广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16666号上诉人（原审原告、反诉被告）：张文武，男，1991年8月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：湛凤棉，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖金爱，女，1968年12月4日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：吕志伟，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁凯仪，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原审第三人：广州嘉鸿房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区石滩镇御湖路61号。法定代表人：袁伟杰。上诉人张文武因与被上诉人肖金爱、原审第三人广州嘉鸿房地产代理有限公司（以下简称嘉鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张文武上诉请求：1.肖金爱向张文武返还定金50000元；2.张文武无需向肖金爱支付违约金340000元；3.本案诉讼费用由肖金爱承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方于2018年3月30日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定卖方在出证后7个工作日内到贷款银行提出还清贷款申请，肖金爱于2018年11月23日取得房产证，但肖金爱并未按照合同约定申请还贷手续，其行为已经构成违约。张文武于2018年12月20日告知肖金爱其要求解除合同，并于2019年12月29日向肖金爱发出解除催告函。综上，恳请二审法院判如所请。肖金爱二审辩称，不同意张文武的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。具体答辩理由如下：肖金爱未申请还贷不是肖金爱的责任。肖金爱取得不动产权证后多次通过嘉鸿公司要求张文武准备相关证件资料办理申请还贷事宜，但张文武多次回复要求暂缓申请还贷。张文武在未履行合同约定义务的情况下要求解除合同，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，张文武无权要求返还定金。且，张文武因其违约行为，根据双方合同约定，肖金爱有权要求张文武支付340000元违约金。嘉鸿公司二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。张文武向一审法院起诉请求：一、解除张文武和肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系；二、肖金爱向张文武退还定金50000元；三、肖金爱向张文武支付违约金344000元；四、肖金爱承担本案诉讼费用。肖金爱向一审法院反诉请求：一、确认张文武、肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系于2018年2月28日解除；二、肖金爱无须向张文武退还定金50000元；三、张文武向肖金爱支付违约金340000元；四、本案诉讼费用由张文武承担。一审法院认定事实：位于广州市增城区石滩镇翠湖一街4号506房登记权属人是肖金爱，共有情况为单独所有，缮证日期为2018年11月20日。2018年3月30日，张文武（买方）与肖金爱（卖方）以及嘉鸿公司（居间人）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定，“第三条1、转让房产情况居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区石滩镇翠湖一街4号506房转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3、卖方在出证后7个工作日内到贷款银行提出还清贷款申请。并按银行要求的时间准时还清贷款余额……第四条1、买卖双方约定卖方以1720000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付10000元作为购房定金。……第五条按揭付款经买卖双方协议：1、买方应在出新证、出具银行同贷书后将首期房款（含定金）510000元存放卖方贷款银行账号仅用于结清该房产的银行房贷；2、余款1210000元为银行按揭付款，由买方以向银行申请的方式支付给卖方。