浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初5148号 原告（反诉被告）：王黎良，男，1982年3月17日出生，汉族，住嵊州市。 原告（反诉被告）：杨洁丽，女，1986年10月7日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：邢哲，浙江计然律师事务所律师。 二原告共同律师诉讼代理人：张巧文，浙江计然律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嵊州新城禧盛房地产发展有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴盛街666号。 法定代表人：唐云龙。 委托诉讼代理人：辛九渊，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王庆，该公司工作人员。 原告（反诉被告）王黎良、杨洁丽与被告（反诉原告）嵊州新城禧盛房地产发展有限公司（以下简称“新城房产公司”）房屋买卖合同一案，本院于2019年7月23日立案后，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，不宜适用简易程序，故于2019年9月20日裁定将本案转为普通程序。现依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王黎良及诉讼代理人张巧文、邢哲，被告（反诉原告）新城房产公司的诉讼代理人辛九渊、王庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告王黎良、杨洁丽共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告向原告支付违约金70505.30元；2.判令被告向原告返还购房款762219.30元（包括贷款利息57166.30元），办理产证费用3252.70元、其他费用105.11元、物业服务费1261.20元，合计766838.31元。并从交付之日起按年利率6%支付上述款项的资金占用期间的利息损失至本息清偿完毕时止；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年6月22日，原、被告签订商品房买卖合同一份，房款总价为705053元。原告采用现金加贷款方式支付了全部房款，并且还支付了办理产权证费用3252.70元、装修垃圾清运费及化粪池疏通清理费105.11元、物业服务费1261.20元。原告自被告交付房屋后一直未使用，2019年6月13日招商部带领租客前去看房，直至2019年6月17日原告才从物业处得知，因该房屋隔壁是变电室而水管要从变电室隔壁的商品房接过来，怕存在隐患，从而没有安装进水管和排水管。但此之前被告方一直未告知原告，故事后原告向被告发送了解除合同通知书要求解除商品房买卖合同。合同第九条规定，被告（出卖人）应当将符合用水、用电、用气、道路等，具备正常使用的基本条件的商品房交付原告（买受人）使用，而该商品房明显不满足交付条件，并且被告未事先告知原告该商品房不能用水的情况；合同第十条规定，被告（出卖人）未按合同规定将该商品房交付原告（买受人）使用应承担违约责任，原告自知道商品房不满足用水条件时已逾期超过60日，按合同规定，原告有权解除合同，要求出卖人收到解除通知之日起60天退还全部已付房款，并且按原告已付房款10%支付违约金。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同履行，而被告交付的商品房不具备正常使用的基本条件，其行为显然已经违约，应依约承担逾期交房的违约责任。 本诉被告新城房产公司辩称，1.本诉原告已超过行使合同解除权的期限。王黎良、杨洁丽于2016年6月22日购买涉案房屋，2018年4月25日交付房屋，根据双方签订的浙江省商品房买卖合同补充协议第七条的约定，买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权，原告自收房之日起早已超过合同约定的行使解除权时间点；2.根据《合同法》第一百零七条的规定，合同履行存在瑕疵的，优先采用继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。即使被告交付的房屋存在相应的瑕疵，也应该优先采用补救措施而非解除合同。本诉原告并没有法定解除权或者约定解除权；3.涉案房屋已进行了维修，现在已经具备上下水的条件。原告陈述的事实，目前已经不存在；4.办理产证费用、其他费用、物业费并非被告收取，原告诉请被告返还上述款项无依据。 反诉原告新城房产公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的商品房买卖合同；2.判令反诉被告支付违约金70383.9元；3.判令反诉被告向反诉原告交付购房发票，配合反诉原告办理吾悦广场4幢225号房屋的备案登记注销、贷款注销、预抵押登记注销手续；4.判令反诉被告返还房屋、恢复原状并支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金26393.79元（暂计算至2019年7月25日）；5.