青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青民终169号 上诉人（原审被告、申请执行人）：赵洪成，住青海省海东市。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：青海泰阳融资担保有限公司，住所地青海省西宁经济技术开发区昆仑东路23号。 法定代表人：周丽花，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄小伟，青海树人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨鹏程，青海树人律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：西宁九海房地产开发有限公司，住所地青海省西宁市城北区小桥大街22号。 法定代表人：王九生，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：王九生，男，1957年3月8日出生，汉族，住西宁市城北区。 原审第三人（被执行人）：王海英，女，1963年10月23日出生，汉族，住西宁市城北区。 原审第三人（被执行人）：王宁，女，1984年10月20日出生，汉族，住西宁市城北区。 共同委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。 上诉人赵洪成因与被上诉人青海泰阳融资担保有限公司（以下简称泰阳公司）及原审第三人西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海公司）、王九生、王海英、王宁案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初186号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人赵洪成、被上诉人泰阳公司的委托诉讼代理人黄小伟、杨鹏程，原审第三人九海公司、王九生、王海英、王宁的共同委托诉讼代理人严玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵洪成上诉请求：1.请求撤销西宁中院（2019）青01民初186号民事判决；2.判决不得执行位于海东市乐都区景都乐苑7号楼2单元2142室房屋；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：赵洪成作为购买人已按照合同约定支付了购房款13万元，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，在没有偿还泰阳担保公司代偿款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给赵洪成，导致买受人赵洪成和抵押权人泰阳担保公司之间的权利冲突。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条是分别针对不动产和用于居住的商品房规定的除外情形。上诉人符合第二十九条的规定，名下只有一套生活居住房屋。一审期间上诉人未凑足房款，没有得到法院支持。现上诉人愿意将剩余房款上交于人民法院，请支持上诉人的上诉请求。 被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。 赵洪成向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法撤销西宁中院作出的（2019）青01执异29号执行裁定书。2.中止对位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼2单元房屋登记号为2142室房屋的强制执行。 一审法院认定事实：泰阳公司与九海公司、王九生、王海英、王宁追偿权纠纷一案，西宁中院于2015年12月24日作出（2015）宁民二初字第374号民事判决，判令：一、九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金人民币26,361,779.62元；支付因泰阳公司承担担保责任的违约金2,461,519.44元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的未支付代偿款的违约金393,564元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至本判决确定的还款之日止）；承担诉前保全担保费74,400元、一审律师代理费393,771元；二审及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付。二、泰阳公司对九海公司所有的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼建筑面积共计6,823.43平方米的在建工程（38套商品房住宅和两层商铺）在九海公司应承担的上述款项及承担的诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权。三、王九生、王海英、王宁对上述不足清偿的部分承担连带保证责任。王九生、王海英、王宁承担连带保证责任后，有权向九海公司追偿。四、驳回泰阳公司的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均不服提起上诉，青海高级人民法院于2016年6月22日作出（2016）青民终79号民事判决，维持西宁中院（2015）宁民二初字第374号民事判决第二、四项；变更一、三项为：九海公司于判决生效后十日内向泰阳公司偿还代偿的借款本息、违约金25,889,173.87元；支付泰阳公司承担担保责任的违约金2,411,997.07元；并向泰阳公司支付截止2015年7月30日的代偿款的违约金376,687元（2015年7月31日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率4.85%的4倍支付至全部款项偿还之日止）；承担诉前保全担保费74,400元、一审律师代理费393,771元；二审律师代理费196,886元及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由九海公司向泰阳公司支付；王九生、王海英、王宁对九海公司应向泰阳公司支付的全部款项承担连带保证责任。判决生效后，由于九海公司、王九生、王海英、王宁未履行法律文书所确定的义务，泰阳公司向西宁中院申请强制执行。在执行中，西宁中院扣划九海公司银行存款841,000元。泰阳公司与九海公司达成执行和解协议，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结本次执行程序。