广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初3993号 原告(反诉被告)：农艳兰，女，1969年7月10日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：梁才（原告农艳兰丈夫），男，1965年11月7日出生，壮族，住广西百色市右江区。 被告(反诉原告)：黄坤丽，女，1983年2月10日出生，汉族，住广西临桂县。 委托诉讼代理人：黄威，广西知君律师事务所律师。 原告农艳兰（反诉被告）与被告黄坤丽（反诉原告）租赁合同纠纷-案，本院于2019年10月18日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农艳兰及其委托诉讼代理人梁才、被告（反诉原告）黄坤丽委托诉讼代理人黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农艳兰向本院提出诉讼请求：1，判令解除原、被告签订的《铺面转租合同》；2，判令被告返还原告经营兴丽大排档押金20000元；3，判令被告赔偿原告停业造成的损失156800元；4，判令被告返还商铺内货物和物品即饮料价值4500元、配料价值850元、大米价值250元、货存肉菜价值3500元、电饭煲3只价值1500元、燃气炉具价值1500元、音响一对价值800元，价值共计12900元；5，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月11日签订《铺面转租合同》，并经营铺面即兴丽大排档。2019年8月16日被告组织多人阻挠原告经营大排档，并于当天锁住店门，造成原告从2019年8月16日至10日11日共56天停业损失156800元（56天×2800元/天）。因被告锁住店门，原告在店内的货物和物品无法取出而变质腐烂，造成经济损失。为维护原告的合法权益提起诉讼，请求支持原告诉请。 被告黄坤丽本诉答辩，并反诉诉称：一，原告诉请赔偿停业损失156800元、及返还店内货物和物品，缺乏事实依据。原告逾期交纳租金构成违约，根据《铺面转租合同》的约定，铺面押金20000元不予退还。综上，应驳回原告的诉讼请求。二，原告逾期交纳2019年6月15日至10月16日的租金15600元构成违约，按《铺面转租合同》约定，原告违约的，被告有权无条件收回铺面另行出租。原告在承租店内设备期间造成设备损坏，应按《铺面转租合同》约定，按照市场价格赔偿。原告未按《铺面转租合同》的约定交纳水电费、物业管理费共计902.7元。综上，特提出反诉：1，判令反诉被告支付租金15600元；2，判决解除《铺面转租合同》，并由反诉被告退还涉案铺面和设备；3，判令反诉被告依据市场价格赔偿设备损坏费和折旧费用；4，判令反诉被告支付其租赁期间产生的物业费、水电费902.7元；5，反诉诉讼费由反诉被告承担。 原告农艳兰就反诉辩称：同意解除铺面合同，我方没有破坏铺面设备，不同意赔偿。因为黄坤丽把铺面上锁，不同意支付铺面上锁期间产生的物业管理费和水电费。 本院经审理认定事实如下： 广西百色市工业区投资开发有限公司（简称“投资公司”）是百色市工业区祥园路18号商铺（简称“商铺”）的产权人，黄坤丽在承租该商铺期间，于2017年11月11日与农艳兰签订《铺面转租合同》，约定：黄坤丽转租商铺给农艳兰经营餐饮（兴丽大排档）2年（2017年11月11日至2019年11月11日）；交纳押金2万元，押金不得抵扣租金，农艳兰如能在合同期内全面履行本合同，到期则全额退还押金（第二条）；月租金3900元并按季度先交纳后租房，如逾期7天不交纳视为违约，则黄坤丽有权无条件收回铺面另行出租（第四条）；农艳兰无偿租用商铺内原有的冰柜（无牌）1台、雪花冰柜1台、保鲜柜1台、微波炉1台、煤气罐3个、抽氧机1个、红利牌大电饭锅1个、电烫粉锅1个、大铝锅1个、夜俏椅12企业、果汁机1个、快餐架1个，如有损坏或丢失则按市场价格赔偿或买回等（第九条）；如未按合同约定做满合同期，则不予退还押金2万元（第十一条）等。合同签订后，农艳兰经营商铺，并交纳了2万元押金、及截止2019年7月11日的租金。 二，2018年3月9日投资公司与黄坤丽续签《铺面租赁协议》，约定黄坤丽续租该商铺1年（2018年3月10日至2019年3月9日）经营餐饮，年租金14040元等。2019年3月10日，双方再续签《铺面租赁协议》，约定续租该商铺2年（2019年3月10日至2021年3月9日），年租金17010元等。投资公司对黄坤丽转租商铺行为未提出异议。 三，2018年8月13日，黄坤丽要求农艳兰交纳2019年7月11日至8月11日的租金3900元，农艳兰表示到8月20日才能交纳，双方为此产生纠纷。同月16日，黄坤丽主持多人到商铺，并锁住商铺店门。农艳兰无法营业且店内有其物品未取出，便于当日自己另上一把锁锁住商铺店门。农艳兰经营商铺期间，拖欠百色佳兴物业服务有限公司的2019年7月至10月水费283.5元、2019年7月电费19.2元、2018年3月至2019年11月物业管理费600元，共计902.7元。 