广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终14532号上诉人（原审原告）：陈爱娣，女，1970年2月14日出生，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯嘉毓，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何柏权（曾用名何亚权），男，1952年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：林成金，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓依娜，广东经国律师事务所律师。原审第三人：谢建雄，男，1961年12月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人陈爱娣因与被上诉人何柏权、原审第三人谢建雄案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初10640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈爱娣上诉请求：1.改判解除（2016）粤0106执11287-1号执行裁定书对位于广州市天河区xx房产（以下简称案涉房屋）的查封措施；2.一、二审诉讼费用由何柏权承担。事实及理由如下：一、案涉房屋的所有权性质为私有，而非集体房产。根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的土地性质为集体所有，但房屋所有权性质为私有。因此涉案房产为谢建雄的个人财产，而非集体房产。谢建雄不是广州市天河区石东村村民，也取得了案涉房屋的所有权并领取了房产证，由此可见，并非只有案涉房屋所在的石东村村民才有权购买、受让案涉房屋，故谢建雄与陈爱娣签订《房屋买卖合同》，并约定将案涉房屋转让给陈爱娣的行为合法有效。二、陈爱娣已按照《房屋买卖合同》的约定支付了全部购房款，并在法院查封前合法占有案涉房屋，只是因谢建雄不断拖延才未办理过户登记，故案涉房屋未办理过户登记并非陈爱娣的过错。陈爱娣的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此陈爱娣申请法院解除（2016）粤0106执11287-1号执行裁定书对案涉房屋查封措施的请求合法有据，应予支持。被上诉人何柏权二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈爱娣的上诉请求，维持原判。一、一审法院依据何柏权与谢建雄民间借贷纠纷案件的生效判决进行强制执行，依法对被执行人谢建雄名下房产采取强制执行措施，故案涉房屋的查封合法有据。二、根据第八次全国法院民商事审判工作会议民事部分纪要第十九条规定，因陈爱娣并非该集体经济组织成员，其与谢建雄签订的《房屋买卖合同》无效。三、陈爱娣主张其向谢建雄购买案涉房屋的证据互相矛盾，无法证明房屋买卖及支付全部购房款的事实。且即使陈爱娣与谢建雄签订的《房屋买卖合同》是客观真实的，但由于登记在谢建雄名下的案涉房屋属于宅基地房屋，而陈爱娣非广州市天河区石东村村民，两人之间签订的《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，均要求未办理过户登记非因买受人自身原因或买受人没有过错的情形。在本案中，案涉房屋至今无法过户的根本原因是陈爱娣不具有石东村村民的身份，因此陈爱娣对案涉房屋未办理过户登记手续存在过错。陈爱娣于2018年4月26日向一审法院起诉请求：一、解除（2016）粤0106执11287-1号执行裁定书对位于案涉房屋的查封措施；二、本案诉讼费由何柏权承担。经一审法院审理查明：根据房产登记号为2002登记字581520号的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋的产权人为谢建雄，契证类型为集体土地房产证。一审法院于2017年2月10日以（2016）粤0106执11287-1号协助执行通知书及执行裁定书查封了案涉房屋，茂名市电白区人民法院于2018年4月24日轮候查封了案涉房屋。后陈爱娣向一审法院提起执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施。一审法院经审查后于2018年1月29日作出（2018）粤0106执异6号执行裁定，裁定驳回陈爱娣的异议。现陈爱娣不服上述执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉。一审诉讼过程中，陈爱娣主张其于2007年9月30日向谢建雄购买了案涉房屋并实际支付了全部购房款，并提交了《房屋买卖合同》等证据。一、《房屋买卖合同》，显示由谢建雄（卖方）与陈爱娣（买方）于2007年9月30日签订，约定买卖的房屋为案涉房屋及天河区石东程介大田基南2-9号4C（下简称4C房），二处房屋总建筑面积为494.34平方米，按2500元/平方米单价计算，总金额为1235850元；买方在签订本合同时，一次性交付所有房款给卖方；卖方持有该房屋的产权证书，卖方保证该房屋没有被查封、扣押及抵押，并免受第三人追索；卖方在本合同签订后10天内将该房屋交付买方使用；卖方同意在国家政策允许该房屋办过户手续时，无条件办理该房屋的产权过户手续给买方等。二、委托书（复印件），显示由谢建雄于2007年10月10日出具，内容为谢建雄委托儿子谢利发、小弟谢建辉到卢练公司收取圆村二套别墅的房款共1250000元。三、《农村信用合作社支票存根》，显示出票日期为2007年10月10日，收款人为广州市爱宝贸易发展有限公司，金额为1235850元。四、《收据》，显示由谢利发、谢建辉于2007年10月10日出具，确认收到陈爱娣购买案涉房屋及4C房的购房款1235850元，该款项转账至广州市爱宝贸易发展有限公司的账户。何柏权对证据一的真实性不予确认，认为该合同约定付款方式是合同签订时（2007年9月30日）一次性支付，本案中陈爱娣仅提供2007年10月10日支付款项的证据，该款项支付时间与合同约定不符，无法印证该合同的真实性；即使该合同签订是客观真实，由于案涉房屋属于宅基地房屋，陈爱娣并非案涉房屋所在的石东村村民，该合同也是无效的。何柏权对上述证据二、三的真实性不予确认，认为合同约定购房款于合同签订之日支付，与陈爱娣所称的2007年10月10日支付购房款的主张互相矛盾；《委托书》没有明确房屋地址，无法证明谢建雄委托两人前往收取案涉房屋的房款，且《委托书》中记载的1250000元房款与合同约定的1235850元并不一致；陈爱娣仅提供谢利发、谢建辉领取支票的收据，并不能证明相关款项已实际支付；由于案涉房屋的买卖合同无效，故无论谢建雄委托谢利发、谢建辉代收购房款行为是否客观真实，均不影响案涉房屋的买卖合同是无效的。另，陈爱娣确认案涉房屋为集体房产性质，其并非案涉房屋所在的天河区石东村的村民。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租作于非农业建设。”农村居民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。本案中，根据已查明的事实可知，案涉房屋的契证类型为集体土地房产证，而陈爱娣不是案涉房屋所在的石东村村民。因此，谢建雄与陈爱娣签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋转让给陈爱娣，违反了上述法律强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据上规定，谢建雄与陈爱娣签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。因此，陈爱娣的异议理由不成立，一审法院不予采纳。谢建雄经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，于2019年2月25日作出判决如下：驳回陈爱娣的诉讼请求。案件受理费9800元，由陈爱娣负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。陈爱娣在二审中表示根据案涉房屋购买时以及现在的政策规定，均无法办理案涉房屋的过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为陈爱娣要求排除对案涉房屋执行的理据是否充分。案涉房屋的权属证明是集体土地房产证，陈爱娣不是案涉房屋所在的广州市天河区石东村村民，陈爱娣在购买案涉房屋时知晓案涉房屋不能办理产权过户手续，且现在的政策同样不允许案涉房屋过户至陈爱娣名下。陈爱娣和谢建雄签订的《房屋买卖合同》因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定而无效。综上，陈爱娣以其是案涉房屋的买受人为由要求排除对案涉房屋的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，陈爱娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由陈爱娣负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 黄春成审判员 柳玮玮二〇一九年十二月十日书记员 冯 韵彭诗敏