福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽06民初274号 原告：谢泽聪，男，汉族，1964年12月14日出生，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：廖亮，福建吴浩沛律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李峰，福建吴浩沛律师事务所执业律师。 被告：漳州市城市建设投资开发有限公司，住所地：福建省漳州市芗城区漳州发展广场第十三层。统一社会信用代码：913506007053972394。 法定代表人：赖绍雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡清良，福建南州律师事务所执业律 师。 委托诉讼代理人：朱清川，男，1972年4月23日出生，汉族，漳州市城市建设投资开发有限公司法务部经理，住福建省平和县。 被告：漳州益社房屋征收有限公司，住所地：漳州市蓝田经济开发区龙祥北路招商楼3楼。统一社会信用号码：913××××518802。 法定代表人：张铭毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人:林志山，福建协兴律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王芳，福建协兴律师事务所实习律师。 原告谢泽聪与被告漳州市城市建设投资开发有限公司（以下简称：城投公司）、漳州益社房屋征收有限公司（以下简称：益社公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢泽聪及其委托诉讼代理人廖亮、李峰，被告城投公司的委托诉讼代理人蔡清良、朱清川，被告益社公司的委托诉讼代理人林志山等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢泽聪向本院提出诉讼请求：1.判令被告城投公司向原告谢泽聪立即交付拆迁安置店面［位于漳州市（店上社），现为九龙东方财富中心和土白店上花园］，面积为1265.54平方米外街一层店面、面积为2275.73平方米内街一层营业厅（价值约为60000000元人民币）；2.判令被告城投公司向原告谢泽聪支付临时安置补助费（安置补助费为每月35412.7元，从2013年8月起开始计算至实际交付安置店面之月止，暂计至2017年8月为1699809.6元）；3.由被告城投公司承担本案的全部诉讼费用。2017年11月20日，谢泽聪变更诉讼请求为：1.判令城投公司、益社公司向谢泽聪立即支付1265.54平方米外街一层店面、2275.73平方米内街一层营业厅（漳州市，即《房屋拆迁补偿协议书》中所约定的四至范围）的货币补偿款及其利息（货币补偿款按照有资质的评估机构以评估之日为基准日，以九龙东方财富中心一层店面价值为参照所评估的市场价计算；利息以评估的货币补偿款为基数，按照同期银行货款利率自2013年8月29日起计算至实际支付完毕之日止）；2.判令城投公司、益社公司向谢泽聪支付临时安置补助费（安置补助费为每月35412.7元，从2013年8月起开始计算至实际交付安置店面之月止，暂计至2017年8月为1699809.6元）；3.判令城投公司、益社公司向谢泽聪承担违约责任，立即向谢泽聪支付赔偿金（赔偿金以租金的方式体现，即以1265.54平方米外街一层店面、2275.73平方米内街一层营业厅的面积为基础，以九龙东方财富中心所处地段为参照，按照有资质的评估机构所评估一层店面租金为计算标准，自2013年8月29日起计算至上述货币补偿款实际支付完毕之日止）。4.本案全部诉讼费用、财产保全费用、保险公司担保费用、评估费用等相关费用均由城投公司、益社公司承担。事实和理由：2010年3月24日，漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》，由城投公司作为拆迁人，益社公司作为受托拆迁人，对谢泽聪的房屋及店面进行拆迁。益社公司作为城投公司的受托人与谢泽聪签订（碧湖生态园土白）第135号《房屋拆迁补偿协议书》。《房屋拆迁补偿协议书》约定以产权调换的方式，城投公司应于2013年8月之前在九龙大道以东，建元东路以北、工业品批发市场以南（店上社）安置给谢泽聪外街店面面积1265.54平方米；内街店面面积2275.73平方米及258.63平方米住宅，逾期应向谢泽聪双倍支付临时安置补助费。《房屋拆迁补偿协议书》签订后，至提起本案诉讼时，城投公司仅安置住宅258.63平方米，而谢泽聪外街店面面积1265.54平方米；内街店面面积2275.73平方米至今未安置。据此，城投公司、益社公司的行为严重违反《房屋拆迁补偿协议书》的约定，依据《中华人民共和国合同法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，提起诉讼。因城投公司恶意违约，且可供安置店面面积严重不足，为保护自身的权益，变更以货币补偿的方式予以安置补偿。本案货币补偿应依据福建德信土地房地产资产评估有限公司作出《房地产评估报告》，报告内容数据是可取的，应增加商品房单价，拆迁安置报告评估程序、方法相对客观真实，在没有相反证据情况下，可作为本案认定事实的依据；2.拆迁补偿协议双方对其真实性、合法性都予以确认，城投公司试图推翻拆迁补偿协议项下的合同内容不符合本案审理范围和程序，也不符合法律规定，我方认为基于拆迁合同效力、真实性不应在本案予以探讨；3.关于货币补偿时间及损失计算时间，本案特殊性在于被告城投公司在合同尚未履行时就违约，其不能交付拆迁安置房是事实，导致我方不得不选择货币补偿，应参照原拆迁协议的时间作为货币补偿时间点即2013年8月28日，根据合同法规定，有违约金也有赔偿实际损失，本案拆迁安置补偿协议没有约定违约，资金占用费参照银行贷款利率，房屋租金损失属于原告谢泽聪的可得利益，是可预见的，不违法合同法规定的，因此从2013年8月算到实际货币补偿为止，应参照拆迁安置店面租金计算。 被告城投公司答辩称，1、本案合同主体系原告谢泽聪与被告益社公司，原告谢泽聪请求答辩人承担合同责任无事实和法律依据，应予驳回。本案合同系原告谢泽聪与益社公司签署，答辩人不知情、未盖章认可，根据合同相对性原理，合同只能约束原告谢泽聪与被告益社公司，因此原告谢泽聪无权要求答辩人承担合同责任。答辩人不否认本案的房屋拆迁事实，也同意按照经政府批复的《拆迁补偿安置方案》（漳政综【2010】34号）对原告谢泽聪进行补偿安置，原告谢泽聪诉称答辩人不履行安置义务缺乏事实依据。涉案房产位于龙文区步文镇土白村，因碧湖生态园项目建设需要，被列入拆迁范围。根据龙文区政府制定并经漳州市人民政府批转文件（漳政综【2010】34号）的规定，答辩人为拆迁人。《拆迁补偿安置方案》详细规定了拆迁安置的补偿标准和具体做法，只要按照《拆迁补偿安置方案》的标准执行，答辩人均愿意对拆迁户进行补偿安置。不管原告谢泽聪选择实物安置或是货币安置，都是如此。如果原告选择实物安置，答辩人现有充足房源可供选择；如果原告谢泽聪选择货币安置，则按《拆迁补偿安置方案》的标准执行。本案中，原告谢泽聪的安置面积为外街一层店面1265.54平方米、内街一层营业厅2275.73平方米。原告谢泽聪选择了实物安置，拆迁安置过程中因政府行为导致安置面积不足。