海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2067号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海南保亭盛玺投资管理有限公司。住所地：海南省保亭县三道镇甘什村委会C栋办公楼。 法定代表人：梁建福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告)：闫治中，男，1998年3月26日出生，汉族，住甘肃省金昌市。 委托诉讼代理人：闫钦潇，男，1970年2月5日出生，汉族，住甘肃省金昌市。系被上诉人闫治中的父亲。 上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司（以下简称盛玺公司）因与被上诉人闫治中商品房预售合同纠纷一案，不服海南省保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人盛玺公司上诉请求：1、增加判决：被上诉人向上诉人支付违约金390473.5元人民币；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、一审法院认定上诉人于2017年2月23日才取得《保亭县商品房预售许可证》(一审判决书第7、8页)。但实际上，上诉人早在2011年即取得了预售许可证，证号为保房预字第【2011】13号，填发机关为保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局。由于上述预售许可证需要在有效期届满后由政府管理部门进行换发，最后换发的预售许可证的日期为2017年2月23日，但一审法院却将该日期作为上诉人取得预售许可证的时间，这与事实明显不符。2、上诉人未在2014年9月30日前向闫治中交付房屋不构成违约：根据双方签署的预售合同第五条约定，除闫治中已支付的40万元外，闫治中应分别在2014年5月30日前和7月15日前向上诉人支付购房款100万元和250.4735万元，所有楼款须于交房前付清。在此基础上，上诉人应于2014年9月30日前向闫治中交付房屋。但由于上诉人在支付首期40万元购房款后，剩余购房款经上诉人多次进行催收，但闫治中至今未向上诉人支付，因此，在闫治中未付清购房款的情况下，上诉人有充分的理由拒绝向闫治中交付房屋而不构成违约，即使房屋未在约定的交付日期前具备交付条件，也不构成对闫治中的违约(并且，双方签署的预售合同第八条最后一款亦明确约定：由于买受人逾期付款，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交付时间)。3、延迟办理商品房销售备案确认手续不构成实质性违约，不应影响预售合同的履行。虽然预售合同第七条约定“出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内，持本合同及相关材料向保亭县房产行政主管部门办理书面备案确认手续”，但该约定只是政府管理部门为实现其对商品房销售的行政管理而要求的，在双方已完成网签备案的情况下，该书面备案确认手续对双方在预售合同项下的权利义务并没有实质性的影响，即使上诉人在办理该备案确认工作方面有所延迟，但也不能作为闫治中拒绝付款的理由。而且，上诉人在预售合同约定的第二期付款日期届满前也已完成了该备案确认手续。假设闫治中认为该备案确认手续构成其付款的条件，其第二期付款亦只应根据备案确认手续延迟的时间(延迟约104天)而相应延迟至2014年9月14日支付，而不应至今仍不付款。4、本案中，闫治中逾期付款的违约行为属实质性严重违约，上诉人有权要求解除预售合同，并按照预售合同补充协议一第3.1条的约定要求闫治中支付购房款10%的违约金。综上所述，一审法院认定的上诉人的违约并不存在(即使办理商品房销售备案确认手续有所延迟，但亦不应影响合同的履行)，在此基础上，一审法院以“双方在合同履行过程中均存在违约情形，因此，双方过错相抵，自行承担损失”为由不支持上诉人要求闫治中支付违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。为此，上诉人特提起上诉，请求增加判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人闫治中答辩称：一、双方签订的《保亭县商品房买卖合同》是无效合同。在签订该合同时，未取得商品房预售许可证；该地用地性质为旅游用地，根据我国法律，旅游用地不能建设及销售商品房；上诉人在签订合同时存在欺诈，上诉人既没有取得商品房预售许可证，而且作为旅游用地，是不可以作为商品住宅房销售的，上诉人将产权酒店以商品住宅的名义出售，隐瞒真相与被上诉人签订合同是欺诈行为，该合同应属无效。上诉人从根本上就无法履行合同。