广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1771号 上诉人（原审原告）：何婉添，女，1956年5月16日出生，汉族，户籍广西兴业县，现住广西兴业县。 上诉人(原审原告)：周永志，男，1956年7月30日，汉族，户籍广西兴业县，现住兴业县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黎裕光，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢玉平，女，1970年12月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 一审被告：何燕利，女，1967年8月21日出生，汉族，户籍广西兴业县，现具体住址不详。 一审第三人：钟响亮，男，1962年2月5日出生，汉族，户籍广西南宁市青秀区，现具体住址不详。 上诉人何婉添、周永志因与被上诉人谢玉平、一审被告何燕利、一审第三人钟响亮执行异议之诉一案，不服兴业县人民法院（2018）桂0924民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人何婉添、周永志上诉请求：1、依法撤销兴业县人民法院（2018）桂0924民初1622号民事判决；2、依法判决不得执行兴业县房屋[房产证号:(2013)XF009779,土地证号:兴国用(2013)字第000**];3、依法判决一审及二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，驳回原告诉讼请求的两个理由均不成立：(一）原审所谓“原告何婉添、周永志未能提供证据证明在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋”的理由不成立。首先，上诉人在一审中提供的《房屋买卖协议》明确约定“房屋由何婉添管理，日后钟响亮与何燕利的责任与楼房无关”，显然，这里的“管理”就是指房屋交付使用，“日后”就是指当日以后。可见，双方已明确约定房屋从签订协议的第二天（2015年5月6日）起，卖方将本案房屋交付给上诉人使用。其次，上诉人在一审中提供的兴业县石南镇环江付民委员会出具的《证明》,也证明了本案房屋已于2015年5月6日交付上诉人使用。该《证明》显示是经过“调查邻里”后得出的，原审法院在未对该房屋的邻里进行调查核实的情况下,只凭村委人员前后矛盾的陈述而否定该证据内容的真实性，有失公正。第三，《房屋买卖协议》是2015年5月5日签订的，而本案的查封是在2018年6月7日，三年多的时间，上诉人不但在签订协议时就已经付清了首期房款，而且一直在为卖方偿还银行贷款，如此长的时间如果卖方没有交付房屋，则明显不符合常理，买方肯定也不会同意。况且，也没有相反证据证明房屋没有交付。(二）原审所谓“导致涉案房屋未办理过户登记的原因是涉案房屋设定有其他人的抵押权登记及本院的查封，原告何婉添、周永志在与被告何燕利、第三人钟响亮签订《房屋买卖协议》时对涉案房屋设定有其他人的抵押权登记没有履行合理的注意义务，并且《房屋买卖协议》就涉案房屋过户没有约定，故涉案房屋没办理过户登记应归责于原告。”的理由不成立。这里所指的未办理过户登记，在时间上应当是针对本案查封的，也就是2018年6月7日的查封，在这之前，未能办理过户登记的障碍其实只有一个，就是这时仍然存在的石和信用社借款抵押，而这时的抵押是借款展期的抵押，卖方何燕利向石和信用社借款及房屋抵押的期限原为2014年3月5日至2017年3月4日，2017年1月17日双方签订借款展期协议，将借款及房屋抵押期限延长至2018年7月3日。若不是因为展期，该抵押应当早在2017年3月5日前就已经被解除，而不至于拖延至本案查封时仍然存在而导致无法办理房屋过户。可见，至本案查封时仍不能办理房屋过户，完全是由于借款抵押展期造成的。上诉人与卖方签订《房屋买卖协议》的时间是2015年5月5日，当时展期协议尚未签订，上诉人不可能预知展期的发生，对于展期抵押当然也就不存在是否合理注意的问题。至于本案查封前的其他查封，即唐家海与何燕利民间借贷纠纷案查封，由于该案件与上诉人没有任何关系，即使因该查封造成不能办理房屋过户也不能归责于上诉人。况且，该查封也已于2018年6月1日解封，在2018年6月7日本案查封前有6天时间房屋过户不再受该查封的影响，也即该查封不是导致本案房屋不能办理过户的原因。由上可见，原审法院将未能办理房屋过户归责于上诉人是没有事实根据的。 被上诉人谢玉平辩称，本案房屋设定抵押不能买卖，买卖双方签订的合同应认定无效。对讼争的房屋的查封时间应以2016年5月6日，一审法院因唐家海案件对讼争房屋采取查封措施为准，而不应以本案的查封时间为准。假设上诉人与何燕利的房屋买卖是真实的，上诉人完全有能力、有时间解除抵押办理房屋过户，因而未办理过户是因为上诉人未尽到相应责任。