江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初3617号原告：薛帅，男，1991年11月4日生，汉族，XXX第三分公司项目部技术员，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：黄思远，徐州市泉山区金山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：魏康，徐州市泉山区金山法律服务所法律工作者。被告：谢艳红，女，1974年4月1日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张新生，江苏胜家律师事务所律师。原告薛帅与被告谢艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年11月22日再次公开开庭进行了审理。原告薛帅及其委托诉讼代理人黄思远、魏康、被告谢艳红的委托诉讼代理人张新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛帅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告谢艳红返还定金50000元；支付违约金212000元、中介费11500元、代理费10000元。事实和理由：原被告之间通过徐州鸿博房地产经纪有限公司（以下简称鸿博房产公司）于2019年3月18日签订房屋买卖合同一份，约定被告谢艳红将位于徐州市泉山区房屋以1060000元的价款出卖给原告薛帅，原告薛帅按照合同约定于当日向被告谢艳红交付定金50000元。原被告双方同时还约定于2019年4月30日之前办理网签备案，合同违约金为总房款的20%。被告谢艳红直至2019年4月30日也未如约到现场办理网签。后通过中介原被告于2019年5月5日签订补充协议，约定过户期限变更为于2019年5月20日到房产局办理网签手续，但直至今日，被告谢艳红依旧没有配合原告薛帅办理网签手续。原告薛帅为维护自己合法权益，特诉至法院。被告谢艳红辩称，合同不成立，被告谢艳红没有收取定金，当时说以收取定金为准，签字不作数。被告谢艳红一年前曾在其他中介机构登记过想卖房子，没有卖。这次中介机构听说被告谢艳红要卖房子就劝被告谢艳红卖此房可以买到更便宜的房子，被告谢艳红在犹豫之中，一天晚上6点左右，中介公司到被告谢艳红家中去接被告谢艳红和孩子，被告谢艳红和孩子本身是不愿意去中介的，中介就劝被告谢艳红签合同吧，签名不作数以定金为准，所以被告谢艳红就签了。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对基本无争议的事实确认如下：位于本市泉山区产原属于被告谢艳红所有。2019年3月18日在中介机构鸿博房产公司的居间下，被告谢艳红（甲方、出售方）与原告薛帅（乙方、购买方）之间签订《徐州市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），内容包括：待售房屋坐落于泉山区，建筑面积90.09平方米；该房屋的第一个抵押权人为淮海银行，抵押期限为3年，抵押金额为270000元，甲方应于2019年4月1日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续；该房屋的成交总价为1060000元；乙方于2019年3月18日前向甲方支付第一笔定金50000元；房屋首付款为380000元；乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局的监管账户，乙方拟贷款金额为630000元。甲乙双方应于2019年5月6日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意于2019年4月30日前到产权处签署上述房地产备案合同；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效；此房价包含独立产权地下室、厨卫固定装修（油烟机、燃气灶、热水器、暖气片）以及电视机一台。同日，原被告与居间方XX房产公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费为115000元，由原告薛帅承担；原被告双方签订《买卖合同》后，双方其中一方根本违约的，居间服务费由根本违约方支付。同日，原告薛帅向居间方XX房产公司支付了11500元居间服务费。原告薛帅亦将50000元定金交付给了居间方XX房产公司。2019年4月25日，XX房产公司的工作人员高某（本案中亦作为证人出庭作证）电话与被告谢艳红联系，双方主要谈话内容如下：（谢，指谢艳红）：前段时间不一直在说那个钱嘛，就说那个钱然后我家小孩不是一直在北京看病嘛，然后我就让我家小孩他爸帮我出这个钱嘛，一开始他说的好好的，后来他就说这个钱打到他卡里面的，原来我们定的是卖了之后一部分钱去还债，因为给孩子看病嘛，都是家里面帮我拿的，然后一部分钱去买房子，然后他现在就不想买房子了，他就是想拿着这个钱给他，知道吧。……所以说现在呢，我宁愿家里人帮我，我也不想他拿这钱，后来他说他不干了，我说你这样的话我不卖了，他说你要是敢卖了不给他钱，他说他就去法院告我。