福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初4631号 原告：林起武，男，1969年11月9日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：周璐，福建品同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亚新，福建品同律师事务所实习律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199栋3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告林起武与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林起武的委托诉讼代理人周璐、周亚新及被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林起武向本院提出诉讼请求：判令碧桂园向林起武支付逾期办理房屋权属登记违约金10,400元（2017年8月28日至2018年6月22日，扣除90日，共计逾期208天）。事实和理由：2015年11月25日，林起武与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：林起武向碧桂园购买碧桂园1号1幢负一层51号车位，并对购房款、建筑面积、单价、付款时间均有约定。合同第八章第二十条还约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日出卖人应向买受人支付违约金50元。林起武依约履行合同义务后，碧桂园于2017年8月28日向林起武办理该商品房的移交手续，但林起武直至2018年6月22日才取得该商品房的不动产权属证书，逾期天数达208天。根据双方签订的合同约定，碧桂园应向林起武支付逾期办理商品房所有权证书的违约金，故林起武提起本诉，希判如所请。 碧桂园辩称，1.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，属情势变更，因情势变更是由政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园；2.依情势变更及合同约定，林起武主张的逾期办证天数依法应当予以相应的扣减权籍调查时间30天；3.案涉车位所在楼栋于2017年12月4日完成了不动产首次登记，答辩人于2018年6月11日履行了通知办证并移交办证资料的义务，依合同约定本案违约金计算期间应为2017年8月28日至2017年12月4日止，扣除91天并扣除相应的权籍调查时间30天。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，林起武主张的车位违约金过高，林起武在本案中并无实际损失，请求根据公平原则和诚实信用原则予以调整。综上所述，请求驳回对答辩人不合理的诉讼请求。 林起武围绕诉讼请求，向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》、销售不动产统一发票、福建增值税普通发票、不动产权属证书等证据为据，碧桂园对林起武提交的前述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证；碧桂园围绕其抗辩意见，向本院提交了房地产开发项目首次登记（总确权）证明、办证资料移交明细表为据，林起武对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。双方当事人对案涉房屋的房号、购房款总额及交付、约定交房日期为2017年5月30日、实际交付日期为2017年8月28日、领取办证资料的日期为2018年6月11日、逾期办理不动产权属登记每日违约金为50元等事实没有争议，本院予以确认。 根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院对碧桂园是否应承担违约责任及违约金如何计算作如下分析、认定： 碧桂园是否应承担违约责任的问题。本院认为，1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园始终没有提出过房屋权属登记改为不动产权属登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。综上所述，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。案涉房屋交付使用后，碧桂园负有及时办理商品房首次登记及及时通知并配合买受人办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园未及时办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致林起武未能在交房90日内取得不动产权属证书，碧桂园构成违约，应承担相应的违约责任。 违约金如何计算的问题。本院认为，本案中，《商品房买卖合同（预售）》约定碧桂园应当在2017年5月30日前向买受人交付商品房；如因碧桂园原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起每日向林起武支付违约金50元。依据前述约定，案涉房屋交付使用后，碧桂园负有及时办理商品房首次登记及及时通知并配合买受人办理房屋权属证书的义务，由于碧桂园未及时办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致林起武不能在案涉商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，构成违约。故本案逾期办理不动产登记违约金的逾期天数应从碧桂园交付商品房的次日（即2017年8月29日）起的第90日（即2017年11月28日）起计算至碧桂园通知林起武办理产权登记手续（2018年6月11日）的前一日，共计193天（2017年8月29日-2018年6月11日）。碧桂园辩解认为本案车位违约金过高，应予调整，本院认为，违约金的性质应属补偿性质，以实际损失为基础，约定的违约金过高的，应当事人请求，人民法院应予调整。依合同约定，碧桂园已于2017年8月28日将案涉车位交付林起武使用，逾期办理权属登记并不影响其使用且其并未提交证据证实其实际损失，但从实际考虑，逾期办理不动产权属证书即使影响林起武出让收益和他项权利，该损失亦难以确定。依据合同约定，逾期办理车位权属登记违约金按50元/天计算，林起武据此主张的违约金为10,400元，而案涉车位总价为132，000元，违约金占比车位总价8%，亦明显过高。故本院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，对损失难以确定的，酌情按照已付购房款总额，按中国人民银行公布的短期贷款基准年利率4.35%的1.3倍计算，即本案中车位逾期办证违约金以已付车位款132,000元为基数，按中国人民银行公布的短期贷款基准年利率4.35%的1.3倍计算，计算193天，为3,947元（132,000元×4.35%×1.3倍×193天÷365天／年=3,947元），林起武诉讼请求超出部分，不予支持。 综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系林起武与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任，据此，碧桂园应向林起武支付违约金3,947元。因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给林起武违约金3,947元； 二、驳回林起武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，因适用简易程序审理，减半收取30元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担11元，由林起武负担19元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇一九年十二月十日 书记员  罗舜华 附：本判决所依据的部分法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。