山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9769号上诉人(原审被告)：陈暹，女，l974年9月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈茸（系陈暹之姐），女，1964年1月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：马宪刚，董事长。委托诉讼代理人：郑卓然，男，1978年10月28日出生，汉族，该单位员工，住济南市。委托诉讼代理人：李爱军，山东鹏飞律师事务所律师。上诉人陈暹因与被上诉人山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司（以下简称金德利槐荫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈暹上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用全部由金德利槐荫公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定金德利槐荫公司与陈暹签订的《房屋租赁合同》合法有效，属于事实认定错误。金德利槐荫公司不是涉案房屋的所有权人，不具备出租涉案房屋的资格，其签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。1.根据物权法的规定，不动产的权利人应当以不动产登记证书记载为准。按照金德利槐荫公司提交的《房屋产权证》(济房权证槐字第045053号)，涉案房屋的产权登记人为济南市粮食局槐荫分局，至一审起诉时，房屋产权人依旧是济南市粮食局槐荫分局。2.即使工商登记显示济南市粮食局槐荫分局名称变更为山东金德利集团快餐连锁有限责任公司，该工商登记亦不能起到改变房屋产权证的公示效力。因未办理不动产产权登记变更手续，引起的不利后果应当由产权人自行承担。3.即使山东金德利集团快餐连锁有限责任公司与济南市粮食局槐荫分局是同一主体变更而来，亦与金德利槐荫公司是相互独立的法人，没有证据能够证明金德利槐荫公司在签订《房屋租赁合同》时依法具有涉案房屋的合法使用权和出租权。在缺少证据证明的情况下，一审法院认定《房屋租赁合同》合法有效，属于事实认定不清、证据不足。依据无效合同作出的判决结果，缺少事实和法律依据，应当依法予以撤销。二、因涉案房屋不符合适租性，给陈暹造成巨额经济损失，陈暹主张金德利槐荫公司给予赔偿。金德利槐荫公司在前期、后期给的账号不一样，自始至终基本没有营业，装修就应该是四、五十万，为节约诉讼资源，请求二审法院一并处理。金德利槐荫公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈暹的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金德利槐荫公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除《房屋租赁合同》，陈暹腾空并交还房屋。2.租金112876.71元（计算至2019年6月16日）。3.滞纳金639000元（计算至2019年6月16日）。一审法院认定事实：2017年10月10日，金德利槐荫公司（出租方、甲方）与陈暹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明“……第一条甲方保证对所出租的房屋具有所有权的合法性和适租性。第二条房屋的坐落、面积、设施情况1.甲方出租给乙方的房屋位于济南市槐荫区纬七路60号。2.出租房屋面积约55平方米。……第四条租赁期限、用途1.该房屋租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为门诊使用。……第五条租金及支付方式1.该房屋租金为第一年100000元整（即大写：壹拾万元整），第二年100000元整（即大写：壹拾万元整），第三年110000元整（即大写：壹拾壹万元整）。2.房屋租金支付方式如下：房租每半年提前一个月交纳租金（半年租金），另外交纳3000元作为水、电费押金，合同到期结清水、电费后退回水、电费押金。……第九条所有权变动3.租赁期间，甲方有权出售该出租的房屋，出售后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。4.甲方出售房屋，须提前两个月书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买的权利。……第十二条乙方违约责任……2.乙方应按时交纳合同中规定的全部费用（房费、水费、电费、物业费等），若超过规定期限，除如数补足所欠费用外，还应每天向甲方支付所欠费用总额2%的滞纳金，甲方有权终止合同并收回房屋。