江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9279号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京天百润文化传播有限公司，住所地在南京市江北新区沿江街道京新628号第四街区15幢2单元1004室。法定代表人：孙鼎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉珏，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京航空技工学校，住所地南京市江宁区长平街9号。法定代表人：潘志华，该学校校长。委托诉讼代理人：朱国栋，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京天百润文化传播有限公司（以下简称天百润公司）因与被上诉人南京航空技工学校（以下简称航空学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初19867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天百润公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审反诉请求，支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.2018年8月19日新生入学上诉人没有让被上诉人进入校园，原因是上诉人得知航空学校录取通知书上的报道地址已经更改为江宁区景佑路，经上诉人法定代表人与对方催告，一直未与答复，说明被上诉人已经不准备与上诉人继续合作。2.在双方签订租赁合同以前，航空学校已在上诉人出租的长平街9号使用房屋，已经构成了占有使用，所以一审判决的90万元租金不应是之后的房租而应是之前的占有使用费。3.双方8月19日的谈判对房屋交付事宜已达成一致，且上诉人在2018年8月30日可以交付房屋。4.公证书公证的房屋实际并非上诉人所应交付的房屋，且公证房屋仅是案涉校区的一小部分，其他房屋都已装修改造完毕，符合交付条件。5.关于模拟器，应属与被上诉人合作的南京大博金咨询有限公司所有，上诉人在查明所有权后愿意归还，但相应的占有使用费应由所有权人支付，该航空器占上诉人校区近300平方米的教室。6.关于英华达的合作，英华达与被上诉人的学生于6月份开始共同入住，上诉人未一房数租，不存在影响对方使用的情况。综上，上诉人未违约，而被上诉人自行迁走学生改换校区的行为，给上诉人造成损失，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。航空学校辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人认为双方变更了交付校舍的时间，没有事实和法律依据。2.学生军训结束后，不能安置在上诉人校舍，被上诉人只能另行安置。3.上诉人将校舍另行租赁给他人，致使装修在8月27日仍未完成，这有录音与录像予以证明。4.上诉人持续到2018年8月19日的违约行为，被上诉人有合同解除权，租赁合同应于2018年8月29日解除。5.上诉人陈述的意见与一审查明事实完全不符，也与上诉人一审代理律师包括当时在一审法庭上的陈述不符。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天百润公司向一审法院起诉请求：解除天百润公司与航空学校签订的租赁协议书，航空学校赔偿天百润公司各项损失100万元、补偿天百润公司200万元，合计300万元。航空学校向一审法院提出反诉请求：1.确认《租赁协议》于2018年8月29日解除；2.天百润公司返还预付费用90万元；3.天百润公司返还航空器模拟舱（标有“南京航空技工学校”字样）。一审法院认定事实：2018年4月12日，天百润公司与航空学校签订《租赁协议书》，该协议约定：1.从2018年4月起，天百润公司根据航空学校实际办学需要将位于南京市江宁区长平街9号部分校舍（含住宿公寓及上课教室）给航空学校使用，租赁时间与航空学校、南京大博金咨询有限公司签订的时间同步（一年一签）；2.