江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10328号上诉人（原审被告）:吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄**。法定代表人：史国新。委托诉讼诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:焦力，男，汉族，1966年2月21日生，，住所地江苏省苏州市金阊区委托诉讼代理人：刘柏成，江苏言灿律师事务所律师。原审被告：上海思府房地产营销策划有限公司，，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****法定代表人：张伟。原审被告：张伟，男，汉族，1993年3月10日生，住所，住所地安徽省全椒县div>原审被告：苏州香槟街物业管理有限公司，住所，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路**div>法定代表人：史国新。上诉人吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）因与被上诉人焦力、原审被告上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）、张伟、苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人安富公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回焦力的全部诉讼请求；2.一、二审全部诉讼费用由焦力承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.安富公司收取的购房款为283667元，非413000元。一审中，安富公司根据实际情况认可收到了焦力283667元购房款项，金额为129333元的款项由思府公司收取，该部分款项没有支付给安富公司，不属于商品房买卖合同约定的购房款，是焦力向思府公司支付的装修款(或类似中介费、团购费用等)。2.依据合同约定，买受人应于本合同签订时办理按揭贷款手续并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款。焦力未按合同约定支付购房尾款，违约在先，其无权解除合同以及要求安富公司退还购房款。二、一审法院适用法律错误。焦力通过思府公司从安富公司处购买案涉房屋，其与安富公司之间成立商品房买卖合同关系，与思府公司成立居间合同关系，二者系不同的法律关系，一审法院将思府公司收取的中介费用认定为安富公司收取的购房款，属于法律适用错误，损害了安富公司的合法权益。三、即使法院认定安富公司应退还购房款，违约金应该以283667元作为计算基数，而非413000元。四、商品房买卖合同文本系由双方平等协商一致签订，有关退还购房款约定并非属于格式条款，安富公司在签订合同时已向焦力进行提示，应属有效。被上诉人焦力辩称:一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告思府公司、张伟表示，对一审判决没有异议。原审被告香槟街物业公司未到庭发表意见。焦力向一审法院起诉请求:1.解除焦力与安富公司签订的商品房买卖合同；2.安富公司返还购房款413000元；3.安富公司支付违约金12390元；4.本案诉讼费用由安富公司承担。一审法院认定事实：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年7月30日，焦力认购了吴江香槟街商业广场1-2085号商铺，该商铺面积为20.71㎡、单价为30564.94元/㎡，总价为633000元。同日，安富公司（出卖人）与焦力（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，焦力购买安富公司开发的芗槟商业广场1-2085号商铺，价款为503667元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款283667元、按揭贷款22万元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。合同签订前后，焦力累计支付了413000元。思府公司向焦力出具了三张金额分别为129333元、83667元、20万元的收据，其中129333元的收据记载的收款内容为装修款，83667元、20万元的收据收款记载的收款内容为购房款。另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。还查明：本案诉状副本于2019年6月21日送达给安富公司。以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。一审法院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。焦力购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与焦力之间未成立合同关系，焦力没有向思府公司支付对价的义务。根据安富公司与思府公司之间的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人焦力直接收取的款项，部分款项属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向焦力收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。焦力签署的认购协议书，也印证了房屋的价款为633000元，包括了思府公司收取的款项。综上，焦力支付的413000元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为633000元，焦力向安富公司已支付的房屋价款为413000元。焦力与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为503667元，与事实不符，一审法院不予认定。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。一审法院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，焦力有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2019年6月21日送达安富公司，故涉案房屋买卖合同于2019年6月21日解除。购房合同约定，剩余购房款22万元由焦力通过按揭贷款的方式支付，焦力至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是焦力的个人原因导致未能办理按揭贷款，故焦力至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同解除后，安富公司应当返还焦力已支付的购房款413000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。一审法院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。焦力主张安富公司支付违约金，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持。焦力主张思府公司、香槟街物业公司、张伟承担责任，缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决：一、焦力与吴江安富置业发展有限公司签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年6月21日解除。二、吴江安富置业发展有限公司返还焦力购房款413000元，于判决生效后十日内履行。三、吴江安富置业发展有限公司支付焦力违约金12390元，于判决生效后十日内履行。四、驳回焦力的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4418元，由吴江安富置业发展有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相一致。本院认为：安富公司与焦力之间的商品房买卖合同以及安富公司与思府公司之间的销售代理合同均依法成立，合法有效。关于安富公司上诉主张的实收购房款金额问题，安富公司仅认可收到购房款为283667元，认为思府公司向焦力出具的收据129333元一笔，系焦力向思府公司支付的装修款或中介费，不属于房屋价款。对此本院认为，首先，思府公司与焦力均否认双方之间存在居间合同关系，焦力通过思府公司购买涉案房屋，系基于思府公司代理安富公司销售房屋的行为，焦力与思府公司之间不存在居间合同关系，也无证据证明双方存在装饰装修合同关系，焦力并无向思府公司支付中介费或装修款的义务，故安富公司上诉主张金额为129333元款项系焦力向思府公司支付的装修款或中介费，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。其次，根据安富公司与思府公司签订的销售代理合同，约定思府公司在保证不低于安富公司制定签约低价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为思府公司的销售佣金。思府公司以装修费或咨询服务费的名义直接向购房人收取的款项实为安富公司向思府公司支付的销售佣金，该佣金的付款主体为安富公司，故思府公司收取的金额为129333元的款项应视为房屋价款的一部分，一审法院据此认定焦力已实际支付购房款为413000元，并无不当，本院予以确认。关于安富公司上诉主张焦力未支付尾款，违约在先，其无权要求解除合同及返还购房款的问题，对此本院认为，购房合同约定，剩余购房款22万元通过按揭贷款的方式支付，买受人应于本合同签订同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有材料，从中可以看出按揭贷款手续系由上诉人负责办理，并无证据证明上诉人向焦力发出过提交办理按揭贷款材料的通知。此外，焦力实际支付的购房款和出卖方开具的收据中写明的收款事由存在明显不符，减少了焦力实际支付购房款的金额，焦力为此一直在与安富公司进行交涉，要求其进行更正或退全款，但迟迟未有结果，导致按揭贷款流程未能正常进行，其责任不在于焦力，故安富公司主张焦力未支付尾款，违约在先，本院不予支持。购房合同约定的交房日期为2019年1月8日前，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，焦力有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2019年6月21日送达安富公司，一审法院据此认定双方签订的商品房买卖合同于2019年6月21日解除，并无不当。涉案购房合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。焦力主张安富公司支付违约金，符合双方合同约定，一审法院以焦力实际支付购房款413000元为基数计算的违约金，也无不当。综上所述，上诉人安富公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8836元，由上诉人吴江安富置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月六日书记员  许 炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。