新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)新01民终3601号上诉人（原审原告）：新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司，住所地新疆维吾尔自治区五家渠。法定代表人：刘洪海，该公司董事长。被上诉人（原审被告）王毅，男，1963年7月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司（以下简称中基公司）因与被上诉人王毅房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2019)新0103民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭于2019年10月22日开庭进行了审理。上诉人中基公司的法定代表人刘洪海，被上诉人王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中基公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判支持我提出的要求王毅支付违约经9999.99元的诉讼请求；2.依法撤销一审判决第六项，改判支持我提出的要求王毅赔偿装修损失49000.00元的诉讼请求。事实与理由：1.我们双方签订了租赁合同，在我不知情的情况下，2018年11月16日发现王毅已将我租赁的房屋转租给他人，导致本合同无法继续履行，王毅已严重违约行为，应当按照合同约定支付违约金。我公司租赁涉案房屋用于销售产品，肯定是要对涉案房屋进行装修，以满足我公司销售产品的需要，我的装修因租赁合同无法履行而造成重大损失，王毅应当按照实际损失对我公司进行赔偿。王毅答辩称：2018年1月20日我们签定为期三年的合同，中基公司没有通知我就搬离了涉案的房屋，当年10月开始供暖时我才知道他们搬离的事情，暖气费都是我重新交的。我联系不到中基公司的工作人员，我和别人签订合同也是10月份以后了。关于涉案房屋的装修是我原来的装修，中基公司只是买了家具。中基公司的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。中基公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除中基公司与王毅解除租赁合同；2.判令王毅偿还中基公司2018年9月至12月的四个月的房屋租金33333元及违约金9999.9元；3.判令王毅偿还房屋保证金10000元；4.判令王毅向中基公司开具房屋租金增税发票；5.判令王毅向中基公司赔偿装修费用的损失49000元（63000元÷36个月×28个月）。一审法院认定事实，2018年1月2日，中基公司方代表与王毅签订租赁合同，约定：王毅自愿将属于自己的门面房出租给中基公司，门面房位于乌鲁木齐市110平方米，用途为商业用途，租赁期为2018年1月1日至2020年12月31日，准许部分出租，签订合同当日，交付租赁保证金10000元，租赁期限届满，交清应交的租金及产生的费用，承担向王毅交还门面房所约定的责任后3日内，无条件退还租赁保证金。年租金10万元，签订合同之日按每年一次交纳1年的租金，每次提前一个月交纳。合同期限内，中基公司对门面房进行装修、改建、须经王毅同意，改建和装修费用由中基公司承担。合同届满终止，中基公司对承租门面房的装修不得拆除，无偿留给王毅。需在门面房的周围设立广告牌，需经王毅书面同意并按政府规定执行，合同有效期内，如王毅要求提前终止合同，必须提前两个月，书面通知中基公司，王毅退还中基公司已交付的剩余租金，并由王毅给中基公司支付违约金，违约金按剩余租期租金总额的30%计算。如中基公司因自身原因提前退租，同上。如王毅未按照约定交付该房屋达10日的，交付的房屋不符合合同约定严重影响使用等，中基公司有权单方解除合同。中基公司如果擅自变动或者损害房屋主体结构的，王毅有权单方解除合同并收回房屋。同日，双方签订管理协议书，针对水费标准、电费标准、暖气费等进行了约定。合同签订后，双方开始履行合同。2018年1月5日和10日，王毅向中基公司出具收条两份，证实收到中基公司10000元保证金和房租100000元。另查，一、中基公司向一审法院提交2018年1月11日王毅向其出具的承诺（承诺：王毅于收到租金款一个星期内开具符合承租方要求的房屋租赁发票）证实王毅同意一周内开具发票；二、中基公司向一审法院提交2018年1月30日交纳的暖气费发票复印件（涉及金额1612元）、2018年3月12日的场地费收据复印件（涉及收到王毅的场地使用费2508元，开具单位为新疆民族服装研究院有限公司）、电费收据若干证明其按照合同约定承担了租赁合同的上述费用；三、中基公司向一审法院提交落款日期为2018年8月13日的关于房屋退租及退还租赁金的函打印件（该函载明：公司于2018年1月2日与你签订的位于乌鲁木齐市110平方米房屋的租赁合同，由于2018年7月底靓化工程对该房屋进行施工，使公司无法继续经营，给公司造成巨大的损失，按照合同第九条的免责条款和第十二条的合同解除的约定，双方已经无法继续按照合同约定继续履行，公司希望你能按照合同约定退还剩余房屋及租赁保证金，与公司解除合同）及2018年9月11日的短信记录，证实其于2018年9月11日通过短信向王毅发出通知要求解除合同；四、中基公司向一审法院提交了新疆鑫润天成企业管理有限公司的营业执照（法定代表人王毅）与梁栋签订的租赁合同（涉及租赁地址为沙区68号，原844号，租期从2018年12月1日至2020年11月30日，年租金7.2万元）及门牌号码变更说明以证实王毅在中基公司不知情的情况下于2018年10月15日将涉案房屋再次租赁给案外人；五、中基公司向一审法院提交了内部资金申请表、发票（标准材料费63000元）、材料清单、照片，证明其装修花费63000元，其主张装修损失为63000元÷36个月×28个月＝49000元，现在案外人已经将物品搬入涉案房屋，2019年2月19日该房屋的招牌已经换成书店；六、中基公司称合同签订后，1月至3月在装修，3月份开始营业，8月31日靓化工程的施工人员把大门拆除后，因其没有办法营业，也恢复不了就搬走了；七、中基公司称后来的承租人已经拆除了原有装修，当时的现状已经不存在，其亦未作证据保全；八、中基公司认为合同履行不了，故要求解除合同；九、中基公司向一审法院提交了新疆民族服装研究设计中心的事业单位法人证书，称是涉案房屋的房主，同意王毅出租涉案房屋。