……第十七条本合同自双方签订之日起生效。签字同时表明双方对房屋及设施的情况已经充分了解清楚且无异议。……”《房屋租赁合同》签订后，金德利槐荫公司依约向陈暹交付了涉案房屋，陈暹交纳了自2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金5万元，此后至今未再支付租金。陈暹经营诊所名为槐荫天行健中医诊所。涉案房屋登记的所有权人为济南市粮食局槐荫分局，后济南市粮食局槐荫分局于2006年12月26日变更企业名称为山东金德利集团快餐连锁有限责任公司。山东金德利集团快餐连锁有限责任公司于2019年6月5日出具《证明》，载明“兹证明原济南市粮食局槐荫分局的房产，因企业名称变更，归山东金德利集团快餐连锁有限责任公司所有，房屋所有权人名称没有变更。我公司已委托金德利槐荫公司全权负责原济南市粮食局槐荫分局名下房产的管理、经营、出租及法律诉讼事宜。特此证明”；于2019年9月6日出具《负责人身份证明书》，载明“冯秀娟同志在我单位任总经理职务，是我单位的负责人，特此证明。”冯秀娟于2019年9月6日出具《说明》，载明“我是山东金德利集团快餐连锁有限责任公司的负责人，2019年6月5日由我指示授权本单位员工郑卓然同志，开具‘证明’一份并加盖‘山东金德利集团快餐连锁有限责任公司’的公章，内容详见证明。”，该《说明》上也加盖了山东金德利集团快餐连锁有限责任公司的印章。郑卓然也于2019年9月6日出具《说明》，载明“2019年6月5日由公司负责人冯秀娟指示我开具‘证明’一份内容为‘兹证明原济南市粮食局槐荫分局的房产，因企业名称变更，归山东金德利集团快餐连锁有限责任公司所有，房屋所有权人名称没有变更。我公司已委托金德利槐荫公司全权负责原济南市粮食局槐荫分局名下房产的管理、经营、出租及法律诉讼事宜。特此证明’并加盖‘山东金德利集团快餐连锁有限责任公司’的公章。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，金德利槐荫公司与陈暹自愿签订《房屋租赁合同》，签订行为、约定内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性法律规定，该租赁合同合法有效，一审法院予以确认。关于金德利槐荫公司诉讼主体资格问题。金德利槐荫公司提交山东金德利集团快餐连锁有限责任公司出具的《证明》、《负责人身份证明书》、冯秀娟及郑卓然出具的《说明》佐证，陈述其受山东金德利集团快餐连锁有限责任公司委托办理出租、诉讼事宜，陈暹辩称涉案房屋所有权已发生变动，未对其通知，涉案房屋已归属国资委，金德利槐荫公司不具备诉讼主体资格。经审查，涉案房屋现登记在济南市粮食局槐荫分局名下，济南市粮食局槐荫分局于2006年12月26日将公司名称变更为山东金德利集团快餐连锁有限责任公司，山东金德利集团快餐连锁有限责任公司授权金德利槐荫公司就涉案房屋办理出租、诉讼事宜，即根据现有证据，自金德利槐荫公司与陈暹双方签订《房屋租赁合同》至今，涉案房屋所有权并未发生变更，金德利槐荫公司受房屋所有权人委托对外办理受托事宜合法有据，具备本案诉讼主体资格；对陈暹的辩解意见，一审法院不予采信。关于陈暹辩称的其承租涉案房屋前一诊所以及房屋存在问题影响其经营的问题。经审查，《房屋租赁合同》明确约定陈暹向金德利槐荫公司承诺租赁涉案房屋仅作为门诊使用，其在承租前对涉案房屋及设施已经充分了解且无异议，故陈暹的经营风险应由其自行承担，已交纳的5万元租金是转账支付，其后也可继续转账支付。陈暹辩称的就涉案房屋租赁所致经营损失系另一法律关系，本案中不予处理。金德利槐荫公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由陈暹腾空并交还涉案房屋，陈暹辩称不予认可。经审查，双方签订《房屋租赁合同》后，陈暹仅支付2017年11月1日至2018年4月30日期间的租金，未按照合同约定内容继续履行支付租金的义务，金德利槐荫公司依照合同第十二条第二款主张上述诉求合法有据，一审法院予以支持。金德利槐荫公司提交的电话记录单、催缴函、邮政快递仅能证实其催收租金的相关事实，未能体现解除合同的意思表示，现有证据能够证实金德利槐荫公司主张解除合同的意思表示最先达到日为2019年7月16日，即民事起诉书送达日。综上，一审法院判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除，陈暹应将涉案房屋腾交给金德利槐荫公司。金德利槐荫公司主张租金112876.71元，按照合同约定，交纳自2018年5月1日至2019年6月16日的租金，陈暹对租金计算方式无异议。经审查，按照双方《房屋租赁合同》中关于租金支付的相关约定，金德利槐荫公司主张租金112876.71元合法有据，一审法院予以支持，陈暹应予支付。