黑龙江省九三人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8110民初1412号原告（执行案外人）：陈可欣，男，1999年2月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被告（申请执行人）：李志强，男，1983年2月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被告（被执行人）：李大明，男，1984年8月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被告（被执行人）：齐学维，女，1985年2月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被告（被执行人）：高军，男，1991年6月22日出生，汉族，黑龙江省建边农场十四队治安员，住黑龙江省嫩江县。被告（被执行人）：陈丹丹，女，1993年5月3日出生，蒙古族，无职业，住黑龙江省嫩江县。原告陈可欣与被告李志强、李大明、齐学维、高军、陈丹丹执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序。于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告陈可欣，被告李志强、齐学维、陈丹丹到庭参加诉讼。被告李大明、高军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈可欣向本院提出诉讼请求：1.判决停止黑龙江省九三人民法院(2019)黑8110执680号-1执行裁定书的执行,立即解除对黑龙江省××县××边××社区××小区××楼××单元××室的查封,停止执行该房屋的；2.判决确认2019年5月6日原告与被告陈丹丹位于黑龙江省××县××边××社区××小区××楼××单元××室的房屋买卖合同的效力,并确认该房归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年9月4日,黑龙江省九三人民法院(2019)黑8110执680号-1执行裁定书,将位于黑龙江省嫩江县建边农垦社区惠民小区12号2单元××室的楼房查封。查封期限三年。2019年9月5日原告向黑龙江省九三人民法院书面提出异议,黑龙江省九三人民法院审查后驳回了原告异议请求,原告不服查封裁定,提起诉讼理由如下：一、2019年5月6日,原告以20万元的价格从被告陈丹丹处购买位于建边农场惠民小区12号楼2单元××室的楼房,原告将房款全部交齐,从2019年5月16日开始原告已经实际占有并使用该房屋。有房屋买卖协议、收条可以证实；二、2019年6月份原告向土地部门提交的申请,2019年7月22日已经向黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局缴纳了土地出让金，有票据为证；三、2019年9月3日原告向税务机关缴纳了所有税款，有票据为证。所以,原告认为黑龙江省九三人民法院(2019)黑8110执680号-1执行裁定书是错误的,故诉至贵院,望贵院维护原告诉讼请求,以维护原告的合法权益。李志强辩称，一、黑龙江省九三人民法院查封的案涉房屋不动产权登记在被执行人陈丹丹名下,按照《中华人民共和国物权法》等相关法律规定,房屋产权以不动产登记簿记载的权利人确定产权人,依法应当认定该房屋为被执行人陈丹丹的财产,黑龙江省九三人民法院查封被执行人陈丹丹名下房屋的执行行为完全合法,房屋所有人(被执行人)陈丹丹拒不履行判决书规定的对答辩人(申请执行人)的付款义务,依法应当执行该房屋；二、原告主张被执行人陈丹丹在案涉房屋被查封前已经转让给了原告,有待原告提供充分的证据证实。虽然原告提供了房屋买卖合同等相关证据,但不足以证明双方存在真实的房屋买卖合同关系及是否支付了房款、房屋买卖合同是否已经得到了实际履行,依法不应当予以认定；三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据以上司法解释规定,退一步讲,假设原告与被执行人陈丹丹存在真实的房屋买卖合同关系,那么原告不能证明案涉房屋未办理过户登记不是由于买受人的原因造成,不能证明其对于案涉房屋未办理过户登记没有过错。依法不能排除对案涉房屋的执行。理由仅从原告提交的房屋买卖合同、收条等复印件看,双方签订的关于案涉房屋的买卖合同时间是2019年5月6日,而黑龙江省九三人民法院作出查封房屋裁定的时间是2019年8月28日,间隔为3个月零22天,这段时间非常充裕,足以将房屋过户登记手续办理完毕,但由于原告自身原因其怠于办理过户登记,过错完全在原告,因此未办理过户登记完全是因原告的自身原因造成的,故根据上述司法解释规定不能排除对案涉房屋的执行；四、关于原告提出的已经签订房屋买卖合同并交付了全部房款、缴纳了土地出让金、及税款,上述理由均不能作为排除案涉房屋执行的有效依据,只要是该房屋在查封时没有办理过户登记,且是由原告的过错造成的,原告要求停止执行解除查封并确认房屋归原告所有的诉讼请求就不能成立,其诉讼请求应当予以驳回。