黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1056号 原告(反诉被告）：王官云，男，1940年5月8日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，黑龙江东正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住东宁市绥阳镇中心街。 负责人：王国良，该单位主任。 委托诉讼代理人：张磊，女，1974年9月13日，汉族，东宁市绥阳镇房地产管理中心会计，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 原告王官云与被告东宁市绥阳镇房地产管理中心(下称绥阳房产)拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪、张凯到庭参加了诉讼，被告的委托诉讼代理人张磊和薛久宏到庭参加了诉讼；第二次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪，被告的委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼；第三次庭审原告的委托诉讼代理人郎聪，被告的负责人王国良及委托诉讼代理人薛久宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王官云向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担违约责任给付原告违约金139500元（自2006年9月30日至2009年4月30日，共计31个月，按每天150元计算）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，2005年6月6日，原告与被告签订动迁协议。被告动迁了原告位于绥阳镇的306.06平方米房屋一栋，由被告回迁原告绥阳镇正阳街供销社对面的集资11号楼4单元201室和202室，6号和7号门市，12号楼18号和19号车库。 动迁协议第四条约定，新房交付使用的时间为2006年9月30日，如逾期交付使用，被告赔偿原告损失每日50元，至新房交付。原告要求按3处房产每处50元计算。 被告辩称（反诉原告诉称）：被告动迁原告的房屋是事实，双方之间的动迁协议无效，因为被告不具备拆迁资格，没有房产开发资质动迁不具有合法性。原告主张违约金过高，应按照房屋拆迁办法中的补助费标准计算。原告主张每天150元损失没有依据。原告的房屋产权证已经办理完毕，11号楼在2007年12月末已经交付，12号楼的两个车库是在2009年初交付的。被告交付房屋以后，原告始终拖欠补差价款62236元。被告当庭提起反诉，要求原告给付差价款利息，对原告欠交的差价款应自2008年1月1日计算至2018年12月25日计算违约金，按照中国人民银行逾期贷款利率计算利息。 反诉被告辩称：没有办理证照是被告的原因，逾期的利息原告不应予以承担。 根据原、被告的诉辩主张，法庭归纳本案的争议焦点为：一、原、被告的拆迁合同是否有效？二、原告要求被告给付违约金是否应当支持？三、反诉原告要求反诉被告给付逾期付款利息是否支持？ 原告向法庭出示如下证据： 证据一、动迁协议一份。证明：2005年6月6日，原、被告签订动迁协议，被告拆迁原告房屋三栋共计306.06平方米，同时由被告回迁原告营业用房178.99平方米，二楼住宅93.93平方米，在2006年回迁给原告车库33.13平方米。约定被告交付房屋期限为2006年9月30日，如不能按期交付使用，由被告每日赔偿原告损失50元。原告共计回迁房屋为两处住宅，两处门市，两处车库，分别为11号楼4单元201室和202室，6号和7号门市，12号楼18号和19号车库。被告至2009年9月30日交付原告回迁楼房，已经逾期31个月，共计930天，原告按三处楼房要求给付违约金共计139500元。 被告质证称：没有异议，但是被告认为动迁协议是无效的。 本院认为：原告提供的上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告向法庭举证如下： 证据一、东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份。证明：该证据作为全部案件的证据，通过上述二个文件，能够确定在2005年临时安置补助费每月150元，2008年临时安置补助费每月200元，该临时安置补助费是东宁县政府公布的用于给付拆迁户在过渡期限内租房屋的费用，与当时的房屋租金相吻合，可以按每月200元确定绥阳镇房屋租金的价格。也能证明当时约定的合同违约金高于政府文件确定的租金价格。 原告质证称：被告提供的证据只是以文件形式下发的，并不是法律规定，不能作为定案依据。原、被告双方签订的买卖协议是双方在平等条件下签订的，该协议并不违反法律规定，不能以政府文件改变双方的约定；东宁县人民政府2008年5号文件是针对棚户区改造的实施意见，本案中绥阳房产是以盈利为目的建设的集资住宅楼，不能以棚户区改造的标准来比照集资楼与商品楼开发的约定，原、被告双方签订的关于损失赔偿的计算方法应予以支持。 