山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁10民终2361号上诉人(原审原告)：上海宇琛投资咨询管理事务所，住所地上海市金山区卫昌路293号2幢3032室。负责人：梁才雄，总经理。委托诉讼代理人：刘书研，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷希远，北京市京都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：文登长吉置业有限公司，住所地山东省威海市文登区天祥路88号(天福办)。诉讼代表人：山东胶东律师事务所，文登长吉置业有限公司管理人。负责人：杜永武，主任。委托诉讼代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳艳，山东胶东律师事务所实习律师。上诉人上海宇琛投资咨询管理事务所（以下简称“宇琛投资”）因与被上诉人文登长吉置业有限公司(以下简称“长吉公司”)破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇琛投资上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认宇琛投资与长吉公司之间签订的147份《商品房买卖合同》合法有效；3.改判确认长吉公司对中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号共计147套房屋买卖合同没有单方解除权；4.改判确认长吉公司对已经办理预告登记的中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701、1703-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号房共计127套房产未经宇琛投资同意没有处分权；5.改判确认中顺大厦7-27层共计147套商品房不属于债务人的破产财产；6.改判确认长吉公司应支付给宇琛投资的逾期交房等违约金4814697元列为普通债权。事实和理由：1.一审将长吉公司已认可且有证据证明的事实认定为无法查明的事实，存在错误。长吉公司出具的确认函足以证明案外人债权的真实性和合法性。宇琛投资与长吉公司之间存在房屋买卖合同关系，案外人之间债权债务的形成及长吉公司债的加入对应的是宇琛投资是否已经支付购房款；2.一审法院认为长吉公司认可的债务是不真实，属于主观臆断，以明知债务不是长吉公司自身债务推定各方恶意串通，依据不足，干扰了市场主体的经营自主权。长吉公司并未主张其与宇琛投资之间签订《确认书》、《房产转让承诺书》存在恶意串通；3.长吉公司进行债的加入，并对宇琛投资购房形成的债权进行抵销，并不当然导致长吉财产的减少以及债务的增加。如果长吉公司与上海金瑞建设集团有限公司（以下简称“金瑞公司”）之间也存在债权债务关系，或者长吉公司在承担还款责任后向金瑞公司、恒峰公司追偿等，均不会导致转移财产、虚构债务的结果；4.《中华人民共和国企业破产法》第三十一条规定：人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；（二）以明显不合理的价格进行交易的；（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的；（四）对未到期的债务提前清偿的；（五）放弃债权的。案涉《确认函》签署时间为2012年12月8日，距法院受理长吉公司破产案件之日超过1年，长吉公司自愿替他人偿还债务合法有效；5.一审法院认为《确认函》中记载的房屋总面积与购房合同总面积存在差异等问题，宇琛投资无合理解释。事实上，宇琛投资与长吉公司签订了166套商品房的买卖合同，后经协商，解除了19层19套商品房的买卖合同。该19套商品房面积为1222.23平方米，加上147套商品房总面积9486.68平方米，共计10708.91平方米，与《确认函》中记载的总面积10708.91平方米一致，房屋总价格33140615元，与3313万元的差别不大。一审认为“二者相差悬殊”是错误的；6.宇琛投资已通过抵销支付了全部购房款，长吉公司没有合同解除权。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。案涉商品房买卖合同及补充协议合法有效，宇琛投资通过债的抵销已支付全部购房款，不属于双方均未履行完毕的合同；7.《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。宇琛投资所购房产的预告登记具备了物权的属性，一审法院确定长吉公司管理人对其拥有处分权的依据不足；8.《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：……，（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物。最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复明确：基于保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。在破产程序中，《批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。该批复针对的情况与本案涉及的破产案件类似。作为购房者，宇琛投资的权利应当得到优先的保护；9.宇琛投资与长吉公司之间的《商品房买卖合同》成立，且宇琛投资已支付购房款。长吉公司未依约交付房屋应当承担违约责任，逾期交房违约金属于破产案件中的普通债权。长吉公司辩称，1.宇琛投资的主张是对一审判决内容断章取义的错误理解；2.案涉《房产转让承诺书》中记载了回购条款，表明宇琛投资与长吉公司不存在真实的商品房买卖合同关系；3.