江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终3780号上诉人（原审被告）：盐城市城南新区艾舍旅馆，住所地江苏省盐城市城南新区东进中路47号。经营者：陈忠芳，该旅馆负责人。委托诉讼代理人：王琪，男，该旅馆经理。上诉人（原审被告）：王琪，男，1984年10月１日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）盐城市文峰物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区建军中路28-30号710室。法定代表人：王家余，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈淑明，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。上诉人盐城市城南新区艾舍旅馆（以下简称艾舍旅馆）、王琪因与被上诉人盐城市文峰物业管理有限公司（以下简称文峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，均不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人王琪同时作为上诉人艾舍旅馆的委托诉讼代理人、被上诉人文峰物业公司的法定代表人王家余、委托诉讼代理人陈淑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾舍旅馆、王琪共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回文峰物业公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、盐城华祥置业有限公司（以下简称华祥置业公司）与文峰物业公司签订的前期物业服务合同不具有法律效力。1.根据《江苏省物业管理条例》第31条规定，新建住宅物业施行前期物业管理。案涉房屋所在的东进路美食休闲一条街于2008年竣工交付，至2016年时已经不能再适用前期物业。2.物业服务合同应当由业主委员会签订，而不是由开发商华祥置业公司签订。3.华祥置业公司签订案涉前期物业合同没有按照江苏省前期物业管理招投标实施办法选定物业公司。4.华祥置业公司与文峰物业公司签订前期物业服务合同后，文峰物业公司并未与各业主单独签订物业合同。二、华祥置业公司与文峰物业公司于2018年6月9日出具的笔误条款补正说明系恶意串通，损害业主权利，因此对艾舍旅馆以及王琪不具有约束力。三、案涉物业服务合同中约定的物业服务费标准没有向当地物价部门报批。四、文峰物业公司提供的物业服务不到位，该合同中约定的保洁人员有六位，但文峰物业公司一审提交的保洁工作签到簿中只有四名保洁人员，后至2019年只有一名保洁人员，另文峰物业公司配备的安保人员也未达到合同约定的人数。文峰物业公司辩称，1.2016年12月14日文峰物业公司与华祥置业公司签订的盐城市前期物业服务合同符合国务院、江苏省物业管理条例以及最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释等相关规定，合同合法有效，该合同对包括艾舍旅馆、王琪在内的东进路美食休闲一条街全体业主均具有法律约束力。2.艾舍旅馆、王琪提出华祥置业公司与文峰物业公司于2018年6月9日签订的前期物业服务合同补正说明是恶意串通，侵害了业主权利的上诉理由，没有事实和法律依据。该补正内容有两点，一是在收取物业费对象业主之后增加了物业使用人，二是明确在年底前20日内交纳下一年度物业服务费，前者是依法依规对应交物业费主体的具体界定，后者是根据行业特点和习惯，向应交费主体作善意提醒，以上内容仅是对合同内容进行了完善，并没有侵害业主权利。3.艾舍旅馆、王琪并非案涉房屋的业主，而是承租人，王琪在与业主签订的房屋租赁合同中明确约定案涉房屋物业费由王琪承担，而艾舍旅馆、王琪在实际接受了文峰物业公司提供的物业服务后，无正当理由长期拒不履行合同约定的交费义务，违背诚信原则，依法应当承担相应责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。文峰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令艾舍旅馆、王琪支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费134490元，及以31490元为基数自2017年1月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金，以51490元为基数自2018年1月1日起至实际支付之日止按日分之五计算的违约金；2.诉讼费用由艾舍旅馆、王琪负担。一审法院认定事实：2012年2月19日，王伟（出租方、甲方）与王琪（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：甲方将东进路美食城11幢301、401、501商业用房（建筑面积约为2200平方米）出租给乙方经营使用。