广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17601号上诉人（原审原告）：刘文星，男，汉族，1975年9月18日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：朱国良，广东兆广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓彬彬，广东兆广律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：宋文勇，男，汉族，1984年9月16日出生，住广东省广州市增城区。上诉人刘文星因与被上诉人宋文勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘文星上诉请求判令：1．撤销一审判决第一、三判项；2.改判宋文勇向刘文星支付2015年9月至2018年12月租金合计407550元及利息(以407550元为本金，自20l8年9月15日起以中国人民银行同期贷款利率4.35％计至清偿之日)；3.改判宋文勇已支付的租赁押金150000元归刘文星所有；4．一审、二审的案件受理费由宋文勇承担。事实与理由：一、一审法院以刘文星无法提供涉案建筑的房产证或规划报建手续，认定刘文星与宋文勇签订的《租赁合同》无效，属于认定事实错误。1.一审庭审结束后，刘文星于2019年3月11日向一审法院邮寄了《情况说明》及涉案建筑物的《增城市建设工程规划许可证申请表》《建设用地规划许可证》，证明涉案建筑物已经办理规划报建手续(快递单号：1076211233232，投递记录显示一审法院于2019年3月12日签收，经办人也确认收到了)，但一审法院遗漏审查上述关键证据，即认定涉案租赁合同无效，属于认定事实错误。2.刘文星只是涉案建筑物的转租方，并非涉案建筑的权属人，举证能力有限，其没有掌握建设于二十年前的涉案建筑物是否办理规划报建手续也合符情理。宋文勇在一审中从未抗辩涉案租赁合同为无效合同，一审也未将涉案租赁合同是否有效归纳为本案的争议焦点。刘文星在一审庭审中回答不清楚涉案建筑是否办理规划报建时，一审法庭也没有向刘文星释明应当提供涉案建筑物的规划报建手续，故一审法院没有进行合理的审查，其简单粗暴的庭审和判决对刘文星不公平。3.因宋文勇拖欠刘文星租金，导致刘文星无力向权属人支付租金，被权属人解除了与刘文星的租赁合同，并没收了刘文星向其支付的租赁押金。一审法院并未考虑上述实际情况，即认定涉案租赁合同无效，驳回刘文星要求没收宋文勇租赁押金的请求，导致刘文星双重损失，于理不合；二、一审法院判令宋文勇向刘文星支付占有使用费至2018年11月，属于认定事实错误。1.宋文勇在一审中没有提交任何证据，只是单方陈述其于2018年11月搬离涉案建筑物，一审法院即认定其使用涉案租赁物的时间至2018年11月。但宋文勇于2018年12月6日才将摆放在租赁建筑里的部分器材变卖，并将变卖的设备款30000元作为租金支付给刘文星，宋文勇在一审庭审中也确认该事实。一审法院未考虑宋文勇使用租赁物摆放器材占用至2018年12月的事实，属于认定事实错误。2.涉案《租赁合同》第八条第2款约定，如宋文勇无法继续经营提前解除合同的，应提前三个月以书面形式与甲方协商，结清所有租赁、水电等费用后，才可退场。本案中，宋文勇从未依约提前三个月与刘文星协商，也从未以书面形式告知刘文星解除合同，未依约定结清所有租赁及水电费用，且宋文勇经刘文星多次催告后也未与刘文星办理解除合同及房屋交接手续，应当视为宋文勇一直在使用该房屋至将设备款买掉腾空房屋并将钥匙交回给刘文星的2018年12月。被上诉人宋文勇二审答辩称：不同意刘文星的上诉请求，同意一审判决。刘文星向村里租了场地再分租给宋文勇，涉案租赁合同应属无效。双方最初约定刘文星将涉案场地的地下室出租给宋文勇，但由于消防验收不过关，因此宋文勇并没有承租地下室，只承租了有合法报建手续的首层。由于刘文星于2019年11月10日将涉案场地锁上门，导致宋文勇无法进入，宋文勇并未使用到2019年12月份，故一审法院对租金的处理正确。刘文星向一审法院起诉请求判令：1.宋文勇立即向刘文星偿还2015年9月至2018年12月租金合计407550元及利息（以407550元为本金，自2018年9月15日起以中国人民银行同期贷款利率4.35%暂计至2019年1月1日为5318.53元，实际计算至清偿之日）；2.宋文勇支付刘文星代付的电费2427.41元；3.宋文勇已支付的租赁押金150000元归刘文星所有；4.本案诉讼费由宋文勇承担。一审审理中，刘文星增加诉讼请求：解除双方签订的《租赁合同》。一审法院经审理查明：2012年4月12日，广州市增城区荔城街夏街村夏街经济合作社（出租人，甲方）与刘文星（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于增城区××城街××大道××号首层及负一层（详见后附平面图）的物业出租给乙方使用，一楼面积约1050平方米，负一楼面积约550平方米，租赁期限2012年7月1日至2022年6月30日……。2014年8月1日，广州市增城区荔城街夏街村夏街经济合作社出具《证明》载明同意刘文星将位于增城区××城街××大道××号的物业自主经营及转租。