虽然一审判决确认了《房产转让承诺书》及《确认书》上长吉公司公章的真实性，但对其中记载的内容是否真实无法核查；4.长吉公司管理人仅对债权申报进行审查，而金瑞公司作为案涉楼盘的总承包单位并未申报债权，意味着金瑞公司对长吉公司不享有债权；5.宇琛投资提供的《房产转让承诺书》中记载的，其与恒峰公司及金瑞公司存在法律关系，恒峰公司加盖的印章系伪造的。综上，一审判决正确，宇琛投资的上诉理由不成立，应予维持。宇琛投资一审法院起诉请求：1.长吉公司继续履行147份《商品房买卖合同》；2.长吉公司履行147份《商品房买卖合同》约定的验收、交付及协助办理房屋产权登记的义务。诉讼中宇琛投资几经变更诉讼请求，最后确定为：1.确认宇琛投资与长吉公司签订的147份《商品房买卖合同》合法有效；2.长吉公司对中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号共计147套房屋买卖合同没有单方解除权；3.确认长吉公司对已经办理预告登记的中顺大厦709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701、1703-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719号共计127套房产未经宇琛投资同意没有处分权；4.确认中顺大厦7-27层共计147套商品房不属于债务人的破产财产；5.确认长吉公司应支付的逾期交房等违约金4814697元为普通债权。一审法院认定事实：2012年12月2日，长吉公司、金瑞公司出具房产转让承诺书，载明：宇琛投资与威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称“恒峰公司”）签订位于威海市的商品房买卖合同，宇琛投资已支付3000万元购房款给金瑞公司，但至今恒峰公司未履行该合同相关房屋预告登记、交房等手续，故该合同解除，同时承诺人愿意还款，并长吉公司将位于威海市文登区到层共计套10708.91平方米的房产以3100元/平方米、合计3320万元的价格转让给宇琛投资；该笔房产转让款与承诺人自愿承担的上述还款3313万元相抵消后，多退少补；同时，长吉公司应在承诺书签署之日起日内为宇琛投资办理上述房地产买卖合同预售登记手续；长吉公司于2012年12月30日前以3313万元一次性回购，如不能按时回购，债权人在3个月内有权处置上述房地产。金瑞公司、长吉公司加盖印章，李百生签字。下有“情况属实刘祖延”手写体字样。同年12月5日，宇琛投资分别与长吉公司签订147份《商品房买卖合同》，约定，宇琛投资购买长吉公司开发的世纪大道87号709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701-1708、1718-1719、1801-1819、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719室共计147套商品房，规划用途为非住宅，单价为3100元，总面积为9486.68平方米，总价款为29351702元，付款方式为一次性付款，宇琛投资在2012年12月5日前付款。12月8日，长吉公司出具确认函：宇琛投资于2012年1-3月期间，分14笔支付给金瑞公司总价为3000万元的购房投资款，及2012年12月2日长吉公司自愿承担的补偿额313万元，总计3313万元，长吉公司确认为宇琛投资支付威海市文登世纪大道87号、总面积为10708.91㎡、以3100元/㎡计价的有关房产的款项（税、费除外），多退少补。2013年2月25日，长吉公司向宇琛投资开具预收款收据共128份。次日，宇琛投资分两笔向长吉公司支付房产预售合同税费，金额为2613219.09元。长吉公司向宇琛投资开具金额为2613219.09元的收据。同年2月28日，宇琛投资向原文登市住房保障和房产管理局（现威海市文登区自然资源局）交纳登记费70400元。2013年2月28日、3月1日、3月4日、3月6日、3月18日，宇琛投资与长吉公司签订的世纪大道87号709、1401-1419、1510-1518、1601-1604、1609-1618、1701、1703-1708、1718-1719、2001-2019、2101、2103-2119、2401-2419、2701-2719室共计127套《商品房买卖合同》进行了预购商品房预告登记。2018年6月26日，威海市中级人民法院（以下简称“威海中院”）根据一审法院执行过程中移送破产审查的决定书，受理对长吉公司的破产清算申请，并指定一审法院审理。后宇琛投资向长吉公司管理人申报债权，长吉公司管理人对该债权不予确认。另查，金瑞公司自成立至今法定代表人是李百生，长吉公司自成立至2014年1月29日法定代表人亦是李百生。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。具体到本案，不应仅孤立地看《商品房买卖合同》，而应结合《商品房买卖合同》、《房产转让承诺书》、《确认书》等进行综合分析，不应受制于合同外观和名称，而应由当事人的真实意思表示和合同的实质内容来确定。首先，宇琛投资没有向长吉公司实际支付房屋价款，宇琛投资主张长吉公司自愿承担恒峰公司向宇琛投资的购房款返还及损失赔偿责任，长吉公司同意案涉商品房转让给宇琛投资，购房款与欠款进行抵销后多退少补。按照宇琛投资的上述说法，购房款来源于长吉公司自愿承担的案外人之债。从宇琛投资提供的其与恒峰公司签订的《商品房买卖合同》、解除《商品房买卖合同》协议、收据等来看，参与方为宇琛投资、恒峰公司、金瑞公司、李百生、刘祖延，长吉公司并未参与其中，在本案宇琛投资仅起诉长吉公司的情况下，对上述债权债务的真实性及合法性无法查明。《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定，涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。