这属于无过错的、不可抗拒的情势变更事由。答辩人及时提供可用于安置的店面面积合计为4784平方米，其中，店上花园（土白片区）外街店面约1071平方米，与店上花园相邻的同地段同条件的翰苑颐园外街店面约3713平方米。答辩人已提供的安置店面位置和价值优于原告谢泽聪诉称的安置店面，面积也足够。后来，原告谢泽聪选择货币补偿，答辩人也同意按《拆迁补偿安置方案》规定的货币补偿标准执行。但答辩人认为，原告谢泽聪选择货币补偿，只能就超出店上花园（土白片区）外街店面约1071平方米的部分要求货币安置，1071平方米部分，应采用实物安置。3、原告谢泽聪的安置面积至少有2745.85平方米属于工业用途，按照《拆迁补偿安置方案》规定，只能进行货币安置；益社公司按店面安置的做法，对答辩人没有约束力，应自负其责。涉案房地产的《集体土地建设用地使用证》（三本）载明“土地用途为工业，用地面积共计1812.67平方米（154.49平方米+154.71平方米+1503.47平方米）”；答辩人提供的《城市基础设施配套费计算通知单》、《建设工程规划许可证及附图》、《建设工程消防设计审核意见书》等证据足以证明，涉案被拆房产包括“1#-3#楼展厅及沿街店面，总建筑面积3799.9平方米；其中展厅面积2745.85平方米（工业用途）、住宅面积400.18平方米（住宅用途）、店面面积653.87平方米（商业用途）”，即被拆房产中属于工业用地的展厅面积为2745.85平方米（对应《房屋实地勘丈图》所谓的“98前内街展厅2275.73平方米”）。根据《补偿方案》P8-9的规定，“被拆迁人提供厂房所有权证或土地使用权证登记的用途为工业用地的，…安置补偿一律实行货币补偿。1998年前，框架结构1500元/平方米…。”换句话说，涉案《协议》约定“产权调换店面——内街营业厅框架结构2275.73平方米”，是益社公司把原告谢泽聪的内街展厅当成店面进行安置。该补偿安置涉及答辩人实体利益的放弃和让渡，未经答辩人事先特别授权，依法对答辩人没有约束力，只能视为益社公司自身行为，依法由其自负其责。退一步说，即使被告之间的委托关系成立，但协议不仅严重损害答辩人的利益，威胁国有资金安全，而且严重损害社会公共利益，该《协议》依法应属无效。原告谢泽聪根据无效协议主张本案诉求，缺乏事实根据和法律依据，不能成立。4、评估机构出具的《房地产估价报告》程序上违法、依据严重不足，不能作为本案证据采信。5、原告谢泽聪的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。原告谢泽聪变更后的诉求实则要求变更安置方式为“货币补偿”，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，货币补偿就应当按《补偿方案》执行，答辩人同意按《补偿方案》确定的货币补偿款按同期银行贷款利率计算的利息赔偿原告谢泽聪损失。而原告谢泽聪主张按评估值确定货币补偿款不符合拆迁安置政策的规定，也缺乏法律依据。原告谢泽聪主张按租金标准计算赔偿金依据不足。房屋拆迁安置补偿合同属于不动产产权互易合同，本案系因碧湖生态园项目涉及公共利益，与一般房产交易不同，受《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等行政法规和地方性规章调整。原告谢泽聪主张赔偿金适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”于法无据。原告谢泽聪诉求既主张自2013年8月29日起计算的租金损失，又按照房屋现有价值计算货币补偿存在矛盾。原告谢泽聪在诉求中提出的租金主张，与评估时以房屋现有价值计算货币补偿属于重复主张权利，自相矛盾。如按原告谢泽聪所称以货币进行补偿，就不存在租金损失，也不应按房屋现有价值时点进行评估。综上，原告谢泽聪主张无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告谢泽聪对城投公司的诉讼请求。 被告益社公司答辩称，根据漳州市人民政府漳政综（2010）34号文件规定，城投公司系拆迁人，益社公司受城投公司的委托为拆迁实施单位，故益社公司只能按城投公司提供的安置房范围内代为安置。因城投公司提供选择的店面较为分散，且提供的安置店面不符合要求，原告谢泽聪因此未选房。益社公司曾多次将谢泽聪的要求转告城投公司，但双方不能就安置店面的具体条件达成一致，造成至今仍未安置。因拆迁时双方未能就安置的具体条件有明确约定，也希望城投公司能提供较好的店面安置给谢泽聪。原告谢泽聪主张临时安置补助费的主张不能成立，不能支持。本案城投公司应承担拆迁安置协议义务的主体，本案拆迁人是城投公司，我方是受委托拆迁，产生的法律后果应由城投公司承担，安置也是城投公司实际建设的房屋在安置，城投公司违背诚实、信用原则，我方在接受委托，尽职尽责，我方跟征迁项目组等单位多方合作的，城投公司是应履行安置的主体；2017年2月28日开始通知各安置户选店面，也通知了谢泽聪选择安置店面，益社公司直接跟原告谢泽聪发生关系，谢泽聪多次要求我方协调城投公司，谢泽聪与城投公司安置发生争议、协商未果才导致本案诉讼，城投公司有足够房源，建议原告谢泽聪以实物安置来解决本案，确实不足的再用货币补偿，我方建议双方达成调解。原告谢泽聪诉求租金的标准由法院确定。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告谢泽聪举证的证据：1、漳州市人民政府文件（漳政综（2010）34号《漳州市人民政府批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》，欲证实该文件中确定了具体的补偿标准，城投公司系拆迁人，益社公司系受托拆迁人。2、《房屋拆迁补偿协议书》，欲证明城投公司、益社公司对谢泽聪7000多平方米的店面和住宅予以拆迁，采用产权调换的安置补偿方案。其中，店面安置面积和地点为：九龙大道以东，建元东路以北，工业品批发市场以南，外街一层店面安置面积为1265.54平方米，内街一层店面的安置面积为2275.73平方米。于2013年8月之前安置，逾期应向原告双倍支付临时安置补助费。 经质证，城投公司对谢泽聪举证的证据真实性均无异议，但认为谢泽聪被拆迁的营业、生产用房的有效面积已经一次性获得6个月30元／平方米.月的奖励，诉求逾期临时安置补助费没有依据；案涉被拆迁的房产系漳州市星发木业有限公司所有，谢泽聪无权主张。 经质证，益社公司对谢泽聪举证的证据的真实性、关联性、合法性均无异议，对谢泽聪被拆迁的外街及内街店面面积均无异议，但认为谢泽聪被拆迁的营业、生产用房的有效面积已经一次性获得6个月30元／平方米.月的奖励，故并不存在逾期临时安置补助费的问题。 本院对谢泽聪举证的证据分析认证如下：城投公司、益社公司对谢泽聪举证的证据真实性均无异议，可以认定城投公司作为《碧湖生态园》项目的拆迁人，委托益社公司与谢泽聪签订《房屋拆迁补偿协议书》，谢泽聪被拆迁的店面安置面积和地点为：九龙大道以东，建元东路以北，工业品批发市场以南，外街一层店面安置面积为1265.54平方米，内街一层店面的安置面积为2275.73平方米的事实。但谢泽聪举证的《房屋拆迁补偿协议书》仅对房屋逾期安置约定责任，并不存在对逾期安置店面所应承担的违约责任进行约定。 