山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终1816号上诉人（原审原告）：陈某1陈某1，女，1982年8月3日生，汉族，福建省长乐市人，福建省长乐市人，住大同市，住大同市。委托诉讼代理人：张某张某，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某2陈某2，男，1988年8月8日生，汉族，福建省长乐市人，福建省长乐市人，住大同市，住大同市，系陈某1陈某1之弟。被上诉人（原审被告）：山西煤销集团晋煤物流忻州有限公司，住所地忻州市忻府区北义井乡张庄。法定代表人：吕某吕某，执行董事。委托诉讼代理人：贺某贺某，山西隆诚（忻州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某韩某，山西隆诚（忻州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：袁某袁某，男，1962年7月12日生，汉族，住大同市，住大同市。上诉人陈某1陈某1因与被上诉人山西煤销集团晋煤物流忻州有限公司（以下简称“晋煤物流忻州公司”）、袁某袁某案外人执行异议之诉纠纷一案，不服忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初696号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈某1陈某1的委托诉讼代理人张某张某、陈某2陈某2，被上诉人晋煤物流忻州公司的委托诉讼代理人贺某贺某、韩某韩某，被上诉人袁某袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈某1陈某1上诉请求：一、依法撤销(2019)晋0902民初696号民事判决书,并依法改判撤销(2018)晋0902执异21号执行裁定书及(2017)晋0902执30号之九执行裁定书,解除对大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302房屋所属地下室和地下车库的查封；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经通过网络司法拍卖取得了复地御润湾8栋2单元302房屋的所有权。上诉人于2018年8月7日通过网络司法拍卖的方式购买了大同市复地御澜湾8栋2单元302房屋,(已网签无产权证号)拍卖的成交价格为2500416元。2018年9月17日一审法院出具了(2017)晋0902执30号之七执行裁定书,裁定大同市复地御润湾8栋2单元302房屋归上诉人所有。同时根据刘某刘某与开发公司签订的购房合同约定,刘某刘某取得了房屋的所有权(包含房屋的地上及地下部分)来看涉案的房屋是成套销售的,即房屋在销售时即包含房屋的地上和地下部分。同时刘某刘某在购房时支付的房屋价款即包含房屋地下和地上部分的全部对价,所以因上诉人通过司法拍卖支付了购买该套房屋的价款，也就获得了整套房屋的所有权。二、从涉案的房屋地下部分无法单独办理产权看,该部分不动产无法单独进行拍卖、处置。根据刘某刘某(被执行人的委托登记人)与大同复地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中图纸可以看到,该房屋所属的地下部分是包含在整套房屋当中的,即房屋的地上部分与地下部分是一体的。因此上诉人通过司法拍卖购买该房屋,即购得的房屋应当是一套完整的房屋,包括房屋所属的地下部分。大同复地房地产开发有限公司出具的《情况说明》也指出,房屋的地下部分与房屋建筑均为一体,属于房屋的配套设施,销售时均为成套销售,并不单独进行分割销售。该小区物业公司(上海高地物业管理有限公司大同分公司)出具的《法律函》、《催款通知》也记载此前收取物业费时,房屋及地下部分是一起计算的,也可证明房屋、房屋的地下部分是一个整体。同时根据上诉人提供的房屋产权证书也能反映房屋和房屋的地下部分是一体的,即房屋的地下部分不能单独办理产权。因为开发公司已经根据一审法院的裁定书与上诉人签订了的新的商品房买卖合同,且协助上诉人办理了房屋的网签及产权,所以上诉人已经取得了涉案房屋地下部分相关权利。