江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异78号异议人（案外人）：溧阳市住房和城乡建设局，住所地溧阳市。法定代表人：钱栋，该局局长。委托诉讼代理人：王开运，江苏翁昊俊律师事务所律师。申请人：江苏溧阳建设集团有限公司，住所地溧阳经济开发区。法定代表人：吕永武，该公司董事长。委托诉讼代理人：王锡锋，江苏通江律师事务所律师。被申请人：常州景豪投资有限公司，住所地溧阳市。法定代表人：周罕，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱智明，江苏融畅律师事务所律师。异议人溧阳市住房和城乡建设局（以下简称溧阳住建局）因原告(申请人)江苏溧阳建设集团有限公司（以下简称溧阳建设集团）与被告（被申请人）常州景豪投资有限公司（以下简称景豪公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服本院（2018）苏04民初0024号协助执行通知，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月15日进行了听证，溧阳住建局委托诉讼代理人王开运、溧阳建设集团委托诉讼代理人王锡锋、景豪公司委托诉讼代理人朱智明参加了听证。现已审查终结。异议人溧阳住建局向本院请求：解除对座落于溧阳市昆仑街道泓口路298号景豪公寓D幢三至十七层225套房屋（具体房号见附件）的查封。事实与理由：贵院查封的溧阳市景豪公寓房产，其中D幢有225套房屋是公共租赁住房，该房屋系溧阳市政府提供给住房困难家庭租住的保障性住房。该225套房屋是溧阳住建局通过公开采购招标方式向景豪公司购买，溧阳住建局与景豪公司就该房屋于2015年3月2日签订了2015年公共租赁住房收购协议，已按约向景豪公司支付了全部房款，并已将房屋提供给困难家庭租住。现该225套公共租赁住房被贵院查封，对225户困难家庭的基本居住权造成了严重影响。现房屋已基本全部交付给了困难家庭入住，保障了他们的居住。如该房屋不及时解封，涉及的不仅是200多户困难家庭的居住保障，也会造成巨大的社会负面影响，极有可能会发生不可预见的群体性事件，从而引发不可控的社会不稳定因素。贵院查封时间是2018年3月28日，溧阳住建局与景豪公司签订房屋买卖合同的时间是2015年3月2日，在该查封之前溧阳住建局已向景豪公司支付了全部房款，受领了房屋，并将该房屋作为公共租赁房提供给了困难家庭租住。依据有关法律及规范性文件的规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形的，应予支持：1、案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同；2、案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；案外人已经支付全部价款。据此，该225套公共租赁房屋完全能够排除执行，依法应当解除查封。溧阳住建局为支持其异议请求提供下列证据材料：1、溧阳市保障性住房收购项目招标文件（溧采公【2015】第2号）、《市住建委关于回购公共租赁房的请示》、溧阳市政府采购中标通知书及相关审批文件；2、投标文件；3、溧阳市政府采购中标通知书；4、2015年公共租赁住房收购协议；5、申请、补充协议；6、付款凭证、财政支出审批表及情况说明；7、案涉225套公共租赁房屋交付、入住清单及部分租赁合同；8、涉案不动产权属信息查询证明等材料。溧阳建设集团辩称：涉案查封财产的产权人均为景豪公司，该查封行为没有错误。景豪公司的房产是商用房，不是住宅用房，而且溧阳住建局没有付清所有款项，该局提出的异议缺乏事实和法律依据。景豪公司辩称：1、溧阳住建局所述225套房屋确实是通过公开采购招标方式向景豪公司购买，双方于2015年3月2日签订了2015年公共租赁住房收购协议。且景豪公司在之后已将所有房屋交付给溧阳住建局，实际交付时间早于查封时间，对于溧阳住建局提出的解封申请，景豪公司没有异议。2、关于为何房屋交付后未办理产权过户问题，当时景豪公司中标之后，有专人负责对接此项目，可能是当时对接人员的疏忽，也可能是人员变动上的交接差错。但由于时间过长，加之景豪公司的销售人员变动，具体导致未过户的原因，就目前情况来看，景豪公司无法给出准确答复。