……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后7个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……第十三条补充条款1）买卖双方协定产权的最终产权人由买方指定；2）买卖双方协议共同还清银行贷款（共同赎契）买方支付510000元，卖方支付150000元；3）任意一方违约，须赔付守约方相同于楼价20%；4）签订本合同支付10000元……，另买方加付定金40000元；5）出证后3个月内买方需办理好同贷证明。……”。肖金华在卖方代理人处签名。2018年4月2日，肖金爱向张文武出具一份定金收款收据，载明产权人肖金爱收到购房人交来的案涉房屋的定金50000元。肖金华在收据上有签名捺印。2018年12月29日，张文武向肖金爱发出《解除催告函》，内容为“……你方未按照合同约定，在规定时间内申请银行还贷手续，造成了我方损失。我方于2018年12月20日通过中介方告知你情况，并安排过来进行合同解除。你方没有出席，并明确表示不用协商。现函告你，由于你方违约，发出本函之日起解除我与你在嘉鸿地产签订的房地产买卖合同……”。2019年1月8日，肖金爱向张文武发出《要求履行合同通知函》，内容为“……贵方曾电话通知称因资金问题要求暂缓办理申请赎楼手续，该情况有本人与中介公司的微信聊天记录、中介公司与贵方的通话记录为证。二、即使本人未按合同约定时间申请提前还款手续，按照合同关于违约责任的约定，贵方也没有单方解除买卖合同的权利。……我们提出如下要求：要求贵方继续履行《房地产买卖居间合同》，在收到本通知之日，七个工作日内与本人共同向申请银行提前还贷。……”。2019年2月27日，肖金爱向张文武发出《解除合同通知函》，内容为“因你方未按照合同约定履行合同义务的违约行为已严重侵犯本人的合法权益。……我们提出如下要求：解除与你方于2018年3月30日签订的《房地产买卖居间合同》……”。张文武确认其于当月28日收到上述通知。肖金爱提供张文武与嘉鸿公司的员工的部分聊天记录如下，2018年11月26日，嘉鸿公司员工提出“506那套哦，那个业主说明天要过来拿合同，申请提前还款”，张文武回复“我们当时约定的是我们出了同贷书再去还贷款，我现在钱没到位，你和他这样说”；2018年12月10日，嘉鸿公司员工提出“506那套房子她明天可能过来说拿合同去申请还款”，张文武回复“回复她，是我这边出了同贷以后，她才可以去申请还款的，如果她现在申请提前还款，我这边到时候是给不了钱她的，是按合同执行的”。张文武确认上述微信聊天内容的真实性。在庭审过程中，一、张文武陈述以下，（一）其在微信聊天内容中陈述的意思是指，其在2018年12月10日时没有足够能力支付银行贷款51万元，若在2018年12月10日银行批准还贷，其没有履约的能力。（二）其未申请按揭贷款，原因是肖金爱未配合办理按揭贷款手续。其主张肖金爱违约是指，肖金爱未在合同约定的期限内申请提前还贷，以及未在合同约定的期限内配合出具房屋评估报告以用于办理银行按揭贷款。（三）申请追加肖金华为本案被告。（四）对双方签订的《房地产买卖居间合同》在2019年2月28日解除没有意见。二、肖金爱陈述以下，（一）张文武并未通知肖金爱办理银行按揭手续，而且张文武在其发出的解除合同通知以及其诉状中均未提到肖金爱有未配合办理房屋评估报告的行为。（二）肖金华是肖金爱的委托代理人，肖金爱亦有在《房地产买卖居间合同》上签名。一审法院认为，张文武与肖金爱以及嘉鸿公司于2018年3月30日签订的《房地产买卖居间合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。肖金爱作为案涉房屋的产权人签署《房地产买卖居间合同》并收取了张文武的定金，案涉合同的相对方实际为张文武以及肖金爱，因此张文武主张要求追加肖金华作为原审案件被告，并无依据，一审法院不予接纳。关于何方违约的问题。《房地产买卖居间合同》第三条约定“3、卖方在出证后7个工作日内到贷款银行提出还清贷款申请”，第五条约定“1、买方应在出新证、出具银行同贷书后将首期房款（含定金）510000元存放卖方贷款银行账号仅用于结清该房产的银行房贷”，以及第十三条约定“……2）买卖双方协议共同还清银行贷款（共同赎契）买方支付510000元，卖方支付150000元；……5）出证后3个月内买方需办理好同贷证明。”，从上述条款可知，对于提前还贷，双方约定的是由买方张文武在出具银行同贷书后将款项510000元存入卖方贷款银行账户以用于赎契，而上述提前还贷的前提是卖方肖金爱先行向银行办理申请提前还贷的手续。按照上述条款约定，肖金爱应在出具产权证后7个工作日内申请提前还贷。结合肖金爱提供的微信聊天记录显示，嘉鸿公司在2018年11月26日即向张文武反映了肖金爱要求备齐相关资料以申请提前还款的意思表示，但张文武对此明确回复要求肖金爱在张文武取得同贷书后再偿还贷款。其后在2018年12月10日，嘉鸿公司再次告知张文武，肖金爱需要相关资料以申请提前还贷，但张文武再次表示要求在其取得同贷书后肖金爱再去申请提前还贷，否则张文武无法支付相应款项。从上述微信聊天内容来看，张文武因资金未到位，其已经明确要求肖金爱在张文武取得银行同贷书后再申请提前还贷，而肖金爱对此未提出异议并以实际行动暂停了申请提前还贷的行为，可见双方已经变更了合同关于申请提前还贷期限的相关条款，因此肖金爱未在合同约定的期限内申请提前还贷，并不构成违约。