湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初9788号原告：马爱军，男，1972年9月4日出生，汉族，河南省某县人，某公司负责人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：况胜亮，男，北京盈科（武汉）律师事务所律师，执业证号：14201201810037632。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：易萌，女，北京盈科（武汉）律师事务所律师，执业证号：14201201911098749。代理权限：特别授权代理。被告：潘红，女，1973年8月20日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈琳娟，女，湖北达讼律师事务所律师，执业证号：14201201611258286。代理权限：特别授权代理。原告马爱军与被告潘红共有权确认纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年12月2日公开开庭审理了本案。原告马爱军及其委托诉讼代理人况胜亮、易萌，被告潘红的委托诉讼代理人陈琳娟到庭参加诉讼。现已审理终结。原告马爱军向本院提出诉讼请求：1、判令原告享有位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋50%的份额；2、判令被告向原告支付房屋补偿款34，511元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2015年初，原告马爱军与被告潘红协商共同出资购买房屋，但以被告的名义签订房屋买卖合同，办理房屋按揭贷款和不动产登记。随后，原、被告共同委托武汉宏图世纪房地产咨询有限公司提供居间服务。同年7月，被告潘红与武汉宏图世纪房地产咨询有限公司、杜桂珍签订商品房买卖合同。虽然房屋系原、被告共同出资购买，但房屋仅登记在被告名下，为避免纠纷，原告与被告于2015年8月3日签订《共同收购房屋协议》约定：“潘红与马爱军为共同购房人，共同收购了坐落于武昌堤后街403号一号楼一单元房屋壹套，房屋卖方产权人名称杜桂珍，建筑面积45.55㎡，收购总成本为人民币302，173元（其中房价290，000元、中介费5，800元、贷款费3，210元、其他费用3，160元），我们各自出资人民币151，086.5元，我们共同收益，共担风险，该房屋出售后按出资比例收益。房屋过户在潘红名下，房产两证交由潘红保管。另备注其中房价中含贷款15万元，须双方共同还贷。”2016年，该房屋划入武汉市白沙新城南区旧城改造项目征收拆迁范围内，要求被拆迁房屋必须结清全部按揭贷款才可以签订房屋征收产权调换协议书。2017年3月22日，在被告无法履行共同收购房屋协议约定还贷义务后，原告一次性向被告转款108，713.95元用于结清全部房屋按揭贷款。2017年3月25日，被告与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订《武昌区国有土地上房屋征收产权调换协议书》，以共同收购的房屋产权调换了一套位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑××单元××楼××号，面积为124㎡的房屋。因被征收房屋补偿总价大于产权调换房屋的总价，所以武汉市武昌区房屋征收管理办公室另向被告支付补偿款69，022元。原告认为，依双方签订《共同收购房屋协议》，原告应享有产权调换房屋50%的份额以及一半的补偿款。原告为此多次向被告主张权益，均无果，特提起诉讼。原告马爱军为了证明其主张，向本院提交了以下证据：证据一、马爱军、潘红身份证复印件，第1-2页。证明原、被告身份信息及诉讼主体适格；证据二、《共同收购房屋协议》。证明1、该协议系原、被告真实的意思表示，依法应受到保护，协议明确约定了双方权利和义务，双方应严格遵守；2、协议上有武汉宏图世纪房地产咨询有限公司盖章及销售人员郭某作为见证人在协议上签字，证明该协议的真实性；3、依协议约定，原告对收购房屋因征收而产权调换的房屋和补偿款享有一半的份额；证据三、中国工商银行借记卡账户历史明细清单，第4页。证明原告于2017年3月22日向被告转款108，713.95元，用于结清双方共同购买房屋按揭贷款；证据四、国有土地权证、房屋所有权证、武昌区国有土地房屋征收产权调换协议书，第5-7页。证明1、依共同收购房屋协议，双方共同购买的房屋登记在被告名下，两证也由被告保管；2、被告以共同购买的房屋与征收部门产权调换一套位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑××单元××楼××号，面积为124㎡的房屋以及获得补偿款69，022元；证据五、《调查笔录》。证明1、原、被告签订《共同收购房屋协议》是真实的；2、共同收购房屋协议是原、被告在签订商品房买卖合同及办理房屋按揭贷款后签订的，即证明原、被告已经履行了协议的部分义务，如支付首付款。被告辩称，1、原告马爱军不具有本案诉讼主体资格。