3、关于景豪公司所开发土地的产权性质，仅仅根据住房买卖合同中所写的商用办公司，不足以证明土地性质，因为住房买卖合同是较为统一格式的，也可能存在版本有笔误的情况。且根据部分入住户反映的情况来看，他们所用的水电是民用水电价格。因此，土地性质还是不足以仅用住房买卖合同来证明。本院查明：关于原告溧阳建设集团与被告景豪公司建设工程施工合同纠纷一案，本院以（2018）苏04民初0024号立案受理。审理中，本院根据溧阳建设集团的申请，于2018年2月6日作出（2018）苏04民初0024号民事裁定：冻结景豪公司的银行存款1亿元或查封、扣押其价值相应的财产。2018年3月28日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达（2018）苏04民初0024号协助执行通知：查封景豪公司名下座落于溧阳市昆仑街道泓口路298号景豪公寓的房产及查封清单，查封期限为2018年3月28日至2021年3月27日。2014年11月19日，溧阳住建委向溧阳市人民政府呈报《市住建委关于回购公共租赁房的请示》：为顺行完成省下达2015年保障房建设目标任务，拟回购已建成符合条件的商品房作为公共租赁房房源计225套，面积约12000平方米；公共租赁房回购及装修总投资约5565万元，资金来源主要为中央和省级保障性住房补助资金，不足部分由本级财政部门拨付。2015年1月20日，溧阳市政府采购中心发布项目编号为溧采公【2015】第2号政府采购招标文件，项目名称为溧阳市保障性住房收购项目，项目简要说明为溧阳市溧城镇保障性住房225套，其中单套建筑面积60平方米以下201套，单套建筑面积60-80平方米以下15套。2015年2月5日，景豪公司向溧阳市政府采购中心提交书面投标文件，所投标项目名称为溧阳市保障性住房收购，编号为溧采公【2015】第2号。2015年2月10日，溧阳市政府采购中心向景豪公司发出编号为溧采公【2015】2号转单一来源的溧阳市政府采购中标通知书，中标项目为：溧阳市溧城镇保障性住房225套，其中单套建筑面积60平方米以下210套（含装修），单套建筑面积60-80平方米以下15套（含装修），中标金额55399140元整。2015年3月2日，经溧阳市政府采购中心鉴证，溧阳住建局与景豪公司签订一份2015年公共租赁住房收购协议。协议第一条约定的采购方式为，溧阳市政府采购中心受溧阳住建局委托，就溧阳市保障性住房收购项目采用公开招标转单一来源谈判方式进行采购（编号：溧采公【2015】2号转单一来源），按规定进行了开标、评标，经评委评审，采购人确认景豪公司为本项目的中标人。协议第二条约定的房源确定为，景豪公司所开发建设的景豪广场房源为：D幢的三至十七层范围225套，其中单套建筑面积60平方米以下210套（含装修），单套建筑面积60-80平方米以下15套（含装修）。建筑面积12486平方米。以上房源专项用于经溧阳住建局认定的公共租赁住房来源。协议第三条约定的价格确定为：1、景豪所建景豪广场225套住宅核定的收购价格为3990元/平方米，此价格为均价；2、该225套住宅收购的装修核定的收购价格为2.48万元/套；3、溧阳住建局收购该225套住宅总价（房价及装修费）约为5539.914万元。协议第四条约定的付款方式为：1、签订合同后一周内预付合同价款的20%；2、房屋竣工验收合格并具备住房拎包入住的交付条件，支付合同价款的50%；3、2015年12月31日前支付合同价款的25%；4、余款5%作为保证金五年内付清。协议还约定了其他事项。2016年12月13日，景豪公司向溧阳住建局书面申请：根据2015年3月双方签订的2015年公共租赁住房收购协议，当时预测建筑面积为12486平方米，2015年11月溧阳市测量队出具的面积测算报告，实际面积为12766.2平方米，两者相差280.2平方米；根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），特此申请溧阳住建局按协议价3990元/平方米、差价面积280.2平方米，即1117998元的房价差额款结算与景豪公司。溧阳住建局对该申请所述房屋建筑面积差价款予以认可。