湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终2453号上诉人(原审原告)：黄州理工中等专业学校，统一社会信用代码12421102420796615H，住所地为湖北省黄冈市黄州大道18号。法定代表人：许森平，校长。委托诉讼代理人：夏基福，该校办公室负责人。委托诉讼代理人：邓建和，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号：14211200910225008。委托诉讼代理人：田秀，湖北齐安律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号：14211201611807483。被上诉人(原审被告)：吴继莉，女，汉族，1964年7月5日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。被上诉人(原审被告)：童志林，男，汉族，1967年1月3日出生，黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。被上诉人(原审第三人)：黄冈城北良友驾驶员培训有限公司，统一社会信用代码91421100343439031X，经营场所为湖北省黄冈市黄州区黄州大道26号。法定代表人：张清，该公司经理。委托诉讼代理人：李继良，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号：14211200510879646。上诉人黄州理工中等专业学校因与被上诉人吴继莉、童志林、黄冈城北良友驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。黄州理工中等专业学校上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、认定事实错误，被上诉人为案涉房屋场地的实际承租人，应当依法支付欠付租金、占用费并腾退租赁物。二、一审法院对被上诉人提交的证据未组织质证，未依法进行全面、客观的审查，严重违反法定程序。三、一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定。吴继莉、童志林、黄冈城北良友驾驶员培训有限公司在法定期限内未提交新的证据。黄州理工中等专业学校向一审法院起诉请求：1、判令黄冈城北良友驾驶员培训有限公司支付租金及房屋场地占用费208000元（场地及房屋占用费暂计算至2018年12月28日，后期场地及房屋占用费参照年租金166400元计算至腾退之日）；2．判令黄冈城北良友驾驶员培训有限公司腾退占用的房屋及场地；3．黄州理工中等专业学校不撤回对吴继莉、童志林的起诉，但撤回对吴继莉、童志林的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年9月28日黄州理工中等专业学校（甲方、出租方）与黄冈市玖名洋置业有限责任公司（乙方、承租方）签订了一份《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，合同约定甲方将学校操场出租给乙方做办学场地，租期从2013年9月28日起到2018年9月28日止，第一年操场租金为16万元。租金在签订合同时，一次结清第一年租金，第二年递增1％租金为161600元，在2014年9月28日一次交清，第三年递增2％租金为163200元，在2015年9月28日一次交清，第四年递增3％租金为164800元，在2016年9月28日一次交清，第五年递增4％租金为166400元，在2017年9月28日一次交清。在承租期内乙方不论发生什么情况，中途甲方不退款，不减款退租，甲方也不能以任何理由追加或变相追加租金。合同还对其他事项进行了约定。童志林是原黄冈市玖名洋置业有限责任公司的法定代表人。2013年7月8日黄州理工中等专业学校收到童志林16万元，并向童志林出具暂收款项（学生实习基地转让勤工俭学收入）票据二份；2014年9月28日黄州理工中等专业学校收到黄冈市平安驾校108600元，并向黄冈市平安驾校出具勤工俭学收入缴款书一份；2015年9月29日黄州理工中等专业学校收到黄冈城北良友驾驶员培训有限公司其他非经营性国有资产收入163200元，并向黄冈城北良友驾驶员培训有限公司出具缴款书一份；2016年10月24日黄州理工中等专业学校收到黄冈城北良友驾驶员培训有限公司其他非经营性国有资产收入164800元，并向黄冈城北良友驾驶员培训有限公司出具缴款书一份。黄冈市玖名洋置业有限责任公司于2012年4月24日注册成立，注册资本1000万元，股东吴继莉、童志林各认缴出资500万元。2016年12月14日黄冈市玖名洋置业有限责任公司核准注销。2019年6月3日黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向一审法院出具的《情况说明》陈述，2014年9月黄州理工中等专业学校将该操场另行出租给黄冈城北良友驾驶员培训有限公司，但没有签订正式的租赁合同，租金比照《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》约定交纳，租金支付方式为先交租后使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，“原告可以放弃或者变更诉讼请求。”黄州理工中等专业学校与原黄冈市玖名洋置业有限责任公司签订了《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》，童志林向原告黄州理工中等专业学校已交付第一年租金16万元。黄州理工中等专业学校在庭审过程中明确表示撤回对吴继莉、童志林的诉讼请求，符合法律规定，故吴继莉、童志林在本案中不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”2015年9月29日、2016年10月24日第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向黄州理工中等专业学校分别交纳年租金163200元、164800元，黄州理工中等专业学校与第三人之间实际租赁期限在六个月以上，应当采用书面形式订立租赁合同，因黄州理工中等专业学校与第三人没有签订书面租赁合同，视为不定期租赁。不定期租赁意味着出租人有权在任意时间撤租，承租人有权在任意时间提出退租。