云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云05民终1663号上诉人(原审原告)杨开航，男，1986年3月22日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）云南保龙房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区黄龙山1号。统一社会信用代码：91530500784645439C。法定代表人：陈美香，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人胡苏斌、李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人杨开航因与被上诉人云南保龙房地产开发有限公司（以下简称保龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人杨开航的上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经在一审中提交充分证据证实被上诉人对上诉人负有办证义务，且上诉人已经逾期办证的事实已经经原审法院认定，但一审法院未对此作出相应判决，属认定事实错误，适用法律错误。二、一审法院以上诉人与2019年4月8日将办证资料全部取走，无权代上诉人办证为由，驳回上诉人诉讼请求，属认定事实错误，适用法律错误。（1）被上诉人在答辩中声称其已经将相关办证材料交给了办证机关，无法办证的原因系购房者提交，“材料不齐提交”与“办证资料全部取走”是两个不同的概念，且自相矛盾，办证材料全部取走的说辞显然是被上诉人为推脱或减轻自己办证责任的一面之词。（2）上诉人在一审庭审中并未提交相关证据证实上诉人取走全部办证材料，仅仅只是口头陈述，却被一审法院认定，有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》第二条的规定。（3）上诉人自2014年11月1日接房并履行己方办证义务以来，因被上诉人原因迟迟未办理到不动产权证，于2019年4月着手准备诉讼事宜，鉴于自己手中材料有限，确实找开发商讨要过材料，但并非取走材料之意。被上诉人保龙公司答辩称，1.一审判决正确，认定上诉人已经将办证材料取走的事实清楚。2.本案是委托办证的法律关系，在办证资料没有交由被上诉人的情况下，被上诉人也无法为其办证。请求驳回上诉，维持原判。杨开航一审诉讼请求是：一、判令被告立即为原告办理不动产权证书。原告放弃被告支付其逾期办证违约金。二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月20日原告杨开航（乙方）与被告云南保龙房地产开发有限公司（甲方）签订了合同编号：保龙销（2011）NO8504的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及关于产权登记进行了约定。原告已向被告支付全部购房款438116元，并已支付契税、印花税、产权工本费、专项维修资金等相关行政费用、合同补充协议约定的应由原告交纳的其他相关费用。2014年11月1日被告将房屋交付给原告，并签订了一份空白的委托书，被告收到原告办证资料后，至今未为原告办理产权证。庭审中查明原告杨开航已于2019年4月8日将办证资料全部取走。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。因双方在办理产权证中约定买受人可书面委托代办房屋所有权证，本案庭审中查明原告杨开航于2019年4月8日将办证资料全部取走，被告无权代原告办理产权证，对原告要求被告立即办理不动产证的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决，驳回原告杨开航的诉讼请求。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。在一审查明部分事实的基础上，本院查明，2013年12月20日，上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》【合同编号：保龙销字（2011）NO8504】、《商品房购销合同补充协议》。合同约定：上诉人向被上诉人购买位于隆阳区产，商品房总价款为438116元；被上诉人应于2014年10月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；产权登记和产权证办理的约定：被上诉人在本项目竣工报备完90个工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权登记。2014年11月1日，上诉人已全部付清购房款,2014年11月27日，被上诉人将房屋交付给上诉人，上诉人支付了该房屋专项维修金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权印花税，并签订了一份空白的委托书。另查明，2018年5月31日，被上诉人在“保龙·龙庭苑”一、二号公告栏及东、北门入口刊登公告，接受部分业主委托办理不动产登记。但被上诉人开发的“保龙·龙庭苑”房地产目前亦未为上诉人办理不动产权证。本院认为，原被告签订的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故在商品房买卖合同中，出卖人不仅要履行交付房屋占有、使用的义务，还要履行办理房产登记的义务。双方在《商品房购销合同》中约定被上诉人应在本项目竣工报备完90工作日内向当地房地产权属登记机构办理房屋所有权登记，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，故房地产开发商应承担办理房产证的协助义务，而其协助义务最主要的就是完成商品房的初始登记。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。根据该规定，被上诉人尚未履行该义务，亦未提交证据证实其尚未超出双方约定的“本项目竣工报备完90个工作日”或存在其他免责事由，故被上诉人的行为已经违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”上诉人于2019年4月8日将《商品房购销合同》从被上诉人处取走是为了诉讼作准备。在此之前，被上诉人未按合同约定履行义务，已经违约，不能以上诉人将办证资料取走作为抗辩理由，不办证、不承担违约，且上诉人并未将已按约定交缴的房屋专项维修金、契税、配套设施费、房屋登记费、产权印花税等费用退费取走，现上诉人应当尽快将办证资料返还给被上诉人。上诉人杨开航的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院认定事实部分错误和适用法律不当，本院予以纠正。上诉人杨开航自愿放弃对被上诉人支付其逾期办证违约金的诉讼，本院不予裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销隆阳区人民法院（2019）云0502民初4201号民事判决。二、由被上诉人云南保龙房地产开发有限公司于本判决生效后三十个工作日内为上诉人杨开航办理不动产权证。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由云南保龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向隆阳区人民法院申请强制执行。审判长 张      明审判员 张燕审判员茶晓皎二〇一九年十二月十二日书记员 王   山   果