湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终3857号上诉人（原审原告、反诉被告）：许亚红，女，1987年2月20日出生，汉族，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李花，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周果，湖南昌言律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祝玲，女，1968年11月27日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人许亚红因与被上诉人祝玲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人许亚红的委托诉讼代理人李花及被上诉人祝玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许亚红上诉请求：1、判决解除双方之间的租赁合同；2、在原判第一项内容基础上，改判祝玲返还门面；3、在原判第二项内容基础上，改判祝玲应付2017年11月1日至2019年3月31日被减少的租金11441.4元；4、改判许亚红不予退还祝玲押金17244元；5、改判祝玲按实欠租金36439.2元以年利率24%的标准支付自2018年5月1日至2019年3月31日的逾期滞纳金8002.65元（自2019年4月1日起至实际付清租金之日起的滞纳金据实计算）；6、改判祝玲按3999元/月的标准支付自2019年4月1日起至实际返还、腾空门面之日止的门面占用费；7、由祝玲承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未确认涉案房屋厕所堵塞原因径直判决，属于基本事实认定不清。涉案房屋厕所的堵塞系祝玲在装修过程中，擅自改变房屋原设计，新搭隔层与卫生间，完全是人为造成的，并非房屋本身质量问题，祝玲没有妥善履行保管租赁物的义务；二、一审法院认定“涉案租赁合同已事实上被解除，租赁门面事实上被收回”不符合事实；三、一审法院在未查明本案基本事实前就降低租金30%，明显不合理；四、祝玲无故找借口长期拖欠租金，系违约行为，应依约承担违约责任，一审判决未认定祝玲违约错误；五、一审判决不支持门面占用费，也属于事实认定不清。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。祝玲答辩称，1、对租赁物的装修经过了出租方的同意，租赁物厕所的堵塞并非我方原因造成，我方不应承担责任；2、厕所出现堵塞问题后，我方除自已疏通外并确认不是我方原因后，多次向租赁物的开发商、物业及上诉人反映请求解决问题，但一直被推脱不处理，我方又不能私自开挖修理租赁物外的小水管道，导致我方无法正常经营；3、租赁房屋的开发商及物业认可厕所堵塞系下水管道的问题，不彻底处理无法解决堵塞问题；4、我方早已关门停业，并腾空、搬离租赁物，上诉人主张占用费没有事实依据，我方不是不愿意缴纳租金，而是上诉人怠于解决厕所堵塞问题；5、上诉人已将租赁物内的厕所全部挖开，实际占有控制了租赁物，一审判决认定我方已解除租赁合同并收回租赁物的事实正确。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。许亚红在一审提出的诉讼请求：1、判令解除许亚红与祝玲于2017年11月7日签订的《富川.鸿景园商铺租赁合同》；2、判令祝玲立即将位于岳阳市商铺（建筑面积共62.48平方米）腾空、恢复原状并返还给许红亚；3、判令祝玲向许亚红支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止拖欠的租金人民币36439.2元；4、判令祝玲自2018年5月1日至实际支付租金之日止按应付租金款金额的10%／天向许亚红支付滞纳金；5、判令祝玲按照3999元／月的标准向许亚红支付自2019年3月31日起至实际返还门面之日止的门面占用费；6、判令祝玲承担本案的诉讼费。