2017年1月20日，溧阳住建局与景豪公司签订一份补充协议，约定:1、景豪公寓D幢简装新增210套阁楼简装；工程地址中关村泓口路景豪公寓小区；3、补充协议价款：210户*5000元/户=105万元整；4、工程工期自2015年5月25日开工，于2015年7月10日竣工。从2015年3月至2017年1月，溧阳市财政局、溧阳市建筑工程管理站向景豪公司支付价款累计57067138元。未付余款按协议约定留作保证金。协议约定的商品房建设工程竣工后，景豪公司向溧阳住建局交付了位于溧阳市昆仑街道泓口路298号的景豪公寓3幢（施工顺序幢号为D幢）三至十七层计225套房屋（房号为301室至1715室）。从2016年1月起，溧阳住建局按照有关廉租住房管理和公共租赁住房管理的政策规定，将该225套房屋提供给当地中等偏下收入住房困难家庭和住房困难人员租住。溧阳市人民政府根据住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》、江苏省人民政府《江苏省公共租赁住房管理办法》等政策规定，制定了《溧阳市市区公共租赁住房管理办法》，另还制定了《溧阳市城镇廉租住房保障办法》。本院认为：溧阳住建局与景豪公司签订的2015年公共租赁住房收购协议及补充协议系商品房买卖合同，合法有效。在涉案查封前，根据该收购协议及补充协议，溧阳市财政局等所付购房款已达购房总价款的99%，协议约定的商品房已竣工并交付给溧阳住建局，溧阳住建局持有该房屋，并已将其投入到公共租赁住房的使用管理中。根据溧阳住建局提供的招投标文件以及相关审批文件等证据，可以认为，购置该225套房屋用作公共租赁住房，为溧阳市保障性住房政府收购项目，列入当地住房保障计划，所购房屋价款的大部分由政府财政拨款支付，系政府出资购买的保障性住房，事关国家住房保障体系。《中华人民共和国物权法》第五十三条规定，国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。财政部、住房和城乡建设部《公共租赁住房资产管理暂行办法》规定，公共租赁住房资产由地方政府住房保障主管部门持有。溧阳市人民政府《溧阳市市区公共租赁住房管理办法》规定，溧阳住建局为溧阳市公共租赁住房的行政主管部门。因此，溧阳住建局持有涉案公共租赁房屋资产，符合法律和政策规定。《江苏省公共租赁住房管理办法》规定，公共租赁住房是指政府投资或者提供政策支持，限定户型面积和租金水平，供给城市中等偏低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的保障性住房。根据该规定，公共租赁住房具有特殊用途，其保障对象为住房困难家庭和住房困难人员。由此可见，建设保障性安居工程，利在民生，关系社会和谐稳定。因而有效保护公共租赁住房的使用管理，促进国家住房保障体系发展，符合保护社会弱势群体的公共政策，具有正当性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该法律规定以及其他相关法律规定之所以优先保护房屋消费者物权期待权，旨在优先保护消费者生存利益。有鉴于此，本案中，公共租赁住房的承租人为中等偏低收入住房困难家庭和困难人员，其承租该房用于解决自身生活居住困难，并非用于经营，亦系住房消费者。因此，司法通过保障溧阳住建局对公共租赁住房的使用管理，进而加强对住房困难家庭和人员生存利益的特殊保护，需要与上述法律优先保护消费者生存利益的旨意相当。立足于对中等偏低收入住房困难家庭和人员的生存利益需给予优先保护，参考上述法律规定，排除涉案执行，以有效保障溧阳住建局对其持有的公共租赁住房的使用管理，符合社会公平正义。否则，将有损于社会公共利益。综上所述，溧阳住建局就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其请求排除涉案执行，事实清楚，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市昆仑街道泓口路298号景豪公寓3幢（施工序号为D幢）三至十七层计225套房屋（房号为301室至1715室）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 王 臻审 判 员 钱 锦二〇一九年十二月九日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