天百润公司从2018年8月起对航空学校按照普通住宿（不低于8人/间）3000元/生/年、上床下柜（新的）公寓住宿（不低于6人/间）3500元/生/年、上床下柜（旧的）公寓住宿（不低于6人/间）3400元/生/年的标准收费，食堂操作间楼上4、5、6三层的套间（一个门牌号××人）宿舍由航空学校学生使用，航空学校按照3200元/生/年给天百润公司付费，食堂操作间楼上第3层的宿舍（8人/间）由航空学校学生使用，航空学校按照3000元/生/年给天百润公司付费；3.2018年秋季学期开学，航空学校确保自身今年学生不低于900人，如低于900人按900人结算费用，天百润公司优先保证航空学校以上900人及超出学生、人员的住宿及上课教室的提供；4.每年9月15日前航空学校须先付天百润公司2000元/生，余款在新生学籍注册后，按照实际在校人数于7个工作日内付清，天百润公司收款后开具正规票据给航空学校；5.天百润公司根据学校合理需求，提供校区公共部分装修和布置工作、招生接待区、实训区等，配合航空学校共同负责装修和布置，费用由办学方负责，及时给航空学校提供办学所需要的宿舍、教室、办公室等，确保全体师生的床铺、课桌椅及时提供，确保教学区、办公区及时供应等；6.天百润公司在每年航空学校学生到校前15天将航空学校师生使用的教室、宿舍等移交航空学校，并确保校区全年不得产生停水停电行为（供电公司停电施工除外）、不能影响航空学校正常使用；7.天百润公司与航空学校共同成立安全、保卫科室，负责安保工作，在日常管理中，为了学校的安全责任，各自学生的安全由各自负责；8.双方如有违约，由违约方自愿补偿对方200万元，守约方有权利追究违约方因此带来的其他损失。2018年6月24日，天百润公司向校区内各经营户发出通知，告知其在暑假期间要对宿舍进行装修或出新，为了安全，将于2018年6月30日对宿舍停水停电。2018年8月12日，天百润公司向校区内各经营户发出通知，告知因宿舍改造工程较慢，宿舍交付时间在2018年8月20日之后。2018年8月14日，天百润公司向各经营户发出通知，要求各经营户于2018年8月21前缴纳下个季度房租等应缴纳的相关费用。2018年8月15日、19日，天百润公司将航空学校上一学年使用的教室、办公室等用封条将门封住。2018年8月16日，天百润公司向校区内各经营户发出通知，告知经其董事会研究决定对本校区门卫岗进行全面接管，统一管理。2018年8月19日至23日，陆续有新生按照航空学校发出录取通知书上的时间（2018年8月22日至23日）到校报到，因天百润公司尚未交付校舍，航空学校于2018年8月19日与江苏众徒户外旅游咨询有限公司签订军训合同，陆续将报到新生送去军训，军训时间为7天。军训结束后，因天百润公司仍未交付校舍，航空学校将学生另行安置。2018年8月27日，航空学校法定代表人到案涉租赁房屋现场与天百润公司法定代表人孙鼎沟通，并录音录像，在录音中，孙鼎认可以下事实：1.其知晓航空学校新生20号到23号报到，教室、宿舍应于开学前15天即8月5号交付给航空学校使用；2.截至该日，教室、宿舍尚未装修完毕（油漆未粉刷完毕、地板未安装完毕、等），其陈述最早要30号才能弄完交给航空学校；3.其陈述未能装修完毕是因为其将校舍租赁给英华达，英华达支付了180万元，20日才全部搬走；4.其认可航空学校工作人员多次催交校舍。在视频中显示该日现场仍在粉刷油漆。2018年8月28日，天百润公司致函航空学校，载明：“根据你我双方签订的《校园租赁协议》中的相关规定，我方需向你方提供不低于900名学生使用的场地资源。由于前期你方学生数量迟迟未能确定，并且暑假期间你方多名部门领导口头跟我方讲的学生数量都不一致。鉴于目前我方场地处于升级装修改造期间，根据你我双方签订的《校园租赁协议》中的相关规定，维护你我双方的共同利益，我方现做出如下告知：1.请及时向我方提供全部在校生人数（男女人数分开）；2.请及时向我方提供你方部门数量和普通教职工数量，我方会合理给你方配备办公室面积和数量；3.我方提供给你方的场地资源，均属于简单装修，我方不会给任何租用方提供场地精装修。请你方在收函之日起一个工作日内做出回复，否则我方就按照900名学生数量向你方交付。”