祝玲在一审提出的反诉请求：1、许亚红返还祝玲已付押金17244元；2、许亚红返还已付租金17244元；3、许亚红赔偿祝玲装饰装修等各项损失341100元；4、许亚红承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：1、2017年11月7日，许亚红与祝玲签订《富川·鸿景园商铺租赁合同》，约定：祝玲承租许亚红位于岳阳市商铺，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。租金为92元／㎡，第一年免租12个月；第二年：从2017年11月1日起至2018年10月31日止，按五折计算月租金，即2874元／月；第三年，自2018年11月1日起至2019年10月31日止，按七折月租金，即3999元／月。租金按每六个月交一次，采取预缴方式，第一次租金于签订合同的当日缴纳，第二次租金于2017年9月30日交清，以后交付时间、方式以此类推。拖欠租金，应按拖欠租金总额的10%／天支付违约金，若拖欠租金超过15天，许亚红有权提前解除合同，并无偿收回该商铺（祝玲需将商铺恢复到租赁时的现状，拆除隔楼、隔墙等），没收履约保证金，此外祝玲应另行向许亚红支付6个月租金作为赔偿金，因此所造成的一切损失及费用由祝玲承担。租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，祝玲应当于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的商铺交还许亚红（祝玲需将商铺恢复租赁时的现状，拆除隔楼、隔墙等）。祝玲拒不交还的，许亚红有权自行收回（许亚红有权直接停止该商铺的水、电、燃气），祝玲不得提出异议，由此造成的一切损失由祝玲自行承担。合同签订后，祝玲使用涉案门面经营美容店，并向许亚红支付押金17244元，已支付自2017年11月1日至2018年4月30日止的租金17244元，2018年5月1日后祝玲再未向许亚红支付租金。2、祝玲将涉案门面装饰装修后经营美容店。在使用过程中发现，涉案门面厕所下水不通畅，自2017年3月开始，涉案门面厕所渗水严重，粪水回流，导致厕所不能正常使用，祝玲于2018年6月停止营业。祝玲多次通知许亚红的委托人许可进行维修，但许亚红一直未予以维修。祝玲遂自行请人维修，经多次维修发现可能系下水管破裂，需挖开地面查看渗水原因，因挖开地面对汗蒸房造成的损失巨大，故祝玲未进行维修。3、祝玲主张双方之间的租赁合同于2018年7月因许亚红将涉案门面上锁而单方面解除，提供了涉案门面被上锁的照片、涉案门面于2019年4月张贴出售公告的照片、2019年7月7日第三人与许亚红委托的销售人员现场录音、2019年4月1日涉案门面地面挖开修理下水管的照片等证实。许亚红主张双方之间的合同于2019年3月11日由许亚红单方面通知解除，提供了《催款通知书》及邮寄单一份予以证实，通知书的主要内容为：祝玲应在2019年3月11日前将拖欠的租金36439元及违约金一并支付给许亚红，否则，许亚红将依法解除合同，并无偿收回该商铺，因此造成的一切损失及费用由祝玲承担。许亚红未提供该快递的送达信息，无法确认祝玲已收悉该通知书，故对许亚红的主张，不予认定。现有证据虽无法认定涉案门面上锁的时间，但许亚红在未通知祝玲的情况下可以挖开涉案门面地面、带第三人现场查看涉案门面，可以认定涉案门面于2019年4月1日已处于许亚红的控制之下，即双方之间的租赁合同事实上已于2019年4月1日解除。一审法院认为，许亚红与祝玲签订的《富川·鸿景园商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。祝玲辩称该合同系格式条款，加重了祝玲的义务，减轻或免除了许亚红的义务，应当确认无效，未提交证据证实，不予支持。1、许亚红请求解除与祝玲签订门面租赁合同的诉讼请求，因双方之间的合同事实上已经解除，故对许亚红的该项诉讼请求，本院不再处理。2、关于许亚红请求祝玲返还门面并恢复原状的诉讼请求，本案中，涉案门面已经处于许亚红的控制之下，事实上已经返还，对该项诉讼请求，不再处理；双方约定解除合同时，祝玲应当将涉案门面恢复原状，现涉案门面租赁合同已经解除，祝玲应当按照合同约定将涉案门面腾空、恢复原状。