被告城投公司举证的证据：1、漳州市人民政府文件（漳政综（2010）34号《漳州市人民政府批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》，欲证明益社公司为拆迁实施单位；城投公司不存在需要支付给谢泽聪店面临时安置补助费的事实；外街店面置换住宅的比例为1：2.8，内街店面置换住宅的比例为：1：2.1等事实。2、漳州市人民政府专题会议纪要（2011）50号《漳州市人民政府关于征收漳州工业品批发市场二期未开发用地的会议纪要》，欲证明漳州市人民政府以会议纪要的形式将土白安置房北侧与漳州工业品批发市场相邻一侧的商品房底层及二层建筑面积共计约3000平方米出售给龙城房地产公司，解决漳州工业品批发市场因其二期未开发地块被政府收回作为安置房用地导致规模缩小的问题；政府行为发生于2011年，即本案协议签订之后，是导致本案合同发生履行变更的不可抗拒事由。3、可安置的店面面积表三份，欲证明城投公司目前可供安置的店面面积为4629平方米，其中（土白片区1329.87平方米，后坂片区）2734.27平方米，下洲新村（下洲片区）564.86平方米。4、报纸公告，欲证明益社公司于2017年2月25日公告土白村征迁项目的选房安置事宜。5、建设工程规划许可证、漳国用（98）字第3497号国有土地使用权证、房屋权属登记收件、消防验收意见书、建筑工程消防设计等证据，欲证明被拆迁人为漳州市星发木业有限公司，而非原告谢泽聪；建筑物状况，店面面积仅有1063.53平方米，其余均为工业厂房。6、漳州市星发木业有限公司的营业执照，欲证明漳州市星发木业有限公司的股东和法定代表人，现该公司存续经营的事实。7、碧湖生态园（土白店上社）封房号表，拟证明在土白片区的封房号为159号，谢泽聪的封房号排在第124号的事实。8、五份“翰苑颐园”小区的租赁协议，欲证明“翰苑颐园”内街店面第6栋102B号店面租金单价为28.57元/平方米、96号店面租金单价为40.26元/平方米、6#D105店面租金单价为34.46元/平方米、第3栋D114室店面租金单价为40元/平方米、第3栋D117室店面租金单价为41.29元/平方米。“翰苑颐园”内街店面租金单价分布在28-40元/平方米之间等。9、翰苑颐园5幢25-27号店面招租比选结果公示、房屋（场地）租赁合同三份，欲证明“翰苑颐园”外街店面5幢25-27的店面租金单价71元/平方米。10、三份“店上花园”小区商铺租赁合同，欲证明“店上花园”外街店面2幢D23租金单价为48.16元/平方米、D-15租金单价为60元/平方米、2-D24租金单价41.64元/平方米。“店上花园”外街店面租金单价分布在41-60元/平方米之间等。11、两份“下洲花园”小区房屋租赁合同，欲证明“下洲花园”外街店面C区101、102、123、124号租金单价为60元/平方米、C区111-116租金单价为62.5元/平方米。12、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及地下室负一层平面图、地下室负二层战时平面图、地下室负二层平时平面图，欲证明九龙东方财富中心性质为商业金融业用地，不是安置用地；九龙东方财富中心项目建设地下两层的地下室，建设成本远高于安置房，价值大大超过安置房。13、商品房预售许可证，欲证明漳州市住房和城乡建设局批准九龙东方财富中心商品房屋公开预售，房屋用途性质为办公室、地下车位、平战车位、店面、商铺，预售对象为企事业单位、团体、个人；九龙东方财富中心非安置房。14、房屋楼盘表、九龙东方财富中心一房一价表，欲证明九龙东方财富中心的店面售价挂牌价情况；九龙东方财富中心店面的售价低于估价报告的取值金额，估价报告的取值不真实。15、漳州市房屋权属登记收件收据，欲证明涉案房产的权利人为漳州市星发木业有限公司，其向房地产管理局申请办理房屋初始登记。16、漳集建（96）字第00471号《集体土地建设用地使用证》、漳集建（96）字第00472号《集体土地建设用地使用证》、漳集建（96）字第00473号《集体土地建设用地使用证》，欲证明涉案房产被拆之前的权利人为漳州市星发木业有限公司，并非谢泽聪；涉案房产所属土地性质为集体土地、用途为工业的面积合计为1812.67平方米；涉案房产所属土地性质为国有土地、用途为商业的面积为1561.96平方米；房屋拆迁补偿协议书载明的店面面积严重失实。17、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附图，欲证明涉案房产被拆之前的建筑状况，其中1#-3#楼为展厅，而非店面。18、建设工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、漳州星发木业有限公司①~③号展厅及沿街店面工程质量验收报告，欲证明1-3#展厅建筑层数地上一层，建筑高度3.3米，占地面积2806.31平方米，建筑面积2806.31平方米，为丙类库房。沿街店面建筑层数地上二层，建筑高度8米，占地面积651.54平方米，建筑面积1063.53平方米，为多层民用建筑；内街展厅不能以店面进行安置，也不能按店面价值来计算补偿；房屋拆迁补偿协议书载明的店面面积严重失实。19、城市基础设施配套费计算通知单，欲证明涉案被拆房产至少有2745.85平方米不是店面，房屋拆迁补偿协议书载明的店面面积严重失实；原告的主张严重缺乏依据。20、税务登记证、漳州市星发木业有限公司工商登记信息，欲证明涉案被拆房产的权利人为漳州市星发木业有限公司；漳州市星发木业有限公司的基本情况，谢泽聪为公司的股东和法定代表人，公司存续经营，谢泽聪不是安置权利人。21、漳州市房屋实地勘丈成果图，欲证明勘丈成果图标明被拆房产分为内街展厅和店面；勘丈成果图上载明的内街展厅2275.73平方米属于工业用途，不能以店面进行安置。22、说明、城市基础设施配套费计算通知单、行政事业性收费票款分离专用票据、漳州市人民政府关于印发《漳州市市区城市基础设施配套费征收管理规定》的通知，欲证明漳州市星发木业有限公司自认涉案被拆房产的的情况为“临街店面及展厅653.57平方米，二楼宿舍400.18平方米，设计图纸1—3号展厅2745.85平方米，在展示时当展厅，平时正常作为店面的配套仓库使用”，并要求按照工业标准收取配套费；配套费缴纳标准为住宅80元/平方米、商业110元/平方米、工业50元/平方米；漳州市星发木业有限公司按照配套费征收管理规定的收费标准，即店面653.87平方米按商业配套费110元/平方米、住宅400.18平方米按住宅配套费80元/平方米、展厅2745.85平方米按工业50元/平方米缴纳城市基础设施配套费；涉案被拆房产至少有2745.85平方米不是店面，房屋拆迁补偿协议书载明的店面面积严重失实。23、关于漳州市星发木业有限公司展厅等4幢房屋的安全鉴定报告、关于漳州市星发木业有限公司1#-3#楼展厅及沿街店面城市基础配套费的情况说明，欲证明涉案被拆房产的实际情况为：沿街店面由1号店面、2号店面组成，其中1号店面系二层框架结构综合楼，底层为营业店面，二层为办公用房（员工宿舍使用），2号店面系二层混合结构综合楼，其底层为营业店面，二层为办公用房，该房屋总建筑面积约1064平方米；（2）1号至3号展厅目前作为仓库及工场等使用，1号至3号展厅的建筑面积分别约771平方米、887平方米和1149平方米；2、1#-3#展厅为丙类库房，设计用途作为仓库及工场使用。