湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6414号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛峰，男，1989年9月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：任达，湖南任达律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺伶俐，湖南任达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘昊，男，1985年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭茜，女，1984年10月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：路玲，女，1959年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘景湘，男，1959年2月3日出生，侗族，住湖南省衡阳市雁峰区。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，系该公司工作人员。原审第三人：交通银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路37号。负责人：陈蔚，行长。委托诉讼代理人：郑哲熹，男，系该行工作人员。委托诉讼代理人：黄卫，女，系该行工作人员。上诉人薛峰因与被上诉人刘昊、彭茜，以及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、交通银行股份有限公司湖南省分行（以下简称交通银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛峰上诉请求：1、改判刘昊、彭茜继续履行与薛峰签订的房屋买卖合同，依照合同约定履行办理房产过户手续及交房义务；2、改判刘昊、彭茜向薛峰支付违约金3600元（暂计算至起诉之日止），后段违约金按100元/日计算至房屋实际过户之日；3、改判由刘昊、彭茜承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定各方当事人应严格履行合同的同时又认为在限购政策未改变的情况下不支持上诉人要求继续履行合同的请求，自相矛盾且错误。1、法院判决结果并不受限购政策的限制。2、一审法院应不应该支持继续履行的诉讼请求，只能依据是否存在违约行为来判断。本案中，上诉人在得知房产证下来后一直积极与被上诉人及新环境公司工作人员联系履约事宜，而被上诉人则先是不告知拿到房产证的情况，后又以出国旅游、要先办理解押手续为由推脱，此后在“9.23”新政出台之前便明确向上诉人提出解约并赔偿的问题。即使在“9.23”新政出台后，房产部门也规定了在新政出台前签订的房屋买卖合同不适用新政并规定在缓冲期内可以继续办理房屋过户手续。因此，被上诉人拖延、拒绝履行合同义务的违约行为是显而易见的。二、一审法院认为“涉案房屋很有可能属于5.20新政的遗留问题”是错误的。被上诉人及新环境公司均确认涉案房屋完全符合“5.20”新政的交易条件，不可能属于“5.20”新政的遗留问题。涉案房屋不仅在“9.23”新政出台前可以继续履行而且在“9.23”新政出台后的缓冲期之内仍然可以继续履行。三、房屋买卖合同第十条约定被上诉人应在不动产权证下发后45日内配合上诉人办理完过户手续，该45日是办理整个过户手续的全部时间，包括解除抵押的时间。被上诉人刘昊、彭茜辩称，一、一审判决认定事实清楚。合同的义务有明确先后顺序，上诉人办妥贷款在先，被上诉人协助办理过户在后，但上诉人未能履行付款这一主要合同义务。被上诉人在2017年9月5日后仍有履约诚意地将身份证、房产证等资料提供给上诉人，而上诉人的贷款直到9月18日仍未申请，被上诉人确信上诉人无力继续履约才于9月25日以调控新政属于不可抗力为由向上诉人发出解除函。因此系上诉人的实质违约行为导致不可能在180天的合同期内完成交易，被上诉人出于善意地将上诉人贷款不能的客观事实归结为调控新政，并非恶意违约。二、一审法院认定涉案房屋须在抵押权解除后才能办理过户手续，并据此驳回上诉人有关违约金诉请，完全正确。在贷款抵押未解除的情况下，不能在取得房产证后45天办理产权过户手续。三、一审判决适用法律正确。政策系法院审理案件的参考，同时应该指出的是，一审法院并未适用政策对本案进行判决。四、即使涉案房屋处于“5.20”新政的遗留问题过渡期内，及时办理过户手续的主要义务也是上诉人及代办机构，而非被上诉人。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。原审第三人新环境公司辩称，一、合同签订时间是3月18日，“3.18”政策和“5.20”政策不影响本案合同的履行。二、拿到产权证后才能办贷款审批。正常流程是被上诉人拿了产权证之后去办贷款审批，卖方再还贷赎楼，再过户交房。买方要拿产权证原件去办贷款审批，复印件是不行的。