金德利槐荫公司主张滞纳金639000元，其中2018年5月1日至2019年6月16日所涉租金5万元按照每日2%计算得出41.2万元；自2018年11月1日至2019年6月16日所涉租金5万元按照每日2%计算得出22.7万元，合计63.9万元，陈暹辩称对高利贷应该严惩，63.9万元滞纳金系诈骗，双方不平等。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，陈暹未按照合同约定内容履行支付租金义务构成违约，给金德利槐荫公司造成租金逾期支付的损失，如按照合同约定的每天按照所欠费用总额的2%计算滞纳金，显然过分高于造成的损失，根据公平原则和诚实信用原则，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，故一审法院酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，得出6050.24元，陈暹应予支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条之规定判决：一、山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司与陈暹签订的《房屋租赁合同》于2019年7月16日解除；二、陈暹于判决生效之日起十日内将坐落于济南市槐荫区纬七路60号的房屋腾交给山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司；三、陈暹于判决生效之日起十日内向山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司支付租金112876.71元；四、陈暹于判决生效之日起十日内向山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司支付滞纳金6050.24元；五、驳回山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11419元，减半收取5709.5元，山东金德利集团槐荫快餐连锁有限责任公司负担4756.5元，陈暹负担953元。二审中，陈暹向法庭提交了两份证据。证据一，槐荫于敏诊所（登记号为PDY20588337010417D2122）于2018年7月4日申请注销证明，拟证实于敏诊所所有条件都符合营业条件的情况下，陈暹再重新注册一个新的诊所是不可以的。证据二，2019年10月9日短信记录，拟证实金德利槐荫公司工作人员给了陈暹一个打款账号，但该账户跟之前打款的账户不一致。金德利槐荫公司质证称，证据一的证明与本案无关，因为金德利槐荫公司是出租房屋，承租人用来经营什么项目与金德利槐荫公司无关，是否能够经营也是由陈暹自己决定，金德利槐荫公司只要按照合同将房屋出租给陈暹就履行了约定义务。证据二的短信记录是在一审判决以后金德利槐荫公司向陈暹催款的短信，不能够证明陈暹的说法。金德利槐荫公司向法庭提交了《关于改革重组山东金德利集团快餐有限责任公司有关问题的补充说明》复印件，拟证实济南市粮食局槐荫分局的资产已转归山东金德利集团快餐连锁有限责任公司的事实。陈暹质证称，金德利槐荫公司需要提交实际证据，并不是只出具说明就可以。为查明案件事实，本院依法向济南产业发展投资集团有限公司发函，调查涉案房屋的归属及使用情况，济南产业发展投资集团有限公司于2019年11月25日回函称，涉案房屋确系金德利槐荫公司所有并实际管理。陈暹质证称，对该证据有异议，要求出示济南产业发展投资集团有限公司的授权以及相关承办人员的身份信息。金德利槐荫公司质证称，对该证据的真实性以及证明内容均无异议。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于金德利槐荫公司是否有权出租涉案房屋。一审中金德利槐荫公司提交的山东金德利集团快餐连锁有限责任公司出具的《证明》、济南市工商行政管理局出具的企业变更情况以及本院依法调取的济南产业发展投资集团有限公司关于涉案房屋的归属及使用情况说明可以证实涉案房屋由金德利槐荫公司所有并实际管理的事实，故金德利槐荫公司有权出租涉案房屋。陈暹主张金德利槐荫公司不是涉案房屋的所有权人，不具备出租涉案房屋资格的理由不能成立，本院不予支持。故，一审法院认定金德利槐荫公司具备诉讼主体资格并无不当。关于陈暹主张的经济损失。本案一审中，陈暹并未就此提起反诉，且金德利槐荫公司不同意二审中一并审理，陈暹可另案主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11419元，由陈暹负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月十日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