3、关于许亚红请求祝玲支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金的诉讼请求，许亚红作为出租人，应当对涉案门面厕所渗水问题及时维修，保证承租人祝玲正常使用租赁房屋，本案中，许亚红经祝玲多次催告仍未履行维修义务，影响了租赁物的使用，应当减少或免除租金，酌情认定：自2017年11月至2019年3月31日，租金按70%收取，即自2017年11月1日至2019年3月31日，应支付租金38138元（2874元／月＊12个月＊0.7＋3999元／月＊5个月＊0.7），已支付17244元，还应支付20894元，同时，对祝玲主张许亚红退还租金17244元的诉讼请求，不予支持。4、关于许亚红请求祝玲支付滞纳金的诉讼请求，祝玲不支付租金系因许亚红未履行维修租赁物的义务，不构成违约，不予支持。5、关于许亚红请求祝玲按照3999元／月支付自2019年3月31日至返还门面之日止的占用费的诉讼请求，许亚红已于2019年4月收回涉案门面，不予支持。6、关于祝玲请求许亚红退还押金17244元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。7、关于祝玲请求许亚红赔偿装饰装修、可得利益等损失341100元的诉讼请求，许亚红拒绝维修涉案门面厕所，祝玲可自行维修防止损失扩大，本案中，祝玲拒绝维修，造成的装饰装修损失系扩大损失，应当自行承担。祝玲主张的可得预期利益部分，是指双方合同完全履行后，祝玲可能获得的经营利益，该经营利益双方均不能在订立合同时所能预见，故依法不属于可预期利益，对该诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、祝玲于判决生效之日起二十日内将位于岳阳市恢复原状；二、祝玲于判决生效之日起十日内支付许亚红租金20894元；三、许亚红于判决生效之日起十日内退还祝玲押金17244元；上述一、二、三项义务，逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回许亚红的其他诉讼请求；五、驳回祝玲的其他反诉请求；案件受理费20050元，反诉费3467元，合计23517元，由许亚红负担19962元，祝玲负担3555元。二审期间，许亚红向本院申请证人王某出庭作证，拟证明案涉租赁物厕所的堵塞系祝玲增加隔层、改造厕所管道和房屋结构，再加上生活垃圾和祝玲自身使用不当造成，并非房屋本身的质量问题。本院组织双方当事人进行了举证、质证，本院认证认为，仅凭证人的单方证词，不能达到其证明目的，祝玲不予认可，且经审查祝玲的陈述及其在一审中提供的证人证言、图片等证据，案涉租赁物的堵塞系主下水管网破裂导致管道不通引起堵塞的可能性大于因案涉租赁物内部厕所管道引起堵塞的可能性，故本院对该证人证言的证明目的不予采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人许亚红提供的证据不能证明案涉租赁物厕所的堵塞系被上诉人祝玲对租赁物进行装修、使用租赁物不当造成。根据查明认定的事实，结合祝玲在二审的当庭陈述，祝玲在租赁物装修开业不久，厕所刚开始出现堵塞现象时，祝玲怀疑过因自己的原因造成，并多次请人进行了疏通，但疏通后堵塞现象仍然存在，可推定祝玲对厕所堵塞并非自己的原因进行了排查。在祝玲自行多次维修厕所堵塞问题未能解决并多次通知许亚红维修的情况下，许亚红应当对厕所堵塞的原因进行排查或维修，但许亚红未予排查或维修，直到祝玲停业近九个月才安排人员进行维修，应将厕所堵塞的原因归咎于许亚红。许亚红作为出租人，应履行保证租赁物正常使用的义务，许亚红经祝玲多次催告未履行厕所堵塞的维修义务，影响了祝玲对租赁物的使用，应当减少或免除租金，一审判决认定祝玲未支付租金不构成违约，酌情认定租金按70%收取，驳回许亚红主张支付滞纳金的诉讼请求，并无不当。关于租赁合同是否解除及租赁物收回的问题，经审查，虽无证据证明祝玲已将租赁物的钥匙交给许亚红，但祝玲因厕所堵塞不能正常使用停止营业，并搬离租赁物内可利用物品的客观事实存在，根据本案案情，结合祝玲在一审提供的租赁物上锁和张贴租赁物出售公告的照片、许亚红委托他人挖开租赁物地面等事实和证据，本院认为，一审判决认定双方已事实解除租赁合同，许亚红已于2019年4月1日控制了租赁物，祝玲支付租金的时间计算到2019年3月31日，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人许亚红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1217元，由上诉人许亚红负担。审判长  胡铁霞审判员  许 进审判员  余立根二〇一九年十二月十日书记员  荣晴瑶