为明确双方权利、义务，经协商一致，订立本合同。第一条：房屋交付、租赁期限及用途。1.双方约定甲方于2012年2月19日将出租物业交给乙方使用。2.该房屋租赁期共144个月，自2012年6月30日起至2024年6月30日止。3.乙方承诺，租赁房屋仅作宾馆使用。第二条：租金及支付方式。1.该出租房第一年租金为肆拾万元整；第二年租金为陆拾万元整；第三年租金为陆拾万元整；第四年租金为陆拾万元整；第五年租金为陆拾万元整；第六年陆拾万元整；第七年柒拾贰万元整；第八年柒拾捌万元整；第九年捌拾肆万元整；第十年玖拾万元整；第十一年玖拾万元整；第十二年为玖拾万元整。2.租金支付方式按年支付，实行先交租金后使用的原则。具体为每年的6月30日前预交下一年租金。乙方承诺守法经营，经营税费、经营风险等由乙方自行承担（包括水电费、物业费、税金、电梯保养及维修费用等）。2016年10月1日，文峰物业公司竞得东进路美食街1#楼-16#楼物业服务经营权，《中标通知书》载明：你单位被盐城“华祥置业”前期物业管理招投标评标委员会确定为中标人。同年12月14日，华祥置业公司（甲方）与文峰物业公司（乙方）签订《盐城市前期物业服务合同》一份，约定：甲方资质等级为三级，通过公开（招投标）方式将盐城市东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼委托乙方实行前期物业服务。第一条，物业基本情况：东进路美食休闲一条街1#楼-16#楼，商业、住宅、公寓，物业管理区域四至范围：东至人民路、南至跃进河、西至西广场钟塔、北至东进路，物业占地面积59500平方米，总建筑面积57951.8平方米，其中住宅部分13888.6平方米，非住宅部分40940.8平方米（其中商业部分32193.8平方米），分期建设的项目，首期竣工交付时间为2009年11月10日。第二章：服务内容和标准。第二条乙方前期介入提供的服务内容有：1.共用部位的维修、养护和管理，包括商住楼楼梯间、走廊通道门厅以及所有建筑物屋顶墙面等；共用设施的运行、维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、高压水泵房、商住楼共用照明、楼内消防设施设备、电梯等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、井、花池等。2.公共环境卫生，包括公共场所、共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集入箱、雨污水管道的疏通。3.维持公共秩序，包括安全监控、治安巡逻、车辆停放管理、绿化带清杂、装饰装修管理工作服务等。4.物业资料档案管理等。第四条甲方于2016年12月30日前提供前期物业开办费86387.7元（开办费标准为1.50元/平方米），用于购买物业办公设备等固定资产及支付培训等相关费用。所购资产归全体业主所有，由乙方使用。乙方应建立办公设备等固定资产清册，列入移交。第五条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内主要出入口显著位置公示项目负责人、服务内容、服务标准、收费标准等。项目经理更换时需在小区公示，并将新的人员信息在5个工作日内报所在地的县（市、区）级物业管理行政主管部门备案。第六条乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业管理服务的等级为盐城市普通住宅物业管理服务等级标准级，具体内容为：1.综合服务：乙方应配合甲方制定业主临时管理规约，向业主提供物业服务手册；有完善的管理制度和方案，建立岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准、财务管理制度等；健全财务管理工作，财务规范运作、账目清晰；项目经理、专业管理人员具备相应的岗位资格证书，本项目招投标时承诺的项目经理即为本项目的项目经理，项目经理为刘红。本项目的管理人员总数为2人，配备每班在岗管理人员为1人。管理人员服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、言行规范。周一至周日在服务处实行8小时业务接待，其余时间在固定地点值班，公示值班与接待电话；按照物业服务合同规定，公示服务内容、服务标准、收费标准等内容；物业服务费（含公共服务费和代收代缴费用）收支情况每半年公布1次。物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。制定完整的社区文化活动计划，配合街道做好社区精神文明建设相关工作。2.保洁服务：乙方须按照每1.5-2万平方米配备一名人员的标准配置专职的保洁人员，本项目的保洁人员总数为6人，配备每班在岗保洁人员为3人。制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、规章制度。各类清洁设施设备配备齐全，保洁人员按各项规定做到保洁到位，垃圾日产日清。3.公共秩序维护服务：乙方须按照每1-1.5万平方米配备一名人员的标准配置专职的秩序维护员（最低不得少于3人），本项目的秩序维护人员总数为12人，配备每班在岗秩序维护人员为4人。