原告无任何直接证据显示其与该房屋及补偿款具有关联性，其主张于法无据，不具有向被告主张权利的资格；2、被告潘红为红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋及补偿款69，022元的唯一所有权人。2017年3月25日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室与被告潘红签订《武昌区国有土地上房屋征收产权征收产权调换协议书》，确定将红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋还建给被告潘红，且该协议中明确房屋产权人仅为潘红一人。同时，该协议书中写明因征收房屋补偿总价大于产权调换房屋价值，故向被告潘红另行支付补偿款69，022元。从签订房屋还建协议至办理入住手续、缴纳各项费用等，均系被告潘红一人所为，与其他任何人未发生法律或事实上的联系。上述房屋系房屋征收回迁安置房，其对象有着严格的限制，原告马爱军不是回迁安置人，没有要求房屋份额的权利；3、被告潘红为原武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋的唯一所有权人。（一）我国实行的是物权登记主义，不动产物权采取登记生效主义，物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生法律效力。武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋于2015年8月5日经由国家机关颁发房屋所有权证书，所有权明确为被告潘红一人，没有共有权人。（二）根据我国物权法律原则，因房屋登记在被告潘红名下，即应认定被告潘红为合法权利人。故潘红有权对其所有的房屋进行占有、使用、收益和处分，包括应国家政策配合房屋征收产权调换。（三）原告马爱军认为其为上述房屋共有权人，应当通过行政诉讼途径，将房屋登记变更、撤销。4、武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋已灭失。本案为共有权确认纠纷，是原、被告双方对房屋产权之争，对共有物请求确认共同共有，属于物权请求权的范畴。原告主张红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋的理由系武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋的产权。根据《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。该房屋早已灭失，确权的基础已经不复存在。5、《共同收购房屋协议》非被告潘红的真实意思表示，应当被认定无效。（一）2015年7月3日，被告潘红已签订了《存量房居间（买卖）合同》并向卖方杜桂珍支付了定金。2015年8月3日，被告又以个人名下账户钱款支付了首付款，后向银行办理贷款、由卖方协助办理过户手续并缴纳费用等，以上均由被告个人办理及出资。被告潘红并没有与原告马爱军共同出资购房的真实意思表示。（二）《共同收购房屋协议》为2015年8月3日签订，在此之前，被告潘红已经完成了签订合同、支付购房款、确定个人办理贷款等一系列购房程序。此时再约定共同出资已没有实际意义。（三）原告马爱军并未实际履行《共同收购房屋协议》中约定的出资义务。原告马爱军并没有为购买武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋实际出资，也无共同出资购房的真实意思表示。虽然《共同收购房屋协议》表面形式合法，但因不是双方当事人的真实意思表示，应当被认定无效。（四）如果原告系依据2015年8月3日签订的《共同收购房屋协议》认定享有武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋一半的产权，有权通过民事诉讼维护自己的合法权益。但在2017年10月1日起施行《中华人民共和国民法总则》之前，诉讼时效为两年，而在房屋登记后两年内，原告从未依据该协议主张过任何权利，诉讼时效已过。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告潘红为了证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、2015年7月3日签订的《存量房居间（买卖）合同》；杜桂珍、刘世群出具的《承诺书》《收条》；2015年8月1日武汉宏图世纪房地产咨询有限公司中介费收据、贷款费用收据；中国建设银行个人活期账户交易明细、转账凭条；2015年8月3日刘世群出具的收条。证明潘红个人购买武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋。房屋购置款项均由潘红个人支付；证据二、2015年8月3日房屋过户税收收据、发票。证明房屋过户手续及费用均由潘红一人负责；证据三、个人购房借款、担保合同；中国工商银行借记卡账户历史明细清单、贷款扣费清单。