综上,恳请你院明察,驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。李大明、齐学维辩称，原告诉讼的理由充分，知道原告陈可欣买了陈丹丹的房子。同意原告的所有诉讼请求。齐学维与李大明是夫妻关系，我们的意见一致。高军、陈丹丹辩称，陈丹丹与高军是夫妻关系，我们的意见一致。陈可欣诉请符合法律规定,所述系本案事实,其异议理由成立,依法应予支持。具体如下：一、登记在陈丹丹名下的位于建边农场惠民小区12号楼2单元××室的涉案房屋确于2019年5月6日转让给原告陈可欣,并且陈可欣全部付清了购房款,在2019年5月16日陈丹丹将房屋交付陈可欣使用。至此陈丹丹与原告的房屋买卖合同已经履行完毕；二、在上述买卖合同完成时,李志强并未主张任何权利,该房屋陈丹丹有所有权、交易权,其交易合法有效。因此在法院查封时该房屋已归原告所有,已经不属于陈丹丹的财产,因此该查封错误,应予纠正；三、在陈丹丹与原告房屋买卖合同履行完毕后,原告即要求陈丹丹为其办理房屋过户手续,但陈丹丹小儿子(18个月婴儿)在5月末因病住院,在孩子出院后,陈丹丹配合原告在建边农场土地科办理的土地出让金申请,在2019年7月22日土地科通知批件已经到达农场,陈丹丹与原告去缴纳的土地出让金。在2019年9月3日陈丹丹与原告去九三缴纳税款并办理评估。在此期间,原告多次找到陈丹丹要求去九三办理交税等剩下手续,我们也非常急切地希望能够将房屋过户手续早日办完,但因为陈丹丹小儿子身体一直反复生病,陈丹丹的丈夫高军在农场连队上班又赶上秋收,家里老人都不在身边,陈丹丹一人照看生病的孩子,实在是没有时间和精力去九三配合原告办理过户手续。后孩子病情好转,陈丹丹的公公、婆婆在8月末也回到农场,陈丹丹立刻与原告联系并约定于9月3日去九三办理的交税和评估等过户手续；四、对于李志强与陈丹丹、高军之间的纠纷,陈丹丹、高军会与其他债务人依法解决该纠纷,但不能因为我们之间的纠纷影响了原告的权利；五、原告与答辩人之间的房屋买卖合同合法有效,原告已经交付了购房款,并实际占有使用该房屋,即该房屋买卖合同在被查封前已经履行完毕,并且已经开始办理房屋产权过户手续,因此我们之间买卖合同真实性是应该予以确认的。综上,陈丹丹、高军认可原告的诉讼请求,请求法院依法支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据1.楼房买卖合同。欲证明陈丹丹自愿将她坐落在建边农场惠民小区12号楼2单元231室（即××室）名下的建筑面积89.67平方米楼房卖给陈可欣，双方议定上述房产总价款为人民币20万元整，房款一次性付清。甲方保证该房款合法，房屋并无贷款；原告证据2.房地产估价结果单、税收完税证明3张、国有土地使用权出让金缴款通知单和住房用地补交出让金票据、黑龙江省非税收票据、黑龙江增值税普通发票。欲证明陈可欣与陈丹丹之间的房屋买卖已经办理了土地和税务的相关缴费手续，在交费之前要对房屋的价值进行评估才能交税；原告证据3.收条。欲证明陈可欣已将房屋的全部款项交付给陈丹丹了；原告证据4.房屋所有权证。欲证明陈丹丹将房产证交给陈可欣进行过户使用；原告证据5.（2019）黑8110执680号-1执行裁定书一份、（2019）黑8110执异23号执行裁定书一份。欲证明房屋被查封，陈可欣向法院提起执行异议，结果被驳回；原告证据6.中国农业银行卡交易明细清单。欲证明陈可欣买房款有10万元是转账给陈丹丹的。被告李志强、齐学维、陈丹丹对原告上述证据均无异议。本院认为，原告提供的上述证据，经审查具有真实性、合法性，与本案有关联，能够相互印证，证明原告所主张的陈丹丹将其单独所有的坐落于建边农场惠民小区12号楼2单元231室，建筑面积89.67㎡，不动产权证黑2018农垦九三不动产权第0011042号住宅楼，以20万元的价格，以买卖的方式交付给原告陈可欣，双方签订了楼房买卖合同，陈可欣向陈丹丹支付了全部房款20万元，陈丹丹将房屋及房屋所有权证交付给陈可欣，陈可欣已对该楼房管理使用，双方共同到土地、房地产估价、税务管理部门办理了缴纳国有土地使用权出让金、契税等手续，本院予以采信。被告李志强、李大明、齐学维、高军、陈丹丹未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月28日，申请执行人李志强与被执行人李大明、齐学维、高军、陈丹丹民间借贷纠纷一案，本院在执行过程中作出（2019）黑8110执680号-1执行裁定书，依法查封了陈丹丹单独所有的坐落于黑龙江省××县××农场××小区××楼××单元××室（门牌号为××室），建筑面积89.67㎡，不动产权证黑2018农垦九三不动产权第0011042号住宅楼，期限自2019年8月28日至2022年8月27日。