浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初5186号 原告：高斌，男，1958年12月19日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：蒋伟峰，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 被告：中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司，住所地嵊州市剡湖街道剡城路337号。 主要负责人：裘伟平，总经理。 委托诉讼代理人：范浩锋，浙江盛久律师事务所律师。 被告：上海越州投资有限公司，住所地上海市奉贤区环城东路268号。 法定代表人：吴尧安，执行董事。 原告高斌与被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司、上海越州投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年8月26日、同年9月23日二次公开开庭进行了审理。审理中，因本案案情复杂，本院裁定转为普通程序。本案于2019年11月19日第三次公开开庭进行了审理。原告高斌的诉讼代理人蒋伟峰、被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的诉讼代理人范浩锋到庭参加诉讼，被告上海越州投资有限公司的法定代表人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高斌向本院提出诉讼请求：一、确认中保财产保险有限公司嵊州市支公司与嵊州市嵊达房地产开发公司签订的《商品房购销合同》有效；二、确认高斌和中国人民保险公司嵊州市支公司之间的房屋互换协议有效；三、判令两被告协助原告办理官河路住商楼6幢7层701号商品房的产权变更登记手续，将该商品房的产权变更登记到原告高斌名下；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原系中国人民保险公司嵊州市支公司（即中保财产保险有限公司嵊州市支公司，现更名为中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司，以下简称“人保公司”）的员工。原告之前在嵊州市拥有商品房一套（原告高斌及其妻子共占该房产权的57%），因原告工作出色，经人保公司及原告方同意，将人保公司从嵊州市嵊达房地产开发公司购买的官河路住商楼6幢7层701号商品房互换给原告高斌，并将高斌及其妻子共占房屋产权57%的官河路77号402室房产收回。 另查明，嵊州市嵊达房地产开发公司经体制改革改组为嵊州市嵊达房地产有限公司，嵊州市嵊达房地产有限公司于2010年6月22日注销，注销前的股东是上海越州投资有限公司，实际清算人受益人系上海越州投资有限公司。 现在，人保公司已经履行了《商品房购销合同》规定的义务，原告高斌也已经按约定将官河路77号402室拥有的产权互换给被告人保公司，但是合同、协议相关方没有履行《商品房购销合同》及互换协议约定的义务，为维护原告的合法权益，现向法院起诉，请依法判决。 被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司辩称，一、关于商品房购销合同的真实性。根据中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司保存的档案材料，该支公司在1998年3月，确实有向当时的嵊州市嵊达房地产开发公司支付购房款的相关记录。但档案中无法确认相关购房款是否就是用于购买位于的房产。为了查实本案所诉房产的真实性和关联性，该支公司向房产登记机关嵊州市不动产登记中心进行了咨询，但没有找到相关房产的任何权属登记信息。该支公司也向被告上海越州投资有限公司进行了核实，但被告上海越州投资有限公司以时间长远、档案丢失为由，没有提供相关房产的原始信息。因此，关于原告的第一个诉讼请求，关于《商品房购销合同》是否有效的问题，目前只能根据原告能够提供的证据及法院依法能够查明的事实，由法院依法判定。 二、关于房屋互换协议的效力问题。该支公司内部进行了核查，但到目前为止，没有找到原告与该支公司之间相关的房屋互换协议书，也没有相应的公司会议记录材料。因此，对于是否存在原告诉求相关的协议，仍然需要原告提供证据，以便法院进一步审查并对其证据的真实性、合法性、关联性进行确认。 三、关于嵊州市官河路77号402室相关房产的情况。该房产从嵊州市不动产登记中心了解到的情况为：一手登记为该支公司，该支公司与高斌共有的信息已注销，查询到当时高斌产权57%，公司产权43%，于2002年由该支公司收回。原告高斌只缴纳了该房产57%的费用，其余款项未缴纳。该支公司办过单独产权证，之后产权转手，现已转手多次。 