证据二、东宁法院档案室调取的（2009）东绥民初字第17号房屋租赁合同纠纷一案中原告的起诉状1份、（2008）东绥民商20号房屋租赁合同纠纷中的房屋租赁合同1份、（2009）东民初字第12号房屋租赁合同纠纷案件中的民事起诉状1份、（2007）东民初字第171号民事调解书1份。证明：绥阳镇2008年的房屋租金为每月130元、160元；东宁镇2008年房屋租金为每月200元，上述证据用于佐证东宁县人民政府确定的房屋租金每月200元的客观性。原告要求的违约金高于市场价格，根据法律规定法院可以予以调整。 原告质证称：上述证据不能作为定案的依据，房屋租赁的价格是双方协商约定的，不能通过该证据确定原被告约定的价格。 证据三、（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷一案中的房屋租赁合同1份。证明：绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右。 原告质证称：不能以其他人的约定来确定本案双方的约定，上述证据不能作为定案依据。 本院认为：上述证据客观真实，能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 被告绥阳房产系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理处。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资11号楼和12号楼。 2005年6月6日，原告与被告签订动迁协议。被告动迁了原告位于绥阳镇的三栋房屋共计306.06平方米，由被告回迁原告绥阳镇正阳街供销社对面的集资11号楼4单元201室和202室住宅、6号和7号门市，12号楼18号和19号车库。动迁协议约定，新房交付使用的时间为2006年9月30日，如逾期交付使用，被告赔偿违约金每日50元。王官云应向被告补交差价款62236元。 被告于2008年1月1日向原告交付11号楼的2套住宅和2套门市房。被告于2009年5月1日向原告交付了12号楼的18号和19号车库。原告于2018年12月30日补交了房屋差价款62236元，被告协助原告办理了案涉房屋的产权登记。 2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元；东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。 本院认为：本案系拆迁安置补偿合同纠纷。绥阳房产以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房产做为案涉楼房的实际投资主体与原告签订了动迁合同，是双方的真实意思表示，现案涉楼房已办理产权登记，应视为原、被告双方签订的动迁协议合法有效。原、被告应按协议的约定履行各自的义务。 一、关于原告主张的违约金问题 按双方合同约定，被告逾期交房每日按50元向原告支付违约金，按此计算每年违约金额为18250元（365天×50元/天）。原告主张被告动迁其三栋房屋，应当按每天150元计算违约赔偿金，本院不予支持。按双方约定的逾期回迁每天按50元支付违约金并未明显超过实际损失，被告要求减少违约金，本院不予支持。被告的11号楼于2008年1月1日交付使用，原告可以办理2个门市和2个住宅的入住手续，原告主张2009年9月与12号楼车库一同办理入住的主张，本院不予确认。自2006年9月30日至2008年1月1日期间，被告逾期回迁给原告造成的损失按双方约定每日50元计算为25450元。被告的12号楼于2019年5月1日办理入住，自2008年1月1日至2009年5月1日期间，原告尚有2个车库共计33.13平方米逾期回迁，此期间的损失参照每年每平方米100元的商业用房损失上浮30%计算违约金为5742元（130元/平方米×33.13平方米÷12个月×16个月）。综上，原告的逾期回迁损失为31102元。 被告在2018年12月为原告办理了房产登记，但原告并未放弃逾期交房违约金的请求，原告要求被告给付违约金的请求，本院予以支持。 二、关于反诉原告要求反诉被告给付逾期交付房款的逾期付款利息问题。 反诉被告逾期向反诉原告交付房款，反诉原告逾期协助反诉被告办理产权登记，双方在履行合同过程中均存在过错，且没有及时进行协商处理，双方应各自承担相应的责任。反诉被告关于反诉原告逾期协助办理产权登记不应支持其尚欠房款的逾期利息的主张，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告给付逾期交付房款的逾期付款利息的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东宁市绥阳镇房地产管理中心给付原告王官云逾期交付房屋违约金31192元，于本判决生效之日起30日内付清； 二、驳回原告王官云的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告承担1205元，由被告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担340元；反诉案件受理费25元，由反诉原告东宁市绥阳镇房地产管理中心承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蔡晓东 二〇一九年十二月九日 书记员  穆 霖