广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20455号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市花都区食品工业发展公司，住所地广州市花都区新华街田美。法定代表人：汤正桃，该公司经理。委托诉讼代理人：贺天华，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜方林，男，1979年4月6日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：周红军，广东易春秋律师事务所律师。上诉人广州市花都区食品工业发展公司（以下简称食品公司）因与被上诉人杜方林租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人食品公司上诉请求：1.变更一审判决第二项的场地占用费(在原判基础上增加)计至2019年7月22日（共23500元），按未付金额每日千分之一的标准支付违约金至清缴之日止；2.变更一审判决第三项的综合管理费(在原判基础上增加)计至2019年7月22日（共1410元），按未付金额每日千分之一的标准支付违约金至清缴之日止；3.变更一审判决第四项的水电费(在原判基础上增加)计至2019年7月22日（共2803.76元），按未付金额每日千分之三的标准支付违约金至清缴之日止；4.本案的一审、二审诉讼费用由杜方林承担。事实与理由：一、一审法院有以下事实认定错误：1.杜方林占用场地生产经营产生的水电费已由食品公司垫付，并产生了相应的垫付资金损失；2.土地储备中心注销产权证是履行《补偿协议》的行为，该协议未履行完毕，未出现土地移交和丧失经营管理权的法律后果，故场地占用费、管理费应计至2019年7月22日房屋灭失之日，并支付应付未付的利息损失；3.土地储备中心出具的《证明》也清楚表明土地没有移交，说明食品公司仍有经营管理权；4.原《租赁合同》已经预见国家征地的相关补偿问题，亦约定了不予补偿的问题，而杜方林等人最终获得了大笔补偿款；5.本次诉讼的费用均为合同到期（终止）后产生的费用，一审法院理应分清“合同期”与“后合同期”。二、一审法院法律适用有以下问题：1.一审法院无视杜方林超期占用租赁物的相关责任，损害了食品公司的合法利益；2.一审法院审理本案时将租赁合同和征地补偿混为一谈，使食品公司作为企业承受了巨大压力；3.杜方林超期强占租赁物不支付使用费，等于变相迟延租赁期，有违公平原则。被上诉人杜方林辩称：不同意食品公司是上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。食品公司向一审法院起诉请求：1.确认《土地及房屋租赁合同》已依法解除；2.杜方林支付食品公司水电费暂定983.4元（从2018年9月1日暂计至2019年1月31日）、逾期违约金暂定220.55元（从2018年9月1日暂计至2019年1月31日，按水电部门滞纳金每日千分之三的标准计算，实际计至交清之日）；3.杜方林支付食品公司综合管理费暂定1500元（从2018年10月1日暂计至2019年2月28日，实际计至交清之日）、违约金暂定134.4元（从2018年10月1日暂计至2019年2月28日，按逾期每日千分之一，实际计至交清之日）；4.杜方林撤离场地并向食品公司交回租赁物；5.场地占用费从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，暂计至2019年2月28日为115500元（按实际占地的市场租金评估价格计算）、违约金暂定8685.6元（从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，逾期按每日加收千分之一违约金，暂计至2019年2月28日）。一审诉讼中，食品公司表示由于其放弃对场地占用费的评估申请，故将第五项诉讼请求变更为：杜方林参照合同约定的租金标准向食品公司支付占有使用费（从2018年10月1日开始计算至交还场地之日止，暂计至2019年2月28日为25000元）及违约金（从2018年10月1日计算至实际交回场地之日，逾期按每日加收千分之一违约金，暂计至2019年2月28日为2240元）。一审法院认定事实：案涉租赁物位于广州市花都区商业大道135号自编19栋二楼，面积350平方米。租赁物的土地为国有土地，地号为0114010，用途为工业用地，土地使用权人为广州市花都兴成工贸有限公司（以下简称兴成公司），土地使用权证号为花国用[2004]第720106号。兴成公司于2008年5月6日取得地上建筑物的建设工程规划许可证，证号为穗规建证[2008]1479号，建设工程规划许可证载明：本项目为临时建筑工程，使用期为2年。批准使用期满，应无条件拆除，如确需继续使用，必须重新办理申报手续，批准后方可续用。