湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终2079号上诉人（一审被告）：湖北远光矿业集团房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区青山湖（师院路8号），统一社会信用代码91420200793264646Y。法定代表人：张赟，执行董事。委托诉讼代理人：李春愈、谈逍，均系湖北众焱律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：丁懿，男，1989年3月14日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：丁新华，系丁懿之母。委托诉讼代理人：柏英瑞，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。上诉人湖北远光矿业集团房地产开发（以下简称远光地产公司）有限公司因与被上诉人丁懿商品房销售合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院(2019)鄂0202民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。远光地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判其只需返还丁懿购房款149812元，利息从本判决生效后按人民银行同期同类贷款基准利率计算。事实和理由：1.一审判决认定其构成一房二卖，应向丁懿支付购房款利息、违约金，并赔偿损失错误。其是因丁懿一直未履行支付购房尾款的义务才与丁懿解除合同的。其在2015年、2016年期间多次通过电话、短信方式催丁懿付款，在催讨无果的情况下，其依法于2017年7月28日通过登报公告方式行使了合同解除权，故双方合同已解除，丁懿的主张没有法律依据。一审判决只审查了丁懿提交购房款的事实，没有审查丁懿逾期付款的事实。丁懿无法办理公积金贷款并不是逾期付款的理由。即使双方合同未解除，其也不存在一房二卖的情形。相关司法解释的立法目的是防止开发商通过欺骗手段取得购房款，惩罚的是不诚信行为。而其不存在对丁懿实施欺骗行为，如果其是以欺骗手段一房二卖，根本不必通过公告方式通知丁懿办理手续。2.一审判决对返还购房款利息的起算时间和计付标准认定错误。购房款利息不应从丁懿支付首付款之日开始起算，购房款应当从合同解除通知书到达之日起60日内退还，并从判决生效之日起支付利息。此外，一审判决按照年利率6%的计算利息也没有法律依据。3.一审判决适用法律错误。其不存在以欺骗手段一房多卖的行为，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定错误。本案不属于民间借贷纠纷，一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定不当。丁懿辩称：1.关于没有办理贷款应在7日内补齐差额，既不符合合同约定，也不符合事实。其购房目的是作为婚房使用。其对房子的渴望程度可想而知。2.其不存在任何违约行为。远光地产公司主张办理公积金不能成为逾期付款理由，该说法不能成立。其只有通过公积金贷款才能达到购房的目的，如果没有公积金贷款，其无法购房。3.远光地产公司主张为催收购房款事宜多次与其打电话和发短信是编造出来的，其在2015-2016年度从未接到电话。3.远光地产公司在报纸上登报公告解除合同，不能产生解除合同的法律效力。其购房时留的电话一直处于使用状态，而且留的电话不止一个，其与本案诉争房屋所在地属同一个社区居委会，通过公告要求支付购房款显然不合理，其也不知情。4.双方的签订的商品房买卖合同仍在存续，但远光地产公司2018年5月22号将涉案房屋转卖给案外人，还办理了商品房备案登记。该房屋是否属于一房两卖是本案的焦点。因为解除合同有效期是2019年8月19号，其委托法律工作者专门去调查过3次，才得知2018年5月22号案涉房屋转卖给案外人的事实。计算利息的时间应从其方交付购房款之日产生，因为该利息是法定利息，而非判决生效之日。远光地产公司一房二卖，现房价上涨，其损失严重，如果从判决生效之日起计算利息不公平。按年利率6%的标准计算利息是维护其权益的最低保障。5.认定违约金733元的依据是购房合同的内容。案涉房屋多次停工，被法院多次查封，均系远光地产公司不诚信及违法违规行为所致。其系被害人，该行为给其带来一系列经济和精神上的重大损害。综上，请求驳回上诉，维持原判。丁懿向一审法院起诉请求：1.依法判令远光地产公司继续履行合同义务，办理房屋过户登记并立即交付房屋；2.判令远光地产公司支付逾期交房违约金至实际交房日止；3.由远光地产公司承担本案诉讼费用。审理中，丁懿变更诉讼请求为：1.判令远光地产公司支付逾期交房违约金31268.40元（从交房日2013年7月6日至2019年6月6日止，按已交房款日万分之一计算，后期利息从2019年6月7日起至购房款返还之日止，按已交购房款146793元的日万分之一计算）；2.由于远光地产公司已将涉案房屋卖予第三人，判令远光地产公司返还其已付购房款146793元，并按合同约定的已付款的0.5%支付违约金733.96元；3.判令远光地产公司承担其已付购房款一倍的赔偿146793元；4.判令远光地产公司从2012年11月9日至2019年6月以其所交购房款146793元按银行贷款利率支付利息64420.11元（2012年按中国人民银行贷款基准利率五年以上为6.55%，146793×6.55%×6.7年=64420.11元）；5.由远光地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月9日，黄石天禄矿业集团房地产开发有限公司（甲方，后更名为远光地产公司）与丁懿之父丁朝松（乙方）签订了一份《商品房认购书》，约定：乙方认购的商品房为甲方所开发的位于黄石市沈家营沿江大道与磁湖路交汇处滨江花园（暂定名）项目中的第1幢1单元1902号房，建筑面积93.16平方米；该商品房按照建筑面积计价，单价为5118元/平方米，总房价款为476793元；乙方支付146793元（含定金）作首期房款，剩余房款330000元，由乙方采用银行按揭贷款方式向甲方支付。认购书签订同时，丁朝松向黄石天禄矿业集团房地产开发有限公司交纳购房款146793元。同日，丁懿（买受人）与黄石天禄矿业集团房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的滨江花园第1幢19层1902号房，建筑面积93.16平方米；价款按建筑面积计算，单价为每平方米5118元，总金额476793元；买受人应在2012年11月9日前支付房款（含定金）146793元给出卖人，同时申请银行按揭贷款330000元，并于七日内按照银行和公积金管理中心要求提交贷款所需全部真实有效资料。