2014年8月5日，刘文星（出租人，甲方）与宋文勇（承租人，乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于增城区××城街××大道××号首层（详见后附平面图）物业的一部分出租给乙方经营健身室使用，面积约900平方米，租赁期限2014年8月5日至2022年6月30日；免租期从2014年8月5日至2014年9月15日；自2014年9月16日起计算租金，乙方按季度交纳租金给甲方（即从2014年9月16日至2014年11月15日为一个季度，每三个月为一季度，如此类推），第一年每季度租金15万元，第二年即2015年9月16日至2016年9月15日每月租金51500元，第三年至第五年即2016年9月16日至2019年9月15日每月租金56650元……；乙方交租必须在当季度第三个月的16日前缴付下一季度全额租金给甲方；乙方须于2014年8月6日前全额交纳15万元租赁押金给甲方，合同期满乙方结清租金及水电等一切费用后三日内，甲方将全部租赁押金无息退回给乙方。一审另查，《宅基地使用证》记载：土地使用者联社，地址夏街村，土地类别宅基地，用途公屋。一审审理中，刘文星陈述以下事实：涉案房屋没有房产证，但有宅基地证，宅基地证上没有记载具体地址，只有四至；不清楚是否有规划报建手续；刘文星向宋文勇收取递增租金时，因当时宋文勇生意不好，请求刘文星同意等生意好转后再一次性补交拖欠的租金，刘文星认为宋文勇是做房地产的，就一直相信宋文勇，只是暂时按每月5万元收租金，并没有变更合同为每月5万元租金；2018年11月10日开始搬走机器。宋文勇陈述以下事实：在2015年递增租金时就已经与刘文星协商变更合同为等以后生意好时再增加租金，于是后期五年中一直是按每月5万元交纳租金；正式搬走日期是2018年11月9日；确认已支付租金2340000元给刘文星；同意刘文星的第二项诉讼请求。一审法院认为，刘文星与宋文勇签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但刘文星无法提供涉案建筑的房产证或规划报建手续等，自负举证不能的法律后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，该《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，刘文星已收取宋文勇押金15万元，应返还给宋文勇，故刘文星主张押金15万元归刘文星所有，一审法院不予支持。关于占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，合同约定自2015年9月16日至2016年9月15日止每月租金51500元，计得该期间租金共计618000元。合同约定自2016年9月16日起至2019年9月15日止每月租金56650元，宋文勇实际使用涉案房屋至2018年11月9日，同时宋文勇亦在答辩时认为其实际租赁涉案房屋共50个月即租赁至2018年11月，故宋文勇应按每月租金56650元交纳自2016年9月16日起至2018年11月止占有使用费共计1472900元。综上，自2014年9月16日起至2018年11月止宋文勇应支付占有使用费共计2690900元给刘文星，但宋文勇实际仅支付2340000元，仍拖欠刘文星占有使用费350900元，刘文星主张宋文勇向其支付407550元，超出部分一审法院不予支持。另外利息应以350900元为本金自起诉之日即2019年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至宋文勇清偿之日止。至于刘文星认为宋文勇未按合同约定提前三个月与其协商解除合同，占有使用费应计算至2018年12月，一审法院认为，合同无效之后，由于自始就没有法律约束力，因此不会发生刘文星订立合同时所期望发生的结果，故一审法院不采纳刘文星的该项主张。另外，宋文勇抗辩双方在合同履行过程中，刘文星已同意将合同后期约定的租金变更为每月5万元，因刘文星予以否认，且宋文勇未提供证据证明其主张的事实，故一审法院不予采信。至于刘文星主张宋文勇偿还其代宋文勇支付电费2427.41元，审理中宋文勇表示同意偿还，故刘文星的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年3月16日作出如下判决：一、宋文勇于本判决生效之日起十日内向刘文星支付占有使用费350900元及相应的利息（利息应以350900元为本金自2019年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至宋文勇清偿之日止）；二、宋文勇于本判决生效之日起十日内向刘文星偿还电费2427.41元；三、驳回刘文星的其他诉讼请求。一审案件受理费4730元，由刘文星负担1730元，宋文勇3300元。经二审庭询，刘文星表示一审未查明其在一审庭审后提交的有关房屋合法报建的证据，除此之外，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.涉案租赁物所在场地是按照建设工程规划许可证建设的三层建筑；2.2018年11月10日，宋文勇开始搬离，刘文星不让宋文勇搬走便将门上锁，此后宋文勇无法使用涉案租赁物。二、宋文勇称其承租涉案租赁物开办健身房，其不是不想继续经营，而是经营不好，故其于2018年11月向刘文星表示做不下去了，并于2018年11月3日就此张贴公告告知健身房的会员；其认为15万元押金可以抵扣3个月的租金，故其没有依约提前三个月告知刘文星解约事宜；如果刘文星不锁门，其将会使用涉案租赁物至2018年11月底。