江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8843号上诉人（原审被告）：王茉，女，1972年9月13日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：刘霞，江苏圣典律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨静，女，1978年5月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪宏武，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许金兰，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。上诉人王茉因与被上诉人杨静房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王茉上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨静一审要求清空返还的诉讼请求，改判继续履行合同或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人向被上诉人租赁房屋是为了照顾其生病的父亲，且需要长期租住，在双方签订书面租赁协议之前，上诉人已经将上述情况明确告知被上诉人，被上诉人认可，后双方签订书面租赁协议，并一直实际履行至今。上诉人的父亲因病情严重，擅自移动可能会产生无法挽回的后果，因此被上诉人应当继续履行与上诉人的约定。没有证据显示杨静得到崔世海的授权，更没有证据显示南京师范大学后勤管理处对该租赁行为进行追认认可。因此，杨静个人的租赁行为为无权处分行为。其与王茉签订的《房屋租赁协议》需要南京师范大学追认认可方为有效，双方签订的协议效力待定。杨静答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原判决判令上诉人清退房屋，而上诉人今天提供的证据均涉及第三人，与本案无关，其观点不能成立。杨静向一审法院起诉请求：1.王茉立即将南京市鼓楼区宁海路203号2幢102-2室房屋清空并返还给杨静；2.王茉按照1500元/月的标准支付自2018年12月7日开始至实际迁出之日期间的占有使用费。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区的房屋不动产权利人为南京师范大学。102室房屋由102-1和102-2两个房屋组成。案涉房屋系南京市鼓楼区宁海路203号2幢102-2房屋。杨静与案外人崔世海系夫妻，崔世海系南京师范大学的教职工。2009年，南京师范大学后勤管理处（甲方）与崔世海（乙方）签订《南京师范大学教职工租赁协议》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作为周转房、公寓房使用；租赁期限自2009年6月1日至2014年5月31日等。租赁期限届满后，南京师范大学继续将案涉房屋交由崔世海承租使用,租金逐月从崔世海工资中扣除。2016年3月7日，杨静（甲方）与王茉（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2016年3月7日至2016年6月6日；租金为1500元/月，押金为1500元；乙方须按时交纳水、电、煤等费用等。合同签订后，杨静将案涉房屋交付王茉占有、使用。王茉支付了押金1500元及租金。合同期限届满后，双方继续签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2016年6月7日至2017年6月6日；租金为1500元/月，押金为1500元；乙方须按时交纳水、电、煤等费用等。王茉继续占有、使用案涉房屋，将其父亲王峰安置在案涉房屋内。王峰现年83岁，经南京脑科医院出具《诊断证明书》：1.多发性脑梗死，2.重度老年性痴呆，3.继发性癫痫；生活完全不能自理，长期卧床不起，不易搬动。《房屋租赁协议》自2017年6月6日期限届满后，王茉继续向杨静支付租金，租金支付至2018年12月6日；王茉亦继续占有使用案涉房屋，将王峰安置在案涉房屋内至今。2018年12月20日，南京师范大学后勤管理处房屋管理科在案涉房屋处张贴《清退通知单》，要求案涉房屋的实际使用人在2018年12月30日前腾空物品、搬离房屋。王茉并未按清退通知要求搬离，仍继续占有使用案涉房屋。上述事实，由房屋产权证、《南京师范大学教职工租赁协议》、结婚证、两份《房屋租赁协议》、《诊断证明书》及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨静与王茉签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，成立并生效。《房屋租赁协议》期限于2017年6月6日届满，但王茉继续占有使用案涉房屋并支付租金，杨静亦未提出异议，根据法律规定，原租赁协议继续有效，期限为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，本案中，杨静要求王茉迁出并返还案涉房屋，视为作出解除合同的意思表示，一审法院于2019年2月22日将起诉状副本及证据复印件送达给王茉，即解除通知于2019年2月22日到达王茉，合同于当日解除。合同解除后，杨静主张王茉应清空并返还案涉房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。至于王茉辩称的其父亲王峰不适宜搬动，否则会出现生命危险。一审法院认为，首先，根据王茉提交的《诊断证明书》，王峰系“不易搬动”，并非“不宜搬动”；其次，王峰被长期安置于案涉房屋内，表明其病情稳定，并非处于病情危急等状态；第三，如果王峰出现病情变化，需要被送至医疗机构接受专业的医疗救治，亦不存在移动会导致生命危险的情形，综上，对于王茉的此项抗辩事由不予采信。关于主张的占有使用费，因王茉租金支付至2018年12月6日，且王茉、杨静的租赁协议于2019年2月22日解除，以及租金标准为1500元/月的事实，一审法院确定王茉应按1500元/月的标准，支付自2018年12月7日至实际返还案涉房屋期间的租金及占有使用费；因王茉已支付押金1500元，此款可充抵租金，即王茉应自2019年1月7日起支付租金及占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：判决生效后三十日内，王茉将坐落于南京市鼓楼区宁海路203号2幢102-2室房屋清空后返还给杨静并支付租金及占有使用费（以1500元/月为标准，自2019年1月7日支付至前述房屋实际返还之日）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，由王茉负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，王茉提交光盘一份、疾病诊断书4张、医务处说明1张、照片6张、1997年北京市体委成绩证明一份，拟证明王峰不宜搬动。杨静认为上述证据所涉主体为王峰，与本案诉争焦点无关。二审中，双方认可王茉的租金已支付至2018年12月6日。案外人崔世海向本院出具说明，表示其与杨静为夫妻关系，知晓杨静将案涉房屋出租给王茉的情况，认可杨静与王茉签订的《房屋租赁协议》的效力。二审中，王茉表示因杨静在2018年10月告知其学校有规划要收房，要求王茉于2018年11月底之前搬空，但因为王峰无法搬动，其问杨静如何交房租，但杨静以学校要收房为由不收。杨静表示，其2018年10月已经要求解除合同，王茉限期搬离。二审中，王茉还提交书面意见称：王峰于2019年11月8日晚突发脑出血，鼓楼医院拒收（原因：无床），如果当时其不拉回案涉房屋，人就不在了，现在还未过危险期。二审中，王茉还提交书面申请，要求追加南京师范大学后勤管理处为本案第三人。以上事实，有光盘、说明书、照片、证明、当事人陈述在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：王茉是否应迁出房屋、支付使用费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案合同为王茉与杨静签订，王茉与杨静为合同相对方，应当根据合同约定，承担相应法律责任。双方续签的协议到期后，双方并未继续签，但王茉仍按照合同约定的租金数额向杨静支付租金至2018年12月6日，杨静收取了该租金，亦未提出异议，双方在此期间形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨静已在2018年10月通知王茉搬出房屋，杨静也于2019年1月提起本案诉讼，一审法院认定王茉与杨静的租赁合同已于2019年2月22日法院送达起诉状副本之日解除，并在将押金冲抵租金后，判令王茉清空返还房屋并自2019年1月7日起支付租金及占有使用费，符合法律规定，并无不当。王茉上诉主张因王峰不宜搬动，故应驳回杨静的诉讼请求，并要求继续履行合同，并无法律依据，本院不予支持。现住在案涉房屋的王峰的居住问题应由承租人妥善解决。王茉二审中申请追加第三人，但本案为王茉与杨静之间的纠纷，第三人与本案并无直接关联，王茉的申请并不符合法律规定，本院不予支持。王茉的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，王茉的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王茉负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月二十三日书记员  韩卓君