了查明案件事实，决定进行两次开庭审理程序并不违法。关于举证期限届满后证据能否采信问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释对逾期证据已经有明确规定，不再适用绝对地适用“逾期证据失权”的规则。综上，上诉人新城吾悦公司认为一审审判程序违法的上诉理由于法无据，本院不予采纳。二、关于一审判决认定刘智华、黄子霁支付新城吾悦公司违约金计算期限以及违约金计算标准是否正确的问题。首先,违约金计算期限。上诉人刘智华、黄子霁认为，本案计算违约金应该从其收到新城吾悦公司律师函为计算时间点。根据刘智华、黄子霁与新城吾悦公司签订的商品房买卖合同中的约定，除了有另行约定外，买受人在签署合同后，三十个工作日必须付清尾款，不因其他因素改变而改变。从本案来看，刘智华、黄子霁就付清尾款时间没有其他约定，就应该按照合同的约定在签署合同之日起三十个工作日内付清购房尾款。一审判决以签订购房合同三十日后开始计算为由符合合同约定，认定正确，本院予以维持。刘智华、黄子霁的上诉请求不成立,本院不予采纳。其次，违约金计算标准。上诉人新城吾悦公司认为不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定调整案涉违约金，应该以合同约定为准。本院认为，当事人之间约定的违约金是否过高应该以实际损失为准，人民法院可以根据实际损失依职权予以相应的调整，故本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条并无不当，新城吾悦公司主张以购房款的20%计算属于主张违约金过高，依法应予以调整。新城吾悦损失是购房款未及时收回，导致资金占用费，已经支付首付款不存在占用资金事实，不应支付资金占用费。在没有证据证明资金占用费具体损失的情况下,人民法院酌定参照银行同期贷款利率计算损失是可取的。对于调整过高违约金的计算方法，应该按照以违约金超过造成的损失为基准,超过30％的可以适当减少，换言之，超过损失30%的违约金不应计算在内，一审判决参照银行贷款基准利率，结合本案资金占用损失的实际情况，酌定以年利率7.8%确认新城吾悦公司的损失符合法律规定和客观实际，本院予以支持。上诉人新城吾悦公司该上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上饶市新城吾悦房地产开发有限公司、刘智华、黄子霁的上诉请求均不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,694元，由上饶市新城吾悦房地产开发有限公司承担2,347元，刘智华、黄子霁负担2,347元。本判决为终审判决。审判长  聂晓红审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十二月四日书记员  曹 颖