二、本案违约方并不是被上诉人。按照合同约定，上诉人应于本合同签订之日起30日内在房产管理部门登记备案。事实上双方于2014年1月14日签订合同，被上诉人按约定支付了首付房款。上诉人与2014年5月28日才备案登记，应属违约。其次，合同约定的交房日是2014年9月30日，上诉人必须取得建筑工程竣工备案证明文件，并完成房屋所有权初始登记。上诉人至今未达到交付条件，且未办理建筑工程竣工验收备案和初始登记，因此被上诉人在了解这些情况的前提下只能行使先履行抗辩权和不安抗辩权，拒绝继续付款。三、按照合同约定，上诉人交付房屋时应提供《住宅质量合格证书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，上诉人至今未提供，也提供不了。综上所述，本案首先是上诉人欺诈行为导致合同无效，签订合同之后是被上诉人为了依法保护自身权益行使先履行抗辩权和不安抗辩权，根本上并不存在违约。该合同自开始就无效。请求依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。 上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签署的《保亭县商品房买卖合同》解除；2.被告向原告支付违约金390473.5元人民币；3.被告配合原告办理商品房预售网上备案系统登记备案的注销解除手续；4.由被告承担本案的全部诉讼费用。 被上诉人闫治中向一审法院提出反诉请求：1.依法确认原、被告签订的《保亭县商品房买卖合同》无效；2.依法判令被告双倍返还原告购房定金10万元，退回原告购房款30万元及利息；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月1日，闫治中与盛玺公司达成购买案涉房屋合意，并缴付100000元定金。2014年1月14日，闫治中与盛玺公司签订《保亭县商品房买卖合同》，约定闫治中购买盛玺公司开发建设的海南保亭那香山雨林度假村(A地块一期)163A栋(B1B2型)(幢)1层(层)163A-1(房号)的房屋，建筑面积共115.61平方米，房价款3904735元，付款方式为分期付款，签署《房屋定购确认单》时付定金100000元，首期于2014年1月31日前付400000元，第二期于2014年5月30日前付1000000元，第三期于2014年7月15日前付2504735元，余下房款于交房前付清。合同还对交付期限、双方违约责任、产权登记、保修责任等方面进行了约定。闫治中于合同签订当日缴付房款300000元。此后，闫治中一直未按期缴付剩余购房款。2015年8月7日盛玺公司向闫治中发出收房通知书，但闫治中一直未收房及缴付剩余购房款。盛玺公司于2018年3月2日向闫治中发出《律师函》，要求解除双方签订的合同，追究其违约责任，并要求其配合办理解除合同备案手续。而后，闫治中与盛玺公司一直对剩余购房款支付方式及案涉房屋办证产权问题进行协商。2018年7月3日，闫治中向盛玺公司作出新的支付剩余购房款的承诺，但至今闫治中未能如约支付剩余购房款。 另查明，保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局于2017年2月23日向盛玺公司发放了《保亭县商品房预售许可证》(保房预字第【2011】13号)。保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局于2014年5月28日对该合同进行合同备案。房屋竣工时间为2015年6月30日。盛玺公司于2017年6月取得了案涉房屋所在的A地块不动产权证书，证号为琼(2017)保亭县不动产权第0000510号。盛玺公司于2019年5月13日取得案涉房屋所在的163A幢不动产权证书，证号为琼(2019)保亭县不动产权第0002466号，案涉房屋现已具备办理业主个人不动产权证的条件。 一审法院认为：本案争议焦点是：1.盛玺公司与闫治中双方签订的《保亭县商品房买卖合同》是否有效；2.如果该合同有效，是否能够解除合同；3.在合同履行过程中违约方是哪一方；4.如果合同解除，盛玺公司及闫治中诉求能否得到支持。 关于争议焦点一，闫治中主张因双方签订《保亭县商品房买卖合同》时，盛玺公司未取得商品房预售许可证，且该地性质为旅游用地，认为盛玺公司隐瞒事实真相，应属无效合同。一审法院认为，依据《最高人民法院》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，本案中，盛玺公司于2017年2月23日取得了保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局核发的《保亭县商品房预售许可证》(保房预字第【2011】13号)，即盛玺公司在起诉前已取得了商品房预售许可证明，且在原、被告双方签订的《保亭县商品房买卖合同》第一条已明确写明了案涉房屋的土地用途为旅游用地，盛玺公司并未隐瞒土地性质，闫治中亦在该合同中予以签字。