北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11339号上诉人（原审被告）：北京沁发苑酒店有限公司，住所地北京市石景山区古城西街5号。法定代表人：汪开法，总经理。委托诉讼代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京宇翔嘉诚商务服务有限公司，住所地北京市丰台区首经贸中街6号2层201号金旺康康乐酒店310室。法定代表人：刘合俊，总经理。委托诉讼代理人：甄光燕，北京市方正律师事务所律师。上诉人北京沁发苑酒店有限公司（以下简称沁发苑酒店）因与被上诉人北京宇翔嘉诚商务服务有限公司（以下简称宇翔嘉诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沁发苑酒店上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回宇翔嘉诚公司一审全部诉讼请求，或者发回一审法院重新审理；二、一、二审案件受理费由宇翔嘉诚公司负担。事实与理由：一、一审判决对于基本事实认定不清。（一）涉案房屋自2017年存在停止供暖、有线电视信号中断和经常停水（三楼以上完全停水）等情况，因此，双方就降低租金问题进行协商，协商未果之前，沁发苑酒店无法交纳租金。（二）宇翔嘉诚公司作为出租人，有义务保障涉案房屋的供暖、供水和有线电视信号的正常，否则，沁发苑酒店享有先履行抗辩权，可以拒付租金。（三）涉案房屋面临拆迁，沁发苑酒店的正常经营得不到保障，所以，沁发苑酒店享有不安抗辩权，可以拒付租金。二、一审程序中，沁发苑酒店提交了十万平物业公司出具的《供水情况说明》，因该物业公司公章丢失，故上述情况说明没有加盖公章。一审判决书中并没有涉及供水不正常问题，在酌情减少租金时，亦没有考虑该因素。三、涉案房屋已经列入拆迁范围，宇翔嘉诚公司人为制造沁发苑酒店违约，是为了独占拆迁利益。四、一审程序中沁发苑酒店提交了对涉案房屋进行维修，花费10.8万元的证据，而依据双方合同第九条第一款的约定，应由宇翔嘉诚公司承担维修义务。因此，上述支出应当从租金中扣除。五、宇翔嘉诚公司同意从沁发苑酒店交纳的租金中扣除16.5万元的税金，但对此事实，一审法院未予认定。综上，判为所请。宇翔嘉诚公司二审辩称：一、就2014年11月6日至2017年5月6日的租金，宇翔嘉诚公司曾提起“（2017）京0107民初13095号”诉讼。该案中，宇翔嘉诚公司的第一项诉讼请求就是要求解除涉案的《房屋租赁合同》，但沁发苑酒店不同意解除。既然不同意解除合同，说明沁发苑酒店是可以正常经营的，所谓的先履行抗辩权不成立。二、关于供水问题，依据相关司法解释，单位出具证明应该加盖公章，宇翔嘉诚公司起诉时间是2018年7月31日，一审判决出具的时间是2019年9月18日，在长达一年多的时间里，沁发苑酒店完全可以提交加盖十万平物业公司公章的证明。因这份证据未加盖公章，所以，属于无效证据，一审法院没有认定有关事实是正确的。三、关于沁发苑酒店所说的因涉案房屋被列入拆迁范围，故有权行使不安抗辩权的上诉理由，宇翔嘉诚公司的答辩意见同第一点答辩意见。四、关于沁发苑酒店所说的宇翔嘉诚公司是为了独占拆迁利益的上诉理由没有证据支持，宇翔嘉诚公司不予认可。五、沁发苑酒店所说的10.8万元维修费用的上诉理由，沁发苑酒店没有证据证明是因为房屋本身质量，还是装修产生的费用。按照合同约定，装修的费用是由沁发苑酒店自己承担。六、关于从租金中扣减16.5万元税款的上诉理由，由于双方并没有达成一致的意思表示，所以，对沁发苑酒店的该点上诉理由不认可。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。宇翔嘉诚公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除与沁发苑酒店签订的《房屋租赁合同》。二、沁发苑酒店支付拖欠的房屋租金（占用使用费）：2017年5月7日至2018年5月6日期间的租金49万元，2018年5月7日至2019年5月6日期间的租金92万元，2019年5月7日至实际腾空之日止的租金暂计30.67万元。三、沁发苑酒店腾退坐落于北京市石景山区古城西街5号院（1-4层）楼房（总面积3200平方米）；四、沁发苑酒店支付违约金10万元。五、案件受理费由沁发苑酒店承担。一审法院认定事实：2009年4月28日，宇翔嘉诚公司与北京市正中工贸有限责任公司签订房屋租赁合同，载明：宇翔嘉诚公司租赁北京市正中工贸有限责任公司位于北京市石景山区古城西街5号院（二建五处院除外）原建楼3200平米（六扇门歌厅）及院内空地，不可移动物品及门前停车位等。