（高，指高某）：那我问一下姐，咱这个首付的话之前是您自己拿的吗？（谢）所有的钱都是我自己拿的。（高）都是自己拿的，只不过你们婚后的，有那个啥就是夫妻婚后的共同财产，但是房证上没有他的名字，显示的是您单独所有。（谢）对，但是我们买房子时候是有他签字的，好像是他签字的，就是买房子的时候是拿身份证买的，有他签字的。……对，当时我给我家小孩他爸打电话都已经说好的了嘛。（高）对，当天签合同的时候我看您还打了电话去沟通这个问题。（谢）对，我当时还给他打了电话的嘛，后来他就跑过来了嘛，跑过来他要自己卖，把我气的，我说这房子我已经跟人家签过了是不是，现在不是说这种的，现在我和谈的钱的问题，你先帮我把十万块钱凑上，然后呢，这个钱出来了对不对，他就说出来之后要拿这个钱，他来了嘛，我说你先凑凑，因为他在单位他挣钱比我多的嘛，对不对，我说你什么时候然后呢你再看看房子合适的话就首付拿出来五十万块钱是不是啊，哪怕小一点的是不是你买一套给孩子因为孩子在这上学嘛，原本打算不就是买那个丽景府吗，后来张梦宇说什么菁华逸景也挺好的，我说行，我说那个钱出来之后咱们就看，他说不看，然后我家孩子他爸前两天看孩子嘛，他就来了。……（高）但是一样，然后那个，那个合同，咱们签的合同上面也有违约责任的，回头那个啥也比较麻烦。（谢）我也知道呢，那这个怎么办呢？（高）那你要不卖了，多少要有相应的补偿给客户，他才能那个啥，不然的话，他真是说后续的那个啥。（谢）我们家的这栋楼都卖，都一个格局的，要不然你给他看看其他的房子呢，我也可以，就是咱们错了嘛，咱都已经签过合同了，耽误人家买房子，人家要结婚的是不是，我可以给他补偿嘛。……（高）因为之前签合同的时候也都跟您说了。（谢）是是是。（高）合同就这约束力度嘛，包括那个我提到违约责任的时候，你还给孩子的那个爸爸打了个电话，后来说没问题。（谢）对对对，当时我还那个嘛。（高）因为那个啥，这个条款我特意就多读了一下，我记得您稍微犹豫了一下，然后就给孩子他爸打电话了。后来我说行吗，然后你说可以，然后你就签字了，就是那个20%的违约责任我跟您说了，确实那个力度比较大一些。但是我也能理解您的处境这一块，确实也是，卖房子也是为了给孩子那块看病的钱，这一块也能理解您。客户这一块呢，他因为，咱说实在的，咱们作为中介居间方嘛，不是说偏袒这一方或者另一方。（谢）嗯。……（高）钱的话，定金的话不是付过了吗。（谢）付过了，那给他呗，我又没花他的，没用他的，没拿他的。（高）嗯，所以说他这一块，先跟他讲一下嘛，因为那个。……（谢）你这么着吧，你把他电话号码给我，你把五万块钱还给他，我跟他见个面，我就想问他他想怎么处理。如果他要是觉得我不行，我这样做不行，那我就赔偿他这5万块钱，不是说耽误他买房子吗，他交了这5万块钱定金嘛，这5万块钱我给他利息，我也不能说赔偿他房子总价的20%，开国际玩笑呢！（高）因为合同约定是这些。（谢）那让他去告我吧。（高）你也别生气，您也别……（挂断）。到了《买卖合同》约定的2019年4月30日办理网签合同的截止日期，被告谢艳红并未依约与原告薛帅前去办理网签手续。2019年5月5日，被告谢艳红（甲方）与原告薛帅（乙方）签订《补充协议》一份，内容为：就2019年3月18日在德佑（XX地产）签订存量房买卖合同，合同编号：XXXXXXX经甲乙双方约定签订补充条款如下：1、现因甲方时间问题，原定于2019年4月30日之前办理网签备案，甲方未能及时到场，现经甲乙双方约定，2019年5月20日到房管局进行网签手续，甲乙双方约定的其他事项不变，按照原合同履行。至《补充协议》上约定的日期时，被告谢艳红仍未与原告薛帅办理网签手续。2019年5月31日，被告谢艳红将案涉房屋过户至案外人XXX名下。2019年6月10日，原告薛帅以诉称理由起诉来院。被告谢艳红则以辩称理由予以反驳。经调解无效。在本案审理中，原告薛帅为证明其诉讼主张，申请了证人高某出庭作证，证人高某陈述：当时合同约定的网签时间到了，原告薛帅要求被告谢艳红配合网签过户，但被告谢艳红没有签订网签合同。因为被告谢艳红一拖再拖，再加上房子上有100000元的抵押贷款，被告谢艳红借口说孩子看病，被告谢艳红还担心她老公分她的财产，所以被告谢艳红在约定的时间内没有签订网签合同，原告薛帅提供的录音当中有一方就是其。其通过电话和见面的方式找到被告谢艳红，被告谢艳红说担心贷款没有还上，还担心被告谢艳红的老公分她的财产，后来其和被告谢艳红协商的结果就是她老公的事情她自己解决，贷款的事情由中介来给找垫资公司，被告谢艳红支付利息。在2019年5月5日被告谢艳红到店面签的补充协议，其带着被告谢艳红去找垫资公司的徐姓经理去垫资还款，被告谢艳红与垫资公司签订了借款合同，是第二次见面的时候才签订的借款合同，借款100000元。补充协议约定的网签时间到期后，被告谢艳红迟迟还是没有与原告薛帅签订网签协议，其给垫资公司打电话，垫资公司说去房管局查询被告谢艳红的房子时发现被告谢艳红已经把房子过户了。因为垫资公司向被告谢艳红支付了100000元借款，垫资公司为了尽快拿到被告谢艳红的还款，就与其联系想确定被告谢艳红有没有网签拿到卖房款，垫资公司与其都联系不到被告谢艳红了，垫资公司在被告谢艳红家门口等了一下午也没有等到被告谢艳红，后来垫资公司到房产局查房屋的情况发现产权变更了。