安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1588号上诉人（原审被告）：徐雪源，男，1985年2月18日出生，汉族，住安徽省凤台县。被上诉人（原审原告）：淮南市东安物业管理有限公司，住所地淮南市田家庵区朝阳中路北侧金地环球港项目商业楼，统一社会信用代码91340400752986124P。法定代表人：江志，该公司经理。委托诉讼代理人：王保琳，该公司法律顾问。上诉人徐雪源因与被上诉人淮南市东安物业管理有限公司（以下简称淮南东安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初3788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。徐雪源上诉请求：1、撤销原判，改判驳回淮南东安物业公司诉求；2、本案全部诉讼费用由淮南东安物业公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1、淮南东安物业公司出示的关于收费标准的4份证据中，案涉小区收费依据应该是与金地华府业主委员会依法签订的物业服务合同。金地华府业主委员会与淮南东安物业公司签订的物业服务合同是《金地华府项目物业服务合同》，收费标准明确规定为“严格按照物价局审议通过的收费标准收取，不得擅自加价”。淮南东安物业公司的物业服务标准等级是B级，根据淮南市物价局联合房管局公布的《淮南市前期物业公共服务等级收费标准》淮南市普通高层住宅的政府指导价规定B级物业服务等级的价格是0.95元/m2/月，最多上浮20%，为1.14元/m2/月。淮南东安物业公司的收费标准明显属于擅自加价，严重违反了《金地华府项目物业服务合同》。徐雪源当庭要求淮南东安物业公司提供《金地华府项目物业服务合同》的公示照片，淮南东安物业公司没提供；2、在庭审结束以后，一审法院对相关情况进行了调查，淮南东安物业公司又提供了《补充协议》、《公示照片》两份证据，徐雪源对法院的调查行为认可，但调查时业主委员会主任的证言异议。淮南东安物业公司提交的两份证据已经超过了法定举证期限，违反了证据的真实性和客观性要求。《金地华府项目物业服务合同》及《补充协议》严重违反了法律的强制性规定，严重侵害了徐雪源的知情权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，此两份合同属于无效合同。物业公司属于违规收费，依法可以拒绝缴纳；3、徐雪源提出物业服务达不到B级标准，提供了楼道口灯损坏、楼道口门禁损坏存在重大安全隐患的照片，法院判定此证据不能证明物业管理长期存在此问题，以上问题存在两年多了，直到上诉时仍没有解决。即使双方合同依法有效的，只要在履行合同中存在瑕疵，徐雪源可以依法要求降低收费标准，而不是按照最高标准收费；4、案涉小区的前期物业已经是违规收费，只有案涉小区是按1.26元/m2/月标准收取，周边周围小区收费标准都是按照政府规定指导价格收费的，这对金地华府的广大业主不公平；5、如果物业公司能够依法合规的收费，努力达到规定的B级物业服务标准，徐雪源愿意缴纳物业费，营造一个和谐的小区气氛。淮南东安物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。淮南东安物业公司向一审法院起诉请求：1、要求徐雪源支付物业费3166元，滞纳金3439.20元，合计6605.20元；2、诉讼费由徐雪源承担。一审法院认定事实：2017年8月金地华府小区业主委员会通过公开招标方式，选聘淮南东安物业公司作为该小区的物业服务企业。并于2017年8月29日双方签订了《物业服务合同》及补充协议，由淮南东安物业公司向凤台县金地华府小区全体业主和物业使用人提供物业服务，合同还约定：业主委员会委托淮南东安物业公司对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交催改（拖欠物业费的将按每日千分之三收取滞纳金）；淮南东安物业公司负责测算住宅区管理服务费收费标准并向业主委员会提供测算标准和依据，严格按照物价局审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。同时，补充协议约定：金地华府物业收费标准：根据前期物业合同收费标准，价格不变，即物业费为高层1.26元/每平方，多层0.5元/每平方。物业服务等级及收费标准经县房管、物价部门现场审定通过并备案。徐雪源系凤台县金地华府小区4号楼507室的业主，其房屋建筑面积为89.73平方米。淮南东安物业公司多次向徐雪源催要物业费，但徐雪源至今尚欠二年的物业费未交。淮南市物价、房管局淮价服【2017】5号文件：关于重新公布《淮南市前期物业公共服务等级收费标准》的通知第二条规定：“业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）物业公共服务收费实行政府指导价。业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他非住宅物业服务收费，实行市场调节价”。徐雪源共拖欠二年的物业费2713.43元（从2017年9月1日至2019年8月31日，物业费为89.73m2×1.26元/月×24个月=2713.43元）。一审法院认为，凤台县金地华府业主委员会与淮南东安物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。