并且一审法院就无法办理产权登记的涉案房屋的地下部分单独出售也势必会引发新的纠纷,即使有人竞拍其也无法取得该不动产的所有权。综上所述，一审判决认定上诉人未能有足够的证据证明上诉人就涉案车库及地下室享有相关民事权益属于事实认定错误。晋煤物流忻州公司辩称，一、竞买须知、拍卖公告、评估意见并不包括车库、地下室等配套设施;拍卖价格不包含相应对价。1、竟买须知、拍卖公告并不包括车库、地下室等配套设施。忻府区人民法院(2018)晋0902执异21号执行裁定书及(2017)晋0902执30号之九执行裁定书,事实清楚,程序正确合法有效。法院公告拍卖房产的范围并不包括车库、地下室等配套设施。车库、地下室属于房屋的配套设施,非附属设施,可以单独拍卖出售。原审中,答辩人提供竞买公告、竟买须知、标的物介绍、网络竞价成功确认书,注明拍卖标的为大同市复地御澜湾8栋2单元302房产,建筑面积为250.18平方米,三层跨四层的复式结构,其他情况为“有单独电梯、公用步梯,房屋外墙面贴砖,小区园林式设计,水、电、暖设施齐全。结合上诉人提供的大同复地房地产开发有限公司的《情况说明》中关于250.18平方米房屋面积与约40平方米车度、27平方米储物间的陈述说明,足以说明拍卖房产250.48平米并未包含车库、地下室。2、评估意见并未包含车库、地下室,拍卖价格不包含相应对价。袁某袁某提供山西嘉信司法鉴定中心司法鉴定书晋嘉司鉴(2018)资评字第52号评估意见书中,“3.3.……委托评估资产房地产建筑面积250.48平方米”、“11.9.8……不包含车库和地下储藏室的价值”,并得出评估结论为在评估基准日二0一八年四月八日的评估价值为人民币2189270元。法院的拍卖公告依据评估结论确定为:评估价2489270元,起拍价1991416元。最后成交价为2500416元。上诉人陈某1陈某1在竞买须知、拍卖公告、评估鉴定明确不包含车库和地下室的情况下竞价成功拍得房产,成交价格并不包含车库与地下室相应的对价,故不应认定争议车库、地下室包含在拍卖房产中。二、争议车库及地下室不存在无法单独办理产权登记及拍卖、处置;上诉人并未取得争议车库及地下室的相关权利。1、争议车库及地下室不存在无法单独办理产权登记及拍卖、处置。《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。如人民法院将来就该争议车库及地下室进行司法拍卖并成交,出具的裁定书具有法律效力,依法能够变更物权。上诉人提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》及大同复地房地产开发有限公司出具的《情况说明》并不能对抗生效的法律文书,亦不能证明争议车库及地下室不存在无法单独办理产权登记及拍卖、处置。2、上诉人不能取得争议车库及地下室的相关权利。上诉人称大同复地房地产开发有限公司已协助其办理了房屋(包括争议车库及地下室）的网签及产权登记,取得房屋产权证书，并提供过大同复地房地产开发有限公司与其于2018年12月12日签订的《商品房买卖合同》,认为其已经取得了争议车库及地下室的相关权利。忻府区人民法院已于2018年10月8日作出(2017)音0902执30号之九《执行裁定书》、《协助执行通知书》送达大同复地房地产开发有限公司,查封了争议的车库和地下室。上诉人陈某1陈某1和大同复地房地产开发有限公司在明知争识车库和地下室已被人民法院查封的情况下,于2018年12月12日签订《商品房买卖合同》、办理网签及产权登记,处分了已被人民法院查封的车库及地下室，实为妨害司法执行、藐视法院权威的行为,已经违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第(三)项之规定，依决可以处以罚款、拘留甚至追究刑事责任。“任何人不得从其违法行为中获利”是法律原则。故虽上诉人称已经就争议车库及地下室办理网签和产权登记，也不能取得争议车库及地下室的相关权利。综上所述,上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求维持原判。