山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终4284号 上诉人（原审被告）：淄博基业房地产开发有限公司。住所地：淄博市博山区西冶街以西新坦路南。统一社会信用代码：91370304783467191X。 法定代表人：吴光禄，总经理。 委托诉讼代理人：侯昊，山东盛诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雷，山东盛诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘玉珍，女，1973年2月26日出生，汉族，住淄博市博山区。 原审被告：淄博市博山再生资源有限责任公司。住所地：淄博市博山区赵庄东街48号。统一社会信用代码：91370304164281056G。 法定代表人：李成，经理。 原审被告：李同栋，男，1968年10月15日出生，汉族，住淄博市博山区。 上诉人淄博基业房地产开发有限公司（以下简称“基业公司”）因与被上诉人刘玉珍、原审被告淄博市博山再生资源有限责任公司（以下简称“再生资源公司”）、李同栋房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 基业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.涉案地段房屋的实际开发者并不是上诉人，被上诉人的房屋被谁拆迁以及原房屋交付给谁，上诉人并不知情。上诉人没有实际参与被上诉人原房屋的拆迁，也从未收到被上诉人原房屋的相应手续、钥匙及其他交房所应履行的义务，因此本案中上诉人并不是适格被告。2.被上诉人在一审庭审中及庭后均表示该地段的涉案房屋开发者为李宏，被上诉人与李宏多次协商交房事宜，但因差价问题未协商一致。涉案房屋不是由上诉人占有、控制，而是由李宏实际控制。上诉人认为应追加李宏为被告或第三人参与诉讼，但一审法院对上诉人的申请未予理会，导致本案事实未查清。 刘玉珍未进行书面答辩。 再生资源公司未进行书面答辩。 李同栋未进行书面答辩。 刘玉珍向一审法院起诉请求：依法判令被告履行交房义务以及协助原告办理不动产登记手续。 一审法院认定事实：2013年4月30日，刘玉珍（乙方）与淄博基业房地产开发有限公司（甲方）签订还迁房屋协议书一份，约定：乙方将坐落于博山区英雄路36号的房屋一套交给甲方拆迁，甲方补偿给乙方位于博山区户的楼房一套，建筑面积116平方米（建筑面积以实际测量为准）；甲方安置用房与乙方房屋同等建筑面积实行拆一还一，另每户补偿十平方米，原拆迁房平方面积超出部分按市场价格交款，如不够原拆迁平方面积按市场价格退款；过渡期限，乙方临时过渡期限自2013年4月10日至2014年10月10日，因甲方原因逾期交房的，甲方应在过渡期满30天前通知乙方，从逾期之日起六个月内，甲方按1000元每月向乙方支付临时安置费，如到期不交付安置房，甲方按市场价格赔偿乙方房款，截止日为2015年4月10日；因出现不可抗力造成返迁房屋建设延期，乙方同意甲方逾期提供补偿房屋，但甲方应在情况发生后的20天内通知乙方并与乙方另行签订补充协议；乙方须在2013年4月10日前将原房屋腾空，并将房屋交于甲方拆除，同时将被拆除房屋的所有权证和相关证件、手续交予甲方，甲方代乙方办理房产注销登记手续；甲方负责办理土地证、房产证，费用由甲方承担，其他费用由乙方承担。在协议左下角有担保方：再生资源公司公章、李同栋签字。在协议最后一页背面有李同栋手写的补充协议一份，载明“2号楼东一单元五层东户超出面积按2800元每平方，如果没有这种户型，在原95.87面积超出20平方内，2800元每平方，再超出部分按3100元每平方。如果2013年5月4日前原住户不能交出原住房钥匙和房产证，以上条件均不成立，超出面积部分按市场价。2013年5月4日钥匙和房产证已交。李同栋，2013年4月30日。其中“2013年5月4日钥匙和房产证已交”是刘玉珍2013年5月4日交房后补充注明的。 原、被告对还迁房屋协议书的真实性无异议，应认定为有效证据。但被告基业公司提出虽然协议加盖有基业公司公章，但实际开发人是李宏，房屋也实际由李宏控制，基业公司无法履行交付义务。原告不予认可，主张不清楚李宏与基业公司的关系。被告再生资源公司、李同栋主张李宏是基业公司的项目经理；因涉及的拆迁房屋坐落在再生资源公司享有土地使用权的地块上，涉及再生资源公司部分权益，再生资源公司参与办理有关拆迁安置事宜，指派李同栋代表公司履行职务；协议书中担保人李同栋的签名代表再生资源公司。经一审法院审核认为，协议书系原告与基业公司签订，并没有李宏的署名，李宏个人也没有开发房地产的资质，至于基业公司与案外人李宏之间的关系，与原告无关，相关责任主体应当以合同载明的为准；故一审法院认定还迁房屋被拆迁人为原告，安置人为基业公司，合同履行保证人为再生资源公司。