云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云07民终914号 上诉人（原审原告）：丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司，统一社会信用代码：915307025873636785。住所：丽江市古城区香格里大道469号瑞雪二期C区8121号一楼。 法定代表人：雷方信子，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：子世菊，云南义合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨木生，男，1937年8月25日生，纳西族，退休干部，公民身份住址：云南省丽江市古城区五一街振兴巷32号，现住贵州省贵阳市。 委托诉讼代理人（特别授权）：冯跃进，贵州泽丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨昌丽，贵州泽丰律师事务所律师（未出庭）。 上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司（以下简称飞越红尘公司）因与上诉人杨木生合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭于2019年11月25日公开开庭进行了审理，飞越红尘与杨木生的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 飞越红尘上诉请求：一、依法撤销原判，改判杨木生向飞越红尘退还租金及定金35万元，赔偿装修改造损失70万元，并支付违约金50万元。二、本案一审、二审诉讼费用由杨木生承担。事实及理由：一审判决部分事实认定错误。一审未经申请主动调低违约金及驳回飞越红尘请求杨木生按合同约定支付装修改造损失诉请，没有法律依据。一、一审认定飞越红尘支付租金及押金35万元系事实认定错误。首先，生效民事判决书确认飞越红尘已支付租金及押金35.2万元。其次，杨木生在未经飞越红尘同意的情况下，强行从次承租人罗向红处收取应归飞越红尘享有的租金15.75万元。即，杨木生共收取租金及押金合计50.95万元。二、一审在杨木生未对违约金约定过高进行抗辩的情况下，主动调低违约金，忽略其恶意违约，强行收回案涉房屋，以飞越红尘未能提供相应证据证明损失且损失无法评估为由，驳回飞越红尘要求支付70万元装修改造损失主张没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条的规定，未经当事人申请且经查证存在过高情形时，人民法院不得对约定的违约金进行调整。调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审主动将违约金从约定的50万元调整为4042元，及不支持约定的房屋装修损失，没有法律依据。违约金具有补偿和惩罚双重性质，杨木生恶意违约行为给上诉人造成的装修改造损失、转租租金损失、及多年的诉讼成本之和远超合同约定的违约金及损失赔偿之和，其不诚信行为应当受到法律的惩罚。综上，请求二审查清事实，改判支持飞越红尘的全部诉讼请求。 杨木生上诉请求：一、撤销丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初621号民事判决第一项，改判驳回飞越红尘的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由飞越红尘承担。事实与理由：一、杨木生与飞越红尘之间没有任何直接关系，未签订过任何书面合同，一审判决依据的2011年12月12日双方签订的《房屋租赁合同》是无效合同。（一）杨木生只同飞越红尘的前法定代表人李淼签订过房屋租赁合同。1、2009年中旬，杨木生与李淼达成房屋租赁意向，李淼于2009年9月22日、9月25日分两次交纳10万元作为定金，预约2010年与杨木生签订房屋租赁合同。2、2010年8月15日，杨木生与李淼签订《房屋租赁合同》，约定租期8年（2010年9月30日至2018年9月29日）。合同签订后，李淼一次性支付2010年9月30日至2012年9月30日租金共计25.2万元，2009年9月交付的10万元定金转为押金。3、李淼于2010年租赁房屋后，将两间门面以14万元擅自转租给他人。并对房屋进行破坏性改动，违反丽江古城保护条例并被处罚。2011年中旬杨木生知道后告知李淼违反合同约定，准备解除合同。李淼认可擅自改动房屋、转租铺面的违约行为，但希望杨木生不解除合同。杨木生提出重新签订合同，收回两个铺面，且要缩短租期，李淼同意。但在杨木生不知情的情况下于2011年初在网上发布房屋转租信息。4、李淼租房后，着手伪造合同，隐瞒实际租期，并于2011年11月16日与许文标签订《客栈转让意向书》，在意向书中将租期约定至2025年9月30日。