租期共15年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止。2011年5月6日，宇翔嘉诚公司（甲方）、沁发苑酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：“第一条、房屋基本情况：该房屋坐落于北京市石景山区古城西街5号院（1、2、3、4层）共4层楼房（总计面积约3200平方米）。第五条、租赁期限：（一）房屋租赁期限自2011年5月6日至2024年11月5日，共计13年6个月。第六条、租金标准和支付方法：（二）于2011年5月6日至2012年11月5日（一年半），年租金为：69万元整。租金总计1035000元。支付时间为季付（三个月）。即该一年半内的五月、八月、十一月和二月的月初六日内交付房租。（三）于2012年11月6日至2024年11月5日（十二年）年租金为：92万元整。租金总计11040000元。支付时间为半年付（六个月）。即：每年的十一月、五月的月初六日内交付房租。第十二条、合同的解除：（一）经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震等不可抗力的自然灾害致使房屋毁损、灭失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋：1、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；2、利用该房屋从事违法活动的。第十三条、违约责任：（三）乙方有本合同第六条第二、三款约定的情形之一的，如果逾期支付租金超过三个工作日，应按逾期支付租金的5%向甲方支付违约金。如逾期支付租金超过十个工作日，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。上述合同签订后，沁发苑酒店交纳了押金10万元，并开始承租经营。2016年11月2日涉案房屋纳入国家征收范围。2017年5月17日，双方因为合同履行问题发生争议，宇翔嘉诚公司将沁发苑酒店诉至该院，要求：一、解除与沁发苑酒店的《房屋租赁合同》；二、沁发苑酒店支付拖欠的房租（2014年11月6日至2017年5月6日）157500元；三、沁发苑酒店腾退北京市石景山区古城西街5号院1-4层楼房（总面积3200平方米）；四、沁发苑酒店按约支付违约金23000元；五、诉讼费由沁发苑酒店承担。沁发苑酒店不同意解除合同，该院于2018年6月5日做出（2017）京0107民初13095号民事判决书，认为双方应当依约继续履行合同，判决：一、沁发苑酒店于判决生效后七日内给付宇翔嘉诚公司欠付租金157500元；二、沁发苑酒店于判决生效后七日内给付宇翔嘉诚公司逾期支付租金的违约金7875元；三、驳回宇翔嘉诚公司的其他诉讼请求。该判决作出后，于2018年6月5日送达宇翔嘉诚公司，于2018年6月6日送达沁发苑酒店。送达后双方均未上诉，该判决于2018年6月22日生效。双方均认可上述判决判令支付的租金截止日期为2017年5月6日。2017年5月6日后，沁发苑酒店于2017年6月2日交纳租金23万元，于2017年11月7日交纳租金20万元。2018年7月5日，宇翔嘉诚公司向沁发苑酒店发出通知，通知内容为：“你与我公司签订的房屋租赁合同现仍由你公司继续承租。但自2017年5月7日至2018年5月6日的房租尚欠叁拾玖万元，2018年5月7日至2018年11月6日的房租尚欠肆拾陆万元，合计捌拾伍万元尚未支付，故特通知你于2018年7月7日前交付给张秀然（工商银行卡账号为×××）。逾期超过十个工作日未付，我公司将与你解除房屋租赁合同。”沁发苑酒店主张未收到该通知，宇翔嘉诚公司提交视频证据，证明已将该通知送达经沁发苑酒店法人指定的人王元元。沁发苑酒店主张诉争房屋自2017年起不能正常使用，提交了北京歌华有线电视网络股份有限公司石景山分公司提交的情况说明：“因北辛安地区拆迁，古城西街属于北辛安地区拆迁范围。2017年2月古城西街周边开始拆迁，所属光机、线路一并进行拆除。拆除后，导致光机所带北京沁发苑酒店有限公司无法收看有线电视。”；北京热力石景山分公司首钢供热服务中心出具的供暖情况说明：“因北辛安地区棚户区拆迁改造，位于古城西街我中心所属中小科技园换热站和北京沁发苑酒店属于拆迁范围。2017供暖季开始我中心所属中小科技园换热站停止启用，在中小科技园换热站原供暖范围内的北京沁发苑酒店有限公司2017季开始未采暖。”