江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4000号上诉人(原审被告):于某，男，1962年9月15日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告）：南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区人民东路222号泰恒华府1#楼101室。负责人：秦建林，该份公司总经理。委托诉讼代理人：李海宁，江苏云港律师事务所律师。上诉人于某因与被上诉人南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6408号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于某上诉请求：撤销一审中关于物业费4644.00元计算方法判决，依法改判，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.天一物业公司执行“房屋物业费0.8元/平方米”的收费标准依据的是2011年6月15日《关于通过规范招投标进行前期物业管理的公共服务费收取标准的备案通知》连价服备字（2011）35号，该“备案通知”得到一审法院的认可和采用，本人认为执行此标准错误，备案时间已经过期，已经不能再引用，且违反了《连云港市物业服务费管理实施办法》（2015）的相关规定，天一物业公司也未提供其具备哪一级服务等级的相关资料；2.天一物业公司执行“电梯运行费（含电梯维保费）0.35元/平方米月”违反了相关法规规定，属重复收费，且规定7幢房屋统一收费标准连续近十年违背法理精神；3.天一物业公司执行“公共能耗费300元/户/年”依据的是连云港泰恒房地产开发有限公司与其签订的《前期物业管理合同》第七条第三款规定，但是《江苏省物业管理条例》等无此收费项目的规定，且即使收取，也应该由全体业主按照实际发生金额分摊，但是天一物业公司连续近十年统一按每户每年300元收取，计算方法不正确。被上诉人天一物业公司答辩称：1.上诉人在上诉前已经按照一审判决交纳了物业费，即认可了一审判决，现提出上诉没有事实和法律依据；2.被上诉人的收费标准合理合法，上诉人的上诉没有实施和法律依据；3.被上诉人你收取的公共能耗费均是小区公共用电、用水等费用，均是实缴实收，每年也在小区进行了公示，每年分摊到每户几乎都是超出300元/年一点点，但是被上诉人只按合同约定收取，完全合理合法。请求二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天一物业公司向一审法院起诉请求：依法判令于某支付拖欠的物业费4643元（暂计算至2019年7月1日），并承担诉讼费。一审中双方当事人对各自主张的事实均无异议。一审法院认为：连云港泰恒房地产开发有限公司与天一物业公司签订的《前期物业管理合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对小区业主具有约束力。于某作为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运行的保障，也是业主应尽的义务。于某抗辩称公共能耗费系重复收费，且相关物业费收费标准不明确，对此，于某向一审法院提交了相关缴费明细及缴费发票，在合同中亦就公共能耗费、物业费的收取标准等进行了相关约定，且相关物业费收取标准已经备案，故对于该抗辩意见，依法不予采纳。由此，于某欠缴的物业费计算为：2017年5月1日至2019年6月30日共计26个月，物业服务费用为2778.464元（0.8元/月/平方米×133.58平方米×26个月）、电梯使用费为1215.578元（0.35/月/平方米×133.58平方米×26个月）、公共能耗费为650元（300÷12×26），合计4644.042元。天一物业公司主张物业费4643元，不违反法律规定。于某抗辩称房屋质量有问题，应由开发商承担给付物业费责任，但天一物业公司承担的系物业保修责任，于某亦已实际接收并长期居住，且未提供充分证据证实其向开发商主张相关房屋质量问题，故对于该抗辩主张，依法不予采纳。于某抗辩所称的天一物业公司的物业服务问题，天一物业公司在诉讼过程中，未能提供充分证据证明其已完全履行了物业服务合同的约定，故酌情减少20%的物业服务费。据此，于某应当缴纳的物业费为4643×（1-20%）=3714.4元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决于某于判决发生法律效力之日起十日内给付天一物业公司物业费3714.4元。案件受理费50元（天一物业公司已预交），由于某负担，于给付上述款项时一并给付天一物业公司。本院二审期间，上诉人向本院提交连云港市物业服务管理实施办法全文（2015）及江苏省物业管理条例，证实被上诉人起诉时，物业费0.8元每平方，按照连云港市物业服务管理实施办法，在物业委员会没有选定物业时，前期应该用政府指导价，但指导价中有电梯收费是5个标准，被上诉人收取0.8元没有任何依据；电梯费0.35元也没有收费依据的，应该按实计算；在两个文件中没有公共能耗费这个费用，如果是物业应该收取，也应该按实计算。被上诉人经质证认为，对于证据的真实性合法性无异议，对于连云港市物业服务管理实施办法全文（2015）的证明目的有异议，因为该规定其中一条也规定了如果业主已经与前期物业服务进行了约定，在没有需要调整的情况下，是可以按照原约定执行的。所以该实施办法中的相关规定都是不适用于被上诉人管理案涉小区。另外，该实施办法只是相关的政府性文件，并非是法律法规。上诉人的举证证明目的是不能成立的。对于江苏省物业管理条例没有异议。被上诉人向本院提交收据一份，证实2019年9月6日上诉人按照一审判决向被上诉人交纳了物业费及诉讼费，上诉人已经认可了一审的判决，一审判决已经生效。上诉人经质证认为，对该证据没有异议，因为一审判决书上写要交，怕不履行会加倍，也不知道二审什么时候开庭，所以就先交了。本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法性予以确认。本院认为，被上诉人天一物业公司根据与其连云港泰恒房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》对涉案小区提供了物业管理服务，上诉人于某作为业主应及时向被上诉人缴纳物业费、公用水电费等相关费用。上诉人提出被上诉人的收费标准不合法，经查，一审及本院审理期间，上诉人对其欠缴2017年5月1日至2019年6月30日之间的物业服务费均予以认可，相关的物业收费标准在上述合同中已明确约定并已备案，且上诉人2012年-2017年5月1日前均按照该收费标准向被上诉人缴纳物业费，从未提出异议，可以认定上诉人认可上述物业收费标准。综上，上诉人于某的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于某负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十二月五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。