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”通过庭审查明的事实，结合第三人在《情况说明》中认可的事实，可以确定2015年9月28日至2017年9月27日黄州理工中等专业学校场地及房屋由第三人承租，第三人比照《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》约定向黄州理工中等专业学校交纳了租金。但对2017年9月28日至2018年12月28日及以后黄州理工中等专业学校场地及房屋由谁承租、占有、使用，黄州理工中等专业学校应当提供证据证实。黄州理工中等专业学校认为第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司占用场地及房屋，应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，因黄州理工中等专业学校提供的证据不足以证明其事实主张，故黄州理工中等专业学校主张由第三人支付租金及房屋场地占用费、腾退占用的房屋及场地的诉讼请求，因证据不足不予支持。黄州理工中等专业学校在补足相关证据后，可另行起诉。遂判决：驳回原黄州理工中等专业学校的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，原审庭审结束后，黄州理工中等专业学校向原审法院提交一份《关于第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司继续占有使用租赁场地及房屋的情况说明》，并附1.驾照VIP报189××××51044（吴教练）同半楼主人（邓建和律师）微信聊天截图复印件三份；2.半楼主人手机截图拍摄图片复印件一份；3.2019年6月5日本案开庭后，邓建和律师会同夏基福前往案涉现场拍摄照片复印件8张，邓建和律师139××××05933手机拍摄；4.黄冈天九驾驶员培训有限公司企业信息、股东名册、公司章程复印件各一份。经原审庭审质证，吴继莉、童志林认为，此案件已经开过三次庭，对黄州理工中等专业学校庭后又提交证据，不予质证。第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司认为，黄州理工中等专业学校诉吴继莉、童志林及第三人租赁合同纠纷一案已开庭审理终结，黄州理工中等专业学校庭后向法庭提供证据不符合法律规定，对该证据不予质证。本院认为，本案争议的焦点在于第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司是否实际占用黄州理工中等业学校的房屋及场地。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”黄州理工中等专业学校虽然未与第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司签订正式的书面合同，但2015年9月29日、2016年10月24日第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向黄州理工中等专业学校分别交纳年租金163200元、164800元。且黄州理工中等专业学校与第三人之间实际租赁期限在六个月以上，故依上述规定，黄州理工中等专业学校与第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司之间形成不定期租赁关系。原审通过庭审查明的事实，结合第三人在《情况说明》中认可的事实，认定2015年9月28日至2017年9月27日黄州理工中等专业学校场地及房屋由第三人承租并无不当，本院予以支持。而对于2017年9月28日至2018年12月28日及以后黄州理工中等专业学校场地及房屋由谁承租、占有、使用的问题，因黄冈城北良友驾驶员培训有限公司在此之前承租、使用黄州理工中等专业学校场地及房屋，现黄冈城北良友驾驶员培训有限公司提出2017年9月之后便不再续租且已清退场地，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，其应当对其声称已清退场地的事实承担举证责任，而其并未提交任何证据证实该事实主张，故依上述规定应对该事实主张承担不利后果。同时，亦因黄冈城北良友驾驶员培训有限公司未及时缴纳租金，黄州理工中专亦可要求解除租赁关系并由黄冈城北良友驾驶员培训有限公司腾退占用的房屋及场地。黄冈城北良友驾驶员培训有限公司向黄州理工中等专业学校缴纳的租金标准系沿系此前《黄州理工中专场地及房屋租赁合同》标准，视为黄冈城北良友驾驶员培训有限公司对上述合同中租金支付标准认可，故对2017年9月28日至2018年12月28日期间的租金，依上述合同应计算为208000元（166400元/12个月×15个月）。至于黄州理工中等专业学校上诉称一审法院对被上诉人提交的证据未组织质证，未依法进行全面、客观的审查，严重违反法定程序。因原审庭审结束后,黄州理工中等专业学校又提交《关于第三人黄冈城北良友驾驶员培训有限公司继续占有使用租赁场地及房屋的情况说明》，并附1.驾照VIP报名189××××5104（吴教练）同半楼主人（邓建和律师）微信聊天截图复印件三份；2.半楼主人手机截图拍摄图片复印件一份；3.2019年6月5日本案开庭后，邓建和律师会同夏基福前往案涉现场拍摄照片复印件8张，邓建和律师用139××××0593手机拍摄；4.黄冈天九驾驶员培训有限公司企业信息、股东名册、公司章程复印件各一份。原审已对上述证据进行质证，各方亦发表质证意见。黄州理工中等专业学校的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，黄州理工中等专业学校的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初746号民事判决；二、黄冈城北良友驾驶员培训有限公司在本判决发生法律效力后十日内向黄州理工中等专业学校支付租金及房屋场地占用费208000元（场地及房屋占用费计算至2018年12月28日，后期场地及房屋占用费参照年租金166400元计算至腾退之日）；三、黄冈城北良友驾驶员培训有限公司在本判决发生法律效力后十日内腾退占用的房屋及场地。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4420元，由黄冈城北良友驾驶员培训有限公司负担。二审案件受理费4420元，黄冈城北良友驾驶员培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇一九年十二月三日书记员  宋荣梅