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审被告何燕利、一审第三人钟响亮未作陈述。 何婉添、周永志向一审法院起诉请求：一、依法确认兴业县房屋属于原告所有；二、依法判决不得执行兴业县房屋；三、依法判决本案诉讼费由被告负担。 一审认定事实：2014年3月5日被告何燕利与玉林市农村信用合作联社石和信用社签订《个人借款合同》，合同约定：被告何燕利用兴业县房产及兴业县石南镇玉贵路553号房产作抵押（己办理抵押登记），向玉林市农村信用合作联社石和信用社借款160万元，借款期限为三年，自2014年3月5日起至2017年3月4日止，还款采用按月结息，到期还本方式，扣款账户户名为何燕利，账号：62×××80。2015年5月5日，被告何燕利、第三人钟响亮以80万元价款将兴业县房产转卖给原告何婉添、周永志，原告何婉添、周永志已付购房款20万元，余下价款以原告何婉添、周永志偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社60万元借款本息方式支付；同日，被告何燕利以155万元价款将兴业县石南镇玉贵路553号房产转卖给案外人朱某，朱某已付购房款55万元，余下价款以朱某偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社100万元借款本息方式支付。原告何婉添、周永志和被告何燕利、第三人钟响亮、案外人朱某及公证人何某1、何某2别在《房屋买卖协议》签名确认。2017年1月17日原告、被告何燕利、第三人钟响亮、案外人朱某一起到玉林市农村信用合作联社石和信用社，由被告何燕利与玉林市农村信用合作联社石和信用社签订《借款展期协议》，展期协议约定：借款合同借款金额为160万元，已归还36万元，展期金额为124万元，展期期限自2017年1月22日起至2018年7月3日止，抵押人继续履行2014年1月23日签订的《抵押担保合同》，对借款人在《个人借款合同》和本协议项下的借款承担抵押担保责任。自2015年5月6日至2018年6月29日止，原告累计偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社借款本金60万元及利息106363.15元，案外人朱某累计偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社借款本金100万元及利息177271.92元，被告何燕利向玉林市农村信用合作联社石和信用社借款160万元全部还清，抵押房产解除登记。另查明，本院在执行申请人唐家海与被执行人何燕利、钟响亮民间借贷纠纷一案中，于2016年5月6日对被告何燕利所有的座落于兴业县【房产证号：（2013）XF009779号、土土地证号：兴国用（2013）字第000**进行查封，因该案于2018年6月7日解除查封。本院在执行申请人谢玉平与被告执行人何燕利民间借贷纠纷一案中，于2018年6月5日作出（2017）桂0924执324号之一执行裁定书，裁定对被执行人何燕利所有的座落于兴业县【房产证号：（2013）XF009779号、土地土地证号：兴国用（2013）字第000**以登记查封。兴业县房屋权属登记交易服务中心于2018年6月7日予以登记查封。原告于2018年10月31日向本院提出书面异议，请求中止对兴业县房产的执行。本院于2018年11月15日作出（2018）桂0924执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，向该院提起案外人异议之诉。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，没有证据证实被执行人何燕利是否反对案外人异议，并且被执行人何燕利下落不明，故原告起诉列被执行人何燕利为第三人是错误的，被执行人何燕利应列为被告。钟响亮是《房屋买卖协议》的卖方，与本案有利害关系，依法应列为第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告何婉添、周永志与被告何燕利、第三人钟响亮之间虽然存在房屋买卖合同关系，但未办理房屋过户登记，兴业县房产【房产证号：（2013）XF009779号、土地证土地证号：兴国用（2013）字第000**属人现登记为被告何燕利，故原告要求确认兴业县房屋属于原告所有的诉讼请求，没有法律依据，该院依法不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，以上四个情形必须全部具备，缺一不可。