四、关于该支公司办理商品房产权变更登记的协助义务问题。目前的证据还无法确认本案所涉及房产是否就是该支公司向被告上海越州投资有限公司的前身嵊州市嵊达房地产开发公司购买的住房，也没有证据表明原告与该支公司确实存在关于房产的房屋互换协议。因此，该支公司并不需要承担房产过户的协助义务。如原告提供了补充证据或者法院依法调取证据后，依法确认需要由该支公司履行协助过户义务，该支公司将依据生效法律文书依法履行。 五、关于本案的费用。根据原告提供的证据包括《商品房购销合同》、《函》及原告方的诉状内容，能够反映。《商品房购销合同》的签订时间是1998年2月17日。《函》出具时间是2001年12月21日。因此，假设原告的诉请是事实，那么早在近二十年前，原告方就可以且应该办理相关的房产登记手续（当时的情况原告高斌系该支公司的主要负责人之一，完全有足够的能力和条件去办理相关的房产登记手续）。由于原告自身的原因怠于办理相关房产登记变更手续，从而造成目前的困难，现又要求该支公司予以协助，由此造成的各种费用应由原告自行承担。因此，该支公司在本案中亦不需要承担诉讼费用。 综上，请求法院驳回原告的诉请。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.商品房购销合同一份，证明1998年2月17日中保财产保险有限公司嵊州市支公司从嵊州市嵊达房地产开发公司处购买了案涉房屋的事实。 证据2.2001年12月21日的函一份、房屋所有权证一份，证明中国人民保险公司嵊州市支公司与原告协商一致将官河路住商楼第6幢7层701室（现门牌号为××换给原告，原告在官河路77号402室房屋的产权由中国人民保险公司嵊州市支公司收回的事实。 证据3.中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的工商变更登记信息一份，证明中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的名称登记变更情况。 证据4.嵊州市嵊达房地产开发公司、嵊州市嵊达房地产有限公司的工商登记、注销登记信息各一份，证明嵊州市嵊达房地产开发公司已注销，注销前债权债务已处置完毕，同时证明嵊州市嵊达房地产有限公司由嵊州市嵊达房地产开发公司改制而来的事实。 证据5.被告公司原员工周云萍出具的证明一份、原告申请法院对周云萍所作的询问笔录一份，证明对官河路77号402室的房屋，原告实际交纳了全部房款，即拥有全部产权，后来中国人民保险公司嵊州市支公司将的房屋产权调换给原告是合情合理的。 证据6.收款收据一份，证明原告交纳了官河路77号402室的房屋款，其占有该套房屋全部产权的事实。 证据7.吴建中的房屋产权证打印件一份，证明吴建中所居住的房屋楼层有七层，也能印证原告占有使用的房屋确为的事实。 被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司对原告提供的证据质证如下：对证据1，根据档案查询，有1998年3月份向嵊州市嵊达房地产开发公司支付购房款的相关记录，但不能确认该款是否用于支付该套房屋。对证据2的真实性无法确认，该函是原中国人民保险公司嵊州市支公司向房管部门出具的，但函的相关会议纪录、协议目前均不能查到，鉴于签字人是高斌，据内部核查，保险公司的其他人员未在上面盖章或签字确认，涉案房屋是否分配给高斌，目前的证据无法确认；对房屋所有权证认为高斌仅占官河路77号402室57%的产权。对证据3的真实性没有异议。对证据4由法院依法审核。对证据5，对询问笔录的形式真实性没有异议，但对其内容不予认可，被询问人周云萍本身仅仅是原中国人民保险公司嵊州市支公司出纳的身份，其没有职权证明官河路77号402室的房屋产权是否全部归原告所有的事实，其作为出纳更无法确认是否存在相关房屋互换的情况，并且其陈述的内容与保险公司内部存档的资料不一致。其讲到原来官河路77号402室的房屋原告与其妻拥有产权57%的情况，实际上通过被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司调查确认，1991年6月11日原告缴纳3000元，1992年7月7日原告缴纳2500元，1992年4月8日原告缴纳2000元，1994年1月15日原告缴纳2918.54元，以上原告共计支付了官河路77号402室房屋价款10418.54元。这些款项仅仅说明原告仅占官河路77号402室房屋57%的产权份额，原告对其余部分产权对应的剩余款项其并未支付。同一批房改房，与原告相同职务的职工也存在同样的情况。对证据6，其真实性没有异议，但所涉的10418.54元款项并不是一次性支付的，对原告的证明目的不予认可。对证据7，与本案没有关联性，不能作为本案定案的依据。 被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明： 证据8.