即便存在债务，亦非长吉公司自身债务，《房产转让承诺书》及《确认书》的签署存在虚构长吉公司债务、承认不真实的债务、转移长吉公司财产的恶意。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，宇琛投资、金瑞公司对长吉公司不负有债务是明知的，金瑞公司的法定代表人李百生同是长吉公司的法定代表人，在这种情况下签署上述文书，可以推定，各方恶意串通，将不是长吉公司的巨额债务转嫁到长吉公司，不但损害了长吉公司的利益，也损害了长吉公司其他债权人的利益。宇琛投资、金瑞公司、长吉公司的上述行为存在转移长吉公司财产、虚构长吉公司债务，使长吉公司总财产减少、增加了长吉公司债务，违背了《企业破产法》保护债权人和债务人的合法权益的基本原则。基于上述理由，一审法院认为，宇琛投资关于长吉公司自愿承担恒峰公司购房款返还、商品房转让以及购房款与欠款抵销的主张，没有事实和法律依据，不予确认。其次，宇琛投资提供的《房产转让承诺书》约定了一次性回购条款，亦与房屋买卖合同关系的基本法律特征不符。再次，根据宇琛投资提供的《房产转让承诺书》、《确认函》中记载房屋总面积为10708.91㎡、3313万元，亦与147份《商品房买卖合同》中约定的总面积为9486.68平方米、总价款为29351702元相差悬殊，宇琛投资对此没能给出合理解释。综上，宇琛投资提供的证据不足以证明其与长吉公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，因此，宇琛投资请求确认147份商品房买卖合同合法有效，不予支持。关于长吉公司对147份商品房买卖合同是否享有单方解除权的问题。首先，宇琛投资与长吉公司之间不是真实的商品房买卖合同关系；其次，《企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，即使根据宇琛投资主张双方存在商品房买卖合同关系，但是宇琛投资没有实际支付房屋价款，合同签订后，因商品房未进行竣工验收、未办理初始登记手续，不具备过户登记的条件，在长吉公司被裁定受理破产申请时，上述合同尚未履行完毕，商品房的所有权并未转移登记至宇琛投资名下，除非管理人选择继续履行的合同以外，其他合同均应解除。综上，宇琛投资主张长吉公司管理人不具有单方解除权没有事实和法律依据，不予支持。关于长吉公司对127套商品房是否具有处分权的问题。根据破产法第二十五条第一款管理人管理和处分债务人的财产的相关规定，《企业破产法》将管理和处分债务人财产的职责特别赋予管理人，管理人具有依法履行管理和处分债务人财产的职责，因此，宇琛投资主张长吉公司管理人对商品房不具有处分权没有事实和法律依据，不予支持。关于147套商品房是否属于债务人财产的问题。《企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产，《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉商品房仅是网签预告登记在宇琛投资名下，网签预告登记仅是为保全一项将来发生房产物权变动为目的的请求权，是一种债权请求权，不具有物权效力，商品房仍然登记在长吉公司名下，因此，属于长吉公司的财产。同时，《最高人民法院关于适用关于宇琛投资诉请确认逾期交房违约金应列为普通债权的问题。逾期交房违约金是建立在双方存在真实商品房买卖合同基础上，双方能够继续履行合同的情况下产生的。本案中，宇琛投资与长吉公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，不存在计算逾期交房违约金的事实基础，据此，宇琛投资该主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十八条第一款、第二十五条第一款第六项、第三十条、第三十三条、第五十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宇琛投资与长吉公司订立商品房买卖合同，约定宇琛投资购买长吉公司的147套房屋。宇琛投资实际并未付款，而是主张长吉公司加入金瑞公司对宇琛投资的债务、以宇琛投资对金瑞公司享有的债权与其应付的购房款抵销。按照宇琛投资提供的2012年11月《承诺书》、12月《房产转让承诺书》的内容涉及宇琛投资投资恒峰公司地产项目、金瑞公司偿还投资款及恒峰公司与宇琛投资签订的房屋买卖合同解除等，而本案中金瑞公司、恒峰公司及李百生等均未参加诉讼，仅依据该两份证据材料无法确定金瑞公司、恒峰公司、长吉公司及李百生之间的具体法律关系，亦无法确定宇琛投资所主张的恒峰公司、金瑞公司欠付款项是否属于法律所保护的范围。李百生作为金瑞公司、长吉公司的法定代表人，同意由长吉公司以房屋抵顶恒峰公司、金瑞公司的债务，现亦无证据表明长吉公司与宇琛投资、金瑞公司等存在债权债务关系，明显属于转移长吉公司财产。长吉公司自身存在债权人尤其是已进入破产程序，损害债权人的利益。基于上述理由，不能认定宇琛投资基于上述《房产转让承诺书》已支付了购房款。同时，上述《房产转让承诺书》还记载有长吉公司可回购房屋的条款，明显与房屋买卖合同的性质不符。故宇琛投资与长吉公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，亦未向长吉公司支付购房款，现要求履行房屋买卖合同，理由不当，证据不足，本院不予支持。需要提及的是，宇琛投资与长吉公司订立的商品房买卖合同涉及147套房屋，明显不属于商品房消费者。在此情况下，宇琛投资所主张的预告登记的效力、房屋面积差异、长吉公司能否解除等问题，已无需进一步判断。综上所述，宇琛投资的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上海宇琛投资咨询管理事务所负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  郑华章二〇一九年十二月十三日法官助理孟佳宁书记员丁真真