大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初2910号原告：刘慧鹏，女，1988年1月31日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：张文东，辽宁壹品律师事务所律师。被告：刘洪梅，女，1969年5月2日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋大勇，辽宁见达律师事务所律师。原告刘慧鹏与被告刘洪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧鹏委托诉讼代理人张文东、被告刘洪梅委托诉讼代理人宋大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧鹏向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司与被告的房屋租赁合同；2.被告返还已收取的2017至2018年两个年度的租金180000元和赔偿房屋装修费用220000元。事实和理由：2017年5月9日，原告的公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告公司租用被告所有的位于辽宁省大连市旅顺口区独栋房屋办公使用，年租金90000元，租期5年自2017年7月9日至2021年7月9日，并约定房屋租赁期间，被告方有义务保证出租的房屋及房屋质量合格，其能达到乙方使用标准。原告公司已支付了两年度的租金180000元，并花费220000元装修房屋，但原告公司装修完毕后就发现室内臭味非常严重，根本无法正常入住办公，经检查发现臭味来源于地下室的排污间的排污设备问题，原告于是找到被告，要求被告依据合同尽快维修以达到房屋可以正常办公使用状态，但被告却一直拖延并拒绝妥善履行维修义务，导致至今该问题尚未彻底解决，致使原告公司方至今也未能入住承租房屋办公，导致原告公司无法实现合同目的。在与被告多次协商无果的情况下，原告起诉至贵院，请求判令解除鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司与被告的房屋租赁合同，被告返还已收取的2017至2018年的两个年度的租金人民币180000元并赔偿房屋装修费用人民币220000元，另原告公司已于2017年10月12日决议解散，并办理了工商注销登记，刘慧鹏为该公司的清算主体，承担该公司可能存在的未到期清算的债权和债务。刘洪梅辩称，原告的诉讼请求第一项不存在，已经解除不需要诉讼解除。本案原告已经在立案之前明确告知被告不再履行合同，同时拒不交付第三年的房屋租金，本案在2019年7月9日房屋到期后，由于原告不交付租金的违约行为，同时由于原告明确表示不再租赁该房屋的意思表示已经告知被告，故由于原告的违约行为导致合同无法继续履行属于原告单方违约行为，属于法定的解除情形，原告对合同违约承担违约责任即可。由于存在第一种情形，故违约责任在原告方面，所以原告已经交纳的前两年租金不存在返还的法律依据。至于装修费用要求被告赔偿更属于无稽之谈，请求驳回原告诉讼请求。本案在立案之前刘洪梅作为另案的原告已经起诉刘慧鹏和隋晓梅，案由也是房屋租赁合同纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告系鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司（以下简称鸿泰天诚公司）投资人，该公司于2017年10月12日注销登记。2017年5月9日，鸿泰天诚公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于旅顺口区房屋出租给鸿泰天诚公司使用，年租金90000元。租赁期间自2017年7月9日至2022年7月9日，共计五年，鸿泰天诚公司分期向原告支付租金，2017年5月9日支付2017年7月9日至2018年7月9日的租金90000元，2018年6月9日支付2018年7月9日至2019年7月9日租金90000元，2019年6月9日支付2019年7月9日至2020年7月9日租金90000元，2020年6月9日支付2020年7月9日至2021年7月9日的租金90000元，2021年6月9日支付2021年7月9日至2022年7月9日的租金90000元。合同约定房屋租赁期间，被告有义务保证所出租的房屋及房屋质量合格，且能达到使用标准，包括但不限于房屋的质量（不透风、不漏雨等）、电力设施的安全及稳定使用、窗户的密封性、出入门的安全完好。如租赁期承租人发现被告提供的房屋不符合本条约定，承租方有权解除合同。且注明本合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，鸿泰天诚公司应在签订解除协议、接到被告解除合同的书面通知或租期届满之日起30日内迁出该房屋，并将该房屋及被告所属内部设施设备及鸿泰天诚公司对该房屋所进行的装修完好无损的返还给被告，如造成损坏，由鸿泰天诚公司负责修缮或按价赔偿。现原告以形成于2017年6月10日录音光盘（称是原告的工作人员杨国志与被告及其丈夫和物业工作人员在案涉房屋现场形成的）主张案涉房屋排污设施有问题导致承租方无法使用房屋，要求解除案涉租赁合同，并要求被告返还已收取的2017至2018年两个年度的租金180000元。