张文武主张肖金爱未在合同约定期限内申请提前还贷构成违约，无事实和法律依据，一审法院不予采信。而至于办理按揭贷款的相关手续问题，张文武明确表示其并未去申请办理按揭贷款，原因是肖金爱并未配合其办理房屋评估手续。肖金爱对此予以否认，而张文武并未提供证据证明其有通知肖金爱配合其办理上述相关手续，加之在2018年12月10日张文武与嘉鸿公司员工的微信聊天中，张文武亦仅仅提到了要求肖金爱待其取得银行同贷书后再申请提前还贷，并未提及其要求肖金爱配合办理房屋评估、按揭贷款的相关事宜，亦未提及张文武有办理上述手续的进度情况，结合张文武在上述日期的十天后2018年12月20日即提出了肖金爱未在合同期限内申请提前还贷构成违约为由要求解除合同，可见张文武在其已经提出要求肖金爱在其取得同贷书后再申请提前还贷的情况下，其并未按合同约定办理房屋评估、按揭贷款的手续，而主张要求解除双方合同，张文武的行为显属违约，张文武主张因肖金爱未配合办理房屋评估、按揭贷款手续才导致其未办理房屋按揭贷款手续，理由并不成立，一审法院不予采信。因张文武的上述违约行为，肖金爱于2019年2月27日向张文武发出《解除合同通知函》，张文武确认其于当月28日收到上述通知，且张文武庭上亦对《房地产买卖居间合同》于2019年2月28日解除不持异议，因此肖金爱主张要求确认双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系于2019年2月28日解除，一审法院予以支持。张文武作为违约方，主张要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，并无依据，一审法院不予支持。至于定金以及违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定向一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《房地产买卖居间合同》第十三条约定“任意一方违约，须赔付守约方相同于楼价20%”，基于张文武的违约行为，肖金爱反诉要求不予退还定金50000元，以及要求张文武支付违约金340000元，理据充分，一审法院予以支持。张文武作为违约方，主张要求肖金爱返还定金50000元，支付违约金344000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十六条第一款，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年6月27日判决如下：一、确认张文武与肖金爱签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系于2019年2月28日解除；二、肖金爱无须向张文武返还定金50000元；三、张文武向肖金爱支付违约金340000元；四、驳回张文武的全部诉讼请求。一审案件本诉受理费20280元，由张文武负担，反诉受理费10140元，由张文武负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，张文武为证明肖金爱未按照合同约定办理还贷手续向本院申请案外人黄寿才出庭作证。肖金爱发表意见称，我方认为，第一，证人出庭作证申请已经超出举证期限；第二，该证人一审已经提交过情况说明且经法庭质证过，一审法院未予采纳，因此，二审中证人没有必要出庭作证。二审另查明，张文武作为买受人引发的房屋买卖合同纠纷在本院有三件，且本案《房地产买卖居间合同》第十三条补充条款1）约定：买卖双方协定产权的最终产权人由买方指定。本院告知张文武在庭审后三日内提交申请办理按揭的相关依据，张文武在指定期限内并未提交。本院认为，本案争议的焦点为：《房地产买卖居间合同》的解除责任承担问题。根据双方签订的合同约定，赎楼所产生的费用由张文武承担，肖金爱仅是配合办理手续，张文武并未提供证据证明其已经申请办理银行按揭手续，且已准备好赎契的相关费用，故张文武主张肖金爱未在规定的时间申请银行还贷构成违约不成立。结合本案查明事实，肖金爱取得案涉房屋的产权证后于2018年11月已通过嘉鸿公司告知张文武备齐申请提前还贷所需的相关资料，张文武以其需先取得同贷书为由要求暂缓申请还贷手续，否则其无法支付相应款项。经查，张文武未积极履行办理同贷书的义务，反而以该理由阻碍肖金爱办理申请提前还贷手续并主张解除双方的合同，张文武的行为已经构成违约。肖金爱在催告张文武履行不能的情况下于2019年2月27日发出《解除合同通知函》，张文武作为合同解除的违约方，其应当承担法律规定及合同约定的违约责任。据此，一审法院判决并无不当，本院予以维持。因张文武二审提供的证人出庭作证申请超出举证期限且不能证明待证事实，本案不予接纳。综上所述，张文武的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7150元，由张文武负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十一日书记员  杨希曾龙辉