原审第三人交通银行辩称，一、交通银行与刘昊所签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，交通银行抵押权属证明已办妥，并已按合同约定向刘昊发放了贷款370000元。二、交通银行对涉案房屋的抵押权经登记机构依法登记，应受法律保护。薛峰与刘昊并未向交通银行告知转让抵押房产的信息，也未征得交通银行的同意。只有薛峰代为清偿或者刘昊自主清偿全部本金、利息和费用的情形下，交通银行才同意配合办理他项权利注销手续。薛峰向一审法院起诉，请求判令：1、刘昊、彭茜继续履行与薛峰签订的房屋买卖合同，立即依约办理房产过户手续及交房义务；2、刘昊、彭茜向薛峰支付2017年9月5日至2017年10月10日的违约金3600元，后续违约金按100元每日计算至房屋实际过户之日止；3、由薛峰代刘昊、彭茜偿还交通银行贷款后，由交通银行解除房屋的抵押；4、刘昊、彭茜承担本案诉讼费用。刘昊、彭茜向一审法院提出反诉，请求判令：1、解除刘昊、彭茜与薛峰于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》；2、薛峰承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年3月18日，薛峰（乙方、买受方）与刘昊、彭茜（甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）一份，甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区南山雍江汇8栋202房出售给乙方，房产证号：ＸＤ××02，建筑面积88.09平方米。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押银行金额约370000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。合同第二条约定：该房地产转让总价款为955000元，甲、乙双方要求全额托管于丙方。双方约定付款方式按以下第Ｂ种付款：Ｂ、购房定金＋购房首付款＋购房款＋公积金贷款或银行贷款＋交房尾款。付款步骤为乙方于2017年3月17日支付甲方购房定金200000元，由丙方托管待交房时支付给甲方，乙方于产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款115000元为房款或托管资金房款。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款630000元。注：此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度，实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。交房时乙方支付甲方交房尾款人民币10000元，由托管方新环境公司转交。合同第四条约定：甲方应当在签订合同后三日内将办理该房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或乙方，甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同其七条约定：甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日。合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同第九条约定：本合同履行期间，因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自行终止。甲方在本合同终止后三个工作日内将已收房款无息全额退还。合同第十条备注：1、产权未下，定金由丙方托管，待甲方产权以丙方名义进抵押之后，丙方将托管定金20万于当日交付甲方。2、甲方领该房屋不动产证之后45日内与乙方办理产权过户手续。3、丙方于甲、乙双方办理过户手续两个工作日之内将甲方抵押物解除抵押。4、甲方保证在过户当日该房屋没有增值税。5、若该房屋2017年7月底，产权还未下，乙方有权对该房使用。合同签订后，薛峰向刘昊、彭茜支付了购房定金200000元，彭茜向薛峰出具定金收条一张，载明：今收到薛峰购买本人彭茜位于长沙市岳麓区南山雍江汇8栋202房，购房定金贰拾万元整，产权证号：ＸＤ××02，如果彭茜不卖则定金双倍赔偿给薛峰，如果薛峰不买则定金不退。此后，由于涉案房屋不动产权属证书未办理终结，房屋买卖合同未予继续履行。2017年5月26日，长沙市国土资源局为涉案房屋办理了不动产权证书。2017年7月21日，彭茜在物业公司领取了不动产权证复印件。2017年9月25日，刘昊、彭茜向薛峰发出解除合同通知函，告知薛峰因2017年9月22日长沙市住房和城乡建设委员会下发《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，依据该规定，刘昊、彭茜将无法为薛峰正常办理产权过户手续，故通知薛峰自本通知函发出之日起，双方买卖合同关系终止，并愿意退还已交付的定金。2017年9月27日，刘昊、彭茜将购房定金20万元退至新环境公司托管账户中。