证明房屋贷款由潘红个人办理并还款；证据四、武昌区国有土地上房屋征收产权调换协议书、房屋所有权人申请注销登记证明。证明武汉市武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋产权人为潘红；证据五、红霞雅苑入住协议、住宅楼分户验收交付记录、物业费支付刷卡记录及收据、低压居民生活用电登记表、电费预存收据。证明红霞雅苑小区27栋1单元11层02号房屋唯一产权人为被告潘红。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。认为原告与本案诉争房屋无任何关联性，不应当作为本案的适格主体。对证据二的真实性无异议。对合法性、关联性、证明目的有异议。认为协议内容并非被告的真实意思表示，被告早在签订该份协议之前便已确定个人出资并以个人名义购置房屋；宏图世纪公司及销售人员与本案无关联性，且为房屋中介，其职能在于为促成房屋买卖交易，为房屋买卖双方提供居间服务。本案原、被告并非房屋买方与卖方的关系，宏图世纪公司在该份协议上盖章并由销售人员个人签字的行为，完全不符合其工作职能与范围，其并非有公证职能的第三方机构，不具有超出自己工作范围的见证资格；协议中并无对房屋征收的任何约定，不能达到原告的证明目的。对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。认为原、被告无共同购买房屋的事实行为，该款项未指定用途，本案为共有权确认纠纷，该笔款项的往来与本案无关。对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。认为与原告的证明目的无关；对于房屋征收产权调换一事被告不持异议，但原房屋为被告个人所有，不存在以原、被告共同购买的房屋进行置换；本证据为原告自行提交的证据，均显示原房屋所有权人经国家行政机关认定，均为被告一人，与原告无任何关联性。对证据五不予认可，认为此《调查笔录》系原告律师制作，代表原告利益，无法保证客观真实，且其中多处诱导询问；被调查人郭某未到庭，且非本案证人，该份笔录真实性无法核实；如原告所称，郭某为宏图世纪工作人员，其在宏图世纪公司安排下为房屋买卖双方提供居间服务，其以个人名义代表宏图世纪公司发言，于法不合；协议签订时间无法证明原告履行了支付部分款项义务；被调查人郭某对于房屋购买目的为投资的陈述纯属个人猜测，且与本案无关；宏图世纪及其销售人员并不对此份协议负责，且提供的居间服务与此份协议无关。该份笔录中也提到销售人员对原、被告的付款情况完全不清楚；《共同收购房屋协议》在被告签订了房屋买卖合同并办理了房屋贷款之后进行签署，即原告自认被告以个人名义完成了买房所需要履行的全部义务。原告对被告提交的证据真实性均无异议，对证明目的有异议。认为房屋买卖合同及产权登记均属按照原、被告双方约定而为，证据三中国工商银行借记卡账户历史明细清单与原告结清武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋贷款相符。对于双方无异议的证据，原告提交的证据一，本院予以确认和采信。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，认为与双方约定吻合。本院予以确认和采信。对于原告提交的被告有异议的证据，本院认定如下：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项规定“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；”原告提交的证据二《共同收购房屋协议》、证据三中国工商银行借记卡账户历史明细清单、证据四国有土地权证、房屋所有权证、武昌区国有土地房屋征收产权调换协议书，被告对真实性无异议，虽对原告的证明目的提出异议，但没有提出反驳的相反证据。本院予以采信和确认。原告提交的证据五《调查笔录》，虽系原告委托诉讼代理人制作，但是，与原告提交的《共同收购房屋协议》等证据以及被告提交的证据能够互相印证，经当庭电话与被调查人郭某核对属实，本院予以采信和确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马爱军于2013年足浴时与被告潘红相识交往。双方2015年协商共同出资购买房屋，并于同年7月共同委托武汉宏图世纪房地产咨询有限公司提供居间服务。同年7月3日，被告潘红与武汉宏图世纪房地产咨询有限公司（中介人）、杜桂珍（房屋出售人）签订《存量房居间（买卖）合同》。为避免纠纷，原告与被告于2015年8月3日签订《共同收购房屋协议》。约定共同收购杜桂珍坐落于武昌堤后街403号一号楼一单元、建筑面积45.55㎡房屋，收购总成本302，173元（其中房价290，000元、中介费5，800元、贷款费3，210元、其他费用3，163元），各出资151，086.5元，共同收益，共担风险，该房屋出售后按出资比例收益；房屋过户在潘红名下，房产两证交由潘红保管；其中房价中含贷款15万元，还款共摊。合同签订后，被告潘红于2015年8月5日办理了该房屋所有权证、土地使用权证。