5、李淼于2011年11月30日申请设立飞越红尘，12月8日公司成立，公司法定代表人为李淼，股东杜丹，12月22日领取营业执照。12月10日，未拿到营业执照的情况下，股东会议决定，李淼辞去公司法定代表人，将股权等全部转让给雷方信子和赵芳华，并向工商部门申请变更登记。6、2011年12月12日，李淼主动找杨木生变更合同，双方约定合同租期为6年（2010年9月30日至2016年9月29日）;杨木生收回门面房，但委托李淼管理，两个门面房租金14万元，其中1万元作为李淼的管理费；在签订合同过程中拿出印章在合同上盖，杨木生发现后拒绝，李淼毁掉其中两份，并重新打印合同，签订时，李淼的签字事先已有，非面签。7、2011年12月21日，李淼与雷方信子签订《合作协议书》，将飞越红尘公司变更到雷方信子名下。8、2012年初，杨木生发现房屋使用人不是李淼。4月3日，杨木生与雷方信子见面，双方经交流证实李淼伪造合同诈骗雷方信子。约定房屋由雷方信子继续管理到李淼已支付租金的2012年9月30日；并向对方出具《情况说明》，共同追究李淼诈骗责任。9、2012年4月5日，雷方信子限制杨木生人身自由，强行要求杨木生签订合同，派出所出警处理，杨木生得以脱身。10、2012年5月，杨木生向法院起诉，要求认定自己所持合同有效。不久，飞越红尘也起诉，要求认定雷方信子所持合同有效。11、2013年8月，杨木生向古城区公安分局提起刑事控告，要求追究李淼的合同诈骗责任，公安分局以“杨木生不是受害人，将房屋收回就行，如果涉嫌刑事，应由法院移送”等理由不予受理。12、2013年11月，因杨木生与飞越红尘之间的两案系一个纠纷，杨木生为节约司法资源，提出撤诉申请，法院裁定同意。13、2014年4月6日，杨木生向丽江市古城区人民法院提交《民事移送刑事申请》，法院收到后回复不予移送。（二）2011年12月12日杨木生与李淼签订《房屋租赁合同》时飞越红尘尚未成立，如何与杨木生签订合同？2011年12月22日，企业登记手续代办人领取飞越红尘的营业执照，2011年12月13日办理税务登记证。杨木生不可能在2011年12月12日与飞越红尘签订租房合同。雷方信子的《情况说明》说明：一是2011年11月16日李淼与雷方信子签订意向书时，未与杨木生签订15年租期的合同；二是当时飞越红尘还没有成立。（三）2011年12月12日飞越红尘与杨木生签订的《房屋租赁合同》经一审、二审、再审、申请检察监督申请等程序均未被认定有效。（2012）丽古民二初字第140号、（2015）丽中民二终字第l号、(2015)云高民申字第378号、丽检民（行）监[2015]53070000046号《不支持监督申请决定书》等法律文书，均未认可飞越红尘持有合同的效力。关于2015年9月飞越红尘委托陕西中金司法鉴定中心对合同作出的“一次性打印所形成”鉴定结论。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、第二十七条的规定，“连续打印”的鉴定结果也不能排除其他合理怀疑，证明力不具备唯一性、关联性，更不能证明申请人所持《房屋租赁合同》的真实性。（四）（2016）云0702民初255号案判项并未判决合同有效。该案判决只是在本院认为部分对合同的效力进行了说明，且该认定是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条、第七十八条的规定，鉴定意见只能在本案审理中依法申请、形成和使用，当事人在案件审理中提出的人民法院另案审理中作出的鉴定意见或其他鉴定意见，只宜作为一般书证，但255号案却把飞越红尘自行鉴定的材料作为定案依据使用，明显错误。本案一审时，飞越红尘提交了杨木生和罗知仪书写的《情况说明》，杨木生提交了雷方信子书写的《情况说明》，均明确雷方信子被李淼欺骗。雷方信子和李淼双方签订《客栈转让意向书》时，没有核实合同的真实性，没有征得杨木生的同意或尽基本的通知义务。同时，董军辉证言证实在李淼将房屋转让期间，李淼做了几份合同，包括租期15年的合同。上述证据足以推翻255号案的错误认定。（五）合同上有杨木生签字并不代表合同内容真实。从合同产生的过程、杨木生因合同与飞越红尘产生的纠纷及寻求解决纠纷的途径可看出杨木生与李淼签订合同的内容一定不是飞越红尘所持合同内容，签订合同的主体也不是飞越红尘。(2012）丽古民二初字第140号判决第11页中也重点阐述了被上诉人所持合同存在的虚假性。合同对押金的约定也是矛盾的，真实的保证金是10万元。签字和盖章不等于协议真实。最高人民法院（2014）民提字第178号（陈呈浴与内蒙古昌宇石业有限公司合同纠纷案）裁判要旨：协议形成行为与印章加盖行为在性质上具有相对独立性，协议内容是双方合意行为的表现形式，而印章加盖行为是各方确认双方合意内容的方式，二者相互关联又相对独立。在证据意义上，印章真实一般即可推定协议真实，但在有证据否定或怀疑合意形成行为真实性的情况下，不能根据印章的真实性直接推定协议的真实性。