乙方须保持24小时有人在岗值班，其中立岗值班时间不少于小时。乙方在本项目秩序维护的管理规章制度完善；公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装。制定火警、盗警、地震、台风、防汛、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，在遇到突发事件时，采取有效措施，启动相应预案，防止事态扩大；对车辆进行有效管理和疏导，确保进入小区的车辆有位可停且停放有序。4.绿化养护服务：乙方或由乙方雇佣的专业人员进行绿化养护管理。本项目的绿化养护人员总数为/人，配备每班在岗绿化养护人员为/人。制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；做好病虫害防治工作；使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前告知业主；打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。5.物业共用部位和共用设施设备维护服务：乙方的专业维保人员均需持证上岗（每个项目最少配备人员为1人）。本项目的维保人员总数为1人，配备每班在岗维保人员为1人。电梯、消防、泵房、智能化等设施设备需安排专业化的维护保养单位。建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；对项目内安全隐患部位落实防范措施、设置警示标识。建立物业公用部位、共用设施设备的维保计划及巡查维修记录；共用设施设备，应达到规定的保养标准；共用设施设备落实专人管理；各类设施设备有明显标识；配置电梯的住宅区服务标准不得低于三级（物业共用部位明细见附件六，物业共用设施设备明细见附件七）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定（服务标准按不低于招标时确认的服务标准及分类执行）。甲乙双方在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定物业服务的内容和质量标准应与本合同中明确的物业服务的内容和质量标准相一致。……第九条在本物业管理区域内配置的停车位（库）停放汽车的，车位使用人在政府指导价范围内按约定的标准交纳车辆停放费和车位租赁费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。需要占用本区域共有道路或其他场地停放汽车的，如产权属于甲方的，甲乙双方应当在本合同的第二十九条及其他约定事项中约定；如产权属于全体业主所有的，收费前须公示。公示期内提出书面反对意见的业主专有部分面积占相关总建筑面积的比例和人数占相关总人数比例均少于1/3，经所在街道物管中心出具公示反馈意见后方可收费。物业服务企业应当将汽车停车费、租金单独列账，独立核算，扣除成本后，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。……第十二条物业服务费收费采取包干制方式，物业服务费包括物业公共服务费用和共用设施设备运行电费、公共照明、公共用水等代收代交费用）由业主按其拥有物业的产权建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最高可预收一年。高层（小高层）住宅：1.35元/平方米·月；商业用房：1.85元/平方米·月；其他物业：2.00元/平方米·月。物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。……第二十一条乙方的服务达不到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。第二十二条由于甲方违反合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第六条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正；造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿责任。……第二十四条乙方违反本合同约定和相关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额的/支付违约金。第二十五条业主违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的万分之五向乙方支付违约金。……第二十七条本合同期限自2016年12月6日起至2019年12月31日止。合同期满双方可协商续约，同等条件乙方优先。乙方在合同期满退出时，应严格按照《盐城市物业项目服务退出管理办法（试行）》执行。合同签订后，文峰物业公司进驻东进路美食街1#楼-16#楼，执行物业管理服务。2017年4月10日，南京长江消防（集团）公司受文峰物业公司委托就东进路美食街（公共区域）消防维修工程项目进行检测，并于同年5月2日出具一份《建筑消防设施检测报告》，检测结论为：合格。