山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终1821号上诉人（原审原告）：王某，男，1969年7月5日出生，汉族，山西省朔州市人，中煤平朔公司保卫中心职工，现住朔州市。被上诉人（原审被告）：宁武县中合信房地产开发有限公司，住所地宁武县天池苑小区。法定代表人：李某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘某，山西方明律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人宁武县中合信房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，不服山西省宁武县人民法院（2019）晋0925民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王某上诉请求：1、撤销山西省宁武县人民法院（2019）晋0925民初449号民事判决书，改判被上诉人交付位于宁武县天池苑小区的三套房屋，分别是五号楼四单元1703室，五号楼四单元1903室，五号楼一单元11号商铺；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定了上诉人与被上诉人签订的三份《天池苑内部认购协议》及被上诉人给上诉人出具的三份《收款收据》，但原审法院认为《收款收据》中载明的借款抵房的意思是被上诉人向上诉人借款的抵押物，《天池苑内部认购协议》名为买卖合同，实为抵押合同。上诉人认为这一认定是错误的。借款抵房产生的原因是上诉人为被上诉人建房时因被上诉人没有足够的建房资金，将天池苑三套房出售给上诉人，一方面顶抵被上诉人给付的工程款，另一方面，上诉人借款时可以将房屋抵押给贷款人，所以在收据上写明借款抵房。案涉房屋的所有权从法律角度讲还没有转移至上诉人名下，因此，出借款人需房屋所有权人授权上诉人与被上诉人，因借贷纠纷在平鲁区人民法院诉讼过程中，被上诉人从未提出过用涉案三套房屋做抵押物。2015年5月20日田文君向王某借款65万元，2015年5月21日上诉人和被上诉人签订了购房协议，按惯例没有先借款后做抵押。被上诉人在一审开庭时提供的认购协议上载明是“王某借款用”而不是载明“田文君借款用”，这分明是上诉人向被上诉人支取的工程款用。原审法院认定案涉的三套房屋是被上诉人向上诉人借款65万元的抵押物，这一认定没有证据支持，纯属主观臆断。至于宁武县房地产管理局和宁武县不动产登记中心对案涉房屋有无登记，与本案无关。因此，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，支持上诉人的上诉请求。宁武县中合信房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：第一，双方签订的三份天池苑内部认购协议名为买卖合同，实为借款合同的担保，双方并没有真正的房屋买卖关系；第二，上诉人所述用工程款抵顶三套房屋，上诉人应当提供相应的结算工程的证据，但上诉人在一审时并没有提交，据此一审判决驳回其诉讼请求。王某向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告交付位于宁武县天池苑小区的三套房屋，分别是五号楼四单元1703号、五号楼四单元1903号，五号楼一单元11号商铺；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月21日，王某与宁武县中合信房地产开发有限公司签订了三份《天池苑内部认购协议》的商品房认购协议。第一份协议载明“甲方：宁武县中合信房地产开发有限公司，乙方（买受人）王某。为了保护商品房交易双方的合法权益，甲、乙双方经友好协商，就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协议：房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于宁武县风凰南街的天池苑小区5号楼4单元1703号房屋，建筑面积约101.81平方米（此面积为暂测面积，实际面积以房管局指定测绘部门出具的实测面积为准）。房屋单价3320元/平方米，总房款为（小写）338009元，（大写)叁拾叁万捌仟零佰零拾玖元整。”同日，宁武县中合信房地产开发有限公司会计刘国运出具1013481号《收款收据》，载明“今收到王某，摘由借款抵房5-4-1703，人民币叁拾叁万捌仟零佰零拾玖元零角零分（338009元）”；第二份协议载明“房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于宁武县风凰南街的天池苑小区5号楼1、2单元11号商铺，建筑面积约144.84平方米（此面积为暂测面积，实际面积以房管局指定测绘部门出具的实测面积为准）。房屋单价6000元/平方米，总房款为（小写）869040元，（大写)捌拾陆万玖仟肆拾零元整。”同日，宁武县中合信房地产开发有限公司会计刘国运出具1013482号《收款收据》，载明“今收到王某，摘由借款抵房5-1-11商铺，人民币捌拾陆万玖仟肆拾零元零角零分（869040元）”；第三份协议载明“房屋基本情况：乙方预定甲方开发建设的位于宁武县风凰南街的天池苑小区5号楼4单元1903号房屋，建筑面积约101.81平方米（此面积为暂测面积，实际面积以房管局指定测绘部门出具的实测面积为准）。房屋单价3340元/平方米，总房款为（小写）340045元，（大写)叁拾肆万零仟零佰肆拾伍元整。”