汉中市汉台区人民法院   民事判决书   （2019）陕0702民初4610号   原告李建成，男，汉族，1958年11月28日出生，住洋县，公民身份号码：61232XXXXXXXXXXXX。    原告黄玉娥，女，汉族，1961年01月03日出生，住洋县，公民身份号码：61232XXXXXXXXXXXX。   被告汉中诺诚房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区西侧。统一社会信用代码：916107007907938418。    法定代表人黄奉林，执行董事兼总经理。   委托代理人宋小虎，陕西锐博律师事务所律师。   委托代理人苟茹，陕西锐博律师事务所律师。   原告李建成、黄玉娥与被告汉中诺诚房地产开发有限公司（以下简称汉中诺诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，因黄冬、靳旺旺等二人同时还以相同案由向本院分别起诉被告汉中诺诚公司（共二案），上述三案系原告等人分别向本院起诉且均基于同一事实和同一种法律关系所发生的纠纷，本院遂决定对该三案合并审理，双方当事人也予以同意。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建成、黄玉娥、靳旺旺的委托代理人姚颖、黄冬的委托代理人薛婷，被告汉中诺诚公司的委托代理人宋小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李建成、黄玉娥向本院提出诉讼请求：1、判令被告汉中诺诚公司自判决生效之日起，退还被其非法占用的契税和大修理基金15977元；2、判令被告赔付上述款项的利息，从2012年11月3日至实际给付之日按年息24%计算；3、判令被告赔付逾期办证违约金322.86元；4、承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告汉中诺诚公司于2012年6月7日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX大道XX小区XX栋XX室商品住房一套，面积106.2平米，总价款384444元。同时还约定，被告应当在商品房交付之后360日内为原告办理不动产权证。合同签订后，原告依据合同约定一次性付清了相应的购房款，同时向被告交纳了由其代收的契税和大修基金15977元。原告自2012年11月3日收房入住后，被告一直未办理房屋产权证，被告的行为已构成违约。由于原告已另向房屋产权登记部门交纳了契税和大修基金，自行办理了房屋产权证书，故被告应退还其代收的契税和大修基金，并承担相应利息，支付违约金。   为支持其主张 ，原告提交了以下证据：1、原告李建成、黄玉娥的身份证复印件各一份，证明原告的身份情况；2、《商品房预售合同》、购房发票（和房屋面积补差发票）、交纳契税、大修基金收据的复印件各一份（购房发票复印件二份），证明原告购房、交纳房款和契税、大修基金的情况；3、其他同意另案中谢长春、熊玲所出示的证据。   被告汉中诺诚公司辩称，对原告所陈述的上述事实予以认可，也同意支付违约金，退还所代收的房屋契税和大修基金，但不同意支付相应的利息，因为没有合同约定。   被告为支持其主张，同样提交了以下证据（与谢长春、熊玲等人案件中的证据相同）：1、被告公司的营业执照、法定代表人黄奉林的身份证复印件各一份以及法人身份证明书一份，证明被告的身份情况；2、汉中市中级人民法院（2019）陕07民初67号民事裁定书、（2019）陕07执保13号保全复函复印件各一份，重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112执保1304号执行裁定书、（2019）渝0112执14709号执行通知书复印件各一份，证明被告的银行账户被法院冻结，无法为原告办理产权证书。   被告对原告提交的上述证据的真实性、合法性不持异议，对于承诺书认可其真实性，但无公司印章。原告对被告提交的上述证据真实性、合法性也不持异议，对于证据2，重庆市渝北区法院执行通知书时间为2018年6月25日，是在被告承诺为买受人办理产权证的时间之后，也恰恰证明了被告不能按约定办证的违约行为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述、庭审质辩证意见和本院确认的证据，可认定如下事实：   2012年6月7日，原告与被告汉中诺诚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告汉中诺诚公司开发的位于汉台区XX路XX小区XX号楼XX室XX房一套，建筑面积为105.79平米，总价382960元。合同约定在商品房交付期限2012年10月30日前，原告须交清总房款、维修基金和其他费用。若被告汉中诺诚公司在商品房交付使用后180日内，因其原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。在附件四合同补充协议第七条中约定：关于交房手续办理，原告在办理该商品房交接手续前，应按本合同约定付清全部应付房价款、签署结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托被告方代缴的物业维修基金、规费、税费等。第八条：原告方在提供办理合同登记备案与产权登记所需资料的同时，应缴清该商品房买卖所产生的规费、税费等，若非因被告方原因致使被告无法按合同约定办理合同登记备案、产权登记的，被告方不承担违约责任。第二十条：原告应按规定交纳各种规费、税费，计税依据本合同所约定的总价款为准，若由于房屋面积产生房屋总价款增减时，以增减后的房屋总价款为计税依据，在此之前已缴纳给政府部门的规费、税费，未能进行退还的，被告方不承担任何责任。2012年6月20日原告交纳了预购房款232960元，2012年10月25日，原告交纳房款150000元，上述二笔共计382960元。2012年11月3日，被告向原告代收了契税、维修基金等费用17461元，并出具了收据，并注明：按正式票据结算，多退少补。