被上诉人袁某袁某辩称，一、上诉人未支付地下室和地下车库的对价,因此并未取得地下室和地下车库的所有权和使用权。1、上诉人以2500416元通过竞买取得了不动产。但是法院委托进行的评估书中明确记载,所评估的不动产中不包括地下室和地下车库。2、本案涉及到的是高档小区中的地下室和地下车库虽然没有产权,但是众所周知,地下室和地下车库是有价值的,何况本小区类似于本案标的地下室和地下车库,一般售价在50万左右。正因为如此，评估书中才特意标明“不包括地下室和地下车库”字样。否则,上诉人竞买到的不动产,若加上地下室和地下车库,其评估价远远高于2489270元,上诉人以其原出价根本买不到该不动产。二、本案涉及地下室和地下车库不能作为执行标的进行拍卖、作价处置。被上诉人不拥有地下室和地下车库的所有权,只是对其享有使用权,其所有权依法归小区所有业主所有。也即是说其不能作为执行标的进行拍卖、作价处置。因此，上诉人是不可能通过竞价取得地下室和地下车库的所有权,不然其直接侵害了小区所有业主的权利。三、上诉人竞价购得的不动产与地下室和地下车库不是不可分割的部分,而是完全独立的两个不动产。1、上诉人竞价购得的不动产与地下室和地下车库的所有权分属不同的主体,因此不具有不可分割性;2、被上诉人购买该房屋,是出卖方将地下室和地下车库使用权附赠给被上诉人,附赠与附属物是完全不同的两个范畴,因此不能将附赠当成附属物。3、上诉人对竞价购得的不动产所有权和功能的使用,并未因未取得地下室和地下车库受到丝毫的影响。4、地下室和地下车库未独立办理产权,是因为其产权比较特殊,根本不能由此来推断不可分割性。5、产权证明确标明被上诉人购买该房屋的面积250.48平米,并未包含地下室和地下车库的面积。综上,应当驳回上诉人的诉讼请求。陈某1陈某1向一审法院起诉请求：一、撤销（2018）晋0902执异21号执行裁定书及（2017）晋0902执30号之九执行裁定书，解除对大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302房屋所属地下室和地下车库的查封，大约10万元；二、本案诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定的事实：晋煤物流忻州公司作为申请执行人，袁某袁某作为被执行人，双方委托合同纠纷一案，本院在执行该案过程中，依法查封被执行人袁某袁某所有的登记在刘某刘某名下，位于大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302房产，忻府区人民法院于2018年6月29日委托淘宝网网络拍卖该房产，陈某1陈某1以买受人身份最高价竞得该房产，本院于2018年9月17日出具（2017）晋0902执30号之七执行裁定书，裁定“位于大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302号房产的所有权归买受人陈某1陈某1所有。该房产所有权自本裁定送达买受人之日起转移，买受人陈某1陈某1可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”同时向大同市复地房地产开发有限公司下达协助执行通知书，协助办理该房屋所有权变更登记手续。2018年10月8日本院出具（2017）晋0902执30号之九执行裁定书，裁定“查封被执行人袁某袁某所有的登记在案外人刘某刘某名下的位于大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302房屋所属的地下室和地下车库。”同时向复地房地产开发公司下达协助执行通知书。2018年12月12日，买受人陈某1陈某1与出卖人大同复地房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2018年12月24日，陈某1陈某1提出执行异议，要求解除查封，2019年1月7日，本院作出（2018）晋0902执异21号执行裁定书，裁定驳回异议人陈某1陈某1的异议。2019年3月5日，陈某1陈某1向本院提起诉讼，要求法院撤销（2018）晋0902执异21号执行裁定书及（2017）晋0902执30号之九执行裁定书，解除对大同市御河东路复地御澜湾8栋2单元302房屋所属地下室和地下车库的查封，大约10万元。