24、漳州市审计局（漳审投报＜2018＞2号）审计报告，欲证明对漳州市星发木业公司的安置违反了征迁方案的规定，多调换住宅面积258.63平方米，多调换内、外街店面3541.27平方米，造成实际损失28744402元，被拆迁人是漳州市星发木业有限公司，应按货币补偿方案执行。 经质证，谢泽聪对城投公司举证的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，但质证认为证据2不属于不可抗拒的事由；质证认为证据3后坂及下洲片区不属于《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置范围；质证认为证据4的证明对象有异议，因城投公司提供安置范围内的面积严重不足；质证认为证据5、6的证明对象有异议，不能支持城投公司所欲证明的事实；质证认为证据7的证明对象有异议，拆迁户的四至范围都一样，城投公司违约。谢泽聪对城投公司举证的证据8、9、10、11的真实性均有异议，质证认为与本案没有关联性。谢泽聪对城投公司举证的证据12、13、14的真实性无异议，但证明对象有异议；质证对证据15、16、17、18、19、20、21、22、23的真实性、关联性、合法性均有异议，认为与本案没有关联性，不应是本案审理范围，若城投公司对拆迁协议有异议，应另案处理。对证据24的真实性无异议，但对报告内容有异议，谢泽聪认为被征收的土地有集体用地及国有土地各一半。国有土地补偿适用国有土地上房屋征收与补偿条例，补偿方式有货币或者产权调换。没有法律规定集体土地只能适用货币补偿。该报告是依据漳州市人民政府碧湖拆迁方案第10条文件的规定。拆迁协议并没有违反合同法第52条的规定，审计报告是以行政手段干预独立的司法审判。本案地上物是合法建筑，选择产权调换或者货币补偿与工业商业无关，城投公司违约。该证据不能作为本案的定案依据。认为本案涉及地上物的补偿，而非土地补偿。集体用地适用土地管理法的相关规定。国有土地应适用国有土地上房屋征收与补偿条例。本案《房屋拆迁补偿协议书》并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，不具备合同无效的情形。本案地上物是合法建筑，应采用产权调换的方式进行补偿。该报告不客观不合法，不能作为本案的定案依据。 经质证，益社公司对城投公司举证的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性均无异议，但对其欲证明的内容有异议；认为证据6系其与漳州市星发木业有限公司协商后，以谢泽聪个人名义签订《房屋拆迁补偿协议书》；对城投公司举证的证据8、9、10、11的真实性均无异议，对欲证明的内容亦无异议；对城投公司举证的证据12、13、14的真实性有异议，认为无法确认城投公司所欲证明的事实；质证对证据15、16、17、18、19、20、21、22、23系拆迁房产的状况，经各方协调后才与谢泽聪签订《房屋拆迁补偿协议书》。对证据24真实性没有异议，但质证认为龙文区人民政府与审计局计算方式不一致，漳州市审计局（漳审投报＜2018＞2号）作出后，龙文区政府只要求另4家公司进行整改，没有要求我公司对原告谢泽聪这家公司进行整改。 本院对城投公司举证的证据分析认证如下：谢泽聪及益社公司对城投公司举证的证据1－7及13－14的真实性均无异议，但认为不能证明城投公司所欲证明的事实。本院认为，城投公司所举证的证据1可以证实不存在需要支付给谢泽聪店面临时安置补助费的事实；证据2不能作为城投公司的免责事由；证据3所体现的后坂、下洲片区的安置店面位置并不属于《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置范围；证据5、6及15－23系拆迁前，法定代表人为谢泽聪的漳州市星发木业有限公司的房屋及店面情况材料，但益社公司经与谢泽聪协商后，作为城投公司的拆迁委托人益社公司，同意以谢泽聪个人名义代表漳州市星发木业有限公司与益社公司签订本案的《房屋拆迁补偿协议书》，而本案审理的系该份《房屋拆迁补偿协议书》，据此，城投公司所举证的证据5、6及15－23虽能证明被拆迁房屋及店面的权属状况，但与本案审理的《房屋拆迁补偿协议书》没有关联性，不予认定。因本案已委托福建兴龙土地房地产资产评估有限公司作出《关于漳州市的外街一层店面单价及租金、内街一层店面及租金的市场调查咨询报告》，后因城投公司于2018年1月29日提出评估鉴定申请，经依法委托，2018年9月19日，福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》，且福建德信土地房地产资产评估有限公司已将九龙东方财富中心房产排除在评估对象之外，该福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》可以作为本案的定案依据。城投公司所举证的8、9、10、11、12、13、14证据所欲证明的主张不能成立，不予采纳。各方当事人对城投公司举证的漳州市审计局（漳审投报＜2018＞2号）审计报告的真实性均没有异议，真实性可以认定。该审计报告第三条审计发现的主要问题和处理意见第（二）房屋拆迁存在的问题第2条中，虽体现关于漳州市星发木业有限公司等6家工业企业未经漳州市人民政府或碧湖指挥部批准，违反征迁方案规定置换住宅、店面，虚增房屋征迁成本49168639元，应进一步核实整改的内容。该审计报告系对审计部门对碧湖生态园项目土地征迁补偿情况的审计结果，并不影响本案《房屋拆迁补偿协议书》的效力认定。 被告益社公司举证的证据：1、《福建漳州城投集团有限公司关于加快土白安置工作进度等相关问题的函》，欲证明土白安置房系城投公司承建，益社公司受城投公司委托进行拆迁和安置；益社公司多次要求城投公司提供房源用于解决可选店面房源不足的问题。2、《碧湖生态园土白村征收项目安置选房方案》，欲证明益社公司系根据城投公司提供的房源按原规定的方案进行安置。3、漳州市龙文区土地和房屋征收工作协调服务领导小组办公室《关于店上花园安置工作等有关问题的函》，欲证明益社公司在进行安置时遇到部分问题，函请城投公司提供部分优质可安置店面进行安置的事实。4、碧湖生态园土白村征收项目选房公告，欲证明益社公司根据城投公司提供的房源，于2017年2月25日通知各安置户进行选房，于同月28日下午抽选店面的事实。 经质证，谢泽聪对益社公司举证的证据1、2、3、4的真实性、关联性、合法性均无异议，但认为系城投公司在《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置范围内所提供可安置店面的面积严重不足，导致谢泽聪无法进行选房。店面的一层和二层的价位不同，不能按照1：1进行兑换。 经质证，城投公司对益社公司举证的证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均无异议，但认为与拆迁户签订拆迁合同，由城投公司提供的房源由益社公司负责进行安置。城投公司对益社公司举证的证据4的真实性、关联性、合法性均有异议，认为没有收到该文件。 本院对益社公司举证的证据分析认证如下：谢泽聪与城投公司对益社公司举证的证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均无异议，可以证实益社公司系受城投公司的委托，与拆迁户签订拆迁合同，安置房由城投公司承建并提供安置房源由益社公司负责进行安置的事实。