江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终2172号上诉人（原审被告）：徐州市铜山区沿湖农场，住所地徐州市铜山区沿湖农场。法定代表人：赵永，该单位场长。委托诉讼代理人：朱友金，江苏青创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州特种饲料公司，住所地徐州市成功大厦23层D座。法定代表人：秦检，该公司总经理。委托诉讼代理人：况世道，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人徐州市铜山区沿湖农场（以下简称沿湖农场）因与被上诉人徐州特种饲料公司（以下简称特饲公司）排除妨害纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初3144号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人沿湖农场的委托诉讼代理人朱友金、被上诉人特饲公司的委托诉讼代理人况世道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沿湖农场上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律有误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。理由为：2017年10月19日江苏仁华工程项目管理有限公司对涉案房屋做出的评估结果291906.34元接近房屋的真实价值。而由江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司于2018年4月12日做出的《房地产司法鉴定估价报告》鉴定涉案房屋只有117969元，鉴定依据错误，评估与事实相差较大。折旧更是没有事实和法律依据，评估对象不全面，有漏项，没有把涉案房屋的大门、墙头等评估进去。综上，一审认定事实错误，导致判决结果错误。被上诉人特饲公司辩称，涉案房屋总共约266平方米，在2011年评估价值约11万元，江苏仁华工程项目管理有限公司的评估鉴定的对象是对涉案房屋沿街门市部及附属装潢物品造价建设成本进行鉴定，属于鉴定对象错误，适用的各种指标、各种定额、数据错误。而天元公司的估价报告可以使用，评估对象清楚、价值类型清楚、评估结果的依据清楚，没有漏项。一审法院适用天元公司的报告作为定案依据，完全正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。徐州特种饲料公司向一审法院起诉请求：1、依法判令沿湖农场归还位于门市部（砖混2层266.13平方米、估值约131850元）；2、判令沿湖农场赔偿拍卖后非法占用期间经济损失，以拍卖价1830000元本金，从2013年8月27日起计算至实际归还之日止。一审法院认定事实：2005年前后，沿湖农场与特饲公司约定，沿湖农场借用特饲公司所有的位于沿湖农场的一层门市部作为办公和接待场所，双方未约定借用时间及归还时间。2007年前后，沿湖农场在借用特饲公司一层门市部的基础上，添附第二层房屋三间共85.73㎡。2011年，沿湖农场在第二层房屋的东侧添附房屋一间43㎡。2011年9月16日，根据徐国资（2011）号关于徐州特饲公司处置养殖场资产的批复，同意特饲公司所申报的养殖场办公区（房产建筑面积约1734平方米，占地14199.41平方米）进行公开处置”。2011年12月14日，经徐州市金兴拍卖有限公司拍卖，案外人王建立、刘丽以1830000元的价格竞得上述含涉案门市部在内的房产。2013年10月17日，案外人王建立、刘丽办理土地使用权证及房权证。但至今沿湖农场仍占有使用涉案门市部。故特饲公司以诉请理由诉至法院形成本诉。另查明，因沿湖农场在特饲公司所有的一层门市部的基础上进行添附的房屋已经出卖，特饲公司、沿湖农场双方一致同意，由特饲公司对沿湖农场添附的第二层房屋及一层的装修等物品进行折价补偿。2017年6月5日，根据特饲公司的申请，对涉案门市部及附属装潢物品的建设成本进行评估。2017年10月19日，江苏仁华工程项目管理有限公司出具《关于徐州特种饲料有限公司诉铜山区沿湖农场排除妨害纠纷一案征求意见稿》，载明沿湖农场涉案房屋初步鉴定结果是291906.34元（包含房间内的桌子、椅子、空调）。因该份征求意见稿使用的是2014年的取费标准，特饲公司于2017年12月26日向一审法院申请对涉案第二层门市部的现有价值进行评估。2018年4月12日，江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明估价对象为二楼及一楼的院落和院墙及1、2楼房屋装修。估价对象在价值时点2017年12月26日市场价值为117969元。又查明，特饲公司未按照拍卖时的约定将涉案门市部交付给案外人王建立、刘丽，案外人王建立、刘丽另案提起诉讼，要求本案特饲公司交付涉案门市部及赔偿占用涉案门市部期间的利息损失，徐州市铜山区人民法院于2018年11月10日作出（2017）苏0312民初814号民事判决书，判决本案特饲公司向案外人王建立、刘丽交付涉案门市部及赔偿利息损失（以131850元为本金，按照银行同期银行贷款利率计算，自2013年8月27日起计算至实际交付涉案门市部止）。一审法院认为，1、当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。本案特饲公司、沿湖农场达成口头借用合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，应予保护。特饲公司以借用的目的向沿湖农场交付房屋，双方未约定借用合同期限，沿湖农场在收到特饲公司限期归还房屋的通知后拒绝归还房屋，系沿湖农场违反借用合同义务，现特饲公司要求沿湖农场归还位于徐州市铜山区沿湖农场三分场的涉案门市部，理由充分，应予以支持。2、沿湖农场在使用涉案门市部期间，在特饲公司所有的门市部的基础上添附的第二层房屋及对一层的门市部装修装潢，经评估公司评估，现有价值为117969元，因双方一致认可由特饲公司对沿湖农场添附的第二层房屋及一层的装修等物品进行折价补偿。因此沿湖农场归还涉案门市部时，特饲公司应予以补偿沿湖农场117969元。3、对拍卖成交后沿湖农场占用期间的经济损失的确定。沿湖农场占用涉案门市部系因特饲公司无权处分沿湖农场添附的财产所致，特饲公司对此存在过错，因此对特饲公司要求沿湖农场赔偿占用涉案门市部期间的经济损失的诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州市铜山区沿湖农场于判决发生法律效力之日起十日内将坐落于徐州市铜山区沿湖农场三分场的二层门市部（砖混2层，共266.13平方米）返还给徐州特种饲料公司；二、徐州特种饲料公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐州市铜山区沿湖农场添附的第二层房屋及对一层的门市部装修装潢等财产的赔偿款共计117969元；三、驳回徐州特种饲料公司的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案二审期间的争议焦点为：一审法院适用江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司的鉴定报告作为定案依据是否正确。本院认为，关于江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司的鉴定报告能否作为定案依据的问题，一审法院在审理过程中，依据案件审理需要，经法院依法委托，江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司对涉案资产进行了评估并出具了鉴定报告。经审查，该鉴定机构及鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序依法进行，其评估对象为涉案建筑物等的现有价值，符合本案案情。依据民事诉讼法相关规定，该鉴定意见可以作为定案依据。上诉人称该份报告存在没有把涉案房屋的大门、墙头等评估进去，存在漏项等问题，经查，天元公司的报告在第（二）项估价对象实物状况中已列入了铁大门、围墙，并不存在上诉人所称的评估存在漏项问题。上诉人称应适用江苏仁华工程项目管理有限公司的评估报告，依据不足。因此，一审法院依据本案具体案情，适用江苏天元房地产与资产评估造价有限公司徐州分公司的鉴定报告作为定案依据，并无不当。综上，上诉人徐州市铜山区沿湖农场的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人徐州市铜山区沿湖农场负担。本判决为终审判决。审判长 陆 红审判员 王 峰审判员 谢立华二〇一九年十二月十二日书记员 尹 娅