二审中，刘文星提交如下证据复印件：1.《增城市建设工程规划许可证申请表》、编号为9801A058的《中华人民共和国建设工程规划许可证》、编号为9801B040的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，拟证明涉案建筑物已经办理了合法规划报建手续。2.落款时间为2019年3月11日的《情况说明》、EMS邮政特快专递邮寄凭证及网上查询的妥投情况，拟证明刘文星于2019年3月11日向一审法院邮寄提交了涉案建筑物已经办理规划报建手续的证据，一审法院已于次日收到上述资料，但一审法院对此遗漏审查。3.广州市规划和自然资源局于2019年5月7日出具的《政府信息公开申请告知书》（编号：穗规划资源公开[2019]1873号）及附件，包括编号9801A058的《建设工程规划许可证》及其附图附件、编号9801B040的《建设用地规划许可证》及其附图附件，拟证明一审判决后，刘文星到涉案房屋权属人处寻找相关建设工程规划许可证，但只拿到一份申请表，刘文星遂向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，该局向刘文星提供了涉案房屋的《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》等材料，可以证明涉案房屋已于1998年办理了规划报建手续。经本院组织质证，宋文勇表示对上述证据没有异议，确认涉案场地的合法性。二审另查明，在刘文星与宋文勇签订的涉案《租赁合同》中载明如下约定内容：（第四条第2款）乙方（宋文勇）应按时交纳租金，逾期交付租金的，如逾期15日，甲方（刘文星）有权解除合同，收回房屋，租赁押金不予退还，乙方投入的固定装修不予补偿，并无偿当甲方所有。甲方有权追讨乙方所欠款项；（第八条第2款）如乙方无法继续经营提前解除合同，应提前三个月以书面形式与甲方协商，乙方在到期5天前归还租赁场地和相关设施，结清所有租赁费用、水电等费用后，才可退场，租赁押金不退还。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案对于双方当事人未提出异议或上诉的一审相关处理不予审查。针对刘文星的上诉，二审争议焦点在于刘文星与宋文勇签订的《租赁合同》的效力，宋文勇是否应承担2018年12月的欠租，以及刘文星是否有权没收押金。对此，分析如下：一、关于合同效力问题。涉案租赁合同系双方协商后签订，即双方意思表示真实，且根据刘文星二审提交的证据，双方当事人均确认涉案租赁物已取得合法报建手续，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应为合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同。刘文星在一审庭审后、判决作出前已经向一审法院提交了有关涉案租赁物的合法报建材料，一审法院对此未作审查即以刘文星无法提供涉案建筑的房产证或规划报建手续等为由，认定涉案租赁合同无效，认定事实错误，本院依法予以纠正。二、关于欠租及押金的处理问题。首先，从现有查明事实及当事人陈述可知，双方签约后，宋文勇一直未按合同约定的标准足额交纳租金，并于2018年11月10日开始搬离，刘文星于当天将涉案租赁物锁上门，至此，双方租赁合同关系已经实际解除。宋文勇虽辩称刘文星同意其按每月5万元的标准交租，但刘文星对此予以否认，宋文勇亦未举证证明存在上述口头或书面协议，故一审法院不采信宋文勇上述答辩意见，并依约判令宋文勇向刘文星支付计至2018年11月的欠付租金差额，合理有据，本院予以维持。至于欠租利息，由于刘文星于2019年1月8日才提起本案一审诉讼，双方当事人此前并未就欠租金额进行结算，故一审酌定从刘文星起诉之日即2019年1月8日起算欠租利息，亦无明显不当，本院予以维持。其次，宋文勇称其于2018年11月即向刘文星表示无法继续经营，并于2018年11月10日开始搬离，宋文勇上述提前解约的行为明显违反了合同约定，应依约承担相应责任。刘文星要求没收宋文勇支付的租金押金，符合双方租赁合同的约定，本院予以支持。由于双方当事人均确认刘文星于2018年11月10日将涉案租赁物上锁的事实，宋文勇此后并未实际占用场地经营，且刘文星并未举证证明其损失高于其没收的宋文勇的押金，故刘文星上诉请求宋文勇支付2018年12月的租金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，刘文星的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初544号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初544号民事判决第三项；三、刘文星没收宋文勇已付租赁押金150000元；四、驳回刘文星其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4730元，由刘文星负担482元，宋文勇负担4248元。二审案件受理费4400元，由刘文星负担1206元，宋文勇负担3194元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月六日书记员 张冰玲李逸丹