四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0422民初1266号 原告：攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司。住所地：盐边县桐子林镇西环南路409-417号。统一社会信用代码：915104225821760646。 代表人：李元成，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：李春龙（该公司员工），男，1991年3月28日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：江东，四川两合律师事务所律师。执业证号：15101201710510375。 被告：庄力，女，1986年10月9日出生，汉族，住四川省米易县。 原告攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司（以下简称浩远公司）与被告庄力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，于2019年8月5日作出(2019)川0422民初631号民事判决。原告不服该判决，向四川省攀枝花市中级人民法院提起上诉。四川省攀枝花市中级人民法院审理后，于2019年9月30日作出（2019）川04民终973号民事裁定，撤销（2019）川0422民初631号民事判决，发回本院重审。本院于2019年10月15日重新立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李春龙、江东，被告庄力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浩远公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2015年7月14日签订的商铺租赁合同；2.判令被告支付原告2017年5月7日至2018年6月6日承租月潭小区59栋一层商业419号商铺租金16250元，支付2017年7月15日至2019年5月14日承租月潭小区59栋二层商业201号商铺租金69700元。事实和理由：原、被告于2015年7月14日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于盐边县，建筑面积450平方米的商铺租赁给被告使用，租期共5年，至2020年7月14日止，租金一年一付，第一、二年租金每年3万元，第三、四年租金每年4万元。原、被告及黄海军又于2016年5月6日签订《新城阳光419号商业铺面转租协议》，约定被告转租原承租人黄海军租赁的盐边县西环南路59栋一层419号，建筑面积113平方米的商铺，原合同条款不变；原合同约定租期5年，至2019年5月1日止，租金一年一付，每年租金15000元。合同签订后，被告租赁的二层201号商铺租金自2017年7月15日之后的租金未交付，一层419号商铺租金自2017年5月6日之后的租金未交付。原告多次催要被告推脱，故原告提起诉讼。 原告向本院提交了以下证据： 1.浩远公司营业执照1份、李元成身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份。拟证明原告系本案适格主体。 2.原告与黄海军于2014年3月11日签订的《商铺租赁合同》1份、原、被告与黄海军2016年5月6日签订的《新城阳光419号商业铺面转租协议》1份、原、被告于2015年7月14日签订的《商铺房租赁合同》一份。拟证明：1.黄海军经原告同意，将其承租的419号商铺转租给被告；2.原、被告就419号商铺租赁合同内容，按原告与黄海军签订的租赁合同执行，即租赁期限为2014年5月1日至2019年5月1日止，租金为每年15000元；3.201号商铺租赁期为2015年7月15日至2020年7月14日止，每年租金为4万元；4.承租人中途退租，所交保证金无偿归原告。 3.解聘合同书一份。拟证明：2017年2月1日，陈山红已被原告解聘，无权代表原告处理相关事务。 4.原告与万星麟于2018年9月14日签订的《租赁合同》1份，拟证明原告将涉案419号商铺自2018年7月1日租赁给他人使用。 被告庄力辩称：原告陈述的签订房屋租赁合同及转租协议属实，租赁合同、转租协议的内容及被告欠原告房租费的起始时间也属实。由于原告要求上涨房租，双方在电话及微信上经过多次沟通无果，被告已明确告知原告将提前解除合同，被告已于2018年1月8日搬离，将租赁原告的楼上楼下即201、419号商屋交还给原告。被告搬离当天，原告以尚欠租金2万元左右为由，阻止被告搬离，为此还经过了派出所处理，被告向原告出具了欠条。所欠租金经原告工作人员催要，被告又两次分别支付了2600元和1000元，两份租赁合同没有退还的押金共7000元应抵作原告收取的租金。现同意按约定支付租金至2018年1月8日。 被告向本院提交了以下证据： 1.照片3张。拟证明原告将419号、201号商铺租赁给美团外卖，419、201号商铺是从室内连通的。 2.2019年6月13日9时38分，被告和陈山红的电话录音1份。拟证明：原告要求涨房租，被告不同意，在2017年经原告工作人员陈山红同意，终止了租赁协议。陈山红是代表原告与被告签订租房协议的人，被告一直认为陈山红就是原告公司的负责人。 被告对原告提供的证据1、2的真实性、合法性无异议，表示签订合同是陈山红与被告签的；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，认为圆大房地产开发有限公司解除与陈山红的合同与本案无关，陈山红代表原告与被告签订的合同；对证据4的真实性、合法性不予认可，认为租赁合同可能造假，原告于2018年5月即将419号商铺租赁给他人。 原告对被告提交的证据1的真实性无异议，认可419号商屋于2018年7月1日租赁给他人，201号商屋未另行出租；对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，认为陈山红不是原告的员工，录音亦未征得陈山红的同意,且该录音不能证明被告向陈山红提出过要解除房屋租赁合同。 