因此，盛玺公司与闫治中签订的《保亭县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同。故，闫治中主张该合同无效，一审法院不予支持。 关于争议焦点二，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，涉案合同为商品房买卖合同，双方的主要义务为给付房款和交付房屋，但双方至今都未完全履行其义务，且双方在庭审中亦表明均不愿意继续履行合同，案涉合同的目的已不能实现。故一审法院予以认定解除盛玺公司与闫治中于2014年1月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》。 关于争议焦点三，首先，合同第七条约定，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起叁拾日内(不超过30日)，持本合同及相关材料向保亭县房产行政主管部门办理书面备案确认手续。案涉合同签订时间为2014年1月14日，但该合同在保亭黎族苗族自治县住房保障与房产管理局备案确认时间为2014年5月28日，已超出了合同第七条30日内办理备案确认手续的约定。其次，合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件(该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件)，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，盛玺公司庭后提交了由保亭黎族苗族自治县建筑工程质量安全监督站出具的《关于同意海南保亭那香山雨林度假村项目23栋楼宇竣工备案的证明》、由保亭黎族苗族自治县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》(保公消竣备字〔2013〕第0019号)和《海南保亭那香山雨林度假村项目楼号对照表》来予以证明案涉房屋在约定交付房屋期限前已具备交付条件。经一审法院审查核对发现，案涉房屋为B1B2型的163A幢，根据《海南保亭那香山雨林度假村项目楼号对照表》中案涉房屋对应的实际楼号为B1B2型中的34号，但在《关于同意海南保亭那香山雨林度假村项目23栋楼宇竣工备案的证明》的具备备案条件的23栋楼宇清单中的B1B2型并没有案涉房屋所对应的34号楼宇，故盛玺公司的主张，一审法院不予采纳。从一审法院依法调取的案涉房屋163A幢的《中华人民共和国不动产权证书》(证号为：琼(2019)保亭县不动产权第0002466号)中的载明内容来看，房屋竣工时间为2015年6月30日，故一审法院予以认定对于在2014年9月30日前交付房屋的约定，盛玺公司无法履行其交付义务。综上，一审法院予以认定盛玺公司在合同履行过程中存在违约情形。最后，合同第五条约定，出卖人同意买受人分期付款：签署《房屋定购确认单》时缴付定金100000元；首期于2014年1月31日前，缴付楼款之10%，即400000元；第二期于2014年5月30日前，缴付楼款之26%，即1000000元；第三期于2014年7月15日前，缴付楼款之64%，即2504735元，所有楼款须于交房前付清。闫治中至今仅缴付房款400000元，尚有3504735元未缴付，闫治中辩称其因盛玺公司未达到交付条件，未办理建筑工程竣工验收备案和初始登记，其只能行使先履行抗辩权和不安抗辩权，拒绝继续付款，且案涉房屋只能办理酒店综合产权证，不符合合同约定和其购房目的，该房屋至今未达到合同约定的交付条件。从一审法院依法调取的案涉房屋163A幢的《中华人民共和国不动产权证书》(证号为：琼(2019)保亭县不动产权第0002466号)中载明的内容来看，房屋竣工时间为2015年6月30日，且盛玺公司于2015年8月7日已向闫治中发出收房通知书。闫治中在庭审中亦认可盛玺公司的客户关系部经理崔胜涛在2017年入职后一直与其联系协商支付购房款及办理产权证事宜，但因案涉房屋所取得的产权证只能登记为产权式酒店，导致双方一直无法协商成功。这表明闫治中在与崔胜涛协商支付购房款及办理产权证事宜过程中已知晓产权性质事宜，但其仍在2018年7月3日与盛玺公司达成新的付款协议，表达愿意继续履行缴付房款的意思表示。因此，对于闫治中的辩解意见，一审法院不予采纳。闫治中作为案涉房屋买受人，其最主要义务就是向盛玺公司支付房款，其在合同履行期间既未按合同约定按期准时缴付房款，亦未按新达成的支付协议按期履行缴付义务。故一审法院予以认定闫治中在合同履行过程中亦存在违约情形。 