2017年8月23日，原盐城市公安消防支队城南新区大队出具一份《临时查封决定书》（南公消封字［2017］第0033号），载明：火灾自动报警系统不能正常工作、消防管网无水、部分疏散指示标志灯不亮；查封部位、场所的范围：盐城市城南新区艾舍旅馆（盐城市城南新区黄海街道东进路美食街11幢101、101-1、101-2、401、501室）全部营业区域。查封期限2017年8月23日15时至2017年9月18日15时。2017年8月31日，原盐城市公安消防支队城南新区大队出具一份《行政处罚决定书》（南公消封字［2017］第0097号），载明：现查明2017年8月19日我大队消防监督员检查发现盐城市城南新区艾舍旅馆消防设施、器材未保持完好有效（火灾自动报警系统不能正常工作、消防管网无水、部分疏散指示标志灯不亮），该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定，盐城市城南新区艾舍旅馆对此违法行为应负全部消防法律责任，以上事实有《消防监督检查记录》（编号：［2017］第1287号）、《责令限期改正通知书》（南公消限字［2017］第0149号）、对严晶晶和王立红的询问笔录、现场照片、现场笔录等证据证实。文峰物业公司为证明其按照《盐城市前期物业服务合同》约定履行了相应物业服务职责，提供了关于申请东进路美食街维修基金的报告、保洁工人签到簿、保安值班记录、消防泵巡查记录、建筑消防设施检测报告等证据予以证明。艾舍旅馆、王琪为证明文峰物业公司提供的物业服务不到位，提供了临时查封决定书、行政处罚决定书。期间，艾舍旅馆、王琪拖欠文峰物业公司2017年7月1日-2019年12月31日的物业服务费126520元（应收2200平方米*1.85元/平方米/月*36月-已收20000元）至今未付。文峰物业公司遂于2019年2月诉至一审法院。一审另查明：1.2018年6月9日，文峰物业公司与华祥置业公司出具一份《关于对＜盐城市前期物业服务合同＞笔误条款的补正说明》，载明：一、原协议第8页第二行“具体收费标准、交费时间等内容由乙方按下述标准与业主在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取，最高可预收一年。”补正为：“具体收费标准、交费时间等内容，在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主或物业使用人收取，物业服务费按年度收取，在年底前20日内交纳下年度物业服务费。”二、原协议第12页第二十五条“业主违反本合同约定，未按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交金额的万分之五向乙方支付违约金。”补正为“业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，按照应交金额向乙方支付每日万分之五违约金。”文峰物业公司、华祥置业公司均在该补正说明下方盖章确认。2.艾舍旅馆个体工商户状态为在业，经营者证件号码为320902196411053523，经营者姓名为陈忠芳，产权属性为租赁使用权，经营场所为盐城市城南新区黄海街道东进路美食街11幢101、101-1、101-2、401、501室（CNH），经营场所面积为2200.0平方米。一审法院于2019年4月3日向王琪调查，王琪陈述：我与艾舍旅馆的经营者陈忠芳系姨侄关系，陈忠芳因日常事务繁忙，便雇佣我实际负责艾舍旅馆的日常经营管理工作，案涉房屋的物业服务费都是由陈忠芳银行汇款给文峰物业公司的，我并非艾舍旅馆的实际经营者。本案争议焦点为：1.《盐城市前期物业服务合同》是否对艾舍旅馆、王琪具有法律约束力？2.艾舍旅馆、王琪应交纳物业服务费数额及应否承担违约金？一审法院认为：（一）关于《盐城市前期物业服务合同》的效力问题。文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。王琪辩称其作为艾舍旅馆管理人员对艾舍旅馆的日常管理是职务行为，对艾舍旅馆的民事行为不承担责任。对此，一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，王琪与王伟签订的《房屋租赁合同》约定：“甲方将东进路美食城11幢301、401、501商业用房（建筑面积约为2200平方米）出租给乙方经营使用。……双方约定甲方于2012年2月19日将出租物业交给乙方使用。……乙方承诺，租赁房屋仅作宾馆使用。……乙方承诺守法经营，经营税费、经营风险等由乙方自行承担（包括水电费、物业费、税金、电梯保养及维修费用等）”。王琪作为承租人与业主王伟就租赁房屋物业服务费由承租人承担等问题已经作出了明确约定，文峰物业公司主张王琪交纳物业服务费，符合法律规定和合同约定，故对王琪的此点抗辩意见依法不予采纳。艾舍旅馆、王琪辩称文峰物业公司与华祥置业公司签订案涉《盐城市前期物业服务合同》主体不适格，该合同对业主不产生拘束力。