一审法院认为，中基公司与王毅王毅之间的租赁合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同对当事人双方均具有拘束力，当事人均应依照合同履行合同义务。本案中，中基公司称因靓化工程的施工导致其不能正常使用租赁房屋，已经搬离租赁场地，且现涉案房屋已经再次出租，中基公司、王毅之间的合同已经无法继续履行，故中基公司要求解除租赁合同的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。针对中基公司要求王毅支付2018年9月至2018年12月四个月的租金的诉讼请求，一审法院认为，中基公司自称其搬离涉案房屋的时间为2018年8月31日，但其向一审法院提交的函出具时间在此之前，且其并不能证实其针对解除合同的通知在2018年8月13日有效通知过王毅，考虑到中基公司向王毅发送短信通知的时间为2018年9月11日，而王毅作为涉案房屋的出租方，亦应在此时间点上对靓化工程施工对商户经营的影响有所知晓，故一审法院以该时间作为剩余租金退还的起算点，一审法院针对中基公司的该项诉讼请求仅对合理部分30555.56元（100000元÷12个月×3个月+100000元÷12个月÷30天×20天，2018年9月11日至2018年12月31日）予以支持。针对中基公司要求王毅支付违约金9999.99元的诉讼请求，一审法院认为，市政靓化工程仅为短期工程，靓化工程的施工并不必然导致合同不能继续履行，且王毅对外出租房屋系在中基公司发送解除通知之后，故中基公司依据单方提前终止合同的约定要求王毅承担违约金9999.99元的依据不足，一审法院不予支持。针对中基公司要求王毅支付房屋保证金10000元诉讼请求，鉴于该案的实际情况，一审法院认为合理有据，予以支持。针对中基公司要求王毅开具房屋租金的增值税发票，鉴于系王毅自己承诺，故针对中基公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。针对中基公司要求王毅赔偿装修费用的损失49000元的诉讼请求，一审法院认为，中基公司提交的证据不足以证实其是否装修及装修的具体数额，因现状已不复存在，一审法院亦无法查实实际情况，故针对中基公司的该项诉讼请求一审法院以举证不能不予支持。王毅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院视为其放弃相应的诉讼权利。遂判决如下：一、解除新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司与王毅2018年1月2日签订的租赁合同；二、王毅向新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司偿付（返还）2018年9月11日至2018年12月的租金30555.56元；三、驳回新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司要求王毅支付违约金9999.99元的诉讼请求；四、王毅向新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司偿还（返还）房屋保证金10000元；五、王毅于本判决生效之日起十五日内向新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司开具金额为69444.44元（100000元-30555.56元）的房屋租金增值税发票；六、驳回新疆中基天然植物纯化高新技术研究院有限公司要求王毅赔偿装修损失49000元的诉讼请求。本院二审期间，中基公司提交工程承揽合同、付款回单、装修预算表，证明中基公司存在装修损失。王毅质证意见：不清楚且需要公司的财务人员来看。中基公司申请证人许某、董某出庭作证，证明涉案的租赁房屋（西北路844号一楼门面）由许某、董某进行了装修。王毅质证意见：中基公司只是装修了一面墙，中基公司已将购买的家电拉走了，两位证人都是中基公司的。本院认为，中基公司提交的该组证据不能证明涉案房屋装修损失的问题，本院对该组证据不予采信。王毅提交热西旦、梁栋、新疆民族服装研究中心出具的证明，证实中基公司已搬走了。中基公司对热西旦出具证明的真实性认可、关联性不认可；对梁栋、新疆民族服装研究中心证明的真实性、关联性、有效性不予认可。本院认为，王毅提交的该组证据与本案争议的问题没有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于中基公司要求王毅支付违约金的上诉请求。经查明，中基公司陈述，2018年8月31日靓化工程的施工人员把大门拆除后，因其没有办法营业，也恢复不了就搬走了，但其向一审法院提交的函的出具时间在此之前，且其并不能证实其针对解除合同的通知在2018年8月13日有效通知过王毅，考虑到中基公司向王毅发送短信通知的时间为2018年9月11日，而王毅作为涉案房屋的出租方，亦应在此时间点上对靓化工程施工对商户经营的影响有所知晓，一审法院以2018年9月11日作为剩余租金退还的起算点。综合本案查明的事实反映，中基公司在履行合同的过程中以靓化工程施工不能履行合同为由搬离涉案房屋并要求解除合同，中基公司不能提交证据证明在履行合同的过程中王毅存在不按合同约定履行义务的违约行为，致使不能实现合同目的；中基公司亦不能提交证据证明在履行合同的过程中存在有关的事由致使不能实现合同目的，中基公司要求王毅支付违约金没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。关于中基公司要求赔偿装修损失的上诉请求。根据本案查明的事实反映，中基公司在履行合同的过程中以靓化工程施工不能履行合同为由搬离涉案房屋并要求解除合同，中基公司已没有继续履行合同的意愿，中基公司在搬离时没有考虑其所称的装修事宜，对自己权利的放任行为属于对自己的财产作出了实际的处分，中基公司上诉要求王毅赔偿装修损失没有相应的事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，中基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元（中基公司已预交），由中基公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎剑审判员  姚雷审判员  柳燕二〇一九年十二月五日书记员  马平