由于合同系业主委员会代表全体业主与淮南东安物业公司签订，该合同对徐雪源具有约束力。依合同约定，淮南东安物业公司对徐雪源所居住的金地华府小区实行物业管理服务，有权按合同约定向徐雪源收取物业管理费。依照淮南市物价、房管局文件规定：业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他非住宅物业服务收费，实行市场调节价。经核实县物价部门及业主委员会，淮南东安物业公司的收费标准是经业主委员会同意并在补充协议中约定的收费标准，实行的是市场调节价。因而，淮南东安物业公司的收费标准符合合同约定，且不违反法律规定。故对徐雪源抗辩淮南东安物业公司违规收费，理由不能成立。徐雪源房屋窗户漏水缝隙大，系建筑质量问题，且徐雪源的窗户不是小区的公用实施设备，不属于淮南东安物业公司依合同约定的服务内容。徐雪源以此抗辩拒交物业费，理由不能成立。徐雪源主张淮南东安物业公司未尽职，导致楼道门禁、楼梯口灯没有修复等情形，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。经一审法院实地调查，淮南东安物业公司自2017年9月1日接受业主委员会的委托对物业进行管理后，正逐步完善小区基础设施（投入大量资金安装监控、修筑小区道路、恢复绿地等等），履行了合同约定的维修、养护、管理的主要义务。同时，即使淮南东安物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，徐雪源可按合同约定，通过要求淮南东安物业公司限期整改等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐雪源以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，其抗辩理由不能成立。当然淮南东安物业公司也应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。截止淮南东安物业公司起诉时，徐雪源共拖欠二年物业费2713.43元，理应交纳。对于淮南东安物业公司起诉超出部分的物业费（未到期部分），不予支持。由于徐雪源未依合同约定按时交纳物业费，已构成违约，应支付相应的滞纳金（迟延履行违约金）。淮南东安物业公司主张按每日千分之三交纳滞纳金，虽符合合同的约定，但明显高于《合同法》有关违约责任的规定，考虑到淮南东安物业公司损失的程度，酌定按所欠物业费金额30%收取滞纳金，即2713.43元×30%=814元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决：1、徐雪源支付淮南市东安物业管理有限公司物业管理费2713.43元，滞纳金814元，合计3527.43元，于本判决生效后十日内履行；2、驳回淮南市东安物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由徐雪源负担。二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：淮南东安物业公司要求徐雪源支付物业费有无事实及法律依据，物业费收取标准应如何确定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，金地华府业主委员会与淮南东安物业公司签订的《金地华府项目物业服务合同》、《补充协议》对各业主具有约束力。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《金地华府项目物业服务合同》及《补充协议》并未违反上述规定。故徐雪源上诉称《金地华府项目物业服务合同》和《补充协议》无效的理由不能成立，本院依法不予支持。《金地华府项目物业服务合同》及《合同补充协议附件一》已经在案涉小区宣传栏进行公示，对全体业主发生效力，业主应当按照《物业服务合同》约定交纳物业费，徐雪源认为合同无效、可以拒绝缴纳物业费的理由亦不能成立，本院依法不予支持。关于物业费收取标准问题，淮南市物价、房管局淮价服【2017】5号文件第二条规定：“业主大会成立之后的住宅区、别墅及其他费住宅物业服务收费，实行市场调节价。”《补充协议》对物业费收取标准进行了约定“物业费为高层1.26元每平方…”，徐雪源系金地华府小区业主，双方之间具有物业服务关系，物业服务公司作为服务单位，在职责范围内应尽可能提高物业服务标准和水平；小区业主应按合同约定缴纳物业费，如对提供服务的物业公司有所不满，应通过合法、有效途径表达，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。徐雪源辩称淮南东安物业公司服务达不到B级标准，其可以要求物业公司提高服务质量，如对其造成损失，其可以请求赔偿，但不能以此为由拒绝缴纳物业费，至于徐雪源上诉称周边小区物业费的收取标准与本案无关。故徐雪源上诉称其有权拒交物业费及要求降低物业费的理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，徐雪源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐雪源负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十二月十六日书记员  倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。