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，反诉原告撤回第1、3、4项反诉请求，并将第2项反诉请求的违约金变更为12250元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月22日签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告购买反诉原告开发的嵊州市城南新区房屋，合同总价为703839元，付款方式为贷款，截止付款时间为2018年7月22日。而反诉原告2016年9月30日才付清房款，根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》中补充协议第七条第一款第二项约定，买受人若未按期付款须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过60天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款10%的违约金。买受人未按期支付全部房款（含按揭房款、逾期付款违约金及房屋面积差价款），出卖人均有权随时要求解除本合同，不受解除权行使期限的限制。因合同约定余款35万元应在7月22日前支付，但反诉被告在9月30日才付清，故应支付违约金350000元×70×0.0005=12250元。 反诉被告王黎良、杨洁丽辩称，1.反诉被告是委托反诉原告的置业顾问办理贷款手续的，反诉原告先向农业银行办理按揭贷款，后来不知何故向邮政储蓄银行办理按揭贷款，期间也未要求反诉被告补充材料；2.合同中第七条第三款约定，反诉被告应于签署合同之日起30日内即2016年7月23日前以按揭贷款方式付清余款，但合同违约应当从合同履行期限届满开始计算诉讼时效。该期间计算到3年以后，应该在2019年的7月23号超出诉讼时效，而反诉原告在2019年8月14号提出诉请，已过诉讼时效，故应驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2016年6月22日，王黎良、杨洁丽与新城房产公司签订《商品房认购协议》、《浙江省商品房买卖合同》，购买嵊州市城南新区吾悦广场4幢228号房屋。《浙江省商品房买卖合同》约定，商铺建筑面积为29.98平方米，合同签订当日支付353878元，余款350000元办理贷款，买受人应于签署本合同之日起30日内以按揭贷款方式付清余款。合同第八条约定：买受人如未按本合同规定时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）:①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条约定：出卖人应在2018年4月30日前，将符合用水、用电等条件的商品房交付买受人；合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：①逾期不超过60日，自交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十七条约定：凡符合浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条第一款退房条件要求退房的，买房人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行处理。该商品房买卖合同附件八、补充协议第四条约定：买受人以按揭贷款支付部分房款的，①买受人自行办理银行按揭贷款手续，并在本合同签署之日起三日内向贷款银行提交真实、准确、完备的贷款申请资料，且及时办理相关公证、抵押手续，费用由买受人承担。若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。买受人不可撤销地授权委托出卖人代为办理预售商品房的抵押预告登记手续（如有），费用由买受人承担；买受人承诺积极提供办理抵押预告登记的所有资料，否则出卖人有权单方解除本合同；②买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理……；第七条：（一）解除权及解除权异议行使期限：（1）买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权……。 2016年9月28日，贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行与借款人王黎良、杨洁丽、保证人新城房产公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，王黎良、杨洁丽以涉案商铺作抵押，以新城房产公司为保证人向该银行办理涉案房屋按揭贷款35万元。 2018年4月25日，王黎良与嵊州吾悦广场的物业公司签订《楼宇交接表》，办理了涉案商铺交接手续。2019年6月13日，租客发现涉案商铺无进水、排水设施。物业核实后，于2019年6月17日将这一情况通知了王黎良。涉案商铺位于嵊州吾悦广场吾悦华府25＃、26＃专变旁，商铺竣工图未载明用水设施。王黎良分别于2019年6月28日向嵊州市领带园四路嵊州新城禧盛房地产发展有限公司、2019年6月30日向嵊州市吾悦广场写字楼24层嵊州新城禧盛房地产发展有限公司邮寄了EMS快件，快件单载明的内件品名为要求解除吾悦广场5-228号商铺通知书，但新城房产公司表示未收到通知书，双方均未出示邮寄件，邮件实际内容不清楚。