广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3511号 上诉人（原审被告）：杨昌谋，男，1976年1月7日出生，侗族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 上诉人（原审被告）：兰清，女，1968年12月5日出生，汉族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 以上二上诉人委托诉讼代理人：杨清国，恭城瑶族自治县恭城镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：赵新云，男，1971年11月16日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 被上诉人（原审原告）：黄秋荣，女，1970年8月11日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：莫纪军，广西和强律师事务所律师。 原审第三人：恭城县恭城镇房好多房屋信息服务部，住所地：广西恭城瑶族自治县恭城镇滨江路万福家园10-8号。 经营者：梁希强，男，1980年6月8日出生，汉族，住吉林省榆树市。 上诉人杨昌谋、兰清因与被上诉人赵新云、黄秋荣，原审第三人恭城县恭城镇房好多房屋信息服务部（以下简称房好多服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019)桂0332民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨昌谋、兰清上诉请求：1.撤销广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院（2019)桂0332民初593号民事判决第二项；2.依法改判驳回原告的诉讼请求。3.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决认定“剩余5000元约定作为办理各项过户手续费待后结算”其认定是错误的。事实上，在办理房屋过户过程中，上诉人从未同意过剩余5000元作为办理各项过户手续费用待后结算，被上诉人也无证据证实双方有此约定。（二）2019年5月31日，上诉人根本没有打电话给被上诉人讲不想再出卖涉案房屋的事。（三）2019年7月，原审第三人通知上诉人办理过户手续时，上诉人兰清告知要求被上诉人将购房余款交清才办理过户手续，并不是无理拒绝到场。2019年7月23日，上诉人兰清与被上诉人在第三人服务部通过协商，上诉人兰清与被上诉人达成一致意见，双方同意解除《房屋买卖协议》，于是当日上诉人兰清将175000元购房款通过银行转账方式退回给被上诉人，至此《房屋买卖协议》正式解除。（四）被上诉人已明显违约，一审判决对这一事实并没有认定，反而认定是上诉人违约，这是错误的。协议约定应付首付款是180000元，被上诉人只支付了175000元，还有5000元没有支付，已经构成违约；双方通过协商同意解除购房协议，其当日兰清将已交部分首付款175000元退还至被上诉人，故上诉人不存在违约。二、一审法官主观臆断，导致认定违约责任错误。协议各方在协商办理过户延期至7月，但上诉人从未同意将购房余款给付期限也延迟至7月份，在法庭审理过程中被上诉人也没有证据证明这一事实，第三人在法庭上也没有认可双方同意将购房余款给付期限也延迟至7月份。三、一审判决认定《房屋买卖协议》合法有效是错误的。涉案房屋是上诉人夫妻共同财产，上诉人兰清没有征得丈夫杨昌谋同意的情况下将此房屋转让给被上诉人赵新云，并签订《房屋买卖协议》，杨昌谋并没有在协议书上签字和捺印，上诉人兰清的行为显然违反了国家的法律规定，《房屋买卖协议》应归于无效。四、一审判决适用法律不当，导致判决结果错误。认定购房协议是否合法有效，应适用《中华人民共和国物权法》第九十七条规定；但一审法院适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条是错误的。 赵新云、黄秋荣辩称，一、上诉人的上诉理由不足。（一）上诉人认为一审判决认定事实不清的理由不足。事实上，首付款少付5000元是因约定过户费用各承担一半；被上诉人无法向银行贷款，则自筹资金支付余款，筹款期为3个月，筹款时间应从无法取得贷款之日起计算；房屋不过户的原因是上诉人的房屋取得不满两年，税费较高，经双方协商同意待满两年后再过户造成。（二）上诉人认为被上诉人违约无事实依据。上诉人以被上诉人未付清购房余款为由，认为被上诉人违约显然不符合事实，也与合同约定相违背，双方约定7月底前再过户，说明双方约定购房余款的支付条件未成熟。二、一审判决事实清楚、证据充分，适用法律正确。 赵新云、黄秋荣向一审法院起诉请求：1.被告依照2019年2月20日签订的《房屋买卖协议》支付原告违约金64000元，已付资金占用期间利息4292.50元，房屋中介费损失2000元及原告实现债权支付律师费5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年2月20日，原、被告双方在第三人居间介绍下签订了《房屋买卖协议》，约定二原告购买二被告所有位于恭城瑶族自治县房屋，总价款320000元，首付款为180000元，合同签订之日付款120000元，2019年3月5日前付款60000元，余款140000元待原告取得商业贷款后直接打入被告的银行账户，如因原告的原因不能取得商业贷款的，则由原告在3个月内筹款支付给被告。协议第七条约定“原被告双方提供过户所需一切手续，并协助第三人办理过户手续，第三人需在合同签订之日起1个月以内办理完结过户，确保双方实现房屋顺利交付”。协议第十条约定“违约责任：原告按时间规定支付不了余款给被告，算原告违约，原告中途毁约，原告应向被告赔偿成交总价20%的违约金。被告中途悔约，被告应在悔约之日起30日内将已收金额退还给原告，另赔偿成交总价20%的违约金给原告。若原、被告任意一方违约，违约方负责赔偿第三人“服务费”2000元”。协议第十一条约定“……违约方承担守约方因此支付的包括律师费在内的所有费用”。协议签订后，第三人在办理相关过户手续时发现被告的房屋购买没有达到两年，过户的相关税率较高，随后与原、被告协商，达成口头协议，决定在2019年7月再办理相关过户手续。