本案中，虽然杨木生在飞越红尘持有的合同上有签字，但飞越红尘的多份证据表明合同内容不真实，不能认定内容真实。二、一审判决认定2011年12月12日飞越红尘与杨木生签订的《房屋租赁合同》合法、有效，否定了已生效法律文书的裁判结果。三、杨木生未收到过飞越红尘任何费用，不存在退还和赔偿。杨木生收到的租金是李淼支付的。2012年12月至2015年5月30日飞越红尘占用房屋期间，其也未支付任何费用。现一审判决杨木生退还相关费用，缺乏事实及法律依据，损害杨木生的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法查清事实，判决支持杨木生的上诉请求。 飞越红尘向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告退回房屋租金及定金35万元，并赔偿原告改造装修损失70万元及支付违约金50万元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告红尘公司成立于2011年12月8日，股东为李淼与杜丹；后于2011年12月20日李淼、杜丹将股权转让给雷方信子、赵芳华，公司的法定代表人为雷方信子。2011年12月12日原告红尘公司与被告杨木生经协商签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告所有的位于丽江市古城区五一街振兴巷32号房屋（以下简称32号房屋），租赁期为15年，自2010年9月30日起至2025年9月29日止。租金为2010年9月3日至2014年9月29日每年为90000元；2014年9月30日至2018年9月29日每年为100000元；2018年9月30日至2025年9月29日每年为110000元。房屋押金为100000元；支付方式为原告方自2010年9月30日前向被告杨木生支付前三年的房租及押金共计350000元，从2013年起，租金为一年一付；合同的变更、解除与终止、违约责任等双方权利、义务关系。合同签订后，原告依照合同约定先后多次向被告杨木生支付了租金及押金350000元；后因原、被告之间发生纠纷，被告于2015年5月30日将出租的32号房屋强行收回并出租给他人使用；现原告认为双方签订的合同经人民法院判决为合法有效，合同不能履行的原因是被告违约提前收回所致，被告的行为已构成违约，原告为维护自己的合法权益，起诉至丽江市古城区人民法院。 另查明：2016年3月31日丽江市古城区人民法院受理了原告红尘公司诉被告杨木生房屋租赁合同纠纷一案，原告诉求判令被告杨木生履行《房屋租赁合同》，并将32号房屋整体移交原告方；丽江市古城区人民法院于2017年3月15日作出（2016）云0702民初255号民事判决书，驳回原告红尘公司的诉讼请求。2016年7月27日丽江市古城区人民法院受理了原告杨木生诉被告红尘公司、雷方信子、雷霆侵权纠纷一案，原告诉求判令三被告连带赔偿原告房屋占用损失682600元；丽江市古城区人民法院于2017年8月30日作出（2016）云0702民初674号民事判决书，驳回原告杨木生的诉讼请求。后因原告杨木生不服提出上诉，丽江市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）云07民终726号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺；同时，合同当事人应依照合同约定全面履行义务。本案中，原告红尘公司与被告杨木生于2011年12月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告方已依照合同约定向被告方支付了租金及押金350000元，履行了合同约定的义务，被告也依照合同约定履行了交付32号房屋供原告使用的义务；但在合同履行期间，因原、被告双方发生纠纷，被告违约将32号房屋收回，并自行租赁给他人使用，故被告应当依法承担相应的责任；现依法确认被告应退还原告的租金及承担的违约责任如下：一、应退还的租金为40415元。1、原告已支付租金250000元、押金100000元；2、原告使用32号房屋的情况，自2011年12月12日至2015年5月30日，共3年5个月；3、2014年9月30日前的年租金为90000元，2014年10月1日至2015年5月30日间的年租金为100000元；4、2011年12月12日至2015年5月30日的租金为3年×90000元+95000元÷12个月×5个月=309585元；5、350000元-309585元=40415元。二、违约金为4042元（40415元×10%=4042元）。