2018年8月29日，天百润公司向航空学校发出通知，载明：“2018年8月28日我方向贵校传达了《关于你校向我司报备学生人数的复函》，你方在签收后，一直没有书面答复，按照函件要求，我方现只给你交付900名学生办学的场地资源，请贵校今天安排人员与我方后勤部门交接，否则我方视为贵校放弃900名学生场地资源的对接。”2018年8月29日上午，江苏省南京市钟山公证处根据航空学校的申请，对南京市江宁区长平街9号航空学校相关现状办理保全证据公证，公证照片显示，现场部分校舍未装修完毕。2018年8月29日下午，航空学校向天百润公司发出关于解除租赁合同告知函，载明：“我校在2018年4月12日与你公司签了租赁协议，约定在我校学生到校前15天，你公司将不少于900名学生需要使用的教室、宿舍等移交我校。我校新生已于2018年8月21日报到，有部分新生2018年8月18日、19日、20日（20日当天就有300多家长和学生到校报到）就已经陆续到校报到，但是在2018年8月19日晚至20日凌晨学校大门被你公司封堵，不让我校师生出入校园，临时关停了我校校园超市和教室学生宿舍的电，给我校造成了极恶劣的社会负面影响。没有办法，我校只好安排新生军训，今天上午军训结束，但是到现在你公司还是没有把900名学生需要使用的教室、宿舍等移交我校，我校只能自力救济。教室、宿舍等事宜，我校多次催促，你公司至今为止都没有向我校移交900名学生需要使用的教室、宿舍等，导致我校无法正常开学，造成严重损失和极大社会负面影响，你公司负有不可推卸的责任。鉴于你公司的上述行为，以及履约过程中种种违约行为，现我校正式以书面行为向你公司告知，解除我校在2018年4月12日与你公司签的租赁协议，终止该租赁合同。其他未尽事宜，双方协商处理，”一审另查明：1.案涉租赁房屋系天百润公司从该房屋所有权人南京沃骏电子科技有限公司处承租；2.截至2018年8月21日，航空学校已预付房租90万元。3.航空学校在天百润公司处有一航空器模拟舱（标有“南京航空技工学校”字样）。一审审理过程中，1.天百润公司提供部分教师、宿舍的照片，证明其有足够的教室及宿舍交付航空学校使用，但因航空学校违约，造成闲置。航空学校对该组证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为照片无法显示教室、宿舍是何时装修完成的，从现有证据看，至少在9月以后才装修好，也不能证明是提供给航空学校使用的，因为天百润公司在该校区也有学生；2.天百润公司提供损失清单及付款凭证一组（包含收据照片、转账凭证电子回单打印件、微信转账截图、农业银行转账截图），证明其因航空学校违约遭受租金损失、课桌椅费用、床铺费用、新增食堂改造和校园林荫小道费用、教室宿舍粉刷费用合计3713000元，其在本案中仅主张100万元。航空学校对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为，天百润公司与航空学校之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。天百润公司要求确认《租赁协议书》于2018年8月29日解除，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，理由在于：根据合同约定，天百润公司应于航空学校学生到校前15天将校舍交付航空学校使用，但其在明知航空学校新生于8月20日至23日左右开学的情况下，仍在暑假期间将校舍另行租赁给他人，致使装修在8月27日仍未完成（油漆尚未粉刷完毕、地板亦未安装完毕），在航空学校催告时，既不能按照合同约定的时间即8月5日前交付，也不能在航空学校新生报到时即8月20日左右交付，亦未能在新生军训结束后交付，迫使航空学校另行安置学生，航空学校已不能实现合同目的，有权解除租赁合同。合同既已解除，航空学校有权要求天百润公司返还预付费用90万元及航空模拟舱，故对航空学校该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同解除系因天百润公司违约所致，其要求航空学校赔偿损失100万元、补偿200万元，合计300万元，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认南京天百润文化传播有限公司、南京航空技工学校于2018年4月12日签订的《租赁协议书》于2018年8月29日解除；二、南京天百润文化传播有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还南京航空技工学校90万元、航空器模拟舱（标有“南京航空技工学校”字样）一台；三、驳回南京天百润文化传播有限公司所有诉讼请求。