亦可证实由于城投公司提供安置范围内的店面面积严重不足，导致谢泽聪无法进行选房。益社公司举证的证据4，城投公司虽有异议，表示其不知情，但从该证据的出具时间和出具对象，可以证明系漳州市龙文区土地和房屋征收工作协调服务领导小组办公室向城投公司发出的函件，城投公司对此表示不知情不能成立，可以作为认定本案事实的依据。 谢泽聪变更诉讼请求后，申请对《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置四至范围内的外街安置店面面积1265.54平方米、内街安置店面面积2275.73平方米的价值及外街安置店面每平方米的年租金、内街安置店面每平方米的年租金进行评估鉴定。经本院依委托漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司评估。2017年12月31日，漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司出具《关于漳州市的外街一层店面单价及租金、内街一层店面及租金的市场调查咨询报告》。城投公司于2018年1月29日提出重新评估鉴定申请，经本院依法委托福建德信土地房地产资产评估有限公司评估。2018年9月19日，福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》，估价结果为：外街店面单价均价34064元／平方米（外街店面积：1265.54平方米），计4310.94万元，内街店面单价均价22953元／平方米（内街店面面积：2275.73平方米，计5223.48万元；合计共9534.42万元；外街店面租金均价140元／月.平方米、内街店面租金均价69元／月.平方米。之后，福建德信土地房地产资产评估有限公司针对谢泽聪及城投公司的质证意见，2018年10月22日再次向本院出具福德信函（2018）132号《复函》。 根据当事人提交的证据、鉴定评估结论及庭审陈述，本院认定事实如下： 2010年3月24日，漳州市人民政府作出漳政综（2010）34号文件《漳州市人民政府批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》，明确城投公司作为该项目的拆迁人，拆迁实施单位为益社公司。2010年8月28日，益社公司受城投公司的委托，与谢泽聪签订《房屋拆迁补偿协议书》。《房屋拆迁补偿协议书》约定的主要内容有：1、拆迁房屋及安置补偿状况：谢泽聪被拆迁的外街店面框架结构面积为1265.54平方米，每平方米补差价1300元；内街营业厅框架结构面积为2275.73平方米，有证2109.09平方米，每平方米补差价1300元；无证面积为166.64平方米，每平方米补差价2600元。3、安置地点及方式：根据《碧湖生态园拆迁安置补偿方案》对谢泽聪以房屋调换，谢泽聪同意拆迁人提供的在九龙大道以东、建元东路以北、工业品批发市场以南（店上社）市规划建设的安置房，进行房屋调换。新、旧房等面积部分，谢泽聪应交补差价。4、过渡期间安置事项：拆迁人在乙方（谢泽聪）移交房屋拆除之日起36个月内须向谢泽聪交付上述安置房；过渡方式：乙方（谢泽聪）自行择房过渡，拆迁人按乙方房屋调换的建筑面积5元／平方米.月临时安置补助费支付给谢泽聪。5、违约责任：根据2002年12月1日起施行的《福建省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条规定：因拆迁方的责任延长过渡期限逾期安置的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住处的乙方（即被拆迁人）双倍付给安置补助费。因乙方（即被拆迁人）的责任，未按要求选房及办理入户安置手续的，从登报发出交房公告第二个月起，甲方（拆迁人）不再付给乙方临时安置补助费。《房屋拆迁补偿协议书》签订后，谢泽聪依约将全部被拆迁房屋交付拆迁。2017年2月25日，益社公司发布选房公告，开始对包括谢泽聪在内的被拆迁人进行安置。因城投公司提供的安置范围内的可供安置店面的面积不足，且各方对城投公司提供的店面二层面积折算存在争议，至谢泽聪提起本案诉讼时，谢泽聪被拆迁的外街店面框架结构面积为1265.54平方米及内街营业厅框架结构面积为2275.73平方米仍未安置，谢泽聪为此向本院提起本案诉讼。2017年11月20日，谢泽聪申请对《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置四至范围内的外街安置店面面积1265.54平方米、内街安置店面面积2275.73平方米的价值及外街安置店面每平方米的年租金、内街安置店面每平方米的年租金进行评估鉴定。经本院召集各方当事人现场摇号，漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司中选。2017年12月31日，漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司出具《关于漳州市的外街一层店面单价及租金、内街一层店面单价及租金的市场调查咨询报告》，谢泽聪为此支付给漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司评估鉴定费12000元。之后，城投公司以《关于漳州市的外街一层店面单价及租金、内街一层店面单价及租金的市场调查咨询报告》不能代替《评估报告》为由，于2018年1月29日提出评估鉴定申请，经本院再次召集各方当事人现场摇号，福建德信土地房地产资产评估有限公司中选。2018年9月19日，福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》，估价结果为：外街店面单价均价34064元／平方米（外街店面积：1265.54平方米），计4310.94万元，内街店面单价均价22953元／平方米（内街店面面积：2275.73平方米，计5223.48万元；合计共9534.42万元；外街店面租金均价140元／月.平方米、内街店面租金均价69元／月.平方米。2018年10月22日，基于谢泽聪、城投公司对福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》提出的部分异议，福建德信土地房地产资产评估有限公司就各方当事人对《房地产估价报告》的质证意见，再次向本院出具福德信函（2018）132号《复函》进行回复。2018年12月25日，漳州市审计局作出漳审投报（2018）2号审计报告，其中审计报告第三项审计发现的主要问题和处理意见第（二）房屋拆迁存在的问题第2条中，关于漳州市星发木业有限公司等6家工业企业未经漳州市人民政府或碧湖指挥部批准，违反征迁方案规定置换住宅7995.16平方米、置换内、外街店面3922.15平方米，虚增房屋征迁成本49168639元，不符合碧湖生态园征迁方案第十条：“工业企业的安置补偿标准……安置补偿一律实行货币补偿”的规定，龙文区人民政府对抽查发现的问题应进一步核实整改。 另查明，2019年10月31日止，城投公司在双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置四至范围内，可供安置的外街店面店上片区：1＃D09号136.22平方米、1＃D10号137.32平方米、1＃D11号110.46平方米、1＃D12号108.14平方米、1＃D14号184.79平方米、1＃D21号172平方米，共计848.93平方米。