中保财产保险有限公司嵊州市支公司更名为中国人民保险公司嵊州市支公司的文件一份、关于解除高斌通知劳动合同的决定各一份，证明中保财产保险有限公司嵊州市支公司变更为中国人民保险公司嵊州市支公司的情况，后中国人民保险公司嵊州市支公司又变更为中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司，高斌是与中国人民保险公司绍兴分公司签订劳动合同的人员，劳动合同也是与中国人民保险公司绍兴分公司解除的。 证据9.1991年6月11日、1992年7月7日、1992年4月8日、1994年1月15日的四份收款收据，证明原告分四次向中保财产险有限公司嵊州市支公司缴纳了官河路77号402室房屋的款项共计10418.54元，此款项也就是原告提供1994年1月15日该份收款收据所涉金额的来源。 证据10.收款收据四份，现金缴款单、中保财产保险有限公司明细分类账一份，证明与原告同期同样有职务的人员王忠明交纳了57%产权份额的房改房款项后，在1997年12月15日额外交付了10881.20元，王忠明于1997年交纳了剩余尾款后，所得房屋的全部产权才归王忠明所有的事实。原告在这么多年期间并没有要求办理产权变更手续，有可能存在以小房子换大房子的情况，即使大房子调换过去了也仅仅只能说明原告对原有小房子即官河路77号402室的房屋享有57%的份额产权。 原告对被告中国人民财产保险有限公司嵊州市支公司提供的证据质证如下：对证据8的真实性没有异议。对证据9，其真实性没有异议，但对被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司主张的证明目的不予认可。应该是周云萍更知道当时的真实情况，因为周云萍时为中保财产保险有限公司嵊州市支公司的出纳。对证据10，其真实性由法院予以核实，但不能达到被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的证明目的，没有提供王忠明所购房屋的产权证，王忠明所付的款项与高斌支付的款项不一样，王忠明与高斌的职务也不一样，两人对公司的贡献不同，所能享受的待遇也不同，因此不能以王忠明的相关情况来推定高斌所购房屋的情况。 证据11.本院依据原告的申请向嵊州市市场监督管理局调取的嵊州市嵊达房地产有限公司清算报告一份、嵊州市嵊达房地产开发公司、嵊州市嵊达房地产有限公司的登记基本情况各一份，以及向嵊州市自然资源和规划局不动产登记中心调取的不动产登记查询证明一份、向嵊州市自然资源和规划局调取的房屋所有权证的存根、函复印件各一份（均有该局的盖章确认）。 原告对证据11的质证意见：对证据本身没有异议，可以印证被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的主体变更登记情况，也就是被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司是本案适格的被告。同时也证明了原告将官河路77号402室的产权置换给中国人民保险公司嵊州市支公司，注销了官河路77号402室的房屋所有权证，同时高斌从中国人民保险公司嵊州市支公司处购得了案涉房屋。 被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司对证据11的质证意见：对嵊州市嵊达房地产有限公司的清算报告以及嵊州市嵊达房地产有限公司、嵊州市嵊达房地产开发公司的工商登记信息没有异议，证明了被告上海越州投资有限公司为本案的适格主体，对不动产登记查询证明的真实性没有异议，但不能证明本案所争议的相关房产为原告所有的事实，也无法证明官河路77号402室与本案争议的房产进行了互换的事实。同时官河路77号402室在产权证注销前所有人为高斌及其妻子和中保财产保险有限公司嵊州市支公司，高斌与其妻占有份额57%，中保财产保险有限公司嵊州市支公司占有份额43%；即使存在互换行为，新换取房产的产权也不可能全部归高斌所有，可能存在相应的权属按比例分配的情况，原告没有证据证明相关房产为高斌一人所有的事实。 被告上海越州投资有限公司对原告、被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司提供的证据以及本院调取的证据均未到庭发表质证意见。 本院对以上证据认证如下：证据1，其内容能够达到原告主张的证明目的，本院予以采信。