陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民初2046号原告（执行案外人）：钮海燕，男，1974年9月21日出生，汉族，住西安市。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年6月14日出生，汉族，该经营部经理，住西安市XX城西排207。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告钮海燕与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钮海燕，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告钮海燕向本院提出诉讼请求：1.停止对钮海燕购买的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX层XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年2月13日，钮海燕与中登房地产公司签订中登文景时代3号楼内部认购单（此房为人工费易货），订房号3#-10604（建筑面积91.87平方米，房屋总价578781元），钮海燕已全额支付购房款578781元，该房屋于当日正式交付钮海燕，并开始交付物业费。2015年10月27日，钮海燕与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，并开具购房款收据578781元。钮海燕从2015年2月13日使用该房屋居住至今，系涉案房产的合法所有人。2015年7月27日，西安市中级人民法院在上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案时，做出(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定，查封了归钮海燕所有的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX层XX号房屋。钮海燕对此毫不知情。钮海燕与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，中登房地产公司向钮海燕承诺该房屋五证齐全，该协议未违反我国相关法律规定，合法有效，钮海燕系涉案房屋的合法产权人，钮海燕的物权应受法律保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条等相关法律规定，提起执行异议之诉，请求人民法院支持其诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行异议裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，钮海燕提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.钮海燕要求停止对查封房产的执行行为及解除查封缺乏事实和法律依据。本案中法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，钮海燕与中登房地产公司签订的《内部认购单》并非买卖合同，仅为预约合同，其签订合同日期为2015年10月27日，钮海燕签订合同在查封行为之后，故其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，钮海燕虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，不属于钮海燕所有。故钮海燕要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，请求驳回钮海燕的所有诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意钮海燕的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号及面积分别为3-10604（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-10604（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。钮海燕作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-10604号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异875号执行裁定：驳回原告钮海燕的执行异议申请。钮海燕遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年10月27日，中登房地产公司与钮海燕签订《商品房买卖协议》，约定钮海燕购买中登文景时代第3幢1单元6层10604号房屋，建筑面积91.87平方米，单价为人民币6300元/平方米，总价578781元。支付方式为其它方式：钮海燕人工费易货。同日，中登房地产公司向钮海燕出具《收据》（NO.0020027），载明钮海燕交款578781元，收款事由3-1-604（91.87平方米）钮海燕易货。2015年11月10日，钮海燕签收《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》及其物业费等其它相关《收款收据》。钮海燕向本院提交了以下证据：钮海燕与中登房地产公司于2008年6月25日签订的《水电安装施工合同》；中登房地产公司于2011年1月12日作出的《关于中登文景时代项目水电安装施工合同楼号变动的情况说明》；钮海燕与中登房地产公司于2012年3月26日签订的《中登文景时代水电安装施工合同补充协议》以及中登文景时代钮海燕施工队的《施工任务书》4份。2015年2月13日，《中登集团换房表》显示：换房单位为钮海燕，供货材料为人工费，换房套数为1套，房号3#-10604，面积91.87㎡，单价8600元，总裁意见：劳务换房6300元/平方米。同日，钮海燕与中登房地产公司签订《中登文景时代3号楼内部认购单》显示：订房日期2015.2.13，订房号：3#-10604，订房面积：91.87平方米，销售人员：人工费易货，备注：全款：6300*91.87=578781。2015年11月10日房屋验收表和前期物业管理协议。钮海燕庭后提交了以下证据：1.钮海燕与中登房地产公司于2013年1月15日签订的《水电安装施工合同》；2.2014年10月28日，钮海燕安装施工队就中登文景时代项目部二期的《施工任务书》（2份）；3.2014年10月29日《西安中登房地产开发有限公司付款通知单》；其还于2019年11月20日，提交了《抵货事实陈述书》。上述事实，有（2019）陕01执异875号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、房屋验收表、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为：钮海燕就位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX单元XX层XX号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，钮海燕提交其与中登房地产公司于2015年2月13日签订的《中登集团换房表》等证据，以证明涉案3-10604号房屋系中登房地产公司抵中登文景时代项目所欠工程款。虽钮海燕主张基于《中登集团换房表》等而取得涉案不动产，但其仅享有未来的普通债权请求权，该债权请求权不符合法定物权变动的条件。钮海燕与中登房地产公司于2015年10月27日签订《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代一期第3幢1单元6层10604号房屋。经查，钮海燕并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，而仅有中登房地产公司出具的收款收据。现涉案房屋3-10604仍登记在中登房地产公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。鉴于《中登集团换房表》《商品房买卖协议》等说明钮海燕系以消灭金钱债务为目的，但在完成不动产法定登记之前，该证据并不足以形成优先于一般债权的利益，因而不能直接取得上述房屋的所有权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，涉案房屋已于2015年7月27日查封，而钮海燕与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间为2015年10月27日，显然不符合上述规定（一）种情形，同时，钮海燕主张对涉案房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案房屋的执行，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，钮海燕主张停止执行涉案房屋并解除对其的查封，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告钮海燕的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钮海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○一九年十二月十八日                               法 官 助 理  昝 世 峰 书 记 员  孙  婉  侠 1