江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终8909号 上诉人（原审原告）：卢文保，男，1982年6月18日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮安区，现住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：朱发洲，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁言花，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张洪，男，1965年11月11日出生，汉族，户籍地江苏省句容市，现住江苏省南京市鼓楼区。 原审第三人：江苏省数字档案中心，住所地南京市青岛路一号。 法定代表人：赵深，该中心副馆长兼主任。 委托诉讼代理人：赵佳，女，该中心员工。 上诉人卢文保与被上诉人张洪、原审第三人江苏省数字档案中心合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢文保上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费、保全费由张洪承担。事实与理由：一、一审法院就以下事实未查清、认定错误。1.张洪的陈述和一审法院向江苏省数字档案中心调查的事实相矛盾。（1）张洪在一审第一次庭审中陈述，其在使用案涉房屋经营期间，江苏省数字档案中心由很多工作人员到店里就餐，江苏省数字档案中心是知晓张洪在实际使用案涉房屋的；（2）张洪答辩称在2018年8月份江苏省数字档案中心周建华主任要与张洪直接签订合同；（3）一审法院向江苏省数字档案中心调查内容中“江苏省数字档案中心在2019年1月前协商收房时，张洪才告知其实际使用案涉房屋”；江苏省数字档案中心对张洪实际使用案涉房屋，在卢文保与江苏省数字档案中心的租赁合同期限内就已知晓。二、一审法院未查清江苏省数字档案中心在合同期满后就续租事宜与卢文保多次协商的事实。江苏省数字档案中心的工作人员刘兢兢就续租事宜，在2018年11月、12月与卢文保有电话、短信、电子邮件往来磋商续租合同事宜，一审中卢文保提交了相应短信、邮件予以印证。在卢文保与江苏省数字档案中心租赁合同期满后直至2019年1月31日收房期间，卢文保对案涉房屋仍享有承租权。三、一审法院就江苏省数字档案中心向卢文保还是张洪收房的事实未查清。1.2019年1月2日，江苏省数字档案中心的工作人员刘兢兢发彩信通知卢文保要求解除不定期租赁合同，收回案涉房屋，江苏省数字档案中心也在案涉房屋内张贴通知，如卢文保对案涉房屋无相关权利义务关系，江苏省数字档案中心为何要发通知给卢文保。2.临近交房前两天的2019年1月底，三方当事人就交房、卢文保向张洪讨要费用等产生纠纷，报警中，江苏省数字档案中心周建华主任也认可向卢文保收房。二、一审法院适用法律错误。1.张洪在一审中的陈述及答辩意见足以证明江苏省数字档案中心知晓张洪实际使用案涉房屋在六个月以上。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定合同无效的，人民法院不予支持。一审法院使用《中华人民共和国合同法》第224条规定，明显错误。2.卢文保与江苏省数字档案中心的租赁合同期满后，虽为签订书面合同，但卢文保仍在使用案涉房屋，直至2019年1月2日江苏省数字档案中心发通知要求在2019年1月31日前交房，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第235条规定，与本案事实明显不符。三、张洪违反诚实信用原则。张洪得知其联营费与卢文保和江苏省数字档案中心的租金存在差距，想越过卢文保与江苏省数字档案中心直接签订合同，但又想逃避支付江苏省数字档案中心的联营费用，以至于违反诚实信用原则又违反合同约定的责任。 张洪辩称，其不认可卢文保的上诉请求事实及理由。 江苏省数字档案中心述称，其没有意见，请求法院依法裁判。 卢文保向一审法院起诉请求：一、判令张洪支付自2018年7月29日至2019年1月28日的联营费65000元，并承担违约金39000元；二、张洪承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。 一审法院认定事实：2015年6月18日，江苏省档案馆服务部（出租方、甲方）与卢文保（承租方、乙方）签订《门面房租赁合同》，约定，甲方将其座落于青岛路5号-3-4临街门面房出租给乙方使用；乙方租赁作为商业门面使用，乙方承诺，未经甲方书面同意，不得改变门面原有结构和用途，在经营期间禁止使用明火，不能产生油烟；租赁期限3年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；每年租金86000元，半年支付一次；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前二个月向甲方提出书面申请，双方重新协商后签订新的租赁合同；乙方不得将该门面的承租权以任何形式转租、转借或转让给他人，以及与他人承租的门面交换使用；等等。该合同补充条款载明，2015年7月1日至2015年7月31日为免租装修期，合同顺延一个月。 2015年6月26日，卢文保（甲方）与张洪（乙方）签订《联营合同》，约定，甲方以位于南京市临街门面房的使用权投入与乙方共同经营；经营期限3年，自2015年6月26日至2018年7月28日止；乙方向甲方交纳10000元作为联营保证金，联营费用每年130000元，按年支付；甲方不参与日常经营，乙方全权负责日常经营；甲方除收取定额联营费外，不再参与任何利润分配，也不承担乙方任何亏损；合同期满，乙方应按其交还房屋，逾期不交的，除补交联营费外，每逾期一日支付给甲方年联营费的百分之五作为违约金。