同日，宁武县中合信房地产开发有限公司会计刘国运出具1013483号《收款收据》，载明“今收到王某，摘由借款抵房5-4-1903，人民币叁拾肆万零仟零佰肆拾伍元零角零分（340045元）”；双方签订协议后，未在宁武县房产管理局和宁武县不动产登记中心办理登记。2019年8月21日宁武县房地产管理局出具证明一份，载明：“宁武县中合信房地产开发有限公司开发建设的天池苑住宅小区项目，于2016年1月在我局办理商品房预售许可证。天池苑住宅小区项目包括住宅楼1-7幢，商业楼1-4幢。其中5号楼：共计商铺7套，房号1-7号。共计住宅2个单元166套。你院所查的3套房屋1、天池苑小区5号楼4单元1903号房屋101.81平方米；2、天池苑小区5号楼4单元1703号房屋101.81平方米；3、天池苑小区5号楼1、2单元11号商铺144.84平方米未在我局办理任何登记”。王某提供的证据有：工程建设承包合同、天池苑内部认购协议三份、收款收据三份、通话录音、发货单、出库单。宁武县中合信房地产开发有限公司提供的证据有营业执照、法人身份证明、平鲁区人民法院（2018）晋0603民初256号民事调解书、三份《商品房认购协议》及收款收据、宁武县人民法院（2018）晋0925民初187号民事判决书、忻州市中级人民法院（2018）晋09民终1290号民事判决书。法院调取的证据有：宁武县房地产管理局证明、宁武县不动产登记中心证明。一审法院认为，王某与宁武县中合信房地产开发有限公司签订的三份《天池苑内部认购协议》的商品房认购协议书时，宁武县中合信房地产开发有限公司给王某出具的三份收款收据均载明为“借款抵房”，双方之间签订的合同名为房屋买卖合同，实为民间借款合同的担保。宁武县中合信房地产开发有限公司收的是借款，而非购房款。由此可以认定，案涉三份《天池苑内部认购协议》买卖2套住宅房屋和1套商铺的约定本身是当事人之间的虚假意思表示，双方签订三份《天池苑内部认购协议》的真实目的是以两套住宅、一套商铺担保宁武县中合信房地产开发有限公司的借款。经法院去宁武县房地产管理局和宁武县不动产登记中心调查，证实双方签订的三份合同中载明的房屋和商铺未作过任何登记。同时宁武县房地产管理局证明宁武县中合信房地产开发有限公司办理了宁武县凤凰镇天池苑住宅小区商品房预售许可证，登记注册的房屋和商铺编号无相对应的三份合同中载明的2套住宅和1套商铺编号。因此确认王某与宁武县中合信房地产开发有限公司所签订的三份《天池苑内部认购协议》合法有效，缺乏法律依据，王某提出要求宁武县中合信房地产开发有限公司交付位于宁武县天池苑小区的三套房屋，分别是五号楼四单元1703、五号楼四单元1903、五号楼一单元11号商铺，不予支持，故驳回王某的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王某负担。本院二审期间，王某提交庭审笔录1份，拟证明朔州市平鲁区人民法院审理的（2018）晋0603民初256号王某诉田文君民间借贷一案的庭审笔录中并没有提过这三份认购协议，因此不能认定这三份认购协议是因为借款抵押。而且田文君借款在先，认购协议在后，为借款作担保不符合常理。王某提出三份认购协议是其为宁武县中合信房地产开发有限公司做了工程后，欠其工程款，签订三份认购协议的目的是为了贷款周转资金用。经庭审质证，宁武县中合信房地产开发有限公司对该庭审笔录的真实性无异议，但对其关联性和证明目的不予认可。认为第一天借款，第二天用三份商品房认购协议作担保，而且认购协议上写明王某借款用，也就是先借款后作的担保。王某提供的发货单和出库单仅有一张记载时间是2015年5月20日，其余日期都是在2015年5月21日以后，也就是王某最早是在2015年5月20日才作其所述的工程，怎么可能在2015年5月21日就产生了工程款抵押三套房屋这一说法。本院二审查明的事实和一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：王某要求宁武县中合信房地产开发有限公司交付案涉三套房屋的主张能否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案王某与宁武县中合信房地产开发有限公司签订三份《天池苑内部认购协议》时，宁武县中合信房地产开发有限公司给王某出具的三份收款收据均载明为“借款抵房”。王某认为该三份认购协议是宁武县中合信房地产开发有限公司为欠其的工程款所作的担保，所谓“借款抵房”，是其借款时可以将上述三套房屋抵押给贷款人。宁武县中合信房地产开发有限公司则认为该三份认购协议是为宁武县中合信房地产开发有限公司向王某借款所作的担保。双方虽对该“借款抵房”的意思表述不一致，但双方均认可双方之间并无买卖案涉天池苑两套住宅、一套商铺的意思表示，王某亦未按协议约定支付该两套住宅、一套商铺的购房款，三份认购协议仅是对双方之间的债权债务进行担保。故王某与宁武县中合信房地产开发有限公司签订三份《天池苑内部认购协议》及收据的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的通谋虚伪的特征。即双方依买卖房屋的虚假意思表示实施的民事法律行为无效。双方之间的债权债务关系应依照相关法律规定处理。因此，王某依据该三份认购协议及收据主张宁武县中合信房地产开发有限公司交付其案涉两套住宅、一套商铺于法无据，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，王某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 连林梅审判员 张 亮审判员 聂瑞婷 二〇一九年十二月十九日书记员 焦媛媛