陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终13239号上诉人（原审被告）：朱丙强，男，1985年9月7日出生，汉族，住山东省XX城县，现住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：乔勇，男，1985年1月31日出生，汉族，住陕西省铜川市印台区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：周建虎，陕西云德律师事务所律师。上诉人朱丙强因与被上诉人乔勇房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱丙强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判为撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费由乔勇负担。事实与理由：乔勇在与其签订合同时并未交给其钥匙，所以搬离时也就不存在交还钥匙。合同于2019年1月15日到期，2019年1月11日所有人员已经搬离该房屋，所有水电费已于2019年1月6日之前全结清。在2019年3月22日第一次开庭之前，拆迁人员已经将拆迁广告牌和大门拆掉。合同约定的10%的违约金属于霸王条款。房屋内所有物品都是租房时原有物品，不存在腾空房屋。乔勇明知涉案房屋随时有被拆迁的可能的情况下，隐瞒事实真相并与其签订不平等租房合同，有欺诈行为。其租房半个月由于国家政策改变无法正常经营。同月，拆迁办公室搬入该房隔壁，导致3个月内亏损近50万元，其损失巨大。乔勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱丙强称乔勇未交付钥匙，自己也不用交付钥匙的说法无法成立。无论是否交付钥匙，朱丙强均已实际占有使用租赁物。涉案房屋交付朱丙强前大门系旋转门，朱丙强承租后将大门更换了。但即便朱丙强更换的大门，亦应在合同终止后将大门交给其。另外，朱丙强未及时交回钥匙仅影响朱丙强是否应承担合同解除后的房屋占用费问题。但一审并未支持其要求朱丙强支付占用费的主张。涉案合同租赁期限为两年，自2018年10月15起日至2020年10月14日止，并非满一年自行终止。朱丙强主张其于2019年1月搬离，其并不知情，亦未与其沟通解除或终止合同相关事宜。朱丙强欠付租金已构成违约。一审中，在法庭建议下，朱丙强才于2019年3月22日向其交付了大门钥匙。经核对确实存在水电费问题。涉案房屋是否拆除，其也不清楚，其在此处承租房屋经营酒店。涉案合同系在双方平等协商的基础上签订，不存在欺诈。其一审提交的《责令停业整顿通知书》可以证明，朱丙强无法经营系国家政策，与拆迁、与其均无关。朱丙强交付给其的1万元押金，一审判决时已经扣除，其无需退还给朱丙强。本案系朱丙强未按照合同约定支付租金导致违约，朱丙强应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。乔勇向一审法院起诉请求：⒈解除其与朱丙强于2018年10月22日签订的《房屋租赁合同》；⒉朱丙强向其支付违约金36720元，并支付房屋占有使用费15300元（自2019年1月15日起计算至2019年2月14日，主张至腾空房屋并交回租赁物止）；⒊朱丙强立即腾空房屋归还租赁物；⒋诉讼费由朱丙强负担。一审法院认定事实：2016年8月6日，乔勇（承租方、乙方）与案外人李某某（出租房、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于未央区XX路XX街XX商厦XX层XX层（1500平方米）、三层整层（1500平方米）及该商厦一层南北接待厅各一间（共计70平方米），房屋面积共计3070平方米出租给乙方用于酒店及洗浴；租赁期限为自2016年8月8日至2026年8月7日。2018年10月22日，乔勇（出租房、甲方）与朱丙强（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于未央区XX路XX路XX大厦XX层及二层，面积510平方米出租给乙方，租期两年，自2018年10月15日至2020年10月14日；该房屋用于洗浴与足浴；经双方协商该房屋第一年租金为183600元；在合同期内以后每年租金无递增。乙方承租期第一年租金一季度一付，乙方应于每季度前30天向甲方支付下一季度租金。签订本合同时，乙方应向甲方支付财务押金1万元，该费用在合同履行完毕后根据合同履行情况进行结算，若乙方依约履行，该费用全部退还乙方。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金：…（5）逾期未支付租金的；…。合同签订后，朱丙强如期支付乔勇第一季度（2018年10月15日-2019年1月14日）的租金及1万元押金。乔勇向朱丙强交付房屋。庭审中，乔勇称，其经原《租赁合同》出租方李某某（已逝世）同意，将涉案房屋合法转租于朱丙强用于经营沐王府足浴。因朱丙强租金交至2019年1月14日，未按期支付第二季度租金，且经其多次催要无果，故其于2019年1月28日向朱丙强发出《解除房屋租赁通知书》，因庭审中朱丙强对合同于2019年1月28日解除无异议，且于2019年3月22日向其交付房屋钥匙，故其不再主张解除合同及腾房。