2019年7月23日，本院受理王黎良、杨洁丽诉新城房产公司一案。2019年8月15日新城房产公司未经王黎良、杨洁丽同意，派人剪断涉案商铺门锁为该商铺安装了进水、排水设施，经王黎良一方报案后，在嵊州市公安局三江派出所双方达成《人民调解协议》。 王黎良、杨洁丽购买涉案商铺支付了购房款705053元、物业服务费1261.20元、物业专项维修资金2702.70元、不动产登记费550元、化粪池垃圾105.11元。中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行出具的还款流水单载明，截至2009年5月30日，王黎良贷款金额35万元，贷款余额90702.41元。 上述事实，有原告提交的编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》及购房发票、交费收据、《个人购房/购车借款及担保合同》、中国邮政储蓄银行还款流水单、物业管理人员的《证明》及《说明》、视听资料、EMS快递单、现场照片、涉案商铺竣工图、国网浙江嵊州市供电有限公司出具的新城房产公司的受电点材料、《人民调解协议》和被告提交的编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》、《楼宇交接表》、现场照片、《竣工验收备案表》及双方当事人的当庭陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，虽涉案商铺的竣工图无用水设施，新城房产公司在交付时亦未安装用水设备，但经王黎良一方反映后，新城房产公司已为该商铺安装了进出水设施，已符合合同约定的用水条件，此为其一；第二，买受人在接受房屋时，一般对房屋质量进行必要的检验，这是买受人应行使的注意义务。本案中，不具备用水设施属于比较明显瑕疵，即使该瑕疵符合双方约定或法律规定可解除合同的，依合同附件八第七条约定，王黎良、杨洁丽要解除合同的，理应在商铺交接之日起14日内，即2018年5月9日前向新城房产公司提出解除合同的书面申请，但王黎良一方未在该期限内提出，依合同约定视为王黎良一方放弃解除合同的权利。综上，对王黎良、杨洁丽以不符合合同约定的用水条件为由解除合同的主张，本院不予采纳。新城房产公司为涉案商铺安装进、出水设施后，王黎良、杨洁丽又以涉案商铺位于吾悦华府25＃、26＃专变旁，以该用水设施不符合《住宅建筑电气设计规范》关于配变电所设置规定为由，要求解除合同。而本案讼争房屋系商铺，《住宅建筑电气设计规范》针对住宅建筑电气设计规范，对商铺配变电所设置未作规定，故不宜适用《住宅建筑电气设计规范》的规定。关于配变电所设置问题，《商店建筑电气设计规范》第3.6.2条规定：“不应贴邻水产品或位于其正下方，且不应贴邻易燃、易爆商品存放区域或位于其正上方、正下方。”，《民用建筑电气设计规范》第4.2.1规定：“不应设在厕所、浴室、厨房或其他经常积水场所的正下方，且不宜与上述场所贴邻。如果贴邻，相邻隔墙应做无渗漏、无结露等防水处理。”该两部规范性文件表明，只针对贴邻隔墙用水作了限制性规定，但其并不限制贴邻隔墙外区域的用水设施。故对王黎良、杨洁丽以配变电所旁商铺不能安装用水设施为由，要求解除合同的主张，本院不予支持。据此，王黎良、杨洁丽解除合同的主张，既不符合双方合同的约定，也不符合法律规定可解除合同的情形，故本院对王黎良、杨洁丽要求解除商品房买卖合同及基于解除合同主张的违约金、返还购房款等费用和利息的诉请不予支持。如新城房产公司交付的房屋给王黎良、杨洁丽造成其他损失的，王黎良、杨洁丽可另行主张权利。 本案中，虽双方之间的商品房买卖合同约定，王黎良、杨洁丽应于签署商品房买卖合同之日起30日内以按揭贷款的方式付清余款350000元，但《个人购房/购车借款及担保合同》载明王黎良、杨洁丽以涉案商铺作抵押，由新城房产公司作担保向中国邮政储蓄银行股份有限公司嵊州市支行的贷款来支付余款。即新城房产公司能否在签署合同之日起30日内收到350000元尾款，与王黎良、杨洁丽、新城房产公司，甚至贷款银行均有关联。而依照合同中附件八补充协议第四条约定：若因买受人拒绝、延迟、虚假提供或未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理。也即新城房产公司要求王黎良、杨洁丽承担逾期付款的违约责任的，应举证证明因王黎良、杨洁丽原因导致新城房产公司未能在合同约定的期限内收到涉案商铺尾款。然新城房产公司至今未提供该方面的证据，故应承担举证不能的法律后果。综上，本院对反诉原告新城房产公司要求王黎良、杨洁丽承担逾期付款违约金的主张亦不予支持。因反诉原告新城房产公司已撤回第1、3、4项反诉请求，不违反法律规定，本院予以准许，故对该三项反诉请求成立与否在本案中不作评价。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告王黎良、杨洁丽的所有诉讼请求； 二、驳回反诉原告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费11468元，由本诉原告王黎良、杨洁丽负担；反诉案件受理费2220元，减半收取计1110元，由反诉原告嵊州新城禧盛房地产发展有限公司负担（款均限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陈祖华 人民陪审员  宋再城 人民陪审员  章六虎 二〇一九年十二月三日 书 记 员  马聪儿