另查，1、2014年10月30日，刘昊与交通银行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款37万元，2014年11月25日，交通银行向刘昊发放了贷款，并于2017年6月9日办理了抵押登记。截止至2018年12月5日，刘昊尚欠银行贷款294458.17元。涉案房屋买卖合同履行过程中，薛峰没有将办理涉案房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或刘昊、彭茜，也未向交通银行申请提前还贷、办理涉案房屋的抵押解除手续。刘昊、彭茜也未按照约定将办理涉案房屋过户及贷款所需一切资料提交代办机构或薛峰，也未向银行或公积金中心申请办理贷款。根据新环境的二手房买卖交易流程，应先由买受人办理贷款手续，再由出卖人办理抵押解除手续。再查，2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，该通知第三条规定：在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。次日，长沙市不动产登记中心下发了《关于二手房限购政策有关规定的说明》，其中第四条为：在限购区域内购买的商品住房，契税缴纳时间、房屋所有权证或不动产权证发证时间满两年后方可上市交易。2017年6月1日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行长沙市商品住房限购政策的8个问题》。其中关于限购政策执行时限的相关问题中规定：2017年3月18日-5月20日，未进行购房资格申请，但已签订购房协议、并将购房款交至监管资金账户内的，按318政策执行，在6月30日前，开发商提交相关资料向长沙市房屋交易管理中心申报。2017年9月22日，长沙市住房和城乡建设委员会下发了《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，该通知第一条规定:在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。庭审中，薛峰、刘昊、彭茜及新环境公司均当庭确认，根据现有政策，涉案房屋无法办理产权过户手续。新环境公司称涉案房屋系520政策遗留问题，新环境以及房东去房产局出具信息，说明是520遗留问题，在2017年6月30日办理所有手续的话可以过户。但本案涉案房屋买卖合同履行过程中，520新政后，涉案各方未至相关政府主管部门办理相关手续。一审法院认为，薛峰与刘昊、彭茜及新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，合同依法成立并生效，各方均应严格按照合同的约定履行各自义务。对于本案本诉部分，一审法院认为，薛峰、刘昊、彭茜及新环境公司均当庭确认，本案涉案房屋按相关限购政策，目前无法办理产权过户手续。尽管涉案房屋很有可能属于520新政的遗留问题。但涉案各方均未在规定时间内向相关政府主管部门办理相关手续，无法再作为遗留问题处理。使涉案房屋在限购政策未改变的情况下，产权立即过户事实上不可能。政府部门对房地产的调控政策应属于不可抗力。故薛峰诉请刘昊、彭茜继续履行与薛峰签订的房屋买卖合同，立即依约办理房产过户手续及交房义务，一审法院不予支持。基于上述分析，薛峰诉请由薛峰代刘昊、彭茜偿还交通银行贷款后，由交通银行解除房屋的抵押，一审法院亦不予支持。对于薛峰主张的违约金，该违约金薛峰是依据双方房屋买卖合同第八条和第十条约定计算，从2017年9月5日暂算至本案起诉之日为3600元，后段按100元/天算至房屋实际过户之日止。显然，此违约金是在涉案合同能够继续履行的前提下，迟延履行应支付的违约金。而涉案房屋早在520新政的遗留问题过渡期后已无法继续履行，一审法院上文对薛峰判决涉案房屋过户的请求亦予以驳回。则薛峰仍诉请从2017年9月5日开始计算迟延履行违约金无事实和法律依据。且刘昊、彭茜实际在开发商处领取的为不动产权证复印件，刘昊、彭茜据此无法协助薛峰办理过户手续，需在抵押权解除后才能予以办理，故薛峰主张刘昊、彭茜领取不动产权证复印件之后40日开始计算违约金的主张，缺乏相应依据，一审法院不予支持。对本案反诉部分。综合刘昊、彭茜的反诉意见，其是按照合同法第九十四条规定行使法定解除权。根据合同法第九十六条，当事人一方依照第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。也就是说合同解除的方式是权利人通知对方，自通知到达对方时即解除。而不是向一审法院诉请判决解除。且本案中，尽管因为政府的住房限购政策导致涉案目前无法过户，但政府的住房限购政策具有时效性和阶段性，是市场调节的辅助手段。涉案房屋只是暂时不能过户，不符合合同法关于因不可抗力致使不能实现合同目的的规定。刘昊、彭茜无权单方依据合同法第九十四条的相关规定行使解除权。故对刘昊、彭茜的反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、驳回薛峰的诉讼请求；二、驳回刘昊、彭茜的反诉请求。一审本诉案件受理费11150元，由薛峰负担；反诉案件受理费减半收取40元，由刘昊、彭茜负担。二审中，被上诉人刘昊、彭茜向本院提交了如下证据：证据一、新环境公司出具的证明；证据二、转账记录；证据三、微信聊天记录，拟共同证明20万元定金早已退至新环境公司指定账户。