四，在本案诉讼中，经本院主持农艳兰、黄坤丽双方于2019年11月8日对商铺内的物品进行清点后交付，其中，黄坤丽商铺内物品有：立式空调1台、冰柜（无牌）1台、保鲜柜1台、微波炉1台、煤气罐3个、抽氧机1个、大铝锅1个、夜俏椅12个、果汁机1台、快餐架1个。农艳兰商铺内物品有：豆奶饮料6件、可口可乐饮料19瓶、红茶饮料6瓶、雪花啤酒17瓶、海天牌鸡精6包、鲜味王配料17包、大骨鲜浓汤配料2包、山西陈醋15瓶、燃气炉具2套、煤气罐2罐、压力锅2个、电磁炉2个、大电饭锅2个、快餐铝盘56个、碗架1个、筷条7包、餐纸4件、落地风扇3台、夜俏椅8张、音响2台。商铺在上述物品交付的同时交付给黄坤丽。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的证据证实：《铺面租赁协议》、《铺面转租合同》、铺面室内财产清点清单、租金微信支付转账收条与记录、物业公司缴费通知、身份证复印件、及当事人庭审客观陈述等。原告为证明其停业损失提供其经营期间的客人消费菜单及收账记录，缺乏客观性，不予认定。 本院认为：本案是商铺租赁合同纠纷，一，本诉方面：（一）合同解除问题。2019年11月11日是《铺面转租合同》约定的合同期满日，合同期满则合同自然解除。现合同已期满，且农艳兰、黄坤丽均同意解除合同，商铺已实际交付黄坤丽，无需再判决解除《铺面转租合同》；（二）押金2万元问题。《铺面转租合同》有多条款约定都涉及押金的处理，其中与双方纠纷有关联的有第二条“押金2万元不得抵扣租金，如能在合同期内全面履行本合同，合同后到期全额退还。”第十一条“如未按合同约定做满合同期，则不予退还押金2万元。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。纵观本案合同履行的情况，农艳兰从签订合同日至2019年7月11日均能按约交纳租金，其逾期交纳2019年7月11日至8月11日的1个月租金并不构成严重违约，其经黄坤丽催告后明示7日内交纳，黄坤丽在7日的合理期限内即上锁商铺店门的做法确实不妥，不利于合同稳定履行，也不符合上述法律的规定。综上，《铺面转租合同》未能履行至满期并非农艳兰单方面原因造成，押金2万元应当予以退回；（三）停业损失问题。农艳兰确实存在逾期交纳租金的违约在先的事实，且其提供的客人消费菜单及收账记录不能证明其停业损失156800元，此项诉请不予支持；（四）返还商铺内财产问题。本院于诉讼中主持双方对商铺内的物品进行清点、并当场向农艳兰交付了属于其的饮料、配料、电饭煲、燃气炉具、音响等财产，现诉请返还这些财产，当然不予支持。其诉请返还大米、货存肉菜，缺乏证据证明，亦不予支持。 二，反诉方面：（一）租金问题。农艳兰未按合同约定交纳租金确实构成违约，应当继续履行交纳租金义务。根据本案查明的事实，农艳兰已交纳截止2019年7月11日的租金，而其实际经营商铺至2019年8月15日，故此期间应交纳的租金为3900元/月÷30天×35天（2019年7月12日-8月15日）=4550元。因商铺停业期间的租金损失是因双方过错造成，黄坤丽于2019年11月8日实际接收商铺，因此2019年8月16日至实际接收商铺11月7日的租金损失为3900元/月÷30天×84天=10920元，本院根据双方的过错程度确定由双方平均分担该租金损失。综上，农艳兰尚需支付租金4550元＋5460元=10010元。黄坤丽反诉要求农艳兰支付2019年6月15日至10月16日商铺租金15600元，不符合实际，不予支持；（二）租赁财产赔偿问题。商铺内属于黄坤丽的租赁财产已经清点并向其交付，且农艳兰在租赁期间是根据租赁财产的性质进行合理使用，黄坤丽缺乏证据证明租赁财产损坏，故黄坤丽反诉要求退还、及按市场价格赔偿租赁财产的损坏损失费和折旧费用，不予支持；（三）物业费、水电费的问题。按合同约定，农艳兰应负担其经营商铺期间产生的物业费及水电费902.7元。农艳兰实际是拖欠物业公司的物业费与水电费，应由物业公司向农艳兰主张。黄坤丽未代交纳该物业费与水电费或者未经物业公司的授权，诉请支付该物业费、水电费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一，原告农艳兰向被告黄坤丽支付商铺租金10010元；二，被告黄坤丽向原告农艳兰退还商铺租赁押金20000元； 三，驳回原告农艳兰的本诉其他诉讼请求； 四，驳回被告黄坤丽的反诉其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费2047元，由本诉原告农艳兰负担1816元，本诉被告黄坤丽负担231元；反诉受理费106元，由反诉被告农艳兰负担64元，反诉原告黄坤丽负担42元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判长  陈红官 审判员  农荟臻 审判员  蒙继能 二〇一九年十二月六日 书记员  蒋光廷