2016年，上述房屋划入武汉市白沙新城南区旧城改造项目征收拆迁范围内，2017年3月22日，原告向被告转账108，713.95元结清全部房屋贷款。3月25日，被告与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订《武昌区国有土地上房屋征收产权调换协议书》。约定以上述收购的杜桂珍房屋调换位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑××单元××楼××号、建筑面积124㎡房屋。因被征收房屋补偿总价大于产权调换房屋总价，另向被告支付补偿款69，022元。2018年9月13日，被告潘红依照房屋征收产权调换协议办理了入住手续。本案争议的焦点是，原告能否享有红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋50%的份额及50%补偿款？原告马爱军认为，原告依照双方签订的《共同收购房屋协议》，应享有产权调换房屋50%的份额以及一半的补偿款。被告潘红认为，被告是上述房屋及补偿款唯一所有权人，原告与该房屋及补偿款无关，不具有向被告主张权利的资格。武昌区堤后街403号1栋1单元3层5室房屋于2015年8月5日由国家机关颁发房屋所有权证书，根据我国物权法律原则，该房屋登记在潘红名下，应认定潘红为合法权利人。该房屋现已灭失，确权的基础已经不复存在；《共同收购房屋协议》非被告潘红的真实意思表示，应当认定无效。被告潘红在此之前已签订了《存量房居间（买卖）合同》并支付了定金、首付款，后向银行办理贷款、过户手续并缴纳费用等，完成了一系列购房程序，没有与原告共同出资购房的真实意思表示。此后约定共同出资已没有实际意义，原告并未实际履行《共同收购房屋协议》中的出资义务。此外，原告在房屋登记潘红名下两年内，未主张任何权利，诉讼时效已过，应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告马爱军与被告潘红签订《共同收购房屋协议》，该合同自签订时起生效。虽然被告此后依照约定办理物权登记，但不影响合同效力。双方约定共同收购杜桂珍房屋，各出资50%，共同收益，共担风险，房屋出售后按出资比例收益；房屋过户在潘红名下，房产两证交由潘红保管。原告马爱军与被告潘红应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定履行了出资义务，有权依照约定享有50%的份额，被告应当按照约定履行。该房屋划入征收拆迁范围后，原告向被告转账结清上述房屋贷款，被告依约签订房屋征收产权调换协议书，调换位于红霞雅苑××单元××楼××号房屋。原告马爱军有权享有上述合同权益即该房屋50%的份额以及50%补偿款。被告辩称原告不具有本案诉讼主体资格，不具有主张权利；原房屋已灭失，确权的基础已经不复存在的意见，不符合上述法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，原告马爱军陈述与被告协商共同出资购买房屋、共同委托武汉宏图世纪房地产咨询有限公司提供居间服务，与双方签订《共同收购房屋协议》约定共同出资、共同收益、共担风险，房屋过户在潘红名下，房产两证交由潘红保管，以及证人郭某证言、原告2017年3月22日向被告转账108，713.95元结清房屋贷款的证据，能够印证。可以确信原告出资事实存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。被告潘红不能说明签订《共同收购房屋协议》原因，辩称原告2017年3月22日向其转账付款系其他经济往来，但不能举证证明。被告辩称《共同收购房屋协议》非其真实意思表示，在此之前已经完成了签订合同、支付购房款、办理贷款等一系列购房程序；约定共同出资已没有实际意义，原告并未实际履行《共同收购房屋协议》出资义务的意见，没有事实根据。本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项规定“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”本案系不动产物权争议，不适用诉讼时效规定。被告辩称原告从未依据协议主张权利，诉讼时效已过的意见，没有事实和法律根据。本院不予采纳。综上，原告马爱军要求判令享有位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋50%的份额，被告支付房屋补偿款34，511元、承担本案全部诉讼费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、原告马爱军享有位于武汉市洪山区红霞一路红霞雅苑27栋1单元11层02号房屋50%的份额；二、被告潘红于本判决生效之日起，十日内向原告马爱军支付房屋补偿款34,511元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取计4,553元，由被告潘红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  丁华勤二〇一九年十二月十日书记员  卢 达