北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16532号上诉人（原审被告）：爱谛（北京）高新科技有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：李全才，执行董事。委托诉讼代理人：徐皓东，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绒绒，女，1995年10月9日出生，北京市两高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京顺香博农业科技有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇前桑园村园东路68号。法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：李懿霖，男，1983年3月2日出生，北京市律理律师事务所实习律师。上诉人爱谛（北京）高新科技有限公司（以下简称爱谛公司）因与被上诉人北京顺香博农业科技有限公司（以下简称顺香博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初20987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人爱谛公司之委托诉讼代理人徐皓东、周绒绒，被上诉人顺香博公司之委托诉讼代理人杨平娟、李懿霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱谛公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回顺香博公司全部诉讼请求;2.本案一审、二审案件受理费由顺香博公司承担。主要事实和理由：1.爱谛公司事先并不知道案涉房屋系违法建筑，对房屋租赁合同的缔约不存在过错；2.爱谛公司收到违建认定书至本案第二次庭审期间,爱谛公司并未实际占用房屋,不应承担房屋占用费；3.顺香博公司并未遭受任何损失,迟延交付钥匙的过错在于顺香博公司。房屋占有费的性质应该是侵权责任或不当得利，顺香博公司出租的房屋是违章建筑，顺香博公司没有实际损失，爱谛公司没有获益，不应支付房屋占有费。顺香博公司答辩称，同意一审法院判决，不同意爱谛公司的上诉请求及理由，请求维持原判。顺香博公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认顺香博公司与爱谛公司签订的房屋租赁协议无效；2.要求爱谛公司给付顺香博公司房屋占有使用费103833元（以14833.3元每月为标准，自2019年3月21日起计算至2019年10月22日）；3.要求爱谛公司给付顺香博公司违约金29666元。4.案件受理费爱谛公司负担。一审法院查明事实：2017年8月1日，顺香博公司（甲方）与爱谛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：甲方将位于赵全营前桑园村原邮政副食基地的建筑物租赁于乙方使用，租赁物房屋面积315平方米，三楼房屋三间。库内只适用普通货物常温储存。租赁期限自2017年8月21日起至2022年8月20日止。年租金178000元，付款方式半年付。双方均确认爱谛公司交纳租金至2019年3月20日，之后的房屋租金爱谛公司未缴纳。2019年3月24日，赵全营镇前桑园村村民委员会向邮局副食基地作出（2019）第09号《违建认定书》，该《违建认定书》认定涉案建筑物属于违法建设，责令邮局副食基地限期制定整改计划和方案，自行拆除上述违法建设。法院至北京市顺义区赵全营镇前桑园村村民委员会（以下简称村委会）调查，村委会称涉案场地系邮局副食基地管理和出租，顺香博公司系邮局副食基地的承租方，村委会收到相关部门出具国土卫片显示涉案场地系违法建设，村委会根据国土卫片和现场检查记录要求顺香博公司出具建设手续，顺香博公司无法出具，因此村委会向爱谛公司出具了上述认定书。双方对上述调查情况无异议。2019年10月22日庭审中，双方就房屋进行了交接，爱谛公司向顺香博公司交付了房屋全部钥匙，顺香博公司认可2019年10月22日爱谛公司腾退了租赁房屋。爱谛公司表示自得知承租房屋系违章建设后就停止使用所租赁房屋，期间需要时间寻找替代房屋，后陆续腾退房屋设施，且一直尝试向顺香博公司交付租赁房屋，但是无法与之取得联系。顺香博公司不认可爱谛公司所述，认为爱谛公司于2019年10月22日腾退并交付涉案房屋，并要求爱谛公司给付自2019年3月21日起计算至2019年10月22日房屋占有使用费103833元（以14833.3元每月为标准，主张7个月损失）顺香博公司主张违约金29666元，称因爱谛公司提前终止合同且未按照合同约定时间支付占有使用费，故主张此损失。自法院法庭辩论终结前，双方当事人均未提交建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据。一审法院认为：关于合同效力一节，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案经调查，涉案房屋在该院审理过程中截至法庭辩论终结前，本案双方均未提交涉诉土地地上房屋的建设工程规划许可证或相应建设工程规划手续，故双方于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于合同无效后当事人请求赔偿因合同无效受到的损失一节，现顺香博公司主张爱谛公司给付自2019年3月21日起计算至2019年10月22日房屋占有使用费103833元，根据合同法规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案顺香博公司将未取得工程规划许可证的房屋进行出租具有过错，爱谛公司订立合同时自身亦未尽到足够的审慎注意义务，双方对于此房屋租赁合同的缔约履行均具有过错。爱谛公司得知涉案房屋属于违法建设后应及时与顺香博公司沟通涉案房屋的腾退、交付事宜，现爱谛公司未举证证明其履行此义务，直至本案2019年10月22日庭审过程中双方才对涉案房屋进行腾退、交付，在此之前涉案房屋仍系爱谛公司占用，顺香博公司有权主张占有使用费，具体数额该院综合考虑双方对房屋租赁合同的缔约履行的过错情况、涉案房屋被认定为违法建设以及双方所签合同中关于租金的约定等因素，酌情予以确定为74167元。关于顺香博公司主张的违约金损失29666元于法无据，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、确认北京顺香博农业科技有限公司与爱谛（北京）高新科技有限公司于二〇一七年八月一日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、爱谛（北京）高新科技有限公司支付北京顺香博农业科技有限公司占有使用费七万四千一百六十七元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回北京顺香博农业科技有限公司的其他诉讼请求。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：合同无效是指法律对当事人签订的合同予以否定性评价，当事人所预期的法律效果不能实现。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在爱谛公司目前提供的证据不能证明其公司在缔约过程中不具有任何过错的情形下，本院对爱谛公司有关“爱谛公司作为承租人对租赁合同的缔约不存在过错”的上诉理由和请求不予采纳。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在爱谛公司目前提供的证据不能证明2019年3月21日至2019年10月22日期间未实际占用使用涉案房屋并有权不交付房屋钥匙的事实成立的情形下，一审法院酌定爱谛公司向顺香博公司支付占有使用费的处理意见并无不妥，故本院对爱谛公司有关“爱谛公司并未实际占有房屋、迟延交付钥匙的过错在于顺香博公司、顺香博公司没有损失，应判决驳回顺香博公司全部诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，爱谛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理2970元，由爱谛（北京）高新科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 江锦莲审 判 员 赵 霞二〇一九年十二月十二日法官助理 高玉珠法官助理 王红涛书 记 员 李月明