证据2，该两份证据虽系复印件，但从证据11中能够映衬该两份证据已在嵊州市自然资源和规划局备存留档，可以看出官河路77号402室房屋产权证的注销情况当时已在房管部门申报登记，同时申报产权登记注销的事由为函的内容，该份函也已在房管部门备案，故证据2的真实性可予确认；同时结合证据5中周云萍出具的证明以及本院对周云萍所作询问笔录中关于周云萍对当时中国人民保险公司嵊州市支公司将公司从嵊州市嵊达房地产开发公司处购买的官河路住商楼6幢7层701号房屋调换给高斌的陈述，可以认定证据2能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据3，可与被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司提供的证据8一并认证，两者的内容反映了中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的名称历史变革情况，印证了中保财产保险有限公司嵊州市支公司变更为中国人民保险公司嵊州市支公司，之后中国人民保险公司嵊州市支公司又变更为中国人民保险股份有限公司嵊州支公司，也即证明了中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司系本案适格主体这一事实；同时也印证了原告曾担任中保财产保险有限公司嵊州市支公司与中国人民保险公司嵊州市支公司的副经理职务的事实。证据3，能够达到原告的证明目的，本院予以采信，另证据8亦能反映被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司主张的待证事实，本院予以采信。证据4，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据5、6，从原告主张的证明目的来看，实为同一证据，观两份证据的内容，结合原告自行提供的官河路77号402室产权证记载原告夫妻所占的权属比例，本院认定以上两份证据仅能证明原告夫妻对用于调换的官河路77号402室房屋仅享有57%的产权份额，向中国人民保险公司嵊州市支公司所付的房款也只是57%产权份额所对应的房款，对原告主张其已全部缴纳房款，已享有官河路77号402室房屋全部产权的证明目的，本院不予认可。但证据5的内容对后来中国人民保险公司嵊州市支公司将的房屋产权调换给原告的事实具有证明力，本院予以确认。证据7，是否与本案具有关联性，本院不作评价。证据9，能够达到被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的证明目的，本院予以采信。证据10，其内容结合原告提供证据5、6所折射出的事实，可以印证原告就官河路77号402室房屋向当时中保财产保险有限公司嵊州市支公司缴纳的款项，对应的权属所占比例为57%的情况，即该证据能够达到被告中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司的证明目的，本院予以采信。证据11，与本案事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司自2003年9月1日起由中国人民保险公司嵊州市支公司变更而来。中国人民保险公司嵊州市支公司由中保财产保险有限公司嵊州市支公司于1999年7月6日变更而来。原告原系中保财产保险有限公司嵊州市支公司的副经理，后又任中国人民保险公司嵊州市支公司的副经理。原告于1991年6月11日、1992年4月8日、1992年7月7日、1994年1月15日，分四次向中保财产保险有限公司嵊州市支公司缴纳了购房集资款10418.54元。为此，原告与其妻从中保财产保险有限公司嵊州市支公司处取得了原嵊县官河路77号402室房屋57%的产权份额。1993年12月31日，原嵊县官河路77号402室房屋办理房屋所有权证，权证记载所有权人高斌、共有人公鲁宁（高斌之妻）、中国人民保险公司嵊县支公司，其中该房屋属于高斌、公鲁宁的部分产权占57%。1998年2月17日，中保财产保险有限公司嵊州市支公司（乙方）与嵊州市嵊达房地产开发公司（甲方）签订商品房购销合同一份。合同约定：乙方向甲方购买官河路住商楼第6幢7层701室建筑面积为135.73平方米的商品房一套，单价为每平方米1060原，总价款为143873元；甲方须于1998年10月30日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。该合同对甲乙双方的其他权利义务也作了相关约定。2001年12月21日，中国人民保险公司嵊州市支公司出具函一份致嵊州市房管委，函载明：我公司已于98年2月向嵊州市嵊达房地产开发公司在官河路北段购买商品房一套（详见发票复印件），分配给我公司副经理高斌，现要求将高斌原住的官河路77号402室（即官河里一幢一单元402室），该房子原由我公司建造，1993年经房改办批准以57%的产权卖给高斌，房产证号嵊字第××号，共有权保持证号码000411）的产权由我公司收回，此房全部产权归中国人民保险公司嵊州市支公司所有，请办理有关手续。高斌在该函上署写“情况属实”的内容，并签名确认，中国人民保险公司嵊州市支公司盖章予以确认。嗣后，原告取得官河路住商楼第6幢7层701室的商品房，并占有使用至今，目前该房屋的坐落位置为××一单元701室。该房屋至今未办理产权登记至原告名下的相关手续。 