本案中，在查封涉案房屋前，原告何婉添、周永志与被告何燕利、第三人钟响亮签订了《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《房屋买卖协议》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效；本案在审理过程中，该院到兴业县房屋向被告何燕利送达本案的有关法律文书时发现涉案房屋是原告何婉添、周永志居住，原告何婉添、周永志已合法占有涉案房屋，但原告何婉添、周永志未能提供证据证明在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋；原告何婉添、周永志和被告何燕利、第三人钟响亮签订的《房屋买卖协议》约定：余下价款以原告何婉添、周永志偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社60万元借款本息方式支付，玉林市区农村信用合作社石和信用社出具的《补充证明》证实截止至2018年6月29日，原告何婉添、周永志累计偿还被告何燕利欠玉林市农村信用合作联社石和信用社借款本金60万元及利息106363.15元，可以认定原告何婉添、周永志已全部支付价款；兴业县房产的权属人现在登记为被告何燕利，导致涉案房屋未办理过户登记是因涉案房屋设定有其他人的抵押权登记及本院的查封，而原告何婉添、周永志在与被告何燕利、第三人钟响亮签订《房屋买卖协议》时对涉案房屋设定有其他人的抵押权登记没有履行合理的注意义务，并且《房屋买卖协议》就涉案房屋办理过户登记没有约定，故涉案房屋未办理过户登记应归责于原告。综上，原告请求不得执行兴业县房屋的诉讼请求，不能全部具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告何婉添、周永志的诉讼请求。一审案件受理费5900元，由原告何婉添、周永志负担。 本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人申请证人陈某、梁某、朱某出庭作证，当事人对证人进行了交叉询问。对当事人二审中争议的事实本院认定如下：关于上诉人与何燕利的房屋买卖合同是否真实的问题。根据双方签订有书面房屋买卖合同，房屋抵押权人石和信用社亦出具证明其知悉借款人何燕利将抵押房屋出卖给上诉人，并同意由上诉人代为偿还借款人何燕利余下欠款的情况。并且上诉人亦依约全部还清何燕利所欠借款。以上事实，足以认定本案买卖合同的真实性，对上诉人与何燕利的买卖房屋事实本院予以认定；关于上诉人是否占有本案讼争房屋的问题。根据房屋买卖协议约定“房屋由何婉添管理”，证人陈某、梁某的证言以及上诉人交付相关电费的证据，足以认定上诉人在讼争房屋被查封之前已实际占有房屋。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，上诉人何婉添、周永志与何燕利签订房屋买卖合同后，何燕利即将兴业县房屋交给上诉人何婉添、周永志管理使用。 本院认为，对案外人执行异议之诉的审理应以案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的合法民事权益为依据。本案中，在执行法院因唐家海与何燕利民间借贷纠纷一案查封本案讼争房屋之前，上诉人何婉添、周永志便与何燕利、钟响亮签订了房屋买卖合同，虽然该房屋已作为何燕利向石和信用社借款的抵押物，但该买卖行为已得到了抵押权人石和信用社的同意。因此，双方签订的买卖合同合法有效。合同签订后，上诉人何婉添、周永志支付了20万元房款给出卖人何燕利，出卖人何燕利依约将房屋交给上诉人何婉添、周永志管理使用至今。上诉人何婉添、周永志亦依约代出卖人何燕利还清了石和信用社的借款，即上诉人何婉添、周永志已付清房款并实际占有了本案讼争的房屋。关于尚未办理过户手续，上诉人何婉添、周永志是否存在过错的问题。由于在签订买卖合同之时，讼争房屋便已经抵押给石和信用社，上诉人何婉添、周永志无法预知将来会因出卖人的其他债务导致房屋会被法院查封、强制执行的可能。因此，上诉人何婉添、周永志按照其预期在代出卖人何燕利还清石和信用社贷款，房屋解押后再办理过户手续，并无过错。一审法院认定上诉人何婉添、周永志未办理过户手续存在过错不当，本院予以纠正。综上分析，上诉人何婉添、周永志交付了全部房款，占有了讼争的房屋，取得了房屋的使用权，使用权为物权的基本权能之一，物权权益显然要比被上诉人谢玉平的债权更应得到优先保护。因此，上诉人何婉添、周永志对本案执行标的享有足以排除强制执行的合法权益，其请求不得执行该标的，有事实与法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，一审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以撤销。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、撤销兴业县人民法院（2018）桂0924民初1622号民事判决； 二、不得执行位于广西兴业县房屋。 一审案件受理费5900元，由被上诉人谢玉平负担；二审案件受理费5900元，由被上诉人谢玉平负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇一九年十二月五日 书记员  陈丽君