针对原告方提出要求被告赔偿改造装修32号房屋损失70万元的观点，经审查，一审法院认为，庭审中原告方未能提供相应的证据加以证实，且32号房屋于2015年5月30日由被告收回，至今已多次租赁给他人使用，使用中已有重新修建的情况，现已无法评估原告当年租赁时修建的投入，故对原告方提出的上述观点依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨木生于本判决生效之日起十日内退还原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司租金及押金40415元，并支付违约金4042元，共计44457元；二、驳回原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，由原告丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司承担12750元，由被告杨木生承担6000元。 本院二审期间，飞越红尘与杨木生均未提交新证据。杨木生对一审中提交的董俊辉的证言及2011年12月12日其与李淼签订的房屋租赁合同、转款凭证进行强调说明，认为案外人李淼伪造合同欺骗了雷方信子和杨木生，杨木生持有的合同是真实的合同，其未收到飞越红尘任何费用。飞越红尘的主张无事实依据。杨木生对该证据的强调说明，本院将结合其他在案证据综合评判。二审审理查明一审认定事实部分属实，属实部分本院予以确认。另查明，2010年9月30日至2014年9月29日的租金为每年9万元。杨木生从李淼处收取租金25.2万元，押金10万元，向案外人收取租金15.75万元，共计50.95万元。云南省高级人民法院（2019）云民申38号裁定书裁定驳回杨木生对云南省丽江市中级人民法院（2017）云07民终726号民事判决的再审申请，认定已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实，包括人民法院发生法律效力的裁判所确认的全部事实，而不仅限于裁判主文、裁判结果所确认的事实。 本院认为，房屋租赁合同是典型的双务有偿合同，出租人出租房屋的主要目的在于收取租金，义务是交付符合条件的房屋给承租人；而承租人的权利在于支付租金后享有房屋的使用、收益权，义务是按约定支付房租。双方当事人签订的《房屋租赁合同》第十二条的内容实际上约定了如杨木生提前收回房屋，不但要承担双重违约责任即退还租金、押金和固定数额违约金，还须赔偿装修损失。虽然该条款系双方协商签订，但在飞越红尘已实际占有、使用租赁房屋的客观事实发生后，还要求杨木生在承担50万元的违约责任后，再退还租金、押金，不符合房屋租赁合同的双务有偿特征。故对飞越红尘要求退还租金、押金的请求，不予支持。关于改造装修损失。一、二审中，飞越红尘均未能提交证据证实对案涉房屋进行了改造装修，遭受了损失。对飞越红尘要求杨木生支付改造装修损失的主张，亦不予支持。关于违约金。杨木生违反合同约定提前收回房屋，则应支付飞越红尘违约金50万元，有事实和法律依据。一审判决杨木生退还飞越红尘租金及押金40415元，并以该款项为基础计算违约金错误，本院予以纠正。杨木生提出其与飞越红尘之间没有直接关系，双方未签订过任何书面合同，2011年12月12日签订的《房屋租赁合同》是无效合同；一审判决认定该合同合法、有效，否定了已生效法律文书的裁判结果；其未收到过飞越红尘任何费用，不存在退还和赔偿的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，飞越红尘的上诉请求部分成立，成立部分，予以支持；杨木生的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不当，应予纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初621号民事判决； 二、上诉人杨木生在本判决生效之日起十日内支付上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司违约金500000元； 三、驳回上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司的其他上诉请求；及驳回上诉人杨木生的上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费18750元，由上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司负担12000元，由上诉人杨木生负担6750元。上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司预交的二审案件受理费18750元，由上诉人丽江市古城区飞越红尘商务旅游服务有限公司负担12000元，由上诉人杨木生负担6750元；上诉人杨木生预交的二审案件受理费911元，由上诉人杨木生负担。 本判决为终审判决。 审判长  普丽仙 审判员  姚中梁 审判员  阮 兰 二〇一九年十二月十日 书记员  郭彦岚