出卖人应当在2013年7月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付出卖人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，丁懿之父丁朝松交纳的购房款146793元作为丁懿的首期房款。因远光地产公司开发的商品房出现间歇停工等事宜，导致丁懿无法办理公积金贷款事宜。2017年8月2日，远光地产公司以滨江花园理事会的名义在东楚晚报上刊登《滨江花园理事会公告》，主要内容为：黄石大道88号“滨江花园”项目已全面步入进户阶段，项目理事会为解决业主入户进行了大量的工作，其中为对部分未履行应尽义务（主要指未交纳购房尾款和未办理银行按揭贷款手续）的准购房户登了报上公告（见2016年10月15日东楚晚报）等，但时至今日，仍有如下准业主未能履行义务，为此理事会决定：……1号楼1902丁懿……上列各准业主在一周内前来办理相关手续，逾期理事会将视同自动放弃，理事会另行处置。丁懿在签订合同时预留的手机号码一直处于使用状态，但远光地产公司一直未通知丁懿办理贷款事宜，亦未通知丁懿交纳剩余购房款330000元。2018年5月22日，远光地产公司将涉案房屋转卖给案外人，并办理商品房合同网上备案登记。2019年8月19日庭审中，丁懿表示同意解除《商品房买卖合同》。另认定，黄石天禄矿业集团房地产开发有限公司于2013年2月25日变更为黄石远光矿业集团房地产开发有限公司，2013年11月28日变更为远光地产公司。一审法院认为，签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。根据本案查明事实，丁懿依约支付首付款146793元后，因远光地产公司的原因导致无法办理公积金贷款支付剩余购房款；在房屋满足贷款条件后，其并未举证证明其已通知丁懿办理贷款支付剩余购房款，应承担举证不能的法律后果；而在丁懿能够联系的情形下，远光地产公司采用在报纸上刊登公告的方式要求丁懿支付购房尾款，且远光地产公司并非以公司的名义刊登公告，丁懿不知该公告也合乎常理。另外，该公告亦未涉及到解除合同的内容，远光地产公司并未举证证明其已通知丁懿解除合同，应承担举证不能的法律后果。故远光地产公司的抗辩理由均不成立。庭审中，丁懿才明确表示同意解除合同，故双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年8月19日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，现远光地产公司已将涉案房屋出卖给第三人并办理了网上备案登记，致使丁懿购买诉争房屋的目的无法实现，故对丁懿要求远光地产公司返还已付购房款146793元及利息、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即146793元的诉讼请求予以支持。因双方并未对利息损失进行约定，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定，按照年利率6%计付利息损失，对丁懿主张超出该部分利息的请求不予支持。丁懿要求远光地产公司支付逾期交房违约金31263.40元，于法无据，不予支持。丁懿要求远光地产公司支付违约金733.96元（146793元×0.5％），符合合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、远光地产公司于本判决生效后五日内向丁懿返还购房首付款146793元、利息（以146793元为基数，从2012年11月9日起至2019年6月30日止按年利率6%计付）及违约金733.96元，并赔偿丁懿146793元；二、驳回丁懿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由远光地产公司负担。二审中，双方当事人未提供足以改变案件事实的新证据。经二审审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于远光地产公司是否构成一房二卖的问题。当事人对自己的主张有责任提供证据，未能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的事实的，应当承担不利后果。本案中，丁懿依约支付首付款146793元后，因远光地产公司的原因导致无法办理公积金贷款支付剩余购房款，在房屋满足贷款条件后，远光地产公司并未举证证明其已通知丁懿办理贷款支付剩余购房款，应承担举证不能的法律后果。远光地产公司在能够通知丁懿的情形下，采用在报纸上刊登公告的方式要求丁懿支付购房尾款，且并非以公司的名义刊登公告，公告亦未涉及到解除合同的内容，远光地产公司以此主张案涉商品房买卖合同已解除没有事实和法律依据。即使其行使了合同解除权，因其不具备解除合同的法定和约定事由，故该解除行为亦应认定为无效，不能发生合同解除的效力。在上述情形下，远光地产公司又将案涉房屋出卖给第三人，应认定为远光地产公司在商品房买卖合同订立后，又将该房屋出卖给第三人的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故一审判决远光地产公司支付丁懿已付购房款一倍的赔偿并无不当。二、关于利息计算是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见，根据制定该司法解释的合同法理论，解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失系合同解除后出卖人应承担的责任，不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人因其一房二卖违约行为而应承担的惩罚性赔偿责任，上述两种责任是并行不悖的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人同时承担上述两种责任。本案中，远光地产公司给丁懿造成的损失当然包含购房款利息损失，应当自其占用该笔资金开始计算利息损失。一审判决参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定，按照年利率6%的标准，从丁懿支付购房款之日开始起算利息正确。综上，远光地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6584元，由湖北远光矿业集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年十二月十二日法官助理周希书记员田梦