审理中，陈某1陈某1提供竞买须知、拍卖公告、成交确认书、刘某刘某商品房买卖合同（附件房屋平面图显示有地下室平面图）、陈某1陈某1商品房买卖合同及补充条款（附件房屋平面图显示有地下室及车库平面图）、2018年12月17日大同复地房地产开发有限公司出具《情况说明》（主要内容为“我司开发复地御澜湾小区第B8号楼2单元302房属于住宅用途的商品房，该房屋的总层高为6.3米，建筑层数为地上6层、地下1层。地下室的储物间、车库与房屋的地上建筑均为一体，地下的储物间、车库均属于房屋的配套设施，在进行房屋销售时均是成套进行销售，并不单独进行分割销售。2014年3月19日我司以1835918元整的价格将面积为250.48平米的房屋与该房屋相连接的约40平米的地下车库和约27平米的储物间配套出售于刘某刘某，房屋的平面图附于我司与刘某刘某签订的商品房买卖合同中，特此说明。加盖大同复地房地产开发有限公司章”）、高地物业催收函、采暖费发票、房屋状况光盘一份。晋煤物流忻州公司对陈某1陈某1提供证据，质证意见为竞买须知与拍卖公告陈述内容，可说明拍卖范围不包括地下室与车库，只是说明一套房产，买受人所购买的商品房合同与刘某刘某购买商品房合同版本一致，买受人陈某1陈某1所中拍的商品房不包括地下室与车库，合同的31页附图，与刘某刘某房屋买卖合同中的附图内容明显不一致，不予认可；补充条款文本13条第3、4项，特别强调地下室是可以单独买卖的；对陈某1陈某1提供的《情况说明》，对证明的内容的合法性不认可，地下室在原来的合同都没有体现；对高地物业催收函与采暖费证据，证明不了拍卖标的的范围包括地下室与车库，采暖费票据与本案无关联性，采暖费面积合计212.92平米，正好是商品房的套内面积，不包括地下室和车库；刘某刘某购买房屋因车库、地下室非附属设施，非房屋不可分割的部分，法院是可以分开拍卖的。袁某袁某对陈某1陈某1提供证据无异议，但质证认可证据明确显示拍卖标的物是建筑面积为250.48平米的房屋，而没有涉及地下室和车库；对陈某1陈某1提供的房屋买卖合同所附图纸与合同内容有出入，法律规定地下室与车库属于小区全体业主所有，开发商没有权利出卖；对陈某1陈某1提供的《情况说明》有异议，因为所述内容不实，所述将地下车库及储物间售予刘某刘某，显然与事实不符；对陈某1陈某1提供催款通知及采暖费无异议，但不能证明第三人对车库有所有权。晋煤物流忻州公司提供竞拍公告、竞买须知、标的物介绍、网络竞价成功确认书，注明拍卖标的为大同市复地御澜湾8栋2单元302房产，建筑面积为250.48平方米，三层跨四层的复式结构，其他情况为“有单独电梯、公用步梯，房屋外墙面贴砖，小区园林式设计，水、电、暖设施齐全，合同显示委估房地产建筑为250.48平方米，房屋所有权为刘某刘某。评估价2489270元，起拍价1991416元，保证金20万元，增价幅度1000元。网络竞价成功确认书中表明竞价结果为“用户姓名陈某1陈某1通过竞买号P7738于2018年8月7日在阿里拍卖平台公开竞价中，以最高价胜出。该标的网络拍卖成交价格2500416元，在网络拍卖中竞买成功的用户，必须依照标的物竞买须知、竞买公告要求，按时交付标的物网拍成交余款，办理相关手续。标的物最终成交以法院出具的拍卖成交裁定为准”。第三人袁某袁某提供山西嘉信司法鉴定中心司法鉴定书晋嘉司鉴（2018）资评字第52号评估意见书，3.3评估资产位于大同市复地御澜湾8栋2单元302房，建筑面积为250.48平方米，11.9.8本评估结果中包含相应的土地使用权价值，不包含车库和地下储藏室的价值。评估结论为在评估基准日2018年4月8日评估价值为人民币2489270元整。陈某1陈某1对晋煤物流忻州公司及袁某袁某提供鉴定意见无异议，但认为拍卖公告与标的物介绍中并没有将房屋所属的车库与地下室排除在外，根据通常理解，应该包含房屋的车库及地下室。本案诉争的地下室与车库各方均陈述未标注门牌号码。一审法院认为，本案各方当事人争议的焦点为司法拍卖标的“大同市复地御澜湾8栋2单元302号房地产”，是否包含地下室及车库，通过本案竞买须知及拍卖公告等记载的房屋拍卖信息，该标的物建筑面积为250.48平方米，房屋评估价值中亦明确表示不包括地下室与车库，故本院认定该标的物房产中不包括地下室与车库。