本院认为，原告提供的证据1、2及被告提供的证据1，双方对其真实性、合法性均无异议，上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。对于原告提供的证据3，该证据系攀枝花圆大房地产开发有限公司与陈山红签订的解聘合同，与本案无关，本院依法不予采信。对于原告提供的证据4，系原告与他人签订的租房协议，协议约定的房屋起租时间为2018年7月1日，与原告的陈述相吻合，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。对于被告提供的证据2，该证据系被告与陈山红的通话录音，时间是在本案诉讼期间，该证据显示陈山红认可双方因房租是否上涨发生争议，但陈山红并未明确认可被告搬离所租商铺前曾提出解除合同，因此，该证据不能达到被告已提前告知原告要解除合同的证明目的。 本院经审理认定法律事实如下：2015年7月14日，原、被告签订《商铺房租赁合同》，约定浩远公司将其所有的位于盐边县桐子林镇西环南路“新城阳光”二层商业201号商铺，出租给庄力，租期5年，第一、二年每年租金3万元，第三、四年每年租金4万元，第五年租金暂定4万元等；庄力在租赁期内确需中途退租，应提前一个月告知浩远公司，经浩远公司同意后，庄力需缴清应交费用，庄力所交保证金无偿归浩远公司。2016年5月6日，原、被告及黄海军签订《新城阳光419号商业铺面转租协议》，约定经原告同意，黄海军将租赁的盐边县西环南路59栋419号商铺，由被告按黄海军与原告签订的商铺租赁合同继续履行合同条款；原告与黄海军的租赁合同内容为：原告将盐边县桐子林镇西环南路月潭小区59栋一层商业419号商铺租赁给黄海军，租期为2014年5月1日至2019年5月1日，租金前三年每年15000元，后两年根据市场情况双方协商等；同时约定，黄海军中途退租，应提前一个月向浩远公司提出书面申请，经同意后缴清应缴费用，保证金归浩远公司。在合同履行过程中，原告按约交付了商铺，被告向原告支付201号商铺保证金5000元，419号商铺保证金2000元，被告未支付201号商铺自2017年7月15日之后的租金，419号商铺的租金自2017年5月7日之后未支付。被告将租赁的两间商铺连通，均用作校外辅导。双方因房屋租金数额发生争议，被告于2018年1月8日搬离租赁的原告商铺。同年7月1日，原告将419商铺租赁给他人使用。被告搬离承租商铺后，经原告催要租金，被告向原告支付3600元。原告收取被告的保证金7000元未退还被告。现原告起诉要求被告支付201号商铺2017年7月15日至2019年5月14日的房租69700元，2017年5月7日至2018年5月6日欠付419号商铺的房租16250元。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告经平等协商，先后达成由被告租赁原告的201、419号商铺的《商铺租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。双方在合同中约定：承租人即被告庄力在租赁期内退租，应当提前一个月告知出租人即原告浩远公司并经其同意。该约定表明承租人庄力有在合同履行期内解除合同的权利，但需满足两个条件，一是提前一个月告知出租人即浩远公司，二是经其同意。本案争议的焦点为原、被告签订的《商铺租赁合同》是否解除及解除的时间。虽然被告庄力并无证据证明向原告提出过解除合同并经原告同意，但双方认可庄力于2018年1月即搬离承租的2间商铺，原告于2018年7月1日将其中的419号商铺租赁给他人这一事实，由于被告租赁两间商铺的目的同一即用于校外辅导，搬离时间一致即2018年1月8日，应当认定被告有对所租两间商铺同时解除的意图，而原告将其中一间即419号商铺另租他人的行为，是对被告解除合同的回应，即同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告并无证据证明被告有续租201号商铺的意思表示，根据交易习惯，应当确认原告同意同时解除201、419号《商铺租赁合同》。原告起诉要求被告支付419号商铺自2017年5月7日至2018年6月6日的房租16250元，该项诉讼请求表明原告认可解除房屋租赁关系的时间至迟为2018年6月6日，因此，本院确定双方解除两间商铺租赁关系的时间为2018年6月6日。原、被告租赁关系存续期间，被告庄力承租的201号商铺自2017年7月15日未缴纳租金，419号商铺自2017年5月7日之后的租金未支付，原告要求被告支付所欠租金的诉讼主张依法成立。按照合同约定，201号商铺的租金为每年4万元，419号商铺的租金为每年15000元，被告欠原告201号商铺租金为35666元(40000元/年÷12月×10个月另21天)，欠原告419号商铺的租金为16250元(15000元/年÷12月×13个月)，合计51916元，扣除被告经催要支付的租金3600元，被告尚欠付原告租金48316元。由于双方约定如庄力中途退租，其所交的保证金归浩远公司，该约定不违反法律规定，因此，被告要求将原告应退还的保证金7000元抵作租金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告庄力与原告攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司之间的租赁合同关系（即盐边县桐子林镇月潭小区59栋一层419号商铺及二层201号商铺）于2018年6月6日解除； 二、被告庄力于本判决生效后20日内向原告攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司支付剩余租金48316元； 三、驳回原告攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费974元，由原告攀枝花东方浩远房地产开发有限公司盐边分公司负担429元，由被告庄力负担545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判长 吴 伟 审判员 田龙云 审判员 沈 馨 二〇一九年十二月十六日 书记员 罗洪霞