关于争议焦点四，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，如前述，一审法院予以认定解除盛玺公司与闫治中于2014年1月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》，因此，盛玺公司主张闫治中配合其办理商品房预售网上备案登记注销手续的诉请，一审法院予以支持。如前述，一审法院予以认定盛玺公司、闫治中在合同履行过程中均存在违约情形。因此，双方过错相抵，自行承担损失。故盛玺公司主张闫治中支付违约金390473.5元的诉请，一审法院不予支持。闫治中主张盛玺公司双倍返还购房定金100000元及退回购房款300000元及利息的诉请，一审法院予以支持盛玺公司向闫治中返还购房定金100000元及购房款300000元，共计400000元，对闫治中超出诉请的部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条，《最高人民法院》第二条规定，判决如下：一、解除原告海南保亭盛玺投资管理有限公司与被告闫治中2014年1月14日签订的《保亭县商品房买卖合同》；二、被告闫治中于本判决生效之日起十五日内配合原告海南保亭盛玺投资管理有限公司办理商品房预售网上备案登记的注销解除手续；三、反诉被告海南保亭盛玺投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告闫治中返还购房定金100000元及购房款300000元，共计400000元；四、驳回原告海南保亭盛玺投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告闫治中的其他诉讼请求。案件受理费19018.94元，由被告闫治中负担。反诉案件受理费19018.94元，由反诉原告闫治中负担。 上诉人盛玺公司和被上诉人闫治中均未提交新证据，对一审判决认定的事实均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人盛玺公司要求被上诉人闫治中支付违约金390473.5元是否有事实和法律依据。在本案中，上诉人盛玺公司与被上诉人闫治中签订的《保亭县商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被上诉人闫治中在签订合同后一直未按合同约定的期限缴付剩余购房款；2015年8月7日上诉人盛玺公司向被上诉人闫治中发出收房通知书，但被上诉人闫治中未收房及缴付剩余购房款；2018年7月3日，被上诉人闫治中在向盛玺公司作出新的支付剩余购房款的承诺后仍未如约支付剩余购房款。被上诉人闫治中不履行合同约定的支付购房款这一主要义务，其违约行为致使不能实现合同目的，构成根本性违约。被上诉人闫治中作为违约方应当按照双方签订的《保亭县商品房买卖合同》补充协议一第3.1条的约定向上诉人盛玺公司支付违约金390473.5元。本案中，上诉人盛玺公司在起诉前已取得了商品房预售许可证明，且双方签订的《保亭县商品房买卖合同》第一条已明确写明了案涉房屋的土地用途为旅游用地，被上诉人闫治中亦在该合同中予以签字，上诉人盛玺公司并未隐瞒土地性质不存在欺诈行为。被上诉人闫治中关于行使先履行抗辩权和不安抗辩权的答辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。一审法院适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初483号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初483号民事判决第四项； 三、被上诉人闫治中于本判决生效之日起十五日内向上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司支付违约金390473.5元。 一审案件受理费19018.94元由被上诉人闫治中负担，一审反诉案件受理费19018.94元由上诉人海南保亭盛玺投资管理有限公司负担；二审案件受理费7157元由被上诉人闫治中负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋 杰 审 判 员 周传忠 审 判 员 李凌燕 二〇一九年十二月十八日 法官助理 苏琳婧 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （2）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （3）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （4）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。