呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3518号上诉人（原审被告）：呼和浩特市意达房地产开发有限公司。住所地内蒙古呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街立业大厦宾馆二楼203号。法定代表人：张云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石佩金，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市兴和县。被上诉人（原审原告）：赵恒峰，男，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚丽，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程风林，女，无固定职业，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴佩芳，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马亚丽，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人呼和浩特市意达房地产开发有限公司（以下简称意达公司）因与被上诉人赵恒峰、程风林、石佩金民间借贷纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年9月19日公开开庭审理了本案。上诉人意达公司的委托诉讼代理人张建平，被上诉人赵恒峰、程风林及其共同委托诉讼代理人吴佩芳、马亚丽，被上诉人石佩金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意达公司的主要上诉请求为：请求撤销一审判决第二项，即“呼和浩特市意达房地产开发有限公司以其与赵恒峰签订《商品房买卖合同》项下位于××县、1号楼1单元东户1-6层、2号楼2单元一层西户、5号楼1单元东户2-6层、西户2-6层的房屋对上述款项承担担保责任”的内容。事实及理由：一审未通知应当参加诉讼的共同诉讼人侯某参加诉讼，程序严重违法。本案案涉和林县城关镇和羊路东壹岛观澜住××区的23套房屋为侯某挂靠意达公司投资建设,侯某是23套房屋的实际所有人,侯某与意达公司应作为共同诉讼人参加诉讼。其次,本案存在中止事由。一审判决前,意达公司已向呼和浩特市玉泉区人民法院提起确认本案一审判决第二项所涉《商品房买卖合同》无效的诉讼,本案应当中止诉讼而未中止，属程序违法。意达公司从未同意用案涉23套房为赵恒峰、程风林之间的债务提供担保,也没有承认案涉23套房的《商品房买卖合同》的法律效力及担保性质,一审判决意达公司以23套房产承担担保责任无事实和法律依据。意达公司不是借款关系的当事人,从未给任何人用房产担保过借款,一审判决第二项所涉《商品房买卖合同》中的23套房意达公司只是名义上的所有人,实际所有人为侯某,一审判决第二项所述的《商品房买卖合同》的签订不是意达公司的本意,意达公司的负责人及房产实际所有人侯某没有在合同上签字，意达公司的公章是石佩金私刻加盖上去的,为此意达公司已向和林格尔县公安局和玉泉区公安分局提出报案，故整个23套涉案《商品房买卖合同》都是无效的,不能依据无效的《商品房买卖合同》确认担保责任。一审法庭依据另案开庭笔录做出本案一审判决第二项错误。另案(2017)0104民初1098号案件是赵恒峰、程风林与意达公司及第三人宋四小、杨广林、刘富亮、宋巨才、宋利珍的民间借贷与本案主体、标的均不同,即使意达公司承认另案宋四小等人的《商品房买卖合同》的担保性质,不等于意达公司也承认本案一审所涉《商品房买卖合同》的担保性质,该案与本案没有关联,一审以另案推断本案错误。被上诉人赵恒峰、程风林辩称，一、一审法院审理程序合法，通过一审各方的举证质证可知，石佩金持有壹岛观澜项目的帐本原件均有侯某的签字确认，所借款项用于该项目投资，对项目的施工进行全程参与。意达公司在一审中已认可侯某系其挂靠人，根据法律规定，意达公司对侯某挂靠其资质及案涉房屋系用于担保事实的认可构成自认。石佩金和侯某同为壹岛观澜项目的投资人，一审法院无需通知侯某参加诉讼。意达公司亦无证据证明本案存在中止事由。二、1.案涉《商品房买卖合同》及收据上加盖的公章及财务专用章效力未被推翻，合法有效。赵恒峰、程风林基于对石佩金作为案涉房产项目股东身份及公章真实性的信赖与其签署协议，双方主体适格、意思表示真实且内容不违反法律的禁止性规定，案涉合同合法有效。2.在赵恒峰、程风林未支付购房款的情况下，意达公司即签订合同并开具收据的行为属于《最高人民法院关于审理间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定的让与担保，意达公司应承担责任。意达公司分别于2015年5月22日、2015年5月26日与赵恒峰签订《商品房买卖合同》，将其开发的的位××县、2号楼2单元一层西户出售，并出具了1412550元和1452325元的收据。2015年11月28日，石佩金与程风林签订了《房屋买卖协议》，约定以15万元购买其位于××县、西户2-6层共计十套房屋，同日双方签订了《房屋买卖交付房款确认函》对上述事实予以确认，意达公司在两份协议中盖章认可，并与程风林签订了《商品房买卖合同》，同时出具了15万元的收据。双方当事人再签订房屋认购协议时并无真正转移案涉房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，《商品房买卖合同》只是作为让与担保的一种方式。本案中，意达公司通过签订《商品房买卖合同》的方式担保债务履行的做法因主体适格、意思表示真实，内容合法而应被认定为有效。