案外人陈可欣对执行标的提出书面异议，2019年9月19日，本院作出（2019）黑8110执异23号执行异议裁定：驳回陈可欣的异议请求。2019年10月8日，案外人陈可欣对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。2019年5月6日，被告陈丹丹与原告陈可欣签订楼房买卖合同，约定陈丹丹将单独所有的坐落于建边农场惠民小区12号楼2单元231室以20万元的价格卖给陈可欣，陈可欣在合同上签字时一次性向陈丹丹支付购房款现金10万元，通过银行转账10万元，陈丹丹为陈可欣出具收到20万元房款的收条，同时交付房屋所有权证及房屋给陈可欣。2019年7月22日双方到黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局办理了国有土地使用权出让金缴纳手续，2019年9月3日双方到黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司对该楼房进行了估价，双方又到国家税务总局黑龙江省农垦九三税务局缴纳了契税等税费，之后陈可欣到建边农场不动产登记中心询问办理不动产权证事宜时，被告知其所购买的楼房已经被法院查封，随后陈可欣找到陈丹丹了解情况，并向本院递交了异议申请书，异议请求被驳回后，陈可欣提起了执行异议之诉。另查明，李大明与齐学维系夫妻关系，高军与陈丹丹系夫妻关系。建边农场距黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局九三分局、黑龙江中顺德明房地产估价有限责任公司、国家税务总局黑龙江省农垦九三税务局路途较远，交通不便，加之陈丹丹18个月大的小儿子生病，其丈夫在农场连队上班赶上秋收，家里无人帮助照看孩子，没有时间和精力按照陈可欣的要求及时地配合办理过户手续。陈丹丹单独所有的坐落于黑龙江省××县××农场××小区××楼××单元××室，建筑面积89.67㎡楼房交易价格20万元，不低于当前市场价格，双方当事人均予以认可。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，陈可欣与陈丹丹签订的楼房买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方交易价格也不低于当时的市场价格，陈可欣依照合同的约定向陈丹丹支付了全部购房款，陈丹丹亦将该房屋及房屋所有权证交付给陈可欣，陈可欣也已实际接收使用，陈丹丹亦在本案中对陈可欣购买上述房屋的行为予以认可，且双方已按照相关法律、法规规定向土地、税务部门缴纳了土地使用权出让金和契税等各项费用。虽双方因房屋的查封未能办理房屋过户登记手续，但陈可欣提交的一系列证据，已形成其与陈丹丹房屋买卖行为具有真实性的完整证据链，足以证明未能办理不动产权属变更登记并非是陈可欣的原因，且未办理变更登记，并不影响双方签订的楼房买卖合同效力。因此，陈可欣与陈丹丹签订的楼房买卖合同依法成立且有效，本院予以确认。陈可欣要求停止对该房屋的执行，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于陈可欣要求解除对上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对陈可欣要求解除查封的诉讼请求，本案不予处理。关于陈可欣要求确认该房屋产权归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因双方尚未依法办理房屋所有权变更登记，不发生所有权变更效力，双方应当依据合同约定继续履行办理不动产权属变更登记后，陈可欣才能取得该房屋的所有权。因此，陈可欣此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、陈可欣与陈丹丹2019年5月6日签订的买卖黑龙江省嫩江县建边农场惠民小区12号楼2单元231室（门牌号为301室），建筑面积89.67㎡，不动产权证黑2018农垦九三不动产权第0011042号住宅楼的楼房买卖合同合法有效；二、不得执行黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110执680号-1执行裁定书裁定的陈丹丹在黑龙江省嫩江县建边农场惠民小区12号楼2单元231室；三、驳回陈可欣的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由李志强、李大明、齐学维、高军、陈丹丹各负担860元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  宁德军审 判 员  张洪斌人民陪审员  葛 敏二〇一九年十二月二日法官助理付丽颖书记员陶金秋