食品公司表示地上建筑物的使用期满后未重新办理申报手续。关于租赁物的地址，杜方林表示实际应是自编15栋二楼，食品公司表示可能是不同时期编号不一致，两个地址实际应是同一栋楼。根据兴成公司出具的《委托书》，兴成公司委托食品公司对其名下位于广州市花都区新华镇田美村的国有土地使用权（土地使用权证号为花国用[2004]第720106号）及地上建筑物实行代管并代收租金，并以食品公司的名义主张民事权利。2015年11月24日，食品公司作为出租方、甲方，杜方林作为承租方、乙方签订《土地及房屋租赁合同》，约定甲方将案涉租赁物出租给乙方使用。租赁期限自2015年12月15日起，没有约定租期截止日期。如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在上述租赁期限期满之前三个月以书面形式告知甲方，双方另行协商一致后续签租赁合同。第4条租金、税费及押金：租金标准为每月每平方米13元，由乙方按月度向甲方支付，每一笔租金应于每月5日之前支付至甲方指定的银行账户。按照先交租后使用物业的原则，甲方收款后出具相关单据给乙方。乙方承担与租赁物有关的全部土地租赁税费、房产税费、物业管理费、水费、电费、治安费、卫生费等。乙方向甲方交付不少于三个月租金额的押金和一个月的租金，在整个租赁期内，押金不能当作租金抵扣。合同期满后，乙方履行完毕应缴的租金、与租赁物有关的税费及与经营活动相关的各项税费等义务后，甲方依据押金收据全额（不计利息）退还给乙方。第5条：2.乙方的权利和义务：（2）乙方须向甲方及时按本合同交付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5‰向甲方支付违约金；乙方同意逾期交租违约金由甲方在押金内自动扣减。当押金金额少于三个月租金时，乙方应及时补交足额押金。如逾期30日乙方未交付甲方租金，甲方有权解除合同，收回租赁物，并有权单方入内，处置租赁物内的所有物件。第6条违约责任及征收补偿：1.甲乙任何一方未能履行本合同规定的条款或违反租赁物管理的法律规定，另一方可以要求采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失，有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担;2.租赁期届满，甲乙双方未续签合同，且甲方要求收回租赁物，乙方逾期不交出承租的租赁物，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间的市场租金外，有权按占用期市场租金总额的50%收取违约金;3.在租赁期内，因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；如遇政府为基础设施建设、公共事业、安居工程建设、因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁等公共利益的需要征收国有土地使用权及其地上的房屋，甲乙双方必须服从和解除合同，甲方应根据政府或政府职能部门的征收决定公告书面通知乙方搬迁，已收取的尚未到期的租金予以退还乙方；如只是部分征收租赁物面积，不影响乙方其他未征收租赁物面积使用的，乙方继续承租使用;4.对租赁土地而建的物业认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑而给予的补偿费的分配原则是，被征收房屋是甲方建造的，房屋价值的补偿费归甲方所有，被征收房屋是乙方出资建造的，其房屋价值的补偿费按已使用年限与未使用年限的比在甲乙双方之间分配，土地的补偿全部归甲方；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费归乙方所有；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿费扣除尚未到期的租金及到期后房屋仍可安全使用年限的市场租金后归乙方所有。第九条其他约定事项：2.租金每月4550元，另一楼楼梯上落前的通道作为配套使用，另计450元，以上合计为5000元，租金没有递增，押金为15000元;3.物业管理费的项目和标准如下：①综合物业管理费每月300元。②供电综合维修管理费按每月每度电0.08元计算。③供水综合维修管理费按每月每吨水0.2元计算。4.水费收费计算标准：①租户每月应缴水费的金额=租户月总用水吨数（含损耗）×（区自来水公司当月水费均价+工业园供水综合维修管理费）。②上述第①点“区自来水公司当月水费均价”以当月花都区自来水公司向工业园提供的水费通知单为准。该水费均价包含水费单价、排污费等部分。5.电费收费计算标准：①租户每月应缴电费的金额=[租户月总用电量（含损耗）+公摊用电度数]×（区供电局当月电费均价+工业园供电综合维修管理费）。②上述第①点“区供电局当月电费均价”以当月花都区供电局向工业园提供的电费通知单为准。