陈某1陈某1通过网络司法竞拍取得标的房产的所有权，应以本院下达（2017）晋0902执30号之七执行裁定书内容为准，买受人陈某1陈某1取得标的物的房产所有权。陈某1陈某1与大同复地房地产公司签订的商品房买卖合同与刘某刘某与复地房地产公司签订的商品房买卖合同中附图表述不一；复地房地产开发公司出具《情况说明》对地下室与车库有关处置，而在刘某刘某所签商品房买卖合同并未明确记载相关内容。现因该地下室与车库在拍卖公告竞买须知与评估鉴定中并均未予以计入，故作为买受人陈某1陈某1应严格按照拍卖公告注明的标的物范围取得房屋所有权。综合上述事实，可说明本案司法拍卖标的物中并未包含地下室与车库。陈某1陈某1提供的相关证据，未能确实充分表明陈某1陈某1就本案执行查封的地下室与车库享有相关的民事权益，故陈某1陈某1无权主张撤销本院对该地下室与车库查封的执行裁定，对陈某1陈某1的诉讼请求，本院予以驳回。故依据《中华人民共和国物权法》第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，判决：驳回陈某1陈某1的诉讼请求。案件受理费2300元，由陈某1陈某1负担。本院二审期间，陈某1陈某1提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明案涉房屋有相应的地下室，但没有车库和储藏室；2、视频光盘一张和照片打印件一份，拟证明案涉房屋是复式结构，独门独院和单独的配套电梯，电梯仅能由购得房屋的人使用，电梯通往三、四层和地下室。晋煤物流忻州公司的质证意见，对证据一上诉人与大同复地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的附属设施平面图里显示有地下室和车库，该地下室和车库属于袁某袁某所有的执行标的物范围。对证据二、三的意见是有电梯并不能说明地上与地下是一体的，地上和地下属于民法中的可分物。袁某袁某的质证意见，评估时没有评估地下室和车库，我使用时已经把地下室和车库分割单独使用，我现在还在继续使用地下室和车库。晋煤物流忻州公司没有提交新证据。袁某袁某没有提交新证据。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，重点审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的争议焦点是，陈某1陈某1就（2017）晋0902执30号之九执行裁定书查封的地下室和地下车库是否享有足以排除强制执行的民事权益？首先，陈某1陈某1系通过阿里巴巴司法拍卖网络平台购入了大同市复地御澜湾8栋2单元302号房屋，陈某1陈某1的财产权利对应的是该拍卖标的，而非刘某刘某与大同复地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中所涉标的。在该拍卖公告中，没有提及有地下室和地下车库。其次，拍卖公告中显示房地产建筑面积250.48平方米，这是房屋的建筑面积，并未包含约40平方米的地下车库和约27平方米的储物间。第三，晋嘉司鉴（2018）资评字第52号评估意见书第3.3中显示，委估房地产建筑面积为250.48平方米，与拍卖公告中的建筑面积一致。在11.9.8中还显示，本评估结果中包含相应的土地使用权价值，不包含车库和地下储藏室的价值。据此，拍卖标的没有包含车库和地下储藏室的价值。综上，拍卖公告中的拍卖标的不包含地下室和地下车库，故陈某1陈某1没有购得案涉地下室和地下车库，其对（2017）晋0902执30号之九执行裁定书查封的地下室和地下车库不享有足以排除强制执行的民事权益，故一审判决驳回其诉讼请求并无当。陈某1陈某1的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，陈某1陈某1的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陈某1陈某1负担。本判决为终审判决。审判长 杨建荣审判员 冯慧波审判员 刘海霞 二〇一九年十二月十六日书记员 张雅芬