后因各被执行人怠于履行执行和解协议确定的义务，泰阳公司于2018年3月20日申请恢复执行。西宁中院于2018年4月3日作出（2018）青01执恢44号执行裁定，冻结、划拨九海公司、王九生、王海英、王宁名下的银行存款45,378,213.57元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于2018年5月17日、12月24日，先后向乐都区房产管理局作出（2018）青01执恢44号和44号之一协助执行通知书，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层的商铺1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行了查封。2018年10月15日，西宁中院作出（2018）青01执恢44号之一执行裁定，拍卖九海公司所有的海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2层商铺（房产证号：东房预售证第XXXX号2,488.56平方米）。2018年12月17日，发出（2018）青01执恢44号之一公告，对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼1、2单元包括案涉房屋在内的36套房屋进行评估、拍卖、变卖。赵洪成对其中的2142室以其已购买为由提出书面异议。西宁中院作出（2019)青01执异29号执行裁定，驳回案外人赵洪成的异议请求。 另查明，2014年1月15日，海东市乐都区房地产管理局出具（乐）房预售证第2014-01号《乐都县商品房预售许可证》，准予九海公司的景都乐苑7号楼住宅商用楼面向全社会公开预售。赵洪成认购了九海公司开发的位于青海省乐都县景都乐苑楼盘7号楼2单元2142室房屋，面积为98.09平方米。2015年3月14日，赵洪成与九海公司签订《楼盘认购协议书》，协议约定九海公司将该房屋出售给赵洪成，房款支付方式为贷款支付，赵洪成分别于2015年1月31日、5月21日、2016年1月29日支付房款13万元，九海公司出具了收款收据。因案涉房屋已被九海公司抵押给泰阳融资担保公司，因此案涉房屋无法办理按揭贷款手续，赵洪成未支付其余购房款。2016年1月29日，赵洪成办理入住手续。2019年4月11日，海东市乐都区房产管理局出具证明称赵洪成在该局无房产登记信息。 再查明，2013年12月11日，九海公司与泰阳公司签订《在建工程抵押合同》及青泰2013字（企）房抵070号抵押清单，将九海公司开发建设的位于青海省海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号1、2层商铺共计面积2,488.56平方米及38套商品房住宅共计面积为4,334.87平方米的房产，抵押给泰阳公司，抵押期限自2013年12月11日至2014年8月11日。次日，双方在乐都房地产管理局办理了房建伯字第13-1211号他项权证。2018年12月24日，海东市乐都区房地产管理局向西宁中院出具说明“你院于2018在5月17日查封的西宁九海房地产开发有限公司的景都乐苑7号楼1单元1412、1312、1121、1112、1012、912、415；2单元1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1022、1024、921、922、923、924抵押房号在我局实际登记楼盘房号为1单元：1142、1132、1122、1112、1102、1092、1045共7套；2单元：2161、2162、2163、2164、2151、2152、2153、2154、2141、2142、2143、2144、2131、2132、2133、2134、2121、2122、2123、2124、2111、2112、2113、2102、2104、2091、2092、2093、2094共29套，合计36套。”海东市乐都区房地产管理局抵押物清单中包括赵洪成提出异议的房产。 根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：赵洪成是否就海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2142室房产享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定赵洪成对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除泰阳公司的强制执行。本案中赵洪成作为购买人全额支付涉案房产价款，对此出卖人九海公司无异议。九海公司违背诚信原则，在没有偿还泰阳公司代偿款并解除抵押权的情况下将涉案房产又出卖给赵洪成，导致受让人赵洪成和抵押权人泰阳公司之间的权利冲突。一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。符合条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。2015年3月14日，赵洪成与出卖人九海公司签订《“景都乐苑”楼盘认购协议书》。案涉房屋办理抵押登记时间为2013年12月12日，对涉案房产进行司法查封时间为2018年5月17日。因此，赵洪成签订合法有效的书面房屋买卖合同在人民法院查封之前。其次，赵洪成已于2016年1月29日入住涉案房产。第三，案涉房屋价款445720元，赵洪成已支付130000元，余款因无法办理按揭贷款手续未支付。一审法院认为，价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权的条件之一。根据已查明案件事实，赵洪成所购房屋价款为445720元，其已交付九海公司13万元，剩余房款315720元未交纳，其交付比例为29%。其抗辩未交纳剩余购房款系九海公司违反购房合同约定未协助办理银行贷款所导致。对此，其可按照合同约定向合同相对人九海公司主张合同的违约责任，但不能据此对抗泰阳担保公司享有的抵押物优先受偿权。其支付的房屋价款未超过合同约定总价款的百分之五十。在释明后未按照人民法院的要求交付剩余购房款。赵洪成不享有阻却强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回赵洪成的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.关于购房款的问题。 赵洪成主张，购房款为430000元而非445720元，双方协商时存在优惠。并提交了交房收费明细中契税计算时使用的房款数额。泰阳公司和九海公司对此均无异议。 本院认为，同一栋楼房的购房者均有优惠比例，赵洪成主张符合实际情况，且泰阳公司和九海公司均无异议，应予采信。 