该电费均价包含电费单价、基本电价、市政建设附加费、增值税等部分;6.乙方须于每月15日前缴交上月水、电费，如乙方拖欠水电费或租金费用，甲方将采取停水停电等措施，且一切损失由乙方自行承担;7.因考虑到甲方需先垫付整个工业园区的水、电费给供水供电部门，数额较大。故乙方需根据实际月均用水、电费，先预交一个月的水电费押金给甲方，合同期满押金不计息退回乙方;8.本合同为临时租赁合同，没有固定租赁期限，如遇三旧改造或政府征用收地时，即按甲方通知截止日解约，届时甲方将会提前三个月时间通知乙方，因三旧改造或政府征收房屋造成的停产停业等其他一切损失甲方均不负责。2017年6月14日，广州市国土资源和规划委员会发出《关于收回国有土地使用权的公告》（穗国土规划收字[2017]18号），内容为：经广东省人民政府批准，省国土资源厅以《广东省国土资源厅关于广州市2016年度第三批次城镇建设用地的批复》【粤国土资（建）字[2017]231号文】，同意收回广州市花都兴成工贸有限公司面积10799.27平方米、花都区食品工业发展公司面积为31637.18平方米的国有土地使用权。现拟安排作政府储备用地，并由广州市花都区土地开发储备中心对土地原权属人给予适当补偿；涉及国有土地上房屋征收的，按照国家有关规定办理。食品公司称土地储备中心在2017年6月26日将上述公告张贴于涉案园区的公告栏内，但当时只是拟征计划。食品公司提交了微信聊天记录证明上述公告张贴的时间。杜方林表示食品工业公司在微信群中发布征地消息时，其并不在该微信聊天群中，食品公司未告知其案涉场地征收的情况。2018年3月12日，食品公司向杜方林发出《通知》，通知园区所在地块已正式纳入政府收储，请租户于2018年6月15日前搬迁完毕。杜方林于2018年3月14日签收了该《通知》。2018年6月12日、6月15日，食品公司再次发出《通知》，要求租户在2018年6月15日前搬离并将场地交还给食品公司，否则将没收保证金并按租金的150%收取场地占用费，并采取强制措施收回租赁物业。杜方林以其未收到征收补偿款拒绝交还场地。食品公司认为双方之间的合同已于2018年3月14日解除，杜方林认为其虽然签收了《通知》，但不代表其认同通知的内容。合同签订后，杜方林依约向食品公司支付了涉案场地押金15000元，租金、综合管理费支付至2018年6月15日，水电费付至2018年7月31日，之后的费用未再支付。2018年9月17日，食品公司向本院起诉，要求杜方林支付2018年8月1日至2018年8月31日期间的水电费、2018年6月16日至2018年9月30日期间的综合管理费、场地占用费及违约金。一审法院于2018年12月29日作出（2018）粤0114民初10089号民事判决书，判决杜方林向食品公司支付2018年6月16日至2018年9月30日的场地占有使用费17500元、综合管理费1050元以及2018年8月1日至8月31日电费238.7元、水费14.4元，驳回食品公司的其他诉讼请求。杜方林于2019年7月1日将涉案场地交还给食品公司，涉案场地于2019年7月22日被拆除。另查，食品公司（乙方）、兴成公司（丙方）与广州市花都区土地开发储备中心（甲方）签订《商业大道北政府储备地块国有土地及地上房屋征收补偿协议》，约定所征收的物业位于广州市花都区商业大道以北花都区食品工业发展公司厂区内，权属人为广州花都区食品工业发展公司，产权证号为：花国用（1997）字第11029506号、花国用（1998）字第11032825号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、出让工业用地面积6523平方米、划拨工业用地24650.2平方米，建筑物面积9354.05平方米，构筑物19765.29平方米。补偿款合计61260078元。第三条补偿款的支付：1.补偿金额经财政评审后，甲方在十个工作日内支付首期补偿款43500000元，在乙、丙方将土地和建（构）筑物移交给甲方，完成移交手续后十个工作日内，支付余款17760078元，具体以财政评审金额为准。第四条土地移交的时间，建（构）筑物移交及所有权的放弃时间：1.乙、丙方在收到补偿款5日内，必须将上述土地移交给甲方并办理移交手续；上述土地涉及的建筑物、附属物、青苗及不可搬迁物（含乙方未搬迁的动产等）需同时移交给甲方，所有权自移交之日起属归甲方所有，甲方有权组织施工单位拆除，乙、丙方不得阻扰;2.被征收的土地和建（构）筑物，由乙、丙方负责直接解除查封、注销抵押权，办理产权注销。再查，登记权属人为广州市花都兴成工贸有限公司，证号花国用（2004）字第720106号的建设用地使用权证以及登记权属人为花都市食品工业发展公司，证号为花国用（1998）字第11032825号的建设用地使用权证及粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第**房地产权证于2019年3月6日被注销；登记权属人为花都市食品工业发展公司，粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房房地证字第**地产权证于2019年3月5日被注销。