北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11150号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，女，2002年10月23日出生，汉族，住北京市昌平区。法定代理人：李某2，男，1980年11月20日出生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区。上诉人（原审被告、反诉原告兼李某1之法定代理人）：张某1，女，1982年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕江，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于某1，男，1978年10月31日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：靳松，北京嘉翰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：环球亿润（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘贝，行政总监。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。上诉人李某1、张某1因与被上诉人于某1、环球亿润（北京）房地产经纪有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李某1、张某1之委托诉讼代理人吕江、被上诉人于某1之委托诉讼代理人靳松、环球公司之委托诉讼代理人朱瑞雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李某1、张某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回于某1一审的全部诉讼请求，支持我方一审的全部反诉请求或裁定驳回于某1的起诉。事实和理由：1.一审判决确认于某1、李某1及环球公司于2018年4月22日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年1月29日解除是错误的，我方是在不认可违约、不支付违约金或赔偿金的前提下同意解除的。2.一审判决第二项属于认定事实不清且没有事实和法律依据，处理明显不当。于某1明知我方不具备购房资格，存在明显过错且未尽到注意义务，应自行承担由此造成的损失。3.于某1在其不享有解除权的情况下提出解除合同，且擅自将房屋另行转售属于违约。4.一审法院未对合同的有效性进行审查，《房屋买卖居间合同》应当认定无效。于某1辩称，我同意一审判决，不同意李某1、张某1的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。环球公司辩称，我公司同意一审判决。于某1向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方于2018年4月22日签订的编号为HQ96306705《房屋买卖居间合同》；2.判令李某1、张某1支付因其违约导致我方的实际损失4650000元；3.请求判令李某1、张某1支付律师代理费100000元；4.请求判令李某1、张某1支付本案诉讼费用。李某1、张某1向一审法院提出反诉请求：1.请求解除我方与于某1所签订的房屋买卖居间合同；2.要求于某1承担合同总价款20%的违约责任，即300万元。一审法院认定事实：张某1系李某1之母。位于北京市昌平区101号房屋（以下简称涉案房屋）原登记在于某1名下，建筑面积294.54平方米。2018年4月22日，经环球公司提供居间服务，在张某1的代理下，李某1（买受人、乙方）与于某1（出卖人、甲方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将涉案房屋出售给乙方；经双方协商决定该房屋成交价格为1500万元，其中该房屋作价为700万元，装修及附属作价为800万元；乙方于合同签订当日向甲方交纳购房定金100万元，乙方于2018年11月1日前将房款1400万元支付至甲乙双方约定的银行账户。尾款支付当天甲乙双方一同去房屋所在地房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任一节，双方约定自本合同成立之日起甲、乙双方均不得违约，本合同为双方真实意思的表达即具有法律效力。如甲方违约，则甲方无条件将乙方已付房款退还给乙方并赔偿总房款的20%作为违约金，由甲方支付居间方各项服务费用；如乙方违约，则甲方定金不退并且甲方有权要求乙方补足总房款的20%作为违约金，多余部分退还给乙方，由乙方支付居间方各项服务费。合同签订后，李某1未向于某1支付过任何购房款。2018年11月3日，于某1委托北京嘉翰律师事务所向张某1、李某1及环球公司发出告知函，告知各方自2018年11月3日解除涉案合同。张某1与李某1表示未收到上述告知函。后于某1诉至法院，认为张某1、李某1未付购房款，属于严重违约行为，要求解除买卖合同并由张某1、李某1赔偿其违约金300万元及律师费。2019年1月8日，王某1代张某1、李某1领取了民事起诉书、传票等诉讼材料，但未提交委托手续。法院于2019年1月29日开庭，张某1、李某1同意解除涉案合同并当庭提起反诉，认为张某1、李某1虽没有购房资质，于某1和环球公司明知其没有购房资质还欺骗其签订合同，并且环球公司承诺为其办理购房资质未果，故于某1方构成违约，现要求解除涉案合同，并要求于某1赔偿300万元违约金及装修费。随后因张某1、李某1要求追加第三人及于某1要求答辩期而休庭。法院又于2019年3月25日再次开庭，于某1因将涉案房屋出售给了第三人，故变更诉讼请求要求解除涉案合同，并判令李某1、张某1赔偿其实际损失465万元及律师费10万元。李某1、张某1亦变更反诉请求，认为因涉案合同的房屋价格条款为了逃避国家税务机关税收，损害了国家利益，应当属于无效合同，故要求确认涉案合同无效，并判令于某1赔偿装修费166920元。在法院最后一次庭审中，李某1、张某1认为于某1在合同未解除的情况下，将涉案房产转卖他人，属于“一房二卖”，构成违约，又再次要求解除涉案合同，并要求于某1赔偿其违约金300万元。