被告李同栋系再生资源公司职工，其代表再生资源公司履行职务，没有证据证实李同栋与原告、基业公司之间存在利益关系，李同栋个人没有能力保证拆迁协议的履行，协议书中也没有李同栋个人提供担保的明确意思表示；故应认定担保方处李同栋的签名及补充协议中李同栋的签名为其代表再生资源公司履行职务的行为。对于补充协议载明的内容，系担保方再生资源公司根据原告与基业公司的协商意见出具，其中约定的价格亦符合2013年至2015年期间本地房屋的价值状况，应认定补充协议的效力。 合同签订后，原告将拆迁房屋交付基业公司进行了拆迁，基业公司利用拆迁土地建设了安置楼房，其中包括应安置给原告的博山区户的楼房，但2015年4月10日安置截止时间内被告基业公司未予安置，截至起诉之日亦未安置，故原告也未支付被告超出面积的房款。原、被告均没有提供证据证实涉案拆迁房屋尚有其他权利主体主张权利。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，拆迁安置房属于点对点的专属用房，专房专用，应当用于安置被拆迁人，不得通过转让、挪用等方式改变房屋的安置用途。刘玉珍与基业公司、再生资源公司2013年4月30日签订的《还迁房屋协议》及补充协议是其与基业公司、再生资源公司三方的真实意思表示，不违反法律规定，各方应当按照协议约定履行各自的义务。刘玉珍履行了交付拆迁房屋的义务，该事实由其提供的补充协议备注及基业公司接收房屋后予以拆除的事实结合予以证实，基业公司作为安置方，应当向刘玉珍交付协议约定的博山区户的楼房。同时，刘玉珍在基业公司交房后，应当按照补充协议约定根据基业公司实际交房的面积补足房款。对于刘玉珍要求再生资源公司承担交房义务的诉讼请求，根据合同约定，再生资源公司的担保义务主要有两项，一是对刘玉珍等被拆迁人履行交付拆迁房屋提供保证，二是对基业公司按期交付安置房屋及依法办理房屋产权登记提供保证，上述两项均是对合同履行行为的保证；因再生资源公司本身不具有强制刘玉珍拆除房屋的能力，也没有直接交付安置房屋的能力，其担保义务只有在刘玉珍或基业公司拒不履行合同义务且经法律程序认定无法履行、不能履行时，相关权利人才能向再生资源公司主张违约的连带保证责任。再生资源公司不是房屋安置义务人，无法向刘玉珍履行交房义务，故刘玉珍要求再生资源公司交房的诉讼请求，该院不予支持，但告知刘玉珍在出现基业公司不能交付或无法交付安置用房的违约行为时，可以主张相关主体的赔偿责任。对于刘玉珍要求李同栋交付房屋的诉讼请求，一是李同栋不是交房义务人无法交付，二是李同栋的行为实际为完成再生资源公司职务的行为，其个人不是担保义务人，故该院对刘玉珍的该项诉求不予支持。对于刘玉珍要求基业公司、再生资源公司、李同栋协助办理安置房屋产权登记手续的诉讼请求，现有证据无法证实涉案房屋符合办理产权登记的条件，经该院向不动产产权登记部门查询，涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，故一审法院对刘玉珍的该项请求不予支持，并告知刘玉珍可以在符合登记条件时另行主张。对于基业公司的答辩主张，不符合合同约定，没有法律依据，该院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、淄博基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于博山区户的楼房一套交付刘玉珍；二、驳回刘玉珍的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由淄博基业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据；二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人基业公司的上诉请求是否有相应的事实和法律依据。 1、刘玉珍与基业公司于2013年4月30日签订的《还迁房屋协议》为双方真实意思表示，且加盖有基业公司公章，合法有效。基业公司虽主张涉案地段房屋的实际开发者应为李宏而不是基业公司，但没有提供充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其主张，本院不予采信。基业公司作为案涉还迁房屋协议的一方当事人，理应根据协议约定全面履行自己的义务；若基业公司不履行约定义务，刘玉珍作为协议相对方，有权对其依法提起诉讼。因此，一审认定基业公司系本案适格当事人并无不当。 2、刘玉珍已经履行了交付拆迁房屋的义务，基业公司作为安置方，理应根据协议约定交付案涉还迁房。一审法院据此认定基业公司应将位于博山区户的楼房一套交付刘玉珍，并无不当。 综上，上诉人淄博基业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人淄博基业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 强 审 判 员  禚慧聪 审 判 员  孙德啟 法官助理  周树学 书 记 员  皮 玥