一审诉讼中，食品公司提交了其自制的《电费、水费计算明细表》拟证明涉案房屋2018年9月至2019年1月份期间产生的用水用电量及水电费情况。食品公司表示表格中的用水用电量是根据实际抄表金额作出的统计。根据统计，涉案商铺2018年9月至2019年1月共产生电费911.24元、水费71.8元。杜方林认为该表格是食品公司单方制作的，无法确认表格中的金额及单价，在正常营业时每月水费不足100元、电费约300至500元。双方均确认以往水电费的缴纳习惯是由食品公司抄表之后根据合同约定的计算标准统计上月的水电费，然后食品公司制作催缴通知单，杜方林再根据通知单的金额进行缴纳。一审诉讼中，食品公司与杜方林均同意杜方林交纳的押金在本案中一并处理。一审诉讼中，一审法院依法行使释明权，若双方签订的《土地及房屋租赁合同》为无效合同，食品公司是否变更诉讼请求，食品公司表示无需变更诉讼请求。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”因案涉租赁物为临时建筑，在批准的使用期满后，未办理重新申报手续，故食品公司与杜方林于2015年11月24日签订的《土地及房屋租赁合同》为无效合同。由于合同解除适用于合同有效的情形，现合同无效，故食品公司要求确认涉案合同已经解除没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，合同相对方应该相互返还所取得的财产。食品公司作为出租人所取得的财产为杜方林支付的押金及商铺占有使用费，杜方林作为承租人所取得的财产，包括占有、使用涉案商铺以及通过占有商铺所获取的占有利益，这种利益为无形财产，无法现实返还，只能采取折价补偿的方式，即通过支付商铺占有使用费的方式予以返还。因此，杜方林应该向食品公司支付商铺占用期间的占有使用费，食品公司应将收取的押金返还给杜方林。故对杜方林要求食品公司返还租金的请求，一审法院不予支持，对其要求食品公司返还押金15000元的请求，一审法院予以支持。由于杜方林已于2019年7月1日交还场地，且涉案商铺已于2019年7月22日拆除，故食品公司主张交还场地的诉讼请求已经没有事实依据，一审法院不予支持。涉案场地的土地使用权证已经于2019年3月6日注销，注销之后，食品公司便丧失了涉案场地的收益权，因此场地占用费及综合管理费应计算至场地注销之日。租赁合同无效，但案涉租赁物一直由杜方林占有使用，食品公司要求参照合同约定的租金标准计付场地占有使用费符合法律规定，一审法院予以支持。经核算，2018年10月1日至权属证明被注销之日的场地占用费为25968元（5000元*5+5000元/31*6），综合管理费为1558元（300元*5+300元/31*6），对食品公司该项诉讼请求中合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于水电费，虽然食品公司仅提交了其自制的表格证明其主张，但是双方均确认在合同正常履行期内，水电费的缴纳习惯均是由食品公司抄表之后再根据合同约定的标准计算出相应的金额，承租人再根据食品公司的催缴通知书进行缴纳。现本案中食品公司根据交易习惯核算出每月水电费金额，每月水电费金额与杜方林自认的月缴费金额及（2018）粤0114民初10089号案中认定的金额基本相当，故对食品公司要求杜方林支付2018年9月1日至2019年1月31日的电费911.24元、水费71.8元，合计983.04元的部分予以支持，超出部分不予支持。关于食品公司主张的违约金，因涉案租赁合同无效，合同中关于违约金的约定亦无效，故食品公司要求杜方林支付水电费、综合管理费、场地占用费的违约金均缺乏理据，一审法院不予支持。关于杜方林抗辩食品公司诉讼主体不适格的问题，涉案房屋所有权人兴成公司出具了委托书委托食品公司代管涉案房屋及代收租金。在杜方林承租期间，合同系由食品公司签订，杜方林也是将租金交给食品公司，故从合同形式上，食品公司系《土地及房屋租赁合同》一方当事人，其有权向杜方林主张解除合同、支付场地占用费等，因此对杜方林的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，一审法院判决如下：一、杜方林于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至权属证明注销之日的场地占有使用费25968元；二、杜方林于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至权属证明注销之日的综合管理费1558元；三、杜方林于