另查明，嵊州市嵊达房地产开发公司在2000年6月23日经当时的嵊州市乡镇企业局批准改制为有限责任公司，名称为嵊州市嵊达房地产有限公司，同时嵊州市嵊达房地产开发公司办理注销登记手续，嵊州市嵊达房地产有限公司办理工商登记手续。嵊州市嵊达房地产开发公司的所有财产、债权债务均由嵊州市嵊达房地产有限公司继受。2010年9月20日，嵊州市嵊达房地产有限公司办理注销登记手续，其债权债务由出资股东上海越州投资有限公司继受。 本院认为，解决本案争议的症结主要在于如何认定中保财产保险有限公司嵊州市支公司与嵊州市嵊达房地产开发公司签订的商品房购销合同的效力问题，以及如何判定载有高斌的签名、中国人民保险公司嵊州市支公司盖章确认的函之法律性质、法律效力问题。对以上本案需要解决的争议问题，本院依次评析如下： 关于中保财产保险有限公司嵊州市支公司与嵊州市嵊达房地产开发公司签订的商品房购销合同是否合法有效的问题。经查，该份商品房购销合同的订约双方在订立合同之时均为依法独立享有民事权利和承担民事义务的民事主体，合同内容真实，未违反法律、法规的禁止性规定，且订约双方对彼此所负的主合同义务均已切实履行，因此该份商品房购销合同应当认定为合法有效。 关于载有高斌签名、中国人民保险公司嵊州市支公司盖章确认的函之法律性质、法律效力的问题。本院认为，对该问题如何准确甄别，应从函所载内容所隐含的要义来予以解读。该份函所述文字大体包含以下意思：中国人民保险公司嵊州市支公司将其在98年2月向嵊州市嵊达房地产开发公司购买的位于，分配给时任中国人民保险公司嵊州市支公司的副经理高斌即本案原告，同时要求高斌将原住的官河路77号402室（即官河里一幢一单元402室，该房屋高斌夫妻享有57%的产权份额，中国人民保险公司嵊州市支公司享有43%的份额）中所享的57%产权由中国人民保险公司嵊州市支公司予以收回，官河路77号402室的房屋全部产权归中国人民保险公司嵊州市支公司所有。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。从上述法律规定的立法本意分析，可以想见对于房地产交易采用互换的形式事实上已经获致了法律层面的认可。由此看来，房地产互换，从其性质和属性来说，仍是广义上的房地产交易行为，因为它涉及到所有权或者使用权的变更。结合本案，高斌与中国人民保险公司嵊州市支公司共同出具的该份函所载文字蕴含了双方有以房产所有权互换进行交易的意思表示，且事实上高斌、中国人民保险公司嵊州市支公司已经按函的约定将各自掌控的房屋进行了相向置换，对中国人民保险公司嵊州市支公司而言，其就该份函的内容所含的义务仅剩尚未履行将其提供产权置换交易的涉案官河路住商楼第6幢7层701室商品房产权登记办理至高斌名下的合同附随义务。综上，本院认定载有高斌签名、中国人民保险公司嵊州市支公司盖章确认的函，其实质可视为一份房地产互换交易协议，该协议系房地产互换双方的真实意思表示，内容合法，应当认定有效。 综上所述，本院认定涉案的官河路住商楼第6幢7层701室（现标牌为嵊州市房屋几经转售，最终置于原告之手，鉴于前述涉及讼争房屋的二份房屋转让协议均为合法有效，二份协议所涉的先后两任出让人均有义务协助原告办理涉案房屋的物权登记。鉴于中保财产保险有限公司嵊州市支公司历经多次名称更替后，现已变更为中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司，嵊州市嵊达房地产开发公司的债权债务经企业主体多次设立和注销变更后，最终确定由上海越州投资有限公司继受。故协助原告办理将讼争房屋的产权登记至原告名下的合同附随义务应由中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司、上海越州投资有限公司承受。 据此，原告的所有诉讼请求，均有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，判决如下： 一、确认嵊州市嵊达房地产开发公司与中保财产保险有限公司嵊州市支公司就官河路住商楼第6幢7层701室（建筑面积为135.73平方米，现门牌号为嵊州市）于1998年2月17日签订的商品房购销合同合法有效。 二、确认高斌与中国人民保险公司嵊州市支公司于2001年12月21日共同出具的函（其内容实质为房地产互换协议）合法有效。 三、中国人民财产保险股份有限公司嵊州支公司、上海越州投资有限公司于本判决发生法律效力后十日内履行协助高斌办理官河路住商楼第6幢7层701室（建筑面积为135.73平方米，现门牌号为嵊州市）的房屋产权登记至高斌名下的手续义务。 案件受理费80元，由高斌负担，款限本判决发生法律效力十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  单 超 人民陪审员  张银飞 人民陪审员  张小未 二０一九年十二月十三日 书 记 员  陈 莉