一审本诉案件受理费30880元，财产保全费5000元，合计35880元，由天百润公司负担。一审反诉案件受理费6400元，财产保全费5000元，合计11400元，由天百润公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于被上诉人实际占有使用案涉房屋的事实。上诉人二审提交以下证据：1.航空学校官方网站信息、南京市人力资源和社会保障局回复文件、航空学校官网下载的2018年招生简章、航空学校领导班子任命决定、电费充电记录、2018年8月30日潘志华出具的领条、百度贴吧、派出所《接处警情况说明》等证据，证明模拟舱于2017年6月29日即在校区，被上诉人自2017年8月起使用案涉校舍，2018年6-8月对外招生等工作均在案涉校舍内完成，直到2018年8月30日才拿走师生私人物品，其曾报警不同意被上诉人搬离，证明被上诉人对案涉校舍实际使用的事实。被上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为其2017年即与上诉人法定代表人冯英宝签订合同，开始占有使用案涉房屋，2018年上诉人法定代表人变更后才重新签订的合同，之前的费用已经结清，双方合同明确自2018年8月开始支付租金，2018年7、8月份没有学生使用，只有个别教职工使用了几间招生办公室，不能证明上诉人的证明目的。本院经审查认定，被上诉人认可自2017年开始占有使用案涉校舍，但不能证明被上诉人欠付之前的租金，也不能证明案涉校舍自2017年起一直在被上诉人的控制之下。事实上，上诉人于2018年6-8月期间的发文通知及对教室张贴封条的行为，可以证明上诉人在2018年8月已付收回校舍进行装修，故本院对上诉人的证明目的不予采纳。二、关于违约主体的认定。上诉人提交长平街9号卫星图及模拟图、英华达公司校舍租赁合同、工程竣工验收单、2018年7月22日-26日、8月19日双方负责人微信聊天记录、18级学生录取通知书及附件、百度贴吧等证据，证明其校舍可容纳2500人，2018年8月30日已经竣工验收，被上诉人公证的只是04栋的一小部分，且并非指定交付的部分，而沃骏公司与英华达公司有租赁合同，英华达公司6月份即与被上诉人的学生共同入住，并非上诉人利用暑假一房数租，上诉人并未违约；而被上诉人于2018年7月22日发放的录取通知书中载明的报道地址已经变更为江宁区景佑路33号，之后在双方未达成一致的情况下，将校址变更为浦口区浦丰路2号，说明系被上诉人违约不履行合同。被上诉人对网站、贴吧的真实性予以认可，但认为网站上的联系地址显示浦口区浦东路是事后修改；对卫星图的真实性没有异议，证明目的不予认可，租赁合同已经明确约定食堂操作间4、5、6三层套间归航空学校使用，并不是上诉人陈述的有许多房屋随便挑选，当时情况是被上诉人没有地方居住，没有办法才搬离，从8月29日公证情况来看，当时楼上的装修并未完成，并不具备交付条件；对于英华达公司的租赁合同的真实性不予认可，因为合同内容与录音陈述的内容不一致，是不是双方事后修改无法确认，从当时孙鼎的陈述可以反映8月27日的情况；对于及双方负责人的聊天记录真实性不予认可，上诉人应当提供完整的微信聊天记录，被上诉人曾登报说明，社会上有人伪造被上诉人印章进行招生，上诉人法定代表人本身也存在伪造航空学校印章进行招生的行为，因此录取通知书上的地址不能证明被上诉人违约；对于8月19日的微信聊天记录真实性有异议，资料不完整，但对于上诉人证明目的予以认可，双方合同约定2018年9月15日前付2000元每人，被上诉人付款条件未成就，不能证明上诉人的催要合法；对工程竣工验收单的真实性不予认可，不知道是不是事后补的，即使能够证明8月30日完工，其在2018年8月19日-26日无法提供相应宿舍给被上诉人，已经构成根本违约。