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市花都区食品工业发展公司支付2018年9月1日至2019年1月31日的水电费983.04元；四、广州市花都区食品工业发展公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杜方林返还押金15000元；五、驳回广州市花都区食品工业发展公司的其他诉讼请求；六、驳回杜方林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2840元，由广州市花都区食品工业发展公司2203元，杜方林负担637元；反诉案件受理费650元，由杜方林负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，一、广州市花都区土地开发储备中心于2019年6月24日出具了《证明》，载明该中心已与食品公司、兴成公司签订了补偿协议，已根据协议办理产权注销，上述土地及地上建（构）筑物截止到2019年6月25日未移交该中心。二、杜方林不服一审法院（2018）粤0114民初10089号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月6日以（2019）粤01民终12118号民事判决认定杜方林与食品公司所签订的《土地及房屋租赁合同》为无效合同，并判决驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，一、食品公司与杜方林均未提交证据。二、杜方林表示不同意食品公司在二审中要求杜方林支付2019年2月1日至同年7月22日水电费的请求，并认为后续水电费问题可另案处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一为杜方林应支付场地占有使用费及综合管理费至何时的问题。鉴于食品公司与杜方林签订的《土地及房屋租赁合同》约定杜方林在租赁涉案场地期间需支付租金及综合服务费，虽该合同被认定为无效合同，涉案场地的土地使用证亦已于2019年3月6日注销，但涉案场地一直仍由杜方林占有使用还是基于其与食品公司签订了《土地及房屋租赁合同》，且无证据证明杜方林在交还场地前无法正常使用涉案场地，故食品公司仍有权根据合同的相对性行使出租人的权利收取相关费用，杜方林亦应参照合同约定的租金标准计付场地占有使用费等相关费用至其交还涉案场地之日即2019年7月1日止。因食品公司与杜方林签订的系《土地及房屋租赁合同》，食品公司作为出租人有权收取场地占有使用费等费用，该权利并不系因食品公司对涉案场地享有物权而取得的，故一审法院认定食品公司在涉案场地的土地使用证注销后即丧失了涉案场地的收益权有误，本院予以纠正。但食品公司主张杜方林一直使用涉案场地至2019年7月22日并无提供证据予以证明，故其要求杜方林支付相关费用至该日的请求理由不成立，本院不予支持。本案争议的另一焦点为食品公司要求杜方林支付场地占用费、综合管理费及水电费的违约金的主张是否成立的问题。如前所述，杜方林与食品公司所签订的《土地及房屋租赁合同》为无效合同，故食品公司的该主张本院不予支持。关于食品公司要求杜方林支付2019年2月1日至同年7月22日水电费的问题。由于食品公司在一审时未要求杜方林支付该期间的水电费，且其在一、二审期间亦无提供任何的资料证明该期间的水电费金额，杜方林也表示不同意在本案中处理，故食品公司应与杜方林协商或另行主张为宜。综上所述，食品公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2767号民事判决第三、四、五、六项；二、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2767号民事判决第一项为：杜方林于本判决送达之日起十日内，向广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至2019年7月1日的场地占有使用费（每月按5000元计）；三、变更广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2767号民事判决第二项为：杜方林于本判决送达之日起十日内，向广州市花都区食品工业发展公司支付2018年10月1日至2019年7月1日的综合管理费（每月按300元计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件一审受理费2840元，由广州市花都区食品工业发展公司1704元，杜方林负担1136元；反诉案件受理费650元，由杜方林负担。二审受理费493元，由广州市花都区食品工业发展公司负担420元，由杜方林负担73元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月十七日书记员  郭 俏区敏儿