对此，一审法院认为，《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，东进路美食休闲一条街尚未成立业主委员会，华祥置业公司作为建设单位在案涉小区业主、业主大会未选聘物业服务之前，有权与其选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，且华祥置业公司与文峰物业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》对东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力，艾舍旅馆、王琪是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有物业合同中相关权利的同时，也应受物业合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故艾舍旅馆、王琪以其不是合同当事人为由抗辩，一审法院依法不予采纳。艾舍旅馆、王琪辩称华祥置业公司已与盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居物业公司）签订过《前期物业服务合同》，案涉东进路美食街自2008年交付业主使用后直至2016年期间系康居物业公司为其提供前期物业服务，文峰物业公司作为后续的物业公司显然不属于前期物业。对此，一审法院认为，前期物业服务期间，房地产开发商、建设单位享有更换物业公司的权利。根据《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，前期物业管理由建设单位负责，当然也包括更换物业公司的权利。本案中，康居物业公司与华祥置业公司签订的《前期物业服务合同》期满，华祥置业公司有权通过招投标方式选聘新的物业服务企业。艾舍旅馆、王琪还辩称文峰物业公司主张的物业服务收费标准应当按照政府指导价向物价部门报批报备，且作为前期物业的收费标准应当在建设单位与业主的买卖合同中予以约定。对此，一审法院认为，前期物业收费标准的报备核准并非前期物业合同的生效要件，不影响前期物业合同的效力。如文峰物业公司未履行报备核准手续，艾舍旅馆、王琪可以向有关部门反映，由相关部门处理。综上，东进路美食休闲一条街尚未成立业主委员会，文峰物业公司与华祥置业公司签订案涉《盐城市前期物业服务合同》，对包括两艾舍旅馆、王琪在内的东进路美食休闲一条街的全体业主和物业使用人均具有法律约束力。艾舍旅馆、王琪是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务，故案涉《盐城市前期物业服务合同》对艾舍旅馆、王琪具有法律约束力。（二）关于艾舍旅馆、王琪应交纳物业服务费的数额及违约金的承担问题。《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”艾舍旅馆、王琪作为案涉房屋的业主，其虽辩称文峰物业公司在治安、卫生、建筑物的维护、停车秩序、绿化养护等方面服务不到位，但根据其已提供的证据，不足以证明文峰物业公司不履行物业服务合同，或履行物业服务合同有重大瑕疵，且艾舍旅馆、王琪所举证据中要求文峰物业公司向其履行维修义务、要求文峰物业公司尽到相关设施维护义务等，亦能证明双方存在事实上的物业服务关系，再结合文峰物业公司提交的保安值班记录、消防巡查记录、保洁签到簿等，一审法院认定文峰物业公司已按照合同约定提供了物业服务，艾舍旅馆、王琪事实上也享受了文峰物业公司提供的物业服务，文峰物业公司有权依据《盐城市前期物业服务合同》的约定向艾舍旅馆、王琪收取物业服务费。但从艾舍旅馆、王琪提供的照片及一审法院在另案中实地调查走访情况看，案涉小区存在消防管网未供水导致部分业主、物业使用人被罚款、保安、保洁等服务不到位、公共设施维修不及时等瑕疵。但也应看到，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为，由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题，实践中很难达到十全十美，业主、物业使用人可以通过向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主、物业使用人按约向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主、物业使用人拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。艾舍旅馆、王琪辩称其租赁案外人王伟的房屋实际面积少于文峰物业公司所主张的2319.68平方米，文峰物业公司主张物业服务费按2319.68平方米计算无事实和法律依据，对此，一审法院认为，王琪与王伟签订的《房屋租赁合同》载明案涉租赁房屋的建筑面积约为2200平方米，艾舍旅馆的工商登记亦载明经营场所面积为2200平方米，且文峰物业公司亦未提供相应证据予以证明，且故一审法院依法认定案涉房屋租赁面积为2200平方米。综合双方的利益以及文峰物业公司提供物业服务的实际情况，一审法院酌定艾舍旅馆、王琪向文峰物业公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费107542元（126520元*85%）。