江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8501号上诉人（原审原告）：王洪霞，女，1980年5月16日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：孙配成（系王洪霞丈夫），1973年11月11日出生，汉族，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：王丽，女，1988年11月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘小闯(系王丽丈夫)，1982年1月1日出生，汉族，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：王红会，女，1974年7月16日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：笪文倩，江苏冠文律师事务所律师。上诉人王洪霞、王丽因与被上诉人王红会物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪霞、王丽上诉请求：1、撤销原审判决中“王红会于判决生效之日起一个月内给付原告王洪霞、王丽房屋补偿款各11.9万元”改判为王红会于判决生效之日起一个月内给付王洪霞、王丽房屋补偿款各20.833万元。一审、二审案件受理费及评估费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决补偿款计算方法有误，评估报告中的122万元为净得价，已经扣除了收益金，评估公司并在法庭中已经作证，一审再次扣除差价收益金有误。王红会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法正确，请求驳回上诉，维持原判。一审开庭审理中，双方曾对房屋价格进行议价，因王洪霞、王丽原因，未达成一致意见，王洪霞、王丽遂申请对房屋价值进行评估。评估报告价格中并未扣除差价收益金，评估报告中载明“本次估价结果中未考虑差价收益金”，一审中评估人员也已到庭参加诉讼，庭审笔录中亦有记载，即122万元或125万元的评估价格中没有包含差价收益金。王洪霞、王丽向一审法院起诉请求：1、判令王红会协助王洪霞、王丽办理南京市秦淮区房屋过户手续；2、判令王红会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案的102室不动产于2013年6月25日登记在王洪霞、王丽、王红会父亲王泽生名下（房屋性质为经济适用房、面积56.85平方米）。2013年9月29日，王泽生去世，2015年9月2日，王洪霞、王丽、王红会母亲刘文兵去世。双方因继承问题产生纠纷，后王红会于2017年11月22日诉至一审法院要求确认102室不动产由其继承，一审法院审理后于2018年10月11日作出判决，确认102室不动产王红会享有三分之二的份额，王红霞、王丽各享有六分之一的份额。判决生效后，王洪霞、王丽诉至一审法院要求王红会配合过户，因王红会享有涉案房屋较多份额，且其目前居住在涉案房屋内并进行了装修，故其提出折价归并由其补偿王洪霞、王丽所占份额的价款，王洪霞、王丽对涉案房产折价归并给王红会没有异议。对于折价归并后因过户产生的税费，王红会表示愿意由其承担。因双方对涉案房产价值无法协商一致，故王洪霞、王丽申请对102室不动产的价值进行评估（评估基准点：2019年1月），经一审法院委托评估，涉案的102室不动产毛坯状态时价值为122万元、现状为125万元，为此评估，王洪霞、王丽王洪霞交纳了13150元评估费，王洪霞、王丽表示由法院依法判决，王红会表示应由王洪霞、王丽自行承担。因涉案102室不动产系经济适用房，评估机构特别提示：根据《关于贯彻〈南京市经济适用住房管理实施细则〉、〈南京市廉租住房保障实施细则〉的若干规定》（宁房管【2008】298号）第四条规定，经济适用住房差价收益的缴费以及上市后房屋性质的认定，按下列规定执行：受让方的家庭为符合经济适用住房申购条件的城市低收入住房困难家庭、国有土地上的被拆迁困难家庭的，转让方不需交纳收益；交易后，受让方取得的房屋仍为经济适用住房。受让方的家庭为前项规定以外的，转让方应将超出原购买价部分的50%收益上交政府，受让方取得的房屋不再为经济适用房，计税金额以申请人提交金额为基础，不低于当前政府市场指导价。根据估价委托人提供的《经济适用住房买卖契约》、购买发票及契税发票复印件，产权人购房总额为210913.50元，已交纳契税1030.90元。根据2019年南京经济适用房第一季度上市指导价，南京市秦淮区汇景家园2019年第一季度上市指导价为12200元／平方米，结合本次评估结果，假设估价对象上市交易并缴纳差价收益金，按上市指导价计算差价收益金为24万元（取整），按本次现状评估结果计算差价收益金为52万元（取整），本次估价结果中未考虑差价收益金，该估算结果仅供参考，最终缴纳的差价收益金以南京市住房改革办公室核定为准。因涉案房屋系由王红会居住并由其装修使用，故王红会要求扣除3万元装修价值并按毛坯状态时122万元价值计价。另王红会辩称购买经济适用房已支付的购房款210913.50元、已交纳契税1030.90元系由其支付也应当扣除，王洪霞、王丽对此不予认可，王红会也未能就此提供证据予以印证。