综上，意达公司的上诉请求不能成立，请求二审予以驳回。被上诉人石佩金辩称，不同意意达公司的上诉请求，同意赵恒峰、程风林的答辩意见。赵恒峰、程风林的一审诉讼请求为：1、判令石佩金偿还赵恒峰、程风林借款本息1743399元;2、判令石佩金以1743399元为基数,按照年利率24%支付自2016年12月27日起至借款实际清偿之日止资金占用期间的利息(暂计至2018年8月9日的利息为685736.94元);3、判令意达公司以其与赵恒峰、程风林签订《商品房买卖合同》项下位于××县、1号楼1单元东户1-6层、2号楼2单元一层西户、5号楼1单元东户2-6层,西户2-6层的房屋对第一、二项诉讼请求承担担保责任;4、判令本案诉讼费用由石佩金、意达公司负担。一审法院认定事实：2016年12月26日,石佩金向赵恒峰出具借条,载明“今借到赵恒峰1743399元”。2018年8月30日,赵恒峰、程风林与石佩金签订《借款确认书》,载明“赵恒峰、程风林与石佩金确认石佩金于2015年5月22日和2015年5月26日分别向赵恒峰、程风林出具借条两枚共计收到借款90万元,约定月利息4%,截止2016年12月26日,石佩金共计欠本息1743399元并出具借条”。2015年5月22日、2015年5月26日,意达公司分别与赵恒峰签订《商品房买卖合同》,约定将其开发的的位××县、2号楼2单元一层西户出售给赵恒峰,并于合同签订日向赵恒峰出具了1412550元和1452325元的收据。2015年11月28日,石佩金与程风林签订了《房屋买卖协议》约定赵恒峰以15万元购买其和林县城关镇和羊路东壹岛观澜住××区、西户2-6层合计10套房屋,同日双方签订了《房屋买卖交付房款确认函》对前述事实予以确认。意达公司在两份协议中加盖公章,且与程风林签订了《商品房买卖合同》约定将其开发的的位××县、西户2-6层出售给程风林并出具了15万元的收据。一审法院认为，石佩金向赵恒峰借款属实,借款本金90万元,予以确认。赵恒峰、程风林要求石佩金返还借款本金于法有据,予以支持。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干间题的规定》第二十六条第一款的规定,借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。现赵恒峰、程风林主张从2015年5月23日起按月利率2%计算利息的请求,不违反法律规定,予以支持。关于意达公司是否对案涉款项承担担保责任问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中,虽然意达公司与赵恒峰等签订了《商品房买卖合同》并出具收据,但双方约定的购房款不符合正常逻辑和交易习惯,赵恒峰等亦未收到该房产。结合意达公司在(2017)内0104民初1098号案件开庭笔录中的陈述可以证明双方签订《商品房买卖合同》的真实意思并非是购买房屋,而是以签订《商品房买卖合同》为案涉借款提供担保。由此,意达公司应对案涉借款承担担保责任。综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、第二百一十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款的规定,判决:一、石佩金于本判决生效之日起十日内返还赵恒峰、程风林借款本金90万元并支付利息(以本金90万元为基数,从2015年5月23日开始,按月利率2%计算到借款实际付清为止)；二、呼和浩特市意达房地产开发有限公司以其与赵恒峰、程风林签订《商品房买卖合同》项下位于××县、1号楼1单元东户1-6层、2号楼2单元一层西户、5号楼1单元东户2-6层,西户2-6层的房屋对上述款项承担担保责任。案件受理费26234元,由石佩金、意达公司负担。本院经二审审理查明的事实与与一审查明一致，予以确认。另查明，案外人侯某挂靠意达公司开发本案涉案项目工程，其与石佩金存在共同开发行为。本院认为，石佩金、赵恒峰之间借贷关系依法成立并生效，石佩金向赵恒峰借款本金90万元事实清楚，双方对一审认定的借款本金及相关利息无异议，本院亦予确认。本案主要争议焦点为意达公司应否对本案借款承担担保责任。依庭审查明的事实可确定，案外人侯某挂靠公司意达公司进行建筑施工，其与石佩金存在共同合作开发项目工程。石佩金在与赵恒峰等签订的《商品房买卖合同》中虽加盖有意达公司公章，但该商品房买卖合同约定10套房屋总价款15万元明显有悖常理。《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案基础法律关系为民间借贷，即使认定该合同具有“担保”的性质，该“担保”亦属债权，并不发生抵押权的效力。一审法院确定的“意达公司以涉案23套房屋对本案借款承担的担保责任”实为抵押责任，根据上述法律规定，一审的该项判定于法无据，二审予以纠正。综上所述，一审判决适用法律不当。意达公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2670号民事判决第一项，即石佩金于本判决生效之日起十日内返还赵恒峰、程风林借款本金90万元并支付利息(以本金90万元为基数,从2015年5月23日开始,按月利率2%计算到借款实际付清为止)；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2670号民事判决第二项；三、驳回赵恒峰、程风林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26234元，由石佩金负担；二审案件受理费26233元，由石佩金负担。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 张雪杨审判员 张 喆 二〇一九年十二月九日书记员 彭远超