经法庭询问，涉案房屋可以正常用电。在本案审理过程中，宇翔嘉诚公司明确要求解除合同，合同解除的时间和方式请法院依法认定。解除合同前，主张租金，若合同被解除了，主张占有使用费。违约金计算方式为：92万元×2+30.67万元=214.67万元×5%=10.73万元，取整为10万元。上述事实有《房屋租赁合同》、房屋征收决定、押金收据、短信截图、通知、视频、供暖情况说明、（2017）京0107民初13095号《民事判决书》等证据及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为：宇翔嘉诚公司与沁发苑酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相应法律行政法规的规定，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。沁发苑酒店作为承租人，应当按时足额向宇翔嘉诚公司交纳租金。在2017年双方发生争议后，经法院（2017）京0107民初13095号生效判决认定，双方继续履行合同，沁发苑酒店应按照合同约定的时间和租金标准按时交纳租金。该判决已于2018年6月22日生效，双方的权利义务已经确定，沁发苑酒店应将2018年11月6日之前的房租交齐。2018年7月5日宇翔嘉诚公司向沁发苑酒店送达的通知，并非解除通知，而是通知沁发苑酒店于2018年7月7日前交纳租金，若逾期十个工作日未付将解除租赁合同。十个工作日后，沁发苑酒店未按要求交纳租金，此时宇翔嘉诚公司按照合同约定享有解除权，但宇翔嘉诚公司未再发出通知，而是以起诉的方式在起诉状中明确要求解除双方之间的租赁合同，且该起诉状已送达沁发苑酒店，故该院确认双方租赁合同法律关系于宇翔嘉诚公司起诉状送达沁发苑酒店之日，即2018年9月19日解除。沁发苑酒店应将承租房屋腾退并交付宇翔嘉诚公司。2017年5月7日至2018年9月19日之间共计500天，沁发苑酒店还应支付宇翔嘉诚公司租金920000元÷365天×500天=1260273.97元，抵扣押金10万元及已支付的43万元后，还应支付租金730273.97元。对于沁发苑酒店提出的因2017年涉诉房屋拆迁被列入拆迁范围，双方就租金的数额正在协商过程中，因租金数额未确定所以未交纳租金的抗辩意见，该院认为2017年涉案房屋列入拆迁范围后，双方通过（2017）京0107民初13095号民事案件解决纠纷，该生效判决认定的租金标准仍为每年92万，且判决作出后，沁发苑酒店未举证证明双方达成新的关于租金的一致意见，故对此抗辩意见该院不予采信。沁发苑酒店主张的应从租金数额内扣除16.5万元税款、10.8万元房屋维修费，未提供有效证据，该院对此不予采信。租赁合同解除后，承租人继续占用房屋的应支付房屋占用费，自2018年9月20日至今的实际占用费，该院结合租金，并考虑涉案房屋供暖、有线电视不能正常使用的情况，对占用费予以酌减，确定为80万元每年。宇翔嘉诚公司请求沁发苑酒店支付逾期给付租金的违约金的诉讼请求，符合合同约定，综合宇翔嘉诚公司实际损失及沁发苑酒店过错程度，宇翔嘉诚公司计算的租金基数未扣除沁发苑酒店已支付部分，故该院酌情认定为7.5万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、确认宇翔嘉诚公司与沁发苑酒店于2011年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月19日解除；二、沁发苑酒店于判决生效后十日内将其占用的位于北京市石景山区古城西街5号院（1-4层）楼房（总面积3200平方米）腾退并交付宇翔嘉诚公司；三、沁发苑酒店于判决生效后十日内支付宇翔嘉诚公司2017年5月7日至2018年9月19日的房屋租金730273.97元；四、沁发苑酒店于判决生效后十日内支付宇翔嘉诚公司房屋占用费，按每年80万元计算，自2018年9月20日开始计算至实际腾房之日止；五、沁发苑酒店于本判决生效后十日内支付宇翔嘉诚公司违约金75000元；六、驳回宇翔嘉诚公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21150.3元（宇翔嘉诚公司已预交6363元），由沁发苑酒店负担18688.8元（其中3901.5元于判决生效后十日内直接支付宇翔嘉诚公司，14787.3元于判决生效后十日内交纳），由宇翔嘉诚公司负担2461.5元（已交纳）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于沁发苑酒店所称供水不正常问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款对单位出具证明材料的形式要件的规定，是为了保证证明材料的真实性。