以上事实，有评估报告、（2017）苏0104民初10404号民事判决书等证据及各方陈述为证。一审法院认为，涉案的102室不动产经法院判决由王红会享有三分之二份额，王洪霞、王丽各享有六分之一份额。因王红会享有涉案房产的三分之二份额，占涉案房产份额的大部分，且其目前也已装修入住，王洪霞、王丽对折价归并给王红会也无异议，故王红会主张涉案房产归其所有，由其折价补偿王洪霞、王丽的主张并无不当，一审法院予以支持。涉案的102室不动产因系王红会装修故应当以毛坯状态确定价值为122万元，王红会应补偿王洪霞、王丽各六分之一的份额即20.3万元（取整）。因该房产性质系经济适用房，在出让时出让方应当缴纳差价收益金，该差价收益金应当根据王洪霞、王丽、王红会三方所占的份额比例进行承担并在补偿价款中予以扣除。根据评估机构特别提示，按上市指导价计算差价收益金为24万元（取整），按本次现状评估结果计算差价收益金为52万元[（125-21）÷2]），因王红会系按本次现状评估结果122万元为基础计算补偿款给王洪霞、王丽，故也应当按该评估结果计算扣除差价收益金，即王洪霞、王丽应各扣除差价收益金为[（122-21）÷2÷6]=8.4万元（取整），扣除差价收益金8.4万元后，王红会应补偿王洪霞、王丽各六分之一的份额价值即11.9万元。王红会辩称，涉案的102室不动产已支付的购房款210913.50元及契税1030.90元系由其支付的意见，因王洪霞、王丽对此不予认可，且王红会也未能就此提供证据予以印证，故对王红会该辩称意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：坐落于南京市秦淮区不动产归王红会所有，王红会于判决生效之日起一个月内给付王洪霞、王丽房屋补偿款各11.9万元（王洪霞、王丽于收到补偿款同时协助王红会办理涉案不动产产权变更手续，因办理不动产变更手续产生的税费由王红会自行负担）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元、评估费13150元，合计13230元，由王洪霞、王丽各负担2215元，王红会负担8800元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，深圳市世联土地房地产评估有限公司（以下简称世联评估公司）提交“关于康泰路26号9幢一单元102室”价值评估报告的补充说明称：评估对象在价值时点2019年1月1日的现状市场价值为人民币125万元，假定毛坯状况下的市场价值为人民币122万元，该价值是基于由买方缴纳差价收益金的成交案例（即卖方净得价）作出的评估结论，是已扣除差价收益金后的价值，且报告已说明“本次评估结果中未考虑差价收益金，该评估结果仅供参考，最终缴纳的差价收益金以南京市住房制度改革办公室核定为准”。世联评估公司对卖方缴纳差价收益金的成交价格进行了调查，选取了其中三个案例，其成交单价在2.5-2.75万元/平方米之间。经测算，确定估价对象于价值时点2019年1月1日在卖方缴纳差价收益金的情况下，现状市场价值为人民币150万元整，假定毛坯状况下的市场价值为人民币147万元整。以上事实，有补充说明、当事人陈述等在卷证实。本案二审争议焦点为：案涉房屋在继承中折价归并时是否应扣除收益金。本院认为，本案当事人之间的继承纠纷已有生效判决，确认王红会享有案涉房屋三分之二份额，王洪霞、王丽各享有六分之一份额。案涉房屋为经济适用房，现登记在王泽生名下，尚未因继承进行过户。双方在一审中已同意就案涉房屋折价归并，即案涉经济适用房归王红会所有，由王红会折价补偿王洪霞、王丽。该房屋折价归并的基础法律关系为继承，并非买卖，双方争议的为案涉经济适用房的继承，并不涉及上市出售时应缴纳的土地收益金。根据鉴定人提交的补充说明可以看出，评估公司评估得出案涉经济适用房在毛坯状况下价值122万元为不涉及缴纳土地收益金时案涉经济适用房的市场价值。故王红会应按照该金额补偿王洪霞、王丽各20.3333万元（122万元÷6），王洪霞、王丽上诉主张应按照20.8333万元补偿，超出本院上述计算结果部分，并无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院将案涉经济适用房继承中的折价归并作为上市交易处理，并在案涉经济适用房价值基础上扣除土地收益金有误，本院二审予以纠正。综上所述，王洪霞、王丽的上诉请求有事实及法律依据，一审法院计算有误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12541号民事判决为：南京市秦淮区房屋归王红会所有，王红会于本判决生效之日起30日内向王洪霞、王丽支付房屋补偿款各20.3333万元（王洪霞、王丽于收到补偿款之时协助王红会办理涉案房屋产权变更手续，因办理不动产变更手续产生的税费由王红会负担）；二、驳回王洪霞、王丽的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元、评估费13150元，合计13230元，由王洪霞、王丽各负担2421元，王红会负担8388元。二审案件受理费80元，由王红会负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月十一日书记员  郭旭冬