可供安置的内街店面店上片区：1＃D05号130.36平方米、1＃D06号130.32平方米、1＃D07号147.33平方米，共计408.01平方米。认定该事实的依据有城投公司举证的《店上未安置店面信息》及现场示意图所证实，经各方质证，可作为认定本案事实的依据。 再查明，漳州市龙文区服务新区建设办公室（2007）011号专题会议纪要《关于建区前已建成的非营业性用房改成营业性用房的拆迁安置补偿办法的专题会议纪要》：“建区前已在324、319国道两侧建成，持有土地使用权证且持有有效营业执照、税务登记证的营业性用房，可按店面进行安置补偿；在国道拓宽前位于第一列，按住宅结构建设但于建区前改成经营性用房的，可按店面进行安置补偿；店面进深一律不得超过10米计算……。建区前经原龙海市有权机关批准的新村建设项目，且持有效的土地使用权证、工商、税务登记证的营业性用房（如步文镇石仓、蓝田镇东屿单面街），一律按批准的店面面积100%给予内街店面安置….”。漳州市星发木业有限公司被折迁的沿街店面深度10米内的面积约400平方米左右。城投公司同意对漳州市星发木业有限公司有缴纳城市基础设施配套费的店面面积653.87平方米按外街店面给予谢泽聪进行安置。 还查明，漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》第九条关于店面安置补偿标准：安置店面超过面积10平方米的，外街按9800元／平方米购买。 本案争议的焦点为：1.关于案涉合同签约主体及原、被告主体是否适格的问题。2.关于双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》效力的问题。3.谢泽聪的诉求如何调整及如何计算的问题。4.谢泽聪诉求支付临时安置补助费（安置补助费为每月35412.7元，从2013年8月起开始计算至实际交付安置店面之月止，暂计至2017年8月为1699809.6元）能否支持的问题。5.谢泽聪诉求以租金的方式向其支付逾期未安置店面的经济损失是否有事实和法律依据的问题。 一、关于案涉合同签约主体及原告主体是否适格的问题。 原告谢泽聪起诉认为，2010年3月24日，漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》，由城投公司作为拆迁人，益社公司作为受托拆迁人，对谢泽聪的房屋及店面进行拆迁。益社公司作为城投公司的受托人与谢泽聪签订（碧湖生态园土白）第135号《房屋拆迁补偿协议书》，据此，其作为本案原告的主体适格，城投公司作为本案被告的主体适格。 被告城投公司答辩认为，本案合同主体系谢泽聪与益社公司，谢泽聪请求城投公司承担合同责任无事实和法律依据，应予驳回。本案合同系谢泽聪与益社公司签署，城投公司不知情、未盖章认可，根据合同相对性原理，合同只能约束谢泽聪与益社公司，因此谢泽聪无权要求城投公司承担合同责任。被拆迁物系漳州市星发木业有限公司所有，谢泽聪虽系漳州市星发木业有限公司的法定代表人，其以个人的名义所签订《房屋拆迁补偿协议书》无效。 被告益社公司答辩认为，根据漳州市人民政府漳政综（2010）34号文件规定，城投公司系拆迁人，益社公司受城投公司的委托为拆迁实施单位。本案城投公司是承担拆迁安置协议义务的主体，本案拆迁人是城投公司，我方是受委托拆迁，产生的法律后果应由城投公司承担，安置也是城投公司实际建设的房屋在安置，城投公司违背诚实、信用原则，我方在接受委托，尽职尽责，我方跟征迁项目组等单位多方合作的，城投公司是应履行安置的主体。 本院认为，关于案涉合同签约主体及原、被告主体是否适格的问题。首先，根据漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》，城投公司系拆迁人，益社公司系受托拆迁人。城投公司庭审时亦确认其为项目拆迁人，益社公司仅是受其委托作为拆迁的实施单位，故益社公司对漳州市星发木业有限公司的房屋及店面进行拆迁，以及签订案涉合同的行为，其法律后果依法均应由作为委托人、拆迁人的城投公司承担。漳州市星发木业有限公司及谢泽聪根据政府文件，也有理由相信益社公司系受城投公司之托，具有实施拆迁并与之签订案涉合同的权利，故案涉合同的效力及于城投公司，对城投公司具有法律拘束力；其次，城投公司已根据案涉合同的约定，对谢泽聪给予部分的安置，履行了案涉合同的部分义务，故即使益社公司构成无权代理，也应认定城投公司以履行案涉合同部分义务的方式予以追认；第三，虽拆迁标的物为漳州市星发木业有限公司所有，案涉合同本应以漳州市星发木业有限公司的名义签订，但谢泽聪作为漳州市星发木业有限公司的投资者、法定代表人，有权代表漳州市星发木业有限公司签订案涉合同，也有权对谢泽聪以个人名义签订案涉合同的行为予以追认，且签订案涉合同时，益社公司亦未提出反对，谢泽聪作为案涉合同的签约主体提起诉讼，其原告主体适格。城投公司作为本案被告的主体亦适格。 二、关于双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》的效力问题。 原告谢泽聪认为，被征收的土地有集体用地及国有土地各一半。国有土地补偿适用国有土地上房屋征收与补偿条例，补偿方式有货币或者产权调换。没有法律规定集体土地只能适用货币补偿。该报告是依据漳州市人民政府碧湖拆迁方案第10条文件的规定。拆迁协议并没有违反合同法第52条的规定，审计报告是以行政手段干预独立的司法审判。本案地上物是合法建筑物，选择产权调换或者货币补偿与工业商业无关，城投公司构成违约。 被告城投公司认为，漳州市审计局（漳审投报＜2018＞2号）审计报告，证明对漳州市星发木业有限公司的安置违反了征迁方案的规定，多调换住宅面积258.63平方米，多调换内、外街店面3541.27平方米，造成实际损失28744402元，被拆迁人是漳州市星发木业有限公司，应按货币补偿方案执行。 被告益社公司认为，龙文区人民政府与审计局计算方式不一致，漳州市审计局（漳审投报＜2018＞2号）作出后，龙文区政府只要求另4家公司进行整改，没有要求我公司对原告谢泽聪这家公司进行整改。 本院认为，案涉合同意思表示真实，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，以及双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）至（四）项列举的导致合同无效的具体情形，依法应认定合同有效。但根据审计报告，案涉合同确实存在未经漳州市人民政府或碧湖指挥部批准，违反征迁方案的问题，若予以全面履行，必将虚增征迁成本，造成国有资产重大流失。为平衡双方当事人利益，确保拆迁安置公平合理，本院根据实际情况，对双方权利义务酌情予以调整。 三、关于谢泽聪的诉求如何调整及如何计算的问题。 原告谢泽聪变更诉讼请求认为，因城投公司恶意违约，且可供安置店面面积严重不足，为保护自身的权益，变更以货币补偿的方式予以安置补偿。对福建德信土地房地产资产评估有限公司作出的《房地产估价报告》的真实性、合法性无异议，但评估报告不应把商品房剔除，应予以补偿，把商品房单价跟已经评估的店面价值综合考虑。 被告城投公司认为，协议约定的安置地点仍有941.79平方米可供安置，不足部分可由城投公司提供就近的房源予以安置。