山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3302号上诉人（原审被告）：张洪磊，男，1976年6月3日生，汉族，高中文化，住德州市陵城区。被上诉人（原审原告）：冯世彪，男，1975年7月5日生，回族，初中文化，住德州市陵城区。委托诉讼代理人：李云芳，德州陵城正阳法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人张洪磊因与被上诉人冯世彪房屋买卖合同纠纷，不服山东省陵城区人民法院（2019）鲁1403民初776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员王鲲、王晓丽、李敏一起组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张红磊上诉请求：一、撤销（2019）鲁1403民初776号民事判决，发回重审或改判。二、被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。首先，一审法院无视被上诉人系职业放贷人的客观事实，将被上诉人放高利贷之际乘人之危而与上诉人签订的房屋买卖合同认定为合法有效，有失公正。该房屋买卖合同是职业放贷人惯用的手法，应认定无效。其次，从涉案房屋买卖合同中所谓定金条款约定来看也是无效的。我国合同法明确规定，定金数额不得高于合同标的额的20%，本案合同标的额24万元，一审法院认定定金条款有效并认定8.7万元为定金是错误的，更为严重的是作为合同约定以后，一审原告应该交定金是10万元，原告只交8.7万元，被上诉人违约在先。既然被上诉人没有按合同执行，上诉人根本不需要承担双倍定金的责任。一审判决属于原则性的错误。再者一审法院没有把上诉人偿还被上诉人款项的事实予以明确，也是认定事实不清。被上诉人已经以书面形式和开庭时的笔录明确的提出被上诉人是职业放贷人，并且于2018年8月份因涉嫌高利放贷，非法暴力逼债被陵城公安分局刑警大队刑事拘留，目前是取保候审阶段，可是一审法官对受害者不予保护，反而对犯罪嫌疑人实际是专业放高利贷的职业放贷人、虚假合同、阴阳合同予以保护。请求撤销一审判决重审或改判。被上诉人冯世彪辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，二审应予维持。被答辩人上诉理由不成立。上诉请求缺乏事实和法律依据二审应予驳回。二审诉讼费由被上诉人负担。冯世彪向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2018年1月22日订立的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金10000元；3、判令被告向原告双倍支付购房定金269000元；4、诉讼费、保全费、保险费由被告负担。一审法院认定：2018年1月22日，被告冯世彪与被告张洪磊签订了房屋买卖合同一份，合同约定：张洪磊出售房屋坐落于陵县，南邻刘玉增，北邻粮油部家属院，东临张文海，西邻王泽君），土地使用证号为：陵土国用（2003）字第7354号，该房为平房，使用面积为204平方米；该房屋成交价为240000元；双方在签订本合同时，冯世彪需向张洪磊交付定金100000元，张洪磊须向乙方出具收条，该定金在双方办理产权过户时抵作房款；在支付定金同时，张洪磊应将该房屋的产权证、身份证等相关证件及复印件交付冯世彪，同时将该房屋钥匙交付冯世彪，作为履行合同的保证。双方同意在2019年1月21日前办理产权过户相关手续。张洪磊应积极配合冯世彪办理产权过户，如因故不能按照约定办理过户手续或以明示或暗示的行为不愿履行该协议的，即为违约行为，应向冯世彪承担违约责任，退还所交付的定金，同时赔偿违约金10000元。在约定的过户之日到来时，张洪磊以任何理由拒不配合过户，导致合同无法履行，视为张洪磊违约，其应向冯世彪返还双倍定金，并赔偿损失。2018年1月22日，原告通过银行转账给被告87000元。2018年1月25日，原告通过银行转账给被告47500元。原告本次诉讼花去保全保险费803?6元。审理中，原告放弃要求被告支付违约金10000元的诉讼请求。认定的上述事实有原被告一致的陈述及相关书证在卷为凭，予以采信。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人双方都应该按合同约定履行各自的义务。当事人双方协商一致，可以解除合同。原告冯世彪与被告张洪磊签订房屋买卖合同，并交付了现金134500元。原告主张要求解除房屋买卖合同，被告否认该房屋合同的成立，应认定当事人双方均同意解除该房屋买卖合同。审理中，原告放弃要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，是原告真实意思表示，本院予以支持。原告主张要求被告双倍返还定金269000元，因原告提供的证据不能证明交付的134500元是定金，双方签订的房屋买卖合同规定：双方在签订合同时，冯世彪需向张洪磊交付定金100000元，原告签订合同当日交付被告87000元，故应认定原告交付被告定金87000元，双方解除合同，被告应按约定双倍返还原告定金174000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告冯世彪与被告张洪磊于2018年1月22日签订的房屋买卖合同；二、原告于本判决生效后七日内返还被告陵城区西关唐城路60号内69号房屋、房门钥匙及国有土地使用证；三、被告于本判决生效后七日内返还原告购房款47500元；四、被告于本判决生效后七日内双倍返还原告定金计款174000元；五、被告于本判决生效后七日内赔偿原告保全保险费803.6元。如未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5486元减半收取2743元，由原告负担1343元，由被告负担1400元，保全费1920元由被告负担。二审查明的事实与一审查明一致。本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案双方当事人签订的房屋买卖合同约定：房屋价款为240000万元，交付定金100000元。双方对于定金数额的约定违反了法律规定，超出法律规定的部分应当认定无效，应当认定被上诉人交付定金48000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。上诉人以其行动表示不履行双方签订的房屋买卖协议，被上诉人要求解除合同并双倍返还定金，应予支持。上诉人应当双倍返还被上诉人定金96000元，其余房款134500-48000=86500元应予退回。上诉人主张双方存在借贷关系与本案不是同一法律关系，可以另案处理。本案被上诉人起诉解除房屋买卖合同，案由应为房屋买卖合同纠纷，一审确定案由为民间借贷纠纷不当，予以更正。综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持山东省临邑县人民法院（2018）鲁1424民初3107号民事判决第一、二、五项；二、撤销山东省临邑县人民法院（2018）鲁1424民初3107号民事判决第三、四项；三、上诉人张洪磊双倍返还被上诉人冯世彪购房定金96000元，退回购房款86500元。以上共计182500元，于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5486元减半收取2743元，由被上诉人负担1343元，由上诉人负担1400元，保全费1920元，由被上诉人负担。二审案件受理费2743元，上诉人负担1920元，被上诉人负担823元。本判决为终审判决。审判长 王 鲲审判员 王晓丽审判员 李 敏二〇一九年十二月十六日书记员 张洪远