经组织质证，上诉人薛峰及原审第三人新环境公司对该证据的真实性均无异议，原审第三人交通银行称请法院依法审核认定。本院经审查认为，被上诉人刘昊、彭茜提交的上述证据不属于新证据，且与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，薛峰与刘昊、彭茜及新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。本案的争议焦点为：薛峰未及时办理贷款的行为是否构成违约，以及合同能否继续履行。首先，根据合同第二条第（二）项之约定，薛峰的付款步骤为：1、于2017年3月17日支付购房定金20万元；2、办理产权过户手续时支付购房首付款11.5万元；3、通过银行贷款支付购房款63万元；4、交房时付尾款1万元。薛峰向刘昊、彭茜支付了购房定金20万元，并不存在根本违约行为；但刘昊、彭茜一直未办理解除抵押及过户手续，已构成违约。刘昊、彭茜抗辩称系因薛峰未办理银行贷款导致其无法解除抵押，故其未构成违约。对此，本院认为，从上述合同约定的通常理解看，刘昊、彭茜办理解除抵押及过户手续的义务应先于薛峰通过银行贷款支付购房款63万元的义务，刘昊、彭茜在未履行其先履行义务的情况下要求薛峰履行办理银行贷款的后履行义务，缺乏法律依据；加之，从刘昊、彭茜于2017年9月25日向薛峰发送的《解除合同通知函》看，刘昊、彭茜要求解除合同的理由为涉案合同不符合2017年9月22日的购房新政，而未提出薛峰存在延期办理银行贷款的违约行为，故刘昊、彭茜的上述抗辩主张不成立，本院不予支持。其次，虽然长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日下发的《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》及于2017年9月22日下发的《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》对房屋上市交易条件作出了限制，但涉案合同的签订及购房定金的支付均在上述政策下发之前，根据长沙房屋交易管理中心《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》及《关于执行“长住建发[2017]151号”文件操作细则的通知》规定，涉案合同仍可继续履行。故刘昊、彭茜以政府出台限购政策为由解除涉案合同的主张不成立，本院不予支持，刘昊、彭茜应继续履行合同义务。第三，薛峰表示愿意代为清偿刘昊、彭茜所欠银行贷款，故本院确认在薛峰代刘昊、彭茜向交通银行偿还了银行贷款本息等费用后，交通银行解除涉案房屋的抵押手续，刘昊、彭茜应配合办理解除抵押手续；薛峰向刘昊、彭茜支付剩余购房款（总房款955000元扣除已支付的购房定金、代偿的银行欠款所得即为剩余购房款）后，刘昊、彭茜应配合将涉案房屋过户给薛峰并向薛峰交付涉案房屋。其余事宜，双方应按《房屋买卖合同》的约定诚信履行。此外，考虑到《房屋买卖合同》对各项付款步骤未明确约定期限，刘昊、彭茜根据交易习惯产生期待符合常理，而新环境公司作为专业中介机构，其所起草的合同条款不够明确，并由此产生合同履行争议，故根据公平原则，对薛峰要求刘昊、彭茜按100元每日标准支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人薛峰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9003号民事判决；二、薛峰与刘昊、彭茜、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖合同》继续履行；三、薛峰可于本判决书生效后向交通银行股份有限公司湖南省分行代付位于长沙市岳麓区南山雍江汇8栋202房的贷款本金、利息等费用（具体数据按刘昊与交通银行股份有限公司湖南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定核定）；交通银行股份有限公司湖南省分行在薛峰代为清偿债务后五日内解除上述房屋的抵押手续，刘昊、彭茜应予配合；四、限刘昊、彭茜于长沙市岳麓区南山雍江汇8栋202房抵押手续解除后，及收到薛峰支付的剩余购房款（总房款955000元扣除已支付的购房定金200000元、再扣除薛峰依据本判决第三项向交通银行股份有限公司湖南省分行支付的款项后所得即为剩余购房款）后七日内配合薛峰办理上述房屋的过户手续并向薛峰交付上述房屋；如刘昊、彭茜未在本判决指定的期间履行上述义务，则在未履行上述义务之次日起至实际履行上述义务之日止按每日100元的标准向薛峰支付违约金。五、驳回薛峰的其他诉讼请求；六、驳回刘昊、彭茜的全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费11150元，由薛峰负担50元，刘昊、彭茜负担11100元；反诉案件受理费40元，由刘昊、彭茜负担；二审案件受理费11150元，由薛峰负担50元，刘昊、彭茜负担11100元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇一九年十二月二日书记员 林 巧