委托福建德信土地房地产资产评估有限公司评估鉴定后，评估机构未到现场勘验，亦未依法确定估价对象，估价程序严重违法；作出《房地产估价报告》依据不足，缺乏公信力，不具有客观性、公充性，不能采信。 被告益社公司答辩认为，对原告谢泽聪变更请求以货币补偿的方式予以安置补偿没有异议，认为漳州兴龙土地房地产资产评估有限公司出具《关于漳州市的外街一层店面单价及租金、内街一层店面单价及租金的市场调查咨询报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，可以作为本案定案的依据；对福建德信土地房地产资产评估有限公司作出福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议，能否作为本案认定店面单价及租金价格及总价的依据，由法院依法认定。 本院认为，《房屋拆迁补偿协议书》中关于产权调换店面的约定违反漳州市人民政府作出漳政综（2010）34号文件《漳州市人民政府批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》规定，应根据漳州市龙文区服务新区建设办公室（2007）011号专题会议纪要《关于建区前已建成的非营业性用房改成营业性用房的拆迁安置补偿办法的专题会议纪要》的规定及漳州市审计局的漳审投报（2018）2号审计报告的意见予以调整。漳州市星发木业有限公司被折迁的沿街店面深度10米内的面积约400平方米左右。城投公司同意对漳州市星发木业有限公司有缴纳城市基础设施配套费的店面面积653.87平方米按外街店面给予谢泽聪进行安置。据此，城投公司在双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》约定的安置四至范围内，可供安置的外街店面店上片区：1＃D09号136.22平方米、1＃D10号137.32平方米、1＃D11号110.46平方米、1＃D12号108.14平方米、1＃D14号184.79平方米、1＃D21号172平方米，共计848.93平方米。城投公司应于本判决生效之日起十日内将址于店上片区房号为1＃D09号136.22平方米、1＃D10号137.32平方米、1＃D11号110.46平方米、1＃D12号108.14平方米、1＃D21号172平方米，共计664.14平方米安置给原告谢泽聪。扣除城投公司同意给予安置的店面面积653.87平方米，多安置的店面面积为10.27平方米。漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》第九条关于店面安置补偿标准：安置店面超过面积10平方米的，外街按9800元／平方米购买。据此，谢泽聪应补差价款给城投公司10.27平方米＊9800元／平方米＝100646元。根据漳州市审计局的漳审投报（2018）2号审计报告的意见，剩余2877.13平方米可按漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》第十条规定，安置补偿一律实行货币补偿，城投公司应补偿给谢泽聪货币为2877.13平方米＊1500元／平方米＝4315695元。扣除谢泽聪购买店面超面积的金额100646元，城投公司仍应补偿给谢泽聪4215049元。 四、关于谢泽聪诉求判令城投公司、益社公司向其支付临时安置补助费（安置补助费为每月35412.7元，从2013年8月起开始计算至实际交付安置店面之月止，暂计至2017年8月为1699809.6元）能否支持的问题。 原告谢泽聪起诉认为，至提起本案诉讼时，城投公司仅安置住宅258.63平方米，而谢泽聪被拆迁的外街店面面积1265.54平方米；内街店面面积2275.73平方米至今未安置。《房屋拆迁补偿协议书》明确约定，逾期安置应向谢泽聪双倍支付临时安置补助费。据此，其诉求判令城投公司、益社公司向谢泽聪支付临时安置补助费（安置补助费为每月35412.7元，从2013年8月起开始计算至实际交付安置店面之月止，暂计至2017年8月为1699809.6元）； 被告城投公司答辩认为，《房屋拆迁补偿协议书》约定的逾期安置补助费仅是针对房屋安置，而非针对店面。谢泽聪的该诉求没有事实和法律依据。 被告益社公司答辩认为，根据漳州市人民政府漳政综（2010）34号文件规定，店面拆迁的，按被拆迁营业、生产用房的有效建设面积一次性给予6个月30元／平方米.月补偿，故不存在店面临时安置补助费的问题，谢泽聪该诉求不应得到支持。 本院认为，《房屋拆迁补偿协议书》第五条约定的系针对住处（即住房）逾期安置的违约责任，并非对店面安置逾期的约定，且《房屋拆迁补偿协议书》中并未存在对店面逾期安置补偿的约定。《漳州市人民政府批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》第十二条第（二）项，就被拆迁营业性用房的内、外街店面，已采取被拆迁营业、生产用房的有效建筑面积给予一次性6个月30元／平方米.月的补偿。据此，谢泽聪诉求判令城投公司、益社公司向其支付临时安置补助费的主张没有事实和法律依据，不予支持。 五、关于原告谢泽聪诉求以租金的方式向其支付逾期未安置店面的经济损失是否有事实和法律依据的问题。 原告谢泽聪起诉认为，判令城投公司、益社公司向谢泽聪承担违约责任，立即向谢泽聪支付赔偿金（赔偿金以租金的方式体现，即以1265.54平方米外街一层店面、2275.73平方米内街一层营业厅的面积为基础，以九龙东方财富中心所处地段为参照，按照有资质的评估机构所评估一层店面租金为计算标准，自2013年8月29日起计算至上述货币补偿款实际支付完毕之日止）。 被告城投公司答辩认为，原告谢泽聪既主张自2013年8月29日起计算的租金损失，又按照房屋现有价值计算货币补偿存在矛盾。原告谢泽聪在诉求中提出的租金主张，与评估时以房屋现有价值计算货币补偿属于重复主张权利，自相矛盾。如按原告谢泽聪所称以货币进行补偿，就不存在租金损失，也不应按房屋现有价值时点进行评估。 被告益社公司答辩认为，因答辩人系受城投公司委托与谢泽聪签订《房屋拆迁补偿协议书》，该《房屋拆迁补偿协议书》约定所产生的法律后果应由城投公司承受。至于谢泽聪诉求租金损失是否能够得到支持，由法院依事实和法律规定确定。 本院认为，2010年8月28日，益社公司受城投公司的委托，与谢泽聪签订《房屋拆迁补偿协议书》。《房屋拆迁补偿协议书》约定：拆迁人在乙方（谢泽聪）移交房屋拆除之日起36个月内须向谢泽聪交付上述安置房。2017年2月25日，益社公司才发布选房公告，开始对包括谢泽聪在内的被拆迁人进行安置。在此逾期安置期间，确实会造成逾期安置店面的租金损失，据此，谢泽聪诉求城投公司逾期安置664.14平方米外街一层店面，自2013年8月29日起计算至2017年2月25日发布选房公告时的租金损失，应予支持。依据福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》，估价结论：外街店面租金均价140元／月.平方米。谢泽聪诉求自2013年8月29日起计算至2017年2月25日的租金损失的主张，可以支持。损失计算如下：外街店面为664.14平方米＊140元／月.平方米＊30个月＝2789388元。 2017年2月25日，益社公司发布选房公告时，城投公司提供的安置范围内的可供安置店面的面积不足，且各方对城投公司提供的店面二层面积折算存在争议，据此，双方对未能及时安置店面均存在过错责任，可确定各自承担50%的过错责任。