而被告认为原告自2019年6月9日应支付2019年7月9日至2020年7月9日租金90000元起不按时交付租金且搬离案涉房屋系以实际行动不履行合同，其以其助理郭馨阳与原告方的韩永坤、杨国志五次电话录音（提交光盘1张、文字版11张、6月份通话明细19张、7月份通话明细21张）证明房租未交纳的原因是原告企业不存在，且以2015年7月至2019年9月客户编号为8036365373的用户用电记录、大连旅开供水有限公司出具的证明主张案涉房屋一直被使用，而原告不认可该证据系案涉房屋的用水用电凭据，且认为即便是案涉房屋电费也不是一个正常使用中的房屋的用电量，双方均不认可对方提交的证据。本院组织原、被告双方到案涉房屋及物业了解情况，未发现案涉房屋存在异味，且现承租人表示未有改动，也未发现异常，物业部门负责人表明案涉房屋未因排水问题向物业反映维修，且称排污井不在案涉房屋内，无堵塞现象；2.原、被告均认可案涉房屋在交付鸿泰天诚公司后由鸿泰天诚公司进行装修，被告认为承租方于2019年7月中旬撤离房屋时没有按合同约定保证装饰装修完好无损，而是卸空调、拆灯具、插座，其提交照片93张佐证，原告主张撤离时间在2019年7月9日前，但称将空调、灯具等搬离房屋不代表其要通知房主解除合同，而租赁合同系因被告将房屋出租给案外人而解除，其主张存在装修损失，并以建筑装饰工程施工合同、费用明细汇总及发票等为凭要求被告赔偿房屋装修费用220000元；3.案涉房屋于2019年7月31日由被告出租给案外人李跃红用于经营大连好旺家房屋中介有限公司铭熙分公司，双方签订的《房屋租赁合同》显示年租金100000元，被告以大连好旺家房屋中介有限公司铭熙分公司出具的《证明》及商铺租赁交付清单、照片11张（开业时照片3张，现状照片8张）主张房屋无质量问题，该《证明》内容为：自承租日起，房屋内外环境及水电使用情况良好，没有任何使用质量及瑕疵问题，符合办公条件，对此，原告认为房屋现状不代表之前房屋没有质量问题，其认为房屋的质量问题是可以进行解决的；4.被告还申请三名证人出庭作证，以证明其主张的2017年案涉房屋出租给鸿泰天诚公司，承租方未按时交纳房租，空调、灯被拆除的陈述内容，原告认为三名证人均与被告有利害关系（一名证人自称与被告丈夫共事过、一名证人自称被告系其领导、一名证人自称系被告老乡），因证人证言的证明内容与其他证据的证明事项相重合，故对证人证言内容不再赘述。现双方无法达成一致意见，原告诉至法院，要求解除鸿泰天诚财务咨询管理（大连）有限公司与被告的房屋租赁合同，并要求被告返还已收取的2017至2018年两个年度的租金180000元和赔偿房屋装修费用220000元。本院认为，合同解除分为法定解除、约定解除及协商解除。本案双方当事人对合同的解除事宜未能协商一致而不适用协商解除的方式解除案涉租赁合同。虽然在合同中明确约定了一方解除合同的条件，在解除合同的条件成就时，解除权人可以解除租赁合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案原告以其所在合同中享有的解除权向法院主张解除案涉租赁合同，但因该合同已符合法定解除事由，即案涉房屋已由被告出租给案外人，租赁标的已不具备继续向原告出租的客观条件，故案涉租赁合同已经法定解除，原告要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，已无需法院裁决。虽然被告抗辩租赁合同系因原告未按时交付租金并实际搬离房屋而解除，但其主张的解除事由并非法定解除事由，其应在催告后依法行使合同解除权。关于原告要求被告返还已收取的2017至2018年的两个年度租金180000元一节，因其仅以录音证据为据主张案涉房屋不具备使用条件，明显依据不足，且在其租赁期间并未将案涉房屋交还出租房，在此情形下，原告此项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋装修费用220000元一节，因原告提供的装修费用凭据被告并不认可，且原告在搬离时还进行了部分拆除，另外，此房屋装修至今已有两年之久存在折旧情况，故原告要求被告赔偿房屋装修费用220000元依据不足。又因合同中虽然约定，租赁期满及协商解除合同后的房屋内装修归被告所有，被告依此约定及其依据原告违约支付租金的事实而认为装修应由其所有而无需向原告支付任何费用，但因为原告并未足期使用案涉房屋且双方并未协商解除合同，而合同中也已对原告违约事宜约定了违约金条款可弥补被告损失，在此情况下，被告不向原告支付装修补偿款而径自占有房屋装修收益，有失公允。考虑到原告若继续使用案涉房屋，在合同到期后，除房屋装修归被告所有外，被告将再收益剩余三年租金270000元（90000元×3年），现被告已将房屋以每年100000元价格租赁给案外人，按此标准计算，到本合同期限届满之日被告产生的租金受益为300000元（100000元×3年），比继续履行案涉租赁合同多收益30000元（300000元-270000元），可视为因附带装修比向原告出租清水房而多产生的收益，故本院酌定将此30000元用以补偿原告装修损失为宜，原告此项诉讼请求，本院支持其中30000元，超出部分本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求符合法律规定部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘洪梅于本判决生效之日起十日内向原告刘慧鹏支付装修补偿款30000元；二、驳回原告刘慧鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7200元，由原告刘慧鹏负担6650元，由被告刘洪梅负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 郑 珺人民陪审员 韩 玉人民陪审员 丛贵霞二〇一九年十二月十二日书 记 员 林 乐附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。