2.查封时间问题。 泰阳公司主张，涉案房屋的查封时间为2016年2月1日。并提交的（2015）宁民二初字第374-1号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证等证据。赵洪成和原审第三人对证据的三性予以认可，但认为查封后泰阳公司与原审第三人达成执行和解，允许九海公司对外出售查封房产，并终结了案件的执行，故应以2018年5月的查封为准。为此，本院调取了西宁中院执行卷中的（2016）青01执208号之一执行裁定和海东市房产管理局的情况说明。 本院认为，泰阳公司提交的证据能够证明，2016年2月1日，西宁中院对九海公司位于海东市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑7号楼房号为101、102、103、201、202号的商铺和7号楼1、2单元房号为1412、1312、1121、1112、1012、912、415、1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1021、1022、1023、1024、921、922、923、924共计38套房屋进行了查封。2016年12月28日，因泰阳公司与九海公司达成执行和解协，泰阳公司允许九海公司将抵押房产逐套对外出售并办理按揭贷款手续，九海公司必须将购房款及按揭贷款支付给泰阳公司，西宁中院作出（2016）青01执208号之一执行裁定，终结了本次执行程序。2018年5月17日，西宁中院进行的查封，系和解协议未能实际履行，恢复执行后的查封时间。海东市房产管理局的情况说明，进一步证实两次查封之间无解封信息。根据法律规定，终结本次执行程序的裁定，不影响查封的效力。故泰阳公司的主张成立，应认定2016年2月1日为法院首次司法查封时间。 对一审法院查明的其他事实部分双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：赵洪成对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 未办理过户的房屋买受人提起执行异议之诉案件中，买受人对涉案房屋的民事权益是否足以排除强制执行，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，虽然申请执行人享有担保物权，但如法律、司法解释有规定，仍应当予以审查，并未一律不予支持。该规定第二十八条、第二十九条是对普通金钱债权执行中，无过错不动产买受人及以居住为目的商品房消费者权益予以的特殊保护，可在执行异议之诉案件审理中参照适用。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对购买房地产开发企业名下商品房的买受人，在适用情形上存在交叉，对普通金钱债权人，买受人只要符合其中一条的规定，即对普通金钱债权申请执行人享有足以排除强制执行的民事权益，但在审查案外人的权利能否排除执行时，两条不宜同时适用。本案中，申请执行人泰阳公司系享有抵押物优先受偿权的债权人，为避免动摇抵押权优先性的基本原则，此种情形下，能够排除强制执行的购房者仅限于符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，即仅保护商品房消费者的生存权。故应对买受人所购房屋是否符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件予以审查，判断能否排除强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2016年2月1日，而赵洪成在2015年3月14日与九海公司就案涉房屋签订了《“景都乐苑”楼盘认购协议书》，协议内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、价款、付款方式及房屋面积调差方式等主要条款，且在协议签订当年，赵洪成按约向九海公司支付了50000元认购定金，并在其后陆续按约支付完首付款。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，认定所签认购协议书的性质为商品房买卖合同并以此认定赵洪成在查封前签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。但一审法院用以认定此节事实的查封日期有误，本院予以纠正。 关于是否支付价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，赵洪成分别于2015年1月31日、2015年5月21日、2016年1月29日向九海公司交付了130000元的首付款，九海公司亦为其开具收据。后因九海公司原因未能办理按揭贷款而未能支付全款，二审审理期间，赵洪成已按法院要求将剩余房款300000元交付执行，因《执行异议和复议规定》第二十九条对支付房款的时间并无特别规定，故可以认定已经按照合同约定支付了全部购房款。 关于是否用于居住问题，从赵洪成提交的交房收费明细表、水电费收据、居民用户供用气合同等均证实2016年1月已实际入住，海东市乐都区房产管理局出具的证明，证实赵洪成在该局无其他房产登记信息。可以认定买受人所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。 另，执行异议之诉第三人是指与涉案执行标的有直接利害关系的被执行人。一审法院追加与涉案执行标的无利害关系的其他被执行人为本案第三人不当。 综上，一审法院基于赵洪成支付房款情况，未支持其诉求并无不当，本院审理期间，赵洪成已经将全部房款支付完毕，赵洪成所购房屋符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，应当对其以居住为目的的购房权益予以特殊保护。泰阳公司对九海公司的抵押权，相对于消费者生存权，不具有法定优先的地位。故对其上诉请求予以支持。但造成改判的原因在于赵洪成的消极履行行为，故诉讼费用仍应由赵洪成承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初186号民事判决； 二、不得执行位于海东市乐都区东关大街景都乐苑7号楼2单元2142室房产； 三、驳回赵洪成的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各100元，由赵洪成承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈玉静 审 判 员 边红丽 审 判 员 刘尚英 二〇一九年十二月四日 法官助理 赵 瑾 书 记 员 冶 明 附：本案适用相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；