原告依约支付了首付款中的175000元，剩余5000元约定作为办理各项过户手续费用待后结算。2019年5月31日，被告电话告知原告不想再出卖涉案房屋，双方协商没有达成协议。2019年7月第三人通知被告办理过户手续时，被告兰清拒绝到场，并于2019年7月23日将175000元购房款通过银行转账方式退回给原告。双方发生纠纷，原告遂诉至该院。 庭审中，原、被告及第三人均同意解除双方签订的房屋买卖协议。 上述事实有《房屋买卖协议》1份、中国农业银行交易明细清单2张、收据1张、委托合同1份、税务发票1张、不动产权证书1本、广西农村信用社转账业务凭证1张，第三人陈述等证据证实。 一审法院认为，原、被告双方于2019年1月24日签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同约定履行义务。协议约定原告应付首付款180000元，原告已按协议约定支付被告购房首付款175000元。但被告未按合同约定的期限将位于恭城瑶族自治县房屋过户至原告名下，被告构成了违约，应当承担民事责任。原告依据双方签订的协议第十条约定“违约责任：原告按时间规定支付不了余款给被告，算原告违约，原告中途毁约，原告应向被告赔偿成交总价20%的违约金。被告中途悔约，被告应在悔约之日起30日内将已收金额退还给原告，另赔偿成交总价20%的违约金给原告。若原、被告任意一方违约，违约方负责赔偿第三人服务费2000元”的约定，既主张利息损失又主张违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告没有证据证实其损失数额，也没有证据证实其损失超过了违约金约定的数额，因此，该院根据本案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，确认被告应支付原告违约金64000元。原告依据协议第十一条“……违约方承担守约方因此支付的包括律师费在内的所有费用”的约定，主张实现债权的律师费有委托合同、税务发票证实，该院依法予以支持。原告主张的中介服务费2000元，各方当事人对此并无约定，且即使系原告的损失，原告主张了违约金，违约金足以弥补原告的该项损失，故原告的该项主张该院依法不予支持。被告辩称杨昌谋不同意出卖案涉房屋，没有在协议上签字，协议无效，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”根据上述规定，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，对夫妻一方所为的行为结果，一般适用表见代理的规定，即夫或妻一方所为，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。本案中，2019年2月20日的房屋买卖协议虽然系被告兰清个人与原告赵新云、黄秋荣，第三人房好多服务部签订，但是当时两被告系夫妻，购买房屋这样的重要决定，兰清不会独自作出，且在庭审中被告杨昌谋也表示其知道被告兰清出卖房屋，只是其一直不同意而已，故被告的上述辩解理由缺乏事实依据和法律依据，该院不予采纳。被告辩称原告违反约定，未在约定的期限内按时、足额支付房款，构成违约，该院认为，因被告房屋购买未满两年，过户税费较高，协议各方在协商办理过户延期至7月时，应视为对原协议第二条第二项“购房余款方式：商业贷款原告因各种原因不能取得商业贷款则采取自筹方式支付被告余款筹款其3个月内”的约定的变更，余款也应相应延迟支付，故该院对被告的这一辩解意见不予采纳。庭审中各方当事人均同意解除该合同，该院依法予以解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告赵新云、黄秋荣与被告兰清，第三人恭城县恭城镇房好多房屋信息服务部于2019年2月20日签订的《房屋买卖协议》；二、被告杨昌谋、兰清于本判决生效之日起10日内支付给原告赵新云、黄秋荣违约金64000元及律师费5000元；三、驳回原告赵新云、黄秋荣的其他诉讼请求。案件受理费2489元，因适用简易程序审理，依法减半收取1244.50元，由原告赵新云、黄秋荣负担124.50元，被告杨昌谋、兰清负担1120元。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人杨昌谋、兰清是否违约，是否需向被上诉人赵新云、黄秋荣支付违约金及律师费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案上诉人与被上诉人签订的合同关于违约责任明确约定：如卖方中途悔约，应在悔约之日起30日内将已收金额退还给买方，另赔偿成交总价20%的违约金给买方，若买卖双方任意一方违约，违约方负责赔偿第三人服务费2000元。现上诉人中途反悔，不按合同约定的期限将诉争房屋过户至被上诉人名下，上诉人已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据合同约定认定双方的权利义务，并由此作出判决并无不当。上诉人主张其没有按约定办理过户是因被上诉人未按约定支付首付尾款5000元，本案属被上诉人违约；被上诉人则主张首付款少付5000元是因约定过户费用各承担一半，双方口头约定该款作为办理过户手续后结算。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》第一条约定过户等相关税费买卖双方各承担一半；现被上诉人陈述其与上诉人口头约定5000元作为办理过户手续后结算符合合同约定的内容，且原审第三人作为诉争房屋的中介机构，其对买卖双方的履行情况是清楚的，原审第三人亦认可被上诉人所陈述的口头约定。故本院对被上诉人上述主张予以采信；上诉人的主张无事实依据和法律依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人杨昌谋、兰清上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1525元，由上诉人杨昌谋、兰清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十二月十日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