原告当日即收房入住。2019年9月24日，双方同意从被告代收的契税和大修基金中抵扣了房屋面积补差1484元，即被告实际代为收取的契税和大修基金费用为15977元。   2017年1月7日，被告汉中诺诚公司在汇锦城小区张贴《承诺书》，主要内容：XX小区XX号楼房产证将于2017年2月8日后分批次开始办理（以收款收据的时间为依据），以2月8日为时间段开始计算，时间：2017年2月8日---2018年2月8日，一年内未办理的，我公司将无条件退还业主所交的费用并承担相应的赔偿和法律责任。2018年9月14日，汉中市国土资源局向被告汉中诺诚公司发出行政处罚听证告知书：因被告汉中诺诚公司在未取得合法用地手续的情况下，擅自占用国有建设用地修建“汇锦城”项目的行为，违反了土地管理法的相关规定，拟对其非法占用国有建设用地处以罚款17750.70元。如在接到本告知书之日起三日内不要求听证，视为放弃听证权利。2018年10月29日，被告汉中诺诚公司在小区内张贴“告知书”：因接到汉中市国地资源局行政处罚告知书，小区4号楼、7号楼、8号楼因涉嫌占用国有土地，故不动产权证暂时办不了，公司正与政府商议中，给您带来不便敬请谅解。   本案中，原告已自行办理房屋产权证，并向相关部门缴纳了相关税费和维修基金。由于被告汉中诺诚公司因涉及其他诉讼，其名下的银行账户和其他财产在此之前已分别被汉中市中级人民法院和重庆市渝北区人民法院予以冻结，未能向原告退还其代收的契税和维修基金等费用。   本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。   本案原被告双方对被告应退还其代为收取的契税和维修基金等费用以及被告应承担逾期办证的违约责任并无争议，双方争议的焦点是：一、被告对其代收的办证税费和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题；二、逾期办证的违约金应确定为多少。对双方争议的上述问题，本院评析如下：   一、关于被告对其代为收取的办证税费和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题。   1、被告是否应承担利息问题。从本案查明的事实来看，双方在合同中约定了被告汉中诺诚公司在将涉案房屋向原告交付使用时原告须交清总房款、付清委托被告方代缴的物业维修基金、规费、税费等，房屋交付后被告就负有为原告办理房屋产权证的合同义务。因被告违反合同约定怠于履行办证义务，应当承担违约责任；由于契税、维修基金和其他办证费用是原被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需并由原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息。2017年1月7日被告在小区通过公开张贴的方式向所有房屋买受人公开承诺：从2017年2月8日为时间段开始计算，若在一年内不能办理将无条件退还所收的费用并承担相应地赔偿和法律责任。被告庭审中认为该承诺书未加盖公章不应予以认定的理由不能成立。也就是说从合同约定的办证截止之日至2017年2月7日这一阶段被告存在逾期办证的违约行为，但原告已就此违约行为向被告主张了违约金，原告再主张此阶段的利息，没有合同根据和法律依据。本院不予支持。自2017年2月8日起（前述被告承诺时间）被告应向原告支付上述款项占用期间的利息。   2、计付利息的标准问题。根据最高法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》精神，对于逾期还款的利息损失可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时本院参照类似判例，对原告所主张的利率标准过高部分不予支持。因央行贷款基准利率这一标准已经取消，故可按年利率6%的标准计算。   二、关于逾期办证的违约金问题。关于逾期办证违约金的诉讼请求，原告已付清购房款，被告也代收了房屋契税和维修基金，按合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内为原告办妥产权登记，若因被告原因，原告不能在此期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任。审理中被告承认未能按合同约定办理房屋产权证的责任在于自己，愿意承担违约责任。现原告要求按合同约定以已付房价款0.1%的标准支付逾期办证违约金，按两次计算的请求无合同约定和法律依据，本院不予支持。因为被告用其代收的税费抵扣了房屋面积差，故原告实际已付房款应为：382960元+1484元=384444元，故对被告逾期办证违约金应为：房屋价款384444元×0.1% =384.4元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李建成、黄玉娥支付逾期办证违约金384.4元；   二、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李建成、黄玉娥返还其代收的办证契税、维修基金等费用15977元及利息（利息以15977元为本金，按照年利率6%的标准，从2017年2月8日计算至实际清偿之日）；   三、驳回原告李建成、黄玉娥的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费878元，减半收取439元（原告已预交），由原告李建成、黄玉娥共同负担19元，由被告汉中诺诚房地产开发有限公司负担420元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。生效法律文书申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                                   审判员 屈斌岐                          二〇一九年十一月二十六日                             书 记 员  汪甜甜