四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初5857号 原告：巴中市紫金物业管理有限公司，住四川省巴中市巴州区巴州大道452号紫金时代小区6号楼负一层1号、6号。 法定代表人：赵芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋晓英，女，生于1987年，巴中市紫金物业管理有限公司客户部主任，住四川省巴中市巴州区。 被告：李军，男，生于1977年，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：周昆仑，巴中市巴州区曾口法律服务所法律工作者。 被告：苏云，男，生于1977年，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：周昆仑，巴中市巴州区曾口法律服务所法律工作者。 被告：李淑娟，女，生于1979年，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李军，男，生于1977年，与李淑娟同胞兄妹，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告巴中市紫金物业管理有限公司与被告李军、苏云、李淑娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴中市紫金物业管理有限公司之委托诉讼代理人李晓兰、宋晓英，被告李军及其委托诉讼代理人周昆仑，被告苏云及其委托诉讼代理人周昆仑，被告李淑娟之委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市紫金物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告缴纳拖欠原告2016年9月15日至2020年3月15日物业管理费用共计100198.35元；2.请求人民法院依法判决被告向原告支付拖欠物业费的滞纳金（违约金），按照所欠物业费的3‰/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：被告系原告所管理的紫金时代小区的业主，2015年三被告共同购买了紫金时代小区4号楼F5单元3层2号商住房屋，房屋面积954.27平方米，2015年12月8日被告于原告签订《紫金时代物业管理服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，物业费按年度缴纳，上年度期满前10日缴纳第二年度的费用，如被告逾期未缴纳，应按照日息3‰收取滞纳金。协议生效后原告按约定提供物业服务，但被告未按约定向原告缴纳物业管理费，自2016年9月15日至2020年3月15日，被告共欠物业管理费100198.35元，原告多次向其催收，被告均以各种理由推脱，至今未缴纳。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李军、李淑娟共同辩称：物管费需要调整，费用过高；罚息不应该承担：1.原告与李军签订的合同是前期物业合同，当时签订合同时被告李军要求原告出示招投标合同，原告一直没有出示；2.原告长期对商业服务不到位，多次协商没有改善；3.业主的摩托车丢失物管不配合调查，导致业主财产得不到保护；4.收取的1000元装修费一直没有退还也没有转入物管费用；5.商用房屋店门口长期有人打牌导致办理业务人员进出不方便；6.自物业进入管理后一直代收取电费，业主多次要求分户，物管一直不理睬，2019.3月收取分户费后至今没有得到改善，其目的是为了获取不正当的利益，一直拖延时间；7.自签订合同时要求公布资质和标准也没得到落实；8.小区收取的广告费用一直没有公布；9.消防设施存在安全隐患；综上，原告违反了服务条款导致了双方均未履行合同，应当驳回原告诉请。 被告苏云辩称：三被告共同购买房产是事实，但是我没有和原告签订物业服务合同。根据物业服务内容的核心是为了我们的公共安全小区的物业应定时巡查，24小时值班，但是我们一直没有看到有人在我们的大门来值班。 经审理查明，被告李军与被告李淑娟是兄妹关系，被告苏云与被告李军、被告李淑娟是合伙关系。 2015年7月1日，巴中市渝鑫置业有限公司与被告李军、苏云、李淑娟签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋地址：；用途：商场；建筑面积：954.27平方米。被告李军、苏云、李淑娟在该合同上签名捺印。 2015年12月8日，原告巴中市紫金物业管理有限公司（以下简称：紫金物业）作为甲方与被告李军作为乙方签订《紫金时代物业管理服务协议》，协议约定：物业名称：紫金时代。在交房当天一次性预交一年度12个月的物业服务费用。五、物服务费初始计算时间为业主接房之日向后顺延三个月（赠送业主三个月装修期）开始计算。物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用。逾期未缴纳的，甲方除追缴欠费以外，还按照日息3‰收取滞纳金，并有权停止相关服务。六、本物业服务费标准按建筑面积计算：……3，商铺物业服务费标准：每月每平方米2.50元。八、装饰装修时间为3个月，装修期间装修履约保证金、装修建筑垃圾清运费等费用标准如下：1.装修履约保证金为1000元/户，于乙方接房时一次性付清。乙方装修完成后，经甲方查验无违规装修的、未造成公共设施、设备损失的，凭收条无息退款。原告资金物业在该协议上加盖公司公章，被告李军、李淑娟、苏云在该协议上签名捺印。 合同签订后，被告按约支付物管费至2016年9月14日。 从2016年9月15日至今，被告李军、李淑娟、苏云未向原告紫金物业缴纳物业管理费分文。 审理中，原告紫金物业承认被告装修房屋时缴纳有1000元押金未退还，原、被告均同意将押金1000元抵扣应缴纳的物管费。 上述事实，有原告提供的原、被告身份信息、紫金时代楼电梯维修记录、四川凯捷电梯维保报告，《紫金时代物业管理服务协议》《商品房买卖合同》、银行转款凭据、收据,被告提供的照片、证人证言，本院的庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，足以认定。 本院认为，原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。 根据原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》“在交房当天一次性预交一年度12个月的物业服务费用，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用”约定，被告李军、苏云、李淑娟至今未按约定向原告紫金物业缴纳物管费用，其行为已构成违约，对原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟缴纳物管费用的诉请，因符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。 原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟支付2016年9月16日至2020年3月15日期间产生的物业管理费100198.35元，根据原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》“物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用”约定，该请求符合合同约定，但应扣减被告李军、苏云、李淑娟缴纳的装修费押金1000元。根据被告李军、苏云、李淑娟的房屋建筑面积954.27平方米，每月2.5元/㎡的物业收费标准，应抵扣物业管理费约13天【1000元÷（954.27㎡×2.5元/㎡/月÷30天）】。故对原告紫金物业要求被告李军、李淑娟、苏云支付2016年9月28日至2020年3月15日的下差物业费99198.35元（100198.35元-装修费押金1000元）的诉请，本院依法予以支持。 原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟从应付之日按照所欠物业费的日息3‰计算至款项付清之日止支付所欠物业费的滞纳金。原、被告双方虽在《紫金时代物业管理服务协议》中约定逾期未缴纳（物管费）按照日息3‰收取滞纳金，但该滞纳金的约定过高，本院依法调整为：以下欠物管费为基数，从2016年9月28日起，按照月利率2%，分段计算至物管费付清之日止。 被告李军、李淑娟共同辩称物管费过高管理不规范故不应缴纳物管费。因被告李军、李淑娟提供的证据不能有效的佐证其抗辩理由，且原告紫金物业提交相关证据证明自己履行了合同约定的主要义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。故，对于被告李军、李淑娟的辩称，本院依法不予采信。 被告苏云辩称作为房屋共有人原告紫金物业没有和我签订物业服务合同，该物业服务合同应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”且该合同于2015年12月8日签订至今已过多年，被告苏云无证据证明对该合同提出异议或向有关部门请求撤销，对被告苏云的这一辩称，根据证据规则，本院依法不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告李军、李淑娟、苏云在本判决生效后十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付2016年9月28日至2020年3月15日期间的物业管理费99198.35元及其滞纳金，其滞纳金的计算方式为：以下欠物管费为基数，从2016年9月28日之日起，按照月利率2%，分段计算至物管费付清之日止； 二、驳回原告巴中市紫金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告巴中市紫金物业管理有限公司50元，被告李军、李淑娟、苏云负担1100元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 赵 勇 二〇一九年十二月五日 书记员 张婷婷