被告谢艳红质证认为，证人与原告薛帅之间利益是一致的，因此证人证言不能作为证据使用，其中有一些是虚假的陈述，例如定金问题证人的解释是说被告谢艳红怕拿到50000元被其老公拿走，这与常理不相符，这50000元无论放到哪里，她的老公也不会知道的，事实是当时原告薛帅开着车找到被告谢艳红的家里，说去中介店里谈谈，被告谢艳红不愿意去，后将被告谢艳红和孩子一同带到中介，先让被告谢艳红签字，合同上很清楚，定金只要不收取，合同不成立，即便去产权登记前，被告谢艳红有权利不卖，在此情况下，被告谢艳红才签的合同。因为并没有决定是否卖，因此没有收取定金，被告谢艳红并没有违约。关于垫资问题，不是被告谢艳红去找到原告薛帅和证人要求去垫资，去签补充协议，而是原告薛帅和证人主动找被告谢艳红要求办理，被告谢艳红说当时是原告薛帅和证人威胁被告谢艳红，说签了没有事，不签违约要赔偿很多钱，在此情况下，被告谢艳红才签的合同。庭后，被告谢艳红本人到庭接受了询问，关于为何将案涉房屋过户至其XXX名下，被告谢艳红本人陈述，XXX是其前夫，一开始的时候XXX就是不同意卖房的，但是中介说房子是其一个人的名字，和XXX无关，XXX看其情绪不好就把房子过户到他名下了。关于签订《买卖合同》的情形，被告谢艳红陈述，签合同的当天中介的工作人员上午就开始给其打电话的，其说没时间，现在不想卖房子，到了晚上5点半的时候，中介的工作人员说开车来接其，中介公司的人员走到小区门口的时候碰到其了，他们就把其带到中介公司了，到了中介其说其不卖房子了，后来中介的一个胖胖的男的就说，来都来了就签字吧，又不作数。其给中介的人说其还没想清楚，后来还有一个中介的工作人员就说不收定金不作数。关于《买卖合同》上约定的首付款380000元是怎么协商出来的，被告谢艳红陈述，中介的人说的，当时中介的那个胖胖的男的给其念的合同。关于签订《补充协议》的情形，被告谢艳红陈述，当时其正在外地给孩子看病，中介公司一个胖胖的人就给其打电话，其说不想卖房子，中介的人就说房子不过户就不作数。后来一天下午，中介的那个胖胖的人给其打电话，就说让其过去，还说只要不去房产中心过户就不作数。然后其就去中介签订补充协议了。本院认为，被告谢艳红与原告薛帅之间于2019年3月18日签订的《买卖合同》和2019年5月5日签订的《补充协议》，是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。《买卖合同》明确约定，原被告双方于2019年4月30日前办理网签手续，但被告谢艳红并未依约与原告薛帅办理网签手续。原被告双方又于2019年5月5日签订补充协议，将网签的时间变更为了2019年5月20日，但直至原告薛帅起诉之日被告谢艳红仍未与原告薛帅办理网签手续，且将案涉房屋过户至案外人XXX名下。根据原被告双方签订的《买卖合同》的约定，被告谢艳红逾期履行合同约定的义务超过十五日的则被告谢艳红构成根本违约，原告薛帅有权解除双方之间的买卖合同，加之案涉房屋已过户至他人名下，本案合同丧失了履行的基础，故对原告薛帅要求解除原被告之间房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。根据原被告之间签订的《买卖合同》的约定，被告谢艳红应因其违约行为向原告薛帅支付房屋总价款20%的违约金，庭审中被告谢艳红抗辩违约金的标准过高。对此本院认为，违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，人民法院在调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，结合被告谢艳红的违约程度、违约给原告薛帅造成的损失等因素，参考同地段相似类型房屋的价款，本院酌定，被告谢艳红应支付的违约金为70000元。原告薛帅、被告谢艳红与居间方XX房产公司2019年3月18日签订的《居间服务合同》约定，居间服务费11500元有违约方承担，现原告薛帅诉请被告谢艳红支付中介服务费11500元符合三方之间的约定且不违反法律的相关规定，本院依法予以支持。关于原告薛帅诉请的50000元定金的问题，被告谢艳红并未直接收取定金，原告薛帅可向直接收取定金的XX房产公司主张相应权利。原告薛帅主张的10000元代理费，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二十五条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告薛帅与被告谢艳红之间于2019年3月18日签订的《徐州市存量房买卖合同》；二、被告谢艳红应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛帅支付违约金70000元及中介服务费11500元；三、驳回原告薛帅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6300元，由原告薛帅负担3100元；被告谢艳红负担3200元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。保全费2170元，由原告薛帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王亚群人民陪审员  杨晓菊人民陪审员  周 耀二〇一九年十二月二日书 记 员  李 曼