对百度贴吧内容的真实性予以认可，但不认可其证明目的，其2017年初已在长平街使用，航空模拟舱亦系被上诉人的，2018年新生报道也是在案涉校区进行，但报道后乘大巴将新生拉到了军训场地，因上诉人未能提供校舍，其才搬到他处，不能证明系被上诉人违约。本院经审查认定，上诉人提供的上述证据尚不足以证明其按约将校舍交付给被上诉人使用，而被上诉人违约不予接收的事实，本院对此不予采纳。关于双方有无变更房屋交付时间。上诉人二审认为双方于2018年8月19日进行协商，被上诉人支付欠付的租金，其同意在8月30日前交付房屋。对此其申请案涉房屋所有人沃骏公司的负责人李某,4出庭作证。李某,4作证称：2018年8月19日晚上11点左右，其在御道街一家咖啡店参与双方的谈判，内容是天百润公司要房租，航空学校要进人报道，上诉人称不给钱不给报道，在这种情况下，一直谈到凌晨3点，航空学校答应20日中午报道前支付90万元；后来到20日上午又发生争议，上诉人不给被上诉人进入，其为被上诉人担保后，被上诉人才进校组织报道，被上诉人也在21日准时支付了90万元。上诉人认为被上诉人当时欠付租金，其才封门不让报道；被上诉人提供其向沃骏公司付款170万元的凭证，认为合同约定的付款期限是9月15日前，学生20日报道时其不欠房租，其被迫支付的90万元系预付款，上诉人不让学生报道的行为正说明系上诉人违约。证人李某,4对收到租金的事实予以认可，认为2018年8月前的租金其均已经收到。本院经审查认定，证人证言并不能证明双方变更了房屋交付时间，且根据租赁合同约定，上诉人应从2018年8月起开始计费，被上诉人应在2018年9月15日前支付相应租金，现被上诉人已经举证证明其之前曾向房东转账170余万元，并无证据证明被上诉人尚欠2018年8月之前的租金，故上诉人单方要求被上诉人提前支付租金，没有合同依据，其以此为由拒绝上诉人的学生入校报道，构成违约，一审法院认定被上诉人先行支付的90万元为预付款并无不当。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人天百润公司与被上诉人航空学校就案涉房屋签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据合同约定，上诉人应当在每年航空学校学生到校前15天将学校师生使用的教室、宿舍等移交航空学校，航空学校录取通知书上的报道时间系2018年8月22日至23日，故上诉人至少应在2018年8月7日之前交付校舍。但从2018年8月27日的录音证据来看，上诉人的法定代表人孙鼎对被上诉人新生在2018年8月20日左右报道的事实是清楚的，其认可被上诉人一直在催其交付，表示最早到30日才能完工交付校舍，说明其在录音当日确实无法交付校舍。事实上，双方在2018年8月19日晚还因新生入学报道一事进行过协商，被上诉人在提前支付部分租金后才得以在8月20日入校办理报道手续，随即为学生办理军训手续，未能实际入住校舍，亦足以认定上诉人的行为构成违约。上诉人认为其只是部分房屋无法交付，与其法定代表人在录音中的陈述不符，本院不予采信。至于上诉人迟延交付校舍系因英华达公司占用还是装修不及时，均不构成迟延交付的合理理由，亦不影响对上诉人行为构成违约的认定。考虑到学校开学前报道的学生及来校家长人数众多，开学前的准备工作紧迫繁重，被上诉人不能按时接纳学生入住确可能引发社会不稳定事件，不可能再给上诉人留出更多宽裕的时间，故被上诉人在多次催促后以无法实现合同目的为由要求解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。上诉人认为系被上诉人故意违约，并未提供证据证明，其要求被上诉人赔偿其违约损失，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于航空模拟舱，虽有可能系案外人所有，但系被上诉人基于教学需要带入案涉校舍内使用，其有权要求上诉人予以返还。上诉人认为该航空模拟舱应当返还所有权人，本院不予采纳。综上所述，天百润公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由南京天百润文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月十八日书记员  郭旭冬