至于艾舍旅馆、王琪应否承担违约金的问题。因艾舍旅馆、王琪迟延交付物业费，其行为构成违约，文峰物业公司主张艾舍旅馆、王琪支付以应交物业服务费金额为基数按每日万分之五标准计算的违约金，符合法律规定与合同约定，一审法院依法予以支持。文峰物业公司还主张违约金应从拖欠之日计算至实际支付之日止，鉴于文峰物业公司所提供的物业服务仍存在需进一步提高改善之处，一审法院酌情对文峰物业公司的部分诉讼请求予以调减，由此，艾舍旅馆、王琪应当承担违约金19357元（107542元*0.05%*360天）。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主及物业使用人的配合，业主、物业使用人如认为物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取拒付物业服务费的方式使矛盾扩大。若小区业主、物业使用人普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主及物业使用人的利益。同时，物业公司在日常提供物业服务过程中，除尽职尽责履行职责外，也应着力提高服务质量，切实站在为业主、物业使用人服务的角度，解决业主、物业使用人的实际问题。如此，双方才能建立互信、稳固的合作关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、艾舍旅馆、王琪应于判决生效之日起十日内向文峰物业公司盐城市文峰物业公司管理有限公司支付物业服务费107542元，违约金19357元，合计人民币126899元；二、驳回文峰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2922元，依法减半收取1461元，由艾舍旅馆、王琪负担。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》是否合法有效，艾舍旅馆、王琪是否应当按照该合同的约定交纳物业费；2.艾舍旅馆、王琪应向文峰物业公司交纳的物业费金额，是否承担违约金以及违约金数额如何确定。本院认为，1.关于文峰物业公司与华祥置业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》是否合法有效，艾舍旅馆、王琪是否应当按照该合同的约定交纳物业费的问题。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，前期物业服务合同是在业主大会成立前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的物业服务。案涉小区尚未成立业主大会，华祥置业公司作为建设单位与文峰物业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》系合法有效的合同，对业主具有约束力，文峰物业公司无须重新与业主签订前期物业服务合同。艾舍旅馆、王琪抗辩华祥置业公司无权与文峰物业公司签订前期物业合同及上述合同对其不产生效力的主张没有法律依据，本院不予支持。对于其提出的文峰物业公司不具有相应资质的问题，与文峰物业公司的中标通知书载明的情况不符，艾舍旅馆、王琪作为业主接受了文峰物业公司提供的服务，其应当按照华祥置业公司与文峰物业公司签订的《盐城市前期物业服务合同》交纳物业费。关于艾舍旅馆、王琪应向文峰物业公司交纳的物业费金额，是否承担违约金以及违约金数额如何确定的问题。经查，案涉《盐城市前期物业服务合同》明确载明商业用房的收费标准为1.85元/平方米/月，艾舍旅馆、王琪经营使用的房屋面积为2200平方米，文峰物业公司已按约提供了主要的物业服务，艾舍旅馆、王琪亦已接受文峰物业公司提供的物业服务，应当按期按约交纳物业费。关于艾舍旅馆、王琪提出文峰物业公司提供的物业服务质量不合格的上诉理由，一审法院已对此审查，确认文峰物业公司的物业服务存在部分瑕疵，并酌定艾舍旅馆、王琪按照合同约定标准的85%交纳物业费并无不当。文峰物业公司物业服务存在瑕疵不能成为艾舍旅馆、王琪拒绝交纳物业费的理由，艾舍旅馆、王琪未按约支付物业费应当按约承担相应的违约责任，一审法院酌定的违约金标准不高于案涉《盐城市前期物业服务合同》约定的标准，未损害艾舍旅馆、王琪的利益。至于华祥置业公司与文峰物业公司于2018年6月9日出具的笔误条款补正说明系对原合同约定内容不明确的条款予以完善，该补正的内容系华祥置业公司与文峰物业公司真实的意思表示，并未过分加重业主的负担，系合法有效的约定，故艾舍旅馆、王琪提出该补正条款无效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。综上，艾舍旅馆、王琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2922元，由上诉人盐城市城南新区艾舍旅馆、王琪负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇一九年十二月五日书记员 施凯钰