但朱丙强逾期支付第二季度租金属实，故其主张朱丙强按照合同约定以总租金的10%向其支付违约金36720元。朱丙强未如期支付租金且未向乔勇交付房屋钥匙，故其主张朱丙强按每月15300元支付其此期间（自2019年1月15日至2019年3月22日）的房屋占用费共计33150元。又，朱丙强向其交付房屋钥匙后，经查，直至交房之日，朱丙强尚欠电费2736元、凉水费120元、热水费850元，上述费用其已向房东马丽霞垫付，朱丙强应予支付。乔勇为证明其所述提交《房屋租赁合同》、微信催收租金聊天记录截图、其向房东马丽霞转款支付水电费的银行转款凭证等为证。朱丙强称，其向乔勇支付租金至2019年1月14日属实。因其听说涉案房屋马上拆迁，且西安市公安局未央分局向其下发责令停业整顿通知书，限其于2019年1月14日之前停业。经其与乔勇沟通租金事宜未果，故于2019年1月18日全部搬离，且已结清所有的水电费、物业费，不存在占用房屋、拖欠水电费的问题。其搬离时多次联系乔勇，乔勇均无法联系，故其将钥匙放于保安处。其未违约，不应承担违约责任。对乔勇于2019年1月28日向其发出的《解除房屋租赁通知书》无异议，认可合同于当日解除。经双方协商于2019年3月22日再次进行正式的交付房屋手续。乔勇无损失，其不应承担任何赔偿责任。另，其依约支付乔勇押金1万元，乔勇至今未退还。本案因双方意见不一致致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋租赁合同》为乔勇、朱丙强自愿签订，合法有效，予以确认。因朱丙强逾期未支付乔勇租金，故乔勇主张朱丙强按照合同约定支付其总租金10%的违约金36720元合理合法，予以支持。关于乔勇主张的房屋占用费。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。然乔勇在向朱丙强发出《解除房屋租赁通知书》后，未积极行使收房等权利以止损，故亦存在过错。结合乔勇的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，乔勇主张的违约金足以弥补其损失，故对乔勇主张房屋占用费不予支持。另，朱丙强支付于乔勇的押金1万元乔勇尚未退还，故应在违约金中予以扣除。关于乔勇主张的水、电费，乔勇其提交的证据不能证明为朱丙强承租期间拖欠，故对乔勇该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告朱丙强于本判决生效之日起二十日内支付原告乔勇违约金26720元；二、驳回原告乔勇的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元（乔勇已预交），现由乔勇自行负担621元，朱丙强负担572元，朱丙强负担部分于履行上述判项时一并支付乔勇。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。另外，对于涉案房屋拆除时间，朱丙强称系2019年2月开始拆除，乔勇称系2019年3月开始拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《房屋租赁合同》系乔勇与朱丙强自愿签订，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。乔勇向朱丙强交付房屋后，朱丙强未依约向乔勇支付租金，构成违约，乔勇主张朱丙强承担违约责任，符合合同约定和法律依据，应予以支持。乔勇主张朱丙强按照合同约定支付其总租金10%的违约金36720元；朱丙强上诉主张该约定的违约金过高。经查，朱丙强支付涉案房屋租金至2019年1月14日；而乔勇在向朱丙强发出《解除房屋租赁通知书》后，未积极行使收房等权利防止损失扩大，亦存在过错。故结合本案实际情况及双方约定的违约金确实存在过高情况，本院酌情调整为3万元。因违约金足以弥补乔勇的支付损失，故对乔勇主张朱丙强支付房屋占用费，不予支持。朱丙强支付乔勇的押金1万元应在违约金中予以扣除。据此，朱丙强应支付乔勇违约金2万元。乔勇主张的水、电费，但未提交充分有效的证据证明，本院对乔勇该项主张，依法不予支持。综上所述，朱丙强的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：    一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4239号民事判决第二项；    二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初4239号民事判决第一项为，本判决生效之日起二十日内，朱丙强支付乔勇违约金200002万元；    三、驳回乔勇其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1193元，由乔勇自行负担671元，由朱丙强负担522元。二审案件受理费468元，由朱丙强负担311元，由乔勇负担157元。本判决为终审判决。       审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年十一月十五日 书 记 员  姬  凯  华