现宇翔嘉诚公司认可十万平物业公司出具的《供水情况说明》内容的真实性，故本院认定《供水情况说明》为有效证据，对其证明内容予以采信。二、关于沁发苑酒店不应给付租金的上诉理由是否成立的问题。鉴于：（一）依据沁发苑酒店在一审程序中提交的北京市石景山区人民政府“石政决[2016]2号”《房屋征收决定》可知，涉案房屋已于2016年11月2日纳入国家征收范围，对此，作为承租人的沁发苑酒店是明知的。（二）在涉案房屋纳入拆迁范围的情况下，对于出现停止供暖、有线电视信号中断和供水不正常的情况，沁发苑酒店应当有预见。（三）在宇翔嘉诚公司于2017年就涉案合同提起“（2017）京0107民初13095号”之诉，要求解除涉案合同。沁发苑酒店虽然明知会出现停止供暖、有线电视信号中断和供水不正常的情况，但仍然表示可以继续履行合同，不同意解除。（四）沁发苑酒店所述与宇翔嘉诚公司正就降低租金事宜进行磋商，不构成沁发苑酒店拒付租金的正当理由。（五）宇翔嘉诚公司对于停止供暖、有线电视信号中断和供水不正常的情况不存在过错。据此，本院认定沁发苑酒店关于拒付租金的上诉理由，本院不予采信。换言之，沁发苑酒店对于租金的支付不享有先履行抗辩权和不安抗辩权，其不支付租金的行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。但考虑到停止供暖、有线电视信号中断和供水不正常确实会对酒店业务造成重大影响的事实，本着公平原则，本院酌情将2017年5月7日至2018年9月19日的房屋租金予以调整降低，按照每年80万元计算租金，并以此为基数计算违约金。对于2018年9月20日以后，即合同解除以后的房屋占有使用费，一审法院已经酌情降低。对于酌情降低的金额及违约金的计算，本院认为并无不当。据此，2017年5月7日至2018年9月19日共计500天，沁发苑酒店应给付租金为800000元÷365天×500天=1095890.41元，扣除押金10万元及已支付的43万元租金，沁发苑酒店还应支付租金565890.41元。违约金自2017年5月7日计算至一审判决出具之日的2019年9月18日，以1361506.85元（565890.41元租金+795616.44元房屋占有使用费）为基数×5%=68075.34元，本院判定支付68000元违约金。三、关于沁发苑酒店要求将10.8万元房屋维修费抵扣租金的上诉理由。依据《房屋租赁合同》第九条第一款的约定，沁发苑酒店如果认为房屋主体存在需要维修的情况，应首先通知出租人宇翔嘉诚公司进行维修，只有在宇翔嘉诚公司接到通知后逾期不履行或者怠于履行维修义务的情况，宇翔嘉诚公司才能对由此给沁发苑酒店造成的损失承担民事责任。因此，在沁发苑酒店没有证据证明其履行了上述通知义务的情况下，其该点上诉理由，本院不予采信。四、关于沁发苑酒店要求从租金中减免16.5万元税金的上诉理由。因无合同依据，本院不予采信。综上，沁发苑酒店的部分上诉理由，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25447号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初25447号民事判决第三项、第五项、第六项；三、北京沁发苑酒店有限公司于判决生效后十日内给付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司2017年5月7日至2018年9月19日的房屋租金565890.41元；四、北京沁发苑酒店有限公司于判决生效后十日内给付北京宇翔嘉诚商务服务有限公司违约金68000元。五、驳回北京宇翔嘉诚商务服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费21150.30元，由北京宇翔嘉诚商务服务有限公司负担4150.30元（已交纳），由北京沁发苑酒店有限公司负担17000元。二审案件受理费21150.30元，由北京沁发苑酒店有限公司负担17000元（已交纳），由北京宇翔嘉诚商务服务有限公司负担4150.30元。本判决为终审判决。审 判 长 梁志雄审 判 员 徐 硕审 判 员 董 伟二〇一九年十二月十七日法官助理 张晓伟书 记 员 张雪冬