庭审中，环球公司向法庭提交了于某1与李某1于2018年4月22日签字确认的《存量房买卖须知》，载明：“……买方承诺具备北京市规定的购房等相关政策，如因此而产生的法律风险，买方愿意承担所有法律责任。”于某1及环球公司认可存量房买卖须知的真实性，李某1、张某1不认可上述证据，并称于某1和环球公司明知其没有购房资质，还让其签署了须知。庭后李某1、张某1又要求对《存量房买卖须知》上李某1签字进行鉴定，法院未予准许。经核实，李某1与张某1均无购房资质。李某1、张某1向法庭提交了张某1与中介公司工作人员王某2的微信记录：王某2称中介费30万，指标15（前期收10万定金、出房本收5万现金），税费（正常税45万，这次办理不用缴费，领取收30万，事情办好出房本当天现金支付），总计30+15+30，总计75万。张某1称不能优惠啦。王某2称总计费用正常来讲是30万中介费+15指标+45税费，总计90万，相当于咱们省了15万张姐。王某2称张姐能帮您省下的您虽然不说，我能办的就帮您省了。环球公司表示因为张某1提出不以李某1名字购房，要以张某1名字购房，公司提出要收取改名字费用，并表示公司没有答应为李某1及张某1办理过指标。在法院另案审理的环球公司诉李某1居间合同纠纷中，法院曾以上述案件涉嫌刑事犯罪将案件材料移送公安机关，后公安机关又因证据不足将上述案件材料退回法院。另查，开庭前张某1与于某1曾多次电话沟通过涉案合同的履行问题。于某1多次提出希望张某1能够给付全部或部分款项以保证合同继续履行下去，但张某1均表示因2018年事情较多，春节前资金无法回流，其无力支付房款。又查，2019年3月6日，于某1（出卖人）与康某1（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋以1035万元的价格出售给买受人，买受人应当于2019年3月21日前向出卖人支付。双方还约定：1、买受人于签订本合同当时支付出卖人10万元，于2019年3月11日晚之前再给90万元定金，并于2019年3月21日之前付清全款并办理过户手续；2、因乙方康某1无购房资格，经甲、乙双方协商后，甲方同意过户到乙方指定人员名下（甲方无偿配合）。双方还约定了其他内容。合同签订当日，康某1向于某1转账100万元。后于某1于2019年3月22日收到房款935万元。现涉案房屋已办理完过户手续，已过户至第三人康某2名下。再查，2018年9月26日，案外人李某2诉张某1变更抚养关系纠纷一案，经黑龙江省伊春市西林区人民法院调解确认婚生女李某1从2018年10月1日起由李某2抚养。一审法院认为，李某1与于某1签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中，李某1在合同履行期限内未支付任何房款，其行为构成根本违约，于某1要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。于某1虽然曾向李某1、张某1发出过告知函，诉讼期间案外人亦曾代张某1、李某1领取过诉讼材料，但根据现有证据，法院均不能确定解除通知到达张某1及李某1。但基于李某1、张某1于2019年1月29日当庭表示愿意解除合同，法院确认双方签订的涉案合同于2019年1月29日解除。张某1、李某1以于某1一房二卖构成违约为由，要求其承担违约责任一节，于某1与李某1的合同于2019年1月29日实际解除，于某1于2019年3月6日再次出售涉案房屋并无不妥，亦不构成一房二卖，法院对张某1及李某1的反诉请求不予支持；另，张某1作为完全民事行为能力人，在北京限购政策已出台多年的情况下，其在购买房屋时应当对买方需要购房资质这一要求有所了解，并应当知晓己方没有购房资质的后果。其在代理李某1签订合同时，亦应当谨慎考虑此种情况下是否能够签署购房合同。其主张环球公司承诺为其办理指标未果及于某1与环球公司联合欺骗其签订合同，从而于某1违约一节，无事实和法律依据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同签订后，一方违约导致合同不能继续履行，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括房屋差价损失、转售利益损失等预期可得利益损失。本案中，于某1主张的房屋差价损失，属于因合同解除造成的预期利益损失。于某1再次出售涉案房屋的时间是在2019年3月6日，与涉案合同的解除时间相隔近两月，于某1根据两次出售价格确定差价损失465万元有所不妥。因双方均未申请对涉案房屋在解除时间的市场价格进行评估，法院根据合同履行程度、李某1过错程度、合同解除时间及北京市房屋价格的变化情况等因素，同时兼顾公平原则及诚实信用原则，依法酌情确定李某1赔偿于某1房屋差价损失400万元。李某1系未成年人，其监护人张某1全程代理李某1签订合同并履行合同，但此过程中张某1未能妥善履行监护职责，故张某1亦应当对上述差价损失承担偿还义务。于某1要求支付律师代理费一节，没有法律依据亦无合同约定，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认于某1、李某1及第三人环球亿润（北京）房地产经纪有限公司于2018年4月22日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年1月29日解除；二、张某1、李某1于本判决生效后十日内赔偿于某1房屋差价损失400万元；三、驳回于某1的其他诉讼请求；四、驳回张某1、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据。本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李某1与于某1签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。张某1、李某1上诉主张《房屋买卖居间合同》无效缺乏法律依据，本院不予支持。综合本案的诉辩双方的意见，本案的争议焦点主要为以下几点：一、《房屋买卖居间合同》的主体如何确定以及在履行过程中是否发生变更；二、《房屋买卖居间合同》解除时间如何认定；三、张某1是否应当对李某1的违约行为共同承担赔偿责任；四、于某1的差价利益损失应当如何确定。