卢文保与张洪签订合同未告知档案馆服务部。 2019年1月2日，江苏省数字档案中心发出通知，将青岛路5号-3-4门面房收回，要求承租户于2019年1月31日前归还房屋，后该门面房已经收回。在2018年8月1日至房屋实际收回的期间，卢文保与张洪均未缴纳房屋占用期间的使用费。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，卢文保与江苏省档案馆服务部签订房屋租赁合同，约定卢文保承租案涉门面房，租赁期间自自2015年7月1日起至2018年6月30日止，经补充协议延展一个月。后卢文保与张洪签订联营合同，约定，卢文保每年收取定额联营费，但不参与经营与利润分配，也不承担亏损。该联营合同实际是房屋租赁合同，联营费实际是房屋租金。作为承租人，卢文保未经出租人同意擅自转租房屋，出租人可以解除合同。现房屋租赁期间已经届满，租赁合同解除且租赁物返还给出租人，卢文保既不是房屋的所有权人，也不是合法的使用权人，未向出租人缴纳占用期间使用费，其请求实际承租人支付费用和违约金，没有事实与法律依据。故对其诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回卢文保的诉讼请求。一审案件受理费2380元，保全费920元，合计3300元，由卢文保负担。 各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 二审期间，卢文保提交新证据如下：一、其与江苏省数字档案中心主任周建华于2019年2月2日的通话录音光盘一张，用于证明江苏省数字档案中心与其签订的租赁合同期满后，其继续使用案涉房屋，双方已形成了不定期租赁合同关系。再结合第三人于2019年1月2日向其发出的解除合同的通知，共同证明江苏省数字档案中心与其之间的租赁合同合法有效。二、2015年6月30日江苏省数字档案中心与张洪签订的门面房租赁合同复印件一份，通过该合同与江苏省数字档案中心和其之间的合同格式相同，以及租赁物紧临的关系，可以证明江苏省数字档案中心知晓涉案房屋的实际使用人是张洪，也知晓卢文保将案涉房屋转租给张洪；三、其与江苏省数字档案中心的谈话录音文字整理稿打印件一页，用于证明2018年12月26日其谈续租事宜时，江苏省数字档案中心之前是同意续租的。 张洪质证认为，一、录音光盘的内容与本案无关；二、对租赁合同复印件的真实性不予认可，其从未签过该同；三、谈话录音文字整理稿与本案无关。 江苏省数字档案中心对录音光盘的真实性、合法性予以认可，但不清楚与本案是否有关；二、其未查找到该合同，且骑缝章也盖的不是其的印章；三、对谈话录音文字整理稿的真实性、合法性予以认可，但其不清楚是否与本案有关。 卢文保提交的上述谈话录音文字整理资料显示，卢文保称“我问一下，我租房子，我租了很多房子，都有有限续租权的”，周建华回复“对，对，优先是的，上面写了优先承租”；卢文保称“那你现在让我们每个人都写，那你应当公开”，周建华回复“我就是为了你，去搞这些事情，我不让转租，不让共同经营”，卢文保回应“合作很正常的”，周建华回复“我是单位，你知道租不租无所谓，讲真话”…… 二审中，本院询问卢文保，其主张张洪向其支付2018年7月29日到2019年1月28日的联营费的依据是什么。卢文保回复，其跟张洪的合同到期了，合同到期后，其让张洪撤场，但张洪不同意迁出，导致江苏省数字档案中心也不再将案涉房屋续租给其了。 以上事实，有录音光盘、合同复印件、录音文字整理资料以及本院询问笔录等在案为凭。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、2018年6月30日卢文保与江苏省数字档案中心签订的《门面房租赁合同》到期后，双方间是否形成不定期租赁关系；二、卢文保向张洪主张2018年7月29日至2019年1月28日期间的联营费并要求张洪承担违约金，是否有事实和法律依据。 对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，根据卢文保与江苏省数字档案中心签订的《门面房租赁合同》，租赁期限至2018年6月30日已届满，租赁期间届满后，虽卢文保未及时向江苏省数字档案中心返还案涉房屋，但江苏省数字档案中心并未继续收取卢文保支付的租金，根据卢文保在本案中提交的谈话录音整理资料，江苏省数字档案中心对于卢文保将案涉房屋转租明确提出了异议，在此情况下，卢文保主张其与江苏省数字档案中心的《门面房租赁合同》继续有效，双方间形成不定期租赁关系的上诉理由，并不符合上述法律规定，不能成立。 关于争议焦点二，本院认为，根据卢文保与张洪之间《联营合同》的约定，卢文保提供案涉房屋给张洪使用，张洪有义务定期交纳联营费给卢文保，经营盈亏与卢文保无关，经营期满张洪须及时交还案涉房屋，上述合同虽名为联营，但实质上在卢文保和张洪间形成的是房屋租赁关系，卢文保在本案二审中亦认可其向张洪收取的联营费实际系租金性质，因此，该《联营合同》实际系卢文保将案涉房屋转租给张洪而签订。卢文保与江苏省数字档案中心之间的《门面房租赁合同》至2018年6月30日已期满终止，而卢文保与张洪签订的名为联营，实为转租的合同所约定的期限却至2018年7月28日届满，上述超出租赁合同约定期限的转租约定无效。在此情况下，卢文保要求张洪继续向其支付2018年7月29日至2019年1月28日联营费的诉讼请求，已丧失相应事实和法律依据。其因张洪未支付该期间联营费而要求张洪支付违约金的主张，亦不能成立。 综上所述，卢文保的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人卢文保负担。 本判决为终审判决。 审判长  王劲松 审判员  王 路 审判员  李 斐 二〇一九年十二月十一日 书记员  倪 辉