谢泽聪诉求自2017年2月25日发布选房公告起至诉求的货币补偿款实际支付完毕之日止的租金损失（赔偿金以租金的方式体现，即以664.14平方米外街一层店面的面积）的主张可以支持，但应按各自承担50%的过错责任确定，即城投公司自2017年2月25日起每月应按664.14平方米＊140元／月.平方米＊50%支付给谢泽聪的外街店面租金损失，直至履行完毕之日止。 综上，本院认为，2010年8月28日，城投公司作为漳政综（2010）34号《漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案的通知》《碧湖生态园》项目的拆迁人，委托益社公司作为拆迁实施单位对谢泽聪的房屋及店面进行拆迁。益社公司作为城投公司的受托人与谢泽聪签订（碧湖生态园土白）第135号《房屋拆迁补偿协议书》，就安置地点及期限等进行了约定。《房屋拆迁补偿协议书》的权利义务均应由城投公司承受。涉案合同系谢泽聪与城投公司的真实意思表示，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，以及双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益等根据《中华人民共和国合法法》第五十二条规定第（一）项至第（四）项列举的导致合同无效的具体情形中，依法应认定合同有效。但根据审计报告，案涉合同确实存在未经漳州市人民政府或碧湖指挥部批准，违反征迁方案的问题，若予以全面履行，必将虚增征迁成本，造成国有资产重大流失。为平衡双方当事人利益，确保拆迁安置公平合理，本院根据实际情况，对双方权利义务酌情予以调整。应根据漳州市龙文区服务新区建设办公室（2007）011号专题会议纪要《关于建区前已建成的非营业性用房改成营业性用房的拆迁安置补偿办法的专题会议纪要》的规定及漳州市审计局的漳审投报（2018）2号审计报告的意见进行处理。漳州市星发木业有限公司被折迁的沿街店面深度10米内的面积约400平方米左右。城投公司同意漳州市星发木业有限公司有缴纳城市基础设施配套费的店面面积653.87平方米，可按外街店面给予谢泽聪进行安置。据此，城投公司应于本判决生效之日起十日内将址于店上片区房号为1＃D09号136.22平方米、1＃D10号137.32平方米、1＃D11号110.46平方米、1＃D12号108.14平方米、1＃D21号172平方米，共计664.14平方米安置给谢泽聪。扣除城投公司同意给予安置的店面面积653.87平方米，多安置的面积为10.27平方米。漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》第九条关于店面安置补偿标准：安置店面超过面积10平方米的，外街按9800元／平方米购买。据此，谢泽聪应补差价款给城投公司10.27平方米＊9800元／平方米＝100646元。根据漳州市审计局作出漳审投报（2018）2号审计报告的意见，剩余2877.13平方米可按漳州市人民政府就批转龙文区人民政府碧湖生态园等三个项目建设征地拆迁安置补偿方案作出漳政综（2010）34号《通知》第十条规定，安置补偿一律实行货币补偿，城投公司应补偿给谢泽聪货币为2877.13平方米＊1500元／平方米＝4315695元。扣除谢泽聪购买店面超面积的金额100646元，城投公司仍应补偿给谢泽聪4215049元。 《房屋拆迁补偿协议书》约定：拆迁人在乙方（谢泽聪）移交房屋拆除之日起36个月内须向谢泽聪交付上述安置房。2017年2月25日，益社公司才发布选房公告，开始对包括谢泽聪在内的被拆迁人进行安置。在此逾期安置期间，确实会造成逾期安置店面的租金损失，据此，谢泽聪诉求城投公司逾期安置664.14平方米外街一层店面，自2013年8月29日起计算至2017年2月25日发布选房公告时的租金损失，应予支持。依据福建德信土地房地产资产评估有限公司出具福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》，估价结论：外街店面租金均价140元／月.平方米。谢泽聪诉求自2013年8月29日起计算至2017年2月25日的租金损失计算如下：外街店面为664.14平方米＊140元／月.平方米＊30个月＝2789388元。2017年2月25日，益社公司发布选房公告时，城投公司提供的安置范围内的可供安置店面的面积争议，且各方对城投公司提供的店面二层面积折算存在争议，据此，双方对未能及时安置店面均存在过错责任，可确定各自承担50%的过错责任。谢泽聪诉求自2017年2月25日发布选房公告起至诉求的货币补偿款实际支付完毕之日止的租金损失（赔偿金以租金的方式体现，即以664.14平方米外街一层店面的面积）的主张可以支持，但应按各自承担50%的过错责任确定，即城投公司自2017年2月25日起每月应按664.14平方米＊140元／月.平方米＊50%支付给谢泽聪的外街店面租金损失，直至履行完毕之日止。福建德信土地房地产资产评估有限公司系本院依法对外委托的鉴定评估机构，其接受本院委托对本案标的进行鉴定评估，其作出福德信房估（2018）9045号《房地产估价报告》可以作为本案定案的依据。城投公司虽质证认为，该《房地产估价报告》基础不可靠、不可信，方法不科学，程序违法，不具备合法性、公允性、客观性，结果不具有公信力，不能作为本案定案依据的主张不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告漳州市城市建设投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将址于店上片区房号为1＃D09号136.22平方米、1＃D10号137.32平方米、1＃D11号110.46平方米、1＃D12号108.14平方米、1＃D21号172平方米，共计664.14平方米安置给原告谢泽聪。 二、被告漳州市城市建设投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告谢泽聪拆迁补偿款4215049元。 三、漳州市城市建设投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给谢泽聪逾期安置店面的租金损失2789388元。 四、漳州市城市建设投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给谢泽聪的店面租金损失（自2017年2月25日起每月应按664.14平方米＊140元／月.平方米＊50%支付给谢泽聪的外街店面租金损失，直至履行完毕之日止）。 五、驳回谢泽聪的其他诉讼请求。 如果被告不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费488222元，由原告谢泽聪负担350000元，由漳州市城市建设投资开发有限公司负担138222元。评估费62000元，由谢泽聪负担12000元，漳州市城市建设投资开发有限公司负担50000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  叶小铭 审 判 员  陈育生 人民陪审员  王闽燕 二〇一九年十二月六日 书 记 员  马晓斌