关于争议焦点一，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，李某1在签订《房屋买卖居间合同》时未满十八周岁，上述合同系在其法定代理人张某1的代理下签订，其代李某1签约购房这一法定代理行为具有法律效力，李某1应当对张某1的代理行为承担民事责任，张某1所签订的上述合同对于李某1是具有法律约束力的，一审法院认定《房屋买卖居间合同》的相对方为李某1与于某1正确，本院予以确认。张某1、李某1另主张《房屋买卖居间合同》在履行过程中，买卖双方达成一致意见将买受人变更为李某1之外祖母张某2，故张某1、李某1不应当是本案的被告。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，因张某1、李某1不具备北京市购房资格，故双方合同客观上存在履行障碍，通过张某1、李某1二审中提交的微信沟通记录，虽能够证明双方就变更买受主体进行过协商，但未达成明确的意见并重新签订买卖合同，因张某2亦不具备北京市购房资格，上述变更毫无意义，不符合客观逻辑。于某1主张无论张某1、李某1将买受人变更为谁，只要合同能够继续履行，自己能够获得房款，其都没有异议，但这不等同于于某1已经同意张某1、李某1将合同的权利义务转移给了张某2，因为张某2是否具备履行能力需要于某1进行确认，在此之前不应当认定合同的主体已经发生了变更。故本院认定《房屋买卖居间合同》的主体并未发生变更，仍为于某1与李某1。关于争议焦点二，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李某1在合同履行期限内未支付任何房款，其行为已经构成根本违约，于某1要求解除《房屋买卖居间合同》具有事实及法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间问题，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。于某1虽主张曾向李某1、张某1发出过告知函，通知解除合同，但其并未提供证据证明张某1、李某1实际收到告知函，故无法以发送告知函的时间作为合同解除的时间。后于某1提起诉讼，要求解除其与李某1签订的合同，对于当事人直接起诉到法院要求解除合同，法院认定解除权成立并判决解除合同的，合同解除的时间是对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日，起诉状中有解除合同的明确诉讼主张的，起诉状送达时间视为对方知悉解除权人主张解除合同之日。本案中，案外人王某1曾代张某1、李某1领取过诉讼材料，但其未提交委托手续，不能视为已向张某1、李某1实际送达，故领取诉讼材料的时间亦不能作为解除通知送达的时间。但2019年1月29日，一审法院第一次开庭时，张某1、李某1的委托代理人出庭应诉，张某1、李某1最晚于该日应当已经知晓于某1起诉状的内容，故一审法院确认双方签订的合同于2019年1月29日解除正确，本院予以确认。关于争议焦点三，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，由监护人承担民事责任。监护人尽了监护责任的，可以适当减轻他的民事责任。有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。本案是法定代理人代被监护人购置不动产而引起的争议，张某1作为李某1的母亲、监护人明知李某1尚未独立生活且没有经济能力、无相应的财产，仍然代为签订购房合同，基于监护人之应有职责，张某1自然应当担负起合同履行之职责。换言之，张某1在明知李某1无履约能力的情况下仍然签约，应推定其作出了履约担保的承诺，否则便是故意损害被监护人李某1的合法权益。故一审法院确定作为监护人的张某1在本案中与李某1共同对于某1承担赔偿责任，属于对未成年人的保护的内容，本院予以确认。张某1主张本案违反了合同相对性原理的理由不充分，本院不予采纳。关于争议焦点四，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。本案中，于某1主张的房屋差价损失，属于因合同解除造成的预期利益损失，故其请求具有事实及法律依据。但于某1应就该损失承担举证责任，于某1以两次出售涉案房屋的差额作为其损失进行主张，但本院在最终认定其预期利益损失仍应当进行综合考虑：1.可预见性。可得利益损失不应超过张某1、李某1在订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。张某1、李某1虽系违约方，但对于涉案房屋在不到1年的时间内价格下降近500万元是无法预见的，故不能完全依据两次出售涉案房屋的差额作为衡量标准。2.减损规则。在双方签订合同当日，张某1、李某1并未支付100万元定金，此后一直处于违约状态，作为守约方的于某1一直容忍张某1、李某1的违约行为，在张某1、李某1未支付任何合同对价的情况下，不行使解除合同的权利，在客观上也造成了损失的扩大。一审法院虽对房屋差价损失进行了酌定，但没有考虑到于某1自身对于损失扩大亦有过错的因素，本院重新确定张某1、李某1赔偿于某1房屋差价损失为300万元。综上所述，张某1、李某1的上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十四条、第一百六十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第一项、第四项；二、撤销北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初1963号民事判决第二项为：张某1、李某1于本判决生效后十日内赔偿于某1房屋差价损失300万元；四、驳回于某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费111800元，由张某1、李某1负担70610元（本判决生效后七日内交纳），由于某1负担41190元（已交纳）。反诉案件受理费55900元，由张某1、李某1负担（已交纳）。二审案件受理费111800元，由张某1、李某1负担70610元（已交纳），由于某1负担41190元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘新泉二〇一九年十二月十七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